Ley 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble Comentada.

Anotada Prlogo de Ada Kemelmajer de Caduco (lommurofi Jos Luis De PALMA EDITO* $C09fW**t dtmiai ^caNMno^ll-rfto CtoHAAi * mmMrm **** (54*11) 4MJ5* HntwroUtw f^mfc ^ioWvwiwi'uf*b co** * Eiufrujftniwtigrd $ concept design di Hmmsi Imcm Oeo*fan* li 4WM0 nuiroUt CfUfGntfi W#PlplWHL ikNbffiipniNOtn w lamin * apnmr R^MltMpMWfer* dt 20M ntouitem 9>*U< 4MloMtoi Nrnai 14N. tumoi Ara Arfaran* apvtotl* 11J2I Oifdmumwaoi NkMiwnpritimtiiMtfaiQii N^wilVfiiw/hfwieiwjk|wiws *** W-*>*-Mi 41 ?4 <'!) WM5ft,14l*4|t1 (moniirRiiQj Para un lector que pertenece al llamado mundo del derecho continental, en el que la Argentina se incluye, las ventajas de una obra exegtica sobre una determinada ley parecen evidentes: encuentra al pie de cada artculo una explicacin del sentido y alcance. Al mismo tiempo, las dificultades para el autor son maysculas, pues la ley es un microsistema que, a su vez, se engarza en un sistema mayor, todo lo cual implica que comentar un artculo exige concatenarlo no slo con los otros que integran ese cuerpo normativo sino con los principios que fundan el sistema; por eso, a veces, quien lee la obra y cree que en la nota a determinado artculo encontrar la solucin a su problema, no siempre tiene satisfaccin rpida a su necesidad, en tanto puede ocurrir que su esquema lgico no coincida con el del autor que ha decidido desarrollar la temtica en la glosa a otro artculo. Escribir un libro valindose del mtodo exegtico no es, pues, tarea fcil. La clave del buen resultado obtenido en la obra que prologo est en que Gabriel Ventura es heredero de la escuela cordobesa de derecho civil; fiel a esa herencia, sabe analizar los textos legales con visin sistemtica, bucear en las fuentes y proponer soluciones armnicas. A estas virtudes agrega que desde hace ms de quince aos viene estudiando el derecho registral con gran dedicacin y seriedad. Prueba objetiva de lo que digo es su tesis doctoral Tracto abreviado registral, lanzada al mercado editorial en el ao 2004, prologada por su maestro, Luis Moisset de Espans, y una importante serie de trabajos monogrficos publicados en revistas de alcance nacional y provincial (v. gr. Jurisprudencia Argentina, Revista Notarial, La Ley Crdoba, Foro de Crdoba, Anales de Derecho Civil). Este libro sortea con xito los inconvenientes antes reseados porque el autor conoce muy bien el mtodo elegido y la materia que aborda. El respeto al mtodo se visualiza en el anlisis de cada palabra relevante utilizada en el artculo (plena fe, fe pblica, etctera), pero adems, en la continua determinacin de los alcances de los conceptos jurdicos vinculados al texto: as, la distincin entre registros convalidantes y "registros que generan fe pblica pero no son

convalidantes; entre toma de razn y "asiento de presentacin; entre actos confirmatorios, ratificatorios, convalidatorios o rectificatorios; entre legitimar y legitimacin; entre reserva de prioridad, bloqueo registral y cierre registral; entre error e inexactitud registral, etctera. A tal efecto, nunca falta un ejemplo para la mejor comprensin de la cuestin. El manejo del mtodo tambin aparece en la visin sistmica de la ley. El estudio sistemtico es interno, o sea, dentro de la propia ley; por eso, muchos comentarios remiten al lector al de otros artculos, necesarios para entender el tema en cuestin; son frecuentes frases como stas: Para tener una visin completa del mecanismo de la reserva de prioridad corresponde contemplar las normas de los arts. 23,24 y 25, junto con el art. 5a; No podemos dejar de adelantar un comentario sobre el art. 26. Advierto que no se trata de meras remisiones. As, cuando analiza las expresiones inscripcin y anotacin contenidas en el art. 2a, menciona todos los artculos que contienen esos vocablos (arts. 3, prrs. l9y 3a; 6a, inc. a; 9a, inc. b y ltimo prrafo; 10; 17; 18, incs. b ye; 19; 28; 33 y 36); el art. 5a se estudia en amplia coordinacin con los arts. 17, 19 y 22 a 24; los requisitos subjetivos fijados por el art. 12, con el principio del tracto sucesivo regulado en los arts. 15 y 16, etctera. Facilita esta tarea el anlisis de los llamados principios regstrales, cada uno de ellos incluidos en los artculos que los consagran. La labor no concluye all; sale de los estrechos mrgenes de los cuarenta y ocho artculos de la ley 17.801 (cuarenta y seis originarios y dos agregados por otras tantas reformas) para analizar, en forma precisa, normas del Cdigo Civil (como las referidas a la fe de conocimiento y las modificaciones introducidas por la ley 26.140, al boleto de compraventa, etctera), leyes complementarias (ley 13.246, que regula los contratos de arrendamientos y aparceras rurales; ley 24.374, llamada Ley Pierri, modificada por la ley 25.797, de regularizacin de dominios; ley de loteos, de propiedad horizontal, de prehorizontalidad, etctera), decretos reglamentarios de leyes regstrales provinciales, cdigos procesales y leyes de naturaleza procesal (v. gr., el comentario al art. 6a contiene referencias a la ley 22.172 que regula los exhortos que se presentan en extraa jurisdiccin); leyes tributarias (por ejemplo, en el comentario al art. 2a se encuentran referencias a la ley 23.905, que libera de impuestos cuando se trata de la sustitucin de la vivienda nica); leyes de naturaleza administrativa (en el art. 16 hay referencias a la ley catastral 26,209, etctera), Ley de Sociedades 19.550 y sus modificaciones en tanto influyen sobre la situacin de los inmuebles y sus titularidades en los supuestos de fusin, transformacin y escisin societaria. Dado que conoce a fondo la materia que analiza, Ventura asume posicin fundada, sin temer a los argumentos de autoridad de los grandes maestros, frente a la casi totalidad de los temas debatidos por la doctrina que suelen ser objeto de conflictos judiciales en materia registral. As, adhiere a la posicin de su maestro Moisset de Espans y entiende que la registracin es obligatoria, no meramente facultativa, en tanto quien no inscribe recibe una respuesta sancionatoria del ordenamiento jurdico (en trminos kelsenianos), cual es la imposibilidad de disponer del derecho; niega categora ontolgica y utilidad a la distincin entre inscripcin y anotacin; entiende que la registracin no integra ni el ttulo ni el modo; descarta el acceso registral de las llamadas inhibiciones voluntarias; califica al bien de familia como vinculacin (sera una permitida por la ley, en contra de las que Vlez prohbe en el art. 2614 del Cd. Civil); considera que la inscripcin del bien de familia no es constitutiva y que la figura debe ser aplicada en armona con el art. 22 y concordantes; defiende la oponibilidad de la declaratoria de herederos aunque no haya tenido acceso registral; analiza la cuestin en la problemtica que presenta el tracto abreviado; niega

la registracin de cesiones de derechos sobre bienes particulares; justifica la exigencia del art. 59 (el trmite de la rogacin debe estar en manos de profesionales) en la necesidad de evitar dilaciones; participa del criterio que la enumeracin del art. 16 no es taxativa; que el acto celebrado sin certificado es vlido e inscribible, sin perjuicio de tener slo prioridad directa; que el certificado puede ser usado para un acto distinto al que se peticion si el realizado es de menor alcance que el pedido; aclara que estos casos se presentan, en la prctica, por error del notario, no de las partes; que el art. 18, inc. a) de la ley prev un supuesto de rechazo por conflicto de prioridades y no por nulidad del acto o instrumento que accede; brinda soluciones para el caso de la calificacin registral fuera de los plazos legales; defiende el sistema de la retroprioridad contra las crticas de la doctrina espaola, etctera. Cuando no coincide con la solucin legal porque no es clara, o resulta injusta, o asistemtica, propone una alternativa. A tal efecto, son frecuentes las referencias a conceptos que, desarrollados por la filosofa del derecho, dan base a quien pretende hacer ciencia del derecho, tales como la buena fe, la sancin, el orden. La vida est llena de conflictos y muchos de ellos se solucionan dando prioridad a unos sobre otros, dice para explicar por qu la prioridad registral es un instrumento de pacificacin. Este libro es de especial inters para los notarios, en tanto se analizan temas de importancia prctica para esa profesin (actos confirmatorios, ratificatorios, convalidatorios o rectificatorios frente a la calificacin registral del art. 99; testimonios y modos de expedirlos en el sistema latino frente a los arts. 28 de la ley, y 1001 y ss. del Cd. Civil). j Es tambin importante para los acadmicos porque hay un manejo preciso de las fuentes legales y de all las continuas referencias a la legislacin espaola, aunque el autor alerta sobre los riesgos de asumir una actitud intprnrpfcari* va sobre la base exclusiva de la legislacin, fuente y doctrina hispana desde que hay diferencias fundamentales en el sistema legal de ambos pases; por eso, cada vez que menciona la ley espaola, hace la comparacin y marca semejanzas y diferencias (vase, a manera de ejemplo, el comentario al art. 22). Para otros operadores del derecho registral hay una ventaja adicional, cual es que Ventura conoce y muestra la cocina, o sea, la prctica cotidiana; as, al analizar el art. 19, relata que el ingreso del documento para su registro se hace por la oficina denominada Mesa de entradas; al estudiar el art. 36 se queja de la prctica del Banco de la Nacin, que antes de aceptar una hipoteca en garanta de un crdito otorgado, requiere la cancelacin de los asientos caducos obrantes en el folio sobre el que recaer el gravamen. En el manejo de esa prctica son muy importantes las leyes provinciales, dadas las permanentes referencias de la ley registral a la normativa local. Ventura no se limita a explicar la normativa de Crdoba sino que referencia la de otras provincias y la dla Ciudad Autnoma de Buenos Aires. Sin empachos se pronuncia por la inconstitucionalidad de muchas de estas leyes que, en cuestiones no delegadas, disponen en contra de la ley nacional. En suma, tengo la conviccin de que, de alguna manera, este libro es un hito significativo en la carrera acadmica y profesional del autor y, como tal, lo recibimos. Adems, se integra as a la excelencia del nutrido catlogo de EDITORIAL HAMMURABI, que sigue consolidando su puesto de privilegio en el mercado del libro jurdico argentino, siempre bajo el generoso impulso de su mentor Jos Luis Depalma. ADA KEMELMAJER DE CARLUCCI Verano de 2009 Indice general

CAPITULO I REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. OBJETO. DOCUMENTOS REGISTRABLES ARTICULO 1. [AMBITO DE APLICACIN]. Quedarn sujetos al rgimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur. 1 LA PUBLICIDAD REGISTRAL El fenmeno de la publicidad registral en el derecho moderno, ha ganado en la actualidad tanto protagonismo que llega a decir Garca Coni que vivimos en la era de la registracin . Es cierto, casi no hay aspecto de la vida de los individuos de una comunidad que no sea objeto de registracin. Se inscriben su nacimiento, sus cambios de estado civil, su demencia, su patrimonio, su testamento y su muerte. Si bien este fenmeno data de muy antiguo y ha sido analizado, estudiado y explicado por los ms notables juristas, no ha merecido un anlisis metodolgico encaminado a la registracin misma sino hasta tiempos relativamente recientes . Varios son los motivos por los que un sistema exige la registracin de bienes. El valor de las cosas, el riesgo que genera su utilizacin, su inmaterialidad y hasta finalidades puramente estratgicas, como ocurre con el registro de palomas de carrera mensajeras , hacen que en una coyuntura social determinada, el legislador instaure para ciertos fenmenos jurdicos o ciertos bienes un sistema de registracin apropiado a ellos . Las exigencias del trfico jurdico y la necesidad de contar con una forma de publicidad ms certera que la mera apariencia , constituyen nuevos requerimientos que contribuyen a la proliferacin de los registros jurdicos de bienes cuyas caractersticas, si bien difieren en lo formal y material segn los bienes que tutelen, procuran siempre brindar una ayuda a la seguridad jurdica. Como es dable suponer, en un sistema jurdico dominado por los principios romanistas, las cosas inmuebles no podan escapar de este imperativo. El proloquio res movile res vile obliga a que sean justamente las cosas inmuebles los objetos patrimoniales primeros en ser registrados y es en torno a esta disciplina, el derecho inmobiliario registral, que se van perfilando los principios rectores de todo el derecho registral, hasta llegar a transformarse, el inmobiliario, en una suerte de parte general del derecho registral. Ello significa que, como ocurre con el derecho civil, el derecho comn que brinda las bases para efectuar cualquier aplicacin de principios jurdicos de otras disciplinas, el derecho inmobiliario registral nos da las bases de aplicacin y los principios que habrn de relacionarse con todos los registros jurdicos de bienes. 2EL DERECHO REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURIDICA

La registracin constituye un elemento ms que coadyuva a la seguridad jurdica, sin la cual resultara difcil arribar a la justicia, causa fundamental de todo buen sistema jurdico. La seguridad jurdica aparece en dos manifestaciones: seguridad esttica y seguridad dinmica. Pues bien, ambas encuentran en los registros jurdicos de bienes una eficaz herramienta para llevar a cabo su cometido. Todo sistema positivo procura situaciones pblicas, ostensibles y corroborables evitando lo oculto o clandestino. El conocimiento que la comunidad tenga de las situaciones de relevancia en el mundo social, jurdico y de los negocios, evitar el abuso de apariencias falsas e impedir que pueda alegar buena fe quien las conoce o debiera conocerlas obrando con diligencia y previsin. As, todo interesado podr enterarse de la situacin dominial de los bienes de su cocontratantes, fiadores, avalistas, transmitentes, demandados, etctera. Desde los ms remotos tiempos, el derecho registral ha contribuido, en la doctrina y en la prctica, a la seguridad jurdica de los sistemas. Tanto la seguridad dinmica o del crdito, aquella que se refiere a la certeza o grado de certeza de los contratantes en cuanto a la recproca situacin jurdica entre ellos y la posibilidad de llegar a un cumplimiento efectivo de las prestaciones acordadas por cada uno; como a la seguridad esttica, o del derecho subjetivo, aquella referida a la proteccin y reconocimiento de los derechos registrados. De poco servira un sistema jurdico si no diera respuesta a estos bsicos requerimientos. La seguridad jurdica en esas dos manifestaciones constituye uno de los objetivos primordiales del orden jurdico y los registros jurdicos contribuyen en gran medida a lograrlo. Sin embargo, a pesar de considerar implicadas en el fenmeno registral ambas manifestaciones de la seguridad jurdica, no ha faltado el autor que haya ceido slo al aspecto dinmico el aporte de la inscripcin. As, Roca Sastre expresa que al derecho registral inmobiliario no le interesa directamente la estructura y contenido del derecho real, sino nicamente su dinmica, esto es, su adquisicin, transmisin, modificacin y prdida . Pero, entre nosotros, Moisset de Espa- ns expresamente resalta que la visin de lo publicitario registral sera incompleta si creyramos que los registros jurdicos de bienes nacen slo para proteger la seguridad dinmica; tambin por algunas especiales circunstancias, agrega Moisset de Espans, pueden atender a la seguridad esttica. El citado autor ejemplifica con el antiguo Egipto en donde las crecidas anuales del Nilo, producidas por el desborde de los lagos Victoria y Alberto, borraban lmites y eliminaban todo elemento de referencia para deslindar un lote de otro. All, los registros fundamentalmente ayudaban a determinar o redimensionar el objeto de la relacin jurEl objetivo de la registracin, como aporte a la seguridad jurdica, tanto esttica como dinmica, no debe perderse de vista a la hora de regular los efectos de la inscripcin y procedimientos de registracin, dado que un excesivo rigor formal, subvertir su finalidad tornando a los registros en elementos de inseguridad. 3 JS LOS REGISTROS EN EL DERECHO ARGENTINO Los registros inmobiliarios, aunque tachados de inconstitucionales en varios pronunciamientos , en la prctica, preexistan a esta ley 17.801, que no vino ms que a legitimar su existencia y a unificar los dispares criterios provinciales en cuanto a efectos jurdicos de la registracin y a la forma de llevar los asientos, adoptando la tcnica del folio real inspirada en la llamada hoja fundiaria del sistema alemn. La norma analizada, con buen criterio, presupone la existencia de los registros inmobiliarios provinciales al expresar que la presente ley sujeta los registros

existentes en cada provincia. En efecto, la provincia de Buenos Aires, en 1879, haba sancionado la ley 1276 por la que creaba el Registro de Propiedades, Embargos e Inhibiciones , sustituida, luego de la federalizacin de la provincia de Buenos Aires, sucesivamente por la ley 1144 de 1881 y la ley 1893 de 1886 que regula la Organizacin de los Tribunales de la Capital Federal. Es menester aclarar que todos estos registros eran de carcter privado y se encargaban, por expresa disposicin de ley, a un abogado o escribano designado por el Poder Ejecutivo. Recin a partir de 1903, se dispuso, mediante ley 4087, que las oficinas de registros fueran administradas por el Estado, mitigando aunque fuere un poco las duras crticas que se venan efectuando sobre su manifiesta inconstitucionalidad . Estas primeras leyes registrales argentinas, amn de las varias normas contenidas en el Cdigo Civil reguladoras de la inscripcin de las hipotecas, fueron modelo e inspiracin de varias leyes registrales provinciales. As ocurri con las leyes de Catamarca (1896), Santa Fe (1900), Santiago del Estero (1900), LaRioja(1900), Mendo- za(1900), San Luis (1906), San Juan(1911), Crdoba(1896 y 1924) . Al no estar prevista la registracin en el Cdigo Civil, como habamos dicho, hubo varios pronunciamientos sobre la inconstitucionali- dad de la exigencia de registracin fundados justamente en esa situacin. As se destacan dos fallos importantes de la Corte Suprema de la Nacin sobre la materia. Uno en autos Jorba, Juan y otro c. Bambicha, Francisco B. y otro referido a un pleito generado en la provincia de Catamarca cuya ley, como dijimos, data de 1896. En este fallo del 25 de noviembre de 1935, la Corte expres que la transmisin del dominio quedaba consumada con el ttulo y la tradicin; y que el Congreso haba regulado dicho procedimiento de forma excluyente de toda otra autoridad, por lo que la ley citada resultaba a todas luces inconstitucional . Otro de los casos interesantes se plante en la provincia de Mendoza, en autos Papa, Jos (administrador de la sucesin testamentaria Susso) c. Sociedad Compagno Hnos.. La ley mendocina, de 1900, tambin sancionaba con la inoponibilidad los ttulos dominiales que no se hubieren registrado. Pues bien, en su pronunciamiento, la Corte dijo que: Si se admitiera la posibilidad de que las legislaturas de provincias sometieran a su propia reglamentacin el derecho de propiedad en s mismo o en algunos de los elementos que lo constituyen, la facultad atribuida a la Nacin por el artculo citado (se refiere al viejo art. 67, inc. 11, Const. Nacional) habra dejado de ser exclusiva y, contra lo previsto por los constituyentes, el derecho comn en lugar de ser uniforme en todo el territorio de la Repblica, presentara la peligrosa variedad derivada del aporte reglamentario o legislativo de cada provincia . Sin embargo, el aporte que la registracin hace a la seguridad jurdica result tan importante que determin que Bielsa se pronunciara sobre la feliz anomala en una frase que se transform en una defensa de la registracin, aun cuando resultara cuestionable su constitu- cionalidad. As, el ilustre administrativista argentino dej sentado que .. si bien los registros de la propiedad tal como estn instituidos y han sido creados son inconstitucionales, ellos han prestado y siguen prestando servicios de orden jurdico y tambin econmico;... Por eso y no obstante ese vicio inicial o tacha de inconstitucionalidad, bien puede decirse que la creacin de los registros constituye una feliz anomala en nuestra organizacin institucional . Volviendo a la norma que estamos analizando, no podemos dejar de remarcar que la alusin a la Capital Federal que hace este art. I9 debera armonizarse, desde el ao 1994, con el texto de la nueva Constitucin Nacional, art. 129. En efecto, la Capital Federal,

por el mencionado dispositivo, ha pasado a ser la Ciudad Autnoma de Buenos Aires y se ha dictado su propia Constitucin en 1996 , razn por la que, actualizando la norma comentada, deberamos leer el art. I9 como: Quedarn sujetos al rgimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la Ciudad de Buenos Aires, Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur (lo destacado nos pertenece). ART. 2a. [ACTOS REGISTRABLES], De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505, 3135 y concs. del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados Registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. -1- INSCRIPCION OBLIGATORIA Ala hora de regular un sistema registral, el legislador debe plantearse, como primera alternativa, si la registracin ser obligatoria o facultativa. La adopcin de uno u otro sistema genera consecuencias muy importantes desde el punto de vista jurdico, por lo cual sera recomendable que dicho carcter, obligatorio o facultativo, no apareciera de manera indirecta ni inducida, como ocurre con la norma anotada que slo dice ...se inscribirn o anotarn, segn corresponda..." Es cierto que el artculo pareciere imperar lisa y llanamente: se anotarn o inscribirnpero debe remarcarse, sin embargo, que dicha frase viene precedida de un hecho consecuente; es decir, pareciera que se anotarn o inscribirn para su publicidad y oponibilidad a terceros; por ello estimamos que la norma, a pesar de su imperatividad, no resulta todo lo contundente que sera de desear; y no es posible que un tema tan atinente a los efectos de la registracin quede al arbitrio de los jueces o de la doctrina . Por ello, Garca Coni manifiesta su desconcierto al expresar que: Es curioso observar que ni en el Cdigo Civil ni en la ley 17.801 figura en forma expresa la obligacin inscriptiva, la que s se encuentra en las normas locales organizativas de los Registros y en las orgnicas de la funcin notarial . El legislador debi poner de resalto en la norma el carcter obligatorio de la registracin, de manera clara y directa. En nuestro caso debemos acudir a interpretaciones doctrinarias. As, diremos que un registro ser obligatorio cuando la falta de registracin del derecho produzca alguna consecuencia negativa a su titular, lo que constituye, al decir de Hernndez Gil, una sancin por el incumplimiento de la obligacin de registrar . Mientras que, si frente a la falta de registracin no deviene ningn efecto negativo para su titular, es decir, no hay sancin alguna, diremos que se trata de un registro facultativo o voluntario. Ahora bien, la consecuencia negativa que genere la falta de registracin no debe consistir slo en la negacin de ciertas ventajas para su titular, como podran serlo no reconocer cierta exencin impositiva o la que surja de la expresin genrica de no gozar de la proteccin de la ley. Estas declaraciones legales slo privan de una ventaja, pero no son definitorias, por no constituir una verdadera sancin, para calificar de obligatorio un registro determinado. De ser se el fundamento determinante de la exigencia, deberamos afirmar que no hay registros facultativos, dado que, en cualquier sistema registral, la inscripcin siempre genera ventajas directas o indirectas para los titulares. Por ello, Lacruz Berdejo exige para considerar un registro como obligatorio, que se trate de una obligacin estricta, y no una carga a la que viene condicionado un beneficio4.

Tampoco debe confundirse la registracin obligatoria con el efecto constitutivo de la inscripcin, cuyo tema abordaremos en el apartado siguiente. Si bien todo registro constitutivo es por principio obligatorio, dado que en stos quien no est registrado no es titular de derecho alguno, esa consecuencia no se produce por efecto de alguna sancin, sino por faltar uno de los elementos constitutivos del derecho mismo o integrativo de su dinmica adquisitiva. Claramente lo expresa La- cruz Berdejo: Una inscripcin meramente obligatoria no puede ser, por su propio concepto, presupuesto para la constitucin del derecho real, el cual nace sin ella, aun cuando la falta de constancia registral pueda dar lugar a sanciones, todo lo graves que se quiera (pero no consistentes en la falta de eficacia del acto, porque entonces nos hallamos de nuevo en el campo de la inscripcin constitutiva)5. Para Moisset de Espans, la exigencia de la registracin en la ley 17.801, aparece muy clara. Expresa que la obligatoriedad de una conducta establecida por ley surge de la sancin frente a su incumplimiento ... aunque el vigor de la sancin impuesta por su violacin pueda presentar una gama de matices que vara desde las sanciones pluscuamperfectas, hasta las minus que perfectas. En el caso de la ley 17.801, la obligatoriedad de la inscripcin nace del art. 29, que impone este deber de manera muy clara6. La sancin la constituye, pues, la imposibilidad de disponer del derecho por parte del titular Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 128. Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 128. | Moisset de Espans, Publicidad registral, 2S ed., p. 90. no inscripto; ya que si ste quisiera hacerlo, cuando el funcionario instrumentador solicite el certificado previo exigido por el art. 23 de la ley 17.801, no surgir la titularidad del transmitente y no podr, por ende, celebrarse el negocio. Es innegable, por lo menos en materia inmobiliaria, que la registracin obligatoria reporta grandes ventajas para el orden jurdico general respecto de lo que pueda significar un sistema de inscripcin voluntario. La posibilidad de conocer la situacin jurdica de los bienes por quien tenga inters a los fines de la seguridad dinmica o del trfico, as como la posibilidad de llevar una nmina actualizada de los propietarios a los fines estadsticos e impositivos, son slo algunas de las bondades de un sistema obligatorio. La doctrina espaola, en donde rige un sistema facultativo por imperio de la Ley Hipotecaria de 1861, ha puesto de resalto las dificultades que el sistema genera, llegando a sostener irnicamente Hernndez Gil que, tal como est regulado el sistema registral espaol, en lugar de hablarse de un principio registral de inscripcin, debera ms bien referirse a un principio de no inscripcin; lo que impide el cumplimiento de los fines del registro: la seguridad del trfico inmobiliario y la tutela del crdito. La realizacin de estos fines agrega el citado autor, en rigor tcnico no debe quedar a voluntad de los individuos; el Estado tiene que disponer los medios necesarios para ello. El ms conveniente es, sin duda, exigir con carcter obligatorio la inscripcin en el Registro de todos los derechos reales inmobiliarios . De nuestra parte, estimamos que amn de los argumentos esgrimidos por Moisset de Espans para sostener la obligatoriedad del sistema registral inmobiliario regulado por ley 17.801, tambin la norma del art. 15 al regular el principio de tracto sucesivo contribuye a afirmar su obligatoriedad. El citado dispositivo exige el encadenamiento ininterrumpido que generar el llamado tracto histrico y resulta contundente para fundar la exigencia legal de la registracin. En un registro obligatorio es indispensable

que tambin el tracto histrico sea una sucesin ininterrumpida y sin solucin de continuidad entre una titularidad y otra, segn lo establece de manera expresa el art. 15, prr. 29: ... De los asientos existentes en cada folio debern resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. El tema de la interrupcin del tracto y su posterior reanudacin, ha sido objeto de estudio acabado en Espaa justamente por contar all, como se dijo, con una registracin facultativa . Merece destacarse que entre las leyes locales en nuestro pas, la ley santafesina 6435, en su art. 82, parte 1-, prev expresamente que: La inscripcin o anotacin de los documentos a que refiere el art. 4q es obligatoria. Vase tambin sobre el tema de la obligatoriedad de la inscripcin nuestro comentario al art. 20 y en especial el correspondiente al art. 22. 2 EFECTOS DE LA REGISTRACIN Otra decisin de poltica legal ser si el legislador adjudicar a la registracin efectos constitutivos o declarativos. La diferencia entre uno u otro sistema resulta tan trascendente que marca la diferencia entre tener o no tener un derecho, ser o no propietario del bien. Si el registro es constitutivo, como nuestro Registro Automotor, regulado por el decr.-ley 6582/58 (art. I ), por ejemplo, el derecho no ha nacido ni aun entre las partes hasta que no haya sido registrado9. 10 Acertadamente, la norma de la que nos ocupamos aclara el dispositivo del art. 2505 del Cd. Civil, modificado por la ley 17.711, ya que la redaccin de esta norma no resultaba del todo feliz. En efecto, la primera parte del art. 2505 establece que: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda.... Si tenemos en consideracin que la expresin perfeccionar en el mundo del derecho evoca la idea de llegar a la plenitud de la eficacia, ello podra generar en el intrprete desprevenido la idea de que el derecho real an no existe, mientras no haya sido registrado . Advirtase que en el mbito de los contratos, la expresin se utiliza justamente para aludir al comienzo de su ejecutividad. As, por ejemplo, mientras el contrato de compraventa es un contrato consen- sual, porque queda perfeccionado slo por el convenioy permite accionar para exigir las obligaciones generadas, la entrega de la cosa vendida (actio emptio) o el pago del precio (art. 1323, Cd. Civil); el contrato de comodato, en cambio, no genera accin alguna si no se ha operado la tradicin, porque se trata de un contrato real que slo se perfecciona con dicho recaudo (art. 2256, Cd. Civil). Por ello decamos que la redaccin de la primera parte de la norma no era del todo correcta. Sin embargo no podemos negar que la parte final del art. 2505 aclara por completo su objetivo cuando termina diciendo que: ...Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponi- bles a terceros mientras no estn registradas. En definitiva, no es que el derecho real no haya nacido, sino que la falta de registracin producir una mengua en su oponibilidad, la que ya no ser erga omnes (respecto de todos), tpico efecto de los derechos absolutos como lo son los derechos reales, sino erga aliquis (respecto de algunos).

Surge as con claridad el efecto declarativo de la registracin. Lo que resulta reforzado con la primera parte de la norma analizada. 3 INSCRIPCIN O ANOTACIN Como puede advertirse la norma comentada efecta la distincin entre inscripcin y anotacin. Tradicionalmente, tanto en doctrina como en las leyes regstrales, aparecen vinculados los dos vocablos como representando actividades relativamente diversas. Sin embargo, es dable advertir que las diferencias entre ambas expresiones resultan ms antojadizas que ontolgicas. El criterio clasificatorio ofundamentum divitionis sera el siguiente: mientras las inscripciones, en sentido tcnico, aluden a la toma de razn de mutaciones jurdicoreales, como las que constituyan, transmiten, declaran, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles; las anotaciones, en cambio, slo se refieren a cualquier otra registracin que justamente no produce mutacin real alguna. Se dice que stas slo afectan la integridad de una inscripcin ya practicada . Lo expresado en el prrafo anterior permite extraer alguna otra diferencia apoyada en el mismo fundamentum: mientras las anotaciones estn dominadas por un espritu puramente transitorio y pasajero, las inscripciones, en cambio, tienen ms firmeza y una cierta vocacin de perpetuidad. Aunque, como fcil resulta advertir, esto no sera aplicable para la inscripcin de la hipoteca, ya que, como accesoria de un crdito, su vida ser esencialmente temporaria, como veremos al referirnos a las caducidades regstrales en el anlisis del art. 37. Cabe aclarar que no slo la norma del art. 29 alude a la distincin entre estos dos tipos de asientos o tomas de razn. La ley 17.801 repite una y otra vez la doble expresin inscripcin o anotacin en varios de sus artculos. As lo hacen los arts. 39, prrs. I9 y 39; 69, inc. a); 99, inc. b) y ltimo prrafo; 10; 17; 18, incs. ) ye); 19; 28; 33; y 36. El gran nmero de artculos que parten de la diferencia entre ambas acciones nos obligara a efectuar distinciones entre unas y otras, pero aun as, nos atrevemos a pronunciamos negndole toda categora ontolgica y utilidad a la clasificacin. Estimamos, a pesar del esmero del legislador por pretender marcar diferencias, que se trata de una clasificacin de asientos que carece de sustantividad y practicidad. Por ello hacemos nuestra la irona de Lpez de Zavala cuando expresa que la distincin entre inscripcin y anotacin es "una belleza de oscuridad y destaca que a pesar de que la ley pretenda formular distincin, en ningn momento se dice cundo es inscripcin y cundo anotacin. Hay autores que emplean las palabras como con idntico significado y hasta otras leyes de nuestro sistema las usan como equivalentes . Esta distincin fue objeto de pronunciamiento en la VI Reunin Nacional de Directores de Registros de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1969, con el mismo criterio que hemos explicado ms arriba. Para brindar algunos ejemplos diremos que la registracin de la adquisicin del dominio constituye una inscripcin, mientras que la toma de razn de un embargo o cualquier medida precautoria se realiza mediante una anotacin. Igualmente integran esta clase de registraciones todo lo que se refiera a notas aclaratorias, condiciones y plazos impuestos a dominios revocables, as como las estipulaciones a favor de terceros del art. 504 del Cd. Civil. Todo ello en armona con lo previsto en el art. 33, prr. 2- de la ley 17.801, al que nos referiremos en su oportunidad. En cuanto a los boletos, cuando se registran, constituyen anotaciones, dado que no generan mutacin real. En todo caso, y para facilitar nuestras exposiciones, sugerimos la expresin genrica registracin que evita intiles polmicas.

I -4- WM ACTOS REGISTRABLES La principal importancia de la norma analizada radica en que es el dispositivo que determina qu actos o medidas sern objeto de registracin. Es decir, que es el artculo el que nos aproxima al principio de legalidad, que veremos al analizar los arts. 82 y 99, ya que cuando el registrador analiza la registrabilidad de los actos que se presentan para su inscripcin, no slo estudia su validez conforme a los recaudos sustanciales y formales, sino tambin verifica que los actos cuya registracin se peticiona cumplan los efectos que la ley les requiere. En tres incisos de clara redaccin y precisin cientfica la norma determina cada gnero de actos y medidas que podrn tener cabida en el Registro Inmobiliario. a Constitucin, transmisin, declaracin, modificacin o extincin de derechos reales Sabido es que Vlez adopta una posicin especial en cuanto a la constitucin de los derechos reales, apartndose del modelo francs en el que el solo consenso entre transmitente y adquirente opera la transmisin del derecho real . En efecto, expresamente en el art. 577 del Cd. Civil, siguiendo la doctrina tradicional romana, establece que antes de la tradicin de la cosa no se adquiere sobre ella ningn derecho real. Quedar entonces al adquirente alguna accin personal por incumplimiento del contrato, pero no emanada de un derecho real que, a consecuencia de la falta de tradicin, no pudo nacer en cabeza del acreedor . Es esta una de las diferencias que suelen establecerse entre los derechos reales y personales: mientras los ltimos quedan constituidos slo con el ttulo (consenso, convenio o contrato), los primeros exigen tambin una exteriorizacin en los hechos, en definitiva, una exterio- rizacin o concrecin de las prerrogativas determinadas en la causa que a su vez constituye una primitiva forma de publicidad, determinando la constitucin del derecho que se pretende transmitir en cabeza del adquirente . En otro sentido tambin es conocida la negativa de Vlez a establecer un sistema registral general para la totalidad de los derechos reales sobre inmuebles. La nota al Ttulo XIV, De la hipoteca, mal llamada nota al art. 3203 del Cd. Civil, es ms que ilustrativa a ese respecto. En ella Vlez alude a la falta de un registro catastral actualizado y la dificultad de no contar con personal especializado en dichos menesteres regstrales. Pero cabe aclarar que no desprecia la posibilidad de contar con un registro y un catastro. Dice: En un pas como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos ttulos incontestables, la necesidad del registro pblico creara un embarazo ms al crdito hipotecario. El mayor valor que vayan tomado los bienes territoriales, ir regularizando los ttulos de propiedad, y puede llegar un da en que podamos aceptar la creacin de los registros pblicos... La teora del ttulo y modo en la constitucin de los derechos reales surge en nuestra legislacin positiva del art. 577 del Cd. Civil, que se refiere a la tradicin, complementado con los dispositivos de los arts. 2601a2603 que regulan concretamente la tradicin traslativa del dominio. Ello, entre otros argumentos, ha generado la idea a nuestro parecer, errnea que slo cuando se est ante este modo adquisitivo, o si generalizamos un poco ms, ante una adquisicin derivada, tendra aplicacin este procedimiento adquisitivo con esa doble exigencia. Si el modo no es derivado, la teora de ttulo y modo no tendra aplicacin17. Dentro de esta dinmica adquisitiva del derecho real, el ttulo es la causa eficiente o generadora, que se ver concretada ante el cumplimiento o acaecimiento del modo. El modo, cumplimiento de un hecho voluntario u obligatorio, unilateral o bilateral, frente

a una obligacin contrada, pondr fin a este camino constitutivo, erigiendo en titular al destinatario del derecho. 1 Ttulos genricos y ttulos especficos Creemos que, sea el modo originario o derivado, siempre deber existir un complemento causal. Sin causa o ttulo, el modo no posibilita la constitucin de ningn derecho real18. Dicha afirmacin constituye una verdad irrefutable frente a los modos derivados, ya que el propio Vlez se encarg de especificarlo en el art. 2602 del Cd. Civil, cuando, al referirse a la tradicin traslativa del dominio expresa que: La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominioEn materia de modos originarios, en cambio, la cuestin es ms intrincada. Encontrar el complemento 17 Highton expresa: La teora del ttulo y modo (o de la doble causa: causa remota y causa prxima) se circunscribe a la adquisicin o constitucin de derechos reales que se ejercen por la posesin, por actos entre vivos y en forma derivada* (.Derechos realesy t. 4, Propiedad horizontal y prehorizontalidad, ed. 1979, p. 121). 18 Lpez de Zavala sostiene: Todos los modos, sin excepcin alguna, tienen en este sentido ttulo. Para algunos modos, como la tradicin, el ttulo consiste en un negocio jurdico, para otros, como la apropiacin, [el ttulo] reside en la ley..(.Derechos realest I LI, p. 265; lo dicho entre corchetes es nuestro, la frase original del autorseguramenB tp, nnr OrrA m n J . ... Y- . . I i causal en estos supuestos no nos resultar tan sencillo desde el punto de vista prctico. No contamos aqu con una norma concreta que nos muestre la vigencia de la teora del ttulo y modo tambin cuando estamos en presencia de un modo originario. Sin embargo, en nuestra opinin bastar con clasificar adecuadamente los distintos tipos de causas. As, haremos un distingo entre causas o ttulos especficos o genricos. La causa de adquisicin ser especfica cuando en el ttulo se concretan y determinan ab initio los sujetos y el objeto de la pretensin jurdico real. Ello ocurre con antelacin o anterioridad a la efectiva constitucin del derecho. Por ello explica Moisset de Espans19 que, cuando el adquirente pretende transformarse en titular de un derecho real, comienza por hacer nacer a su favor un crdito, un derecho personal, por el cual, el vendedor se transforma en deudor de la obligacin de entregar obligacin de dar con el fin de constituir sobre la cosa derechos reales (art. 574, Cd. Civil)para que, una vez cumplida la entrega quede en definitiva constituido a su favor el derecho real de que se trate . Siempre, como se ve, las causas especficas procuran el cumplimiento de un modo derivado. Todo lo contrario ocurre con las que llamaremos causas genricas de adquisicin de los derechos reales. Las causas genricas prevn supuestos fcticos que, una vez cumplidos, producen la constitucin del derecho real. Constituyen causas genricas todos los supuestos legales previstos de manera indeterminada en cuanto a cosa y sujetos adquirentes. Cuando el sujeto cumple o, por as decir, protagoniza el hecho previsto como causa genrica de adquisicin, se constituye a su favor el derecho real. En definitiva, la causa genrica es siempre la ley. As, las normas previstas para la adquisicin por apropiacin (art. 2525, Cd. Civil); aluvin (art. 2572, Cd. Civil); avulsin (art. 2583, Cd. Civil); usucapin veinteal (arts. 4015 y 4016, Cd. Civil), etctera, constituyen causas genricas y el modo complementario, 19 Clase de concurso para la titularidad de la Ctedra de Derecho Civil II Derechos Reales, UNC (1986) de Luis Moisset de Espans.

en cada caso, ser la conducta de un sujeto determinado que se coloca en dicho supuesto . Cuando el art. 4015 del Cd. Civil establece: Prescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales por la posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s... elabora una causa genrica de adquisicin . Y cuando un sujeto determinado posee durante el plazo legal un inmueble tambin determinado se produce el modo complementario. En definitiva, segn surge de lo dicho, siempre las causas genricas de adquisicin requieren modos complementarios de carcter originario. Advirtase que al concretarse el modo (posesin ms tiempo) se especifican o determinan el sujeto y el objeto sobre el cual recaer el derecho. Si establecemos las diferencias entre las que hemos llamado causas genricas y las especficas, diremos que: a) Las causas genricas exigen un modo originario como complemento. En las especficas el modo ser siempre derivado. b) Las causas genricas preexisten siempre a la pretensin adquisitiva; mientras que las especficas nacen al momento de dicha pretensin. c) Consecuencia de la diferencia anterior, es que en las causas genricas estn indeterminados los sujetos y la cosa motivo de la adquisicin; mientras en las especficas, cumplindose con la especialidad, se encuentran determinados ab initio el sujeto y la cosa. d) En los ttulos especficos aparece como necesario requisito de oponibilidad la registracin, por supuesto en tanto el rgimen jurdico del bien de que se trate as lo determine. Para los ttulos genricos, en cambio, la inscripcin no tiene carcter necesario para su oponibilidad. 2 Clasificacin de los modos Entre las ms importantes clasificaciones que se han efectuado sobre los distintos modos de adquirir, partiendo del art. 2524 del Cd. Civil , la ms interesante es la que establece la diferencia entre los modos originarios y los derivados. Un modo es originario cuando frente al supuesto fctico que lo erige en tal, el derecho se constituy con independencia de todo derecho anterior sobre la cosa. En definitiva, es originario porque el derecho all nace, sin detenernos siquiera a analizar si la cosa tuvo o no un propietario o titular anterior. Ejemplo clsico de este modo: la caza y la pesca. El pez, como res nullius es susceptible de apropiacin (art. 2527, Cd. Civil). El aluvin, la avulsin y la usucapin extraordinaria o veinteaal, resultan ejemplos ms interesantes; sobre todo este ltimo, ya que, como regla general, trabaja en contra de las pretensiones de un titular dominial anterior. Por definicin, el modo originario, por ser origen, proporciona un dominio impecable, desprovisto de todos los vicios, gravmenes y caractersticas generales de tipo jurdico con las que pudiera existir en cabeza de un anterior titular . Ya en otras oportunidades nos hemos pronunciado sobre la prevalencia del usucapiente frente a todos los que pretendan un derecho sobre la cosa proveniente de la titularidad dominial anterior . Es, en definitiva, la originalidad del modo y su consecuencia, la adquisicin libre de vicios o gravmenes, uno de los aspectos ms interesantes de esta clasificacin, ya que repercute sustancialmente en las pretensiones del adquirente. Cuando el modo es derivado, necesariamente contaremos con un complemento contractual , sea verbal o escrito, con determinadas formas, pero en definitiva salvo el caso de sucesin mortis cau- sae existir un convenio con todas las caractersticas previstas en los arts. 1137 y 1197 del Cd. Civil, cuyo cumplimiento, en todas sus partes, acarrear la constitucin del derecho real de que se trate.

Aqu el derecho deriva o deviene de un anterior titular. Voluntariamente se compromete a transferirlo o, mejor dicho, a constituirlo en cabeza del adquirente. El transmi tente, al efectuar la tradicin, cumplir con la obligacin de entregar una cosa .. con el fin de constituir sobre ella derecho reales... prevista en el art. 574 del Cd. Civil para que se cumpla el art. 577, en armona con las normas de los arts. 2601 a 2603 del mismo Cdigo. Por ello, en los supuestos de constitucin por modos derivados es de plena aplicacin el art. 3270 del Cd. Civil, cuya norma ms que jurdica es lgica, no permite transmitir a otro un derecho que no se tiene (nemo plus iuris ad allium transferre potest quam ipse haberet). Si el transmitente tena, por ejemplo, un derecho viciado por la nulidad de su ttulo o si pesaba sobre la cosa algn gravamen o medida precautoria de carcter real, sin duda esa circunstancia pasar al adquirente, quien slo pudo adquirir el derecho tal como exista en cabeza de su transmitente. Por otra parte, dicha consecuencia se encuentra establecida en el art. 2603 cuando determina que: Los nicos derechos que pueden transferirse por la tradicin, son los que son propios del que la hace. 3 Mecanismo de constitucin de los derechos reales segn los modos que intervienen Se ha visto ya que, segn cual fuere el ttulo que opere, ser el modo apropiado para la constitucin del derecho real. Por ello habamos establecido que cuando el ttulo es genrico, es decir, la ley, dicho ttulo est, por as decirlo, esperando que venga el sujeto adquirente y protagonice el modo a los fines de determinar la constitucin del derecho real a su favor. Dicho modo ser necesariamente originario. En cambio, cuando se trata de adquirir por un modo derivado, su causa o ttulo complementario ser necesariamente un acto jurdico, un contrato que, entre sus obligaciones emergentes, contendr la del trans- mitente de entregar cosas ciertas para constituir derechos reales, en los trminos del art. 574 del Cdigo Civil. Ahora bien, frente al precedente esquema dinmico adquisitivo, que consideramos claro, aparece la nueva redaccin del art. 2505 del Cd. Civil modificado por la ley 17.711. En materia de inmuebles, aquella teora del ttulo y el modo tuvo que vrselas con el requisito de la registracin. La perfeccin o el perfeccionamiento del derecho real, en virtud de la citada norma, slo se produce mediante la inscripcin de los respectivos derechos. Sea con una finalidad puramente publicitaria, sea un acto sustancial en la constitucin del derecho, lo cierto es que la inscripcin registral ha venido a sumarse a los elementos ttulo y modo que se involucraban en el acto transmisivo o adquisitivo . No nos satisfacen las opiniones que se han dado en doctrina respecto a las relaciones entre la teora del ttulo y modo, y la registracin. As, disentimos con Musto cuando expresa que "... en lo que respecta a la inscripcin de derechos sobre inmuebles cabe apuntar que puede ser (la inscripcin) un modo originario o derivado, revistiendo el primer carcter la inscripcin de la sentencia que declara la prescripcin ... . Con dicha postura habra que concluir que el adquirente por usucapin necesita dos modos: la prescripcin y la inscripcin. Tampoco compartimos la opinin de Lpez de Zavala , quien se refiere a modos y medios, adjudicando a estos ltimos la funcin de superar las falencias del modo que l denomina imperfecto (aquel que requiere de otro elemento para cumplir su funcin constitutiva y perfeccionadora del derecho real). Sera un modo imperfecto la tradicin cuando se exige como requisito de oponibilidad la registracin, y esta ltima aparecera como el medio con el que se subsana su inopo- nibilidad.

No compartimos, decamos, las opiniones vertidas porque a nuestro parecer la inscripcin registral no integra ni el ttulo ni el modo, pero no se agota aqu nuestro disenso, ya que si por alguna circunstancia debiramos pronunciarnos por incluirla dentro de algunos de estos elementos, nos inclinaramos a relacionarla ms con el ttulo . Los modos, como regla general, no deben ingresar a un registro de ttulos31. Por supuesto que esta regla general no ser aplicable a las inscripciones constitutivas en cuyos casos el modo traditio rei es virtualmente sustituido por el modo traditio inscriptoria . El ttulo o causa de adquisicin del derecho real ser oponible slo entre partes mientras no est registrado. El carcter erga omnes tpico del derecho real se ver menoscabado ante la falta de inscripcin, ya que su derecho no ser oponible al llamado tercero regis- tral. En realidad, por aplicacin del art. 20 de la ley 17.801 no slo entre partes ser oponible el negocio, sino tambin respecto de los testigos del acto y del propio funcionario autorizante del mismo. Para una postura de mayor rigor, que de nuestra parte asumimos, la mutacin ser oponible para cualquier tercero que conozca o deba conocer de la mutacin real o de la anotacin solicitada. Esto ltimo atendiendo a la doctrina de los arts. 594 y 596. Conforme al art. 577 del Cd. Civil y a la regla general que hemos sentado de que a un registro declarativo slo ingresan los ttulos o, si precisamos el concepto, los elementos acreditativos del ttulo, y no los modos, concluimos que ni la existencia de un ttulo o causa, ni su registracin pueden determinamos o probar acabadamente que estamos frente al verdadero titular de un derecho real, a un dominus, puesto que al adquirente pudo no habrsele hecho tradicin de la cosa. Por ello, Moisset de Espans afirma que slo se constatan en el registro derechos personales34. Contadas excepciones confirman la regla establecida en los prrafos precedentes. As encontramos cuatro supuestos en los que, como excepcin, podramos tener la certeza de que el registrado tiene efectivamente la titularidad del derecho real de que se trata: a) Cuando la registracin tiene efecto constitutivo. Tal el caso por ejemplo, de los automotores. Al registrarse la transferencia no slo se da publicidad al evento traslativo sino que se cumple con el modo traditio inscriptoria. Luego aqu, frente al titular registral, salvo supuestos de error o inexactitud registral, estaremos ante el efectivo titular del derecho real. 11 Otro ejemplo lo constituan, en la provincia de Crdoba, las adquisiciones por subastas pblicas, ya que el art. 916 del viejo Cdigo Procesal Civil de Crdoba estableca la necesidad de inscribir previamente las diligencias relativas a la adjudicacin y posesin del adquirente en la subasta. Ello posibilitaba afirmar vlidamente que, frente a la registracin de un adquirente por subasta, necesariamente debi efectuarse tradicin de la cosa. Este supuesto constitua una patologa del sistema, bien que el derecho real no se transmite ni se constituye por palabras, y hace falta la tradicin ... Lo de portante slo ser cierto en algn caso, como el de constitucin de hipoteca ... (Curso introductorio al derecho registral, p. 352). El tema referido a qu es lo que se registra, si el ttulo o el derecho real, ha sido largamente discutido en la doctrina y puede verse una nutrida sntesis en Chico y Ortz, Estudios sobre derecho hipotecario, 1.1, ps. 414 a 418. Tambin en nuestro pas, Garca Co- ni, Qu inscriben los registros inmobiliarios?, en Estudios de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espans, p. 685; Moisset de Espans, Estudios de derecho civil. Cartas y polmicas, p. 28. Moisset de Espans, Estudios de derecho civil. Cartas y polmicas, p. 29.

ya que en estos casos tampoco sera menester la registracin del modo. Por ello, el nuevo Cdigo Procesal Civil que rige en la provincia de Crdoba ya no lo exige . c) La incorporacin de inmuebles al Registro en los casos de bienes que an no han sido matriculados (arts. 44, ley 17.801,28 y 29, ley provincial de Crdoba 5771), es otro supuesto, tambin patolgico, de excepcin a la mentada regla de que al Registro slo ingresan los ttulos y no los derechos reales. En efecto, una poco afortunada resolucin del Registro de Propiedades de Crdoba, la res. 28 de 1988, ya derogada, exiga para proceder a la incorporacin de los inmuebles, amn de los documentos que acrediten la titularidad del peticionante y la vala de los ttulos "... un acta judicial o notarial que acredite que los titulares del dominio se encuentran en posesin del bien. En definitiva, cuando un inmueble se incorporaba al Registro por esta va, tenamos la certeza, obrante en instrumento pblico (el acta judicial o notarial), de que su actual titular se encontraba en posesin de la cosa. No podemos dejar de recalcar, aun cuando excede el inters de esta obra, lo negativo de esta resolucin registral. El titular en ciertos casos no podr ejercer su derecho de dominio ni las acciones que de l emergen si el inmueble se encontraba usurpado, puesto que no poda inscribirlo a los fines de garantizar su oponibilidad frente a un tercero registral. d) Otro supuesto excepcional lo constituyen las adquisiciones por modos originarios: usucapin, aluvin y avulsin. En tales casos ha debido acreditarse, en sede administrativa y judicial, la existencia del supuesto fctico y ello conforma, sin duda, el elemento modal que genera la adquisicin del derecho. En la usucapin, por ejemplo, ha debido comprobarse al juez de la causa el cumplimiento del supuesto fctico de posesin con todas las condiciones que la ley exige en cuanto a tiempo y cualidades- ello nos garantiza que, el ingreso de un ttulo por usucapin ha producido necesariamente la constitucin del derecho real de que se trata. Expresamente no hemos colocado la hipoteca como uno de los supuestos excepcionales. Para la hipoteca, por definicin (art. 3108, Cd. Civil), Vlez no previo modo alguno, sino slo su registracin (arts. 3134 y 3135), lo que, segn dijimos, en nuestra opinin no integra ni el ttulo ni el modo. Por ello, al no haberse exigido en este caso modo alguno, se nos podra exigir agregar este supuesto a la numeracin de excepciones efectuada. Sin embargo, si leemos con cuidado el art. 3108, veremos que de dicha norma surge la necesidad de que el constituyente no slo haya tenido la posesin de la cosa, sino que debe conservarla en su poder, segn reza el artculo, pendiente la obligacin garantizada . Si bien no exigimos modo en la hipoteca, ello no nos exime de exigrselo al constituyente de quien el acreedor tiene su derecho hipotecario. De manera que la inseguridad en cuanto a la titularidad dominial verificada slo en sede registral incidir tambin en la inseguridad de la titularidad de la hipoteca . A ello obedece, pues, que hayamos excluido este supuesto como ejemplo de excepcin. 4 Precisiones sobre la titularidad de los derechos reales Atento a la posibilidad de que figure inscripto quien no sea el titular efectivo del derecho, aun habindose hecho tradicin de la cosa, se hace necesario aclarar que, al hablar de titularidad de un derecho real, podemos estar haciendo alusin a tres situaciones que, si bien pueden presentarse conjuntamente, tambin pueden darse por separado. I Titularidad cartular, instrumental o formal La titularidad cartular es la que se logra con el instrumento apropiado (con las formas establecidas por ley), conteniendo una causa idnea para producir la adquisicin, modificacin, etctera, de un derecho real (compraventa, donacin, permuta, etctera). Los romanos la designaban como causa idnea ad transferendum dominium. As, por

ejemplo, cuando se instrumenta en escritura pblica la venta de un inmueble entre A y B, se est haciendo titular cartular a B de la cosa objeto del acto instrumentado; tambin constar la titularidad de B, cuando el juez, luego de efectuadas las operaciones de particin de los bienes hereditarios quedados al fallecimiento de A, aprueba las mismas que adjudican los bienes a B. Destaquemos, sin embargo, que, en este ltimo supuesto, la causa no es de adquisicin, sino de modificacin, ya que la particin de los bienes hereditarios, como culminacin de todo supuesto de comunidad, incluido el condominio, tiene efectos retroactivos y declarativos (arts. 3503 y 2694, Cd. Civil). II Titularidad registral La titularidad registral es la que surge de las constancias registra- les. As, diremos que es titular quien figure en los asientos como sujeto activo del derecho real de que se trate. Generalmente, esta titularidad registral surge como consecuencia de una titularidad cartular o instrumental que la precede, puesto que la ley impone como obligatoria, como se vio, al menos en el derecho argentino, la registracin de los ttulos de derechos reales sobre inmuebles. El valor de esta titularidad depender del que se le asigne a la registracin en cada sistema jurdico. En un sistema de registracin constitutiva, salvo los supuestos de error, la sola inscripcin nos determina, amn de la titularidad registral, la titularidad real. En un sistema convalidante, por ejemplo, en el que la sola registracin subsana los defectos que tuvieren los ttulos, como es el caso del sistema Ibrrens, hasta en los casos de error esta titularidad podr determinar la del derecho mismo. En cambio, cuando el sistema es no convalidante, como nuestro Registro Inmobiliario (art. 49, ley 17.801), la mera titularidad registral no nos determina irrefutablemente la titularidad real del derecho. III Titularidad real Esta es, sin dudas, la ms completa e implica tener efectivamente el derecho real que se pretende. Si se tiene un ttulo idneo para adquirir derechos reales, con todas las formalidades de ley y, adems, se ha producido el modo sobre la cosa (arts. 577,2601,2602 y 2603, Cd. Civil) estamos en presencia de un titular real de ese bien. Cada una de estas situaciones pueden presentarse por separado y no necesariamente en forma conjunta. Ello ocurre, en algunos casos, por meras patologas, como lo es el de la inexactitud por error registral, en la que se consigna a un titular registral que no lo es ni cartular ni real. Tambin puede existir un titular cartular sin ser titular real, cuando se ha otorgado el ttulo y no la posesin. Asu vez, ese ttulo puede haber ingresado vlidamente al Registro con lo que el sujeto adquirente obtendr tambin titularidad registral; y, sin embargo, no se tiene la certeza de su titularidad real, ya que pudo no efectuarse la tradicin. El caso tambin llega a plantearse cuando se ha adquirido en virtud de un contrato celebrado en el extranjero el que, segn el art. 1211 del Cd. Civil, no permitir efectuar una tradicin vlida en nuestro pas si no fuere protocolizado por orden del juez competente . Tendremos la certeza, en estos casos, de que no hay titularidad real al no estar protocolizado, puesto que no pudo efectivizarse el modo. El supuesto ms interesante Se ha de plantear en el caso inverso: cuando, siendo titular real, no se es titular cartular ni registral. Ocurre cuando el sujeto posee durante veinte aos un inmueble con las de ms condiciones legales previstas para producir la adquisicin por usucapin (arts. 4015 y 4016, Cd. Civil). El solo transcurso del tiempo, como es sabido, con independencia de trmite judicial alguno transforma a ese poseedor en titular real, a pesar de no contar con titularidad cartular ni registral. Es ms, como se ver, dicha titularidad podr ser opuesta a terceros, aun sin registracin.

5 Funcin de la registracin segn los modos de adquirir Ya hemos expresado ms arriba que el Registro Inmobiliario argentino establece una inscripcin declarativa; es decir, que hasta que no se registra el derecho, salvo a las personas enumeradas en el art. 20 de la ley 17.801, no resulta oponible; pues bien, en esta instancia a dicha afirmacin deberemos efectuarle algunos ajustes. Es acertada como un principio general o rector, pero a la hora de hacerla jugar dentro de los casos concretos advertiremos serias excepciones. El tema se encuentra ntimamente relacionado con el problema del tracto sucesivo y el tracto abreviado, que analizaremos al tratar los arts. 15 y 16 de la ley 17.801, pues cuando los modos son originarios es obvio que el requisito del tracto sucesivo brilla por su ausencia. Si erigimos como elemento caracterstico del tracto sucesivo el encadenamiento dominial, en los modos originarios dicho encadenamiento no existe o, si es el primer derecho nacido sobre la cosa, all comienza. Nos encontramos, pues, ante el primer eslabn de la cadena. El tracto sucesivo slo se har exigible cuando se adquiera por modo derivado. Su falta es impedimento para la registracin cuando el derecho deviene de un titular anterior. En los modos originarios esa exigencia sera un absurdo antojadizo y arbitrario que slo aparecera como un obstculo formal y, por otra parte, insalvable. Es importante observar que con frecuencia, cuando la inscripcin es declarativa, suele precedrsela de la expresin meramente, lo que evidentemente da un contenido peyorativo al efecto . Frente a la contundente y sustancial consecuencia constitutiva de los registros con ese efecto: automotores, caballos pura sangre de carrera, etctera, aparece como una categora inferior y desprovista de efectos sustanciales la registracin meramente declarativa. Sin embargo, el efecto declarativo de la registracin produce, tambin aqu, importantes consecuencias sustanciales, ya que al hablar de la oponibilidad de los derechos no se est aludiendo slo a una cuestin formal. Respecto de los sujetos a quienes el acto no les es oponible, el derecho no registrado directamente no existe. En definitiva, tanto vale decir ese derecho no me es oponible como el acto jurdico por el cual ese derecho habra nacido, para m, no existe. Por ello, Moisset de Espans aclara que "... si falta la inscripcin los terceros interesados podrn actuar como si la titularidad todava no se hubiere transferido . De lo dicho concluimos que la oponibilidad o inoponibilidad de los derechos producir para un sector de la comunidad la existencia o no de los mismos, con sus lgicas consecuencias sustanciales. Pero no podemos dejar de remarcar que la buena fe de ese sector de la comunidad ser tambin exigible para poder aplicar el efecto mencionado, ya que atendiendo al principio rector malitatis hominis non est in- dulgendum no sera dable premiar una actitud maliciosa por parte de quien conoce o debe conocer la mutacin. Volveremos sobre este tema al comentar el art. 20 y referimos al llamado tercero registral. En un sistema registral de derechos sobre bienes, sea con efectos constitutivos o declarativos, la plenitud y eficacia misma del derecho real depender de su registracin. Sin embargo, en los supuestos de adquisicin por modos originarios, en los cuales, segn vimos, el complemento causal es la ley misma (causa genrica de adquisicin), el derecho constituido podr oponerse con independencia de su registracin. El adquirente por una causa genrica y modo originario de adquisicin opone su derecho constituido frente a todo titular anterior, sea cartular o registral. El adquirente por una causa genrica es, en definitiva, el titular real, conforme a nuestra terminologa adoptada en prrafos precedentes, del bien adquirido. No es dable exigir en estos supuestos registracin alguna. Al registro a los fines de oponibilidad, segn se dijo, ingresan slo las causas especficas de adquisicin. Las causas genricas (las leyes) no

se inscriben ni podran inscribirse como ttulos o causas, pues faltan especificarse los sujetos y los objetos implicados en la mutacin. Por ello, al trazar las diferencias en cuanto a la dinmica adquisitiva entre los modos originarios y los derivados con sus correlativos complementos causales, habamos establecido que las causas especficas exigen registracin para ser oponibles, mientras que las genricas no necesitan la inscripcin a esos fines. En las primeras aparecer como elemento necesario en su dinmica el tracto sucesivo, tanto sustancial como registral; mientras que en las genricas dicho requisito slo podr tener alguna aparicin como recaudo procesal, en algunos casos; por ejemplo, la usucapin, a los fines de hallar a la contraparte en la demanda (art. 24, ley 14.159). El adquirente por usucapin, aun sin tener registrado su derecho real (no tiene titularidad registral) ni contar con una sentencia declarativa que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos por las normas pertinentes para la adquisicin por ese modo (no tiene titularidad cartular), podr, sin embargo, oponer con xito su adquisicin frente al anterior dominus y contra todos los que hubieran pretendido adquirir o constituir un derecho partiendo del de aqul42. 2 Ventura, La usucapin opuesta al acreedor hipotecario, LLC, 1988-618; dem, Dinmica de la constitucin de los derechos reales y su repercusin registral, en Anuano de Derecho Civil, p. 187; dem, La accin reivindicatora del adquirente por usuca| Transmisiones, declaraciones y modificaciones La norma tambin menciona, como actos registrables, las transmisiones, y ellas obviamente resultan consecuencia de la constitucin por va derivativa del derecho en cabeza de un nuevo adquirente. En definitiva, se est refiriendo a todo contrato traslativo dominial: compraventa, donacin, permuta, aporte en capital, dacin en pago y cuantos contratos innominados puedan generar el dicho efecto, conforme a la autonoma de la voluntad consagrada en el art. 1197 del Cdigo Civil. En cuanto a los actos que declaren derechos reales, que tambin son mencionados por el art. 2 de la ley 17.801, con ellos se alude a todos los actos particionarios, referidos a la liquidacin de comunidades o del condominio. En efecto, tanto en el condominio (art. 2695, Cd. Civil), como en la situacin de la comunidad hereditaria (art. 3503), la comunidad de gananciales en la sociedad conyugal (art. 1313) y hasta en la sociedad civil disuelta (art. 1788), la particin efectuada generar efectos slo declarativos y retroactivos, puesto que deber considerarse que el dominio se adquiri directamente en forma plena por el actual titular, en el caso del condominio, sociedad o sociedad conyugal disuelta, o directamente del causante en el caso de los herederos adjudicatarios . En estos supuestos, la causa o ttulo registrable no es propiamente causa de adquisicin, sino de modificacin, utilizando la distincin que efecta el codificador al definir el acto jurdico en el art. 944 del Cdigo Civil. Tambin constituira una declaracin la adquisicin producida por efecto de un modo originario, dado que, en todas ellas lo nico que hace el instrumento que corrobora la titularidad es dejar acreditado el supuesto fctico de la adquisicin. Pero el efecto de la sentencia o declaracin administrativa es slo declarativo. As ocurre en la usucapin (art. 4015, Cd. Civil) o el aluvin (art. 2573), en cuyos casos ingresarn las respectivas sentencias o resoluciones administrativas disponindolas. Un tratamiento especial, aludiendo a este inciso del art. 29 de la ley 17.801, merecen las llamadas declaraciones o reconocimientos de dominio que se han tornado de prctica relativamente habitual en algunas jurisdicciones de nuestro pas. No nos referimos ya a los pronunciamientos judiciales en los que un juez resuelve que el dominio pertenece a una persona determinada por efecto de la usucapin o por una accin reivindicatora triunfante, sino a los supuestos en que las partes por

consenso mutuo, mediante la comparencia ante un notario, determinan, por ejemplo, que el dominio que el registro tiene pu- blicitado a nombre de A, corresponde en realidad a B y solicitan, en consecuencia, que as se lo inscriba. El tema debe ser analizado con suma precaucin; en primer lugar porque estos negocios suelen encerrar fines de evasin tributaria, que ni el funcionario formalizador del acto ni el registrador podran avalar, instrumentando o registrando, respectivamente, el supuesto negocio; y en segundo lugar porque as tal cual lo estamos presentando no podra jams constituir una causa traslativa ni modificatoria del dominio. Al registro debe ingresar, desde el punto de vista cartular, un ttulo suficiente, con todo lo que ello significa; es decir, que, amn de las condiciones formales a las que alude el art. 39 de la ley 17.801, debe tratarse de una causa idnea ad transferendum domi- nium que acredite, y de manera fehaciente, la titularidad del derecho en cabeza del dominus. Un reconocimiento abstracto, liso y llano, sin aludir ni acompaar la causa de adquisicin motivo del reconocimiento, en nuestro derecho, dominado por el causalismo, carece de efecto traslativo y, por ende, no es registrable. De admitirse estos reconocimientos de dominio como causas de adquisicin o modificacin, estaramos dando cabida a un acto abstracto tpico del sistema alemn y que, por disposicin expresa del art. 2602 del Cd. Civil, permitira la titularidad de un derecho sin causa alguna o con abstraccin de la misma . Las subdivisiones de inmuebles, uniones o anexiones, constituyen tambin ejemplos de las modificaciones a las que alude la norma analizada. En estos casos, dichas modificaciones no son sobre los sujetos o dems circunstancias, sino sobre el objeto del derecho real. Este tema est relacionado con el principio de especialidad en el objeto y volveremos sobre l al analizar los arts. 12 y 13 de la ley 17.801. 7 Extinciones La extincin de los derechos reales se produce por va de consecuencia al efectuarse la transmisin de los mismos o de manera expresa por efecto de la cancelacin. La consecuencia de la transmisin del derecho de dominio, o de cualquier derecho real sobre cosa propia, es la extincin inmediata del mismo respecto del transmitente o anterior titular que justamente acaba de desprenderse de su derecho. Esta situacin genera una cancelacin automtica que no exige de una solicitud expresa al registrador. Pero no por ello deja de ser, desde el punto de vista registral, una cancelacin. As, por ejemplo, cuando A transfiere su dominio a, el registrador al inscribir el nuevo derecho de B, cruzar el asiento anterior que pregonaba el dominio de A, con lo cual se habr generado al mismo tiempo la cancelacin del primitivo asiento. Tngase presente que hasta el mismo Cdigo Civil prev el supuesto como de prdida del derecho por parte del transmitente. As, los arts. 2609 y 2610 aluden a la extincin del dominio por transmisin voluntaria o judicial, respectivamente. Si queremos referimos a lo que podramos llamar asiento de cancelacin en estos supuestos automticos, deberamos hacerlo a la baja dada al asiento dominial anterior, generalmente cruzndolo con una lnea oblicua slo para dar ms claridad a la lectura grfica del folio real. No obstante, los tpicos asientos de cancelacin de derechos reales los encontramos en los que se producen por haberse cancelado la hipoteca, el usufructo o cualquier servidumbre predial, ya que estas extinciones generan asientos en todo el sentido de la palabra. Desde el punto de vista registral estrictamente, en la tcnica de folio real se adjudica una columna especial a las cancelaciones, salvo los supuestos de cancelaciones automticas a las que nos referimos al hablar de las transmisiones

dominiales. El registrador consignar en la columna prevista para cancelaciones, el instrumento y el motivo de la extincin de la desmembracin. En materia hipotecaria, de manera expresa, el art. 3201 del Cd. Civil reglamenta la documentacin y los actos que deben presentarse al Registrador para que ste pueda proceder a su cancelacin: El oficial anotador de hipotecas no podr cancelarlas si no se le presentan instrumentos pblicos del convenio de las partes, del pago del crdito, o de la sentencia judicial que ordene la cancelacin. Vase infra las cancelaciones previstas en el art. 36 de la ley 17.801. La desafectacin al rgimen de propiedad horizontal tambin podra incluirse en esta categora de actos registrables extintivos, cuando el propietario nico de la totalidad del inmueble afectado o aun los copropietarios deciden desafectarlo del rgimen . Corresponde aclarar, respecto dlas cancelaciones en general, que no todas se refieren a la extincin de derechos reales, ya que tambin se cancelan los embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares y cualquier otra circunstancia que hubiere ingresado al registro, como la afectacin a prehorizontalidad o la afectacin del predio a venta de lotes a plazo (leyes 19.724 y 14.005). Volveremos sobre este tema de las cancelaciones al analizarlos arts. 36 y 37. b Embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares Sabemos que uno de los aportes del Registro Inmobiliario, en un sistema de responsabilidad patrimonial como en el que nos hallamos inmersos, radica justamente en el hecho de que quien tenga inters legtimo para ello pueda disponer rpidamente de la informacin respecto del patrimonio de sus deudores y arbitrar, en consecuencia, las medidas de tutela de sus crditos, afectando, merced a medidas precautorias y providencias cautelares, los bienes inmuebles del deudor o impidiendo que ste realice actos de disposicin sobre los mismos. La norma menciona especialmente las ms tpicas medidas precautorias: los embargos y las inhibiciones, pero, como sabemos la casustica variada de los procesos judiciales y las diversas naturalezas y efectos de las acciones, impiden que el legislador brinde un nmero cerrado de medidas precautorias. As, se dice que estas medidas no son taxativas sino que permiten que las partes, atento a la naturaleza puntual de cada accin, puedan determinar particularidades en la solicitud de las mismas. Igualmente los jueces estn autorizados a disponer otras medidas que no sean las expresamente previstas en las leyes procesales. Vemos as que el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, en su art. 232, expresamente dice: Fuera de los casos previstos en los artculos precedentes, quien tuviere fundado motivo para temer que durante el tiempo anterior al reconocimiento judicial de su derecho, ste pudiere sufrir un perjuicio inminente o irreparable podr solicitar las medidas urgentes que, segn las circunstancias, fueren ms aptas para asegurar provisionalmente el cumplimiento de la sentencia. De la misma manera lo dispone el Cdigo Procesal de Crdoba en su art. 484. Pues bien, a estas medidas innominadas y no tipificadas apunta la ltima parte del inciso comentado cuando expresa ...y dems providencias cautelares. Ocurre, pues, que hay acciones que no persiguen propiamente el cobro de un crdito en dinero, sino que persiguen, por as decirlo, la cosa misma sobre la que se solicita la anotacin. Por ejemplo, cuando un acreedor de la obligacin de escriturar nacida de unboleto de compraventa (arts. 1184 y 1187, Cd. Civil) decide accionar en contra de su deudor remiso, interpondr previamente una anotacin de litis, para poner en conocimiento de los terceros que, aun cuando el inmueble se encuentra todava en cabeza del vendedor, ste ya ha comprometido en venta el bien y el comprador est intentando el cumplimiento compulsivo de la obligacin. Cualquier tercero que

contrate con ese inescrupuloso vendedor que procura comprometer en venta dos veces su bien caer en el supuesto normado en el art. 594 del Cd. Civil. AdvirArt. M tase que segn esta norma, que para nosotros conserva plenamente su vigencia, aun cuando al segundo adquirente se le hubiese hecho tradicin del bien deber prevalecer el derecho del primero. Ello por efecto de la publicidad generada por la litis oportunamente trabada que convierte en accipiens de mala fe al ltimo adquirente. Otro tanto debera hacer el accionante por una usucapin (arts. 4015 y 4016, Cd. Civil), para impedir que registralmente se complique su situacin frente al hecho extrarregistral de la posesin. Conocemos casos de titulares regstrales que ya han perdido el dominio por usucapin que, aprovechando la titularidad registral, engaan a un acreedor hipotecando el bien a su favor . Las inhibiciones como medidas precautorias en los Registros Inmobiliarios ingresan a los libros de anotaciones personales, segn prescripcin expresa del art. 30 de la ley 17.801, al igual que los embargos sobre derechos y acciones hereditarios para los que se abren folios personales, vinculndose dichas anotaciones a las matrculas de los bienes del causante que eventualmente podran pasar al patrimonio del deudor embargado. Desde el punto de vista prctico clasificamos las medidas precautorias en impedientes y no impedientes de actos de disposicin. As, por ejemplo, un embargo, que por su naturaleza slo procura inmovilizar una porcin del patrimonio del deudor el que se afectar al pago de la deuda motivo de la accin, no impedir la transferencia del bien, pero el adquirente se ver obligado a abonar el monto por el que se orden la medida, en caso de triunfar el actor en el juicio en el que se trab, o a tolerar la realizacin compulsiva del bien para afrontar su pago. Pero la transferencia dominial es plenamente vlida porque el embargo no constituye una medida precautoria impediente. De igual manera la anotacin de un bien como litigioso (anotacin de litis) no constituye tampoco una medida impediente; slo anoticia al adquirente respecto de la existencia del pleito y la posibilidad de que dicho bien sea excluido del patrimonio del vendedor. En razn de ello, el adquirente deber afrontar las consecuencias en caso de resultar triunfante la accin en la que se trab. Como ya dijimos, ese anoticiamiento coloca al adquirente en situacin de mala fe y le sera a l imposible esgrimir el desconocimiento de la situacin en el momento de la adquisicin, merced a la publicidad conferida a la medida mediante las constancias regstrales . En cambio, hay medidas precautorias que impiden por completo la libertad de disposicin, en razn de lo cual, si el titular dominial lo intenta, el certificado registral del art. 23 anunciar al instrumentador la existencia de la medida por lo que ste no efectivizar el acto. Es el caso de las prohibiciones de innovar (statu quo), que permiten una gama variada de situaciones: prohibicin de disponer, de contratar, de innovar y hasta prohibicin de registrar. Obviamente no todas estas medidas son registrables, al contrario; la gran mayora se refieren a situaciones fcticas que escapan a la actuacin registral y que de no prohibirse cambiaran la naturaleza de la accin. Es el caso del statu quo previsto sustancialmente en el art. 2500 del Cd. Civil, para impedir que una accin de obra nueva sea convertida en una accin de recuperar o de despojo por haber avanzado ya las obras lo suficiente como para haberse perdido la posesin del actor. Por ello debemos distinguir prohibiciones de innovar puramente jurdicas, que suelen ser las que se registran cuando recaen sobre inmuebles o muebles registrables; de las prohibiciones de innovar fsicas o fcticas a las que aludamos en el ejemplo y que impiden que, en los hechos, se sigan produciendo consecuencias daosas en los derechos del solicitante o que puedan cambiar la naturaleza de la accin.

Estimamos que distinguir las impedientes de las no impedientes es fundamental desde el punto de vista instrumental y registral. En primer lugar, porque el instrumentador no podr dar curso a la celebracin de un negocio si la medida es impediente; y en segundo lugar, porque si ello no obstante ocurriese a pesar de la medida impediente pu- blicitada, el registrador debera negar la inscripcin del acto celebra do. Ello en aplicacin del art. 17 de la ley 17.801 que expresamente dispone que: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible Como ensea Podetti: La prohibicin de innovar protege el inters de los litigantes de uno y otro o de ambos o cualquiera de ellos, impidiendo se modifique la situacin de hecho, existente en el momento en la cual se decreta; v. gr., que se avance en determinada explotacin o construccin o destruccin o venta de un fruto o producto o mercadera; que se transfiera, grave o de cualquier modo se modifique el estatus jurdico de un bien . Por ello esta medida puede considerarse como la ms tpicamente impediente y estando debidamente publicita- da impedir la registracin de un acto que pretenda burlarla. En cuanto a las inhibiciones, que tambin son mencionadas expresamente por el dispositivo, son igualmente impedientes atendiendo a nuestra clasificacin, dado que el efecto jurdico procurado es evitar que el afectado por la medida pueda disponer de bien alguno registrado. Debe tenerse presente, sin embargo, que esta medida busca slo el valor de los bienes del deudor y no los bienes mismos, por ello la inhibicin es una medida que slo procede en los casos en que el deudor no tiene bienes registrados para embargar . En armona con este concepto, el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin establece, en el art. 228, que: En todos los casos en que habiendo lugar a embargo ste no pudiera hacerse efectivo por no conocerse bienes del deudor, o por no cumplir stos el importe del crdito reclamado, podr solicitarse contra aqul la inhibicin general de vender o gravar sus bienes, la que se deber dejar sin efecto siempre que presentase a embargo bienes suficientes o diere caucin bastante... Una transcripcin casi textual de la norma nacional puede leerse en el art. 481 del Cdigo Procesal de Crdoba. Otro tema relacionado con el inciso que comentamos son las cuestionadas inhibiciones voluntarias. Ante esta situacin nos encon tramos cuando, a los fines de garantizar un crdito, el deudor decide voluntariamente inhibirse de disponer de los actuales bienes registrados o de los que ingresaran en el futuro. En nuestra opinin, esta posibilidad est completamente vedada al deudor por la norma del art. 2612 del Cd. Civil que establece que: El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenacin ser vlida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra l. La idea central del codificador era tratar de mantener la libre circulacin de la riqueza, lo que, como sabemos, manifest de manera expresa en las notas a los arts. 2502 y 2503 del Cdigo Civil. >ata Al estar puntualmente vedado el efecto de la prohibicin de disponer a persona alguna por la norma del art. 2612, lo nico que podra considerarse como efecto favorable al acreedor que as contrate es la posibilidad de accionar por daos y perjuicios en caso de incumplimiento de lo acordado. Pero no creemos que la registracin refuerce dicha posibilidad y, en consecuencia, consideramos intil y totalmente ineficaz la registracin de tales inhibiciones por lo que no deberan admitirse. Tngase presente que aunque los terceros conozcan la existencia de la prohibicin de enajenar convenida

en esos trminos, por estar expresamente reida con la norma del Cdigo Civil, no podra ni tan siquiera considerrselos de mala fe y toda finalidad registral sera en este caso vana, ya que el tercer adquirente esgrimira a su favor el art. 2612 del Cd. Civil y esta norma dara firmeza y validez a su adquisicin. El decr. 2080/80, reglamentario registral de Capital Federal, en su texto original, art. 3Q, inc. d), prohiba expresamente la registracin de las inhibiciones voluntarias en su redaccin originaria, cuando dispona: No se registrarn los documentos ... que contengan restricciones voluntarias de disponer de los bienes particulares o generales, sea que se presenten bajo la denominacin de inhibiciones voluntarias o cualquier otra. Pero en 1999 la norma se modific por decr. 466/99 y actualmente no prev prohibicin alguna. Sin embargo, eso no nos autoriza a suponer que el legislador haya querido permitirlas, dado que la validez o ineficacia de las tales medidas no responde a su posibilidad de registracin, sino al cumplimiento de las normas sustanciales y procesales que le dan fundamento. Por nuestra parte, siempre hemos sostenido que las normas regstrales Lev 17.801 deben interpretarse como una herramienta al servicio de las prerrogativas y facultades que proporcionan las normas sustanciales y no como generadoras de un propio efecto50. En la provincia de Santa Fe, su ley reglamentaria registral 6435, en el art. 49, prev la registracin de las inhibiciones voluntarias. Igual ocurre en la provincia de Salta, ley 5148, art. 4e. El proyecto de modificacin global del Cdigo Civil de 1998 contiene una institucin que integrara la nmina de derechos reales y que justamente dara nacimiento a la figura que estamos analizando bajo la denominacin de indisponibilidad voluntaria. As, el art. 2133 del Proyecto define lo que sera ese nuevo derecho real, como ... el derecho real de garanta que recae sobre cosas registrables en su totalidad o alcuotas, en virtud del cual el constituyente se inhibe, por un plazo que no exceda de cinco aos, para transmitir o constituir a cualquier ttulo derechos reales sobre ellas.... En la Exposicin de Motivos de los proyectistas leemos como fundamento de la norma que: La adopcin de la indisponibilidad voluntaria como nuevo derecho real de garanta fue propiciada por las XV Jomadas de Derecho Civil, de Mar del Plata, de 1995, y tiene como antecedente el xito de las llamadas inhibiciones voluntarias, pese a su falta de sustento legal y consiguientes impotencias operativas. En efecto, en las citadas Jomadas, no slo se propici la implementacin de las inhibiciones voluntarias, a las que ya se las denomina indisponibilidades voluntarias, sino que stas contaron con el apoyo de importante doctrina especializada en los derechos reales, como Alterini y Mariani de Vidal, entre otros. Esta medida adquirira el carcter de derecho real asignndose, como efecto principal en caso de incumplimiento del dueo que enajene la propiedad, un tpico efecto real: la nulidad del acto traslativo51. Otro tema de particular relevancia lo constituyen las inhibiciones en las quiebras, pues, por disposicin expresa de la ley, tienen un rgimen especial que las abstrae de la caducidad establecida en la norma del art. 37 de la ley 17.801. Pero por tratarse de una diferencia relacionada exclusivamente con la caducidad a la que se refiere el citado artculo estimamos conveniente su tratamiento al comentar dicho dispositivo. c Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales El inc. c) del art. 22, que estamos analizando, establece en forma genrica la posibilidad de registracin de otros actos que dispongan las leyes. Su importancia radica en que deja abierta la posibilidad de tor- 1 I nar registrable cualquier otra figura o circunstancia que, en un deteri

minado momento y lugar, el legislador considerare conveniente. No debe perderse de vista que la vastedad del territorio argentino posi- j < bilita la existencia de realidades y costumbres diferentes en cada ret gin. Pues bien, tanto la Nacin como las provincias pueden medianj <; te leyes concretas disponer la registracin de otros actos que no hu1 c bieren sido previstos en los anteriores incisos. i * Es por virtud de este dispositivo que pueden ingresar al Registro Inmobiliario, como regla general: la afectacin a bien de familia (ley 14.394); los boletos de compraventa en los casos de ventas de lotes a plazo (ley 14.005); los contratos en los casos de venta de futuras unidades de propiedad horizontal previstos en la ley de prehorizontali- dad (ley 19.724); las cesiones de derechos hereditarios; los contratos de arrendamientos y aparceras; entre otros. I 4 1Bien de familia Antes de referirnos al instituto del bien de familia como acto regis| n trable, resulta conveniente una breve introduccin respecto a su nan turaleza jurdica y efectos que produce. El art. 34 de la ley 14.394 establece que: Toda persona puede constituir en bien de familia un inmueble urbano o rural de su propiedofl cuyo valor no exceda las necesidades del sustento y vivienda de su] milia, segn normas que se establecern reglamentariamente . || El efecto jurdico que con este instituto se logra es que el cuestin quede alejado de la posibilidad de agresin de los aeree g cuyos crditos hayan nacido con posterioridad a su registracin. Sin embargo, esta afectacin no entorpece la ejecucin por crditos anteriores a la misma, o, aun siendo posteriores, si estn relacionados con impuestos, tasas o servicios a la propiedad, as como respecto de los que han significado mejoras a la misma. Igualmente cuando se trate de ejecutar crditos garantizados con hipotecas constituidas en conformidad con el art. 37 de la ley 14.394, es decir, con la anuencia del cnyuge y para utilidad de la familia. Adems de esta proteccin frente a las deudas que pueda contraer el propietario, se prev que el bien afectado a bien de familia quede exento del impuesto a la transmisin gratuita por causa de muerte (art. 40, ley 14.394) y, en algunas provincias, hasta se lo libera de los impuestos territoriales y tasas. Por otra parte, el bien de familia tambin impide, en principio, la enajenacin del inmueble afectado, lo que repercute de manera directa en la actividad registral, dado que si ingresara un ttulo traslativo que se encuentre afectado a bien de familia, el registrador, en ejercicio de la funcin calificadora que analizaremos al referimos a los arts. 8a y 9a de la ley 17.801, deber negar la registracin de dicho acto, por resultar incompatible con la afectacin de bien de familia. Obviamente si del mismo instrumento resultara la desafectacin del rgimen, ste no significara obstculo alguno a la inscripcin; por ello decamos que slo en principio impedira su enajenacin, ya que bastar con desafectarlo previamente. Debe tenerse presente que la desafectacin voluntaria exige la concurrencia y conformidad del cnyuge, pero no por aplicacin del art. 1277 del Cd. Civil, pues no se trata de un acto de disposicin sobre el bien, sino por aplicacin directa del art. 49, inc. a) de la ley 14.394. En cuanto a la naturaleza jurdica del bien de familia, Guastavi- no, al tratar el tema, manifiesta que el problema tiene tres proyecciones, desde los siguientes puntos de vista:

a) Del inmueble mismo: la afectacin coloca el bien fuera del comercio en los trminos de los arts. 2336,2337 y 2338 del Cdigo Civil. b) De los derechos de los beneficiarios: son titulares de un derecho subjetivo oponible erga omnes. c) Del instituyente: significa una modificacin del dominio de ste que pasar a ser un condominio familiar, propiedad de la familia o un bien perteneciente a una fundacin familiar52. Concluye finalmente el citado autor sosteniendo que la naturaleza jurdica del bien de familia sera la de ... un derecho de propiedad sometido a un especial rgimen de inembargabilidad, inalienabili- dad relativa, tratamiento impositivo favorable y rgimen sucesorio especial . Por nuestra parte consideramos que lo expresado anteriormente en tomo a la naturaleza jurdica del bien de familia no hace ms que explicar las consecuencias que acarrea la afectacin, sin determinar, en cambio, cul es su naturaleza misma. Ya en otras oportunidades hemos sostenido que el bien de familia constituye una vinculacin, una de aquellas figuras que Vlez prohbe en el art. 2614 del Cdigo Civil . As, en nuestra opinin, por imperio de la ley, la vivienda familiar, decidida su afectacin, quedara vinculada a ese fin, cumplindose por ello la esencia funcional de esta figura de derecho real . Ser oponible erga omnes y obliga al destino familiar del bien. En definitiva, el art. 2614 del Cd. Civil habra sido derogado parcialmente por ley especial posterior, la ley 14.394 de 1954, dando as nacimiento, por aplicacin del art. 2502 del Cd. Civil, a un tipo de vinculacin que procura la permanencia de la vivienda en el destino de tal, con independencia de la situacin patrimonial de sus propietarios. Sea que le adjudiquemos al bien de familia la naturaleza de una vinculacin en los trminos del art. 2614, segn nuestra original postura, o la de un condominio o propiedad familiar, lo cierto es que la ley que lo regula establece la registracin de la afectacin a los fines de poner en conocimiento a la comunidad sobre esa circunstancia y evitar herir a los terceros en su buena fe que podran presumir que los bienes registrados integran el patrimonio realizable de sus deudores. En general, en todas las provincias, el Registro de Propiedad ha sido erigido en autoridad de aplicacin , y ello hace que la actividad registral, respecto de esta figura, no slo est referida a la calificacin del documento y su posterior inscripcin o anotacin, que es lo que ms analiza la doctrina, sino que, como autoridad de aplicacin, le corresponder tambin, al Registro, decidir y resolver sobre toda cuestin que se suscite en cuanto al cumplimiento de los recaudos legales que posibilitan la afectacin o desafectacin (arts. 34,36,41,43,47 y 49, ley 14.394), as como las especiales circunstancias que permiten su permanencia cuando no se cumplan algunos de los recaudos; por ejemplo, la autorizacin transitoria prevista en el art. 41, otorgada al propietario por el Registro como autoridad de aplicacin, de no habitar el bien, cuando lo solicite previa justificacin del motivo . Obvio es que siempre queda al interesado la posibilidad de acudir a la justicia, tal como se prev en el art. 50 de la ley 14.394, cuando no se trate de una cuestin puramente registral, en cuyo caso seran de aplicacin las normas regstrales atinentes (arts. 89y 99, ley 17.801) que, aunque por otro camino, tambin determinan la culminacin de la causa en los tribunales de justicia. Desde el punto de vista registral, que es lo que ms nos interesa, es dable remarcar que el art. 35 de la ley 14.394 exige la inscripcin como punto de partida temporal de la proteccin legal. La norma, a nuestro entender, alude a la necesidad de que el inmueble se encuentre afectado registralmente a los fines de hacer oponible la situacin a los

terceros, y no ha pretendido manifestarse respecto a si la inscripcin de la afectacin tiene o no efectos constitutivos. Es que la clasificacin de los registros en constitutivos y declarativos obedece a un fundamentum divitiones completamente diferente de lo que el legislador quiso expresar al decir que producir efectos desde la inscripcin. Lo fundamental a tener en cuenta, respecto de la clasificacin en constitutivos o declarativos es el diferente efecto en cuanto a la oponibilidad o grado de oponibilidad de las medidas. Mientras las inscripciones constitutivas determinaran que la medida no existe ni aun entre partes si no se encuentra inscripta, las declarativas, en cambio, slo impiden su oponibilidad a terceros. Pero ocurre que, en materia de bien de familia, al igual que en cuanto a las medidas precautorias y cualquier otro acto registrable unilateral, en que el fundamento no puede ser se, dado que en el bien de familia no hay partes, se trata de una medida dispuesta unilateralmente. Acaso el embargo sobre bienes registrables no genera su efecto jurdico recin desde su registracin? No obstante, a nadie se le ocurrira expresar que la inscripcin de los embargos y otras medidas precautorias en materia inmobiliaria son anotaciones constitutivas. Resumiendo, a nuestro entender, se le ha dado a la expresin legal del art. 35, produce efecto a partir de su inscripcin, una interpretacin que no fue la tenida en mira por el legislador. La ratio legis del dispositivo es que tal afectacin a bien de familia podr tener efectos contra terceros recin cuando se encuentre debidamente publicitada. Se trata de la correcta aplicacin del principio registral de inscripcin que exige, como primera aproximacin, que los derechos y sus restricciones surjan de las constancias regstrales. Por ello, la norma del art. 35 de la ley 14.394 debe interpretarse actualmente en armona con el art. 22 de la ley registral nacional, al que nos referiremos en su oportunidad; es decir, que: Laplenitud, lv mitacin o restriccin de los derechos inscriptos y la libertad de disp0' sicin, slo podr acreditarse con relacin a terceros por las certifica dones a que se refieren los artculos siguientes. Advirtase que hasta se regla respecto de la constitucin por testamento, en el art. 44 de la ley 14.394, en cuyo caso se permite al juez, cuando haya incapaces, mandar registrar la afectacin de oficio, si se dieran las condiciones legales que la hacen factible. Con este dispositivo probamos que el bien de familia ya genera efectos aun antes de su registracin. Es importante destacar adems que, luego de la sancin de la ley 17.801, su art. 23, que prev la reserva de prioridad que permite proteger el bien desde el momento de la expedicin del certificado, junto al efecto de la llamada retroprioridad del art. 59, deben considerarse extendidos tambin respecto del bien de familia, cuando el acto de afectacin se realice por escritura pblica y haya sido previamente tutelado mediante la expedicin de un certificado registral de los previstos en el art. 23 de la ley 17.801. Para Kemelmajer de Carlucci, aun opinando que la inscripcin es constitutiva, no se impide el mecanismo de la reserva de prioridad y la consecuente retroprioridad (arts. 23 y 52, respectivamente, ley 17.801) : No habra razn para que esta retroprioridad beneficie a los adquirentes de derechos en general y no a los constituyentes del bien de familia, siendo que esta figura tiene rango constitucional59. En consecuencia, si un notario solicita un certificado registral para afectar a bien de familia por escritura pblica, instrumento que luego se presenta en legal forma y dentro del plazo de los cuarenta y cinco das previstos en el art. 59, un embargo que pretenda recaer sobre el bien a afectar mientras se encuentra pendiente el plazo de la reserva de prioridad (art. 23, ley 17.801) y su consecuente retroprioridad (art. 59), no podra ingresar eficazmente, dado que el bien de familia tendr prioridad (la llamada

prioridad indirecta) sobre la citada medida. En este punto debemos concluir categricamente que ley registral nacional 17.801, aunque sancionada con posterioridad a la ley de bien de familia, perfila, actualiza y encauza tambin el mecanismo registral del trmite de inscripcin de esta afectacin, por lo que la interpretacin del art. 35 de la 14.394 cuando exige inscripcin del bien de familia, debe ser armonizado, como decamos, con los nuevos preceptos de la ley 17.801. La Corte Suprema de Justicia de la Nacin, en 1985, tuvo oportunidad de brindarnos un buen pronunciamiento a ese respecto , que fue aplicado igualmente en otros resolutivos posteriores . Amn de la forma escritura pblica que puede adoptarse para la afectacin a bien de familia, puede utilizarse tambin el acta administrativa que se celebrar directamente en las oficinas registrales. Igualmente el documento portante de la afectacin puede ser una resolucin judicial, cuando el bien de familia haya sido dispuesto por el propietario por testamento . El supuesto est contemplado expresamente en el art. 44 de la ley 14.394, al que ya nos referimos brevemente, que prev que ... el juez de la sucesin, a pedido del cnyuge o, en su defecto, de la mayora de los interesados, ordenar la inscripcin en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere procedente con arreglo a las disposiciones de la presente ley. Si entre los beneficiarios hubiere incapaces, la inscripcin podr ser solicitada por el asesor o dispuesta de oficio por el juez. En los casos de afectacin a bien de familia por tracto abreviado, cumplindose las exigencias previstas en el art. 36 de la ley 14.394, referidas a lo que debe entenderse por familia, ya que los hermanos y el padre o la madre constituyen el ncleo familiar que la citada norma prev, stos podrn concurrir a la autoridad de aplicacin, o a un escribano y manifestar as su voluntad, luego de haber acreditado el carcter de herederos del titular dominial . 2 Boletos Es costumbre en los negocios inmobiliarios la celebracin previa de un boleto. Ocurre que, frecuentemente, quedan por arreglar, en el momento de la concrecin del negocio, algunas cuestiones relativas a las deudas por tributos que pueda presentar la propiedad, a la libera cin de impuestos ante la AFIP por tratarse de la sustitucin de la nica vivienda (art. 14, ley 23.905), consultas, planos y otros asuntos que imposibilitan la celebracin del contrato de compraventa, permuta, etctera, en el instante mismo de tomada la decisin de compra. Para ms, cabe agregar que los mismos trmites notariales y regstrales previos, cuando no la confeccin de planos de mensura, unin o subdivisin, autorizaciones administrativas o judiciales, segn los casos, insumen un tiempo considerable que va desde una semana hasta varios meses. Resultara todo un incordio exigir a las partes directamente la celebracin de la escritura traslativa. Si bien es cierto que el negocio puede celebrarse directamente en escritura pblica, y dejar el compromiso previo librado a la prueba de un simple contrato verbal, segn lo preceptuado por el art. 1188 del Cd. Civil, no sera, sin duda, lo ms conveniente64. Ya es toda una tradicin la disputa entre quienes sostienen que el boleto de compraventa inmobiliario es un contrato de compraventa y quienes entienden que se trata de otra figura. El tema se encuentra ntimamente relacionado con la interpretacin que le demos a las normas referidas a las formas65. 64 Por nuestra parte, opinamos que cuando una norma exige una forma con carcter ad solemnitatem en nuestro caso, la exigencia de la escritura pblica por el art. 1184,

inc. I9, su incumplimiento obsta a la plena validez del contrato. Luego de ello deberemos analizar si la exigencia lo es de manera absoluta o relativa, ya que si la exigencia formal es con carcter absoluto y no se cumple, el contrato no valdr lisa y llanamente, sin producir siquiera algn otro efecto; mientras que si la exigencia lo es con carcter ad solemnitatem relativo, aun incumplido el recaudo formal, el contrato generar la obligacin de cumplir con la forma exigida . 65 Kiper, Juicio de escrituracin, p. 48. Excedera la finalidad de esta obra hacer un desarrollo de todas las posturas doctrinarias respecto a la naturaleza del boleto. Para ello recomendamos MorelloyEl boleto de compraventa inmobiliaria; Etchegaray, El boleto de compraventa inmobiliaria, ts. y H; Mosset Iturraspe - Novellino, La obligacin de escriturar; Kiper, Juicio de escrituracin. A nuestro entender, el asunto surge muy claro de las normas implicadas en nuestro razonamiento, que son los arts. 975 a 978,1184 y 1187. No dudamos que el boleto de compraventa (o cualquier promesa salvo la donacin sobre traspaso dominial de inmuebles) constituye un contrato, ya que encaja perfectamente en el concepto que brinda el art. 1137 del Cd. Civil. Sin embargo, no puede definitivamente ser un contrato de compraventa, porque no hace nacer las obligaciones que tipifican a esta figura negocial. Advirtase que la definicin legal del contrato de compraventa, contenida en el art. 1323 del Cd. Civil, dice que: Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. En efecto, por imperio de esta norma sustancial, y considerando que el principal efecto de los contratos es hacer nacer obligaciones, el contrato de compraventa debe generar para el vendedor la obligacin de entregar la cosa vendida y, correlativamente, la accin, a favor del comprador, de exigir esa entrega , la llamada actio emptio de los romanos, en tanto que al comprador le debe hacer nacer la obligacin de pagar el precio, con la correlativa accin del vendedor de exigrselo. Tngase presente que en los efectos contractuales que estamos enunciando nos atenemos al concepto legal del contrato de compraventa contenido en el art. 1323 del Cdigo Civil. Pues bien, el boleto de compraventa no generar para el comprador ni para el vendedor ninguna de esas acciones. Las partes debern previamente cumplir con la obligacin del otorgamiento de la forma exigida, con carcter relativo, en el art. 1184, inc. I9 del Cd. Civil. Hasta tanto esa forma no se cumpla, el vendedor no podr exigir el precio ni el comprador, la entrega de la cosa. Podra ocurrir, incluso, que el contrato de compraventa no pudiera celebrarse por no resultar factible la concrecin de la escritura traslativa del dominio . Imaginemos, a manera de ejemplo, un boleto de compraventa referido a un inmueble sujeto a subdivisin, y que la autoridad administrativa no la apruebe por considerar que se vulnera la ley de parcela- miento mnimo o la unidad econmica mnima prevista en la zona (art. 2326, Cd. Civil). En tales casos no sera dable el cumplimiento del pago del precio ni la entrega de la cosa, sencillamente porque el contrato de compraventa no pudo tener lugar. Repetimos que, para nosotros, la conclusin es irrebatible; sin embargo, el debate, que llevayamuchos aos, contina en la actualidad y probablemente no concluirjams, pues se han introducido lamentablemente en el tema incumbencias profesionales y funcionales que impiden pronunciamientos puramente cientficos y desprovistos de intereses sectoriales.

Otra cuestin, y muy interesante por cierto, es la calificacin de la posesin del adquirente por boleto de compraventa. En este caso, la polmica tiene su causa en el poco feliz agregado efectuado por la ley 17.711 al art. 2355 del Cd. Civil, que determina el primer escaln en la clasificacin de la posesin: posesin legtima e ilegtima. Se generaron sobre el punto diversas posturas doctrinarias. Por nuestra parte, opinamos contundentemente que el poseedor de un inmueble mediante boleto de compraventa es un poseedor ilegtimo, de mala fe simple (no viciosa), conforme a las normas que regulan la clasificacin de la posesin, contenidas en los arts. 2355,2356 y 2364 del Cdigo Civil. El agregado al art. 2355, motivo de la controversia doctrinaria, establece que:".. Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. Creemos que la norma ha querido legitimar la situacin de dicho adquirente confirindole las mximas protecciones legales, sin reparar en el tecnicismo de las expresiones empleadas. Sin embargo, a fuerza de ser ttulo. Pero remarcamos que si no fuera traslativa, ni aun seguida de la tradicin (art. 577 citado por Lpez de Zavala) se generara dicho efecto. Por ello, cuando analizamos el art. 2602 del Cd. Civil que alude al ttulo suficiente, hacemos hincapi en la idoneidad de la causa (que tenga efecto traslativo), compraventa, donacin, permuta, dacin en pago, etctera, y a su forma apropiada (en este caso, escritura pblica). Ello autoriza, pues, en nuestra opinin, a pesar de la irona de Lpez de Zavala, a referirse a esa instrumentacin como escritura traslativa. preciaos e interpretar la norma acorde a su entorno, no podemos negar que et poseedor por boleto de compraventa carece de ttulo, pues el boleto no cumple con todos los recaudos formales que el mismo art. 2355 exige para otorgar al poseedor la calidad de legtimo. Le falta el ttulo suficiente, la causae idoneae ad transferendum dominium. El concepto de ttulo suficiente abarca tanto la forma (el instrumento idneo) como el contenido (causa idnea)y que no slo reporta suficiencia al propio ttulo, sino que su accin legitimadora involucra tambin al modo, conforme al art. 2602 del Cd. Civil que establece que, para que la tradicin haga adquirir el dominio, es necesario que lo sea por un ttulo suficiente o en cumplimiento de un ttulo suficiente. Si ese ttulo no existe o no es suficiente (en cuanto a materia y forma), aun cuando se hubiere entregado la cosa, esa entrega no constituye la tradicin traslativa del dominio (arts. 2601 a 2603), pues para el Cdigo tambin el modo exige la causa idnea. Tampoco podra considerarse al poseedor por boleto como de buena fe, calificativo que pareciera querer asignarle el agregado al art. 2355, ya que, por concepto, la buena fe posesoria radica en la creencia sin duda alguna (art, 4006, Cd. Civil), por parte del poseedor, fundado en un error de derecho (art. 2356), de ser el propietario de la cosa69. Desconocer la necesidad de la forma impuesta, escritura pblica, para los actos traslativos de inmuebles, es error de derecho y no es excusable, segn lo preceptuado por el art. 923 del Cdigo Civil. En definitiva, ya lo habamos adelantado, conforme a las normas implicadas del Cdigo y haciendo una interpretacin rigurosa de sus dispositivos, el adquirente por boleto no tiene ni ttulo ni modo. Por ello no seria posible jamas considerarlo un poseedor legtimo. El nico poseedor legitimo es el que posee como titular de un derecho real, y no cualquier derecho real, sino uno de aquellos que confieren el posstdendi (derecho de poseer): dominio, condominio, propiedad horizontal, usufructo, etctera. Tampoco podra pretenderse aplicar reapedo de el 1a calificacin de buena fe, ya que su ignorancia o error lo es de derecho y stos son inexcusables ignorantia legis neminem excusat (conf. art. 20, Cd. Civil).

Por ello, la doctrina, conciliando lo irreconciliable, prefiri hacer una interpretacin lgica de la norma en todo su entorno y rescatar de la literalidad del dispositivo (nos referimos al agregado al art. 2355) que el mismo no alude a la posesin cuando se refiere al calificativo de legtima, sino al acto de adquisicin. Esta es la interpretacin que prima en la doctrina . Pero siendo as es poco lo que aporta el agregado citado para modificar esta situacin, ya que nadie consider jams que el adquirente por boleto hubiera adquirido su posesin ilegtimamente. No abordaremos esta temtica por estimar que la cuestin excede el anlisis de la norma bajo estudio . Si bien el caso ms corriente es el boleto de compraventa, no debemos limitar slo a esa causa de adquisicin la previsin de la norma. Por ello, cuando hablbamos de la anotacin de los boletos aclaramos que no nos referamos slo a los de compraventa. Sin duda, el art. 2-, inc. c) de la ley 17.801 tambin alude, aunque no directamente, a los otros boletos con vocacin traslativa. Casi todas las causas constitutivas o modificatorias de derechos reales admiten la posibilidad de acudir a estos boletos y, por ende, pueden considerarse inmersas en la regulacin del art. 1185 y su correlativo art. 1187 del Cd. Civil, excepcin hecha de las donaciones que, por la prohibicin expresa contenida en el art. 1810 del Cd. Civil, bajo pena de nulidad, si no fueren hechas en escritura pblica no generarn accin alguna . El art. 1810, in fine, en prrafo agregado por ley 17.711, expresamente excluye de aplicacin al art. 1185 para los casos de promesas de donacin de inmuebles o donaciones de inmuebles concretadas en instrumentos privados, y va con dicha exclusin la propia del art. 1187 que consagra la accin de escrituracin . En relacin a los derechos que se constituyen o modifican, tambin hay variedad, pues el propietario pudo comprometer (por no cumplir con la forma apropiada), la escritura de afectacin a propiedad horizontal, la de constitucin de usufructo, servidumbre, etctera, y todos estos casos quedaran comprendidos en el supuestos normado. Si las partes no cumplen con la obligacin de escriturar, la misma podr ejecutarse judicialmente y ser el juez, en ltima instancia, quien ej ecutar la prestacin, sustituyendo al deudor remiso (sea vendedor o comprador). Estimamos que esta ltima afirmacin surge de una interpretacin amplia y armnica del art. 505, inc. 29 del Cd. Civil, que establece que el efecto de las obligaciones respecto del acreedor es justamente hacerse procurar la prestacin por otro a costa del deudor. El principio general consagrado en este dispositivo es aplicable a todos los supuestos en que la posibilidad de sustitucin sea posible . En el caso de la escrituracin, por ser na obligacin de hacer, segn la previsin expresa de los arts. 1185 y 1187 del Cd. Civil, como regla general podr operarse la sustitucin establecida en el art. 630 del mismo cuerpo y de ah surge la coherencia con el inc. 29 del art. 505, segn decamos. Obviamente en los casos en que no pueda efectivizarse la sustitucin por circunstancias especiales como pueden serlo la falta de cumplimiento con dispositivos administrativos de parcelamiento mnimo o trmites catastrales, la existencia de medidas cautelares impedientes (prohibicin de innovar, de disponer), etctera el pronunciamiento judicial, con el apercibimiento de firmar el juez en sustitucin, no podr paliar ese impedimento . El supuesto se podra presentar tambin cuando en el boleto respectivo hubiese un saldo de precio que el adquirente, segn previsin contractual, se hubiere obligado a garantizar con hipoteca a favor del transmitente. La norma expresa del art. 3128 del Cd. Civil y la especial prohibicin contenida en el art. 3115 y su nota, eliminando las

llamadas hipotecas judiciales, ha hecho decir a alguna doctrina que no puede haber promesa de hipoteca76 en los trminos del art. 1184 y 1187 del Cdigo Civil. Sin embargo, algunos opinan que la posibilidad sentada por el art. 3128, cuando establece que puede constituirse hipoteca ... por documentos, que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por s mismos... , radicara justamente en que el juez instrumente el ttulo . Tngase presente que el propio art. 1184 del Cd. Civil, que enumera los actos para los cuales se exige la forma ad solemnitatem escritura pblica, efecta la excepcin respecto de los actos que fuesen celebrados en subasta pblica. Por ello, si nos colocamos en esta tesi tura, cuando la hipoteca garantice un saldo de precio por la compra en subasta pblica, podra hacerse aplicable este supuesto. Por nuestra parte, opinamos que, amn del caso relacionado de la compra en subasta con garanta hipotecaria por saldo, en el que el instrumento de la hipoteca ser autorizado por el juez, pueden presentarse otros supuestos en los que, siendo el instrumento una escritura pblica, la suscripcin de la misma la efectivice el juez ejecutando la obligacin de escriturar surgida de una promesa de hipoteca por aplicacin de los arts. 1185 y 1187. Consideramos que esa situacin no le da carcter de hipoteca judicial, lo que reira de manera manifiesta con el art. 3115 del Cd. Civil. El instrumento ser notarial y consistir en la ej ecucin forzosa de la voluntad ya expresada por el condenado en el contrato respectivo. De la misma manera que la escritura de compraventa en los casos de ejecucin referidos al art. 1187 no es compraventa judicial, sino que el juez sustituye la voluntad de las partes remisas, tambin reemplaza al deudor reticente cuando suscribe la escritura de hipoteca en cumplimiento de una promesa surgida de un instrumento privado (arts. 1184,1185 y 1187, Cd. Civil). Highton, refirindose al supuesto, manifiesta: Que la forma del contrato de hipoteca sea ad solemnitatem no impide el funcionamiento del contrato de promesa que es distinto de ste y no constituye derecho real alguno. Si se promueve pleito y se condena a suscribir la escritura, bajo apercibimiento de ley, la sentencia no constituir una hi- potecajudicial, pues sta surge por voluntad de los interesados que se han comprometido a ello. Las clusulas no incluidas en la promesa, sern las de estilo . En algunos supuestos, la jurisprudencia ha ido an ms lejos apartndose hasta de los casos de subasta, en los que se aplica la excepcin prevista en el art. 1184 del Cd. Civil, y ha resuelto, por ejemplo, en aplicacin de lo que sostenamos en el prrafo precedente, la validez del ttulo hipotecario garantizando un acuerdo concursal . Si bien no creemos que la sustitucin del deudor remiso por parte del juez exceda de la previsin normada en los arts. 505, inc. 29,630 y 1187 del Cd. Civil, debemos reconocer que el tema no fue pacfico en un primer momento. Se debati ampliamente y determin un pronunciamiento plenario , en el que se resolvi que en el juicio de escrituracin el juez puede firmar la escritura traslativa si no lo hiciere el demandado, procediendo o no, segn los casos, la reparacin de los perjuicios . En la provincia de Crdoba, el tema tambin gener polmica y fue resuelto por las cmaras civiles en pleno en 1966. Desde entonces, la jurisprudencia ha aceptado la posibilidad de sustituir la firma del remiso por la del juez sin mayores dificultades . noce una deuda y se establece que se constituir hipoteca dentro del plazo de treinta das a contar de la fecha del mismo, y que de no llevarse a cabo la constitucin de sta el acreedor podr ejercer todas las acciones que estime corresponder para el cobro de la deuda que se reconoce, debe interpretarse de buena fe, por lo que se ajusta al texto del instrumento la pretensin del acreedor de que se constituya la garanta hipotecaria

vencido el plazo establecido para ello sin que se hubiera constituido (CNCiv., Sala C, 27/2/75, ED, 63-458). En contra de la posibilidad de suscripcin por parte del juez se ha dicho que: La disposicin del art. 512 del Cd. Procesal establece que si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado, el juez suscribir la escritura por l y a su costa. La escritura que debe suscribir el juez es una escritura de compraventa, mientras que la hipoteca como garanta del saldo de precio constituye en definitiva un contrato de mutuo garantizado de esa manera, que deber ser celebrado por las partes, pero que el juez no est autorizado a suscribir en su nombre en virtud de disposicin legal alguna (CNCiv., Sala F, 7/8/70, LL, 143-638). i^P &-* 1 i11 -s .$ ^ si 4-s * f 3 - tf ^ * 1 |X * ti bt m V 3Q 2* l ^ S S 5 l 1 S> 3 m+ 'M w i t I I t 4 gS <11 IR * -4 ^ * 3

Ocurre que en la normal contratacin sobre inmuebles se labra la escritura instrumentando la venta, es entregado el precio por el comprador y se hace tradicin del inmueble transferido por el vendedor. El contrato queda as finiquitado y no genera riesgos para ninguna de las partes, ya que cada una incorpora al patrimonio lo recibido en la prestacin, el dinero uno y el inmueble el otro. Pero cuando se deciden a una venta sometida a pago en cuotas, el tema cambia radicalmente. Por un lado, el vendedor no querr, y con justicia, suscribir la escritura traslativa, dado que, si lo hace, habra dado cumplimiento a todas las obligaciones de su parte emergentes del contrato de venta, mientras que el comprador an quedara adeudando parte del precio. Por ello se vera justo, entonces, que el vendedor no otorgase el instumento definitivo para tener, por as decirlo, una ventaja sobre el comprador en caso de que ste incumpla con la obligacin a su cargo (arg. arts. 510 y 1201, Cd. Civil). Pero as fcilmente se advierte que el comprador tampoco queda muy asegurado en su posicin si el vendedor no otorga la escritura traslativa, aun cuando le hubiese entregado la posesin del bien, pues frente a la falta de instrumentacin exigida (art. 1184, inc. 1Q, Cd. Civil) y la consecuente registracin de su derecho (el futuro dominio), el bien queda expuesto a mltiples riesgos. El vendedor podra, obviamente de mala fe, enajenarlo nuevamente y hasta sera factible que los acreedores de ste lo embargaran vlidamente, ya que el bien integra sustancial y registralmente su patrimonio. Ello, sumado a la posibilidad de hacer aplicacin del pacto comisorio cuando el deudor se atrase en algunas cuotas, hace que esta situacin se preste a los ms injustos abusos por parte de los lo- teadores. Para ms corresponde remarcar que quienes acceden a la compra de lotes a plazo suelen ser las personas ms carenciadas, justamente aquellas a las que la ley debe tutelar principalmente. Por ello, con buen criterio social el legislador instaur el sistema regulado por la ley 14.00583. Quien adquiere un inmueble sometido a ese rgimen contar con una publicidad de su contrato o boleto y de esta manera los terceros tendrn un conocimiento cierto de la obligacin que ha asumido el vendedor. Al mismo tiempo, la ley 14.005, en Aa 1 El problema comenz a advertirse en el proceso de urbanizacin que se prodiyo a Partir de 1935 en las zonas cercanas a la ciudad de Buenos Aires, y aun dentro de los l- nutes de la Capital Federal, segn comenta Kiper (Juicio de escrituracin, p. 183). BHI

I Su da#1 P gil JISPr mdelos treinta das Alosfinesdesuefii ratadeunafeydeorc Mteoido no puede vf jrylosadquire ificarlasern i SB Pieta; sobre i n Piral W a lo cual de PlS NVv*! NSS?1 Ht fe ptas ill su art. 10 autoriza la cesin del boleto exigiendo que el transmitente haga anotar tambin la cesin en el registro. Con esta sola registracin ya bastara para tutelar los intereses del comprador o cesionario, dado que, por el juego armnico de la ley registral y los dispositivos del Cdigo Civil en el art. 594, cuando el vendedor venda nuevamente el bien a un tercero, por imperio de la registracin y su efecto publicitario, ese tercer adquirente ser tambin de mala fe, dado que conoci o debi conocer la doble venta, y la adquisicin que hubiere efectuado, aunque se le hubiere hecho tradicin, sera inoponible al primer adquirente por boleto84. En el art. 29 de la ley 14.005 se exige que el propietario que decida vender un inmueble fraccionado en lotes pagaderos en cuotas haga anotar en el Registro dicha voluntad. Para ello deber presentar su declaracin por escrito, a la que se agregar certificacin del notario actuante sobre la legitimidad del ttulo. En realidad, la norma habla slo de la legitimidad extrnseca, pero no dudamos en asignarle una responsabilidad mucho ms sustancial al notario actuante. En definitiva, en toda actuacin, aunque la ley no lo diga, este funcionario est obligado a efectuar un anlisis del ttulo como causa, en sus dos aspectos, tanto formal cuanto material, a los fines de verificar que se trata del ttulo suficiente conceptuado en el art. 2602 del Cd. Civil. Por ello, en el art. 39 de la 14.005 prohbe la registracin de la afectacin cuando el bien se encontrare gravado o su propietario no estuviese en condiciones de disponer. Si la norma quiere que pueda disponerse vlidamente, supone que el ttulo del dominus no slo deba analizarse extrnsecamente, sino tambin sus aspectos materiales cuyas falencias suelen ser de consecuencias an ms gravosas.

Amn de este recaudo se exige acompaar a la presentacin el plano de subdivisin que, obviamente, deber estar aprobado por las autoridades catastrales con competencia en la materia. Se trata de una ley imperativa que no pretende regular una facultad del propietario que enajena los lotes a plazo, sino que impone su 84 La prudencia con que Vlez previo el supuesto de la doble venta aparece en su plenitud en la norma del art. 594 y en la condena a quien de mala fe pretende ampar^ se en una publicidad registral errada; igualmente surge ese concepto de la nota al | 3136 del Cd. Civil referida a la hipoteca. Vase nuestro comentario al art. 20 de esta |

contenido de manera coercitiva, por lo que genera una sancin al in- cumplidor, consistente en una multa equivalente al importe total del impuesto inmobiliario del ao en curso sobre todos los inmuebles que comprendan el loteo. Sin duda, la tutela al particular adquirente de lote a plazo, se lleva a cabo fundamentalmente por la registracin de los boletos de venta y es en este punto en el que el sistema se relaciona con la norma registral que estamos analizando. Es a causa de esta publicidad que el sistema genera sus principales efectos. El art. 49 regula al respecto y, amen de detenerse en el contenido obligatorio del mismo, lo que ser evaluado y calificado por el registrador conforme a los arts. 89 y 99 de la ley 17.801, establece que deber ser registrado provisoriamente dentro de los treinta das de su celebracin en el Registro de Propiedad. A los fines de su eficacia el legislador establece, en el art. 14, que se trata de una ley de orden pblico. Como sabemos, ello significa que su contenido no puede verse modificado por pactos particulares entre el loteador y los adquirentes sucesivos, y que las clusulas que pretendan modificarla sern nulas de nulidad absoluta, segn lo preceptuado en el art. 21 del Cdigo Civil . Una vez registrada la voluntad de afectar el bien al sistema de la ley 14.005, el propietario se encontrar inhibido de disponer del mismo (art. 59); es decir, que no podr ni enajenarlo, ni hipotecarlo, ni constituir sobre l ningn gravamen; salvo que lo desafecte previamente, para lo cual deber acreditar que no ha enajenado ninguna fraccin. Si la venta o el gravamen se hiciese sin atender a esta exigencia no sera oponible a los adquirentes por boleto. Obviamente, con el consentimiento de stos quedara sorteado el obstculo, dado que ya no existira el inters tutelado por la norma. En caso de entrar en conflicto los adquirentes por boleto y los acreedores del propietario del inmueble, el art. 6e de la ley 14.005 brinda una solucin estableciendo que: . ..l.El comprador que tuviere instrumento inscripto ser preferido a cualquier acreedor para la escrituracin de la fraccin adquirida;2. Los embargos e inhibiciones contra el vendedor, ulteriores a la fecha del otorgamiento del instrumento prenotado, slo podrn hacerse efectivos sobre las cuotas impagas. Conforme a lo establecido en el art. T de dicha ley, una vez que el comprador hubiere abonado el 25% del precio de la fraccin tendr derecho a exigir la escrituracin del bien a su nombre, la que deber concretarse dentro de los treinta das de la intimacin. Esta norma remarca innecesariamente, nuestro entender que todo pacto en contrario sera nulo. Decimos que sobreabunda en ese sentido dado que, como sostuviramos, el art. 14 declara en forma expresa el carcter de orden pblico de todo el sistema, en razn de lo cual, atendiendo a la finalidad de la ley, que es otorgar fundamentalmente proteccin a los intereses de los adquirentes, no slo el art. 7S, sino cualquier otra norma que tutele la situacin de stos, tendr el carcter de irrenunciable (art. 21, Cd. Civil).

