Daniel Meza-Seminario Final

Estudios de Gentrificacin
Destruccin (Urbana) Creativa en uoa?

Anlisis de produccin espacial, instrumentos de regulacin y variaciones de renta de suelo en la renovacin urbana en altura del eje Irarrzaval
Autor: Daniel Meza Corvaln Profesor Gua: Dr. Ernesto Lpez Morales
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO SEMINARIO 5 AO - ESTUDIOS DE GENTRIFICACIN
Resumen
Desde la dcada de 1990, la evolucin del modelo de mercado de renovacin urbana en altura ha generado en el Gran Santiago una condicin de competencia entre las comunas del casco interior metropolitano por capturar la inversin de capital inmobiliario privado. La presente investigacin explora las condiciones de expansin de la renovacin urbana hacia uoa, y los efectos poltico-econmicos que esto conlleva. Mediante un estudio de caso nico enfocado en el sector de Avenida Irarrzaval, se intenta verificar la hiptesis de que los procesos econmicos de produccin inmobiliaria son una forma particular de gentrificacin. Se entiende este ltimo proceso como un cambio radical del medio ambiente construido, con un aumento del nivel socio-econmico de los habitantes de un barrio, motivado por un movimiento de capital (y no de gente, como errneamente se esgrime). De esta forma, a travs de este prisma terico, es posible observar: a) los procesos de produccin con que se desenvuelve el desarrollo inmobiliario en la comuna y sus mrgenes de acumulacin de capital en forma de renta de suelo, b) el desarrollo de una poltica pblica acorde a los requerimientos de estos procesos de produccin c) la reaccin de una poblacin desfavorecida, tanto relegada de la toma de decisiones como indefensa ante el deterioro deliberado del valor de su propiedad y d) los posibles lineamientos que se proyectan imponer a futuro. En concreto, se busca verificar que la lgica polticoeconmica de explotacin de la renta de suelo con que opera el mercado de renovacin urbana y sus agentes desarrolladores en Chile, impone una ciudad inarmnica no slo en aspectos fsicos, sino tambin econmicos y sociales.
Palabras claves: Produccin inmobiliaria Destruccin Creativa Gentrificacin Pericentro uoa
Glosario
BR: Brecha de la Renta (FAP) CBD: Distrito Central de Negocios (Central Business District) Cc: Costos de Construccin (FAP) Ci: Costos de Capital Invertido (FAP) Cs: Coeficiente de Ocupacin de Suelo (FAP) DOM: Direccin de Obras Municipales Ev: Total de los departamentos del edificio vendidos FAP: Ficha de Anlisis de la Produccin Inmobiliaria GDRS: Gentrificacin por Desposesin de la Renta de Suelo LGUC: Ley General de Urbanismo y Construccin NTN: Nivel de Terreno Natural (FAP) O: Ocupacin de Suelo efectiva (FAP) OGUC: Ordenanza General de Urbanismo y Construccin Pm: Permiso Municipal (FAP) PRC: Plan Regulador Comunal RCS: Renta Capitalizada de Suelo RPS: Renta Potencial de Suelo SRU: Subsidio de Renovacin Urbana S: Superficie del predio Intervenido (FAP) Se: Superficie subterrnea supuesta para estacionamientos (FAP) TA: Tasa de Acumulacin de la Renta ZCH: Zona de Conservacin Histrica ZT: Zona Tpica
ndice
RESUMEN................................................................................................................................2 GLOSARIO................................................................................................................................3 NDICE.....................................................................................................................................4 FIGURAS..................................................................................................................................6 TABLAS....................................................................................................................................7 INTRODUCCIN.......................................................................................................................8 HACAUNAINDAGACINHIPOTTICA................................................................................................ 12 OBJETIVOSDEINVESTIGACIN.......................................................................................................... 14 1.METODOLOGA...................................................................................................................17 2.REVISINBIBLIOGRFICA..................................................................................................22 2.1.GENTRIFICACIN..................................................................................................................... 22 2.1.TEORADELABRECHADERENTADESUELO(RENTGAP)................................................................24 2.3.DESTRUCCINCREATIVAYURBANISMOEMPRESARIAL..................................................................27 2.4.GENTRIFICACINPORDESPOSESINDELARENTADESUELO(GDRS)..............................................27 2.5.CONCLUSIONESDECAPTULO.................................................................................................... 29 3.HACIAUNCASODEESTUDIOENUOA...........................................................................30 3.1.PLANESREGULADORESCOMUNALES(PRC)................................................................................. 32 3.1.1.ModificacionesalPRC................................................................................................. 35 3.2. MOVIMIENTOS VECINALES FRENTE A LA MODIFICACIN DEL PRC: UNA ALTERNATIVA A LA LIBERALIZACIN? ............................................................................................................................ 40 3.3.OPERACINDEMECANISMOSDELAPOLTICAPBLICACENTRAL......................................................42 3.4.EVOLUCINDELADEMANDADESUELOENELMERCADO................................................................45 3.5.PRODUCTORESINMOBILIARIOSDELALTIMADCADA................................................................... 49 3.6.CONCLUSIONESDECAPTULO.................................................................................................... 51 4.CASODEESTUDIONICOENIRARRZAVALPONIENTE......................................................53 4.1.ACUMULACINDELABRECHADERENTAENELREADEESTUDIO....................................................53 4.2. ANLISIS GENERAL DE LA PRODUCCIN INMOBILIARIA Y LOS MRGENES GENERADOS DE RENTA CAPITALIZADAYPOTENCIAL.............................................................................................................. 63 .................................................................... 70 4.3.PRODUCTORESINMOBILIARIOSDELCASODEESTUDIO 4.4.ANLISISDELATASADEACUMULACINSEGNLOCALIZACIN.......................................................72 4.4.1.OperacindelSubsidiodeRenovacinUrbana...........................................................74 4.4.2.ZonasdeConservacinPatrimonial(ZCHyZT)...........................................................76 4.4.3.BordeIrarrzavalydevaluacin.................................................................................. 82 4.5.CONCLUSIONESDECAPTULO.................................................................................................... 85 5.CONCLUSIONESGENERALES...............................................................................................87
6.EPLOGO............................................................................................................................91 7.BIBLIOGRAFA....................................................................................................................92 ANEXOS1:CATASTRODELAPRODUCCININMOBILIARIAENCASONICODEESTUDIOEN IRARRZAVALPONIENTE.......................................................................................................94 ANEXOS2:ARTCULOSDELALEYATINGENTESALAPRESENTEINVESTIGACIN...................155 LEYGENERALDEURBANISMOYCONSTRUCCINLGUC.................................................................... 1551 ORDENANZAGENERALDEURBANISMOYCONSTRUCCINOGUC......................................................1551 ANEXOS3:LISTADODELOCALESDECOMPRAVENTADEVEHCULOSYSERVITECASENTRAMO ESTUDIADODEIRARRZAVAL...........................................................................................1558
Figuras
Figura1:Condominiode6casasenterrenode712m2encajonadoporlaproduccininmobiliaria circundante.....................................................................................................................................................11 Figura2:Esquemadelametodologaaplicada............................................................................................. 18 Figura3:Planodelacomunadeuoaconlasubdivisindeanlisisdeportalinmobiliario......................20 Figura4:Fasesdelaproduccindelabrechaderenta................................................................................. 25 Figura5,6y7:PlanReguladorComunal(PRC)de1989ysuperposicindelasmodificacionesrespectivas 39 Figura8.ImagendedosproyectosenconstruccinenelbordenortedeDublAlmeyda(Z3a)...................39 Figura9.GrficocomparativodevaloresdesuelodecomunasdeSantiago,Providenciayuoa,1987 2008,ysucorrespondientecurvadetendencia............................................................................................. 45 Figura10.Localizacindelaproduccininmobiliariaenalturadeladcadade2000porao....................47 Figura11.Subzonasdeanlisisdemercadodesuelo.................................................................................... 48 Figura12.Comparacindevaloresdelastreszonasdeuoaconmayoresvalores,19872008............48 Figura13.Residenciaenalturaencontextosderesidenciabaja.Edificio22ParquePedrodeValdivia.......62 Figura14.InmuebledeltipovillaenlainterseccindeDublAlmeydaconFernandezConcha...................62 Figura15.Planodeedificiosenaltura,prediosvaciosylocalizacindecomprayventadevehculos.......624 Figura16.Evolucindelabrechaderentadelosproyectosenlazonadeestudio. ......................................64 Figura17.EvolucindelaTasadeAcumulacindelabrechaderentadelosproyectosenlazonade estudio............................................................................................................................................................65 Figura18.Anlisisdelcrecimientoenalturaproductodelamodificacinnormativa..................................67 Figura19.Anlisisdeldescensoenlacantidaddedepartamentosofertadosporproyecto.........................67 Figura20.Evolucindeltamaodelosprediosdelosproyectosanalizados................................................68 Figura21.Capitalinvertidoenedificacinporm2desuelo..........................................................................69 Figura22.Cimasdebrechaderentaacumuladaproducidaporlayuxtaposicindelascondicionesde localizacin.....................................................................................................................................................72 Figura23.Anlisisdedispersindelosproyectossegnelreadelplanreguladoryarribaelvalor promediodetasadeacumulacinporzona.................................................................................................. 73 Figura24.Polgonodeoperacindesubsidioderenovacinurbanaencomparacinconmanzanas contiguascondesarrolloderenovacinurbanasinRSU............................................................................... 74 Figura25.PolgonodeanlisisElasdelaCruz............................................................................................. 76 Figura26.EvolucindelaconcentracinentornoaElasdelaCruz..............................................................76 Figura27.AcumulacinderentapotencialproducidaentornoinmediatoaElasdelacruz.......................78 Figura28.EvolucindelaacumulacindelarentapotencialenelsectordeQuirihue................................78 Figura29.PolgonodeanlisisSuboficiales,entornoazonaTpicaPoblacinSuboficiales..........................79 Figura30.EvolucindelaacumulacindelarentapotencialenelsectordeSuboficiales...........................80 Figura31.EdificioNuevaIrarrzaval,enprediocontiguoaZonaTpicadePoblacindeSuboficialesde Caballera.......................................................................................................................................................81 Figura32.Sitioeriazodesde2008enIrarrzaval,depropiedaddeinmobiliariaArmas...............................81 Figura33.Evolucindelaacumulacindelarentapotencialenlosprimeros50metrosdebordede Irarrzavalyelrestodelamanzana.............................................................................................................. 82 Figura34.FrentedeIrarrzavalconcompraventadevehculos,ensegundoplanoedificiosderesidenciaen altura.Fuente:fotografadelAutor............................................................................................................... 84 Figura35.Expansindeloslocalesautomotoresaterrenosaledaosproduciendoefectosnegativosenlos entornosresidenciales.Fuente:fotografadelAutor..................................................................................... 84 Figura36.Expansindeloslocalesautomotoresaterrenoscomercialesyresidencialesenelbordede Irarrzaval.Fuente:fotografadelAutor....................................................................................................... 84
Tablas
Tabla1:CuadrocomparativodezonasdePRCuoaysusmodificaciones. ________________________38 Tabla2.CuadrocomparativodevariabilidadnormativasegncondicionesdeadopcindeConjunto Armnico. ____________________________________________________________________________43 Tabla3.FAPCategoradeInformacin1.EjemploEdificioGranDubl.___________________________56 Tabla4.FAPCategoradeInformacin2:EdificioysucorrespondienteterrenoparteI.______________56 Tabla5.FAPCategoradeInformacin2:Edificioysucorrespondienteterrenoparte2. _____________57 Tabla6.FAPCategoradeInformacin3:Departamentosofertados.EjemploEdificioGranDubl._____57 Tabla7.FAPCategoradeInformacin4:Costosdeconstruccin.EjemploEdificioGranDubl. _______58 Tabla8.FAPCategoradeInformacin5:RCScapitalizadaporpropietariosanteriores.______________58 Tabla9.FAPCategoradeInformacin6:Clculodevaloresclavesdeacumulacindecapital,ejemplo EdificioGranDubl._____________________________________________________________________59 Tabla10.Listadelosedificiosenzonadeestudio. _____________________________________________61 Tabla11.Anlisiscomparativodelosagentesproductoresinmobiliariosqueoperanenelreadeestudio. _____________________________________________________________________________________71 Tabla12.AnlisisdeacumulacindeRPSenzonaconoperacindesubsidioespacial ________________75 Tabla13.ComparacindeacumulacindeRPSenmanzanasaledaasaSRU1y2 __________________75
Introduccin
En la etapa actual de la globalizacin neoliberal, donde tanto mercados como ciudades compiten entre s por captar los capitales financieros que circulan a escala global (Sassen, 1996), los procesos de renovacin urbana a escala local adquieren ritmos acelerados de produccin. La competencia entre ciudades deriva en la adopcin de polticas pblicas que catalizan el crecimiento del poder econmico e inducen la tercerizacin del trabajo a travs de la inversin de recursos pblicos y privados en el crecimiento del CBD1 y el desarrollo del mercado inmobiliario. De esta manera, la ciudad condensa las dinmicas del capital, convirtindose en principal producto (y reproductor) de ste2. En Latinoamrica, y en el caso chileno desde la dcada de 1980 en particular, los modelos de produccin espacial adoptados en el contexto neoliberal han desarrollado una ciudad definida en trminos de mercado, fundada en la rentabilidad de la inversin de capital. En esta tesis, mediante el estudio de caso nico en la comuna de uoa, se pretende comprobar que esta lgica poltica-econmica genera procesos acelerados de explotacin de la renta de suelo, posibilitados por polticas de regulacin urbana tanto a nivel central como local. Desde esta perspectiva, dicho proceso de explotacin es asimilable a los fenmenos de gentrificacin estudiados en contextos urbanos del norte global. Entendiendo el trmino gentrificacin como un aumento del nivel socio-econmico de los agentes que utilizan un barrio, cambio originado por un movimiento del capital, y no precisamente de residentes (Smith, 1979; Clark, 1995; Lpez, 2010), los cambios regulatorios, las lgicas de competencia oligopolista de los agentes productores y la concentracin de
1 CBD o Central Business District (Distrito Central de Negcios). 2 En este caso principal, producto fsico, ya que es difcil establecer si la ciudad siempre ha sido el principal producto de las dinmicas del capital.
intervenciones aisladas de residencia en altura se yuxtaponen a en un solo proceso poltico, econmico, social y urbano. En la dcada de 1960, el trmino gentrificacin fue acuado por primera vez por Ruth Glass (2010) para describir los procesos de cambio que se desarrollaban en los barrios obreros de Londres invadidos por las clases medias. Algunas interpretaciones de aquel trmino sealaron su origen en los cambios culturales de post guerra y las preferencias de la clase media del norte global. No obstante, fue Neil Smith quien elabor una lectura ms refinada y a la vez estructural de las observaciones de Glass, postulando la teora de la brecha de renta (rent gap). Esta teora asimila la racionalidad econmica del lucro a la lgica con que operan los productores de espacio, y por tanto, de la gentrificacin. La brecha de renta se refiere a la disparidad entre la plusvala o renta de suelo capitalizada por un propietario de suelo (RCS) y la ganancia o renta de suelo potencial de su terreno (RPS), que por lo general tiene dos caractersticas: a) la RPS es mucho ms alta que la RCS, b) la RPS es exclusivamente acumulable por agentes de gran poder de inversin. De esta forma, lejos de observar la renovacin intensa en altura como un proceso natural, la teora del rent gap devela la existencia de procesos de devaluacin deliberados e inducidos por entes pblicos y privados que buscan reducir la RCS, mediante el deterioro y devaluacin de los inmuebles existentes, posibilitando as nuevos espacios y oportunidades de reinversin inmobiliaria, o rent gap. La lgica de la brecha de la renta se explica por las lgicas econmicas que Joseph Schumpeter (1976) plante como propias del capitalismo. Es decir, la renovacin urbana producida por una dialctica de devaluacin y reinversin inmobiliaria, es una forma de destruccin creativa3.
3 Schumpeter define el capitalismo como un "proceso de destruccin creativa" (1976), afirmando que este modo de produccin es una historia de revoluciones sucesivas que impone una nueva estructura econmica implicando la destruccin de la antigua. Los agentes econmicos, es decir, los capitalistas, destruyen y reemplazan su capital fijo, los medios de produccin, las infraestructuras fsicas y sociales, de acuerdo con el ritmo de los nuevos avances tecnolgicos, con el fin de seguir siendo competitivos. Bajo dicha lgica, esta es precisamente la fuerza que sostiene a la ciudad como una mquina de produccin y competitividad.
En la comuna de uoa, la situacin observada desde la dcada de 1990 en adelante devela la existencia de polticas municipales que sustentaron el accionar de los desarrolladores inmobiliarios en el territorio. En parte sacando ventajas de la posicin ms restrictiva que presentaban los instrumentos de regulacin urbana del resto de las comunas del cono centro-oriente de la capital (o cono de la riqueza), el municipio aplic mecanismos que atrajeron la inversin impulsando una oferta alternativa a las comunas vecinas, cuya predominancia se sostuvo en segmentos econmicos C2-C34, tales como San Miguel y Santiago-Centro. En este contexto el mecanismo de mayor importancia fue la modificacin al Plano Regulador Comunal (PRC) de 2004, en el cual aumentando la altura de continuidad y liberando el coeficiente de constructibilidad, se posibilitaba la intervencin de grandes volmenes residenciales, de manera aislada, principalmente en las manzanas del borde de Irarrzaval. El discurso municipal declaraba objetivos de democratizacin de la comuna, basados en los cambios culturales y demogrficos que han afectado la ciudad y han disminuido su poblacin5. De esta forma, se definieron zonas de densificacin y renovacin en aquellos lugares donde exista despoblamiento. Sin embargo, sorprendentemente, la concentracin se dio de manera intensa en zonas de entorno deseable para la demanda de departamentos, y no en aquellas zonas pre-asumidas como de renovacin urbana. La intensidad con que se dio este proceso, especficamente entre 2004 y 2006, indujo la organizacin de movimientos vecinales, que definiendo estas intervenciones como una destruccin urbana a sus barrios y su comuna, entraron en conflicto con la autoridad municipal a tal punto de presionar la realizacin de una nueva modificacin normativa del Plan Regulador Comunal (PRC) en 2007. Esta ltima modificacin, vigente en la actualidad (2010), establece alturas de edificacin baja en la zona tradicional y parte de la zona en
4 Segn la clasificacin socio-econmica SEG que divide la poblacin chilena en cinco categoras. Para el 2004 la distribucin corresponda a: ABC1 el 11.3% de la poblacin del Gran Santiago, C2 al 20.1%, C3 al 25.3%, D al 34.5% y E al 8.5% (Lpez, 2009). 5 Segn el Censo del 2002, en las ltimas dcadas ha cambiado la composicin familiar chilena de aproximadamente 5 a 3 personas promedio por hogar.
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conflicto, mientras modifica otras zonas para acoger la edificacin en altura, con el objetivo de no perder el inters del mercado inmobiliario que se ha establecido en la comuna. El actual escenario que presenta tanto la normativa como las iniciativas pblicas (lneas del Metro, ampliacin de calzadas, etc.) intenta enfocar la inversin inmobiliaria en determinadas zonas de la comuna, siendo el borde de Avenida Irarrzaval el terreno ms sugerente. No obstante, la an baja produccin existente en largos segmentos de esa va, y la presencia de agentes de compra-venta de automviles, propietarios de grandes terrenos en el borde de dicha avenida, hacen an ms necesario revisar los procesos de produccin inmobiliaria de la ltima dcada.
Figura 1: Condominio de 6 casas en terreno de 712 m2 encajonado por la produccin inmobiliaria circundante. Fuente: Fotografa del autor.
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Haca una indagacin hipottica

La presente investigacin se enmarca en el programa de Seminario de Estudios de Gentrificacin, dirigido por el Dr. Ernesto Lpez. Este programa plantea la aplicacin de perspectivas crticas para el anlisis de los procesos de renovacin urbana en contextos de capitalismo liberalizado, ocupando los lineamientos de anlisis sugeridos por la tesis de Gentrificacin por Desposesin de la Renta de Suelo o GDRS (Lpez 2010a, 2010b). A partir de este marco referencial, se adopta una hiptesis que seala que el desarrollo intenso de la operacin del mercado inmobiliario en uoa es resultado tanto de polticas pblicas de desregularizacin del territorio y procesos deliberados de desposesin de la plusvala de suelo, en los que participan tanto sectores pblicos como privados. Con tal fin, se amplifica la brecha de renta, o la diferencia entre la ganancia del agente desarrollador y la plusvala capitalizada por el propietario anterior, como tambin de los propietarios vecinos, produciendo minusvala en los predios aledaos, y por ende induciendo el desplazamientos de esa poblacin propietaria, en situaciones econmicamente desfavorables. Si bien las lgicas observadas por Lpez (Ibd.) corresponden a reas urbanas de menor nivel socio-econmico (su trabajo se enfoca en el Pericentro Sur de Santiago), el caso de uoa permite ampliar dicha perspectiva de anlisis a realidades de mayores ingresos en la produccin inmobiliaria de la ltima dcada, as como tensionar la hiptesis de la GDRS. En la medida que el corto periodo de investigacin de seminario (cuatro meses) hace imposible analizar la situacin del total de la comuna, se toma como caso nico de estudio el eje Irarrzaval, ente las avenidas Bustamante y Pedro de Valdivia (ver Figura 3). Este es uno de los sectores que ha presentado mayor concentracin de produccin inmobiliaria en la comuna el ltimo tiempo, directamente producida por la poltica de gobierno local y las
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modificaciones en el PRC. Al mismo tiempo, por razones de limitaciones materiales y temporales, el estudio se enfoca ms especficamente en la produccin de plusvala y su acumulacin diferenciada, y menos en las caractersticas y dinmicas de desvalorizacin. De esta forma, se genera una primera sub-hiptesis que planea que: 1) Las zonas donde opera intensamente el mercado de renovacin urbana no corresponde a las zonas que presentan grados de deterioro que justificaron en primera instancia la aplicacin de polticas de renovacin urbana, y que por tanto son zonas que estn aumentando su potencial para acumular brechas de renta alta. Sin embargo, adems de presentar grandes intervenciones en su ambiente construido, tambin operan en el rea de estudio dos situaciones que complejizan el caso. Primero estn los mecanismos de conservacin patrimonial, que se han transformado en tcticas para resguardar algunos barrios de las dinmicas de cambio que enfrenta su entorno. Segundo, el desarrollo de actividades comerciales e industriales inofensivas en el borde mismo de la Avenida Irarrzaval, que al desarrollarse en grandes sitios y generan externalidades negativas en su entorno, se presentan como un obstculo para la captacin de las ganancias potenciales, adems de afectar el entorno residencial. Situaciones de las cuales deriva las siguiente sub-hiptesis: Los mecanismos de conservacin (Zonas Tpicas), debido a que posibilitan la preservacin edilicia en reas muy determinadas, actan atrayendo la produccin inmobiliaria en sus bordes, ya sea para utilizar su condicin ambiental como para aprovechar sus beneficios en la aplicacin normativa. Lo contrario ocurre con las actividades comerciales con externalidades negativas, que expulsan la actividad inmobiliaria, pero que mantienen un potencial de renta latente, que puede ser acumulable en el futuro.
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Objetivos de Investigacin
Para comprobar la hiptesis y sub-hiptesis planteadas, los objetivos de investigacin se establecen como: 1) Estudiar y analizar cambios en el PRC que posibilitan mayores mrgenes de ganancia o RPS. 2) Identificar las dinmicas inmobiliarias residenciales en el rea de estudio, caracterizando empresas, propietarios de suelo antiguo y situaciones de deterioro o devaluacin que hubiere en predios aledaos. 3) Estimar aspectos claves del proceso, tales como RCS al momento de compraventa, RPS, y tasas de diferenciales. 4) Vislumbrar correlacin entre estos procesos con la existencia de zonas de resguardo patrimonial urbano (Zonas Tpicas). 5) Proponer una metodologa de sistematizacin de los datos referidos a la produccin inmobiliaria basada en la acumulacin de la renta potencial. En resumen, la presente investigacin se plantea como una exploracin en la comuna de uoa, algunos de cuyos barrios estn inmersos en un proceso intenso de renovacin urbana. Entendiendo gentrificacin como una apertura del capital especulativo (no de la gente) al peri-centro de Santiago, con mrgenes de ganancia maximizados y externalidades generadas alrededor de los macro-proyectos, se permite deducir la existencia de diversos mecanismos de desposesin de plusvala de suelo y potencial desplazamiento en condiciones econmicas desventajosas. Como conclusiones generales, aparecen, como elementos fundamentales, los incrementos sucesivos tanto de renta capitalizada de suelo o RCS (la renta socialmente capitalizada) como de renta potencial o RPS, los cuales mantienen una relacin constante entre ellos. Si bien el primer aumento corresponde a un proceso inevitable, asociado a la activacin de
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un mercado inmobiliario en un espacio determinado (es decir, un barrio se pone de moda y por ende los propietarios pueden cobrar ms caro al vender el suelo que poseen/habitan), el segundo aumento es artificialmente construido a travs de sucesivas modificaciones en los instrumentos de regulacin urbana local (sumado a las leyes generales de edificacin y los subsidios pblicos a la edificacin). Es decir, el segundo aumento es producto de una poltica estatal que busca mantener la brecha de renta por medio de la maximizacin constante de esa renta potencial. De esta forma resulta posible argir que la poltica municipal va detrs del mercado, generando una brecha de renta cada vez ms alta, sin que sea posible an vislumbrar los lmites de este crecimiento, ni los efectos que ese lmite una vez alcanzado puedan generar en el sector, comuna y ciudad en general. Aparecen por lo pronto algunos ejes de desarrollo, tales como la eventual Lnea de Metro por el eje Irarrzaval, o mayor inversin en espacios pblicos, todos ellos an elementos inciertos sobre los cuales no cabe sino especular. Esta investigacin se basa en hechos concretos y verificables, y por ende no entra en analizar dichos factores eventuales. Las implicaciones de carcter poltico-econmicas de esta tesis parecieran ser evidentes. Si bien el acento aqu no est puesto en aspectos morfolgicos, ambientales, estticos o arquitecturales del proceso urbano observado, el nfasis relativamente cuantitativo y deductivo, centrado en un proceso econmico con aristas polticas (que no debe ser confundido con un determinismo o reduccionismo economicista) permite establecer lecturas espaciales tan o ms enriquecedoras que la observacin meramente fenomenolgica, o experiencial. Se pretende alimentar conclusiones polticas gravitantes. Asimismo, el nfasis puesto en los instrumentos de regulacin pblica del espacio urbano son claramente temas clave de urbanismo, para los cuales las capacidades analticas en la formacin acadmica de los arquitectos son adecuadas. En el caso del clculo de la renta potencial de suelo (RPS), expresado en detalle en la seccin 4.1, se trata de una metodologa cuantitativa que ha sido trabajada en conjunto con el profesor Lpez, metodologa an en proceso de validacin, cuyos resultados
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presentados aqu deben ser cotejados con otras fuentes de informacin en el futuro. Sin embargo, para efectos de esta tesis de Seminario, y por parte del profesor gua, los resultados se consideraron como suficientemente informativos para extraer conclusiones generales, y ser compartidos con los lectores de este documento. La tesina comienza por una revisin bibliogrfica de los conceptos trabajados en la literatura internacional, con el fin de apropiar los conceptos y proyectar su aplicacin. A continuacin se realiza una breve descripcin de la evolucin de la comuna desde el inicio del asentamiento, estudiando su produccin espacial. As tambin se realiza un anlisis correspondiente a los PRC que han operado y las polticas pblicas a nivel central que tienen relevancia en el actual modelo de produccin inmobiliaria en aplicacin a uoa, entre 1989 y 2010, y las consecuencias de esto en la activacin del mercado de suelo local. Posteriormente se abre un captulo ms detallado con el objetivo de establecer un anlisis de la brecha de renta producida y capitalizada por los agentes a travs de cada edificio ubicado en la zona de estudio, estableciendo comparaciones y caracterizando el origen de su produccin en funcin de su localizacin y cercana con las zonas tpicas. Las secciones siguientes elaboran el marco metodolgico y terico de la investigacin.
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1.
Metodologa
La investigacin propuesta intenta observar y explicar lo ms verdicamente posible una realidad determinada. Sin embargo, tal tarea no es simple. El marco terico consultado, junto con ampliar las perspectivas para el estudio de los fenmenos urbanos aqu tratados, seala que estudiar procesos de gentrificacin en la ciudad contempornea es un ejercicio ms complejo que tan slo observar los resultados materiales de una cierta dinmica de cambio o mejoramiento urbano. La gentrificacin, entendida segn las premisas de corte neomarxista estudiadas aqu, no es un proceso evidente, ya que integra componentes del tipo poltico-econmico que se manifiestan a diferentes escalas en el tiempo y espacio, haciendo la estructura de este proceso verificable slo a travs de procesos deductivos e inductivos combinados. Siguiendo esta lgica, la metodologa aqu aplicada consta bsicamente de tres partes: 1) exploracin de la produccin inmobiliaria en uoa y delimitacin de estudio de caso nico, mayormente basada en fuentes secundarias; 2) anlisis de los mecanismos que permiten la operacin de agentes explotadores de la renta de suelo, mayormente construyendo informacin primaria; 3) induccin de conclusiones, relacionando procesos regulatorios, econmicos y espaciales a travs del ejercicio de clculo cuantitativo para la generacin de informacin. Si bien esta divisin secuencial no refleja directamente el proceso de investigacin experimentado por el autor de esta tesis (proceso lejos de ser lineal), se trata de una forma ordenada apta para su presentacin. El proceso de investigacin, por ende, puede ser resumido de la siguiente forma:
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Proceso Deductivo de Definir el rea de Estudio

