AL-BAI’ BITHAMAN AJIL

IMA BT. IBRAHIM A112347

1
 BAHAGIAN 1 : PENGENALAN

1.1: PENGENALAN

Islam adalah addin yang syumul (cara hidup) yang merangkumi pelbagai aspek
kehidupan manusia. Secara asasnya, Islam meliputi tiga perkara yang penting iaitu
tauhid, akhlak dan syariah. Tauhid adalah berasaskan iman dan akidah. Akhlak pula
merupakan nilai-nilai murni dan norma Islam yang baik. Manakala, syariah adalah
berasaskan hukum-hukum syarak yang terkandung dalam Al-Quran dan Al-Hadis.

Syariah juga terbahagi kepada tiga iaitu akidah, akhlak dan ibadat. Akidah
merupakan iman dan kepercayaan kepada ALLAH s.w.t. Akhlak pula merupakan etika
dan tatasusila seseorang umat Islam. Terdapat ibadat khusus dan ibadat umum. Ibadat
khusus telah ditetapkan oleh ALLAH s.w.t peraturan-peraturannya dalam Al-Quran.
Ibadat umum pula meliputi ekonomi, politik dan sosial. Sistem ekonomi Islam adalah
ibadat khusus yang merangkumi Sistem Kewangan dan Sistem Perbankan.

Kewujudan ekonomi Islam terbukti dalam Surah Al-Maa’idah, firman

ALLAH s.w.t yang bermaksud:

” Pada hari ini telah Kusempurnakan untuk kamu agamamu, Kucukupkan

kepadamu nikmatKu, dan telah Kuredhai Islam itu menjadi agama bagimu.”
(Surah Al-Maa’idah:3).

Berdasarkan ayat, jelaslah bahawa Islam merangkumi pelbagai aspek kehidupan manusia.
Oleh itu, Islam mempunyai sistem ekonominya yang tersendiri. Pada masa dahulu,
Rasulullah s.a.w dan para sahabat telah mengamalkan sistem ekonomi Islam dalam
perniagaan, mengagihkan sumber atau harta, mengumpul sumber dan sebagainya.

2
1.2: DEFINISI EKONOMI

Menurut Barnhart Dictionary of Etymology (1988), ekonomi atau yconomye boleh

diertikan sebagai pengurusan rumahtangga. Perkataan yconomye berasal dari bahasa
Perancis, iaitu economie, atau dari bahasa Latin oeconomia atau dari bahasa Yunani
oikonomia ( yang berasal dari perkataan oikonomos bermaksud pengurus atau pengawal).
Adam Smith (1776), menyatakan ’ ekonomi atau ekonomi politik ialah kajian terhadap
alam semula jadi dan sebab kepada kekayaan negara’.

Menurut Lionel Robbins (1935), ekonomi ialah ’sains yang mengkaji

gelagat manusia yang dihubungkaitkan di antara matlamat dan keupayaan terbatas yang
mempunyai kepelbagaian penggunaanya’. Kamus Ekonomi (1993) Dewan Bahasa dan
Pustaka, mendefinisikan ekonomi sebagai ilmu sains sosial yang mengkaji gelagat atau
perlakuan manusia dalam memperuntukkan sumber yang terhad untuk memenuhi
kehendak yang tidak terhad, yang bersaing antara satu sama lain.

Ekonomi Islam adalah sama dengan muamalat menurut Haji Mahsin Haji
Mansur (1984). Beliau membahagikan ekonomi Islam kepada tiga bahagian iaitu
ekonomi politik atau kenegaraan, ekonomi perdagangan dan ekonomi kemasyarakatan.
Menurut Surtahman Kastin Hasan dalam buku Ekonomi Islam, ekonomi adalah ilmu
yang mengkaji kegiatan manusia yang selaras dengan kehendak syariat dalam
memperolehi, mengguna atau mengurus sumber-sumber alam untuk kebaikan diri serta
kebaikan bersama secara kebendaan dan kerohanian bagi mendapat keredhaan ALLAH
s.w.t.

3
1.3: SISTEM KEWANGAN DI MALAYSIA

Sistem kewangan di Malaysia terbahagi kepada dua bahagian iaitu sistem perbankan dan
sistem bukan perbankan. Sistem perbankan terdiri daripada bank, syarikat kewangan dan
syarikat diskaun. Bank adalah seperti Bank Negara Malaysia dan Bank Perdagangan.
Sistem bukan perbankan pula terdiri daripada institusi yang berkaitan pembangunan
kewangan seperti IMDF, institusi tabungan seperti Bank Simpanan Nasional, Tabung Haji
dan Bank Rakyat. Institusi bukan perbankan lain ialah KWSP, Insurans dan Takaful,
Institusi Kredit Perumahan dan Institusi Amanah seperti ASB, ASN dan sebagainya.

Perbankan Islam bermaksud penggerak dana-dana dan menggunakannya

selaras dengan syariah Islam bagi tujuan mengembangkan ikatan kesatuan Islam dan
memastikan keadilan pengagihan serta menggunakan dana-dana tersebut selaras dengan
prinsip-prinsip Islam ( Persatuan Bank-Bank Islam Antarabangsa ). Contohnya ialah
Bank Islam Malaysia Berhad dan Bank Muamalat. Perbankan Islam menggunakan
instrument atau alat-alat kewangan Islam untuk beroperasi secara halal dan berlandaskan
syariat Islam yang betul. Operasi Perbankan adalah berasaskan Al-Quran dan Al-Sunnah.
Terdapat pelbagai instrument kewangan Islam. Antaranya adalah, Al-Murabahah, Al-
Mudarabah, Al-Bai’ Bithaman Ajil, Bai’ Al- Inah dan sebagainya.

