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CURSO DE TASACION INMOBILIARIA

1.- PRESENTACION DEL PROFESOR


Alberto Arenas Pizarro es: Arquitecto; Perito Judicial; Perito Tasador D.O. N 35640 de fecha 22/10/1996; Hombre Bueno segn Resolucin N 55 de 20/01/2009; Arbitro Arbitrador eventualmente designado por el Colegio de Arquitectos; Fiscal del Tribunal de Etica del Colegio de Arquitectos; SCV (Senior Certifiel Valuer) N 9387 del IREI (International Real Estate Institute); Integrante de las Comisiones de Ttulo Profesional de las Escuelas de Arquitectura de las Universidades de Chile, de Las Amricas y Tecnolgica Metropolitana; Coordinador docente y profesor de los Diplomas en Tasaciones de la Escuela de Post-Grado de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Chile; Profesor invitado por la Universidad Politcnica de Catalua en inauguracin del Doctorado Internacional de Valuacin Inmobiliaria; Profesor invitado por la Universidad Nacional de Medelln para dictar un Seminario Post-Titulo en Valuacin Inmobiliaria (Colombia); Autor responsable tcnico del texto del Manual de Tasaciones del MINVU; Profesor de Tasaciones de las Escuelas de Arquitectura de la Universidad de Chile, de la Universidad de Las Amricas, y de la Universidad Tecnolgica Metropolitana; Profesor de Tasaciones de la Escuela de Ingeniera en Gestin y Administracin Inmobiliaria de la Universidad de Las Amricas; Profesor de Gestin Inmobiliaria de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Tecnolgica Metropolitana; Profesor de capacitacin de Cursos de Tasacin para profesionales del MINVU, del SII, del Colegio de Arquitectos, del Colegio de Ingenieros y de Asociaciones de Corredores de Propiedades; Profesor de Construccin II de la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Chile; Profesor del Taller de Evaluacin de Proyectos Inmobiliarios de la Escuela de Ingeniera en Gestin y Administracin de la Universidad de las Amricas; Inscripcin Vigente Rol N 1344 en el Registro Nacional de Consultores del MINVU; Presidente de la Compaa de Tasaciones Arenas y Cayo S.A.; socio principal de A.A. & A.A. Alberto Arenas y Arquitectos Asociados; Director Ejecutivo de Organizacin de Capacitacin CAADEM Ltda.; ex-Vicepresidente del Colegio de Arquitectos de Chile; ex-Presidente de la Asociacin de Arquitectos Tasadores de Chile (ASATCH); Past-Presidente y actual Vicepresidente de la Asociacin de Peritos Judiciales de Chile; Actuar Director y Secretario Tcnico designado por la Asociacin de Arquitectos Tasadores de Chile para perfeccionar la Norma Nacional de Valoracin Inmobiliaria; participacin en Congresos de valuadores en Chile (Tom, Panquehue, Santiago, Via del Mar) y en el extranjero (Tarragona, Espaa; Isla de Margarita, Venezuela; Buenos Aires, Argentina; Quito, Ecuador; Ciudad de Panam, Panam; San Jos, Costa Rica; Brasilia, Brasil; Lima, Per; Montevideo, Uruguay; Miami, EEUU; Madrid, Espaa; Monterrey, Mxico).

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2.- INTRODUCCION AL CURSO

Ley 7411: facultades del arquitecto


Perfil de la carrera de arquitectura Estimacin del valor Valor fundamentado Libre mercado: Oferta - demanda Mercado regulado. Economa social de mercado Posibilidad de existencia del acto de tasar Globalizacin Tratados de libre comercio. Incertidumbre Privada Institucional.
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Construccin de la Certeza Toma de Decisiones Profesionales Idneos (Art. 409 y siguientes del Cdigo Civil)

2.1- FUNDAMENTOS DE SU ESTRUCTURA


La pirmide del valor: lo legal, lo econmico, lo tcnico (arquitectnico - urbanstico). Los crculos de la tasacin.

2.1- OBJETIVOS

Metodologa. Clases tericas y prcticas


Evaluacin Apoyos docentes: apuntes y bibliografa.
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2.2- PROGRAMA

08/08/13 Introduccin al Curso. Planteamiento de la ejercitacin. Introduccin a la tasacin 15/08/13 Festivo 22/08/13 Ejercitacin. Estructura del Informe de Tasacin 29/08/13 Ejercitacin. Estructura del Informe de Tasacin 05/09/13 Ctedra N 1 12/09/13 Ejercitacin. Mercado Inmobiliario 19/09/13 Festivo 26/09/13 Ejercitacin. Enfoque por Comparacin de Mercado 03/10/13 Ejercitacin. Enfoque por Rentabilidad 10/10/13 Ejercitacin. Enfoque por Residual Dinmico 17/10/13 Ejercitacin. Enfoque por Costo de Reposicin 24/10/13 Ctedra N 2.
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3- INTRODUCCIN A LA TASACIN

3.1.

GENERALIDADES

Importancia de la tasacin Espertizaje. Escuelas de Postgrado Universitarias Normas internacionales Asociaciones de especialistas
FORMACIN DEL TASADOR INMOBILIARIO

3.2.

Pre-Grado Post-Grado: Cursos, Magsteres, Doctorados. Especialidad y expertizaje. Educacin contnua

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3.3.

LEGALIDAD DEL EJERCICIO DE LA TASACIN INMOBILIARIA

Concepto de idoneidad profesional.


Registros y contrataciones

3.4.

PROFESIONALES IDNEOS PARA LA TASACIN DE INMUEBLES

Arquitectos, Ingenieros Civiles, Constructores Civiles, Ingenieros Agrnomos. La situacin del Corredor de Propiedades.

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3.5. INSTITUCIONALIDAD NACIONAL. FUENTES DE DEMANDA DE LA TASACIN Bancos y Financieras Sociedad de Mutuos Hipotecarios Compaas de Seguros Estudios jurdicos. MINVU SERVIU. Municipalidades. MOP: Depto. Expropiaciones y Unidad Concesiones. Tribunales de Justicia: Cortes de Apelaciones, Juzgados Civiles y del Crimen. Empresas de servicios (agua potable, alcantarillado, electricidad, gas, telefonos). SII Corporacin Nacional de Desarrollo Indgena (CONADI) Bienes Nacionales Empresas constructoras e inmobiliarias Corredores de propiedades
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4.
4.1.

AREAS DE LA TASACION INMOBILIARIA


TIPOLOGAS DE TASACIN
: Tributaria: macro; no tributaria: micro

Segn objetivos

Segn destinos

Minera, agrcola, forestal, portuaria, inmobiliaria urbana y rural.


Por comparacin de mercado; por determinacin de rentabilidad; por costo de reposicin Pericial o no pericial; Judicial y no judicial.
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Segn metodologas :

Segn procedimientos :

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4.
4.1.

AREAS DE LA TASACION INMOBILIARIA


TIPOLOGAS DE TASACIN
: Tributaria: macro; no tributaria: micro

Segn objetivos

Segn destinos

Minera, agrcola, forestal, portuaria, inmobiliaria urbana y rural.


Por comparacin de mercado; por determinacin de rentabilidad; por costo de reposicin Pericial o no pericial; Judicial y no judicial.
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Segn metodologas :

Segn procedimientos :

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5.

METODOLOGIA DE LA TASACION
COMPLEJIDAD DEL ACTO DE TASAR EXPRESION DE LA COMPLEJIDAD Singularidad de cada inmueble. Participacin de gran cantidad de considerandos:

5.1 5.2

Exgenos
Endogenos

Considerandos con caractersticas variables en el tiempo La variabilidad de la temporalidad en el valor La variabilidad de la espacialidad en el valor.
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5.3 LO SUBJETIVO LO OBJETIVO * * * Metodologa con procedimientos objetivos. Construccin de franja de valores (varianza). Variabilidad final subjetiva

5.4 TASACION PROSPECTIVA Y RETROSPECTIVA

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5.5

LOS CONCEPTOS FUNDAMENTALES

* *

Norma internacional y tasacin comercial Los conceptos fundamentales Valor : Concepto asociado al inters que provoca el inmueble. Estadstica sistematizada de mercado. Tasacin por comparacin de mercado Renta : Concepto asociado al usufructo que genera el inmueble al ser utilizados por terceros. Estadstica sistematizada de mercado y matemtica financiera. Tasacin por rentabilidad. Concepto asociado al monto de lo que vale la reposicin fsica de lo construido. Cubicacinpresupuestada sistematizada. Tasacin por costo de reposicin Precio : Concepto asociado a la cantidad final convenida en operacin de negociacin.
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Costo

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5.6

METODOLOGIA DE TASACION Enfoque comparativo o de valor de mercado Enfoque de valor de renta o de capitalizacin de renta Enfoque de valor residual dinmico Enfoque del costo de reposicin Enfoque de precios hednicos

5.7

LA SIMPLE FORMULA $ _ m

Ti = M x

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5.8.

LAS DOS GRANDES VARIABLES: LA TEMPORAL; LA ESPACIAL

5.9.

ETICA Y TASACION

Integridad Conflicto de intereses Confidencialidad Imparcialidad. Competencia

Revelacin de informacin

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5.

IMPORTANCIA DEL HECHO


Exigencias de la sociedad presente

El valor respaldado.

La aproximacin a la certitud en el valor


El juicio de valor

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6.

APUNTES Y SEMINARIOS. INFORMACION PARA LA TASACION

PUBLICACIONES PERIODICAS
Anlisis de la Oferta de Terrenos, Casas y Departamentos, Oficinas, locales comerciales, box de aparcamientos ACOP Informe Estadstico Trimestral sobre Mercado Inmobiliario de Santiago Oferta y Venta de Viviendas Nuevas en el Gran Santiago Collect Informe Estadstico Trimestral (casas, departamentos)

Boletn de Precios del Mercado de Suelos en el Gran Santiago Pablo Trivelli Informe Estadstico Trimestral, Santiago

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Boletn de Precios del Mercado de Suelos en el Gran Concepcin Universidad del Bio-Bo Informe estadstico Trimestral, Concepcin Sitios y Terrenos En Venta Bolsa Inmobiliaria de Chile: Boletn mensual, Santiago 1997

Revista ONDAC Mensual, Santiago

Revista Construccin Civil. Mensual, Santiago


Boletn Estadstico Cmara Chilena de la Construccin. Mensual, Santiago

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La Gua, su mejor opcin en bienes races Editora Inmobiliaria S.A. Boletn mensual, Santiago 1997 Informes especficos (Cmara Chilena de la Construccin, Mackenzie Hill, Collect, Pix, etc.) Trimestrales, Santiago Boletines anual de mercado de inmobiliario PROCASA. (discontinuado)

Boletn semestral CEIN (discontinuado).


IX Bienal de Arquitectura: Medio Ambiente y Tasacin Luz Araya Elizalde Colegio de Arquitectos de Chile A.G., 1993

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Valores Comerciales de edificacin y terreno: Regin Metropolitana Sergio Gonzlez Corts. Centro de Estudios Inmobiliarios Boletn Mercado de Suelo Urbano en el Gran Concepcin Universidad del Bo Bo,

Negocio Inmobiliario: Formulario hacia el justo precio 1 Parte Ondac, 1993


Normas generales para la la tasacin Urbanismo y Arquitectura, 1939 La Tasacin: Una problemtica Colegio de Arquitectos, 1992

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AVISOS Y ARTCULOS EN PRENSA El Mercurio de Santiago Viernes, cuerpo B y domingo, cuerpo F, suplementos Urbanismo y Construccin, Casas y Barrios, y Vivienda y Decoracin Estrategia Viernes y suplementos Negocio Inmobiliario, Oficinas, etc. El Diario Suplementos y pginas El Diario Inmobiliario La Tercera Sbado, suplemento Su Casa: oferta habitacional nueva

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INTERNET ACOP: oferta propiedades nueva y usada, proyectos inmobiliarios www.acop21.com Colegio de Arquitectos de Chile A.G. Y Asociacin de Arquitectos Tasadores de Chile A.G www.colegio-arquitectos.cl El Mercurio de Santiago, avisos econmicos www.elmercurio.cl La Gua: oferta habitacional nueva www.axesnet.com/laguia Mapa Digital de la Ciudad de Santiago www.mapcity.cl Ministerios, Servicios Pblicos, Municipalidades www.brujula.cl/gobierno Municipalidad de Santiago, Plan Regulador www.ciudad.cl
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INTERNET ACOP: oferta propiedades nueva y usada, proyectos inmobiliarios www.acop21.com

Colegio de Arquitectos de Chile A.G. Y Asociacin de Arquitectos Tasadores de Chile A.G www.colegio-arquitectos.cl
El Mercurio de Santiago, avisos econmicos www.elmercurio.cl La Gua: oferta habitacional nueva www.axesnet.com/laguia Mapa Digital de la Ciudad de Santiago www.mapcity.cl Ministerios, Servicios Pblicos, Municipalidades www.brujula.cl/gobierno Municipalidad de Santiago, Plan Regulador www.ciudad.cl
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ESTRUCTURA DEL INFORME DE TASACION

ALBERTO ARENAS PIZARRO ARQUITECTO

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ESTRUCTURA DEL INFORME DE TASACION


CAPITULOS Y SUBCAPITULOS

1. 2. 3. 4. 5. 6.

SINGULARIDAD DEL PRODUCTO INMOBILIARIO DESCRIPCIN DEL SECTOR EN QUE ESTA EMPLAZADO EL INMUEBLE DESCRIPCIN DEL INMUEBLE PROPIAMENTE TAL ANALISIS DE MERCADO INMOBILIARIO DE PRODUCTOS SIMILARES TASACIN MARCO REFERENCIAL DE EXTENSIN DEL INFORME (ANOMALAS)

7.
8. 9.