Proceso
Exploracin de mercado de produccin inmobiliaria
Componente Concentraciones de edificacin altura Fuentes secundarias Difusin del Mercado Inmobiliario Evolucin del instrumento Regulador Evolucin del Mercado de Suelo Manifestacin ciudadana
Fuente
Foto Satelital Prensa y medios electrnicos PRC 1989 y modificaciones Boletn Trivelli Prensa, medios electrnicos y entrevistas
Proceso Inductivo de Anlisis de Caso nico

Proceso
Definicin de mecanismos de produccin de renta
Componente Anlisis PRC, LGUC y su materializacin Fuentes primarias Calculo de RCS, RPS y efectos Caracterizacin del mercado Entrevista a lderes de Opinin Caracterizacin de Agentes en el Ejercicio de aplicacin
Fuente
Entrevistas Semiestructurada Entrevistas Semiestructurada
Concluir Conceptos
Figura 2: Esquema de la metodologa aplicada. Fuente: elaboracin propia.
Junto con un proceso de estudio bibliogrfico, que fue acompaado por ocho sesiones semanales iniciales de discusin con el profesor y mi compaero de seminario, la primera parte del estudio tuvo una importante componente emprica inductiva. Esta fase tuvo como objetivo central el reconocer la concentracin espacial de la renovacin urbana en el territorio y los conflictos relativos a este mercado6. Paralelamente, se estudi la evolucin
Las fotos satelitales consultadas corresponden a las disponibles en Google Earth de los aos 2000, 2003, 2005, 2008 y 2010. La prensa consultada para el estudio del rechazo ciudadano y posterior modificacin de 2007 se realiz a partir de peridicos, medios de prensa independientes y plataformas electrnicas
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de los cambios normativos que posibilitaron el actuar de este mercado, a travs de un anlisis centrado en tres modificaciones sucesivas al Plan Regulador comunal (PRC) en 1989, 2004 y 2007, as como en las polticas pblicas que lo complementan, a saber: Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (en sus diversos acpites relacionados con incrementos excepcionales de constructibilidad para operaciones inmobiliarias de gran escala), y el Subsidio de Renovacin Urbana. Esta etapa tuvo como resultado la delimitacin del rea de estudio, conformada por el territorio al norponiente de la comuna, definida aproximadamente por dos cuadras a cada lado de la Avenida Irarrzaval, segn se muestra en la Figura 3. Esta rea comprende el 7,7% del territorio comunal. La plataforma web www.portalinmobiliario.com de estudio de mercado inmobiliario (sistema que define esta zona como Irarrzaval-Manuel Montt) desarrolla al detalle estudios de oferta y demanda por departamentos, por lo que fue un referente fundamental para seleccionar el rea de estudio, al develar que dicha zona presenta mayor variedad de oferta de departamentos, compitiendo con comunas como Las Condes, Providencia, Santiago, San Miguel, Macul, entre otras. A partir de aquel referente de subdivisin, se delimito un rea menor enfocada la concentracin existente de produccin inmobiliaria, especialmente originada en los aos 2005 y 2006, producto de la modificacin del Plan Regulador de 2004.
ciudadanas (El mercurio 05-02-2006, 13-02-2006, La Tercera, 13-08-2010, blog G-80 11-12-2008, guillermofranke.blogspot.com 14-06-2006).
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Figura 3: Plano de la comuna de uoa con la subdivisin de anlisis de portal inmobiliario. Lneas de Metro y el rea de estudio destacada en rojo. Fuente: elaboracin propia, en base a www.portalinmobiliario.com
Se realiz un catastro de 60 edificaciones en altura por sobre los 7 pisos -suponiendo que son las inversiones ms rentables (ver Figura..). Dicho catastro, que componen el 85,7% de la produccin inmobiliaria en altura en el rea de estudio desde 1990 en adelante, se desarroll recopilando e integrando datos generales entregados por los informes de permisos de edificacin de la Direccin de Obras Municipales DOM (metros construidos, superficie predial e identificacin del propietario) con informacin de valor y tamao de los departamentos ofertados en los medios de publicidad de los proyectos inmobiliarios7 y sitios web de las inmobiliarias involucradas. Asimismo, se realiz observacin de campo
7 El estudio de la difusin del mercado inmobiliario se realiz segn una revisin de los meses diciembreenero y julio-agosto entre los aos 1996 y 2002 del suplemento del diario El Mercurio Vivienda y Decoracin, y los sitios web www.portalinmobiliairo.com y www.elinmobiliario.cl.
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para obtener datos en el caso de proyectos cuya informacin disponible estaba incompleta. La relacin de toda esta base de datos fue desarrollada a travs de un clculo aproximado de valores de renta capitalizada y renta potencial producida, metodologa explicada en detalle en la Seccin 4.1 A partir de este clculo de elementos clave del proceso de produccin inmobiliario, se procedi a analizar las tendencias de dicho mercado en el territorio, explorando las dinmicas de intervencin de los agentes inmobiliarios, estableciendo vnculos con las polticas pblicas operantes. Tanto un representante del aparato tcnico municipal como un representante del movimiento vecinal que demand los cambios al PRC de 2007 fueron consultado por medio de una entrevista semi-estructurada (Longhurst, 2003), y sus testimonios recogidos en este documento. Ambos informantes accedieron a ser nombrados en este documento.
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2. Revisin Bibliogrfica
La investigacin realizada se enmarca en los estudios de gentrificacin. Si bien no existe entre los autores aqu consultados una definicin consensuada sobre la materia, ni tampoco est clara totalmente la aplicacin de esta teora al caso latinoamericano, el marco terico que da forma a esta investigacin asimila los conceptos esenciales de gentrificacin a los procesos de renovacin urbana de la metrpolis chilena y especficamente Santiago, permitiendo su aplicacin para el caso de estudio aqu analizado. Esta asimilacin parte por aceptar que las caractersticas que muchos autores otorgan a la gentrificacin, en tanto sus atributos fundamentales, son bsicamente procesos de cambio urbano gatillados por dinmicas de capital que recomponen el espacio en bsqueda de rentas de suelo acumulable.
2.1. Gentrificacin
La definicin de gentrificacin aceptada aqu, queda referida al proceso de cambio de usuarios de suelo de un nivel socioeconmico superior al de los usuarios anteriores, asociado a un cambio en el ambiente construido a travs de la reinversin en capital fijo, en contextos de comodificacin o mercantilizacin de suelo y relaciones de poder polarizadas (Clark, 2005). En otras palabras, se relaciona el cambio social de los usuarios de una determinada rea con el cambio fsico producido por las transformaciones espaciales gatilladas por el capital financiero. Sin embargo, el origen del trmino se encuentra en los estudios de la sociloga britnica Ruth Glass, que en 1964 lo acu para referirse a los procesos de cambio social en ciertos barrios londinenses de clase baja.
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Uno a uno, muchos de los barrios obreros de Londres han sido invadidos por las clases medias. Mseros, modestos pasajes y cottages dos habitaciones en la planta alta y dos en la baja- han sido adquiridos, una vez que sus contratos de arrendamiento han expirado, y se han convertido en residencias elegantes y caras. Las casas victorianas ms amplias, degradadas en un perodo anterior o reciente que fueron usadas como casas de huspedes o bien en rgimen de ocupacin mltiple- han sido mejoradas de nuevo. (Glass, 1964, en Lees et al., 2007: 6; traduccin propia) Glass caracteriza el fenmeno como un proceso de cambio observado en la rehabilitacin del espacio, la transformacin urbana de las residencias y el alza de los valores de suelo y de sus propiedades, que a su vez tiene efectos de desplazamiento en la estructura social generando la prdida del carcter social de estos barrios obreros. Considerando que se trata de un fenmeno propio del proceso de desindustrializacin urbana en el Norte Global, Glass ignora el desarrollo de procesos similares paralelamente en ciudades estadounidenses, por lo que utiliza -con cierta irona- el apelativo especficamente ingls de gentry8. Las investigaciones empricas realizadas posteriormente en las zonas industriales centrales inner city o pericentro de ciudades europeas y norteamericanas, develan el crecimiento de la escala y radicalidad del proceso. Estas investigaciones demuestran que procesos acotados a determinados barrios comenzaban a crecer e involucrar instituciones privadas y pblicas, muchas de las cuales actuaban como promotoras. En esta primera poca de investigacin de la gentrificacin, ciertos autores sealan que aquel cambio cultural de posguerra, sumado a la desindustrializacin de la ciudad, condujo tambin a la hegemona elitista de la clase media en los centros urbanos. Dichos cambios de estilo de vida y de preferencias de esta clase consolidada son reflejados en las
Trmino que denota a la aristocracia terrateniente britnica.
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polticas pblicas de la ideologa liberal postindustrial, que se desarrolla a partir de la dcada del sesenta en Canad, Inglaterra y otros pases (Ley, 1980).
2.1. Teora de la Brecha de Renta de Suelo (Rent Gap)

Sin embargo, algunos casos en Norteamrica tensionan las hiptesis manejadas hasta finales de los setenta, al poner en duda elementos como la reconquista del centro (con toda la imaginera positiva de los pioneros gentrificadores asociados a las nuevas clases medias), el decrecimiento del deseo relativo por un hogar en ambiente suburbano, y en general la relacin del proceso con cambios culturales. A partir de esto, Neil Smith da un vuelco en las perspectivas de investigacin de la gentrificacin, al generar una teora enfocada en la produccin y los agentes desarrolladores, explicando, a travs de una racionalidad poltico-econmica, el inters de la reinversin en el suelo, lo que comnmente se conoce como rent gap (1979) o brecha de renta (Lpez, 2008). La gentrificacin interpretada por Smith se define como la desigualdad entre la plusvala o renta capitalizada de suelo (RCS) por el propietario de determinado terreno y el beneficio mximo o renta potencial de suelo (RPS) capitalizada a travs de un mejor y ms intenso uso del suelo. Esto se denomina rent gap. Por lo general esta brecha tiene dos caractersticas fundamentales: a) la RPS es mucho ms alta que la RCS, y b) la RPS es exclusivamente acumulable por agentes de gran poder de inversin en capital fijo. Tal poder es reflejable en trminos econmicos (escala del capital) y tecnolgicos (capacidad tcnica de producir desarrollo inmobiliario). No obstante, la produccin de esta brecha, lejos de ser natural, supone un proceso ms complejo que la mera interaccin entre el propietario y agente desarrollador. Para entender dicho proceso es preciso tener en cuenta cuatro conceptos claves que son: el valor de la casa como objeto construido sobre el predio; 24
el precio de venta: correspondiente al precio de transaccin que incluye el valor de la casa ms el valor del terreno; la renta capitalizada de suelo (RCS) conseguida por el propietario; y la renta potencial de suelo obtenida al invertir y explotar al mximo de lo regulado. Una eficiente explotacin de la brecha de renta significa adquirir un terreno de renta capitalizada baja para invertir y capitalizar una alta renta de suelo potencial. Sin embargo estas oportunidades no se presentan tan espontneamente en el medio urbano y para ello existe por lo general un grado de intervencin privada, y a menudo gubernamental. En otras palabras, la brecha de renta est lejos de estar clnicamente limpia de relacin con el poder (Smith, 1996). Si bien el capital fijo, en la medida en que pasan los aos, tiende a deteriorarse y a perder valor de cambio, la intensa devaluacin y abandono de ciertos sectores de nuestras ciudades no corresponden a procesos naturales. De esta manera, Smith (1979) plantea el modelo terico (Figura 4) por medio del cual se produce la brecha de renta, compuesto por cinco etapas9:
Figura 4: Fases de la produccin de la brecha de renta. Fuente: Lpez (2010) basado en Clark (1995).
Traduccin basada en Lopz (2008).
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1. Nueva Construccin y primer ciclo de uso: El precio de la vivienda refleja el valor de la estructura y la intervencin hecha en el terreno, disminuyendo levemente, mientras la renta capitalizada se incrementa por la consolidacin del barrio. 2. Propietarios y arrendatarios: Cuando las viviendas dejan de ser ocupadas por sus propietarios, existe una desinversin por causa de la inevitable desvalorizacin de la construccin. Esto trae consigo un efecto a nivel de barrio que abarata la renta de las propiedades en el conjunto. 3. Blockbusting y blow out: En el primero, agentes del mercado inmobiliario y/o gubernamentales- aceleran el procesos de abandono explotando sentimientos racistas o clasistas, generando la huida de la poblacin blanca para as comprar a bajo precio y re-vender a un precio mayor; y el segundo es similar, pero sin ayuda de los agentes inmobiliarios. 4. Redlining: La obtencin de capital para invertir en mantener y reparar las construcciones se hace ms difcil por la declaracin, por parte de las instituciones financieras, que cataloga la zona como inviable. 5. Abandono: El propietario ya no puede cubrir los gastos y abandona la propiedad por no ser rentable, pese a ser an utilizable. En este momento (5), donde el mercado de suelo ha tocado fondo, la gentrificacin es una posibilidad real de inversin de capital. De esta manera la produccin inmobiliaria se reproduce en el medio urbano siguiendo lgicas econmicas capitalistas para acumular valor de suelo y expandir precisamente esa produccin. Estas lgicas son comprendidas, segn la teora econmica de Joseph Schumpeter, como un proceso de destruccin creativa (Lpez, 2008; Smith, 1996).
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2.3. Destruccin Creativa y Urbanismo Empresarial

La teora de destruccin creativa reconoce la esencia del capitalismo como un proceso en constante transformacin que tiene como impulso fundamental la competencia. Sin embargo, no se trata de la competencia de precios, sino la que lleva consigo la aparicin de bienes nuevos, nuevos commodities o bienes de consumo, la nueva tecnologa, la nueva fuente de abastecimiento, el nuevo tipo de organizacin, etc. (Schumpeter, 1976). Esta competencia revoluciona incesantemente la estructura del capitalismo desde dentro, desechando los bienes y el capital invertido, que progresivamente manifiestan grados mayores de obsolescencia. En el medio urbano, la aceleracin de los flujos de capital y el avance tecnolgico de la construccin traen consigo la obsolescencia forzada de los inmuebles construidos, siendo el capital fijo un obstaculizador del proceso evolutivo del proceso expansivo del capitalismo. El mercado de renovacin urbana se convierte en uno de los principales campos promovidos por los gobiernos nacionales y municipales en su forma de adopcin del sistema de mercado a travs de un urbanismo empresarial (Harvey, 1989). Por medio de polticas pblicas, se estimula la operacin de los mecanismos de destruccin creativa, la comodificacin del suelo, y por tanto, la reproduccin del sistema econmico. Asimismo, en contextos econmicos globalizados, la gentrificacin, como modelo de destruccin creativa, adquiere mayor alcance atribuyndose a los procesos de produccin inmobiliaria en las principales ciudades del mundo.
2.4. Gentrificacin por Desposesin de la Renta de Suelo (GDRS)

El caso de Santiago analizado por Lpez (2008, 2010a y 2010b) es clave para asimilar al contexto latinoamericano los conceptos trabajados en Europa y Norteamrica. La realidad poltica-econmica chilena, en su adopcin del modelo neoliberal, entrega ciertas particularidades en el desarrollo del proceso de gentrificacin. En este sentido las polticas
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gubernamentales adoptadas durante la dictadura militar y su posterior continuidad durante las dcadas siguientes caracterizan el modelo de urbanismo empresarial desarrollado para la intensa produccin espacial. El rea analizada por esta investigacin corresponde a las comunas del peri-centro sur de la metrpolis. A partir de las diferencias en la manifestacin de la produccin inmobiliaria, se caracteriza la operacin de un mercado inmobiliario incentivado por polticas gubernamentales, principalmente por el subsidio de renovacin urbana (SRU). Si bien la operacin de este subsidio se da intensamente en la dcada de 1990 en la comuna de Santiago-centro, la adopcin de una normativa ms restrictiva en parte del territorio de esta comuna y la oferta de un mercado de suelo de valores ms bajos, provoca un traslado de un porcentaje del capital que se inverta constantemente a comunas peri-centrales, especialmente a San Miguel. El modelo de subdivisin comunal de la ciudad genera una situacin de competencia entre comunas por atraer la inversin inmobiliaria y rentabilizar de mejor manera el suelo de la comuna. Con el objetivo de conseguir estas metas, los municipios del radio interior de la metrpolis, por lo general, aplican normativas de regulacin flexible o mecanismos de redlining institucional eliminando la aplicacin de subsidios de mejoramiento de las residencias existentes (Lpez 2010a; b). Esto facilita el actuar de los productores inmobiliarios, al disminuir los valores de suelo producto de la devaluacin de las construcciones. Tanto el rgimen de propiedad del suelo en estas comunas en Chile, en general como las tasas de allegamiento son bastante altos por lo que este proceso de gentrificacin deriva despojo del valor del bien raz y desplazamiento en condiciones desfavorables a la periferia de gran cantidad de pobladores de dichas comunas. Es decir, en la medida que la capitalizacin de una renta generada por un suelo (que aloja una propiedad deteriorada) sea baja, las posibilidades de ese propietario (o, en el caso de un sector popular, del
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conjunto de familias que habitan ese suelo) para encontrar vivienda de reemplazo de mejor o similar calidad, se reducen. De esta forma, puede entenderse que una baja renta de suelo, socialmente capitalizada, es condicin suficiente para un proceso de desplazamiento en condiciones socialmente desventajosas.
2.5. Conclusiones de Captulo

Si bien en general los procesos de gentrificacin mundiales no son recientes, y pareciera que la ciudad se ha desarrollado siempre en dichos trminos, las condiciones con que operan estas estrategias de reproduccin urbana son diversas, caracterizando la produccin inmobiliaria en cada caso. Las palabras de Glass bien podran estar relatando los efectos del plan Haussmann en Pars durante la revolucin industrial, o las urbanizaciones de los barrios Yungay o Quinta Normal a fines del siglo XIX. Sin embargo, la diferencia estriba en que en el actual contexto poltico-econmico imperante, estas estrategias son parte fundamental del sistema capitalista a nivel global. En la medida en que las condiciones de acumulacin de renta de suelo, asociadas a la gentrificacin, son desiguales, los efectos que conlleva el desarrollo de este modelo de produccin espacial, conducen a una ciudad inarmnica en trminos fsicos, sociales y econmicos.
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3. Hacia un caso de estudio en uoa

La revisin anterior de los referentes de gentrificacin globales y el caso de aplicacin en el peri-centro de Santiago permite establecer una perspectiva terica que ayuda a analizar la produccin espacial en contextos neoliberales. Sin embargo, para llevar esta perspectiva al caso de estudio de uoa es preciso caracterizar la evolucin de la produccin espacial en la comuna desde sus inicios. La presente seccin elabora esa revisin. La comuna de uoa se conforma en 1891, con la promulgacin de la Ley de Organizacin y Atribuciones de las Municipalidades, conocida vulgarmente como Ley de Comuna Autnoma, promovida por la corriente parlamentarista dominante10. En primera instancia la comuna de uoa estaba compuesta por un territorio bastante mayor al actual, del cual en pocos aos se desagrega Providencia, Las Condes, La Florida y San Miguel. La Reina, Pealoln y Macul, ya entrado el siglo XX. En aquel entonces, el asentamiento de la comuna se concentraba en torno a la plaza de uoa con el nombre de poblacin San Gregorio, compuesta por una serie de chacras, quintas y villas rurales de veraneo pertenecientes a las familias ms influyentes de la poca, dominantes de este nuevo escenario poltico, social y econmico. Con el crecimiento de la poblacin y la migracin campo ciudad se iniciaron procesos de transformacin de estos asentamientos. En el caso especfico de uoa y Providencia, estas transformaciones fueron acompaadas por avances tecnolgicos en trasporte y urbanizacin, permitiendo la estructuracin de un tejido urbano al oriente del lmite de Santiago, entre el camino de la Providencia y el camino de uoa. Proyectado con lineamientos de ciudad jardn (bsicamente, con predios suficientes para posibilitar
10 Producto del triunfo de las fuerzas parlamentarias en la guerra civil, y el suicidio del presidente
Balmaceda, que disminuyeron de manera abrupta la figura del poder presidencial y generaron reformas en el poder poltico, entre otras, una municipalizacin descentralizada y en muchos casos, basada en caudillos locales.
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vivienda individual o pareada, antejardn y patio), dicho tejido urbano acogi a la clase acomodada proveniente del centro de la ciudad, y a algunos inmigrantes extranjeros11, desarrollando la urbanizacin de chacras en yuxtaposicin a las casas de veraneo existentes. Dicho proceso de urbanizacin tuvo un rpido desarrollo entre 1930 y 1950, completando el traslado de la aristocracia desde el centro a uoa y Providencia, y junto con ello, iniciando un segundo o tercer proceso de densificacin de la comuna (Delano, 1981) trasladando la aristocracia asentada en uoa a nuevos suburbios en Las Condes y Providencia. Incentivado por la operacin de polticas que promovan la construccin de vivienda econmica como la Ley Pereira y Decreto de Fuerza de Ley DFL N2 de 1959, este nuevo proceso de densificacin signific el establecimiento de estratos medios en la comuna, materializando no slo conjuntos de casas de baja densidad, sino tambin modelos de renovacin urbana y remodelacin de grandes paos con conjuntos habitacionales de densidad media12. Sin embargo a fines de la dcada de 1970, la baja cantidad de terrenos susceptibles a subdivisin o renovacin y la Poltica Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU) adoptada por el Rgimen Militar, que define el suelo como un bien no escaso e incentiva la incorporacin de terrenos en la periferia, generaron un decrecimiento en el capital invertido en capital fijo dentro de la comuna, estancando la produccin inmobiliaria de la comuna. Este sera el principal punto de inflexin en que las polticas econmicas neoliberales trascienden a otras reas de desarrollo para establecer y consolidar el sistema de mercado.
11 El llamado Barrio de los Gringos, entre el ro Mapocho y Dubl Almeyda (Delano, 1981).
12 La mayora de ellos producidos por el Estado a travs de la Corporacin de Vivienda CORVI y la Corporacin de Mejoramiento Urbano CORMU, ambos antecesores del actual Ministerio de Vivienda MINVU (fundado en 1965)
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Junto a la PNDU de 1979, el MINVU insta a los municipios del territorio nacional a revisar y acondicionar sus instrumentos de planificacin urbana con el objetivo de adoptar los lineamientos del sistema econmico de libre mercado promovidos por la PNDU. En este contexto el municipio encarga la elaboracin del Plan Regulador Comunal de 1989, que vena a reemplazar al PRC de 1967 que a fines de la dcada de los setenta contaba con ms de cien modificaciones (Reyes, 1980).
3.1. Planes Reguladores Comunales (PRC)