Como decamos al comienzo de este acpite, la inscripcin de los boletos confiere un elemento ms de juego dentro de las prioridades. As, entre dos adquirentes, uno con boleto inscripto y otro con boleto no inscripto, aun cuando este ltimo tenga la posesin a su favor, prevalecer el que tenga el boleto inscripto; salvo obviamente, no est de ms remarcarlo otra vez, que el adquirente, aun con posesin, tuviera conocimiento del compromiso anterior del vendedor . Esto ltimo por aplicacin del art. 594 del Cd. Civil que expresamente no ha sido derogado por las leyes que prevn la registracin, dado que constituye la aplicacin del principio de buena fe que debe imperar en todo orden jurdico justo, siguiendo elbrocrdico romano malitatis horny nium non est indulgendum. El art. 20 de la ley 17.801 hace tambin su aporte a este respecto, cuando impide que quien tuviere conocimiento de la verdadera situacin pueda prevalerse de la falta de registracin (vase nuestro comentario al art. 20). II Venta de futuras unidades afectadas a prehorizontalidad De igual manera que para la venta de lotes a plazo, el legislador instrument un sistema de tutela para los adquirentes de parcelas horizontales cuando el edificio que contenga las unidades funcionales an no estuviere terminado o, estando terminado, se comercialice antes de haberse afectado. En estos casos no puede haber una compraventa comn, dado que la cosa (la propiedad horizontal) an no existe como tal en su individualidad. El sistema, aunque la ley que lo regula no lo diga expresamente, es de orden pblico, lo que significa que las partes no pueden variar sus exigencias con pactos particulares (art. 21, Cd. Civil). La ley 19.724 de 1972 es la que pretende regular el supuesto, pero fue muy criticada y an lo es. El sistema resulta demasiado cargado de formalidades para ser tan slo un paso previo, por ello se ha dicho que resulta complicado y costoso . Quizs se deba a eso el hecho de que sean muy pocos los edificios en los que se ha aplicado, a pesar de las graves sanciones que se imponen al vendedor en caso de incumplimiento de sus dispositivos. Se parte de una declaracin de voluntad de afectar al sistema para comercializar las unidades funcionales antes de concluida la afectacin a propiedad horizontal (art. I9). Dicha voluntad debe efectuarse por escritura pblica, a la que se prev un contenido obligatorio y especficamente determinado por ley y debe ser registrada (art. 49, prr. I9) para su conocimiento por terceros y oponibilidad a los acreedores del propietario. Esta afectacin, adems, inhibe al dueo del inmueble general para todo acto de disposicin diferente al de la enajenacin de las distintas unidades a los adquirentes por boleto (art. 49, prr. 29). Igualmente, como dijimos, merced a la registracin se hace oponible a los acreedores del dueo. Quien tenga intencin de comercializar un inmueble en propiedad horizontal deber previamente declarar su voluntad de hacerlo, en acto unilateral formalizado en escritura pblica, la que deber anotarse en el Registro de Propiedad. De igual manera, cada compromiso de venta de futura unidad de propiedad horizontal deber registrarse. De esta forma los adquirentes de parcelas cuentan, igual que lo decamos para los adquirentes de lotes a plazo, con una publicidad que tutela su expectativa, puesto que cualquiera que contrate con el propietario del edificio deber conocer tanto la afectacin general como las parcelas que ya se encuentran comprometidas en venta. Esta ley no se aplica por excepcin expresamente establecida en la ley aclaratoria 20.276 (art. I9) a los siguientes casos:

1. Ala adjudicacin de unidades particulares en inmuebles, que se haga a los condminos, comuneros, socios o asociados, por particin o divisin de condominio, comunidad hereditaria, sociedad o afectacin. 2. A la adjudicacin o enajenancin de unidades particulares en inmuebles del dominio privado del Estado nacional, provincial o municipal. 3. Ala adjudicacin o enajenacin de unidades particulares en inmuebles cuya construccin se realice con prstamos de organismos oficiales nacionales, provinciales o municipales, cuando de las condiciones del mutuo con garanta hipotecaria resulte que la celebracin de los contratos con los futuros adquirentes queda a cargo exclusivo del ente financiador y los propietarios otorgaren a tal fin poder irrevocable a favor de dicho ente. Cumplidos los recaudos legales por el propietario queda protegido el adquirente, dado que ni el dueo ni los acreedores de ste podran ir en contra de las pretensiones de cada adquirente de futura unidad de propiedad horizontal. Si el propietario comercializa las futuras unidades sin haber afectado a prehorizontalidad, las sanciones, previstas en el art. 12 de P ley, consisten en que el adquirente estar autorizado a no cumplir con lo que resten de sus prestaciones adeudadas, no as el propietario o quien el adquirente podr exigir todas las que estuvieren a su cargo* Este art. 12 fue enriquecido luego por la jurisprudencia, como por ejemplo, por el fallo plenario dictado por la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en autos Cotton, M. y otros c. Tutudjian, S. , en donde se resolvi que las normas de la ley 19.724 son de orden pblico y, por ello, irrenunciables por los adquirentes en los boletos, y que la mora en el cumplimiento de las obligaciones del vendedor de afectar a prehorizontalidad se produce automticamente sin necesidad de que el comprador lo intime. 4 Declaratorias de herederos Las declaratorias de herederos no eran mencionadas por el Cdigo Civil. En las ciudades de los tiempos de Vlez Srsfeld los vecinos se conocan unos a otros y el estado de familia era, en general, lo que trascenda en la comunidad y tambin en el mundo de las sucesiones mortis causa . Actualmente, contamos con el art. 3430 del Cd. Civil que, en su primer prrafo, establece que: Los actos de disposicin de bienes inmuebles a ttulo oneroso efectuados por el poseedor de la herencia, tenga o no buena fe, son igualmente vlidos respecto al heredero, cuando el poseedor ha obtenido a su favor declaratoria de herederos o la aprobacin judicial de un testamento y siempre que el tercero con quien hubiese contratado fuere de buena fe. Si el poseedor dla herencia hubiese sido de buena fe, debe slo restituir el precio percibido. Si fuese de mala fe, debe indemnizar a los herederos de todo el perjuicio que el acto haya causado... El artculo que acabamos de transcribir es el nico dispositivo del Cdigo Civil argentino que, luego de la reforma de la ley 17.711, tan siquiera menciona la declaratoria de herederos . ICIB sil /Juar11 Ssfei

i isil II! !BBc()rresP , ahcnoobfiosuaccesoi 2jSwUmotfk aladlegislatj US jSl Sifti Mili laBi ipi ? Pero aun cuando el Cdigo originario de Vlez no mencionara las declaratorias de herederos, eso no nos autoriza a expresar que para el codificador no existiese la necesidad de una investigacin y pro- nunciamiento al respecto. Sin duda, en caso de no poderse aplicar la posesin de estado a la que ya hemos aludido, lo consider algo tan obvio que no merit referirse a ello. Por otra parte, no debemos olvidar que la prueba no es algo que competa slo a los cdigos de fondo, sino que, por el contrario, en general ocupan ms a las normas proce- dimentales, por lo menos en lo que a trmite respecta. Nadie puede pretender decirse heredero sin una documentacin que le d fuerza y acreditacin a sus dichos y, a la par, garantice a toda la comunidad la calidad de heredero de quienes han de suceder mortis causa al fallecido. En nuestro derecho vigente, antes de pretender una adjudicacin o particin extrajudicial, se hace menester un pronunciamiento judicial declarativo. En general, para este pronunciamiento declarativo nos hallaremos ante un proceso de jurisdiccin voluntaria. Recordemos que la doctrina procesal, entre otras categoras, distingue la jurisdiccin contenciosa de la jurisdiccin voluntaria. El fundamentum divitionis de esta clasificacin radica en que en la primera no hay partes en sentido procesal, es decir, no hay intereses contrapuestos, mientras que en la jurisdiccin contenciosa (de contienda), contrariamente a lo que ocurre en aqullas, hay intereses contradictorios entre dos o ms partes que justamente vienen a dirimirse en sede judicial91. En esta ltima jurisdiccin, en la sentencia o en el resolutivo final, el juez, como regla general, condena a una restitucin o al cumplimiento de una obligacin cualquiera (restituir la cosa sustrada, abonar la suma convenida, reparar el dao ocasionado, etctera), mientras que en la prime-

isa* mlm

ra tan slo declara un derecho que le es manifiesto por la prueba rendida , pero, en principio, no condena ni resuelve conflicto alguno. En algunas jurisdicciones se registran las declaratorias de herederos, lo que confunde bastante el mecanismo de adquisicin por sucesin hereditaria, ya que la registracin autnoma de este documento judicial carece de trascendencia jurdica, puesto que nada agrega al efecto acreditativo de la situacin de heredero de quien figure con ese carcter. Sin embargo, como decamos, estn previstas la anotaciones de las declaratorias de herederos en el decr.-reg. 2080/80, para Capital Federal y Territorios

Nacionales (arts. 97 a 101); tambin en Santa Fe (arts. 49 y 51, ley 6435) slo cuando existieren bienes inmue- hles en la sucesin y se establece, en el art. 52, que se practicarn folios personales ordenados alfabticamente y se los vincular con el folio del inmueble que corresponda. Tambin se registran las declaratorias en Salta (art. 43, ley 5148) cuando de manera indirecta la norma considera como obvio su acceso a los asientos al expresar que en el Registro de anotaciones personales se registrarn . ..4) La cesin de acciones y derechos hereditarios anteriores a la registracin de la respectiva declaratoria o testamento*. A pesar de esta realidad legislativa corresponde aclarar que la declaratoria de herederos es oponible erga omnes aun sin inscripcin , pues no es aplicable a ella lo normado en el art. 2505 del Cd. Civil, sino que este precepto se hace exigible a los derechos reales que por su consecuencia se generen; y esos derechos reales recin aparecern cuando los herederos transmitan, se adjudiquen o constituyan derechos sobre los bienes del acervo . No podemos dejar de reconocer que no es del todo cierto expresar que las declaratorias de herederos no se registran en algunas jurisdicciones, tal como pareciera surgir de nuestros prrafos precedentes. Si as fuera, en esas jurisdicciones se estara incumpliendo con la ley registral nacional de aplicacin obligatoria en todo el pas. Decimos esto porque en el art. 16, ltima parte de la ley 17.801, que prev los supuestos de tracto abreviado, expresamente se establece la necesidad de dejar consignado todo el camino jurdico hasta llegar al titular inscripto. Se trata de una manifestacin de la legitimacin para obrar que obliga a registrar, aunque de manera abreviada y efmera, tambin la declaratoria de herederos. Sin duda ese asiento constituye la registracin d la declaratoria de herederos que Lpez de Zava- la, por su particular aparicin indirecta y desprovista de autonoma, denomina inscripcin vinculada95. Puesbien, lo que no compartimos como jurdicamente aceptable es la registracin autnoma de este documento legitimante. Creemos que es lo que confunde a los operadores cuando trabajan en los casos de indivisiones comunitarias96. Se solicita a veces la traba de embargo de partes indivisas que corresponderan a los herederos, o el 50% que corresponde a uno de los cnyuges sobre un bien ganancial inscripto a nombre del otro. Las inscripciones de las declaratorias de herederos, y de cualquier otra clase de indivisin, deberan eliminarse de todos los sistemas para evitar las imprecisas situaciones e incorrectas interpretaciones que produce. Analizando algunos fallos de jurisprudencia relacionados con la inscripcin de las declaratorias, hemos encontrado las ms variadas situaciones que, si bien en la mayora de los casos han sido correctamente resueltas, denotan lo conflictivo de la registracin de estos documentos. As, slo a manera de ejemplo, encontramos algunos casos en los que se pretendi considerar legitimados a los herederos individualmente para disponer la parte que correspondera en un sucesorio posterior, cual si se tratara de un condominio97. En otros se consi. j 95 Lpez de Zavala, Curso introductorio al derecho registral, p. 275. j 96 Nos referimos a la particular situacin que se genera en todos los estados de indivisin. Tanto en la comunidad hereditaria, como en la comunidad de gananciales y hasta en las sociedades disueltas y no liquidadas. 97 La inscripcin de la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad In* jj mueble con relacin a los bienes integrantes del acervo hereditario no implica la consti |

tucin de condominio sobre ellos, sino simplemente un medio de publicidad y de oponi | der la registracin como recaudo de oponibilidad, impidiendo a los herederos invocar sus derechos como continuadores de la persona del causante por no haber registrado la declaratoria oportunamente98. Para ms, cabe remarcar que, en ciertas ocasiones, los jueces de las jurisdicciones en las que las declaratorias se registran suelen ordenar la inscripcin de las mismas en otras provincias, dado que los bienes involucrados en el acervo se encuentran situados en ellas. En tales casos se producen encuentros injustificados entre el registrador, que se niega a darles cabida en sus asientos, y el juez que la orden. Pero si la pretensin inscriptoria llega a triunfar, ese asiento suele generar una gran confusin en el operador registral que, en ciertas oportunidades, hasta ha llegado a dar de baja el asiento anterior a nombre del causante99. 5 Las cesiones de derechos hereditarios Otro supuesto de actos registrables lo constituyen las cesiones de derechos hereditarios y tambin en este caso debemos expresar nuestro reparo sobre dichas anotaciones. # la exige tamenteex aunconcep iia, dfldo su jurdicos de atooslos! Por su p de cesiones mo uno no i mbito regi berhacers nesdeterm Enlapra herencia so ley106,ycom tran las dec: vez, deben s< la ley 5771 e rn:...d)La ftidos a den No creem< Siseencuem estaramos e: te de venta o norma del aii La regla general es que todo derecho puede ser cedido, tal como dispone el art. 1444 del Cd. Civil ; los derechos hereditarios no constituyen la excepcin, igual que los que correspondieren al cnyuge como socio de la sociedad conyugal. Como universalidad o parte alcuota de una universalidad , tanto los bienes hereditarios como los gananciales quedados al momento del fallecimiento de uno de los cnyuges podran implicar bienes registrables que quedaran as inmersos en el tema que estamos analizando: la registracin de otros actos comprendidos en el art. 2g, inc. c) de la ley 17.801. 104 Lpez de ios Villaro,! 106 Deberen ^cesiones, y ~ beesinno] P* 642; taj erechol ^todeD 107 Igual esyd< El cesionario, ocupando el lugar del heredero del causante, podr transferir el dominio o constituir el derecho real de que se trate, merced a este acto jurdico de cesin que, si bien no sustituye al cedente como heredero o socio de la sociedad conyugal, s, en cambio, lo desvincula de toda pretensin patrimonial sobre los bienes del acervo, puesto que patrimonialmente hablando los derechos implicados en el haber hereditario son, luego de la cesin, propiedad del cesionario . Obviamente, en un acto traslativo posterior por tracto abreviado deber comparecer, adems de los otros herederos,

tambin el cesionario para que quede as comprendida la legitimacin dispositiva al ostentarse en el acto la totalidad de los derechos hereditarios . Pero el tema fundamental a tratar es el de la inscripcin de la cesin misma, ya que la oponibilidad de sta, respecto de terceros, estara supeditada, segn algunos autores, a algn tipo de publicidad. Lpez de Zavala, al desarrollar la cesin de herencia, expresamente se manifiesta contrario a la idea de registrarlas, afirmando que ... la exigencia no surge del decr.-ley 17.801/68 y no podra ser directamente extrada del art. 2505 del Cd. Civil, salvo que se renunciara a un concepto unitario de la cesin de herencia... , pues ello obligara, dado su carcter universal, a registrar el acto en todos los registros jurdicos de bienes, provinciales y nacionales, seccionales y relativos a todos los bienes registrables comprendidos en la universalidad. Por su parte, Villar expresa contundentemente que en los casos de cesiones de derechos ... un contrato registrado es tan oponible como uno no registrado, ya que la esfera propia de realizacin no es el mbito registral sino el expediente sucesorio donde en definitiva, deber hacerse valer la cesin para que se concrete o no, sobre bienes determinados . En la provincia de Crdoba, la posibilidad de registrar la cesin de herencia sobre inmuebles determinados encuentra amparo en la ley , y con la particularidad de que en dicha jurisdiccin no se registran las declaratorias de herederos, sino slo las cesiones que, a su vez, deben ser sobre inmuebles determinados. En efecto, el art. 41 de la ley 5771 establece: El Registro tendr secciones donde se anotarn: ...d) La cesin o renuncia de derechos y acciones hereditarios referidos a derechos reales sobre inmuebles101. No creemos que puedan resultar vlidas las cesiones de ese tipo. Si se encuentra determinado el inmueble sobre el que recaen, ya no estaramos en presencia de una cesin, sino de una venta; pero se trate de venta o cesin el acto tropieza con la prohibicin expresa de la norma del art. 1175 del Cd. Civil que, al regular sobre el objeto de los contratos en general, dice que: No puede ser objeto de un contrato... los derechos hereditarios eventuales sobre objetos particulares. 40 la apar dor.l 22.2! cuite m era lazac Ta regis cinc l9 de caus casal Qu presei medid se,yt< inc. a) rcter La mient nifiest result alasq En i tadodi mente piado i quiene edictos noseg; Lav . vienefi $ N K S N Si bien en general la doctrina elude referirse al dispositivo, no podemos dejar de remarcar la contundencia de su prohibicin. Estimamos que el tema ha dejado de ser opinable frente a este pronunciamiento; la eventualidad que menciona la ltima parte del art. 1175 no se refiere ya a herencia futura, sino a herencia actual an no partida ni

adjudicada. El legislador, en esta segunda parte, no dice herencia futura, sino que directamente habla de derechos hereditarios y esta diferente referencia es lo que tambin nos permite distinguir los supuestos: la primera parte de la norma alude a la herencia futura y la segunda, a objetos eventuales en derechos hereditarios actuales. Si se estuviese refiriendo tambin en la segunda parte a los bienes que podran conformar una herencia futura, no hubiese distinguido el objeto tan claramente como lo hace. Por nuestra parte creemos que la norma ha pasado desapercibida en general para la doctrina, por la importancia de la primera parte del artculo que alude al vetum mortis. Por consiguiente, todas las normas que prevn la registracin de cesiones de derechos sobre bienes particulares titularidad del causante estaran contraviniendo la citada norma nacional . Consideramos que, por tratarse de derechos personales, no reales, una cesin de esta naturaleza slo sera oponible a terceros cuando se encuentre presentada o agregada a los autos sucesorios, puesto que es se el mbito de su ejercicio . 6 Otros actos registrables Al referirnos a los otros documentos que acceden al registro, segn el inc. c) del art. 2que estamos comentando, no podemos dejar de mencionar tambin los contratos de arrendamientos y apareceras rurales, regidos por ley 13.246 de 1948. Esta ley estableca en su art. 40 la obligacin de registrarlos contratos a cargo del arrendador o del aparcero, segn los casos, e impona graves sanciones al incumplidos Posteriormente, por la modificacin introducida al art. 40 por ley 22.298 de 1980, se quit el carcter de inscripcin obligatoria y se facult a peticionar la inscripcin a cualquiera de las partes. Estos contratos de arrendamientos y aparceras se anotan, en general, en todas las provincias, en un legajo creado a esos efectos y enlazados con la matrcula del bien sobre el cual recaen110. Tambin la ley 24.374, llamada Ley Pierri, nos brinda otro acto registrable. Esta ley, en el art. I9, contempla especialmente la situacin de los poseedores de inmuebles durante tres aos anteriores al l9 de enero de 1992. Para ello deben demostrar que ostentan una causa lcita sobre inmuebles urbanos destinados principalmente a casa habitacin nica y permanente. Quien se encuentre en la situacin descripta en el art. I9 deber presentar su solicitud acompaada de los datos del bien, ubicacin y medidas, nomenclatura catastral y registros dominiales, si los tuviese, y toda otra documentacin o ttulo que obrase en su poder (art. 69, inc. a). Adems deber agregarse una declaracin jurada sobre su carcter de poseedor. La autoridad de aplicacin investigar y practicar un releva- miento fsico y social de la solicitud, desestimar las que fueren manifiestamente falsas o que no renan los requisitos exigidos. Las que resulten procedentes sern remitidas a la Escribana de Gobierno (o a las que se habilitasen por las provincias). En la escribana se producir un verdadero procedimiento facilitado de usucapin, previsto en el art. 69 de la ley 24.374, lo que obviamente merece nuestra crtica, dado que al no ser el organismo apropiado para llevar a cabo tamaa tarea citacin del propietario y de quienes se consideren con derecho sobre el inmueble, publicacin de edictos por tres das en el Boletn Oficial y un diario local, etctera, no se garantiza la correcta defensa de los titulares dominiales. La vinculacin de la Ley Pierri con los registros inmobiliarios proviene fundamentalmente de su art. 69, ya que en esta norma se regu-

uo Ahumada, Ley Registral Inmobiliaria. Ley 5771 y disposiciones tcnico-regstrales, ps. 47 y 48. la el procedimiento, se establece que cuando no exista oposicin, una j vez vencido el plazo de tres das (art. 69, inc. d), la escribana labrar [ 1 ^ una escritura con la relacin de lo actuado, suscripta por el interesaI g ] do y la autoridad de aplicacin y dicha escritura se inscribir en el fls a Registro Inmobiliario dejndose constancia de que corresponde a la i supU aplicacin de la ley 24.374. I en ^01 Es por virtud de este dispositivo que accederan a los registros in- El( mobiliarios estas escrituras recopilatorias de antecedentes y dems I luado circunstancias. Lo ms grave desde el punto de vista conceptual, a| minia nuestro entender, es que dicha inscripcin, por disposicin legal excadel presa (art. 89, ley 24.374, modificado por ley 25.797), ... se convertir \ chos P de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez aos | auflas contados a partir de su registracin. Los titulares de dominio y lo quie- | El der nes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la expropiacin inversa. La norma anterior, que fue sustituida por la ley 25.797, prevea que la inscripcin en el Registro produca los efectos de inscripcin de ttulo a los fines de iniciar el cmputo del plazo de prescripcin del art. 3999 del Cdigo Civil. Ya advertamos ah un grueso error conceptual, pues en el sistema del Cdigo Civil argentino es menester siempre un ttulo y no una inscripcin de ttulo. Es evidente que lo que se registraba, en la norma sustituida, no era un ttulo. Al igual que en la nueva norma, lo que accede no es la causa de adquisicin, ni siquiera ttulo de dominio imperfecto, como se podra presumir interpretando el art. 89, que establece que el transcurso de diez aos desde la registracin convierte de pleno derecho en dominio perfecto. Falta un pronunciamiento, aunque sea en sede administrativa, que erija en ttulo la posesin seguida de las condiciones que la ley establece. Cul sera la causa de ese dominio perfecto? Podramos responder que es la actuacin administrativa misma contenida en la escritura inscripta, o el boleto de compraventa suscripto por el propietario, o la inscripcin misma (el asiento dominial). Obviamente ninguna de estas respuestas es la correcta. Pero advertimos que la intencin del legislador ha sido considerar que la ins{ || cripcin misma constituye el ttulo dominial y, para nosotros, aun | con todas las falencias que contiene la ley 24.374, la que se relaciona ; || *o con lo que hace al ttulo dominial del adquirente es la que resulta mas ; H|| grave. En efecto, sabido es que para ser dominus es menester el ttulo y el modo conforme a la dinmica adquisitiva prevista en el Cdigo Civil para los derechos reales y que hemos desarrollado al referirnos al art. I2 de la ley 17.801. En consecuencia, poco puede ganar el supuesto adquirente si se le expresa que la inscripcin se convertir en dominio perfecto. El dominio debe provenir de un ttulo causa, el que deber ser evaluado por la autoridad judicial o resultar convenido con el titular dominial. Todo cambio en esta dinmica adquisitiva subvertir la lgica del Cdigo Civil en materia de transmisin y constitucin de derechos reales, a la par que generar, sin mtodo alguno, una especie de auflassung del derecho alemn , mezclado con los ttulos causas. El derecho nacido como consecuencia de la ley 24.374 ser un dominio sin ttulo y sostenido slo por el asiento registral. Pareciera dar respuesta a nuestra crtica, el prrafo final del art. 89 al establecer que: ...Lasprovincias dictarn las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y

regstrales pertinentes para la obtencin de la escritura de dominio o ttulo. Pero no podemos dejar de remarcar la confusin entre forma y sustancia existente en esta parte del dispositivo, dado que la escritura de dominio a la que alude la norma ha de referirse seguramente a la forma, mientras que al hablar de ttulo habr querido referirse a la materia o sustancia. Pero, sin duda, el ttulo de dominio (que sera la expresin correcta) puede provenir de decisin judicial o de avenimiento entre las partes (sa sera la sustancia) y luego la instrumentacin de ello ser por documento judicial o notarial. Muchas crticas se han elaborado sobre esta cuestionada Ley Pierri, detallarlas todas excedera el cometido de este comentario que slo quiere poner de resalto que tambin, por imperio de la ley 24.374, accedern al registro escrituras compilatorias de las actuaciones administrativas de esta usucapin especial, supuestamente saneato- ria112. Art. 3q. [DOCUMENTOS REGISTRABLES], Para que los documentos mencionados en el artculo anterior puedan ser inscriptos o anotados, debern reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa segn legalmente corresponda. b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado para hacerlo. c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente. 1 LOS DOCUMENTOS REGISTRABLES Este artculo regula lo atinente a la forma exigida a los actos que accedern al Registro. Recordemos que, desde el punto de vista jurdico, la forma es el conjunto de las prescripciones legales, respecto de las solemnidades que deben observarse al tiempo de la celebracin del acto, segn lo normado en el art. 973 del Cd. Civil. Pues bien, con buena tcnica, el legislador separ ambos aspectos: materia y forma. Regul del acto en s, en cuanto a sus contenidos y efectos, en el art. 2- de la ley 17.801, y de los documentos portantes de tales actos en su art. 3e. m Recomendamos sobre el tema, Kemelmajer de Carlucci, Proteccin jurdica de la vivienda familiar, p. 451 y siguientes. As como el art. 29 aluda al contenido, en esta norma, en cambio, se hace un minucioso detalle, hasta reiterativo, sobre los recaudos formales de los documentos portantes de dicho contenido. Viene bien recordar la distincin que efecta la doctrina entre acto instrumentado, refirindose a lo material o al contenido del acto (art. 2S, ley 17.801) y acto instrumental, cuando se hace alusin a la forma, al documento portante del acto jurdico (art. 39) . Si el registro pretende brindar un cierto grado de exactitud, tal como puede desprenderse de los arts. 22 y 29 de la ley 17.801 , resulta lgico que, como regla general, el Registro Inmobiliario slo admita instrumentos pblicos como forma impuesta para los actos que tendrn acceso a sus asientos. Remarquemos que si la publicidad material tiende a hacer conocer a la comunidad la situacin jurdica de los bienes y de sus titulares , debe poder presumirse que dicho conocimiento tenga un

cierto grado de certeza, y a ello slo puede llegarse tomando como base de informacin el contenido de instrumentos pblicos. a Instrumentos pblicos Podemos dejar sentado como regla general que los documentos que acceden son instrumentos pblicos y, a su vez, estos documentos generarn otros instrumentos pblicos que sern los asientos registra- les. En efecto, tanto los asientos mismos como los certificados e informes previstos en los arts. 22 y 23 de la ley 17.801, son instrumentos pblicos en los trminos del art. 979 del Cdigo Civil. Pero estos ltimos son documentos pblicos que, por nuestra parte, consideramos incluidos entre los que denominamos instrumentos pblicos reflejos o indirectos', es decir, que la verdad en ellos contenida es slo probatoria de la existencia de otro instrumento pblico, cuyo contenido es el que queda reflejado en el asiento registral. En efec- | 1 to, el registrador no asisti al acto de la venta, ni estuvo presente j cuando el juez dict el embargo en el resolutivo pertinente; l slo tiene a la vista un documento que expresa que tales actos ocurrieron, y as, tal como a l le llega la informacin, la vuelca en los asientos. En este sentido, la nica actividad fedataria que despliega el registrador al redactar los asientos o emitir un certificado o informe radica en 1 la aseveracin de la existencia del documento y su contenido. Claramente se advierte que, aun siendo instrumento pblico, el asiento re gistral carece de la jerarqua probatoria asignada al instrumento pD blico directo: aquel que recept de manera inmediata, en el lugar de n los hechos, todo lo dicho y acaecido en la audiencia notarial, en el 11 despacho del juez o autoridad administrativa y que prueba acabadar( mente, hasta redargucin de falsedad, de los hechos cumplidos por el oficial pblico o pasados en su presencia. | a( Algunos autores se refieren a fe pblica originaria y fe pblica de-fe rivada para aludir a la diferencia que venimos apuntando. Mientras f P1 la primera surge del documento original, del protocolo; la segunda al resulta de las reproducciones de aqul4. Lo que estamos expresando repercute directamente en las posi- ; pi bles impugnaciones que puedan efectuarse. As como cuando algn pi sujeto que resulte perjudicado por el falso contenido de una escritupi ra pblica deber impugnarla por falsedad, conforme al procedi- re miento de la redargucin (arts. 993, Cd. Civil y 395, Cd. Proc.Civ. y i vj Com.de la Nacin), el asiento, en cambio, por estar dentro de la fe p- j ca blica derivada o indirecta, se rectifica mediante la presentacin del Q documento que motiv su error, y sin necesidad de procedimiento im- CQ pugnativo. I ei En general, para lograr subsanar los asientos o cualquier instrumento pblico reflejo, o indirecto (fe pblica derivada), no debera ser et menester impugnar de falsedad, sino rectificar el contenido material gc del mismo. En definitiva, si el error estuvo en el mismo reflejo, deben pt formularse de nuevo; deben rehacerse corrigiendo el error, sin demai fe siada formalidad, efectuando el cotejo con el instrumento directo que tp |W 4 Saucedo,RgimendelnotariadoenelMercosur,v.b4-,SieTZ,Derechonotariol,Ps- \ 152 a 156. i

motiv la registracin y el que fue extrado de aqul, corrigiendo los errores de ste, resultado de dicha comparacin. En cambio, cuando el error es en el documento directo; es decir, en la misma escritura o resolucin judicial o administrativa, ser menester un procedimiento mucho ms solemne, la presencia nuevamente de las partes o de algunas de ellas (por ejemplo, para la confirmacin: art. 1064, Cd. Civil). Lo mismo ocurre cuando el error es en la copia del instrumento pblico. Imaginemos que una escritura pblica correctamente instrumentada y con plena eficacia, aparezca en la expedicin del testimonio (copia que tiene efecto circulatorio), con un error que no tiene la matriz o protocolo. Dicha falencia no se corrige mediante escritura rectificatoria, ni confirmatoria, ni aclaratoria, dado que la matriz est correcta; ah slo corresponde confeccionar un nuevo testimonio acorde a su matriz, resultado de su cotejo. Es la letra expresa de la ley, sentada en el art. 1009 del Cd. Civil, en materia de escrituras pblicas. Para un mayor desarrollo, remitimos a nuestro comentario al art. 35 en esta misma obra. Sin esta explicacin, y previa diferenciacin entre instrumento pblico directo y reflejo, resulta difcil conciliar el procedimiento impugnativo previsto en el art. 993 del Cd. Civil para los instrumentos pblicos, con las subsanaciones previstas en los arts. 34 y 35 de la ley registral 17.801. Por ser instrumento pblico reflejo (fe pblica derivada) y no directo, no ser menester redargir de falso el asiento en caso de no coincidir con el contenido documental presentado para su inscripcin, sino slo demostrar el error y solicitar la rectificacin, tal como lo prev acertadamente el art. 35 de la ley 17.801, que veremos en su oportunidad. De igual modo ocurre en los testimonios o copias de escritura, pero en estos casos ser ms difcil esgrimir nuestra teora, ya que el Cdigo Civil, en una norma que nos merece gran reparo, el art. 1010, expresa que: La copia de las escrituras de que hablan los artculos anteriores hace plena fe como la escritura matriz. Por nuestra parte estimamos que no es as; la diferente jerarqua entre ambos instrumentos queda manifestada por el propio Cdigo, cuando en el art. 1009 establece que: Si hubiera alguna variacin entre la copia y la escritura matriz, se estar a lo que sta contenga. Tanto el art. 1010, como la norma general del art. 979 que enumera los instrumentos pblicos, colocan en un grado de paridad la escritura pblica matriz, con sus copias, pero en realidad dicha paridad no existe: el documento matriz es, en nuestro concepto, un instrumento pblico directo, mientras que el testimonio o copia es un instrumento pblico reflejo o indirecto. Tngase presente que lo que estamos expresando determinar que el procedimiento impugnativo por medio de la redargucin de falsedad, estara vedado para aplicarse a los testimonios o copias, y slo aparecera apropiado para las escrituras pblicas matrices, es decir, para el protocolo. Por ello concluimos que, cuando se trata de impugnar instrumentos pblicos reflejos, primero debe exigirse el cotejo. As debera hacerlo el juez a quien se someta la impugnacin, y recin una vez corroborada la verdad expuesta en la copia, en cuanto a la coincidencia con la matriz, procedera la impugnacin por redargucin respecto del instrumento pblico directo si el interesado considera su falsedad. Es lo que hemos dado en llamar, con una finalidad pramente didctica, accin de cotejo, que en realidad no es una accin sino el trmite previo a la impugnacin o redargucin de falsedad . En el Cdigo Civil espaol, en norma ms acertada para solucionar lo que hemos expuesto, el art. 1220 expresa que: Las copias de los documentos pblicos de los que

exista matriz o protocolo, impugnadas por aquellos a quienes perjudiquen, slo tendrn fuerza probatoria cuando hayan sido debidamente cotejadas.. Este anlisis lo hemos efectuado para fundar la necesidad de que, al menos en cuanto a la real correspondencia entre el asiento y el documento portante de la causa de la mutacin, resulta atinado adjudicar el carcter de instrumento pblico al asiento, para dar mayor grado de presuncin de exactitud. Ahora bien, procurando brindar un completo concepto de instrumento pblico, diremos que es el elaborado por un oficial pblico, en ejercicio de su atribucin fedataria, dentro de sus lmites materiales y territoriales que se le han asignado, con las formalidades exigidas por ley y que, por ello, es autntico y completo. Tbdo documento pblico es autntico y da fe por s mismo. A ello nos referimos cuando, segn nuestro concepto, aludimos a su com- pletividad; no se hace menester, a los fines de su eficacia, otro aporte probatorio para demostrar su autenticidad. Se aplica en este caso el brocrdico scripta publica probant se ipsa (el instrumento pblico se prueba por s mismo), constituyendo este principio el que le permite brindar todas sus otras bondades, puesto que si no se probara a s mismo no podra tampoco acreditar respecto de su contenido. Al mismo tiempo criticamos, en cierta medida, las expresiones que calificbamos de reiterativas del artculo comentado, pues en realidad en cada uno de sus tres incisos no hace ms que repetir, con otras palabras y desde otros ngulos, las cualidades de los documentos registrables utilizando sinnimos y expresiones equivalentes. En efecto, en el inc. a) del art. 3a de la ley 17.801, se exige que sean instrumentos notariales, judiciales o administrativos, expresiones con las que agotan las posibilidades de instrumentos pblicos. Slo de esas tres sedes podrn emanar, en nuestro derecho, los instrumentos pblicos. Luego, en el inc. b) del art. 3a, se exige que los documentos pblicos portantes de los actos registrables tengan las formalidades establecidas por las leyes, pero debemos observar que, de no haberse cumplido con dichas formas, esa falencia generara la invalidez del acto, pues, por ser instrumento pblico, se hace aplicable todo lo referido a esta especie de documentos en el Cdigo Civil y, entre las normas a aplicarse se encuentra el art. 986 que justamente lo exige, respecto de los instrumentos pblicos en general, bajo pena de nulidad. En el inc. c) se exige que el documento tenga ...el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable. El carcter de autntico es una consecuencia inmediata, tal como surge de nuestro concepto, de su naturaleza de instrumento pblico. En cuanto al requisito de hacer fe por s mismo, ste es un efecto tpico del principio de autenticidad y quiere decir, tal como habamos adelantado, que este tipo de documento no requiere un otro aporte probatorio para que valga (por ejemplo, no es necesario que su autor reconozca la firma, ni que se recurra a testigos para probar el acto). Corresponm II I ! B \\1 de aclarar que cuando la norma alude a otros complementarios, se est refiriendo al contenido de la registracin, tal como expresamente lo dice y no al valor del documento en s, que, por ser autntico, tambin a esos efectos es completo6. JSP

ntuye a ap* esa&B IderpH ridai I H El principio de autenticidad es tpico del sistema notarial latino, o como suele decirse, del documental latino, ya que casi todos los instrumentos pblicos, en los sistemas latinos, tienen idntico valor a ese respecto. Este principio es consecuencia inmediata, a su vez, del principio de fe pblica. SI ES Fe proviene de la palabra latina fides\ y sta deviene de facere (bacer), lo que se justifica dada su vinculacin con hechos en sentido sustantivo. Por otra parte, tambin se le encuentra vinculacin a la raz latina fides con la expresin griega peithein, que significa convencer o asistir al hecho o dicho ajeno. ln Prot, i 91 M h H 9 Si IB mi VAN iSi La expresin fe pblica tiene diversas acepciones, pero la que nos interesa, por su vinculacin con los documentos que acceden al registro, es la que expresa que se relaciona con verdad impuesta o verdad oficial. No se cree en un instrumento pblico porque espontneamente se lo haga, sino por que la ley, que impera en el mundo de los hechos, obliga a hacerlo. Ello es as a tal punto que quien no quiera aceptar esa verdad, deber proceder de manera especial mediante la llamada redargucin de falsedad para poder recin, una vez triunfante de su cometido, desconocerla jurdicamente. Como puede fcilmente advertirse hay un importante grado de certeza en el documento que implicar una variacin del contenido de los asientos registrales. Gimnez Arnau expresa, en fin, que: Fe pblica es la funcin especfica de carcter pblico, cuya misin es robustecer con una presuncin de verdad los hechos o actos sometidos a su amparo7. Esa presuncin de verdad a la que se refiere Gimnez Amau constituye la apreciacin prctica del principio de autenticidad. Por ello podemos afirmar que el principio de autenticidad es la presuncin de verdad de los hechos y actos contenidos en los instrumentos pblicos. Pero corresponde aclarar que para que se d dicha presuncin, es menester que el documento cumpla con dos requisitos: apariencia y regularidad.

Se habla as de apariencia, para exigir el aspecto fsico adecuado del documento; el que corresponda apropiadamente a su investidura de instrumento pblico. Esta apariencia, obviamente, vara segn el lugar de su expedicin, ya que cada provincia tiene su reglamentacin para determinar las caractersticas de cada documento pblico que se produce en los lmites de sujurisdiccin. La apariencia est dada por el papel usado en las sentencias, los membretes, las caractersticas del protocolo notarial, las filigranas de seguridad, los sellos de agua, etctera. Todo lo que corresponda al aspecto fsico del documento, su grafa, es lo que contribuye a dar la apariencia como recaudo para que funcione en la prctica la presuncin de autenticidad. Los borrados y enmendados sin salvar constituyen un claro ejemplo de la falta de apariencia. Remarcamos que dicha carencia no determina su nulidad, sino su anulabilidad, conforme a lo reglado en el art. 989 del Cd. Civil, pero ya no podremos presumir prima facie la veracidad de su contenido. Ser menester una tarea de investigacin previa para que la autenticidad aporte su certeza. Otro de los requisitos para que funcione automticamente la presuncin de autenticidad es la regularidad, y con esta expresin tcnica nos referimos, no ya a lo externo o corpreo del documento, sino propiamente a su contenido. Si el contenido del mismo es manifiestamente contrario a derecho o extrao a las costumbres y tradiciones del lugar, podemos afirmar que pierde la presuncin de autenticidad. Remarcamos una vez ms que no decimos que deje de ser autntico, Gimnez Amau, Derecho notarial, p. 38. sino que pierde la presuncin de tal y ser menester un anlisis particularizado de su rareza para que opere el principio scriptapublica probant se ipsa. Un ejemplo de la carencia de regularidad lo constituye una compraventa celebrada entre cnyuges, supuesto expresamente prohibido por el art. 1358 del Cdigo Civil. Con una situacin de la vida cotidiana podemos aclarar an ms lo que venimos exponiendo. As, quien recibe en pago un billete de cierto valor, suele analizar fsicamente su aspecto para determinar su correspondencia con las caractersticas que debe tener. Verificar someramente sus sellos de seguridad, sus filigranas y sus bandas metlicas insertas en el papel. Recin luego de sortear con xito dicha calificacin, aceptar en pago ese billete. En este caso se est aplicando la apariencia para asegurar la presuncin de autenticidad. Pero pue de ocurrir igualmente que el billete, aun teniendo la apariencia ade- cuada, sea de un valor que no es el corriente. En tal supuesto, el documento billete no ostentara regularidad. Sorteado el inconveniente por averiguarse que es una nueva emisin monetaria, el billete recupera, en el mundo prctico, la presuncin de autenticidad tpica de to- t do instrumento pblico. |9 Pues bien, todos estos elementos grficos y de contenido sern obc jeto de anlisis por el registrador al desplegar su actividad calificadora, para admitir su cabida en los asientos registrales, tema que desa- g rrollaremos en detalle en oportunidad de analizar los arts. 89 y 9e de a la ley 17.801. Pero lo importante es que la base del asiento fue un instrumento pblico con la caracterstica verdad impuesta que le es in- 1 manente. Como manifiesta Pelosi respecto de los instrumentos pc blicos ... el legislador sustrae al juicio del juez la comprobacin de la certeza del hecho mientras el documento no se impugne por accin de t falsedad8; igualmente, diramos parafraseando al prestigioso autor, sustrae del juicio del registrador analizar sobre la veracidad de lo ins* trumentado, lo que reporta gran utilidad a la seguridad que el regs* . ||

tro tiende a brindar, tanto esttica, como dinmica o del crdito. Nos p da un grado de certeza que se ver reflejado luego en los asientos. q Escrituras que contienen los actos mencionados en el inc. a) de art. H y sentencias y autos judiciales que comprenden los referido i 8 Pelosi, El documento notarial, p. 90. WM en los incs. a) y b) de la citada norma, tendrn as acceso al registro por estos principios sentados. b Instrumentos privados En cuanto a los instrumentos privados, el mismo art. 3S prev, como supuesto de excepcin, que se los podr inscribir, pero en tales casos exige que la firma de tales documentos est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente. Los supuestos que aqu se plantean se corresponden en general a los que citbamos para ejemplificar el ltimo inciso del art. 2 As, todos los boletos de compraventa celebrados en instrumento privado entraran en este anlisis. Tanto los relacionados con la venta de lotes a plazo, ley 14.005, como los referidos a las futuras unidades de propiedad horizontal en el mbito de la ley 19.724, sern ejemplos apropiados de instrumentos privados que, excepcionalmente, ingresarn al Registro de Propiedad. Correspondera citar tambin hasta los boletos de compraventa que no estn incluidos en los regmenes apuntados, ya que en algunas jurisdicciones pueden obtener registracin. As ocurre, entre otras provincias, en Entre Ros, Tucumn y Santa Fe . Como puede advertirse, la ley exige que el instrumento privado tenga la firma certificada, dado que as se tiene, al menos, la certeza de su autora y tambin un efecto colateral importante: la fecha cierta. Nadie ha puesto en duda la naturaleza de instrumento pblico de la certificacin de firmas en s; es decir, la atestacin que realiza el funcionario certificante al pie del documento, luego de la firma de las partes, ya que este documento cumple acabadamente con todos los extremos exigidos a tales instrumentos (art. 979, inc. 2e). Corresponde destacar, sin embargo, que el efecto jurdico que genera la certificacin de las firmas en el documento privado al cual accede no es transformar el documento privado en pblico. Dicho instrumento continuar siendo privado en cuanto a su valor probatorio, pero si el firmante quisiera desconocer su firma deber seguir el procedimiento impugnativo del art. 993 del Cd. Civil, ya que, como expresramos, la atestacin en cuanto a la autora de la firma s es instrumento pblico10. El 19 Destacamos que la certeza de la firma repercute tambin en la vala del documento al que accede, puesto que la firma en el sistema jurdico argentino tendra justamente ese efecto: una vez determinada su autora, todo lo que est por encima corresponde tambin al autor de la firma. Resulta ilustrativa para determinar este bsico efecto de la firma en nuestro derecho, la nota al art. 916 del Cd. Civil, en la que Vlez expresa que: ... Desde la Edad Media, dice Savigny, la declara- cin escrita se hace poniendo el nombre propio debajo de un acto escri- objetivo to, y la firma establece que el acto expresa el pensamiento y la voluntad del que lo firma.... Si la comunidad tiene la certeza de la firma por el efecto natural del instrumento pblico, y la ley atribuye el conr01 1ue tenido al firmante, se sigue como consecuencia lgica la certeza en queresp cuanto a la autora de las declaraciones en el instrumento contenidas.

Otro tema que ya habamos adelantado someramente, en cuanto al efecto de la certificacin de las firmas, radica en que sta brinda fecha cierta al documento privado. Este tema en el mbito registral es As, el de fundamental importancia, puesto que aqu domina, como vere- ley 17.80 mos al analizarlos arts. 17,18 y 19, el principio de prioridad, que atribleceidi buye una mejor posicin a los derechos segn los tiempos de su consel art. 20 titucin. ques, inc Si bien el art. 1035 del Cd. Civil contiene una enumeracin que 19.170 y i pareciera haber pretendido un carcter taxativo, tanto la jurispru- pecto del dencia como la doctrina han determinado que es meramente enun-Elml ciativo. As, pueden darse otros casos que generarn fecha cierta y, ve CQ^Q . entre ellos, se encuentra la certificacin de las firmas u. zs de^ l | J^esta* 6tale i Art. 3e bis. [Exigencia de clave de identificacin]. No se inserto d0 ^' birn o anotarn los documentos mencionados en el art. 2S, inc. a), si huk TIese) t 10 Vase Gonzlez, Derecho notarial, ps.Mly 342. En p. 342 dice: No es valedera S la simple negativa o desconocimiento frente a la certificacin. || iM 1 Sierz, Derecho notarial, p. 148. En contra, Gonzlez, cuando sostiene: "Otra coneM clusin que puede extraerse de esta doctrina que, por otra parteas comnmente seguida por la jurisprudencia es que la certificacin de firmas no le otorga fecha ce a 1 documento en el cual estn estampadas (.Derecho notarial, p. 342). no constare la clave o cdigo de identificacin de las partes intervi- nientes otorgado por la Administracin Federal de Ingresos Pblicos o por la Administracin Nacional de la Seguridad Social, de corresponder. [Incorporado por ley25.345]. n a- u- ia ,or de ue ra- ;ri- un- ma ion- i en das. anto afales rere- atri- :onsL que pru- nun- rtay, 1 LA CLAVE DE IDENTIFICACIN. LEY25.345 El 19 de octubre de 2000 se sanciona la ley 25.345 cuyo principal objetivo, como lo pregona su ttulo, es prevenir la evasin fiscal. Para ello establece nuevas formas de pago cuando los montos superan la suma de pesos diez mil o su equivalente en moneda extranjera. Pero lo que ms nos interesa en este anlisis, en materia registral, es lo que respecta a la obligacin nacida de esa ley de consignar la clave o cdigo de identificacin de las partes intervinientes en los negocios traslativos o modificatorios sobre dominios relacionados con bienes registrables. As, el art. 49 de esa ley se ocupa de los inmuebles incorporando a la ley 17.801, el art. 39 bis que estamos analizando; en el art. 59 se establece idntica exigencia en el mbito de los automotores, modificando el art. 20 del decr.-ley 6582/58; en el art. 69 lo hace respecto de los buques, incorporando un prr. 29 al art. I9, inc. b) del Anexo A, de la ley 19.170 y en el art. 79 se dedica a efectuar idnticas modificaciones respecto del decr. 4907/73 que regula el registro de aeronaves. iscri' a), si iledera tracoD'

ente^' acie^ El mtodo de exigir la agregacin en el documento del cdigo o clave como requisito de registrabilidad, puede resultar objetable. Quizs debi incorporarse directamente al art. 1001 del Cd. Civil, ya que esta norma es tomada como referencia por remisin por el art. 12 de la ley 17.801, cuando determina el contenido obligatorio del asiento dominial. De manera que el agregarlo en el art. 1001 del Cdigo lo hubiese hecho exigible para todos los documentos referidos en el inc. a) del art. 29 de la ley 17.801, que es donde se contemplan todos los actos a los que alude el art. 39 bis analizado. De haberse procedido como sugerimos, estimamos que la falta de la clave resultara un requisito de validez plena del documento por carecer de un recaudo formal obligatorio; en cambio, con la tcnica adoptada se trata slo de un elemento necesario de registrabilidad que no entorpece la validez del acto, impidiendo tan slo su registracin. Es menester remarcar que un buen criterio de interpretacin de la norma bajo anlisis nos obliga a advertir que tal requisito no se aplica para las instrumentaciones efectuadas antes de su obligatoriedad, conforme a la regla sentada en el art. 3Q del Cd. Civil, cuya aplicacin se hace de rigor en este caso. As, si una escritura dominial ha quedado sin registrarse por cualquier circunstancia que fuere, el agregado no podra actualmente ser motivo impediente de su inscripcin, puesto que el ttulo sera vlido y perfectamente registrable considerando la fecha de su instrumentacin. Igualmente ocurrira en los supuestos en que por otras cuestiones la entidad de aplicacin de la provisin y asignacin de las claves (sean CUIT, CUIL o CDI) determinasen que no es factible la asignacin de la misma a un adquirente, transmitente o constituyente de un derecho registrable cualquiera. En tales casos, se exigir que el instru- mentador deje consignada dicha circunstancia en el documento, para que el mismo no sea objeto de observacin en la instancia calificadora. Entendemos que estas conclusiones surgen de la lacnica expresin utilizada por el legislador al final de la norma bajo estudio, cuando expresa de corresponder. Creemos que con esta expresin no slo se alude a que pueda ser la AFIP o el ANSeS quien provea la clave, sino que tambin seran estas autoridades las que podran determinar que no corresponde en tales o cuales casos. Por lgica, en esos supuestos no podra el Registro exigirlas. CAPITULO II DE LA INSCRIPCION. PLAZOS. PROCEDIMIENTOS Y EFECTOS ART. 4q. [INSCRIPCIN NO CONVALIDANTE]. La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes. No hay en el pas registro jurdico de bienes con efectos convalidantes. Tanto el Registro de Automotores, como el de derechos intelectuales, de buques y aeronaves, etctera, son todos registros no convalidantes en los que la inscripcin no genera la subsanacin de las falencias de los ttulos. El art. 49 de la ley registral, que comentamos, coloca al registro inmobiliario argentino entre los registros no convalidantes, declarndolo expresamente. Segn vimos al analizar el art. 29, Vlez Srsfield era causalista en cuanto a la exigencia de un ttulo que d nacimiento o provoque la extincin o modificacin de los derechos, lo que qued sentado en los arts. 499,500 y en el art. 2505 originario, antes de la reforma, del Cdigo Civil de su autora. Sirve para probar la coherencia de su pensamiento, aunque en la actualidad est derogado, el ilustrativo art. 2505 del Cd. Civil en su redaccin originaria. All se perfilan las ideas rectoras de Vlez en cuanto a la necesidad de la existencia de las causas que provocan la adquisicin y extincin de los derechos reales. En efecto, deca la mencionada norma que: Los derechos reales se adquieren y se pierden, segn las disposiciones de este Cdigo, relativas

a los hechos o a los actos, por medio de los cuales se hace la adquisicin, o se causa la prdida de ellos \ i El registro no aporta elemento constitutivo alguno al nacimiento del derecho, luego tampoco podra, por lgica, aportar nada a su sa1 neamiento. Todo derecho real nace fuera del registro, mediante la confeccin de la causa generadora y el correcto cumplimiento del mo- do, segn la dinmica adquisitiva que hemos reseado en el anlisis del art. 29 de la ley 17.801. Lo que hace nacer, extingue y conserva los derechos, en definitiva, es la vala misma de sus causas, tanto en sus ca aspectos formales como materiales, y por ms registracin que logren las mismas, si adolecen de nulidad (sustancial o instrumental), sta dec seguir latente y slo mediante subsanacin posterior, en los casos en que sea factible, por confirmacin, (art. 1059, Cd. Civil), convalidaval; cin(arts. 1330,2504, Cd. Civil) o ratificacin (arts. 1936,1162, Cd. nadc Civil)2, ser tambin posible sanear dicha causa, pero nunca la regisCd tracin por s sola determinar su convalidacin. de es Por ello, entre las clasificaciones que se hacen de los registros jurte aque n v/uu vaiiucuitco. WJC uatauc una uctci mniauuii uaaita cu tuauiu a p. seguridad jurdica que brinda un sistema. La importancia sustancial siste % dicos de bienes est la que los distingue en registros convalidantes y no convalidantes. Se trata de una determinacin bsica en cuanto a la del efecto jurdico de la convalidacin registral hace que la doctrina lo erija en otro principio registral: principio de convalidacin, o en nuestro caso, principio registral de no convalidacin. ' ^ 1 REGISTROS CONVALIDANTES O NO CONVALIDANTES N% j W, Un registro jurdico ser convalidante cuando el solo acceso definicPi; tivo del documento a los asientos regstrales determine, por s, el valor del mismo. Ello al punto tal que, aun teniendo falencias comprobaII % 1 Lpez de Zavala, al destacar la importancia del viejo art. 2505 del Cd. Civil, co su caracterstica irona sostiene que: La ley 17.711, tan afecta como fue a la enumerado bis pudo haber mantenido el texto de Vlez, introduciendo su nueva norma con el bis (Adquisicin de derechos reales, en Cuestiones esenciales en derechos reales, p. 61)* 2 Analizaremos estos actos y documentos saneatorios infra, en nuest.ro remen 8 das con posterioridad, el derecho ya ha quedado consolidado a pesar de ellas. Lgico es suponer que la calificacin jurdica del acto y del documento portante, en un registro con esos efectos, ser lo suficientemente rigurosa como para asegurar que slo sea necesario aplicar el efecto subsanatorio del asiento de manera excepcional y la menor de las veces. Un ejemplo de sistema convalidante de registro puede advertirse en el sistema germnico. En efecto, dominada por la abstraccin tpica del sistema de adquisicin

dominial germnico, all la registracin produce una existencia casi autnoma al asiento, que se independiza de causa alguna, aun de la que le dio origen . Sin inscripcin, que seran los actos materiales sobre la hoja, como los llama Lpez de Zavala4, parafraseando ingeniosamente los actos materiales mencionados por Vlez al regular los efectos de la traditio rei (art. 2377 y ss., Cd. Civil), no habr derecho alguno en el adquirente. Y es por efecto de esa abstraccin que la inscripcin deviene tambin en convalidante, dado que los posibles vicios del acto en concreto no trascienden a aquella que ha tomado vida autnoma . Otro ejemplo de este tipo de registros convalidantes lo brinda el sistema ideado por Torrens, para su aplicacin en Australia, denominado justamente Sistema Torrens. Sir Robert Richard Torrens era un irlands de origen, residente en Australia , que haba trabajado muchos aos en aduanas martimas y haba quedado impresionado por la celeridad con que funcionaba el sistema de inmatriculacin de los buques; estaba, pues, empapado del sistema jurdico ingls. Por ello, para poder justipreciar su sistema se hace necesario recordar que, como es lgico, el sistema vigente en Australia es una primigenia copia del sistema ingls , con las modificaciones estructurales y ope rativas necesarias para su funcionamiento en el entorno jurdico social australiano. Respecto alo que nos interesa, corresponde aclarar que la convalidacin obedece a la ficcin generada por la ley en cuanto a que en cada acto transmisivo hay una transferencia a la Corona, y de sta al particular adquirente8; razn por la cual la participacin de la Corona, como una suerte de intermediaria dominial, garantizar al adquirente la bondad de su ttulo, puesto que no es dable imaginar que la Corona pueda generar un ttulo malo9. 0 0 eS,os1 i yorol pbli< Poc efecto gstra stas* pudiei Regist ranot donde quinri ficadoi gistroi ridade no era < do su vi mente ( registr; indemi precio j tofrust Aprc tercero; dora...; mueble; dental e 2 La FE PUBLICA REGISTRAL Un tema muy relacionado con el principio de convalidacin es el principio de fe pblica registral. Tanta vinculacin tiene que hemos advertido en reiteradas ocasiones cmo los autores confunden uno y otro instituto subsumindolos en un solo efecto, cuando en realidad hay una diferencia palpable que justifica sobradamente el principio de fe pblica registral, y que, por el contrario, no aporta justificacin alguna a la adopcin de un registro convalidante. As, a manera de ejemplo, diremos que en Espaa, por imperio del art. 34 de la Ley Hipotecaria, hay fe pblica registral; sin embargo, dicho registro no es convalidante. All tambin la causa persigue continuamente al derecho que ha hecho nacer. En efecto, el art. 33 de la Ley Hipotecaria expresamente sentencia que:

La inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. Analicemos entonces el llamado principio de fe pblica registral. Ya hemos dejado sentado, en el anlisis del artculo anterior, lo que ridional, Occidental y Septentrional), formaban, sin embargo, un conjunto econmico explotado por Gran Bretaa, muy semejante al de las colonias inglesas de Amrica del Norte. Persiste aun en la actualidad la dependencia poltica y econmica a pesar del Acta de 1986 que declar a Australia un Estado independiente. 10 ..Ah cinrei nqueasley( fica 0eceg aHan codo P.2c8 Lpez de Zavala dice que "... su copia obra en poder de la parte, como ttulo inatacable, como si hubiera sido una concesin de la Corona (sa es la idea madre) (Curs introductorio al derecho registral, p. 202). 9 Ventura, Tracto abreviado registral, ps. 77 y 78.

debemos entender por fe pblica. Aplicando esos conceptos agregaremos que, sin duda, el asiento registral, como instrumento pblico que es, ostenta fe pblica, lo que determina que podamos fiamos en cierto grado de su veracidad y exactitud . Pues bien, esta graduacin de la que venimos hablando ser mayor o menor segn si el sistema jurdico recepta o no el principio de fe pblica registral. Podemos conceptuar el principio de fe pblica registral, como el efecto jurdico por el cual, cuando el registro informa una realidad registral que no es la que se corresponde con la realidad extrarregistral, sta se modifica para adecuarse a aqulla, impidiendo as el dao que pudieran sufrir los terceros de buena fe por la informacin errada del Registro. Se trata de un efecto sustancial demasiado importante para no tenerlo bien en claro. As, para dar un ejemplo, en un registro en donde se aplique el principio de fe pblica registral, si A est por adquirir el derecho de B, el funcionario instrumentador solicita el certificado registral para garantizar la existencia del derecho de B, y el registro informa que el dominio consta, entonces, A adquirir con seguridad el dominio del bien. Pero si luego se advierte que en realidad B no era el propietario, sino que por un error su asiento haba conservado su vigencia formal, pero el bien ya no perteneca a B, sino a C, igualmente el derecho de A quedara consolidado por efecto de la fe pblica registral. Obviamente, un sistema con tales efectos prev tambin la indemnizacin a C, quien sufrira la prdida del bien, el dinero del precio y cualquier expectativa generada por su propiedad y el contrato frustrado. Apropsito de este sustancial efecto de la registracin informada a terceros, ha dicho Gonzlez y Martnez que: La presuncin legitimadora ... sera insuficiente para garantizar por s sola el comercio de inmuebles y el crdito hipotecario. Nuestro sistema da un paso trascendental en ese camino. Transforma la autenticidad de los asientos en

una verdad casi controvertible cuando se trata de asegurar a los terceros que contratan confiados en sus declaraciones11. \ b c P le ai m ce ro 17 tat gos ti gis der yp. can sive Per 1 mi hai No hay norma ms apropiada para comprender este efecto jurdico de fe pblica registral que el art. 34 de la Ley Hipotecaria espaola. Dice la citada norma que: El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro.... Ahora bien, corresponde aclarar que as tal cual est pergeada la fe pblica registral en Espaa no existe en el derecho argentino. Por ello, si por un error registral, se informa como dominas a un sujeto que no lo es, y un tercer adquirente, basado en la publicidad registral, adquiere un derecho sobre ese bien, transmitido por quien ya no era el propietario, tal circunstancia, aun siendo el tercero de buena fe y a ttulo oneroso, no le permitir adquirir derecho real alguno. Ese es el principio rector que debe inspirar nuestra interpretacin de las normas registrales en el sistema argentino. Sin embargo, a pesar de lo expuesto, no podemos dejar de remarcar que, en cierta forma, la fe pblica registral tambin campea en nuestro sistema, pero en un sentido tan acotado que no alcanza a ser ms que la excepcin confirmatoria de la regla sentada en el prrafo precedente. Nos referimos a los supuestos de fugas, llamados as en la jerga registral. El caso puede plantearse cuando, ante la solicitud de un certificado o de un informe previo a un acto traslativo dominial, el registro omite hacer saber, por ejemplo, de una hipoteca; o menciona un monto distinto al real; o directamente omite redactar el asiento del gravamen.

El tema tiene solucin expresa para la hipoteca, en el art. 3147 del Cd. Civil que establece que el registrador ... es responsable de la omisin en sus libros de las tomas de razn, o de haberlas hecho fuera del trmino legal. Es responsable tambin del perjuicio que resulte M Onn7.fllp7 vMflrt.fnp7. Prinrinins hipotecarOS.X). 158. al acreedor de la falta de mencin en sus certificados, de las inscripciones o toma de razn existentes, o por negar la toma de razn que se le pide por persona autorizada para ello. Como puede advertirse, el legislador da por sentado que el perjudicado por la falencia en la informacin o en la confeccin de los asientos es el acreedor, de donde se extrae como consecuencia lgica que el adquirente no sufre mella en el derecho dominial constituido a su favor. El adquirir su derecho limpio sin gravamen alguno, que habr desaparecido por la fe pblica registral generada por la informacin y su presuncin de autenticidad. Luego tambin hay aqu una fe pblica trabajando a favor de quien se ampara en la fe que emana de los asientos o certificados. Por ello hemos sostenido que en el derecho argentino hay fe pblica registral en sentido negativo. El Registro argentino, pues, garantiza la inexistencia de lo que no informa. Pero debe destacarse que slo funciona respecto de los terceros, y que sean de buena fe, conforme a la teora del llamado tercero registral que desarrollaremos al comentar el art. 20 de la ley 17.80112. De este dispositivo, aplicado por analoga, conforme a la regla sentada en el art. 16 del Cd. Civil, surge igual efecto frente a los embargos y, en general, ante cualquier medida precautoria. As, interpretndose la norma a fortiori o ad maiori ad minus, diremos que si el legislador ha querido ese efecto para un acreedor hipotecario, con un derecho real a su favor y todo el rgimen de prioridades, preferencias y privilegios, caractersticos de este gnero de derechos, en los que campea el orden pblico, con mayor motivo ha de querer hacer extensivo dicho efecto a las medidas precautorias que slo tutelan derechos personales. Es as como en la actualidad podemos afirmar que si el registrador omite informar un embargo o una inhibicin en un certificado registral, dicha medida precautoria no podr ser obstculo a la registracin del acto para el que se solicit el certificado, en aplicacin analEl tema fue ampliamente debatido en las Jomadas Australes de Derecho sobre Responsabilidad Civil: Responsabilidad del Estado por errores regstrales, de 1980, UNC y Universidad Nacional de la Patagonia San Juan Bosco, Crdoba, 1984, ps. 325 a o67. gica del art. 3147 del Cd. Civil, pero siempre con la salvedad respecto de quien conozca la medida, por ejemplo, quien haya sido parte en el juicio en donde se orden la traba, o aquel que ha tenido acceso a la informacin registral por otros medios . Si pretendemos ahondar an ms en el efecto que la ley, en el art. 3147 del Cd. Civil, asigna a la fuga registral, no podemos dejar de pronunciarnos sobre otros supuestos perfectamente posibles, como ser los casos en que no se informe un bien de familia, o un usufructo, o servidumbres pasivas que afecten el bien enajenado, etctera. Si debemos sentar una regla general, nos atrevemos a decir que los derechos reales que se ejercen por la posesin no pueden desaparecer por efecto del art. 3147 del Cd. Civil. No pueden fugarse, en primer lugar, porque no hay fe pblica registral en el derecho argentino y menos respecto de derechos reales sobre los que impera el orden pblico. Como vimos, la excepcin en materia hipotecaria ha sido establecida expresamente y debe interpretarse en sentido restricto, en relacin a otros derechos reales, no as respecto de los derechos personales en los que no est enjuego el orden pblico. En el

derecho real de hipoteca, la publicidad posesoria nada aporta, ya que el bien, por concepto, contina en poder del constituyente (art. 3108, Cd. Civil). En segundo lugar, otro argumento para nuestro pronunciamiento radica en que la posesin, como primitivo medio publicitario, subsanara la falencia registral que debe quedar afectando slo los supuestos excepcionales expresamente previstos en materia de derechos reales. La interpretacin analgica slo podemos admitirla respecto de derechos personales y su tutela preventiva. Obviamente, podran producirse casos en los que, por cuestiones de hecho comprobadas en el proceso, el juez podra hacer aplicables aun a los derechos reales que se ejercen por la posesin (por ejemplo, un usufructo cuyo titular no posee, o una servidumbre cuya posesin no aparece ostensible, etctera), pero esa casustica escapa a este pronunciamiento general, cuya regla, estimamos, seguir siendo la que hemos sentado. 3 El IN FINE DEL ART. 1051 DEL CODIGO ClVIL Hay una norma introducida por la ley 17.711 que ha generado controversias doctrinarias sobre cul es el rgimen vigente, en materia de fe pblica registral, en el derecho argentino. Nos estamos refiriendo al agregado efectuado al art. 1051 del Cdigo Civil. Luego de expresar en su primera parte el art. 1051 del Cd. Civil que: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual... , agrega el in fine al que aludamos en el ttulo: ... salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable. A este agregado se le ha pretendido dar el sentido convalidatorio que la misma ley 17.801 ha negado expresamente a la registracin. Ello porque se dice que, para que haya buena fe, el tercer subadqui- rente debe haberse basado en las constancias regstrales, y si sta pregonaba la titularidad dominial del transmitente, es a causa de esa circunstancia que el adquirente podra verse amparado por el art. 1051 del Cd. Civil, y la nulidad del ttulo no hacer mella en su derecho adquirido en esas condiciones. Nace as, justamente por este razonamiento, la idea de que la buena fe requerida por la norma deba complementarse con las exigencias regstrales incorporadas por la misma reforma y la ley 17.801. Se le asign la expresin tcnica buena fe registral, por provenir precisamente de las constancias regstrales. Otro sector ms exigente an, a la hora de considerar de buena fe al tercer adquirente mentado por el art. 1051, requera que se hubiese practicado estudio de ttulos. Para esta posicin no bastaba la registracin a nombre del transmitente, ya que la buena fe relacionada con los ttulos era la buena fe diligencia que servira de base para que el error resultara excusable, en los trminos del art. 929 del Cd. Civil, que libera de los efectos dainos a quien sufra el error de hecho14. d P el ag dei poi sin ver

ysi cun CE coni A Satn toe i El tema fue analizado con detenimiento, en las V Jornadas San- rafaelinas de Derecho Civil, de 1978, bajo el ttulo El art. 1051 del Cd. Civil y los subadquirentes de buena fe y a ttulo oneroso, y de ellas pueden extraerse las cuestiones ms importantes que debera encarar la doctrina en torno a la validez de las adquisiciones a non domino. En efecto, sentada la idea de que la norma no plantea dudas en cuanto a liberar del efecto de la nulidad a un acto nulo cuando la nulidad sea relativa, el tema, en cambio, no fue tan claro al momento de plantearse la posibilidad de las nulidades absolutas surtiendo idntico efecto, o de la llamada inexistencia15. Entre estas ltimas posibilidades las nulidades absolutas o los actos inexistentes, podramos decir que la doctrina ms encumbrada sostiene que los efectos convalidatorios del art. 1051 no pueden hacerse extensivos a los actos que presenten falencias que determinen dichas sanciones. Slo una pequea minora, de la que sobresale la figura de Mosset Iturraspe, afirma que la norma ampara a todos siempre que haya buena fe en el tercer adquirente a ttulo oneroso16, dado que la posesin juega all un papel preponderante, pues si el propietario estuviera poseyendo la cosa, el tercero no hubiese podido adquirir derecho alguno sobre ella. Esa causa de la falta de vigilancia y control del dominus que el tercero de buena fe pudo adquirirla17.

14 Cifuentes, Negocio jurdico, p. 661. 15 La inexistencia no es admitida por toda la doctrina. Una gran mayora entiende que no habra diferencia entre nulidad absoluta e inexistencia; vase, sobre este tema, Cifuentes, Negocio jurdico, p. 580 y siguientes. 16 La base de este pronunciamiento radica en la Exposicin de Motivos de la ley 17.711 que agrega el in fine al art. 1051. As, leemos en ella que: Uno de los aspectos im- portantes de la reforma proyectada es la proteccin de los terceros titulares de los derechos adquiridos de buena fe y a ttulo oneroso, frente a los vicios no manifiestos que puto p^ JL W 9 A dieren tener los antecedentes de tales relaciones. Vase Temas de derecho civil, V Jor- ^ nadas Sanrafaelinas de Derecho Civil, organizadas por el Instituto de Derecho Civil, Co- C(] mercial y Procesal Civil de San Rafael, 1980, p. 25. %c 17 Mosset Iturraspe, en Temas de derecho civil, V Jomadas Sanrafaelinas de Derecho Civil, organizadas por el Instituto de Derecho Civil, Comercial y Procesal Civil de San Rafael, 1980, p. 40. Vase, tambin, Rodrguez, Publicidad inmobiliaria} p- p ^ h ^ siguientes.

Por nuestra parte, creemos que nunca podran considerarse incluidas las nulidades absolutas en los efectos de la norma, dado que, como sabemos, las nulidades absolutas devienen tales justamente por estar enjuego, en dicha sancin, intereses superiores que son de orden pblico. Se debe, pues, impedir que una nulidad establecida en funcin de tan noble imperativo, el inters pblico, quede saneada por el solo hecho de su traspaso oneroso a otro sujeto de buena fe. Concluimos entonces que los efectos del art. 1051 del Cd. Civil y su agregado por ley 17.711, slo son de aplicacin a los casos de nulidades relativas y nunca a los supuestos de transmisiones a non domino, por tratarse de ttulos falsificados o sustituciones de personas, con o sin connivencia del instrumentador interviniente. Debe haber intervenido necesariamente el verus dominus, caso contrario, el art. 1051 y su efecto supuestamente saneatorio no funcionar . En tales circunstancias, siempre estar latente la posibilidad de la reivindicacin, dado que respecto de las nulidades absolutas, por no poder ser confirmadas, no opera prescripcin alguna . Art. 5-. [RETROPRIORIDAD], Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de cuarentay cinco das contados desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin. [Texto segn ley 20.089]. _1_ RETROPRIORIDAD Esta norma consagra lo que se llama en terminologa registral retroprioridad, es decir, la posibilidad de retrotraerlos efectos temporales del asiento de la inscripcin a la fecha de celebracin del acto o negocio jurdico. Ello se puede lograr merced a contar como documento portante, como regla general, segn ya dijimos al referirnos al art. 32, con instrumentos pblicos y, por consiguiente, con una fecha indubitada. El artculo que analizamos juega en armona con todo el mecanis- 1 mo de la prioridad registral establecida en los arts. 17 a 19, o ms pre- cisamente, con la reserva de prioridad prevista en los arts. 23 y 24. ^lt Por ello, creemos que hubiese sido metodolgicamente ms acertado U colocar este dispositivo en el Captulo IV o, mejor an, en el Captulo V, a continuacin del art. 25, o subsumindolo en esa misma norma. ce Si no estamos amparados por el art. 23, con el certificado registral ^ previo, no ser susceptible de aplicacin el art. 59 que estamos analitr0 zando. Remitimos al art. 23 y todo lo referente al certificado registai tral, y la reserva de prioridad prevista en el art. 24, para analizarse dac junto con esta norma. cen Resta remarcar que, a diferencia del plazo de la reserva de priori- I dad, que comenzar a contarse desde las cero horas del da de la expe- je si dicin del certificado, la retroprioridad, en cambio, se computa como colo establece el Cdigo Civil en el art. 241, es decir, desde la medianoche cert del da en que comienza hasta la medianoche del da en que termina. A Esto es as porque el art. 59 de la ley 17.801 no ha establecido excepcin hipe a la regla del Cdigo Civil, lo que s hace el art. 24 de la ley registral. inst: 17.8 por< 2 men dent sude PRIORIDAD DIRECTA E INDIRECTA troi

En efecto, dentro del mecanismo de las prioridades registrales y reserva de prioridad, esta norma genera la ficcin de considerar re- gistrado el documento en el Registro, en la misma fecha de su instru- ^ mentacin, siempre que se hubiere presentado dentro de los cuarenI ta y cinco das. As, cuando, por ejemplo, un escribano celebra un acer to por el cual se produce una mutacin jurdico-real, tendr ese plazo de cuarenta y cinco das para presentarlo al Registro, sin necesidad ^ de salir al da siguiente o en el mismo da buscando preservar su prioridad frente a cualquier otra inscripcin o anotacin que pudiera oponrsele. 2 Por ello se distingue en materia de prioridades la llamada priori- ^ipera dad directa de la prioridad indirecta. La directa, como su nombre 5* Ps. 1 Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 56. | lo indica, la produce la presentacin del mismo documento inscribible, considerando su da y hora de presentacin, mientras que la indirecta es la determinada por la reserva de prioridad que surge del juego armnico de los arts. 23,24 y la norma que analizamos, el art. 5 de la ley 17.801. Si el instrumentador ha solicitado el pertinente certificado de ley, ste le garantizar su prioridad por el plazo estipulado en el art. 24, y si el instrumentador presenta el documento dentro de los cuarenta y cinco das de celebrado, por la retroaccin que estamos analizando (art. 5S), el documento operar, en cuanto a prioridad se refiere, con la que se ha reservado a su respecto mediante el certificado registral. Lo normal, y sin duda lo querido por el legislador, es que se trabaje siempre con la prioridad indirecta, mediante la tutela previa de la colocacin registral garantizada por la reserva de prioridad de un certificado de los previstos en el art. 23. As, cuando alguien est interesado en adquirir una propiedad, o hipotecarla, o por generar cualquier otra mutacin jurdico-real, el instrumentador deber solicitar un certificado registral (art. 23, ley 17.801) 2. Este certificado reservar la prioridad de ese documento por quince, veinticinco o treinta das, segn el domicilio del instrumentador: quince das cuando se halla en la ciudad asiento del Registro; veinticinco das cuando se halla fuera de la ciudad asiento, pero dentro de la provincia; y treinta das cuando el instrumentador tiene su domicilio fuera de la provincia (art. 24, ley 17.801). Pues bien, complementando este mecanismo, el art. 5S prev que si ese documento se presenta dentro de los cuarenta y cinco das, se considere presentado al da de su celebracin, con lo cual el plazo de cuarenta y cinco das debe considerarse unido, para el cmputo, al de los quince, veinticinco o treinta das previstos por el art. 24. Aunque nos adelantemos en el anlisis, no podemos dejar de comentar el principio de prioridad registral. U a 1 S ci te la 3 PRIORIDAD REGISTRAL

Toda idea de registracin, a los fines de oponibilidad y defensa de derechos, tendr ntima relacin con el principio de prioridad, puesto que por virtud de ste, se adjudica mejor derecho al que aparece primero en el tiempo, de tal suerte que las prioridades surgirn de la lectura de ese encadenamiento temporal de adquisiciones, modificaciones o extinciones. Desde el punto de vista registral, aparecer primero en el tiempo indica llegar primero a tener acceso al asiento o toma de razn. Como es obvio, ser factible distinguir una prioridad sustantiva, proveniente del derecho de fondo, o generada por los efectos sustantivos de la inscripcin, de una puramente formal o registral . Respecto de ello no queremos dejar de resaltar la necesidad de que la manifestacin registral intente ser un reflejo del derecho sustancial, pues este particular punto de vista, amn de damos la apropiada valoracin de cada instituto registral, nos permite arribar a interpretaciones ms justas y armnicas con el fin perseguido por cada dispositivo. Por ello resulta tan ilustrativo Moisset de Espans cuando, al explicar la prioridad, remite primeramente a los arts. 592, 593, 594, 3137 y 3210 del Cd. Civil . En dichas normas vemos operar una prioridad que podramos llamar sustancial; es decir, resuelta por el Cdigo Civil cuando entran en colisin los derechos de dos adquirentes de una misma cosa, haciendo primar el derecho de aquel o quien se hubiere entregado la cosa primero, o, en caso de no haberse entregado a ninguno, concediendo prioridad al que tenga el ttulo con fecha anterior, o al determinar la fecha de la oponibilidad de la hipoteca retrotrayndola a la celebracin del acto, o cuando establece que dos prendas pueden ser constituidas sobre la misma cosa siempre que el segundo obtenga juntamente con el primero la posesin de la cosa empeada. En todas estas situaciones el derecho civil da solucin al conflicto, adjudicando prioridad a dos o ms titulares de derechos, sean reales o personales. Desde el punto de vista registral, el art. 17 de la ley 17.801 nos da una primera aproximacin al tema cuando expresa que: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificacin a que se refieren los art. 22yconcs. y se lo presente dentro del plazo establecido en el art. 5q... . Esta norma, en concordancia con el art. 52 y el art. 19 de la ley, determina el mecanismo de la prioridad, y, complementada con los arts. 23 y 24, reguladores de la reserva de prioridad, brinda un panorama completo del sistema de prioridades y reservas de prioridades que advertimos en el derecho argentino. No podemos dejar de mencionar, dentro de la prioridad registral, a la norma del art. 14, ya que este dispositivo cubre y garantiza su cumplimiento al requerir que los asientos se lleven por estricto orden cronolgico, y de manera tal que impida intercalaciones entre los de su misma especie. Moisset de Espans, con una visin amplia de la prioridad, expresa que este principio no es exclusivo de la disciplina registral ni del fenmeno publicitario, sino que es un elemento caracterstico de todo derecho real que integrara as el caracterstico ius preferendi tpicamente atribuido a las figuras jurdico-reales . Por nuestra parte, agregamos que sus efectos campean en todo mbito jurdico, sea rama de derecho sustancial o formal, sea derecho pblico o privado, al punto de llegar a considerarlo como un principio general del derecho, enunciado en el brocrdico prior in tempore potior in iure. A pesar de su fcil formulacin, la prioridad aparece como uno de los principales y primeros problemas jurdicos para lograr la justicia en la convivencia social y uno de los grandes desafos de todo sistema legal.

La prioridad determinar prelacin en el tiempo, excluyendo los tafl derechos o medidas incompatibles, para que slo quede el primero en eflfe nacer en lo sustancial o el primero en acceder al registro, segn los se di^J casos, o adjudicando grados o rangos a los compatibles, para que ammente bos permanezcan en los asientos. Se habla entonces, en lo registral, adjudi de prioridad de exclusin o excluyente, cuando los dos derechos co- ese me lisionan por no poder coexistir en ejercicio simultneo7. As, la prioAho ridad entre dos dominios, que por su caracterstica exclusividad, surdo, con gida del art. 2508 del Cd. Civil, no admite grados, determinar la ex- instan clusin o desplazamiento del derecho ingresado al registro con fecha namie] posterior. cuyo ol Diremos, en cambio, que hay prioridad de grado o rango, cuando tempoi los derechos o medidas pueden coexistir. Es el caso de dos hipotecas, de los p donde, por ejemplo, la primera en acceder al asiento registral tendr y 24 de grado preferente sobre la segunda, pero ambas sern admitidas en tuarse los asientos regstrales. Igual ocurrir con las medidas precautorias prelimi tendientes a asegurar un crdito. Por tratarse de ejecucin de dere-de insc: chos personales no se excluyen unas a otras, sino que subsisten pacDes( Acmente en los asientos hasta su ejecucin, en la que deber tenerto de pr se en cuenta el grado o prelacin asignado de manera automtica por comien su colocacin registral u otras causales de preferencia si se tratare de como di ejecucin concursal. que la i Obviamente siempre debe atenderse a la buena fe de quien regis- travs < tra en primer lugar, ya que el fundamento, lo repetimos una vez ms, ingresa no es el fro mandato de un dispositivo registral arbitrario, sino el sutiem desconocimiento de la situacin real en el momento de la constitucada re cin del derecho y su registracin. La claridad y contundencia de la exitosa: buena fe en este sentido surgen manifiestas tambin de los dispositicesidad vos de Vlez, ya citados, arts. 592,593 y 594, normas en las que ni siquiera es dable considerar adquirido el derecho por quien tenga ttulo y modo, si al momento de efectivizarse la entrega, el segundo adN 8 Re ficador re | ma romn | 9 7 Chico y Ortz, Estudios sobre derecho hipotecario, 1.1, ps. 373 y 374. Rcx quirente saba de la promesa efectuada por el vendedor a otro sujeto . Cuando analicemos el art. 20 y el concepto de tercero registral, volveremos sobre este punto. Como puede apreciarse, el principio de prioridad, tanto en lo sustancial como en lo puramente registral, recin entra a jugar cuando entre dos o ms situaciones o derechos haya colisin y sus titulares se disputen una prelacin. Mientras los derechos coexistan pacficamente, no ser necesario referir a prioridad alguna, salvo que deban adjudicarse rangos, ya que la esencia del principio radica en asignar ese mejor derecho del que hablbamos al comienzo. Ahora bien, esa prelacin se asignar, como lo venamos apuntando, conforme al momento de ingreso al registro de cada documento, instante en que, merced al art. 40 de la ley 17.801, que regula el ordenamiento diario, se practicar el llamado asiento de presentacin, cuyo objetivo y principal efecto es justamente determinar en forma temporal el mejor derecho, previa determinacin del cumplimiento de los plazos establecidos para la reserva de prioridad de los arts. 23 y 24 de la ley 17.801, as como el plazo del art. 5 , lo que deber efectuarse antes de la toma de razn. Por ello se le

considera un asiento preliminar o preparatorio, ya que justamente precede a los asientos de inscripcin9. n H iii i 9 Desde el punto de vista operativo o prctico, sin embargo, el asiento de presentacin, al ser el punto de partida de la prioridad, marca el comienzo de los plazos regstrales, tanto del de reserva de prioridad, como del de caducidad, en los asientos temporarios. Lo que ocurre es que la registracin, en su lugar o emplazamiento grfico definitivo, a travs de la toma de razn, estar condicionada a que el documento ingresado cumpla con todos los requisitos legales, aspecto que lleva su tiempo, ms o menos, segn la celeridad que imprima a su proceso cada registro, y quedar al descubierto luego de ser calificado y pasar exitosamente el examen de legalidad. Por ello hemos sostenido la necesidad de dar una interpretacin adecuada a las expresiones legales que aluden a la toma de razn. En el entorno de la ley 17.801 no pue;?||B de aplicarse esta expresin en sentido estricto, comprendiendo slo la todo < registracin y emplazamiento definitivo de un derecho o medida demen^ terminados. En diversas oportunidades, sobre todo al referirse a pafe8 zos, las leyes aluden a la toma de razn, cuando en realidad se estn pfe remitiendo al asiento de presentacin10. 17.8C En Espaa, una norma especfica as lo determina, por lo que la ouca] doctrina pacficamente explica la situacin tal cual la estamos co- 110 se mentando11. En efecto, el art. 24 de la Ley Hipotecaria expresa que: 3 Se considera como fecha de la inscripcin para todos los efectos que raQ sta deba producir, la fecha del asiento de presentacin, que deber fe1 constar en la inscripcin misma. bargo En nuestro derecho es importante recavar en esta interpretacin en Ia ] de la expresin toma de razn, dado que debemos tener presente toma i que entre la fecha del asiento de presentacin y la de toma de razn, Est tal como ya expresamos, puede haber un lapso ms o menos proionda por gado segn la calidad del servicio registral12. recho asient Sel supuei 10 Cornejo expresa: ... Si se ha practicado una inscripcin provisoria de conformicir, qui dad con el art. 9, inc. b) de la ley 17.801, todos los plazos de duracin y de caducidad se resist cuentan a partir de la fecha del asiento de presentacin (Derecho registral inmobilia, rio, p. 130). Sentar el art. u Serrano Alonso, Conceptos fundamentales de derecho hipotecario, p. 126. 12 En oportunidades en que el Registro muestra gran atraso en el proceso de calificacin y registracin definitiva, los usuarios se ven obligados a basarse en asientos de presentacin o en inscripciones provisorias, lo que no slo no est permitido por la ley nacional, que en su art. 23 exige tener a la vista el ttulo inscripto, sino que genera una situacin de riesgo para el adquirente del derecho a registrar, cuya suerte quedar supeditada a la inscripcin definitiva de su precedente titular. Sin embargo, la ley cordocon los cii

besa 5771 que regula el Registro General de la provincia, en su art. 33 establece que: El ttulo fue ttulo inscripto en el Registro General que debe tener a la vista el escribano segn lo disto provist puesto por el art. 23 de la ley 17.801, puede ser ttulo con inscripcin definitiva o provisional hasta nal, pero cuando tenga este ltimo carcter el escribano deber hacer constar esa circuns16 de la ]e tanda al tercero, quien deber aceptarla expresamente. Tngase presente que la norma go apu^, slo admite la inscripcin definitiva o la provisional, generada por alguna observacin Perezay registral, pero no alude al asiento de presentacin, que la costumbre ha dado carcter de Si part inscripcin provisoria. Se habla as de trabajar al diario y ha sido el motivo por el qae> en Crdoba, el diario se conserve, para cualquier derecho o medida, aun cuando el mis- R0 mo ya haya obtenido inscripcin definitiva. All, por el uso, se ha generado otro factor de a] ten] riesgo dado que no siempre el asiento de presentacin genera una inscripcin provisoria de presg En algunas oportunidades puede haber un atraso generalizado en todo el proceso que haga ms profunda la diferencia entre ambos momentos, pero los efectos de la registracin se generarn a partir de la fecha de ingreso, es decir, del asiento de presentacin13. Como ejemplo de lo que venimos exponiendo podemos citar el art. 37 de la ley 17.801, que, al referirse a la caducidad de asientos, determina que caducar el asiento de hipoteca al vencimiento del plazo legal, si antes no se renovase, y dicho plazo legal es, conforme a lo establecido por el art. 3197 del Cd. Civil, pasados los veinte aos desde que fue registrada. Igualmente establece el art. 37 que las medidas precautorias, embargos, inhibiciones, etctera, caducarn a los cinco aos. Ahora bien, en la parte final expresa que: 1.. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn. Estimamos que el sentido de la expresin toma de razn utilizada por la norma, alude al comienzo de la oponibilidad registral del derecho o medida asentada, y ese momento estar determinado por el asiento de presentacin en el libro diario. Se hace necesario remarcar que este art. 59 funciona slo para los supuestos de prioridad indirecta, arts. 23 y 24 de la ley 17.801. Es decir, que si el documento registrable se ha celebrado sin el certificado registral del art. 23, o si el instrumentador del documento o su representante o diligenciante ha dejado vencer los plazos establecidos en el art. 24, el art. 59 no ser de aplicacin y el documento se considerar presentado el mismo da de su ingreso al Registro. 4 CRITICA A LA NORMA Corresponde efectuar una importante crtica a la norma del art. 59. Aparece como slo aplicable al proceso registral de escrituras pblicas, cuando en realidad sus efectos deberan aplicarse a cualquier instrumento constitutivo o modificatorio de derecho real, y no slo a los notariales. Lo que ocurre es que la ley registral nacional ha sido hecha por y para escribanos. Fue redactada por dos notarios porteos: Falbo y Scotti, que, sin quererlo, dejaron una marcada tendencia notarialista en las normas. Lo que

decimos se refleja principalmente en el dispositivo que estamos analizando. Por ello solemos afirmar, con irona, que los documentos judiciales y administrativos, en el registro inmobiliario argentino, padecen de impertinencia. Los operadores tribunalicios, jueces y abogados, en general, se han detenido poco en el estudio de esta situacin. Pero, en rigor de verdad, analizando el texto completo de la ley y de la norma concreta del art. 23 de la ley 17.801, del que nos ocuparemos en su oportunidad, encontramos el verdadero sentido: todo acto traslativo o modificatorio de un derecho real registrado exigira un certificado de ley solicitado por el funcionario que autoriza la causa (de adquisicin, modificacin o declaracin). Debera exigirse, por ejemplo, antes de resolver acerca de una particin de condominio, antes de la registracin de una accin reivindicatora triunfante, de una liquidacin de sociedad conyugal y, en fin, cualquier acto que, por instrumentacin judicial, genere una adquisicin, declaracin, modificacin, constitucin, etctera, de derechos reales sobre inmuebles, segn lo pregonado por los arts. 2ey 23 de la ley 17.801 . Art. 6q. [Principio de rogacin]. La situacin registral slo variar a peticin de: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal. b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin. 1 PRINCIPIO DE ROGACIN Esta norma contiene el principio de rogacin, que determina que, salvo supuesto de excepcin, como todos los plazos de caducidad, cualquier modificacin de la situacin registral debe ser solicitada por persona interesada, ya que el Registro no obra de oficio . Como habamos dicho respecto del principio de prioridad, el de rogacin tampoco es exclusivo de los registros jurdicos sino que es propio de todos los actos de la administracin, e implica la necesidad de instancia de parte para que el Registro genere una modificacin en sus asientos. Por ello se le llama asimismo principio de instancia. Se exige que el interesado en asegurar el derecho a registrar lo peticione, y es recin a partir de esa peticin que se inicia el proceso registral, como dice Hernndez Gil, ...a semejanza de la demanda en el proceso civil . Corresponde remarcar igualmente que el artculo no slo exige la solicitud de parte, sino que tcitamente en el mismo dispositivo est prohibiendo al registrador generar una mutacin por decisin unilateral. Cuando un asiento caduca, por ejemplo, en los supuestos previstos en el art. 37 de la ley 17.801, o el plazo establecido para la anotacin provisoria en el art. 99, inc. ) de la citada ley, ni siquiera se hace menester atestacin registral alguna. De la sola lectura jurdica del asiento, el usuario debe interpretar que tales registraciones han ca- ducado, y ello se ha producido por imperio de la ley, por lo que no sera posible exigir al Registro que todos los das fuera colocando notas de caducidad en cuantas medidas y asientos hubieran transcurrido los plazos establecidos, puesto que no es el registrador el que las cancela, sino el tiempo y la ley que erigi a ste en el motivo de su caducidad . Los asientos no variarn por decisin autnoma de las autoridades regstrales, sino por provenir de una solicitud externa al Registro que, con legitimacin suficiente y cumpliendo con la legalidad, requiera de dicha mutacin. Generalmente, las modificaciones de las situaciones jurdico-reales estarn motivadas en actos jurdicos instrumentados en escritura pblica o resolucin judicial, razn por la cual accedern al registro a instancia de notario o juez, pero, como destaca Moisset de Espans ,

tambin puede tratarse de hechos jurdicos naturales (art. 896, Cd. Civil), como la muerte de una persona, que generar tambin ciertas mutaciones jurdico-reales, por ejemplo, laextincin del usufructo, uso y habitacin (arts. 2822,2825 b) y 2969, Cd. Civil). Este hecho jurdico susceptible de producir la modificacin, la muerte del sujeto, tambin debe ingresar al Registro para dejar su huella en el asiento respectivo y lo har por medio del instrumento pblico administrativo que es la partida de defuncin. El supuesto est previsto en el art. 36 de la ley 17.801. Son excepcionales, como habamos apuntado, los casos en que se puede producir la variacin de un asiento registral sin mediar un pedido expreso de parte interesada, razn por la cual las leyes comienzan por sentar el principio general enumerando los sujetos que pueden solicitarla. As, la norma que estamos analizando, establece de manera categrica que la situacin registral slo variar a peticin de: 5] a) El autorizante o su reemplazante legal: se refiere al instrumenc^o r tador que podr ser, segn la especie de documento que acceda, p 'Jera un juez, un notario o la autoridad administrativa. Cuando es el juez el que peticiona la registracin de algn documento, lo har a travs de una persona autorizada para diligenciar la solicitud, la que vendr contenida en un oficio judicial. Hay en esto una delegacin de la facultad judicial slo para el trmite de peticionar, que generalmente recae en el abogado que ha actuado en el proceso judicial que determin el resolutivo registrable. De igual manera, cuando se trata de la autoridad administrativa, respecto de los que suelen actuar los que ejercen la procuracin del Estado. Los herederos del titular del derecho tambin podrn solicitarla, dado que ocupan jurdicamente el lugar del causante, segn lo preceptuado en el art. 3417 del Cd. Civil que establece que el heredero, una vez en posesin de la herencia, "... contina la persona del difunto, y es propietario, acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario acreedor o deudor.... b) Quien tuviere inters en el derecho que se ha de registrar: en realidad, el inters lo tienen el titular o.los titulares de los derecho instrumentados, como el adquirente del dominio, usufructuarios, acreedores hipotecarios, los sndicos en las quiebras, etctera, pero tambin la norma alude a los acreedores de los titulares de los derechos instrumentados. Es por aplicacin del art. 1196 del Cd. Civil que prev la accin subrogatoria. El acreedor, subrogndose en los derechos del titular dominial, peticiona directamente la registracin del derecho de ste, para poder luego hacer efectivo su crdito sobre esa porcin de patrimonio de su deudor. En el Cdigo Civil, el art. 3140, respecto de la hipoteca, nico derecho real registrable en el Cdigo originario de Vlez, ya enumeraba a los posibles rogantes de la toma de razn al expresar que: La toma de razn podr pedirse: 1. Por el que transmite el derecho. 2. Por el que lo adquiere. 3. Por el que tenga representacin legtima de cualquiera de ellos. 4. Por el que tenga inters en asegurar el derecho hipotecario. Es necesario destacar que son excepcionales los supuestos en que sea directamente el interesado, o el titular del derecho o el que solicit la medida, quien inste la inscripcin o anotacin. Generalmente es el mismo instrumentador quien la peticiona. Esto ocurre en primer lugar por tratarse de una tarea tcnica que requiere de ciertos mnimos conocimientos de trmite registral; y, en segundo lugar, porque las reglamentaciones lo exigen como regla general. As, por ejemplo, el decr.-regl. 2080/80, en el art. 5 , si bien prev la peticin por perso- ...

Ca sea1 as distintas del autorizante, se lo hace de manera excepcional al establecer que:"Cuando los peticionarios del registro no fueren los au, torizantes del documento se observarn las siguientes reglas:... y luego enumera los recaudos para cada caso. Norma parecida encon- H tramos en los arts. 69 de la ley mendocina; 49 de la ley 3813 de Santiago del Estero y 11 de la ley santafesina 6435, entre otras. pl> En Crdoba, no hay norma similar sino que, todo lo contrario, la QW participacin de los particulares queda prcticamente eliminada al Abi exigirse, en el art. 69, la intervencin de profesionales con atribuciones especficas de las que nos habla la norma que estamos comentan- do cL do. Obviamente la ratio legis, como dijimos, es evitar el desconocimiento del proceso agilizando el trmite y evitando demoras por mala gestin. El mismo fundamento tiene la exigencia del patrocinio letrado en los cdigos procesales. Sin embargo, como manifiesta GarUi ca Coni, el artculo en su proyecto originario no apareca con el ltimo pa(j0 agregado en cuanto ala posibilidad de las leyes locales de exigir las in- jog tervenciones de ciertos funcionarios con atribuciones exclusivas .Ese aditamento se produjo a instancia de las provincias de Crdoba, Santa Fe, Tucumn, Entre Ros, entre otras5, y posibilita la negativa a re- fgBH gistrar si las personas que ruegan la registracin no estn legitima:188 das por las leyes locales. Como era de suponer, este agregado y las le- ** yes locales que son su consecuencia sustantiva, han generado algunas crticas. Entre ellas, Moisset de Espans ha dicho que las leyes o decretos provinciales que limitan la facultad de la partes al exigir que el pedido se efecte por intermedio de abogados o escribanos podran ser tachadas de insconstitucionalidad, sobre todo las que llegan a exigir .. .que esos escribanos o letrados tengan sus registros o matrcula en la provincia que corresponde al Registro . 7 He Pero En realidad, ya en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral, reunido en Buenos Aires en 1972, que gener la llamada Carta de Buenos Aires, se proclam que para alcanzar los fines deseados por la publicidad registral es necesario, entre otras cosas, que "... en todo acto o negocio jurdico inscribible intervengan siempre profesionales especializados, pues su particular preparacin les permitir examinar con espritu crtico y valorativo el conjunto inescin- dible de hechos, actos, negocios y titularidades que siempre se sientan como necesarios para alcanzar esos resultados. As, en el art. 6e de la ley 5771 de la provincia de Crdoba, por ejemplo, se establece que: El particular interesado en asegurar el derecho que se ha de registrar, formular la peticin con la intervencin de un Abogado de la Matrcula o Notario de Registro de la Provincia, segn la naturaleza del documento, justificando su inters personal y fijando domicilio especial en la ciudad Capital. a La rogatoria judicial Un problema caracterstico de la actividad registral y que ha ocupado desde hace tiempo a los registralistas es la facultad que tienen los jueces para ordenar la inscripcin o anotacin de actos o medidas precautorias. As, hay jueces que pretenden, con su imperio, ordenar la inscripcin de los actos o anotacin de las medidas que estimen pertinentes, sin que el registrador pueda denegar o desacatar su mandato, por ms

improcedentes sustancial o formalmente que pudieran parecerles. Para la doctrina especializada, en cambio7, el juez es un instrumentador ms de los documentos registrables y, como tal, slo ruega en sentido tcnico jurdico. La obligacin de calificar que la ley asigna al registrador abarcara, para esta postura, todos los docu8_ 7 Kemelmajer de Carlucci afirma: ... nadie duda que es constitucionalmente obligatorio cumplir las sentencias y dems resoluciones firmes de los jueces y tribunales.. pero esto no significa que el registrador est obligado a seguir ciegamente el mandato judicial cuando existe una franca violacin a los principios regstrales especficos, pues, entre las funciones de los registradores, se encuentra la de tratar de evitar el ingreso al Registro de ttulos deficientes o imperfectos {.Calificacin registral de documentos que tienen origen en decisiones judiciales, p. 80). mentos cualquiera fuere su origen y contenido. En razn de ello, por "I sera dos ms que expresen la peticin a manera de orden, la misma debe in- terpretarse slo como ruego en el sentido jurdico. Por nuestra parte, estimamos que si el juez siempre ordenara y el jjjlH registrador no pudiera efectuar ni un somero anlisis del documento cuya registracin se manda, sino slo cumplir la orden quedamen- i P te, la facultad calificadora y su resultado, la legalidad, se veran se^ riamente comprometidas, con todo el efecto negativo que la apariencia jurdica genera en los terceros y en la comunidad toda. La publi- 7 cidad material dejara de cumplir uno de sus principales cometidos: brindar seguridad jurdica. Pero hay que ser prudentes, pues tampoco sera sano ni lgico para el sistema haber generado un funcionario registrador con facultades tan amplias como para cuestionar un decisorio judicial. Ello sigNo nieara que la justicia hallara un obstculo insalvable ante un re- adher gistrador arbitrario que se diera el lujo de ejercer una suerte de juristribu diccin especial. te por Por ello entendemos que, para un correcto anlisis, corresponde advertir que el papel que desempea el juez con relacin al Registro jP 2 de Propiedad puede ser de diversa ndole, y para resolver estos casos \ ___ comenzaremos por distinguir que en materia registral el Poder Judicial ejerce o puede ejercer una doble funcin. En algunos casos, el juzgador no es tal, sino que obra slo como instrumentador de documen- tos registrables en los procesos normales, como cuando practica las adjudicaciones en los procesos de divorcio o en los sucesorios, en los 3 ^ que se distribuyen y adjudican a los cnyuges o a los herederos los bienes que eran parte de la comunidad de gananciales o de titularidad del causante. En otros supuestos, en cambio, muy diferentes de los que hemos esquematizado, los jueces se encuentran investigando irregularida5 ^ des regstrales o instrumentales. Nos referimos a falsificaciones, lesiones, estafas, fraudes o simulaciones, en las que el juez no slo no g obra como un instrumentador ms, sino que, realizando sus fines ms apropiados, resulta el juzgador de la situacin procurando tambin c evitar las consecuencias daosas de obrares ilcitos (tanto civiles como penales). En este caso, no dudamos en atribuir el imperio al juez tambin en el proceso registral. En tales supuestos el juez no ruega> *

sino que ordena jurdicamente hablando. Pero aun en esta situacin \ ^ (e ^ <9i \ &s*i ser obligacin del registrador exigir el cumplimiento de los recaudos formales de la peticin registral . Cada caso en particular presentar tambin sus particulares aristas por lo que no ser posible establecer reglas predeterminadas demasiado rigurosas. S nos parece importante dejar sentado, como principio rector, que en el proceso registral normal los jueces no ordenan, aunque as lo expresen en sus oficios, sino que ruegan conforme a lo establecido en el art. 69 de la ley 17.801 que estamos analizando. Volveremos sobre el punto al analizar la funcin calificadora del registrador en los arts. 89 y 99. b El llamado Oficio Ley22.172 No podemos dejar de referimos a la ley22.172 de 1980 a la que han adherido todas las provincias. Esta ley prev la comunicacin entre tribunales de distinta jurisdiccin territorial efectuada directamente por oficios, sin necesidad de legalizacin alguna (art. I9). El art. 39 establece cul ser el contenido mnimo del oficio ley: 1 Designacin y nmero del tribunal y secretara y nombre del juez y secretario. 2 Nombre de las partes, objeto o naturaleza del juicio y el valor pecuniario, si existiera. 3 Mencin sobre la competencia del tribunal oficiante. 4Transcripcin de las resoluciones que deban notificarse o cumplirse, y su objeto claramente expresado si no resultase de la resolucin transcripta. 5 Nombre de las personas autorizadas para intervenir en el trmite. 6 El sello del tribunal y la firma del juez y del secretario en ca da una de sus hojas. De esta manera, sin necesidad de intervencin de un juzgado local que lo recepte y ordene su diligenciamiento, la resolucin del tribunal de extraa jurisdiccin puede efectivizarse en forma rpida y segura. La legitimidad del pedido queda garantizada por la exigencia de un sello especial (sello de agua) que a esos efectos el art. 79 exige que se coloque en el oficio. Este sello slo lo tienen la Corte Suprema, Superior Tribunal de Justicia o el Mximo Tribunal judicial en la jurisdiccin del tribunal de la causa. publii mienl | Cal cin, que la nerar zode dad I 'ti El supuesto de inscripcin solicitada al Registro se encuentra expresamente previsto en el art. 79 de la ley 22.172, para los casos de inscripciones vinculadas a la transmisin hereditaria o referido a cualquier acto sujeto al pago de gravmenes. En tales supuestos, la citada norma exige la presentacin previa del oficio a la oficina de la autoridad recaudadora para su liquidacin, si correspondiere. 2 DESISTIMIENTO

As como es necesario el pedido de parte para poner en movimiento el proceso inscriptorio, el mismo tambin puede desistirse, mientras no se haya determinado an la registracin definitiva del documento9. Podramos definir el desistimiento como la peticin por la cual el titular del derecho o de la medida que previamente se haba solicitado registrar se arrepiente por motivos particulares, y requiere que el proceso registral no contine10. Este desistimiento puede ser parcial, en caso de que en el mismo documento se hayan instrumentado dos o ms actos jurdicos11. Como es lgico suponer, este desistimiento genera efectos interesantes que no siempre estn previstos claramente en las leyes regstrales. As, bien pudo ocurrir que cualquier tercero pueda haber teniSes II 9 Andomo - Marcoln de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801 Comentada. Anotada, p. 109; Villaro,Elementos de derecho registral inmobiliario, p* 5 * 10 Scotti (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observa^ | dones regstrales, p. 107. 11 Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 57. SI do en cuenta las expectativas de registracin del documento, como podra ser un acreedor. Si hemos sostenido en prrafos ms arriba que cualquier acreedor podra solicitar la registracin del derecho de su deudor, por va de la accin subrogatoria del art. 1196 del Cd. Civil, no podemos dejar de advertir incoherencia en admitir que el interesado pueda lisa y llanamente desistir de la peticin de inscripcin. Por ello, con todo acierto ha dicho Scotti que slo sera viable el desistimiento mientras no se haya practicado an la inscripcin del documento. El eventual perjuicio que se podra ocasionar a terceros slo podra proceder en caso de que stos hubieran tomado conocimiento del ingreso del documento inscribible. As, concluye el destacado registralista: Mientras la nueva situacin jurdica registral no se ha publicitado permitiendo a los terceros ampararse en ella, el desistimiento es viable12. Cabe aclarar que, cuando se habla de publicitar la nueva situacin, se alude a publicitaria mediante inscripcin definitiva, dado que la anotacin provisoria prevista en el art. 99, inc. ) no podra generar una expectativa vlida en ningn tercero, ya que tiene un plazo de caducidad cuyo vencimiento implicara una innegable posibilidad de desistimiento tcito13. Sin embargo, podramos imaginar un supuesto, quizs de laboratorio, pero que nos permite dudar aun de nuestras precedentes afirmaciones. Por ejemplo, qu pasara si un tercero, en conocimiento de la peticin de inscripcin justamente advertido por la anotacin provisoria del documento, pretendiera un embargo sobre los derechos del adquirente? No podra en este supuesto, por va subrogatoria (art. 1196), intentar la inscripcin definitiva? De ser as, la posibilidad de desistimiento generara daos a terceros. n Scotti (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observaciones regstrales, p. 108. Igualmente, Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario,?. 56. 13 Podramos imaginar un supuesto, quizs de laboratorio, pero que nos permite dudar aun de nuestras propias afirmaciones: Qu pasara si un tercero, en conocimiento dla peticin de inscripcin, justamente advertido por la anotacin provisoria del

documento, pretendiera un embargo sobre los derechos del adquirente? No podra en este supuesto, por va subrogatoria (art. 1196) intentar la inscripcin definitiva? De ser as, la posibilidad de desistimiento generara daos a terceros. p

gd En el decr.-reg. 2080/80, art. 23, el supuesto se prev como posible, tal como hemos sealado hasta que el documento no obtenga inscrip' ^ cin definitiva. Estimamos ms prudente, conforme a nuestra refle} xin anterior, el art. 50 de la ley 5771 de la provincia de Crdoba, en el des Que no se perjudique derechos de terceros que se hayan apoyado en el asiento del Registro a cuyo efecto se acompaar la certificacin previa ^ de ley. As, con esta exigencia en abstracto, sin negar la posibilidad de H| desistir hasta que el documento obtenga inscripcin definitiva, se la que se ha colocado como requisito que hace viable el desistimiento: nes . m lap impide, sin embargo, que el titular, propietario, fiduciario, acreedor, etctera, pueda de mala fe burlar los derechos de terceros. No dudamos en atribuir legitimacin exclusiva a los titulares de taF los derechos para poder solicitar el desistimiento, en el que debe participar el titular del derecho cuya peticin inscriptoria se desiste14. El instrumentador, por s, no podra pretender la renuncia del proceso inscriptorio. Aeste respecto, Ahumada, acotando la norma del art. 50 de la ley 5771 de la provincia de Crdoba, expresa que no slo deto22 be requerirse la participacin del beneficiario del derecho cuya petito do cin de inscripcin se desiste, sino tambin del titular pasivo, como, tegri por ejemplo, el vendedor15. I agre nosi nes, ART. 7e. [FORMA DE LA ROGACION].La peticin ser redactada en la tora forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentaPues cin local. Ulos nasi % -i/' Forma de la peticin cu La norma analizada no alude a la forma del documento que acce- de ^ de al registro. De eso ya ha hecho referencia el art. 29, al exigir que H sean documentos autnticos, emanados de sede judicial, notarial o ||| % 14 Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, ps. 56 y 57. SI

15 Ahumada, Ley Registral Inmobiliaria. Ley 5771y disposiciones tcnico-registro les (comentada, concordada y anotada), p. 394. administrativa y, slo excepcionalmente documentos privados. Este artculo se refiere slo a la forma de la peticin y no de la forma del documento portante del acto inscribible. Lamentablemente la solicitud o peticin de inscripcin ha dejado de ser informal como la consideraban los autores espaoles \ pues en la Argentina, salvo en algunas demarcaciones, ya no se efectiviza con la sola entrega del documento registrable. En efecto, en casi todas las provincias se exigen actualmente formularios especiales o peticiones normatizadas que procuran aunque no siempre lo logran, agilizar la carga de datos en los sistemas informticos. Expresamente casi todas las leyes regstrales provinciales prevn la posibilidad de reglamentar los pedidos de inscripcin. As, por ejemplo, en las provincias de Buenos Aires, Mendoza, Crdobay Santa Fe, entre otras. Hay formularios especiales para solicitar la registracin y, en algunas demarcaciones (Buenos Aires, La Plata, Crdoba, etctera), hasta cartulas normatizadas con grandes solapas para garantizar que la documentacin no se desplace al ser apilada, asegurando as su integridad durante todo el proceso inscriptorio. Pinsese que suelen agregarse al documento registrable, los certificados catastrales, planos modificatorios de la configuracin originaria (uniones o anexiones, subdivisiones, planos de afectacin a propiedad horizontal, etctera) y ello lleva implcito el riesgo de que se extraven o deterioren, pues bien, la cartula, amn de brindar la seguridad de la que hablamos, contribuye a mantener una cierta unidad en la peticin de inscripcin. Pero todos los excesos son malos. Cuando los recaudos formales y documentacin accesoria resultan demasiados se corren igualmente ciertos riesgos. Desde el punto de vista registral quizs el ms digno de mencin es el hecho de que se puede contribuir con dicho exceso a una errada calificacin del documento. Lo que el registrador debe calificar es el documento mismo, en cuanto a su vala y falencias, pero si se le agregan documentaciones accesorias que encauzan la peticin, suele confundirse el documento mismo con sus complementos y, casi sin advertirlo, en algunos casos el registrador comienza a calificar el documento accesorio o a consignar en el asiento lo que no figura en el documento registrable sino en la citada documentacin. Por nuestra parte, opinamos que lo ideal, para lograr una funcin registral eficiente, sera volver a la informalidad de la que nos hablaba Hernndez Gil. De manera tal que la sola presentacin del documento signifique, desde la mecnica registral, su peticin de inscripcin. La solicitud expresa y formal quedara circunscripta slo para los casos en que la peticin involucre una rogatoria de inscripcin parcial. Por ejemplo, cuando en el mismo documento hay dos actos, una compraventa y una donacin, y el notario solicitante circunscribe su peticin slo a la compraventa. Proceder as reducira en gran medida la documentacin en proceso a la par que acelerara la calificacin del documento, ya que slo significar, en lo sustancial, la verificacin del cumplimiento de los recaudos legales para la validez del acto, y en lo puramente registral, su correspondencia con los asientos regstrales antecedentes. Todo el proceso de cotejo entre el documento y la documentacin accesoria se eliminara, ganando ese tiempo y espacio, y garantizando a su vez el estudio y anlisis de los ttulos directamente de su crtula y no sobre la documentacin refleja acompaada. Esta idea optimizara la funcin calificadora tanto cualitativa como cuantitativamente2. En lo dems remitimos a nuestro comentario al art. 69 en esta misma obra.