DECLARACIN TICA
ANEXOS FECHA
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1. SINGULARIZACION DEL PRODUCTO


SINGULARIZACION GEOGRAFICA

SINGULARIZACION LEGAL (DATOS DE INSCRIPCION EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES; FECHA, NUMERO, FOJA Y AO DE INSCRIPCION)
SINGULARIZACION TRIBUTARIA (ROL DEL SII) SINGULARIZACION DE DESTINO (USO DETERMINADO POR EL SII) OBJETO DE LA TASACION: GARANTIA HIPOTECARIA; PARTICION; DETERMINACION DE SEGURO; PERITAJE; OPERACIN DE COMPRA VENTA; JUICIO; ETC.

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2.

DESCRIPCION DEL SECTOR EN QUE ESTA EMPLAZADO EL INMUEBLE


CONDICIN DE URBANO O NO URBANO. DESTINO INFRAESTRUCTURA URBANA EQUIPAMIENTO URBANO ACCESIBILIDAD VIAL AFECCIN A EXPROPIACIONES. PRESENCIA DE FACTORES SENSORIALES OLFATIVOS AUDITIVOS VISUALES AREAS AFECTAS A NO EDIFICACIN O EDIFICACIN RESTRINGIDA (ART. 2.1.17 DE LA O.G. DE U. Y C.). MALA CALIDAD DEL SUELO: PRESENCIA DE TERRENOS DE RELLENOS, SALINOS, CON NAPAS FRETICAS, U OTRAS PERTURBACIONES (ART. 5.7.13 DE LA O.G. DE U. Y C). TERRENOS INNUNDABLES O POTENCIALMENTE INUNDABLES. TERRENOS PROPENSOS A AVALANCHAS, RODADOS, ALUVIONES, EROSIONES ACENTUADAS, ETC. ZONAS DE ACTIVIDAD VOLCNICA. ZONAS PRXIMAS A OBRAS DE INFRAESTRUCTURA (EMBALSES, ACUEDUCTOS, OLEODUCTOS, GASODUCTOS, AEROPUERTOS, ETC). ZONAS PRXIMAS A REAS DE ALTO RIESGO DE INCENDIO Y CONTAMINACIN (BOSQUES, CEMENTERIOS, VERTEDEROS DE BASURA, RADIOACTIVIDAD, ALMACENAMIENTO DE EXPLOSIVOS Y PRODUCTOS INFLAMABLES, QUMICOS, TXICOS, ETC).

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3.

DESCRIPCIN DEL INMUEBLE PROPIAMENTE TAL


EL TERRENO: * * * * * * SUPERFICIE (MAGNITUD EN M) FORMA RELACIN FRENTE FONDO TOPOGRAFA PRESENCIA DE CONSTRUCCIONES OBSOLETAS SERVIDUMBRES: * DE TRANSITO * DE SERVICIO: * TORRES DE ALTA TENSIN * OTRAS ACEQUIAS FONDO DE QUEBRADA COEFICIENTE DE CONSTRUCTIVIDAD AFECCION A EXPROPIACIN AFECCION A UTILIDAD PBLICA
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* * * * *

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LO EDIFICADO:
* * SUPERFICIE EDIFICADA (MAGNITUD EN M) SUPERFICIE DE PRORRATEO EN EL CASO DE ACOGIMIENTO A LAS DISPOSICIONES DE LA LEY DE COPROPIEDAD (ASIGNACIONES DE USO Y GOCE EXCLUSIVO, DISPOSICIONES DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD, EX LEY 6071) AFECTO A DECRETO DE DEMOLICIN AFECTO A DECRETO DE INSALUBRIDAD AFECTO A DECRETO DE MONUMENTO HISTRICO CLASIFICACIN DE LAS CONSTRUCCIONES (TTULO 5; CAPTULO 3 ART. 5.3.1. Y 5.3.2. O.G. DE U. Y C). RESOLUCION DE CATEGORIAS DE EDIFICACION LEGALIDAD DE LO EDIFICADO FECHA DE INICIO DE LA VIDA TIL (RECEPCIN FINAL). EDAD REAL Y EDAD EFECTIVA. AFECCION A EXPROPIACIN AFECCION A UTILIDAD PBLICA

* * * * * * * * *

LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS:


* * * ESPECIFICIDAD MAGNITUD CONSERVACION

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4. ANALISIS DE MERCADO INMOBILIARIO DE PRODUCTOS SIMILARES


ANALISIS DE MERCADO INMOBILIARIO CAPTACION DE REFERENCIAS SIMILARES

5. TASACION
DEFINICION DE SUPERFICIES A TASAR HOMOLOGACION Y HEGEMONIZACION DE VALORES DE MERCADO DE REFERENCIAS SIMILARES TASACION DE INMUEBLES: TERRENO ERIAZO TERRENO CON CONSTRUCCIONES

6. MARCO REFERENCIAL DE EXTENSION DEL INFORME (ANOMALIAS)

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7. DECLARACION ETICA
INTEGRIDAD CONFLICTO DE INTERESES CONFIDENCIALIDAD IMPARCIALIDAD COMPETENCIA REVELACION DE INFORMACION

8. ANEXOS
FOTOGRAFIASS OTROS ANTECEDENTES

9. FECHA
FECHA DE INSPECCION TECNICA FECHA DE ANALISIS DE MERCADO FECHA DEL INFORME

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CARACTERISTICAS DEL MERCADO INMOBILIARIO

UNIVERSIDAD DE CHILE -DIPLOMA DE TASACION INMOBILIARIA

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REVISION DE LAS CARACTERISTICAS DEL MERCADO INMOBILIARIO


CARACTERISTICAS CUALITATIVAS MERCADO EN EXTENSIN DESARROLLO DE LA CIUDAD COMO MANCHA DE ACEITE QUE SE ESPARCE. EDIFICACIN EN EXTENSIN (HASTA 2 PISOS) EDIFICACIN EN ALTURA MEDIA (HASTA 5 PISOS, SIN ASCENSOR) EDIFICACIN EN ALTURA (MS DE 5 PISOS CON ASCENSOR). CENSO 2002 (DATOS APROXIMADOS) - EDIFICACIN EN EXTENSIN: 70% - EDIFICACIN EN ALTURA: 30%

MERCADO CONCENTRADO RELACIN DENSIDAD POBLACIONAL PARQUE INMOBILIARIO. DESAFORTUNADA DISTRIBUCIN DE POBLACIN EN CHILE (EL 40,33% VIVE EN LA REGION METROPOLITANA 5.729.977 HABITANTES) CENSO 2012 CANTIDAD DE VIVIENDAS (DATOS PRELIMINARES) - REGIN XIII = 36,6% (MAS DE UN TERCIO DEL TOTAL) - REGION V = 12,28%; REGION VIII = 11,92% - TODO EL RESTO DE LAS REGIONES 39,20%

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MERCADO DE PROPIETARIOS CONCEPTO DE PROPIEDAD ENRAIZADO EN LA IDIOSINCRASIA NACIONAL. POLTICAS HABITACIONALES FAVORABLES A ESTE CONCEPTO. POLTICAMENTE, LA VIVIENDA DEBE SER ATENDIDA POR EL ESTADO (LLEG A SER DECLARADA UN DERECHO DE VIDA). ARRIENDOS CON PROMESA DE COMPRA (LEASING) SITUACIN DIFERENTE CON EL DESARROLLO INMOBILIARIO DE OTRAS LATITUDES

MERCADO VIVIENDISTA DESARROLLO PERMANENTE DE POLTICAS HABITACIONALES CON ACENTO EN LA VIVIENDA SIN NECESARIAMENTE CONSIDERAR SU EQUIPAMIENTO Y ENTORNO. PRESUMIBLE CAMBIO AL RESPECTO

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MERCADO IMPERFECTO

LA CIENCIA ECONOMICA ACTUA CON EL SUPUESTO DEL MERCADO PERFECTO. IMPLICANCIAS DESEABLES DE QUE SEAN CUMPLIDAS EN LAS OPERACIONES DE TRANSFERENCIAS O DE ARRIENDO INMOBILIARIO ALGUIEN DESEA COMPRAR PERO NO ESTA OBLIGADO A HACERLO. ALGUIEN DESEA VENDER PERO NO ESTA FORZADO A VENDER A CUALQUIER PRECIO. LA ACTUACION ES VOLUNTARIA, SIN ESTIMULOS INDEBIDOS O SITUACIONES ECONOMICAS CRITICAS. LAS PARTES NO ESTAN RELACIONADAS Y ACTUAN INDEPENDIENTEMENTE. AMBAS PARTES ESTAN INFORMADAS Y DISPONEN DE UN TIEMPO RAZONABLE PARA NEGOCIAR LA VENTA LA PROPIEDAD SE EXPONE DURANTE UN PERIODO DE TIEMPO RAZONABLE. NO SE TIENE EN CUENTA LAS POSIBLES OFERTAS ADICIONALES DE UN COMPRADOR CON UN INTERES ESPECIAL
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CARACTERISTICAS CUANTITATIVAS
INFORMACION DE MERCADO DE OFERTAS OPERACIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO - COMPRAVENTA - ARRIENDO CUANTITATIVAMENTE ABUNDANTE Y RPIDO DE OBTENER POCO CERTERO DADO EL DELTA DIFERENCIADOR CON EL RESULTADO FINAL DE LAS TRANSACCIONES DE DEMANDA. EFICIENTE, A VECES, EN ACLARACION OPORTUNA DE INFORMACION INCOMPLETA INFORMACION DE MERCADO DE DEMANDA OPERACIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO - COMPRAVENTA DIFCIL DE OBTENER. INFORMACIN COSTOSA Y DIFICULTOSA SE SUPONE ALTAMENTE CERTERO DIFICIL DE ACLARAR LA INFORMACION INCOMPLETA

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RAZON OFERTA DEMANDA


VARIABLE PERMANENTEMENTE CARACTERISTICAS EN INMUEBLES NUEVOS CARACTERISTICAS EN INMUEBLES USADOS

VARIABLES DEL MERCADO INMOBILIARIO


ESPACIAL TEMPORAL

ADMINISTRACION DE DATOS CAPTADOS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN PLANILLAS EXCEL DINAMICAS

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OPERACIONES DEL MERCADO IMOBILIARIO QUE REQUIEREN TASACION


COMPRAVENTAS ARRIENDOS ARRIENDOS CON PROMESA DE COMPRAVETA (LEASING) PERMUTAS

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PRODUCTOS INMOBILIARIOS : CUANTITATIVAMENTE HABIT UALES: TERRENOS. ROLES DE PROPIEDAD VIVIENDAS: - CASAS (ROLES DE PROPIEDAD) - DEPARTAMENTOS (ROLES DE COPROPIEDAD) LOCALES COMERCIALES (ROLES DE PROPIEDAD Y DE COPROPIEDAD OFICINAS (ROLES DE PROPIEDAD Y DE COPROPIEDAD) BOXES DE APARCAMIENTO (ROLES DE COPROPIEDAD) BODEGAS DE COPROPIEDAD (ROLES DE COPROPIEDAD) -

CUANTITATIVAMENTE NO HABITUALES TODO EL RESTO DE PRODUCTOS INMOBILIARIOS NO MENCIONADOS: COLEGIOS, HOTELES, INDUSTRIAS, ETC.

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ENFOQUES DE TASACION E INFORMACION DE MERCADO INMOBILIARIO


ENFOQUES INFORMACION DE MERCADO PARA DETERMINACION DE VALORES UF/M, TASAS DE INTERES O DE DESCUENTO, UF/HORA SERVICIOS

POR COMPARACION DE MERCADO

COMPRAVENTAS (OFERTA Y DEMANDA)

POR RENTABILIDAD

ARRIENDOS (SLO OFERTAS)- TASAS DE DESCUENTO

POR COSTO DE REPOSICION

VALORES DE PROPUESTAS ADJUDICADAS Y/U OFERTADAS DE CONSTRUCCION (SLO OFERTAS)

POR RENTABILIDAD DINAMICA

TODOS LOS ANTERIORES MAS: UF/HORA DE SERVICIOS PROFESIONALES, DE TASAS DE INTERES, DE VELOCIDAD DE VENTAS

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CAPTACIN DE DATOS QUE PERMITA HOMOLOGAR POR SIMILITUD SUSTITUTIVA (SS)


TIPOLOGA DE INMUEBLES. LOCALIZACIN EN LO POSIBLE UTILIZANDO SECTORES DEFINIDOS EN PLANOS REGULADORES FECHA LO MS CERCANA AL ACTO VALORATIVO. CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE

Valores mnimos

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SELECCIN POR SIMILITUD SUSTITUTIVA DE 5 REFERENCIAS:

SIMILARES EN CUANTO A: 1. TIPOLOGA CASAS (PAREADAS AISLADAS; CANTIDAD DE NIVELES; CANTIDAD DE DORMITORIOS) DEPARTAMENTOS TERRENOS (TRAMOS DE SUPERFICIES; TOPOGRAFA) OFICINAS (PLANTAS LIBRES; DEPARTAMENTALIZACIONES) LOCALES COMERCIALES (LOCALIZACIN) BOX DE APARCAMIENTO (NIVEL; DISTANCIA AL ASCENSOR Y/O ESCAPE) BODEGAS DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA (TAMAO) TIPOLOGAS CON CARACTERSTICAS SIMILARES DE SUPERFICIE, PROGRAMA, ADOSAMIENTO, NUMERO DE PISOS, ETC.

2.

SECTOR SIMILAR REA DEL PLAN REGULADOR PARECIDA REA DEL PLAN REGULADOR
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3.

ESCENARIO ECONMICO SIMILITUD DE FECHAS CON EL ACTO VALORATIVO CARACTERSTICAS CUANTITATIVAS (EJEMPLOS) SUPERFICIE CANTIDAD DE PISOS CANTIDAD DE RECINTOS (DORMITORIOS, BAOS) CONDICION DE AISLADA O PAREADA CUALITATIVAS (EJEMPLOS) ANTIGEDAD CONSERVACIN OTRAS CONNOTACIONES (EJEMPLOS): ACCESIBILIDAD VISTAS ORIENTACIN OTROS (INCLUSO OBRAS COMPLEMENTARIAS SINGULARES)
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4.

