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LA VALORACIN

INMOBILIARIA
Teora y prctica
LA VALORACIN
INMOBILIARIA
Teora y prctica
A A
COLECCIN
LEGAL
RQUITECTUR
Pere Gonzlez Nebreda
Julio Turmo de Padura
Eulalia Villaronga Snchez
Consejo Superior de los
Colegios de Arquitectos
de Espaa
Unin de Arquitectos
Peritos y Forenses
de Espaa
LA VALORACIN INMOBILIARIA
TEORA Y PRCTICA
PERE GONZLEZ NEBREDA
JULIO TURMO DE PADURA
EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
A A
COLECCIN
LEGAL
RQUITECTUR
Consejo Superior de los
Colegios de Arquitectos
de Espaa
Unin de Arquitectos
Peritos y Forenses
de Espaa
Pere Gonzlez Nebreda, Julio Turmo de Padura, Eulalia Villaronga Snchez, 2006.
WOLTERS KLUWER ESPAA, S.A., 2006.
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ISBN-10: 84-9725-650-6
ISBN-13: 978-84-9725-650-6
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Fernando Castro Abella, Jefe de Publicaciones de Derecho Administrativo de LA LEY
Luis Antonio Corral Juan, Decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Islas Baleares, Representante del CSCAE
en la Junta Directiva de la UAPFE
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Jos M. Lpez Dvila, Secretario de la Unin de Arquitectos Peritos y Forenses de Espaa
Paula Montoya, Secretario General del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espaa
Fernando Selfa Bas, Director de Publicaciones de LA LEY
AAlfredo Simn Gurumeta
y Antonio Piera Mas-Sarda,
in memoriam
LA LEY 7
NDICE SISTEMTICO
Introduccin .................................................................................................................... 19
Prlogo, por Agust Borrell i Calonge...........................................................................
21
Captulo 1. Conceptos bsicos .................................................................................... 25
1.1. La valoracin inmobiliaria ................................................................................. 25
1.1.1. Definicin y concepto ................................................................................. 25
1.1.2. Ciencias relacionadas con la valoracin inmobiliaria ................................ 26
1.1.3. La influencia del ordenamiento jurdico y la jurisprudencia en la valoracin
Inmobiliaria ................................................................................................. 27
1.2. Objeto y finalidad de la valoracin inmobiliaria .............................................. 28
1.2.1. El objeto de la tasacin .............................................................................. 28
1.2.1.1. Los bienes inmuebles .................................................................. 28
1.2.1.2. Los derechos reales ..................................................................... 28
1.2.1.3. Otras cargas o gravmenes (susceptibles de inscripcin regis-
tral) ............................................................................................... 29
1.2.2. La finalidad de la tasacin ......................................................................... 29
1.2.2.1. Tipos de finalidades ..................................................................... 29
1.3. Conceptos y definiciones .................................................................................. 31
1.3.1. Definicin de valor ...................................................................................... 31
1.3.2. Conceptos de valor .................................................................................... 32
1.3.2.1. Valor de uso ................................................................................. 32
1.3.2.2. Valor de cambio ........................................................................... 32
1.3.2.3. Coste ............................................................................................ 32
1.3.2.4. Precio de una mercanca urbana. El valor subjetivo ................... 32
1.3.2.5. Valor de mercado. El valor objetivo ............................................. 32
1.3.2.6. Otros conceptos y definiciones de valor ...................................... 34
1.3.2.6.1. Valor de mercado para el uso actual ........................ 34
1.3.2.6.2. Valor razonable ......................................................... 34
1.3.2.6.3. Valor de uso alternativo ............................................ 34
1.3.2.6.4. Valor de privacin ..................................................... 34
1.3.2.6.5. Valor de inversin ..................................................... 34
1.3.2.6.6. Valor de privacin de fondo de comercio ................. 35
1.3.2.6.7. Valor de seguro ......................................................... 35
1.3.2.6.8. Valor de liquidacin ................................................... 35
1.3.2.6.9. Valor fiscal ................................................................ 35
1.3.2.6.10. Valor urbanstico ....................................................... 35
1.3.2.6.11. Justiprecio ................................................................. 35
1.3.2.6.12. Valor de afeccin ...................................................... 36
1.3.2.7. Otras definiciones ........................................................................ 36
1.3.3. Conceptos estadsticos aplicables a la valoracin inmobiliaria ................. 41
1.3.3.1. Poblacin ..................................................................................... 41
1.3.3.2. Distribucin de los elementos poblacionales: funcin de la densi-
dad ............................................................................................... 41
1.3.3.3. Funcin de la distribucin ............................................................ 43
1.3.3.4. Media, moda y mediana ............................................................... 45
1.3.3.5. Medidas de dispersin ................................................................. 46
1.3.3.5.1. Recorrido ..................................................................... 46
1.3.3.5.2. Varianza ...................................................................... 46
1.3.3.6. Distribucin normal ...................................................................... 48
1.3.3.7. Distribucin beta .......................................................................... 49
1.3.3.8. Distribucin triangular .................................................................. 51
1.3.3.9. Distribucin rectangular ............................................................... 52
1.3.3.10. Regresin ..................................................................................... 53
1.3.3.11. Series cronolgicas ...................................................................... 56
1.4. El mercado inmobiliario .................................................................................... 57
1.4.1. Los mercados: propiedades y caractersticas ............................................ 59
1.4.2. Tipologas de los mercados ....................................................................... 60
1.4.3. El mercado inmobiliario del suelo .............................................................. 61
1.4.3.1. Factores que explican la formacin de los valores del suelo .. 62
1.4.3.2. El precio del suelo en el mercado inmobiliario ............................ 63
1.4.3.3. El valor inmobiliario del suelo en el mercado ............................... 64
1.4.4. La formacin del precio de la vivienda ...................................................... 64
1.4.4.1. Introduccin .................................................................................. 64
1.4.4.2. Visin territorial y urbana ............................................................. 66
1.4.4.3. Visin social . ................................................................................ 76
1.4.4.4. Visin econmica . ........................................................................ 93
1.4.4.5. Visin financiera ........................................................................... 101
1.5. Los principios generales de la valoracin inmobiliaria ................................. 110
1.5.1. Principio del anticipacin............................................................................. 110
1.5.2. Principio de finalidad .................................................................................. 110
1.5.3. Principio de mayor y mejor uso ................................................................. 111
1.5.4. Principio de probabilidad ............................................................................ 112
1.5.5. Principio de proporcionalidad...................................................................... 112
1.5.6. Principio de prudencia ................................................................................ 112
1.5.7. Principio de sustitucin .............................................................................. 113
1.5.8. Principio de temporalidad ........................................................................... 114
1.5.9. Principio de transparencia .......................................................................... 114
1.5.10. Principio de valor residual .......................................................................... 115
1.6. Los criterios de valoracin ................................................................................ 116
1.6.1. Criterio del valor de mercado ..................................................................... 118
1.6.2. Criterio del coste de produccin ................................................................ 118
1.6.3. Criterio del valor mximo legal ................................................................... 118
NDICE SISTEMTICO
8 LA LEY
1.6.4. Criterio del valor de tasacin ..................................................................... 119
1.6.5. Criterio del valor urbanstico ...................................................................... 120
1.6.6. Criterio del valor catastral .......................................................................... 120
1.7. Los mtodos de valoracin ............................................................................... 121
1.7.1. Mtodos basados en tcnicas comparativas: mtodo de comparacin .... 121
1.7.1.1. Mtodos sintticos ....................................................................... 122
1.7.1.2. Mtodo del anlisis de regresin simple o mltiple ..................... 122
1.7.1.3. Mtodo beta ................................................................................. 124
1.7.2. Mtodos basados en tcnicas analticas ................................................... 124
1.7.2.1. Mtodo del costo de reemplazamiento o reposicin ................... 124
1.7.2.2. Mtodos del valor residual, esttico y dinmico .......................... 125
1.7.2.2.1. Mtodo residual dinmico o anlisis de inversiones
con valores esperados ................................................ 126
1.7.2.2.2. Mtodo residual esttico: anlisis de inversiones con
valores actuales .......................................................... 126
1.7.2.3. Mtodo de actualizacin de rentas .............................................. 127
1.7.3. Mtodos homologados ............................................................................... 127
1.8. El proceso de valoracin ................................................................................... 128
1.9. El tasador ............................................................................................................ 132
1.9.1. Definicin .................................................................................................... 132
1.9.2. Competencia .............................................................................................. 132
1.9.3. Cualificacin ............................................................................................... 133
1.10. La prctica de la valoracin inmobiliaria ....................................................... 134
1.10.1. El trabajo de campo ................................................................................. 134
1.10.1.1. Introduccin ................................................................................ 134
1.10.1.2. Recepcin del encargo .............................................................. 135
1.10.1.3. Llamada a la persona de contacto ............................................. 136
1.10.1.4. Visita al inmueble ....................................................................... 137
1.10.1.5. Recopilacin y clasificacin de la informacin ........................... 138
1.10.2. Realizacin de la tasacin ....................................................................... 139
1.10.3. Validacin y certificacin .......................................................................... 139
1.10.4. Archivo de la tasacin .............................................................................. 139
1.10.5. Modelo de hoja para el trabajo de campo ............................................... 139
1.11. El informe de valoracin inmobiliaria, estructura general de los informes
de tasacin ........................................................................................................ 141
1.11.1. Solicitante de la tasacin y finalidad ........................................................ 141
1.11.2. Identificacin y localizacin ...................................................................... 141
1.11.3. Comprobaciones y documentacin .......................................................... 142
1.11.4. Localidad y entorno .................................................................................. 142
1.11.5. Descripcin y superficie del terreno ......................................................... 142
1.11.6. Descripcin y superficie de la edificacin ................................................ 143
1.11.7. Descripcin urbanstica . ........................................................................... 144
1.11.8. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin ........................................ 145
1.11.9. Anlisis de mercado ................................................................................. 145
1.11.10. Datos y clculo de los valores tcnicos ................................................... 146
1.11.11. Valores de tasacin, condicionantes y advertencias ................................ 147
LA LEY 9
NDICE SISTEMTICO
1.11.12. Observaciones ......................................................................................... 147
1.11.13. Fecha de emisin, caducidad y firmas ..................................................... 147
1.11.14. Documentacin anexa al informe ............................................................. 147
1.11.14.1. Documentacin grfica ............................................................. 147
1.11.14.2. Documentacin no grfica ........................................................ 147
Captulo 2. El marco legal de las valoraciones inmobiliarias .................................... 149
2.1. Valoraciones de garanta. El mercado legal de la tasacin de garanta ....... 149
2.1.1. mbito de aplicacin de las valoraciones de garanta .............................. 149
2.1.2. Mercado hipotecario, agentes que intervienen .......................................... 149
2.1.3. Mercado hipotecario, operaciones activas ................................................. 151
2.1.4. La hipoteca, concepto, caractersticas, constitucin, modificacin y extin-
cin ............................................................................................................. 151
2.1.5. Mercado hipotecario primario y secundario ............................................... 152
2.1.6. El inmueble como garanta . ....................................................................... 154
2.1.7. Fondos de inversin inmobiliaria. Sociedades de inversin inmobiliaria ... 154
2.1.8. Las sociedades de tasacin ....................................................................... 155
2.1.9. Legislacin y normativa bsica aplicable en la valoracin ........................ 157
2.1.9.1. Valoracin de garanta e hipotecaria ........................................... 157
2.1.9.2. Legislacin y normativa bsica aplicable para las instituciones de
inversin colectiva ......................................................................... 158
2.1.9.3. Otros textos legales de inters para la valoracin de garanta ... 158
2.2. Valoraciones urbansticas ................................................................................. 159
2.2.1. Evolucin del marco legislativo .................................................................. 159
2.2.2. La LRSV 6/98 y las valoraciones ............................................................... 164
2.2.3. La legislacin autonmica .......................................................................... 168
2.2.4. Corolario: la legislacin urbanstica y las valoraciones . ............................ 169
2.3. Valoraciones de mercado .................................................................................. 170
2.4. Normas Europeas de Valoracin (NEV) ........................................................... 170
2.5. Valoraciones mercantiles .................................................................................. 172
2.6. Valoraciones fiscales ......................................................................................... 176
2.6.1. Valoraciones fiscales: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y las Nor-
mas Tcnicas de Valoracin Catastral ....................................................... 176
2.6.2. La utilizacin de las Normas Tcnicas de Valoracin catastral en las valo-
raciones urbansticas ................................................................................. 178
2.7. Tasaciones periciales contradictorias .............................................................. 180
Captulo 3. Mtodos de valoracin ............................................................................... 183
3.1. Mtodo del coste: VRB y VRN .......................................................................... 183
3.1.1. Principio en el que se fundamenta ............................................................ 183
3.1.2. Qu permite hacer y obtener. Definicin ................................................... 183
3.1.3. A qu clase de inmuebles es aplicable . ..................................................... 184
3.1.4. Para qu fines es aplicable el mtodo de coste ........................................ 184
3.1.5. Procedimiento de obtencin y formulacin matemticas .......................... 184
3.1.6. La utilizacin del mtodo del coste en la normativa del mercado hipotecario 184
3.1.7. Su utilizacin en la normativa catastral (RD 1020/93) ............................... 185
NDICE SISTEMTICO
10 LA LEY
3.1.8. Su utilizacin en la Ley 6/98 sobre rgimen del suelo y valoraciones ...... 185
3.1.9. Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) (a nuevo) ................................... 186
3.1.9.1. Valor de Mercado del Suelo (F, Vs) ............................................. 187
3.1.9.2. Coste de construccin a nuevo (Cc) ............................................ 188
3.1.9.3. Impuestos no recuperables y aranceles (INR) .............................. 190
3.1.9.4. Honorarios Tcnicos (H) .............................................................. 190
3.1.9.5. Coste de licencias y tasas de la construccin (L+T) ................... 191
3.1.9.6. Gastos de administracin del promotor (GAP) ............................ 191
3.1.10. Valor de reemplazamiento neto (VRN) (depreciado por su estado real) ... 191
3.1.10.1. La depreciacin. Tipos ................................................................. 192
3.1.10.2. Depreciacin lineal ....................................................................... 193
3.1.10.3. Depreciacin progresivamente creciente .................................... 194
3.1.10.4. Depreciacin progresivamente decreciente ................................ 194
3.1.10.5. Clculo de la depreciacin fsica ................................................. 194
3.1.10.5.1. Segn la normativa de valoracin de garanta. Orden
ECO/805/2003 ........................................................... 194
3.1.10.5.2. Segn la norma 13 del RD 1020/93. Normas Tcni-
cas de Valoracin Catastral ...................................... 196
3.1.10.6. Clculo de la depreciacin funcional ......................................... 198
3.1.11. Casos particulares ...................................................................................... 198
3.1.12. Ejemplos prcticos ..................................................................................... 199
3.2. Mtodo de valoracin por comparacin con el mercado ............................... 204
3.2.1. El mercado inmobiliario .............................................................................. 204
3.2.2. Valor de mercado (VM), definicin y concepto .......................................... 204
3.2.3. Aplicaciones del valor por comparacin con el mercado ........................... 205
3.2.4. Composicin del valor de comparacin con el mercado ........................... 206
3.2.5. El mtodo de valoracin por comparacin: principios en que se basa ..... 209
3.2.6. Requisitos para su utilizacin ..................................................................... 210
3.2.7. Reglas para determinar el valor por comparacin ..................................... 211
3.2.8. Metodologa simplificada del mtodo de comparacin .............................. 212
3.2.9. Tcnicas de homogeneizacin ................................................................... 213
3.2.9.1. Criterios de homogenizacin ....................................................... 213
3.2.9.2. Parmetros de homogeneizacin ................................................ 214
3.2.9.3. Tablas de homogeneizacin ........................................................ 215
3.2.9.4. Reconciliacin de valores homogeneizados ................................ 216
3.2.9.5. Determinacin del valor homogeneizado ..................................... 216
3.2.10. Ajuste del valor de mercado obtenido por comparacin ............................ 216
3.3. Conceptos de matemtica financiera aplicables a la valoracin inmobiliaria 217
3.3.1. Las decisiones financieras y sus elementos .............................................. 217
3.3.1.1. Inversin ....................................................................................... 217
3.3.1.2. Financiacin ................................................................................. 218
3.3.1.3. Principio de preferencia inmediata: rentabilidad, liquidez y segu-
ridad .............................................................................................. 218
3.3.1.4. Sujetos que participan .................................................................. 218
3.3.1.5. Transmisin de capitales financieros ........................................... 219
3.3.1.6. Costo de la operacin .................................................................. 219
3.3.1.7. Criterios de valoracin ................................................................. 219
3.3.1.8. Tipo de inters: nominal o efectivo .............................................. 220
LA LEY 11
NDICE SISTEMTICO
3.3.2. Definiciones de conceptos generales ........................................................ 222
3.3.2.1. El inters simple ........................................................................... 222
3.3.2.2. El inters compuesto ................................................................... 222
3.3.2.3. El valor del dinero en el tiempo ................................................... 224
3.3.2.4. El valor futuro de una cantidad monetaria ................................... 226
3.3.2.5. El valor actual de una cantidad monetaria .................................. 229
3.3.2.6. Valor actual de una renta monetaria ............................................ 232
3.3.2.7. Tipo de actualizacin deflactado (real o constante) o no deflactado 234
3.3.2.8. Unidades monetarias nominales y reales .................................... 234
3.3.2.9. Otros conceptos y definiciones .................................................... 234
3.3.2.10. Ejemplos prcticos de matemtica financiera ............................. 237
3.3.2.10.1. Valor futuro de la unidad a inters compuesto ......... 237
3.3.2.10.2. Valor presente de la unidad a inters compuesto .... 237
3.3.2.10.3. Valor final de una renta unitaria postpagable ............ 237
3.3.2.10.4. Tasa de amortizacin ................................................ 238
3.3.2.10.5. Valor actual capitalizado de una renta unitaria post-
pagable....................................................................... 238
3.3.2.10.6. Valor del trmino necesario para amortizar un capita-
lunidad ....................................................................... 239
3.3.3. Los mtodos del flujo de caja descontado (VAN y TIR) ............................ 240
3.3.3.1. El mtodo del flujo de caja descontado (Discounted Cash Flow) 240
3.3.3.2. Mtodo del valor actual neto (Net Present Value) VAN ............... 240
3.3.3.3. Mtodo de la tasa interna de retorno (Internal Rate Of Return)
TIR ............................................................................................... 244
3.3.4. Tipos de proyectos ..................................................................................... 245
3.3.5. El VAN depende del tiempo y de la tasa de actualizacin r ...................... 249
3.3.6. El VAN como una funcin continua de la tasa de descuento r .................. 253
3.3.7. La rentabilidad de un proyecto segn el VAN ............................................ 257
3.3.8. Comparacin de dos o ms proyectos segn el VAN ............................... 258
3.3.9. El VAN de un proyecto en funcin de la escala de ejecucin ................... 260
3.3.10. El VAN de un proyecto en funcin del momento en que se ejecuta ......... 261
3.3.11. La TIR como una funcin inversa del VAN ................................................ 262
3.3.12. La rentabilidad de un proyecto segn la TIR ............................................. 266
3.3.13. Comparacin de dos o ms proyectos segn la TIR ................................. 267
3.3.14. Invarianza de la TIR ante cambios de escala y de momento de ejecucin 269
3.3.15. La TIR ante cambios en el orden de ejecucin de dos proyectos ............ 270
3.3.16. Limitaciones (superables) de los mtodos clsicos VAN y TIR ................. 271
3.3.16.1. Seleccin de proyectos en condiciones que no son las ideales 271
3.3.17. Las limitaciones del VAN y de la TIR que requieren un cambio de mode-
lo (modelo nuevo VFN) .............................................................................. 273
3.4. Los mtodos residuales de valoracin ............................................................ 279
3.4.1. Principios en que se basan los mtodos residuales .................................. 279
3.4.2. Mtodo residual esttico, o de anlisis de inversiones con valores actua-
les ............................................................................................................... 280
3.4.3. Metodologa del mtodo residual esttico o mtodo de anlisis de inver-
siones con valores actuales ....................................................................... 284
3.4.4. Mtodo residual dinmico, o mtodo de anlisis de inversiones con valo-
res esperados ............................................................................................ 286
3.4.5. Metodologa del mtodo residual dinmico, o de anlisis de inversiones
con valores esperados ................................................................................ 287
NDICE SISTEMTICO
12 LA LEY
3.4.6. Aplicacin del mtodo de valoracin del suelo por anlisis de inversiones
con valores esperados (procedimiento de clculo dinmico) .................... 291
3.4.7. Comentarios a la aplicacin prctica de los mtodos residuales .............. 293
3.5. Mtodo de actualizacin .................................................................................... 295
3.5.1. Principio en que se fundamenta ................................................................ 295
3.5.2. Concepto y definicin ................................................................................. 295
3.5.3. Aplicacin ................................................................................................... 296
3.5.4. Tcnicas de actualizacin .......................................................................... 296
3.5.4.1. Tcnica de la renta actual ............................................................ 296
3.5.4.2. Tcnica de las rentas esperadas ................................................. 299
3.5.5. Procedimiento de clculo del valor por actualizacin en caso de rentas
esperadas ................................................................................................... 300
3.5.6. Determinacin de los flujos de caja ........................................................... 300
3.5.6.1. Flujos de caja de inmuebles arrendados en la fecha de la tasa-
cin ............................................................................................... 301
3.5.6.2. Flujos de caja de inmuebles destinados al arrendamiento ......... 303
3.5.6.3. Flujos de caja de inmuebles ligados a explotaciones econmicas . 305
3.5.7. Determinacin del valor de reversin del inmueble ................................... 307
3.5.7.1. Valor de reversin en inmuebles arrendados . ............................. 308
3.5.7.2. Valor de reversin en inmuebles destinados al arrendamiento ... 308
3.5.7.3. Valor de reversin en inmuebles ligados a una explotacin
econmica ................................................................................... 309
3.5.8. Determinacin del tipo de actualizacin .................................................... 309
3.5.9. Frmula de clculo general ........................................................................ 313
3.5.9.1. Frmula de clculo para inmuebles arrendados .......................... 316
3.5.9.2. Frmula de clculo para inmuebles destinados al arrendamiento 317
3.5.9.3. Frmula de clculo para inmuebles ligados a explotaciones eco-
nmicas ........................................................................................ 318
3.5.10. Aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que inciden en la valo-
racin ......................................................................................................... 318
3.5.10.1. Contratos sujetos a la LAU del 94 ............................................... 318
3.5.10.2. Contratos sujetos al Decreto-ley 2/1985 ..................................... 319
3.5.10.3. Contratos sujetos a la LAU del 64 ............................................... 319
3.5.11. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato a tiempo definido .................... 320
3.5.12. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato indefinido ................................ 323
Captulo 4. Valoraciones de garanta y aplicacin prctica de las tcnicas de valo-
racin ........................................................................................................... 325
4.1. Estructura general de los informes de tasacin: procedimientos y normas 325
4.1.1. Estructura general de los informes de tasacin ......................................... 325
4.1.2. Procedimientos generales, comprobaciones, condicionantes y adverten-
cias ............................................................................................................. 332
4.1.2.1. Documentacin necesaria (art. 8) ................................................ 332
4.1.2.2. Superficie utilizable o computable ............................................... 333
4.1.2.3. Expresin de los valores .............................................................. 334
4.1.2.4. Comprobaciones mnimas (art. 7) ................................................ 334
4.1.2.5. Condicionantes y advertencias .................................................... 335
4.1.3. Normas generales para la valoracin de inmuebles .................................. 338
4.1.3.1. Valoracin de edificios y elementos de un edificio ...................... 338
LA LEY 13
NDICE SISTEMTICO
4.1.3.1.1. Valor de tasacin de edificios para el mercado hipote-
cario y fondos de pensiones ....................................... 338
4.1.3.1.2. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios
para entidades aseguradoras ..................................... 339
4.1.3.1.3. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios
para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias 340
4.2. Manuales tcnicos de valoracin ..................................................................... 341
4.2.1. Valoracin de una vivienda individual (elementos de un edificio) ............. 342
4.2.1.1. Aplicacin ..................................................................................... 342
4.2.1.2. Informe de valoracin .................................................................. 342
4.2.2. Valoracin de locales comerciales (elementos de un edificio) .................. 372
4.2.2.1. Aplicacin ..................................................................................... 372
4.2.2.2. Informe de valoracin .................................................................. 372
4.2.3. Valoracin de oficinas (elementos de un edificio) ...................................... 409
4.2.3.1. Aplicacin ..................................................................................... 409
4.2.3.2. Informe de valoracin .................................................................. 410
4.2.4. Valoracin de naves industriales ................................................................ 440
4.2.4.1. Aplicacin ..................................................................................... 440
4.2.4.2. Informe de valoracin .................................................................. 440
4.2.5. Valoracin de una promocin ..................................................................... 472
4.2.5.1. Aplicacin ..................................................................................... 472
4.2.5.2. Informe de valoracin .................................................................. 473
4.2.6. Valoracin de solares, terrenos y fincas rsticas ....................................... 505
4.2.6.1. Valoracin de solares y terrenos: aplicacin ............................... 505
4.2.6.2. Niveles urbansticos del terreno a efectos de valoracin ............ 506
4.2.6.3. Valor de tasacin de terrenos para todas las finalidades de garanta 506
4.2.6.4. Valoracin de suelos urbanos ...................................................... 508
4.2.6.5. Valoracin de suelos urbanizables .............................................. 508
4.2.6.6. Valoracin de suelos del nivel I por el mtodo de comparacin
con el mercado ............................................................................ 509
4.2.6.7. Valoracin de suelos de nivel I por mtodos residuales . ............ 510
4.2.6.8. Valoracin de suelos no urbanizables ......................................... 510
4.2.6.9. Valoracin de fincas rsticas ....................................................... 511
4.2.6.9.1. Finalidad urbanstica ................................................... 511
4.2.6.9.2. Finalidad de garanta .................................................. 511
4.2.6.9.2.1. Aplicacin ................................................ 511
4.2.6.9.2.2. Valor de tasacin de fincas rsticas para
todas las finalidades de la garanta ......... 511
4.2.6.9.3. Otras finalidades ......................................................... 512
4.2.7. Valoracin de inmuebles ligados a explotaciones econmicas ................. 512
4.2.7.1. Definicin ..................................................................................... 512
4.2.7.2. Informe de valoracin .................................................................. 513
4.2.7.3. Criterios de valoracin ................................................................. 514
4.2.7.4. Clculo del valor de reemplazamiento (VR) ................................ 514
4.2.7.4.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) ...................... 515
4.2.7.4.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) ....................... 516
4.2.7.5. Valor por actualizacin ................................................................. 517
4.2.7.6. Valor de tasacin .......................................................................... 518
4.2.8. Valoracin de inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento ....... 519
4.2.8.1. Definicin ..................................................................................... 519
NDICE SISTEMTICO
14 LA LEY
4.2.8.2. Informe de valoracin .................................................................. 519
4.2.8.3. Criterios de valoracin ................................................................. 520
4.2.8.4. Clculo del valor de reemplazamiento (VR) ................................ 521
4.2.8.5. Valor por actualizacin ................................................................. 523
4.2.8.6. Valor de mercado por comparacin ............................................. 525
4.2.8.7. Valor de tasacin .......................................................................... 525
Captulo 5. Valoraciones urbansticas ......................................................................... 529
5.1. La valoracin urbanstica .................................................................................. 529
5.1.1. Definicin .................................................................................................... 529
5.1.2. Finalidad y objeto ....................................................................................... 529
5.1.2.1. Finalidad ....................................................................................... 529
5.1.2.2. Objeto ........................................................................................... 530
5.1.3. Criterios generales de la valoracin urbanstica ........................................ 531
5.2. Suelo no urbanizable ......................................................................................... 532
5.2.1. Concepto y definicin ................................................................................. 532
5.2.2. Derechos de los propietarios ..................................................................... 532
5.2.3. Valoraciones ............................................................................................... 533
5.2.4. Criterios de valoracin ............................................................................... 533
5.2.5. Mtodos ...................................................................................................... 533
5.2.5.1. Mtodo del coste de reposicin ................................................... 533
5.2.5.2. Mtodo de comparacin: ............................................................. 534
5.2.5.3. Mtodos de capitalizacin (actualizacin) ................................... 534
5.2.6. Estructura del informe de valoracin de un suelo no urbanizable ............. 537
5.2.6.1. Terreno ......................................................................................... 537
5.2.6.2. Descripcin de la finca ................................................................. 537
5.2.6.3. Rgimen de tenencia y ocupacin ............................................... 538
5.2.6.4. Informacin de mercado .............................................................. 538
5.2.6.5. Clculo de los valores tcnicos ................................................... 539
5.2.6.6. Ejemplo de homogeneizacin para suelos rsticos en el mtodo
de comparacin ............................................................................ 540
5.3. Suelo urbano ....................................................................................................... 542
5.3.1. Concepto y definicin ................................................................................. 542
5.3.2. Derechos y deberes de los propietarios de suelo urbano ......................... 542
5.3.2.1. Derechos de los propietarios de suelo urbano ............................ 542
5.3.2.2. Deberes de los propietarios de suelo urbano .............................. 542
5.3.3. Criterios de valoracin de suelos urbanos y urbanizables ........................ 543
5.3.3.1. Criterios de valoracin de suelos urbanos ................................... 543
5.3.3.2. Superficie (ms) ............................................................................ 544
5.3.3.3. Aprovechamiento urbanstico (mt/ms) ....................................... 544
5.3.3.4. Rendimiento (/mt) ..................................................................... 549
5.3.3.4.1. Definicin ..................................................................... 549
5.3.3.4.2. Clculo ........................................................................ 549
5.3.4. Prdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales ............. 550
5.3.5. Temporalidad de las variables y referencias necesarias ........................... 551
5.3.6. Fecha a la que debe referirse la valoracin .............................................. 551
5.3.7. Deduccin de los costes y gastos de urbanizacin ................................... 552
5.4. Suelo urbanizable ............................................................................................... 554
5.4.1. Concepto y definicin ................................................................................. 554
5.4.2. Derechos de los propietarios ..................................................................... 554
5.4.3. Criterios de valoracin de suelos urbanizables ......................................... 555
LA LEY 15
NDICE SISTEMTICO
5.5. Valoracin de suelos destinados a sistemas generales ................................ 556
5.6. Valoracin a efectos urbansticos de elementos diferentes al suelo ........... 558
5.6.1. Valoracin de edificaciones ........................................................................ 558
5.6.2. Valoracin de obras e instalaciones y plantaciones .................................. 559
5.7. Valoracin de otros derechos ........................................................................... 559
5.7.1. Valoracin de derechos reales ................................................................... 559
5.7.1.1. Valoracin de la nuda propiedad, del derecho de usufructo y del
de uso y la habitacin .................................................................. 560
5.7.2. Valoracin de servidumbres ....................................................................... 563
5.8. Valoracin de indemnizaciones ........................................................................ 563
5.8.1. Criterios para el clculo de la indemnizacin a los arrendatarios ............. 563
5.8.1.1. Indemnizacin por diferencia de rentas ....................................... 563
5.8.1.2. Otras indemnizaciones ................................................................. 565
5.8.1.2.1. Viviendas (extensible a locales, garajes y cualquier
dependencia en uso, no en explotacin) .................... 565
5.8.1.2.2. Locales de negocio y actividades industriales ............ 566
5.9. Aplicacin del premio de afeccin a las valoraciones expropiatorias ......... 569
5.10. Mtodos de valoracin ...................................................................................... 569
Captulo 6. Aplicacin de las tcnicas de valoracin a otros supuestos ................ 573
6.1. El dictamen de ruina .......................................................................................... 573
6.1.1. Definicin de ruina ..................................................................................... 573
6.1.2. Marco legal ................................................................................................. 573
6.1.2.1. El Cdigo civil .............................................................................. 573
6.1.2.2. Ley de ordenacin de la edificacin ............................................ 574
6.1.2.3. Ley de arrendamientos urbanos .................................................. 574
6.1.2.4. Legislacin del suelo .................................................................... 574
6.1.3. Conceptos bsicos ..................................................................................... 574
6.1.3.1. Ruina inminente ........................................................................... 574
6.1.3.2. El estado ruinoso ......................................................................... 574
6.1.3.2.1. Ruina tcnica .............................................................. 574
6.1.3.2.2. Ruina econmica ........................................................ 575
6.1.3.2.3. Ruina urbanstica ........................................................ 575
6.1.3.3. La unidad predial ......................................................................... 576
6.1.4. Valor del edificio ......................................................................................... 576
6.1.4.1. Fecha a la que deben referirse las valoraciones ......................... 577
6.1.4.2. Valor del edificio nuevo (VRB) ..................................................... 577
6.1.4.3. Depreciaciones ............................................................................ 578
6.1.5. Coste de las reparaciones ......................................................................... 579
6.1.5.1. Determinacin de los daos ........................................................ 579
6.1.5.2. Valor de las reparaciones necesarias .......................................... 579
6.1.6. Comparacin entre el coste de las reparaciones y el valor del edificio ..... 580
6.1.7. El procedimiento contradictorio de ruina .................................................... 580
6.1.8. El dictamen de ruina .................................................................................. 580
6.1.9. El expediente contradictorio de ruina en Espaa ...................................... 581
NDICE SISTEMTICO
16 LA LEY
6.2. Valoracin de derechos reales: censos servidumbres y arrendamientos ... 585
6.3. Valoracin de inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie ... 585
6.3.1. Edificios o elementos de un edificio construidos sobre un terreno en vir-
tud de un derecho de superficie ................................................................ 585
6.3.2. Derecho de superficie sobre un terreno. Valoracin del derecho de super-
ficie ............................................................................................................. 586
6.3.3. Valoracin de la propiedad de un terreno sobre el que existe un derecho
de superficie ............................................................................................... 586
6.4. Valoracin de concesiones administrativas .................................................... 587
6.4.1. Edificios o elementos de un edificio sobre un terreno en concesin ......... 587
6.4.2. Concesin administrativa sobre un terreno. Valoracin de la concesin
administrativa ............................................................................................. 588
6.4.3. Valoracin de la propiedad del terreno sobre el que existe una concesin
administrativa ............................................................................................. 588
6.5. Valoracin de opciones de compra .................................................................. 588
6.6. Valoracin de compromisos de compra a plazos ........................................... 589
6.7. Valoracin de inmuebles con tiempo compartido .......................................... 589
6.8. El valor del subsuelo ......................................................................................... 590
6.8.1. El aprovechamiento del subsuelo .............................................................. 590
6.8.2. El rendimiento del subsuelo ....................................................................... 592
6.8.3. Valor del suelo generado por la posibilidad de edificacin bajo rasante ... 593
6.8.4. El aprovechamiento del subsuelo en la legislacin urbanstica ................ 594
6.8.5. Clculo del valor del subsuelo ................................................................... 594
6.8.6. Consecuencias urbansticas del aprovechamiento del subsuelo .............. 595
Captulo 7. Casos prcticos y ejemplos ...................................................................... 597
7.1. Valoracin de una vivienda. Finalidad de la tasacin: garanta hipotecaria
(valoracin resumida) ........................................................................................ 597
7.2. Valoracin de un local comercial, aplicacin de la tabla de fondo. Finalidad
de la tasacin: garanta hipotecaria (valoracin resumida) ........................... 603
7.3. Valoracin de una oficina. Finalidad de la tasacin: garanta. Valor real de
mercado, asesoramiento en Compraventa (valoracin resumida) ............... 608
7.4. Valoracin de una nave industrial. Finalidad de la tasacin: garanta hipo-
tecaria. Valor real de mercado (valoracin resumida) .................................... 614
7.5. Valoracin de una vivienda alquilada. Valoracin los derechos del arrenda-
tario de una vivienda. Finalidad de la tasacin: valor real de mercado. Fina-
lidad de la tasacin: garanta hipotecaria ........................................................ 622
7.6. Valoracin de un solar urbano plurifuncional por el mtodo residual est-
tico. Finalidad de la tasacin: garanta hipotecaria. Valor real a efectos de
compraventa ........................................................................................................ 632
LA LEY 17
NDICE SISTEMTICO
7.7. Valoracin de un solar urbano por el mtodo residual dinmico. Finalidad
de la tasacin: garanta. Valor real a efectos de compraventa ...................... 644
7.8. Valoracin de una concesin administrativa. Valoracin de un aparcamien-
to subterrneo. Finalidad de la tasacin: urbanstica, indemnizacin por
extincin. Finalidad de la tasacin: valor real de mercado. Compraventa .. 660
7.9. Valoracin de un hotel de dos estrellas. Finalidad de la tasacin: hipoteca-
ria ......................................................................................................................... 668
7.10. Valoracin de un camping. Finalidad de la tasacin: hipotecaria .............. 676
7.11. Valoracin de una promocin inmobiliaria. Finalidad de la tasacin:
garanta hipotecaria .......................................................................................... 688
Anexo Normativo: recopilacin de textos vigentes de utilidad para la tasacin .... 711
8.1. Orden ECO/805/2003 (BOE de 9 de abril de 2003) .......................................... 711
8.2. Normas tcnicas de valoracin catastral (RD 1020/93) .................................. 773
8.3. Tablas de esperanza de vida ............................................................................. 795
8.3.1. Tablas de probabilidad de esperanza de vida al origen ............................ 795
8.3.2. Tablas de esperanza de vida por edades y sexos ..................................... 796
8.4. Ley de rgimen del suelo y valoraciones (LRSV 6/98), con las correcciones
de la 52/2002 y 10/2003 ...................................................................................... 799
NDICE SISTEMTICO
18 LA LEY
LA LEY 19
INTRODUCCIN
Este libro est dedicado y dirigido a todas las personas que en algn momento se han sentido
o se sienten interesadas por el mundo de la Valoracin Inmobiliaria en cualquiera de sus mltiples
aspectos.
Y muy especialmente a quienes a largo de los ltimos aos nos han acompaado en nuestros
cursos, cursillos, conferencias y seminarios de formacin tcnica y nos han animado a escribirlo.
A todos ellos nuestra gratitud por soportar tantas horas dedicadas a un tema que muchos con-
sideran rido y aburrido.
En l hemos intentado combinar teora y prctica, y hemos incorporado numerosos ejemplos y
casos prcticos, a fin de que pueda ser til.
La Valoracin Inmobiliaria ha cambiado mucho, pero con toda seguridad va a seguir cambiando,
por eso, hemos querido incluir los fundamentos bsicos de la valoracin, que en muchos aspectos
permanecen invariables, y tambin las tcnicas que no paran de evolucionar.
El valor, la equivalencia en euros de un bien, es la nica medida que lo hace comparable con
otros bienes diferentes, no existe otro sistema para hacerlo.
El valor es as la nica manera de comparar cosas heterogneas, y de establecer relaciones
entre ellas, y es tambin, en muchos casos, la nica, la ms directa, y la mejor manera de resolver
los conflictos, o al menos de centrarlos y propiciar soluciones.
Si este libro sirve en algn momento para ello, nos daremos por satisfechos.
Pere, Julio y Eulalia, 2005
LA LEY 21
PRLOGO
PERE GONZLEZ NEBREDA es actualmente el mejor conocedor de la teora y la prctica de las valo-
raciones inmobiliarias en Espaa. sta es la opinin de un amigo, y esto siempre puede tener un
cierto tufillo de halago, fruto de nuestra relacin y amistad. Pero en este caso, no creo estar influi-
do por nada, cuando, despus de practicar durante 40 aos como arquitecto perito ante las Salas
de lo Contencioso-Administrativo, y haber escrito y charlado de estos tema en mltiples ocasiones,
he de decir que no conozco a nadie que rena sus condiciones para escribir un libro tan delicado
y complejo. Porque si yo hace 40 aos que tengo este hobby, l debe hacer unos 35 que lo prac-
tica cotidianamente, no slo desde la colaboracin con la Justicia, sino tambin desde la ensean-
za y desde su cargo de Consejero Delegado de Arquitasa, una sociedad de tasaciones creada bajo
los auspicios de diversas instituciones de los arquitectos, que ha sido pionera en preparar expertos
en esta materia, que hoy ocupan importantes cargos de muchas entidades tasadoras de Espaa y
que tiene en su persona el alma mater de su buen hacer.
Cuando la Unin de Arquitectos Peritos de Espaa decidi centrar su inters en publicar un libro
sobre valoraciones, nadie dud sobre quin deba encabezar el equipo redactor del mismo. El Con-
sejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espaa, como tutelante de la Unin, quera, una
vez ms, que el prestigio de los arquitectos se pusiese de relieve mediante una publicacin que
pudiese ser una gua para todos los arquitectos que por una u otra circunstancia han de realizar
una valoracin, y que, adems, pudiese ser til a otras profesiones que comparten esta competen-
cia con los arquitectos. Es evidente que el libro que tengo el honor de prologar cumple ampliamen-
te estas previsiones.
Hoy la Valoracin Inmobiliaria ha cambiado mucho. Ha sido un camino largo y plagado de difi-
cultades hasta poder disponer de algunos instrumentos que pudiesen servir para estudiar y anali-
zar las valoraciones inmobiliarias desde diversos ngulos y con muy variados objetivos. Este libro
es esencialmente esto: un instrumento. Algo muy importante para quien quiere practicar un oficio.
Y ste, el de valorar, es un oficio. A muchos les parece muy sencillo valorar una vivienda, por poner
un ejemplo fcil. Se busca su superficie, se aplica un valor unitario, y se multiplica. Y realmente
como esquema para explicar a un alumno de primaria o a un mdico o a un bilogo preocupados
por el Genoma Humano, tal vez podra ser una forma muy elemental de explicar en qu consiste
este oficio. Pero la realidad es muchsimo ms compleja y sofisticada. Dnde est situada? Qu
antigedad tiene? Est bien o mal distribuida? Est bien o mal conservada? Sobran o faltan
viviendas en la zona?, y la pregunta fundamental: Qu dice el mercado? Y cada una de estas res-
puestas merece una meditacin, un anlisis metdico, una justificacin y un coeficiente bien pon-
derado. Es, en resumen, un oficio complejo que se complementa necesariamente con una amplia
dosis de conocimiento del mercado, mucho sentido comn, una adecuada experiencia, y bastantes
gotas de arte, porque como todos los buenos oficios, este tambin tiene su dosis artstica.
Pero todo este pequeo galimatas del conocimiento desordenado, hoy ya no puede resolver-
se haciendo promedios y tirando una moneda al aire para sortear dos lotes entre dos herederos.
Hoy disponemos de instrumentos mucho ms sofisticados, que aunque tengan que aplicarse con
similares dosis de criterio y de prctica, nos ayudan a ser mucho ms ordenados, a no dejarnos
ninguna pregunta en el tintero, y nos permiten obtener resultados mucho ms acertados, y en resu-
men, ms justos o ajustados a la realidad que se nos demanda. La introduccin de la informtica,
la aplicacin de la matemtica financiera, y el establecimiento de unas reglas y principios funda-
mentales que actan como gua permanente de cualquier valorador, han hecho que los mtodos
se modernizasen, que las leyes y normas los recogiesen, y esperamos que la Jurisprudencia, siem-
pre lenta pero segura, de la mano de los expertos, acabara recogiendo como criterio cotidiano lo
que hoy todava alarma a muchos por su complejidad. Qu fcil es simplificarlo todo para no equi-
vocarse! Cun importantes pueden ser las desviaciones de valor por este afn simplificador! Y qu
lejos estn los que as piensan, de la evolucin, de la precisin, de la verdadera tecnologa. Y es
que muchos todava piensan que una estructura de hormign armado se aprende a calcular en un
seminario de matemticas y parecen ignorar que hace poco ms de siglo y medio, unos cuantos
adelantados se dedicaron a experimentar y romper vigas hasta poder establecer unas formulacio-
nes que hoy nos parecen una simple aplicacin de reglas de la matemtica pura.
Lo cierto es que para muchos, a los que esta evolucin nos coge ya con algunos aos ms de
los que quisiramos tener, este re-aprendizaje es un esfuerzo importante. Y es fcil dar preferen-
cia a la pereza sobre la diligencia y alabar los mtodos ms tradicionales para no tener que estu-
diar cualquier novedad. Y si esto ocurre desde un mundo profesional tcnico, podemos imaginar
cmo se ve desde el mundo de las letras o por el profesional que a lo ms que lleg es a las mate-
mticas del bachillerato. Es por ello que sin el esfuerzo comn, avanzar supone arrastrar un pesa-
do lastre. Y aqu est, precisamente, la importancia de un libro como este. Es un libro pensado para
profesionales, con una mnima preparacin bsica, pero asequible a otro tipo de profesionales que
no es necesario que profundicen en muchos temas ya que para ellos, lo importante es entender los
conceptos y partir del hecho de que los clculos, corresponden a los expertos.
Pero he de reconocer que a los que nos consideramos ms o menos expertos, algunas cosas
de esta renovacin de mtodos tambin nos preocupa. Es fcil equivocarse en una operacin mate-
mtica, y es preocupante el dao que de ello puede derivarse. Es por ello que a ms tcnicas, ms
frmulas y ms incgnitas, tambin se contrapone un mayor riesgo de error. Pero el simple error
humano no nos ha de desalentar. Lo que s desalienta es ver libros, escritos por profesionales que
presumen de ttulos ms o menos acadmicos y en igual proporcin podran presumir de errores
conceptuales. Porque, finalmente, no hemos de olvidar que la realidad es tozuda y que si estamos
seguros, antes de empezar a aplicar cualquier formulacin, que la vivienda valdr entre 200.000
euros y 400.000 euros, no dudemos de que si el resultado es el doble o la mitad, el error estar en
algn sitio. Y es por ello que despus de hacer una loa de la metodologa moderna, y de la ayuda
que supone la informtica y la matemtica financiera, tengo que hacer de nuevo una loa del senti-
do comn, de la minuciosidad, la experiencia, el oficio y el arte. Porque no estamos tratando de
resolver una ecuacin matemtica, sino de saber cunto vale hoy o cunto valdr maana un pro-
ducto inmobiliario, siguiendo unas reglas que fija el mercado o siguiendo unas reglas que nos fija
una determinada normativa de obligado cumplimiento.
Yo creo que este libro es un instrumento fundamental para que los profesionales expertos o que
quieran serlo en esta delicada especialidad u oficio, puedan aprender un conjunto de conocimien-
tos que alguien, experto y preparado, ha sido capaz de ordenar metodolgicamente y exponerlo
didcticamente para facilitar su comprensin.
Un gran arquitecto, padre, abuelo y bisabuelo de arquitectos, a quien tuve el honor de conocer,
D. EDUARDO BALCELLS, haba inventado un concepto que todos podan entender; el valor en porve-
PRLOGO
22 LA LEY
nir. Aos despus, D. MANUEL BALLB en la primera Ley del suelo de 1956, introdujo el mismo con-
cepto como el valor expectante. Aos despus, hasta los obispos se pronunciaban en contra de
esta pretendida o tal vez mal entendida especulacin. Y hoy, despus de ms de medio siglo, la
realidad tozuda de que las cosas tienen valores pasados, presentes y futuros, y que hay formas de
calcularlos, se mantiene inalterada y la tcnica que no siempre entiende de moral y muy pocas
veces de poltica, sigue buscando caminos para calcular estos valores, con total y plena indepen-
dencia de que despus, en el momento de aplicarse, algunas normas los proscriban y otras no. Por-
que el tcnico, lo que pretende es dar respuesta a lo que se le pregunta y con los condicionantes
que se le imponen. El experto jams podr alterar el mercado, pero s podr estudiarlo, analizarlo,
e incluso predecirlo, por mucho que algunos a los que no les gusta el resultado objetivo de la apli-
cacin de unas normas o criterios tcnicos y jurdicos, quieran rebelarse contra la realidad inaltera-
ble que este conocimiento se limita a anunciarles.
Estamos, en consecuencia, ante una etapa que empez hace muy pocos aos y que pretende
modelar unas estrategias del conocimiento en el mundo de la valoracin que sean vlidas primero
para cualquier zona de nuestro pas, muy pronto, esperamos, para toda Europa, y a la larga, por qu
no, para que el mundo del conocimiento d un paso ms que pueda ser admitido globalmente.
Pero no quiero dejar de advertir de los riesgos que tiene una apresurada lectura de un libro como
este. Que nadie piense en la bsqueda en el mismo de un simple recetario que permita que la salsa
holandesa nunca se corte como ocurre con el termomix. Aqu, el que no sea capaz de entender,
tendr que pararse y reflexionar. El que tenga prisa, que se convenza de que con toda probabilidad
la salsa se le cortar. Porque aqu, todas las salsas se hacen a mano, y los ingredientes se han
de calcular con precisin, la velocidad del batido ha de ser constante, y el resultado ha de ser equi-
librado: ni demasiado dulce ni demasiado salado. Y esto que es arte, tambin es oficio, pero ade-
ms es conocimiento, es entendimiento, porque con una simple receta del mejor libro de cocina, la
salsa holandesa a algunos se les cortar siempre y a otros no se les cortar nunca. Y es que para
saber, salvo algunos especmenes rarsimos, todos hemos de empezar estudiando.
PERE GONZLEZ NEBREDA ha sabido darle al libro un aire que combina lo normativo con lo didc-
tico y lo terico con lo prctico. Es precisamente el gran reto de una obra as, en la que me cons-
ta que junto con sus colaboradores Julio y Eulalia, sus compaeros de viaje, como l los llama, ha
conseguido ese difcil equilibrio de que algunas materias ms o menos duras, incluso para los
profesionales expertos, se puedan digerir con relativa facilidad. Es, en resumen, una obra que ms
que brillante pretende ser eficaz, que es la mejor manera de conseguir ambas cosas.
En la biblioteca que hered de mi padre tengo un libro titulado El arte de edificar, con arreglo al
Derecho de Catalua, editado en Girona en 1888 y del que es autor D. ESTEBAN MUXACH VIAS, Jefe
de carreteras provinciales y municipales de Gerona, y cuyo prlogo, obra del propio autor, me
hubiese permitido reducir a unas pocas lneas lo que cambiando de oficio yo he querido explicar
aqu. Por su brevedad lo reproduzco ntegro:
Advertimos al pblico, y en particular a nuestros antiguos compaeros de arte, los alba-
iles, a los cuales encargamos la adquisicin de este insignificante trabajo para el rgimen de
las construcciones que se encarguen, que al recopilar las disposiciones del arte de edificar,
lo hemos verificado despojndonos de toda clase de pretensiones, tomando fragmentos de
algunos libros que consignan las leyes que rigen sobre la materia, respecto a servidumbres
rsticas y urbanas, y algunas leyes y Reales decretos sobre polica y construccin de edifi-
cios que se han publicado hasta la fecha.
Slo consignamos de nuestra cosecha algunas notas y observaciones que nos ha ense-
ado la experiencia durante los cincuenta aos que hemos intervenido en obras de construc-
cin, ya como simples albailes, ya como profesores de Arquitectura.
LA LEY 23
PRLOGO
PRLOGO
24 LA LEY
El nico mvil que nos ha movido a publicar esta pequea recopilacin de leyes, ha sido
la necesidad que haba en nuestro concepto de unas nociones generales del arte, que al
mismo tiempo que fuesen econmicas, tuviesen poco volumen para enterarse con facilidad
de todas sus prevenciones, sirviendo de gua a los artistas que se dedican a construcciones,
y a los propietarios que hayan de costearlas, enterndose de los derechos y deberes que les
corresponden.
Si acogen todos este humilde trabajo con benevolencia, quedarn enteramente satisfe-
chos nuestros deseos.
Lo firma El autor, y estoy seguro que nuestro autor, Pere, firmara algo similar en relacin con
este libro que nos ha correspondido prologar, porque es evidente que est escrito con este mismo
sentido de humildad y clarividencia, que son la mejor garanta de su xito.
AGUST BORRELL I CALONGE, arquitecto
CAPTULO PRIMERO
Conceptos bsicos
1.1. LA VALORACIN INMOBILIARIA
1.1.1. Definicin y concepto
Valorar es asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en funcin de sus
cualidades y como consecuencia de una situacin de mercado determinada.
Atendiendo a las definiciones del diccionario de la RAE, es ms adecuado utilizar el trmino Eva-
luar: Sealar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa. En el diccionario se define valor como:
Valor: cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de dinero o algo
equivalente, mientras que valorar es hacer que aumente el precio de una cosa, acepcin aleja-
da del sentido en que los profesionales de la valoracin la utilizamos.
Prximo a este concepto se encuentra el trmino Tasacin: encontrar el justiprecio o avalo
de las cosas, definiendo avaluar como: sealar el precio de una cosa.
En lenguaje habitual se viene utilizando indistintamente el trmino tasacin (fijacin precio) y el tr-
mino valoracin (aumento del precio) para referirse a la evaluacin (sealamiento o clculo de valor).
La valoracin inmobiliaria est vinculada a la economa de mercado y basada en el reconoci-
miento del derecho a la propiedad establecido en el Derecho Romano.
La valoracin inmobiliaria es una actividad pluridisciplinar para la que se requiere una muy
amplia gama de conocimientos. Los profesionales inmobiliarios por su proximidad al mercado,
conocen, o pueden conocer, el comportamiento de la oferta y de la demanda, los precios, tenden-
cias y fluctuaciones del mercado. Pero existen otros factores que influyen en la formacin de los
valores y cuyo anlisis y estudio resultan necesarios para el conocimiento del mercado y para la
determinacin del valor, como son:
La macroeconoma: inflacin, dficit pblico, deuda pblica, tasas de inters, actividad econ-
mica..., son parmetros que inciden directamente en el mercado y en los valores inmobiliarios y
cuyo conocimiento y manejo resultan imprescindibles para el tasador.
El urbanismo: las limitaciones al derecho de la propiedad del suelo ya sea por leyes de urba-
nismo o por la aprobacin (o desaprobacin) de Planes Urbansticos; la aplicacin de unas deter-
LA LEY 25
minadas normas urbansticas, ordenanzas de edificacin, o de unos criterios edificatorios condicio-
nan el valor de un inmueble.
La construccin: la valoracin inmobiliaria est referida a una cosa, a un bien real, por tanto
no puede ser ajena al proceso de produccin de ese bien. El conocimiento de costes de construc-
cin o de urbanizacin y de su variabilidad tipolgica y temporal es necesario para el tasador.
La evolucin del estado fsico del bien inmueble, el conocimiento de la existencia de patologas
y de las consecuencias de estas, de los costes de reparacin, de los vicios ruingenos, de las
depreciaciones que se derivan del estado de la edificacin y del envejecimiento, son reas que el
tasador debe conocer.
Conciliar todos esos conocimientos no es tarea fcil. Valorar es, sin duda, un arte y un arte dif-
cil para el que se requieren mltiples conocimientos tcnicos.
En los ltimos aos, en Espaa y en Europa, las tcnicas de valoracin se han desarrollado y
han evolucionado notablemente, requirindose al tasador una mayor base de conocimientos. Con-
secuencia de ese proceso de tecnificacin de la tasacin inmobiliaria aparece la exigencia de un
mayor rigor cientfico en la evaluacin y en los procesos de valoracin, que se basan en principios
y criterios slidamente implantados.
A partir de esos principios y criterios, legalmente establecidos y comnmente aceptados se de-
sarrollan metodologas que permiten en cada caso obtener el valor del inmueble en funcin de la
finalidad y del objeto de la tasacin. La utilizacin de las metodologas requiere un aprendizaje pre-
vio ineludible.
Al estudio de los mtodos de valoracin debe seguir el conocimiento de los criterios para deter-
minar cul es el mtodo que procede aplicar en cada caso, y cul de los distintos valores obtenidos
(cuando sean varios) procede asignar al bien, en funcin del objeto, finalidad y mtodo de tasacin.
1.1.2. Ciencias relacionadas con la valoracin inmobiliaria
Como ya hemos comentado en el apartado anterior, la valoracin inmobiliaria necesita del cono-
cimiento y metodologa de otras ciencias, como son la economa, el derecho, la estadstica y, por
supuesto, el conocimiento tecnolgico del bien real a valorar. Comentemos brevemente los funda-
mentos que debe tener todo buen tasador.
A) Fundamentos tecnolgicos:
Es necesario que el evaluador inmobiliario tenga los conocimientos precisos sobre arquitectura
e ingeniera que le permitan conocer, entender, comprobar y fiscalizar todo el proceso de construc-
cin, de reconstruccin o de rehabilitacin del bien inmueble. Sin estos conocimientos sobre los sis-
temas constructivos de produccin del edificio, difcilmente se puede valorar. Si no conocemos en
qu estado est o cmo se tiene que construir, cmo se debe reemplazar y cules son las necesi-
dades para su correcto mantenimiento difcilmente se puede calcular el coste del edificio que es el
umbral mnimo de su valor.
B) Fundamentos legales:
Los bienes inmuebles se identifican con fincas registrales cuya titularidad corresponde a personas
fsicas o entidades mercantiles, y stas se relacionan mediante el derecho y las leyes. Por lo tanto, el
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
26 LA LEY
evaluador tiene que tener conocimiento de esas leyes, de su jurisprudencia y de las consecuencias
de la aplicacin de las mismas sobre los bienes inmuebles y los derechos reales. Tiene que tener
conocimientos, por ejemplo, del cdigo civil, de las leyes urbansticas, de los planes y ordenanzas
urbansticas, del rgimen de propiedad horizontal de las edificaciones, de las leyes fiscales, etc.
C) Fundamentos econmicos:
Podemos considerar que la valoracin inmobiliaria es una rama de la economa moderna. De
esta consideracin se deriva la necesidad de que el evaluador inmobiliario domine los principios y
tcnicas fundamentales de la ciencia econmica, de los sistemas de anlisis de los mercados (mar-
keting), de las tcnicas de la moderna sociologa urbana, de los sistemas de contabilidad, de las
normas fiscales, del anlisis de proyectos de inversin, de las opciones de financiacin de los pro-
yectos de inversin y de las empresas, etc.; por lo tanto, conceptos tales como unidades moneta-
rias nominales o reales, inters simple, inters compuesto, capitalizacin, actualizacin, rentas
monetarias, precios en ofertas y de transacciones reales, tasas de inters, de rentabilidad, valor
actual, beneficio, etc., son conceptos que inexcusablemente el evaluador inmobiliario tiene que
conocer.
D) Fundamentos estadsticos:
La estadstica descriptiva moderna es una herramienta tcnica cuyo manejo es imprescindible
en la actual valoracin inmobiliaria. Conceptos como los de poblacin, muestra, media, moda, fun-
cin de distribucin, anlisis de regresin, etc., deben ser familiares al tcnico evaluador, y aunque
no profundice en sus aspectos tcnicos y matemticos ms rigurosos, debe tener un claro conoci-
miento conceptual de los mismos para su aplicacin en el informe de valoracin.
Por lo tanto el tasador inmobiliario deber tener conocimientos de las siguientes profesiones:
Arquitectura, Ingeniera, Urbanismo, Derecho, Economa, Sociologa, Matemticas y Estadstica.
As, pues, sin unos conocimientos suficientes de estas profesiones es ciertamente difcil realizar
una correcta valoracin inmobiliaria. Por lo tanto, la ciencia de la evaluacin se convierte as en una
tarea pluridisciplinaria en la que es necesario el conocimiento de diferentes ciencias.
Pero esto no es nuevo, VITRUBIO, en uno de sus diez libros sobre la arquitectura, deca:
... es preciso tener talento y aficin al estudio; puesto que ni el talento sin el estudio, ni el
estudio sin el talento puede formar a un buen arquitecto. Debe, pues, ste, estudiar gramtica;
tener aptitud para el dibujo; conocer la geometra; no estar ayuno en ptica; ser instruido en arit-
mtica y versado en historia; haber odo con aprovechamiento a los filsofos; tener conocimien-
to de msica; no ignorar la medicina; unir los conocimientos de la jurisprudencia a los de la astro-
loga y movimiento de los astros...
La realidad actual, mucho ms compleja, exige an ms diversidad de conocimientos, pero tam-
bin aporta mecanismos y tecnologas que facilitan la labor del tasador.
1.1.3. La influencia del ordenamiento jurdico y la jurisprudencia en la valoracin inmobiliaria
Muchos son los inmuebles o derechos que pueden ser objeto de valoracin, como muchas son
tambin las razones que pueden hacerla necesaria.
La regulacin del derecho de propiedad, de sus limitaciones, del derecho hipotecario y registral,
las condiciones urbansticas, las leyes y normas que regulan el urbanismo y la edificacin, las orde-
LA LEY 27
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
nanzas de edificacin, son todos ellos condicionantes que influyen en el valor del inmueble. Como
tambin influyen en el valor las leyes y normas que establecen y regulan la fiscalidad y su aplica-
cin, especialmente si se trata de calcular el valor a efectos impositivos.
El caso ms significativo es el del suelo, cuyo valor depende directamente, entre otros factores,
del rgimen urbanstico que le afecta.
Cualquier modificacin legislativa en lo que se refiere al rgimen del suelo afecta, o puede afec-
tar, no slo a su valor sino a la metodologa por la que debe calcularse. Y cualquier modificacin en
la clasificacin o calificacin urbanstica del planeamiento tambin.
Pero no solamente las leyes y normas tienen influencia en los mtodos y en los valores que se
obtienen, tambin la tiene la interpretacin que se hace de ellas. Una determinada interpretacin
jurisprudencial puede modificar la manera de valorar un suelo (o un inmueble, en el sentido ms
general del trmino) y su valor.
El tasador inmobiliario deber, en consecuencia, estar atento a la legislacin vigente y a la juris-
prudencia consolidada sobre aquellas leyes que tienen que ver con el suelo, con la construccin,
con la edificacin y con el resto de los mbitos con que se relaciona la valoracin.
1.2. OBJETO Y FINALIDAD DE LA VALORACIN INMOBILIARIA
1.2.1. El objeto de la tasacin
Pueden ser objeto de tasacin todos los bienes inmuebles y derechos reales, as como las car-
gas y gravmenes susceptibles de recaer sobre ellos, como por ejemplo:
1.2.1.1. Los bienes inmuebles
Edificios y elementos de un edificio, como son: viviendas, locales comerciales, oficinas, apar-
tamentos, lofts, plazas de garaje y otros.
Almacenes, naves y edificaciones industriales.
Fincas rsticas.
Solares y otros terrenos.
Inmuebles vinculados a explotaciones econmicas.
1.2.1.2. Los derechos reales
Usufructo: Derecho de uso y disfrute sobre los productos o rentas de una finca.
Uso y habitacin.
Servidumbres: Servidumbres o gravmenes de una finca en favor de otra.
Concesiones administrativas.
Derechos de superficie.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
28 LA LEY
1.2.1.3. Otras cargas o gravmenes (susceptibles de inscripcin registral)
Embargos.
Arrendamientos que fijan renta y plazo.
Hipotecas y ventas con pago aplazado.
Opciones de compra o compraventa con pacto de retro.
Afectaciones por expropiacin (parcial).
Notas marginales del Impuesto de Plusvala.
Renta Vitalicia: obligacin de pagar una renta de por vida.
Censo enfitutico: cambio del dominio til de una finca por el compromiso de pagar una can-
tidad al propietario o a su descendencia a perpetuidad, o por un periodo predeterminado.
Otros tipos de censos.
Tambin se pueden evaluar construcciones, elementos o partidas de construcciones, coste de
reparaciones, perjuicios, daos, indemnizaciones, etc.
La metodologa a seguir en cada caso depende de la finalidad de la tasacin y del objeto a valorar.
1.2.2. La finalidad de la tasacin
La finalidad de la tasacin condiciona la normativa de aplicacin y el mtodo o mtodos de valo-
racin a utilizar y el resultado que se obtiene.
1.2.2.1. Tipos de finalidades
Valoraciones inmobiliarias ms frecuentes en funcin de su finalidad:
* de Garanta (OM/ECO/805/2003):
Garanta hipotecaria (de prstamos o crditos)
Provisiones tcnicas compaas aseguradoras
Patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliaria (IICI):
Fondos de inversin inmobiliaria (FII)
Sociedades de inversin inmobiliaria (SII)
Patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones
* Otras de garanta:
Leasing
LA LEY 29
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Financiacin de crditos
Avales
* Aportaciones no dinerarias a Sociedades: Registro Mercantil: Constitucin
Fusin
Ampliacin
Liquidacin
* Patrimoniales, compraventa, valoracin activos, actualizacin bienes
* Herencias, establecimiento de lotes
* Otras de relaciones entre personas fsicas y jurdicas
* Contradictorias Hacienda (LGT 1985)
* Urbansticas Planeamiento: Viabilidad econmica de:
Unidades de actuacin o de ejecucin
Determinacin del valor del Suelo (F), que
hace viable la promocin o el desarrollo del
planeamiento.
Indemnizaciones por alteracin del planeamiento.
Gestin: Evaluacin de los costes derivados del planeamien-
to. Responsabilidad patrimonial de la administracin.
Establecimientos de coeficientes de ponderacin.
Valoracin de edificaciones incompatibles.
Valoracin de los derechos derivados de la exclu-
sin de los procesos reparcelatorios o compensato-
rios.
Valoracin de derechos arrendatarios de traslados,
indemnizaciones, u otros derechos.
Transferencias de aprovechamiento urbanstico.
* Expropiatorias (LRSV 6/98)
* Catastrales (RD 1020/93)
* Judiciales: Quantum lucro cesante
dao emergente
* Seguros * daos emergente
indemnizaciones
lucro cesante
* provisiones tcnicas (ECO/805/2003)
* valor de seguro
* Arrendamientos (LAU)
* Anlisis de inversiones inmobiliarias (asesoramiento de promociones)
Todas ellas pueden hacer referencia a inmuebles o derechos de muy diversa condicin tal como
se ha expuesto en el apartado anterior.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
30 LA LEY
1.3. CONCEPTOS Y DEFINICIONES
1.3.1. Definicin de valor
El concepto de valor resulta difcil de establecer; su definicin ha generado histricamente
numerosas controversias, siendo las teoras del valor ms antiguas que la misma ciencia eco-
nmica.
PLATN en su Escuela del Saber, dice: Todos los objetos tienen siempre un valor en s
como un acto independiente de quien los observe o analice; en contraposicin ARISTTELES
afirma: el valor de los objetos lo determina el inters que por ellos existe.
A partir del s. XVIII, los economistas realizan importantes aportaciones en el anlisis del concep-
to de valor.
ADAM SMITH, en La Riqueza de las Naciones (1776), diferencia entre:
Valor de uso, que depende de la utilidad del bien, y que define como la medida de capacidad
para satisfacer las necesidades humanas, y
Valor de cambio, que depende de la escasez del bien y que mide la capacidad para permutar-
lo por otros bienes, aadiendo que slo este ltimo es cuantificable.
Posteriormente aparecen diversas teoras del valor:
Teora del coste de produccin: es la clsica teora segn la cual el valor de un bien viene deter-
minado por su coste de produccin (salario, renta, ganancia) y que DAVID RICARDO (Principios de
Economa, Poltica y Tributacin, 1817) simplific, estableciendo que el valor est en relacin con
la cantidad de trabajo necesario para su produccin (Teora del trabajo).
KARL MARX, recogiendo la dicotoma entre valor de uso (sustancia de valor) y valor de cambio
(magnitud de valor) desarroll esas teoras, y aunque afirma que slo el trabajo crea el valor,
acaba admitiendo que la formacin de los precios est en funcin del coste de produccin pero tam-
bin de la relacin entre oferta y demanda.
En contraposicin, MALTHUS pensaba que todo bien posee el poder de exigir a cambio otros
artculos o bienes, y esa capacidad de intercambiarse est determinada por la oferta y la deman-
da, siendo esta ltima una resultante de combinar el poder adquisitivo con la necesidad. El poste-
rior desarrollo de estas ideas da lugar a la Teora del grado de utilidad lmite, o de la utilidad decre-
ciente, basada en el criterio de que a medida que la demanda se satisface, la utilidad decrece. El
valor sera as la medida de la ltima porcin destinada a satisfacer la necesidad menos importan-
te subjetivamente.
Ninguna de esas teoras consigue explicar por s sola cmo se generan los valores realmen-
te en los mercados, pero todas aportan conceptos de gran inters.
Lo cierto es que, en la sociedad actual, el valor depende de la oferta, de la demanda, de la evo-
lucin de ambas y de su equilibrio, y que su variabilidad es funcin del intervalo de tiempo consi-
derado, ya que cuanto ms breve es el periodo que consideramos, ms importante es la influencia
de la demanda sobre el valor, y cuanto ms largo, ms influye el coste de produccin.
Slo una sabia combinacin de esas teoras permite explicar la formacin y evolucin de los
valores.
LA LEY 31
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
ANTONIO MACHADO sintetiz poticamente la dicotoma entre valor y precio al escribir: es condi-
cin de necio confundir valor y precio.
Las teoras sobre el valor se extienden ms all de lo tcnico y de lo econmico, entrando en lo
sociolgico y filosfico, pero para el tasador en su trabajo cotidiano basta con la atenta observacin
de la realidad, con el riguroso anlisis de lo que realmente ocurre, sin que para realizar su trabajo
deba prejuzgar los comportamientos, racionales o no a su criterio, de los individuos o de la socie-
dad.
1.3.2. Conceptos de valor
Ante tal variedad de opiniones y teoras, histricamente controvertidas, resulta conveniente esta-
blecer una definicin clara de los principales significados que se dan a los trminos utilizados en
las valoraciones inmobiliarias:
1.3.2.1. Valor de uso
Valor funcional o valor de utilidad; es la medida de la apreciacin de un bien por su capacidad
de satisfacer nuestras necesidades. Se corresponde con el valor que tiene, para la colectividad, un
inmueble con una localizacin especfica. Tiene un cariz social, ya que mide la utilidad social del
bien.
1.3.2.2. Valor de cambio
Es la cantidad dineraria con la cual, en el mercado, se retribuye una mercanca inmobiliaria.
1.3.2.3. Coste
Es la suma de dinero, inversiones y gastos, necesaria para la ejecucin material del inmue-
ble. Pudindose incluir, adems de materiales y trabajo, otros gastos de promocin, permisos
legales, diseo arquitectnico y direccin tcnica de la obra, financiacin, impuestos e, incluso,
beneficios.
Valor y coste de un inmueble no coinciden, al incluir el primero, adems del coste, la renta atri-
buible a la localizacin diferencial en la estructura urbana (el suelo).
1.3.2.4. Precio de una mercanca urbana. El valor subjetivo
Es la cantidad de dinero que un comprador est dispuesto a pagar y un vendedor est dispues-
to a recibir por un bien, en las circunstancias concretas de una transaccin.
1.3.2.5. Valor de mercado. El valor objetivo
Es el precio neto ms probable por el cual un inmueble se vender en un mercado caracteriza-
do por un funcionamiento racional (econmicamente) de la oferta y la demanda.
Es un valor-modelo y corresponde a un precio normal o medio del mercado.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
32 LA LEY
En su determinacin deben tenerse en cuenta todas las circunstancias razonables que puedan
admitirse por el comprador y por el vendedor, moderadamente, sin apremios, con un tiempo razo-
nable para realizar la operacin, sin dilaciones; sin tensiones ni coacciones, sin necesidad peren-
toria del comprador ni del vendedor, con un mercado transparente que permita la concurrencia, y
por tanto, el libre juego de oferta y demanda, y sin que exista actuacin voluntariamente especula-
tiva.
Como ya veremos cuando estudiemos ms detalladamente este concepto y la metodologa para
determinarlo, el valor de mercado es un precio y de entre los precios hemos de buscarlo, pero es
un precio que rene una serie de requisitos que lo convierten en precio-modelo o precio-moda, y
que son:
La existencia de ms compradores y de ms vendedores potenciales
El conocimiento del bien por los contratantes
La voluntariedad por ambas partes
Disponibilidad de un tiempo razonable para negociar
La estabilidad de los precios de mercado durante ese tiempo
La concurrencia y publicidad del bien
Cuando un precio corresponde a una compraventa que rena estos requisitos, y slo en ese
caso, puede alcanzar la categora de valor.
Como el valor de mercado resulta ser protagonista de casi todas las valoraciones, no es de
extraar que su exacta definicin haya sido objeto de controversia, como tampoco lo es la ineludi-
ble necesidad de establecerla de manera homognea; en Espaa, la OM-30-Nov.-94 lo defina
como:
Valor de mercado es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vende-
dor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoracin mediante una comercializacin
adecuada y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado
de las caractersticas del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actan libremente y
sin un inters particular en la operacin.
La UE a travs de una Directiva del Consejo de Europa lo define como:
Se entender por valor de mercado el precio a que se pueden vender los terrenos y cons-
trucciones mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador sin
ningn vnculo con el vendedor en la fecha de valoracin, suponiendo que el bien ha sido pues-
to a la venta pblicamente, que las condiciones del mercado permiten una venta regular y que
se dispone de un periodo de tiempo normal para la negociacin de la venta teniendo en cuenta
la naturaleza del bien.
Pero la definicin ms exacta, y preferible, es la sealada en las Normas Europeas de Valora-
cin, coincidente con la establecida por la Comisin de Normas Internacionales de Valoracin.
Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoracin, se inter-
cambiara voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una transaccin libre
despus de una comercializacin adecuada en la que cada una de las partes ha actuado de
forma experimentada, prudentemente y sin coaccin.
LA LEY 33
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Las tres definiciones se parecen mucho y slo difieren en matices. Probablemente la ltima es
la ms adecuada y exacta, con la virtud aadida de que es la internacionalmente aceptada y exigi-
ble en la valoracin de activos empresariales. Finalmente la nueva normativa espaola de valora-
ciones de bienes inmuebles para determinadas finalidades financieras (ECO 805/2003) anul la pri-
mera de las tres definiciones anteriores y la sustituy por la siguiente:
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podra venderse el
inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador inde-
pendiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido
pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del
mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la
naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
Esta definicin coincide casi exactamente con la de la Directiva Europea.
1.3.2.6. Otros conceptos y definiciones de valor
1.3.2.6.1. Valor de mercado para el uso actual
El valor de mercado para el uso actual es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de la valo-
racin, se intercambiara voluntariamente un activo, basndose en la continuidad de su uso actual
pero suponiendo que est desocupado, entre un comprador y un vendedor en una transaccin libre
despus de una comercializacin adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experi-
mentada, prudentemente y sin coaccin NEV, IVSC/TEGOVA (en este supuesto no prevalece el
criterio del mayor y mejor uso).
1.3.2.6.2. Valor razonable
El valor razonable de los terrenos y edificios es un valor de mercado para el uso actual dado a
los mismos, que presupone la utilizacin continuada del activo para igual o similar actividad. Este
valor se determina por medio de la oportuna tasacin llevada a cabo por un perito cualificado
(Norma Internacional de Contabilidad, arts. 31 y ss. N. 16).
1.3.2.6.3. Valor de uso alternativo
Es el mayor y mejor valor en uso distinto al que se destina o pretende destinar la propiedad, para
que sea de nuevo explotada.
1.3.2.6.4. Valor de privacin
Es el valor que tiene un activo para un negocio, es decir, la prdida que sufrira el negocio si
fuera privado de ese activo; se corresponde con el coste que supondra la bsqueda en el merca-
do de un activo de reposicin y coincide generalmente con el coste actual de reposicin neto; es
consustancial al concepto de valor de mercado para el uso actual.
1.3.2.6.5. Valor de inversin
Es el valor que para un inversor particular tiene una propiedad inmobiliaria de acuerdo con sus
requerimientos de ganancia. A diferencia del Valor de Mercado, el de inversin tiene un carcter
individual, especfico para cada inversor, sin reflejar las condiciones normales de mercado (es un
valor subjetivo establecido con criterios internos del inversor sobre interpretacin de la tendencia
econmica, valores residuales, objetivos financieros y anlisis de riesgos).
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
34 LA LEY
1.3.2.6.6. Valor de fondo de comercio
Es el valor correspondiente a una propiedad inmobiliaria donde se ha establecido un negocio
que funciona prsperamente.
Este valor es distinto del valor del inmueble solo, ya que incluye un intangible aumento en fun-
cin de que el negocio implantado genere una modulacin especial del suelo, edificios, trabajo,
equipamiento, accin empresarial, etc., que lo hacen econmicamente rentable.
Viene a ser como una especie de derecho de traspaso referido al negocio, en funcin de su
experiencia y no, propiamente, de la propiedad inmobiliaria.
1.3.2.6.7. Valor de seguro
El valor de seguro es igual al valor de mercado (a la fecha del informe) menos el valor del suelo
(a la fecha del informe y con el planeamiento urbanstico vigente).
Est basado en el concepto de coste de reproduccin o reemplazamiento de los diferentes com-
ponentes fsicos de una propiedad en caso de prdida o deterioro debido al azar. Significa la can-
tidad que el seguro cubrira en relacin con las partes destruibles de un inmueble a fin de indemni-
zar las eventuales prdidas del propietario.
1.3.2.6.8. Valor de liquidacin
Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir cuando una compraventa tiene lugar en
un tiempo de exposicin en el mercado inferior al razonable, debido a las necesidades de aqul.
Su definicin es idntica a la de valor de mercado pero con las siguientes consideraciones suple-
mentarias:
el tiempo disponible para la comercializacin es excesivamente corto;
la publicidad y exposicin en el mercado son inadecuados en comparacin con el tiempo y
comercializacin necesarios;
el vendedor puede estar sometido a coaccin.
1.3.2.6.9. Valor fiscal
Es el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en funcin de unos criterios legales pre-
establecidos a efectos impositivos (valor catastral) y es el que se otorga a un inmueble en el marco
del Impuesto de Bienes Inmuebles.
1.3.2.6.10. Valor urbanstico
Es el valor que, segn los criterios de la legislacin urbanstica vigente, tiene el suelo urbano o
urbanizable.
1.3.2.6.11. Justiprecio
Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes expropiados en
funcin del acuerdo entre las partes (avenencia), a decisiones de los Jurados de Expropiacin, o,
en su caso, de los Tribunales de Justicia.
LA LEY 35
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
1.3.2.6.12. Valor de afeccin
Es el valor de carcter intangible que tiene un determinado inmueble para su propietario, en
base a criterios subjetivos, de tipo no econmico.
1.3.2.7. Otras definiciones
Con carcter general en las valoraciones se utilizan las siguientes definiciones:
Actualizacin de una tasacin. Es toda revisin de una tasacin anterior, emitida por la misma
entidad tasadora, en los casos de valoraciones de garanta antes de transcurrir dos aos desde
su fecha de emisin, en la que con referencia a la tasacin anterior, se modifiquen las adverten-
cias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella (este plazo puede ser de
hasta tres aos para las valoraciones a efectos de previsiones tcnicas de las Compaas de
seguros).
Antigedad. Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin de un inmueble
o la de la ltima rehabilitacin integral del mismo y la fecha de la valoracin.
Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoracin o
adecuados para aplicar la homogeneizacin, teniendo en cuenta su localizacin, uso, tipologa,
superficie, antigedad, estado de conservacin, u otra caracterstica fsica relevante a dicho fin.
Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual los contratantes
se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha
concreta.
Depreciacin fsica. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de
un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de sus componentes.
Depreciacin funcional. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB)
de un bien atendiendo a su defectuosa adaptacin a la funcin a que se destina. Comprende las
prdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseo, falta de adaptacin a su uso, etc.
Edificio. Es cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta para albergar uno o varios
espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.
Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etc.). Es todo edificio en el que la
superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos tercios de la su-
perficie total sobre rasante del mismo.
Edificio en construccin. Es toda obra de nueva edificacin iniciada y no terminada que cuente
con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio pro-
fesional correspondiente.
Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construccin (obra nueva o rehabilitacin) que se rea-
lizar sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profe-
sional correspondiente. A estos efectos, se entendern como obras de rehabilitacin las que cum-
plan los requisitos sealados en la definicin de inmueble en rehabilitacin.
Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privati-
vo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cmputo de superficie.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
36 LA LEY
Elemento de un edificio. Es toda unidad fsica, funcional o registral, que forme parte de un edifi-
cio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta
individualizada.
Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo rele-
vantes para la determinacin del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamien-
to ligado a la intencin de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones
en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edifi-
cabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o
inversiones que impliquen una revalorizacin de los inmuebles) cuya presencia futura no
est asegurada.
Entidad tasadora. Las sociedades de tasacin homologadas e inscritas en el Registro Especial
del Banco de Espaa, as como los servicios de tasacin de entidades de crdito respecto
a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artculo 2 de la
ECO/805/2003.
Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con caractersticas homogneas tanto fsicas
como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoracin.
Finca rstica. Aquel terreno de nivel urbanstico II (segn la ECO 805/2003) que se dedique o
pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.
Homogeneizacin de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se
analizan las caractersticas del inmueble que se tasa en relacin con otros comparables, con el
objeto de deducir, por comparacin entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o
una renta homogeneizada para aqul.
Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios
urbansticos exigidos para su consideracin como suelo urbano (solar) de acuerdo con la legisla-
cin sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana.
Inmueble en rehabilitacin. Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado
obras que renan los siguientes requisitos:
a) Que cuenten con la correspondiente licencia.
b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspon-
diente.
c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos
el 50 por 100 de su superficie edificada antes del inicio de las obras.
A estos efectos se considerarn como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar
las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitucin, restauracin o moder-
nizacin de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por
objeto alterar sustancialmente la morfologa de la edificacin, amplen o no la superficie edi-
ficada.
d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reem-
plazamiento bruto de la edificacin (excluido el valor del terreno).
LA LEY 37
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Cuando la valoracin se refiera a un edificio completo y se est procediendo a su reforma par-
cial, la definicin precedente podr aplicarse a la parte afectada por las obras cuando stas alcan-
cen al menos una planta completa.
Inmueble ligado a una actividad econmica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso
monovalente que est o puede estar vinculado a una explotacin econmica. Entre otros se inclui-
rn los siguientes tipos:
a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de produccin agraria.
b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de
transporte.
c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categoras y tipologas.
d) Hospitales y otras instalaciones de carcter sanitario.
e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectculos.
f) Centros de enseanza y otras instalaciones culturales.
g) Centros de equipamiento social.
h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares.
Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas
para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilizacin para otros permitidos.
En ningn caso se entendern como instalaciones polivalentes aqullas con caractersticas y
elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cma-
ras acorazadas; cmaras frigorficas; instalaciones de lavandera, cocina y de servicios especficos
en establecimientos de hostelera.
Localidad. Es el ncleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoracin.
Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogneo (barrio, pedana, localidad,
comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rstica o terreno), o
cuando su uso o caractersticas no permitan disponer de comparables en dicha rea, el mercado inmo-
biliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotacin agraria del cultivo dominantes
correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparacin dentro del territorio nacional.
Niveles urbansticos del terreno. A efectos de su tasacin los terrenos se clasificarn en los
siguientes niveles, segn la ECO/805/2003:
Nivel I. Incluir todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
Nivel II. Incluir los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edifi-
car para usos diferentes a su naturaleza agrcola, forestal, ganadera o que estn ligados a una
explotacin econmica permitida por la normativa vigente.
Tambin se incluirn los terrenos clasificados como urbanizables que no estn incluidos en un
mbito de desarrollo del planeamiento urbanstico o que estndolo, no se hayan definido en l las
condiciones para su desarrollo.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
38 LA LEY
Opcin de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar
un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.
Proteccin pblica. Es cualquier rgimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmue-
ble objeto de valoracin.
Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarn las definiciones estableci-
das en la legislacin vigente sobre rgimen del suelo y ordenacin urbanstica.
Superficie comprobada. Es el rea medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de
superficie til o construida y el correspondiente plano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes ms
la parte proporcional que le corresponda segn su cuota en la superficie de los elementos comu-
nes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie til, sin excluir la superficie ocupada
por los elementos interiores mencionados en dicha definicin e incluyendo los cerramientos exte-
riores al 100 por 100 o al 50 por 100, segn se trate, respectivamente, de cerramientos de facha-
da o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie til. Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior
de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de
la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas,
balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyeccin
horizontal de su cubierta.
No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos,
por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con seccin hori-
zontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea infe-
rior a 1,5 metros.
Tampoco se considerar superficie til la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar
los valores tcnicos.
Tasador. El facultativo que, de conformidad con lo previsto en el artculo 37 del Real Decreto
685/1982, de 17 de marzo, debe suscribir necesariamente el informe de tasacin all mencionado.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Se reproduce de nuevo la definicin anterior-
mente expuesta: es el precio al que podra venderse el inmueble, mediante contrato privado entre
un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de
que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado per-
mitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida
cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
A tal efecto se considerar:
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa alguna, y que ninguno de los
dos tiene un inters personal o profesional en la transaccin ajeno a la causa del contrato.
LA LEY 39
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una comercializacin ade-
cuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de informacin privilegiada en cual-
quiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y que refleja en una
estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las condiciones del mer-
cado existentes en la fecha de la tasacin.
d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn los gastos de comercializa-
cin.
Valor del inmueble para la hiptesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podr
alcanzar un edificio en proyecto, construccin o rehabilitacin en la fecha de su terminacin, si se
construye en los plazos estimados y con las caractersticas tcnicas contenidas en su proyecto de
edificacin o rehabilitacin.
Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposicin puede ser: bruto o
a nuevo y neto o actual.
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversio-
nes que seran necesarias para construir, en la fecha de la valoracin, otro inmueble de las mismas
caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnologa y materiales de construc-
cin actuales.
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depre-
ciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de la valoracin.
Valor de tasacin (VT). Es el valor que la ECO/805/2003 establece como tal para cada tipo de
inmueble o derecho a valorar. Dicho valor ser el valor jurdico o con efectos jurdicos para las fina-
lidades integrantes del mbito de aplicacin de la misma.
Valor hipotecario o valor a efecto de crdito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble deter-
minado por una tasacin prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, tenien-
do en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado
normales y locales, su uso en el momento de la tasacin y sus usos alternativos correspondien-
tes.
En la determinacin a que se refiere el nmero anterior no se incluirn los elementos especula-
tivos.
Valor mximo legal (VML). Es el precio mximo de venta de una vivienda sujeta a proteccin
pblica establecido en la normativa especfica que le sea aplicable.
Valor por comparacin, valor por actualizacin, valor residual. Es el valor obtenido mediante la
aplicacin de los mtodos tcnicos de comparacin, actualizacin de rentas y residual respectiva-
mente.
Valoracin intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posteriori-
dad a la tasacin inicial y durante la construccin o rehabilitacin de un elemento o edificio, en los
que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquier otra circuns-
tancia de la construccin que pueda afectar al valor de tasacin. Su emisin no implica la actuali-
zacin de los valores contenidos en la valoracin inicial.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
40 LA LEY
1.3.3. Conceptos estadsticos aplicables a la valoracin inmobiliaria
1.3.3.1. Poblacin
Se define como poblacin, en estadstica descriptiva, al conjunto de elementos que tienen una
caracterstica en comn.
En el mbito de la valoracin inmobiliaria podemos encontrar los siguientes ejemplos de pobla-
cin:
El conjunto de parcelas para viviendas unifamiliares aisladas en un trmino municipal
El conjunto de promotores inmobiliarios de una provincia
El conjunto de locales destinados a actividades comerciales-terciarias, etc.
La caracterstica o nota diferencial definida determina exactamente cules son los elementos
que forman parte de la poblacin y cules son los que no forman parte de ella. Por ejemplo: el
conjunto de parcelas industriales no forman parte de la poblacin de parcelas para viviendas unifa-
miliares aisladas.
Se define el tamao de la poblacin como la cantidad o nmero de elementos de la poblacin.
En valoracin inmobiliaria se trabaja con poblaciones finitas cuyo nmero de elementos sea
fcilmente cuantificable, ya sea de un modo exacto o aproximado.
Ejemplo 1.4.3.3.
Se trata de estudiar el conjunto de las viviendas principales de Espaa en el ao 2001. Para ello
deber hacerse un cmputo general de viviendas principales o consultar fuentes estadsticas, en
este caso se examinaran las del Instituto Nacional de Estadstica (INE), resultando que la pobla-
cin de viviendas principales tiene un tamao de 14.184.026 unidades.
1.3.3.2. Distribucin de los elementos poblacionales: funcin de la densidad
Dado el conjunto de elementos de una poblacin, es posible que sea necesario saber qu valo-
res toma cada uno de los elementos respecto de una cierta caracterstica o nota diferencial que la
podemos cuantificar (en trminos matemticos se denomina variable), como por ejemplo:
La superficie de terreno de cada una de las parcelas que componen la poblacin de parcelas
para viviendas unifamiliares aisladas en un trmino municipal
Las ventas anuales, en cuantificacin econmica, de cada una de las empresas promotoras
inmobiliarias de una provincia
El nmero de empleados que trabajan en cada local comercial
Como se observa, estas caractersticas son fcilmente cuantificables en metros cuadrados,
euros y nmero de personas.
En el ejemplo anterior supongamos que adems de contarse las viviendas principales, se ha
medido su extensin superficial til, obtenindose los resultados que figuran en el cuadro 1.3.3.2.
LA LEY 41
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
CUADRO 1.3.3.2. Distribucin de la Superficie til de Viviendas
Principales en Espaa en el ao 2001
El cuadro 1.3.3.2 es una clasificacin de Viviendas Principales en Espaa en el ao 2001. Se
han considerado diez intervalos, que son los siguientes:
Intervalo n. 1 : viviendas cuya superficie es inferior o igual a 30 m
2
tiles
Intervalo n. 2 : viviendas cuya superficie est comprendida entre 31 y 45 m
2
tiles
Intervalo n. 3 : viviendas cuya superficie est comprendida entre 46 y 60 m
2
tiles
Intervalo n. 4 : viviendas cuya superficie est comprendida entre 61 y 75 m
2
tiles
Intervalo n. 5 : viviendas cuya superficie est comprendida entre 76 y 90 m
2
tiles
Intervalo n. 6 : viviendas cuya superficie est comprendida entre 91 y 105 m
2
tiles
Intervalo n. 7 : viviendas cuya superficie est comprendida entre 106 y 120 m
2
tiles
Intervalo n. 8 : viviendas cuya superficie est comprendida entre 121 y 150 m
2
tiles
Intervalo n. 9 : viviendas cuya superficie est comprendida entre 151 y 180 m
2
tiles
Intervalo n. 10 : viviendas cuya superficie es superior a 180 m
2
tiles
Colocando en el eje X de abscisas la superficie til de las viviendas y en el eje Y de ordenadas
la frecuencia del nmero de parcelas, de los datos del cuadro 1.3.3.2 obtenemos la representacin
grfica de la figura 1.3.3.2.a).
Figura 1.3.3.2.a
A esta representacin grfica se le denomina polgono de frecuencias.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
42 LA LEY
N. de orden de
intervalo
Superficie de la
vivienda (m
2
tiles)
N. de viviendas
principales
Frecuencia (%)
1 Hasta 30
55.797 0,39%
2 31 - 45
427.630 3,01%
3 46 - 60
1.527.792 10,77%
4 61 - 75
2.652.889 18,70%
5 76 - 90
4.162.623 29,35%
6 91 - 105
2.276.807 16,05%
7 106 - 120
1.315.680 9,28%
8 121 - 150
919.379 6,48%
9 151 - 180
363.975 2,57%
10 Mas de 180
481.454 3,39%
TOTAL 14.184.026
(Fuente: I.N.E.)
Polgono de Frecuencia
Superficie til de la vivienda
En vez de un polgono como el de la figura 1.3.3.2.a, aparece una curva continua cuando la lon-
gitud del intervalo es muy pequeo (es decir, cuando los intervalos son infinitamente pequeos o
tienden a cero). Este caso, naturalmente, es un caso lmite que en la realidad no se presenta casi
nunca. Pero en teora tiene algunas ventajas reemplazar los polgonos de frecuencia por curvas
continuas, que se denominan Curvas o funciones de densidad; como es la curva de la figura
1.3.3.2.b) siguiente.
Figura 1.3.3.2.b
Supongamos que la distribucin de las rentas brutas (antes de gastos e impuestos) de las vivien-
das, que estn en alquiler, en un cierto trmino municipal es el que refleja la curva de la figura ante-
rior. Las viviendas que no estn alquiladas producen una renta bruta igual a cero. La renta bruta
ms alta producida por el alquiler de una vivienda llega a 6.000 al mes. Hacemos coincidir el ori-
gen de coordenadas en el extremo inferior a una renta bruta de 0 al mes; y as mismo correlacio-
namos el extremo superior a la renta bruta igual a 6.000 al mes.
Elijamos un intervalo AB sobre el eje X de abscisas dentro del fragmento OF. Este intervalo AB
comprende valores de las rentas brutas entre 2.000 /mes y 2.500 /mes. La curva de densidad se
dibuja de tal manera que el rea AABB sea igual al porcentaje de viviendas cuyas rentas brutas
estn comprendidas entre 2.000 /mes y 2.500 /mes. Anlogamente podra expresarse para cual-
quier otro intervalo que se estimase.
Como es obvio, el rea total de la curva debe ser igual a la unidad, ya que en el intervalo OF se
encuentran comprendidas la totalidad de las viviendas en alquiler del trmino municipal.
1.3.3.3. Funcin de la distribucin
A los datos del cuadro 1.3.3.2 le aadimos una nueva columna donde figuran las frecuencias acu-
muladas, que se obtienen sumando a cada frecuencia las frecuencias anteriores en la columna.
LA LEY 43
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
F
CUADRO 1.3.3.3
La frecuencia acumulada para el intervalo n. 3 es:
0,39+3,01+10,77 = 14,18%
En la figura 1.3.3.3.a), representamos grficamente los datos del cuadro 1.3.3.3, colocando en
el eje X de abscisas la superficie til de las viviendas y en el eje Y de ordenadas las frecuencias
acumuladas de cada intervalo.
Figura 1.3.3.3.a
Obtenemos un polgono que siempre crece, denominado Polgono de distribucin, o lo que es
lo mismo una grfica discontinua de la poblacin de viviendas principales estudiadas. Si trabaj-
semos con intervalos infinitamente pequeos, en vez de operar con intervalos finitos, obtendramos
una curva llamada Curva de distribucin o funcin de distribucin, reflejada en la figura 1.3.3.3.b)
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
44 LA LEY
N. de orden
de intervalo
Superficie de la
vivienda (m
2
tiles)
N. de viviendas
principales
Frecuencia (%)
Frecuencia
acumulada (%)
1 Hasta 30
55.797 0,39% 0,39%
2 31 - 45
427.630 3,01% 3,41%
3 46 - 60
1.527.792 10,77% 14,18%
4 61 - 75
2.652.889 18,70% 32,88%
5 76 - 90
4.162.623 29,35% 62,23%
6 91 - 105
2.276.807 16,05% 78,28%
7 106 - 120
1.315.680 9,28% 87,56%
8 121 - 150
919.379 6,48% 94,04%
9 151 - 180
363.975 2,57% 96,61%
10 Mas de 180
481.454 3,39% 100,00%
Poligono de Distribucin
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
H
a
s
t
a

