Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are caobiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice

referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre oficiile teritoriale pentru imobilelesituate in raza de activitate a acestora . Aceasta detine un rol foarte important, intr-un statde drept, asigurand securitatea statica si dinamica a circuitului juridic civil , intr-undomeniu important al acestuia - transmisiunilor succesive ale dreptului de proprietate aleimobilelor si celorlalte drepturi reale imobiliare.Decretul-Lege nr. 115/1938, a consacrat sistemul de publicitate imobiliara bazat pe cartilefunciare, fiind aplicat in Transilvania, Banat si nordul Moldovei .Sistem real de evidenta,acesta vizeaza imobilul, realizand o precisa de identificare al acestuia si o publicitateintegrala in sensul ca sunt inscrise in cartea funciara toate acte si fapte juridice privitoarela bunurile imobile pe care le cuprinde.Prin aparitia Legii cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996 se extinde sistemul de publicitate imobiliara reala bazat pe carti funciare, la nivelul intregii tari. Superioritateasistemului cartilor funciare rezida in faptul ca are in vedere interesele tertilor pe careCodul civil i-a ignorat si ca acesta permite o identificare facila a imobilului. Deasemenea, este de mentionat caracterul real al evidentei, prin care atat partile, cat si tertiiinteresati sunt n masura sa cunoasca situatia juridica a unui imobil in orice moment(proprietarul, sarcinile imobiliare, ipotecile, urmaririle, indisponibilizarile, modalitatile decare sunt afectate dobandirea dreptului, capacitatea partilor,

etc.).Cadastrul general si sistemul de carte funciara generalizat la nivelul intregii tari , nu au putut fi finalizate, deoarece asa cum s-a demonstrat in practica, aceasta realizare presupune un proces de lunga durata si implica alocarea unor resurse financiare si umaneimportante.Notiunea de Inscrierein cartea funciara in lumina prevederilor Legii nr. 7/1996,trebuie privita ca expresie generala a introducerii in cartea funciara a starilor, actelor ,faptelor si raporturilor juridice. Aceasta expresie generala inglobeaza categorii predefiniteale inscrierii, cum ar fi : intabularea, inscrierea provizorie, notarea, radierea, rectificareas.a , care pot fi clasificate dupa mai multe criterii:1.Dupa obiectul inscrierii acestea au fost clasificate in trei feluri: intabulare, inscriere provizorie si notare;2. Dupa natura sau continutul lor, inscrierile sunt propriu-zise si rectificari;3. Dupa caracterul lor inscrierile sunt definitive si provizorii;4. dupa modificarile aduse imobilului inscrierile se impart in transcrieri si reinscrieri;5.Dupa rolul lor inscrierile se pot clasifica in principale si subsecvente. Aceasta ultimacategorie permite examinarea inscrierilor din punctul de vedere al semnificatiei lor inoperatiunea de inregistrare a datelor de carte funciara. Inscrierile principale sunt cele prin care se realizeaza evidenta primara, de baza,a situatiei juridice a unui imobil, din aceasta categorie facand parte intabularea siinscrierea provizorie.

Inscrierile subsecvente sunacele inscrieri care deriva din inscrierile principale,efectuarea unei inscrieri subsecvente fiind conditionata de existenta unei inscrieri principale. In lipsa inscrierii principale neputand fi posibila operarea unei inscrierisubsecvente. Sunt inscrieri subsecvente: notarea, radierea, rectificarea, transcrierea,reinscrierea, indreptarea erorilor materiale. I. NOTAREA Potrivit art. 40 din Legea 7/1996, astfel cum a fost modificata prin Legea 247/2005 ,notarea poarta asupra drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare lastarea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si amasurilor de indisponibilizare a imobilelor din cartea funciara. 3 Obiectul notarii se distinge in urmatoarele categorii: Starea si capacitatea persoanelor , care priveste atat persoanele fizice cat si juridice, care sunt titulare ale unui drept real inscris in cartea funciara. Actiunile si caile de atac in justitie care pot fi notate in cartea funciara trebuiesa priveasca un drept real inscris in cartea funciara, caracterizandu-l pe acesta cafiind litigios.Actiunea sau calea de atac trebuie sa aiba legatura cu

