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PROCES-VERBAL
Secrétariat Général : M. Philippe MOULY, Secrétaire Général ; Mme Elodie KHENG, Chef
de Cabinet ; Mme Dominique PASTOR, Conseiller en charge des Affaires Juridiques ; M. Yann
BERTRAND, Chargé de Mission pour le Budget et l’Economie ; Mme Marie-Laure BOVINI,
Chef de Section, Rédacteur du procès-verbal.
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Il demande, en liminaire, s’il est possible qu’un point d’actualité soit fait par rapport aux
garanties financière strico sensu et à la démarche des opérateurs dans le cadre de leur
autofinancement pour la parfaite information des élus. Il rappelle que les documents devaient
être signés vendredi dernier. Il regrette en outre l’absence de Me S. PRAT qui représente les
opérateurs.
M. L. NOUVION s’associe bien volontiers aux propos du Ministre d’Etat sur la façon
de travailler, sur la forme, dans le cadre d’une Commission Plénière d’Etude lors de laquelle
toutes les questions sont bonnes à poser, bien entendu de façon courtoise, et sans a priori.
M. J. CASTELLINI indique qu’il pensait que certains éléments pouvaient être fournis
à la représentation nationale ce soir par le représentant du groupement, à savoir Me S. PRAT,
mais en son absence, il va s’efforcer de livrer tous les éléments utiles que Me S. PRAT n’avait
pas pu communiquer lors de la précédente réunion.
Il rappelle que lors de la précédente réunion, l’actionnariat qui avait été évoqué était
constitué majoritairement autour d’un fonds d’investissements nord-américain bien connu, à
savoir Colony Capital, qui devait représenter jusqu’à 60 % de l’actionnariat de la Société en
Commandite par Actions Anse du Portier, qui est le véhicule d’investissement et de
financement du projet.
Il tient à faire un retour en arrière et préciser que dans un premier temps, il avait été
envisagé que ce soit une structure étrangère. Aujourd’hui, il est question d’une SCA
monégasque qui elle-même détient 90 % de la SAM Anse du Portier, 10 % étant détenus par
une société du groupe Bouygues. Il avait été demandé également que dans l’actionnariat de la
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société, au-delà des financeurs, participent également les bâtisseurs, les concepteurs de la
première tranche de la plateforme. Aujourd’hui, la structure ne comprend plus Colony Capital,
mais sont présents un certain nombre des actionnaires locaux, notamment « familiaux » pour
certains, bien connus sur la place, et retrouvés également dans la dernière phase du projet qui
est la promotion immobilière. Il peut être regretté le fait qu’il n’y ait pas un grand fonds
d’investissement, avec ses règles de gouvernance, avec son poids financier, etc… et on peut se
réjouir – tel est son cas – qu’aujourd’hui cet actionnariat soit « local », dans le bon sens du
terme, où l’on retrouve des personnes, des familles, des entités qui pour la majorité émanent de
résidents monégasques, qui apportent donc une certaine diversité à côté des représentants de la
promotion immobilière et qui apportent également une grande complémentarité des
compétences puisque l’un d’entre eux est un fonds étranger, qui n’a pas vraiment de résidence
en Principauté, mais c’est un fonds spécialisé dans l’immobilier commercial et qui pourra donc
utilement compléter les compétences des uns et des autres, que ce soit des financiers, que ce
soit des promoteurs, pour donc aider à boucler le tour de table.
Il fait part de la liste des actionnaires de cette SCA issue du tour de table, entérinée lors
de la signature des accords liant les diverses personnes et entités, en date du 18 mars 2016. Il
précise que les noms des sociétés parfois sont d’une autre nature, il s’attachera à nommer qui
sont les bénéficiaires économiques ou qui sont les personnes physiques, notamment lorsque ce
sont des Monégasques derrière :
La structure qui s’appelle JANUS, derrière laquelle il y a un family office d’un riche
résident d’Asie centrale, qui habite à Monaco et qui est partie prenante au projet à travers ses
affaires personnelles, à hauteur de 5 % du capital.
L’on retrouve au total neuf personnes et/ou entités représentées par ces personnes,
locales, avec une grande diversité des compétences et des origines, et des mécanismes de
régulation – qui auraient pu être expliqués plus en détail par Me S. PRAT – de fonctionnement
de cette structure qui est évidemment différente.
M. M. BURINI relève que le but de la présente Commission Plénière d’Etude était aussi
de répondre aux questions de la Commission des Finances et de l'Economie Nationale, donc
d’examiner les réponses du Gouvernement envoyées préalablement.
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Il relève par ailleurs que « le Traité ne prévoit pas que les aléas puissent impacter le
montant de la soulte » par le bas, mais eu égard à ce qui a été dit et aux nouveaux investisseurs
et peut être aux frais de portage, il reprend les termes « les recettes et les taux de rendement
seront peut-être plus élevés pour les investisseurs ». Dans ce cadre, peut-il être imaginé pouvoir
négocier d’autres contreparties en dehors de la soulte et de ce qui a déjà été négocié, par
exemple l’extension du Grimaldi Forum ?
Il poursuit en précisant que les conditions économiques sont par conséquent différentes
et qu’au lieu d’avoir un profit partagé en parts plus ou moins égales de trois tiers
– indépendamment des aménagements publics –, si l’on regarde la soulte, le montant qu’elle
représente par rapport à la marge qui était estimée à la complexion du projet, aujourd’hui, se
dessine une forme de déséquilibre. En effet, la marge de l’Etat se retrouve à ce qu’elle était
avant, plus ou moins, et le taux de rendement des investisseurs, qui prennent plus de risques
puisqu’ils sont au début et à la fin, est plus important. Dans ce cadre, l’on pourrait se dire que
la rentabilité plus importante est proportionnelle à la prise de risques plus importante. Pour
autant, ils ne se satisfont pas de ce constat, c’est pourquoi en effet, un certain nombre de
contreparties additionnelles, pour rééquilibrer les termes du contrat et ce que les uns et les autres
retireront du projet, in fine, sont aujourd’hui en cours de discussion et de finalisation de
négociations. Elles peuvent effectivement comprendre d’autres aménagements publics. Une
partie de ces aménagements ont pu faire l’objet d’échanges ou de réflexions dans lesquels les
Conseillers Nationaux ont été associés, force de propositions et réflexions aux côtés du
Gouvernement, ce qui participe de la jonction entre le Port Hercule, l’extension en mer et
ensuite vers le Larvotto, pour créer cette continuité paysagère et territoriale – ce qui a un
coût – qui participe également, comme cela a été souhaité en haut lieu, à l’animation d’un
traitement paysagé plus haut de gamme de toute la promenade littorale de cette nouvelle
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extension en mer. Ceci participe également des aménagements possibles du Grimaldi Forum
qui restent encore à chiffrer plus précisément, et cela participe également de l’articulation de ce
nouveau quartier avec la refonte du Larvotto, dans une optique la plus globale possible, sachant
qu’une partie de ces aménagements sont des aménagements publics qui pourraient, pour partie,
être assumés par l’Etat et une part non négligeable incombe au réalisateur du projet ne fut-ce
que parce que tout le monde y a intérêt, au niveau de l’animation commerciale, qu’il y ait une
continuité par rapport à l’urbanisation en mer, au niveau de l’architecture, de l’esthétique de
toutes les infrastructures qui seront proposées. Cet ensemble doit être vu comme un continuum
qui part du YCM et arrive au Sea Club.
