1

Dan Chiric
Profesor Universitatea Babe!-Bolyai Cluj-Napoca










DREPT CIVIL. CONTRACTE
SPECIALE

























2








INTRODUCERE



1. Teoria general a obliga#iilor $i dreptul special aplicabil anumitor contracte.
Mai mult ca niciodat$, ast$zi, n condi'iile economiei moderne ntemeiate pe schimb, satisfacerea
nevoilor tot mai mari de bunuri !i servicii ale oamenilor se realizeaz$ prin intermediul diferitelor
contracte.
Aceast$ situa'ie l-a determinat L. Josserand s$ remarce nc$ acum cteva decenii c$
tr$im tot mai mult de o manier$ contractual$


Codul civil con'ine att un corp de reguli aplicabile contractului n general (Cartea III,
Titlul III, art. 942 !i urm$t.), care se refer$ la formarea valabil$ (capacitate, consim'$mnt, obiect,
cauz$) !i executarea acestuia (efectele ntre p$r'i !i fa'$ de ter'i, normele de interpretare,
executarea n natur$ !i prin echivalent, rezolu'iune, riscuri), ct !i reguli aplicabile unor anumite
contracte (Cartea III, Titlurile IV-XVIII, art. 1223 !i urm$t.), !i anume: de c$s$torie (n prezent,
abrogat), vnzare-cump$rare, schimb, loca'iune, societate, mandat, comodat, mprumut, depozit,
aleatorii (joc !i prinsoare, rent$ viager$), fidejusiune, amanet, antichrez$ (n prezent, abrogat),
ipotec$; reguli la care se adaug$ !i cele referitoare la dona'ie, care, datorit$ faptului c$ intr$ n
categoria liberalit$'ilor, este reglementat$ la art. 813-840 C. civ.
Se distinge prin urmare, pe de o parte, existen'a unui drept comun aplicabil tuturor
contractelor care mpreun$ cu responsabilitatea civil$ !i cu quasi-contractele (toate f$cnd
parte din Titlul III al C$r'ii III a Codului civil sub denumirea improprie Despre contracte sau
conven'ii) formeaz$ materia cunoscut$ sub denumirea de Teoria general$ a obliga'iilor , iar
pe de alt$ parte dreptul special al contractelor.

2. No#iunea de contract special Vnzarea, schimbul, loca'iunea !i toate celelalte
contracte reglementate de Codul civil sunt contracte numite, prin opozi'ie cu contractele
nenumite, care nu sunt reglementate n mod distinct. Contractele numite reprezint$ fiecare un
anumit tip repetitiv de contract, pe cnd contractele nenumite sunt atipice, nencadrabile n tipare,
fiind construite ad hoc de p$r'i prin voin'a lor, clauz$ cu clauz$, n func'ie de nevoile lor,
principiul libert$'ii contractuale permi'nd orice combina'ie, n limitele prev$zute de art. 5 C. civ.
(ordinea public$ !i bunele moravuri).
Art. 1107 C. civ. francez (f$r$ corespondent n Codul civil romn n litera lui, dar
aplicabil prin deducerea lui din principii) precizeaz$:
3
Contractele, fie c$ au o denumire proprie, fie c$ nu au, sunt supuse regulilor generale,
care formeaz$ obiectul prezentului titlu (Titlul III, Cartea III, corespunz$toare acelora!i
subdiviziuni din Codul civil romn n. n.-D. C.).
Regulile particulare anumitor contracte sunt stabilite sub titlurile relative fiecruia
dintre ele; iar regulile referitoare la tranzac#iile comerciale sunt stabilite prin legile referitoare
la comer#.
Texul men'ionat face distinc'ie ntre teoria general$ a contractelor !i contractele
speciale, c$rora li se aplic$ anumite reguli particulare fiec$ruia dintre ele.
Sunt a!adar speciale contractele care beneficiaz$ de un anumit set de reguli specifice
recunoscute ca atare. Aceste reguli pot rezulta fie dintr-o reglementare legal (cum este cazul
contractelor numite reglementate de Codul civil sau cazul contractelor reglementate de legi
speciale, cum este cazul contractului de franciz$ sau al contractului de leasing), fie doar dintr-o
cutum (practic$ ndelungat$ sau uzan'$ profesional$), cum este cazul contractului de ntre'inere
sau, mai cu seam$, al contractelor utilizate n afaceri (distribu'ie, hotel$rie, garaj, loca'iune-
vnzare).
Departe de a fi doar derog$ri de la dreptul comun !i, deci, de a avea un rol marginal,
contractele speciale sunt cele mai r$spndite, prezentnd un caracter repetitiv, nefiind altceva
dect specii ale genului pe care l constituie contractul printre actele juridice
Toate contractele sunt supuse (cu unele diferen'e) normelor generale referitoare la
consim'$mnt, capacitate, obiect !i cauz$, dar fiecare d$ na!tere unor efecte diferite, vnzarea
ducnd la transferul propriet$'ii, loca'iunea la asigurarea folosin'ei unui bun contra pl$'ii chiriei,
depozitul la p$strarea unui bun remis depozitarului de c$tre deponent pn$ la solicitarea restituirii
acestuia etc.
Lista contractelor speciale nu este dat$ o dat$ pentru totdeauna. Unele contracte, chiar
dintre cele reglementate de Codul civil, !i-au pierdut din importan'a pe care au avut-o odinioar$,
cum este, de pild$, cazul contractului de rent$ viager$, n timp ce alte contracte, c$rora autorii
Codului le-au acordat o mic$ importan'$ sau nu le-au acordat deloc importan'$, au cunoscut o
asemenea dezvoltare nct au stat la baza unor noi ramuri de drept, exemplele tipice fiind cele al
contractului de munc$ (loca'iune a serviciilor) !i al contractului de asigurare.
De a asemenea, noi contracte numite !i-au f$cut intrarea n peisajul nostru juridic, cum
este, de pild$, cazul contactului de management (reglementat prin Legea nr. 66/1993 privitoare la
contractul de management) sau cazul contractului de agen'ie (reglementat prin Legea nr.
509/2002 privitoare la agen'ii comerciali permanen'i).
Procesul de apari'ie a noi contracte este departe de a fi ncheiat, la orizont f$cndu-!i
apari'ia noi contracte, care, de!i au nc$ statut de contracte nenumite, nu este exclus s$ primeasc$
statut de contracte numite prin reglementarea lor legal$. Este astfel cazul contractului de curtaj !i
al contractului de publicitate.

