Ministerul Educa iei al Republicii Moldova Universitatea Tehnic a Moldovei Facultatea: Cadastru, Geodezie i Construcii Catedra: Geodezie, Cadastru

si Geotehnic

Proiect de an
La disciplina Teoria
TEMA: Analiza

Evalurii

investi ional-ipotecar n evaluarea valorii de investi ii.

A efectuat:

st. gr. GTC-0816 Ple Eugeniu lector superior Cojuhari Irina Chiinu 2010

A verificat:

Cuprins
Introducere..2 Capitolul I3 1. Investitia..3 Capitolul II..8 2. Ipoteca..8 Capitolul III10 3. Evaluarea..............................................................................................................10 Concluzie.....21 Bibliografie..22

Introducere

I. Investitia
Definitie: Reprezinta schimbarea unei sume de bani prezenta si certa, in speranta obtinerii unor venituri viitoare superioare, dar probabile: achizitionarea unei masini pentru cresterea productivitatii muncii, constructia unei uzine pentru cresterea productiei, asimilarea unui brevet pentru fabricatia de produse noi, etc. (in sens financiar) desemneaza alocarea unei trezorerii disponibile pentru procurarea unui activ fix care va desemna fluxuri financiare de venituri si cheltuieli de exploatare. (in sens contabil).

Ipoteca:
ipoteca este o garantie reala, servind la garantarea obligatiilor unui debitor fata de creditorul sau, printrun bun imobil din propriul sau patrimoniu, anume desemnat pe cale legala in acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil). sintetic, ipoteca este o garantie reala, imobiliara, constand dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului.

EVALUAREA const n exprimarea valoric (n etalon bnesc) a mijloacelor, proceselor, fondurilor i rezultatelor financiare ale ntreprinderii. Cronologic, evaluarea premerge nregistrarea n contabilitate a operaiilor economice. Astfel spus, evaluarea este cea care determin SUMA

Capitolul I
Definitia indicatorilor economici indicatorul economic este expresia cantitativa a rezultatelor activitatii umane.

rezultatele activitatii economice se concretizeaza n bunuri materiale si servicii. Unde se calculeaza indicatorii economici 1. La nivelul fiecarui agent (microeconomic) 2. La nivel de ramura (mezoeconomic) 3. La nivel de economie (macroeconomic) Importanta 1. Releva numeric activitatea economica sau anumite 121h79b aspecte ale acesteia 2. Ofera informatii necesare pentru analiza, orientare si decizie n actiunea economica 3. Asigura posibilitatea compararii diferitelor activitati, ramuri si economii nationale Conditia de calcul al indicatorilor actiunea economica a fiecarui agent (este punctul de pornire) Clasificarea indicatorilor la nivel macroeconomic 1. Produsul intern a.) Produs intern brut (P.I.B.) b.) Produs intern net (P.I.N.) 2. Produsul national a.) Produs national brut (P.N.B.) b.) Produs national net (P.N.N.) Produsul intern brut (P.I.B.) reprezinta expresia n bani a productiei de bunuri si servicii finale create n decursul unei perioade, de agentii economici ce si desfasoara activitatea n interiorul tarii. se calculeaza ca diferenta ntre produsul global brut (P.G.B.) (adica valoarea totala a bunurilor si serviciilor produse n perioada de calcul) si consumul intermediar (valoarea bunurilor si serviciilor produse si consumate n scopul producerii de noi bunuri si servicii) Destinatie 1. Consumului privat (personal) 2. Consumului public (guvernamental) de bunuri si servicii 3. Formarii brute a capitalului (nlocuirii bunurilor de capital fix scoase din functiune si cresterii volumului acestora precum si sporirii stocurilor de capital circulant n economie). 4. Exportul net (diferenta dintre val exportului si importului de bunuri si servicii) Produsul national brut (P.N.B.) se defineste ca expresie valorica bruta a bunurilor si serviciilor finale produse de agentii economici nationali se calculeaza adaugnd la P.I.B. Sold-ul. (productia finala bruta a agentilor nationali ce si desfasoara activitatea n strainatate, minus productia finala a agentilor straini ce si desfasoara activitatea n tara.) PIN=PIB-CCF (A) PNN=PNB-CCF (A) PIB= Vtotala-Consum intermediar

bunurile si serviciile ce se includ n calculul acestor indicatori se evidentiaza n:

1. preturile factorilor 2. preturile pietei (Pf=Pp+Impozite indirecte) Produsul national net exprimat n preturile factorilor se mai numeste si VENIT NAIONAL Dubla calitate agentul economic se manifesta n dubla calitate: de consumator de producator a.) de bunuri si servicii (cumparator -- consumator) b.) de factori de productie (cumparator -- investitor) Definitia consumului consumul reprezinta folosirea de catre fiecare agent economic, inclusiv statul, a unei parti din venit pentru cumpararea de bunuri si servicii necesare satisfacerii nevoilor de viata si functionarii societatii. Definitia economiilor partea din venitul unui agent economic peste consumul sau reprezinta economiile. V=C+S Definitia ratei consumului raportul dintre consum si venit este cunoscut sub numele de rata consumului si arata ct reprezinta cheltuielile pentru consum n totalul venitului C=c * v Dinamica la un volum dat al venitului, cu ct rata consumului este mai mare, cu att este mai mica partea destinata economiilor. n dinamica, pentru a putea creste consumul. Fara a se micsora economiile, este necesar ca sporul venitului sa fie mai mare dect sporul consumului. Factorii de care depinde consumul 1. Factori obiectivi a.) marimea si dinamica salariilor b.) modificarea raportului dintre bunurile prezente si bunurile viitoaredeterminata de schimbarea puterii de cumparare a banilor si existenta unor riscuri (riscul de a trai prea putin pentru a beneficia de bunurile viitoare) c.) modificarile politicii fiscale care pot restrnge sau largi cererea de consum 2. Factori subiectivi a.) modificarea asteptarilor n ceea ce priveste raportul dintre venitul actual si nivelul viitor al venitului b.) tendinta oamenilor de a folosi venitul pentru a mentine standardele de viata obisnuite c.) nclinatia spre economisirea diferentei dintre venitul efectiv si cheltuielile determinate de standardul de viata obisnuit. d.) tendinta de crestere a diferentei dintre venit si consum, pe masura ce oamenii realizeaza venituri mai mari. Scaderea dinamicii cnd se reduce venitul, consumul, de regula, se reduce si el dar, datorita comportamentului indivizilor sau din cauza politicii generale, cu o marime mai mica.