M. L. NOUVION rappelle, comme évoqué la semaine passée, qu’il est prévu début mai
que se tienne une Commission Plénière d’Etude entièrement consacrée à l’étude de ces
contreparties qui ont fait l’objet d’arbitrages.
Le beau projet qui concerne le Larvotto est estimé à une soixantaine de millions d’euros,
enveloppe raisonnable qui peut se discuter avec le groupement. Si cette opération était en effet
réalisée par le groupement, avec les personnels et les entreprises sur place, le coût serait moins
élevé que si la réfection était à la charge de l’Etat dès lors que ce dernier aurait alors à choisir
une entreprise générale ou faire appel à une maîtrise d’ouvrage déléguée.
Mme M-P. GRAMAGLIA indique que les études des deux projets doivent être
finalisées pour notamment voir comment ils peuvent se coordonner les uns aux autres. Quant
aux délais, il convient de souligner qu’il sera donné la possibilité aux commerçants sur place
de continuer à exercer pendant les travaux, d’où le fait qu’ils vont s’étaler dans le temps, sachant
par ailleurs qu’il y a effectivement du sens à essayer de mutualiser les travaux. Elle assure que
la réflexion du Gouvernement ira dans ce sens.
M. L. NOUVION appelle les élus à une certaine rigueur pour pouvoir arriver à balayer
le document du Gouvernement en totalité.
M. J. CASTELLINI indique que la réponse lui semble assez évidente. Les recettes de
TVA iront au budget et la soulte devra aller au budget, et devront servir dans les années qui
viennent à financer des investissements structurants pour la Principauté, dans un certain nombre
de domaines, au regard des dépenses à horizon 2020-2025. Il conviendra donc que le budget
soit abondé en conséquence pour permettre à l’Etat, d’une part, de faire face à ses engagements
et, d’autre part, de rester dans un cadre le plus orthodoxe possible tel que décrit à l’instant.
M. D. BOERI rappelle son absence à la réunion précédente, d’où le fait qu’il sollicite
quelques informations complémentaires. Il note plus de risques pour les entrepreneurs, plus de
rentabilité par conséquent pour les partenaires entrepreneurs, plus de garanties financières pour
l’Etat. Cependant, si le projet n’a pas beaucoup bougé, comment les gains financiers seront-ils
plus importants ?
Dès lors que les règles du jeu ont changé, la répartition du profit – un profit qui
aujourd’hui peut-être estimé constant – doit être différente.
Me Y. GOUTAL revient sur le rôle de chacun qui est assez déterminant sur les garanties
nécessaires et les prises de risques.
Il explique que ce contrat n’est pas un marché avec d’un côté des dépenses exposées par
l’Etat, et de l’autre côté des recettes encaissées par l’Etat, mais qu’il s’agit en fait d’une
concession, et dans tous les systèmes juridiques concessifs, ce qui intéresse le budget, c’est le
delta, c'est-à-dire la différence entre les coûts et les recettes, qui va effectivement transiter sous
forme de recettes publiques. La dépense qui est interne au schéma contractuel reste quant à elle
en dehors du budget sachant que les redevances payées par les usagers ne sont jamais
« intégrées » par une concession.
Me Y. GOUTAL explicite que c’est bien le titulaire qui supporte le risque de défaillance,
au premier chef, c’est son argent qui est exposé, il s’engage sur l’opération. Il évoque une
nouvelle fois l’hypothèse d’une catastrophe, alors l’Etat – parce que c’est son choix – devra
intervenir et devra reprendre l’opération à son compte, ce qui a un coût. Par ailleurs, si ce contrat
fonctionne avec des aléas normaux, c’est le titulaire qui assurera l’intégralité du risque et l’Etat
n’exposera pas un sou, pour cette opération, à supposer qu’elle connaisse des aléas qui restent
dans les limites des prévisions des parties.
Il informe que le titulaire assure aussi la direction des travaux, ce qui signifie qu’il assure
à la fois la maîtrise d’ouvrage, c'est-à-dire la détermination exacte de ce qui est attendu, le
contrôle au fur et à mesure en tant que futur propriétaire, même s’il ne sera propriétaire qu’un
temps pour remettre ensuite la propriété à l’Etat, à la fois la maîtrise d’œuvre, toute la phase de
conception et la phase de direction du chantier, et puis il va assurer la coordination entre tous
les corps d’état du chantier. Ceci explique la complexité du schéma présenté.
Le fait que le titulaire assure toutes ces tâches de coordination internes sur un chantier
de 10 ans est colossal, avec un coût assez considérable. C’est le choix du Gouvernement de
laisser cette mission au titulaire, mais c’est un choix qui est induit par la prise de risques, c'est-
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à-dire qu’à partir du moment où c’est le titulaire qui prend le risque, il est logique que ce soit
lui qui ait les « manettes » de l’opération.
Au titre du rôle de l’Etat, Me Y. GOUTAL expose que l’Etat est à la fois le prescripteur
de l’opération et le bénéficiaire final du nouveau quartier. Etre bénéficiaire signifie aussi avoir
une charge, être aussi garant de la pérennité et de l’entretien des infrastructures. In fine, c’est
bien cette qualité de « receveur final » qu’aura l’Etat, qui va recevoir non seulement des
infrastructures mais également tout un nouveau quartier.
En tant que bénéficiaire final, l’Etat aura le positionnement d’un contrôleur, qui n’a
certes pas pour rôle de procéder à tous les contrôles du quotidien mais qui, intéressé à
l’opération, devra veiller à ses intérêts majeurs. Dans cette opération, l’Etat aura un rôle du
superviseur de chantier, pas une « direction » de chantier, mais une supervision qui va
positionner l’Etat.
Au titre de l’article 89, page 107 du Traité, visant le dépôt et l’obtention des
autorisations administratives, M. L. NOUVION se dit interpelé par l’alinéa 7. Il en donne
lecture.
Il relève que cet alinéa est en lien direct avec le dernier article du Traité (article 115) qui
l’a également interpelé sachant qu’il est signifié que le Direction de la Mission d’Urbanisation
en Mer, à savoir M. J-L. NGUYEN est désigné comme la personne compétente pour engager
l’Etat. Or, selon M. L. NOUVION, la personne compétente pour engager l’Etat est le Ministre
d’Etat. Il souhaite là aussi quelques explications.
Me Y. GOUTAL précise que le candidat a souhaité, à juste titre, qu’il y ait des circuits
de décisions qui correspondent à la vie d’un chantier.
