公司简报

2009 年 1 月 6 日

房地产开发Ⅲ
保利地产 600048 强烈推荐
李少明

010-66276931 08 年销售远高于市场，洗牌中低价储备加快，09 年关注购并

lishaoming@cjis.cn
公司公布了08年12月的销售数据。2008年12月份实现销售面积31.74万平方米，实
万丽
现销售金额22.2亿元；公司2008年1-12月实现销售面积258.49万平方米(同比增长
010-66276963
29.48%)；实现销售金额205.11亿元(同比增长20.36%)；预计08年销售收入100亿元，
Wanli1@cjis.cn
同比增长23%。

6－12 个月目标价： 20.00 元 投资要点：

当前股价： 15.40 元 „ 公司对房地产市场具有准确的预见性和判断力，拥有强大的开发管理的执行能力，
评级调整： 维持 销售增速远超市场水平。公司 08 年销售面积、销售金额分别为 258.5 万平米、205.1
亿元，同比 07 年分别增长 29.5%和 20.4%。在全国房地产市场 1-11 月销售面积
销售金额分别下跌 18.8%和 20.6%，一线城市下降 40%的背景下取得如此高增长
基本资料 的销售业绩实属不易。
上证综合指数 1880.72
„ 公司销售均价下降幅度低于预期，说明公司的产品具有较强的市场竞争力。08 年
总股本(百万) 2452 公司全部住宅销售均价 7935 元/平米，较 07 年 8536 元/平米下降了 7.04%。下降
流通股本(百万) 1052 幅度低于全国销售均价下降幅度（约 10%）。
流通市值(亿) 162
„ 借助行业加速洗牌获取更低廉资源为下一轮发展储备粮草。2008 年在公司加速周
EPS（TTM） 0.8947 转、快速销售的同时，在行业加速洗牌过程中择优低价拿地，08 年新拓展项目建
每股净资产（元） 5.34 筑面积 552 万平米项目储备，平均楼面地价 1121 元/平米。

资产负债率 73.34 „ 目前项目储备楼面地价不足 2000 元/平米，为未来业绩持续增长打下了坚实的基

础。公司拥有在建拟建项目 62 个，建筑面积 2500 万平米，在建面积 1000 万平
米，土地储备 1500 万平米，全部储备楼面地价不足 2000 元/平米。资源区域分布
相关报告 合理，未来毛利有上升空间。为未来业绩持续增长打下了坚实的基础。
《盈利能力、存货成本优势突出》
„ 通过信贷支持对弱小企业的购并可能成为保利等公司 09 年最大的亮点，值得投资
2008/10/29
者高度重视。政府鼓励银行对有实力的房地产开发商给予信贷支持用于收购兼并。
《08-09 年业绩增长最明确的一线蓝筹公 我们认为，在行业加速洗牌的 09 年，为保利持续获得更多优质资源提供了非常有
司》2008/7/24 利的机遇。
《房地产行业 08 年下半年投资策略-行业 „ 08-10 年净利润复合 43%。08、09 和 10 年的 EPS1 元、1.56 元和 1.95 元，远
加速整合，一线蓝筹强者恒强》2008/7 高于行业增长水平，维持“强烈推荐”。
《公司未来两年业绩高速增长，处一线蓝筹 „ 风险提示：注意经济增速、CPI、行业波动等不确定因素带来的风险。
公司领先地位》2008/2
《短期调整不改盈利预期，行业长牛格局不
变》2008/1
《房地产的黄金时代铸造一批地产蓝筹》
2006/11
《大量项目进入回报期，上市助推高速发
展》2006/7/14

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图 1：保利地产 2008 年销售面积与销售认购金额

销售面积（万平） 销售认购金额（亿）
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
J-08 M-08 M-08 J-08 S-08 N-08

数据来源：上市公司，中投证券研究所

图 2：保利地产月销售面积 2008 年与 2007 年比较

2007 2008 销售面积同比

60 600%
万平米
50 500%
400%
40
300%
30
200%
20
100%
10 0%
0 -100%
Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec

数据来源：上市公司，中投证券研究所

图 2：保利地产累计销售面积 2008 年与 2007 年比较

2007 2008 累计销售面积同比

300 120%
万平米
100%
250
80%
200 60%
150 40%
100 20%
0%
50
-20%
0 -40%
1月

1-2月

1-3月

1-4月

1-5月

1-6月

1-7月

1-8月

1-9月

1-10月

1-11月

1-12月

数据来源：上市公司，中投证券研究所

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图 3：保利地产月销售认购金额 2008 年与 2007 年比较

2007 2008 销售认购金额同比

45 400%
亿元
40
35 300%
30
200%
25
20
100%
15
10 0%
5
0 -100%
Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec

数据来源：上市公司，中投证券研究所

图 4：保利地产累计销售认购金额 2008 年与 2007 年比较

2007 2008 累计销售认购金额同比

250 120%
亿元
200 100%

80%
150
60%
100
40%
50 20%

0 0%
1月

1-2月

1-3月

1-4月

1-5月

1-6月

1-7月

1-8月

1-9月

1-10月

1-11月

1-12月

数据来源：上市公司，中投证券研究所

图 5：保利地产月销售均价 2008 年与 2007 年比较

2007 2008
月销售均价
12,000
（元/平）
10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

-
Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec

数据来源：上市公司，中投证券研究所

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图 6：保利地产销售均价 2008 年与 2007 年比较

销售均价 2007 2008

12,000 （元/平）
11,000
10,000
9,000
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
1月