La comuna de uoa ha contado en su historia con tres planes reguladores (PRC): los planes de 1938, 1967 y 1989. El Plan de 1938 fue elaborado por el gobierno central en base al planeamiento de la ciudad realizado por Karl Brunner y Luis Muoz Maluschka a principios de la dcada del treinta, que llev el nombre de Anteproyecto Oficial del Plano de Urbanizacin de uoa. La iniciativa fue resultado del DFL N 345 que regulaba las construcciones en el pas, creaba las Direcciones de Obras Municipales (DOM) exigiendo un plan regulador para los municipios de ms ocho mil habitantes (Wellington, 2009). En la comuna por entonces culminaba el primer proceso de densificacin, reconociendo en la avenida Irarrzaval, entre Pedro de Valdivia y Plaza de uoa, una centralidad fundamental. El segundo plan de 1967 corresponde al desarrollo en detalle de la visin de conjunto ofrecida por el Plan Regulador Intercomunal de Santiago (PRIS) de 1960. Este plan se basaba en los conceptos de planificacin creados por el DFL N 880 referidos a ocupacin de suelo, porcentaje de construccin, y distanciamiento, entre otros mecanismos (Ibid). En el PRIS, se trataba de presentar la continuidad en las soluciones viales, el ordenamiento de las zonas industriales y reas verdes intercomunales. En el PRIS se establecan zonas de densificacin y renovacin, adems de la zona de edificacin tradicional. En estas primeras zonas se estableci la operacin de polticas de incentivo a la construccin de vivienda econmica catalizando nuevas olas de densificacin en la comuna, a las que se 32
sumaron otras de tamao medio para remodelacin urbana en Irarrzaval y sus alrededores, como es el caso de los conjuntos habitacionales de la caja de empleados particulares (EMPART)13. La avenida Irarrzaval consolidaba su jerarqua al establecerse como una va radial intercomunal que una La Reina con Santiago (Reyes, 1980), fortaleciendo el rol de centralidad otorgado en el plan anterior. Con la llegada de la dictadura militar, se diagnostica que los instrumentos de planificacin han adquirido un alto grado de inoperancia por lo que deben ser revisados adoptando los lineamientos del modelo de libre mercado dictados en la PNDU de 1979. Sin embargo la PNUD no trata de definir macro-proyectos que implican extensas zonas de remodelacin () sino ms bien favorece proyectos pequeos [que induzcan tendencias de cambios,] incentivando paulatinamente al sector privado para realizar cambios ms trascendentales en la estructura inmobiliaria (Reyes, 1980: 94), lo que significara desde cierta perspectiva un retroceso en la visin de conjunto y la produccin de una ciudad armnica. Para su elaboracin, el tercer plan de 1989 fue llamado a concurso, como la PNDU eliminaba la realizacin de parte de los estudios previos (Delano, 1981), se facilitaba de por s la participacin privada sin mayores cortapisas. Como se aprecia en la Figura 7, el producto de 1989 se estructur en nueve zonas, planteando zonas de conservacin, renovacin urbana y de densificacin de desarrollo residencial. Para la produccin inmobiliaria residencial, la zonificacin propone: 1) la densificacin de los grandes ejes, principalmente Irarrzaval y Vicua Mackenna (Z1), y Pedro de Valdivia, Manuel Montt y Jos Pedro Alessandri (Z2), considerando coeficientes de constructibilidad de 3 y 2,5 respectivamente; 2) la conservacin de la condicin ajardinada y los conjuntos habitacionales entre parques, que corresponden al mayor porcentaje del territorio comunal (Z4) estableciendo altura mxima de cuatro pisos y constructibilidad de
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Conjunto de la Caja de empleados particulares ubicado en la zona de estudio, entre Jos Miguel Infante, Romn Diaz e Irarrzaval. Al ste se suma el conjunto EMPART ubicado en Grecia con Salvador, declarado Zona Tpica en octubre del 2010 por el Ministerio de Educacin.
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1,5 solamente; y 3) la renovacin de reas intermedias (Z3 y Z5), posibilitando una densificacin en condiciones comparativamente menores a las primeras (Z1 y Z2). Pese a que se reconoce la decadencia del rol industrial, se establecen condiciones para el desarrollo de industria inofensiva en la zona de norponiente (Z5). En el fondo la combinacin de estas zonas tena como objetivo formar macro manzanas estructuras a partir de las primeras Z1 y Z2, las zonas restantes corresponden a la zona de conservacin histrica (ZCH) Elas de la Cruz, al Parque Gorostiaga y las zonas de proteccin por ferrocarril e industria exclusiva (Z6, Z8, ZI1 y ZI2 respectivamente). S bien esta normativa ofreca parmetros flexibles de altura libre y condiciones de constructibilidad favorables para el desarrollo inmobiliario, al observar comparativamente el desarrollo de comunas como Providencia y Las Condes, este plan no tuvo el efecto de renovacin urbana que se esperaba. Las zonas Z3 y Z4 acogieron el desarrollo inmobiliario slo de manera fragmentada, observndose proyectos de mediana altura al norte de la comuna, en la cercana a Providencia y otros proyectos en Dubl Almeyda, construidos despus de la aprobacin de este plan, pero que no constituan una tendencia relevante a escala metropolitana. La zona Z1, supuestamente ms atractiva en trminos de potencial acumulacin de capitales, no recibi inversin inmobiliaria durante la dcada de 1990, estableciendo un borde caracterizado por locales comerciales del tipo outlet y de compra y venta de vehculos. A decir del actual Alcalde de uoa,
[d]urante la vigencia del instrumento de planificacin vigente (13 aos aprox.), el rea [borde del eje Irarrzaval] no ha tenido el desarrollo esperado de acuerdo a las condiciones que le otorg el PRC, presentando en la actualidad una situacin evidente de falta de desarrollo, deterioro fsico y espacial, con el consiguiente deterioro y despoblamiento. (Sabat, 2002: 2)
Tal despoblamiento es sealado tambin por el censo. A decir de Carlos Fras (2008), Director de Obras comunal de uoa,
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[C]uando se hace el Censo de 2002 se detecta que la poblacin de uoa haba disminuido en 10 mil personas, y nosotros nos planteamos un repoblamiento de Irarrzaval. All se gesta ese plano regulador que entra en vigencia en 2004, y que ha generado esta tremenda explosin de edificios.
Mara Ana Garca, Asesora Urbana de la comuna uoa, confirma lo antedicho y relaciona la decisin con las dinmicas del mercado inmobiliario:
Providencia y Las Condes frenaron, por medio de sus instrumentos reguladores, la inversin inmobiliaria. Entonces la poltica fue atraer esta inversin a la comuna densificando primero los ejes. Hasta ese momento la normativa para Irarrzaval era muy restrictiva y en ese momento se luchaba por densifica. Se estaba luchando tambin por el metro, el metro a travs de Irarrzaval. (Entrevistada: 9 de septiembre, 2010)
3.1.1. Modificaciones al PRC La reaccin municipal a esta baja inversin observada en la dcada de los noventa se tradujo en la adopcin de dos polticas dirigidas a atraer la inversin inmobiliaria: 1) la incorporacin de tres microzonas de renovacin urbana en 2001, atrayendo el mercado inmobiliario con subsidio de Renovacin Urbana (SRU) consistente en 200 UF otorgadas por el Servicio de la Vivienda y Urbanizacin SERVIU al comprador de nueva residencia inferior a 140 m2 y 2.000 UF de valor total14; y 2) la modificacin al PRC realizada en 2004, que introduce el seccional de Avenida Irarrzaval creando nuevas subzonas a partir de la zonificacin de 1989. De esta manera proyecta el ensanche de dicha avenida y genera condiciones normativas aun ms atractivas como constructibilidad libre segn rasante en tres de las cinco nuevas zonas propuestas. La primera medida de incorporar microzonas con operacin del SRU en tres polgonos (SECPLA, 2001). La primera corresponde al barrio antiguo, que es parte de los terrenos
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Actual Subsidio de Inters Territorial (SIT)
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cedidos por Providencia cuando se desagregaron Macul y Pealoln; una segunda se establece en pequeo sector en el borde de Manuel Montt; y una tercera microzona corresponde al barrio de los Judos (Ver Figura 6). Si bien estas zonas coinciden con la aplicacin de zonas Z3 y Z5, de condiciones favorables para la inversin, estas no dieron el resultado esperado. Al poco funcionamiento de este subsidio se sum un fenmeno que afectaba los sectores residenciales. A decir de Alberto Harrignton Director de Proyectos Municipales de la DOM, participante activo de estos procesos de cambios normativos:
Hicimos la encuesta a travs de la oficina de desarrollo comunitario [y sacamos la conclusin que] la gente se estaba yendo de uoa [] empezaron a aparecer estas grandes casas en J.Alessandri, Jos Domingo Caas, Dubl Almeyda, Crescente Errzuriz, todo este sector de Seminario, que la gente, digamos, por ser jubilada no tenia el dinero suficiente para mantenerla, [] empez a haber presin de las inmobiliarias, y [estas] empezaron a ofrecer [ De esta manera] la renovacin urbana se fue produciendo en otros sectores as tuvimos que replantearnos el PRC. (Entrevistado 29 de octubre, 2010)
De esta manera comenzaron a surgir las fusiones de terreno desde la segunda mitad de la dcada de los noventa. Como este proceso de adquisicin de terrenos tarda un tiempo gener algunos efectos que el mismo Harrington relata:
[En este proceso de cambio] Mucha gente venia aqu a decirnos: por favor, a mi me estn ofreciendo [por ejemplo] 10 Uf/m2 de terreno, porque resulta que es Z4 y no puede haber mas de 4 pisos, 14 metro de altura, pero la inmobiliaria me dice que si nosotros [como municipio] cambiamos [la zonificacin] aqu podemos hacer 12 pisos, resulta que de las 10 [UF/m2] me ofrecen 16 UF/m2.
De esta manera las nuevas subzonas Z1a, Z2a, Z3a y Z4a actuales adoptaron reglamentaciones de mayor flexibilidad normativa que sus antecesoras. Las oportunidades
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que ofrece esta normativa en el eje Irarrzaval son casi completamente libres, sin altura ni constructibilidad definida, siendo la rasante la nica norma reguladora. Sin embargo, segn la normativa vigente, an es posible evitar la rasante. Al proponer fachada continua en 7 a 17,5 metros de altura, la Ley General de Urbanismo y Construccin (LGUC) establece que la rasante debe ser medida desde esa altura mxima de fachada continua. Por otro lado la Ley establece que la limitacin dentro del volumen de la rasante puede ser desactivada presentando un estudio de sombra15. Paralelamente, el coeficiente de constructibilidad se incrementa de 2 a 2,6 en la zona Z3a, lo cual resulta fundamental al caracterizar el principal campo de intervencin de la produccin inmobiliaria, que tuvo lugar en los ejes Dubl Almeyda, Jos Domingo Caas, Jorge Washington y Simn Bolivar.
[C]ontraviniendo lo que nosotros pretendamos, por los objetivos del proyecto que era renovar estas zonas deterioradas de la comuna, empezaron a aparecer estos edificios [ en zonas de baja capacidad como] Jorge Washington, Simn Bolvar [] Indudablemente hay gente que en algn momento pierde ciertas condiciones de asoleamiento, de aislacin. Porque la gente comenz a protestar por el ruido, por los camiones. Tuvimos que tomar la decisin y al final se tom para que el desarrollo en el fondo fuera lo mas armnico posible.
Pese a que tericamente se plantea una zonificacin progresiva en la liberalizacin normativa, en la prctica este supuesto ideal no se realiza. Causando gran impacto en el entono residencial de los barrios de la zona Z3a, la modificacin de 2004 produjo movimientos vecinales organizados que presionaron por una nueva modificacin ms restrictiva. La respuesta vino desde la Alcalda en 2007 y tuvo como principal intervencin la modificacin de grandes zonas a las que se les estableca altura, a fin de resguardarlas.
15 Artculo 2.6.11. de la OGUC.
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Figuras 5, 6 y 7. Plan Regulador Comunal (PRC) de 1989 y superposicin de las modificaciones

respectivas. En color las zonas modificadas. Fuente elaboracin propia segn plano PR 01 y catastral U-14, U-15, U-17.
Coeficientede Ocupacinde Coeficientede Edificacin Suelo Constructibilidad APC AP AP AP APC AP 0,5 0,5 0,5 0,4 0,5 0,6 3,0 2,5 2 1,5 1,3 1,2
Z1 Z2 Z3 Z4 Z5 Z6
Superficie predial 500m 500m 300m 300m 300m 300m
Altura Mxima libre libre libre 4pisos libre 8m
Alturade Continuidad 13m 5m
Rasante 70% 60% 60% 60% 60% 60%
AnteJardn 5m 5m 8m 8m 5m 3m
Modificacinde2004
Z1a Z1b Z2a Z3a Z4a Z2b Z3b Z4b Z4m 500m 500m 500m 300m 300m C(A) C(A) AP AP AP 0,6 0,6 0,6 0,6 0,5 libre libre libre 2,6 1,51,8** libre libre libre libre 1 7a17,5m 17,5m 70% 70% 60% 60% 60% 5m 8m 8m 8m
Modificacinde2007
500m 300m 300m 300m AP AP A AP 0,5 0,40,5** 0,4 0,40,6*** 2,5 1,51,8** 1,8 11,5* 10a14pisos 7pisos** 3,5* u8pisos** 5pisos** 60% 60% 60% 60% 8m 8m 8m 8m
*Terrenoa1000m **Terrenoa2000m
***Terrenoa300m
Tabla 1: Cuadro comparativo de zonas de PRC uoa y sus modificaciones. Fuente: Elaboracin propia en base a la Ordenanza municipal del PRC y sus modificaciones de 2004 y 2007.
Las principales rezonificaciones planteadas por la modificacin de 2007 se producen en las zonas Z3b y Z4m. La aplicacin de la zona Z3b en la parte del territorio comunal que acoga la mayor cantidad de proyectos inmobiliarios resulta ser un cambio sustancial, ya que tambin incorpora el concepto (utilizado en la vecina comuna de Providencia desde el PRC de 2005) de densidad neta mxima, la cual se fija en 1300 hab/ha. En compensacin a estas restricciones, es modificada la zonificacin que reglamenta parte del borde sur, de carcter ms popular, y el borde oriente que limita con La Reina y
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Pealoln, pasando a ser Z2 y Z2a respectivamente, con coeficientes de ocupacin de 2,5 y libre segn rasante. La Asesora Urbana Garca se refiere a esta modificacin:
[E]n 2007 la inversin ya estaba presente. Lo que se quera normar en ese entonces era orientar la inversin. Hasta ese momento lo que se haca era construir un edificio por manzana, las inmobiliarias perdan el inters por esa manzana e intervenan en otras. Entonces se generaba este fenmeno que en realidad es negativo para la comuna [ Esta modificacin densificaba] los bordes que colindan con la comuna de Santiago, con Amrico Vespucio y con Macul, que tambin ha tenido un fuerte desarrollo inmobiliario. (Entrevistada: 9 de septiembre, 2010)
Figura 8. Imagen de dos proyectos en construccin en el borde norte de Dubl Almeyda (Z3a).
Fuente inmobiliaria Siena e inmobiliaria Actual. En la zona de estudio, el eje Jos Domingo Caas y el borde sur de Dubl Almeyda, entre Jos Miguel Infante y Pedro de Valdivia, fue donde hubo mayores cambios producto de esta modificacin. En la actualidad, es posible ver tres proyectos en simultneo construccin en el borde norte de Dubl Almeyda (Z3a) contra slo uno en el resto de la zona (Z3b, de 7 pisos mximos). En otros sectores de la misma zona llama la atencin la
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decisin de mantener islas sin modificacin, que supone ser terrenos llaves para liberar predios aledaos por medio de fusin predial.
3.2. Movimientos Vecinales frente a la modificacin del PRC: una alternativa a la liberalizacin?
La reaccin en contra los efectos que caus la modificacin de 2004 -especialmente de los vecinos de los barrios de la zona Z3 Elas de la Cruz, Quirihue y Guillermo Franke- tuvo su mayor despliegue el ao 2006, cuando stos protagonizaron una serie de manifestaciones pblicas. Uno de los lderes de este movimiento fue Danae Mlynarz, concejala por la comuna entre 2004 y 2008, quien relata al ser entrevistada para este estudio, el origen de este proceso:
Cuando empec a hacer campaa era el tema ms recurrente de parte de los vecinos. Recuerdo que las primeras reuniones eran pura catarsis, la gente cuando llegaba empezaba a contar todos sus dramas con el tema [] Era inmovilizante escuchar la rabia, el dolor y el sentir de las personas. [] El tema era la modificacin del plan regulador. Ah tenamos claramente una demanda que hacer al alcalde, que es la instancia para pedir el cambio. El tema lo expuse en el Concejo [comunal] todo el tiempo, incluso estaba haciendo mi tesis sobre el tema. Entrevist al Alcalde, [] para l estaba claro: l no iba a hacerle caso a esta gente vociferante, que slo hacia esto con fines polticos, [ segn l,] tena que sacar adelante esta comuna y poner la rentabilidad del suelo donde corresponda. Esa era su tirada y que no iba a flaquear, y que esta gente [manifestante] era gente fresca que lo nico que quera era cuidar sus patios.[] [El Alcalde deca que] quera dar la oportunidad para que los hijos de los uonos pudieran vivir en la comuna, y la nica manera que esto fuera posible era a travs de densificar. [ Deca que] no podamos ser tan egostas, porque la gente de San Miguel, La Florida, todo el mundo quera vivir en uoa y la nica forma de lograrlo era a travs de edificios.
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Como concejal puedo entender que uno de los recursos que llegan directamente a los municipios tiene que ver con las contribuciones [races] mas all que el hecho que la empresa inmobiliaria se quede con mas plata que el vecino que vendi [el predio], pero lo que l no consideraba que le estaba haciendo dao a los propios vecinos y que en el fondo no haban compensaciones [para ellos]. Lo que hizo el alcalde nos dio batatazo, porque sali con la modificacin al plan regulador, y la present en el Concejo sin decir nada antes [] cuando uno analizaba el cambio, esto era un bluff para los vecinos, porque lo que [el nuevo plan de 2007] mantena era lo que tenamos y suba zonas industriales en las que no se poda construir en altura. [De esa manera] tampoco se quiso hacer parte de problemas especficos, como las casas cenicero. (Entrevistada: 15 de septiembre, 2010)
Se puede percibir que en la toma de decisiones hubo poca inclusin, no slo de la comunidad en desacuerdo, sino incluso de ciertas autoridades municipales, que dan cuenta del grado de verticalidad puede llegar a tener la planificacin territorial en el sistema municipal. Lo que pareciera ser fundamental es la decidida postura del alcalde, que en este caso apunta rentabilizar el suelo de la comuna a travs de la atraccin de la inversin del mercado inmobiliario. Es interesante observar tambin que una poltica comunal de atraccin de mercado inmobiliario, que comenz en la dcada del noventa intentando atraer los agentes inmobiliarios y potenciales consumidores de vivienda en Providencia, Las Condes y otros sectores de mayores ingresos, cambia en la primera dcada del 2000, apuntando a la gente de San Miguel y La Florida. En otras palabras el mercado inmobiliario uono no slo establece competencia con el mercado que opera en las comunas de altos ingresos, sino tambin en comunas de ingresos medios, diversificando de esta forma la oferta de departamentos, como se ver en la siguiente seccin, aunque no con ello el nmero y caracterstica de los agentes operadores.
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Por otra parte, la organizacin comunitaria estableci como meta en 2007 la modificacin al PRC, movilizando as todo su capital social, cultural e incluso econmico para ello. Sin embargo, esta modificacin se concibi nuevamente bajo los lineamientos del mercado, ya que para el aparato municipal resulta descabellado salir de este sistema y no entrar en la lgica dominante de mercado inmobiliario, perdiendo los beneficios econmicos y polticos que se generan a partir de la inversin inmobiliaria16. Sumado a ello, como se observa en la seccin anterior referida a los cambios de los PRC, es posible observar que el PRC de uoa, a pesar de ser una normativa bastante permisiva desde 1989, por s sola no permite generar las edificaciones de gran altura que se estn realizando en la comuna, especialmente en Irarrzaval, sino que opera en conjunto con una Ley General de Urbanismo y Construccin LGUC que permite variaciones a esta normativa local, tema que es desarrollado a continuacin.
3.3. Operacin de mecanismos de la poltica pblica central

Como se seal en las dos secciones anteriores, el cuadro normativo del PRC es insuficiente al analizar su correlato prctico en la produccin inmobiliaria de la ltima dcada, permitiendo deducir que estas disposiciones no actan por s solas. La poltica pblica del gobierno central aporta varios mecanismos para facilitar el actuar privado de la produccin inmobiliaria. En cuanto a lo normativo, adems de las actualizaciones realizadas en la primera dcada de 2000 a ciertas definiciones existentes, como por ejemplo a la toma de la rasante a partir de la altura mxima de la edificacin continua -no desde NTN-, se presenta el aumento en un 30% en el coeficiente de constructibilidad por fusin de dos o ms predios17, y que se aplica a la mayora de los proyectos estudiados18.
16 Que podran ser altos para el municipio en trminos electorales, pero bajos para la comunidad circundante a estas intervenciones, la cual muchas veces es afectada por la minusvala que genera la explotacin intensa de ciertos terrenos. 17 Artculo 63 de la LGUC.
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Este beneficio por fusin integra la parte referida a conjunto armnico establecida por la LGUC. Se considera conjunto armnico aquellas agrupaciones de construcciones que, por condiciones de uso, localizacin, dimensin o ampliacin de otras estn relacionadas entre s, de tal manera que constituyan una unidad espacial propia, distinta del carcter general del barrio o sector (LGUC, Articulo 107), y reglamentadas por la OGUC19. Esta ltima Ordenanza establece aumento en los elementos normativos segn condiciones con que se acoge, considerando como condicin general: 1) enfrentar una va existente o proyectada de seccin mnima de 20 metros, y 14 metros de calzada, y 2) realizar obras de mejoramiento del espacio pblico que enfrenta el terreno.
Superficie distanciamiento min. constructibilidad altura mnimo Condicionesde 5vecessuperficie excederhasta exceder 1/5delaaltura dimensin predialminima 5000m 50% hasta25% desdecontinuidad Terrenocomo excederhasta exceder 1/5delaaltura manzanaens Cualquiera 50% hasta25% desdecontinuidad Terrenoproducto excederhasta exceder 1/5delaaltura fusin 2500m 30% hasta25% desdecontinuidad Condicionesde Equipamiento excederhasta exceder 1/5delaaltura uso segnPRC 2500m 30% hasta25% desdecontinuidad Condicionesde Mismopredioque excederhasta 1/5delaaltura localizacin MNoCH* Cualquiera 50% mantener desdecontinuidad prediocontiguoa excederhasta 1/5delaaltura MNoCH* Cualquiera 50% mantener desdecontinuidad *realizando trabajos de ampliacin, restauracin, remodelacin, reparacin o rehabilitacin.
Tabla 2. Cuadro comparativo de variabilidad normativa segn condiciones de adopcin de Conjunto Armnico. Fuente: Elaboracin propia segn OGUC Artculos 2.6.4. al 2.6.10.
Segn esta norma, y como se aprecia en la Tabla 2, dependiendo de las condiciones propias de uso, localizacin, dimensin o ampliacin presentes, ser cedida cierta variabilidad normativa respecto a la agrupacin de las construcciones, coeficientes de constructibilidad, alturas mnimas y mximas, y tamaos de los predios. En cuanto a la
18 Bajo esta condicin normativa es que el coeficiente de constructibilidad 2,0 correspondiente a Dubl Almeyda sube a 2,6 convirtindose en una atractiva oportunidad para invertir.
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Articulos 107 a 109 de LGUC; Artculos 2.6.4. a 2.6.19. de OGUC.
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aplicacin de rasante, se promueve la opcin de presentar un estudio de sombra, regulando el rea mxima de afeccin a predios vecinos, sin contar bienes de uso pblico. A travs de la proyeccin de sus sombras hacia el sur, oriente y poniente, se establece que en no el volumen proyectado no podr superar las superficies de sombra que proyecta el volumen terico edificable20. Por otra parte, en cuanto al financiamiento, existe un subsidio generalizado que adquieren las empresas inmobiliarias y constructoras permitiendo descontar el 65% de los impuestos al valor agregado (IVA) de sus gastos en insumos materiales. Esta poltica incorporada por el DL N 910 de 1975 fue promovida para incentivar la construccin y el mercado de vivienda econmica, adquiriendo otras franquicias hasta el ao 1987 (Wellington, 2009; Lpez 2009). Si bien en 2007 se aprob en el Congreso Nacional la disminucin progresiva de la cobertura de dicha franquicia21, sta tuvo importante operatividad en la mayor parte de los edificios dentro de la zona aqu estudiada. Paralelamente, estn los subsidios dirigidos a la demanda, dentro de los cuales tiene importante operacin el Subsidio de Renovacin Urbana (SRU)22, que incorpor al territorio comunal de uoa por medio de tres microzonas. Esta poltica se aplica a la compra de viviendas de valores menores a 2000 UF en zonas de renovacin urbana, que por lo general son definidas por reas que han sufrido procesos de despoblamiento y deterioro, entregando al comprador (que cumple condiciones de un ao mnimo de ahorro) un subsidio de hasta 200 UF. Sin embargo, en la prctica, la lgica de aplicacin para dicho subsidio est supeditada al proyecto por el cual se postula, amarrando la operacin
20 Segn el Artculo 2.6.11. No corresponder a las Direcciones de Obras Municipales, ni al Revisor Independiente en su caso, verificar los clculos presentados, los que sern de la responsabilidad del autor del proyecto, bastando la comparacin de lo informado en el plano que seala el artculo 2.6.14. Esto claramente reduce las competencias del rgano supervisor municipal para condicionar la aprobacin del proyecto privado. 21 Modificacin de dichas disposiciones tributarias entraron en vigencia en marzo de 2008. http://www.leychile.cl/N?i=6399&f=2008-03-25&p=
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de esta poltica a las dinmicas del mercado. Esto ltimo intensifica la competencia entre las comunas con SRU, mientras algunas comunas se declaran exitosas otras no logran atrapar los circuitos de capital inmobiliario (Lpez, 2008).
3.4. Evolucin de la demanda de suelo en el mercado