Il poursuit en indiquant que le schéma arrêté était assez classique, jusqu’à ce que se pose
la question de savoir si, par exemple dans 10 ans un procédé plus intelligent disponible sur telle
ou telle opération pourrait éventuellement supposer une adaptation des normes monégasques
parce que tout, en termes techniques, n’aurait pas été envisagé (appontement à un endroit, un
garde-corps, etc.). Il y aurait par conséquent une attitude normale de la part de l’Etat qui serait
de dire à l’opérateur qu’il s’est engagé à un environnement juridique donné qui ne donne pas
droit à revendiquer quoi que ce soit d’autre, ce qui pourrait induire, le cas échéant, de perdre le
bénéfice de certaines expérimentations. S’il avait été dit au titulaire que ses demandes
pourraient être examinées puis éventuellement lui accorder des titres, des solutions un peu
innovantes pourraient alors être pratiquées. Mais – et c’est l’objet de l’article 89 – si lors de
l’application un problème quel qu’il soit est constaté – et c’est en cela que c’est
discrétionnaire – le Gouvernement peut renoncer à ce qui a été autorisé au titulaire
d’expérimenter sans qu’il puisse demander une indemnité.
Me Y. GOUTAL indique que c’est un choix très explicite du Gouvernement qui a fait
l’objet de débats très vifs avec Bouygues.
Par ailleurs, il confie être personnellement souvent face à Bouygues dans les dossiers.
La particularité du cabinet est d’être du côté des personnes publiques. L’entreprise Bouygues,
sont des techniciens hors pairs, et « le béton » est l’une des qualités de ce projet. Mais ce sont
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des gens qui sont contractuellement très durs, qui savent exécuter leur traité avec une très grande
rigueur. Ceci constaté, avoir Bouygues uniquement comme sous-traitant du groupement
titulaire, en demandant au titulaire d’assurer toute la conception, la maîtrise d’ouvrage etc. et
que lui-même se trouve seul face à Bouygues, était un schéma concevable, mais il paraissait
infiniment préférable que Bouygues ne soit pas qu’un tiers à l’opération. Il aurait alors pu
n’avoir qu’une approche purement contractuelle en ne vérifiant que ce qui l’intéressait comme
exécutant du contrat ; mieux valait en faire quelqu’un qui est intéressé à la bonne réussite de
l’opération et qui ne peut pas envisager d’arrêter en cours de route.
M. L. NOUVION demande qu’il soit confirmé que les opérateurs sont à la fois
opérateurs et financiers et que Bouygues ne cofinance pas.
Me Y. GOUTAL le confirme.
M. J-M. CUCCHI retient que Bouygues n’est pas cofinanceur mais souligne qu’ils ont
dû quand même financer à hauteur de 10 %. Puisqu’il n’est pas cofinanceur, alors comment les
10 % ont-ils été valorisés ?
M. J-M. CUCCHI note que 10 % des parts d’une société signifie qu’ils sont à 10 % des
pertes et des bénéfices.
M. J. CASTELLINI indique que le capital de la SAM n’a pas une valeur très élevée, son
capital représente 300 000 euros. Par conséquent, ils ont une mise de fonds qui correspond à
10 % de 300 000 euros.
M. L. NOUVION indique que lorsque la dalle est terminée, la SAM détient bien une
dalle de 6 hectares, qui a une valeur, donc Bouygues va valoriser les 10 % de la dalle, ce qui
aura une valeur à terme.
Il tient à insister sur le fait que savoir comment les membres du Groupement
s’organisent à l’intérieur et comment ils se répartissent le financement reste leur affaire. La
Société en Commandite par Actions doublée d’une convention de prêt est un schéma qui permet
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de moduler par convention entre actionnaires les apports, les retours et les financements et
d’une certaine manière, ceci n’est pas l’affaire de l’Etat. Toutefois, il semble bien que dans les
négociations menées entre eux, il n’a jamais été question que Bouygues soit intéressé
financièrement à l’opération. Bouygues est dans la structure, il fait partie du capital. Il souligne
une nouvelle fois que la répartition des bénéfices entre eux reste leur affaire.
M. M. BURINI ne partage pas ce point de vue et oppose le fait que l’Etat détermine des
contreparties en fonction de la rentabilité de l’opération. Le profit se fera sur une opération
privée ; il n’a pas été déterminé le prix de la dalle avec des terrains à bâtir.
Me Y. GOUTAL indique que le coût de l’infrastructure n’a pas changé selon que
Bouygues est dedans ou pas, il n’y a pas eu la moindre évolution des évaluations dans la période
où Bouygues n’était pas dans le capital et au moment de son entrée.
M. M. BURINI relève que Bouygues était déjà dans le capital de la SAM, ancienne
structure.
Me Y. GOUTAL rappelle qu’au tout début des négociations, Bouygues ne devait pas
être dans la structure de financement, dans la SAM du Portier et les coûts avancés pour les
travaux n’ont pas changé entre avant et après. Il y a d’une part les coûts de travaux et, d’autre
part les coûts de financement, et la répartition des gains au sein de la structure n’ont pas changé
globalement.
M. J. CASTELLINI indique qu’étant partie prenante au capital, leur intérêt est qu’il n’y
ait pas de dérapage dans les coûts de construction de la dalle. C’était un moyen de les impliquer
aussi à ce niveau-là. Il est important, in fine, qu’il y ait une marge globale sur le projet qui soit
en ligne avec celle déterminée il y a maintenant un an.
M. J-C. ALLAVENA demande quel est l’intérêt, dès lors qu’il a été ramené l’ensemble
des investisseurs à Monaco et qu’il n’y ait de fait plus les contraintes réglementaires, fiscales,
etc., de conserver les deux structures, une SCA et une SAM. Fonctionnellement, ont-elles
vraiment des rôles différents ?
Il est à noter qu’il y a bien un instrument du financement, qui est la SCA, rapatriée à
Monaco pour une plus grande sécurité juridique, et par ailleurs, il y a un instrument de
conception, de construction et de réalisation, la SAM.
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M. J. CASTELLINI souligne que le rôle des deux structures a bien été identifié, une qui
est uniquement une structure de financement et l’autre, plus largement, de réalisation du projet.
M. J-M. CUCCHI comprend l’intérêt que l’Etat peut trouver à ce que Bouygues rentre
dans le capital, sachant que cela représente une garantie supplémentaire, bien qu’elle ne soit
pas absolue. En revanche, il ne comprend pas le fait qu’il soit dit que Bouygues, forcément,
sortira à la fin de l’opération. Selon lui, Bouygues fera ce qu’il voudra.
Me Y. GOUTAL indique que dans son allocution il s’est placé dans la transparence qui
est le signe de cette soirée.
Il donne raison à M. J-M. CUCCHI signifiant que s’il s’en tenait à un discours langue
de bois, il ne pourrait pas affirmer que Bouygues sortira à la fin de l’opération. Il n’en sait rien.
