DREPT CIVILCONTRACTE SPECIALE CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE A.

Codul civil art 1294 prevede Contractul de vanzare cumparare este acel contract prin care una din parti numita vanzator stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti numita cumparator care se obliga sa plateasca vanzatorului un pret pt bunul vandut.Sunt contracte de vazare si cele prin care in schimbulunui pret se transmite un al drept real, sau un drept de creanta sau un drept din domeniul proprietatiiintelectuale sau dreptul asupra unei mosteniri viitoare.(drept de superficie=dr de folosinta) NU pot forma obiectul vanzarii cumpararii: -drepturile personale nepatrimoniale; -drepturi personale patrimoniale cu un caracter strict personal sau cele prevazute de legedrepturile contractate sau constituite prin acte unilateral intuitu persona(cu caracter strict personal)ex:dreptul de intretinere. B.Caracterele juridice ale contractului de vanzare-cumparare Este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros ,comutativ,consensual si translativ de proprietate. *Caracterul sinalagmatic(bilateral) - presupune ca prin incheierea contractului de vanzarecumparare se nasc obligatii reiproce intre partile contractante ,vanzatorul are obligatia de predare a bunului si de garantie a cumparatorului iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul si sa preia bunul *Cu titlu oneros - presupune ca ambele parti urmaresc interese patrimoniale respectiv primirea unuiechivalent in schimbul prestatiei la care se obliga . *Comutativ - presupune ca existenta si intinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti dinmomentul incheierii contractului si numai in mod cu totul exceptional contractul poate capata uncaracter aleatoru. *Consensual - poate fi incheiat prin simplul acord de vointa al partilor fara indeplinirea uneiformalitati si fara remiterea lucrului vandut si plata pretului in momentul incheierii contractului.Prinexceptie de la acest principi in cazurile prevazute de lege contractul de vanzare cumparare devine uncontract solem, imbraca forma autentica. *Caracterul translativ de proprietate - transferul dreptului de proprietate de la vanzator lacumparator opereaza prin efectul realizarii acordului de vointa independent de preluarea bunului si plata pretului . Art 1295 C civ reglementeaza - proprietatea este stramutata de drept indata ce partile sau invoitasupra lucrului si asupra pretului desii lucrul inca nu s-a predat si pretul nu s-a numarat.Acest principiuopereaza cu indeplinirea urmatoarelor conditii: 1.Vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut iar contractul perfect valabil incheiat 2.Sa fie vorba de lucruri determinate individual 3.Lucrul vandut sa existe 4.Partile sa nu fi amanat transferul dreptului de proprietate printr-o clauza speciala prin catre se indicaun moment urterior incheierii contractului . C.Conditiile de validitate ale vanzarii cumpararii Pentru a fi valabil incheiat contractul de vanzare cumparare trebuie sa indeplineasca urmatoareleelemente: -consimtamantul; capacitatea partilor; obiectul; cauza licita si forma in cazul contractelor solemne. Consimtamantul - acordul de vointa dintre parti este intotdeauna necesar si suficient cu exceptiacazurilor prevazute de lege. Caracteristicele consimtamantului sunt: -promisiunea unilateralade vanzare sau cumparare - aceasta este un antecontract care da nasterela un drept de creanta,una din parti fiind obligata fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit buniar beneficiarul promisiunii poate opta in sensul de al cumpara sau nu .Daca beneficiarul promisiunii