3. Evolu#ia contractelor speciale. n timp, raportul dintre teoria general$ a obliga'iilor
!i dreptul contractelor speciale a evoluat.
n dreptul roman, n epoca clasic$, spre deosebire de dreptul actual, n principiu,
simplul acord de voin'e nu d$dea na!tere la obliga'ii (ex nudo pacto actio non nascitur). Doar
4
contractele numite (patru contracte reale: comodatul, mutuum-ul, depozitul !i gajul; patru
contracte consensuale: vnzarea, loca'iunea, mandatul !i societatea) erau izvor de obliga'ii, fiind
nzestrate cu ac'iuni. Cu toate c$, ulterior, num$rul contractelor nzestrate cu ac'iuni a sporit
mai nti, dreptul pretorian admi'nd c$ acordurile sinalagmatice, atunci cnd una dintre p$r'i !i-a
executat obliga'iile, d$ dreptul la restituire (condictio) dac$ cealalt$ parte nu !i le-a ndeplinit pe
ale sale, iar apoi, sub Justinian, acordndu-se chiar o ac'iune pentru executarea acestora
(prescriptis verbis) dreptul roman a r$mas un drept al contractelor speciale, neajungnd la
stadiul de a afirma principiul validit$'ii !i obligativit$'ii oric$rui acord de voin'e.
n Evul Mediu, treptat, sub influen'a canoni!tilor, care au promovat respectarea
cuvntului dat, s-a impus principiul concretizat n adagiul pacta sunt servanda (pactele oblig$),
iar de aici nu a mai fost dect un pas pn$ la recunoa!terea de c$tre autorii Codului civil francez
(iar apoi de toate codurile de inspira'ie napoleonian$, inclusiv de Codul civil romn) a validit$'ii
!i obligativit$'ii oric$rui acord de voin'e (contract), cu condi'ia de a nu contraveni ordinii publice
!i bunelor moravuri. Principiul consensualismului !i-a f$cut astfel loc n dreptul modern; simplul
acord de voin'e ntre dou$ sau mai multe persoane devenind obligatoriu din punct de vedere
juridic, chiar dac$ nu se nscrie ntr-o categorie predeterminat$ (contract numit), forma realiz$rii
acestuia fiind, cu unele excep'ii, indiferent$.
Pornind de la evolu'ia fenomenului contractual n ultimele decenii, cnd teoria general$
a obliga'iilor a r$mas aceea!i ca acum dou$ veacuri, n timp ce contractele speciale s-au
diversificat puternic att cantitativ (numeroase contracte noi impunndu-se aten'iei legiuitorului),
ct !i calitativ, contractele cunoscute fiind supuse unui fenomen de sub-specializare (de pild$,
contractul de transport cunoa!te sub-specii (variet$'i) n func'ie de modul n care se realizeaz$:
feroviar, rutier, aerian, maritim, iar contractul de loca'iune, pe lng$ regulile de drept comun
cuprinse n Codul civil, cunoa!te reguli speciale dup$ cum se refer$ la bunuri agricole (arend$)
sau la locuin'e, unii autori proclamnd c$ dreptul comun al contractelor a devenit rezidual,
reglement$rile speciale restrngndu-i tot mai mult cmpul de aplicare, dreptul special
generalizndu-se. n aceast$ afirma'ie este, poate, o oarecare doz$ de exagerare, c$ci orict de
extins ar fi fenomenul de sub-specializare, teoria general$ a obliga'iilor r$mne aplicabil$ ca
drept comun de ultimul grad. A!a cum remarca un alt autor, legile genului se aplic$ speciei,
afar$ de cazul unei derog$ri; !i legile speciei se aplic$ variet$'ii, afar$ de cazul unei derog$ri. De
pild$, ]nchirierii unei locuin'e i se aplic$ simultan regulile speciale prev$zute n Legea nr.
114/1996 a locuin'ei (de pild$, cele referitoare la continuarea nchirierii n favoarea anumitor
persoane n cazul n care titularul contractului p$r$se!te definitiv locuin'a sau decedeaz$ art.
27) regulile loca'iunii de drept comun (de pild$, r$spunderea locatarului pentru incendiu art.
1435 C. civ.) !i, n fine, regulile teoriei generale a obliga'iilor (de pild$, cele referitoare la cauza
licit$ art. 966 !i 968 C. civ.).

4. Consecin#ele practice ale ncheierii unui contract special Regulile referitoare la
contractele speciale, n principiu, nu sunt imperative, ci supletive, fiind aplicabile ca drept
comun atunci cnd p$r'ile contractante nu au prev$zut altfel. De pild$, un contract de vnzare-
cump$rare ncheiat ntre p$r'i implic$ obliga'ia vnz$torului de a-l garanta pe cump$r$tor pentru
evic'iune !i pentru vicii ascunse chiar dac$ nu s-a prev$zut acest lucru n contract, afar$ de cazul
n care p$r'ile convin nl$turarea acestor garan'ii.
Prin simplul fapt al alegerii prin referire direct$ sau prin deducerea voin'ei interne din
economia !i con'inutul contractului de c$tre p$r'i a ncheierii unui anumit contract acesta va fi
5
supus automat regulilor supletive care alc$tuiesc dreptul lui comun. Faptul c$, de pild$, p$r'ile au
ncheiat un contract de societate face ca acestuia s$ i se aplice dispozi'iile art. 1491 1531 C.
civ., care asigur$ func'ionarea minim$ a societ$'ii chiar f$r$ ca p$r'ile s$ detalieze n vreun fel
n'elegerea lor.
Contractelor nenumite (sui generis), n m$sura n care nu con'in clauze exprese, vor fi
guvernate ca drept comun (norme supletive) de regulile generale aplicabile n materie de
contracte (art. 942 !i urm$t. C. civ.), iar nu de regulile speciale aplicabile contractului numit cu
care, eventual, are anumite similitudini.

