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Conpes
Consejo Nacional de Poltica Econmica y Social Repblica de Colombia Departamento Nacional de Planeacin

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POLTICA DE PROMOCIN DEL MERCADO DE SEGUNDA VIVIENDA

Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Ministerio de Comercio, Industria y Turismo DNP-DDUPA-DDE

Versin aprobada

Bogot, D.C., 27 de Agosto de 2007

Este documento somete a consideracin del Consejo Nacional de Poltica Econmica y Social (CONPES), una poltica para promover el desarrollo del mercado de segunda vivienda para rentistas y pensionados en el exterior.

I.

INTRODUCCIN

La segunda vivienda es aquella adquirida con el objeto de residir en ella temporalmente con fines de descanso. El desarrollo del mercado de este tipo de vivienda ha sido jalonado en los ltimos aos por los llamados Baby Boomers, la cohorte de personas que nacieron en Estados Unidos y Europa entre mediados de los cuarentas y mediados de los sesentas, perodo durante el cual se present un crecimiento acelerado del nmero de nacimientos. Esta poblacin, compuesta por personas generalmente jubiladas o cercanas a esta edad, representa cerca del 27% del total de la poblacin de Estados Unidos, 77 millones, y su ingreso anual promedio per cpita es de USD58.000.

Los Baby Boomers adquieren una segunda vivienda con la intencin de disfrutar algunas temporadas del ao con miras a hacer de sta su casa de retiro en el futuro. Por lo tanto, buscan vivir en lugares seguros, con servicios mdicos de calidad, telecomunicaciones al alcance y facilidad para viajar a su lugar de origen.

Por otro lado, los nacionales residentes en el extranjero representan tambin un potencial para el mercado de segunda vivienda, teniendo en cuenta que los envos de remesas destinados a la compra de vivienda en Colombia han aumentado, por ejemplo en 2005 se estima que llegaron a USD104 millones 1 .

Este documento se divide en cuatro partes, la primera presenta las caractersticas del mercado de segunda vivienda en otros pases, la segunda las potencialidades de Colombia para el desarrollo de este mercado, la tercera las estrategias de poltica y la ltima las recomendaciones para implementarlas.

Banco de la Repblica (2005), Remesas de trabajadores y su impacto econmico, segunda parte. Revista del Banco de la Repblica, diciembre.

II.

EXPERIENCIAS INTERNACIONALES

Muchos pases han implementado polticas para promover el mercado de segunda vivienda. Algunos de stos establecieron incentivos para atraer a los pensionados y rentistas extranjeros. Otros, aunque no han ofrecido ninguna clase de incentivos, poseen ciertas ventajas que los hacen atractivos para el desarrollo de este mercado. 1. Centroamrica y el Caribe

Las caractersticas buscadas en una segunda vivienda por los Baby Boomers, y en general por los pensionados y rentistas extranjeros, hicieron de Centroamrica uno de los destinos ms atractivos. Desde 1970, los pases de esta regin comenzaron a ofrecer incentivos 2 para el establecimiento como residentes de pensionados y rentistas extranjeros. Costa Rica fue el primero en crear la figura de residentes pensionados y rentistas, as como en otorgar incentivos para atraerlos a su pas 3 . Luego le siguieron Nicaragua, Panam, Honduras y Repblica Dominicana.

Las exenciones tributarias son uno de estos incentivos y generalmente aplican para la importacin de menaje y artculos personales, la importacin de un vehculo y los ingresos generados en el exterior. En algunos casos particulares se ofrecen otras exenciones, como en Repblica Dominicana, donde se exime del pago del impuesto de transferencia inmobiliaria nicamente a la primera compra, as como del pago de impuestos sobre dividendos e intereses.

Entre los requisitos que se exigen para acceder a los beneficios se cuentan, demostrar un nivel de ingresos alto, no ejercer actividades remuneradas 4 y permanecer en el pas un determinado perodo de tiempo al ao.

Los incentivos consisten generalmente en otorgar exenciones tributarias para el establecimiento de una segunda vivienda. Para ser beneficiario de estos incentivos se debe demostrar ser pensionado en un pas extranjero, o recibir rentas provenientes del exterior, con un nivel mnimo de ingresos estables, con lo cual se otorga a estas personas una visa de residente pensionado o residente rentista. 3 La ley que cre los incentivos fue derogada en 1992. 4 Esta prohibicin no est relacionada con las inversiones que puedan realizar los residentes pensionados o rentistas pues se permite realizar inversiones en actividades productivas o de inters para el pas, como en los sectores industrial, agroindustrial, agropecuario, turismo, vivienda, entre otros. Estas inversiones se rigen bajo condiciones tributarias normales.

