SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS

INDICE ...........................................................................................Error! Bookmark not defined. 1. 2. PRESENTACION ............................................................................................................... 3 ANTECEDENTES HISTRICOS .................................................................................... 4 GENERALIDADES SOBRE LA RECTIFICACIN DE REAS O LINDEROS ............. 4 rea ...................................................................................................................................... 5 Lindero ................................................................................................................................. 6 Medida Perimtrica ............................................................................................................ 6 Predio. .................................................................................................................................. 6 Cartografa Catastral. ......................................................................................................... 7 Catastro de Predios. .......................................................................................................... 7 Cdigo nico Catastral CUC......................................................................................... 7 Derecho de Superficie. ...................................................................................................... 7 Entidades Generadoras de Catastro - EGC................................................................... 7 Inmatriculacin de predios. ............................................................................................... 7 Predio Matriz (lote o parcela). .......................................................................................... 7 Verificadores Catastrales .................................................................................................. 8 Base de Datos Catastrales - BDC ................................................................................... 8 Cartografa Catastral .......................................................................................................... 8 Catastro de Predios............................................................................................................ 8 Plano Catastral ................................................................................................................... 8 Plano de Demarcacin Territorial .................................................................................... 8 Predio ................................................................................................................................... 8 Red Geodsica ................................................................................................................... 9 Saneamiento Catastral ...................................................................................................... 9 Tcnico Catastral ................................................................................................................ 9 Verificador Catastral........................................................................................................... 9 Zona Catastrada ................................................................................................................. 9 Zona no Catastrada............................................................................................................ 9 Zona Catastral................................................................................................................... 10 3. DESARROLLO DEL TEMA ........................................................................................... 10

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LEY N 27333 LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY N 26662, LA LEY DE ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES. .............................................................................................................. 10 Artculo 13.- Del saneamiento del rea, linderos y medidas perimtricas del terreno. ................................................................................................................................................. 10 A) RECTIFICACIN DE REAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO DE MUTUO ACUERDO: ............................................................................................................ 10 B) RECTIFICACIN DE REAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL:............................................................................................................................ 11 C) RECTIFICACIN DE REAS O LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL ............................................................................................................................... 14 PROCESO ABREVIADO ART. 486 INC. 2 DEL CDIGO PROCESAL CIVIL .............. 15 1) Tramitacin del proceso.................................................................................................. 15 EMPLAZAMIENTO EN LA ACCIN DE DESLINDE ...................................................... 17 INTERVENCIN DEL MINISTERIO PBLICO ............................................................... 17 IMPROCEDENCIA DE LA RECONVENCIN ................................................................. 18 EFECTOS DE LA SENTENCIA ......................................................................................... 18 D.- RECTIFICACIN POR ERROR EN EL CLCULO DEL REA ............................. 19 4. 5. ANALISIS CRTICO ......................................................................................................... 20 DERECHO COMPARADO ............................................................................................. 21 5.1.- MEXICO ........................................................................................................................ 21 5.2.- ESPAA ....................................................................................................................... 22 5.3 GUATEMALA ................................................................................................................. 24 6. 7. 8. CONCLUSIONES............................................................................................................. 26 BIBLIOGRAFA ................................................................................................................ 28 JURISPRUDENCIA ......................................................................................................... 29

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1. PRESENTACION El presente trabajo se refiere al tema la Rectificacin de reas, linderos y medidas perimtricas, que se puede definir como un procedimiento judicial y/o notarial que se realiza cuando sea necesario determinar el rea, linderos y/o medidas perimtricas de un inmueble, o cuando existan discrepancias entre stas y las que aparecen en la correspondiente partida registral. Para este procedimiento se puede recurrir ante el Notario para obtener su rectificacin. El Notario realiza una constatacin del inmueble para verificar el rea, linderos y medidas perimtricas para que estos documentos que autoriza estn en debida forma y sean considerados como autnticos y lo contenido en ellos sea tenido por verdadero mientras no se haga prueba en contrario. Para Guillermo Cabanellas la fe pblica que imparte el Notario Pblico: es la veracidad, confianza o autoridad legtima acerca de actos, hechos y contratos realizados o producidos en su presencia; y que se tienen por autnticos y con fuerza probatoria mientras no se demuestre su falsedad. El mismo autor precisa que como expresin laudatoria de esa prerrogativa est la inscripcin que ostentan los notarios en medalla peculiar: "Nihil prius fide" (nada antes que la fe). En conclusin la finalidad de la Rectificacin de rea, linderos y medidas perimtricas es adecuar la realidad fsica del predio con la descripcin inscrita, esto es, adecuar las verdaderas dimensiones fsicas del predio a su correlato en el Registro y tal adecuacin no implica aumentar o disminuir la extensin de una rea, sino adecuar las verdaderas dimensiones fsicas del predio a su correlato en el Registro, ya sea por va notarial o judicial.

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2. ANTECEDENTES HISTRICOS Deslindar del latn delimitare que significa sealar y distinguir trminos de un lugar o heredad. Atributo del dominio, por el cual un propietario, poseedor usufructuario tiene el derecho a hacer medir, delimitar, amojonar y cercar su fundo. Esta serie de actos derivan del derecho de exclusin, que faculta al titular de un derecho real de gozar de la cosa excluyendo a otras personas, por los medios que la ley autoriza. El derecho de deslinde existe desde que los hombres primitivos abandonaron la vida nmada para dedicarse a la vida sedentaria y a la explotacin agrcola. Primeramente el deslinde se refera a las propiedades tribales; luego a la propiedad familiar y, al trmino de su evolucin, alcanz a la propiedad individual. En la antigua Roma, la Ley de las XII tablas sealo el espacio (ambitus) que deba existir entre los fundos; ms adelante, en la Ley Manilia y en el Digesto se reglament con detalle el instituto. Estos cuerpos legales prescriban la intervencin de agrimensor y conferan la accin finium regundorum, de carcter imprescriptible, para pedir el deslinde. En Mxico, en la poca precortesiana, el deslinde era un acto solemne que se haca con intervencin de las autoridades y en ceremonia pblica; el propietario arrojaba flechas en su parcela, simbolizando de este modo su imperium sobre el lugar y la exclusin de los terceros. En la poca colonial rigieron las Leyes de Partidas, el Fuero Juzgo y la Novsima Recopilacin. Despus de la independencia, el derecho sustantivo se consagr en los Cdigos Civiles y el procedimiento para hacerlo valer, en las Leyes Procesales. GENERALIDADES SOBRE LA RECTIFICACIN DE REAS O LINDEROS Es la modificacin o adecuacin de la informacin que se tiene fsicamente del predio, en caso de existir discrepancia respecto al rea, los linderos o las medidas perimtricas. La rectificacin de reas o linderos puede ser solicitada por el propietario del bien inmueble o por el poseedor con el objeto de que la

