QUANTO VALE O HOSPITAL CURRY CABRAL?

Pressupostos Assumidos
Clculo de reas
Terreno
Construo Existente
Estacionamentos
Comrcio
PDM Lisboa: Por 100
Servios
m2 de construo
Habitao
rea C/V
rea mdia p/ lugar

Investimento e Vendas

50.000
10.000

m
m2
PDM Lisboa: Por 100
m2 de construo

78,3
83,5
365,2
15.808,7
30,0

Input

Construo / Vendas
Arranjos Exteriores
Demolies
Taxas e Licenas
Projectos
Fiscalizao de Obra
Management Costs
Marketing e Vendas
Imprevistos
Total Custos

50.000,0
75
80
1,5%
2,0%
2,5%
1,0%
4,0%
5,0%

Cronograma (Semestres)
Construo
Arranjos Exteriores
Demolies
Taxas e Licenas
Projectos
Fiscalizao de Obra
Management Costs
Marketing e Vendas

Vendas
Comrcio
Servios
Habitao

1,5
0,8
1,5

ABC (ac. Solo)

Comrcio
Servios
Habitao

60.000
6.000
12.000
42.000

m
10%
20%
70%

ndice Constr.
ndice ABPriv.
ABPriv.

1,2
1,15
52.173,9

ABC / Terreno
ABC / ABPriv

PDM Lisboa: Por

fogo

Venda Com.
rea
Valor Venda

25,0%
0,0%
8,3%
0,0%

35,0%
0,0%
8,3%
0,0%

50,0%
15,0%
0,0%
8,3%
0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Renda x 12 / Yield

22,50
8,25%

Total
75.808,7

400,0

Clculo de Valores de Venda

Venda Escrit.
2.182
Renda x 12 / Yield
rea
10.435
Valor Venda 22.766.798
B. Prime: Prime
Renda /m2
Yield Implcita

CBRE: Prime Yield: 7,5%, in Rents & Yield 3 Trim 11

Casa Sapo: Yield implcita de lojas venda nas Av.
Novas de 7,4%, on asking price, Nov 11
Pressuposto: prmio de 10% por no ser zona prime
= mg negociao

PDM Lisboa: ndice

mximo, pode,
eventualmente, ser
majorado para 1,5

rea Bruta de Construo (m2)

Cave
Comrcio
Servios
Habitao
12.000,0
42.000,0
15.808,7
6.000,0
/ terreno (m2)
/ existente (m2)
Custos construo
Custos construo
Custos construo
Custos construo
Vendas
Custos construo

Renda /m2
Yield Implcita

3.273
5.217
17.075.099

25,0%

40,0%

25,0%
100,0%

rent Zona 2, in
Market Profile

CBRE: Prime rent 80 /m2, in Rents & Yield 3 Trim 11

Casa Sapo: Renda mdia Av. Novas = 16 a 18 /m2, Nov
11
Pressuposto: incremento de 25% por se tratar de projecto
novo, integrado

Custos de Construo ( /m2)

Comrcio
Servios
Habitao
750,0
900,0
1.000,0

10,0%

15
8,25%

Venda Hab.
rea
Valor Venda
rea p/ fogo
N Fogos

Total
63.623.478,3
3.750.000
800.000
954.352
1.272.470
1.590.587
636.235
6.077.961
3.181.174
81.886.257

10

Comrcio
17.075.098,8

11

3.070
36.522
112.107.130
150
243

INE: 25%
maiores das Av.
= 2.558 /m2,
Set 11
Pressuposto:
prmio de 20%
sobre a mdia
superior do INE

CBRE: Prime Yield 2011: 7,5%, in

Rents & Yield 3 Trim 11
Pressuposto: prmio de 10% sobre
prime yield por no ser prime

Valores de Venda
Servios
Habitao
22.766.798,4 112.107.130,4

12

100,0%
50,0%
25,0%
0,0%
8,3%
0,0%

10,0%
8,3%
0,0%

25,0%
8,3%
3,7%

40,0%
8,3%
7,4%

25,0%
8,3%
14,8%

0,0%
8,3%
27,9%

0,0%
8,3%
21,3%

0,0%
8,3%
13,9%

0,0%
8,3%
3,7%

0,0%

0,0%

3,7%

7,4%

14,8%

10,0%

20,0%

21,3%
25,0%
25,0%
20,0%

13,9%
25,0%
25,0%
10,0%

3,7%

5,0%

27,9%
50,0%
50,0%
20,0%

5,0%

Total ()
151.949.027,7

Total
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
92,6%
92,6%
100,0%
100,0%
90,0%

O presente documento no configura uma avaliao imobiliria nem sequer uma opinio de valor sobre o imvel em questo. Foi efectuado com base em pressupostos tericos que carecem de validao de mercado. O seu uso e divulgao apenas autorizado por Out of the Box Real Estate & Finance e por OTBX, Lda. Qualquer uso indevido do documento da responsabilidade individual de cada um.

25-11-2011

QUANTO VALE O HOSPITAL CURRY CABRAL?

