ESTIMATIVA DO VALOR DA RENDA DA TERRA

1. INTRODUO.

Determinar o valor da renda justa de uma propriedade uma operao critica devido a envolver rendimentos a partilhar equitativamente entre arrendatrios e proprietrios. O valor da renda a pagar pelo arrendamento de um prdio rstico depende da produtividade natural da terra, dos preos de mercado dos produtos agrcolas e florestais, dos custos de produo, das ajudas e subsdios oficiais e da relao oferta-procura de terras para arrendar. Circunstncias especficas podem justificar um valor mais alto ou mais baixo, tais como: Pequeno tamanho ou forma irregular das parcelas de cultivo; Presena de terraos, ravinas ou depresses (linhas de gua) que afectem os tempos de execuo das operaes culturais; Dificuldade ou restries de acesso aos campos de cultivo; Mxima proporo de rea que pode ser semeada com culturas arvenses de sequeiro e regadio; rea com capacidade de uso limitada a pastagens e floresta; rea ocupada por matos e afloramentos rochosos; Nvel alto ou baixo da fertilidade do solo ou do pH; Preos mais altos ou mais baixos devido a custos de transportes, facilidades de escoamento, distncia s zonas industriais e centros de consumo ou procura alimentar; Nvel das ajudas estatais aos preos e/ou rendimentos agrcolas (RPU e ajudas especificas). Em regra a metodologia de estimativa do valor da renda da terra no considera o valor dos edifcios ou instalaes agrcolas que o rendeiro possa usar. A terra um capital e, como tal, tem direito a um retorno sobre o investimento. Consequentemente, os proprietrios que arrendam terras esperam um retorno do seu investimento com base no potencial de ganhos provenientes do rendimento da terra. Por sua vez o rendeiro est disposto a pagar o uso da terra, mas o valor da renda que pode pagar encontra-se limitado por: a) o potencial de produo; b) o preo de mercado esperado para os produtos agrcolas; c) as condies climticas; d) a capacidade de gesto do prprio rendeiro. A agricultura uma actividade que envolve riscos e custos de investimento que devem ser considerados na definio do valor da renda. Contudo, de referir que o pay back, ou seja o nmero de anos para amortizar o investimento, assim como o retorno anual sobre o investimento, so mais favorveis ao arrendatrio, o qual no tem que amortizar o investimento de aquisio da terra. Na Comunidade Europeia existem apenas trs pases em que o valor da renda da terra regulado: Frana, Blgica e Holanda. Por exemplo, em Frana so publicadas tabelas com os limites mnimo e mximo do valor da renda por classe de solo. O mesmo acontecia em Portugal at 2009, onde era publicada uma Portaria com a tabela das rendas mximas. Esta tabela era actualizada com a periodicidade de trs anos com base na taxa de inflao acumulada verificada no trinio anterior.