ART. 8s. [Principio de legalidad y calificacin Registral]. El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los docuSi mentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos. re 2 Coghlan manifiesta expresamente la postura contraria, al sostener que ... la sola presentacin del documento al Registro no importa rogacin, toda vez que la concepcin de la ley es que no la haya implcita... no constituye una suerte de actividad abstracta y desentendida o desligada del propsito comn de publicidad que la preside, as como del conjunto de actos regstrales a l encaminados {Teorageneral de derecho inmobilio- rio registral, ps. 107 y 108). i PRINCIPIO DE LEGALIDAD Tanto en este artculo como en el siguiente el legislador regula todo lo relacionado en cuanto al principio de legalidad. El principio de legalidad puede definirse como la necesidad de que todo documento inscripto o anotado cumpla, tanto en lo sustancial como en lo formal, con las exigencias que las leyes imponen como requisito de validez. Cuando aludimos a las leyes, lo hacemos en el sentido ms general de la expresin; es decir, leyes nacionales, provinciales, reglamentarias, resoluciones administrativas que rigen para ese documento y hasta las disposiciones tcnico-registrales que, dentro del marco de competencia del registro, pueden determinar tambin exigencias particulares para ese acto o documento. La mejor definicin que hemos encontrado en tomo al principio de legalidad, por lo sencilla y completa, la proporciona, y de manera indirecta, Coghlan cuando expresa que es ... la necesidad de subordinacin de la actividad humana, genricamente entendida, a pautas legales prefij adas La necesidad o exigencia de que los documentos anotados o inscriptos cumplan con la legalidad est relacionada con los documentos que ingresan, asientos registrales, notas de inscripcin, solicitudes de cualquier ndole, certificaciones, peticiones, etctera. Todos estos documentos y trmites deben cumplir con los recaudos legales, como dijimos, tanto formales como sustanciales. As, tal como lo hemos definido, el principio de legalidad no es privativo del derecho registral, sino que es un principio esencial que aparece en toda rama del derecho2. Si se le da aqu, en materia registral, una trascendencia especial es porque constituye uno de los motivos que posibilitan y dan fundamento a la funcin calificadora del registrador, cuyas atribuciones y lmites se relacionan justamente con este recaudo. Sin embargo, como veremos, desde el punto de vista registral, la legalidad es abarcativa Coghlan, Teora general de derecho inmobiliario registral, p. 127. 2 Kemelmajer de Carlucci, Calificacin registral de documentos que tienen origen en decisiones judiciales, p. 35; Coghlan, Teora general de derecho inmobiliario registral, P-127. tambin de otros factores, tales como la registrabilidad del documento cuya inscripcin se peticiona, o su prioridad respecto de otros documentos que pudieran resultar incompatibles con aqul y tener una prelacin temporal. Por ello, repetimos, desde el punto de vista registral inmobiliario, el principio de legalidad no se agota en afirmar que el documento debe ser vlido en lo formal y sustancial, deben agregarse a su concepto otros aspectos puramente regstrales . ElpnI ando o

C registrac registral mente co todos los didctico elloaclar suma de i Yapoc atribuci losrecaui tende . L los efecto, de deteni registro o Tal con lantado, 1 cumplir \i dez, sinc decir, su p foleto de c 2 LA FUNCION CALIFICADORA DEL REGISTRADOR. LIMITES Algunos autores encaran el principio de legalidad de manera indirecta, al relacionarlo con el problema de la funcin calificadora, que sin duda, en materia registral, es la instancia en la que presenta mayor inters. to>*da fojol SvHj, \y. lili Por nuestra parte, creemos que la funcin calificadora es slo la herramienta de la que se valen los registros para lograr el cumplimiento del principio de legalidad. Roca Sastre tambin aborda el principio de legalidad partiendo de la funcin calificadora y dice que el principio de legalidad"... es el que impone que los ttulos que pretendan su inscripcin en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificacin o calificacin, a fin de que en los libros hipotecarios solamente tengan acceso los ttulos vlidos y perfectos. Sin embargo, el mismo autor, ms adelante, en consonancia con nuestra postura ya expuesta, explica que la calificacin de los ttulos presentados a inscripcin constituye el medio o instrumento para hacer efectivo el principio de legalidad5. El principio de legalidad ser siempre el primero en invocarse, en cumplimiento del art. || de la ley 17.801, a la hora de observar o rechazar un documento registrable por parte del registrador aun cuando otro principio tambin se halle involucrado en el obstculo registral. Al calificar el documento merced al principio de legalidad, el registrador deber verificar el cumplimiento de todos los principios regstrales implicados en el proceso, razn por la cual puede vlidamente concluirse que el principio de legalidad es base de exigencia de todos los otros. Aunque le asignemos existencia autnoma, por fines didcticos, este principio involucra necesariamente a los dems; por ello aclara Garca Coni que el principio de legalidad"... es tambin la suma de las legalidades correspondientes a los otros principios.... Ya podemos afirmar, entonces, que la funcin calificadora es la atribucin y el deber del registrador de verificar el cumplimiento de los recaudos legales de toda documentacin cuya registracin se pretende7. Los arts. 29 y 39 de la ley 17.801, cuando aluden a la forma y los efectos o el contenido del acto, aparecern involucrados a la hora de determinar la admisin o no de todo documento que se arrime al registro con pretensin de inscripcin. Tal como puede apreciarse en nuestro concepto, y lo habamos adelantado, la funcin calificadora no se detiene slo en la necesidad de cumplir las exigencias que las leyes imponen a cada acto para su validez, sino que tambin es menester analizar su registrabilidad; es decir, su pertinencia en el registro inmobiliario. As, por ejemplo, un boleto de compraventa no siempre resulta registrable en algunas deinstrumento para hacer efectivo el principio de legalidad como afirma Roca Sastre, pues a travs de la calificacin se hacen efectivos otros principios como el de tracto sucesivo, el de prioridad, el de especialidad, ya que en el momento en que se califica un

documento se concentran en su anlisis todos los requisitos regstrales exigibles, estn consagrados o no bajo la forma de principios (Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 59). 6 Garca Coni, El contencioso registral, p. 101. 7 Garda Coni expresa: Si la calificacin es una responsabilidad inexcusable del registrador, la descalificacin, conforme a su leal saber y entender, constituye un derecho capaz de justificar su intervencin (El contencioso registral, p. 124); Coghlan sostiene que . se entiende que configura un autntico deber del registrador y, como tal, .. I que ella es compulsiva u obligatoria dentro del mbito de su procedencia (Teora general de derecho inmobiliario registral, ps, 134y 135). II I

P P pr( p oJ cotes oto gil 1 fon fon sen pa IIV ro t den des temjx trns actoe: rame recen Cd. C guirla forma; maexi solemj 9 niyFn ceptod (Derecl 10 Pficar &ndef ^Qeric Wdel si*clan Ititii marcaciones, de manera que, aun cuando cumpla con los recaudos legales que lo toman plenamente eficaz en cuanto a sus efectos propios (art. 1185, Cd. Civil), si se presenta para su anotacin, el registrador, en cumplimiento de la funcin calificadora, deber rechazar dicho documento por no cumplir con el requisito de la registrabilidad. Aparecer as el principio de legalidad y la funcin calificadora rechazando un documento, pero no por no cumplir con los recaudos legales de validez, sino por no tratarse de un documento que resulte registrable conforme a la normativa de un registro determinado. El art. 8 de la ley 17.801, que analizamos, es la primera norma que nos acerca a uno de los ms arduos debates que se han dado en materia registral: el lmite de la funcin calificadora. En efecto, el hecho de que el registrador tenga atribucin por ley de revisar y controlar la forma y el contenido de los documentos que pretenden acceder a los asientos ha sido objeto de controversias que, aun en la actualidad, no se encuentran

totalmente superadas, sobre todo en referencia a los documentos judiciales. En efecto, los jueces por la atribucin legal del imperium judicial han sido los primeros en reaccionar frente a las observaciones o rechazos que necesariamente debe practicar el registrador en su funcin calificadora. Para completar el panorama sobre el problema de la calificacin de los documentos judiciales, remitimos a lo ya expresado en relacin a la rogatoria judicial en nuestro comentario al art. 69 de la ley 17.801. La sola existencia de un funcionario, ajeno a la actividad del ins- trumentador del acto, que tenga la atribucin de controlar y analizar crticamente lo actuado e instrumentado, ya nos perfila el problema. Es una lucha permanente por fundar la validez o invalidez de los documentos, atribuirles o negarles pertinencia registral, con los lgicos encuentros y pendencias en torno a todo ello. Para empezar advirtase que la norma dice que el registrador debe efectuar un examen de las formalidades extrnsecas del documento, lo que podra hacemos pensar que slo deben examinarse las formas extrnsecas8 y ello no es as. Como bien sostiene Moisset de Espans, la calificacin documental no slo recaer sobre las llamadas formas extrnsecas a las que alude el art. 8 de la ley 17.801. Expresa el citado autor que "... el registrador deber tener en cuenta, por una parte, la capacidad del constituyente del derecho, de acuerdo con las constancias existentes en el Registro de Anotaciones Personales ... y por otra, la legitimacin para obrar de quien aparece como otorgante del acto, en cuanto se vincula con el cumplimiento del requisito del tracto sucesivo, como dispone el art. 15 de la misma ley9. En suma, tanto el documento cuya registracin se peticiona como la forma de la peticin y la legitimacin del solicitante debern estar conforme alas normas que regulan el caso. La finalidad sustantiva que da sentido al principio de legalidad es que el documento que ingrese cumpla acabadamente con los requisitos impuestos para su validez, lo que involucra al sujeto, al objeto y a la causa de la relacinjurdico real, pero tambin, como qued enunciado, debemos considerar incluidas dentro del principio a todas las normas y exigencias previstas para el desempeo del usuario, en cuanto a plazos y formas de solicitud , as temporal en el que se desarrolla el acto que se instrumenta; all surge patente que lo intrnseco resultar de lo que ocurra, de todos los elementos exigidos para la validez del acto en cuanto a que se cumplan realmente, de lo que deber dejarse constancia necesariamente en el instrumento. Entre nosotros, la idea de una formalidad intrnseca aparece manifiesta en los conceptos del propio codificador, ya que en la nota al art. 4012 del Cd. Civil, Vlez Srsfield expresamente se refiere a ella cuando dice: Debemos distinguir las formas intrnsecas de las extrnsecas. La nulidad del acto puede proceder de sus formas intrnsecas, por ejemplo, sobre las condiciones esenciales del contrato, o de la forma extrnseca, el escrito que lo comprueba, cuando el escrito est sujeto a ciertas formas solemnes.... como la legitimacin para peticionar que debe existir en quien lo haga, sea legitimacin directa o indirecta . Tambin Andomo expresa que: Cualquier nulidad manifiesta del documento sea que afecte a las formas extrnsecas o al contenido del acto instrumentado tendr que ser observada por el registrador, y cuando esa nulidad, adems de ser manifiesta, sea absoluta, es decir, insubsanable, tendr que rechazar el documento... . En suma y concretndonos a este acpite, el registrador tendr atribucin para verificar en el acto y documento presentado para su registracin, todo lo que resulte ostensible y en los aspectos que detallaremos seguidamente. a En cuanto a la validez del acto o del documento a registrar

El registrador deber analizar que el documento presentado no est viciado de nulidad. Recordemos a estos fines que el esquema de Vlez Srsfield en cuanto a las ineficacias estructurales considera una doble clasificacin. En efecto, en la regulacin del Cdigo Civil los actos pueden ser nulos o anulables, doctrina que surge clara de los arts. 1044 y 1045. Ser nulo el acto en el que resulte de manera manifiesta la patologa, sin requerirse indagacin o comprobacin alguna, ya que surge patente del mismo instrumento que lo porta, en tanto que ser anulable cuando la falencia requiera necesariamente de una investigacin judicial para poder determinarse. Ejemplo claro de nulidad lo constituira el caso en que, de manera manifiesta, uno de los cnyuges donara al otro un inmueble determinado. En este supuesto, no ser menester efectuar investigacin alguna para determinar su nulidad, ya que el art. 1807 del Cd. Civil regula expresamente el supuesto y lo sanciona con la nulidad. En cambio, si el acto hubiere sido suscripto mediando violencia o dolo, esta circunstancia no surgir patente del instrumento y ser menester una investigacin previa al pronunciamiento judicial de nulidad. Como veremos al analizar el art. 99 de esta ley, estos ltimos supuestos escapan a la facultad calificadora del registrador. A su vez, tanto los actos nulos como los anulables podrn serlo de nulidad absoluta o relativa, cuyo fundamentum divitionis radica en considerar si estn implicados en el acto valores de orden pblico o slo particulares respectivamente14. En este ltimo caso, el acto ser subsanable por va de la confirmacin (art. 1058, Cd. Civil) regulada expresamente a partir del art. 1059. Pero si la nulidad es absoluta, esta patologa resulta inconfirmable, por lo que el acto, conforme veremos al analizar el art. 99 de la ley 17.801, debera ser rechazado I irremisiblemente puesto que en razn de lo dispuesto por el art. 1047 ..no es susceptible de confirmacin. Amn de la clasificacin de las nulidades que hemos efectuado, todava es dable otra subdivisin: pueden ser sustanciales (o materiales), que son las que surgen de patologas del acto en s o instrumentales (o formales) que resultan de falencias en el acto instrumental. Estas ltimas se encuentran en el art. 980, que exige la competencia material o territorial del funcionario autorizante del acto; en el art. 985 que incorpora una suerte de incapacidad de derecho en el funcionario instrumentador, dado que no puede estar l o sus parientes dentro del cuarto grado interesados en el acto que instrumenta15; en el I1 ii i 14 Cifuentes, Negocio jurdico, p. 630; Moisset de Espans, La nulidad absoluta y su declaracin de oficio, JA, 1980-11-164; Buteler Cceres, Manual de derecho civil. Par e general, p. 328. R|B 15 En este sentido discrepamos con Pelosi, El art. 985 del Cdigo Civil argentino, en Revista del Notariado, ns 723,1972, p. 665 y ss.; dem, El documento notarial, p. art. 986 que en forma genrica condena con la nulidad cuando no se cumplieren las formas exigidas; en el art. 988 que requiere la firma de todos los que han comparecido al acto en carcter de parte . Tambin, pero referido de manera especial a los instrumentos notariales, aparecern involucrados en este aspecto de la calificacin como nulidades instrumentales, los arts. 998,1003,1004 y 1005 del Cd. Civil en la medida

en que el incumplimiento de dichas solemnidades surja de manera manifiesta de la pieza testimoniada que acceda al Registro. Aese respecto debe considerarse que el Registro examina slo los documentos que acceden, que suelen ser instrumentos reflejos o indirectos, como les habamos denominado al referimos a las formas en el art. 3e de la ley analizada en esta obra. Se trata de los primeros o sucesivos testimonios o primeras y sucesivas copias a las que alude el art. 1006 del Cd. Civil, en materia de documentos notariales. En razn de ello podran haber nulidades instrumentales o sustanciales que existan en los documentos pblicos directos, pero que no han sido objeto de calificacin registral por no tener aqullos acceso al Registro. Un tema que gener grandes polmicas es el referido al asentimiento conyugal exigido en el art. 1277 del Cdigo Civil17. Como sabemos, el efecto jurdico asignado doctrinariamente a la falta de tal recaudo ya era objeto de discusin. Para un sector de la doctrina el acto directamente es nulo, pues resulta palmariamente manifiesto del documento mismo que el cnyuge no ha prestado el asentimiento exigido. Se considera que el acto sin asentimiento conyugal, en los casos en que el recaudo sea exigible (es decir, cuando se transfieren bienes gananciales o propios cuando el bien es sede del hogar conyugal), resulta de una nulidad manifiesta porque la norma del art. 1277 del Cd. Civil debe ser interpretada como prohibiendo al cnyuge disponer del bien sin el asentimiento exigido, y como consecuencia de ello, el art. 18 del Cdigo (nulidades virtuales o implcitas), determinara nulidad cuando no se haya prestado . Como consecuencia de este razonamiento, no cabra dudar en la facultad del registrador para formular observacin atendiendo a la letra del art. 89 de la ley 17.801. Todos estaran contestes en que esta nulidad es relativa, pues resulta fcilmente saneable mediante el asentimiento posterior (un supuesto de confirmacin), en acto complementario. Otra parte de la doctrina, en cambio, partidaria de la anulabili- dad, sostiene que aun cuando el cnyuge no hubiere prestado el asentimiento existiendo el supuesto de hecho que lo hara exigible, bien podra ocurrir que frente a un juzgamiento posterior surgiere que no haba justa causa para oponerse al acto por parte del cnyuge, y como consecuencia el juez determine la autorizacin del acto. Ello hara que la falta de asentimiento quedara subsanada y no por efecto de una confirmacin, como en el supuesto anterior (art. 1059, Cd. Civil), sino por la natural consecuencia de la cosa juzgada . Para quienes consideren que el acto sin asentimiento, aun cuando el supuesto lo exigiere, no padece nulidad, sino de anulabilidad , la atribucin de la facultad calificadora frente a este supuesto aparecera como excesiva, ya que el registrador no puede atribuirse la facultad de iniciar una investigacin al respecto. Complicando un poco ms las ineficacias relacionadas con la funcin calificadora, recordemos que tambin estn quienes sostienen la tesis de la inoponibilidad . Es decir que, frente a la falta de asen timiento, el acto no sera ni nulo ni anulable, sino que simplemente no sera oponible al cnyuge no asintiente. Sin embargo, cuando el cnyuge o los hijos decidan hacerla valer, el supuesto se comportar como una simple nulidad, pues se negarn a abandonar el inmueble a los fines de la tradicin o se opondrn a la ejecucin hipotecaria, segn los casos22. Si pretendieran accionar o defenderse frente a alguna accin del adquirente o acreedor hipotecario, interpondrn la nulidad (art. 1058 bis, Cd. Civil). 'fo id*11 fe

pr" jt Ki reistf] tvos al1 del Cod- crbibte uno de b que el di cin del 1 Por ello, Llovers de Resk se opone a considerar la inoponibilidad como un supuesto diferente ala nulidad23 y, de adoptarse la citada tesis, ello generara, por su identidad con la nulidad, tambin en este caso la atribucin de responsabilidad calificadora al registrador cuando el acto carezca de asentimiento. Yahat registrad acto a re tosingres gacin co As po< efectojur taar, ei AMoisset de Espans le basta con que el defecto resulte manifiesto del acto y documento registrable. As, expresa el citado autor que "... es indispensable distinguir si el inmueble es ganancial o propio; en el primero de los casos, la ausencia del consentimiento conyugal es un defecto manifiesto y subsanable; en el segundo caso, bien propio, la falta de asentimiento puede, excepcionalmente, ser un defecto, pero su determinacin requiere una previa investigacin de hechos, que excede el campo de atribuciones del registrador, ya que se tratara de un vicio oculto24. En el primer caso, el acto debe ser observado; en el segundo, en cambio, debera registrarse dado la falta de atribuciones del registrador para instar una investigacin al respecto. 26 CNC 27 Reco Lpez de Zavala, en brevsimo prrafo, concluye que en la situacin del cnyuge disponente, cuando no cuenta con el asentimiento del otro: Lo ms que podra pretenderse es que el cnyuge disponente est en una situacin equiparable a una incapacidad... Pero ocurre que la capacidad que es materia de calificacin en otros sistemas, no lo es en el de la ley 17.80125. acu 22 23 Moisset de Espans, Publicidad registral, 2* ed., p. 186. >derla? Meca* eyi mmi Llovers de Resk sostiene que 1.. la inoponibilidad carece de entidad propia como causal independiente de ineficacia de los actos jurdicos... (La inoponibilidad: Es un supuesto independiente de ineficacia de los actos jurdicos, en Estudios de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espans, p. 524). 24 Moisset de Espans, Publicidad registral, 2* ed., p. 185. 25 Lpez de Zavala, Curso introductorio al derecho registral, p. 402. Toda esta discusin se sintetiz en su faz prctica en el plenario Feidman que, aunque ya antiguo para lo avanzado del tema, sigue constituyendo un referente esgrimible por lo coherente de sus pronunciamientos .

En efecto, en dicho pronunciamiento se dijo: El Registro de la Propiedad Inmueble al examinar los instrumentos presentados para su registracin puede controlar el cumplimiento de los requisitos relativos al poder de disposicin de las partes impuestos por el art. 1277 del Cd. Civil. Aesos efectos, podr requerir que en el documento inscribible conste la expresin del asentimiento del cnyuge no disponente, o de la autorizacin judicial; si se tratare de bienes propios de uno de los cnyuges, deber prescindirse del asentimiento siempre que el disponente manifiesta que no se dan los supuestos de radicacin del hogar conyugal y de existencia de menores o incapaces. 6 En cuanto al efecto que el acto genere Ya habamos adelantado que, entre los aspectos calificables por el registrador tambin estaban los que determinan el efecto jurdico del acto a registrar. As, si el art. 22 en sus tres incisos determina qu actos ingresarn admitidos en los asientos, lgico es suponer como obligacin correlativa en el registrador, examinar el acto con esa ptica. As podremos afirmar que se analizar el documento buscando el efecto jurdico que lo haga admisible, para lo cual se procurar desentraar, entre otros efectos, la trascendencia real del acto cuya inscripcin se peticiona. Las declaratorias de herederos, por ejemplo, ! men< que en algunas demarcaciones se registran, en otras podran ser reello! chazadas sin anotarse por no cumplir los efectos previstos en el art. los T 29; otro tanto pasara con los boletos de compraventa, con los que ya hemos ejemplificado, que si no estn dentro del rgimen que a nivel nacional los hace registrables (leyes 14.005 y 19.724) podran vlidamente no sortear exitosamente la calificacin registral. En materia hipotecaria o, en general, en cualquier derecho real de garanta, como podra serlo el fideicomiso de garanta, hay ciertas modificaciones de los elementos del crdito que no necesariamente repercuten sobre el derecho real accesorio, en cuyo caso, si pretendiese registrarse un documento que genere dichos efectos, el registrador estara facultado para rechazarlo por carecer de la necesaria trasceden- ciareal. c Falta de coincidencia con los asientos El art. 89 alude a la necesidad de cotejo con el asiento registral. As, todo lo relacionado con el cumplimiento de la especialidad en cuanto al sujeto disponente, el tracto sucesivo y el principio de legitimacin, podrn ser objeto de anlisis por el registrador. Que quien transmita el derecho en el documento presentado sea quien realmente ostenta su titularidad en los asientos, o si son los herederos de ste los que disponen del derecho, que aparezca en el acto acreditada su legitimacin para hacerlo, mediante todos los documentos habilitantes y legitimantes. Igualmente se requerir que el objeto del derecho en nuestro caso, el inmueble, guarde identidad objetiva con el que se halla registrado; o, caso contrario, se justifique en la documentacin agregada o transcripta su previa modificacin. Otro tanto ocurrir con los elementos que hagan a los crditos en a) los derechos reales accesorios o los montos de los embargos u otras medidas precautorias. b) d Oponibilidades por existencia de documentos prioritarios Tambin sern objeto de anlisis por el registrador en su calificadora, y ser obstculo a la registracin la existencia de docn mentos que resulten prioritarios al que se pretende inscribir. Para ello habr que tener en cuenta los plazos de la reserva de prioridad a los que alude el art. 24 de la ley 17.801, o la prioridad directa que pudo haber ganado otro documento con pretensin inscriptoria, conforme a los arts. 17 y 19 de la citada ley.

Entre estas oponibilidades a las que alude el art. 17, aparecen las medidas precautorias que impiden por completo la libertad de disposicin (las habamos denominado impedientes; por ejemplo, inhibicin o prohibicin de innovar), en razn de lo cual, si el titular dominial dispone a pesar de la existencia de la medida, que se supone fue informada en el pertinente certificado registral (art. 23), el documento que contenga dicha transmisin o gravamen no podr sortear con xito la funcin calificadora y el registrador le negar la inscripcin definitiva hasta no haber solucionado el conflicto de oponibilidad. Obvio es que si el documento previo no se opone a la registracin del que luego se presenta, como puede ocurrir si hubiere una hipoteca ya asentada y pretendiese registrarse otra, sta ingresar con un rango o grado posterior. En estos supuestos, como veremos al analizar el art. 17, no hay prioridad excluyente, sino de grado o rango. En algunas demarcaciones, la propia ley reglamentaria determina los alcances de la funcin calificadora cuando enumera los vicios que resultaren subsanables. As lo hacen, entre otras, Crdoba (art. 12, ley 5771); Santa Fe (art. 15, ley 6435); San Luis (art. 89, ley 5760); Mendoza (art. 29, decr. 155/80) y La Rioja (art. 79, ley 3335). Art. 9s. [Observacindeldocumento por elRegistro. Rechazo de la inscripcin. Inscripcin provisional]. Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera: a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta. b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta soli. citud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia. 1 La CALIFICACION REGISTRAL FRENTE A LOS ACTOS 0 DOCUMENTOS VICIADOS DE NULIDAD ABSOLUTA Tal como habamos anunciado al analizar el art. 89, en la norma en estudio se completa la regulacin de la funcin calificadora, reglando la conducta que debe asumir el registrador frente al anlisis del documento presentado a registracin. Segn cual sea el resultado de la calificacin, que el documento tenga vicio grave o leve, la norma asigna al registrador una conducta obligada para cada caso. Sabemos que un acto o medida puede resultar nulo por ser tal el acto mismo (nulidad sustancial), o por resultar nulo el instrumento que lo porta (nulidad instrumental). Esta es la doctrina que emerge de los arts. 1044 y 1045 del Cd. Civil. Por ello hablbamos de nulidades materiales, sustanciales o del acto, y de nulidades formales, instrumentales o del documento. Si el documento estuviera viciado de nulidad absoluta, sea sta material o formal; es decir, que la falencia resulta ostensible y no con- firmable (art. 1047, Cd. Civil), el registrador proceder a rechazar el documento.

En nuestra opinin, la norma resulta sobreabundante al exigir que la nulidad sea absoluta y manifiesta, dado que el requisito de resultar manifiesta integra uno de los elementos tipificantes de la simple nulidad, segn vimos al analizar el art. 8S, y que justamente es esta circunstancia la que la hace diferir de la anulabilidad. Por otra parte, la resolucin del artculo resulta demasiado contundente y drstica si se nos permite la expresin. Si bien en su primera lectura hay una aparente claridad, a poco de analizarla en profundidad se advierte que es riesgosa e injusta su aplicacin literal. En efecto, imaginemos que, en opinin del registrador, el acto contenga un vicio de nulidad absoluta, pero que luego de debatido el tema en la instancia que fuere, el vicio no resultare ser tal y pudiera subsanarse, pero el documento ya fue rechazado por efecto de esta mala o equivocada calificacin habiendo perdido su prioridad registral. Como vemos, los daos podran resultar irreparables. Es por ello que, en la prctica, cuando el sistema legal local no prev una solucin apropiada para brindar tambin proteccin temporal al documento en estas condiciones, el registrador suele ser muy prudente para pronunciarse sobre este primer inciso. Como se ve, la norma no prev ni siquiera una anotacin provisional para este supuesto y el rechazo del documento lisa y llanamente, reiteramos, puede traer consecuencias demasiado gravosas. Por ello, el registrador casi siempre procede conforme al inc. b), como si el documento simplemente hubiese sido observado, aun cuando tenga la firme conviccin de su nulidad absoluta. Es muy probable que, aunque intuitivamente o fundado en una cuestin de justicia, se haga aplicacin del art. 18, inc. a) de la ley 17.801. En el art. 18, inc. a) de la ley 17.801 el supuesto del rechazo aparece, pero no referido a la nulidad del acto o instrumento que accede, sino frente al conflicto de prioridades que se pueden plantear. Si al presentarse un documento existiese otro conteniendo un acto que se oponga o impida la registracin del segundo, el registrador: ...a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentacin tanto en el registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duracin de esta anotacin sern los que rigen respecto de la anotacin provisionalComo puede apreciarse esta inscripcin provisional por ciento ochenta das, no responde en realidad ala calificacin del acto viciado de nulidad absoluta, supuesto que, a nuestro entender, constituye un vaco legal de la ley nacional. El art. 53 del decr.-reg. 2080/80 reglamenta expresamente el supuesto de rechazo por nulidad absoluta, exigiendo que sea dispuesto quelan^ puestom Cuand laregistr dordevol don, para minos ge hubieren les; parti( tos rectifi mentadoi haban co En esto tradorton gencia es consignan unanatur; ra, junto o ficado reg ciento och directamente por la Direccin (no por el registrador o inscriptor) y confiere al interesado la posibilidad de recurrir a la justicia. Ello supone que de la situacin registral quedar constancia en los asientos preservndose as la prioridad del ttulo involucrado que reclambamos ms arriba. En la provincia de Crdoba se ha cubierto este vaco de la ley nacional de manera ms concreta an que en la Ciudad de Buenos Aires. En efecto, en el art. 9a de la ley 5771 de Crdoba est previsto el supuesto del rechazo generando una anotacin provisional para garantizar la prioridad al documento presentado. Dice el citado art. 9a que: Los

documentos rechazados por aplicacin del art. 9a, inc. a) del decr.-ley 17.801, sern inscriptos o anotados provisionalmente hasta que quede firme el rechazo o se disponga su inscripcin o anotacin. Cabe acotar que el rechazo por contener nulidad absoluta, tal como lo vimos respecto del decr.-regl. 2080/80, slo procede por resolucin de la Direccin del Registro, en razn de lo cual la firmeza del mismo, a la que alude el art. 99, se producir frente al pronunciamiento de la Cmara Civil o por el vencimiento del plazo establecido para recurrir el decisorio de la Direccin; es decir, a los diez das de la notificacin denegatoria (art. 19, ley 5771).

errores uc trmite in tador par; zo estipul; eso consis serva de p 2 LA CALIFICACION REGISTRAL FRENTE A LOS ACTOS CON DEFECTOS SUBSANABLES ta!N Nse, te* Ni N * N % Como puede advertirse, en nuestro ttulo no hemos usado la expresin antinmica nulidad relativa que correspondera frente a la nulidad absoluta que acabamos de analizar, puesto que el legislador expresamente ha eludido utilizarla al referirse al supuesto expresando: Si el defecto fuere subsanable. A nuestro entender, no ha sido una falencia en la expresin tcnica del legislador, sino que, con buen criterio, ha querido usar una expresin ms amplia motivo de observacin, ya que, segn habamos adelantado, no slo la nulidad documental o material habra de resultar obstculo a la registracin, sino tambin todo lo referido a la falta de documentacin complementaria, falta de coincidencia con las constancias de los asientos reps- trales y hasta el conflicto de prioridades frente a documentos ya ins- criptos o anotados, previsto en el art. 18 de la ley 17.801. De manera que la nulidad relativa (que, como tal, es subsanable) slo ser un supuesto ms en el anlisis de este inc. b) y la conducta en l regulada. Cuando el acto o documento contenga falencias que obstaculicen la registracin definitiva, pero que puedan ser salvadas, el registrador devolver el documento dentro de los treinta das de su presentacin, para que lo subsane. Dicha subsanacin podra consistir, en trminos generales, en la agregacin de solicitudes y formularios que hubieren faltado en la presentacin original (certificados catastrales; partidas de fallecimiento, etctera) o en el ingreso de documentos rectificatorios del presentado que, por equivocacin del instrumentador, no contena ciertos datos esenciales para su registro o se haban consignado errneamente. En estos casos, tal como dispone el art. 9S de la ley 17.801, el registrador tomar nota del documento en un asiento provisional, cuya vigencia es de ciento ochenta das, circunstancia que tambin deber consignarse en el mismo documento observado. Este plazo constituye una natural prolongacin del llamado bloqueo registral que se genera, junto con la reserva de prioridad, al expedirse el pertinente certificado

registral exigido en el art. 23 de la ley 17.801. Dicho plazo de ciento ochenta das se concede frente a la posibilidad de reparar los errores u omisiones contenidos en el documento, sus accesorios o en el trmite inscriptorio, y supone una actitud correlativa del instrumentador para efectuar las mismas. Obviamente, mientras penda el plazo estipulado, no variar la situacin registral del bien, puesto que en eso consiste justamente el natural efecto del bloqueo registral y la reserva de prioridad ganada mediante el certificado registral previsto. Bfi .... 3 PLAZO REGISTRAL PARA RESTITUIR EL DOCUMENTO AL SOLICITANTE El artculo ordena que el registrador deber efectuar la calificacin registral dentro de los treinta primeros das de los ciento ochenta que se asignan al documento por la inscripcin provisoria. Sin embargo, al no determinar cul o cules sern las consecuencias de su demora, se han suscitado algunos problemas. Lamentablemente, ese vaco deber ser llenado por las leyes locales, por los usos y costumbres o por la jurisprudencia, observando los preceptos que nos marca la doctrina hermenutica. Es en estos puntos en los que los usos y costumbres toman un especial realce a partir del art. 17 del Cd. Civil (modificado por la ley 17.711). El art. 99 de la ley 17.801, de igual manera que ocurre en otras legislaciones del derecho comparado, otorga un plazo de treinta das al registrador que, aunque no expreso, surge tcitamente de la norma , cuando establece que devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de presentado. Pero no nos dice nada respecto a cules sern las consecuencias cuando la funcin calificadora sufra un atraso justificado o injustificado, y se venza el plazo de treinta das sin que el documento haya sido procesado. La ley registral cordobesa 5771, quiz por una cuestin puramente coyuntural y por resultar inevitablemente necesario el dispositivo frente al generalizado y emblemtico atraso en esa jurisdiccin, ha contemplado el supuesto de manera expresa y con acierto en el art. 10 que establece que cuando fuere observado el documento vencidos los treinta das que la ley le acuerda al registrador para ello, la inscripcin provisional por el trmino de ciento ochenta das legislada por el inc. b) del art. 9sdel decr. -ley 17.801, se tendr por prorrogada de pleno derecho, por un plazo igual a contar desde la fecha de notificacin de la observacin.... En definitiva, la norma viene a subsanar el vaco de la ley nacional. El legislador cordobs, al momento de redactar la norma, tom en cuenta el supuesto y lo inconveniente que podra resultar delegar el llenado del vaco mediante el concreto devenir de la jurisprudencia . Prefiri, de acuerdo a una sana lgica, conforme a la costumbre y a la realidad social, dar una solucin fundada jurdicamente y cuya implementacin no ofrece dificultades . Al respecto, Moisset de Espans dice que .. frente a la demora registral en calificar el ttulo, el art. 10 de la ley 5771 cordobesa, garan tiza los ciento cincuenta das al usuario para subsanar los defectos que el Registro haya sealado o plantear los recursos contra su observacin ... El dispositivo atiende a los intereses de las partes y, sobre todo, los del notario que autoriz el documento y tramita su inscripcin y los del registrador que ve convalidada su demora en examinar los documentos4. Por nuestra parte, estimamos que no puede la Administracin quitar o reducir el trmino para subsanar las observaciones, ni aparece lgico que el plazo otorgado por la ley nacional pueda vencerse estando el documento dentro del Registro sin haber sido ni observado ni rechazado. El documento en el iter inscriptorio se encuentra fuera del

acceso del usuario, sea autoridad judicial o administrativa o un funcionario notario y, por ende, no puede vencerse5. Sin embargo, es criticable el dispositivo cordobs en cuanto denomina al supuesto como prrroga cuando sera ms correcto aludir al efecto jurdico previsto en el art. 10 de la ley 5771, como de suspensin de trminos. , Resulta ilustrativo, para dimensionar el problema que analizamos, el caso que toc vivir en la provincia de Buenos Aires a comienzo de los aos 70. Se haban acumulado ms de cincuenta mil ttulos y muchos de ellos ingresados hasta un ao atrs. Ello motiv una resolucin en expte. 2307-4651/70 en la que la Direccin del Registro expresaba que .. ese plazo de treinta das para efectuar la calificacin registral se ha visto totalmente desvirtuado con motivo de la demora existente ... igualando tal evento al caso fortuito o fuerza mayor en cuanto a la situacin del interesado, ya que se enfrenta con un trmino que la ley le confiere y que no puede utilizar para subsanar la falla que motiv la observacin... esta Direccin considera suspendido el trmino de ciento ochenta das comentado, cuando transcurren ms de los treinta fijados por la ley para calificar.. .6. Cornejo, a propsito del problema que analizamos, expresa que: El plazo de ciento ochenta das se cuenta desde la fecha de presenta| Moisset de Espans, Publicidad registral, 2* ed., p. 218. 5 Ventura, La demora en la calificacin registral y la prrroga automtica del art. 10 d la ley 5771, en Foro de Crdoba, n8 42,1997, p. 123. 6 Vase la parte pertinente de la resolucin registral citada, en Scotti (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observaciones regstrales, ps. 92 y 93. p? lllO1 i HI l tica^ & elpr0 tjeiiit deb Comoquec o merece obs sionalquegu lasituacinn %ncia. Del kfefosp MWost> Ncal m a I * II Ew S sV Ii cin del documento y no desde la fecha de su devolucin, salvo... que el Registro se demore ms de treinta das para calificar el documento, en cuyo caso el plazo de ciento

ochenta das se suspende a partir del trigsimo da. La demora en calificar produce la suspensin del plazo de la inscripcin provisoria7. Scotti elogia la norma cordobesa que hemos transcripto ms arriba, dado que, a su entender, contiene una solucin justa y jurdica a la cuestionada laguna de la ley nacional. En efecto, explica el mencionado autor que si transcurren los treinta das conferidos al registrador sin que la calificacin se produzca, automticamente se suspende el curso del plazo de la inscripcin provisional, dispuesto en beneficio del requirente. Continuar el transcurso del plazo cuando el documento sea efectivamente expedido con el resultado del examen. La forma de llevar a cabo estas manifestaciones es prorrogando la inscripcin provisoria por todo el trmino que el Registro se tom de ms al pasarse de los treinta das. Finalmente, el mismo Scotti manifiesta: Tal es, por otra parte, la solucin contenida en el art. 10 de la ley cordobesa 57718. Por ello, en general, la doctrina, al analizar el supuesto, determina que frente a los casos de demora en la calificacin, a semejanza de un caso fortuito o fuerza mayor, corresponde la suspensin del plazo hasta que la funcin calificadora se cumpla y el documento quede a disposicin del interesado. La mayora de las leyes locales no dan solucin expresa al problema. As, por ejemplo, el decr.-regl. 2080/80 slo reitera la reglamentacin nacional aludiendo al asunto al expresar en el art. 24 que: El registrador calificar los documentos ...en el plazo fijado en el art. 9qde la ley... . En algunas hasta se disminuye el plazo, tal como ocurre con la ley. Cabe consignar que no debemos imaginar la demora slo producida por negligencia o incuria registral; tambin puede deberse, y en cualquier registro del pas o del mundo, frente a una catstrofe, huelga o cualquier otra circunstancia similar que impida al registrador 7 Cornejo, Derecho registral inmobiliario, ps. 218 y 219. 8 Scotti (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observa ciones regstrales, ps. 92 y 93.

cumplir oportunamente la funcin calificadora. Una solucin justa y lgica no podra pasar sino por considerar suspendidos los plazos regstrales. Estimamos que en una futura reforma a la ley 17.801 sera muy provechoso establecer una suspensin del plazo frente a la demora del registrador en calificar el documento. Con la incorporacin de la informtica al trmite registral se facilita an ms la situacin, dado que el propio sistema puede prever la suma del plazo que excede de los treinta das asignados por el art. 99, a los ciento cincuenta que siempre deben quedarle al requirente. H 4 La INSCRIPCION PROVISIONAL Como queda determinado en el mismo art. 99, cuando el documento merece observacin, debe ser registrado mediante asiento provisional que guardar su prioridad y garantizar la inmutabilidad de la situacin registral durante el plazo de los ciento ochenta das de su vigencia. Debe tenerse presente que, como venamos explicando en los prrafos precedentes, de ese lapso el registrador pudo tomarse no ms que los treinta das que la misma norma le concede para ejercer su funcin calificadora. De manera que al solicitante del servicio registral le quedarn siempre, como mnimo, ciento cincuenta das. En ese plazo el interesado deber dar solucin al obstculo que impide la inscripcin definitiva del documento, cuyos motivos pueden ser leves o graves. Desde la falta de agregacin al trmite de un certificado accesorio (certificado catastral, por ejemplo) hasta la falta de titularidad del transmitente por un defecto en el tracto sucesivo, pueden motivar la observacin y la anotacin provisional del documento, tal como se dispone de manera expresa en el art. 15 de la ley santafesina 6435.

El art. 99 de la ley 17.801 prev igualmente la solicitud de prrrogas por parte del requirente. Si el plazo no le ha resultado suficiente para subsanar la falencia motivo de la observacin, podr solicitar que se lo prorrogue. El dispositivo no pone lmites a estas solicitudes, por lo que podra pensarse en una sucesin de solicitudes de prrro- I || que produzcan una situacin provisional de los asientos por tiempo ilimitado; sin embargo, se exige que las solicitudes estn debidamente fundadas y, como es dable suponer, el registrador no debera conceder las prrrogas que resulten manifiestamente dilatorias. El legislador descansa en su discrecionalidad. Advirtase que, tratndose de una inscripcin obligatoria la que rige en el derecho inmobiliario argentino, no es dable mantener un documento en situacin provisional sin un serio motivo. taaprine ello, miei quelaprc No des riopuede mueble, c timamos, ficaruna betenersi accin sul mitirsol: Aesepuni cin por qi gistrar. Unpun nesseforE sey salga ( tro de lo qi rarse, peri consagrac; Crdoba, q cin que fo las observo dlos ltin cisionad, to ce das m do. Como servacin s % y que si os quesee sa que sufi re%esad Las reglamentaciones locales suelen poner un lmite al pedido. As, por ejemplo, el decr.-reg. 2080/80 establece en el art. 38 que el peticionante, frente a una observacin aceptada, podr pedir una prrroga de la inscripcin provisional por sesenta das, la que ser concedida por el mismo inscriptor que observ el documento. Pero, adems de esta prrroga (que es obligatoria frente a la solicitud expresa, ya que la ley concede esa prerrogativa al peticionante), la Direccin, en supuestos que la misma norma califica de excepcin, podr conceder otras, mediante resolucin fundada, cuyo plazo no podr exceder de ciento veinte das. Vemos as que la norma local pone el lmite que no haba quedado precisado en la norma nacional. Igualmente, en la provincia de Crdoba, el art. 15 de la ley 5771 otorga a la Direccin la facultad de conceder las prrrogas que la ley nacional propone, pero no aparece en esta ley la limitacin a un nmero determinado de solicitudes ni a un mximo de plazo, como vimos en el decr.-reg. 2080/80. En la prctica, mediante resoluciones generales (o disposiciones tcnico-registrales, como las denominan en algunas demarcaciones) se ha limitado tambin a una prrroga por noventa das, cuyo otorgamiento sera obligatorio para la Direccin, y cuantas ms se peticionen con el debido y justificado fundamento que exige el citado art. 15 de la ley de Crdoba y el art. 9 de la ley nacional. sil lo Por nuestra parte, estimamos que el sistema debera estar siempre proclive a la concesin de nuevas prrrogas, ya que se encuentra enjuego la seguridad esttica del derecho real. La situacin jurdico- real nace, se modifica o se extingue fuera del Registro y todo lo que podamos hacer para dejar un reflejo de esa realidad en los asientos re- gistrales coadyuva a la seguridad jurdica que constituye uno de los motivos de la llamada publicidad material9; o sea, todo lo que respec ta a principios rectores del registro, al cumplimiento de sus fines. Por ello, mientras el pedido est debidamente fundado, consideramos que la prrroga debera ser concedida. No desconocemos que mediante una actitud maliciosa el propietario puede pretender mantener al margen de su patrimonio un bien inmueble, con la intencin de eludir la

accin de sus acreedores, pero estimamos, aun as, que es preferible tolerar esa posibilidad y no modificar una prerrogativa sustancial por un aislado caso patolgico. Debe tenerse presente, adems, que siempre contar el acreedor con la accin subrrogatoria prevista en el art. 1196 del Cd. Civil que le permitir solicitar directamente la registracin del derecho de su deudor. Aese punto aludamos cuando nos referamos, en el art. 69, a la rogacin por quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. Un punto a tener en cuenta es la necesidad de que las observaciones se formulen de una sola vez, para evitar que el documento ingrese y salga observado reiteradas veces. El caso puede producirse dentro de lo que debe considerarse como error humano y, por ende, tolerarse, pero lo que no resulta admisible es que hasta haya logrado consagracin legislativa en el art. 11 de la ley 5771 de la provincia de Crdoba, que prev el supuesto expresando que: Cualquier observacin que formulara el Registro, despus de haberse cumplimentado las observaciones que motivaron la devolucin del documento, dentro de los ltimos quince das del trmino de inscripcin o anotacin provisional, tambin producir una prrroga de pleno derecho por quince das ms, para subsanar o pedir prrroga por perodo determinado. Como bien apunta Moisset de Espans: Lo ideal sera que la observacin se efectuara dentro del plazo de treinta das previsto por la ley, y que se haga por escrito, indicado de una sola vez todos los defectos que se encuentran en el acto, para evitar la desagradable sorpresa que sufren las partes cuando despus de salvados los defectos, y reingresado el documento, se formulan nuevas observaciones10. 10 vitionis entre las llamadas "publicidad material y "publicidad formal, aclara que la distincin responde a la diferencia entre materia y forma que enseaban Aristteles y Santo Tbms, y que pas luego a la doctrina registral espaola. Moisset de Espans, Publicidad registral, 2fl ed., p. 219. 5 SUBSANACION DE LAS OBSERVACIONES Si el requirente se allana a las observaciones formuladas por considerarlas atinadas, se encaminar a solucionarlas perfeccionando el documento ingresado. Si la observacin obedeciera a la falta de acompaamiento de documentacin accesoria, como pueden serlo la solicitud rogatoria o cartula rogatoria (en las demarcaciones donde se solicitan), bastar slo con presentar nuevamente el documento con los elementos que faltaban, pero si, en cambio, la observacin estuviere referida a algn defecto o falencia del ttulo en cuanto a su vala, debern confeccionarse documentos que tendrn por fin sanear la observacin formulada. Aparecen as los documentos subsanatorios que sern de distinta entidad segn el grado de gravedad de la falencia o anomala del acto o documento presentado. En general, podemos aludir a subsanaciones a travs de documentos complementarios que justamente cubren el punto que haba merecido el reproche registral. Pero estos documentos complementarios podrn, a su vez, segn se los denomine en el derecho sustancial, ser: actos confirmatorios, ratificatorios, convalidatorios o rectificato- rios. Veamos cada uno de ellos por separado. a Actos confirmatorios Se usa esta expresin para aludir al saneamiento de aquellos actos que presentan nulidad relativa. Mediante un acto posterior, los contratantes, tal como expresa el art. 1059 del Cd. Civil, elaboran otro acto jurdico por el cual hacen desaparecer los vicios del que se hallaba con la causal de nulidad. los

11 Un ejemplo de esta situacin se presenta cuando el adquirente en una compraventa, por ejemplo, no tiene la capacidad suficiente para contratar (art. 1160, Cd. Civil), y mediante acto posterior se cubre su falencia con la autorizacin judicial o por el mismo sujeto una vez adquirida la capacidad legal. La norma del art. 1061 del Cd. Civil establece cul deber ser el contenido del documento confirmatorio y dice: La confirmacinpue' de ser expresa o tcita. El instrumento de confirmacin expresa, debe contener, bajo pena de nulidad: 1) La substancia del acto que se quiere confirmar; 2) El vicio de que adoleca;y 3) La manifestacin de la intencin de repararlo La confirmacin tcita, en cambio, procede tan slo con la ejecucin voluntaria del acto que se hallaba sujeto a la accin de nulidad, por ejemplo, cuando quien adquiri el derecho siendo incapaz, luego viene a otorgar escritura de venta. No deja de llamarnos la atencin, por aparecer como incoherente, que frente a una confirmacin tcita prevista de manera contundente en el art. 1063 del Cd. Civil, el legislador sancione con la pena de nulidad la confirmacin expresa que no contenga los elementos minuciosamente detallados en el acto confirmatorio. En la confirmacin expresa el instrumentador har comparecer a las partes del acto, relatar histricamente el acto observado y luego consignar los elementos que hemos transcripto, previstos en el art. 1061. Hay un tema que merece nuestra especial atencin y es lo regulado en el art. 1064 del Cd. Civil. La norma expresa que: La confirmacin, sea expresa o tcita, no exige el concurso de la parte a cuyo favor se hace. Es decir, que podr no comparecer al acto el sujeto que se vera beneficiado con el acto confirmatorio. Remarcamos, sin embargo, que en la gran mayora de los casos, ambas partes se vern beneficiadas, puesto que han perseguido un acto plenamente vlido y sera slo mediante un proceder de mala fe que podramos imaginar a una de ellas procurar la invalidez aprovechando una falencia o error involuntarios. Creemos que el verdadero sentido de la norma radica en atender si la modificacin que generar la confirmacin altera o no el sinalagma contractual. Entendemos por sinalagma el equilibrio de las prestaciones consentidas por las partes. Pongamos un ejemplo aclaratorio: A constituye hipoteca sobre un bien inmueble de su propiedad a favor de B, pero por una omisin del notario no se relaciona el monto de la garanta. Esta falencia grave genera nulidad, segn lo precepuado en los arts. 3131, inc. 49y 3148 del Cd. Civil; sin embargo, ntrelas partes se acuerda una subsanacin, y mediante la comparencia de ambas, el notario relatar sus dichos en cumplimiento del art. 1061, detallando minuciosamente el monto de la garanta. En el caso relatado, ambas partes deban estar presentes, pues el monto del gravamen afectaba el sinalagma, ya que haba sido tenido especialmente en cuenta en el momento de la contratacin y su equilibrio haba sido analizado por ellas en el momento de consentir y suscribir el acto. En cambio, si lo que estuviere equivocado fuere la descripcin del objeto en un contrato de compraventa y el mismo resultare de una dimensin mayor a la consignada en el ttulo, podramos vlidamente pensar que no sera menester la comparencia del adquirente. b Actos ratificatorios La ratificacin es una expresin tcnica empleada para los casos en que no ha habido una voluntad expresa o vlida de una de las partes. Puede darse cuando se contrata en nombre de otro sin mandato o hay un uso que excede las facultades contenidas en el

mismo, as como cuando, en una persona jurdica, sus rganos representativos actan sin encontrarse habilitados o facultados para el acto. Los contratos no pueden oponerse a terceros. Recordemos que la regla general en materia de contratos, dominados por el principio de alteridad tpico de las obligaciones de l nacidas, es que generan sus efectos slo entre las partes contratantes y no en relacin a terceros. Es el principio res inter allios acta. Aesta regla general la tenemos establecida en el art. 1195 del Cd. Civil, que en su ltimo prrafo prescribe que: Los contratos no pueden perjudicar a tercerosy en el art. 1199 cuando expresa que: Los contratos no pueden oponerse a terceros, ni invocarse por ellos, sino en los casos de los arts. 1161 y 1162. Pues bien, estos supuestos excepcionales a los que alude el art. 1199, se refieren justamente a los actos ratificatorios. A manera de ejemplo imaginemos una adquiscin o venta de un bien inmueble en el que el mandato o cualquier otra documentacin habilitante no resultare suficiente. El notario, por error en el bas' tanteou, autoriza igualmente el acto. En tal caso, el otorgante pue1 Se utiliza la expresin tcnica bastanteo para aludir al estudio que debe efec tuar el instrumentador a la hora de utilizar un mandato o un contrato social y las actas respectivas de una sociedad civil o comercial. El objeto es la determinacin tcnica 611 Pecto 3 cuanto a la suficiencia del documento para habilitar al acto que se est por otorgarde luego, mediante la ratificacin en el mbito notarial, sanear la falencia motivo de la observacin. Esta es la doctrina que surge de los arts. 1930 y 1931 del Cd. Civil, correlativos directos dlos arts. 1161 y 1162 citados por el mismo legislador en el art. 1199 ya transcripto. La tcnica a seguirse en el documento ratificatorio ser exactamente la misma prevista para la confirmacin en el art. 1061: el ins- trumentador har el relato del acto que se ratifica, determinar la falencia en cuanto al bastanteo documental y finalmente consignar la expresin directa de las partes de la intencin de ratificarlo. c Actos convlidatorios Si bien el supuesto de convalidacin no dejara de ser, en algn sentido, una confirmacin, dado que con l se deja sin efecto la nulidad que afectaba a otro acto, no creemos que sea posible considerarla junto a ella, como un supuesto ms de este acto subsana torio . Se trata de un caso muy particular en el que el transmitente no tiene el derecho que pretendi transmitir. Obviamente, el acto jurdico, en tales casos, es ineficaz por aplicacin del principio tiernoplus iuris ad allium tranferrepotest quam ipse haberet, consagrado en el art. 3270 del Cd. Civil. Sin embargo, por expresa disposicin del art. 2504: Si el que transmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese que transmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin. Mientras en la confirmacin se hace menester el cumplimiento de los recaudos establecidos en el art. 1061 del Cdigo, recayendo sobre el mismo ttulo observado; en la convalidacin, en cambio, la subsana- cin se produce automticamente por la adquisicin posterior del derecho transmitido y que el enajenante no tena. Ni siquiera es menester en el acto convalidatorio aclaracin o mencin alguna al acto nulo. Advirtase que la adquisicin posterior a la que alude el art. 2504 puede ser por va convencional o puede ser una adquisicin mortis causae del derecho que el transmitente o constituyente no tema.

Debemos remarcar que esta solucin no es factible en la hipoteca, respecto de la cual, sin motivo valedero que lo justifique, el legislador ved dicha posibilidad de manera expresa en el art. 3126 del Cd. Civil, correlativo inmediato del art. 3119 que exige la propiedad del bien al hipotecante. Un prrafo aparte merece el art. 1330 del Cd. Civil, ya que, aunque no resulte del todo evidente, alude a dos tipos de actos saneato- rios. Dice la norma que: La nulidad de la venta de cosa ajena queda cubierta por la ratificacin quede ella hiciere el propietario..." Este supuesto debe entenderse, en el plano instrumental, como que el vendedor hizo saber al adquirente que la cosa era ajena, de lo contrario, para su subsanacin no bastara con una simple ratificacin del arts. 1161 y 1162, sino que se hara menester enmendar el acto tambin en cuanto a la persona del transmitente, ya que quien debe transferir es el dominus y no quien se arrogaba el derecho de ste. El prr. 29 del art. 1330, en cambio, alude a un caso tpico de convalidacin de los previstos en el art. 2504 del Cd. Civil y a los que hemos tratado en prrafos precedentes al analizar este acto subsanato- rio. Se refiere a que quedar cubierta la nulidad de la venta de cosa ajena, cuando el vendedor ulteriormente viniese a ser sucesor universal o singular del propietario de la cosa vendida. d Documentos rectificatorios Aludimos con esta denominacin a todos aquellos supuestos en que, sin llegar a manifestarse las falencias sustanciales de la entidad suficiente como para hacer necesario algunos de los actos subsanatorios analizados, sin embargo, sea menester rectificar algunos datos consignados en los documentos presentados para su inscripcin. Cuando, por ejemplo, no se consign uno de los linderos del inmueble transferido, o se lo cit incorrectamente o no se estableci la ubicacin expresa del bien sobre el que recae el derecho. Debe tenerse presente que no siempre las falencias descriptivas, tanto en la determinacin de los sujetos como del objeto, generarn nulidad. Recordemos que en materia de descripcin del inmueble en la compraventa, por ejemplo, el art. 1333 del Cd. Civil admite como vlido el contrato mientras el objeto resulte determinable, aunque faltasen algunos datos individualizantes. En efecto, en la norma ci* tada se expresa que: No habr cosa vendida cuando las partes no la determinasen o no estableciesen datos para determinarla... Otro tanto hace el art. 3133 respecto de la hipoteca. Pues bien, entendemos que en todos estos casos es factible la reparacin del error u omisin mediante un acto rectificatorio. Esta expresin genrica permite admitir esta denominacin tambin para cualquiera de las falencias previstas en los puntos anteriores. As, podramos decir que toda escritura o acto convalidatorio, confirmatorio o ratificatorio, es tambin rectificatorio en cuanto a que subsana una falencia o error del acto observado. La tcnica a emplearse en estos supuestos ser siempre la aludida enlos artculos referidos a la confirmacin (art. 1061, Cd. Civil), que, por analoga, nos indica cul deber ser el contenido documental. En cuanto a la forma, el art. 1062 dispone que deber ser la misma exigida para el acto que se rectifica. Respecto a la comparencia de las partes a cualquiera de estos actos saneatorios, deben aplicarse las reglas que hemos sentado ms arriba respecto del art. 1064; es decir, que no ser necesaria la comparencia de todas las partes, sino slo de aquellas que, frente a la modificacin del sinalagma contractual, pudieren resultar perjudicadas. Recordemos una vez ms, que jams podr el notario por s solo efectuar ninguno de estos actos saneatorios. El sistema de notariado latino, dominado por el principio de

rogacin, impide que este instrumenta- dor aparezca autorizando un acto sin la solicitud expresa de alguna de las partes. En todos los casos, para dar por superada la observacin registral, el instrumentador dar ingreso nuevamente al documento originario, en el plazo de la anotacin provisional, juntamente con el documento saneatorio. Superado as el obstculo, el inscriptor registrar definitivamente el documento. 6 RECURSOS CONTRA LAS DECISIONES DEL REGISTRADOR Como surge del mismo dispositivo del art. 99 de la ley 17.801, el interesado que no est de acuedo con el rechazo o la observacin producida por el registrador tiene la facultad de recurrir dicha decisin mediante el planteo de diversos recursos. Como se ver, las leyes locales generalmente determinan dos tipos de recursos, los que la doctrina divide en recursos internos o recursos externos. a Recursos internos Si el rogante considera que la observacin no tiene asidero y que el acto debiera registrarse tal como est presentado, la ley lo autoriza a plantear el primer recurso, llamado recurso de recalificacin. Este recurso, segn el decr.-regl. 2080/80, art. 39, deber formularse ante el mismo registrador que efectu la observacin, dentro de los noventa das de ingresado el documento. Debe fundar su pedido y ofrecer prueba en ese mismo lapso. El plazo de produccin de la prueba ser de quince das contados desde la interposicin del recurso (art. 40), el que podr prorrogarse excepcionalmente a pedido expreso del interesado y slo por otros quince das. Como vemos este recurso se dirige al mismo registrador que formul la observacin, pero si el pronunciamiento fuere adverso al recurrente, o el registrador no se expidiere en los quince das que le concede el art. 40 o el mximo de treinta das por haber solicitado prrroga, le quedar al interesado la posibilidad de acudir directamente ante el director del Registro. Este recurso interno se denomina en el mbito del decr.-regl. 2080/80, art. 42, recurso de apelacin, y debe plantearse dentro de los quince das contados a partir de la fecha de notificacin de la resolucin denegatoria recada en el recurso de recalificacin. En la provincia de Crdoba, la ley 5771 regula de manera similar los recursos que puede entablar el interesado frente a la negativa de registrar por parte del Registro de Propiedad. As, la primera instancia recursiva, ante el mismo registrador que formul la observacin, el llamado recurso de recalificacin, aparece en el art. 16 de la ley 5771 como recurso de rectificacin, el que deber interponerse dentro de los treinta das de haber sido notificado formalmente de la observacin que se impugna, El registrador tendr quince das para pronunciarse y si persiste en la observacin a pesar de los argumentos esgrimidos por el rogan* te, o deja vencer el plazo de quince das sin emitir pronunciamiento) le queda al interesado el recurso de apelacin ante el director, as seguramente por influencia del decr.-reg. 2080/80, art. 42, que, como vimos lo denomina de esa forma13. Lo resuelto por el director cerrar la instancia administrativa y la de los que hemos denominado recursos internos. Obviamente, en todos los casos de observacin o rechazo, el registrador debe fundar su pronunciamiento. En la ley cordobesa, esta situacin se encuentra exigida, al menos indirectamente, en el art. 16 cuando expresa que: En los casos en que mediara observacin motivada En el decr.-reg. 2080/80 aparece exigida slo frente a los re

cursos (art. 45), pero aun en las reglamentaciones en que no se expresara nada al respecto, siempre ser dable exigir a la Administracin el fundamento de la negativa a la rogacin en legal forma. Ello cumple con dos finalidades fundamentales. En primer lugar evitar la arbitrariedad de la Administracin, negando la prestacin del servicio por causas que no se correspondan con ninguna exigencia legal; y en segundo lugar para no dejar en indefensin al administrado que, slo conociendo el motivo preciso, podr argumentar en contra de lo resuelto, segn las prerrogativas recursivas que la misma ley le concede14. Es importante tener presente lo manifestado en el prrafo precedente, porque el recurso debe atenerse nada ms que al motivo del obstculo a la inscripcin, segn el criterio del Registro, y no es necesario profundizar en otras cuestiones que no figuren en el texto de la observacin. Lamentablemente, las costumbres registrales, en todo el pas, hacen que las observaciones sean bastante informales y notificadas tambin de una manera bastante cuestionable. Deberamos exigir una observacin y notificacin ms formal. J En algunas jurisdicciones se prevn slo dos instancias: una ante el director y la otra directamente judicial. No existe la primera instancia ante el mismo funcionario registrador. As ocurre, entre otras, en las provincias de Santa Fe, La Rioja, San Luis y Santiago del Estero. 13 % Moisset de Espans, Publicidad registral, 2fi ed., p. 225. Moisset de Espans, Publicidad registra/, 2a ed., p. 222. b Recurso judicial Frente a la negativa de acceder a la inscripcin definitiva por parte tambin del director del Registro mediante el recurso de apelacin, le quedar al interesado el llamado recurso judicial15. En las instancias internas o administrativas los recursos de rectificacin y apelacin bastar con la firma del notario, dado que es representante del interesado directo, y habilitado o legitimado legalmente para el trmite (art. 69, ley 17.801), pero si se trata del recurso jurisdiccional ante la Cmara Civil (art. 19, ley 5771) que exige, justamente por ser judicial, la pertinente firma de letrado y la participacin del interesado directo, la participacin de un abogado de la matrcula resulta ineludible. ART. 10. [Pl Inmuebles exi ban inscribir eran previa, !u ubicacin. cmosabe 70realode ^trreal C0 I El notario acta tanto por derecho propio como, en cierta manera, en representacin de las partes del acto a inscribir, en tanto y en cuanto se ventile el recurso en sede administrativa. En sede judicial, el notario conserva inters de parte advirtase que en algunos casos ser l, frente a un fallo desfavorable, el responsable de la no inscripcin del acto, pero ello no le exime de la necesidad de recurrir al asesoramiento y asistencia tcnica de un abogado16. Un interesante fallo pronunciado por la Cmara 59 de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Crdoba, de fecha 12 de septiembre de 1985, hizo especial hincapi en la necesidad de la notificacin al interesado directo, en el caso el comprador, frente a la

necesidad de plantear el recurso judicial ante la Cmara Civil: Dada la trascendencia que puede tener la resolucin jurisdiccional, debe notificarse la situacin directamente al interesado, en el caso el adquirente del inmueble, a fin de que disponga del legtimo derecho de defensa que acuerda a todo ciudadano la Constitucin Nacional17.

WsNt sss SI IB in 15 Estimamos ms acertado hablar de recurso judicial y no jurisdiccional, dado que jurisdiccin en sentido tcnico, tienen tanto el juez como la autoridad registral, por lo que los recursos internos, segn nuestro criterio, seran tambin jurisdiccionales. 16 Ventura, Recurso registral jurisdiccional,en Revista Notarial, n 55,1988-1, P- 118. 17 VasesntesisdelfalloenRev8taNotariar,n55,1988-1,p. 117.

CAPITULO III MATRICULACION. PROCEDIMIENTOS Art. 10. [Principio de especialidad o determinacin. Matriculacion. Inmuebles exceptuados]. Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el art. 2% sern previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicacin. Exceptanse los inmuebles del dominio pblico. Como sabemos la ley 17.801 adopta parala Argentina la tcnica del folio real o de la hoja fundiaria del sistema alemn que, como todo registro real, toma como base de imputacin para publicitar la relacin jurdica la cosa objeto del derecho, en nuestro caso, el inmueble. Obviamente todas las normas que regulan la descripcin de los inmuebles en el Cdigo Civil toman participacin en esta parte de la ley. As, el principio de extensin del dominio, regulado en el Cdigo Civil en los arts. 2518 al 2521, generado por su natural verticalidad, va a repercutir directamente en los elementos descriptivos de cada parcela. Bastar, como regla general, la ubicacin, medidas perimetra- les, superficiales y linderos. Veremos cmo el art. 12 de la ley registral nos recuerda estos principios cuando slo exige la descripcin del terreno sin interesarle en lo ms mnimo lo que se encuentre en l construido, excepcin hecha de los derechos reales sobre cosa propia que puedan existir sobre el inmueble que, obviamente, s exigiran una descripcin precisa de lo edificado o sembrado. Nos estamos refiriendo directamente al derecho real de propiedad horizontal (ley 13.512)

y al derecho real de superficie forestal (ley 25.509), respecto de los cuales es menester la descripcin de los elementos agregados, edificados y plantados sobre el terreno. 1 m i 3B deltitukrr fisin de coi osociedade sucesorios o aones, exprt REGISTROS REALES, PERSONALES Y CAUSALES rintcnican te a los fines Entre las clasificaciones que se hacen de los registros, est la propuesta por Moisset de Espans , que toma como fundamentum divi- tionis la base de imputacin elegida por el sistema para pregonar las relaciones jurdicas producidas en tomo a ella. As, un registro ser real cuando se tome como base de imputacin la cosa objeto de la relacin jurdica: el inmueble o finca, el automotor o motovehculo, el caballo, etctera. El hecho de ser la base de imputacin la cosa objeto del derecho, el elemento menos dinmico de la relacin jurdico-real, garantiza la bondad del sistema . En un registro real, como el inmobiliario, el elemento grfico del asiento (la ficha o matrcula) conserva su vigencia casi permanentemente, permitiendo as una importante economa de tiempo y esfuerzo, que no podemos advertir en un registro causal, por ejemplo. Un registro ser personal cuando tome como base de imputacin el sujeto titular o transmitente de los derechos de que se trate. Ejemplificamos respecto de este tipo de registros, con el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas, el Registro Nacional de Reincidencias, etctera. El registro causal toma la causa generadora o ttulo del derecho como elemento fundamental del asiento registral. Las causas de adquisicin, en realidad un extracto o resumen de ellas, van archivndose en orden cronolgico en diversos protocolos, conforme a los derechos que hacen nacer o alas medidas judiciales que disponen. As, tendremos protocolos de dominios, de usufructos, de hipotecas, de embargos, de inhibiciones, etctera. En cierta forma hay una especie de transcripcin a la manera francesa, pero se sintetizan las causas co locndose en los asientos slo los elementos esenciales de la relacin o los que requiere el trfico. Es necesario asimismo aclarar que el concepto de causa como generadora o eficiente, la que produce la mutacin; sufre, en materia registral, o precisando an ms, en la grafa de los asientos, una pequea modificacin. As, habremos de considerar causas (con la salvedad apuntada) a las que si bien no son causa de adquisicin, s lo son de modificacin en los trminos del art. 944 del Cd. Civil. Nos referimos concretamente a todos los supuestos de particin de comunidades o cuando los transmitentes son continuadores de la persona del titular registral. Sirven como ejemplo las adjudicaciones en la divisin de condominio, en las liquidaciones de sociedades conyugales o sociedades civiles o comerciales, las adjudicaciones en los juicios sucesorios o en particiones extrajudiciales de todas esas manifestaciones, expresamente previstas por ley en el art. 3462 del Cd. Civil, norma a la que remiten los artculos referidos a todas las situaciones ejemplificadas (arts. 1313, para la sociedad conyugal; 2698, para el condominio; 1788, para la sociedad). Esas no son causas de adquisicin tcnicamente hablando, pero completan y legitiman al disponente a los fines del encadenamiento o continuidad del tracto sucesivo que impone el art. 15 de la ley 17.801 y, por ello,

aparecern descriptas en el asiento registral, en esos casos, como las causas de adquisicin de cada titular. tros s iiS venirdeunS sodeeste sis Al hablar! especialidad birdelamam medidas peri alllaformula dems elemer do al explicar! estarpresente jetoycausa, p base de imput mo elemento d mueble el elem Cabe advertir, sin embargo, que sea cual fuere el sistema adoptado, todos los elementos de la relacin jurdico-real deben surgir del asiento. Como es obvio, habr ms precisin o mtodo en la especialidad o determinacin del elemento que se haya tomado como base de imputacin, pero, en definitiva, todos los elementos deben surgir de la registracin. Por ejemplo, si pretendemos conocer la causa o ttulo de adquisicin en un registro real, advertiremos slo una brevsima mencin a ella en abreviaturas, debajo del titular dominial. No contaremos con transcripcin ni tan siquiera resumen de todas las clusulas que existieron en la causa de adquisicin. Mientras que todo lo contrario ocurrira si, en la misma situacin, estuviramos en presencia del asiento en un sistema causal: all todas las clusulas, al menos las ms importantes, surgirn publicitadas en el asiento. Ello tiene su importancia a la hora de valorar el sistema adoptado en el mbito de los derechos reales accesorios, en los que se hace necesaria una ma yor precisin sobre los pactos existentes en el contrato al cual accede el derecho real, ya que, aunque no todos, algunos incidirn sobre las caractersticas (plazos y caducidades; montos adeudados, etctera) de stos. Sin embargo, y respecto a la hipoteca concretamente, el codificador pareciera haber advertido premonitoriamente la complicacin de dar una publicidad acabada en los registros con sistema de folio real, dado que en el art. 3139 del Cd. Civil expresa que: La toma de razn ha de reducirse a referir la fecha del instrumento hipotecario, el escribano ante quien se ha otorgado, los nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad de la obligacin o contrato, y los bienes races gravados que contiene el instrumento, con expresin de sus nombres, situacin y linderos, en la misma forma que se exprese en el instrumento3. En un registro causal, el encadenamiento dominial propio del tracto sucesivo que veremos al analizar el art. 15 de la ley 17.801 se verificar con la existencia de cada causa de adquisicin, modificacin o extincin inscripta y surgir de la correspondencia dominial entre dichas causas, la antecedente y la ltima registrada. El operador iiiscriptor pondr nota marginal de correlacin en cada asiento causal dando a conocer as una mutacin, la que slo podr ser completada, verificada y especificada mediante la exhibicin del nuevo asiento, en otro tomo del protocolo respectivo. Loshi Knesd l.pui HS % SI 9fG >>

En cambio, en un tpico registro real, como el inmobiliario (ley 17.801) y merced a la exigencia del folio real previsto en el art. 10 que estamos analizando, el tracto sucesivo ser apreciable en lo fsico, de manera sencilla, posibilitando no slo un encadenamiento metafrico, sino grficamente perceptible hasta por los legos, materializado en la columna de dominios del folio. De manera automtica, la registracin de un nuevo dominio, por el carcter exclusivo proveniente del art. 2508 del Cd. Civil, cancela el asiento anterior, el que, por la exigencia del art. 15 de la ley 17.801, contena registralmente al disponente del nuevo ttulo. % La matriculacion alude al primer asiento que se formula en un registro jurdico de folio real. Cuando se proviene de un sistema de registracin causal con ndices personales, como eran los primeros regsVentura, Tracto abreviado registral, p. 74. tros del pas, este asiento de matriculacin aparece, en la generalidad de los casos, como el traspaso de un sistema registral al otro. Explica Garca Coni que: Matriculacin o inmatriculacin proviene de matriz y se llama as a la inscripcin original o primera, con la que una finca hace su debut en el Registro4, pero entre nosotros, por provenir de un sistema causal o cronolgico, la expresin se refiere al paso de este sistema al folio real. Al hablar de matriculacin, forzosamente aparece el principio de especialidad brindndonos, en su enunciado, la necesidad de describir de la manera ms completa posible el inmueble, con su ubicacin, medidas perimetrales y superficiales y sus linderos. Pero no acaba all la formulacin del asiento, sino que tambin se hace aplicable a los dems elementos de la relacin jurdica. Tal como habamos enunciado al explicar las distintas tcnicas de registracin, siempre debern estar presentes los tres elementos bsicos de los derechos: sujeto, objeto y causa, pero slo ser uno de ellos el que servir para tomar de base de imputacin. Pues bien, en el sistema de folio real se toma como elemento de imputacin a la cosa, lo que significa que es el bien inmueble el elemento de mayor trascendencia en la tcnica de folio real. 2 LA EXCEPCION DEL DOMINIO PUBLICO Los bienes del dominio pbbco quedan fuera de los mandatos de la ley 17.801, puesto que no se encuentran en el trfico jurdico. Estos bienes, que estn enumerados en el art. 2340 del Cd. Civil, estn fuera del comercio, por la prohibicin expresa contenida en los arts. 2336 y 2337. La claridad de los jurisconsultos romanos nos proporciona hermosos prrafos, cuya vigencia ha perdurado hasta nuestros das. Las cosas (res) se distinguan, en la Roma antigua, en las res in commercio y las res extra commercium, segn pudieran ser objeto de negocios de ndole patrimonial o no. Las extra comercium tenan este carcter por tratarse de las res di- vini iuris, las que se dedicaban a los menesteres y ceremonias religioGarca Coni, Procedimiento inscriptorio, p. 63. sos o las res humani iuris que resultaban extra commercium porque su misma naturaleza las destina al uso de todos, como el aire, el agua o el mar. Son las res communis omnium que, segn Justiniano, seran tales de conformidad con el derecho natural . ni V18 cl to<^ per*1*

U&d bra P11 o Las^1 inters Como saben imprescriptroh ra del comercio puede desafect tomarlos come: cionaloprovinc En estos casi corporacin. U neruna matrci El Estado de corporacin poi dominio privad absoluta libert Igualmente] fcuninmuebl Afuera I Piatonap fi&SK ialjt jp eW 0Ci 111 Las cosas destinadas al uso de todos los miembros de la Repblica romana, con independencia de su naturaleza, se denominaban res publicae, y tienen ese carcter los ros, los puertos, las orillas de los ros y, en general, todo lugar que, perteneciendo al Estado, estaba destinado al uso pblico, al uso de todos los ciudadanos, como los caminos y los ros pblicos, los puertos y las costas del mar a lo largo del territorio romano . Entre nosotros, el Cdigo Civil dedica a ellas el art. 2340, en el que se formula una enumeracin sobre la que tambin se ha discutido mucho; en especial, en tomo a las aguas del inc. 597. Veremos que, en un solo artculo, el Cdigo Civil comprende tanto las cosas que son de uso pblico por su naturaleza, como las que resultan de uso general por disposicin propia del Estado. As, quedan comprendidos entre los bienes pblicos del Estado y, por ende, no sern objeto de registracin inmobiliaria: 1 Los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislacin especial, independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua. 2 Los mares interiores, bahas, ensenadas, puertos y anclade ros. 3 Los ros, sus cauces, las dems aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters general. su fll Olu >CN OCOB, 4 Las playas del mar y las riberas internas de los ros, entendindose por tales la extensin de tierra que las aguas baan o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias. 5 Los lagos navegables y sus lechos. 6 Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de ro, o en los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares.

7 Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pblica construida para utilidad o comodidad comn. 8 Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inters cientfico. Como sabemos, estos bienes no son susceptibles de enajenacin, imprescriptibles e inembargables, puesto que, ya dijimos, estn fuera del comercio. Sin embargo, si el Estado decide cambiar su destino, puede desafectar del dominio pblico determinados inmuebles y as tomarlos comercializables. Aello slo puede llegarse mediante ley nacional o provincial u ordenanza municipal generando la desafectacin. En estos casos se producira lo que se denomina tcnicamente incorporacin. Unbien que no estaba en el trfico registral, pasar a tener una matrcula, pues ha ingresado al trfico negocial. El Estado deber ingresar el trmite respectivo, solicitando la incorporacin por desafectacin y as el bien quedar registrado como 1 I dominio privado y, obviamente, podr ser enajenado o gravado con absoluta libertad, ya que dej de cumplir el fin de inters pblico. Igualmente puede ocurrir que se produzca el caso inverso; es decir, I que un inmueble que se encontraba en el dominio privado de un par ticular fuera incluido entre los del dominio pblico mediante una ley expropiatoria por causa de utilidad pblica y previamente indemni- & I zada(arts. 2511 y 2512, Cd. Civil, y ley 21.499). As, el inmueble pa sar a cumplir una utilidad pblica, sea por la ampliacin de una avenida, construccin de una mta o canalizacin y desvo de un ro o cual- m I quier otra funcin general. En tales casos, el registrador, solicitud II I mediante, colocar nota de cancelacin en la matrcula publicitando H| I la expropiacin y el paso del bien al dominio pblico. Idntico al supuesto anterior es el caso en que los particulares donan al Estado un determinado bien inmueble para un destino pbli- Bfl co: calle o plaza. En virtud del art. 1810 del Cd. Civil, tanto la oferta de donacin como su aceptacin quedarn suficientemente formali- |i I zadas con las constancias administrativas, y sern stas las que de terminarn la cancelacin del dominio privado de las parcelas invoisada apa! dented01 ficie) el & contiene. expresa ( especifica lucradas. Esta situacin se da en los supuestos de urbanizaciones privadas y loteos, en los que parte de las tierras afectadas pasarn a formar parte del dominio pblico. 17.801) y, (porejem] anotan las gravmen Lamati nantedeu ca dicha ex gistracione frumental mentos pl la doctrina art. 979 y s Correspt Perogrullo, J/I Art. 11. [Matriculacion. Folio real]. La matriculacion se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo. La adopcin de la tcnica de folio real, por parte de la ley 17.801, gener la necesidad de ir incorporando al sistema la totalidad de los inmuebles existentes en cada provincia. Para paliar el esfuerzo que pudiera significar tamaa empresa, el art. 44 de la ley 17.801 concedi a los Estados provinciales la libertad de ir realizando la

incorporacin al folio real de manera paulatina ...en el tiempo y forma que determine la reglamentacin local. Se tom como modelo de tcnica de folio real, el sistema ya adoptado por el decr.-ley 11.643 de 1963 para la provincia de Buenos Aires y el de la ley 17.417 de 1967, que reglamentaba el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur1. ctica imp H amn i ^iento d Henera, cade ll "Sais Qainiei c p "*n Cada folio se inicia con un nmero que es el ordenamiento al que alude el art. 11, que ser el de matrcula. Dicho nmero acompaar al bien inmueble durante toda su vida registral, sea cual fuere su dominio o destino, salvo que el mismo sea unido o anexado a otro inmueble o fuere subdividido en dos o ms parcelas, segn veremos al analizar el art. 13 de la ley 17.801. Oap^c pCfia' Garca Coni, en su tesis doctoral, se detiene expresamente a analizar los aspectos grficos de la matrcula. Expresa el destacado re- gistralista argentino que: El folio real como soporte grfico lleva en su parte superior izquierda el numeral de ordenamiento que servir para designarlo(art. 11, ley 17.801)y en la misma lnea, a la derecha, la nomenclatura catastral (cuando exista). A continuacin, en forma O "fes r "y uc xa bciiiiiaue 1U11Uxcal, V Cabe, al rCbpcllU, Delxxax vi,r ciplos regstrales, el folio real y juicio de matriculacin" en la precursora ley riojana 1953, en Cuadernos Notariales, n9 82,1971, p. 10. 1 La ley 2111 de 1953 de la provincia de La Rioja constituye el primer anteceden te nacional de aplicacin de la tcnica de folio real. Vase, al respecto, Bemard, Lospu

1 lit 1 apaisada, se describe el inmueble y, poco ms abajo, figura el antece dente dominical. En su parte inferior (ms o menos los 2/3 de su superficie) el folio real tiene un encolumnado que, de izquierda a derecha, contiene... las titularidades, la proporcin en el dominio, que debe ser fefi expresa (art. 12, ley 17.801), pues no se presume la igualdad si no hay fty, especificacin, como en el Cdigo Civil (art. 2708), los gravmenes (hipotecas, embargos, etctera), las cancelaciones (arts. 36 y 37, ley 17.801) y, por ltimo, las certificaciones, aunque algunos Registros [,jj.: (por ejemplo, en Capital Federal) han suprimido esta ltima hilera y isiii.; anotan las certificaciones expedidas en los casilleros de dominio o de em p gravmenes segn la naturaleza del pedido2.

H La matrcula constituye el elemento ms diferenciador y determi B ue4 nante de un inmueble en el mbito registral y, por extensin, se aplica dicha expresin matrcula a la hoja, folio o ficha que porta las re- gistraciones. Es la base grfica de los asientos. Constituye el acto instrumental de la actividad registral y, como contenedora de instrumentos pblicos que son los asientos, se aplica respecto de ella toda la doctrina y reglamentacin atinentes a los instrumentos pblicos, art. 979 y ss. del Cdigo Civil. Tierra Corresponde aclarar lo que algunos considerarn una verdad de } Perogrullo, pero que de nuestra parte estimamos una referencia di- j (ni dctica importante y es el hecho de que el registro inmobiliario argenrjji tino, amn de ser un registro real, es tambin un registro de encade^ jj.. namiento dominial, pues el dominio, como derecho real por excelen cia (generador de la plena in rem potestas), es el que determina el en- 1 cadenamiento o camino de las mutaciones que se pregonan. Por ello, S ^ f tanto el inmueble, como objeto del derecho (la cosa -res) y el titular do minial (dominus) integrarn el primer asiento de matriculacin. ^ 3 ^ Por aplicacin de leyes que han incorporado derechos reales sobre cosa propia, como la Propiedad Horizontal (ley 13.512) y la Superficie |H I Forestal (ley 25.509), podramos agregar como encadenamiento a los | ffl titulares de tales derechos. Como sabemos, la parcela horizontal, en E| cuanto a su titular o dominus, generar idntico camino que el domin* verical, dado que el titular podr vender, hipotecar y hasta sus M K acreedores podrn embargar su propiedad. Otro tanto ocurrir con la Garca Coni, Procedimiento inscriptorio, ps. 65 y 66. superficie forestal, dado que, por imperio del art. 29 de la ley 25.509, se trata tambin de un derecho real sobre cosa propia, que genera nueva matrcula con todas las posibilidades que enunciamos tambin para cada parcela horizontal3. 0 fll dtTl docta desen cuant divid nomet En cuanto al contenido de la matrcula es tema al que nos avocaremos al analizar el art. 12. rrespe da re domin turas i consigi Se han deigra otorgai denami don. Se docume El art; tipiodee e<>vo "Siseas

e,e 3 La categorizacin de derecho real sobre cosa propia que efecta el legislador respecto del derecho real de superficie forestal ha generado grandes polmicas. Cuando una ley establece que una determinada nueva figura ser un derecho real sobre cosa propia, tal declaracin no es vana, apunta nada menos que a las facultades que generar para su titular. Sin embargo, en este punto, la doctrina nacional, confundiendo el fundamento de la distincin e interpretando que cuando el legislador califica un derecho real como sobre cosa propia alude al dominio del inmueble sobre el que se ha constituido, ha subvertido totalmente el criterio de la clasificacin. As, leemos la crtica a dicha tipificacin del derecho de superficie forestal en De Reina Tartire, Derecho real de superficie forestal, p. 50, quien llega a hablar de contradiccin aunque luego la justifica por haber abrazado el legislador la teora dualista que el mismo autor critica prrafos ms arriba (distincin entre superficie y solosuperficie suelo). Igualmente puede advertirse ese desconcierto en Andomo, Superficie forestal, JA, 2003-III, fase. 9, nmero especial, ps. 3 y 4, quien slo tolera hablar de derecho real sobre cosa propia en el segundo supuesto previsto en el art. 29 de la ley 25.509, <ehacer suyo lo plantado. Por nuestra parte, no tenemos duda en cuanto a que la hipoteca podr constituirse sobre la superficie an no sembrada ni plantada, y a eso apunta la tipificacin del derecho real como sobre cosa propia; de lo contrario, el art. 22 no concedera al superficiario, sin hacer distingo alguno, la disposicin jurdica de su derecho. Si el superficiario puede transferir su derecho, con mayor razn (a fortiori) podr hipotecarlo, aunque an no se haya plantado o sembrado ni una semilla. Quizs el error provenga de Salvat, que suele ser uno de los grandes a los que acudimos primero para analizar alguna situacin. Salvat, en lugar de encarar la clasificacin de los derechos reales en derechos reales sobre cosa propia, y derechos reales sobre cosa ajena, como debi, prefiri brindar lo que podramos llamar una definicin ostensiva de cada categora enunciando cules son sobre cosa propia y cules sobre cosa ajena, sin advertir que ese mtodo explicativo no permite acudir a sus enseanzas frente a la aparicin de nuevas figuras jurdico-reales (Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales, 59 ed., act. por Manuel J. Argaars, t. I, ps. 5 y 6). Estimamos que el fundamentum divitionis de la clasificacin apunta a M facultades que se generarn para su titular. La facultad de ejercer actos de disposicin el as abutendi, es lo que marca la diferencia. As, por ejemplo, el usufructuario no podra constituir hipoteca sobre el bien dado en usufructo (art. 3120, Cd. Civil), facultad sta que s tiene el titular de una parcela horizontal (art. 4e, ley 13.512). Ello ocurre porque el primero es un derecho real sobre cosa ajena, mientras que el segundo es titular de un derecho real sobre cosa propia. Por ello es correcta la calificacin de derecho real sobre cosa propia de la superficie forestal que hace el legislador en la ley 25.509. Art. 12. [Requisitos del asiento de matriculacion]. El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y

funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro. 1 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD El artculo en comentario es el primero que alude al llamado principio de especialidad que, dada la variedad de actos y documentos que tienen vocacin registral, adquiere tambin distintos matices segn cul sea el derecho o la medida a registrar y el documento portante. El principio de especialidad puede sintentizarse como la necesidad de la perfecta determinacin de todos los elementos de la relacin jurdica: sujetos, objeto y causa. En los derechos reales de garanta y en las medidas precautorias con monto, como el embargo, tambin se exigir, sobre todo, en materia registral, la determinacin de dicho importe, el crdito garantizado o la suma dineraria cuya tutela se persigue mediante la precautoria. Como puede fcilmente advertirse, la exigencia de la especialidad tampoco habr de considerarse propia y exclusiva de la disciplina registral. Moisset de Espans resalta que jams pueden faltar, en ninguna relacin jurdica, ciertos elementos que por eso se denominan esenciales, a saber: o) el sujeto titular del derecho; i) el objeto del derecho, que podr ser una cosa como sucede en los derechos reales, o la actividad del sujeto pasivo, lia-

el elei injizas ocasionesfeS el verdadero nenios un cor un prstamo viamente no de servidumt y vehculos co o, mejor an, j (absoluto), po directamente mada tcnicamente prestacin, como acontece en los personales; ye) el elemento dinmico, que dio vida a la relacin, es decir, la causa1. estos casos no 12queestam< sistema de fol: Respecto de cada uno de los contratos, el codificador se ha encargado de establecer una enumeracin de los requisitos esenciales o necesarios para la validez de los mismos, y en esas enumeraciones se alude a la especialidad. Amanera de ejemplo citamos el contrato de compraventa, respecto del cual surgen normas expresas que prevn precio cierto (arts. 1323 y 1349, Cd. Civil), cosa determinada o determinable (art. 1333), etctera. Tambin puede citarse el art. 3108 que, en materia de hipotecas, habla de un crdito en dinero reforzado por el art. 3109 que exige que ese crdito, as como el inmueble sobre el que recae, sea cierto y est perfectamente determinado2. El art. 3131 del Cd. Civil al enumerar el contenido mnimo del contrato hipotecario exige, entre otros, la determinacin de elementos que hacen a su especialidad en todo su espectro3.

Por otra parte ampliar la in gener la insa Elpropio V( doregullain: 3139 leemos q delinstrumen los nombres de o contrato, y l ^expresin i 9^ se exprese (Ajetes testar J. Nuii re SI 1 Moisset de Espans, Publicidad registral, 2- ed., p. 111. 2 Ventura, La especialidad del crdito en los derechos reales de garanta ,LL, 1991B-150; dem, Hacia una doble categora de hipotecas, JA, 2007-111-19, nmero especial, Modernas garantas reales. 3 En materia de hipoteca, sobre todo, el tema fue muy debatido en la doctrina nacional por la generalizada costumbre de contratar mutuos o crditos en dlares estadounidenses. El art. 617 del Cd. Civil consideraba a tales obligaciones como de dar cantidades de cosas, prohibiendo tcitamente el tratamiento de obligaciones dinerarias. Sin embargo, destacada doctrina nacional, aun a pesar del dispositivo mencionado, haba considerado a las obligaciones en moneda extranjera como obligaciones dinerarias. As, Alterini, Obligaciones en moneda extranjera y la hipoteca, LL, 1987-E-873; Causse, Mutuo en moneda extranjera, LL, 1988-E-492; Trigo Represas, Obligaciones en moneda extranjera con garanta hipotecaria, LL, 1991-B328; Kemelmajer de Carlucci - Puerta de Chacn, Hipoteca en moneda extranjera, JA, 1991-III-780. El tema dej de discutirse a partir de la sancin de la ley 23.928, llamada de convertibilidad que, entre otras innovaciones, modific el art. 617, determinando que la obligacin constituida en moneda extranjera debe considerarse como de dar sumas de dinero. Vase, sobre el punto, High* ton, Hipoteca en moneda extranjera, p. 37 y ss.; Lpez Cabana, Ley de convertibilidady contratacin de locaciones en moneda extranjera, en Convertibilidad del austral, Estudios Jurdicos, 4r Serie, ps. 75 y 76; Ventura, Incidencias de la ley de convertibilidad en la actividad notarial, en Convertibilidad del austral, Estudios Jurdicos, 4fi Serie, p- 173. Opinbamos all que: La ley 23.928 no ha convertido en moneda de curso legal al dlar estadounidense. El art. 617 dice que debe considerarse como de dar sumas de di ero lo que nos autoriza a presumir que para el legislador no lo es y al atribuirle slo un como si fuera, pretende hacer aplicable a ella los principios de tal gnero de obligacioneS Las breves notas a las que se refiere el artculo analizado resultan quizs el elemento ms criticable del sistema de folio real, pues en ocasiones resulta insuficiente lo pregonado por el asiento para lograr el verdadero efecto publicitario y preventivo para los terceros. Imaginemos un contrato de hipoteca con todas las clusulas que involucran un prstamo o mutuo, sus intereses y dems contingencias que, obviamente no aparecern en el asiento, o un contrato de constitucin de servidumbre de paso con pactos expresos en cuanto a los horarios yvehculosconlosquesepuedeaccederalpaso(art. 3079, Cd. Civil), o, mejor an, un derecho real de uso que, a pesar de su naturaleza real (absoluto), por disposicin expresa del art. 2952 del Cd. Civil, se rige directamente por el contrato constitutivo. Evidentemente, en todos estos casos no sern posibles las breves notas a las que alude el art. 12 que estamos comentando. Sin embargo, frente a las bondades del sistema de folio real, esta ligera crtica resulta insuficiente reproche. Por otra parte, siempre queda al tercero interesado la posibilidad

de ampliar la informacin acudiendo directamente al instrumento que gener la inscripcin o anotacin. El propio Vlez tuvo oportunidad de pronunciarse al respecto cuando regul la inscripcin de la hipoteca en el Cdigo Civil. As, en el art. 3139 leemos que: La toma de razn ha de reducirse a referir la fecha del instrumento hipotecario, el escribano ante quien se ha otorgado, los nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad de la obligacin o contrato, y los bienes races gravados que contiene el instrumento, con expresin de sus nombres, situacin y linderos, en la misma forma que se exprese en el instrumento. a Especialidad en los sujetos Los sujetos involucrados en los actos y documentos registrados debern estar determinados en todos los elementos individualizantes. Ello requiere los nombres y apellidos, como regla general y, precisando an ms, respecto de algunos documentos en particular, se exigisin intencin, por el contrario, de adjudicarle esa naturaleza... En el terreno de los hechos, el dlar es y seguir siendo una moneda cotizable, una mercanca con un precio sometido a los movimientos del mercado como cualquier gnero de cosas. r tambin los dems datos individualizantes. Como norma expresiva de los elementos que contribuyen a determinar de manera precisa a los sujetos, solemos citar siempre el art. 1001 del Cd. Civil que, aunque referido al contenido obligatorio de las escrituras pblicas, resulta de aplicacin no slo por analoga, sino tambin por remisin expresa del legislador en el art. 12 que analizamos. one MI Eneft sucesivo eldocuir recerco tente. Pe do el suje daenlai laanoma tracto su< sivo exige eneldocu del sujeto en cambio toque, de: doslosdat serobserv cerdeespi Sineml eto,enlo loselemer Snrandisi ms> por e 1 >dr, wv El art. 12 establece que en el asiento se expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieren para las escrituras pblicas. Con esto se est refiriendo, en principio, al ya aludido art. 1001 del Cd. Civil, pero justamente por haberlo hecho de manera tan amplia, se involucran tambin las reglamentaciones locales que regulan la organizacin del notariado y las escrituras pblicas en cada demarcacin provincial. As, por ejemplo, hay normas precisas para establecer los datos individualizantes en las leyes notariales de las provincias de Crdoba, La Riojay Salta, entre otras. Con la sancin de la ley 25.345, en 2000, debe incluirse la clave nica de identificacin tributaria, laboral o simplemente de identificacin (CUIT, CUIL o CDI) que, como

vimos al analizar el art. 39 bis, se agreg como requisito de registrabilidad de los actos enunciados en el art. 29, inc. a) de la ley 17.801. Si se tratare de personas jurdicas se deber consignar tambin su nombre o razn social , clase de sociedad y domicilio. ente >-El El hecho de recaer sobre todos los elementos de la relacin jurdica hace que el principio de especialidad se confunda, aunque con otros efectos, con el de tracto sucesivo. Pues si por exigencia del tracto sucesivo (art. 15, ley 17.801) el titular registral debe ser quien aparece transmitiendo o gravando el inmueble, habremos de exigir la perfecta descripcin del sujeto en el documento que accede y su coinciden cia con el que figure inscripto en el Registro. Es lo que denominamos, por nuestra parte, subprincipio de identidad5. Sin duda que existir entre ambos principios una relacin muy estrecha. En efecto, cuando por exigencia de la identidad, propia del tracto sucesivo, el asiento no coincide, por ejemplo, con el transmitente en el documento cuya registracin se solicita, tal anomala podra aparecer como un problema de especialidad en cuanto al sujeto transmitente. Pero no siempre ser as. En algunos casos, por ejemplo, cuando el sujeto est denominado de otra forma, se tratar de una falencia en la especialidad, y en otros, como cuando se trate de otro sujeto, la anomala s podra reprocharse al incumplimiento del principio de tracto sucesivo. La diferencia radica en que mientras el tracto sucesivo exige el derecho registrado de quien aparece como transmitente en el documento cuya registracin se solicita, o la titularidad registral del sujeto sobre el que recaer la medida precautoria, la especialidad, en cambio, se contenta con la determinacin del citado sujeto. Al punto que, de no operarse la coincidencia referida, pero contando con todos los datos individualizantes del transmitente, el documento podr ser observado por incumplimiento del tracto sucesivo y no por adolecer de especialidad en cuanto al sujeto. Sin embargo, se hace un poco ms aplicable la especialidad del sujeto, en los casos como el citado, cuando es manifiesta una falencia en los elementos individualizantes del suj eto que, por error u omisin, figuran distintos en el asiento y en el documento registrable. Imaginemos, por ejemplo, que falta uno de sus nombres o que se halle escrito con otra ortografa. En estos casos, y slo desde el punto de vista prctico, podremos decir igualmente que la observacin radicar en un problema de especialidad en cuanto a los sujetos. En rigor de verdad y con criterio registral, se tratar tambin de falencia en el tracto sucesivo. El titular registral no coincidira con el transmitente o constituyente del derecho. Para evitar reiteraciones remitimos, para completar la especialidad respecto de los sujetos, a nuestro anlisis del art. 15, cuando abordamos el principio de identidad en el tracto sucesivo (o subprincipio, dado que estara dentro del principio de tracto sucesivo). Como dijimos, para describir el objeto en un sistema de dominio vertical como el que establece el Cdigo Civil en los arts. 2518,2519 y 2520, basta con designar su ubicacin, linderos, medidas perimetra- les y superficiales. Pero no se contenta con eso la ley 17.801, sino que avanzando hacia un anhelo ya histrico, que pone de resalto el propio Vlez Srsfield en la nota al Ttulo XTV del Cdigo Civil, exige que, si la hay, se consigne tambin la nomenclatura catastral. b Especialidad en cuanto al objeto K*

rr i, i < fF CP taddelas naenfon cetecnol Ocurre mensurac pticoscoi banuncoE Ellegisl cisin ene lctica ^toler 1 ^mai Recordemos que en materia de contratos sobre inmuebles, sobre todo en el contrato de compraventa, el legislador result muy tolerante en cuanto a la descripcin del objeto. Pero no slo el codificador, pues nos resulta extremadamente curioso que desde la sancin del Cdigo Civil hasta nuestros das hayan sido tan pocas las modificaciones legales o intentos de modificaciones que se hayan efectuado sobre el punto. Tampoco deja de sorprendemos justamente que el propio codificador, conocedor del sabio brocrdico atribuido a Papiniano ius publi- cum privatorum pactis non potest (las normas de orden pblico no pueden ser alteradas por pactos particulares), imperante en el rgimen general de los derechos reales6, haya permitido o tan siquiera tolerado los citados contratos con objetos determinables ad corpus o ad mensuram, como los que surgen de las citadas normas del art. 1344 y ss. del Cdigo Civil. es En efecto, toda la doctrina remarca la relacin inseparable entre los derechos reales y el orden pblico que sobre ellos impera. Al efecto, Allende expresa que"... las normas que rigen los derechos reales, ... como resulta de la propia definicin que hemos dado, son normas sustancialmente de orden pblico . doih' 1 Esta circunstancia impedira que los sujetos implicados en su consn|BK titucin, modificacin o extincin pudieran abstraerse del rgimen ^9 f que la ley les ha impuesto. El legislador los crea (art. 2502, Cd. Civil) 1 y les impone el contenido bsico, y son muy pocos los casos en que se adulo qij mi te, y en mnima dosis, la autonoma de la voluntad para encauzar su P^pio ejercicio y contenido (tal como ocurre con las servidumbres; por ejem>e que,^ po, arts. 3079 3107, Cd. Civil, el contenido de los reglamentos de co propiedad y el contenido y ejercicio del derecho real de uso, art. 2952). es, sobre Cmo pudo entonces Vlez Srsfield admitir una contratacin r toleransobre inmuebles ad mensuram o ad corpus, en los que la sola volundor, pues 1 tad de las partes hace nacer un ttulo de derecho real que no determiel Cdigo na en ^orma Precisa su obj eto? La respuesta est en el grado de avancionesle- i ce tecnlgico en la poca en que a Vlez le toc redactar su Cdigo. |H|HH Ocurre que en aquellos tiempos era casi imposible efectuar una 3 codifica- iuspubli jblicono mensura con mediana certeza. Se utilizaban cadenas e instrumentos pticos con referencias geoespaciales cuyos resultados siempre dejaban un considerable margen de error.

El legislador, por ms empeo que pusiera en su tarea de exigir pre- cisin en el objeto, no poda abstraerse de las verdaderas posibilida- en el rgides fcticas y tcnicas de mensurar . As, con soberana paciencia, Vquierato\ez toler las incongruencias y regul para lo posible, apostando a que, irpusooi en un maana, con la factibilidad de una buena mensura, se impleart. 13H mentaran las normas que exijan la adecuacin de la teora (el ttulo), al mundo de los fenmenos (el modo)9. e ntrelo6 L Al efecto-1 [ re&l^1" les es inderogable y que, por el contrario, en cuanto a derechos personales, es supletoria nc gl' m (Lineamiento de derechos reales, p. 45); Ventura, Algunos aspectos de la usucapin en la propiedad horizontal, en Prescripcin, p. 219. En efecto, acudiendo a la nota al final del Ttulo XIV, De la hipoteca, Libro III del Cdigo Civil, leemos en Vlez: .. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, ir regularizando los ttulos de propiedad, y puede llegar un da en que podamos aceptar la creacin de los registros pblicos. Hoy en las diversas provincias de la Repblica sera difcil encontrar personas capaces de llevar esos registros y construir el catastro de las propiedades. As, nos preguntamos, no estamos ya en condiciones de dar una respuesta acabada a esos requerimientos? La red de posicionamiento global (GPS, por sus siglas en ingls), mediante referencias obtenidas satelitalmente, permite mensuras en horas y con un grado de certeza casi total. Sin duda, ha llegado ese da sealado por el legislador y es lo que procura la ley 26.209, que aunque con muchas falencias, segn nuestra opinin, tiene una sana intencin. n#6 PfoPie: por tiva, 9' guillo] mtali< ra de (i Sin f mueble sobre ei delcont otras le1 yes espe piohern o genera Tamp queafirr pues no 1 yes regs la forma bio, se oci nasfalen ca, a la h 1348,Cd Ips casos c kdadcom Enefec aclararqu ptecaf Pren aPc La ley 17.801, al sustituir con la matriculacin el sistema de registracin causal, parece intentar poner fin a la imprecisa determinacin de los bienes inmuebles. En la norma que analizamos, su art. 12 exige, para determinar el objeto de registracin, "... la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente... Inspirada en la Ley Hipotecaria espaola de 1861, la ley 17.801 consider tcitamente el concepto de finca con el sentido que justamente le atribuye la doctrina espaola. As, leemos en Serrano Alonso que finca ... es la porcin o trozo de la superficie terrestre que forma una unidad en trfico jurdico y se caracteriza por estar siempre en el mismo sitio y responde a una configuracin geogrfica determientre las descripciones que constan en ambas oficinas. La Ley Hipotecaria slo exige aportar certificacin acreditativa del estado actual de la finca en el Catastro.. S Esta

falta de conexin y enlace entre el Registro y el Catastro es una de las ms acusadas imper' fecciones de nuestro actual sistema inmobiliario, que garantiza la existencia de los derechos reales, pero no la existencia del inmueble, soporte de aqullos, ni sus circunstancias integrantes, edificaciones, plantaciones, cabida, calidad, etctera. Ello es contrano al desarrollo del crdito territorial tan importante para la economa del pas (Introduccin al derecho hipotecario, p. 123). nada en base a los lmites ms o menos aparentes establecidos por el propietario para individualizarla de las dems fincas . Ia hipte, i 1valor qoe los ttulos I arla crea- ! is delaRe- esos regis- pregunta- j acabadas ' (GPS, por i Litalmente, ' si total. Sin j pie procura ; mestraopi- ; itemadere- l determinis, su art. 12 ; ubicacin j rosy cuantas dividualua- omenclatun i diente...". la ley 17.801 ido que justa- SerranoAlon- estrequefo estar sieffiP16 cadeter^' Por ello podramos suponer, con muy buena voluntad interpretativa, que la ley 17.801, por ser complementaria del Cdigo Civil, segn lo pregona su art. 42, habra modificado toda otra norma que permita licencias en la determinacin del bien objeto inmueble en materia de derechos reales. Sin embargo, no es as. El Cdigo Civil, al regular la venta de inmuebles, posibilita claramente las ms variadas formas de contratar sobre este tipo de bienes. Estas son normas especiales reguladoras del contrato de compraventa por lo que no resultaran derogadas por otras leyes especiales. El art. 1344 y siguientes y la ley 26.209 son leyes especiales. Los que resultan modificados, segn sienta el principio hermenutico, por las leyes especiales, son los principios rectores o generales, pero no otras leyes especiales. Tampoco se ve del todo clara la aplicacin de la regla hermenutica que afirma que la ley posterior deroga a la anterior que la contradiga, pues no hay una contradiccin manifiesta. En efecto, mientras las leyes regstrales y catastrales aluden al asiento registral, las unas, y a la forma de determinar la parcela, las otras, el Cdigo Civil, en cambio, se ocupa de determinar la validez de los contratos frente a algunas falencias, procurando su feliz ejecucin. Por ello, la jurisprudencia, a la hora de pronunciarse sobre las normas civiles (arts. 1344 al 1348, Cd. Civil), slo se ha detenido en la determinacin del precio en los casos de falencias descriptivas del objeto o en las solicitudes de nulidad con devolucin de lo pagado. otecaria sl a, I latastro.-I ts acusad^ m I existencia de.^ I | ni sus cir^ era. Ello es fj? En efecto, el art. 1333 del Cd. Civil, por ejemplo, se preocupa por aclarar que la falta de determinacin del objeto en el contrato de compraventa no lo anula si del mismo surgen elementos para individualizarlo. Igual sentido tiene el dispositivo del art. 3133 en materia de hipotecas, cuando expresa que: La constitucin de la hipoteca no se anular por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que falte... As, si en el contrato de compraventa de un inmueble, por ejemplo se establece que se transfiere el lote ubicado en la ciudad de Santa Fe, que se encuentra entre los nros. 11 y 13 de una manzana determinada, propiedades de tales y cuales sujetos, con una superficie aproximada de doscientos metros cuadrados, ese contrato no tiene falencia

en cuanto al objeto, jurdicamente hablando, ya que el mismo resultar determinable. Se le podr reprochar improlijidad o inseguridad, mas no invalidez. Alguna ingeniosa doctrina , que no compartimos, sostiene que, si bien un contratro con la falencia del ejemplo ser vlido para ejercer plenamente sus efectos y las acciones que de l emergen, segn reza la norma del 1333 del Cd. Civil, no resultara, en cambio, el ttulo suficiente exigido por el art. 2602 del Cd. Civil para dar base al derecho real que se pretende, sino hasta que la cosa no haya sido perfectamente determinada. En definitiva, esa conclusin aparecera de la propia exigencia del art. 577 del Cd. Civil, que al requerir la entrega de la cosa (traditio rei) no admitira, por lgica, imprecisin en cuanto al objeto efectivamente entregado. Slo lo que haya sido objeto de ese fenmeno {la traditio: la entrega) y siempre que resulte abarcado por el ttulo que respalda esa entrega (arts. 2602 y 2603, Cd. Civil), habr pasado al patrimonio del adquirente con naturaleza de derecho real12. Ms all del ingenio puesto de manifiesto en el razonamiento precedente, no puede admitirse que un contrato vlido no constituya el ttulo o causa eficiente del derecho real pretendido. Si el contrato como causa tiene validez, sus efectos constitutivos, junto con el modo, resultan consecuencia inmediata de ese primer pronunciamiento. Lamentablemente, como habamos adelantado, la jurisprudencia sobre el tema (nos referimos a la elaborada con motivo del art. 1344, Cd. Civil) no se ha detenido en el anfisis de considerar a tales contratos como ttulos suficientes de derechos reales. Slo se han evaluado, en algunos fallos, aspectos obligacionales en relacin a los misHs u Oddone, La mensura, requisito indispensable para instrumentar la public inmobiliaria, LLC, 1986-871. mos, resolviendo sobre acciones intentadas por compradores cuando las dimensiones del inmueble transferido ad corpus o ad mensurara resultaron demasiado diferentes a lo previsto en el contrato, o determinando a cules de las partes correspondern los gastos de la mensura, etctera . En consecuencia, concluimos que si la imprecisin en la descripcin de la cosa no empece la validez del contrato, tampoco podemos retacear, a fuerza de razonar cientficamente, su valor como ttulo del derecho real sobre la misma. Quien resulte titular de un inmueble habido mediante un contrato con clusula ad corpus o ad mensuram (art. 1344, Cd. Civil) tendr un derecho real sobre un objeto discutiblemente determinado, pero ello no obstar a su verdadera naturaleza real. Ahora bien, ya habamos adelantado que la ley 17.801 en su art. 12, al exigir las medidas perimetrales y superficiales, pareca tambin exigir esos datos en el contrato que accede a sus asientos. Sin embargo, no es as. En efecto, en primer lugar si, como hemos dejado sentado, el contrato es vlido como tal, por imperio del art. 1333 del Cd. Civil, resultar igualmente vlido como ttulo. No debemos olvidar que ttulo es la causa generadora del derecho, razn por la que si dicha causa es vlida, ella es el ttulo a registrar. De ello se concluye que ese ttulo no podr ser ni observado ni rechazado, conforme a la doctrina del art. 99 de la ley registral 17.801, que requiere nulidad, como regla general, para posibilitar esgrimir el obstculo a la registracin definitiva. Debera obrar as en el asiento respectivo, sin las precisiones a que alude el art. 12 de la ley registral. En segundo lugar puede advertirse de la misma norma del art. 12 que estamos analizando, que las exigencias respecto a la nomenclatura catastral y al plano de mensura correspondiente, son datos sugeridos como un aditamento ms, que se insertarn en el asiento tan

slo cuando existieren. En definitiva, la ley 17.801 no establece el recaudo como exigencia sine qua non, por lo que el sistema no obstara el ingreso de ttulos que no cumplan con el mismo, salvo, claro est, cuando el Catastro haya provisto de la citada nomenclatura. La Ley Nacional de Catastro 26.209 No podemos dejar de analizar, en este comentario referido al objeto del derecho registrable, la ley 26.209, sancionada el 20 de diciembre de 2006 y promulgada de hecho el 15 de enero de 2007 . Al respecto estimamos que si la citada ley cumple realmente los objetivos que procura desde sufundamentacin, no podemos negar que constituir un avance extraordinario en el rgimen de los derechos reales para el derecho civil argentino. Aportar nada menos que la determinacin precisa del objeto inmueble sobre el que recae el derecho. Se dara as cumplimiento acabado a la especialidad en cuanto al objeto. Obviamente existen los riesgos tpicos en la modificacin legal como puede ocurrir con la aparicin de nuevos intereses sectoriales de la agrimensura, tal como ha ocurrido ya en la provincia de Mendoza en la que, tanto jueces, abogados y notarios han destacado la exagerada intromisin de agrimensores en las ventas de inmuebles promovida por la ley provincial 5908 , en la que se determina que para cada acto traslativo es menester la formalizacin de una mensura, con los consiguientes costos adicionales en perjuicio de la comunidad toda16. kceel. _ * obstan i Si ya la mensura ha sido hecha y el bien se mantiene en el mismo eslaro es^ I tado, exigir ima nueva mensura o levantamiento parcelario, como le a. I denomina la ley 26.209, no slo no coadyuva con la seguridad, sino que entorpece seriamente el trfico. Sin embargo, estimamos que el legislador nacional no ha querido IMS eso, tal como resulta del art. 99 de la ley 26.209 en el que se prev la lo alobje. posibilidad de verificacin del estado parcelario por otros mtodos te diciem- i alternativos, no slo los actos de mensura. I Dichos mtodos alternativos, una vez constituido el estado parcente losoh- i lado, lo podran configurar inspecciones oficiales de los Catastros loaegar que i ca^es dentro de prudentes perodos. Si de dichas inspecciones surgen derechos I modificaciones fundamentales (alteracin de los lmites, construccioI qUelade. nes 0 modificaciones) la autoridad de aplicacin podra determinar si se hace o no menester un nuevo levantamiento parcelario. Creemos icuani Que una prudente reglamentacin de la ley nacional 26.209, podra generar normas adecuadas que, sin entorpecer el noble fin legal pro- puesto, tampoco permitan caer en la exageracin mendocina. n legal coCorresponde efectuar la primera gran crtica a la ley 26.209 que ya tonales de [ habamos adelantado. Nos referimos a la falta total de mencin de las i Mendoza normas del Cdigo Civil que permiten la contratacin ad corpus y ad a exageramensuram. Sin duda, el legislador nacional debi aludir de manera S promov- directa a esos dispositivos. Conservan su vigencia? Han sido deropara cada | gados por la ley posterior? conlos : Esta grave falencia, que no es extraa en las leyes modernas en las 1 H toda16- i que se crean institutos y prerrogativas sin tener a veces la ms mni ma consideracin al entorno legal en el cual jugarn los nuevos dispositivos, generar pleitos con resultados diversos y la inseguridad anexa a esa diversidad. re^0' | Como habamos adelantado, no es tan clara la aplicacin de la re-

^aiguD0^ 1 gla hermenutica que establece que la ley especial deroga la ley ge neral, dado que, en este caso, ambas son leyes especiales. En efecto, I el art. 1344 y siguientes regulan de manera especial, en el marco de n|S|| I la autonoma de la voluntad (art. 1197, Cd. Civil), el contrato de com11319 I Praventa de inmuebles (normas que se aplican por analoga a todos ||^B| I los contratos traslativos), mientras la ley 26.209 regula tambin de I losI manera especial slo su registracin catastral, y el funcionamiento las 1 I y finalidad de los catastros territoriales. Es cierto que esta ley com plementa al Cdigo Civil, segn lo pregona su art. 18, pero esta lacH H i nica mencin lejos de favorecer alguna interpretacin asegura la entorpece hasta el infinito. Qu clase de ley complementaria puede insertarse en el entorno sin la aclaracin respecto a la vigencia de las contrataciones ad corpus y ad mensurara? cea niO) vos piec misi E ciale pres. es us finirc Tampoco surge categrica la aplicacin del principio que reza que la ley posterior deroga ley anterior, dado que la permanencia y tpica perpetuidad del dominio (art. 2510, Cd. Civil) no permite efectuar modificaciones en derechos adquiridos que, para ms, son de raigambre constitucional, nada menos que el derecho de propiedad amparado por el art. 17 de la Carta Magna. Mediante esta ley aparecer prima facie negndose o poniendo en duda el valor de ttulos dominiales preexistentes y ya registrados. Negarle valor a los ttulos, o restrselo de alguna manera, es negar o hacer menguar el derecho en ellos contenido. Estimamos que hubiera sido menester tambin en la ley nacional brindar una norma transitoria ms completa que la surgida de su art. 17 y que impida a su vez a las provincias avanzar en exceso sobre la nueva normativa atinente a un derecho fundamental como lo es el dominio de inmuebles. En efecto, el art. 17 de la 26.209 cuando atribuye a los Catastros de cada jurisdiccin la gradual y progresiva aplicacin de las nuevas normas podran llegar a herir derechos que gozan de garantas constitucionales. Brindar atribuciones al Catastro provincial, determinando cul es la dimensin de los derechos ya adquiridos, es conferirle facultad juzgadora, lo que excede manifiestamente sus fines y avasalla la competencia judicial. Se inmiscuye as el Catastro en el mbito y jurisdiccin exclusiva de los tribunales de justicia. lai Roca Sastre, al explicar lo que comentamos en el prrafo precedente, aludiendo al valor de certificacin catastral, dice: Respecto del valor probatorio de las certificaciones expedidas por el Catastro... hay que destacar la sentencia del 4 de noviembre de 1961, la cual distingue en dicho valor segn se trate de probar lo que consta en el Catastro, o bien, el hecho de dar de baja o de alta en los mismos, pues la gg clusin de un inmueble en el Catastro... no pasa de ser un indicio 8 que el objeto inscripto puede pertenecer a quien figura como titular de l, y tal indicio en unin de

otras pruebas puede llevar al nimo del juZ' gador el convencimiento de que, efectivamente, la propiedad perten' ce a dicho titular, pero no puede por s sola ser un justificante del dominio, ya que tal tesis equivaldra a convertir los rganos administrativos encargados de estos Registros en definidores del derecho de propiedad, y hara intil la existencia de los tribunales de justicia, cuya misin es, precisamente, la de declararlos derechos controvertidos . n Uaen. edein. i de las iza que y tpica fectuar aigam- mpara- lerpri- niniales estrse- en ellos nacional de su art. o sbrela o es el dorastros de is nuevas tasconsido cules iultadjuz- lacompfr y jurisdicprecede5 >cto deiva; ;tro ual^l g K] i'*! i i Esta ley comienza explicando la finalidad de los Catastros provinciales. En el art. I9 no hay demasiadas novedades como no sea la expresin objetos territoriales, cuya crtica carece de asidero, ya que es usada tambin en Espaa sin que se haya generado cuestin. Si definimos territorio como porcin determinada de la corteza terrestre, no se ve cmo puede resultar imprecisa o confusa la expresin objetos territoriales aludiendo a que dicha porcin constituye el objeto de un derecho. Se aclaran en el citado artculo las atribuciones de los Catastros que no difieren de las que la doctrina les ha venido encomendando y toda provincia argentina le ha asignado a dicha reparticin. En el art. 2- se refuerza lo que, tambin en general, apareca en las reglamentaciones locales, aludiendo al poder de polica inmobiliaria catastral, prerrogativa que permite a la entidad, entre otras atribuciones enumeradas en el art. 39, realizar inspecciones a los fines de determinar la adecuacin de los registros catastrales con la realidad extracatastral. I El objeto territorial y la parcela La ley 26.209 efecta la distincin entre el simple objeto territorial y la parcela. Entre estos conceptos habra, segn el criterio legal, una diferencia de gnero a especie. Mientras objetos territoriales son todos los inmuebles medianamente demarcados en el mundo jurdico o de los hechos aludimos a la posesin (segn se infiere del art. 10, ley 26.209), la parcela exige, en cambio, la existencia de todos los elementos esenciales determs ser* ros^a ms c celari minantes establecidos en el art. 59 y que ser objeto de anlisis adelante. 1.1 La parcela fn efedo,c( dores de los ai cnanto a que si gisadorprefiei En suma, tal constituye una ter que este obje les(de ah sudei complementar

II-E En los arts. 1 lstrales. El art Mylaconsec delante. La cae ^dentro de los Siamentacin p: Quince aos, ^jurdico-res , Orificacin d Atamiento] pkautorid Caca<iaac1 o* Vienta uta^osa En el art. 49 de la ley 26.209 se define legalmente la parcela. La norma establece que parcela es "... la representacin de la cosa inmueble de extensin territorial continua, deslindada (la ley dice deslindado) por una poligonal de lmites correspondiente a uno o ms ttulos jurdicos o a una posesin ejercida, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartogrfico, registrado en el organismo catastral. Esta definicin resulta imprescindible a los fines de adoptar las correspondientes expresiones tcnicas dentro de la disciplina. Ayuda, pues, a interpretar correctamente los dispositivos. Es cierto que el propio Vlez Srsfield, apoyndose enFreitas, critica las definiciones en un Cdigo de leyes, en la nota al art. 495 del Cd. Civil, pero debemos aclarar que el codificador alude a las definiciones conceptuales, aquellas a las que Javoleno en el Digesto aplicaba el brocrdico om- nis definido in iure civilepericulosa est (toda definicin es peligrosa en el derecho civil), dado que fcilmente puede ser alterada (parum es enim ut non subvertpossit) . Vlez, en cambio, elogia, en la misma nota, la definicin que l denomina legislativa,"... es decir, que tenga por objeto restringir la significacin del trmino de que se sirva, a las ideas que renan exactamente todas las condiciones establecidas en la ley. 1.2 Elementos esenciales de la parcela El art. 59 de la ley 26.209 ofrece un distingo entre elementos esenciales y complementarios de las parcelas. La citada norma expresa que son elementos esenciales: 1 La ubicacin georeferenciada del inmueble que correspon dera a su ubicacin geogrfica tomando como referencia meridianos y paralelos. 2 Los lmites del inmueble, segn los ttulos que han originado el dominio. 3 Las medidas lineales, angulares y superficiales. Mientras que sern elementos complementarios, la valuacin y los linderos. La sentencia final de este dispositivo puede resultar de lo ms conflictivo: Dichos elementos constituyen el estado parcelario del inmueble. En efecto, complementando esta norma con los dispositivos posteriores de los arts. 69 al 10, surge lo que expresramos ms arriba en cuanto a que si no existen esos elementos esenciales citados en el art. 59 que hemos comentado, no hay parcela. Por ello, en el art. 10 el legislador prefiere llamarles simplemente objetos territoriales. En suma, tal como habamos adelantado, no todo objeto territorial constituye una parcela, ya para que pueda hablarse de tal es menester que este objeto territorial manifieste todos sus elementos esenciales (de ah su denominacin). La carencia de algunos de los elementos complementarios, en cambio, no le quitara el carcter de parcela. cin, natural en este derecho real de garanta, conlleva una suerte de venta con la consecuente constitucin de un nuevo derecho real sobre la parcela a favor del adquirente en la subasta21.