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autoridad proceda a corregir el rea o los linderos de un bien inmueble en el caso que los datos respectivos hayan sido registrados en forma errnea. Se busca determinar la extensin verdadera de un predio y corregir los errores existentes acerca de su rea. La delimitacin de linderos cuando estos no son precisos o existe incertidumbre se conoce con el nombre de deslinde figura jurdica que consiste en determinar la lnea divisoria que ser a dos o ms predios colindantes a efecto de colocar sobre la referida lnea divisoria los hitos materiales que sea visible. Santos Brizrefiere que el derecho de deslinde es una consecuencia del derecho de propiedad, determinacin y complemento del mismo y lleva en si la finalidad de que consten debidamente aclarados los lmites de la propiedad territorial para que los predios contiguos no se confundan y se eviten intrusiones o perturbaciones. Valencia Zea sostiene al respecto que la accin de deslinde consiste en sealar los linderos y poner mojones en los lugares en que ello sea necesario para marcar ostensiblemente la lnea divisoria. En opinin de Valiente Noailles, las siguientes etapas precisan para la realizacin de deslinde: 1. Investigar los limites: estudio de ttulos, planos y dems elementos; 2. Mensura: la comprobacin material y geomtrica sobre el terreno de las superficioes pertenecientes a los fundos contiguos; 3. Amojonamiento: la colocacin de marcas o mojones que inue indiquen la lnea separativa entre ambas heredades. rea Espacio de tierra que ocupa un edificio. El inters que ofrece en Derecho est especialmente relacionado con la venta de inmuebles, que puede hacerse sin indicacin de su rea y por un solo precio; sin indicacin del rea, pero a razn de un precio la medida; con indicacin del rea, pero bajo un cierto nmero de medidas, que se tomaran de un terreno ms grande; con indicacin del rea,

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por un precio cada medida, haya o no indicacin del precio total; con indicacin del rea, pero por un precio nico y no a tanto la medida, o de muchos inmuebles con indicacin del rea, pero con la convencin de que no se garantiza el contenido y que la diferencia en ms o en menos no producir efecto alguno en el contrato. Lindero Lmite, trmino de tierras o fincas; lnea que separa dos predios. Medida Perimtrica Se refiere al contorno de una superficie o de una figura y a la medida de ese contorno. el permetro es la suma de todos sus lados. De esta manera, el permetro permite calcular la frontera Resolucin N01-2010-SNCP/CNC que aprueba la Gua del Cdigo nico Catastral - CUC como norma complementaria a la Directiva N001-2006SNCP/CNC Establece los procedimientos tcnicos de asignacin, administracin y uso del Cdigo nico Catastral - CUC, en la gestin del catastro predial por parte de las Entidades Generadoras de Catastro, los Verificadores Catastrales y los Registradores Pblicos del Registro de Predios de acuerdo a la normatividad vigente. Predio. Es la superficie delimitada por una lnea poligonal continua y cerrada, y se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del permetro superficial, excluyndose del suelo y subsuelo a los recursos naturales, los yacimientos, restos arqueolgicos y otros bienes regidos por leyes especiales.

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Cartografa Catastral. Es la representacin de un conjunto de predios a escala 1:10000, 1:5000, 1:1000 o escalas intermedias o mayores de acuerdo a las series cartogrficas que muestra la informacin topogrfica, planimetra y altimtrica de los predios. Catastro de Predios. Es el inventario fsico de todos los predios que conforman el territorio nacional, incluyendo sus caractersticas fsicas, econmicas, uso, infraestructura, equipamiento y derechos inscritos o no en el Registro de Predios. Cdigo nico Catastral CUC. Es el cdigo nico de identificacin predial, compuesto por doce (12) dgitos alfanumricos que vincula la informacin catastral con el Registro de Predios. En la presente Directiva se har referencia al Cdigo nico Catastral con las siglas CUC. Derecho de Superficie. Es la facultad de tener temporalmente una construccin en propiedad separada, sobre o bajo la superficie del suelo. Entidades Generadoras de Catastro - EGC. Son las Municipalidades y otras instituciones que por mandato legal tienen la atribucin de generar, mantener y actualizar el catastro de predios. En la presente Directiva se har referencia a las Entidades Generadoras de Catastro con las siglas EGC. Inmatriculacin de predios. Es el acto por el cual se inscribe un predio por primera vez en el Registro de Predios. Predio Matriz (lote o parcela). Denominacin que se da a todo predio antes de su modificacin fsica como subdivisin, independizacin o acumulacin.

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Verificadores Catastrales Son las personas naturales, profesionales colegiados y/o personas jurdicas competentes, inscritos, de existir, en el ndice de Verificadores a cargo de las Municipalidades y en el Registro de Verificadores de la SUNARP. Base de Datos Catastrales - BDC Es el conjunto de datos grficos y alfanumricos que describen las caractersticas fsicas, jurdicas y econmicas de los predios catastrados. Cartografa Catastral Es la representacin de un conjunto de predios a escalas 1:10 000, 1:5 000, 1:1 000 escalas intermedias o mayores de acuerdo a las series cartogrficas que muestra la informacin topogrfica, planimtrica y altimtrica de los predios. Catastro de Predios Es el inventario fsico de todos los predios que conforman el territorio nacional, incluyendo sus caractersticas fsicas, econmicas, uso, infraestructura, equipamiento y derechos inscritos o no, en el RdP. Plano Catastral Es la representacin grfica de uno o ms predios, elaborada con las especificaciones tcnicas establecidas mediante directivas que emita el CNC. Plano de Demarcacin Territorial Es un tipo de plano catastral, que representa grficamente la superficie de un territorio. Para el caso de las Comunidades Nativas se aplica este concepto concordado con las leyes que las regulan. Predio Es la superficie delimitada por una lnea poligonal continua y cerrada; y se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos

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verticales del permetro superficial, excluyndose del suelo y subsuelo a los recursos naturales, los yacimientos, restos arqueolgicos y otros bienes regidos por leyes especiales. Red Geodsica Es el conjunto de puntos fsicamente establecidos mediante marcas, situados sobre el terreno y dentro del mbito del territorio nacional, parcial o total, enlazado y ajustado al Sistema Geodsico Oficial. Saneamiento Catastral Es el conjunto de procedimientos tcnicos y legales que se ejecutan de manera progresiva, a fin de rectificar las inexactitudes y actualizar la informacin registral de un predio, adecundola a la realidad fsica del mismo. Tcnico Catastral Es el personal tcnico que cuentan con conocimientos o experiencia en materia catastral. Asimismo, presta servicios en las entidades generadoras de catastro. Verificador Catastral Son las personas naturales, profesionales colegiados y/o personas jurdicas competentes, inscritos, de existir, en el Indice de Verificadores a cargo de las Municipalidades y en el Registro de Verificadores de la SUNARP. Zona Catastrada Es un mbito geogrfico dentro del territorio nacional, cuyo levantamiento y cartografa catastral est finalizada a fin de ingresar a la BDC del SNCP Zona no Catastrada mbito geogrfico dentro del territorio nacional cuyo levantamiento catastral no se ha ejecutado.