imobileleinscrise in cartea funciara si drepturile reale aferente, notarea proceselor avanddrept scop informarea tertilor de buna-credinta cu privire la caracterul litigios al bunului pe care doresc sa-l dobandeasca. Masurile de indisponibilizare au drept efect informarea tertilor asupra limitelor aduse dreptului de dispozitie al titularilor drepturilor reale imobiliare. Acestemasuri sunt: interdictia de instrainare/si/sau grevare a imobilului si modalitatileacestora, dreptul de preemtiune, lucrari de expropriere, sechestu asigurator si judiciar.Prevazuta de art. 84 alin.2 lit. h) din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara interdictia de instrainare si grevare, precum simodalitatile acesteia pot fi notate in cartea funciara daca se dovedeste faptul ca oasemenea interdictie a fost instituita pe cale legala sau conventionala. In ce priveste interdictia de instrainare legala ( de ex. art. 9 din legea 112/1995), notareaeste facultativa, fiind lasata la aprecierea celui interesat, deoarece actele, faptelesau raporturile juridice ce pot face obiectul sau, exista si sunt opozabile fata deterti, indiferent de inscrierea lor in cartea funciara. Drepturile personale, care pot fi notate in cartea funciara sunt nascute de reguladin raporturi juridice cu o alta persoana, de natura sa afecteze regimul juridic alimobilului. Acestea sunt: contractul de locatiune, cesiunea veniturilor imobilului pe o perioada mai mare de 3 ani, chitantele de plata ale chiriei pe o perioada

maimare de 2 ani, contractele de leasing imobiliar, modalitati juridice care afecteazadreptul inscrisin cartea funciara.s.a. 4 Conditiile in care se poate face notarea in cartea funciara, sunt analizate in functiede cazurile in care notarea se dispune la cererea partilor interesate si cele in care notarease dispune din oficiu . La cererea partilor interesate pot fi notate in cartea funciara actele si faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor avand legatura cuimobilele cuprinse in cartea funciara.Inscrierea notarii la cererea partii interesate se dispune in temeiul actelor doveditoare careindeplinesc conditiile prevazute de art. 48 din Lege. Notarea din oficiu se face la dispozitia instantei de judecata, la cererea organului deurmarire penala sau a registratorului de carte funciara, in baza adreselor eliberate deacestea, insotite fiind de copii ale actiunilor introductive sau ordonantei procurorului. Dementionat ca aceste notari se pot face si la cerea partii interesate. Dispozitia notarii dinoficiu nu echivaleaza insa cu o impunere ca registratorul sa procedeze la respectivanotare, acesta putand respinge sesizarea de inscriere dupa o fundamentata analiza.Registratorul este obligat sa noteze din oficiu respingerea cererii de inscriere in

carteafunciara, cine a cerut notarea, dreptul sau faptul juridic care a facut obiectul cererii siimobilul la care se refera.In cazurile in care se dispune inscrierea din oficiu a notarii apreciem ca se impunecomunicarea incheierii de notare partiilor interesate. II Intabularea Este acea inscrierc in cartea funciara prin care se dobandeste, s t r a m u t a , modifica sau stinge un drept real imobiliar (tabular) cu efecte i n s t a n t a n e e s i depline. de la data i n r e g i s t r a r i i c e re r i i d c i n s c r i e r e , d a c a a c e a s t a a f o s t a d m i s a d e biroul dc carte funciara. Deci accstc efecte au loc fara sa fie necesare proceduriu l t c r i o a re , d e a c e e a s - a s p u s c a i n t a b u l a r e a e s t e o i n s c r i e re neconditionata.In conformitate cu articolul 4 5 d i n L e g e a n r. 1 1 5 / 1 9 3 8 , i n t a b u l a r e a s e poatea d m i t e d a c a i n s c r i s u l o r i g i n a l indeplincstc anumite conditii. Dintre acestea, 5 trebuie aratat domiciliul partilor si data intocmirii actului, care poate fi trecutaoriunde in cuprinsul actului. De a s e m e n e a , t re b u i e p r e c i z a t e t o a t e d a t e l e de cartef u n c i a r a , f i i n d s u f i c i e n t e numarul de carte funciara si aratarea l o c a l i t a t i i . d a c a toate imobilele cuprinse in acea carte urmeaza sa se instraineze. In caz contrar,t r e b u i e p r e c i z a t n u m a r u l topografic al imobilului pentru care

s e s o l i c i t s int abula rea. Pent ru a s e putea dispune intabularea ceruta. i n s c r i s u l t re b u i e s a cuprinda c o n s i m t a m a n t u l e x p re s a l t i t u l a r u l u i d re p t u l u i , c u p r i n s i n t r- o d e c l a r a t i e prin care isi da acordul necondi\ionat pentru intabularc. Aceasta declaratiee x p r c s a t re b u i e s a f i c inclusa in cuprinsul actului juridic sau s e p a r a t i n t r- u n a l t i n s c r i s s a u c h i a r i n c u p r i n s u l c e re r i i d e i n t a b u l a re , i n a c c a s t a s i t u a t e t re b u i n d s a f i e a r a t a t e d a t a inscrisului in temeiul caruia se cere i n t a b u l a r e a , p r e c u m s i d re p t u l c e urmeaza sa fie intabulat. I n t a b u l a r c a s e poate incuviinta si in temeiul unei hotarari judecatoresti definitive irevocabile (art. 46 D.L. 115/1938 art. 4 9 , a l i n . 2 d i n L e g e a n r. 7 / 1 9 9 6 ) . c a r e trebuie sa contina elementele de mai sus, p re c u m s i i n b a z a u n u i a c t a d m i n i s t r a t i v , i n c o n d i j i i l e p re v a z u t c d c l e g e . III. Inscrierea provizorie Inscrierea provizorie in cartea funciara nu confera certitudine in privintadrepturilor reale la care se refera, dc accca ori de cate ori nu sunt i n d e p l i n i t e cerintele pentru intabulare, se va solicita aceasta operatiune. In toate situatiile incare nu sunt indeplinite c o n d i t i i l e p e n t r u i n t a b u l a re , i n s a p e r s o a n a a dobandit und re t s i d o re s t e s a - s i asigure rangul serial pentru a putea da c e r t i t u d i n e s a u a - i justifica dobandirea in viitor, poate cere inscrierea provizorie care are