Instrument atau produk kewangan Islam yang digunakan untuk

menjalankan aktiviti pelaburan dan pembiayaan boleh dibahagikan kepada dua bentuk
iaitu, pembiayaan ekuiti dan pembiayaan hutang. Pembiayaan ekuiti pula terbahagi
kepada dua bahagian iaitu Al- Musharakah dan Al-Mudarabah. Manakala, contoh-contoh
bagi pembiayaan hutang adalah seperti Al-Murabahah, Al-Istisna’, Al-Ijarah, Al-Bai’
Bithaman Ajil, dan sebagainya. Operasi Perbankan Islam wajib menghindari riba’ dan
perkara-perkara seperti riba’ yang boleh menindas dan merugikan pihak yang lain.

Riba’ merupakan satu tambahan atau lebihan atau tidak sama timbangan
atau sukatan semasa berlakunya pertukaran jenis bahan yang tertentu iaitu yang disebut
sebagai bahan ribawi. Bahan ribawi adalah seperti emas, perak dan bahan makanan asasi.

4
Pada masa kini, riba’ lebih melibatkan mata wang. Mekanisme Al-Bai’ Bithaman Ajil
boleh menghindari urus niaga dari unsur-unsur riba’. Riba’ diharamkan kerana ALLAH
s.w.t telah berfirman dalam Surah Al-Baqarah ayat 275.

BAHAGIAN 2: ISI KAJIAN

2.1: PENGENALAN

Sistem Perbankan Islam telah mengamalkan mekanisme-mekanisme yang dapat

menghindari riba’ sepenuhnya. Mekanisme yang digunakan ialah pembiayaan Al-Bai’
Bithaman Ajil, al-Murabahah dan al-Mudarabah. Dalam sistem perbankan konvensional
pula,’Skim Perbankan Tanpa Faedah’ (SPTF) telah dilaksanakan. Selain itu, terdapat
mekanisme pembiayaan tanpa riba’ lain yang terdapat dalam sistem Perbankan Islam.
Antaranya adalah seperti Bai’ Al-Inah, Al-Wakalah, Al-Ijarah, Bai’Al-Salam, Bai’ Al-
Dayn, Al-Hiwalah dan Al-Bai’ Al-Tijari. Mekanisme pembiayaan Al-Bai’ Bithaman Ajil
telah digunakan secara meluas dalam kebanyakan sistem Perbankan Islam di Malaysia.

Mekanisme pembiayaan Al-Bai’ Bithaman Ajil, al-Murabahah dan al-

Mudarabah telah berjaya dilaksanakan oleh Bank Islam dan semua bank konvensional
yang mempunyai lesen untuk menjalankan sebahagian daripada prinsip syariah
Perbankan Islam. Mekanisme ini turut dilaksanakan oleh Bank Rakyat, Koperasi
Muslimin, Koperasi Belia Islam (KBI) dan Koperasi Kohilal yang menjalankan
mekanisme pembiayaan al-murabahah.

Ketiga-tiga mekanisme tersebut telah mencatatkan jumlah pemohon paling

ramai berbanding mekanisme lain. Pembiayaan tersebut turut dilaksanakan oleh bank
konvensional dan telah telah merekodkan jumlah peratusan yang paling tinggi berbanding
mekanisme lain. Contohnya, pada tahun 1995, Bank Bumiputera Malaysia Berhad

5
(BBMB) telah mencatatkan pembiayaan berjumlah RM 230 juta dan Malayan Banking
Berhad pula mencatatkan jumlah pembiayaan sebanyak RM 3.5 juta.

2.2: KONSEP

Al-Bai’ Bithaman Ajil lebih dikenali sebagai jualan harga tertangguh. Urus niaga al-Bai’
Bithaman Ajil melibatkan proses menjual sesuatu dengan disegerakan penyerahan barang
dan ditangguhkan pembayarannya sehingga ke satu waktu atau tempoh yang telah
ditetapkan. Menurut kertas seminar BIMB (modul III: Al-Bai’ Bithaman Ajil ) di Kuala
Lumpur pada tahun 1994, Al- Bai’ Bithaman Ajil ialah satu kontrak perjanjian oleh
pembiaya untuk membeli harta yang dikehendaki oleh pelanggan.

Pembiaya akan menjual semula harta yang dibelinya itu kepada pelanggan
tersebut dengan harga pokok dan keuntungan. Namun, pelanggan tersebut akan
membayarnya secara bertangguh mengikut tempoh masa yang ditetapkan dan dibayar
dengan jumlah tertentu secara beransur-ansur. Pembiaya biasanya merupakan pihak bank.

2.3: ASAS HUKUM

Aktiviti jual beli adalah diharuskan dalam Islam. Urus niaga Al- Bai’ Bithaman Ajil
merupakan satu aktiviti perniagaan jual beli tangguh yang diharuskan sama seperti jual
beli biasa. Perbezaan antara jual beli tangguh dan jual beli biasa adalah harga jualan bagi
jual beli tangguh lebih mahal daripada harga biasa dan harga harga jualan itu meningkat
mengikut tempoh masa penangguhan yang dikehendaki oleh pelanggan. Asas bagi al-
Bai’ Bithaman Ajil adalah merujuk kepada hukum yang berdasarkan nas-nas berikut:
Firman ALLAH s.w.t yang bermaksud;

 ” Dan ALLAH telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba.’ ”

6
 ( Surah al-Baqarah, 2:275 )

Ayat tersebut menjelaskan bahawa aktiviti jual beli adalah halal dan
diharamkan jika aktiviti tersebut mengandungi unsur riba’. Oleh itu, al-Bai’ Bithaman
Ajil merupakan satu mekanisme dalam jual beli Islam yang memelihara rukun dan syarat
jual beli yang ada dalam Mu’amalat Islam.