5. Calificarea contractelor. A califica juridic un contract nseamn$, n esen'$, a stabili
c$rei categorii i apar'ine pentru a determina regimul juridic c$ruia i se supune, att n privin'a
form$rii, ct !i a efectelor sale. Dac$ este vorba de un contract nenumit, va fi supus regimului
juridic general al contractelor, iar dac$ este vorba despre un contract numit, trebuie stabilit despre
care anume: vnzare, schimb, dona'ie, loca'iune etc., urmnd a i se aplica regulile specifice
acestuia.
Calificarea presupune determinarea elementelor juridice caracteristice (esen'iale) sau
definitorii ale unui contract, cum ar fi, de pild$: transferul propriet$'ii unui bun contra unui pre',
n cazul vnz$rii, transferul propriet$'ii unui bun animus donandi (cu inten'ia de a gratifica), n
cazul dona'iei, l$sarea unui bun n grija (paza) unei persoane cu obliga'ia de a-l restitui la cererea
deponentului, n cazul depozitului, etc..
Calificarea contractelor nu se face dup$ denumirea utilizat$, ci dup$ voin'a intern$ a
p$r'ilor, adic$ dup$ ceea ce au dorit n realitate s$ fac$ ncheind contractul, nu dup$ ceea ce ele
declar$ sau exprim$ direct. Uneori denumirea inexact$ poate rezulta dintr-o eroare a p$r'ilor (de
pild$, numesc vnzare-cump$rare o promisiune sinalagmatic$ de vnzare), dar alteori poate
rezulta din inten'ia lor de a ocoli anumite dispozi'ii legale (de pild$, denumesc comodat un
contract care n realitate este o loca'iune n scopul ca locatorul s$ fraudeze fiscul prin neplata
impozitului datorat).
Obi!nuit, opera'iunea de calificare este relativ simpl$, ntrunirea elementelor unuia sau
altuia dintre contracte fiind evident$. Alteori ns$ aceast$ opera'iune este dificil$, mai ales n
cazul contractelor complexe sau mixte, cnd sunt prezente elemente ale dou$ sau mai multor
contracte.
n astfel de cazuri, dac$ unul dintre elemente este prevalent asupra celuilalt, contractul
va avea o calificare unic: aceea a obliga'iei principale conform principiului accesorium
sequitur principale. De pild$, n cazul n care mandatarul unei persoane prime!te !i p$streaz$
sume de bani n contul mandantului, nu este vorba de dou$ contracte (unul de mandat !i altul de
depozit), ci de unul singur de mandat, primirea !i p$strarea sumelor f$cnd parte dintre
obliga'iile mandatarului.
Stabilirea preponderen'ei unuia sau altuia dintre elemente poate fi uneori iluzorie,
lipsit$ de un rezultat cert, calificarea conducnd n timp la na!terea unui nou contract consacrat
ca atare de uzan'e, iar n final de lege un nou contract, astfel cum s-a ntmplat n cazul
contractului de leasing, compus din elemente de vnzare (promisiune), mandat, loca'iune, toate
nv$luite ntr-o atmosfer$ de credit, care la nceputuri a fost forjat de practic$, punnd
probleme de calificare dat fiind con'inutul s$u hibrid, dar ulterior s-a impus ca un contract aparte,
diferit de oricare dintre componentele sale luate izolat.
6
Alteori poate fi vorba de o calificare distributiv, caz n care acordul de voin'e este
guvernat de regulile a dou$ contracte, nici unul dintre acestea neavnd prevalen'$ asupra
celuilalt. De pild$, n cazul unui imobil ce urmeaz$ a fi construit de antreprenor pe terenul s$u,
pn$ la ridicarea edificiului contractul este unul de antrepriz$, dup$ care unul de vnzar.
6. Contractele civile $i contractele comerciale. Este uzual a se vorbi n diferite
contexte despre contracte civile !i contracte comerciale. Trebuie precizat ns$ c$ ntre cele dou$
categorii nu exist$ diferen'e de esen'$, neexistnd o reglementare proprie fiec$reia dintre ele.
Unul !i acela!i contract poate fi comercial sau civil n func'ie de calitatea contractan'ilor !i de
scopul n care este ncheiat: ntre doi comercian'i pentru nevoile comer'ului (un comerciant vinde
altui comerciant o marf$ cu a c$rei desfacere se ocup$ n mod curent) contractul este comercial;
ntre un comerciant !i clien'ii s$i necomercian'i (un comerciant vinde unui particular un bun de
folosin'$ ndelungat$) contractul este mixt; ntre un comerciant !i un particular, f$r$ leg$tur$
cu comer'ul celui dinti (un comerciant cump$r$ un imobil pentru sediul firmei sale de la un
particular), sau ntre doi necomercian'i (un particular vinde altui particular un bun oarecare)
contractul este civil.
Un contract comercial nu difer$ de unul civil dect prin faptul c$, fiind un act de
comer', este supus regulilor specifice acestor acte, !i anume: proba lor este liber$ (art. 46-57 C.
com.); solidaritatea se prezum$ n caz de pluralitate de debitori (art. art. 42 C. com.); debitorul
este de drept n ntrziere la mplinirea termenului de executare a obliga'iei (art. 43. C. com.);
competen'a de judecat$ a litigiilor revine jurisdic'iei comerciale. Pentru rest, a!a cum rezult$ din
dispozi'iile art. 1 C. com., contractele comerciale vor fi supuse regulilor cuprinse n Codul civil
ca drept comun.

7. Contractele administrative. Administra'ia public$ !i caracterul esen'ialmente
unilateral al actelor juridice emise de aceasta par a exclude ideea de contract n raporturile
juridice de drept administrativ. Cu toate acestea, contractele administrative exist$ !i trebuie
delimitate de contractele de drept privat pe care organele administra'iei publice le pot ncheia ca
orice alt subiect de drept (de exemplu, Guvernul cump$r$ de la un particular un imobil pentru
desf$!urarea activit$'ii unui minister).
Contractele administrative se disting, n esen'$, prin faptul c$ la ncheierea lor particip$
direct sau indirect o persoan$ juridic$ de drept public !i prin faptul c$ includ clauze exorbitante
pentru dreptul comun, permi'nd persoanei de drept public modificarea unilateral$ a clauzelor
contractuale, controlul unor asemenea acte realizndu-se pe calea contenciosului administrativ.
Aceast$ categorie, care are prea pu'in de a face cu contractele de drept comun, este
reprezentat$ de contracte cum sunt cele de concesiune a serviciilor publice, de atribuire a
folosin'ei unor bunuri apar'innd domeniului public ori de achizi'ii !i lucr$ri publice.