La aplicacin de estas polticas pblicas exacerba la competencia del sistema comunal en la captura de recursos a travs de la atraccin de los flujos de capital, especialmente con Subsidio de Renovacin Urbana (SRU) operante. Dicha situacin es reflejada por la evolucin de los valores de precios, que de una manera aproximada mide las variaciones del mercado de suelo.
MERCADO DE SUELO
VALORES DE SUELO (UF/M2)
30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 E - M 1987 E - M 1989 E - M 1991 E - M 1993 E - M 1995 E - M 1997 E - M 1999 E - M 2001 E - M 2003 E - M 2005 E - M 2007
PRC UOA 1989 PRC SANTIAGO 1992 MICROZONAS SRU UOA M. UOA M. UOA 2007 2004
uoa Providencia Santiago
TRIMESTRES POR AO
Figura 9. Grfico comparativo de valores de suelo de comunas de Santiago, Providencia y uoa, 1987 2008, y su correspondiente curva de tendencia. Fuente: Elaboracin Propia en base a Trivelli (diversos aos).
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La Figura 9 muestra las variaciones de valores de suelo promedio que experimentan las comunas de Santiago, Providencia y uoa entre 1987 y 2008. A partir de esta comparacin, es posible establecer relaciones entre los cambios regulatorios y variaciones visibles en la valorizacin de suelo comunal. Se observa que Providencia experimenta en un primer periodo las alzas ms significativas hasta 1993 aproximadamente. Le sigue la comuna de Santiago-centro con un alza al comenzar la misma dcada, debido a la puesta en marcha del SRU. Asimismo, uoa expresa leves alzas producto de la accin de su nuevo Plan Regulador Comunal (PRC) durante dicho periodo. La dcada de los noventa continuara con un periodo de estancamiento para las tres comunas que se agudiza con la crisis asitica. Un hecho relevante es la relativa homogeneidad de los valores promedio de uoa y Santiago. Frente a la saturacin, las modificaciones de PRC realizadas tanto en las comunas de Santiago como en Providencia entran a proteger parte de estas comunas, restringiendo las oportunidades para los desarrolladores inmobiliarios. En este contexto el municipio de uoa aplica en 2004 la poltica de flexibilizacin (ver 3.1.1.), que consigue capturar la inversin inmobiliaria23. El tramo final de la Figura 9 demuestra claramente este punto de inflexin, donde los valores de suelo ofertados en la comuna despegan, superan los de Santiago-centro, y se aproximan a los valores de Providencia. Si bien, es fundamental el rol catalizador de la modificacin de 2004 para activar el mercado inmobiliario en la comuna, el anlisis de los proyectos realizados seala que estas alzas no se manifestaron en todo el territorio comunal de igual manera (Figura 10). Por ejemplo, de los 249 edificios construidos en el periodo 2000 2008, 201 se localizaron en
23
Las superficies proyectadas para residencia en altura en 2003 correspondan a 164.922 m2, con una inversin privada total de construccin estimada en $16.863 millones de pesos. En 2005, se producen 420.553 m2, con una inversin privada total de construccin estimada en $59.903 millones (Informe de Permisos de Edificacin DOM, 2010).
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torno al eje Irarrzaval y sus cuadras aledaas24. Asimismo, dentro del mismo eje, existen zonas de mayor concentracin y otras donde aun la inversin no se ha hecho presente.
Subsidio de Renovacin Urbana (SRU)
Figura 10. Localizacin de la produccin inmobiliaria en altura de la dcada de 2000 por ao. Fuente: Elaboracin propia en base a informes de permisos de edificacin DOM
Esta localizacin desigual de la produccin inmobiliaria hace necesario el anlisis a mayor detalle. Si bien, el anlisis del mercado de suelo basado en los valores disponibles en el Boletn de Mercado de Suelo (Trivelli, 2008) no tiene un nivel de detalle tan desagregado, es actualmente el instrumento ms confiable para medir comparativamente estas dinmicas. En dicho instrumento, y como muestra la Figura 11, la comuna de uoa consta de doce zonas de anlisis. Sin embargo, como muestra la localizacin de la produccin inmobiliaria en la Figura 10, son solamente tres o cuatro las zonas que tienen verdadera actividad de este mercado. Para el anlisis de la Figura 12, fueron tomadas las
24
La tercera, 20 de octubre de 2008.
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zonas 48a y 52, por incluir stas el rea de estudio de esta tesis, y la zona 51, como una de las zonas de mayor intervencin inmobiliaria comunal.
Figura 11. Subzonas de anlisis de mercado de suelo. rea de estudio en color naranjo obscuro. Fuente: Elaboracin propia en base a Trivelli (2008).
MERCADO DE SUELO EN UOA POR ZONAS
35,00 30,00 25,00
48a 51 52
VALORES DE SUELO (UF/M2)
20,00 15,00 10,00 5,00

E - M 1987 E - M 1988 E - M 1989 E - M 1990 E - M 1991 E - M 1992 E - M 1993 E - M 1994 E - M 1995 E - M 1996 E - M 1997 E - M 1998 E - M 1999 E - M 2000 E - M 2001 E - M 2002 E - M 2003 E - M 2002 E - M 2005 E - M 2006 E - M 2007 E - M 2008
0,00
TRIMESTRES POR AO
Figura 12. Comparacin de valores de las tres zonas de uoa con mayores valores, 1987 2008. Fuente: Elaboracin propia en base a Trivelli (2008).
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Estas zonas analizadas siguen la lgica de valorizacin del promedio comunal visto en la Figura 9. No obstante posterior a la modificacin de 2004 esta alza fue ms significativa en las zonas 51 y 52, llegando a valores cercano a las 30 UF/m2. A su vez, la zona 52 experimenta la mayor transformacin en el periodo 2005 2007, confirmando su rol como terreno de operacin del mercado inmobiliario producto de dicha modificacin. Como se escriba en 2005 en el diario El Mercurio, [Cul es] la mejor ubicacin? Todos coinciden en que es el eje Jos Domingo Caas, Dubl Almeida y la Plaza Jorge Washington25 De esta manera el mercado se vale de la accesibilidad de avenida Irarrzaval, pero se reproduce con fuerza en entornos ms deseados y consolidados, similares al entorno de Providencia, sin seguir la idea de renovacin urbana de entornos deteriorados con que se justifica cada mecanismo de atraccin de la inversin inmobiliaria.
3.5. Productores Inmobiliarios de la ltima dcada

Este sistema de produccin inmobiliaria mercantilista depende enormemente de los flujos del capital, y por ende, de los agentes inversores productores que alimentan el mercado. El estudio de los edificios existentes permite de manera tangencial vislumbrar la evolucin de los agentes productores en el tiempo. Si bien la estructura de los productores inmobiliarios es sumamente compleja y no es objetivo central de esta investigacin el hacerle un seguimiento es posible identificar algunas instituciones bancarias detrs de estos grandes consorcios inmobiliarios como el caso de Santander Santiago Desarrollo en la inmobiliaria Simonetti, o Celfn Capital en el caso de inmobiliaria Siena. Asimismo, hay empresas de otro tipo como Lpiz Lpez financiando la inmobiliaria Numancia, y
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Inters inmobiliario revitaliza a uoa. El Mercurio. 12 de Septiembre de 2005. Reportaje en el cual se le consulta a las empresas inmobiliarias Simonetti, Sinergia, Brotec y Almagro. La prensa ha sido un medio recurrente para construir realidad y generar confianza en la demanda de departamentos.
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tambin algunas fusiones, como el caso de la empresa inmobiliaria Socovesa que adquiri Almagro en 200726. En un primer estudio de mercado centrado en la oferta de departamentos de toda la comuna, se arroja una cantidad de 44 edificios de ms de 3 pisos en el periodo 1996-2000 producidos por 33 inmobiliarias, constructoras o corporaciones como agentes productores inmobiliarios en la comuna, con edificaciones de altura que en su mayora van entre 5 y 11 pisos, exhibiendo algunas excepciones de 20 pisos27. Los precios de estos departamentos vara entre las 990 UF a 3650 UF28 por unidad, enfocando la oferta en familias ABC1 y C2. Si bien la oferta de este periodo se concentra en un primer mercado central, uoa junto a otras comunas peri-centrales se perfilan como sustitutos (Aguirre y Len, 2007). Con la inclusin de las zonas de Subsidio de Renovacin Urbana SRU, las posibilidades se amplan a un mercado C2-C3 y jvenes profesionales ABC1. Sin embargo, los precios mnimos por los departamentos tambin suben, mantenindose sobre las 1200 UF, y reduciendo cada vez ms la superficie til. De esta manera se consolida un mercado que compite en dos frentes: de forma directa con Santiago Centro y San Miguel, en departamentos pequeos (inferiores a 80 m2), y con Providencia y Las Condes, en lo que respecta a departamentos ms amplios. Sin embargo, al comparar el nmero de empresas inmobiliarias y tipo de oferta de este primer periodo con el mercado operante en la actualidad, es posible establecer ciertas diferencias. Las empresas de la segunda mitad de la dcada del 2000 corresponden a un nmero menor de grupos inmobiliarios, que dan cuenta de fusiones y asociaciones de
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Simonetti y Siena segn informacin de propietarios de los terrenos en permisos de construccin otorgados por la DOM (2010), Numancia segn Diario Financiero Numancia el Brazo Inmobiliario de los Dueos de Lpiz Lpez 8 de julio de 2007, y Almagro segn La Tercera 7 de septiembre de 2007. El edificio Actual 1999 de Inmobiliaria Talanqun ubicado en Irarrzaval 4898. Edificio Juan Francisco Gonzlez de constructora Ral Ro, y Condominio Plaza Almeyda de Inmobiliaria Monastir y constructora Nahmias, respectivamente.
27 28
50
empresas constructoras e inmobiliarias, lo que posibilita generar proyectos de mayor envergadura, de manera simultnea29. En gran medida, esto confirma lo planteado por Lpez (2010a, 2010b) acerca de los efectos de la crisis asitica en la contraccin del mercado inmobiliario chileno. Posiblemente, pasada la crisis, el rubro gener asociaciones disminuyendo la competencia y la inseguridad ante potenciales situaciones econmicas inciertas en el futuro. Dicha situacin supone un incremento en el capital econmico y en el relativo poder que ejercen las empresas inmobiliarias para explotar el suelo y su rentabilidad. En el caso de la adquisicin de suelo, en la medida que el nmero de oferentes se reduce, la situacin se torna monopsnica (es decir un mercado de compra de suelo donde existe concentracin de la demanda) por lo que los ofertantes de suelo, es decir los residentes propietarios de la comuna, resienten sus posibilidades de negociacin y captura de plusvalas mayores.

Luego de observar la evolucin de la produccin inmobiliaria en uoa, es posible distinguir ciclos de ocupacin y densificacin histricos. El primero de ellos, ocurre con el traslado de la aristocracia a la comuna entre finales del siglo XIX y la dcada de 1930. El segundo y tercero, con las clases medias entre las dcadas de 1930 y 1950, y 1960 y 1970 respectivamente. Despus de una estabilizacin de dcadas, en las que no se reconstruye el espacio, el actual ciclo de renovacin, que se consolida en la dcada de 2000, est dando un uso intenso del suelo nunca antes visto.
29
El catastro de 60 edificios en la zona de estudio arroja 31 inmobiliarias desarrolladoras. Un ejemplo de asociacin de empresas es el grupo Inmobiliario Actual, que cuenta con 10 edificios en altura de residencia en la comuna. A pesar de comenzar sus acciones en 2004, publica en su pgina proyectos realizados a principios de la dcada, correspondientes a inmobiliaria Talanqun y a Inmobiliaria Cervantes (Vivienda y Decoracin 2003)
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En los tres primeros ciclos, no se reconocen efectos de desplazamiento en condiciones desfavorables, ya que se debe al traslado de la clase alta al suburbio de una ciudad en expansin. En el contexto actual, donde los productores inmobiliarios se mueven buscando una mxima explotacin de suelo a travs del uso intenso en vivienda, surge la pregunta de si este nuevo ciclo est causando desplazamiento social en el espacio. A ello hay que sumar que 1) se reconoce uoa como una comuna de localizacin privilegiada, y 2) la competencia por atraer estos capitales lleva al municipio a aplica mecanismo de desregularizacin de las normativas constructivas. La Ley General de Urbanismo y Construccin (LGUC) permite la desactivacin de ciertas restricciones propuestas en un Plan Regulador Comunal (PRC), amplificando ciertas condiciones positivas para el mercado. Esto devela las falencias del sistema planificador chileno a nivel central, que parece obsoleto ante el funcionamiento del mercado inmobiliario actual, donde el municipio se va convirtiendo en un mero conservador de expedientes. Se hace preciso percibir para quin se regula, ya que la aplicacin de ciertas normativas, como la fachada continua en 7 metros en Irarrzaval, se convierten en una oportunidad dirigida exclusivamente al desarrollo inmobiliario de gran envergadura. En este contexto, el municipio de uoa flexibiliza la normativa, supone la consolidacin urbana a travs de la inversin inmobiliaria, y define la zona de mayor densificacin en Irarrzaval. Para el resto de las zonas, la modificacin de 2007 establece alturas lmite, siendo al parecer la manera ms efectiva de regular el mercado una vez que se ha posicionado en un lugar. Sin embargo, en la prctica, el mercado por lo pronto evita las externalidades de una va como Irarrzaval, y aprovecha la alternativa que ofrecen las avenidas cercanas, con suelos de valor an bajo y normativa ms flexible. La seccin siguiente se enfoca precisamente en este ltimo fenmeno.
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4. Caso de estudio nico en Irarrzaval poniente

El caso nico de estudio en el sector de Irarrzaval poniente se presenta como una oportunidad para observar el proceso de renovacin inmobiliaria en altura y eventual gentrificacin, que se est desarrollando en la comuna. Esta rea de estudio, que comprende el 7,7% del territorio comunal, ha acogido intensamente la produccin inmobiliaria desde mediados de la dcada de 1990 en adelante, cuenta con la particularidad de intentar llevar a cabo un proceso de transicin entre la predominancia del rol industrialcomercial y el carcter residencial, precisamente a travs de la produccin inmobiliaria. Si bien, la residencia ha estado presente en la zona, sta en su mayora se expresa como viviendas de principio del siglo XX de baja densidad, en terrenos relativamente amplios que permiten una disposicin ajardinada. En el presente captulo se pretende observar y analizar las lgicas tcnicas y econmicas que posibilitan el reemplazo de estas estructuras de baja densidad por la renovacin residencial en altura. En el captulo anterior fue posible analizar las variaciones al PRC de uoa. Sin embargo es preciso tambin observar al detalle las condiciones con que operan los actores productores inmobiliarios para tener una perspectiva ms completa y desplegar conclusiones con propiedad. A continuacin se desarrolla esa tarea, mostrando un estudio de la operacin de estos agentes en el mercado inmobiliario local de uoa en funcin de un clculo de la creacin y acumulacin de capital en forma de renta de suelo. Como se ver a continuacin, los niveles de acumulacin de renta, si bien son oligoplicos y desiguales, no parecieran mostrar evidencia de existencia de gentrificacin por desposesin de renta de suelo.
4.1. Acumulacin de la Brecha de Renta en el rea de estudio

De manera general, el anlisis del captulo anterior reafirma la hiptesis que relaciona directamente la produccin inmobiliaria con las polticas de flexibilizacin normativa por 53
parte del gobierno local, especialmente la modificacin realizada en 2004. El presente ejercicio propone una metodologa de anlisis de esta produccin inmobiliaria, estimando, de manera aproximada, la acumulacin de capital que posibilita el suelo. Para lo cual se elabor un catastro realizado del total de las edificaciones residenciales en altura sobre 7 pisos- construidas bajo la accin del PRC de 198930. La metodologa de anlisis sigue los lineamientos de la sistematizacin elaborada por Lpez (2008) para calcular el RPS, planteando el clculo desde los proyectos ya realizados, para lo cual se sirve de seis categoras de informacin: 1) La informacin general disponible en la prensa y medios informticos que sirven de plataforma de difusin de los proyectos31; 2) La informacin del edificio y la superficie de su correspondiente predio, coeficiente de ocupacin de suelo y de constructibilidad reales (posterior a la eventual aplicacin de incrementos por fusin, y conjunto armnico), recopilando la informacin disponible en los informes de permisos de edificacin de la Direccin de Obras Municipales (DOM). Se recopila tambin el valor de suelo promedio de la zona en la que se emplaza el edificio, segn el boletn del mercado de suelo (Trivelli, 2008); 3) La informacin de los departamentos ofertados (tamao y precio de venta); 4) La informacin de costos de construccin segn el clculo de aplicacin de la tabla de precios unitarios por metro cuadrado del MINVU a partir de los valores entregados por la DOM ; 5) La informacin de los terrenos adquiridos y la correspondiente RCS conseguida por el propietario; y
30
Por motivos metodolgicos fueron eliminados nueve de los 69 edificios construidos dentro del rea de anlisis, por no contarse con la informacin suficiente para realizar el clculo. Asimismo, el edificio Fiscal de Carabineros fue descartado del anlisis por no tener relacin con el mercado inmobiliario privado.
31
Portalinmobiliario.cl, elinmobiliario.cl, sitio web de cada inmobiliaria y/o proyecto, y para proyectos de mayor antigedad en vivienda y decoracin.
54
6) La informacin generada por el cruzamiento de la recopilacin anterior, determinando Renta Capitalizada de Suelo o el valor pagado por el desarrollador de suelo al propietario/residente (RCS), y la Renta Potencial de Suelo (RPS), o la mxima ganancia neta producida en cada intervencin, que refleja el valor total de venta menos los costos de produccin del edificio32. Dos de los indicadores construidos a partir de este anlisis son, primero, la brecha de renta, entendida como la diferencia entre la RPS y la RCS, o entre las formas de capitalizacin monoplica y social de la plusvala de suelo. Es decir, la brecha de renta es la renta potencial de suelo menos la renta capitalizada de suelo, la ganancia neta acumulable por el desarrollador. Segundo, se define una tasa de acumulacin de renta de suelo, o la relacin entre la RPS y la RCS. A mayor tasa de acumulacin, es posible argir mayor nivel de desigualdad en la forma en que la renta de suelo producida es capitalizada y, por ende, mayor nivel de acumulacin. De producirse una baja RCS y una alta tasa de acumulacin, es posible argir la existencia de gentrificacin por desposesin de renta de suelo. Sin embargo, como se ver a continuacin, tal situacin no ocurre, ya que la RCS observada es bastante alta en una variedad de casos. A continuacin, se propone una Ficha de Anlisis de la Produccin Inmobiliaria (FAP), la cual integra las seis categoras expresadas ms arriba, y las desarrolla de la siguiente forma (ver Tablas 3 a 9):
32
Si bien resulta posible estimar la distribucin de la RPS entre los diversos agentes que componen el apelativo de desarrolladores, tales como gestores de suelo, inmobiliarias, constructoras, financieras, y bancos, tal anlisis escapa las posibilidades de este trabajo, y se vislumbra como un objetivo de investigacin, deseablemente para una etapa posterior.
55
Nmero de Catastro Territorial (Figura
50
EDIFICIOGRANDUBL
DublAlmeyda1880 aodeconstruccin2010 InmobiliariaSiena Residencial Imagen objetivo del proyecto o fotografa en terreno
Nombre segn difusin Direccin Ao segn permisos de edificacin DOM Inmobiliaria propietaria Diversidad de usos
Tabla 3. FAP - Categora de Informacin 1. Ejemplo Edificio Gran Dubl. Fuente: Elaboracin propia en base a www.portalinmobiliario.com y sitio web de la inmobiliaria actual www.siena.cl
Superficie de predio intervenido segn informe de permisos de edificacin (DOM) o plano catastral vigente Ocupacin de suelo. Yuxtaposicin de fotografa satelital y plano catastral Superficie de edificacin sobre Nivel de Terreno Natural (NTN) segn informe DOM Superficie estacionamientos subterrneos suponiendo un est. por c/depto. Se = ( Nd x 15m2 ) + ( Nd x 6m2 ) Altura de edificacin segn informe DOM
O E
Superficiedelpredio(m) Ocupacindesuelo(m) Edificacin(m)
2.340 620 11.945 0 17pisos
Se
Alturadeedificacin
Estacionamiento(m)
Tabla 4. FAP - Categora de Informacin 2: Edificio y su correspondiente terreno parte I. Ejemplo Edificio Gran Dubl. Fuente: Elaboracin propia en base a informe de permisos municipales DOM 2010, plano catastral AU 17 de agosto 2010 de la Asesora urbana de uoa e imgenes satelitales Google Earth.
56
Cc
Coeficiente de Constructibilidad propio del proyecto Cc = E / S Coeficiente de Ocupacin de Suelo propio del proyecto Co = O / S Zona del PRC operante en la presentacin del permiso de edificacin, suposicin segn informe DOM Zona de anlisis del mercado de suelo segn Boletn de Mercado de Suelo de Santiago (Trivelli, 2008)
Coef.Constructibilidadreal
Co
5,10 0,26 Z1a
Coef.Ocupacindesueloreal ZonaPRC2007
Mercadodesuelo
Zona52
Valorpromediodesuelo
27,71
Ms
Valor de suelo supuesto o Renta Capitalizada de Suelo segn Boletn (Trivelli, 2008)
Tabla 5. FAP - Categora de Informacin 2: Edificio y su correspondiente terreno parte 2. Ejemplo Edificio Gran Dubl. Fuente: Elaboracin propia en base plano catastral AU 17 de agosto 2010 de la Asesora urbana de uoa y Boletn de Mercado de Suelo de Santiago (Trivelli, 2008).
Departamentos Tipologas
B C D E F G H
A Ev
98,40 75,15 72,57 45,17 72,57 77,77 79,88 CantidaddeDepartamentos

65,46 Valor por edificio vendido
Tamao(m)
Cantidad(n) 16 32 16 24 23 16 16 16 159 444.332
Precio(UF) 2.480 3.723 2.843 2.745 1.516 2.745 2.940 3.020 37,83UF/m2
Parmetros de anlisis segn medios de difusin del mercado inmobiliario
Tpologas de departamentos analizadas
Valor promedio de departamentos ofertados
Valor por vendido suponiendo valores publicitados
Tabla 6. FAP - Categora de Informacin 3: Departamentos ofertados. Ejemplo Edificio Gran Dubl. Fuente: Elaboracin propia en base www.portalinmobiliario.com, www.siena.cl y brochure digital informativo del proyecto.
57
Tipo B1 construccin en hormign armado de calidad superior (incluye parmetros de terminaciones y diseo) Clculo de construccin sobre NTN Tipo B4 construccin en hormign armado de calidad media baja. Clculo de construccin estacionamientos Ct Pm Costo total estimado de construccin B1 + B4 Permiso Municipal correspondiente al 1,5% del Ct, ms una reduccin de 30% por servicios de revisor independiente 31 Pm = 0,7 x (Ct x 0,015) Capital fijo invertido Cfi = B1 + B4 + Ct + Pm
Costos
Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal 30%* CapitalFijoInvertido

Valordeconstruccin(TipoB1)
161.258 17.630 178.887 1.693 180.581
Ci
Tabla 7. FAP - Categora de Informacin 4: Costos de construccin. Ejemplo Edificio Gran Dubl. Fuente: Elaboracin propia en base a Tabla de costos unitarios por metro cuadrado de construccin (MINVU 2010) y entrevista a Alberto Harrington33 (29 de octubre, 2010)
Valor de RCS obtenida por propietario supuesta segn ao de construccin N de propietarios y superficie predial obtenida de catastro 2001 Propietarioanterior A *** para predios que se presume fueron fusionados previo a catastro BNUP supuesta compra de terrenos correspondiente a pasajes o calles B C*** BNUP Superficiepredial(m2) 406,90 282,15 1.290,72 340,00 RCSobtenida(UF/m2) 7.764 5.383 24.627 6.487
TOTAL
2.319,77
44.261
Valores aproximados obtenidos de la sumatoria (para efecto de otros clculos se tomaron los datos entregados a la DOM)
Tabla 8. FAP - Categora de Informacin 5: RCS capitalizada por propietarios anteriores. Fuente: Elaboracin propia en base a yuxtaposicin de fotografa satelital 2010, plano de catastro 2001 y plano de catastro AU -17 vigente 2010.
33
[A]hora normalmente estos edificios venan con revisores externos, por tanto son los que se llevan el 30% [][Quin pone aquel revisor externo? Lo pone la propia] inmobiliaria [] ahora es optativo pero hace un tiempo atrs era obligatorio. Palabras de Alberto Harrington, Director de Proyectos de la DOM de uoa (Entrevistado en 29-10-2010)
58
rcs* Sumatoria de los valores de suelo pagados suposicin segn aos de construccin RCS = Ms * S rps* Renta Capitalizada por el productor inmobiliario al vender departamentos del edificio RPS = Ev - Ci Brecha de renta de suelo BR = RPS RCS Valordesuelopagado(RCS) RentaPotencialProducida(RPS) BrechadeRenta RCS (UF/m) RPS (UF/m) TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta BrechadeRenta(UF/m) 64.841
263.751 198.910 27,71 112,71
br * RCS RPS TA BR
Valor Unitario por m2 de RCS Valor Unitario por m2 de RPS Tasa de acumulacin Brecha de renta TA = RPS / RCS BR = RPS - RCS
4,07 85,00
Tabla 9. FAP - Categora de Informacin 6: Clculo de valores claves de acumulacin de capital, ejemplo Edificio Gran Dubl. Fuente: Elaboracin propia en base a Tablas 3 a 8.
A continuacin, se presenta la lista de los 60 proyectos (Tabla 10) construidos dentro del rea de estudio (ver Figura 15) y analizados segn el mtodo propuesto arriba (el ejercicio en su totalidad se puede revisar en Anexo 1). El listado es ordenado de acuerdo al nmero de cdigo del catastro realizado.
Cantidad de Brechade Deptos. Renta
133 111 96 153 122 180 148 81 104 133 138 293 160 144 88 94 69,40 38,15 38,09 31,39 26,58 38,53 16,04 30,88 18,04 96,85 52,46 40,20 37,21 66,68 28,19 7,93
Nombredeledificio
1 EdificioIrarrzaval435 2 EdificioCondell 3 EdificioMonseorPolidoro
Inmobiliaria
Fundamenta Actual CstItalia
Ao
2009 2005 2008 2006 2005 2007 2007 2010 2006 2008 2008 2006 2005 2007 2009 2000
Altura (pisos)
18 15 15 16 16 19 17 16 18 20 15 20y22 24 19 12 11
Tasade acumulacin deBR