 “Dan hendaklah kamu mendatangkan saksi apabila kamu berjual beli dan
janganlah orang yang menulis dan yang menjadi saksi itu saling menyulitkan.”
( Surah al-Baqarah, 2:282 )

Ayat di atas juga menjelaskan keharusan dalam jual beli. Jual beli yang
berbentuk hutang hendaklah memerlukan transaksi jual beli secara bertulis. Tujuan
diwujudkan transaksi tersebut adalah untuk menghindarkan salah faham, penipuan dan
pergaduhan pada masa akan datang serta tidak mendatangkan masalah kepada kedua-dua
belah pihak.

 ”Tidak ada dosa bagi kamu untuk mencari kurnia ( keuntungan hasil perniagaan )
daripada Allah Tuhanmu”.
( Surah al-Baqarah, 2:198 )

Ayat di atas menghalalkan pengambilan keuntungan dalam jual beli

dengan cara halal. Jual beli mesti dilaksanakan dengan perasaan redha meredhai antara
satu sama lain dan mengikut lunas-lunas Islam. Oleh itu, mekanisme jual beli yang
menggunakan al-Bai’ Bithaman Ajil yang melibatkan pengambilan keuntungan melalui
perniagaan jual beli harta dengan bayaran tertangguh adalah diharuskan.

Hadith Rasulullah s.a.w;

Daripada ‘Aishah r.a yang maksudnya;

“Sesungguhnya Nabi s.a.w telah membeli makanan daripada seorang

7
 yahudi dengan menangguhkan bayaran kepada tempoh yang ditentukan
dan mencagarkan baju besinya sebagai jaminan.” ( al-Bukhari )

Hadith ini juga menunjukkan bahawa al-Bai’ Bithaman Ajil atau jualan
barang dengan harga tangguh pernah diamalkan oleh Rasulullah s.a.w sendiri yang
membeli makanan daripada seorang dengan menangguhkan bayarannya.
Ijma’ Ulama;

Ulama fiqh Islam sepakat mengharuskan jual beli barangan dengan

bayaran tangguh. Imam Shafi’i menjelaskan bahawa ” Tidak mengapa dengan seorang
lelaki menjual barang dengan bayaran tangguh dan membelinya semula dari pembeli itu
dengan bayaran tunai yang lebih rendah.” Imam Malik juga mengharuskan jual beli
dengan bayaran tangguh. Bagi Imam Hanafi, sesiapa yang yang menjual sesuatu
barangan dengan harga tunai dan kemudian menangguhkan bayarannya dalam tempoh
yang ditetapkan, maka hukumnya sah dan jadilah hutang.

Ibn al-Humam pula menjelaskan bahawa dalil yang mengharuskan jual

barang dengan bayaran lebih kerana tangguh adalah berdasarkan riwayat Ibn Umar r.a
yang mengatakan bahawa, ”setelah Rasulullah s.a.w memperlengkapkan tentera, baginda
memerintahkan aku supaya membeli seekor unta dengan harga dua ekor unta secara
tangguh”. Peristiwa ini merupakan hujah bagi mengharuskan jual beli dengan bayaran
lebih kerana tangguh. Maka, jelaslah bahawa pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil yang
telah dilaksanakan oleh Bank Islam Malaysia Berhad, bank konvensional melalui Skim
Perbankan Islam dan sebagainya adalah diharuskan mengikut nas Al-Quran, al-Sunnah
dan Ijma’ Ulama.

2.4: RUKUN AL-BAI’ BITHAMAN AJIL

Rukun Al-Bai’ Bithaman Ajil merupakan rukun yang digunakan dalam mu’amalah jual
beli mengikut hukum-hukum fiqh Islam. Selain itu, proses pembiayaan ini turut
memerlukan transaksi perniagaan sebagai bukti urus niaga. Terdapat tiga rukun jual beli

8
dalam Islam iaitu, dua pihak yang beraqad (penjual dan pembeli), dua aset barang yang
diaqadkan (harta jualan dan harga bayaran) dan dua lafaz ’sighah’ aqad (ijab dan kabul).
Setiap rukun mesti mengandungi dua syarat. Rukun al-Bai’ Bithaman Ajil mengandungi
enam syarat.

2.4.1: Rukun Pertama; Pelanggan dan Pembiaya

Urusan jual beli mesti melibatkan dua pihak yang menjalankan aqad jual beli. Mereka
juga terdiri daripada pelanggan di satu pihak dan pembiaya di satu pihak lain. Dalam
transaksi al-Bai’ Bithaman Ajil, penjual merupakan seorang pembiaya dan pembeli pula
merupakan pelanggan. Pada permulaan proses urus niaga, pembiaya akan membelikan
barangan atau harta yang dikehendaki oleh pelanggan daripada pembekal. Seterusnya,
pembiaya akan bertindak sebagai penjual barangan atau harta tersebut kepada
pelanggannya dengan mengenakan harga yang lebih berbanding harga asal yang dibeli
oleh pembiaya. Selepas itu, pelanggannya akan membeli harta atau barangan tersebut
daripada pembiaya dengan harga tertangguh.