Clculos
Resultados (Semestres)
Vendas
Valor Residual Vendas
Total Vendas

Custos de Construo
Arranjos Exteriores
Demolies
Taxas e Licenas
Projectos
Fiscalizao de Obra
Management Costs
Marketing e Vendas
Imprevistos
Custos Totais
EBIT

RAI

6
5.605.357

7
11.210.713

8
22.421.426

9
42.342.375

10
32.381.900

11
21.171.187

5.605.357

11.210.713

22.421.426

42.342.375

32.381.900

6.362.348
0
0
0
0
159.059
53.020
0
318.117
6.892.543

15.905.870
0
0
0
0
397.647
53.020
224.214
795.293
17.376.044

25.449.391
0
0
0
0
636.235
53.020
448.429
1.272.470
27.859.544

15.905.870
3.750.000
0
0
0
397.647
53.020
896.857
795.293
21.798.686

0
0
0
0
0
0
53.020
1.693.695
0
1.746.715

0
0
0
0
0
0
53.020
1.295.276
0
1.348.296

-6.892.543

-11.770.687

-16.648.831

622.740

40.595.660

176.287

381.097

670.787

670.787

652.727

-1.704.670

-7.068.831

-12.151.784

-17.319.617

-48.047

-748.742

-1.704.670

-7.068.831

-12.151.784

-17.319.617

-721.066

-1.648.313

-6.892.543

-11.770.687

0
0
0
0
318.117
0
53.020
0
0
371.137

0
0
0
0
445.364
0
53.020
0
0
498.384

0
0
0
477.176
190.870
0
53.020
0
0
721.066

0
0
800.000
477.176
318.117
0
53.020
0
0
1.648.313

-371.137

-498.384

-721.066

-1.648.313

6.458

15.130

27.676

56.357

-377.595

-513.514

-748.742

-377.595

-513.514

-371.137

-498.384

25%

Net Income
Cash-Flow Projecto

3
0

Custos Financeiros

IRC (t)

2
0

21.171.187

12
5.605.357
5.605.357
11.210.713

Total
140.738.315
5.605.357
146.343.671

0
0
0
0
0
0
53.020
846.847
0
899.867

0
0
0
0
0
0
53.020
224.214
0
277.234

63.623.478
3.750.000
800.000
954.352
1.272.470
1.590.587
636.235
5.629.533
3.181.174
81.437.828

31.033.605

20.271.320

10.933.479

64.905.843

2.657.305

39.942.933

31.033.605

20.271.320

10.933.479

62.248.537

1.267

3.879.201

2.533.915

1.366.685

7.781.067

-48.047

39.941.666

27.154.404

17.737.405

9.566.794

54.467.470

-16.648.831

622.740

40.594.373

27.154.404

17.737.405

9.566.794

57.124.755

50%

EBIT x (1-t)

Total de custos: 8% inclui IMT

na compra (6,5%) mais IS (0,8%)
e custos com registos e notariado

VAL do Projecto

33.786.600

IMT + custos de registo

2.502.711

Valor do terreno

31.283.889

521,40

1
-371.137

2
-498.384

3
-721.066

4
-1.648.313

5
-6.892.543

6
-11.770.687

7
-16.648.831

8
622.740

9
40.594.373

10
27.154.404

11
17.737.405

12
9.566.794

216.224
-154.913

283.901
-214.483

404.963
-316.103

932.631
-715.682

3.959.239
-2.933.305

6.681.315
-5.089.372

9.318.512
-7.330.319

-1.293.526
-670.787

-23.160.564
17.433.808

0
27.154.404

0
17.737.405

0
9.566.794

5
1.943.340
4.135.526
0
176.287
6.078.866

6
6.078.866
7.062.412
0
381.097
13.141.278

7
13.141.278
9.989.298
0
670.787
23.130.577

8
23.130.577
0
622.740
670.787
22.507.837

9
22.507.837
0
22.507.837
652.727
0

Cash Flow Investidor (Semestres)

Cash-Flow do Projecto
Equity Inicial
Dvida Inicial
Servio Dvida
Cash-Flow to Equity

-33.786.600
8,29%

WACC

8,25%
11,13%
57,53%
5,80%
42,47%
75,00%

CAPM
Rf
Bu
Bl
Rm-Rf

Servio Dvida
Dvida Inicial
Contraco
Reembolso
Juros
Dvida Final

Valor actual do imvel por m2 de

construo futura acima do solo

-33.786.600
0

TIR (Investidor)

Rel
E
Rd
D
(1-t)

8%

Banco de Portugal: Taxa de juro

mdia de novos emprstimos
concedidos a sociedades nofinanceiras, acima de 5 M, Ago 11
Equity: Terreno + 40% restante
investimento
IGCP: Taxa de rentabilidade de investimento em
certificados do tesouro, para um prazo de 10 anos, Jul 11
Damodaran: Unleveraged beta for european real
estate development companies = 0,27, Jun 11
Pressuposto: incremento de 200% em Portugal

11,13%
5,31%
0,81
1,41
4,13%

Leveraged Beta = Bu x (1+D/E)

Damodaran: Country Risk
Premium, Jun 11

1
60%

0
222.682
0
6.458
222.682

2
222.682
299.030
0
15.130
521.713

3
521.713
432.640
0
27.676
954.352

4
954.352
988.988
0
56.357
1.943.340

10

11
0
0
0
0
0

12
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0

O presente documento no configura uma avaliao imobiliria nem sequer uma opinio de valor sobre o imvel em questo. Foi efectuado com base em pressupostos tericos que carecem de validao de mercado. O seu uso e divulgao apenas autorizado por Out of the Box Real Estate & Finance e por OTBX, Lda. Qualquer uso indevido do documento da responsabilidade individual de cada um.

25-11-2011