Em Portugal, aps a publicao do Dec.-Lei n. 294/2009, de 13 de Outubro, o valor da renda passou a ser o resultado da negociao entre o proprietrio e o arrendatrio da terra. Sendo a renda paga em dinheiro, tal como estipula o diploma legal j referido, o rendeiro assume todos os riscos da produo e tem obrigatoriamente que ter lucro para poder continuar a fazer agricultura e poder pagar a renda. Situao que o proprietrio dever ter em considerao na definio da taxa de retorno que pretende obter do capital terra. razovel tambm admitir que o proprietrio pretenda uma taxa de retorno do investimento no capital terra equivalente ao que obteria se aplicasse o mesmo montante numa aplicao financeira a prazo ou em emisso de ttulos de divida pblica (bilhetes/obrigaes/certificados do tesouro). Assim, a negociao da renda dever assegurar que ambas as partes recebem um lucro equitativo proporcional ao seu trabalho, investimento e risco envolvido. Na estimativa do valor da renda da terra vamos calcular o valor de rendimento da terra, que traduz o seu presumvel preo de mercado, e sobre este valor vamos aplicar uma taxa de renda da terra (land rental rate), que pretende ser equivalente taxa de juro que aquele montante poderia conseguir numa aplicao alternativa de capital a longo prazo (10 anos) tipo bilhetes, obrigaes ou certificados do tesouro. Na situao actual, os Bilhetes do Tesouro apresentam uma taxa mdia ponderada de 4,989%, e a taxa de juro lquida a 10 anos das Obrigaes do Tesouro de 4,3%. Os Certificados do Tesouro a 10 anos apresentam uma taxa de juro lquida idntica Obrigaes do Tesouro (4,3%). Os Certificados do Tesouro em Maro apresentavam uma taxa de juro bruta, a 10 anos, de 7,1%. As taxas de juro liquidas a 10 anos proporcionadas e esperadas pelas obrigaes de empresas privadas (as obrigaes so emitidas para pagar dividas), de maior risco que as obrigaes do estado, variam entre 4,34% - EDP e 8,40% - BCP. Prev-se que as obrigaes emitidas pela CGD paguem 5,56% (maturidade: Maio de 2013). De acordo com o Dec.-Lei n. 294/2009, de 13 de Outubro, que estabelece o novo regime do arrendamento rural, este definido como a locao, total ou parcial, de prdios rsticos para fins agrcolas, florestais, ou outras actividades de produo de bens ou servios associadas agricultura, pecuria ou floresta. O art. 3., do diploma legal j mencionado, estipula trs tipos de arrendamento: agrcola, florestal e de campanha. A locao total ou parcial de prdios rsticos para fins de explorao agro-florestal assume a natureza de arrendamento agrcola, de campanha ou florestal de acordo com a vontade das partes, expressa no contrato de arrendamento. Quando as partes no expressem a sua vontade, o arrendamento considera-se agrcola. O arrendamento rural abrange o terreno, as guas e a vegetao, e quando seja essa a vontade das partes expressamente declarada no contrato, pode abranger as construes, a habitao do arrendatrio, infra-estruturas e outros bens, designadamente mquinas e equipamentos. Salvo clusula contratual em contrrio, presumem-se includos no arrendamento todos os bens imveis existentes no prdio rstico. O arrendamento rural pode, igualmente, integrar a transmisso de direitos de produo e direitos a apoios financeiros no mbito da poltica agrcola comum.

Nos contratos efectuados ao abrigo do anterior regime de arrendamento rural (Dec.-Lei n. 385/88, de 25 de Outubro), salvo clusula expressa em contrrio, no eram compreendidas as rvores florestais dispersas e a cortia produzida por sobreiros existentes nos prdios locados. Conforme o art. 11., do Dec.-Lei n. 294/2009, a renda anual, previamente estipulada e corresponde a uma prestao pecuniria. De acordo com o n. 3, do mesmo artigo, no mbito dos contratos de arrendamento florestal, as partes podem acordar a fixao de uma parte da renda varivel em funo da produtividade do prdio. 2. Metodologia e pressupostos da avaliao.

Na avaliao da renda mxima consideramos que o arrendamento rural em causa apenas para fins agrcolas, florestais e pecurios. No possumos dados estatsticos sobre o arrendamento de prdios rsticos comparveis na zona. Tambm no possumos valores exactos de preos de mercado de prdios rsticos similares, no s tendo em considerao a capacidade produtiva do solo mas tambm as infra-estruturas, construes e benfeitorias existentes. No sendo vivel a utilizao do mtodo comparativo de mercado para estabelecer o preo da terra vamos aplicar o mtodo analtico para determinao do valor de rendimento ou presumvel valor de mercado da terra. O Valor de Rendimento duma propriedade rstica igual soma dos valores actuais de todos os rendimentos futuros, feito o clculo a taxa convenientemente escolhida. Em geral, nos ltimos anos, o valor de venda de pastagens naturais tem oscilado entre 40,00/ha a 60,00/ha, conforme a qualidade da terra e a presso da procura. O mtodo mais comum para determinar o valor da renda, e que era utilizado na elaborao da tabela de rendas mximas, baseado numa percentagem do valor de rendimento da terra, designada Taxa de Renda da Terra. Na Austrlia, por exemplo, os valores da renda geralmente situam-se entre 5% a 9% do valor da terra de sequeiro e cerca de 10% para terras de regadio. A taxa de renda de terrenos destinados produo pecuria (pastagens e forragens) tambm se situa entre 5% a 9%. Em Portugal, que ns tenhamos conhecimento, os organismos oficiais do Ministrio da Agricultura, no tm efectuado estudos sobre o tema nem tm divulgado taxas de referncia para os diversos tipos de solo e ocupaes culturais. Os terrenos de regadio tm rendas superiores porque a gua garante maiores produtividades e um retorno mais seguro do investimento. Contudo, o volume de gua disponvel e as necessidades de gua das culturas tambm devem ser equacionados na negociao e no clculo do valor da renda. O valor de rendimento da terra tem em considerao a sua capacidade produtiva assim como o seu uso actual e potencial. Tendo em considerao o passado recente, o valor da terra ser calculado a preos constantes (actuais) e pretende reflectir os resultados que possvel alcanar no presente com boas prticas agrcolas, presumindo-se que os pressupostos se mantm estveis ou podero variar pouco no futuro.