Kedua-dua pihak mesti memenuhi syarat yang telah ditetapkan oleh syara’
supaya urus niaga jual beli tersebut memenuhi hukum Islam. Oleh itu, pembiaya
bertindak sebagai penjual dan pelanggan merupakan seorang pembeli dalam transaksi
yang melibatkan harta atau barangan bernilai serta melibatkan beberapa bentuk aqad
perjanjian yang penting. Antara syarat-syarat yang perlu dipenuhi oleh kedua-dua pihak
adalah, mukallaf iaitu baligh, berakal, cerdik, dan saling redha meredhai antara satu sama
lain.

Di Malaysia, pelanggan mesti mematuhi syarat-syarat yang telah

ditetapkan oleh pihak bank (pembiaya). Antara syarat-syarat tersebut adalah;

 Had umur pelanggan sekurang-kurangnya 18 tahun. Tujuannya adalah supaya

pelanggan dapat membuat pertimbangan daripada akal yang cerdik untuk

9
 memikul tanggungjawab atas pembiayaan yang diterimanya, bertanggungjawab
membayar ansuran hutang dan mengurus harta yang dibiayai dengan sempurna.

 Pelanggan mempunyai pendapatan satu pertiga dari gaji bulanan atau sama
dengan bayaran ansuran bulanan yang perlu dibayar. Pelanggan juga boleh
berkongsi dengan orang lain sekiranya pendapatannya tidak memenuhi syarat.

 Pelanggan juga mestilah sanggup mengeluarkan cagaran deposit jaminan

mengikut ketentuan yang telah ditetapkan oleh pembiaya.

 Pelanggan mestilah berjanji bersetuju meletakkan harta yang dibiayai itu sebagai
cagaran atau jaminan ke atas pembiayaannya. Harta tersebut digadai kepada
pembiaya sehinggalah pelanggan dapat melunaskan bayaran pembiayaannya.

 Pelanggan juga dipastikan supaya pembiayaan ke atas harta berkaitan, diguna

pakai dan diuruskan untuk tujuan yang tidak bertentangan dengan hukum syara’
dan kemurniaan akhlak Islam.

2.4.2: Rukun Kedua; Harta Dan Harga Pembiayaan

Harta atau barang yang dijual oleh pembiaya dan harga barang yang dibayar oleh
pelanggan merupakan dua perkara yang diaqadkan dalam urus niaga, merupakan dua aset
harta yang mesti disebut dalam ‘sighah’ aqad. Syarat barang serta harga yang dibayar
adalah;

 Suci – barang yang dibiayai dan harga yang dibayar itu hendaklah terdiri daripada
barangan atau harta yang suci dari segi hukum syara’. Ini bermakna, barangan
atau harta tersebut bersih pada zatnya dan halal pada hukumnya.

10
 Bermanfaat – barangan pembiayaan dan harga yang dibayar itu mestilah terdiri
daripada jenis barangan atau harta yang boleh dimanfaatkan dari segi hukum
syara’.

 Milik penjual atau pembiaya – barangan atau harta yang dibiayai hendaklah milik
pembiaya, sama ada melalui pembelian yang dijual semula kepada pelanggan atau
melalui gadaian yang digadaikan oleh pelanggan kepada pembiaya. Barang yang
bukan milik pembiaya yang sah menurut syara’, tidak sah dijadikan barang

pembiayaan. Contohnya, barang yang dicuri, dirompak atau diperoleh melalui rasuah
atau menipu atau harta pusaka yang belum diagihkan mengikut pembahagian hukum
faraid. Rasulullah s.a.w bersabda yang maksudnya;

”Tidak sah talaq melainkan ke atas ke atas isteri yang dimiliki, tidak sah
merdeka melainkan pada hamba yang ia miliki dan tidak sah jual melainkan
pada barang yang ia miliki.” ( al- Tarmizi )

 Boleh diserah milik – barang pembiayaan mestilah barang yang boleh diserah
milik kepada pelanggannnya. Apabila barang atau harta tersebut telah dibeli oleh
pembiaya daripada pembekal, maka barang tersebut hendaklah barang yang
boleh diserah milik kepada pembelinya. Barang atau harta yang boleh yang boleh
diserah milik akan menjadi barang cagaran kepada pembiayaan dan barang atau
harta tersebut akan didaftar sebagai ”HAK MILIK DITUNTUT OLEH”.

 Mengetahui barang dan harga yang diaqadkan – pembiaya dan pelanggan

 Mestilah mengetahui dengan jelas butiran aqad, kadar jumlah, sifat barang dan
bentuk bayarannya. Mereka mestilah mengetahui dengan jelas jumlah bayaran
dengan tepat dan bentuk bayaran yang dipersetujui, sama ada tunai atau hutang,
jenis dan mata wangnya. Firman ALLAH s.w.t yang bermaksud;

11
 ”Apabila kamu menjalankan urus niaga hutang dengan bayaran tangguh
yang ditentukan, maka hendaklah kamu menulisnya, mencatat dan
membacakan catatan itu kepadanya dengan benar.” (Surah al-Baqarah, 2:282 )

Ayat di atas menjelaskan keperluan mencatatkan urus niaga al-Bai’ Bithaman Ajil.