3,50 3,72 2,71 2,33 2,60 2,83 1,66 2,57 2,05 6,08 3,67 3,09 3,65 5,75 2,43 1,44
4 EdificioTegualdaBicentenario Delabase 5 EdificioTegualda2000 6 EdificioPalmasdeTegualda 7 EdificioSalvador2111 9 EdificioJulioPrado2 10 EdificioJulioPrado 11 EdificioDeltaNouTerra 12 EdificioLuisBeltrn 13 EdificioParqueInfante 14 ConceptoAquauoa 15 EdificioCaliforniaPlaza 16 EdificioMonttPlaza 17 EdificioCasanueva Delabase Actual Delabase Incael Incael Delta LasAmricas Icom Imagina LenTorres Marafuera Melinka
59
18 EdificioCasanuevaII
Melinka
2004 2000 2002 2008 2005 2003 2006 2006 2008 2006 2006 2003 1994 2001 2006 2006 2003 2005 2008 2004 2001 2006 2003 2004 2005 2007 2006 2005 2005 2007 2009 2010 2006 2003 2010 2007 2004 2007
12 11 14 22 22 15 18 12 22 14 11 11 10y12 16 14 16 16 14 20 8 12 15 11 20 20 25 18 15 14 13 7 17 15 13 11 12 14 14
59 84 77 192 221 125 128 98 168 68 79 90 154 99 110 87 121 106 120 36 195 53 90 156 113 178 103 84 78 76 46 159 83 72 120 106 124 104
18,91 11,19 11,79 93,00 81,38 45,17 71,84 55,37 52,55 22,93 14,77 19,87 21,57 37,30 29,93 41,39 27,19 12,43 69,49 35,56 25,50 29,19 10,06 15,33 33,98 39,21 42,30 37,93 20,30 22,25 11,26 85,00 40,06 15,70 43,57 17,68 10,06 25,75
2,05 1,62 2,00 5,73 5,14 4,04 5,84 3,88 3,35 1,97 1,62 2,48 2,99 3,81 2,56 3,15 2,92 1,65 4,11 3,39 2,92 3,20 1,69 1,92 3,04 3,12 3,54 3,70 2,44 1,80 1,41 4,07 2,45 2,06 2,57 1,72 1,61 2,31
19 EdificioLeopoldoUrrutia2000 Rucalhue 20 EdificioAntonioVaras2627 21 EdificioNuevaIrarrzaval EdificioParquePedrode 22 Valdivia 23 EdificioActualCaas 24 EdificioMiradorNorte EdificioActualFernndez 25 Concha 26 EdificioAtalaya 27 EdificioPalermouoa 28 EdificioElSolar CondominioJosDomingo 29 Caas 30 Condominiouoa2000 31 EdificioActualInfante 32 EdificioDublInfante 33 EdificioVitaluoa 34 EdificoDublAlmeyda1550 35 EdificioDublParque 36 EdificioMonseor 37 EdificioDublAlmeyda 39 CondominioPlazaAlmeyda 40 EdificioMadrigal EdificioJosDomingoCaas 41 1550 42 EdificioPlazaMirador 43 EdificioJosDomingoCaas 44 EdificioMosaic 45 EdificioConceptoPrime Rucalhue Actual Siena Actual Actual Actual Almagro Andrigetti& Espinoza Actual Nahmias Prez,Cotado& Ramel Actual Banmerchant/Puerto Capital Armazara Barmerchant/Baha Leones Imagina VIVA Varela Nahmias Melinka Nahmias Numancia Simonetti INVERPAZ Imagina
46 EdificioMonseorEyzaguirre Brotec 47 EdificioQuirihue 48 VistaMonseor 49 DublAlmeyda1798 50 EdificioGranDubl 51 EdificioJardnReal 52 EdificioJosDomingoCaas 53 DublAlmeyda1950 54 EdificioDublAlmeyda 55 EdificioCarmenCovarrubias Almagro FernndezWood HumanaInmobiliaria Siena Security Simonetti Actual VIVA Actual
56 EdificioJosDomingoCaasII Incael
60
57 JosDomingoCaas 58 DublAlmeyda2355
Gestora Simonetti
2006 2007 1999 2006
16 20 12 17
106 76 94 89
28,93 19,01 21,68 24,89
2,50 1,99 2,80 2,29
59 DepartamentosGranMirador Santolaya 60 EdificioMiradorPlazaLillo Santolaya
Tabla 10. Lista de los edificios en zona de estudio. Dispuestos segn enumeracin catastral (ver Figura 15). Fuente: Elaboracin propia.
Aparecen casos relevantes de mencin. El primero de ellos, el Condominio uoa 2000 (ver Edificio 30 en Anexo 1) corresponde a uno de los primeros proyectos construidos mayor a siete pisos en el eje Jos Domingo Caas (dos torres de 10 y cinco de 12 pisos)34. Producido a partir de la fusin de tres amplios terrenos, consituye un conjunto que abarca la mitad de la manzana en que se inserta, develando uno de los problemas que presenta la planificacin para generar produccin armnica en el espacio urbano. Al plantear una zonificacin que no abarca manzanas completas sino que se delimita por los fondos de predio, la fusin predial permite romper con este limite, invadiendo la zona de menor altura. Es por ello que este proyecto irrumpe con edificacin de 12 pisos, donde las construcciones no deben superar los cuatro. Un segundo caso corresponde al Edificio Parque Pedro de Valdivia, un proyecto de gran envergadura inserto en un barrio de baja altura, lo cual genera un gran contraste en terminos fsicos. Ubicado entre las avenidas Irarrzaval, Pedro de Valdivia y Antonio Varas, su intervencin no slo se refleja en la dimensin fsica, sino tambin materializa el despojo de la renta de suelo de los predios vecinos al dejar dos franjas de terrenos remanente de menos de 2000m2, poco atractivas para el mercado inmobiliario. Permitiendo acumular 81,38 UF/m2 de brecha de la renta a sus agentes desarrolladores (inmobiliaria Siena), el proyecto genera una tasa acumulacin del orden de los 5,14, la cual es bastante alta.
34
Previo a este proyecto existen algunos de menor tamao y el edificio Fiscal de Carabineros no analizado en esta investigacin por corresponder a esa institucin y no relacionarse directamente con el mercado inmobiliario privado.
61
Figura 13. Residencia en altura en contextos de residencia baja. Edificio 22 Parque Pedro de Valdivia.
Fuente: Fotografa satelital de Googlemaps.
l
Figura 14. Inmueble del tipo villa en la interseccin de Dubl Almeyda con Fernandez Concha. Fuente: http://www.fotolog.com/nunoa_masacrada
62
Figura 15. Plano de Catastro de la edificacin en Altura, predios vacios y localizacin de

actividades de compra venta de vehculos. Enumeracin de castrato (ver Anexo 1). Fuente: Elaboracin propia.
Por ltimo, el tercer ejemplo corresponde a un predio localizado en la interseccin de avenida Irarrzaval con Dubl Almeyda y Fernandez Concha. La construccin del edificio Mirador Norte (N 24) signific la demolicin de un pequeo palecete o villa de interes patrimonial. El objetivo econmico tras aquella inversin prevalecio y dicho edificio de la inmobiliaria actual presenta una de las tasa de acumulacin ms altas de los estudiados, superando casi por 6 veces la supuesta cantidad obtenida por el propietario anterior del cual se desconoce mayor informacin. Si bien se puede desarrollar la informacin de cada proyecto de manera aislada, se hall pertinente para poder dirigir una investigacin exploratoria, desarrollar la informacin generada a partir de promedios, tendencias y comparaciones de un nmero mayor de edificios.
4.2. Anlisis General de la produccin Inmobiliaria y los mrgenes generados de renta capitalizada y potencial
El presente captulo analiza la informacin final arrojada por la quinta categora anlisis de la Ficha de Anlisis de Produccin Inmobiliaria (FAP; ver Tabla 9). El primer elemento de anlisis a considerar es la brecha de renta, ya que es el parmetro fundamental planteamiento terico propuesto. La figura 16 a continuacin resume la evolucin en el tiempo de los 60 casos estudiados.
63
Figura 16. Evolucin de la brecha de renta de los proyectos en la zona de estudio. Fuente: Elaboracin propia.
Este anlisis evolutivo muestra las tendencias al alza que existen entre la diferencia de la RPS o ganancia obtenida por el desarrollador inmobiliario y la RCS o renta capitalizada por el propietario anterior. Si bien esta tendencia alcista ya era evidenciada por el anlisis del mercado de suelo, en la Figura 9, sta se expresa de manera ms clara, e incluso permite definir tres etapas de evolucin. Una primera etapa previa al despegue, tanto en nmero como en acumulacin, que se grafican en el valle entre 1994 y 2001; una segunda etapa de recuperacin; e inmediatamente despus una aceleracin producto de la modificacin de 2004. Con ello se reafirma el efecto directo producido por el Plan Regulador Comunal (PRC) en las oportunidades del mercado. Resulta sorprendente la brecha de renta de ciertos proyectos que superan las 90 UF/m2 (ver N 11 y 21 de Anexo 1), los que corresponden a proyectos de gran envergadura (20 y 22 pisos; 133 y 152 departamentos respectivamente), y se localizan en la zona Z1a, de mayor flexibilidad constructiva en la comuna.
64
Sin embargo, estos indicadores slo demuestran la alta capacidad de acumulacin con respecto a la renta capitalizada por el propietario anterior (RCS), sin por ello graficar dinmicas de despojo de la renta de suelo. Es decir la brecha de renta expresa la ganancia del productor inmobiliario por cada metro cuadrado intervenido de manera absoluta, dato que puede ser inflado por el incremento en la envergadura de los edificios construidos y no en la disminucin de la RCS. Por tanto, un acercamiento de anlisis ms efectivo es la tasa de acumulacin de la brecha de renta (es decir, la relacin RPS/RCS) que mide cun desigual es la acumulacin del plusvalor generado por el suelo, y que permite establecer comparaciones, sin la distorsin que supone el valor anterior absoluto.
Figura 17. Evolucin de la Tasa de Acumulacin de la brecha de renta de los proyectos en la zona de estudio. Fuente: Elaboracin propia.
En general, a partir de esta tasa se puede observar diferencias algo menores entre los proyectos estudiados, debido a que los proyectos ms recientes, que normalmente
65
capitalizan mayores brechas de renta, han debido pagar progresivamente un valor de suelo mucho mayor (en 2004 el valor de suelo para la zona 52 era de 13,86 UF/m2, valor que en el ltimo registro de 2008 corresponde a 27,71). No obstante la tasa acumulacin, a pesar del valor de suelo alcista, ha tendido a aumentar de un doble a un triple, existiendo cinco proyectos que rentabilizan ms de cinco veces el capital obtenido por el propietario anterior (RCS). La envergadura de tales intervenciones nuevamente aparece como un factor clave para alcanzar altas tasas de acumulacin (ver Anexo 1, casos N 21, 22 y 15), haciendo este modelo altamente atractivo, especialmente para grandes consorcios inmobiliarios. El crecimiento de las intervenciones parece ser la principal herramienta utilizada por los agentes productores para contraatacar los crecientes valores de suelo (ver Seccin 3. 4). Sin embargo, este crecimiento es exclusivamente en altura. La escala de la construccin ha aumentado notablemente, en gran medida producto de las modificaciones a la normativa urbana local, aunque no de manera directa reflejada en la altura, nmero de unidades vendidas, y tamao de los predios intervenidos, como se aprecia en las Figuras 18, 19 y 20 presentadas a continuacin.
66
Figura 18. Anlisis del crecimiento en altura producto de la modificacin normativa. Fuente: Elaboracin propia.
Figura 19. Anlisis del descenso en la cantidad de departamentos ofertados por proyecto. Fuente: Elaboracin propia.
67
Figura 20. Evolucin del tamao de los predios de los proyectos analizados. Fuente: Elaboracin propia.
Las Figuras 18 y 19 muestra que si bien los edificios crecen en altura, la cantidad de departamentos producidos por proyecto baja desde 1994 a 2000 (de 150 a 100 aproximadamente), y vuelve a crecer a partir de 2004. Aparentemente, con la modificacin de 2004, la oferta de nmeros de departamentos es algo mayor, sin recuperar an el nmero de departamentos ofertados a principio de la produccin inmobiliaria. La comparacin de las tres figuras presentadas anteriormente muestra la tendencia de explotacin intensa del suelo. Aquel mejor y ms intenso uso, que describe Smith (1979) como consustancial al proceso de produccin y acumulacin de la brecha de renta, es materializado en uoa a travs de una mayor cantidad de proyectos, de mayor altura en predios de menor superficie. Esto se explica a partir del mismo mercado inmobiliario, que por su modus operandi tiene efectos en el mercado de suelo elevando el valor de suelo en la comuna. Tal disminucin en los terrenos intervenidos no tiene repercusin en una altura y constructibilidad libre para gran parte de las edificaciones, producto
68
principalmente, por las modificaciones al PRC y las excepciones contenidas en la Ley General de Urbanismo y Construccin. Reafirmando lo anterior, la siguiente Figura 21 muestra cmo se incrementa el volumen del capital invertido en construccin, por metro cuadrado de superficie predial intervenida. La inversin de tales capitales asumiendo que a mayor inversin aumenta el riesgo es asumida s y slo s por agentes de cada vez mayor poder econmico35, que al contrario de lo que podra suponerse, ante indicadores de un mayor nmero de intervenciones y un decrecimiento en la superficie de suelo intervenido por renovacin, se traduce en una menor cantidad de agentes productores, siguiendo prcticas de competencia oligopolista.
Figura 21. Capital invertido en edificacin por m2 de suelo. Comparativamente decrece la inversin para adquirir suelo a pesar de su alza en el mercado. Fuente: Elaboracin propia.
35
Inmobiliaria Actual produjo 30.849 m2 construidos el ao 2006, distribuidos en tres edificios a una distancia poco mayor a cien metros esots.
69
4.3. Productores Inmobiliarios del caso de estudio

Los agentes desarrolladores, en la actualidad, dominan la produccin inmobiliaria en la comuna, siendo casi inconcebible la inversin de capital en el mercado inmobiliario proveniente de alguna empresa constructora de menor tamao, como ocurra previo a la modificacin de 2004. Sin ser completamente representativas, las empresas inmobiliarias de mayor operacin en el rea de estudio, expuestas a continuacin, coinciden con las inmobiliarias de mayor operacin en el resto del sector de Avenida Irarrzaval y la comuna en su total36. A pesar de que la oferta de estas ltimas zonas, por lo general, corresponde a departamentos ms amplios dirigidos a familias de estratos altos, estas empresas dominan la produccin espacial. El anlisis a continuacin presenta un anlisis pormenorizado por empresa desarrollando su presencia en la zona de estudio y sus mrgenes de renta acumulados. Del anlisis comparativo de los productores inmobiliarios sorprende el volumen de acumulacin conseguida por algunas inmobiliarias. De los $122.505 millones de pesos (US $ 245) producidos a partir del suelo del rea estudiada (7,7% de la comuna, de la cual es intervenida el 12,6% del suelo de esta rea por los edificios estudiados), el 17,65% de los proyectos corresponde a slo una empresa inmobiliaria: la Inmobiliaria Actual. Esta empresa tiene una importante presencia, sobre todo en el borde de Irarrzaval (zona Z1 a del PRC) donde seis de los once proyectos existentes fueron construidos por dicha inmobiliaria. Sin embargo el porcentaje de acumulacin de la brecha de renta es similar al porcentaje de presencia que esta inmobiliaria tiene en la zona (alrededor del 17% en el n de edificios y metros cuadrados), vale decir que la inmobiliaria recibe, en comparacin a sus pares, una ganancia correspondiente al volumen su inversin en la comuna, con una correspondiente tasa de acumulacin promedio de 3,57.
36
Actual con 18 proyectos en la comuna, Simonetti, Imagina, Incael, etc.
70
n Edificios
m2 % construidos 17,24 5,17 5,17 5,17 5,17 5,17 5,17 3,45 3,45 3,45 3,45 3,45 3,45 1,72 1,72 1,72 1,72 24,14 114.117 31.936 40.327 31.306 23.671 37.750 29.083 27.483 23.536 17.229 21.942 27.025 21.449 22.806 32.558 10.600 9.005 133.196
655.019
Rentade SueloTotal % ($Millones) 17,42 4,88 6,16 4,78 3,61 5,76 4,44 4,20 3,59 2,63 3,35 4,13 3,27 3,48 4,97 1,62 1,37 20,33 21.625 5.265 5.044 6.254 2.068 4.975 5.344 5.882 3.665 1.278 2.946 13.230 3.766 2.029 5.403 4.247 4.027 25.459
122.505
Brecha Tasa % media Promedio 17,65 4,30 4,12 5,10 1,69 4,06 4,36 4,80 2,99 1,04 2,40 10,80 3,07 1,66 4,41 3,47 3,29 20,78
Actual Delabase Imagina Incael Melinka Nahmias Simonetti Almagro Barmerchant Rucalhue Santolaya Siena VIVA Paz Icom LenTorres Delta otros promedio TOTAL
10 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 14
58
44,78 24,67 37,68 31,60 29,15 25,87 34,46 36,40 28,56 11,49 23,28 83,20 43,58 39,20 40,20 66,68 96,90 33,24 35,30
3,57 2,20 3,02 2,31 2,23 2,36 2,36 2,90 2,74 1,81 2,54 4,60 2,91 2,60 3,09 5,75 6,08 1,48 2,73
2,96
Tabla 11. Anlisis comparativo de los agentes productores inmobiliarios que operan en el rea de estudio. Fuente: Elaboracin propia.
A diferencia de esta ltima, la inmobiliaria Siena tiene una presencia relativamente baja (3,45% de los edificios del rea de estudio) pero alcanza casi el 11% de las ganancias. Como se ver en la seccin siguiente, estas diferencias de acumulacin normalmente se deben a las condiciones normativas de la localizacin en las que se inserta cada proyecto, los mecanismos que operan en su entorno y la distancia con respecto a actividades deteriorantes como locales de compra-venta de automviles.
71
4.4. Anlisis de la Tasa de Acumulacin segn Localizacin

Si bien, para el anlisis de las tasas de acumulacin alcanzada por cada proyecto es necesario un anlisis al detalle por cada uno, para el siguiente anlisis segn localizacin, fueron apartadas las variables del orden cualitativo, ya que requeran un mayor tiempo de trabajo de campo imposible de desarrollar en el corto periodo disponible. De esta manera se utilizaron los datos arrojados a partir de la Ficha de Anlisis de Produccin Inmobiliaria (FAP). El primer parmetro utilizado para realizar este anlisis segn localizacin fue la zonificacin dispuesta segn PRC para la construccin de cada edificio estudiado en las seis zonas de renovacin urbana que norma este instrumento de planificacin en la zona de estudio, destacando la presencia de proyectos que aplicaron Subsidio de Renovacin Urbana (SRU). Este primer anlisis apunta a establecer las diferencias generales entre las zonas normadas por el Plan Regular Comunal (PRC). Obteniendo un promedio por zona, es posible observar el desarrollo de altas tasas de acumulacin, sin que estas se conviertan en un beneficio significativo para la poblacin residente.
Figura 22. Cimas de brecha de renta acumulada producida por la yuxtaposicin de las condiciones de localizacin, zonificacin PRC, operacin de mecanismos de proteccin patrimonial y actividades deteriorantes. Fuente: Elaboracin propia.
72
Figura 23. Anlisis de dispersin de los proyectos segn el rea del plan regulador y arriba el valor promedio de tasa de acumulacin por zona. Fuente: Elaboracin propia.
Como era supuesto por el anlisis del PRC (ver Seccin 3.1 y Figura 7), el borde de Irarrzaval, principalmente producto de la modificacin de 2004, es la zona que permite acumular las tasas ms altas de acumulacin. Llama la atencin el poco desarrollo de la zona Z2 que fue implementada para densificar los ejes principales, pero que muestra baja tasa de acumulacin, explicando la falta de inters inmobiliario por esa zona. Asimismo sorprende la alta tasa de la zona Z3b, ya que si bien es ms restrictiva que la zona Z3 y Z3a, tiene la ventaja de haber bajado parte del inters inmobiliario y con ello, supuestamente, los valores de suelo37.
37
Suposicin basada en los valores de suelo (Trivelli, 2008) que muestra el decrecimiento de estos en la zona 52, predominantemente Z3b.
73
4.4.1. Operacin del Subsidio de Renovacin Urbana Las zonas Z1 y Z3 acogen siete proyectos con Subsidio de Renovacin Urbana (SRU), que en su mayora estn bajo la media de estas zonas, afirmando el bajo inters por parte del mercado en lo que respecta a este subsidio, en la comuna de uoa. Analizando comparativamente los edificios dentro y fuera de la microzona de SRU (Figura 24), es posible observar que los primeros mantienen una tendencia baja a lo largo del tiempo presentando casos de mayor acumulacin en los edificios ubicados fuera de la zona de subsidio, pero dentro de la zona Z1a.
Figura 24. Polgono de operacin de subsidio de renovacin urbana en comparacin con manzanas contiguas con desarrollo de renovacin urbana sin RSU. Fuente: Elaboracin propia.
Para el anlisis con respecto al mercado de SRU, se analiz comparativamente los siete edificios con SRU con los edificios que se encuentran en el entorno inmediato de este polgono. As se definieron dos zonas aledaas al polgono de aplicacin de SRU en la comuna, una al norte y otra al sur de Irarrzaval. La Tabla 12 a continuacin muestra que la tasa acumulacin de la zona con RSU en promedio es levemente mayor al promedio del rea total estudiada (2,73), sin embargo
74
resulta baja comparada con las manzanas contiguas (1 y 2; ver Tabla 21). Si bien desde 2001 que este subsidio est operante, es posterior a la ltima modificacin de 2007 que esta zona se vuelve atractiva. Gran parte de est zona se vuelve Z3 ofreciendo otras posibilidades pese a que an predominan los usos.
Tasade Ao Acumulacin 2009 3,5 2005 3,72 2008 2,71 2006 2,33 2005 2,6 2007 2,83 2007 1,66 2,76 BrechadeRenta UF/m2 69,4 38,15 38,09 31,39 26,58 38,53 16,04 36,88
ProyectosconRSU EdificioIrarrzaval435 EdificioCondell EdificioMonseorPolidoro EdificioTegualdaBicentenario EdificioTegualda2000 EdificioPalmasdeTegualda EdificioSalvador2111 PROMEDIO
Tabla 12. Anlisis de acumulacin de RPS en zona con operacin de subsidio espacial. Fuente: Elaboracin propia.
ProyectossinRSU1 EdificioJulioPrado2 EdificioJulioPrado EdificioDeltaNouTerra EdificioLuisBeltrn PROMEDIO ProyectossinRSU2 EdificioMiradorNorte EdificioActualFernndezConcha EdificioAtalaya EdificioPalermouoa EdificioElSolar PROMEDIO
Ao 2010 2006 2008 2008 Ao 2006 2006 2008 2006 2006
Tasade Acumulacin 2,57 2,05 6,08 3,67 3,59 Tasade Acumulacin 5,84 3,88 3,35 1,97 1,62 3,33
BrechadeRenta UF/m2 30,88 18,04 96,85 52,46 49,56 BrechadeRenta UF/m2 71,84 55,37 52,55 22,93 14,77 43,49
Tabla 13. Comparacin de acumulacin de RPS en manzanas aledaas a SRU 1 y 2. Fuente: Elaboracin propia.
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4.4.2. Zonas de Conservacin Patrimonial (ZCH y ZT) Un segundo factor tomado para anlisis segn localizacin fue la cercana a zonas patrimoniales38. La concentracin de edificios en altura en las calles Dubl Almeyda y Jos Domingo Caas inici su proceso alrededor de la ZCH Elas de la Cruz entre 1994 y 2001. De esta manera, y producto de las nuevas condiciones por la modificacin de 2004, el barrio fue rodeado de por estas intervenciones, siguiendo un patrn de devaluacin del valor de uso similar al que la comunidad llama casas isla o casas cenicero, pero a escala mayor39.
Figura 25. Polgono de anlisis Elas de la Cruz, primera concentracin de residencia en altura en el rea de estudio. A la derecha la extensin Quirihue. Fuente: Elaboracin propia.
38
Presentes en el rea de estudio la Zona de Conservacin Histrica (ZCH) Elas de la Cruz decretada en el PRC de 1989 y la Zona Tpica (ZT) Poblacin de Suboficiales de Caballera declarada por el ministerio de educacin el ao 2007.
39
Normalmente se le llama casa cenicero a aquella casa afectada por la intervencin inmobiliaria al entorno inmediato de esta devaluando tanto su valor de uso -niveles de asolamiento, ruido, etc.- como su valor de cambio -se hacen menos deseable incluso para inmobiliarias, ya que muchas veces los terrenos no alcanzan para desarrollar un proyecto atractivamente rentable.
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Como muestra la Figura 27, la tasa de acumulacin es bastante regular a lo largo del tiempo promediando tasa de acumulacin de 2,8 en el periodo 1994 2008. Sin embargo, la zona ha registrado slo un proyecto luego de la modificacin de 2007. Este corresponde a un proyecto en la manzana nororiente de esta zona y siguiendo una tendencia de extensin de concentracin Elas de la Cruz al entorno de la calle Quirihue. Precisamente las organizaciones vecinales de Elas de la Cruz y Quirihue fueron las ms activas en el rechaz a los efectos de la modificacin de 2004. Algo similar es la situacin del sector Quirihue en la Figura 22. Si bien no son estas acumulaciones ms altas que la zona anterior, es posible observar tendencias al alza en la acumulacin de renta potencial de esta zona, convirtindola en el reemplazo ideal para el mercado ante la saturacin de la zona del entorno inmediato a Elas de la Cruz. Iniciando su proceso de desarrollo en altura producto la modificacin del 2004, el mercado aqu ha sabido sortear las restricciones impuestas por la modificacin de 2007 promediando una tasa de acumulacin de 3,04, por sobre por sobre los 2,73 del promedio general, principalmente con la explotacin de las zonas de normativa flexible Z3a y Z1a.
Figura 26. Evolucin de la concentracin en el entorno inmediato de Elas de la Cruz. Fuente: Google Earth.
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ACUMULACIN ELAS DE LA CRUZ