Grfica No 1. rea licenciada para vivienda e ingreso de turistas* (Costa Rica y Repblica Dominicana) Costa Rica Repblica Dominicana
1600 1400 1200 Turistas Extrajeros 1.400.000 1000 800 600 400 400.000 200 0 1990 1995 2000 2002 2003 2004 200.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 2.000.000 1.800.000 1.600.000 rea Licenciada (M 2)

4000 3500 3000 2500 Turistas 2000 1500 1000 500 0 1990 1995 2000 2002 2003 2004

4.000.000 3.500.000 reaLicenciada (M 2) 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 -

Turistas Extranjeros

rea Licenciada

Turistas Extranjeros

rea Licenciada

Fuente: Inec, One, OMT. *Miles de Turistas La implementacin de este tipo de beneficios tributarios ha permitido a pases como Costa Rica y Republica Dominicana, entre otros, experimentar un incremento en el flujo de inversin extranjera dirigida a la construccin de segunda vivienda lo cual ha impactado positivamente el sector inmobiliario y a sus sectores conexos. 2. Otros pases

Otros pases como Mxico, Uruguay y Espaa tambin cubren gran parte de este mercado pero no tienen leyes que otorguen incentivos. Mxico, por ser un pas que comparte frontera con EEUU cuenta con la principal ventaja comparativa para atraer pensionados y rentistas de este pas. Por su parte, en Uruguay las ventajas que se sealan para establecerse en este pas son la frontera con Argentina, el clima, la seguridad, los altos estndares de calidad de vida y los precios de los inmuebles.

Espaa se ha convertido en la primera opcin de los pensionados o rentistas europeos para establecer una segunda vivienda. Otros tipos de beneficios diferentes de los tributarios han llamado la atencin de esta poblacin en Europa, tales como el clima, el acceso a vivienda de calidad y costos asequibles, la cercana a sus lugares de origen y la disponibilidad de servicios de infraestructura y salud de calidad.

III.

POTENCIAL DE DESARROLLO EN COLOMBIA

El desarrollo del sector inmobiliario, la adecuada oferta de servicios conexos y la cercana con EEUU, hacen del pas un lugar estratgico para el desarrollo del mercado de segunda vivienda. Adems, los avances en la poltica de seguridad democrtica, las polticas de promocin del turismo receptivo y, ms recientemente, la implementacin de la nueva ley de turismo 5 , han aumentado la competitividad de los destinos tursticos colombianos 6 .

El sector inmobiliario en Colombia ha presentado un comportamiento favorable que se refleja en el comportamiento del PIB de edificaciones y en el incremento sostenido de la oferta anual de vivienda durante los ltimos aos. Como se observa en la grfica No 2 en los doce meses corridos a marzo de 2007 se han iniciado 169.000 unidades, siendo ste el periodo de mayor dinmica desde 1991.

Este comportamiento tambin ha tenido un impacto positivo en el empleo generado por el sector de la construccin. Segn las estadsticas laborales del DANE, durante el 2006 el nmero de ocupados promedio en el sector registr un crecimiento de 5,3% con relacin a 2005 y el promedio de ocupados durante el periodo 2003-2006 fue superior en 21,5%, con relacin al periodo 1998-2002.

Grfica No 2.Variaciones anuales del PIB Marta

50% 40% 30% 20% 18%
Edificacin

Cuadro No 1. rea Licenciada Cartagena y Sta

10% 7% 8% 6% 4%
Economa

Ao 2002 2003 2004 2005 2006 2007*

10% 2% 0% -10% -20% -30% -40% Mar-1990 Mar-1991 Mar-1992 Mar-1993 Mar-1994 Mar-1995 Mar-1996 Mar-1997 Mar-1998 Mar-1999 Mar-2000 Mar-2001 Mar-2002 Mar-2003 Mar-2004 Mar-2005 Mar-2006 Mar-2007 0% -2% -4% -6%

Metros Cuadrados Variacin Santa Santa Cartagena Marta Cartagena Marta 45.847 47.464 20.457 64.503 -55% 36% 95.689 21.387 368% -67% 129.414 94.539 35% 342% 276.939 96.163 114% 2% 355.256 97.109 28% 1%

Edificaciones

Economa

Fuente: DANE-Clculos: DNP-DDUPA

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Ley 1101 de 2006. El nmero de turistas, sin incluir turismo fronterizo, aument en los ltimos aos, pasando de 625 mil en 2003 a 1.053 mil en 2006.

