Derechos Reales

de Garantía

LA HIPOTECA
363- CONCEPTOS JURÍDICOS Y ETIMOLÓGICOS
Si buscamos la etimología de la palabra, nos encontramos con su origen griego,
derivando del término hypoteké, que significaba prenda. Y su definición
tradicional hacía referencia a los conceptos que modernamente fueron
admitiéndose:
- Finca que se ofrece como garantía del pago de un empréstito;
- En lenguaje forense, llámase de este modo al Derecho Real que gravita sobre
un inmueble para garantizar el pago de una deuda.

Con esa claridad y simplicidad formidable de los pensadores clásicos, se nos

imponen los conceptos, con la contundencia del sentido común. En una
definición que no admite dudas ni confusiones. Con términos alejados, como
siempre, del tecnicismo rebuscado de los diletantes.
Nuestra tradición jurídica toma más al Derecho Romano que a los antecedentes
griegos en la materia. Porque como vemos, por la significación de las palabras,
los griegos no diferenciaban la prenda de la hipoteca. Cosa que sí hicieron los
juristas del Imperio, cuando dejaron a la prenda como expresión del gravamen o
garantía para cosas o bienes muebles. Y llevaron a la hipoteca a su perfección
conceptual y normativa, para garantizar con inmuebles las deudas o créditos.

Se cree que los griegos en realidad, utilizaron algunas formas de entrega de

bienes al acreedor para garantizar las deudas o someter a los deudores a una
compulsión abusiva. O, en el mejor de los casos, al quitarles bienes muebles o
inmuebles, los mantenían en ese estado que se llamó la fiducia, que era como
formalizar un embargo con secuestro de las cosas que se afectaban a garantizar
un préstamo.
Era la temible datio insolitum, pago compulsivo con la entrega forzosa de los
bienes.
Parece que después los mismos acreedores entendieron que no era negocio
dejar en la miseria al deudor. Privándolo incluso de sus herramientas y animales
para el trabajo. Porque de esa manera jamás cobrarían de quienes estaban
convertidos en verdaderos y permanentes insolventes. Y como siempre los
banqueros y prestamistas fueron bastante más inteligentes que los deudores,
admitieron corregir los excesos. No por amor al prójimo. Sino por la propia
conveniencia de no matar a las gallinas de los huevos de oro. Es decir, no
terminar matando a los deudores, porque eso significaba algo así como matar al
propio negocio.
Entonces surge la noción de la hypotheca. Era una convención mediante la
cual se afectaban los bienes en garantía de las deudas. Pero esos bienes
permanecían en poder, en manos, en la posesión y en la propiedad,
aparentemente plena, de los mismos deudores. Para que estos deudores
continuaran trabajando para poder pagar las deudas a los acreedores, y así seguir
consumiendo capitales, que volvían a pedir prestado a los financistas o
prestamistas. Los que a su vez, volvían a negociar sus empréstitos, con deudores
que seguían necesitando dinero, que garantizaban con sus campos, herramientas
y animales, para seguir produciendo, con lo cual podían seguir pagando los
capitales e intereses conseguidos en préstamo, y así sucesivamente. Algo
parecido a lo que nos pasa a los requirentes de préstamos, con esos prestamistas
modernos que son los bancos y las tarjetas de crédito.

364- LA HIPOTECA COMO DERECHO REAL

Como dice el Código Civil:

- Artículo 3108: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de

un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder
del deudor.

Para nosotros no cabe ninguna duda: la garantía hipotecaria como derecho del
acreedor, es un verdadero derecho real. Derecho Real de garantía. Pero derecho
real al fin.
Con todas sus características, modalidades y funcionamiento que la ley, el
concepto, la doctrina y, en especial, los textos específicos regulan este instituto,
definen, mandan, determinan.
Si parece un derecho real. Si funciona como un derecho real. Es decir un derecho
que genera una relación real, directa, erga omnes. Y sobre todo, de incidencia
y operación sobre la misma cosa. Si todo dice que la Hipoteca es un Derecho
Real, para qué molestarnos en discutir lo que está dicho y es evidente.
Por lo demás, lo vimos varias veces, que el mismo Código nos define:

- Articulo 2503: Son derechos reales:

1. El dominio y el condominio.
2. El usufructo.
3. El uso y la habitación.
4. Las servidumbres activas.
5. El derecho de hipoteca.
6. La prenda.
7. La anticresis.

Y como la ley ya ha hablado con sencilla contundencia, para qué detenernos

mucho más en estas consideraciones.
Sólo podríamos agregar que:
1º) El derecho del acreedor hipotecario goza de las dos condiciones que
definen con mucha precisión los caracteres de los Derechos Reales:
- El ius preferendi, o sea la preferencia frente a todos los demás acreedores.
Preferencia a ser pagado primero que todos los demás. Preferencia frente a
todos los demás acreedores quirografarios o comunes. Y preferencia ante
algunos privilegios. Preferencia frente a otros acreedores hipotecarios que
hayan inscripto después sus créditos. Como nos lo dice el mismo Código
Civil en el artículo 3934:

- Los ( acreedores) hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados

con la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el día que se tomó razón de la
hipoteca. Las inscripciones del mismo día concurren a prorrata.

