A S E S O R

TRIBUTACIN MUNICIPAL
INFORME PRINCIPAL

El Impuesto de Alcabala: aplicacin a determinados supuestos contractuales

Carmen Jahaira Denisse VILLANUEVA FAUSTOR(*)

RESUMEN EJECUTIVO

n el presente informe, la autora analizar el Impuesto de Alcabala, as como su aplicacin prctica ante determinados supuestos dentro de la realidad contractual a la luz de la normativa aplicable y la jurisprudencia resuelta por el Tribunal Fiscal.

INTRODUCCIN
Resulta importante tener en consideracin lo dispuesto por la Ley de Tributacin Municipal y otras normas con respecto al Impuesto de Alcabala, no solo por el boom inmobiliario que vivimos hoy en da, con el cual las empresas constructoras son quienes ofertan los predios, sino tambin porque hay muchas personas naturales que se dedican a la venta de inmuebles de manera habitual, cuyos contratos ciertas veces sufren variaciones y modificaciones que pueden acarrear el incumplimiento de los deberes formales como deudores tributarios ante la Administracin. As pues, en el presente informe se analizar y explicar cul es el tratamiento aplicable con respecto al Impuesto de Alcabala a los distintos contratos supuestos y variaciones contractuales.

manifestacin de riqueza que conlleva concluir la existencia de capacidad contributiva. Es de realizacin inmediata, ya que el supuesto de hecho se configura en el momento en el que ocurre la transferencia de propiedad de los bienes inmuebles. El sujeto pasivo en calidad de contribuyente es el comprador o adquiriente del inmueble, no resultando posible pactar que el impuesto sea de cargo exclusivo del vendedor. Cabe indicar que no existe obligacin de presentar declaracin jurada por este impuesto, por lo que, en razn a lo dispuesto por el artculo 43 del Texto nico Ordenado del Cdigo Tributario, el plazo prescriptorio aplicable a este es de cuatro (4) aos(1). En lneas generales, la base imponible del Impuesto de Alcabala se determina sobre la base del valor de transferencia del bien inmueble, el cual no podr ser menor al valor del autovalo del predio correspondiente al ejercicio en que se

produce la transferencia, ajustado con el ndice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana, que determina el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica - INEI. Dicho ajuste solo se aplicar para las transferencias realizadas desde el 1 de febrero al 31 de diciembre. Asimismo, el tramo comprendido por las primeras diez (10) UIT del valor del inmueble no se encuentra afecto al Impuesto de Alcabala, debiendo deducirse de la base imponible. La tasa del impuesto es de 3%, debiendo realizarse el pago hasta el ltimo da hbil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia. Es preciso resaltar que al no tener obligacin de presentar declaracin, en caso el contribuyente acuda a informar la transferencia a la Administracin con posterioridad al plazo establecido, no se configurar multa tributaria alguna; sin embargo, el pago deber ser realizado con los intereses moratorios respectivos.

I. CON RESPECTO AL IMPUESTO DE ALCABALA

El Impuesto de Alcabala grava las transferencias de propiedad de inmuebles urbanos y rsticos a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, por constituir una

(*)

Egresada de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Catlica del Per. Miembro del equipo de investigacin de Contadores & Empresas. Asistente de Ctedra de los Cursos de Legislacin Tributaria y Tributacin Municipal y Regional de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Catlica del Per.

(1) RTF N 00815-7-2008.

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En los prrafos siguientes analizaremos cada uno de los supuestos sealados, segn lo dispuesto por la normativa legal vigente, as como por la jurisprudencia del Tribunal Fiscal y lo sealado por el Servicio de Administracin Tributaria - SAT. La resolucin deja si efecto un contrato vlido por causal sobreviniente a su celebracin. La resolucin se invoca a travs de la va judicial o extrajudicialmente. No obstante, a efectos del Impuesto de Alcabala, deber tenerse en cuenta la fecha de cancelacin del predio predio, en tanto, si la resolucin del contrato se produce antes de esta, dicha operacin no se encontrar afecta con el impuesto(4) al no considerarlo una adquisicin(5). En conclusin, la obligacin de pagar el Impuesto de Alcabala subsiste en caso el contrato de transferencia de propiedad del bien inmueble se resuelva, en razn a que dicha resolucin lo deja sin efecto por una causal sobreviniente a su celebracin, por lo que sus efectos se retrotraen al momento en que se produce la causa, ya habiendo nacido la obligacin tributaria.
Resolucin del contrato No gravado Fecha de cancelacin del predio Resolucin del contrato Gravado

Su cancelacin solo podr realizarse al contado y no en cuotas. Cabe indicar que no resulta relevante la forma de pago convenida entre los sujetos por la venta del bien inmueble. A efectos del pago, los contribuyentes debern presentar ante la municipalidad provincial correspondiente, los siguientes documentos:
Documentacin necesaria 1 Copia simple del documento que acredita la transferencia. Copia simple de la Declaracin Jurada del Impuesto Predial del ao a que corresponde la transferencia. Original y copia simple del documento de identidad del representante legal o de la persona que realice el trmite.