2.4.3: Rukun Ketiga; Lafaz Aqad Ijab Dan Qabul

‘Sighah’ aqad bermaksud dua lafaz aqad perjanjian jual beli yang diucapkan oleh penjual
dan pembeli. Lafaz aqad perjanjian yang diucapkan oleh penjual disebut sebagai ijab dan
lafaz aqad yang diucapkan oleh pembeli disebut sebagai qabul. Antara syarat ijab dan
qabul adalah;

• Mestilah lafaz yang terang

• Hendaklah diucapkan dengan keredhaan kedua-dua belah pihak

• ‘Sighah’ aqad mestilah diucapkan oleh orang yang berakal

• Mendengar ucapan lafaz atau ’sighah’ ijab dan qabul

• Lafaz qabul sama dengan apa yang diucapkan pada ijab

• Bersambung ijab dan qabul dalam majlis aqad yang sama

12
 BAHAGIAN 3: PELAKSANAAN AL-BAI’ BITHAMAN AJIL DI MALAYSIA

3.1: OPERASI PEMBIAYAAN PEMBELIAN RUMAH

Operasi pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil bermuda daripada cadangan pelanggan dan
kemudian diikuti dengan cadangan daripada institusi kewangan yang dipilih sebagai
pembiaya. Institusi kewangan yang mempunyai lesen urus niaga al-Bai’ Bithaman Ajil
layak menjalankan pembiayaan jenis ini.

3.1.1: Cadangan Pelanggan

Setiap pelanggan yang mahu mendapatkan perkhidmatan pembiayaan al-Bai’ Bithaman

Ajil mengikut prosedur yang ada pada masa kini, hendaklah membeli dahulu aset harta
yang hendak dibeli. Setelah membayar 10% wang pendahuluan, pelanggan diberi tempoh
selama tiga hari untuk menandatangani dokumen perjanjian jual beli di pejabat peguam
yang telah dipersetujui bersama antara pelanggan dengan pemilik harta.

Dalam hal ini, pelanggan terikat dengan syarat tawaran pembelian.

Syaratnya, pelanggan dibenarkan membayar baki bayaran secara beransur-ansur yang
akan dituntut oleh pemaju berdasarkan kemajuan kerja yang dicapai. Pelanggan
dibenarkan mendapatkan pembiayaan daripada kerajaan, bank, institusi kewangan atau
koperasi. Tetapi sekiranya gagal, pelanggan dikehendaki menjelaskan baki harga jualan
secara tunai dan diberi tempoh masa selama 14 hari untuk menlunaskan setiap bayaran
ansurannya. Kegagalan membayar tuntutan pemilik harta akan menyebabkan pelanggan
dikenakan tindakan sama ada penjualan harta dibatalakan atau dikenakan faedah 10.5%
setahun ke atas jumlah tuntutan.

Setelah prosedur tersebut difahami dan diselesaikan oleh pelanggan,

barulah pelanggan boleh mengemukakan cadangan pembelian hartanya itu kepada

13
institusi kewangan untuk memohon pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil. Antara dokumen
yang mesti dikemukakan kepada institusi pembiayaan ialah;

 Jenis harta yang dicadangkan sama ada tanah, rumah, kereta dan sebagainya.
Pihak pembiaya akan menyenaraikan jenis harta yang boleh dibiayai.

 Sebut harga yang ditawarkan oleh pemilik harta atau oleh pemaju perumahan.
Sekiranya pelanggan mempunyai kelayakan 100% pembiayaan, maka seluruh aset
harta tersebut akan dibiayai oleh pembiaya. Jika tidak, pelanggan hanya akan
diberi pembiayaan setakat kelayakan yang ada.

 Surat hak milik atau geran harta tersebut. Jika tanah, maka geran tanah hendaklah
dikemukakan. Jika bagi rumah yang belum dibina, geran yang tiada sekatan
(caveat) serta pelan tanah dan rumah hendaklah dikemukakan.

Setelah semua dokumen yang lengkap diserahkan, pembiaya akan

berbincang dengan pelanggan (pemohon) mengenai perkara-perkara seperti;

 Jumlah pembiayaan yang dipohon

 Sumber pendapatan pelanggan untuk menentukan kelayakan

 Tempoh pembiayaan yang dipohon

 Kadar keuntungan yang dipersetujui

 Kadar perlindungan takaful yang dikenakan

 Jumlah ansuran bulanan bayaran balik pembiayaan

14
  Wang pendahuluan jaminan

 Permohonan perseorangan atau bersama

Selepas itu, pelanggan akan diberikan borang permohonan pembiayaan al-

Bai’ Bithaman Ajil. Bagi kakitangan kerajaan yang memohon pembiayaan daripada
Bahagian Pinjaman Perumahan dan Perbendaharaan Malaysia, permohonan pembiayaan
akan diberi ke atas beberapa pilihan jenis rumah atau tanah iaitu;

• Membeli tanah dan rumah yang sudah siap

• Membina rumah di atas tanah pemohon sendiri

• Membeli tanah dan rumah yang sedang dibina

• Membeli tanah dengan tujuan mendirikan rumah kemudian

• Menyelesaikan hutang pembiayaan perumahan

3.1.2: Cadangan Pembiaya

Selepas pelanggan bersetuju dengan apa yang dibincangkan dan menerima tawaran
tersebut, pembiaya akan menyerahkan borang permohonan yang berkaitan. Borang
permohonan tersebut hendaklah diserahkan kepada pembiaya dengan melengkapkan
syarat-syarat yang telah dicadangkan oleh pembiaya berdasarkan senarai format yang
telah ditetapkan iaitu;

 Mengisi borang permohonan dengan lengkap dan betul mengikut format yang
telah ditetapkan.