- Y en segundo término, el otro derecho: el ius persequendi. Es decir, el

derecho de perseguir el cobro de la deuda sin importar en manos de quién
esté el bien que garantizó con hipoteca la seguridad del préstamo o de la
deuda. Derecho a perseguir, a cobrarse con la venta del bien si los deudores
o poseedores del bien no pagan lo que deben.
Recordemos que estas características de preferencia y persecución, si bien son
más manifiestas en el ejercicio de este derecho de hipoteca, son propios y
comunes a todos los restantes derechos reales.

365- OTROS CARACTERES DEL

DERECHO REAL DE HIPOTECA

Podemos ahora abordar otros caracteres que son específicos del Derecho
Real de Hipoteca. Veamos:

- La Especialidad: que significa que no se admiten hipotecas sobre la totalidad o

un conjunto de los inmuebles del deudor. Porque el gravamen debe constituirse
sobre bienes determinados. Como nos lo dice el mismo Código:

- Artículo 3109 No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles,

especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también
cierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su
valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o
si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor
estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.

Como vemos es precisa y obligatoria la especificación de los bienes que se

gravan con esta garantía. No se admiten, como lo hacían los romanos, los
gravámenes sobre todo un patrimonio o sobre una pluralidad de bienes.
Deben ser claros, concisos y ciertos los bienes gravados. Y también los importes
sobre los que se pacta la garantía hipotecaria.
Se admite, como surge del texto, que en algunos casos, el monto pueda ser
indeterminado. Pero para tales casos concretos, se proveerá un mecanismo de
definición de las cantidades o sumas que resultan protegidas por la garantía
hipotecaria.
Se nos ocurre, por ejemplo, una deuda que haga referencia al valor de una
construcción. Con todas las problemáticas y los imponderables que pueden
concurrir hasta la terminación de una obra de construcción. Se quiere
garantizar la deuda del comitente, y el constructor exige que se constituya una
hipoteca sobre el mismo inmueble que se está construyendo.
Quedará expresamente convenido que se grava el inmueble en construcción.
Que se identifica por el terreno y con todo lo que está siendo plantado, clavado
y edificado sobre el mismo terreno. Cuyo valor o importe no se puede determinar
precisamente. Basta que “se declare el valor estimativo de la hipoteca”, como
dice el artículo que estamos mencionando. Con ello se constituye la garantía
real hipotecaria. Y al finalizar las obras, con las sumas ya definitivamente
determinadas, estableceremos la cantidad precisa con la cual gravaremos el
inmueble.
También esa crónica enfermedad de nuestra economía que fue la inflación,
modificó el sentido y alcance de esta norma. En efecto, por una ley, la 21.309,
se admitió que las hipotecas sobre préstamos en dinero que estuvieran sujetos a
la llamada “indexación”, podían tomarse sobre la base de la cantidad nominal.
Haciendo referencia a las formas en que se aplicarían los índices de devaluación
de la moneda, o de indexación de la cantidad adeudada.

366- CARACTERES VOLUNTARIOS

La condición voluntaria, de libre consentimiento para su constitución.

Desechando cualquier otra alternativa, como podría ser la hipoteca obligatoria o
legal, o compulsiva, que no es admitida por nuestro Código Civil:

- Artículo 3115: No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el

deudor de una obligación en la forma prescrita en este Título.
Y como nos resulta tan didáctica, de tanta claridad y tanta pedagogía. Y es tan
sabia la nota que acompaña a esta simple y directa determinación que hace el
Código. Cuando en pocas palabras nos habla de la naturaleza de la hipoteca, no
podemos dejar de transcribirla (1)
(1) - En la nota al artículo 3115 el codificador nos anuncia que “Quedan, pues, concluidas
todas las hipotecas tácitas o legales y derogadas las existentes.” Y luego explica que “ En
Inglaterra no hay hipoteca convencional o por contrato. Para garantirse el acreedor, se usa
de un contrato que alguna semejanza tiene con la venta bajo el pacto de retroventa. Para
garantir la restitución de la cantidad prestada, el deudor transfiere al acreedor la posesión
legal de un inmueble, y estipula que hecho el pago de la deuda al tiempo convenido, la
posesión del inmueble le será restituida. Este contrato se llama mortgage. El acreedor o
mortgager no entra siempre en posesión real del inmueble, pues esta circunstancia no es
indispensable, pero puede serle dada. No cumpliendo el deudor al vencimiento de la deuda, el
inmueble queda adquirido definitivamente por el acreedor; pero a fin de que el deudor no sea
despojado de un inmueble valioso por una deuda menos importante, las Cortes de equidad
están autorizadas para interponer su autoridad. Si el mortgager ofrece el pago efectivo de la
deuda, los intereses y gastos, hace citar al acreedor ante una de esas Cortes para obtener la
restitución de su inmueble, y si no se presenta otra causa de detención del inmueble por el
acreedor, se le hace justicia a su demanda. Verdaderamente el inmueble que garantiza la
deuda es solamente una prenda en seguridad del crédito.”
Abundando en los antecedentes, dice Vélez: “ Por el Estatuto 3 y 4, de Guillermo IV, sec. 28,
Cap. 22, la acción o la demanda del deudor no es admisible después de pasados veinte años,
desde el día que, conforme al contrato, entró el acreedor en posesión del inmueble, o desde
que reconoció por escrito el derecho del deudor para reclamar la restitución del inmueble,
debiendo el acreedor dar cuenta de los frutos percibidos. Además, le es permitido a éste,
mientras que el préstamo no ha sido reembolsado, intentar una acción ante las Cortes de
equidad, con el objeto de que el deudor le satisfaga la deuda en un término fijo, y de no
hacerlo así, para que sea privado de la facultad de reclamar la restitución del inmueble.
El propietario de un inmueble puede constituir muchos mortgages fingidos que según
su fecha gozan de preferencia. No hay obligación de hacer públicos los mortgages. La
represión de los fraudes a que den lugar, pertenece a las Cortes de equidad. Véase Laya,
Derecho Inglés, tomo 1.
La hipoteca legal a favor de las mujeres casadas por los bienes introducidos al
matrimonio, o que adquieren después, tampoco existe en Inglaterra. Ni es concedida a los
menores sobre los bienes de sus tutores o curadores.
Existe una especie de hipoteca judicial. El acreedor puede pedir que el escribano
competente haga un cuadro general de las deudas, que han sido juzgadas contra el deudor, y
después de publicado, los que han obtenido sentencia a favor de sus créditos son preferidos a
los mortgages posteriores.
El Estado goza de preferencia sobre los bienes de los administradores públicos, sin
ninguna mención del crédito en registros públicos.
La doctrina de los mortgages ha sido admitida en casi todos los Estados Unidos. Por
el nuevo proyecto de Código para el Estado de New-York, trabajado por orden del Gobierno y
publicado en 1865, se adopta un nuevo sistema diferente del nuestro y del de Inglaterra, para
asegurar los créditos sobre bienes muebles o raíces”.