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Zona Catastral mbito geogrfico que se encuentra en proceso de efectuar el levantamiento catastral.

3. DESARROLLO DEL TEMA Las rectificaciones de reas son un proceso que tiene por objeto rectificar el rea de un predio, por ejemplo si se tiene el rea real de un predio de (3,960.52 m2), el cual es menor al que se encuentra registrado en la partida (4, 243.85 m2), es claro que se pude pedir que ya no tenga dicha rea, sino ms o menos de la indicada. Este proceso no slo puede tramitarse de predios urbanos, sino tambin de predios rsticos.

LEY N 27333 LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY N 26662, LA LEY DE ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES. Artculo 13.- Del saneamiento del rea, linderos y medidas perimtricas del terreno. Cuando sea necesario determinar el rea, linderos y medidas perimtricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio, stas podrn determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos: A) RECTIFICACIN DE REAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO DE MUTUO ACUERDO: Mediante escritura pblica suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos ltimos manifiesten su conformidad con el rea, medidas perimtricas y/o linderos, segn corresponda.

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REQUISITOS a. Levantamiento b. Asignacin Cdigo nico Catastral c. Base de datos catastral

PROCEDIMIENTO a. Exposicin pblica 20 das de Informacin catastral b. Publicacin web c. Resolucin Municipal d. Comunicacin al Sistema Nacional Integrado de Informacin Catastral Predial de la Superintendencia Nacional B) RECTIFICACIN DE REAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL: Se podr tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, segn los procedimientos a los que se refieren los Artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el rea real es superior a la registrada proceder este trmite siempre y cuando exista una certificacin registral de que la mayor rea no se superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley N 27157. REQUISITOS El procedimiento notarial se tramitar con los siguientes requisitos: a) Solicitud firmada por el interesado y autorizada por abogado. b) Plano perimtrico conforme al rea, linderos y medidas que constan en el Registro de Predios.

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c) Plano de ubicacin, de localizacin y perimtrico y memoria descriptiva del inmueble que reflejen situacin real del predio, firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad administrativa correspondiente. d) Copia literal del inmueble expedida por los Registros Pblicos. Cuando el rea real del inmueble es superior a la que aparece registrada, proceder ste trmite siempre y cuando exista certificacin registral de que tal mayor rea no se superpone a otra registrada. Presentada la solicitud sta se anota preventivamente en el Registro de Predios y se publica un aviso por tres das con un extracto de la misma en el Diario Oficial "El Peruano" y en otro de mayor circulacin, con intervalo de tres das tiles entre cada uno de ellos, notificndose a titular registral y colindante. El Notario realiza una constatacin del inmueble para verificar el rea, linderos y medidas perimtricas. Transcurridos veinticinco das tiles luego de la ltima publicacin sin que medie oposicin el Notario extiende la Escritura Pblica respectiva y remite partes al Registro de Predios para su inscripcin. REQUISITOS DEL INMUEBLE A SER SANEADO
a)

Certificado de Bsqueda Catastral emitido por los Registros Pblicos, indicando que el inmueble tiene distinta rea, linderos o medidas perimtricas de las que aparecen registradas, precisando que no existe superposicin con terceros.

b)

Se deber acompaar los planos perimtricos, de ubicacin y memoria descriptiva presentada ante los Registros Pblicos al solicitar el Certificado de Bsqueda Catastral.

c)

Si en la Partida Registral del Inmueble el inmueble este aparece como rstico, se deber presentar un Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios o Certificado de Zonificacin emitidos por la Municipalidad, en el que conste zonificacin urbana del inmueble.

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d)

Si la descripcin actual de inmueble (Municipal o en otros documentos) difiere de la partida registral, se deber acompaar certificado de numeracin emitido por la Municipalidad respectiva.

e)

Formulario de Regularizacin- Ley N 27157 completo y en tres ejemplares, otorgado por Ingeniero Civil o Arquitecto Verificador registrado en la SUNARP, que contenga la Declaratoria de Fbrica de la edificacin efectuada, slo en el caso que tambin se est regularizando edificaciones levantadas en el predio que no se encuentren inscritas, o, modificando la fbrica inscrita.

f)

Plano Catastral y Memoria Descriptiva otorgados por la Municipalidad respectiva, en los que aparezca el rea, linderos y medidas perimtricos correctos, los que deben coincidir con los que se han determinado en el Certificado de Bsqueda Catastral de Registros Pblicos. En caso que la Municipalidad respectiva carezca de Planos Catastrales, se presentarn planos de ubicacin y localizacin visados por la Municipalidad respectiva.

REQUISITOS DEL ESCRITO DE SOLICITUD

a)

En el escrito se indicar en forma precisa cual es la discrepancia entre el rea, medidas o linderos del predio, con la que aparece registrada, sealando expresamente los datos registrados y los que se pretende corregir.

b)

La solicitud deber ser firmada por tres testigos todos mayores de 25 aos, con domicilio en Callao, quienes en la solicitud declararn, bajo juramento, que les consta que el rea, linderos o medidas perimtricas correctas del predio son las que se indican en la solicitud y no existe superposicin o conflicto alguno con derechos de terceros.

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C) RECTIFICACIN DE REAS O LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los Artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, toda rectificacin que suponga superposicin de reas o linderos, o cuando surja oposicin de terceros. Si, durante la tramitacin de cualquiera de los procesos indicados en los incisos B) y C) precedentes, se produjese acuerdo entre los propietarios podr otorgarse la escritura pblica a la que se refiere el inciso A), dndose por concluido el proceso iniciado. GENERALIDADES Se tramita el procedimiento judicial tomando como base el 486 inc. 2 del Cdigo Procesal Civil y los artculos 504 hasta 508 del Cdigo Procesal Civil toda rectificacin que suponga superposicin de reas o linderos, o cuando surja oposicin de terceros. En el caso de proceso judicial la competencia sern Jueces Civiles o Juzgados de Paz Letrados cuando la cuanta de la pretensin es mayor de 20 y hasta 50 URP. Con la excepcin de los casos en los que la ley atribuye su conocimiento a otros rganos jurisdiccionales. No obstante de las alternativas anteriores si durante el proceso no contencioso o judicial se produce el mutuo acuerdo entre todos los propietarios la escritura pblica dar por concluido el proceso iniciado. Es requisito fundamental que el actor acredite la propiedad del predio. Segn Lino Palacios son requisitos en esta pretensin: a. La existencia de por los menos dos predios y que pertenezcan a distintos propietarios para determinar la individualidad de la propiedad. b. Que los predios sean contiguos o colindantes de manera que si se encuentran separados por una calle o camino u accidente similar la pretensin queda infundada c. Que medie confusin de lmites entre las heredades contiguas de modo que no conozca la lnea divisoria a raz de no haberse fijado nunca o de

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haber desaparecido los signos mediante los cuales se exteriorizaba como mojones, cercos o piedras.