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SUGERENCIA DE EJEMPLIFICACION DE HOMOLOGACION (1) CUANTITATIVA PARA INMUEBLES EDIFICADOS SEGUN MUESTRAS DE MERCADO. HOMOLOGACION DE VALOR DE OFERTA DE MERCADO VALOR VALOR
UBICACIN Y FECHAS REFERENCIAS OFERTA EN UF SUPERFICIE OFERTA M EDIFICADOS (2) UF/M EDIFICADOS OFERTA HOMOLOGADO UF FUENTE DE INFORMACION

1
2 3 4 5 PROMEDIO MUESTRAS CASO PROBLEMA

4.790,00
4.200,00 4.050,00 3.884,00 4.279,00

110,00
98,00 93,06 100,60 99,56

43,55
42,86 43,52 38,61 42,98

4.529,20
4.457,44 4.526,08 4.015,44 4.469,92

4.240,60

100,24
104,00

42,30

4.399,62

(1)

Homlogo= gr. Homs = semejante

gr. Logos = razn


Homologacin= Accin y efecto de homologar (2) Para el caso especfico de terrenos eriazos sealar la superficie del suelo ofertado. 45

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SUGERENCIA DE EJEMPLIFICACION DE HOMOLOGACION) CUALITATIVA. HOMOLOGACION DEL VALOR DE OFERTA HOMOLOGADA (SE SUGIERE, POR EJEMPLO: BASE 1,00 SIMILAR; ; 1,01 MEJOR; 0,99 PEOR)
VALOR OFERTA HOMOLOGADO UF 1 2 3 4 5 PROMEDIO MUESTRA CASO PROBLEMA 4.399,62 4.409,58 4.364,56 4.399,50 4391,22 4.529,20 4.457,44 4.526,08 4.015,44 4.469,92 ANTIGEDAD BASE 1,01 1,00 1,00 0,99 1,01 4574,49 4457,44 4526,08 3975,29 4514,62 CONSERVACION BASE 0,99 0,99 0,99 0,99 1,00 4483,91 4412,87 4480,82 3975,29 4469,92 CONNOTACIONES BASE 1,00 1,00 0,99 1,00 1,01 4529,20 4457,44 4480,82 4015,44 4514,62 4529,2 4442,58 4495,91 3988,67 4499,72 VALOR OFERTA HOMOLOGADO

4391,22

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SUGERENCIA DE EJEMPLIFICACION DE TASACION DE CASA CON HOMOLOGACION BASICA


OFERTA DE CASAS SIMILARES EN SECTOR DE LA COMUNA RESPECTIVA DE LA CASA QUE SE TASA
N 1 2 3 4 5 PROMEDIO CASO PROBLEMA Fecha Ubicacin Valor UF 6.272,00 5.227,00 7.350,00 7.748,00 7.550,00 5.509,40 Terreno M 420,00 440,00 500,00 539,00 580,00 495,80 560,00 Edificacin M 158,00 180,00 160,00 250,00 190,00 187,60 169,00 Fuente de Informacin

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EJEMPLIFICACION DE TASACION DE CASA CON HOMOLOGACION BASICA


OFERTA DE TERRENOS EN EL SECTOR DE LA COMUNA RESPECTIVA DE LA CASA QUE SE TASA N 1 2 3 4 5 PROMEDIO
CASA PROBLEMA

fecha

Ubicacin

Valor UF 4.250,00 5.580,00 3.264,00 3.339,00 4.680,00 4.222,60

Superficie 510,00 620,00 480,00 530,00 650,00 558,00 560,00

UF/M 8,33 9,00 6,80 6,30 7,20 7,53

Fuente de informacin

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EJEMPLIFICFACION DE TASACION DE CASA EN BASE A HOMOLOGACION BASICA Valor casa promedio = UF 5.509,40 = UF 1.866,69 = UF 3.642,71 = UF 19,42

Son 495,80 m2 de terreno X UF/m2 7,53 promedio valor del suelo X 0,50 (por tratarse de suelo sin edificaciones)
Residual para lo construido

Valor promedio de lo construido = UF 3.642,71 : 187,60


Tasacin casa problema Son 560 m2 de terreno X UF/m2 7,53 X 0,50 Son 169 m2 construidoX UF/m2 19,42 Habitualmente lo construido se desglosa en: 5% para obras complementarias 95% para lo edificado

= UF 2.100,40 = UF 3.281.98 = UF 5.382,38

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ANALISIS DE CABIDA Y TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO (EVALUACION DE UN PROYECTO INMOBILIARIO)

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EL ANLISIS DE CABIDA
El anlisis de cabida corresponde a la determinacin de la mxima constructibilidad que permite, al terreno que se tasa, la normativa vigente:

Se debe tener presente la aplicacin de:


La Ordenanza Local Comunal (O.L.C) que procede. La Ordenanza General de Urbanismo y Construccin (O.G. de U y C.)

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EVALUACION DE UN PROYECTO INMOBILIARIO

FACTORES COMPONENTES DE LA INVERSIN Y DE LA RECUPERACIN DE LA INVERSIN

U=

(-) Inversin en el tiempo (T, terreno; C, construccin; H, honorarios; F, financiamiento) (+) Recuperacin de la inversin en el tiempo (operaciones de: CV, compraventa; A, arriendos; Ad, administracin; C, concesiones)
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Factores componentes de la inversin y de la recuperacin de la inversin (-) Inversin: Terreno. Obras de demolicin. Obras de infraestructura de urbanizacin. Obras de construccin: Obras de edificacin. Obras complementarias Honorarios profesionales y remuneraciones de personal. Financiamiento de crditos. Operaciones de compraventa.

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Factores componentes de la inversin y de la recuperacin de la inversin (-) Inversin: Promocin (corretaje). Transferencias (notaria, conservador, tramitacin del crdito bancario, etc.). Post venta. (+) Recuperacin de la inversin. Ventas. Administracin. Arriendos. Concesiones .

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TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO


Utilidad a valor presente = (-) egresos (inversin en el tiempo*) (+) ingresos (recuperacin de la inversin en el tiempo*) U = (-) (t + c + h + f) * (+) (ri)*

Al despejarse el valor del terreno tenemos: t = (-) U (-) (c; h; f) * (+) (ri)*

(*) = con la consideracin de las respectivas tasas de inters o de descuento en el tiempo.

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EL ANLISIS DE CABIDA

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EL ANLISIS DE CABIDA
El anlisis de cabida corresponde a la determinacin de la mxima constructibilidad que permite, al terreno que se tasa, la normativa vigente:

Se debe tener presente la aplicacin de:


La Ordenanza Local Comunal (O.L.C) que procede. La Ordenanza General de Urbanismo y Construccin (O.G. de U y C.)

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ASPECTOS A CONSIDERAR EN UN ANLISIS DE CABIDA SEGN DISPOSICIONES DE LAS ORDENANZAS LOCALES:


Lneas oficiales. Afeccin a utilidad publica. Consideraciones de urbanizacin. Normas urbansticas. Instrumento (s) de planificacin territorial aplicables: Intercomunal, comunal, seccional. Zona, sector o subsector en que se emplaza el terreno: reas de riesgo, proteccin o restriccin. rea o inmueble de conservacin histrica. Zona tpica o monumento nacional.

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rea donde se ubica el terreno:


Urbana. Expansin urbana. Restriccin. Rural. Declaratoria postergacin de permisos. Usos de suelos permitidos. Subdivisin predial mnima. Densidad mxima. Altura edificacin. Mxima. Sistema de agrupamiento. Coeficiente de constructibilidad. Coeficiente de ocupacin suelo. Rasante. Adosamiento. Distanciamiento. Cierros. Ochavos.
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RESUMEN DE APOYOS TECNICOS PARA DESARROLLAR UN ANALISIS DE CABIDA:

Obtener la superficie mxima a construir: Aplicar normativa de las ordenanzas locales. Aplicar posibilidad de lo sealado en la O.G. de U.C.: Conos de sombra Conjunto armnico: Condicin de dimensin Condicin de uso Condicin de localizacin y ampliacin
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CONOS DE SOMBRA

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CONSIDERACIONES ESPECIALES DE LOS ANALISIS DE CABIDA CONOS DE SOMBRA


CON EL FIN DE EVITAR DISEOS CON PLANOS INCLINADOS DE LOS EDIFICIOS PRODUCTO DE LAS RASANTES, LAS EDIFICACIONES AISLADAS PODRN SOBREPASAR OPCIONALMENTE ESTAS SIEMPRE QUE LA SOMBRA DEL EDIFICIO PROPUESTO, PROYECTADA SOBRE LOS PREDIOS VECINOS NO SUPERE LA SOMBRA DEL VOLUMEN TEORICO EDIFICABLE EN EL MISMO PREDIO Y SE CUMPLAN CIERTAS CONDICIONES, TODO LO CUAL DEBERA GRAFICARSE EN UN PLANO COMPARATIVO QUE PERMITA VERIFICAR SU CUMPLIMIENTO.
PARA LOS EFECTOS DE CALCULAR LA SOMBRA PROYECTADA SOBRE LOS PREDIOS VECINOS BASTARA CON MEDIR LA SUPERFICIE DE ESTA. LAS AREAS ADYACENTES CON USO ESPACIO PUBLICO NO SE CONTABILIZARAN EN DICHO CALCULO, A PESAR DE QUE EL VOLUMEN TEORICO PLANTEADO LES PROYECTE SOMBRA.

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EN NINGUN CASO EL PROYECTO PODRA SUPERAR LAS SUPERFICIES DE SOMBRA PARCIALES QUE PROYECTA EL VOLUMEN TEORICO HACIA LAS ORIENTACIONES, ORIENTE PONIENTE Y SUR, NI POR ENDE LA SUPERFICIE DE SOMBRA TOTAL PRODUCIDA POR DICHO VOLUMEN TEORICO EDIFICABLE EN EL PREDIO, ASI COMO TAMPOCO SU ALTURA TOTAL. ADICIONALMENTE, SIN PERJUICIO DE LOS DISTANCIAMIENTOS MINIMOS, LAS EDIFICACIONES AISLADAS, ADEMAS DEBERAN CUMPLIR A PARTIR DE LOS 10,5 M. DE ALTURA, CON UN DISTANCIAMIENTO HACIA LOS PREDIOS VECINOS NO INFERIOR A 1/6, 1/5 O DE LA ALTURA TOTAL DE LA EDIFICACION, SEGN SE TRATE DE EDIFICACIONES UBICADAS EN LA ZONA NORTE, CENTRO O SUR, CONFORME SE DEFINE EN LA TABLA DE RASANTES DE LA O.G. DE U. Y C. EN EL CASO DE LA EDIFICACION AISLADA POR SOBRE LA EDIFICACION CONTINUA, LA ALTURA TOTAL DE LA EDIFICACION PARA APLICAR DICHO DISTANCIAMIENTO, SE MEDIRA A PARTIR DE LA ALTURA MAXIMA PERMITIDA PARA LA EDIFICACION CONTINUA LA SOMBRA PROYECTADA, TANTO DEL PROYECTO COMO DEL VOLUMEN TEORICO, DEBERA CALCULARSE UTILIZANDO EL PROCEDIMIENTO DE LA O.G. DE U. Y C.
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EN CADA ORIENTACION, LA SOMBRA SE PROYECTARA SOBRE UN PLANO HORIZONTAL IMAGINARIO UBICADO EN EL NIVEL MEDIO DEL PROPIO TERRENO, SIEMPRE QUE SU PENDIENTE PROMEDIO NO SUPERE EL 10%. EL CITADO NIVEL MEDIO CORRESPONDERA AL SUELO NATURAL O A LA ALTURA MAXIMA DE LA EDIFICACION CONTINUA, EN SU CASO. EN TERRENOS QUE TENGAN UNA PENDIENTE PROMEDIO SUPERIOR AL 10% LA SOMBRA PROYECTADA SE CALCULARA SOBRE UN PLANO PARALELO A LA PENDIENTE PROMEDIO PARA CADA ORIENTACION. EN EDIFICIOS DE PLANTA ORTOGONAL SE PODR TOMAR LA ORIENTACION PREDOMINANTE DE CADA FACHADA. LAS SUPERFICIES DE SOMBRA SE TRAZARAN SOBRE EL PLANO SOLO EN LAS ORIENTACIONES SUR, ORIENTE Y PONIENTE, ABATIENDO LOS VERTICES SUPERIORES DE LOS VOLUMENES SEGN EL ANGULO, CON RESPECTO A LA HORIZONTAL Y EXPRESADO EN GRADOS SEXAGESIMALES, QUE PARA CADA CASO SEALA LA TABLA QUE FIJA LA O.G. DE U. Y C.

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LOS RESULTADOS OBTENIDOS POR LA APLICACIN DE LO SEALADO EN LA O.G. DE U. Y C. DEBERAN GRAFICARSE EN UN PLANO COMPARATIVO DE SOMBRAS, QUE TENDRA LAS SIGUIENTES CARACTERISTICAS: AL COSTADO IZQUIERDO SE UBICARA UNA PLANTA DE EMPLAZAMIENTO DEL VOLUMEN TEORICO, A ESCALA 1:250 O 1:500, GRAFICANDO LAS SOMBRAS PROYECTADAS EN CADA UNA DE LAS TRES ORIENTACIONES
AL COSTADO DERECHO SE UBICARA LA PLANTA DEL PROYECTO SIGUIENDO LAS MISMAS REGLAS. SE INDICARAN LAS MEDIDAS Y SUPERFICIE DE LAS SOMBRAS Y LA PENDIENTE PROMEDIO DEL TERRENO. SE INDICARAN LAS VARIACIONES PARCIALES Y TOTALES DE LAS SOMBRAS Y LA ALTURA PERMITIDA PARA LAS CONSTRUCCIONES EN LOS PREDIOS VECINOS.