No clculo do valor de rendimento da terra aplicou-se a seguinte metodologia: Determinao das reas de terra nua de sequeiro, terra nua de regadio, montado de sobro e montado de azinho, com base na caderneta predial rstica, na fotointerpretao da ocupao cultural do terreno obtida pela cartografia do Google-Earth e numa visita ao prdio rstico. Estimativa da rea ocupada pelas duas barragens existentes no prdio; Estimativa das reas ocupadas pelas edificaes (casa de habitao do arrendatrio, instalaes agrcolas e pecurias) e respectivos logradouros. Estudo das condies edafo-climticas, em especial da capacidade de uso do solo e das classes de aptido cultural para o regadio, atravs da consulta da Carta de Solos de Portugal, e respectiva classificao estabelecida por Carvalho Cardoso, e da Carta de Capacidade de Uso do Solo, elaborada pelo ex-SROA; Escolha das rotaes culturais, e respectivas culturas, para cada tipo de solo, tendo em considerao as suas potencialidades e a gua disponvel presumida; Determinao das produes mdias por cultura (consulta de dados estatsticos publicados pelo INE, Organismos do MAMAOT e Associaes de Agricultores) e recolha dos preos dos produtos e dos factores de produo; Elaborao e apreciao de contas de cultura das actividades agrcolas de sequeiro e de regadio, representativas da tcnica cultura regional, e obteno do lucro da cada actividade atravs da diferena entre o rendimento bruto (RB) e o custo de produo completo (CPC), que inclui alm das despesas efectivas de explorao, a remunerao do empresrio (8%), o juro do capital de explorao circulante (6%), seguro de colheita (1,2%), seguro de pessoal (6%), e o risco do empresrio (2%). No caso de rotaes culturais plurianuais o clculo do lucro de explorao mdio anual obtm-se pela diviso do somatrio do lucro de todas as culturas pelo nmero de anos da rotao; Para o montado de sobro apurou-se o rendimento gerado pelo descortiamento de uma tirada, a preos actuais, e, atravs de clculo financeiro, a respectiva anuidade ou rendimento mdio anual, dado tratar-se de um rendimento obtido de 9 em 9 anos. de referir que esta cultura alm do rendimento da cortia, multianual, constante e perptuo, tambm gera um rendimento anual, constante e perptuo correspondente ao aproveitamento do sob coberto; O clculo do valor de rendimento de cada hectare de terra obtm-se atravs da capitalizao do lucro de explorao mdio anual. A taxa de capitalizao varivel, dependendo do tipo de rendimento/cultura, do risco envolvido e de existir ou no um investimento anterior de capital (caso dos custos de instalao de pomares, vinha, montado de sobro, etc). No caso presente aplicaremos a taxa de 5% para as culturas arvenses de sequeiro e regadio, incluindo culturas forrageiras e pratenses, e a taxa de 6% para o montado de azinho e de sobro; O clculo da renda mxima resulta da aplicao de uma taxa de renda da terra (land rental rate) sobre o valor de rendimento ou presumvel valor de mercado da terra. Face ao exposto na

introduo sobre o uso alternativo do capital e respectiva remunerao, e considerando uma eventual valorizao da terra, aplicaremos a taxa de renda da terra de 3%.