Si no se cuenta con el certificado catastral, ello obstaculiza la registracin del documento, segn precepta el art. 13 de la ley 26.209. Surge entonces la ms importante consecuencia de la nueva ley. Sin duda, esta norma contiene, adems de la obligacin de tener y mantener el estado parcelario, la respectiva sancin: la parcela no podr ser objeto de mutacin jurdico-real si no ostenta dicho estado, o, al menos, considerando el efecto slo declarativo de la inscripcin de in^ muebles (arts. 2505, Cd. Civilyl9, ley 17.801), dicha mutacin opo- ^ dr registrarse hacindose pasible de observacin por incompletivi- dad de documentacin accesoria (vase nuestro comentario al art. 99). Dl je III Determinacin de los elementos esenciales sil de la parcela. El levantamiento parcelario j j Jj, Los elementos esenciales ubicacin, lmites y medidas (art. 59) mi , que como qued dicho tienen ese carcter porque su inexistencia im- lej pide tan siquiera hablar de parcela, se lograrn, segn surge del art. noi 69 de la ley 26.209, mediante actos de levantamiento parcelario conbie sistentes en actos de mensura ejecutados y autorizados por profesiona- he \ les con incumbencia en la agrimensura, quienes asumirn la respon- sabilidad profesional por la documentacin suscripta... h La ubicacin del inmueble no ofrece problema alguno, dado que ejej can S constituye un elemento descriptivo incuestionado y todos los ttulos la contienen, aun los que soporten negocios ad corpus o ad mensuram, pues es requisito indispensable de determinacin del objeto. La novedad de la ley es el aditamento de la georeferencia que ya alude a las coordenadas del globo, muy apropiadas para el avance tcnico actual y los sistemas GPS modernos, que trabaj an justamente con la red de posicionamiento global satelital. Pero lo exigido en cuanto a lmites y 0 medidas implica un enfrentamiento liso y llano con las citadas transmisiones. En suma, utilizando el lenguaje legal, los inmuebles cuyos || Si bien no participamos del criterio que considera a la subasta como un contrato p||| de compraventa, s estimamos, en cambio, que se aplican las reglas del citado contrato. 0^ Analizamos detenidamente el tema en Ventura, Tracto abreviado registral, p- 272 y siguientes. y^J ttulos carecen de los elementos esenciales no seran parcelas y su transmisin en dichas condiciones resultar problemtica. En verdad, tenemos la certeza de que podrn ser objeto de compraventa y cualquier otro negocio traslativo, pero dudamos, en cambio, de su pacfica registracin, dado que la falta de estado parcelario no permitir contar con la pertinente certificacin catastral que ya exigan las leyes locales (en Crdoba, arts. 34 y 37, ley 5057) y actualmente tambin lo hace la ley nacional 26.209 en su art. 13. Para tales objetos territoriales, el art. 10 de la ley 26.209 ordena que debern ser determinados por mensuras u otros mtodos alternativos que garanticen iguales niveles de precisin, confiabilidad e in- tegralidad que establezcan las legislaciones locales. Pero, en verdad, no creemos que exista algn procedimiento alternativo para

tales objetos territoriales que cumplan con las exigencias legales de precisin, confiabilidad e integralidad. Si nunca ha habido plano ni medidas exactas, qu verificacin puede efectuarse? Se caer forzosamente en la mensura. Sin duda, ste es el punto ms criticable de la ley 26.209. Una reglamentacin demasiado exigente, amparada en la norma, podra determinar su declaracin de inconstitucionalidad. Si bien no es dable desde el punto de vista jurdico aducir que se trabar la circulacin de la riqueza (como tal sueltamente suelen expresar algunos registralistas cuando se dificulta la registracin ), puesto que la autonoma de la voluntad sigue vigente y los contratos, aun sin los elementos esenciales de la parcela, mantienen su vigor, s creemos, en cambio, que tales bienes perdern valor venal y aparecera con esto la agresin al derecho de propiedad que hara procedente la inconstitucionalidad (art. 17, Const. Nacional). y El estado parcelario Como qued dicho, el estado parcelario se produce luego de los llamados actos de levantamiento parcelario a los que alude el art. 6e de la ley 26.209. Esta norma cumple una importante funcin a nivel nacional al impedir la antojadiza exigencia de algunas reparticiones catastrales de solicitar el levantamiento parcelario cuando los planos tengan un tiempo determinado. As, por ejemplo, la res. 4/06 del Catastro de Crdoba, que considera que no cumplen con las exigencias de la reparticin los planos registrados con anterioridad al 31 de diciembre de 1968, no resultara aplicable. En efecto, si la parcela tiene ya estado parcelario, es decir, si ostenta todos los elementos esenciales previstos en el art. 59, no habr argumento alguno para que el Catastro exija un nuevo levantamiento parcelario. Tal resolucin estara manifiestamente en contra del dispositivo nacional y procedera una accin judicial frente a la negativa a certificar dicho estado. S podr la Direccin de Catastro verificar la subsistencia de dicho estado parcelario, mediante inspecciones obrantes en actas administrativas. Si de las mentadas inspecciones surgen diferencias con el estado parcelario actual, en tales casos, y slo en ellos, podra hacerse procedente la exigencia de un nuevo levantamiento parcelario. Si el estado parcelario hubiere caducado, supuesto que surge de los arts. 8fi y 11 de la ley 26.209, dicha falencia debe poder subsanarse mediante una simple verificacin alternativa. Si de esta verificacin surgieren diferencias entre lo catastrado y la realidad extraca- tastral, como dijimos, s resultara procedente la exigencia de un nuevo levantamiento. >;eD Ntiv( eV Kes El estado parcelario queda establecido por la registracin del plano de mensura respectivo, segn establece el art. 1- de la ley 26.209. Este dispositivo expresa contundentemente que la registracin no convalida los defectos de los documentos, lo que no libera a la autoridad de aplicacin de verificar la legalidad del plano en sus aspectos extrnsecos y manifiestos. En razn de esto ltimo, resulta claro que si por investigaciones e inspecciones posteriores se determina que lo catastrado no se compadece con la realidad fctica, el propietario no podr aducir una suerte de derecho adquirido y deber someterse a la exigencia de un nuevo levantamiento parcelario adecuando el ttulo a la cosa. Pero remarquemos que ello slo ocurre por

haberse detectado inadecuacin entre objeto y derecho, y no por haber transcurrido un plazo determinado. La caducidad del estado parcelario podr su' sanarse mediante la simple verificacin a la que alude el citado art. 8a de la ley 26.209. En los arts. 8a y 9a de la ley 26.209 se regula sobre la vigencia de los estados parcelarios registrados. Estimamos que la perpetuidad tpica del dominio, surgida de la norma del art. 2510 del Cd. Civil, debe acompaar tambin la perpetuidad del estado parcelario, en razn de lo cual la llamada caducidad de la vigencia (art. 8a, ley 26.209) slo podra interpretarse producida, como ya hemos venido insistiendo, cuando se han detectado diferencias entre los ttulos y la configuracin fctica de la parcela. Del art. 8a surge la posibilidad de regular un plazo de caducidad de la vigencia del estado parcelario en la reglamentacin local. Para ello ser menester proponer un plazo prudente, que podra ser de diez o quince aos, mientras la parcela no haya sufrido modificacin. En el supuesto de haber transcurrido dicho plazo, se obligar al propietario que quiera realizar una mutacin jurdico-real a solicitar la verificacin del estado parcelario mediante los procedimientos alternativos previstos, o mediante un nuevo levantamiento parcelario. No creemos conveniente negar la caducidad del estado, dado que advertimos en la prctica varios casos en los que los bienes aparecen catastrados como baldos cuando estn edificados, o con una superficie edificada mayor a la obrante en los catastros. Esa realidad surgir de las inspecciones generales peridicas de la Direccin de Catastro o de las especialmente solicitadas. Se hace necesario remarcar, tal como ya habamos adelantado, que el art. 9a de la ley 26.209 prev que la subsistencia del estado parcelario se realizar mediante actos de mensura u otros mtodos alternativos de verificacin. No se trata ya de un objeto territorial, supuesto que explicamos al referirnos al art. 10, respecto de cuya situacin habamos concluido que forzosamente debera caerse en un levantamiento parcelario, pues no se cuenta all con una determinacin ab initio; en consecuencia, no podramos imaginar los otros mtodos alternativos que garanticen iguales niveles de precisin, confiabilidad e integralidad que exige la norma. Respecto de la subsistencia de un estado parcelario previo, en cambio, s es factible. Por ello debern efectuarse inspecciones oficiales del Catastro que, por tratarse de controles sobre estados parcelarios ya existentes y ser sus agentes oficiales pblicos, contarn con las garan tas de nivel de precisin, confiabilidad e integralidad exigidas por la norma comentada. El resultado de dichas inspecciones quedar plasmado en las pertinentes actas respetando las normas administrativas, en cuanto a mecanismos de produccin (forma de labrado, funcionarios autorizados a llevarlas a cabo) y de control (a travs de las normas de procedimiento administrativo, recursos contencioso administrativos, etctera). jurdica- 0 inmersos ( termina cacin o ex acreedor o Yadijim liario argei namientoc sobre cosa i lasmutacio gida tambit delapropor lodeadquis rio autoriza exista al mo Cuando \i material coi compravent; demodificac judicial, par! Obviamente ttulo sufic Mm,queex ^jnos, tanfc Malcomo en En cumpl ''".fechad jHe.ensu V] V Casos en que se hace menester mensura

Consecuencia de lo dicho anteriormente es que slo se exigir la mensura en los siguientes casos: 1. Cuando se trate de constituir, modificar, declarar derechos reales sobre objetos territoriales; es decir, inmuebles que no contengan los elementos esenciales que tipifican la parcela segn los arts. 4e y 59 de la ley 26.209. En este supuesto, quedan comprendidos forzosamente los objetos territoriales surgidos de las transmisiones ad corpus o ad mensuram. 2. Cuando tratndose de parcelas con sus elementos esenciales, de inspecciones de rutina que realicen los Catastros o motivadas por la caducidad del estado parcelario, suija que ha habido modificaciones fcticas que han repercutido en la determinacin de la parcela. Es decir, se han modificado algunos de sus elementos esenciales y sus titulares pretenden realizar alguno de los actos establecidos en el art. 12 de la ley 26.209 (constituir, declarar, modificar, etctera, derechos reales sobre la parcela). Operada la caducidad del estado parcelario, por el transcurso del tiempo establecido en las reglamentaciones locales, los Catastros provinciales, frente a la constitucin, modificacin o declaracin de derechos reales sobre las parcelas que pretendan hacer sus titulares, debern exigir una previa verificacin de subsistencia del estado parcelario. c Especialidad en la causa p? % IIP * Tal como expresramos al iniciar el anlisis del art. 12, la exi|p cia de la especialidad recae sobre todos los elementos de la relacio*1

jurdica. Obviamente, en un sistema causal, como en el que estamos inmersos (arts. 499,500 y 2602, Cd. Civil), se exigir tambin la determinacin precisa de la causa de constitucin, adquisicin, modificacin o extincin. Es decir, el acto jurdico por el cual el dominus, el acreedor o el usufructuario lleg a ser tal, o dej de serlo. Ya dijimos, en nuestro anlisis del art. 11, que el registro inmobiliario argentino, amn de ser un registro real, es tambin de encadenamiento dominial, ya que ser el dominio (o cualquier derecho real sobre cosa propia) el que determine el encadenamiento o camino de las mutaciones que se pregonan. Pues bien, la determinacin est exigida tambin en el art. 12 cuando expresa que: ...Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculacin... Cuando la norma exige el ttulo, alude tanto a la causa en sentido material como formal. As, deber figurar la causa de adquisicin: compraventa, donacin, permuta, dacin en pago, etctera; o la causa de modificacin: sucesin hereditaria y adjudicacin judicial o extra- judicial, particin de condominio, particin de gananciales, etctera. Obviamente todas ellas debern satisfacer los recaudos del llamado ttulo suficiente; es decir, la causa idnea ad transferendum domi- nium, que exige el art. 2602 del Cd. Civil, lo que debe exigirse, como dijimos, tanto en lo formal

(resolucin judicial, notarial o administrativa) como en lo material, que son los ejemplos a los que ya aludimos. En cumplimiento de estas exigencias, el asiento determinar el nmero, fecha de la escritura que genera la mutacin, y el notario que la labr, o, en su caso, el nmero, fecha y juzgado autor del resolutivo judicial que motiv la modificacin por adjudicacin en un proceso sucesorio o en una liquidacin de sociedad conyugal, o cualquier otro supuesto de divisin comunitaria . Cuando se trate de condominio, o copropiedad horizontal (si se nos permite el trmino) deber expresarse la proporcin de cada titular. Sobre este tema cabe hacer una acotacin, ya que es muy frecuente que tanto el notario como el juez, en los supuestos de ser instrumen- tadores de causas de adquisicin o modificacin de las que resulte un condominio, no determinen las proporciones de cada uno de los propietarios adquirentes o adjudicatarios. COI IIlC cul car pr que mir. to s tra XJ losa Regi que i nami ley.E cinj senta naop< este a mente ART. sediv tes resi operad Cuai nuevay locin.. nos den Tal falencia no es leve, en principio, en un sistema de condominio romanista, como el que adopta el Cdigo argentino, dado que en l la parte alcuota o indivisa del condominio es un requisito esencial de especialidad del derecho; sin embargo, la existencia de una norma que soluciona la duda en la cuantificacin de la porcin para las votaciones, proporcionara, en nuestra opinin, por aplicacin analgica, solucin tambin al problema registral que se produce por la indeterminacin precisa de la porcin alcuota. Nos estamos refiriendo al art. 2708 del Cd. Civil que prev, que: Habiendo duda sobre el valor de la parte de cada uno de los condminos, se presume que son iguales Estimamos que el registrador, aun cuando no se trate de una norma expresa, deber aplicar, por analoga, la solucin del Cdigo tambin para estos supuestos de redaccin del asiento24. Por otra parte, debe tenerse presente que la presuncin generada por el art. 2708, sin duda es iuris tantum, en razn de lo cual el condomino que se sienta agraviado ante una posible disminucin de su porcin no tendr dificultad alguna en hacerlo declarar as judicial o convencionalmente en un acto complementario que, obviamente, presentado para su registracin, adecuar la proporcin tambin en el asiento registral de conformidad a lo resuelto. La ley matricule mueble ol Al exigir el art. 12 que debe expresarse el encadenamiento domi- nial existente al momento de la matriculacin, est aludiendo a la Se y* constancia registral previa que, generalmente, salvo en los casos de s^r modificacin por unin o subdivisin (que veremos al analizar el art3 qUe. culo siguiente), ser la correspondiente al sistema de registracin hilo rl k causal, en el que primaba la causa de la mutacin jurdico-real. En la prctica se denomina a este dato como antecedente dominial, dado l d que, como dijramos, el registro argentino es de encadenamiento dof Co% minial. Este dato, por otra parte, es el que permite continuar el tracOqjy to sucesivo hacia atrs en el tiempo, con la existencia del llamado -0 esenci^; tracto histrico hasta llegar a la primera registracin del bien. Una non? Un dato anexo que requiere la norma del art. 12 en la redaccin de )ra taJI ls asientos es el nmero y fecha de presentacin del documento en el

nan Yt Registro. Este nmero correlativo que se asigna a cada documento que ingresa es el que aparece como consecuencia del sistema de orde- namiento diario, al que nos referiremos al analizar el art. 40 de esta refiriendo k ley. El primer asiento que genera todo documento conteniendo mutasobreel iniri cin jurdico-real o cualquier medida, es el llamado asiento de pregue son iffsentacin que, como veremos, resulta ser el que verdaderamente tor.te de una na Ponihle la futura inscripcin o anotacin, ya que en definitiva, son I f ndimtffll este asiento y su fecha los que determinarn la prioridad del document ingresado. art. 2708,# ino que se, Ajt. 13. [DIVISIN, ANEXIONO UNIN DE INMUEBLES].Si un inmueble nnote^I se dividiera, se confeccionarn tantas nuevas matrculas como paronal# tes resultaren, anotndose en el folio primitivo la desmembracin Toara ^ operada. t#' Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se har una XJfSfr i nuevaynica matrcula de las anteriores, ponindose nota de corre i lacin. En ambos casos se vincular la o las matrculas con los pa- nos de mensura correspondientes. MODIFICACIONES FSICAS SOBRE EL INMUEBLE OBJETO . H DELA REGISTRACION mm I m I La ley 17.801 prev en el art. 13, al regular el procedimiento de matriculacin, la posibilidad de modificaciones fsicas sobre el in- 11 H mueble objeto de registracin. Recordemos que al indicar los recaudos descriptivos del objeto inmueble, es decir, al referirse al principio de especialidad sobre el objeto de la relacin jurdica, el art. 12 de la ley 17.801 slo hace referencia a la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos, prescindiendo de las construcciones, plantaciones y obras de cualquier naturaleza. Remarca finalmente que, cuando existieren, se consignar tambin la nomenclatura catastral y se identificar el plano de mensura correspondiente1. I f Eltm ser poco fe |V |M tecwc Ha tcnico, cua I jgjpersonayelu jara tambin la ei 0artl2enreali( dotcnico que acal kadelinmueble. i lendominiocomn. jafectadnalaley 1 No. De la modific Consecuencia de lo dicho, segn expresamos al analizar el citado art. 12, en un sistema de dominio vertical2 como el que rige en el Cdigo Civil argentino (arts. 2518 a 2520), las modificaciones a que puede verse sometido un inmueble slo estarn referidas a las dimensiones superficiales y perimetrales, puesto que las circunstancias edili- cias y las mejoras en general, salvo los casos de propiedad horizontal, acompaarn por accesin al terreno3.

a y gen BE ioquedeb( en el art. Sdeberf S 1 El objeto del derecho real debe estar perfectamente determinado, puesto que se trata de un derecho que recae sobre la cosa, en este caso, inmueble. Por ello, muchos autores exigen siempre la mensura y el plano que alude la norma. La referencia que hace el codificador en el art. 1344 del Cd. Civil a las ventas de inmuebles ad corpus no elimina dicha exigencia, pues slo se pronuncia por la validez del contrato de transferencia redactado en esas condiciones. Para la constitucin del derecho real sobre ese objeto, en cambio, contina rigiendo, de manera categrica, el art. 577 del Cd. Civil, que requiere la entrega de la cosa que, obviamente para efectivizarse, exige determinacin precisa. Vase, sobre la cuestin, Oddone, La mensura, requisito indispensable para instrumentarla publicidad inmobiliaria,LLC, 1986-871. 2 Por el principio de accesin y considerando la extensin vertical del dominio inmueble (art. 2518), en el Cdigo Civil argentino no se hace menester la descripcin de las caractersticas fsicas del objeto. Todo lo que est por encima y por debajo del inmueble ser propiedad del titular del mismo (a excepcin de los tesoros y las minas). No es cierto que se presuma su propiedad como lo indica el art. 2519. La presuncin, mal incluida, obedece a que Vlez transcribi casi textualmente el dispositivo del art. 553 del Cd. Civil francs y all se admita el derecho de superficie que limitaba su verticalidad. Vase Gutirrez Zaldvar, La venta de aire del espacio areo. El derecho de superficie. Los derechos reales suprimidos, en Temas de derechos reales, ps. 170 y 171. 3 La ley 25.509, de Superficie Forestal y de Silvicultura de 2001, pone una excepcin ms al dominio vertical y, en cierta forma, limita el pronunciamiento de las normas citadas. Mil , En el sistema espaol se consignan ciertas modificaciones constructivas, ediCw de riego o saneamiento, razn por la que las modificaciones son clasificadas en cuanti tativas (que corresponden a las que estamos analizando) y cualitativas, entre las cfie Pues bien, el art. 13 de la ley 17.801 establece que: Si un inmueble se dividiera, se confeccionarn tantas nuevas matrculas como partes resultaren, anotndose en el folio primitivo la desmembracin operadaEl trmino desmembracin utilizado en el dispositivo, amn de ser poco feliz aun para el lenguaje vulgar, no se compadece con el sentido tcnico jurdico de la palabra. Desmembrar, jurdicamente hablando en el mbito de los derechos reales, es separar las facultades del dominio (utendi, fruendiyabutendi), colocndolas en titularidades diversas. Se genera as un dominio desmembrado, en sentido tcnico, cuando, por ejemplo, se transfiere la nuda propiedad arma persona y el usufructo a otra (art. 2507, Cd. Civil). Coghlan remarca tambin la expresin errada de la norma . El art. 12 en realidad no intenta aludir a la desmembracin en sentido tcnico que acabamos de explicar, sino que apunta a la divisin fsica del inmueble. Esta divisin podr ser en propiedad horizontal o en dominio comn. Como sabemos, se exige un plano de subdivisin y afectacin a la ley 13.512 en el primer caso; y de subdivisin en el segundo. De la modificacin fsica operada deber dejarse constancia en la matrcula y generarse luego tantas matrculas como inmuebles hayan resultado de la divisin. Obviamente, entre los antecedentes del dominio que debern asentarse en la nueva matrcula, conforme lo regulado en el art. 12, como elemento que hace al

encadenamiento del dominio, deber figurar la matrcula madre de la cual surgen las nuevas por la divisin o modificacin operada. Puede ocurrir igualmente que las modificaciones fsicas fueren simultneas y variadas, como, por ejemplo, cuando el propietario sub- divide el inmueble, permuta una parte con un colindante quien, a su vez, le trasfiere parte de su inmueble que el primero unir al resto del suyo. En tales casos, el acto modificatorio sera complejo, integrado por una mensura para subdivisin y unin, y ser todo ese negocio variado y complejo, junto a los planos que le brindan el apoyo fsico, lo que ingresar al registro para su inscripcin. flll efectuara: sartafflbien nalizai que a Entre nos bin prev k cinfsicaju presa que: 1 declaracin ( del plano al t RocaSasti plica que la ci do al dispone de dos o ms, se har unas gregada y de que en esos ( pues no se aa positivos, sinc Realmente viadocadave gistrales. El t titularidad dt ra.Sinembar segnexpresi Enelderec ^blespued Sil Para el caso de unin o anexin, la misma norma del art. 13 citado establece que: .. Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se har una nuevay nica matrcula de las anteriores, ponindose nota de correlacin Como ya dijimos, para las dos posibilidades mencionadas en el art. 13 de la ley 17.801, se har necesaria la confeccin de planos: 1 De mensura y subdivisin para el primer prrafo. 2 De mensura y unin o anexin , para el segundo prrafo. En ambos casos debern vincularse las matrculas implicadas con los respectivos planos . SKI *ss ^CU kde\ 9 P Generalmente, estos actos de divisin, unin o anexin, precedern a la realizacin de algn acto traslativo, pero bien podra ocurrir que fuera slo para dejar preparada administrativamente la posibilidad de realizar en el futuro alguna mutacin jurdicoreal. En Espaa, el supuesto est expresamente contemplado en el Reglamento Hipotecario bajo el ttulo Inscripcin, agrupacin, divisin y segregacin de fincas (arts. 45 a 50) y al efectuar comentarios sobre su regulacin, los autores , en general, estn contestes en la posibilidad de 1 efectuar ambas registraciones simultneamente, lo que hara ingre- *,,^ | sar tambin el tema en los principios del llamado tracto abreviado "Plj I que analizaremos en el art. 16 de esta obra. Entre nosotros, Villaro al referirse expresamente al tema, tam- Clta4 i bin prev la posibilidad de efectuar la incorporacin de la modificau% I cin fsica junto con la enajenacin o constitucin de un derecho. Ex-

[ presa que: Ello puede ocurrir simultneamente con la transmisin o modificacin de un derecho real, o en forma autnoma mediante una declaracin de voluntad que incorpora las modificaciones resultantes e&elait | del plano al ttulo respectivo8. s: I Roca Sastre, al comentar el art. 49 del Reglamento Hipotecario, ex plica que la citada norma parece establecer un caso de tracto abrevia- gBEK do al disponer que cuando en el ttulo presentado se forme una finca Lrrafo.En | de dos o ms, o se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla, aplicadas l se har una sola inscripcin comprensiva de la finca agrupada o se gregada y de la enajenacin de la misma. Sin embargo, aclara luego que en esos casos ...no hay verdadero tracto sucesivo abreviado, ' "TB pues no se acumulan en un mismo asiento dos actos propiamente dis1' rrir I positivos, sino tan slo uno de stos y un acto de tipo inmatriculador9. na ocurra | Realmente no creemos que siempre pueda hablarse de tracto abreelapsJ viado cada vez que se acumulen en un solo trmite varias gestiones reeal- B11 \ gistrales. El tracto abreviado exige, a nuestro entender, generar una ^eglaffl titularidad de derecho real: dominio, hipoteca, servidumbre, etcteifl y ^ra' ^ embarg, en lo registral esta abreviacin del trmite aparece, bre i segn expresa Roca Sastre, como un tracto abreviado. Wli<^ I En el derecho argentino no cabe duda que los propietarios de in>S1 I muebles pueden previamente subdividir, anexar o unir parcelas y, en el mismo acto o simultneamente en distintos actos, transferir o constituir gravmenes sobre el inmueble o los inmuebles resultantes. Perica I ro frente a esta posibilidad cabe preguntarse si los herederos declarajflHM dos o cnyuge del titular registral tendrn legitimacin, tanto sustanHi J#1 feg el supuesto como un caso de tracto abreviado. Igualmente, Serrano Alonso, Conceptos JjP j? fundamentalesde derecho hipotecario, p. 122. I 8 ^^aro> Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 168. ii ;> 9 Roca Sastre Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. II, p. 392. jr 1 f J Si cial como registral, para practicar o disponer ellos dichas modificaciones. Por nuestra parte no nos quedan dudas. Debe tenerse presente que el heredero ocupa el lugar del causante (art. 3417, Cd. Civil) razn por la cual est legitimado para hacer todo lo que poda aquel de quien proviene su derecho. El heredero o el cnyuge del causante, en su caso, tendrn facultades suficientes para disponer las modificaciones que creyeren convenientes o necesarias sobre los bienes de la herencia y ello aun sin figurar en los asientos registrales su titularidad real. Igualmente no encontramos obstculo para que frente a instrumentaciones simultneas (art. 16, inc. d, ley 17.801) un adquirente intermedio disponga la modificacin y el ltimo adquirente reciba una parcela modificada. Por ejemplo, A vende a B y ste, plano mediante, subdivide el inmueble adquirido y transfiere a C slo una de las parcelas generadas en dicha modificacin. Advirtase, en el ejemplo dado, la complejidad de los asientos a confeccionar, ya que, a pesar de tratarse de un solo

trmite, deber redactarse el primer asiento (la venta de A a B) en la matrcula original, en la cual se asentar la modificacin fsica con remisin al plano de mensura y subdivisin que la posibilita, para luego confeccionar tantas matrculas como parcelas resultaren de la divisin, consignando asimismo en la matrcula de la parcela transmitida a C el dominio a su nombre. En todos los casos de modificacin fsica del inmueble objeto de registracin se hace menester la manifestacin de voluntad correspondiente obrante en la instrumentacin apropiada. Ello quiere decir que, por tratarse de modificacin de inmuebles, segn lo preceptuado por los arts. 1184, inc. I9 y 10 del Cd. Civil, deber instrumentarse dicha manifestacin de voluntad en escritura pblica10. Sin embarSI # l I J *

Capitulo IV TRACTO SUCESIVO. PRIORIDAD. EFECTOS Art. 14. [Asientos regstrales]. Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarn: a) Las posteriores transmisiones de dominio. b) Las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el dominio. c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan. d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 22,24y concordantes. Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarn por estricto orden cronolgico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el art. 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificacin de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con relacin al derecho que se inscriba. Una vez practicado el primer asiento en el sistema de folio real; es decir, el asiento de matriculacin o inmatriculacin, al que alude el art. 10 de la ley 17.801, comenzarn a practicarse los asientos sucesivos que se suponen reflejan la vida del bien objeto de registracin, sea, todo lo que resulta del art. 22 en sus tres incisos que se refieran directa o indirectamente al bien matriculado. La norma analizada contiene una reglamentacin detallada de las constancias registrables, pero, amn de lo que resulta obvio y que S**? pesar de* ritarelcertif ral, los registi actos notarial' lados de mane certificados pa doregulados d dobesa5771. Tngase pre e^cionari0 ^feyel liai hiendo ejdgi [i 2S* S 111 1% Hm sil quizs no hubiere necesitado de una mencin expresa, como las posteriores transmisiones de dominio a las que alude el inc. a), destacamos en ella dos aspectos importantes que ser menester analizar. En primer lugar, nos referimos al inc. d) que prev la anotacin de la expedicin del certificado regulado en los arts. 22 a 24 de la ley 17.801. Y en segundo lugar, al aspecto grfico regulado en el artculo que analizamos, en cuanto a la necesidad de no dejar espacios en los que puedan intercalarse derechos de la misma especie. Esto procura dejar a salvo las prioridades de los derechos constituidos o las medidas ingresadas cuando exista conflicto de prelaciones.

Merced a la constancia derivada del asiento, pregonando la expedicin de un certificado registral es que puede corroborarse de manera cierta el plazo de la correspondiente reserva de prioridad y el consecuente bloqueo registral que analizaremos en detalle al desarrollar los arts. 23 y 24 de la ley 17.801. Destacamos que, en nuestra opinin, el asiento del certificado registral referido en el art. 14, a pesar de la finalidad primaria de los registros, para nosotros no procura slo brindar publicidad, sino fundamentalmente persigue dejar la constancia cierta de la expedicin del certificado para poder hacer jugar luego las prioridades y las reservas pertinentes a la hora de determinar una graduacin de prelaciones de posibles derechos en conflictos. La verdadera razn de ser de estos asientos radica en la necesidad de insertar en la misma matrcula el elemento que posibilita determinar de manera indubitada el mejor derecho que pregona el art. 17, al referirse a la prioridad registral y que se resume en el proloquio prior in tempore potior in iure. Veremos al analizar el art. 25 que tambin repercute en la tarea publicitaria al hacer saber al funcionario que se disponga a instrumentar una nueva mutacin que se ha expedido ya un certificado anterior. Por otra parte, es nuestra opinin que no es menester la calificacin precisa del acto a otorgar, ni en la solicitud del certificado ni en su reflejo registral en el asiento respectivo. Es decir, no sera necesario que se consignara compraventa, donacin, permuta, etctera, sino que bastara con que en el asiento, y aun en la solicitud de certi ficado, se aludiera tan slo al efecto jurdico de tales figuras contrae tuales, por ejemplo, transferencia de dominio. Aello se refiere el ar 23 cuando expresa que el certificado registral debe haber sido exp 1 do atal efecto. Esta tesitura evitara la disputa en cuanto a si un ceI

tificado registral expedido a los fines de una donacin puede ser usado o no para otorgar un acto venta, o a la inversa. Este certificado, que, como veremos en detalle, debe ser solicitado previo a todo acto de mutacin jurdico-real, sea de naturaleza, judicial, administrativa o notarial (art. 23, ley 17.801), es decisivo como inicio, al momento de su expedicin, de la llamada reserva de prioridad que, como veremos al analizar el art. 23, no debe confundirse con el bloqueo registral cuyo plazo, si bien comienza a computarse desde ese mismo instante, es mayor y est destinado a otros efectos. 5lfr Apesar de lo que hemos expresado en cuanto a la necesidad de solicitar el certificado para todo acto de mutacin jurdico-real, en general, los registros han tomado la costumbre de exigirlos slo para los actos notariales. As, por ejemplo, no se usan ni se encuentran regulados de manera expresa para los casos de subastas pblicas. Estos certificados para las transmisiones forzosas por subastas slo han sido regulados de manera acabada en el art. 34 de la ley provincial cordobesa 5771. n i# 0 Tngase presente que cuando la ley 17.801 exige, en el art. 23, que el funcionario autorizante del acto deba tener a la vista el ttulo antecedente y el certificado registral expedido al efecto, sin duda est haciendo exigible la certificacin para toda clase de documentos registrables que produzcan una ... transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmueblesNo hay distincin alguna respecto a la naturaleza del instrumento que la porte. W | Tanto sea documento notarial, como judicial o administrativo, para gtF' I todas esas situaciones la ley exige un certificado de ley, usando la ft expresin de Lpez de Zavala1. jP K Si bien es cierto que la doctrina en general se ha detenido poco en ^1 analizar la exigencia del certificado en los documentos judiciales y

/J Mi iiyj 11 administrativos, ello obedece a que la ley registral ha sido hecha por escribanos (fue redactada, como ya lo expresramos, por dos notarios porteos, Falbo y Scotti) que, sin quererlo, dejaron una marcada ten- m dencia notarialista en las normas2. Por ello solemos decir, con irona, ina l fjpWt 1 Lpez de Zavala, Curso introductorio al derecho registris ps, 331 y 332. 1 i 11 2 Basta con hacer lectura del art. 59 de la ley 17.801, para advertir que slo se haI i i i % referencia en dicha norma a las escrituras pblicas, cuando en realidad el dispositivo IHI l aPcable a cualquier documento portante que contenga una mutacin jurdicoreal. /A 9HB I m que la ley 17.801 fue redactada por notarios y para notarios. Y sera a causa de ello que los documentos judiciales en el registro inmobiliario argentino padecen de impertinencia. Los operadores tribunalicios, jueces y abogados, en general, se han detenido poco en el estudio de esta situacin. Pero, en rigor de verdad, analizando el texto completo de la ley y de la norma concreta de la que partimos (art. 23, ley 17.801) encontramos el verdadero sentido: todo acto traslativo o modificatorio de un derecho real registrado exige un certificado de ley solicitado por el funcionario que autoriza la causa (de adquisicin, modificacin o declaracin). Debera exigirse, por ejemplo, antes de resolver acerca de una particin de condominio, antes de ordenar la registracin frente a urna accin reivindicatora triunfante, antes de solicitar la inscripcin de una liquidacin de sociedad conyugal y, en fin, antes de cualquier acto que, por instrumentacin judicial, genere una adquisicin, declaracin, modificacin, constitucin, etctera, segn lo pregonado por los arts. 2fi y23delaley 17.8013. En efecto, desde la norma del art. 2- de la citada ley, puede advertirse la enumeracin de actos jurdicos en cuanto a sus efectos. Dice el art. 2S, que se registrarn los actos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. En cuanto al art. 23, directamente pregona: Ningn escribano o funcionario pblico, haciendo una clarsima extensin de la obligacin del certificado registral tambin para las otras especies de instrumentos pblicos, los judiciales y los administrativos4. La ley no se refiere al origen del acto ni a la naturaleza de su documento portante, sino a los efectos jurdicos del mismo, razn por la que no es dable reducir su obligatoriedad slo a los documentos notariales. 3 Villaro excluye a los judiciales, en los casos de adquisicin originaria (como la usucapin), y en los de transmisiones hereditarias. Quedaran, en su opinin, entre los documentos judiciales relacionados con el art. 23 de la la ley 17.801, slo las transmisiones forzosas por subastas (Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 104). * En verdad, para quienes sostenemos que los notarios latinos son funcionarios pblicos, basados en las propias expresiones del codificador (vase nota al art. 11* Cd. Civil), la norma resulta incorrectamente redactada, pues hubiera bastado con e presar ningn funcionario pblico..

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No obstante, en algunas jurisdicciones, la mayora de las provincias argentinas, como en el Registro de Capital Federal o en el de provincia de Buenos Aires, las subastas se practican sin este recaudo. La doctrina expresamente pone de resalto la diferencia entre un certificado registral y el simple informe que se solicita antes de proceder a una subasta en la provincia de Buenos Aires, efectuando una feroz crtica a ese sistema y reclamando, en aquellas jurisdicciones, el bloqueo pertinente para la seguridad del adquirente y del ejecutante . Ocurre que en dichas legislaciones procesales y regstrales slo se exige un informe que, como tal no reserva prioridad alguna, lo que hace correr el riesgo al adquirente en subasta de que se modifiquen las condiciones del dominio antes de proceder a su compra. Esa modificacin repercutir de manera directa en los intereses del ejecutante que no slo puede ver mermado el monto efectivamente logrado por la realizacin del bien, sino que hasta llegar en algunos casos a verse privado totalmente de la posibilidad de subastar. En la provincia de Crdoba, como dijimos, por expresa disposicin del art. 34 de la ley 5771, reglamentaria registral, la anotacin preventiva para subasta , genera, por expresa disposicin legal, reserva de prioridad y el consecuente bloqueo registral. De esta manera, una vez que se ha procedido a su expedicin , durante ciento cincuenta das el dominio queda bloqueado, asegurando la realizacin de la | \$ IB 1 i

subasta libre de todo otro gravamen y garantizando, a pleno, el cobro del crdito por el ejecutante y solicitante de la citada anotacin. La doctrina elogia justamente la norma cordobesa. Por ejemplo, leemos en Andomo y Marcoln de Andomo que: Resulta por tanto conveniente que tambin en este caso, el certificado no solamente ten- ^pi ga un valor informativo, sino que adems bloquee el Registro. As, el I^ art. 34 de la ley registral 5771 de Crdoba prev una anotacin preven- tiva por el trmino de noventa das (este plazo se modific a ciento cin\'k mente1 B cuenta das en2001) en caso de subastajudicial, salvo que antes de ese '* plazo el tribunal comunique al Registro la celebracin del remate . Villaro participa del mismo criterio y manifiesta la necesidad de modificar la ley registral nacional obligando a la solicitud del certifi^ cado registral para subasta . Este bloqueo no es una tutela preventi0O0U va; es ms que eso, impide cualquier modificacin que pudiera opeLosincs rarse sobre la matrcula. Moisset de Espans llega a sostener que es I mutarinj como si el bien ya no estuviera en posesin del titular y obviamente mediata de no podra disponerse de l10. En el caso de una adquisicin, constitutambinla cin, declaracin, etctera, efectuada durante el camino a la subasI eipresin; ta, as como cualquier medida precautoria, ella quedar subordinatanto o Extingue ^gene: cuestin, Moisset de Espans - Ventura, El bloqueo registral y las medidas cautelares, j en Revista Notarial, 1986, ns 887, p. 760. Tambin en Andomo - Marcoln de Andomo, ^PCJ Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 313). El Registro delaprovinciadeCrdoba,desde 1998,hacadoenidnticapatologayhacevalerelbloI^ queo desde la fecha de ingreso del certificado, pero esta disposicin, por ser manifiestal ylj( mente contraria a la ley, carece, a nuestro entender, de todo vigor. yn]^ ^ da a la situacin pregonada registralmente. Si la subasta se efectivi- za, se registrar la nueva mutacin operada; si, en cambio, por cualquier circunstancia la subasta no llega a realizarse, se solicitar el destino de la certificacin, recabando informacin en el juzgado acerca de la situacin de la subasta (si se realiz o no), tal como lo exige el art. 35 de la ley 5771 de Crdoba. Otro punto que merece destacarse de la norma del art. 14 que estamos analizando es el referido a la forma grfica de redaccin de los asientos, pues, como dijimos, es necesario que se haga en forma correlativa de manera que no permita intercalar asiento alguno. Obviamente sin dejar espacio alguno entre ellos, tal como exige el Cdigo Civil respecto de los asientos de las hipotecas, cuando en el art. 3144 dice: La toma de razn de las hipotecas debe hacerse en los registros sucesivamente, sin dejar blancos, en que se pudiese anotar otro registro. Los incs. a),b) y c) se refieren a todos los actos que signifiquen una mutacin jurdicoreal, por lo que resulta una norma correlativa inmediata del art. 22, inc. a) que alude a esos actos. El inc. b) involucra tambin las medidas precautorias y providencias cautelares, bajo la expresin amplia limitaciones que se relacionen con el dominioy

otro tanto ocurre con el inc. c) en cuanto las citadas medidas tambin se extinguen y se cancelan. En general, en todas las jurisdicciones se trabaja sobre la base de una gran ficha que, en la parte superior, contiene todo lo relativo a la descripcin del inmueble, incluida su designacin y nomenclatura catastral y el antecedente dominial inmediato anterior al asiento de matriculacin, y luego de izquierda a derecha, en columnas, se registrarn los titulares dominiales, su proporcin en el dominio, los gravmenes o retricciones, luego las cancelaciones y, finalmente, las constancias de certificaciones a los fines del art. 23 de la ley 17.801 . LEY 17.801 Art. 15. [Tracto sucesivo], No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio debern resultar el perfecto encadenamiento del titular del do- minio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. fe m const uundo,s traleyd^. piatextua tivadoque trinayjur. plantean e quierautoi todelabibi Sinemb; interpretat kHaydif diodvilqui gentino es i ditativos d< ^neral, tai Jnciadelt eexcepci Bill ifii 18 latite, lili I 1 EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO La norma bajo anlisis contempla el principio registral de tracto sucesivo. Pero debemos recordar que la expresin tracto sucesivo no es exclusiva de la disciplina registral, sino que tambin es usada en el mbito de los contratos o ms precisamente en el de las obligaciones, cuando se refieren a las obligaciones de tracto sucesivo, aquellas que deben prestarse de manera peridica en plazos determinados, segn lo sentado por el art. 2002 del Cd. Civil. Igualmente, segn veremos, es dable hablar de tracto sucesivo en sentido sustancial, lo que resulta expresamente reglado en el principio del art. 3270 del Cdigo Civil. NN |t HN> m

De raz latina, tractus significa trazado, movimiento lento y progresivo; y sucesivo que implica seguir en el tiempo a otra cosa. De estos significados rescatamos, a manera de sntesis, que el tracto sucesivo sera un movimiento trazado en el tiempo. Presenta dos aspectos: uno dinmico que se hace manifiesto en la calificacin registral, determinando la negativa o aceptacin de la rogatoria de inscripcin, (vase nuestro anlisis a los arts. 89 y 99) que se relaciona con el derecho del disponente o principio de legitimacin, y otro que podramos sealar como esttico, que implica todo el historial, el encadenamiento de cada derecho o titularidad registrada. Este ltimo, denominado tracto histrico o encadenamiento dominial, es puramente secundario y no debe distraer nuestra atencin al momento de investigar la exigencia. No porque carezca de importancia su manifestacin, sino porque dicho trazado histrico surgir como consecuencia del cumplimiento de su aspecto dinmico, es decir, la corroboracin del sujeto transmiten- te y la titularidad que presume en el documento a registrar. 0l II k THIB Dentro del problema del tracto sucesivo en nuestro ordenamiento positivo argentino es de destacar la influencia de los grandes maestros registralistas espaoles. En efecto, la Ley Hipotecaria espaola de 1861, amn de brindar los aspectos cientficos bsicos de nuestra disciplina, enriquece con su doctrina y jurisprudencia, de manera constante todos los movimientos regstrales de nuestro pas y del mundo, sobre todo en el mbito de la registracin inmobiliaria. Nuestra ley de Registro inmobiliario 17.801, contiene normas que son copia textual o casi textual de la Ley Hipotecaria espaola. Ello ha motivado que autores nacionales acudan con frecuencia a las leyes, doctrina y jurisprudencia espaola para resolver los problemas que se plantean en nuestro mbito nacional. Basta con indagar en cualquier autor nacional y se advertir que el ochenta o noventa por ciento de la bibliografa consultada proviene de la Madre Patria. 1 Sin embargo, es dable destacar los riesgos de asumir una actitud interpretativa sobre la base de legislacin, fuente y doctrina espaolas. Hay diferencias fundamentales no slo regstrales sino del derecho civil que rige en ambos pases. En efecto, mientras el registro argentino es un registro de ttulos, o mejor dicho, de documentos acreditativos de ttulos, en Espaa la registracin presume, como regla general, tambin la posesin, ya que as como en nuestro pas la existencia del ttulo no hace presumir el modo sino slo como supuestos de excepcin en el art. 4003 del Cd. Civil cuando el usucapiente presenta en apoyo de su posesin un ttulo2, en Espaa, en cambio, por __ imperio del art. 1462 del Cd. Civil espaol, el ttulo traslativo, cuan| do su forma es escritura pblica, equivaldr a la tradicin, salvo mencin expresa en contrario, con lo cual el titular cartular es tambin un titular real del derecho registrado. mh Por imperio del art. 41 de la Ley Hipotecaria se prev hasta una in- | I teresantsima accin real registral que toma como nico elemento m Lrt I

2 En nuestra opinin, esta norma podra aplicarse extensivamente hasta en los casos de poseedores por boleto que, en rigor de verdad, no constituye el ttulo al que la norma alude. Estimamos, pues, que la ratio legis es justamente la existencia de un documento acreditativo de la voluntad del propietario de transferir el dominio que autoriza a presumir, por ser lo que comnmente ocurre (eo quodplerumquefit), que tambin se ha entregado la posesin. Obviamente exigiramos all que el contrato emane del ver- $ A dadero propietario y que el instrumento tenga fecha cierta. de legitimacin la titularidad registral del actor, y la presuncin de posesin que de ella emana, justificada slo por certificacin del Registro que acredite la vigencia del asiento. m r#1 i st3> <* B itpi Jes,# m | jaraestableo 0 ador que hab puesto que no Dijimos ya< origen latino i meltiempoo cepto vulgar d biela pala tracto sucesiv b,amado1 primeraparte Desde el pu ^expresad utilizara %arco i En cuanto a otros efectos ms puramente regstrales, tambin es notable la diferencia entre el sistema espaol y el argentino. En Espaa, la inscripcin no es obligatoria y si bien tanto doctrina como jurisprudencia se han pronunciado casi con unanimidad en contra de ello, segn veremos ms adelante, lo cierto es que el sistema regula una registracin meramente facultativa. En nuestro pas, en cambio, como ya explicamos al analizar el art. 2 y segn puede inferirse del art. 23 de la ley 17.801, la registracin es obligatoria, ya que, amn de que quien no tenga su derecho inscripto no podr oponerlo con eficacia sino slo a quienes han tomado conocimiento personal de la transmisin o de las constitucin del derecho (art. 20, ley 17.801)3, la falta de registracin impedir efectuar actos de disposicin sobre el inmueble no registrado como consecuencia de la necesidad exigida por ley de contar con ttulo inscripto (art. 23, ley 17.801). Volveremos sobre este tema ms adelante, cuando analicemos el art. 20. La reserva de prioridad, ingenioso mecanismo de proteccin del negocio en gestacin, tpico del derecho argentino y mal interpretado por los autores espaoles, que advierten en l la posibilidad de facilitar fraudes y simulaciones4, constituye otra gran diferencia con el sistema registral de la Madre Patria. pis ii ii

Desde el punto de vista de los derechos reales, en el sistema espaol rige el nmero abierto, al punto que puede discutirse vlidamente all, por ejemplo, si tal o cual figura es o no derecho real y hasta puede pretenderse que por el solo hecho de su registracin, alguna figura contractual genere, por efecto de la oponibilidad erga omnes, un nuevo derecho real. Todo ello nos obliga a que, acudiendo a las fuentes espaolas como precedentes de nuestra legislacin y ayuda interpretativa, siempre debamos hacer prevalecer, sin embargo, la voluntad de nuestra ley por sobre los autores y jurisprudencia espaoles, que han basado sus pronunciamientos y dictmenes en un sistema jurdico cuyos bsicos principios difieren del nuestro. Esta precaucin de la que hablamos nos va obligar a efectuar en varias oportunidades un anlisis comparativo de las dos leyes regstrales inmobiliarias para desentraar por qu nos persigue, aunque cada vez con menos insistencia, una postura restricta en cuanto a la aplicacin del tracto abreviado en nuestro derecho. El ltimo inciso del art. 16 de la ley 17.801 no se encuentra en su correlativo espaol, el art. 20 de la Ley Hipotecaria. Ello es visto por algunos autores nacionales, ms que como un apartamiento de los principios espaoles para establecer, en uso de nuestra propia conviccin registral, los propios dispositivos argentinos, como un error conceptual del legislador que haba malogrado la norma espaola insertando un supuesto que no exista en la norma fuente5. Dijimos ya que interpretando la expresin tracto sucesivo por su origen latino nos permite extraer la idea de movimiento que sucede en el tiempo o trazado que se da en el tiempo. En realidad, este concepto vulgar de la expresin, extrado del sentido puramente semntico de la palabra, nos acerca de manera tcnica a dos aspectos del tracto sucesivo, uno dinmico, al referir al movimiento y otro esttico, llamado previa inscripcin, regulado de manera expresa en la primera parte del art. 15 de la ley 17.801. B Desde el punto de vista de la tcnica jurdica, como tambin habamos expresado, no se usa slo en el mbito del derecho registral, tambin utilizamos la expresin tracto sucesivo en el derecho comn, en el marco de las obligaciones y contratos, para aludir a las prestaciones u obligaciones que deben ejecutarse en forma peridica y continuada. Pero hay asimismo un uso ms importante desde el punto de vista sustancial que es al que queremos arribar. Se refiere a la transmisin de los derechos en general, aspecto ste regulado a par- | |BjI tir del art. 3262 del Cd. Civil. All podremos tambin referimos v- I lidamente al tracto sucesivo, pero no ya aludiendo slo a los asientos o a las exigencias registrales, sino atendiendo ms bien a la existenI | Ahumada dice: Nuestra ley registral tiene notable influencia de la legislacin pjfS' i hipotecaria espaola, aunque en el tracto abreviado innova e incorpora un supuesto de M |H naturaleza distinta... (Instrumentos simultneos y tracto abreviado, LLC, 1988-792). cia misma de los derechos transmitidos. Es el llamado tracto sucesivo sustancial. y^ M IgHI HHB

sil IB ($10 O* sttuyte joeistni fiestoenelenei a norma del tr dadabreviada. En cuanto a haynecesidad puedacomprin nospronunciai alosfinesfonr tral,tantoeliri diferente la foi Usando nuestra terminologa propuesta al analizar el art. 22 (titularidad, real, cartular y registral), diremos que el tracto sucesivo sustancial involucra las titularidades reales. En este aspecto, el tracto sucesivo se relaciona ntimamente con el principio de legitimacin para obrar (tener la facultad dispositiva). Pero remarcamos que lo hace con el tracto sucesivo sustancial, y no con el registral, ya que no creemos que el cumplimiento del tracto sucesivo formal sea requisito de legitimacin para disponer del derecho. El titular real no inscripto podr disponer, pero su adquirente no podr registrar hasta que no se inscriba el derecho del transmitente . ,nuei ^Porlanon , ^timamos ai iii Al analizar el art. 16, Villaro, en contra de nuestra postura esgrimida en el prrafo precedente, sostiene la taxatividad de dicha norma, fundado en la atribucin de sustantividad de las normas del tracto sucesivo registral, por lo que, segn venimos exponiendo, para esta opinin si no se cumple el tracto registral el disponente carecera de legitimacin para obrar. En efecto, el mencionado autor expresa que el art. 16 contiene supuestos que son una excepcin a la legitimacin registral; por lo tanto, esos supuestos no pueden ser sino taxativos... . En cambio, si partimos de la base de negarle al tracto sucesivo registral la trascendencia que s le atribuimos al tracto sucesivo sustancial, al proporcionar legitimacin tambin sustancial, claramente argumentamos en contra de lo establecido por Villaro. Por ello con acierto Cornejo, refirindose a nuestro derecho y efectuando una crtica a la postura de Villaro, establece que "... a nuestro modo de ver, el tracto sucesivo no se refiere a los requisitos de legitimacin para disponer, sino a los requisitos para la inscripcin de los documentos . Se est refiriendo, dentro de nuestra terminologa, al tracto sucesivo registral y no al sustancial. I vS afig i (W Expresamente hemos apartado de nuestro vocabulario el trmino tracto sucesivo material, a pesar de que el tecnicismo de la locucin nos tentaba a aplicarla al que llamaremos tracto sucesivo sustancial. Ocurre que en Espaa, los autores aluden al tracto sucesivo material (algunos hasta lo califican de sustantivo), pero haciendo referencia al encadenamiento de titularidades inscriptas. As, leemos en Chico y Ortz que: La serie de ttulos inscriptos ha producido una genealoga de titulares. A esto se le llama tracto sucesivo material o sustantiv' . El tracto sucesivo formal, para los autores espaoles, lo brinda la necesidad de que cada acto inscripto tenga su propio asiento, en definitiva, que haya una manifestacin por separado de cada registracin. Para nosotros, en cambio, la

diferencia necesaria, que no efectan aquellos autores, radica en que en el tracto sucesivo sustancial se procura la existencia del derecho en cabeza del transmitente o constituyente, con independencia de registracin alguna que podr o no existir, mientras que el tracto sucesivo formal se pondr de manifiesto en el encadenamiento de asientos generados por la exigencia de la norma del tracto sucesivo y ello aun cuando estemos en su modalidad abreviada. aac% I tal I ^no [ *<% I hasta Lesgri- ia norias del do, pa- ecare- Ltorex- lalale- ;er sino 1 tracto ictosu- ;ancial, Villaro. | y efecluestro elegid I n delos I logia- 1 tr# I susta En cuanto a la abreviacin o compresin de asientos, es decir, a si hay necesidad de que cada registracin tenga su propia inscripcin o pueda comprimirse en una sola, el tracto formal, para los espaoles, nos pronunciamos contundentemente por su intrascendencia, tanto a los fines formales como sustanciales. En efecto, al operador registral, tanto el inscriptor como el usuario, le resulta poco menos que indiferente la formulacin de uno, dos o tres asientos o uno solo compendiado, mientras surjan de ellos el encadenamiento registral exigido por la norma, que es el verdadero objetivo de sus principios. Estimamos, como veremos al analizar el art. 16, que la esencia funcional del tracto sucesivo abreviado radica en la registracin de una sola vez de todas las mutaciones presentadas para su registracin, no as en su modalidad operativa registral. Por ello, no compartimos, por no ser conveniente, la idea de transformar en un elemento rector esta independencia de asientos como para erigirla en una fase del tracto formal de la figura estudiada. A tales efectos es muy ilustrativa la ex plicacin de Montes, cuando expresa que no todos los principios regstrales pueden estimarse valorativamente en un plano de igualdad; hay algunos que slo se refieren a meros aspectos formales u organizativos . Si tenemos en cuenta en nuestros anlisis esos aspectos meramente formales, como les llama Montes, corremos el riesgo de desvirtuar la finalidad sustantiva de las normas regstrales. Como ocurre con todos los principios y normas regstrales, la exigencia del tracto sucesivo procura el cumplimiento o realizacin de una prerrogativa o una finalidad propuesta por el derecho sustancial. Por ello, en nuestro enfoque haremos especial hincapi en la manifestacin sustancial del tracto sucesivo. Que quien transmita o constituya el derecho sea el titular real del mismo; o que quien adquiera, o a cuyo favor se constituya, sea quien tenga efectivamente derecho a ello. El derecho registral acudir en ayuda del motivo material protegido para que se cumpla el tracto sucesivo sustancial, al cual nos referiremos ms adelante y que halla su manifestacin normativa en el Cdigo Civil en el art. 3270: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere . Esta norma, ms que jurdica, lgica, es aplicacin del brocrdico latino nemo dat quod non habet (nadie da lo que no tiene).

Segn veremos, por el tracto histrico, la titularidad del derecho perfectamente encadenado en cada asiento con su precedente constituir una de las exigencias doctrinarias y legales para considerar cumplido el principio de tracto sucesivo. Ello a punto tal que en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral, en noviembre y diciembre de 1972, cuyos pronunciamientos integran la llamada Carta de Buenos Aires, en lo que respecta al tracto sucesivo se resalt que"... los derechos inscribibles se derivarn del titular inscripto, de modo tal que el Registro contendr el historial completo de los bienes. Sin embargo, remarcando lo antedicho, el referido encadenamiento debe atender ms a las titularidades reales o sustanciales que a las meramente formales o regstrales. Es cierto que el encadenamiento proveniente del tracto histrico se respetar indefectiblemente, por virtud del imperativo del art. 16, in fine de la ley 17.801, pero en cuanto a los otros aspectos del tracto sucesivo, resultarn interpretados con ms elasticidad frente a la ptica de considerar ms importante el tracto sucesivo sustancial. Por ms que nos encontremos dentro de la disciplina registral, no debemos perder de vista que esta rama del derecho slo procura asegurar y brindar un apoyo a la figura derecho sustancial que reconozca o d nacimiento a cada una de las figuras jurdicas registrables: el dominio, la hipoteca, etctera. El tracto histrico, aquel que surge como consecuencia de haber respetado el requisito de la previa inscripcin, segn vimos al analizar el art. 14, ya estaba expresamente consagrado en el Cdigo Civil en el art. 3144, norma en la que Vlez, atendiendo a la idea del encadenamiento puramente formal que cada asiento se apoye en el anterior, establece: La toma de razn debe hacerse en los registros sucesivamente, sin dejar blancos, en que se pudiese anotar otro registron. Ello nos obliga a una actitud o punto de vista registral consecuente atendiendo a ese concepto. Los principios registrales, con sus distintas manifestaciones y sus consecuentes diferencias puntuales para cada tipo de bien registrable, slo procuran el mantenimiento, aseguramiento, proteccin y realizacin de los fines de cada uno de los objetos protegidos por el registro respectivo. No podemos, en fin, ver en cada registro jurdico de bienes una manifestacin autnoma de asientos, divorciada por completo de las prerrogativas asignadas a los derechos registrables. Cada asiento procurar la realizacin del derecho protegido, tanto en su faz esttica como dinmica y sa debe ser la ptica reguladora de legisladores y la actitud interpretativa de operadores registrales, jueces y doctrinarios. Ahora bien, si es factible hablar de una titularidad real diferenciada de una cartular y otra registral, tal como ya lo expusiramos (vase nuestro anlisis al art. 29) tambin ser posible efectuar un vlido distingo, consecuente, entre distintas manifestaciones del tracto segn la titularidad a la que hagamos referencia y, a no dudarlo, la que manifiesta ms importancia ontolgica es la titularidad real, razn Bono, Tracto abreviado: lmite temporal de las instrumentaciones simultneas, en Foro de Crdoba, n 56,1999, p. 16. - .#aSjur o* casos 55a m consi tafias^ l (juenosociip^1 Aunque nos

encontramos al ^apesarde rentes excepcioi la ley. Seran es guirla justicia q isreferiren riademuebles c art 3271 que: 1 consagra el prin um muebles. quecomnment hdelo que falencia al ac Perdida, aun e rsido adquirid etratadela &? 2 EL TRACTO SUCESIVO SUSTANCIAL 1I LaP *>fa 1 B|| HB3 i So.Cft 1 SIP 12 Musto, Derechos reales, 1.1, ps. 307 y 308. por la cual los principios que juegan en el tracto sucesivo sustancial primarn por sobre el cumplimiento formal de las que slo persiguen el cumplimiento de las exigencias registrales, o sea, respecto del tracto sucesivo registral. Esta posicin ser muy importante a la hora de analizar el tracto abreviado, cuando desarrollemos el artculo siguiente, pues si la regla general ser analizar esa figura dando prevalencia al tracto sustancial, los supuestos que no estn enumerados en una norma de excepcin reguladora del tracto abreviado registral slo debern interpretarse tambin como enumeracin ejemplificativa o enunciativa y no taxativa. En suma, ser, como veremos, uno de los argumentos que faciliten la interpretacin amplia de las normas reguladoras del tracto abreviado registral, posibilitando la inclusin de supuestos no enumerados legalmente que es actualmente la tendencia ms generalizada en los Registros inmobiliarios del pas. La necesidad de que la mutacin de un derecho haya sido normalmente producida o generada por el titular del derecho, quien est facultado legalmente para ello, resulta de una verdad irrefutable. La norma sustancial del art. 3270 del Cd. Civil, a la que hemos hecho referencia ms arriba, no hace ms que introducir al derecho positivo un principio de elemental lgica. Tanto que estimamos que si faltara del contexto normativo, su principio regira igual y con idntico enunciado. El hecho de que nadie pueda dar a otro un derecho mejor o ms extenso que el que l mismo tiene (nemo plus iuris ad allium transfe- rrepotest quam ipse haberet), no permite una excepcin vlida desde un enfoque lgico. Por ello, como el derecho no puede ser ilgico, creemos que no se trata de un principio jurdico12. Los principios lgicos preexisten a toda ley positiva y ... si el orden lgico existe en un sistema, es porque dicho sistema se ha limitado simplemente a reco-

nocerlo, positivizndolo . No todas las conclusiones lgicas relacionadas con la justicia estn haciendo referencia a principios jurdicos. Las normas jurdicas no se apartan de la lgica sino slo en apariencia para preferir la justicia frente a otros valores de menor jerarqua y, en tales casos, este valor supremo integrar como elemento fundamental una importante premisa dentro del silogismo, que permitir asimismo considerarla lgica. En suma, todo principio jurdico debe respetar las reglas de la lgica, pero no todo principio lgico, como el que nos ocupa, puede erigirse en un principio jurdico . Aunque nos apartemos de nuestro anlisis exegtico al que nos encontramos abocados en esta obra, no podemos dejar de remarcar que, a pesar de lo dicho en el prrafo anterior, existen algunas aparentes excepciones al principio nemo plus iuris...,

consagradas por la ley. Seran esos apartamientos aparentes de la lgica para perseguir la justicia que habamos mencionado ms arriba. Nos referiremos sobre todo a la supuesta excepcin que en materia de muebles consagra el art. 3271 del Cd. Civil. Dice la norma del art. 3271 que: La disposicin del artculo anterior (se refiere al que consagra el principio nemo plus iuris...) no se aplica al poseedor de cosas muebles*. Procurando preservar la justicia y atendiendo a lo que comnmente ocurre (lex statuid deo quod plerumque fit: la ley regula de lo que comnmente ocurre) en materia de muebles, se da prevalencia al adquirente de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida, aun en contra del propietario anterior y a pesar de no haber sido adquirida de ste. Se trata de la aplicacin del art. 2412 del Cd. Civil: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida . S jOe u un i bida< o Como dijimos, el art. 2412 no nos atae en este caso de manera expresa, puesto que est referido a cosas muebles no registrables16 y nuestro cometido es el anlisis de la ley inmobiliaria, pero vale la reflexin para analizar el tracto sucesivo sustancial del que nos ocupamos tambin en este punto y que justamente prescinde de toda idea de inscripcin. Conidni ndelart. 2* naiquefonci taino, no h cumplimiento ese tercero, ad riaysuderech slodelaley, qi riendayla seg tica del verus d Otro supuesto que podra aparentar excepcin al principio del art. 3270 lo constituye el normado en el art. 1051delCd. Civil que, al establecer, luego de la reforma, que la nulidad de un ttulo antecedente no ser oponible al actual adquirente de buena fe a ttulo oneroso, torna en titular dominial a quien ha recibido el derecho de quien no lo era por adolecer el ttulo de ste de una causal de nulidad. Si aplicramos los conceptos que tan claramente explica Vlez en la nota al art. 787 del Cd. Civil, no deberamos hacer propietario a ese adquirente. Vlez nos dice all que: "... No se pueden transferir otros derechos que los propios, y la enajenacin hecha por el que no es propietario, no hace propietario al que la adquiere. Pero luego, con la reforma del art. 1051 por ley 17.711, el principio se revierte con argumentos que no son compartidos por nuestra parte ni por la mayora de la doctrina nacional, consagrndose as, para algunos, otro supuesto de excepcin al principio analizado17. nemo plus iuris..., dado que quien supuestamente transmite el derecho, en realidad no lo hace, slo protagoniza el supuesto de hecho normado para que el poseedor de buena fe, por imperio legal y slo por eso, adquiera el dominio. Tngase presente, y en eso

est acorde toda la doctrina, que hasta que constituye un modo de adquirir originario, el derecho no deviene del transmitente. 16 En materia de cosas muebles registrables, por lo mismo que tienen otro medio de publicidad que la mera exteriorizacin posesoria, el principio del art. 2412 no es de aplicacin. Dice Musto: El principio del art. 2412 pierde paulatinamente terreno en lo referente a esta categora de cosas, aunque no siempre las leyes son claras al determinar la excepcin (Derechos reales, 1.1, p. 321). 17 Adrogu, El artculo 1051 del Cdigo Civil y su influencia sobre el rgimen de los derechos reales, en Temas de derechos reales, p. 281. Este autor considera que la norma funciona en el nuevo entorno registral de la ley 17.801, como dando cabida en nuestro derecho inmobiliario, aunque sea parcialmente, al principio de fe pblica registra*- Por nuestra parte, estimamos que es innegable la recepcin parcial a la que hace re renda Adrogu, pues si analizamos el texto del art. 1051 con el equivalente espaol ( 34), que integra, junto con otras normas, el principio de fe pblica registral (norma Que e; 181 ee] l |flj|

Sin embargo, la interpretacin del art. 1051, como adelantramos, no es pacfica. En general, la doctrinaha visto en el art. 1051 del Cd. Civil, una defensa de la buena fe del tercero, slo frente a una nulidad relativa y no cuando el vicio genere una nulidad absoluta, en razn de lo cual el citado artculo, aun luego de la reforma, no habra dado cabida en el derecho argentino, al principio de fe pblica registral. Ahondaremos nuestro anlisis al referirnos al art. 20 de la ley 17.801 y al llamado tercero registral. Con idntico razonamiento que para rebatir el carcter de excepcin del art. 2412, concluiremos que el art. 1051, para quienes sostienen que funciona tambin en los supuestos de transmisiones a non domino, no hara ms que generar una consecuencia legal frente al cumplimiento del supuesto de hecho consagrado. La adquisicin por ese

tercero, adquirente de buena fe y a ttulo oneroso, sera originaria y su derecho no habra provenido del supuesto transmitente sino slo de la ley, que habra considerado ms valedero proteger esa apariencia y la seguridad dinmica, que la realidad y la seguridad esttica del verus dominus18. 3- Tracto sucesivo extrarregistral Frente a la existencia de un tracto sucesivo sustancial, verdadero objeto de proteccin de las leyes registrales cuando defienden el principio de tracto sucesivo, debemos concluir forzosamente que puede manifestarse el tracto sucesivo tambin de manera extrarregistral. t). Tal como sucede con las inexactidudes registrales en las que advertimos un desacuerdo entre la realidad registral, que surge de los asientos, y la extrarregistral, es decir, la vida jurdica fuera de los registros, segn concepta el art. 34delaley 17.801, tambin es dable advertir, por idnticos motivos, la existencia de un tracto sucesivo extrarregistral que, si bien tiene alguna atinencia con el que hemos llamado tracto sustancial, no siempre es normal y merecedor de proteccin por un sistema legal. En efecto, llmase tracto sucesivo extrarregistral al que no aparece en los registros, sea porque las partes intervinientes en el negocio que gener la mutacin tengan intencin de evadir impuestos, sea porque quieran mantener, en lo aparente, fuera de su patrimonio, el bien registrable para evitar responsabilidades, o por simple desidia en la tramitacin de la inscripcin correspondiente. 5*: con' U*1 . jiBUiediata atransferenc (jacto extran (nierido por el En todos es dadyjams ac sustanciacin ofrenteauna pordetermina los supuestos ( tiempoyabrev oar tiempo y a querido es bue mos,nilosint< imperar en los mostrarn ah gistral. Por el] Registral, en 1 Estacin pb] Procurando la ?elamism ?lerefen 11 adii uiex fle aj En determinados registros, el trmite es demasiado largo o, por muy especial, resulta engorroso y los titulares reales no acceden al registro procurando evitar esos inconvenientes. Ello ocurre, por ejemplo, hasta en los registros constitutivos de automotores y moto- vehculos (decr.-ley 6582/58), en los que se exige la registracin como elemento integrativo del derecho . El primitivo dueo enajena la unidad, pero no se registra la mutacin jurdico-real; ese adquirente, a su vez, transfiere nuevamente y as sucesivamente hasta generarse un verdadero encadenamiento carente de reflejo registral. En lo sustancial, las partes procuran mantener la historia jurdica mediante la conservacin de los respectivos contratos para deslindar responsabilidades, pero luego, en el momento en que se decide reanudar el reflejo registral, se obvian los contratantes intermedios y slo se registra al actual adquirente. Frente a esta patologa, en el caso

de los registros constitutivos podramos decir que hasta se carece tambin de tracto sucesivo sustancial, dado que cada supuesto adquirente no lleg a ser propietario por falta de esa registracin a la que la ley concede efectos constitutivos. Tambin encontramos los casos en los que al adquirente no le interesa registrar su titularidad, dado que tiene planes de transferencia inmediata y quiere evitar los impuestos que gravan la citada mutacin que carecer de permanencia (sellos, anotacin e impuesto a la transferencia de inmuebles, segn los casos). Este titular utiliza el tracto extrarregistral de manera inapropiada, dndole un uso no querido por el sistema y cometiendo evasin fiscal. En todos estos casos, ese negocio permanecer en la clandestinidad y jams acceder al trfico registral, salvo por consecuencia de la sustanciacin de un proceso judicial por accin de daos y perjuicios o frente a una accin de simulacin o pauliana. En cambio, cuando por determinadas circunstancias que veremos al analizar el art. 16 y los supuestos de tracto abreviado, el particular slo por economa de tiempo y abreviacin de diligencias acude a esta figura, se trata de ganar tiempo y abaratar costos y esfuerzos. En este supuesto, el efecto querido es bueno y no hiere para nada el sistema, ya que, como veremos, ni los intereses tributarios del Estado, ni la fe pblica que debe imperar en los asientos registrales se vern alterados. Los asientos mostrarn a la larga, aunque quiz demorada, la realidad extrarregistral. Por ello, slo admitimos hablar de un tracto sucesivo extrarregistral, en la medida en que sea reflejo de una realidad cuya manifestacin pblica resulta slo demorada por situaciones normales, procurando la abreviacin del trmite. De la misma manera que en materia de inexactitudes registrales es dable referirse a las sobrevenidas normales y a las anormales o patolgicas, que se desarrollarn al analizar los arts. 34 y 35 en esta obra; as, admitimos el tracto extrarregistral como una manifestacin de la inexactitud normal, mientras penden de inscripcin los negocios que an no han llegado a registrarse. 4- El tracto sucesivo y el principio DE LEGITIMACION PARA OBRAR La expresin tracto sucesivo sustancial, que hemos venido empleando, nos demuestra que lo que realmente le interesa al derecho HHHRI:i : 1^ registral es asegurar las adquisiciones dominiales o cualquier otro 1 M derecho real, de manera tal que el sistema se encargue de brindar un | W3 trfico jurdico seguro. En definitiva, se procura controlar y asegurar j que quien transfiera, constituya, extinga, y hasta ejecute una accin, I l#ef est legitimado para ello. As, advertimos la estrecha relacin exis- 1 tente entre el principio de tracto sucesivo, aun en su manifestacin puramente registral, y el principio de legitimacin. J ^ El principio de legitimacin ha ido evolucionando en su sentido tcnico, no slo desde el punto de vista registral, sino aun desde la ptica del derecho comn, hasta llegar a ser aplicado a las exigencias legales en los sujetos y derechos involucrados para conceder acciones determinadas. En principio, legitimar es conceder el estado de legtima a alguna situacin o derecho que obviamente antes de dicha concesin no lo era. Se parte de la idea de que en su estado natural esa situacin o estado jurdico adoleca de alguna falencia o, al menos, no se conoca si cumpla o no los requisitos legales y, por virtud del legislador o de cualquier otra accin jurdica, se presume legtima o deviene en legtima. Quien tiene efectivamente un derecho ya ostenta legitimidad, no

legitimacin, respecto de ese derecho y slo podr hablarse de legitimacin cuando por una ficcin o una accin concreta de un juez al valorar una prueba, por ejemplo, o del legislador al consagrar una presuncin, considere legtimo ese derecho y la accin que de l emana. 20 Roca Sastre j Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, 1.1, p. 338. En definitivay luego de estos avatares del lenguaje, el principio habra quedado reducido a determinar si cierta persona puede o no legalmente ejecutar un acto considerando la posicin jurdica en que se encuentra. En sede registral este principio parte del desconocimiento de la situacin jurdica extrarregistral, dado que el derecho se adquiere y desenvuelve en general fuera del registro y, presumiendo la exactitud del asiento en su sustancia, legitima su contenido, es decir, considera real a su titular y existentes sus derechos y todas sus circunstancias, tanto actuales como histricas. Se origina del principio de presuncin de exactitud que es el que permite considerar legtimo el derecho que el titular pretenda ejercer. Como dice Roca Sastre, el asiento 1.. cobra una consistencia y virtualidad propias, lo que da lugar a una especie de sustantividad del contenido del Registro2 Luego de lo dicho podramos ensayar un concepto de principio registral de legitimacin. Diremos que es el que, en primer lugar, considera que el asiento es exacto, dado que el documento que lo motiva ha pasado la calificacin formal y material exhaustiva del registrador y ha merecido inscripcin o anotacin; y en segundo lugar confiere por dicha consideracin previa facultades para obrar, sea en sede registral o extrarregistral. Por ello, los dos principios que campean en la doctrina espaola como diferentes, la presuncin de exactitud y la legitimacin, son considerados, por nuestra parte, como uno solo que se desempea en dos etapas: una previa que considera legtima la inscripcin y su contenido y otra que, partiendo de aquella consideracin, concede la posibilidad de obrar, en distintos grados e instancias segn cada sistema. Chico y Ortz lo expresa con claridad cuando explica que la legitimacin implica el resultado de una comparacin entre un acto determinado y un poder jurdico de obrar. Aparece como uno de los presupuestos que, adems de la capacidad, pero independientemente de ella, debe concurrir para la plena produccin de los efectos de un acto21. As entendido el principio registral de legitimacin permite observar, tal como habamos adelantado, grados e instancias que la doctrina nacional, en general, no ha efectuado. Podemos referirnos, por ejemplo, a la legitimacin puramente formal para peticionar; a la legitimacin ya ms sustancial para rectificar un asiento; a la legitimacin para recurrir una decisin registral; y, segn la instancia registral, cada sujeto estar o no legitimado para actuar. Por ello disentimos con Lpez de Zavala cuando expresa que en nuestro sistema registral no existe del principio de legitimacin . Este autor slo asigna a este principio el efecto regulado por el art. 38 de la Ley Hipotecaria espaola que presume exactos los asientos en cuanto a que los derechos reales inscriptos existen y pertenecen a los titulares en la forma establecida en los asientos. Ya explicamos que hasta se presume la posesin por imperio del citado art. 38 de la Ley Hipotecaria y puede por ello, en principio, ejercerse una especie de accin petito ria slo con la legitimacin registral acreditada mediante certificado (art. 41). Pero as determinado, tal como aparece en el derecho espaol, ciertamente no lo encontramos en la ley 17.801, al menos no en igual grado, ya que en nuestros juicios se litiga con ttulos como bien sostiene Lpez de Zavala y segn surge de los clarsimos arts. 2789 a 2792 del Cd. Civil. Alo sumo, se le exigir en ciertos casos al propietario ttulo

inscripto, pero siempre debe existir el ttulo como uno de los elementos legitimantes de la accin. tum nidedW flscertfai asientos rej ruidos o ex toalimitac: demos sino tituANote registracin naelart. 42c Cabeacol grados de le do registro f un registro q dra, desde e nerundeten su contenido' Estantim y el tracto suc res que el tra< principio r nica del princi 5*ta>s, San; ^yOrtz2 S s-i Ahora bien, analizado el principio en abstracto, sin tener en cuenta el sistema registral espaol y atendiendo sobre todo a que el principio de legitimacin no slo se da en materia registral, veremos que el titular inscripto cuenta ya, por el solo hecho de serlo, con uno de los elementos necesarios para disponer por actos entre vivos. En efecto, segn lo establece el art. 23 delaley 17.801, el funcionario autorizante del acto deber tener a la vista certificacin expedida por el Registro a los fines del acto a celebrarse y el testimonio o copia con valor ejecutivo y con nota de inscripcin23. Por ello vlidamente diremos que el titular inscripto, y slo l, se encuentra legitimado para disponer. No bastar, por cierto, la sola inscripcin de su derecho. Por este motivo hablamos de grados de legitimacin, ya que como bien sostiene Lpez de Zavala24, cuando expresa que aqu se litiga con ttulos25, concluiremos que, para poder disponer, deber aportar tambin el ttulo inscripto al que alude el citado art. 23 de la ley 17.801. !erechoen En cuanto a la presuncin de exactitud, presupuesto necesario para que pueda aplicarse con cierto grado de seguridad el principio de legitimacin, y que como expresramos se encuentra incluido en su concepto, amn del art. 29 de la ley 17.801, que analizaremos tambin en esta obra, que permite acreditar la existencia de la documentacin que origin el asiento en caso de prdida de sta (art. 1011, Cd. Civil), citado por Lpez de Zavala26, aparece como buen ejemplo del princi-

'WneSnl )rcon5 a SperJ sflfi * ?s%, Ad >>0 OOL. 23 Ventura, Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrituras, en Revista Notarial, ns 73,1997-1, p. 57 y siguientes. 24 Lpez de Zavala, Curso introductorio al derecho registral, p. 365. 25 Ventura, Acciones reales, en Cuestiones esenciales en derechos reales, ps.15 8 157. || Lpez de Zavala, Curso introductorio al derecho registral, p. 366.

pi de legitimacin el art. 22 de la ley 17.801 que establece que: La plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscriptos y la libertad de disposicin, slo podr acreditarse con relacin a terceros por las certificaciones a que se refieren los artculos siguientes. Si los asientos registrales servirn de base para la refaccin de ttulos destruidos o extraviados (art. 29) y si la situacin de los derechos en cuanto a limitacin y plenitud debe surgir de los asientos (art. 22), no podemos sino concluir que existe entre nosotros la presuncin de exactitud. No tendr la fuerza probatoria de otros sistemas, dado que la registracin no convalida las falencias de los ttulos, segn determina el art. 49 de la ley 17.801, pero en cierto grado la presuncin existe. Cabe acotar asimismo que, al permitir de nuestra parte hablar de grados de legitimacin, debemos concluir que siempre existir en todo registro presuncin de exactitud, puesto que no sera concebible un registro que no intente pregonar una realidad. Qu sentido tendra, desde el punto de vista jurdico, econmico y aun lgico mantener un determinado registro si no podemos mnimamente fiarnos de su contenido? Esta ntima relacin entre el principio de legitimacin para obrar y el tracto sucesivo es, en definitiva, lo que hace decir a algunos autores que el tracto sucesivo no tiene entidad propia como para erigirse en principio registral, ya que se tratara slo de una consecuencia lgica del principio de legitimacin. As se pronuncian, por ejemplo, entre otros, Sanz Fernndez27, Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida28, y Chico y Ortz29. Como ya habamos adelantado, la opinin que se tenga al respecto har variar la que se tenga a la hora de flexibilizar los supuestos enumerados en la norma que prev los casos de tracto abreviado en nuestro derecho en el art. 16 de la ley 17.801. Sea por considerar como trascendente slo la legitimacin para disponer, como refieren los autores citados, negndole el carcter de principio registral al tracto sucesivo, sea por considerar que lo verdaderamente valioso del tracto es su H Sanz Fernndez, Comentarios a la nueva ley hipotecaria,ps. 154y 155. 28 Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 340; Secano Alonso, Conceptos fundamentales de derecho hipotecario, p. 117. 29 <-. . , _ Chico y Ortz, Estudios sobre derecho hipotecario, 1.1, ps. 394 a 396. tM S0 H i {ido de seo Anuesti lulas nonl {ble as coi les, cuandc sucesivo co donosenco tracin de rioresalal

to sucesivo causas, bas mosennue; Estiman namienton sucesivo o q registro inn de los viej dsecaini11( 17.801. in i m Como principio registral, el tracto sucesivo presenta varios puntos interesantes. Por ejemplo, la doctrina espaola considera que slo es factible hablar de tracto sucesivo cuando se adopta un sistema de inscripcin por fincas, es decir, cuando se trata de un registro de folio real. Ellos no estiman la existencia de un tracto en un sistema causal, como eran nuestros viejos registros inmobilarios. Slo en los sistemas de folio real sera factible hablar de tracto sucesivo, ya que en dichos sistemas debe procurarse que el historial jurdico de cada finca inmatricu- lada figure con continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronolgicamente eslabonadas imas con otras31. Por nuestra parte creemos que el tracto sucesivo se presenta como necesario en cualquier sistema y tcnica registral32. repercusin material, refirindonos slo al tracto sucesivo sustancial, lo cierto es que la conclusin para ambas posturas ser la de no atenerse exclusivamente a la enumeracin de los artculos que prevn el tracto abreviado en cada sistema, o sea, los arts. 16 de la ley 17.801 y 20 de la Ley Hipotecaria espaola, sino a exigir legitimacin para disponer, o sea, el cumplimiento del tracto sucesivo sustancial30. Mientras se cumpla el tracto sucesivo sustancial, admitiremos cualquier supuesto fuera de la enumeracin de la norma. 30 Cabe aclarar que en los autores espaoles la referencia a la legitimacin como principio registral, como ya lo explicramos al aludir al tracto sustancial al que no que 5 ELEMENTOS DEL TRACTO SUCESIVO

ramos denominar con la expresin tracto material, est referida slo a la legitimacin registral Nuestra postura va ms a la sustancia y alude a la legitimacin en sentido material; es decir, a quien tiene slo, en nuestra terminologa, titularidad real, ttulo y modo, con indiferencia de su reflejo registral. I 31 Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. II, p. 327. Sin embargo, admiten, en p. 328, que: Los sistemas de transcripcin pueden adoptar tambin el criterio de tracto sucesivo, mas no como elemento vital en la formacin del contenido del Registro. NS 32 En sentido coincidente, Villaro dice que: Puede afirmarse que todos los sistemas de registracin inmobiliaria, con mayor o menor alcance, contienen el principio CElementos de derecho registral inmobiliario, p. 80). En efecto, si todo registro procura la seguridad, tanto esttica, como dinmica o del obrar del derecho subjetivo, obviamente deber controlarse al menos que quien transfiera o constituya un derecho sea titular registral del mismo. De lo contrario no se comprende el sentido de la exigencia inscriptoria. Anuestro entender, los autores espaoles han sustantivizado tanto las normas registrales y los asientos mismos, que llegan a interpretar el tracto sucesivo slo como el encadenamiento grfico perceptible as con sencillez slo en la columna dominial de los registros reales, cuando en realidad basta para considerar como exigido el tracto sucesivo con seguir el camino de correlaciones dominiales, aun cuando nos encontremos en un registro causal, de transcripcin o de registracin de extractos de la causa, como nuestros viejos registros anteriores ala ley 17.801. En estos ltimos

advertiremos cumplido el tracto sucesivo por remisiones al folio de registracin de las respectivas causas, basado en el antecedente dominial cuya exigencia explicamos en nuestro anlisis del art. 12. Estimamos que la imposibilidad de percepcin grfica del encadenamiento no nos permite aducir que por ello no sea exigido el tracto sucesivo o que no surja de las constancias registrales. Es ms, en el registro inmobiliario argentino se da la coexistencia de dos sistemas, el de los viejos registros causales y el de folio real que ha ido abrindose camino de manera progresiva, en aplicacin del art. 44 de la ley 17.801. Como el paso ha sido paulatino, ya que las provincias, para evitar el cambio inmediato y traumtico de sistema, han ido efectuando el vuelco al folio real a medida que se producan nuevas mutaciones, segn la facultad que la propia ley 17.801 confiere en el citado art. 44, se ha dado el caso que en algunas jurisdiciones an subsiste la coexistencia de ambos sistemas. Sin embargo, ello no nos autoriza a decir, tal como ya lo expresramos, que no se exija para las nuevas mutaciones el cumplimiento del tracto sucesivo. El tracto sucesivo constituye un principio complejo que se compone i su vez de varios elementos o partes. Si bien en conjunto aparece generando un solo efecto registral, cual es la necesidad de que el titular registrado sea quien aparezca disponiendo en el documento a registrarse y, por ello, como consecuencia, quedar plasmado en los asientos un encadenamiento que permite reconstruir histricamente el movimiento jurdico del bien, podemos, sin embargo, hacer un anlisis ms profundo desbrozando la norma, si se nos permite la expresin, separando los componentes del tracto sucesivo que surgen de los dispositivos del art. 15 y aun de la primera parte del 16 de la ley 17.801. Vi 'Jof laci] 110 Este trac1 do do los re losca Advertiremos as que, para que se cumpla el tracto sucesivo, ser necesario el cumplimiento de tres requisitos que hasta podramos erigir en subprincipios: como acto i De la i sustai e) La pn exiger tambii art. 16 saque losefe c tos a le Quiere sarial Eli a) Identidad: esta exigencia aparece en la primera parte del art. 15 de la ley 17.801 que expresa: No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente... Es ste el elemento que asemeja el principio de tracto sucesivo con la especialidad en los sujetos. Sin embargo, en la profundizacin del tracto sucesivo, no hacemos hincapi en los elementos individualizantes en s, sino como un recaudo necesario para garantizar la correspondencia del derecho que se transfiere o sobre el que recae la medida a registrarse . feqi 2?* %

l Cuando hacemos referencia a la medida, como un embargo, por ejemplo, lo hacemos con una visin de futuro en cuanto a la posibilidad de que al prosperar la accin el bien salga a subasta y el derecho sea transmitido, porque, en realidad, en las medidas precautorias no hay traspaso de derecho alguno. No existe en las medidas precautorias un encadenamiento sucesivo, tal como hemos definido el tracto, ya que no hay transmisin alguna de derechos. b) Correspondencia y continuidad: como consecuencia del cumplimiento de la parte l9 de la norma del art. 15, la corroboracin de que quien transfiera en el acto a registrar resulte el mismo sujeto que figura como titular en el asiento precedente, resultar el otro elemento o subprincipio que llamaremos correspondencia y continuidad, que surge de la parte l9 del art. 16 que utiliza justamente la palabra continuidad y del art. 15. As, esta ltima norma agrega que: ... De los asientos existentes en cada folio debern resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. 7 Ser Este punto del tracto sucesivo es el que genera la expresin tracto histrico que permitir, a su vez, recrear todo el recorrido dominial del bien hasta arribar a un primer propietario en los registros de bienes muebles o al primer titular registral en los casos de bienes inmuebles. Igualmente este elemento exige, como consecuencia y fin primordial, que el derecho motivo del acto corresponda al sujeto negocial o a quien afecte la medida. De la identidad y de la correspondencia surgen los aspectos ms sustantivos de la exigencia del tracto sucesivo. c) La previa inscripcin: surge de manera tcita por la primera exigencia del art. 15 que consagra el principio de identidad y tambin por interpretacin a contrario sensu de la parte 1- del art. 16, referido al tracto abreviado. En efecto, el art. 16 expresa que: No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la continuidad del tracto... y enumera los supuestos a los que nos referiremos al analizar aquella norma. Quiere entonces decir que en el resto de los casos s ser necesaria la previa inscripcin del derecho del transmitente. ide El requisito de la previa inscripcin constituye sin duda el que menos trascendencia sustancial tiene y, por ello, no dudaremos en dejarlo de lado ante la ms mnima traba o entorpecimiento del sistema sustancial de transmisin dominial. Ya veremos que, como habamos adelantado, el restar importancia a este aspecto ser el punto de apoyo fundamental para una postura amplia en cuanto a admitir todos los supuestos de tracto abreviado. ten# La trascendencia que estos elementos del tracto tienen para el anlisis de la norma del art. 15, nos obliga a efectuar un anfisis separado de cada uno de ellos. a Principio de identidad El principio de identidad requiere la individualizacin del sujeto que transfiere o constituye el derecho. Con una visin ms amplia po dramos agregar que tambin se ocupa del adquirente, dado que ser ste un eventual futuro transmitente o constituyente. Se relaciona por aludir a los aspectos individualizantes de uno de los elementos d la relacin jurdica, con el principio de especialidad, concretamente con la especialidad en los sujetos. Se exige la coincidencia, entre el documento que ingresa y los datos que figuran ya registrados, de todos los

elementos que individualizan a ese sujeto, quien, por otra parte es, en principio, el nico legitimado para peticionar la mutacin, segn vimos al relacionar el tracto sucesivo con el principio de legitimacin. fsnevt ^elosoto Decala doct andelCdigo rio pudiera ce untado en su i ra supuesto En atencin congresos se vei miento. Destac; los debates que recho Civil, org buenos Aires en Enesteencu< ocumentonota ^nocimienti *4, cornos ^ieatos ftfitanue euteni As, se requerir la coincidencia del nombre y apellido y, en alguna medida, estaran tambin involucrados en su concepto la fecha de nacimiento o edad y el estado civil. En tal sentido hay normas contenidas en el Cdigo Civil, como el art. 1001 que, al referirse a las expresiones documentales de las escrituras pblicas, establece, entre otras exigencias que .. los nombres y apellidos de las personas que la otorgan, si son mayores de edad, su estado de familia, su domicilio, o vecindad.... Recordemos, adems, tal como lo expresramos al comentar el art. 12, que esta norma agrega como contenido del asiento los elementos que exige el art. 1001 del Cdigo Civil. Ahora bien, la vieja norma del art. 1001 exiga la fe de conocimiento por parte del escribano, en cuanto a conocer personalmente a los otorgantes del acto, pero este artculo fue sustancialmente modificado, junto con el art. 1002, con motivo de la sancin de la ley 26.140, en 2006. 1IBil SESP Vlt0oci La modificacin de estas normas obedece a la adopcin del criterio doctrinario mayoritario en cuanto a la fe de conocimiento que deba dar el notario, segn lo preceptuado por el viejo art. 1001 del Cd. Civil, que estableca como contenido obligatorio de las escrituras pblicas que: El escribano debe dar fe de que conoce a los otorgantes. En el art. 1001 modificado se elimina lisa y llanamente esa parte. n Complementariamente a la norma del art. 1001 originaria, el art. 1002 estableca que, en caso de que el notario no conociera a los otro- gantes, stas deban justificar ante l su identidad personal con dos testigos que el escribano conociera, poniendo en la escritura sus nombres y residencia, y dando fe de que los conoce. % La doctrina vena efectuando serias crticas a aquellas normas originarias del Cdigo, dado que, se deca, ya no se adecuaban al nivel poblacional de la ciudad moderna. Sera virtualmente imposible que el notario instrumentador pudiera conocer a todos los que comparecieran ante l. El supuesto tampoco poda solucionarse con los testigos a que aluda el art. 1002. La exigencia de este artculo de acudir a dos testigos de conocimiento no haca ms que duplicar el inconveniente, pues si ya era difcil, en la ciudad moderna, que el notario conociese personalmente a los otorgantes, tanto ms difcil sera que conociera personalmente a dos testigos que, a su vez, fueran de conocimiento personal de los otorgantes. Deca la doctrina que en la poca de las primeras leyes notariales y aun del Cdigo Civil argentino, era medianamente factible que el notario pudiera conocer personalmente a los otorgantes del acto instrumentado en su escritura, pero en la actualidad esa situacin resultara un supuesto de excepcin.

En atencin a estas crticas, en diversos encuentros, jomadas y congresos se vena bregando por abolir la exigencia de la fe de conocimiento. Destacamos, por la entidad del encuentro y lo enjundioso de los debates que all se dieron, a las XIII Jomadas Nacionales de Derecho Civil, organizadas por la Universidad Notarial Argentina, en Buenos Aires en 1991. En este encuentro, la Comisin ns 1 estaba encargada del tema El documento notarial: su valor probatorio. Al referirse a la llamada fe de conocimiento, luego de enconadas polmicas, el despacho final termin, como suele ocurrir con los temas ms rispidos, con dos pronunciamientos opuestos. El Despacho A acot: El conocimiento de que se trata puede ser adquirido en el acto, por lo que resulta preferible aludir a fe de individualizacin para designarlo. Esta posicin se completa entendiendo que la identidad notarial del compareciente queda amparada por la fe pblica (art. 993, Cd. Civil). El Despacho B expres: Es preferible aludir ajuicio de individualizacin, ya que cuando el conocimiento es adquirido en el acto, la identidad notarial del compareciente pasa a ser objeto de un juicio del notario, que en cuanto tal no produce fe pblica34. Como puede advertirse, la disidencia no era menor, pero ninguna de las dos posturas elogiaba las normas. Se trataba de concluir si las identidades de los comparecientes quedaban o no respaldadas por la fe pblica emanada del notario; ello con todo lo que significa el principio de autenticidad plasmado en el art. 993 del Cd. Civil, que presume la verdad de todo lo pasado en presencia del notario hasta la redargucin de falsedad. del: ora a#1 O? aeseal1* nosem pacin y la rdala doc dintales del fiestaenlasegi constituir, modi Nace de ah 1 I atino, con la qi le fundamental M cual el pro rondse cada ve Rescatemos <3 pblica' 'Sueunapic II jurdica H,alivian Ntai i IH regi SJ^atai \mren] \S Tal como habamos concluido, no slo ninguna de las posturas procuraba mantener la interpretacin clsica de las normas, en cuanto al rigor de exigir al notario el conocimiento personal de los otorgantes, sino que, por el contrario, hubo una coincidencia en ambos despachos y es lo que ms nos interesa destacar. Fue en lo que respecta a una interpretacin actualizada de los arts. 1001 y 1002, en lo que hubo un unnime consenso. Se dijo, no puede hoy limitarse a su letra, y menos todava a la intencin del legislador que los redact... han sufrido la incidencia de las normas que se han venido incorporando al ordenamiento jurdico, acompaando la evolucin social operada en la materia (as, la ley 17.671/68, que dispuso que la identidad de las personas se prueba con el documento nacional de identidad). Aquellos artculos, en

definitiva, no pueden hoy ser interpretados como originariamente lo fueron, y por eso es que la identificacin de los comparecientes con quienes el notario no ha tenido trato no est ya limitada a los testigos de conocimiento, pudiendo valerse, entre otros elementos, de los documentos de identidad que aquellos le presenten, para juzgar su identidad notarial con la prudencia que su investidura exige35. I1|m 1 9uie; 35 La doctrina moderna, en general, elogia las nuevas normas modificadas. As, leemos en la obra de Sierz que: Con esta modificacin a la fe de conocimiento clsica, la legislacin se aggiorna a la normativa notarial en el mbito mundial. El documento pblico sigue teniendo el mismo valor, y el escribano contina ejerciendo su funcin fidei- faciente en similares trminos. Siendo un profesional del derecho a cargo de una funcin pblica, desarrolla su ministerio dentro de todo el espectro jurdico-social, al cual no puede ser ajeno. De esta manera, la figura se fortalece al adecuarse en lo propio. Ms adelante agrega que: La ley 26.140 que modifica los arts. 1001 y 1002 del Cdigo en anlisis, no hace ms que adecuar la letra de la norma, a la realid3 del ejercicio notarial en la Repblica, siempre orientado dentro de lo Congresos y Jornadas Nacionales de Derecho Civil, p. 109. principios del notariado latino. As, en su misin legitimadora y do- cumentadora, el escribano contina colaborando eficazmente a la seguridad jurdica sustancial y formal36. Sin embargo, debemos tener presente que la misin legitimadora, a la que se alude en el prrafo precedentemente transcripto, est constituida, entre otros elementos legitimantes (titularidad del derecho y validez de la documentacin), por la identidad del sujeto37. Por este motivo, no sera vlido expresar que contina colaborando con la legitimacin y la seguridad jurdica. A ello se debe que un importante sector de la doctrina, con la que coincidimos, y que podramos llamar la doctrina clsica, ve en la fe de conocimiento uno de los valores fundamentales del documento notarial, que repercute de manera manifiesta en la seguridad de los negocios inmobiliarios cuando se trata de constituir, modificar o extinguir derechos reales sobre dichos bienes. Nace de ah la frase la fe de conocimiento es el pilar del notariado latino, con la que se advierte que dicho recaudo constituye un soporte fundamental que justifica y da vigor al sistema notarial latino y sin el cual el producto notarial pierde un valor fundamental, equiparndose cada vez ms al sistema anglosajn. Rescatemos que, en el mbito de la negociacin inmobiliaria, la escritura pblica con todos sus recaudos sustantivos y formales no es I ms que una pieza o elemento que, junto a otros, contribuye a la seguridad jurdica de los ttulos dominiales sobre inmuebles. As, por ejemplo, alivianar demasiado la carga notarial en cuanto a adquirir la certeza de la identidad de los comparecientes, repercutir de manera inmediata tambin en la presuncin de exactitud que pregonan los asientos registrales. Lamentablemente, en todos los debates que se han efectuado sobre el tema entra tambin a tallar, por no decir que ha sido el factor fundamental, todo lo relacionado con la responsabilidad del notario en caso de error en la identidad. As, los fundamentos que brinda la doctrina, ms que procurar seguridad jurdica al sistema, intentan ser H paliativo de la situacin del notario cuando ha sido engaado en la ^entidad de quienes han comparecido al instrumento de su faccin.

Ponde manifiesta su disgusto mediante simpticas ironas con la exigencia de la fe de conocimiento. Aunque sus argumentos slo apuntan, como habamos dicho, a la responsabilidad notarial, llegando a expresar: Si en los juicios que suelen promoverse en el fuero civil y las querellas que no faltan en el fuero penal, el notario tuviera que demostrar que individualiz, y no que conoca, cun distinta sera su posicin ante la justicia!38. Los intereses profesionales vienen, en los argumentos del ilustre autor, a enturbiar su razonamiento cientfico. Lo mismo ocurre con Gattari, quien manifiesta adems que debera sustituirse el conocer por individualizar, lo que, de hacerse ley, .. significara un tremendo avance hacia el sinceramiento de la realidad39. final m w > l g tramos nac fonnadora gn de Goi Comosesal F.lbbaljRc rais Civil (previ siiAnteproi de sus mi: que:Ledai ra desligare gunos casos personasen dimiento se: deidentidac || Pero cal ^consulto, comunidad t Lafedea cimente III 1111 A nuestro entender debe tenerse en cuenta, antes que eludir las responsabilidades en que pudiera incurrir el notario, el inters social de la norma y el importantsimo aporte a la seguridad jurdica que brinda la exigencia de la fe de conocimiento, tal como lo pone de resalto Pelosi, quien explica que el temor de los notarios a reconocer la necesidad de la fe de conocimiento estriba en que se le da un alcance excesivo. No se requiere, explica, haber tratado durante mucho tiempo antes a la persona ni haber asistido a su nacimiento. Basta con actuar con prudencia, cotejando, entre otros elementos, las firmas, las personas de conocimiento conjunto, los datos que surgen de la documentacin respectiva y los datos y antecedentes de la operacin requerida40. Igualmente, Gonzlez se manifiesta a favor de la fe de conocimiento a la que califica de ... integrante vital del acto instrumental sin el cual ste perdera uno de los atributos que le caracterizan, dndoles las seguridades de una fuerza casi indestructible, salvo la querella de falsedad que lo diferencian tan netamente del instrumento privado y que singularizan el alto valor del instrumento notarial en el derecho latino, en contraposicin con los regmenes sajones y germanos, que igualan unos a otros, precisamente entre otros factores porque no dan certeza a la identidad o conocimiento de las personas.. .l Goi ti vat, 2 liS Ta<j 38 Ponde, Trptico notarial, p. 219 y siguientes. 39 Gattari, Manual de derecho notarial, p. 102. 40 Pelosi, El documento notarial, p. 204 y siguientes.

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Gonzlez, Derecho notarial, p. 432.

Respecto de la responsabilidad notarial con motivo de la fe de conocimiento, sin duda constituye la contrapartida de toda exigencia. Si queremos que el sistema funcione adecuadamente debe sancionarse a quien incumple con la normativa aplicable. Pero el tema de modificar leyes tan slo tratando de eludir responsabilidades no siempre ha sido fundado en forma solapada; en algunos casos, como los que hemos citado, se hace de manera expresa. En tal sentido, la mxima expresin de sinceramiento de irresponsabilidad la encontramos nada menos que en Lafaille. A ese respecto, la Comisin Reformadora del Cdigo Civil de 1936 con espritu generoso (en expresin de Gonzlez ) puede decirse que inici seriamente el debate. Como se sabe, dicha Comisin integrada por Hctor Lafaille, Gastn F. Tobal, Rodolfo Rivarola, Enrique Martnez Paz y Roberto Repetto, elabor el segundo gran proyecto de modificacin global del Cdigo Civil (previamente, en 1926, Juan Antonio Bibiloni haba elaborado su Anteproyecto)43. Pues bien, fue en esa oportunidad en la que uno de sus miembros, como habamos dicho, Hctor Lafaille, expres que: Le damos otras maneras ms fciles y cmodas al escribano para desligarse de esa responsabilidad que puede ser seria... que en algunos casos ha trado gravsimos inconvenientes y sustituciones de personas en actos traslativos de dominio, nada menos, por un procedimiento sencillo y fcil: exigir la libreta de enrolamiento o la cdula de identidad y solamente en ltimo trmino el testigo de conocimiento. Pero cabe remarcar que el problema planteado por el ilustre jurisconsulto, ms que dar solucin al gravsimo problema, deja que la comunidad destinataria del sistema lo soporte. La fe de conocimiento y la necesidad de que el notario conozca personalmente a las partes contratantes o supla esta exigencia a travs de los testigos de conocimiento establecidos en el art. 1002 del Cd. Civil, haca poco menos que imposible la sustitucin de personas que con tanta alarma pregona Lafaille y cree solucionar el problema quitndoselo a los notarios, segn vimos en el prrafo transcripto ms arriba. miento ionadf placi muebles, el sancin de fealaley 1 de la clavei nientesotoi (AFIP) o po SeS). As, m diferentes, cdigos a lo; dales, el do ellonoocur representa! yas leyes nc Nacional de Si bien la elementos q po, si los C0] dasynomb] y domicilio 1 ^ las non Pudenda f *0sa Adrogu, a propsito de alivianar las responsabilidades de los miembros de la comunidad, expresa didcticamente respecto a la funcin notarial que . el porvenir de

sta, como de cualquier profesin de especial trascendencia en la vida social, est asociado a la plena asuncin de las consiguientes responsabilidades . Por nuestra parte, tenemos bien en claro que, tanto en el mbito del derecho notarial o instrumental, como en el del derecho registral, tan allegado a los principios notariales por ser el instrumento ms frecuente en las adquisiciones, modificaciones y extinciones de derechos reales sobre inmuebles, el principio de identidad, como elemento del tracto sucesivo que estamos analizando, requiere la individualizacin precisa del sujeto que transfiere o constituye el derecho. Creemos que el documento notarial ha perdido mucho valor al eliminarse la obligacin de la fe de conocimiento. En cuanto al Documento Nacional de Identidad, este elemento individualizante no apareca ni en el art. 1001 del Cd. Civil, ni en ningn otro artculo; actualmente surge de una de las opciones previstas en el nuevo art. 1002 del Cd. Civil. Sin embargo, el notario cumplira con su contenido si da fe de conocimiento sin aditar el nmero de Documento Nacional de Identidad del compareciente. Ello constituye un error del nuevo dispositivo modificado, ya que, si bien en casi todas las leyes orgnicas notariales aparece como dato obligatorio de los otorgantes el Documento de Identidad, en algunas dicho dato no es exigido, como ocurre en la ley orgnica de Crdoba 4183. diarii En este sentido consideramos lamentable que no se haya incluido en la norma del art. 1001 del Cd. Civil la exigencia del Documento Nacional de Identidad o del documento idneo; ello con prescinden- cia de si es utilizado por el notario como sustitucin de la fe de conocimiento o de los testigos. En la prctica actual, sin embargo, por lo menos en las escrituras relacionadas con actos modificatorios de derechos reales sobre inmuebles, el tema no genera grandes inconvenientes, dado que con la sancin de la ley 25.345, en octubre de 2000, que incorpora el art. 3e bis alaley 17.801, se exige como requisito de inscripcin la constancia de la clave o cdigo de identificacin tributaria de las partes intervi- nientes otorgados por la Administracin Federal de Ingresos Pblicos (AFIP) o por la Administracin Nacional de la Seguridad Social (AN- SeS). As, merced a esta exigencia surgir aunque con propsitos bien diferentes, el nmero de documento de las partes, ya que las claves o cdigos a los que alude la citada norma se forman con dos dgitos iniciales, el documento de identidad y un dgito verificador final. Pero ello no ocurrir cuando las personas fsicas comparezcan al acto en representacin de otras, en cuyo caso, en algunas demarcaciones cuyas leyes notariales no lo exijan, podr prescindirse del Documento Nacional de Identidad. Si bien las leyes orgnicas notariales suelen agregar algunos otros elementos que se relacionan con los sujetos negociales, como, por ejemplo, si los comparecientes son solteros, casados o viudos, en qu nupcias y nombre del cnyuge, los datos de familia, la edad, nacionalidad y domicilio de los otorgantes, es sabido que la fe o individualizacin que las normas exigen no abarca a esos aspectos, sino slo a la correspondencia fsica entre el sujeto y su nombre y apellido completos . En los documentos judiciales no es muy comn contar con todos estos datos individualizantes en las causas de adquisicin, por ello vemos a diario adquisiciones en subasta en las que no aparecen algu nos datos como el documento nico de identidad o el estado civil del adquirente. El riesgo de la existencia de homnimos se agranda frente a esta falencia en los documentos judiciales. ediode doD rteddn01 0 de rigorsie ,,)ilelwev0. i, voluntan pjoaetualmr

recfi doctrina50, es Slo media hemos ejempl sumario judie aun con dos m En otro sen dio, estmame el art. 3699 po los cerrados el tadoro valers veniente de r< pueda usarse i supuestos de rirse a los tesi ser conocidos i ie otorgar el U sus personas j CoutureJ Alsinaafi feseles someta Q^egoque ^dicci Igualmente el sujeto puede haber cambiado su nombre. Si bien respecto de este atributo de la personalidad rige el principio de inmutabilidad, el nombre puede ser modificado en ciertos casos excepcionales con la debida intervencin de la autoridad pblica, en salvaguardia de los intereses pblicos y privados que la modificacin pudiera llegar a afectar47. En los supuestos previstos en la ley 18.248, art. 17, se mencionan dichos cambios y lgicamente de ellos se habr tomado debida nota en las partidas de nacimiento en el Registro de Estado Civil y se habra emitido un nuevo documento de identidad, de manera que cuando el notario verifique el nombre en el documento que se le exhiba no le producir inconveniente alguno. Por el contrario, deber hacerse especial hincapi en el cambio de nombre si el ins- trumentador pretendiese dar fe de conocimiento conforme a la opcin a) del nuevo art. 1002 del Cdigo Civil . Corresponde destacar, con independencia de considerar mejoradas o no las normas originarias del Cdigo de Vlez, que la modificacin por ley 26.140, al permitir el otorgamiento del acto sin que exista un conocimiento personal de los otorgantes por parte del instru- mentador, quita una atribucin importante desde el punto de vista prctico al notario. Nos estamos refiriendo a los supuestos en que los otorgantes figuran en varios instrumentos con nombres diversos; por ejemplo, en ma escritura su apellido aparece con z y en la otra con s; o sin uno de los nombres que, por costumbre y por abreviar, su titular se lo quit en la vida civil y por eso en varias documentaciones se le menciona con un solo nombre. En tales casos, el notario, justamente por conocer personalmente, aliviaba el trmite de hacer coincidir ambas denominaciones utilizando la conjuncin disyuntiva o entre medio de los dos nombres. As el notario deca: ante m comparece don Jun Gonzlez o Gonzles. El conocimiento personal por parte del notario toma innecesaria la informacin sumaria que se har de rigor si el notario utiliza la frmula contemplada en los incs. b) ye) del nuevo art. 1002 del Cd. Civil. No olvidemos que la jurisdiccin voluntaria perteneci en los primeros tiempos a los notarios49, pero actualmente, en el derecho argentino, a pesar de la crtica de la doctrina50, es atribucin exclusiva de los jueces. Slo mediando fe de conocer puede solucionarse el problema que hemos ejemplificado, caso contrario, ser menester el procedimiento sumario judicial, con dos testigos, para declarar que el mismo sujeto aun con dos nombres diferentes son una nica e idntica persona. En otro sentido, aunque no corresponda al mbito de nuestro estudio, estimamos que al no haber sido contemplado de manera expresa el art. 3699 por la ley 26.140, en los testamentos por acto pblico y en los cerrados el notario deber dar fe de conocimiento respecto del testador o valerse de los testigos de conocimiento, tal como lo pone brevemente de resalto Sierz51. No veramos adecuado interpretar que pueda usarse el documento de identidad respecto del otorgante en los supuestos de testamentos. En efecto, la mencionada norma, al referirse a los testigos testamentarios, expresa que: Los testigos deben ser conocidos del escribano. Si ste no los conociese, puede exigir

antes de otorgar el testamento, que dos individuos aseguren la identidad de sus personas y la residencia de ellos. 49 Couture, Fundamentos del derecho procesal civil, p. 53. Lsr f 7. SO 7 50 Alsina afirma: La principal misin de los jueces es resolver los casos litigiosos que se les sometan, y se es, fuera de duda, el verdadero sentido de la jurisdiccin.... Agrega luego que en la jurisdiccin voluntaria ... no puede hablarse con propiedad de funcin jurisdiccional, ya que se trata de uno de los supuestos en que el juez ejerce funciones administrativas. En una nota al pie, explica que: La atribucin de la jurisdiccin voluntaria a los jueces no tiene sino un origen histrico. Como en el derecho romano no exista la separacin de poderes y se reconoca la conveniencia de rodear de autenticidad ciertas manifestaciones de la actividad individual, se haca intervenir a los ma- gistradosjudiciales en la constitucin de muchas relaciones jurdicas de carcter priva- Con el andar del tiempo, algunas de esas atribuciones pasaron a los notarios o a otros oficiales pblicos (7Yatado terico-prctico de derecho procesal civil y comercial, U1>ps.430 y431). | Sierz, Derecho notarial, p. 320. Llegamos a la conclusin expresada por aplicacin de la regla hermenutica ad maiori ad minus (si se quiere lo ms se quiere lo menos), pues si la norma especial exige que el notario conozca personalmente a los testigos (que no son de conocimiento), con mayor razn (a fortiori) debe estar exigiendo conocer personalmente al testador. La norma posterior del nuevo art. 1002 no puede modificar el contenido especial del art. 3966. A ello hay que sumarle el carcter ultrasolem- ne que el Cdigo Civil imprime a los testamentos, ya que esta circunstancia nos obliga, con el criterio y la prudencia de la buena praxis notarial, a una interpretacin de las normas con el mximo rigor. ciaelP1 niendo. Qued lar del i ajusta s formula loscamt rogacin con la re, tambin gradordt Otros la transfe Enefet tipo difer de la S. A laS.R.L. a la primera lar54, asin liado para marginal 1 asiento rej patrimoni supuestos da por el | Secci: 52 3Si d< til i% So % En nuestro anlisis hacemos especial hincapi en el sujeto transmitente por encontramos analizando el tracto sucesivo. Por supuesto que ello repercutir en el asiento registral respectivo y, por ende, tambin en el sujeto adquirente o acreedor. En materia de personas jurdicas, el cambio de nombre puede obedecer a distintas circunstancias. En algunos casos se da por la necesaria adaptacin a nuevas normativas, como ocurri con la sancin de la ley 19.550 de 1972 que en el art. 386, obliga indirectamente a la modificacin al negar la toma de razn de cualquier cambio en los contratos o estatutos

de sociedades constituidas con anterioridad a dicha ley, si ellos no se adecuaren a su normativa. En otros supuestos, el cambio de identidad aparecer relacionado con el tracto sucesivo cuando la sociedad se transforma, fusiona o escinde, supuestos contemplados en los arts. 74,82 y 88 de la ley 19.550. Entre las adecuaciones para adaptarse a la nueva normativa, pueden darse supuestos relacionados con la denominacin o razn social, en su caso, de cada tipo societario y ello atae, aunque tangencialmente, al tracto sucesivo, dado que no coincidirn los asientos dominiales o de otros derechos reales con la nueva designacin impuesta. As, relacionadas con la identidad social podemos citar, entre otras, las normas contenidas en el art. 126 de la ley 19.550, que determina la integracin de la denominacin de la sociedad colectiva, la del art. 134 pa- ra la sociedad en comandita simple, la del art. 147 para la sociedad de responsabilidad limitada o la del art. 164 referida a la sociedad annima. Todas estas disposiciones obligarn a la entidad social, en cumphj miento del art. 386 mencionado, a adecuar su denominacin social a nuevo rgimen. Pues bien, obviamente ello alterar slo en ap&rieI1 cia el principio de identidad del tracto sucesivo que venimos expo- niendo. Queda bien claro que se trata de la misma persona jurdica, titular del derecho registrado, que, cumpliendo con el mandato legal, ajusta su denominacin social a un nuevo rgimen. A diario deben formularse notas marginales en los registros de bienes, aclarando los cambios apuntados . En tales casos de adecuacin bastar con la rogacin de la sociedad, sea por trmite expreso o en forma conjunta con la registracin de algn derecho constituido o transferido . As tambin en la apariencia se cumplir el principio de identidad inte- grador del tracto sucesivo. Otros cambios en la designacin de la sociedad podrn obedecer a la transformacin, fusin o escisin societaria. En efecto, en la transformacin societaria una sociedad adopta un tipo diferente del que tena. Por ejemplo, una S.R.L. adoptar el tipo de la S.A. Pero este cambio no constituye un trnsito patrimonial de la S.R.L. a la S. A. respecto de los bienes que integran el patrimonio de la primera, sino que se tratar del cambio de nombre del sujeto titular54, asimilable en lo sustancial a los supuestos que hemos desarrollado para las personas naturales. Se necesitar consignar en nota marginal la modificacin de ese elemento de la relacin jurdica en el asiento registral respectivo de cada uno de los bienes que integran el patrimonio de la sociedad . La diferencia radica en que, para estos supuestos, la ley de sociedades dispone en su art. 77 que sea ordenada por el juez o la autoridad a cargo del Registro Pblico de Comercio (Inspeccin General de Justicia, Inspeccin de Sociedades, etctera). No creemos apropiada la opinin de Adrogu y Garca Cuerva en cuanto a asimilar esta situacin con una rectificacin de asientos por aplicacin del art. 34 de la ley 17.801 . Esta norma alude slo, tal como est redactada, a supuestos patolgicos o anmalos de errores registrales o instrumentales y no a casos normales como lo es una simple transformacin por cambio de tipo. f. En cuanto a los otros supuestos mencionados, fusin y escisin, resultan bien diferentes, ya que, tanto en la fusin como en la escisin, hay una verdadera transferencia dominial patrimonial. No se trata de un simple cambio de nombre. Hay otro sujeto, diferente al que antes ostentaba la titularidad de los bienes, que, merced a la fusin o escisin, los incorporar a su patrimonio. -M

iela. Segn el art. 82 de la ley 19.550, hay fusin cuando dos sociedades se disuelven y, sin liquidarse, constituyen una nueva, o cuando una sociedad incorpora a otra que se disuelve sin liquidarse. El mismo art. 82, al referirse alos efectos de la fusin, expresa que la nueva sociedad o la incorporante ... adquiere la titularidad de los derechos y obligaciones de las sociedades disueltas, producindose la transferencia total de sus respectivos patrimonios al inscribirse en el Registro Pblico de Comercio el acuerdo definitivo de fusin y el contrato o estatuto de la nueva sociedad, o el aumento de capital que hubiere tenido que efectuar la incorporante. .! V. Ms all de las teoras que se han sostenido explicando la naturaleza de este instituto de derecho societario, que son muchas y bien diversas , por disposicin expresa de la ley, interpretada en su literalidad, es innegable que la fusin constituye una causa de adquisicin tanto material, causa eficiente, como formal, efectivizada en el respectivo instrumento. Es ms, segn el prrafo transcripto ms arriba del art. 82, la transferencia pareciera operar por la sola inscripcin de la fusin, con lo cual, de interpretarse as el precepto, en su literalidad, no slo la inscripcin, que no es inscripcin dominial sino societaria, sera constitutiva segn los conceptos que hemos desarroliado, sino que los registros jurdicos de bienes habran sufrido una modificacin en sus efectos, sobre todo los que exigen la inscripcin como recaudo constitutivo del derecho que registran, como el registro de automotores o de caballos pura sangre de carrera (decr.-ley 6582/58yley20.378). El tema ha sido largamente discutido por la doctrina nacional58; sin embargo, no creemos que se trate de una cuestin difcil de resolver. Se complica slo por el hecho de encontrarse implicados dos registros jurdicos: uno referido a la persona sujeto de derecho, el Registro Pblico de Comercio, y otro, a los bienes integrantes de cada patrimonio de las sociedades fusionadas (registro de derechos intelectuales, de inmuebles, de automotores, etctera). Creemos que para comprender acabadamente el problema, y a pesar de la claridad y contundencia de las expresiones de la norma del art. 82 de la ley 19.550, es necesario repetir una vez ms que la inscripcin a que alude es la inscripcin de la fusin en el Registro Pblico de Comercio, no la inscripcin dominial o de los bienes implicados en los patrimonios de las sociedades fusionadas. Ocurre que, si bien poda discutirse el efecto constitutivo en materia de inscripcin originaria de sociedades en el Registro Pblico de Comercio, tal posibilidad de discusin desaparece por completo en los casos de fusin. La doctrina entiende que los efectos constitutivos de la registracin de la fusin ... son innegables y ms intensos que en la constitucin originaria si se considera que el nuevo ente carece de patrimonio antes de la inscripcin en el Registro Pblico de Comercio ...59. En consecuencia, si la sociedad no existe antes de la inscripcin, tanto menos puede haber transferencia alguna a su favor. Ese es el sentido que atribuimos a la norma. Por ello, concluimos en que no bastar con la sola inscripcin en el Registro Pblico de Comercio para que todos los derechos reales que68 Garca Cuerva - Adrogu, Instrumentacin y registracin de la transferencia de inmuebles en la transformacin y fusin, LL, 1979-B-1026; Surez Chazarreta, 7Yansmisin de bienes y derechos por causa de fusin societaria, ponencia presentada en las pp| Primeras Jornadas Notariales Argentinas; Favier Dubois (h), Derecho societario registral, ps. 226 y 227. 59 Favier Dubois (h), Derecho societario registral, p. 226.

den en titularidad del nuevo ente, sino que, atendiendo a la naturaleza de los bienes integrantes del patrimonio, deber inscribirse la transmisin para generar los efectos propios de cada registro. As, si el patrimonio de la sociedad absorbida estuviese integrado, por ejemplo, por un automotor, el derecho real sobre ese bien no habr nacido en titularidad de la nueva sociedad hasta no registrarse (art. I2, decr.- ley 6582/58), mientras que si se tratare de un inmueble, si bien el derecho real de dominio ya integrar el patrimonio de la nueva sociedad, no podr oponerse vlidamente a los terceros registrales hasta no operarse la inscripcin exigida, con esos efectos declarativos tpicos del registro inmobiliario determinados por los arts. 2505 del Cd. Civil, 22y 20 de la ley 17.801 . El art. 84 de la ley 19.550, en su ltimo prrafo, expresamente determina que: ...La resolucin de la autoridad que ordene la inscripcin, y en la que constarn las referencias y constancias del dominio y de las anotaciones registrales, es instrumento suficiente para la toma de razn de la transmisin de la propiedadNo se har menester instrumentar ninguna otra causa de adquisicin . En lo que respecta a nuestro estudio, el tema slo nos atae en cuanto al principio de identidad integrante del tracto sucesivo que, en este caso concreto de la fusin, obviamente se vera alterado si no se registrara la adquisicin del nuevo ente nacido con la fusin. Se trata de un nuevo sujeto adquirente que deber registrar el dominio a su nombre para posibilitar, en caso de transferencia posterior, considerar cumplido el tracto sucesivo. En tal sentido, el art. 84 de la ley 19.550 establece en su prr. 32 que: "... Tanto en la constitucin de nueva sociedad como en la incorporacin, las inscripciones que correspondan por la naturaleza de los bienes que integran el patrimonio transferido y sus gravmenes deben ser ordenados por el juez o autoridad a cargo del Registro Pblico de Comercio.... El juez ser quien peticione la registracin de este verdadero acto traslativo, que deber generar un asiento dominial nuevo, y no una nota marginal, puesto que se trata de una causa de adquisicin. En los casos de escisin de sociedades, regulados a partir del art. 88 de la ley 19.550, por expresa remisin al art. 84 que efecta el art. 88 en su parte final, resultan de aplicacin los conceptos que ya hemos vertido sobre este acto traslativo . b Principio de correspondencia y continuidad La continuidad implica la ilacin y correspondencia entre el sujeto, al cual ya hemos identificado por el principio de identidad, y el derecho del que dispone o sobre el que recaer la medida solicitada. La continuidad se exigir slo, en nuestra opinin, como medio para garantizar, prima facie, la correspondencia del derecho con el sujeto transmitente. Por s sola la continuidad no tiene efectos sustanciales demasiado trascendentes. Como consecuencia de ello, aparecer el encadenamiento de titularidades que, en nuestro sistema, no admite excepciones mientras la mutacin obedezca a causas o ttulos especficos complementados con modos derivativos. Las causas especficas de adquisicin se complementan siempre con modos derivados; pues bien esa derivacin del modo es consecuencia de que el derecho, cuya mutacin pretende registrarse, deviene de un propietario anterior. En tales casos, en el sistema instrumentado por la ley 17.801, nunca dejar de exigirse el tracto sucesivo, sobre todo en sus aspectos sustanciales: identidad y correspondencia. Que el sujeto transmitente sea quien dice ser y que ostente la titularidad cartular del derecho que transmite . fe:

Si las normas registrales slo existen en procura de lograr el cumplimiento o corroboracin de las disposiciones sustanciales, aparece aqu con claridad la norma involucrada. El art. 3270 del Cd. Civil, al que ya nos hemos referido, consagrando en nuestro sistema el bro- crdico nemo dat quod non habet (nadie da lo que no tiene). Si bien es cierto que el derecho registral, como regla general, no se ocupa de las titularidades reales, al no corroborar el modo, lo comn es que quien ostente la crtula, requisito imprescindible para lograr titularidad registral, haya logrado tambin a su respecto la entrega de la cosa, es decir, el modo (art. 577, Cd. Civil). Tiene tambin importancia recordar los principios establecidos en los arts. 3410,3415,3418 y 3420 del Cd. Civil, que consagran la continuidad en el mbito de las sucesiones, determinando que los sucesores son continuadores de la persona del causante. Justamente, la mayora de los supuestos consagrados como tracto abreviado por la ley registral nacional 17.801 constituyen una fiel aplicacin de estos principios, razn por la cual consideramos que, aun sin contemplacin expresa en el mbito registral, sus consecuencias se haran aplicables as, tal cual lo consagra el Cdigo Civil sin que se vean afectados, en tales supuestos, los mecanismos de la abreviacin del tracto. Resulta tambin muy ilustrativo, en cuanto a la continuidad y correspondencia, el dispositivo del art. 2603 del Cd. Civil que, al referirse a la tradicin traslativa del dominio, determina que para que la misma se considere cumplida:aLos nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son los que son propios del que la hace. Esta norma, de importantes efectos sustanciales, requiere asimismo la correspondencia como presupuesto fundamental para generar los efectos constitutivos propios que el sistema le ha asignado a la traditio. As, por ejemplo, la entrega de la cosa por parte de quien no tenga la titularidad del derecho sobre ella no resulta ser el modo con sus tpicos efectos constitutivos (art. 577, Cd. Civil). Habr un desplazamiento fsico del objeto, no hay duda, y nacimiento de alguna relacin real, pero no estaremos en presencia del cumplimiento de este recaudo legal (la entrega de la cosa por quien tieexpresado que al Registro slo ingresan las causas de adquisicin, con contadas excsp ciones que no hacen ms que confirmar la regla sentada. lis ai wm 98li & osesin, I todos Mili , 1 gpraventaapesar gnefecto, el art. 261 i ili ttulo sufici i4 exigencias no I scasos,sibien la tre nalafesimple(arts. i i| tradicin trasl tanas exigidas y la i Asimple a poses ^ trfico inmobilia fluyen la regla g( V.?Wrald( ii \Soito, ifi

ne el derecho sobre ella) imprescindible para el nacimiento del derecho que se pretende. Si posteriormente el tradens adquiriera el derecho sobre la cosa entregada, podra llegar a convalidar (si se nos permite la expresin aplicada de manera poco ortodoxa) el derecho, base de la posesin del adquirente, y transformar as, por aplicacin del art. 2504 del Cd. Civil, en tradicin dominial la originaria entrega. Igualmente podramos expresar que es un mero desplazamiento fsico, slo traslativo de la posesin, la entrega de la cosa que precede a la elaboracin de la causa con todos los recaudos formales exigidos por la ley, por ejemplo, en el caso de la adquisicin de inmuebles mediante boleto de compraventa a pesar de la exigencia de la forma escritura pblica. RK En efecto, el art. 2602 del Cd. Civil exige para generar los efectos constitutivos que la traditio obedezca al cumplimiento o efectiviza- cin de un ttulo suficiente, concepto en el cual se hallan comprendidas las exigencias no slo materiales sino tambin formales. En estos casos, si bien la tradicin hizo nacer una posesin ilegtima y de HB mala fe simple (arts. 2355 y 2356, Cd. Civil), se transformar ipso i3p I iure en tradicin traslativa dominial al elaborarse la causa con las lect \ formas exigidas y la relacin real trocar de posesin ilegtima y de jacto. I mala fe simple a posesin legtima. Esta situacin es muy frecuente | en el trfico inmobiliario en el que los boletos previos, con posesin, constituyen la regla general y comn de operar65. c Principio de previa inscripcin Resulta llamativo que la norma que establece la exigencia del tracto sucesivo registral determine como prioritaria la previa inscripcin. En efecto, el art. 15 de la ley 17.801 comienza expresando que: No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente... Surge as, este subprincipio, como una norma prohibitiva cuya principal exigencia sera la necesidad puramente formal de que el transmiten- te ya ostente titularidad registral. jg|* Musto expresa: Lo que la ley exige es la concurrencia del ttulo y el modo, pero nada obsta a que el modo se cumpla anticipadamente, y ello sucede a diario en el trfico ^mobiliario (:Derechos reales, t. II, p. 208). Creemos que constituye un desacierto legislativo colocar aqu una norma negativa. Ello acrecienta indebidamente la importancia del elemento prohibitivo tomndolo el mandato principal de la norma El intrprete desprevenido acata as como primordial el mandato negativo, llegando a considerar como lo fundamental del dispositivo la prohibicin en l contenida. MI Bepreseenqu jatioradeexigir1 qUisitoIenelparr jeno cumplirse co nscrito aquel den ja transmisin o g ansoliatada. Suavizndolas: ria,elEeglamento tante lo dispuesto i podrn suspender clare, transfiera, gi rechosrealessobre otorgue el acto o cc causahabiente del Registro y del refei tender anotacin ] la norma correl; ^ comienza dici< ^opinin, las inte el punto de vi ^ lo previsto en Jo,ennuestr ^oU^0110^1 taMi En realidad, el artculo exige ciertamente la previa inscripcin del transmitente, pero ello en un segundo plano, ya que mucho ms trascendentes que la inscripcin previa son las exigencias establecidas en la norma con posterioridad, es decir, el principio de

identidad, correspondencia y continuidad. La previa inscripcin es exclusivamente formal y, por otra parte, fcilmente sustituible, como veremos, mediante sencillos recursos instrumentales sintetizados en la ltima parte del art. 16 de la ley 17.801. Destacamos asimismo que, al considerarse la norma como prohibiendo la registracin en los casos en que no obre previamente inscripta la titularidad registral del transmitente o constituyente, aparecen como supuestos excepcionales los casos establecidos en el art. 16 de tracto abreviado. Ello genera la interpretacin restricta taxativa que hace alguna doctrina por aplicacin de la regla hermenutica que dispone que los supuestos de excepcin deben interpretarse en sentido restrictivo. Creemos que es esta redaccin, con la deficiencia tcnica apuntada, la que ha motivado las principales divergencias doctrinarias en cuanto a la interpretacin amplia del tracto abreviado que veremos en nuestro comentario al art. 16. Se ha erigido en principio solemne la previa inscripcin, sometiendo el trfico negocial con sus importantes y beneficiosos efectos econmicos y sociales, al arbitrario recaudo de contar previamente con la inscripcin registral. Ck Si cotejamos el precepto del art. 15 de la ley 17.801 con el crrela tivo de la Ley Hipotecaria espaola comprenderemos ms acaba mente lo que venimos exponiendo. En efecto, mientras el art. 20 de Ley Hipotecaria establece que: Para inscribir o anotar ttulos por | que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dota nioy dems derechos reales sobre inmuebles, deber constar pre mente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o&A yo nombre sean otorgados los actos referidos, el art. 15 de la 1 i ' .| determina, en cambio, que: No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que fi- \ gure en la inscripcin precedente... Sltivolj I Represe en que la norma espaola es ciertamente contundente a la hora de exigir la previa inscripcin, y para afirmar ms dicho re- I quisito, en el prr. 29, determina asimismo la no inscripcin en caso lstIa$ i de no cumplirse con el recaudo. En efecto dice: En el caso de resultar bleqi 1 inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue idad I Ia transmisin o gravamen, los Registradores denegarn la inscripi '<\r tusiva. bremos, alalti' cin solicitada. Suavizando las rgidas expresiones del art. 20 de la Ley Hipotecaria, el Reglamento Hipotecario en su art. 105 establece que: No obsI tante lo dispuesto en el prr. 2e del art. 20 de la ley, los registradores podrn suspender la inscripcin de los documentos en los que se de- noproh I clare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y dems deente ins-1 rechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que inte, apa-1 otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser en el art I causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del ictataxa- [ Registro y del referido documento y a solicitud del presentante exmenuti-1 tender anotacin preventiva por defecto subsanable66.

rpretais La norma correlativa argentina, en cambio, como ya lo adelantamos, comienza diciendo: No se registrar... y ello genera, en nuestra opinin, las interpretaciones que hemos criticado. Sin embargo, desde el punto de vista prctico no deja de aplicarse, aun en nuestro pas, lo previsto en el art. 105 del Reglamento Hipotecario espaol, dado que, en nuestro sistema, cuando el transmitente o constituyente del derecho no coincide con el titular registral, el registrador suele slo observar el ttulo, con el nico fundamento de que el dominio no consta, y practica igualmente la inscripcin provisional del art. 99 de la ley 17.801 que vendra a ser la que faculta el art. 105 del Regla- I ment Hipotecario espaol. HI No creemos que esta posibilidad solucione el problema, sino que SI I constituye tan slo un paliativo para estas situaciones anormales 66 I que, sin embargo, no dejan de entorpecer y demorar intilmente la Chico y Ortz, Estudios sobre derecho hipotecario, 1.1, p. 401. registracin del ltimo acto. Estimamos que el sistema debe solucionar de manera orgnica esta situacin, tal como lo proponemos. >{ si B- i ) Cuan ros d tratoi cnyu ij Cuaru reno causa c) Cuanc licin i d) Cuand rnsrn sobre e donesl todos es En otras oportunidades hemos sugerido un cambio legislativo al respecto proponiendo una modificacin al artculo que estamos analizando que quedara redactado de la siguiente forma: El documento a registrar deber ser otorgado por quien figure como titular en los asientos registrales. De las constancias de estos asientos deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. Como puede advertirse, la modificacin principal de nuestra propuesta, respecto a la norma de art. 15 en vigencia, radica en la supresin de la negacin inicial (No se registrar) cuyas nefastas repercusiones hemos criticado ms arriba, al cotejar el precepto con la correlativa norma de la Ley Hipotecaria espaola (art. 20). los yeceden La utilizacin de una norma negativa acrecienta indebidamente la importancia del elemento prohibitivo, tornndolo, en apariencia, el fin principal del precepto y posibilitando que un intrprete desprevenido acate as, como primordial, el mandato negativo, cuando, en realidad, como hemos demostrado, la previa inscripcin (contenida en la negatividad del art. 15 vigente), si bien suele ser la manifestacin normal del principio, no constituye ms que un elemento formal y el resultado del correcto anlisis de la legitimacin para obrar. Ci< S La primera parte de la norma propuesta asegura el cumplimiento del tracto sucesivo al exigir, prima facie, en los supuestos normales, que quien transfiera sea el que figura

como titular en las constancias obrantes en el Registro. Hemos quitado hasta la expresin previamente inscripto o anotado que usa no slo el art. 15 de la ley 17.801, en vigencia, sino tambin el art. 20 de la Ley Hipotecaria espaola, justamente para evitar todo resabio de dicha exigencia arbitraria. ejcj t Vyest II i La parte segunda est tomada del art. 15 vigente y propone como necesario el tracto histrico, resultado en definitiva del fiel cumplimiento de la primera parte de la norma. S v., V gil 8g En nuestro derecho, dominado por el principio de inscripcin obligatoria y por la exigencia de la causa de adquisicin (art. 2602, Cd. Civil), resultar obligatorio siempre y sin excepcin alguna el mantenimiento de esta manifestacin del tracto sucesivo, expresndose el historial encadenado, mediante causas o ttulos suficientes, de transmisiones o constituciones sucesivas, recreativas de la vida jurdica de la finca67. ART. 16. [TRACTO SUCESIVO ABREVIADO].Nosernecesarialaprevia inscripcin o anotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre; b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge; c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios; d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo. 1 EL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO 1 Como ya expresramos en nuestro anlisis del art. 15, hay una relacin muy estrecha entre este dispositivo y el que nos disponemos a analizar, ya que este ltimo aparecera prima facie como un supuesto de excepcin de aqul. 67 \ Ventura, Tracto abreviado registral, ps. 304 y 305. Al igual que en el artculo anterior, tomamos como base de este anlisis a Ventura Tracto abreviado registral, en donde pueden profundizarse todos los puntos. & tflS encuant03*-

En suma, atiende sl() ynoalencad mtica enel. elementos si viadonocon Desde los do, en la reg cabo sus efec tentador Para ell01 ^plimienl ^cindgg >*,e lo k^sUsi i lili X iti Mientras el art. 15 exige en trminos contundentes que parap0. der acceder al registro el documento debe provenir de quien figure ya previamente inscripto, el art. 16, en cambio, permite o tolera que en algunos casos el no estar previamente inscripto no sea obstculo para la registracin del nuevo documento. La enumeracin que efecta el art. 16, a excepcin hecha del ltimo inciso, pareciera referirse slo al derecho sucesorio. Frente al fa. llecimiento del titular, los herederos o su cnyuge (que tambin es heredero), otorgan un acto traslativo dominial, sea porque el causante ya se haba comprometido en vida y ellos cumplen la dicha obligacin, sea porque deciden, como forma de partir extrajudicialmente los bienes, repartirse el valor de su realizacin. Tambin pueden decidir efectuar la particin mediante la adjudicacin en especie de los bienes del acervo, sea judicial o extrajudicialmente, si fuere factible legalmente (art. 3462, Cd. Civil). A estos casos que, como regla general, aluden a supuestos de derecho sucesorio, se agrega el ltimo inciso, el que se refiere a las instrumentaciones simultneas, cuya inclusin, como veremos, ha merecido alguna crtica. Ahora bien, en los supuestos enumerados no ser menester la exigencia de la previa inscripcin, segn pregona la primera parte de la norma, pero no pueden existir otros casos que tambin permitan la aplicacin abreviada del tracto sucesivo? El tema de atribuir al art. 16 el carcter de norma de excepcin ha generado amplios debates doctrinarios; no obstante, por nuestra parte no dudamos en considerar que es excepcin, remarcando que lo es slo respecto al elemento pre' via inscripcin. La claridad de la primera frase de la norma no nos permite otra conclusin. Pero debemos resaltar igualmente que este elemento puramente temporal (estar previamente inscripto) resulta el menos trascendente jurdicamente hablando, dado que su exigencia es slo formal y carente de efectos sustantivos. Por ello no nos sentimos autorizados a aplicar la idea de excepcionalidad cuando sta es slo atribuida al recaudo ms insignificante dentro del principio de tracto sucesivo, mientras que los elementos verdaderamente sustanciales, como el principio de identidad, continuidad y correspondencia, segn lo pregona el ltimo prrafo de la norma anotada, resultan exigidos inexorablemente en todos los casos. Como tambin hemos expresado, todas las normas regstrales ben ser interpretadas slo como herramientas tendientes i i||1

asegurar y realizar las prerrogativas sustanciales, de all que, a pesar de no poder negar la excepcin planteada por el artculo a la previa inscripcin, no seamos partidarios de considerarla norma de excepcin, con todas las connotaciones que ello trae aparejado a la hora de interpretarla. En efecto, recordemos que uno de los principios hermenuticos reza que toda norma de excepcin debe interpretarse en sentido restrictivo. Este sera un fundamento valedero para esgrimir una postura en defensa de la taxatividad del dispositivo, pero, como dijimos, constituye un sofisma si reparamos

en que el nico aspecto que no ser exigido es el menos trascendente de todos en cuanto a sustancia se refiere. En suma, el fundamento de la existencia de la figura abreviada atiende slo a la necesidad prctica de economizar tiempo y espacio2 y no al encadenamiento dominial que resulta de una exigencia sistemtica en el Registro argentino (arts. 12 y 15). Slo respecto de estos elementos sustanciales resultar vlido expresar que el tracto abreviado no constituye excepcin al principio de tracto sucesivo3. Desde los ms remotos tiempos todo sistema jurdico ha procurado, en la regulacin de los distintos institutos y tcnicas para llevar a cabo sus efectos, reducir al mnimo posible el espacio ocupado por documentaciones y archivos. Para ello se resumen datos, se eliminan los que slo acreditan el cumplimiento de trmites que pierden inters una vez obtenida una posicin definitiva, se acortan frmulas, etctera. Asimismo, interesa a la eficiencia del sistema jurdico el tiempo insumido y el esfuerzo utilizado para las gestiones necesarias, no slo por los usuarios del sistema, un sector de la comunidad, sino tambin respecto de los mismos oficiales o agentes encargados por el Estado de recabarlas y controlarlas. Se instrumentan procedimientos que permiten paliar el insumo de tiempo en cuestiones que no trascendern en lo futuro por ser transitorias. Numerosos ejemplos de esta lgica de utilizacin del menor tiempo y esfuerzo logrando igual | lili eficiencia pueden encontrarse en el orden jurdico. Segn el Diccionario de la lengua espaola, abreviar, en su primer sentido, es acer breve, acortar, reducir a menos tiempo o espacio, 3 CNCiv., SalaD, 14/3/85, fallonQ 83.930,LL, 1985-B-539. En la realidad actual, en la que el tiempo constituye uno de los elementos ms importantes para la realizacin de los objetivos sociales, obviamente la necesidad de reducir al mximo los trmites y esfuerzos no transcendentales se toma ms manifiesta an. A ello se suma la cada vez ms complicada organizacin social y su realidad, que exige con mayor imperatividad abreviar tiempos y espacios. Las leyes, como reflejo de la realidad social, no pueden ignorar estos bsicos requerimientos y es as como aparecen las posibilidades que toman los trmites en modalidades abreviadas. ESI fl# 1desta un# 5 joilesterrafld I : jtanentelainscr I i de vigencia e Macera slo par rerdaderameni tofisicoytemp o rogatoria y en isomsmutaciom hitadas las situ; Aviado registral, desdecir, los ti Bajo esta conducta aparece el tracto abreviado, como una forma de cumplir con el tracto sucesivo, pero obviando trmites, achicando espacios, facilitando diligencias y acortando tiempos. En cuanto al espacio utilizado para la conservacin de documentacin, ello es tema de gran preocupacin de cualquier archivo. Las tcnicas de microfilmacin e informatizacin procuran, entre otras bondades, disminuir los espacios utilizados para el acopio de datos y documentos de toda ndole .