4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
TASA DE ACUMULACIN RPS
PERIODO DE CONSTRUCCIN EDIFICIOS CATASTRADOS
Figura 27. Acumulacin de renta potencial producida en torno a Elas de la cruz. La acumulacin se muestra regular, aunque se corta en 2008 producto de la saturacin y la modificacin de PRC en 2007. Fuente: Elaboracin propia.
ACUMULACIN QUIRIHUE
4,5 4
MODIFICACIN 2004
MICROZONAS RSU 2001 MODIFICACIN 2007
MODIFICACIN 2004
MODIFICACIN 2007
3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Figura 28. Evolucin de la acumulacin de la renta potencial en el sector de Quirihue. Fuente: Elaboracin propia.
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Esta acumulacin, que tiene origen entorno al rea de conservacin histrica y luego se extiende a otras zonas producto de la saturacin de estas, Tiene una relacin relevante con este mecanismo de proteccin?, en otras palabras, las zonas de conservacin patrimonial sirven para elevar las tasas de acumulacin de la produccin inmobiliaria en altura? Las limitantes de esta investigacin de caso nico en Irarrzaval poniente impiden determinar una respuesta general, pero si relacionar la zona de Elas de la Cruz analizada anteriormente con la Zona Tpica de Suboficiales, tambin dentro del rea de estudio.
Figura 29. Polgono de anlisis Suboficiales, entorno a zona Tpica Poblacin Suboficiales. En amarillo los sitios eriazos a octubre de 2010. Fuente: Elaboracin propia.
Declarada zona tpica en 2007, la localizacin de edificios data de principios de la dcada de 2000, sin embargo a diferencia de la zona anterior, la tasa de acumulacin en esos aos de desarrollo fue baja, por tanto no ha presentado gran concentracin de edificios. No obstante la tendencia que marca la Figura 30 muestra la oportunidad de acumular grandes tasas. La localizacin en zona Z1a, el estudio de afeccin de sombras, pero por sobretodo, la declaratoria de zona tpica que al no tomar la manzana en su total permiti la adopcin de conjunto armnico contiguo a monumento o zona tpica (ver Anexo 2) permitieron emplazar un edificio en altura de gran envergadura (ver edificio 21 en listado 79
de Anexo 1) que materializa las mximas posibilidades de edificacin entorno a aquella zona tpica.
ACUMULACIN SUBOFICIALES
7 6 5 4 3 2 1 0 1999
MODIFICACIN 2004
MODIFICACIN 2007
DECLARATORIA DE ZONA TPICA 09/07
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Figura 30. Evolucin de la acumulacin de la renta potencial en el sector de Suboficiales. Fuente: Elaboracin propia.
La presencia de sitios eriazos en la zona Suboficiales uno de ellos de reconocida propiedad de la inmobiliaria Armas- permite suponer que la declaratoria de zona Tpica est teniendo sus efectos en el mercado inmobiliario. En el sector de la Zona Tpica Elas de la Cruz, las primeras intervenciones fueron en 1994, y posterior a ello la concentracin slo vino cuando el mercado super los embates de la crisis asitica, entre 1997 y 2000. Ello indica principalmente que el proceso no poda ser inmediato, ms an luego de una modificacin al PRC. El mercado no se ha frenado, slo ha desarrollado otras estrategias de reproduccin como la tenencia y especulacin de terrenos, junto a la devaluacin de terrenos vecinos. En general, estas zonas de conservacin patrimonial son atractivas para el mercado, ya que adems de asegurar vistas, aprovechar el atractivo cultural de zona tpica, entre otros beneficios, tambin permite aumentar la acumulacin de RPS y la envergadura por conjunto armnico, a pesar de que la intervencin no tenga armona alguna con el conjunto
80
al cual complementa. Dicha situacin se exacerba como en el caso de la Figura 32 al enfrentar la Avenida Irarrzaval, el terreno ms sugerente en cuanto a acumulacin de rentas potenciales en la zona de estudio.
Figura 31. Edificio Nueva Irarrzaval, en predio contiguo a Zona Tpica de Poblacin de Suboficiales de Caballera. Tasa de acumulacin de renta: 5,73. Fuente: fotografa del Autor.
Figura 32. Sitio eriazo desde 2008 en Irarrzaval, de propiedad de inmobiliaria Armas. Fuente: fotografa del Autor.
81
4.4.3. Borde Irarrzaval y devaluacin El tercer parmetro de anlisis de localizacin corresponde al borde mismo de Avenida Irarrzaval. Para realizar dicho anlisis se compararon los edificios de los primeros 50 metros de las manzanas del borde del eje mismo y los edificios localizados en el resto de la manzana de borde (espalda de Irarrzaval). A partir de la comparacin entre ambos sectores se observa la alta renta potencial acumulada en Irarrzaval la cual asciende a $30.909 mil millones de pesos en slo once edificios. Junto a ello se muestra la zona Z3a y su ascendente tasa de acumulacin. Sin embargo, se supone que los valores de suelo se han disparado an ms en dicha zona por ser el nico borde de Dubl Almeyda que conserva las condiciones de altura libre.
ACUMULACIN IRARRZAVAL
MODIFICACIN 2004 MODIFICACIN 2007
Borde Irarrzaval
PERIODO DE EDIFICACIN EDIFICIOS CATASTRADOS
6
Espalda de Irarrzaval
5
0 1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
TASA ACUMULACIN RPS
Figura 33. Evolucin de la acumulacin de la renta potencial en los primeros 50 metros de borde de Irarrzaval y el resto de la manzana. Fuente: Elaboracin propia.
Sin embargo, la intervencin en Irarrzaval es ms bien baja comparado con las avenidas Dubl Almeyda y Jos Domingo Caas. Una explicacin posible a esto es que las actividades comerciales a lo largo de esa avenida (mayormente del tipo out-let y
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automotoras) podran obstaculizar el desarrollo inmobiliario y en parte resguardar los entornos residenciales. Estas actividades comerciales han sido beneficiadas por las externalidades de la produccin inmobiliaria, como el ensanche de Avenida Irarrzaval y la llegada de un mayor nmero de personas a residir en el barrio. No obstante, la continuidad de esta situacin en la avenida es cuestionada Por Alberto Harrington, Director de Proyectos Municipales de la DOM de uoa, quien describe su perspectiva al ser entrevistado:
El fenmeno de la automotora es el siguiente, [] qu le conviene al [propietario]?: hasta cuando el Metro cuadrado no sirva para exponer autos, l ah va a vender [] el inversionista est esperando el momento indicado para hacerlo [vender]. No me cabe la menor duda [] que cuando el metro cuadrado este a 25 [UF/m2] y cuando pase el metro por Irarrzaval y [el metro cuadrado] est en 30 [UF/m2], ah va a vender. (Entrevistado en 29 de octubre, 2010)
Desde esta perspectivas las automotoras seran un importante agente especulador, representando alrededor del 25% de los terrenos de zona Z1a en Irarrzaval que componen el rea de estudio40. Sin embargo, esto no quiere decir que sean un agente explotador del suelo que genere externalidades positivas de resguardo del entorno residencial. Al contrario, la mayora de estas automotoras requieren de grandes terrenos para mantener un stock de autos que puede ir entre los 25 a 140, con lo cual van adquiriendo terrenos vecinos avanzando cada vez ms al interior de los barrios residenciales.
40
Segn catastro en terreno y yuxtaposicin de fotosatelital en plano de catastro Municipal representan una tenencia de suelo del orden de los 58.905m2, de un total de 235.143m2 en zona Z1a del rea de estudio.
83
Figura 34. Frente de Irarrzaval con compra-venta de vehculos, en segundo plano edificios de residencia en altura. Fuente: fotografa del Autor.
Figura 35. Expansin de los locales automotores a terrenos aledaos produciendo efectos negativos en los entornos residenciales. Fuente: fotografa del Autor.
Figura 36. Expansin de los locales automotores a terrenos comerciales y residenciales en el borde de Irarrzaval. Fuente: fotografa del Autor.
84

En el presente captulo, se pudo establecer tericamente los elementos claves para caracterizar la produccin de renovacin urbana en uoa y la desposesin de la renta de suelo que se sustenta en la diferencia entre la renta capitalizada por un determinado propietario y la renta capitalizada por el agente inmobiliario, primero a travs de la brecha de renta producida por metro cuadrado- y luego la tasa de acumulacin arrojada por este diferencial. Al ser la brecha de renta un valor que se distorsiona con la envergadura de cada proyecto, haciendo poco fiable la relacin analtica entre dos o ms proyectos de diferente envergadura, es principalmente la tasa de acumulacin de la renta potencial la herramienta utilizada para mostrar, aunque sea de manera aproximada, las dinmicas que aumentan la desposesin de la renta a travs de mayores diferenciales. Para relacionar desposesin de la renta con los instrumentos de planificacin territorial, la envergadura del proyecto es un factor clave, el cual en este caso ha sido manejado por el municipio a travs de las ltimas modificaciones a su plan regulador. Durante la dcada del 2000 el PRC logr atraer y mantener una gran inversin inmobiliaria a pesar del alza en los valores de suelo producida por esta misma inversin en la comuna. Algo distinto a lo que podra suponerse, tales mecanismos adoptados por el municipio no slo incentivan el crecimiento en altura, sino que tambin lo hacen a travs posibilitar intervenciones mayores y ms cuantiosas en predios cada vez menores en superficie, que por tanto pagan por una cantidad menor de suelo, beneficiando directamente a un nmero menor de propietarios (que logra vender a buen precio) y perjudicando a un nmero mayor de residentes/propietarios, cuyas propiedades se desvalorizarn por cercana con la edificacin en altura. Este ltimo tipo de agente no slo ve mermadas las posibilidades de captacin de plusvala, sino que tambin se ve amenazado por las posibilidades de transformacin de su entorno, que devala tanto el valor de uso como el valor de cambio.
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El anlisis de los productores inmobiliarios del caso de estudio y la intensidad de explotacin que realizan, muestra una inmobiliaria que domina ms de un sexto del mercado inmobiliario de la zona. Ms all de lo que ello significa en trminos de diseo del paisaje construido y la estampa de un sello en el medio urbano, las condiciones del mercado inmobiliario incentivan la reproduccin de esta estructura oligoplica que slo tiene como objetivo lucrar con la intervencin del suelo urbano y, al momento de saturarse un nicho de mercado, reproducir su accionar en otra comuna o sector que lo posibilite. En este sentido la localizacin como factor de acumulacin de renta potencial es fundamental. Como es de suponer la localizacin segn PRC define gran parte de la acumulacin potencial. Sin embargo, sta puede variar a partir de otros factores complementarios. Es comprobada que la aplicacin del subsidio de renovacin urbana no es un mecanismo suficiente para dirigir la inversin en dicha zona. La acumulacin histrica en esta microzona de SRU es mucho menor a las zonas del entorno, con lo cual queda casi relegada del mercado inmobiliario, posponiendo la materializacin propuesta por la municipalidad.
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5. Conclusiones Generales
El proceso de renovacin urbana en Santiago y su apertura a comunas del peri-centro metropolitano son manifestaciones poltico-econmicas contemporneas del modelo de desarrollo urbano adoptado en el pas desde la dcada de 1970 en adelante. Para entender estas dinmicas, es preciso comprender la naturaleza orgnica no esttica del sistema econmico-poltico de la ciudad. En este sentido, la gentrificacin, en tanto proceso estructural de acumulacin y desposesin de plusvala de suelo, segn es entendido en la presente investigacin, no puede concebirse nicamente por los efectos visibles del fenmeno, sino que hay que comprender sus lgicas subyacentes. El estudio aqu presentado es un intento de lograr aquello. Sin embargo, la intensa renovacin de la masa construida en uoa, se presenta como una frontera de discusin de la hiptesis planteada por Lpez, referida a la Gentrificacin para el caso chileno. El estudio de caso efectivamente comprueba la lgica poltico-econmica de los procesos acelerados de destruccin creativa y la intensa explotacin del suelo y su plusvalor en el caso de uoa. Sin embargo, el anlisis ms detallado de los factores observados permite tensionar la hiptesis de Lpez, al confrontarse argumentos que a la vez la confirman y descartan. Por un lado, efectivamente se manifiesta un proceso de produccin inmobiliaria de forma impositiva en el territorio y sus habitantes, quienes estn en una relacin dispar frente al agente productor inmobiliario. Este productor es parte de un mercado de competencia oligoplica, y domina gran parte de la produccin espacial no slo de la comuna, sino de la ciudad. Se trata de un proceso relativamente nuevo, que no ocurre con anterioridad en la secuencia histrica del proceso de ocupacin y urbanizacin en la comuna analizada. En este escenario actual, el Estado y el gobierno local actan ofreciendo condiciones favorables para el actuar de dicho agente productor, con el fin de reproducir un sistema
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que se traduce tanto en los flujos de capital financiero como en la captacin de recursos municipales, mayormente mediante permisos de construccin. Sin embargo, como se observa en el caso de uoa en las ltimas dos dcadas, muchas veces los clculos tcnicos (zonificaciones, proyecciones, reas de desarrollo) terminan siendo superados, o simplemente desconocidos, por la fuerza e intencionalidad de los agentes de mercado inmobiliario. Asimismo, el volumen de la captacin de recursos municipales es claramente una fraccin muy menor del volumen capturado y acumulable por el mercado. Segn la hiptesis planteada (desposesin de renta de suelo), el actuar deliberado del agente productor somete a los habitantes al desplazamiento inducido por la amenaza latente de acabar en una situacin desfavorable ante el cambio radical de su entorno, que se traduce en la prdida del valor de uso y de cambio de la propiedad. No obstante en el caso particular de uoa, este desplazamiento normalmente se da en condiciones comparativamente mucho ms favorables a las observadas por Lpez (2010a, b; en su caso, el peri-centro sur de la ciudad de Santiago, donde producto de la baja renta de suelo, dicho desplazamiento termina por expulsar a los habitantes a la periferia urbana, en condiciones desfavorables). Diferentemente, en uoa, el intenso actuar de un mercado inmobiliario ha elevado de manera abrupta los precios de suelo, incrementando por tanto las posibilidades potenciales de ganancia para quienes venden sus propiedades en el debido momento. Sin embargo, no ocurre lo mismo para la gran cantidad de propietarios que no logran vender a precio de mercado, y por ende deben mantener sus propiedades estancadas o en simple desvalorizacin, junto a experimentar el costo ambiental originado por las externalidades de la renovacin en altura. Si bien el presente estudio no se enfoc especficamente en analizar casos representativos de procesos de devaluacin, la gran escala observada de las intervenciones inmobiliarias, los registros fotogrficos analizados, las visitas a terreno, as como los discursos de varios de los informantes entrevistados, permite suponer el impacto negativo que estn generando las torres en su entorno inmediato.
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Asimismo, la lgica de crecimiento de los precios de suelo, y la saturacin del espacio de los barrios, amenazan con ahuyentar la inversin de dichos agentes productores. En la medida que los precios de suelo aumentan, los mercados de renovacin en los barrios se saturan, la demanda (monopsnica) por suelo desaparece, y las propiedades que no fueron desarrolladas en su momento ven reducir drsticamente su valor. En el caso de uoa, aqu es cuando aparece el rol del Estado: en contexto de competencia por captar los flujos del capital, el municipio interviene fuertemente modificando el escenario, con el objetivo de continuar reproduciendo la inversin de los agentes productores, y evitando la saturacin de las reas de desarrollo y la comuna. La secuencia de modificaciones al Plan Regulador de uoa, a partir de 1989, puede ser leda como un intento de lograr esa maximizacin constante de la Renta Potencial de Suelo. Las externalidades generadas por este modelo de desarrollo inmobiliario son variadas. La comunidad local, al enfrentar este proceso, genera conflicto frente al municipio. Sin embargo, a veces las intenciones se diluyen o se las intenta diluir en la subjetividad de ciertas perspectivas de anlisis y la falta de integracin que tienen estas perspectivas. No se lee por parte de la comunidad organizada un enfrentamiento a la autoridad por la eventual prdida de patrimonio social y econmico. Ms bien se observan temores que tienen que ver con la habitabilidad, resguardo medioambiental, y proteccin del capital cultural local plasmado en la edificacin histrica. Asimismo, no se lee una coherencia de la movilizacin en el tiempo, ya que, tras aprobarse las modificaciones al PRC del 2007, la organizacin vecinal de uoa se desvaneci. Es poco factible establecer, en base a la informacin disponible, si esta discontinuidad de la organizacin comunal es parte de una condicin eventualmente individualista y polticamente poco organizada, propia de los vecinos de clase media de uoa, o es producto incluso de la fragmentacin de la cohesin social de muchos barrios, generada precisamente por la propia intervencin inmobiliaria y sus efectos socio-espacialmente desplazadores.
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Otro elemento interesante que se observa es que la estructura normativa de produccin espacial que rige en el pas, ya sea a nivel de Ley General o planificacin urbana comunal, es comparativamente esttica en relacin con la produccin espacial y el mercado inmobiliario. Las polticas pblicas que fueron adoptadas a comienzos de la dcada de 1990 para incentivar la construccin en renovacin urbana en la comuna de Santiagocentro, en concreto el Subsidio de Renovacin Urbana, hoy son utilizadas en espacios distintos, y de forma distorsionada por unos productores inmobiliarios diametralmente diferentes, que se sirven de este mercado as como de otros para acumular riquezas y aumentar su dominio y su poder econmico. Es por ende fundamental el lograr un cambio de poltica urbana, tanto a nivel nacional como local. Asimismo, es preciso integrar perspectivas para intervenir el modelo de produccin inmobiliaria. El actuar aislado de los mecanismos de preservacin del patrimonio (Zonas Tpicas) a final de cuentas slo regula una pequea fraccin del espacio, pero intensifica el modelo inmobiliario en sus bordes, sin atacar el problema gravitante. Esta apreciacin apunta a la pregunta de cul debiera ser la manera socialmente ms justa de producir espacio y ciudad en Chile. En esta tarea, el primer objetivo debiera ser elaborar una nueva Ley General, capaz de manejar los procesos contemporneos de produccin inmobiliaria y la aceleracin de los flujos capital invertidos en el medio urbano, para poder proyectar desde ese nuevo escenario los requerimientos de un nuevo modelo de produccin espacial. Un segundo objetivo debiera ser contar con una poltica coherente de renovacin urbana, si no a nivel nacional, al menos a nivel metropolitano, que logre fijar condiciones coordinadamente entre municipalidades, que logre superar la situacin actual de competencia entre municipios por la atraccin de capital (que no mide las graves consecuencias ambientales, sociales y polticas generadas en estos procesos), y que ayude a superar las graves disparidades en la produccin, captura y acumulacin de la plusvala urbana. .
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6. Eplogo
Los nuevos escenarios que se vislumbran ante la futura intervencin pblica en la construccin en la zona de estudio de las Lneas 3 y 6 del Metro de Santiago, permiten suponer la densificacin del borde de Irarrzaval por medio de edificacin en altura. La nueva ola de densificacin que ello significara pareciera ser incluso ms intensa que las anteriores oleadas de renovacin, gatilladas por iniciativa municipal mediante cambios al PRC. Desde el municipio, esta situacin potencial se vislumbra como altamente favorable. Sin embargo resulta correcto dar por hecho los lineamientos que va a seguir esta produccin sin proyectar las externalidades que ello significa? Posterior a la modificacin de 2004 los valores de suelo en uoa han tenido alzas considerables. Las zonas aqu analizadas mostraron valores que se alzan acercndose a las 30 UF/m2, lo que ha influido en la tendencia del mercado a intervenir predios de tamao promedio de 2500 m2. Esto, sumado a la tenencia de predios para actividades automotoras hace vislumbrar que sern nuevamente los residentes de las zonas aledaas los afectados por los nuevos cambios. Como se ve, la escala de la intervencin inmobiliaria en renovacin urbana en las comunas de Santiago es incremental, sin que por el momento sea posible visualizar dnde estn los lmites de este modelo.
91
7. Bibliografa
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www.nunoa.cl <http://www.ub.es/geocrit/-xcol/101.htm>
93
Ficha de Anlisis de la Produccin Inmobiliaria
7. Anexos 1: Catastro de la Produccin Inmobiliaria en Caso nico de Estudio en Irarrzaval Poniente
30
CONDOMINIOUOA2000
JosDomingoCaas1221 aodeconstruccin1994 ConstructoraPrez,Cotado&Ramel Residencial
Superficiedelpredio(m) Ocupacindesuelo(m) Edificacin(m) Estacionamiento(m) Alturadeedificiacin
5.777 Coef.constructibilidadreal 1.350 Coef.ocupacindesueloreal 11.123 ZonaPRC2007 1.617 Mercadodesuelo 12y10pisos Valordesuelo(UF)
1,93 0,23 Z3 Zona52 10,82
Departamentos** tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C
Cantidad(n) 77 77 Tamao(m) 86,00 108,00 154
Precio(UF) 2.000 2.512 23,26 150.161 8.538
347.395
158.698 1.577 160.275 Superficiepredial 2.836,98 393,52 2.550,73 RCSobtenida
TOTAL
5.781,23
RentaPotencialdeSuelo(RSP) BrechadeRenta RCS(UF/m) RPS(UF/m)
30.696 4.258 27.599 62.553

62.507 187.120 124.613 10,82 32,39 2,99 21,57
RentaCapitalizadadeSuelo(RCS)
TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta BrechadeRenta(UF/m) **Tamaoaproximado
94
59
EDIFICIOGRANMIRADOR
JosDomingoCaas2277 aodeconstruccin1999 InmobiliariaSantolaya Residencial

3.200 Coef.constructibilidadreal 969 Coef.ocupacindesueloreal 11.000 ZonaPRC2007 987 Mercadodesuelo 12pisos Valordesuelo(UF)
3,44 0,30 Z3 Zona52 12,05
Departamentos tipologas B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A***
Cantidad(n) 94,00 Tamao(m) 106,00 94
Precio(UF) 2.800,00 26,42 148.500 5.211
263.200
153.711 1.559 155.271 Superficiepredial 3.200,00 RCSobtenida 38.560

38.560 107.929 69.369 12,05 33,73 2,80 21,68
95
17
EDIFICIOCASANUEVA
ManuelMontt2699 aodeconstruccin2000 InmobiliariaMelinka Residencial
3.131 Coef.constructibilidadreal 981 Coef.ocupacindesueloreal 10.800 ZonaPRC1989 1.974 Mercadodesuelo 11pisos Valordesuelo(UF)
3,45 0,31 Z2 Zona48a 18,08
Departamentos** tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E BNUP
Precio(UF) 1.800 2.800 30,00 145.800 10.423
239.200
156.223 1.531 157.754 Superficiepredial 513,92 226,60 172,11 265 1.577 387 RCSobtenida 10.109
TOTAL
RentaCapitalizadadeSuelo(RCS) RentaPotencialdeSuelo(RSP) BrechadeRenta RCS(UF/m) RPS(UF/m) TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta BrechadeRenta(UF/m) **Tamaoaproximado
3.141,26
4.457 3.385 5.207 31.018 7.612 61.789

56.608 81.446 24.838 18,08 26,01 1,44 7,93
96
19
LeopoldoUrrutia2000 aodeconstruccin2000 InmobiliariaRucahue Residencial
EDIFICIOLEOPOLDOURRUTA2000
2,98 0,31 Z3 Zona48a 18,08
Departamentos** tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior Sinsubdivisinen2004 RentaPotencialdeSuelo(RSP) BrechadeRenta RCS(UF/m) RPS(UF/m)
Precio(UF) 1.832 2.900 30,50 124.880 9.314
226.505

56.211 91.000 34.790 18,08 29,27 1,62 11,19
97
31
EDIFICIOACTUALINFANTE
JosManuelInfante2511 aodeconstruccin2001 GrupoInmobiliarioActual Residencial
4,62 0,30 Z1 Zona52 13,29
Departamentos** tipologas A B C CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C***
Cantidad(n) 33 33 33 Tamao(m) 52,00 76,00 95,14 99
Precio(UF) 1.800 2.631 3.293 34,62 136.971 5.489
254.895
142.460 1.438 143.898 Superficiepredial 581,74 146,69 1.762,97 RCSobtenida
TOTAL
2.491,40
7.731 1.950 23.430 33.111

29.158 110.997 81.839 13,29 50,59 3,81 37,30
TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta BrechadeRenta(UF/m)
98
39
DublAlmeyda1617 aodeconstruccin2001 InmobiliariaMonastir/Nahmias Residencial
CONDOMINIOPLAZAALMEYDA
6.139 Coef.constructibilidadreal 1.385 Coef.ocupacindesueloreal 19.809 ZonaPRC2007 3.885 Mercadodesuelo 12pisos Valordesuelo(UF)
3,23 0,23 Z3 Zona52 13,29
Precio(UF) 1.210 3.650 26,89 267.422 20.513
528.850
287.934 2.808 290.742 Superficiepredial 4.659,23 728,42 747,74 RCSobtenida 61.921
TOTAL
6.135,39
9.681 9.937 81.539

81.587 238.108 156.520 13,29 38,79 2,92 25,50
99
20
AntonioVaras2627 aodeconstruccin2002 InmobiliariaRucalhue Residencial
EDIFICIOANTONIOVARAS2627
3,61 0,25 Z3 Zona48a 11,75
Departamentos** tipologas A CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E
Cantidad(n) 77 Tamao(m) 85 77
Precio(UF) 2.200 25,88 107.717 8.538
169.400
116.254 1.131 117.385 Superficiepredial 913,97 404,32 277,37 294,78 288,72 RCSobtenida
TOTAL
2.179,16
16.525 7.310 5.015 5.330 5.220 39.399

25.968 52.015 26.047 11,75 23,54 2,00 11,79
100
23

EDIFICIOACTUALCAAS
JosDomingoCaas460 aodeconstruccin2003 GrupoInmobiliarioActual Residencial

4,58 0,33 Z3 Zona52 14,85
Departamentos** tipologas A B C CantidaddeDepartamentos Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior
Cantidad(n) 40 40 45 140.194 13.860 Tamao(m) 52,00 72,62 95,14 125
Precio(UF) 1.427 1.993 3.437 27,44
Valorporedificiovendido(UF)
291.465
154.054 1.472 155.526 Superficiepredial S/I RCS(UF/m2)
BNUP+ANTIGUOEQUIPAMIENTOCOMUNAL

33.635 135.939 102.304 14,85 60,02 4,04 45,17
101
29
JosDomingoCaas1055 aodeconstruccin2003 InmobiliariaMonastir/Nahmias Residencial
EDIFICIOJOSDOMINGOCAAS
3,34 0,25 Z3 Zona52 13,46
Precio(UF) 1.435 2.980 27,60 121.109 9.979
221.850
131.088 1.272 132.359 Superficiepredial 936,96 817,65 903,06 RCSobtenida 12.611
TOTAL
2.657,67
11.006 12.155 35.772

36.140 89.491 53.351 13,46 33,33 2,48 19,87
102
34
DublAlmeyda1550 aodeconstruccin2003
EDIFICIODUBLALMEYDA1550
InmobiliariaBahaLeones/Banmerchant Residencial
4,28 0,23 Z3a Zona52 14,16
Departamentos** tipologas A B C CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E
Precio(UF) 1.090 2.500 3.200 28,41 180.036 13.416
324.050
193.452 1.890 195.343 Superficiepredial 1.887,82 319,56 316,02 302,59 352,71 RCSobtenida
TOTAL
3.178,70
26.732 4.525 4.475 4.285 4.994 45.010

44.080 128.707 84.627 14,16 41,35 2,92 27,19
103
41
JosDomingoCaas1550 aodeconstruccin2003 InmobiliariaNahmias Residencial
EDIFICIODOMINGOCAAS1550

3,34 0,27 Z3 Zona52 14,64
Departamentos** tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D
Precio(UF) 1.435 2.980 37,76 121.095 9.979
198.675
131.074 1.271 132.346 Superficiepredial 710,84 685,61 744,83 848,53 RCSobtenida 10.407
TOTAL
2.989,81
10.037 10.904 12.422 43.771

39.308 66.329 27.021 14,64 24,70 1,69 10,06
104
52
JosDomingoCaas1727 aodeconstruccin2003 InmobiliariaSimonetti Residencial
3,39 0,19 Z3 Zona52 14,85
Departamentos tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C
Cantidad(n) 24 48 130.545 5.322 135.867 Tamao(m) 75,00 99,00 72
Precio(UF) 2.568 3.390 34,24
224.356
1.371 137.238 Superficiepredial 1.318,56 719,82 852,46 RCSobtenida 19.581
TOTAL
2.890,84
10.689 12.659 42.929

42.352 87.118 44.766 14,85 30,55 2,06 15,70
105
18
EDIFICIOCASANUEVAII
LeopoldoUrrutia1900 aodeconstruccin2004 InmobiliariaMelinka Residencial
3,99 0,30 Z3 Zona48a 18,08
Precio(UF) 1.800 2.800 30,00 76.400 6.542
136.200
82.942 802 83.745 Superficiepredial 807,87 318,56 292,32 RCSobtenida 14.606
TOTAL
RentaPotencialdeSuelo(RSP) BrechadeRenta RCS(UF/m) RPS(UF/m) TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta BrechadeRenta(UF/m) **Tamaoaproximado RentaCapitalizadadeSuelo(RCS)
1.418,75
5.760 5.285 25.651