scaderea venitului pe o perioada ndelungata poate avea ca rezultat o depasire a venitului de catre consum, nu numai la nivel de individ si institutii, ci chiar si la nivel guvernamental. Bugetele de familie acestea evidentiaza evolutia consumului dupa necesitatile vitale ale existentei

evolutia si ponderea bunurilor alimentare si nealimentare, a bunurilor de folosinta curenta si a celor de folosinta ndelungata. Tendinte 1. Scaderea ponderii cheltuielilor pentru alimente pe fondul diversificarii structurii, mbunatatirii calitatii si sporirii consumului produselor cu valoare nutritiva ridicata. 2. Mentinerea relativ constanta a cheltuielilor pentru mbracaminte si confort personal 3. Cresterea ponderii cheltuielilor pentru servicii, cele ce contribuie la ridicarea nivelului de cultura si civilizatie. Definitia investitiilor investitiile reprezinta partea din venit cheltuita pentru formarea capitalului, adica pentru cresterea volumului capitalului fix si cresterea volumului stocurilor de capital circulant. partea de venit care se foloseste pentru a spori capitalul fix si stocurile reprezintainvestitiile nete. Daca la investitia neta adaugam amortizarea obtinem investitia bruta. V=C+I si IN=IB+A investitiile nete si economiile sunt n mod necesar marimi egale. Motive pentru economisire 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Nevoia de a crea rezerve pentru situatii neprevazute Nevoia de a se asigura pentru batrnete sau a ntretine anumite persoane. Dorinta de a beneficia de dobnzi si de sporuri de valoarea Senzatia de independenta si libertate de miscare pe care o confera o suma economisita Crearea conditiilor pentru realizarea unor proiecte de afaceri n viitor Placerea de a lasa avere mostenitorilor Zgrcenie

nclinatie marginala spre economii raportul dintre variatia economiilor ( si variatia venitului ( este cunoscut sub S) V) denumirea de nclinatie marginala spre economii (s) nclinatia marginala spre economii este un numar care arata cu ct cresc economiile ca urmare a sporirii cu o unitate a venitului. s=1-c` as c`=1-s sau s+c`=1 rezulta ca nclinatia marginala spre economii este un numar pozitiv, subunitar: 0<s<1 sau 0<c`<1 Multiplicatorul investitiilor raportul dintre cresterea productiei, a venitului (V) si sporirea investitiilor (I) este denumit multiplicatorul investitiilor (K) Ce arata multiplicatorul

arata ca atunci cnd are loc o sporire a investitiilor fata de situatia initiala, venitul va creste cu o marime de k ori mai mare dect sporul investitiilor: Factorii investitiilor 1. Cererea de investitii 2. Rata dobnzii n economie si raportul ei fata de rata rentabilitatii 3. Asumarea riscului ntreprinzatorului sau al celui care da bani cu mprumut 4. Existenta unui numar suficient de ntreprinzatori optimisti 5. Fluctuatiile cotidiene ale profiturilor la investitiile existente 6. Cresterea raspunderii statului n organizarea directa a investitiilor 7. Situatia economiei mondiale Definitia investitiei investitia este actul economic fundamental ce provoaca o crestere a venitului, de unde decurge o noua crestere a consumului si a economiilor, un nou imbold de a injecta n economie noi factori de productie. Efectele Investitiilor 1. Crearea de noi locuri de munca 2. nlocuirea si modernizarea echipamentului tehnic de productie 3. Promovarea celor mai moderne si eficiente cuceriri ale stiintei si tehnicii n productie 4. Sporirea ofertei de bunuri si servicii, diversificarea lor si mbunatatirea calitatii 5. Conditii mai bune de munca si de viata pentru cetateni. Evaluarea iniial a investiiilor 12. La achiziionare investiiile se evalueaz la valoarea de intrare care este egal cu: a) suma mijloacelor bneti achitate sau a echivalentelor acestora - pentru investiiile achiziionate contra mijloace bneti sau echivalentele acestora; b) valoarea venal a titlurilor de valoare emise - pentru investiiile achiziionate integral sau parial n contul emisiunii de ctre investitor a aciunilor sau a altor titluri de valoare; c) valoarea venal a activului predat pe calea schimbului - pentru investiiile achiziionate pe calea schimbului sau schimbului parial cu alt activ; d) valoarea venal a activului obinut pe calea schimbului pentru investiiile obinute n schimbul altui activ, n cazurile n care valoarea ultimului difer esenial de valoarea venal a investiiei obinute. Valoarea de intrare a investiiilor se compune din valoarea de cumprare a acestora, comisioanele de broker, taxe, impozite prevzute de legislaia n vigoare i alte cheltuieli pentru achiziionarea acestora. 13. Valoarea de intrare a titlurilor de valoare poate s nu corespund cu valoarea nominal (de rscumprare) a acestora. De exemplu, suma respectiv a diferenei privind titlurile de valoare (cu excepia aciunilor) fie c se calculeaz suplimentar, fie c se anuleaz astfel nct la momentul rscumprrii titlului de valoare valoarea de bilan va corespunde cu cea nominal. Calcularea suplimentar (anularea) se efectueaz prin metoda liniar (n cote egale) pe msura calculrii dobnzii (venitului) aferent. Dac titlul de valoare a fost procurat la valoarea care include dobnzile neachitate, acestea nu se iau n considerare la calculele de aducere a valorii de intrare a titlului de valoare pn la valoarea nominal. 14. Creanele privind dobnzile, dividendele, redevenele se clasific drept venit care se consider profit la capitalul investit. n unele cazuri asemenea sume nu pot fi considerate drept venit, ci se raporteaz la restabilirea valorii investiiilor. De exemplu, cnd se achiziioneaz titluri de valoare cu dobnzi neachitate, aceste dobnzi calculate pn la achiziionarea lor se includ n valoarea de intrare a hrtiilor de valoare. Suma total a dobnzilor calculate se repartizeaz ntre perioadele pn la achiziionarea i dup achiziionarea titlului de valoare. Suma dobnzilor raportat la perioada de pn la achiziionare se scade din valoarea titlurilor de valoare, iar cea raportat la perioada dup achiziionare se consider ca venit. Aceast metod se aplic i pentru aciunile procurate la valoarea care include dividendele nepltite aferente perioadei de pn la achiziionare. n cazurile cnd este

dificil de a repartiza suma dividendelor calculate pe perioadele pn i dup achiziionarea aciunilor, valoarea de intrare a acestora se reduce cu suma dividendelor constatate, care reprezint cert restabilirea valorii de intrare a aciunilor. Evaluarea ulterioar a investiiilor 15. Investiiile pe termen scurt se reflect n bilan la valoarea cea mai mic dintre valoarea de intrare i valoarea de pia. 16. Valoarea de bilan a investiiilor pe termen scurt trebuie s fie determinat dup una din urmtoarele metode: a) n ansamblu pe portofoliul de investiii; b) pe categoriile investiiilor; c) pe fiecare investiie concret. 17. Investiiile pe termen lung se reflect n bilan dup unul din urmtoarele tipuri de evaluare: a) la valoarea de intrare; b) la valoarea reevaluat; c) la valoarea cea mai mic dintre valoarea de intrare i valoarea de pia (numai pentru titlurile de valoare corporative de pia). 18. Metoda preponderent de evaluare a investiiilor pe termen lung constituie evaluarea lor la valoarea de intrare. Aceasta rmne constant (invariabil) pe toat durata de deinere a investiiilor, cu excepia urmtoarelor cazuri: a) scderea permanent a cursului la bursele de valori publicat n ediiile financiare - pentru titlurile de valoare care au cotare de pia; b) reducerea brusc a valorii activelor ntreprinderii investite; c) restriciile ce in de vnzarea titlurilor de valoare ale ntreprinderii investite; d) survenirea unui anumit risc legat de deinerea titlurilor de valoare (de exemplu, informaii despre falimentul ntreprinderii investite); e) decizia consiliului directorilor ntreprinderii, bazat pe avizele specialitilor n domeniul pieei de valori - pentru titlurile de valoare care nu au cotare de pia; f) aducerea valorii de intrare la valoarea nominal (pentru titlurile de valoare recuperabile). 19. n cazul reducerii permanente a valorii de intrare a investiiilor pe termen lung valoarea de bilan a acestora se diminueaz cu suma acestei reduceri, care trebuie s fie reflectat drept cheltuial. Dac ulterior a avut loc majorarea valorii investiiilor pe termen lung, diferena survenit se raporteaz la restabilirea valorii de bilan a acestora i se constat ca venit n limitele reducerii calculate anterior. 20. Valoarea reevaluat a investiiilor pe termen lung se determin ca rezultat al reevalurii acestora la valoarea venal. ntreprinderea determin autonom frecvena i modul de efectuare a reevalurii investiiilor pe termen lung. 21. Rezultatele reevalurii investiiilor pe termen lung snt reflectate n modul urmtor: a) suma reducerii valorii investiiilor se trece la diminuarea capitalului propriu la postul "Diferene din reevaluarea activelor pe termun lung"; b) suma majorrii valorii investiiilor se trece la majorarea capitalului propriu la postul "Diferene din reevaluarea activelor pe termun lung". 22. La ieirea investiiilor pe termen lung sumele reducerii sau majorrii valorii acestora se repartizeaz corespunztor la cheltuieli sau venituri din activitatea de investiii.