utilitate practica in privinja tuturor drepturilor reale imobiliarc, iar in anumitc situatiin u m a i i n p r i v i n j a d re p t u l u i d e i p o t e c a . S e p o a t e s o l i c i t a inscrierea provizorie ori de cate ori l a c o n s t i t u i r e a , transmiterea, modificarca sau stingerea unui drept real imobiliar, desi au fost 6 i n d e p l i n i t e c o n d i t i i l e p e n t r u v r e u n a d i n t re operatiunile juridiee enumerate, totusinu s e p o a t e i n c u v i i n t a i n t a b u l a re a d e o a r e c e n u s u n t i n t r u n i t e c e r i n t e l e p re v a z u t e i n a r t i c o l u l 4 5 d i n I . e g c a n r. 1 1 5 / 1 9 3 8 . Po t r i v i t a r t . 3 1 d i n L e g e a n r. 7 / 1 9 9 6 , i n s c r i e re a p r o v i z o r i e i n c a r t e a funciaras c f a c e i n c a z u l d o b a n d i r i i u n o r drepturi afectate de o conditie suspensiva saud a c a h o t a r a r c a judccatoreasca pe care se intemeiaza nu este definitiva s i i rc v o c a b i l a . S i t u a t i a t a b u l a r a p r o v i z o r i e va fi confirmata, consolidata sau justificata dacaulterior se vor intruni c e r i n t e l e c a r e a u l i p s i t l a i n s c r i e re a p ro v i z o r i e . D e c l a r a t i a d e j u s t i f i c a r c t r e b u i e s a e m a n e d e l a t i t u l a r u l d re p t u l u i re a l s i prina c c a s t a d c c l a r a re s e c o m p l e t e a z a datele care au lipsit la intabulare. A c c a s t a declarare o poate da si mostcnitorul titularului dreptului, dupa c u m p e r s o a n a c a r c putea cere justificarea sau mostenitorii acesteia pot face demersuri pentru

jusitifcarea inscrierii provizorii.D a c a t i t u l a r u l dreptului refuza sa dea declaratia de j u s t i f i c a r c a i n s c r i e r i i provizorii, aceasta se poate cere printr-o actiune in justitie, procesul putand fin o t a t p r i n p r e z e n t a r e a l a b i r o u l de carle funciara a unui exemplar al c e r e r i i d e c h e m a re i n j u d e c a t a , v i z a t d e instanta de judecata.S u n t s u s c e p t i b i l e d e inscrieri provizorii hotararile judecatorcti carc nu auramas definitive, ci pot fi atacate prin cailc ordinarc si extraordinare de atac.hotarari prin care se dispune asupra constituirii, stramutarii, m o d i f i c a r i i s a u s t i n g e r i i u n o r d re p t u r i reale imobiliare. IV. RADIEREA Radierea, drepturilor de carte funciara este operatiunea prin care se inscrie stingereaefectelor drepturilor tabulare, ori stingerea cauzei care a determinat inscrierea in carteafunciara. Cazurile de radiere se clasifica fun tie de obiectul care il vizeaza in : 7 1.radierea intabularii;2.radierea inscrierii provizorii;3.radierea notarii.1. Radierea unor drepturi intabulate ,( inscrise definitiv) se poate face in baza uneideclaratii de vointa unilaterale provenind de la