367- CARÁCTER ACCESORIO O COMPLEMENTARIO DE LA

GARANTÍA HIPOTECARIA RESPECTO DE LA OBLIGACIÓN
PRINCIPAL

Surge también de la naturaleza que podemos analizar del sistema hipotecario

de garantías reales, que se trata de un derecho accesorio o complementario del
contrato o derecho principal. Que es el derecho creditorio, constitutivo de la
deuda original que se trata de garantizar.
Aunque parezca extraño que hablemos de la hipoteca como de una cuestión
complementaria o accesoria del préstamo o deuda. Cuando en realidad pasa a
ser la causa principal de la relación. Ya que se trata d euna garantía real que
implica y compromete directamente al bien o la cosa gravada. Y que representa
una seguridad mucho mayor que la seguridad que pueda representar la simple
obligación personal del deudor.
Sin embargo no puede existir la hipoteca por sí misma, ni existir por la hipoteca
misma. No se admite una hipoteca que no sea dada en garantía o seguridad de
una deuda.
Como dice el mismo Código Civil:
- Artículo 518 Las fianzas, hipotecas, prendas y cláusulas penales,
constituidas por terceros para seguridad de las obligaciones naturales, son
válidas, pudiendo pedirse el cumplimiento de estas obligaciones accesorias.

Vemos cómo las denomina el código a las prendas e hipotecas: simples

obligaciones accesorias de los créditos y obligaciones principales.

Y cuando poco después el mismo Código refiere a las obligaciones principales

y accesorias, vuelve a poner a la prenda y a la hipoteca en tales categorías,
aunque nos parezca una deformación del sentido común que ve con tanta
reverencia a este Derecho Real de Garantía. Pero las cosas son claras para el
texto del Código y debemos someternos a esa claridad y precisión. Veamos:

- Artículo 523: De dos obligaciones, una es principal y la otra accesoria,

cuando la una es la razón de la existencia de la otra.

- Artículo 524 Las obligaciones son principales o accesorias con relación a su

objeto, o con relación a las personas obligadas. Las obligaciones son
accesorias respecto del objeto de ellas, cuando son contraídas para asegurar
el cumplimiento de una obligación principal; como son las cláusulas penales.
Las obligaciones son accesorias a las personas obligadas, cuando éstas las
contrajeren como garantes o fiadores. Accesorios de la obligación vienen a
ser, no sólo todas las obligaciones accesorias, sino también los derechos
accesorios del acreedor, como la prenda o hipoteca.

- Artículo 525: Extinguida la obligación principal, queda extinguida la

obligación accesoria, pero la extinción de la obligación accesoria no envuelve
la de la obligación principal.

El mismo principio, incluso, es después repetido en el capítulo que estamos

analizando, cuando dice:

- Artículo 3187: La hipoteca se acaba por la extinción total de la obligación

principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de
las obligaciones.