3. Identificao e caracterizao do prdio rstico.

O prdio rstico denominado Herdade tem a rea de 390,2750 ha. O prdio possui casa de habitao, instalaes pecurias e outras edificaes e infra-estruturas, das quais desconhecemos as caractersticas, reas e estado de conservao. A caderneta predial rstica tem inscrita uma casa de habitao com a rea de 351 m2 e uma dependncia agrcola com a rea de 195 m2. O prdio tem boa localizao e bom acesso. Situa-se a cerca de 100 km do mercado abastecedor e consumidor da rea metropolitana de Lisboa e margem sul e a cerca de 130 km da fronteira de Badajoz. A zona onde se insere o prdio caracterizada por um clima marcadamente mediterrnico. O Vero quente e seco, por vezes com temperaturas superiores a 40C, no Inverno a temperatura pode descer abaixo dos 0 C. A temperatura mdia anual de 15,4C, registando-se a mdia mxima em Julho - 32 C - e a mdia mnima em Janeiro - 3,1 C. A precipitao mdia anual de 673,0 mm, apresentando, como valores mdios, um mximo em Dezembro de 100,4 mm, e um mnimo em Agosto de 3,6 mm. Da anlise destes valores conclui-se que no semestre chuvoso, de Outubro a Maro, a precipitao mdia 76,30 % da precipitao anual. Segundo a classificao de Kppen, o clima da zona do tipo Csa. Trata-se, portanto, de um clima temperado (mesotrmico) com inverno chuvoso e vero seco (Cs), onde a temperatura mdia do ar no ms mais quente superior a 22 C, ocorrendo mais de quatro meses com temperatura mdia superior a 10 C. De acordo com a classificao de Thornthwaite, o clima na zona Mesotrmico (B2), sendo, de acordo com os valores do ndice hdrico, Mesotrmico Sub-hmido Seco (C1), com ndice hdrico entre -20 e 0. O prdio apresenta uma morfologia ondulada, declives suaves e apresenta altitudes entre as cotas 272 e 318 m, a subir no sentido Norte Sul. A Herdade integra-se na Bacia Hidrogrfica do Rio Sado e atravessada, no sentido Este-Oeste, junto estrema Norte, por uma ribeira. Possui vrias linhas de gua, que se desenvolvem no sentido Sudeste Noroeste, que, em geral, afluem referida ribeira. Possui duas barragens, uma de mdia dimenso e outra de pequena volumetria. De acordo com o SNIRH -Instituto Nacional da gua (INAG), a Herdade possui, dois poos, uma nascente e um furo. O prdio, designadamente a rea de montado, abrangido pelo Sitio de Monfurado, pelo que est sujeito a condicionantes para proteco de habitats da fauna e da flora. De acordo com a Planta de Condicionantes do PDM os solos de baixa que marginam as linhas de gua esto abrangidos pela RAN e a rea de montado est integrada na REN.

Conforme a Planta de Ordenamento do PDM o prdio, alm dos Espaos Agrcolas correspondentes rea da RAN, abrangido por Espaos Agro-Florestais e Espaos de SilvoPastorcia, correspondentes rea dos montados de sobro e de azinho. 4. Solos e capacidade de uso dos solos.