PROCESO ABREVIADO ART. 486 INC. 2 DEL CDIGO PROCESAL CIVIL Artculo 486.- Procedencia Se tramitan en proceso abreviado los siguientes asuntos contenciosos: 1. Retracto; 2. Ttulo supletorio, prescripcin adquisitiva y rectificacin de reas o linderos; 3. Responsabilidad civil de los Jueces; 4. Expropiacin; 5. Tercera; 6. Impugnacin de acto o resolucin administrativa; 7. La pretensin cuyo petitorio tenga una estimacin patrimonial mayor de cien y hasta mil Unidades de Referencia Procesal; 8. Los que no tienen una va procedimental propia, son inapreciables en dinero o hay duda sobre su monto o, por la naturaleza de la pretensin, el Juez considere atendible su empleo; y, 9. Los dems que la ley seale. Se tramita como proceso abreviada toda rectificacin que suponga

superposicin de reas o linderos o cuando surja oposicin de terceros. TTULO SUPLETORIO, PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y RECTIFICACIN O DELIMITACIN DE REAS O LINDEROS ART. 504 HASTA 508 DEL CDIGO PROCESAL CIVIL 1) Tramitacin del proceso Artculo 504.- Tramitacin

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Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula: 1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a ste, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente;

2. El poseedor para que se le declare propietario por prescripcin; y

3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el rea o los linderos, o para que se limiten stos mediante deslinde. Este proceso slo se impulsar a pedido de parte. Artculo 505.- Requisitos especiales Adems de lo dispuesto en los Artculos 424 y 425, la demanda debe cumplir con los siguientes requisitos adicionales: 1. Se indicar en todo caso: el tiempo de la posesin del demandante y la de sus causantes; la fecha y forma de adquisicin; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificacin de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes. 2. Se describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompaarn: planos de ubicacin y perimtricos, as como descripcin de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente, segn la naturaleza del bien; y, cuando sea el caso, certificacin municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien. El Juez podr, si lo considera necesario, exigir la presentacin de los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien.

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3. Tratndose de bienes inscribibles en un registro pblico o privado, se acompaar, adems, copia literal de los asientos respectivos de los ltimos diez aos, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco aos si se trata de inmuebles rsticos o bienes muebles, o certificacin que acredite que los bienes no se encuentran inscritos. 4. Se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin testimonial de no menos de tres ni ms de seis personas, mayores de veinticinco aos, sin perjuicio de los dems medios probatorios que se estime pertinentes. 5. Tratndose de deslinde se ofrecer como prueba, adems, la inspeccin judicial del predio. EMPLAZAMIENTO EN LA ACCIN DE DESLINDE Artculo 506.- Emplazamiento Aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y, en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de la demanda el Juez dispondr que el extracto de la misma se publique por tres veces, con intervalo de tres das, en la forma prevista en los Artculos 167 y 168. En los casos del Artculo 435 y siempre que se trate de predios rsticos, se efectuar asimismo notificacin por radiodifusin por cinco das consecutivos como dispone el Artculo 169. El emplazamiento aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y en su caso, de los colindantes, un extracto de la demanda se publicar por tres veces con intervalo de tres das mediante edictos. INTERVENCIN DEL MINISTERIO PBLICO Artculo 507.- Intervencin del Ministerio Pblico En los casos previstos en el segundo prrafo del Artculo 506, o cuando el emplazado haya sido declarado en rebelda, se solicitar dictamen del Ministerio Pblico antes de pronunciar sentencia. El dictamen ser expedido dentro de diez das, bajo responsabilidad.

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Cuando la demanda se dirija contra personas indeterminadas o inciertas o con domicilio ignorados, cuando se trate de predios rsticos, o cuando el emplazado haya sido declarado en rebelda, se solicitara dictamen del Ministerio Publico antes de pronunciar sentencia. El dictamen del Ministerio Publico debe ser fundamentado y se emitir despues de actuados los medios probatorios y antes de que expida sentencia. IMPROCEDENCIA DE LA RECONVENCIN Es improcedente la reconvencin en el proceso de rectificacin o delimitacin de reas o linderos. EFECTOS DE LA SENTENCIA La sentencia que se expida en el caso de ampararse la pretensin dispondr la rectificacin del rea o lindero en cuestin o su delimitacin, lo que se materializa en ejecucin de sentencia. Lino Palacio menciona que dictada la sentencia de deslinde corresponde practicar el amojonamiento, colocacin de seales indicativas de los limites que separan a las propiedades contiguas cuya remocin es susceptible de fundamentar un interdicto o pretensin posesoria. CONSULTA DE LA SENTENCIA Artculo 508.- Consulta Cuando el dictamen del Ministerio Pblico, en el caso del Artculo 507, fuera contrario a la pretensin demandada y la sentencia que ampara la demanda no fuese apelada, se elevar en consulta a la Corte Superior. Cuando el dictamen del Ministerio Publico fuere contrario a la pretensin demandada y la sentencia que ampara la demanda no fuese apelada elevara en Consulta a la Sala Superior.

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REQUISITOS Adems de cumplir con las exigencias de toda demanda, en el proceso deben cumplir con los siguientes: 1. Indicar el tiempo de la posesin del demandante y la de sus causales, la fecha y forma de adquisicin, los nombres y el lugar de notificacin de los propietarios sus ocupantes de los bienes colindantes. 2. Describir el bien inmueble con la mayor exactitud posible, acompaando los planos de ubicacin y perimtricos, as como a descripcin de las edificaciones existentes, suscritas por ingeniero o arquitecto, visados por la autoridad municipal o administrativa. 3. Certificacin Municipal de la persona que figura como poseedora del bien. 4. Certificacin Registral que acredite que el bien inmueble no se encuentra inscrito. 5. Se ofrecern necesariamente como prueba la declaracin testimonial de no menos de tres ni ms de seis personas, mayores de veinticinco aos, sin perjuicio de los dems medios probatorios que se estime pertinentes. D.- RECTIFICACIN POR ERROR EN EL CLCULO DEL REA Es inscribible la rectificacin del rea de un predio urbano en mrito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artculo 13 de la Ley N 27333, si el error surgi del equivocado o inexacto clculo de su rea, siempre que el rea de Catastro determine que los linderos, medidas perimtricas y ubicacin espacial del predio no han sufrido variacin alguna.

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4. ANALISIS CRTICO

A nuestra opinin este problema obstaculiza muchas veces el trfico de transferencia de inmuebles, pues la rectificacin de reas y linderos en sede notarial supone un procedimiento que es solicitado por el afectado cuya finalidad es la declaracin y reconocimiento de derecho osea tenga concordancia entre lo real y lo inscrito. Es necesario difundir que los Notarios son competentes para tramitar dichos procesos para que la carga procesal disminuya por Sala, Juzgado y Secretara en el Poder Judicial y los Magistrados tengan ms tiempo para sentenciar procesos contenciosos, que por lo general son casos trgicos (Manuel Atienza clasifica los casos a los cuales podemos llamarles problemas en: casos fciles, casos difciles y casos trgicos), en los cuales no cabe encontrar una solucin que no sacrifique algn elemento esencial de un valor considerado como fundamental desde el punto de vista jurdico y/o moral.