Capitolul II
8

2. Ipoteca - DEFINITIE, CONDITII, EFECTE, ACTE CE TREBUIESC VERIFICATE, AVANTAJE, RISCURI DEFINITIE

ipoteca este o garantie reala, servind la garantarea obligatiilor unui debitor fata de creditorul sau, printr-un bun imobil din propriul sau patrimoniu, anume desemnat pe cale legala in acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil). sintetic, ipoteca este o garantie reala, imobiliara, constand dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului. CONDITII

ipoteca nu va putea fi constituita decat prin act autentic. inscriptiile ipotecare se fac la judecatoria in a carei raza teritoriala sunt situate imobilele ipotecate. pot fi ipotecate numai imobilele (care se afla in circuitul civil) impreuna cu accesoriile lor care sunt imobile prin destinatie, precum si uzufructul asupra unor imobile. ipoteca trebuie sa fie specializata sub un dublu aspect: ll787p7587illv sa fie determinata cu privire la imobilul afectat. sa fie determinata in ceea ce priveste valoarea creantei. conditii privind persoana constituientului: cel ce o constituie trebuie sa aiba capacitatea deplina de exercitiu. cel ce o constituie trebuie sa aiba calitatea de proprietar actual al imobilului ce se ipotecheaza. Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci. Iar, daca dreptul de proprietate al constituientului este sub conditie suspensiva sau rezolutorie, aceeasi conditie va afecta si ipoteca. Deasemenea, nu se pot ipoteca bunurile altuia, indiferent daca acestea apartin persoanelor fizice sau juridice, decat cu consimtamantul lor expres. conditii de forma: contractul de ipoteca este un contract solemn, ipoteca trebuind sa fie incheiata prin inscris autentic. conditii de publicitate: acestea nu tin de caracterul solemn al contractului de ipoteca, ci numai de asigurarea opozabilitatii si a rangului de preferinta ale ipotecii. publicitatea consta in inscrierea ipotecii in cartea funciara de la judecatoria din raza teritoriala a caruia se afla situat imobilul, astfel: partile incheie un contract de ipoteca dupa care se prezinta cu acesta la notariat personal (sau prin mandatari cu procura speciala si autentica). Pe baza actelor autentificate, a unei cereri si a unei taxe de timbru judiciar judecatorul delegat cu tinerea cadastrului va dispune (binenteles, dupa verificarea actelor) prin incheiere inscrierea ipotecii in registrul de carte funciara. EFECTE

se constituie un drept de creanta a creditorului numai asupra bunurilor imobile (sau imobile prin destinatie) ale debitorului. in raport cu debitorul: acesta pastreaza detentia imobilului ipotecat. are dreptul sa culeaga fructele ca orice proprietar. are dreptul de a instraina imobilul ipotecat, dar, in acest caz, imobilul se va stramuta catre noul dobanditor, grevat de ipoteca constituita asupra lui. in raport cu creditorul: are un drept de urmarire a imobilului in mana oricui s-ar afla. are un drept de preferinta fata de ceilalti creditori (luandu-se in calcul rangul ipotecii).

in raport cu tertii dobanditori ai imobilului ipotecat: fata de acestia, ipoteca nu constituie o indisponibilizare, ei putand achizitiona imobilul ipotecat sub conditia de a-l prelua cu tot cu sarcina ce-l greveaza. ACTE CE TREBUIESC VERIFICATE

se va verifica cine este/sunt proprietarul/-rii precum si titlul de proprietate asupra imobilului ce se doreste a fi ipotecat. Se va prezenta titlul de proprietate in original precum si dovada transcrierii acestuia in cadastrul de carte funciara. se va verifica daca reprezentantul persoanei juridice are imputernicire expresa sau sunt mandatari cu procura autentica pentru a constitui ipoteca. se va urmari existenta aprobarii adunarii generale (sau a consiliului de administratie) pentru ipotecarea bunurilor respective, daca in actele constitutive ale societatii nu se prevede altfel. se va urmari daca taxele si impozitele aferente bunului imobil sunt achitate la zi si daca acesta este liber de orice sarcini. AVANTAJE

creditorul ipotecar are dreptul de a urmari imobilul ipotecat in mana oricui s-ar gasi acesta. in caz de executare silita, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferati celor chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscriptii ulterioare. inscriptiile ipotecare conserva dreptul de privilegiu si de ipoteca in curs de 15 ani din ziua in care s-au facut inscriptiile (dupa aceasta data efectul lor incetand daca nu au fost prelungite pentru ca inscriptia reinnoita sa-si pastreze rangul initial, este necesar sa se indice inscriptia primitiva). ipoteca continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie si chiar daca, in caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece in lotul unuia dintre copartasi (acesta va trebui sa suporte urmarirea pentru intreaga datorie, intrucat garantia este incorporata in imobil). la scadenta daca debitorul nu onoreaza creanta, creditorul poate cere executarea silita (in cf. cu OG nr.11/1996 (cu toate modificarile sale) privind executarea creantelor bugetare). cheltuielile privind inregistrarea si asigurarea imobilului ipotecat sunt in sarcina debitorului (imprumutatului). RISCURI/DEZAVANTAJE

fiind o obligatie accesorie obligatiei principale garantate, ipoteca are aceeasi soarta ca si principalul accesorium sequitur principale (accesoriul urmeaza principalul). Deci, daca obligatia principala este afectata de modalitati (termen, conditie, etc) si ipoteca va fi la randul ei va fi afectata de acestea. nerespectarea formalitatilor de publicitae este sanctionata cu nulitatea inscrierii, ceea ce inseamna ca ipoteca nu va fi opozabila si nu va capata rang decat din momentul inregistrarii sale regulate, rangul capatandu-se din momentul in care inscrierea a fost facuta in mod valabil. nerespectarea formei autentice a contractului de ipoteca duce la nulitatea absoluta a acestuia. cum ipoteca este folosita cel mai adesea la vanzarile/creditele pe termen mijlociu sau lung, in acest interval, pana la plata ultimei rate scadente, pot aparea evenimente neprevazute (ex:incendiu, inundatii, cutremure, etc) care sa diminueze (uneori chiar substantial) sau chiar sa duca la disparitia bunului imobil asupra careia este constituita ipoteca. De aceea, intotdeauna bunul ipotecat trebuie sa fie asigurat la o societate de asigurari, iar polita de asigurare sa fie emisa pe numele beneficiarului ipotecii. modalitatea greoaie de constituire (ca timp si formalitati ce trebuiesc indeplinite). ATENTIE

10

daca sunt mai multi coproprietari indivizi (al caror drept de proprietate asupra imobilului este in indiviziune) toti trebuie sa semneze contractul de garantie sau sa prezinte declaratii autentificate privind acceptul celorlati coproprietari indivizi care nu semnea contractul de ipoteca. daca imobilul este bun comun al sotilor (bun dobandit in timpul casatoriei) contractul de ipoteca se va semna de catre ambii soti. garantarea creditului se poate face si prin constituirea unei ipoteci de catre un tert proprietar, un fidejusor, un codebitor solidar sau de catre un asociat/actionar. se va analiza cu atentie actul prin care s-a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului pentru a vedea daca acesta nu este afectat de modalitati, care modalitati in anumite conditii pot duce la rezilierea/rezolutiunea dobandirii dreptului de proprietate si pe cale de consecinta la anularea ipotecii (quod nullum est nullum producit efectum). ar fi de preferat ca ipoteca (constituita in favoarea noastra) sa fie numai de rangul I. este nula ipoteca constituita asupra bunurilor debitorului daca survine dupa declararea acestuia in incetare de plati sau in stare de faliment.