25.637 52.455 26.818 18,08 36,99 2,05 18,91
106
37
EDIFICIODUBLALMEYDA
DublAlmeyda1515 aodeconstruccin2003 VarelaConstructores Residencial
991 Coef.constructibilidadreal 290 Coef.ocupacindesueloreal 2.965 ZonaPRC2007 756 Mercadodesuelo 8pisos Valordesuelo(UF)
2,99 0,29 Z3 Zona52 14,85
Precio(UF) 2.200 3.000 39,29 40.028 3.992
94.400
44.019 420 44.439 Superficiepredial 128,18 341,00 304,90 341,00 RCSobtenida 1.903
TOTAL
774,08
5.064 4.528 5.064 16.559

14.716 49.961 35.244 14,85 50,41 3,39 35,56
107
42
EDIFICIOPLAZAMIRADOR
JosDomingoCaas1640 aodeconstruccin2004 InmobiliariaNumancia Residencial
3,76 0,22 Z3 Zona52 16,59
Departamentos tipologas A B C CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F
Precio(UF) 2.000 2.234 2400 29,48 205.052 8.649
344.968
213.700 2.153 215.853 Superficiepredial 819,23 429,59 444,69 463,13 460,67 1.458,00 RCSobtenida 13.591 7.127 7.377 7.683 7.643 24.188

67.107 129.115 62.008 16,59 31,92 1,92 15,33
TOTAL
4.075,31
67.609
108
55
CarmenCovarrubias260 aodeconstruccin2004 GrupoInmobiliarioActual Residencial
EDIFICIOCARMENCOVARRUBIAS
3,99 0,36 Z3 Zona52 16,59
Departamentos tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E
Precio(UF) 1.500 2.406 28,30 154.818 9.166
242.151
163.984 1.626 165.610 Superficiepredial 555,11 500,08 706,26 561,06 521,57 RCSobtenida 9.209
TOTAL
2.844,08
8.296 11.717 9.308 8.653 47.183

47.646 76.541 28.895 16,59 26,65 1,61 10,06
109
EDIFICIOCONDELL
Condell1865 aodeconstruccin2005 GrupoInmobiliarioActual Residencial(RSU)
6,52 0,35 Z5 Zona48a 14,05
Precio(UF) 2523 2000 30,76UF/m2 143.100 8.205
237.692
TOTAL
1.622,64
8.720 8.314 22.798

22.845 84.885 62.039 14,05 52,20 3,72 38,15
TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta BrechadeRenta(UF/m) **Tamaoaproximadooexistenotrastipologasquenofueroncatastradasaunquesieltotal
110
EDIFICIOTEGUALDA2000
Tegualda2000 aodeconstruccin2005 InmobiliariaDelabaseIV Residencial(RSU)
3,99 0,25 Z3 Zona48a 16,66
Departamentos tipologas A B C D E F G H CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E
Cantidad(n) 15 15 15 15 15 15 16 16 9.018 138.929 Tamao(m) 35,16 41,87 60,06 64,33 61,64 62,62 75,88 76,15 122
Precio(UF) 1175 1399 2007 2150 2060 2093 2536 2545 33,42 129.911
244.547
1.364 140.293 Superficiepredial 528,02 506,70 526,36 426,14 419,40 RCSobtenida 8.796,81
TOTAL
RentaPotencialdeSuelo(RSP) BrechadeRenta RCS(UF/m) RPS(UF/m) RentaCapitalizadadeSuelo(RCS)
2.406,62
8.441,62 8.769,16 7.099,49 6.987,20 40.094

40.167 104.254 64.087 16,66 43,24
TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta
2,60
111
BrechadeRenta(UF/m)
26,58
14
EDIFICIOCONCETOAQUA
MiguelClaro2555 aodeconstruccin2005 ImaginaGrupoinmobiliario Residencial
6,21 0,32 Z1a Zona48a 14,05
Departamentos tipologas A B C D E F CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D BNUP
Cantidad(n) 22 22 24 24 34 34 Tamao(m) 33,31 48,42 35,28 74,51 80,06 96,05 160
Precio(UF) 1021 1484 1081 2284 2871 3444 30,65 205.200 17.741
350.586
222.941 2.155 225.095 Superficiepredial 604,35 237,44 578,19 1.369,48 340,00 RCSobtenida
TOTAL
2.449,46
8.491 3.336 8.124 19.241 4.777 34.415

34.394 125.491 91.097 14,05 51,26 3,65
112
BrechadeRenta(UF/m)
37,21
22
EDIFICIOPARQUEP.DEVALDIVIA
Managua2222 aodeconstruccin2005 InmobiliariaSiena Residencial


2,85 0,21 Z3 Zona48a 19,67
Departamentos tipologas A B C D E F G H I CantidaddeDepartamentos Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F C D E
Cantidad(n) 32 32 22 22 22 22 22 22 25
Tamao(m) 59,54 71,76 71,50 101,50 101,50 87,34 87,82 99,30 114,51 221
Precio(UF) 2.380 2.870 2.860 4.060 4.060 3.494 3.510 3.970 4.580 40,00 203.580 24.504
765.488
228.084 2.138 230.222 Superficiepredial 661,23 627,77 591,20 554,08 549,57 555,18 578,76 606,88 576,70 RCS(UF/m2)
TOTAL
RentaCapitalizadadeSuelo(RCS) RentaPotencialdeSuelo(RSP) BrechadeRenta RCS(UF/m)
5.301,37
13.006 12.348 11.629 10.899 10.810 10.920 11.384 11.937 11.344 104.278
104.192 535.266 431.074 19,67
RPS(UF/m) TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta
101,05 5,14
113
BrechadeRenta(UF/m)
81,38
35
EDIFICIOPARQUEDUBL
DublAlmeyda1600 aodeconstruccin2005 ImaginaGrupoInmobiliario Residencial


3,33 0,25 Z3a Zona52 14,16
Departamentos** tipologas A B C CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D
Precio(UF) 2.017 2.487 2.648 30,40 158.166 11.975
265.404
170.141 1.661 171.802 Superficiepredial 643,69 620,41 1.255,91 306,33 RCSobtenida
TOTAL
3.178,70
9.115 8.785 17.784 4.338 40.021

49.843 93.602 43.759 14,16 26,59 1,88 12,43
TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta BrechadeRenta(UF/m) **Tamaoaproximadooexistenotrastipologasquenofueroncatastradasaunquesieltotal
114
43
JosDomingoCaas1585 aodeconstruccin2005 InmobiliariaSimonetti Residencial
1,69 0,16 Z3 Zona52 16,66
Departamentos tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F BNUP
Precio(UF) 2.200 4.590 41,73 95.904 6.265
315.520
102.169 1.007 103.176 Superficiepredial 797,88 683,96 356,08 363,17 692,49 1.195,31 104,15 RCSobtenida 13.293 11.395 5.932 6.050 11.537 19.914 1.735

69.855 212.344 142.489 16,66 50,64 3,04 33,98
TOTAL
4.193,04
69.856
115
46
MonseorEyzaguirre250 aodeconstruccin2005 InmobiliariaBrotec Residencial
EDIFICIOMONSEOREYZAGUIRRE
3,69 0,22 Z3 Zona52 14,05
Departamentos tipologas A B C D CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C
Cantidad(n) 14 14 26 30 Tamao(m) 77,59 79,62 99,75 124,68 84
Precio(UF) 2.470 2.534 3.175 3.969 31,83 126.873 11.060
271.660
TOTAL
RentaPotencialdeSuelo(RSP) BrechadeRenta RCS(UF/m) RPS(UF/m) TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta BrechadeRenta(UF/m) RentaCapitalizadadeSuelo(RCS)
2.516,66
8.433 9.009 17.918 35.359

35.785 132.395 96.610 14,05 51,98 3,70 37,93
116
47
EDIFICIOQUIRIHUE
Quirihue255 aodeconstruccin2005 InmobiliariaAlmagro Residencial
4,08 0,29 Z3 Zona52 14,05
Departamentos tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C
Precio(UF) 2.470 3.330,00 37,58 134.865 5.766
226.200
TOTAL
2.440,12
9.773 12.558 34.284

34.423 84.153 49.731 14,05 34,35 2,44 20,30
117
4
Tegualda1975 aodeconstruccin2006 InmobiliariaDelabaseIV Residencial(RSU)
EDIFICIOTEGUALDABICENTENARIO
4,65 0,27 Z3 Zona48a 23,64
Departamentos tipologas A B C D E F G H I CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F G H
Cantidad(n) 16 31 15 16 15 15 15 15 15 Tamao(m) 52,18 79,52 63,96 70,34 48,28 69,17 64,64 42,04 42,04 153
Precio(UF) 1495 2340 1800 2050 1490 2070 1795 1235 1235 30,86 138.983 11.310
273.635
150.292 1.459 151.752 Superficiepredial 208,98 125,45 176,92 396,51 403,39 617,10 451,24 455,57 RCSobtenida
TOTAL
RentaCapitalizadadeSuelo(RCS) RentaPotencialdeSuelo(RSP) BrechadeRenta RCS(UF/m)
2.835,16
4.940 2.966 4.182 9.373 9.536 14.588 10.667 10.770 67.023

52.363 121.883 69.521 23,64
RPS(UF/m) TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta
55,03 2,33
118
BrechadeRenta(UF/m)
31,39
10
EDIFICIOJULIOPRADO
Lincoyn1050 aodeconstruccin2006 InmobiliariaIncael Residencial
4,14 0,24 Z3 Zona48a 17,26
Departamentos tipologas A B C D CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F G H
Cantidad(n) 16 16 36 36 139.050 7.688 Tamao(m) 41,79 59,81 69,51 92,56 104
Precio(UF) 1303 1865 2200 2950 31,65
236.090
146.738 1.460 148.198 Superficiepredial 364,82 390,78 276,84 277,64 410,39 299,48 296,92 153,48 RCSobtenida 6.296,79 6.744,86 4.778,26 4.792,07 7.083,33 5.169,02
5.124,84 2.649,06
TOTAL
2.470,35
39.989

42.977 87.892 44.914 17,26 35,30 2,05
119
BrechadeRenta(UF/m)
18,04
13
EDIFICIOPARQUEINFANTE
JosManuelInfante2320 InmobiliariaIcom Residencial
aodeconstruccin2006(2008segundaetapa)
5,09 0,18 Z1a Zona48a 19,21
Departamentos tipologas A B C D E F G H CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F G
Cantidad(n)*** 22 22 22 44 44 44 47 48 Tamao(m) 43,92 59,61 66,08 70,46 78,29 94,68 94,68 120,99 293
Precio(UF) 1680 2280 2530 2700 2563 3100 3100 3950 32,73 439.533 21.659
846.052
461.192 4.615 465.807 Superficiepredial 242,91 3.556,23 74,94 125,63 205,85 209,79 1.985,36 RCSobtenida
TOTAL
RentaCapitalizadadeSuelo(RCS) RentaPotencialdeSuelo(RSP) BrechadeRenta RCS(UF/m) RPS(UF/m)
6.400,71
4.666,30 68.315,18 1.439,60 2.413,35 3.954,38 4.030,07 38.138,77 122.958

122.944 380.245 257.301 19,21 59,41
120
3,09 40,20
24

EDIFICIOMIRADORNORTE
Irarrzaval849 aodeconstruccin2006 GrupoInmobiliarioActual Residencial

6,99 0,36 Z1a Zona52 14,85
Departamentos** tipologas A B C CantidaddeDepartamentos Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior PALACETEOVILLA
Cantidad(n) 16 40 72 182.615 14.193 Tamao(m) 48,00 76,00 88,00 128
Precio(UF) 1.999 2.600 3.200 34,21
366.384

28.720 167.659 138.940 14,85 86,69 5,84 71,84
121
25
FernndezConcha105 aodeconstruccin2006 GrupoInmobiliarioActual Residencial
EDIFICIOACTUALF.CONCHA
4,84 0,40 Z3 Zona52 19,23
Precio(UF) 1.271 3.485 28,59 118.665 10.866
266.254
129.531 1.246 130.777 Superficiepredial 653,83 611,82 587,31 633 RCSobtenida 9.709
TOTAL
2.485,46
9.086 8.722 9.393 36.909

34.922 135.477 100.555 19,23 74,60 3,88 55,37
122
27
EDIFICIOPALERMOUOA
RepblicadeIsraael977 aodeconstruccin2006
InmobiliariaAndrigetti&Espinoza Residencial
Superficiedelpredio(m) Ocupacindesuelo(m) Edificacin(m) Estacionamiento(m) Alturadeedificiacin 2.175 Coef.constructibilidadreal 710 Coef.ocupacindesueloreal 9.468 ZonaPRC2004 1.428 Mercadodesuelo 14pisos Valordesuelo(UF) 4,35 0,33 Z3 Zona52 23,64
Departamentos** tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F G H I J K
Precio(UF) 3.400 3.600 32,69 127.818 7.540
238.000
135.358 1.342 136.700 Superficiepredial 705,22 455,51 291,02 126,63 91,94 93,12 99,78 131,53 122,38 152,86 115,59 RCSobtenida 15.748 10.172 6.498 2.828 2.053 2.079 2.228
2.937 2.733 3.413
TOTAL
RentaCapitalizadadeSuelo(RCS) RentaPotencialdeSuelo(RSP) BrechadeRenta RCS(UF/m) RPS(UF/m) TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta BrechadeRenta(UF/m)
2.385,58
56.395
2.581 51.417 101.300 49.883 23,64 46,57 1,97 22,93
123
**Tamaoaproximado
28
EDIFICIOELSOLAR
JosDomingoCaas982 aodeconstruccin2006 GrupoInmobiliarioActual Residencial
3,97 0,35 Z3 Zona52 23,64
Departamentos** tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F
Precio(UF) 1.980 3.200 28,70 115.182 8.760
207.660
123.942 1.209 125.151 Superficiepredial 349,42 419,36 433,44 463,47 181,43 310,95 RCSobtenida
TOTAL
2.158,07
8.260 9.914 10.247 10.956 4.289 7.351 51.017

50.779 82.509 31.730 23,64 38,41 1,62 14,77
124
32
EDIFICIODUBLINFANTE
JosManuelInfante2520 aodeconstruccin2006 InmobiliariaPuertoCapital/Banmerchant Residencial
3,40 0,23 Z3a Zona52 19,21
Departamentos** tipologas A B C D CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B
Precio(UF) 3.200 2.800 2.450 2.400 32,96 137.700 12.197
298.950
149.897 1.446 151.343 Superficiepredial 1.500,00 878,11 RCSobtenida
TOTAL
2.378,11
28.815 16.868 45.683

57.707 147.607 89.901 19,21 49,14 2,56 29,93
125
33
EDIFICIOVITALUOA
DublAlmeyda1380 aodeconstruccin2006 InmobiliariaArmazara Residencial
4,21 0,30 Z3a Zona52 19,23
Precio(UF) 2.147 3.000 34,63 109.863 9.647
237.969
TOTAL
1.949,34
13.716 8.423 6.809 37.486

37.210 117.306 80.096 19,23 60,62 3,15 41,39
126
40
EDIFICIOELMADRIGAL
MonseorErrzuriz245 aodeconstruccin2006 InmobiliariaMelinka Residencial
4,50 0,30 Z3 Zona52 13,29
Departamentos** tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B
Precio(UF) 2.622 3.860 36,42 97.362 5.877
172.397
103.239 1.022 104.261 Superficiepredial 808,58 759,45 RCSobtenida 10.746
TOTAL
1.568,03
10.093 20.839
21.317 68.136 46.818 13,29 42,48 3,20 29,19
127
45
EDIFICIOCONCEPTOPRIME
DublAlmeyda1730 aodeconstruccin2006 ImaginaGrupoInmobiliario Residencial
5,39 0,26 Z3 Zona52 16,66
Departamentos tipologas A B C D CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E
Precio(UF) 2.312 2.600 3.899 4.400 34,60 181.049 11.421
341.173
TOTAL
2.484,94
15.339 10.712 2.955 4.032 8.361 41.399

41.483 146.803 105.319 16,66 58,96 3,54 42,30
128
51
EDIFICIOJARDNREAL
Quirihue250 aodeconstruccin2006 InmobiliariaHumana/security Residencial
4,11 0,32 Z3 Zona52 27,71
Departamentos tipologas A B C D CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C
Cantidad(n) 13 14 28 28 Tamao(m) 75 83,00 101,00 126,60 83
Precio(UF) 2.666 2.950 3.590 4.500 35,54 132.773 6.135
302.479
TOTAL
2.385,02
15.633 16.944 33.512 66.089

66.310 162.177 95.867 27,71 67,77 2,45 40,06
129
57
JosDomingoCaas2001 aodeconstruccin2006 InmobiliariaGestora Residencial
EDIFICIOJ.DOMINGOCAAS2001
3,77 0,25 Z3 Zona52 19,23
Departamentos tipologas A B C CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C
Precio(UF) 2829 3258 4089 39,25 180.131 11.642
364.056
191.774 1.891 193.665 Superficiepredial 1.020,99 965,21 1.023,45 RCSobtenida
TOTAL
3.009,65
19.634 18.561 19.681 57.876

68.042 170.391 102.348 19,23 48,16 2,50 28,93
130
60
RafaelPrado2414 aodeconstruccin2006 InmobiliariaSantolaya Residencial
EDIFICIOMIRADORPLAZALILLO

3,84 0,20 Z3 Zona52 19,23
Departamentos tipologas B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D
Precio(UF) 3.200,00 30,19 147.718 9.868
284.800
157.587 1.551 159.138 Superficiepredial 716,92 671,66 670,08 813,63 RCSobtenida
TOTAL
2.872,29
13.786 12.916 12.886 15.646 55.234

54.766 125.662 70.896 19,23 44,12 2,29 24,89
131
6
Irarrzaval870 aodeconstruccin2007 GrupoInmobiliarioActual Residencial(RSU)
EDIFICIOPALMASDETEGUALDA
7,55 0,42 Z1a Zona48a 21,05
Departamentos tipologas A B C D CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F G
Cantidad(n)*** 45 45 45 45 Tamao(m) 32,62 78,60 63,96 70,34 180
Precio(UF) 886 2624 2135 2316 33,38 216.216 13.306 229.522
358.231
2.270 231.792 Superficiepredial 270,32 161,93 251,54 320,97 349,73 537,41 315,42 RCSobtenida 5.690,24 1.222,18 1.898,52 2.422,55 2.639,62 11.312,48
6.639,59
TOTAL
2.207,32
31.825
44.668 126.439 81.771 21,05 59,58 2,83 38,53
132
7
EDIFICIOSALVADOR2111
Salvador2111 aodeconstruccin2007 InmobiliariaDelabaseIV Residencial(RSU)
4,36 0,22 Z3 Zona48a 24,46
Departamentos** tipologas A B C D E F G H I CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F G H I J K L
Cantidad(n) 16 16 16 16 16 16 16 18 18
Tamao(m) 37,16 49,62 48,51 54,65 61,60 64,23 64,78 75,06 75,06 148
Precio(UF) 1332 1778 1739 1959 2208 2302 2322 2690 2690 35,83 162.243 10.940
286.598
173.183 1.704 174.887 Superficiepredial 610,79 464,56 422,37 370,81 70,64 389,69 49,79 53,70 86,55 84,50 66,05 86,89 RCSobtenida
TOTAL
RentaCapitalizadadeSuelo(RCS) RentaPotencialdeSuelo(RSP) BrechadeRenta
2.756,34
14.939,92 11.363,14 10.331,17 9.070,01 1.728 9.532 1.218 1.314 2.117 2.067 1.616 2.125 67.420
67.461 111.711 44.250
133
RCS(UF/m)
24,46
RPS(UF/m) TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta BrechadeRenta(UF/m)
40,50 1,66 16,04
15
EDIFICIOCALIFORNIA
MiguelClaro2550 aodeconstruccin2007 InmobiliariaLenTorres Residencial
3,49 0,29 Z1a Zona48a 14,05
Departamentos** tipologas A B C D E CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B***
Cantidad(n) 18 18 36 36 36 Tamao(m) 44,27 72,11 79,22 93,01 104,38 144
Precio(UF) 1.484 2.418 2.656 3.119 3.535 33,53 143.100 15.967
405.413
159.067 1.503 160.569 Superficiepredial 368,22 2.665,00 RCSobtenida
TOTAL
RentaCapitalizadadeSuelo(RCS) RentaPotencialdeSuelo(RSP) BrechadeRenta RCS(UF/m) RPS(UF/m) TasadeAcumulacindelaBrechadeRenta
3.033,22
Sesuponefusinpreviaaplanodecatastro2004A14
5.173,49 37.443,25 42.617

42.614 244.844 202.230 14,05 80,73 5,75
134
BrechadeRenta(UF/m)
66,68
44
EDIFICIOMOSAIC
Irarrzaval1745 aodeconstruccin2007 InmobiliariaPaz Residencial/Equipamiento
7,74 0,66 Z1a Zona52 24,46
Departamentos tipologas A B C D E F CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido
Precio(UF) 3.437 3.328 3.257 1.914 1.900 1.401 36,13 257.422 19.737
436.740
277.158 2.703 279.861
Propietarioanterior A*** B C D
Superficiepredial 1.898,79 289,54 191,27 227,10
RCSobtenida
TOTAL
2.606,70
46.444 7.082 4.678 5.555 63.760

60.269 156.879 96.609 24,46 63,67 2,60 39,21
135
48
EDIFICIOVISTAMONSEOR
MonseorEyzaguirre300 aodeconstruccin2007 InmobiliariaFernandezWood Residencial
4,60 0,30 Z3 Zona52 27,71
Departamentos tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D
Precio(UF) 2.692 3.165 35,89 117.977 8.427
222.564
TOTAL
2.056,85
15.327 9.825 22.077 56.995

52.649 94.921 42.272 27,71 49,96 1,80 22,25
136
54
EDIFICIODUBLALMEYDA
DublAlmeyda2020 aodeconstruccin2007 VivaGrupoInmobiliario Residencial
3,67 0,32 Z3a Zona52 24,46
Departamentos tipologas A B C CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E
Precio(UF) 1.940 2.747 3.288 28,90 145.800 11.753
283.220
TOTAL
1.474,37
13.426 9.247 13.390 6.994 12.386 36.063

72.059 124.136 52.077 24,46 42,14 1,72 17,68
137
58
DublAlmeyda2355 aodeconstruccin2007 InmobiliariaSimonetti Residencial
3,48 0,17 Z3 Zona52 19,23
Departamentos tipologas B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F G
Precio(UF) 4.100,00 38,68 166.172 8.427
311.600
174.598 1.745 176.343 Superficiepredial 487,15 502,11 436,75 925,30 263,37 473,54 437,96 RCSobtenida 9.368 9.656 8.399 17.794 5.065 9.106 8.422

68.017 135.257 67.240 19,23 38,24 1,99 19,01
TOTAL
3.526,18
67.808
138
3
AvenidaItalia1883 aodeconstruccin2008 CstItaliaS.A. Residencial(RSU)
EDIFICIOMONSEORPOLIDORO
4,15 0,43 Z3 Zona48a 22,33
Cantidad(n) 48 48 Tamao(m) 78,83 43,45
Precio(UF) 2720 1575
96 36,25UF/m2 206.160 95.351 7.096
102.447 1.001 103.448 Superficiepredial 401,98 511,96 391,16 390,76 RCSobtenida
TOTAL
1.695,86
1.049.518 801.878 801.058 3.476.513

824.059 37.961 102.712 64.751 22,33 60,42 2,71 38,09
**Tamaoaproximadooexistenotrastipologasquenofueroncatastradasaunquesieltotal
139
11
EDIFICIODELTANOUTERRA
JulioPrado2143 aodeconstruccin2008 InmobiliariaCelsusDelta Residencial
4,55 0,47 Z1a Zona48a 19,08
Departamentos** tipologas A B C D E CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C***
Cantidad(n) 19 19 19 38 38 Tamao(m) 38,86 51,86 64,16 75,35 86,50 133
Precio(UF) 1569 2094 2591 2982 3423 39,57 121.563 9.831
362.221
TOTAL
2.657,55
7.763,65 5.383,42 24.626,94 52.274

37.778 229.550 191.772 19,08 115,93 6,08 96,85
140
12
EDIFICIOLUISBELTRN
LuisBeltrn2071 aodeconstruccin2008 InmobiliariaLasAmricas Residencial

3,69 0,28 Z3b Zona48a 19,67
Departamentos tipologas A B C D CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F
Precio(UF) 1790 2995 4041 4768 40,28 180.350 10.201
453.697
190.551 1.894 192.445 Superficiepredial 433,00 678,00 651,62 720,82 643,96 547,18 RCSobtenida 8.517,11 13.336,26 12.817,37 14.178,53 12.666,69 10.763,03

71.240 261.252 190.013 19,67 72,13 3,67 52,46
TOTAL
3.674,58
72.279
141
21
Irarrzaval2074 aodeconstruccin2008 GrupoInmobiliarioActual Residencial

EDIFICIONUEVAIRARRZAVAL

3,93 0,26 Z1a Zona48a 19,67
Departamentos tipologas A B C D E F G H CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F
Cantidad(n) 30 8 20 20 42 30 21 21 155.466 14.193 Tamao(m) 72,10 52,00 43,00 52,40 67,65 55,74 83,93 68,50 192
Precio(UF) 2.910 2.099 1.736 2.115 2.730 2.249 3.386 3.178 40,36
501.086
169.659 1.632 171.291 Superficiepredial 420,65 342,98 727,52 389,92 351,65 317,82 RCSobtenida
TOTAL
2.550,54
8.274,19 6.746,42 14.310,32 7.669,73 6.916,96 6.251,52 50.169

57.574 329.795 272.221 19,67 112,67
5,73 93,00
142
26
EDIFICIOATALAYA
JosDomingoCaas705 aodeconstruccin2008 InmobiliariaAlmagro Residencial
3,99 0,19 Z3 Zona52 22,33
Departamentos** tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F G H I J K
Precio(UF) 2.950 4.020 36,55 236.156 18.628
585.480
254.783 2.480 257.263 Superficiepredial 503,72 497,88 664,08 623,68 270,04 209,55 230,12 350,59 340,72 360,09 357,72 RCSobtenida 9.687 9.574 12.770 11.993 5.193 4.030
4.425 6.742 6.552 6.925 6.879
TOTAL
4.408,19
98.435