1-2月

1-3月

1-4月

1-5月

1-6月

1-7月

1-8月

1-9月

1-10月

1-11月

1-12月
数据来源：上市公司，中投证券研究所

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附：财务预测表
资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元
会计年度 2007 2008E 2009E 2010E 会计年度 2007 2008E 2009E 2010E
流动资产 40622 54471 73590 85229 营业收入 8115 10000 20000 26000
现金 4626 3992 9692 11489 营业成本 4991 5200 11000 14300
应收账款 175 296 540 725 营业税金及附加 839 1100 2400 3120
其它应收款 1345 1643 3295 4279 销售费用 256 300 596 775
预付账款 6390 6387 13701 17729 管理费用 208 252 504 655
存货 28084 42127 46339 50973 财务费用 -32 312 990 1368
其他 2 16 9 12 资产减值损失 7 6 8 7
非流动资产 273 1273 3261 5286 公允价值变动收益 1 0 0 1
长期投资 11 85 48 66 投资净收益 207 137 182 175
固定资产 141 163 183 201 营业利润 2054 2969 4685 5951
无形资产 1 1 2 2 营业外收入 356 238 277 264
其他 120 1024 3029 5016 营业外支出 7 6 6 6
资产总计 40895 55744 76851 90515 利润总额 2403 3200 4956 6209
流动负债 18910 27065 44238 53033 所得税 775 736 1140 1428
短期借款 618 6549 16756 19434 净利润 1628 2464 3816 4781
预收账款 10940 15000 20000 26000 少数股东损益 139 71 91 100
其他 7352 5516 7482 7599 归属于母公司净利润 1489 2394 3725 4681
非流动负债 9150 13395 13422 13409 EBITDA 2040 3295 5691 7337
长期借款 9038 13338 13338 13338 EPS（元） 0.66 1.00 1.56 1.95
其他 112 57 84 71 主要财务比率
负债合计 28060 40460 57660 66442 会计年度 2007 2008E 2009E 2010E
少数股东权益 909 980 1071 1171 成长能力
股本 1226 2452 2452 2452 营业收入 101.3% 23.2% 100.0% 30.0%
资本公积 8026 6799 6799 6799 营业利润 94.9% 44.5% 57.8% 27.0%
留存收益 2673 5052 8868 13649 净利润 121.9% 51.3% 54.9% 25.3%
归属母公司股东权益合计 11925 14304 18120 22902 获利能力
负债和股东权益 40895 55744 76851 90515 毛利率 38.5% 48.0% 45.0% 45.0%
现金流量表 单位:百万元 净利率 20.1% 24.6% 19.1% 18.4%
会计年度 2007 2008E 2009E 2010E ROE 12.7% 16.1% 19.9% 19.9%
经营活动现金流 -9376 -8606 -2176 2605 ROIC 9.9% 10.4% 14.7% 17.4%
净利润 1628 2464 3816 4781 偿债能力
折旧摊销 18 14 16 17 资产负债率 68.6% 72.6% 75.0% 73.4%
财务费用 -32 312 990 1368 净负债比率
投资损失 -207 -137 -182 -175 流动比率 2.15 2.01 1.66 1.61
营运资金变动 -10914 -11307 -6927 -3487 速动比率 0.66 0.46 0.62 0.65
其它 131 54 166 131 营运能力
投资活动现金流 -9376 -921 -1811 -1883 总资产周转率 0.28 0.21 0.30 0.31
资本支出 29 29 29 29 应收账款周转率 44 42 47 40
长期投资 -216 1008 1963 2019 应付账款周转率 8.13 5.30 7.68 6.30
其他 -9563 117 181 165 每股指标（元）
筹资活动现金流 13199 8892 9688 1075 每股收益 0.66 1.00 1.56 1.95
短期借款 -37 5931 10207 2678 每股经营现金流 -3.82 -3.51 -0.89 1.06
长期借款 5416 4300 0 0 每股净资产 5.23 6.23 7.83 9.82
普通股增加 676 1226 0 0 估值比率
资本公积增加 6138 -1226 0 0 P/E 23.19 13.18 8.51 6.79
其他 1005 -1339 -519 -1604 P/B 2.94 2.12 1.69 1.35
现金净增加额 3706 -634 5700 1797 EV/EBITDA 23 12 7 6
资料来源：中投证券研究所，公司报表，单位：百万元

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投资评级定义

公司评级

强烈推荐：预期未来 6～12 个月内股价升幅 30%以上

推 荐： 预期未来 6～12 个月内股价升幅 10%～30％
中 性： 预期未来 6～12 个月内股价变动在±10%以内
回 避： 预期未来 6～12 个月内股价跌幅 10%以上

行业评级

看 好： 预期未来 6～12 个月内行业指数表现优于市场指数 5%以上

中 性： 预期未来 6～12 个月内行业指数表现相对市场指数持平
看 淡： 预期未来 6～12 个月内行业指数表现弱于市场指数 5%以上

分析师简介

李少明：中投证券房地产行业首席分析师，工商管理硕士，12 年证券研究从业经验。

万 丽：中投证券房地产行业研究员，中国人民银行研究生部金融学硕士，2008 年 4 月加入公司。

主要覆盖公司：万科、保利地产、招商地产、泛海建设、金融街、华发股份、苏宁环球、世茂股份、中华企业、冠城大通、香江
控股、广宇发展、沙河地产

免责条款

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先书面同意，不得以任何方式复印、传送或出版作任何用途。合法取得本报告的途径为本公司网站及本公司授权的渠道，非
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资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。
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中国建银投资证券有限责任公司研究所 公司网站：http://www.cjis.cn

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