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ARTICULO 2.6.11. Con el fin de evitar diseos con planos inclinados de los edificios producto de las rasantes a que se refiere el Articulo 2.6.3. de este mismo Capitulo, las edificaciones aisladas podrn sobrepasar opcionalmente stas siempre que la sombra del edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen terico edificable en el mismo predio y se cumplan las condiciones que sealan los artculos siguientes, todo lo cual deber graficarse en un plano comparativo que permita verificar su cumplimiento.

ARTICULO 2.6.13.

Sombra proyectada

I a III y XV Regiones

IV a IX Regin y RM

X a XII y XIV Regiones

Hacia el sur

63

57

51

Hacia el oriente

28

26

24

Hacia el poniente

28

26

24

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EJEMPLO DE CONO DE SOMBRA

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CUERPO DE EDIFICACION AISLADO CON ALTURA MAXIMA LIBRE (SOLO DEFINIDO POR LAS RASANTES)

CUERPO DE EDIFICACION CONTINUA CON ALTURA MAXIMA DE 10.5 M

EJEMPLO DE ANALISIS DE CONOS DE SOMBRA PARA UNA EDIFICACION


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ESTA ES LA SUPERFICIE TOTAL Y TEORICA DE UN VOLUMEN EDIFICABLE EN ESTE PREDIO CONTEMPLANDO TODAS SUS CONDICIONES URBANISTICAS: OCUPACION DE SUELO, SONSTRUCTIBILIDAD, ADOSAMIENTOS, DISTANCIAMIENTOS, RASANTES, CONOS DE SOMBRA, ETC.

AREA PUBLICA NO AFECTA

SE TIENE ENTONCES EMPLAZAMIENTO DEL OBTENER LAS SUPERFICIE DEBE PROYECTAR LA ORIENTE Y PONIENTE.

LA PLANTA DE INMUEBLE. PARA DE LA SOMBRA SE ELEVACION SUR,

EL EDIFICIO A EJEMPLIFICAR SE ENCUENTRA EN TEORIA, ORIENTADO HACIA EL ORIENTE, CON DOS CUERPOS EDIFICADOS: UNA EDIFICACION CONTINUA DE 10.5 M DE ALTURA MAXIMA, Y OTRA EDIFICACION AISLADA DE ALTURA LIBRE

VOLUMEN TEORICO - proyeccin de los conos de sombra


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AREA PUBLICA NO AFECTA

VOLUMEN TEORICO - proyeccin de los conos de sombra


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AREA PUBLICA NO AFECTA

VOLUMEN TEORICO - proyeccin de los conos de sombra


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DISTANCIAMIENTO MINIMO DE EDIFICACION AISLADA: , 1/5, O 1/6 DE SU ALTURA

COMO SE ESTIPULA EN EL ARTICULO 2.6.13 DE LA OGUC, EL ANGULO DE PROYECCION DE LA SOMBRA EN LA REGION METROPOLITANA ES DE 26 TANTO PARA EL ORIENTE COMO PARA EL PONIENTE EL ANGULO DEBER PROYECTARSE DESDE PUNTO MS ALTO DE CADA CUERPO QUE SE ENCUENTRE EDIFICADO, YA QUE CADA CUERPO OTORGAR UNA SUPERFICIE DE SOMBRA QUE SE SUMAR AL TOTAL PROYECTADO

DISTANCIAMIENTO

26
ELEVACION SUR

26

VOLUMEN DE PROYECTO proyeccin de la sombra hacia el oriente


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EN EL CASO DE LA PROYECCION DE LA SOMBRA HACIA EL SUR, SEGN LA ZONA GEOGRAFICA DETERMINA QUE PARA LA REGION METROPOLITANA, EL ANGULO DE PROYECCION ES DE 57 COMO SE APRECIA EN LA ELEVACION, EL CUERPO AISLADO SUPERA LA RASANTE DEFINIDA EN EL ART. 2.6.3 DE LA OGUC, EN ESTA OCASIN LA EDIFICACION TENDRA PERMITIDO HACERLO, SIEMPRE Y CUANDO LA SUPERFICIE DE LA SOMBRA PROYECTADA NO SUPERE LA SUPERFICIE DE SOMBRA TEORICA EDIFICABLE EN ESTE MISMO PREDIO.

ALTURA MAXIMA DE EDIFICACION CONTINUA

57
ELEVACION ORIENTE

57

VOLUMEN DE PROYECTO proyeccin de la sombra hacia el sur


73

VOLUMEN DE PROYECTO proyeccin de la sombra hacia el sur


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ESTA AREA NO SE CONTABILIZA COMO SUPERFICIE AFECTADA POR CONO DE SOMBRA, PARA EFECTOS DE LA ORDENANZA SOLO SE CONSIDERAR LA SUPERFICIE AFECTADA QUE SEA DE PROPIEDAD PRIVADA

AREA PUBLICA

26

26

VOLUMEN DE PROYECTO proyeccin de la sombra hacia el oriente


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CONJUNTOS ARMONICOS

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CONJUNTOS ARMONICOS

SE CONSIDERA QUE UN PROYECTO TIENE LA CALIDAD DE CONJUNTO ARMONICO, CUANDO CUMPLE CON ALGUNA DE LAS CONDICIONES QUE SE SEALARAN A CONTINUACION: CONDICION DE DIMENSION A) ESTAR EMPLAZADO EN UN TERRENO CUYA SUPERFICIE TOTAL SEA IGUAL O SUPERIOR A 5 VECES LA SUPERFICIE PREDIAL MINIMA ESTABLECIDA POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO, SIEMPRE QUE LA SUPERFICIE TOTAL NO SEA INFERIOR A 5000 M2. ESTAR EMPLAZADO EN UN TERRENO QUE CONSTITUYA EN SI UNA MANZANA EXISTENTE, RESULTANTE O NO DE UNA FUSION PREDIAL, CUALQUIERA SEA LA SUPERFICIE TOTAL DE ESTA. ESTAR EMPLAZADO EN UN TERRENO RESULTANTE DE UNA FUSION PREDIAL, SIEMPRE QUE SU SUPERFICIE NO SEA INFERIOR A 2500 M2.

B)

C)

EN LOS CASOS A QUE SE REFIEREN LAS LETRAS A), B) Y C) PRECEDENTES, LOS TERRENOS DEBERAN DESLINDAR, AL MENOS POR UNO DE SUS COSTADOS, CON UNA CALLE EXISTENTE O CONSULTADA EN EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO, DE UN ANCHO MINIMO DE 20 M., CON CALZADA DE UN ANCHO TOTAL MINIMO DE 14 M.

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CONDICION DE USO:

ESTAR DESTINADO A EQUIPAMIENTO Y EMPLAZADO EN UN TERRENO EN QUE EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO CONSULTE EL EQUIPAMIENTO COMO USO DE SUELO, DE UNA SUPERFICIE TOTAL NO INFERIOR A 2500 M2, QUE DESLINDE, AL MENOS POR UNO DE SUS COSTADOS, CON UNA CALLE EXISTENTE O CONSULTADA EN EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO, DE UN ANCHO MINIMO DE 30 M. CON CALZADA DE UN ANCHO TOTAL MINIMO DE 14 M. EL DISTANCIAMIENTO ENTRE LOS EDIFICIOS QUE CONTEMPLA EL PROYECTO Y LOS DESLINDES CON LOS PREDIOS VECINOS, NO PODRA SER INFERIOR A 10 M. AUNQUE SE EMPLACE EN AREAS DE CONSTRUCCION CONTINUA OBLIGATORIA.

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CONDICION DE LOCALIZACION Y AMPLIACION

ESTAR LOCALIZADOS EN EL MISMO TERRENO EN QUE ESTEN EMPLAZADOS INMUEBLES DECLARADOS MONUMENTOS NACIONALES O HISTORICOS, Y PROYECTADOS COMO AMPLIACION, RESTAURACION O RECICLAJE DE LOS MISMOS, DEBIENDO CONTAR CON AUTORIZACION PREVIA DEL CONSEJO DE MONUMENTOS NACIONALES, CONFORME A LA LEY N 17288.

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APLIC ACIN DE LAS CONDICIONES

LOS PROYECTOS QUE CUMPLAN CON LA CONDICION DE DIMENSION A QUE SE REFIEREN LAS LETRAS A) Y B) PODRAN EXCEDER HASTA EN UN 50% EL COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD ESTABLECIDO POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO.
LOS PROYECTOS QUE CUMPL AN CON LA CONDICION DE DIMENSION A QUE SE REFIERE LA LETRA C) PODRAN EXCEDER HASTA EN UN 30% EL COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD ESTABLECIDO POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO. LOS PROYECTOS QUE CUMPLAN CON LA CONDICION DE USO PODRAN EXCEDER HASTA EN UN 50% EL COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD ESTABLECIDO POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO.

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ARQUITECTURA UTEM

LOS PROYECTOS QUE CUMPLAN CON LA CONDICION DE LOCALIZACION Y AMPLIACION, PODRAN EXCEDER HASTA EN UN 50% EL COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD ESTABLECIDO POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO. LOS PROYECTOS QUE CUMPLAN CON LA CONDICION DE DIMENSION Y/O DE USO PODRAN EXCEDER EN UN 25% LA ALTURA MAXIMA ESTABLECIDA POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO. CUANDO LA ALTURA ESTE EXPRESADA EN PISOS Y DE LA APLICACIN DE ESTE PORCENTAJE RESULTE UNA FRACCION DE PISO IGUAL O MAYOR QUE 0,5 SE PERMITIRA LA CONSTRUCCION DE UN PISO MAS . EN EL CASO QUE DICHO PLAN REGULADOR CONTEMPLE EDIFICACION CONTINUA, Y EL CONJUNTO ARMONICO NO OCUPE UNA MANZANA COMPLETA, EL AUMENTO DE ALTURA REGIRA SO LO PARA LAS EDIFICACIONES AISLADAS CONSTRUIDAS POR SOBRE LA ALTURA MAXIMA DE LA EDIFICACION CONTINUA, Y SE APLICARA A PARTIR DE LA ALTURA MAXIMA FIJADA PARA LA EDIFICACION CONTINUA POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO.

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Al determinarse la mxima constructibilidad por un anlisis de cabida sujeto a la O.L.C. y a las disposiciones de la O.G. de U. y C. (conos de sombra y conjunto armnico), el valor UF/M del terreno deducido de una ecuacin de evaluacin de proyecto inmobiliario es un valor de no mercado

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RECOMENDACIONES DE CARACTER ARQUITECTONICO PARA EL DESARROLLO DE ANALISIS DE CABIDA

CONSIDERAR ORIENTACIN VENTILACIN TRANSVERSAL ESCAPES INGRESOS Y SALIDAS VEHICULARES

RELACION SUPERFICIE EDIFICADA / SUPERFICIE VENDIBLE

PORCENTAJE HABITUAL DE REAS COMUNES (10 A 15% EN LO HABITACIONAL) (25 A 30% EN ESTACIONAMIENTOS)

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MODULO REFERENTE DE APARCAMIENTO VAHICULAR

8.00 M.

5.00 M.

8.00 M.

3.00 M.

1/3

2.66 M.

1/3

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EJEMPLOS DE ANALISIS DE CABIDA DE EDIFICACION MAXIMA

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SE ADJUNTAN DIVERSAS EJEMPLIFICACIONES DE ANALISIS DE CABIDA EN LAS QUE SE HA ELIMINADO NOMBRES DE PERSONAS Y DE CALLES POR RAZONES OBVIAS:

EJEMPLOS DE ANALISIS DE CABIDA DE EDIFICACION MAXIMA

GENERALIDADES

SE TRATA DEL ANLISIS DE CABIDA DE EDIFICACIN EN UN TERRENO UBICADO EN LA ACERA ORIENTE DE LA CALLE VERGARA.

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CONDICIONES DE USO

EL TERRENO SE ENCUENTRA UBICADO EN LA ZONA B, SECTOR 23, MANZANA 1 DEL PLANO REGULADOR DE LA MUNICIPALIDAD DE SANTIAGO. EL INMUEBLE POR EMPLAZARSE AL PONIENTE DE LA AVDA. PRESIDENTE JORGE ALESSANDRI SE ENCUENTRA AFECTO A RESTRICCIN DE ALTURA, SECTOR EN EL CUAL SLO SE PERMITE UNA ALTURA MXIMA DE 20 M., PARA TODO SISTEMA DE AGRUPAMIENTO. ADEMS ESTE SECTOR NO SE PERMITE EDIFICACIN AISLADA SOBRE LA CONTINUA.

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1) 2) 3) 4)

CONDICIONES DE EDIFICACION
SUPERFICIE PREDIAL MNIMA: 500 M. FRENTE PREDIAL MNIMO: 18 M. PORCENTAJE MXIMO DE OCUPACIN DEL SUELO: 100 % SISTEMA DE AGRUPAMIENTO, ALTURAS Y DISTANCIAMIENTOS: AISLADO, PAREADO O CONTINUO. ESTOS DOS LTIMOS SISTEMAS DE AGRUPAMIENTO SE PERMITIRN HASTA UNA ALTURA MXIMA DE 35 M. POR SOBRE ESTA ALTURA SLO SE PERMITIR LA EDIFICACIN AISLADA, CUYA ALTURA Y DISTANCIAMIENTO SE DELIMITARN DE ACUERDO AL ARTCULO 2.6.3 DE LA ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES. EN EL SECTOR AL PONIENTE DE LA AV. PDTE. JORGE ALESSANDRI R., SE PERMITIR UNA ALTURA MXIMA DE 20 M., PARA TODO SISTEMA DE AGRUPAMIENTO. DENTRO DE ESTE SECTOR NO SE PERMITIR LA EDIFICACIN AISLADA SOBRE LA CONTINUA.