En general, los autores registralistas han hecho hincapi fundamentalmente en la economa de espacio en el folio, afirmando que la verdadera razn del tracto abreviado "... est en la gran necesidad de evitar inscripciones puramente formularias que tendran una vida transitoria y que complicaran excesivamente los asientos o el historial jurdico de la finca, recargando la misma . 1 basque ya ^ As, pe 81 Senlo En algunos casos parecieran apreciar en el tracto abreviado no ms que la economa de espacio al redactarse todo el encadenamiento en un solo asiento. Por nuestra parte creemos que, tanto al usuario como al operador registral, poco habr de interesarles el hecho de que la mutacin se refleje en uno o en varios asientos; lo que realmeni Si I pa te interesa es la realizacin de todo el proceso mediante una sola rolll! gatoria. De manera que, aun considerando importante la economa Se% de espacio, el verdadero sentido prctico de la figura abreviada radi. queeij B ca ms en la economa de tiempo que significa la inscripcin de una a$L B Sola vez de varias mutaciones jurdico-reales. S^ B En tal sentido, Garca Coni nos hace ver, mediante una proyeccin iniani 1 matemtica, el tiempo que insume en un registro una brevsima gesB tin. Dice el destacado registralista que: Un trmite insignificante form Bque insuma un minuto por documento requiere una hora-hombre cacandoesda sesenta documentos. Por eso debe eliminarse todo lo que sea su- perfluo desterrando aquello de que lo que abunda no daa6. Como ejemplo de lo superfluo, parafraseando a Garca Coni, pondramos justamente la inscripcin con trmite exclusivo en un asiento que carecer de vigencia en el momento mismo de su confeccin: un asiento que nacer slo para dar justificacin registral al siguiente que es el que verdaderamente interesa al rogante. Atendiendo a ese requerimiento fsico y temporal, se practican de una sola vez, mediante una nica rogatoria y en un solo trmite, todos los asientos vinculados a dos o ms mutaciones jurdicas. En todas las situaciones contempladas como supuestos de tracto abreviado registral, los verdaderos titulares de los derechos involucrados, es decir, los titulares reales (usando nuestra terminologa pro1 puesta), no hacen ms que utilizar las posibilidades brindadas por las prerrogativas que ya establece la ley sustancial o su interpretacin ju- ,revi^c' risprudencial. As, por ej emplo, los herederos siempre tuvieron las po1 sibilidades dispositivas sobre los bienes comprendidos en el acervo tO^B hereditario, segn lo establecido por los arts. 3417,3418 y 3421; siemIb^ | Pre Pedieron reivindicar las cosas de las que son herederos7; siempre ' 1191 pudieron ejercer las acciones posesorias a tenor de lo establecido por &l el art. 3418 del Cd. Civil que de manera indubitada expresa que: ..El heredero puede ejercer las acciones posesorias del difunto... t 6 Garca Coni, Procedimiento inscriptorio, p. 54. III S H 7 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales, act. por Manuel J.

l iB Argaars, t. III, p. 670; Pea Guzmn, Derechos reales, t. III, p. 649; Musto, Derechos un Bh renles, t. IV, p. 326; Mariani de Vidal, Curso de derechos reales, t. III, p. 371; Alterini, Acciones reales, p. 18. iii f|f denci els presa a I fidelaleytf I perillas nicas abreviado, surge c s dativa o enun trailadiscusinei principio de tracto modalidad de aqu ^ sin duda unoc 1 %etaciii lgii re?la henne ^ndebeni Q. ninterpre ^tarade lalB S'Nei MBU I .vw \N.H fl \V VVVN XV Como supuesto no contemplado agregamos que el adquirente por usucapin, aun antes de obtenida su sentencia declarativa8 y, obviamente, sin tener registrado a su nombre el dominio, ha podido reivindicar el bien de manos de terceros, segn jurisprudencia reiterada9. Es decir, la norma del art. 16 de la ley 17.801 nada agregara a las posibilidades naturales que el derecho confiere a los sucesores y continuadores de la persona del causante. Slo reafirma y regula la legitimacin para obrar de quien no figure registrado, pero en verdad ello ya era obvio y fcilmente deducible de toda la normativa civil, aun en los supuestos en que no hubiera un dispositivo expreso. Normas fundamentales en materia de derecho sucesorio determinan claramente, como hemos dicho, que el heredero es el continuador de la persona del causante, resultando propietario, acreedor o deudor de todo lo que el difunto lo era, segn lo precepta expresamente el art. 3417 del Cd. Civil: El heredero que ha entrado en posesin de la herencia, o que ha sido puesto en ella por juez competente, contina la persona del difunto, y es propietario acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario, acreedor o deudor, con excepcin de aquellos derechos que no son transmisibles por sucesin 8 Ventura, La accin reivindicatora del adquirente por usucapin antes de la sentencia que declara su dominio, en Homenaje a Dalmacio Vlez Srsfield, t. III, p. 167. 9 Cuando el Cdigo Civil exige la presentacin por el reivindicante del ttulo que acredite su derecho a poseer, se refiere a la causa en que se funda su derecho de dominio

y no al ttulo en sentido formal (SCBA, 8/11/60, Begu de Gimnez, Flora y otros c. Carnario, Francisco A., LL, 101-331); En la accin reivindicatora la prueba se rige porua serie de presunciones que no se ajustan estrictamente a lo que podra ser la prueba terica del dominio, exigindose que el reivindicante demuestre que su derecho es preferible al del poseedor actual; de ah que bien pueda contemplarse en la sentencia la mera posesin invocada por el reivindicante, que alega haber dado el bien en locacin al demandado, quien luego habra intervertido su ttulo de permanencia en el inmueble, pues aqul no tiene por qu expresar la causa de su dominio (Salas, Cdigo Civil anotado, p. 753); Cuando se ejercita la accin reivindicatora mediante la cual se tiende a lograr la recuperacin de la posesin ejercida y no la declaracin de la adquisicin del dominio por la usucapin no son aplicables las normas contenidas en la ley 14.159, y la circunstancia # que no siguiera con anterioridad la reivindicante con los trmites para obtener el ttulo informativo no obsta a la admisin de la accin reivindicatora, si en el juicio demuestra haber ejercido la posesin, con los caracteres requeridos por la ley, y durante el tiempo ne cesario para que se produzca la usucapin, con anterioridad a la desposesin por o mandado (Cm. 1 Apel. Civ. y Com. TYicumn, 7/4/78, JA, 1978-IV-471).

Como tal, el heredero podr realizar respecto de los bienes del acervo hereditario, todo lo que podra haber realizado su causante. Y, entre el cmulo de facultades del causante respecto del bien registrado, est, lgicamente, disponer de l. Repetimos que ello ocurrira con total independencia de que una norma registral contemple o no de manera expresa el supuesto. S fls terada3 Slpt); syconti. tla% ^adello anen > detenni- itinuador doro den- 'esame contina de to lo cepcinde a Enumeracin taxativa o ejemplificativa Ni de la ley registral inmobiliaria, ni de la ley de buques 19.170, que son las nicas que contemplan expresamente la figura del tracto abreviado, surge de manera clara si la enumeracin de los supuestos es taxativa o enumerativa. Es as como aparece en la doctrina registral la discusin en tomo a si el tracto abreviado es una excepcin al principio de tracto sucesivo o si, por el contrario, constituye slo una modalidad de aqul . Aunque la discusin pareciera no tener gran repercusin prctica, ser sin duda uno de los primeros puntos a plantear para hallar una interpretacin lgica de la normativa, sobre todo atendiendo a la ya citada regla hermenutica que establece que las normas de excepcin deben interpretarse en sentido restrictivo. mtesdela- I t.m.p.167. e del ttulo q I chodedomi1 I rayotrosc.Cs- I iserigeponB> I lapruebate-1 ;ho es prefe^ I

alame14^ I HBBI reble, PueSS I BBB fSi IBI 8B Si se tratara de un supuesto excepcional, slo los casos rigurosamente enumerados en los artculos que prevn la figura podrn considerarse posibles, y existir una natural y lgica tendencia interpretativa hacia un sentido taxativo, mientras que si participramos de la idea de tratarse de una modalidad especial del tracto sucesivo, estaremos ms proclives a aceptar una interpretacin amplia, atribuyndole el carcter ejemplificativo a la enumeracin de los supuestos del art. 16. Asu vez, merced a esta ltima actitud, encontraramos otros casos en los que sera aplicable la figura abreviada, aun no estando expresamente enumerados en el dispositivo aludido.

tf. titula'1 tono( pues Se advierte as la necesidad de pronunciamos, como una cuestin previa, sobre dicha alternativa a los fines de sentar las bases para defender una postura de aplicacin amplia de los principios del tracto abreviado, que es la que est avanzando en casi todos los registros del pas. por ello aftctae,a puede coni contenida < mente Vill que slo es yen ello no; na a la reg rectos regi: aquien,seg Dijimos que no dudbamos en atribuir carcter de excepcin al tracto abreviado, en cuanto al requisito de la previa inscripcin, pero ello teniendo en cuenta como hemos adelantado, los distintos elementos que lo integran. En efecto, as como no ser necesaria la previa inscripcin en los casos enumerados y sus similares, respecto de lo cual, ante la claridad del precepto (No ser necesaria la previa inscripcin ... ), no puede dudarse ni discutirse su carcter excepcional, sern, en cambio, siempre exigidos y de manera muy rigurosa, los elementos que hacen a la identidad y a la continuidad11. Depender por ello de la jerarqua que otorguemos a cada elemento integrativo del tracto abreviado, para determinar si es excepcin o modalidad. En las" ley registral coi cin que formul 13 Conf.Fs trd argentino, ( ws.Tractosuce. Notariado, 17 ^modalidad ( ftOlnosepre ^tnodalidadeI ^san: Verdad lili cual En un sistema de registracin obligatoria como nuestro Registro inmobiliario (vase el comentario al art. 22), obviamente los asientos debern mostrar un encadenamiento perfecto hasta llegar, en sentido retrospectivo, a la inmatriculacin o primera inscripcin. Ello surge exigido de manera directa de la norma del art. 15 de la ley 17.801 cuando, refirindose al tracto histrico, establece que: |.. De los asientos

existentes en cada folio debern resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. En definitiva, tanto la identidad como la continuidad que constituyen la correspondencia, sern de cumplimiento riguroso, aun en todos los supuestos de tracto abreviado. Especia] su ve? afirT^Pr' (>aque...p 8 C3S \zaterexcep rtV>\serPara I u p4 15 |1| I IIP Segn lo apuntado, el tracto abreviado no ser excepcin al principio de tracto sucesivo, ya que sus aspectos sustanciales aparecern en el documento, como exigencia de legalidad para sortear con xito la calificacin registral y quedar su reflejo en los asientos registrales, en general de manera compendiada o comprimida en un solo asiento. La de la norma no constituye ms que una enumeracin ejemplificativa de supuestos muy generales. Como ya lo hemos establecido, la parte final del citado art. 16 nos da la pauta interpretativa de los supuestos generales: mientras se relacione todo el encadenamiento hasta llegar al titular inscripto, el fin perseguido se habr cumplido aunque el supuesto no encaje directamente en alguno de los enumerados . una )asesParu 1 sregist * 1 excePCy I IB ! distintos 4 I cesara laprj. H respecto* zlapreviaiu I ir excepcional, y rigurosa, los iu. Depender rito intgrate . o modalidad iiestro Registro nte los asiente llegar, ensenti ipcin. Ellosur- de la ley W Dlos8 irados, B dones, id como S|j le cumpl iado. H ;epcinalp HH BHls os re nsolo^ Por ello estimamos que el tracto abreviado, por lo mismo que slo afecta el aspecto formal de la exigencia del tracto sucesivo comn, no puede considerarse sino una modalidad de ste y la enumeracin contenida es meramente enunciativa y ejemplificativa . Acertadamente Villaro, tal como por nuestra parte lo expresramos, aclara que slo es excepcin desde el punto de vista formal. Luego expresa, y en ello no acordamos con este autor, que hay una excepcin lisa y llana a la regla del encadenamiento del titular de dominio y dems derechos registrados, al hacer aparecer como disponente en un asiento a quien, segn el asiento anterior, no era titular . Disentimos con lo expresado por considerar que, de cumplirse acabadamente con la parte final del art. 16 de la ley 17.801, tanto el documento a inscribir, como el asiento registral dejarn a salvo la situacin que Villaro manifiesta como excepcin al

encadenamiento dominial. En efecto, la norma citada, luego de enumerar, slo a manera de ejemplo, segn veremos, los supuestos de tracto abreviado, expresa al final que: ...En todos los casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo. sfi # I deas m ! !| (W Se trata de aes.As, porsji narestaprime ferirsepropiaii excepciones20. Por nuestra donen el Regs acepcin al tra Mnide n H Concluimos que no hay excepcin al encadenamiento, ya que el mismo deber resultar del documento y quedar plasmado igualmente en el asiento dominial. S, en cambio, acordamos que hay excepcin slo al requisito de la inscripcin previa, que es lo que hace decir a Lacruz Berdejo que dicha excepcin se refiere"... solamente a su aspecto tabular16. De una sola vez, sea en uno o varios asientos, de manera comprimida o no, segn las tcnicas y costumbres registrales, se inscribirn varias mutaciones dominiales o constitucin de gravmenes relacionados con los bienes registrados. ^5* i. H MS*: * 5SS Es de destacar que en el Registro inmobiliario espaol el tema del tracto tiene ciertas particularidades por varios motivos. En primer lugar por tratarse de un registro voluntario o facultativo que brinda la posibilidad de mantener el derecho no registrado y contar, sin embargo, con una cierta oponibilidad, tal como lo hemos analizado al referirnos a los registros facultativos al analizar el art. 2-, para comprensin de los cuales ejemplificamos justamente con el registro espaol. Veamos que se daban all situaciones inimaginables en nuestro derecho, como la posibilidad de suspensin y reanudacin del tracto sucesivo . Esto ltimo mediante expediente de dominio o acta de notoriedad. Estos casos constituyen supuestos que permiten argumentar excepciones al tracto sucesivo . En segundo lugar, en Espaa quedan enmarcados dentro de las excepciones al principio de tracto sucesivo otros casos que poco tienen que ver con el tracto abreviado en cuanto a compendiacin o compresin de asientos y abreviacin de tiempos y

espacios, pero que en la doctrina espaola ha ocupado metodolgicamente el mismo lugar, como excepcin a la previa inscripcin. Ocurre que la primera inscripcin de un bien en un registro jurdico dominial, obviamente, no contar con registracin previa, lo que hara factible su inclusin en el anlisis de las excepciones al tracto sucesivo . Se trata de los supuestos de primeros asientos o inmatriculacio- nes. As, por ejemplo, Gonzlez y Martnez no puede dejar de mencionar esta primera inscripcin como algo necesario y obvio, antes de referirse propiamente a los supuestos de tracto abreviado, como otras excepciones . K>? HH i H : Aencuantoalpr naolaidentidad no documentacin anoeral, ser calificat n de su cumpl: at, por ejemplo,( kan los heredero! Wr verificado 3 los herederos del ^documento que los d !4re del causante e vista rep I JfjBentre la I lenasushe] Por nuestra parte no consideramos que el asiento de matriculacin en el Registro Inmobiliario argentino constituya realmente una excepcin al tracto sucesivo, en cuanto a efecto jurdico se refiere. El Captulo III de la ley 17.801, bajo el ttulo Matriculacin. Procedimientos, en los arts. 10 al 13, menciona la incorporacin de los bienes al sistema o tcnica de folio real, pero, en general, no se trata de primeras inscripciones o inmatriculaciones, en el sentido tcnico de la expresin, dado que los bienes se encontrarn, en la gran mayora de los casos, ya registrados en el viejo sistema causal que la ley 17.801 vino a sustituir21. En los actuales registros tambin se va a exigir la previa inscripcin del sujeto trasmitente en los sistemas causales al momento de volcar la relacin jurdico-real al sistema de folio real, razn por la cual nuestra inmatriculacin no es ms que el asiento de traspaso de un sistema a otro y no la inclusin en el trfico registral de un bien que no se encontraba inscripto. El tracto sucesivo se cumplir as por la referencia al antecedente dominial que explicamos al analizar el art. 12 de la ley 17.801. En el Registro Inmobiliario argentino, para los casos de inmuebles que no se encuentren registrados, la ley 17.801 en su art. 44 prev el supuesto de incorporacin, expresin que ha tomado un sentido tcnico, y se da cuando la norma citada establece que: A partir de la fecha de vigencia de la presente ley todos los inmuebles ya inscriptos en los Registros de la Propiedad, como los que aun no lo estuvieren, debern ser matriculados de conformidad con sus disposiciones, en el tiempo y forma que determine la reglamentacin local. Estos supuestos de incorporacin de inmuebles al trfico registral son los nicos que pueden vlidamente considerarse excepcin al tracto sucesivo. Justamente esta circunstancia hace que las reglamentaciones locales impongan exigencias especiales a las solicitudes de incorporacin de lo que nos ocupamos al analizar el art. 44. V5 ii K > Msii 1 La identidad en el tracto abreviado Hk pi]

Recordemos que el elemento o subprincipio de identidad, como le hemos llamado, requiere la individualizacin de los sujetos de la relacin jurdica, aspecto en que el tracto sucesivo se relaciona ntimamente con el principio de especialidad. Pues bien, nos toca a continuacin aludir a este elemento en relacin con su modalidad abreviada del tracto sucesivo. Garca Coni sostiene: En el derecho argentino, en que muy pocos inmuebles es tn fuera del Registro, se llama matriculacin al pasaje del viejo sistema cronolgico (o de folio protocolizado) a la tcnica de folio real... (El contencioso registra/, p. 75). 21 Por tratarse de uno de los elementos del tracto referido a aspectos sustanciales, junto con la continuidad y correspondencia, salvo excepciones puntuales, como pueden serlo las adquisiciones originarias, ser menester exigir siempre su cumplimiento. En tales casos, por ejemplo, en la usucapin , no puede exigirse el tracto sucesivo formal ni sustancial; el encadenamiento o tracto histrico quedar definitivamente cortado ante la prdida del anterior dominus y la adquisicin del nuevo por un modo originario . La nica diferencia entre el tracto sucesivo comn y el tracto abreviado, en cuanto al principio de identidad, radicar en que en el abreviado la identidad no resultar del asiento inmediato anterior, sino de documentacin anexa al documento registrable, y que, como regla general, ser calificado, en cuanto a tal, es decir, en cuanto a la verificacin de su cumplimiento, por el sujeto instrumentador del mismo. As, por ejemplo, cuando quienes vendan una propiedad inmueble sean los herederos del titular registral, el notario instrumentador habr verificado que quienes comparezcan al negocio jurdico sean los herederos del mismo. La identidad surgir del cotejo entre el documento que los declara herederos y las constancias registrales a nombre del causante. Es como si se hubiese salteado un paso, desde el punto de vista registral, al verificar el cumplimiento de la identidad. El cotejo entre la identidad del causante, al transmitirse legalmente el bien a sus herederos, lo efectuar el autor del documento a inscribir, sin paso previo por la calificacin registral. Por ello se ha di- cho que en el tracto abreviado se combina la legitimacin registral con la legitimacin extrarregistral, sea judicial o notarial . gH| HB Hi Sjuti tir#teS i 0 tracto abrevia iiaalterarel contro su mecanismo, ya | originariamente ub. mirador, en el fue parteycomouna lf desu correcto cumpl tiempos, esfuerzos y > Es importante de: delegacin de la fac n el tracto abreviad ^ calificar el docun ^ los elementse ^uesonexigencis dad o toda 1; ^sustancia H Nt e) IHB NidiUainte i Sisa HH

En cuanto a la venta que los herederos hacen de su bien heredado continuando con el ejemplo que hemos dado, la identidad se cumpl- r por cotejo de la documentacin accesoria al documento registradle en el que figurarn los actuales disponentes, y el nuevo documento elaborado. All debern coincidir los herederos declarados en documento judicial, el auto respectivo, en cuanto a sus nombres y dems circunstancias individualizantes que rodean a los comparecientes. Estos datos, por virtud de la imposicin de contenidos de la escritura que efecta el art. 1001 del Cd. Civil, en los instrumentos notariales, aparecern completos, en tanto que si el documento fuera de otra naturaleza, administrativo o judicial, pueden faltar algunos, ya que no existe una reglamentacin tan acabada para la confeccin de esas otras especies instrumentales como s la hay para la notarial (arts. 997 a 1011, Cd. Civil; en especial, los arts. 1001 y 1002 referidos). 2 La continuidad y correspondencia en el tracto abreviado El tracto sucesivo no es un principio estrictamente registral, sino que campea en forma de axioma, en todo el derecho civil, fundado en el proloquio nemoplus iuris..., de donde concluimos que lo que debe acceder al registro para dar por cumplido el tracto, como regla general, es un encadenamiento completo (principio de continuidad) cuyo punto inicial est en el titular registral (principio de identidad). De todo ello podemos deducir que no interesan cuntas transmisiones se hayan efectuado extrarregistralmente, ni las figuras jurdicas utilizadas para efectuar dichas mutaciones jurdico-reales. Tampo- co cul fuere el motivo de adquisicin mortis causa. Siempre que todas las mutaciones no registradas an accedan todas juntas al registro, deben ser inscriptas sin que ello sea incumplimiento del tracto sucesivo ni se perjudique inters de tercero alguno. La forma de acceder todas juntas, tal como lo sugerimos, ser anexadas en su titui formal o aludiendo a ellas en su materialidad, en el ttulo que se presenta a inscripcin, con una debida explicacin respecto de la continuidad y correspondencia con el derecho del titular inscripto. Insistimos en que no deja de cumplirse el tracto sucesivopor la anotacin conjunta de varias transferencias o constituciones de derechos en un mismo asiento o por la registracin conjunta de varias causas legitimantes del transmitente o constituyente del derecho real. Delegacin de la facultad calificadora El tracto abreviado apunta a un aspecto puramente prctico que, sin alterar el control de legitimacin para obrar, modifica, en cambio, su mecanismo, ya que virtualmente delega la facultad calificadora, originariamente ubicada entre las obligaciones y atribuciones del registrador, en el funcionario pblico instrumentador, quien, por otra parte y como una lgica consecuencia, se hace exclusivo responsable de su correcto cumplimiento. Veremos as efectivizada la economa de tiempos, esfuerzos y espacios, ventaja tpica de las figuras abreviadas. Es importante destacar, sin embargo, y atendiendo sobre todo a la delegacin de la facultad calificadora a la que hemos hecho mencin en el tracto abreviado, que ella no impide ni desobliga al registrador de calificar el documento que accede. Todo lo contrario, justamente entre los elementos que habr de requerir al calificarlo, se agregarn los que son exigencia de la figura abreviada; es decir, la mencin de la continuidad o toda la documentacin acreditativa del cumplimiento del tracto sustancial a que hemos hecho referencia en los prrafos precedentes. Es lo que surge tambin del art. 26 de la ley 17.801, cuando expresa que: En los casos de escrituras simultneas o cuando deban mediar referencias de expedientes, la relacin que se har respecto a los

antecedentes del acto que se instrumenta, se podr verificar directamente en los documentos originales o en sus testimonios. A pesar de la intencin del legislador de facilitar en la prctica la situacin de aquellas transmisiones efectuadas por quienes an no hayan logrado una titularidad registral a su favor, la redaccin del artculo pertinente en materia inmobiliaria (art. 16, ley 17.801), sin manifestacin expresa de su carcter meramente enunciativo o Amplificativo, ha sido un obstculo para la inscripcin de los supuestos no expresamente enumerados, pero que sustancialmente, i| enibargo, tienen una equivalencia perfecta con stos. fuJ1 las Si# , ' <ll ^ f?7diferen i altrj c>0aJ endu< pp 0*. oapareZcae idel tracto aH rioinstnimentado] tarial, sino tambii hacer aplicable la f Estareglagener puedeencontrarex Jen al registro den Ja calificar l misn el %r al titular reg documentos que inl ^mstrumentador, j ^funcionario insc nla ley 17.801 supuestos en *CSea( ... wocunu El requisito de la previa inscripcin es el que sufre la verdadera excepcin a la exigencia del tracto sucesivo en su manifestacin abreviada, pero ya hemos apuntado que como se trata del elemento formal del principio, no hay un motivo razonable para no dejarlo de lado a la hora de abreviar tiempos, esfuerzos y espacios, por cierto slo cuando su carenciano afctelas exigencias sustanciales. No ser necesaria la registracin previa, mientras la misma se cumpla de manera conjunta por los medios que hemos explicado en prrafos precedentes. Es decir se exigir que surja de los documentos a registrar el encadenamiento, o sea, la identidad, continuidad y correspondencia. De cumplirse as la rogacin, debe procederse sin ms a la registracin de cuantas mutaciones se solicitaran, en la certeza de que ello no generar lesin al sistema registral ni a su finalidad de brindar seguridad en sus dos aspectos, tanto dinmico como esttico, ya que de los asientos registrales surgir un encadenamiento, como pide obligatoriamente nuestro sistema de adquisicin por ttulos causas (art. 2602, Cd. Civil). Tampoco los terceros sufrirn mengua alguna en su relacin con la realidad registral y su buena fe, puesto que, conforme a la teora del tercero registral que desarrollamos al analizar el art. 20, slo lo inscripto o anotado les ser oponible. Si algn adquirente, titular de cualquier derecho real o algn solicitante de una medida precautoria que no tuviere inscripto su derecho o anotada su pretensin cautelar, quisiera hacerlos valer ante la justicia imaginemos que es a travs de una tercera de dominio o de mejor

derecho, el juez no har lugar a dicha pretensin si no se contara para ello con el correspondiente apoyo registral. 3 La previa inscripcin en el tracto abreviado

b El documento portante del tracto abreviado <N, le/ V# i V.;2P( Mili V W-, sta. No cualquier documento resulta idneo a los fines de la aplicacin del tracto abreviado, por lo menos no en todos los supuestos. Como regla general se exigir que el documento presente una relacin del encadenamiento registral hasta llegar al titular inscripto, para que se cumpla la continuidad. Frente a la rogatoria de registracin de dos

mutaciones jurdico-reales, una sostenida en la otra, ser menester la constancia, en la segunda, de todos los pasos del tracto continuo hasta encontrar el soporte registral en el ltimo asiento. El fundamento de esta situacin se halla en la autenticidad caracterstica del instrumento pblico, soporte de las causas registrables, que virtualmente impide la falsedad del encadenamiento y valoriza especialmente las menciones relacionadas con l. Si las mutaciones pudieran generarse mediante instrumentos privados, la situacin sera bien diferente, pues jams podra vlidamente delegarse en particulares la funcin calificadora. En cambio, al tratarse de instrumentos pblicos, el registrador, en virtud de los dispositivos del art. 993 y siguientes del Cd. Civil, no puede poner en duda el contenido intelectual que, en materia de tracto, aparezca en el documento. Ello implica asimismo que la aplicacin del tracto abreviado obliga a una conducta expresa del funcionario instrumentador que habr de resultar exigida, no slo en sede notarial, sino tambin cuando sea la autoridad judicial la que pretenda hacer aplicable la figura25. Esta regla general, en cuanto ala constancia del encadenamiento, puede encontrar excepciones, cuando los dos o ms documentos acceden al registro de manera conjunta y el funcionario registrador pueda calificar l mismo la legalidad de todo el encadenamiento hasta llegar al titular registral. All la facultad calificadora respecto de los documentos que integran el encadenamiento no se habra delegado al instrumentador, sino que la cumplira, como es lo corriente, el mismo funcionario inscriptor. En la ley 17.801, art. 16, in fine, expresamente luego de enumerar los supuestos en que se puede aplicar la figura abreviada, se hace mencin ala exigencia de la continuidad al requerir que: ... En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivoPor ello no compartimos lo resuelto por alguna jurisprudencia que expresa que el tracto abreviado radica en la ... posibilidad de suprimir determinados asientos o inscripciones...26. Surge de la norma no slo la exigencia del conteAs, por ejemplo, en una subasta judicial ser necesaria la constancia, en el auto que disponga la subasta, de que la misma se efectivizar por tracto abreviado. Igualmente en la publicidad y aun en el acta de remate. | CNCiv., Sala G, 16/6/81, fallo i 34.604, ED, 94-203. <>te ,dremoS eJ nido documental la mencin de los antecedentes hasta el titular inscripto, sino tambin, como veremos, la necesidad de que de ello quede constancia en los asientos.

MPlobtenid1 D1jtiniosalana El certificado registral y el ttulo antecedente a la vista en el tracto abreviado I Las distintas i sucesivo extrarre mas operativas c dejar de analizar documental; es di ma al que ya nos] hasta grfica en 1 Desde el punte iaccin: asiento diados. Veremos Presamente ala*P La ley registral inmobiliaria ha establecido, como una obligacin funcional del autorizante del acto, la solicitud del certificado registral, segn surge del art. 23 de la ley 17.801 y el ttulo antecedente a la vista, como explicamos al analizar dicho artculo. Cabe preguntarse entonces qu ocurre con la modalidad abreviada del tracto. Respecto del primer acto protagonista del tracto, sin duda podr contarse con el certificado registral, mas el segundo forzosamente deber presuponer la titularidad extrarregistral o sustancial del acto an no registrado, ya que el Registro slo puede certificar respecto de sus asientos. Respecto del ttulo inscripto a la vista, nos preguntamos qu ocurrir si el ttulo antecedente todava est pendiente de registracin y, por ello, el funcionario autorizante no puede acceder a l. Es as como toda la doctrina relacionada con el certificado registral, su natural efecto de reserva de prioridad o prioridad indirecta, la retroprioridad, la obligatoriedad o no de su solicitud, el efecto jurdico generado con motivo de su carencia, y la exigencia del ttulo inscripto a la vista vienen a tener un efecto directo sobre la figura del tracto abreviado. No podemos dejar de resaltar la norma del art. 26 de la ley 17.80127, que, previendo la imposibilidad de contar con certificacin previa que acredite la dominialidad en los casos de instrumentaciones simultneas, establece que el instrumentador del ttulo que se apoye en uno an no registrado, podr valerse de la informacin referida en el cerialM ii I isll 27 En general, la doctrina no hace demasiado hincapi en la norma del art. 26. Aparece quizs como descolgada y desubicada junto a la regulacin de los certificados y puede haber quedado desapercibida. Estimamos que debera haberse agregado directamente al ltimo supuesto enumerado en el art. 16, inc. d). Remarca s su importancia Fontbona, Estudio de cuestiones. Tracto sucesivo. Tracto sucesivo abreviado. Escritura simultneas, enRevista delNotariado",ns707,1969, p. 1301, quien expresa: dente que el mencionado art. 26 prev una excepcin a la norma del art. 23, la que o ^ ga al funcionario autorizante a tener a la vista, aparte del ttulo del ltimo titular uis cripto, la certificacin registral sobre el estado jurdico-dominial del bien..

tifcado expedido para el ttulo antecedente. Es decir, que si A transmitir su dominio a B y ste, a su vez, lo vender a C, el escribano que instrumente este ltimo acto podr

utilizar la informacin contenida en el certificado que protegi la venta de A a B. Obviamente en este caso no podremos decir que la ltima venta no tenga certificado previo, ya que el sistema permite considerar cumplido dicho recaudo mediante el obtenido para el primer acto, aun cuando hubiese intervenido en su solicitud un funcionario diferente. Para completar este tema remitimos al anlisis de los arts. 23 y 26. d El asiento de tracto abreviado Las distintas posibilidades que se pueden manifestar en el tracto sucesivo extrarregistral dan pie a que sean tambin variadas las formas operativas del tracto abreviado registral. Por ello no podemos dejar de analizar el tracto abreviado desdoblando su manifestacin documental; es decir, haciendo referencia al documento portante, tema al que ya nos hemos referido supra, y su manifestacin jurdica y hasta grfica en la redaccin concreta del asiento. Desde el punto de vista grfico podemos advertir dos tipos de redaccin: asiento compendiado; y asientos simultneos no compendiados. Veremos a continuacin cada uno por separado. 1 Asiento compendiado o comprimido Expresamente a la hora de definir el tracto abreviado, no hemos aludido a la compendiacin o compresin de asientos, como lo hace la mayora de la doctrina , puesto que consideramos que esa manifestacin grfica del tracto abreviado es la que menos inters jurdico prctico manifiesta. Hasta en su aspecto grfico ser insignificante que el reflejo de la mutacin se produzca en uno o en varios asientos, i ya que su contenido deber ser inevitablemente el mismo. ] En efecto, si hemos demostrado que el tracto abreviado implica slo excepcin a la previa inscripcin, pero sus aspectos sustanciales se mantienen intactos como en su manifestacin comn, del asiento deber resultar la identidad y la continuidad, con su consecuente cojj rrespondencia. Debern registrarse los sujetos que aparezcan entre medio de los extremos: el titular registral y el ltimo adquirente o a cuyo favor se constituye el derecho que se quiere registrar. Obvia iu mente, los elementos del tracto que hacen al principio de correspondencia obligarn igualmente a consignar en el asiento tambin los aspectos que hacen a la individualizacin de la causa que motiva la mutacin y a los dems documentos que legitiman al disponente: autos de declaratoria, autos aprobatorios de operaciones particionarias en sucesiones, liquidaciones de sociedades conyugales, sentencias declarativas, etctera. Desde el punto de vista registral, aun sin serlo en el derecho sustancial, estos ltimos elementos constituyen la | causa, no de adquisicin, pero s de modificacin (segn los efectos asignados a los actos jurdicos en el art. 944 del Cd. Civil) . 11 IIi s Sai Ib Coghlan, Teora general de derecho inmobiliario registral, p. 159; Cornejo afirma que "... en el tracto abreviado se comprime en un asiento nico la relacin de las distintas transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto en el registro hasta la que da origen a la nueva titularidad... (Derecho registral inmobiliario, p.

112);Martnez y Quaglia sostienen que"... se admiten supuestos de tracto abreviado o comprimido, consignndose, por razones de economa inscriptoria, en un solo y mismo asiento, distintos actos que modifican la situacin registral (Los principios registrales, enf- tudios de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espans, p. 743); ... El sistema de inscripcin por tracto abreviado consiste en la posibilidad de suprimir determinad asientos (CNCiv., Sala G, 8/5/81, ED, 94-203). ] \ No advertimos, en tales casos, ni siquiera una verdadera abreviacin de espacios, por lo menos, no en la dimensin suficiente como para que reporte una especial ventaja. Resulta de lo explicado que, en lo grfico, slo la lnea divisoria entre un asiento y otro aparecer como el nico resultado prctico de esa compresin o compendio. Es importante destacar igualmente que para la tesitura que ve en el tracto abreviado fundamentalmente la compresin de asientos, aparecern como insalvables los supuestos en que, por una cuestin de tcnica registral, las mutaciones deban efectuarse en columnas separadas, como ocurrir, por ejemplo, en los casos de hipotecas constituidas simultneamente con el acto de adquisicin del hipotecante30. La adquisicin del dominio se consignar en el asiento dominial en la columna de encadenamientos, en tanto que la registracin de la hipoteca deber materializarse en la columna de gravmenes. Cmo se cumplir as la compresin de asientos a la que refieren algunos autores? Estaremos en presencia de asientos simultneos no compendiados, como los hemos designado al comienzo. Igual situacin se plantea cuando estamos en cualquier otro supuesto de instrumentacin simultnea. Si A vende a B, pero en el mismo acto ste vuelve a transferir a C. Se redactar un solo asiento compendiado con ambas mutaciones, o, por el contrario, se confeccionarn tantos asientos simultneos como mutaciones se hayan producido? Se advierte as que el tema es absolutamente indiferente a los fines de la abreviacin del tracto. 2 Asientos simultneos En estos casos el registrador recepta varios documentos portantes de distintos actos o un solo documento portante de varios actos o constitutivos de varios derechos, los que, a su vez, podrn ser de una misma naturaleza: dos dominios transferidos sucesivamente; o de distinta naturaleza: un dominio y una hipoteca sobre el mismo bien, un dominio y un usufructo, etctera. En lo grfico, el tracto sucesivo registral aparecer disperso, y slo mediante un cotejo de las fechas fiI tacin grfica del tracto abreviado es la que menos inters jurdico prctico manifiesta. Hasta en su aspecto grfico ser insignificante ufP que el reflejo de la mutacin se produzca en uno o en varios asientos, ya que su contenido deber ser inevitablemente el mismo. En efecto, si hemos demostrado que el tracto abreviado implica svariante lo excepcin a la previa inscripcin, pero sus aspectos sustanciales se ^Krgviado jflCOtnoiGS gistral,U mantienen intactos como en su manifestacin comn, del asiento deber resultar la identidad y la continuidad, con su consecuente correspondencia. Debern registrarse los sujetos que aparezcan entre medio de los extremos: el titular registral y el ltimo adquirente o a ^toiOOCUHll

cuyo favor se constituye el derecho que se quiere registrar. Obvia-jineamei mente, los elementos del tracto que hacen al principio de corresponinrindeldon encadenan ^materializa dencia obligarn igualmente a consignar en el asiento tambin los aspectos que hacen a la individualizacin de la causa que motiva la mutacin y a los dems documentos que legitiman al disponente: autos de declaratoria, autos aprobatorios de operaciones particionarias cumplir a, en sucesiones, liquidaciones de sociedades conyugales, sentencias ^%es? Estai declarativas, etctera. Desde el punto de vista registral, aun sin serlo en el derecho sustancial, estos ltimos elementos constituyen la C0D10 causa, no de adquisicin, pero s de modificacin (segn los efectos pl asignados a los actos jurdicos en el art. 944 del Cd. Civil)29. kSe weatr IHB Coghlan, Teora general de derecho inmobiliario registral, p. 159; Cornejo afirma que jV "... en el tracto abreviado se comprime en un asiento nico la relacin de las distintas J transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto en el registro hasta la IfPlS: s que da origen a la nueva titularidad... (.Derecho registral inmobiliario, p. 112); Mart<k ^w nez y Quaglia sostienen quea... se admiten supuestos de tracto abreviado o comprim do, consignndose, por razones de economa inscriptoria, en un solo y mismo asiento, J (Je distintos actos que modifican la situacin registral (Los principios regstrales, enEstudios de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espans, p. 743);"... El sistema de inscripcin por tracto abreviado consiste en la posibilidad de suprimir determinados v asientos (CNCiv., Sala G, 8/5/81, ED, 94-203). R$iSSi . 1 i 29 El carcter declarativo de todas las particiones en supuestos de comunidad impi) ^ o de hablar all de causa generadora. La causa en todos los supuestos enumerados siempre . v vh || | |jj| ser la primitiva adquisicin en comunidad, el condominio, la sociedad conyugal, o la adI| OCa m pimuuvd auquiaiciuii cu tuuiujliuau, CUIlUUillUUU, ni bULlcUali uuiiy ug*) ~ |, 'm. , quisicin del causante en los supuestos de adjudicacin hereditaria de un bien del acerp|; ip | vo. El efecto declarativo de la particin surge fundamentalmente del dispositivo del art| X% qL 1 Qq 2695 del Cd. Civil y, por remisin indirecta, de los arts. 3503,1313 y 1788 del mis#0 S% k . cuerpo legaL | I No advertimos, en tales casos, ni siquiera una verdadera abreviacin de espacios, por lo menos, no en la dimensin suficiente como para que reporte una especial ventaja.

Resulta de lo explicado que, en lo grfico, slo la lnea divisoria entre un asiento y otro aparecer como el nico resultado prctico de esa compresin o compendio. Es importante destacar igualmente que para la tesitura que ve en el tracto abreviado fundamentalmente la compresin de asientos, aparecern como insalvables los supuestos en que, por una cuestin de tcnica registral, las mutaciones deban efectuarse en columnas separadas, como ocurrir, por ejemplo, en los casos de hipotecas constituidas simultneamente con el acto de adquisicin del hipotecante30. La adquisicin del dominio se consignar en el asiento dominial en la columna de encadenamientos, en tanto que la registracin de la hipoteca deber materializarse en la columna de gravmenes. Cmo se cumplir as la compresin de asientos a la que refieren algunos autores? Estaremos en presencia de asientos simultneos no compendiados, como los hemos designado al comienzo. Igual situacin se plantea cuando estamos en cualquier otro supuesto de instrumentacin simultnea. Si A vende a B, pero en el mismo acto ste vuelve a transferir a C. Se redactar mi solo asiento compendiado con ambas mutaciones, o, por el contrario, se confeccionarn tantos asientos simultneos como mutaciones se hayan producido? Se advierte as que el tema es absolutamente indiferente a los fines de la abreviacin del tracto. 2 Asientos simultneos JOLey 17.801 En estos casos el registrador recepta varios documentos portantes de distintos actos o un solo documento portante de varios actos o constitutivos de varios derechos, los que, a su vez, podrn ser de una misma naturaleza: dos dominios transferidos sucesivamente; o de distinta naturaleza: un dominio y una hipoteca sobre el mismo bien, un dominio y un usufructo, etctera. En lo grfico, el tracto sucesivo registral aparecer disperso, y slo mediante un cotejo de las fechas tacin grfica del tracto abreviado es la que menos inters jurdico prctico manifiesta. Hasta en su aspecto grfico ser insignificante que el reflejo de la mutacin se produzca en uno o en varios asientos, ya que su contenido deber ser inevitablemente el mismo. En efecto, si hemos demostrado que el tracto abreviado implica slo excepcin a la previa inscripcin, pero sus aspectos sustanciales se mantienen intactos como en su manifestacin comn, del asiento deber resultar la identidad y la continuidad, con su consecuente correspondencia. Debern registrarse los sujetos que aparezcan entre medio de los extremos: el titular registral y el ltimo adquirente o a cuyo favor se constituye el derecho que se quiere registrar. Obviamente, los elementos del tracto que hacen al principio de correspondencia obligarn igualmente a consignar en el asiento tambin los aspectos que hacen a la individualizacin de la causa que motiva la mutacin y a los dems documentos que legitiman al disponente: autos de declaratoria, autos aprobatorios de operaciones particionarias en sucesiones, liquidaciones de sociedades conyugales, sentencias declarativas, etctera. Desde el punto de vista registral, aun sin serlo en el derecho sustancial, estos ltimos elementos constituyen la causa, no de adquisicin, pero s de modificacin (segn los efectos asignados a los actos jurdicos en el art. 944 del Cd. Civil) . No advertimos, en tales casos, ni siquiera una verdadera abreviacin de espacios, por lo menos, no en la dimensin suficiente como para que reporte una especial ventaja. Resulta de lo explicado que, en lo grfico, slo la lnea divisoria entre un asiento y otro aparecer como el nico resultado prctico de esa compresin o compendio.

Es importante destacar igualmente que para la tesitura que ve en el tracto abreviado fundamentalmente la compresin de asientos, aparecern como insalvables los supuestos en que, por una cuestin de tcnica registral, las mutaciones deban efectuarse en columnas separadas, como ocurrir, por ejemplo, en los casos de hipotecas constituidas simultneamente con el acto de adquisicin del hipotecante30. La adquisicin del dominio se consignar en el asiento dominial en la columna de encadenamientos, en tanto que la registracin de la hipoteca deber materializarse en la columna de gravmenes. Cmo se cumplir as la compresin de asientos a la que refieren algunos autores? Estaremos en presencia de asientos simultneos no compendiados, como los hemos designado al comienzo. Igual situacin se plantea cuando estamos en cualquier otro supuesto de instrumentacin simultnea. Si A vende a B, pero en el mismo acto ste vuelve a transferir a C. Se redactar un solo asiento compendiado con ambas mutaciones, o, por el contrario, se confeccionarn tantos asientos simultneos como mutaciones se hayan producido? Se advierte as que el tema es absolutamente indiferente a los fines de la abreviacin del tracto. 2 Asientos simultneos En estos casos el registrador recepta varios documentos portantes de distintos actos o un solo documento portante de varios actos o constitutivos de varios derechos, los que, a su vez, podrn ser de una misma naturaleza: dos dominios transferidos sucesivamente; o de distinta naturaleza: un dominio y una hipoteca sobre el mismo bien, un dominio y un usufructo, etctera. En lo grfico, el tracto sucesivo registral aparecer disperso, y slo mediante un cotejo de las fechas rt'lG Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos 290 r m " H de redaccin y autorizacin de cada constancia, as como de la desj Jr, M cripcin idntica de los ttulos que generaron las mutaciones, podr j ^ -Sj surgir manifiesta la abreviacin del tracto. u Sea cual fuere el procedimiento del funcionario registrador que j, jia), nos encontremos ante un supuesto de asiento compendiado o varios j asientos simultneos, lo nico esencial ser que todo se haga, en re- lacin al tiempo, de una sola vez, sea en uno, dos o ms asientos. Todo * MJ},.>, en un mismo trmite y relacionado a una sola rogacin registral. En \\ 60 esto ltimo radica el fin primordial y verdaderamente perseguido por ,V r la ley al instaurar el tracto abreviado31. jif l. (sjeo, viudo, DN Mano... (asiento di Por ello, Garca Coni advierte que los registros declarativos, ... que reconocen la preexistencia del derecho real, tambin aceptan el cumplimiento exgeno del tracto, y para tales supuestos se limitan a mantener su ordenamiento interno al confeccionar asientos simultneos o asientos nicos omnicomprensivos de distintas realidades jurdicas extrarregistrales (segn sea la tcnica empleada)32. 1 casado en En las constancias registrales deber figurar todo el encadenaMo..,dictadopor., miento, segn vimos al analizar el art. 16 de la ley 17.801, lo que, en ^.ONIetctera.. la prctica, no suele ser frecuente en los asientos que se realizan en los L registros inmobiliarios. En la mayora de los casos de asientos comJP1^eadvertil

pendiados, comprendidos en los incs. a) y 6) del citado art. 16, el regis- el Qnp trador consigna una verdadera excepcin, no autorizada por cierto, al Se ^ tracto continuo, salteando literalmente un paso. Ello no est acorde L ^1% 17 ^ ^ con la normativa en vigencia y transgrede abiertamente el principio vNo$o de tracto sucesivo. No bastar slo con que el documento indique el % . ^flciale antecedente, sino que deber dej arse una clara y completa constancia ^ J OUeH, de ello en el asiento: titular precedente y la circunstancia de su titula% ridad, documento de adquisicin, elementos de legitimacin, autos \N interlocutorios, particionarios, etctera. i Para clarificar, ejemplificamos con un caso imaginario: cuando los herederos de A, que son sus hijos B y C, debidamente declarados transfieran por tracto abreviado a D, el asiento deber consignar: Los j1 \ h , gil este inciso no es precisamente comprimir asientos aunque pueda suceder-- sinoef e) 31 Ahumada, refirindose al inc. b) del art. 16 de la ley 17.801, expresa: El fin de M| l|| coic lULiou uu co pi V/Uiupi mu aislClitUD ciunquc pu&u ouwv*v. I ii Y) *0 mitir la celebracin de actos simultneos sobre un mismo inmueble, sin por ello dejar inj jM|| | Q | . prestarles proteccin (Instrumentos simultneos y tracto abreviado, LLC, 1988-7 j|K| 32 Garca Coni, El contencioso registral, p. 96. 1 |S|||i||^g|j|||| ipps 1!<i herederos de A, con los datos individualizantes de ste, para que el registrador verifique el principio de identidad y continuidad; ByC, con sus datos individualizantes, para que el registrador verifique la continuidad y correspondencia con el documento legitimante (auto de declaratoria), segn auto ns... de fecha ... dictado por ... (constituye complementariamente parte de la causa desde el punto de vista registral), compraventa por escritura ns... autorizada por el escribano... Adquirente: D..., expresando todos los datos individualizantes de ste. El asiento, dejando de lado las pequeas variantes provocadas por la diversidad de tcnicas que existen en el pas, ser, en lo bsico, como sigue: * Titularidad registral 1. A argentino, viudo, DNI..., domiciliado en... compraventa en escrituran0..., de fecha... Escribano... (asiento de presentacin, certificado, etctera). 2. D, argentino, casado en 11 Nup., DNI..., compraventa otorgada por herederos de A, segn auto.... dictado por... en autos...: Sres. 6, argentino, soltero, DNI... y C, argentino, soltero, DNI... etctera... escr. n... de fecha... labrada por el escr...., Reg.... etctera. Como puede advertirse, el asiento 2) es un asiento compendiado y es propiamente el que refleja la mutacin jurdico-real por tracto abreviado. Se han respetado as los recaudos exigidos por el art. 16, in fine de la ley 17.801, sin herirse el principio de tracto sucesivo en sus aspectos sustanciales: ni la identidad, tanto del titular registral como la de quienes quedaron entre medio y del ltimo adquirente, ni la continuidad, acreditada por los elementos legitimantes que corroboran la calidad de herederos de los disponentes en el asiento y, por lo tanto, aseguran tambin la correspondencia.

e Unidad de rogacin. Rogaciones sucesivas Es necesario tambin efectuar otro distingo que creemos est ms acorde con la finalidad del dispositivo. En efecto, no nos interesa demasiado el procedimiento del funcionario registrador, sea que nos encontremos ante un supuesto de asiento compendiado o varios asientos simultneos, lo nico esencial ser que todo se haga, en relacin al tiempo, de una sola vez, sea en uno, dos o ms asientos. Distinguimos en consecuencia: unidad de rogacin y proceso ins- criptorio; y rogatorias autnomas y sucesivas. a' del icacioa aB patente. ; Ssupuesto licuando el 1 ablaquea wsercum: causantey, - ftestereleje !sta ltima p< %amientop ^^gistrarseu ^jarregjsti i Sil ifllll ||llsl '\^Dmbre. Si* fj Seacon Sj0Blunida| AjSensi M i O i estos ca El usuario concurre al registro con un cmulo de actos jurdicos referidos al mismo inmueble (uno, dos o ms documentos) y mediante un solo proceso, no necesariamente un solo asiento, obtiene la registracin de todos los derechos, mutaciones, etctera, encadenadamente. Tenemos bien presente que ese efecto se lograr siempre, lo establezca o no la ley o el criterio registral, dado que se podra acudir al procedimiento normal del documento observado. El registrador observar los ltimos documentos y los inscribir provisoriamente, conforme al art. 99, inc. b), hasta que se vayan registrando de manera paulatina cada uno de los documentos precedentes en la cadena del tracto. Pero obviamente se no es un proceder normal y se est forzando el trmite registral. Hasta podra ocurrir, en algunos casos, que el trmite insuma ms tiempo que el plazo de la inscripcin provisoria y el usuario deba solicitar prrrogas expresas para proteccin de los ltimos eslabones del encadenamiento, fundadas nada menos que en la falta de registracin del ttulo precedente. 2 Rogatorias autnomas y sucesivas En la actualidad, los asientos, en los casos enunciados, tienen ingresos sucesivos y rogatorias diversas, por ello, cada trmite queda inevitablemente sometido a los avatares

del documento que le precede en derecho, con todo el desgaste y riesgo que ello significa. Si el sistema previera la posibilidad de presentacin simultnea de varios documentos y todos ellos generaran un solo proceso de registracin, tal como proponemos, todas las complicaciones, inseguridades y desgastes quedaran a salvo, a la par que se agilizara notablemente la registracin de documentos que, por complicaciones diversas, han quedado fuera del trfico registral33. Esta diferenciacin nos permitir abrimos sin dificultad a una aplicacin amplia de la figura del tracto abreviado, sin salimos, por otra parte, de lo que estimamos es su aspecto ms importante. 1 Unidad de rogacin

Spor Stfl I kf ehoi i 2 ANLISIS DE LOS SUPUESTOS DE TRACTO ABREVIADO PREVISTOS EN LA LEY En el art. 16 de la ley 17.801 se contemplan cuatro supuestos de aplicacin del tracto sucesivo abreviado registral, en los que, segn reza la norma, no ser necesaria la previa inscripcin del sujeto transmitente. Veamos cada uno de esos casos separadamente. a Casos del inc. a) El supuesto contempla el cumplimiento de la obligacin de escriturar cuando el transmitente o su cnyuge han fallecido . Esa obligacin, a la que alude la norma del art. 1185 del Cd. Civil, en algunos casos ser cumplida espontneamente por los herederos o el cnyuge del causante y, en otros, por expresa oposicin o simple rebelda, ser menester el ejercicio de la accin de cumplimiento en su contra y es a esta ltima posibilidad a la que alude la norma cuando se refiere al otorgamiento por los jueces. pueda registrarse un documento en el que el transmitente o constituyente del derecho no sea el titular registral, deber constar en el mismo la relacin pormenorizada y completa de todas las transmisiones o mutaciones hasta llegar al que figure inscripto. As, entre otros casos, debern admitirse las inscripciones: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre, b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge, c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin o adjudicacin en la liquidacin de comunidades, d) Cuando se trate de presentaciones simultneas, con certifica- I cin omnicomprensiva, de instrumentaciones que se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan inter venido distintos funcionarios y de distinta naturaleza. En todos estos casos, los documentos intermedios podrn ser calificados en cuanto a su vala y suficiencia por el ltimo instrumentador, sin necesidad de acompaarlos con la rogatoria, o bien, por el registrador adjuntndose en el trmite inscriptorio.

j taremos, co 11 No le | i ^etctera, : Debemos) ! ^sucesores I ksuautor, i ! radn haya d cnyuge y, cor ; traslativo a re, tenda declarat como dispone el oeranasuscrib maladel herede En estos casos eltracto sucesi\ ^ien a nombre Narn detalla ^deuna accii Premisos a ot jautosA o Jante el L) fi (con te 'm iiSS fil

IIB xSC ^de Cv tu. e 1119 I mrcl| % i iiB ii VV% V*l lili Obviamente la norma respecto del cnyuge slo apunta a los bienes gananciales que hubieren sido comprometidos en la transmisin o constitucin. En estos bienes, merced a lo establecido por los arts. 1271,1277 y 1313 del Cd. Civil, al fallecer uno de los cnyuges se genera un supuesto de comunidad indivisa, similar a la comunidad hereditaria, hacindose menester liquidar la sociedad conyugal disuelta por muerte de uno de los cnyuges (art. 1291, Cd. Civil) y aplicndose idntico dispositivo que respecto de la liquidacin y particin de la herencia (art. 1313, Cd. Civil). Por el contrario, los bienes propios del cnyuge sobreviviente no quedan comprendidos en este supuesto, dado que no integran el patrimonio de la sociedad conyugal y respecto de ellos su titular puede disponer libremente a su arbitrio. Volviendo al caso contemplado en el inciso analizado, cuando el contrato traslativo o modificatorio exija la forma de escritura pblica y sta no se hubiese efectivizado, el citado art. 1185 del Cd. Civil, aunque lo priva de sus efectos normales, considera a ese contrato como fuente de la obligacin de escriturar. Correlativamente, el art. 1187 confiere accin al acreedor para exigir el cumplimiento de dicha obligacin de otorgar la respectiva escritura traslativa de dominio o constitutiva de cualquier otro derecho real que se hubiese comprometido en el instrumento privado. Si los herederos o el cnyuge del obligado a escriturar cumplen espontneamente con la obligacin asumida por el causante, nos encontraremos en el caso ms sencillo36. Comparecern ante un notario, acreditando su carcter de herederos y cnyuge mediante el auto respectivo, y otorgarn la escritura a la que se haba obligado el causante37. Mientras que si los herederos o cnyuge no acuden a cumplir voluntariamente o, an ms, se oponen a otorgar la escritura, es36 Mazzei expresa: Este artculo le permite al cnyuge, junto con los herederos declarados, disponer del bien sin necesidad de la previa registracin a nombre de los ad)u" dicatarios (Principios registrales. Tracto sucesivo abreviado, p. 177). 37 Roca Sastre y Roca Sastre Muncunill dicen: ... Los herederos, a consecuencia de aquella compraventa privada, lo nico que asumen es la obligacin de elevar el documento privado a escritura pblica. Tanto es as que cuando al cumplirla los herederos otorgan la correspondiente escritura, aun por haberlos menores de edad que estn representados por la madre, no necesita sta obtener autorizacin judicial... (Derecho hipotecario, t. II, p. 381); Hernndez Gil, Introduccin al derecho hipotecario, p. 172-

taremos, como expresramos, en el supuesto de escrituracin judicial. No le quedar ms remedio al acreedor, comprador, permutante, etctera, que iniciar la llamada accin de escrituracin. Debemos tener presente que el art. 1032 del Cd. Civil autoriza a los sucesores a ... limitarse a declarar que no saben si la firma es o no de su autor, razn por la que puede ocurrir que la accin de escrituracin haya debido realizarse sin la colaboracin de los herederos o cnyuge y, como dijimos, hasta con su expresa oposicin . El acto traslativo a registrarse, en estos casos, ser dispuesto por una sentencia declarativa y condenatoria , obligando a la suscripcin, tal como dispone el art. 1187 del Cd. Civil.

Si los herederos no comparecieran a suscribir el instrumento, el juez deber sustituir con su frmala del heredero o cnyuge renuente. En estos casos del inc. a) del art. 16 de la ley 17.801, la abreviacin del tracto sucesivo surgir del hecho de evitar la registracin previa del bien a nombre de cada uno de los herederos . En un solo asiento quedarn detalladas todas las circunstancias. As, por ejemplo, en el caso de una accin de escrituracin triunfante en contra de los herederos remisos a otorgarla, la redaccin en un solo asiento consignar que: En autos A contra fi hoy sus sucesores, Escrituracin, tramitados por ante el Juzgado..., Sentencia n9.... los herederos de B, seores C,DyE (con todos los datos que exige la especialidad en los sujetos), venden aF, Escrituran9... labrada por ... . Art 16 Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos df if>r vf.il d pii b Casos del inc. b) i ap1 se^ En lo registral, los casos contemplados en este inciso no difieren dej|$ *^ masiado del anterior. Slo que los herederos o cnyuge no cumplen ya 3 una obligacin asumida por el causante, sino que ellos mismos com- prometen la transmisin o constitucin de derechos sobre bienes titu- ty* efl laridad de aqul. El heredero, como propietario que es de cada uno de I LpreS^ los bienes de la sucesin, segn surge del art. 3420 del Cd. Civil, tie- r. , L(]fe C ne legitimacin para disponer de los mismos, aun cuando no estuvie- i1, *1 u OQ) sen registrados a su nombre. Es consecuencia de la ficcin que estap i blece que el heredero es el continuador de la persona del causante ^delosaSUii (arts. 3417 y 3418, Cd. Civil). Jasta orde En un primer momento, la interpretacin de esta norma cea los jf Reunin supuestos contemplados a los casos de transmisin dominial; es deqUe J0 cir, cuando los herederos o cnyuge donaban, vendan, permutaban 1 o por cualquier otra causa transmitan el dominio del bien a nombre wsmociases C del causante; o a los casos de cesin de derechos registrados a nom^satisfaga los bre del mismo . slasiniplif En efecto, interpretando literalmente el supuesto contemplado en el inciso comentado, deberamos arribar a la conclusin de que slo %ovem en los estrictos casos de transmisin dominial se hara aplicable el (y- , aP dispositivo, pero como puede fcilmente deducirse, si se le da al here^ apa dero la posibilidad de transferir el dominio, no podr negrsele luego la de efectuar una disposicin menor. Como regla general, quien puede lo ms puede lo menos. Tbmando el contenido del inc. b) como actos de disposicin, posteriormente, se advirti la necesidad de admitir la constitucin de otros derechos, servidumbre, usufructo y, sobre todo, hipoteca . En primer lugar, por aplicacin de la citada regla hermenutica ad maiori ad minus que establece que si se puede lo ms (transmitir el dominio), a fortiori, tambin se debe poder lo menQS (constituir una hipoteca) y, en segundo lugar, por la necesidad prctica de continuar con las empresas familiares en el trfico comercial luego del fallecimiento del padre o de la madre . La posibilidad de constitucin de garantas que aseguren la administracin de los asuntos familiares sin duda facilita la continuidad del negocio, hasta ordenar definitivamente los bienes.

En la XII Reunin Nacional de Directores de Registros (Paran, 1975) se declar que los supuestos del art. 16"... no describen actos especficos sino clases de actos, de manera tal que cualquier acto jurdico que satisfaga los extremos previstos en esos incisos puede beneficiarse con la simplificacin de trmites que implica el tracto abreviado . Es as como vemos aparecer resoluciones registrales interpretativas que amplan las aparentes posibilidades brindadas por el inc. b) un asie que estamos comentando, admitiendo que los herederos o cnyuges puedan constituir hipoteca, servidumbre, anticresis, uso y habitacin. Igual ocun pues si la regl pone el art. tuyen la exce mosocio de la tadeimaunivi uanciales qued es podran imj eneltema que i Tanto en el d( Corresponde aclarar respecto de estos incs. a) y b), del art. 16 de la ley 17.801, que en algunas jurisdicciones se registran las declaratorias de herederos, lo que confunde sobremanera a la hora de analizar los supuestos de tracto abreviado. Pues mientras la posibilidad o no de acceder a la figura abreviada es analizada en cuanto a que un titular no inscripto opere una transmisin o constitucin de derecho sobre el bien a nombre del causante, dicha legitimacin podra llegar a analizarse, en cambio, cuestionando si es posible tal situacin sin tener la declaratoria inscripta, lo que no se relaciona para nada con el tracto sucesivo abreviado. dejar consta lebradaentreell nc. (i2 del Cd. C El cesionario, tolde la subro dominio o constii Debemos tener presente que la registracin autnoma de la declaratoria de herederos carece de trascendencia jurdica. Nada agrega al efecto acreditativo de la situacin de heredero de quien figure con ese carcter. Para ampliar esta situacin remitimos al comentario del art. 2a, en donde hemos analizado las declaratorias de herederos y su posible registracin en algunas demarcaciones. 1 Sucesores de los herederos . Salvat Trata i >ysbk diHSfl |tlg Advirtase que la norma del art. 16, inc. b), amn de referir al supuesto en que los herederos transmiten, prev la posibilidad de que lo hagan tambin sus sucesores. Estos sucesores podrn ser tanto herederos de los herederos, como cesionarios de los herederos. En efecto, si el heredero del titular registral ha fallecido, no existe obstculo para aplicar la figura del tracto abreviado en todo ese encadenamiento. Tambin la Ley Hipotecaria espaola en el art. 20, ltimo prrafo, prev este supuesto47. Las exigencias de relacionar en el ttulo las causas (interpretando causa en el sentido especial regis- tral que hemos acordado supra) y dejar plasmado el encadenamien-

^erj BWIS || Art. 20, Ley Hipotecaria espaola:"... Cuando en una particin de herencia, ve rificada despus del fallecimiento de algn heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de ste los bienes que a aqul correspondan, deber practicarse la inscripcin a favor los adjudicatarios, pero hacindose constar en ella las transmisiones realizadas; Al rez Caperochipi, Derecho inmobiliario registral, p. 106. to en un asiento compendiado o en varios asientos simultneos, debern cumplirse rigurosamente. 2 Cesionarios de los herederos o cnyuge Igual ocurre en los casos de haber existido cesiones de herencia, pues si la regla general es que todo derecho puede ser cedido, tal como dispone el art. 1444 del Cd. Civil , los derechos hereditarios no constituyen la excepcin, igual que los que correspondieren al cnyuge como socio de la sociedad conyugal. Como universalidad o parte alcuota de una universalidad , tanto los bienes hereditarios como los gananciales quedados al momento del fallecimiento de uno de los cnyuges podran implicar bienes registrables que quedaran as inmersos en el tema que nos atae: el tracto abreviado registral. Tanto en el documento traslativo, como en los asientos pertinentes se dejar constancia de los instrumentos acreditativos de la cesin celebrada entre el heredero y el cesionario que, por imperio del art. 1184, inc. 69 del Cd. Civil, deber formalizarse en escritura pblica. El cesionario, ocupando el lugar del heredero del causante, en virtud de la subrogacin convencional producida, podr transferir el dominio o constituir el derecho real de que se trate, merced a este dispositivo del inc. b) del art. 16 que estamos analizando, puesto que paBjr L$0 m trimonialmente hablando los derechos implicados en el haber here- ditario son, luego de la cesin, de su propiedad50. Obviamente al acto traslativo debern comparecer como codispo- f nentes los otros herederos si el cesionario no ostenta la totalidad de f los derechos51. C Otro tema es el de la inscripcin de la cesin misma, ya que su opo- nibilidad, respecto de terceros, estara supeditada, segn ciertos au- tores, a algn tipo de publicidad. Para un mejor desarrollo de este teIdp pkncorreSi i ma remitimos a lo expresado supra, al analizar el art. 2. En los casos en que todos los miembros de una comunidad transfieran o constituyan derechos sobre los bienes que la integran, ser tambin factible aplicar el supuesto previsto en el inc. b), sea cual fuere la immktQM forma de transmisin52. En efecto, todos los miembros de una comunidad integran plenamente la legitimacin para disponer a la que alude la norma. No debemos ceir la aplicacin del inciso comentado s 113 que, slo a los casos de indivisin hereditaria. ^ktado Porleyen %

c Casos del inc. c) ^ En los supuestos de particin de bienes hereditarios por la adjudi- U Ot] cacin de los bienes a cada heredero ser tambin factible, conforme a la norma analizada, la aplicacin de los principios de abreviacin L del tracto. En lugar de registrar primero el dominio de ellos a cada heredero en la proporcin que les correspondiere sobre el haber here- lilB ditano en general, se procede a registrarlo directamente a favor de quien resulte propietario definitivo luego de las operaciones respecV^Jp^a (jei J tivas. Obviamente tambin en estos casos ser menester dejar las de\V' %) f* Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las obligaciones, act. por Ak *&! ijw Arturo Acua Anzorenat, I, p. 473. f 51 Falbo, Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho inmobiliario registral J 0 argentino, en Revista Notarial, n9 854,1981, ps. 84 y 85. 50 Tbda vez que los herederos se hallan contestes en la venta en pblica subas S| L del bien relicto no obsta a la viabilidad del pedido, enderezado a dicha enajenacin. a dn circunstancia de no encontrarse inscripta la respectiva declaratoria en el Registro ae 52 vu vuuowuiwo uc uu wiw/iiw ai os uiou ipbo ia i capci.u v a ubbiai aw* i o ^ Propiedad Inmueble, ya que es viable la toma de razn de ambas transmisiones, c II arreglo al trmite previsto por el art. 16, inc. b) de la ley nacional registral 17. (CNCiv., Sala A, 1/9/93, Lexisf nfl 1/37787)/ \ %. bidas constancias hasta llegar al titular inscripto que siempre ser la base de todo el nuevo encadenamiento; es decir, lo referente a la declaratoria de herederos, los datos individualizantes de quienes tengan ese carcter, as como la aprobacin de las operaciones . Es necesario remarcar que la particin hereditaria, al igual que veremos respecto de otros supuestos de comunidad, tiene slo efecto declarativo y no constitutivo del derecho adjudicado. As, destacamos que el art. 3503 del Cd. Civil establece: Se juzga que cada heredero ha sucedido solo e inmediatamente en los objetos hereditarios que le han correspondido en la particin, y que no ha tenido nunca ningn derecho en los que han correspondido a sus coherederos como tambin que el derecho a los bienes que le han correspondido por la particin, lo tiene exclusiva e inmediatamente del difunto y no de sus coherederos. 1 Casos de indivisiones o comunidades Habamos adelantado que, adems del tpico supuesto expresamente contemplado por ley en los incs. b) y c), resulta factible aplicar las mismas disposiciones a otros casos de indivisin , para lo cual deberemos brevemente referirnos a las situaciones que, por ley, tienen una regulacin anloga a la brindada a la comunidad indivisa de la masa hereditaria. Jilad,aunque (oque, como plmente c

 sbertad total d iltia voluntad ( irddart.26 Jdaeosa propu que efectu indivisin de 1 ,3(49 del mism inaplicables a. este do previstas en i iSayque advertir qi aeolos supuestos < ios estn de acu< iCd. Civil) y, en '^ooms de los co tibien proviene d ^igualmente c adjudicado er tiene efecto < n, %ia de con a Particin h< j^fativo en lai %JcPropietari( %^Sentidodeq ^do, desde Xjhubie're co derec) I II Coi S r En efecto, bajo las expresiones indivisin o comunidad solemos englobarlas diversas situaciones jurdicas que se plantean cuando dos o ms personas tienen derechos en comn sobre un bien o un conjunto de bienes . Estos derechos podrn ser personales o reales, segn veremos a continuacin. I El condominio Cuando la comunidad recae sobre un derecho real, estamos en presencia del condominio, cuyos principios, en realidad, no slo deben hacerse aplicables ala titularidad activa compartida en el caso del dominio, sino tambin sobre la misma situacin referida a otros derechos reales con titularidad activa compartida, como el usufructo (cousufructo), el uso (couso), la servidumbre, etctera. Este es uno de los argumentos ms slidos, a nuestro entender, para considerar el derecho real de condominio tan slo como una manifestacin particular del dominio y que, como se vio, puede manifestarse, en cuanto a la titularidad activa mltiple, en todos los derechos reales . El condominio como derecho real suele ser considerado un supuesto de comunidad, aunque en realidad no encajara exactamente en su concepto dado que, como se vio, cada condmino tiene una porcin alcuota especialmente determinada en su cuanta y, en razn de ello, tiene libertad total de disposicin sobre la misma sin depender para nada de la voluntad del resto de los comuneros. Se encuentra regulado a partir del art. 2673 del Cd. Civil y se caracteriza por recaer sobre una sola cosa propiedad de varios por partes alcuotas. La remisin que efecta el art. 2698 del Cd. Civil a las reglas de la particin o divisin de la herencia, es decir, a lo establecido a partir del art. 3449 del mismo cuerpo, permitira concluir vlidamente que sern aplicables a este supuesto de comunidad las reglas del tracto abreviado previstas en el inc. c) que estamos analizando. Sin embargo, hay que advertir que cuando los condminos parten el derecho, aun en los supuestos de adjudicacin, es decir, cuando todos los condminos estn de acuerdo, estn presentes, son todos capaces (art. 3462, Cd. Civil) y, en esas condiciones, resuelven adjudicar los bienes a uno o ms de los condminos, no habra all tracto abreviado dado que el bien proviene de sus titulares anteriores registrados. Advirtase igualmente que, tal como ocurre en materia hereditaria, en la que la adjudicacin de los bienes particulares de la masa a cada heredero tiene efecto declarativo y no constitutivo del derecho, tambin en materia de condominio, amn de la remisin expresa a las reglas de la particin hereditaria ya comentada, se establece el solo efecto declarativo en la norma del art. 2695 del Cd. Civil: La divisin entre los

copropietarios es slo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser considerado como que hubiere sido, desde el origen de la indivisin, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningn derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condminos. U _ Comunidad hereditaria Esta situacin se presenta en los casos de indivisin hereditaria por sucesin mortis causa, desde el fallecimiento del causante hasta una vez operada y aprobada la particin de los bienes hereditarios. Es muy importante, desde el punto de vista terico y prctico, distinguir claramente esta situacin de la que se presenta en la comu!iNly0rchansky W 8>Peroadifei universa] ^hos reales, SIS lili* KSXnidad del condominio. Si bien los herederos son propietarios de los bienes del difunto desde el fallecimiento de ste (art. 3420, Cd. Civil), las proporciones correspondientes a cada uno de ellos no se encuentran an determinadas y es esta circunstancia lo que diferencia fundamentalmente esta situacin de la del condominio comn. Es dable hablar en este caso de universalidad jurdica, expresin que sera errnea aplicada al condominio, en la que cada porcin, aunque indeterminada materialmente respecto del objeto, se encuentra determinada en su cuanta y permite, por ello, actos de disposicin autnomos y desvinculados jurdicamente de las atribuciones de los otros titulares de porciones indivisas (arts. 2676,2677 y 2678, Cd. Civil). Ello posibilita al condmino, vender, hipotecar y, en general, ejercer actos de disposicin jurdica sobre la cosa, con total independencia de la decisin del resto de los comuneros . ^ l i do#10 >1 f .;rderecho M Lmenie c Ve una un ve y^jnntopued ^yaqueesmer Afelio, corresp ^divisin, aun I liinosolodelos ^hereditario, s ase cuenta con el realidad, no ha] puente a la he aguirlo precisara iraiaen los casos lli Sin embar III La comunidad de gananciales Este supuesto se da cuando la sociedad conyugal se disuelve y aun no se han liquidado los bienes gananciales . '?ismasque rigen] i Afecto, el art. 13 l|yugal por m ^divisin de i Jftraladivisic > alude a la Pareciera HE La indivisin poscomunitaria genera para los cnyuges o ex cnyuges, cuando ha mediado divorcio, un derecho de propiedad proindivi- so cuyo monto o alcuota resulta indeterminable hasta producirse la

liquidacin. Podramos presumir que lo es por partes iguales respecto de cada bien integrante de la comunidad, pero en tal actitud estaramos confundiendo la situacin patrimonial de la sociedad conyugal con el condominio , lo que a su vez resultara gravoso si pretendiramos atribuir derechos de disposicin sobre esa presunta mitad indivisa que obviamente cada cnyuge por separado no tiene, dado que constituye una universalidad jurdica. Slo mediante acuerdo de voluntad conjunto pueden ejecutarse actos dispositivos sobre cosas concretas, ya que es merced a ello que se totaliza la legitimacin dispositiva. Por ello, corresponde la codisposicin en tales casos y hasta operada la divisin, aun cuando el bien fuere ganancial, pero de titularidad de uno solo de los cnyuges. De igual manera que en los bienes del acervo hereditario, slo con la totalidad de las voluntades de los comuneros se cuenta con el cien por ciento de la legitimacin dispositiva. En realidad, no hay un condominio. En eso la doctrina mayoritaria expresamente a la hora de referirse a este derecho real se ocupa de distinguirlo precisamente de la figura de la comunidad proindivisa generada en los casos de disolucin de la sociedad conyugal y hasta la divisin . Sin embargo, las reglas para partir esta comunidad, son las mismas que rigen para el condominio y para la comunidad hereditaria . En efecto, el art. 1313 del Cd. Civil establece que: Disuelta la sociedad conyugal por muerte de uno de los cnyuges, se proceder al inventario y divisin de los bienes como se dispone en el Libro IVde este Cdigo, para la divisin de las herenciasComo puede apreciarse, la norma slo alude a la disolucin por muerte de uno de los cnyuges, por lo que pareciera limitar la aplicacin del precepto a esa causal; sin embargo, la jurisprudencia en reiteradas oportunidades ha remarcado que aunque no se haya producido por muerte sino por divorcio, para proceder a la liquidacin de los bienes deben aplicarse, por analoga, las normas correspondientes a la particin de la herencia . r>Partic <e de ella ^ daluego orUna omi S^f patena d( se estable jnhsriiai^') en te tefe Cdigo, se iiftdo disposici anos que, aun nc 'i,las reglas sonl ^Aesa conclusi ^7,Cd. de Con ^anlogas exigid *i JV La sociedad disuelta Esta situacin jurdica se plantea cuando, disuelta la sociedad, comercial o civil, an no ha sido liquidada y los bienes que la integran no han sido distribuidos o partidos entre los socios. Luego de disuelta la sociedad comercial por cualquiera de las causas previstas en el art. 94 de la ley 19.550, obviamente el patrimonio social debe ser liquidado, en primer lugar, cancelando las deudas que la entidad tena con terceros y, en segundo lugar, distribuyndose el remanente entre los socios, conforme a la participacin que cada uno tena en las ganancias de la sociedad . estos casos de efecta en c ,car el trac

Tratndose de bienes registrables, el tema nos atae especialmente por su relacin con el artculo que estamos analizando. En el caso de los inmuebles integrantes del patrimonio social que se adjudiquen a los socios con motivo de la liquidacin, ese acto deber formalizarse por escritura pblica (art. 1184, inc. I9), la que slo podr efectivizarse si ya se encuentra ya acreditado el balance final y ha sido aprobado por los socios, segn las previsiones legales . WaioM v* b<pB i-. csNd i En efecto, el art. 109 de la ley 19.550 expresa que: Extinguido el pasivo social, los liquidadores confeccionarn el balance finalyelproyecto de distribucin; reembolsarn las partes de capital y, salvo disposicin en contrario del contrato, el excedente se distribuir en proporcin a la participacin de cada socio en las ganancias. A. atado de < r RHR 1 ps. KvS isS En la Ley de Sociedades Comerciales, la forma de efectuarse esta distribucin, cuando se trata de entregar bienes que integraban el patrimonio social, no se encuentra especialmente establecida. Hay al respecto un vaco legal a pesar de que la cuestin haba sido objeto de contemplacin expresa en el viejo art. 447 del Cd. de Comercio que estableca: Son aplicables a las particiones entre socios las reglas relativas a la particin de herencia, la forma de particin, y las obligaciones que de ellas resultan a los herederos. Esta norma ha quedado derogada luego de la sancin de la ley 19.550 en 1984 y estimamos que por una omisin involuntaria no ha sido repetida en el nuevo ordenamiento . En el Cdigo Civil, en cambio, la expresa remisin a las reglas de la particin en materia de sucesin hereditaria contina en vigencia. En el art. 1788 se establece justamente que: En la divisin de la sociedad se observar, en todo lo que fuere aplicable, lo dispuesto en el Libro IVde este Cdigo, sobre la divisin de las herencias, no habiendo, en este Ttulo disposicin en contrario^. Estimamos que, aun no contemplndose de manera expresa en la ley 19.550, las reglas son las mismas, tanto sea la sociedad civil como comercial . A esa conclusin arribamos, si no por la lgica de la vie- jaley (art. 447, Cd. de Comercio, derogado), por aplicacin de las disposiciones anlogas exigida por el art. 16 del Cd. Civil, que es el derecho comn. En todos estos casos de comunidad ser factible, por la remisin expresa que se efecta en cada supuesto a las normas de la particin hereditaria, aplicar el tracto abreviado normado en el inc. c) del art. 16 de la ley 17.801 a la hora de distribuir el activo, dividir la herencia o partir el condominio . % l#d0. III Wm ylaadj m difica< 4

principio, s< smutacioj -jamultanea. Pe juirente, en el: imtente en ga aro que le facili &a, Comopuede ad\ flcarloaloscaso! Atilde aplicare ^semntico, se %lasdisposii : 110 % de mon '^gnlaprevii Nuera. visibilidad d< ^sentido ^trume, 18318 y Destaquemos que, a excepcin del condominio, se trata de supuestos de indivisin, universalidades jurdicas en los que an no es posible determinar la porcin alcuota, lo que obligar a que, en el acto traslativo, deban concurrir la totalidad de los miembros de la comunidad de que se trate, en caso de particin extrajudicial (art. 3462, Cd. Civil), o la resolucin judicial disponindola, si no resulta factible la primera. Slo en la concurrencia de todos los intereses encontraremos la legitimacin dispositiva necesaria para estos actos de adjudicacin. Sin embargo, la generalidad de la expresin actos relativos a la particin ha posibilitado ampliar las posibilidades concretamente contempladas, y tanto la doctrina como la prctica registral han admitido la utilizacin del inc. c) para los casos en que ya se ha liquidado la comunidad y an no se ha registrado. En lo sustancial, ya no hay comunidad indivisa, que se ha extinguido por la adjudicacin. Ejemplificando, diremos que a Juan, heredero de Pedro, se le ha adjudicado en el respectivo sucesorio un inmueble determinado, pero todava no se ha registrado el dominio a su nombre sino que, registralmente an se encuentra en cabeza del causante fallecido. Pues bien, Juan, a pesar de no estar ya en un supuesto de comunidad, sino ser el dominus pleno del bien en un cien por ciento, como titular real, usando nuestra expresin, transfiere su dominio. Si mantuviramos una posicin estricta en cuanto a la aplicacin de las reglas del tracto abreviado, slo permitiendo los supuestos enumerados, obviamente no podramos admitir su aplicacin en estos casos, dado que no se encuentran contemplados en la ley. Para ms, recordemos que, en los casos de adjudicatarios, ni siquiera estamos en presencia de una indivisin. Igual situacin se ha admitido respecto de los bienes gananciales cuando, una vez liquidada judicialmente la sociedad conyugal y aun no registradas las respectivas adjudicaciones, alguno de los cnyuges adjudicatarios transfiere su derecho a terceros. El asiento en el caso precedente establecer con precisin los documentos acreditativos de los actos relativos a la particin y la adjudicacin exclusiva al cnyuge disponente. Es necesario remarcar que en los supuestos de adjudicacin por particin de comunidades, la misma slo puede efectivizarse respecto de los miembros de la comunidad y no de terceras personas, ya Que

BBBson slo los copartcipes o sus cesionarios los que podran ser adjudicatarios de los bienes en comunidad. Tal como hemos expresado, se har menester, en todos estos casos, en cumplimiento de la parte final del art. 16 de la ley 17.801 que estamos analizando: dejar asentada en el registro toda la documentacin que acredita las situaciones apuntadas hasta llegar al ltimo titular inscripto; es decir, el auto de declaratoria de herederos, la sentencia de divorcio y la adjudicacin aprobada, etctera, lo que constituira la causa de modificacin que exige el asiento. d Casos del inc. d) En principio, se configurara este supuesto cuando se producen dos o ms mutaciones jurdico-reales sobre el mismo inmueble en forma simultnea. Por ejemplo, el titular transfiere a ttulo de venta y el adquirente, en el mismo momento, constituye hipoteca a

favor del transmitente en garanta del saldo de precio adeudado, o a favor de un tercero que le facilit el dinero para la compra a travs de un mutuo, etctera. Como puede advertirse este inciso es el ms impreciso a la hora de aplicarlo a los casos concretos70. La expresin simultnea no resulta fcil de aplicar en el mundo del derecho. Si bien, desde el punto de vista semntico, se relaciona con la idea de unidad de tiempo, al considerar las disposiciones legales relativas al cmputo de los plazos, que no van de momento a momento sino de medianoche a medianoche, segn la previsin del art. 24 del Cd. Civil, el tema se complica sobremanera. La posibilidad de la intervencin de distintos funcionarios autorizantes del acto registrable agrega otro conflicto ms a la hora de interpretar el sentido de la norma, ya que en algunos casos resultar de muy difcil cumplimiento. Imaginemos un acto en el que A vender a B y en la instrumentacin respectiva actuar un escribano distinto del que, a su vez, instrumentar la operacin por la que B transfiere su derecho a C, quien garantizar el saldo de precio mediante una hipoteca sobre el mismo inmueble que ser instrumentada por el escri Lpez de Zavala lo califica como . el ms oscuro de todos los incisos... (Curso introductorio al derecho registral, p. 350). y en M i ,s expes Vil delapai |P & situacin (el auto Jlaadjudicaci* locacin que apio, se confgi lUmi f-^Porejempl el mismo i r^Mad Ssftelffl H I Ipp Hps fgg |M SIS HH dei: i&Siftt 11% Mil Hi I , "V. H wSm GHai lili Destaquemos que, a excepcin del condominio, se trata de supuestos de indivisin, universalidades jurdicas en los que an no es posible determinar la porcin alcuota, lo que obligar a que, en el acto traslativo, deban concurrir la totalidad de los miembros

de la comunidad de que se trate, en caso de particin extrajudicial (art. 3462, Cd. Civil), o la resolucin judicial disponindola, si no resulta factible la primera. Slo en la concurrencia de todos los intereses encontraremos la legitimacin dispositiva necesaria para estos actos de adjudicacin. Sin embargo, la generalidad de la expresin actos relativos a la particin ha posibilitado ampliar las posibilidades concretamente contempladas, y tanto la doctrina como la prctica registral han admitido la utilizacin del inc. c) para los casos en que ya se ha liquidado la comunidad y an no se ha registrado. En lo sustancial, ya no hay comunidad indivisa, que se ha extinguido por la adjudicacin. Ejemplificando, diremos que a Juan, heredero de Pedro, se le ha adjudicado en el respectivo sucesorio un inmueble determinado, pero todava no se ha registrado el dominio a su nombre sino que, registralmente an se encuentra en cabeza del causante fallecido. Pues bien, Juan, a pesar de no estar ya en un supuesto de comunidad, sino ser el dominus pleno del bien en un cien por ciento, como titular real, usando nuestra expresin, transfiere su dominio. Si mantuviramos una posicin estricta en cuanto a la aplicacin de las reglas del tracto abreviado, slo permitiendo los supuestos enumerados, obviamente no podramos admitir su aplicacin en estos casos, dado que no se encuentran contemplados en la ley. Para ms, recordemos que, en los casos de adjudicatarios, ni siquiera estamos en presencia de una indivisin. Igual situacin se ha admitido respecto de los bienes gananciales cuando, una vez liquidada judicialmente la sociedad conyugal y aun no registradas las respectivas adjudicaciones, alguno de los cnyuges adjudicatarios transfiere su derecho a terceros. El asiento en el caso precedente establecer con precisin los documentos acreditativos de los actos relativos a la particin y la adjudicacin exclusiva al cnyuge disponente. Es necesario remarcar que en los supuestos de adjudicacin por particin de comunidades, la misma slo puede efectivizarse respecto de los miembros de la comunidad y no de terceras personas, ya Que

son slo los copartcipes o sus cesionarios los que podran ser adjudicatarios de los bienes en comunidad. Tal como hemos expresado, se har menester, en todos estos casos, en cumplimiento de la parte final del art. 16 de la ley 17.801 que estamos analizando: dejar asentada en el registro toda la documentacin que acredita las situaciones apuntadas hasta llegar al ltimo titular inscripto; es decir, el auto de declaratoria de herederos, la sentencia de divorcio y la adjudicacin aprobada, etctera, lo que constituira la causa de modificacin que exige el asiento. d Casos del inc. d) En principio, se configurara este supuesto cuando se producen dos o ms mutaciones jurdico-reales sobre el mismo inmueble en forma simultnea. Por ejemplo, el titular transfiere a ttulo de venta y el adquirente, en el mismo momento, constituye hipoteca a favor del transmitente en garanta del saldo de precio adeudado, o a favor de un tercero que le facilit el dinero para la compra a travs de un mutuo, etctera. Como puede advertirse este inciso es el ms impreciso a la hora de aplicarlo a los casos concretos70. La expresin simultnea no resulta fcil de aplicar en el mundo del derecho. Si bien, desde el punto de vista semntico, se relaciona con la idea de unidad de tiempo, al considerar las disposiciones legales relativas al cmputo de los plazos, que no van de momento a momento sino de medianoche a medianoche, segn la previsin del art. 24 del Cd. Civil, el tema se complica sobremanera. La posibilidad de la intervencin de distintos funcionarios autorizantes del acto registrable agrega otro conflicto ms a la hora de interpretar el sentido de la norma, ya que en algunos casos resultar de muy difcil cumplimiento. Imaginemos un acto en el

que A vender a B y en la instrumentacin respectiva actuar un escribano distinto del que, a su vez, instrumentar la operacin por la que B transfiere su derecho a C, quien garantizar el saldo de precio mediante una hipoteca sobre el mismo inmueble que ser instrumentada por el escri70 Lpez de Zavala lo califica como "... el ms oscuro de todos los incisos..(Curso introductorio al derecho registral, p. 350). .-reg- 20 ^jgida en el aii cincuaiK ginstrumente ... postura Lalas instru 1 jaetambin deb I layasimultaneii I (msmaaudi 1 resa tambin al a Iamn del misi 1 flenria. Ello aun I wposibilita la lis en el mismo i I audiencia de otor ^ordenada de c I igual orden I ^do por la prime I ^dependen suc E ^tecedentes. 111 de Zavala i | ^retars a legar i RH HHBP m\Nedij i HE IMS m PE bao propuesto por el banco que facilita el prstamo. Tres funcionarios instrumentadores distintos deben acordar y otorgar el acto dentro de la misma audiencia para que se cumpla y quede acreditado el sentido estricto de simultaneidad. Si a ello le agregamos la posibilidad de que los funcionarios intervinientes tengan su competencia territorial en distintos departamentos, partidos o provincias, la situacin se hace an ms difcil de desentraar. Podra ocurrir que las reglamentaciones locales establecieran diferencias de trmite que dificultaran la aplicacin de principios comunes71. Para una primera posicin, las instrumentaciones sern simultneas cuando se cumplan en el mismo momento73, interpretando la expresin momento en sentido vulgar, es decir, como espacio mnimo de tiempo entre un hecho y otro. Se requerir que las instrumentaciones se produzcan todas en un lapso breve y, obviamente, que estn vinculadas al mismo inmueble. Ahora bien, en el mundo del derecho aun lo breve exige precisin, puesto que la subjetividad del intrprete generar situaciones de las ms diversas si el legislador acude a ella; y, como se ve, se producirn consecuencias

jurdicas tambin diferentes segn la idea de momento que tenga cada sujeto, protagonista del supuesto normado. 71 Es probable que, por atender a esa circunstancia, Andorno y Marcoln de Andor- no digan, sin expresar fundamento, que: ... Las escrituras simultneas pueden autorizarse en ciudades distintas dentro de una misma provincia (Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 203). 72 Una interesante sntesis de las diversas posturas puede leerse en Bono, Tracto abreviado dimite temporal de las instrumentaciones simultneas, en F oro de Crdoba , ns56,1999.ps. 21 y 22. 73 Fontbona, Estudio de cuestiones. Tracto sucesivo. Tracto sucesivo abreviado. Escrituras simultneas, en Revista del Notariado, ns 707,1969, p. 1299, quien expresa que: En cuanto a las escrituras llamadas simultneas, cabe agregar que la ley solamente comprende a las realizadas en el mismo momento contemporneamente: en el mismo da y a la misma hora...". Este tema ha ocupado reiteradas veces a la doctrina, generando diversas posturas72: 1 Las opiniones de la doctrina en cuanto a simultaneidad 1.

El decr.-regl. 2080/80, procurando esclarecer la simultaneidad exigida en el art. 16, inc. d) de la ley 17.801, acude a esta interpretacin cuando expresa, en su art. 36, que "... se entender por instrumentaciones simultneas las autorizadas en un mismo momento..." 2. Otra postura, atendiendo ms a la instrumentacin notarial que a las instrumentaciones judiciales o administrativas, a las que tambin debemos tener en cuenta, expresan que, para que haya simultaneidad se deben llevar a cabo ..en el mismo da y en la misma audiencia notarial , interpretacin con la que ingresa tambin al debate el elemento espacio. Para esta tesitura, amn del mismo da, se debern autorizar en la misma audiencia. Ello aun cuando intervengan distintos funcionarios, como posibilita la norma analizada. Estarn los dos o tres notarios en el mismo mbito fsico para que se configure la misma audiencia de otorgamiento y se proceder a la lectura sucesiva y ordenada de cada instrumento, los que se irn suscribiendo en igual orden hasta completar la ltima, siempre comenzando por la primera en la cadena del tracto, dado que las ltimas dependen sucesivamente, en lo material, de sus respectivos antecedentes. 3. Lpez de Zavala argumenta que un mismo momento slo puede interpretarse en nuestro derecho como dentro del mismo da. Para llegar a esta conclusin se remite al art. 24 del Cd. Civil, que determina al da como lapso ms breve. No hay menor unidad de cmputo. Aun cuando, en la prctica, los plazos de las intimaciones e interpelaciones suelen expresarse en unidad hora (veinticuatro, cuarenta y ocho, setenta y dos horas, etctera) siempre responden a los mltiplos de horas de la unidad da y se computan, tal como lo establece la norma del art. 24, de medianoche a medianoche76. De ello se deduce que, al no haber plazo ms breve, simultneos, jurdicamente hablando, slo pueden concebirse los hechos o actos producidos dentro del mismo da77, aun cuando se hayan ido dando de manera paulatina y separados por pequeos lapsos. #e 7 g0l, los actc pueble y con ^oslos actos a mentaciones gdelaley 17.8 bloque parece sur, nadad directanic [maquenlos ca, I lugar puede u aado solicitado pa

Esta posicin tan lgica y precisa resulta incontestable dentro de nuestro entorno normativo. Sin duda, no puede caber otra ms armoniosa en cuanto al concepto de simultaneidad tcnicamente hablando. ^dispositivo no del adiendo ms biei ^ que ha realiz ^lasimultaneid redero sentido d fl lugar, dame BI en el ^3 norma fc ^ente las n Advirtase adems que, para esta opinin, poco importar la proximidad espacial de las instrumentaciones respectivas. Se desecha, a nuestro parecer, acertadamente, la exigencia de que los actos se formalicen en una misma audiencia. tNieraexp! Nlicaci ion 4. Bono interpreta que la finalidad de la ley ha sido proteger todos los negocios vinculados mediante un solo certificado registral: Si existe reserva de prioridad y los actos son considerados instrumentados simultneamente gozarn en bloque de la prioridad resguardada por el certificado solicitado a su efecto78. En consecuencia, este autor concluye que habra instrumentacin simultnea cuando los actos, vinculados jurdicamente y referidos al mismo inmueble, se hubiesen celebrado dentro del plazo de vigencia del certificado. Mientras est pendiente el plazo de Sbalapart i 1obviar 1 bvi Paraeltrfi Hl Bife ^nien vw:cncr 76 Lpez de Zavala comenta que: Para el da, nuestro derecho acoge un sistema de cmputo puramente civil. El da no se fracciona, se cuenta ntegro y no de momento a momento sino de horas 24 a horas 24. Tal mtodo de cmputo se completa con la regla dies termini a quo computatur in termino (Reflexiones sobre el tiempo en el derecho, en Revista Jurdica, 1974-76, ns 25, p. 17). En contra, Bustos Argaars, El tracto sucesi- voy sus modalidades, Zeus, 30-1983-47, doctrina. 77 Lpez de Zavala, Curso introductorio al derecho registral, p. 351. 78 Bono, Tracto abreviado: lmite temporal de las instrumentaciones simultneas, en Foro de Crdoba, na 56,1999, ps. 23 y 29.

quince, veinticinco o treinta das previsto en el art. 24 de la ley

17.801, los actos jurdicos celebrados en relacin con el mismo inmueble y con la misma certificacin registral, con mencin de todos los actos a realizar, se configurara el supuesto de las instrumentaciones simultneas a que alude el citado inc. d) del art. 16 de la ley 17.801 . Es lo que parece surgir del art. 26 de la ley 17.801 que vincula la simultaneidad directamente al contenido del certificado registral, cuando afirma que en los casos de escrituras simultneas la celebrada en segundo lugar puede utilizar la informacin contenida en el mismo certificado solicitado para el acto antecedente. 2 Nuestra opinin Este dispositivo no debe interpretarse a la luz de tanto tecnicismo, sino atendiendo ms bien a la ratio legis, al motivo que le dio origen. El esfuerzo que ha realizado la doctrina por determinar con criterio cientfico la simultaneidad nos aleja cada vez ms de lo que constituye el verdadero sentido de la norma. En primer lugar, damos una singular trascendencia a la simultaneidad establecida en el inc. d) del art. 16 de la ley 17.801, ya que constituye una norma fcilmente adaptable a otras situaciones que no son exactamente las normadas. Casi todos los supuestos no contemplados de manera expresa en el art. 16 ingresarn a la modalidad abreviada por aplicacin interpretativa del citado inc. d), segn vimos al referimos a la particin de las comunidades. La ley apunta a obviar la registracin autnoma de situaciones jurdicas efmeras, que obviamente generarn tambin asientos pasajeros e intiles para el trfico negocial. La figura busca agilizar la inscripcin de los ltimos actos, aquellos que reflejan la titularidad real, usando nuestra terminologa, minimizando a su vez la titularidad transitoria de la que nos habla Chico y Ortz80, a fin de evitar, en definitiva, trmites intiles y demoras en la publicidad del ltimo asiento, que es el que verdaderamente refleja la titularidad real actual. lis ^negocios, < ,$cion con] ^oralmente u ^osi antes d preserva de} [vinculacin paiael disposi aentosinterr [ji, sino una dil sptes,atod la rogacin. R atencin v martes, comn: %en con Eli Como ya lo habamos adelantado, poco importa la abreviacin de espacios y la compresin de asientos. Slo se procura la registracin en bloque, de una sola vez y motivada en una sola instancia, de todas las mutaciones y modificaciones intermedias. As, por ms armoniosa que resulte con su entorno, nos parece arbitraria la exigencia de la instrumentacin en el mismo da para que se consideren simultneas. Si A transfiere su dominio a B a las 23 hs. y luego B vende a C a las 0:30, la circunstancia de haber transcurrido los actos justo sobre el lmite temporal separativo entre dos das no debiera ser impedimento para considerarlos simultneos. Un rigorismo cientfico tal, aun aplicando la lgica de los dispositivos legales, carece de sustento prctico. En el ejemplo dado, el carcter de simultneas de dichas instrumentaciones salta a la vista, a pesar de no encajar en las claras y jurdicas argumentaciones ya mencionadas de Lpez de Zavala. si

X? IB 8 km* B Tampoco nos satisface, admitiendo como acertada la ratio que hemos enunciado, la idea de considerar simultneas las instrumentaciones realizadas durante el lapso nico de la reserva de prioridad de un certificado expedido al efecto (es decir, considerando ambas instrumentaciones vinculadas), como sostiene Bono. En realidad, la norma hace ms hincapi en la intencin vinculante de las partes que en los momentos o tiempos de instrumentacin. Apunta ms a evitar la solemne registracin de actos en asientos autnomos, pasajeros o efmeros, que a la proteccin registral de los derechos instrumentados, como razonan los autores citados. Si bien no negamos que la proteccin de todos los negocios apuntados y los derechos involucrados en ellos sea uno de los motivos legales, se no es el fin primordial. Dicho efecto, la proteccin de varios negocios en conjunto, por otra parte, no puede negarse que se genera al permitir la registracin conjunta de varias mutaciones, aun cuan do con el rigorismo cientfico e interpretativo que hemos mencionado ms arriba, no pudieren considerarse simultneas. Si la razn de la ley ha sido tutelar varios negocios simultneos referidos a un mismo inmueble , con mayor motivo debiera proteger varios negocios, aunque no fueran simultneos, una vez decidida su registracin conjunta82. Poco debe importar si el lapso que separa temporalmente un negocio de otro permite abarcar un solo da o dos o ms, o si antes de su instrumentacin se encuentran ya amparados por la reserva de prioridad. La vinculacin de los negocios instrumentados simultneamente para el dispositivo estriba fundamentalmente en la fugacidad de los asientos intermedios, a los que no deber darse un trmite autnomo, sino una diligencia que los integre, conforme a la intencin de los rogantes, a todas las modificaciones y constituciones que, a la fecha de la rogacin, carecen de registracin. Esa intencin vinculante, aceptada y expresamente pactada por las partes, comunicada obviamente al funcionario instrumentador, se reflejar en conductas y documentaciones ajustadas a lograr ese efecto. Por ello se hace necesario generar otra expresin que estimamos resulta ms acorde con la intencin del sistema: la presentacin simultnea. Si sustituimos instrumentacin simultnea por presentacin simultnea, se evitan las interpretaciones demasiado formales, permitiendo, mediante la registracin en bloque, con un mismo certificado, una sola rogatoria, un solo trmite y hasta la posibilidad, en algunos casos, de un solo asiento, la inclusin de los infinitos supuestos de tracto abreviado que nos brinda la vida jurdica cotidiana. Ayuda a nuestros fundamentos la parte final del dispositivo del art. 16 de la ley 17.801 cuando exige la mencin en el encadenamiento de todas las mutaciones hasta llegar al titular registral, tanto en -Asunultane (demente 1 ^nquecone e Ot Pililos sostenedo] 5* ejemplificad $ abreviacin tai -lad jurdica y, j acasustica que pi 'riada que resulta in: .instancias, pero pe Naresyposibles. La, Meren tanto al act( binando actos de di: K citamos los sigu ^dkularidades < por los here

C^os sustituir 1 registrarse un ik l| titular registri 3^aslastransini Acasos,debe iX^losjueces, lo u obligado: rados 84 asunoml Mlt^ren bienes ^Celmismo se de comiu Si sobre el distinto el ltimo documento a ingresar como en los asientos que se confeccionen en consecuencia. En efecto, la citada norma expresa que: En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo. Este ltimo prrafo de la norma que estamos comentando, genera lo que Lpez de Zavala llama inscripcin vinculada, pues tambin los pasos intermedios como las declaratorias y dems instrumentos modificatorios, aunque no de manera directa, quedarn asentadas en el Registro83. Tambin hace su aporte a nuestra propuesta lo normado en el art. 26 de la ley 17.801, que admite que el ltimo documento registrable contenga la relacin pormenorizada y completa de todo el encadenamiento exigido, para que mediante su cumplimiento debidamente comprobado en la instancia calificadora, se registre el ltimo acto, dejando asentados los pasos intermedios sea, como dijimos, en uno, dos o ms asientos, pero permitiendo concatenar al ltimo titular cartular con el ya registrado. Obviamente, la realizacin de un negocio mltiple, sean dos o ms actos jurdicamente vinculados al mismo inmueble, determina lane- cesidad de lograr una proteccin mediante un certificado omnicom- prensivo de todas las mutaciones existentes entre el titular registral y el titular real. Necesariamente, en la solicitud del certificado se mencionarn cada uno de los titulares intermedios en ese tracto sucesivo y dicho certificado deber informar tambin acerca de sus circunstancias impidientes, inhibiciones, gravmenes84 y prohibicioLpez de Zavala, Curso introductorio al derecho registral, p. 275. Aun cuando los embargos, por ejemplo, en lo registral recaern en la matrcula misma que sirve a la publicidad generada por el certificado, debe destacarse que, en algunas jurisdicciones, como ocurre en Crdoba, pueden llegar a existir embargos previa bsqueda que procuran asegurar o afectar al resultado de una causa una porcin ele patrimonio del deudor sin conocerse todava si ste tiene o no alguna titularidad rep tral. Ello ha generado la necesidad de solicitar que se informe si respecto del transan tente se registran gravmenes a su nombre, lo que suele confundir a los estudiosos de otras jurisdicciones. 83

:;SXe,>S,los^ WBw la nes de innovar en general. Ya dijimos que debera sustituirse instrumentacin simultnea por presentacin simultnea, lo que facilitara enormemente la aplicacin de la figura abreviada a nuevos supuestos, sin que con ello se hiera la seguridad esttica ni dinmica . e Otros supuestos de tracto abreviado

Para los sostenedores de la tesis amplia y de la enumeracin meramente ejemplificativa, podemos encontrar infinidad de ejemplos de esta abreviacin tan acorde a los tiempos que en nada perjudica la seguridad jurdica y, por el contrario, acelera el trfico y facilita el crdito. La casustica que puede presentarse en el trfico moderno es tan variada que resulta imposible contemplar absolutamente todas las circunstancias, pero podemos elaborar una lista de situaciones particulares y posibles. Las particularidades a las que hacemos alusin se refieren tanto al acto jurdico a otorgar como a la simultaneidad, combinando actos de distinta naturaleza (judicial y notarial). As, citamos los siguientes casos: 1. Particularidades en cuanto al acto jurdico a otorgar: transferencia por los herederos declarados slo de la nuda propiedad o lfljacosa,acep1 ifldi total prescide 25 en la reso] ^segundo adqu: k^ocimieit0 d cenla situacin de hacer aplica [igpectodeCse hi; j^alos fines d< yen su mxima hjijiie aportan eler Me quede claro c licreto.Volveremi I Pira ejemplificar s Jalahipoteca, cu -ke compatible su parafrasean c inscripta una hipo %. Ello signific i^efly luego const Non de su dereci j. Rechazar ese Ilustrar adj yfBiedepcur su de l dacin re i SS aplica! tC^eyre an3en a dos pers 2 revisas, lo qu< lamente, com PRIORIDAD DE EXCLUSIN Y PRIORIDAD DE GRADO De la misma norma que estamos analizando surge la existencia de dos tipos de prioridades. En efecto, advirtase que el art. 17 slo impide la registracin de documentos cuando se ha inscripto uno con anterioridad, siempre que el segundo contenga un acto que se le oponga o sea incompatible con el que ya se encuentra registrado2. Quiere ello decir que, a contrario sensu, ser factible de registracin otro acto que no se le oponga ni sea incompatible, de donde surgen los distintos efectos que la prioridad genera. Si el documento se opone al que se encuentra registrado, veremos funcionar la que llamaremos prioridad de exclusin o prioridad excluyente. El documento presentado en segundo lugar ser lisa y llanamente rechazado y no podr acceder a los asientos registrales. Veremos luego que, aun en estos supuestos, deber dejarse constancia de su presentacin, tanto en el documento como en el Registro. Esta anotacin provisoria recibir el mismo tratamiento que el previsto para el documento observado, con una validez y plazo de ciento ochenta das, segn lo preceptuado en el art. 99, segn lo determina el art. 18. Si el documento presentado con posterioridad tolera o puede convivir con el registrado en primer lugar, veremos funcionar la llamada prioridad de grado o de rango, segn la naturaleza de los derechos en cuestin. Significa ello que al ingresado con posterioridad se le asignar un grado posterior, pero ambos derechos sern inscriptos respecto del mismo bien.