3
0
3
1

-
4
5
4
6

-
6
0
6
1

-
7
5
7
6

-
9
0
9
1

-

1
0
5
1
0
6

-

1
2
0
1
2
1

-

1
5
0
1
5
1

-

1
8
0
M
a
s

d
e

1
8
0
Superficie util de la vivienda
F
r
e
c
u
e
n
c
i
a
s

A
c
u
m
u
l
a
d
a
s
Polgono de Distribucin
Superficie til de la vivienda
Figura 1.3.3.3.b
1.3.3.4. Media, moda y mediana
En Estadstica Descriptiva se define como media la suma de los valores de la caracterstica
poblacional ponderados con sus respectivas frecuencias.
Ejemplo 1.3.3.4.a)
Hallar la media de la poblacin de las viviendas principales de Espaa del ao 2001, del cuadro
1.3.3.2.
La formulacin matemtica de la media es:
donde:
X
i
= valor de la caracterstica poblacional en el intervalo i.
F
i
= frecuencia del intervalo i.
Para cada intervalo se toma como valor de la caracterstica poblacional el punto medio de dicho
intervalo.
LA LEY 45
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS

n
i
i
n
i
i i
f
X f
1
1
X
Curva o funcion de Distribucion
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0

-
1
1

-
2
2

-
5
5

-
1
0
1
0

-
2
0
2
0

-
3
0
3
0

-
5
0
5
0

-
1
0
0
1
0
0


m
a
s
Superficie util de la vivienda
F
r
e
c
u
e
n
c
i
a
s

A
c
u
m
u
l
a
d
a
s
Superficie til de la vivienda
Curva o funcin de Distribucin
De donde obtenemos:
X = (15*0,39+38*3,01+53*10,77+68*18,70+83*29,35+98*16,05+113*9,28+135,5*6,48+
+165,5*2,57+195,5*3,39)/1= 89,88 m
2
tiles.
Se define, en estadstica, como moda la caracterstica poblacional ms frecuente, es decir la
propiedad que ms se repite en una distribucin.
Ejemplo 1.3.3.4.b)
Para la misma distribucin de la poblacin de las viviendas principales de Espaa del ao 2001,
del cuadro 1.3.3.2, la moda es el intervalo que comprende las viviendas cuya superficie est com-
prendida entre 76 y 90 m
2
tiles, ya que la frecuencia del intervalo 5 es la ms alta de toda la dis-
tribucin (29,35%).
Y por ltimo, se define como mediana a aquel punto del eje X de las abscisas que la ordena-
da que pasa por dicho punto divide el rea de la curva de frecuencias en dos partes iguales.
Cuando trabajamos con una funcin de frecuencias, la mediana estar sobre un intervalo NN
de tal forma que la suma de las frecuencias que corresponden a los intervalos situados a la izquier-
da de NN sean iguales a la suma de frecuencias que corresponden a los intervalos situados a su
derecha.
1.3.3.5. Medidas de dispersin
Evidentemente la media es el parmetro ms utilizado para resumir la informacin que dispo-
nemos de una poblacin estadstica, pero no es suficiente con dar la cifra de la media para que
la poblacin quede perfectamente definida.
Por ejemplo, la renta per cpita de una nacin es la renta media de sus habitantes, pero este
dato no nos indica si la riqueza del pas, es decir su renta, est repartida equitativamente entre
todos los ciudadanos de esa nacin. Supongamos que dos naciones A y B tengan la misma renta
per cpita; en la nacin A la renta est distribuida con unas escasas diferencias entre sus habitan-
tes, por lo contrario en la nacin B est muy desigualmente distribuida. Para definir esta particula-
ridad, utilizamos el trmino dispersin de la caracterstica poblacional. En la nacin A, la dispersin
de la renta per cpita es pequea, ya que no hay grandes diferencias entre ricos y pobres; pero en
cambio en la nacin B las diferencias de renta entre ricos y pobres son bastante acusadas; es decir
la caracterstica poblacional de renta per cpita est muy dispersa.
Para cuantificar la dispersin de una caracterstica poblacional vamos a recurrir principalmente
a los parmetros del recorrido y la varianza.
1.3.3.5.1. Recorrido
Se define como recorrido a la diferencia entre el valor mximo y mnimo de la caracterstica
poblacional.
1.3.3.5.2. Varianza
Se define como varianza al promedio de los cuadrados de las desviaciones de las puntuacio-
nes a su media.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
46 LA LEY
Para ello, tenemos que calcular las diferencias entre el valor de la caracterstica poblacional X
i
y la media de la distribucin, elevando al cuadrado estas diferencias y ponderndolos por las fre-
cuencias (f
i
) para posteriormente sumarlo todo ello.
La raz cuadrada de la varianza se define como desviacin tpica.
Las expresiones matemticas de cada uno de estos parmetros son:
Si comparamos 2 distribuciones AA y BB que tengan la misma media, aquella distribucin que
tenga mayor desviacin tpica es tambin la que tiene mayor dispersin.
Ejemplo 1.3.3.5.a)
Sea la distribucin de la poblacin de las viviendas principales de Espaa del ao 2001, del cua-
dro 1.3.3.2., su varianza ser:
V = (15-89,88)
2
x0,39+(38-89,88)
2
x3,01+(53-89,88)
2
x10,77+(68-89,88)
2
x18,70+
+(83-89,88)
2
x29,35+(98-89,88)
2
x16,05+(113-89,88)
2
x9,28+(135,50-89,88)
2
x6,48+
+(165,5-89,88)
2
x2,57+(195,5-89,88)
2
x3,39 = 1.073,60
y la desviacin tpica es:
Ejemplo 1.3.3.5.b)
Un propietario (es decir, un inversionista) tiene tres viviendas situadas en el barrio n. 1 y otras
tres viviendas situadas en el barrio n. 2. Todas las viviendas tienen la misma superficie y bsica-
mente son semejantes, su principal caracterstica diferencial es que se encuentran situadas en
barrios distintos. El propietario destina todas las viviendas al alquiler, produciendo cada una de ellas
la renta anual reflejada en la columna n. 2 del cuadro 1.3.3.5.
LA LEY 47
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS

2
1
X X f
i
n
i
i

V Varianza
Desviacin Tpica = D =

V

2
1
X X f
i
n
i
i

V Varianza
Desviacin Tpica = D =

V =

1.073,60 = 32,77
CUADRO 1.3.3.5
En este ejemplo, la caracterstica poblacional es la renta anual de las viviendas, con la misma
frecuencia de 1/3 = 0,33.
La media es la misma para ambas distribuciones, es decir, 24.000 al ao.
Calculamos cul es la varianza de ambas distribuciones, tal como queda reflejado en la colum-
na n. 6 del cuadro 1.3.3.5.
Resulta que la varianza del barrio n. 1 es mucho mayor que la varianza del barrio n. 2. Ello
equivale a decir que las viviendas del barrio n. 2 tiene unas rentas mucho ms homogneas que
las viviendas del barrio n. 1. Es decir, la rentas anuales extremas estn ms prximas a la media
en el barrio n. 2 que en el barrio nmero 1.
Posiblemente el barrio n. 2 sea ms seguro para las inversiones al ser ms homogneas sus
rentabilidades que las del barrio n. 1, en el cual se pueden producir impagados, desocupaciones
de las viviendas en alquiler, etc.
1.3.3.6. Distribucin normal
Consideremos la poblacin de todas las empresas promotoras espaolas dedicadas a la cons-
truccin de viviendas, en un ao. Existir una funcin de distribucin de beneficios para estas
empresas promotoras. Podemos considerar, a ttulo de ejemplo, que la media de esta distribucin
de beneficios de las empresas promotoras de viviendas es de 1.000.000 euros/ao/empresa.
El beneficio de una de estas empresas puede ser positivo (es decir, ganancias) o negativo (es
decir prdidas). En el mercado inmobiliario espaol existe una enorme dispersin de los beneficios
en las promociones debido a numerosos factores como son, entre otros:
El tipo de segmento de mercado inmobiliario en el que se promueva: Residencial (libre, de
VPO), terciario, comercial, etc.
La situacin fsica de cada promocin inmobiliaria: 1. lnea de mar, centro de la ciudad,
barrio dormitorio, etc.
Los costes de construccin dependiendo de la regin donde se site la promocin.
La desigual formacin profesional y habilidad empresarial de los promotores.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
48 LA LEY
Barrio / Vivienda
Renta
Anual
(euros)
Frecuencia
(%)
Media
Barrio 1 - Vivienda V1 12.000 0,33 48.000.000
Barrio 1 - Vivienda V2 24.000 0,33 24.000 0 96.000.000
Barrio 1 - Vivienda V3 36.000 0,33 48.000.000
Barrio 2 - Vivienda V1 21.000 0,33 3.000.000
Barrio 2 - Vivienda V2 24.000 0,33 24.000 0 6.000.000
Barrio 2 - Vivienda V3 27.000 0,33 3.000.000
( )
2
X X f
i i
( )
2
1
X X f
i
n
i
i

=
El tipo de empresa: unipersonal, familiar, mediana, gran empresa nacional, etc.
La influencia de la coyuntura econmica global, en los tipos de inters de los prstamos hipo-
tecarios, en la confianza de los adquirentes de viviendas, en el ndice de creacin de empleo,
etc.
Estos factores harn que el beneficio de algunas empresas sea muy alto, mientras que el de
otras sea muy bajo llegando incluso a perder cantidades de dinero considerables.
Por lo tanto, en teora, podramos decir que puede haber empresas con beneficios positivos tan
grandes como se piense y empresas con beneficios negativos tan grandes como se pudieran pro-
ducir. Es decir, tericamente la caracterstica poblacional (beneficio) es una variable que toma valo-
res entre (+ ) y (- ), aunque en la prctica, como veremos posteriormente, tomar valores finitos
ya que tanto las ganancias como las prdidas no rebasarn unos ciertos lmites razonables. Lgi-
camente las empresas promotoras con ganancias extremadamente altas sern muy escasas; como
asimismo tambin sern escasas las empresas con prdidas demasiado elevadas (porque se pro-
duciran quiebras y por lo tanto cerraran). Es de esperar que el beneficio para la mayor parte de
las empresas promotoras de viviendas se mantenga alrededor de la media.
Podemos suponer tericamente que la frecuencia para un beneficio (1.000.000 + a) es igual a
la frecuencia para un beneficio (1.000.000 - a). Es decir, los beneficios simtricos respecto a la
media tienen la misma frecuencia. Si se cumple esta hiptesis terica de distribucin se define
como simtrica. A este tipo de distribuciones estadsticas se las conoce con el nombre de fun-
cin de Distribucin Normal o ley de la Gauss. La representacin grfica de la funcin de distribu-
cin normal es la de la figura 1.3.3.6.
Figura 1.3.3.6
En una distribucin normal, la media, la moda y la mediana coinciden.
1.3.3.7. Distribucin beta
En muchas cuestiones que se presentan en la realidad, la caracterstica poblacional responde a
una funcin de distribucin normal, aunque no es menos cierto que algunos fenmenos estadsti-
cos no pueden ser siempre descritos mediante esta distribucin normal por causa de alguna de las
siguientes circunstancias:
LA LEY 49
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
CARACTERSTICA POBLACIN
F
R
E
C
U
E
N
C
I
A
1. En la distribucin normal, la caracterstica poblacional toma valores comprendidos entre (+ ) y
(- ) pero en la gran mayora de los fenmenos estadsticos reales la caracterstica poblacional no puede
tomar valores negativos, sino slo positivos. Por ejemplo, en el caso de la extensin superficial de una
poblacin de parcelas de viviendas unifamiliares aisladas. La extensin superficial de una parcela en
donde se ubica una vivienda unifamiliar aislada nunca puede venir medida por un nmero negativo.
2. A veces sucede que la caracterstica poblacional est acotada entre un extremo inferior y un
extremo superior. O por lo menos puede considerarse acotada, teniendo en cuenta la informacin
que se dispone.
Por ejemplo, la superficie de una vivienda tiene que tener como mnimo establecido por la regla-
mentacin sectorial correspondiente, no puede haber una vivienda de 1 m
2
. Asimismo por lgica no
debera de haber una vivienda de 10.000 m
2
.
3. En la distribucin normal coinciden siempre la media y la moda, sin embargo en algunos
fenmenos estadsticos reales no ocurre siempre de esa forma.
Ejemplo 1.3.3.7.
Tenemos la distribucin de las superficies de las explotaciones agrarias en Espaa del ao 1997,
reflejadas en el cuadro 1.3.3.7.
CUADRO 1.3.3.7
Se observa cmo los terrenos de superficie inferiores a 5 hectreas son mucho ms numerosos
que los superiores a 5 Ha, la moda es una explotacin de pocas hectreas (2 - 5 Ha). Pero las gran-
des fincas (latifundios), aunque son pocas en nmero, ocupan una gran extensin de superficie,
hecho que influye decisivamente sobre la media que es mayor que la moda.
La distribucin beta tiene una forma semejante a la normal (su funcin de densidad se dibuja
tambin mediante una curva campaniforme), pero los valores de la caracterstica poblacional estn
delimitados entre dos extremos positivos A y B (figura 1.3.3.7.a).
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
50 LA LEY
N. de orden de
intervalo
Superficie
Explotaciones
Agricolas (ha)
N. de
Explotaciones
Frecuencia (%)
1 0 -1 119.638 9,90%
2 1 - 2 209.442 17,33%
3 2 - 5 318.054 26,32%
4 5 - 10 197.752 16,37%
5 10 - 20 149.324 12,36%
6 20 - 30 59.718 4,94%
7 30 - 50 55.534 4,60%
8 50 - 100 51.515 4,26%
9 100 mas 47.285 3,91%
Total N. Explotaciones Agrarias 1.208.262
Total Superficie Explotaciones en Espaa (ha) 25.630.128
Superficie Media (ha) 21,21
Intervalo moda 2 - 5 ha 26,32%
Fuente: I.N.E. y elaboracin propia.
Figura 1.3.3.7.a)
Tambin, su media no tiene por qu coincidir con su moda. De todo esto se derivan varias ven-
tajas efectivas de la distribucin beta respecto de la Normal en orden a las aplicaciones prcticas,
cuando se trabaja con caractersticas poblacionales que slo toman valores positivos, estn delimi-
tadas entre ciertos lmites y poseen una moda distinta de la media, como ocurre a menudo en Eco-
noma, Valoracin y otros mbitos.
1.3.3.8. Distribucin triangular
Existen determinadas poblaciones que pueden dibujarse con una grfica en forma de tringulo
(distribucin triangular) que queda perfectamente definida por: los valores extremos (VI y V2), la
moda (Vm) y la correspondiente frecuencia modal (ordenada de Vm).
Se pueden distinguir dos tipos de distribucin triangular segn que la moda se site a la izquier-
da del centro de la base del tringulo (figura 1.3.3.8.a) o a la derecha (figura 1.3.3.8.b)
Los resultados que se obtienen con la distribucin triangular son muy parecidos, y mucho ms
fciles de obtener que con la distribucin beta, por lo que no vale la pena trabajar con la distribu-
cin beta pensando que nos vamos a acercar con los resultados mucho ms a la realidad de la
poblacin estudiada.
Figura 1.3.3.8.a
LA LEY 51
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
CARACTERSTICA POBLACIONAL
CARACTERSTICA POBLACIONAL
F
R
E
C
U
E
N
C
I
A
F
R
E
C
U
E
N
C
I
A
Figura 1.3.3.8.b
1.3.3.9. Distribucin rectangular
Supongamos que slo poseemos datos sobre los valores extremos de la distribucin y se des-
conoce tanto el valor modal como su frecuencia, en este caso puede resultar operativo utilizar la
funcin de distribucin rectangular, definida perfectamente por los dos extremos V
1
y V
2
, tal como
aparece dibujada en la figura 1.3.3.9.a).
Figura 1.3.3.9.a
Esta distribucin admite la hiptesis de que todos los valores de la variable en el intervalo V
1
V
2
son equiprobables; por ello la grfica tiene forma de rectngulo.
Consecuentemente, como pasa en la distribucin beta y la distribucin triangular, todos los valo-
res de la variable fuera del intervalo V
1
V
2
tienen probabilidad nula.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
52 LA LEY
CARACTERSTICA POBLACIONAL
F
R
E
C
U
E
N
C
I
A
La distribucin rectangular presenta, respecto de la distribucin triangular, las siguientes ventajas:
1. Definicin perfecta a partir de slo dos valores.
2. Frmulas de clculo ms sencillas.
1.3.3.10. Regresin
Dada una variable dependiente o endgena y y un conjunto de una o ms variables indepen-
dientes o exgenas o explicativas x, todas ellas cuantitativas, la regresin lineal consiste en obte-
ner una funcin de las variables independientes x que permita explicar o predecir el valor de la
variable dependiente y.
A partir de (y
1
, x
11
, x
12
, x
1p)
,....., y
n
, x
n1
, x
n2
, x
np
), muestra de n observaciones de las variables y,
x
1
, x
2
,...,x
p
, se trata de aproximar los valores de y, variable dependiente, mediante una funcin
de las variables x
1
, x
2
,...,x
p
, variables independientes, que exprese la asociacin entre y e x
1
,
x
2
,...,x
p:
Y = a
1
x
1
+ a
2
x
2
+
...........
+ a
p
x
p
+ b
0
+ e
Donde x
1
, x
2
, ..., x
p
son parmetros desconocidos a estimar y e es una variable error, que
expresa la inexactitud del ajuste. En particular, para cada observacin se tendr:
Y
i
= a
1
x
i1
+ a
2
x
i2
+
...........
+ a
p
x
ip
+ b
0
+ e
i ;
i = 1,...,n
donde los e

, i = 1,.. ,n, son independientes entre s.


En el caso de una nica variable independiente, X, se habla de regresin simple. La correspon-
diente ecuacin de regresin ser del tipo:
Y
i
= ax + b
0
+ e
i
y, en particular, para cada observacin:
Y
i
= ax
i
+ b
0
+ e
i ;
i=1,...,n
As, por ejemplo, en algunos trminos municipales la Tasa por Ocupacin de Va Pblica se esta-
blece con arreglo a las siguientes frmulas:
TOVP = 30 + 1,5 L
Donde:
TOVP = Tasa por Ocupacin de Va Pblica en euros
Por el hecho de ocupar la va pblica, se pagar una cantidad fija de 30 , y
Adems, se pagar 1,5 por cada metro lineal que se ocupe de va pblica
LA LEY 53
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
La regresin simple puede ser lineal o parablica, y en la hiptesis de que despreciemos la varia-
ble de error e, se representan con las siguientes ecuaciones matemticas:
Lineal Y = a x + b;
donde Y
i
= N b + a x
i
X
i
Y
i
= b x
i
+a x
i
2
Parablica Y = a x
2
+ b x + c;
donde Y
i
= N c + b x
i
+ a x
i
2
X
i
Y
i
= c x
i
+b x
i
2
+ c x
i
3
X
i
2
Y
i
= c x
i
2
+b x
i
3
+ a x
i
4
Ejemplo 1.3.3.10.
Suponemos que queremos valorar una vivienda cuya antigedad efectiva es de 20 aos, ya que
se ha construido en 1983, y la fecha de la valoracin es de 2003. Se conocen 5 muestras o testi-
gos, que ya se han homogeneizado previamente con el resto de los componentes o cualidades que
influyen en el valor de mercado; por lo tanto ahora la nica diferencia entre las 5 muestras testigo
y la vivienda objeto de valoracin es la antigedad efectiva.
Los datos de las 5 viviendas testigos son las siguientes:
Vamos a determinar las ecuaciones matemticas, de regresin lineal y parablica, que tratan de
explicar la variabilidad de los valores de mercado en funcin de la antigedad efectiva de la vivien-
da.
Si resolvemos la ecuacin de la regresin lineal, tenemos:
Lineal Y = a x + b;
donde Y
i
= N b + a x
i
X
i
Y
i
= b x
i
+a x
i
2
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
54 LA LEY
N. de Testigo
Ao de
construccin
Antigedad
Efectiva de la
Edificacin
Valor de
Mercado
(/m
2
)
1 1971 32 2.270
2 1971 32 2.280
3 1988 15 2.400
4 1973 30 2.300
5 1981 22 2.350
Y reemplazando en las frmulas, tenemos:
Y
i
= N b + a x
i
11.600 =5*b + a*131
X
i
Y
i
= b x
i
+a x
i
2
302.300 =b*131 + a*3.657
de donde sustituyendo obtenemos que: a = -0,72 y b = 2.508,81
que obtendramos la ecuacin Y = -7,206 x + 2.508,81
y si la vivienda a tasar tiene x = 20 aos, tenemos que su valor es de
Y = -7,206 * 20 + 2.508,81 = 2.364,69
Y si resolvemos la ecuacin de la regresin parablica, tenemos:
Parablica Y = a x
2
+ b x + c;
donde Y
i
= N c + b x
i
+ a x
i
2
X
i
Y
i
= c x
i
+b x
i
2
+ c x
i
3
X
i
2
Y
i
= c x
i
2
+b x
i
3
+ a x
i
4
Y reemplazando en las frmulas, tenemos:
Y
i
= N c + b x
i
+ a x
i
2
11.600 = 5 * c + b * 131 + a * 3.657
X
i
Y
i
= c x
i
+b x
i
2
+ c x
i
3
302.300 = c * 131 + b * 3.657 + c * 106.559
X
i
2
Y
i
= c x
i
2
+b x
i
3
+ a ?x
i
4
8.406.600 =c * 3.657 + b * 106.559 + a * 3.192.033
LA LEY 55
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Variable
Independiente -
Antigedad
Efectiva (aos)
Variable
dependiente
(/m
2
)
X Y X * Y X^2
32 2.270 72.640 1.024
32 2.280 72.960 1.024
15 2.400 36.000 225
30 2.300 69.000 900
22 2.350 51.700 484
131 11.600 302.300 3.657
Variable
Independiente

Antigedad
Efectiva (aos)
Variable
dependiente
(/m)
X Y X * Y X^2 Y^2 X^3 X^4 Y * X^2
32 2.270 72.640 1.024 5.152.900 32.768 1.048.576 2.324.480
32 2.280 72.960 1.024 5.198.400 32.768 1.048.576 2.334.720
15 2.400 36.000 225 5.760.000 3.375 50.625 540.000
30 2.300 69.000 900 5.290.000 27.000 810.000 2.070.000
22 2.350 51.700 484 5.522.500 10.648 234.256 1.137.400
131 11.600 302.300 3.657 26.923.800 106.559 3.192.033 8.406.600
de donde sustituyendo obtenemos que: a = 0,004; b = -7,1 y c =2.507,8
y obtendramos la ecuacin Y = 0,004 x
2
-7,1 x + 2.507,8
y si la vivienda a tasar tiene x = 20 aos, tenemos que su valor es de
Y = 0,004*20
2
-7,1*20 + 2.507,8 = 2.367,40
1.3.3.11. Series cronolgicas
Se definen como sucesiones de valores de una variable, asociados a periodos de tiempo. Estas
series tienen una gran aplicacin en economa y valoracin.
Por ejemplo, consideremos la variable valor medio del m
2
c
relativos a las viviendas en Espa-
a, en el periodo de tiempo de 1987 a 2002. Para cada uno de estos 16 aos, tenemos un valor
medio del m
2
c
de la vivienda. Esta sucesin de valores anuales medios es una serie cronolgica.
De alguna manera, una serie cronolgica es semejante a la tabla de datos para calcular una
regresin. La variable tiempo toma los valores 1,2,...,16 y juega el papel de variable exgena. La
otra variable valor medio del m
2
c
puede considerarse a su vez como la variable endgena.
Matemticamente lo podramos expresar de la siguiente forma:
Y = f(t) = a t + b;
Ejemplo 1.3.3.11.
Analizamos el ejemplo expuesto. Los valores medios de las viviendas en Espaa han evolucio-
nado en los ltimos 16 aos como indica el cuadro 1.3.3.11.
CUADRO 1.3.3.11
Valor Medio del m
2
construido de las viviendas en Espaa en el periodo 1987 a 2003
Unidad: Euros / m construido, unidades nominales y reales. - Porcentaje de variacin interanual del IPC
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
56 LA LEY
Ao
Precio
nominal de la
vivienda en
Espaa
(Euros/m
2
c)
Indice de
Precios al
consumo.
variacin
interanual
(%)
Precio Medio
real de la
vivienda en
Espaa
(Euros/m
2
c)
1987 336,32 4,60% 336,32
1988 411,82 5,84% 389,10
1989 502,64 6,89% 444,29
1990 565,09 6,55% 468,79
1991 663,04 5,53% 521,22
1992 613,88 5,35% 458,07
1993 623,50 4,93% 443,39
1994 625,47 4,34% 426,29
1995 649,64 4,32% 424,43
1996 658,38 3,21% 416,76
1997 673,31 2,02% 417,77
1998 718,86 1,41% 439,83
1999 807,65 2,92% 480,14
2000 927,96 3,96% 530,65
2001 1.065,70 2,71% 593,33
2002 1.258,93 4,00% 673,96
2003 1.480,99 2,60% 772,74
Colocando en el eje X de abscisas el ao de la serie cronolgica y en el eje Y de ordenadas valor
medio del m
2
c
, de los datos del cuadro 1.3.3.11 obtenemos la representacin grfica de la figura
1.3.3.11.a).
Esta evolucin de los valores medios del m
2
c
de las viviendas en Espaa en el periodo 1987 a
2003 puede expresarse en funcin del tiempo, segn la ecuacin de regresin lineal:
Y = 52,22
t
+ 270,21 para unidades monetarias nominales
e Y = 155,709
t
+ 343,16 para unidades monetarias reales o constantes
Que tambin representamos grficamente en la figura 1.3.3.11.a.
Figura 1.3.3.11.a
Todos estos conceptos estadsticos tienen una gran aplicacin en el mbito de la valoracin
inmobiliaria, como se ir viendo y desarrollando en los captulos siguientes.
1.4. EL MERCADO INMOBILIARIO
Concepto:
El concepto de mercado inmobiliario no puede desvincularse del concepto de mercado en
general.
El mercado inmobiliario se comporta en muchos aspectos como otros mercados: el mercado del
automvil, el mercado turstico, el mercado textil, el agrcola, etc. Aunque en otros aspectos es un
LA LEY 57
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Evolucion del Precio Medio de la Vivienda en Espaa 1.987 a 2.003
y = 52,22x + 270,21
y = 15,709x + 343,16
300
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
1.200
1.300
1.400
1.500
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03 Ao
Va
lor
Me
rc
ad
o
(E
ur
os
/
M2
c)
Precio Medio
nominal de la
Vivienda en
Espaa
(Euros/m2c)
Precio Medio
real de la
Vivienda en
Espaa
(Euros/m2c)
Lineal (Precio
Medio nominal
de la Vivienda en
Espaa
(Euros/m2c))
Lineal (Precio
Medio real de la
Vivienda en
Espaa
(Euros/m2c))
mercado muy distinto ya que es un mercado diferenciado (cumpliendo as la primera condicin para
ser mercado).
Si aceptamos la definicin:
Mercado = conjunto de usuarios + conjunto de usuarios potenciales
En el caso del mercado inmobiliario el conjunto de los usuarios ms el conjunto de los usuarios
potenciales son el universo de la poblacin, ya que todo el mundo es usuario, o potencial usuario,
de una vivienda. Hasta los ciudadanos ms desheredados y las clases sociales econmicamente
menos favorecidas de nuestras sociedades civilizadas viven, o si no lo hacen desean vivir en una
vivienda y acaban viviendo bajo techo y utilizando una vivienda.
En nuestro pas, y en los pases de nuestro entorno la vivienda es un derecho constitucional.
Tarde o temprano todo el mundo acaba siendo usuario de una vivienda.
Para poder estudiar un mercado, para poder analizarlo, trabajar o incidir en l, es preciso que
pueda ser definido y que sea susceptible de ser segmentado.
Segmentacin:
El mercado inmobiliario ya est definido, pero puede ser segmentado?
Evidentemente el mercado inmobiliario puede ser segmentado, por ejemplo en:
mercado inmobiliario de viviendas
mercado inmobiliario de locales comerciales
mercado inmobiliario de oficinas.
Cules son las razones que hacen conveniente la segmentacin de un mercado? Por qu es
conveniente segmentar?
La segmentacin se realiza cuando se detecta que en un mercado existen:
pblicos objetivos diferentes
necesidades diferenciadas
diferenciacin de productos.
Esta segmentacin permite una mayor especializacin de los operadores en cada uno de los
productos, en las necesidades de los usuarios y en las estrategias.
Yendo un poco ms lejos, podramos segmentar el mercado de viviendas en mercado de vivien-
das de primera y de segunda residencia.
Tambin se podra segmentar entre mercado de viviendas para jvenes, viviendas para familias
normales y viviendas para personas mayores.
La segmentacin del mercado est en funcin del tipo de anlisis o actuacin que se pretenda
realizar y de las caractersticas y coyuntura de ese propio mercado.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
58 LA LEY
1.4.1. Los mercados: propiedades y caractersticas
Son cinco las caractersticas principales definitorias de los mercados, entendiendo que
un mercado es de competencia perfecta cuando cumple, o tiende a cumplir, las cinco pro-
piedades siguientes.
1. Libertad
Un mercado tiene la cualidad de libertad, es decir, es un mercado libre, cuando:
Los oferentes pueden entrar y salir libremente de l, sin traba ni impedimento legal.
Los demandantes pueden entrar y salir libremente de l, sin traba ni impedimento legal.
Los precios se forman sin intervencin, ni directa ni indirecta de la Administracin.
La carencia de la caracterstica de libertad da lugar a mercados intervenidos.
Ejemplos:
El mercado del trigo, y de otros productos agrarios bsicos, ha tenido en Espaa los precios
regulados por el Estado durante mucho tiempo.
Existen determinados productos para los que el Estado fija sus precios (viviendas de VPO, VPP,
viviendas de precio tasado, o de precio concertado).
El mercado de los agrios, el de las verduras y frutas, el mercado del vestir o el del turismo son
ejemplos de mercados libres.
2. Homogeneidad
Un mercado tiene la cualidad de la homogeneidad cuando las mercancas que se ofrecen
son indiferentes. (Mercanca indiferente)
Las calidades de los distintos productos que conviven en el mercado son tan semejantes que
desde un punto de vista comercial resulta indiferente adquirir una u otra mercanca ya que tienen
caractersticas casi idnticas.
Ejemplos:
El mercado de las patatas (no siempre), el de los abonos, el del cemento, el del acero, son mer-
cados homogneos.
3. Frecuencia en las transacciones
Hay frecuencia de transacciones cuando se suceden las compraventas sin interrupciones y de
manera continuada, salvando naturalmente la estacionalidad de algunos productos agrarios.
Ejemplos:
El mercado del pan, el de la leche, el del agua embotellada, son mercados con mucha frecuen-
cia en las transacciones.
En el otro extremo el mercado de determinadas obras de arte, como el de las pinturas de Van
Gogh presenta muy escasa frecuencia en las transacciones.
LA LEY 59
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
4. Transparencia
Un mercado rene la condicin de transparencia cuando existe informacin plena de ofe-
rentes y demandantes.
Tanto los vendedores como los compradores saben el precio que se est pagando, ya sea por-
que existen boletines de precios, cotizaciones publicadas, u otros mecanismos que publicitan las
transacciones.
Ejemplos:
El mercado del automvil, el mercado de los viajes, el mercado burstil (de las acciones que coti-
zan en bolsa) son mercados transparentes.
La carencia de la propiedad de la transparencia se denomina opacidad.
5. Concurrencia
Un mercado tiene la condicin de concurrente cuando existen muchos oferentes y
muchos demandantes.
La existencia de lonjas de contratacin o espacios destinados a albergar mercados es un
signo de concurrencia.
1.4.2. Tipologas de mercados
En funcin del cumplimiento de las cinco propiedades anteriores que caracterizan un mercado
de competencia perfecta, los mercados pueden clasificarse del siguiente modo:
Competencia perfecta.
(cumple las cinco condiciones en oferta y demanda)
En la prctica, casi ningn mercado es perfecto, para ello se requerira el cumplimiento estricto
de las cinco condiciones: libertad, homogeneidad, frecuencia de las transacciones, transparencia y
concurrencia.
Monopolio.
Los productos son ofrecidos por una sola empresa, y la demanda es ejercida por numerosos
compradores.
Ejemplo: hasta hace unos aos CAMPSA tena el monopolio de la gasolina en Espaa. Y TSA
tena el monopolio de la venta de toda clase de tabacos. Eran monopolios.
Oligopolio.
Los productos son ofrecidos por un reducido nmero de empresas, en cambio la demanda es
ejercida por un numeroso grupo de compradores.
Ejemplos.
El mercado de la energa elctrica, el de las telecomunicaciones, el de la telefona, el de la tele-
visin son oligopolios. El de los carburantes (actualmente la venta de gasolina est en manos de
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
60 LA LEY
unas pocas marcas o empresas) se encuentra tambin en una situacin de oligopolio o prximo a
ella.
Monopsonio: muchos oferentes y un solo demandante.
Algunos productos agrarios como el tabaco, el trigo, el azcar han sido en algunos momentos
mercados en los que slo el Estado o un organismo pblico podan comprar, es una situacin casi
extinguida en un mercado global, pero contina existiendo en numerosos pases del tercer mundo.
Oligopsonio: muchos oferentes y varios demandantes.
Es un caso similar al anterior pero mucho ms frecuente, en que slo existen un pequeo grupo
de compradores pero los vendedores son numerosos.
Ejemplos: petrleo, frutas tropicales, tabaco, caf, materias primas bsicas, especialmente en
pases del tercer mundo.
Competencia monoplica: artculos al por menor.
La competencia monoplica se da cuando el mercado carece de la condicin de homogeneidad
y simultneamente se reduce la frecuencia de transacciones y concurrencia en unos productos
especficos y diferenciados. Es la base del shoping: el mercado no es continuamente transparen-
te, las mercancas son heterogneas. Hay vendedores especializados en una determinada mer-
canca diferencial y hay compradores que buscan esa especialidad. La calidad de los artcu-
los puede ser muy variada.
Monopolio bilateral: un solo demandante y un solo oferente.
No debe confundirse con el monopolio ordinario. Es frecuente en el caso de compraventa de
grandes empresas, bancos, compaas areas, aseguradoras
1.4.3. El mercado inmobiliario del suelo
Establecidas las propiedades que deben cumplir los mercados para poder ser considera-
dos perfectos, podemos utilizarlas para analizar el mercado del suelo.
Considerando que existe tal mercado, el anlisis de su comportamiento en relacin con los cinco
caracteres permite llegar inicialmente a las siguientes conclusiones.
El mercado del suelo:
A veces es libre (vivienda libre) y a veces es intervenido (suelos para VPO).
No es homogneo (los productos difieren). Salvo la excepcin que puede representar, en
algunos casos, grandes sectores de nueva urbanizacin, no hay dos suelos iguales. La carac-
terstica bsica de una localizacin es que es irrepetible. No se puede producir un suelo igual
a otro que ha tenido un gran xito comercial, porque la esencia de ese xito es la localizacin
y sta no es reproducible.
No es de transacciones frecuentes: si se consideran fincas homogneas las transmisiones
de suelos no se dan con frecuencia.
LA LEY 61
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
No es transparente: se realizan pocas transmisiones, en algunos casos existen dudas sobre
el falseamiento de las declaraciones, no existen prcticamente lonjas de contratacin, y se
produce una incitacin a la compra y a la venta por los agentes intervinientes.
No es concurrente: en oferta no lo es en absoluto, ya que habitualmente no se producen
ofertas de suelo cuya adquisicin resulte indiferente, de forma simultnea, en nmero sufi-
ciente para considerar que exista una oferta concurrente entre la que los compradores poten-
ciales puedan escoger el suelo adecuado.
En demanda a veces es concurrente y a veces no. En las grandes ciudades o en las zonas
tursticas, varios compradores, normalmente empresas promotoras, concurren como compra-
dores potenciales sobre suelos muy especficos. En ciudades pequeas y pueblos, en oca-
siones la demanda de suelo es de uno o pocos operadores locales exclusivamente.
Es decir, de las cinco condiciones slo cumple una y no siempre.
De las cinco condiciones para poder considerar que existe un mercado de competencia perfec-
ta, el mercado del suelo slo cumple una de ellas y no siempre.
En consecuencia puede afirmarse que no existe un mercado de suelo urbano, propiamente
dicho. Y en la mayora de los casos se trata de un mercado no de competencia perfecta. Las tc-
nicas de anlisis de mercado que se utilizan habitualmente cuando se estudian mercados no son
aplicables al mercado del suelo, por la especificidad que le otorga el no cumplimiento de las carac-
tersticas esenciales de mercado de competencia perfecta.
Esta especificidad que se da en el mercado del suelo explica el fracaso de algunas polticas de
suelo que identifican el mercado del suelo como un mercado de competencia perfecta en el que se
puede incidir con intervenciones que slo son adecuadas en mercados de ese tipo.
1.4.3.1. Factores que explican la formacin de los valores del suelo
Partimos de la base que la formacin de valores del suelo no sigue las reglas de un mercado de
competencia perfecta, y por tanto el estudio de cmo se forman los valores no puede realizarse con
las tcnicas habituales de estudios de mercado.
Interesa analizar cules son los factores que justifican o proporcionan una explicacin razonable
sobre, la formacin del valor del suelo.
Segn J. ROCA (1), la formacin de los valores del suelo viene condicionada por cuatro caractersticas:
Es consecuencia de un proceso histrico. El proceso de construccin de la ciudad, y su evo-
lucin histrica son causa de la formacin de los valores del suelo.
Es independiente del coste de ejecucin material. Resulta evidente que el valor del suelo no
guarda relacin con su coste de produccin entendiendo como tal, en suelo urbano el coste
de urbanizacin.
Tiene, muchas veces, un valor de monopolio, por su propia condicin intrnseca de ser irrepetible.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
62 LA LEY
(1) Prof. J. ROCA CLADERA, Manual de valoraciones inmobiliarias, Ariel.
No es independiente del valor del inmueble. Existe una relacin de dependencia entre el valor
del suelo y el valor del inmueble que en l se sita, de manera que edificaciones esplndidas
revalorizan el valor del suelo sobre el que se asientan y edificaciones desafortunadas pueden
devaluarlo.
El valor de localizacin (parte del valor del inmueble que corresponde a su emplazamiento)
puede no coincidir con el precio del suelo (o valor del suelo en el mercado, ya que puede producir-
se la apropiacin de un plus de localizacin por la promocin: pueblos en que slo existen una
empresa promotora o en pocas de escasa actividad constructiva), y tambin, y ms frecuentemen-
te, puede suceder lo contrario: apropiacin de una parte del beneficio de la promocin por el suelo
o sus propietarios. (Situacin muy frecuente en pocas de gran actividad constructiva como la del
periodo 2000-2005 en Espaa).
1.4.3.2. El precio del suelo en el mercado inmobiliario
Partiendo del hecho de que no existe un mercado del suelo propiamente dicho, (y desde luego
no existe, salvo excepciones, un mercado de suelo urbano de competencia perfecta), la formacin
de los precios en el mercado del suelo urbano no sigue la conducta tradicional de los mercados de
situarse en la conjuncin de las curvas de oferta y demanda.
La situacin de oligopolio bilateral, la falta de concurrencia de oferta, la falta de transparencia y
la inevitable heterogeneidad de los suelos, actan como factores determinantes para la fijacin de
los precios.
El suelo es la materia prima con la que trabaja el sector inmobiliario. La tecnificacin de la
actividad empresarial impulsada por la competencia del mercado inmobiliario, conlleva la nece-
sidad para las empresas promotoras, de programar adecuadamente y a medio plazo, la activi-
dad productiva y por tanto la previsin de los stocks necesarios de materia prima para la
produccin, es decir, de los suelos necesarios para el desarrollo futuro de la promocin inmo-
biliaria.
El ciclo de produccin inmobiliario, de muy larga duracin, prximo a los cinco aos, exige que
esas previsiones a medio plazo se traduzcan en la necesidad de proveerse de suelo a plazos supe-
riores a la duracin del ciclo, lo que puede resultar dificultoso especialmente para las empresas
pequeas y medianas.
El suelo urbano es, por su propia naturaleza, un producto de existencias limitadas, finitas, a
veces escasas y no renovable. Su produccin es lenta, no exenta de riesgos, dificultosa y est inter-
venida. (El proceso de produccin de suelo urbano, o proceso de urbanizacin est tutelado y
reglado por la Administracin.)
Las dificultades en la gestin del suelo urbanizable y en los suelos urbanos en transformacin,
y los exagerados plazos en que habitualmente acaban desarrollndose, coadyuvan a la incerti-
dumbre, a la falta de estabilidad, y a la percepcin de riesgo en la adquisicin de esa materia
prima.
Como consecuencia de ello, el suelo de los ncleos urbanos, el suelo urbano plenamente con-
solidado y en condiciones de ser edificado, en los periodos de gran actividad inmobiliaria, prctica-
mente se subasta y su precio lo fija la demanda, necesitada de materia prima para la continui-
dad de la actividad inmobiliaria de los operadores.
LA LEY 63
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Es el mercado, el que fija los precios, pero no con los mecanismos de un mercado libre y de
competencia perfecta, sino en esas condiciones y con esas caractersticas.
El precio del suelo en el mercado inmobiliario est condicionado y depende directamente, del
valor del producto inmobiliario que se puede desarrollar en l.
1.4.3.3. El valor inmobiliario del suelo en el mercado
El valor del suelo se deriva de su utilizacin o posible utilizacin inmobiliaria.
El suelo puede tener un valor de uso en s mismo, y un valor como soporte de edificabilidad en
cuanto es susceptible de ser edificado o soportar un edificio, ya sea de viviendas, oficinas, locales
comerciales, apartamentos u otros usos.
En los casos en los que el mercado inmobiliario utiliza como producto o mercanca, el suelo
(lo que suele suceder en suelos para uso industrial, vivienda unifamiliar aislada, comercial, tercia-
rio o ldico aislado), lo que es objeto de transaccin, y por tanto lo que se valora es el suelo en s
mismo. En esos casos, cuando sucede en el mercado de ese modo, el valor a utilizar es el valor
unitario, expresado en euros/m de suelo (/ms).
En el resto de los casos el suelo es una materia prima y la mercanca o producto es el
techo; lo que se compra y se vende es el metro cuadrado edificable, y en consecuencia lo que debe
evaluarse es la repercusin que tiene en el suelo ese metro cuadrado edificable, es decir, el valor
de repercusin, que se define como el valor del suelo por cada metro cuadrado de techo
(/mt), susceptible de ser construido en l.
Finalmente existen otros suelos cuyo uso inmobiliario, y por tanto su valor, no es funcin direc-
ta de la edificabilidad que pueden soportar en sentido estricto, por tratarse de suelos cuyo mejor y
ms intensivo uso no es la edificacin de techo, sino la construccin de elementos o instalaciones
que tienen un valor en el mercado, o son susceptibles de producir rentas, como pueden ser cam-
pos de golf, pistas deportivas en general, campamentos, aparcamientos en superficie, aeropuertos
y cualquier uso que necesitando actuaciones constructivas para ser puesto en valor sta no se
refiere necesariamente a la construccin de techo. Son suelos que tienen un valor de uso en s
mismos, pero que ese valor slo se puede conseguir aadiendo sobre l una actuacin constructi-
va que no necesariamente es edificar techo.
El caso ms frecuente, entre los suelos urbanos y urbanizables, es que su valor est relaciona-
do con la cantidad y uso de los metros cuadrados de techo que puedan construirse en l, lo que
necesariamente comporta utilizar el concepto de valor de repercusin.
1.4.4. La formacin del precio de la vivienda
1.4.4.1. Introduccin
La formacin del precio de la vivienda debe ser analizada bajo dos conceptos diferentes pero
interrelacionados entre s, que son:
El espacio fsico territorial y urbano
El tiempo
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
64 LA LEY
Y se debe realizar bajo dos conceptos diferentes pero interrelacionados, el espacio fsico terri-
torial y urbano donde se ubica la vivienda, y en los factores sociales, econmicos y financieros que
han influido de forma sustancial en la formacin de sus precios a lo largo del tiempo.
Por lo tanto se puede afirmar que el precio de la vivienda est formado por la interrelacin de
cinco conceptos:
El espacio fsico territorial
El espacio fsico urbano de las ciudades
Los aspectos sociales
Los aspectos econmicos
Los aspectos financieros
Hay que tener en cuenta que la vivienda en Espaa constituye el principal activo econmico de
la mayora de las familias; y por las condiciones econmicas de financiacin de la vivienda generan
una parte muy importante de los crditos y prstamos concedidos por las entidades financieras.
Factores que influyen en la formacin del valor de la vivienda:
El nivel de renta familiar disponible bruta o neta: a mayor nivel de renta mayor posibilidad
de pagar ms por una cosa, tambin por una vivienda.
Los factores demogrficos: por el crecimiento vegetativo de la propia poblacin o bien por
la inmigracin que viene a trabajar en Espaa o bien por las personas extranjeras que com-
pran una vivienda para segunda residencia o para vivir en su jubilacin. Existe una importan-
te demanda de viviendas de segunda residencia tanto para residentes en Espaa como para
extranjeros.
La fiscalidad de la vivienda (favorable en los ltimos aos): comprar una vivienda ha
supuesto tradicionalmente pagar menos impuestos (y aunque no sea un factor econmico
determinante s lo es psicolgicamente el hecho de pagar menos a Hacienda).
El tipo de inters y el coste del uso: el bajo coste de la financiacin externa. La bajada de
los tipos de inters permite pagar menos cuota, y eso se concreta en poder obtener un prin-
cipal del prstamo hipotecario mayor y con unos plazos de amortizacin ms largos. Por lo
tanto permite asumir un mayor nivel de deuda.
Las inversiones alternativas: la vivienda como inversin ante las cadas de rentabilidad de
inversiones alternativas o la sensacin de volatilidad o inseguridad de stas respecto de la
vivienda.
Tasa de paro: a menor tasa de paro y mayor seguridad en el empleo aumentan las posibili-
dades de ser un potencial comprador de una vivienda.
La oferta de viviendas en stock y en construccin: una oferta variada, gil y atractiva
favorece y estimula la demanda; una oferta excesiva favorece un equilibrio de precios y una
moderacin en su crecimiento.
La disponibilidad de suelo: urbano y urbanizable. Los plazos de planificacin y gestin del
suelo. Cuando esos plazos son excesivamente largos y/o con incertidumbres, la produccin
LA LEY 65
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
La oferta de viviendas en stock y en construccin: una oferta variada, gil y atractiva
favorece y estimula la demanda; una oferta excesiva favorece un equilibrio de precios y una
moderacin en su crecimiento.
La disponibilidad de suelo: urbano y urbanizable. Los plazos de planificacin y gestin del
suelo. Cuando esos plazos son excesivamente largos y/o con incertidumbres, la produccin
de la materia prima necesaria para la actividad promotora no es capaz de satisfacer la
demanda. Se trata de uno de los factores determinantes de la formacin del precio. La ges-
tin del suelo es ardua, difcil, cara y llena de incertidumbres. Un pretendido mercado de
materias primas no puede funcionar adecuadamente en esas circunstancias.
1.4.4.2. Visin territorial y urbana
El precio de la vivienda en funcin de su antigedad
La tendencia de la evolucin de los precios (euros/m
c
nominal) de las viviendas, independien-
temente de si la vivienda es nueva o tiene diferentes antigedades ha sido semejante desde 1987
tal como se aprecia en los datos y grficos que se exponen a continuacin, por consiguiente puede
deducirse que la antigedad no influye en la evolucin de los precios ya que todas las curvas tie-
nen semejante regresin o tendencia lineal.
Unidad: euros/m construido. (Unidades monetarias nominales)
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por su categora de antigedad
Fuente: Ministerio de Fomento y Banco de Espaa
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
66 LA LEY
Ao
Precio m
vivienda libre
total nacional
con
antigedad
Precio medio
del m de la
vivienda libre,
de menos de
un ao de
antigedad
Precio medio
del m de la
vivienda libre,
de ms de un
ao de
antigedad
Precio m
vivienda libre
de 1 a 10 aos
Precio m
vivienda libre
de 11 a 20
aos
Precio m
vivienda libre
de ms de 20
aos
1987 317,27 410,27 302,38 356,53 306,69 286,71
1988 396,57 506,2 382,89 461,00 393,73 357,01
1989 488,97 623,36 473,26 564,38 481,62 440,54
1990 565,37 743,58 547,09 648,76 583,93 515,38
1991 646,34 836,02 623,22 734,08 657,83 588,34
1992 637,67 761,27 619,09 733,49 645,21 583,71
1993 635,09 732,79 617,14 725,84 658,13 580,35
1994 639,56 739,33 626,34 735,68 665,26 590,38
1995 661,73 754,68 638,97 758,12 684,12 619,22
1996 674,1 763,67 651,71 766,99 697,56 612,97
1997 684,8 788,78 663,72 782,22 710,71 622,74
1998 716,63 846,83 697,54 819,28 748,35 658,27
1999 792,29 930,89 770,61 906,97 824,84 730,88
2000 907,2 1.062,52 881,83 1.037,42 950,82 837,09
2001 1.046,91 1.226,05 1.017,79 1.189,46 1.095,47 964,92
2002 1.220,93 1.431,09 1.178,89 1.375,25 1.268,47 1123,06
2003 1.428,16 1.638,02 1.580,41 1.467,04 1.339,49
Unidad: euros/m construido. (Unidades monetarias reales)
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por su categora de antigedad
Fuente: Ministerio de Fomento y Banco de Espaa
Los precios de la vivienda libre en los ltimos 17 aos han sufrido la media de incrementos
siguiente:
9,86% en la vivienda de menos de 1 ao de antigedad
9,03% en la vivienda de ms de 1 ao de antigedad
8,88% en la vivienda de 1 a 10 aos de antigedad
9,75% en la vivienda de 11 a 20 aos de antigedad
10,28% en la vivienda de ms de 20 aos de antigedad
Como se aprecia, el incremento de precios ha sido algo mayor en las viviendas de ms de 20
aos de antigedad, aunque el incremento es muy semejante en todos los grupos.
Respecto del precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre de menos de un ao, el incre-
mento medio en los ltimos 17 aos ha sido del:
9,03% en el precio de la vivienda libre de ms de 1 ao de antigedad
8,88% en el precio m vivienda libre de 1 a 10 aos
LA LEY 67
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Evolucin del Precio medio de la vivienda libre por antigedad de la vivienda
250
350
450
550
650
750
850
1
9
8
7
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
Ao
E
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M
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Precio m vivienda libre total
nacional con antigedad
Precio medio del m de la
vivienda libre, de menos de un
ao de antiguedad
Precio medio del m de la
vivienda libre, de ms de un
ao de antigedad
Precio m vivienda libre de 1 a
10 aos
Precio m vivienda libre de 11
a 20 aos
Precio m vivienda libre de
ms de 20 aos
Lineal (Precio medio del m de
la vivienda libre, de menos de
un ao de antiguedad)
Lineal (Precio m vivienda libre
de 1 a 10 aos)
Lineal (Precio m vivienda libre
de 11 a 20 aos)
Lineal (Precio m vivienda libre
total nacional con antigedad)
Lineal (Precio medio del m de
la vivienda libre, de ms de un
ao de antigedad)
Lineal (Precio m vivienda libre
de ms de 20 aos)
9,75% precio m vivienda libre de 11 a 20 aos
10,28% precio m vivienda libre ms de 20 aos
como se representa en el siguiente grfico
Unidad: Porcentaje de variacin interanual
Base: Evolucin del intervalo de variacin del precio medio de la vivienda libre de 1987 a 2003, por su categora de
antigedad
Fuente: Ministerio de Fomento y Banco de Espaa
La evolucin anual de 1987 a 2003 de los precios de la vivienda, respecto de su antigedad, pre-
senta unas regresiones lineales que son prcticamente paralelas, lo que nos indica que el incre-
mento o disminucin del valor de las viviendas es independiente de la antigedad de las mismas
ya que su precio medio sube o baja en proporcin semejante; asimismo los intervalos de variacin
anual presentan las mismas caractersticas mencionadas.
El precio de la vivienda en funcin del tamao del municipio
Como criterio general podemos establecer que existe una relacin bilateral entre el tamao del
municipio y el precio medio de la vivienda, que con algunas excepciones esta relacin se cumple.
Los precios ms elevados se observan en poblaciones de ms de 500.000 habitantes, como por
ejemplo, Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla; aunque hay excepciones como San Sebastin, Vito-
ria y Bilbao, donde teniendo una poblacin inferior a 500.000 habitantes presentan precios medios
de vivienda libre elevados debido a su alto nivel de renta familiar neta disponible per cpita, y una
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
68 LA LEY
Evolucin del intervalo del Precio de la vivienda en relacin a su antigedad
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
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Incremento del Precio m vivienda
libre menos de 1 ao
Incremento del Precio medio del m
de la vivienda libre, ms de un ao
de antiguedad
Incremento del Precio m vivienda
libre de 1 a 10 aos
Incremento del Precio m vivienda
libre de 11 a 20 aos
Incremento del Precio m vivienda
libre mas de 20 aos
Lineal (Incremento del Precio m
vivienda libre menos de 1 ao)
Lineal (Incremento del Precio
medio del m de la vivienda libre,
ms de un ao de antiguedad)
Lineal (Incremento del Precio m
vivienda libre de 1 a 10 aos)
Lineal (Incremento del Precio m
vivienda libre de 11 a 20 aos)
Lineal (Incremento del Precio m
vivienda libre mas de 20 aos)
polaridad de atraccin en el entorno fsico donde se ubican; como por ejemplo el caso de Vitoria,
capital de la comunidad autnoma.
Unidad: Nmero de habitantes y euros (nominal)/m construido
Base: Evolucin del precio medio del m construido de vivienda por tamao de la
capital de provincia
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica y Ministerio de Fomento
LA LEY 69
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Poblacin
N de Habitantes
(padrn 2003)
Precio Medio
de Vivienda
en 2002
(euros/m)
Madrid 3.092.759 2.269,11
Barcelona 1.582.738 2.208,33
Valencia 780.653 1.029,98
Sevilla 709.975 1.258,58
Zaragoza 626.081 1.280,82
Mlaga 547.105 1.186,98
Murcia 391.146 808,23
Palmas de Gran Canaria 377.600 1.351,22
Palma de Mallorca 367.277 1.567,09
Bilbao 353.567 2.109,69
Valladolid 321.143 1.336,63
Crdoba 318.628 993,11
Alicante 305.911 987,03
Corua (A) 243.902 1.143,53
Granada 237.663 1.170,99
Vitoria-Gasteiz 223.257 2.018,06
Santa Cruz de Tenerife 220.022 1.207,99
Oviedo 207.699 1.272,30
Pamplona 190.937 1.797,90
Santander 184.778 1.500,48
San Sebastin 181.811 2.689,51
Almera 176.727 1.107,57
Burgos 169.317 1.685,47
Castelln de la Plana 160.714 1.019,07
Salamanca 157.906 1.452,04
Albacete 155.142 947,21
Huelva 144.831 1.030,01
Logroo 139.615 1.381,84
Badajoz 138.415 747,46
Len 135.634 1.144,33
Cdiz 134.989 1.216,32
Tarragona 121.076 1.086,03
Lleida 118.035 984,47
Jan 115.638 902,66
Ourense 109.475 992,85
Lugo 91.158 673,90
Cceres 87.088 851,54
Palencia 81.378 1.167,12
Girona 81.220 1.198,40
Pontevedra 77.993 888,70
Toledo 72.549 1.088,25
Guadalajara 70.732 1.033,58
Ciudad Real 65.703 984,48
Zamora 65.639 920,77
Segovia 55.640 1.184,94
vila 52.078 1.069,61
Huesca 47.609 1.006,24
Cuenca 47.201 948,30
Soria 35.178 1.106,70
Teruel 32.304 917,01
Total 14.405.636 1.576,38
La diferencia de precios entre estas grandes ciudades y los municipios de menos de 100.000
habitantes se ha ido ampliando con el tiempo, especialmente durante los periodos de mayor creci-
miento de los precios. De donde la polaridad de atraccin que crean las ciudades tiene incidencia
en la formacin de los precios de las viviendas, tal como se extrae de los datos del cuadro siguien-
te y se refleja en el grfico siguiente.
Unidad: euros/m construido. (Unidades monetarias nominales)
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamao del municipio
Fuente: Banco de Espaa y Ministerio de Fomento
(1) Excepto Madrid, Barcelona y Bilbao y sus reas de influencia
(2) Excepto municipios incluidos en las reas de Madrid, Barcelona y Bilbao
(3) Capitales de provincia con menos de 50.000 habitantes
(4) Excepto capitales de provincia
(5) No figuran datos hasta 1991 por no tener informacin significativa
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
70 LA LEY
Precio Medio del M de vivienda por Tamao de la Capital de Provincia
y = -13,403x + 1580,3
R
2
= 0,2214
y = -19290x + 780017
R
2
= 0,3432
30.000
230.000
430.000
630.000
830.000
1.030.000
1.230.000
1.430.000
1.630.000
1.830.000
2.030.000
2.230.000
2.430.000
2.630.000
2.830.000
3.030.000
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2.400
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N de Habitantes (padrn 2003)
Precio Medio de Vivienda en 2002 (euros/m)
Lineal (Precio Medio de Vivienda en 2002 (euros/m))
Lineal (N de Habitantes (padrn 2003))
Ao
Precio m
vivienda libre
en Espaa
Precio m
vivienda libre
en Madrid y su
area de
Influencia
Precio m
vivienda libre
en Barcelona
y su area de
Influencia
Precio m
vivienda libre
en Bilbao y su
area de
Influencia (5)
Precio m
vivienda libre
ms de 499.999
habitantes(1)
Precio m de
la vivienda
libre. De
499.999 a
100.000
habitantes
(1-2)
Precio m de
la vivienda
libre. De
99.999 a
50.000
habitantes
(2-3)
Precio m de
la vivienda
libre. De
49.999 a
20.000
habitantes
(2-4)
Precio m de
la vivienda
libre. Menos
de a 20.000
habitantes
(2)
Precio m de
la vivienda
libre en
municipios
interiores de
menos de
50.000
habitantes
Precio m de
la vivienda
libre en
municipios
costeros de
menos de
50.000
habitantes
1987 336,32 443,86 321,96 273,90 294,83 298,66 264,84 253,10 259,55 340,74
1988 411,82 592,86 462,88 322,76 364,98 343,20 300,67 291,11 302,32 412,73
1989 502,64 771,80 581,50 387,20 451,78 414,44 353,79 348,43 369,63 492,05
1990 565,09 878,50 695,67 488,24 536,57 461,84 401,93 383,82 405,49 526,48
1991 663,04 1.051,04 834,65 727,27 562,66 593,30 496,67 450,17 431,53 468,77 568,51
1992 613,88 1.008,26 816,99 807,27 564,39 611,02 507,61 454,73 453,26 479,00 552,30
1993 623,50 1.024,92 833,11 826,92 583,65 625,48 522,69 457,12 450,96 472,15 566,02
1994 625,47 1.027,34 865,28 860,81 596,25 635,21 523,43 470,96 454,77 477,27 579,84
1995 649,64 1.085,56 897,12 901,42 613,95 656,19 544,96 490,32 464,12 495,57 597,91
1996 658,38 1.096,98 922,92 950,84 624,53 672,33 549,29 503,21 473,61 501,54 622,38
1997 673,31 1.089,66 950,83 944,16 631,34 695,30 570,48 524,64 480,93 509,96 650,95
1998 718,86 1.105,66 1.019,63 1.022,96 655,27 736,24 603,93 548,37 503,17 532,05 722,75
1999 807,65 1.190,54 1.180,31 1.190,98 728,16 829,77 652,09 607,75 546,59 584,54 823,30
2000 927,96 1.364,94 1.376,44 1.434,86 839,11 949,20 734,90 695,01 614,06 658,86 956,67
2001 1.065,70 1.628,28 1.604,76 1.700,12 987,33 1.082,27 833,20 796,43 688,07 742,18 1.100,68
2002 1.258,93 2.001,56 1.838,87 1.923,02 1.181,98 1.230,94 954,71 924,59 794,76 866,13 1.284,91
2003 1.480,99 2.522,01 2.205,70 1.396,95 1.389,45 1.113,17 1.050,12 889,45 990,91 1.509,34
Unidad: euros/m construido. (Unidades monetarias reales)
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamao del municipio
Fuente: Banco de Espaa y Ministerio de Fomento
Esta polaridad de atraccin de las grandes ciudades se manifiesta en el mayor crecimiento del
incremento de los precios en stas respecto de unas tendencias ms estables en el incremento de
los precios en las ciudades de menos de 100.000 habitantes, as como una disminucin del incre-
mento en los municipios de menos de 50.000 habitantes, tal como refleja el grfico siguiente.
Unidad: Incremento anual del precio de la vivienda
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamao del municipio
Fuente: Banco de Espaa y Ministerio de Fomento
LA LEY 71
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Evolucin del Precio Medio de la Vivienda por tamao del municipio
250
350
450
550
650
750
850
950
1.050
1.150
1.250
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Precio m vivienda libre en Espaa.
Precio m vivienda libre en Madrid y su area de Influencia
Precio m vivienda libre en Barcelona y su area de
Influencia
Precio m vivienda libre en Bilbao y su area de Influencia
(5)
Precio m vivienda libre mas de 499.999 habitantes(1)
Precio m de la vivienda libre. De 499.999 a 100.000
habitantes (1-2)
Precio m de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000
habitantes (2-3)
Precio m de la vivienda libre. De 49.999 a 20.000
habitantes (2-4)
Precio m de la vivienda libre. Menos de a 20.000
habitantes (2)
Precio m de la vivienda libre en municipios interiores de
menos de 50.000 habitantes
Precio m de la vivienda libre en municipios costeros de
menos de 50.000 habitantes
Lineal (Precio m vivienda libre en Madrid y su area de
Influencia)
Lineal (Precio m vivienda libre en Espaa.)
Lineal (Precio m vivienda libre en Barcelona y su area
de Influencia)
Lineal (Precio m vivienda libre en Bilbao y su area de
Influencia (5))
Lineal (Precio m vivienda libre mas de 499.999
habitantes(1))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000
habitantes (2-3))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 49.999 a 20.000
habitantes (2-4))
Lineal (Precio m de la vivienda libre en municipios
interiores de menos de 50.000 habitantes)
Lineal (Precio m de la vivienda libre. Menos de a 20.000
habitantes (2))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 499.999 a
100.000 habitantes (1-2))
Lineal (Precio m de la vivienda libre en municipios
costeros de menos de 50.000 habitantes)
Evolucin del incremento del precio de la vivienda en funcin
del tamao del municipio
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
55%
60%
65%
70%
75%
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Precio m vivienda libre en Madrid y su rea de
Influencia
Precio m vivienda libre en Barcelona y su rea de
Influencia
Precio m vivienda libre en Bilbao y su rea de
Influencia (5)
Precio m vivienda libre ms de 499.999
habitantes(1)
Precio m de la vivienda libre. De 499.999 a 100.000
habitantes(1-2)
Precio m de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000
habitantes(2-3)
Precio m de la vivienda libre. De 49.999 a 20.000
habitantes(2-4)
Precio m de la vivienda libre. Menos de a 20.000
habitantes(2)
Precio m de la vivienda libre en municipios
interiores de menos de 50.000 habitantes
Precio m de la vivienda libre en municipios costeros
de menos de 50.000 habitantes
Lineal (Precio m vivienda libre en Madrid y su rea
de Influencia)
Lineal (Precio m vivienda libre en Barcelona y su
rea de Influencia)
Lineal (Precio m vivienda libre en Bilbao y su rea
de Influencia (5))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 499.999 a
100.000 habitantes(1-2))
Lineal (Precio m vivienda libre ms de 499.999
habitantes(1))
Lineal (Precio m de la vivienda libre en municipios
costeros de menos de 50.000 habitantes)
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 99.999 a
50.000 habitantes(2-3))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 49.999 a
20.000 habitantes(2-4))
Lineal (Precio m de la vivienda libre en municipios
interiores de menos de 50.000 habitantes)
Lineal (Precio m de la vivienda libre. Menos de a
20.000 habitantes(2))
Los precios en los municipios costeros de menos de 50.000 habitantes han tendido a crecer sis-
temticamente por encima de la media de los municipios interiores de igual tamao. Esta prima
diferencial de crecimiento refleja los efectos de la demanda de residencia secundaria (nacional y
extranjera); aunque no se puede descartar la presencia tambin de un cierto componente especu-
lativo (evidentemente la especulacin se concentra en donde hay mayores expectativas de subi-
das de precios).
Unidad: euros/m construido. (Unidades monetarias nominales)
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamao del municipio en municipios inte-
riores y costeros
Fuente: Ministerio de Fomento
Unidad: euros/m construido. (Unidades monetarias reales)
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamao del municipio menor de 50.000
habitantes
Fuente: Ministerio de Fomento
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
72 LA LEY
Municipios Interiores Municipios Costeros
Ao
Precio
Medio de
la Vivienda
en Espaa
Precio m
vivienda libre
mas de
999.999
habitantes
(M. Interior)
Precio m de
la vivienda
libre. De
999.999 a
250.000
habitantes
(M. Interior)
Precio m de
la vivienda
libre. De
249.999 a
100.000
habitantes
(M. Interior)
Precio m de
la vivienda
libre. De
99.999 a
50.000
habitantes
(M. Interior)
Precio m
vivienda libre
menos de
50.000
habitantes
(M. Interior)
Precio m
vivienda libre
mas de
999.999
habitantes
(M. Costero)
Precio m de
la vivienda
libre. De
999.999 a
250.000
habitantes
(M. Costero)
Precio m de
la vivienda
libre. De
249.999 a
100.000
habitantes
(M. Costero)
Precio m de
la vivienda
libre. De
99.999 a
50.000
habitantes
(M. Costero)
Precio m
vivienda libre
menos de
50.000
habitantes
(M. Costero)
1987 317,27 515,05 306,73 292,07 289,38 244,82 396,64 290,07 259,55 340,41 306,75
1988 396,57 712,82 390,69 361,53 337,82 282,56 617,23 338,09 338,17 399,33 357,9
1989 488,98 914,04 454,26 478,53 425,34 345,59 716,32 413,52 452,28 484,4 447,2
1990 565,37 1.036,13 544,88 570,18 481,45 391,23 883,91 482,86 536,12 536,59 483,41
1991 646,34 1.267,48 621,67 619,94 527,63 445,63 1.113,80 541,30 604,23 584,46 529,77
1992 637,69 1.164,09 652,28 659,34 554,82 469,47 1.018,49 546,20 629,70 576,98 533,08
1993 635,09 1.176,19 660,28 679,36 593,14 470,05 1.028,18 574,23 637,58 565,32 528,26
1994 639,56 1.169,47 672,52 695,11 594,58 474,02 1.071,26 589,50 641,63 579,93 545,50
1995 661,73 1.245,39 698,65 725,23 612,83 489,43 1.084,98 603,25 666,59 609,68 558,57
1996 674,10 1.259,63 711,54 741,89 619,63 495,50 1.115,48 622,11 688,30 623,34 581,24
1997 684,81 1.241,87 720,07 767,05 640,55 501,37 1.132,01 647,86 702,56 655,37 604,76
1998 716,63 1.256,66 753,16 809,75 673,59 517,86 1.202,13 684,43 747,53 711,38 656,19
1999 792,29 1.353,92 845,66 899,74 737,62 561,86 1.401,66 777,69 840,46 800,48 736,91
2000 907,20 1.557,92 982,36 1.024,42 827,19 628,97 1.634,13 893,94 978,93 925,47 863,51
2001 1.046,91 1.854,69 1.142,06 1.181,07 951,50 707,60 1.917,97 1.024,60 1.136,48 1.071,66 994,68
2002 1.220,93 2.269,11 1.325,23 1.368,48 1.114,21 821,98 2.208,33 1.186,86 1.306,80 1.229,07 1.147,24
Evolucin del Precio de la vivienda libre en municipios interiores y costeros de menos
de 50.000 habitantes
200
300
400
500
600
700
1
9
8
7
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
Ao
E
u
r
o
s