Capitolul III
3. EVALUAREA const n exprimarea valoric (n etalon bnesc) a mijloacelor, proceselor, fondurilor i rezultatelor financiare ale ntreprinderii. Cronologic, evaluarea premerge nregistrarea n contabilitate a operaiilor economice. Astfel spus, evaluarea este cea care determin SUMA.
Dezvoltarea pieei imobiliare n Republica Moldova n mare msur depinde de elaborarea i implementarea n practic a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea metodologic a acestui

11

sistem include principiile, metodele i procedurile de evaluare care pn la etapa de tranziie a economiei erau cu totul altele. Nu era necesitate nici n organizaii profesionale de tranzacii i evaluare a imobilelor. n prezent se poate afirma cu toat certitudinea c evaluarea valorii reale, de pia, este necesar n urmtoarele cazuri: privatizare, ipotec, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere, stabilirea preului la vindere-cumprare, estimarea pierderilor n cazul imobilelor asigurate, pentru calcularea impozitului pe imobilul motenit sau druit, pentru reglementarea relaiilor materiale n caz de divor i alte cazuri. Principalele categorii de imobil i segmente a pieei imobiliare care au o dezvoltare foarte neuniform: piaa apartamentelor (locuinelor) i a ncperilor locuibile, piaa ncperilor nelocative (cldiri, construcii, edificii, ncperi ncorporate i aferente caselor de locuit), piaa terenurilor i imobilul industrial (de business). 1. Termeni i principii de evaluare 1.1. Evaluarea valorii bunului imobil calcularea direct sau expert a valorii imobiliare executat de evaluator profesionist atestat n modul stabilit. 1.2. Valoarea probabil de pia preul de pia probabil de vindere-cumprare a bunului imobil n condiii de concuren: se determin de evaluator. 1.3. Valoarea curent probabil de pia preul imobilului acceptat de cumprtor i vnztor cu condiia c ambii cunosc conjunctura pieei, nu se afl sub presiunea unor circumstane deosebite i -i satisfac interesele proprii n cel mai oportun mod. 1.4. Valoarea de alternativ (investiional) preul imobilului dup schimbarea destinaiei lui i execuia diferitor mbuntiri legate de investiii capitale. 1.5. Valoarea n condiii deosebite se determin ca i valoarea de pia cu un anumit rabat din cauza c vnztorul este constrns de termene inoportune (privatizarea, cnd durata fazei de circulaie a imobilului se determin n programul privatizrii). 1.6. Categorii de imobil clasificarea obiectelor de imobil stabilit n mod oficial n scopuri fiscale. n Republica Moldova imobilele se divizeaz n terenuri (pmnt) i imobil. Terenurile se clasific: 1) terenuri cu destinaie agricol; 2) terenuri n intravilan; 3) terenuri distribuite ntovririlor pomicole; 4) terenuri din extravilan destinate industriei, transformrilor, telecomunicaiilor. Imobilul conform normelor n vigoare se clasific n cldiri, construcii i edificii. n cadrul acestei categorii se delimiteaz subcategorii pentru a diferenia cotele de impozitare n dependen de genul exploatrii business sau folosin personal i destinatari persoane fizice sau juridice. 1.7. Principii de evaluare baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica mondial de evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; - concurenei; - nlocuirii; - aportului; - utilizrii potrivite i intensive; - compatibilitii; - ateptrii. 1.7.1. Principiul cererii i ofertei. Conform acestui principiu, cu ct este mai mare oferta de bunuri imobiliare, cu att mai mult se va cobor preul lor. Exist un prag de echilibru ntre cerere i ofert. n acest punct valoarea de pia reflect cheltuielile socialmente necesare pentru producerea bunului imobil. Proporional creterii ofertei sau diminurii cererii preul de pia se micoreaz. Preul de pia se ridic, dac oferta este mai mic

12

sau cererea este mare. Deoarece pieele imobiliare sunt imperfecte, oferta i cererea nu totdeauna determin preul la care au loc afacerile. Abilitatea de negociere, numrul i competena participanilor, emoiile modalitile de finanare i ali factori joac un rol important n stabilirea preurilor reale. 1.7.2.Principiul dinamismului. Bunurile imobile, mediul natural, economic i social sunt ntr-o dinamic permanent. Imobilele se uzeaz fizic i moral. Condiiile economice i demografice, modificndu-se, creeaz premizele de cretere sau cdere a cererii la bunurile imobiliare. Acetia i ali factori pot schimba utilitatea obiectului de imobil. Evaluatorul trebuie s poat sesiza att schimbrile subtile cit i cele evidente pe piaa imobiliar, s determine consecinele acestor schimbri n localiti i microraioane concrete. 1.7.3. Principiul concurenei. Obinerea veniturilor supranormative din imobil conduce la sporirea concurenei care, de regul, are loc concomitent cu creterea ofertei. Creterea ofertei contribuie la scderea preurilor i concomitent a veniturilor. Concurena excesiv, n aa mod, poate s diminueze profiturile pn la nivelul lor normal i chiar mai jos, pn la dispariia acestora. 1.7.4. Principiul nlocuirii. Valoarea maximal a bunului imobil este determinat de cel mai mic pre sau valoare la care s-ar putea achiziiona un alt obiect de imobil de o utilitate echivalent. Acest principiu st la baza fiecrei metode tradiionale de evaluare. 1.7.5. Principiul aportului. Costul oricrui element al bunului imobil este n funcie de aportul lui n valoarea total sau n mrimea scderii acestei valori dac el lipsete. Unele elemente majoreaz valoarea bunului imobil cu o mrime ce depete cheltuielile pentru realizarea lor, dei sunt i cazuri cnd unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului. 1.7.6. Principiul utilizrii potrivite i intensive. se determin c cea mai probabil utilizare a bunului imobil care este posibil fizic, judiciar, legal i real din punct de vedere financiar. n acest caz, valoarea bunului imobil va fi maximal. Realizarea acestui principiu este imposibil fr conceperea faptului c valoarea bunului imobil se compune din valoarea terenului i a construciilor, innd cont de uzur. Estimarea aparte a terenurilor i construciilor este necesar n multe cazuri: pentru determinarea bazei fiscale a loturilor cu sau fr construcii; pentru evaluarea costului drumurilor i reelelor edilitare; pentru determinarea plii de arend. 1.7.7.Principiul compatibilitii. Stilul arhitectonic, nivelul confortului i a prestrilor de servicii a bunului imobil trebuie s corespund necesitilor i ateptrilor pieei. Valoarea maximal se obine atunci, cnd se atinge o omogenitate arhitectonic raional i compatibilitatea utilizrii terenurilor, precum i n folosin este opiunea de for a bunului imobil. Compatibilitatea optimal asigur venituri maximale posesorului. n fond utilizarea satisfctoare a terenurilor se obine atunci, cnd ea corespunde standardelor existente n locurile unde este amplasat bunul imobil. 1.7.8. Principiul ateptrii. Conform acestui principiu cumprtorul e n ateptarea veniturilor n rezultatul exploatrii imobilului. Utilitatea obiectului de imobil este n funcie de ctigurile prognozate. Pentru bunurile imobiliare care aduc venit, valoarea se determin n funcie de veniturile viitoare i ncasrile de la revnzarea lor ateptate de investitorul potenial. Foarte importante pentru investitor sunt mrimile, calitatea i durata fluxurilor veniturilor viitoare, acetia fiind modificate proporional schimbrii valorii lor n timp. 2. Abordrile evalurii valorii de pia n practica evalurii de imobil n rile dezvoltate sunt rspndite urmtoarele abordri: - analiza comparativ a vnzrilor; - calcularea cheltuielilor;