8. Planul expunerii. Lista contractelor speciale este lung$ !i neomogen$. Codul civil,
de!i n partea rezervat$ teoriei generale a contractului face anumite clasific$ri pereche a
contractelor (sinalagmatice unilaterale; comutative aleatorii; cu titlu gratuit cu titlu
oneros; numite nenumite), n partea rezervat$ contractelor speciale, din ra'iuni pragmatice, nu
con'ine dect o n!iruire a diferitelor contracte speciale ntr-o ordine mai mult sau mai pu'in
ntmpl$toare.
Evolu'ia ulterioar$ Codului civil a materiei contractelor a f$cut ca unele dintre acestea,
cum a fost cazul contractului de munc$ !i al contractului de transport (ambele forme a cea ce
7
Codul civil numea loca'iunea muncii !i a serviciului art. 1413 alin. 4), s$ cunoasc$ o
asemenea dezvoltare nct s-au desprins n ramuri distincte de drept. Altele, cum a fost cazul
contractului de asigurare, s-au n$scut ulterior Codului civil, constituind !i el o ramur$ distinct$ de
drept.
Din ra'iuni didactice, n mod tradi'ional, contractele de gaj, fidejusiune !i ipotec$ nu
sunt analizate la materia contractelor speciale, ci la cea a obliga'iilor.
De-a lungul timpului s-au propus diferite clasific$ri ale contractelor speciale (translative
de proprietate !i netranslative de proprietate; referitoare la bunuri !i la servicii; care au ca obiect
obliga'ii de a da, de a face !i de a presta), dar datorit$ caracterului neomogen al materiei, toate
aceste clasific$ri s-au dovedit n final vane.
F$r$ a avea ctu!i de pu'in preten'ia urm$ririi unei clasific$ri riguros !tiin'ifice, din
ra'iuni mai degrab$ didactice, vom prezenta materia dup$ urm$torul plan: contractele translative
de proprietate (vnzarea !i schimbul) (Titlul I); contractele avnd ca obiect transferul folosin'ei
bunurilor (loca'iunea, mprumutul, comodatul, leasing-ul) (Titlul II); contractele de servicii
(antrepriza, mandatul, depozitul) (Titlul III); contractele aleatorii (jocul !i pariul; renta viager$;
ntre'inerea) (Titlul IV); contractele de asociere (societatea) (Titlul V); contractele referitoare la
litigii (compromisul, tranzac'ia) (Titlul VI)




PARTEA I
CONTRACTELE TRANSLATIVE DE PROPRIETATE



9. No#iune. Contractele translative de proprietate (sau de alte drepturi) se caracterizeaz$
prin faptul c$ asigur$ transferul propriet$'ii unui lucru dintr-un patrimoniu n altul, asigurnd
dobnditorului o putere efectiv$ !i direct$ (neintermediat$) asupra bunului la care se refer$ acel
drept.
Transferul de proprietate realizat prin contractele translative este n principiu definitiv,
nstr$in$torul punndu-l pe dobnditor n locul s$u, astfel nct acesta se va bucura de toate
drepturile celui dinti. Juridic, exist$ totu!i !i posibilitatea ca transferul propriet$'ii s$ fie doar
temporar, f$cut n scop de garan'ie (vnzarea cu pact de r$scump$rare) sau n alte scopuri (trust-
ul sau fiducia).
Nu pot forma obiect al acestor contracte dect drepturile purtnd asupra bunurilor
determinate sau cel pu'in determinabile, prezente sau viitoare (art. 964 !i 965 alin. 1 C. civ..). Cu
alte cuvinte, prin contracte nu se pot realiza dect transmisiuni cu caracter particular, iar nu !i
transmisiuni universale sau cu titlu universal, nici o persoan$ neputndu-!i nstr$ina n timpul
vie'ii patrimoniul s$u n tot sau n parte, aceasta echivalnd cu o renun'are la capacitatea de
folosin'$, lucru inadmisibil.
Spre deosebire de transmisiunile universale sau cu titlu universal, susceptibile de a se
realiza doar prin succesiune (legal$, testamentar$ sau instituire contractual$), prin care
8
mo!tenitorii dobndesc nu numai drepturile (activul patrimoniului succesoral), ci !i obliga'iile lui
de cujus (pasivul patrimoniului succesoral), transmisiunile f$cute prin contractele translative nu
se refer$ dect la dreptul de proprietate, iar nu !i la alte drepturi sau obliga'ii personale n$scute n
patrimoniul nstr$in$torului cu privire la bunul respectiv anterior ncheierii contractului, afar$ de
cazul unei conven'ii n acest sens.
Categoria contractelor translative de proprietate include: vnzarea, schimbul !i dona'ia.
n timp ce dona'ia este un contract intuitu personae, gratificarea f$cndu-se totdeauna n
considerarea persoanei donatarului, n cazul vnz$rii !i schimbului persoana cocontractan'ilor
este n principiu indiferent$, important fiind obiectul presta'iilor p$r'ilor, fiecare contractnd nu
n considerarea persoanei celeilalte p$r'i, ci pentru a ob'ine presta'ia la care aceasta se oblig$.
Consecin'a practic$ este c$ n cazul dona'iei eroarea asupra persoanei donatarului constituie
cauz$ de anulare, pe cnd n cazul contractelor oneroase care sunt vnzarea !i schimbul nu (art.
954 alin. 2 C. civ.).
10. Planul expunerii. n cele ce urmeaz$ vom analiza vnzarea (Titlul I) !i schimbul
(Titlul II).
.