/

M

c

(
r
e
a
l
e
s
l
)
Precio Medio de la Vivienda en
Espaa
Precio m vivienda libre menos
de 50.000 habitantes (M.
Interior)
Precio m vivienda libre menos
de 50.000 habitantes (M.
Costero)
Lineal (Precio Medio de la
Vivienda en Espaa)
Lineal (Precio m vivienda libre
menos de 50.000 habitantes (M.
Interior))
Lineal (Precio m vivienda libre
menos de 50.000 habitantes
(M. Costero))
Para municipios de ms de 50.000 y menos de un milln de habitantes este efecto de prima dife-
rencial de crecimiento se ve corregido o compensado por otros factores como puede ser la polari-
dad de las ciudades, la semejante renta familiar neta per cpita, etc.
Esta polaridad que presentan las grandes ciudades produce asimismo una prima diferencial con
respecto del resto de las ciudades debido a la atraccin que ellas generan, a la mayor renta fami-
liar neta disponible per cpita que presentan en relacin al resto de las ciudades; as como posible-
mente a una deficiente disponibilidad de suelo que hace que la demanda de viviendas sea supe-
rior a la oferta.
Unidad: euros/m construido. (Unidades monetarias reales)
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2002 por el tamao del municipio
Fuente: Ministerio de Fomento
Mientras que en los municipios costeros el incremento anual de la vivienda libre ha ido crecien-
do, durante el periodo 1997 a 2002, excepto en los municipios de 10.000 a 50.000 habitantes; en
los municipios interiores el incremento anual de la vivienda ha sido constante excepto en los muni-
cipios de 100.000 a 999.999 habitantes que ha crecido interanualmente, tal como queda reflejado
en la figura siguiente.
LA LEY 73
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Evolucin del Precio de la vivienda libre por el tamao del municipio de 1987 a 2002
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
1.200
1
9
8
7
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
Ao
E
u
r
o
s

/

M

c

(
r
e
a
l
e
s
l
)
Precio Medio de la Vivienda en Espaa
Precio m vivienda libre ms de 999.999 habitantes (M.
Interior)
Precio m de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000
habitantes (M. Interior)
Precio m de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000
habitantes (M. Interior)
Precio m de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000
habitantes (M. Interior)
Precio m vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M.
Interior)
Precio m vivienda libre ms de 999.999 habitantes (M.
Costero)
Precio m de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000
habitantes (M. Costero)
Precio m de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000
habitantes (M. Costero)
Precio m de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000
habitantes (M. Costero)
Precio m vivienda libre menos de 50.000 habitantes
(M. Costero)
Lineal (Precio m vivienda libre ms de 999.999
habitantes (M. Costero))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 999.999 a
250.000 habitantes (M. Costero))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 249.999 a
100.000 habitantes (M. Interior))
Lineal (Precio Medio de la Vivienda en Espaa)
Lineal (Precio m vivienda libre menos de 50.000
habitantes (M. Interior))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 99.999 a
50.000 habitantes (M. Interior) )
Lineal (Precio m vivienda libre ms de 999.999
habitantes (M. Interior))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 999.999 a
250.000 habitantes (M. Interior))
Unidad: Incremento anual del precio de la vivienda
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre por el tamao del municipio, municipios interiores y costeros de
1987 a 2002
Fuente: Ministerio de Fomento
El precio de la vivienda en funcin del nmero de habitantes de la Comunidad Autnoma
En relacin con los precios de la vivienda por Comunidades Autnomas, su distribucin y evo-
lucin estn muy relacionadas con el gran peso de polaridad que producen las grandes ciudades,
como Madrid y Barcelona.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
74 LA LEY
Evolucin del Incremento del precio de la vivienda libre por tamao del municipio
en municipios interiores y costeros de 1987 a 2002
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
1,10
1,20
1,30
1,40
1,50
1,60
1,70
1,80
1,90
2,00
1
9
8
7
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
Ao

%

I
n
c
r
e
m
e
n
t
o
Precio m vivienda libre ms de 999.999 habitantes (M.
Interior)
Precio m de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000
habitantes (M. Interior)
Precio m de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000
habitantes (M. Interior)
Precio m de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000
habitantes (M. Interior)
Precio m vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M.
Interior)
Precio m vivienda libre ms de 999.999 habitantes (M.
Costero)
Precio m de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000
habitantes (M. Costero)
Precio m de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000
habitantes (M. Costero)
Precio m de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000
habitantes (M. Costero)
Precio m vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M.
Costero)
Lineal (Precio m vivienda libre ms de 999.999 habitantes
(M. Interior))
Lineal (Precio m vivienda libre ms de 999.999 habitantes
(M. Costero))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000
habitantes (M. Interior))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000
habitantes (M. Interior))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000
habitantes (M. Costero))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000
habitantes (M. Costero))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000
habitantes (M. Interior) )
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000
habitantes (M. Costero))
Lineal (Precio m vivienda libre menos de 50.000 habitantes
(M. Interior))
Lineal (Precio m vivienda libre menos de 50.000 habitantes
(M. Costero))
Unidad: euros/m construido. (Unidades monetarias reales)
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por Comunidades Autnomas de ms de
2.000.000 de habitantes
Fuente: Banco de Espaa y Ministerio de Fomento
Precio del metro cuadrado de vivienda libre en las Comunidades Autnomas en el periodo 1987
a 2003
Unidad: euros/m construido. (Unidades monetarias reales)
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por Comunidades Autnomas
Fuente: Banco de Espaa y Ministerio de Fomento
LA LEY 75
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Evolucin del Precio de la vivienda libre por Comunidades Autnomas
de ms de 2.000.000 de habitantes
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
1.200
1.300
1.400
1
9
8
7
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
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7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
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0
0
3
Ao
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M

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(
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s
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)
Precio m vivienda libre
Precio m vivienda libre. Andaluca
Precio m vivienda libre. Castilla-Len
Precio m vivienda libre. Catalua
Precio m vivienda libre. Comunidad Valenciana
Precio m vivienda libre. Galicia
Precio m vivienda libre. Comunidad Madrid
Precio m vivienda libre.Pas Vasco
Lineal (Precio m vivienda libre. Comunidad
Madrid)
Lineal (Precio m vivienda libre.Pas Vasco)
Lineal (Precio m vivienda libre. Catalua)
Lineal (Precio m vivienda libre)
Lineal (Precio m vivienda libre. Galicia)
Lineal (Precio m vivienda libre. Comunidad
Valenciana)
Lineal (Precio m vivienda libre. Andaluca)
Lineal (Precio m vivienda libre. Castilla-Len)
Ao
Precio m
vivienda libre
Precio m
vivienda
libre.
Andaluca
Precio m
vivienda
libre. Castilla
Len
Precio m
vivienda
libre.
Catalua
Precio m
vivienda libre.
Comunidad
Valenciana
Precio m
vivienda
libre. Galicia
Precio m
vivienda libre.
Comunidad
Madrid
Precio m
vivienda
libre. Pas
Vasco
Precio m
vivienda
libre. Aragn
Precio m
vivienda
libre.
Asturias
Precio m
vivienda
libre.
Cantabria
Precio m
vivienda
libre. Islas
Baleares
Precio m
vivienda
libre.
Canarias
Precio m
vivienda
libre. Castilla
La Mancha
Precio m
vivienda libre.
Extremadura
Precio m
vivienda
libre. Murcia
1987 336,32 292,62 296,60 331,00 244,99 394,38 482,47 277,65 328,44 321,85 343,74 244,45 232,89 226,91
1988 411,82 341,06 388,59 452,09 294,39 459,11 625,17 355,76 360,60 386,03 376,72 271,31 269,77 269,46
1989 502,64 399,36 452,41 549,90 366,86 526,81 776,70 388,61 425,14 445,23 464,81 322,52 310,73 307,94
1990 565,09 459,08 535,67 626,44 406,56 560,63 864,79 470,28 513,72 516,01 483,69 391,95 328,20 353,37
1991 663,04 531,42 586,49 777,88 448,01 633,17 1.062,39 741,30 516,88 593,02 537,16 531,82 421,73 349,41 407,60
1992 613,88 501,89 564,26 699,44 434,10 563,79 959,13 803,38 525,44 608,00 548,52 531,96 429,93 361,38 392,14
1993 623,50 525,35 534,77 707,99 481,87 550,83 983,62 825,46 509,18 586,45 548,11 524,36 441,26 367,36 395,39
1994 625,47 525,12 534,30 721,62 478,16 581,07 984,82 857,89 517,86 603,09 568,03 538,04 426,89 375,80 388,75
1995 649,64 535,61 556,35 751,29 493,23 588,60 1.043,36 893,46 539,98 590,83 669,52 585,29 568,58 449,11 388,45 396,10
1996 658,38 538,71 565,86 773,60 505,40 592,45 1.033,51 923,17 546,88 619,80 692,63 601,14 595,57 447,66 389,76 405,59
1997 673,31 548,34 581,21 802,24 531,56 610,09 1.035,69 930,85 544,79 630,10 698,87 640,92 639,39 455,97 390,21 422,89
1998 718,86 565,28 622,47 875,73 565,89 637,04 1.070,45 1.002,19 583,48 656,84 709,63 741,08 715,08 455,09 404,79 448,76
1999 807,65 623,11 682,58 1.032,64 636,96 653,26 1.170,51 1.170,07 657,64 721,93 769,96 934,63 824,64 478,64 427,24 480,04
2000 927,96 706,00 762,90 1.184,76 717,52 719,25 1.364,96 1.416,64 769,59 795,81 876,00 1.152,83 962,83 519,91 458,31 537,89
2001 1.065,70 826,27 839,45 1.356,66 829,33 759,61 1.636,75 1.650,61 876,26 877,44 1.013,57 1.358,51 1.093,01 576,56 505,06 626,72
2002 1.258,93 997,32 931,36 1.589,18 977,92 884,75 2.061,98 1.900,44 1.013,62 985,89 1.183,22 1.525,95 1.218,04 681,00 557,25 747,40
2003 1.480,99 1.072,44 1.087,29 1.850,92 1.027,95 864,11 2.485,08 2.140,09 1.141,01 1.097,00 1.347,45 1.724,66 1.319,89 780,17 615,98 892,69
Del anlisis de la tabla y el grfico anterior se puede deducir que los precios de las viviendas
entre las distintas comunidades autnomas son tanto mayores cuanto:
a) Mayor es su riqueza econmica.
b) Mayor es su poblacin.
c) Se incrementa su poblacin por la aportacin de inmigrantes.
d) Se disminuye su poblacin por la inmigracin de la poblacin a otras comunidades.
e) Su atractivo turstico es mayor; ya que incide en la demanda de viviendas secundarias por
parte de extranjeros y residentes nacionales de otras comunidades.
En las Comunidades Autnomas de menos de 2.000.000 de habitantes, cuando no existen gran-
des ciudades con fuerte polaridad, el peso del turismo y de la segunda residencia tiene una gran
importancia como es el caso de las Canarias, pero principalmente de las Islas Baleares, como se
aprecia en la regresin lineal de mayor pendiente que el resto de las Comunidades Autnomas con
menos de 2.000.000 de habitantes.
1.4.4.3. Visin social
La demanda de la vivienda
El precio de la vivienda depende de las condiciones de la demanda de la misma, por lo tanto
conviene segmentar los motivos que genera la demanda de viviendas. Existen diferentes formas de
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
76 LA LEY
Evolucin del Precio de la vivienda libre por Comunidades Autnomas
con menos de 2.000.000 de habitantes
200
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/

M

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(
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)
Precio m vivienda libre
Precio m vivienda libre. Aragn
Precio m vivienda libre. Asturias
Precio m vivienda libre. Cantabria
Precio m vivienda libre. Islas Baleares
Precio m vivienda libre. Canarias
Precio m vivienda libre. Castilla La
Mancha
Precio m vivienda libre.Extremadura
Precio m vivienda libre. Murcia
Precio m vivienda libre. Navarra
Precio m vivienda libre. La Rioja.
Lineal (Precio m vivienda libre. Islas
Baleares)
Lineal (Precio m vivienda libre)
Lineal (Precio m vivienda libre. Aragn)
Lineal (Precio m vivienda
libre.Extremadura)
Lineal (Precio m vivienda libre. Castilla
La Mancha)
Lineal (Precio m vivienda libre. Murcia)
Lineal (Precio m vivienda libre.
Canarias)
Lineal (Precio m vivienda libre.
Asturias)
agrupar o dividir la demanda pero todas ellas tienen, con diferentes matices, las siguientes carac-
tersticas:
Formacin de nuevos hogares: es el resultado de la emancipacin de los individuos o
parejas o bien consecuencia de la divisin de hogares preexistentes por divorcios o sepa-
raciones.
Segunda vivienda: demanda de vivienda no principal usada durante los fines de semana o
en periodos vacacionales tanto por residentes nacionales como por turistas extranjeros.
Mejora o cambio de ubicacin de vivienda previa: es la demanda que tiene como objetivo
mejorar y/o modificar las condiciones de la vivienda inicial.
Inversin econmica: demanda que utiliza la vivienda como activo de inversin con el fin de
obtener beneficios econmicos derivados del incremento de su valor de mercado, de su
alquiler o a travs de desgravaciones fiscales. Tambin debemos de incluir en este apartado
la inversin familiar de vivienda sin nimo de lucro inmediato vinculada ms a factores de
ndole cultural que a criterios econmicos.
Se puede descomponer la demanda de vivienda, de acuerdo al siguiente esquema, que recoge
todos los factores enunciados anteriormente.
Con las siguientes caractersticas para cada una de las desagregaciones:
Vivienda principal: caracterizada por constituir el lugar de residencia habitual de las personas
que en el momento censal tienen fijada su residencia en Espaa.
Dentro de esta categora distinguimos:
Demanda nacional: depender bsicamente de la dinmica de formacin de hogares
y variables socioeconmicas.
Demanda extranjera: depender de la evolucin de flujos migratorios y variables
socioeconmicas.
LA LEY 77
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Desagregacin de la demanda de Vivienda
Vivienda Principal Vivienda No Principal
Nacional Extranjera Secundaria Desocupadas y Resto
Nacional
Extranjera
Vivienda no principal:
Vivienda Secundaria: usada en fines de semana o periodos vacacionales tanto por
residentes espaoles como por extranjeros.
Desocupadas y resto: se incluyen las viviendas que estn vacas, y por lo tanto des-
ocupadas por sus propietarios; as como el stock tcnico de viviendas necesario para
el correcto funcionamiento del mercado inmobiliario tanto de compraventa como de
alquiler.
Parte de las viviendas desocupadas corresponden a inversores que las compran
como valor econmico refugio para venderlas posteriormente cuando se hayan
cubierto sus expectativas de revalorizacin o encuentren mejores alternativas de
inversin.
Otra parte est formada por viviendas abandonadas por quienes cambiaron su lugar
de residencia y que, con el tiempo, o bien las reutilizarn si deciden volver a su lugar
de origen o bien se degradarn hasta convertirse en ruinas.
Existe un tercer grupo de viviendas que es propiedad de extranjeros que hacen un
uso parcial de ellas o que no las declaran en el censo como vivienda secundaria.
Otras estn desocupadas de forma transitoria, sea porque los propietarios espe-
ran ocuparlas tras una boda, o bien las destinen a un hijo o hija cuando se inde-
pendicen.
Para analizar la segmentacin de la demanda de vivienda se parte de los datos del Censo de
Poblacin y Vivienda publicado por el Instituto Nacional de Estadstica que se ha complementado
con datos del BBVA de los aos 1960 a 2001.
Unidad: Unidades y Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre nmero viviendas totales
Base: Censo de la Viviendas y BBVA
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica y BBVA
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
78 LA LEY
Periodo
Total n de
viviendas
N de
Viviendas
Principales
N de
Viviendas No
Principales
N de
Viviendas
Secundarias
N de
Viviendas
Ocupadas
N de Viviendas
Desocupadas y
resto
% de
Viviendas
Principales
% de
Viviendas No
Principales
N de
Viviendas
Secundarias
N de
Viviendas
Ocupadas
N de Viviendas
Desocupadas
1960 7.726.423 7.028.651 697.772 331.044 7.359.695 366.728 90,97% 9,03% 4,28% 95,25% 4,75%
1970 10.655.785 8.504.326 2.151.459 795.742 9.300.068 1.355.717 79,81% 20,19% 7,47% 87,28% 12,72%
1981 14.726.859 10.430.895 4.295.964 1.899.759 12.330.654 2.396.205 70,83% 29,17% 12,90% 83,73% 16,27%
1991 17.206.363 11.736.376 5.469.987 2.923.615 14.659.991 2.546.372 68,21% 31,79% 16,99% 85,20% 14,80%
2001 20.823.369 14.270.656 6.552.713 3.323.127 17.593.783 3.229.586 68,53% 31,47% 15,96% 84,49% 15,51%
Unidad: Unidades y Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre nmero viviendas totales
Base: Censo de la Viviendas de 2001 y BBVA
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica y BBVA
La tabla y grfico anteriores nos expone cmo temporalmente las viviendas secundarias y las
desocupadas han ido incrementando su porcentaje, hasta suponer una elevada tasa dentro del con-
junto del mercado inmobiliario.
Evolucin de los factores demogrficos
Las variables demogrficas son, a medio y largo plazo, las que condicionan la demanda
estructural de vivienda, y por lo tanto parte de su valor econmico viene condicionado por su evo-
lucin.
Entre todas las variables demogrficas (natalidad, mortalidad, crecimiento vegetativo, inmigra-
cin,...) nos centraremos en aquellas ms directamente relacionadas con el mercado inmobiliario,
que son:
Evolucin del nmero de hogares.
Evolucin de la estructura de los hogares.
Evolucin del grupo con mayor demanda de primera vivienda.
Evolucin de la inmigracin.
LA LEY 79
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Censo de Viviendas en Espaa 1970 a 2001
250.000
2.250.000
4.250.000
6.250.000
8.250.000
10.250.000
12.250.000
14.250.000
16.250.000
18.250.000
20.250.000
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0
1
Ao
N


d
e

V
i
v
i
e
n
d
a
s
N de Viviendas
Ocupadas
N de Viviendas
Principales
N de Viviendas
Secundarias
N de Viviendas
Desocupadas y resto
Total n de viviendas
N de Viviendas No
Principales
Evolucin en la formacin y la estructura de los hogares espaoles
Una de las transformaciones de mayor importancia que ha afectado a la poblacin espaola en
las ltimas dcadas ha sido el acelerado proceso de reduccin del tamao medio de hogar, que tal
como lo define el INE es el conjunto de personas que, residiendo en la misma vivienda, compar-
ten gastos ocasionados por el uso de la vivienda y/o gastos de alimentacin.
El nmero de hogares unipersonales, el de 2 miembros por hogar y en menor medida el de
3 miembros ha crecido de forma continuada en los ltimos aos. De forma contraria los hoga-
res con 4, 5 y 6 o ms miembros han disminuido de forma progresiva; todo ello explica la
reduccin del tamao medio de hogar y refleja las transformaciones en la morfologa familiar
espaola.
La sociedad espaola ha pasado de una ratio en el tamao medio de hogar de 4 personas por
hogar en 1960, a 3,717 personas/hogar en 1981; a 3,398 personas/hogar en 1990 y a 3,020 per-
sonas/hogar en 2003.
Esta reduccin es uno ms de los resultados de la denominada segunda transicin demogrfi-
ca, un concepto que pretende describir los profundos cambios ocurridos en las estructuras socia-
les en las ltimas dcadas.
Los conceptos que describen este proceso de segunda transicin demogrfica son:
El envejecimiento de la poblacin al aumentar la esperanza de vida de los espaoles.
La cada de la natalidad.
El cambio en los modelos tradicionales de formacin de hogares, con:
El rpido crecimiento de los hogares de un solo miembro.
El incremento notable del nmero de hogares monoparentales (uno de los padres con
hijo).
El incremento del nmero de hogares sin hijos.
El descenso de las familias extensas (ncleo y persona ajena al ncleo) y mltiples (dos
o ms ncleos).
El aumento de separaciones y divorcios.
En los ltimos 15 aos, el ritmo de creacin de hogares ha sido superior al aumento pobla-
cional de forma que mientras que la poblacin ha incrementado un 8,92%, los hogares han
crecido un 24,51% lo cual da cuenta del profundo cambio en la estructura y tamao de los
hogares.
El ritmo de creacin de hogares del 24,51%, es semejante al ritmo de crecimiento de la pobla-
cin de ms de 25 aos de un 23,22% en el mismo periodo temporal de 15 aos.
Asimismo la evolucin del parque de las viviendas en Espaa desde 1988 a 2003 nos permite
apreciar que la produccin de viviendas aumenta un 35,08%, es decir mucho ms que el nmero
de nuevos hogares formados.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
80 LA LEY
Unidad: Nmero de habitantes, hogares y viviendas
Base: Censo de la poblacin de 2001 e Indicadores del mercado de la vivienda
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica, Banco de Espaa y Ministerio de Fomento
Unidad: Nmero de viviendas y hogares
Base: Censo de viviendas de 2001 e Indicadores del mercado de la vivienda
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica, Banco de Espaa y Ministerio de Fomento
LA LEY 81
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Periodo Poblacin
Incremento de
la Poblacion
(n de
habitantes)
EPA. Poblacin
de 25 y ms
aos (personas)
Incremento
anual de la
poblacin de
25 y ms
aos
(personas)
EPA. Hogares
(unidades)
Incremento
del n de
hogares
Parque de
viviendas. N
total de
viviendas
Incremento del
n de viviendas
(terminadas)
N de
Viviendas
(VPO +
libres)
iniciadas
N de
viviendas por
hogar familiar
N de
viviendas /
Poblacin de
25 y ms
aos
N de personas
por hogar
Residentes
Extranjeros s/
Ministerio de
Interior
1976 20.555.000 13.291.779 0,65
1977 20.779.000 224.000 13.696.380 404.601 0,66
1978 20.992.000 213.000 9.928.000 14.090.744 394.364 1,419 0,67
1979 21.214.000 222.000 9.989.000 61.000 14.373.665 282.921 1,439 0,68
1980 21.485.000 271.000 10.146.000 157.000 14.683.134 309.469 1,447 0,68
1981 37.742.561 21.701.000 216.000 10.153.000 7.000 14.949.813 266.679 1,472 0,69 3,717
1982 22.015.000 314.000 10.350.000 197.000 15.226.186 276.373 1,471 0,69
1983 22.298.000 283.000 10.478.000 128.000 15.482.259 256.073 1,478 0,69
1984 22.619.000 321.000 10.602.000 124.000 15.695.442 213.183 1,480 0,69
1985 22.964.000 345.000 10.721.000 119.000 15.891.759 196.317 1,482 0,69
1986 38.473.418 23.266.000 302.000 11.088.000 367.000 16.092.729 200.970 214.803 1,451 0,69 3,470
1987 38.725.115 251.697 23.631.000 365.000 11.217.000 129.000 16.301.898 209.169 252.874 1,453 0,69 3,452
1988 39.218.820 493.705 24.058.000 427.000 11.361.000 144.000 16.567.428 265.530 269.475 1,458 0,69 3,452
1989 39.541.782 322.962 24.415.000 357.000 11.595.000 234.000 16.828.900 261.472 283.289 1,451 0,69 3,410
1990 39.887.140 345.358 24.605.000 190.000 11.740.000 145.000 17.155.746 326.846 239.707 1,461 0,70 3,398
1991 38.872.268 -1.014.872 24.885.000 280.000 11.852.075 112.075 17.471.069 315.323 204.491 1,476 0,70 3,280 353.367
1992 39.137.979 265.711 25.176.000 291.000 12.040.000 187.925 17.711.292 240.223 207.932 1,471 0,70 3,251 393.100
1993 39.790.955 652.976 25.465.000 289.000 12.155.000 115.000 17.952.962 241.670 197.363 1,477 0,71 3,274 430.422
1994 40.229.598 438.643 25.782.000 317.000 12.350.000 195.000 18.204.324 251.362 234.641 1,474 0,71 3,257 461.364
1995 40.460.055 230.457 26.122.000 340.000 12.415.000 65.000 18.442.071 237.747 302.339 1,485 0,71 3,259 499.773
1996 39.669.394 -790.661 26.507.000 385.000 12.479.000 64.000 18.758.518 316.447 287.199 1,503 0,71 3,179 538.984
1997 39.761.022 91.628 26.866.000 359.000 12.656.000 177.000 19.110.320 351.802 323.202 1,510 0,71 3,142 609.813
1998 39.852.651 91.629 27.263.000 397.000 12.920.000 264.000 19.460.005 349.685 407.856 1,506 0,71 3,085 719.637
1999 40.202.160 349.509 27.710.000 447.000 13.158.000 238.000 19.893.720 433.715 510.767 1,512 0,72 3,055 801.329
2000 40.499.791 297.631 28.268.000 558.000 13.297.000 139.000 20.413.818 520.098 533.700 1,535 0,72 3,046 895.720
2001 41.116.842 617.051 28.766.000 498.000 13.468.068 171.068 21.064.361 650.543 523.747 1,550 0,73 3,053 1.109.060
2002 41.837.894 721.052 29.225.000 459.000 13.842.741 374.673 21.733.233 668.872 543.060 1,568 0,74 3,022 1.324.001
2003 42.717.064 879.170 29.645.000 420.000 14.146.000 303.259 22.378.890 645.657 1,582 0,75 3,020 1.647.011
Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Grfico 21
Page 1
Evolucin del Parque de Viviendas y hogares en Espaa 1976 a 2003
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
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9.000.000
11.000.000
13.000.000
15.000.000
17.000.000
19.000.000
21.000.000
23.000.000
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Incremento del n de viviendas (terminadas)
Incremento del n de hogares
Parque de viviendas. N total de viviendas
EPA. Hogares (unidades)
Unidad: Nmero de hogares
Base: Censo de hogares
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica y Banco de Espaa
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
82 LA LEY
Hogares Total
Hogares con
1 miembro
Hogares con
2 miembros
Hogares con
3 miembros
Hogares con
4 miembros
Hogares con
5 miembros
Hogares con
6 o ms
miembros
1970 8.617.144 646.286 1.551.086 1.654.492 1.878.537 1.335.657 1.551.086
1981 10.153.000 1.045.759 2.162.589 2.010.294 2.253.966 1.401.114 1.279.278
1991 11.852.075 1.581.307 2.754.017 2.437.772 2.728.736 1.401.133 949.110
1998 12.263.412 1.242.608 2.816.863 2.839.489 3.417.156 1.341.197 606.099
1999 12.671.666 1.433.760 3.041.290 2.918.272 3.392.324 1.323.998 562.022
2000 13.086.197 1.608.987 3.330.619 2.950.338 3.405.403 1.263.707 527.143
2001 13.468.068 1.744.777 3.536.519 3.104.439 3.416.007 1.179.303 487.023
2002 13.842.741 1.892.242 3.768.545 3.230.691 3.327.367 1.175.652 448.244
Evolucin de la Estructura de los hogares Espaoles
0
%
1
0
%
2
0
%
3
0
%
4
0
%
5
0
%
6
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%
7
0
%
8
0
%
9
0
%
1
0
0
%
1970
1981
1991
1998
1999
2000
2001
2002
A

o
% de tipo de hogares
Hogares con 1
miembro
Hogares con 2
miembros
Hogares con 3
miembros
Hogares con 4
miembros
Hogares con 5
miembros
Hogares con 6 o
ms miembros
Evolucin de la composicion de los hogares en Espaa
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
1
9
7
0
1
9
8
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1
9
9
1
1
9
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8
1
9
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0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
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Hogares con 1
miembro
Hogares con 2
miembros
Hogares con 3
miembros
Hogares con 4
miembros
Hogares con 5
miembros
Hogares con 6 o
ms miembros
Unidad: Nmero de hogares
Base: Censo de hogares
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica y Banco de Espaa
A la demanda de viviendas derivadas de las personas residentes en Espaa habra que aadir la
demanda de viviendas secundarias por parte de residentes en el exterior, que ha aumentado de forma
notable en los ltimos aos. De ah que el porcentaje de viviendas secundarias ha ido creciendo desde
1970, mientras que el porcentaje de viviendas principales ha ido disminuyendo, como refleja el grfico
siguiente. Este dato recogera tanto la demanda de vivienda por motivos residenciales (principalmente
vacacional) como la demanda de viviendas y de otros inmuebles como forma de inversin alternativa.
Unidad: Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre nmero viviendas totales
Base: Censo de la Viviendas de 2001 y BBVA
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica y BBVA
El grado de estabilidad macroeconmica que ha alcanzado Espaa en los ltimos aos, y por
tanto el atractivo de nuestro pas frente a otros competidores de vivienda turstica, y ms a par-
tir de la fijacin de los tipos de cambio irrevocables en los pases de la Zona Euro dinamiza la com-
pra de viviendas por parte de extranjeros, como refleja el continuo incremento desde 1994 de la
inversin extranjera en inmuebles en Espaa.
Unidad: Miles de euros
Base: Variables de la vivienda
Fuente: Banco de Espaa
LA LEY 83
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Censo de Viviendas en Espaa 1970 a 2001
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1
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% de Viviendas
Principales
N de Viviendas
Secundarias
N de Viviendas
Ocupadas
N de Viviendas
Desocupadas
N de Viviendas
No Principales
Inversin extranjera en inmuebles
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
7.000.000
8.000.000
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0
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3
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0
0
4
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s
Inversin extranjera en inmuebles. Acumulado en los ltimos 12 meses
Los factores demogrficos mencionados estn condicionando la evolucin reciente del nmero
de hogares en Espaa. Segn los datos de la Encuesta de Poblacin Activa (EPA), en los ltimos
17 aos se han creado una media de 179.882 hogares/ao, con una produccin media de 369.774
viviendas/ao. No obstante, la evolucin a corto y a medio plazo del nmero de hogares se ve afec-
tada de forma significativa por factores econmicos y financieros.
Unidad: Nmero de hogares: incremento y nmero total segn EPA
Base: Censo de la poblacin de 2001
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica y Banco de Espaa
Un factor significativo que ha afectado a la demanda de viviendas es el cambio producido en la
estructura de los hogares en los que se ha reducido el nmero medio de habitantes por hogar; algu-
nas razones de este cambio son los comentados anteriormente, como son el aumento en la espe-
ranza de vida de los espaoles que se ha traducido en un mayor nmero de hogares compuesto
por una o dos personas mayores y sin hijos; y por otro lado el nmero de hijos por mujer se ha redu-
cido y aumenta el nmero de hogares unipersonales.
Unidad: Nmero de aos de esperanza de vida
Base: Censo de la poblacin de 2001
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
84 LA LEY
Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Grfico 18
Page 1
Evolucin del N de Hogares en Espaa
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
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0
2
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9.500.000
10.000.000
10.500.000
11.000.000
11.500.000
12.000.000
12.500.000
13.000.000
13.500.000
14.000.000
14.500.000
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E
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le
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Incremento del n de hogares EPA. Hogares (unidades)
Esperanza de vida al nacimiento
70
72
74
76
78
80
82
84
1
9
7
5
1
9
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1
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1
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1
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1
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9
8
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s
Esperanza de vida (aos) Esperanza Vida (varones) Esperanza Vida (Mujeres)
La cada de la natalidad, junto con el aumento en el nmero de separaciones y divorcios (las rup-
turas de las parejas con la formacin de un nuevo hogar de carcter unipersonal), la disminucin
del nmero de matrimonios con la emancipacin de personas que viven independientes y el
aumento de personas mayores que viven solas, ha conllevado la disminucin del nmero de per-
sonas que configuran el hogar.
Unidad: Nmero de matrimonios al ao
Base: Censo de la poblacin de 2001
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica
Unidad: Nmero de sentencias judiciales de separaciones y divorcios al ao
Base: Indicadores Demogrficos Bsicos
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica
LA LEY 85
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Tasa bruta Nupcialidad 1975 a 2 Grfico 4
Page 1
Evolucin del n de matrimonios de 1975 a 2003
4,50
5,00
5,50
6,00
6,50
7,00
7,50
8,00
1
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9
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1
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1
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0
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190.000
200.000
210.000
220.000
230.000
240.000
250.000
260.000
270.000
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o
Matrimonios por cada 1.000 habitantes. Total Nacional.
N de Matrimonios por ao. Total Nacional.
Evolucion del n de separaciones y divorcios
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
55.000
60.000
65.000
70.000
75.000
80.000
85.000
90.000
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Separacion de Matrimonios Divorcios
Evolucin del grupo con mayor demanda de primera vivienda
Se analizan a continuacin los indicadores poblacionales y ms concretamente el del nmero
total de habitantes, es decir, la variable demogrfica bsica.
La poblacin espaola ha registrado cambios importantes en los ltimos aos.
Unidad: Incremento de la poblacin anualmente y poblacin total en Espaa de 1900 a 2001
Base: Incremento Decenal de la poblacin en Espaa
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
86 LA LEY
Periodo
Poblacin
(habitantes)
Incremento de la
poblacin (n de
habitantes)
% de Incremento
de la poblacin
Tramo de la
poblacin de 1 a
19 aos
Incremento
anual de la
poblacin
de 1 a 19 aos
% Incremento
anual de la
poblacin de 1 a
19 aos
1900 18.616.630 7.792.243
1910 19.990.669 1.374.039 6,87% 8.555.408 763.165 8,92%
1920 21.388.551 1.397.882 6,54% 8.961.764 406.356 4,53%
1930 23.677.095 2.288.544 9,67% 9.671.868 710.104 7,34%
1940 26.014.278 2.337.183 8,98% 10.338.573 666.705 6,45%
1950 28.117.873 2.103.595 7,48% 10.559.995 221.422 2,10%
1960 30.582.936 2.465.063 8,06% 10.781.416 221.422 2,05%
1970 33.956.047 3.373.111 9,93% 12.168.974 1.387.558 11,40%
1981 37.742.561 3.786.514 10,03% 12.949.015 780.041 6,02%
1991 39.433.942 1.691.381 4,29% 10.872.240 -2.076.775 -19,10%
2001 41.116.842 1.682.900 4,09% 8431057 -152977 -1,81%
2002 41.837.894 721.052 1,72% 8411202 -19855 -0,24%
2003 42.717.064 879.170 2,06% 8487866 76664 0,90%
Viv variables demog 1950-2000 Grfico 8
Page 1
Evolucin del Incremento decenal de la poblacin en Espaa
de 1900 a 2001
-3.000.000
-2.000.000
-1.000.000
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
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1
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5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
25.000.000
30.000.000
35.000.000
40.000.000
45.000.000
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Incremento de la poblacin (n de habitantes)
Incremento anual de la poblacin de 1 a 19 aos
Poblacin (habitantes)
Tramo de la poblacin de 1 a 19 aos
Las anteriores cifras sobre la evolucin de la poblacin permiten deducir que la demanda de
vivienda se ha incrementado en trminos absolutos de forma moderada en las dos ltimas dca-
das. Pero estos datos globales deben ser matizados con una valoracin ms detallada ya que la
demanda de vivienda vara en funcin de la edad de la poblacin.
Unidad: Incremento de la poblacin anualmente y poblacin total en Espaa de 1900 a 2003
Base: Incremento de la poblacin en Espaa
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica
Los grupos con mayores requerimientos de primera vivienda se sitan entre los 20 y los 35 aos
(el retraso en la edad de emancipacin permitira ubicar esta horquilla entre los 25 y los 35 aos).
Un segundo escaln de demanda lo formara la poblacin entre 35 y 50 aos, grupo que requiere
LA LEY 87
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Periodo
Tramo de la
poblacin de 1
a 19 aos
Tramo de la
poblacin de
20 a 34 aos
Tramo de la
poblacin de
36 a 49 aos
Tramo de la
poblacin de
50 a 64 aos
Tramo de la
poblacin de
65 a 79 aos
Tramo de la
poblacin de
mas de 80
aos
Total de la
poblacin
1900 7.792.243 4.260.667 3.232.318 2.344.386 852.389 115.385 18.597.388
1910 8.555.408 4.457.213 3.369.884 2.488.472 972.954 132.615 19.976.546
1920 8.961.764 4.898.581 3.597.033 2.646.886 1.073.679 143.014 21.320.957
1930 9.671.868 5.725.521 3.944.884 2.846.475 1.263.632 177.112 23.629.492
1940 10.338.573 6.211.088 4.625.721 3.140.665 1.475.702 224.158 26.015.907
1950 10.559.995 6.646.814 5.180.164 3.750.840 1.805.946 13.631 27.957.389
1960 10.781.416 7.082.539 5.734.607 4.361.015 2.136.190 432.772 30.528.539
1970 12.168.974 6.862.341 6.848.808 4.870.066 2.767.061 523.739 34.040.989
1981 12.949.015 7.934.910 6.663.052 5.899.616 3.511.599 725.141 37.683.333
1991 10.872.240 9.204.198 7.105.401 6.320.177 4.222.384 1.147.868 38.872.268
1996 9.492.941 9.738.178 7.916.861 6.324.913 4.820.290 1.376.207 39.669.390
1998 8.975.257 9.853.035 8.182.585 6.338.007 5.043.496 1.460.274 39.852.654
1999 8.750.498 9.903.810 8.350.973 6.457.315 5.223.662 1.515.899 40.202.157
2000 8.584.034 10.008.762 8.575.468 6.489.380 5.296.149 1.545.993 40.499.786
2001 8.431.057 10.188.288 8.898.978 6.560.967 5.404.513 1.633.040 41.116.843
2002 8.411.202 10.391.065 9.236.563 6.629.623 5.486.394 1.683.041 41.837.888
2003 8.487.866 10.574.130 9.575.725 6.802.723 5.519.776 1.756.844 42.717.064
Evolucin de los tramos de poblacin de 1900 a 2003
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
1900
1910
1920
1930
1940
1950
1960
1970
1981
1991
1996
1998
1999
2000
2001
2002
2003
A

o
% Tramo de Poblacin
Tramo de la poblacin
de 1 a 19 aos
Tramo de la poblacin
de 20 a 34 aos
Tramo de la poblacin
de 36 a 49 aos
Tramo de la poblacin
de 50 a 64 aos
Tramo de la poblacin
de 65 a 79 aos
Tramo de la poblacin
de ms de 80 aos
una vivienda de reposicin (generalmente ms grande) y, en algunas ocasiones de segunda resi-
dencia, mientras que en los mayores de 50 aos baja considerablemente la demanda, tanto de pri-
mera como de segunda residencia.
Unidad: Incremento de la poblacin anualmente y poblacin total en Espaa de 1900 a 2003
Base: Incremento de la poblacin en Espaa
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica
Unidad: Tasa de natalidad y nmero de nacimientos al ao
Base: INE base
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
88 LA LEY
Evolucion de los tramos de la poblacin de 1900 a 2003
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
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6.000.000
7.000.000
8.000.000
9.000.000
10.000.000
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12.000.000
13.000.000
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Tramo de la poblacin de 1
a 19 aos
Tramo de la poblacin de 20
a 34 aos
Tramo de la poblacin de 36
a 49 aos
Tramo de la poblacin de 50
a 64 aos
Tramo de la poblacin de 65
a 79 aos
Tramo de la poblacin de
mas de 80 aos
Lineal (Tramo de la
poblacin de mas de 80
aos)
Lineal (Tramo de la
poblacin de 65 a 79 aos)
Lineal (Tramo de la
poblacin de 50 a 64 aos)
Lineal (Tramo de la
poblacin de 36 a 49 aos)
Lineal (Tramo de la
poblacin de 20 a 34 aos)
Lineal (Tramo de la
poblacin de 1 a 19 aos)
Tasa de Natalidad 1975 a 2003 Grfico 1
Page 1
Evolucin del n de nacimientos de 1975 a 2003
9,00
10,00
11,00
12,00
13,00
14,00
15,00
16,00
17,00
18,00
19,00
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350.000
400.000
450.000
500.000
550.000
600.000
650.000
700.000
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o
Nacidos por cada 1.000 habitantes. Total Nacional.
N de Nacidos por ao. Total Nacional.
La evolucin de los distintos grupos de edad de la poblacin espaola en trminos absolutos
refleja un incremento muy importante de la poblacin potencialmente demandante de primera
vivienda a lo largo de la ltima dcada.
As, entre 1991 y 2001, la poblacin de 20 a 34 aos, que es la que mayor demanda de vivien-
da produce, se increment en 984.090 personas. Este dato es consecuencia de la llegada a la edad
adulta de la fuerte expansin de la natalidad que tuvo lugar en las dcadas de los aos 60 y 70.
Durante la dcada de los aos 90 se han incorporado a las edades de mayor demanda de vivien-
da aquellos nacidos durante el conocido como el baby boom de los aos 1960 a 1976; una etapa
durante la que el nmero de nacidos en Espaa fue de 1.387.558 personas en la dcada de los 60
y 780.041 en la dcada de los 70.
La tasa de natalidad registr un descenso muy marcado a partir de mediados de los aos 75, un
19,10% menos en los aos 80 que en la dcada anterior, afectando negativamente al crecimiento
de la poblacin total.
El nmero de hijos por mujer se ha reducido, al disminuirse la tasa de natalidad y por lo tanto el
nmero de nacimientos anuales; aunque desde 1999 esta tendencia ha cambiado debido a las
mujeres que, principalmente, provienen de la inmigracin.
Sin embargo, este descenso en la natalidad de 1975 a 1996 no ha tenido todava un impacto
significativo sobre el mercado de la vivienda, dado que para que esto ocurra las generaciones de
jvenes nacidos a partir de 1975 a 1980 deben de ir alcanzando la edad de formacin de hogares
o emancipacin, proceso que todava no ha terminado ya que la edad media de entrada al matri-
monio en 2002 es de 30,6 aos en varones y de 28,58 aos en mujeres.
A partir del ao 2010 este impacto negativo que tenga la reduccin de la tasa de natalidad
sobre el mercado de la vivienda podra verse contrarrestado bien por la fuerte entrada de inmi-
grantes que viene registrando Espaa en los ltimos aos, en el ao 2001 los extranjeros resi-
dentes legales ascendan a 1.572.013 de los cuales el 45% estn entre los 25 y 39 aos; bien
por la llegada a Espaa de residentes extranjeros de la tercera edad principalmente procedentes
de la Unin Europea.
Las ltimas proyecciones de poblacin del Instituto Nacional de Estadstica, realizadas en base
al Censo de 2001, muestran un aumento en el ritmo de crecimiento de la poblacin espaola en los
ltimos aos, como consecuencia de una leve recuperacin de la natalidad, pero sobre todo de la
fuerte entrada de inmigrantes, como se aprecia con los siguientes datos.
Unidad: Habitantes
Base: Proyecciones del Censo de la Poblacin de 2001 y poblacin real
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica
LA LEY 89
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Periodo
Previsiones
de poblacin
s/ INE con el
Censo de 2001
Poblacin real
s/ INE
Diferencia
2001 40.964.244,00 41.116.842 152.598
2002 41.663.702,00 41.837.894 174.192
2003 42.345.342,00 42.717.064 371.722
El grfico siguiente muestra cmo el nmero medio de viviendas por hogares o bien el nmero
medio de viviendas por habitante de ms de 25 aos (que es el potencial formador de hogares) ha
crecido de manera significativa a partir del ao 1997 hasta el 2003, debido al gran auge de la vivien-
da secundaria, debido a la adquisicin de viviendas en Espaa por no residentes, al aumento del
nivel de renta de los hogares espaoles y a la facilidad de adquisicin de crdito hipotecario debi-
do a la bajada de los tipos de inters y la facilidad de obtenerlo por la competencia entre las enti-
dades financieras.
Unidad: Nmero de habitantes, hogares y viviendas
Base: Censo de la poblacin de 2001 e Indicadores del mercado de la vivienda
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica, Banco de Espaa y Ministerio de Fomento
Evolucin de la inmigracin
La evolucin de la inmigracin en Espaa se tiene que analizar, desde el punto de vista inmobi-
liario, en base a los siguientes conceptos:
a) Dinmica de la inmigracin de los ltimos aos
Como puede observarse, en la tabla y grficos adjuntos, el porcentaje de residentes extranjeros
en relacin a la poblacin espaola creci en forma progresivamente geomtrica entre 2000 y
2004.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
90 LA LEY
Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Grfico 17
Page 1
Evolucin del n de viviendas por hogar y poblacin de ms de 25 aos
1,400
1,420
1,440
1,460
1,480
1,500
1,520
1,540
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0,75
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N de viviendas por hogar familiar N de viviendas / Poblacin de 25 y ms aos
Mientras que en el ao 2000 el promedio de porcentaje de la poblacin extranjera en la Unin
Europea se situaba en torno al 5%, en Espaa estaba en el 2,28%, pasando 3 aos despus a
superar la media europea y situarse en 2003 en un 6,24%, mantenindose en los dos aos
siguientes en incrementos geomtricos semejantes.
b) Caractersticas sociodemogrficas de la poblacin inmigrante y comportamiento residencial
de la poblacin inmigrante
Una parte de los nuevos inmigrantes extranjeros deben ser considerados como demanda extran-
jera de vivienda secundaria. Est compuesta, principalmente, por residentes de pases de la
Unin Europea.
Otra parte se compone de ciudadanos de inmigracin laboral, entre los que se incluyen los pa-
ses que ms inmigracin han aportado en el ltimo lustro, como Ecuador, Colombia, Argentina,
Uruguay, Marruecos y otros, que a su llegada se incorporan a una vivienda provisional, en gene-
ral de poca calidad y en ocasiones en condiciones de hacinamiento, ya que lo prioritario en esa
primera etapa considerada como un periodo temporal, es resolver los trmites legales iniciales,
conseguir empleo, no gastar el exiguo capital que puede haber trado y en la medida de lo posi-
ble enviar remesar de dinero al pas de origen.
En una segunda etapa, y una vez resuelta su precariedad y regularizada su situacin adminis-
trativa y laboral, este tipo de inmigrantes demuestra un creciente inters por la vivienda y por
mejorar sus condiciones de habitabilidad. En esta etapa busca un lugar de residencia de mejo-
res condiciones en el que crear un nuevo hogar procurando el reagrupamiento familiar, con la
llamada de los miembros de la familiar que haban quedado en el pas de origen.
En ese momento entran a formar parte de la demanda activa del mercado de viviendas.
LA LEY 91
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Periodo Poblacin
Residentes
Extranjeros s/
Ministerio de
Interior
Incremento
Anual de
Residentes
Extranjeros s/
Ministerio de
Interior
% Residentes
Extranjeros s/
Ministerio de
Interior /
Poblacin
Espaa
Residentes
Extranjeros
s/ Padrn
Municipal
Incremento
Anual de
Residentes
Extranjeros s/
Padrn
Municipal
% Residentes
Extranjeros s/
Padrn /
Poblacin
Espaa
1991 38.872.268 353.367 0,91%
1992 39.137.979 393.100 39.733 1,00%
1993 39.790.955 430.422 37.322 1,08%
1994 40.229.598 461.364 30.942 1,15%
1995 40.460.055 499.773 38.409 1,24%
1996 39.669.394 538.984 39.211 1,36% 542.314 1,37%
1997 39.761.022 609.813 70.829 1,53%
1998 39.852.651 719.637 109.824 1,81% 637.085 1,60%
1999 40.202.160 801.329 81.692 1,99% 748.954 111.869 1,86%
2000 40.499.791 895.720 94.391 2,21% 923.879 174.925 2,28%
2001 41.116.842 1.109.060 213.340 2,70% 1.370.657 446.778 3,33%
2002 41.837.894 1.324.001 214.941 3,16% 1.977.946 607.289 4,73%
2003 42.717.064 1.647.011 323.010 3,86% 2.664.168 686.222 6,24%
Unidad: Tasa de Residentes Extranjeros en Espaa y nmero de extranjeros residentes
Base: Demografa y Poblacin
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica y Direccin general de la Polica
Evolucin del comportamiento residencial de la poblacin espaola
Es determinante para el estudio del mercado de la vivienda la evolucin en el tiempo de la
demanda residencial de la poblacin en dos sentidos:
Nmero de cambios de vivienda de las familias espaolas/aos de permanencia en la vivien-
da: que explica los cambios que se producen en cada una de las familias en funcin de su
propia historia familiar y la variacin del nmero de sus componentes y de los comportamien-
tos sociales y laborales.
Evolucin de la disponibilidad de segunda, o tercera vivienda, de los hogares espaoles.
El tamao de la vivienda
La disminucin del nmero de personas por hogar y otros factores han modificado la tipolo-
ga de la vivienda en muchos aspectos y tambin su superficie, que ha ido disminuyendo pau-
latinamente.
Esta evolucin ha de ser tenida en cuenta para explicar las modificaciones tipolgicas de la
vivienda, la evolucin de la demanda y en consecuencia la evolucin de los precios.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
92 LA LEY
Evolucion Inmigracion Grfico 9
Page 1
Evolucin de los residentes extranjeros en Espaa 1991 a 2003
350.000
600.000
850.000
1.100.000
1.350.000
1.600.000
1.850.000
2.100.000
2.350.000
2.600.000
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-0,50%
0,50%
1,50%
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Residentes Extranjeros s/ Ministerio de Interior
Residentes Extranjeros s/ Padrn Municipal
% Residentes Extranjeros s/ Ministerio de Interior / Poblacin Espaa
% Residentes Extranjeros s/ Padrn / Poblacin Espaa
1.4.4.4. Visin econmica
La vivienda es, al mismo tiempo, un activo de inversin y un motivo de utilidad para su propie-
tario, ya que le proporciona servicios de alojamiento para l y su familia.
Esta utilidad, de proporcionar servicios de alojamiento, la distingue de otros activos financie-
ros (por ejemplo, una accin), cuya mera posesin no produce ninguna utilidad; pero tambin de
otros activos reales, que s pueden proporcionar una utilidad como el disfrute por lo esttico, pero
que carecen de un mercado secundario suficientemente desarrollado como para permitir su
inclusin en una cartera de inversin, como por ejemplo las obras de arte, los sellos o las mone-
das antiguas, etc.
La demanda inmobiliaria de vivienda por parte de un consumidor caracterstico, durante un
periodo de tiempo establecido, depende fundamentalmente de su renta y del coste del uso total
de mantener econmicamente una casa durante dicho periodo. El coste del uso (2) es igual al
coste de oportunidad (neto de efectos fiscales) de la inversin en vivienda, ms la depreciacin de
la misma, menos la variacin esperada de su valor. El coste de oportunidad depende a su vez de
las alternativas de inversin y de la financiacin hipotecaria existente en cada momento.
La demanda ser mayor cuanto mayor sea la renta familiar media neta disponible por hogar y
menor sea el coste de uso. A su vez, ste ser menor cuanto menor sea el coste de financiacin
hipotecaria y la rentabilidad de inversiones alternativas y cuanto mayor sean las expectativas de
revalorizacin de la vivienda.
Las viviendas no slo se adquieren para su uso y disfrute, sino que, como cualquier otro activo,
forman parte de una cartera de inversin; aunque en la mayora de los casos la gente no compra
la vivienda principal por ese motivo de inversin. En las decisiones de adquisicin de una vivienda
secundaria, es difcil separar los motivos residenciales de tipo vacacional o similar de los de inver-
sin de cartera.
Por lo tanto no es descabellado separar este mercado de consumo de servicios de alojamiento
de vivienda, del mercado de compraventa de viviendas. Esto es posible por la existencia del alqui-
ler; mediante ste una familia puede consumir servicios de vivienda sin poseer una vivienda. Igual-
mente, una familia puede poseer una vivienda y alquilarla, haciendo uso de la misma. En equilibrio,
no obstante, toda vivienda tendr un propietario y un usuario, si bien una misma familia puede
hacer uso de ms de una vivienda (residencias secundarias). Efectivamente, los propietarios de
hogares con vivienda en propiedad tienen la doble consideracin de inversores y consumidores de
servicios, ya que adquiriendo una vivienda que se alquilarn a ellos mismos por un alquiler tci-
to o virtual.
Dentro del mercado inmobiliario la vivienda, como inversin, tiene que estar en equilibrio, y por
lo tanto la rentabilidad esperada, neta de costes por depreciacin y plusvalas o minusvalas espe-
radas, se debe igualar a la rentabilidad alternativa en inversiones del mismo nivel de riesgo. Lo que
implica que debe cumplirse la siguiente relacin entre precio de mercado de la vivienda y el alqui-
ler de mercado de la misma (3).
LA LEY 93
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
(2) Se calcula como el tipo de inters del crdito hipotecario a los hogares para adquisicin de vivienda menos
el ndice de aumento esperado para los precios de la vivienda.
(3) Vase J. MARTNEZ PARGA y L. A. MAZA, Banco de Espaa, 2003.
Donde:
VM es el valor de mercado de la vivienda (en trminos reales).
R es el alquiler bruto de la vivienda (en trminos reales).
i es el factor de descuento
Este factor de descuento i, en un periodo de tiempo considerado, est compuesto de los siguien-
tes componentes:
Donde:
r es el tipo de inters real de inversiones alternativas de igual riesgo.
es la tasa de depreciacin de la vivienda.
es la tasa de variacin de los precios reales de la vivienda, en un periodo de tiempo
t considerado.
De donde tenemos que:
(1)
Por otra parte, en el mercado de consumo de servicios de alojamiento, como utilidad para el
mismo como propietario, se debe establecer el equilibrio por el cual cada consumidor iguale el pre-
cio relativo de estos servicios de alojamiento que no es sino el alquiler real R a la utilidad margi-
nal relativa de los servicios de vivienda en relacin con el consumo de otros bienes.
Donde el alquiler real R es funcin de que es el stock de viviendas y de que es la renta per-
manente.
(2)
Si se agrupan las dos frmulas (1) y (2), se obtiene que el precio de mercado de una vivienda
es funcin de:
Donde:
es el stock de viviendas.
es la renta permanente (RFND).
r es el tipo de inters real de inversiones alternativas de igual riesgo.
es la tasa de depreciacin de la vivienda.
es la tasa de variacin de los precios reales de la vivienda, en un periodo de tiempo
t considerado.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
94 LA LEY
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VM =
o + + r i
M G
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R
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) , (
1
p o f R =
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2
M G D E r f VM
Evolucin del Precio Medio de Vivienda libre en Espaa de 1987 a 2003
En Espaa en el ao 2002, ms de un 80% de las familias vivan en su propia vivienda, segn
datos del Banco de Espaa.
Los precios de la vivienda en Espaa en el periodo 1987-2003 (16 aos), subieron en trminos
nominales un 384% y en trminos reales un 202%; como puede observarse en el cuadro y grfica
que se reflejan a continuacin:
Unidad: euros/m
2
construido, unidades nominales y reales. Porcentaje de variacin interanual del IPC
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003
Fuente: Banco de Espaa
Unidad: euros/m
2
construido, unidades nominales y reales. Porcentaje de variacin interanual del IPC
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003
Fuente: Banco de Espaa
LA LEY 95
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Ao
Precio Medio nominal
de la Vivienda
en Espaa
(Euros/mc)
Indice de Precios
al consumo.
Variacin
Interanual (%)
Precio Medio real
de la Vivienda
en Espaa
(Euros/mc)
1987 336,32 4,60% 336,32
1988 411,82 5,84% 389,10
1989 502,64 6,89% 444,29
1990 565,09 6,55% 468,79
1991 663,04 5,53% 521,22
1992 613,88 5,35% 458,07
1993 623,50 4,93% 443,39
1994 625,47 4,34% 426,29
1995 649,64 4,32% 424,43
1996 658,38 3,21% 416,76
1997 673,31 2,02% 417,77
1998 718,86 1,41% 439,83
1999 807,65 2,92% 480,14
2000 927,96 3,96% 530,65
2001 1.065,70 2,71% 593,33
2002 1.258,93 4,00% 673,96
2003 1.480,99 2,60% 772,74
Evolucin del Precio Medio de la Vivienda en Espaa 1987 a 2003
y = 52,22x + 270,21
y = 15,709x + 343,16
300
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Precio Medio nominal
de la Vivienda
en Espaa (Euros/mc)
Precio Medio real
de la Vivienda
en Espaa (Euros/mc)
Lineal (Precio Medio nominal
de la Vivienda
en Espaa (Euros/mc))
Lineal (Precio Medio real
de la Vivienda
en Espaa (Euros/mc))
Como se aprecia en el grfico anterior que si bien en trminos reales existen periodos tempora-
les de crecimiento negativo (1991-1997), las cadas de los precios en trminos nominales son prc-
ticamente inexistentes en Espaa desde que se dispone de datos.
Unidad: euros/m
2
construidos, unidades reales. Porcentaje de variacin interanual del IPC
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003
Fuente: Banco de Espaa e INE
Los periodos de tiempo en los que los valores de las vivienda han tendido a crecer corresponde con
periodos en los que ha crecido la renta media disponible por hogar, como se desprende del siguiente
grfico. No obstante dicha correlacin no es perfectamente adecuada en algunos periodos, y por s
misma resulta insuficiente para explicar la evolucin tendencial de los valores de la vivienda; pero es
innegable aceptar la existencia de una relacin de equilibrio a largo plazo entre el nivel del precio de la
vivienda y la renta familiar neta disponible por hogar, tal como reflejan las dos regresiones lineales que
son casi paralelas (si tengo ms dinero, puedo pagar ms por las cosas).
Unidad: euros/m
2
construido y euros per cpita. Unidades monetarias reales.
Base: Evolucin del Valor Medio de la vivienda en relacin la Renta Familiar Neta disponible per cpita
Fuente: Banco de Espaa e INE
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
96 LA LEY
Valor Medio Vivienda Grfico 18
Page 1
Evolucin del Precio medio real de la vivienda en Espaa
1987 a 2003
-14%
-12%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
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Variacin Anual del precio medio de la vivienda
Precio Medio real de la Vivienda en Espaa (Euros/mc)
Evolucin del Valor Medio real de la vivienda en relacion con la Renta
Familiar Neta disponible per cpita
y = 52,22x + 270,21
R
2
= 0,8003
y = 13,662x + 450,61
R
2
= 0,9674
300
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
1.200
1.300
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Precio Medio real de la Vivienda en Espaa (Euros/mc)
Renta Familiar Neta Disponible per Capita Real (Euros)
Lineal (Precio Medio real de la Vivienda en Espaa (Euros/mc))
Lineal (Renta Familiar Neta Disponible per Capita Real (Euros))
Si se comparan los ciclos del mercado de la vivienda con el ciclo econmico general, se obser-
va que en las fases de mayor crecimiento de la economa, y por consiguiente de la renta de las
familias (1986-1991 y 1998-2003) coinciden con alzas del precio de la vivienda, tal como se puede
comprobar analizando y comparando los dos grficos siguientes de la evolucin del Producto Inte-
rior Bruto y la Renta Familiar Neta Disponible per cpita desde 1967 a 2003, con el grfico anterior
de la evolucin del precio medio de la vivienda en Espaa de 1987 a 2004.
El periodo de recuperacin de 1998-2003 est basado en un elevado crecimiento del Producto
Interior Bruto y de la Renta Disponible Neta de las Familias, con un continuado crecimiento del
nmero de hogares; y adems de forma simultnea, se registr una ms que notable reduccin de
los tipos de inters reales a corto plazo, lo que explica en gran medida la elevada presin sobre la
demanda de vivienda y por consiguiente sobre los precios de mercado de las mismas.
Unidad: euros per cpita familiar. Unidades monetarias reales
Base: Evolucin de la Renta Familiar Neta disponible per cpita
Fuente: Banco de Espaa e INE
Unidad: Miles de euros. Unidades monetarias reales
Base: Evolucin del Producto Interior Bruto de Espaa de 1971 a 2003
Fuente: Banco de Espaa e INE
LA LEY 97
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Renta Fam Neta Disp per capita Grfico 6
Page 1
Evolucin de la Renta Familiar Neta disponible per cpita
-40
-30
-20
-10
0
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Incremento anual de la Renta Familiar Neta Disponible per Cpita (euros real) Renta Familiar Neta Disponible per Cpita (Euros real)
P.I.B. Grfico 4
Page 1
Evolucin de Producto Interior Bruto en Espaa de 1971 a 2003
-750.000
-500.000
-250.000
0
250.000
500.000
750.000
1.000.000
1.250.000
1.500.000
1.750.000
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2.250.000
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Incremento anual del Producto Interior Bruto de Espaa (Miles Euros
reales)
Producto Interior Bruto de Espaa (Miles Euros reales)
Tambin se observa cmo al inicio de los ciclos de bonanza 1987 y 1998 la relacin Valor Uni-
tario Medio de la Vivienda en el mercado real (VUMR), con la Renta Familiar Neta Disponible
(RFND) se sita en el 70%; y cmo en el inicio de las crisis 1991 y 2003 se sita por encima del
95% y 109% respectivamente.
Un mantenimiento de la tendencia creciente de la relacin precio de la vivienda y renta familiar
neta disponible nos abocara a convertir a las viviendas en un bien inasequible para las familias, ya
que no tendran suficiente renta para poderlas pagar. Posiblemente la diferencia entre la cresta del
boom de 1991 y la de 2004 es que en esta ltima la facilidad de adquisicin de crdito hipotecario
ha sido mucho ms alta, la cuota hipotecaria ms baja y por lo tanto con la misma renta se puede
pagar ms a largo plazo por una cosa, es decir, se ha incrementado la capacidad de compra con
la misma renta disponible, por lo que cabe esperar que la tendencia creciente observada en el
periodo analizado de 1998 a 2003 modifique su tendencia.
Unidad: Porcentaje de variacin interanual
Base: Evolucin del Valor Medio de la vivienda en relacin la Renta Familiar Neta disponible per cpita
Fuente: Elaboracin propia
Tambin se puede observar que estas mismas tendencias de bonanza y de crisis, se corresponden
con periodos de auge y declive del volumen edificatorio, como se puede apreciar en el grfico siguiente.
Unidad: Nmero de viviendas iniciadas anualmente y euros/m construido
Base: Evolucin del nmero de viviendas que se inician anualmente
Fuente: INE y Banco de Espaa
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
98 LA LEY
Evolucin entre el Precio de la Vivienda y la Renta Neta Disponible
y = 0,0061x + 0,7853
0,700
0,750
0,800
0,850
0,900
0,950
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Relacin Precio de la Vivienda / Renta Familiar Disponible
Lineal (Relacin Precio de la Vivienda / Renta Familiar Disponible)
Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Grfico 12
Page 1
Evolucin del precio de la vivienda en relacin con el n de viviendas iniciadas
0
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N de Viviendas (VPO + libres) iniciadas
Precio Medio real de la Vivienda en Espaa (Euros/m2c)
Otro aspecto significativo desde 1990 es el constante aumento de la Riqueza Financiera Real
Neta por hogar, teniendo un aumento del 91,98% hasta el ao 1999, con un descenso del 19,89%
hasta el ao 2004 debido principalmente a la continuada bajada de los tipos de inters que ha per-
mitido a los hogares espaoles endeudarse ms que en pocas anteriores.
La evolucin de la calidad de la vivienda
Analizando cmo han evolucionado los costes de construccin de las viviendas y el precio de
las mismas, el grfico siguiente muestra cmo los costes de construccin general y de la edifica-
cin muestran una ligera tendencia decreciente en trminos reales, por lo que no pueden contribuir
a explicar la tendencia creciente del precio de la vivienda en trminos reales desde 1987 a 2004.
Unidad: Porcentaje de Incremento en base a 1987
Base: Evolucin de los precios de la vivienda y costes de construccin
Fuente: Banco de Espaa
Evolucin del empleo en las familias espaolas
La obtencin y el mantenimiento de un empleo condiciona la capacidad de emancipacin de los
jvenes de sus familias, la creacin de nuevos hogares y por lo tanto la demanda de nuevas viviendas.
El anlisis del mercado laboral de 1987 a 2004 permite diferenciar claramente tres periodos lgi-
camente muy vinculados a la evolucin del ciclo econmico: de 1987 a 1991; de 1991 a 1995 y de
1995 a 2004.
Entre 1987 y 1991 la economa espaola gener puestos de trabajo de una forma gradual y
constante, excepto para las personas con edades superiores a 50 aos. Entre 1991 y 1994 la cada
de las personas ocupadas es significativa y el incremento notable de la poblacin parada refleja de
forma clara la profunda recesin que sufri en esos aos la economa espaola, y consecuente-
LA LEY 99
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Evolucin del precio y del coste de construccin de la vivienda
75
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125
150
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vivienda libre
(Base 1987 =
100)
Coste
construccin.
General (Base
1987 = 100)
Coste
construccin.
Edificacin
(Base 1987 =
100)
mente su reflejo en los niveles de contratacin y desempleo. Entre 1995 y 2004 la economa espa-
ola ha ido generando de forma continua puestos de trabajo.
Unidad: Nmero de miles de personas ocupadas con trabajo
Base: Encuesta de la Poblacin Activa
Fuente: INE
Sin embargo, los datos globales anteriores de ocupados no proporcionan informacin sobre la esta-
bilidad del empleo creado, una variable clave en la decisin de formar nuevos hogares. Se parte del
argumento de que para crear un nuevo hogar es condicin necesaria contar con un empleo que pro-
porcione una fuente de ingresos a la nueva familia. No obstante, es tambin imprescindible que esta
fuente de ingresos tenga una cierta estabilidad que otorga seguridad al cambio de la nueva familia y
permita contar con capacidad de endeudamiento ante las entidades financieras.
Circunstancia que no se ha producido en la forma de contratacin desde 1995 a 2004 ya que
mientras que la contratacin laboral creci de manera significativa, su crecimiento est potencial-
mente sustentado en contratos temporales, la mayora de ellos a tiempo completo; pero la evolu-
cin de los contratos indefinidos es prcticamente insignificante; tal como se puede apreciar en la
grfica siguiente.
Unidad: Nmero de contratos
Base: Movimiento laboral registrado: series mensuales del Boletn Mensual de Estadstica
Fuente: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
100 LA LEY
Evolucin de personas ocupadas por grupos de edad
500
1000
1500
2000
2500
1
9
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7
1
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1
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6
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9
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7
1
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8
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0
0
0
2
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1
2
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0
2
2
0
0
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2
0
0
4
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o
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(M
ile
s
p
e
rs
.)
de 20 a 24
de 25 a 29
de 30 a 34
de 35 a 39
de 40 a 44
de 45 a 49
de 50 a 54
de 55 a 59
de 60 a 64
Evolucin de las formas de contratacin
de los asalariados
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
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9
9
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9
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8
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9
9
9
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0
0
0
2
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0
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2
0
0
2
2
0
0
3
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0
4
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tr
a
to
s
Total contratos Indefinidos
Temporales Tiempo completo
Tiempo parcial Lineal (Total contratos)
Lineal (Temporales) Lineal (Tiempo completo)
Lineal (Tiempo parcial) Lineal (Indefinidos)
En este panorama, las altas tasas de temporalidad que muestra el mercado laboral espaol
deben ser consideradas un factor que retrasa la emancipacin y dificulta la posibilidad de la pobla-
cin joven para acceder a una vivienda.
La obtencin y el mantenimiento de un empleo, as como la renta familiar neta disponible son
factores que condicionan la evolucin de la demanda de vivienda ya que explican de una forma
importante los recursos econmicos disponibles de las familias. Sin embargo, la gran mayora de
las familias deben de acudir al mercado financiero, en este caso al hipotecario, para obtener los
fondos monetarios para la compra de su vivienda, por lo que los costes de financiacin de los pres-
tamos hipotecarios (tipo de inters, por plazo de amortizacin y porcentaje del costo de la vivienda
financiado) adquieren una gran importancia en la determinacin de la capacidad de las familias
para adquirir una vivienda y, en definitiva, en la concrecin de la demanda subjetiva de alojamien-
to para ellas.
Complementariamente habra que considerar la evolucin de la solvencia de las familias espa-
olas como un factor determinante de la evolucin del precio de la vivienda.
1.4.4.5. Visin financiera
La vivienda constituye el principal activo de los hogares espaoles. Por lo tanto su precio, como
el de cualquier otro activo financiero, debe guardar una determinada relacin con el Flujo de ren-
tas que proporciona a sus propietarios.
Por lo tanto, el valor de la vivienda debe ser igual al valor presente descontado de dicho flujo
de rentas presentes y futuras. Las rentas en la vivienda consisten bien en los alquileres que reci-
be su propietario (cuando procede a alquilarla) o bien en los propios servicios de alojamiento que
le proporciona (al estar ocupndola como residencia principal o secundaria).
Lgicamente el coste econmico de los servicios de alojamiento debe coincidir con el alquiler de
una vivienda, ya que cualquier hogar puede adquirir estos servicios de esta manera.
La compra de una vivienda suele financiarse con un prstamo hipotecario a largo plazo, de modo
que una buena parte del costo de ese prstamo hipotecario se cubre con el ahorro del alquiler que
debera sufragarse si no se hubiese producido la compra de la vivienda.
El elevado valor de adquisicin de la vivienda en relacin con la renta media familiar disponible,
hace que el mercado de la vivienda est estrechamente vinculado al mercado de la financiacin
hipotecaria; y por lo tanto la evolucin creciente de la disponibilidad en la oferta de crdito hipote-
cario y la bajada de los tipos de inters han sido un determinante importante de la creciente deman-
da de viviendas en los ltimos aos.
La disponibilidad de un prstamo hipotecario no es difcil para quien tenga empleo estable y sufi-
ciente capacidad econmica de hacer frente al pago de los intereses y amortizaciones de ese prs-
tamo hipotecario.
La decisin de compra de una vivienda comporta la ms importante decisin financiera de las
familias, por lo que dicha decisin debe abordar todos los factores que condicionan el esfuerzo de
acceso a la vivienda.
La conversin de la demanda potencial de compra de una vivienda en efectiva realidad se mate-
rializar en funcin de la capacidad econmica del hogar de asumir todos los costes monetarios
LA LEY 101
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
que implican la adquisicin de una vivienda. Esta capacidad de acceso al mercado residencial est
determinada, en primer lugar, por la evolucin del precio de la vivienda y de los ingresos o renta de
los hogares, cuya relacin define una primera aproximacin a la capacidad de las familias para
financiar la compra de los activos inmobiliarios.
Normalmente, la necesidad de acudir, en la mayora de los casos, a financiacin ajena implica
que una medida representativa del esfuerzo de acceso de la vivienda deber considerar las condi-
ciones vigentes en el mercado hipotecario. La magnitud de las cuotas mensuales que deben des-
tinar las familias al pago de la hipoteca se ve afectada por la variacin en el nivel de los tipos de
inters. Paralelamente, el plazo de amortizacin del prstamo hipotecario define, para cada nivel
de tipos de inters, una gama de combinaciones para el tamao de las cuotas peridicas y el coste
total de la financiacin hipotecaria. Cuantos ms amplios plazos de amortizacin, menor ser la
proporcin de la renta mensual que debern destinar los hogares al pago de la hipoteca, si bien
durante un horizonte temporal ms dilatado.
Otra variable que debe considerarse, a efectos de evaluar la capacidad de acceso al mercado
residencial, es el porcentaje que representa el principal del crdito hipotecario concedido sobre el
precio de la vivienda, denominado ratio crdito-valor. ste define la proporcin del importe sufraga-
do a travs de financiacin ajena y, por tanto, las necesidades de ahorro previo de las familias a
efectos de satisfacer la diferencia entre el principal del prstamo hipotecario y el valor de tasacin
del inmueble.
Evolucin de los tipos de inters de los prstamos hipotecarios
Los tipos de inters de los prstamos hipotecarios en Espaa en los ltimos aos han descen-
dido progresivamente hasta unos niveles que en trminos histricos resultan notablemente reduci-
dos; y que se han mantenido estables desde el ao 2002 hasta el 2004; como puede observarse
en la tabla y grfico siguiente.
Unidad: Variacin interanual (en 2004 hasta septiembre)
Base: Evolucin de los Tipos de Prstamos Hipotecarios en Espaa de 1989 a 2004
Fuente: Banco de Espaa
Periodo
Tipo de los
prstamos
nominales
libres para
adquisicin de
vivienda de
hogares (%)
Tipo de los
prstamos
reales libres
para
adquisicin de
vivienda de
hogares (%)
Deuda
Publica.
Rendimiento
Interno
nominal del
mercado
secundario,
entre 2 y 6
aos
Deuda
Publica.
Rendimiento
Interno real
del mercado
secundario,
entre 2 y 6
aos
Mercado
interbancario/
EURIBOR
nominal / A 1
ao
Mercado
interbancario/
EURIBOR
real/ A 1 ao
Prima de
Riesgo sobre
el EURIBOR
en los
prestamos
hipotecarios
ndice
de Precios
al Consumo.
Variacin
Interanual ( %)
1989 15,81% 8,35% 6,89%
1990 16,66% 9,49% 14,71% 7,65% 9,64% 2,90% 6,40% 6,55%
1991 15,21% 9,17% 11,91% 6,04% 9,73% 3,98% 4,99% 5,53%
1992 15,41% 9,55% 13,34% 7,58% 9,47% 3,91% 5,43% 5,35%
1993 11,73% 6,48% 8,61% 3,50% 5,88% 0,91% 5,52% 4,93%
1994 10,26% 5,67% 10,53% 5,93% 6,63% 2,19% 3,40% 4,34%
1995 11,01% 6,41% 10,37% 5,79% 5,00% 0,65% 5,72% 4,32%
1996 8,17% 4,81% 7,10% 3,77% 3,71% 0,49% 4,30% 3,21%
1997 6,26% 4,15% 5,17% 3,08% 4,08% 2,02% 2,09% 2,02%
1998 5,15% 3,69% 3,86% 2,42% 3,15% 1,71% 1,94% 1,41%
1999 4,94% 1,96% 4,40% 1,44% 3,83% 0,88% 1,07% 2,92%
2000 6,37% 2,32% 5,24% 1,23% 4,88% 0,89% 1,42% 3,96%
2001 4,85% 2,09% 4,16% 1,41% 3,30% 0,57% 1,50% 2,71%
2002 4,38% 0,37% 3,70% -0,29% 2,87% -1,08% 1,47% 4,00%
2003 3,46% 0,84% 3,02% 0,41% 2,38% -0,21% 1,05% 2,60%
2004 3,35% -0,24% 3,35% -0,24% 2,26% -1,29% 1,07% 3,60%
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
102 LA LEY
Unidad: Porcentaje de variacin interanual
Base: Evolucin del Valor Medio de la vivienda en relacin a la Renta Familiar Neta disponible per cpita
Fuente: Elaboracin propia
Estos tipos de inters tan bajos y la regulacin legal del Mercado Hipotecario han permitido a la
familia media espaola tener una gran facilidad para poder disponer de prstamos hipotecarios a
unos costes de financiacin bajos.
Las diferentes entidades financieras compiten duramente en el mercado financiero por colocar
prstamos hipotecarios a sus potenciales clientes, debido a esto la prima de riesgo sobre el Euri-
bor en los prstamos hipotecarios ha ido descendiendo progresivamente desde 1989 y desde el
ao de 1998 hasta el 2004 se ha movido en un intervalo entre 1% y el 2%.
Los prstamos hipotecarios devengan el tipo de inters ms bajo de los ltimos aos. Si se eli-
mina el impacto del incremento de precios, es decir el ndice de precios al consumo IPC, el Euribor
real, se convierte en negativo si bien aadiendo la prima de riesgo por el producto (prstamo) el
tipo al que se dan los prestamos hipotecarios deja de serlo.
Si lo comparamos con el rendimiento de la deuda pblica, podemos observar que la conside-
racin de riesgo asignada a los prstamos hipotecarios es muy pequea. Este hecho es conse-
cuencia directa del marco de seguridad jurdica y econmica que supone la regulacin del mer-
cado hipotecario conjuntamente con la obligacin de inscripcin de los prstamos hipotecarios
en el Registro de la Propiedad, y la tecnificacin y regulacin de la valoracin de garanta; todo
ello trae causa de la baja morosidad que se da en este tipo de prstamos. As puede explicarse
que la prima de riesgo en los prstamos hipotecarios sea tan baja, por debajo de la unidad por-
centual.
LA LEY 103
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Evolucin de los Tipos de Inters de Prestamos Hipotecarios 1.989 a 2.004
y = -0,0097x + 0,1714
R
2
= 0,917
y = -0,0068x + 0,1047
R
2
= 0,9434
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
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9%
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16%
17%
18%
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a
Tipo de los prstamos
nominales libres para
adquisicin de vivienda
de hogares (%)
Indice de Precios al
Consumo. Variacin
Interanual ( %)
Tipo de los prstamos
reales libres para
adquisicin de vivienda
de hogares (%)
Lineal ( Tipo de los
prstamos nominales
libres para adquisicin
de vivienda de hogares
(%))
Lineal ( Tipo de los
prstamos reales
libres para adquisicin
de vivienda de hogares
(%))
Accesibilidad a la vivienda libre
La facilidad para obtener financiacin y su bajo coste econmico tienen una gran importancia ya
que el precio de la vivienda en el ao 2003 supone ms de 7 veces el salario total anual de una
familia media, como se puede observar en el siguiente grfico. As mismo se observa en la regre-
sin lineal la tendencia creciente en los ltimos 17 aos de esta ratio, cada vez cuesta ms esfuer-
zo econmico adquirir una vivienda.
Unidad: Nmero de aos
Base: Evolucin del Valor Medio de la vivienda en relacin al coste salarial
Fuente: Banco de Espaa
El esfuerzo econmico de las familias ha ido aumentando a medida que los tipos de inters han
ido disminuyendo con un notable aumento de los precios de las viviendas.
Evolucin del endeudamiento de los hogares espaoles
El nacimiento del mercado hipotecario, con la Ley 2/1981, de 25 de marzo de 1981 Ley de hipo-
tecas Regulacin del mercado hipotecario, y su desarrollo reglamentario posterior con el RD
685/82, la OM de 30-11-1994 y la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valora-
cin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, han per-
mitido realizar un cambio radical en la financiacin de la vivienda en los ltimos 22 aos.
La liberalizacin del sistema financiero, en general, y del mercado hipotecario, en particular; ha
permitido la aparicin de nuevas posibilidades de titulizacin, mediante cdulas, bonos o participa-
ciones hipotecarias, y el aumento de la competencia entre entidades financieras han llevado a una
mayor oferta y ms flexible (en trminos de plazo y condiciones de pago) de los prstamos o cr-
ditos hipotecarios.
El resultado de lo expuesto anteriormente ha sido un aumento exponencial, tanto del crdito
hipotecario total (concedido a hogares y empresas) como del crdito a los hogares no slo de
carcter hipotecario para la adquisicin de viviendas.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
104 LA LEY
Accesibilidad a la vivienda libre
3
3,5
4
4,5
5
5,5
6
6,5
7
7,5
1
9
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0
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1
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2
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9
9
3
1
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6
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0
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0
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0
2
2
0
0
3
Ao
N