Na Herdade predominam os Solos Mediterrneos Pardos de Materiais No Calcrios, Normais, de gneisses ou rochas afins (Pgn), e de rochas cristaloflicas (Pmn). Tambm existem manchas de Solos Litlicos, No Hmicos, Pouco Insaturados, Normais, de gneisses ou rochas afins (Ppn) e de rochas microfricas claras (Ppg). Na zona Norte, entre a estrada nacional e o ramal ferrovirio que passa perto da estrema Este, existe um pequena mancha de Solos Mediterrneos Vermelhos ou Amarelos No Calcrios, Normais, de xistos (Vx) e de rochas cristaloflicas bsicas (Pv). Os solos j referidos, em regra, constituem manchas complexas com percentagens diversas de cada famlia, por vezes em fase delgada. So solos que pertencem s classes de capacidade de uso C, D e E ou associaes destas. Os solos da classe C, com capacidade de uso mediana, apresentam baixa fertilidade, tm limitaes acentuadas, riscos de eroso medianos e so susceptveis de utilizao agrcola, pastagens e floresta. Os solos das classes D e E so solos com capacidade de uso baixa a muito baixa, tm limitaes severas, riscos de eroso elevados e no so susceptveis de uso agrcola, pelo que devem ser destinados para pastagem e explorao florestal. Na zona Norte, ao longo da ribeira, existem solos Aluvies (Al), de textura ligeira, e Solos de Baixa (Sb), de textura mediana. Estes solos, tais como os Solos Hidromrficos Sem Horizonte Eluvial Para-Aluviossolos de aluvies ou coluviais, de textura mediana (Ca), que, em regra, acompanham as linhas de gua, desenvolvem-se em relevo plano ou cncavo, e apresentam hidromorfismo. Estes solos, com pouca representatividade no prdio, esto quase sempre sujeitos a encharcamento temporrio ou permanente, em parte ou em todo o seu perfil, por aco de uma toalha fretica que sofre oscilaes mais ou menos profundas com as estaes. Tm capacidade de uso Ch, pertencem Reserva Agrcola Nacional (RAN) e so susceptveis de utilizao agrcola condicionada. Apenas uma pequena parte da rea de regadio, anexa s duas barragens, constituda por aluviossolos, para-aluviossolos e solos de baixa com boa aptido para o regadio (Classe II), em especial a baixa que margina a ribeira e a baixa que se estende desde a barragem pequena e margina a estrada nacional at ribeira j referida. A barragem de maior dimenso, alm de regar estas baixas, rega uma parcela constituda por solos Pgn, Pmn e Ppn, com capacidade de uso C, que, consideramos da classe III de aptido para o regadio. A rea anexa e regada pela barragem de menor dimenso, em geral ondulada e declivosa, constituda por solos Pgn + Ppn, com capacidade de uso D e E e por uma pequena mancha de para-aluviossolos (Ca) da classe Ch, na zona mais baixa. No que diz respeito aptido para o regadio consideramos estes solos da classe III.

O estudo dos solos, assim como a identificao das parcelas e respectivas reas, efectuado com base na Carta de Solos de Portugal e na Carta de Capacidade de Uso, conjugadas com a distribuio parcelar da caderneta predial rstica, encontra-se sintetizado no Quadro n. 1 e no Mapa n. 1.
QUADRO N. 1 - SOLOS E CAPACIDADE DE USO DO SOLO
N. Parcela Cadastro

rea

(ha)

Qualidade Cultural Cadastro

Classe de Produtivida de

Qualidade Cultural Actual

Classe de Produtivida rea de

(ha)

Tipo de solo

Cap. Uso Solo e Aptido Regadio

1 2

12,7500 2,3500

CA SB SB

1 3 1

CAR SB SB CAR

2 3 1 3 2 2 2 3 3 3 2

12,7500 2,3500 41,0249

6Al(h)+4Ca Pmn

Ch 7Cs+3Ce

II C D

42,7750 1,7501 4,8500 38,9500 10,5375 10,5375 3,8750 3,7750 0,9750 SSCAAZ 2 4 2 1 3 4 1 2 1 1 SSCAAZ SB SB CA CA SB SB SB AZ SSCAAZ CAR CA 3 CA CAR 13,7475 CA 3 CA 2 4 2 1 3 4 1 2 1 6,6042 1 3 3 3 3 5,4458 3,7500 2,5500 0,4250 0,0500 24,7000 29,9500 8,5000 8,5000 SB SB CA CA SB SB SB AZ

7Pgn+3Pgn(d)

7De+3Ee III

4 5

4,8500 38,9500 10,5375

CA AZ CA CA CA CA AZ

2 2 2 3 4 4 2

CA AZ CA CA SB SB AZ

7Pgn+3Pgn(d) 7Pgn+3Pgn(d) Pgn; Ca 7Pgn+3Pgn(d); 7Ppg+3Ppn 7Ppg+3Ppn 7Ppg+3Ppn 7Ppg+3Ppn 7Ppg+3Ppn Pgn Ca 8Pgn+2Ppn; Pgn; Ca 7Pmn(d,p)+ 3Pmn 8Pgn+2Ppn 5Pgn+5Pgn(d) 8Pgn+2Ppn;7p pg(d)+3Ppn(d); 7Pgn+3Pgn(d)