TITLUL I
VNZAREA



11. Planul expunerii. Vom examina vnzarea, contractul cel mai r$spndit !i amplu
reglementat, ncepnd cu o introducere (Subtitlul I), continund cu elementele esen'iale ale
contractului (lucrul vndut !i pre'ul) (Subtitlul II), formarea contractului (Subtitlul III), forma,
proba !i interpretarea vnz$rii (Subtitlul IV) !i terminnd cu efectele acestuia (Subtitlul V)


SUBTITLUL I
INTODUCERE


12. No#iune. Art. 1294 C. civ. define!te vnzarea ca fiind o conven'ie prin care dou$
p$r'i se oblig$ ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru !i aceasta a pl$ti celei
dinti pre'ul lui.
Defini'ia Codului civil este ntructva n!el$toare deoarece pare a promova ideea c$
vnzarea ar da na!tere doar unui simplu raport de obliga'ii (cele dou$ p$r'i se oblig$ ntre sine),
care l-ar 'ine pe vnz$tor s$ transfere doar n viitor proprietatea bunului care formeaz$ obiectul
contractului. Aici este vorba ns$ n realitate despre o reminiscen'$ de ordin istoric. ntr-adev$r,
n dreptul roman (dup$ Digestele lui Justinian), vnzarea (emptio-venditio) era un contract
consensul numit, izvor de obliga'ii pentru p$r'i, dar care nu ducea la transferul propriet$'ii de la
vnz$tor la cump$r$tor dect dup$ tradi'iunea lucrului (traditio).Cu alte cuvinte, contractul crea
doar obliga'ia pentru vnz$tor de a transfera proprietatea, transfer care se realiza ns$ numai
9
ulterior, dup$ ndeplinirea formalit$'ii tradi'iunii, adic$ a pred$rii lucrului, numai ndeplinirea
acestei obliga'ii de c$tre vnz$tor asigurnd executarea contractului din punctul de vedere al
vnz$torului.. n codurile civile moderne de inspira'ie francez$ ns$, inclusiv n Codul civil
romn, ca urmare a unei evolu'ii istorice ndelungate, vnzarea este conceput$ ca un contract
translativ de proprietate solo consensu (infra nr. 15), n principiu, simplul acord de voin'e
(ncheierea contractului) ducnd la transferul automat al propriet$'ii din patrimoniul vnz$torului
n cel al cump$r$torului, nemaipunndu-se problema execut$rii vreunei obliga'ii de a transfera
proprietatea.
Caracterul translativ de proprietate rezult$ f$r$ echivoc din dispozi'iile art. 971 C. civ.
(referitoare la contractele translative de proprietate n general) !i art. 1295 alin. 1 C. civ. (referitor
la vnzare), primul preciznd c$ proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consim#mntului pr#ilor, iar cel de al doilea c$ vinderea este perfect ntre pr#i $i
proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privin#a vnztorului, ndat ce pr#ile s-
au nvoit asupra lucrului $i asupra pre#ului, de$i lucrul nc nu se va fi predat $i pre#ul nc nu
se va fi numrat.
Transferul propriet$'ii opereaz$ solo consensu doar n principiu, cunoscnd numeroase
excep'ii (n cazul bunurilor de gen, n cazul cnd p$r'ile amn$ prin voin'a lor transferul
propriet$'ii la un alt moment, fie printr-o clauz$ de rezerv$ a dreptului de proprietate pn$ la
plata pre'ului, fie prin stipularea unui termen sau suspensiv).
Art. 1294 C. civ. permite concluzia c$ definitorii pentru vnzare sunt trei elemente:
lucrul vndut, pre'ul !i acordul de voin'e. nainte de a trece la examinarea acestor elemente !i ale
efectelor contractului, pentru corecta circumscriere a vnz$rii, unele preciz$ri se impun n
leg$tur$ cu caracterele juridice (Capitolul I), delimitarea de alte contracte (Capitolul II) !i
izvoarele acesteia (Capitolul III).



Capitolul I
CARACTERELE JURIDICE ALE VNZRII


13. Enumerare. Vnzarea se caracteriteaz$ prin faptul c$ este un contract sinalagmatic
(bilateral) (a), consensual (b), oneros (c), comutativ (d), translativ de proprietate (e) !i
instantaneu (f).

a. Contract sinalagmatic (bilateral)

14. Vnzarea este un contract sinalagmatic ntruct d$ na!tere la obliga'ii reciproce !i
interdependente, fiecare avndu-!i cauza imediat$ n cealalt$: transferul propriet$'ii !i are cauza
n plata pre'ului, iar plata pre'ului !i are cauza imediat$ (cauza obliga'iei) n transferul
propriet$'ii. n acela!i timp, fiecare parte contractant$ este creditor !i debitor: cump$r$torul
creditor, iar vnz$totul debitor al pred$rii lucrului vndut !i al obliga'iilor de garan'ie (pentru
vicii ascunse !i evic'iune), vnz$torul creditor, iar cump$r$torul debitor al obliga'iei de plat$ a
pre'ului !i de preluare a lucrului vndut.
10
Ca orice contract sinalagmatic, vnzarea: face ca riscurile contractului s$ fie suportate
conform reguluii supletive res perit debitori; prezum$ clauza rezolutorie conform dispozi'iilor
art. 1020 C. civ.; permite invocarea excep'iei de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus)
contra p$r'ii care cere executarea contractului f$r$ s$-!i fi ndeplinit propriile obliga'ii; este
supus$ n materie de proba'iune regulii dublului exemplar (art. 1179 C. Civ.).