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s
Precio de la Vivienda / Coste Salarial
Lineal (Precio de la Vivienda / Coste Salarial)
Desde 1990 hasta el 2003, tanto el crdito hipotecario total como el crdito concedido a los
hogares para la adquisicin de viviendas han crecido a tasas reales superiores al 13% y 14% res-
pectivamente, debido principalmente al fuerte descenso en los tipos de inters hipotecario, como
observamos en las tablas de datos y grficos siguientes.
El gran descenso de los tipos hipotecarios ha repercutido positivamente, ya que el esfuerzo eco-
nmico que una familia media debe hacer para afrontar el pago de la cuota de un prstamo hipo-
tecario se haya reducido considerablemente, pero esto ha hecho que las familias espaolas estn
ms endeudadas ya que han podido alcanzar mayores prstamos hipotecarios con plazos superio-
res a los de pocas pasadas.
Unidad: Miles de euros, y euros en la RFND per cpita, unidades reales
Base: Evolucin del PIB; del Crdito a los hogares espaoles para adquisicin de viviendas; riqueza financiera neta
e inmobiliaria de los hogares y RFND per cpita de 1990 a 2003
Fuente: Banco de Espaa e INE
Unidad: Porcentaje de Incremento respecto del ao inicial del periodo de 1989
Base: Evolucin del PIB; del crdito a los hogares espaoles para adquisicin de viviendas; riqueza financiera neta e
inmobiliaria de los hogares y RFND per cpita de 1990 a 2003
Fuente: Banco de Espaa e INE
LA LEY 105
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
P
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o
Producto
Interior Bruto
Riqueza
financiera neta
de los hogares
Riqueza
inmobiliaria de
los hogares
Crdito
hipotecario.
Total
Crdito a los
hogares para
adquisicin de
viviendas
Renta Familiar
Neta
Disponible per
Cpita
Crdito a los
hogares para
adquisicin de
viviendas / Renta
Familiar Neta
Disponible per
Cpita
Crdito a los hogares
para adquisicin de
viviendas / Riqueza
inmobiliaria de los
hogares
1989 270.720.662 238.125.894 899.826.761 49.379.449 491,19
1990 282.851.893 225.489.529 969.821.016 56.032.960 31.933.979 518,68 61.568 3,29%
1991 293.590.661 242.623.322 1.098.465.814 61.213.653 35.465.752 546,17 64.935 3,23%
1992 299.877.171 251.027.180 978.645.909 66.182.892 38.624.180 545,07 70.861 3,95%
1993 294.721.443 283.698.861 960.215.947 70.585.786 44.267.161 544,85 81.247 4,61%
1994 300.345.472 296.050.532 936.103.365 77.368.994 51.148.834 552,11 92.642 5,46%
1995 323.563.974 331.717.786 944.195.877 83.091.228 55.944.211 557,94 100.270 5,93%
1996 332.475.984 356.879.721 943.046.538 91.065.172 61.175.581 566,89 107.914 6,49%
1997 346.866.334 402.607.754 963.051.616 105.273.932 72.529.750 582,71 124.470 7,53%
1998 365.473.331 470.875.840 1.032.460.165 125.649.731 86.507.537 615,00 140.662 8,38%
1999 380.281.314 492.996.696 1.152.199.504 148.766.050 101.078.773 634,68 159.261 8,77%
2000 394.468.098 458.371.929 1.306.698.039 172.974.261 117.157.025 647,89 180.828 8,97%
2001 411.500.905 461.950.916 1.507.626.022 199.042.988 134.355.046 665,22 201.971 8,91%
2002 421.640.744 402.203.106 1.766.863.327 230.089.354 150.947.386 677,20 222.899 8,54%
2003 438.627.056 437.662.076 2.086.028.952 276.554.359 176.635.115 678,35 260.391 8,47%
Evolucin de diferentes magnitudes econmicas
-50%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
400%
450%
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Producto Interior Bruto
Riqueza financiera neta de los
hogares.
Riqueza inmobiliaria de los
hogares
Crdito hipotecario. Total.
Crdito a los hogares para
adquisicin de viviendas.
Renta Familiar Neta Disponible
per Cpita
Crdito a los hogares para
adquisicin de viviendas / Renta
Familiar Neta Disponible per
Cpita
Crdito a los hogares para
adquisicin de viviendas /
Riqueza inmobiliaria de los
hogares
Tal como se aprecia en la ratio de relacin entre el crdito a los hogares para adquisicin de
viviendas respecto de la renta familiar neta disponible per cpita que ha crecido de manera conti-
nuada desde 1989.
Consecuentemente las familias espaolas tienen actualmente la capacidad de asumir niveles de
endeudamiento bastante superiores a los de pocas anteriores, y esto ha provocado de forma
inequvoca que los precios de las viviendas han aumentado considerablemente.
Por el contrario, la economa familiar es mucho ms sensible a cualquier movimiento alcista de
los tipos de inters y consecuentemente a los precios de la vivienda.
Unidad: % porcentaje de relacion entre magnitudes
Base: Evolucin del PIB; del Crdito a los hogares espaoles para adquisicin de viviendas; riqueza finan-
ciera neta e inmobiliaria de los hogares y RFND per cpita de 1990 a 2003
Fuente: Banco de Espaa e INE
Unidad: Porcentaje de variacin interanual y Crdito total a los hogares para adquisicin de viviendas respecto del PIB
Base: Evolucin del Crdito a los hogares espaoles para adquisicin de viviendas de 1989 a 2003
Fuente: Banco de Espaa e INE
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
106 LA LEY
Periodo
Crdito
hipotecario. Total.
Respecto del
P.I.B.
Crdito a los
hogares para
adquisicin de
viviendas. Total.
Respecto del
P.I.B.
% Incremento
anual del Crdito
hipotecario. Total.
Respecto del P.I.B.
Incremento anual
del crdito a los
hogares para
adquisicin de
viviendas. Total.
Respecto del P.I.B.
1989 18,24%
1990 19,81% 11,29% 13,47%
1991 20,85% 12,08% 9,25% 11,06%
1992 22,07% 12,88% 8,12% 8,91%
1993 23,95% 15,02% 6,65% 14,61%
1994 25,76% 17,03% 9,61% 15,55%
1995 25,68% 17,29% 7,40% 9,38%
1996 27,39% 18,40% 9,60% 9,35%
1997 30,35% 20,91% 15,60% 18,56%
1998 34,38% 23,67% 19,36% 19,27%
1999 39,12% 26,58% 18,40% 16,84%
2000 43,85% 29,70% 16,27% 15,91%
2001 48,37% 32,65% 15,07% 14,68%
2002 54,57% 35,80% 15,60% 12,35%
2003 63,05% 40,27% 20,19% 17,02%
Periodo de ao inicial a ao final 460,06% 453,13%
Media del Periodo 13,10% 14,06%
Credito Hipotecario Grfico 2
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Evolucin del crdito a los hogares espaoles para adquisicin
de viviendas de 1990 a 2003
0%
2%
4%
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.I.B
.
Incremento anual del crdito a los hogares para adquisicin de viviendas. Total. Respecto del P.I.B.
Crdito a los hogares para adquisicin de viviendas. Total. Respecto del P.I.B.
Unidad: euros, unidades reales
Base: Evolucin del Crdito a los hogares espaoles para adquisicin de viviendas de 1990 a 2003
Fuente: Banco de Espaa e INE
Unidad: euros y euros/m construido. (Unidades reales)
Base: Evolucin del Crdito a los hogares espaoles para adquisicin de viviendas y precio medio de la vivienda en
Espaa de 1989 a 2003
Fuente: Banco de Espaa e INE
LA LEY 107
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Credito Hipotecario Grfico 3
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Evolucin del crdito a los hogares para la adquisicin de viviendas
de 1990 a 2003
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5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
25.000.000
30.000.000
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140.000.000
160.000.000
180.000.000
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Incremento anual del crdito a los hogares para adquisicin de viviendas
Crdito a los hogares para adquisicin de viviendas
Credito Hipotecario Grfico 4
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Evolucin del credito hipotecario y el precio de la vivienda
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100.000.000
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300,00
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800,00
900,00
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Crdito a los hogares para adquisicin de viviendas
Precio Medio real de la Vivienda en Espaa (Euros/mc)
Inversiones Alternativas a la compra de una vivienda
Un elemento que contribuye a determinar la demanda de viviendas es la rentabilidad relativa de
la vivienda frente a otras formas de inversin alternativas.
Los fuertes aumentos experimentados por los precios de la vivienda, las expectativas sobre su
evolucin futura y el comportamiento histrico seguro de esta inversin en relacin al comporta-
miento negativo y poco seguro, aparentemente, de otras formas de inversin alternativas (vanse
tabla y grfica siguientes), han podido contribuir de forma notable al crecimiento de la demanda de
viviendas en Espaa en los ltimos aos.
Unidad: Tasa de rentabilidad
Base: Evolucin de Bolsa de Madrid, Euro Stoxx50, FIAMN y FIM
Fuente: IESE. Profesor: D. Pablo Fernndez
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
108 LA LEY
Rentabilidad de Inversiones alternativas
-40,00%
-30,00%
-20,00%
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Rentabilidad real de la Renta Fija
Rentabilidad de la vivienda bruta por alquiler. acumulado en los doce ltimos meses
Rentabilidad anual de FIAMN
Rentabilidad anual de FIM
Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IBEX-35
Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IGBM
Rentabilidad anual de inversiones alternativas. EURO STOXX50
Ao
Rentabilidad
anual de la
vivienda
(alquiler +
plusvalia)
Rentabilidad
anual de
inversiones
alternativas.
IBEX-35 +
dividendos
Rentabilidad
anual de
inversiones
alternativas.
IGBM +
dividendos
Rentabilidad
real de la
Renta Fija
Rentabilidad
de la vivienda
bruta por
alquiler.
acumulado en
los doce
ltimos meses
Rentabilidad
anual de
FIAMN
Rentabilidad
anual de FIM
Rentabilidad
anual de
inversiones
alternativas.
IBEX-35
Rentabilidad
anual de
inversiones
alternativas.
IGBM
Rentabilidad
anual de
inversiones
alternativas.
EURO
STOXX50
1988 26,53% 4,78% 4,08% 13,31%
1989 25,67% 5,25% 3,62% 9,99%
1990 15,63% 7,93% 3,21% -25,04%
1991 20,41% 5,60% 3,08% 15,76%
1992 -4,60% 7,24% 2,82% 10,28% 8,14% -9,94%
1993 4,88% 3,85% 3,31% 10,63% 14,90% 54,20%
1994 3,76% 6,69% 3,44% 6,48% 0,10% -14,59%
1995 7,49% 22,38% 15,69% 6,72% 3,62% 7,72% 9,48% 17,59% 12,30%
1996 5,12% 47,05% 42,94% 4,79% 3,77% 6,77% 12,31% 41,97% 38,96%
1997 6,22% 44,46% 45,36% 3,73% 3,96% 4,28% 9,90% 40,75% 42,22% 40,00%
1998 10,82% 38,31% 39,46% 1,06% 4,06% 3,08% 10,83% 35,58% 37,19% 35,00%
1999 16,29% 20,36% 19,70% 3,46% 3,94% 1,81% 7,33% 18,35% 16,22% 49,00%
2000 18,53% -20,54% -10,41% 2,42% 3,64% 2,18% -2,52% -21,75% -12,68% -2,00%
2001 18,15% -6,06% -3,64% 1,09% 3,30% 3,50% -2,48% -7,82% -6,39% -19,00%
2002 21,13% -26,50% -20,48% 1,65% 3,00% 2,40% -5,56% -28,11% -23,10% -36,00%
2003 20,28% 32,19% 32,96% 1,26% 2,65% 1,51% 5,04% 28,17% 27,44% 19,00%
Periodo de
ao inicial a
ao final
625,42% 213,90% 266,26% 15,52% 72,54% 79,75% 88,53% 221,43% 183,49% 70,25%
Media del
Periodo
13,18% 13,55% 15,52% 1,62% 3,47% 5,01% 5,43% 7,57% 12,27% 7,90%
Obsrvese que la diferencia de rentabilidad no es tan acusada como intuitivamente puede supo-
nerse, pero la percepcin de volatilidad de los mercados burstiles ha impregnado a los ahorrado-
res de tal forma que la inversin inmobiliaria supone casi el 75% del ahorro total de las familias.
Existen otros factores de ndole macroeconmica a tener en cuenta:
La tasas de actividad y crecimiento.
Los bajos tipos de inters: consecuencia, entre otros factores, de una poltica econmica
basada en la estabilidad, el equilibrio presupuestario, y el control riguroso del endeudamien-
to pblico y del dficit pblico.
El exceso de liquidez en los mercados financieros. Este fenmeno est adquiriendo carta de
perdurabilidad en el mercado europeo y est relacionado con los tipos de inters bajos y
estables y con la tasa de actividad.
Tres factores macroeconmicos que tiran al alza de los precios de la vivienda.
Si la coincidencia de los tres en el tiempo se mantiene durante un periodo de tiempo prolonga-
do, sus efectos se hacen notar con mayor intensidad.
Pero los tres estn relacionados entre s, son variables en el tiempo y sensibles a procesos dif-
cilmente controlables, no ya por los operadores inmobiliarios sino tambin por los Gobiernos.
Un escenario macroeconmico distinto, en el que hubiera exceso de liquidez, con tipos de inte-
rs al alza y tasas de actividad o crecimiento negativas o ralentizadas significara una convergen-
cia de factores que afectara negativamente a la actividad inmobiliaria y generara si no una cada,
s una modulacin de los precios de las viviendas libres.
Todos esos factores ayudan a explicar la formacin del precio de la vivienda.
LA LEY 109
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Rentabilidad Anual de Inversiones Alternativas
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Rentabilidad Anual de la Vivienda (alquiler + plusvalias)
Rentabilidad anual IBEX-35 + dividendos
Rentabilidad Anual IGBM + dividendos
En la dcada 1996-2005 coincidieron, de forma convergente, muchos de los factores exgenos
y endgenos anteriormente analizados, lo que ha inducido un fuerte crecimiento de los precios.
Algunos de esos factores modificarn su comportamiento, otros lo moderarn, otros lo invertirn
y otros permanecern ms o menos estables. Los escenarios posibles son infinitos, y de hecho en
otros pases de la Unin Europea son radicalmente diferentes, en el mismo periodo temporal.
En cada momento, todos ellos harn que el precio de la vivienda oscile en uno u otro sentido.
Difcilmente coinciden todos los que estimulan el precio al alza (circunstancia que se ha dado en el
periodo citado), y es igualmente improbable que converjan negativamente.
1.5. LOS PRINCIPIOS GENERALES DE LA VALORACIN INMOBILIARIA
Los principios de valoracin son los fundamentos en los que se basa el trabajo del tasador inmo-
biliario y el analista de inversiones inmobiliarias.
Los diez principios que se relacionan a continuacin estn recogidos en el artculo 3 de la norma
tcnica que contiene la O/ECO/805/2003, que los precepta como obligatorios en las tasaciones
del mbito que le concierne, y resumen la filosofa de la tasacin inmobiliaria en todos sus mbi-
tos. La adecuacin de las valoraciones inmobiliarias a esos principios bsicos, resulta por tanto
ineludible. La vulneracin o alejamiento del cumplimiento de sus determinaciones, descalifica la
valoracin y puede generar responsabilidades incluso en aquellas valoraciones de mbitos o fina-
lidades diferentes a las de garanta.
1.5.1. Principio de anticipacin
Definicin segn las Normas tcnicas de valoracin:
El valor de un inmueble que se encuentre en explotacin econmica es funcin de las
expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en el futuro.
Por ello, su valor de mercado vendr determinado por el valor presente de todas las rentas netas
futuras.
En la prctica del mercado, la cuanta mxima que estar dispuesto a pagar un inversor por un
inmueble depender de las expectativas de remuneracin (renta ms revalorizacin) que piensa
obtener en el futuro.
Este principio ser la base del mtodo de valoracin por capitalizacin, mejor llamado de actua-
lizacin.
Fijada una tasa de rendimiento, el valor de un inmueble es el valor presente de las rentas netas
futuras. Entendiendo renta en su sentido ms amplio, es decir, como renta del alquiler ms revalo-
rizacin del inmueble, como el flujo de caja de una explotacin cualquiera en el futuro.
1.5.2. Principio de finalidad
Definicin segn las Normas tcnicas de valoracin:
La finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Los
criterios y mtodos de valoracin utilizados sern coherentes con la finalidad de la valoracin.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
110 LA LEY
La prctica de la valoracin inmobiliaria est condicionada fundamentalmente por su finalidad.
Dependiendo de las necesidades y requerimientos de la misma, los criterios, mtodos y valores a
establecer sern unos u otros.
Es necesario y obligatorio indicar la finalidad en toda valoracin, a fin de evitar confusiones e
interpretaciones errneas que pudieran perjudicar a terceros.
Las distintas finalidades estn enumeradas en el apartado 1.2 de este captulo.
1.5.3. Principio de mayor y mejor uso
Definicin segn las Normas tcnicas de valoracin:
El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser el que resul-
te de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms acon-
sejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser
el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con la intensidad
que permita obtener su mayor valor.
Esto no es sino fiel reflejo de lo que ocurre en la realidad del mercado inmobiliario, ya que de los
posibles compradores de un inmueble, el que est dispuesto a pagar ms ser aquel que vaya a
destinarlo al uso ms rentable, que adems ser ms que probablemente el comprador final.
Ello exige al tasador el estudio de todas las alternativas posibles, contemplando en cualquiera
de los casos las premisas enunciadas de legalidad, posibilidades fsicas, probabilidad, rentabilidad
y mxima intensidad, o lo que es lo mismo, que determine los diferentes tipos posibles de compra-
dor para el inmueble que valora.
La eleccin de los posibles usos en ningn caso debe ser arbitraria; y los usos a comparar deben
cumplir las siguientes condiciones:
1) Que sea razonable estimar que el inmueble pueda dedicarse a ese uso.
2) Que sea probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador.
3) Que sea legalmente posible, es decir que el uso est permitido por la normativa urbanstica y
cualquier otra ley.
4) Que sea fsicamente posible ubicar ese uso en el inmueble a valorar.
5) Que la posible operacin de cambio de uso sea financieramente rentable.
El mayor y mejor uso es aquel que entre los considerados cumpla las condiciones 1, 2, 3, 4 y 5,
y para el cual se obtenga el mayor valor econmico.
LA LEY 111
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Ejemplo n 1:
Un elemento de un edificio en planta baja con uso actual de vivienda, y para el que est per-
mitido segn la normativa urbanstica el uso de local comercial, y no existe otra norma en con-
tra, y (este uso comercial) es fsicamente posible ubicarlo en el elemento; se valorar como
local comercial, si despus de descontar de su valor de mercado como local comercial el
1.5.4. Principio de probabilidad
Definicin segn las Normas tcnicas de valoracin:
Segn el cual ante varios escenarios o posibilidades de eleccin razonables se elegirn
aquellos que se estimen ms probables.
Debern excluirse de las hiptesis de valoracin aquellos escenarios que sean poco probables
o que no sean razonables, ello se refiere no slo a la determinacin de los usos, sino tambin a las
circunstancias econmicas, valores de coste y de venta, condiciones y periodificacin de cobros y
pagos, mrgenes operativos y en general todas las determinaciones que no estando predetermina-
das influyen en el valor.
1.5.5. Principio de proporcionalidad
Definicin segn las Normas tcnicas de valoracin:
Los informes de tasacin se elaborarn con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la
importancia y uso del objeto de valoracin, as como su singularidad en el mercado.
1.5.6. Principio de prudencia
Definicin segn las Normas tcnicas de valoracin:
Ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmente probables se elegir el
que d como resultado un menor valor de tasacin.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
112 LA LEY
coste estimado de las obras de transformacin al nuevo uso comercial el valor resultante es
superior a su valor como vivienda (es decir en el uso continuado, y no como cambio a un nuevo
uso en este caso comercial).
Ejemplo n 2:
Una edificacin aislada, ubicada en 1 lnea de una playa carcter turstico-vacacional, que
actualmente tiene el uso terciario de Discoteca - Pub al aire libre. Segn la normativa urbansti-
ca en el solar vacante se podran edificar 5 plantas con usos residenciales y comerciales. En la cita-
da playa existe adems una importante demanda para viviendas unifamiliares aisladas de gran lujo.
Habra que realizar las siguientes valoraciones:
1.- Inmueble sujeto a explotacin econmica como Discoteca - Pub.
2.- Solar urbano, libre de edificaciones (es decir, descontando el coste del derribo de la edi-
ficacin actual).
3.- Vivienda unifamiliar aislada de gran lujo, descontando el coste estimado de los obras de
transformacin de discoteca a vivienda de gran lujo.
De estos tres usos (de estas tres valoraciones) debe adoptarse aquel con el que se obten-
ga el mayor valor.
Este principio ser de aplicacin obligatoria cuando el valor de tasacin se utilice para alguna de
las finalidades sealadas en el artculo 2.a), b) y d) de la ECO/805/2003), es decir cuando la valo-
racin tenga como finalidad la garanta hipotecaria, la cobertura de las provisiones tcnicas de las
entidades aseguradoras o la determinacin del patrimonio de los Fondos de Pensiones. No es por
tanto obligado elegir el escenario, de entre los ms probables, que d el menor valor cuando se
trate de valorar el patrimonio de los FII y las SII.
Valorar con prudencia no significa que hay que valorar a la baja, sino con coherencia dentro de
la realidad del mercado inmobiliario en el que no encontramos a la fecha de la valoracin y con la
informacin ms amplia que disponemos del mismo.
No debe confundirse este principio con el del mayor y mejor uso; a primera vista pueden pare-
cer contradictorios, pero no lo son. En cuanto a usos, edificabilidades, rendimientos y otros par-
metros objetivos que aparecen en la valoracin deben tomarse aquellos que proporcionan mayor
valor. Pero en cuanto a los diferentes escenarios, por ejemplo de ritmos de ventas, de coyuntura
econmica, o de financiacin, de plazos de ejecucin y gestin, el tasador debe elegir el ms pro-
bable, y en caso de haber varias posibilidades igualmente probables ha de elegir el escenario que
d como resultado un menor valor.
Las valoraciones urbansticas de suelos urbanizables con mbito delimitado y condiciones para
su desarrollo, estn asimiladas a las hipotecarias, siendo por tanto de plena aplicacin este crite-
rio, y por tanto en ellas se deben aplicar criterios de prudencia.
1.5.7. Principio de sustitucin
Definicin segn las Normas tcnicas de valoracin:
El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas
sustitutivos de aqul.
Es la base del mtodo de valoracin por comparacin, en el que partiendo de una serie de carac-
tersticas comunes entre las muestras valoradas de inmuebles que se puedan localizar en el mer-
cado y el inmueble a tasar, y tras la homogeneizacin necesaria que permita la extrapolacin de
valores, se obtiene el precio ms probable (el valor) que un inversor o comprador de activos inmo-
biliarios estara dispuesto a pagar por el citado inmueble, ya que su sustitucin por cualquiera de
las muestras obtenidas no representara ninguna variacin significativa para el inversor.
Los compradores (inversores) de inmuebles se deciden por aquella de las alternativas de inver-
sin que son ms ventajosas para ellos desde el punto de vista econmico, y estn dispuestos a
pagar la misma cantidad de dinero por aquellos activos que tienen iguales caractersticas o que
pueden sustituirse unos a otros sin ventajas ni desventajas importantes.
La clave del mtodo de comparacin, que se basa en este principio est en determinar qu bie-
nes o qu inmuebles pueden considerarse de iguales caractersticas y sustitutivos del objeto de la
valoracin.
Caractersticas como:
Situacin y/o entorno
Ubicacin
LA LEY 113
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Tamao: superficie construida
Orientacin
Diseo
Calidad o caractersticas constructivas del inmueble
Nivel de las instalaciones
Tipologa edificatoria
Edad efectiva del inmueble
Estado de conservacin y mantenimiento
Son decisivos a la hora de determinar si dos inmuebles son semejantes.
Para la aplicacin prctica del mtodo de comparacin basado en este principio de sustitucin
es necesario utilizar tcnicas de homogeneizacin o regresin que permitan comparar inmuebles
que no sean exactamente semejantes y/o equivalentes, al objeto de la valoracin y que presentan-
do semejanza en caractersticas principales, tengan diferencias en otras.
1.5.8. Principio de temporalidad
Definicin segn las Normas tcnicas de valoracin:
El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
Se refiere a la necesidad de datar cualquier valoracin inmobiliaria, aceptando asimismo su
caducidad, establecida explcitamente en algunos casos como el de las valoraciones hipotecarias,
y reconocida tcitamente en los restantes.
Se pretende desligar el valor de un inmueble de las mltiples circunstancias que temporalmen-
te lo condicionan, entre otras y como ejemplo, las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
1.5.9. Principio de transparencia
Definicin segn las Normas tcnicas de valoracin:
El informe de valoracin de un inmueble deber contener la informacin necesaria y
suficiente para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y documentacin utilizadas.
Resulta necesario incluir en el informe de valoracin la informacin de mercado, con referencias
concretas que permitan la localizacin y comprobacin de las muestras utilizadas.
Cuando se utiliza alguno de los mtodos residuales de valoracin del suelo, el valor de merca-
do es uno de los parmetros bsicos del proceso y para su determinacin es necesario recurrir al
mtodo de comparacin con el mercado. No es posible hacerlo de otro modo. Para la utilizacin del
mtodo de comparacin basado en el principio de sustitucin es necesario, y obligado, el cumpli-
miento de este principio de transparencia, que implica la obligatoriedad de especificar la informa-
cin necesaria y suficiente: es decir como mnimo incluir seis muestras, debidamente referencia-
das, y citando las fuentes, para que puedan ser verificadas.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
114 LA LEY
Pero adems las valoraciones urbansticas, tanto si forman parte de un dictamen pericial como
de un instrumento de gestin urbanstica, deben someterse a este criterio de transparencia, inclu-
yendo todas aquellas explicaciones que permitan su fcil comprensin y detallando las hiptesis y
documentacin utilizadas.
El valor es el resultado de un proceso racional que debe hacerse inteligible fcilmente.
La Norma Europea de Valoracin 4.01 dice:
Son principios fundamentales tanto para la elaboracin de los informes como para la eleccin
de las bases de valoracin los de la TRANSPARENCIA, la HOMOGENEIDAD y la COHERENCIA.
El contraste entre este principio obligatorio y la sofisticacin tcnica de las valoraciones, obliga
al profesional a un esfuerzo de explicaciones en lenguaje llano, fcil e inteligible, no ausente de difi-
cultad, pero que no por ello puede obviarse.
1.5.10. Principio del valor residual
Definicin segn las Normas tcnicas de valoracin:
El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la dife-
rencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
Esta definicin nace de la experiencia de que el coste de un producto es la suma de los costes
de cada uno de sus componentes, con la consideracin como un componente ms, del beneficio.
Se basan en este principio el Mtodo del Coste (para el clculo del Valor de reposicin) y el
Mtodo del Valor Residual (para el clculo del valor del suelo, como diferencia entre el valor
de Mercado y la suma de los costes de todos los factores de produccin, incluyendo el bene-
ficio).
En ambos casos el planteamiento es similar, ya que la formulacin conceptualmente utilizada es
que el valor de mercado de un producto inmobiliario (VM) es la suma de todos los costes que inter-
vienen en el proceso productivo del inmueble, es decir:
VM = F + C
C
+ INR + H+ T + L + Q
t
+ S
d
+ G
A
+ G
F
+ G
C
+ B
P
en donde, VM = Valor de mercado del producto inmobiliario terminado
F = Valor de mercado del suelo
C
C
= Coste de la construccin, ejecucin por contrata (es decir, inclu-
yendo gastos generales y beneficio industrial del constructor)
INR = Impuestos no recuperables en la compra del suelo y declaracin
de obra nueva
H = Honorarios tcnicos de proyecto y direccin de obra
L = Licencias
T = Tasas
Q
t
= Control tcnico
S
d
= Seguro decenal y otros seguros
LA LEY 115
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
G
A
= Gastos de administracin de la promocin
G
F
= Gastos financieros
G
C
= Gastos de comercializacin
B
P
= Beneficio del promotor
El clculo de uno de los factores, por ejemplo F, el valor de mercado del suelo, se obtendr res-
tando del valor de mercado del producto inmobiliario terminado (VM) el resto de los factores de pro-
duccin:
F = VM - (C
C
+ INR + H + T + L + Q
t
+ S
d
+ G
A
+ G
F
+ G
C
+ B
P
)
La metodologa que se utiliza en el clculo residual del valor del suelo no es aditiva, y por tanto
la frmula empleada en la prctica no es exactamente sa, pero conceptualmente se corresponde
con ella.
Su clculo se realiza a partir de dos mtodos:
1) Mtodo residual esttico o anlisis de inversiones con valores actuales.
Permite calcular el valor del terreno descontando del Valor de Mercado de un inmueble termina-
do (para el mejor y mayor uso del terreno) el margen de beneficio del promotor, los costes y los
gastos para la promocin de dicho inmueble.
2) Mtodo residual dinmico o anlisis de inversiones con valores esperados (vase apartado
3.3.7.2).
Permite calcular el Valor del Terreno como diferencia entre el Valor Actual de los ingresos obte-
nidos por venta de un inmueble terminado (para el mayor y mejor uso del terreno) y el Valor Actual
de los Pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualizacin fijado, y en
el momento temporal en que se producen cada uno de ellos.
Es decir, conceptualmente:
1. Mtodo residual esttico
F = VM - (C
C
+ I
N
+ H + L + T + G
A
P
+ G
F
+ G
C
+ B
P
) sin imputacin temporal.
2. Mtodo residual dinmico
F = VM - (C
C
+ I
N
+ H + L + T + G
A
P
+ G
F
+ G
C
+ B
P
) con imputacin temporal.
1.6. LOS CRITERIOS DE VALORACIN
Una vez definida la finalidad de la valoracin, debe plantearse la eleccin del aspecto econmi-
co-administrativo que ha de considerarse para valorar el inmueble en cuestin, bien bajo un crite-
rio estrictamente econmico o bien bajo un criterio administrativo (que evidentemente tendr sus
aspectos econmicos matizados por las correspondientes leyes y normas).
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
116 LA LEY
Por consiguiente, cabe distinguir dos grandes grupos en el que descomponer la valoracin inmo-
biliaria:
1. La valoracin fundamentada en criterios estrictamente econmicos.
2. La valoracin fundamentada siguiendo alguna normativa impuesta.
La primera tiene un carcter cientfico y racional, mientras que la segunda tiene un carcter
administrativo supeditado a las exigencias jurdicas y de cada momento temporal.
Esquemticamente se pueden establecer los siguientes criterios de valoracin:
1. Criterios econmicos
1.1. Criterio del valor de mercado
1.2. Criterio del coste de produccin
2. Criterios administrativos
2.1. Criterio del valor mximo legal
2.2. Criterio del valor de tasacin
2.2. Criterio del valor urbanstico
2.4. Criterio del valor catastral
La Orden Ministerial del 30-11-94 sobre normas de valoracin de inmuebles para determinadas
entidades financieras, estableci los siguientes criterios de valoracin que, aun despus de su
derogacin, pueden considerarse aplicables.
1. Valor de mercado (VM)
Es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor por la venta de una pro-
piedad en la fecha de la valoracin, mediante una comercializacin adecuada, y suponiendo que exis-
te al menos un comprador potencial correctamente informado de las caractersticas del inmueble, y que
ambos, comprador y vendedor, actan libremente y sin un inters particular en la operacin.
2. Coste o Valor de reemplazamiento-reposicin (CR)
2.1. Bruto o a nuevo (CRB)
Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoracin, un
inmueble por otro nuevo de sus mismas caractersticas.
2.2. Neto o actual (CRN)
Es el resultado de deducir del CRB la depreciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de
valoracin.
3. Valor mximo legal (VML)
Es el precio mximo de venta de una vivienda sujeta a proteccin pblica establecido en la nor-
mativa especfica que le es aplicable.
4. Valor de tasacin (VT)
Es el valor de un inmueble que la normativa especfica de cada tipo de inmueble, establece
como tal.
LA LEY 117
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Como se puede apreciar los dos primeros estn basados en criterios estrictamente econmicos
y los otros dos son criterios administrativos al estar basados en una normativa impuesta.
La eleccin del criterio de valoracin es siempre un paso previo a la utilizacin y aplicacin de
los diferentes mtodos de valoracin para obtener el valor del inmueble.
A continuacin se comentan brevemente algunas cuestiones en relacin con la aplicacin de los
criterios mencionados anteriormente.
1.6.1. Criterio del valor de mercado
Este criterio es el que se emplea en la mayor parte de las valoraciones inmobiliarias y su defini-
cin es la expresada anteriormente, aunque como veremos en el captulo 3.2 existen otras defini-
ciones de valor de mercado.
Para su aplicacin se requiere un conocimiento preciso del entorno donde se va a valorar, sien-
do imprescindible la utilizacin de una metodologa ordenada, justificada y precisa. Para muchos
autores no existe ms valor que el valor de mercado, pero esta afirmacin no debe dar pie a juicios
de valor sustentados en el leal saber y entender que nada o poco tienen que ver con lo mencio-
nado anteriormente.
1.6.2. Criterio del coste de produccin
El coste de produccin debe entenderse como la suma de todos aquellos gastos e inversio-
nes necesarios que debe realizar una persona o empresa para producir o construir un determi-
nado bien.
Este criterio se emplea para calcular el valor de un bien (edificio) que se va a construir ex novo,
reponer, reemplazar, o que ha sufrido un proceso de deterioro o ha desaparecido totalmente.
La valoracin de los daos producidos en un edificio, como pueden ser los ocasionados por
agresiones de los agentes atmosfricos, incendios, derrumbe parcial, y otros, se determinar cal-
culando los gastos que se originaran para su reconstruccin total y efectiva, hasta que tuviese las
mismas caractersticas fsicas y de utilidad funcional que tena antes del siniestro o agresin.
Y, evidentemente, si el dao afectara a la totalidad del edificio y fuera irreparable, el valor coin-
cidir plenamente con el valor total del edificio, salvo los gastos que fueran necesarios como con-
secuencia de la retirada de escombros y similares.
Como se explicar posteriormente, en el desarrollo del mtodo del coste, los materiales y tec-
nologa empleados en la construccin o reconstruccin del inmueble han de referirse al momento
en el que se realice la valoracin.
1.6.3. Criterio del valor mximo legal
Existen disposiciones legales que asignan un valor mximo legal a los inmuebles, que han sido
construidos al amparo de esas normativas, por encima del cual no es posible su valoracin y al que
ha de ajustarse el tasador en su informe.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
118 LA LEY
La valoracin de viviendas de proteccin oficial (VPO), viviendas de precio tasado, de precio
concertado, y otras que tengan su precio regulado, debe realizarse con metodologas de clculo
propias que determinan el valor en venta y la renta de dichas viviendas, as como clusulas limita-
tivas de su valor de transmisin, alquiler y plazos de venta.
1.6.4. Criterio del valor de tasacin
La disposicin legal de la ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bie-
nes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece en el
artculo 4 la definicin de valor de tasacin que dice:
Valor de tasacin (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de
inmueble o derecho a valorar. Dicho valor ser el valor jurdico o con efectos jurdicos para las fina-
lidades integrantes del mbito de aplicacin de la misma.
Las finalidades de la tasacin segn la ECO 805/2003 son cuatro y quedan definidas en su
artculo 2, de la siguiente forma:
a) Garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de la carte-
ra de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que
se refiere el artculo segundo del Real Decreto 685/1982, 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario.
b) Cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real
Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenacin y
Supervisin de los Seguros Privados.
c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias regula-
das en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el reglamento de la
ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversin Colectiva.
d) Determinacin del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real
Decreto 1307/1998, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fon-
dos de Pensiones.
El valor de tasacin queda definido dentro del captulo 2 de la mencionada ECO 805/2003, en
la seccin 2. Valoracin de edificios y elementos de un edificio, donde se definen los diferentes
tipos de valores que deben calcularse para un inmueble, y se determina que se tomar como valor
de tasacin el menor de ellos.
Por ejemplo, en el artculo 45.2.a) segn el cual en un inmueble terminado ligado a una activi-
dad econmica se deber calcular el valor por comparacin con el mercado, en su caso ajustado
y, cuando sea posible, el valor por actualizacin de las rentas, y el valor de reemplazamiento neto,
y se tomar, como valor de tasacin, el menor de ellos.
La normativa de valoracin para el mercado hipotecario, al ser una finalidad de tasacin de
garanta, establece criterios econmicos para la obtencin de los tres valores (mercado, actualiza-
cin y coste), pero establece un criterio administrativo para la obtencin del valor de tasacin (ser
el menor de los tres obtenidos); por lo que todo tasador que realiza una valoracin en el mbito de
aplicacin de esta norma ECO 805/2003 debe cumplir este criterio administrativo.
LA LEY 119
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
1.6.5. Criterio del valor urbanstico
Dentro de los criterios administrativos se puede incluir el de valor inicial y valor urbanstico esta-
blecido en algunas leyes urbansticas espaolas desde 1954; si bien la exposicin de motivos y el
articulado de la Ley 6/98 sobre rgimen del suelo y valoraciones abandona los criterios administra-
tivos en beneficio del establecimiento de un criterio econmico para obtener el valor del suelo, inde-
pendientemente de su clasificacin urbanstica. Toda esta casustica ser desarrollada en profun-
didad en el captulo 5: Valoraciones urbansticas.
1.6.6. Criterio del valor catastral
La Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, establece en el artculo 8 la defi-
nicin de valor catastral en los siguientes trminos:
Artculo 8. Valor catastral.
1. El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los
datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estar integrado por el valor catastral del
suelo y el valor catastral de las construcciones.
2. Para la determinacin del valor catastral se tendrn en cuenta los siguientes criterios:
a) La localizacin del inmueble, las circunstancias urbansticas que afecten al suelo y su apti-
tud para la produccin.
b) El coste de ejecucin material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios
profesionales y tributos que gravan la construccin, el uso, la calidad y la antigedad edifica-
toria, as como el carcter histrico-artstico u otras condiciones de las edificaciones.
c) Los gastos de produccin y beneficios de la actividad empresarial de promocin, o los fac-
tores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promocin.
d) Las circunstancias y valores del mercado.
e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.
3. El valor catastral de los inmuebles no podr superar el valor de mercado, entendiendo por
tal el precio ms probable por el cual podra venderse, entre partes independientes, un
inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijar, mediante Orden ministerial, un coeficien-
te de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.
En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral
no podr en ningn caso superar dicho precio.
Asimismo, la norma 3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las
Normas tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para
determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece:
Norma 3. Metodologa general.
1. Para el clculo del valor catastral se tomar como referencia el valor de mercado, sin que
en ningn caso pueda exceder de ste. Dicho clculo se realizar de acuerdo con lo preceptua-
do en las presentes Normas tcnicas.
Y la norma 22:
Norma 22. Ponencias de valores.
1. Las ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del
suelo y de las construcciones, as como los coeficientes correctores a aplicar en el mbito terri-
torial al que se refieran.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
120 LA LEY
2. Dichas ponencias sern realizadas por las Gerencias territoriales del Centro de Gestin
Catastral y Cooperacin Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanstica y la de valora-
cin catastral, as como los estudios y anlisis del mercado inmobiliario establecidos en la
norma 23.
3. Las ponencias de valores se acompaarn, en documento separado, de los anlisis y las
conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicacin de los mis-
mos a un nmero suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relacin de los valores catas-
trales con los valores de mercado.
Asimismo, la norma 23:
Norma 23. Estudios del mercado inmobiliario urbano.
El Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria establecer los criterios y contenido
mnimo de los estudios del mercado inmobiliario que servirn de base para la redaccin de las
ponencias de valores.
Estos estudios tienen por objeto la realizacin de una investigacin de los datos econmicos
del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilacin y anlisis y la elaboracin de unas
conclusiones que reflejen la situacin del mercado a los efectos de lo previsto en el artculo 66
de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales.
La Orden de 14 de octubre de 1998 sobre mdulos y coeficiente RM en las ponencias de valo-
res, establece la relacin que debe existir entre los valores catastrales y los valores de mercado:
Segundo. Coeficiente de relacin al mercado RM:
1. A efectos de lo dispuesto en el artculo 66.2 de la Ley 39/1988,de 28 de diciembre, regu-
ladora de las Haciendas locales, se utilizarn los estudios de mercado realizados confor-
me a lo previsto en la Norma 23 del anexo al Real Decreto 1020/1893, de 25 de junio, y
los dems anlisis socioeconmicos efectuados por la Direccin General del Catastro.
2. La referencia establecida en el mencionado artculo se realizar de forma homognea en
las valoraciones catastrales de bienes inmuebles de naturaleza urbana, a cuyo efecto se
aplicar un coeficiente de relacin al mercado (RM) de 0,5 al valor individualizado resul-
tante de la Ponencia de valores.
Por lo tanto, la norma establece el criterio de que el valor catastral tiene que ser el 0,5 de los
valores de mercado, y que estos valores de mercado se tienen que obtener a travs de los corres-
pondientes estudios de mercado que se plasmarn en las oportunas ponencias de valores. El legis-
lador introduce un criterio econmico, es decir, el criterio del valor de mercado para obtener el valor
de los inmuebles pero establece el criterio administrativo de que el valor catastral tiene que ser la
mitad como mximo del valor de mercado de ese bien inmueble.
1.7. LOS MTODOS DE VALORACIN
1.7.1. Mtodos basados en tcnicas comparativas: mtodo de comparacin
El fundamento de las tcnicas comparativas consiste en comparar el activo inmobiliario objeto
de la tasacin con otros inmuebles de semejantes cualidades o caractersticas de los que se cono-
ce el precio. Estos inmuebles, que desempean el papel de testigos, se obtienen en el mercado
inmobiliario. El objetivo es obtener el valor de mercado del inmueble a valorar.
La comparacin se efecta en base a uno o varios signos externos, tambin llamados variables
exgenas o explicativas.
LA LEY 121
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
1.7.1.1. Mtodos sintticos
El inmueble A que se desea valorar se compara con otros inmuebles de similares caractersticas
B, C, D, etc., situados en entornos semejantes dentro de una misma ciudad (o en entornos fsicamen-
te discontinuos pero econmicamente homogneos) y que se destinan al mismo uso funcional (vivien-
da, local comercial, nave industrial, etc.), y cuyo precio, de oferta o de transaccin real, se conoce.
As, pues, no cabe duda de que, utilizando el procedimiento de comparacin adecuado, la cuan-
tificacin monetaria a que se llegue del valor de la finca Aser un reflejo de su posible valor de mer-
cado.
La comparacin se efecta estudiando las caractersticas comunes a los inmuebles A, B, C, D,
etc., que influyen en su valor.
Estas caractersticas pueden ser, en el caso de edificaciones y a modo de ejemplo, las siguientes:
1. Situacin del inmueble y su entorno prximo
2. Ubicacin del elemento a valorar dentro del inmueble
3. Superficie del inmueble, su programa funcional y distribucin espacial
4. Uso funcional (vivienda, oficina, etc.)
5. Tipologa de la edificacin
6. Caractersticas y calidades constructivas del edificio
7. Servicios de que dispone el inmueble
Y para los inmuebles usados, cabra aadir:
8. Antigedad real y/o efectiva de la edificacin
9. Estado de conservacin de la edificacin
10. Rehabilitaciones parciales realizadas en la edificacin y/o elemento de la edificacin
El mtodo se fundamenta en el principio de sustitucin (ver apartado 1.5.7); que nos permite
buscar entre los precios de mercado de activos inmobiliarios, en oferta o de transacciones reales,
para obtener el Valor de Mercado de un inmueble; comparando de una forma ordenada y sistem-
tica los inmuebles sustitutivos o semejantes del valorado.
El mtodo es aplicable a todo tipo de inmuebles: suelos (con todas sus clasificaciones urbans-
ticas), terrenos agropecuarios, elementos de un edificio (vivienda, oficinas, etc.), inmuebles com-
pletos (hoteles, centros comerciales, etc.).
Es el mtodo de valoracin ms objetivo, ya que no presupone comportamientos racionales de
nadie (propietarios, inquilinos, compradores, vendedores, usuarios, etc.) al basarse en la observa-
cin de lo que en la realidad sucede en el mercado.
1.7.1.2. Mtodo del anlisis de regresin simple o mltiple
Los mtodos sintticos se basan en la idea de una comparacin entre inmuebles, tomando como
referencias uno o varios signos externos o variables explicativas comunes a los inmuebles que se
comparan.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
122 LA LEY
Por lo tanto, es evidente que la cuestin puede plantearse estadsticamente acudiendo a las tc-
nicas de anlisis de regresin.
A modo de ejemplo, el caso ms sencillo de un nico signo externo lo encontramos en la anti-
gedad efectiva de una vivienda de un inmueble.
Como se ha visto en el apartado 1.3.3: Conceptos estadsticos aplicables a la valoracin inmobilia-
ria, la variable endgena valor unitario de mercado de la vivienda (Y) ser generalmente una funcin
de la variable exgena antigedad efectiva de la vivienda; as como de aquellas otras variables,
mencionadas anteriormente en el apartado 1.7.1.1: Mtodos sintticos, como pueden ser la situacin,
la ubicacin, la superficie, las calidades constructivas, etc., por lo que se plantea la siguiente funcin:
Y = f (X, A, B, C, ...)
Donde (A, B, C, ...) son las variables exgenas correspondientes a la situacin, la ubicacin, la
superficie, las calidades constructivas, etc.
Como se ha explicado en el punto 1.3.3, se busca una ecuacin lineal que explique la funcin
anterior y que puede expresarse de la siguiente forma:
Y = aX + b + e
Segn ensea la estadstica descriptiva, la variable aleatoria e, resume el efecto de las varia-
bles endgenas antes mencionadas, salvo la antigedad efectiva X de la vivienda, y que de
ahora en adelante, la variable aleatoria e se considerar presupuesta y se prescindir de ella.
Dada una tabla que relacione los valores de las variables X e Y, como la del ejemplo 1.3.3.10.
Se puede obtener de esta tabla una ecuacin lineal de la forma: Y = aX + b, y mediante la tc-
nica de los mnimos cuadrados podemos obtener los coeficientes a y b, para una vez calculados
estos obtener la ecuacin Y = -7,206 x + 2.508,81 que permite determinar el valor unitario de
mercado de la vivienda en funcin de la antigedad efectiva de las viviendas existentes en el mer-
cado (ver ejemplo 1.3.3.10).
La sencilla consecuencia es que los mtodos sintticos tienen una similitud evidente con las tc-
nicas de anlisis de regresin. En las tcnicas de anlisis de regresin la obtencin del valor uni-
tario del inmueble se lleva a cabo mediante la comparacin respecto de un signo externo, que en
este ejemplo ha sido la antigedad efectiva.
Si el anlisis de regresin se generaliza al caso de varias variables exgenas, se puede obtener
una ecuacin del tipo (ver apartado 1.3.3.10):
Y = a
1
x
1
+ a
2
x
2
+
...........
+ a
p
x
p
+ b
0
+ e
LA LEY 123
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
N. de Testigo
Ao
de construccin
Antigedad efectiva
de la edificacin
Valor de mercado
(!/m)
1 1971 32 2.270
2 1971 32 2.280
3 1988 15 2.400
4 1973 30 2.300
5 1981 22 2.350
Este modelo de trabajo ya fue expuesto en la Primera Conferencia Internacional de Arquitectos
Tasadores, en julio de 1996 en el marco del congreso de la UIA, por el arquitecto J. I. LAMMERS (Chi-
cago, EE.UU.).
Este modelo de regresin cuenta entre 10 y 50 variables exgenas, para obtener el correspon-
diente valor de mercado en viviendas y usos terciarios. Contando entre 18 y 35 variables para los
usos industriales. Cada una de estas variables exgenas comentadas puede tener entre 5 y 30 sub-
variables dependiendo del modelo con el que se trabaje. El rango de aproximacin en la obtencin
del valor est entre un 2% a un + 3% del valor de mercado.
Hasta hace pocos aos, en Espaa no se dispona de suficientes datos seguros y por lo tanto
no se manejaban que hiciesen posible aplicar las tcnicas de anlisis de regresin con la fiabili-
dad necesaria. sta ha sido una de las mayores dificultades que la tcnica de anlisis de regresin
ha tropezado en la prctica de la valoracin inmobiliaria. Con la aparicin de la Ley 2/1981, de 25
de marzo, Ley de Regulacin del Mercado Hipotecario, y por consiguiente de la creacin de las
Sociedades de Tasacin, se empiezan a disponer de suficientes datos, por lo que es de suponer
que en un prximo futuro, los mtodos estadsticos de valoracin, que entre ellos se cuentan las
tcnicas de anlisis de regresin, tengan un papel mucho ms importante en el mundo de la valo-
racin inmobiliaria que el que han tenido hasta ahora. La aparicin de tecnologas informticas apli-
cadas a estos procesos acelerar la utilizacin de estas tcnicas.
1.7.1.3. Mtodo beta
Se ha visto en los apartados anteriores que el mtodo sinttico pretende encontrar valores de
mercado analizando la relacin que existe entre los precios de los inmuebles, de oferta o transac-
cin real, y los signos externos o variables explicativas que toman los inmuebles que se comparan.
Tambin se ha visto que un segundo sistema presupone que la funcin que relaciona las varia-
bles valor de mercado de un inmueble y el signo externo puede ser evaluada por sistemas estads-
ticos mediante las tcnicas de regresin simple o mltiple, ya comentadas.
Una tercera visin diferente del mismo problema es el anlisis estadstico basado en comparar
dos funciones de distribucin. Este mtodo se debe a E. BALLESTERO y fue publicado en 1973 con
el nombre de mtodo beta en Estudios Agrosociales n. 85, y posteriormente se ha ido perfeccio-
nando con estudios posteriores.
La comparacin se realiza mediante dos funciones estadsticas de distribucin, que pueden ser
del tipo beta, triangular o rectangular (ver apartados 1.3.3.7, 8 y 9). Este mtodo no se utiliza nor-
malmente en la valoracin inmobiliaria aunque s en ciertos campos de la valoracin agraria.
1.7.2. Mtodos basados en tcnicas analticas
El fundamento de las tcnicas analticas consiste en utilizar modelos matemticos, ms o menos
sofisticados, para determinar en unos casos el coste del edificio, y en otros casos el valor de mer-
cado del inmueble, partiendo de ciertos datos o hiptesis econmicas.
1.7.2.1. Mtodo del coste de reemplazamiento o reposicin
Consiste en determinar el coste total estimado de reemplazar el inmueble a tasar por otro de
iguales caractersticas (capacidad, uso, calidad, estado de conservacin, etc.) realizado con mate-
riales y tecnologas actuales.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
124 LA LEY
Se basa en el principio del valor residual y permite calcular el coste de todos los inmuebles o
elementos de un inmueble.
Equivale a la suma del valor de mercado del suelo, del coste de ejecucin por contrata de la edi-
ficacin a nuevo y de los gastos generales imprescindibles para realizarlo, calculados todos ellos a
precios actuales.
El Valor de Reemplazamiento Bruto o a Nuevo (VRB) de un inmueble se calcular sumando:
+ F: El valor de mercado del suelo.
+ IN: Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la
adquisicin del terreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para la declaracin de
obra nueva del inmueble.
+ H: Honorarios tcnicos por proyectos y direcciones de obras.
+ L+T: Costes de licencias y tasas de la construccin.
+ C
C
: Coste de la construccin por contrata, considerndose como tal, la suma del coste de
ejecucin material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial
del constructor.
+ G
P
A
: Gastos de administracin del promotor.
Calculados todos ellos a precios a la fecha de la valoracin.
* No se consideran como gastos necesarios:
B
P
: El beneficio del promotor.
G
F
: Los gastos financieros de cualquier clase.
G
C
: Los gastos de comercializacin de las unidades funcionales que componen el inmueble.
Es decir en la frmula:
1.7.2.2. Mtodos del valor residual, esttico o dinmico
Consisten en determinar el valor de mercado del suelo, o edificio destinado a la rehabilitacin, a
partir del valor del producto inmobiliario final, deduciendo de l todos los gastos e inversiones nece-
sarias para ello; incluyendo los gastos financieros, comerciales y el margen bruto o beneficio que
presumiblemente un promotor de tipo medio considerara.
Se basan en el principio del valor residual y en el principio del mayor y mejor uso y sirven para
determinar el valor de mercado de suelos (urbanos o urbanizables) o inmuebles destinados a la
rehabilitacin. En la normativa de valoraciones de garanta, se definen y desarrollan estos mtodos
y se establecen en la seccin quinta de la norma, artculos 34 al 42, dos posibilidades para el tasa-
dor, dndole en algunos casos la opcin de valorar, segn su criterio, por el mtodo dinmico o el
esttico. Es recomendable, por su mayor rigor cientfico y adecuacin a la realidad econmica del
LA LEY 125
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
V
M
= F + C
C
+ I
N
+ H + L + T + G
P
A
+ G
F
+ G
C
+ B
P
V.R.B.
mercado conocer el mtodo residual dinmico, cuya formulacin consiste en calcular el valor actual
neto (VAN) utilizando las tcnicas de flujo de caja descontado.
1.7.2.2.1. Mtodo residual dinmico o anlisis de inversiones con valores esperados
El clculo se har teniendo en cuenta el tiempo en el que razonablemente se concluir el pro-
ceso constructivo-inmobiliario hasta llegar a la realizacin en el mercado del producto final y perio-
dificando cada uno de los ingresos y cada uno de los gastos e inversiones, imputndolos en su
periodo temporal correspondiente y actualizando los flujos de caja as establecidos a la tasa que en
el mercado, en ese momento, para ese producto y esa zona, sea de ms probable utilizacin por
un inversor (promotor) de tipo medio.
Su formacin matemtica es la siguiente:
Siendo:
F: Valor del terreno (o inmueble a rehabilitar)
Ej: Importe de los ingresos en cada momento j
Sk: Importe de los pagos en cada momento k
tj: Nmero de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasacin hasta que se produce
cada ingreso
tk: Nmero de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasacin hasta que se produce
cada pago
i: Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los periodos de
tiempo considerados
Algunos de los datos y parmetros necesarios para aplicar este mtodo pueden resultar, en algu-
nos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al ms sencillo mtodo residual esttico, que
permite obtener el valor unitario de repercusin de suelo a partir del valor de mercado del producto
inmobiliario terminado mediante la aplicacin de una frmula ms simple, aunque menos precisa.
1.7.2.2.2. Mtodo residual esttico: anlisis de inversiones con valores actuales
El clculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo, pero s todos los componentes que inci-
den en el valor del producto inmobiliario ya mencionados con la siguiente frmula:
Siendo:
F: Valor de mercado del suelo
VM: Valor de mercado del inmueble terminado
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
126 LA LEY
Ej Sk
F = L
tj
- L
tk
(1+i)
tj
(1+i)
tk
F = VM * (1-b) - Ci
b: Margen de beneficio del promotor en tanto por uso atendiendo a los ratios medios del mer-
cado, en ese momento y para ese producto.
Ci: Cada uno de los costes y gastos de la promocin considerados
La metodologa permite una amplia variabilidad de los mrgenes brutos de la promocin, admi-
tiendo, como as es realmente en el mercado, que las tasas de rentabilidad son variables en el tiem-
po y en el espacio.
1.7.2.3. Mtodo de actualizacin de rentas
Consiste en calcular el precio ms probable que un inversor, de tipo medio, estara dispuesto a
pagar, al contado, por la adquisicin de un bien capaz de producir rentas.
Se basa en el principio de anticipacin, y permite determinar el valor presente de las rentas netas
futuras de todo tipo de inmuebles susceptibles de producir rentas.
En donde:
VA = Valor actual.
Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J.
Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
tj = Nmero de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoracin
hasta que se produzca el correspondiente Ej.
tk = Nmero de periodos de tiempo desde el momento de la valoracin hasta que se produzca
el correspondiente Sk.
i = Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los periodos de
tiempo considerados.
n = Nmero de periodos de tiempo desde la tasacin hasta el final del periodo de estimacin
de los ingresos esperados.
Los periodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualizacin a utilizar, se expresarn en las uni-
dades correspondientes a la duracin de cada uno de los periodos de tiempo considerados.
1.7.3. Mtodos homologados
De los cinco mtodos de valoracin, generalmente aceptados, habitualmente utilizados por los
tasadores inmobiliarios y recogidos por las Normas europeas de valoracin, todos ellos estn reco-
nocidos, contemplados y desarrollados en las normas de valoracin de garanta de las OM, aun-
que las denominaciones no sean idnticas.
En la legislacin urbanstica, Leyes Estatales y autonmicas, Reglamentos, Normas tcnicas de
valoracin catastral y otras disposiciones legales se indican a menudo, o se hace referencia a mto-
dos o sistemas de valoracin, que en todo caso pueden asimilarse a los que se contienen en la
O/ECO y que son los que a continuacin se indican.
LA LEY 127
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
n
i) (1
reversin de Valor
) 1 ( ) 1 (
VA