opteaza pt cumpararea bunului iar proprietarul vanzator refuza vanzarea contractul nu se va m ai incheiaiar beneficiarul promisiunii de vanzare va putea pretinde daune interese potrivit reglulilor care se aplicaobligatiei de a face reglem de Art 1075 din C.civ . Retinem ca este un contract unilateral deoarece creazaobligatii doar pt promitent dovada promisiunii unilaterale de vanzare se face conform regulilor generaleaplicabile creantelor Art 1191(C.Civ). Obligatia promitentului din promisiunea unilaterala de vanzare sestinge la expirarea termenului daca a fost prevazut un astfel de termen in caz contrar se stinge laexpirarea termenului general de prescriptie care incepe sa curga de la data incheierii promisiuniiunilaterale de vanzare. -promisiunea bilatereralade vanzare cimparare - este atunci cand ambele parti se obliga saincheie in viitor contractul prin care una sa vanda si cealalta sa cumpere la pretul stabilit. Promisiunea bilaterala este un antecontract ,deosebirea fata de promisiunea unilaterala fiind aceea ca ambele parti potcere incheierea contractului. Daca promitentul vanzator nu-si respecta obligatia si vinde bunul altei persoane beneficiarul cumparator nu poate cere predarea lucrului deoarece nu a devenit proprietar iar vanzarea incheiata cu o alta persoana sub rezerva fraudei este perfect valabila. Beneficiarul cumparator poate cere in acest caz daune interese. Daca bunul se gaseste in patrimoniul vanzatorului va putea cereobligarea acestuia la incheierea contractului sub sanctiunea daunelor cominatorii sau a amenzii civile.Oricare din partile antecontractului poate cere instantei de judecata sa ponunte o hotarare care tine loc deact autentic de vanzare cumparare si care va avea un caracter constitutiv de drept. Intr-o atare situatietransferul dreptului de proprietate opereaza in momentul ramanerii definitive a hotararii judecatoresti. -pactul de preferinta -acesta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca in cazul in care il va vinde sa acorde preferinta unei anumite persoane la pret egal. In acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda ci doar sa acorde preferinta in caz de vanzare . -dreptul de preemtiune -este un drept de natura legala instituit printr-o norma imperativa, elreprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber de bunurile sale. Dreptul de preemtiune este un drept absolut opozabil tuturor (opozabil ergaomnes) se determina in functie de bunul care formeaza obiectul lui in functie de actul juridic care urmeaza a fii incheiat si de dreptul care se instraineaza. Cateva acte in care se reglementeaza acest drept : 1*legea 10/2001au drept de preemtiune in cazul incheierii unui contract de vanzare cumpararelocatarii urmatoarelor imobile: cele ocupate de unitati si institutii de invatamant din sistemul de stat, celeocupate de unitati sanitare si de asistenta medico-sociala din sistemul poblic, cele ocupate de institutii publice, cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal inregistrate. Dreptul de preemtiune la legea 10se poate exercita sub sanctiunea decaderii in termen de 90 de zile de la data primirii prin executorul judecatoresc a notificarii privind intentia de vanzare. Incheierea contractului de vanzare cumparare fararespectarea dreptului de preemtiune se sanctioneaza cu nulitate obsoluta.2

Imobilele constructii carora le-au fost adaugate pe orizontala sau pe varticala in raport de forma initiala noi corpuri a caror arie desfasurata insumeaza mai putin de suta la suta din aria desfasurata initialacestea vor fi restituite fostului proprietar iar detinatorul suprafetei adaugate are un drept de preemtiunela cumpararea suprafetei restituita fostului proprietar sau mostenitorilor acestuia. Imobilele cu alta destinatie decat cea de locuinta care nu se restituie pers indreptatite se potinstraina potrivit legislatiei in vigoare iar cei care detin imobilul cu titlu valabil la data intrarii in vigoarea legii au un drept de preemtiune. Asemanator dreptului de dreemtiune este si dreptul prioritar ladobandirea imobilului expropriat Art 37 din legea 33/1994 . In cazul in care lucrurile pentru care safacut o expropriere nu s-au realizat iar cel care a facut exproprierea doreste sa instraineze imobilulfostul proprietar are un drept prioritar de dobandire a imobilului la un pret care nu poate fi mai maredecat despagubirea primita actualizata. Cel care a facut exproprierea se va adresa inscris expropriatuluisi daca acesta nu raspunde in termen de 60 de zile de la primirea notificarii imobilul poate fi vandut.

