Pengertian Jasa Konstruksi 1.

Jasa Konstruksi adalah layanan jasa konsultansi perencanaan pekerjaan konstruksi, layanan jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi, dan layanan jasa konsultansi pengawasan konstruksi; 2. Pekerjaan Konstruksi adalah keseluruhan atau sebagian rangkaian kegiatan perencanaan dan/atau pelaksanaan beserta pengawasan yang mencakup pekerjaan arsitektural, sipil, mekanikal, elektrikal, dan tata lingkungan masingmasing beserta kelengkapannya, untuk mewujudkan suatu bangunan atau bentuk fisik lain. 3. Perencanaan Konstruksi adalah pemberian jasa oleh orang pribadi atau badan yang dinyatakan ahli yang profesional di bidang perencanaan jasa konstruksi yang mampu mewujudkan pekerjaan dalam bentuk dokumen perencanaan bangunan fisik lain. 4. Pelaksanaan Konstruksi adalah pemberian jasa oleh orang pribadi atau badan yang dinyatakan ahli yang profesional di bidang pelaksanaan jasa konstruksi yang mampu menyelenggarakan kegiatannya untuk mewujudkan suatu hasil perencanaan menjadi bentuk bangunan atau bentuk fisik lain, termasuk di dalamnya pekerjaan konstruksi terintegrasi yaitu penggabungan fungsi layanan dalam model penggabungan perencanaan, pengadaan, dan pembangunan (engineering, procurement and construction) serta model penggabungan perencanaan dan pembangunan (design and build). 5. Pengawasan Konstruksi adalah pemberian jasa oleh orang pribadi atau badan yang dinyatakan ahli yang profesional di bidang pengawasan jasa konstruksi, yang mampu melaksanakan pekerjaan pengawasan sejak awal pelaksanaan pekerjaan konstruksi sampai selesai dan diserahterimakan; 6. Pengguna Jasa adalah orang pribadi atau badan termasuk bentuk usaha tetap yang memerlukan layanan jasa konstruksi; 7. Penyedia jasa adalah orang perseorangan atau badan termasuk bentuk usaha tetap, yang kegiatan usahanya menyediakan layanan jasa kontruksi baik sebagai perencana konstruksi, pelaksana konstruksi, dan pengawas konstruksi maupun sub-subnya; 8. Nilai Kontrak Jasa Konstruksi adalah nilai yang tercantum dalam suatu kontrak jasa konstruksi secara keseluruhan; Subjek dan Objek Pajak Wajib Pajak dalam negeri dan bentuk usaha tetap yang menerima penghasilan dari usaha di bidang jasa konstruksi. Tarif Wajib Pajak dalam negeri dan Bentuk Usaha Tetap (BUT) yang menerima penghasilan dari jasa konstruksi dikenakan Pajak Penghasilan sebagai berikut : Memiliki Klasifikasi Usaha Bentuk Pekerjaan Pelaksanaan Konstruksi Menengah dan Besar Perencanaan dan Pengawasan Tidak Memiliki Klasifikasi Usaha Kecil, Menengah dan Besar 3% (*) 4% (*) Final Final Klasifikasi Usaha Kecil Tarif 2% (*) Sifat Final

Bentuk Pekerjaan Pelaksanaan Konstruksi Perencanaan dan Pengawasan (*) dari jumlah/penerimaan pembayaran tidak termasuk PPN Ketentuan ini berlaku 1 Agustus 2008, dalam hal :

Tarif 4% (*) 6% (*)

Sifat Final Final

1. Kontrak yg ditandatangani sebelum 1 Agustus 2008 dan pembayaran dari kontrak atau bagian dari kontrak tersebut dilakukan s.d tgl 31 Desember 2008 tunduk pada ketentuan lama; 2. Kontrak yg ditandatangani sebelum 1 Agustus 2008 dan pembayaran dari kontrak atau bagian dari kontrak tersebut setelah tgl 31 Desember 2008, maka : a. Berita acara serah terima penyelesaian pekerjaan ditandatangani penyedia jasa s.d 31 Desember 2008, maka tunduk pada ketentuan lama; b. Berita acara serah terima penyelesaian pekerjaan ditandatangani penyedia jasa setelah 31 Desember 2008, maka tunduk pada ketentuan baru. Tata Cara Pemotongan 1. Bila pengguna jasa adalah badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, bentuk usaha tetap atau Wajib Pajak Orang Pribadi dalam negeri yang ditunjuk oleh Direktur Jenderal Pajak, dipotong oleh pengguna jasa pada saat pembayaran uang muka dan termin. 2. Bila pengguna jasa adalah selain huruf a, disetor sendiri oleh penerima penghasilan pada saat pembayaran uang muka dan termin. Tata Cara Pembayaran dan Pelaporan 1. Dalam hal Pajak Penghasilan yang terutang melalui pemotongan, maka Pembayaran atau penyetoran pajak disetor ke bank persepsi atau kantor pos, paling lama tanggal 10 bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir; 2. Dalam hal Pajak Penghasilan terutang harus disetor sendiri oleh yang penyedia jasa, maka wajib menyetor ke bank persepsi atau kantor pos, paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa masa pajak berakhir; 3. Wajib Pajak wajib menyampaikan laporan pemotongan dan atau penyetoran pajaknya melalui Surat Pemberitahuan Masa ke Kantor Pelayan Pajak atau KP2KP, paling lama 20 hari setelah masa pajak berakhir. Dalam hal jatuh tempo penyetoran atau batas akhir pelaporan pajak bertepatan dengan hari libur termasuk hari sabtu atau hari libur nasional, penyetoran atau pelaporan dapat dilakukan pada hari kerja berikutnya.