Para el caso de ciudades con vocacin turstica como Santa Marta y Cartagena, se observa tambin un comportamiento positivo en la edificacin de vivienda, medida por el volumen de metros cuadrados licenciados (ver cuadro No 1). As mismo, de acuerdo con informacin preliminar del censo de edificaciones de CAMACOL de Cartagena, las viviendas iniciadas en el estrato seis en esta ciudad ascienden a 3.134 unidades que representan una inversin cercana a US $489 millones y la generacin de cerca 15.000 nuevos empleos directos en la ciudad. En lo referente a la oferta de servicios conexos, sta fortalece el potencial del pas para el mercado de segunda vivienda. En primer lugar, se cuenta con una buena conectividad area con pases de Europa y con EEUU. Hacia EEUU se estn operando actualmente 67 frecuencias semanales por parte de Colombia y 56 por parte de EEUU, y se prev que a finales del ao 2007 se cuente con 18 frecuencias ms. Por su parte, con Europa se estn operando 29 frecuencias semanales y se espera que se operen cinco ms el ao siguiente. En segundo lugar, la oferta privada y pblica de servicios de salud en las siete ciudades principales es adecuada y cuenta con el personal idneo y la tecnologa necesaria para garantizar la prestacin de los servicios de baja, mediana y alta complejidad.

IV.

ESTRATEGIAS PARA PROMOVER EL MERCADO DE SEGUNDA VIVIENDA EN COLOMBIA

El desarrollo del mercado de segunda vivienda en Colombia permitir incrementar la inversin extranjera directa, generar empleo, desarrollar las zonas donde se establezca, mejorar la infraestructura y contribuir al desarrollo econmico y social del pas. Con el fin de fomentar este mercado, se deben ofrecer incentivos que le permitan al pas ser competitivo en la atraccin de inversionistas tanto pensionados y rentistas en el exterior como desarrolladores de proyectos de segunda vivienda. 1. Incentivos a los desarrolladores de proyectos de segunda vivienda

El objetivo de esta poltica es tener un alto impacto en el empleo y la consolidacin de sectores asociados con el mercado de segunda vivienda, generado por altos montos de inversin que pueden ser objeto de los incentivos aqu propuestos. Para ello se establecer un monto mnimo de inversin que propicie el desarrollo de grandes proyectos.

El instrumento principal ser la creacin de zonas libres de segunda vivienda, que sern zonas delimitadas aptas para desarrollar en ella proyectos de construccin y desarrollo de infraestructura urbana e inmuebles destinados a vivienda urbano-turstica 7 internacional de pensionados y rentistas en el exterior. La inversin mnima para que se delimite y autorice la zona libre de segunda vivienda deber ser de USD 150 millones 8 . Se propone que estas zonas sean declaradas por la DIAN, con concepto tcnico previo del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, y el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.

Estas zonas sern construidas y administradas por personas jurdicas nacionales o sucursales de sociedades extranjeras 9 . Los desarrolladores verificarn el cumplimiento de los requisitos de los inversionistas jubilados para ser beneficiarios de los tratamientos que se establezcan. Adems, se establecern incentivos tributarios para los inversionistas desarrolladores de proyectos en zonas libres de segunda vivienda, de tal manera que el pas pueda competir en este mercado con Panam, Costa Rica y Repblica Dominicana.

Con el fin de facilitar el desarrollo de proyectos de segunda vivienda se debe incluir en el Rgimen General de Inversiones la posibilidad de que los desarrolladores de estos proyectos puedan utilizar como nueva modalidad de inversin directa la utilizacin de mecanismos fiduciarios que faciliten su ejecucin. Adicionalmente, autorizar que la compra de inmuebles pueda hacerse a travs de stos mecanismos lo cual facilitara no slo la compra de inmuebles en proyectos de segunda vivienda, sino en general la inversin extranjera en inmuebles. De manera complementaria, se sugiere que la inversin en inmuebles se haga de forma automtica con la simple canalizacin de la inversin. Correspondera as a las entidades fiduciarias la verificacin de sus clientes para efectos del control de lavado de activos. 2. Incentivos a los rentistas y pensionados en el exterior