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5)

CAMBIO DE DESTINO DE LOS EDIFICIOS LOS CAMBIOS DE DESTINO DE LOS EDIFICIOS, DEBERN CUMPLIR CON LAS SIGUIENTES CONDICIONES: SLO SE AUTORIZARA EL CAMBIO DE DESTINO PARA USOS DE EQUIPAMIENTO DE SERVICIOS PBLICOS, SERVICIOS PROFESIONALES, EDUCACIONALES, COMERCIO MINORISTA, ESPARCIMIENTO Y TURISMO. SLO SE PERMITIR LA INSTALACIN DE ACTIVIDADES CORRESPONDIENTES A LOS USOS DE SUELO EXPRESAMENTE AUTORIZADOS POR LA RESPECTIVA RESOLUCIN MUNICIPAL. SE DEBER HABILITAR EN EL INTERIOR DEL PREDIO EL NMERO DE ESTACIONAMIENTOS QUE DETERMINE EL ARTCULO 37 DE LA ORDENANZA LOCAL

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SUPERFICIE A CONSTRUIR SEGN ANALISIS DE CABIDA

DE ANLISIS DE LAS CONDICIONES DE USO Y DE EDIFICACIN QUE REGULAN AL TERRENO SE PUDO CONCLUIR QUE LA MEJOR OPCIN PARA OBTENER MXIMA RENTABILIDAD DEL TERRENO Y LA MXIMA CABIDA ES LA DE USARLO COMO EQUIPAMIENTO CON SISTEMA DE AGRUPAMIENTO CONTINUO HASTA 20,00 M. Y 100 % DE OCUPACIN DE SUELO. ESTA SOLUCIN PERMITE OCUPAR UN PRIMER PISO CON UNA ALTURA DE 4 M. Y 6 PISOS CON UNA ALTURA DE PISO A CIELO DE 2,50 M. DE ESTA FORMA SE LOGRA LA ALTURA MXIMA DE EDIFICACIN DE 20 M. PARA ESTA SOLUCIN NO HAY APLICACIN DE RASANTE. CONSIDERANDO UN USO DE EQUIPAMIENTO EDUCACIONAL EL N DE ESTACIONAMIENTOS DEPENDE DE LA CANTIDAD DE ALUMNOS. NO OBSTANTE SE DEBE TENER UN ESTACIONAMIENTO POR CADA 30 ALUMNOS. EN EL SUPUESTO DE UNA MATRCULA DE 2.500 ALUMNOS ES NECESARIO DISPONER DE DOS SUBTERRNEOS PARA UNA CABIDA TOTAL DE 85 ESTACIONAMIENTOS.

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LAS SUPERFICIES EDIFICADAS RESULTANTES DE LA DESCRIPCIN PRECEDENTE SON LAS QUE SE INDICAN EN EL CUADRO SIGUIENTE.
Superficie del terreno N de pisos 1 2 3 4 5 6 7 Sub 1 Sub 2 Sub -Total Menos superficie iluminacin y ventilacin Total superficie a construir Superficie 19,10 m. X 41,80 m 19,10 m. X 41,80 m 19,10 m. X 41,80 m 19,10 m. X 41,80 m 19,10 m. X 41,80 m 19,10 m. X 41,80 m 19,10 m. X 41,80 m = = = = = = = = = = = = 798,38 M 798,38 M 798,38 M 798,38 M 798,38 M 798,38 M 798,38 M 798,38 M 798,38 M 7.185,42 M 534,62 M 6.650,80 M
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798,38 M

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ANALISIS DE CABIDA DE SUPERFICIES CONSTRUIDAS Y ESTIMACION PRELIMINAR DE TASACION POR ENFOQUE RESIDUAL
Costo Const. UF/m2 18,00 18,00 18,00 18,00 18,00 18,00 18,00 11,00 11,00 Total Costo Const.
UF

Superficie del terreno 19,10 X 41,80 N de pisos 1 2 3 4 5 6 7 Sub 1 Sub 2

798,38 M

Valor de Comerc. UF/m2 25,00 25,00 25,00 25,00 25,00 25,00 25,00

Total Valor de Comerc.


UF

Superficies Destino 19,10 m. X 41,80 m Educacin = 798,38 19,10 m. X 41,80 m Educacin = 798,38 19,10 m. X 41,80 m Educacin = 798,38 19,10 m. X 41,80 m Educacin = 798,38 19,10 m. X 41,80 m Educacin = 798,38 19,10 m. X 41,80 m Educacin = 798,38 19,10 m. X 41,80 m Educacin = 798,38 Estacionamiento = 798,38 Estacionamiento = 798,38 Total Superficie edificable = 7.185,42 Estacionamientos* (798,38 m. x 2) x 30 % menos = 1.117,73 Menos superficie iluminacin y ventilacin 19,10 X 4,00 = 76,40 X 7 = 534,80 SUPERFICIE TOTAL A CONSTRUIR = 6.650,62 Total Costo Construccin y Comercializacin

M M M M M M M M M M M M M

14.370,84 14.370,84 14.370,84 14.370,84 14.370,84 14.370,84 14.370,84 8.782,18 8.782,18 118.160,24 9.626,40 108.533,84

19.959,50 19.959,50 19.959,50 19.959,50 19.959,50 19.959,50 19.959,50

18,00

18,00 25,00

139.716,50 20.119,14 13.370,00 146.465,64

* Los 1.117,73 m representan 85 estacionamientos 1) Monto de la Comercializacin = 2) Monto de la Inversin = 3) Rentabilidad = 4) 30% de utilidad = 5) Saldo residual par compra del terreno = UF 26,552,26 : 798,38 = 33,26 UF/M UF UF UF UF UF 146.465,64 108.533,84 37,931,80 11,379,54 26,552,26

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EJEMPLO DE ANALISIS DE CABIDA DE EDIFICACION MAXIMA


GENERALIDADES

SE TRATA DEL ANLISIS DE CABIDA DE EDIFICACIN EN UN TERRENO RESULTANTE DE LA FUSIN DE DOS ROLES.

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CONDICIONES DE USO

EL TERRENO SE ENCUENTRA UBICADO EN LA ZONA Z-1 TRAMO A DEL PLANO REGULADOR DE LA MUNICIPALIDAD DE UOA. LA PROPIEDAD SE ENCUENTRA AFECTA A UTILIDAD PBLICA EN UNA FRANJA DE 5 M. DE PROFUNDIDAD POR EL LARGO DEL TERRENO. ADEMS SE ENCUENTRA AFECTA A RESTRICCIN DE ALTURA POR EMPLAZARSE EN PARTE DEL REA DE PROTECCIN DEL AERDROMO E. SANCHEZ E. Y POR LA RASANTE DE 60 EN EL NIVEL DEL TERRENO POR ESTAR EN EL LMITE DE ZONA.

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CONDICIONES DE EDIFICACION
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USO DE SUELO PERMITIDOS Y SUS CONDICIONES: ZONA Z-1. TRAMO A DEL P.R.C. USO DE SUELO PERMITIDO Y RESTRINGUIDOS USO 1/ PERMITIDO USO 2 / PERMITIDO USO 1 Y 2 / RESTRINGIDO (Otras disposiciones, ver N 2) CONDICIONES En calles o Pjes. Cuyo ancho entre LO sea = o inferior a 12 en sitios = o menor a 500 m (excepciones en Art. 18 Anex RESIDENCIAL EQUIPAMIENTO de todo tipo Regional, Comunal y Vecinal hasta 14,50 m. continuo y aislado sobre 17,50 m. 80% mx. mx 80% bajo altura de 17,50 m. LIBRE SEGN RASANTE 0,6 0,8 Altura mxima 8 m. medidos desde nivel de solera RESIDENC / EQUIPAM

ESCALA SIST. DE AGRUPAMIENTO Profundidad en la medianeria Coef. de constructibilidad COEF. OCUP. DE SUELO bajo altura 17,50 m. ALTURA DE CONTINUIDAD Sobre la Edific. CONTINUA N DE PISOS Restricc. Altura del predio RASANTES NIVEL DE APLICACIN EN EL FONDO del predio DISTANCIAMIENTO mnimo sobre la edificacin CONTINUA BALCONES RETIRO de lnea Oficinal mn SUPERF. PREDIAL MIN FRENTE PREDIAL MIN DENSIDAD MIN (PRM-S) DENSIDAD MAX hab/h ALTURA CIERROS % TRANSPARENCIA Estacionamientos

7 m. mn. y 17,50 m. mx Pudiendo comprender la altura de 1 m. adicional para una coreccta solucin de antepecho AISLADA de acuerdo a las siguientes normas LIBRE SEGN RASANTE Ver ANEXO N 2 70 Sobre altura mxima de continuidad Cuando coincida con limite de zona 60 N.T. 700 en edificacin Aislada 4 m. a medianeros 4 m. 10 m. sobre 17,50 m.

Mx. 3 piso (Incl. Zocalo y manzarda

500 m. 15 m. 150 Hab/h XXX 2,4 m. 70% (segn articulo 14 de la Ordenanza Local ) ver Anexo 1

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ANALISIS DE CABIDA

DEL ANLISIS DE LAS CONDICIONES DE USO Y DE EDIFICACIN QUE REGULAN AL TERRENO SE PUDO CONCLUIR QUE LA MEJOR OPCIN PARA OBTENER MXIMA RENTABILIDAD DEL TERRENO ES LA DE USARLO COMO EQUIPAMIENTO COMERCIAL (LOCALES Y OFICINAS) CON SISTEMA DE AGRUPAMIENTO CONTNUA HASTA 17,50 M. Y AISLADO, EN TORRE, SOBRE ESTA ALTURA. ESTA SOLUCIN PERMITE OCUPAR UNA PLACA COMERCIAL CONTNUA, DE DOS PISOS, DEFINIDA DESDE LA LNEA OFICIAL DE CONTINUIDAD POR EL FRENTE, Y POR LA RASANTE DE 60 POR EL FONDO, SOBRE ESTOS DOS PISOS SE CONSIDERAN 5 PISOS DE EDIFICACIN CONTNUA DE USO DE OFICINA DEFINIDO POR LA LNEA DE CONTINUIDAD Y LA RASANTE DE 60. SOBRE ESTA ALTURA SE DESARROLLA UNA TORRE O EDIFICACIN AISLADA DEFINIDA POR LA RASANTE Y POR LAS DISTANCIA A LOS MEDIANEROS Y LA LNEA DE EDIFICACIN.

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LAS SUPERFICIES EDIFICADAS RESULTANTES DE LA DESCRIPCIN PRECEDENTE SON LAS QUE SE INDICAN EN EL CUADRO SIGUIENTE.
Superficie del terreno Superficie terreno afecto a utilidad pblica Superficie terreno libre de afeccin N de pisos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Sub 1 Sub 2 Sub 3 Sub - total Superficie 22,9 m. X 45 m 22,9 m. X 45 m 16,9 m. X 45 m 16,9 m. X 45 m 16,9 m. X 45 m 16,9 m. X 45 m 16,9 m. X 45 m 6,8 m X 37 m. 6,8 m X 37 m. 6,8 m X 37 m. = = = = = = = = = = = = = 1,030,50 m 1,030,50 m 760,50 m 760,50 m 760,50 m 760,50 m 760,50 m 251,60 m 251,60 m 251,60 m 1.415,00 m 1.415,00 m 1.415,00 m = = = 1,640,00 m 225,00 m 1,415,00 m

= 10,863,30 m

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ANALISIS DE CABIDA DE SUPERFICIES CONSTRUIDAS Y ESTIMACION PRELIMINAR A LA TASACION POR ENFOQUE RESIDUAL
Superficie del terreno = 1,640,00 m Superficie terreno afecto a utilidad pblica = 225,00 m Superficie terreno libre de afeccin = 1,415,00 m Superficies N de pisos Destino 22,9 m. X 45 m 1 Locales comerciales = 1.030,50 22,9 m. X 45 m 2 Locales comerciales = 1.030,50 16,9 m. X 45 m 3 Oficinas = 760,5 16,9 m. X 45 m 4 Oficinas = 760,5 16,9 m. X 45 m 5 Oficinas = 760,5 16,9 m. X 45 m 6 Oficinas = 760,5 16,9 m. X 45 m 7 Oficinas = 760,5 6,8 m X 37 m. 8 Oficinas = 251,6 6,8 m X 37 m. 9 Oficinas = 251,6 6,8 m X 37 m. 10 Oficinas = 251,6 Sub 1 Estacionamientos = 1.415,00 Sub 2 Estacionamientos = 1.415,00 Sub 3 Estacionamientos = 1.415,00 Total Superficie edificable = 10,863,30 Estacionamientos* (1,415 m x 3) x 30 % menos = 2.971,50 Total Costo Construccin y Comercializacin
* Los 2.971,50 m representan 228 estacionamientos Analisis en base a la mxima cabida de edificacin: Recuperacin de la inversin Inversin Rentabilidad 30% utilidad Saldo residual para compra del terreno UF 305,853,00 (-) UF 197.725,00 UF 108,128,00 UF 32,438,00 UF 75.690,00

M M M M M M M M M M M M M M M M M M

Costo Const. 2 UF/m 18,00 18,00 25,00 25,00 25,00 25,00 25,00 25,00 25,00 25,00 11,00 11,00 11,00

Total Costo Const.


UF

Valor de Comerc. 2 UF/m 34,00 34,00 40,00 40,00 40,00 40,00 40,00 40,00 40,00 40,00

Total Valor de Comerc.


UF

18.549,00 18.549,00 19.012,50 19.012,50 19.012,50 19.012,50 19.012,50 6.290,00 6.290,00 6.290,00 15.565,00 15.565,00 15.565,00

35.037,00 35.037,00 30.420,00 30.420,00 30.420,00 30.420,00 30.420,00 10.064,00 10.064,00 10.064,00

18,00 197.725,5

53.487,00 305.853,00

UF 75.690 : 1.640 m de terreno = UF/M 46,15

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INFORME TECNICO DE ANALISIS DE CABIDA


EDIFICIO DE OFICINAS SANTA BEATRIZ COMUNA DE PROVIDENCIA

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INFORME TECNICO RELATIVO AL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS URBANISTICAS SEGN LA ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES Y LA ORDENANZA LOCAL DE LA COMUNA DE PROVIDENCIA.