15
  Mengemukakan Surat Perjanjian Jual Beli harta antara pelanggan dengan pemilik
harta atau Suratan Hakmilik ke atas harta atau Suratan Hak Milik Berasingan atau
Blok bagi pembelian rumah pangsa, pangsapuri atau kondominium.

 Mengemukakan salinan kad pengenalan, slip gaji dan Surat Akuan Kakitangan
daripada majikan serta borang cukai pendapatan pelanggan dan penjamin.

 Mengemukakan salinan resit bayaran wang pendahuluan ke atas harta yang dibeli.

 Surat pengesahan berupaya mengadakan wang baki beza, iaitu wang lebih
daripada pembiayaan yang layak jika harga harta itu melebihi jumlah pembiayaan
yang diberi.

 Mengemukakan Surat Akujanji Memindah Hakmilik daripada pemilik harta atau

pemaju kepada pelanggan.

 Mengemukakan Surat Akujanji Pemaju atau tuan tanah jika membeli rumah
pangsa, pangsapuri, kondominium atau ’town-house’ yang belum siap dibina dan
tidak mempunyai Suratan Hakmilik Strata.

 Surat Persetujuan Untuk Menggadaikan Harta kepada pembiaya, kerajaan, bank,

syarikat kewangan atau koperasi.

 Mengemukakan Surat Akujunji Peguam yang berkaitan dengan urusan guaman

antara pelanggan, pemilik harta dan pembiaya.

Senarai dokumen yang diperlukan oleh pembiaya menggambarkan

bahawa pelanggan bukan sahaja ditekan dengan bebanan bayaran yang berbagai-bagai,
tetapi ditekankan dengan penyediaan dokumen. Dokumen tersebut juga perlu diperoleh
daripada pemilik harta, peguam dan majikan. Proses pelaksanaan skim al-Bai’ Bithaman

16
Ajil pada masa kini mendedahkan pelanggan kepada banyak tindakan undang-undang
jika berlaku kesilapan atau sedikit kelalaian.

Jika pelanggan atau pembiaya terlambat membayar ansuran bulanan atau

tuntutan, pemaju atau pemilik harta akan mengambil tindakan terhadap pelanggan.
Pembiaya juga akan mengambil tindakan jika pelanggan menghadapi masalah
pembiayaan. Pemilik harta atau pemaju dan pembiaya mempunyai kuasa melalui
perjanjian untuk mengambil tindakan ke atas pelanggan sekiranya berlaku kesilapan atau
keingkaran. Bebanan terhadap pelanggan ini boleh dikurangkan jika kuasa mengambil
tindakan itu hanya terletak pada satu pihak sahaja, iaitu pembiaya yang juga bertindak
sebagai penjual harta.

Setelah pelanggan dan pembiaya menandatangani semua dokumen

perjanjian pembiayaan, peguam akan mendaftarkan Surat Penyerahan Hak (menerusi
jaminan) di Mahkamah Tinggi untuk dikuatkuasakan sebagai Surat Kuasa Wakil.
Dokumen tersebut akan diserahkan semula untuk simpanan pelanggan. Dokumen yang
diserahkan kepada pelanggan ialah;

• Surat Perjanjian Ikatan Penyerahan hak (menerusi jaminan)

• Surat Perjanjian Novasi

• Surat Perjanjian Jual Harta serta Penyerahan Hak

• Surat Perjanjian Jual beli yang asal

Pada asasnya, skim pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil adalah sangat baik.
Proses urus niaga yang dijalankan oleh pembiaya dengan pelanggan amat kemas dan
termeterai kukuh. Namun, proses untuk melengkapkan urusan jual beli jenis ini memakan
masa. Bukan setakat masa pelanggan, malah masa pemilik harta, pembiaya dan juga

17
peguam terlibat sama. Lantaran itu, tenaga banyak terbuang dan akhirnya menyebabkan
kos pengurusan meningkat.

Urusan ini boleh disingkatkan masanya dengan cara pembiaya membeli

terus asat harta yang dikehendaki oleh pelanggan. Kemudian, pembiaya menjual harta
tersebut terus kepada pelanggan dengan harga tangguh.Cara ini akan dapat
mengurangkan kos yang terpaksa ditanggung oleh pelanggan.

3.2: PENGIRAAN JUAL BELI

Beberapa perkara yang berkaitan dengan pengiraan jual beli pembiayaan al-Bai’
Bithaman Ajil hendaklah diketahui oleh pelanggan. Pembiayaan dikira daripada beberapa
jumlah wang yang dimohon oleh pelanggan (Cost of Financing/ Purchase Price),
dicampur dengan keuntungan pembiayaan (Amount of Profit). Sebahagian besar
pembiaya mewajibkan perlindungan takaful (Mortgage Takaful) ke atas pembiayaannya.
Tetapi pelanggan diberi pilihan untuk mendapatkan takaful atau tidak. Jika pelanggan
ingin perlindungan takaful, maka pengiraan pembiayaan akan dicampurkan dengan
perlindungan takaful.