368- DE LA DIVISIBILIDAD E INDIVISIBILIDAD DE

OBLIGACIONES Y DE GARANTÍAS HIPOTECARIAS

Parece que el funcionamiento de la hipoteca reclama siempre la protección de

los intereses del acreedor. Y que el deudor, salvo que el mismo acreedor lo
permita:
- no puede ni ofrecer una parte del inmueble para que se le remate con el cual
se pueda pagar la deuda.
- Ni puede exigir que, pagando parcialmente su deuda, se le libere
parcialmente el bien hipotecado;
- Ni que dividiendo el bien, se pueda dividir la garantía hipotecaria.
- Esto se desprende de los textos legales, aunque como decimos, nada impide
de que las partes convengan en la escritura hipotecaria, de qué manera se
puede ir saldando o pagando parcialmente la deuda. Porque en los
modernos créditos hipotecarios, que se pagan mensualmente a lo largo de
cien, doscientos o más meses, no se podría admitir que pagada una buena
parte de la deuda, la ejecución del bien se siga por el total originario. Pero el
Código quiso reglamentar así el derecho real de este tipo de garantía.
Dicen los textos:

-Artículo 3162: Si el deudor enajena, sea por título oneroso o lucrativo, el

todo o una parte de la cosa o una desmembración de ella, que por sí sea
susceptible de hipoteca, el acreedor podrá perseguirla en poder del
adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el
deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que sólo estaba inmovilizada
y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podrá
perseguirla en manos del tercer poseedor.

Antes había determinado en el mismo sentido:

- Artículo 3113: El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles

podrá a su elección perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno de
ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes
personas o existieren otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá, por
causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados. (texto
según ley 11.711.)

- Artículo 3114: El acreedor cuya hipoteca esté constituida sobre dos o más
inmuebles puede, aunque los encuentre en el dominio de diferentes terceros
poseedores, perseguirlos a todos simultáneamente, o hacer ejecutar uno solo
de ellos.

369- DE LOS TEXTOS DEL CÓDIGO CIVIL:

SUS ARTÍCULOS Y SUS NOTAS

No podemos dejar de leer lo que nuestro codificador nos dice en el texto de la

norma. En especial ese artículo liminar que es el 3.108 cuando define a la
institución. Y sobre todo la nota. Cuando Vélez nos prueba y nos reitera su
larguísima versación sobre el derecho antiguo.
Leamos los textos:

- Artículo 3108: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de

un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del
deudor.

Con esta contundencia que otorga la sencillez cuando deriva de la sabiduría,

el Código nos dice en pocas palabras lo que debía entenderse por hipoteca en
su tiempo, en el texto y en el contexto de la ley y de las costumbres civiles,
económicas y financieras.
Luego viene la explicación en una larga nota que no cedemos a la tentación de
transcribirla.

Nota al artículo 3108:

“ La obligación que garantice la hipoteca puede ser una obligación natural
que pueda ser eficaz por derecho.
- No se pierda de vista la índole peculiar del derecho que da la hipoteca, el
cual no da al acreedor ningún poder sobre la cosa hipotecada, sino para
asegurar el cumplimiento de la obligación. La cosa hipotecada no tiene que
ser entregada al acreedor; no es el objeto de la prestación constitutiva de la
obligación principal, tiene que ser vendida para pago, si el deudor no lo hace.
Por esto hemos considerado como cosas inmuebles por su carácter
representativo, los instrumentos por donde constase la adquisición de los
derechos reales de hipoteca y anticresis. (Art. 2317 de este Código).
Las Leyes de Partida que tanto tomaron del Derecho Romano, no
aceptaron de él la palabra hipoteca, y la comprendieron en la palabra peño
con que significaron, tanto las cosas muebles como las inmuebles que se
daban en seguridad del crédito. Peño es propiamente, dice la Ley . 1, Título .
13, Partida . 5a, aquella cosa que un ome empeña a otro apoderándole de ella,
e mayormente cuando es mueble. Mas según el largo entendimiento de la Ley,
toda cosa ya sea mueble o raíz, que sea empeñada a otro, puede ser dicho
peño, maguer no fuese entregado de ella aquel a quien la empeñasen.
Se ve pues, que podía constituirse prenda sobre bienes inmuebles, cuya
posesión material pasara al acreedor, es decir, el anticresis.
En el Derecho Romano había el pignus y la hypotheca en seguridad de
las deudas. El pignus o prenda era cuando alguna cosa se empeñaba en
seguridad del dinero prestado, y la posesión de ella pasaba al acreedor con la
condición de volverla al propietario cuando la deuda fuese pagada. La
hypotheca era cuando la cosa empeñada no se entregaba al acreedor sino que
permanecía en poder del deudor. (Inst., Lib. 4, Tít. 6, § 7). En el Digesto se
halla establecido lo mismo en términos más breves. Proprie pignus dicimus,
quod ad creditorem transit. Hypothecam, cum non transit, nec possessio ad
creditorem. (Libro 9, § 2, Título 7, Libro 13). Había dos clases de acciones
aplicables a las prendas y a las hipotecas; la acción pignoraticia y la acción
hipotecaria. La primera era divisible en dos clases: la acción directa que
correspondía al deudor contra el acreedor, para que le volviese la prenda
cuando la deuda estuviese pagada; y la acción contraria, que correspondía al
acreedor cuando el título del deudor era insuficiente, o cuando hubiese hecho
impensas necesarias en la cosa. La acción hipotecaria era dada al acreedor
para obtener la posesión de la cosa en cualquiera mano que se encontrase”.