7De+3Ee 7De+3Ee 6Ce+4Cs; Ch 7De+3Ee; De De De De De 6Ce+4Cs Ch 6Cs+4De; 6Ce+4Cs; Ch 7Ee+3De 6Cs+4De 5De+5Ee 6Cs+4De; Ee; 7De+3Ee

D D C D D D D D C C C E C D D III C

6 10,5375 7 8 9 10 11 12 13 14 3,8750 3,7750 0,9750 2,5500 0,4250 0,0500 24,7000 29,9500 8,5000 15 8,5000

16

12,0500

SSCAAZ

17

8,7500 5,0000 4,2663

8Pgn+2Ppn

6Cs+4De III D

13,7475 32,0775

CA SB

3 3

CA SB CAR

3 3 3

4,2663 32,0775 5,3601 4,1211 11,4000 0,1250 7,6500 3,8250 4,6065 1,1435 Ca; Pmn; Ppn; Pgn Ch; Ce Monte Ca Ch Massa de gua 5Pagn+5Pmn Ca Ppn; Ca; 8Pgn+2Ppn 5Ce+5Ds Ch Ce; Ch; 6Ce+4De 8Pgn+2Ppn; 7Ppn+3Ppn(d) 6Cs+4De; 7De+3Ee

D D III

18

Barragem 19 20 11,4000 0,1250 11,4750 21 CA CA AZ SSCAAZ 4 1 2 2 CA CAR AZ SSCAAZ CAR 5,6954 22 0,0195 0,0351 23 24 0,2000 38,2250 CA DEP HAB H CA U 3 2 CAR DEP HAB CAR CA CAR 25,2125 25 SB 2 SB 2 3 3 2 4 2 2 2 3 3

D II C III III

0,2000 22,3034 15,9216 13,5097

II C III C

7Pgn+3Pgn(d); 4Ce+3Cs+3 Ppn De; Ce Ce; Ch; 6Pmn+4Pv; 7Cs+3Ce; Pmn;Pgn; Sb(h) 8Cs+2Ce Ce; Ch; 6Pmn+4Pv; 7Cs+3Ce; Pmn;Pgn; Sb(h) 8Cs+2Ce Massa de gua

25,2125

SB

3 Barragem

SB

25,2125 11,7028

Total

390,2750

TOTAL

390,2750

MAPA N. 1 CARTA DE SOLOS DA HERDADE

5. Uso actual e potencial do solo.

Aps anlise da caderneta predial rstica conjugada com a fotointerpretao da cartografia do Google Earth, aferida por inspeco do local, estimamos que o uso actual do solo o seguinte (ver Quadro n. 2 e Mapa n. 2): Cultura arvense de sequeiro (CA), com quercneas dispersas: 78,4099 ha; Cultura arvense de regadio (CAR): 48,7091 ha; Montado de sobro: 177,5525 ha; Montado de Azinho: 63,4500 ha.
QUADRO N. 2 - USO ACTUAL DO SOLO
Qualidade Cultural Classe de Cap. Uso do Produtivida Solo de rea (ha) Qualidade Cultural/ Cadastro rea (ha)

rea (ha)

Uso Actual Solo

CA CA CA CA SB SB SB SB AZ SSCAAZ AZ SSCAAZ

1 2 3 4 1 2 3 4 1 1 2 2 DEP

C C+D C+D D C+D C+D C+D+E D+E D +E + C D +E + C C+D

13,1250 21,0829 CA 95,9600 19,0500 51,2750 34,1375 59,6400 32,5000 12,0500 AZ 51,4000 12,4500 0,0195 rea Social 0,0546 63,4500 SB 177,5525 149,2179

CA CAR Massas de gua Sub-Total

78,4099 48,7091 16,6700 143,7890

SB

177,5525

AZ

63,4500

rea Social Instalaes Pecurias Outras reas e vias

1,1435 1,9180 2,4220 390,2750

HAB

0,0351

TOTAL

390,2750

TOTAL

390,2750

TOTAL

Estamos em presena de uma explorao agro-silvo-pastoril, envolvendo a explorao agrcola, pecuria e florestal. Os produtos principais so a carne de bovino e a cortia. Em segundo plano, de acordo com os preos de mercado, aparecem os cereais praganosos e o milho gro. Tendo em considerao as condies edafo-climticas, os recursos disponveis e as variveis de mercado consideramos que o uso potencial do solo ser na sua maioria para floresta (montado) e pastorcia. A terra limpa de sequeiro ser destinada a pastagens e forragens para