tk
k
tj
j
i
S
i
E
La ECO/805/2003 dedica el Ttulo II captulo 1 a los mtodos tcnicos de valoracin; en l se
desarrollan los mtodos a seguir para obtener los valores de cuya comparacin se obtendr el valor
de tasacin, en funcin del tipo de inmueble, de las caractersticas de su mercado, del rgimen de
propiedad y tenencia y de sus posibilidades en el mercado inmobiliario.
Los mtodos desarrollados son los siguientes:
1. MTODO DEL COSTE
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO VRB
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO VRN
(Coste de reposicin depreciado en las NEV) CRD
2. MTODO DE COMPARACIN, o mtodo de comparacin con el mercado
3. MTODO DE ACTUALIZACIN DE RENTAS
4. MTODO RESIDUAL
4.1. MTODO RESIDUAL DINMICO
ANLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ESPERADOS
4.2. MTODO RESIDUAL ESTTICO
ANLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ACTUALES
En los mtodos 3 y 4.1 se utilizan las tcnicas del valor actual neto a travs del mtodo del flujo
de caja descontado (DFC).
1.8. EL PROCESO DE VALORACIN
El proceso de valoracin en el mbito inmobiliario depende de la finalidad y del objeto de la tasacin.
De las finalidades ya enumeradas anteriormente existen dos cuyo procedimiento en Espaa est
reglado por normativa oficial, y que son las ms frecuentes:
Las valoraciones catastrales, que estn reguladas por las Normas tcnicas de valoracin
catastral (RD 1020/93).
Las valoraciones de garanta que estn reguladas por las Normas de valoracin de bienes
inmuebles para determinadas entidades financieras (OM 30 de noviembre de 1994, sustitui-
da por la O/ECO/805/2003).
Son estas ltimas las de ms frecuente utilizacin en el campo de la valoracin inmobiliaria ya que
a ellas deben ajustarse obligatoriamente aquellas tasaciones de inmuebles que tengan por finalidad:
a) Garanta hipotecaria
b) Cobertura de las provisiones tcnicas de entidades aseguradoras
c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectivas (FII y SII)
y por extensin su uso es aconsejable en las valoraciones a efectos patrimoniales, valoracin de acti-
vos, registro mercantil, ampliaciones de capital de sociedades, asesoramientos en compraventa, etc.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
128 LA LEY
La O/ECO/805/2003 consta de 88 artculos, cinco disposiciones adicionales, una disposicin
transitoria, una disposicin derogatoria y tres disposiciones finales. Los artculos se estructuran en
cuatro ttulos y estos en captulos y secciones.
El Ttulo I contiene las disposiciones generales: el mbito, principios y definiciones; las compro-
baciones mnimas y documentacin disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales
como especficas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta
tanto en el mbito tcnico como en el formal.
El Ttulo II contiene las disposiciones tcnicas encaminadas a la determinacin del valor de tasa-
cin de los distintos objetos de valoracin y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los
distintos mtodos tcnicos de valoracin y la valoracin de los distintos bienes y derechos. Todo su
contenido est basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos
valores con efectos a lo largo del tiempo.
El Ttulo III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboracin del informe y cer-
tificado en los que se formalizar el correspondiente valor de tasacin. Para ello se establece una
nica estructura con una serie de apartados mnimos que el tasador tendr que cumplimentar
segn cual sea el objeto de la valoracin. Todo su contenido est basado en el principio de trans-
parencia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador para el clculo de
los valores han de estar a disposicin del supervisor correspondiente.
El Ttulo IV contiene una serie de disposiciones cuyo mbito de aplicacin se limita a la valora-
cin para la cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras y para la determi-
nacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias.
Cada una de estas instrucciones tiene un contenido diferenciado en funcin del objeto de la tasacin.
Un tercer gran grupo de valoraciones lo constituyen:
Las valoraciones urbansticas, especialmente las expropiatorias, cuyos criterios se derivan de
la Ley de Rgimen del Suelo y Valoraciones 6/98 (BOE 14 de abril 1998), de la STC de 20 de
marzo de 1997, y de las leyes autonmicas del Suelo, en el caso de Catalua la LUC 2/2002,
pero para cuya aplicacin sern de utilidad conceptos y criterios del RD 1020/93 (Normas tc-
nicas de Valoracin Catastral) y en algunos casos de la OM 10/11/94, y de la O/ECO/805/2003
(BOE 9 de abril de 2003) que ha venido a sustituirla.
El resto de las finalidades expuestas permiten la utilizacin como base para la tasacin de los
criterios comprendidos en la O/ECO/805/2003, que por ser la de ms reciente redaccin de todas
las enumeradas, contiene los principios y metodologas tcnicamente ms desarrollados, ms
comnmente aceptados, y coincidentes con las Normas Europeas de Valoracin (NEV).
La desviacin de las Normas de valoracin conlleva riesgos legales y financieros tanto
para los tasadores como para los usuarios.
Slo las valoraciones fiscales y las que se utilizan para la adquisicin forzosa no estn sujetas
a las Normas Europeas de Valoracin, aunque los principios generales contenidos en ellas pueden
adoptarse cuando no exista una gua especfica.
Existe un requerimiento en la Ley Europea para que se adopten bases de valoracin reconoci-
das y homogneas.
LA LEY 129
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
La desviacin de las recomendaciones contenidas en las NEV puede conllevar sanciones
comerciales o legales, pero ms importante resulta para el tasador hacer un anlisis inverso:
la utilizacin de la metodologa homologada y la conformidad con las normas de valoracin
puede ser prueba determinante frente a acciones legales, formando parte de una defensa
vlida.
Existen 5 mtodos de valoracin generalmente aceptados y oficialmente reconocidos (la NEV no
admite la utilizacin de mtodos de valoracin no reconocidos):
Mtodo del coste, de reposicin o de reemplazamiento (CRD)
Mtodo de comparacin, de mercado o de comparacin con el mercado
Mtodo de capitalizacin o de actualizacin de las rentas
Mtodos residuales
Mtodo del descuento de flujos de caja (DFC)
Habra que aadir otros mtodos, consistentes en la aplicacin de mdulos, tablas o coefi-
cientes para la obtencin del valor, pero en el fondo esos mtodos no son ms que una preten-
sin de reducir a simples algoritmos, o frmulas matemticas, uno o varios de los mtodos men-
cionados. Su aplicacin, muy extendida para valoraciones masivas, es exageradamente
simplista, no garantiza el establecimiento de valores objetivos, y utilizados para valoraciones
concretas pueden inducir a errores de considerable magnitud relativa. Su utilizacin para valo-
raciones individualizadas puede derivar en perjuicios para los usuarios y responsabilidades para
los tasadores.
El proceso de valoracin comporta necesariamente:
identificacin del inmueble: objeto de la tasacin
finalidad de la tasacin: para qu se requiere
normativa de aplicacin: obligatoria (o conveniente) y utilizada
criterios de valoracin
metodologa: mtodo o mtodos a utilizar
La crtica a cualquier valoracin, el punto dbil del trabajo del tasador es la subjetividad,
inconveniente que puede amortiguarse si se aaden al rigor y la prudencia, una metodologa
cientfica en los procesos, basada en criterios claros y principios firmes. Pero adems la sub-
jetividad de la tasacin, y su consiguiente relatividad, se objetiviza al trabajar con datos agre-
gados, con muestras representativas, en cantidad y calidad suficiente segn criterios estads-
ticos.
A ttulo orientativo se establecen a continuacin algunas de las aplicaciones posibles de norma-
tiva y mtodos para la valoracin de diferentes activos:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
130 LA LEY
La Orden de 30 de noviembre de 1994 y la O/ECO/805/2003 que la ha sustituido, constituyen el
compendio de normas de tasacin ms estructurado y cientfico de los que se han establecido
legalmente.
El contenido de la normativa aplicable es predominantemente tcnico, estableciendo unos prin-
cipios, criterios, mtodos y procedimientos, cientficos y rigurosos. An con las lagunas e imperfec-
ciones que se le puedan atribuir, es sin duda el compendio legal ms completo y sofisticado que
sobre el tema ha sido promulgado.
Su utilizacin se ha asumido y extendido rpidamente, siendo actualmente de referencia bsica
en prcticamente todas las tasaciones inmobiliarias.
Una de sus peculiaridades ms destacables consiste en establecer diferentes mtodos a travs
de los cuales se obtienen diferentes valores que sirven para escoger entre ellos el valor de garan-
ta o valor de tasacin en funcin de criterios claramente definidos. Eso permite utilizarla para otras
finalidades no necesariamente de garanta, en cuyo caso el valor de tasacin ser otro, pero los
mtodos de valoracin los mismos.
La promulgacin de la Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, dio an
mayor importancia al contenido de estas normas, ya que establece en el mbito de las valoraciones
un nico valor que, segn dice en su exposicin de motivos, refleje con la mayor exactitud posible
el valor real que el mercado asigne a cada tipo de suelo, que denomina valor de mercado.
LA LEY 131
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Finalidad
(normativa
aplicable)
objeto
Garanta
Hipotecaria
(OM
30/nov/94)
ECO 805
Provisiones
Tcnicas
Cas.Seguros
Fondos
(OM
30/nov/94)
ECO 805
Fiscal
(RD 1020/93)
Urbanstica
Exprop.
LRSV 6/98
LEF
R.D. 1020/93
LUC 2/2002
(OM 30/nov/94)
ECO 805
Patrimonio
Herencias
R.M.
(OM
30/nov/94)
ECO 805
vivienda libre
no ocupada
comparacin
Mercado
coste
comparacin
mercado
coste
(NTVC)
comparacin
mercado
coste(NTVC)
(vuelo)
residual est.
(suelo)
comparacin
mercado
hotel urbano comparacin
mercado
D.F.C.
coste
comparacin
D.F.C.
coste
(NTVC)
comparacin
mercado
coste(NTVC)
(vuelo)
residual
esttico (suelo)
comparacin
Mercado
D.F.C.
solar urbano comparacin
mercado
residual
esttico
residual
dinmico
comparacin
mercado
residual
esttico
(NTVC)
residual
esttico
residual
esttico
residual
dinmico
comparacin
mercado
residual
esttico
residual
dinmico
Terreno
urbanizable
comparacin
mercado
residual
dinmico
comparacin
mercado
residual
dinmico
(NTVC)
residual
esttico
comparacin
mercado
residual
dinmico
comparacin
mercado
residual
dinmico
Para su determinacin, el mtodo a seguir ser el de comparacin (subsidiariamente los de
capitalizacin o actualizacin de rentas reales o potenciales) y el residual.
En el primer caso, el mtodo de comparacin con el mercado cobra un especial relieve; no se
trata de aplicar con mejor o peor criterio los valores reales de mercado, sino de aplicar el mto-
do de comparacin, cuyas tcnicas y metodologas estn perfectamente establecidas en la OM,
y a ellas deber ceirse la tasacin.
La importancia de estas tcnicas y metodologas ha aconsejado que en este libro se desarrolle
un captulo especfico sobre cada uno de ellos.
La utilizacin del mtodo de comparacin exige unos requisitos mnimos sobre el conocimiento
contrastado del mercado con datos concretos, por lo que no siempre es posible utilizar este mto-
do; tambin la Ley 6/98, al igual que la OM, nos remite en estos casos, al mtodo residual.
Es ste el mtodo de valoracin del suelo de ms frecuente utilizacin.
No puede en sentido estricto hablarse de mtodo residual, sino de mtodos residuales, ya que
son dos: el mtodo residual esttico y el mtodo residual dinmico.
1.9. EL TASADOR
1.9.1. Definicin
El tasador es un perito, un experto, y por tanto le son exigibles todos los requisitos que normal-
mente se requieren a estos profesionales.
Al tasador le son de aplicacin las regulaciones institucionales, estatales o consuetudinarias en
funcin de su mbito de trabajo, debiendo en todo caso cumplir los requisitos de conocimientos,
competencia e independencia.
El profesional de la tasacin inmobiliaria, o el profesional que acta como tasador est someti-
do (implcitamente en todos los casos y de manera explcita en cada vez ms situaciones) a requi-
sitos legales, reglamentarios y ticos, concretndose estos ltimos en cdigos deontolgicos de
obligada aceptacin que afectan a su formacin, competencia, independencia y objetividad.
A nivel general, los criterios de la Directiva Europea pueden resumirse en los siguientes puntos:
El tasador es el encargado de preparar, y en su caso supervisar, controlar y validar, las valoraciones.
El tasador es responsable de la valoracin.
1.9.2. Competencia
Debe ser necesariamente, segn la misma directiva, una persona de buena reputacin y que
pueda demostrar que cumple los siguientes requisitos:
Estar en posesin de la titulacin acadmica adecuada, y/o de la calificacin de posgrado de
enseanza superior reconocida, con dos aos de experiencia como posgraduado.
Tener el suficiente conocimiento local y la suficiente experiencia en la valoracin de activos
fijos de la misma naturaleza y situados en el mismo lugar. O, en caso contrario, haber comu-
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
132 LA LEY
nicado de forma fehaciente al cliente sus limitaciones antes de aceptar el encargo de valora-
cin. O, alternativa y complementariamente, haber recibido el asesoramiento de profesionales
competentes o conocedores.
Cumplir todos los requisitos legales, reglamentarios y ticos en relacin con su cometido.
Mantener y completar sus conocimientos profesionales con programas de formacin continuada.
Disponer de la cobertura de un seguro de responsabilidad adecuado.
Cuando se trate de valoraciones complejas, y en todos los casos en que el tasador reconoz-
ca que no tiene la experiencia profesional especializada necesaria para desarrollar su trabajo
de manera completa y adecuada, debe advertir al cliente y buscar la asistencia profesional de
especialistas.
Ser independiente, sin que puedan existir conflictos de intereses, actuales o previsibles, apa-
rentes o no revelados.
El tasador es depositario de datos personales y econmicos de carcter reservado, le es por
tanto exigible prudencia y confidencialidad.
1.9.3. Cualificacin
La titulacin acadmica exigible al tasador es muy diversa, en funcin de la finalidad de la tasacin.
Para las tasaciones de garanta, en Espaa, es imprescindible la intervencin de una Sociedad
de tasacin homologada, que controla, valida y certifica la valoracin realizada por un tcnico de
titulacin acadmica reglada:
En el caso de fincas urbanas, o edificios residenciales son competentes los arquitectos y arqui-
tectos tcnicos.
En el caso de edificios o instalaciones industriales los ingenieros e ingenieros tcnicos.
La valoracin de fincas agrarias debe ser realizada por ingenieros agrnomos o ingenieros
tcnicos agrnomos.
Las valoraciones urbansticas, especialmente las expropiatorias, al no ser de garanta, no precisan
la intervencin de una sociedad de tasacin, y deben ser suscritas por profesionales competentes:
Cuando se trate de suelos urbanos o urbanizables con mbito delimitado y condiciones para
su desarrollo, en las que las circunstancias urbansticas juegan un papel determinante en la
valoracin, habrn de ser realizadas por arquitectos con conocimientos en esa materia.
Cuando se trate de suelos no urbanizables o suelos urbanizables sin mbito delimitado o sin
condiciones para su desarrollo, o simplemente aquellos suelos en los que para su valoracin
no deba tenerse en cuenta ningn tipo de aprovechamiento urbanstico, debern ser realiza-
das por ingenieros agrnomos o ingenieros tcnicos agrnomos.
Para la valoracin de las construcciones, si se trata de fincas urbanas o edificaciones residen-
ciales habrn de ser realizadas por arquitectos o arquitectos tcnicos.
La valoracin de inmuebles, suelos o edificaciones, ligados a explotaciones econmicas no
industriales, ni agropecuarias, ganaderas, ni forestales, son habitualmente realizadas por arquitec-
tos expertos en ese mbito.
LA LEY 133
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Si se trata de edificios agrcolas o vinculados a explotacin agropecuaria o forestal, la valoracin
habr de ser realizada por ingenieros agrnomos o ingenieros tcnicos agrnomos.
La valoracin de indemnizaciones, gastos de traslado o extincin de actividades, es habitual-
mente realizada por arquitectos e ingenieros con conocimientos y experiencia en la materia.
El resto de las valoraciones para las que no exista determinacin especfica, se regirn por cri-
terios de analoga con las anteriores, sin dejar de observar en ningn caso los criterios de la Direc-
tiva Europea expuestos al inicio de este apartado.
1.10. LA PRCTICA DE LA VALORACIN INMOBILIARIA
El oficio de tasador, o el trabajo del profesional que realiza valoraciones inmobiliarias, tiene una
parte de preparacin tcnica y de adquisicin de los conocimientos necesarios, que forma parte de
su formacin y que es la base de su competencia profesional.
Son cada vez ms las normas y directrices que le responsabilizan de su competencia.
1.10.1. El trabajo de campo
Es el contacto, imprescindible e inexcusable, con la realidad fsica y social, en contraste con la
preparacin tcnica y terica y con el trabajo tcnico posterior.
Se analizan a continuacin algunos aspectos a tener en cuenta para la correcta toma de datos
para la posterior realizacin del Informe de Tasacin.
1.10.1.1. Introduccin
El mercado de las valoraciones de garanta y principalmente las del mercado de hipotecario,
mbito en el que se desarrolla la mayor parte del trabajo encargado por las sociedades de tasa-
cin, es tremendamente competitivo tanto por la gran concurrencia de entidades financieras en el
lado de la oferta, como por la alta demanda que prcticamente alcanza a la totalidad de los com-
pradores de productos inmobiliarios, ya que la adquisicin al contado prcticamente ha desapare-
cido debido al alto precio relativo de los bienes inmuebles o bien por razones de tipo fiscal.
En ese contexto la tasacin inmobiliaria es un documento clave para la toma de decisiones tanto
para los agentes del mercado, vendedores, compradores, como para las entidades financieras que
requieren conocer la garanta que ofrecen los inmuebles para la gestin y concesin del crdito
hipotecario.
El contexto actual del mercado financiero caracterizado por bajos tipos de inters que reducen
la posibilidad de beneficio por margen financiero, unido a la gran cantidad de entidades financieras
que operan, determina que la rapidez sea determinante a la hora de elegir la entidad con la que se
va a suscribir el prstamo ya que las diferencias de tipos de inters, comisin de apertura, amorti-
zacin y/o cancelacin anticipada son insignificantes o prcticamente nulas entre las entidades
financieras que operan en un mismo entorno, por lo que la nica diferencia que apreciar el clien-
te no profesional ser la calidad de gestin. La rapidez tambin ser altamente valorada por las
entidades financieras porque de la misma depender el impedir contraofertas de la competencia.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
134 LA LEY
Dentro de este contexto, el trabajo del Tasador debe ser rpido y limpio. En las circunstancias
actuales el tiempo en el que se debe realizar un trabajo de tasacin estndar, es casi para todas
las entidades financieras de 72 horas desde que se recibe el encargo hasta que se entrega el infor-
me de tasacin, por lo que los tasadores se ven en la obligacin de devolver a las sociedades
de tasacin su trabajo en un plazo de 48 horas para permitir su validacin dentro de plazo. Algu-
nas entidades financieras estn reduciendo an ms el tiempo de trabajo. Adems, el proceso debe
ser limpio en el sentido de que se debe realizar con la gestin ms econmica posible, es decir se
debe molestar lo menos posible tanto al cliente solicitante como a la entidad financiera.
La extrapolacin de esta situacin a otro tipo de tasaciones no es siempre posible, pero s lo es
el mantenimiento de los criterios de trabajo, rapidez, pulcritud y prudencia, en todos los casos la
correcta toma de datos y la organizacin de la misma sern fundamentales para el xito y rapidez
en la redaccin del informe y el nico medio para asegurar la rentabilidad al trabajo del tasador.
Las fases en las que se desarrolla el trabajo de campo son, en el caso de la tasacin estndar
del mercado de garanta, las siguientes:
recepcin del encargo
llamada a la persona de contacto
visita al inmueble
recopilacin y clasificacin de la informacin. Prearchivo
La ltima fase del trabajo de campo se desarrollar una vez finalizada y entregada la tasacin, no como
trabajo de campo de la tasacin concreta que nos ocupe sino para futuras tasaciones y consistir en:
archivo de la tasacin
Se describen a continuacin cada una de esas fases en la hiptesis de que el inmueble a tasar sea
una vivienda individual terminada, encargo que suele ser el ms habitual. El mismo proceso sera vlido
para el resto de inmuebles poniendo el acento en las peculiaridades que corresponde a cada tipologa.
1.10.1.2. Recepcin del encargo
La recepcin del encargo se realiza normalmente por va telemtica (Internet), por fax o bien por
telfono.
La recepcin va mdem de producir en el momento en que el tasador se conecta con la socie-
dad de tasacin para la transmisin de las tasaciones realizadas en el da. Una vez realizada la
transmisin de datos por mdem mediante el programa de comunicaciones, aparecer una panta-
lla en la que se confirma el correcto envo de las tasaciones, se indica el nmero de expediente de
la tasacin y aparecen las diferentes hojas de encargo.
La recepcin por fax es tambin bastante comn y normalmente se transmite la misma hoja con
la que se recibe el encargo de la sociedad.
Es conveniente repasar inmediatamente todos los datos que aparecen escritos ya que es pro-
bable que falte algn dato o resulte confuso.
Por ltimo la recepcin puede realizarse va telfono. En tal caso conviene tener a mano copias
de impresos de tomas de datos preparados. Si el encargo se realiza desde una central generalmen-
LA LEY 135
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
te el interlocutor ser preciso y concreto, pero si el encargo lo realiza un Delegado de una sucursal
bancaria (y ms an si lo realiza un particular) es recomendable utilizar una tcnica preestablecida
de recogida de datos: es muy importante en todos los casos el repaso inmediato de todos los datos
y asegurarse de que se han comprendido totalmente. se es tambin el momento de solicitar por
primera vez que sea facilitada toda la documentacin legal necesaria: escritura, contratos, etc.
1.10.1.3. Llamada a la persona de contacto
Es la fase fundamental para el xito del trabajo. Para su buena realizacin es conveniente obser-
var los siguientes pasos y recomendaciones.
Es imprescindible hablar con la persona de contacto. No debe darse nunca informacin a un
tercero por allegado que pueda parecer. Hay muchas o algunas personas que se hipotecan
sin que lo sepa su cnyuge (o persona con la que conviven), o que hipotecan bienes de per-
sonas ancianas sin su pleno consentimiento. O simplemente personas que no quieren que sus
familiares se preocupen de posibles dificultades econmicas.
Identificacin del profesional: el tasador debe dar su nombre y apellidos y de parte de qu enti-
dad llama.
Comprobar la direccin del inmueble a tasar. As se evitan visitas intiles. Tambin permitir
comprobar que la escritura, que posiblemente ya se habr recibido, corresponde con el inmue-
ble a tasar o existe alguna confusin (por ejemplo, intercambio entre la direccin habitual del
cliente y la del inmueble a tasar). Tambin se podrn detectar posibles cambios de nomencl-
tor o de nmero de polica cuando la informacin registral sea antigua.
Confirmar el papel que desempea en el proceso la persona de contacto. Cuando el contac-
to sea distinto del solicitante es importante saber si es un API o bien el vendedor (actual pro-
pietario del inmueble) ya que as podrn precisarse mejor las explicaciones. Si se ha recibi-
do la escritura previamente y el solicitante es distinto del titular registral, hay que comprobar
que se trata de un comprador o un inquilino que compra, en cuyo caso debe solicitarse el con-
trato de arrendamiento para poder confirmar este extremo documentalmente. Si el solicitan-
te no coincide exactamente con el arrendatario, tambin deber solicitarse el ltimo recibo
para calcular el valor de mercado del inmueble por el mtodo de actualizacin de las rentas
esperadas.
Confirmar la documentacin que se facilita al tasador. En ocasiones el delegado, o represen-
tante de la entidad que encarga la valoracin cree haber facilitado toda la documentacin o
informacin necesaria pero puede haber olvidado algn dato o informacin relevante. Debe
aclararse que es preciso disponer de fotocopias de los documentos necesarios y que es con-
veniente que las tengan preparadas en el momento de la visita.
El tasador debe explicar sintticamente en qu consiste el trabajo. Los clientes no tienen por
qu saber en qu consiste una tasacin; es conveniente para evitar malos entendidos que se
explique que es preciso disponer de un plano y si no es facilitado por el encargante el tasador
deber levantarlo en el momento de la visita. Conviene explicar que se necesita un plano aco-
tado y que para ello es necesario entrar en todas las habitaciones y medirlas. En algunos
casos ser necesario explicar que se precisa tomar fotografas (puede haber personas reacias
a ello o celosas de su intimidad). Es preciso haber explicado, previamente a la visita, que sta
requiere un tiempo mnimo, para evitar tener que realizar el trabajo apresuradamente.
Es preciso concretar el da y hora de la visita.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
136 LA LEY
Debe comunicarse a la entidad financiera y/o a la Sociedad de Tasacin o al encargante cuan-
tos problemas o dificultades haya planteado el cliente o hayan podido surgir en la visita.
Cuanto ms detallada haya sido la explicacin telefnica previa ms rpida y fluida ser la visi-
ta y se generarn menos distracciones e interrupciones al trabajo de campo. Es conveniente por
tanto aclarar previamente todas las cuestiones sobre tenencia y la documentacin que se precisa
recibir para conocer con anticipacin los problemas que pueden surgir y solucionarlos antes de la
visita. As se puede tener una clara idea de cmo realizar la tasacin.
Es conveniente no excederse en el tiempo de la visita para poder rentabilizar el trabajo y evitar
explicaciones innecesarias.
1.10.1.4. Visita al inmueble
Aunque el trabajo de campo se ha iniciado anteriormente el momento de mayor densidad de
toma de datos se realiza en el momento de la visita por lo que conviene ser muy ordenado.
Es conveniente proveerse de una hoja de campo que facilita la toma de datos.
Herramientas necesarias:
Portafolio rgido, papel y hojas de campo.
Lpiz, rotuladores varios...
Escalmetro (para comprobar que los planos que se nos facilitan estn realmente a escala).
Elemento de medicin ya sea cinta mtrica o aparato de ultrasonidos.
Cmara fotogrfica digital (siempre con pilas de recambio).
Libretilla o grabadora para toma de muestras de mercado.
Se recomienda:
En reas urbanas densas desplazarse en motocicleta.
Disponer de telfono mvil para estar localizable y para comunicar adelantos o retrasos a los
clientes.
Durante la visita debe recogerse la siguiente informacin:
Datos de gestin que puedan faltar.
Caractersticas del entorno, infraestructuras, comunicaciones y equipamiento.
Toma de muestras de mercado (las mejores son las del propio edificio o edificios colindantes).
Caractersticas del edificio. Nmero de plantas bajo y sobre rasante. Distribucin de usos en
el edificio. Nmero y distribucin de los diferentes tipos de elementos: viviendas, despachos,
locales comerciales. Elementos constructivos de los principales subsistemas del edificio
(estructura, fachada, cubierta) as como las caractersticas y acabados de las zonas comunes.
Identificacin completa y comprobacin de la descripcin registral del elemento.
Croquis de la vivienda.
Acabados e instalaciones de la vivienda.
Comprobacin del rgimen de ocupacin.
LA LEY 137
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Para ello se recomienda el siguiente proceso:
Llegar al lugar del inmueble 10 o 15 minutos antes de la hora.
Localizar la fachada del edificio en el que se ubica la finca a tasar.
Realizar la fotografa de fachada.
Toma de todas las muestras de mercado que haya en el edificio y edificios colindantes bien en
la hoja de toma de datos o preferiblemente en libretilla o grabadora.
Toma de todos los datos del edificio (descripcin, elementos constructivos, distribucin de ele-
mentos, etc.).
Comprobacin de las personas que aparecen en el buzn (rgimen de tenencia).
Dirigirse a la vivienda concreta. Saludar al cliente y hacer un breve repaso de lo comentado
por telfono.
Dar un primer vistazo a la vivienda y levantar el croquis.
Medicin de las dependencias.
Observacin de los acabados e instalaciones (generalmente el tasador ya se habr fijado
mientras levanta el croquis por lo que en este momento ser ms rpido llenar la hoja de
campo).
Lectura de la escritura y de la documentacin facilitada.
Comprobacin de los lindes descritos en la documentacin anterior cotejndolos con la reali-
dad y con el croquis realizado.
Comprobacin del rgimen de ocupacin y aclaracin con el cliente de las posibles dudas
que se puedan tener. En caso de que la tasacin vaya a tener que condicionarse lo deon-
tolgico y lo ms conveniente es comunicrselo al cliente y explicarle las consecuencias
que le reportar.
Preguntar, si se trata de una tasacin hipotecaria, cunto solicitan de hipoteca (aunque ya se
sepa por otra fuente). Es la manera elegante de averiguar por cunto se ha vendido el inmueble.
Generalmente, si se pregunta directamente por el precio de venta el cliente puede desconfiar.
Terminar la visita cuando se disponga de toda la informacin.
1.10.1.5. Recopilacin y clasificacin de la informacin
Una vez realizadas todas las visitas del da el tasador ordenar toda la informacin recogida;
para ello conviene:
Abrir una carpeta para cada finca a valorar en la que debe depositarse toda la documentacin
relativa a la misma (hoja de encargo, hoja de campo, croquis, fotografas, negativos, documen-
tacin legal y muestras de mercado a utilizar).
Dar de alta la tasacin en el archivo del tasador asignndole el nmero de archivo interno
(nmero de archivo del tasador) indicando el nmero de tasacin correspondiente a la socie-
dad de tasacin que nos encargue el trabajo o que nos lo valide. Si no disponemos de l, toda-
va es el momento de solicitarlo.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
138 LA LEY
Anotar las tasaciones en el ndice de tasaciones o dar de alta una ficha en la base de datos
de que se disponga en la que por lo menos debe tener los siguientes campos: nmero de
archivo del tasador, nmero de tasacin correspondiente a la sociedad de tasacin, direc-
cin del inmueble, tipo de inmueble, cliente, sociedad de tasacin que nos encarga o valida
el trabajo, entidad financiera con sucursal, solicitante y persona de contacto, fecha de visi-
ta, fecha del informe, casilla para marcar las tasaciones cobradas y las que estn pendien-
tes de cobro.
se es el momento de realizar el informe de tasacin (o no, si las condiciones as lo aconsejan)
con las tcnicas y mtodos que correspondan.
1.10.2. Realizacin de la tasacin
La valoracin se realiza de acuerdo con las tcnicas y metodologas que correspondan, normal-
mente apoyndose en una aplicacin informtica de suficiente garanta que permita el tratamiento
de la informacin, su contraste con una base de datos, y la aplicacin sistemtica del procedimien-
to de tasacin.
1.10.3. Validacin y certificacin
Una vez completada la valoracin, se enva para su control, contraste, comprobacin y valida-
cin, efectundose en su caso las correcciones oportunas. Comprobada la calidad de la valoracin,
el cumplimiento de los requisitos y procedimientos, y la presencia anexa a la valoracin, de toda la
documentacin necesaria se proceder por la sociedad tasadora a la emisin del certificado de
tasacin correspondiente, cerrndose el proceso.
1.10.4. Archivo de la tasacin
Una vez validada la tasacin y entregada al cliente debe archivarse adecuadamente con lo que
el tasador habr casi terminado su trabajo.
En caso de que se haya averiguado el importe de la venta es til aadir la finca a la base de
datos como una muestra ms. Qu mejor muestra que un inmueble en el que el tasador ha entra-
do, visitado, medido y dispone de planos y fotografas y, adems, de la hoja de campo?
La base de datos es un activo importantsimo en el bagaje del tasador; debe ser alimentada, cui-
dada y mantenida de forma sistemtica cotidiana y esmerada.
1.10.5. Modelo de hoja para el trabajo de campo
LA LEY 139
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
N EXPEDIENTE FECHA VISITA
SOLICITANTE D.N.I
BANCO / CAJA
DATOS GENERALES
TIPO INMUEBLE ESTADO OBRA
DIRECCION MUNICIPIO / C.P.
PROPIETARIO D.N.I
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
140 LA LEY
CARACTERSTICAS DEL EDIFICIO
TIPOLOGA
N PLANTAS Bajo
Rasant.
Sobre
Rasnt.
N Viv/ Rell
ELEMENT. COMUNES Portales Escaleras Asc./ Esc.
SISTEMAS PRINCIPALES
Estructura
Cubierta
Cerramientos Exteriores
Espesor
Aislamiento
Revestimiento Ext.
Carpintera Ext.
Carpintera Int.
Vidriera
Persianas
USOS
PLANTAS SOTANO PLANTA BAJA
ENTRESUELO PLANTA TIPO
ANTIGEDAD CONSERVACIN
CARACTERSTICAS DE LA VIVIENDA
PLANTA PUERTA FACHADA
ELEMENTOS Y ACABADOS N Pavimento Paramento Techo
Estar
Dormitorios
Espacio circulacin
Vestbulo
Baos
Aseos
Cocina
Lavadero
Trastero
Terraza
Patio
Agua Caliente Calefaccin Aire Acond. Arm. Empotrado INSTALACIONES
Antena T.V. Telefona Portero autom. Gas
SUPERFICIES
TIL CONSTRUIDA ZZ.CC.
Vivienda
Terraza
OBSERVACIONES
1.11. EL INFORME DE VALORACIN INMOBILIARIA, ESTRUCTURA GENERAL DE LOS
INFORMES DE TASACIN
Los informes de tasacin se elaborarn y presentarn de acuerdo con la estructura
siguiente y contendrn como mnimo los siguientes apartados:
1. Solicitante de la tasacin y finalidad.
2. Identificacin y localizacin.
3. Comprobacin y documentacin.
4. Localidad y entorno.
5. Descripcin y superficie del terreno.
6. Descripcin y superficie de la edificacin.
7. Descripcin urbanstica.
8. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin.
9. Anlisis de mercado.
10. Datos y clculo de los valores tcnicos.
11. Valores de tasacin.
12. Condicionantes y advertencias
13. Observaciones.
14. Fecha de emisin, caducidad y firmas.
15. Documentacin anexa al informe.
Cada uno de esos apartados se cumplimentar en funcin del tipo de inmueble del que se trate,
de acuerdo con el principio de proporcionalidad y como mnimo se incluir el contenido siguiente:
1.11.1. Solicitante de la tasacin y finalidad
a) El cliente de la entidad tasadora.
b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasacin.
c) Si la tasacin se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden,
citando la Orden con su denominacin completa y la fecha del Boletn Oficial del Estado en
que haya sido publicada.
Cuando la finalidad de la tasacin sea la garanta hipotecaria, adems se indicar la entidad que
haya sido mandataria del cliente para su encargo.
1.11.2. Identificacin y localizacin
a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un nico comple-
jo, o en el mismo edificio.
b) Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construccin o en rehabilitacin.
c) Los datos correspondientes a la localizacin del inmueble objeto de valoracin, as como los
de su identificacin registral o en su caso y siempre que se conozcan, catastral.
LA LEY 141
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica o un terreno no urbanizable se expresa-
r, adems de lo sealado en la letra anterior, el (pago) o paraje, trmino municipal, comarca y pro-
vincia en que se encuentre dicha finca, as como el nombre con que figura en el Registro de la Pro-
piedad y, cuando sea diferente aquel por el que se le conoce habitualmente.
1.11.3. Comprobaciones y documentacin
En este apartado del informe se indicar la relacin de las comprobaciones realizadas por la
entidad tasadora para la confeccin del informe y la relacin de los documentos utilizados.
1.11.4. Localidad y entorno
1. En el apartado localidad y entorno se expresarn las caractersticas bsicas de ambos que
puedan influir en la valoracin, por ejemplo, el tipo de ncleo, su ocupacin laboral predominante,
su poblacin de derecho y evolucin reciente, as como las caractersticas bsicas de la localidad
de la que dependa cuando exista.
2. Cuando el objeto de la valoracin sea un edificio, un elemento de un edificio o un terreno,
entre las caractersticas bsicas del entorno se indicarn, por ejemplo, el nivel de renta, los rasgos
de homogeneidad arquitectnica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, sus
comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigedad
caracterstica, la renovacin experimentada recientemente, etc.
3. Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica entre las caractersticas bsicas del
entorno se indicarn, por ejemplo, las explotaciones caractersticas, su densidad de poblacin, sus
equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotacin agraria, su
infraestructura, etc.
1.11.5. Descripcin y superficie del terreno
1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio o un terreno de carcter urbano, en este apar-
tado del informe se indicar:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentacin regis-
tral utilizada y siempre que se conozca, la superficie catastral.
b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que est dotado as como de las
pendientes de realizar en el momento de la tasacin, expresando una estimacin del porcen-
taje de obra realizada y de la inversin pendiente.
2. Cuando el objeto de valoracin sea un elemento de un edificio no ser necesario exponer la
informacin prevista en este artculo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble
se considere relevante.
3. Cuando el objeto de valoracin sea una finca rstica se indicar:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones
realizadas, la que figure en la documentacin registral utilizada y, en su caso, la superficie
catastral.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
142 LA LEY
b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su
caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones econmicas,
etc.).
c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energa elctrica, etc.).
d) En relacin con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pen-
diente, indicando las clases agrolgicas.
e) En las fincas donde existan explotaciones de regado, la procedencia de las aguas, cauda-
les, calidad, sistema de extraccin y distribucin en la finca segn el sistema de riego.
f) En el caso de que existan caractersticas especiales se sealarn aquellas que influyan en su
valor, tales como su especial ubicacin, circunstancias paisajsticas, ecolgicas, cinegticas.
g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus caractersticas.
1.11.6. Descripcin y superficie de la edificacin
1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio, se indicar:
a) La distribucin de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipologa de la edificacin, la
superficie total sealando si es la til o la construida con o sin partes comunes, el nmero de
plantas, distribucin bsica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de elementos
comunes, servicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias especfi-
cas ms relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicar la
superficie til.
b) Los elementos fundamentales de la edificacin (cimentacin, estructura, cubierta, cerramien-
tos exteriores, carpinteras exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanera, calefac-
cin, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevencin de incendios, etc.), as
como las terminaciones y acabados relevantes.
c) En el caso de edificios en construccin o rehabilitacin, las caractersticas de los apartados
anteriores se referirn, en la parte de la obra que an no est ejecutada, al proyecto que haya
servido de base para la concesin de la licencia municipal.
a) Tambin se expresar en qu fase se encuentran las obras, indicando una estimacin del
porcentaje de obra ejecutada.
d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarn tambin las
caractersticas y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existen-
tes, los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utiliza-
bles previsiblemente por un tercero o polivalentes.
a) Tambin se expresar si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de insta-
laciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente.
2. Cuando el objeto de valoracin sea un elemento de un edificio se indicar:
a) Su superficie indicando si es la til o la construida con o sin partes comunes, distribucin y
dependencias, situacin relativa y caractersticas bsicas del edificio del que forme parte, las
caractersticas especficas que sean relevantes para cada uno de sus usos y, cuando exis-
tan, sus anexos con su superficie.
b) Sus caractersticas constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor.
LA LEY 143
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
3. Cuando el objeto de valoracin sea un terreno de carcter urbano se indicar si existen sobre
l edificaciones y en el caso de que existan y no est prevista su demolicin se describir su uso,
superficie y principales caractersticas constructivas.
4. Cuando el objeto de valoracin sea una finca rstica se indicar:
a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes distinguiendo las necesarias
para la explotacin agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por s mis-
mas por estar ligadas a una explotacin econmica distinta de la explotacin agraria del terre-
no y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como por ejemplo, las viviendas.
b) Para cada una de las edificaciones se describir su uso, distribucin, superficie y principales
caractersticas constructivas, consignando la adecuacin y suficiencia.
5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se
expresar su antigedad y vida til estimadas, el estado de conservacin y los deterioros aparen-
tes existentes.
1.11.7. Descripcin urbanstica
1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio o un elemento de un edificio se indicar:
a) El grado de adecuacin de sus caractersticas fsicas y usos a que est destinado, a la nor-
mativa urbanstica vigente as como si est sujeto a algn tipo de proteccin urbanstica o
histrica individualizada.
b) En particular, cuando se trate de edificios se indicar si son o no conformes con el planeamiento.
2. Cuando el objeto de valoracin sea un terreno de carcter urbano se expresar:
a) El planeamiento general de ordenacin vigente y, en su caso el planeamiento de desarrollo
necesario segn la legislacin urbanstica aplicable, la fase de aprobacin en la que se
encuentra, los plazos previsibles para su aprobacin definitiva teniendo en cuenta, en su
caso, su inclusin dentro de un mbito de gestin.
b) La clasificacin urbanstica que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbaniza-
ble, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislacin urbanstica.
b) Cuando el terreno objeto de valoracin sea clasificado como urbano se expresar adems si
tiene o no naturaleza de solar.
c) La calificacin urbanstica, los usos autorizados y prohibidos, la tipologa e intensidad edifi-
catoria y sus condiciones (ndices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, altu-
ras permitidas, ocupacin mxima, retranqueos, etc.).
d) El aprovechamiento urbanstico de acuerdo con su mbito de reparto y mbito de gestin y
ejecucin. A este respecto se indicar:
La superficie realmente construible por el propietario del terreno.
El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestin (cualquiera de las diferentes admi-
nistraciones, particulares, etc.).
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144 LA LEY
El sistema y modo de gestin segn la legislacin urbanstica aplicable.
Las cargas urbansticas (cesiones, costes de urbanizacin, obligaciones adquiridas, etc.)
que afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al mbito de gestin en el que se encuen-
tre. En este caso, se indicar tambin la proporcin que la superficie del terreno represen-
ta sobre la superficie total del mbito de gestin al que pertenezcan. Cuando se hayan ini-
ciado las obras de urbanizacin se indicar su estado.
Los instrumentos de planeamiento y/o gestin, y los trmites de los mismos, necesarios
para que el terreno pueda considerarse solar.
En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecucin previstos para el desarrollo urba-
nstico del terreno fijados en el documento correspondiente de programacin segn legis-
lacin aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno
en caso de incumplimiento.
En el caso de que el terreno est dentro de un mbito sujeto a expropiacin forzosa, se indi-
carn los criterios legales aplicables a su valoracin y el estado del procedimiento expro-
piatorio.
3. Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica se indicar la clasificacin del suelo
y, en su caso, su rgimen de proteccin especial.
1.11.8. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin
Se indicar para el inmueble que se valora:
a) El estado de ocupacin y, en caso de estar ocupado, el ttulo en virtud del cual lo est, as
como sus caractersticas y plazo de vigencia.
b) Cuando el inmueble tenga o est destinado a una explotacin econmica se indicarn las
caractersticas de la actividad o explotacin econmica albergada o prevista por la propiedad.
c) Cuando exista algn derecho u obligacin que afecte al contenido del derecho real de pro-
piedad del inmueble se describirn sus caractersticas y efecto sobre el valor.
d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitacin legal, urbanstica o proteccin
pblica que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicar expresamente el
hecho y el efecto sobre el valor.
1.11.9. Anlisis de mercado
Se describirn las caractersticas del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes
comparables al que sea objeto de valoracin, cuando exista. Tambin se indicarn las diferencias
apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado.
Segn el caso, contendr datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de pre-
cios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de reva-
lorizacin.
LA LEY 145
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
1.11.10. Datos y clculo de los valores tcnicos
1. En este apartado se indicarn los mtodos de tasacin y los criterios utilizados, as como los
clculos realizados para determinar el valor. Adems se informar de aquellos datos que sean
necesarios para realizar dicho clculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes.
Dichos criterios y datos estarn en funcin del mtodo de valoracin empleado y sern como mni-
mo, los sealados en los nmeros siguientes del este artculo.
2. Cuando se utilice el mtodo de comparacin, los datos mnimos a que se refiere el nmero
anterior sern:
a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el mtodo, indi-
cando para cada uno de ellos, como mnimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el cdigo
postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su nmero.
b) Para cada inmueble los parmetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo esta-
dstico utilizados para realizar la homogeneizacin de precios.
3. Cuando se utilice el mtodo de actualizacin, los datos mnimos a que se refiere el nmero
1 de este artculo sern, en su caso:
a) Informacin utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos pun-
tuales de comparables se indicarn para cada uno de ellos, como mnimo, los datos utiliza-
dos para realizar la homogeneizacin de rentas.
b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotacin econmica
y las fuentes utilizadas.
c) Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo, de la vida til y la tasa de actualizacin
elegidas y del valor residual.
4. Cuando se utilice el mtodo residual los datos mnimos a que se refiere el nmero 1 sern:
a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes.
b) Los costes de construccin utilizados.
c) Los plazos de ejecucin y venta en el caso del mtodo residual por el procedimiento dinmico.
d) La tasa de actualizacin elegida en el caso del mtodo dinmico o del margen en el caso del
mtodo esttico.
e) Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo en el caso del mtodo residual por el
procedimiento dinmico.
5. En los casos en los que el valor se calcule por algn mtodo relacionado con el mtodo de
coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construccin, los datos a que se refiere el nme-
ro 1 sern:
a) Los costes de construccin utilizados.
b) La informacin correspondiente al mtodo elegido para calcular el valor del suelo.
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146 LA LEY
1.11.11. Valores de tasacin, condicionantes y advertencias
En este apartado se expresarn:
a) Los valores tcnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoracin.
b) El valor de tasacin que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoracin.
c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el Captulo
III del Ttulo I de la presente Orden.
d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera.
e) El valor mnimo del seguro de incendios y otros daos al continente previstos en la Disposi-
cin Adicional Primera.
1.11.12. Observaciones
1.11.13. Fecha de emisin, caducidad y firmas
En este apartado se incluirn:
a) Fecha de la ltima visita al inmueble.
b) La fecha de emisin del informe.
c) La fecha de caducidad del informe.
d) Nombre, firmas y titulacin o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulacin de
los restantes tcnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasacin.
1.11.14. Documentacin anexa al informe
1.11.14.1. Documentacin grfica
1. En este apartado se incluir al menos la siguiente documentacin grfica:
a) Planos a escala o croquis de situacin y emplazamiento del inmueble en el municipio.
b) Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las caracte-
rsticas del inmueble (secciones, fotografas, etc.).
1.11.14.2. Documentacin no grfica
1. Tambin se incluir al menos la siguiente documentacin no grfica:
a) Documento utilizado para la identificacin registral, o catastral en su caso.
b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construccin o rehabilitacin.
c) En los edificios en proyecto, en construccin o rehabilitacin, un resumen del presupuesto de
ejecucin material.
LA LEY 147
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
d) Copia de la cdula de calificacin o documento que determine o permita determinar el valor
mximo legal en los edificios en construccin sujetos a proteccin pblica.
e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio
para la tasacin.
f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto ttulo de la
ocupacin y excepto para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de esta
Orden, certificado del propietario de la situacin de ocupacin, rentas vigentes y su estado de
pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el ltimo ao.
g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los ltimos tres aos en el caso de inmuebles
ligados a una explotacin econmica.
2. El contenido de los puntos anteriores se podr integrar total o parcialmente en los diferentes
epgrafes del informe de tasacin, si ello mejora su lectura.
3. En los casos de escrituras o documentos tcnicos extensos, se podr adjuntar la cartula
identificativa de los mismos, o su informacin ms representativa.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
148 LA LEY
CAPTULO SEGUNDO
El marco legal de las valoraciones inmobiliarias
2.1. VALORACIONES DE GARANTA. EL MARCO LEGAL DE LA TASACIN DE GARANTA
2.1.1. mbito de aplicacin de las valoraciones de garanta
Las Normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para determinadas
entidades financieras, tienen por objeto la regulacin del rgimen jurdico al que ha de ajustarse el
clculo del valor de tasacin y ser de aplicacin inexcusable siempre que el valor de tasacin se
utilice para alguna de las finalidades siguientes:
a) Garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de la car-
tera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructo-
res a que se refiere el artculo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el
que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin
del Mercado Hipotecario.
b) Cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real
Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordena-
cin y Supervisin de los Seguros Privados.
c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias regu-
ladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento
de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversin Colectiva.
d) Determinacin del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el
Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Pla-
nes y Fondos de Pensiones.
No obstante, tambin son de aplicacin (aunque no sea su mbito especfico) en la valoracin
de todo tipo de activos inmobiliarios y en las valoraciones urbansticas de suelo, cuando as se esta-
blezca en la legislacin correspondiente.
2.1.2. Mercado hipotecario, agentes que intervienen
El concepto, en sentido amplio, de Mercado Hipotecario, abarca todas las operaciones de finan-
ciacin garantizadas por bienes inmuebles.
LA LEY 149
Dentro de ste, cabe distinguir entre: mercado primario, en el que se generan las hipotecas, y
que integra la concesin de prstamos garantizados con hipotecas y el mercado secundario, donde
se movilizan las hipotecas creadas en el primario.
Esta movilizacin de hipotecas puede efectuarse de dos modos: mediante la transmisin de
stas en todo o en parte y a travs de la emisin de ttulos que las representen.
La regulacin espaola del mercado secundario ha optado, preferentemente, por el segundo sis-
tema, mediante la transmisin de ttulos representativos de los crditos garantizados con hipoteca.
El mercado hipotecario tiene como primera finalidad la movilizacin de las hipotecas y con ello
acercarlas a los inversores no institucionales, e incluso al pequeo ahorrador, con lo que se preten-
de conseguir un abaratamiento del crdito por el efecto multiplicador que tal movilizacin compor-
ta.
Pero adems, en el caso de Espaa, tiene una finalidad ltima como es potenciar la construc-
cin, especialmente de viviendas, por el propio destino de los crditos cuya movilizacin se regu-
la, que no es otra que la construccin.
La creacin en Espaa de un verdadero Mercado Hipotecario es de fecha relativamente recien-
te, pues se produce por la Ley 2/81 de 25 de marzo, dictada dentro del proceso de liberalizacin
del mercado financiero.
Con anterioridad ya existan las figuras que se generalizan, especialmente las cdulas hipoteca-
rias, pero su emisin estaba concedida en exclusiva al Banco Hipotecario de Espaa, que se cre
en 1872, para la movilizacin del crdito territorial.
Como consecuencia de tal liberalizacin, la primera consecuencia es la supresin de la exclusi-
va que tena el Banco Hipotecario de Espaa, dando entrada en el mercado secundario, si bien en
diferente medida, a la totalidad de las entidades financieras y de crdito.
As, adems del Banco Hipotecario, pueden operar en el mercado el resto de Bancos oficiales
y la Caja Postal, la Banca Privada y las Cajas de Ahorro, las Entidades de Financiacin y las Coo-
perativas de Crdito y, en ciertas circunstancias, las propias Sociedades Promotoras y las Socie-
dades de Leasing.
Adems de la liberalizacin, la Ley cre una nueva figura, las Sociedades de Crdito Hipoteca-
rio, que se pretenda fueran entidades especializadas.
Como tales sociedades especializadas, su objeto primordial es la concesin de prstamos y ava-
les hipotecarios para las finalidades que la Ley seala. Para cumplir tal finalidad, adems de sus
propios recursos pueden captar depsitos a largo plazo y emitir cdulas. Su constitucin est
sometida a previa autorizacin por el Ministerio de Economa y Hacienda, quien tiene facultades de
inspeccin y control de las operaciones que realizan.
La diferente actuacin de cada una de las Entidades que intervienen en el mercado hipotecario
se refiere, no tanto al mercado primario, sino al secundario, esto es, a los ttulos que permiten la
movilizacin de las hipotecas.
Adems de las Entidades citadas, que intervienen directamente en el mercado, la propia Ley
cre otra figura de Sociedad que interviene en un aspecto muy concreto del mercado, y que son
las Sociedades de Tasacin, con las caractersticas y condiciones que se researn.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
150 LA LEY
stas tienen como finalidad la prctica de valoraciones de inmuebles cuya hipoteca haya de ser-
vir para la emisin de ttulos. Para poder operar han de revestir necesariamente la forma de Socie-
dad Annima, y reunir los requisitos que indica la Ley. El inicio de sus operaciones queda condicio-
nado a la previa inscripcin en el correspondiente Registro del Banco de Espaa.
2.1.3. Mercado hipotecario, operaciones activas
Se entiende por operaciones activas los prstamos que sirven de cobertura para la emisin de
ttulos.
Debe hacerse la salvedad de que las circunstancias de los prstamos y de las hipotecas y las
condiciones que deben reunir se refieren a los prstamos que vayan a servir de cobertura a la emi-
sin de ttulos (cdulas, bonos y participaciones).
Ello quiere decir que las Entidades que operan en el mercado pueden hacer prstamos y acep-
tar que se garanticen con hipotecas que no renan los requisitos que indica la Ley. La consecuen-
cia es que sus importes no se computarn a los efectos de los lmites de emisin de cdulas.
Se exceptan del prrafo anterior las Sociedades de Crdito Hipotecario, ya que la totalidad de
los prstamos que conceden y de las hipotecas que los garantizan deben reunir los requisitos que
indica la Ley del Mercado Hipotecario.
Los requisitos que deben reunir los prstamos y las hipotecas segn la Ley estn explicitados
en el articulado de la misma. No obstante, y como condicin caracterstica de las hipotecas, debe
indicarse que stas han de ser sobre el pleno dominio de la finca, ser primera hipoteca y, si la finca
perteneciese a varios propietarios han de constituir la hipoteca todos ellos, no pudiendo estar some-
tida a limitaciones, condiciones, sustituciones, prohibiciones de disponer ni ninguna otra figura que
suponga una limitacin.
2.1.4. La hipoteca, concepto, caractersticas, constitucin, modificacin y extincin
(Breve resumen de aplicacin para las valoraciones de garanta)
Concepto: la hipoteca es aquel derecho real sobre un inmueble ajeno, constituido en garanta
de una obligacin, que concede a su titular la facultad de promover la venta en caso de incumpli-
miento de la obligacin.
Caracteres: tiene un carcter REAL, por cuanto representa un poder directo sobre la cosa
ajena, ya que la venta se promueve sin el consentimiento del dueo. Tiene un carcter ACCESO-
RIO ya que su existencia y validez requiere la existencia y validez de una obligacin que garanti-
ce. Tiene un carcter INDIVISIBLE pues el deudor no puede pedir la cancelacin parcial y en caso
de dividirse la finca sigue toda la anterior respondiendo de la deuda, hasta el punto de que en el
caso de ejecucin, si el acreedor no accede a la divisin, se sacara a subasta la finca primitiva
dejndose sin efecto la divisin, aunque constase en el Registro de la Propiedad. Este carcter de
indivisibilidad conlleva que la valoracin deba ceirse exclusivamente a la totalidad de la finca
registral que sirve de garanta, ni a una parte de ella, ni a ella ms una parte.
Constitucin: sta debe hacerse mediante escritura pblica y quedar inscrita en el Registro de
la Propiedad, de forma que aunque se haya otorgado la escritura pblica, si no llega a inscribirse,
la hipoteca no llega a existir. Asimismo, la hipoteca no existe si no existiera ni fuera vlida la obli-
LA LEY 151
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
gacin garantizada, aunque podra constituirse en garanta de deudas futuras o sometidas a con-
dicin, pero en estos supuestos la hipoteca slo llegar en verdad a existir si llega a hacerlo la obli-
gacin, o si se hace constar en el Registro de la Propiedad tal nacimiento o cumplimiento de la obli-
gacin.
Modificacin: la hipoteca puede sufrir variaciones, no en su esencia, pero s en cuanto a la obli-
gacin garantizada o en cuanto a la finca sobre la que recae. Tales modificaciones requerirn siem-
pre el consentimiento expreso del acreedor, excepcin hecha de los supuestos de subrogacin real,
esto es, cuando por ministerio de la Ley se produce la sustitucin de una finca por otra, como en
las reparcelaciones o compensaciones urbansticas, o cuando la finca queda sustituida por una
suma de dinero, como sucede en los casos de expropiacin forzosa.
Conviene tener en cuenta que ciertas modificaciones pueden dar lugar a la prdida del rango,
es decir, a que otra hipoteca o embargo posterior gane preferencia, lo que sucede casi automtica-
mente cuando las condiciones del prstamo se hacen ms onerosas que las iniciales, se sube el
inters o se modifica el plazo, por lo que conviene ser muy cuidadoso en cuanto a prestar el con-
sentimiento a la modificacin. Las modificaciones deben constar tambin en escritura pblica e ins-
cribirse en el Registro de la Propiedad.
Extincin: se extingue, por su carcter accesorio, por extincin o cumplimiento de la obligacin
garantizada, y deja de existir aunque no se haga constar formalmente en el Registro de la Propie-
dad.
Otras formas son:
- Por cancelacin voluntaria por el acreedor, aun siguiendo vigente la obligacin garantizada.
- Por el agotamiento de la misma hipoteca, al ejecutarse en reclamacin de la obligacin cumplida.
- Por consolidacin, es decir, cuando se renen en una misma persona la condicin de acree-
dor y deudor, o dueo de la finca hipotecada.
- Por cancelacin ordenada judicialmente en el supuesto de ejecucin de hipotecas o embargos
anteriores preferentes.
2.1.5. Mercado hipotecario primario y secundario
Los prstamos hipotecarios que renan los requisitos para que puedan ser considerados opera-
ciones activas del mercado hipotecario, es decir:
Los requisitos propios de la hipoteca:
Garanta de un inmueble:
Estable.
Duradero.
Asegurado.
Tasado por sociedad homologada y de acuerdo con las Normas de valoracin de la
ECO/805/2003.
Y, adems, que el prstamo hipotecario rena las siguientes condiciones:
Sobre el pleno dominio de la finca.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
152 LA LEY
Ser primera hipoteca.
Sin sometimiento a limitaciones, condiciones, sustituciones, ni prohibiciones de disponer.
Pueden ser utilizados por las entidades financieras para la emisin de ttulos hipotecarios (cdu-
las, bonos o participaciones hipotecarias), mediante un proceso que se denomina titulizacin, en el
que los prstamos hipotecarios y en definitiva los inmuebles sobre los que recaen, garantizan ren-
tabilidad y seguridad.
De esta manera se ofrecen al mercado ttulos que permiten:
Colocar activos procedentes del ahorro colectivo en inversiones seguras a largo plazo.
Financiar los prstamos hipotecarios con recursos ajenos de las entidades crediticias.
De esta manera se cierra el circuito del dinero, que fluye inicialmente de las entidades de crdi-
to hacia el mercado y que con la titulizacin vuelve a ellas en forma de ahorro privado individual o
colectivo.
Los ttulos emitidos son negociables en los mercados financieros y cuentan, gracias a la exis-
tencia de esos mercados de la liquidez necesaria.
Los requisitos de seguridad, fundamentada principalmente en el rigor del mercado primario, y de
liquidez, fundamentada principalmente en el mercado secundario, permiten que la rentabilidad de
ese mercado pueda ser baja, tanto ms baja cuanto mayores son la seguridad y la liquidez.
El grfico que se incluye a continuacin esquematiza este proceso, diferenciando el mercado pri-
mario, operaciones activas, del secundario, operaciones pasivas.
LA LEY 153
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
MERCADO HIPOTECARIO, PRIMARIO Y SECUNDARIO

Mercado BANCOS SOCIEDAD
Primario CAJAS prstamo hipotecario CIVIL
Entidades Financieras (mercado)
Garanta Hipotecaria

INMUEBLES AHORRO FONDOS FONDOS
PRIVADO INVERSIN PENSIONES
TITULIZACIN TASACIONES HOMOLOGADAS
SOCIEDADES
DE TASACIN
CDULAS
TTULOS HIPOTECARIOS BONOS
PARTICIPACIONES