13

- analiza veniturilor. Nici o abordare din cele indicate nu este universal. n practica evalurii se utilizeaz dou sau chiar trei metode pentru unul i acelai bun imobil. Utilizarea abordrilor concrete depinde de scopul evalurii. 2.1. Analiza comparativ a vnzrilor. Se utilizeaz n cazurile de evaluare a obiectelor de imobil tipice din sfera productiv i neproductiv, caselor cu multe apartamente i individuale. Aceast abordare const n analiza comparativ a bunului cu alte obiecte vndute sau scoase la vnzare. Punctul iniial aici e comportarea raional a cumprtorului sau a investitorului. Analiza comparativ a vnzrilor este o metod simpl. Cmpul de utilizare a acestei metode este limitat. Ea nu se recomand n condiiile cu grad sporit de inflaie sau atunci, cnd informaia despre vnzare este cantitativ i calitativ nesatisfctoare. n Republica Moldova nc nu s-au creat condiii necesare pentru utilizarea metodei n cauz. Mai ales lipsesc fluxurile informaionale cu privire la datele precise, reale ale preurilor bunurilor imobiliare. 2.2. Calcularea cheltuielilor. Aceast abordare se ntemeiaz pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau nlocuirii complete a obiectului evaluat, innd cont de mrimea uzurii. La rezultatul obinut se adaug valoarea de pia a terenului ca i cum ar fi disponibil pentru construcii. Astfel se apreciaz valoarea integral a bunului imobil. Aceast abordare n practic se ntrebuineaz prin dou variante. O variant prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil, alt calcularea costului de nlocuire. n majoritatea cazurilor se apeleaz la calcularea costului total de reproducere, fiindc la nlocuire, de fapt, se construiete un obiect deosebit de cel evaluat. Teoretic , mai avantajoas este a doua variant, deoarece este puin probabil ca cineva s doreasc reproducerea cldirii de 3-5 ani. Aadar, aplicarea metodei Calcularea cheltuielilor se complic datorit necesitii alegerii ntre dou variante. Apar probleme i atunci cnd e necesar de apreciat gradul de uzur a unor elemente de construcii i a cldirii integral. Aceast abordare corespunde nedeplin principiului utilizrii potrivite i intensive. Cu toate acestea, aceast modalitate se utilizeaz la fezabilitatea construciilor noi, determinarea variantei intensive de folosire a pmntului, la evaluarea cldirilor cu destinaie special, la evaluarea n scopuri de impozitare pe elemente a proprietii imobiliare, n cazul impozitrii veniturilor i pentru evidena contabil. Aceast abordare se aplic la asigurarea proprietii imobiliare, pentru evaluarea valorii imobiliare pe piee pasive. De aceea aceast modalitate este foarte rspndit n Republica Moldova. 2.3. Analiza veniturilor ca metod de evaluare se folosete pentru obiectele care aduc profit. Esena acestei metode const n faptul c valoarea bunului imobil n care se investete reflect cantitatea i calitatea venitului scontat de la acest obiect pe toat perioada de exploatare. Valoarea obiectului care aduce venit este egal cu suma veniturilor viitoare actualizate la momentul evalurii. Folosind aceast metod trebuie neaprat de inut cont de condiiile de fiinare i investire n imobil, de analizat veniturile i cheltuielile cu ajutorul diferitor tehnici. Abordarea Analiza veniturilor presupune ca n procesul de evaluare s se foloseasc dup caz una din metodele urmtoare: a) metoda potenialului comercial; b) metoda fructificrii fluxului financiar; c) metoda diferenei sau a rezultatului valoric; d) metoda investiional. 2.3.1. Metoda potenialului comercial. Presupune determinarea venitului scontat care este legat de posesia i utilizarea bunului imobil. Pentru aceasta se folosete una din tehnicile urmtoare: - tehnica determinrii venitului net (potenial i real) - capitalizarea direct (pornete de la ideea c costul imobilului este direct proporional valorii curente a veniturilor nete viitoare. Se utilizeaz cnd bunul imobil are o sarcin de exploatare stabil i

14

permanent. Neajunsul acestei metode const n faptul c se ia n consideraie doar venitul obinut numai n primul an de utilizare). Pentru determinarea coeficientului de capitalizare se apeleaz la: 1) metoda de pia care presupune analiza coeficienilor de capitalizare a obiectelor asemntoare. Se folosete pe larg, fiindc n aa mod se reflect obiectiv situaia pieei imobiliare; 2) metoda cumulativ: Esena ei const n determinarea sumei procentelor, asigurat fr risc (procentul bancar), pentru conducerea investiiei, de lichiditate. Se calculeaz i coeficientul de eficien al investiiei n imobil. 3) metoda acoperirii datoriei; 4) metoda analizei ipoteco investiionale. Metodele 3 i 4 practic nu se folosesc n rile cu economia n faza de tranziie din motive de dezvoltare insuficient a infrastructurii de pia. 2.3.2. Metoda fructificrii fluxului financiar. Prin aplicarea acestei metode se poate actualiza mrimea veniturilor anuale, viitoare la momentul curent al evalurii. Investitorul obine din investiiile sale i ntoarcerea lor total sau parial la sfritul perioadei de investire. Valoarea total a investiiei const din suma veniturilor actualizate i a celui fructificat din ultima perioad de investiie. Ca instrumente, se utilizeaz procentul compus i factorul de fructificare. Descrierea acestui mecanism nu reprezint obiectul studiului. 2.3.3. Metoda diferenei sau a rezultatului valoric. Se utilizeaz n cazul cnd se cunoate valoarea i cerinele fa de venitul la unul din elementele bunului imobil construciei sau terenului. Suma venitului rmas dup satisfacerea cerinelor fa de venitul unuia din elementele imobilului se atribuie elementului valoarea cruia este necunoscut. Aceast metod se utilizeaz la evaluarea obiectelor care aduc venit. Exist trei variante a acestei metode: pentru cldiri, pmnt i bunul imobil integral. Metoda diferenei se aplic la: a) evaluarea terenurilor pentru dezvoltare; b) evaluarea terenurilor cu construcii care trebuie demolate i construite din nou; c) pentru terenul cu construcii care trebuie reconstruite. 2.3.4. Metoda investiional. Are ca scop formularea prerii despre valoarea dreptului de a cpta venit anual. Se poate utiliza la compararea fluxurilor plilor de arend i a celor de venituri n alte cazuri. n baza metodei se afl algoritmul folosit la analiza comparativ i alte metode, cu ajutorul crora se capitalizeaz fluxurile de venituri. Aceast metod permite evaluarea imobilului cu asigurarea mpotriva inflaiei i majorarea continu i concomitent a plii de arend cu creterea cererii. n prezent n rile cu economia n tranziie se utilizeaz numai o variant a metodei diferenei calcularea plii marginale pentru pmnt n scopul realizrii proiectului investiional. 3. Procesul de evaluare. Proces de evaluare se numete o consecutivitate determinat de proceduri utilizate pentru obinerea rezultatului n baza principiilor de evaluare. Se utilizeaz informaia de pia pentru ntemeierea raionamentelor evaluatorului ce conduc la concluzia logic i justificat cu privire la valoarea bunului imobil. Const n urmtoarele etape: - fixarea sarcinilor; - planificarea procesului de evaluare; - culegerea i analiza datelor; - utilizarea metodelor corespunztoare de evaluare; - coordonarea rezultatelor; - ntocmirea raportului. 3.1. Fixarea sarcinilor. Cuprinde urmtoarele elemente: identificarea bunului imobil, determinarea drepturilor de proprietate, aprecierea scopului i datei de evaluare.