Ejemplificando sobre la prioridad excluyente, vemos que si A, que es el propietario del bien registrado, enajena a ttulo de venta el bien a B y luego a C; si B accede primero al registro, ste ser preferido y mantenido en su derecho frente a C, que accede con posterioridad. Hasta podra ocurrir el supuesto inverso, cuando C, por mayor diligencia, consigue acceder al registro antes que B, a pesar de que ste ha adquirido el bien con anterioridad, en cuyo caso cuando B intente su ingreso registral sufrir el rechazo de su documento acreditativo por aplicacin del principio de prioridad registral. Recurdese que la esencial Qr* Chico y Ortz, Estudios sobre derecho hipotecario, 1.1, ps. 373 y 374. exclusividad del dominio, establecida en el art. 2508 del Cd. Civil, impide que dos personas puedan ser titulares dominiales sobre el todo de una cosa, aceptando slo que lo puedan ser por porciones alcuotas o indivisas, lo que da origen al condominio (art. 2673, Cd. Civil)3. Obviamente, como podr advertirse, estamos haciendo este anlisis con total prescidencia de otros factores que tambin sern determinantes en la resolucin final del conflicto, pues es muy probable que el segundo adquirente C, en el ejemplo que hemos propuesto, tomara conocimiento de la transferencia previa a B y ello ya colocara a aqul en la situacin de malafe prevista en el art. 20 de la ley 17.801, amn de hacer aplicable la norma sustancial del art. 594, aun cuando respecto de C se hubiere producido ya la tradicin de la cosa. En el ejemplo, a los fines de hacer operar slo el principio de prioridad registral en su mxima pureza, nos hemos abstrado de estos otros factores que aportan elementos fundamentales a la justicia del sistema, pero que quede claro que no renunciamos a su aplicacin en el mundo concreto. Volveremos sobre el punto en nuestro anlisis del art. 20. Para ejemplificar sobre la prioridad de grado nada mejor que acudir a la hipoteca, cuya especial naturaleza de derecho real accesorio hace compatible su existencia frente a otros derechos o gravmenes. As, parafraseando la norma que estamos analizando, diremos que inscripta una hipoteca podr registrarse otra, pero con un grado posterior. Ello significa que si A constituye primero una hipoteca a favor de B y luego constituye una a favor de C, cuando C procure la registracin de su derecho y se encuentre el de B ya registrado, el Registro no rechazar ese documento, ya que admiten coexistencia, sino que lo registrar adjudicndole un grado o rango posterior4. Tambin puede ocurrir que, en el mismo ejemplo anterior, C haga registrar primero su derecho de hipoteca y, de esta manera, intente lograr una prelacin respecto a la hipoteca a favor de B. En tal caso, amn de hacerse aplicable el principio general de buena fe, sentado en el art. 20 de la ley registral, aparecer tambin el art. 3136 del Cd. Civil que, en forma expresa, condena a C si ha conocido la exisI tencia del gravamen a favor de B. Sobre nuestra apreciacin de la ti y k, II YA

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norma al art. 3136 del Cd. Civil y su bellsima nota, remitimos a lo expresado en nuestro comentario a los arts. 59 y 20. DEROGA Encuantoalp julo que comen alpreverlair rabie, haba ||I registro mtodelaescn ara terceros. S oante de la esci ^hipotecaria, leguas. Pues ^normase ene SIS dicho ^los plazos i Gpara la hipoti >delart.59d Si queremos imaginar un supuesto ms complejo an, podemos acudir al que nos proporciona el Cdigo Civil en el art. 2990. Si A, titular del dominio de un inmueble, constituye hipoteca a favor defi y luego una servidumbre a favor de C, como por la citada norma los derechos de hipoteca y servidumbre puedencoexistir, aun cuando el derecho de C resulte registrado con anterioridad a la hipoteca de B, ste podr luego ejecutar su hipoteca como si se tratara de un dominio pleno, ignorando la existencia del gravamen a favor de B. Salvo, obvio resulta, que al constituirse la servidumbre a favor de C, ste hubiera ignorado la hipoteca previa, lo que podra ocurrir slo frente a un error en la informacin proporcionada por el registro (art. 3147, Cd. Civil), amn de la mala fe del dominus que, jactndose de un dominio pleno (no hipotecado), constituye la servidumbre. Para los embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares corresponder aplicar idntica doctrina a la que hemos expuesto, teniendo en cuenta si son impidientes o no impidientes, segn la terminologa que hemos generado en torno a las medidas precautorias al desarrollar el art. 29 (vase nuestro comentario al art. 29, inc. b). !l 3 ais s ijJ'nejodis; lili \h.wll ter EXCLUSIN DE LOS CASOS EN QUE EXISTA RESERVA DE PRIORIDAD S I n tet Lo que hemos venido explicando funciona slo para los casos de prioridad directa (vase nuestro comentario al art. 59), sin que se haya procedido conforme a lo previsto en los arts. 23 y 24 mediante la solicitud previa del certificado registral. Por eso, la misma norma que analizamos prev la excepcin cuando dice .. salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificacin a que se refieren los arts. 22 y concs. y se lo presente dentro del plazo establecido en el art. 52... . En tales casos, por el natural efecto de la reserva de prioridad, el documento para el cual se solicit el certificado ocupar el prioritario lugar que pregono la informacin contenida en el mismo. II i El tercero que contrat con quien ya haba otorgado instrumento traslativo o constituido algn gravamen debi enterarse de la psl

ble mutacin generada por encontrarse an en vigencia el certificado publicitado en la columna respectiva. Vase sobre estos puntos el desarrollo de los arts. 23 y 24 en esta obra. 4 DEROGACION DEL PLAZO ESPECIAL PARA LA HIPOTECA En cuanto al plazo especial referido para la hipoteca al final del artculo que comentamos, obedece a una razn histrica, dado que Vlez, al prever la inscripcin de la hipoteca como nico derecho real re- gistrable, haba establecido en el art. 3137 (derogado por ley 20.089) que: El registro debe hacerse en los seis das siguientes al otorgamiento de la escritura hipotecaria para que la hipoteca tenga efecto contra terceros. Si el oficio de hipotecas estuviere ms de dos leguas distante de la escribana en que se hubiese otorgado la escritura pblica hipotecaria, habr para la toma de razn un da ms por cada dos leguas. Pues bien, en el momento de dictarse la ley 17.801 la citada norma se encontraba en vigencia, en razn de lo cual el legislador respet dicho plazo especial. Pero luego, la ley 20.089, de 1973, unific los plazos en cuarenta y cinco das, haciendo aplicable tambin para la hipoteca el establecido para todos los documentos en la norma del art. 52 de la ley 17.801. La misma ley 20.089 modific tambin el art. 3149 procurando ajustar el viejo dispositivo a la nueva normativa de la ley 17.801y del art. 3137 del Cd. Civil. El nuevo art. 3149 dice: La hipoteca registrada tendr efecto contra terceros desde el da del otorgamiento de la obligacin hipotecaria, si el ingreso para su registro se hubiese producido dentro del trmino previsto en el art. 3137. Lamentablemente, el legislador no advirti el sistema especial de la reserva de prioridad que impona el nuevo rgimen de la ley 17.801, pues ya el efecto contra terceros no sera desde el otorgamiento de la escritura hipotecaria, sino desde la fecha de expedicin del certificado, segn la previsin de los arts. 23 y 24 de la ley registral5. Moisset de Espans, Las hipotecas de distintos grados y la posibilidad de esta- Mecer preferencia entre varios acreedores en un solo acto (leyes 17.711 y 17.801),ED, 42- 62. Tambin Andomo - Marcoln de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 7-801. Comentada. Anotada, p. 215. En razn de todo lo expuesto debe considerarse derogada la ltima parte del art. 17 que comentamos. Hl te 1118 guiar g Jdo; luego -iinosehalla r< Ufinalmeg stadn, pues s I liamos el caso Lesa, ya se e apati'We.Sindi aancial.Recorc leotoquehubi afea admite lente alguno, y 'miad ganada p ^racin del | j ^elprimero e: ''la prioridad ei el registra jyfl pero con ^tomismo cc ^cteryeltr; l^Wconu: jNo.asadv U^rarregistr W|#est; .farfrdarios, ,tedosjs doct Art. 18. [Devolucin de documentos rechazados. Anotacin. Registracin condicional]. No obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro proceder de la siguiente forma: a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentacin, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duracin de esta anotacin sern los que rigen respecto de la inscripcin provisional. b) Si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo

previsto en el art. 5-, aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia que la condiciona. c) Cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro informar la variacin producida. La advertencia o informacin indicada se dirigir a quien hubiera efectuado la peticin o a quien tuviere inters legtimo en conocer la situacin registral, mediante notificacin fehaciente. _1_ PROCEDIMIENTO A SEGUIR POR EL REGISTRADOR EN CASO DE HALLAR OBSTACULO POR PRIORIDAD , NlCn Queja a \>,0hace >Caso de rec] El artculo cuyo anlisis abordamos reglamenta la actitud que debe asumir el registrador cuando el documento no pueda registrarse por existir un problema en cuanto a su prioridad. Sin embargo, no podemos dejar de advertir que se plantean supuestos que, ya sea de manera directa o indirecta, han sido previstos en los arts. 8e, 9e, 15 y 24 de la ley bajo anlisis. Sostenemos ello a tal punto que, de no ser por el ltimo inciso, el que prev la comunicacin de la variacin producida, si n hubiera existido un art. 18, el mecanismo hubiera resultado de igua aplicacin por lo obvio de su regulacin. En definitiva, este artculo resulta la natural consecuencia de la aplicacin de las normas citadas. Hay una verdadera graduacin en cuanto a los obstculos a la registracin previstos en cada uno de los incisos del art. 18. Se comienza por regular el rechazo por existir documento incompatible ya registrado; luego se prev la existencia de un documento previo que an no se halla registrado definitivamente, sino con anotacin provisoria; y, finalmente, en el ltimo inciso, se est ante un negocio en gestacin, pues slo aparece una certificacin en vigencia. Veamos el caso previsto en el inc. a), en el que, cuando el documento ingresa, ya se encuentra inscripto uno que se le opone o resulta incompatible. Sin duda constituye el obstculo de mayor trascendencia sustancial. Recordemos que, como vimos al analizar el art. 17, si el documento que hubiese ganado prioridad no se le opusiere porque por su naturaleza admite la coexistencia con el que accede, no habra inconveniente alguno, ya que funciona la prioridad de grado o rango y la prioridad ganada por el primero no resultara obstculo al ingreso y registracin del segundo. Pero cuando hay incompatibilidad entre ambos, el primero en acceder determina el rechazo del segundo, pues opera la prioridad excluyente, segn lo vimos. En tales casos, el art. 18 exige que el registrador devuelva el documento presentado en segundo trmino, pero con la constancia de su rechazo asentada tanto en el documento mismo como en el asiento respectivo. Esta anotacin tendr el carcter y el tratamiento de la anotacin provisional a la que se refiere el art. 99 con un plazo de ciento ochenta das. En consecuencia, el interesado, as advertido, podr recabar ms informacin, sea registral o extrarregistral y, en su caso, acreditar su mejor derecho, planteando, de ser menester, los recursos judiciales que estime necesarios. Somos partidarios, segn dijimos en nuestro anlisis del art. 9e, inc. a) que, en todos los casos, aun en los supuestos de rechazo por nulidad absoluta del documento, debe darse la oportunidad al interesado de plantear queja a travs de los recursos pertinentes. Cabe s la reflexin, como lo hace Andorno1, en cuanto al plazo de su vigencia, pues en los casos de rechazo slo debiera concederse el trmino necedie

nte 11 S js sario para plantear los recursos legales y no los ciento ochenta das de la anotacin provisoria que prev la norma analizada . i Si i bsanaci WF JSH JJMSI jl embargo, [fiadsima c; !Segn el acto opcin o an( J jembargo ing kentra pendie jaira vigente i ', que 1 ldandoaljuzg jierenciaeng [inscribe en N: sta resulta f^ado ni a< Ndeunaver emanat disentimo f igual 51 debera i ES de \ ^1 a los te El inc. 6) determina que si el documento que resulta obstculo se encontrare pendiente de la inscripcin definitiva por haber sido observado su trmite conforme a lo establecido en el art. 99 de la ley 17.801, se practicar igualmente inscripcin provisional sobre el nuevo documento, pero con la advertencia de la existencia del primero. Esta situacin constituye una suerte de anotacin condicionada , pues la registracin o el rechazo del nuevo documento van a quedar supeditados a que el primero cumpla con las observaciones formuladas y se presente en el plazo de vigencia de la anotacin provisoria que se le hubiere asignado. Si la observacin se subsana en tiempo oportuno, el segundo documento lisa y llanamente resultar rechazado y devuelto conforme lo regulado en el inc. a), mientras que si el primer documento no se subsana en tiempo propio, el ingresado en segundo trmino adquiere prioridad y excluye definitivamente al primero. As podremos decir vlidamente que el primer documento tiene inscripcin provisoria, mientras que el segundo tiene inscripcin condicionada. Este punto es analizado especialmente por Villaro, quien se detiene a diferenciar la inscripcin provisional de la condicionada , llegando a sostener que la inscripcin condicionada, a su modo, es una inscripcin definitiva. Hasta se regula as, por ejemplo, en el art. 69 del decr.-regl. 2080/80 para la Ciudad Autnoma de Buenos Aires . Por nuestra parte no creemos que haya un fundamentum divitio- nis de trascendencia como para efectuar el distingo, pues coincidimos con Lpez de Zavala en que hay algo de condicionamiento en toda anotacin provisoria . En efecto, en la prctica, la registracin definitiva quedar siempre condicionada a la produccin de ciertos hechos, sea la subsanacin de las falencias en las observaciones comunes que motivaron la observacin, sea la registracin definitiva del primer documento o su rechazo. Siendo as no se advierte motivo para efectuar el distingo.

Sin embargo, como ocurre tantas veces en el mundo del derecho y su variadsima casustica, es dable efectuar una diferencia de enmarque segn el acto y tipo de documento que reciba el tratamiento de la inscripcin o anotacin condicionada. Por ejemplo, si nos referimos a un embargo ingresado contra el titular registral actual mientras se encuentra pendiente el plazo de una inscripcin provisoria o se encuentra vigente un certificado registral, no dudaremos en afirmar, con Villaro , que la anotacin de dicho embargo ser definitiva, pero anoticiando al juzgado embargante sobre el hecho condicionante de la transferencia en gestacin. El titular de la precautoria sabr as que, si no se inscribe en tiempo propio el documento que condiciona su embargo, sta resultar definitivamente anotada, sin necesidad de ningn agregado ni actividad complementaria alguna. En cambio, si se tratara de una venta que ingrese con posterioridad a un documento traslativo, emanado del mismo titular, pero an con provisoria en el asiento, disentimos con el referido autor, ya que aun cuando debamos expresar que igualmente vencido el plazo de la provisoria anterior, el segundo debera quedar definitivo automticamente, practicar all una inscripcin definitiva subvertira los fines mismos de la publicidad material a los que est encaminado el sistema Cmo puede resultar el fin perseguido por el registrador que una inscripcin que pone en duda quin es el titular pueda publicitarse en esa forma? Debe quedar bien claro en el asiento su carcter provisorio y el documento deber ser devuelto al peticionante aunque ms no sea para que espere el cumplimiento o no de la condicin. Es decir, s ser exigible una . actividad complementaria: la presentacin en tiempo oportuno del segundo ttulo una vez caducados los plazos del primero. Uince me Ltaycinci l^leyregistr ^sudurac Je la suma ** yfoarionano * fresados ajei adn, resul ^definitiva andad delar nsulta vlidam :feo registra irvadepriorid: lade ambos] LelRegistr wdesuvigen testos caso: ^ por el cita 1 a que el de ^Ptodefinit peona coi iti Estimamos, en definitiva, que las dudas que sobre este inciso se han planteado estn motivadas en una diferencia que, si bien es de poca monta, promueve alguna inquietud. As, mientras en los documentos observados se necesita una actividad saneatoria posterior para acceder definitivamente al asiento (art. 9Q, ley 17.801), enlos condicionados, en cambio, no hay actividad o conducta alguna a exigir del instrumentador o las partes, slo el transcurso del tiempo modificar su carcter, pero como dejamos sentado en el prrafo precedente, cuando de derecho real se trate ser exigible al instrumentador del segundo acto la presentacin en tiempo propio del ttulo para su asiento definitivo. En ese caso s ser til la previsin normativa en cuanto al plazo de su inscripcin provisoria. En este mismo inc. 6) se regula el supuesto en que el obstculo a la registracin definitiva del documento sea la existencia de una certificacin vigente, es decir, que se encuentren pendientes los quince, veinticinco o treinta das a que se refiere el art. 24, a los que habr que sumarles, tal como lo prev la misma norma que estamos analizando, el plazo de cuarenta y cinco das de la retroprioridad de la que nos ocupamos en el anlisis del art. 5 |IS 4^,aSC( Vi; 35 la varia

Hj: ^ Va con* lg K 1 El caso es posible de producirse porque la existencia de una certificacin ya expedida, y su consecuente reserva de prioridad, no es obstculo a la expedicin de otra8. Todo lo contrario, el art. 25 de la ley registral prev expresamente el supuesto, determinando la posibilidad de expedir una nueva certificacin a pesar de la existencia de otra otorgada con anterioridad y an vigente, pero en tal caso la expedida en segundo lugar lo ser con la advertencia respecto de la circunstancia de la primera. As, el solicitante de la segunda certificacin sabr a qu atenerse y, obviamente, no podr invocar buena fe en caso de presentarse en trmino el documento relacionado a la primera certificacin. *rt ic OftK ^ fP En definitiva, el plazo por el que una certificacin resultar oponi- ble y, por ende, constituir obstculo para la registracin del documento, ser de sesenta das (quince ms cuarenta y cinco); setenta | Mazzei, Principios registrales. Tracto sucesivo abreviado, p. 107. das (quince ms veinticinco) o de setenta y cinco das (treinta ms cuarenta y cinco) segn los trminos establecidos por los arts. 52 y 24 de la ley registral. Siempre la oponibilidad de un certificado, a pesar de que su duracin es slo de quince, veinticinco o treinta das, resultar de la suma de este plazo (el que corresponda segn el domicilio del funcionario solicitante) y el de la retroprioridad, porque para los interesados ajenos al trmite inscriptorio del acto que motiv la certificacin, resulta imposible saber si el acto se otorg o no. Ello slo podr definitivamente conocerse una vez vencido el plazo de la retro- prioridad del art. 59, supuesto en el que, se haya otorgado o no, ya no resulta vlidamente oponible por haber caducado a su respecto el bloqueo registral. Por esta razn, tambin el art. 25, que regula la reserva de prioridad y el bloqueo registral, establece la necesidad de la suma de ambos plazos cuando expresa que:Expedida una certificacin ...el Registro ...no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo a que se refiere el art. 5q...u. En estos casos, el documento ser anotado tambin provisionalmente por el citado plazo de ciento ochenta das y quedar condicionado a que el documento para el que se solicit la certificacin sea inscripto definitivamente o no. Obviamente, el documento ser devuelto con la constancia de la circunstancia que condiciona su inscripcin definitiva. Nos queda por analizar la comunicacin establecida en el inc. c) del art. 18, as como su in fine. El referido inciso exige que el Registro informe la variacin producida frente al cumplimiento o no del hecho condicionante. Estimamos, en coincidencia con Andomo y Marco- ln9, que la comunicacin debe efectuarse no slo cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad, sino tambin cuando la primera la pierda, dada la expresin amplia usada por el legislador cuando manifiesta que la advertencia debe efectuarse a quien tuviere inters legtimo en conocer la situacin registrar. En cuando al procedimiento de la advertencia o notificacin a que alude el art. 18, in fine, vara segn las legislaciones locales. Por ejemplo en el decr. reg 2080/80 para la Ciudad Autnoma de Buenos

Andomo - Marcoln de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. fomentada. Anotada, p. 227. Aires, se prev que la misma se haga mediante nota, cdula o por otro medio fehaciente; en San Luis se exige que se notifique por nota bajo recibo o por pieza postal con aviso de retorno (art. 24, ley 5760); en Santa Fe se practica mediante telegrama colacionado o cualquier medio idneo y de ser posible deber dejarse constancia en los ttulos sucesivos (art. 33, ley 6435). Estimamos que en las jurisdicciones en las que no se reglamente el supuesto expresamente, slo podr usarse la notificacin fehaciente a la que alude la ley nacional en el art. 18 objeto de nuestro anlisis, y que, dada la amplitud del concepto, involucra carta documento, telegrama colacionado, acta notarial o acta administrativa emanada del mismo registro. . ijll peroc0, lilil ,|IMg pjrello, cada prefine siar^istral, presentado, iPorello, || Ii ^deca, rasa; '"LO Hl ART. 19. [Orden de prioridades. Convenio de prioridad]. Lapriori- dad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el ar- t. 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida. , lfB*i 1 PRIORIDAD i on mg 11 \ vN IB IM I Sil S1S5 ll

i i Podemos definir a la prioridad registral como la atribucin de preferencia de un derecho sobre otro, conforme al momento de su ingreso al Registro. En este sentido, no hay duda en cuanto a que el artculo que analizamos, hace una demostracin pura de lo que es la prioridad registral en el derecho argentino. Decimos que es pura porque se abstrae de la reserva de prioridad y slo se ocupa del funcionamiento de la que hemos llamado prioridad directa (vase nuestro comentario al art. 59). Con independencia de si se ha solicitado o no el certificado registral, que en principio se plantea como obligatorio, la norma se dedica a resolver el Conflicto atendiendo al orden de ingreso, como primera medida, y luego a lo que resulte de los documentos mismos.

El ingreso del documento para su registro se hace por la oficina denominada Mesa de entradas, y es all en donde se realiza el primer asiento registral que se denomina tcnicamente asiento de presentacin. Es as como se produce la adjudicacin automtica de prioridades a la que se refiere Moisset de Espans cuando define la prioridad . Pero, como ya lo dijimos al comentar el art. 5 , es el asiento de presentacin referido en los arts. 19 y 40 de la ley 17.801 el que marca el instante mismo de la oponibilidad del derecho o medida registrada. Por ello, cada vez que la ley registral usa la expresin toma de razn se est refiriendo no a la redaccin concreta del asiento en la matrcula registral, sino a la apertura del diario relacionado al documento presentado, consignando la fecha y hora, tal como lo expresa el art. 19. Por ello, en palabras de Roca Sastre, se lo considera un asiento preliminar o preparatorio, ya que justamente precede a los asientos de inscripcin2. Tambin es ste el instante que marca el comienzo de los plazos de caducidad regulados en el art. 37, que en su parte final expresa: ... Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn3. Debe tenerse presente que la prioridad, en el verdadero sentido de la expresin, tanto registral como sustancial, se pone de manifiesto cuando dos o ms situaciones o derechos entran a colisionar y sus titulares se disputan una prelacin. Por ello hay entre los registralis- tas una natural tendencia a referirse a derechos o medidas oponibles y derechos o medidas no oponibles, dando a entender que los primeros chocan entre s, impidiendo, o generando grados en los derechos o medidas subsiguientes, mientras que los segundos toleran una convivencia pacfica en el folio y slo anotician a los subsiguientes titulares de derechos o medidas sobre una determinada situacin. Ala

denominada publicidad noticia se le atribuye un efecto inferior que a la publicidad oponible. Sin embargo, por nuestra parte consideramos que la publicidad noticia, aunque no impida la transferencia de los derechos registrados o la traba de nuevas medidas precautorias, ser tambin oponible a la hora de determinar la buena o mala fe de quienes hayan adquirido a pesar de su anoticiamiento, por ejemplo, la anotacin de un bien como litigioso (anotacin de litis) generar mala fe en el tercer adquirente. Si luego en el juicio respectivo resulta vencedor quien trab la medida, el adquirente del bien no podr aducir a su favor buena fe o desconocimiento de la situacin litigiosa del bien. Otro tanto ocurrir con las llamadas notas de prevencin que suelen colocarse en la matrcula cuando se estn realizando investigaciones que podran determinar una variacin por existir presuntamente ilcitos o errores en sus contenidos (remitimos en este tema a nuestro anlisis del art. 29). derechi S del art. /jorativizai arame j(ji)6 ocupe ( ^erasu nati .^encia fun -es. Esa es ni -considerarlo 1 informe a lo y M3136. inecesidad d .'entre quiene como bi< -IDCO . Este li %elnmei *e destaca ; %elos acto ^.tantojud Comedida anee que Js.dadoqi sil i njtaente "%i fesb( 11 S 11 el i, Mi tefe K es] En definitiva, para nosotros todo derecho es oponible y hasta podramos erigir la expresin en una especie de proloquio latino, tan proclive a receptar las mximas romanas, que rezara tanto vale no tener un derecho como no poder oponerlo. De ah la sustantivacin que nace del art. 29 de la ley 17.801, y por ello sostenemos que no debera peyorativizarse la inscripcin declarativa a la que calificamos, antes que meramente declarativa de nada menos que declarativa. Si la oponibilidad depende de la registracin y de la prioridad, segn el lugar que ocupe en el folio registral, y si el derecho que no es oponible no genera su natural consecuencia, la registracin deviene as en una consecuencia fundamental para la realizacin de los derechos registrables. Esa es nuestra postura, pero no podemos dejar de aditarle, por considerarlo fundamental en todo orden jurdico justo, la buena fe, conforme a lo ya sentado por el codificador en el art. 594 y en la nota al art. 3136. La necesidad de establecer un rgimen de prelaciones adecuado y justo entre quienes puedan llegar a disputar sus posiciones registrales exige, como bien lo sostiene Villaro, que el ordenamiento diario sea nico4. Este libro consignar el tipo de derecho instrumentado, la fecha y el nmero de presentacin asignado. Hay que destacar que el tema es realmente dificultoso si se tiene en cuenta que los actos y documentos que acceden, amn de ser de distinta ndole, tanto judiciales, como

administrativas o notariales, contienen actos o medidas de una variedad casi infinita. En este punto es notable el avance que ha significado la incorporacin de los sistemas informticos, dado que stos asignan el nmero nico, del que hablbamos en el prrafo precedente, realmente en forma automtica impidiendo totalmente que el guarismo se repita, aun cuando sean varios los operadores o bocas de entrada de los documentos. La incorporacin de los sistemas informticos, como decamos, logran el cometido con mayor eficacia y poco margen de error en cuanto a nmeros y horas de ingreso. Respecto a los actos otorgados en forma simultnea, cabe efectuar un distingo. Si el instrumentador es el mismo, sea en un mismo documento o en dos o ms, el autorizante ha debido tener en cuenta la sucesividad y correlatividad de los actos que ha ido autorizando por lo que no cabe dudar que en los documentos mismos habr quedado manifiesta cul es la prelacin entre ellos. Por otra parte, resulta difcil imaginar un supuesto en que el mismo instrumentador haya celebrado dos actos incompatibles en el mismo momento. Por ejemplo, cuando el comprador constituye hipoteca por saldo de precio resultar manifiesto que el propietario adquiri primero el bien y luego lo hipotec a favor del vendedor. Sin embargo, si al hablar de simultaneidad aludimos a las instrumentaciones producidas en el mismo da, segn vimos al analizar el inc. d) del art. 16, pero en los que han actuado distintos funcionarios, tal como autoriza la citada norma, la prioridad determinada documentalmente exigir un pronunciamiento expreso de cada instrumentador. En el ejemplo anterior de la hipoteca constituida el mismo da que la compra del bien grabado, exigiremos, para facilitar la interpretacin, que el instrumentador del acto posterior (hipoteca) exprese que el bien acaba de adquirirse por instrumentacin simultnea. Por otra parte, es menester que dicha situacin quede manifiesta, ya que ms en la hipoteca que en cualquier otro acto dispositivo se exige la titularidad dominial por parte del constituyente, y se niega, sin fundamento alguno, la posibilidad de convalidacin por adquisicin posterior (art. 2504), segn lo preceptuado en los arts. 3119 y 3126 del Cdigo Civil. 2 CONVENIO ENTRE PARTES SOBRE LA PRIORIDAD REGISTRAL DE SUS DERECHOS Otro tema importante que aborda el dispositivo que estamos analizando es el de la posibilidad de convenir entre partes la prioridad que tendr cada acto. Es decir, alterar la prioridad, posponiendo o compartiendo el grado o rango. Esta posibilidad resulta toda una novedad del ltimo prrafo del art. 19, en concordancia con el agregado al art. 3135 del Cd. Civil, efectuado por la ley 17.711, en materia de hipotecas. Las partes, por aplicacin del principio de la autonoma de la voluntad (art. 1197, Cd. Civil), podrn, en el acto constitutivo, de manera clara y precisa, establecer otro orden de prelacin de sus derechos, sea compartiendo la prioridad o dando prelacin a un acto posterior y futuro. Se exigir que se respete el principio de especialidad y determinacin en cuanto al derecho cuya posibilidad de constitu cin el propietario se reserva, por ejemplo, en caso de tratarse de la reserva de constituir una hipoteca, ser menester precisar el monto por el que se constituir el gravamen y el acreedor que resultar el titular de la hipoteca. Sin duda, el ejemplo ms claro de aplicacin del art. 19 lo proporciona la hipoteca, por ello, sistemticamente la primera doctrina elaborada aluda slo a ese derecho. Es la llamada reserva de rango hipotecario, establecida en el ya mentado art. 3135 del Cd. Civil que expresa que: Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con

consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar. La utilidad del dispositivo se pone de manifiesto cuando los acreedores, generalmente los bancos u otras entidades crediticias, exigen el primer grado de prelacin para garanta de sus crditos. Imaginemos que un propietario desea obtener un crdito con garanta hipotecaria, pero tiene ya otorgado otro respecto del cual la entidad que le dar el prstamo no aceptar hipoteca en segundo grado de preferencia. As, si el primer acreedor acepta, tal como lo pide la norma analizada, no habra obstculo en que ste convenga en que el propietario se reserve la posibilidad de constituir una de grado preferente. Si bien los ejemplos que ms fcilmente acuden al caso estarn relacionados con la hipoteca y la reserva de rango o grado a la que aludimos en el prrafo precedente, en teora podran darse otros supuestos. Es probable que la norma del art. 3135 haya producido la idea de que el supuesto slo es factible en relacin a la hipoteca y su rango o grado; sin embargo, como ya expresamos y como lo advierte Moisset de Espans, la norma registral es lo suficientemente amplia como para admitir otros supuestos . As, advertimos que bien podra usarse el convenio propuesto por el art. 19, cuando un propietario embargado, para abonar el capital reclamado en el juicio motivo de la medida, solicita un crdito a un banco. El banco no le otorgar el crdito mientras subsista el embargo, ya que ste resulta prioritario frente a la hipoteca. Tampoco el embargante accede a solicitar la cancela cin de la medida hasta que no se le satisfaga su derecho. En tal caso, no vemos obstculo para que el acreedor embargante convenga en el expediente en dar prioridad a la hipoteca constituida con posterioridad al ingreso del embargo. Tanto en el expediente judicial, como en la escritura hipotecaria deber quedar constancia de la posposicin de prioridades que se ha pactado. El embargo se cancelar registral- mente una vez cancelado en lo sustancial. . al haber 121111 >delpm Sara el cu! ^co-contratan reserva jugar g quienes n decirse, sien |3n registral g reserva estar iiiadjaconstitu atarinano se 'stetema. Se ha preservado largos ingresa hdelos emt JPoteca (la reser ^Prioritaria 1 i 1 sparte kjjfchaquei M| \Mo con \aconstitui fljfe Scripcir i\>loesres Moisset de Espans, aplicando su postura sobre la amplitud de la norma del art. 19 de la ley registral, propone otros ejemplos que tambin se salen de lo comn. Uno de ellos, dice el citado autor, se podra dar cuando en un contrato hipotecario el constituyente se reservase el derecho de constituir posteriormente, a favor del fundo vecino, una servidumbre de trnsito. Como sabemos, por aplicacin del art. 2999 del Cd. Civil, el acreedor podra ejecutar la hipoteca como si el bien estuviese libre de todo gravamen, pero si se ha pactado la constitucin posterior, determinndose que la servidumbre tendr prioridad, ya el acreedor hipotecario no podr usar ese derecho. Igualmente, el usufructuario podra reservarse el derecho de constituir con posterioridad una

servidumbre que gravase el bien dado en usufructo. En tal caso, el usufructuario no tendr el derecho de impedir el ejercicio de la servidumbre que le concede el art. 2981 del Cdigo Civil. tParalo ^ tolera H liVk, \S>0, v* "V Un problema de interpretacin que se puede plantear, en los ejemplos que hemos dado, es cuando la prioridad del derecho reservado no juegue slo respecto del acreedor o titular del derecho que fuere, supuesto en el que rige el pacta sum servandae, sino cuando deba hacerse valer respecto de otro acreedor que ha obtenido colocacin registral con posterioridad al primero, pero con anterioridad al que ingres en uso de la reserva de rango o grado. En tales casos se pueden brindar argumentos que sostengan posturas completamente diferentes. As, para algunos se podr argumentar que el derecho de ejercer la reserva de rango o grado sera slo aplicable entre partes y no afectar a los terceros que acceden al registro con posterioridad. Estos tendrn prioridad o no respecto de los derechos actualmente inscriptos con independencia de los pactos entre terceros, aun estando estos ltimos debidamente publicitados. Para un embargante, la clusula de reserva constituira res inter allios acta (arts. 1195 y 1199, Cd. Civil) que no podra regir en su situacin. Pero, para otros, podr esgrimirse que, si bien es cierto que se trata de un pacto entre terceros, al haber sido debidamente publicitada la reserva, el tercer embargante no pudo desconocer la posibilidad de que se constituyese otra hipoteca con un grado preferente al ya inscripto; luego, por aplicacin del principio de buena fe (malitatis hominium non est in- dulgendum), la posible y potencial constitucin de la hipoteca o del derecho para el cual se reserv la prioridad, sera por ello tan oponible al co-contratante como a los terceros. La publicidad de la clusula de reserva jugara as un papel preponderante para prevenir a los terceros, quienes no podrn esgrimir desconocimiento de la misma. Podr decirse, siempre en un cuestionamiento hipottico, que la colocacin registral generada por la primera inscripcin de la que surge la reserva estar tambin tutelando, aunque slo sea una potencialidad, la constitucin de la segunda de grado preferente. La doctrina no se ha pronunciado con demasiada contundencia sobre este tema. Se ha sostenido que el propietario no podra hacer uso del rango reservado para constituir la hipoteca pactada, cuando haya embargos ingresados con posterioridad6; pero es evidente que la existencia de los embargos no debe impedir la constitucin de la nueva hipoteca (la reservada) y que, a lo sumo, aquellos tendrn una colocacin prioritaria frente a este gravamen pero no podrn impedir su celebracin. Por nuestra parte, creemos que la solucin correcta es considerar que la norma ha querido dejar la posibilidad de pactar el grado, rango 0 prioridad entre los derechos que podran llegar a colisionar, pero ello no otorga a dicho convenio de partes oponibilidad frente a terceros, sino hasta la constitucin concreta del acto motivo de la reserva y su oportuna inscripcin. La nica posibilidad que brinda la existencia del convenio lo es respecto del titular del derecho en el que se pact la reserva, pero para los terceros, no slo los embargantes, la clusula constituye un res inter allios acta (art. 1199, Cd. Civil) que no estn obligados a tolerar. Art. 20. [PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL DECLARATIVA]. Laspar-

1 sus herederos y los que han intervenido en la formalizacin del cumento, como el funcionario autorizante y los testigos en su ca6 r\ dejal dla fines a Hktosm Accin que < Jjndir al lecto ^rocharle qu -Sielderecho i I considera .dlos derec dad ergaomnes el mbito reg ^al sujeto al cu ^registral2. ^rfilarsusen Ne las normas | que campe I del Cd. C .^exacto que ;fB di y ,i%uUecon disi iWregi esMada po lili | Montes %ulpi0s ifi llil) " 'foeno llpcbn] |f iffpl BIS i||j I El alcance de la oponibilidad de los derechos registrados, como lo hemos expresado al analizar el art. 29, est determinado por el nuevo art. 2505 del Cd. Civil, que fue modificado por la ley 17.711 en 1968. Dicha norma no debe desarticularse del entorno jurdico en el que rige, ni, sobre todo, de los principios bsicos que hacen a la ideologa misma del Cdigo, expresados en los arts. 594, 595 y 596 de dicho cuerpo normativo. Nos referimos concretamente al principio de la buena fe, que impide prevalerse de una falencia puramente formal de la otra parte en conflicto, cuando en realidad la situacin era plenamente conocida por quien reprocha la citada falencia. Es aplicacin del brocrdico malitatis hominium non est indulgendum y aparece en la norma analizada aunque no con toda la amplitud que hubiera sido menester, ya que no incluye de manera expresa que se aplica no slo respecto de las personas enumeradas, sino tambin en relacin a toda persona que hubiere tomado conocimiento del acto no registrado. Debe tenerse presente, como lo expresa Gonzlez y Martnez, que la proteccin registral ... carece de base cuando el que la alega conoca la inexactitud o deficiencia del Registro y, lejos de haber sido inducido a error por sus declaraciones, trata de conquistar la ventajosa situacin del titular inscripto1. Recordemos que el art. 2505 del Cd. Civil establece que: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a

terceros mientras no estn registradas1 Este artculo ya ha sido objeto de nuestra crtica al abordar el art. 29, puesto que, como habamos exso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar registrado. En caso contrario, quedarn sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder. Gonzlez y Martnez, Principios hipotecarios, p. 188. 1 LA OPONIBILIDAD

presado, no deja lo suficientemente aclarado que la inscripcin es slo a los fines de la oponibilidad y no para la constitucin del derecho. La expresin solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda , nos resultaba poco tcnica y puede confundir al lector desprevenido. Pues bien, igualmente corresponde reprocharle que exprese vagamente que no ser oponible a terceros. Si el derecho no puede oponerse a terceros sin la registracin, no debera considerarse derecho real, puesto que la principal caracterstica de los derechos de esta naturaleza es su absolutez y su oponibilidad erga omnes. 2 EL TERCERO REGISTRAL En el mbito registral hay acuerdo doctrinario en cuanto a denominar al sujeto al cual hace referencia el art. 2505 del Cd. Civil como tercero registral . Ms all de las opiniones que se han esgrimido para perfilar su sentido, se trata de un tercero bien diferente del que surge de las normas del Cdigo Civil. No alude al simple concepto de tercero que campea en toda la legislacin civil a partir de la norma del 1199 del Cd. Civil referida a los contratos . La doctrina viene discutiendo quin es ese tercero del art. 2505 del Cd. Civil desde la sancin misma de su modificacin y no hay acuerdo pleno sobre su concepto, aunque s sobre su necesaria precisin. . j derecho n< B13 ^lUm0S o la inser j pesramos ibilidad res] toda la com Jj,esta idea re Jaqueen un rej JJfrconeLcunip] 'el derecho rea ^ de uno de los el Las normas que entran en el debate son los arts. 2505 y 3135 del Cd. Civil, y 2-, 20 y 22 de la ley 17.801. Slo mediante el anlisis integral de las citadas normas, a las que deben agregarse, aunque no tengan contenido registral, las que determinan efectos sustantivos contundentes a la buena o mala fe de los terceros, es decir, los arts. 592 y 594 del Cd. Civil, llegaremos a brindar soluciones justas y coherentes con el resto de la normativa. (iisegunda opini elart.2505no ser ['.rilndose al tere liiemos que, para hlerecho real no ii mozca las falencias I se vena ^tercero registra fileno conozca l ^Uiviese una expec inscripto. As,.] /Wculardeim Sil aeree S*jMarl j11 acierto Moi y^ren tod ^hayaten Una primera idea, efectuando un estudio muy superficial, sera sostener que el tercero del art. 2505 del Cd. Civil podra ser cualquier miembro de la comunidad, salvo, por supuesto, por expresa exclusin legal, los precisos sujetos previstos en el art. 3135 del Cd. Civil, respecto de la hipoteca y en el art. 20 de la ley 17.801, respecto de todos los derechos reales registrables. En efecto, por aplicacin del art. 3135 la hipoteca no perjudica a terceros sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros.

Pero los contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, escribano y testigos, no pueden prevalerse de la falta de inscripcin y, respecto de ellos, la hipoteca constituida se considera registrada. Idntico dispositivo, pero para la generalidad de los derechos, surge del art. 20 de la ley registral 17.801. El tercero registral que propugna esta postura, que no se diferencia en nada del simple tercero del Cdigo Civil, es un tercero pasivo. Basta, pues, con que no haya participado del acto para protagonizar el supuesto. No se le exige ninguna diligencia formal ni especial de ningn tipo; con no estar enterado de la mutacin del derecho de que se trata, ya respecto de l el acto se tornara inoponible. Creemos que sostener esta tesitura hace carecer de sentido y fundamento los sistemas de registracin declarativos4. Si hasta no estar I U Mt O tHK litacin de fe W8Pans sos* nar algn tercero. As, si alguien posee un inmueble a ttulo de propietario y otro sujeto se relaciona por alguna circunstancia con ese vnculo jurdico, en la relacin jurdico real no es tercero tcnicamente hablando, sino segundo, ya que slo contbamos con un sujeto protagonizando la relacin jurdica.

registrado el derecho no es oponible a ningn miembro de la comunidad (excepcin de los previstos en los arts. 3135 del Cd. Civil y 20 de la ley 17.801), cmo sostener que el derecho ya existe? Se habra transformado la inscripcin en un elemento constitutivo del derecho, tal como expresramos ms arriba. No es acaso esencial del derecho real la oponibilidad respecto de todos o erga omnes? Si el derecho no es oponible a toda la comunidad tiene poco o nada de derecho real. Por otra parte, esta idea resulta tambin contraria a la unnime opinin respecto a que en un registro declarativo el derecho nace fuera del registro, slo con el cumplimiento del ttulo y el modo. De aplicarse esta solucin, el derecho real no registrado resultara un derecho vaco y carente de uno de los elementos esenciales de todo derecho: la oponibilidad. Una segunda opinin sobre el tema sostiene que el tercero al que alude el art. 2505 no sera cualquier tercero, sino el tercero interesado, asimilndose al tercero del que nos hablabayael Cdigo Civil. As concluiremos que, para esta postura, sostenida entre otros por Alteri- ni5, el derecho real no inscripto no ser oponible a quien de buena fe desconozca las falencias registrales, inscripcin errada o situacin no inscripta, y que se vera perjudicado si el sistema pretendiese oponrsela. El tercero registral ser entonces, siguiendo este criterio, todo tercero que no conozca la mutacin jurdico-real o medida precautoria y que tuviese una expectativa que se frustrara si prevaleciera el derecho no inscripto. As, podemos mencionar a manera de ejemplo un sucesor particular de un derecho no inscripto, los titulares de otros derechos reales, o los acreedores de la masa en los concursos o quiebras. En este sentido, el art. 20 de la ley 17.801 no sera taxativo y, como sostiene con acierto Moisset de Espans, por el principio de buena fe que debe imperar en todo sistema jurdico, la inscripcin sera oponible a todo el que haya tenido conocimiento efectivo

del acto6. Este es el reproche que, como dijimos al comienzo, hacamos al artculo comentado, ya que creemos que la norma lo debera haber dicho expresamente y no dejarlo slo en palabras de la doctrina que, aunque acertada, podra no ser compartida. En una futura reforma debera aclararse esta situacin consignando de manera expresa que el derecho resulta oponible, aun sin registracin, a toda persona que hubiere tenido conocimiento del acto no registrado. Porltimo, se sostiene7 y lo compartimos, que el tercero registrales aquel tercero que, ignorando la situacin real (error registral o falta de registracin), ha obtenido colocacin registral. Esa colocacin o emplazamiento registral puede estar dada por la inscripcin de un dominio u otro derecho real, as como tambin por cualquier tipo de medida precautoria. En cuanto a ese tercero, y slo a su respecto, el derecho o medida no inscriptos no existen, por lo que no le son oponibles . Podemos ejemplificar con el acreedor hipotecario o un adquirente del dominio que, por circunstancias determinadas, no ha registrado el derecho real de que se trate; as, un tercero que embargue ejecutar su crdito ignorando el gravamen o la mutacin real generada, pero sin reflejo registral. Creemos que es sta la postura correcta por adaptarse ms lgicamente a la integridad de nuestro sistema registral . El derecho nace fuera del registro con slo ttulo y modo y, con esos elementos constitutivos, ya es oponible erga omnes, salvo frente a quien, de buena fe, amparado por la fe pblica que emana de los asientos registrales y la presuncin de exactitud de stos, basa su expectativa jurdica en lo que el registro pregona, y logra as la colocacin de la misma en los asientos registrales. As, por ejemplo, el acreedor hipotecario que acepta en garanta un inmueble que en realidad el deudor o constituyente ya haba transferido, pero dicha transferencia no surga de ningn asiento registral, sera, pues, un tercero registral si de buena fe, es decir, desconocindola maniobra del titular registral, logr inscribir su derecho real hipotecario. Aello alude Garca Coni cuando expresa que ... el tercero referenciado por la ley nacional de registros inmobiliarios, tanto para ser preferido como para ser desplazado (o postergado) es alguien que por va de la rogatoria penetra en la intimidad del registro10. Por nuestra parte agregamos tambin la necesidad de que dicha rogatoria quede plasmada en un asiento. En sntesis, conceptuamos al tercero registral en los siguientes trminos: es tercero registral quien, de buena fe, desconociendo la mutacin extrarregistral, opera sobre el bien (lo embarga, acepta una hipoteca o lo compra) atenindose al contenido del asiento y su pretensin logra colocacin registral. El sistema tutela su actuacin por haberse amparado en las constancias registrales de buena fe y permite que prevalezca su derecho por sobre los que no se han registrado oportunamente, en aplicacin del art. 22 de la ley 17.801. Slo a estos supuestos se refieren los arts. 2505 del Cd. Civil, y 2sy 20 de la ley 17.801u. 3 POSIBILIDAD DE INICIAR ACCIN HIPOTECARIA SIN EL TITULO INSCRIPTO De lo que venimos exponiendo surge claramente que, aun sin estar inscripto un ttulo hipotecario, puede servir de base a la accin hipotecaria, ya que el accionado habr sido parte del contrato constitutivo de la hipoteca y l no podr negar la existencia del derecho. El supuesto se plantea con frecuencia en los registros que muestran gran Cdigo | jorque, ap Lr,laque( pilp ^esehaapro

Grdelos inte -ro consagra, e os regstrale lie tambin el rinripio rector d< ato jurdico qi ^notarial o adi olaleynieljuez, unas para amp* Calidad diferente ^excepcin ron ^tpica, que pi ;;^o de cualqu SI las parte .^tro codifica manera! iS de rese 'ndigo fr 1 dispone! S SuPdo n acreedor lili lStt | otras 'aabl( ym llfjfil ie HM I 'le a J ay Pei fii l ^tirse Un comentario especial amerita la ltima parte del art. 20, cuando establece que: En caso contrario, quedarn sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder. Se refiere a quienes, en conocimiento del acto, por haberlos ellos mismos realizado, o por cualquier otra circunstancia, actan como si no lo supieran. As, quien transfiere nuevamente el derecho que ya no le pertenece por haberlo transferido mediante un acto no registrado comete estelionato, segn los dispositivos de los arts. 1178 y 1179 del Cd. Civil, y 173, inc. 99 del Cd. Penal. Obviamente, como reza la norma comentada, deber tambin los daos producidos conforme a lo pres- cripto en el art. 1077 del Cd. Civil. Otro tanto ocurrir con quien enajene el bien como libre estando hipotecado, aun cuando la hipoteca no se halle registrada por cualquier motivo. El dueo no puede ignorar la existencia del gravamen. En cuanto al funcionario autorizante, ser un partcipe necesario en los ilcitos que se cometieren (art. 45, Cd. Penal), obviamente solo si estaba en conocimiento de la situacin que hemos enunciado en el prrafo anterior. atraso en la inscripcin de los ttulos, de tal manera que suele ocurrir que el deudor ya ha incurrido en la mora que posibilita contractualmente la accin antes de lograr el emplazamiento definitivo de la hipoteca. El acreedor tropezar con el inconveniente de no tener el testimonio o copia con valor ejecutivo, que es la base de la accin, dado que la misma estar en poder del escribano y tramitndose su inscripcin en el Registro12. Pero superado este inconveniente, el juez no podr negarle eficacia procesal a dicha escritura an no inscripta. Sin el ttulo con valor ejecutivo, el llamado primer testimonio o primera copia (original, para Vlez, en la nota al art. 997), el acreedor no tendr ttulo hbil para la accin. Slo el testimonio es el ttulo ejecutivo que exigen los cdigos procesales. Vase, a respecto, Ventura, Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrita ras, en Revista Notarial, na 73,1997-1, ps. 66 y 67. SANCIONES. ESTELIONATO. PARTICIPACIN DEL FUNCIONARIO INSTRUMENTADOR 4 12

Ya el Cdigo Civil, al referirse en su art. 3136 a la situacin del acreedor que, aprovechando la falta de inscripcin de una hipoteca anterior, la que conoce ciertamente, hace registrar primero la suya, consagra que la prioridad del registro es en ese caso de ningn efecto, ya que se ha aprovechado maliciosamente de la falta de

inscripcin en contra de los intereses del acreedor precedente. Sin duda, este dispositivo consagra, en forma genrica, la imposibilidad de usar los mecanismos registrales para proteger situaciones dolosas a las que se refiere tambin el art. 20 que analizamos. Es una manifestacin del principio rector de buena fe que debe estar presente en todo ordenamiento jurdico que se precie de ser justo, y en todo funcionario judicial, notarial o administrativo. Este principio podra enunciarse as: ni la ley, ni el juez, ni el notario, ni las partes pueden prevalerse de las normas para amparar la mala fe. Es la utilizacin de la ley para una finalidad diferente a la establecida y, al mismo tiempo, constituye la vieja excepcin romana, usada comnmente ante la falta de una defensa tpica, que pregonaba la exceptio doli malis y que impeda el progreso de cualquier accin o excepcin que implicara un obrar de mala fe de las partes (malitatis hominium non est indulgendum). Nuestro codificador, tan sabio en esos bsicos conceptos, lo expresa de una manera bellsima en la nota al art. 3136 del Cd. Civil que acabamos de resear. En efecto, en la citada nota, criticando el art. 1071 del Cdigo francs, puede leerse de Vlez: El Cdigo francs, art. 1071, dispone lo contrario. Dice as: El defecto de inscripcin no podr ser suplido ni considerado como subsanado por el conocimiento que los acreedores pudiesen haber tenido de la constitucin de la hipoteca, por otras vas que la de la inscripcin. Pero una doctrina ms razonable, y ms moral prevalece en Inglaterra y en los Estados Unidos, segn lo dice Kent en su Comentario a las leyes americanas, Secc. 28, n2169, y es la de nuestro artculo, pues juzga que sera un deshonor de la ley, que los jueces cerrasen sus ojos ante una conducta fraudulenta y permitieran que sta triunfara. Puede advertirse en el sano criterio del codificador un principio fiue siempre venimos sentando a lo largo de esta obra y en cuanto pro- nmiciamiento nos ha tocado intervenir: las normas registrales son slo herramienta de realizacin de las prerrogativas sustanciales. El Principio fundamental de buena fe no puede estar ausente tampoco de los dispositivos registrales. El proyecto de modificacin global del Cdigo Civil, de 1998, establece en su art. 2147 que: El solo conocimiento de situaciones jurdicas sin vigencia registral, no es suficiente para excluir la buena fe de los terceros, lo que podra ser criticable si no fuera por la norma general del art. 1843 que, parafraseando de manera ms completa an al art. 20 de la vigente 17.801, determina que no pueden prevalerse de la falta de publicidad las partes y quienes conocan o hubieran de haber conocido la existencia del ttulo del derecho real. Como puede advertirse en este ltimo artculo se completa la falencia que le habamos reprochado al art. 20. CAPITULO V PUBLICIDAD REGISTRAL. CERTIFICACIONES E INFORMES Art. 21. [Principio de publicidad formal]. El Registro es pblica para el que tenga inters legtimo en averiguar el estado jurdico cL los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas Las disposiciones locales determinarn la forma en que la docu mentacin podr ser consultada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro. 1 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD En el artculo que abordamos se regula el principio de publicidad, o ms precisamente, una parte de la publicidad, dado que se refiere a la posibilidad de tener acceso a las constancias registrales y, como sabemos, el principio de publicidad no slo incide sobre la posibilidad de acceder a las constancias, sino tambin sobre la obligacin de registrar y todos los efectos jurdicos que ello conlleva.

La publicidad registral se hace efectiva por tres medios. En primer lugar est la llamada publicidad directa, que, como veremos ms delante, ya no es tal por el riesgo que significa dejar los originales de los asientos en manos de los particulares para ser consultados. El art. 21 de la ley 17.801 exige justamente que se efectivice de manera tal de eyitar adulteraciones, prdidas o deterioros. En un segundo lugar, la istot y# publicidad se lleva a cabo tambin mediante la expedicin de informes o copias certificadas, segn lo regulado en el art. 27; y en tercer lugar, mediante la expedicin de los certificados registrales regulados en el art. 23, cuyo efecto no es slo informar, sino tambin, como ya hemos visto en el mecanismo de la retroprioridad (art. 55), garantizar la inmutabilidad de dicha informacin por un lapso determinado1. Obviamente, el art. 21 se ocupa fundamentalmente de la publicidad por exhibicin de libros, la publicidad directa, aun cuando hoy en da, como habamos adelantado, no sea tan directa, sino a travs de medios indirectos que permiten acceder a los asientos registrales. Sin llegar a ser el informe regulado en el art. 27, al que slo tienen acceso los instrumentadores del art. 3Q, el registro expide, a quienes tengan inters legtimo, copias de las constancias registrales. Definimos la publicidad registral como la posibilidad de conocer una situacin registral determinada, lo que Moisset de Espans denomina cognoscibilidad, diferenciando el conocimiento concreto de una situacin determinada con la posibilidad de llegar a tener esa informacin. Destaca igualmente este autor que, aunque no haya una norma expresa que lo diga en la ley registral inmobililaria, como s ocurre en la de automotores (art. 16, decr.-ley 6582/58), igualmente existe un tcito consenso en cuanto a que en el registro inmobiliario la sola posibilidad de tener acceso a la informacin publicitada ya es suficiente para considerar que el adquirente diligente realmente conoca el contenido de los asientos2. Lo que no es un tema menor, pues haya concurrido al servicio registral o no, la ley lo considera conocedor de la situacin registrada y se determinar as, en sentido tcnico, su buena o mala fe, con las consecuencias que analizamos al referimos al art. 20. Tradicionalmente, dentro del principio de publicidad se distingue la publicidad formal, a la que alude el art. 21, y la publicidad material que campea en toda la ley. Todos los autores efectan esta distincin tanto nacionales como extranjeros, pero para nosotros el autor nacional que mejor ha diferenciado ambas manifestaciones de la publicidad es Moisset de Espans, quien analiza el tema partiendo de la di1 Garra Coni, El contencioso registral, p. 42. 2 Moisset de Espans, Publicidad registral, 2 ed., ps. 243 y 244. dla pig ^aregisl sera uno1 ggderaralc. juotantopodi Josmedios { ndentro di lamentan la ret Medios de b ^manifestad Efectuada est -fiereparcialn pegona nd .^publicidai pierna t] yl decir, el am r% aslom i\te,ya9Ul

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 visin aristotlica entre forma y materia3. As, el citado autor conclu- ye, luego de la aplicacin de dichos conceptos filosficos, que la publicidad material est constituida por todos los fines perseguidos por el j sistema registral y sus efectos jurdicos; por ejemplo, la cognoscibilidad sera uno de los efectos o fines perseguidos, por lo que se podra j considerar al citado efecto del sistema como material o sustantivo. Otro tanto podramos decir de la oponibilidad o la fe pblica. En cambio, los medios por los cuales los registros logran dichos cometidos estaran dentro de la llamada publicidad formal. Las normas que reglamentan la redaccin de los asientos, la rectificacin de los mismos o los medios de brindar la informacin a los terceros, seran parte de esta manifestacin de la publicidad. Efectuada esta distincin, advertimos con facilidad que la norma e refiere parcialmente a la publicidad material en su primer prrafo, mes pregona nada menos que el fin principal del registro inmobilia- io es la publicidad misma, mientras que en el segundo prrafo abor- la un problema tpico de operatividad, caracterstico de la publicidad orinal; es decir, el modo o procedimiento por el cual llevar a cabo la finalidad publicitaria y quines podrn requerirla. Por ello decamos al comenzar este comentario al art. 21 que en l se perfilaba slo una parte del principio de publicidad, sin duda el ms importante, ya que la publicidad, como objetivo material del sistema, se esboza como el principio base y fundamento de todos los dems. Es el primer principio, histricamente hablando, segn expresiones de Garca Coni4. Sin la publicidad, como principio registral, no existiran los otros. Moisset de Espans dice: Esta clasificacin de la publicidad en material y formal ha sido esbozada posiblemente por la doctrina germnica, que suele dividir los principios registrales en materiales y formales, tomando sin duda como base la distincin fiosfica que hacan Aristteles y Santo Tbms entre materia y forma, y de all ha pasado I a doctrina registral espaola (Publicidad registral, 2 ed., ps. 239 y 240). Por otra parte, en general, si una situacin no es pblica no puede ser, en justicia, opuesta a nadie. Por eso, el derecho descarta la posibilidad de reprochar el desconocimiento de lo que no es pblico. Todo sistema j ur dico positivo que se precie de justo procura situaciones pblicas, ostensibles y corroborables, condenando lo oculto o clandestino. Art 21 Publicidad registral. Certificaciones e informes mi t ne i Pues bien, el conocimiento que la comunidad tenga de las situaciones r oarte, que repercuten en el mundo social, jurdico y de los negocios, evitar , 6*3 el abuso de apariencias falsas e impedir que pueda alegar buena fe ;li$reS i, quien las conoce o debiera conocerlas. As, todo interesado diligente #,UeIie tiene la posibilidad de acceder a la informacin que surge de los asien- . Pjr ejedplc

tos, dndose as la cognoscibilidad de la que hablbamos al comien- desea zo y que exige tambin diligencia en el sujeto responsable. Todo opeijrhiP0tecai rador jurdico podr enterarse de la situacin registral de sus co-con' miar S tratantes, fiadores, avalistas, transmitentes, demandados, etctera5. 2 p menos qu< ico, efectuar erecho invoca EL INTERES LEGITIMO tu, en general Es importante aclarar que la publicidad no debe interpretarse co- ^ |jga mo divulgacin; todo lo contrario, le son aplicables a la entidad regis, tral tambin los bsicos conceptos de confidencialidad y discrecin que hacen al secreto profesional. No debe, pues, interpretarse que por Wt a es^ el hecho de que la publicidad material encierre la posibilidad de cono- n definitiv cer a travs de la publicitacin de las situaciones registrales, los asien- ; w profesin tos podran ser libremente consultados por quienes simplemente quieran hacerlo o con fines periodsticos o cualquier otro no querido A^era de ejei por el sistema. Es necesario limitar esa facultad de consulta a aque4 %rio para los sujetos que resulten con derecho al acceso. a VI Desde este punto de vista, el tema de la limitacin de la informa- Vcon 0S cin se relaciona tambin con el principio de rogacin que, segn vik Ocer lo mos al analizar el art. 69, queda circunscripto al autorizante del docuJudicial ment y a quienes tengan inters en asegurar el derecho que se ha de ^ registrar. Esta ltima expresin es lo suficientemente amplia como jV -DU para hacer ingresar en ella a los acreedores del propietario, a sus suj cesores, compradores, etctera. As, frente a la pregunta quin pueJ||% de rogar?, las respuestas sern tan variadas como variado podra ser 11|M el motivo de la solicitud. Pues bien, el art. 21 se est refiriendo concre- 6 tamente a la facultad para rogar slo la informacin, ya que se alude H ^6 spl al principio de publicidad. Aparece as, en la respuesta a nuestro in- s terrogante, la expresin tcnica inters legtimo, muy similar a la iftfpS usada en el art. 62, pero con mayor amplitud an. Ya no se habla de inters en asegurar, sino que basta con que ese inters sea legtimo. Por nuestra parte, entendemos, concretndonos al mbito registral, que el inters es legtimo cuando surge de una de las facultades de un sujeto, generadas por el sistema jurdico frente a un derecho en concreto. Por ejemplo, nadie puede dudar del inters legtimo del propietario que desea saber el estado jurdico registral de su bien, o del acreedor hipotecario para conocer su situacin registral en caso de necesitar ejecutar su derecho, etctera. Como podemos imaginar resulta poco menos que imposible para el Registro, desde el punto de vista prctico, efectuar un pronunciamiento previo sobre la legitimidad del derecho invocado por quien exija la publicidad de los asientos. Por ello, en general, cuando no hay una apertura total del registro, ignorando lisa y llanamente la acotacin de la ley, y los asientos se muestran a cualquiera sin control alguno, el legislador provincial, prudentemente, ha establecido ciertas reglas sobre la base de presunciones. En definitiva, presumiendo en ciertos sujetos, por la funcin, cargo o profesin, etctera, el inters legtimo.

As, a manera de ejemplo, leemos en el art. 54 del decr.-reg. 2080/ 80, reglamentario para la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, que a los efectos establecidos en el art. 21 de la ley 17.801 y sus modificatorias, podrn conocer los asientos registrales: a) El Poder Judicial de la Nacin, de las provincias, de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires y Ministerios Pblicos. b) Los escribanos, abogados, procuradores, agrimensores, ingenieros, arquitectos, contadores pblicos o martilieros. Y en un inciso final se vuelve a repetir la expresin amplia confiriendo la facultad de solicitar la informacin a quienes acrediten tener inters legtimo, a juicio de la Direccin del Registro. En la provincia de Mendoza se considera que tienen inters legtimo el titular registral o quien lo represente, todo profesional relacionado con la actividad registral y los representantes de instituciones oficiales y de los poderes pblicos y sus organismos, segn lo establece el art. 29 del decr. 155/80. La ley santafesina 6435, establece en su art. 36, que: El Registro Sera Pblico para todo aquel que tenga inters legtimo en averiguar HB l Lesin fjiisal0 crono y.Asleem ^nanfeto ] Usque, a su ju fjela oficina y IjcoDservaan.. rica los nteres; ypresidentedel aiante la Direo iitafonna de publ ^pueselusua ^sea mediante e '5Porla exhibicin ^as.poroposit liliteSII considera ^directamenl ^nadoest \^hadejad( ^ certifica< h DE LAS d K^norest st Aficiones I i V ^ue se re^ i O el estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas.... En la provincia de Crdoba, la ley 5771, art. 31 considera que tienen el inters legtimo al que se refiere el art. 21 de la ley nacional, el titular registral, o quien lo represente, quienes ejerzan las profesiones de abogado, escribano, procurador, martiliero, ingeniero o agrimensor; los representantes de instituciones crediticias oficiales, los poderes pblicos y sus organismos. Finalmente, en un inciso final agrega a los terceros interesados que justifiquen, a criterio de la Direccin, el inters relacionado con la consulta.

En general, en el resto de las provincias, con variantes de redaccin, el criterio es el mismo que venimos explicando. As ocurre en Santiago del Estero (art. 27, ley 3813), por ejemplo. En San Luis, si bien se regula de manera muy similar a las reglamentaciones ya explicadas, se agregan de manera expresa como sujetos con inters legtimo a los empleados, auxiliares de las profesiones relacionadas con lo registral y a los gestores (art. 25, ley 5760), lo que nos parece atinado, ya que suelen ser stos quienes se relacionan directamente con los registros. En Salta se usa la vaga expresin nacional sin aditamento alguno, ... siendo el registro pblico para todo aquel que tenga inters legtimo en averiguar el estado de un inmueble (art. 31, ley 5148). Es importante destacar que en todas las reglamentaciones se limita la solicitud de certificados e informes regulados en las normas siguientes (arts. 23 y 27), con variantes de redaccin, slo a los jueces, notarios y autoridades administrativas, es decir, a los instrumenta- dores de los documentos mencionados en el art. 3e de la ley 17.801, pero las copias certificadas aludidas en la parte l5 del art. 27 han pasado a ser la regla general para brindar la publicidad directa en casi todas las provincias. Otro tema relacionado con la publicidad formal es la regulacin de los mecanismos por los cuales se dar acceso a la informacin a quienes tengan el inters legtimo, pues deben tomarse los recaudos necesarios para evitar la falsedad material de los asientos6. Tcnicamente, la falsedad material puede presentar tres variantes.* 1) la supresin, que consiste en la eliminacin del asiento por su destruccin total; 2) la contrafaccin, que es la sustitucin de un folio o matrcula por otro, obviamente con un contenido

Durante mucho tiempo se consider como un derecho innegable de I quienes tienen inters legtimo en consultar directamente los libros I de registros, expresin con la que aludimos a los viejos protocolos del sistema causal o cronolgico, como le denominaban en algunas demarcaciones7. As leemos en Hernndez Gil que: Los registradores pondrn de manifiesto los libros del Registro en la parte necesaria a las personas que, a su juicio, tengan inters en consultarlos, sin sacar los libros de la oficina y con las precauciones convenientes para asegurar su conservacin... Si el Registro se negare a manifestar los libros, pueden los interesados acudir en queja al juez de primera instancia o al presidente de la audiencia, segn los casos, pudiendo incluso recurrir ante la Direccin General de los Registros y del Notariado8. Esta forma de publicidad es la que se designaba como publicidad directa, pues el usuario tena el contacto visual directamente con el asiento, sea mediante el manejo concreto de los libros entregados en mano, o por la exhibicin a travs de transparencias de las respectivas matrculas, por oposicin a la publicidad indirecta a travs de informes o certificados. Hoy en da se considera de alto riesgo el manejo de la documentacin registral directamente por el usuario, en razn de lo cual, como habamos adelantado, esta entrega para la consulta del documento registral original ha dej ado de usarse y se acude actualmente a la emisin de fotocopias certificadas de los libros o matrculas a consultar. ART. 22. [Funcin de las certificaciones con relaciona terceros]. La plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscriptos y la libertad de disposicin, slo podr acreditarse con relacin a terceros por las certificaciones a que se refieren los artculos siguientes. 1 OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCIN lentos talle e H 9 fe en si m iis

^derecho cmsimp Bg jonfltarial, la ex magistral, pe ^Quedarn tru del reciente 2e dominio. El I M inscripcin< Sastre expre ^ de que el hu 'kadomediant< %deunaexc ^ al desarro Como una extensin dei principio de publicidad, en coincidencia con los arts. 2505 del Cd. Civil y 2- de la ley 17.801, se consagra en la norma que estamos analizando la oponibilidad de los derechos inscriptos y, por contrapartida, la inoponibilidad de lo no inscripto o anotado. Al mismo tiempo se refuerza el argumento para sostener que la inscripcin es obligatoria, tal como explica Moisset de Espans1. ifccto Das sust N. n Wr. y?as note ezensucas La prueba de lo que venimos exponiendo, en cuanto a la obligatoriedad de inscripcin, es lo que ocurre en Espaa, pas en el que rige una inscripcin facultativa o voluntaria. All las transmisiones pueden efectuarse directamente del titular dominial, con ttulo y modo, sin necesidad de contar con apoyo registral alguno. Pero, si por cualquier motivo, el actual titular real, luego de transferencias sucesivas, pretendiese su registracin, podr acudir a los procedimientos expresamente instrumentados para ello en el art. 200 de la Ley Hipotecaria, bajo el ttulo De la concordancia entre el Registro y la realidad jurdica. En efecto, a partir del art. 198 de la citada ley se prev, junto con la inmatriculacin, la forma de retomar la registracin mediante las llamadas actas de notoriedad2 o los expedientes de dominio. Con sus El pipi WSid asi iY\ mmm nalidad coadyuvar con el tracto sucesivo, sino que la mencionada especie de instrumento notarial se utiliza tambin, y en general, para dar certeza a situaciones que exigen una cierta valoracin probatoria y hasta un pronunciamiento por parte del notario. Entre nosotros no slo no las encontramos expresamente reguladas, sino que la doctrina duda sobre la conveniencia de su incorporacin, dado que le atribuyen una facultad va- lorativa del notario y, lo que es ms importante, un pronunciamiento surgido del silogismo de esa valoracin. Por nuestra parte, y as lo exponemos en nuestras clases, estimamos que tales atribuciones son ajenas a la funcin notarial. Pero debemos reconocer que gran parte de la doctrina notarial viene bregando por incorporar las actas de notoriedad no slo a la costumbre funcional de los notarios, sino al sistema legal. As podran por medio de ellas, entre otras situaciones, tramitarse los procesos sucesorios no contenciosos o declaraciones testimoniales oponibles vlidamente al

proceso. En el anteproyecto de ley de documento notarial propuesto por el Consejo Federal del Notariado Argentino, se regulan expresamente y su trmite puede verse sintticamente explicado en Gattari, Manual de derecho notarial, ps. 170 y 171. En defensa de la incorporacin de las actas de notoriedad dentro del quehacer funcional notarial, Calvo expresa que cuando se estos procedimientos instrumentados por la Ley Hipotecaria y reglamentados al detalle en el Reglamento Hipotecario (arts. 272 a 297), el notario o el juez, en su caso , efectan una valoracin de la prueba en lo que hace al derecho del peticionante. Todo ello mediante la notificacin personal a los titulares inscriptos o sus causahabientes. Lo que es ms importante resaltar, porque marca la diferencia registral entre el sistema obligatorio y el facultativo, es que, aun cuando se reanuda el tracto sucesivo por los procedimientos sealados, judicial o notarial, la expresin slo alude a la reincorporacin del bien al trfico registral, pero no exige el cumplimiento de todo el encadenamiento. Quedarn truncas las transmisiones y comenzarn de nuevo partiendo del recientemente inscripto por acta de notoriedad o expediente de dominio. El asiento registral nacido como consecuencia de esa nueva inscripcin aparecer en lo formal en solucin de continuidad. Roca Sastre expresa que se coloca al da el asiento per saltum, sin necesidad de que el hueco dejado por la interrupcin del tracto haya de ser llenado mediante la prctica de asientos intermedios . Ello permite hablar de una excepcin al tracto, no slo ya en lo formal, como lo expresamos al desarrollar los arts. 15 y 16 en esta obra, sino tambin en el aspecto ms sustancial del tracto sucesivo registral: el tracto histrico. En las actas de notoriedad o en los expedientes de dominio, el notario o el juez, en su caso, valorarn la prueba con la suficiente minudlos tere inisesuspe i&pi S|! josenelanli arcamos una i ^buena fe (m ^dijimos, cam particular, en ^constituir d( ^Qosinmobilia ^tambin ya que< ieregistracin ini liderarse una r gestamos an Iradamente < ^analizar el cite Nn de ello, es S Para evitar .jk contexto, a ^conozca o del J^orestricci Jabes aun L P^rafo de I 1 lanera, la Stflstg Si ta par iX^ndire i#*! teuei IIBl unait \X:ali<lad ||utei II &K ip ciosidad para convencerse de estar en presencia de un peticionante titular y slo con ello ya satisfacen las pretensiones normativas. Resta remarcar igualmente, sealando las diferencias entre la Argentina y la Madre Patria respecto del art. 22 que estamos analizando, que las prerrogativas o posibilidades reales de ejercicio del derecho en Espaa es total, aun cuando no se halle registrado. En nuestro registro inmobiliario, el titular real tendr todas las acciones

reales y personales del contrato y derecho registrado, salvo respecto del tercero registral. Es all donde veremos menguar las prerrogativas que el derecho involucrado generara normalmente para su titular si no estuviese registrado. En cambio, en el registro voluntario espaol por expresa disposicin del art. 313 de la Ley Hipotecaria encontramos una solucin bien diferente: Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirn ningn documento o escritura de que no se haya tomado razn en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripcin, si el objeto de la presentacin fuere hacer efectivo, en perjuicio de un tercero, un derecho que debi ser inscripto... De una primera y rpida lectura podramos interpretar que el derecho no inscripto no sirve absolutamente para nada, pues si de ejercitar acciones se trata, ellas se ventilan justamente en los estrados judiciales y si stos no admitirn la documentacin, como reza la norma, ello equivale a decir que se desconocen los derechos no registrados. Pero no es as, el alcance del art. 313 de la Ley Hipotecaria espaola es puramente procesal, que slo aparta del proceso el documento no inscripto, mas no el derecho mismo, que podr acreditarse por otros medios probatorios5. Se prev, en algunos casos, segn disposicin expresa del Reglamento Hipotecario, en su art. 586, que el documento sea devuelto al accionante para que se tome nota de l en el Registro, supuesto en que se puede suspender el curso de la demanda Por virtud de la norma que analizamos, art. 22 de la ley 17.801, en nuestro derecho no ocurre as, en principio, pues salvo los supuestos | Hernndez Gil, Introduccin al derecho hipotecario, p. 140. I Hernndez Gil, Introduccin al derecho hipotecario, p. 139.

de mala fe de los terceros, los derechos no registrados no resultarn oponibles, ni se suspender plazo alguno para que se lo registre. Alas constancias registrales, se podr tener acceso por los medios de que ] disponga el Registro conforme a las reglas de la publicidad formal que vimos en el anlisis del art. 21. Remarcamos una vez ms que no debemos olvidar el general principio de buena fe (malitatis hominiun non est indulgendum) que, como ya dijimos, campea en forma de principio en todo el Cdigo Civil y, en particular, en las normas que regulan la obligacin de entregar para constituir derechos reales, es decir, la tradicin en materia de negocios inmobiliarios en el art. 594 del Cd. Civil. Este principio, como tambin ya qued sentado, hace su aparicin expresa en materia de registracin inmobiliaria en el art. 20 de la ley 17.801 que debe considerarse una norma complementaria directa de lo postulado en la que estamos analizando. Entre todos estos dispositivos se perfila adecuadamente el concepto de tercero registral que explicbamos al analizar el citado art. 20. En razn de ello, estimamos que sera conveniente, en una futura reforma, para evitar en los operadores una lectura desprevenida y sacada de contexto, agregar al art. 22 el siguiente prrafo: Tero para quien conozca o debiera conocer la situacin registral, la plenitud, limitacin o restriccin y la libertad dispositiva resultarn plenamente oponibles aunque no surgieren de las constancias a que alude el primer prrafo de este artculo. De esta manera, la norma armoniza ms directa y coherentemente con los conceptos que hemos venido vertiendo respecto de los artculos precedentes, a la par que queda aclarado que no es tercero quien slo no tiene relacin directa con el instrumento no inscripto, sino tambin quien conoca por cualquier circunstancia la mutacin no

publicitada o informada. Ya vimos que sa era la diferencia fundamental entre el simple tercero del Cdigo Civil (art. 1199) y el tercero registral. Destacamos que la norma utiliza expresiones que no son antojadizas: plenitud, limitacin o restriccin. Con la palabra plenitud alude a la totalidad de las facultades del dominio: el ius utendi, ius fruendi y ius abutendi (uso, goce y disposicin), que aparecen justamente en el dominio pleno, por oposicin al dominio menos pleno o imperfecto, que se pone de manifiesto frente a la desaparicin o disminucin de alguna o algunas de dichas facultades. As ocurre cuando estamos en presencia de un dominio fiduciario, revocable, desmembrado o gravado, segn lo que surge de los arts. 2661,2662 y 2663 del Cd. Civil7. Tal lo que ocurrir cuando existan usufructos, servidumbres pasivas, hipotecas o pactos especiales, como los de retroventa (art. 1366, Cd. Civil) que, por expresa disposicin de ley, tienen efecto reiperse- cutorio (art. 1388, Cd. Civil). f| i**0 anSil 1# } yo,elRei ^jleddo en 'fljiinanonn ielart. 31 ^tambin sedidas preca iones incoe 3registralftig Acer recaer s.Remitimc ^teora de las f registral, En cuanto a las limitaciones y restricciones, se presentan cuando, sin llegar a repercutir en la plenitud del derecho (supuesto que quedara atrapado en el concepto anterior), sin embargo, el mismo contenga, por ejemplo, una restriccin administrativa declarada de no edificar hasta cierta altura, o cuando se haya dispuesto por ley la expropiacin total o parcial del bien por causa de utilidad pblica. Tambin podran indicar estas expresiones la existencia de embargos o medidas precautorias de cualquier ndole.

2 '^[EXIGENC Nriftonoc PRESUNCIN DE EXACTITUD E INTEGRIDAD k Smisin, ^ *^e inmue flljv W^comoi k. 9ue se coi g|gscor Lanos, Vas Luego de lo expresado, advertimos con claridad que la norma consagra lo que en el mbito de los principios registrales se denomina presuncin de exactitud, y ya hemos dicho que esta presuncin, en mayor o menor medida, existe en todo registro, ya que no sera imaginable establecer un sistema de registracin y luego no poder fiarse mnimamente de su contenido (vase nuestro comentario al art. 15). Sin embargo, la

niegan expresamente Lpez de Zavala y Coghlan8, fundados en la inexistencia en nuestro derecho de la fe pblica registral. Di IV Como una consecuencia inmediata de la presuncin de exactitud, aparece la presuncin de integridad o integralidad, sin la cual no podra existir la primera. Se presume que lo publicitado, tanto en los asientos como en los informes y certificados, es exacto e ntegro; es decir, que no ha dejado de informarse nada de lo que tenga trascendencia real. Si ello no ocurre, es decir, si no hay coincidencia entre lo registrado y lo informado, o entre lo registrado y la realidad extrarregistral, por error u omisin en los asientos, o error u omisin en la expedicin del certificado, el Registro responder de los daos causados, en virtud de lo establecido en el art. 1112 del Cdigo Civil. Hay una norma expresa que regula la situacin respecto de la hipoteca, en el art. 3147 del Cd. Civil, y es este mismo dispositivo el que se aplica tambin, por analoga (art. 16, Cd. Civil), para los casos de las medidas precautorias no informadas o mal informadas. Estas informaciones incompletas generan lo que se ha dado en llamar en la jerga registral fuga. Frente a estos supuestos ya la doctrina no duda sobre hacer recaer en el Registro la responsabilidad por los daos generados. Remitimos para este tema a lo que ya hemos expresado sobre la teora de las fugas en relacin al principio de no convalidacin y fe pblica registral, cuando analizamos el art. 4Q de la ley 17.801. Art. 23. [Exigencia de titulo a la vista y certificado Registral]. Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin. 1- RECAUDOS PARA LA CELEBRACION DE ACTOS JURIDICOS REGISTRABLES La ley registral inmobiliaria ha establecido, como una obligacin funcional del autorizante del acto, la solicitud del certificado registral, segn surge del art. 23 que estamos analizando. Igualmente exige el ttulo antecedente, inscripto, a la vista . Ello obviamente reper cute de manera directa en la seguridad que brinda el sistema y contribuye a uno de los fines primordiales que hace al objeto de la publicidad material. asaos ^fStpor rriunarau I'H SM Astral, el qi ',0nregistrL 1 finque el fun 0. 0 expresado rmar sobre el ( rielactoy las con rizala inmutabili ^porundetermii %eo registral; dicha sita parir lo que ^ que el siste Estacin . Asi]

jKremitimc 1 S Ii lal kra> Tambi |espect( api iV^depr Ipentot i Sfcrecae Melosa, ti un ISondi En muchos registros del mundo la nica manera de establecer la prioridad entre dos actos es la que se logra mediante el asiento de presentacin de cada uno de ellos. Es el nmero de diario al que nos hemos referido ya en nuestro anlisis del art. 17 que remite al art. 40. En estos sistemas, como se puede advertir, la seguridad jurdica resulta descuidada durante el lapso que media entre la celebracin del negocio y su registracin, puesto que bien podra ingresar una medida precautoria o un gravamen determinado sobre el inmueble objeto del negocio y ello generar el debate sobre cul de las partes deber soportarlo . En el derecho argentino, en cambio, se prev la posibilidad de adelantarse a la celebracin del negocio tutelando el mismo aun antes de su celebracin. Cualquier modificacin en la situacin registral ser inoponible frente al negocio que se gener durante el lapso de la reserva. Ese es quizs uno de los ms importantes aportes de la ley 17.801 en el marco de nuestra disciplina dentro del derecho comparado . Por otra parte, este mecanismo, junto con la exigencia de tener a la vista el ttulo inscripto al momento de labrarse la escritura traslativa o dictarse la sentencia o auto aprobatorio, hace poco menos que imposible, o dificulta en grado sumo, las transmisiones a non domino. Son dos recaudos que operan como engranajes apoyndose uno en el otro. Uno acredita lo que hemos llamado titularidad registral y el otro, la titularidad cartular. En cuanto a la titularidad real, que significa tambin el cumplimiento del modo, salvo en las subastas, es objeto de control y cumplimiento directamente por las partes negocales y ajena, en principio, a la actividad registral. Nos hemos referido a ese tema al analizar el art. 29. a El certificado registral La reserva de prioridad, o prioridad indirecta, a la cual ya nos hemos referido tangencialmente en el anlisis del art. 59, se inicia en cuanto a su mecanismo y cmputo del plazo, cuando un funcionario instrumentador est por celebrar un acto jurdico de los mencionados en el inc. I9 del art. 29; es decir, cuando se va a labrar un documento que significar una mutacin jurdico-real: constitucin, transmisin, declaracin, modificacin o extincin de derecho reales sobre inmuebles. Para ello, el instrumentador est obligado a solicitar un certificado registral, el que podramos definir como el instrumento pblico indirecto que informa y garantiza la exactitud e inmutabilidad de la situacin registral pregonada, durante el plazo de su vigencia, a los fines de que el funcionario peticionante labre el acto para el que se lo solicit. Como queda expresado en nuestra definicin, dicho certificado, amn de informar sobre el estado jurdico-registral del bien sobre el que recaer el acto y las condiciones jurdico-dispositivas de su titular, garantiza la inmutabilidad de la situacin registral pregonada en el mismo, por un determinado lapso; es lo que tcnicamente se denomina bloqueo registral y su finalidad es justamente impedir la modificacin de dicha situacin para garantizar al adquirente que realmente adquirir lo que se pregon en el certificado. Por ello, la doctrina expresa que el sistema de la reserva de prioridad garantiza el negocio en gestacin4. Asimismo, garantiza la exactitud de su contenido

y, para ello, remitimos a lo expresado en torno a la fe pblica indirecta o refleja, como la habamos designado en el desarrollo del art. 39 de esta obra. Tambin habamos afirmado que todo registro permite aplicar a su respecto el principio de presuncin de exactitud, de lo contrario, no se comprende el motivo de su existencia. Mediante la reserva de prioridad, causa del bloqueo, el funcionario autorizante del documento tiene la certeza de que la situacin jurdica del bien sobre el que recae el derecho enjuego no variar. Es lo que surge de las normas de los arts. 23 a 25 de la ley 17.801. Para ello, el Registro, cuando expide una certificacin registral, toma nota del mismo en el folio correspondiente y no expide otro, dentro del plazo de su vigencia que, como surge del art. 24, ser de quince, veinticinco o treinta das segn si el funcionario autorizante se domicilie en la ciudad asiento del registro, en la provincia asiento del mismo o fuera de la provincia, ms el plazo de la retroprioridad de cuarenta y cinco das prevista por el art. 59 de la ley 17.801. No obstante ello, los certificados posteriores se expedirn, pero con la constancia de existir el primero5. IP? fSp ios en el ai ^desplazad b Resi manejai bloqueo registr asimilares. Sin ise alude a in sfines de precis aempezar, el bl< ludiremos que 1 | un medio pa ^ el cual se se %o se refiere < 11 conferido ^elabore ele l instrume Para tener una visin completa del mecanismo de la reserva de prioridad corresponde contemplarlas normas de los arts. 23,24y 25 junto con el art. 59. As, podemos imaginar un negocio en movimiento: cuando un notario est por instrumentar una compraventa en la que A transferir a B un inmueble determinado, solicitar un certificado registral (art. 23), el que una vez expedido, a partir de las cero horas de ese da, producir una reserva de prioridad garantizada por el bloqueo registral con un plazo de quince, veinticinco o treinta das, segn corresponda (art. 24). Dicho lapso se confiere al instrumentador para que lleve a cabo su cometido; es decir, instrumentar la escritura con todos los recaudos legales. Luego de la celebracin del acto jurdico, el notario deber cumplir con todas las exigencias postescriturarias, tales como la expedicin de testimonios para las partes otorgantes (art. 1006, Cd. Civil), depsito de las retenciones por impuestos de sellos, pago de las tasas de justicia que correspondiesen segn los casos, pago de las tasas de servicios de anotacin y todos los dems recaudos que las leyes nacionales y provinciales exijan a los instrumentadores de estos actos, los que debern cumplirse antes de los cuarenta y cinco das de la celebracin del negocio. Este ltimo plazo surge del art. 59 de la ley 17.801 generando la retroprioridad que permite, por una ficcin, considerar que el documento ha sido presentado el mismo da de su celebracin. Obviamente esto se puede lograr merced a contar slo con documentos autnticos y, como tales, con fecha indubitada, segn la previa exigencia sentada en el art. 39 de la ley 17.801. Ahora bien, si durante el lapso que medi entre la celebracin del negocio con el que estamos ejemplificando, y su efectiva presentacin al registro ingres alguna media precautoria, la misma debi ser insMoisset de Espans - Ventura, El bloqueo registral y las medidas cautelares, n Revista Notarial, 1986, n2 887, p. 759. cripta condicionalmente, conforme a lo que ya analizamos en el art. 18. De manera tal que si el documento notarial lleg al Registro dentro de los cuarenta y cinco das de su celebracin y fue labrado durante el plazo de la reserva de prioridad (los quince,

veinticinco o treinta das previstos en el art. 24) la medida precautoria ha quedado definitivamente desplazada. b Reserva de prioridad, bloqueo registral I y cierre registral Es comn manejar las expresiones tcnicas reserva de prioridad, bloqueo registral y cierre registral como si fueran equiva- | lentes o similares. Sin duda estn estrechamente relacionadas, pero con ellas se alude a institutos diferentes que se hace necesario cotejar a los fines de precisar sus conceptos. Para empezar, el bloqueo es consecuencia de la reserva de prioridad. As, diremos que la reserva de prioridad produce bloqueo registral como un medio para lograr la colocacin preferencial del documento para el cual se solicit, como qued dicho en los prrafos precedentes; pero se refiere exclusivamente al plazo de quince, veinticinco o treinta das conferido en virtud del certificado registral, para que el funcionario elabore el documento, que ser suscripto por las partes y por el mismo instrumentador. Mientras que el bloqueo registral es propiamente el mecanismo para generar la tutela, colocando, por as decir, una coraza que impide la modificacin de la situacin registral, y si bien ste comienza a computarse igualmente desde las cero horas del da de expedicin del certificado (art. 24), su plazo excede o puede exceder con creces el de la reserva de prioridad, dado que el documento una vez presentado, utilizando la retroprioridad del art. 59 (dentro de los cuarenta y cinco das de su celebracin), seguir siendo tutelado en cuanto a la situacin registral pregonada en el certificado, hasta su registracin definitiva. Como consecuencia de ello, el bloqueo se mantendr, aun acabado el plazo de la reserva, mientras el documento haya sido observado, por los trminos establecidos en el art. 99. El mantenimiento de este bloqueo es lo que permitir excluir o asignar grados (segn los casos, art. 17) a los actos o medidas que intenten penetrar en los asientos, modificando la situacin registral. Si el documento no se presenta en trmino desaparecer el M MP bloqueo y todos esos intentos ingresarn, obstaculizando as la regisyr pte tracin definitiva del documento en cuestin6. ytofl* i a] En cuanto al cierre registral, con esta expresin se define a la sitai|fr 0 cin generada una vez que el documento obtiene registracin definit $0^ ^ tiva y, por ende, resultan excluidos los actos o medidas que haban es- Myjl, i (enloq tado esperando condicionados al cumplimiento o incumplimiento 3*1 nerS6pre^ de los plazos por parte del funcionario instrumentador que haba ge- Jp. i certifi nerado el bloqueo. I ^ En definitiva, lo que comienza como bloqueo registral resultar , siendo cierre registral una vez alcanzada la inscripcin definitiva del -jifeest obra, documento para el que se solicit el certificado. Recordemos que el art. itanto en el ceri 18 de la ley 17.801 asigna el carcter de condicionales a las medidas -jableal Registr( y actos que ingresaren en el lapso que media entre la expedicin del flRfalahDOl certificado y su registracin definitiva. Pues bien, este ltimo paso, la registracin definitiva, es el que genera el cierre registra!. La expre- n0 sin resulta bastante clara para designar la conclusin de una sitaf *lue alude cin intermedia y condiciona! Por ello, a pesar de la sinonimia doctri^rectificacin < naria, consideramos que no es lo mismo bloqueo que cierre regisp.801.

tral 7. Nos da pie para esta afirmacin tan contundente la norma del ; art. 17 cuando expresa: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro... , que es la misma norma que le hace decir a Her- v Si se t nndez Gil, en Espaa, en referencia a la Ley Hipotecaria (que tam- Ostin fre bin contiene el dispositivo en el art. 17). Esta eficacia particular de- JiL^da rivada del art. 17 se denomina cierre registral, porque el Registro se ^cord cierra para los que acuden tardamente con ttulos de fecha anterior a 8 la del que est ya debidamente inscripto *K.t HPM : ijp< 6 Moisset de Espans, explicando esta situacin, dice: El bloqueo registral es una ^ consecuencia que la ley adscribe tanto a los plazos de vigencia de los certificados, como al \ \ * plazo de inscripcin de la escritura, y al perodo que se otorga para subsanar vicios del documento, cuando slo fuere anotado provisionalmente (.Publicidad registral, 2- ed., p?67>- -- 7 En general, en doctrina se utilizan ambos conceptos como equivalentes. Asi lo hacen Lpez de Zavala, Curso introductorio al derecho registral, ps. 342 y 343; TaraboX rrelli, Cierre registral y medidas cautelares, ps. 25 y 85; Fontbona, El cierre registral pro- Sij vocado por una certificacin en la legislacin argentina (la reserva de prioridad indirec|| ||p c tapara un negocio jurdico en gestacin), p. 127. I Vi 4 | 8 Hernndez Gil, Introduccin al derecho hipotecario, p. 179. iS c Obligatoriedad del certificado registral La norma del art. 23 de la ley 17.801 obliga indirectamente al funcionario autorizante a la solicitud del certificado registral. Este instrumento registral, al igual que el informe previsto en el art. 27, constituye instrumento pblico con todo lo que ello significa (arts. 993 a 995, Cd. Civil, en lo que dichas normas pudieren resultar aplicables), pero debe tenerse presente, sin embargo, que, como qued dicho cuando definimos el certificado registral en los prrafos precedentes, se trata de fe pblica indirecta, tal como explicamos en nuestro anlisis del art. 3 de esta obra. En razn de ello, el error contenido en la informacin, tanto en el certificado como en el asiento mismo, si bien hace responsable al Registro, y genera las consecuencias del art. 3147 del Cd. Civil, para la hipoteca o para quien hubiere solicitado una medida precautoria, no legitima para una impugnacin o redargucin de falsedad a la que alude el art. 993 del Cd. Civil, sino que slo podr exigirse la rectificacin a la que hacemos referencia en los arts. 34 y 35 de la ley 17.801. Como dijimos al comienzo, la ley registral exige el certificado registral; sin embargo, si se tiene en cuenta la falta de sancin expresa de la norma en cuestin frente al incumplimiento de su mandato podramos poner en duda dicho imperativo. En efecto, recordemos que toda norma tiene una doble manifestacin, segn explica Kelsen, y abarca una norma secundaria que pregona la conducta deseada, en nuestro caso, que ningn funcionario autorice un acto jurdico sin tener a la vista el certificado registral, y una norma primaria, que es la que determina la sancin en caso de incumplimiento9.

Sabido es que la norma primaria es la que logra realmente el cometido social de orden y seguridad al garantizar, por la amenaza de sancin, el fiel cumplimiento de lo normado. Pero no puede negarse la existencia del anhelo legal, por as llamarlo, de establecer un orden social determinado y que sera la funcin de la denominada por Kelsen norma secundaria. En realidad, ambas integran un solo y nico mandato. Por ello, la doctrina, en el caso que analizamos, se ha visto en libertad de opinin frente a la deficiencia legal y ha llegado a pensar literalmente en contra del dispositivo. al2encia Vi,tad01 gramos f ^apropiada, ^acudir a los se tratar jjjeniana, pero ^la diligencia < -janios si analiza. asode dao. E jdn pesa sobre atde Espans11, faenel asiento i i4 alo sucesivo inst ^obligacin c ^ la registrac figurar dicha p ^provendra as ^del acto, en ^batana de u sensu ( kley 17.801 Asiendo v sera sane 'Ldeber s< ^ivadelan ' farseas Apesar de la contundente claridad del art. 23 delaley 17.801 (Ningn escribano o funcionario pblico podr... ), se ha llegado a poner en duda dicha obligacin en atencin a la media norma que le da origen. Falt, pues, establecer la norma primaria, sin la cual la norma secundaria no es ms que una proclama, una expresin de deseo, o, como habamos expresado, slo un anhelo. En general, la doctrinaa nuestro entender, correctamente, antes que centrarse en el mandato vaco, ha atendido ms bien a los fines tuitivos del dispositivo. As, haciendo hincapi en la razo legis, entendemos, con la mayora de la doctrina, que lo nico que la norma pretende es proteger al adquirente frente a los posibles avatares patrimoniales del vendedor o transmitente, asegurndole la inmutabilidad de la situacin registral, mientras pende la concrecin del negocio jurdico en gestacin para el cual se peticion el certificado. No creemos atinado, por otra parte, considerar que est enjuego aqu el orden pblico; todo lo contrario, hay un inters exclusivo de las partes contratantes que, obviamente, debera dejar sin sancin al funcionario autorizante (sobre todo, al que recepta voluntades particulares) ante el pedido expreso de las partes de apartarse del mandato legal. YV> \SfJ escrib ScvJ0narios V?,Pans> No podemos negar, sin embargo, que el mandato existe, slo en lo formal, pero existe. Tenga virtualidad de obligar o no, la norma exige, aun sin sancin por incumplimiento, una conducta deseada del funcionario autorizante del acto. Para ms, la naturaleza de funcin pblica que revisten todos los autorizantes de mutaciones jurdico- reales (jueces, notarios y autoridades administrativas), permite ad vertir exigencia funcional aun sin una sancin expresa, puesto que los instrumentadores son agentes del Estado . Si quisiramos fundar jurdicamente su obligatoriedad con una sancin apropiada, es decir, con una especie de norma primaria, podramos acudir a los efectos secundarios nocivos para la funcin autorizante. No se tratar, tcnicamente, del hallazgo de la norma primaria kelseniana, pero mediante este razonamiento podra hacerse necesaria la diligencia del certificado previo que es lo que interesa. Aello arribamos si analizamos la responsabilidad funcional del autorizante en caso de dao. En efecto, si es obligatoria la registracin y dicha obligacin pesa sobre el notario autorizante del acto, segn expresa Moisset de Espans u, dicha obligacin no podr cumplirse si el

acto no se apoya en el asiento anterior, justamente por aplicacin del principio de tracto sucesivo instituido en el art. 15 de la ley 17.801. Constituye parte de la obligacin de diligencia del funcionario no slo lograr dicho cometido, la registracin, sino tomar todos los recaudos necesarios para asegurar dicha posibilidad. La obligacin de la solicitud del certificado provendra as de la sancin generada con motivo de la no registracin del acto, en caso de no resultar titular registral el transmitente. Se tratara de una obligacin nacida de fuente cuasidelictual, la culpa stricto sensu (arts. 1109 y 1077, Cd. Civil) y no de aplicar el art. 23 de la ley 17.801, cuyo imperativo se procuraba fundar. Por ello, aun siendo obligatoria la certificacin previa, el incumplimiento slo sera sancionado frente a la generacin de un dao que, obviamente, deber ser probado, lo que no cumple la finalidad tuitiva y preventiva de la norma del art. 23, ya que sta procura justamente evitar ese dao: la imposible registracin del documento autorizado. Debe destacarse asimismo que en caso de no ocasionarse dao por ser titular el transmitente y no existir en el momento de registracin W0, Lvia ps pafln obstculo alguno a su inscripcin, el incumplimiento de la obligacin de solicitud del certificado previo no tendra, con este fundamento, sancin alguna, ni aun por va de reparacin, puesto que no hay responsabilidad sin dao (art. 1067, Cd. Civil). waaO, El tema tiene su importante repercusin prctica porque se dan diversas situaciones que impiden a veces la obtencin del certificado pintn previo: conflictos laborales, huelgas, cadas de los sistemas inform0b\ ticos, etctera. Si los contratantes se conocen y confan recproca- ^iioteng, mente, realmente no advertimos obstculo en autorizar el negocio Tiplido c sin el certificado previo, soportando las partes los riesgos de una sipcaando hi tuacin registral adversa que puede determinar desde una observaMease se cin o demora en la registracin, hasta la imposibilidad definitiva de lograr la misma12. Por lo menos debe remarcarse que se constituye el mal menor: un posible dao particular de los interesados que asuM a y men previamente y cuyo riesgo conocen, frente al mal mayor y general que significa la paralizacin total del trfico inmobiliario. B^H^ pas 1Pati 12 Siempre, en nuestras clases, remarcamos que cuando el funcionario notario pretende hacer uso de esta doctrina, es decir, autorizar un documento sm el certificado preIjjg vio, debe redactar un documento aparte y separado del ttulo traslativo. En l se dejar constancia de la informacin a los requirentes, comprador y vendedor, acreedor hipte\N No podemos dejar de adelantar un comentario sobre el art. 26 de la ley 17.80113, que previendo la imposibilidad de contar con certifica- jfcpfr a CQ sis cario y deudor hipotecario, etctera, y la liberacin de responsabilidad civil al funcionario autorizante. Si ello se realiza dentro del mismo instrumento autorizado, se incurre en la negativa expresa del art. 985 del Cd. Civil que prohbe al funcionario

autorizante del instrumento pblico tener un inters personal l o sus parientes dentro del cuarto gra-B^' lw do, lo que Pelosi denomina competencia por razn de las personas {El documento nota- Si > rial, p. 159). Es el llamado principio de extraneidad, que impide al autorizante ser parj ^0 te en el acto instrumentado. La liberacin de responsabilidades lo ingresa al contenido B documental y le hace tener ese inters personal que la norma prohbe. Si bien no creemos que la inclusin de la clusula de irresponsabilidad en el acto instrumentado anule el ttulo (lo que surgira de una interpretacin literal del art. 985 citado), s estimamos que SJ| anula al menos la clusula respectiva, la que se tomara inoperativa dejando vulnerable i V al autorizante frente a la pretensin indemnizatoria de alguna de las partes. a V V i 13 En general, la doctrina no hace demasiado hincapi en la norma del art. 26. Apa^ rece quizs como descolgada y desubicada junto a la regulacin de los certificados y pue- fl V de haber quedado desapercibida. Estimamos que debera haberse agregado directaB mente al ltimo supuesto enumerado en el art. 16, inc. d). Remarca s su importancia a

cin previa que acredite la dominialidad en los casos de instrumentaciones simultneas (art. 16 inc. d), establece que el instrumentador del ttulo que se apoye en uno an no registrado, podr valerse de la informacin referida en el certificado expedido para el ttulo antecedente. Es decir que si A transmitir su dominio a B y ste a su vez lo vender a C, el escribano que instrumente este ltimo acto podr utilizar la informacin contenida en el certificado que protegi la venta de A a B. Obviamente en este caso no podremos decir que la ltima venta no tenga certificado previo, ya que el sistema permite considerar cumplido dicho recaudo mediante el obtenido para el primer acto, aun cuando hubiese intervenido en su solicitud un funcionario diferente. Vase sobre instrumentacin simultnea lo que hemos desarrollado en tomo al art. 16. Volveremos sobre este tema al analizar el art. 26 de la ley 17.801. d Efectos de la falta de certificado previo Nos toca a continuacin analizar cules sern las consecuencias jurdicas de la falta de certificado para el documento autorizado y presentado para su registracin. Como suele ocurrir con las situaciones jurdicas que no tienen una regulacin expresa, el tema ha sido debatido largamente por la doctrina y las soluciones propuestas han variado otro tanto. Hay quienes han interpretado, por aplicacin del art. 18 del Cd. Civil que consagra las llamadas nulidades virtuales o implcitas 14y que complementara el art. 1037 del mismo cuerpo, que la situacin del acto jurdico otorgado sin certificado, por estar expresamente prohibida en el art. 23 de la ley 17.801, determinara la ineficacia estructural o nulidad del negocio instrumentado. As, Villaro sostiene que "... la regla del art. 23 contiene una norma prohibitiva; ella es, por lo tanto, de orden pblico e inderogable

por las partes; la certificacin es un presupuesto de eficacia del otorgamiento del documento... La violacin de la prohibicin del art. 23 que analizamos, o sea, el otorgamiento de un documento sin certificado trae como sancin la privacin de efectos al otorgamiento por aplicacin del art. 18 del Cd. Civil15. Dicha nulidad, agregamos, sera relativa, dado que, segn sostiene el mismo autor, podra ser subsanada mediante una escritura complementaria16. Es decir que, al presentarse un ttulo para su inscripcin sin el certificado registral previo, el registrador proceder a inscribirlo provisoriamente y a exigir la subsanacin de esa supuesta falencia. pial tal pnMSJ ^anterioridad Jijodrser inscripto k?,inc.a) de la ley 1 m..consagrado j irespecto de la cosa< S cautelar, el ac Aportar dicha me d KIllflofl n /Rondad a su celebra ^17 de la ley que |BH as lg 17.801, no tSfc6lsegundo Precaut] R^doregist 11 Ifliitir IIIhbSp b^consion* Partiendo de esa misma idea, es decir, considerar que el acto adolece de una nulidad relativa, en algunas jurisdicciones se considera subsanada la falencia del certificado, mediante la solicitud de un informe complementario sobre la situacin previa al otorgamiento del acto que se quiere registrar. Tal ocurre, entre otras, en San Luis y Crdoba17. Lgicamente este informe no genera reserva de prioridad, sino que estara basado en la norma del art. 27 de la ley 17.801, dado que el negocio instrumentado ya estara suficientemente asegurado, en cuanto a su colocacin registral, merced a la prioridad directa, es decir, por la fecha de su ingreso en Registro, segn surge de los arts. 17 y 19 de la ley 17.801. Consigna mSprpe$ , >2?* de aVrent< i Por nuestra parte, entendemos, en primer lugar, que el certificado registral slo procura, en algunos casos, asegurar una colocacin registral y, en otros, cuando el transmitente no hubiere sido an titular del derecho transferido o constituido, una posibilidad de registracin. De ello podemos concluir que el certificado registral slo se exi15 16 torio a to*** I188 Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 110. Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 110. 17 Obviamente no compartimos este procedimiento, dado que el Registro tiene disponibilidad de todos los datos necesarios para saber cul es la situacin registral del inmueble sobre el que recae el negocio, as como de los sujetos transmitentes. Luego

no puede comprenderse el motivo de dicha exigencia cuando el propio inscriptor puede corroborar la legitimacin registral y la situacin del objeto. Al decir de Lpez de Zavala se trata deu... puro ritualismo. El rito por el rito. Casi, casi, una actitud de maestro de escuela: escriba mil veces me he equivocado. Si ah estn todos los datos en el Regis tro... (Curso introductorio al derecho registral, p. 333),

ge para gozar de la reserva de prioridad19,, por lo que el acto jurdico 1 autorizado sin tal requisito tiene plena eficacia, no sufre mengua en I gu vaior y slo podemos reprocharle un elemento negativo: su situa\ cin registral quedar supeditada a la que aparezca en el momento de su presentacin con fines inscriptorios. Si hay un derecho que ha sido registrado con anterioridad y se le opone, obviamente, el acto sin certificado no podr ser inscripto por aplicacin de la disposicin expresa del art. 99, inc. a) de la ley 17.801 y por aplicacin del principio nenioplus iuris... consagrado en el art. 3270 del Cd. Civil; si existe, en cambio, respecto de la cosa objeto del negocio, un embargo, providencia o medida cautelar, el acto instrumentado sin el certificado previo deber soportar dicha medida aun si la misma se trab u orden con posterioridad a su celebracin19; esto no resulta ms que la aplicacin del art. 17 de la ley que analizamos. Esta prioridad registral, as lgicamente extrada de la norma de los arts. 17 y 19 de la ley 17.801, no debera exigir formalidad instrumental alguna. Si se da el segundo supuesto, es decir, aquel en el que hay embargos o medidas precautorias que si bien no impiden la celebracin del negocio han sido registradas con anterioridad al ingreso del ttulo celebrado sin certificado, el registrador debera registrar definitivamente el ttulo consignando en la nota de inscripcin: registra embargo prioritario, por pesos... ordenado por ...en autos... No obstante, en la provincia de Crdoba se exige, a causa del art. 14 de la ley 5771, que el adquirente consienta en conservar la anota18 Es decir, no goza de la proteccin de que hubiera gozado si tuviera el certificado (Lpez de Zavala, Curso introductorio al derecho registral, p. 333). 19 En Crdoba, las inhibiciones, aunque el acto jurdico inscribible hubiese sido autorizado sin certificado previo, o cuando el mismo se hubiese vencido (luego de transcurrido los quince, veinticinco o treinta das previstos en el art. 24 de la ley 17.801), que hubiesen sido ordenadas con posterioridad al acto jurdico, no son obstculo a la registracin del documento. Por nuestra parte no compartimos este pronunciamiento, pues no encontramos una diferencia suficiente, desde el punto de vista registral, entre las inhibiciones y las dems medidas cautelares como para generar un tratamiento tan diferenciado. Garca Coni explica y fundamenta la diferencia entre la inhibicin y un simple W- embargo, concluyendo que "... los Registros se circunscriben a comprobar si se relacio-

na en la escritura las circunstancias que sobre certificaciones establecen los arts. 23 26 ,J> de la ley 17.801. Por consiguiente, la obligacin de control est a cargo del notario, sin m que importe que entre el momento dispositivo y el momento inscriptivo haya sobrevenido una inhibicin de cualquier orden (Procedimiento inscriptorio, p. 72). m cin del embargo o la medida precautoria. En efecto, la norma citada, que siempre ha sido objeto de nuestra crtica, establece que: El Registro no inscribir ttulo traslativo de dominio en el cual se invoque certificacin por laque se haya hecho saber la existencia de algn gravamen o medida precautoria, sin que estn cancelados en el registro o que el adquirente del bien tome a su cargo la obligacin, consintiendo en mantener la inscripcin del gravamen o medida precautoria, o que simplemente consienta en la vigencia al solo efecto de las resultas de la obligacin o del juicio, sin hacerse cargo personalmente de ella, y en este ltimo caso, slo hasta el lmite del monto anotado..." interesaD Pd i(|B joaalu&nd jl5lllo6lc3SO,p |p solicit | ^unadonacic .ttinaautoriz litacin no es ex Otorgantes, suj botara, que, ai Solicitud la na Aparte, esti] trmente in '^naturaleza JtoaPor, |J1 pararesi Como puede advertirse, las consecuencias de la aplicacin rigurosa de este dispositivo generan la destruccin de la prioridad registral, que consiste justamente en la adjudicacin automtica de prioridades segn el orden de ingreso al registro surgido del diario respectivo regulado por el art. 40 de la ley 17.801, como vimos al analizar el art. 19. El legislador cordobs, con un exagerado fin tuitivo de los intereses del adquirente, no permite dicha adjudicacin automtica de prioridad, sino que lo obliga a prestar su expreso consentimiento con la posicin registral que tendr su ttulo. Sn fes De ello concluimos que, si el acto se celebr sin certificado registral previo, por solicitud expresa de las partes, y luego, al presentarse al registro para su inscripcin ocurre que existe un embargo trabado con anterioridad, el adquirente deber solicitar al notario interviniente u a otro con iguales atribuciones instrumentales un ttulo complementario en el que el adquirente consienta en la conservacin de la vigencia del asiento de la medida precautoria. ! NS Vitos h HIMo a4 gaS H Qu otra cosa podra hacer? Acaso podra no consentirla y preferir la no registracin de su derecho con el riesgo de que ingresen an ms medidas precautorias en contra del anterior titular, pero con repercusin directa en su propio patrimonio? Creemos que

dicha norma debe ser derogada y establecerse, en cambio, una verdadera adjudicacin automtica de derechos y medidas compatibles, consignando la situacin registral de cada documento en la misma nota de inscripcin, tal como hemos expresado supra . e Certificado usado para acto diferente al que fue motivo de la solicitud Otro tema interesante se plantea cuando el certificado se solicit para un acto de naturaleza diferente del que fue motivo de la solicitud. Sin duda, esta situacin est en trasgresin con la letra de la ley, dado que el artculo objeto de nuestro anlisis expresamente formula la exigencia aludiendo a ... certificacin expedida a tal efecto... Pero planteado el caso, por el motivo que fuere, nos preguntamos qu ocurrira si se solicit un certificado registral para venta, y termin otorgndose una donacin, o cuando el certificado expresa "hipoteca y luego termina autorizndose una escritura de venta. Esta situacin no es extraa en el ejercicio notarial; no por indecisin de los otorgantes, supuesto que sera absurdo imaginar, sino por error de la notara, que, ante varios negocios jurdicos a otorgar, confunde en la solicitud la naturaleza de uno con la del otro. Por nuestra parte, estimamos, no sin dejar de reprochar el error, que lo verdaderamente importante y lo que habra sido la ratio de la norma, no es la naturaleza del acto a otorgar, sino los efectos jurdicos que el mismo genera. Por ello somos partcipes de la idea que debera tenerse presente para resolver cada caso en particular, que el certificado sea lo suficientemente amplio para tutelar todos los intereses en juego, tanto de las partes otorgantes, como de los terceros que acudan a la informacin del Registro y que podran haber obtenido una colocacin condicionada de sus derechos o medidas precautorias. As, no veramos inconveniente en tolerar que para celebrar una donacin se haya utilizado un certificado expedido originalmente para compraventa, o un certificado solicitado para venta que luego resulta ser usado para labrar una hipoteca21. Advirtase que en los ejemplos que hemos dado, el acto efectivamente otorgado no ha sido ms gravoso para los terceros que el que

jsuartHili BiSi adquisicin 3. glabras, el acto jur mpraventa, dacii a, lo esencial pai ademutacin se i raerse presente, po; desdecir, el instr ri -ninistrativos, cu ^^substanciado la CJ . r.wuaueraC H al registro de ^Autorizante pa] Y se publicit en el certificado. Pero si hubiese embargos condicionados a la celebracin del negocio y su presentacin en trmino, segn vimos con motivo de nuestro anlisis del art. 18, y en esa circunstancia se otorgara una venta cuando el certificado fue expedido para donacin, s podramos estar generando dao a esos terceros

embargantes, dado que la donacin resulta mucho ms vulnerable que la venta, y si el propietario estuviese intentando un fraude en perjuicio del acreedor embargante, le ser ms fcil a ste hacer prosperar una accin pauliana en contra de una donacin, que si fuera una venta, dado que en aqulla no ser menester probar el concilius fraudis segn lo previsto en el art. 967 del Cdigo Civil. emade o Para acredita Otro tanto podramos decir si se hubiese otorgado una venta, pero el certificado hubiese sido expedido para hipotecar, pues bien podra ocurrir que los acreedores del hipotecante decidieran no plantear accin alguna al no ver correr demasiado riesgo para su acreencia, dado que el inmueble podra tolerar un pequeo embargo, aun estando gravado con hipoteca. Si el inmueble se vende, en cambio, la esperanza de lograr el cobro para el citado acreedor se desvanece si el deudor no cuenta con otros bienes. Estimamos que sta es la solucin correcta del problema, no slo en lo que atae a la naturaleza del contrato por el cual se genera la mutacin, sino tambin atendiendo a la naturaleza del derecho que nace. As vemos que con todo acierto explica Villaro que "... solicitada una certificacin para una constitucin hipotecaria, no puede ser utizada vlidamente para una transmisin de dominio, ni para una constitucin de usufructo, ya que stos son derechos reales de mayor extensin que la hipoteca. Inversamente, si se la solicita para una transmisin de dominio, puede ser utilizada para constituir un usufructo, una hipoteca, un anticresis o una servidumbre . Sil amiBss 'Vwi* NfcS>: e|ster M En definitiva, en nuestra opinin, un certificado de venta sera utilizable para la celebracin de casi todos los negocios jurdicos posibles, dado que en ella se prev el acto de disposicin por excelencia y de mayor amplitud. As, si se solicit un certificado para vender, entendemos que servira igualmente para donar, para hipotecar, para partir extrajudicialmente, etctera. f Titulo inscripto a la vista La ley 17.801, en su art. 23, exige al funcionario instrumentador, amn del certificado registral al que ya nos hemos referido, tener el ttulo antecedente inscripto a la vista. Respecto de ello conviene aclarar que la expresin ttulo slo es aplicable a la crtula, sea escritura, resolucin administrativa o judicial, por extensin, ya que en rigor de verdad y en sentido sustancial la palabra ttulo hace alusin ala causa de adquisicin, a la causa eficiente o generadora; es decir, en otras palabras, el acto jurdico que genera o produce la mutacin, llmese compraventa, dacin en pago, permuta, hipoteca, etctera. En definitiva, lo esencial para dar cumplimiento a la normativa es que la causa de mutacin se encuentre registrada. I* Debe tenerse presente, por otra parte, que la verdadera titularidad cartular, es decir, el instrumento portante del acto jurdico, slo excepcionalmente accede al registro, en los casos de documentos judiciales o administrativos, cuando se hace ingresar el expediente original que ha substanciado la causa23, pero cuando el documento es de origen notarial, la verdadera crtula, la escritura original o matriz 24, no accede jams al

registro de propiedades sino que queda en custodia del notario autorizante para pasar luego al Archivo de Protocolos Notariales25. Se trata de un problema de ejecutividad: si bien la matriz es un documento idneo para acreditar la celebracin del negocio jurdico, el )fl i 23 En algunas jurisdicciones ingresan las piezas testimoniadas de los elementos que constituyen la causa, por ejemplo, en los casos de subastas: el auto disponiendo la V subasta, el acta de remate y el auto aprobndola. Tal debera ser siempre la forma de rejfi gistracin de esas causas. Sin embargo, no son pocos los casos en que los abogados, evi* j tando el trmite para hacerse de los testimonios, prefieren dar ingreso directamente al expediente. 6 i 24 En la nota al art. 997 del Cd. Civil, Vlez explica que originar sera, segn los j |i I romanos, la copia extrada del protocolo. En nuestros das, y siguiendo la lgica del len'ti uaie corriente, los autores, al referirse a la matriz, suelen llamarla original, dado que tflr f sa es su verdadera naturaleza. All estn las firmas grficas de las partes y notario, y H| slo a este documento debemos acudir para analizar la vala de la causa. 25 El art. 49 de la Ley Orgnica del Notariado de Crdoba prev: Antes del 31 de di&r ciembre de cada ao, los escribanos entregarn bajo recibo el protocolo del ao anterior Archivo General de los Tribunales a los efectos que hubiere lugar. Una vez revisados podrn retener los respectivos protocolos hasta dos aos despus de cerrados. r UptJlOS ^ M legislador, sin embargo, ha querido que la ejecutividad del documento Ldr qo e no suija de dicha matriz sino de sus testimonios expedidos conforme a las disposiciones legales, tanto nacionales (arts. 979, inc. I9,1006y ss., Cd. Civil) como las previstas por los estados provinciales en sus resr, .(a el & pectivas leyes orgnicas notariales. Se protege de esta manera el ttur <$r lo matriz que siempre quedar a resguardo en el protocolo. P , El acreedor hipotecario, por ejemplo, debe presentar su ttulo eje- . cutivo al juez para que proceda la ejecucin. El testimonio no es una copia cualquiera, sino que debe estar rodeado de recaudos especiales Wis que 1 a los que alude la ltima parte del inc. I9 del art. 979 del Cdigo Civil. aAunaregist nacin que, ot ate toda la C En principio, todo lo que sea accin o disposicin habr de necesitar el ttulo con valor ejecutivo. Pero ello slo en principio, porque si analizamos con ms detenimiento veremos que pueden darse muchsimos supuestos de excepcin a esa regla. As, a manera de ejemplo Mtfla. Por ello C diremos que la posibilidad de reivindicar deber admitirse aun sin i tener a la vista el ttulo inscripto. El juez proceder, en estos casos, a ^igualmente de evaluar la situacin conforme a las reglas establecidas en los arts. . 2789 a 2792 del Cd. Civil26. Ante la presentacin de un ttulo con v ^tad

plena eficacia y valor probatorio, aunque no est inscripto, la accin . j^llar de la debe proceder normalmente27. Corresponde aclarar que no nos refeL.actoin{ rimos a que la causa de adquisicin no est registrada, sino tan slo %d0j. ^ al ttulo en sentido formal que, por ejemplo, adolece de la nota de reC0I1S gistracin. Obviamente, como sabemos, para su plena oponibilidad 01I1CI aun frente al tercero registral, la causa de adquisicin debe estar re\SJ elpun gistrada. En otros supuestos, la jurisprudencia ha admitido en diversas : j1 ;x F&M HUepfii oportunidades la ejecucin hipotecaria sin la presentacin de los tese eSt timonios inscriptos, basndose slo en la existencia en autos de una yl(Vj copia simple ; es decir, una copia autorizada por el notario, pero sin jr Ciyjj j #I - . Ptem 26 Ventura, La accin reivindicatora del adquirente por usucapin antes de la y. sentencia que declara su dominio, enHomenaje a Dalmacio Vlez Srsfield,t. III, P-1|| %. ^!/L y siguientes. H(Jj 27 Ventura, Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrituras, viv tm * i i iv a ^ aam *' VI en Revista Notarial, ns 73,1997-1, ps. 65 y 66. el rigorismo formal de la primera copia o primer testimonio y, obviamente, sin la nota de inscripcin que exige el art. 23 de la ley 17.801 . Asimismo, debemos recordar que la ley registral de Crdoba, 5771, establece en su art. 33 excepciones al principio de la norma nacional cuando determina que: El ttulo inscripto en el Registro General que debe tener a la vista el Escribano segn lo dispuesto por el art. 23 de la ley 17.801, puede ser ttulo con inscripcin definitiva o provisional, pero cuando tenga este ltimo carcter el Escribano deber hacer constar esa circunstancia al tercero, quien deber aceptarla expresamente. Sabemos que la inscripcin provisoria relacionada en la norma es tan slo una registracin condicionada a la subsanacin de alguna observacin que, obviamente, de no producirse har caer irremediablemente toda la cadena de transmisiones que se hubieren soportado en ella. Por ello concluimos que se trata de otro supuesto de excepcin. Merece igualmente destacarse esta ltima norma, procurando efectuar una interpretacin voluntaria, que slo remarca el inters privado o particular de la situacin, exigiendo una informacin detallada en el mismo acto instrumentado al sujeto adquirente del derecho. El legislador no considera as que est enjuego el orden pblico en el cumplimiento o incumplimiento del dispositivo nacional. Sin duda, desde el punto de vista notarial, cuando se autorizan actos traslativos dominiales o de constitucin de derechos reales, debe tenerse en cuenta que estos derechos exigen un ttulo idneo que tcnicamente se denomina ttulo suficiente tomando la expresin del art. 2602 del Cd. Civil. Este concepto de ttulo suficiente involucra dos aspectos. Por un lado, lo que hace a su materialidad, es decir, que sea un acto traslativo, causa idnea, y por otro, que tenga los recaudos formales a los que ya hemos aludido. Slo as se generar la causa idnea ad transferendum dominium que pide el sistema de adquisicin del Cdigo Civil argentino.