Bouygues sera peut-être encore présent dans l’opération dans 10 ans, ils ont peut-être passé des
accords, ils vont peut-être se répartir le bénéfice autrement et le Traité leur permet effectivement
de se maintenir comme ils le veulent. Pour autant, Me Y. GOUTAL affirme que ce ne sera en
aucun cas au détriment de l’Etat parce que cela n’aura pas changé la répartition du bénéfice et
la répartition de la soulte. D’une certaine manière, ce que l’Etat a cherché à faire, c’est à fidéliser
toutes les clauses sur la stabilité de l’actionnariat, elles sont faites pour garder les actionnaires
le plus longtemps possible.
M. D. BOERI note que le risque maximum pour Bouygues est d’avoir un manque à
gagner sur ses 10 % qu’il aura récupéré sur l’ensemble des dérapages du chantier.
Me Y. GOUTAL explique que ceci est important pour la garantie de la soulte, en termes
d’articulation contractuelle, la SCA est l’organisme qui va collecter les fonds et qui va assurer
le financement et l’injection du financement. C’est donc un véhicule financier qui va ensuite
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mettre les fonds à disposition de la SAM, à la fois comme actionnaire et avec un contrat entre
l’actionnaire et la société.
Me Y. GOUTAL répond par l’affirmative et ajoute que c’est contractuel, ce qui explique
que le capital social n’est pas un capital social de plusieurs millions d’euros, mais de
300 000 euros avec des engagements de financement fermes, qui sont pris par les actionnaires,
qui viennent abonder le compte et qui, par la suite, vont être remboursés au fur et à mesure dans
des conditions qui restent à déterminer entre eux, dès le moment où ils vont sortir de l’opération
et retirer leurs bénéfices. L’un des grands sujets de discussion entre eux, hier, aujourd’hui et
demain, ce sera probablement le rythme de sortie.
Là où cela concerne l’Etat, c’est qu’un des mécanismes de garantie de la soulte versée
à l’Etat permettra à l’Etat de bénéficier d’un nantissement sur le prêt d’actionnaires, c'est-à-dire
que l’Etat pourra appréhender les sommes qui sont censées revenir aux actionnaires, en quelque
sorte en étant payé avant eux systématiquement. S’agissant de la soulte, l’Etat sera par
conséquent une sorte d’actionnaire « privilégié », le premier servi.
Me Y. GOUTAL répond que là est tout l’enjeu de la « supervision », d’un contrôle que
l’on souhaite tous le plus approfondi, le plus constant, le plus récurrent, aussi bien financier que
technique.
Donc, le choix qui a été fait par le Gouvernement est de s’assurer en amont –
M. J-L. NGUYEN y a veillé – à ce que le mécanisme de contrôle exercé au sein de la SAM soit
un contrôle rationnel, normalement qui fonctionne bien, avec des contrôleurs externes, un
contrôleur technique qui assure une mission sur sa propre responsabilité. Son rôle est essentiel.
L’Etat est irrigué par des éléments d’informations qui remontent de ce contrôleur technique.
Sur un chantier, il y a des points clés, des moments où il y a un enjeu, c’est donc à ces moments-
là qu’il exerce son contrôle. Ceci est le premier volet.
Le projet est déjà, dans ses principes, défini en phase 0, sachant toutefois qu’un tel
chantier va connaître des « boucles d’évolution », des difficultés vont être rencontrées, donc
l’obligation de changer un peu le projet, d’où un contrôle très étroit qui va s’exercer à ce stade
par l’Etat, en validant les différents documents, le « PRO » notamment, où l’Etat a rajouté une
notion de « performance attendue ».
L’Etat a souhaité introduire dans ce contrat une distinction entre ce qui est la notion de
« performance attendue » et la notion de « performance minimale ». Ces deux notions faisant
l’objet d’un traitement différent. Les performances minimales correspondent au socle
d’exigences que l’Etat a fixé dans un cahier des charges extrêmement détaillé et qui finalement,
dans le Traité, est le minimum technique. C’est un motif de non acceptation pure et simple de
ce qui est présenté.
Au titre du Comité de suivi, Me Y. GOUTAL explique qu’il s’agit d’une instance qui a
été mise en place pour échanger entre l’Etat et le titulaire, c’est un rendez-vous régulier avec
quatre représentants de chaque côté pour, au fur et à mesure de l’opération, tenir l’Etat informé.
Il y aura des décisions à prendre au fur et à mesure de l’exécution du chantier et elles seront
arrêtées lors des discussions de ce comité de suivi. Ceci correspond à une réunion de chantier,
mensuelle.
M. J-L. NGUYEN explique le rôle du comité de suivi. Il est à noter que l’on s’est attaché
à éviter que l’Etat, autorité concédante, soit présent aux réunions de chantier, du fait que la
présence d’un représentant de l’Etat lors de discussions entre l’entreprise et le maître d’ouvrage
privé peut valoir d’acceptation de certaines options techniques, d’où un risque de transfert de
responsabilité dans ladite phase chantier.
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Ce comité d’experts a plusieurs missions, dont certaines sont déjà programmées dans le
Traité, notamment sur une notion un peu complexe, à savoir l’état de vieillissement normal à la
fin de l’opération. Les experts qui l’auront suivi, qui sont indépendants, donneront un avis
immédiat sur le sujet, de manière collégial, et d’alerter le cas échéant.
Par ailleurs, l’Etat a également tenu très fortement à garder un pouvoir de modification
unilatérale du Traité, ce qui a été obtenu, sachant que des coûts peuvent être générés.
M. J-M. CUCCHI retient que ce comité d’expert lui paraît extrêmement important en
terme de sécurisation. A ce titre, il demande qui décidera des documents fournis à leur expertise
sachant que la qualité de l’expertise et le niveau de cette dernière dépend des documents fournis.
Ne peut-il pas leur être opposé des secrets de fabrication ou autres ?
M. J-L. NGUYEN informe que le comité d’experts sera régulièrement tenu informé sur
le projet par la Mission urbanisation en mer. Tous les éléments d’information transitent donc
par le Gouvernement. Il convient que le titulaire connaisse en toute transparence ce qui est
communiqué. S’agissant de l’éventualité d’une rétention d’informations ou d’une information
incomplète, il assure que l’Etat a des sachants qui pourront identifier les manques et porteront
un avis sur les documents confiés aux experts.
M. J-M. CUCCHI repose sa question : est-ce que l’Etat a les moyens propres de
s’assurer qu’il va être en possession de l’ensemble des pièces nécessaires à l’analyse ? Oui ou
non ?
Me Y. GOUTAL indique que l’article 112 est sur ce point très détaillé, organise les
modalités de saisine. Il confirme le fait que c’est l’Etat qui assure le secrétariat du comité
d’experts. A moins que la préoccupation de M. J-M. CUCCHI se situe en amont, à savoir dans
quelles mesures l’Etat aura les moyens de comprendre ce qu’il se passe ?