REAL ESTATE Mulai 1 Januari 2009, Wajib Pajak real estate dikenakan PPh Final. Tarif yang dikenakan adalah 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Tarif khusus 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan dikenakan atas pengalihan hak rumah sederhana dan rumah susun sederhana. Batasan rumah sederhana dan rumah susun sederhana mengacu kepada ketentuan PPN yang mengatur batasan rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang mendapatkan fasilitas pembebasan PPN. Dasar Hukum a. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 b. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran Dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 c. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 Tentang Pelaksanaan Ketentuan Peralihan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan d. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-80/PJ/2009 Tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Tarif dan Dasar Pengenaan Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) PP 48 tahun 1994 dan perubahannya, besarnya tarif Pajak Penghasilan yang dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya adalah pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (WP real estate) adalah adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Khusus untuk pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, tarifnya adalah 1%(satu persen) ari jumlah bruto nilai pengalihan. Adapun yang dimaksud dengan nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang PBB. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun yang bersangkutan atau dalam hal SPPT belum terbit, adalah NJOP menurut SPPT PBB tahun pajak sebelumnya. Apabila tanah dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar pada Kantor Pelayanan Pajak Pratama atau Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan, maka Nilai Jual Objek Pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut surat keterangan yang diterbitkan Kepala Kantor yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan berada.

Sifat Pengenaan Berdasarkan Pasal 8 ayat (1) PP 48 tahun 1994 dan perubahannya, pembayaran Pajak Penghasilan atas transasksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bersifat final untuk semua Wajib Pajak, baik itu Wajib Pajak Badan atau Wajib Pajak Orang Pribadi. Sifat final ini juga berlaku baik bagi Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah/atau bangunan (real estate) maupun Wajib Pajak yang usaha pokoknya tidak melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pengenaan PPh Final bagi Wajib Pajak yang memiliki usaha real estate ini mulai berlaku sejak 1 Januari 2009 seiring dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008. Sebelumnya, pengenaan PPh atas usaha real estate ini dilakukan melalui mekanisme umum penghitungan Pajak Penghasilan dalam SPT Tahunan. Tarif umum Pasal 17 dikenakan terhadap Penghasilan Kena Pajak sebagaimana diatur dalam 16 ayat (1) Undang-undang Pajak Penghasilan. Dengan demikian pelunasan PPh untuk real estate sebelum 1 Januari 2009 adalah melalui angsuran PPh Pasal 25 dan setoran tahunan PPh Pasal 29. Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana Sebagaimana dijelaskan di atas, tarif khusus 1% dari nilai pengalihan dikenakan atas pengalihan hak atas rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak real estate. Definisi dari Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana ini dijelaskan dalam Pasal 4 ayat (5) dan ayat (6) PP 71 Tahun 2008. Rumah Sederhana adalah Rumah Sederhana Sehat dan Rumah Inti Tumbuh yang mendapatkan fasilitas pembebasan PPN. Rumah Susun Sederhana adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan KM/WC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan menggunakan komunal termasuk Rumah Susun Sederhana Milik, yang mendafatkan fasilitas pembebasan PPN. Perhatikan bahwa keringan tarif sebesar 1% ini diperuntukkan bagi rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang mendapatkan fasilitas pembebasan PPN. Dengan demikian, kita harus melihat ketentuan Pajak Pertambahan Nilai untuk menentukan batasan rumah sederhana dan rumah susun sederhana ini. Berdasarkan Pasal 2 PP Nomor 146 Tahun 2000 sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 38 Tahun 2003, atas penyerahan Barang Kena Pajak berupa rumah sederhana, rumah sangat sederhana dan rumah susun sederhana, dibebaskan dari pengenaan PPN. Adapun batasan rumah sederhana, rumah sangat sederhana dan rumah susun sederhana ditetapkan oleh Menteri Keuangan. Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 36/PMK.03/2007 Tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa Dan Pelajar Serta Perumahan Lainnya Yang Atas Penyerahannya Dibebaskan Dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 80/PMK.03/2008, batasan Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana dijelaskan dalam paragraf-paragraf di bawah ini.

Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai adalah Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat/RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) yang perolehannya, secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, yang memenuhi ketentuan: a. harga jual tidak melebihi Rp 55.000.000,- (lima puluh lima juta rupiah); dan b. merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki. Termasuk Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai adalah Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat/RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) yang diserahkan kepada Bank dalam rangka pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang memenuhi ketentuan: a. harga jual tidak melebihi Rp 55.000.000,- (lima puluh lima juta rupiah); b. dibeli oleh bank dengan tujuan untuk dijual kembali kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah dalam rangka pembiayaan berdasarkan prinsip syariah; dan c. rumah tersebut harus dijual kembali kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam jangka waktu 6 (enam) bulan sejak dibeli. Rumah Susun Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan KM/WC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal, yang perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, yang memenuhi ketentuan: a. harga jual untuk setiap hunian termasuk strata title tidak melebihi Rp 75.000.000,00 (tujuh puluh lima juta rupiah); b. luas bangunan untuk setiap hunian tidak melebihi 21 m2 (dua puluh satu meter persegi); c. pembangunannya mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum yang mengatur mengenai Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun; dan d. merupakan unit hunian pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki. Mekanisme Pelunasan Mekanisme pelunasan dan pembayaran PPh Final pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan khusus untuk Wajib Pajak real estat ditegaskan dalam Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-80/PJ/2009 Tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan. Beberapa hal penting yang diatur dalam Surat Edaran Tersebut adalah : 1) Pembayaran PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh WP real estat dilakukan : a) paling lama 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran, dalam hal pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan cara angsuran; b) sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang, dalam

hal jumlah seluruh pembayaran sebagaimana dimaksud pada huruf a kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak 2) Dalam hal pembayaran atau angsuran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan sebelum 1 Januari 2009 dan penjualan atas pengalihan tersebut belum diakui sebagai penghasilan Wajib Pajak yang melakukan pengalihan tersebut sampai dengan 31 Desember 2008 maka PPh Final atas pembayaran atau angsuran tersebut harus dibayar sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang 3) Dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan di cabang maka pembayaran PPh dan penyampaian SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut dapat dilakukan oleh cabang. Namun seluruh pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan dicabang harus dikonsolidasi oleh pusat dan dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh. 4) Dalam hal terdapat dua atau lebih Wajib Pajak bekerja sama membentuk Kerja Sama Operasi (KSO)/Joint Operation (JO) melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan maka PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dibayar oleh masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masingmasing anggota KSO 5) Dalam hal PPh Final sebagaimana dimaksud dalam butir 5 telah dibayar dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas nama KSO atau salah satu anggota KSO maka SSP tersebut dipindahbukukan ke masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO.

CONTOH KASUS 1. Sebidang tanah seukuran 1020 m diperjualbelikan seharga 350 juta, dengan NJOP 1,5 juta per meter. Maka dari transaksi diatas didapati Harga Transaksi adalah = 350 juta. Nilai NJOP adalah: 1,5 juta x luas tanah = 1,5 juta x 200 = 300 juta. Nilai Jual Objek Pajak tidak Kena Pajak didaerah setempat adalah = 40 juta. Dari hasil diatas maka: - Perhitungan BPHTB = (350juta 40juta) x 5% = 310jt x 5% = 15,5 jt - Perhitungan PPh = 350jt x 5% = 17,5 juta 2. Tuan Adi membeli sebidang tanah sebesar 450m2 dari Tuan Aan seharga Rp 500.000.000, NPOP nya 100.000.000 lalu Tuan Adi membangun sendiri rumah di tanah tersebut dengan biaya 250.000.000. Apa saja aspek pajak yang terkait? Dan berapa pajak terutangnya? Maka: Tuan Aan Tuan Adi Tuan Adi dikenakan PPh pasal 4 ayat 2 PPh final sebesar 5% = 5% x 500.000.000 = 25.000.000 BPHTB (pasal 5 BPHTB) : 5% x 100.000.000 = 5.000.000

BBN : sesuai daerah yang berlaku PPN pasal 7 UU PPN : 10% x 500.000.000 = 50.000.000 Total pajak terutang : 80.000.000 + BBN

Lalu Tuan Adi membangun sendiri tanahnya sebesar 450 m2 , sehingga dikenakan PPN lagi berdasarkan pasal 16 C sebesar 10% dari DPP. DPP : 40% x 250.000.000 = 100.000.000 PPN terutang = 100.000.000x 10% = 10.000.000 Pajak terutang ketika membangun sendiri sebesar Rp 10.000.000