15

Identificarea bunului imobil se face cu ajutorul adresei potale, numrului cadastral sau prin alte informaii ce descriu locul amplasrii. Procesul include i descrierea deplin a obiectului de imobil, a strii lui fizice, a tuturor mbuntirilor funciare spre evaluare. Descrierea cuprinde informaia despre teren i construcii. Identificarea conine i descrierea juridic care se pregtete n baza actelor juridice ce confirm dreptul de proprietate asupra bunului imobil. Evaluarea trebuie s prezinte dimensionarea valorii la o dat determinat, fiindc costul proprietii se poate modifica n timp. De exemplu un eveniment surprinztor poate esenial influena conjunctura i valoarea imobilului. Data evalurii, de regul, coincide cu cea a ultimei deplasri pe teren. 3.2. Planificarea procesului de evaluare. Planul evalurii se elaboreaz n scopul determinrii informaiei iniiale i permite omiterea dublrii i cheltuielilor neproductive. Include activitile de apreciere a exigenilor fa de informaie, metodelor de evaluare, duratei, locului de munc i remunerrii. Ct privete consecutivitatea evalurii, ea se ncepe cu examinarea factorilor generali ce determin valoarea obiectului la nivel regional. Pornind de la aceasta, evaluatorul analizeaz factorii specifici locali la nivelul pieei i segmentului de pia. n sfrit evaluatorul analizeaz factorii concrei ce au impact direct asupra valorii terenului i construciilor. Se determin piaa i segmentul corespunztor, mrimea i caracteristicile obiectelor analogice, condiiile de pia ale finanrii .a. Pentru o determinare mai precis a informaiei iniiale se stabilesc metodele de evaluare. Ulterior se elaboreaz graficul evalurii, se determin sursa de finanare a lucrrilor, cheltuielile financiare i de timp necesare acumulrii i confirmrii informaiei. n sfrit se determin costul evalurii care depinde de complexitatea i nomenclatura serviciilor, mrimea cheltuielilor directe i indirecte. 3.3. Culegerea i analiza datelor. Sigurana rezultatelor evalurii n mare msur depinde de calitatea i volumul informaiei iniiale. Datele culese trebuie s corespond urmtoarelor criterii: oportunitii, preciziei, siguranei, completrii. 3.4. Utilizarea metodelor corespunztoare de evaluare. Se recomand spre utilizare toate cele trei metode. Dei acestea se bazeaz pe datele aceleiai piee, fiecare metod are de a face cu anumite laturi ale pieei. Dac piaa este perfect, toate metodele trebuie s conduc la acelai rezultat. Dar pieele imobiliare sunt imperfecte: oferta i cererea nu se afl n echilibru, cumprtorii i vnztorii poteniali pot fi informai tendenios, productorii pot fi puin eficieni. Din aceste i alte cauze rezultatele pot fi diferite. 3.5. Coordonarea rezultatelor. Coordonarea rezultatelor este un proces de apreciere definitiv a valorii n baza unor raionamente logice. nainte de aceasta evaluatorul reexamineaz datele iniiale i verific rezultatele calculelor. Toate toleranele admise se verific raional i la siguran. Coordonarea rezultatelor nu este un proces mecanic de mbinare i calculare a mediei rezultatelor obinute prin diferite metode. Dimpotriv, n procesul coordonrii se determin admisibilitatea comparativ a fiecrei metode de evaluare, veridicitatea i exactitatea rezultatelor n condiii de incertitudine a unor factori, se apeleaz la intuiie i n baza sintezei tuturor acestor procedee se stabilete hotrrea definitiv cu privire la valoarea obiectului. Indicele definitiv se aproximeaz pentru a reflecta gradul de precizie a rezultatului. 3.6.Elaborarea raportului. Raportul cu privire la evaluare trebuie s cuprind: - descrierea bunului imobil i a drepturilor asupra proprietii evaluate; - obiectivul, data evalurii i data prezentrii raportului; - indicarea valorii evaluate i definiia acestei valori; - descrierea tuturor toleranelor i a condiiilor limitate dup care s-a efectuat evaluarea; - descrierea caracterului i volumului datelor culese i utilizate; - recomandarea celei mai eficiente modaliti de exploatare a imobilului; - descrierea metodelor de evaluare ntrebuinate, procedurilor i argumentelor n baza crora s-au fcut concluziile despre evaluarea obiectului; - certificatul evaluatorului care indic adresarea evaluatorului cu privire la faptul c el nu este cointeresat personal n rezultatul evalurii sau indicarea interesului concret; - opinia evaluatorului cu privire la valoarea i semntura lui;