Por este motivo, la ley obliga al notario a tener a la vista el certificado registral (art. 23, ley 17.801) y el ttulo antecedente inscripto a la vista. Con ello se quiere significar que debe tener ante s el documento que porta el acto. Si el ttulo antecedente es una adjudicacin en un sucesorio deber tener la hijuela respectiva de quien transmitir, y si se trata de una compraventa deber contar con el primer testimonio expedido para el sujeto que viene a transferir. J#e; SI y I i#! isuiocofl10 .^.surgedelt ^vmenes (se jjjosobreelbien. $ marginales c protocolo y tamb ^negocios qm formacin se hace d 1 ^sobreelbi en. iih0bligaci11 ribirela Este ttulo, nos referimos al que tiene la nota de inscripcin, equivale a un documento ejecutivo cualquiera. As como nadie pagara el monto correspondiente a un pagar o un cheque sin que se le exhiba el documento (e, incluso, se anule su ejecutividad), tampoco nadie podra llegar a ejecutar un documento portante de un derecho real sin tener el ttulo a la vista y sin asegurarse de anular su ejecutividad una vez utilizado. Tngase presente que cuando hablamos de ejecutar no siempre se hace referencia a una patologa (el derecho que es desconocido por un tercero) sino que tambin corresponde aplicar el concepto de ejecucin al hecho de transferir el derecho, modificarlo o ejercer cualquiera de las facultades que genere. teresj5 >ltr ten1 Jp Dicho ttulo debe ser minuciosamente analizado tanto en lo sustancial (o material), como en lo instrumental (o formal), ya que ello repercute en las tres exigencias que se explicaron al analizar el principio de identidad, correspondencia y continuidad que hacen al tracto sucesivo en nuestro desarrollo del art. 15. Se busca que el individuo sea quien dice ser, y que tenga el derecho que dice tener. Este ltimo requisito slo puede ser objeto de pronunciamiento por el funcionario instrumentador mediante el anlisis del ttulo, tanto en sus aspectos formales como sustanciales. Pero la exigencia de que el mismo tenga la nota de registracin tal como lo hace el art. 23, objeto de nuestro anlisis, obedece a fines puramente registrales. Anuestro entender, el criterio del legislador al exigir tener el ttulo inscripto a la vista no ha sido slo para obligar al transmitente la acre ditacin de su derecho, lo que resulta toda una obviedad, considerando que es el nico con valor ejecutivo para operar transmisiones, sino tambin permitir al instrumentador

analizar la publicidad generada en sus notas marginales que acompaarn y complementarn la situacin informada ya por el Registro en el certificado. El instrumentador contar asimismo con lo que se denomina la publicidad cartular; es decir, la que surge del ttulo en sentido formal. En dicho ttulo figurarn los gravmenes (servidumbres, hipotecas, etctera) que hubieren recado sobre el bien. Las leyes orgnicas prevn las denominadas notas marginales que debe el notario efectivizar en los mrgenes del protocolo y tambin en los ttulos que sirven de base y antecedente de los negocios que autorizan31. As, al contarse con dos fuentes de informacin se hace prcticamente imposible la fuga de algn gravamen sobre el bien. g Obligacin del instrumentador de transcribir el contenido del certificado En la ltima parte del art. 23 de la ley 17.801, se exige que el instrumentador deje constancia en el ttulo, de la fecha del certificado, el nmero asignado y lo que resulte de la informacin contenida en el mismo. Evidentemente la norma procura, amn de generar el enlace del certificado con el ttulo en el trmite inscriptorio, que las partes del negocio tengan un cabal conocimiento de la situacin jurdico-regis- tral del inmueble sobre el que estn contratando, sea su adquisicin, constitucin de un gravamen o el derecho del que se trate, al proce- derse a la solemne lectura del acto antes de su suscripcin. Como la informacin de la situacin jurdica del bien suele realizarse por medio de la expedicin de una copia certificada de la matrcula registral, se hace necesario remarcar que la transcripcin a la que se refiere la norma, lo es respecto de los gravmenes o medidas que se encuentren vigentes. El instrumentador debe efectuar una Art. 66, ley 4183 Orgnica del Notariado de Crdoba: aEn todas las escrituras Que se otorgaran sobre inmuebles, el escribano deber dejar constancia del acto realiza- do, por nota marginal, en el ttulo que le sirva de referencia*. /sCt0 1 lectura tcnica de la matrcula, y as advertir que no es menester f, facW# la transcripcin de las hipotecas que ya han caducado por el transcurjr <,, je so del tiempo, ni de los embargos, ni de cualquier medida precautoria fr nat que, por imperio del art. 37, a cuyo comentario remitimos para mayor desarrollo, hubieren perdido ya vigor y carezcan de eficacia al mo- ment de la celebracin del acto para el cual se solicit el certificado. restablecido; ART. 24. [PLAZO DE VALIDEZ DE LA CERTIFICACIN]. El plazo de validez de la certificacin, que comenzar a contarse desde la cero hora del UOME da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta das segn j)i pjj c se trate, respectivamente, ele documentos autorizados por escriben nos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del mbito de la provincia, territorio o Capital Federal. . ^CODipu Queda reservada a la reglamentacin local determinar la forma , ylCUlo que en que se ha de solicitar y producir esta certificacin y qu funciona'^0 dicgriospodrn requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias loca- licin Ii j les lo aconsejen, podr establecer plazos ms amplios de validezpa te ra las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionariospIjL y* ddUer blicos del interior de la provincia o territorio. **6 din o V Ne/ 0 _si_ ateQ UBI

PLAZO DE LA CERTIFICACIN mo de la reserva de prioridad al que se agrega, como ya habamos ex- VI^DOC-'J ^ Este artculo regulajunto a los arts. 22,23,25 y 26, todo el mecanispresado, el art. 59 que establece la retroprioridad. La norma en anli\V sis determina los plazos concedidos para la celebracin del negocio pa- 1* ra el cual se solicit el certificado registral. Contemplando el domici0 * lio del instrumentador en relacin al de asiento del Registro, el legis_ lador confiere un plazo ms o menos prolongado para la celebracin |f > % 1 del acto. As, si el notario, juez o autoridad administrativa se encuentran B en la misma ciudad asiento del registro, el plazo ser de quince das. *\Su Si el funcionario instrumentador se halla domiciliado en otra ciudad, ^ | pero dentro de la misma provincia, el plazo ser de veinticinco das, |K Qh|| i mientras que para los funcionarios que se hallen domiciliados fuera (li|l 1| Bu 1 de provincia sede del Registro al que debe acceder el inmueble sobre el que recae el acto, el plazo ser de treinta das. El artculo faculta a las provincias a establecer plazos ms prolongados cuando las circunstancias del lugar as lo ameriten, lo que nos obliga a correlacionar la norma con la ms general establecida en el art. 43 que, por el contrario, autoriza a las provincias a reducir todos los plazos establecidos en la ley 17.801. 2 MOMENTO INICIAL PARA EL COMPUTO DEL PLAZO DE LA RESERVA DE PRIORIDAD P Ms all de las opiniones que se puedan tener en tomo a cundo debiera comenzar a computarse el plazo de la reserva de prioridad, la ley 17.801 en el artculo que analizamos, se pronuncia de manera bastante clara cuando dice: comenzar a contarse desde la cero hora del da de su expedicin. Este es el nico plazo, dentro del Cdigo, que se computa de esta manera, ya que, segn lo prescripto en su art. 24, "... los plazos de das no se contarn de momento a momento, ni por horas, sino desde la medianoche en que termina el da de su fecha. Lo que acabamos de expresar respecto a que este plazo se computa de manera diferente a lo establecido en general para los plazos en el Cdigo Civil resulta bastante determinante para la correcta interpretacin del dispositivo, pues, por aplicacin de la regla hermenutica que establece que las normas de excepcin deben interpretarse en sentido restrictivo, no podr efectuarse modificacin de su esen- f cia por va reglamentaria. Sin embargo, en algunas provincias se ha llegado a regular de manera manifiestamente encontrada con la legislacin nacional. As, vemos en el decr.-regl. 2080/80, cmo la reglamentacin local se aparta contundentemente del dispositivo nacional, y lo avasalla abiertamente. En efecto, en el art. 60 del citado decreto, se establece que: A los efectos del art. 24 de la ley 17.801, y sus modificatorias se entende- f i por da de expedicin de la certificacin el da de ingreso de su soli citud. Opiniones aparte, no cabe dudar que esta norma contradice ffj Ciertamente el superior mandato del art. 24 de la ley nacional. Es Prcticamente como si dijese, donde la ley nacional diga blanco, de- /] ber leerse negro. Ir jf

Art. 24 Publicidad, registral. Certificaciones e informes ^9 Por nuestra parte, creemos que no puede ni debe considerarse v- !se^ lido un decreto o ley provincial que se opone abiertamente al orden r,jplid #* . institucional, desjerarquizando as las reglas de la Carta Magna. Dir' .^et chos dispositivos criticados son manfiestamente inconstitucionales. f in j En la provincia de Crdoba, por res. 1/07, no sin contradecir tam- ^ bin el mandato nacional, se ha llegado a establecer una tesis inter00$ media, por la cual, si bien el plazo de la reserva de prioridad comien- za a computarse desde la cero hora del da de expedicin del certifica^alconfi6P do, la prioridad del documento para el cual se solicit, en cambio, que- ^locales l jkinralasce da a cubierto desde la fecha misma del ingreso. Obviamente, por contradecir abiertamente el dispositivo nacional y exceder las facultades que la ley atribuye al director del Registro, tema regulado en los arts. 61 y 62 de la ley cordobesa 5771, este resolutivo carece de vigor, tanto iioadificul ms por tratarse tan slo de una resolucin registral, de inferior je^quepudl rarqua an que el decr.-regl. 2080/80. As, en caso de que un usuario, ^ Enconse por ejemplo, un embargante, pretendiera ser desplazado por una cerLL tificacin durante el plazo que corre desde el ingreso, hasta su expeL, & dicin, deber plantear los recursos legales, que, por los argumentos Sentido m que hemos vertido, estimamos que le resultarn favorables. .^3ct^ El fundamento que se da para esta actitud contra legem es que el I certificado registral, al producir los efectos de una verdadera anota* cin preventiva, debera ser tratado como tal. As se hara aplicable * *lUe la norma general reguladora de la prioridad; es decir, el art. 19, que determina que la prioridad de dos o ms documentos deber surgir de la fecha de la presentacin de los mismos. Ese es el fundamento que esgrime Villaro que, por otra parte, involucra tambin en el debate el hecho de que la fecha de expedicin resulta ms incierta que la del ingreso, que es indubitada, y surge del libro diario y del asien- to de presentacin. Dice Villaro que ... si se tiene en cuenta que la V presentacin de la solicitud del certificado genera, en caso de ser ex\ % pedido, una anotacin preventiva, hay que considerar tal solicitud % como un documento registrable y, en consecuencia, aplicarle las or|| ^ o j|| mas que para stos prescribe el art. 19 de la ley 1 || & No compartimos los argumentos del ilustre registralista, pues creemos que hay una diferencia demasiado sustancial entre el docuBi

ment portante de la mutacin jurdico-real, o de la medida precautoria, y el documento transitorio (el certificado registral) que slo procura reservar la prioridad de aqul. La norma alude a anotacin preventiva, aplicada al certificado registral, pero ello slo a los fines de lograr su cometido. No creemos apropiado considerarlo a ste como al documento registrable mismo. Tampoco somos de la opinin que el comienzo del cmputo, tan importante para determinar las prioridades, est comprendido entre las facultades que el art. 24 de la ley nacional confiere a las provincias al expresar: .. cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podr establecer plazos ms amplios de

validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios pblicos del interior de la provincia o territorio. La norma est aludiendo a dificultades en las comunicaciones o en el transporte, por ejemplo, que pudieren existir en el lugar en el que se aplicar el dispositivo. En consecuencia con ello, autoriza a las provincias a ampliar los plazos para adecuarlos a esas circunstancias. En igual sentido manifiesta su desconcierto Cornejo, quien, al referirse a esta actitud en pugna con la ley nacional por parte de algunos registros locales, expresa que: Este comportamiento nos parece contrario a la ley, que claramente distingue la presentacin de la expedicin2. 3 FUNCIONARIOS AUTORIZADOS A REQUERIR EL CERTIFICADO REGISTRAL Tal como ya lo hemos expresado al analizar el art. 59, en general, la doctrina limita el mecanismo de la reserva de prioridad a los documentos notariales. Dijimos que la ley 17.801 fue preparada por y para escribanos; en razn de ello los documentos emanados de otras sedes (judicial o administrativa) padecen de impertinencia y no siempre resulta fcil conciliar los dispositivos registrales nacionales con los procedimientos locales referidos a tales especies de documentos pblicos. Sin embargo, tal como lo prevn las leyes locales, con total cohe- #P0! rencia la ley nacional preve que todos los fimcionanos a los que la ley 1 les atribuye la facultad de instrumentar actos que constituyan, de- 1 claren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles, en el . art. 39 de la ley 17.801, estarn facultados para solicitar los corres- pondientes certificados de ley, y salvo en algunas jurisdicciones, las leyes locales limitan slo a los notarios la facultad de solicitarlos. gyordesa1 ia la forma As, expresamente en el decr.-regl. 2080/80, para la Ciudad de Buenos Aires, en el art. 57, prr. I9, se determina que: Los certificados a que se refieren los arts. 23 a 25 de la ley 17.801 y sus modifcato- . rias podrn ser solicitados nicamente por los escribanos pblicos y astroailllSl funcionarios judiciales y administrativos autorizantes de documenjen el art. tos que constituyan, declaren, transmitan o modifiquen derechos reales sobre inmuebles. Igualmente se hace la manifestacin expresa en cuanto a que todos los funcionarios autorizados a labrar los actos a los que aluden los ^, arts. 29y 39 de la ley 17.801 estaran autorizados a solicitar certificaJf ^Pt dos, en las reglamentaciones de las provincias de Buenos Aires, Men, en g/ ^ doza y San Luis, entre otras. En cambio, en Crdoba, la reglamenta^kdenfr cin local limita dicha posibilidad a los notarios, titulares o adscrip5? , tos o funcionarios pblicos de igual competencia (art. 32, ley 5771)3. * Nos hemos referido a los certificados para subastas en nuestro ^ anlisis del inc. d) del art. 14. All decamos que, por ejemplo, las su^ bastas en la mayora de las provincias argentinas se llevan a cabo sin el recaudo de la previa certificacin registral. La doctrina viene criti% 1 cando duramente esta costumbre, dado que genera gran inseguridad sobre todo a los actos a los que ms deberan brindarla. En la Ciudad de Buenos Aires y en la provincia de Buenos Aires, por ejemplo, slo se exige un informe previo que, como tal, no reserva prioridad alguna, lo que hara correr el riesgo al adquirente al poder producirse una L L modificacin en las condiciones del dominio, antes de proceder a su A

UO wnuivivnvg uvuim*v, 0111vxc piuvvuw v* ^ el monto por el que se efectivizar la subasta con el consiguiente da- B || compra. Asimismo, esa modificacin podra producir una merma en p. 3 Se regula luego la llamada anotacin preventiva para subasta, que no es ms | fjj tyto 0^ que un certificado registral judicial aunque la ley no le denomine as, y reserva la prioV (W ^ ridad por ciento cincuenta das desde la fecha de su expedicin (art. 34, ley 5771). K ^J ib* fkLI o tambin al actor que ver reducida su posibilidad de cobro, o cuando no, verse privado totalmente de la posibilidad de subastar. Ese es el motivo por el que la doctrina, en general, elogia el dispositivo del art. 34 de la ley cordobesa 5771 que prev la anotacin preventiva para subasta. Una vez que se expide sta, durante ciento cincuenta das el dominio queda bloqueado a los fines de garantizar la reserva de prioridad4. Para un mayor desarrollo de este tema remitimos a lo ya expresado en el art. 14. En cuanto a la forma de la solicitud, la cuestin tambin ha sido objeto de nuestro anlisis, de manera genrica, al estudiar el principio de rogacin en el art. 6 Art. 25. [RESERVA DE PRIORIDAD. BLOQ UEO REGISTRAL]. Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo a W que se refiere el art. 5, sin la advertencia especial acerca de las cer tificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado. Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado. /, -nJ LA ANOTACION PREVENTIVA m Alos fines de lograr la reserva de prioridad, el certificado registral Wi genera los efectos de una anotacin preventiva, segn establece la norma que estamos analizando. Esto significa que todo aquel que pre/ tenda alguna accin sobre el inmueble, tanto sea la adquisicin de 1|| ^erto derecho o la traba de alguna medida cautelar, estar avisado de || A t existencia del certificado y de la posibilidad de que la situacin re|| | mistral llegue a variar, al producirse el acto para el cual se expidi. N $A 1 4 I ten yase> sobre el tema, Ventura, La comunicacin de subasta y el tercero registral. 2006, p. 663. Por ello, la norma establece que una vez expedida una certificacin el Registro no expedir otra, y luego agrega: sin la advertencia especial acerca de las

certificaciones anteriores. En verdad, la tcnica legislativa empleada merece nuestro reproche, pues se parte de la imposibilidad de expedir otra certificacin sobre el mismo bien, cuando en realidad la regla es que debe expedirse aun cuando hubiere otra anterior. Ocurre que, al haber consignado dos negaciones en la misma frase (no y sin), si bien la norma aparece como negativa, en realidad, su declaracin es positiva. >pier 'rfvadepn' vei ^quince ^sepresentadc ^delfuncioi jjlcierre regist divamente o fdido durante aerotro intento k26. [Escriti Caneas o cuanc Etique se har ^ se podr ve "^nsus testimc pacin regis f'consecuencU Zulaquean Por este motivo, estimamos que el artculo debera decir: Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondiente. Si durante el plazo de vigencia de esta certificacin, previsto en el art. 24, ms el del plazo a que se refiere el art. 59, se solicitare otro certificado, el Registro deber expedirlo con la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores. Advirtase que la previsin de la norma no es ms que la forma adecuada de llevar a cabo la reserva de prioridad de manera pblica, evitando herir la buena fe de quienes se amparen en las constancias registrales. Por otra parte, el artculo respeta en un cien por ciento la norma general del art. 22 que le precede. 2 LA SUMA DE LOS PLAZOS DE LOS ARTS. 24 Y 5 DE LA LEY 17.801 LA EN ^sPsitivo flilH los eh s acto NS nuner \Necho 3? Leader; 'orinal SBf H IB Con perfecta armona, el artculo que estamos analizando hace jugar dos plazos. Por un lado, el del art. 24 que prev los tres trminos bien diferenciados: quince das para el funcionario autorizante que se domicilia en la ciudad asiento del Registro; veinticinco das para el funcionario cuyo domicilio se halla fuera de la ciudad asiento del Registro pero dentro de la provincia, y treinta das para el funcionario autorizante que se domicilia fuera de la provincia. Y por otro, tambin entra a jugar en los trminos el plazo establecido en el art. 5e que consagra la llamada retroprioridad; es decir, la posibilidad de retrotraer la presentacin a la fecha de celebracin del acto. Ocurre que antes de la presentacin a la que alude el citado art. 5S, el registrador no puede corroborar la fecha de celebracin del acto ju-

rdico cuya inscripcin se peticiona. Por eso, el artculo obliga a la suma de ambos plazos, pues se hace necesario tener el instrumento a la vista para poder saber a ciencia cierta si se han cumplido los plazos de la reserva de prioridad; es decir, si el documento fue celebrado dentro de los quince, veinticinco o treinta das a los que se refiere el art. 24. Obviamente, si el documento resulta finalmente inscripto por haberse presentado en trmino y haber pasado exitosamente la calificacin del funcionario inscriptor, se termina el bloqueo, dndose paso al cierre registral, segn vimos al analizar el art. 23, y quedarn definitivamente desplazados, tanto los certificados que se hubieren expedido durante ese lapso como las medidas precautorias o cualquier otro intento de modificacin de la situacin registral. ART. 26. [ESCRITURAS SIMULTANEAS]. En los casos de escrituras simultneas o cuando deban mediar referencias de expedientes, la relacin que se har respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta, se podr verificar directamente en los documentos originales o en sus testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la certificacin registral en escrituras simultneas, la que se autorice como consecuencia podr utilizar la informacin que al respecto contenga la que antecede. 1 La REFERENCIA A LOS ANTECEDENTES EN LOS CASOS DE TRACTO ABREVIADO Este dispositivo complementa de manera directa la norma en la que se regulan los supuestos de tracto sucesivo abreviado (art. 16). En todos los actos que se celebran por la modalidad de tracto abreviado, el instrumentador debe tener a la vista la documentacin que acredita el derecho y legitimacin del disponente o constituyente del derecho que formaliza. Ya hemos dicho que en esos supuestos se produce una verdadera delegacin de la funcin calificadora por parte P funcionario registrador, al funcionario instrumentador. Pues uien, es al tomar conciencia de esta circunstancia cuando se advierte palmaria la necesidad que viene a cubrir el artculo que balizamos. Se exigir as que el notario, juez o autoridad administrativa, es decir, el autorizante del acto registrable, cuando opera por tracto abreviado, tenga a la vista los documentos originales o los testimonios de los actos que sirven de base al acto que instrumenta y los deje relacionados en el documento portante del tracto abreviado. Slo sobre esa

relacin en el instrumento, y la existencia misma de esa relacin podr el registrador cumplir la funcin calificadora. Woraenel ^presenta} joissetdeEsp, 4ie accede al re jtosprevios, no r ilnoresultarob, i efectuar la in mese mome: ndo docume; que figuraba c Isocurreenlap del usufructo %17.801.EsJ ^tativodelfi |%entonotari La norma no dice expresamente, ni puede inferirse claramente de su texto, si sera factible que el documento cuya inscripcin se peticiona sea acompaado de los citados originales o testimonios, restituyendo, por as decirlo, la funcin de calificacin al registrador. Si bien esta idea aparece como sugerida en la parte l9 del art. 26, no se acota en forma directa si quien lo verifica es el instrumentador o el registrador. Stona, a pesa La doctrina, en general, exige que el instrumento lo relacione, sin acotar, en cambio, si adems podra, en determinadas circunstancias, exigirse la presentacin de los originales o testimonios directamente al registro. Andomo y Marcoln de Andomo no manifiestan duda y aluden slo a la obligacin del instrumentador de consignar la relacin en el acto que instrumentan1. ak presenta* ?ar que el adm pacin Sc?part< SdJcaci ^or, Por nuestra parte, opinamos que los funcionarios instrumentado- res a los que la ley posibilita el otorgamiento de actos registrables, segn lo surgido de los arts. 29 y 39 de la ley 17.801, son todos funcionarios pblicos, en consecuencia, nada obsta a que resulte indiferente a los fines de la seguridad que el sistema registral procura, que pueda ser tanto el registrador como el funcionario instrumentador quien verifique la existencia y validez de los documentos acreditativos de los actos intermedios, sean stos de la naturaleza que fueren. iilB ene ss, En efecto, como ni la doctrina ni la jurisprudencia han cuestionado que sea el notario, y slo ste, quien califique, por ejemplo, la autenticidad y validez de los documentos de declaratorias de herederos, de los autos adjudicatarios de bienes en supuestos de sucesin hereditaria o liquidaciones de sociedades conyugales, etctera, verificndose as, slo en sede notarial, la legitimacin para obrar de los disponenAndomo - Marcoln de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 329. tes; de igual manera pretendemos que puede delegarse esa funcin calificadora en el autorizante del acto, en todos los diversos casos que puedan presentarse, amn de los que resulten acreditativos de la calidad de heredero, respecto del tracto abreviado.

Moisset de Espans explica con claridad que cuando el instrumento que accede al registro contiene una relacin pormenorizada de los actos previos, no resultara necesario agregar los ttulos respectivos y, al no resultar obstculo, ... el Registro est legalmente habilitado para efectuar la inscripcin de ese derecho, en forma definitiva, dejando en ese momento, sobre la base de las constancias contenidas en el segundo documento, de los pasos que se han dado a partir de la persona que figuraba como titular registral ...2. As ocurre en la prctica, por ejemplo, cuando se produce la cancelacin del usufructo por fallecimiento, supuesto previsto en el art. 36 de la ley 17.801. Es frecuente que los notarios relacionen el documento acreditativo del fallecimiento, es decir, la partida de defuncin, en el documento notarial que accede al registro y as se considera cumplida la norma, a pesar de que la literalidad del dispositivo del art. 36 alude a la presentacin de la partida de defuncin. Pero tampoco podemos negar que el instrumentador pueda decidirse, segn el caso, por solicitar el trmite inscriptorio, agregando el original o testimonio del documento administrativo que es la partida de defuncin del usufructuario, relacionndolo slo someramente en el acto a registrar. Por nuestra parte, estimamos que podra aplicarse el supuesto mediante la calificacin de los documentos por parte del instrumentador o por el registrador, con total indiferencia y a comodidad del usuario. Pero exigimos, en cambio, de manera categrica, como lo dice ya la norma en vigencia, que del ltimo documento a registrarse surja mencionado todo el encadenamiento. As, cualquiera que sea el criterio que se adopte por parte del instrumentador o del registrador, la ley exige sin lugar a duda, la mencin documental de la relacin de antecedentes, sin cuyo recaudo no puede aspirarse a la inscripcin por tracto sucesivo abreviado. i .atoa dayqu, Lsdetrac <X lcaci Debemos tener presente que cada mutacin genera tambin obligaciones tributarias en general: sellos, tasas de justicia, tasas retributivas de servicios, etctera, que, lgicamente, los diversos titulares intermedios, aun procurando inscripciones simultneas, no estarn eximidos de afrontar. El notario o juez deben corroborar el cumplimiento de aquellas obligaciones fiscales que el sistema ha encomendado a su control y otro tanto efectivizar, en su mbito, el funcionario registrador. M ip mi 11! S julo antece asuvezlo' podr utili| la venta de i ltima vent, considerar ci mer acto, aui uariodiferen Dems est que en el prin realizary todo concebirse < tadores . Este r|j de tod< ^ie lo contri llil de un i %a al fund dacin co: ^oecesar LA CERTIFICACION REGISTRAL EN LAS INSTRUMENTACIONES SIMULTANEAS

En cuanto a la segunda parte del dispositivo que analizamos, se alude al certificado registral previo que, como se vio, constituye un recaudo obligatorio que debe tener a la vista el instrumentador al elaborar un documento constitutivo, declarativo o modificatorio de derecho real sobre inmueble. Es aqu donde no podemos dejar de resaltar la norma del art. 26 de la ley 17.801 , que previendo la imposibilidad de contar con la certificacin previa que acredite la dominialidad en los casos de instrumentaciones simultneas, sobre todo cuando en cada una de ellas actuarn distintos funcionarios, la norma en anlisis establece que el instrumentador del ttulo que se apoye en uno an no registrado podr valerse de la informacin referida en el certificado expedido para el ttulo antecedente. Es decir, que si A transmitir su dominio aB y ste a su vez lo vender a C, el escribano que instrumente este ltimo acto podr utilizar la informacin contenida en el certificado que protegi la venta de A a B. Obviamente en este caso no podremos decir que la ltima venta no tenga certificado previo, ya que el sistema permite considerar cumplido dicho recaudo mediante el obtenido para el primer acto, aun cuando hubiese intervenido en su solicitud un funcionario diferente. De ms est remarcar que, como hemos sostenido, ser menester que en el primer certificado se comprendan todas las operaciones a realizar y todos los sujetos intervinientes, en razn de lo cual no puede concebirse el supuesto sin un acuerdo previo entre los instrumen- tadores . Este sistema puede operar as, merced a que los instrumen- tadores de todos los documentos registrables son funcionarios pblicos, de lo contrario, se generara hasta la posibilidad de negar la informacin de un instrumentador a otro. Tcitamente, la ley nacional obliga al funcionario instrumentador del primer acto a compartir la informacin con el que autorizar el acto consecuente; por ello aludamos al necesario acuerdo entre los formalizadores de las instrumentaciones simultneas. En cuanto a la ubicacin de esta norma, estimamos que no es la apropiada y que en una futura reforma de la ley 17.801 debera aprovechar el legislador para insertarla luego del art. 16 que prev los supuestos de tracto abreviado. Para completar el anlisis de esta norma remitimos a lo expresado en tomo a los arts. 15,16 y 23. ga al funcionario autorizante a tener a la vista, aparte del ttulo del ltimo titular inscripto, la certificacin registral sobre el estado jurdico-dominial del bien.... ART. 27. [COPIAS AUTENTICADAS E INFORMES], Aparte de la certificalo efl atrase' A cin a que se refiere el art. 23, el Registro expedir copia autentica-a da de la documentacin registral y los informes que se soliciten de ,46 uo , Mabipteca ttjioyaloben conformidad con la reglamentacin local. ej6P _1_ OTRAS FORMAS DE PUBLICIDAD erroruom: Atendiendo a sus fines, la ley registral 17.801 prev otras formas i eg| de publicidad un tanto menos solemnes que los certificados registra^ iTT1pr les regulados en los arts. 23 y 24. As, en la norma que analizamos, se SSirea

mencionan los simples informes, cuya denominacin encierra un peoelSOllClt cierto carcter peyorativo en relacin al certificado de ley. Ocurre que fiemos expue stos generan la reserva de prioridad a travs del bloqueo, segn vitiebase parai mos al analizar su concepto, en tanto que el simple informe, si bien tatadelaparte ^sedeberrei anoticia y de manera cierta pudiendo presumirse tambin su exactitud e integridad, ya que es igualmente instrumento pblico1, no genera, en cambio, reserva de prioridad ni bloqueo, dado que no ingresa al folio ni dej a huella alguna en un asiento. ^8ario remare Tambin podemos advertir otras diferencias no menos importan- ' ^positivo tan tes. As, en caso de error en la situacin registral brindada por un sim- i pie informe, o en una copia, que por estar incompleta induce a error a pacin i un tercero, probada dicha circunstancia debera responder el Regis^ < tro frente al dao, y por ste el Estado, conforme a lo establecido en el k ^ Sobre art. 1112 del Cdigo Civil. %?e^de e] Sin embargo, en los casos en que se provoquen daos con motivo de ^i. la errnea publicidad o la publicidad incompleta, no sern iguales las \ ^Wi consecuencias en la instancia de la reparacin, segn se trate de un v1Wi ^9. simple informe o de un certificado de ley. Si bien es cierto que el usua- p W Se P rio puede fiarse primafacie de lo publicitado en el informe, por la pre? suncin de exactitud e integridad a la que nos referimos en nuestro '^l ^a anlisis del art. 22, por disposicin de la misma ley el simple informe ,^, no garantiza la inmutabilidad de la situacin registral, en razn de 'V%0s ^ lo cual quien merecer la reparacin ser quien solicit la informa^ el cin que result equivocada. VjW Andomo - Marcoln de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801- C a Comentada. Anotada, p. 333. _ Todo lo contrario ocurre en el caso de error u omisin en un certificado, pues mientras en el informe la situacin registral no vara por la citada anomala, en el supuesto de tratarse de un certificado, la situacin puede llegar a modificarse en favor de quien lo solicit. Es lo que ocurre, por ejemplo, cuando se omite o se informa de manera incompleta una hipoteca, segnloprescriptoenel art. 3147 del Cd. Civil, que, como ya lo hemos expresado, resulta de aplicacin para todos los casos de error u omisin en la informacin de medidas o providencias cautelares. En estos supuestos, quien deber ser indemnizado, obviamente si realmente sufre un dao, es el acreedor hipotecario, el embargante o el solicitante de cualquier otra medida precautoria. Lo que hemos expuesto surge de manera expresa de la norma que nos sirve de base para asignar a la fuga de la informacin estos efectos. Se trata de la parte 1- del art. 3147 del Cd. Civil, que directamente dice que se deber responder al acreedor hipotecario, con lo que est disponiendo que el que solicit el certificado no sufre dao alguno. Es necesario remarcar que, aun la simple copia, o el informe al que alude el dispositivo tambin exigirn el inters legtimo por parte del solicitante, segn lo que hemos afirmado en oportunidad de referirnos a la rogacin en el art. 62 de la ley 17.801. En la prctica, sobre todo en otros tiempos, amn de los informes y copias a los que alude el dispositivo, se permita tambin la publicidad por exhibicin de los libros, o hasta la de las matrculas de folio real. En una sala de lectura se acercaba al usuario el tomo pertinente, en el sistema causal, o se permita la lectura de las matrculas a travs de un cristal, para evitar su adulteracin, en el sistema de folio real. Hoy en da se

encuentra reducido a supuestos muy excepcionales el acceso directo al asiento registral; slo por ejemplificar con alguna legislacin local, leemos en el art. 66 del decr.-reg. 2080/80 que: ...La consulta directa de asientos podr ser reemplazada total o parcialmente por la entrega de copias o por otros medios tcnicos de reproduccin.... En la actualidad, es sta la regla general en todos los registros del pas. ART. 28. [NOTA DE REGISTRACIN. CONSTANCIA DE LOS TESTIMONIOS PRESENTADOS], En todo documento que se presente para que en su consecuencia se practique inscripcin o anotacin, inmediatamente lab despus que se hubiere efectuado, el Registro le pondr nota que ex ^ ,pc ilPs prese la fecha, especie y nmero de orden de la registracinpracti- ^, J, cada, en la forma que determine la reglamentacin local. Quien ex^ pida o disponga se expida segundo o ulterior testimonio de un docuM 49), y ment ya registrado, deber solicitar al Registro ponga nota de la inscripcin que haba correspondido al original. El Registro har constar, en las inscripciones o anotaciones pertinentes, la existencia de los testimonios que le fueren presentados. r slelas caract La NOTA DE INSCRIPCIN ^dad de no ^ lsnielquetei Cuando un documento se presenta para su inscripcin o anotacin ssouese han ( y sortea exitosamente la funcin calificadora, queda en condiciones JJ . de ser inscripto o anotado, segn corresponda. En tales casos, el Re^ . Se ( gistro, amn de redactar el asiento respectivo lo que ya habamos ^matriz. Se esbozado cuando estudibamos el art. 10, referido a la matriculacin lagunas de cu y el art. 14 que establece la redaccin concreta de los asientos, de%de serios fu ber tambin estampar en el margen al final de la escritura u oficio, ^Orgnicas not la llamada nota de inscripcin en el ttulo mismo que produjo la v11sobre el te mutacin jurdico-real o en el oficio de la medida cautelar que anote. ^ Esta nota es la que exige la norma del art. 28 que estamos analizande las do y que, en definitiva, ser la que transforme, en lo grfico, el docuSer objel ment traslativo o modificatorio en el ttulo inscripto al que alude d^una el art. 23, cuando exige que el funcionario autorizante debe tener a la 3le^ ^ vista el certificado expedido por el Registro y el ttulo inscripto. J'iL. ^ el C Las reglamentaciones locales se han ocupado, tal como lo ordena ^6 exp( la norma nacional, de establecer ciertas pautas reguladoras de estas ^e^&cioni notas de inscripcin que, en la jerga registral se denominan plan- Sta de 1 [ chas aludiendo al gran tamao que suelen tener los sellos con que se estampan. As, a manera de ejemplo, citamos el art. 31 del decr.-reg. i 2080/80, para la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, que establece \ ^< que: La nota de inscripcin que prescribe el art. 28 de la ley 17.801 y % sus modificatorias, se asentar en la parte libreo en los mrgenes de |j|| | la ltima hoja til del documento. Si diversos actos estuvieren instru> i Ii i mentados en un solo documento y se presentaran para su inscripcin en forma simultnea, la nota consignar los registros que se efecten ralpH i, |

comenzando por el de dominio. Los raspados, interlineados o ennienu*hi dados sern salvados por el registrador responsable a continuacin de la ltima palabra del texto de la nota y antes de la firma. En trminos similares regulan las notas de inscripcin el decreto reglamentario de Mendoza (art. 2Q), la ley de Crdoba (art. 40), la ley san- tafesina (art. 49), y la riojana (art. 33). 2 LOS TESTIMONIOS Y EL REGISTRO Una de las caractersticas del notariado tipo latino radica en la particularidad de no ser el original del instrumento el que conservan las partes ni el que tendr el valor ejecutivo para probar y generar las acciones que se han de ejercer. Esto repercute en las formalidades que deben guardarse en el momento de la expedicin de una copia de la escritura matriz. Sobre el tema, amn de los dispositivos del Cdigo Civil, algunas de cuyas normas parecieran haber cado en desuso por carecer de serios fundamentos, tenemos tambin lo dispuesto por las leyes orgnicas notariales, las que, algunas ms, otras menos, se pronuncian sobre el texto a consignar en cada una de las copias, las caractersticas de las fojas en las que se ha de plasmar, etctera. Todo ello deber ser objeto tambin de calificacin registral al momento de pretender una inscripcin. El problema con el que se tropieza en esta cuestin, es que, en general, la forma de expedicin no se encuentra precisada en ninguna de las reglamentaciones notariales en vigencia, por lo menos, desde el punto de vista de la tcnica documental . a La expedicin de testimonios o copias en el mbito notarial El notario autorizante del acto debe dar a las partes que lo pidiesen copia autorizada de la escritura que hubiese otorgado . As lo prev el >vai art. 1006 del Cd. Civil. La norma habla de "copia autorizada, es de cir, copia firmada lo que nos permite efectuar un primer distingo en cuanto a la expedicin de copias. 1 La copia simple La copia simple slo radica en una copia sin valor de primer testimonio y, por ende, sin valor de instrumento pblico. Es decir, que respecto de esa copia simple no existir el principio de autenticidad. Se jjtestiiflC diferencia del primer testimonio en que carece de las formalidades valor iiibins asienc exigidas para ste. Puede ser copia mecanografiada en mquina de escribir o computadora, copia carbnica, fotocopia o cualquier otro sistema, pero no cumple con las condiciones exigidas por el art. 979 inc. I9, in fine, aun cuando estuviese firmada por el notario autoriipordebajo zante del acto. En definitiva, es una copia certificada que no habilita lelart. 101 ^matriz y d. accin alguna, porque no prueba sobre el contenido del acto sino slo sobre la existencia del instrumento copiado3. Por ello, la copia simple no genera marginales en el protocolo y puede darse, en principio, en el nmero que se quiera a cualquiera de las partes o por requerimien. ^0 de to judicial. Slo debe ponerse como lmite a este libre accionar, la obli- 7Sun

gacin de secreto profesional cuyo incumplimiento est sancionado en el art. 153 del Cd. Penal. En definitiva, la diferencia esencial en- 0 tre la copia simple y el primer o ulterior testimonio es que la copia ^ ^ simple no es instrumento pblico4. Es importante destacar que, a pesar de la contundencia de nes- tras expresiones en los prrafos precedentes, hay sin embargo nu- merosa jurisprudencia que sostiene la validez de las copias simples como ttulos ejecutivos. En algunas oportunidades se ha resuelto la VJ posibilidad de accionar hasta con una fotocopia del primer testimo^ ifSS ifeli |j. 3 Pelosi afirma que .. slo acreditarn la existencia, clase y contenido del docu\, yft. ment al cual se refieren, sin que ello implique subrogarlo en su eficacia y efectos (El doY\is cumento notarial, p. 284). ^ 4 Spota, Tratado de derecho civil. Parte general, 1.1, vol. 9,ps.317y318; Neri dice: ||. j Son copias sin fuerza jurdica y por consiguiente no constituyen instrumento pblico \\"01 aunque hayan sido autorizadas, vale decir, firmadas por el escribano que intervino en la \ H otorgacin del acto (Tratado terico y prctico de derecho notarial, vol. 2, p. 119). ||| nio5. Ello sobre todo se ha dado respecto de las ejecuciones hipotecarias. Puesto que van en contra de leyes y doctrina, los citados fallos deben ser interpretados a la luz de las actuaciones concretas y no deben dar pie para sentar doctrina contraria respecto de lo que venimos expresando. 2 El primero, segundo o ulterior testimonio El primer testimonio es aquel que cumple con los requisitos legales y que tiene valor de instrumento pblico (art. 979, inc. 1Q, in fin) por lo que tambin se le confiere valor ejecutivo. Debemos tener en cuenta que aun siendo instrumento pblico, su jerarqua probatoria est muy por debajo del instrumento matriz, contrariamente a lo previsto en el art. 1010 del Cd. Civil, ya que frente a cualquier variacin entre la matriz y los testimonios se estar al contenido de la primera (art. 1009, Cd. Civil). Desde el punto de vista de la tcnica documental, las leyes suelen exigir la expresin concuerda... que se ha sustantivado con el uso y suele ser lo primero que se busca a la hora de saber si se est en presencia de un primer testimonio con valor ejecutivo. Pero en la prctica, el notario ha hecho uso de diversas pautas para dejar aclarado el valor de la copia expedida. Si es una copia simple, suele cuidarse de no usar la expresin concuerda para no confundirlo con el tpico concuerda de las copias con valor ejecutivo, aclarando en ocasiones, de manera expresa que se trata de una copia simple. Es decir, en resumen, para saber si se trata de copia simple o primer (o ulterior) testimonio con valor ejecutivo, deben advertirse las formalidades exigidas en la jurisdiccin de la elaboracin del documento en cuanto a papel, sellados, sellos y firmas, y el texto de la certificacin, que debe expresar, con trminos ms o menos sacramentales, que concuerda con su matriz y que es el primero (o ulterior) testimonio. Por ello, para nuestro concepto, no bastaran las expresiones de Vlez copia autoriza > ya que aunque estuviesen firmadas por el notario, si no tuvieren tambin las dems formalidades, no constituiran los testimonios con valor ejecutivo.

((Stconstii dominio co pk sobre | jjjunoJa ex Doctrinaria] jjdde expe di ci dones del cor. nos, en el supi [te con la leyer. clarando por s lense expidi fiar, Segundo mertestimon l Preferirse al n dnde la parte a is que el notar ser testimonio p menester que qu ^ que queda ei fe en forma fende segu ^debe entend ^1 primero qu dominacin (p ^ejemplar b Supuestos de expedicin de ms de un testimonio En los casos de expedicin de un solo testimonio el tema no plantea cuestin alguna. Pero hay supuestos en que, sea por haber varias partes interesadas en el acto o sea por el extravo o destruccin del primer testimonio, se hace necesaria la expedicin de ms de un testimonio y ello, en algunos casos, puede generar situaciones conflictivas. Bsicamente los supuestos son dos: a) Existencia de varias partes interesadas. b) Extravo o destruccin del primer testimonio. Veamos cada caso por separado. 1 Existencia de varias partes interesadas 2 kjsimmp1 \^trucci1 Km .timn Is^ro p Vante En caso de existir varias partes interesadas se hace necesaria la expedicin de ms de una copia o testimonio. En los supuestos de escrituras con varias partes, es obvio que el notario deber expedir una copia o testimonio por cada parte, varios condminos adquieren, hay un adquirente y un acreedor hipotecario sobre el mismo inmueble, hay varios acreedores en una hipoteca (varios socios o cesionarios, etctera). La ley en estos casos deja la facultad al escribano de no expedir testimonio a quien no lo pidiese, segn surge a contrario sensu del art. 1006 del Cd. Civil, cuando expresa que debe darlo a las partes que lo pidiesen. Ello ha generado la costumbre de no drsele al vendedor del inmueble, ni al cedente del derecho. Pero nada obsta a que stos lo pidan y, en tal caso, el notario debe drselos. Su negativa infundada lo hara pasible de las responsabilidades no slo disciplinarias por su incumplimiento funcional, sino tambin de los daos y perjuicios que provocare a los interesados6. estos Aun cuando el pedido no fuere expreso, debe entenderse que estn solicitando un testimonio con valor ejecutivo las partes a cuyo favor se est constituyendo un derecho, es decir, que tanto el adquirente del dominio como el acreedor hipotecario o quien adquiere un usufructo sobre un inmueble, estn solicitando tcitamente al notario, cada uno, la expedicin de un testimonio con valor ejecutivo. Doctrinariamente se ha discutido sobre cul debe ser la modalidad de expedicin cuando son varias las partes. En cuanto a las atestaciones del concuerda, tambin vara segn diversos criterios. Para unos, en el supuesto de ser varias las partes deber expedirse siempre con la leyenda primer testimonio aunque fueran ms de uno, aclarando por supuesto la parte o el nombre del interesado para quien se expidi. En algunos casos con el aditamento Primer ejemplar, Segundo ejemplar, etctera, puesto sucesivamente en cada primer testimonio expedido. Para otros, en cambio, no correspondera referirse al nmero de ejemplares, sino que bastara con la mencin

de la parte a la cual se expide. Imaginando un condominio, diremos que el notario consignar: Primer testimonio para NN, Primer testimonio para ZZ, y Primer testimonio paraXX. Lo que es menester que quede bien aclarado es el nmero ordinal de testimonio que queda entregado para cada parte, justamente para poder aplicar en forma correcta el art. 1007 del Cd. Civil que prev la expedicin de segundos testimonios por extravo del primero7. En su- J ma, debe entenderse la expresin primero usada por la norma, co i mo el primero que reciba esa parte, ya que, con independencia de su denominacin (primero, segundo o tercero) lo importante es que es el primer ejemplar con valor ejecutivo que recibe esa parte negocial. 2 Extravo o destruccin del primer testimonio |g|g Este es un supuesto patolgico que necesariamente requiere la pr- dida o destruccin del primer testimonio asignado a la parte. Tngase $ f. presente que puede haberse denominado, segn ya dijimos, segundo 0 ^ercer testimonio, pero lo trascendente para este caso es que haya {$; sido el primero para el sujeto en cuyo poder se extravi o destruy. Bfl Es importante destacar que para la expedicin de un segundo tes1 \f\ timonio en estos casos se hace menester el cumplimiento del supuesrI V' ' ijm J i Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Parte general, 10a ed. act. por Vctor i f H TOerp del Prado, t. II, p. 409. f J, to de hecho, es decir, la prdida, sea por extravo o destruccin. La ley parte de ese supuesto y de una tcita exigencia de un mnimo de cuidado para la conservacin del instrumento por parte del interesado. No puede alguien a su antojo exigir cuantos testimonios quiera; slo frente al caso de prdida se completar su legitimacin para peticionar un segundo testimonio. La ley, con una finalidad tuitiva, pone reparo en la expedicin ilimitada e injustificada de testimonios sucesivos. Podra ocurrir que el interesado prefiera solicitar un nuevo testimonio antes que ponerse en la campaa de hacer una bsqueda exhaustiva entre sus documentos del ttulo extraviado. ..(5 e*te /jeenB fi MR fifi 5* aflatextu ^serios incon ieScritura algui juacosa, la seg nexpresad lese instru gadaalares spraque el segu iflmtnnlarf 1fU y tofo al art. 10( ^Previa dtaci] deba e: el dere se Igualmente es costumbre inveterada, por ejemplo, por parte de los acreedores, aun los hipotecarios, retener los ttulos dominiales de sus deudores para impedir que stos puedan disponer de su bien al no ostentar la titularidad cartular correspondiente (art. 23, ley 17.801). Respecto de esta ilegtima costumbre, no podemos dejar de remarcar

que el notario deber dar sendos testimonios con valor ejecutivo, tanto al acreedor hipotecario como al propietario que acaba de adquirir con el crdito facilitado por aqul. lli RllS La existencia de convenio de parte para que slo el acreedor tenga un testimonio del acto no puede dejar sin efecto el imperativo del art. 1006 del Cd. Civil. Esta norma consagra una obligacin funcional del notario y toda norma que establezca recaudos o exigencias funcionales es de orden pblico, por lo que, atendiendo a la regla de Papiniano ius pblicum privatorum patctis non potest, sentada en el art. 21 del Cd. Civil, dicho pacto sera de ningn valor frente al deber funcional del notario de dar copia a las partes que necesitan ejercer sus derechos. Mi Estas circunstancias son las que hacen que algunos notarios sean- tan celosos a la hora de expedir segundos o ulteriores testimonios. Suelen exigirse exposiciones policiales de extravo a los fines de dejar acreditado el supuesto de hecho de la norma. Aun sin contar con dispositivo expreso, agregan al protocolo la disposicin policial en respaldo de la expedicin de un segundo testimonio. Esta actitud, si bien no acredita indubitadamente el extravo, expone al interesado a la sancin que corresponda por su declaracin falsa y acredita cierta diligencia funcional responsable en el notario que la expide. Para otros, en cambio, basta con consignar por haberse extraviado el pri- mero en la atestacin final de la copia con valor ejecutivo. Hay quienes exigen un informe registral para acreditar la situacin del inmueble en cuanto a gravmenes y estado dominial8. Pero, en rigor de verdad, slo sera exigible por parte de los jueces, en el orden nacional, cuando sea necesaria la expedicin con su intervencin (art. 1007, Cd. Civil), segn surge del art. 778 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin. La aplicacin textual de los arts. 1007 y 1008 del Cd. Civil puede ocasionar serios inconvenientes. En efecto, como surge del art. 1007, si en la escritura alguna de las partes se hubiese obligado a dar o hacer alguna cosa, la segunda copia slo podr ser expedida mediante autorizacin expresa del juez. Es decir que, si por ejemplo, en la escritura se hubiese instrumentado un mutuo por el cual una de las partes qued obligada a la restitucin de una suma de dinero, eso ya es suficiente para que el segundo testimonio deba expedirse por va judicial. En cuanto al art. 1008 del Cd. Civil, la norma expresa que es necesaria la previa citacin de quienes haban participado en la escritura, cuando se deba expedir una nueva copia, y que dichos participantes tendrn el derecho de comparar la fidelidad de su contenido con el ttulo matriz. Ya Segovia aclaraba, respecto a la norma citada, que slo deba aplicarse a los casos en que se hace necesaria la orden judicial, pero que no tiene relacin alguna con los casos de extravos de escrituras en las que no hubiese obligaciones pendientes9. 8 fM. Gattari, Prctica notarial, t. 6, p. 123. Segovia, El Cdigo Civil de la Repblica Argentina, con su explicacin y crtica |j|| aj0^^1 notas, 1.1 p. 273, nota al art. 1009 (actual art, 1008). El ulterior testimonio expedido por haberse perdido o destruido el primero cae bajo el dispositivo del art. 28 de la ley 17.801 y debe acceder al registro para que se tome razn de su expedicin. Dicha registracin quitar valor ejecutivo al testimonio anterior, y a los fines del art. 23, deber presentarse el ltimo testimonio expedido10. Tbdo notario o juez negar la accin de que se trate, frente a la legitimacin para obrar intentada mediante la exhibicin de un testimonio dado de baja por este procedimiento.

Slo en acatamiento de estos principios pueden el Registro, el notariado y los jueces garantizar la seguridad jurdica prevista como uno de los fines de la publicidad material. jjF , |a idela Pero para que ese efecto realmente se produzca en el mundo jur- 1$ ja dico extrarregistral, frente a terceros, deber quedar asentado en el WpeI1 Registro que se trata de la expedicin de un segundo testimonio. L^ gicamente el testimonio debe expedirse conforme a las reglas que heVre mos explicado, es decir, que el notario haya consignado en la atesta'u0sqtiere! cin del concuerda que dicho testimonio es para tal o cual de las par1 ^ proc. Ci ^nonios insci tes; de lo contrario, el registrador no sabr cmo asentar la nota en el * asiento respectivo. Todo ello a los fines de que tanto el futuro informante registral, como cualquier instrumentador, puedan identificar . ., claramente cul de los primeros (o precedentes) testimonios son los que han perdido valor ej ecutivo ante la nueva expedicin y asiento u. A propsito de la garanta de seguridad prevista por este sistema sreales sobre n de ttulo con valor ejecutivo a la vista en el momento de ejecutar el acto, con ms la expedicin de un certificado registral previo, corresponde efectuar crtica a ciertos jueces que, al momento de ordenar la k9.[VALOR DE subasta de un inmueble del deudor, no solicitan el testimonio con noaprueba de U ta de inscripcin en cumplimiento del art. 23 de la ley 17.801. Acasos a aut En el Cdigo Procesal de la Nacin, el recaudo est exigido de manera bastante contundente en el art. 576, cuando expresa que el juez ja, ... intimar al deudor para que dentro de tercero da presente el ttu florn lo de propiedad del inmueble, bajo apercibimiento de obtener testimo- etaprj nio a su costa. No se realizar la subasta mientras no se haya agrega% pe^ do el ttulo o, en su caso, el testimonio. ^ Esta determinacin obliga al juez a ordenar la expedicin de se- 1 P<flad * ^ gundos testimonios conforme a las pautas exigidas en los arts. 1007 y 1008 del Cd. Civil. La falta de presentacin del ttulo por parte del ^. c^lq\u ejecutado en forma espontnea sera similar al extravo del mismo 0 previsto en el art. 1007, dado que el juez no puede requerrselo apelando a la fuerza fsica. Con ello, la seguridad de la prdida de valor ejecutivo del primer testimonio que se halla en poder del subastado es suficiente para garantizar la seguridad que se procura. > Por ello, aun en las demarcaciones en las que no estuviese previs- k to en norma procesal expresa, como tan claramente surge del Cdigo H "A f actc 11 Ventura, Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrituras, yfo en Revista Notarial, n9 73,1997-1, p. 57 y siguientes. Hil BIS Procesal de la Nacin, la exigencia igualmente impera, en atencin al art. 23 de la ley 17.801 que contundentemente lo determina. Sin embargo, en la provincia de Crdoba, por ejemplo, en cuyo Cdigo Procesal no aparece la necesidad de tener el ttulo inscripto a la vista, lo que resulta reprochable y exigira una reforma inmediata a los artculos que regulan las diligencias previas a la subasta (art. 568 y ss., Cd. Proc. Civ.

y Com. de Crdoba), los jueces no suelen exigirlos testimonios inscriptos. Por ello a diario, en esa provincia, se formalizan subastas sobre bienes inmuebles sin que el juez cumpla con el recaudo que la citada norma registral nacional exige de manera general para todos los documentos traslativos o modificatorios de derechos reales sobre inmuebles. Art. 29. [VALOR del asiento Registral]. El asiento registral servir como prueba de la existencia de la documentacin que lo originara en los casos a que se refiere el art. 1011 del Cdigo Civil. Sin duda la norma cuyo anlisis iniciamos apunta a solucionar el problema de la prdida de la escritura matriz que acredita el derecho del propietario, pero expresamente se le ha dado ms amplitud. Segn explican Andorno y Marcoln de Andomo, el texto ha resultado favorable para dej ar tambin contemplada en su solucin, la prdida o extravo de cualquier otra documentacin, sea de naturaleza notarial, judicial o administrativa . 1 LA RENOVACION DE TITULOS La caracterstica fundamental del sistema notarial tipo latino, radica, entre otros factores, en la perdurabilidad del protocolo. Es ms, dentro del sistema tipo latino existen varios principios fundamentales, entre los que se encuentra el principio de registro que se canaliza fundamentalmente en una de sus derivaciones: el principio de protocolo. El funcionario notarial tiene a su cargo la formacin, guarda y cuidado de un bien del Estado, cual es el protocolo notarial. El principio de protocolo o registro consiste fundamentalmente en la particularidad de no ser el documento original el que circula con valor ejecutivo . En efecto, a diferencia del notariado anglosajn, en el que el documento circulante es el original, con los riesgos propios de ello, en el sistema notarial latino lo que las partes manejan y hacen valer ejecutivamente en el trfico probatorio es una copia o testimonio del acto jurdico. El original queda siempre en custodia, guarda y conservacin del Estado . P r4ieerea"1. >tabie f| doctrina esp ndeescn s Por ello, e de manera t limacin de t wnque no fuen Restablecida ;%lacitacir Aviado o desti ^Kyenca | arePonerc H CUa NbW Vma>y H es ,es iBii Si?8C lili I vS 'Hv V'typ/ Mo/esP< le} Este principio garantiza que no pueda modificarse el contenido de la documentacin, ni extraviarse ni destruirse, obviamente salvo caso fortuito. Se cuenta para ello con un

funcionario pblico, como tal, imparcial, y que forma el protocolo, lo cuida y conserva hasta su entrega definitiva al Archivo de Protocolos Notariales. No obstante, como toda actividad humana, en los supuestos de casos fortuitos (art. 514, Cd. Civil) resulta una realidad que los protocolos se destruyen o extravan, y ello genera la necesidad de reponerlos, es decir, reproducir con los elementos con que se cuente el contenido original de los documentos desaparecidos. El Cdigo Civil ha contemplado expresamente el supuesto en el art. 1011, que dice: Si el libro del protocolo se perdiese y se solicitare por alguna de las partes que se renovase la copia que exista, o que se ponga en el registro para servir de original, el juez puede ordenarlo con citacin y audiencia de los interesados, siempre que la copia no estuviese rada ni borrada en lugar sospechoso, ni en tal estado que no se pudiese leer claramente. Debe remarcarse que cuando el codificador se refiere a poner en el registro apunta a insertar en el protocolo notarial, y no alude al registro inmobiliario. Es el art. 28 de la ley 17.801 el que asigna valor probatorio especial al asiento para tener en cuenta tambin el contenido de ste, al momento de reproducir el ttulo ausente. La doctrina especializada vena criticando que el viejo Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin no contemplara el trmite de la reposicin de escrituras, en los casos de prdidas o extravos de los originales4. Por ello, el actual Cdigo, en los arts. 778 y 779, regula el supuesto de manera bastante completa. En efecto, el art. 779 prev que: La renovacin de ttulos mediante prueba sobre su contenido, en los casos en que no fuere posible obtener segunda copia, se sustanciar en la forma establecida en el artculo anterior. Se alude as, conforme al art. 778, a la citacin de las partes que habran protagonizado el ttulo extraviado o destruido, o del Ministerio Pblico si no fuere posible conseguirlas, y en caso de no haber acuerdo sobre el contenido del documento a reponer o renovar, se seguir el trmite del juicio sumar- simo, durante el cual deber articularse la prueba necesaria para su renovacin. Otro problema, y bien diferente por cierto, es el caso inverso al que hemos expuesto, es decir, cuando lo extraviado o destruido resulta ser el asiento registral y no la documentacin que lo motiv. Hasta puede darse el ms complejo caso an, en que lo extraviado o destruido, sean ambas cosas: el ttulo y el asiento. Esta situacin genera prcticamente la imposibilidad material de reconstruir las Constanzas registrales. Volveremos sobre esta cuestin en oportunidad de anotarlos arts. 34 y 35, ya que entendemos que el supuesto expresado, aunque muy especial, no deja de ser un caso de inexactitud registral regulado en dichas normas. CAPITULO VI REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES ART. 30. [Registraciones de carcter personal]. ElRegistro tendr secciones donde se anotarn: a) La declaracin de la inhibicin de las personas para disponer libremente de sus bienes. b) Toda otra registracin de carcter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurdica de los inmuebles. 1 REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES Apesar de tratarse de un registro de folio real, cuya caracterstica principal radica en que se toma como base de imputacin la cosa u objeto del derecho, segn vimos al analizar el art. 10, igualmente el legislador ha debido prever distintas situaciones en las que lo expresado en los asientos sea de orden estrictamente personal, ya que mantiene una relativa independencia con inmueble alguno registrado.

Los supuestos regulados en la norma son dos: las inhibiciones, y otras registraciones personales. Ambos supuestos ya se han analizado en el art. 29. Recordemos brevemente los casos: a) Inhibiciones: las inhibiciones son medidas precautorias impedientes, dado que el efecto jurdico procurado de la misma es evitar que el afectado por la medida pueda disponer de bien alguno registrado. ]aS ley6 31 de y i,dlas 4 *3iui mayor BS i'/ b) Otras registraciones de carcter personal: igualmente, como fcil resultar advertir, esta norma reitera lo expresado en el art. 29, inc. c) que expresa que en los registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos: "... c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. til [N0TAC1 fuere proa rior deben 'WukEncuo !^establec Opcin de VNCUL En definitiva, lo nico que agregara la norma a lo ya desarrollado es la exigencia dirigida al Registro de contar con un registro de anotaciones personales en donde se llevarn los asientos citados; y las provincias han reglamentado en sus respectivas leyes y decretos creando las citadas secciones. Amanera de ejemplo, vemos que el art. 137 del decr.-regl. 2080/80, para la Ciudad de Buenos Aires dice: En las secciones a que se refiere el art. 30 dla ley 17.801 y sus modificatorias se anotarn: a) Las inhibiciones de las personas para disponer de sus bienes; b)La cesin de acciones y derechos hereditarios anteriores a la registracin de la respectiva declaratoria o testamento. La ley de la provincia de Mendoza, en su art. 30, dispone slo que: Las anotaciones de carcter personal se registrarn en folios personales ordenados alfabticamente. % sSSd. laley En la provincia de Santa Fe, el art. 51 de la ley 6435 agrega a las normas anteriores: Las declaratorias de herederos cuando existan bienes dejados sujetos a inscripcin; y: Toda otra registracin de carcter personal que dispongan las leyes y que incidan sobre el estado o el trfico jurdico del inmueble. ai iiS H 53 La reglamentacin de la provincia de Buenos Aires agrega otros supuestos a los ya enunciados por las leyes citadas. As establece que se anotarn, amn de la inhibicin, tambin la interdiccin que declare la incapacidad legal de las personas para administrar o disponer de sus bienes, la ausencia con o sin presuncin de fallecimiento, y la manifestacin de la mujer casada de reservarse la administracin de sus bienes. Ip PQ,

'in, La ley 5771 de la provincia de Crdoba, art. 41 y ss., amn de las inhibiciones y cesiones de derechos hereditarios sobre bienes determinados, igualmente posibilita la registracin de la ausencia con presuncin de fallecimiento y la cesin o renuncia de derechos y acciones hereditarios referidos a derechos reales sobre inmuebles. Estas anotaciones se ordenarn alfabticamente y, en la gran mayora de las leyes locales, se establece la necesidad de vincular el asiento personal con el asiento de folio real respectivo, tal como lo dispone el art. 31 de la ley 17.801. As se hace sobre todo respecto de las declaratorias de herederos en las demarcaciones en que se registran, y respecto de las cesiones de derechos hereditarios sobre bienes determinados. Para un mayor desarrollo, remitimos a lo ya expresado respecto del art. 29, inc. c). ART. 31. [ANOTACIONES PERSONALES. RELACIN CON EL FOLIO REAL]. Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artculo anterior debern ser relacionadas con el folio del inmueble que corresponda. En cuanto sea compatible, les sern aplicables las disposiciones establecidas en esta ley para la matriculacin de inmuebles e inscripcin del documento que a ello se refiera. 1 VINCULACIN DE LA ANOTACIN PERSONAL CON EL FOLIO REAL Aunque se trate de anotaciones personales, como reza el ttulo del Captulo VI de la ley 17.801, es innegable la vinculacin que tienen dichas anotaciones con los derechos reales registrados. Se trata, en general, de derechos personales, pero con una verdadera vocacin de derecho real. Sus metas estn ms dirigidas a las cosas mismas, que a las personas de sus propietarios. Por ello, Andomo y Marcoln de Andomo expresan que en un sistema de folio real ... el inmueble constituye la pieza fundamental sobre la que gira todo el mecanismo de la registracin l. Nos estamos refiriendo a los boletos en los casos de ventas de lotes aplazos (ley 14.005), o en los casos de prehorizontalidad (ley 19.724), las inhibiciones, etctera. En todas estas anotaciones se procura Noticiar, limitar o impedir la disposicin de bienes inmuebles, tuteAndomo - Marcoln de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. ^mentada. Anotada, p. 383. dees' lll 9 ?5ilocafllaS?0 adefoliorealq ijiovincia de Ce ^sedetermini se consigna lasucesin, lorien alfabti aaaiios. ^DATOSACONSI registro de . sseprocfici bosque HD, ocum H Na devi Nen

er S,>nr V> lCsp0'> '-Od. ssv lando as un derecho personal del peticionante, pero siempre vinculado a un bien inmueble registrado. Ya nos hemos referido a los restantes boletos: aquellos que no se encuentran en el mbito jurdico de la prehorizontalidad o de los lotes a plazo. Pues bien, slo en algunas provincias, como lo hemos explicado al analizar el art. 22, se admite su anotacin y, obviamente se debern seguir las exigencias previstas en este art. 31 que estamos comentando. Por tratarse de un registro jurdico de bienes inmuebles, el legislador, procurando limitar lo ms posible las anotaciones a los que estn expresamente registrados, obliga a la relacin de aqullas con stos. Se habla as de notas de vinculacin o de enlace. Estas notas procuran justamente ubicar la medida o derecho registrado sobre el bien. Sin embargo, debe tenerse presente que no siempre es posible esa localizacin, pues para ciertas medidas, como por ejemplo, los embargos sobre derechos y acciones hereditarios, que en algunas jurisdicciones son permitidas en sede registral, bien puede ocurrir que el acreedor desconozca no slo la registracin de bienes inmuebles a nombre del causante, sino hasta la existencia misma de stos. En tales casos la anotacin personal no podr contener vinculacin alguna sobre inmueble registrado. Para un mayor desarrollo, remitimos a lo ya expresado en tomo al art. 29, inc. c). Importante es destacar que, en algunas demarcaciones, como ocurre en la provincia de Crdoba, se admiten los embargos previa bsqueda, con cuya expresin se alude a una medida precautoria que recaer sobre inmuebles del deudor, pero cuya existencia se desconoce. Si bien as enunciada, la medida pareciera referirse a anotaciones personales, en realidad, ese calificativo podra aplicarse slo a la bsqueda, ya que la medida en s no tiene nada de personal, sino que recaer sobre el inmueble una vez hallado, puesto que persigue los bienes inmuebles que fueren propiedad del deudor. Esta situacin, amn de constituir una patologa, genera el efecto no deseado en cuanto al monto de la cautelar, ya que si el deudor resultare propietario de ms de un inmueble, el registrador trabar el embargo en cada uno de los bienes que aparezcan en titularidad del mismo, multiplicando el monto de la medida tantas veces como inmuebles resulten. La parte 2- del art. 31, obj eto de nuestro anlisis, prev la posibilidad de aplicar, en la medida de lo posible, los principios que campean en tomo a la matriculacin; es decir, los arts. 10 a 13 de la ley 17.801.

En seguimiento de este dispositivo, en general, en todas las demarcaciones se abren folios especiales para las registraciones personales. En estos casos, el elemento de imputacin de estas secciones ya no es el inmueble, sino el sujeto de la relacin jurdica; por ello se habla de folios personales. As lo hacen las leyes de las provincias de Santa Fe (art. 52, ley 6435), Mendoza (art. 30, decr. 155/80), y La Rioja (art. 34, ley 3335). Tal como prev el artculo comentado, en algunas jurisdicciones se colocan las notas vinculantes entre ese folio personal y la matrcula de folio real que marcara su definitivo destino. i 1 fl salos Mas

Est ^osobrea preesp en ede ocurra:! enesim| aadestosll vincula^H arrollo,14 JIPI (i mm Is m En la provincia de Crdoba, por disposicin expresa del art. 45 de laley 5771, se determina que la anotacin de las cesiones de derechos hereditarios se consignar en folios personales abiertos a nombre del causante de la sucesin, los que se complementarn con ficheros, llevados por orden alfabtico, conforme a los apellidos de los cedentes y los cesionarios. ART. 32. [Datos a consignar en el registro de inhibiciones o interdicciones]. El registro de las inhibiciones o interdicciones de las personas fsicas se practicar siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que el respectivo Cdigo de Procedimientos seale, el nmero de Documento Nacional de Identidad y toda otra referencia que tienda a evitar la posibilidad de homnimos. Cuando no se consigne el nmero del documento de identidad a que se ha hecho referencia, sern anotadas provisionalmente segn el sistema establecido en el art. 9e, salvo que por resolucin judicial se declare que se han realizado los trmites de informacin ante los organismos correspondientes, sin haberse podido obtener el nmero del documento identificatorio. rfr/l I 1 H SI A1 a EXIGENCIAS REGSTRALES PARA LAS INHIBICIONES o INTERDICCIONES v e 5 H Bi Lo gravosas que pueden resultar tanto las inhibiciones como las ! interdicciones en general, obliga al registrador a tomar todos los recaudos necesarios para evitar el dao a terceros que no tengan nada 1 ||| ver con la medida solicitada; por ello, para evitar la situacin de [ homnimos, que haran recaer en personas ajenas las medidas dis puestas, con los consiguientes daos, la ley obliga a consignar en los oficios respectivos los documentos de identidad de los sujetos contra quienes vienen dirigidos. Para las medidas que no expresen el documento de los sujetos sobre los que deben recaer, la norma prev que el documento reciba el tratamiento regulado en el art. 9Q; es decir, que ser anotado provisionalmente por ciento ochenta das, y se le restituir al interesado para que subsane la falencia. Como bien dispone la norma, slo ser admisible la medida sin ese dato identificatorio, cuando se demostrare acabadamente que no ha sido posible obtenerlo. Para un mayor desarrollo de esta cuestin, en cuanto a los documentos observados, corresponde la remisin al comentario efectuado al art. 99.

mCRIPCIi PREV. BINSCMPC ^co na fon practicar i ^toarte. 9 jueces c L^losdoc \on En el decr. 2080/80, que reglamenta la ley registral nacional en la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, los datos para solicitar inhibicin para disponer de los bienes estn enumerados en el art. 12, que exige que el oficio contenga: a) Apellido y nombre completos, no iniciales. b) Domicilio. esqut ^sami c) Nmero de Libreta de Enrolamiento, Libreta Cvica o Documento Nacional de Identidad para los argentinos. Para los extranjeros residentes en el pas, el del Documento Nacional de Identidad o, en su defecto, el del pasaporte. Para los extranjeros no residentes en el pas, el nmero de documento que corresponda segn la ley del pas de su residencia. d) En caso de menores que carecieren de Documento Nacional de Identidad se admitir la Cdula de Identidad con indicacin de la autoridad que la expidi. En el supuesto de tratarse de personas jurdicas, el art. 13 del decr.- regl. 2080/80 establece la necesidad de que el oficio contenga el nombre completo, independientemente de la sigla utilizada; el nmero de inscripcin registral cuando corresponda y el domicilio. En Santa Fe, los arts. 52,53 y 54 de la ley 6435 reglamentan esta temtica en un todo de conformidad con el decr.-regl. 2080/80 y la ley nacional. Lo mismo ocurre en Crdoba, ley 5771, art. 45; y, en general, en todas las demarcaciones provinciales. INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES PROVISIONALES, PREVENTIVAS Y NOTAS ACLARATORIAS ART. 33. [INSCRIPCIN Y ANOTACIN PROVISIONAL DE DOCUMENTOS]. De acuerdo con la forma que determine la reglamentacin local, el Registro practicar inscripciones y anotaciones provisionales en los casos de los arts. 93y 18, inc. a) y las anotaciones preventivas que dispongan los jueces de conformidad con las leyes. El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos inscriptos, as como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con relacin a los mismos, se harn constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando expresamente as se solicite. 1 LAS ANOTACIONES PROVISIONALES Y LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS JUDICIALES Como ya lo hemos expresado en oportunidad de referimos al principio de legalidad relacionado con los arts. 89 y 99, y tambin al estudiarlas anotaciones condicionales en el art. 18 y en el prr. 29 del art. 25, cuando el documento que se pretende registrar encuentra obstculos a su inscripcin definitiva resulta anotado en forma provisoria, generando as un asiento provisional. La norma apunta ms a obligar a las provincias a determinar la forma en que se practicar la citada anotacin que a exigirla de manera expresa, puesto que tanto las anotaciones provisionales como las preventivas, a las que tambin alude el artculo, ya estaban suficientemente establecidas en los dispositivos a los que nos hemos referido. La sola lgica de las normas citadas brindaba ya las pautas para su anotacin. ;durante

nlasobs ditada i subsanac ^{raparte, nos ^otorgaslop iiijel certificado cederse an m preserva. Por ( jii didctico, hab. prioridad, sino racin del a ene 3E?istral por el ti ^incluidas las lo previsto L. abs anotac C,?aludea ;H as est Clivosa Si un giB .MH Debe tenerse presente igualmente que no hay un sentido muy tcnico en la utilizacin de las expresiones anotacin preventiva, anotacin provisoria o provisional y anotacin condicional. As, por ejemplo, no podemos dejar de reconocer que toda anotacin provisoria tambin resulta preventiva; imaginemos, a manera de ejemplo, un oficio ordenando la traba de un embargo que hubiere sido observado por cualquier motivo. Esta situacin recibir el tratamiento de una anotacin provisoria, ya que una vez subsanada la falencia que hubiere motivado la observacin, la medida precautoria ingresar de manera definitiva al asiento. Pues bien, en tal supuesto, antes dla subsanacin, se ha prevenido al tercero, sea contratante o nuevo embargante, etctera, de la medida ingresada. Si a su vez este tercero pretenda alguna anotacin sobre el folio, imaginemos una anotacin de litis, el orden de prioridades entre estas medidas judiciales estaba asimismo sujeto a la condicin de que el embargante subsanase en tiempo y forma las falencias que se le endilgaron en la instancia calificadora. En conclusin, esa anotacin provisional hizo tambin de anotacin preventiva, anoticiando y previniendo a los terceros sobre su posible registracin definitiva y, a su vez, gener la anotacin condicional de la litis. Por ello, Lpez de Zavala, aludiendo un poco a lo que acabamos expresar, dice que la inscripcin o anotacin provisional tiene algo de condicional, ... porque valdr retroactivamente el rechazo o admisin definitivos segn que se produzca o no el evento previsto1. wM i HMH H i\V 1 Por su parte, Villaro, contrariamente a lo expresado por el autor precedentemente citado, dice que hay grandes diferencias entre la inscripcin provisional y la condicionada; agrega adems que hacer una correcta distincin entre ambas es de suma importancia porque si se las confunde se puede llegar a situaciones sin solucin. La inscripcin provisional sera, para este autor, una especie de reserva de prioridad, pues durante su lapso el documento queda tutelado hasta que se subsanen las observaciones, mientras que la anotacin condicional est supeditada a una condicin que ser la no presentacin del documento subsanado en los plazos establecidos por el art. 922. Por nuestra parte, nos cuidamos bien de aclarar que la reserva de prioridad se otorga slo por quince, veinticinco o treinta das desde la expedicin del certificado, mientras que el bloqueo es el que puede llegar a extenderse an ms que la reserva de prioridad,

dado que comprende a la reserva. Por ello, no conviene, ni desde el punto de vista jurdico ni didctico, hablar, para las anotaciones provisionales, de reserva de prioridad, sino de bloqueo registral. La reserva existi slo parala celebracin del acto jurdico, por un plazo expresamente determinado; el bloqueo en cambio, mantiene la inmutabilidad de la situacin registral por el tiempo de la reserva, ms el de la anotacin provisional, incluidas las prrrogas que pudieron vlidamente concederse, segn lo previsto en el inc. b) del art. 92. En cuanto a las anotaciones preventivas, las hay de distinto tipo, pero en general se alude a ellas para referirse al reflejo registral de las medidas precautorias establecidas en el art. 22, inc. b). As, se habla de asientos preventivos cuando ingresa al folio un embargo, una prohibicin de innovar, una indisponibilidad, o cualquier otra medida precautoria que, como sabemos, pueden ser de la ms diversa ndole, dada la libertad que los cdigos procesales brindan a las partes y a los jueces, a los fines de tutelar los tambin diversos intereses que pueden estar enjuego en cada clase de procesos. Por eso, el Cdigo Procesal de la Nacin, en su art. 232, expresamente dice: Fuera de los casos previstos en los artculos precedentes, quien tuviera fundado motivo para temer que durante el tiempo anterior al reconocimiento judicial de su derecho ste pudiere sufrir un Perjuicio inminente o irreparable podr solicitar las medidas urgentes que, segn las circunstancias, fueren ms aptas para asegurar Provisionalmente el cumplimiento de la sentencia. Igual lo dispone el Cdigo Procesal de la provincia de Crdoba en su art. 484, al brindar la posibilidad a las partes de solicitar medidas innominadas y no tipificadas. aun Z3 aipf Jiala atada a darle pfifl Mutacin preve; at se detectan kadelregis ^enrazndelc ^prevencin ya |i fortificad ^plenoer Cuando las acciones no persigan el cobro de un crdito en dinero, sino la cosa misma sobre la que se solicita la anotacin como ocurre, por ejemplo, en la accin de escrituracin el actor tendr como medida ms apropiada para lograr la tutela de su derecho una anotacin de litis, para poner en conocimiento de los terceros que, aun cuando el inmueble se encuentra todava en cabeza del vendedor, ste ya ha comprometido en venta el bien y el comprador est intentando, por va judicial, el cumplimiento compulsivo de la obligacin (art. 505, inc. I9, Cd. Civil). Cualquier tercero que contrate con ese inescrupuloso vendedor, caer en el supuesto normado en el art. 594 del Cd. Civil. Advirtase que segn esta norma, que para nosotros conserva plenamente su vigencia, aun cuando al segundo adquirente se le hubiese hecho tradicin del bien, deber prevalecer el derecho del primero. Ello por efecto de la publicidad generada por la litis oportunamente trabada, que convierte en accipiens de mala fe al ltimo adquirente. Otro tanto debera hacer el accionante por una usucapin (arts. 4015 y 4016, Cd. Civil), para impedir que registralmente se complique su situacin frente al hecho extrarregistral de la posesin. Conocemos casos de titulares registrales que ya han perdido el dominio por usucapin que, aprovechando la titularidad registral, engaan a un acreedor hipotecando el bien a su favor3. Remitimos en este tema a lo ya analizado en referencia al art. 29.

 2 VN^55 ANOTACIONES PREVENTIVAS REGSTRALES H V WA | Tenemos analizado el supuesto en Ventura, La usucapin opuesta al acreedor hipotecario, LLC, 1988-613. Amn de las anotaciones preventivas ordenadas por los jueces, a las que alude de manera expresa el artculo que estamos analizando, tambin debemos referimos a las prevenciones que la propia autoridad registral puede consignar cuando advierte alguna situacin anmala surgida de los propios asientos, o de actuaciones puramente registrales. De esta manera se previene a los terceros sobre ciertas circunstancias que podran hacer variar sus prerrogativas. 1 ifit Si el Registro advierte una patologa, error u omisin en los asientos, o en cualquier tramitacin, que no llega a constituir un ilcito manifiesto, no dudamos, aunque no est previsto en la norma, de que debe asentar oportuna nota de prevencin, mientras se sustancia la investigacin administrativa, para precisar las causas y dar una solucin adecuada a la citada anomala. Dicha nota de prevencin, aunque no se atreven a darle esa denominacin, no es ni ms ni menos que una anotacin preventiva emanada del mismo Registro. 0 jntef )0S^ Obviamente si se detecta un ilcito, sea del personal registral, sea proveniente de fuera del registro, deber el director formular la pertinente denuncia, en razn de lo cual es probable que la medida preventiva o nota de prevencin ya tomada por la autoridad registral resulte complementada y fortificada por la que deba tomar la autoridad judicial, cayendo as de pleno en lo normado en el artculo analizado. 3 CUMPLIMIENTO DE CONDICIONES RESOLUTORIAS o SUSPENSIVAS. NOTAS ACLARATORIAS En la segunda parte de la norma bajo anlisis se establece la necesidad de registrar, en notas, el cumplimiento de las condiciones a las que pudieran estar sometidos los derechos inscriptos. De la lectura minuciosa de la norma surge que deben asentarse no slo los cumplimientos de dichas condiciones, sino tambin su pacto previo. Por ello, el artculo expresa "... que resulten de los documentos inscriptosEn definitiva, si no se ha hecho saber de la condi- , cin en el asiento, de poco servir asentar luego su cumplimiento, ya ili que no ser posible oponerlo a quienes de buena fe no fueron anoticiados registralmente de la existencia de la modalidad. ||j|H I Si se tratara, por ejemplo, de un dominio condicionado, el registro I 9| i debido dejar constancia en el asiento dominial de la condicin a la

II S | que se hallaba sometido el derecho, para que una vez cumplida se confie I Slne esa circunstancia en el asiento respectivo. Pero corresponde remarcar que en ambos casos debe mediar rogatoria expresa, segn dis pone en su ltima parte el art. 33 que estamos analizando . Nos parece correcta esta exigencia final, dado que al Registro le resultara prcticamente imposible determinar por s y bajo su responsabilidad la condicin impuesta, as como el cumplimiento o no de la misma. Todos los supuestos de dominios revocables ingresaran en este tipo de registracin, a los que podran sumarse tambin, dentro de la similar operacin, las estipulaciones de todo tipo que se efecten en el contrato que accede al Registro, sea que se trate de los negocios en gestin, en comisin, o la simple estipulacin a favor de terceros del art. 504 del Cdigo Civil. Igualmente deberemos considerar dentro de estas notas aclaratorias, las establecidas por la ley 22.232, que es la Carta Orgnica del Banco Hipotecario Nacionalactual Banco Hipotecario S.A., para los inmuebles adquiridos con crditos otorgados por la citada entidad. En efecto, el art. 34 de la ley citada expresa que: No se podr trabar embargo sobre los crditos otorgados por el Banco, o sus cuotas, destinados a la construccin, adquisicin, ampliacin, reforma, refaccin y conservacin de unidades de vivienda y sus obras complementarias, aunque la medida se ordene con motivo de deudas originadas por la adquisicin la construccin del inmueble, incluyendo los crditos de proyectistas, directores de obra, contratistas, subcontratistas, proveedores, obreros o empleados. Otro tanto dispone el art. 34 de la misma ley respecto de los inmuebles gravados a favor del banco por prstamos otorgados para nica vivienda . En esta misma norma se ordena a los registros que debern tomar nota de la citada inembargabilidad al margen de la anotacin del dominio. Desde el punto de vista operativo, todas estas registraciones se efectivizarn por medio de las notas aclaratorias que menciona la norma del art. 33. Estas notas, por un puro recuerdo histrico, se suelen denominar en algunas demarcaciones notas marginales , ya que, en los viejos sistemas causales, se colocaban al margen delfolio6. Capitulo VIII RECTIFICACIONES DE ASIENTOS ART. 34. [INEXACTITUD REGISTRAL].Se entender por inexactitud delRegistro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad jurdica extrarregistral. 1 ERRORES E INEXACTITUDES REGSTRALES La seguridad jurdica, que, como vimos al comienzo, constituye uno de los fines perseguidos por todo registro jurdico de bienes, ya que integra lo que habamos llamado la publicidad material, se ve seriamente menoscabada en forma constante por las inexactitudes registrales. Tngase presente que por el principio de integridad y exactitud, los terceros han podido vlidamente entender que lo pregonado por los registros, es exacto y completo, segn lo sentado en el art. 22 de la ley 17.801 que hemos ya analizado, lo que agranda los efectos nocivos de la anomala1. La norma, como claramente puede advertirse, define de manera bastante sencilla la inexactitud registral expresando que es todo deVentura, Rectificacin de asientos registrales, LLC, 1991-399. i,j{strc0 Haciendo

sacuerdo entre la realidad registral y la extrarregistral. Es fuente directa de este dispositivo la Ley Hipotecaria espaola, que en su art. 39 define la inexactitud registral en los idnticos trminos que usa el legislador en nuestro art. 34. I La doctrina ha perfilado y analizado tanto la situacin de las dis- ^ cordancias que se han llegado a determinar como distintos tipos de jactas, cuainexactitudes: las sobrevenidas normales, a las que nos referiremos rarelobjeti al final de este anlisis, y las inexactitudes anormales. ia ocumen Hay quienes llegan a sostener que cuando el sistema de registra- ponda cabalr cin es constitutivo, la nica realidad es la que brinda el Registro, ya Poroposici que el modo exigido en estos casos, a cambio de la tradicin (art. 577, ioolaafirma Cd. Civil), ser la inscripcin registral. Pero como bien aclara Moislnnacin t set de Espans,"... no debe olvidarse que la registracin no es ms que una herramienta tcnica ideada por el hombre, y las realidades ^ transcurren fuera del Registro de manera que siempre, frente a la L.aon aP realidad registral, suelen darse realidades extrarregistrales dife 0 eSt 1 rentes a las que el Registro ha consagrado, incluso en los registros r^la com constitutivos, que tambin tropiezan con realidades extrarregistra- fj^itar inC( les diferentes de las que el Registro ha consagrado y eso origina una de u serie de problemas que desvelan a aquellos que propician la adopcin ^dano1 de sistemas constitutivos . ( be|Q> Estimamos que s ocurre, lo que se intentaba errneamente apli- 1 car a los registros constitutivos, segn lo expresado en el prrafo precedente, con los sistemas que prevn una registracin convalidante, C5SU o como ocurre en Espaa que, a pesar de no contar con registro con^ 0 tflis validante, segn surge del art. 33 de la Ley Hipotecaria, prev sin Sh embargo la fe pblica registral con efectos legitimantes tal como lo k, c0tvo, establece el art. 34 de la citada ley. Por ello, Gonzlez y Martnez liett^p ^ ^ ga a sostener que: Lo inscripto es real, y nada hay fuera de la inscrip- cin que tenga ese carcter . Ya hemos explicado la diferencia entre ,Jjojs el efecto convalidante de un registro y la fe pblica registral, en cuan% to a que el primero determina la validez del acto nulo por el solo hecho de su registracin, mientras que la fe publica registral, conside||| ' 11 fckm ra vlido el acto nulo cuando se ha producido una mutacin conforme a lo pregonado errneamente por el Registro (vese sobre el tema nuestro comentario al art. 4e). Haciendo una doctrina general sobre la inexactitud, podemos decir que, tanto una conducta como una afirmacin o constancia son exactas, cuando, tratndose de una conducta, ella es idnea para lograr el objetivo propuesto, y refirindose a una afirmacin o constancia documental, cuando corroborada por un modo fehaciente, responda cabalmente a la realidad o verdad de lo que se afirma. Por oposicin, si la conducta no es idnea para el resultado querido o la afirmacin no responde a la verdad, decimos que tal conducta o afirmacin es inexacta. Ambas posibilidades, tanto la conducta como la afirmacin inexactas, son aplicables en materia registral, pues si la actividad del Registro est destinada a dar seguridad, mal puede cumplir dichos fines si la conducta de sus funcionarios registradores es inexacta

al pubbcitar incorrectamente los ttulos. De la misma manera puede decirse de lo que afirma a travs de su publicidad, pues no tendr concordancia con la realidad jurdica existente. De lo dicho surge claramente el significado amplio de la expresin inexactitud, pues no todo error registral la produce, a la vez que aqul no es su nica causa. No es lo mismo error registral que inexactitud registral. Lo primero implica una actitud errada por parte del Registro que no consigna correctamente los elementos de los ttulos inscribibles; la segunda, en cambio, no distingue causa alguna; abarca el error registral, pero tambin el error en el instrumento inscribible que el registrador slo est autorizado a investigar en sus aspectos manifiestos, segn vimos al analizar los arts. 89 y 9Q4. Asu vez advertimos que no todo error registral produce una inexactitud. As, por ejemplo, el error en la expedicin de un certificado donde no se consignen correctamente los gravmenes que pesan sobre el inmueble no constituira tcnicamente una inexactitud registral, ya que la norma que la define exigira, en rigor, que lo inexacto sea el |lf Centura, Inexactitudes registrales. Causas. Subsanaciones, en Revista Nota- nal .n883,1982, p. 198. %H dice: Elerror, que puede ser material o de concepto, es una especie de inexactitud asiento mismo y no la certificacin acerca de su contenido. Asentamos nuestra afirmacin en la letra de la ley. a El error registral Toda falencia o yerro provocado o generado por la actitud del registrador constituye un error registral. As, advertimos tres tipos de errores, a saber: 1. Error u omisin en la expedicin de certificados, que sibien provoca efectos jurdicos registrales, as como responsabilidad por parte del ente registral, en virtud de lo dispuesto en los arts. 3147 y 1112 del Cd. Civil (vese nuestro anlisis del art. 49), no nos atae, en relacin al art. 34, por no provocar inexactitud registral5. Distinto es el caso en que el error en el certificado proviene de una inexactitud registral que s hace a nuestra norma. 2. Error u omisin en los asientos, que s genera inexactitud, y consiste en la omisin de consignar (o hacerlo errneamente) los elementos de la relacin jurdica que obran correctamente en el ttulo (escritura, oficio judicial, resolucin administrativa, etctera). Villaro, a propsito de esta posibilidad, distingue entre el error material y el error ideolgico , utilizando el fun- damentum que permite distinguir las falsedades en ideolgicas y materiales, respectivamente; y que se advertira aqu por error en la interpretacin del acto, el ideolgico; o por error en la tipografa o redaccin, el material. 3. Error en la calificacin, que est ntimamente relacionado con el principio de legalidad. El supuesto se produce cuando el registrador se equivoca y efecta la inscripcin de un documento 5 Scotti (h), La responsabilidad del Estado por errores u omisiones registrales en la doctrina jurisprudencial, en Revista Notarial, nfi 844,1979, p. 619. Como bien expli1), can Alterini y Llovers, para hablar de responsabilidad se requiere que las inexactituT des se exterioricen por medio de las certificaciones, de lo contrario,"... no se dar la posibilidad de que alguien sustente un derecho en aquello que el registro ha hecho cono-

cer..." (Responsabilidad civil por inexactitudes registrales, ED, 62-553). nulo (sea subsanable o no). De esta manera, la publicidad que se logra es falsa y proviene de una inexactitud registral que, a su vez, tiene su origen en una omisin del registrador que no ha cumplido acabadamente una de sus obligatorias funciones, que es la calificacin documental. Como puede observarse, el error en la calificacin requiere a su vez, de un error u omisin documental; falencia sta que no advierte el registrador, inscribiendo indebidamente el ttulo que debi ser observado o rechazado, segn vimos al analizar el art. 99. b La inexactitud registral Consideramos perfecta la definicin brindada por la ley 17.801 en su art. 34. Por ello, acorde con todo lo que hemos venido expresando, decimos que inexactitud registral es todo desacuerdo, discordancia o, en los trminos de Roca Sastre, falta de paralelismo entre lo registrado y la realidad jurdica extrarregistral7. En otras palabras, estamos ante una inexactitud, cuando los asientos registrados no son el fiel reflejo de lo realmente existente en el mundo jurdico extrarregistral y se est haciendo publicidad, por ejemplo, de actos nulos que no han producido los efectos jurdicos que se pregonan registralmente, o de actos en los que los intervinientes no son las personas que se enuncian en los asientos, o lo son con distinto nombre, documentacin, estado civil, etctera. 2 LAS INEXACTITUDES NORMALES Destacados autores consideran como inexactitud a la supuesta discordancia de los asientos con la situacin extrarregistral, cuando ella se produce en el lapso que va desde la instrumentacin del acto, hasta su inscripcin definitiva en el Registro. Sera la inexactitud sobrevenida normal de la que nos habla Lacruz Berdejo, cuando expresa !! sta se produce ... en el Registro espaol, desde que tiene lugar el cambio real la constitucin, transmisin, extincin, etctera, de un derecho sobre la finca hasta que se inscribe. Entre ambos mosg d^t mentos media siempre, excepto en la hipoteca, un lapso de tiempo8. jr. Entre nosotros, Lpez de Zavala afirma que el registro es inexac- P' 1 stral.NI to cuando cambia la realidad material que publicitaba, por ejemplo, 4 cuando se produce el fallecimiento del propietario9. Por nuestra parte, ya en otras oportunidades hemos expresado acleU11 ^ que ... si bien es cierto que entre las partes el negocio ya ha quedado xnaralogr31* concluido, puesto que la inscripcin es slo declarativa (art. 2505, 'nLalcyl Cd. Civil) tambin lo es que dicho acto no ser oponible a los tercer ', ros, por lo que para ellos, la publicidad que hasta la inscripcin hace ^ el registro, no ser falsa ni les va a perjudicar. Interpretar de otro molelos docuiner do esta situacin implicara atribuir el carcter de asiento rectifica- torio a toda modificacin que sufra el folio, sea por cambio de titularidad o constitucin de gravmenes, etctera...10. En suma, en nuestra opinin, slo es dable hablar de inexactitud registral, para nuestro derecho positivo, frente a una situacin patolgica anormal, 1 , que atenta contra la publicidad material. . . El texto de los arts. 34 y 35 de la ley 17.801, sobre todo el del art. 35, . publico me cuando coloca como causa de inexactitud el error u omisin, as cocuanto al CC mo el ttulo bajo el que han sido puestas las normas cuyo anlisis aqu que ate

hacemos, Rectificacin de Asientos, hacen indudable, al menos des- ^^ctersti de el punto de vista del derecho positivo argentino, que la llamada ine- Atara A ^ xactitud sobrevenida normal no tiene asidero entre nosotros n. %Vi. c S 8 Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 299. Re-k. * marquemos que lo expresado respecto de la excepcin de la hipoteca no constituye un \ * V Paral BII 1 1 I ,1 Si . error del autor, ya que en Espaa, por imperio del art. 1875, para la hipoteca, su registro \^ SHlr ja tiene efectos constitutivos. En efecto, dice el art. 1875 del Cd. Civil espaol que .. es inK ni j * tiene electos constitutivos, /n eiecto, cace ei aru. lo/o aei ooa. uivn espanoi que ...esmH UUO A1 J dispensable, para que la hipoteca quede vlidamente constituida, que el documento en ' 1UQ( que se constituya sea inscripto en el Registro de la Propiedad; Andomo - Marcoln de An- r, domo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 425.\ ^t() 9 Lpez de Zavala, Curso introductorio al derecho registral, p. 364. <\NI 10 Ventura, Inexactitudes registrales. Causas. Subsanaciones, en Revista Nota-^ rial, 183,1982, p. 202. " i Vargas de Vallania, Benjamn de Ruiz y Bonetto de Cima hacen una completsi[, L Si he' ni ma sntesis sobre las diversas posturas en la doctrina espaola, por lo que recomendamos j la lectura de su obra, La inexactitud registral y su proyeccin negocial. Art. 1051, la pro- i a jjg blemtica de terceros y la inexactitud registral y extrarregistral, en esp. p. 23 y siguientes. | ^ Por otra parte, es lo que se ha sostenido en el IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza, 1984) en cuyo despacho correspondiente al Tema II, La inexactitud registral. Rectificacin de inscripciones se detuvo en el concepto de inexactitud diciendo que: Existe coincidencia en que la inexactitud registral en su aspecto doctrinario es todo desacuerdo entre la realidad jurdica registral y la extrarregistral. No obstante, cuando el concepto debe expresarse en relacin de un determinado sistema registral, las notas caracterizantes para lograr el concepto deben obtenerse de las normas de esa legislacin. La ley 17.801 se refiere en su art. 34 nicamente al desacuerdo que alcanza a la inexactitud registral proveniente del contenido de los documentos susceptibles de inscripcin, o de su registro. 3 LAS IRREGULARIDADES DEL ASIENTO

Otro tema es el de las irregularidades, el asiento mismo, como instrumento pblico indirecto. Pues bien, puede ocurrir que, aun siendo exacto en cuanto al contenido registrado, este instrumento tenga irregularidades que atenten prima facie contra su validez formal. Un ejemplo caracterstico es la falta de firma del funcionario registrador. Se tratara de un supuesto de nulidad formal, si aplicamos las normas del Cdigo Civil: arts. 988 (para los instrumentos pblicos en ge- neral)y 1004 (para las escrituras pblicas). Estos dispositivos exigen una interpretacin analgica y a fortiori para abarcar el efecto que queremos asignarle, dado que mencionan slo la falta de firma de las partes, pero no aluden a la falta de firma del funcionario instrumentador. Estimamos que, con mayor motivo, debe estarse a la nulidad del instrumento mismo frente a tal carencia, puesto que no sera dable suponer que el legislador quiso sancionar con nulidad la falta de firma de las partes y no cuando sea el autor mismo del documento el que no lo ha suscripto, que, por otra parte, aunque no sea entre las falencias formales, ha sido objeto de pronunciamiento expreso en el art. 1001 del Cdigo, para las escrituras pblicas. En solucin de este problema viene a colacin lo que expresamos al referimos a los instrumentos pblicos indirectos o reflejos, en el anlisis del art. 39, pues aclarbamos all que todos los errores que se advertan en el instrumento pblico reflejo se rectificaban redactn dolos nuevamente, ya que no estbamos en presencia del instrumento pblico directo. Bastara con reproducir adecuadamente el asiento, sin ms requerimientos materiales o formales. As vemos que ha reaccionado el legislador cuando exige que se le presente el documento original nuevamente, en los casos previstos en el prr. 2Q del art. 35 (error u omisin en el asiento). Pues bien, en algunos casos la supuesta rectificacin deber consistir en una nueva redaccin desplazando a la primera. Lo mismo ocurre cuando la falencia consista en que el registrador haya omitido suscribir el asiento de su faccin. Al respecto, La- cruz Berdejo y Sancho Rebullida expresan que, si bien en tales casos hay nulidad manifiesta del asiento, el supuesto entrara en el mbito de requisitos meramente registrales, rectificables por el mismo registro, sin necesidad de participacin de las partes ni de la autoridad jurisdiccional. El error, en trminos generales, es, aqu, toda representacin falsa del objeto que se pretende publicar, por deficiencia del procedimiento representativo: legalmente, adems la falta de firma del registrador (u otros requisitos meramente registrales)12. .id lflan' * lavisi mi idebrii lllldetermin tonos de las . ltio| error qi proviene de erroi offltodelami falque conten terror uomi ^toaqueacce a la vista balizamos si a ffl JSecoi | |%dic: Hfificac II el ot(

latori, En nuestro derecho, sin duda, hay una laguna al respecto, pero estimamos que, para paliar la falta de firma de los asientos, deber solicitarse el ttulo inscripto y cualquier funcionario con idnticas atribuciones a la del originario registrador, suscribir el asiento cumpliendo as la forma exigida. Si no se pudiese contar con el ttulo que motiv el asiento con la irregularidad, deber instrumentarse una investigacin administrativa para determinar su autenticidad material, la que una vez acreditada posibilitar la suscripcin en la forma indicada. Esta solucin no transgrede la lgica jurdica, si se tiene en cuenta la teora de los documentos pblicos indirectos. Ahora bien, tanto el error como la inexactitud, pueden provenir de distintas situaciones, que son las que distingue expresamente el art. 35 de la ley 17.801, cuando sienta las premisas para sus respectivas rectificaciones, tal como veremos a continuacin. Pa lcia ART. 35. [Inexactitud Registral y rectificacin de asientos],Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo precedente provenga de error u omisin en el documento, se rectificar, siempre que a la solicitud respectiva se acompae documento de la misma naturaleza que el que la motiv o resolucin judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisin material de la inscripcin con relacin al documento a que accede, se proceder a su rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin. 1 RECTIFICACIN DE ASIENTOS Luego de brindar el concepto de inexactitud, en el art. 34, la ley 17.801 determina en el art. 35 cules sern los procedimientos recti- ficatorios de las inexactitudes. Para ello distingue segn cual fuere el tipo de error que la ha producido. As, establece que la inexactitud proviene de error u omisin en los asientos deber acompaarse documento de la misma naturaleza que el que la motiv o resolucin judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisin material de la inscripcin con relacin al documento a que accede propiamente error registral se rectificar teniendo a la vista el instrumento que la origin . Analizamos seguidamente cada uno de los supuestos previstos. a Error u omisin en el documento inscribible En este caso, el Registro obr adecuadamente, registrando un documento que contena un error o en el que se haba omitido alguna circunstancia con vocacin registral. Por ejemplo, un gravamen tomado a cargo por el comprador, una servidumbre real, o cualquier otra modalidad, condicin, cargo o plazo que afecte el derecho registrado. La rectificacin en estos supuestos puede realizarse por dos vas: mediante el otorgamiento de un ttulo rectificatorio, complementario, ampliatorio y hasta aclaratorio, segn los casos; o bien, recurrir i la justicia para lograr una resolucin determinando la rectificacin, la que deber contener, segn disposicin expresa de la norma, W\ los elementos necesarios al efecto. ^ nffli De ms est aclarar que en el ttulo rectificatorio o complementa- 0 rio ser menester la comparencia de todas las partes, como regla ge$,f,y neral, y slo podr no estar presente la parte a la que la modificacin, i^tro aclaracin o rectificacin favorece, segnla doctrina del art. 1064 del ^ acalifa

Cd. Civil. Para un mayor desarrollo de este ltimo tema remitimos ^ ja nonn a lo ya tratado en ocasin de analizar el art. 9Q y las subsanaciones. ,l ^ que Sl ^cribirelcont bEl error material del asiento ,, Dente,pero Es el supuesto contemplado en el ltimo prrafo del art. 35. El re- ej conte gistrador consigna mal o no incluye algn elemento fundamental del documento registrado, que estaba correcto en el ttulo inscribible, producindose por ello la inexactitud. La solucin en tales casos proceder slo teniendo a la vista el documento que la origin. El registrador podr as comprobar su error y rectificar el asiento acordndolo al instrumento2. Obviamente, aunque la norma en esta parte no lo diga, tambin la resolucin judicial puede brindar una solucin apropiada a este supuesto, para el caso en que el documento original que motiv el asiento no se hallare; supuesto que no es extrao en el mbito de los documentos judiciales, en los que slo suelen quedar, merced a su protocolo, las sentencias y autos, y no el resto de la documentacin acreditativa que obraba en los expedientes del proceso. Pero debemos tener presente, tal como lo habamos expresado al comentar el art. 34, que el error registral poda tener tres variantes: 1. Error u omisin en la expedicin de certificados. 2. Error u omisin en los asientos. 3. Error en la calificacin, lo que est ntimamente relacionado con el principio de legalidad. El primer supuesto no est contemplado en el art. 35, dado que no es atinente a esta norma. La solucin, conforme lo vimos al referimos ala fe pblica registral en el derecho argentino, pasa por la teora de la fuga, contemplada de manera expresa en materia de hipotecas en el art. 3147 del Cd. Civil. Ese punto lo hemos analizado al estudiar el principio de no convalidacin en el art. 49; en razn de lo cual all remitimos para un mayor desarrollo del tema. El error u omisin en los asientos, al que se refiere la parte 2- del art. 35, puede presentar las dos variantes que habamos expresado en nuestro anlisis del art. 34: el error u omisin en los asientos y el error en la calificacin. Ambos supuestos se relacionan con la ltima parte de la norma que estamos analizando. El primero, de manera expresa, ya que se refiere a error u omisin material, es decir, al transcribir el contenido documental. El documento fue calificado correctamente, pero al redactar los asientos el registrador se equivoca y consigna el contenido con errores. Supongamos que el documento a registrar fuere una escritura de donacin de la nuda propiedad sobre un inmueble del cual el donante se reservaba el usufructo, y por un error del registrador omiti registrarse la reserva del derecho real de usufructo. Otro ejemplo, que suele ser bastante ms frecuente, se da cuando se consigna el apellido de alguno de los otorgantes con una ortografa diferente. Pues bien, como apunta la norma analizada, en tales casos bastar con la presentacin del documento original que motiv el asiento, para que el registrador, mediante las notas aclaratorias que veamos en el art. 33, consigne la rectificacin solicitada. En cuanto al error en la calificacin, nos referimos no ya a un error en la redaccin del asiento, sino a uno conceptual por parte del registrador, que registra un acto, cuando en realidad debi registrar otro, o cuando, en verdad, el documento debi ser rechazado u observado dado que contena falencias que impedan su inscripcin o anotacin. As, habra quedado un asiento pregonando una inexactitud, dado que el acto publicitado no

es el que las partes celebraron, o adolece de una nulidad, absoluta o relativa que, por el efecto de la no convalidacin (art. 49, ley 17.801), no se ha subsanado por la sola registracin. d En estas ltimas situaciones, es probable que los interesados direc tos del acto subsanen motu proprio la falencia una vez advertida, en cuyo caso el supuesto resultar de fcil solucin3, sea mediante la confirmacin, ratificacin o convalidacin, pero si as no fuere, el regisI frador no puede suplir de oficio la voluntad requerida para subsanar la falencia, ni aun en los supuestos de nulidades absolutas. Alo sumo, podramos tolerar la pretensin administrativa de lograr un pronunciamiento judicial al respecto, para dar de baja el asiento4; y mientras pende dicha resolucin consignar nota de prevencin. Bl jadaridad c preferir #!0podr; problema y, ^contenido d( dazodel equivc Aunque no contemplado en la norma, creemos que esto ltimo resulta necesario frente al error detectado, ya que, de lo contrario, cualquier tercero que pretenda algn derecho o medida precautoria sobre la cosa ser herido en su buena fe. ,ni jueestimamos c evaluar el verd fiieeldocumei ^ procedimiento '^fundamentales Cadencia a la q Enriamiento e: lu II en su cc iBll Un caso que merece nuestra especial atencin es el referido al error o mala confeccin de las copias o testimonios de los actos a registrar. En estos supuestos no hay anomala en los documentos matrices, sea protocolo notarial, protocolo judicial o administrativo, sino en las copias de estos documentos originales. As suele ocurrir, por ejemplo, sobre todo en materia de escrituras pblicas, que el notario se equivoque en la expedicin de los testimonios o copias que debe dar a las partes, conforme a lo estipulado en el art. 1006 del Cd. Civil. Estos testimonios, como sabemos, sern los que accedern a los registros. Trabajar con computadoras es justamente lo que ha hecho ms habitual el cometer este tipo de patologas, a pesar de que podra suponerse lo contrario, pues presumiendo que no puede haber errores, no se hace a veces el necesario control ni relectura de las copias que suelen quedar mal armadas, con el inmueble equivocado o cambiadas las partes, o mal relacionadas las firmas al pie, en el cierre de la escritura. Igualmente se ha dado el caso de testimonios impresos con sistemas que no resultan persistentes ni indelebles5, y las copias comienzan a borrarse o deteriorarse con el tiempo, dificultando su lectura, y cuando no, hacindola desaparecer directamente. Advertido el problema, corresponde al funcionario instrumentador solucionarlo. As, aparecen normas como la del art. 1009 del Cd. ERROR EN EL TESTIMONIO CON VALOR EJECUTIVO 2 i Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, ps. 316y 317. 5 Es el caso de algunas impresoras lser, cuya impresin resultaba fcilmente borrada slo con pasar la mano, o por la natural friccin entre sus pginas. * Parte, nos pan

No ? el docun Vdofiier Ve*sest \>ibi eC o de Cv

Civil que determina que ante una variacin entre la escritura matriz y su testimonio o copia, deber estarse al contenido de la primera. Pero ante esta claridad del precepto, nos queda sin embargo una duda: el artculo se referir slo a una instancia judicial, donde se efectivi- zar el cotejo? O podr tambin la autoridad administrativa dejar sentado el problema y, por expediente administrativo, acreditado el verdadero contenido del instrumento, aceptar el nuevo documento en reemplazo del equivocado o mal expedido.

Por nuestra parte, nos pronunciamos por esta segunda posibilidad, ya que estimamos que la direccin del Registro tendra la atribucin de evaluar el verdadero contenido documental, puesto que es ante ella que el documento pretende ejecutarse. As, mediante un brevsimo procedimiento administrativo, sin que en ello se hieran principios fundamentales, la autoridad registral podr analizar si existe la coincidencia a la que apunta el art. 1009 del Cd. Civil, asentar su pronunciamiento en una resolucin apropiada, y el documento modificado slo en su copia acceder al registro con el contenido adecuado a su matriz. Por otra parte, nos parece apropiado aplicar la solucin del art. 1007, aun cuando el documento no se hubiere extraviado, ya que la ratio del dispositivo no impide aplicar sus principios tambin a los que se han destruido o fueron expedidos en malas condiciones6. Obviamente, de ms est decirlo, este procedimiento no significa dejar sin atender las prerrogativas de terceros que pudieran verse afectados por la publicidad errnea, pues el documento con su modificacin aparecer oponible con ese nuevo contenido recin a partir de la fecha de su ingreso y con esa prioridad registral. Si existiese conflicto con terceros, el asunto debe quedar en manos de la justicia. | 3 La RECONSTR UCCION DE ASIENTOS DESTR UWOS Un caso que aparece con cierta frecuencia es la destruccin total o parcial de los asientos. Obviamente, nos estamos refiriendo a los su Ventura, Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrituras, revista Notarial, na 73,1997-1, p. 57 y siguientes. l puestos de deterioro por el paso del tiempo y el uso a veces descuidado por parte de los operadores internos del Registro, pero no dejan de estar presentes en la patologa los casos en que hay una intencin dolosa, sea por parte de los agentes registrales, sea por manos extraas al mismo que logran alterar, suprimir o sustituir los asientos registrales. En verdad, el tema no resulta diferente, en lo sustancial, de los supuestos de errores registrales que hemos desarrollado ms arriba. Pero sin duda que la responsabilidad del Estado, en estos casos por no haber adoptado las medidas necesarias de seguridad y conservacin, se hace patente, en razn de lo cual al Estado corresponder la responsabilidad y la diligencia de rehacerlo. Volvemos sobre el tema al analizar el art. 39 al que remitimos para un mayor desarrollo. CAPITULO IX CANCELACION DE INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES ART. 36. [CANCELACIN DE ASIENTOS REGSTRALES]. Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la presentacin de solicitud, acompaada del documento en que conste la extincin del derecho registrado; o por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusin; o por sentencia judicial o por disposicin de la ley. Cuando resulten de escritura pblica^ sta deber contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legtimos. Tratndose de usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el certificado de defuncin del usufructuario. La cancelacin podr ser total o parcial segn resulte de los respectivos documentos y se practicar en la forma determinada por la reglamentacin local. 1 CANCELACIN DE DERECHOS O MEDIDAS REGISTRADAS

Cuando un derecho o medida registrada se extingue, en lo sustancial, corresponder cancelar la inscripcin o anotacin que lo pregonaba para evitar as el mantenimiento de una inexactitud. Como ejemplo podemos poner una obligacin garantizada con hipoteca, cuyo monto adeudado ya ha sido abonado. La citada hipoteca ha perdido eficacia porque el crdito, que era lo principal, ha sido cancelado. Igualmente sirve de ejemplo, como medida cautelar, un embargo asentado en el folio cuando el crdito reclamado judicialmente ya ha sido satisfecho en su plenitud. La cancelacin registral es el procedimiento por el cual se deja sin efecto un asiento que pregonaba una situacin determinada, cuando la misma ya ha dejado de tener eficacia. Advirtase que aun cuando el asiento quedara publicitando el derecho o la medida, dicha circunstancia nada aporta al mundo jurdico, pues esas registraciones han perdido toda eficacia funcional. ho mscr '.(JCIOM' del Jejeconstan ,elconocimientc jadaracin porqu ^janplo,elBand sctaen garant a c entos caducos ) obrantes en i instituye una ver( icadapor el solo t ?mrequiere,nipu< Kpectodeunasiei M vista registra] Acierta medid difiere a la cano Intuye a su vez 3e,segnhs . lanoargenti: de regs Jyfe dicha ob ..*'8irastela ^&lent0CT Jado de exis Corresponde distinguir, tal como ha quedado de manifiesto en los ejemplos brindados, que la expresin cancelacin puede evocar distintas situaciones que deben ser correctamente diferenciadas para no generar confusin. As, puede aludirse a cancelacin refirindose al derecho extinguido en lo sustancial, cuando se ha abonado el monto adeudado por el propietario que ha hipotecado en garanta un inmueble, pero de igual manera puede hablarse de cancelacin, y ello no est reido con la realidad, en referencia al instrumento que efec- tiviza o formaliza el acto jurdico por el cual se deja asentado cartu- larmente la extincin del derecho, o el oficio judicial por el cual se solicita la cancelacin de una medida una vez que el demandado satisface el crdito reclamado. Finalmente, la expresin cancelacin puede hacer referencia al asiento respectivo que corresponder redactar por efecto del ingreso al Registro de los elementos acreditativos de la extincin del derecho o medida registrados. 2 CANCELACIN Y CADUCIDAD LA GIL DEASIE h Ve,cmo reza le 'Wd0 extinguid Junto con la situacin de prdida de eficacia del asiento por cancelacin, suele introducirse en el tema la prdida de eficacia por caducidad; supuesto regulado en la norma del art. 37, lo que tambin exige cierta precisin, ya que, si bien ambas operan la ineficacia funcional del asiento, la causa por la que cada una de ellas extingue sus efectos opera de distinta manera. ^d^iado, ope

Mientras que para la cancelacin se exige una determinada accin por el titular del derecho o el solicitante de la medida, sea la transnU' sin del derecho o la solicitud expresa de la cancelacin, en la caduci" r*~ VhCausa fin I [ dad, en cambio, no ser menester conducta alguna por parte del titu- lar del derecho inscripto o medida anotada. En este ltimo caso, el solo transcurso del tiempo ha operado la ineficacia funcional del asiento registral. Ni siquiera corresponde exigir que se deje constancia de dicha caducidad, sus efectos son automticos y requieren, obviamente, por parte del intrprete del folio registral, el conocimiento adecuado para efectuar esa lectura. Hacemos esta aclaracin porque suele ocurrir que ciertas instituciones oficiales, por ejemplo, el Banco de la Nacin Argentina, antes de aceptar una hipoteca en garanta de un crdito otorgado, requieren la cancelacin de los asientos caducos (sean embargos o cualquier otra medida precautoria) obrantes en el folio sobre el que recaer el gravamen, lo que constituye una verdadera subversin de conceptos: el asiento pierde eficacia por el solo transcurso del tiempo, su caducidad es automtica y no requiere, ni puede accederse a la solicitud de asentar caducidad respecto de un asiento ya caduco, lo que, por otra parte, desde el punto de vista registral, no significara caducidad, sino cancelacin. En cierta medida, la cancelacin de asientos, sobre todo en lo que se refiere a la cancelacin con motivo de la transmisin del derecho, constituye a su vez una consecuencia directa de la inscripcin obligatoria que, segn habamos expresado, rige en el sistema registral inmobiliario argentino. De la misma manera que el propietario tiene la obligacin de registrar su derecho, lo que se concreta por medio de asignarle dicha obligacin funcional al instrumentador, tambin se le exigir a ste la diligencia registral adecuada para instar la extincin del asiento, cuando los derechos o tutelas que le daban sustento han dejado de existir o no son necesarios. 3 LA GRAFIA DE LA CANCELACION. CRUZAMIENTO DE ASIENTOS EXTINGUIDOS. EL ASIENTO EXPRESO Tal como reza la norma, puede ocurrir que la citada cancelacin del erecho extinguido, por ejemplo, un dominio a nombre de un titular e erminado, opere slo como consecuencia de la registracin solici- quierPr ^ notar* clue R instrumentado la transmisin, por cual- que CjUSa ^ue ^uere> de ese derecho a otro sujeto. Esa cancelacin, III de ser tal a pesar de no obrar solicitud expresa, ya que es II lo slo consecuencia de un acto principal, procede en lo grfico, tan slo ff Jal mediante una lnea oblicua que cruza el asiento del derecho extinguipr do. Esa forma grfica de expresar la prdida de eficacia de un asiento ayuda o refuerza una lectura rpida y segura de la matrcula respec- 0 tiva, pero es slo una manera ms de expresarlo, pues la cancelacin ce 1 00S ona * ya oper por la sola inscripcin del nuevo dominio; por ello, estimamos que si el registrador omiti cruzar el asiento antecedente, esa circunstancia no puede ni debe interpretarse como si el asiento hubiere conservado su vigencia.