Como vemos no nos priva el autor ni siquiera de los originales en latín. Y nos
explica con abundancia de antecedentes, cómo se daba la diferencia entre la
prenda y la hipoteca. Cuando la prenda se entendía que obligada a entregar al
acreedor el bien gravado. Mientras que la hipoteca, permitía que el bien o la
cosa hipotecada permaneciera en poder del deudor. Pero eran tiempos en donde
ambos institutos eran iguales o similares. Y que en el lenguaje del Código se
transcribe con el texto del Digesto. Con esa contundente sencillez:
pignus...quod ad creditorem transit....Hypothecam, cum non transit.......La
prenda cuando el bien se trasladaba al acreedor. La hipoteca cuando el bien no
se entregaba. No se trasladaba.
En todo lo demás queremos que esta nota sea leída. Es un pequeño tratadito o
manual sobre los criterios que tuvo en miras nuestro codificador cuando legisló
sobre hipoteca. Con criterios ya superados. Con algunos prejuicios anticuados.
Pero superados y anticuados para nosotros, hoy. Cuando han pasado casi dos
siglos desde que Vélez trabajó en su proyecto.
Vamos a ver enseguida que los autores modernos no modificaron para mejor a
esta institución. Si antes había servido para garantizar a los acreedores,
financistas, banqueros, prestamistas y usureros, veamos cómo, hoy, no se ha
mejorado la situación de los deudores.

370- CRITERIOS MODERNOS QUE ACTUALIZAN Y MODIFICAN

EL RÉGIMEN HIPOTECARIO

En estos tiempos globalizados que corren. Cuando las actividades financieras

están en el centro y el eje de toda la vida social, no podemos prescindir del
crédito. Y por ende no se podrá prescindir del uso y hasta del abuso de este
Derecho Real de garantía. Que tantos favores ha producido a quienes no tenìan
otra alternativa para comprar o construir su vivienda propia. Y que tantas
desgracias y tragedias ha provocado por los abusos de prestamistas, bancos,
financieras y usureros.

Porque debemos admitir que esta institución nace mirando los bolsillos de los
prestamistas. Y de los acreedores. En perjuicio de la parte mas débil y
necesitada de la relación. Porque decir hipócritamente que se trata de un
mecanismo que facilita la relación creditoria de quienes necesitando dinero,
ofrecen garantía por el préstamo. Y de quienes teniendo dinero de sobra,
quieren que sus préstamos sean debidamente garantizados. Esta representación
es en verdad, por lo menos excesiva. Porque quien tiene su única vivienda
como bien imprescindible para su vida. Y hacer que la someta a esta forma de
garantizar una deuda, parece ser realmente un invento de los poderosos que
prestan para someter a los débiles que necesitan. Pero así está conformada la
relación social y económica. Y así los juristas a lo largo de tanto tiempo,
encontraron los caminos para conceder seguridad a quienes arriesgaban lo que
les sobraba, para obligar a quienes precisando el auxilio económico o
financiero, arriesgaban lo único que tenían.

371- LA LEY 24.441

Si alguna duda podría caber acerca de qué orientación se le ha dado a la
institución. De quienes son los favorecidos por la modernización del sistema. Y
de los mecanismos que se aprueban, podrán tomar debida nota de la evolución
de las hipotecas de aseguramiento financiero. Que culminan en nuestro país con
el dictado de la ley 24.441. Esa ley colectiva que reguló sobre tantas cosas.
Algunas que nos interesan directamente, como la del dominio fiduciario. Y en
especial, la que reinstaló la vieja prebenda de los acreedores. La posibilidad de
hacer una ejecución privada o directa sobre los bienes hipotecados. Sin
necesidad de recurrir al trámite judicial del proceso de ejecución hipotecaria.

Veamos lo que dice esta norma en los artículos que refieren a la ejecución del
bien gravado:

- Artículo 52: Las hipotecas en las cuales se hayan emitido letras

hipotecarias con la constancia prevista en el artículo 45, y todas aquellas en
que se hubiere convenido expresamente someterse a las disposiciones de
este Título, podrán ejecutarse conforme las reglas siguientes.

- Artículo 53: En caso de mora en el pago del servicio de amortización o

intereses de deuda garantizada por un plazo de sesenta días, el acreedor
intimará por medio fehaciente para que se pague en un plazo no menor de
quince días, advirtiendo al deudor que, de no mediar pago íntegro de la
suma intimada, el inmueble será rematado por la vía extrajudicial. En el
mismo acto, se le intimará a denunciar el nombre y domicilio de los
acreedores privilegiados, embargantes y ocupantes del inmueble
hipotecado.