1. GENERALIDADES Al profesional que suscribe, se le ha encargado efectuar un informe tcnico relativo al buen cumplimiento o no de las normas urbansticas segn lo establecido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y en la Ordenanza Local de la comuna de Providencia, correspondiente al anteproyecto aprobado del Edificio de oficinas Santa Beatriz, que se encuentra ubicado en calle Santa Beatriz 106, calle Santa Beatriz 84, y calle Cirujano Guzmn 77 de la comuna de Providencia, ciudad de Santiago. El proyecto trata de una edificacin de 14 pisos ms 4 subterrneos emplazado en rea de zonificacin denominada como EC3+AsL segn el Plano Regulador de la comuna de Providencia vigente desde el 19 de enero del 2007 a la fecha, y es propiedad de Absalon Espinosa inmobiliaria.

Fig01. Ubicacin del proyecto, Fuente: Mapcity.

El inmueble ser emplazado en un predio resultante de la fusin de tres predios anteriores, resultando una superficie aproximada total bruta de 1199.70m2, con un rea afecta a utilidad publica de 125m2, por lo tanto dispone de una superficie neta de 1074.70m2.

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2. ANTECEDENTES
El suscrito tuvo a la vista los siguientes antecedentes para la evaluacin de las normas urbansticas y edificatorias de este proyecto: Visita a terreno Ordenanza Local comuna de Providencia. Planimetra de anteproyecto aportadas por el Solicitante, y aprobada por la Direccin de Obras del 17 de febrero de 2010 que incluye: o Plantas de arquitectura de todos los pisos o Cortes y elevaciones o Cuadro de superficies o Plano de sombras

La edificacin se encuentra en su etapa de anteproyecto, est emplazado en una superficie neta de 1074,70 m2, resultante de la posible fusin de los predios: Santa Beatriz 106, Santa Beatriz 84, y Cirujano Guzmn 77.

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3. INFORME
El presente informe se extiende a fin de evaluar las condiciones urbansticas y edificatorias reglamentadas en los instrumentos de planificacin territoriales vigentes incluidos en el presente anteproyecto que posee una vigencia de 180 das desde el 17 de Febrero del 2010, da de su aprobacin en la Direccin de Obras. El edificio a evaluar se rige por la normativa de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y a la Ordenanza Local de la comuna de Providencia. Las especificaciones de las normativas que rigen esta edificacin sealan lo siguiente:

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3.1. Ordenanza Local de la comuna de Providencia


El Plano Regulador de la comuna de Providencia vigente, aprobado el 19 de enero del 2007, seala que el inmueble se encuentra emplazado en la zona denominada como EC3+AsL (Edificacin continua hasta 3 pisos, ms edificacin aislada libre). Que corresponde a una zona donde el uso de suelo es predominante el Equipamiento Comercial (fig02 y 03).

Fig.02 Ubicacin del anteproyecto caracterizando su zonificacin en el Plano Regulador de Providencia.

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Fig.03 Plan Regulador comunal de Providencia 2007, Espacio privado, Zonas de Uso de suelo.

En consideracin a la norma de este Instrumento de Planificacin Territorial se desprende el siguiente anlisis tcnico respecto de la edificacin propuesta en este anteproyecto:

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a. Cumplimiento de Normas edificatorias y de uso de suelo El proyecto se encuentra emplazado en una zona con una faja de edificacin continua obligatoria en la lnea de edificacin de una altura 10.5m obligatoria y un mximo de 3 pisos; ms edificacin aislada sobre o tras la edificacin continua, sin lmite de altura; con o sin antejardn, segn se seala en el plano respectivo. Los parmetros que fijan sus condiciones se encuentran resumidas en el cuadro N1 siguiente:

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Zona EC3+AsL Zona de Edificacin continua, de mx. 3 pisos, ms Aislada Libre

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Cierros

A la calle

Transparencia Altura total Transparencia

100% 2,2 Art. 4.1.04 de OL1 Art. 4.1.04 de OL1 800m2 Art. 4.1.06 de OL2 No aplica 3 10,5 Libre Libre 7m 3,5m Art 2.6.3 OGUC 100% No especifica Art 4.2.19 de OL3 2,50m 3 4 1 1 n/a 0,4

No hay No hay No hay No hay 1074,70m min. 3m No aplica 3 10,5 14 38,88 2,85 2,85 70 sobre 10,5m de altura

S cumple S cumple S cumple S cumple S cumple S cumple No aplica S cumple S cumple S cumple S cumple S cumple S cumple S cumple

Al vecino Altura total Subdivisin Mnima Condiciones Prediales Antejardn Ochavo en lnea oficial Edificacin Continua Edificacin Aislada por piso Envolvente Volumtrica Pisos Metros Pisos Metros Ed. Continua Ed. Aislada Rasante Profundidad Mxima Adosamientos Distanciamiento Mnimos Coeficiente de constructibilidad a deslindes en subterrneo Ed. Continua Ed. Aislada 1 piso Superficie construible Continua Coeficiente de Ocupacin de suelo Pisos superiores 1 piso Edif. Aislada Pisos superiores

No aplica 4m 5m 1,87 3,93 0,64 0.64 0.64 0.39

No aplica S cumple S cumple S cumple S cumple S cumple S cumple S cumple S cumple

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3.2. Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones Segn lo que dispone este cuerpo normativo, el edificio cuenta con las siguientes condiciones de edificacin: a. Rasantes: Segn lo dispuesto en la Ordenanza Local de Providencia, la altura mxima de la edificacin aislada es libre, sin embargo, se determinara la altura mxima de este cuerpo exclusivamente por la proyeccin de las rasantes que especifica el Art 2.6.3 de la OGUC, para la Regin Metropolitana. El modelo del volumen aislado levantado con sus alturas mximas queda representado segn se demuestra grficamente en el anexo de este informe.

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b. Estudio de sombras: Se recurre al estudio de sombras proyectadas por el volumen de este anteproyecto para justificar la facultad que ha tomado la propuesta de la edificacin aislada de sobrepasar los lmites de las rasantes estipuladas segn el art. 2.6.3 de la OGUC. De acuerdo al trazado de las superficies de sombra del volumen terico edificable se obtienen las siguientes superficies detalladas por zonas indicadas en el cuadro n2. _____________________________________________________________________________
El art. 4.1.04 de la O.L. de Providencia, establece que Los cierros medianeros o divisorios no transparentes que se coloquen entre dos sitios, sern de un material opaco homogneo, de ladrillo u otro similar, excepto en los medianeros del antejardn que debern ser trasparentes o no existir, y no podrn tener una altura superior a 2,20 m. Si hay acuerdo entre propietarios colindantes, firmado ante notario, se admitir excepcionalmente: la colocacin de cierros verdes sobre el medianero hasta una altura mxima de 3,50 m con excepcin del antejardn; la colocacin de un cierro transparente en su reemplazo, o bien la eliminacin de todo tipo de cierro.
1

El art. 4.1.06 de la O.L. de Providencia, establece en su letra a) En zonas de edificacin continua, con o sin edificacin aislada sobre o tras aquella, los antejardines que se indiquen, sern mnimo de 3,00 m. Debiendo quedar las edificaciones aisladas, como mnimo con 2,00 m de diferencia con el plano anterior correspondiente a la edificacin continua.
2

El art 4.2.19 de la O.L. de Providencia indica en su letra e) que la zona EC3+AL deber regirse por lo estipulado en el art. 2.6.3 de la OGUC. Esto es, para edificaciones sobre 7,0m, un distanciamiento mnimo de 4 m.
3

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CUADRO DE SOMBRAS
Proyeccin de Sombra Volumen Terico Volumen Propuesto Diferencia

A B C TOTAL

1028,23 m2 1370,33 m2 703,60 m2 3102,66m2

1018,98 m2 1089,14 m2 532,30 m2 2640,42 m2

9,25 m2 281,19 m2 171,30 m2 462,24 m2

Cuadro2. Resumen del trazado de superficies de sombra proyectadas.

C. Conjuntos armnicos De acuerdo a lo estipulado por la Ordenanza Local de Providencia y por la normativa de la OGUC, derivada de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el inmueble no cumple con la calidad de Conjunto armnico.

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3. CONCLUSIONES
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De acuerdo al anlisis realizado al anteproyecto del Edificio de Oficinas Santa Beatriz, puedo concluir lo siguiente: El Edificio cuenta con aprobacin de anteproyecto valido por 180 das a contar del 17 de Febrero del 2010. Una vez vencido el plazo determinado por la Municipalidad de Providencia, se deber presentar un nuevo expediente con las condiciones del proyecto. El presente anteproyecto cumple de manera satisfactoria las normas edificatorias y urbansticas que lo rige segn la Ordenanza Local del Plano Regulador de Providencia. Quien suscribe lo resume de la siguiente forma: o Cumple con las condiciones de cierros tanto a la calle, como al vecino, en la configuracin de las alturas mximas de los mismos, materialidad y transparencia. Cumple con las condiciones prediales mnimas, al fusionar 3 predios existentes para compensar los 800m2 mnimos de superficie; se respeta el antejardn mnimo de 3 metros para edificacin en altura, y no posee ochavos. Cumple de manera satisfactoria lo normado en cuanto a la envolvente volumtrica del anteproyecto: altura mxima del cuerpo continuo de 10.5m con un mximo de 3 pisos; edificacin aislada de altura libre, determinada por las rasantes, y retranqueado 2 m desde la lnea de edificacin del cuerpo continuo.

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Respeta el distanciamiento mnimo de 4m. para edificar el cuerpo aislado. Cumple con las condiciones de superficie construible dentro del predio; respeta el porcentaje normado para la ocupacin de suelo en el primer piso para el cuerpo continuo; y respeta el porcentaje de ocupacin de suelo de los pisos superiores para ambas edificaciones. De acuerdo a lo estipulado en la normativa local vigente, este anteproyecto se hace acreedor de una compensacin del 30% adicional al Coeficiente de Constructibilidad, tal como se especifica en el Art. 3.3.044 de la Ordenanza Local de Providencia. No obstante no se podr utilizar dado a que se ha acogido a la superficie mxima permitida por conos de sombra.

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El presente anteproyecto cumple de forma satisfactoria la normativa contemplada en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Quien suscribe detalla en: o De acuerdo al art 2.6.35, se han trazado rasantes de 70 desde los deslindes del predio a una altura de 10.5m que corresponde a la altura mxima de la edificacin continua. El anteproyecto cumple, al sobrepasar las rasantes, por no superar la superficie de sombra del volumen terico edificable en este mismo predio, esto segn lo estipulado en el art. 2.6.11 de la OGUC. Finalmente, el proyecto no cumple con la calidad requerida para ser considerado conjunto armnico, segn las condiciones que debe cumplir para serlo, y que se indican en el art 2.6.4 de la OGUC.

______________________________________________________________________________________________________________
4 El

art. 3.3.04 de la O.L. de Providencia, indica que los predios de menor superficie a la indicada en esta ordenanza, y existentes de antes de la fecha de publicacin de la misma, al fusionarse, gozarn de un aumento del 30% en el Coeficiente de Constructibilidad.
5 El

art. 2.6.3 de la OGUC detalla la normativa de rasantes y distanciamientos para edificaciones aisladas.

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3. ANEXOS
Planimetra del volumen terico edificable en el mismo predio con las superficies de sombras proyectadas confeccionadas por el suscrito. Fotografas del entorno a los predios donde se ubica el anteproyecto.

Alberto Arenas Pizarro (6) ARQUITECTO. PERITO

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COMO APOYOS SE SUGIERE RECURRIR A:

Boletn informativo INE. Revista enconcreto Mercado del suelo urbano (Trivelli) Boletn Collect: analisis de la oferta y venta de viviendas nuevas en el Gran Santiago Mercado de oficinas (Mackenzie Hill) Informe Gemines (Panorama Inmobiliario). Boletn Ondac. Portales inmobiliarios: www.portalinmobiliario.com Www. Acop.cl Www. Emol.com WWW. Coproch.cl Portal del minvu Portales bancarios Portales de corredores de propiedades
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RESPALDO DE LOS FACTORES DE LA SIMPLE FRMULA


Ti = m X UF M

RESPALDO DE LAS SUPERFICIES


SUPERFICIE DE TERRENOS. RESPALDADOS SEGN: - PLANOS DE LOTEOS APROBADOS - PLANOS DE SUBDIVISIN APROBADOS - PLANO DE FUSIN DE ROLES APROBADOS - INFORMACIN DEL EXPEDIENTE DEL PERMISO DE EDIFICACIN - ESCRITURAS - ENHUINCHADO Y LEVANTAMIENTOS.

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SUPERFICIES EDIFICADAS (SUPERFICIES TILES). RESPALDADAS SEGN: - INFORMACIN DEL EXPEDIENTE DEL PERMISO DE EDIFICACIN - INFORMACIN DE LA RECEPCIN FINAL - INFORMACIN DEL EXPEDIENTE DE ACOGIMIENTO DE LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA - ESCRITURAS - ENHUINCHADO Y LEVANTAMIENTOS.

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SUPERFICIES DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA. - SUPERFICIES PRORRATEABLES - CUOTA PROPORCIONAL DE PRORRATEO: - TERRENO - SUPERFICIES COMUNES - OBRAS COMPLEMENTARIAS - SUPERFICIES RESPALDADAS CON INFORMACIN DE LA RESOLUCION DE ACOGIMIENTO A LAS DISPOSICIONES DE LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

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RESPALDO DE LOS VALORES UF/M

Elaboracin de planillas Excel dinmicas con captacin de referencias de mercado de las cuales se seleccionan las 5 ms similares y sustitutivas al inmueble que se tasa.
Homologacin de factores cuantitativos y cualitativos de las 5 referencias similares y sustitutivas.