M. J-M. CUCCHI prend bonne note de qui alimente le comité d’experts. Ceci étant, il
relève que le problème de l’alimentation ne se vérifie pas au niveau du comité d’experts, mais
au niveau des structures en amont. Il convient selon lui de vérifier que l’alimentation est bonne
au niveau de la structure la plus proche du chantier sachant qu’elle est la plus à même à avoir
toutes les informations et documents. Il envisage en outre l’hypothèse de la survenue d’un gros
problème technique et que la société en question puisse chercher un biais pour dissimuler ce
dysfonctionnement. Dans ce cadre, si l’Etat a tous les moyens de le savoir, alors
M. J-M. CUCCHI s’en félicite. Au regard de la construction faite sur l’eau, qui doit avoir un
vieillissement contrôlé, et la probabilité que la dalle, quelques dizaines d’années après,
connaisse quelques problèmes structurels, il s’interroge de savoir si l’Etat a tous les moyens de
contrôle.
M. J-M. CUCCHI précise sa question : est-ce que l’Etat a des capacités de s’assurer que
ce qui est prévu par contrat de transmission est bien communiqué ? Il retient que le concédant
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est obligé de fournir tous les documents, mais si les moyens de contrôle ne sont pas performants,
l’obligation reste alors purement morale.
M. J-M. CUCCHI remercie pour cette réponse qui satisfait son interrogation.
M. L. NOUVION demande, dans le cas d’une malfaçon d’un caisson nommé, si les
documents requis pour effectuer le contrôle viennent des experts de la SAM.
Me Y. GOUTAL revient sur la manière dont le comité d’experts est saisi. Il convient de
partir d’un schéma dans lequel c’est l’Etat qui décide, qui accepte ou pas ce qui lui est présenté,
c’est l’Etat qui refuse ou pas, qui émet des réserves ou pas, qui prescrit des travaux
supplémentaires ou pas. Ces ordres-là sont la base, et ils s’imposent au titulaire.
M. J-L. NGUYEN explique que lorsque le comité d’experts est informé de l’avancement
du chantier, il a un rôle passif. Lorsqu’il y a une saisine du comité d’experts, c’est une action
explicite, c’est une décision qui part d’un constat de désaccord entre l’Etat et le titulaire sur un
sujet technique.
Mme M-P. GRAMAGLIA ajoute que sont fournies au comité d’experts toutes les
informations pour qu’il soit fin prêt au moment où il est saisi soit par l’Etat, soit par le
groupement.
Me Y. GOUTAL relève que les deux entités s’appellent « comité » mais n’ont rien à
voir intellectuellement. Le comité de suivi est un lieu de rencontres et d’échanges, en dehors de
toute hypothèse de conflit, il se réunit quoi qu’il arrive.
Le comité d’experts est très différent dans sa structure, il est fait pour permettre au
titulaire de soumettre un débat technique parce qu’il est mécontent d’une décision prise par
l’Etat. Il n’a pas vocation à être réuni régulièrement pour régler des questions.
M. L. NOUVION note que le comité de suivi est une des activités principales de l’Etat,
que M. J-L. NGUYEN rend compte à Mme le Conseiller et au Ministre d’Etat.
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Mme M-P. GRAMAGLIA indique que tel est déjà le cas, puisque c’est la vie du projet.
Par ailleurs, le titulaire en assure le financement et supporte le coût. Il reçoit donc les
bénéfices à proportion du succès de l’opération, de la capacité qu’il a eu à maîtriser les coûts
sur les deux premiers postes.
L’Etat quant à lui apporte le foncier, qui est un foncier éventuel, ce qui est toute la
difficulté. C’est le titulaire qui va permettre de passer du foncier virtuel au foncier réel. L’Etat
apporte ce foncier et fournit l’environnement économique et légal. C’est lui qui va permettre la
prospérité de cette opération.
Et l’Etat reçoit des contreparties de plusieurs types. Elles seront détaillées probablement
début mai.
Il indique que se donner les moyens financiers de la reprise est un des impératifs. Il
rappelle la sanction en cas de résiliation, avec les garanties offertes à l’Etat par l’article 100.2
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avec des décotes au profit de l’Etat. Il insiste sur l’hypothèse de l’échec du projet décalé dans
le temps, 10 ans plus tard par exemple. Il a donc été assuré des garanties financières très
importantes pour que l’Etat puisse reprendre l’opération.
Il tient à souligner par ailleurs la phase de 5 ans d’observation pendant laquelle l’on
pourra observer les caissons évoluer, avec une garantie intégrale du titulaire sur l’état des
caissons. En général cette garantie n’existe pas, alors que là, le titulaire reste en place, avec une
garantie du titulaire auprès de Bouygues, avec une assurance tout risque chantier (TRC) qui est
égale à la totalité du montant de l’opération, c'est-à-dire plus d’1 Md€, pour couvrir les
éventuels aléas du chantier en phase 2 et en phase 3 (au-delà de la décennale).
Ont également été prévues par avance des servitudes qui devront être introduites dans
les actes de cession qui permettront à l’Etat, le cas échéant, d’intervenir pour des travaux de
reprise, pour des travaux de changement éventuel de caisson, etc.
S’agissant d’autres risques, il est à noter qu’il est donné à l’Etat des garanties supérieures
ou égales aux classiques, avec un engagement financier direct très incitatif du titulaire, ce
dernier étant responsable sur ses fonds propres des éventuels dérapages.
Il insiste sur le fait qu’un travail important a été exercé sur le contrôle des interactions
sur le chantier. Il détaille en signifiant que l’opération n’est pas globalisée sachant qu’il y a
plusieurs opérateurs, l’un va intervenir pour la phase 1, puis un opérateur pour la phase 2 et
enfin un opérateur pour la phase 3. S’agissant du risque majeur, qui vraisemblablement se
réalisera, tel qu’un coup de pelleteuse malheureux, le concepteur des fondations de
superstructures ne se préoccupera pas de l’impact de ses propres fondations sur la solidité de
l’ensemble de l’ouvrage, etc., il convient pour l’Etat de s’assurer de cette garantie. De ce point
de vue, toute la conception a été prévue avec l’obligation, pour chaque concepteur, pour chaque
phase, pour chaque partie, d’intégrer à son raisonnement l’idée de l’interactivité avec le reste.
Le titulaire aura obligation d’organiser le contrôle de ces entre-phases pour établir des
documents qui ne soient pas simplement des « pro », mais des « pro + », pour justifier
techniquement la prise en compte des interfaces, de sa propre phase de chantier avec
l’infrastructure maritime dans son entier, avec la solidité du quartier.
M. L. NOUVION relève, dans le cadre des annexes du Traité, qu’il est prévu un schéma
directeur de circulation dont il souhaiterait connaître le détail. Egalement, il y a la partie
circulation et la partie bureaux, prévus à Fontvieille, pour les travailleurs de ce chantier. A ce
titre, il s’enquiert des impacts sur le quotidien des compatriotes, des résidents. Ce sujet
préoccupant demande d’être discuté.