Se otorgarn incentivos similares a los que ya se han implementado en otros pases con experiencia en el mercado de segunda vivienda. Sern beneficiarios de los incentivos quienes entren en la categora de inversionistas pensionados o inversionistas rentistas. Se considerar inversionista pensionado o inversionista rentista a un extranjero o nacional no residente en el pas 10 que reciba una pensin o rentas
Incluye infraestructura turstica, como marinas, edificios de tiempo compartido destinados al turismo, hoteles, etc. Equivalente a los costos directos e indirectos del proyecto, incluyendo el lote y servicios pblicos. 9 El objeto social principal de estas sociedades deber ser la construccin, desarrollo, venta de los inmuebles por ella construidos y la administracin de zonas libres de segunda vivienda. 10 Para recibir los beneficios que se proponen en este documento un colombiano pensionado o rentista en el exterior, deber demostrar haber residido fuera del pas durante un mnimo de diez aos.
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del exterior, que adquiera una propiedad inmueble en una zona libre de segunda vivienda, y la destine a su vivienda permanente o temporal, con posibilidad de arrendarlo a turistas extranjeros.

Estos inversionistas podrn recibir los siguientes beneficios:

i. Estarn excluidos de renta presuntiva sobre el inmueble que adquieran, el menaje, un vehculo,
una nave y una aeronave de uso personal introducidos en la Zona.

ii. No estarn obligados a presentar declaracin de renta y complementarios en Colombia respecto

de estos bienes.

iii. No sern sujetos pasivos del Impuesto al Patrimonio en relacin con los bienes citados arriba. iv. Estarn exentos del impuesto de renta sobre los ingresos por concepto de pensiones de jubilacin
y rentas provenientes del exterior.

v. No constituirn renta ni ganancia ocasional los ingresos por arriendo del inmueble a turistas
extranjeros.

vi. La introduccin de menaje, un vehculo, una embarcacin y una aeronave, de uso personal, a la
Zona no se considerar importacin. Este beneficio se podr otorgar una nica vez para menaje y peridicamente para vehculo, embarcacin y aeronave. Estos bienes no podrn ser enajenados. As mismo, se determinarn las condiciones con arreglo a las cuales los bienes ingresados en la zona libre de segunda vivienda, puedan ingresar temporalmente al resto del territorio nacional, de manera similar al rgimen establecido en zonas de frontera.

Para recibir los anteriores beneficios, los inversionistas deben demostrar unos ingresos mnimos cuyo monto ser establecido por la DIAN. Adems, no podrn ejercer actividades remuneradas en Colombia, excepto cuando se trate de actividades de inters nacional, caso en el cual el Ministerio de Relaciones Exteriores otorgar un permiso.

V.

RECOMENDACIONES

El Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico (MHCP), el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (MAVDT), el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MCIT) y el Departamento Nacional de Planeacin (DNP) recomiendan al CONPES:

1. Aprobar las polticas y estrategias planteadas en el presente documento para promover el mercado de segunda vivienda. 2. Solicitar a la DIAN presentar una propuesta del tipo y monto de incentivos tributarios, para los inversionistas desarrolladores de proyectos en zonas libres de segunda vivienda, necesarios para que el pas pueda competir en este mercado con Panam, Costa Rica y Repblica Dominicana, entre otros. 3. Solicitar al MHCP, MCIT y MAVDT presentar al Congreso, en un lapso no mayor a un mes, un proyecto de ley que contenga los lineamientos establecidos en el presente documento. 4. Solicitar al MHCP, MCIT y el DNP, en coordinacin con el Banco de la Repblica, reformar en un lapso de un mes, luego de aprobada la ley a que hace referencia la recomendacin anterior, el Rgimen General de Inversiones, Decreto 2080 de 2000, segn los lineamientos del presente documento. 5. Solicitar al MAVDT promover que los municipios y distritos donde se desarrollen proyectos de segunda vivienda agilicen los trmites relacionados con la aprobacin de instrumentos de gestin que determina la Ley 388 de 1997 y los asociados con la expedicin de licencias de urbanismo y construccin. 6. Solicitar al MCIT y al MAVDT acompaar la implementacin de la presente poltica conforme a los lineamientos definidos en el presente documento.