Este trmite comprende por parte del notario un juicio o estimacin, que le realiza, despus de hacer las verificaciones correspondientes con el objeto de comprobar la notoriedad del hecho que vendran a ser las dimensiones del rea y proceder a ser tramitado como asunto no contencioso en sede notarial siempre y cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida correspondiente para no afectar el derecho de terceras personas. Se toma en cuenta que finalidad de la Rectificacin de rea es adecuar la realidad fsica del predio con la descripcin inscrita, esto es, adecuar las verdaderas dimensiones fsicas del predio a su correlato en el Registro y tal adecuacin no implica aumentar o disminuir la extensin de una rea, sino adecuar las verdaderas dimensiones fsicas del predio a su correlato en el Registro. Si se parte de la idea que el predio fue y es igual, y tan slo hubo una incorrecta medicin, se podr apreciar que su naturaleza es de por s no

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contenciosa, ya que no hay ningn conflicto que resolver, sino eliminar una incertidumbre. 5. DERECHO COMPARADO 5.1.- MEXICO La figura del Apeo Y Deslinde en la legislacin Mexicana est regulada en el Cdigo de Procedimientos Civiles en el captulo VI del ttulo Decimo Quinto de la jurisdiccin voluntaria. Se da cuando en algunas ocasiones se presentan obstculos que impiden la inscripcin del acto consignado por qu no coinciden las medidas y colindancias del terreno inscrito que se cita como antecedente, mismo predio que ha sido objeto de compraventa y el nuevo adquirente pretende inscribir en estos casos es necesario llevar el apeo y deslinde. El cdigo de procedimientos civiles en su artculo 932 menciona que el apeo y deslinde tiene lugar siempre no se hayan fijado limites para separar un predio de otro, o que habindose fijado hay motivos fundados para creer que no son exactos y el juez mandara que se fijen las seales en los puntos deslindados, quedaran como lmites legales. Se compone en tres momentos: 1.- El Apeo: el reconocimiento e identificacin del terreno de acuerdo con los documentos, testimonios y peritajes. 2.- El Deslinde: acto donde se procede al a medicin para determinar las dimensiones exactas y lmites con relacin a otros predios, y es el acto por el cual el juez entrega al promovente la posesin 3.- El Amojonamiento: se refiere a fijar las seales de los limites de predio deslindado. Se realiza por jurisdiccin voluntaria, pero si no se llega a un acuerdo entre las partes el juez suspende la diligencia y no realiza ninguna aclaracin respetando en ella a quien disfrute y respetando sus derechos. El objeto es precisar su extensin y de acreditar un derecho que se reconoce existente. El procedimiento de peo y deslinde (Mxico) controversia, ambos se tramitan sin controversia y con en

en vida judicial

pero la primera

procedimiento de jurisdiccin voluntaria lo que en nuestro pas sera un proceso judicial no contencioso, sin litis y el segundo como proceso judicial contencioso en va procedimental abreviada. Una vez que se cumpla con el

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procedimiento y el juez dicte su sentencia esta misma se va tener que

protocolizar ante un notario pblico y a su vez inscribir en el registro pblico correspondiente para que queden acreditadas las medidas de la propiedad.

5.2.- ESPAA En la actualidad el deslinde est regulado por el Cdigo Civil (artculos 384 al 387, ambos inclusive) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ttulo XXV. Del

deslinde y del amojonamiento y Ttulo XXVI . De los apeos y prorrateos de foros); adems de por otras leyes especficas que regulan de una forma ms detallada los deslindes en materias muy pecuarias, aguas, etc. El Cdigo Civil promulgado en 1889, contiene la doctrina legal vigente del derecho comn.Los artculo 384 al 387, inclusive, hablan del Deslinde y Amojonamiento. Segn el artculo 384 del Cdigo Civil: Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citacin de los dueos de los predios colindantes. La misma facultad corresponde a los que tengan derechos reales Se establece que el deslinde es una facultad inseparable de la propiedad y de los derechos reales afines, quienes podrn hacerla efectiva a travs de: la jurisdiccin voluntaria o mediante el juicio ordinario que corresponda por su cuanta, pudiendo conjugarse con la accin reivindicatoria. El deslinde es un acto de la jurisdiccin voluntaria, siendo los actos de la jurisdiccin voluntaria aquellos en que sea necesaria o se solicite la intervencin del Juez sin promoverse cuestin alguna entre partes. Comprende los artculos 2061 a 2070 inclusive y en ellos se establecen las normas del procedimiento judicial Se pueden distinguir varios tipos de deslindes atendiendo a diferentes clasificaciones: Diferenciando si es entre particulares o si es entre un particular y la Administracin del Estado: Cuando se trata de un deslinde practicado entre dos fundos que pertenecen a particulares, hablamos de deslinde particular. En cambio si el deslinde se realiza entre una parcela de un propietario privado y otra perteneciente al Estado, hablaremos de deslinde oficial o concretas, como costas, vas

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administrativo. Los deslindes oficiales son muy importantes, ya que separan el dominio pblico de una propiedad privada. La Administracin del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la

situacin de los bienes y derechos que se presuman pertenecientes al dominio pblico, a cuyo efecto podr recabar todos los datos e informes que considere necesarios realizar, de oficio la prctica del correspondiente deslinde con independencia de esta obligacin de actuacin de oficio, cualquier interesado podr requerir a la Administracin para que realice el deslinde correspondiente. Si en el deslinde se alcanza el acuerdo entre los propietarios, es un deslinde amistoso o contractual. Se efecta entre propietarios. No lo regula la ley, y se produce el deslinde de las fincas por mutuo acuerdo entre todos los interesados. Por el contrario, si hay que recurrir a la justicia ordinaria, para que sea la ley quien dictamine el resultado final del deslinde, estaramos ante un deslinde judicial. Dentro de los deslindes judiciales podramos clasificarlos, a su vez,en dos tipos: La jurisdiccin voluntaria: Los regula la Ley de Enjuiciamiento Civil. Hay inexistencia de partes contrapuestas; no mediando oposicin de ningn interesado, todos los cuales han de ser citados. En estos actos o

procedimientos es necesario o se solicita la intervencin del juez; se pretende con ello prever y evitar un futuro conflicto de intereses. El juez realiza el sealamiento de los lmites conforme a la voluntad unnime de todos los interesados. Los pasos a seguir para practicar el deslinde son los siguientes: 1. Solicitud de deslinde (de todo el permetro o de una parte; nombre y residencia de las personas que deben ser citadas) 2. Acto de deslinde y amojonamiento (el juez seala da y hora) 3. Acta (Anotacin de las circunstancias que den a conocer la lnea divisoria, los mojones colocados o mandados colocar, su direccin y distancia de uno a otro y las cuestiones importantes que se hayan

suscitado y su resolucin). Firma de los concurrente 4. Protocolarizacin: Se lleva el acta a notaria. El deslinde practicado por acto de jurisdiccin voluntaria obliga a quienes intervinieron.