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ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

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ECUACIN POR COMPARACIN DE MERCADO


Ti = m X UF/M Ejemplos: Terrenos eriazos Tt = mt X UF/Mt Terrenos con edificaciones Te = me X UF/Me

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
Definiciones
El enfoque por comparacin de mercado permitir determinar el valor de la propiedad que se tasa segn comparacin con otras propiedades similares que estn transndose o hayan sido recientemente transadas en el mercado inmobiliario.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Implicancias del Valor de Mercado
Alguien desea comprar pero no est obligado a hacerlo. Alguien desea vender pero no est forzado a vender a cualquier precio. La actuacin es voluntaria, sin estmulos indebidos o situaciones econmicas criticas. Las partes no estn relacionadas y actan independientemente.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Implicancias del Valor de Mercado
Ambas partes (oferta y demanda) estn informadas y disponen de un tiempo razonable para negociar la venta. La propiedad se expone durante un periodo de tiempo razonable. No se tienen en cuenta las posibles ofertas adicionales de un comprador con un inters especial.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Principios de Valoracin
Principio de sustitucin: el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares caractersticas sustitutivas de aquel igualmente deseables, que dan igual rendimiento o prestan los mismos servicios o utilidad y de valor equivalente.
Principio de contribucin (o de valor residual): el valor de un componente de la propiedad depende de su contribucin al valor total de ella.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Principios de Valoracin
Principio de mayor y mejor uso: el valor de un inmueble, susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de ser destinado, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al uso ms razonable, probable y financieramente aconsejable que le permita obtener el mayor valor.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Limitaciones

Supone mercado con competencia perfecta. No todos los inmuebles tienen un mercado amplio representativo. Requiere informacin suficiente (cantidad y calidad). La informacin es variable en el tiempo.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Aplicaciones
Para el sistema bancario y financiero, corredores de propiedades y para fijar valor de comercializacin de productos inmobiliarios. No es aplicable en principio a industrias, monumentos nacionales o inmuebles no habituales del mercado inmobiliario en general (colegios, hospitales, retenes, etc.).

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Definicin del enfoque comparativo
Este enfoque consiste en efectuar la valoracin de un inmueble segn el anlisis comparativo de valores de ventas y/u ofertas de propiedades similares captadas del mercado inmobiliario.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

La ecuacin de valor por comparacin

Ti = Sup m X UF/M (ESM)

ESM = Estadstica sistematizada de mercado

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Etapas del procedimiento
Inspeccin fsica del inmueble y su entorno: Localizacin, el sector y la vecindad. Terreno construcciones. Documentacin tcnica y legal: Legalidad de construcciones, expropiaciones, servidumbres, etc. Conocimiento de disposiciones normativas: Plan regulador, usos y constructibilidad. Dotacin de servicios pblicos.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Etapas del procedimiento
Anlisis de la propiedad. Inspeccin fsica del inmueble y su entorno. Documentacin tcnica y legal. Conocimiento de disposiciones normativas. Estudio de mercado inmobiliario. Anlisis del mercado inmobiliario propiamente tal. Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado en base a estadstica sistematizada de mercado.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Etapas del procedimiento
Recopilacin de informacin. Caractersticas para seleccionar. Verificacin de la informacin (control de calidad). Anlisis de la propiedad en su mercado. Tasacin del inmueble problema. Reconciliacin de valores.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
Ecuaciones para ser aplicadas en la tasacin con enfoque por comparacin de mercado: Se reconocen dos ecuaciones generales a saber: Ecuacin para la tasacin de terrenos:

Tt

= M t x

$ Mt
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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

Ecuacin para la tasacin de inmuebles (suelo con edificaciones). Ti = Me x $ Me

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EJEMPLIFICACION DE TASACION:
TERRENOS Tt = M (SUPERF. DE CARACTERISTICAS HOMOLOGAS) X UF/M (PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE COMPRAVENTAS SIMILARES) DEPARTAMENTOS (CON O SIN ESTACIONAMIENTOS, BODEGAS) Td = M (SUPERF. DE CARACTERISTICAS HOMOLOGAS EN CUANTO ATERRAZAS) X UF/M (PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE COMPRAVENTAS SIMILARES) OIFICNAS To = M (DEPARTAMENTALIZADOS O EN PLANTAS TIPO) X UF/M (PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE COMPRAVENTAS SIMILARES) LOCALES COMERCIALES Tlc = M (EMPLAZAMIENTO RESPECTO DE ACCESIBILIDAD DEL PUBLICO) X UF/M (PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE COMPRAVENTAS similares) 150

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APARCAMIENTO VEHICULARES Tav = PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE COMPRAVENTAS DE UNIDADES DE ESTACIONAMIENTOS SIMILARES. BODEGAS DE COPROPIEDAD Tb = PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE COMPRAVENTAS SIMILARES. (EXCEPCIONALMENTE TASACIN POR M.) CASAS Tc = M (APROVECHANDO QUE EL MERCADO OFRECE 2 INFORMACIONES DE SUPERFICIE: LA DEL TERRENO Y LA DE LA EDIFICACIN) X UF/M (PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE COMPRAVENTAS SIMILARES)

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EJEMPLIFICACION DE TASACION POR COMPARACION DE MERCADO


Tasacin de un terreno de 1000 m en el que el valor UF/M de terrenos similares determinado por enfoque de comparacin de mercado es de UF/M 8,00. Por lo tanto, 1000 m de superficie x UF/M 8,00 (sealndose cmo se ha determinado) = UF 8.000.

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SUGERENCIA DE EJEMPLIFICACION DE TASACION DE CASA CON HOMOLOGACION BASICA


OFERTA DE CASAS SIMILARES EN SECTOR DE LA COMUNA RESPECTIVA DE LA CASA QUE SE TASA
N
1 2 3 4 5 Fech a

Ubicacin

Valor UF
6.272,00 5.227,00 7.350,00 7.748,00 7.550,00

Terreno M 420,00 440,00 500,00 539,00 580,00

Edificaci n M 158,00 180,00 160,00 250,00 190,00

Fuente de Informacin

PROMEDIO
CASO PROBLEMA

5.509,40

495,80
560,00

187,60
169,00

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EJEMPLIFICACION DE TASACION DE CASA CON HOMOLOGACION BASICA


OFERTA DE TERRENOS EN EL SECTOR DE LA COMUNA RESPECTIVA DE LA CASA QUE SE TASA
N 1 2 3 4 5 PROMEDIO
CASA PROBLEMA

fecha

Ubicacin

Valor UF 4.250,00 5.580,00 3.264,00 3.339,00 4.680,00 4.222,60

Superficie 510,00 620,00 480,00 530,00 650,00 558,00 560,00

UF/M 8,33 9,00 6,80 6,30 7,20 7,53

Fuente de informacin

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EJEMPLIFICFACION DE TASACION DE CASA EN BASE A HOMOLOGACION BASICA Valor casa promedio = UF 5.509,40 = UF 1.418,68 = UF 4.090,72

Son 495,80 m2 de terreno X UF/m2 7,53 promedio valor del suelo X 0,38 Residual para lo edificado Valor promedio de lo edificado = UF 4.090,72 : 187,60 Tasacin casa problema Son 560 m2 de terreno X UF/m2 7,53 X 0,38 Son 169 m2 edificados X UF/m2 21,81

= UF

21,81

= UF 1.602,38 = UF 3.685,89 = UF 5.288,19

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ENFOQUE POR RENTABILIDAD

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DEFINICIONES
Rentabilidad esttica: corresponde al mtodo de tasacin del valor de las rentas derivadas de cnones de arriendo , llevadas a perpetuidad, del mercado de inmuebles similares al del que se tasa, expresadas a valor presente tras la aplicacin de una tasa de descuento apropiada.

Rentabilidad dinmica: corresponde ms bien a una derivacin del mtodo de evaluacin de proyectos, en este caso aplicado principalmente a la determinacin del valor del suelo de inmuebles, lo que implica simular la ejecucin material de dichos proyectos.

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RENTABILIDAD ESTATICA

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* * *

Tasa de inters. Mercado de tasas Tasa de descuento Lo tangible lo intangible

PERIODO

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Ti = Rna = Rba - gastos td td


Rna Td Rba = Renta neta anual = Tasa de descuento = Renta bruta anual

Gastos: Contribuciones Seguros Corretaje Mantencin Fondo de reserva (slo en rgimen de copropiedad) Desarriendo

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Td =

Rpba VPci

Rpba = Rentas promedio brutas anuales


VPci = Valor promedio de comercializacin de inmuebles

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TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA

Definiciones Valor de renta: Representa la capacidad del inmueble de generar ingresos rentas o beneficios durante su vida til, los cuales se representan como una potencialidad de lo que vale o podra valer. Corresponde al valor de los flujos futuros descontados a una tasa pertinente (principio de anticipacin). Renta bruta anual: Corresponde al rendimiento de las rentas de arriendos mensuales de inmuebles consideradas durante un ao.

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TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA


Definiciones Renta neta anual: Corresponde a la renta bruta anual a la que se le ha deducido los gastos de mantenimiento necesarios para que el inmueble conserve su capacidad de producir dicha renta durante su vida til as como las expectativas de ocupacin. Renta perpetua: Corresponde al calculo del valor presente de los flujos futuros que genere el bien, descontados a una tasa pertinente que considere la tasa de inters normal de mercado sobre la inversin.

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TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA


Definiciones Tasa de inters: precio que debe pagarse por utilizar fondos ajenos, en otras palabras, precio al cual se presta dinero en el tiempo. Vida econmica: lapso de tiempo en el cual la edificacin no representa costos para su funcionamiento por deterioro u obsolescencia.

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TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA


Definiciones Problemas que presenta el procedimiento:

La tasa de capitalizacin depende de factores externos al propio bien. Diferentes beneficios netos, valores de capitalizacin distintos. Los factores de valoracin sensibles a las variaciones de la economa. Resultados variables ante cambios menores en los parmetros de clculo.

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TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA


Caractersticas del enfoque Problemas que presenta el procedimiento: Difcil respaldo tcnico dada la falta de informacin procesada del mercado inmobiliario de arriendos. Preferencias de compra de inmuebles ms que a su arriendo. Supone mercado de arriendos con competencia perfecta. No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo. Requiere informacin suficiente (cantidad y calidad).

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TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA

Caractersticas del enfoque

Aplicaciones de la tasacin por rentabilidad esttica Fijar el valor de tasacin por rentabilidad de productos inmobiliarios afectos a ser arrendados en general y especialmente para aquellos cuyo valor es de compleja obtencin por comparacin de mercado. No es aplicable en principio a productos inmobiliarios habitualmente no arrendables.

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TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA


Caractersticas del enfoque Aplicaciones de la tasacin por rentabilidad esttica Desarrollar asesoras en inversin en inmuebles. Ser empleada, las ms de las veces, como un camino complementario y no como un camino nico de encuentro con el valor de tasacin. Ser utilizada tanto para el anlisis retrospectivo como prospectivo del valor de inmuebles.

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TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA


El procedimiento de tasacin Anlisis de la propiedad. Anlisis del mercado de arriendos. Determinacin de valores. Gastos (del propietario) a considerar en la determinacin de la renta neta. Gastos relacionados con el inmueble a no ser considerados en la determinacin de la renta neta. Determinacin de meses de desarriendo.

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TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA El procedimiento de tasacin


Determinacin de la tasa de descuento.

td =

Rba Vci

Ecuacin de rentabilidad esttica para la tasacin de inmuebles.

Ti =

Rna td
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TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA


El procedimiento de tasacin Lo anterior pero, expresado en forma ms detallada corresponde con:

Ti =

(m x UF/M de canon arriendo mensual x 12 meses) (gastos de conservacin + desarriendo) tasa de descuento

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EJEMPLIFICACIN DE TASACIN POR RENTABILIDAD ESTTICA


Tasacin de un departamento de 80 m con canon de arriendo de $ 300.000 mensuales: Determinacin de la tasa de descuento: La renta bruta anual (Rba) de departamentos similares, supongamos, se ha determinado en $ 300.000 x 12 meses, igual a $ 3.600.000. El valor comercial de venta (Ti) de departamentos similares, supongamos, se ha determinado en $ 37.000.000 segn enfoque de comparacin de mercado. La tasa de descuento ser por lo tanto: Td = Tba Ti = $ 3.600.000 $ 37.000.000 = 0,09729
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La tasacin por rentabilidad del departamento ser: Ti = Rna td

La renta neta anual (Rna) es: $300.000 canon de arriendo mensual x 10.5 meses = $ 3.150.000 (Rna).

Por lo tanto, la tasacin del depto. de:


$ 3.150.000: = $ 32.377.428. 0.09729

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RENTABILIDAD DINAMICA

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TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO


Factores componentes de la inversin y de la recuperacin de la inversin

(-) Inversin: Terreno. Obras de demolicin. Obras de infraestructura de urbanizacin. Obras de construccin: Obras de edificacin. Obras complementarias Honorarios profesionales y remuneraciones de personal. Financiamiento de crditos.

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TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO


Factores componentes de la inversin y de la recuperacin de la inversin
(-) Inversin: Promocin (corretaje). Transferencias (notaria, conservador, tramitacin del crdito bancario, etc.). Post venta. (+) Recuperacin de la inversin. Ventas. Administracin. Arriendos. (Concesiones)

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TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO


Factores componentes de la inversin y de la recuperacin de la inversin U= (-) Inversin en el tiempo (T, terreno; C, construccin; H, honorarios; F, financiamiento)

(+) Recuperacin de la inversin en el tiempo (operaciones de: CV, compraventa; A, arriendos; Ad, administracin).