titularul dreptului( O asemenea situatie,este rar intalnita in practica deoarece are drept consecinta stingerea ireversibila adreptului) si in baza certificatului de deces in cazul drepturilor ce se sting prin moarteatitularului. 2. Conditiile radierii inscrierii provizorii rezulta din interpretarea per a contrario adispozitiilor art. 51 din Regulament, rezultand urmatoarele cazuri de radiere:a). Implinirea termenului de radiere- in situatia in care s-a efectuat o inscriere provizorie,si mai sunt necesare inscrisuri suplimentare, obligatie care a fost pusa in vedere solicitantului inscrierii sub sanctiunea decaderii intr-un termen stabilit de registrator, iar solicitantul nu s-a conformat. b). Renuntarea titularului la dreptul inscris provizoriu, fiind necesara indeplinireaconditiilor pentru inscrierea definitiva.c). Cand hotararea de valorificare a inscrierii provizorii a fost respinsa, intelegandusehotararea pronuntata in actiunea in justificarea inscrierii provizorii.d). Hotararea judecatoreasca a constatat nevalabilitatea titlului in baza caruia s-a dispusinscrierea provizorie.e). Daca nu s-a facut dovada ca actiunea in justificare a fost pornita in termen, adica laimplinirea conditiei suspensive sau la expirarea termenului acordat de catre registrator pentru depunerea inscrisurilor suplimentare.3. Radierea notarii Radierea faptelor si drepturilor personale, a litigiilor si altor raporturi referitoare laimobile, se va dispune la cererea partilor sau din oficiu, similar formelor de sesizare careau stat la baza notarii. 8

Constituie temei al radierii notarii incetarea starii de incapacitate a titularului dreptuluireal, incetarea masurilor de indisponibilizare a imobilului , a altor drepturi personale careau determinat notarea.Masura radierii poate fi hotarata din oficiu de catre registratorul de carte funciara,in cazul notarilor care si-au pierdut efectul. De asemenea radierea notarii poate fi cerutade partile interesate in baza actelor doveditoare care sa ateste stingerea drepturilor care audeterminat notarea. V . R E C T I F I C A R E A I N S C R I E R I LO R D E C A RT E FUNCIARA Se poate realiza rectificarea cartii funciare, ori de cate ori cuprinsul cartii funciarenu corespunde in privinta inscrierilor cu situatia juridica a reala a imobilelor. Prinrectificare se urmareste radierea, indreptarea sau mentionarea oricarei operatiuni in carteafunciara care nu corespunde realitatii.Situatiile care pot da nastere rectificarilor de cartefunciara sunt cele in care se considera ca proprietatea a fost dobandita inainte ca achizitorul sa- si fi inscris dreptul in cartea funciara ( inclusiv vreun alt drept real), sauatunci cand actul juridic in baza caruia s-a facut inscrierea nu exista sau nu este valabil,incheierea registratorului nu este valabila, inscrierea insasi este viciata fiindca nucorespunde actului juridic de baza. Rectificarea mai poate fi dispusa si cand au incetatefectele actului sau faptului juridic ce constituiau temeiul inscrierii valabile, acestearamanand fara suport juridic.Initial rectificarea putea fi dispusa numai in baza

unei hotarari judecatoresti, actualmenteaceasta se poate face si pe cale amiabila. IV. INDREPTAREA ERORILOR MATERIALE Cu prilejul efectuarii inscrierilor in cartea funciara pot aparea erori evidente materialeintre datele inscrise in cartea funciara si situatia reala a imobilului. Erorile materiale sunt 9 in majoritatea cazurilor rezultatul unor greseli de redactare sau mentionare a uneiinscrieri, aflata in discordanta cu elementele de fapt si de drept care au fost retinute.Aceste erori, se vor indrepta prin incheiere motivata, de catre registrator, la cerere sau dinoficiu, cu comunicarea acestora persoanelor interesate. Efectele inscrierilor in cartea funciara Prin Legea 7/1996 sunt reglementate doua efecte ale inscrierilor in cartea funciara :1.efectul opozabilitatii fata de terti a inscrierilor de la data inregistrarii acestora,2.ordinea inregistrarii cererilor va determina rangul acestora;Efectul de opozibilitate fata de terti il au intotdeauna intabularea si inscrierea provizorie.Exceptii ale efectului de opozabilitate al inscrierilor in cartea funciara sunt prevazuteexpres in lege ca fiind: drepturile de proprietate si celelalte drepturi reale ce provin dinsuccesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune, precum si drepturile reale dobanditede stat si de orice persoana prin efectul legii. In aceste situatii pentru ca titularul acestor drepturi sa poata dispune de ele nu este necesar sa fie inscrise in cartea funciara.Efectul notarii actelor si faptelor juridice consta in faptul ca inscrierile devin, de ladata inregistrarii

lor, opozabile tertilor, ele putand fi valorificate de cel in favoarea caruias-a facut notarea, impotriva oricaror persoane interesate, acestea suportand riscul pe caresi lau asumat neglijand notarea. BIBLIOGRAFIE: 1. Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat; 10 2. Cornelia Munteanu, Ovidiu Ungureanu- Drept civil. Drepturile reale editia a III-arevazuta si adaugita, Rditura Rosseti , Bucuresti, 2005 3. Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ed. Lumina Lex,Bucureti, 2004 11