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El

juicio contencioso, ms conocido con el nombre general de deslinde

judicial En este caso, los propietarios no llegan a un acuerdo y recurren a la ley. Tambin los regula la Ley de Enjuiciamiento Civil. No existiendo avenencia entre las partes; uno de los interesados es quien interpone judicialmente la accin de deslinde. Orden a seguir: Ttulos suficientes (documentos). Ante todo, los ttulos prevalecen, posesin, otros medios de prueba y finalmente distribucin por igual del terreno discutido. El deslinde practicado en este caso concluye con una sentencia que obliga a los que litigaron.

5.3 GUATEMALA La legislacin guatemalteca considera que la rectificacin de rea de bien inmueble urbano puede hacerse va procedimiento notarial, aunque los interesados tienen opcin a acogerse al trmite notarial o al judicial, segn lo estimen conveniente y, para la recepcin de los medios de prueba deben observarse los requisitos que precepta el Cdigo Procesal Civil y Mercantil.

La

legislacin guatemalteca faculta al notario

para tramitar y resolver

determinados asuntos de jurisdiccin voluntaria y entre ellos est la rectificacin de rea de bien inmueble urbano. La jurisdiccin voluntaria se caracteriza, por no existir conflicto entre las personas que promueven el asunto ni los involucrados dentro del mismo. As encontramos definiciones muy acertadas entre las cuales citamos: Para Manuel Osorio: Es la caracterizada por no existir controversia de partes, ni exigir siquiera su dualidad. La jurisdiccin contenciosa es por eso su anttesis procesal. Para Ricardo Alvarado Sandoval y Jos Antonio Gracias Gonzles concluyen en su libro de Procedimientos Notariales dentro de la Jurisdiccin Voluntaria Guatemalteca que: La jurisdiccin voluntaria constituye una serie de procedimientos, reconocidos y amparados en ley, en los que no hay litis, y que de manera potestativa al requerimiento del o los promovientes pueden

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tramitarse en forma judicial o notarial a efecto de dar certeza jurdica en diversidad de situaciones jurdicas, que corresponden a la acepcin del negocio jurdico en sentido amplio pero que no adquieren la calidad de cosa juzgada.

Dentro de los asuntos que tramita el notario segn el Decreto Ley 125-83. Se encuentra la Rectificacin de rea de Inmueble Urbano.

Asuntos que tramita el notario en los cuales es obligatorio dar audiencia a la Procuradura General de la Nacin RECTIFICACIN DE REA DE INMUEBLE URBANO Art. 12 Dto. 125-83

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6. CONCLUSIONES 1.- Esta figura jurdica procede en dos supuestos, cuando sea necesario determinar el rea, linderos y medidas perimtricas de un terreno, o cuando existen discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuren en su correspondiente partida registral. 2.- Existen tres procedimientos por los cuales se puede tramitar la rectificacin del rea, linderos y medidas perimtricas: a) Por mutuo acuerdo, mediante escritura pblica que deben suscribir el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes en las que manifiesten la conformidad con el rea, medidas perimtricas y/o segn corresponda b) Procedimiento notarial; se tramita como un asunto no contencioso de competencia notarial, siguiendo el procedimiento de los artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil en lo que fuera aplicable, siempre y cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. c) Procedimiento judicial; se tramita como proceso abreviado, toda rectificacin que suponga superposicin de reas o linderos, o cuando surja oposicin de terceros. 3.- Cuando sea necesario determinar el rea, linderos y/o medidas perimtricas de un terreno, o cuando existan discrepancias entre stas y las que aparecen en la correspondiente partida registral, es posible recurrir ante el Notario para solicitar su rectificacin, se procede en dos formas:

a) Mediante Escritura Pblica suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes en la que estos ltimos manifiesten su conformidad con el rea, medidas perimtricas y/o linderos, segn corresponda. b) Mediante procedimiento Notarial.

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4.- Mediante Procedimiento Notarial se podr tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, segn los procedimientos a los que se refieren los artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el rea real es superior a la registrada proceder este trmite siempre y cuando exista una certificacin registral de que la mayor rea no se superpone a otra registrada. 5.- El Procedimiento Notarial, conlleva a una anotacin preventiva y una publicacin en el diario oficial El Peruano, y otro de mayor circulacin, donde se notifique los titulares y colindantes. 6.- El Notario realiza una constatacin del inmueble para verificar el rea, linderos y medidas perimtricas. Transcurridos veinticinco das tiles luego de la ltima publicacin sin que medie oposicin, el Notario extiende la Escritura Pblica respectiva y remite partes a los registros pblicos para su inscripcin. 7.- Con este procedimiento se busca rectificar el rea, los linderos y las medidas perimtricas si hay la necesidad o si existe discrepancia; esto colige que la finalidad de esta figura es adecuar la realidad fsica de un terreno o predio, con la descripcin que se hace del mismo en su partida registral, o sea, adecuar las verdaderas dimensiones fsicas a las que figuren en su correspondiente partida registral.

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7. BIBLIOGRAFA Elvito A. Rodriguez Dominguez, Derecho Procesal Civil, Sexta Edicin, editora Jurdica Grijley Alberto Hinostroza Minguez, derecho Procesal Civil, Jurista Editores. Gunther Gonzales Barrn y Jos Alejandro Ochoa Lpez, Derecho Notarial, Jurista Editores. Gunther Gonzales Barrn y Jos Alejandro Ochoa Lpez, Derecho Notarial, Jurista Editores. Osorio, Manuel, Diccionario de ciencias jurdicas y sociales Alvarado Sandoval, Ricardo; Gracias Gonzles, Jos Antonio, Procedimientos notariales dentro de la jurisdiccin voluntaria GRIMALT SERVERA, P. El Deslinde entre Particulares. Editorial Aranzadi, 200 AGUA MARTN, J. Deslindes de fincas. El topgrafo como tcnico indispensable de la determinacin de la propiedad. La topografa aplicada a la problemtica inmobiliaria. Topografa Aplicada. XVI Cursos de Verano de Laredo. Universidad de Cantabria. Ayuntamiento de Laredo. Agosto de 2000 BERN VALERO, J. L., FEMENIA RIBERA, C. y AZNAR BELLVER, J. Catastro y Valoracin Catastral. Editorial Universidad Politcnica de Valencia, ref. 2004532, 2004 FEMENIA RIBERA, C. Legislacin Territorial y Topografa. Editorial Universidad Politcnica de Valencia, ref. 2003-70, 2003

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8. JURISPRUDENCIA

TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A Arequipa, 12 de agosto del 2011. APELANTE : TTULO : BUENAVENTURA UGARTE MAMANI N 13081 del 29.03.2011. : PREDIOS - TACNA RECTIFICACIN DE AREA : N 014338 DEL 13.06.2011.