Capacitatea partilor - regula generala este reglementata in Art 1306 c.civ care prevede ca potcumpara si vinde toti cei carora nu le este oprit prin lege. Incompatibilitatile speciale (cei care nu pot): *Vanzare facuta de o pers lipsita de o capacitate de exercitiu sau cu o capacitate restransa trebuiefacuta prin ocrotitorul legal si cu autorizarea autoritatii tutelare. *Vanzarea intre soti este interzisa, este admisa donatia care are un caracter revocabil. Nerespectareaatrage nulitatea relativa a contractului, anularea putand fi ceruta de oricare dintre soti, de mostenitoriiocrotiti sau de creditori fara a fi obligati sa dovedeasca fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativa ea poate fi confirmata dupa desfacerea casatoriei de catre parti sau de catre mostenitori dupa decesulvanzatorului. Vanzarea intre concubini este legala afara doar de cazul in care contractul s-a incheiat pentru a determina pe una dintre parti sa mentina relatia de concubinaj *Tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor aflate sub tutela lor cat timp socotelile definitive aletutelei nu au fost data si primite. *Mandatarii conventionali sau legali imputerniciti sa vanda un lucru nu pot sa-l cumpere pt ca aceeasi persoana nu poate cumula in acelasi timp calitatea de vanzatior cu cea de cumparator * Persoanele care administreaza bunuri apartinuand statului ,comunelor,oraselor ,municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor . *Functionarii publicinu pot cumpara bunurile statului sau a unitatilor administrativ teritoriale care sevand prin intermediul lor . *Judecatorii ,procurorii,avocatii nu pot cumpara drepturi litigioase care sunt de competenta curtii deapel in a carei circumscriptie isi desfasoara profesia. Pt aceleasi pers de la nivelul inaltei curiti de casatiesi justitie si a parchetului de pe langa inalta curte, interdictia se intinde la nivelul intregii tari. *Executorii judecatoresi nu pot dobanii direct sau prin persoane interpuse pentru ei sau pentru altii bunurile care au facut obiectul executarii silite. *Cetatenii straini si apatrizii pot dobandii dreptul de proprietate asupra terenurilor numai in conditiilerezultate din aderarea Ro la UE si din tratatele internationale la care Romania este parte pe baza dereciprocitate. Obiectul contractului de vanzare cumparare. Vanzarea cumpararea da nastere la doua obligatiireciproce obligatia vanzatorului este legata de lucrul vandut iar a cumparatorului de pret. Lucrul vandutsi pretul constituind de fapt obiectul contractului. Lucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmat conditii: -sa fie in circuitul civil, nu sunt incluse in circuitul civil bunurile declarate de lege inalienabile pentru ca sunt imprescriptibile si insesizabile. Intra in aceasta categorie urmatoarele bunuri: *bunuri din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ teritoriale - aceste bunuri pot fidoar date in administrare ,concesionate sau inchiriate prin licitatie publica,de asemenea pot fi date infolosinta gratuia unitatilor de utilitate publica; *bunurile din patrimoniul cultural natioal nu sunt scoase din circuitul civil ca atare pot fi instrainate dar scoaterea din tara a bunurilor culturale mobile temporar sau definitiv se poate face numai pe bazacertificatului de export emis de directiile judetene pentru cultura si poatrimoniul cultural national.-sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor. Pretul trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii: -sa fie stabilit in bani-sa fie determinat sau determinabil,pretul este determinat daca cuantumul lui este hotarat de parti inmomentul incheierii contractului, si pretul este determinabil cand partile precizeaza in contract elementecu ajutorul carora pretul va fi determinat in viitor. In cazurile in care exista preturi

legale obligatoriiatunci trebuie sa se conformeze acestora;-sa fie sincer adica sa trebuiasca efectiv platit;-sa fie serios adica sa nu fie disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut. D.Efectele contractului de vanzare cumparare Prin efecte se intelg obligatiile generate in sarcina partilor. 1.Obligatiile vanzatorului: A)sa predea lucrul vandut - aceasta presupune ca trebuie sa puna lucrul vandut la dispozitiacumparatorului, atunci cand lucrul vandut poate fi localizat regula este ca predarea se face la locul undese afla lucrul vandut la momentul contractarii, in celelalte cazuri predarea se face la domiciliuldebitorului adica a vanzatorului care are obligatia predarii. Cheltuielile de predare cad in sarcinavanzatorului iar cele de ridicare in sarcina cumparatorului daca nu exista alta intelegere intre parti. Atunci cand obiect al vanzarii cumpararii il constituie bunurile imobile se prevad reguli speciale privind predarea acestora si anume: a)cand intinderea imobilului este diferita fata de cea specificata in contract sunt posibile urmat situatii:-daca intinderea este mai mica ,cumparatorul poate cere completarea sau reducerea pretului proportionalcu partea lipsa in acest caz se poate cere rezolutiunea contractului numai daca imobilul nu poate fifolosit pt destinatia avuta in vedere la incheierea contractului-daca intinderea este mai mare cumparatorul este obligat sa plateasca pretul pentru excedent iar daca prin masuratori se stabileste ca excedentul depaseste a 20-a parte a intinderii prevazuta in contract el poate cere rezolutiunea contractului -daca sau vandute doua sau mai multe imobile printr-un singur contract indicandu-se un singur pret iar intinderea unui imobil este mai mare si a celuilalt mai mica diferenta de pret se compenseaza. Dreptul deactiune pntru majorarea sau scaderea pretului sau rezolutiunea contractului se prescrie intr un an de ladata vanzarii. Odata cu predarea lucrului vanzatorul este obligat sa predea si fructele percepute dupamomentul transferarii dreptului de proprietate. Daca bunul nu se preda la moment incheierii contractuluivanzatorul are obligatia sa conserve bunul pana la momentul predarii iar in caz de deteriorare sau de pieire a bunului raspunde ca un depozitar, culpa lui fiind prezumata. Neexecutarea obligatie de predare a bunului da posibilitatea cumparatorului sa invoce exceptia de neexecutare sau sa-si ceara rezolutineacontractului cu daune interese.4