Mme M-P. GRAMAGLIA indique qu’une grande partie de chantier se déroulera via la
mer. Les camions emprunteront le tunnel descendant qui sera livré avant l’été 2016, pour arriver
directement sur la dorsale pour se diriger vers l’anse du portier, au niveau du chantier, itinéraire
qui générera un minimum d’impacts sur la circulation intramuros.
M. L. NOUVION sollicite plus de détails. Il semblerait que soit prévu que le bout du
Quai J-C. Rey soit aménagé avec une barge, avec vraisemblablement la condamnation du tunnel
qui ne pourra plus être emprunte, qui arrive devant l’héliport, qui suivrait l’avenue du Gabian
pour remonter par le tunnel descendant.
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Mme M-P. GRAMAGLIA ne confirme pas le fait que le tunnel ne sera plus en
fonctionnement à cause de l’extension en mer. Toutefois, il sera en effet emprunté par les
camions.
M. L. NOUVION demande si le Quai J-C. Rey va servir de desserte pour stocker divers
matériaux utiles au chantier et qui seront enlevés par des bateaux venus par la mer.
M. J-L. NGUYEN indique qu’il est bien prévu une installation au niveau du Quai
J-C. Rey, cette barge servira à mettre des matériels notamment d’interventions d’urgence
environnementale, sachant que les matériaux de construction arriveront par la mer, par la
France.
M. L. NOUVION indique que des bureaux à Fontvieille seront mis à disposition pour
les travailleurs.
M. J-L. NGUYEN indique que les annexes au Traité, qui datent de juillet 2015, font en
effet apparaître ces bureaux, cependant aujourd’hui, la réflexion du groupement est en train de
s’orienter différemment.
Me Y. GOUTAL poursuit son exposé sur les garanties de bonne fin de la phase 1, déjà
abordées. Il est à noter une garantie de bonne fin sur la phase 1 de 98 M€, souscrite par
Bouygues vis-à-vis du titulaire sachant que c’est bien le titulaire qui va gérer les relations avec
Bouygues comme sous-traitant et cette garantie de bonne fin lui permettra de faire face à une
défaillance éventuelle de Bouygues, cette fois comme co-contractant, et lui permettre de résilier
le contrat et puis de repasser un nouveau contrat et de supporter les coûts de portage et le retard
pendant cette période. Cette garantie-là, l’Etat en bénéficie indirectement puisque c’est cela qui
solidifie financièrement l’offre du titulaire. Si le Titulaire décidait de ne pas exercer lui-même
ces attributions, il est prévu expressément une délégation au profit de l’Etat de ladite garantie,
qui est à hauteur de 98 M€, sur la phase 1, ce qui est supérieur à 10 %. Il tient à souligner que
dans les différents marchés et opérations passés à Monaco, il est habituel que ces montants
soient inférieurs à 12 % de garantie.
Au regard du fait que les opérateurs vont s’auto financer, M. L. NOUVION indique
supposer que les banques monégasques seront mises à contribution, que leurs garanties
avancées par les opérateurs seront des garanties sur des biens immobiliers situés à Monaco, qui
feront l’objet de prêts bancaires assurés par la place de la Principauté et les banques de Monaco.
A ce titre, il demande si ces 10 % du montant annoncé seront versés au sein du pool bancaire
désigné, à Monaco.
M. J. CASTELLINI indique qu’il semble que ce serait ce mode qui serait appliqué, mais
il aurait aimé que la confirmation soit donnée par le ou les représentants du groupement dont il
ne peut que déplorer l’absence ce soir.
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Me Y. GOUTAL fait état d’un mécanisme intéressant qui fait que Bouygues, et donc le
titulaire par délégation, ne seront pas totalement débarrassés de cette garantie à première
demande (GAPD) à la fin de la phase 1. L’idée est que ladite garantie soit réduite à hauteur du
montant des « réserves », c'est-à-dire que pour l’Etat, c’est la meilleure des garanties, on
poursuivra le montant de la GAPD et on va libérer en partie cette GAPD au moment de la
réception de la phase 1 pour garantir les réserves éventuelles qui pourraient exister sur l’ouvrage
à proportion de 5% du montant des travaux. En d’autres termes, il y aura une libération en deux
temps, dans un premier temps, l’opération terminée, il n’y aura plus besoin d’une garantie de
bonne fin, il y aura peut-être une obligation de levée de réserves, et là on est sur 5 %, ce qui
correspond à un montant très important au regard des coûts des travaux (soit environ 50 M€ de
réserves). Cette garantie-là va servir par son évolution.
L’autre garantie donnée à l’Etat est la cession progressive des caissons avec en
contrepartie le fait que le titulaire n’acquière rien au fur et à mesure et que l’Etat conserve la
propriété intégrale, ce qui lui permet d’avoir en garantie tout de suite ce qui est construit par le
titulaire.
En phase 2, l’Etat n’a plus la garantie de ne rien avoir à payer, à ce stade, l’Etat a cédé
les volumes, alors il faut qu’il se couvre plus encore que ce qui a été fait en phase 1. Par
conséquent, il a été prévu une couverture à 100 % de la totalité des engagements du titulaire
puisque là, l’Etat veut être certain que les choses soient faites. La couverture se fera soit avec
des hypothèques, soit des garanties de bonne fin mobilisables, avec éventuellement délégation,
selon le même schéma.
Sur la phase 3, ont été prévues des garanties de droit commun puisqu’il s’agit de la phase
de constructions privées ; l’opération se réalise comme si elle était non plus en mer, mais sur
terre.
M. J-M. CUCCHI indique ne pas comprendre pourquoi en fin de phase 2 l’Etat doit le
plus se couvrir.
M. J-M. CUCCHI demande si c’est avant que la dalle soit faite sachant que les caissons
installés, la partie arrière n’est pas remplie.
M. J-L. NGUYEN explique que la phase qui permet techniquement de céder les volumes
privés correspond à des caissons posés, ballastés, c'est-à-dire remplis eux-mêmes de remblais,
et à l’arrière de ces caissons il y aura déjà un remblai. Donc il restera une partie de remblai en
sable qui n’a pas de fonction technique, qui sert à combler pour faire la dalle, mais au moment
où seront cédés les volumes privés, l’ouvrage sera résistant contre la houle, contre les séismes,
par conséquent, l’infrastructure sera terminée au sens de ses fonctions de ces protections.
M. J-M. CUCCHI relève qu’il s’agit d’un trou à trois quart rempli. C’est un terrain.
M. J-L. NGUYEN confirme que c’est un terrain avec un creux entre le jardin japonais
existant et le remblai qui est à l’arrière des caissons.
Il invite les élus à se reporter à l’annexe 13, consacrée aux pénalités. Cette partie a fait
l’objet d’un travail très attentif parce que c’est une des garanties pour l’Etat. Les pénalités sont
une manière d’inciter le titulaire à bien faire.