b. Contract consensual

15. Conform art. 1295 alin. 1 C. Civ., vinderea este perfect ntre pr#i $i proprietatea
este de drept strmutat la cumprtor, n privin#a vnztorului, ndat ce pr#ie s-au nvoit
asupra lucrului $i asupra pre#ului, de$i lucrul nc nu se va fi predat $i pre#ul nc nu se va fi
numrat. Din textul citat rezult$ c$ simplul consens (n'elegere), simplul acord de voin'e asupra
elementelor esen'iale ale vnz$rii, adic$ asupra lucrului vndut !i a pre'ului acestuia, valoreaz$
contract valabil ncheiat, neimpunndu-se, n principiu, ndeplinirea vreunei formalit$'i.
Principiul consensualismului este ns$ atenuat de regulile de prob$ a contractului.
Potrivit dreptului civil comun n materie de proba'iune, regula este c$ actele juridice cu valoare
mai mare de 250 lei nu pot fi probate dect prin nscrisuri (art. 1191 C. Civ.). Tot astfel, vnz$rile
de nave (art. 493 C. com.) !i cesiunea drepturilor de autor (art. 42 din Legea nr. 8/1996 privind
dreptul de autor !i drepturile conexe) nu pot fi probate dect prin acte scrise. n m$sura n care
actul juridic consensual nu poate fi pe deplin eficace (utilizabil n justi'ie) dect dac$ respect$
regulile de proba'iune, se poate spune c$ vnz$rile men'ionate mai sus nu scap$ totu!i unui
anume formalism.
n materie comercial$, proba vnz$rii se poate face prin orice mijloc de dovad$,
indiferent de valoarea acesteia (art. 46 C. com.), constrngerile vnz$rii civile fiind astfel
excluse.
Prin excep'ie de la regula consensualismului, legea impune anumitor vnz$ri forma
autentic$ ad validitatem, cum este cazul dispozi'iilor art. 2 alin. 1 din Tilul X Circula'ia juridic$ a
terenurilor al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile propriet$'ii !i justi'iei, precum !i
m$suri adiacente, conform c$rora terenurile cu $i fr construc#ii, situate n intravilan $i
extravilan, indiferent de destina#ia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate $i dobndite prin acte
juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanc#iunea nulit#ii absolute.
Dispozi'iile art. 1295 alin. 1 C. Civ. fiind ns$ supletive, principiul libert$'ii
contractuale permite p$r'ilor s$ convin$ ca o vnzare consensual$ ncheiat$ ntre ele s$ fie supus$
ad validitatem formei scrise (act autentic sau sub semn$tur$ privat$), caz n care contractul nu ia
na!tere n mod valabil dect la ndeplinirea formei, n'elegerea consensual$ prelabil$ n acest sens
fiind doar o promisiune sinalagmatic$ de vnzare-cump$rare. Fiind vorba despre o derogare,
aceasta trebuie s$ fie stipulat$ neechivoc de c$tre p$r'i, c$ci dac$ p$r'ile prev$d doar faptul c$ vor
consemna ulterior n'elegera lor (deja realizat$) !i ntr-un act scris, f$r$ a se preciza n ce scop, se
prezum$ c$ nscrisul este stipulat ad probationem (pentru dovedirea contractului), iar nu ad
validitatem.
n cazul autovehiculelor, care necesit$ n caz de nstr$inare ndeplinirea unor formalit$'i
administrative (radierea nstr$in$torului !i nmatricularea pe numele dobnditorului n eviden'ele
poli'iei, eliberndu-se un nou certificat de nmatriculare), vnzarea r$mne guvernat$ de regula
consensualismului, contractul fiind valabil ncheiat prin acordul de voin'e al p$r'ilor, vnz$torul
11
fiind n drept s$ cear$ radierea de pe numele s$u a autovehiculului dac$ dobnditorul ntrzie s$
ndeplineasc$ formalit$'ile administrative de transcriere a autovehiculului.

c. Contract oneros

16. P$r'ile contractului de vnzare urm$resc fiecare un interes patrimonial, vnz$torul
s$ ncaseze pre'ul, iar cump$r$torul s$ dobndeasc$ proprietatea lucrului vndut. El intr$ prin
urmare n categoria contractelor oneroase definite ca fiind acelea n care fiecare parte voie!te a-
!i procura un avantaj (art. 945 C. civ.).
nstr$inarea unui lucru f$r$ contrapresta'ie sau pentru un pre' derizoriu este nul$ absolut
ca vnzare pentru lipsa unui element de validitate, dar poate fi recalificat$ !i considerat$ valabil$
ca dona'ie, chiar dac$ p$r'ile au denumit-o vnzare, cu condi'ia de a se dovedi c$ a existat
inten'ia de a gratifica (animus donandi) din partea nstr$in$torului.
Fiind un contract oneros, r$spunderea p$r'ilor va fi apreciat$ mai sever dect n
contractele cu titlu gratuit.

d. Contract comutativ

17. Vnzarea este un contract comutativ ntruct, nc$ de la ncheierea sa, presta'iile
p$r'ilor sunt determinate !i evaluabile, ntre ele existnd o anumit$ echivalen'$, un anumit
echilibru (art. 947 alin. 1 C. civ.).
Contractele comutative sunt opusul celor aleatorii, n cazul c$rora nu se cere s$ existe
echivalen'$ a presta'iilor, ci doar !anse egale de c!tig sau pierdere pentru una sau ambele p$r'i
contractante, dar nu se !tie de la nceput care dintre ele va c!tiga !i care va pierde, rezultatul
depinznd de un eveniment viitor independent de voin'a p$r'ilor (art. 947 alin. 2 !i art. 1635 alin.
1 C. civ.).
Vnzarea poate avea ca obiect un lucru viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.), ceea ce nu-i
r$pe!te caracterul comutativ, chiar dac$ s-ar putea ntmpla ca bunul s$ nu poat$ fi realizate din
motive independente de voin'a p$r'ilor. n acest caz exist$ o incertitudine, dar nu este vorba
despre existen'a unei !anse de c!tig sau pierdere (element specific contractelor aleatorii), ci
despre riscul contractului, care p$r'ile o !tiu de la bun nceput este suportat de c$tre
debitorului obliga'iei imposibil de executat (res perit debitori), deci de c$tre vnz$tor. Vnzarea
bunurilor viitoare este una condi'ional$, astfel nct dac$ nu se realizeaz$ condi'ia (finalizarea
bunului), contractul, de!i valabil ncheiat, nu d$ na!tere la obliga'ii (art. 1017 C. civ.), astfel nct
cump$r$torul nu datoreaz$ pre'ul.
Prin excep'ie, vnzarea poate avea !i un caracter aleatoriu, caz n care ceea ce se vinde
nu este un lucru viitor care se sper$ a fi realizat n viitor (emptio rei sperate), vnzare care din
acest motiv, a!a cum am v$zut, este condi'ional$ , ci numai o speran'$ (emptio spei),
cump$r$torul asumndu-!i obliga'ia de a pl$ti un pre' forfetar anume, indiferent de circumstan'e,
exemplul clasic, cunoscut nc$ de pe vremea romanilor, fiind acela al vnz$rii pe!telui ce-l va
prinde un pescar dintr-o arunc$tur$ de plas$, vnzarea fiind valabil$ !i cump$r$torul obligat la
plata pre'ului convenit chiar dac$ nu se prinde nici un pe!te.
De asemenea, n cazul cnd vnzarea are ca obiect nuda proprietate sau uzufructul
viager al unui bun, contractul este tot aleatoriu, ntruct reunirea tuturor elementelor dreptului de
12
proprietate n persoana de'in$torului nudei propriet$'i depinde de durata vie'ii uzufructuarului,
element care confer$ !anse egale de c!tig sau de pierdere ambelor p$r'i contractante.