16

- date despre calificarea i experiena personal a evaluatorului. 4. Factorii de influen a majorrii preurilor la imobil. 4.1 Procesele pozitive de stabilizare n evoluia preurilor la imobil n anii 1996-97. n aceast perioad creterea preurilor la imobil a fost influenat de inflaia costurilor Asupra creterii nivelului preurilor n special au influenat factorii interni: preurile la materii prime de construcii, precum i materiale gata i energie. Procesul de stopare a creterii preurilor a fot posibil prin micorarea ratei medii lunare a inflaiei, astfel ascensiunile costului au fost comparativ anihilate. 4.2. Factorii principali care au influenat creterea preurilor la imobil. Factorii creterii preurilor au fost de natur diferit: - majorarea preurilor la resursele energetice primare i la materie de construcie prim importat; - mrirea salariului mediu n economia naional; - introducerea din 1996 a accizelor la resursele energetice vndute pe piaa intern; - creterea de la 1 mai 1996 a nivelurilor tarifelor la energia electric i termic; - majorarea plilor de arend a spaiilor comerciale; - includerea impozitului funciar i a impozitelor pentru apa folosit n scopuri tehnologice; - includerea de ctre agenii economici n costuri a cheltuielilor nejustificate i exagerate n lipsa unui sistem de normative privind consumul de resurse n economia naional. 6. Sarcinile evalurii ntreprinderii (businessului) Valoarea ntreprinderii este influenat de inflaie i de evenimente locale care pot schimba preul ntreprinderii. Ca de exemplu: construcii de noi drumuri n mprejurimea ntreprinderii pot aduce la ridicarea preului, schimbrile situaiei pe piaa de mrfuri pe care se furnizeaz producia ntreprinderii pot modifica evaluarea ntreprinderii. De aceea expertul este obligat s fac cunotin cu toi factorii interni i externi ce determin valoarea ntreprinderii. 6.1. Necesitatea evalurii ntreprinderii apare n urmtoarele cazuri: 1. Vnzarea i cumprarea aciunilor ntreprinderii pe piaa hrtiilor de valoare Pentru a ine ntreprinderea sub control, nu este necesar de a cumpra toate aciunile ei, ci doar pachetul de control pe aciuni. 2. Vinderea ntreprinderii prin licitaie sau prin concurs n caz de faliment sau privatizare a ntreprinderii de stat. 3. Darea ntreprinderii n arend, evaluarea este necesar pentru stabilirea preului de arend. 4. Reorganizarea i lichidarea ntreprinderii. Aceast hotrre poate fi luat ct de proprietarul ntreprinderii att i de judectorul n caz de faliment. 5. Acordarea creditului, drept gaj este luat ntreprinderea. 6.2. Evaluarea ntreprinderii este obligatorie n urmtoarele cazuri: 1. Vnzarea unei pri a ntreprinderii cauzele fiind diverse: restituirea creditelor, datoriilor sau de a se lipsi de cldiri i loturi nefavorabile. 2. Cptarea creditelor gaj se ia o parte a ntreprinderii. 3. Asigurarea bunurilor imobiliare a ntreprinderii. 4. Arendarea unei pri a ntreprinderii. 5. Evaluarea bunurilor imobiliare ale ntreprinderii pentru elaborarea business-planului pe realizarea oricrui proiect de investiii. 7. Metodele de evaluare a proprietii ntreprinderii. Orice investitor e de acord s cumpere o ntreprindere pltind o sum de bani, el tiind c n viitor ntreprinderea i va aduce venit. Exist principii de baz ce trebuie respectai la evaluarea unui CP. Aceste principii se mpart n trei grupe: 1. principii, bazate pe planurile proprietarul ntreprinderii; 2. principii, legate de ambiana pieei; 3. principii, legate de exploatarea averii.

17

8.1. Principii, bazate pe planurile proprietarul ntreprinderii; Principiul utilitii: CP posed valoare numai atunci, cnd este util proprietarului, deci este capabil s satisfac trebuinele lui ateptate timp de o anumit perioad. Principiul nlocuirii: Un investitor capabil nu va plti mai mult pentru obiectul dat dect pentru unul cu preul cel mai sczut i cu echivalentul utilitii. Principiul ateptrii: Investiia fcut de investitor este mizat pe venitul din viitor. Evaluarea costului ntreprinderii este costul curent a tuturor veniturilor acesta servind drept indicator investitorului. 8.2. Principii, legate de ambiana pieei; Principiul dependenei de mediul extern: costul CP depinde de mediul economic extern n care el se exploateaz, astfel CP influeneaz costurile altor ntreprinderi simile legate cu dnsul. Principiul corespunderii ntre cerere i ofert: preurile sunt stabile atunci cnd ntre cerere i ofert se stabilete echilibru pe pia, creterea cererii fa de ofert ducnd la ridicarea preului. Principiul concurenei: concurena echilibreaz veniturile investite. Folosirea extraveniturilor n procesul de evaluare a CP nu va arta nici un rezultat. Principiul schimbrii costului: costul CP nentrerupt se va schimba cu timpul. Fiecare evaluare a costului ntreprinderii trebuie s indice data petrecerii ei. 8.3. Principii, legate de exploatarea averii. Principiul factorilor de producie: CP reprezint elementul sistemului de producie, veniturile cruia, sunt determinate de patru factori: managementul, lucrul, capitalul i pmntul. Venitul net este rezultatul funcionrii acestor patru factori, de aceea, pe baza evalurii veniturilor se determin preul ntregii sisteme, fiind nevoie de cota fiecrui factor n formarea venitului ntregii sisteme. Acest principiu poate fi prezentat n urmtoarea schem de producere:

Management personalul de conduMunca Muncitori cere Goodwill Capital Maini i utilaje Pmnt Terenuri i Cldiri i comunicaii

Venit net

Costul sistemei de producie

Valoarea Goodwill Costul mainilor i utilajului Valoarea construciilor Valoarea terenurilor

Principiul depunerii: punerea n circuit a activelor adugtoare n CP este efectiv, orice elemente de adaos fiind ndreptite atunci, cnd creterea costului CP ntrece cheltuielile la procurarea acestor elemente. Principiul proporionalitii: prile componente ale CP trebuie s fie n echilibru ntre ele dup capaciti i alte caracteristici. Adugarea oricrui element la CP nu influeneaz schimbarea preului ntreprinderii. Principiul de utilizare mai efectiv: din variantele posibile este ales cel mai optim i efectiv permind eficacitatea maxim a posibilitilor funcionale. Anume acest principiu realizeaz evaluarea costului. n practic, coninutul principiilor enumerate se modific n funcie de obiectul evalurii. 8. Abordarea veniturilor n evaluarea ntreprinderii. La baza abordrii veniturilor stau 2 metode: 1. Metoda veniturilor discontinue; 2. Metoda capitalizrii directe. 10.1. Metoda veniturilor discontinue presupune reorganizarea viitorului venit ce include: a) vrsmintele periodice survenite n urma exploatrii, acesta fiind venitul net al investitorului. b) vrsminte de bani obinute n urma vnzrii ntreprinderii la sfritul termenului de deinere a ntreprinderii. 10.2. Capitalul depus crete dup regula procentului compus. n acelai timp se poate de determinat o norm a veniturilor ce arat creterea unei uniti de capital ntr-o perioad de timp. n

18

metoda veniturilor discontinui aceast norm de venit este numit cot de discont i se noteaz prin r. Fie ca n timpul actual investiia va fi So lei. Dup o perioad de 1 an valoarea capitalului va fi 2 egal cu S 0 (1 + r ) , dup 2 ani- S 0 (1 + r ) iar dup o perioad de n ani valoarea capitalului va fi: S n = S 0 (1 + r ) n unde: S n- valoarea investiiei dup o perioad de n ani; S o- valoarea actual a investiiei; r cota venitului pe capitalul depus. Aceast formul se calculeaz dup tabela numit ase funcii a unitii monetare de care trebuie s dispun evaluatorul. Conform acestei tabele formula (1) capt forma S n =S o F 1 unde F1 prima funcie a unitii monetare. Dac sunt cunoscute valorile viitorului venit (sau cheltuielile) atunci din (1) rezult formula pentru valoarea actual a investiiei. Sn S0 = = S n F4 (2) (1 + r ) n unde: F 4 a patra funcie a unitii monetare din tabela sus menionat. La deducerea formulelor (1) i (2) nu s-a inut cont de influena inflaiei. n practic, n special n rile unde rata inflaiei este nalt, ea jucnd un rol considerabil. n condiiile inflaiei bncile stabilesc o majorare a cotei de venit i astfel s protejeze investiiile de devalorizare. Majorarea cotei venitului este numit cot nominal notat prin r m. Notnd cadena anual a inflaiei prin i valoarea real a investiiei ce nu se supune inflaiei dup o perioad de n ani se determin dup formula: (3) (1 + i ) (1 + i ) n unde: S n- valoarea viitoare a investiiei spre sfritul anului n, exprimat n uniti bneti. Din aceast formul rezult formula pentru calcularea valorii curente a investiiei:
n