Par ailleurs, il tient à souligner un point important d’un point de vue juridique, c’est le
fait qu’il n’y ait pas de sanctions monolithiques. A titre d’illustration, un manquement (un
dérapage, une non communication d’information…) pourra générer la première fois, une
pénalité de 100 000 €, la deuxième fois, 300 000 € par occurrence, puis suspension potentielle
du chantier (pire sanction pour le titulaire), voire, le cas échéant, résiliation.
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Me Y. GOUTAL poursuit son exposé en expliquant ce qui a été prévu pour la garantie
du paiement de la soulte. Le titulaire s’est engagé sur un échéancier de paiement. 9 mois après
la livraison de la tranche 1-A (ceinture de caissons), il a obligation de verser une première
tranche de 100 M€, une année plus tard, deuxième tranche, 200M€, encore une année plus tard,
troisième tranche, 200 M€ et à la fin totale de l’opération, la dernière tranche, 200 M€.
Il complète avec la deuxième garantie pour l’Etat qui est la résiliation pour le titulaire
parce que s’il ne paie pas aux échéances données, l’Etat a la faculté de résilier et quand il résilie,
les sommes qui étaient dues viennent en déduction des indemnités que versent l’Etat, ce qui
signifie que l’Etat se paie intégralement de sa soulte, par déduction des sommes dues.
M. L. NOUVION note que celui des actionnaires qui ne respecterait pas ses
engagements serait absorbé par les autres actionnaires. Il existe une sorte de clause « pacman ».
Me Y. GOUTAL le confirme.
Me Y. GOUTAL indique que peut être fait à ce stade le déroulé chronologique après
avoir décortiqué l’articulation du Traité.
de son obligation de garde et d’entretien de l’ouvrage jusqu’à la fin de toutes les phases. Ceci
permet à l’Etat de se couvrir des aléas des phases 2 et 3.
Au titre du slide 30, Me Y. GOUTAL précise que la garantie contractuelle de levée des
réserves à l’« état 2 » signifie que l’Etat dispose à la fin de l’opération complète de l’obligation
pour le titulaire de constituer une garantie de bonne fin au moment de la réception. On le libère
contre la constitution d’une garantie égale à 5% du montant des travaux, phase 1 et phase 2,
pour lever les réserves.
Au titre des délais maximums d’exécution, l’Etat ne s’est pas engagé dans un contrôle
du chantier au jour le jour. Le risque supporté par le titulaire est avant tout la tenue du calendrier,
qui est donc sa préoccupation plus que celle de l’Etat. Mais ce dernier ne pouvait pas non plus
accepter que le chantier dérive, donc le contrat prévoit à l’article 88 des dates jalons qui sont de
« grandes dates » pour lesquelles l’Etat estime que si elles sont dépassées, alors il y aura faute,
donc résiliation pour faute. En effet, les dates ont été largement calculées, sans pression pour le
titulaire.
Au slide 31, Me Y. GOUTAL fait état des interactions avec l’infrastructure maritime,
les dégâts que peuvent être causés à l’infrastructure maritime, de même qu’entre chacune des
phases.
S’agissant des garanties (slide 32), il complète en précisant que l’Etat a eu la volonté de
créer une véritable unité entre la phase 1 et la phase 2 parce qu’il y a véritablement pour l’Etat
une étape qui est celle de la fin de la ceinture de caissons, puis pour l’Etat, il y a une continuité.
Le slide 33 expose les garanties que Me Y. GOUTAL développe en précisant que les
garanties financières se retrouvent mutatis mutandis, avec des garanties de bonne fin similaires.
Une différence sur la phase 2, dès lors que les volumes ont déjà été cédés par l’Etat, donc une
constitution de garanties sous forme d’hypothèque ou de garantie de bonne fin mobilisable, puis
une garantie de 5 % de levée des réserves sur tous les ouvrage de la phase 2 et une garantie
décennale classique, à savoir Solidarité et garantie de pérennité Bouygues TP. Il explique que
la garantie donnée par Bouygues TP sur la phase 1 impacte incidemment la phase 2 dès lors
qu’elle va être la garante de la solidité de certains ouvrages qui vont s’appuyer sur
l’infrastructure maritime, d’où il est à noter également une garantie de solidité et une garantie
de pérennité externe classique sur tous les ouvrages (le Grimaldi Forum fera l’objet d’une
garantie décennale classique). A cette réserve près que cette garantie sera elle aussi prolongée
parce qu’elle ne coure qu’à partir de la réception toutes phases.
La contrepartie du fait que le titulaire reste intégralement garant du chantier, c’est que
l’Etat ne prend pas possession du chantier. La volonté a été que soit d’abord appliquée la TRC
puis la décennale.
M. J-M. CUCCHI souligne le fait que certains équipements publics ne pourront être
utilisés qu’une fois le tout achevé. Il évoque le cas du Grimaldi Forum qui, à cause du chantier,
ne pourrait pas être exploité pendant 5 ou 6 ans. Il demande s’il ne serait pas judicieux de donner
la possibilité de choisir entre les deux options.
Sur le Grimaldi Forum, un des risques majeurs serait que le titulaire considérant qu’il
est en situation de monopole, fasse des d’aménagements intérieurs qui ne seraient pas
acceptables financièrement. Dans ce cas-là, l’Etat peut choisir une prise de possession anticipée
de l’extension du Grimaldi Forum qui est prévue spécifiquement pour lui et faire réaliser par
une entreprise tierce. Il ajoute que ce serait financièrement, techniquement et juridiquement très
aléatoire, mais il est bien que le titulaire ait connaissance de cette disposition.
M. J-M. CUCCHI note que ce serait aléatoire, alors il estime judicieux de prévoir que
la garantie décennale coure à partir du moment où il en prend possession. Selon lui, il n’y a pas
de raison qu’il aille interférer dans le reste du chantier.
M. L. NOUVION relève que la garantie décennale porte sur les équipements construits,
une fois la dalle terminée, à ne pas confondre avec la garantie trentenaire concernant la
superstructure. Il demande si sa compréhension est correcte.
M. J-M. CUCCHI demande s’il peut exercer son droit d’extension n’importe
quand pendant les 10 ans.
Me Y. GOUTAL répond qu’il doit être signifié au plus tard 6 mois avant la fin de la
première période de 10 ans.
Me Y. GOUTAL confirme. Dont 5 ans avec un ouvrage qui est resté sous la garde du
titulaire et qui est sous une surveillance extrêmement fine.
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Il indique que la phase « privé » est certes totalement privée, sauf qu’en infrastructure,
elle affecte l’opération. Les fondations ont un effet sur la solidité globale de l’infrastructure
maritime, donc concernent la totalité du quartier. En conséquence, l’Etat exerce un contrôle de
conception dès lors qu’il ne peut pas se désintéresser de cela.