372- ENTREGA DEL BIEN AL ACREEDOR. EJECUCIÓN

EXTRAJUDICIAL DEL INMUEBLE

- Artículo 54: Vencido el plazo de la intimación sin que se hubiera hecho

efectivo el pago, el acreedor podrá presentarse ante el juez competente con
la letra hipotecaria o los cupones exigibles si éstos hubiesen circulado, y un
certificado de dominio del bien gravado, a efectos de verificar el estado de
ocupación del inmueble y obtener el acreedor, si así lo solicita, la tenencia
del mismo. El juez dará traslado de la presentación por cinco días al deudor
a los efectos de las excepciones previstas en el artículo 64. El juez ordenará
verificar el estado físico y de ocupación, designando a tal fin al escribano
que proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el inmueble se
encuentra ocupado, en el mismo acto se intimará a su desocupación en el
plazo de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza
pública. El lanzamiento no podrá suspenderse, salvo lo dispuesto en el
artículo 64.
No verificada en ese plazo la desocupación, sin más trámite se
procederá al lanzamiento y se entregará la tenencia al acreedor, hasta la
oportunidad prevista en el artículo 63. A estos fines, el escribano actuante
podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilio y violentar
cerraduras y poner en depósito oneroso los bienes que se encuentren en el
inmueble, a costa del deudor. Todo este procedimiento tramitará in audita
parte, y será de aplicación supletoria lo establecido en los códigos de forma.

- Artículo 55: El acreedor estará facultado para solicitar directamente al

Registro de la Propiedad un informe sobre el estado del dominio y
gravámenes que afectaren el inmueble hipotecado, con indicación del
importe de los créditos, sus titulares y domicilios.
- Artículo 56: Asimismo el acreedor podrá:
a) Solicitar directamente en el registro correspondiente la expedición de
un segundo testimonio del título de propiedad del inmueble, con la sola
acreditación de ese carácter y a costa del ejecutado;
b) Requerir la liquidación de las deudas que existan en concepto de
expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que
pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dichas
liquidaciones en el plazo de diez días hábiles desde la recepción de su
solicitud, se podrá subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Los
reclamos que se dedujeran por aplicación de lo dispuesto anteriormente no
afectarán el trámite de remate del bien gravado.

- Artículo 57: Verificado el estado del inmueble, el acreedor ordenará por

sí, sin intervención judicial, la venta en remate público del inmueble
afectado a la garantía, por intermedio del martillero que designe y con las
condiciones usuales de plaza. Se deberán publicar avisos durante tres días
en el diario oficial y en dos diarios de gran circulación, uno al menos en el
lugar de ubicación del inmueble. El último aviso deberá realizarse con una
anticipación no mayor de dos días a la fecha fijada para el remate. En el
remate estará presente el escribano quien levantará acta.

373- ANÁLISIS DE LOS ARTÍCULOS SIGUIENTES

DEL CÓDIGO CIVIL

Objeto de las garantías hipotecarias:

-A ) cosas inmuebles.
- B) cosas determinadas.
- Para el caso de obligaciones inciertas o indeterminadas se estima
prudentemente una suma sobre la que se constituye el gravamen y
luego se establece en definitiva la suma total. Dice el Código:

- Artículo 3109: No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles,

especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta
y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la
obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por
objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el
acto constitutivo de la hipoteca.

374- DE LAS DISTINTAS CLASES DE INMUEBLES Y DE SU

CAPACIDAD PARA SER HIPOTECADO

Cuando consideramos a las cosas en general, y a los inmuebles, en particular,

según analizamos en los capítulos correspondientes, veíamos que podían ser:
- Muebles o Inmuebles. Y, en cada caso podían serlo por su propia naturaleza,
 por accesión, o por su carácter representativo. Recordemos al Código Civil
cuando nos describe y define cada uno de los objetos y calidades:

- Artículo 2313: Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por
accesión, o por su carácter representativo.

Y luego explica las distintas formas que pueden adquirir los inmuebles.
Comenzando por la calidad de los inmuebles naturales, diciendo:

- Artículo 2314: Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se

encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes
sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que está
incorporado al suelo de una manera orgánica, todo lo que se encuentra bajo
el suelo sin el hecho del hombre.

Y como inmuebles por accesión, califica a los que están adheridos de manera
permanente al suelo:

- Artículo 2315: Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se
encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal
que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad.

Y también califica de inmuebles a las cosas que fueron puestas por el

propietario del inmueble como accesorias:

- Artículo 2316: Son también inmuebles las cosas muebles que se

encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por
el propietario de éste, sin estarlo físicamente.

Y, finalmente, los inmuebles por su carácter representativo, que en una

calificación discutible o poco significativa, los adjudica a los documentos que
representan la adquisición de Derechos Reales:

-Artículo 2317: Son inmuebles por su carácter representativo los

instrumentos públicos de donde constare la adquisición de derechos reales
sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y
anticresis.

Está claro entonces que solamente los inmuebles pueden ser objeto de
hipoteca.
Pero ni siquiera todos los inmuebles:
-diríamos que, de la calificación que nos trae el Código,solamente los
inmuebles naturalmente considerados tales, pueden hipotecarse. Los muebles
solamente, en tanto y en cuanto puedan considerarse accesorios del inmueble.
Implantados de manera permanente sobre el inmueble, hasta pasar a constituir
una parte del mismo.
Sabemos además que el Derecho Real de garantía sobre los muebles no es la
Hipoteca, sino la Prenda. Tanto la prenda tradicional, el pignus de los antiguos,
como la prenda con registro que modernamente se utiliza.
Los inmuebles son los bienes raíces comunes.
-Los individuales y separados, como en la propiedad tradicional,
- y las unidades de las propiedades sometidas al régimen de la Propiedad
Horizontal. Ya que las unidades exclusivas, como inmuebles independientes,
aunque constituyan todo un conjunto edilicio o constructivo, tienen suficiente
individualidad como para ser objeto de la Hipoteca.
Cuando se hipoteca una unidad funcional de un Edificio sometido al Régimen
de la Propiedad Horizontal, estamos hipotecando no solamente la unidad
exclusiva, físicamente separada o separable del conjunto del edificio. También
gravamos, y eventualmente, también se mandará a venta o remate a las áreas
comunes en la parte proporcional que correspondan a la unidad hipotecada.
Finalmente, como la Hipoteca sólo alcanza a los bienes que están en el
comercio. Los bienes que pueden comprarse y venderse, es obvio que no se
pueden hipotecar los bienes del Estado. Sean del Estado nacional, como de los
Estados provinciales o municipales.