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explorao pecuria. A rea de regadio ser vocacionada para forragens e pastagens e tambm para cereais praganosos e milho, perpectivando uma subida dos preos destas matrias-primas no mercado mundial. Nas reas de montado de sobro e de azinho vamos considerar que o solo do sob coberto aproveitado apenas para a pastorcia, com uma sementeira de tremocilha a cada cinco anos. Contabilizando o valor da pastagem natural e de tremocilha, mais a produo de bolota/lande, atribumos ao sob coberto o rendimento anual equivalente ao valor corrente da venda de pastagem: 50,00/ha. Para o montado de sobro ser calculado o rendimento mdio anual da cortia e do sob coberto. Estimamos que o montado de sobro, no global, produz 20.000@ de cortia por tirada e que a renda da caa de 15,00/ha/ano. Para o montado de azinho, alm do valor da pastagem, consideramos tambm a renda da caa. Para todas as culturas contabilizamos o valor mdio dos subsdios estatais de apoio ao rendimento agrcola (RPU, ajudas especficas, apoios agro-ambientais) e o valor de venda dos direitos de caa. Para a rea de cultura arvense de sequeiro, vocacionada para a produo de pastagens e forragens, constituda por solos de capacidade de uso C+D, vamos dividir a superfcie (78,4099 ha) em duas partes com reas iguais e considerar duas rotaes culturais: Forragem anual tipo speedmix pastagem natural (3-4 anos); Forragem anual tipo speedmix pastagem semeada biodiversa (7-10 anos). No permetro de regadio, nos solos de baixa e com declive suave (classe II), com uma rea aproximada de 13,0750 ha, considera-se uma rotao/sucesso cultural destinada a produzir cereal/gro e forragem: Trigo mole (ou cevada) AzevmxTrevos Milho Silagem. Na rea restante, com 35,6341 ha, mais ondulada e declivosa (classe III de aptido para o regadio), preconiza-se uma rotao cultural vocacionada para a produo de forragem e pastagem: AzevmxTrevos (1/4) Milho Silagem (1/4) Pastagem biodiversa de regadio (10 anos). As culturas de regadio sero regadas com rampas rotativas e, tm as seguintes necessidades de gua: Milho silagem.6.000 m3/ha Trigo e azevm.................3.500 m3/ha Prado de regadio7.500 m3/ha Estes valores referem-se s necessidades ao nvel da planta, devem ainda ser majorados em funo do mtodo de rega (1,5 a 1,2 para a rega por gravidade; 1,2 para rega por asperso). Assim, as necessidades de gua globais sero de aproximadamente 360.000 m3.

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MAPA N. 2 - USO DO SOLO

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6. Clculo do valor da renda da terra.