III. LA ALCABALA Y SU APLICACIN PRCTICA

Resulta necesario ahondar en los conceptos dispuestos en los artculos 21 y siguientes del TUO de la Ley de Tributacin Municipal, ya que existen ciertas transferencias que, como resultado de algunos supuestos contractuales, se encuentran gravadas con el Impuesto de Alcabala.

1. Compraventa de inmuebles
Como se sabe, por la suscripcin de un contrato de compraventa, el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero(2). En este punto, se configura el hecho imponible del Impuesto de Alcabala; no obstante es preciso analizar otros casos especficos que devienen de la compraventa y determinar su afectacin al tributo. 1.1. Transferencia de alcuotas de propiedad del inmueble El Impuesto de Alcabala grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles, inclusive si estas se realizan respecto de solo un porcentaje del derecho de propiedad(3). El Tribunal Fiscal seal que tratndose de la adquisicin de predios, esta se refiere tanto a la totalidad como a una cuota ideal de estos, por lo que la base imponible del impuesto, ante este ltimo caso, estar constituida por la parte proporcional del valor del autovalo del predio, ajustado. En ese sentido, la base imponible resultar de la comparacin del valor de transferencia con el valor total del autovalo ajustado por el ndice de Precios al por Mayor (IPM). 1.2. Resolucin de un contrato de transferencia de propiedad Segn indica el artculo 1371 del Cdigo Civil:

El impuesto constituye renta de la municipalidad distrital en cuya jurisdiccin se ubique el inmueble materia de la transferencia, sin embargo, a partir del 1 de enero de 2002, las encargadas de recaudarlo son las municipalidades provinciales o Servicios de Administracin Tributaria - SAT, segn corresponda. Si se cancela la Alcabala en una municipalidad distrital, el pago ser considerado indebido por lo que ser plausible de compensacin o devolucin, no obstante, al no extinguirse la deuda tributaria en la municipalidad provincial respectiva, ser posible el inicio de una cobranza coactiva.

1.3. Rescisin de un contrato de transferencia de propiedad Segn indica el artculo 1370 del Cdigo Civil: La rescisin deja sin efecto un contrato por causal existente al momento de celebrarlo. Debemos indicar que la rescisin solo puede ser declarada judicialmente. Al respecto, el Servicio de Administracin Tributaria - SAT, encargado del cobro del Impuesto de Alcabala para la provincia de Lima ha sealado a travs de la Directiva N 001-006-00000012, en su artculo 12.2 que en caso se expida una sentencia judicial consentida que deje sin efecto el contrato por causal existente al momento de su celebracin, no existe obligacin de pagar el Impuesto de Alcabala. En ese sentido, cabe sealar que la obligacin de pagar el Impuesto de Alcabala no subsiste en caso el contrato de transferencia de propiedad del bien inmueble se rescinda, en tanto dicha rescisin deja sin efecto el contrato desde el momento de su celebracin, por lo que sus efectos se retrotraen al

II. QU TRANSFERENCIAS SE ENCUENTRAN GRAVADAS?

Se encuentran gravadas con el Impuesto de Alcabala, las transferencias generadas por: Contrato de compraventa. Transferencia de alcuotas de propiedad del inmueble. Resolucin de un contrato de transferencia de propiedad. Rescisin de un contrato de transferencia de propiedad. Cesin de posicin contractual. Contrato de compraventa con reserva de propiedad. Compraventa de bienes futuros. Primera venta de bienes inmuebles. Contratos de arrendamiento financiero. Aportes de capital a una sociedad. Otras.

(2) Artculo 1529 del Cdigo Civil peruano. (3) RTF N 07870-3-2001. (4) Literal c del artculo 27 del TUO de la Ley de Tributacin Municipal. (5) Numeral 2 del artculo 12 de la Directiva N 001-006-00000012 emitida por el Servicio de Administracin Tributaria - SAT.

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momento de su celebracin, no habiendo nacido la obligacin tributaria de la Alcabala, al no existir la hiptesis de incidencia del tributo. Cabe indicar que una vez que se concrete la transferencia de propiedad a favor del comprador, esta no generar la obligacin de pago del impuesto(6).