Mercado
Secundario
2.1.6. El inmueble como garanta
Los requisitos fundamentales que debe reunir un inmueble para ser susceptible de servir de
garanta (es decir, para que la hipoteca pueda ser utilizada para la emisin de ttulos en el merca-
do secundario) son:
Constituir una finca registral.
No son garanta suficiente las fincas que no figuren escritas en el Registro de la Propiedad o
aquellos inmuebles que no constituyan una finca independiente, o sea una parte de ella.
Ser estable y duradero.
No son garanta suficiente las edificaciones efmeras, ni aquellas que sean fcilmente removi-
bles.
Estar tasado.
El inmueble debe estar valorado por una sociedad homologada.
Estar asegurado.
2.1.7. Fondos de inversin inmobiliaria. Sociedades de inversin inmobiliaria
Fondos de inversin inmobiliaria
Son instituciones de inversin colectiva, no financieras cuyo objetivo es la captacin pblica de
fondos que se destinarn a la compra de inmuebles para su explotacin en alquiler.
Permiten a los pequeos ahorradores participar en la constitucin de patrimonios inmobiliarios
para explotarlos en rgimen de alquiler, siendo sus caractersticas principales:
Seguridad
Inversin a largo plazo
Carcter no especulativo
Diversificacin
Transparencia
Patrimonio mnimo: 9,15 millones de euros totalmente desembolsado.
Inversin mnima: 7 inmuebles (se considera un nico inmueble a todos los que integran un edi-
ficio).
Diversificacin: ningn inmueble puede superar el 20% del activo total y ningn partcipe puede
tener ms del 25%.
Valoracin: todos los inmuebles deben tasarse al menos una vez al ao. Tambin cuando se
compran y cuando se vayan a vender de acuerdo con las Normas de valoracin para el mercado
hipotecario pero con una particularidad aplicable a los inmuebles arrendados. El valor de tasacin
ser la media aritmtica entre el valor de actualizacin de la renta neta y el valor de mercado
supuesto libre de inquilinos, sin superar en ningn caso el valor de mercado. La actualizacin se
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
154 LA LEY
efectuar con los tipos establecidos anualmente por la Direccin General del Tesoro y Poltica
Financiera.
Gestin: sociedad gestora.
Sociedades de inversin inmobiliaria
Son sociedades annimas de capital fijo cuyo objetivo es la captacin de ahorro pblico para la
inversin en bienes inmuebles con destino al arrendamiento.
Capital social mnimo: 9,15 millones de euros.
Nmero mnimo de accionistas: 100.
Diversificacin: ningn inmueble puede superar el 20% del total activo.
Inversin mnima: 7 inmuebles.
Ningn accionista puede tener ms del 1%.
Valoracin: todos los inmuebles deben tasarse al menos una vez al ao. Tambin cuando se
compran y cuando se vayan a vender de acuerdo con las Normas de valoracin para el mercado
hipotecario pero con una particularidad aplicable a los inmuebles arrendados. El valor de tasacin
ser la media aritmtica entre el valor de actualizacin de la renta neta y el valor de mercado
supuesto libre de inquilinos, sin superar en ningn caso el valor de mercado. La actualizacin se
efectuar con los tipos establecidos anualmente por la Direccin General del Tesoro y Poltica
Financiera.
Gestin: Consejo de administracin.
2.1.8. Las sociedades de tasacin
Las sociedades de tasacin homologadas por el Banco de Espaa nacen a partir de la Ley
2/1981 sobre Regulacin del Mercado Hipotecario, anteriormente citada, y el Real Decreto 685/82,
donde se definan los requisitos necesarios para formar una sociedad de tasacin.
El Banco de Espaa controla las tasaciones mediante dos actuaciones:
Regulando las sociedades de tasacin, que debern estar homologadas y registradas por el
Banco de Espaa. Actualmente las sociedades estn reguladas por el RD 775/97 sobre el rgi-
men jurdico de homologacin de los servicios y sociedades de tasacin.
Redactando una Normativa de valoracin detallada, tanto a nivel terico como formal, que se
concreta actualmente con la ECO 805/2003, cuyas principales caractersticas ya se han de-
sarrollado.
Requisitos de homologacin (RD 775/97):
Las sociedades tendrn forma de sociedad annima.
Capital mnimo de 300.506 ntegramente desembolsados.
Limitar su objeto social a la tasacin de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios.
Contar con un mnimo de 10 profesionales, de los cuales al menos 3 han de estar vinculados.
LA LEY 155
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Disponer de organizacin con los medios tcnicos y personales y los mecanismos de control
interno necesarios para asegurar un adecuado conocimiento del mercado inmobiliario, el cum-
plimiento de las Normas de valoracin aplicables y el cumplimiento de obligaciones e incom-
patibilidades establecidas en este RD.
Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que pudiera derivarse de su activi-
dad de tasacin.
Tener un Consejo de Administracin formado por 3 miembros como mnimo.
Profesionales regulados por el RD 775/97
Existen dos tipos de profesionales:
Profesionales competentes (tasadores): sern arquitectos, aparejadores o arquitectos tcnicos
quienes valorarn las fincas urbanas, solares e inmuebles edificados con destino residencial
y sern ingenieros o ingenieros tcnicos de la especialidad correspondiente, segn la natura-
leza del objeto de la tasacin, en los dems casos.
Profesionales vinculados (supervisores de control interno): sern aquellos profesionales con
experiencia mnima de 3 aos en la actividad de la tasacin, que hayan celebrado con la socie-
dad de tasacin o con la entidad de crdito correspondiente, un contrato de naturaleza civil,
mercantil o laboral con la finalidad de garantizar los mecanismos de control internos necesa-
rios para asegurar un adecuado conocimiento del mercado inmobiliario, el cumplimiento de las
Normas de valoracin aplicables y el cumplimiento de las obligaciones e incompatibilidades
establecidas por este RD.
Los profesionales vinculados no podrn ser tasadores de ninguna otra sociedad de tasacin,
distinta a la que pertenecen como vinculados.
Mecanismos de control interno de las tasaciones
Para el cumplimiento de los requisitos establecidos en el RD 775/97, la Normativa de valoracio-
nes ECO 805/2003 incluye una disposicin adicional 2. destinada a regular los mecanismos de
control de las sociedades.
Las sociedades debern disponer de unos procedimientos que permitan asegurar:
El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, para lo que
dispondrn como mnimo de:
Una base de datos de informacin de costes y precios (en venta y alquiler) y de caracters-
ticas de los inmuebles, suficiente en nmero, topologa y localizacin, adecuadamente dis-
tribuida dentro del rea geogrfica en la que la entidad pretende operar.
Datos actualizados de informacin estadstica o de otra ndole (subastas, precios de mate-
riales...) que sean utilizables para la tasacin.
Procedimientos de actualizacin de los datos recogidos en los 2 apartados anteriores.
Las fuentes concretas de los datos anteriores.
La metodologa utilizada en el tratamiento de los datos anteriores.
Los canales de transmisin de dichos datos a sus profesionales y el sistema de utilizacin
de los mismos en las tasaciones.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
156 LA LEY
El cumplimiento uniforme de las Normas de valoracin aplicables, para lo cual debern dispo-
ner de un manual de procedimiento, debidamente actualizado, en el que al menos se recojan:
Los criterios concretos para la aplicacin de dichas Normas, detallando los criterios de
medicin y atribuciones de uso de las superficies, los parmetros y sistemas utilizados en
la homogeneizacin de comparables, la forma de validacin de testigos, la interpretacin de
la documentacin registral, los criterios para aplicar los condicionantes y advertencias, la
forma de determinar la vida til, los tipos utilizados para aplicar los mtodos de actualiza-
cin y residual, la forma de obtener el valor de los inmuebles neto de gastos e impuestos,
la previsin de la tendencia futura del mercado, la justificacin de las plusvalas y minusva-
las a aplicar al valor de reversin del suelo y los criterios para identificar los elementos
especulativos en las transacciones.
El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de intervencin es el mismo
de los profesionales vinculados, as como los criterios establecidos por la entidad para la
intervencin de profesionales especializados en la tasacin de inmuebles dedicados a usos
particulares.
El sistema de formacin y actualizacin de conocimientos de sus profesionales, especifi-
cando si los vinculados realizan o no valoraciones.
El cumplimiento uniforme del rgimen de las obligaciones e incompatibilidades previstas en el
RD 775/97 a cuyos efectos deber disponerse de la relacin de personas fsicas y jurdicas,
para las que la sociedad o servicio de tasacin no pueda realizar valoraciones por no poder
mantener una posicin de independencia, as como los criterios utilizados para la confeccin
de dicha relacin.
2.1.9. Legislacin y normativa bsica aplicable en la valoracin
2.1.9.1. Valoracin de garanta e hipotecaria
Ley 2/81 de 25 de marzo (Regulacin Mercado Hipotecario).
Real Decreto 685/82 de 17 de marzo.
Orden Ministerial de 14 de junio de 1982 DEROGADA.
Orden Ministerial de 10 de enero de 1983 DEROGADA.
Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversin colectiva en rela-
cin con las sociedades y fondos de inversin inmobiliarias.
Orden Ministerial de 7 de diciembre de 1984 DEROGADA.
Orden Ministerial de 4 de octubre de 1985 DEROGADA.
Orden Ministerial de 28 de julio de 1989 DEROGADA.
Real Decreto 1289/91 de 1 de agosto.
Real Decreto 727/93 de 14 de mayo.
Rgimen sancionador (BOE n. 90 de 15 de abril de 1994).
Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994. BOE n. 297 de 13.12.94.
O/ECO/805/2003 de 27 de marzo de 2003 (BOE 9 de abril).
Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo de 1997.
Resolucin de 20 de julio de 1999 (tasas de capitalizacin y de riesgo).
LA LEY 157
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio (Inscripcin en el Registro).
Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones.
Real Decreto 1307/1998 de 30 de septiembre (Fondos de Pensiones).
Real Decreto 1589/1998 de 15 de octubre (Reglamento de Fondo de Pensiones).
Ley 38/1999 de 5 de noviembre (LOE).
RD 1867/1998 de 4 de septiembre (modifica el Reglamento hipotecario).
Ley 20/98 de 1 de julio (reforma rgimen jurdico FII).
Resolucin de 20 de julio de 1999.
Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introduccin del euro.
Real Decreto-Ley 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma electrnica.
Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Orde-
nacin y supervisin de los seguros privados.
Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo, de modificacin parcial del Real Decreto 1393/1990,
de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciem-
bre, reguladora de las instituciones de inversin colectiva en relacin con las sociedades y fon-
dos de inversin inmobiliarias y se disponen otras medidas financieras.
2.1.9.2. Legislacin y normativa bsica aplicable para las instituciones de inversin colectiva
Ley 46/1984 de 26 de diciembre, para las Instituciones de Inversin Colectiva de carcter no
financiero y su Reglamento.
Ley 7 de julio 1992, que precisa el rgimen de las Sociedades y Fondos de Inversin Inmobi-
liaria y de los Fondos de Titulizacin Hipotecaria.
Real Decreto 686/1993 de 7 de mayo, que modifica el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26
de diciembre, y precisa el rgimen de las Sociedades y Fondos de Inversin Inmobiliaria.
Orden de 24 de septiembre de 1993 sobre Fondos y Sociedades de Inversin Inmobiliaria y
sus Normas de desarrollo.
Ley 20/1998 de 1 de julio, de Reforma de Rgimen Jurdico y Fiscal de las Instituciones de
Inversin Colectiva de Naturaleza Inmobiliaria.
Ley 35/2003 de 4 de noviembre de Instituciones de Inversin colectiva.
Reglamento de las Instituciones de inversin colectiva (proyecto 13/10/2004).
2.1.9.3. Otros textos legales de inters para la valoracin de garanta
Rgimen Sancionador aplicable a las Sociedades de Tasacin (BOE n. 90 de 15 de abril de
1994).
Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994 sobre Normas de valoracin de bienes inmue-
bles para determinadas entidades financieras. BOE n. 297 de 13 de diciembre de 1994. Entr
en vigor el 1/4/1995 para Tasaciones Hipotecarias; sustituida por: O/ECO/805/2003 de 27 de
marzo de 2003, BOE de 9 de abril de 2003, entr en vigor el 8 de octubre de 2003.
Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo de 1997 sobre el rgimen jurdico de homologacin de
los servicios y sociedades de tasacin.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
158 LA LEY
Resolucin de 20 de julio de 1999, de la Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera,
por la que se establecen las nuevas tasas anuales mnimas y primas de riesgo a los efectos
de la valoracin de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.
Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al
Reglamento para la ejecucin de la Ley Hipotecaria sobre Inscripcin en el Registro de la Pro-
piedad de Actos de Naturaleza Urbanstica.
Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones.
Real Decreto 1307/1998 de 30 de septiembre (Fondos de Pensiones).
Real Decreto 1589/1998 de 15 de octubre (Reglamento de Fondo de Pensiones).
Ley 38/1999 de 5 de noviembre (LOE).
RD 1867/1998 de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artculos del Regla-
mento Hipotecario.
Ley 20/1998 de 1 de julio (reforma del rgimen jurdico de los FII).
RD 2486/1998 de 20 de noviembre (BOE 27/Nov./98) (Provisiones tcnicas para las Compa-
as de Seguros).
2.2. VALORACIONES URBANSTICAS
2.2.1. Evolucin del marco legislativo
Antes de estudiar la situacin actual, originada por la entrada en vigor de la Ley sobre el rgi-
men del suelo y valoraciones 6/98, conviene hacer una breve referencia al recorrido seguido por la
legislacin urbanstica espaola.
Ley de 1956
La Ley del suelo de 1956 reconoca en su exposicin de motivos que el trfico de terrenos no
opera en un rgimen de competencia perfecta:
El trfico sobre terrenos no se opera, por otra parte, en un rgimen de competencia perfec-
ta, en el que pueda decirse que la ley econmica del mercado determina naturalmente un pre-
cio justo, que excluya legtimamente toda intervencin. Procede, pues, apoyar las valoraciones
en fundamentos objetivos, por lo que en la Ley se distinguen los valores, inicial, expectante,
urbanstico y comercial.
Estas clasificaciones tienden a facilitar la urbanizacin y edificacin del suelo en los supues-
tos en que suscita el conflicto de intereses entre el propietario y el beneficiario de la expropiacin,
sin olvidar que en trance de tasar terrenos no urbanizados ante la disyuntiva de valorarlos a pre-
cio alto, con el beneficio para el primitivo propietario, o a precio econmico, no mayor que el que
corresponde a la situacin actual y sin considerar expectativas futuras, la eleccin es clara: es
preferible que el primero no obtenga beneficio y que el que hubiere de derivarse de la transfor-
macin de terreno en solar se atribuya, como estmulo, al urbanizador. Lo mismo cuando se trata
de justipreciar solares retenidos indefinidamente sin edificar por sus poseedores; por ello la Ley
previene explcitamente que en este supuesto no sern aplicables los valores comerciales.
Y clasificaba los terrenos en rsticos, de reserva urbana y urbanos, indicando en su ttulo II, cap-
tulo IV, los tipos de valor aplicables a los distintos tipos de suelo.
Para ello estableca varias definiciones de valor: valor inicial, expectante, urbanstico y comer-
cial, se estableca de la siguiente manera:
LA LEY 159
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Valor inicial, se entiende como el intrnseco de los predios, determinado por su aprovechamien-
to en el momento de la valoracin, es decir, el que le correspondiese en la explotacin rstica efec-
tiva o de que fuera naturalmente susceptible. Se aplica a los terrenos rsticos y a los viales, par-
ques y jardines, con carcter general.
Valor expectante, se entiende como el potencial de los terrenos en razn de las perspectivas
de aprovechamiento o utilizacin urbanstica. Se aplica al suelo de reserva urbana y a los rsticos
que renen ciertas condiciones, con un mximo de 0,5 m/m.
Valor urbanstico, determinado en relacin con las posibilidades de edificacin resultantes del
planeamiento. Se aplica con carcter general a los suelos urbanos.
Valor comercial, se entiende como el mayor valor que, sobre los anteriores, puedan tener por
sus circunstancias de situacin, concentracin urbana u otras. Se aplica al suelo urbano vacante
en zonas consolidadas.
Ley de 1976
En la exposicin de motivos quedaban reflejados los aspectos bsicos de la reforma a realizar,
como eran:
El principio segn el cual el planeamiento no concede directamente el derecho a edificar tiene
su reflejo en materia de valoraciones del suelo, en la adopcin del criterio segn el cual el valor
que a ste se le reconoce debe estar en funcin del grado de cumplimiento de las obligaciones
y cargas derivadas del Plan que se observe en cada caso. El valor se independiza as, en gran
medida, de las puras calificaciones formales y se hace depender fundamentalmente del efecti-
vo cumplimiento del Plan, del que depende asimismo la adquisicin del derecho a edificar.
Las innovaciones de esta materia, que comportan una estrecha relacin con la valoracin fis-
cal y una gran simplificacin, se completan:
a) Llevando a sus ltimas consecuencias el principio de valoracin objetiva que se quebra-
ba en la Ley del Suelo con el reconocimiento de unos valores comerciales y que ocasio-
naba en la prctica diferencias desproporcionadas en relacin con las circunstancias, a
veces nimias, que daban lugar a la aplicacin de uno y otro valor.
b) Eliminando el valor expectante, aplicable hasta ahora a la reserva urbana, con indepen-
dencia de la actividad de los interesados.
c) Reconocimiento a los arrendatarios e inquilinos afectados por expropiaciones, en su con-
dicin de sujetos pasivos, generalmente ms dbiles, de las mismas, el derecho a ser
indemnizados conforme a la Ley de Expropiacin Forzosa.
Clasificaba los terrenos en no urbanizables, urbanizables programados o no programados, aptos
para urbanizar y urbanos, en funcin del tipo de planeamiento redactado, plan general, Normas
subsidiarias, delimitacin de suelo urbano.
a) El texto refundido de 1976 estableca los siguientes principios en materia de valoracin:
b) Valoracin de los terrenos con arreglo a los criterios de la legislacin del suelo (arts. 103 y
144 TRLS76).
c) Tasacin del suelo urbano y urbanizable tomando como referencia la valoracin fiscal (art.
105 TRSL76).
Tramitacin del expediente segn lo dispuesto en la Ley de Expropiacin Forzosa (art. 144
TRLS76) que resultaba, asimismo, de aplicacin subsidiaria (art. 143 TRLS76).
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
160 LA LEY
La definicin de los dos valores inicial y urbanstico, se estableca de la siguiente manera:
El valor inicial se utilizaba para tasar los terrenos clasificados como suelo no urbanizable (art.
107 TRLS76) y como lmite inferior de valoracin en aquellos casos en que resulte de aplicacin el
valor urbanstico (art. 108 TRLS76).
La determinacin del valor inicial se efecta conforme sealaba el art. 104 TRLS76.
1. El valor inicial de un predio o unidad de cultivo, a efectos de esta Ley, se determinar:
a) Por rendimiento bruto que le correspondiera en la explotacin rstica efectiva o de que
fuere naturalmente susceptible.
b) Por su valor medio en venta a efectos de su explotacin agrcola.
En ningn caso se podrn tomar en consideracin valores o rendimientos que tengan rela-
cin directa o indirecta con la posible utilizacin urbana de los terrenos.
2. En el rendimiento rstico se estimarn comprendidos el agrcola, el forestal, el ganadero,
el cinegtico y cualquier otro semejante.
3. Entre los rendimientos de los que una finca fuere naturalmente susceptible, podrn esti-
marse los resultantes de transformaciones que puedan operarse con los medios normales, tanto
mecnicos como tcnicos o de capital, existentes para el desarrollo de la explotacin agraria y
conducentes al mximo aprovechamiento de la fertilidad de la tierra, pero no los hipotticamen-
te resultantes de una supuesta aplicacin de medios extraordinarios.
4. En las unidades de cultivo directamente explotadas por los propietarios se establecer
adems el premio de afeccin que deba serles atribuido en el supuesto de expropiacin forzo-
sa.
5. Cuando el valor inicial que se llegue por aplicacin de los criterios anteriores sea inferior
al que constara en valoraciones catastrales, ndices municipales y otras estimaciones pblicas
aprobadas, prevalecer la ms alta de las que concurran sobre el terreno.
Se tasaban con arreglo al valor urbanstico los terrenos clasificados como suelo urbano o urba-
nizable en todas sus categoras (art. 108 TRLS76). Dicho valor urbanstico se determinaba segn
lo dispuesto en el art. 105 TRLS76.
1. El valor urbanstico se determinar en funcin del aprovechamiento que corresponda a
los terrenos segn su situacin, conforme al rendimiento que a dicho aprovechamiento se atri-
buya a efectos fiscales al iniciarse el expediente de valoracin.
2. El aprovechamiento que, en todo caso, servir de base para la determinacin del valor
urbanstico una vez deducidos los terrenos de cesin obligatoria que afecten a aqul, ser el
siguiente:
En el suelo urbanizable no programado, el que resulte de su uso e intensidad de ocupa-
cin, determinado en el Plan General.
En el programado, el aprovechamiento medio del sector.
En el urbano, el permitido por el Plan o, en su caso, el aprovechamiento medio fijado a los
polgonos o unidades de actuacin sujetos a reparcelacin y, en su defecto de Plan, tres
metros cbicos por metro cuadrado, referidos a cualquier uso.
LA LEY 161
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
3. El valor urbanstico que se determine en funcin de estos criterios podr aumentarse o
disminuirse en un 15% como mximo en consideracin del grado de urbanizacin y de las pecu-
liaridades especficas de los terrenos de que se trate.
Dicha correccin se aplicar con independencia de la que por conceptos anlogos, procedie-
ren con arreglo a la legislacin tributaria.
Como se ha visto, en comparacin con el texto de la Ley de 1956, se elimin o mejor dicho se
refundi el valor expectante y el comercial con el urbanstico, fijndose ste en funcin de los dis-
tintos aprovechamientos lucrativos.
Reglamentos de planeamiento, gestin y disciplina urbanstica
En el reglamento de gestin, en sus artculos 145 y 146 se hacen las siguientes referencias rela-
tivas al valor urbanstico:
145. El valor urbanstico de los terrenos ser el determinado a los efectos de la contribu-
cin territorial urbana, siempre que concurran los siguientes requisitos:
a) Que las condiciones de uso y volumen consideradas para la determinacin del valor bsi-
co del suelo en la citada contribucin correspondan a las del planeamiento urbanstico vigente
en el momento de fijarse la valoracin, a cuyo efecto se solicitar de la Delegacin de Hacien-
da respectiva certificacin comprensiva de las propuestas y acuerdos formulados.
b) Que desde la fecha de la valoracin fiscal no hubiere transcurrido el plazo de cinco aos
a que se refiere el art. 26 del texto refundido de la contribucin territorial urbana.
146. Cuando no se hayan determinado los valores a efectos de la contribucin urbana o
cuando despus de haber sido establecidos hubiesen variado las circunstancias de planeamien-
to urbanstico o cuando hubiere transcurrido el plazo de cinco aos indicado en el artculo ante-
rior, el aprovechamiento a tener en cuenta para determinar el valor urbanstico ser el siguien-
te:
a) En el suelo urbanizable no programado y el apto para urbanizar, el aprovechamiento que
resulte del uso e intensidad de ocupacin de los terrenos, determinado en el plan general o en
las Normas subsidiarias y complementarias del planeamiento.
b) En suelo urbanizable programado, el aprovechamiento medio del sector, despus de
haberse deducido, en su caso, el exceso respecto del aprovechamiento medio de todo suelo
urbanizable programado.
c) En suelo urbano, el aprovechamiento permitido por el Plan o, en su caso, el aprovecha-
miento medio resultante de la reparcelacin o compensacin en el polgono o unidad de agru-
pacin de que se trate, y en defecto del Plan, el aprovechamiento de tres metros cbicos por
metro cuadrado, referidos a cualquier uso.
A criterio de muchos operadores este reglamento est vigente, ya que nunca fue derogado, y la
posibilidad de derogarlo es compleja en el actual sistema de competencias legislativas en esta
materia.
Ley 8/90 y Texto refundido Ley del Suelo de 1992
El prembulo de la Ley 8/90, de reforma del rgimen urbanstico y valoraciones del suelo mar-
caba como uno de los objetivos fundamentales de la misma determinar el contenido econmico
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
162 LA LEY
del derecho (de Propiedad), valorando, a efectos expropiatorios, las diferentes facultades que lo
integran, segn su grado de adquisicin.
La Ley regulaba los derechos y deberes de los propietarios del suelo afectado por el proceso de
urbanizacin y edificacin.
La modificacin conceptual ms interesante de esta ley es que no reconoca, de entrada y auto-
mticamente, el derecho al aprovechamiento urbanstico al propietario del suelo, sino que ste los
adquira escalonadamente.
Dichos derechos y deberes esquemticamente quedaban estructurados de la siguiente forma:
Derecho a urbanizar: se adquiere con la aprobacin definitiva del planeamiento ms detallado.
Derecho al aprovechamiento urbanstico: se adquiere con el cumplimiento de los deberes de
cesin, equidistribucin y urbanizacin.
Derecho a edificar: se adquiere con la obtencin de la licencia para edificar ajustada al plane-
amiento.
Derecho a la edificacin: se adquiere con la terminacin de la obra ajustada a la licencia y a lo
sealado por el planeamiento.
Asimismo el prembulo indicaba que: En materia de valoraciones, la legislacin y ordenacin
urbansticas deben suministrar slo los aprovechamientos susceptibles de adquisicin, correspon-
diendo la valoracin de stos a las Normas fiscales.
El art. 46 TRLS92, estableca que las valoraciones del suelo se efectuaran con arreglo a los
criterios establecidos en la misma. Dichos criterios regirn cualquiera que sea la finalidad que
motive la expropiacin y la legislacin, urbanstica o de otro carcter, que la legitime. El art. 215
TRLS92 estableca, no obstante, la aplicacin supletoria de la legislacin general de la expropia-
cin forzosa.
La valoracin de suelo deba de tener en cuenta dos circunstancias: la clasificacin del suelo
sobre la que se opera y el grado de adquisicin de facultades urbansticas alcanzado. El art. 48
TRLS92 estableca los criterios de valoracin de los terrenos segn la clase de suelo.
1. El suelo no urbanizable y el urbanizable no programado que no cuente con Programa de
Actuacin Urbanstica se tasarn con arreglo al valor inicial.
2. El suelo urbanizable que no cuente con el planeamiento de desarrollo preciso, segn la
legislacin urbanstica aplicable, se tasar agregando al valor inicial del terreno el 25% del coste
estimado de su futura urbanizacin con arreglo a las Normas del plan correspondiente o, en su
defecto, del coste de la conversin del terreno en solar.
3. El suelo urbano cuya ordenacin detallada no se contuviera en el planeamiento general
vigente al tiempo de practicarse la valoracin, se tasar con arreglo al planeamiento anterior,
salvo que el valor as obtenido exceda del correspondiente al 50% del aprovechamiento urba-
nstico susceptible de apropiacin por su titular conforme al nuevo planeamiento, en cuyo
supuesto se aplicar el valor del citado porcentaje.
4. La valoracin de los terrenos urbanos y urbanizables respecto de los que se hubiera com-
pletado su ordenacin urbanstica se har de conformidad con su valor urbanstico.
LA LEY 163
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Los artculos 49 y 50 definen los conceptos de valor inicial y valor urbanstico de la siguiente
forma:
Valor inicial: El valor inicial se determinar aplicando los criterios contenidos en las disposicio-
nes que regulan las valoraciones catastrales del suelo de naturaleza rstica, sin consideracin algu-
na a su posible utilizacin urbanstica....
Valor urbanstico: El valor urbanstico se determinar en funcin del conjunto de derechos o
facultades de este carcter que, en el momento de practicarse la valoracin se hubiera adquirido.
Los artculos 51 a 56 fijaban los criterios de valoracin en funcin del grado de adquisicin de
facultades urbansticas y otras circunstancias.
El art. 52 fijaba los criterios de valoracin cuando se extinguan el derecho a urbanizar, por
incumplimiento de los deberes de cesin, equidistribucin y urbanizacin en los plazos estableci-
dos.
El art. 53 estableca que: Una vez adquirido el derecho al aprovechamiento urbanstico, el
valor urbanstico de un terreno se determinar por aplicacin a dicho aprovechamiento del valor
bsico de repercusin en el polgono, corregido en funcin de su situacin concreta dentro del
mismo.
El art. 55 estableca que: Los terrenos cuyo propietario tenga adquirido el derecho a edificar
(por la obtencin de la licencia de edificacin) se tasarn aadiendo al valor urbanstico del apro-
vechamiento autorizado por la licencia, el 25% del coste de ejecucin del proyecto para el que se
obtuvo la misma y la totalidad de los gastos que, justificadamente, estn motivados por la edifica-
cin proyectada o iniciada.
El art. 56.2 estableca que adquirido el derecho a la edificacin por la conclusin de las obras al
amparo de licencia no caducada y conforme a la ordenacin urbanstica: El valor del suelo en el
momento de concluirse la edificacin ser el correspondiente al aprovechamiento urbanstico que
efectivamente se hubiera materializado sobre el mismo, sin adicin o deduccin alguna.
2.2.2. La LRSV 6/98 y las valoraciones
La actividad de la tasacin inmobiliaria ha estado dividida durante muchos aos en dos mbitos
muy diferenciados:
Las valoraciones urbansticas, expropiatorias y administrativas, apoyadas normalmente en la
valoracin fiscal, y sometidas a Normas y formulaciones derivadas de Legislaciones y Regla-
mentaciones ms o menos artificiosas, no siempre concordantes entre s, con vigencia legal
incierta, aplicacin controvertida y a veces contradictoria.
Las valoraciones de garanta, hipotecarias y financieras; basadas en Normas y regulaciones
ms actuales y adecuadas a la realidad econmica e inmobiliaria.
Las tcnicas utilizadas son y han sido muy diferentes, pero mientras las segundas han seguido
un proceso de tecnificacin, homologacin internacional y acercamiento al mercado real, las prime-
ras han ido paulatinamente quedando ancladas en sus propias contradicciones sin evolucin espe-
cfica, si exceptuamos las muy interesantes aportaciones tcnicas que han supuesto los nuevos sis-
temas de tasacin masiva de la valoracin catastral y la modernizacin de sus procesos.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
164 LA LEY
La aparicin de la Ley 6/98 puso tericamente las bases tcnicas y jurdicas para poner fin a esa
dicotoma, arrinconando definitivamente los mecanismos y artificios que se oponan a que las valo-
raciones urbansticas se realizasen con los criterios y mtodos de valoracin que se utilizan en el
mercado real, proyectando una sombra de injusticia....
Existen todava, y existirn durante algn tiempo an tasadores nostlgicos, que pretendern
mantener, o cuando menos hacer pervivir, alguna de las obsoletas formulaciones utilizadas en el
pasado. Para los autores no queda ningn resquicio a la duda: fueron definitivamente derogadas a
estos efectos.
Modificaciones conceptuales. La exposicin de motivos
El inicio del punto 3. de la Exposicin de Motivos de la LRSV 6/98 no puede ser ms contun-
dente:
En lo que concierne a los criterios de valoracin del suelo, la Ley ha optado por establecer
un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asig-
na a cada tipo de suelo, renunciando as formalmente a toda clase de frmulas artificiosas que,
con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente
interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Admi-
nistracin y contribuye a deslegitimar su actuacin.
La valoracin urbanstica, a partir de la LRSV 6/98 debe ceirse escrupulosamente al valor real
de mercado y no a otro; a partir de su entrada en vigor no deba haber sino un solo valor: el de
mercado.
Se elimina as la actual dualidad de valores, inicial y urbanstico, a la que haban quedado ya
reducidos los cuatro valores diferentes que estableci en su da la versin primera de la Ley del
Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habr sino un solo valor, el valor que el bien tenga
realmente en el mercado del suelo, nico valor que puede reclamar para s el calificativo de justo
que exige inexcusablemente toda operacin expropiatoria. A partir de este principio bsico, la
Ley se limita a establecer el mtodo aplicable para la determinacin de ese valor, en funcin,
claro est, de la clase de suelo y, en consecuencia, del rgimen jurdico aplicable al mismo y de
sus caractersticas concretas.
Este mtodo es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable an no incluido en
un concreto mbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de
dicho desarrollo, el de comparacin con los valores comprobados de otras fincas anlogas, habi-
da cuenta de su rgimen urbanstico, situacin, tamao y naturaleza, as como de los usos y
aprovechamientos permitidos por el planeamiento. Para los casos en que esa comparacin no
sea posible, en los citados suelos sin desarrollo previsible a corto plazo el mtodo alternativo
ser el de capitalizacin de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado
y naturaleza, que es el mtodo tradicional.
Lamentablemente en el articulado de la LSRV 6/98 no se desarrollaron de manera suficiente-
mente explcita los mecanismos o las tcnicas para conseguirlo, lo que ha dado pie a interpretacio-
nes que acaban desvirtuando los objetivos de la Ley. De ese modo el mtodo de valoracin por
comparacin con el mercado, qued restringido en la prctica a los suelos no urbanizables.
Cierto es que la valoracin por comparacin con el mercado, aun siendo el mtodo ms objeti-
vo y racional, presenta, en algunos casos, dos inconvenientes:
La falta de transacciones de fincas comparables
La poca transparencia del valor de transaccin
LA LEY 165
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
El legislador ha previsto esa dificultad y otorga una salida airosa, permitiendo la utilizacin de un
mtodo alternativo: el de Capitalizacin de las rentas reales o potenciales.
Pero en la prctica, en aquellos suelos en que el proceso urbanizador se ha iniciado, o estn en
condiciones de que se inicie, la variabilidad de factores que inciden en su valor real de mercado
hace inaplicables esos dos mtodos remitindose la Ley al mtodo comnmente utilizado para
determinar el valor de mercado en esos casos: el mtodo residual.
Y es precisamente aqu donde se produce la desviacin ms importante entre lo que la Ley pre-
tende y su aplicacin. Con el pretexto de que la LRSV no establece exactamente en qu consiste
el mtodo residual ni se remite explcitamente a una Normativa concreta, algunas veces los meca-
nismos que se utilizan no consiguen el objetivo de determinar el valor real de mercado.
Claro est que paralelamente existe una voluntad de acercar los valores catastrales a los de
mercado, y debe dejarse la puerta abierta a que si aqullos presentan esa cualidad de identificar-
se con stos, sean directamente aplicables. Pero si no coincidieran, habrn perdido su vigencia
a esos efectos, y la tasacin deber efectuarse calculando el valor de repercusin por el mtodo
residual.
En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en mbitos delimitados por el propio planea-
miento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones
de desarrollo, el mtodo de clculo consistir en la aplicacin al aprovechamiento correspon-
diente del valor bsico de repercusin, recogido en las ponencias catastrales para el terreno de
que se trate, valor que d conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las
Haciendas Locales, refleja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se
fijan a partir de un estudio previo de dichos valores. Finalmente y para el caso de que no exis-
tan o no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o
haberse modificado el planeamiento, el valor bsico de repercusin se calcular por el mtodo
residual, comnmente utilizado en el mbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por
el sector pblico como por el privado.
La Exposicin de motivos no define, con suficiente precisin, la metodologa residual a utilizar,
ya que son varias las maneras o tcnicas de aplicarla, habiendo incluso quien pudiera considerar
que la frmula contenida en la Norma 16 del RD 1020/93 de Normas Tcnicas de Valoracin Catas-
tral es en s un mtodo residual. Pero el prrafo siguiente no deja lugar a dudas, se trata de apli-
car la metodologa residual: [...] como se viene haciendo habitual y pacficamente en las tasacio-
nes que se realizan a diario en el mbito inmobiliario y financiero...
La aplicacin de valores de repercusin, habida cuenta de su correspondencia, en general,
con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de deducir
la totalidad de los costes de urbanizacin que en cada caso estuvieran pendientes, as como los
costes financieros, de gestin y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al
terreno de la condicin de solar, tal como se viene haciendo habitual y pacficamente en las tasa-
ciones que se realizan a diario en el mbito inmobiliario y en el financiero. El estricto realismo al
que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuir, sin duda, a aumentar la seguridad del
trfico jurdico y a reducir la conflictividad, lo que redundar tambin en una agilizacin de la ges-
tin urbanstica y en una reduccin en los costes innecesarios que su prolongacin en el tiem-
po inevitablemente aade.
Los valoradores y tcnicos que trabajan en ese mbito de la tasacin financiera e inmobiliaria,
saben muy bien a qu se refiere el legislador: a las tcnicas de valoracin por anlisis de inversio-
nes esperadas, tambin conocido por mtodo residual dinmico, y en su defecto, el mtodo resi-
dual esttico.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
166 LA LEY
Afortunadamente, la publicacin de la OM de 30 de noviembre de 1994 ya haba establecido de
forma muy tcnica y precisa en qu consisten y cmo se aplican los mtodos residuales, constitu-
yendo una referencia metodolgica, oficialmente aprobada y tcnicamente adecuada a la realidad
del mundo financiero e inmobiliario y dotada de los sistemas de adaptacin a la cambiante coyun-
tura econmica de cada momento.
La Normativa que la sustituy, ECO/805/2003, mantiene ese carcter.
Despus de unos cuantos aos de aplicacin, la percepcin de sus efectos es menos optimista
que en el momento de su promulgacin. Se hacen an muchas valoraciones urbansticas en las
que el resultado final, el valor, dista mucho de ser el de mercado, y lo que es ms grave, en el pro-
ceso de clculo no es la preceptiva bsqueda del valor real, el objetivo del trabajo.
La Ley, que deba permitir deshacer la dicotoma entre las valoraciones de garanta y las urba-
nsticas, y permitir que todos los tcnicos que se dedican a este oficio de valorar inmuebles, habla-
sen el mismo lenguaje y utilizasen tcnicas similares no lo ha conseguido por ahora suficientemen-
te; y lo que es ms grave: como no se cumplen realmente sus determinaciones, las de la LRSV, no
se ha producido el deseado aumento de la seguridad del trfico jurdico, no se ha reducido la con-
flictividad, y en los procesos expropiatorios la obtencin de un precio justo resulta una carrera de
obstculos y de fondo, donde slo unos pocos logran obtener compensaciones dignas, incumplien-
do en los dems casos uno de los preceptos de nuestra Constitucin.
La Ley 6/98 en su exposicin de motivos declaraba como objetivos intentar evitar dos formas de
valorar hasta entonces imperantes:
Las frmulas artificiosas.
Las metodologas sin fundamento o con fundamento aparente.
Para conseguir con ello acabar con:
Una fuente interminable de conflictos.
Las sombras de injusticia que planean sobre la actuacin de las Administraciones.
La falta de credibilidad de la Administracin.
La desligitimizacin de la actuacin de la Administracin.
El balance no puede ser optimista, continan utilizndose frmulas artificiosas, continan apli-
cndose metodologas sin fundamento o con fundamento aparente con argumentos tan peregrinos
como es lo que pone la Norma o siempre se ha hecho as, pero que de hecho esconden dos
problemas: la falta de preparacin de algunos valoradores, y la falta de escrpulos de algunos
actuantes en el proceso que pretenden mantener el criterio de que la valoracin es manipulable en
funcin de intereses que nada tienen que ver con la legtima bsqueda del precio justo.
Como consecuencia:
Han aumentado los conflictos.
Contina planeando una sombra de injusticia.
Las Administraciones han perdido an ms credibilidad si cabe con honrosas excepciones.
No existe ms percepcin de legitimidad en las actuaciones Administrativas sino de ms arbi-
trariedad.
LA LEY 167
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Posteriormente, en mayo de 2003, la Ley 10/2003, vino a dar la razn de una manera contun-
dente a quienes sostenan la tesis de que deban utilizarse los mtodos del mercado financiero e
inmobiliario, concretando adems que en el caso de los suelos urbanizables debe utilizarse nece-
saria y obligatoriamente el mtodo residual dinmico de la Normativa hipotecaria.
Se dio fin as a cuatro aos de controversias entre algunos tasadores y peritos, los distintos ope-
radores y los Jurados y Tribunales, aclarando los trminos ya expresados en la propia LRSV 6/98,
pero no suficientemente concretados para algunos.
Pero al mismo tiempo se disipa una duda que los propios expertos que ya venan aplicando las
tcnicas de la OM 30/11/94 podan tener: cundo debe aplicarse el esttico y cundo el dinmico.
Desde la 10/2003 est claro: en los suelos urbanizables siempre se ha de utilizar el mtodo resi-
dual dinmico.
Persisten no obstante algunas dudas de interpretacin:
En los suelos urbanos, la Ley 10/2003 no establece de forma literal qu mtodo debe utilizar-
se, lgicamente debe entenderse que al abrir a las valoraciones urbansticas la metodolo-
ga de garanta, ya no hay duda: el mtodo residual esttico, pero como no lo dice expresa-
mente, es posible que todava subsistan operadores reticentes y recalcitrantes que pretendan
sostener que no y continen aplicando formulas artificiosas... como la derivada de las Nor-
mas tcnicas de valoracin catastral. El desarrollo de las tcnicas de valoracin de garanta
con la aparicin de una nueva Normativa ms clara, ms tcnica y ms ajustada a la realidad
permite abrigar esperanzas de que sea progresivamente acogida, en todos los casos por
todos los operadores (vase apartado 2.6.2).
Cuando los suelos urbanos, no puedan ser puestos en valor edificndolos de forma inmedia-
ta, qu mtodo debe aplicarse el esttico o el dinmico?
La aparicin de la O/ECO/805/2003 de 27 de marzo (de obligada aplicacin a las valoracio-
nes de garanta, incluidas las hipotecarias, a partir del 9 de octubre de 2003) lo establece muy
claramente: cuando el plazo previsible de disposicin del suelo para ser edificado, sea supe-
rior a un ao debe utilizarse el mtodo residual dinmico, necesaria y obligatoriamente; en
caso contrario, puede utilizarse el esttico, dando libertad al tasador para que utilice uno u
otro en funcin de la finalidad especfica de la valoracin, las condiciones en que deba reali-
zarse y las caractersticas del suelo de que se trate.
En el captulo 5 se desarrollarn los criterios y los mtodos de valoracin que son de aplicacin
en las valoraciones urbansticas.
2.2.3. La legislacin autonmica
La legislacin autonmica en materia de urbanismo: incidencia en las valoraciones.
En general las competencias en materia de urbanismo en Espaa corresponden a las comuni-
dades autnomas.
En consecuencia cada Comunidad Autnoma tiene su legislacin propia en materia urbanstica.
Son de competencia exclusiva del estado, el Rgimen del suelo, los criterios y los mtodos de
valoracin.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
168 LA LEY
En cuanto al Rgimen del suelo, la legislacin estatal establece en qu tipos puede clasificarse
el suelo:
no urbanizable,
urbanizable, en sus dos modalidades:
son mbito delimitado y condiciones para su desarrollo, y
sin mbito delimitado ni condiciones para su desarrollo.
urbano, tambin en sus modalidades: consolidado o no consolidado por la urbanizacin.
Es la legislacin estatal la que determina qu es lo que se entiende por cada tipo de suelo, pero
corresponde a las CC.AA. su desarrollo y la fijacin de las condiciones para ello.
En cuanto a los criterios y mtodos de valoracin la legislacin estatal es determinante.
El Planeamiento urbanstico y la gestin urbanstica son competencias autonmicas exclusiva-
mente.
En las valoraciones urbansticas es preciso utilizar los criterios, mtodos y carcter del suelo que
derivan de la legislacin estatal, pero resulta tambin imprescindible utilizar criterios urbansticos
que derivan de la legislacin autonmica y del planeamiento, que es tambin competencia de sta.
Habitualmente, parmetros como el aprovechamiento urbanstico, cesiones, sistemas genera-
les, red primaria, red secundaria, edificabilidad, usos, etc., se derivan de la legislacin urbanstica
autonmica, y son necesarios para la valoracin urbanstica, por lo que su conocimiento resulta
imprescindible para el tasador y para los operadores.
En resumen puede afirmarse, de forma general, que en la valoracin urbanstica el aprovecha-
miento urbanstico, deriva de la legislacin autonmica y el rendimiento o valor de repercusin de
la legislacin estatal.
2.2.4. Corolario: la legislacin urbanstica y las valoraciones
La legislacin urbanstica es cambiante, se ha modificado substancialmente en numerosas oca-
siones tal como se ha analizado anteriormente, y probablemente continuar cambiando, en funcin
de las circunstancias y de las opciones polticas en materia de suelo.
Al ser el suelo la materia prima necesaria para la produccin de viviendas y ser la vivienda un
derecho constitucional, es obligado que la poltica de suelo sea una prioridad para los Gobiernos y
para las Administraciones Pblicas; lo que justifica su preocupacin para impulsar marcos jurdicos
que permitan resolver los problemas de suministro de suelo adecuados a las necesidades reales
de la sociedad.
Pero ello no es bice para que, en cualquier caso, el valor del suelo sea funcin de lo que se
puede construir en l, y esa relacin entre el aprovechamiento y el valor, o entre lo que se puede
construir y su valor, debe establecerse con las tcnicas adecuadas, independientemente de qu es
y cunto es lo que se puede construir en un suelo, es decir de su aprovechamiento, e independien-
temente tambin, de quin sea su propietario, o a quin corresponda en cada caso el valor que el
suelo tiene.
LA LEY 169
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Su valor, el valor del suelo, ser siempre consecuencia de su utilizacin inmobiliaria, y la mane-
ra en que se relacionan ambas magnitudes: aprovechamiento y valor es la esencia de la valo-
racin.
Puede darse tambin la circunstancia que ese valor, el que tiene el suelo como consecuencia de
su utilizacin inmobiliaria, no corresponda al propietario inicial, en todo o en una parte. La legisla-
cin determinar si ello es as y en qu proporcin. En consecuencia, el valor deber repartirse
en varios derechos. La valoracin de todos y cada uno de ellos es objeto de las tcnicas de valo-
racin (vase captulo 6: apartados 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, y 6.8).
2.3. VALORACIONES DE MERCADO
Valoraciones de mercado
Se han enumerado en el captulo anterior (apartado 1.2), los objetos y las finalidades a que
puede referirse una valoracin inmobiliaria, siendo una de las finalidades ms frecuentes la deter-
minacin del valor a los nicos efectos de conocer su valor real en el mercado.
Las relaciones entre personas fsicas o jurdicas y el trfico inmobiliario hacen necesarias las
valoraciones inmobiliarias en numerosas ocasiones y supuestos que ya han sido enumerados.
Cuando se trate de determinar el valor real de mercado, es decir, el precio ms probable a que
puede venderse el bien inmueble, se aplicar el mtodo de comparacin con el mercado, con prio-
ridad a todos los dems mtodos, en todos los casos.
Si la utilizacin de este mtodo no fuera posible por carecer de muestras comparables o por no
existir un mercado representativo, se calcular el valor por el mtodo de actualizacin de las ren-
tas, en el caso de inmuebles en explotacin y por un mtodo residual en el caso de suelos.
En general los criterios y mtodos a utilizar son los que se contienen en las Normas de la
ECO/805/2003.
Cuando se trate de valoraciones de mercado que hagan referencia al mbito financiero e inmobi-
liario, a la valoracin de activos de sociedades mercantiles, ya sea para aportacin a su capital social
de inmuebles, para la segregacin, fusin, o disolucin, sern de aplicacin las Normas europeas de
valoracin (NEV), prcticamente coincidentes con las que se contienen en la ECO 805/2003.
Por tanto las valoraciones de mercado, se realizan en funcin de la finalidad concreta de la tasa-
cin y del objeto de tasacin con los mtodos de valoracin de las Normas tcnicas de valoracin
para determinadas entidades financieras, y con las Normas Europeas de Valoracin, coincidentes
en lo esencial con aquellas.
2.4. NORMAS EUROPEAS DE VALORACIN (NEV)
Las Normas Europeas de Valoracin hacen referencia a todas las valoraciones del mundo finan-
ciero e inmobiliario:
Garanta de prstamos. Garanta hipotecaria.
Provisiones tcnicas de las compaas de seguros.
Garanta de depsitos e inversiones: FP, FII, SII.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
170 LA LEY
Valoraciones para los estados financieros (valoracin de activos fijos).
Sociedades de desarrollo (sociedades comerciales, inmobiliarias y promotoras).
Evaluacin de negocios (fusiones, adquisiciones y ventas).
Valoraciones para los ndices de la propiedad inmobiliaria
(planes de pensiones colectivos especializados en bienes inmobiliarios.
En el mercado de valores, los ndices suministran una medida de actuacin dedicados al
seguimiento de la actuacin global.
Unin temporal de empresas y sociedades limitadas.
Propiedades internacionales.
En ellas se hace una referencia a los profesionales de la valoracin inmobiliaria exigiendo una
competencia profesional de la que el propio tasador se hace responsable:
Los tasadores, antes de acometer un encargo internacional, garantizarn que poseen la expe-
riencia exigida o pueden cooperar con un profesional adecuadamente cualificado y con la tcnica
y conocimiento local necesarios (NEV 7.08).
De esta manera, el tasador debe tener la calificacin tcnica y la experiencia adecuada y se res-
ponsabiliza de ello; y si no la tuviere, est obligado o bien a renunciar al encargo o bien a cooperar
con un profesional adecuadamente cualificado. Pero adems es exigible que el tasador tenga cono-
cimiento del mercado local, debiendo en caso contrario cooperar con un profesional que s lo tenga.
Complementariamente a las propias NEV, se han dictado directivas de la Comunidad Europea
que hacen referencia a la valoracin inmobiliaria.
Cuarta Directiva de la CE (78/660/CEE) (mantenimiento de los mtodos)
En la introduccin de la directiva se hace mencin a la necesaria homogeneidad de los sistemas
de valoracin:
considerar que la coordinacin de las disposiciones nacionales relativas a la estructura y al
contenido de las cuentas anuales y del informe de gestin, a las formas de evaluacin, as como
a la publicidad de estos documentos en lo que se refiere especialmente a la sociedad annima
y a la sociedad de responsabilidad limitada, reviste una importancia particular en cuanto a la pro-
teccin de los socios y de terceros ... considerar que deben coordinarse las diferentes formas de
valoracin en la medida necesaria para garantizar la posibilidad de confrontacin y la equivalen-
cia de las informaciones contenidas en las cuentas anuales.
Directiva de la Comunidad Europea (91/674/CEE) (mtodos)
La Federacin Europea de Expertos contables (FEE) apoya la adopcin de las Normas Interna-
cionales de Contabilidad. El GATT tambin a travs de la OMC y otros organismos internacionales
recomienda la utilizacin de Normas y mtodos comunes de valoracin.
La NEV 10.03. Remite, en Espaa, a la OM 30 Nov. 94 en lo que hace referencia a las tres pri-
meras finalidades y la O/ECO/805/2003 de 27 de marzo (BOE del 9 de abril de 2003) sustituy a
la OM 30 Nov. 94 y la adapt a las NEV (y tambin a la LRSV 6/98).
Por tanto, en las valoraciones que hacen referencia a las tres primeras finalidades: Garanta de
prstamos, Garanta hipotecaria, Provisiones tcnicas de las compaas de seguros y Garanta
de depsitos e inversiones: FP, FII, SII, es de aplicacin plena la ECO 805/2003; en el resto de las
LA LEY 171
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
finalidades antes citadas tambin lo es en cuanto a metodologa aplicable, pero teniendo en cuen-
ta adems las siguientes precisiones:
La valoracin de activos no dinerarios (estados financieros, evaluacin de negocios y
sociedades de desarrollo)
Los activos inmobiliarios susceptibles de valoracin para los estados financieros de sociedades
mercantiles o para la evaluacin de negocios de sociedades inmobiliarias pueden ser de diversa
ndole segn la siguiente clasificacin, debindose valorar teniendo en cuenta esa circunstancia.
El objeto de la tasacin: tipos de activos:
A. Inmuebles ocupados por la propiedad, para la finalidad del negocio:
a) Propiedades para uso determinado (gasolineras, discotecas, aparcamientos).
b) Propiedades para uso no determinado (locales comerciales, oficinas).
B. Inmuebles de inversin: destinados a generar ingresos o plusvalas.
C. Inmuebles en exceso sobre las necesidades operativas del negocio.
D. Inmuebles que son existencias comerciales, considerados como activo circulante.
El valor de tasacin ser, en cada caso el siguiente (seleccin de bases de valoracin homogneas):
Valor de mercado: activos de inversin o como exceso a las necesidades operativas.
Valor de uso actual: inmuebles ocupados para la finalidad de la empresa.
Coste de reposicin depreciado (CRD): cuando no puedan establecerse valores basados en
el mercado.
Mtodos de valoracin
Los mtodos de valoracin que establecen las Normas Europeas de Valoracin (NEV 11.07.6) son:
Mtodo de comparacin
Mtodo de actualizacin de las rentas
Tcnicas de descuento de flujos de caja (DFC)
Valoracin residual
Coste de reposicin depreciado (CRD)
Es decir, los mismos mtodos que desarrolla la ECO/805/2003.
Las tcnicas de valoracin que se desarrollan en esta Normativa espaola estn plenamente
adecuadas a los criterios de la Normas Europeas de Valoracin.
2.5. VALORACIONES MERCANTILES
Valoracin de activos inmobiliarios para el trfico empresarial
Las valoraciones de activos no dinerarios de sociedades mercantiles constituidos por inmuebles
deben realizarse de acuerdo con las NEV y por tanto con las tcnicas de la ECO/805/2003.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
172 LA LEY
Un carcter ms reglado de ese tipo de tasaciones tienen las que se realizan por expertos inde-
pendientes ante el registro mercantil, cuando la valoracin se refiere a sociedades annimas, y que
deben realizarse con carcter previo a la preceptiva inscripcin en dicho registro de modificaciones
de su capital social.
La intervencin del profesional de la valoracin inmobiliaria ante el registro mercantil viene moti-
vada por la ley de sociedades annimas, en particular por los artculos 38 y 39 que regulan las apor-
taciones no dinerarias al capital social, que obligan a la valoracin de ese tipo de activos por un
experto independiente y por los artculos 302 al 313 del Reglamento del Registro Mercantil que
regulan ese proceso.
As el art. 38, en referencia a las aportaciones y de las adquisiciones onerosas establece:
38. Aportaciones no dinerarias. Informe pericial. 1. Las aportaciones no dinerarias, cual-
quiera que sea su naturaleza, habrn de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios
expertos independientes designados por el Registrador Mercantil conforme al procedimiento que
reglamentariamente se disponga.
2. El informe de los expertos contendr la descripcin de cada una de las aportaciones no
dinerarias, con su datos registrales, en su caso, as como les criterios de valoracin adoptados,
con indicacin de si los valores a que stos conducen corresponden al nmero y valor nominal
y, en su caso, a la prima de emisin de las acciones a emitir como contrapartida.
El informe se incorporar como anexo a la escritura de constitucin de la sociedad o a la de
ejecucin del aumento del capital social, depositndose una copia autenticada en el Registro
Mercantil al presentar a inscripcin dicha escritura.
Se transcriben a continuacin los artculos de la Ley de sociedades annimas y del Reglamen-
to del Registro mercantil que hacen referencia a las valoraciones de activos no dinerarios.
LEY DE SOCIEDADES ANNIMAS. CAPTULO III
De las aportaciones. SECCIN PRIMERA
39. Aportaciones no dinerarias. Responsabilidad. 1. Si la aportacin consistiese en bienes
muebles o inmuebles o derechos asimilados a ellos, el aportante estar obligado a la entrega y
saneamiento de la cosa objeto de la aportacin en los trminos establecidos por el Cdigo Civil
para el contrato de compraventa, y se aplicarn las reglas del Cdigo de Comercio sobre el
mismo contrato en punto a la transmisin de riesgos.
2. Si la aportacin consistiere en un derecho de crdito, el aportante responder de la legiti-
midad de ste y de la solvencia del deudor.
3. Si se aportase una empresa o establecimiento, el aportante quedar obligado al sanea-
miento de su conjunto, si el vicio o la eviccin afectasen a la totalidad o a alguno de los elemen-
tos esenciales para su Normal explotacin.
Proceder tambin el saneamiento individualizado de aquellos elementos de la empresa
aportada que sean de importancia por su valor patrimonial.
REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL. CAPTULO II
Del nombramiento de expertos independientes y de auditores de cuentas
302. Solicitud del nombramiento de expertos independientes. 1. La solicitud de nombra-
miento de uno o varios expertos independientes para la elaboracin de un informe sobre las
aportaciones no dinerarias a sociedades annimas o comanditarias por acciones se har
LA LEY 173
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
mediante instancia, por triplicado, dirigida al Registrador mercantil del domicilio social, expresan-
do las circunstancias siguientes:
1. Denominacin y datos de identificacin registral de la sociedad o, en su caso, el nombre
y apellidos de las personas que promuevan la constitucin de la sociedad, as como su domici-
lio.
2. Descripcin de los bienes, con indicacin del lugar en que se encuentren, as como el
nmero y valor nominal y, en su caso, prima de emisin de las acciones a emitir como contra-
partida.
3. Declaracin de no haberse obtenido en los ltimos tres meses otra valoracin de los mis-
mos bienes realizada por experto independiente nombrado por el Registrador mercantil.
4. Fecha de la solicitud.
2. La instancia deber ir suscrita, al menos, por una de las personas que promuevan la cons-
titucin de la sociedad, o, si ya estuviera constituida, por la propia sociedad.
303. Tramitacin de la solicitud. 1. Presentada la instancia, se practicar en el Libro Diario
el correspondiente asiento, en el que se identificar al solicitante y al presentante, y se indica-
rn sucintamente los bienes a valorar.
2. Practicado el asiento de presentacin, se proceder a la apertura de un expediente nume-
rado, cuya existencia se har constar por nota al margen de aquel asiento. En el expediente se
recogern todas las incidencias a que se refieren los artculos siguientes:
304. Nombramiento de expertos independientes. 1. Dentro de los quince das siguientes al
de la fecha de asiento de presentacin, el Registrador designar, conforme a las Normas que se
dicten y, en ausencia de stas, a su prudente arbitrio, un experto independiente entre las perso-
nas fsicas o jurdicas que pertenezcan a profesin directamente relacionada con los bienes
objeto de valoracin o que se hallen especficamente dedicadas a valoraciones o peritaciones.
2. Cuando los bienes a valorar sean de naturaleza heterognea o, aun no sindolo, o encuen-
tren en circunscripcin perteneciente a distintos Registros Mercantiles, el Registrador podr nom-
brar varios expertos, expresando en el nombramiento los bienes a valorar por cada uno de ellos.
3. En la resolucin por la que se nombre el experto o expertos independientes determinar
el Registrador la retribucin a percibir por cada uno de los nombrados o los criterios para su cl-
culo.
La retribucin de los expertos habr de ajustarse, en su caso, a las reglas establecidas por
los respectivos Colegios Profesionales y a las Normas que a tal efecto se dicten por parte del
Ministerio de Justicia.
4. El nombramiento se har constar por diligencia en los ejemplares de la instancia presen-
tada, uno de los cuales se entregar o remitir al solicitante, otro ser archivado en el Registro
y el tercero se remitir al experto. En caso de pluralidad de expertos, se enviarn fotocopias dili-
genciadas a cada uno de los nombrados.
305. Incompatibilidades del experto. 1. Son causas de incompatibilidad para ser nombrado
experto las establecidas para los peritos por la legislacin procesal civil.
2. Cuando el experto nombrado fuese incompatible, deber excusarse inmediatamente ante
el Registrador, quien, previa notificacin a los interesados, proceder a la designacin de otro
nuevo.
306. Recusacin del experto. 1. En cualquier momento, antes de la elaboracin del informe,
los interesados podrn recusar al experto por concurrir causa legtima, comunicndolo al Regis-
trador, quien a su vez lo notificar al experto, por cualquier medio que permita dejar constancia
de la fecha en que se recibe la notificacin.
Transcurridos cinco das desde la notificacin sin que el experto se haya opuesto compare-
ciendo ante el Registrador, se anular el nombramiento procedindose a otro nuevo.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
174 LA LEY
2. Si el experto se opusiese a la recusacin, el Registrador, dentro de los dos das siguien-
tes, resolver segn proceda.
Contra la resolucin del Registrador podrn los interesados interponer recurso ante la Direc-
cin General de los Registros y del Notariado en el plazo de quince das, a contar de la fecha
de notificacin de la resolucin.
307. Nombramiento a favor de un mismo experto. El nombramiento de un experto que ya
hubiera sido designado por el mismo Registrador dentro del ltimo ao deber ser puesto en
conocimiento de la Direccin General de los Registros y del Notariado.
308. Notificacin y aceptacin del nombramiento. 1. El nombramiento se notificar al exper-
to designado por cualquier medio que permita dejar constancia de la fecha en que se recibe la
notificacin.
2. En el plazo de cinco das, a contar desde la fecha de la notificacin, deber el nombrado
comparecer ante el Registrador para aceptar el cargo, lo cual se har constar por diligencia en
la instancia archivada en el Registro.
Aceptado el cargo, se extender el correspondiente asiento en el Libro de nombramientos de
expertos y auditores, indicndose el nmero de expediente.
3. Transcurrido el plazo a que se refiere el apartado anterior sin haber comparecido el desig-
nado, cualquiera que fuese la causa que lo haya impedido, caducar su nombramiento, proce-
diendo el Registrador a efectuar un nuevo nombramiento.
309. Plazo de la emisin del informe. 1. Los expertos elaborarn su informe por escrito razo-
nado en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de la aceptacin del nombramiento.
Cuando concurran circunstancias excepcionales, el Registrador, a peticin del propio exper-
to, podr conceder un plazo mayor.
2. Si el informe no es emitido en el plazo concedido, caducar el encargo, procedindose por
el Registrador a un nuevo nombramiento, sin perjuicio de la responsabilidad en que pueda haber
incurrido el experto por el incumplimiento de su mandato.
310. Emisin del informe. Emitido el informe, el experto entregar el original a la persona
que hubiera solicitado su nombramiento y comunicar tal entrega al Registrador mercantil que
lo hubiera nombrado, quien lo har constar en el expediente, que cerrar en ese momento
mediante la correspondiente diligencia. Esta circunstancia se consignar asimismo al margen
del asiento del nombramiento.
311. Caducidad del informe. El informe emitido por el experto caducar a los tres meses de
su fecha, salvo que con anterioridad hubiera sido ratificado por el propio experto, en cuyo caso
prorrogar su validez tres meses ms, a contar desde la fecha de ratificacin.
312. Percepcin de la retribucin. 1. Los expertos percibirn la retribucin directamente de
la sociedad en cuyo nombre se hubiera solicitado el informe y, si sta no se hubiera constituido,
de quien hubiera firmado la solicitud.
2. Los expertos podrn solicitar provisin de fondos a cuenta de sus honorarios antes de ini-
ciar el ejercicio de sus funciones.
313. Solicitud de nombramiento de expertos en caso de fusin y de escisin. 1. En caso de
fusin o de escisin de sociedades, la solicitud de nombramiento de uno o varios expertos inde-
pendientes para la emisin del preceptivo informe se har individualmente por cada una de las
sociedades que participan en la fusin o de las sociedades beneficiarias de la escisin.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, el informe podr ser comn a todas las socie-
dades de que participen en la fusin cuando stas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia, al
menos, una persona con poder de representacin por cada una de las sociedades interesadas.
LA LEY 175
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
La solicitud se presentar al Registrador mercantil del domicilio social de la absorbente o del
que figure en el proyecto de fusin como domicilio de la nueva sociedad a constituir, adjuntan-
do certificacin del proyecto de fusin emitida por cada uno de los rganos de administracin de
las sociedades solicitantes.
3. No obstante lo dispuesto en el apartado primero, el informe podr ser comn a todas las
sociedades beneficiarias de la escisin cuando stas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia,
al menos una persona con poder de representacin por cada una de las sociedades afectadas.
La solicitud se presentar en este caso al Registrador mercantil del domicilio de cualquiera
de ellas, adjuntando certificacin del proyecto de escisin emitido por cada uno de los rganos
de administracin de las sociedades solicitantes.
2.6. VALORACIONES FISCALES
2.6.1. Valoraciones fiscales: el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y las Normas Tcnicas
de Valoracin Catastral
Los valores fiscales tienen por finalidad establecer el valor de los inmuebles a efectos contribu-
tivos o fiscales, siendo su principal utilidad el servir de base para el establecimiento del Impuesto
sobre Bienes inmuebles de naturaleza urbana (IBI) y otros impuestos, con el del Incremento de
valor de los terrenos (Plusvala), el impuesto de transmisiones patrimoniales u otros.
Las Normas de valoracin a los efectos del IBI son las Normas tcnicas de valoracin catas-
tral (NTVC) contenidas en el RD/1020/93.
A los efectos de plusvala se utiliza la misma Normativa e incluso los mismos valores.
La valoracin de los inmuebles segn la Normativa catastral es aditiva, de forma que el valor del
inmueble se obtiene por suma del valor del suelo ms el valor de la construccin, existiendo unos
coeficientes correctores a cada uno de los sumandos y otros aplicables al valor suma, en funcin
de las caractersticas del inmueble.
El mtodo de valoracin de la construccin es el del coste, mediante el valor de reposicin, cal-
culando su coste actual teniendo en cuenta uso, calidad y carcter histrico-artstico, deprecindo-
se, cuando proceda en funcin de la antigedad, estado de conservacin y dems circunstancias
contemplada en la Norma 13 para su adecuacin al mercado.
Se entiende por coste actual el resultado de sumar al coste de construccin, incluidos los bene-
ficios de contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan las construccin.
La valoracin de la construccin a nuevo se hace a travs de un cuadro-marco a fin de posibili-
tar la valoracin masiva.
La Norma 13 establece los coeficientes correctores del valor de las construcciones que son:
Coeficiente H): antigedad de la construccin. Utiliza la depreciacin logartmica y se resume en
unos cuadros de coeficientes de depreciacin segn tres tipos de usos y tres categoras para cada uso.
(Vase captulo 3 apartado 3.1.2, en el que se detalla este procedimiento.)
Coeficiente I): estado de conservacin: Normal (1), regular (0,85), deficiente (0,50) o ruinoso (0,00).
La Norma 14 establece el valor los coeficientes correctores de la suma de los valores del suelo
y de la construccin que son:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
176 LA LEY
Coeficiente J): Depreciacin funcional o inadecuacin (0,80).
Coeficiente K): Viviendas o locales interiores (0,75).
Coeficiente L): Fincas afectadas por cargas singulares (declarados histrico-artsticos u otro tipo
de proteccin):
Proteccin integral (0,70).
Proteccin estructural (0,80).
Proteccin ambiental (0,90).
Coeficiente M): Fincas afectadas por situaciones especiales de carcter extrnseco (0,80).
Coeficiente N): Apreciacin o depreciacin econmica (de 1,80 a 1,00 y de 1,00 a 0,50).
En la Norma 15 se explicita la metodologa general para la elaboracin del cuadro marco de
valores del suelo y de las construcciones, de manera que facilite los trabajos a realizar, de una
forma mecnica y reciamente informatizable, que se concreta en el establecimiento de unas reas
econmicas homogneas del suelo y de las construcciones a las que se les asigna un mdulo bsi-
co de repercusin del suelo (MBR), unos coeficientes para cada uso y un mdulo bsico de cons-
truccin (MBC).
Las reas econmicas homogneas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas
geogrficas en las que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su compo-
nente construccin, tiene una similitud en sus caractersticas que permite obtener una modulacin
de su comportamiento. En general las reas econmicas homogneas son asimilables al concep-
to de trmino municipal, aunque en los enclaves geogrficos con diferentes valores medios de mer-
cado, pueden definirse varias reas dentro de un mismo trmino municipal.
En lo que se refiere a la valoracin de suelos, las NTVC son de una gran simplicidad, desarro-
llndose en la Norma 16.
Norma 16. Modulacin de valores.
Considerando todos los factores que intervienen en la formacin del valor del producto inmobi-
liario, se establece la siguiente expresin:
Es decir: Vr = (Vv/1,4 x FL) - Vc
En la que:
Vv = Valor en venta del productor inmobiliario, unitario (/m).
Vr = Valor de repercusin del suelo, unitario (/m).
Vc = Valor de la construccin, unitario (/m)
FL = Factor de localizacin, que evala las diferencias de valor de productos inmobiliarios an-
logos por su ubicacin, caractersticas constructivas y circunstancias socioeconmicas de
carcter local, que afecten a la produccin inmobiliaria.
LA LEY 177
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Vv = 1,4 (Vr + Vc) x FL
2.6.2. La utilizacin de las Normas Tcnicas de valoracin catastral en las valoraciones urba-
nsticas
Las Normas tcnicas de valoracin catastral (NTVC) son de aplicacin muy sencilla y no son
utilizables para otras finalidades que las estrictamente fiscales. As en su Norma I. mbito de
aplicacin se cita: las presentes Normas son de aplicacin para calcular el valor catastral de los
bienes de naturaleza urbana, cuyos datos y descripciones constituyen el catastro inmobiliario
urbano.
Una excepcin a ese criterio lo constituye la valoracin de construcciones a efectos urba-
nsticos, en las que la LRSV 6/98, en su art. 31 remite especficamente a dichas Normas. La
aplicacin de este criterio, en la prctica, consiste en determinar el valor de la construccin a
nuevo por comparacin con modelos de los que se conoce el coste (consultando revistas
peridicas especializadas que los publican), y no aplicando los valores del cuadro-marco de la
ponencia, que pueden estar desfasados o no ser adecuados a la construccin concreta que se
valora.
Posteriormente se utilizan las tcnicas de depreciacin contenidas en la Norma 13 en la que
establece los coeficientes correctores.
En el subcaptulo anterior cuando se han abordado las valoraciones urbansticas, y en el cap-
tulo 5 cuando se abordan de manera detallada, se hace mencin a la utilizacin, o no, de la Norma
16 en aplicacin del mtodo residual al que se refiere el art. 28 de la LRSV 6/98. Cabe considerar
que la formula de la Norma 16 del RD 1020/93, es una frmula, no un mtodo, y los arts. 27 y 28
de la LRSV 6/98 se refieren a mtodo y no a frmula:
La frmula de la Norma 16 establece una relacin constante entre el valor del producto inmobi-
liario terminado Vv y los costes de la construccin con sus gastos, relacin que fija en 1,4.
Consciente de que esta generalizacin puede no ser adecuada para todos los inmuebles, esta-
blece una correccin con el coeficiente FL, que modula el ratio 1,4, segn las caractersticas de la
construccin y circunstancias socioeconmicas de carcter local. Pero no establece como, ni con
qu criterios se determina o se calcula FL. Est reconociendo que la relacin 1,4 no es constante,
y que debe ponderarse, modularse o adecuarse a las circunstancias inmobiliarias. No se indica en
las Normas tcnicas de valoracin catastral, la manera o el mtodo para fijar Fl.
En contraposicin las Normas de valoracin de garanta, fijan una b, margen bruto de la promo-
cin, variable y dependiente del tipo de uso, remitindose a la realidad del mercado, pero fijando
por defecto unos ratios mnimos que son variables en el tiempo; establecen as un mtodo para
establecer la relacin entre el valor del producto inmobiliario terminado y su coste.
En el diccionario de la lengua espaola, RAE, Mtodo, se define de la siguiente manera:
3. acepcin, Mtodo: Procedimiento que se sigue en las ciencias para hallar la verdad y ense-
arla.
Desde un punto de vista tcnico no puede considerarse que las Normas Tcnicas de Valoracin
Catastral del Real Decreto 1020/93, establezcan un mtodo residual de valoracin, entendiendo
como mtodo el conjunto de criterios, procedimientos y sistemas que contemplando las circunstan-
cias del momento a que debe referirse la valoracin y las caractersticas del bien, sirva para calcu-
lar o determinar el valor en funcin de las diferentes variables que concurren en cada caso. (Es
decir, para hallar la verdad del valor y explicarla). La Norma 16 no establece un mtodo, sino una
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
178 LA LEY
frmula o algoritmo, que no tiene en cuenta de forma diferenciada y especfica las circunstancias
del momento que influyen en el valor, econmicas y financieras, ni las caractersticas del propio
bien. No se trata de un mtodo sino simplemente de una frmula, de uso sencillo y aplicacin sim-
ple, que sirve, y bien, para determinar de forma genrica, global y aproximativa la relacin entre el
valor de mercado, el valor de la construccin y el valor del suelo. Slo a esos dos factores: coste
de la construccin y valor de mercado del producto inmobiliario acabado, condiciona el valor del
suelo, sin tener en cuenta otros muchos factores que tambin influyen, y mucho, en dicho valor,
como son:
Coste del dinero (tasa libre de riesgo).
Riesgo de la operacin en funcin del tipo de producto inmobiliario de que se trate.
Riesgo de mercado en funcin de las circunstancias del emplazamiento y duracin de la inver-
sin; sabido es que cuanto ms altas sean las tasas de actualizacin ms margen bruto debe-
r contemplarse en la promocin inmobiliaria y menor ser el valor del suelo, por el contrario
en momentos de gran estabilidad econmica, y en mercados muy seguros o muy competiti-
vos, las tasas sern ms bajas y los valores del suelo sern mayores.
En favor de la utilizacin de la frmula juega la gran simplicidad de su utilizacin, que natural-
mente es al mismo tiempo su mayor inconveniente: la falta de precisin.
Hubo un tiempo en que poda argirse, para su uso, la dificultad de evaluar aquellas variables
que, sabiendo que influyen en el valor, la frmula no tiene en cuenta y que ya se han mencionado
anteriormente; este argumento carece hoy de consistencia ya que datos como el precio del dinero,
el inters de la Deuda Pblica y el ndice de precios al consumo son elaborados con rigor por la
Administracin y conocidos en cada momento sin dificultad. Otros datos necesarios, como el factor
tiempo o duracin media de la operacin inmobiliaria en la que se basa el mtodo residual pueden
ser evaluados por un tcnico experimentado con bastante precisin.
Un ltimo argumento pudo ser la carencia de un sistema metodolgico, un autntico mtodo,
que estuviera homologado o aceptado por el Sistema Normativo, argumento que desde la publica-
cin en el BOE de 13 de diciembre de 1994 de la Orden Ministerial del Ministerio de Economa de
30 de noviembre de 1994 (sustituida por la ECO/805/2003) sobre Normas de valoracin de bienes
inmuebles para determinadas entidades financieras, tambin carece de sustento; ya que las cita-
das Normas establecen con rigor y precisin en qu consiste el mtodo residual de valoracin de
suelo, fijando las variables que deben tenerse en cuenta y parametrizndolas.
Aplicando las tcnicas del mtodo residual esttico de las valoraciones de garanta a las Nor-
mas Tcnicas de Valoracin Catastral, con el fin de determinar el factor de localizacin que sera
necesario aplicar para que los valores de repercusin del suelo coincidiesen, se obtienen los
siguientes datos.
LA LEY 179
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Es decir, en las circunstancias actuales (trienio 2004, 2005, 2006), los factores FL son muy pr-
ximos a la unidad cuando el mejor uso del suelo es la edificacin de edificios comerciales, residen-
cias de estudiantes o residencias de la tercera edad; en estos casos utilizar la frmula catastral con
el ratio 1,4, proporcionara valores del suelo correctos.
Para el uso industrial, la aplicacin del 1,4 proporciona valores del suelo excesivos, debindose
aplicar un factor corrector de 1,035.
Para el uso de viviendas de primera residencia el factor corrector adecuado es de 0,916, ya que
la aplicacin directa del 1,4 proporciona valores del suelo muy inferiores a los reales (del orden de
un 15% inferior).
2.7. TASACIONES PERICIALES CONTRADICTORIAS
Son tasaciones que permiten, para finalizar la va administrativa, revisar el valor que sirve de
base a un impuesto, con el fin de modificar la cuanta de ste.
Se refieren principalmente a aquellos tributos cuyo reglamento permite este medio adicional de
comprobacin del valor, aunque existe jurisprudencia reiterada de que es aplicable a todos los tri-
butos que se basan en un valor, incluso cuando no exista un desarrollo reglamentario que las regu-
le, excepto cuando una Ley excluya expresamente esa posibilidad.
Para que pueda existir una tasacin pericial contradictoria es preciso que se den tres requisitos
previos:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
180 LA LEY
Clculo del valor del factor de localizacin Fl
en aplicacin de los criterios de la ECO /805/2003 a las NTVC (RD/1020/93)
considerando unos gastos comerciales y financieros del orden del 4 % sobre el Valor en venta
(las NTVC los consideran incluidos en el margen)
ejemplo para un valor de mercado de 3000 y un coste de la construccin de 1000
VV Ci=Cc Gcf b F VS Fl VS2
Valor
en venta
o valor
de
mercado
Costes
de
construccin
y gastos
Gastos
financieros
y
comerciales
Margen bruto
mnimo
segn
ECO
Valor
de
repercusin
del suelo
segn
ECO
Valor de
repercusin
del suelo
segn
formula
de la Norma
16 con FI=1
Factor
de
localizacin
equivalente
Comproba-
cin
del valor de
repercusin
calculado
con la
formula
catastral
y con el FL
anterior
Viviendas 1 3000 1000 120 0,18 1340 1142,9 0,916 1340
Viviendas 2 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
Oficinas 3000 1000 120 0,21 1250 1142,9 0,952 1250
Comerciales 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
Industriales 3000 1000 120 0,27 1070 1142,9 1,035 1070
Plazas de aparcamiento 3000 1000 120 0,20 1280 1142,9 0,94 1280
Hoteles 3000 1000 120 0,22 1220 1142,9 0,965 1220
Residencias de estudiantes 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
Residencias de tercera edad 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
Otros 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
1) Que exista legitimidad para promover la tasacin, legitimacin que la Ley General Tributaria
otorga a los sujetos pasivos del impuesto, pero tambin aquellos que tengan derechos que puedan
resultar afectados por la decisin que se adopte en el procedimiento, aunque no lo hubieren inicia-
do y aquellos otros cuyos intereses legtimos o colectivos, puedan resultar afectados por la resolu-
cin y se personen el procedimiento en tanto no haya recado resolucin definitiva.
2) Preexistencia de una actuacin administrativa que ponga fin a un acto valorativo. Es decir, de
una valoracin materializada en un expediente administrativo que puede estar basada en:
Liquidacin basada en valores comprobados administrativamente.
Comprobacin de valores debidamente notificados.
La notificacin del acto valorativo, debe incluir, necesariamente, el ofrecimiento expreso de la
Tasacin Pericial contradictoria como alternativa de oposicin a la valoracin, al igual que los
correspondientes recursos y la indicacin del rgano y plazos para promover la tasacin.
3) Solicitud de tasacin pericial contradictoria formulada en plazo, quince das hbiles desde el
siguiente a la notificacin de la liquidacin efectuada sobre la base de los valores.
Es decir, es preciso que exista una valoracin administrativa que d lugar a una liquidacin, que
el que la solicite tenga la legitimidad suficiente para ello y que sea solicitada en plazo.
Una vez acordada la prctica de la Tasacin Pericial contradictoria, sta se desarrolla del
siguiente modo:
Valoracin pericial de la administracin:
Debe llevarse a cabo por personal del servicio tcnico correspondiente con ttulo adecuado a
la naturaleza de los bienes y derechos a valorar.
Formularse en un plazo de quince das hbiles.
Plasmarse en una hoja de aprecio individualizada para cada bien o derecho. Debe de estar
fundamentada.
Si la valoracin pericial de la administracin no estuviera fundamentada o estuviera redactada
por tcnico sin titulacin acadmica adecuada es fcilmente impugnable.
Valoracin pericial del interesado:
Recibida la anterior en la oficina gestora, sta dar traslado al interesado para que pueda for-
mular su valoracin.
Esta valoracin debe cumplir los mismos requisitos que la valoracin pericial de la administracin:
El interesado debe designar a un perito con ttulo adecuado a la naturaleza del bien o derecho
a valorar. Caso de no designar perito queda confirmada la valoracin y la liquidacin de la
administracin.
La valoracin debe ser presentada en quince das hbiles.
Plasmarse en una hoja individualizada para cada bien o derecho y estar suficientemente fun-
damentada.
LA LEY 181
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Aceptacin automtica de la valoracin del interesado:
Si la valoracin de la administracin no excede en ms de un 10%, ni de una cuanta de 120.000
de la del interesado se produce la aceptacin automtica del valor propuesto por el interesado.
Valoracin del perito tercero.
Si la valoracin administrativa supera los lmites fijados para la aceptacin automtica de la valo-
racin del interesado es la valoracin del perito tercero la que decide de forma definitiva sobra la
valoracin de los bienes y derechos en el procedimiento.
Se regula por las siguientes Normas:
Designacin: la designacin se efecta por sorteo entre profesionales inscritos en las correspon-
dientes listas de Colegios o Asociaciones profesionales, y en su caso Sociedades de Tasacin de
las inscritas en el registro del Banco de Espaa.
Calificacin profesional: debe ser acorde con la naturaleza del bien o derecho.
Plazo: quince das (la tasacin debe referirse a la fecha del devengo del impuesto, no a la de
cuando se realiza la tasacin).
Contenido: el perito puede desarrollar y argumentar su valoracin con absoluta libertad, pero
deber ceirse a la Normativa vigente que corresponda en funcin de la finalidad y el objeto de la
tasacin.
Honorarios: a peticin del perito tercero los honorarios deben depositarse previamente en el
Banco de Espaa, y si en el plazo de diez das, alguna de las partes no lo hubiera realizado, auto-
mticamente prevalecer la valoracin de la parte depositante con independencia de la diferencia
entre ambas valoraciones.
Si el valor de la tasacin del perito tercero supera en un 20% al valor declarado inicialmente por
el interesado, ste deber abonar todos los gastos de la pericial. Si la valoracin es menor, los
honorarios sern satisfechos por la administracin.
Resolucin del expediente:
Por aplicacin de la tasacin del perito tercero.
Por no designacin del perito tercero.
Por aceptacin automtica de la valoracin del interesado.
Por falta de depsito de los honorarios del perito tercero.
A la vista del resultado obtenido de la tasacin parcial contradictoria, la oficina confirmar o rec-
tificar la liquidacin inicial, pero puede darse el caso de que sta no contemple la valoracin del
perito tercero, que aunque goza de la presuncin de acierto no vincula al organismo liquidador.
Los Tribunales econmico-administrativos y los Jurisdiccionales pueden revisar por cuestiones
de fondo las liquidaciones giradas sobre la base de la valoracin del perito tercero.
En todos los casos todos los peritos valoradores que intervengan debern aplicar los mtodos y
tcnicas de valoracin que correspondan a la finalidad de la tasacin.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
182 LA LEY
CAPTULO TERCERO
Mtodos de valoracin
3.1. MTODO DEL COSTE: VRB Y VRN
3.1.1. Principio en el que se fundamenta
El mtodo del coste est basado en el principio del valor residual que dice:
El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia
entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
Definicin segn la ECO 805/2003 sobre Normas de Valoracin de bienes inmuebles y de deter-
minados derechos para ciertas finalidades financieras.
Esta definicin nace de la experiencia de que el coste de un producto es la suma de los costes
de cada uno de sus componentes, con la consideracin como un componente ms del beneficio y
su cuantificacin como un coste adicional.
3.1.2. Qu permite hacer y obtener. Definicin
Permite calcular el Coste de Reemplazamiento-reposicin bruto o neto de toda clase de edificios
y elementos de edificios, en proyecto, en construccin o rehabilitacin, o terminados, incluso para
la hiptesis de terminacin del edificio.
El Coste de Reemplazamiento-reposicin es el coste total estimado de reemplazar el inmueble
valorado por otro de iguales caractersticas y calidad realizado con materiales y tecnologa actua-
les.
Ahora bien, cmo define el Diccionario de la Lengua Espaola estos conceptos?
* Reponer es volver a poner una cosa en el estado de que antes tena.
* Reemplazar es poner en lugar de una cosa otra que haga sus veces.
De donde se deduce que, en la gran mayora de los informes, semnticamente es ms correc-
to utilizar la palabra REEMPLAZAMIENTO.
LA LEY 183
3.1.3. A qu clase de inmuebles es aplicable
El mtodo del coste es aplicable a todos los edificios y/o elementos de un edificio.
Como coste, en sentido estricto, no sera aplicable a los inmuebles al tener estos el componen-
te suelo ya que para obtener el valor del suelo no es posible aplicar el mtodo del coste; esta difi-
cultad se salva, en la prctica, utilizando el valor de mercado del suelo (obtenido por otros mto-
dos) como un coste ms del proceso de produccin inmobiliaria.
3.1.4. Para qu fines es aplicable el mtodo del coste
El mtodo del coste es adecuado cuando se valora para los siguientes fines:
1. Valoracin del coste de un proyecto en construccin.
2. Valoracin de edificaciones en un proyecto de expropiacin.
3. Valoracin de edificaciones en los supuestos de ruina.
4. Valoracin de las indemnizaciones en las edificaciones en un proyecto de reparcelacin.
5. Clculo de las amortizaciones.
6. Clculo del coste de emplazamiento de algn activo fijo que se prev construir directamente
por una empresa.
7. Control de la marcha y gastos de una obra en curso.
8. De certificaciones para las entregas parciales de prstamos hipotecarios a la construccin.
9. Valoracin para el mercado hipotecario de inmuebles ligados a una explotacin econmica.
3.1.5. Procedimiento de obtencin y formulacin matemticas
El Mtodo del Coste consiste en calcular al Valor del Inmueble como suma del Valor de Merca-
do correspondiente al solar ms el Coste de Construccin del edificio ms los gastos necesarios
para edificar el inmueble.
El clculo del Coste de Reemplazamiento tiene como fin conocer las inversiones que debe rea-
lizar la persona (fsica o jurdica) que va a construir un edificio determinado.
El Coste de Reemplazamiento (Reposicin) puede calcularse como:
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (VRB) (a nuevo).
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO (VRN) (a la situacin real que presenta a la fecha de
la valoracin).
3.1.6. La utilizacin del mtodo del coste en la normativa de valoracin del mercado hipote-
cario
Es obligatorio su clculo aunque sea a efecto meramente informativo, por lo tanto se calcula en
todos los edificios y elementos de un edificio, en proyecto, construccin o rehabilitacin o termina-
dos e incluso para la hiptesis de edificio terminado.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
184 LA LEY
Puede convertirse en valor de tasacin (en inmuebles ligados a explotaciones econmicas y edi-
ficios en construccin o rehabilitacin sin consideracin alguna del edificio terminado) en la ECO
805/2003.
Tambin se utiliza para calcular el valor de seguro de incendios y sirve para realizar el segui-
miento de las inversiones en ejecucin, determinando el coste y porcentaje de obras realizadas en
cualquier momento.
3.1.7. Su utilizacin en la normativa catastral (RD 1020/93)
El RD 1020/93 en el que se aprueban las Normas Tcnicas de Valoracin, y el cuadro marco de
valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmue-
bles, de los de naturaleza urbana, dice en la Norma 12:
1. Para valorar las construcciones se utilizar el valor de reposicin, calculando su coste
actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carcter histrico-artstico, deprecindose, cuando
proceda, en funcin de la antigedad, estado de conservacin y dems circunstancias contem-
pladas en la norma 14 para su adecuacin al mercado.
Se entender por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecucin, incluidos los
beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construc-
cin.
Como vemos, el RD 1020/93, no incluye los G
AP
en el coste a nuevo que en cambio s incluye
la ECO 805/2003.
La norma 13 recoge los coeficientes correctores del valor de las construcciones que son:
Coeficiente H). Antigedad de la construccin.
Coeficiente I). Estado de conservacin.
3.1.8. Su utilizacin en la Ley 6/98 sobre rgimen del suelo y valoraciones
En el artculo 31.2 de la Ley 6/98 sobre rgimen del suelo y valoraciones dice:
El valor de las edificaciones, que asimismo se calcular con independencia del suelo, se
determinar de acuerdo con la normativa catastral en funcin de su coste de reposicin, corre-
gido en atencin a la antigedad y estado de conservacin de las mismas.
El mtodo de coste tambin sirve para valorar las obras e instalaciones que hace referencia el
artculo 31.1 de la Ley 6/98, que dice:
Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que por
su carcter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuenta en la determinacin del valor
del terreno se valorarn, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de
Expropiacin Forzosa y su importe ser satisfecho a sus titulares.
Es nuestra opinin que la Ley 6/98 define como instalaciones a todas las edificaciones y obras
secundarias, anejas dependientes o no de otras de carcter principal y cuya finalidad es mejorar el
funcionamiento del conjunto o dotarlo de algn servicio o uso.
LA LEY 185
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Podemos dividirlas en dos grupos, a efectos valorativos:
Instalaciones de tipo permanente: son aquellas construidas con carcter definitivo y con idea
de mejorar las condiciones de uso de un edificio principal.
Ejemplo: las obras de urbanizacin interior, los garajes, las piscinas, las pistas polideportivas,
la jardinera decorativa.
Instalaciones de tipo provisional: son aquellas levantadas con carcter temporal para cumplir
una misin especfica, acabada la cual se desmantela o desmonta.
Ejemplo: casetas prefabricadas, desmontables y transportables, etc.
Es evidente que al hablar de obras, la Ley 6/98 se refiere a las obras de urbanizacin exterior
de los terrenos, ya que cualquier otro tipo de obra queda incluida en los conceptos de edificacio-
nes e instalaciones.
Deberemos aplicar el Coste de Reemplazamiento a las edificaciones, instalaciones y obras a las
que hace referencia el artculo 31 de la ley 6/98 sobre rgimen del suelo y valoraciones.
3.1.9. Valor de Reemplazamiento Bruto (CRB) (a nuevo)
Valor de Reemplazamiento Bruto o a Nuevo es la suma de las inversiones necesarias para
reemplazar, en la fecha de la valoracin, un activo por otro nuevo y moderno de las mismas carac-
tersticas (con la misma capacidad y utilidad de la propiedad existente) pero que utilice tecnologa
y materiales de construccin actuales.
Equivale a la suma del valor de mercado del terreno, del coste de ejecucin por contrata de la
edificacin a nuevo y de todos los gastos generales imprescindibles del proceso edificatorio; calcu-
lados todos ellos a precios actuales.
El VRB de un inmueble se calcular sumando los siguientes componentes:
F: Valor de mercado del suelo.
C
C
: Coste de la construccin por contrata, considerndose como tal la suma del coste cons-
tructor, es decir, coste de ejecucin material ms gastos y beneficios del constructor.
I
N
: Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la adquisi-
cin del terreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para la declaracin de obra
nueva del inmueble.
H: Honorarios tcnicos por proyecto y direccin de las obras.
L+T: Costes de licencias y tasas de la construccin.
G
AP
: Gastos de administracin del promotor.
Calculados todos ellos a precios a la fecha de la valoracin.
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186 LA LEY
V.R.B = F+ C
C
+
N
+ + + +
AP
No se consideran gastos necesarios para el clculo del Coste de Reemplazamiento los siguientes:
B
P
: El beneficio del promotor.
G
F
: Los gastos financieros de cualquier clase.
G
C
: Los gastos de comercializacin de las unidades funcionales que componen el inmueble.
Es decir, en la frmula aditiva que desarrolla el valor de mercado (que se analiza en el apartado 3.2),
el coste de reposicin (o valor de reemplazamiento) es una parte de los primeros sumandos:
Mientras que los tres ltimos sumandos, forman parte del valor de mercado pero no del coste.
El mtodo de clculo del Coste de Reemplazamiento bruto es un mtodo directo porque, teri-
camente, parte del conocimiento del valor del terreno y de todos los dems gastos.
Con el mtodo del coste se obtiene una excelente indicacin al valor, ya que nadie pagara por
una propiedad ms de lo que le costara comprar el terreno, y de lo que le costara construir el edi-
ficio, con unos mrgenes razonables de beneficio.
Igualmente, las cantidades monetarias, obtenidas con el mtodo de coste comparndolas con
las obtenidas con el mtodo de comparacin con el mercado y con el mtodo de actualizacin de
las rentas, nos indican si la demanda efectiva del mercado transforma coste en valor.
Veamos los factores que intervienen en el clculo del Coste de Reemplazamiento Bruto.
3.1.9.1. Valor de Mercado del Suelo (F, Vs)
Se puede obtener el valor del suelo por:
Comparacin de ventas similares existentes en el mercado (mtodo de comparacin).
Por aplicacin del Mtodo del Valor Residual a los valores de referencia del mercado inmobi-
liario (F, Vs).
El Valor de Repercusin de Suelo (F, V
s
) se define como el cociente entre el Valor de Mercado
del solar urbanizado y la superficie construida o construible, sobre y bajo rasante.
La repercusin del suelo, su valor, se puede obtener:
Directamente en euros/m
2
parcela (parcelas para viviendas unifamiliares, y en algunos casos
naves industriales).
En euros/m
2
construido, para el resto de los inmuebles, para cada uno de los diferentes usos
funcionales (viviendas, oficinas, locales, garajes, etc.) que tiene o puede tener el inmueble.
LA LEY 187
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
V
M
= F + C
C
+ I
NR
+ H + L + T + G
AP
+ G
F
+ G
C
+ B
P
V.R.B.
En el caso de inmuebles en rehabilitacin, el valor de mercado del terreno se sustituir por el
valor de mercado previo al inicio de las obras de edificacin a rehabilitar (suelo + construccin exis-
tente utilizable).
3.1.9.2. Coste de construccin a nuevo (Cc)
El coste de construccin por contrata, a nuevo es la inversin total o coste necesario para reem-
plazar el edificio valorado por otro completamente nuevo y moderno de iguales caractersticas y
calidad realizada con materiales y tecnologa actuales.
El coste de la construccin es el resultado de un proceso industrial, y se obtiene como suma de
los costes que intervienen en el proceso:
1. Coste de Ejecucin Material de las obras.
2. Gastos generales de la obra y de la empresa constructora.
3. Beneficio de la empresa constructora.
4. Coste de acondicionamiento (urbanizacin) interior de la parcela.
Es decir, la suma de todos los gastos e inversiones necesarias para construir fsicamente el edi-
ficio.
1. Para la determinacin del Coste de Ejecucin Material podemos utilizar los siguientes mtodos:
a) Realizacin de un presupuesto exhaustivo.
b) Realizacin de un presupuesto simplificado.
c) Actualizacin del coste histrico.
d) Utilizacin del mtodo unitario.
a) Realizacin de un presupuesto exhaustivo
Requiere la descomposicin del edificio en partidas unitarias, elementos y subelementos, a cada
uno de los cuales deben aplicarse los costes de materiales, mano de obra y medios auxiliares.
Por ser demasiado laborioso no suele utilizarse, a pesar de ser muy exacto, en la metodologa
de la valoracin.
b) Realizacin de un presupuesto simplificado
Consiste en aplicar un precio unitario a cada componente de la construccin (cimentacin,
estructura, albailera, cubierta,...) previa medicin de los mismos.
Tampoco suele utilizarse por seguir siendo laborioso, aunque bastante menos que la anterior.
c) Actualizacin del coste histrico
Conocido el coste original del inmueble consiste en actualizarlo a base de aplicar un coeficien-
te que convierta los costes iniciales en euros actuales.
Es difcil conocer la evolucin de los costes de construccin a lo largo del tiempo y por tanto slo
se utiliza en algunos casos muy concretos, de los que es difcil conseguir costes comparables,
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
188 LA LEY
como por ejemplo: valoracin de puertos deportivos, remontes de estacin de esqu, parques de
atracciones y otros.
d) Utilizacin del mtodo unitario
Consiste en estimar un Coste Unitario para el inmueble que se tasa, en funcin de las caracte-
rsticas del mismo, en cuanto a uso funcional, tipologa constructiva, materiales empleados y tec-
nologa utilizada.
El coste de ejecucin material unitario depende de:
El uso del inmueble (vivienda, local comercial, oficina, nave industrial,...).
La tipologa edificatoria (aislada, pareada, adosada, entre medianeras,...).
Las caractersticas constructivas.
La tecnologa adoptada.
Para la estimacin del coste de ejecucin material de las diferentes tipologas constructivas se
deben consultar las siguientes fuentes de informacin, con el siguiente orden de prioridad:
1. Empresas constructoras de la zona.
2. Profesionales tcnicos con experiencia de la zona.
3. Promotores inmobiliarios de la zona.
4. En revistas especializadas del sector inmobiliario y de la construccin.
Este mtodo unitario es el ms sencillo y prctico, y por lo tanto es el que ms se utiliza en la
metodologa de la valoracin inmobiliaria.
Los gastos generales de la obra y de la empresa constructora se pueden distribuir de la siguien-
te forma:
1. Gastos generales de la obra que incluyen:
1.1. Personal tcnico (jefe de obra, encargados,...).
1.2. Servicios (electricidad, agua,...).
1.3. Instalaciones de seguridad y salud (caseta de obras, vestuarios,...).
1.4. Instalaciones de seguridad (maquinaria, andamios, barandillas, vallas,...).
2. Gastos generales de la empresa constructora compuestos por:
2.1. Personal (direccin, tcnicos, asesora jurdica, asesora fiscal, administracin,...).
2.2. Seguros (responsabilidad civil, decenal, incendio, robo,...).
2.3. Local (oficina, telfono, mobiliario,...).
3. Beneficio del constructor: debe considerarse el beneficio de la empresa constructora, aten-
diendo al porcentaje habitual en la contratacin de obras, del tipo como la que corresponde
al inmueble que se est valorando, en la fecha a la que se refiere la valoracin, y a la zona
donde est emplazada la construccin.
4. Coste de acondicionamiento (urbanizacin) interior de la parcela. Es especialmente relevan-
do en los casos de edificacin aislada y frecuentemente se incorpora al coste de ejecucin
LA LEY 189
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
material, ya que tambin viene incrementado por los gastos generales del constructor y su
beneficio industrial.
Todos los costes econmicos y ratios medias del sector de la produccin inmobiliaria sern obte-
nidos a partir del anlisis del mercado de la construccin en la zona donde se est valorando.
Deben de ser valores y ratios medias de empresas constructoras y promotoras de la zona y no
de una en particular.
No se incluirn en el coste de ejecucin material el coste de los elementos no esenciales de la
edificacin que sean fcilmente desmontables o recuperables.
En el caso de edificios de carcter histrico o artstico se tendr en cuenta, adems, el valor indi-
vidualizado de los elementos de la edificacin que le confieren este carcter particular.
En resumen el coste de construccin por contrata (C
C
) es:
3.1.9.3. Impuestos no recuperables y aranceles (INR)
Son los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para:
La adquisicin del terreno o edificio a rehabilitar.
La escritura de declaracin de obra nueva y posible escritura de divisin horizontal.
El acta notarial de terminacin de las obras.
El impuesto de bienes inmuebles (IBI) que grava la propiedad de los terrenos durante el perio-
do de la construccin.
Parte de los gastos slo afectan al solar (adquisicin del terreno), como son:
Impuesto de transmisiones patrimoniales, si se trata de actividad patrimonial (6%-7%). En
caso de tratarse de una actividad empresarial se devenga IVA por la compra, impuesto recu-
perable y por tanto no deber tenerse en cuenta.
Impuesto por actos jurdicos documentados.
Gastos del notario por la escritura de compraventa.
Gastos de inscripcin en el registro de la propiedad de la escritura de compraventa.
Pero los restantes gastos (escritura de declaracin de obra nueva, divisin horizontal, acta de
terminacin de las obras, y otros) afectan al suelo y a la construccin conjuntamente.
3.1.9.4. Honorarios Tcnicos (H)
Son los honorarios de los profesionales que intervienen en el proyecto y en la ejecucin de la
obra de construccin: proyecto bsico, proyecto de ejecucin, proyectos especficos de instalacio-
nes de electricidad y fontanera, proyecto de instalaciones de telecomunicacin, estudio de seguri-
dad y salud, estudio de impacto ambiental, proyecto de instalacin de energa solar, de movilidad
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
190 LA LEY
C
C
= C
EM
+ G
GC
+ B
C
y otros; y de la direccin de las obras; incluyendo la ejecucin y direccin de todos los proyectos
anteriores.
Tambin se computarn los honorarios por el control de calidad de los materiales, proyecto de
emergencia, los proyectos de instalacin de las actividades y otros.
3.1.9.5. Coste de licencias y tasas de la construccin (L+T)
Se incluyen las tasas por tramitacin y obtencin de la licencia municipal de obras, ocupacin
de la va pblica, vallados,... as como el impuesto por la realizacin de las obras sometidas a licen-
cia municipal.
El costo de estas tasas e impuestos depende del presupuesto del proyecto de la obra, pudien-
do existir discrepancias entre el coste real de la misma y el de proyecto.
3.1.9.6. Gastos de administracin del promotor (GAP)
Se incluyen, entre los gastos de administracin, todos los gastos necesarios que tiene que realizar
el promotor en su trabajo, y que resultan imprescindibles en el proceso de edificacin, como son:
Salarios del personal de la promotora.
Material.
Alquiler o amortizacin del local.
Se debern adoptar las ratios medias correspondientes a promotores inmobiliarios de la zona
del tamao adecuado a la edificacin objeto de valoracin, independientemente del promotor espe-
cfico que promueve las obras.
En ningn caso deben considerarse como gastos de administracin del promotor los siguientes:
El beneficio del promotor.
Los gastos financieros de la promocin inmobiliaria.
Los gastos de comercializacin de las diferentes unidades funcionales que componen la pro-
mocin.
Para las valoraciones reguladas por la orden ECO 805/2003 sobre Normas de Valoracin de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. NVBIEF (Mer-
cado de garanta) al calcular el CRB en inmuebles en proyecto, construccin o rehabilitacin, para
la hiptesis de edificio terminado, se podr aplicar un coeficiente corrector a las unidades de obra
existente en el momento de la tasacin, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo pre-
visto de terminacin de la obra, sin superar el incremento del ndice de precios al consumo previs-
to oficialmente para el ao en curso.
3.1.10. Valor de reemplazamiento neto (VRN) (depreciado por su estado real)
El valor de reemplazamiento neto (VRN) o a su situacin actual es el resultado de deducir del
valor de reemplazamiento bruto o nuevo la depreciacin acumulada que tenga el activo en la fecha
de la valoracin.
LA LEY 191
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
El VRN es exclusivamente aplicable a edificios o elementos de un edificio terminado.
Valor de reemplazamiento neto = Valor de reemplazamiento bruto Depreciacin acumulada
VRN = VRB Dep. Fsica Dep. Funcional Dep. Ecolgica.
3.1.10.1. La depreciacin. Tipos
La depreciacin es la prdida de valor que experimenta un edificio en su situacin actual respec-
to a la que tendra si se construyese de nuevo en la actualidad. Incluyen todos aquellos factores
que ocasionan prdida de valor o atraccin y, por tanto, disminucin de su valor.
La Depreciacin Acumulada u obsolescencia es toda prdida de valor hasta la fecha de valora-
cin, originada por razones:
Fsicas............. uso, desgaste, antigedad, estado de conservacin del edificio.
Funcionales..... obsolescencia del edificio.
Econmicas.... externos al propio edificio.
Ecolgicas...... medioambientales.
La depreciacin fsica es la prdida de valor causada por una reduccin en la utilidad del edi-
ficio debido a causas mecnicas o qumicas, motivadas por la antigedad, el estado de conserva-
cin, los agentes atmosfricos externos (lluvia, viento, nieve,...), el uso, el desgaste, el medio
ambiente, averas, conservacin inadecuada, etc.
La depreciacin fsica puede ser subsanable o incurable. Ser subsanable si el coste de ade-
cuacin es inferior al incremento de valor que experimenta al corregirse. En caso contrario ser
incurable.
La depreciacin funcional produce una prdida de valor causada por falta de utilidad funcional
en la distribucin y aprovechamiento de los diversos espacios que componen la propiedad, o por
un exceso de costes operativos, para la funcin a las que se destina y fue diseado o reformado.
Est motivada por las deficiencias en el diseo arquitectnico, instalaciones o materiales de
construccin inadecuados para un nivel normal de habitabilidad, avance tecnolgico,... Tambin
podr ser subsanable o incurable.
La depreciacin econmica es la prdida de valor causada por influencias econmicas desfa-
vorables que normalmente tienen lugar fuera de la edificacin, ya sea por desplazamientos de
carcter poblacional (social, cuantitativo,...), desplazamientos comerciales (edificios no utilizados
en funcin del principio del mayor y mejor uso), modificaciones del planeamiento urbanstico, cam-
bio de las ordenanzas municipales, exceso de oferta. Tambin podr ser subsanable o incurable.
La depreciacin ecolgica produce una prdida de valor como consecuencia del incumplimien-
to de las normas medioambientales o ecolgicas existentes. Es importante, en el caso de las gran-
des instalaciones industriales y grandes obras pblicas.
El coeficiente de depreciacin traduce en porcentaje los gastos que conllevara volver a dejar el
edificio como si estuviera nuevo.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
192 LA LEY
La depreciacin acumulada que fijan las diferentes normas fiscales (basadas por lo general en
la antigedad y conservacin de los activos inmobiliarios) rara vez coincide con la depreciacin real
existente, en la fecha de la valoracin.
Las curvas de depreciacin teniendo en cuenta la coyuntura econmica del mercado inmobilia-
rio pueden presentar las siguientes variaciones:
Existen diversos mtodos para la determinacin de la depreciacin fsica, es decir la motivada
por la antigedad de edificio y su esperada vida econmica til.
Estos mtodos normalmente no tienen en cuenta el estado de conservacin del edificio.
3.1.10.2. Depreciacin lineal
Es una depreciacin constante a lo largo del tiempo.
La ratio de depreciacin lineal viene dada por el coefi-
ciente:
Su representacin grfica es una recta.
La depreciacin lineal es incorrecta porque los inmuebles
no se deprecian de forma constante a lo largo de su vida til.
LA LEY 193
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Valor
Suelo
Tiempo
CURVA DE DEPRECIACION EN EPOCAS DE
CRISIS INMOBILIARIAS
Valor
Suelo
Tiempo
CURVA DE DEPRECIACION EN EPOCAS DE
BONANZAS INMOBILIARIAS

D
Valor
Suelo
CURVA DE DEPRECIACIN EN POCAS
DE CRISIS INMOBILIARIAS
CURVA DE DEPRECIACIN EN POCAS
DE BONANZAS INMOBILIARIAS
Tiempo
Antigedad
Vida til
3.1.10.3. Depreciacin progresivamente creciente
Se produce una depreciacin progresivamente cre-
ciente cuando los edificios no tienden a unas ratios de
depreciacin constante, sino que su prdida de valor
tiende a acentuarse con el paso del tiempo.
La ratio de depreciacin lineal viene dada por el coe-
ficiente:
Su representacin grfica es una parbola.
Este sistema de depreciacin es frecuente en el mer-
cado inmobiliario, en periodos de crecimiento econmi-
co y fuerte incremento de los precios, y es infrecuente
en el resto de las situaciones de mercado.
3.1.10.4. Depreciacin progresivamente decreciente
Est basada en que los edificios experimentan una
depreciacin ms acusada al inicio de su vida til que
en su madurez y/o decadencia.
Normalmente esta depreciacin progresivamente
decreciente es la que ms se ajusta a un comporta-
miento razonable, econmicamente hablando, del mer-
cado inmobiliario.
La ratio de depreciacin progresivamente decrecien-
te viene dada por el coeficiente:
Su representacin grfica es una parbola que tien-
de hacia el infinito en el tiempo.
3.1.10.5. Clculo de la depreciacin fsica
3.1.10.5.1. Segn la normativa de valoracin del mercado hipotecario. Orden ECO 805/2003
A) Se calcula aplicando la tcnica de la depreciacin lineal mencionada anteriormente.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
194 LA LEY
Valor
Suelo
Tiempo
100 *
2

D
Valor
Suelo
Tiempo
D

1
Antigedad
Vida til
Antigedad
Vida til
LA DEPREACIN PROGRESIVAMENTE
CRECIENTE
LA DEPREACIN PROGRESIVAMENTE
DECRECIENTE
Depreciacin lineal = [VRB - F (Suelo)] * Coeficiente Antigedad
Vida til Edificio de uso residencial 100 aos
Edificios de oficinas 75 aos
Edificios comerciales 50 aos
Edificios industriales e inmuebles
ligados a explotacin econmica 35 aos
Los elementos de un edificio tienen la misma vida til del edificio a que pertenecen.
De donde tenemos:
B) Tambin podra estimarse la depreciacin fsica como la suma de los costes y gastos nece-
sarios para transformar el edificio actual en otro nuevo de similares caractersticas.
El concepto de la edad efectiva
La edad efectiva es la edad correspondiente al edificio sobre la base de su estado actual de con-
servacin y condiciones fsicas debido a las obras de mejora y de rehabilitacin parcial o integral
que se han producido en la edificacin.
En tales casos la antigedad fsica puede corregirse a la antigedad real efectiva aplicando algu-
na de las siguientes frmulas:
A)
C
R
= Coste de la rehabilitacin
C
C
= Coste de contrata a nuevo de la edificacin
O bien la frmula
B)
C
A
= Coste del edificio antes de la rehabilitacin
C
D
= Coste del edificio despus de la rehabilitacin
LA LEY 195
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Util Vida
Antiguedad aos N
Antiguedad de e Coeficient
_
_
_ _
Util Vida
Antiguedad aos N
F B R V B R V N R V
_
_
) . . . ( . . . . . .
C
R
C
C Antiguedad
Antiguedad Efectiva Edad

_
D
A
C
C Antiguedad
Efectiva Edad

_
Antigedad
Antigedad
N aos Antigedad
Vida til
Coeficiente de Antigedad
N aos Antigedad
Vida til
Antigedad
3.1.10.5.2. Segn la norma 13 del RD 1020/93. Normas Tcnicas de Valoracin Catastral
La norma 13 del RD 1020/93 NTVC, establecen los coeficientes correctores a aplicar, en cada
caso, como son:
Coeficiente H). Antigedad de la construccin.
El coste tipo asignado se corregir aplicando un coeficiente que pondere la antigedad de la
construccin, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva.
Dicho coeficiente se obtendr mediante la utilizacin de la tabla que figura a continuacin, cuyo
fundamento matemtico es la siguiente expresin:
En la que:
U (uso predominante del edificio), adopta en la frmula los siguientes valores:
Uso 1. Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00
Uso 2. Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelera, turstico, sanitario y
beneficencia, cultural y religioso: 0,90
Uso 3. Fbricas y espectculos (incluso los deportivos): 0,80
C (calidad constructiva segn categora del cuadro de coeficientes), adopta en la frmula valo-
res:
Categoras 1 y 2 ...................................... 1,20
Categoras 3, 4, 5 y 6 .............................. 1,00
Categoras 7, 8, 9 .................................... 0,80
t (aos completos transcurridos desde su construccin, reconstruccin o rehabilitacin inte-
gral).
Adopta los valores incluidos en la tabla siguiente:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
196 LA LEY
350
35
1 _ ;
100
5 , 1 1
100