375- DE LA CATEGORÍA DE ACCESORIOS QUE TIENEN LOS

BENEFICIOS DE LOS QUE GOZA EL INMUEBLE

El artículo siguiente refiere a los accesorios, que unidos al principal como

complementos, son alcanzados por el gravamen hipotecario. Que también
se extiende a todas las mejoras, a las ampliaciones, a las construcciones que
se levanten sobre un terreno baldío. Alcanza en general a todo incremento
que adquiera el inmueble tanto en lo cuantitativo como en lo cualitativo.
Veamos el texto:

- Artículo 3110: La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los

accesorios, mientras estén unidos al principal; a todas las mejoras
sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales,
aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un
terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o
servidumbres que debía el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los
arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los
aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario
de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están
sujetas a la hipoteca.

Y como no podía ser de otra manera, en resguardo de la integridad y la

intangibilidad de los créditos de los acreedores, todos los gastos y
accesorios, pasan a formar parte, como accesorios, del crédito principal:

- Artículo 3111: Los costos y gastos, como los daños e intereses, a que el
deudor pueda ser condenado por causa de la inejecución de una obligación,
participan, como accesorio del crédito principal, de las seguridades
hipotecarias constituidas para ese crédito.
376- DE LOS FRUTOS, PRODUCTOS Y MEJORAS

Los frutos y productos son los elementos que produce el inmueble, aunque
con una condición diferenciada.
Los frutos son siempre renovables, son generados por la misma condición de
los inmuebles, que de manera espontánea los produce, como sucede con las
plantas que naturalmente crecen, o los frutos civiles, cuando se producen rentas
por pago de alquileres o de otros derechos, y finalmente los frutos industriales,
que se producen mediante la intervención laboral de las personas. Dice en tal
sentido nuestro Código

- Artículo 2424: Son frutos naturales las producciones espontáneas de la

naturaleza. Los frutos que no se producen sino por la industria del hombre
o por la cultura de la tierra, se llaman frutos industriales. Son frutos civiles
las rentas que la cosa produce.

Los productos en cambio, son extracciones que se sacan del inmueble, pero
van disminuyendo el valor que el inmueble tenían. Porque no se reproducen,
como las extracciones mineras. O tardan mucho en reponerse. Como los árboles.
Sacamos este concepto de la misma definición de bienes muebles. Veamos:

- Artículo 2319: Son también muebles todas las partes sólidas o fluidas del
suelo, separadas de él, como las piedras, tierra, metales, etc.; las
construcciones asentadas en la superficie del suelo con un carácter
provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo del suelo; los
materiales reunidos para la construcción de edificios mientras no estén
empleados; los que provengan de una destrucción de los edificios, aunque
los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con los mismos
materiales; todos los instrumentos públicos o privados de donde constare la
adquisición de derechos personales.

Finalmente el Código habla de las mejoras. Que para nosotros son

principalmente las obras construidas. Las nuevas edificaciones o las
ampliaciones de las obras pre-existentes. Son mejoras en tanto y en cuanto
aumentan el valor del inmueble original. Y como se trata de un aumento, de una
verdadera mejora para la garantía del acreedor, se entiende que pasan a ser eso.
Ni más ni menos que un agregado a la garantía que le dimos por el crédito, a
nuestro acreedor.
Y cuando hablamos de mejora en sentido genérico, también nos referimos a las
mejoras naturales. Que serían los aluviones y las avulsiones. Según sean
progresivas o repentinas. Pero en ambos casos provocadas por fuerzas naturales
o por agregados que hacen los ríos sobre las costas o riberas.
Distintas de las mejoras que podríamos denominar artificiales, que son las
construidas, edificadas o introducidas por el hombre.

377- DE LAS HIPOTECAS ESPECIALES:

SOBRE BUQUES Y AVIONES

Dos leyes especiales admiten la constitución de gravámenes que denominan

“hipotecas” sobre las maquinarias o vehículos que pasaron a constituir o
representar valores muy superiores a los que pueden tener los inmuebles
comunes:
- Se trata de los barcos, cuyo régimen está constituido por la ley 20.094, o
Código Marítimo o Ley de Navegación. La única disposición que regula el
sistema está referida a que los buques, para ser susceptibles de hipoteca, deben
tener más de 10 toneladas de peso o porte. En todo lo demás, regirán las normas
y regulaciones que establece el Código Civil para la hipoteca normal sobre los
inmuebles.
- La otra posibilidad de imponer hipotecas sobre bienes, que técnicamente
serían “muebles” y no “inmuebles”, está referida a los aviones o aeronaves.
Está regulado por la ley 17.285, y sólo exige que los vehículos, o sus partes
principales, como los motores, estén registrados debidamente en el catálogo
correspondiente. Dicho listado constituye el denominado Registro Nacional de
Aeronaves.