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2. Cesin de posicin contractual

Segn dispone el artculo 1435 del Cdigo Civil, en los contratos con prestaciones no ejecutadas total o parcialmente, cualquiera de las partes puede ceder a un tercero su posicin contractual. Para ello, se requiere que la otra parte preste su conformidad antes, simultneamente o despus del acuerdo de cesin. Que, as, en caso se pacte la cesin de posicin contractual del comprador, la transferencia realizada por el vendedor, en su favor, estar gravada con el impuesto de Alcabala. Del mismo modo, la posterior transferencia realizada a favor del cesionario (quien reemplaza al comprador cedente), se encontrar gravada con el impuesto.

4. Compraventa de bienes futuros

El legislador civil peruano admite la compraventa de un bien futuro, siempre que ambas partes tengan conocimiento de ello y que el contrato est sujeto a condicin suspensiva de que el mismo llegue a tener existencia.

Para el legislador, lo relevante es analizar si se ha configurado un acto jurdico que tenga como objeto transferir la propiedad del bien inmueble, a pesar de que exista de por medio una condicin que en su momento an no ha sido cumplida.
Cabe indicar que solo se encuentra inafecta la parte que corresponde a la construccin, por lo que el valor del terreno s se encuentra afecto. Para dichos efectos, debemos considerar como empresa constructora a las personas naturales o jurdicas, sociedades conyugales, sucesiones indivisas, asociaciones en participacin, comunidad de bienes, consorcios, contratos de colaboracin empresarial con contabilidad independiente, patrimonios fideicometidos, sociedades irregulares o fondos mutuos de inversin que realicen actividad empresarial dedicada a la venta de inmuebles construidos por ellas en su totalidad o que hayan sido construidos de forma total o parcial por un tercero para ellas. En caso se trate de sujetos que no realicen actividad empresarial, es decir, personas naturales, igualmente se les considerar empresas constructoras en tanto sean habituales en la operacin sealada, es decir, siempre que realicen de forma individual o asociada la venta de por lo menos dos inmuebles dentro de un periodo de doce (12) meses comprendido entre la fecha de la transferencia en la que se configura la habitualidad y el mismo da y mes del ao anterior(7). En este caso, al tratarse de una empresa constructora deber exhibir documentos que le acrediten dicha condicin. Finalmente, al tratarse de una persona natural, deber acreditar por lo menos dos (2) ventas de inmuebles en un periodo de doce (12) meses.

Ahora bien, respecto al tratamiento de este contrato en relacin con el Impuesto de Alcabala, cabe sealar que si esta condicin finalmente no se cumple, la transferencia del bien inmueble, no se realizar y con ello no habr operacin alguna gravada con el tributo indicado. De modo contrario, si se acredita la existencia del bien inmueble futuro, mediante la conformidad de obra, esto tendr como efectos la transferencia del predio. As, la fecha de nacimiento de la obligacin tributaria es la fecha del documento que acredite la existencia del bien, es decir, de la expedicin de la conformidad de obra. Asimismo, la base imponible del impuesto se encuentra constituida por el valor de transferencia establecido en el contrato y consensuada por las partes. No obstante, cabe indicar que este valor no puede ser menor al valor del autovalo del predio, salvo para la primera venta de inmuebles realizada por las empresas constructoras.
Supuesto Transferencia de bienes inmuebles futuros C/ conformidad de obra S/ conformidad de obra Impuesto de Alcabala Gravado

3. Contrato de compraventa con reserva de propiedad

El artculo 21 del TUO de la Ley de Tributacin Municipal seala lo siguiente: El Impuesto de Alcabala es de realizacin inmediata y grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rsticos a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio dominio. As, en la compraventa es posible que las partes del contrato pacten que el vendedor se reserve la propiedad del bien hasta que el comprador haya pagado todo el precio o una parte determinado de este, aunque el bien ya le haya sido entregado. La finalidad de esta clase de contrato es constituir una especie de garanta para el vendedor, la cual lo proteger en caso de incumplimiento del comprador, quedando diferida la transferencia de propiedad a este ltimo. De ello se tiene que para el legislador, lo relevante es analizar si se ha configurado un acto jurdico que tenga como objeto transferir la propiedad del bien inmueble, a pesar de que exista de por medio una condicin que en su momento an no ha sido cumplida. Al respecto, la obligacin tributaria del Impuesto de Alcabala nace en la oportunidad en que se pacte la reserva de propiedad.

No gravado

5. Primera venta de inmuebles

La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra gravada con Impuesto de Alcabala.

6. Contratos de arrendamiento financiero

El arrendamiento financiero es un contrato de tipo mercantil que tiene por objeto el arrendamiento de bienes

(6) RTF N 0925-2-2000. (7) En este caso, el tratamiento de empresa constructora se aplicar a partir de la transferencia del segundo inmueble.