=
t
d donde
C U
d
H
Estos coeficientes correctores por la antigedad de la construccin quedan reflejados en el cua-
dro anterior, de acuerdo con el uso predominante del edificio, su calidad constructiva y los aos
completos transcurridos desde su construccin.
LA LEY 197
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9
0 4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5 9 0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88
10 14 0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,78
15 19 0,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69
20 24 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61
25 29 0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54
30 34 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49
35 39 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44
40 44 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39
45 49 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35
50 54 0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32
55 59 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29
60 64 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26
65 69 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0,24
70 74 0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22
75 79 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20
80 84 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19
85 89 0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18
90 o mas 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17
H t
Aos Completos Categorias Categorias Categorias
Uso 1 Uso 2 Uso 3
Antiguedad de la Construccion s/ R.D.1.020/93
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90
Tiempo en Aos
Valor
Uso 1- Cat. 1-2 Uso 1- Cat. 3-4-5-6
Uso 1 -Cat. 7-8-9 Uso 2- Cat. 1-2
Uso 2- Cat. 3-4-5-6 Uso 2- Cat. 7-8-9
Uso 3- Cat. 1-2 Uso 3- Cat. 3-4-5-6
Uso 3- Cat. 7-8-9
o ms
Antigedad de la Construccin s/R.D. 1.020/93
Coeficiente I). Estado de conservacin
Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera sta, no necesitan
reparaciones importantes): 1,00
Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las nor-
males condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85
Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometien-
do las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50
Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina):
0,00
3.1.10.6. Clculo de la depreciacin funcional
Es la suma de costes y gastos necesarios para adaptar el inmueble a los usos a los que se
destina.
3.1.11. Casos particulares
El valor de reposicin en el estado actual de un edificio en construccin es la suma del Valor
de Mercado del Suelo y el coste de construccin y dems gastos necesarios, de acuerdo con la
definicin anterior del VRB, de la obra realizada y/o ejecutada, sin acopios de materiales.
En el caso de valorar edificaciones destinadas a uso comercial, industrial o de oficinas y locales
comerciales se deber determinar separadamente:
El coste de construccin en bruto (sin acabados ni instalaciones interiores).
El coste de los acabados e instalaciones interiores, diferenciando aquellos que son polivalen-
tes de los que no lo son.
La depreciacin de las instalaciones interiores, indicando la vida til total y residual estimadas.
En situaciones de mercado inmobiliario dinmico, el valor de reposicin de los inmuebles es
generalmente inferior a los valores de mercado. Pero, puede darse el caso, no muy frecuente, que
en mercados inmobiliarios estticos o deprimidos el valor de reposicin sea superior al valor del
mercado.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
198 LA LEY
3.1.12. Ejemplos prcticos
LA LEY 199
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Ejemplo n 1
Respuestas
Superficie til de la Vivienda 90,00
M
2
u
Relacin Sup. Construida /Sup. til 1,36
Superficie Construida de la Vivienda 122,50
M
2
c
Coste Total Ejecucin Material de Construccin a Nuevo 51.000 Euros
Gastos generales del Constructor 13,00% 6.630 Euros
Beneficio del Constructor 6,00% 3.060 Euros
Coste Total Contrata de Construccin a Nuevo 60.690 Euros
Coste Unitario "til" Ejecucin Material de Construccin a Nuevo 567
Euros/m
2
u
Coste Unitario "til" Contrata de Construccin a Nuevo 674
Euros/m
2
u
Coste Unitario "Construido" Ejecucin Material de Construccin a Nuevo 416
Euros/m
2
c
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo 495
Euros/m
2
c
Tenemos una vivienda de 90 m
2
tiles y 122,50 m
2
construidos con p.p.z.c.
El coste total de ejecucin material de construccin a nuevo de la vivienda es de 51.000 euros.
El constructor que la est realizando tiene unos gastos generales del 13 % y espera obtener un beneficio
del 6% (ambos porcentaje de acuerdo a mercado).
Determinar:
1. El Coste Unitario "til" Ejecucion Material de Construccin a Nuevo
2. El Coste Unitario "til" Contrata de Construccin a Nuevo
3. El Coste Unitario "Construido" Ejecucin Material de Construccin a Nuevo
4. El Coste Unitario "Construido" Ejecucin Material de Construccin a Nuevo
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
200 LA LEY
Ejemplo n 2.1
Respuesta n 1:
Coste Unitario "Construido" Ejecucin Material de Construccin a Nuevo 416 Euros/m
2
c
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo Cc 495 Euros/m
2
c
Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda 15.000 Euros
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F 122 Euros/m
2
c
Gasto de IN+ H + L + T + Gp
Impuestos No recuperables y aranceles IN 975 Euros
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la tranmisin solar 6,00% 15.000 900
Impuesto de Actos Jurdicos Documentados en la tranmisin solar 0,50% 15.000 75
Honorarios Tcnicos de Proyecto y Direccin de Obras H 3.539 Euros
Honorarios de Proyecto Bsico y Ejecucin 3,36% 51.000 1.714
Honorarios de Direccin de Obras Arquitecto 1,44% 51.000 734
Honorarios de Direccin de Obras Aparejador 1,44% 51.000 734
Estudio de Seguridad y aprobacin del plan 0,30% 51.000 153
Ingeniero Telecomunicaciones 0,20% 51.000 102
Ing. Para electricidad y fontanera 0,20% 51.000 102
Licencias y Tasas de Construccin L + T 3.570 Euros
Licencias de obras 1,00% 51.000 510
Impuesto de Construcciones 4,00% 51.000 2.040
Cdula urbanstica, tira de cuerdas, ocupacin va pblica,... 1,00% 51.000 510
Tasas de VPO
Licencia de 1 ocupacin, cdula de habitabilidad, Vado garaje,... 1,00% 51.000 510
Gastos de Administracin del Promotor Gap 4,00% 51.000 2.040 2.040 Euros
Notarios y Registro de la Propiedad
Administracin de la promocin
Alquiler o amortizacin de la oficina
% de Sueldos de empleados asignables
Suministros material fungible
Consumos: telfono, agua, luz,...
Asesora fiscal, laboral y jurdica.
Seguros Obligatorios
Gasto Total de IN + H + L + T + Gap 19,85% 51.000 10.124 Euros
Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gap 83 Euros/m
2
c
122 Euros/m
2
c
495 Euros/m
2
c
83 Euros/m
2
c
700 Euros/m
2
c
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo Cc
Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gp
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B.= F + Cc + In + L + T + Gap
Tenemos una vivienda de 90 m
2
tiles y 122,50 m
2
construidos con p.p.z.c. El coste total de ejecucin material de construccin a nuevo
de la vivienda es de 51.000 euros. El constructor que la est realizando tiene unos gastos generales del 13 % y espera obtener un
beneficio del 6% ( ambos porcentaje de acuerdo a mercado).
En el mercado inmobiliario el valor de mercado del suelo es de 15.000 euros por vivienda.
Teniedo en cuenta los impuestos, honorarios, licencias y tasas, y gastos de administracin del promotor del mercado inmobiliario de la
zona donde est ubicada la vivienda objeto de valoracin.
Determinar:
1. El Valor de Reemplazamiento Bruto ( V.R.B. ) de la vivienda, de acuerdo con la normativa del ECO 805/2003
2. El Valor de Reposicin, de acuerdo con la normativa catastral RD1020/93,
3. El Valor de Reposicin, de acuerdo con la Ley 6/98.
LA LEY 201
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Ejemplo n 2.2. - 2.3.
Respuesta n 2-3:
Coste Unitario "Construido" Ejecucin Material deConstruccin a Nuevo 416 Euros/m
2
c
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo Cc 495 Euros/m
2
c
Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda 15.000 Euros
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F =Vr 122 Euros/m
2
c
Gasto deIN + H+L + T
ImpuestosNorecuperables yaranceles IN 975 Euros
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la tranmisin solar 6,00% 15.000 900
Impuesto de Actos JurdicosDocumentadosenla tranmisin solar 0,50% 15.000 75
HonorariosTcnicosdeProyecto yDireccin de Obras H 3.539 Euros
HonorariosdeProyecto Bsicoy Ejecucion 3,36% 51.000 1.714
Honorariosde Direccin de ObrasArquitecto 1,44% 51.000 734
Honorariosde Direccin de ObrasAparejador 1,44% 51.000 734
Estudio de Seguridad y aprobacin del plan 0,30% 51.000 153
Ingeniero Telecomunicaciones 0,20% 51.000 102
Ing. Paraelectricidadyfontanera 0,20% 51.000 102
Licencias y Tasas de Construccin L + T 3.570 Euros
Licencias de obras 1,00% 51.000 510
Impuesto de Construcciones 4,00% 51.000 2.040
Cdulaurbanstica, tira de cuerdas, ocupacin va pblica, ..... 1,00% 51.000 510
Tasas de VPO
Licencia de 1 ocupacin, cdula de habitabilidad, Vado garaje,... 1,00% 51.000 510
Gastos deAdministracin del Promotor
Notarios y Registrodela Propiedad
Administracin de lapromocin
Alquiler o amortizacin de la oficina
% de Sueldos de empleadosasignables
Suministros material fungible
Consumos: telfono, agua, luz,...
Asesora fiscal, laboral y jurdica.
Seguros Obligatorios
Gasto Total de IN + H + L + T 15,85% 51.000 8.084 Euros
Gasto Unitario de IN + H + L + T 66 Euros/m
2
c
495 Euros/m
2
c
66 Euros/m
2
c
561 Euros/m
2
c
122 Euros/m
2
c
683 Euros/m
2
c VALOR DE REPOSICIN (y Coste Reposicin s/Ley 6/98) V.R. = Vr + Vc V.R.
Valor Unitario de Repercusion de Suelo de vivienda F
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo Cc
Gasto Unitario de IN + H + L +
COSTE ACTUAL Vc=Cc+ In + H+L+T Vc
Tenemos una vivienda de 90 m
2
tiles y 122,50 m
2
construidos con p.p.z.c. El coste total de ejecucin material de construccin
a nuevo de la vivienda es de 51.000 euros. El constructor que laesta realizando tiene unos gastosgenerales del 13 % y
espera obtener un beneficio del 6%(ambosporcentaje de acuerdo a mercado).
Enel mercado inmobiliario el valor de mercado del sueloes de15.000 euros por vivienda.
Teniedo en cuenta los impuestos, honorarios, licencias y tasas, y gastos de administracin del promotor del mercado
inmobiliario de la zona donde est ubicadala viviendaobjeto de valoracin.
Determinar :
1. El Valor de Reemplazamiento Bruto ( V.R.B. ) de lavivienda, de acuerdo con lanormativa del ECO 805/2003
2. El Valor de Reposicin ( a nuevo) , deacuerdo con la normativa catastral RD 1020/93,
3. El Valor de Reposicin ( a nuevo) , deacuerdo con la Ley 6/98.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
202 LA LEY
Ejemplo n 3.1
Respuesta n 1 :
Coste Unitario "Construido" Ejecucin Material de Construccin a Nuevo 416 Euros/m
2
c
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo Cc 495 Euros/m
2
c
Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda 15.000 Euros
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F 122 Euros/m
2
c
Gasto Total de IN + H + L + T + Gap 19,85% 51.000 10.124 Euros
Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gap 83 Euros/m
2
c
122 Euros/m
2
c
495 Euros/m
2
c
83 Euros/m
2
c
700 Euros/m
2
c
Clculo de la Depreciacin Fsica s/ ECO805/2003
Nmero de aos de la edificacin o Antigedad 22 Aos
Vida til de la edificacion 100 Aos
Coeficiente de Antigedad 22,00%
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B. 700 Euros/m
2
c
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F 122 Euros/m
2
c
V.R.B. - F 578 Euros/m
2
c
( V.R.B. - F ) * Coef. Antigedad 127 Euros/m
2
c
573 Euros/m
2
c
Respuesta n 2:
Clculo de la Edad Efectiva
Rehabilitacin parcial del bao y cocina de la vivienda hace 6 meses.
Coste de la rehabilitacin total del Bao 9.000 Euros
Coste de la rehabilitacin total de la Cocina 20.000 Euros
Coste Total de la rehabilitacin 29.000 Euros
Coste Unitario de la rehabilitacin C.Rh. 237 Euros/m
2
c
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo Cc 495 Euros/m
2
c
Edad Efectiva = Antig. -- ( Antig. * C.Rh / Cc ) 11 Aos
Nmero de aos de la edificacin o Antigedad 11 Aos
Vida til de la edificacin 100 Aos
Coeficiente de Antigedad 11,00%
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B. 700 Euros/m
2
c
Valor Unitario de Repercusion de Suelo de vivienda F 122 Euros/m
2
c
V.R.B. - F 578 Euros/m
2
c
( V.R.B. - F ) * Coef. Antigedad 64 Euros/m
2
c
636 Euros/m
2
c
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO V.R.N. = VRB - (VRB - F) * Coef. Antig.
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO V.R.N. = VRB - (VRB - F) * Coef. Antig.
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo Cc
Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gp
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B.= F + Cc + In + L + T + Gap
Tenemos una vivienda de 90 m
2
tiles y 122,50 m
2
construidos con p.p.z.c. del ejercicio n 2. Partimos de los resultados
obtenidos en el calculo del Valor de Reemplazamiento o Reposicion a Nuevo. La vivienda tiene una antigedad real de 22 aos.
La vivienda tiene una perfecta utilidad funcional. No existen circunstancias medioambientales o ecolgicas negativas que afecten
a la vivienda. Hace 6 meses se rehabilitaron totalmente el bao y la cocina por 9.000 y 20.000 euros respectivamente.
Determinar :
1. El Valor de Reemplazamiento Neto s/ ECO 805/2003, con la antigedad real.
2. El Valor de Reemplazamiento Neto s/ ECO 805/2003, con la antigedad efectiva.
LA LEY 203
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Ejemplo n 3.2.
Respuesta n 1 :
Coste Unitario "Construido" Ejecucin Material de Construccin a Nuevo 416 Euros/m
2
c
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo Cc 495 Euros/m
2
c
Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda 15.000 Euros/m
2
c
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F=Vr 122 Euros/m
2
c
Gasto Total de IN+ H + L + T 15,85% 51.000 8.084 Euros
Gasto Unitario de IN+ H + L + T 66 Euros/m
2
c
122 Euros/m
2
c
495 Euros/m
2
c
66 Euros/m
2
c
122
561
683 Euros/m
2
c
Clculo de depreciacin en funcin de la Antigedad. Coeficiente H. Norma 13. RD.1020/93
Uso predominante del edificio "u" 1,00
Calidad constructiva segn categorias del cuadro de coeficientes "c" 1,00
Aos completos transcurridos desde su construccin o rehabilitacin integral "t" 22 Aos
Coeficiente H. Antigedad H 0,71
Coeficiente I. Estado de Conservacin I 1,00
398 Euros/m
2
c
520 Euros/m
2
c
Respuesta n 2 :
Clculo de la Edad Efectiva
Rehabilitacin parcial del bao y cocina de la vivienda hace 6 meses.
Coste de la rehabilitacin total del Bao 9.000 Euros
Coste de la rehabilitacin total de la Cocina 20.000 Euros
Coste Total de la rehabilitacin 29.000 Euros
Coste Unitario de la rehabilitacin C.Rh. 237 Euros/m
2
c
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo Cc 495 Euros/m
2
c
Edad Efectiva = Antig. -- ( Antig. * C.Rh / Cc ) 11 Aos
Coeficiente H. Antigedad H 0,84
Coeficiente I. Estado de Conservacin I 1,00
471 Euros/m
2
c
593 Euros/m
2
c
VALOR DE REPOSICIN (depreciado = en su estado actual) V.R.d. = Vr + Vc V.R.
COSTE ACTUAL (depreciado = en su estado actual) Vc* H * I
COSTE ACTUAL (depreciado = en su estado actual) Vc* H* I
VALOR DE REPOSICIN (depreciado = en su estado actual) V.R.d. = Vr + Vc V.R.
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo Cc
Gasto Unitario de IN + H + L + T
VALOR DE REPOSICION ( a nuevo) V.R. = Vr + Vc V.R.
COSTE ACTUAL Vc = Cc + In + H + L + T Vc
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F = Vr
Tenemos una vivienda de 90 m
2
tiles y 122,50 m
2
construidos con p.p.z.c. del ejercicio n 2. Partimos de los resultados
obtenidos en el clculo del Valor de Reemplazamiento o Reposicin a Nuevo. La vivienda tiene una antigedad real de 22 aos.
La vivienda tiene una perfecta utilidad funcional. No existen circunstancias medioambientales o ecolgicas negativas que
afecten a la vivienda. Hace 6 meses se rehabilitaron totalmente el bao y la cocina por 9.000 y 20.000 euros respectivamente.
Determinar :
1. El Valor de Reposicin, de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, con la antigedad real.
2. El Valor de Reposicin, de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, con la antigedad efectiva.
3.2. MTODO DE VALORACIN POR COMPARACIN CON EL MERCADO
3.2.1. El mercado inmobiliario
En el captulo 1 se han analizado las caractersticas del mercado inmobiliario, la formacin de
los precios de la vivienda, cules son las variables que inciden en l, y cmo condicionan todos
ellos la actividad inmobiliaria estimulando la demanda.
Del mismo modo se podra analizar la formacin de los precios en otros segmentos del merca-
do inmobiliario, como el de oficinas, locales comerciales, edificaciones industriales, hoteles y otros.
Todos ellos dependen de factores exgenos, variables independientes, relacionadas con la eco-
noma, el urbanismo, la demografa y otras disciplinas, y con variables endgenas relacionadas con
las caractersticas del inmueble y su localizacin.
La utilizacin del mtodo de valoracin con el mercado, exige necesariamente conocer el mer-
cado inmobiliario y estar en disposicin de interpretar adecuadamente el comportamiento de todas
las variables que intervienen en la formacin del valor y de su variabilidad.
3.2.2. Valor de mercado (VM), definicin y concepto
La Orden de 30 de noviembre de 1994 de Normas de valoracin de bienes inmuebles para deter-
minadas entidades financieras, defina el valor de mercado de la siguiente manera:
El importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor por la venta de
una propiedad en la fecha de la valoracin, mediante una comercializacin adecuada, y
suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las
caractersticas del inmueble, y que ambos comprador y vendedor, actan libremente y sin
un inters particular en la operacin.
Definicin que se perfecciona en la actual normativa (O/ECO/805/2003) que lo define como:
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podra venderse el
inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador indepen-
diente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblica-
mente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de
manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del
inmueble, para negociar la venta.
A tal efecto se considerar:
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa alguna, y que ninguno de
los dos tiene un inters personal o profesional en la transaccin ajeno a la causa del contrato.
b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una comercializacin ade-
cuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de informacin privilegiada en cual-
quiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y que refleja en una
estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las condiciones del mer-
cado existentes en la fecha de la tasacin.
d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn los gastos de comercializacin.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
204 LA LEY
Para tomar en consideracin un valor de mercado debe reunir todos esos requisitos y adems
los siguientes:
Que existan un comprador y un vendedor que acten libremente y con conocimiento real de
la situacin y caractersticas del bien.
Que el comprador desee comprar y el vendedor vender y que ambos dispongan del tiempo
razonablemente suficiente para negociar la operacin.
Que en ese periodo de tiempo los precios de mercado permanezcan estables.
Que el bien transferido se haya dado a conocer de manera suficiente y razonable en el mer-
cado (publicidad) (comercializacin adecuada).
En los casos en que no se renan todos estos condicionantes o se trate de compradores espe-
ciales o singulares no debe considerarse el precio de la transaccin como valor de mercado.
En una economa libre de mercado, el valor de mercado, conceptuado como tal, es el precio cier-
to que puede alcanzar en una transaccin real, y no debe confundirse con el precio de oferta (ni
con el de demanda).
El valor de mercado es variable en el tiempo y por tanto debe ir siempre acompaado de una
fecha determinada, de acuerdo con el principio de temporalidad.
3.2.3. Aplicaciones del valor por comparacin con el mercado
El valor de mercado por comparacin es el valor que se utiliza prioritariamente, cuando es posi-
ble su obtencin, en las valoraciones de garanta, en todas sus finalidades: garanta hipotecaria,
provisiones tcnicas de las compaas de seguros, fondos y sociedades de inversin inmobiliaria y
fondos de pensiones.
El valor de mercado es el nico valor utilizado en el mundo financiero y empresarial y en las rela-
ciones comerciales entre particulares; as es el que se emplea para:
Compraventa (cuando el bien no tiene limitaciones sobre su libre disposicin como arrenda-
mientos, leasing, etc.).
Liquidacin de empresas.
Aportaciones, fusiones y absorciones de Sociedades.
Divisin o segregacin de activos.
Las valoraciones cuya finalidad tenga relacin con algunas de esas actividades debern deter-
minar directamente el valor del mercado.
La referencia al valor de mercado es imprescindible en todos los dems tipos de valoraciones inmo-
biliarias: a efectos expropiatorios para garantizar la justicia en la sustitucin dineraria del bien; en las
valoraciones fiscales para que exista proporcionalidad y la imposicin sea equitativa; en las valoraciones
hipotecarias por seguridad, siendo en estas ltimas la base para calcular el valor de mercado ajustado.
En todos los casos de valoracin es necesaria la referencia al valor de mercado. Si en unos tipos
de valoracin lo importante es la argumentacin y justificacin del clculo del valor (valoraciones
administrativas, expedientes de ruina, valoracin a efectos expropiatorios) en el resto lo importan-
te es el valor en s; la bsqueda del valor y la certeza y garanta de su bondad y exactitud.
LA LEY 205
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Mientras los otros valores utilizados normalmente en tasaciones inmobiliarias se calculan o
elaboran, el valor de mercado es un valor real que ya existe y que debe ser buscado. La meto-
dologa pretender encontrarlo, no calcularlo.
3.2.4. Composicin del valor de comparacin con el mercado
El valor de mercado puede referirse a edificios o elementos de edificios o a terrenos y otros sue-
los, en el primero de los casos el valor de mercado incorpora todas las inversiones, costes y gas-
tos del proceso inmobiliario incluidos los gastos financieros, los gastos comerciales y el beneficio
del promotor.
Aceptando la definicin de Valor de Mercado establecida en la OM 30 Nov. 1994 y sin olvidar
que debe obtenerse por comparacin segn la metodologa establecida, conceptualmente puede
considerarse el valor de mercado como la suma de todos aquellos valores, costes y gastos que
intervienen en su formacin, siempre y cuando incluyamos entre los costes y gastos TODAS las
inversiones necesarias (comprendiendo la comercializacin, la financiacin y los beneficios).
Los cuatro componentes fundamentales del valor de mercado son el valor de mercado suelo, el coste
de la construccin y los gastos inherentes a ella, los gastos de la promocin inmobiliaria y el beneficio
del promotor. Los dos primeros forman parte del Valor de reemplazamiento bruto, el tercero comprende
gastos que corresponden al VRB y otros que no, como los gastos comerciales y financieros.
Resulta aconsejable, y normalmente as debe hacerse, trabajar en valores unitarios, valores por
metro cuadrado construido o construible.
Resulta imprescindible mantener a lo largo de todo el proceso el criterio de cul es la unidad que
se va a utilizar para la valoracin: metro cuadrado til, metro cuadrado construido, o metro cuadra-
do construido incluyendo la parte proporcional de zonas comunes.
Es frecuente que en el mercado algunos valores se expresen en cualquiera de esas tres unida-
des, y es necesario no confundir los valores asignados a unas u otras, haciendo en su caso las con-
versiones correspondientes.
Los componentes que intervienen en el valor de mercado o en la formacin del precio de venta
de una promocin o de un inmueble y las correlaciones que se establecen entre ellos son los
siguientes, de forma resumida:
Valor de mercado:
VM = [F] + [C
EM
+ G
G
+ B
C
] + [I
NR
+H+T+IQ
T
+S
D
+G
A
] + [G
C
+ G
F
] + [B
P
]
y puesto que se ha definido que el valor de reemplazamiento bruto es:
VRB = [F] + [C
EM
+ G
G
+ B
C
] +[INR+H+T+IQ
T
+S
D
+G
A
],
es decir, en resumen:
VRB = F + C
C
+ G
P
En consecuencia, sustituyendo se obtiene que el Valor de Mercado es la suma de valor de reem-
plazamiento ms los gastos financieros y comerciales (G
CF
), ms el beneficio del promotor, siendo
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
206 LA LEY
estos ltimos los componentes exclusivos del valor de mercado que no forman parte del valor de
reemplazamiento, ya que no son estrictamente necesarios, pudindose dar la circunstancia de que
sean cero (cooperativas, comunidades de propietarios, etc.)
VM = CRB + G
CF
+ B
P
en donde:
F es el valor de mercado del suelo, o valor unitario de repercusin del suelo.
C
C
es el coste de la construccin, considerado como el necesario para realizarla o coste de eje-
cucin por contrata, incluyendo adems del coste de ejecucin material (C
EM
), los gastos genera-
les del Constructor (G
G
) y su Beneficio Industrial (B
C
).
(En el caso de inmuebles a rehabilitar, ser la suma del coste estimado para el edificio termina-
do previo a la rehabilitacin de los elementos que se mantengan, ms el coste de sta.)
G
P
es la suma de todos los gastos necesarios para edificar.
G
P
comprende:
I
NR
= Impuestos no recuperables o aranceles
H = Honorarios tcnicos
T = Coste de licencia de obras y tasas de la construccin
G
A
= Gastos de administracin del promotor
IQ
T
= Inspecciones y control tcnico
S
D
= Seguro decenal y otros seguros necesarios
Todos los Gastos generales de la promocin (G
P
) deben ser evaluados, en funcin de las ratios
medias que para una promocin como la que se analiza, en el lugar y el momento temporal de que
se trate, se utilicen en el mercado inmobiliario, y normalmente son resumidos en porcentajes sobre
la inversin en suelo y construccin; en raros casos son inferior al 12% sobre la suma del valor del
suelo y la construccin (en promociones pequeas y medianas oscila sobre el 15 y el 20%) .
Los gastos generales de la promocin (G
P
) forman parte del VALOR DE REPOSICIN BRUTO
(VRB) del edificio. Todos ellos han sido analizados en el apartado anterior mtodo del coste (3.1).
Los gastos financieros (G
F
) y los gastos de comercializacin (G
C
) y publicidad no se incluyen en
el valor de reposicin y forman parte del margen bruto de la promocin (es decir de lo que antigua-
mente se haba llamado el coeficiente de mercado K, actualmente en desuso, que expresa el
cociente entre el valor de mercado y el valor de reemplazamiento).
En el valor final del producto inmobiliario terminado, VM se incluyen adems de los componen-
tes del VRB, los siguientes:
[G
C
+ G
F
] + [B
P
] = G
CF
+ B
P
Los gastos financieros G
F
y de comercializacin G
C
del promotor o de la promocin son difciles
de evaluar, y deben establecerse en funcin de:
LA LEY 207
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Condiciones de financiacin.
Liquidez del promotor.
Capacidad organizativa del promotor.
Profesionalidad del promotor.
Estos gastos pueden oscilar entre el 2% y el 15% de la inversin total, aunque en algunas pro-
mociones pueden ser prcticamente nulos (operaciones que no necesiten financiacin ni comercia-
lizacin), o superar ampliamente ese porcentaje (operaciones que precisan mucha financiacin, o
en las que por el tipo de producto y zona la comercializacin es ms costosa).
G
CF
G
C
Gastos de comercializacin, marketing y publicidad: en auto-
construccin son nulos, en obra nueva de primera residencia
pueden ser del 3 al 5%, en obra no nueva de primera residencia
del orden del 5%, segn los casos; en otro tipo de productos es
muy variable.
G
F Gastos financieros constitucin de Hipoteca.
Intereses, avales, descuentos.
Tambin debe incluirse el Beneficio del promotor (B
P
), que depender, adems de lo anterior-
mente considerado de:
Expectativas de ganancia y plazo de recuperacin de la inversin.
Condiciones de mercado.
Coyuntura financiera.
Riesgo de la operacin.
Para su evaluacin debe atenderse a las circunstancias del mercado, en el momento en que se
realiza la valoracin, en el lugar donde est emplazado el inmueble y referidas al uso correspon-
diente, y adoptarse las ratios medias, que un promotor de tipo medio adoptara ms probablemen-
te para una promocin de ese tipo.
En cualquier caso la estimacin del beneficio del promotor, ser la que corresponda a la tasa
libre de riesgo ms la prima de riesgo de la inversin.
La tasa libre de riesgo se corresponde con la rentabilidad de la Deuda pblica a un plazo medio
(equivalente al de la operacin inmobiliaria).
La prima de riesgo depende del mercado y del producto inmobiliario de que se trate.
La prima de riesgo del mercado, depende de las expectativas de equilibrio entre oferta y deman-
da, de la evolucin del mercado en el lugar en donde se realiza operacin.
La prima de riesgo de producto depende lgicamente del tipo de producto inmobiliario de que se
trate, entendindose que se estar a las ratios medias del sector.
En circunstancias normales las primas de riesgo mnimas de mercado se corresponden con mer-
cados muy estables y seguros (centros de las ciudades con ubicaciones en los que los volmenes
de nueva construccin son relativamente escasos), y con usos cuya venta a precio previsible est
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
208 LA LEY
muy asegurada (como viviendas de proteccin pblica o de precio concertado). En el resto de las
situaciones las primas de riesgo suelen ser algo superiores a las mnimas.
La suma de la tasa libre de riesgo y las primas de riesgo constituyen la tasa de actualizacin de
la operacin inmobiliaria que actuar en funcin del tiempo que se precise para realizarla.
Lo cierto es que el mtodo de valoracin por comparacin con el mercado, no pretende indagar
en el margen bruto del promotor, ni en sus gastos financieros o comerciales, sino que trata directa-
mente de buscar el valor final que incluye todos los componentes anteriormente citados, sin nece-
sidad de determinarlos separadamente.
Ello s ser necesario en los mtodos residuales de valoracin del suelo, que se estudiarn ms
adelante.
3.2.5. El mtodo de valoracin por comparacin: principios en que se basa
El mtodo se basa en el principio de sustitucin y es aplicable a toda clase de inmuebles.
El mtodo consiste en estimar el valor de un inmueble sobre la base de datos de venta de pro-
piedades parecidas.
Resulta imprescindible disponer de una base de datos de inmuebles parecidos al que se trata
de valorar, de los que se disponga del precio que se haya alcanzado; ya sea el precio de transmi-
sin o el de oferta en caractersticas de libre competencia y de transparencia. Es tambin necesa-
rio que de los datos disponibles se tenga suficiente informacin de su ubicacin precisa, y de sus
caractersticas principales y que se conozcan las circunstancias y caractersticas que influyen en el
valor.
Es el mtodo de valoracin ms objetivo. No presupone comportamientos racionales de nadie
(propietarios, inquilinos, compradores, vendedores, usuarios, etc.), ya que se basa en la observa-
cin de lo que en realidad sucede en el mercado.
La observacin debe contemplar precios actuales (referidos al momento a que se refiere la tasa-
cin) y tendencias, pero especialmente debe referirse a la relacin entre los componentes de los
inmuebles que influyen en su valor en el mercado y ese valor.
Las caractersticas endgenas que explican el valor de mercado de un inmueble, pueden ser
muy diversas y son variables en el tiempo y en el espacio.
La utilizacin del mtodo de comparacin requiere que el tasador conozca por su propia expe-
riencia o por investigacin directa, esas caractersticas y los mecanismos que permitan explicar la
formacin del precio en el mercado.
La norma, que regula las valoraciones para el mercado de garanta, obliga al tasador, para deter-
minar el valor de mercado, a efectuar una investigacin en la que se deben describir las caracte-
rsticas del segmento de mercado relativo a los inmuebles comparables con el que es objeto de
tasacin; la segmentacin debe hacerse en primer lugar por los siguientes criterios:
Localizacin
Uso
Tipologa
LA LEY 209
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
y puede resumirse en:
Oferta:
Edificios terminados en venta.
Edificios en construccin.
Demanda:
Caractersticas y nivel de renta.
Intensidad de la demanda.
Precios actuales de venta al contado o de alquiler:
Ms frecuentes.
Intervalo de variacin.
Expectativas:
Oferta. Demanda.
Revalorizacin.
3.2.6. Requisitos para su utilizacin
Para la utilizacin del Mtodo de comparacin a efectos de la ECO/805/2003 ser necesario que
se cumplan los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que
se trate, identificar parmetros adecuados para realizar la homogeneizacin de comparables.
c) Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de compara-
bles que reflejen adecuadamente la situacin actual de dicho mercado.
Las muestras, informaciones y datos, deben referirse a los doce meses anteriores a la fecha de
la tasacin y a inmuebles comparables al que se tasa (de acuerdo con el principio de temporalidad
establecido en la ECO/805/2003).
La utilizacin del mtodo de comparacin comporta la obligacin de indicar los datos concretos
y las fuentes de los mismos (principio de transparencia).
Es, por tanto, imprescindible tener en cuenta el principio de transparencia.
Adicionalmente, para la utilizacin del mtodo de comparacin a efectos de garanta hipotecaria
sern necesarios los siguientes requisitos:
a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolucin de los
precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 aos
anteriores a la fecha de la valoracin.
b) Disponer de informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, ndices
sobre evolucin de precios, etc.) sobre el comportamiento histrico de las variables determi-
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
210 LA LEY
nantes en la evolucin de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos an-
logos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efec-
to y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
c) Contar con procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las ofertas o transac-
ciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificacin y eliminacin de
elementos especulativos.
Resulta imprescindible el conocimiento del mercado inmobiliario en la zona en la que se preten-
da valorar un inmueble por el mtodo de comparacin (y, por tanto, tambin lo es para la valora-
cin de suelo por los mtodos residuales, toda vez que el establecimiento del valor de mercado del
producto inmobiliario terminado resulta un requisito previo ineludible de ese sistema).
El conocimiento del mercado debe ser dinmico, es decir, extenderse en el tiempo, y requiere
disponer de:
ndices de la evolucin de los precios inmobiliarios en los ltimos diez aos.
Datos de mercado de los ltimos dos aos.
Procedimientos de anlisis del mercado que permitan depurar las muestras, eliminando las
que no sean significativas, contengan datos anormales o signifiquen la existencia de elemen-
tos especulativos.
3.2.7. Reglas para determinar el valor por comparacin
Para calcular el valor por comparacin se seguirn las siguientes reglas generales:
a) Se establecern las cualidades y caractersticas del inmueble tasado que influyan en su valor.
a) En el caso de edificios de carcter histrico o artstico, para establecer dichas cualidades y
caractersticas, se tendr en cuenta, adems, el valor particular de los elementos de la edifi-
cacin que le confiere ese carcter.
b) Se analizar el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basndose en infor-
maciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregi-
das en su caso, se obtendrn precios actuales de compraventa al contado de dichos
inmuebles.
c) Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra anterior, una
muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicar el
procedimiento de homogeneizacin necesario.
a) En la seleccin indicada se deber, previamente, contrastar aquellos precios que resulten
anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que
no cumplan las condiciones exigidas en la definicin de valor de mercado de los bienes afec-
tados como, cuando se trate de una valoracin para la finalidad de garanta hipotecaria, los
que puedan incluir elementos especulativos.
d) Se realizar la homogeneizacin de comparables con los criterios, coeficientes y/o pondera-
ciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
e) Se asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin, en funcin de los pre-
cios homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres y limitaciones del dominio que
recaigan sobre aqul y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicacin de las reglas
precedentes.
LA LEY 211
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Adems de las reglas generales citadas, para determinar el valor por comparacin, se tendrn
en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:
a) En el caso de edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, cuando se determine el
valor por comparacin para la hiptesis de edificio terminado, se utilizarn los precios exis-
tentes en el mercado en la fecha de la tasacin para la venta de inmuebles terminados simi-
lares. Este valor se podr corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado
para el plazo previsto de terminacin de la obra.
b) En el caso de valoracin de fincas rsticas, al utilizar el mtodo de comparacin, la homogenei-
zacin prevista en el mismo se basar en los valores unitarios por hectrea existentes en el mer-
cado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento agropecuario.
3.2.8. Metodologa simplificada del mtodo de comparacin
1) Realizar un estudio de mercado: informacin de campo representativa.
Recopilar las bases de datos inmobiliarios disponibles.
Completar el estudio del mercado de acuerdo con el objeto de valoracin.
2) Verificar la informacin: depurar la muestra.
Asegurando que se trata de:
Precios reales de transacciones al contado o precios de ofertas firmes corregidos con fecha, eli-
minando los valores que se observe que distorsionan, o los que resulten anormales.
Confeccin de las fichas definitivas de las muestras-testigo que se utilizarn en la comparacin.
3) Estratificar la muestra:
Seleccionar las muestras de mercado cindose a criterios de:
Superficie
Uso
Tipologa
Localizacin, entorno
Antigedad
Calidad de la edificacin
4) Comparacin del inmueble con las ventas. Ajustes.
Transformar los datos de la muestra utilizando mtodos de homogeneizacin (o de regresin
simple o mltiple), para hacerlos comparables.
Comparacin.
Homogeneizacin.
En la homogeneizacin se tendr en cuenta la fecha de los datos y las diferencias o analogas
entre aquellos inmuebles y el que se tasa.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
212 LA LEY
5) Reconciliacin de los valores corregidos obtenidos.
6) Determinacin del valor de mercado por comparacin, VM: valor resultante de la conciliacin ante-
rior, a aplicar al objeto de la tasacin, neto de gastos de comercializacin y previa deduccin de las ser-
vidumbres y limitaciones de dominio que recaigan sobre l y que no se hubieran tenido en cuenta.
7) Ajuste del valor, en su caso, y previa consulta de datos e ndices oficiales publicados, deter-
minacin del valor de mercado ajustado (VMA).
En la Informacin de Mercado se ha de tener en cuenta:
a) Que es el elemento ms importante de la valoracin, ya que nos aporta datos a comparar.
b) Que es un elemento estadstico, por lo cual, cuanto mayor sea el nmero de testigos, mayor
ser la exactitud de la informacin de mercado, es decir, cuanto ms sean las muestras obte-
nidas y ms abundante la informacin que se dispone sobre ellas, mayor fiabilidad ofrecer
la informacin.
c) Que es un elemento cualitativo, por lo cual, cuanto mayor sea la informacin de las condicio-
nes de los testigos mejores sern los resultados de la homogeneizacin posterior necesaria,
es decir, cuanto mayor sea la semejanza entre los testigos y el inmueble a valorar, ms sig-
nificativa ser la informacin obtenida.
3.2.9. Tcnicas de homogeneizacin
3.2.9.1. Criterios de homogeneizacin
La homogeneizacin es el proceso de aplicacin de los datos de mercado, desde el punto de
vista de valoracin, a las condiciones del inmueble a valorar.
La homogeneizacin debe hacerse en funcin de las caractersticas y calidades que previamen-
te se ha detectado que influyen en el valor de mercado dentro del segmento de los inmuebles com-
parables.
La homogeneizacin de los testigos trata de compararlos con el inmueble tasado, es decir, deter-
minar si sus condicionantes son mejores o peores, lo que puede hacer desechar uno o varios tes-
tigos concretos. Tambin puede hacer aconsejable dar ms preponderancia a unos testigos que a
otros, ponderando su participacin en la conciliacin de valores. De esta comparacin se obtiene
un valor corregido que se aplica a la valoracin.
Para homogeneizar correctamente hay que tener la seguridad que todos los datos de la infor-
macin son correctos, deben conocerse los precios totales reales.
El mtodo deber tener en cuenta las diferencias entre los precios de oferta y los de transaccin
real y todas las variables (las ms significativas) que influyan en el valor del inmueble.
As, adems de los ajustes derivados de los distintos estratos del punto 3. ya mencionados, se
deben considerar otros que tambin influyan, a criterio del tasador, en el valor (calidad y caracte-
rsticas de la fachada, distribucin, superficies, caractersticas del vestbulo y zonas comunes, ins-
talaciones, calefaccin, aire acondicionado, conserjera, ascensores, etc.).
Una vez establecidas las caractersticas que influyen en el valor, debe determinarse cmo influyen,
en qu proporcin, ya sea en valor absoluto (en euros) o en porcentaje sobre el total valor en venta.
LA LEY 213
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Para calcular cmo influyen, es para lo que pueden utilizarse mtodos de regresin, que en la
prctica de la tasacin cotidiana pocas veces pueden aplicarse por necesitarse una gran cantidad
de muestras.
(Estos mtodos han sido analizados en este mismo captulo, apartado 3.3, a continuacin del
mtodo de comparacin en conceptos de matemtica financiera).
Es prctica habitual utilizar tablas de homogeneizacin.
Las tablas de homogeneizacin se realizan mediante hojas electrnicas de clculo, en algunos
casos incluidas en las aplicaciones informticas de tasacin, pero generalmente construidas espe-
cficamente para ello por el tasador.
Tanto si se utiliza un mtodo de homogeneizacin u otro, resulta indispensable que para cada
muestra testigo se disponga de una ficha en la que conste, adems de la localizacin, el precio y
la fuente, todas las caractersticas que influyen en el valor.
3.2.9.2. Parmetros de homogeneizacin
Se utilizan muestras-testigo lo ms semejantes posible al inmueble que se tasa.
La informacin de mercado que se utilice debe ser real y contrastada.
Los precios de oferta de las muestras se homogeneizarn, aplicando coeficientes de pondera-
cin para asimilar las ofertas testigo al inmueble que se est valorando, de acuerdo con los crite-
rios que correspondan en funcin del objeto de tasacin y de las caractersticas que en cada caso
influyen en el valor segn la observacin del mercado.
Mercado real. El precio de oferta en el mercado de obra nueva, procedente de informaciones
directas de promotoras e inmobiliarias resulta inicialmente de mayor fiabilidad que los precios obte-
nidos del mercado de segunda mano, adems normalmente est acompaado de la informacin
grfica, y de las caractersticas constructivas, que permite completar la ficha de la muestra-testigo
completamente y de manera fiable.
El precio de oferta en el mercado secundario se disminuir en funcin del comportamiento de
ste en cada caso, en la proporcin necesaria que refleje la diferencia aproximada que existe, entre
el mercado real y el aparente, en operaciones de contado (comisin del API, negociaciones a la
baja, etc.).
El resto de los parmetros de homogeneizacin depende del tipo de producto de que se trata;
en el caso de viviendas pueden ser entre otros los siguientes:
Entorno.
Ubicacin.
Superficie y diseo.
Antigedad.
Conservacin y reformas.
Instalaciones (calefaccin, aire acondicionado, energa solar, ascensor, etc.).
Calidades constructivas (acabados, baos, etc.).
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
214 LA LEY
En el caso de industrias, oficinas, aparcamientos, suelos, u otros inmuebles, los parmetros de
homogeneizacin sern otros, pero las tcnicas de homogeneizacin son las mismas.
3.2.9.3. Tablas de homogeneizacin
Una vez determinadas las variables intrnsecas que, a criterio del tasador, ms influyen en el
valor del inmueble, y de cuantificar de qu forma y en qu cuanta influyen, se construye la tabla
de homogeneizacin.
En ella se comparan todas las muestras con el inmueble a tasar y se van corrigiendo los valo-
res de todas y cada una de las muestras, en referencia a todas y cada una de las variables o par-
metros de homogeneizacin, de forma que cuando la muestra es mejor que el inmueble a tasar en
una caracterstica, se le resta el plus de valor que esa caracterstica representa en el valor, y si es
peor se le suma, a fin en ambos casos de hacerla igual; de forma que a partir de esa operacin
el valor de la muestra o testigo sea homogneo respecto a esa caracterstica que se ha compa-
rado.
Esa operacin debe repetirse para todas las muestras y para todos los parmetros de homoge-
neizacin, dando como resultado una correccin total de cada muestra, comparada con el inmue-
ble a tasar, resultando que al final del proceso cada muestra tendr su valor corregido, valor que
se denomina homogeneizado, porque corresponde a unas caractersticas idnticas al modelo a
tasar.
Naturalmente cuanto ms adecuados a la realidad del mercado sean los parmetros escogidos
para homogeneizar, ms prximos estarn los valores homogeneizados de las muestras del valor
del inmueble a tasar.
En el captulo 4 se desarrolla la forma de construir la tabla de homogeneizacin, que en trmi-
nos generales tiene el siguiente aspecto,
LA LEY 215
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
superficie precio
valor
unitario
m2
construidos
con ZC o m2
tiles
/m2
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1
XX1 M -5% P 5% igual 0% M -5% MM -8% -13% 5%
2
XX2 MM -8% M -5% igual 0% M -5% M -5% -23% 5%
3
XX3 igual 0 MM -8% M -3% igua 0% igual 0% -11% 20%
4
XX4 P 5% igual 0 M -3% igua 0% igual 0% 2% 20%
5
XX5 MP 8% igual 0 M -3% M -5% P 5% 5% 5%
6
XX6 igual 0 MM -8% 0 0% P 5% igual 0% -3% 10%
7
XX7 M 5% MP 8% M -3% P 5% M -5% 10% 0%
8
XX8 igual 0 P 5% M -3% P 5% igual 0% 7% 10%
9
XX9 M 5% MP 8% 0 0% igua 0% igual 0% 13% 10%
10
XX10 igual 0 M -5% M -3% P 5% MM -8% -11% 5%
11
XX11 M 0% MP igual 0 0% P 5% igual 0% 8% 10%
YYY 100%
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media
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valor de mercado por comparacin (/m2):
conciliacin
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tabla de homogenizacin
resumen de datos de la informacin de mercado
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comparacin y homogeneizacin
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variable 6 variable 5 variable 4 variable 3
3.2.9.4. Reconciliacin de valores homogeneizados
La reconciliacin de los valores de las muestras homogeneizadas debe atender a eliminar aque-
llos valores que fueran discordantes, y a dar mayor preponderancia a las muestras de mayor fiabi-
lidad y con mayor similitud con el modelo a tasar.
La reconciliacin ser, en consecuencia, la media aritmtica de los valores homogeneizados si
todos son igualmente fiables e igualmente similares, o la media ponderada en caso contrario; en
este ltimo caso las muestras ms fiables o ms similares se harn pesar ms en la pondera-
cin.
3.2.9.5. Determinacin del valor homogeneizado
Sea de todas las muestras o de algunas, con la media aritmtica o con una ponderacin, el pro-
ceso termina asignando un valor homogeneizado por comparacin al inmueble que se valora, que
se denomina valor de mercado por comparacin.
3.2.10. Ajuste del valor de mercado obtenido por comparacin
De acuerdo con las normas de valoracin el valor de mercado obtenido por el mtodo de com-
paracin debe ser ajustado en las valoraciones de garanta, de acuerdo con los siguientes criterios:
1. El valor por comparacin obtenido por el mtodo de comparacin con el mercado, ser ajus-
tado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparacin ajustado cuando el obje-
to valorado est destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se site,
hayan experimentado una cada significativa y duradera de sus precios nominales en los lti-
mos diez aos y cuando se trate de una tasacin que tenga como finalidad el mercado hipo-
tecario.
2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere el prrafo anterior, la entidad tasa-
dora, en base a su capacidad tcnica, aplicar al valor por comparacin la reduccin que con-
sidere necesaria.
3. Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinin
de la entidad tasadora, estimar la reduccin indicada en el prrafo anterior, se aplicar un por-
centaje de reduccin del 10 por ciento en todo caso, y del 15 por ciento si aprecia una gran
volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparacin.
4. En esos casos, sin perjuicio de la informacin exigible en el clculo del valor de tasacin, la
mencin al ajuste realizado y su justificacin se incluirn en la advertencia especfica.
Aunque en los ltimos diez aos no se hayan producido en el segmento de mercado de vivien-
das de primera residencia, en general, cadas significativas y duraderas de los precios nominales
(en unidades monetarias corrientes) (vase apartado 1.4.4), no obstante el tasador, cuando se trate
de valoraciones para el mercado hipotecario, deber justificar que este hecho se ha podido com-
probar fehacientemente en su segmento de mercado local, aportando los ndices de evolucin de
los precios de mercado correspondientes.
En caso contrario el valor de mercado ajustado ser el 90% del valor de mercado obtenido por
comparacin.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
216 LA LEY
En el resto de los segmentos de mercado: viviendas de segunda residencia, oficinas, locales
comerciales, industrias y otros, la volatilidad es ms variable, por lo que salvo que el tasador apor-
te un resumido estudio de la evolucin de los ndices de precios de mercado correspondientes a
ese uso y lugar referido a los ltimos diez aos, el valor de mercado ajustado ser, como mximo,
el 90% del valor de mercado obtenido por comparacin, pudindose disminuir hasta el 85%. En
caso contrario, si se dispone de un estudio de la evolucin de esos ndices el valor de mercado
ajustado podr alcanzar el valor de mercado obtenido por comparacin.
En general y a falta de estudio de ndices de evolucin de precios de mercado el valor de mer-
cado ajustado ser:
La aplicacin de la metodologa de valoracin por comparacin con el mercado, conlleva, de
acuerdo con el principio de transparencia la necesidad de indicar las fuentes de los datos aporta-
dos y su localizacin.
3.3. CONCEPTOS DE MATEMTICA FINANCIERA APLICABLES A LA VALORACIN INMOBI-
LIARIA
La matemtica financiera estudia el cambio del valor del dinero en el tiempo.
Manejar con cierta soltura los elementos ms bsicos de la matemtica financiera, utilizndolos
como instrumento adicional para tomar decisiones, comporta ciertas ventajas.
En la prctica, aumenta la calidad de la conceptualizacin que, necesariamente, se lleva a cabo
como etapa previa a la toma de decisiones. Por lo tanto, utilizando las tcnicas de la matemtica
financiera la eleccin se realizar en mejores condiciones.
La mayora de las veces, la matemtica financiera tiene un aspecto tan poco atractivo que resul-
ta ininteligible a primera vista o puede resultar de difcil comprensin para algunas personas.
Con independencia del aspecto formal, lo cierto es que de lo que se trata es de manejar con rigor
conceptos cotidianos, lo que no tiene nada de difcil si se sigue el camino adecuado. En particular,
frmulas y conceptos como el Valor Actual o la Tasa Interna de Rendimiento no son esotricos en
absoluto sino eminentemente prcticos y, por supuesto, resultan de gran utilidad.
Veamos cules son sus principales conceptos y definiciones.
3.3.1. Las decisiones financieras y sus elementos
3.3.1.1. Inversin
a) Es la compra de bienes del capital o servicios para producir bienes de consumo u otros bien-
es de capital. Es un gasto destinado a aumentar la produccin y, por tanto, se contrapone a consu-
mo.
b) Es la compra de activos financieros o prstamo de dinero para obtener unos ingresos en
forma de intereses o dividendos y un beneficio futuro en su venta.
LA LEY 217
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
VMA = 0,9 x VM
c) Es un activo que es comprado con el fin de obtener unos ingresos o plusvalas en el futuro.
d) Es el gasto de dinero que se realiza en un proyecto, con la intencin de que los flujos de caja
compensen el capital invertido.
Existen cuatro mtodos bsicos de juzgar la bondad de la inversin:
Valor actual neto
Tasa interna de retorno
Payback
ndice de rentabilidad
3.3.1.2. Financiacin
Es la aportacin de los recursos econmicos necesarios para la creacin de una empresa, el
desarrollo de un proyecto o el buen fin de una operacin comercial. Puede ser interna, con fondos
propios, o externa, a base de crditos prestamos bancarios, emisin de emprstitos, crdito de
proveedores, etc.
3.3.1.3. Principio de preferencia inmediata: rentabilidad, liquidez y seguridad
Este principio expone que cualquier agente econmico prefiere la remuneracin inmediata a la
remuneracin futura (posesin de un bien o derecho hoy a un bien o derecho en el futuro), en igual-
dad de condiciones.
Las condiciones implcitas de toda operacin financiera son:
Rentabilidad
Liquidez
Seguridad.
Maticemos estos conceptos:
Rentabilidad: puede existir renuncia a la remuneracin inmediatez si existen expec-
tativas futuras ms favorables que las actuales.
Liquidez: es la facilidad de hacer en dinero el proyecto de inversin.
Seguridad: fiabilidad del proyecto y capacidad de obtener los resultados econmi-
cos esperados en los plazos temporales previstos.
3.3.1.4. Sujetos que participan
Participan dos sujetos econmicos: el prestamista, que aporta un capital (C
o
) en el origen de la
operacin econmica (t
o
) y, por tanto, ser acreedor; y el prestatario, que recibe el capital para su
utilizacin y se convierte en deudor.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
218 LA LEY
Definamos estos sujetos econmicos:
Prestamista: es la persona fsica o jurdica que da dinero a prstamo.
Prestatario: es la persona fsica o jurdica que recibe dinero en prstamo.
Para que una operacin financiera sea factible, debe existir un equilibrio financiero entre (C
o
, t
o
)
y (C
n
, t
n
). Este equilibrio ser posible al establecer los criterios financieros de valoracin de la ope-
racin, que permitan su comparacin.
Una vez concluido temporalmente el proyecto se realizar una valoracin econmica cuyo resul-
tado ser el beneficio y que, al deducirle las aportaciones iniciales, dar la rentabilidad obtenida.
3.3.1.5. Transmisin de capitales financieros
Puede ser inmediata o diferida, siendo en este segundo caso la du-
racin de la operacin, o diferimiento, el tiempo que transcurre desde
la primera entrega (C
o
) al inicio de la operacin (T
o
) hasta la fecha de
vencimiento (T
n
) donde se producir la devolucin del capital prestado
(C
n
).
3.3.1.6. Costo de la operacin
Es el tipo de inters al cual se prestan o remuneran el capital inicial y las ampliaciones sucesi-
vas de la operacin financiera. Su clculo se rige por los criterios de valoracin de la operacin.
3.3.1.7. Criterios de valoracin
Rgimen simple:
Capitalizacin simple C
n
= C
o
* (1+n*i)
Descuento comercial simple C
o
= C
n
* (1-n*d)
Rgimen compuesto:
Capitalizacin compuesta C
n
= C
o
* (1+i)
n
LA LEY 219
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
C
0
C
n
To Tn
tiempo
C
0
C
n
i
To Tn
tiempo
C
0
C
n
i
To Tn
tiempo
C
0
C
n
d
To Tn
tiempo
Descuento compuesto (actualizacin) C
o
= C
n
/(1+i)
n
Siendo:
i = el tipo de inters de la operacin, en tanto por uno.
n = el diferimiento de la operacin, en aos si i es anual.
3.3.1.8. Tipo de inters: nominal y efectivo
El tipo de inters nominal de una operacin es el coste econmico del dinero prestado o la renta
en dinero o en especie que se obtendr por una inversin efectuada.
El tiempo que dure el proyecto, la productividad y el coste marginal del mismo son factores que
deciden a determinar el tipo de inters de la operacin; y que, conjuntamente al riesgo de la ope-
racin y al anlisis que el mercado realice de la operacin, resultar ms alto o ms bajo.
Si ste es el nico coste econmico y est relacionado a una unidad temporal, el tipo de inters
se denomina nominal.
Sin embargo las operaciones financieras agrupan capitales y diferimientos de devengo de inte-
rs no forzosamente anualizados, por lo que el tipo de inters nominal anual no sera un correcto
clculo del coste econmico de la operacin y por consiguiente habr que transformarlo al periodo
temporal utilizado en la operacin.
En cualquier operacin financiera existen otros costes inherentes, segn sea el tipo de opera-
cin, entre los que enumeramos entre otros, los siguientes:
inflacin
gastos notariales
impuestos
corretajes
gastos por garantas o seguros, etc.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
220 LA LEY
Ejemplo: Dado un capital inicial C
o
= 100.000 euros
2005
, colocado a un tipo de inters i = 3,25 %, en un
periodo de n = 4 aos, tendremos un capital final C
n
:
C
n=4
= 100.000 * (1 + 0,0325)
4
= 113.647,59 euros
2009
As mismo con los mismos datos, el valor actual de un capital C
n
=100.000 euros
2009
, recibido al cabo de
n= 4 aos a una tasa de descuento anual i= 3,25 %, ser:
C
o
= 100.000 / (1+0,0325)
4
= 87.991,30 euros
2005
Es decir, que se da el mismo valor a 1 euro dentro de 4 aos que a 0,879 euros en la actualidad si la tasa
de descuento es del 3,25%.
C
0
C
n
d
To Tn
tiempo
que implican que el coste efectivo de la operacin sea distinto al nominal.
El tipo de inters efectivo nace como resultado de:
La existencia del fraccionamiento de los intereses devengados en periodos de tiempo inferio-
res a un ao (semestres, trimestres, meses, semanas, das).
La existencia de costes aadidos al tipo de inters (inflacin, gastos administrativos, impues-
tos, garantas, etc.).
Tipo de inters para capitalizaciones inferiores a un ao
Supongamos, por ejemplo, que se ingresan 1.000.000 euros en una cuenta remunerada al 8,5%
de inters nominal anual, con devengo de los intereses trimestrales.
La capitalizacin de los intereses est regulada por el criterio de la capitalizacin compuesta que
se fundamenta en la reinversin de los intereses al mismo tipo de inters nominal.
Si se dispone un tipo de inters nominal para una unidad temporal y el fraccionamiento de la
capitalizacin es en periodos temporales inferiores a un ao, debemos buscar cul es el tipo de
inters que proporciona la equivalencia financiera y que corresponder al tipo de inters efectivo.
Continuando con el ejemplo, la operacin anual tiene un inters nominal i
1
= 8,5%. Pero como
existe un fraccionamiento trimestral, el tipo de inters efectivo trimestral i
t
ser:
siendo i
1
el inters nominal anual y n el nmero de periodos de fraccionamiento que incluye la anua-
lidad, es decir 4 trimestres en el ejemplo, de donde
Para calcular el tipo de inters efectivo anual (I
1
) que es equivalente al fraccionamiento trimes-
tral, deber verificarse que:
donde n es el nmero de periodos que contiene una anualidad y que devengan intereses.
En nuestro ejemplo:
De donde, el tipo de inters trimestral efectivo equivalente a un inters nominal anual del 8,5%
capitalizable trimestralmente, con criterio compuesto, es del 8,77% trimestral.
LA LEY 221
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
n
i
i
t
1

4
085 , 0
4
4

i
i
t
( )
1
1 1 I i
n
t


1
4
1 1 I i
t
+ +
% 7748 , 8 087748 , 0 1 02125 , 0 1 1
4
085 , 0
1 1 1
4
4
4
1
~ +

+ +
t
i I
Este anlisis permite la comparacin de operaciones en trminos homogneos de efectivos
anuales equivalentes. Solamente quedar calcular la repercusin del resto de los costes anexos a
la operacin, que disminuir el rendimiento o aumentar el coste real de la operacin.
Como se realizara el clculo del inters efectivo anual para capitalizaciones diarias si el tiempo
de la operacin es en das t, entonces:
Es 365 o 360 el divisor adecuado? La respuesta a esta pregunta est en funcin del agente
econmico que la responda. Las instituciones financieras consideran el ao comercial (360 das) a
efectos del clculo de intereses, en lugar del ao civil (365 das).
No existe ninguna regulacin especfica y su aplicacin se deriva de que en las operaciones
entre bancos, y de stos con el Banco de Espaa, se utiliza el divisor 360.
3.3.2. Definiciones de conceptos generales
3.3.2.1. El inters simple
Es el rendimiento de un capital tomado a prstamo, sin que en el momento de percibirlo pueda agre-
garse esa remuneracin al principal para engrosar la base a la que despus aplicar el tipo de rdito.
3.3.2.2. El inters compuesto
Es el rendimiento de un capital tomado a prstamo, cuando al principal inicial van acumulndo-
se los intereses generados sucesivamente, en un proceso de retroalimentacin que ensancha, mo-
mento a momento, la base del capital.
El inters compuesto es la manifestacin del valor del dinero en el tiempo, y constituye una medi-
da del incremento entre la cantidad original y la cantidad final.
Forma de calcular el inters en la que en cada periodo de clculo el inters se acumula al capi-
tal, sirviendo esta cifra de base para calcular los intereses en el siguiente periodo (anotocismo).
El inters efectivo para el acreedor es tanto mayor cuando ms frecuentemente se haga el cl-
culo. As, un inters compuesto diariamente es mayor que uno compuesto trimestralmente.
Si disponemos de un capital C
o
al principio del ao 1, y lo invertimos a una tasa de inters anual
i en tanto por uno, invirtiendo el resultado obtenido en el ao 2, y as sucesivamente hasta el ao
n, tendremos:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
222 LA LEY
365
t
n o
360
t
n
AO 1 ENERO 31 DICIEMBRE
1 C
o
C
1
= C
o
+ C
o
i .................. = C
o
(1+i)
2 C
o
(1+i) C
2
= C
o
(1+i) + C
o
(1+i) i = C
o
(1+i)
2
3 C
o
(1+i)
2
C
3
= C
o
(1+i)
2
+ C
o
(1+i)
2
i = C
o
(1+i)
3
N C
o
(1+i)
n-1
C
n
.................................. = C
o
(1+i)
n
En los clculos de inters compuesto, el inters correspondiente a un periodo, se calcula sobre
la cantidad original, ms la cantidad total de intereses acumulados en periodos anteriores.
Es decir, el valor de capital C
o
invertido hoy a una tasa i, se convierte al cabo de n aos en
A este proceso se le denomina como Capitalizacin.
En otras palabras, el inters compuesto significa el inters sobre el inters.
As mismo, el valor actual de un capital C
n
recibido al cabo de n aos a una tasa de descuen-
to anual i, ser:
A este proceso se le denomina como Actualizacin.
LA LEY 223
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN

n
o n
i C C 1

n
n
i
C
Co

1
Ejemplo:
Dado un capital inicial C
o
= 100.000 euros
2005
, colocado a un tipo de inters i = 8,25 %, en un periodo
de n = 4 aos, se obtendr un capital final C
n
:
C
n=4
= 100.000 * (1 + 0,0825)
4
= 137.312,99.- euros
2009
As mismo modificando los datos, y llevndolos al extremo, se calcula a continuacin el valor actual de
un capital de un euro, colocado a un interes del 5% en el ao uno de nuestra era:
C
n
= 1 euro
0001
, recibido al cabo de n= 2.004 aos a una tasa de descuento anual i= 5,00 %, ser:
C
o
= 1 * (1+0,05)
2004
= 2,92 * 10
42
euros
2005
Es decir, no habra hoy dinero en todo el mundo para devolver 1 euro del ao 1 si alguien lo hubiese inver-
tido en un banco a un inters compuesto anual del 5 %.
Ejemplo:
El valor actual de un capital C
n
=1.000.000 euros
2009
, recibido al cabo de n= 8 aos a una tasa de des-
cuento anual i= 3,25 %, ser:
C
o
= 1.000.000 / (1+0,0325)
8
= 774.246,98 euros
2005
Es decir, que se da el mismo valor a 1 euro dentro de 8 aos que a 0,774 euros en la actualidad si la tasa
de descuento es del 3,25%.
3.3.2.3. El valor del dinero en el tiempo
En todas las decisiones financieras podemos distinguir tres elementos bsicos:
a) tiempo
b) dinero
c) riesgo
a) El tiempo: tomar una decisin financiera conlleva el anlisis y la evaluacin de los diferentes
acontecimientos que se pueden producir entre el momento temporal de adopcin de la decisin y
los resultados ltimos de la ejecucin de dicha decisin. En resumen, el horizonte temporal de
dichas decisiones.
Que el horizonte temporal sea corto o largo obedecer a cada toma de decisiones. Pero en
todos los casos debe establecerse el horizonte temporal, ya que a medida que aumenta o disminu-
ye el nmero de aos o periodos temporales establecidos, la fiabilidad de nuestras previsiones se
reduce o aumenta.
El establecimiento del horizonte temporal en algunos casos no es difcil, ya que viene dado por
las propias caractersticas de la decisin, mientras que en otros casos la tarea es complicada y
compleja, al no conocer con precisin los resultados ltimos de la decisin y la definicin del hori-
zonte econmico en el que nos fundamentaremos para nuestro anlisis guarda un alto grado de
subjetividad.
Para la toma de decisiones, el horizonte temporal escogido se considerar subdividido en perio-
dos temporales (das, semanas, meses, trimestres, semestres, aos, quinquenios). La duracin de
dichos periodos temporales estar en funcin de las caractersticas de la alternativa a elegir.
Si representamos por t
o
el momento inicial en el que se toma la decisin, y por t
n
el momen-
to final del horizonte econmico definido, y estimamos la existencia de n periodos temporales, el
horizonte temporal puede representarse mediante el diagrama siguiente:
b) El dinero: con el fin de valorar los distintos sucesos que se irn produciendo a lo largo de
cada uno de los n periodos temporales y poderlos comparar con los que se produciran en un
escenario alternativo, hay que referirlos a una misma variable, que es el dinero. Es decir, los
recursos monetarios que cobramos o pagamos, sea cual sea la situacin econmica que los pro-
voque.
Por tanto, en toda decisin financiera consideraremos como elemento fundamental los flujos de
caja que se irn produciendo en cada uno de los periodos temporales definidos. Los flujos de caja
o de tesorera (cash-flow-CF) se calcularn como la diferencia entre los ingresos y los pagos reali-
zados en cada periodo temporal.
Si consideramos que los flujos de caja se ocasionan al final de cada uno de los periodos tempo-
rales, stos CF pueden representarse de la siguiente forma:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
224 LA LEY
t
o
t
1
t
2
t
n
Siendo CF
o
el flujo de caja que se produce en el momento inicial, CF
n
el flujo de caja que se pro-
duce en el momento final; siendo C
t
los ingresos que se espera se produzcan en el momento tem-
poral t y P
t
los pagos que se prev se van a realizar en ese mismo momento temporal.
El signo, positivo o negativo, de los flujos de caja CF depender si se trata de evaluar un pro-
yecto de inversin o un proyecto de financiacin.
En un proyecto de inversin la secuencia normal ser:
siendo CF
o
el desembolso inicial y CF
1
, + CF
2
, ,CF
n
, los ingresos en cada momento temporal.
Pero en un proyecto de financiacin, los signos de los flujos de caja sern de acuerdo al siguien-
te diagrama:
donde ahora CF
o
es la disposicin o principal del prstamo.
e) El riesgo: el valor del dinero en el tiempo se mide mediante el coste de oportunidad del
mismo, el cual viene establecido en parte por el riesgo asociado a la obtencin del mismo.
Debe de tenerse en cuenta que las decisiones financieras en bastantes ocasiones se toman
sin disponer de toda la informacin. Debido a ello, debe distinguirse:
Las decisiones financieras que se toman en circunstancias de garanta.
Las decisiones financieras que se toman en condiciones de riesgo; es decir, aquellas
en las cuales presuponemos los sucesos econmicos que se van a originar en funcin
de probabilidades estadsticas
Las decisiones financieras que se toman en condiciones de incertidumbre; es decir, aque-
llas en las cuales no es posible realizar una asignacin fundada en probabilidades obje-
tivas.
Por lo tanto, independientemente de la situacin econmica en la que se site el inversor,
ste se decidir por un proyecto de inversin en funcin de los flujos de caja esperados y del
grado de riesgo o de incertidumbre vinculado a la obtencin de los correspondientes flujos caja.
Evidentemente, dicha eleccin depender del grado de animadversin al riesgo que tenga el
inversor.
LA LEY 225
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
T
o
t
1
t
2
t
n
CF
o
CF
1
CF
2
CF
n
t
o
t
1
t
2
t
n
-CF
o
+CF
1
+CF
2
+CF
n
t
o
t
1
t
2
t
n
+CF
o
-CF
1
-CF
2
-CF
n
3.3.2.4. El valor futuro de una cantidad monetaria
El procedimiento para calcular el equivalente futuro de una cantidad monetaria disponible en el
momento actual se denomina capitalizacin. Tal y como se anticip en el apartado anterior, existen
dos regmenes fundamentales de capitalizacin:
simple
compuesta
La capitalizacin simple se utiliza en operaciones financieras a corto plazo. La capitalizacin
compuesta se utiliza en operaciones financieras a medio o largo plazo.
El valor futuro de una cantidad actual C
o
, al cabo de n aos, a una tasa de capitalizacin sim-
ple i, ser igual al valor de dicha suma monetaria ms los intereses devengados por la misma,
durante el periodo de vida de la inversin.
C
n
= C
o
*
(1 + ni)
El valor futuro de una cantidad actual C
o
, al cabo de n aos, a una tasa de capitalizacin com-
puesta i, ser igual al valor de dicha suma monetaria ms los intereses devengados, teniendo en
cuenta que los intereses se van acumulando al capital inicial para devengar nuevos intereses.
C
n
= C
o
*
(1 + i)
n
(A)
Son datos de esta formulacin matemtica, el valor actual C
o
, la tasa de capitalizacin i y
el plazo n, siendo el valor futuro, la incgnita. La tasa de capitalizacin en las operaciones de
imposiciones a plazo, cuentas de ahorro, etc., es el inters nominal de la operacin, es decir, el esti-
pulado en el contrato con la entidad financiera.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
226 LA LEY
Ejemplo:
Una entidad financiera le ofrece a la entidad mercantil Costablanca, S.A. la posibilidad de realizar una
imposicin a plazo fijo, a 8 aos, al 5,75% de inters, con la condicin de no retirar ni los intereses ni el
capital durante esos 8 aos. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el ao 2005,
asciende a 350.000 de euros. La pregunta es: Cul ser el capital final, en el ao 2013, que obtendr
la citada entidad mercantil?
Cn = 350.000 euros
2005
* (1 + 0,0575)
8
= 547.407,89 euros
2013
En la hiptesis de que retirara los intereses si fuese posible, al final de cada uno de los 8 aos, el capi-
tal se convertira al final del periodo en 511.000 de euros.
Cn = 350.000 euros
2005
* (1 + 8 x 0,0575) = 511.000,00 euros
2013
La diferencia de estos 36.407,89 euros es el resultado de la reinversin de los intereses.
Despejando i en la frmula (A), obtenemos la tasa que convierte una cantidad actual conocida,
en una cantidad futura tambin conocida:
y para conocer el nmero de periodos anuales que se necesitan para convertir una cantidad actual
conocida C
o
en una cantidad futura C
n
tambin conocida, despejaremos n de la primera ecua-
cin (A), obteniendo que:
LA LEY 227
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A. recibe otra oferta por parte de un Fondo de Inversin Garantizado, con-
sistente en que si hoy invierte un capital de 350.000 de euros, al cabo de 6 aos dicha cantidad se le
duplicar, es decir, se le convertir en 700.000 de euros.
La pregunta es: Cul es la tasa de inters de capitalizacin que convierte estos 375.000 euros
2005
en
750.000 dentro de seis (6) aos?
Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A., con el fin de conocer, a efectos de rentabilidad, si le interesa ms la
inversin en el Banco, sin retirar los intereses o la inversin en el Fondo, puede calcular cuantos aos
necesitara para duplicar los 375.000 de euros a un tipo de inters del 5,75%.
De donde es ms rentable la inversin en el Fondo, ya que se consigue duplicar la inversin en un tiem-
po inferior de 12,25 aos
1 n
o
n
C
C
i
i n C C
o n
1 log log log
i
o
C
n
C
n

1 log
log log

aos n 40 , 12
0575 , 0 1 log
000 . 350 log 000 . 700 log

% 25 , 12 1225 , 0 1
000 . 350
700.000
6
2005
2011
= =
euros
euros
i
Pero si los intereses se devengan en periodos subanuales, se deber calcular el inters sub-
anual equivalente, es decir, la tasa que deber aplicarse a la cantidad inicial en cada periodo sub-
anual para que la suma de las cantidades fraccionadas equivalga a la cantidad devengada anual-
mente.
A partir de los criterios financieros del inters simple podemos deducir la tasa efectiva del perio-
do I
n
. De modo que, si definimos como i
a
el inters anual nominal, su correspondiente efectivo en
el periodo ser:
donde m = 2 (semestral), m = 3 (cuatrimestral), m = 4 (trimestral) y m = 12 (mensual)
En donde m es el nmero de periodos anuales.
En general i
a
se suele simbolizar por i, que representa el tipo de inters nominal anual.
Es evidente que el adelanto del pago de los intereses proporciona una mayor rentabilidad al
cobrador de los intereses, por lo que en dichos casos, y a efectos de comparar el resultado de una
inversin con el de otra alternativa cuyos intereses se devengan a un plazo distinto, deber calcu-
larse la tasa anual efectiva (TAE).
La tasa anual efectiva (TAE) nace al considerar la reinversin hasta el final del ao de los inte-
reses percibidos, en cada uno de los periodos subanuales, de modo que:
En donde i es el tipo nominal anual y m el nmero de periodos subanuales.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
228 LA LEY
Ejemplo:
Una entidad financiera le ofrece a la entidad mercantil Costablanca, S.A. la posibilidad de realizar una
imposicin a plazo fijo, a 8 aos, al 5,75% de inters, con la condicin de no retirar ni los intereses ni el
capital durante esos 8 aos; pero adems los intereses en vez de devengarse anualmente, lo hacen
semestralmente. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el ao 2005, asciende
a 350.000 de euros.
La pregunta es: Cul ser el capital final, en el ao 2013, que obtendr la citada entidad mercantil?
La diferencia se explica porque la tasa anual efectiva en este caso es:
m
i
i
a
m

1 1


m n
m
i
TAE
2013
2 8
2005
840 . 550
2
0575 , 0
1 * 000 . 350 euros C
euros n
=

+ =

% 83 , 5 0583 , 0 1
2
0575 , 0
1
2
=

+ = TAE
3.3.2.5. El valor actual de una cantidad monetaria
El proceso de determinacin del equivalente actual de una cantidad futura se denomina actuali-
zacin.
Es el resultado de descontar una cantidad futura al presente, utilizando una determinada tasa de
descuento.
La tasa de descuento refleja el valor temporal del dinero y el elemento riesgo que existe siem-
pre en un flujo de caja previsto en el futuro.
Si los flujos de caja estn en trminos nominales o corrientes, la tasa de descuento incluir ade-
ms una hiptesis de inflacin.
El valor actual de una cantidad C
n
que se percibir al cabo de n aos, a una tasa de capitali-
zacin simple i, se calcular del siguiente modo:
Si se trata de capitalizacin compuesta, el valor actual de una cantidad C
n
que se percibir al
cabo de n aos, a una tasa i, ser igual a:
En donde el valor final C
n
, la tasa de actualizacin i y el plazo n, son los datos de la ecua-
cin, y el valor actual C
o
la incgnita.
La tasa de actualizacin i la fija el inversor en funcin de las posibilidades de inversiones alter-
nativas que se le presenta en el mercado a la fecha de la inversin, y por tanto, indica la rentabili-
dad exigida por el inversor para una inversin alternativa.
LA LEY 229
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Ejemplo:
El gerente de la empresa Costablanca, S.A. le regala a su hija Sofa, el da de su cumpleaos, una
libreta a plazo fijo a un ao, para que as, cuando el ao prximo cumpla dieciocho aos, tenga 36.000
de euros para comprarse un coche. Sofia quiere conocer cul ha sido la imposicin que ha realizado su
padre, sabiendo que el banco remunera dicha libreta con un 3,50%.
Para ello, calcular el valor actual de estos 36.000 de euros del siguiente modo:
ni
n
C
Co

1

n
i
n
C
Co

1
[B]
( )
euros Co 61 , 782 . 34
035 , 0 1 1
000 . 36
=
+
=
Despejando i en la ltima frmula [B], obtenemos la tasa de actualizacin, que convierte una
cantidad futura conocida en una cantidad actual, tambin conocida:
y para conocer el nmero de periodos que se necesitan para convertir una cantidad futura conoci-
da en una cantidad actual tambin conocida, despejaremos n de la frmula [B] y obtendremos
que:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
230 LA LEY
Ejemplo:
El propietario de un solar le ofrece a la empresa promotora Costablanca, S.A. el solar al precio de
400.000 de euros pagaderas al contado.
El gerente de dicha sociedad analiza su tesorera y le hace la contrapropuesta de pagarle 100.000 de
euros al contado, 125.000 de euros dentro de un ao y 220.000 de euros dentro de dos aos.
El propietario del solar sabe que la rentabilidad que obtendra en el banco si invirtiera ahora estos
125.000 y 220.000 de euros, durante esos aos, sera del 3,50%, y desea saber si debe aceptar la con-
trapropuesta que le han hecho.
Para ello, deber comparar el valor actual de los cobros que obtendra en este periodo, con los 400.000
de euros, del siguiente modo:
Por consiguiente, si le interesar al propietario del solar aceptar dicha oferta, ya que el valor actual es
superior a los 400.000 euros que le dan al contado.
( ) ( )
euros Co 145 . 426
2
035 , 0 1
000 . 220
1
035 , 0 1
000 . 125
000 . 100 =
+
+
+
+ =
1 n
o
n
C
C
i
i
o
C
n
C
n

1 log
log log
Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A. tiene la oportunidad de vender un inmueble por 350.000 euros
2005
, el
cual haba adquirido 11 aos antes por un precio de 70.000, y quiere conocer qu rentabilidad anual
obtendra, en el caso de realizar dicha venta.
De modo que la rentabilidad anual por plusvala de la venta sera de un 15,76%.
% 76 , 15 1576 , 0 1 11
994 . 1
000 . 70
005 . 2
000 . 350
|
euros
euros
i
Si los intereses se devengan en periodos subanuales, se deber calcular el inters subanual
equivalente; siendo el valor actual de una cantidad futura el siguiente:
En estos supuestos deber calcularse tambin la tasa anual efectiva (TAE). La tasa anual efec-
tiva (TAE) surge al considerar la reinversin hasta el final del ao de los intereses percibidos, en
cada uno de los periodos subanuales, y se calcular de la forma siguiente:
i
1
= la tasa nominal anual.
m = el nmero de periodos subanuales.
LA LEY 231
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
1 1
m
m
i TAE
Siendo:
m
i
i
m
1


m n
m
i
n
C
Co

1
Siendo:
m
i
i
m
1

Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A. tiene un cliente que le debe 275.000 euros
2005
.
Dicho cliente, debido a la falta de liquidez, propone a la empresa el aplazamiento del mencionado pago
durante 3 aos, a cambio de ofrecerle 300.000 euros
2008
al final de dicho periodo.
La pregunta es: Deber aceptar la empresa esta proposicin, si la rentabilidad que obtiene mensual-
mente con su negocio es de un 1,75% mensual?
En consecuencia, a la empresa no le interesar aceptar la proposicin del cliente en cuestin, ya que la
deuda es de 275.000 euros y por lo tanto quedaran sin pagar 114.349 euros.
Para calcular cul sera la cantidad que debera pagar dentro de tres aos este deudor, para que a la
empresa le fuera indistinto cobrar los 275.000 euros
2005-12-16
o dicha cantidad dentro de tres aos, debe-
ra proceder del siguiente modo:
( )
2005
651 . 160
12 * 3
0175 , 0 1
2008
000 . 300
euros
euros
Co =
+
=
Ejemplo:
El gerente de la empresa Costablanca, S.A. desea invertir parte de sus ahorros, los cuales ascienden
a 205.000 euros
2005-12-16
en un Plan de Jubilacin que le ofrece un 5,50% anual.
Dicho gerente desea conocer cuntos aos seran necesarios para que el capital invertido se triplicara.
Por lo tanto necesitar veinte aos y medio para que dicha suma se triplique
( )
aos n 52 , 20
055 , 0 1 log
000 . 205 log_ 000 . 615 log_
=
+
=

3.3.2.6. Valor actual de una renta monetaria
Una renta peridica se define como una secuencia de flujos de caja a ingresar en cada uno de
los periodos de temporales, durante un nmero determinado (n) de periodos temporales.
El valor de cada uno de estos flujos de caja trados al momento inicial se denomina valor actual
neto de la renta. Y el valor de cada uno estos flujos en el momento final tiene se conoce como valor
final neto de la renta.
Estimemos una renta compuesta por una secuencia temporal de distintos flujos de caja: CF
1
,
CF
2
, CF
3
, , CF
n
; el valor actual de estas rentas temporales ser la suma de dichos flujos de caja
actualizados al momento inicial de la operacin para un tipo de actualizacin i.
En la hiptesis de que los trminos de la renta sean todos iguales y constantes CF, el valor actual
de la renta es:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
232 LA LEY
De donde, si la empresa no quiere incurrir en un coste de oportunidad, debera exigir a dicho deudor
513.537 euros, siempre que considere que la rentabilidad mensual estimada del 1,75% se va a mante-
ner constante a lo largo de dicho periodo de 3 aos.
% 14 , 23 2314 , 0 1 0175 , 0 1
12
| = = TAE

3
2314 , 0 1
000 . 275

=
n
C
Cn = 513.537 euros.


n
n
i
CF
i
CF
i
CF
VAN

=
1
...
1
1
2
2 1
0
i i
i
CF
i
CF VAN
n
n n
t
t
* ) 1 (
1 ) 1 (
*
) 1 (
1
*
1
0

=
Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A. es propietaria de un edificio que decide poner en arrendamiento durante
cuatro aos, con un alquiler anual de 300.000 pagaderos al final de cada ao, teniendo el contrato un
incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al consumo I.P.C.
La pregunta es: cul es el valor actual de dichas rentas si la empresa quiere obtener una tasa de ren-
tabilidad media del periodo del 12,75%?
( )
euros VAN 345 . 940
) 1275 , 0 1 (
) 035 , 0 1 ( * 000 . 300
) 1275 , 0 1 (
) 035 , 0 1 ( * 000 . 300
) 1275 , 0 1 (
) 035 , 0 1 ( * 000 . 300
1275 , 0 1
000 . 300
4
3
3
2
2
1
1
0
=
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
=
En el caso de que el nmero de trminos de la renta tienda hacia infinito, el valor actual de las
rentas es la frmula de la actualizacin a perpetuidad:
LA LEY 233
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
i
CF
VA
0
Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A. es propietaria de un local comercial que decide poner en arrendamien-
to de forma indefinida, con un alquiler anual de 50.000 pagaderos al final de cada ao, teniendo el con-
trato un incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al consu-
mo I.P.C.
La pregunta es: cul es el valor actual de dichas rentas si la empresa quiere obtener una tasa de ren-
tabilidad media real o constante del periodo del 7,00%.
Respuesta:
euros VA 71 , 285 . 714
07 , 0
000 . 50
0

Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A. es propietaria de un complejo industrial que decide poner en arrenda-
miento durante 4 aos, con un alquiler anual de 100.000 pagaderos al final de cada ao, teniendo el
contrato un incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al con-
sumo I.P.C.
La pregunta es: cul es el valor actual de dichas rentas si la empresa quiere obtener una tasa de ren-
tabilidad media real o constante del perodo del 9,00%.
Respuesta:
La tasa de rentabilidad nominal exigida por la empresa es:
(1+ Tasa
nominal
) = (1+ Tasa
real
) * (1+ I.P.C.)
(1+ Tasa
nominal
) = (1+ 0,09) * (1+ 0,035)=1,1309 13,09%

euros
VAN
64 , 246 . 312
) 1309 , 0 1 (
) 035 , 0 1 ( * 000 . 100
) 1309 , 0 1 (
) 035 , 0 1 ( * 000 . 100
) 1309 , 0 1 (
) 035 , 0 1 ( * 000 . 100
1309 , 0 1
000 . 100
3
3
2
2
1
1
0

3.3.2.7. Tipo de actualizacin deflactado (real o constante) o no deflactado


Inters expresado en trminos reales, es decir, descontada la tasa de inflacin. Recoge los fac-
tores de riesgo y compensacin por el uso del dinero.
3.3.2.8. Unidades monetarias nominales y reales
Las unidades monetarias nominales o corrientes son las que se utilizan a diario en cualquier tipo
de mercado en el que se realizan transacciones de bienes de cualquier tipo.
Las unidades monetarias constantes o reales son las unidades nominales en las que se ha des-
contado el efecto de la inflacin.
3.3.2.9. Otros conceptos y definiciones
Capital
1. Valor de las propiedades de una persona o empresa. En este caso suele utilizarse como sin-
nimo de fondos propios; es decir, capital social ms reservas.
2. Suma de dinero que se presta, invierte, etc. Sinnimo principal.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
234 LA LEY
Ejemplo:
Una entidad financiera le ofrece a la entidad mercantil Costablanca, S.A. la posibilidad de realizar una
imposicin a plazo fijo, a 8 aos, al 5,75% de inters, con la condicin de no retirar ni los intereses ni el
capital durante esos 8 aos. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el ao 2005,
asciende a 350.000 de euros. La pregunta es: Cul ser el capital final, en el ao 2013, que obtendr
la citada entidad mercantil?
En el ejemplo anterior suponiendo I.P.C. = 3%, calculemos cunto son realmente 547.407,89 euros
2013
pero en moneda del ao 2005
La siguiente pregunta sera: Cunto realmente me est retribuyendo la entidad financiera?
La respuesta es que la entidad financiera me est retribuyendo una rentabilidad real equivalente del
2,67%, que con una inflacin del 3%, supone una rentabilidad nominal del 5,75%; es decir es el resulta-
do de descontar el efecto inflacin del capital final obtenido.
Otra manera de calcularlo hubiera sido deducir directamente de la tasa nominal la inflacin, y calcular el
capital final con la tasa real, con un resultado equivalente:
Cn = 350.000 euros
2005
* (1 + 0,0575)
8
= 547.407,89 euros
2013

2005
84 , 128 . 432
8
03 , 0 1
2013
89 , 407 . 547
1
euros
euros
n
i
Cn
Co

% 67 , 2 02670 , 0 8
2005
000 . 350
2005
84 , 128 . 432
1 |
euros
euros
n
o
C
n
C
i
(1+ Tasa
nominal
) = (1+ Tasa
real
) * (1+ I.P.C.)
3. Riqueza acumulada que se utiliza como factor productivo junto con la tierra y el trabajo.
Capitalizacin
1. Conversin de una renta peridica (un alquiler, una renta vitalicia, etc.) en una indicacin de
valor, utilizando el tipo de inters que se quiere conseguir.
2. Suma de fondos propios y el pasivo exigible a largo plazo de la empresa.
Renta
1. Utilidad o beneficio que rinde anualmente una cosa, o lo que de ella se cobra.
2. Cantidad que paga en dinero o en especie un arrendatario.
Las tasas en la capitalizacin
* TASA
Un trmino que expresa una relacin entre dos magnitudes, y utilizada como medio de medida
de una cantidad respecto a otra.
* TASA DE CAPITALIZACIN
Cualquier tasa que convierta un ingreso en valor.
La denominacin de tasa de cash-flow, tasa de ingreso neto operativo, tasa bruta, etc., son uti-
lizadas para indicar qu tipo de ingreso se relaciona con el valor.
* TASA DE INTERS
Una tasa de rentabilidad sobre el capital.
Tasa de inters puede implicar una tasa de contrato, por ejemplo, tasa de inters en una hipoteca.
* TASA DE RENTABILIDAD
1. Tipo porcentual que se obtiene dividiendo los beneficios que se han obtenido o se esperan
recibir de una inversin por el importe de la misma.
2. Resultado de dividir el beneficio obtenido en una operacin por el capital invertido en ella.
* TASA DE RETORNO
Equivale a tasa de rentabilidad.
* TASA DE RIESGO
Tasa de retorno necesaria para atraer la inversin de capital.
* TASA DE DESCUENTO
Una tasa de inters o riesgo que es utilizada para descontar ingresos o beneficios futuros a valor
presente.
El descuento identifica el uso hecho de la tasa.
Tambin denominada como tasa de retorno sobre la inversin (sinnimo de tasa de riesgo e inters).
LA LEY 235
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
* TASA DE RENDIMIENTO
Tasa anual de retorno sobre el capital propio que incluye el efecto de la apreciacin o deprecia-
cin del bien inmueble en el periodo de tiempo considerado.
Por ejemplo: la tasa interno de retorno (TIR) del capital propio invertido.
* TASA DE RENTABILIDAD INTERNA O TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
Tasa de descuento que iguala los flujos de caja positivos y negativos que se generan en un
proyecto de inversin.
Si se descuentan los flujos de caja producidos por una inversin al momento actual a la tasa
de rentabilidad interna y se deduce el flujo negativo inicial, se obtienen una cantidad nula.
La TIR de una inversin debe ser superior al coste de capital para que el proyecto sea interesante.
Tipo de inters
Coste del uso del dinero en un crdito, prstamo u obligacin financiera.
Generalmente se fija en forma de una tasa porcentual anual, aunque en pases con alta infla-
cin puede ser mensual o diaria.
El tipo de inters puede ser simple o compuesto, real o nominal, de descuento o efectivo, fijo
o variable, etc.
Inters bsico
Tipo de inters cargado por el banco central a los bancos privados cuando descuentan o redes-
cuentan papel financiero o comercial con l.
Inters legal
Inters cargado por el Estado a los particulares en todas sus relaciones activas o pasivas con
l. Equivale a inters bsico.
Inters Libor
Tipo de inters para depsitos en el mercado interbancario de Londres (London Interbank Offe-
ring Rate). Existe un tipo de Libor para cada una de las eurodivisas, en cada uno de los plazos en
que cotizan los depsitos.
Inters Mibor
Tipo de inters interbancario para depsitos en euros en el mercado de Madrid. El Mibor se
obtiene por la media ponderada de las operaciones cruzadas en los distintos plazos en un da
determinado. Sirve como tipo de referencia para crditos en euros con inters variable.
Revalorizacin
Devolucin del valor o estimacin que una cosa haba perdido, y reposicin al valor actual correcto.
La revalorizacin de activos consiste en asignar el valor de mercado o actualizar mediante coe-
ficientes equivalentes a la inflacin del periodo los bienes de una sociedad.
Afecta principalmente a los activos materiales fijos y a la cartera de participaciones.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
236 LA LEY
Inflacin
Elevacin general del ndice de precios, y por tanto disminucin del poder adquisitivo del dine-
ro. En un proceso inflacionario no crecen en la misma proporcin todos los precios ni todas las ren-
tas, por lo que existen personas y sectores beneficiarios a costa de otros.
3.3.2.10. Ejemplos prcticos de matemtica financiera
3.3.2.10.1. Valor futuro de la unidad a inters compuesto
Sn = (1 + i)
n
3.3.2.10.2. Valor presente de la unidad a inters compuesto
(Factor de reversin o factor valor presente)
3.3.2.10.3. Valor final de una renta unitaria pospagable
LA LEY 237
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Ejemplo:
Calcular el valor futuro de una inversin de 100.000 euros, hecha hoy, por un periodo de 5 aos,
al 12,50% de inters compuesto anual.
Sn = (1 + 0,1250)
5
= 1,8020
Valor futuro = 100.000 euros x 1,8020 = 180.203 euros.
Ejemplo:
Calcular el valor actual de una cantidad de dinero que se espera recibir dentro de 4 aos, si la tasa de
descuento es el 14,50. La cantidad al final del periodo es 100.000 euros
Valor presente = 100.000 euros x 0,5818 = 58.181 euros.
1
Vn = ----------------------- = 0,5818
(1 + 0,1450)
4
Vn = =
Sn (1 + i)
n
1 1
Sn = =
i i
Sn-1
(1 + i)
n -
1
3.3.2.10.4. Tasa de amortizacin
3.3.2.10.5. Valor actual capitalizado de una renta unitaria pospagable
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
238 LA LEY
Ejemplo:
Una persona quiere establecer un plan de jubilacin. Desea aportar anualmente 3.000 euros. El periodo
de tiempo que le queda para trabajar es de 20 aos, y el inters al que se acumularn los depsitos es
el 8 %. Cul es el valor final acumulado?
Valor final = 3.000 euros x 45,7620 = 137.286 euros
(1 + 0,08)
20
-1
Sn = ----------------------- = 45,7620
0,08
Ejemplo:
Un trabajador de 20 aos de edad quisiera jubilarse dentro de 35 aos con un capital acumulado de
300.000 euros. El tipo de inters al que se acumularn los depsitos es del 9%. Cul es la cantidad que
debe depositar anualmente?
Depsito anual = 300.000 euros x 0,004636 = 1.390,80 euros
1 0,09
----------- = ----------------------
Sn ( 1 + 0,09)
35
1
Ejemplo:
Se estima que pueden obtenerse, de un negocio, unos ingresos anuales de 100.000 euros durante 5
aos.
Cul sera la cantidad que habra que pagar hoy por el derecho a recibir dichos ingresos, si la tasa de
descuento es del 8,75 %?
Valor presente = 100.000 euros x 3,915014 = 391.501 euros.
1
----------------
(1 + 0,0875)
5
0,342564
An = ------------------- = ------------------- = 3,915014
0,0875 0,0875
1
Sn Sn - 1
(1+i)
n
- 1
i i
= =
1 - Vn
1 -
1
(1+i)
n
i i
=
An
3.3.2.10.6. Valor del trmino necesario para amortizar un capital unidad
(Pago parcial, tasa de capitalizacin)
Recoge y observa el retorno de (amortizacin) ms el retorno sobre (inters).
LA LEY 239
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Ejemplo:
Una persona solicita un prstamo de 350.000 euros a pagar en 20 aos al 13% de inters. Calcular el
pago anual que deber satisfacer para devolver el principal ms los intereses, suponiendo que el pago a
realizar es anual.
Pago anual: = 350.000 euros x 0,142354 = 49.823,90 euros.
1 i 0,13
------ = -------------------- = ---------------
An 1 1
1 - ------------ 1 - -----------
(1 + i)
n
(1 + 0,13 )
20
Ejemplo:
Con los mismos datos anteriores y suponiendo el pago mensual, calcular el importe mensual para la
devolucin del principal ms los intereses.
13 % anual: 12 meses = 1,083 % (mensual)
20 aos x 12 meses = 240 meses.
(Tasa anual = 12 x 0,011716 = 0,140589)
Pago mensual = 350.000 euros x 0,011716 = 4.100,60 euros.
Pago anual = 12 x 4.100,60 = 49.207,20 euros
1 0,01083
Tasa mensual = --------------- = ------------------------------------------ = 0,011716
An 1
1 - ------------------------------
(1 + 0,01083)
240
1 1-Vn
1-
1 i
= =
i
(1+i)
n
An
1
An Sn
Sn - 1
=
= =
= i +
1 1
= i + intereses + amoritzacin
1
(1+i)
n
- 1
i(1+i)
n
- i + 1 i(1+i)
n
(1+i)
n
- 1 (1+i)
n
-1
(1+i)
n
1
= i +
i
=
1-
3.3.3. Los mtodos del flujo de caja descontado (VAN y TIR)
3.3.3.1. El mtodo del flujo de caja descontado (Discounted cash-flow)
Hiptesis en que se basan:
Considera la rentabilidad de todos los flujos netos de fondos generados por la inversin, e intro-
duce una valoracin cronolgica del dinero.
Es un mtodo para estimar el valor presente de los futuros ingresos esperados (cash-flow) antes
o despus de impuestos, descontando uno a uno a una apropiada tasa de descuento.
El procedimiento es aplicable a cualquier tipo de ingresos y costes considerados.
El mtodo consiste, para una promocin inmobiliaria, en:
1. Estimar todos los ingresos (I) de la promocin inmobiliaria, es decir, realizar una hip-
tesis de venta basada en el anlisis del mercado realizado.
2. Imputar cada ingreso en su momento (t) correspondiente.
3. Evaluar todos los gastos (G) de la promocin.
4. Imputar cada pago en su momento (t) correspondiente.
5. Obtener en cada momento (t) la diferencia I-G, que se denomina Flujo de Caja o Teso-
rera (cash-flow).
6. Utilizacin de los siguientes mtodos.
1) Mtodo del valor actual neto (VAN).
2) Mtodo de la tasa interna de retorno (TIR).
Los mtodos del Valor Actual Neto (VAN) y Tasa Interna de Rentabilidad (TIR), toman en cuen-
ta los diferentes periodos de tiempo en los que se producen los desembolsos y los ingresos, y a
travs de la actualizacin o descuentos de los flujos de caja, valoran estos desembolsos e ingre-
sos en un mismo momento de tiempo (momento inicial), al objeto de homogeneizar dichos flujos.
3.3.3.2. Mtodo del valor actual neto (Net Present Value) VAN
Nos da la diferencia, si existe, entre el costo de una inversin y el valor presente descontado de
los futuros ingresos que la inversin genere.
Definicin del VAN: Es la suma de los cash-flow actualizados originados por una inversin:
t = periodos.
CFt= cash-flow en cada periodo.
i = tasa de descuento.
n = el n. total de periodos
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
240 LA LEY
CFt
Frmula emprica: VAN = ---------------
(1 + i)
t
V.A.N.=
(1+i)
t
CF
t
t=1
t=n
Frmula desarrollada:
Para actualizar los cash-flow es preciso fijar una tasa de descuento i, que sera la tasa mni-
ma a la que la empresa estara dispuesta a invertir sus capitales, o la tasa que pudiera producir otra
alternativa de colocacin del capital.
Normalmente, la tasa de descuento que se utiliza es la correspondiente al coste del capital
(coste de los recursos financieros de la empresa).
Cuando VAN > 0, la inversin es rentable.
Cuando VAN = 0, el inversionista es indiferente.
Cuando VAN < 0, la inversin no es atractiva.
Se dice que un proyecto de inversin es econmicamente rentable si su valor actual neto es
positivo; esto quiere decir que la valoracin de los cash-flow, actualizados originados por el proyec-
to es superior a la inversin realizada.
LA LEY 241
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Ejemplo n 1:
Un promotor tiene una operacin en la cual va a vender productos inmobiliarios por un total de 300 millo-
nes de euros, teniendo unos gastos fijos de 90 millones de euros y estimando que va tener unos gastos
variables de 135 millones de euros. Esta operacin tiene una periodificacin temporal de cuatro aos (el
periodo temporal 0 es el inicio de la operacin inmobiliaria). La periodificacin temporal de los ingresos,
gastos fijos y variables queda reflejada en el cuadro siguiente.
Las cuestiones a resolver son:
1. Esta operacin es rentable si el promotor quiere tener una tasa de actualizacin de 20%.
2. Esta operacin es viable si el promotor quiere tener una tasa de actualizacin del 40%.
3. Cul es la Tasa Interna de Retorno (T.I.R.) de esta operacin inmobiliaria.
Las respuestas, como quedan reflejadas en el cuadro siguiente, son:
1. La operacin es viable a una tasa de rentabilidad del 20%, ya que tiene un V.A.N positivo de
21.898.000 euros.
2. La operacin no es viable si el promotor exige una tasa de rentabilidad del 40%, ya que da un
V.A.N. negativo de -1.976.000 euros.
3. La Tasa Interna de Retorno de esta operacin inmobiliaria en estas condiciones de venta de los
productos inmobiliarios, con los gastos fijos y variables expresados y la periodificacin temporal
reflejada en el cuadro siguiente es del 37,67%, ya que es la tasa de actualizacin que hace que
el V.A.N. sea cero.
V.A.N.= CF
o
+ + + +.........
(1+i)
1
CF
1
(1+i)
2
CF
2
(1+i)
3
CF
3
(1+i)
n
CF
n
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
242 LA LEY
AO 0 1 2 3 4 TOTAL
INGRESOS 75 100 125 + 300
GASTOS
FIJOS
20 10 15 20 25 - 90
GASTOS
VARIABLES
30 35 30 40 -135
CASH-FLOW -20 - 40 25 50 60 + 75
CASH-FLOW
ACUMULADO
- 20 - 60 - 35 + 15 + 75
TASA
ACTUALIZ.
20,00 %
COEFICIENT
E ACTUALIZ.
1.000000 0.833333 0.694444 0.578703 0.4822530
VALOR
ACTUAL
- 20 - 33,33 17,36 28,94 28,94
VALOR
ACTUAL
NETO
VAN = 21.898 La inversin es rentable
TASA
ACTUALIZ.
37,67 %
COEFICIENT
E ACTUALIZ.
1.000000 0.726369 0.527612 0.383241 0.2783749
VALOR
ACTUAL
- 20 - 29,05 13,19 19,16 16,70
VALOR
ACTUAL
NETO
VAN = 0,000 La inversin es indiferente
TASA
ACTUALIZ.
40,00 %
COEFICIENT
E ACTUALIZ.
1.000000 0.714285 0.510204 0.364431 0.2603082
VALOR
ACTUAL
- 20 - 28,57 12,76 18,22 15,62
VALOR
ACTUAL
NETO
VAN = - 1.976 La inversin NO es rentable
Respuesta:
LA LEY 243
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Ejemplo n 2:
Un inversor desea saber si la adquisicin de un inmueble es atractivo, sabiendo que el valor de compra
es de 2.500.000 euros.
Los cash-flows que se esperan por un periodo de 5 aos, durante el cual, el inversor quiere tener el
inmueble en propiedad, son:
ANUAL EUROS
CF1 200.000
CF2 220.000
CF3 250.000
CF4 255.000
CF5 270.000
La tasa de rentabilidad que el inversor quiere obtener es el 7%, y el valor residual que tendr la propie-
dad al final del 5 ao es de 2.700.000 euros.
AO 1 2 3 4 5
CASH-FLOW 200,00 220,00 250,00 255,00 270,00
VALOR
RESIDUAL
2.700.000
TASA
ACTUALIZ.
7,00 %
COEFICIENT
E ACTUALIZ.
0.934579 0.873439 0.816298 0.762895 0.712986
VALOR
ACTUAL
186,916 192,157 207,074 194,538 192,506
VALOR
RESIDUAL
ACTUAL
1.925.063
VALORES
ACTUALES
VA = 2.895.254
VALOR DE
COMPRA
2.500.000
VALOR
ACTUAL
NETO
VAN = 395.254
VAN > 0 La inversin es Rentable
Como el VA obtenido es mayor que el valor de compra, la inversin es aceptable.
VAN = VA - CF0 = 2.895.254 - 2.500.000 = 395.254.
3.3.3.3. Mtodo de la tasa interna de retorno (Internal Rate Of Return) TIR
Nos da la tasa de retorno sobre la inversin obtenida a lo largo del periodo de tiempo conside-
rado de la inversin; nos proporciona la tasa de descuento que iguala la inversin original a los futu-
ros ingresos trasladados a valor presente.
Es la tasa de descuento que anula el VAN de una inversin:
La TIR es la i que hace:
De otra forma, la TIR es la respuesta a la pregunta:
A qu tipo de descuento lo que cobro en el futuro al menos me iguala a mi inversin de hoy?,
es decir, es la i que hace:
El valor de i determina la rentabilidad de la inversin y representa el inters compuesto que
se consigue de los recursos empleados en el proyecto desde que se desembolsan hasta que se
retiran como cobros netos.
Si TIR > i, la inversin es aceptable.
Si TIR = i, la inversin es indiferente.
Si TIR < i, la inversin no es atractiva.
Un proyecto de inversin ser aceptable cuando la TIR obtenida sea superior a un mnimo
impuesto por la empresa, normalmente funcin del coste de capital y del grado de riesgo de la
inversin.
En los trminos econmicos se utiliza tambin el trmino eficacia marginal del capital, que es
la tasa de rendimiento del capital empleado.
i = TIR VAN = 0
i < TIR VAN > 0
i > TIR VAN < 0
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
244 LA LEY
CFt
VAN = --------- = 0
(1+i)
t
V.A.N.= 0 = CF
0
Entradas
(1+i)
t
1+i)
t
Salidas
+ +.........
(1+i)
CF
1
(1+i)
2
CF
2
(1+i)
n
CF
n