378- DE LA INDIVISIBILIDAD. EL CASO ESPECIAL DEL ARTÍCULO

3112 Y SU REFORMA POR LA LEY 11.725

Volvemos nuevamente al carácter de indivisibilidad que tiene el

gravamen o garantía hipotecaria:

- Artículo 3112: La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas

a una deuda, y cada parte de ellas, están obligadas al pago de toda la deuda y
de cada parte de ella. Sin embargo en la ejecución de bienes hipotecados,
cuando sea posible la división en lotes, o si la garantía comprende bienes
separados, los jueces podrán ordenar la enajenación en lotes, y cancelación
parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al acreedor. (texto
segun ley 11.725.)

Esta disposición en su origen no contemplaba la posibilidad de afectación

de una parte del total del inmueble. Cuando hubiera sido separado en
lotes o fracciones o parcelas, para que pudiera responder por toda la
deuda.
Era como llevar el principio de la indivisibilidad al extremo de perjudicar
al deudor. Ya que sometía todo el inmueble, al remate o persecución que
podía hacer el acreedor sobre el conjunto inmobiliario.
La ley que reformó el artículo, la Nº 11.725, vino a remediar el régimen
tan estricto que originalmente traía el Código:

- Ahora, si un lote, o varios lotes, pueden representar con su valor el total

del monto adeudado. Si se presume que pueden lograr en venta o remate,
la totalidad de la deuda que constituyó en Hipoteca, se limitará la
ejecución a sólo los lotes, fracciones o parcelas que sea necesario rematar
para saldar la deuda.

- Los dos artículos siguientes vuelven a considerar la indivisibilidad de la

garantia hipotecaria. Volviendo sobre los derechos del acreedor de
perseguir a todos los inmuebles alcanzados por el gravamen, o elegir
alguno o algunos de ellos. Sin importar en manos de quien esté cada uno
de los bienes hipotecados:

- Artículo 3113: El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles

podrá a su elección perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno de
ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes
personas o existieren otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá, por
causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados. (texto
segun ley 11.711.)

- Artículo 3114: El acreedor cuya hipoteca esté constituida sobre dos o más
inmuebles puede, aunque los encuentre en el dominio de diferentes terceros
poseedores, perseguirlos a todos simultáneamente, o hacer ejecutar uno solo
de ellos.

379- DE LA VOLUNTARIEDAD O FALTA DE OBLIGATORIEDAD

Y luego está el artículo que refiere a la voluntariedad o

contractualidad del contrato de imposición del gravamen:

- Artículo 3115: No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el

deudor de una obligación en la forma prescrita en este Título.

380- LAS CONDICIONES Y LOS PACTOS

Y tambien consideramos los artículos que refieren a las condiciones o

modos o términos que puedan alcanzar las formas y tiempos de
constitución. Veamos los textos siguientes:

- Artículo 3116: La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición, y

desde un día cierto, o hasta un día cierto, o por una obligación condicional.
Otorgada bajo condición suspensiva o desde día cierto, no tendrá valor sino
desde que se cumpla la condición o desde que llega el día; pero cumplida la
condición o llegado el día, será su fecha la misma en que se hubiese tomado
razón de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese por una obligación
condicional, y la condición se cumpliese, tendrá un efecto retroactivo al día de
la convención hipotecaria.

- Artículo 3117: El que hubiese enajenado un inmueble bajo una condición

resolutoria, o bajo un pacto comisorio, expreso o tácito, no puede
hipotecarlo antes del cumplimiento de la condición resolutoria.

Sabemos que la condición resolutoria es la que subordina la existencia de

una obligación, a la ocurrencia de un hecho. Que, de producirse, deja sin efecto
el negocio o la obligación.
La condición suspensiva es en cambio la que no genera la existencia de un
negocio o de una obligación hasta que se cumpla el hecho que la mantiene,
hasta que ocurra, de una manera simplemente posible, futura o potencial.
El pacto comisorio en cambio es la condición que genera en cada uno de los
contratantes el derecho de dejar sin efecto un contrato si el otro no cumple con
sus respectivas obligaciones.
En todos los casos se cumple el principio de que nadie puede trasmitir un
derecho mejor o más amplio o más consistente que el derecho que él mismo
tenía. Si lo que tenía era un derecho sujeto a condición o a pacto comisorio, o a
una posibilidad de rescisión o resolución, la hipoteca que pueda constituir
estará sometida a las mismas condiciones o pactos pre existentes. Así lo
determina expresamente nuestro Código Civil:

- Artículo 3125: El que no tiene sobre un inmueble más que un derecho

sujeto a una condición, rescisión o resolución, no puede constituir hipotecas
sino sometidas a las mismas condiciones, aunque así no se exprese.