97.872 328.217 230.345 22,33 74,88 3,35 52,55
143
36
EDIFICIOMONSEOR
MonseorEyzaguirre65 aodeconstruccin2008 VivaGrupoInmobiliario Residencial
5,82 0,47 Z1a Zona52 22,33
Departamentos** tipologas A B CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E
Precio(UF) 1.960 3.485 31,95 143.762 13.306
326.700
157.067 1.509 158.577 Superficiepredial 178,02 398,23 409,58 436,12 410,38 RCSobtenida 3.975
TOTAL
3.178,70
8.892 9.146 9.739 9.164 31.752

40.886 168.123 127.237 22,33 91,82 4,11 69,49
144
EDIFICIOIRARRZAVAL435
Irarrzaval435 aodeconstruccin2009 InmobiliariaFundamenta Residencial(RSU)
6,88 0,36 Z1a Zona52 27,71
Departamentos tipologas
A B C D E F CantidaddeDepartamentos
Cantidad(n)
22 23 22 22 22 22
Tamao(m)
95,14 92,12 90,16 71,99 71,48 52,69 133
Precio(UF)
3437 3328 3257 2679 2660 1401 37,2UF/m2
Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C Superficiepredial 351,05 172,88 1.364,39
372.092 176.189 9.831 186.020
1.850 187.870 RCSobtenida 9.728 4.791 37.807
TOTAL
1.888,32
52.325
52.566 184.222 131.656 27,71 97,11 3,50 69,40
145
16
ManuelMontt2587 aodeconstruccin2009 InmobiliariaMarafuera Residencial
EDIFICIOEDIFICIOMONTTPLAZA
2,82 0,44 Z2 Zona48a 19,67
Departamentos tipologas A B C D CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B
Precio(UF) 2.480 3.080 3.220 3.500 34,62 114.858 9.757
270.160
124.615 1.206 125.821 Superficiepredial 1.510,58 1.511,58 RCSobtenida
TOTAL
3.022,16
29.713,11 29.732,78 21.853

59.325 144.339 85.014 19,67 47,86 2,43 28,19
146
49
DublAlmeyda1798 aodeconstruccin2009 InmobiliariaHumana Residencial
1.071 Coef.constructibilidadreal 476 Coef.ocupacindesueloreal 3.016 ZonaPRC2007 966 Mercadodesuelo 7pisos Valordesuelo(UF)
2,82 0,44 Z3a Zona52 27,71
Departamentos tipologas A B C D CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A
Precio(UF) 1.344 1.578 1.768 2.905 39,69 40.716 5.100
87.984
45.816 428 46.244 Superficiepredial 1.071 RCS(UF/m2) 29.677

29.677 41.740 12.063 27,71 38,97 1,41 11,26
147
9
EDIFICIOJULIOPRADO2
JulioPrado2075 aodeconstruccin2010 InmobiliariaIncael Residencial
3,52 0,23 Z3b Zona48a 19,67
Departamentos tipologas A B C D E CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E F G H I J
Cantidad(n) 15 15 15 16 20
Tamao(m) 61,01 92,16 95,01 104,58 113,95 81
Precio(UF) 2112 3190 3290 3620 3863 34,60 124.335 5.988
264.060
130.323 1.306 131.628 Superficiepredial 148,11 109,86 131,83 107,32 148,44 183,84 552 215 527 534 RCSobtenida 2.913,32 2.160,95 2.593,10 2.110,98 2.920 3.616 10.848 10.373
4.235
TOTAL
2.657,55
10.504 52.274
51.535 132.432 80.897 19,67 50,55 2,57 30,88
148
50
EDIFICIOGRANDUBL
DublAlmeyda1880 aodeconstruccin2010 InmobiliariaSiena Residencial
Superficiedelpredio(m) Ocupacindesuelo(m) Edificacin(m) Estacionamiento(m) Alturadeedificiacin 2.340 Coef.constructibilidadreal 620 Coef.ocupacindesueloreal 11.945 ZonaPRC2007 3.339 Mercadodesuelo 17pisos Valordesuelo(UF) 5,10 0,26 Z1a Zona52 27,71
Departamentos tipologas A B C D E F G H CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C D E
Tamao(m) 65,46 98,40 75,15 72,57 45,17 72,57 77,77 79,88 Cantidad(n) 16 32 16 24 23 16 16 16 159
Precio(UF) 2.480 3.723 2.843 2.745 1.516 2.745 2.940 3.020 37,83UF/m2 161.258 17.630
444.332
178.887 1.693 180.581 Superficiepredial 340,61 212,56 215,88 1.045,00 518,95 RCSobtenida 9.438
TOTAL
2.333,00
5.890 5.982 28.957 14.380 64.647

64.841 263.751 198.910 27,71 112,71
4,07 85,00
149
53
DublAlmeyda1950 aodeconstruccin2010 GrupoInmobiliarioActual Residencial
2.373 Coef.constructibilidadreal S/I Coef.ocupacindesueloreal 13.137 ZonaPRC2007 2.520 Mercadodesuelo 11pisos Valordesuelo(UF)
5,54 S/I Z3a Zona52 27,76
Departamentos tipologas A B C D E F CantidaddeDepartamentos Valorporedificiovendido(UF) Costos Valordeconstruccin(TipoB1) Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal1,5Cc30%* CapitalFijoInvertido Propietarioanterior A B C
Precio(UF) 1.364 2.043 2.592 2.701 3.428 3.819 36,32 177.350 13.306
361.789
190.655 1.862 192.517 Superficiepredial 878,40 879,17 755,10 RCSobtenida 1.198.138
TOTAL
2.512,67
1.199.188 1.029.956 3.427.282

65.874 169.272 103.397 27,76 71,33 2,57 43,57
150
Anexos 2: Artculos de la Ley atingentes a la presente investigacin

Ley General de Urbanismo y Construccin LGUC
Artculo 63.- La fusin de dos o ms terrenos en uno solo tendr un beneficio de mayor densidad, a travs de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%. Cuando resulten terrenos de 2.500 m2. o ms, podrn acogerse a los beneficios que otorga el concepto de "Conjunto Armnico". PARRAFO 2.- De los conjuntos armnicos. Artculo 107.- Las normas generales de los Planes Reguladores y su Ordenanza Local, respecto a la agrupacin de las construcciones, coeficientes de constructibilidad, alturas mnimas y mximas, y tamaos de los predios, podrn variarse cuando los proyectos tengan la calidad de "conjuntos armnicos". Para este efecto se considerar como tales aquellas agrupaciones de construcciones que, por condiciones de uso, localizacin, dimensin o ampliacin de otras estn relacionadas entre s, de tal manera que constituyan una unidad espacial propia, distinta del carcter general del barrio o sector. Artculo 108.- En los casos sealados en el artculo precedente, los Asesores Urbanistas podrn autorizar excepciones a la reglamentacin de la Ordenanza Local, siempre que no se afecten los espacios de uso pblico, la lnea de edificacin, destino y el asoleamiento mnimo de las construcciones colindantes. En los casos en que hubiere duda sobre la aplicacin del concepto de "conjunto armnico", el Asesor Urbanista lo someter a la consideracin de la Secretara Regional correspondiente del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. Artculo 109.- Las condiciones mnimas de uso, localizacin, dimensin o ampliacin, para aplicar el concepto de "Conjunto Armnico", sern reglamentadas en la Ordenanza General.
Ordenanza General de Urbanismo y Construccin OGUC

Artculo 2.6.4. Para los efectos previstos en los artculos 107, 108 y 109 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, se considerar que un proyecto tiene la calidad de Conjunto Armnico, cuando cumple con alguna de las condiciones que se sealan a continuacin y con las exigencias que para cada caso se establecen, sin perjuicio de lo prescrito en los artculos 2.6.15. y 2.6.16. de este mismo Captulo:2 1.- Condicin de dimensin:
151
a) Estar emplazado en un terreno cuya superficie total sea igual o superior a 5 veces la superficie predial mnima establecida por el Plan Regulador respectivo, siempre que la superficie total no sea inferior a 5.000 m2.; b) Estar emplazado en un terreno que constituya en s una manzana existente, resultante o no de una fusin predial, cualquiera sea la superficie total de sta; c) Estar emplazado en un terreno resultante de una fusin predial, conforme al artculo 63 del DFL. N 458, de Vivienda y Urbanismo, de 1975, siempre que su superficie no sea inferior a 2.500 m2. 3 2.- Condicin de uso: Estar destinado a equipamiento y emplazado en un terreno en que el Plan Regulador respectivo consulte el equipamiento como uso de suelo, que tenga una superficie total no inferior a 2.500 m2 y cumpla con lo preceptuado en el artculo 2.1.36. de esta Ordenanza. 4 El distanciamiento entre los edificios que contempla el proyecto y los deslindes con los predios vecinos, no podr ser inferior a 10 m., aunque se emplace en reas de construccin continua obligatoria. 3.- Condicin de localizacin y ampliacin: a) Estar localizados en el mismo terreno en que estn emplazados inmuebles declarados Monumentos Nacionales o definidos por el Plan Regulador como inmuebles de conservacin histrica y que el proyecto contemple su ampliacin, restauracin, remodelacin, reparacin o rehabilitacin. En el primer caso debern contar con autorizacin previa del Consejo de Monumentos Nacionales, conforme a la Ley N 17.288 y en el segundo, con autorizacin de la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo. b) Estar emplazados en un predio contiguo a un inmueble declarado Monumento Nacional o definido por el Plan Regulador como inmueble de conservacin histrica y que el proyecto contemple la ampliacin, restauracin, remodelacin, reparacin o rehabilitacin del respectivo Monumento Nacional o inmueble de conservacin histrica. En estos casos, la ampliacin, restauracin, remodelacin, reparacin o rehabilitacin del inmueble declarado Monumento Nacional deber contar con autorizacin previa del Consejo de Monumentos Nacionales, conforme a la Ley N 17.288, y cuando dichas obras se realicen en un inmueble de conservacin histrica, con la autorizacin previa de la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo. Los proyectos que cumplan con alguna de las condiciones sealadas en el inciso anterior debern, adems, cumplir copulativamente con los siguientes requisitos:
152
a) Que el terreno enfrente en al menos 20 metros a una va existente o proyectada en el Plan Regulador respectivo, de un ancho mnimo de 20 m., con calzada de no menos de 14 m. En el caso que la calzada no se encuentre materializada con las caractersticas sealadas, deber ser ensanchada por el proyecto, hasta encontrarse o empalmarse con una calzada existente de al menos el mismo ancho. b) Que se ejecute un proyecto de mejoramiento en el espacio pblico que enfrenta el terreno, en toda el rea comprendida entre la lnea oficial y la solera, de acuerdo al diseo y caractersticas establecidos en el respectivo plano seccional. Slo se podrn hacer las exigencias a que alude la letra b) del inciso anterior, cuando las Municipalidades hayan establecido las caractersticas y el diseo de los proyectos de mejoramiento del espacio pblico mediante planos seccionales. Las obras que se deban realizar en conformidad al presente artculo debern ejecutarse o garantizarse y contar con recepcin final previa o conjuntamente con las obras de edificacin. Artculo 2.6.5. Los proyectos que cumplan con la condicin de dimensin a que se refieren las letras a) o b) del nmero 1 del artculo 2.6.4., podrn exceder hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador respectivo. Los proyectos que cumplan con la condicin de dimensin a que se refiere la letra c) del nmero 1 del artculo 2.6.4., podrn exceder hasta en un 30% el coeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador respectivo, hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador respectivo. Artculo 2.6.7. Los proyectos que cumplan con la condicin de localizacin y ampliacin a que se refieren las letras a) o b) del numeral 3. del artculo 2.6.4. de esta Ordenanza, podrn aumentar hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido en el Plan Regulador respectivo. Artculo 2.6.8. Tratndose de fusin de terrenos, en los porcentajes de incremento de los coeficientes de constructibilidad sealados en los artculos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7. se entiende incluido el 30% de aumento de dicho coeficiente que otorga el artculo 63 del DFL. N 458, de Vivienda y Urbanismo, de 1975. Artculo 2.6.9. Los proyectos que cumplan con la condicin de dimensin y/o de uso, podrn exceder hasta en un 25% la altura mxima establecida por el Plan Regulador respectivo. Cuando la altura est expresada en pisos y de la aplicacin de este porcentaje resulte una fraccin de piso igual o mayor que 0,5 se permitir la construccin de un piso ms. En el caso que dicho Plan Regulador contemple edificacin continua, y el Conjunto Armnico no ocupe una manzana completa, el aumento de altura regir slo para las 153
edificaciones aisladas construidas por sobre la altura mxima de la edificacin continua, y se aplicar a partir de la altura mxima fijada para la edificacin continua por el Plan Regulador respectivo. Artculo 2.6.10. En los conjuntos armnicos el aumento del coeficiente de constructibilidad no permite exceder las alturas mximas ya incrementadas por la aplicacin del artculo 2.6.9. ni libera del cumplimiento de rasantes y distanciamientos establecidos por el respectivo Plan Regulador o a falta de ste o si no contiene norma en la materia, por esta Ordenanza, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 2.6.11. de este mismo Captulo. Del mismo modo, en los conjuntos armnicos el aumento de altura no libera del cumplimiento del coeficiente de constructibilidad ya incrementado por la aplicacin de los artculos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7., ni de las rasantes y los distanciamientos establecidos por el respectivo Plan Regulador o a falta de ste o si no contiene norma en la materia, por esta Ordenanza, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 2.6.11. de este mismo Captulo. Artculo 2.6.11. Con el fin de evitar diseos con planos inclinados de los edificios producto de las rasantes a que se refiere el artculo 2.6.3. de este mismo Captulo, las edificaciones aisladas podrn sobrepasar opcionalmente stas siempre que la sombra del edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen terico edificable en el mismo predio y se cumplan las condiciones que sealan los artculos siguientes, todo lo cual deber graficarse en un plano comparativo que permita verificar su cumplimiento. Asimismo, podrn acogerse a este artculo los proyectos que, por efecto de aplicacin de alguna norma, resulten con retranqueos, salvo que se trate de una condicin morfolgica expresamente contemplada en el respectivo Instrumento de Planificacin Territorial. No corresponder a las Direcciones de Obras Municipales, ni al Revisor Independiente en su caso, verificar los clculos presentados, los que sern de la responsabilidad del autor del proyecto, bastando la comparacin de lo informado en el plano que seala el artculo 2.6.14. de este mismo Captulo. Artculo 2.6.12. Para los efectos de calcular la sombra proyectada sobre los predios vecinos bastar con medir la superficie de sta. Las reas adyacentes con uso espacio pblico no se contabilizarn en dicho clculo, a pesar de que el volumen terico planteado les proyecte sombra. En ningn caso el proyecto podr superar las superficies de sombra parciales que proyecta el volumen terico hacia las orientaciones, oriente, poniente y sur, ni por ende la superficie de sombra total producida por dicho volumen terico edificable en el predio, as como tampoco su altura total. Adicionalmente, sin perjuicio de los distanciamientos mnimos establecidos en el artculo 2.6.3. o en el respectivo Instrumento de Planificacin Territorial, las edificaciones 154
aisladas que se acojan al artculo 2.6.11., adems debern cumplir a partir de los 10,5 m de altura, con un distanciamiento hacia los predios vecinos no inferior a 1/6, 1/5 o 1/4 de la altura total de la edificacin, segn se trate de edificaciones ubicadas en cada una de las agrupaciones de regiones indicadas en la tabla de rasantes inserta en el inciso sexto del artculo 2.6.3. de esta Ordenanza, respectivamente. En el caso de la edificacin aislada por sobre la edificacin continua, la altura total de la edificacin para aplicar dicho distanciamiento, se medir a partir de la altura mxima permitida para la edificacin continua. Artculo 2.6.13. La sombra proyectada, tanto del proyecto como del volumen terico, podr calcularse utilizando el siguiente procedimiento: 1. En cada orientacin, la sombra se proyectar sobre un plano horizontal imaginario ubicado en el nivel medio del propio terreno, siempre que su pendiente promedio no supere el 10%. El citado nivel medio corresponder al suelo natural o a la altura mxima de la edificacin continua, en su caso. 2. En terrenos que tengan una pendiente promedio superior al 10% la sombra proyectada se calcular sobre un plano paralelo a la pendiente promedio para cada orientacin. 3. En edificios de planta ortogonal se podr tomar la orientacin predominante de cada fachada. 4. Las superficies de sombra se trazarn sobre el plano slo en las orientaciones sur, oriente y poniente, abatiendo los vrtices superiores de los volmenes segn el ngulo, con respecto a la horizontal y expresado en grados sexagesimales, que para cada caso seala la siguiente tabla: Para trazar la sombra proyectada en cada orientacin, se podr dividir la Artculo 2.6.14. Los resultados obtenidos por la aplicacin de los artculos anteriores debern graficarse en un plano comparativo de sombras, que tendr las siguientes caractersticas: Artculo 2.6.15. Un proyecto acogido a Conjunto Armnico podr dividirse en partes, siempre que los predios resultantes de la subdivisin no sean inferiores a 2.500 m2 y que cada parte cumpla individualmente con las normas del Ttulo 4 de esta Ordenanza. Asimismo, podrn aprobarse proyectos acogidos a Conjunto Armnico emplazados en 2 o ms predios colindantes, siempre que el terreno total involucrado cumpla las disposiciones del artculo 2.6.4. de esta Ordenanza y la solicitud de permiso sea suscrita por los propietarios de los predios involucrados. En el expediente se deber acompaar un plano de emplazamiento en que se grafiquen, a una escala adecuada, los predios y las edificaciones a desarrollar en cada una de las partes del proyecto y las normas urbansticas de cada predio. 155
En caso que se contemplen servidumbres de paso entre los distintos predios stas debern sealarse en el proyecto. Las normas urbansticas se aplicarn a los proyectos de que trata este artculo como si se tratara de un solo predio, y en el caso que el predio o los predios queden afectos a dos o ms zonas o subzonas del instrumento de planificacin territorial, se aplicar lo preceptuado en el artculo 2.1.21. de esta Ordenanza. En caso de aprobarse un proyecto acogido a Conjunto Armnico emplazado en dos o ms predios, el Director de Obras Municipales dictar la resolucin del permiso de edificacin acogiendo dicho proyecto a Conjunto Armnico. En estos casos, para efectos del control de las normas urbansticas utilizadas por el total del proyecto, la Direccin de Obras Municipales deber llevar un registro separado de los proyectos que se aprueben en conformidad al presente artculo. Artculo 2.6.16. A los proyectos acogidos a Conjunto Armnico que se emplacen en dos o ms predios, no les sern aplicables las normas sobre rasantes y distanciamientos en los deslindes entre predios del mismo proyecto. Asimismo dichos proyectos podrn redistribuir la capacidad mxima de edificacin de cada predio en el total del proyecto, siempre que el volumen total del proyecto no supere la suma de las capacidades mximas de edificacin de los predios individuales y la altura mxima que resulte de la aplicacin del artculo 2.6.9. Las modificaciones de los proyectos a que se refiere el inciso primero de este artculo, relativas al emplazamiento, la volumetra o las fachadas de la edificacin, requerirn que se acompae a la solicitud de modificacin la aceptacin expresa de los propietarios de los dems predios, aun cuando tales modificaciones afecten slo a la parte del proyecto emplazada en un solo predio. Artculo 2.6.17. Los proyectos acogidos a la Ley N 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, clasificados como condominios Tipo B, debern contemplar superficies de terreno de dominio comn destinadas a vialidad, reas verdes y equipamiento como si se trataran de proyectos de loteo. En estos casos, el proyecto deber asimilar los anchos de las vas conforme a la tipologa que establece el artculo 2.3.4. de este mismo Ttulo y el pavimento de las mismas se ejecutar conforme a las especificaciones mnimas que sealan los incisos quinto y siguientes del artculo 3.2.5., las cuales podrn ser modificadas por el arquitecto del proyecto, siempre que se aseguren condiciones similares en cuanto a resistencia y durabilidad. Tratndose de proyectos clasificados como condominios Tipo A, los estndares y condiciones de diseo de las obras interiores de carcter colectivo, tales como vas de acceso, obras de pavimentacin y reas verdes, sern determinados por el arquitecto del proyecto.
156
Las obras de pavimentacin sealadas no requerirn permisos especiales o la aprobacin de un proyecto de las mismas, y sern recepcionadas por la Direccin de Obras Municipales bajo el carcter de obras complementarias. Artculo 2.6.18. En la tramitacin de solicitudes de proyectos acogidos a Conjunto Armnico, slo le corresponde intervenir al Director de Obras Municipales, quien verificar como parte del proceso normal de revisin que el proyecto cumple las condiciones para acogerse a tales disposiciones, todo ello sin perjuicio de las revisiones que, en su caso, correspondan a los revisores independientes. Artculo 2.6.19. El incremento de altura sealado en el artculo 2.6.9. de esta Ordenanza para los proyectos acogidos a Conjunto Armnico, podr ser disminuido en un 50% por los planes reguladores comunales, de acuerdo a las caractersticas de las zonas o subzonas de la comuna. Asimismo, el plan regulador comunal podr determinar zonas o subzonas en las que se rebajen hasta en un 50% los porcentajes de mayor constructibilidad sealados en los artculos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7.
157
Anexos 3: Listado de Locales de Compra y Venta de Vehculos y Servitecas en Tramo estudiado de Irarrzaval
Nombre A De la Hoz automotriz B Portillo C Grauss & Arueste D Siglo XXI E Curifor F Fortaleza G Intercontinental H Grass y Aureste I Inalco J Intercontinental K Bilbao L Pompeyo Carrasco M Prompeyo Carrasco N Guillermo Morles Gracia O Deyma P Alpino Q Patricio Duarte R Prompeyo Carrasco S Rosselot T Inalco U V W X Y a b c d Inalco Forcenter Chamy Grauss & Arueste Grauss & Arueste Nombre Guillermo Morales Corea Mundo Motors Inalco Len Calle Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Salvador Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Calle Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval Irarrzaval n 240 280 323 390 357 401 520 560 590 513 577 965 2282 1031 1154 1200 1195 1235 1330 1335 1473 1535 1593 2223 2325 2330 n Tipologa de intervencin rehabilitacin galpn decorado rehabilitacin galpn decorado rehabilitacin galpn decorado aire libre/rehabilitacin aire libre aire libre aire libre galpn decorado galpn decorado/rehabilitacin galpn decorado galpn decorado galpn decorado galpn decorado aire libre galpn decorado aire libre aire libre aire libre galpn decorado galpn decorado/rehabilitacin rehabilitacin galpn decorado/rehabilitacin galpn decorado/rehabilitacin Tipologa de intervencin galpn decorado rehabilitacin galpn decorado galpn decorado Propiedad arrendatario propietarios propietarios propietarios propietarios arrendatario propietarios propietarios propietarios propietarios arrendatario propietarios propietarios propietarios propietarios propietarios arrendatario propietarios propietarios arrendatario arrendatario propietarios arrendatario arrendatario propietarios propietarios Propiedad arrendatario arrendatario arrendatario propietarios
158

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Estudios de Gentrificacin

Destruccin (Urbana) Creativa en uoa?

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO SEMINARIO 5 AO - ESTUDIOS DE GENTRIFICACIN

Palabras claves: Produccin inmobiliaria Destruccin Creativa Gentrificacin Pericentro uoa

Haca una indagacin hipottica

Proceso Deductivo de Definir el rea de Estudio

Proceso Inductivo de Anlisis de Caso nico

Entrevistas Semiestructurada Entrevistas Semiestructurada

Figura 2: Esquema de la metodologa aplicada. Fuente: elaboracin propia.

Trmino que denota a la aristocracia terrateniente britnica.

2.1. Teora de la Brecha de Renta de Suelo (Rent Gap)

Traduccin basada en Lopz (2008).

2.3. Destruccin Creativa y Urbanismo Empresarial

2.4. Gentrificacin por Desposesin de la Renta de Suelo (GDRS)

2.5. Conclusiones de Captulo

3. Hacia un caso de estudio en uoa

3.1. Planes Reguladores Comunales (PRC)

Actual Subsidio de Inters Territorial (SIT)

15 Artculo 2.6.11. de la OGUC.

Figuras 5, 6 y 7. Plan Regulador Comunal (PRC) de 1989 y superposicin de las modificaciones

Superficie predial 500m 500m 300m 300m 300m 300m

Altura Mxima libre libre libre 4pisos libre 8m

Alturade Continuidad 13m 5m

Rasante 70% 60% 60% 60% 60% 60%

3.3. Operacin de mecanismos de la poltica pblica central

Articulos 107 a 109 de LGUC; Artculos 2.6.4. a 2.6.19. de OGUC.

3.4. Evolucin de la demanda de suelo en el mercado

uoa Providencia Santiago

Subsidio de Renovacin Urbana (SRU)

La tercera, 20 de octubre de 2008.

VALORES DE SUELO (UF/M2)

20,00 15,00 10,00 5,00

3.5. Productores Inmobiliarios de la ltima dcada

3.6. Conclusiones de Captulo

4. Caso de estudio nico en Irarrzaval poniente

4.1. Acumulacin de la Brecha de Renta en el rea de estudio

Nmero de Catastro Territorial (Figura

Superficiedelpredio(m) Ocupacindesuelo(m) Edificacin(m)

2.340 620 11.945 0 17pisos

5,10 0,26 Z1a

98,40 75,15 72,57 45,17 72,57 77,77 79,88 CantidaddeDepartamentos

Cantidad(n) 16 32 16 24 23 16 16 16 159 444.332

Parmetros de anlisis segn medios de difusin del mercado inmobiliario

Tpologas de departamentos analizadas

Valor promedio de departamentos ofertados

Valor por vendido suponiendo valores publicitados

Valordeconstruccin(TipoB4) CostodeConstruccin PermisoMunicipal 30%* CapitalFijoInvertido

161.258 17.630 178.887 1.693 180.581

263.751 198.910 27,71 112,71

Tasade acumulacin deBR

2006 2007 1999 2006

28,93 19,01 21,68 24,89

2,50 1,99 2,80 2,29

59 DepartamentosGranMirador Santolaya 60 EdificioMiradorPlazaLillo Santolaya

Fuente: Fotografa satelital de Googlemaps.

Figura 15. Plano de Catastro de la edificacin en Altura, predios vacios y localizacin de

4.3. Productores Inmobiliarios del caso de estudio

Actual con 18 proyectos en la comuna, Simonetti, Imagina, Incael, etc.

4.4. Anlisis de la Tasa de Acumulacin segn Localizacin

ProyectosconRSU EdificioIrarrzaval435 EdificioCondell EdificioMonseorPolidoro EdificioTegualdaBicentenario EdificioTegualda2000 EdificioPalmasdeTegualda EdificioSalvador2111 PROMEDIO

Ao 2010 2006 2008 2008 Ao 2006 2006 2008 2006 2006

ACUMULACIN ELAS DE LA CRUZ

TASA DE ACUMULACIN RPS