RECURSO REGISTRO: ACTO :

SUMILLA

RECTIFICACIN DE REA No puede requerirse la presentacin de planos en la solicitud de inscripcin definitiva de rectificacin de reas, medidas y linderos prevista en la Ley N 27333, sino solo en el supuesto que se haya variado la solicitud que fue anotada preventivamente en el registro. I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRESENTADA Se solicita la rectificacin de rea del predio rstico inscrito en la partida registral N 5000783 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Tacna. Con tal finalidad, se adjuntan los siguientes documentos: a) Solicitud de inscripcin contenida en el formato aprobado para tal efecto. b) Copia simple del DNI del apelante. c) Escritura Pblica N 017 de fecha 25.03.2011. d) Planos y memorias descriptivas suscritas por verificador Arquitecto Alberto Ferrer Rivera. e) Informe Tcnico N0859-2011. RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A

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f) Informe Tcnico N992 2011. g) Informe Tcnico N1145-2011. h) Recurso de Apelacin. i) Copia de partida registral N 05000783 del Registro de Predios de Tacna. II. DECISIN IMPUGNADA La Registradora Pblica (e) de la Oficina Registral de Arequipa, Ynes Tudela Piza, observ el ttulo en los siguientes trminos: (...) Segn el Informe Tcnico N1145-2011 emitido por el Area de Catastro deber subsanar las observaciones tcnicas siguientes: EVALUACIN TECNICA: Se ha efectuado la revisin tcnica de la documentacin remitida

encontrndose lo siguiente: Aspectos de Carcter Tcnico Operativo: Vista la nueva documentacin presentada se ha subsanado parcialmente las observaciones indicadas en el Informe Tcnico N0992-2011-ZRNXIII/OCORT-U aprecindose: De acuerdo al anlisis tcnico realizado sobre el plano perimtrico remitido, graficado en base a los datos tcnicos y al archivo grfico digital adjunto, se aprecia que el predio materia de rectificacin presenta las siguientes caractersticas: rea = 194.35 m2, permetro=59.20 ml, frente = 9.77ml.derecha =7.66; 7,77 y 4.98, 7.66ml.,Izquierda=20.05 ml, y fondo=8.97ml. Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos tcnicos de rea, medidas perimtricas, forma grfica, colindancia, ngulo interno y permetro consignados en la Memoria descriptiva, Planos de Ubicacin y Perimtrico, se encuentra conforme y guarda relacin con lo calculado. RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A Sin embargo, la memoria descriptiva y planos presentados deben ser con firma certificada notarialmente, por lo cual se servir aclarar.

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Cabe sealar que se est realizando la rectificacin respectiva de manera simultnea sobre el predio colindante del lado derecho, inscrito con la Partida Electrnica 05012704 del Registro de predios, mediante el Ttulo 2011-13080 (...). III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN El recurrente sustenta su recurso de apelacin en los siguientes fundamentos: - La ley 27333, Artculo 5inciso g), seala que se presentar al registro de predios la escritura pblica o el formulario registral acompaando las planos debidamente certificados, pero la Ley no dice que deben presentarse los planos y memorias descriptivas debidamente visados o certificados

notarialmente; peticin excesiva por parte del responsable del Area de Catastro y Registrador Pblico. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la partida N 05000783 del Registro de Predios d e la Oficina Registral de Tacna, se registr el inmueble denominado Pasaje Viacava N 101 del distrito, provincia y departamento de Ta cna. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Pedro Alamo Hidalgo. De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es la siguiente: - Si cabe exigir la presentacin de nuevos planos y memorias descriptivas certificados por notario, cuando se solicita la inscripcin definitiva de la rectificacin de rea? RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A VI. ANLISIS 1. La inexactitud registral es todo desacuerdo del registro con la realidad, tanto fsica como jurdica (obviamente, interesa en este caso la realidad fsica, pues el derecho de los titulares registrales no est en entredicho). Las divergencias

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entre registro y realidad son clasificadas por el Reglamento General de los Registros Pblicos (RGRP) en dos categoras: los errores registrales (materiales o de concepto) y las inexactitudes distintas a stos. Los errores registrales son los cometidos por el Registrador al extender el asiento de inscripcin, ya sea equivocando datos numricos, de nombres, etc. (errores materiales); o interpretando deficientemente el contenido y alcances del ttulo y/o de los actos inscribibles contenidos en l (errores de concepto). El desacuerdo se establece entre el asiento registral y el ttulo, y su constatacin puede efectuarse de la simple confrontacin entre ambos elementos. Estos errores se rectifican generalmente sobre la base del mismo ttulo que sirvi para extender el asiento o, en su defecto, mediante nuevo ttulo otorgado por todos los intervinientes. Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a diferencia de stos, se reflejan en un desacuerdo entre la partida y la realidad fsica o jurdica extrarregistral, es decir, las inscripciones concuerdan con los ttulos correspondientes, pero existen hechos o derechos que no se han reflejado en el registro. Esta discordancia se rectifica mediante nuevo ttulo, el cual no necesariamente requiere ser otorgado por las partes 1. En algunos casos, se obtendr la concordancia mediante un procedimiento administrativo, notarial o judicial que permita que el Registro refleje la realidad fsica con mayor o total fidelidad, siendo necesario el procedimiento como un mecanismo protector de los derechos de terceros, como sucede, para el caso que nos ocupa, con las rectificaciones de rea respecto de predios rsticos reguladas por el Decreto Supremo N 032-2008-VIVIENDA. En rigor, toda vez que nuestro sistema registral es fundamentalmente declarativo, el Registro siempre ser inexacto, ya que los actos y contratos inscribibles existen antes de acceder a su inscripcin.

RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A Mientras que el saneamiento de reas, linderos y medidas perimtricas de predios urbanos o situados en zonas urbanas se encuentra regulado en la Ley

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27333, Ley complementaria a la Ley N 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de Edificaciones 2. 2. Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el rea, linderos y medidas perimtricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral, stas podrn determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos: a) Por mutuo acuerdo Mediante escritura pblica suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos ltimos manifiesten su conformidad con el rea, medidas perimtricas y/o linderos, segn corresponda. b) Procedimiento notarial Se podr tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial , segn los procedimientos a que se refieren los artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida . Cuando el rea real es superior a la registrada proceder este trmite siempre y cuando exista una certificacin registral de que la mayor rea no se

superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la ley 27157. c) Procedimiento judicial Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, toda rectificacin que suponga superposicin de reas o linderos, o cuando surja oposicin de terceros. A ello debe agregarse que el reglamento de la ley que crea el Sistema

Nacional Integrado de Catastro y su vinculacin con el Registro de Predios, Ley N 28294, incorpor la figura de saneamiento catastral, estableciendo en sus artculos 60 y siguientes, reglas para la rectificacin de reas, linderos y medidas perimtricas de predios.