No Quadro n. 3 apresentamos o clculo do rendimento das culturas agrcolas (culturas arvenses de sequeiro (CA) e culturas arvenses de regadio (CAR), incluindo as pastagens) e das culturas florestais (montado de sobro, montado de azinho e o aproveitamento do solo sob coberto dos montados de azinho e de sobro). No Quadro n. 4 apresentamos o clculo da renda mxima. Neste clculo seguimos a metodologia e os pressupostos enunciados no ponto 2. No clculo do rendimento das pastagens biodiversas de sequeiro e de regadio consideraram-se os custos de instalao e de manuteno. O custo de instalao, atravs de clculo financeiro, foi transformado na respectiva anuidade de amortizao, correspondente ao nmero de anos de durao da cultura. Na componente das receitas, de acordo com dados estatsticos publicados pelo IFAP referentes s ajudas ao rendimento de 2009, considerou-se o valor mdio de RPU de 103,00/ha para o Alentejo Central, e o valor mdio de todos os escales de rea da ajuda manuteno da actividade agrcola em zona desfavorecida (MAAZD) fora da Rede Natura 2000 (18,70/ha). No caso do montado de azinho considerou-se tambm o valor mdio (38,91/ha) de todos os escales de rea das ajudas previstas na Medida Agro-Ambiental de apoio manuteno do sistema agro-silvopastoril de montado de azinho. O montado de sobro uma cultura de rendimento multi-anual, perptuo e constante. Se considerarmos que a regenerao do povoamento se opera constantemente por sementeira natural, teremos de reconhecer que o respectivo rendimento efectivamente perptuo e que, depois de atingido certo nvel produtivo, tambm constante, ou, pelo menos, muito pouco varivel de perodo para perodo. Um montado de sobro pode estar ordenado por tiradas anuais idnticas ou aproximadas, e neste caso o seu rendimento anual. Como tal no acontece no prdio em causa haver a considerar rendimentos de duas categorias: anuais (pastagem, lande e caa) e multi-anuais (cortia). O rendimento mdio anual determina-se por meio de duas contas: uma referente cortia e outra, geral, relativa totalidade dos produtos. A conta da cortia compreender, a crdito, o valor da tirada (@ de cortia x preo de venda), e a dbito as despesas de tiragem (descortiamento, transporte, empilhamento, guarda, seguro e pesagem), no valor mdio de 5,00/@, e outras despesas (despesas gerais, podas, desbastes, administrao, comercializao e remunerao do empresrio) a que atribumos o valor equivalente a 10% do Rendimento Bruto. A cota mdia anual (anuidade) correspondente ao rendimento multi-anual da propriedade em cortia ser levada a crdito da conta geral anual, onde figuraro tambm a renda das pastagens, o valor dos frutos (lande) e a venda dos direitos de caa.

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 de salientar que o valor do montado de sobro na ocasio em que a cortia acaba de ser extrada inferior ao que ter quando esta estiver pronta a ser extrada e mesmo quando contar j alguns anos de formao. Para converter o rendimento multi-anual perptuo num rendimento mdio anual equivalente basta multiplicar pela taxa de juro o capital produtor daquele rendimento ou, ento, calcular a anuidade de capitalizao, em nove anos, da quantia correspondente ao rendimento multi-anual. De acordo com informao de alguns co-proprietrios o montado de sobro da Herdade produz, no global, 20.000@ de cortia de mdia qualidade, distribuda por duas tiradas consecutivas: 6.000@ em 2011 e 14.000@ em 2012. Estimamos que a rea total do montado de sobro de aproximadamente 177,5525 ha, pelo que, considerando que o povoamento homogneo, atribumos de forma proporcional a rea de 53,2657 ha para a 1 tirada e 124,2868 ha para a 2. tirada. Clculo do rendimento mdio anual atribuvel ao montado de sobro: a) Conta de cultura do sob coberto rendimento anual, constante e perptuo: Receitas: pastagem natural + lande = 50,00/ha; Renda de direitos de caa = 15,00/ha; Direitos RPU = 103,00/ha; Apoios MAAZD = 18,70/ha. Total de receitas (RB) = 186,70/ha Despesas: 18% do RB = 33,61/ha Rendimento mdio anual = 153,09/ha b) Conta de cultura da cortia rendimento multianual, constante e perptuo: Produo global = 20.000@; Preo da cortia amadia = 22,50/@; Despesas de extraco = 5,00/@; Outras despesas = 10% RB. Rendimento Bruto (RB) = 20.000@ x 22,50/@ = 450.000,00 Rendimento (Lucro) = 450.000,00 [(20.000@ x 5,00/@) + (450.000 x 0,10)] = 305.000,00 Rendimento mdio anual atribuvel venda de cortia efectuada de 9 em 9 anos, adoptando a taxa de capitalizao de 6%, determinado pelo clculo financeiro da anuidade (A): A = 305.000,00 x 0,0870 = 26.535,00 Rendimento mdio anual por ha: 26.535,00/177,5525 ha = 149,45/ha/ano c) Rendimento mdio anual do montado de sobro: Rendimento mdio anual do sob coberto + Rendimento mdio anual da cortia = 153,09/ha + 149,45/ha = 302,54/ha/ano Atribumos Herdade a renda da terra de 52.662,92 (cinquenta e dois mil seiscentos e sessenta e dois euros e noventa e dois cntimos).

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Setembro de 2011
Antnio Calado - Eng. Agrnomo -

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