En verdad, lo que acabamos de expresar no es ms que la aplicacin ikwto a 6Ste del art. 2609 del Cd. Civil, que determina que se pierde el dominio l de una re. .. por enajenacin de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de ella fiartecreemo por la tradicin en las cosas muebles, y en los inmuebles despus de fir- tiWinc pyti mado el instrumento pblico de enajenacin, seguido de la tradicin4, , , f No podemos decir que no haya rogacin de dicha cancelacin, pero , aonHlllC s corresponde advertir que all la solicitud no ha sido expresada en '^OSconL trminos directos, pues, la cancelacin en estos casos es slo conse-dacin g cuencia del acto ms trascendente que constituye el derecho en cabe*. za del nuevo dominus. A su vez, ello obedece a tratarse de derechos incompatibles, conforme a lo que habamos explicado cuando aluda^ mos a la prioridad en nuestro anlisis del art. 17, que no admitiran tai la vigencia de sus respectivos asientos. Uno de ellos, el del transmiWch tente, deja paso al del adquirente. V ^Part Por ello, si los derechos son incompatibles, la registracin de uno posterior determinar automticamente la cancelacin del anterior, , ^(L ^ obviamente siempre que el constituido en segundo trmino proven^ ga del titular inscripto y el derecho fuere transmisible. As, por ejem- po, si se tratara de un usufructuario que intenta transferir su derev cho, ese acto no podr registrarse, dado que dicho derecho real no es ^ ^ /*PI transmisible, segn lo sentado en el art. 2870 del Cdigo Civil. ^ Otro tanto ocurrir si quien aparece transmitiendo el derecho ya lo haba transferido con anterioridad y su titularidad es slo histri- ||||| ca en el encadenamiento del tracto sucesivo. 1 Si el usufructo se extinguiera por renuncia, la solicitud expresa de \y|| la cancelacin ser menester para que opere tambin la cancelacin i^ wsgm forma escritura pblica. ViSlN!^ del asiento respectivo. Tratndose de un derecho real sobre inmue||| ble corresponder, segn la norma general del art. 1184, inc. I2, la Pero si el usufructuario decidiera la transmisin de su derecho a la misma persona a la que el nudo propietario transfiere el suyo, segn se contempla en el art. 2931 del Cd. Civil, operar la cancelacin automtica por confusin, tal como la que explicbamos en los prrafos precedente y a la que tambin se refiere la norma que estamos analizando, cuando dice que los derechos "... se cancelarn ...por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona, puesto que no deja de ser, tal como est redactada la norma, el nico supuesto admisible de transmisin del usufructo . En la nota a este precepto, el codificador expresa que se tratara en realidad de una renuncia del usufructuario a su derecho, pero por nuestra parte creemos que la extincin no lo sera por renuncia, como tampoco podemos expresar tcnicamente que el vendedor renuncie a su derecho de dominio cuando transfiere el bien al comprador. Antes bien, acordamos con Lafaille que la causa de la extincin no dejara de serla consolidacin, es decir, la reunin en una sola persona de la calidad de nudo propietario y usufructuario. Al tratarse de un derecho real sobre cosa ajena, el usufructo automticamente se extingue2. La cancelacin, tanto de hipotecas, como de usufructos, servidumbres y dems derechos reales desmembrados, tambin puede operar por acuerdo de partes. En tales supuestos, segn el artculo analizado, deber contarse con el consentimiento de aqul a favor de quien obraba la desmembracin.

As, el supuesto est previsto para el usufructo en el art. 2931, al que se suma la simple renuncia que, aunque no est contemplada de manera directa, resulta de la lgica de este medio extintivo que estara tambin tcitamente comprendido en el art. 2918 del Cd. Civil, ya que la renuncia est al menos mencionada en el art. 2882 . Para las servidumbres, con mucho ms detalle, la renuncia se encuentra reglamentada en el art. 3047 del Cd. Civil, norma en la que se explica que puede ser expresa o tcita. Esta ltima se manifiesta A11 cuando el titular del fundo sirviente haya hecho obras que peijudi- quen el ejercicio de la servidumbre, mediando autorizacin escrita del propietario del fundo dominante. En cuanto a la expresa, el citado ar- tculo dice que deber tener la forma prescripta para la enajenacin de } punir 6 inmuebles, es decir, la exigida en el art. 1184, inc. I2 del Cdigo Civil. Lppietari En cuanto a la concrecin grfica del asiento de cancelacin, tra- acreencia 1 framente fiunateria hi fiosueleser tndose de usufructos, hipotecas, servidumbres y medidas precautorias en general, cuando estos derechos se cancelan autnomamente, no por efecto de una transmisin, se exigir ya una redaccin expresa. El cruzamiento con lnea oblicua, si bien tambin suele proceder, no es suficiente para estos supuestos dado que no resultara as del folio ftopnncipal 1 registral el motivo o fundamento de la cancelacin. Por ello, en las ma- pecera ant tradas registrales, segn vimos al analizar el art. ll,hayunacolum- Mtoaque,} na destinada a estas anotaciones. En esa columna se anotarn todas fija Jj las cancelaciones de gravmenes que afectan el folio: hipotecas, usu^lagaregisl fructos, servidumbres, embargos y medidas cautelares en general. Para facilitar la lectura, se cruza igualmente el asiento cancelado. Nart.3201 CANCELACIN DE DERECHOS REALES w,. es&refi] ... Nate Dejando de lado la cancelacin de los asientos de dominio por . transferencia del derecho, supuestos a los que ya nos hemos referido , W.* 1 utsupra, los derechos reales registrados, en lo sustancial, pueden reSe log sultar cancelados por distintas circunstancias que la ley, en el artcuerSe lo que estamos analizando, menciona expresamente. Se refiere a la JL ^ renuncia, sea tcita o expresa, cuando contempla la necesidad de que Vki lStr conste el consentimiento del titular del derecho inscripto, pero en el k^c prrafo anterior de la norma se mencionan tres situaciones diferen^ tes. Analizaremos cada imo de esos supuestos, y en el siguiente orI|| den: renuncia, confusin, sentencia y ley. a Renuncia * Cr Ya nos hemos referido a la renuncia tcita que efecta quien transh fiere un derecho por actos entre vivos. A continuacin, analizaremos lili la renuncia expresa que corresponde formular cuando se decide poner fin a un derecho por convenio o decisin unilateral. As, el usufructuario, cuando lo desee, puede renunciar a su derecho, sin necesidad de que la renuncia sea aceptada, pues se trata de un acto unilateral que, por efecto de la natural elasticidad del dominio, producir el retomo del ius utendi y del ius fruendi en cabeza del nudo propietario. Asimismo, corresponde aclarar que, contrariamente a la creencia popular, la renuncia puede ser a ttulo oneroso, aunque ciertamente el caso constituye un supuesto de rara aplicacin.

En materia hipotecaria, la renuncia a la garanta del derecho accesorio suele ser la contrapartida de la cancelacin de la deuda como objeto principal de la relacin entre acreedor y deudor. El acreedor comparecer ante un notario, y ste instrumentar su declaracin en cuanto a que, habindose cancelado la deuda, declara tambin extinguida la hipoteca y sin efecto alguno, solicitando expresamente que se haga registrar as su cancelacin. Es la aplicacin del art. 3199 del Cdigo Civil. En el art. 3201 del Cd. Civil se exige expresamente que la constancia de extincin que acceda al registro para su anotacin obre en instrumento pblico del que surja el convenio de las partes. Obviamente se est refiriendo a la escritura pblica, tal como lo explicamos en el prrafo anterior, que constituye en este caso la forma exigida en el art. 1184, inc. 11. Pero si no se lograra la cancelacin voluntaria del gravamen, a pesar de haberse cancelado ya la obligacin principal garantizada, el deudor deber acudir a la justicia y ser se el supuesto por el que acceder al Registro para cancelar la hipoteca la sentencia judicial ordenndola, a la que tambin hace referencia el art. 3201. Igualmente pueden renunciarse, onerosa o gratuitamente, todos los derechos reales desmembrados. El usufructo, uso o habitacin, y las servidumbres activas, pueden ser objeto de dicho acto jurdico, el que, por disposicin del art. 1184, inc. 11, segn vimos, deber ser mstrumentado en escritura pblica. b Confusin o consolidacin En el derecho argentino, las expresiones confusin y consolida- | Hj aluden al mismo fenmeno, pero el legislador reserva la prime 1 j I ra para el mbito obligacional, refirindose a consolidacin slo para f >J los derechos reales4. En nuestro caso correspondera referimos a ambas situaciones; en primer lugar porque suelen usarse como equivalentes, ya que en lo sustancial lo son; y en segundo lugar porque ambas, aun utilizadas JQIoS con sentidos diferentes, estaran comprometidas en el precepto que ; ^ Ser; jaitopostei utoalacoE estamos analizando. As, hablaremos de consolidacin del usufructo, tal como ya lo hemos expresado prrafos ms arriba, o de la hipoteca cuando el acreedor hipotecario llega a ser propietario del fundo hipotecado, pero tambin aludiremos a la confusin en los derechos perso referido y nales, cuando nos referimos a la extincin de la hipoteca por extincin ppal, el SI del crdito por confusin, es decir, al supuesto en que se renen en una jenei misma persona la calidad de acreedor y deudor al mismo tiempo. oriftal En el Cdigo Civil, la confusin como extincin de las obligaciones est tratada en el art. 862, que dice: La confusin procede cuando se , lonomo di renen en una misma persona, sea por sucesin universal o por cualUd. Civi quier otra causa, la calidad de acreedor y deudor; o cuando una terce^^edor ra persona sea heredera del acreedor y deudor. En ambos casos la con- ^ jg Lfusin extingue la deuda con todos sus accesorios. Pues bien, entre W 1, los accesorios que se extinguen por efecto de esta norma se encuentra la hipoteca constituida en garanta de la obligacin confundida. 1 ^Stir Este es el nico caso en que la confusin, como extincin de un crdi- L. f a rA y*a1 om Arn Ann 1 a nnrmo onlimo xro onolo nvfir\ni An nnlo Ar\n_ m ( to, se relaciona con la norma en anlisis, ya que la extincin de la obli- A S1Q

gacin extingue tambin, como consecuencia, el derecho real acceso^ d rio, objeto de la registracin, tal como acabamos de leer en la norma \iki ufc \transcripta. Es, por otra parte, la aplicacin del proloquio latino ac^ q^ cesorio sequitur sum principle (lo accesorio sigue la suerte de lo ^ , principar), y esta circunstancia toma, a su vez, ineficaz tambin el asiento registral respectivo. p| Sin embargo, cuando indagamos en las normas referidas a la con- fusin en los crditos, desde el punto de vista registral, no deja de liaiHuAo mamos la atencin la posibilidad prevista en el art. 867 del Cd. Civil, cuando expresa que si la obligacin renace, por cualquier causa V&L !1 que fuere, renace tambin la garanta hipotecaria. La norma deter- ^ ^ Sal Lafaille, Tratado de los derechos reales, t. II, p. 479. Tambin Moisset de Espans, Curso de obligaciones, t. II, ps. 332 y 333. mina que, en tal situacin, "... las partes interesadas sern restituidas a los derechos temporalmente extinguidos, y a todos los accesorios de la obligacin. En efecto, como puede fcilmente advertirse, esta situacin no es trasladable as, con tanta simpleza, al mbito de los asientos registrales, por lo menos no de la manera tan automtica como parece preverlo la norma. Ser menester, tanto para la extincin como para el renacimiento posterior, una rogatoria registral expresa. En cuanto a la consolidacin, es decir, el supuesto similar al explicado, pero referido ya al derecho real y no a la obligacin como elemento principal, el supuesto se presenta tanto en el derecho de hipoteca, como en el usufructo y en las servidumbres de cualquier tipo. La extincin de la hipoteca por consolidacin se encuentra como supuesto autnomo de la prdida de eficacia del derecho real, en el art. 3198 del Cd. Civil, que expresa: Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente. Advirtase que en este caso, el deudor queda ajeno por completo a la confusin. La deuda puede persistir, pero el acreedor ya no tendr garanta real alguna sobre el inmueble gravado en caso de incumplimiento. Lo extinguido ha sido slo el derecho real y no as el crdito garantizado. El pronunciamiento de la norma es absolutamente lgico, ya que resultara inadmisible que alguien pudiera tener un gravamen a su favor sobre una cosa propia5. Igual que en la confusin del crdito, podra sostenerse respecto de la consolidacin de la hipoteca, que el gravamen renacer si el bien pasa a dominio de otro sujeto6. Pero tales circunstancias, as como lo dijimos respecto a la confusin del crdito, exigirn rogaciones expresas. En realidad, el supuesto de la consolidacin de los derechos reales est previsto, en general, para todos los denominados sobre cosa aje| k , Lafaille, Tratado de los derechos reales, t. III, p. 155. 6 Andomo y Marcoln de Andomo expresan: De ms est decir que si por cual- jf,/ Quier circunstancia dejase de ser titular de dicho inmueble, la hipoteca renace, en razn f de tener que retrotraerse la situacin al momento anterior de haberse operado la apunV tada mutacin en la titularidad del bien (Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801.

Co mentada. Anotada, p. 449). na, es decir, el usufructo, uso, habitacin y las servidumbres (tanto r ^do loscasos c ^jetiva o c Mjlidad del activas como pasivas), pues, como explica Lafaille, todos los derechos reales sobre cosa ajena, pertenezcan a la categora de las servidumbres latosensu o alas de seguridad o garanta, desaparecen cuando el dueo del objeto es al mismo tiempo titular de ese gravamen, porque nadie puede tenerlo sobre aquello que le corresponde en dominio7. tiento, com La consolidacin en materia de usufructo est legislada en el art. ^vistas en 2928 del Cd. Civil que dice: El usufructo se extingue por la consoli- En estos c dacin, es decir, por la reunin de la propiedad, y del usufructo en la del asiei persona del usufructuario. Ahora bien, esta consolidacin sustanmitivo du< cial podra tolerar la existencia del asiento de nuda propiedad y ususactosjurc fructo al mismo tiempo? Dado que, en rigor de verdad, no resultan de- H. Por ello jislosepri ilacin del a inanteri rechos incompatibles, pareciera admitirse dicha posibilidad. Pero debe advertirse que no existe tal desmembracin si hay titular nico de ambos; en razn de lo cual, de subsistir vigentes los dos asientos, no dejara de constituir una inexactitud. En efecto, para que exista el i usufructo, como dijimos, sera menester que se encontraran las faculas tades del ius abutendi y de los ius fruendi y utendi desmembradas en ^Mievo, pe titulares diversos. El registrador exigir la respectiva aclaracin en ^cripci los ttulos, si no hubiesen venido ya con ella, y la rogatoria expresa de ^uo 1 anotar cancelacin de usufructo. Afrente apro] msi 1 determina tambin su extincin por la reunin en la misma persona, W En materia de servidumbres, la norma del art. 3055 del Cd. Civil Sispk!!a sea de los propietarios de las heredades o de un tercero, del predio do- y minante y del predio sirviente, cualquiera que sea la causa que la hak% ya motivado. C^Pore En todos los supuestos de consolidacin, acceder al registro la ^ PfobL causa de la modificacin del derecho principal, sea resolutivo judi cial en el caso de sucesin por causa de muerte y adjudicacin, sea il ^ escritura notarial en los casos de tratarse de contratos constitutivos < ( o modificatorios, en razn de lo cual, ser en esa instancia calificafHfjj 0}^ dora cuando el registrador determinar la redaccin concreta de los JgH jf| * asientos, y exigir rogatoria expresa, o practicar la cancelacin mo.|g s0e$] f| tu proprio, segn los casos. |||| 0 9l c Sentencia Cuando el art. 36 se refiere ala sentencia judicial, como documento del que puede surgir la cancelacin, lo est haciendo, entre otros, a los casos de las acciones de nulidad, por simulacin, fraude, lesin subjetiva o cualquier otra contienda civil o criminal que determine la nulidad del acto jurdico que motiv el asiento o directamente del asiento, como podran serlo las acciones o redarguciones de falsedad, previstas en el art. 993 del Cdigo Civil8. En estos casos, si la nulidad que se dispone determina la cancelacin del asiento dominial, debera renacer el anterior en cabeza del primitivo dueo, puesto que se es el efecto natural de la nulidad de los actos jurdicos, segn la disposicin expresa del art.

1050 del Cd. Civil. Por ello, aun cuando el resolutivo judicial no lo dispusiere, sino que slo se pronunciara sobre la nulidad del acto registrado, y la cancelacin del asiento respectivo, sin rogacin expresa sobre la registracin anterior, corresponder igualmente que el Registro haga renacer dicho asiento. Obviamente, en lo grfico, deber formularse uno nuevo, pero, en lo jurdico ser el mismo asiento, dado que debe ser transcripcin textual. Tanto los sujetos protagonistas de la causa, como la propia causa, son los mismos de aquel que cobra nueva vigencia frente a esta cancelacin. . Y - v; Si se tratare de derechos reales desmembrados o de una hipoteca, los que quedan sin efecto por la nulidad declarada de los actos o instrumentos que los constituyeron, el bien ser liberado de la carga o gravamen por efecto de dicha sentencia9. .J i Un problema particular lo presenta la registracin de una accin revocatoria pauliana triunfante, pues por el natural efecto relativo de la sentencia, el asiento anterior cobrara vigor, pero slo respecto del actor, de manera que, para el resto de la comunidad, el dominio transferido en fraude a los acreedores conservara su vigencia. En efecto, eso es lo que ocurre cuando el actor, en la accin pauliana, vence al deudor y adquirente, segn la previsin expresa del art. 965 del

fflim mii Si bien enla demanda aparece ntida la diferencia entre la accin de nulidad y la W WK'. redarmi^;A j _ j i _ _ c i. : _ c _ 1 jl ! rclarguei^n felpad, sus efectos finales, frente a un pronunciamiento favorable, rell | 8ultarn idnticos. Vase, para un mayor desarrollo, nuestro comentario al art. 92. De Reina Tartire, Sistema de derechos reales. Garantas reales, p. 131. Cd. Civil: La revocacin de los actos del deudor ser slo pronuncia- jacinpa da en el inters de los acreedores que la hubiesen pedido, y hasta el im- personas, j ^ a favor i gelusufruc porte de sus crditos. El pronunciamiento del artculo obligar al registrador a dejar aclarado, amn de los autos, como causa de la mutacin, la designacin concreta de los acreedores respecto de quienes, y slo a su respec.,i to, el antiguo asiento dominial cobra nueva vigencia. Entre otros casos de sentencias disponiendo cancelaciones, no po- 0 demos dejar de referirnos a las hipotecas, cuando, cancelada la obli^prohbe la t gacin principal por cualquier causa que fuere, el acreedor no otorgajronplazo maj ra la cancelacin voluntaria por escritura pblica, tal como lo prev el Corresponde s art. 3199 del Cd. Civil. Ante tales supuestos, como ya lo adelantraere asentado mos al referimos a la renuncia como presupuesto de la cancelacin del mgj derecho ' 7 Arar exting del asiento

asiento, ser menester contar con una sentencia judicial que la ordene, segn lo prescripto en el art. 3201 . Otro tanto ocurrir cuando una servidumbre legal se tomare innecesaria por haber obtenido salida a la va pblica el fundo enclavado, y no reportar utilidad ya al fundo sirviente (art. 3050, Cd. Civil), o cuando la misma se haya extinguido por prescripcin liberatoria por el no uso durante diez aos, segn lo establecido en el art. 3059. d Ley Como supuesto en el que la ley directamente determina la cancelacin, se puede mencionar el usufructo, cuando, producida la muerte del usufructuario, se extingue automticamente, sin necesidad de trmite especial alguno. Tanto es as que la norma que analizamos considera el supuesto de manera expresa, y establece que el usufructo se cancelar mediante la sola presentacin de la partida de defuncin del usufructuario. En verdad se est haciendo aplicacin de lo previsto en el art. 2920 del Cd. Civil. En estos casos se producir la cancelacin parcial si el usufructo se haba establecido a favor de varias personas, y con incremento de la porcin que corresponda al fa- 1^1 Herido a favor de los otros, si adems se haba pactado el derecho de 11^1 acrecer, segn lo que prev el art. 2823 del Cdigo Civil. Si el usufructo haba sido constituido a favor de una persona jurdica, igualmente se producir su extincin cuando la misma deje de existir o pasados los veinte aos desde su constitucin, pues el art. 2920 prohbe la duracin del usufructo a favor de personas jurdicas por un plazo mayor. Corresponde aclarar que, aun cuando la citada cancelacin no se hubiere asentado, las partes e incluso los terceros, que no pueden ignorar el derecho, segn previsin del art. 923 del Cd. Civil, debern considerar extinguida la desmembracin a pesar de la aparente vigencia del asiento. W 5 ,J CANCELACIN DE EMBARGOS Y MEDIDAS PRECAUTORIAS tM gtPI En cuanto a la cancelacin de embargos, inhibiciones y dems pro videncias cautelares, slo procedern por orden expresa del tribunal en los expedientes en los que las haban dispuesto. No obstante, si por motivos particulares fuere otro el tribunal que dispusiere el levantamiento, ello debera quedar suficientemente justificado en el docu- 1#^ Jkment que porta la solicitud judicial; de lo contrario, el documento deber ser observado u. udrJj Estas cancelaciones tambin se asentarn en la columna destinas e jrjl da expresamente a tales registraciones, y el cruzamiento del asiento en que obra la medida, que tambin se hace, es slo un refuerzo que j$< I facilita la lectura rpida y segura de la matrcula. $ 7 B Un tema que exige mencin expresa lo constituye el supuesto de I l(/ I los llamados levantamientos al solo efecto, que equivalen a una 11 En contra, Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 160, quien

irf 1 c cunta, viuaro, mementos ae aerecno regisirai mrnoouiariot p. ou, quien fB ^nna que no procede observacin, sino lisa y llanamente rechazo, dado que no hay poyfcv. Slci(^n ^guna que reservar. A* Art 3( Cancelacin de inscripciones y anotaciones j f(fdO M \#i cancelacin con efecto relativo. La medida subsiste erga omnes, sal- f pcU710 vo para el que solicit su cancelacin o levantamiento al solo efecto. ^ rgfl ' El supuesto se plantea en los casos de concursos o quiebras, cuan- nrii do el adquirente por boleto de compraventa opone ante la sindicatu}eJl ra el boleto suscripto con anterioridad al perodo de sospecha, cuando se ha pagado el 25% del precio y logra as resolucin favorable por ^tsptci^ c aplicacin del art. 146 de la ley 24.522. En tales casos, la escritura selos fl fckcorresj! r otorgada por el sndico, pero para poder tener acceso al registro, donde existe anotada la inhibicin general de bienes, por virtud de lo dispuesto en los arts. 14, inc. 72,88 y 107 de la ley 24.522, seleexigi- r su levantamiento que, atento a encontrarse en situacin de con*posteriores. i -Nncia de San. curso o quiebra, no podra ser para todos los actos que quisieren otorgarse, sino slo para aquellos que hubieren sido autorizados expresamente. Por ello, dentro de los elementos a calificar, en virtud de lo dispuesto en el art. 82 de la ley 17.801, deber incluirse para estos ca- . sos la adecuacin del acto autorizado con la descripcin del acto para ^ de le el cual se orden el levantamiento al solo efecto. Si no hubiere coinci- ^tambin el C( dencia, el acto deber ser observado12. Volveremos sobre estas medi- besar nmero \ das al analizar las caducidades en el art. 37. ^ Procurando brindar un panorama general en las reglamentario- ^ , 6^ nes locales, en cuanto a las cancelaciones, diremos que el decr.-reg. ^CQso det( 2080/80, para la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, establece en el art. 146, que el levantamiento de las medidas cautelares se efectuar presentando documento que contenga los mismos requisitos que los k establecidos para su anotacin, el nmero y fecha del asiento a caneeV n lar. Debe coincidir la causa en la que se dispuso, con la que ordena el y .M levantamiento, caso contrario, deber quedar suficientemente justi\\OQ lfl hec ficada dicha circunstancia. Igualmente, en el art. 147 del mismo . cuerpo legal se admiten los levantamientos al solo efecto, respecto de \ los que se exige la determinacin precisa del bien sobre el que se otor- gar el acto para el que se levant el embargo o la medida de que se L trate. V J La ley santafesina 6435 prev las cancelaciones en sus arts. 63 y \\h 64, en idnticos trminos que el art. 36 que estamos analizando. En i Q la provincia de Crdoba, en el art. 49 de la ley 5771, slo se regula la redaccin concreta de los asientos de cancelacin, en los siguientes trminos: Las cancelaciones se practicarn de la siguiente forma: A. Las que se refieren al dominio y dems derechos reales, o los que se constituyen en relacin a stos, mediante breves notas en los lugares

pertinentes del folio. B. Las que se refieren a las persona, dems inscripciones especiales, anotaciones preventivas y provisionales, mediante nota sobre los asientos respectivos, dando de baja al mismo tiempo a la ficha correspondiente del ndice alfabtico. C. Cancelado el asiento original, el Registro proceder de oficio a cancelar las reinscripciones posteriores. En las cancelaciones por confusin, bastar la presentacin del instrumento pblico del cual surge la extincin del derecho inscripto... En la provincia de San Luis, las cancelaciones estn contempladas en los arts. 39 a 40 de la ley registral provincial; en el ltimo artculo citado regula tambin el contenido de los asientos: La nota de cancelacin expresar nmero y fecha de su presentacin, funcionario autorizante del ttulo, lugar, fecha, naturaleza del acto y dems requisitos que para cada caso determine la Direccin. ART. 37. [Caducidad de las inscripciones yanotaciones].Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artculo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales: a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare. b) Las anotaciones a que se refiere el inc. b) del art. 2Q, a los cinco aos, salvo disposicin en contrario ele las leyes. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn. I 1 CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS En la norma cuyo anlisis abordamos seguidamente, se regulan I as caducidades de los asientos registrales, tema que, como habamos ,e(to8a 111 El i Qransc #de IR irf' d itumbre >art.37c le mbito del isdeperpetuid fecho real que g 4,pfena in rem po Vnose ha did ^eral, salvo lo ^avocacin de p '^elCd.C .H,alahor tMOS,-! anota pil pSsent alasan, i i expresado en oportunidad de estudiar el art. 36, se relaciona ntimamente con la prdida de eficacia de los asientos registrales, pero, a diferencia de la norma citada que reglamenta los asientos de cancelacin, en sta, en cambio, se trata de la ineficacia del asiento por haber perdido vigor al vencerse el plazo de su vigencia. Hay caducidad, pues, cuando el asiento pierde eficacia por el solo transcurso del tiempo sin que se haya renovado. De este enunciado surge una de las caractersticas fundamentales de la caducidad: es automtica y no exige solicitud ni invocacin de ningn interesado. Igualmente tampoco requiere, necesariamente, la redaccin de algn asiento o actuacin concreta por parte del Registro. Una buena lectura tcnica

permite visualizar, al computar los plazos, si el asiento tiene o no vigencia registral. Por ello, no es menester ninguna constancia, ni dar de baja al asiento caduco mediante cruzamiento. En el decr.-regl. 2980/80, esta situacin se encuentra expresamente contemplada en el art. 81 que, luego de referirse a las caducidades del art. 29, inc. b) de la ley 17.801, agrega que ... no requirindosepara ello nota especial. Es importante tener presente que no es lo mismo la caducidad que la prescripcin. Aun cuando en la jerga registral suele aplicarse a los plazos de esta norma el calificativo de prescripcin, esta sinonimia carece de fundamento jurdico, dado que lo nico que tienen en comn la prescripcin y la caducidad es que las dos extinguen facultades por el transcurso del tiempo. Pero hay entre ambas grandes diferencias, que la doctrina tiene determinadas, y la que ms nos interesa en este caso es la necesidad de invocacin y solicitud expresa que exige la prescripcin. Para empezar, la prescripcin extingue el derecho en lo sustancial, restando slo una obligacin natural, tal como lo dispone el art. 515, inc. 2Q del Cd. Civil, mientras que la caducidad, en el mbito registral, slo extingue los efectos publicitarios del asiento, y, con ello, su lgica consecuencia en la oponibilidad. El derecho en s permanece inclume y la caducidad de su registracin no hara mella en su ejecutividad, como no sea que, para efectivizarse, deba oponerse a terceros (arts. 2505, Cd. Civil y 2S, ley 17.801). La prescripcin extintiva o liberatoria requiere invocacin expresa por quien se beneficie con la liberacin, como lo dispone el art. 3964 del Cd. Civil, mientras que la caducidad acta, enervando el dere-

cho o la prerrogativa por la colocacin registral en nuestro caso, con el solo transcurso del tiempo y no necesita ser invocada ni esgrimida . Advirtase con cunta claridad el dispositivo que comentamos expresa: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempoPor ello, en el mbito registral corresponde referirse a caducidad, desterrando por completo la mala costumbre de denominar a los supuestos contemplados en la norma del art. 37 como prescripcin. 2 ASIENTOS CADUCABLES En el mbito de los derechos reales, el legislador se maneja en trminos de perpetuidad, sobre todo, en referencia al dominio, es decir, el derecho real que genera las ms amplias facultades sobre las cosas, la plena in rem potestas. Por oposicin a los derechos personales, que como se ha dicho nacen para morir2, los derechos de propiedad en general, salvo los que se ejercen sobre cosa ajena y la hipoteca, tienen la vocacin de perpetuidad que pregona fundamentalmente el ar- t. 2510 del Cd. Civil respecto del dominio. Por ello, a la hora de determinar plazos de caducidad en el derecho registral, que no procura sino ser el reflejo de las prerrogativas sustanciales, como tantas veces se ha dicho a lo largo de esta obra, se ha utilizado la tcnica de la enumeracin. En cierto sentido podramos decir que la caducidad slo sera aplicable a las anotaciones y no a las inscripciones. Ya se ha explicado, en oportunidad de referirnos a los distintos tipos de asientos, que el fundamentum divitionis entre anotacin e inscripcin radicaba para alguna doctrina, en la precariedad o transitoriedad de la primera respecto de la firmeza y perpetuidad de la ltima. Sin embargo, la referencia a inscripcin de la hipoteca que hace la norma, no permite aplicar ese criterio en este caso, puesto que nadie puede ignorar la transitoriedad de la hipoteca como derecho real accesorio de un crdito. ' por'

sfliri ii Sin duda, ni el dominio, ni el condominio, ni la propiedad horizontal, ni el nuevo derecho real de Superficie Forestal creado por ley 25.509, caducan, puesto que campea en estos derechos sobre cosa propia el espritu de perpetuidad al que nos referamos prrafos ms arriba. Pero, como dijimos, en materia de caducidad de las hipotecas, la norma utiliza la expresin inscripcin, con lo cual se denota que el criterio legal clasificador fue anotar derechos personales o medidas precautorias, e inscribir derechos reales. El legislador con buen criterio acude a la enumeracin, determinando con precisin qu derechos y qu medidas caducan y sus plazos, para poder hacer aplicable en el mbito registral la prdida de vigencia de los asientos por el transcurso del tiempo. Sin embargo, corresponde aclarar que tal enumeracin de la norma no es taxativa, puesto que habran quedado casos que, por la lgica del sistema, tambin constituiran supuestos de caducidad. En efecto, tanto las anotaciones provisionales a las que se refiere el art. 99, inc. b), que concede un plazo para la subsanacin de las falencias que hubieren resultado de la calificacin registral, como el plazo concedido para el otorgamiento de los actos de mutacin jurdico-reales a los que se refieren los arts. 24 y 25, constituyen tambin supuestos de caducidad3. 3 DISTINCIN OPERATIVA ENTRE CADUCIDAD INTERNA Y CADUCIDAD EXTERNA En este ltimo caso se advierte que, para poder considerar caduco al asiento, el registrador debe esperar tambin el vencimiento del plazo del art. 59, es decir, el plazo de la que hemos llamado retroprioridad y que se concede para que el instrumentador presente el ttulo al Registro y pueda considerarse como si se hubiese presentado el mismo da de su otorgamiento. Por ello, es dable distinguir, y en estas normas citadas se nota con claridad, una caducidad que llamaremos interna para el documento en trmite de otorgamiento e inscripcin, y una caducidad externa para los terceros que se manejan con la informacin que el Registro les brinda en cuanto a plazos. As, por ejemplo, si un notario solicit un certificado registral para labrar una escritura de venta, pero el plazo se vence sin que el acto se haya otorgado, podremos decir que dicho certificado ha caducado, y el notario no podr utilizarlo si pretende el amparo de la reserva. Nos estamos refiriendo a la que hemos llamado caducidad interna, cuya denominacin obedece a que se refiere a la intimidad del negocio y que slo el notario y las partes conocen con precisin. Pero desde fuera del Registro, cualquier acreedor, o el Registro mismo, an no pueden considerar caduco el certificado, dado que deben aguardar los cuarenta y cinco das que le requiere la norma del art. 25. Ni el registro ni los terceros saben si el acto se otorg o no, puesto que durante ese plazo todava puede ingresar el documento merced a la posibilidad de la retroaccin que le brinda el art. 58, si el documento se presenta dentro de los cuarenta y cinco das citados; por ello hemos denominado a esta situacin caducidad externa. La idea que campea en ambas manifestaciones es la misma, ya que se refiere a la prdida de vigor del certificado para amparar el documento mediante la reserva de prioridad, pero la ptica del mismo fenmeno vara considerablemente segn se observe el supuesto desde la intimidad del negocio, o desde fuera de l; y, por ello, le hace considerar distintos plazos.

Como ya lo expresamos al referirnos a la reserva de prioridad y retroprioridad, el sistema puede existir as, con toda juridicidad, merced a ser instrumentos pblicos, como regla general, los que acceden al Registro, puesto que, como sabemos, stos cuentan con una indubitada fecha cierta. Por otra parte, tambin se plantea un problema similar en cuanto ala caducidad, distinguiendo la interna de la externa, cuando el documento se encuentra anotado en forma provisional, pues, si bien es Clcrto que el vencimiento del plazo de dicha anotacin determina su caducidad automtica, tambin lo es que la presentacin del documento dentro de su plazo impide dicha caducidad, en razn de lo cual aun vencidos los ciento ochenta das que se conceden para subsanar las observaciones de los documentos presentados para su registracin, puede ocurrir que el documento ya haya ingresado al registro y an no se haya efectuado el proceso pertinente para lograr su aparicin en el folio. En tales casos, tanto el instrumentador como el Registro mismo sabrn que dicho plazo no ha caducado, pero para los que observen las constancias registrales desde fuera del proceso documental y registral (los terceros), el plazo ya habra vencido y se encontrara caduco. Por ello, el acercamiento entre los plazos de caducidad externa e interna, en estos casos, depender, en gran medida, de la mayor o menor celeridad que imprima cada Registro a sus trmites internos. a Caducidad de la hipoteca La hipoteca, como derecho real accesorio, presenta justamente una de las excepciones a la perpetuidad vocacional tpica de los derechos reales, pues, al ser accesoria de un crdito, que es lo principal en la relacin hipotecaria, queda pendiente de la naturaleza transitoria y extinguible del derecho personal al cual accede. Por eso no nos debe llamar la atencin que, en lo registral, se establezca la posibilidad de caducidad del asiento que la publicita. En el Cdigo Civil, en el art. 3197, se determina que los efectos de la inscripcin de la hipoteca se extinguen por el transcurso de veinte aos desde que fue registrada. Esta norma, en la redaccin originaria de Vlez, haba planteado controversia doctrinaria respecto a si lo que se extingua era la hipoteca misma, o tan slo los efectos de su reflejo registral. La nueva norma modificada por ley 17.711 no nos permite dudar al respecto. El art. 37 de la ley registral, que estamos analizando, prcticamente reitera el pronunciamiento del Cdigo Civil, al remitirse al plazo all establecido, pero agrega que la caducidad a los veinte aos se producir siempre que antes no se solicitare su renovacin. Tal como habamos aclarado al referirnos a la diferencia entre prescripcin y caducidad registral, la prdida de vigencia del asiento no significa que la hipoteca haya desaparecido. Tngase presente que aun sin haber accedido nunca al registro, resultaba oponible entre partes, segn lo sentado en el art. 20 de la ley 17.8014. Por ello, el acreedor tendr el derecho de ejecutarla con total eficacia, pero su oponibilidad deber atenerse a la situacin registral actualizada del folio al momento de la ejecucin, puesto que lo nico que le agregaba el asiento mientras se encontraba vigente era la oponibilidad erga omnes. Igualmente, en materia de privilegio, la caducidad de la hipoteca transforma al acreedor hipotecario en simple quirografario, impidindole esgrimir preferencia frente a la ejecucin por otro acreedor5. Caso especial de las hipotecas constituidas a favor del Banco Hipotecario Nacional y de bancos provinciales oficiales o mixtos Hay situaciones por las que se ha determinado que ciertas hipotecas no caduquen. As, la ley 22.232, que reglamenta el funcionamiento del Banco Hipotecario Nacional en

la actualidad, Banco Hipotecario S.A., dispone en el art. 37, que: Los efectos del registro de la hipoteca durarn hasta la completa extincin de la obligacin hipotecada, no obstante lo dispuesto a este respecto por el Cdigo Civil. Frente a esta disposicin es poco lo que puede deducirse de la sola registracin de una de esas hipotecas, relacionadas con esa entidad crediticia, pues ni los terceros ni el registro puede conocer si la deuda garantizada ha sido cancelada o no. En consecuencia, en estos casos, los registros no aplican la caducidady quien quiera ver liberado elbien de uno de estos gravmenes deber solicitar cancelacin expresa6. 4 Colombo y Kiper manifiestan su desconcierto por lo expresado en el art. 597 del Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin, que prev la posibilidad de plantear la excepcin de caducidad del asiento registral,"... ya que la publicidad registral y, en su caso, la caducidad de la inscripcin por el transcurso del tiempo... son cuestiones vinculadas a la oponibilidad del derecho realhacia terceros. Para el deudor constituyente de lahipoteca, no es necesaria la inscripcin, para l la hipoteca surte efectos aun cuando no est registrada (Ejecucin hipotecaria, ps. 462 y 463). Andomo - Marcoln de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 463. Los efectos de las hipotecas y, en general, todas las normas que privilegiaban al Banco Hipotecario Nacional, se mantuvieron tambin para el Banco Hipotecario S.A., Igual ocurre, por disposicin del art. 29 de la ley 21.799, que es la que brinda la Carta Orgnica del Banco de la Nacin Argentina, con las hipotecas constituidas por esta institucin. En efecto, el citado ar- $ t. 29, modificado por ley 25.299, expresa: Las hipotecas de cualquier fj), es c grado o naturaleza que se constituyan a favor del Banco de la Nacin ^ weS. P Argentina mantendrn las prerrogativas, privilegios y rgimen de ejethipotecaS ^ caducan ] cucin especial atribuidos a favor del ex Banco Hipotecario Nacional, por su carta orgnica... Los efectos del registro de hipotecas durarn A1. hasta la completa extincin de la obligacin hipotecaria, quedando ex- Si^J^ ceptuados de lo dispuesto a este respecto por el Cdigo Civilaluciad es Por su parte, la ley 21.629, en su art. 45, respecto de las hipotecas edida debe constituidas por el Banco Nacional de Desarrollo, contempla igual Ja,peroello excepcin, mediante texto idntico al que acabamos de transcribir. ier ingresa La ley 15.283 hace lo propio para todos los bancos de provincias, dndelapr oficiales o mixtos. En efecto, dice el art. I9 de la citada ley: Las dispo- Si, en cam siciones establecidas para las operaciones de crdito real con garanddadsehub ta hipotecaria del Banco Hipotecario Nacional, en lo que se refiere a fflj.^es cagc privilegios y ejecucin especial, consignado en la Ley Orgnica de di- mmente cha institucin, como as las que se establezcan en el futuro al respecgarreci ' to, alcanzarn a los bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realip cen operaciones similares. i En todos estos casos, ser menester la cancelacin expresa, puesto, sa que constituyen excepcin a la regla sentada en el art. 37 de la ley felpar 17.801, posibilidad que, por otra parte, no deja de estar contemplada Helia e en la misma norma cuando dice .. por el transcurso del tiempo que^Stablezc expresaeste artculo o por el que, ensucaso, establezcan ley es especia- eda$no

les...*. Creemos que aun el sometimiento del plazo de caducidad al rello plazo de la obligacin garantizada, como expresan las leyes citadas, Hua constituye una modificacin autorizada en esta parte del dispositivo. d A i .\ fcjte durante diez aos desde su privatizacin; es decir, que las hipotecas constituidas a par| **3. gt tir del 3 de agosto de 2007, ya no tendran que tener ese tratamiento. En efecto, el art. 1 I * Igy 28, in fine de la ley 24.855, dispone: Dergase la Carta Orgnica del Banco Hipotecario Jj 51^^. Nacional, segn texto ordenado por decr. 540 del 26 de marzo de 1993, con excepcin de las facultades y privilegios contenidos en los arts. 24, inc. ie, 33,34,36,37,38,39,40,41, 45,47 a 49,51,54 y 56, los que continuarn vigentes para las operaciones concretadas y que se concreten dentro del plazo de diez aos a partir de la vigencia de esta ley Bl 11 b Caducidad de las medidas que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares El inc. 6) del art. 37 se refiere a las anotaciones que menciona el art. 2? jnc. b), es decir, a los embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares. Pues bien, estas medidas pueden cancelarse respecto de las hipotecas, pero tambin sus asientos, sin que medie rogacin alguna, caducan por el solo transcurso del tiempo. Si el juicio en el que se orden la medida dura ms que el plazo de caducidad establecido, el embargante o el peticionante de cualquier medida debern peticionar expresamente que la misma sea renovada, pero ello debe efectivizarse antes de producirse la caducidad. Deber ingresar un nuevo oficio disponiendo la renovacin o reanotacin de la precautoria. Si, en cambio, pretendiera renovarse una vez que el plazo de caducidad se hubiere cumplido, el registro observar el documento, ya que en tales casos slo proceder una nueva anotacin de la precautoria; obviamente, en estos casos la prioridad para este acto y documento jugar recin a partir del nuevo ingreso. Por nuestra parte, estimamos que por ser regla general, tal como lo expresa el artculo que comentamos, slo ser factible negar la caducidad para aquellas medidas para las que ciertas leyes hayan marcado dicha excepcin. No basta con que los cdigos de procedimientos no establezca la duracin o vigencia de las mismas para determinar que ellas no caducarn. Por ello, no acordamos con Andomo y Marcoln de Andomo, cuando estiman que las anotaciones de litis no caducaran, ya que la finalidad de las mismas es anoticiar durante todo el proceso a quienes pretenden celebrar contratos sobre la cosa en litigio . Creemos que la caducidad de la anotacin de litis, como cualquier medida precautoria, opera a los cinco aos, salvo que a su respecto se haya establecido, en ley especial, un plazo mayor o menor, o se haya determinado para la misma su vigencia sine die. Art 37 Cancelacin de inscripciones y anotaciones 458 f U MOMENTO INICIAL PARA EL COMPUTO .^a 1 DE LOS PLAZOS DE CADUCIDAD ' i-Jjd y ire^w

Vemos que el art. 37 establece que los plazos de caducidad se computarn desde la toma de razn, lo que en rigor de verdad se producij, ^rfll ra recin cuando se redacta el asiento correspondiente a la medida M^ .g ( de que se trate, en el folio pertinente. Sin embargo, como ya lo expli- camos en oportunidad de referimos a la prioridad registral, el sent- 7j jjnefecto,* do tcnico de la expresin toma de razn no alude al hecho grfico ' *0 fech de haber asentado la medida o derecho en el folio real, sino a la efec' j tiva oponibilidad del mismo respecto de terceros. A estos efectos juega un papel preponderante el libro de ordena- ^lainSCTipClOl miento diario regulado en el art. 40 de la ley 17.801. El asiento que astro derecho all se practica para todo documento que accede, determinando da y ffllela expresi hora de presentacin, previo a cualquier tratamiento posterior que amjeentre la f corresponda asignarle, sea inscripcin, anotacin, observacin o re- chazo, marca oficialmente el acceso del documento al Registro. Su ^OHnoyaea funcin es justamente determinar temporalmente el mejor derecho. PSegnla C Por ello se le considera un asiento preliminar o preparatorio, ya que justamente precede a los asientos de inscripcin8. Desde el punto de vista operativo o prctico, el asiento de presentacin, al ser el punto de partida de la vida registral de los actos y ^expresa: documentos que acceden, marca el comienzo de todos los plazos re^ de gistrales, tanto el de reserva de prioridad, como el de caducidad, en ^elaecb los asientos temporarios a los que estamos aludiendo en relacin con el art. 37 que estamos comentando. l^onso.C Lo que ocurre es que la registracin en su lugar o emplazamiento ^^oidadeE grfico definitivo, a travs de la estricta toma de razn, estar conpacin defi dicionada a que el documento ingresado cumpla con todos los requisi- inser] tos legales, aspecto que lleva su tiempo, ms o menos segn la celeriart. j dad que imprima a su proceso cada registro y quedar al descubierto luego de ser calificado y pasar exitosamente el examen de legalidad. Por ello hemos sostenido la necesidad de dar una interpretacin ade| m austemuu i<x ucLcsiuau uc uai una Xi ^dfK cuada a las expresiones legales que aluden a la toma de razn. || ||| 8 Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. II, P- 829.t MM. plltll MI En el entorno de nuestra ley 17.801, no puede aplicarse esta expresin, en sentido estricto, comprendiendo slo la registracin definitiva y emplazamiento definitivo de un derecho o medida determinados. En diversas oportunidades, sobre todo al referirse a plazos, las leyes aluden a la toma de razn, como lo hace la norma que comentamos, cuando en realidad estn queriendo remitir al asiento de presentacin . En Espaa una norma especfica as lo determina, por lo que la doctrina pacficamente explica la situacin tal cual la estamos comentando . En efecto, el art. 24 de la Ley Hipotecaria expresa que: Se considera como fecha de la inscripcin para todos los efectos que esta deba producir, la fecha del asiento de presentacin, que deber constar en la inscripcin misma. . En nuestro derecho es importante hacer hincapi en esta interpretacin de la expresin toma de razn, dado que debemos tener presente que entre la fecha del asiento de

presentacin y la de toma de razn, tal como ya expresamos, puede haber un lapso ms o menos prolongado segn la calidad del servicio registral . En algunas oportunidades puede haber un atraso generalizado en ^ ^aeb todo el proceso que haga ms profunda la diferencia entre ambos mob* mentos, pero los efectos de la registracin, tanto de las hipotecas prefl ^ vistas en el inc. a) del art. 37, como respecto de las medidas en general $ Jgs ffl1 a las que alude el inc. ) de la citada norma, se generarn a partir de pded1 la fecha de ingreso, es decir del asiento de presentacin ; es por ello que su caducidad no puede comenzar sino a partir de ese momento. jbrfjttfa iiesregist mnteresp -55- ts...' En CASO ESPECIAL DE LAS INHIBICIONES pr( DISPUESTAS EN LAS QUIEBRAS KcarloS Una mencin especial merece la inhibicin ordenada en un proce- ^ s so de quiebra, ya que, en nuestra opinin, hay en este caso una inten^ero>mi cin expresa de apartarse de los plazos de las caducidades determinente sent nadas en la norma bajo anlisis. En efecto, el art. 37 excepta su aplinunciamiei cacin en aquellos casos en que leyes especiales determinen una vadebecontei nacin en los plazos, cuando dice: ... salvo disposicin en contrario nldebiene de las leyes... .Aestanc Pues bien, en los arts. 14, 88 y 107 de la ley 24.522, se disponen drsele, ha'' ciertas medidas que aluden a la inhibicin del concursado y del falli07de la ley do. En algunas de ellas, queda manifiesta la intencin de considerar lainhibicii bienes ^ adquir* ?e ejercite < inhibiciones sine die las previsiones de los arts. 88 y 107 y que, como locitado dio tales, deben quedar registradas indefinidamente hasta que el juez de la quiebra disponga, por efecto de la rehabilitacin del fallido, su levantamiento. El art. 14 de la ley 24.522 dispone que: "Cumplidos en debido tiempo los requisitos legales, el juez debe dictar resolucin que disponga: 1) La declaracin de apertura del concurso preventivo, expresando el nombre del concursado y, en su caso, el de los socios con responsabilidad limitada... 7) La inhibicin general para disponer y gravar bienes registrables del deudor y, en su caso, los de los socios ilimitadamente responsables, debiendo ser anotadas en los registros pertinentes .... En esta norma se prev una inhibicin general que no deja de ser una precautoria comn y corriente y ser dable s, a su respecto, aplicar los plazos de caducidad establecidos para tales medidas en el inc. b) del art. 37 que estamos analizando. Pero, ms adelante, al disponerse la quiebra mediante la pertinente sentencia, el art. 88 de la ley 24.522 regula el contenido del pronunciamiento judicial respectivo, y dice que la sentencia de quiebra debe contener: ... 2) Orden de anotar la quiebra y la inhibicin general de bienes en los registros correspondientes.... A esta norma, para llegar a la interpretacin que estimamos debe drsele, hay que concordarla con el principio rector sentado en el art. 107 de la ley 24.522. De esta ltima surge el carcter no caducable de la inhibicin ordenada en el proceso de quiebras. En efecto, el artculo citado dice que: "El fallido queda desapoderado de pleno derecho de sus bienes existentes a la fecha de la declaracin de la quiebra y de los que adquiriera hasta su rehabilitacin. El desapoderamiento impide que ejercite los

derechos de disposicin y administracin. Esta norma resulta una transcripcin textual del art. llldelaley 19.551,subrogada por la ley 24.522 que actualmente rige en la materia, por lo que toda la doctrina elaborada en tomo del viejo dispositivo, resulta de perfecta aplicacin respecto del nuevo art. 107. Como puede advertirse, el art. 107 es contundente a la hora de determinar la imposibilidad de efectuar negocio jurdico vlido por parte del fallido, una vez pronunciada su quiebra. Si bien es cierto que la expresin "queda desapoderado de pleno derecho de sus bienes, en nuestra opinin no resulta del todo feliz, dado que el desapoderamiento implicara jurdicamente haber perdido la posesin del bien, lo que no ocurre mediante la aplicacin del dispositivo, queda claro, en Art. 37 Cancelacin de inscripciones y anotaciones t^iaSr ^116 IMHH cambio, que dicha prdida debe considerarse jurdicamente como e producida. v r# tl En este sentido, la doctrina ha resultado pacfica al apreciar los ! W 1 efectos de la norma. As, Yadarola expresa que el fallido queda expropiado de la facultad de disponer 13; Argn agrega que ...comomsita epel consecuencia del auto de quiebra el empresario cesante queda sus- W trado de la posibilidad jurdica de asumir toda posterior obligacin 4-n a 1 directa o indirecta cuya incidencia resulte reflejada sobre los interer fgspeC^ sesdelamasa14. Quintana Ferreyra, por su parte, dice que el pronunciamiento de ' nebta la norma: Ocasiona la prdida del ejercicio de los derechos de dispor uW eXP1 sicin y administracin de los bienes; los vocablos disposicin y ad ministracin aluden no slo a la transferencia de bienes, sino tam- ijaloSCiBCO bin a su gravamen y a la celebracin de actos jurdicos que de una u puesto que i < otra manera importen deterioro patrimonial15. ^ ffo obstai Por ello estimamos que todos estos conceptos elaborados por la .plante la in doctrina especializada en concursos y quiebras, en cuanto a los fines perseguidos por la norma contenida actualmente en el art. 107 de la iec . ley 24.522, deben hacerse efectivos tambin en el mbito registral, Requiebras, C determinando una excepcin a la caducidad o prdida de vigencia de lpatrimoniC las inhibiciones dispuestas en quiebras. Si el derecho registral procura la seguridad, como uno de los postulados fundamentales de la publicidad registral, no puede concebirse que no contemple esta particularidad de una norma sustancial. Aese respecto, resulta ilustrativo y contundente Ahumada, cuando expresa que: Las consecuencias del desapoderamiento afectan absolutamente el patrimonio del deudor ocasionando la indisponibilidad de los objetos que lo componen, perdiendo el quebrado la disposicin de sus bienes, ya que no podr actuar ni siquiera con orden judicial. Estas caractersticas y la sujecin del plazo de vigencia de esta inhibicin a las actuaciones del proceso, nos permiten afirmar que 13 Yadarola, El problema dogmtico de la falencia, en Libro homenaje a Yadaro- la, t.n,p. 267. i Argeri, Laquiebray dems procesos concrsales, t. 2,p. 170. H| Quintana Ferreyra, Concursos. Ley 19.551 y modificatorias, comentada, anotada y concordada, t. II, p. 247. M|

estamos ante una excepcin del principio general de la durabilidad registral de las providencias cautelares, y que la caducidad registral de esta medida no puede operar hasta tanto el tribunal se lo comunique al Registro .^ La situacin de desapoderamiento, que, como qued dicho, debe mantenerse durante todo el proceso, nos permite acordar con el destacado autor cordobs que las inhibiciones dispuestas en las quiebras, fundadas en el art. 107 de la ley 24.522, resultan sine die, y slo pueden cancelarse mediante comunicacin especial del juzgado de quiebras respecto a la habilitacin del fallido. Cornejo, en contra de lo que venimos expresando, respecto de la vieja ley de quiebras, que en su art. 111 contena la misma norma del nuevo art. 107, expresa que estas inhibiciones caducan de pleno derecho a los cinco aos, por aplicacin del art. 37 que estamos comentando, puesto que la ley no ha fijado plazo alguno especial para estas medidas. No obstante, el destacado registralista salteo manifiesta ms adelante la inconveniencia de esta caducidad, y se pronuncia por la necesidad de tornarlas no caducables en una futura reforma a la ley de quiebras, dado que la medida propende a proteger la integridad del patrimonio del deudor . CAPITULO X DE LA ORGANIZACION DE LOS REGISTROS Art. 38. [Forma y req uisitos para la organizacin y funcionamiento DE LOS REGISTROS. TRAMITE DE LAS IMPUGNACIONES]. La organizacin, funcionamiento y nmero de los Registros de la Propiedad, el procedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades, sern establecidas por las leyes y reglamentaciones locales. Como corresponde a un sistema republicano y federal, el artculo analizado determina que cada provincia, en uso de las facultades no delegadas a la Nacin, pueda disponer la organizacin, funcionamiento y nmero de registros que ejerzan las atribuciones reglamentadas en la ley nacional 17.801. La Nacin impone las exigencias bsicas y las provincias las reglamentan para adecuarlas a sus normativas propias, adaptndose a sus particularidades, costumbres y reglamentaciones procedimentales. Es as como algunas provincias han decidido la descentralizacin de su Registro; tal como ocurre en Entre Ros, Santa Fe, San Juan, Mendoza y Buenos Aires. En esta ltima, en realidad, el Registro no se ha descentralizado, sino que se han incorporado distintas bocas de expendio de informacin y recepcin de documentacin (Azul, Baha Blanca y Mar del Plata), lo que permite gozar de las ventajas de un Registro nico, pero con un mayor acercamiento a los usuarios. En este sentido, el aporte informtico ha sido importante, ya que permite mantener la informacin en una sola base, facilitando, sin embargo, su acercamiento a distintas localidades del interior provincial. *parac tope? En el < res, en el deejercic gistroda condicil IW ley5771) ts. 43 y 4( director y losrequis Iey5760). der Judia dnde Re nizar y f das dlas Entode ?o de dire nal, parai mentos qu Coni, hay: dsuspen< . KT. 39. i Aguarda ^godeqi piones i rencom

En casi todas las demarcaciones, el Registro de la Propiedad Inmueble depende del Poder Ejecutivo provincial. Sin embargo, no ha sido as siempre; en Santa fe estuvo un tiempo a cargo del Poder Judicial, pero ya depende del poder administrador. Aun en la actualidad, en Mendoza, San Juan y Neuqun, por ejemplo, el Registro Inmobiliario depende del Poder Judicial. Algunos estn enmarcados en el mbito de actuacin del Ministerio de Economa o Finanzas, segn la demarcacin. Pero, al decir de Garca Coni, lo correcto y conveniente sera que dependieran del Ministerio de Gobierno de cada provincia. Apunta el destacado regis- tralista que los Ministerios de Gobierno se encuentran ms cerca de los Colegios de Escribanos, que suelen ser, a travs de leyes convenio, los que colaboran asiduamente con los Registros provinciales, puesto que el 80% de la documentacin que accede a los Registros inmobiliarios resulta de procedencia notarial2. En cuanto a la Direccin, en casi todas las demarcaciones se exige el ttulo de notario o abogado, tanto para el director como para el subdirector. Slo en la provincia de Buenos Aires se admite a profesionales de otras especialidades. As, leemos en el art. 51 del decr.-ley 11.643, modificado por ley 13.405, que: El Director Provincial del Registro de la Propiedad deber reunir los siguientes requisitos: a) ser argentino, nativo o naturalizado; b) poseer ttulo universitario, con cinco aos como mnimo de ejercicio profesional e idoneidad acreditada; c) tener ms de veinticinco aos de edad. Luego, en el art. 52, remarcando la posibilidad que plantea el art. 51, se deja sentado que la funcin de director es incompatible con el ejercicio de las profesiones de abogado, escribano, procurador, mge-

l0 GfU*^ >Qlv%niero, agrimensor o martiliero. De manera tal que podemos extraer inductivamente de los dispositivos analizados que la exigencia del grado universitario lo es nada ms que para garantizar una cierta preparacin intelectual del funcionario al que se encargue la Direccin, pero no se busca con ella una especializacin concreta del mismo. En el decr.-reg. 2080/80 para la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, en el art. 165, se exige ttulo de abogado o escribano con cinco aos de ejercicio para poder acceder a la funcin de director general del Registro de Propiedades. El subdirector general debe reunir las mismas condiciones. llt R Igual criterio se sigue en las provincias de Crdoba (arts. 58 y 60, ley 5771), Santa Fe (arts. 73 y 78, ley 6435), Santiago del Estero (arts. 43 y 46 bis, ley 3813). En San Luis se dispone tambin, amn del director y subdirector, un asesor tcnico general y todos deben reunir los requisitos de tener ttulo de escribano o abogado (arts. 45,46 y 47, raniell | ley 5760). En la provincia de Mendoza, cuyo registro depende del Poicado#! der Judicial provincial, en el decr. 155/80 se establece que: LaDirecflscewfcl yes COI#5 cin de Registros Pblicos y Archivo Judicial de la Provincia se orga

II K nizar y funcionar en base a las siguientes normas complementarias de las disposiciones de la ley nacional 17.801. En todas las jurisdicciones se establece la necesidad de que el cargo de director y subdirector sea incompatible con el ejercicio profesional, para garantizar la imparcialidad en la calificacin de los docu- $0flesSii! mentos que acceden. Sin embargo, como puntualiza y critica Garca te Coni, hay registros en los que esa incompatibilidad no existe o ha si- do suspendida3. jf ART. 39. [Guarda y conservacin de la documentacin Registral]. ,.j fll jA La guarda y conservacin de la documentacin registral estar a 1 M c<*rgo de quien dirja el Registro, quien deber tomar todas las pre/lor I cauciones necesarias afn de impedir el dolo o las falsedades quepull ^ 1 dieren cometerse en ella. lP H .fe Garca Coni, Procedimientoinscriptorio, p. 45. Comenta el autor, en breve escoi ^ |P 11. O, que, cuando l se desempe como director de un Registro, consider elemental imll- . ^ner8esu propia incompatibilidad. GUARDA Y CONSERVACIN DE DOCUMENTACIN REGISTRAL En otros tiempos, cuando los registros no resultaban tan vastos en ja acci cuanto a informacin se refiere, se permita acceder a la informacin ^ aplic de manera directa, lo que constitua, como hemos visto al analizar el ^ cas lacap1 los emp art. 27, una forma de publicidad que justamente por esa circunstancia se denominaba publicidad directa. Amn de los informes y copias a los que alude el dispositivo del art. 27 de la ley 17.801, se permita tambin la publicidad por exhibicin su\. de los libros y hasta la de las matrculas de folio real. En una sala de P, lectura se acercaba al usuario el tomo pertinente, en el sistema causal, o se permita la lectura de las matrculas a travs de un cristal, bienio 1 para evitar su adulteracin, en el sistema de folio real. Hoy en da se _ encuentra reducido a supuestos muy excepcionales el acceso directo nas civ al asiento registral. Slo por ejemplificar con algunas legislaciones y 1113, locales, leemos en el art. 66 del decr.-regl. 2080/80 que: La consulta os que directa de asientos podr ser reemplazada total o parcialmente por la entrega de copias o por otros medios tcnicos de reproduccin. Igualmente en la provincia de Crdoba, en el art. 30 de la ley 5771 se establece que: La Direccin determinar el lugar, forma y horario en que En 1( la documentacin podr ser consultada, quedando prohibido el uso sistem de elementos que de cualquier manera posibiliten la adulteracin,prber pr dida o sustraccin de ella. es atril En la actualidad, es sta la regla general en todos los registros del mamei pas, frente a los riesgos de adulteracin o sustraccin de la documen- tacin registral y slo en muy raras oportunidades las constancias tao a] sern obj eto de exhibicin directa. Este recaudo obedece a que el director del Registro es responsableBuen de la conservacin y guarda de la documentacin registral, segn lo .

1 1 prudenc que pro] establece la norma que estamos comentando, tanto de los documentos que acceden para su Registro, como de los libros, folios y dems documentos accesorios del proceso registral. La norma, en concordancia con la responsabilidad atribuida, concede tambin la facultad al director para adoptar las medidas que estime convenientes para evitar las falsedades. Esto quiere decir que faprime vil o per It8': ms all de las facultades que concedan las reglamentaciones loca|| les, por ley nacional, el director estar facultado para adoptar las medidas que, segn las circunstancias, fueren menester para evitar falsedades, sean supresiones, alteraciones o contrafacciones. La responsabilidad del director respecto de los actos que realizaren sus dependientes se funda en el deber de vigilancia y control de la accin de los jefes de seccin y stos de los empleados a su cargo1. Es aplicacin de la culpa in vigilando, pero tambin corresponde en este caso referirse a la culpa in eligendo, dado que l debe propender a la capacitacin necesaria, responsabilidad y conducta adecuada de los empleados del Registro, en el momento de admitirlos para ocupar sus cargos. El grado de atribucin que pueda tener cada director, en particular, para elegir los empleados que se desempearn bajo sus mandatos, depender de la poltica de Estado asumida por cada gobierno provincial. El Estado, como responsable indirecto, por aplicacin de las normas civiles que regulan la responsabilidad en estos casos (arts. 1112 y 1113, Cd. Civil), ser, en definitiva, quien deber resarcir los daos que no pudieron evitarse. La reconstruccin de asientos En los casos de deterioro, adulteracin o supresin de folios, en los sistemas causales, o de las matrculas en los casos de folio real, se deber proceder a la reconstruccin de dicha documentacin. Esta tarea es atribucin de la Direccin de cada Registro. El tema se halla ntimamente relacionado con las inexactitudes, por ello nos hemos referido ya a los supuestos de destruccin de asientos en nuestro comentario al art. 35, al que remitimos para un mayor desarrollo. Aeste respecto, el decr.-regl. 2080/80 para la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, prev en su art. 82, que la reconstruccin de asientos f deteriorados o faltantes se efectuar por expediente administrativo, ||f| 1 La responsabilidad puede ser preventiva, cuando aludimos a la diligencia y prudencia puesta en los menesteres que le son propios y que evita causar daos (es la que propone la norma bajo estudio); resarcitoria, cuando frente al incumplimiento de WH primera se genera un dao que debe repararse (arts. 1077 y 1109, Cd. Civil); y san- |ni onatoria", cuando se procura tan slo la sancin al responsable de cierta accin, sea ciWj vilo penal y, obviamente, sin que necesariamente se excluya la responsabilidad resarciJl ,'P^I siempre es inmanente al dao ocasionado. Art. 4Q De la organizacin de los Registros .qJI < s:' '' J|1 tomando como base el documento inscripto que origin el asiento, las r

constancias catastrales registradas en la oficina respectiva, la informacin resultante de los ficheros de gravmenes y titulares que liejj} ve el registro, las copias, constancias y dems elementos tiles que puedan extraerse de expedientes judiciales o administrativos vincuosreferi Jaddedeja ra lados al asiento, a cuyo efecto la Direccin del Registro podr solici tar dichos elementos a las autoridades respectivas, y todo otro element que contribuya a fundar la reconstruccin. igT6S0 de 13En la provincia de Crdoba, el supuesto est previsto en el art. 47 Ipilidadregfi que en su parte final establece: El Director ordenar de oficio la recsotiv que adel tificacin, aclaracin o modificacin de errores evidentes del Registro i jurdico sent y la reconstruccin de folios, total o parcialmente destruidos o faltan- . ,, ,.. tes. Dejar constancia de los documentos utilizados para ello .Igual ^ \ dispositivo encontramos en la provincia de San Luis, en el art. 38 de 'Miento de 11 la ley 5760. ^indubitada'. En cuanto a la fuente de datos adecuados para ordenar la rectifica-deordenami* cin, actualmente se cuenta en gran medida con los aportes de la in formtica, que brinda algunos detalles de los elementos que pudieren ^ ar faltar frente a la prdida del asiento original. Tanto ms en las demar e num caciones que tienen implementado el llamado folio real electrnico, ac&da doc cuyo soporte informtico es integral y respecto de todos los elementos ^cada de la relacin jurdica. Pero ms all de la atinencia en cuanto a la res- J^trui i ponsabilidad que pueda caberle al Registro como entidad, y al direc^poiai o tor por la prdida, destruccin o deterioro de la documentacin regis. v>eg Si. A I destruida o alterada, es evidente que slo los jueces podrn disponer ^ J *0, 24 y c dicha reconstruccin. Obviamente sin descartar la correspondiente V tral, cuando resultare imposible la recuperacin de la informacin ||t UlClQyv J indemnizacin que deber el Estado por el mal desempeo de su fun- cionario registral, segn lo prescripto en el art. 1112 del Cdigo Civil. s m,: ART. 40. [Ordenamiento diario. Elasiento de presentacin]. EIRe|S| gistro, por los procedimientos tcnicos que disponga la reglamentaII(j cin local, llevar un sistema de ordenamiento diario donde se ano'Ai|Rn, 1 iV'fflfflfl 8 tar la presentacin de los documentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que les corresponda. 1 EL LIBRO DE ORDENAMIENTO DIARIO Ya nos hemos referido en reiteradas ocasiones durante esta obra a la necesidad de dejar sentada las prioridades registrales conforme al orden de ingreso de la documentacin que accede al Registro.

Es la prioridad registral referida en los arts. 17 y 19 de la ley 17.801 lo que motiv que adelantramos el anlisis del art. 40. Ocurre que el principio jurdico sentado en el brocrdico prior in tempore potior in iure exige, en el mbito registral, dejar acreditado de manera fehaciente el momento de ingreso del documento, pues bien, ello se logra de manera indubitada merced al asiento de presentacin consignado en el libro de ordenamiento diario 1. Este asiento de presentacin implica tambin asignar un nmero de orden al documento que accede al Registro, y ese nmero es el que termina adjudicando un orden de prioridades a cada documento. Por ello, estrictamente el nmero debe ser nico para cada documento, ya que es el orden numrico el que permite reconstruir el instante mismo de su ingreso respecto de los otros actos oponibles2. Todos los plazos registrales, salvo cuando media reserva de prioridad (arts. 52,23,24 y 25), se computarn a partir del asiento en el libro diario. El mejor derecho del primero en el tiempo aparecer de manera automtica segn el orden de ingreso al Registro. Aeste respecto, como tambin habamos adelantado, hacen un importante aporte los sistemas informticos que permiten la recepcin de la documentacin por varias bocas de ingreso, permitiendo igualmente la asignacin del nmero correlativo que menciona la norma. Antes, esta posibilidad resultaba casi imposible y deba reducirse a una nica mesa de recepcin para poder asignar un nmero nico conforme al orden de ingreso de la documentacin. Por ello, Garca Coni criticaba al art. 40 y tambin al art. 19 por haber optado por el sistema nuHemndez Gil, Introduccin al derecho hipotecario, p. 178. Q Villa.ro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 53; Lpez de Zavala, So ln^rductorio al derecho registral, p. 381. meral para el cmputo de la prioridad directa, ...ya que en Registros con gran afluencia documental y varias bocas de acceso hubiera sido ms til el mtodo de la cronologa pura (hora y fraccin), como el que sigue el Registro Nacional de Buques.. .3. n roces0 ^jeioP :jfP I jelent0J 0ovase,yd del Cd. C 2 EL asiento de presentacin Pues bien e desde qu Igualmente e igs,inMbici( alaparte final kapartirdela *s exponiendo da por la ora brecho o medid ^ento de presei Un frecuente

^cancelacin So la cancela ^Espaa, art la mencin Nc La constancia escrita, aun en soporte informtico, del instante mismo en que ingresa un documento constituye el llamado asiento de presentacin, cuyo objetivo y principal efecto, como habamos dicho en oportunidad de anotar los arts. 49y 19, radica en la determinacin precisa del tiempo de ingreso de un documento en relacin con otros actos y documentos que pudieren entrar en colisin con l. Es este asiento, el que permitir asignar el mejor derecho del que habla el proloquio prior in tempore..., obviamente, previa determinacin del cumplimiento de los plazos establecidos para la reserva de prioridad de los arts. 23 y 24 y el del art. 5S. Por ello, Roca Sastre lo considera un asiento preliminar o preparatorio, pues precede a los asientos de inscripcin4. farseen la .Usta exige %ti ^eTn^S> Lque el asi< Si CSbargo, s: ca Pr ejen Ya hemos expresado tambin que desde el punto de vista operativo el asiento de presentacin marca el comienzo de todos los plazos registrales, tanto del de reserva de prioridad, como del de caducidad, en los asientos temporarios a los que hemos aludido al comentar el art. 37. Por ello la expresin toma de razn utilizada por la ley 17.801, no debe aplicarse slo a la registracin y emplazamiento definitivo de un derecho o medida determinados. En diversas oportunidades, sobre todo al referirse a oponibilidades, aunque no lo digan expresamente, las leyes aluden a la toma de razn, cuando en realidad se estn remitiendo al asiento de presentacin5. As ocurre en Espaa, pas en el que, merced al art. 24 de la Ley Hipotecaria, se considera como fecha de la inscripcin la del asiento de presentacin, que deber constar en la inscripcin misma. | Garca Coni, Procedimiento inscriptorio, p. 28. I Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. II, p. 829. i Cornejo, Derecho registral inmobiliario, p. 130. 3 % En algunas oportunidades puede haber un atraso generalizado en todo el proceso que haga ms profunda la diferencia entre ambos momentos, pero los efectos de la registracin se generarn a partir de la fecha de ingreso, es decir, del asiento de presentacin . Como ejemplo de lo que venimos exponiendo podemos citar el ya comentado art. 37, que, al referirse a la caducidad de asientos, determina que caducar el asiento de hipoteca al vencimiento del plazo legal, si antes no se renovase, y dicho plazo legal es, conforme a lo establecido por el art. 3197 del Cd. Civil, pasados los veinte aos desde que fue registrada. Pues bien esta expresin desde que fue registrada debe leerse como desde que se hizo oponible. Igualmente establece el art. 37 que las medidas precautorias, embargos, inhibiciones, etctera, caducarn a los cinco aos. Ahora bien, en la parte final del citado art. 37, se expresa que los plazos se cuentan a partir de la toma de razn. Estimamos, conforme a lo que venimos exponiendo, que el sentido de la expresin toma de razn utilizada por la norma alude al comienzo de la oponibilidad registral del derecho o

medida asentada, y ese momento estar determinado por el asiento de presentacin en el libro diario. Un frecuente problema que se plantea en la prctica es el ingreso de la cancelacin del asiento principal sin que se peticione al mismo tiempo la cancelacin del de presentacin. Tngase presente que, tanto en Espaa, art. 24 de la Ley Hipotecaria, como en la Argentina, se exige la mencin del asiento de presentacin (el nmero de diario) al practicarse en la matrcula el asiento definitivo. En efecto, en la ley 17.801, esta exigencia aparece en el art. 12, in fine cuando dice: Se expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro. Pues bien, esta exigencia favorece la idea errnea de considerar que el asiento de presentacin mantiene su vigencia junto al definitivo . Sin embargo, si al solicitarse la cancelacin de un derecho real de hipoteca, por ejemplo, o de una medida precautoria, no se peticiona en sed tambin la cancelacin del asiento del libro diario, el registrador sue^da le observar el documento exigindola expresamente. gn ^ Creemos que ello no es menester por dos motivos. En primer lugar , porque dicho asiento slo tena vigor mientras el documento estaba f inters de los ti en proceso de registracin definitiva, pero una vez que la obtuvo, pierde toda eficacia y slo sirve para lograr la reconstruccin de las prioridades en caso de conflicto. Se trata de un asiento que ya no tiene vigencia y que, por ende, no necesita ser cancelado. En segundo lugar porCa oni1 que por aplicacin de la regla accesorio sequitursumprinciple, aun * cuando se considerase que el asiento tena vigencia a pesar de la regis- tramite tracin definitiva del documento, si se extingui lo principal, otro tan- as > Pe to habr ocurrido con lo accesorio. retencio Para complementar el anlisis de este dispositivo remitimos a los yauiscr. comentarios a los arts. 59,17,18,19,23,24 y 25. registral actualid; nes reca ART. 41. [Alcance limitado de las normas de carcter adminstrate mejora d VO O tributario]. No podr restringirse o limitarse la inmediata controles inscripcin de los ttulos en el Registro mediante normas de carcp0r el er ter administrativo o tributario. Sin. eil p|pf! I i .11 tadescoi Esta norma procura evitar todo obstculo a la registracin de los rer actos y documentos establecidos en los arts. 29 y 39 de la ley 17.801, lo- ^ grando as un sinceramiento de la situacin dominial inmobiliaria ^ ^ con total independencia de las deudas que pudieran generarse con motivo del acto o que pudieran existir respecto de los inmuebles obmpiin jeto de la registracin. Tampoco podra resultar impedimento algue un Ke na exigencia puramente administrativa. As, p 1 NORMAS TRIBUTARIAS 42, me. c hsoblig km uebl Pblicos I Ma 3 r-

El imperativo estatal del cobro de los tributos no constituye una traba de la registracin, y se propicia, de esta manera, que la realidad registral se corresponda lo ms fielmente posible con la extrarregistral, aun a costa de la percepcin y eficaz control del incumpli^ Ah miento tributario o administrativo. Como apunta Ahumada, la ley cede la percepcin conminativa a travs de la exigencia de su abono

2 3 4 en sede registral, a cambio de la importante dosis de seguridad que brinda la efectiva inscripcin de los derechos . En general, este principio constituye toda una novedad en el mo- dus operandi del Estado en materia legislativa. Hasta se ha llegado a sostener que el nacimiento mismo de los Registros se debe ms al inters recaudatorio de contar con el sujeto titular obligado al pago de los tributos, entre otros fines, que a lograr la seguridad por la inscripcin del efectivo dominus2. En efecto, antes de las leyes 17.711 y 17.801, era frecuente que en las provincias debiera formularse un trmite previo para lograr la expedicin de los llamados libre deudas, pero no ya slo como cumplimiento de la obligacin notarial de retencin, sino para lograr la efectiva registracin de los derechos cuya inscripcin se peticionaba; por ello se acompaaban a los ttulos registrables las dichas constancias de los entes recaudadores. En la actualidad, esa documentacin ya no accede, por lo menos no a los fines recaudatorios. Tambin ayud a esta situacin la organizacin y mejora de los catastros parcelarios a quienes se han remitido muchos controles tributarios por ser el organismo ms indicado para velar por el crdito fiscal3. Sin embargo, podramos preguntarnos si est dentro de las facultades constitucionales de la Nacin imponer a las provincias semejante renunciamiento. En general, el Estado aprovecha los momentos importantes de la vida jurdica de las personas, sobre todo cuando stos exteriorizan la capacidad contributiva, para obligarlas al cumplimiento de sus obligaciones tributarias. A ello se debe que ms de un Registro local se resista a la aplicacin de la norma4. As, por ejemplo, en la ley 5760 de la provincia de San Luis, el art. 42, inc. c) determina que: Los ttulos a los fines del cumplimiento de las obligaciones fiscales, podrn ingresar al Registro de la Propiedad Inmueble, ya conformados por la Direccin Provincial de Ingresos Pblicos, Area RentasIgualmente ocurre en la provincia de CrdoArt. 41 De la organizacin de los Registros jf. le: ba, con la ley 5771, que en su art. 51 establece una norma similar en su primera parte a la de la ley nacional, pero con la aclaracin en cuan^ to a que los impuestos que no obstaculizan la registracin son los que ^ son propios del inmueble objeto del acto registrable, no as los que fue- ^1

ren motivo de la instrumentacin misma. Tambin al final del artculo se efecta una diferencia trascendente que, al obligar al Registro a & verificar el pago de los impuestos a los sellos y la tasa retributiva del po1 servicio registral, la vara totalmente. fli1 El art. 51 de la ley 5771 comienza diciendo que: Nopodr restrin- girse o limitarse la inmediata inscripcin de los ttulos en el Registro / mediante normas de carcter administrativo o tributario que gravan gp l los inmuebles objeto de los mismos sin perjuicio de las responsabili*0g < dad solidaria de los funcionarios que autoricen los actos establecidos en las leyes pertinentes, pero luego agrega que: El Registro controla-^ ^ r las dems obligaciones emergentes con motivo del acto o instrumen- g. jeJ to. Como puede advertirse, desde la primera parte ya efecta la aclaracin en cuanto a que lo que no impide la registracin sern las cuestiones administrativas y tributarias relacionadas a los inmuebles objeto del acto, pero no as las que recaigan sobre el documento mismo y Al obviamente, la tasa retributiva del servicio registral de inscripcin o BLE]anotacin; es decir, el impuesto a la instrumentacin, sellos y tasas. muel Tbdo lo contrario, por expresa disposicin de la norma del art. 51 ciy de l tado, en la provincia de Crdoba el Registro verifica el cumplimiento para de las citadas gabelas, y negar la registracin definitiva hasta queyuva las mismas se hayan abonado. j 2 EXIGENCIAS ADMINISTRATIVAS pen Regi de di nica Podran entrar en el debate las leyes que regulan la problemtica gistr catastral que, como ya lo hemos expresado al comentar el art. 12, se Por le encuentra regulada por ley 26.209, de constitucionalidad dudosa en nuestra opinin . Respecto de sta, bien podra decirse que la exigencia administrativa de lograr el certificado catastral al que alude la ley 26.209 estara en franca violacin del art. 41 de la ley 17.801 que estamos comentando. Para ms, recordemos que la referencia que hace a los planos y a la nomenclatura catastral el art. 12 de esta ltima ley, lo es slo cuando existan. Para un mayor anlisis remitimos al comentario efectuado en oportunidad de analizar el art. 12. Otro tanto podra decirse de la exigencia de la constancia del CUIT, CUIL o CDI, que aparece en la ley registral nacional, en el art. 3S bis, por disposicin de la ley 25.345. Este recaudo sera una exigencia administrativa que obstaculiza la registracin de los documentos, en franca contradiccin con el art. 41 de la ley 17.801. A estos efectos debe remarcarse que, a diferencia de lo que ocurre en las leyes provinciales citadas en cuanto a los impuestos, para estos dos ltimos supuestos (leyes 25.345 y 26.209) la excepcin est planteada en leyes dla misma entidad y jerarqua que la ley 17.801, de manera que no podran ser objeto de reproche sino que deben considerarse legtimos supuestos de excepcin al art. 41. ART. 41 bis. [Consejo FederaldeRegistrosdelaPropiedad Inmueble], Crase el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble, el que estar integrado por todos los registros provinciales y de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires el que dictar las normas para su organizacin y funcionamiento y tendr como misin coadyuvar al cumplimiento de la presente ley. ki

El Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble pro- ^ pender a la aplicacin integral y uniforme de la Ley Nacional de Registros de la Propiedad Inmueble, al desarrollo y modernizacin de dichos registros en el marco de su ms efectiva coordinacin tcnica y jurdica, y al mejoramiento del servicio de la publicidad registral inmobiliaria en todo el territorio del pas [artculo agregado por ley 26.387, sancionada el 2615108y promulgada de hecho el 19/6/08]. -1- El Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble En la ciudad de La Plata, el 27 de noviembre de 1964, se realiz la I Reunin Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Incias argentinas y en la actualidad tambin de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires. efl IIP mueble \ Desde esa fecha y de manera ininterrumpida, se han veniS> c( do celebrando ao tras ao, con la participacin de todas las provine# o ..ni. / V Estas reuniones han generado importante doctrina de interpreta- arcrlte cin de las leyes vinculadas con el quehacer registral inmobiliario, quesU sobre todo por la experiencia del contacto directo que tienen a diario jplicac los directores de registros con el problema registral que, como ocurre ^ ser, en materia jurdica, ms que en otras disciplinas, suele presentar de?0 (^yi pretaci Debe masiadas diferencias entre el campo terico y el prctico. Es a causa de la importancia que se le asignaron a los aportes realizados por estos encuentros, que en 1976, por decreto nacional 1746, se las reconoce oficialmente. ^c Pues bien, con la reciente modificacin a la ley 17.801, que consis^ te en el agregado del art. 41 bis, ya se encuentran amparadas en suconseci oficialidad por el cuerpo normativo ms importante en materia re- en su I gistral. Tienen actualmente un reconocimiento institucional en la reales, misma ley motivo de su organizacin y funcionamiento. Nacion Sus atribuciones, amn de propender a la unificacin interpreta- cament tiva e integral, tambin comprenden la organizacin de los ya refertratami dos encuentros para lograr el desarrollo y modernizacin de los regislocales. tros del pas, as como el mejoramiento del servicio de publicidad inEl tr mobiliaria. aplicad Tal como ocurri con la creacin de la Direccin Nacional de la mos la Propiedad Automotor, mediante decr.-ley 6582/58, con la propia ley que cor 17.8012, y tambin con la reciente Ley de Catastro 26.209, que crea en algu igualmente un Consejo Federal, la Nacin, frente a un problema punse tual, acude a solucionarlo de manera uniforme para todo el pas. Por j* raldeR Pacfica lo los c< 1 Garca Coni, Procedimiento inscriptorio} p. 27. 2 Garca Coni expresa: Algunos interlocutores observaron que el proyecto aludido ^^ contena normas de tipo procesal cuyo dictado corresponda a las provincias por encuar, drar en sus facultades no delegadas. As, fue aclarada la norma del art. (? en cuanto ha||| |g bilitaba al autor del documento para solicitar la inscripcin y por esa va poda burlarse, ^p6(J

ante el predominio de la ley nacional (art. 31, Const. Nacional), las disposiciones locales |j|| | sobre defensa de las demarcaciones notariales que rige (con o sin excepciones de ||lB M | |||| cidad) en casi todas las provincias argentinas |Procedimiento inscriptoriof ps. 27 y 28). ^ba W el ello no podra reprochrsele a este art. 41 bis una indebida intromisin de la Nacin en cuestiones que competen a las provincias por no estar comprendidas dentro de las facultades delegadas a la Nacin (arts. 31 y 121, Carta Magna). Es ya universalmente aceptado que, en algunas oportunidades, las normas de fondo deben unificar y crear criterios similares e iguales tratos a ciertos derechos o procesos, ya que su excesiva diferencia en los trmites puede alterar tambin la aplicacin de normas constitucionales de similar trascendencia, como ser, el principio de igualdad ante la ley y la existencia de un Cdigo Civil nico cuya aplicacin puede tambin depender de la interpretacin de normas registrales. Debe tenerse presente, a ese respecto, que por aplicacin de los arts. 2505 del Cd. Civil y 29 de la ley 17.801, los efectos registrales han dejado de ser slo formales, y se les han asignado importantes consecuencias tambin sustanciales, conforme lo hemos expresado en su oportunidad. La oponibilidad o inoponibilidad de los derechos reales, regulados en el Cdigo Civil, resorte exclusivo del Congreso Nacional (art. 75, inc. 12, Const. Nacional), constituye un efecto tpicamente sustancial que debe contemporizarse armnicamente con el tratamiento registral que reciba cada derecho en las demarcaciones locales. El tratamiento diferenciado de ciertas situaciones dificulta la aplicacin de las normas registrales. As, a manera de ejemplo citamos la exigencia de registracin de las declaratorias de herederos que,como vimos en oportunidad de analizar el art. 22delaley 17.801, en algunas demarcaciones se registran obligatoriamente y en otras se impide totalmente su anotacin. Es de esperar, sin embargo, que las autoridades del Consejo Federal de Registros sean lo suficientemente prudentes para no alterar la pacfica realizacin de las prerrogativas formales que conceden tanto los cdigos procesales provinciales, como otras leyes orgnicas, puesto que a stas les competen en virtud del art. 121 de la Constitucin N acional. En la XLIV Reunin Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, celebrada en agosto de 2007, se consider la rea de consensuar el Consejo Federal, tomando como modelo el que se haba implementado en 2006 en la Ley Nacional de Catastro, art. 15 de la ley 26.209. Aunque proyectando la norma en distintos artculos de la ley 17.801, se resolvi propiciar la sancin de la ley y agre- gado de la norma que estamos analizando. fr ' En agosto de 2008 en la XLV Reunin Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble se eligieron, las autoridades del fu $ ., ^ Consejo Federal de Registros Inmobiliarios, y se puso en marcha ofi- \ t cial lo que ya era realidad en el terreno de los hechos, premiando al mismo tiempo con la coronacin de sus esfuerzos a quienes haban ve-^ qs nido organizando, asistiendo y defendiendo los intereses de la publi- , g cidad, tanto material como formal, en los cuarenta y cinco encuentros ;0 ya realizados. iyS

Slo a los fines ilustrativos y para contribuir a la divulgacin de tan \ importante acontecimiento transcribiremos el acta de eleccin de autoridades durante la XLV Reunin Nacional de Directores de Re- ..pr.JuW gistros de la Propiedad Inmueble: Carta Orgnica del Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble -jtFelipS PeC En la ciudad de Mendoza, provincia del mismo nombre, en el marco indispone as iMerlegisl de la XLV Reunin Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, con la asistencia de los seores Directores y Representantes de los siguientes Registros: Rosario, Esc. Octavio Ernesto Mai- no; Santa Fe, Dr. Jos Eduardo Parma; Santiago del Estero, Dra. JuatFinalmenti na Elizabeth Valdz; Entre Ros, Dra. Eda Raquel Caramelle de ArAleadas S goarin; San Juan, Esc. Adriana Lorenzatti; San Luis, Dra Sonia Silp via Pansa; Neuqun, Dra. Mara Laura Surez; Catamarca, Dra. Mara Fernanda Rosales Andreotti; Crdoba, Dra. Mara Cristina Cce- res; Ro Negro, Dra. Olga Patricia Alonso; Salta, Dr. Esteban Garca Bes; Jujuy, Esc. Julio Esteban Acua; Santa Cruz, Sra. Julia Mnica Vivas; Chubut, Esc. Adriana Silvina Ferian; La Rioja, Dra. Adriana '^Was rjB Bustos; Chaco, Dra. Irma Mirtha Gladys Goussal de Zanazzo; La Plata, provincia de Buenos Aires, Dr. Julio Arturo Pngaro, Tucumn; Esc. Mara Laura Ojeda Uriburu, Mendoza; Dra. Paula Alfonso; Corrientes, Dra. Mara Eugenia Demetrio; Capital Federal, Dr. Alberto Federico Ruiz de Erenchun, se considera el Proyecto de Carta Orgnica constitutiva del Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble de conformidad con lo establecido en el art. 41 bis de la ley 17.801 incorporado por la ley 26.387 del 28 de mayo de 2008. En consecuencia segn lo establecido en la primera parte del artculo citado, los integrantes de esta Reunin Nacional, facultados para dictar las normas y la organizacin que establezca el funcionamiento, resuel-

ve: i) Despus de haber considerado el texto del Proyecto puesto a consideracin, se lo aprueba en general pasando a tratarse cada uno de sus artculos. 2) Examinados los arts. I9 a 99 del mencionado Proyecto se los aprueba con las modificaciones que resultan del texto definitivo que se agrega al final de la presente acta. 3) As, habiendo sido aprobado el texto por unanimidad de los Directores de los Registros de la Propiedad Inmueble asistentes, queda establecido a partir de la fecha como la Carta Organizativa del Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble creado por las leyes citadas y con los objetivos y finalidades que de ellos resulta. Por tal motivo se resuelve continuar la reunin y designar las autoridades siguientes: Comit de Administracin'. Provincia de Ro Negro: Dra. Olga Alonso. Provincia de Chaco: Dra. Irma Mirtha Gladys Goussal de Zanazzo. Provincia de Jujuy: Esc. Julio Acua. Provincia de Mendoza: Dra. Paula Alfonso y provincia de Buenos Aires: Dr. Julio Arturo Pngaro. Secretario: Esc. Julio Acua. Tesorero: Dra. Irma Mirtha Gladys Goussal de Zanazzo. Vocales: Dra. Olga Alonso y Dra. Paula Alfonso. Secretario Ejecutivo: Por la Capital Federal, Dr. Felipe Pedro Villaro. Concluido con un voto de aplauso unnime se dispone asimismo como primer acto institucional dejar sentado en la presente y a modo

de testimonio el especial reconocimiento al Poder Legislativo de la Nacin que impuls y dio sancin a la ley 26.387. Finalmente, en consecuencia de la organizacin y designaciones establecidas se conviene librar las comunicaciones pertinentes a la Superioridad, Poderes Pblicos, Colegios y Organismos vinculados para su conocimiento. De conformidad fines y dems establecido en prueba y para sus dems efectos suscriben la presente los Directores y Representantes asistentes cuyas firmas se estampan al pie, siendo las 17:30 horas del da 28 de agosto de 2008. Capitulo XI DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS i Y TRANSITORIAS ART. 42. [LEY COMPLEMENTARIA DEL CODIGO CIVIL], La presente ley es complementaria del Cdigo Civil y comenzar a regir el 1- de julio de 1968, El efecto sustancial que se le da a la registracin en la ley 17.801, la oponibilidad del derecho inscripto y la inoponibilidad de lo no inscripto, hacen que, aun sin haberlo dicho, el presente cuerpo normativo constituyera un complemento necesario del derecho real sobre inmuebles, as como de todas las circunstancias que rodean a dichos derechos, como activo patrimonial de los sujetos frente al crdito y la responsabilidad patrimonial, en el marco de los procesos judiciales conminativos, generando embargos y dems providencias cautelares con pretensiones sobre las cosas objeto de los citados derechos reales. Frente a la dinmica adquisitiva de los derechos reales en el Cdigo Civil originario de Vlez, el sistema propuesto por la ley 17.801 apareca agregando un recaudo ms a su plenitud, conforme lo hemos dejado sentado en nuestro anlisis al art. 29. Pues bien, como tambin hemos adelantado, la nueva redaccin del art. 2505 del Cd. Civil no result todo lo clara que hubiera sido de desear, al punto que pareciera contradecirse su primera parte con la segunda . Por ello, inmediatamente despus de sancionada la ley 17.711, cuya vigencia comenz el l9 de julio de 1968, para evitar las malas interpretaciones que pudieran efectuarse del art. 2505 del Cdigo, se dicta la ley 17.801 que fue publicada el 10 de julio de ese ao, pero que comenzaba a regir retroactivamente el l9 de julio, coincidiendo expresamente con la entrada en vigencia del nuevo art. 25052. En los hechos, a tenor de los arts. 29 y 20 de la ley 17.801, la primera parte del art. 2505 del Cd. Civil habra quedado derogada. El pronunciamiento del artculo que estamos analizando, en cuanto a declarar complementaria del Cdigo la ley 17.801, si bien no creemos que fuese necesario, obedece en cierta medida a la historia que hemos comentado en los prrafos precedentes al poner nfasis en la facultad modificadora del legislador por ley posterior. Remitimos, para un mayor desarrollo del tema, a nuestro comentario al art. 29. ART. 43. [Posibilidad de reduccin de plazos], Las leyes locales podrn reducir los plazos establecidos en esta ley. Como bien apunta Garca Coni, la ley 17.801 es una muestra palpable de federalismo, puesto que de manera constante en sus normas se alude a las reglamentaciones locales . En este aspecto, el referido a los plazos, admite que las provincias, segn las distintas configuraciones geogrficas y las posibilidades de descentralizacin de sus oficinas registrales, adopten plazos ms breves que los marcados supletoriamente por la ley nacional. En atencin a la celeridad que se impone en los tiempos que corre, la ley nacional no admite plazos ms largos, sino slo abreviar los ya establecidos . Es as como el plazo de ciento ochenta das establecido por el art. 99, inc. b), para la anotacin provisoria cuando el documento resulta observado, ha sido disminuido a noventa das en la ley 5760, que reglamenta la registracin inmobiliaria en la provincia de San Luis. En efecto, el art. 99 de la ley provincial citada dice: Elplazo de vigencia

de la inscripcin provisional ser de noventa das, prorrogable por igual trmino a peticin fundada del requirente; las inscripciones provisionales caducarn de pleno derecho al convertirse en definitivas o transcurrido el plazo de su vigencia" Tambin se han variado los plazos nacionales, por aplicacin del art. 42, inc. b) de la ley de San Luis, en cuanto al tiempo en que debe el Registro ejercer su funcin calificadora. As, el citado artculo determina que el Registro debe expedirse en ocho das hbiles, sea pronuncindose sobre la inscripcin del ttulo o sea formulando las observaciones que estime necesarias. Corresponde remarcar la brevedad del plazo otorgado al calificador. Para ms, agrega el artculo que, una vez vencido dicho plazo, el ttulo deber ser devuelto sin poder formular observacin alguna. Entindase que en tales casos se devolver debidamente inscripto. En la ley registral de la provincia de La Pampa, el plazo de la calificacin registral se ha disminuido an ms. Como ya hemos explicado en nuestro anlisis del art. 99, la ley 17.801 establece un plazo de treinta das para realizar la calificacin documental; pues bien, el art. 11 de la ley 483 de La Pampa disminuye dicho plazo al brevsimo lapso de cinco das, pero la inscripcin provisoria se mantiene, tal como lo determina la ley nacional, en ciento ochenta das. Si el interesado advirtiere que no le sern suficientes los ciento ochenta das, podr requerir prrroga por treinta das ms justificando su pedido (art. 14, ley 483). Igualmente, la ley riojana 3335 mantiene el plazo de la anotacin provisional del art. 99, inc. ) de la ley nacional 17.801, pero disminuel ye el plazo otorgado al Registro para efectuar la calificacin a veinte das, segn lo que surge del art. 69, inc. b) de la ley 3335. ah ll ll ^ectaclara 0inscriptos judos en si sis ginoloestu registro inm Comolanorma determinar Mndelos im Enelprimer ca aabayaincorpoi ^inscripcin de v %odematrc f^da. En los ci balizar el art. ^exista al ni Heaelsi ^smo tie ART. 44. [CONVERSIN PAULATINA. INCORPORACIN]. Apartirde la fecha de vigencia de la presente ley todos los inmuebles ya inscriptos en los Registros de la Propiedad, como los que an no lo estuvieren, debern ser matriculados de conformidad con sus disposiciones, en el tiempo y forma que determine la reglamentacin local. 1 INCORPORACION DE INMUEBLES i3i Cuando comienza a regirla ley 17.801, una gran mayora de los inmuebles se encontraban ya registrados en los viejos sistemas causales; es decir, mediante los llamados folios registrales. A cada especie de derecho o medida se le asignaba un protocolo especial. As, todos los dominios, mediante un extracto de sus causas o ttulos, accedan al protocolo de dominios, otro tanto ocurra con las hipotecas que ingresaban para su publicidad, en el protocolo de hipotecas y as sucesivamente para

todos los derechos y embargos y dems medidas cautelares. Con loable prudencia, el legislador no impuso plazos para la conversin de todos estos sistemas registrales a la tcnica adoptada en el orden nacional, sino que dej a las provincias que se dieran sus propios trminos y formas. k Atala VT . IB He consi ||* SUC( ^Ptn lC0l ^aljf Es as como en casi todas las demarcaciones se fue adoptando de manera paulatina el sistema de folio real, a medida que se iban produciendo mutaciones jurdico-reales sobre los inmuebles inscriptos en los sistemas causales. Hasta que, en un momento determinado, los gobiernos provinciales dispusieron la conversin o transformacin motu proprio al folio real. II8S1 sti# BB Por ello, a diferencia de lo que ocurre en Espaa, la expresin incorporacin que utiliza la norma bajo anlisis tiene, en el derecho registral argentino, un doble sentido. Por un lado, representa la actividad de volcar un inmueble de un sistema a otro, sea mediante el avance paulatino aprovechando la registracin de una nueva causa de adquisicin, sea por parte del estado en un momento determinado. Se abre as una nueva matrcula que, aun siendo una inmatricu% lacin en sentido tcnico, no constituye el primer asiento que coloca el inmueble en el trfico registral, puesto que ya se encontraba en l a travs de su inscripcin en el sistema causal . Por otro lado, mantiene el sentido primigenio que se le da en el deyjjj| recho hispano, aludiendo al ingreso de una finca por primera vez al re- m gistro jurdico inmobiliario. Como puede advertirse, la norma del arSM t. 44 efecta claramente el distingo. En efecto, cuando dice los inmuebles ya inscriptos en los Registros alude a los que se encuentran registrados en el sistema causal, mientras que cuando se refiere a los que an no lo estuvieran apunta a los que no han tenido jams ingreso al registro inmobiliario2. Como la norma lo indica, es atribucin de las reglamentaciones locales determinar la forma y tiempos de implementacin de la incorporacin de los inmuebles, en sus dos sentidos. En el primer caso, cuando se trate de inmatricular un inmueble que estaba ya incorporado al sistema causal, el registrador, ante el pedido de inscripcin de una mutacin jurdico-real sobre el bien, asignar el nmero de matrcula que corresponda y actualizar all la mutacin ocurrida. En los contenidos de la matrcula, figurar, tal como vimos al analizar el art. 12 de la ley 17.801,"... el encadenamiento del domiHE nio que exista al momento de la matriculacin', es decir, el antecedente obrante en el sistema causal. Este numero, folio, tomo y ao permi- tir, al mismo tiempo, visualizar y analizar el tracto histrico, segn i jo expresamos al analizar el art. 15. En cuanto a la incorporacin por matriculacin de inmuebles que |ig| nunca estuvieron registrados, el tema es ms delicado. En primer luj .*

gar, porque constituye, sin duda, una verdadera excepcin al princijjlB pi de tracto sucesivo, puesto que no hay titular alguno previamen|H te inscripto, como exige la norma del art. 15. Ese punto escapa, pues, a la funcin calificadora del registrador3. HBII I pe En segundo lugar, debe tenerse presente la calidad del ttulo que, $ co11 en la generalidad de los casos que motivan la aplicacin de la norma, $$1 se trata de ttulos muy antiguos (por ejemplo, viejas mercedes reales) 0gfd que, obviamente, se han instrumentado antes de la sancin del Cdi^ei bir,Pa supue! losotri go Civil. De lo contrario no se explica cul habra de ser el motivo por el que su titular nunca inst su inscripcin. En tales casos, es frecuente que no se cumplan en dichos ttulos los recaudos que tan prolijamente determin Vlez para las escrituras pblicas a partir de los arts. 997 a 1011 del Cdigo Civil. No todas las leyes locales reglamentan de manera acabada el supuesto, a pesar de la remisin de la norma nacional. As, a manera de ejemplo, la ley 3335, art. 47 de la provincia de La Rioja slo menciona la posibilidad y deja en manos de la Direccin el resolver los casos puntuales. Com porusui minia,jj pietario Por ello, en esa provincia son excepcionales los casos de incorporacin que han podido efectuarse sin intervencin judicial. En la provincia de Crdoba, la reglamentacin de la ley 5771 resulta un tanto ms completa y expresa en el art. 28 que: Cuando un inmueble no se encuentre matriculado en el Registro, podr ser incorpo > n0 h rado mediante la inscripcin de su dominio actual, con observancia de aadeuii los requisitos que determina el art. 12 del decr. -ley 17.801 y los que se establecen en el artculo siguiente. Cuando la norma alude al domiSeHcilln nio actual, se est refiriendo al ttulo en sentido formal o cartular que ^SCrin hace dominus al peticionante. Por ello se refiere tambin a los recauci^ ^ ^ dos del art. 12. El asiento no variar demasiado de los supuestos ory jw males, presentando tan slo como anormalidad la falta de referencia Porn rlno rlol art 19. R1 nsient.nnn variar HpmasiflHnHPlns snnnpstnsnnr- VL. WUWVWU Ui IU1WVVVV4 O ~ r V nacional. l? Luego, en el art. 29, la ley 5771 establece la forma en que se llevaL ^ concreta al antecedente registral que pide tambin el art. 12 de la ley n m r a cabo la incorporacin, en los siguientes trminos: La incorporac3 cin se har en este caso, sobre la base de los siguientes antecedentes: ' 1. El ttulo de dominio correspondiente; entendindose por tal, todo instrumento que rena las condiciones determinadas en el art. 3del decr.-ley 17.801. 2. En su caso los instrumentos autnticos que acre^ diten la condicin de sucesor universal o particular del causante, a: cuyo nombre existe ttulo de dominio sobre el inmueble que se preten- | e de incorporar al Registro. 3. La sentencia judicial que disponga la j inscripcin del dominio a nombre del peticionante. : L-

De los artculos transcriptos surge con claridad que la raio legis es considerar indubitado el dominio del peticionante para poder acceder a los asiento, pero estas circunstancias resultan tan difciles de lograr que las ms de las veces deber acudirse a la va judicial. Si bien entendemos que el inc. 39 del art. 29, que acabamos de transcribir, parece exigir sentencia judicial, ello slo se hace aplicable en los supuestos en que no sea posible lograr la acreditacin de algunos de los otros extremos. Pero, en la prctica, casi siempre ser menester un pronunciamiento judicial. sife^ -2INCORPORACION POR ADQUISICION POR USUCAPION Como es lgico suponer, toda duda se disipa frente a la adquisicin por usucapin. Sabemos que este modo originario de adquirir el dominio, justamente por ser originario, se independiza de todo otro propietario anterior. El adquirente recibe su derecho por disposicin legal, no hay sujeto alguno que le traspase el dominio. Por ello, la carencia de un antecedente dominial inscripto no agrega dificultad alguna a la registracin del nuevo ttulo. Todo lo contrario, hasta resulta ms sencillo practicar el asiento; en primer lugar porque el adquirente por prescripcin adquisitiva ha debido presentar una completa correlacin de ttulos y antecedentes que ha merecido la aprobacin judicial y brinda certeza sobre su fiel correspondencia; y en segundo lugar, porque no ser menester cancelar parcialmente las parcelas afectadas por este modo de adquirir originario. En razn de ello, al registrador no puede quedarle duda alguna, jurdicamente hablando, en cuanto a la posibilidad de registrar dicho dominio incorporando as el inmueble a las constancias registrales. ART. 45. [Vigencia de normas y plazos]. Las normas y plazos establecidos por las leyes locales, en cuanto sean compatibles con la pre- sente ley, conservan su plena vigencia. Luego de dar muestras de respeto al sistema federal adoptado en I el pas, sobre todo en la regulacin establecida en los arts. 38,40,43 y 44, la ley 17.801 concluye como lgico, en la norma analizada, y para evitar el cambio traumtico que significara la adopcin de toda una nueva normativa, que en tanto sean compatibles, los plazos y principios que se aplicaban ya en las provincias conservarn su plena vigencia. En general, el cambio no fue traumtico dado que, con ligeras diferencias, en todas las provincias ya existan los elementos bsicos de la publicidad registral con caractersticas similares. Pero sin duda la provincia que debi adecuar menos normas y conceptos fue Buenos Aires, dado que como sabemos, su ley vigente fue la fuente directa de cerca del 80% de las normas contenidas en la ley 17.801 ART. 46. De forma. lacin. Inmuebles exceptuados 1. Registros reales, personales y causales | 2. La excepcin del dominio pblico Artculo 11. Matriculacin. Folio real.., i J Artculo 12. Requisitos del asiento de matriculacin 1. Principio de especialidad ) Especialidad en los sujetos ) Especialidad en cuanto al objeto . ,^|9 La Ley Nacional de Catastro 26.209 ...... H8H 9 1. Procedimiento a seguir por el registrador en caso de hallar obstculo por prioridad 324 Artculo 19. Orden de prioridades. Convenio de prioridad 330

1. Prioridad || 330 2. Convenio entre partes sobre la prioridad registral de sus derechos.. 334 Artculo 20. Principio de publicidad registral declarativa 337 1. Laoponibilidad 338 2. El tercero registral 339 3. Posibilidad de iniciar accin hipotecaria sin el ttulo inscripto 343 4. Sanciones. Estelionato. Participacin del funcionario instrumentador 344 1. La nota de inscripcin 394 7 Moisset de Espans, Publicidad registral, 2 ed., ps. 19 y 20. Vase tambin sobre el sistema egipcio, Lpez de Zavalia, Curso introductorio al derecho registral, p. 100. 25 Ventura sostiene: Dar prevalencia a la hipoteca constituida durante el lapso de la posesin del usucapiente, brindara la posibilidad de operaciones fraudulentas por 44 Lamentablemente, al haberse subrogado el art. 2505 del Cd. Civil para dar lu- gar a la exigencia de la registracin en la nueva norma, se dej de lado la importante doctrina que sentaba el viejo art. 2505, que exiga la causa de adquisicin en los derechos rosidad o flexibilidad de la legislacin que la prevea. Por otra parte, tambin sera fcil desafectar un inmueble en capellana si concurriese el constituyente y el actual propietario de un bien sometido, por ejemplo, 69 Kemelmajer de Carlucci, Proteccin jurdica de la vivienda familiar, ps. 69 y 70. * V: arde mmfi' r i rse b bessa fe *greaeia*, tpica (fe la cnYiran t la P0**' a*,Uqpe c.irc iciCaiCuniconiibofciufe'probMair, aquellarefe't at * 4*er*ic*BeBoarpopEio de k que nee habla dan 1198 diel Cd. C* jaw^lC^ibn:kcekhrrw.HUrpmaoonyyaingndalaatootttt* 51 Alsina sostiene: La principal misin de los jueces es resolver los casos litigiosos que se les sometan, y se es, fuera de duda, el verdadero sentido de la jurisdiccin, pe1 tambin ellos ejecutan actos que no suponen una controversia, sino que, por el contra" rio, se fundan en el acuerdo de las partes o en la inexistencia de un contradictor. De ah* que la jurisdiccin se distinga habitualmente en contenciosa o voluntaria, segn que se ejerza en causa en que exista contradiccin de partes o en que la intervencin del juez solo tenga por objeto dar autenticidad al acto o verificar el cumplimiento de una formab- dad. ..'(Tratado terico-prctico de derecho procesal civil y comercial, t. II, P430). lidad a terceros de la indivisin hereditaria o postcomunitaria, en su caso, fuera del cumplimiento del requisito del tracto sucesivo, a los fines de ulteriores enajenaciones o constituciones de derechos reales (CNCiv., Sala C, 17/12/74, en Revista Notarial, 1975, n2 820, p. 866). argentino, en Revista Notarial, n2 854,1981, ps. 84 y 85; Ventura, Tracto abreviado registral, p. 225. 107 Igual se dispone en el art. 137, inc. b) del decr. 2080/80: En las secciones a que se refiere el art. SOdelaley 17.801ysus modificatorias se anotarn:... b) La cesin de acciones y derechos hereditarios anteriores a la registracin de la respectiva declaratoria o testamento. Tambin en Santa Fe, arts. 49 y 51 de la ley 6435 y Salta, ley 5148, art. 43. tegora documental que no tuvo recepcin en el Cdigo Civil. En efecto, los documentos

son en nuestro Cdigo pblicos o privados. Para nosotros, como hemos expresado en e texto, esto no constituye ninguna novedad. Vlez, al redactar el art. 993, tuvo especialmente en cuenta la autenticidad que consider nsita en el concepto de instrumento pu' blico. Vase, en coincidencia con nuestra postura, Buteler Cceres, quien expresa que- La caracterstica inconfundible de un instrumento pblico es precisamente la auteiw cidad, y entendemos que autntico quiere decir tanto como lo que se prueba por s mis^ mo o prueba por s mismo su propio carcter: scripta publicam probam se ipsa (Manu de derecho civil. Parte general, p. 293). los derechos reales que se pone de manifiesto si se los compara con los derechos de cr dito. En stos, la vinculacin del patrimonio del deudor... al cumplimiento de todas sus obligaciones hace posible que en un mismo sujeto concurran al mismo tiempo mltiples obligaciones, que sern satisfechas a costa del patrimonio de aqul y slo cuando ste es insuficiente se produce la necesidad de fijar un procedimiento tendiente a satisfacer de modo ordenado y equitativo todos los crditos (Conceptos fundamentales de derecho hipotecario, p. 66). con los ciento ochenta das de vigencia previstos en el art. 99, inc. b) de la ley 17.801; si el ttulo fuere de una nulidad insalvable, para el orden nacional ni siquiera genera asiento provisorio y, para el orden provincial, en Crdoba, slo generar un asiento provisional hasta que quede firme el rechazo (treinta das para plantear el recurso segn el art. 16 de la ley 5771), o hasta que se disponga su inscripcin o anotacin. Ms all del riesgo apuntado, sin lugar a duda el legislador cordobs tom en cuenta la caracterstica M . . . Si 1 . 1 'l i J / _ ... . i P" # i i pereza ya tradicional de su Registro al permitir la constitucin o modificacin de derechos partiendo de una inscripcin provisoria (art. 33, ley 5771). 1Q Roca Sastre y Roca Sastre Muncunill sostienen que 1.. estos efectos se remontan al tiempo de la presentacin del ttulo inscripto al Registro y que consta en el asien- 0 presentacin correspondiente (Derecho hipotecario, t. II, p. 829). 1 Hernndez Gil, Introduccin al derecho hipotecario, p. 141. tra de esta idea de la funcin calificadora como medio de lograr el cumplimiento del |W i Debemos tener en cuenta que la forma parece aludir exclusivamente a eleme cuando analizamos la audiencia notarial o judicial que constituye el mbito espacia de que se trate a nombre de la persona que transfiera, limite o grave, salvo los otorgados con anterioridad a la creacin del Registro. 161. Este autor califica el supuesto del art. 985 como de incompetencia en razn de las personas. Para nosotros, se trata de un caso de incapacidad de derecho. 7 Allende, Derecho de aguas, con acotaciones hidrolgicas, p. 316. bin, Hernndez Gil, Introduccin al derecho hipotecario, p. 111. II El certificado catastral Actos para los que se requiere En los arts. 11 a 13 se regula todo lo relativo a los certificados catastrales. El art. 11 menciona un plazo de vigencia del estado parcelario (y la consecuente caducidad), tema sobre el cual volveremos ms adelante. La caducidad no se debera producir si el estado es verificado dentro de los plazos que establezca la reglamentacin. As, si la reglamentacin previera un plazo de caducidad del estado parcelario a los quince aos, por ejemplo, el titular que desee efectuar una mutacin jurdico-real, cuando ya dicho plazo ha vencido, debera solicitar la verificacin del estado y no necesariamente una

nueva mensura o levantamiento parcelario. Si de dicha verificacin surgieren diferencias, la autoridad de aplicacin podr s exigir la mensura. Para cada acto que determine la constitucin, transmisin, declaracin o modificacin de derechos reales sobre inmuebles, el funcionario instrumentador deber tener a la vista el certificado catastral, segn requiere el art. 12 de la ley 26.209. Los nicos actos que resultan liberados de dicha exigencia son las cancelaciones de derechos y la constitucin de bien de familia (ley 14.394). Estimamos atinada la norma al incluir en su gnerica enumeracin tambin a las hipotecas, dado que la posterior eventual ejecu10 En el derecho espaol, el Reglamento Hipotecario establece que: Tbdas las operaciones de agrupacin, divisin y segregacin a que se refieren los cinco artculos anteriores no podrn practicarse en el Registro sino en virtud de escritura pblica en que asi se solicite.... Villaro dice que .. las variaciones surgidas de los planos slo tienen efectos jurdicos en la medida que a su vez sean recogidos por un documento notarial, pues ios derechos reales inmobiliarios slo pueden ser modificados por medio de escritura publica (arts. 1184, incs. I9 y 10, Cd. Civil) (.Elementos de derecho registral inmobiliario^ p. 168); Andomo - Marcoln de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.80*- Comentada. Anotada, p. 180. gulacin favorece e incentiva el fraude y las simulaciones, crtica que merecidamente efecta la doctrina espaola a nuestro sistema de reserva de prioridad (vase, sobre esta 1 Para el anlisis de este articulo hemos tomado como base Ventura, Tracto ^ viado registral, caps. IV y V, en razn de lo cual remitimos a esa obra para profun todos sus aspectos. 3 Moisset de Espans, Publicidad registral, 2a ed., ps. 89 y 90; Ventura, Tracto abreviado registral, p. 81. 4 Moisset de Espans - Ventura, El bloqueo registral y las medidas cautelares, en 6 Sierz, Derecho notarial, p. 317. |B; 7 Ventura, Tracto abreviado registral, ps. 97 a 101. 44 Salvat expresa que ... las escrituras pblicas, como todo instrumento pblico, estn destinadas a hacer plena fe de su contenido contra todo el mundo, y, por consiguien> IH necesario que el escribano conociese personalmente a los otorgantes de ellas;... la segundad de las transacciones exiga tambin que as fuese, para evitar la incertidumteres consideran que ni aqu hay verdadera excepcin, dado que el expediente nio o el acta de notoriedad exigidos para la reanudacin dan suficiente enlace entre el actual titular y el que figura en los asientos. Coghlan, Teora general de derecho inmobiliario registral, p. 159; Cornejo afirma que ...en el tracto abreviado se comprime en un asiento nico la relacin de las distintas transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto en el registro hasta la que da origen a la nueva titularidad... (Derecho registral inmobiliario, p. 112); Martnez y Quaglia sostienen que"... se admiten supuestos de tracto abreviado o comprimido, consignndose, por razones de economa inscriptoria, en un solo y mismo asiento, distintos actos que modifican la situacin registral (Los principios registrales, en Es- tudios de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espans, p. 743); ...El sistema de inscripcin por tracto abreviado consiste en la posibilidad de suprimir determinados asientos (CNCiv., Sala G, 8/5/81, ED, 94-203). 64 ...Si la modalidad del art. 16 no es sino un sucedneo de la que recoge el art. 15, cuya aplicacin al caso deja a buen resguardo el eslabonado registral de titulaciones y su correspondencia aludida, en ausencia de otro reproche la sola omisin del supuesto propiedad o condominio es el mismo derecho real de propiedad, dividido entre los diversos copropietarios: nos lo dice expresamente el art. 2673 al damos la definicin

de ella CTratado de derecho civil argentino. Derechos reales, act. por Manuel J. Argaars, t. III, p. 9); Allende sostiene: Nuestro Cdigo lo legisla como figura autnoma, ms o menos separado del dominio, sin embargo, no es ms que el derecho de dominio que pertenece a dos o ms personas CPanorama de derechos reales, p. 110). El art. 2503 da clara idea de esto ltimo al enumerar a ambos derechos reales dentro del mismo inciso. Musto considera al condominio como una figura autnoma, argumentando que no por la remisin que el codificador efecta a las normas del dominio puede considerarse que sea una manifestacin de aqul. Igualmente, indica, el Cdigo remite al usufructo, al regular el uso y la habitacin, y ello no nos da argumentos para expresar que estos ltimos no son derechos reales autnomos {Derechos reales, t. II, p. 378). 67 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las obligaciones, act. por Arturo Acua Anzorena, t. II, ps. 502 a 504. riesgo, dado que no siempre el asiento de presentacin genera una inscripcin proviso ria con los ciento ochenta das de vigencia previstos en el art. 92, inc. b) de la ley 17.801; Ventura, La comunicacin de subasta y el tercero registral, LexisNexis, Crdoba, n9 7, oct. diverso; y 3) la alteracin, que se refiere a los borrados, tachados o interlineados que se efectan sobre el original. I 7 Garca Coni sostiene: Como dentro de cada folio personal existe una cronologa I operativa, se cre, como derivado lo que se conoce como rgimen cronolgico-personal, 1 Moisset de Espans, Publicidad registral, 2a ed., p. 90. A propsito de las actas de notoriedad, es bueno remarcar que no es la nica fi i Moisset de Espans I Ventura, El bloqueo registral y las medidas cautelares, en Revista Notarial, 1986, ns 887, p. 759; Cornejo sostiene: La reserva de prioridad posi sonal, por no haber sido autorizada todava la escritura pblica (Derecho registral inFontbona,Estudio de cuestiones. Tracto sucesivo. Tracto sucesivo abreviado. Escrituras simultneas, enRevista del Notariado, n2 707,1969,p. 1301, quien expresa que:"... Es evidente que el mencionado art. 26 prev una excepcin a la norma del art. 23, la que obliga al funcionario autorizante a tener a la vista, aparte del ttulo del ltimo titular uiscripto, la certificacin registral sobre el estado jurdico-dominial del bien.... mente al ltimo supuesto enumerado en el art. 16, inc. d). Remarca s su importancia Fontbona., Estudio de cuestiones. Tracto sucesivo. Tracto sucesivo abreviado. Escrituras simultneas, en Revista del Notariado, n9 707,1969, p. 1301, quien expresa:"... Es evi dente que el mencionado art. 26 prev una excepcin a la norma del art. 23, la que ob 11 I ,YfMe k numerosa jurisprudencia interpretada en Highton, Juicio hipotecario, ' ii P- lUo. tenidos en los arts. 24, inc. 19,33,34,36,37,38,39,40,41,45,47 a 49,51,54 y 56, los que continuarn vigentes para las operaciones concretadas y que se concreten dentro del plazo de diez aos a partir de la vigencia de esta ley. Como se puede advertir, lo hemos resal tado, la norma que determina la inembargabilidad est entre las de plazo limitado a diez aos desde la privatizacin. VI ijr >

11 En oportunidades en que el Registro muestra gran atraso en el proceso de calificacin y registracin definitiva, los usuarios se ven obligados a basarse en asientos de presentacin o en inscripciones provisorias, lo que no slo no est permitido por la ley nacional, que en su art. 23 exige tener a la vista el ttulo inscripto, sino que genera una situacin de riesgo para el adquirente del derecho a registrar, cuya suerte quedar supeditada a la inscripcin definitiva de su precedente titular. Sin embargo, la ley cordobesa 5771 que regula el Registro General de la provincia, en su art. 33 establece que: *El ttulo inscripto en el Registro General que debe tener a la vista el Escribano segn lo dispuesto por el art 23 de la ley 17.801, puede ser ttulo con inscripcin definitiva o provisional, pero cuando tenga este ltimo carcter el escribano deber hacer constar esa circunstancia al tercero, quien deber aceptarla expresamente* Tngase presente que la norma slo admite la inscripcin definitiva o la provisional, generada por alguna observacin Registral, pero no alude al asiento de presentacin, que la costumbre ha dado carcter de inscripcin provisoria. Se habla as, de "trabajar al diario y ha sido el motivo por el que, en Crdoba, el diario se conserve, para cualquier derecho o medida, aun cuando el mis- mo ya haya obtenido inscripcin definitiva. All, por el uso, se ha generado otro factor de 18 Cr?ejo sostiene ?ue: La contradiccin apuntada en el art. 2505 fue puesta de inmediato de resalto por los primeros comentaristas de la reforma. El tema se subsan Scotti (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observaClnes regstrales, p. 164.