Contoh 1: Berasaskan Kadar Tetap Bayaran Balik (Based On Constant Rate of

Return (CRR))
Contoh kiraan : ( menggunakan Appendik I )

* Kos pembiayaan/ Harga Jualan : RM 48,000.00

* Kadar keuntungan : 10.5% (kiraan atas baki bulanan)
* Tempoh Bayaran Balik : 8 tahun (96 bulan)
* Kekerapan Bayaran Balik
(bulanan) Appendik I : 0.0154400605

Bayaran Balik Bulanan : RM 48,000.00 x 0.0154400605

= RM 741.12

18
Harga Jualan : RM 741.12 x 96 bulan
= RM 71,147.52

Jumlah Keuntungan : RM 71,147.52 – RM 48,000.00

= RM 23, 147.52
Untuk memudahkan pengiraan pembiayaan, pengiraan berpandukan
kepada dua Appendik;

Appendik I:
Appendik I ialah Annuity Factor in Repayment Computation (AF). Tujuan
Appendik ini adalah untuk memudahkan pengiraan jumlah bayaran bulanan dengan cara
yang lebih tepat dan cepat. Jadual dalam Appendik ini berdasarkan kepada tempoh tahun
pembiayaan (Repayment Period) dan kadar keuntungan (Profit Rate) yang ditetapkan.

Appendik II:
Appendik II merupakan paparan pengiraan terperinci amaun pembiayaan.
Objektif Appendik ini adalah untuk memudahkan pelanggan mengenal pasti setiap
ansuran bulanan yang perlu dijelaskan oleh mereka pada tiap-tiap bulan hingga habis
tempoh pembiayaan. Jadual dalam Appendik ini turut memaparkan tempoh bulan
bayaran, kos jualan, keuntungan pembiayaan dan baki keuntungan yang dikenakan ke
atas pembiayaan.

Contoh 2: Kiraan Berdasarkan Peraturan 78

* Kos pembiyaan/ Harga Jualan = RM 30,000.00

* Kadar Keuntungan = 8.0%
* Tempoh Bayaran Balik = 5 tahun (60 bulan)
* Harga Jualan = RM 30,000.00+ (RM 30,000.00 x 8% x 5 tahun)
= RM 42,000.00

* Bayaran Balik Bulanan = RM 42,000.00 / 60 bulan

19
 = RM 700.00

* Jumlah keuntungan = RM 42,000.00- RM 30,000.0

= RM 12,000.00

Contoh pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil yang dilaksanakan oleh

Maybank dan juga kerajaan melalui Bahagian Pinjaman Perumahan Perbendaharaan
Malaysia;

Contoh pengiraan adalah berdasarkan rumah yang dibeli dengan harga

RM 111,000.00. Pembeli memohon pembiayaan berjumlah RM 72,150.00 untuk
tempoh bayaran balik selama 17 tahun. Kadar keuntungan tetap yang dikenakan
oleh bank ialah 10.0%. Kiraan pembiayaannya adalah seperti berikut;

Pembiayaan RM 72,150.00
Kadar Keuntungan 10.0%
Tempoh Bayaran Balik 17 tahun ( 204 bulan )
Harga Jualan RM 72,150 + ( 72,150 x 10% x 17 tahun)
= RM 123,376.50
Bayaran Balik Bulanan RM 123,376.50 / 204 bulan

RM 604.79 (203 bulan) +

RM 604.13 ( 1 bulan terakhir)

Jumlah Keuntungan RM 123,376.50 – RM 72,150.00

RM 51,226.50

3.3: MEMBAYAR BALIK PEMBIAYAAN

20
Pelanggan boleh membayar balik amaun pembiayaan yang diterimanya secara ansuran
pada setiap bulan. Jumlah bayaran bulanan ditentukan di awal pembiayaan berdasarkan
harga jualan pembiayaan yang dibahagikan dengan jumlah tempoh bulan pembayaran.
Sebagai contoh, bagi permohonan pembiayaan harga belian. RM 30,000.00 dan kadar
keuntungan 8% dengan tempoh bayar balik selama 5 tahun atau 60 bulan. Kiraan harga
jualan adalah seperti berikut;

Harga jualan = harga belian + ( harga belian x kadar keuntungan x jumlah tahun)
= RM 30,000.00 + ( RM 30,000.00 x 8% x 5 )
= RM 42,000.00
Dengan harga jualan RM 42,000.00 dan tempoh bayaran selama 5 tahun,
ansuran bulanan yang perlu dibayar oleh pelanggan adalah RM 700.00. Kaedah
kiraannya ialah;
= RM 42,000.00 / 60 bulan
= RM 700.00
Ini bermakna, bahawa pelanggan perlu membayar RM 700.00 setiap bulan
selama 60 bulan untuk pembiayaan RM 42,000.00.

Institusi kewangan seperti bank dipercayai mempunyai formula sendiri

bagi mencari kiraan harga jualan dan jumlah ansuran bulanan pelanggan. Untuk mencari
pengiraan bayaran bulanan yang lebih mudah, bank menggunakan jadual (Appendik 1)
yang telah disediakan oleh mereka. Contoh pengiraan dinyatakan dalam jadual berikut;

Harga pembelian RM 42,000.00

Kadar keuntungan 9.5%
Tempoh bayaran balik 5 tahun ( 60 bulan )
Pekali diambil dari Appendik 1 0.0210017718
Bayaran balik bulanan 42,000 x 0.0210017718
= RM 882.74
Bank dan institusi kewangan juga mempunyai catatan akaun kemasukan
sendiri untuk pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil. Apabila pelanggan membayar bayaran
bulanan mereka, pembayaran tersebut akan dicatatkan ke dalam catatan akaun