=
3.3.4. Tipos de proyectos
El primer paso para evaluar un proyecto consiste en averiguar el tipo de operacin econmico-
financiera de que se trata.
Existen cuatro tipos bsicos de proyectos:
1. Inversiones.
2. Crditos.
3. Regalos.
4. Prdidas.
LA LEY 245
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Ejemplo n 1:
Un grupo inversor se plantea la posibilidad de aceptar la compra de un terreno libre y disponible por
1.850.000 euros. El programa de venta, a 5 aos, arroja unos ingresos atribuibles al terreno, deducidos
los costes de inversin, que son:
CF1 = 350.000
CF2 = 375.000
CF3 = 400.000
CF4 = 425.000
CF5 = 450.000
La tasa de retorno antes de impuestos que se exigira a la inversin sera del 6%.
TIR = 2,55 %
i = 6,00 %
TIR < i La inversin NO es rentable
El mximo valor aceptable a pagar, sera (descontando al 6%) de 1.672.691 euros
( )
( ) ( ) ( ) ( )
5 4 3 2
1
000 . 450
1
000 . 425
1
000 . 400
1
000 . 375
1
000 . 350
000 . 850 . 1
i i i i
i
VAN
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ =
AO 1 2 3 4 5
CASH-FLOW 350,00 375,00 400,00 425,00 450,00
TASA ACTUALIZ. 2,55 %
COEFICIENTE ACTUALIZ. 0.975165 0.950947 0.927330 0.904299 0.881841
VALOR ACTUAL 341,308 356,605 370,932 384,327 396,828
VALOR ACTUAL VA = 1,850,000
VALOR DE COMPRA 1,850,000
VALOR ACTUAL NETO VAN = 0
En una primera aproximacin, estas operaciones pueden describirse como sigue:
Mientras la definicin de regalo y prdida es completa, porque incluye las condiciones necesa-
rias y suficientes (), la de inversin y crdito no lo es, porque no indica las condiciones necesa-
rias (), slo muestra las suficientes ().
Una inversin es la operacin contraria a un crdito.
Un regalo, es una operacin contraria a una prdida.
Comprobar que los proyectos P1, P2, P3 y P4 estn correctamente caracterizados:
Obsrvese que al multiplicar por menos uno todos los flujos de un proyecto, se obtiene la ope-
racin contraria (se pasa de inversin a crdito y de regalo a prdida y viceversa).
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
246 LA LEY
Regalo todos los flujos son no negativos y por lo menos uno es estrictamente positivo
Prdida todos los flujos son no positivos y por lo menos uno es estrictamente negativo
Inversin todos los costes se producen antes que los beneficios
Crdito todos los beneficios se producen antes que los costes
P/P
t
0 1 2 Tipo de operacin
P1 -10 -10 25 INVERSIN
P2 10 10 -25 CRDITO
P3 10 10 25 REGALO
P4 -10 -10 -25 PRDIDA
Variacion del VAN para cada tipo de operacin
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa deActualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
Inversion
Credito
Regalo
Perdida
Valoracin del VAN para cada tipo de operacin
Tasa de Actualizacin
LA LEY 247
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
VAN de una operacin : Inversion
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualizacion " r "
V
a
l
o
r

A
c
t
a
u
l

N
e
t
o


V
.
A
.
N
.
P 1
VANde una operacin : Credito
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o



V
.
A
.
N
.
P 2
VAN de una operacin: Inversin
Tasa de Actualizacin r
VAN de una operacin: Crdito
Tasa de Actualizacin
Si los proyectos tienen la caracterstica de regalo o de prdida, todos los flujos tienen el mismo
signo, positivo en los regalos y negativo en las prdidas, por lo que la caracterizacin es inmedia-
ta a simple vista.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
248 LA LEY
VAN de una operacin : Regalo
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
.
A
.
N
.
P 3
VAN de una operacin : Perdida
-50
-45
-40
-35
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
.
A
.
N
.
P 4
VAN de una operacin: Regalo
Tasa de Actualizacin
VAN de una operacin: Prdida
Tasa de Actualizacin
Los proyectos P5 y P6 son regalos en tanto que P7 e P8 son prdidas:
Por el contrario, cuando se trata de inversiones y crditos, algunos flujos del proyecto son posi-
tivos y otros negativos y la caracterstica de inversin y crdito no siempre es obvia.
Cuando todos los flujos de un proyecto tienen un mismo signo y, a partir de un periodo determi-
nado lo cambian pero mantienen el nuevo signo hasta el final, no existe ambigedad alguna.
Caracterice el lector los siguientes proyectos:
Los proyectos P 9 y P 10 son inversiones y los P 11 y P 12, crditos.
No existe ambigedad en la clasificacin porque los flujos de estos proyectos slo cambian de
signo una vez. Cuando los flujos del proyecto presentan ms de un cambio de signo, determinar si
es una inversin o un crdito deja de ser intuitivo y requiere algunos clculos complementarios.
La propuesta que se examina debe compararse con la mejor (econmicamente hablando) de
todas las dems alternativas factibles (de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso).
Ante un proyecto de inversin, el conjunto de alternativas explcitas o implcitas de que se dis-
pone, en general, es:
1. Ejecutar el proyecto de inversin que se est evaluando
2. Ejecutar otro proyecto de inversin pblico
3. Transferir los recursos al sector privado para que sean invertidos
4. Consumir en lugar de invertir (en el sector pblico o en el privado)
5. La inaccin, dejando ociosos los recursos
Optar por la alternativa nmero 5 tiene escaso sentido, a menos que se incurra en el coste de
oportunidad que significa la demora para llevar a cabo una mejor inversin en el futuro, y tan ren-
table que merezca soportar el coste de la espera.
3.3.5. El VAN depende del tiempo y de la tasa de actualizacin r
Una cantidad cualquiera tiene tanta menos importancia cuanto ms alejado est del momento
actual y cuanto mayor sea la tasa de descuento.
Tmese un flujo cualquiera de un proyecto, como a
t
, que puede ser positivo o negativo. Si se
actualiza este flujo se calcula el Valor Actual (VA) resulta un valor de a
t
/(1+r)
t
, por lo que si a
t
>
0, al actualizarlo disminuye de valor y, por el contrario, si a
t
< 0, aumenta.
LA LEY 249
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
P/P
t
0 1 2 3 4 5 tipo de operacin
P5 1 4 7 0 3 6 regalo
P6 1 2 5 0 0 0 regalo
P7 -1 -5 0 -3 0 -8 prdida
P8 0 0 0 -5 -3 -3 prdida
P/P
t
0 1 2 3 4 5 tipo de operacin
P 9 -7 4 7 0 1 2
P 10 -1 0 -2 2 9 6
P 11 2 1 0 1 2 -9
P 12 8 0 0 -3 -6 -7
Por ejemplo, sea a
t
= 50, t =2 y r= 100%.
El VA de 50 del periodo 2 es menor, vale 50/2
2
= 12.50;
si a
t
= -50, el VA correspondiente aumenta, ya que 50/2
2
= -12.50.
Comprobacin que la importancia de este efecto de aumento o disminucin sobre un flujo origi-
nal que vale 50 unidades en t=2, depende de la tasa de descuento (r):
Comprobacin ahora que el VA de un flujo de 50 unidades un coste o un beneficio depende
tambin del momento temporal (t) en que se produce el flujo, en este caso:
Cualquier flujo futuro, sea del signo que sea, es menos importante que si se produjera en el
momento actual.
Si se pudiera escoger se situaran todos los flujos positivos en el momento actual y todos los
negativos en el periodo ms lejano posible; de esta manera el Valor Actual (VA) de cada uno de los
flujos sera el mximo.
Asimismo, como cuanto ms alto sea el valor actual VA, mejor, parece que lo ideal sera que,
dados unos flujos periodificados, la tasa de descuento fuera siempre lo ms baja posible, si los flu-
jos son positivos, y lo ms alta posible si los flujos son negativos.
Como se ver enseguida, puede ocurrir cualquier cosa; en primer lugar se comprobar que la
suposicin se cumple y despus que no es siempre cierta.
Por ejemplo, sea el proyecto de inversin
Si la tasa de descuento es constante y vale r = 0,1, resulta:
VAN(r = 0,1) = -7/(1+0,1)
1
+ 15/(l+0,1)
2
= 6,033
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
250 LA LEY
Periodo Temporal 2 2
Flujo de Caja 50 -50
Tasa de Actualizacin 100,00% 100,00%
Coeficiente de Ponderacin 0,25000 0,25000
Valor Actual 12,50 -12,50
Periodo Temporal 2 2 2 2 2 2 2 2
Flujo de Caja 50 -50 50 50 50 50 50 50
Tasa de Actualizacin 100,00% 100,00% 0,00% 10,00% 20,00% 50,00% 100,00% 200,00%
Coeficiente de Ponderacin 0,25000 0,25000 1,00000 0,82645 0,69444 0,44444 0,25000 0,11111
Valor Actual 12,50 -12,50 50,00 41,32 34,72 22,22 12,50 5,56
Periodo Temporal 2 2 1 2 3 10 50 90
Flujo de Caja 50 -50 50 50 50 50 50 50
Tasa de Actualizacin 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Coeficiente de Ponderacin 0,25000 0,25000 0,50000 0,25000 0,12500 0,00098 0,00000 0,00000
Valor Actual 12,5000 -12,5000 25,0000 12,5000 6,2500 0,0488 0,00000 0,00000
P/P
t
1 2
-7 15
Pero la tasa no siempre ser constante.
Si las tasas fueran de r
1
= 0,11 en el periodo 1 y de r
2
= 0,09 en el segundo, el VAN sera ms
alto que con r
1
= 0,1 = r
2
= 0,1 ya que vale:
VAN (r
1
= 0,11, r
2
= 0,09) = -7/(1+0,11)
1
+ 15/[(1+0,11)* (1+0,09)] = 3,941
Por lo mismo, el VAN correspondiente a las tasas r
1
= 0,09 y r
2
= 0,11 ser ms bajo que el VAN
calculado a una tasa constante de r
1
= 0,11 = r
2
= 0,09, que resulta:
VAN (r
1
= 0,09, r
2
= 0,11) = -7/(l+0,09)
1
+ 15/[(1+0,09) (1+0,11)]
2
= 3,825
Si el proyecto fuera el inverso del anterior, o sea:
Entonces se hallara el resultado simtrico, sera preferible una tasa ms alta en el primer perio-
do, porque el flujo es positivo, y ms alta en el segundo, ya que el flujo es negativo.
Ahora se trata de ver que la suposicin de la que se ha partido no siempre se cumple.
Es decir, no es cierto que el VAN aumente siempre que aumenta la TIR en los periodos con flu-
jos negativos y disminuye en los positivos.
Utilizando el mismo proyecto, con r
1
= 1 y r
2
= 0,1, resulta una VAN menor, en lugar de mayor
como se supona:
VAN (r
1
= 1, r
2
= 0,1) = -7/(1+1)
1
+ 15/[(1+1) (1+0,1)]
2
= 0,401
La razn de este resultado est clara, la tasa de cualquier periodo afecta al flujo en este perio-
do y a todos los que lo siguen.
Como queda pormenorizado, en los clculos reflejados a continuacin:
LA LEY 251
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
P/P
t
1 2
7 -15
Tasa de Actualizacin 10,00%
Valor Actual Neto 6.033
Periodo Temporal 1 2
Flujo de Caja -7 15
Coeficiente de Ponderacin 0,90909091 0,8264463
Valor Actual -6,36363636 12,396694
Periodo Temporal 1 2
Flujo de Caja -7 15
Coeficiente de Ponderacin 0,9009009 0,6831264
Valor Actual -6,30630631 10,246895
Tasa de Actualizacin 11,00% 9,00%
Valor Actual Neto 3,941
Periodo Temporal 1 2
Flujo de Caja 7 -15
Coeficiente de Ponderacin 0,900900901 0,683126364
Valor Actual 6,306306306 -10,2468955
Tasa de Actualizacin 11,00% 9,00%
Valor Actual Neto -3,941
En resumen:
De nuevo, el ejemplo que se acaba de exponer sirve para presentar un caso general.
Cuando se trata de una inversin, el VAN disminuye con la tasa de descuento y, si se trata de
un crdito, el VAN aumenta con la tasa.
Por este motivo, cuando no est claro si un proyecto que presenta flujos positivos y negativos,
tiene la caracterstica de crdito o de inversin, cabe recurrir a esta propiedad para diferenciarlos.
En resumen, dado un proyecto con algunos flujos positivos y otros negativos y una tasa de des-
cuento no negativa:
Consideremos el siguiente proyecto:
Como tiene ms de un cambio de signo, la caracterizacin como inversin o crdito no es obvia.
Empleando la regla de caracterizacin que depende de si el VAN crece o no, resulta que el VAN
decrece para tasas entre 0% y 75% y crece a partir del 75%.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
252 LA LEY
1 2 VAN
(r
1
=r
2
=10%)
VAN
(r
1
=11%,r
2
=9%)
VAN
(r
1
=9%=r
2
=11%)
VAN
(r
1
=100%=r
2
=10%)
VAN
(r
1
=200%=r
2
=10%)
-7 15 6,033 3,941 3,825 -0,401 -0,956
7 -15 -6,033 -3,941 -3,825 0,401 0,956
si al aumentar la tasa r. el VAN: se trata de:
disminuye una inversin
aumenta un crdito
P/P
t
0 1 2
P 13 2 -8 7
Periodo Temporal 1 2
Flujo de Caja -7 15
Coeficiente de Ponderacin 0,91743119 0,6831264
Valor Actual -6,42201835 10,246895
Tasa de Actualizacin 9,00% 11,00%
Valor Actual Neto 3,825
Periodo Temporal 1 2
Flujo de Caja -7 15
Coeficiente de Ponderacin 0,5 0,2066116
Valor Actual -3,5 3,0991736
Tasa de Actualizacin 100,00% 10,00%
Valor Actual Neto -0,401
Periodo Temporal 1 2
Flujo de Caja -7 15
Coeficiente de Ponderacin 0,33333333 0,0918274
Valor Actual -2,33333333 1,3774105
Tasa de Actualizacin 200,00% 10,00%
Valor Actual Neto -0,956
Periodo Temporal 1 2
Flujo de Caja 7 -15
Coeficiente de Ponderacin 0,333333333 0,091827365
Valor Actual 2,333333333 -1,37741047
Tasa de Actualizacin 200,00% 10,00%
Valor Actual Neto 0,956
Periodo Temporal 1 2
Flujo de Caja 7 -15
Coeficiente de Ponderacin 0,5 0,20661157
Valor Actual 3,5 -3,09917355
Tasa de Actualizacin 100,00% 10,00%
Valor Actual Neto 0,401
Periodo Temporal 1 2
Flujo de Caja 7 -15
Coeficiente de Ponderacin 0,917431193 0,683126364
Valor Actual 6,422018349 -10,2468955
Tasa de Actualizacin 9,00% 11,00%
Valor Actual Neto -3,825
Por lo tanto, este proyecto se considerar una inversin para tasas inferiores al 75% y un crdi-
to para tasas igual o mayores que el 75%.
Si se representa grficamente el proyecto anterior se obtiene:
3.3.6. El VAN como una funcin continua de la tasa de descuento r
Dado un proyecto cualquiera, que est caracterizado por unos flujos periodificados, K
0
, K
1
. K
2
,
..., K
T
:
El VAN es una funcin continua de la tasa de descuento:
VAN (K
t
, r) = K
0
+ K
1
/(1+r) + K
2/
(1+r)
2
+ ... + K
T
/(1+r)
T
Por ejemplo, el VAN del proyecto P 14, con un mbito temporal definido por los periodos 0, 1 y 2:
Es de:
VAN (P 14; r) = -5 + 5/(1+r)
1
+ 1/(1+r)
2
El proyecto P 15 cuenta con un mbito temporal de 50 periodos (49+1), aunque la mayora tiene
un valor nulo:
LA LEY 253
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
0 1 2 ... T
K
0
K
1
K
2
... K
T
P/P
t
0 1 2
P 14 -5 5 1
P/P
t
0 2 35 50
P 15 -4 6 8 5
VAN de una operacin : Inversion o Credito
-0,8
-0,6
-0,4
-0,2
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
0% 15% 30% 45% 60% 75% 90% 105% 120% 135% 150% 165% 180% 195% 210% 225% 240% 255%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
.
A
.
N
.
P 13
VAN de una operacin: Inversin o Crdito
Tasa de Actualizacin
El VAN de P 15 vale
VAN (P 15; r) = -4 + 6/(1+r)
2
+ 8/(1+r)
35
+ 5/(1+r)
50
El proyecto P 16 cuenta tambin con un mbito temporal de 50 periodos, con unos pocos flujos
con valores no nulos y se ejecuta en el momento 1, con un periodo de retraso respecto al proyec-
to del ejemplo anterior:
Su VAN vale
VAN (P 16; r) = 2/(1 +r)
1
20/(1 +r)
2
+ 10/(1 +r)
35
+ 10/(1+r)
50
Si se calculan algunos valores del VAN(r) de los proyectos P 14, P 15, P 16, con diferentes tasas
de actualizacin tenemos:
Aunque se toma siempre como punto para calcular el valor actual el periodo 0 y, adems, lo habi-
tual es que se defina asimismo como inicio de los proyectos el periodo 0, esta ltima convencin
puede alterarse a voluntad, ya que el clculo del VAN admite que el signo de los periodos sea posi-
tivo o negativo, como en los proyectos P 17, P 18, P 19:
La interpretacin es inmediata; el proyecto P 18 se ejecuta en el momento 3 y los proyectos P
17 y P 19 se inician en el periodo 1. El VAN de estos proyectos vale, respectivamente:
VAN(P 17; r) = -5*(1+r)
1
+6 +6/ (1+r)
1
VAN(P 18; r) = 1*(1+r)
3
+ 1*(1+r)
1
-1/(1+r)
1
5/(1+r)
2
VAN (P 19; r) = 6*(1 + r)
1
+ 17 6/(1 + r) 20/(1+r)
2
Si calculamos algunos valores del VAN (r) de los proyectos P 17, P 18, P 19, con diferentes tasas
de actualizacin tenemos:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
254 LA LEY
P/P
t
1 2 35 50
P 16 2 -20 10 10
VAN (r) r =4 % r =10 % r =20 % r =40 %
P 14 0,73 0,37 -0,13 -0,91
P 15 4,27 1,28 0,18 -0,93
P 16 -12,62 -14,26 -12,20 -8,77
P/P
t
-3 -2 -1 0 1 2
P 17 -5 6 6
P 18 1 0 1 0 1 -5
P 19 -6 17 6 -20
1 1
VAN(r) r =15 % r =45 % r =105% r =210%
P 17 5,46 2,88 -1,32 -7,56
P 18 -0,24 2,81 9,96 32,69
P 19 0,19 2,92 2,86 -1,74
Se representan ahora los datos de las funciones VAN(r) de los proyectos P 14, P 15, P 16, P 17,
P 18, y P 19 en la grfica:
El VAN de un proyecto, sea del tipo que sea, existe siempre.
La funcin VAN puede emplearse para caracterizar proyectos cuando su naturaleza no sea evi-
dente.
El VAN de una inversin disminuye a medida que aumenta la tasa de descuento r, ya que sta
representa el coste del capital, y a mayor coste menor rentabilidad. El VAN contabiliza la ganancia
(prdida) total por llevar a cabo una inversin rentable (no rentable). El VAN expresa el aumento en
la riqueza, en trminos del momento presente, que se deriva de ejecutar el proyecto.
Cuando se trata de un crdito, el VAN aumenta con la tasa de descuento; la tasa o el tipo de
inters de mercado y, dado un coste determinado del crdito, consecuencia de los flujos de cobros
y pagos correspondientes, cuanto mayor sea el tipo de inters ms favorable es la diferencia entre
el coste efectivo del crdito y el que resultara de concertarlo al precio de mercado. El VAN refleja
la ganancia (prdida) total por obtener un crdito (comprar capital) a un precio inferior (superior) al
de mercado.
Cuando la operacin tiene la caracterstica de regalo, el VAN decrece con la tasa de descuen-
to; la tasa representa aqu la disminucin de valor de un flujo por el hecho de no producirse en el
presente sino en un periodo futuro, en todo o en parte.
Si la operacin tiene caractersticas de prdida, el VAN crece con la tasa, ya que a mayor tasa
menor es la prdida. El VAN expresa el valor total de la prdida si se produjera en el momento
actual.
En resumen, dados unos flujos periodificados y una tasa de descuento no negativa, las condi-
ciones necesarias y suficientes para caracterizar una operacin, son las siguientes:
LA LEY 255
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
El VAN como una funcion continua de la Tasa de Actualizacion
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
0% 15% 30% 45% 60% 75% 90% 105% 120% 135% 150% 165% 180% 195% 210% 225% 240% 255%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 14 P 15 P 16 P 17 P 18 P 19
El VAN como una funcin continua de la Tasa de Actualizacin
Tasa de Actualizacin
El VAN del proyecto de inversin:
Vale: VAN(r) = -10 + l2/(1+r)
De donde, si r = 0
VAN(r=0%)= -10+ 12=2
Y para r = 0,2
VAN(r = 20%,) = -10 + 12/1,2 = 0.
El VAN de este proyecto es:
positivo para todos los valores de r inferiores al 20% (r < 0,2),
negativo para valores mayores que el 20%
y el valor del VAN es cero cuando la tasa de descuento es del 20%, r = 0,2.
Cuanto mayor es el valor de r (el coste del capital), menor es el valor del VAN (esto es, la ren-
tabilidad de la inversin medida en trminos absolutos, en cantidad total de euros por ejemplo):
El VAN(r) decrece siempre con la tasa de descuento porque es un proyecto de inversin.
Representemos los datos anteriores en la grfica:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
256 LA LEY
operacin al aumentar la tasa r, el VAN: signo de los flujos
inversin disminuye
crdito aumenta
Unos positivos
y otros negativos
operacin al aumentar la tasa r, el VAN: Signo de los flujos
regalo disminuye todos positivos
prdida aumenta todos negativos
P/P
t
0 1 2 3 4 5
P 20 -10 12
P/P
t
0 1 VAN
(0%)
VAN
(10%)
VAN
(15%)
VAN
(20%)
VAN
(25%)
VAN
(30%)
VAN
(40%)
P 20 -10 12 2,000 0,909 0,435 0,000 -0,400 -0,769 -1,428
VAN de una operacin : Inversion
-2
-1,5
-1
-0,5
0
0,5
1
1,5
2
2,5
0% 3% 5% 8% 10% 13% 15% 18% 20% 23% 25% 28% 30% 33% 35% 38% 40% 43%
Tasa de Descuento " r "
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
.
A
.
N
.
P 20
VAN de una operacin: Inversin
Para comprobar cmo vara el VAN en funcin de la tasa de actualizacin r en cada tipo de ope-
racin, calculamos el VAN correspondiente de cada proyecto y observamos si crece o decrece al
aumentar la tasa de descuento en cada uno de los proyectos P21, P22, P23, y P24.
Representacin grfica de los proyectos P21, P22, P23, y P24.:
3.3.7. La rentabilidad de un proyecto segn el VAN
El criterio para no rechazar un proyecto es el mismo para cualquier tipo de operacin: VAN > 0.
Si el VAN de una operacin es positivo (negativo), el de la operacin contraria ser negativo
(positivo). Lo mismo ocurre con el crecimiento o decrecimiento del VAN respecto a la tasa r, como
recordar:
Obsrvese que si un proyecto es rentable, el proyecto inverso, formado por los mismos flujos
cambiados de signo, no lo es, y viceversa. Para cualquier tasa positiva, los regalos son siempre
rentables, las prdidas nunca lo son, mientras que una inversin o un crdito sern interesantes o
no en funcin de la tasa de descuento.
LA LEY 257
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
P/P
t
0 1 operacin VAN (10%) VAN (20%) VAN (30%)
P 21 -10 20
P 22 10 -20
P 23 10 20
P 24 -10 -20
Variacion del VAN para cada tipo de operacion
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
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l

N
e
t
o


V
A
N
P 21
P 22
P 23
P 24
P/P
t
0 1 2 Tipo Operacin VAN(5%) VAN(10%) el VAN:
P1 -10 -10 25 inversin 3,15 1,57 disminuye con la r
P2 10 10 -25 crdito -3,15 -1,57 aumenta con la r
P3 10 10 25 regalo 42,19 39,75 aumenta con la r
P4 -10 -10 -25 prdida -42,19 -39,75 disminuye con la r
Valoracin del VAN para cada tipo de operacin
Tasa de Actualizacin
Ejercicio:
Realice el lector los siguientes proyectos:
3.3.8. Comparacin de dos o ms proyectos segn el VAN
El criterio bsico es el mismo para cualquier tipo de proyecto: entre dos proyectos, todo lo dems
constante, se elegir el que tenga un mayor VAN.
En la prctica habr que matizar este criterio, como se ver ms adelante.
Los proyectos P 25, P 26, P 27, P 28, P 29 y P 30 estn ordenados de menor a mayor VAN.
Bajo los supuestos habituales (ver las secciones posteriores) esta ordenacin es correcta.
Sin embargo, en una situacin ms realista, estos proyectos son difcilmente comparables de
forma directa, porque el mbito temporal es distinto (2 periodos para unos proyectos y 3 para otros)
y porque la cantidad a invertir tampoco es igual.
Representemos los proyectos P 25, P 26, P 27, P 28, P 29 y P 30:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
258 LA LEY
P/P
t
0 1 operacin VAN (10%) VAN (20%) VAN (30%) es rentable?
P 21 -10 20
P 22 10 -20
P 23 10 20
P 24 -10 -20
P/P
t
0 1 2 VAN (10%) VAN (20%) VAN(30%)
P 25 -1 2 0,81818 0,66667
P 26 -1 0 5 3,13223 2,47222
P 27 -1 -1 10 6,35537 5,11111
P 28 -10 20 8,18182 6,66667
P 29 -10 0 50 31,32231 24,72222
P 30 -10 -10 100 63,55372 51,11111
Comparacion de Proyectos s/ V.A.N.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 25 P 26 P 27 P 28 P 29 P 30
Comparacin de Proyectos s/ V.A.N.
Tasa de Actualizacin
Otra forma de comparar dos proyectos cualesquiera P 31 y P 32 es calculando el VAN de la dife-
rencia, VAN (P31 P32).
Si el VAN (P31 P32) > 0 esto significa que el proyecto P 31 es preferible al P 32.
Al calcular el VAN del proyecto diferencia VAN (P31 P32), se est determinando lo que se gana
por ejecutar M en lugar de N, esto es, el coste de oportunidad en el que se incurrira si se ejecuta-
ra el proyecto menos rentable, medido en trminos absolutos.
Vamos a comprobar numricamente:
VAN (P 31) >VAN (P 32) VAN (P31 P32) >0
y grficamente que:
El VAN es capaz de elegir el mejor proyecto aunque no se trate de inversiones ni crditos sino
de regalos y prdidas.
Ejercicio:
Elija el lector el mejor proyecto entre P 34 y P 35 y el menos malo entre P 36 y P 37:
LA LEY 259
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
P/P
t
0 1 2 VAN(10%) VAN(20%) VAN(30%)
P 31 -4 0 10 4,2644 2,9444
P 32 -1 0 3 1,4793 1,0833
P31 P32 -3 0 7 2,7851 1,8611
P/P
t
0 1 2 VAN (10%) VAN (20%) VAN (30%)
P 34 3 3 1 6,5537 6,1944
P 35 2 2 5 7,9504 7,1388
P 36 -10 -10 -20 -35,6198 -32,2222
P 37 -20 -7 -7 -32,1487 -30,6944
Comparacion de Proyectos s/ V.A.N.
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 31 P 32 P31 - P32 Comparacin de Proyectos s/ V.A.N.
Tasa de Actualizacin
Por ltimo, el VAN permite comparar proyectos de distinto tipo. As, es posible decidir si es mejor
aceptar el regalo A o llevar a cabo la inversin M.
Compare todos los proyectos examinados en este apartado, ordnelos de mayor a menor VAN
y trate de establecer una regla general, por ejemplo todo proyecto de prdida es peor que cual-
quier regalo, por insignificante que sea el regalo o siempre es posible encontrar el regalo ms
pequeo que es capaz de disuadir a un promotor para que desista de una inversin.
3.3.9. El VAN de un proyecto en funcin de la escala de ejecucin
Si se ejecutan N proyectos idnticos una cadena de tiendas, por ejemplo, el VAN resultante
es igual a N veces el VAN del proyecto original. La relacin es pues de estricta proporcionalidad:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
260 LA LEY
Comparacion de Proyectos s/ V.A.N.
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o
P 34 P 35
P 36 P 37
P/P
t
0 1 2 VAN(10%) VAN(20%) VAN(30%)
P 25 -1 2 0,81818 0,66667
P 26 -1 0 5 3,13223 2,47222
P 27 -1 -1 10 6,35537 5,11111
P 28 -10 20 8,18182 6,66667
P 29 -10 0 50 31,32231 24,72222
P 30 -10 -10 100 63,55372 51,11111
P 31 -4 0 10 4,2644 2,9444
P 32 -1 0 3 1,4793 1,0833
P 34 3 3 1 6,5537 6,1944
P 35 2 2 5 7,9504 7,1388
P 36 -10 -10 -20 -35,6198 -32,2222
P 37 -20 -7 -7 -32,1487 -30,6944
P/P
t
0 1 2 VAN(10%) VAN(20%) VAN(30%) observaciones
P 38 -10 20 30 32,9752 27,5000 A
P 39 -100 200 300 329,7520 275,0000 2 A
P 40 -1000 2000 3000 3297,5206 2750,0000 10 A
Comparacin de Proyectos s/ V.A.N.
Tasa de Actualizacin
3.3.10. El VAN de un proyecto en funcin del momento en que se ejecuta
Si un proyecto es rentable, cuanto antes se lleve a cabo, mejor.
Si no se ejecuta de inmediato se incurre en un coste de oportunidad, que es tanto mayor cuan-
to mayor sea el VAN del proyecto original y cuanto ms tiempo se aplace.
Compare los proyectos P41-0, P41-1, P41-2 y observe cmo disminuye el VAN a medida que
aumenta el retraso en su ejecucin (un periodo y tres periodos).
Con un examen grfico, observe las relaciones de dominancia entre un proyecto rentable y el
mismo proyecto cuando se retrasa su ejecucin.
LA LEY 261
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Comparacion de Proyectos s/ V.A.N.
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 38 P 39 P 40
Comparacion de Proyectos s/ V.A.N.
0
2
4
6
8
10
12
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 411 P 412 P 413 P 410
P/P
t
0 1 2 3 4 5 VAN(10%) VAN(20%) VAN(30%)
P 410 -10 20 8,1818 6,6666
P 411 -10 20 7,4380 5,5555
P 412 -10 20 5,5882 3,2150
Comparacin de Proyectos s/ V.A.N.
Tasa de Actualizacin
Comparacin de Proyectos s/ V.A.N.
Tasa de Actualizacin
Comprese ahora el VAN del proyecto A con el VAN de este mismo proyecto adelantndolo dos
periodos, VAN(A
2
), o retrasndolo uno VAN (A
1
):
3.3.11. La TIR como una funcin inversa del VAN
Ejemplo:
Una persona A presta 100 unidades monetarias (u.m.) a otra persona B durante un periodo.
Si todo va bien, pasado el tiempo fijado A recibir las 100 u.m. prestadas ms otras 5 en con-
cepto de intereses, porque ha pactado con B un tipo de inters del 5% (r = 0,05).
A acta como prestamista y est llevando a cabo una inversin.
El proyecto de inversin de A se resume en una cantidad de -100 en el periodo 0 y +105 en el 1:
Para B, que asume el papel de prestatario, esta operacin tiene la caracterstica de crdito; los
flujos son los mismos que para A pero con el signo contrario, consigue 100 en el periodo 0 y + 105
en 1:
Con el propsito de conocer mejor estas operaciones; se han calculado algunos valores para la
funcin VAN:
Lo primero que se observa en el cuadro es que A y B se sitan en polos opuestos.
Todo lo que es positivo para B es negativo para A y viceversa, y en la misma medida, adems.
Cuando la tasa de descuento es nula, A obtiene un VAN positivo, mientras B consigue exacta-
mente la misma cantidad, pero con el signo contrario; una tasa nula significara que es posible con-
seguir capital a precio cero; por consiguiente, A gana al prestar al 5% lo que le cuesta el 0% y B
pierde al tomar un crdito al 5% cuando podra conseguirlo por nada.
Ocurre lo mismo, aunque en menor medida, si la tasa de descuento es del 3%. A contina
ganando al invertir al 5% el capital que puede conseguir a un precio menor; la ganancia de A se
compensa con lo que pierde B por comprar a un precio superior al de mercado; en trminos netos,
A gana (B pierde) dos puntos (5% - 3%) al ser la tasa de descuento del 3%.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
262 LA LEY
P/P
t
-2 -1 0 1 2 3 VAN(10%) VAN(20%) VAN(30%)
P 410 -10 20 8,1818 6,6666
P 413 -10 20 9,9000 9,6000
P 411 -10 20 5,5882 3,2150
P/P
t
0 1
P 45 -100 105
P/P
t
0 1
P 46 100 -105
P/P
t
0 1 2 VAN(2%) VAN(5%) VAN(6%)
P 45 -100 105 2,9411 0 -0,9434
P 46 100 -105 -2,9411 0 0,9434
Es interesante ver lo que sucede cuando la tasa de descuento apropiada (el coste de capital) es
del 5%: para esta tasa el VAN de los proyectos son nulos, VAN(r = 5%) = 0.
El significado est claro, no existen ganancias extraordinarias para quien vende a precio de mer-
cado ni costes de oportunidad para el que compra al mismo precio.
Pero lo importante aqu es que la tasa para la que el VAN es cero. Mide la rentabilidad de las
inversiones y el coste de los crditos en trminos relativos; esta tasa recibe el nombre de Tasa
de Rendimiento Interno TIR.
El VAN de B - o el de A, que ... tanto monta, monta tanto ... se anula para un valor de r = 0,05,
lo que significa que la TIR es del 5%.
En consecuencia, A obtiene una rentabilidad del 5% de su inversin y el coste del crdito para
B es asimismo del 5%.
Se llega a este mismo resultado de forma ms directa empleando la definicin de TIR, o sea
igualando el VAN a cero y calculando la r que cumple esta condicin.
Si A busca la TIR, resolver la sencilla ecuacin:
VAN(r) = -100 + 105/(l + r)
1
= 0
105/(l + r) = 100
105/100 = (1+r)
r * = 0,05 5 %
Como para r* = 0,05 el VAN = 0, el valor de la TIR es del 5% y coincide con el que hallara B,
aunque uno y otro lo interpretarn de forma opuesta: para el inversor A, cuanto mayor sea la TIR,
mejor, en tanto que B desea una TIR lo ms baja posible.
Representacin grfica de los proyectos de A y B (Inversin y crdito):
LA LEY 263
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Comparacion de Proyectos s/ V.A.N.
-15
-10
-5
0
5
10
15
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 45 P 46
Comparacin de Proyectos s/ V.A.N.
Tasa de Actualizacin
Los clculos que han llevado a cabo A y B, se pueden sistematizar, de modo que sirvan para
cualquier otro caso del mismo tipo.
Dados los flujos periodificados K
t
de un proyecto, se define la TIR como aquella tasa r* tal que
VAN(K
t
, r*) = K
0
+ K
1
(1 + r*)
-1
+ K
2
(1+r*)
-2
+... + K
T
(1 + r*)
-t
= 0
Como ya hemos visto en los primeros apartados de esta ponencia.
La TIR es pues la raz de la funcin VAN(K
t
, r*), r* en el proyecto de inversin de la grfica:
Si r* es la TIR de VAN (K
t
, r*), tambin es la TIR del proyecto contrario, esto es, de VAN(-K
t
, r*).
El valor de r* es el mismo pero la interpretacin cambia.
La TIR de un crdito refleja el coste para el prestatario y la rentabilidad para el prestamista. Por lo tanto,
cuanto mayor (menor) sea la TIR, mejor (peor) para el prestamista y peor (mejor) para el prestatario.
Como la TIR no es ms que la interseccin con el eje de abscisas r de la funcin VAN(K
t
, r*),
si no hay interseccin la TIR no existe.
Por este motivo la TIR no permite comparar proyectos con todos los flujos del mismo signo, es
decir, con caracterstica de regalo o de prdida y, como criterio de decisin, no es completo.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
264 LA LEY
VAN (r)
r* r
VAN (r) VAN (r)
0 r
REGALO
PRDIDA
0 r
Para que exista una TIR real, es necesario que no todos los flujos tengan el mismo signo, pero
no es suficiente, como se pone de manifiesto al dibujar la grfica VAN(r) del siguiente proyecto, que
es una inversin para tasas superiores al 5%:
Calculemos la TIR de los proyectos que siguen, despus de observar cmo evoluciona el VAN
en funcin de la tasa de descuento.
LA LEY 265
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
La TIR como una funcion Inversa del VAN
-25
-20
-15
-10
-5
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
a


V
.
A
.
N
.
P47
P/P
t
0 1 2 TIR VAN(5%) VAN(6%)
P 47 -100 200 -105
P/P
t
0 1 2 operacin VAN (10%) VAN (20%) TIR %
P 48 -10 11,1 Inversin 0,0909 11
P 49 10 20,0 Regalo 28,1818 ---
P 50 -10 9 Inversin -1,8181 - 10
P 51 10 -10,5 Crdito 0,4545 5
P 52 10 -11,3 Crdito -0,2727 13
Comparacion de Proyectos s/ T.I.R.
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
35
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 48 P 49 P 50 P 51 P 52
La TIR como una funcin inversa V.A.N.
Tasa de Actualizacin
Comparacin de Proyectos s/T.I.R.
Tasa de Actualizacin
3.3.12. La rentabilidad de un proyecto segn la TIR
Adiferencia del VAN, que tiene una nica regla de decisin para cualquier tipo de proyecto, VAN > 0,
para decidir si se rechaza un proyecto empleando la TIR es indispensable conocer el tipo de proyecto de
que se trata; si r
0
es la tasa de descuento de referencia, el criterio para no rechazar un proyecto es:
Tngase en cuenta que en algunos proyectos puede existir ms de una TIR, la hoja de clculo
no proporciona esta informacin con total seguridad.
Calculemos la TIR de los proyectos que siguen, despus de observar cmo evoluciona el VAN
en funcin de la tasa de descuento.
Cuando un proyecto presenta ms de un cambio de signo en los flujos debe sospecharse que
existe ms de una TIR.
Represente la funcin VAN(r), encuentre las dos TIR del proyecto Ay las tres del B y, en ambos casos,
calibre las consecuencias de tomar una de las TIR del proyecto al azar y considerarla como nica:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
266 LA LEY
INVERSION CRDITO
r
*
! r
0
r
*
d r
0
P/P
t
0 1 2 operacin VAN(15%) VAN(30%) TIR %
P 53 -10 11 -0,4347 10
P 54 10 -25 -11,7391 150
P 55 -10 -25 -13,6956 ---
P 56 -10 9,9 -1,7391 - 5
P 57 -10 10 -1,3043 0
P 58 -1 10,5 -10 0,5690 6
P 59 2 -8 7 0,3364 29
P/P
t
0 1 2 3 4 5 VAN (15%) VAN (20%) TIR %
P 60 2 -8 7 0,3364 29
P 61 1 -8 7.5 -1 10.5 -10 0,0886 20
La Rentabilidad de un Proyecto s/ la TIR
-16
-14
-12
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
0% 15% 30% 45% 60% 75% 90% 105% 120% 135% 150% 165% 180% 195% 210% 225% 240% 255%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 53 P 54 P 55 P 56 P 57 P 58 P 59
Tasa de Actualizacin
3.3.13. Comparacin de dos o ms proyectos segn la TIR
Todo lo dems constante, entre dos proyectos se preferir el que presente una TIR mayor si se trata de
inversiones (mayor rentabilidad), y el de menor TIR cuando se estn comparando crditos (menor coste).
La comparacin entre dos proyectos de distinto tipo (una inversin con un crdito) no puede lle-
varse a cabo de forma directa, sobre todo cuando uno o ms de ellos tienen la caracterstica de
regalo o de prdida.
Calculemos la TIR de los proyectos P 62 a P 63, ordnelos de mayor a menor TIR, indicando en
cada caso si son mejores o peores que el proyecto P 62, considerando que el coste del capital es
del 10% (r
0
= 0,1):
Para comparar dos proyectos A y B siguiendo el criterio de la TIR, es preferible recurrir a la for-
macin del proyecto diferencia D = A - B.
Si r
D
es la TIR de D y r
0
el coste del capital, el proyecto A ser preferible al B cuando:
LA LEY 267
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
La Rentabilidad de un Proyecto s/ la TIR
-1,5
-1
-0,5
0
0,5
1
1,5
0
%
1
8
%
3
5
%
5
3
%
7
0
%
8
8
%
1
0
5
%
1
2
3
%
1
4
0
%
1
5
8
%
1
7
5
%
1
9
3
%
2
1
0
%
2
2
8
%
2
4
5
%
2
6
3
%
2
8
0
%
2
9
8
%
3
1
5
%
3
3
3
%
3
5
0
%
3
6
8
%
3
8
5
%
4
0
3
%
4
2
0
%
4
3
8
%
4
5
5
%
4
7
3
%
4
9
0
%
5
0
8
%
5
2
5
%
5
4
3
%
5
6
0
%
5
7
8
%
5
9
5
%
6
1
3
%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 60 P 61
P/P
t
0 1 2 Operacin TIR Mejor peor
P 62 -1 1 2 Inversin 100 *
P 63 -1 1 1 Inversin 62
P 64 -10 9 11 Inversin 59
P 65 10 -9 -10 Crdito 55
P 66 -50 40 40 Inversin 38 *
P 67 60 -50 -40 Crdito 33 *
P 68 -90 7 6 Prdida ----
P 69 90 90 90 Regalo ----
P 70 -1 6 -9 Crdito 200
r
D
> r
0 Si el proyecto D es una inversin
r
D
< r
0 Si el proyecto D tiene caractersticas de un crdito
Siempre que el proyecto D tenga la caracterstica de un regalo
Tasa de Actualizacin
Repitamos el ejercicio anterior formando el proyecto diferencia y compare los resultados.
Ejercicio:
Trate de escoger el mejor proyecto o, por lo menos, observe las relaciones de preferencia entre
algunos pares de proyectos como alternativa al P 62:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
268 LA LEY
Comparacion de Proyectos s/ la TIR
-60
-40
-20
0
20
40
60
0
%
1
0
%
2
0
%
3
0
%
4
0
%
5
0
%
6
0
%
7
0
%
8
0
%
9
0
%
1
0
0
%
1
1
0
%
1
2
0
%
1
3
0
%
1
4
0
%
1
5
0
%
1
6
0
%
1
7
0
%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 62
P 63
P 64
P 65
P 66
P 67
P 68
P 69
p 70
P/P
t
0 1 2 operacin TIR Mejor peor
P 62 -1 1 2 100
P 62-63 0 0 1 ----
P 62-64 9 -8 -9 54
P 62-65 -11 10 12 59
P 62-66 49 -39 -38 36
P 62-67 -61 49 42 35
P 62-68 89 -6 -4 ----
P 62-69 -91 -89 -88 ----
P 62-70 0 3 11 120
Comparacion de Proyectos s/ la TIR
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 62-63 P 62-64 P 62-65 P 62-66 P 62-67
P 62-68 P 62-69 P 62-70
Comparacin de Proyectos s/ la TIR
Tasa de Actualizacin
Comparacin de Proyectos s/ la TIR
Tasa de Actualizacin
3.3.14. Invarianza de la TIR ante cambios de escala y de momento de ejecucin.
Al tratarse de una medida de rentabilidad que no es absoluta sino relativa, la TIR mantiene su
valor sea cual sea la escala a la que se ejecute un proyecto.
Si una empresa consigue una rentabilidad de r*, el conjunto formado por cualquier cantidad de
empresas idnticas a la primera obtendr tambin una rentabilidad de r*.
Dicho de otra forma, al multiplicar todos los flujos de un proyecto por una constante cualquiera,
el valor de la TIR se mantiene invariable incluso cuando la constante es negativa:
Obsrvese que, a pesar de que las grficas VAN(r) son distintas para cada uno de los proyec-
tos anteriores, comparten el mismo punto de interseccin con el eje de abscisas, esto es, tienen la
misma TIR.
Asimismo, la TIR se mantiene constante ante cambios en el momento de la ejecucin de un pro-
yecto, por lo que no proporciona ninguna indicacin acerca de los costes en los que se incurre por
retrasar un proyecto rentable o los beneficios de adelantarlo:
LA LEY 269
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
P/P
t
0 1 2 Proyecto Operacin VAN(10%) VAN(20%) TIR %
P 71 -1 1,5 A Inversin 0,3636 50
P 72 -2 3 2 A Inversin 0,7272 50
P 73 -10 15 10 A Inversin 3,6363 50
P 74 -50 75 50 A Inversin 18,1818 50
P 75 50 -75 -50 A Crdito -18,1818 50
P/P
t
-2 -1 0 1 2 3 4 VAN (20%) VAN (30%) TIR %
P 76 -10 11 -0,8333 10
P 77 -10 11 -1,2000 10
P 78 -10 11 -0,5787 10
Invarianza de la TIR anteel canbio de escala
-30
-20
-10
0
10
20
30
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 71 P 72 P 73 P 74 P 75
Invarianza de la TIR ante el cambio de escala
Tasa de Actualizacin
Al igual que en el caso anterior, cada proyecto se corresponde con una funcin VAN distinta pero
todos ellos cortan el eje de la tasa r en el mismo punto porque tienen la misma TIR.
3.3.15. La TIR ante cambios en el orden de ejecucin de dos proyectos
La TIR, sin duda alguna, no es un buen instrumento para elegir el mejor orden de ejecucin de
una serie de proyectos.
Dados dos o ms proyectos rentables, es sabido que cuantos ms se lleven a cabo, mejor, y lo
ideal es ejecutarlos todos a la vez.
Sin embargo si se siguiera ciegamente el criterio de la TIR, en el ejemplo que se presenta a con-
tinuacin, se hallara que la mejor opcin que no puede ser otra que (P79+P80+P81) no est
situada en el primer lugar, sino que quedara postergada por la alternativa P 79_80_81 y otras.
Ejercicio:
Observe la disparidad entre la seleccin de estas alternativas segn la TIR y siguiendo el crite-
rio correcto, elegir la opcin que proporciona un VAN mayor:
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
270 LA LEY
Invarianza de la TIR ante el momemto de ejecucion
-50
-45
-40
-35
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 76 P 77 P 78
P/P
t
0 1 2 3 4 5 VAN(20%) VAN(30%) TIR %
P 79 -1 2 0,6666 100
P 80 -3 7 2,8333 133
P 81 -2 3 0,5000 50
P 79+80+81 -6 12 4,0000 100
P 79_80_81 -1 2 -3 7 -2 3 2,8753 110
P 79_81_80 -1 2 -2 3 -3 7 2,3802 89
P 79+81_-80 -4 7 3 0 0 0 3,9166 111
Invarianza de la TIR ante el momento de la ejecucin
Tasa de Actualizacin
3.3.16. Limitaciones (superables) de los mtodos clsicos VAN y TIR
Tanto el VAN como la TIR son criterios muy tiles para determinar la bondad de un proyecto, si
se tienen en cuenta sus limitaciones. El proceso a seguir es simple; se trata de explcitar los supues-
tos que estn en la base del VAN y la TIR, examinar las consecuencias de aplicar estos criterios
cuando un supuesto determinado no se cumple en el caso que se examina y hallar una solucin.
3.3.16.1. Seleccin de proyectos en condiciones que no son las ideales
El VAN y la TIR se apoyan en la clusula todo lo dems constante.
En particular, esto significa que funcionan bien al comparar dos proyectos que se desarrollan en
un mismo mbito temporal y manejan la misma cantidad de capital y que, en caso contrario, es de
esperar que surjan dificultades.
Se supone, adems, que el mercado de capitales es perfecto, lo que dificulta percibir la necesi-
dad de tener en consideracin eventuales restricciones financieras.
En la realidad, las condiciones que se encuentran distan de responder a un modelo ideal, por lo
que es necesario llevar a cabo algunas adaptaciones.
Ejercicio:
Disponga la mejor manera de invertir 100 euros, en el periodo 0, sabiendo que el coste del capi-
tal es del 10%, que el mbito temporal termina en el periodo 2 y que las oportunidades de inver-
sin son:
LA LEY 271
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
La TIRante el cambio en el orden de ejecucion de 2 proyectos
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 79 P 80 P 81 P 79+80+81
P 79_80_81 P 79+81_-81 P 79_81_80
P/P
t
0 1 2 operacin VAN (10%) VAN (20%) TIR % observaciones
P 82 -200 350 Inversin 118,1818 (75) slo 100 euros
P 83 -100 250 -100 Inversin 44,6281 100
P 84 -100 0 225 inversin 85,9504 50
La TIR ante el cambio en el orden de ejecucin de 2 proyectos
Tasa de Actualizacin
Si ha calculado el VAN y la TIR de estos proyectos, habr comprobado que segn la TIR el mejor
proyecto es el P 83, y le sigue el P 84, ya que P 82 no es factible, ya que slo se dispone de 100
euros y hay que hacer una inversin inicial de 200 euros.
Siguiendo el VAN, el orden de preferencia sera P 82, P84, P 83, pero el P 82 se descarta por-
que no se dispone de una cantidad tan elevada para invertir, con lo que el mejor es el P 84 segui-
do del P 83.
Descartado el P 82 por no factible, la duda est entre ejecutar el P 83 o el P 84, recomendados
por la TIR y el VAN respectivamente, lo que tiene todo el aspecto de un problema bien conocido.
Siguiendo lo que prescribe la tradicin en estos casos, se forma el proyecto diferencia (P 83-84)
y se determina la rentabilidad de llevar a cabo el proyecto P 83 en lugar del P 84:
Tal parece que se han solventado todas las dificultades, porque tanto la TIR como el VAN del
proyecto (P 83-84) coinciden en sealar que P 84 es mejor que P83; sin embargo, esto no es cier-
to. Existe una alternativa mejor, ya que al ejecutar el P 83 de inmediato y el P 82 en el periodo 1.P
83-82
1
, se obtiene un VAN ms alto que con la solucin hallada ms arriba.
Este ejemplo ilustra la necesidad de tener en cuenta el orden de ejecucin, adems de la com-
binacin de proyectos factibles.
La tarea de programar la ejecucin de un conjunto de proyectos en un mbito temporal prede-
terminado no es nada fcil, porque la mejor combinacin puede incorporar un proyecto que no cum-
ple la condicin de no rechazo (VAN > 0), con lo que se aumenta la cantidad de combinaciones
posibles, ya de por s elevada.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
272 LA LEY
P/P
t
0 1 2 operacin VAN(10%) VAN(20%) TIR %
P 83-84 0 250 -325 -41,32 30
P/P
t
0 1 2 operacin VAN(10%) VAN(20%) TIR %
P 83 -100 250 -100 44,6281 100
P 82
p1
-200 350
P 83-82
p1
-100 50 250 152,0661 85
Seleccion de Proyectos en condiciones NO ideales
-100
-50
0
50
100
150
200
250
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%110% 120% 130%140% 150% 160%170%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 82 P 83 P 84 P 83-84 P 83-82p1
Seleccin de Proyectos en condiciones NO ideales
Tasa de Actualizacin
Comprobemos que dados los proyectos
la mejor combinacin es P 86-85
p1
(ejecutar P 86 en el momento 0 y el P 85 en el 1), a pesar que
el proyecto P 86 no tiene ninguna TIR real y el VAN (P 86) es siempre negativo (no olvide observar
si el proyecto es una inversin o un crdito).
3.3.17. Las limitaciones del VAN y de la TIR que requieren un cambio de modelo (modelo
nuevo VFN)
En el apartado anterior, los problemas que surgan como consecuencia del incumplimiento en la
realidad de algunos supuestos de los modelos clsicos VAN y TIR, se podan resolver empleando
los mismos modelos. Cuando fallan otras hiptesis, es necesario recurrir a un cambio de modelo.
Tanto en el VAN como la TIR, los flujos positivos y negativos se descuentan a una misma tasa,
porque se supone que la tasa de inversin y la de reinversin coinciden.
Pero la realidad puede ser muy distinta de este supuesto. De hecho, la tasa que denota el coste
del capital (r) y la tasa de rentabilidad (k) que se puede obtener con los fondos generados por el
proyecto son distintas, por regla general. En este caso, debe recurrirse a otro modelo para deter-
minar la rentabilidad.
Por hiptesis, los flujos positivos que genera el proyecto se reinvierten a la misma tasa de ren-
tabilidad del propio proyecto, con independencia no slo de cundo se producen, de su cuanta y
duracin, sino tambin de su naturaleza (el tipo de flujo es importante porque no es lo mismo un
LA LEY 273
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
P/P
t
0 1 2 operacin VAN(10%) VAN(20%) TIR %
P 85 -200 500 254,5454 150
P 86 -100 200 -105 -4,9586 ----
P 87 -100 0 225 85,9504 50
P/P
t
0 1 2 operacin VAN(10%) VAN(20%) TIR %
P 86 -100 200 -105 -4,9586 ----
P 85
p1
-200 500
P 86-85
p1
-100 0 395 226,4462 99
Seleccion de Proyectos en condiciones NO ideales
-100
-50
0
50
100
150
200
250
300
350
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o


V
A
N
P 85 P 86 P 87 P 86-85p1
Seleccin de Proyectos en condiciones NO ideales
Tasa de Actualizacin
ingreso por ventas que la medida monetaria del aumento de utilidad derivado de una mejora en el
paisaje, por ejemplo).
Este restrictivo supuesto no resta utilidad a los criterios VAN y TIR siempre que se apliquen
cuando es apropiado.
En otro caso, la persona que decide se expone a resultados paradjicos, ya que la TIR y el VAN
no deben aplicarse cuando no se cumplen los supuestos que los sustentan.
Considrense los proyectos P 88, P 89 y P 90, que son mutuamente excluyentes y rentables por
hiptesis:
De acuerdo con VAN y TIR, la jerarquizacin de los proyectos, de menor a mayor rentabilidad
es inmediata, el peor es P 88, seguido del P 89 y el mejor es P 90.
Pero suponga que la inversin se lleva cabo con capital ajeno, con un coste del r%, y que se
devuelve ntegramente en el periodo 2.
En el periodo 1 existe la posibilidad de reinvertir con una tasa de rentabilidad del k%, con una k
distinta de r.
Para solventar este tipo de problemas nada ms indicado que simular uno a uno los pasos que
se daran en la realidad, detallando la forma concreta de financiacin del proyecto de inversin y el
uso especfico de los fondos positivos liberados por los proyectos, lo que podra denominarse pro-
yecto de reinversin.
Se trata pues de detallar los flujos que se generan en cada caso, refiriendo el resultado al perio-
do 2, porque lo que cuenta es si, al final resulta mejor P 88, P 89, o P 90, esto es, calcular el Valor
Final Neto (VFN) sobre el proyecto de inversin ms el de financiacin.
La toma concreta de financiacin del proyecto, en cualquier caso, debe ser tal que:
1. La suma de los flujos periodo a periodo ha de ser siempre no negativa, excepto en
el ltimo periodo, que el resultado es de signo libre.
2. El coste de la financiacin ha de ser el mnimo posible.
Para la financiacin del proyecto, existen dos formas extremas, segn se maximice H1 o se
minimice H2 la dependencia respecto a recursos externos.
En el primer caso de financiacin (Hl) que, por su simplicidad y facilidad de clculo, constituye
la hiptesis estndar, toda la financiacin es externa, y es el que se presenta a continuacin.
Bajo la hiptesis Hl, si el flujo de inversin es negativo, se toma un prstamo por esta cantidad
(financiacin), al tipo r y por el tiempo que falta hasta el periodo final T, el dos, en este caso.
Si el flujo de inversin es positivo, se invierte todo el saldo (reinversin) al tipo r y tambin por
el tiempo que falta hasta el periodo final, o sea, hasta el periodo T.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
274 LA LEY
P/P
t
0 1 2 TIR VAN (10 %)
P 88 -100 115 15 4,54
P 89 -100 0 130 14 7,43
P 90 -100 70 70 26 21,48
De esta forma, entre los periodos 1 y T-1, la suma de los flujos del proyecto de inversin y el pro-
yecto de financiacin tendr un valor cero, cuando el flujo de inversin sea negativo o cero, o estric-
tamente positivo cuando el flujo de la inversin tambin sea estrictamente positivo; el saldo del
periodo final puede tener cualquier signo.
Los flujos de la suma anterior se reinvierten al tipo k hasta el periodo T.
El valor final se halla sumando el saldo de inversin, el de financiacin y el de reinversin en el
periodo final T.
Aplicando este procedimiento a los proyectos P 88, P 89 y P 90, resulta:
En resumen, el valor final hallado (5) para cada proyecto es
Comparando el valor hallado al final para cada proyecto se observa que el resultado de la elec-
cin entre P 88, P 89 y P 90 depende, en este caso, del valor de la tasa de reinversin k, pero no
de r, porque todos ellos tienen el mismo trmino comn, [-100(1+r)
2
].
La ordenacin de mayor a menor rentabilidad, para tasas de reinversin positivas (k > 0), es pues:
LA LEY 275
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Proyecto P 88 0 1 2 Observaciones
Inversin -100 115
Financiacin 100 0 -100(1 + r)
2
Suma 0 115 -100(1 + r)
2
Reinversin 115 (1 + k)
Valor Final 115 (1 + k) 100 (1 + r)
2
Proyecto P 89 0 1 2 Observaciones
Inversin -100 0 130
Financiacin 100 0 -100(1 + r)
2
Suma 0 0 130 100(1 + r)
2
Reinversin 0
Valor Final 130 100(1 + r)
2
Proyecto P 90 0 1 2 Observaciones
Inversin -100 70 70
Financiacin 100 0 -100(1 + r)
2
Suma 0 70 70 100(1 + r)
2
Reinversin 70(1 + k)
Valor Final 70(1 + k)+ 70 - 100(1 + r)
2
P 88 115(1+k) - 100 (1+r)
2
P 89 130 - 100(1+r)
2
P 90 70(1+k) + 70 - 100(1+r)
2
tasa de reinversin k ordenacin
menor del 13% 90-89-88
entre el 13% y el 56% 90-88-89
Mayor del 56% 88-90-89
(5) Obsrvese que el VAN no es ms que un caso particular del VFN, ya que el VAN proporcionar la misma orde-
nacin de proyectos que el VFN cuando la tasa de inversin y la de reinversin coinciden. En este ejemplo, basta
con multiplicar el VAN por (l+r)
2
para obtener el VFN cuando ocurre que r = k. Si ambas tasas no son iguales.
Esta equivalencia desaparece y la recomendacin siguiendo uno u otro criterio, en general, ser distinta.
Suponiendo una tasa de inversin de r = 10%, el VFN de los proyectos es en funcin de la tasa
de reinversin k:
Considrese ahora la hiptesis de financiacin H2.
A diferencia del caso anterior, aqu se pretende recurrir a la autofinanciacin tanto como sea
posible, reduciendo por tanto al mnimo la dependencia de recursos ajenos.
El procedimiento de clculo es semejante al ya examinado, si bien aqu tanto la financiacin
como la reinversin no se realiza por el tiempo que falta hasta el periodo final T, sino por un solo
periodo cada vez.
En cada periodo, el crdito total necesario estar en funcin del flujo de la inversin en el perio-
do y, o bien el pago por la devolucin del crdito e intereses del periodo anterior, o bien el ingreso
por el fruto de la reinversin del periodo anterior (si es el caso).
El resultado sealar, o bien la necesidad de refinanciar (a un periodo) o bien mostrar un exce-
dente que puede reinvertirse (a un periodo).
Se procede de esta misma forma hasta llegar al periodo final T; en este periodo ya no se puede
refinanciar y el saldo coincide con el VFN.
Este procedimiento es fcil de comprender a travs de un ejemplo. Sea el proyecto P 91:
Este proyecto presenta dos TIR, r*
1
= 37% y r
*
2
= 434,6%.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
276 LA LEY
VFN(k) k=6% k=20% k=60%
P 88 0,9 17,0 63,0
P 89 9,0 9,0 9,0
P 90 23,2 33,0 61,0
P/P
t
0 1 2 3
P 91 3 -20 21 1
Comparacion de Proyectos s/ la TIR. Cambio de Modelo.
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
0% 30% 60% 90% 120% 150% 180% 210% 240% 270% 300% 330% 360% 390% 420% 450% 480% 510%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
a


V
.
A
.
N
.
91
Comparacin de Proyectos s/ la TIR. Cambio de Modelo
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
a

V
.
A
.
N
.
Tasa de Actualizacin
Para algunos valores de la tasa de descuento, el proyecto tiene la caracterstica de inversin y
para otras, de crdito.
Se supondr que la tasa de descuento adecuada es de r = 10% y que la tasa de reinversin es
de k = 6%.
Se trata de calcular el VFN aprovechando al mximo los recursos generados por el propio pro-
yecto (minimizar la financiacin externa).
A continuacin se expone el cuadro resultante y cada uno de los pasos necesarios periodo a
periodo:
Periodo 0
a
0
= 3. Flujo de la inversin
d
0
= 0. Devolucin crdito periodo anterior; es nulo porque es el primer periodo
v
0
= 0. Reinversin del periodo anterior; es nulo porque es el primer periodo
b
0
= 0. Crdito total necesario; la necesidad de refinanciar es nula porque a
0
+ d
0
+ v
0
>0
c
0
= 3. Saldo; como b
0
= 0, c
0
= a
0
+ d
0
+ v
0
; como c
0
> 0, se reinvierte
Periodo 1
a
1
= -20. Flujo de la inversin
d
1
= 0. Devolucin crdito periodo anterior; d
1
= 0 porque b
0
= 0
v
1
= 3(1+k). Reinversin del periodo anterior; v
1
>0 porque c
0
>0
b
1
= 20-3(1+k). Crdito total necesario; se supone que 20-3(1+k)>0 (si no, sera b
1
=0)
c
1
= 0. Saldo; c
1
= 0 porque b
1
> 0
Periodo 2
a
2
= 21. Flujo de la inversin
d
2
= -(1+r)[20-3(1+k)]. Devolucin crdito periodo anterior
v
2
= 0. Reinversin del periodo anterior v
2
= 0 porque c
1
= 0
b
2
= 0. Crdito total necesario; si (1+r)[20-3(1+k)]-21
<
0 (si no, b
1
=(1+r)[20-3(1+k)]- 21)
c
2
= 21- (1+r) [20-3(1+k)]. Saldo. como b
2
= 0, c
2
= a
2 +
d
2
+v
2
. Como c
2
> 0, se reinvierte.
Periodo 3
a
3
= 1. Flujo de la inversin
d
3
= 0. Devolucin crdito periodo anterior. d
3
= 0 porque b
2
= 0.
LA LEY 277
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
concepto 0 1 2 3
a
t
flujo de la inversin en t 3 -20 21 1
d
t
devolucin crdito de t 1 0 0 -18,502 0
v
t
reinversin de t 1 0 3,18 0 2,64788
b
t
crdito total en t 0 16,82 0 0
c
t
saldo en t 3 0 2,498 3,64788
Valor Final Neto 3,64788
v
3
= (1+k) {21-(1+r)[20-3(1+k)]}. Reinversin del periodo anterior v
3
> 0 porque c
2
>0
b
3
= 0. Crdito total necesario, no se puede refinanciar por ser el ltimo periodo: b
T
= 0
c
3
= 1+(1+k) {21-(1+r)[20-3(l+k)]}. Saldo, como b
3
= 0, c
3
= a
3
+d
3
+v
3
> 0, y dado que ste es
el ltimo periodo (F = 3), no hay reinversin; c
3
= c
1
es el VFN.
En resumen, el VFN del proyecto P 91, cuando r = 0,1 y k =0,06 y bajo la hiptesis de autofinan-
ciacin mxima H2
6
, resulta ser de VFN(H) = 3,64788.
Aplicando ahora este mismo procedimiento a los proyectos P 88, P 89 y P 90, anteriores, y
expresando con algo ms de detalle cada uno de los pasos seguidos resulta:
En resumen, el valor final hallado para cada proyecto es
de donde, el proyecto P89 es mejor que el P90 para toda tasa r positiva, en tanto que la de r rela-
cin entre P89 y P90 depende de los valores concretos de r y k.
Por ejemplo, para r = 10% y k = 6% resulta un VFN de:
Compare estos valores del VFN maximizando los fondos propios (H2), con los obtenidos ante-
riormente al maximizar los fondos ajenos (H1).
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
278 LA LEY
Proyecto P 88 0 1 2
Inversin -100 115 0
Financiacin a r 100 -100(1 + r) 0
Refinanciacin a r 0 0 0
Suma 0 115 100(1 + r) 0
Reinversin a k 0 ->115 100(1 + r)@ >115 100(1 + r)@ (1 + k)
Valor Final Neto >115 100(1 + r)@ (1 + k)
Proyecto P 89 0 1 2
Inversin -100 0 130
Financiacin a r 100 -100(1 + r) 0
Refinanciacin a r 100(1 + r) -100(1 + r)
2
Suma 0 0 130 100(1 + r)
2
Reinversin a k 0 0 0
Valor Final Neto 130 100(1 + r)
2
Proyecto P 90 0 1 2
Inversin -100 70 0
Financiacin a r 100 -100(1 + r) 0
Refinanciacin a r 0 -70+100(1+r) [70-100(1+r)](1+r)
Suma 0 0 70+[70-100(1+r)](1+r)
Reinversin a k 0 0 0
Proyecto P 89 0 1 2
Inversin -100 0 130
Financiacin a r 100 -100(1 + r) 0
Refinanciacin a r 100(1 + r) -100(1 + r)
2
Suma 0 0 130 100(1 + r)
2
Reinversin a k 0 0 0
Valor Final Neto 130 100(1 + r)
2
Proyecto P 90 0 1 2
Inversin -100 70 0
Financiacin a r 100 -100(1 + r) 0
Refinanciacin a r 0 -70+100(1+r) [70-100(1+r)](1+r)
Suma 0 0 70+[70-100(1+r)](1+r)
Reinversin a k 0 0 0
Valor Final Neto 70+[70-100(1+r)](1+r)
P 88 115(1 + k) 100(1 + r)(1 + k)
P 89 130 100(1 + r)
2
P 90 70 + 70(1 + r) 100(1 + r)
2
P 88 VFN (A) = 5,3
P 89 VFN (R) = 9,0
P 90 VFN (T) = 26,0
3.4. LOS MTODOS RESIDUALES DE VALORACIN
Los mtodos residuales de valoracin permiten obtener el valor del suelo, de terrenos y de
inmuebles destinados a la rehabilitacin, a partir del valor de la edificacin que en l se encuentre
construida o se pueda construir, detrayendo de ese valor todos los dems componentes del valor
que no son el suelo.
Por ser tcnicamente ms completos, metodolgicamente ms cientficos, y permitir una mayor
proximidad a la realidad del mercado inmobiliario, resulta aconsejable utilizar, para la valoracin de
suelos, terrenos e inmuebles destinados a la rehabilitacin, en la mayora de los casos, y con pre-
ferencia a cualquier otro mtodo, los mtodos residuales.
Los mtodos residuales de valoracin del suelo son dos:
MTODO RESIDUAL ESTTICO, o de ANLISIS DE INVERSIONES CON VALORES
ACTUALES.
El clculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo, pero s todos los componentes que inci-
den en el valor del producto inmobiliario terminado.
MTODO RESIDUAL DINMICO, o de ANLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ESPE-
RADOS.
El clculo se har teniendo en cuenta el tiempo en el que razonablemente se desarrollar y conclui-
r el proceso hasta llegar a la realizacin en el mercado del producto final y periodificando cada uno de
los ingresos y cada uno de los gastos e inversiones, imputndolos en su periodo temporal correspon-
diente y actualizando los flujos de caja as establecidos a la tasa que en el mercado, en ese momen-
to, para ese producto y esa zona, sea de ms probable utilizacin por un inversor de tipo medio.
3.4.1. Principios en que se basan los mtodos residuales
La valoracin por los mtodos residuales se efecta de acuerdo con la los principios estableci-
dos por la Orden del Ministerio de Economa ECO/805/2003 (coincidentes con los de la Orden
Ministerial de 30 de noviembre de 1994) sobre Normas de Valoracin de Bienes Inmuebles para
determinadas entidades financieras, que para la valoracin de suelos se concretan en los siguien-
tes principios:
1) Principio del mejor y ms intensivo uso
El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con
distintas intensidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales
y fsicas, al uso ms probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obte-
ner el mayor valor.
2) Principio del valor residual
El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia entre
el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
Una vez establecidos los principios, la valoracin por cualquiera de los dos mtodos residuales
de valoracin deber hacerse, utilizando sucesivamente dos mtodos:
LA LEY 279
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Mtodo de comparacin. Se utiliza el mtodo de comparacin nicamente para obtener el
valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante una adecuada investigacin
del mercado inmobiliario y la aplicacin de tcnicas de homogeneizacin (VM).
Uno de los dos Mtodos residuales de valoracin del suelo:
Mtodo residual esttico, o de anlisis de inversiones con valores actuales, o el Mtodo resi-
dual dinmico, o de anlisis de inversiones con valores esperados, a fin de determinar el valor
de un suelo edificable (solar) a partir del producto inmobiliario terminado, deduciendo de l
todos los costes y gastos necesarios que no son suelo.
La determinacin del valor de mercado del inmueble terminado, se efectuar por el mtodo de
comparacin, en lo que se refiere al establecimiento de valores unitarios del mejor uso (los mejo-
res usos), pero adems debe aplicarse en la mayor intensidad posible.
3.4.2. Mtodo residual esttico, o de anlisis de inversiones con valores actuales
En la normativa de valoraciones de garanta se establecen dos posibilidades para el tasador,
dndole en algunos casos la opcin de valorar segn su criterio por el mtodo dinmico o el est-
tico. Es recomendable, por su mayor rigor cientfico y adecuacin a la realidad econmica del mer-
cado utilizar el mtodo residual dinmico, cuya formulacin consiste en calcular el valor actual
neto (VAN) utilizando las tcnicas de flujo de caja descontado.
Algunos de los datos y parmetros necesarios para aplicar este mtodo pueden resultar, en algu-
nos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al ms sencillo mtodo residual esttico,
que permite obtener el valor unitario de repercusin de suelo a partir del valor de mercado del pro-
ducto inmobiliario terminado mediante la aplicacin de la siguiente frmula:
Siendo:
F: valor de mercado del suelo
VM: valor de mercado del inmueble terminado
b: margen de beneficio del promotor en tanto por uno atendiendo a los ratios medios
del mercado, en ese momento y para ese producto
Ci: cada uno de los costes y gastos de la promocin considerados
Es por ello por lo que adems del conocimiento de los valores de mercado de los productos
inmobiliarios terminados, para poder llegar a determinar el valor del suelo se precisa:
Efectuar un estudio muy riguroso del planeamiento para llegar a determinar qu usos se per-
miten en cada caso.
Conocimiento del mercado para determinar los precios y valores que corresponden a cada uso.
Conocimiento de las caractersticas fsicas del solar, dimensiones, forma, adecuacin a las
NN.UU., del terreno, etc.
A partir de esos estudios se estar en condiciones de determinar cules son los mejores usos
posibles y cuntos metros cuadrados de cada uno de ellos es factible, posible y probable que
se materialicen sobre el suelo que debemos evaluar.
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
280 LA LEY
F = VM * (1-b) - Ci
Conocimiento de los costes de la construccin en cada uno de los usos y tipologas en rela-
cin con la demanda potencial y sus preferencias y con el prototipo que se corresponde al
mejor uso.
El valor de mercado del producto inmobiliario terminado ptimo, es decir establecido de acuer-
do con el principio del mayor y mejor uso, est constituido por todos los componentes que intervie-
nen en su formacin, y que formulado de manera aditiva adquiere una expresin del siguiente tipo:
en donde:
F es el valor de mercado del suelo, o valor unitario de repercusin del suelo.
C
C
es el coste de la construccin, considerado como el necesario para realizarla o coste de eje-
cucin por contrata, incluyendo adems del coste de ejecucin material (C
EM
), los gastos genera-
les del Constructor (G
GC
) y su Beneficio Industrial (B
C
).
(En el caso de inmuebles a rehabilitar, ser la suma del coste estimado para el edificio termina-
do previo a la rehabilitacin de los elementos que se mantengan, ms el coste de sta.)
G
P
es la suma de todos los gastos necesarios para edificar.
G
P
comprende:
I
NR
= Impuestos no recuperables o aranceles
H = Honorarios tcnicos
T = Coste de licencia de obras y tasas de la construccin
IQ
T
= Inspecciones y control tcnico
S
D
= Seguro decenal y otros seguros necesarios
G
A
= Gastos de administracin del promotor
G
CF
es la suma de:
G
F
los gastos financieros y de
G
C
los gastos de comercializacin del promotor o de la promocin.
El principio del valor residual nos permite establecer que el valor del suelo se obtendr detrayen-
do del valor de mercado del producto inmobiliario terminado el resto de los componentes que no
son suelo:
F = VM ([C
EM
+ G
GC
+ B
C
] + [I
NR
+ H + T + IQ
T
+ S
D
+G
A
] + [G
C
+ G
F
] + [B
P
])
es decir, en resumen:
F = VM [C
C
+ G
P
+ G
C
+ G
F
] - B
P
LA LEY 281
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
F = VM [C
C
+ G
P
+ G
CF
] - B
P
F = VM [C
C
+ G
P
+ G
CF
] - B
P
VM = [F] + [C
EM
+ G
GC
+ B
C
] + [I
NR
+ H + T + IQ
T
+ S
D
+G
A
] + [G
C
+ G
F
] + [B
P
]
Pero siendo esa expresin aditiva la ms literal interpretacin del principio del valor residual, la
metodologa residual adopta una formulacin en la que B
P
se establece como un porcentaje sobre
el valor de mercado final, tal como sucede habitualmente en el mbito de las promociones inmobi-
liarias. B
P
= b x VM
Y por tanto:
F = VM [C
C
+ G
P
+ G
CF
] (b x VM)
F = VM (1 b) [C
C
+ G
P
+ G
CF
]
y si consideramos que la suma C
C
+ G
P
+ G
CF
= C
i
, es la de todos los gastos de la promocin inclui-
dos los comerciales y financieros, obtenemos la expresin que la norma establece para la utiliza-
cin del mtodo residual esttico:
La investigacin de mercado que se exige para la aplicacin de estos mtodos residuales obli-
ga tambin a determinar cul es el margen bruto sobre el valor final que en el momento de la tasa-
cin es ms habitual, para cada uso, en el emplazamiento de que se trate. La prudencia derivada
de la finalidad de garanta deriva en una exigencia de la norma de que los mrgenes que se utili-
cen no superen a la baja unos valores mnimos de beneficio de la promocin, por debajo de los
cuales los valores de suelo que se obtendran seran excesivamente altos para esa finalidad.
En el mercado inmobiliario el margen bruto depende principalmente de dos factores: la situacin
econmica, y el riesgo de la operacin, es decir de la rentabilidad libre de riesgo y de la prima de
riesgo.
En el mbito de las valoraciones urbansticas es exigible el mismo criterio de prudencia que en
las valoraciones de garanta (y especficamente las hipotecarias) y, por lo tanto, el beneficio del pro-
motor fijado por la norma tiene la caracterstica de ser el mnimo aplicable, pudiendo el tasador apli-
car uno mayor si lo justifica adecuadamente.
La rentabilidad libre de riesgo es variable en el tiempo y tiene su medida en la Tasa libre de ries-
go, o rentabilidad de la Deuda Pblica en un plazo medio, entre dos y seis aos, en su valor pro-
medio de los 12 meses anteriores a la fecha de referencia.
La prima de riesgo es tambin variable en el tiempo ya que depende de la coyuntura econmi-
ca en cada momento y en cada pas segn la situacin econmica, financiera y de la situacin del
mercado, pero es tambin variable en funcin del uso, ya que no todos los productos inmobiliarios
tienen el mismo riesgo en su produccin y comercializacin.
En trminos genricos puede establecerse que la tasa de actualizacin o rentabilidad anual exi-
gible a una inversin inmobiliaria es la suma de tres componentes:
TLR = Tasa libre de riesgo (rentabilidad Deuda Pblica)
PRM = Prima de riesgo de Mercado (uniforme en un mismo pas, en cada momento, pero
variable en el tiempo)
PRP = Prima de riesgo de producto (variable en funcin del uso)
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
282 LA LEY
F = VM (1 b) C
i
Las dos primas de riesgo sumadas constituyen la prima de riesgo PR (PR = PRM + PRP), que
es variable en funcin del uso, y se estudian y detallan en el apartado siguiente relativo al mtodo
residual dinmico.
Cuando se trate de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mnima se obtendr
ponderando las primas de riesgo en funcin de la superficie destinada a cada uso.
En el mtodo esttico el margen bruto del promotor puede obtenerse mediante la aplicacin de
la siguiente formulacin:
b= 1,5 x (TLR + PR)
En el mtodo residual dinmico la tasa de actualizacin mnima ser la suma de la tasa libre de
riesgo y la prima de riesgo: TLR + PR
La Orden ECO/805/2003, establece para el mtodo esttico, unos valores mnimos para b (mar-
gen bruto del promotor) que vienen a sustituir a la formulacin anterior del 1,5, aunque son coinci-
dentes en valor con ella.
Esos valores mnimos, contenidos en la disposicin transitoria nica de la norma son los siguien-
tes:
Durante los tres primeros aos contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presen-
te Orden, los mrgenes de beneficio del promotor indicados en el artculo 41 (mtodo residual est-
tico) no podrn ser inferiores a los que se establecen en la siguiente tabla, o a los que resulten de
su revisin conforme a lo previsto en el ltimo prrafo de esta disposicin:
Cuando se tenga en cuenta la financiacin ajena, los mrgenes sin financiacin sealados debe-
rn ser modificados en funcin del porcentaje de dicha financiacin (grado de apalancamiento) atri-
buida al proyecto y de los tipos de inters habituales del mercado hipotecario.
Para la valoracin hipotecaria y por tanto para las valoraciones urbansticas, no debe conside-
rarse la financiacin ajena.
LA LEY 283
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
TIPO DE INMUEBLE
MARGEN SIN FINANCIACIN
NI IMPUESTO SOBRE LA RENTA
DE SOCIEDADES (IRS)
Edificios de uso residencia ..........................................................
Viviendas primera residencia ................................................
Viviendas segunda residencia ................................................
Edificios de oficinas ......................................................................
Edificios comerciales ....................................................................
Edificios industriales ....................................................................
Plazas de aparcamiento ..............................................................
Hoteles ........................................................................................
Residencias de estudiantes y de la tercera edad ........................
Otros ............................................................................................
18
24
21
24
27
20
22
24
24
3.4.3. Metodologa del mtodo residual esttico, o mtodo de anlisis de inversiones con
valores actuales
El proceso de valoracin por el mtodo residual esttico comprende las siguientes fases:
1) Determinar la promocin inmobiliaria ms probable de acuerdo con el mejor y ms intensivo
uso. Para ello ser preciso efectuar un riguroso estudio del planeamiento urbanstico, de las
normas urbansticas y de las ordenanzas de edificacin, determinando los usos que se per-
miten edificar y la intensidad de edificacin. La determinacin debe concretar superficies
construidas para todos y cada uno de los usos, incluyendo la parte proporcional de zonas
comunes, y tener en cuenta todos los aprovechamientos permitidos, por encima y por deba-
jo de rasante. Cuando exista una duda razonable sobre el mejor uso, ya sea en todo el
inmueble o en una parte de l se elaboran varias hiptesis de clculo, segn los usos, y al
final del proceso se adoptar el uso o usos que otorguen un mayor valor del suelo.
2) Estudio de las caractersticas fsicas del terreno, de su adecuacin a la implantacin que se
ha preestablecido en el apartado anterior, y de sus dimensiones, forma y adecuacin a las
NN.UU., y de cuantas circunstancias puedan afectar al valor y las condiciones de desarrollo
del inmueble que se prev edificar.
3) Establecer los valores de mercado de los productos inmobiliarios predeterminados anterior-
mente. Esta fase comprende la realizacin de un estudio de mercado y la determinacin
mediante la comparacin y homogeneizacin de las muestras del valor del producto inmobi-
liario terminado. Se realizar mediante las tcnicas del mtodo de comparacin y se har
extensivo a todos y cada uno de los usos que se hayan predeterminado en el punto 1).
4) Calcular los costes de construccin que se corresponden a la edificacin prevista, incluyen-
do los gastos generales del cons