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TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO


El anlisis de cabida
El anlisis de cabida corresponde a la determinacin de la mxima constructibilidad que determina la aplicacin, al terreno que se tasa, de la normativa vigente. Aspectos a considerar en un anlisis de cabida segn disposiciones de las Ordenanzas Locales: Lneas oficiales. Afeccin a utilidad publica. Consideraciones de urbanizacin.

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TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO


El anlisis de cabida
Aspectos a considerar en un anlisis de cabida segn disposiciones de las Ordenanzas Locales: Normas urbansticas. Instrumento (s) de planificacin territorial aplicables: Intercomunal, comunal, seccional. Zona, sector o subsector en que se emplaza el terreno: reas de riesgo, proteccin o restriccin. rea o inmueble de conservacin histrica. Zona tpica o monumento nacional.

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TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO


El anlisis de cabida
Aspectos a considerar en un anlisis de cabida segn disposiciones de las Ordenanzas Locales: Normas urbansticas. Instrumento (s) de planificacin territorial aplicables: rea donde se ubica el terreno: Urbana. Expansin urbana. Restriccin. Rural. Declaratoria postergacin de permisos.

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TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO


El anlisis de cabida
Aspectos a considerar en un anlisis de cabida segn disposiciones de las Ordenanzas Locales: Normas urbansticas. Instrumento (s) de planificacin territorial aplicables: Usos de suelos permitidos. Subdivisin predial mnima. Densidad mxima. Altura edificacin. Mxima. Sistema de agrupamiento. Coeficiente de constructibilidad.

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TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO


El anlisis de cabida
Aspectos a considerar en un anlisis de cabida segn disposiciones de las Ordenanzas Locales: Normas urbansticas. Instrumento (s) de planificacin territorial aplicables: Coeficiente de ocupacin suelo. Rasante. Adosamiento. Distanciamiento. Cierros. Ochavos.

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TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO


Consideraciones especiales del anlisis de cabida:
Conos de sombra. Conjunto armnicos. A) Condicin de dimensin. B) Condicin de uso. C) Condicin de localizacin y ampliacin. Aplicaciones de las condiciones correspondientes a conjuntos armnicos.

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ECUACION PARA LA TASACION POR RESIDUAL DINAMICO

Utilidad a valor presente = (-) inversin en el tiempo* (+) recuperacin de la inversin en el tiempo*

= (-) (t + c + h + f) * (+) (ri)*

Al despejarse el valor del terreno tenemos:

= (-) U (-) (c; h; f) * (+) (ri)*

(*) = con la consideracin de las respectivas tasas de inters o de descuento en el tiempo.

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ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICIN

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ECUACIN DE COSTO DE REPOSICIN Ti = Tt + Te + Toc Tt = m X UF/M t Tt = m X UF/M e Toc = m1 X UF/M oc

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CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE DE COSTO DE REPOSICION


Consideraciones preliminares
Circunstancias a considerar: Se trata de determinar el costo actual de ejecucin material de lo construido. Aplicable slo a lo construido. La obtencin del costo actual se har por: Reposicin o reproduccin (idntico). Reemplazo (similar). Se trata de un mtodo siempre perfeccionable. Aplicable para lograr el valor del inmueble slo cuando hay correspondencia entre el uso actual del suelo y el del inmueble.

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CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE DE COSTO DE REPOSICION


Consideraciones preliminares
Usos Resoluciones judiciales. Arbitrajes civiles. Valoraciones para compaas de seguros. Inmuebles no habituales del mercado inmobiliario urbano. Valuacin de lo construido en expropiaciones urbanas o rurales.

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CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE DE COSTO DE REPOSICION Consideraciones preliminares


Usos Auxiliar para determinar el costo de lo construido en la evaluacin de proyectos inmobiliarios. Controlar avances y gastos de una obra en ejecucin. Auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones nuevas habituales.

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CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE DE COSTO DE REPOSICION


Consideraciones preliminares
Normativas nacionales institucionales de tasacin El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional del MINVU. Las Resoluciones dictadas por el SII para el avalo de bienes races agrcolas o no agrcolas.

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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION
Consideraciones preliminares
El costo histrico u original. El presupuesto al da el cual a su vez puede ser: Detallado. Simplificado. Utilizando el mtodo unitario de cubicacin presupuestada sistematizada.

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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION
La cubicacin presupuestada sistematizada
Tipologas de edificacin: Edificios Bodegas, hangares, galpones. Altura de edificacin. Clases de edificacin (segn O.G. de U. y C.) Calidades de edificacin nueva (segn descripcin de las Resoluciones del MINVU). Emplazamiento territorial Procedimientos constructivos
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ALTURAS DE EDIFICACION (O.G. DE U. C.) Extensin Altura:


Sin ascensor Con ascensor

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CLASES DE EDIFICACIN
CLASE A: Construccin con estructura soportante de acero. Entrepisos de perfiles de acero o losas de hormign armado. Construcciones con estructura soportante de hormign armado, o con estructura de mixta de acero con hormign armado. Entrepisos de losas de hormign armado. Construcciones con muros soportantes de albailera de ladrillo confinado entre pilares y cadenas de hormign armado. Entrepisos de losas de hormign armado, o entramados de madera. Construcciones con muros soportantes de albailera de bloques o de piedra, confinados entre pilares y cadenas de hormign armado. Entrepisos de losas de hormign armado, o entramados de madera. Construcciones con estructura soportante de madera. Paneles de madera, de fibrocementto, de yeso-cortn o similar, incluidas las tabiqueras de Adobe. Entrepisos de madera. Construcciones de Adobe, tierra-cemento u otros materiales livianos aglomerados con cemento. Entrepisos de madera. Construcciones prefabricadas con estructura metlica. Paneles de madera prefabricados de hormign, yeso-cortn o similares. Construcciones prefabricadas de madera. Paneles de madera, yeso-cortn, fibrocemento, o similares. Construcciones de placas o paneles prefabricados. Paneles de hormign liviano, fibrocemento, o paneles de poliestireno entre malla de acero para recibir mortero proyectado. CLASE B:

CLASE C:

CLASE D:

CLASE E:

CLASE F:

CLASE G: CLASE H:

CLASE I:

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CATEGORIAS DE EDIFICACION
SUPERIOR o de Lujo: En general, edificacin de diseo exclusivo, con complejidad de formas, volmenes y/o estructura, sea por razones estticas o funcionales y, por tanto, con mayores costos de construccin. Recintos amplios y bien distribuidos. Uso de materiales finos, caros o de gran durabilidad. Instalaciones especiales como climatizacin, seguridad, etc. BUENA o Media: Edificacin de tipo individual o que forma parte de conjuntos de pocas unidades, no necesariamente aisladas. Recintos amplios con buena distribucin. Instalaciones y terminaciones en su mayora corrientes, pero posee algunas de mayor calidad. CORRIENTE o Media: Edificacin de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de diseo, con recintos de dimensiones y alturas corrientes, adecuadamente distribuidos. Estructura corriente, con un adecuado margen de seguridad. Terminaciones e Instalaciones ms completas que las esenciales. REGULAR o Media Inferior: Edificacin econmica, de diseo sencillo o masivo. Elementos estructurales de dimensiones mnimas de acuerdo a normas. Terminaciones con materiales de bajo costo. Instalaciones completas econmicas. INFERIOR: Edificacin econmica, de diseo simple y masivo. Elementos estructurales de dimensiones mnimas de acuerdo a normas. Puede carecer de algunas condiciones de funcionalidad. Terminaciones incompletas. DEFICIENTE: Construcciones con errores de diseo y distribucin, con recintos de dimensiones inadecuadas, algunos sin iluminacin ni ventilacin natural, generalmente proyectadas sin asesora tcnica. Defectos estructurales y/o de edificacin, con elementos de dimensiones inferiores a las establecidas en las normas. Terminaciones mnimas, de mala calidad y/o defectuosa colocacin o con materiales heterogneos o de desechos. Puede carecer de los servicios esenciales.

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EMPLAZAMIENTO TERRITORIAL

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PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO
PROCEDIMIENTO: RELACIN HOMBRE HERRAMIENTA MATERIAL ARTESANAL INDUSTRIAL

TIEMPO DEL PROCEDIMIENTO: A MAYOR TIEMPO MENOR VALOR

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION

EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION
La cubicacin presupuestada sistematizada
Planillas bases para referir valores de edificacin normada en UF/M

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION

EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION
La cubicacin presupuestada sistematizada
Planillas bases para referir valores de edificacin normada en UF/M

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION

EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION
La cubicacin presupuestada sistematizada
Planilla Base para referir valores de edificacin no normada en UF/M

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION

EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION
La Determinacin del Valor de las Obras Complementarias Elaboracin de presupuestos unitarios por partidas
Descripcin Unidad Precio Unitario $ Precio Unitario UF

CIERROS EXTERIORES DE ANTEJARDIN Albailera de bloque de cemento a la vista e=19 cm Albailera ladrillo (Titn) a la vista e=14 cm Cerco madera delimitatorio predial Pino Insigne 0.40m alto Reja de barras de acero de 10 mm x 1.00 m. alto Reja tablas Pino Insigne 3/4x4 x 1.00 m alto CIERROS INTERIORES O MEDIANEROS De tabla lampazo (tapa) 1.8 m alto ml De tablas de madera 1.8 m alto ml De malla alambre entre pie derechos de madera 2x2" de 1,80 m alto ml De placas hormign vibradas 1,80 m alto ml De pandereta de ladrillo 1.80 m alto ml m2 m2 ml ml ml

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION

La Determinacin del Valor de las Obras Complementarias Elaboracin de presupuestos unitarios por partidas
Descripcin Unidad Precio Unitario $ Precio Unitario UF

EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION

PUERTAS Y PORTONES DE PATIO Y/O DE ANTEJARDIN Portn con lmina de acero 1mm (2 hojas) 2.60 x 1.80 m Portn de madera 3/4x4 (2 hojas) 2.60 x 1.80 m. Portn de reja de barras de acero (2 hojas) 2.60 x 1.80 m. Puerta con lmina de acero 1 mm de 0.90 x 1.00 m de alto Puerta madera Pino Insigne 3/4x4 de 0.90 x 1.00 m de alto Puerta de reja de barras de acero 10 m de 0.90 x 1.00 m de alto uni ml uni uni ml ml

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION


La Determinacin del Valor de las Obras Complementarias

Elaboracin de presupuestos unitarios por partidas


Descripcin Unidad Precio Unitario $ Precio Unitario UF

PAVIMENTOS EXTERIORES Adocreto 10 x 20 x 6 sobre arena Adocreto csped Adoqun piedra gris Asflticos Baldosa roja 20 x 20 al liquido Baldosa microvibrada Baldosn ceram.arcilla 12.5 x 2.5 Cermica (Cordillera) 20 x 20 Alpaca Entablado machihembrado. 1 x 4.5" Pino Insigne Pasteln cemento vibrado 50x50 cm Pasteln piedra huevillo a la vista Radier de 0.07 m 212 kg/c/m3 Radier de 0.10 m 212 kg/c/m3 Afinado de piso (1:3) e=2cms. m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION

EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION
La Determinacin del Valor de las Obras Complementarias Elaboracin de presupuestos unitarios por partidas
Descripcin Unidad Precio Unitario $ Precio Unitario UF

COBERTIZOS CON CUBIERTA Cobertizo estructura madera Pino 2x3 cub.galvanizada Cobertizo 2.50 x 5.00 m estructura metalica cub. galvanizada PERGOLAS Y/O PARRONES De madera De tubos de cemento y madera Metlicos MURETES ORNAMENTALES DE TERRACEOS Pirca de piedra boln d=10 cm m2 m2 m2 m2 m2 uni

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION

EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION
Actualizacin de valores unitarios de costo de reposicin
Es responsabilidad permanente del tasador tener actualizados los valores UF/M de edificacin as como los valores unitarios de cada una de las partidas habituales de las obras complementarias. El procedimiento de actualizacin de valores UF/M de edificacin obliga a efectuar nueva captacin de referencias del mercado de la construccin y a nuevo anlisis de los valores unitarios de las partidas de obras complementarias. Eventualmente suele usarse el ICE
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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION

EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION
Depreciacin
Por obsolencia (prdida de vida til o desuso) Por envejecimiento (convencin contable)

Depreciacin y apreciacin funcional, de ser constatada, se presenta como: Un aumento de valor por remozamientos efectuados. Una prdida de valor por deterioros no reparados.

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION

EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION

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EJEMPLIFICACIONES DE APLICACIN DE LOS ENFOQUES DE TASACION

EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION
ECUACION PARA TASACION POR COSTO DE REPOSICION CON DEPRECIACION

Ti = Tt =

m x UF m

+ Te

m x UF x cd m
m x UF x cd m
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+ Toc =

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EJEMPLIFICACION DE TASACIN POR COSTO DE REPOSICIN CON DEPRECIACIN


Tasacin de un colegio de 3.500 m de terreno con destino educacional y 1.850 m edificados. Clase C con recepcin final el ao 1990 (20 aos de antigedad) con mantencin normal. Tt = 3.500 m x UF/M 5,00 obtenidos por enfoque de comparacin de mercado 1.850 m x UF/M 20,00 obtenidos por cubicacin presupuestada sistematizada = UF 37.000 x 0,78 cd (coef. de depreciacin) = UF 17.500.

Te

= UF 28.860.

Toc =

segn detalle partida por partida = UF 1.500 x 0,78 cd


Valor de tasacin

= UF 1.170.
= UF 47.530
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Cd =

20 aos X 1,1 porcentaje de depreciacin anual = 22% de depreciacin (=0,78)

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EJEMPLIFICACION DE TASACIN POR COSTO DE REPOSICIN CON DEPRECIACIN

OBTENCION DE VALOR DE CONSTRUCCION CON FACTOR DE COMERCIALIZACION Valor del m de construccin comercializable

Ti (-) Tt Tc Tc = Te (95%) + Toc ( 5%)


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