e. Contract translativ de proprietate

18. Rezultat al unei ndelungate evolu'ii istorice, caracterul translativ de proprietate solo
consensu al vnz$rii este consacrat de dispozi'iile art. 971 !i 1295 alin. 1 C. civ., conform c$rora,
n principiu, de ndat$ ce p$r'ile cad de acord asupra lucrului !i asupra pre'ului, proprietatea se
transmite din patrimoniul vnz$torului n cel al cump$r$torului, chiar dac$ lucrul nu s-a predat !i
pre'ul nu s-a pl$tit (supra nr. 12).
Conform dispozi'iilor art. 971 C. civ., n principiu, transferul propriet$'ii comport$
transferul riscurilor pieirii fortuite a lucrului de la vnz$tor la cump$r$tor, indiferent cine are
deten'ia lucrului la momentul respectiv.
Regulile de mai sus se aplic$ cu toat$ rigoarea bunurilor individual determinate, nu !i al
celor de gen, care, n principiu, trebuie s$ fie individualizate prin num$rare, cnt$rire sau
m$surare (art. 1300 C. civ.).
Att transferul propriet$'ii, ct !i al riscurilor sunt consecin'e supletive ale ncheierii
valabile a vnz$rii. Transferul propriet$'ii solo consensu este doar de natura vnz$rii, iar nu de
esen'a sa. De aceea, prin acordul lor, p$r'ile pot nu numai s$ amne transferul propriet$'ii la un
alt moment dect acela al ncheierii contractului prin stipularea unui termen suspensiv, ci !i s$
separe transferul riscurilor pieirii fortuite a lucrului de cel al transferului propriet$'ii (de exemplu,
n cazul unei vnz$ri cu rezerva dreptului de proprietate, riscul pieirii fortuite a lucrului poate fi
transferat la cump$r$torul care preia bunul n folosin'$ de la data ncheierii contractului).
De asemenea, vnzarea poate fi ncheiat$ sub condi'ie (art. 1296 alin. 1 C. civ.) sau cu
rezerva dreptului de proprietate (reservati domini), vnz$torul p$strnd proprietatea n
patrimoniul s$u pn$ la plata integral$ a pre'ului de c$tre cump$r$tor.

f. Contract instantaneu

19. Vnzarea este un contract care din punctul de vedere al transferului propriet$'ii de la
vnz$tor la cump$r$tor are efecte care se produc dintr-o dat$. A!adar, chiar dac$ plata pre'ului se
face n rate, transferul propriet$'ii nu se poate face dect instantaneu, fie la momentul ncheierii
contractului, conform normei supletive prev$zute la art. 1295 alin. 1 C. civ., fie la un alt moment
ulterior convenit de p$r'i sau stabilit de lege, transferul n rate al dreptului de proprietate fiind
de neconceput.


Capitolul II
DELIMITAREA DE ALTE CONTRACTE



13
20. Definirea !i prezentarea elementelor caracteristice ale vnz$rii nu sunt suficiente
pentru a configura exact acest contract, pentru aceasta fiind necesar$ !i delimitarea sa de alte
contracte speciale cu care prezint$ anumite similitudini.

a. Vnzarea #i dona&ia

21. Dona'ia este !i ea un contract translativ de proprietate ca !i vnzarea, dar n timp ce
aceasta din urm$ este oneroas$, fiind prototipul contractului sinalagmatic, cea dinti este gratuit$,
fiind prototipul contractului unilateral. Dona'ia presupune o nstr$inare intuitu personae f$cut$ cu
inten'ia de a-l gratifica pe beneficiar (animus donandi), care dobnde!te un bun f$r$
contrapresta'ie.
Regimul juridic al vnz$rii difer$ radical de cel al dona'iei, de la condi'iile de fond
(consim'$mnt dona'ia fiind un act solemn, n timp ce vnzarea este consensual$ !i
capacitate), la efecte (vnz$torul este 'inut s$ garanteze pe cump$r$tor de evic'iune !i vicii
ascunse, n timp ce donatorul nu) !i la faptul c$ dona'ia este supus$ raportului !i reduc'iunii dup$
decesul donatorului, n timp ce vnzarea nu.
Cu toate aceste deosebiri, care fac de cele mai multe ori lesnicioas$ diferen'ierea
vnz$rii de dona'ie, exist$ situa'ii cnd cele dou$ contracte se apropie, punndu-se problema
delimit$rii lor. Este cazul dona'iei cu sarcina pl$'ii unei sume de bani c$tre donator. ntr-o
asemenea situa'ie, ceea ce diferen'iaz$ dona'ia de vnzare este, pe de o parte, dovedirea inten'iei
de a gratifica (animus donandi) din partea dispun$torului n cazul dona'iei !i lipsa acestui
element n cazul vnz$rii, iar pe de alt$ parte, dac$ valoarea sarcinii este mai mic$ dect cea a
bunului primit de dobnditor avem de a face cu o dona'ie, iar n cazul cnd sarcina corespunde
valoric bunului primit n schimb avem de a face cu o vnzare.