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Esta entrega se reputar efectuada al otorgarse la escritura pblica en la que conste el aporte. De lo sealado se tiene que, al entregar el socio un bien inmueble como aporte no dinerario al capital de la empresa, existe de por medio una transferencia de propiedad, por lo que se configurara el hecho imponible del Impuesto de Alcabala y dicha operacin se encontrara gravada. As, la obligacin tributaria del impuesto nacer en la fecha en que se otorgue la escritura pblica mediante la cual se formalice el aporte, sea este al momento de la constitucin, o cuando se acuerde el incremento del capital de la empresa. Del mismo modo, la base imponible estar constituida en todos los casos, por el valor de transferencia fijado por las partes, o, en su defecto, en funcin del valor determinado en los libros contables de la empresa, el cual no podr ser inferior al valor del autovalo del predio ajustado por el ndice de Precios al por Mayor (IPM) multiplicado por el porcentaje de propiedad transferido.
Supuesto Constitucin de empresas Incremento de capital Impuesto de Alcabala

muebles o inmuebles efectuado por una empresa arrendadora para el uso de estos por la arrendataria, mediante el pago peridico de cuotas y con una opcin de compra a favor de la arrendataria, por un valor pactado (8). Cabe indicar que la transferencia de propiedad es generada cuando se ejerce la opcin de compra sealada y no por la operacin de arrendamiento financiero per se, por lo que, con lo primero se configura el hecho imponible del Impuesto de Alcabala. Del mismo modo, es preciso agregar que la empresa arrendadora no califica como empresa constructora al no dedicarse de manera habitual a la venta de inmuebles(9). Al respecto, la obligacin tributaria para los contratos de arrendamiento financiero nace en la fecha del documento en el que se hace efectiva la opcin de compra. Por ello, en caso la opcin de compra nunca se ejerza, el hecho imponible del impuesto no se configurar.
Supuesto Contrato de arrendamiento financiero Ejercicio de opcin de compra Impuesto de Alcabala No gravado

imponible resultar de la comparacin del valor de transferencia con el valor total del autovalo ajustado por el ndice de Precios al por Mayor (IPM). La obligacin de pagar el Impuesto de Alcabala subsiste en caso el contrato de transferencia de propiedad del bien inmueble se resuelva, en razn a que dicha resolucin lo deja sin efecto por una causal sobreviniente a su celebracin. La obligacin de pagar el Impuesto de Alcabala no subsiste en caso el contrato de transferencia de propiedad del bien inmueble se rescinda, en tanto dicha rescisin deja sin efecto el contrato desde el momento de su celebracin. En caso se pacte la cesin de posicin contractual del comprador, la transferencia realizada por el vendedor, estar gravada con el Impuesto de Alcabala, as como la posterior transferencia realizada a favor del cesionario. En un contrato con reserva de propiedad, una vez que se concrete la transferencia del inmueble a favor del comprador, esta no generar la obligacin de pago del impuesto. Si la condicin no se cumple, la transferencia del bien inmueble, no se realizar y con ello no habr operacin alguna gravada con el tributo indicado; de modo contrario, si se acredita la existencia del bien inmueble futuro, mediante la conformidad de obra, esto tendr como efectos la transferencia del predio. La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra gravada con el Impuesto de Alcabala, encontrndose afecto solo el valor del terreno. La transferencia de propiedad es generada cuando se ejerce la opcin de compra y no por la operacin de arrendamiento financiero per se, por lo que, con lo primero se configura el hecho imponible del Impuesto de Alcabala.

Gravado

Aportes de capital

Gravado

7. Aportes de capital
Los aportes de capital responden a ciertas necesidades empresariales de los sujetos que conforman una persona jurdica. As pueden destinarse a la constitucin de una nueva empresa o al incremento del capital de esta. As, el aporte deber realizarse, en primera instancia, como consecuencia de la elaboracin y posterior firma de la minuta de constitucin de la empresa. Los aportes de cada socio conformarn el capital de la persona jurdica, el cual representar una garanta de que se tienen recursos que respalden las operaciones y crditos de esta. Por otro lado, dentro de la estructura de una persona jurdica ya constituida, cada socio est obligado a aportar al capital de esta por lo que se haya comprometido. Los efectos de esta operacin es la transferencia de propiedad a la sociedad del bien aportado. Al respecto, cabe indicar que estos aportes no necesariamente sern dinerarios, ya que es posible la entrega de bienes inmuebles (entregas no dinerarias) para dichos efectos.

CONCLUSIONES
El Impuesto de Alcabala grava las transferencias de propiedad de inmuebles urbanos y rsticos a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad. Su cancelacin solo podr realizarse al contado y no en cuotas. Cabe indicar que no resulta relevante la forma de pago convenida entre los sujetos por la venta del bien inmueble. El impuesto grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles, inclusive si estas se realizan respecto de solo un porcentaje del derecho de propiedad, por lo que su base

(8) Artculo 1 del Decreto Legislativo N 299. (9) RTF N 06377-2-2006.

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