21
kemasukkan yang akan memaparkan data pembiayaan dan jadual pembayaran balik.
Contohnya;

Harga Jualan / Kos pembiayaan : RM 48,000.00

Kadar keuntungan : 10.5%
Harga jualan : RM 71,147.52
Montly Instalment : RM 741.12
Repayment Period : 8 tahun (96 bulan)

Sekiranya pelanggan tidak dapat membayar ansuran bulanannya pada

bulan-bulan tertentu, pelanggan tidak akan dikenakan faedah. Walau bagaimanapun,
pelanggan akan diberikan peringatan dan amaran supaya membayar secepat mungkin
ansuran tersebut. Pembiaya tidak akan membiarkan bayaran masuk ansuran
pelanggannya dalam keadaan kosong tidak berbayar, tetapi wang deposit jaminan
pelanggan akan dimasukkan ke dalam Akaun Bayaran Kemasukan sebagai mengganti
ansuran bulanan yang tidak dibayar, sehinggalah ansuran tersebut dijelaskan. Kemudian,
wang deposit jaminan akan dikeluarkan semula.

Oleh itu, pembiaya akan menyediakan tiga jenis akaun dalaman kepada
setiap pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil;

 Akaun Pembiayaan

 Akaun Pendapatan Tak Usaha

 Akaun Pendapatan

Sekiranya pelanggan ingin membayar lebih cepat dari tempoh tahun

pembayarannya, katakanlah bahawa pelanggan telah membayar ansuran bulanannya yang

22
ke-23 dan ingin membayar semua pembiayaan yang diterimanya sekali bayar pada bulan
ke-24, pembiaya akan memberikan potongan atau ’muqasah’ kepada pelanggan tersebut.
Potongan ini dikenali sebagai ’rebate’ dalam pinjaman konvensional. Pengiraan
’muqasah’ ini dirujuk kepada Appendik II. Sebagai contoh, bagi jumlah pembiayaan
RM48,000.00 dan tempoh pembiayaan 96 bulan dengan kadar keuntungannya 10.5%.

Dalam jadual Appendik II, pada bulan ke-23, pelanggan mempunyai

catatan seperti berikut;

Cost Balance (bulan ke-23) : RM 39,857.85

Unearned Income Balance : RM 14,243.91
Profit For 24th Month : RM348.76
Redemption Amount : RM 40,206.61

Berdasarkan kiraan di atas, maka pelanggan dikehendaki membayar

jumlah pembiayaannya ( RM 39,857.85 + RM 348.76 ) = RM 40,206.61, iaitu jumlah
tebusan yang telah dipotong dari baki amaun keuntungan sebanyak ( RM 14,243.91 ) –
RM 348.76 ) = RM 13,895.15 sebagai ‘muqasah’. Pembiaya mempunyai hak mutlak
untuk memberikan ‘muqasah’.

BAHAGIAN 4: PENUTUP

23
Mekanisme pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil dilaksanakan menurut hukum jual beli
tangguh dalam Islam. Oleh itu, segala syarat dan rukunnya adalah sama dengan rukun
jual beli dalam Islam. Selain itu, rukun ’sighah’ ijab dan qabul hendaklah dilaksanakan
dengan cara yang bersungguh-sungguh dan ikhlas antara pelanggan, pembiaya dan
pemilik harta. Untuk itu, urusan jual beli al-Bai’ Bithaman Ajil hendaklah mengandungi
aqad yang khusus iaitu aqad yang diucapkan oleh pembiaya dengan pelanggan di
hadapan peguam. Pelanggan juga mestilah memahami segala isi kandungan perjanjian
terlebih dahulu sesuai dengan tuntutan yang dikehendaki oleh ALLAH s.w.t supaya
perjanjian jual beli itu dicatat dan dibacakan.

Pelaksanaan mekanisme pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil tidak

melibatkan ikatan perjanjian jual beli yang berunsurkan riba’. Di samping itu, mekanisme
pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil juga merupakan langganan yang terbanyak dalam
Skim Perbankan Islam. Ini membuktikan bahawa Skim Perbankan Islam telah mendapat
kepercayaan di hati rakyat Malaysia tanpa mengira agama dan bangsa. Selain itu,
mekanisme pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil juga dapat menandingi urus niaga
pinjaman konvensional yang melibatkan riba’.

Penurunan kadar keuntungan juga boleh menjadi galakan kepada

pelanggan untuk melanggan al-Ba’ Bithaman Ajil dan seterusnya dapat membuktikan
bahawa urus niaga Mu’amalat Islam sebenarnya lebih baik daripada sistem konvensional.
Kesimpulannya, jelaslah bahawa mekanisme pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil menepati
hukum-hukum syara’ Islam dan tiada unsur riba’.

SUMBER RUJUKAN

24
 URUS NIAGA AL-BAI’ BITHAMAN AJIL DALAM MEKANISME
PEMBIAYAAN TANPA RIBA.
( OSMAN SABRAN 2000 )

 Sistem Kewangan Islam Dan Pelaksanaannya Di Malaysia

( AB. MUMIN AB.GHANI 1999 )

 Sistem Kewangan Islam

( SUDIN HARON )

 Nota kuliah Isu-Isu Ekonomi – Isu-isu muamalat

( Dr. Mohd Sabri Haron, PPU UKM )

 Nota kuliah Sistem Kewangan Islam dan nota kuliah Institusi Islam
( Subjek PPG 2912 dan Subjek EEEX 3623: 2008 )

25