M. L. NOUVION signifie avoir connu des projets pour lesquels la variable d’ajustement
réglementaire en terme de densité de construction, de mètres cubes et de mètres carrés, a
beaucoup évolué. En revanche, cette variable d’ajustement peut être positive si un problème
conjoncturel, économique, … survenait. Il espère que la présentation cohérente et séduisante
du projet qui est exposée aujourd’hui sera conservée ainsi.
M. L. NOUVION souligne qu’à ce jour, le prix du mètre carré dans 10 ou 15 ans n’est
pas connu.
M. J-M. CUCCHI indique que selon lui, le prix du mètre carré ne doit pas être déterminé
aujourd’hui.
Mme M-P. GRAMAGLIA fait savoir qu’il n’est pas dans l’intention de l’Etat de
modifier le projet. Cependant, considérant l’hypothèse évoquée, pourrait être opérée une
renégociation sachant que des étages supplémentaires ne pourront pas être édifiés facilement
au regard des contraintes techniques.
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Me Y. GOUTAL rétorque qu’il ne s’agit pas tout à fait du sujet de l’évolution du projet,
mais plutôt de la garantie Princière.
M. D. BOERI demande s’il y a une garantie sur les recettes de TVA sachant que si, pour
des raisons décidées par le propriétaire, ce dernier ne vendait pas tout de suite. Y a-t-il un
échelonnement prévisionnel des recettes ?
Il aborde à présent, dans le cadre des garanties financières, la garantie Princière de bonne
fin (OS n° 36.47). Puisqu’il s’agit d’une opération considérée privée, des techniques privées
sont par conséquent appliquées par l’Etat. En d’autres termes, la garantie Princière de 10 %
classique s’applique à l’opération sachant que l’Etat organise, comme il le fait pour toutes les
opérations privées, la crédibilité de la personne qui sollicite le permis de construire par la
constitution d’une garantie classique bancaire de bonne fin, celle prévue dans l’OS n° 36.47.
M. J-M. CUCCHI ne comprend pas pourquoi il est dit que le projet est stabilisé alors
que ce qui va être construit est déjà déterminé et connu. A priori, l’établissement de permis de
construire, en phase 3, est une procédure classique, prévisible puisque le suivi du chantier sera
permanent. Alors pourquoi serait-il nécessaire de prévoir la possibilité d’une vision globale
dudit chantier ?
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Me Y. GOUTAL indique que la vision globale existe, cependant du fait qu’il s’agit
d’une opération privée, l’opérateur peut construire selon le rythme qu’il choisit, demander un
permis pour une partie seulement et pas pour un ensemble, il peut y avoir des sous-ensembles.
Par ailleurs, s’est posée la question éventuellement d’un permis de construction global de toutes
les constructions privées de toute la phase 3, ce qui n’est pas impératif. Mais si tel était le cas,
quels en seraient les impacts ? Pour l’Etat monégasque, cela permettrait d’avoir cette vision
globale et une instruction plus simple, ce qui lui serait favorable. Pour autant, il est à noter un
défaut majeur qui obligerait à constituer une garantie pour la totalité de l’opération, pendant
une durée très longue, alors que cela n’est pas justifié au regard même de la garantie Princière
de bonne fin, d’où une réflexion ouverte sur ce point pour, le cas échéant, envisager d’aménager
la totalité de la phase 3 mais constituer une garantie qui serait plus gérable sur une opération
qui se réalise globalement.
M. J-M. CUCCHI comprend que c’est pour diminuer l’impact de la garantie Princière
pour le concessionnaire en cas de dépôt d’un permis de construire unique dès lors que ce serait
la préférence de l’Etat.
M. J-M. CUCCHI indique qu’il s’agit d’un projet pour lequel a priori il n’y aura pas de
surprise quant à ce qui va être construit sachant que pour construire, des besoins structurels
spécifiques sont nécessaires et ont certainement déjà été pris en compte dès la phase 1. A son
sens, le projet est déjà ficelé et n’appellera que des modifications éventuelles à la marge.
En cas de permis de construire unique, les deux parties y auraient un intérêt, plus le
concessionnaire que l’Etat, qui consisterait à limiter l’impact financier pour le concessionnaire
de la garantie Princière qui, dans les dispositions actuelles, nécessite de déposer un permis pour
l’ensemble alors que vraisemblablement il ne construira pas tout d’un coup.
Me Y. GOUTAL insiste sur le fait que le projet n’est pas un projet mouvant. Pour assurer
l’efficacité de la garantie fournie par Bouygues pendant 30 ans potentiellement, l’instruction
des permis de construire ultérieurs a été conditionné à un avis technique de compatibilité avec
l’infrastructure. Si une incompatibilité se faisait jour, alors le permis de construire pourrait être
refusé pour des raisons urbanistiques afin d’assurer la pérennité de l’infrastructure. Il y a donc
un lien entre le contrat, la phase 3 du Traité et urbanisme qui est assurée dans l’OS n° 44.82.
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M. T. CROVETTO demande, à partir des slides relatifs au risque maximal (slides 22,
23) si le coût maximal, en terme de montant, se situe bien juste avant la fin de la phase 1. Et il
souhaiterait que soit confirmé le fait qu’il ait été évalué à 600 M€, en tenant compte des
pénalités, des garanties, etc.
Me Y. GOUTAL répond que le coût maximal peut être plus important. Il n’est pas
possible de résumer les risques d’une opération sur 10 ans, sans aucune connaissance des aléas
possibles, qui présenteraient des difficultés de force différente.
Il rappelle qu’a été évoqué un risque envisageable, que l’on peut quantifier, qui est celui
de la défaillance du titulaire. Alors il confirme qu’une des zones à risque les plus importantes
pour l’Etat se situe en fin de la phase 1, au moment où le titulaire aura exposé beaucoup
d’argent, et donc l’Etat va être obligé de racheter l’opération au moment où son coût est
substantiel et effectivement, il convient de faire le parallèle avec le montant de cette phase 1
qui vaut 800 M€. Par ailleurs, lorsque sont appliquées les pénalités, les décotes prévues au
Traité, les montants peuvent atteindre 200 M€ de décote que l’Etat va pouvoir imputer. A ce
stade, l’Etat à l’inverse a une opération qui est quasiment terminée.
M. T. CROVETTO explique que le cas d’école évoqué avait pour but de savoir si au
niveau financier c’était le moment où le montant serait le plus élevé.
Me Y. GOUTAL assure que le montant peut être plus élevé après, mais avec un aléa
plus faible, parce que l’Etat pourra avoir acquis plus, avec des volumes déjà hors d’eau.
M. D. BOERI retient que tous les risques ont été balayés. Il se dit que dans un monde
merveilleux, le chantier se terminera dans les temps, dans les conditions prévues pour tous les
partenaires. Et si l’Etat décidait de prolonger cette extension ou d’en prévoir une autre, quelles
seraient les servitudes ?
Mme M-P. GRAMAGLIA répond qu’une autre extension n’est pas envisageable étant
donné les fonds marins.
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