(1)

Sn = S0

(1 + rm ) n

= S0

F1

S0 = Sn

(1 + i ) n = S n (1 + i ) n F4 (1 + rm ) n

(4)

Dac egalm formulele (4) i (2) se obine formula de calcul a cotei reale de discont: r i r= m (5) 1+ i unde r- cota real de venit. innd cont de ritmul inflaiei (cteva procente pe an), cota real poate fi calculat dup o formul mai simpl r=r m-i. Formula (4) st la baza metodei veniturilor de discont, folosit pentru determinarea valorii curente a CP. Valoarea curent a CP acumuleaz n ea toate veniturile viitoare ce se vor obine n urma exploatrii CP dat. Ea determin preul limit la care cheltuielile pentru cumprare se vor compensa pe parcursul utilizrii complexului. Dac un complex de proprietate este cumprat pe o perioad de timp, iar apoi urmeaz a fi vndut la valoarea curent a venitului, preul se calculeaz dup formula: E1 E2 En Sn + + ... + + (6) 2 n 1 + r (1 + r ) (1 + r ) (1 + r ) n unde: E1, E2,..., E n- veniturile nete n urma exploatrii CP dup primul, al doilea, al n-lea an de deinere a CP. S0 =

19

S n valoarea CP dup n ani exprimat n uniti bneti. S presupunem c venitul periodic nu se schimb pe parcursul deinerii CP. Atunci acest venit obine caracter de annuitet. Prin annuitet se nelege seria de venituri pe o anumit perioad de timp, ncepnd de la sfritul primului an. Formarea valorii de annuitet este artat n urmtoarea schem:

valoarea curent a annuitetului calculat

Achitrile la sfritul

ani

Astfel valoarea curent a CP este format din suma valorii annuitetului i a valorii curente a viitorului pre de vnzare: Sn n 1 E 1 S 0 = E (1 + r )t + (1 + r ) n = r (1 + r ) n i =1 Sn + (1 + r ) n = EF5 + S n F4 (7)

E- venitul mediu de la CP dup expirarea fiecrui an (perioad); F5- a cincea funcie din tabela ase funcii ale unitii monetare; F5 = 1 1 1 (1 + r ) n r

Calculul prin metoda veniturilor de discont se ndeplinesc n 6 etape: Etapa 1. Determinarea perioadei de deinere a CP reieind din inteniile investitorului lund n consideraie perioada de servire a ntreprinderii. Etapa 2. Pronosticul ratei inflaiei i a devalorizrii mijloacelor bneti pe perioade de deinere a CP. Etapa 3. Pronosticul veniturilor periodice a investitorului CP se ia ca partea principal a sistemului de producie ce aduce venit. Se analizeaz calculul venitului net i venitului de bilan i folosirea lor dup datele de baz n ultimii ani pentru examinarea sistemului de producie. Conform rezultatelor analizei se face pronosticul venitului net. Apoi venitul net se nmulete cu coeficientul ce arat partea distribuit a venitului i la coeficientul ce reflect cota CP dat n venitul sistemei de producie. Etapa 4. Pronosticul costului CP la sfritul termenului de deinere a ntreprinderii, lundu-se n consideraie faptul c preul pmntului este ntr-o continu cretere iar celelalte bunuri sunt supuse uzurii. Etapa 5. Determinarea cotei de discont pentru evaluarea CP. Aa cum pronosticul se face n valut stabilit (lei, $), pentru calcularea dup formulele (6) i (7) e necesar de stabilit cota real de discont r.Ea se ia ca limita de jos a depunerilor i depinde de msura de risc a depunerii capitalului.

20

Prin risc se nelege probabilitatea de pierdere a proprietii: falimentul ntreprinderii, evenimente politice nefavorabile .a. Cu ct este mai mare riscul, cu att e mai mare cota de discont. n caz general cota de discont este suma investiiilor nesupuse riscului r nr i prim pentru risc rp. Aadar: r=r nr+rp Pentru determinarea cotei reale de discont se folosete urmtoarea metod: se ia cota procentual internaional LIBOR i se nsumeaz cu riscul pe evaluare ale bncilor strine. Investindu-i propriile economii investitorul se alege cu cota de depozit, dar dac investitorul folosete creditul, de cota pe credite. n cazul cnd capitalul este combinat, se folosete o cot intermediar ntre aceste cote. Prima pentru risc se calculeaz n dependen de tipul CP. Etapa 6. Calculul valorii curente a CP cu ajutorul formulelor (6) sau (7). Metoda capitalizrii directe se bazeaz pe formula: E S0 = rc unde S o-valoarea curent a CP n uniti bneti stabilite; r c coeficientul de capitalizare. Reieind din aceea c CP este cumprat pe o durat lung de timp inu poate fi vndut curnd, formula (7) capt forma formulei (8). Determinarea valorii curente a CP prin metoda dat se efectuiaz n 3 etape: Etapa 1. Alegerea coeficientului de capitalizare. Acest coeficient trebuie s aib legtur cu indicele venitului de capitalizare ales mai nainte. Coeficientul de capitalizare poate fi calculat dup formula: r c=r-g unde r cota de discont; g creterea fluxului bnesc. Etapa 2. Calcularea venitului net anual. La nceput e necesar de hotrt ce tip de venit va fi folosit pentru capitalizare. El depinde de caracterul ntreprinderii. Dac ntreprinderea folosete utilaje uzate, atunci se folosete indicele venitului net. Dar dac valoarea de bilan a ntreprinderii este constant, se alege indicele fluxului bnesc net. Se analizeaz raportul de bilan i venit net. Conform rezultatelor se face pronosticul venitului net anual. Apoi venitul net se nmulete cu coeficientul prii CP n capitalul sistemului de producie. Fluxul bnesc net este suma venitului net, a amortizrii, a creterilor datoriei pe lung durat din care se scad creterea capitalului circulant propriu i investiiile capitale. Etapa 3. Determinarea valorii curente a CP dup formula (8).

Concluzie
Metodele de evaluare moderne aplicate n rile cu economia de pia dezvoltat nu totdeauna urmresc scopul de apreciere a valorii pe pia. Valorile care trebuie evaluate sunt diferite: curente de pia, de exploatare n acelai scop, de exploatare alternativ, de bilan. Metodele de evaluare a acestor valori evident c au particularitile sale. Metodele de evaluare sunt strns legate de mediul juridic al rii n care se afl obiectul de imobil, fiindc deseori e necesar de estimat valoarea dreptului asupra imobilului care poate fi diferit de la caz la caz. Sinteza bibliografic a metodelor de evaluare moderne, consultaiile unor renumii evaluatori practici de imobil din Marea Britanie i Canada au permis elaborarea n linii generale a metodologiei de evaluare a bunurilor imobiliare n Republica Moldova. Metodologia cuprinde termenii speciali n domeniu i principiile fundamentale de evaluare aprobate de practica mondial, metodele de evaluare a valorii de pia adaptate la condiiile specifice Republicii Moldova, unele particulariti de evaluare a terenurilor i recomandri de implementare.

21

BIBLIOGRAFIE

1. . .
, 1995 2. . . , 1996 3. Cojuhari Buletin informativ Centru de cercetri tiinifice a Academiei de tiine a Moldovei

22

4. Standardul naional de contabilitate 16. Contabilitatea activelor materiale pe termen lung. Contabilitate i Audit. Ianuarie 1998. 5. Internet Server Romnet: http://ns.algoritma.ro/algo_soft/evintr.htm

23