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RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A Entonces, cuando existan discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral, stas podrn rectificarse como un asunto no contencioso de competencia notarial siempre y cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. 3. En el caso materia de anlisis, se solicita la inscripcin definitiva de

rectificacin de rea del predio urbano inscrito en la Ficha N 01496 que contina en la partida registral N 0500783 del Registro de Predios de Tacna, donde consta inscrito el predio denominado Pasaje Viacava N 101 . En mrito a los planos y memorias descriptivas que contienen las reas constatadas por el verificador que suscribe dichos documentos se han subsanado parcialmente las observaciones indicadas en el Informe Tcnico N0992-2011, aprecindose que de acuerdo al anlisis tcnico realizado sobre el plano perimtrico remitido, graficado en base a los datos tcnicos y el archivo grfico digital adjunto, se aprecia que el predio materia de rectificacin, presenta las siguientes caractersticas: rea = 194.35m2, permetro = 59.20ml, frente = 9.77ml ,derecha = 3 tramos de 7.66; 7.77 ml. y 4.98ml. Izquierda = 20.05ml, y fondo = 8.97ml. Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos tcnicos de rea, medidas perimetrcas, forma grfica, colindancia, ngulos internos y permetro consignados en la memoria descriptiva, planos de ubicacin y perimetrico, se encuentran conformes y guardan relacin con lo calculado. 4. Por otro lado, el Registrador ha observado el presente ttulo, indicando que se ha presentado la memoria descriptiva y planos, habindose omitido

certificar la firma por notario. Correspondiendo a este colegiado determinar si para proceder con la

inscripcin definitiva de rectificacin de rea se requiere

que la memoria

descriptiva y los planos cuenten con firma certificada ante notario.

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RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A El artculo 105 del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios, sobre la anotacin preventiva de solicitudes de la Ley 27333, seala: Artculo 105.-Anotacin preventiva de solicitudes de la Ley N27333,La

anotacin preventiva de la solicitud de declaracin notarial de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio y del saneamiento de reas, linderos y medidas perimtricas a que se refieren los artculos 5 y 13 de la Ley N 27333, se extender, previo informe del rea de catastro, en mrito al oficio del Notario solicitando la anotacin preventiva, acompaado de la copia certificada de los siguientes documentos: a) Solicitud de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio o saneamiento de reas, linderos y medidas perimtricas; y, b) Planos a que se refiere el literal h) del artculo 5 de la Ley N 27333. Al calificar la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva el Registrador exigir su adecuacin a la solicitud anotada preventivamente, salvo que del ttulo presentado se advierta que sta ha sido variada. Cuando la variacin implique la reduccin del rea anotada se exigir la presentacin de nuevos planos. No procede la inscripcin de la prescripcin cuando la variacin implique la incorporacin de un rea no comprendida en la solicitud inicial, salvo que el usuario restrinja su rogatoria al rea objeto de la anotacin preventiva. Lo dispuesto en los dos prrafos anteriores se aplica para la inscripcin del saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas en lo que fuera pertinente. De lo que se colige que el Registrador al momento a efectuar la

calificacin del ttulo que dar mrito a extender el asiento de rectificacin de rea definitiva solo exigir su adecuacin a la solicitud anotada

preventivamente, salvo que del ttulo presentado se advierta que esta ha sido variada y cuando esta variacin implique una reduccin del rea consignada se exigir la presentacin de nuevos planos.

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En el caso submateria se cuenta con la siguiente informacin teniendo como base la informacin obrante en la anotacin preventiva y el ttulo presentado para efectuar la rectificacin de rea definitiva: RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A DESCRIPCIN Anotacin preventiva Acta de rectificacin de rea Area 194.35M2 194.35M2 Denominacin Pasaje Viacava N101 Pasaje Viacava N 101 Frente Pasaje Viacava 9.77m.l. Pasaje Viacava 9.77m.l.

Costado derecho Propiedad N 719 de la Asociacin de Comerciantes Royal Class N731- 739 de la empresa de productores Virgen del Carmen y con el N743 de propiedad de la Sra. TeofilaBabdulia en lnea quebrada de tres tramos de 7.66m.l., 7.77m.l.y4.98m.l.y en un permetro de59.20m.l. Propiedad N719 de la Asociacin de Comerciantes Royal Class N731- 739 de la empresa de productores Virgen del Carmen y con el N743 de propiedad de la Sra. TeofilaBabdulia en lnea quebrada de tre s tramos de 7.66m.l., 7.77m.l.y4.98m.l.y en un permetro de59.20m.l. Costado izquierdo Propiedad N112 de la SraMarleny Chura Quispe, en lnea recta de 20.05m.l.. Propiedad N112 de la Sra. Marleny Chura Quispe, en lnea recta de 20.05m.l.. Fondo Propiedad ad N701 de la Asociacin de Comerciantes Feria Caplina en lnea recta de 8.97m.l. Propiedad N701 de la Asociacin de Comerciantes Feria Caplina en lnea recta de 8.97m.l. Acto inscrito Anotacin preventiva de

Rectificacin de rea Anotacin Definitiva de Rectificacin de rea. Por lo expuesto, se colige que la exigencia que realiza la registradora resulta un exceso en la calificacin del presente ttulo, por cuanto el acta que declara la rectificacin de rea se adecua a los datos consignados en la anotacin preventiva, Al respecto este colegiado considera que al tratarse de una inscripcin definitiva de rectificacin en la cual previamente se ha efectuado una anotacin preventiva de rectificacin de rea, el registrador deber adecuarse a la solicitud de anotacin preventiva, por tanto, siendo que el acto rogado con respecto a la documentacin presentada se adecua a lo consignado por la

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anotacin preventiva, resulta procedente la inscripcin del ttulo venido en grado, en consecuencia Registradora. 5. Esta instancia seala que se han pagado los derechos registrales por la rectificacin de rea. RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A Estando a lo acordado por unanimidad, Con la intervencin de la Vocal Suplente Sonia Florinda Campos Fernandez, autorizada mediante Resolucin N 159-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011 y con la intervencin del Vocal Suplente Julio Ernesto Escarza Benitez, autorizada mediante Resolucin N 158-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011. VII. RESOLUCIN REVOCAR la observacin formulada por la Registradora del Registro de se revoca la observacin vertida por la

Predios de Tacna al ttulo sealado en el encabezamiento, y DISPONER su inscripcin conforme a los fundamentos expresados en el anlisis de la presente resolucin. RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A

Regstrese y comunquese.

PEDRO LAMO HIDALGO Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral

SONIA F. CAMPOS FERNNDEZ BENITES

JULIO ESCARZA

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Vocal (s) de la Quinta Sala Tribunal Registral Vocal (s) de la Quinta Sala del Tribunal Registral del

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