b. Vnzarea #i aportul n natur la capitalul social al unei societ&i

22. Aportul n societate la care se angajeaz$ un asociat cu prilejul semn$rii pactului
societar poate consta !i n proprietatea unui lucru, ceea ce confer$ opera'iunii un caracter
translativ de proprietate, ca !i vnzarea.
De!i cel pu'in n parte efectele aportului n natur$ sunt identice vnz$rii, chiar Codul
civil stipulnd c$ dac s-a promis un obiect determinat de care societatea s-a evins, asociatul
ce l-a pus n comun e rspunztor ctre societate n felul precum vnztorul este ctre
cumprtor (art. 1503 alin. 2), iar doctrina admi'nd !i r$spunderea aportorului pentru viciile
ascunse ale lucrului, totu!i acestea nu sunt identice. ntr-adev$r, ceea ce dobnde!te persoana
care face aportul n natur$ n schimbul acestuia nu este un pre' determinat sau determinabil, cum
se ntmpl$ n cazul vnz$rii, ci drepturi sociale (p$r'i sociale sau ac'iuni), ceea ce i confer$
dreptul de a participa la via'a societ$'ii (guvernarea acesteia), precum !i la mp$r'irea beneficiilor
!i a pierderilor, ceea ce confer$ opera'iunii un caracter aleatoriu intrinsec, spre deosebire de
vnzare care este un contract comutativ.

c. Vnzarea #i darea n plat

14
23. Darea n plat$ este un mijloc de stingere a obliga'iilor prin care debitorul, cu acordul
creditorului, d$ acestuia un alt lucru n locul celui datorat. Este vorba a!adar despre o nova'ie
prin schimbarea obiectului presta'iei debitorului. De pild$, debitorul unei sume de bani stinge
datoria conferind creditorului dreptul de proprietate asupra unui lucru ce i apar'ine.
Darea n plat$ men'ionat$ mai sus fiind translativ$ de proprietate, prezint$ similitudini
cu vnzarea (capacitatea de a vinde !i de a cump$ra, cel care face darea n plat$ l garanteaz$ pe
creditor pentru evic'iune !i vicii ascunse, exercitarea dreptului de preemp'iune etc.), dar nu se
identific$ cu aceasta. Astfel, darea n plat$ presupune ntotdeauna o datorie anterioar$, a!a nct,
spre deosebire de vnzare, validitatea ei depinde de validitatea datoriei, iar cel care a f$cut darea
n plat$ nu beneficiaz$ de privilegiile vnz$torului.
n cazul buy back-ului, opera'iune comercial$ constnd n cump$rarea unui autovehicul
nou de la un distibuitor al unei anumite m$rci prin preluarea de c$tre acesta de la cump$r$tor a
unuia vehicol de aceea!i marc$ a c$rui valoare se deduce din pre'ul vehicolului nou,
cump$r$torul fiind stimulat s$ cumperea ntruct pl$te!te doar diferen'a de pre', nu este vorba
despre o dare n plat$ cum s-a judecat uneori, c$ci de la nceput p$r'ile se n'eleg astfel,
neexistnd nici diferen'a caracteristic$ d$rii n plat$ ntre obiectul obliga'iei !i cel al pl$'ii, nici
nova'ie (stingerea unei obliga'ii !i nlocuirea ei cu alta), ci, mai degrab$, fie de dou$ vnz$ri
ncruci!ate indivizibile, fie de o vnzare !i un schimb cu sult$.

d. Vnzarea #i schimbul

24. Ca !i vnzarea, schimbul (art. 1405-1409 C. civ.) este un contract translativ de
proprietate, dar difer$ de aceasta prin faptul c$ p$r'ile !i dau respectiv un lucru pentru altul
(art. 1405 C. civ.), nu un lucru contra unei sume de bani (pre'). Schimbul presupune a!adar un
transfer de proprietate contra unui alt transfer de proprietate.
Fiind translative de proprietate, regimurile juridice ale vnz$rii !i schimbului sunt
asem$n$toare (art. 1409 C. civ.), dar nu identice (de pild$, schimbul imobiliar, spre deosebire de
vnzare, nu era supus preemp'iunii prev$zute de art. 5 din Legea nr. 54/1998 privind regimul
juridic al terenurilor, n prezent abrogat$). n nici un caz schimbul nu poate fi analizat ca dou$
vnz$ri ncruci!ate f$cute cu compensarea pre'urilor, el fiind un contract aparte de sine st$t$tor.
Cnd valoarea lucrurilor schimbate nu este egal$, diferen'a se acoper$ printr-o sum$ de
bani (sult$). n acest caz se pune ntrebarea dac$ este vorba despre un schimb, ori despre dou$
vnz$ri ncruci!ate concomitente, ori despre o vnzare acompaniat$ de un schimb? Dup$ ce,
ini'ial, Casa'ia francez$ a f$cut o calificare distributiv$, apreciind c$ pn$ la concuren'a valorii
mai mici este vorba despre un schimb, iar pentru rest, corespunz$tor valorii sultei, despre o
vnzare, ulterior practica judiciar$ !i doctrina au c$zut de acord asupra ideii c$ opera'iunea este o
vnzare dac$ valoarea sultei este superioar$ valorii unuia dintre cele dou$ bunuri, iar n caz
contrar este vorba despre un schism (se pune problema dac$ predomin$ sau nu presta'ia n bani
caracteristic$ vnz$rii).

e. Vnzarea #i ntre&inerea

15
25. Contractul de ntre'inere, crea'ie a practicii judiciare !i a doctrinei, se aseam$n$ cu
vnzarea prin faptul c$ este translativ de proprietate, dar se deosebe!te de aceasta prin obiectul
presta'iei dobnditorului (ntre'in$torului), care n schimbul bunului primit de la ntre'inut nu
achit$ un pre' (o sum$ de bani), ci l va ntre'ine pe nstr$in$tor pn$ la moarte, asigurndu-i n
natur$ toate cele necesare traiului (hran$, mbr$c$minte, locuin'$, nc$l'$minte, ngrijire medical$
etc.), precum !i plata cheltuielilor de nmormntare.
ntre'inerea este un contract aleatoriu, existnd !anse de c!tig !i pierdere pentru ambele
p$r'i contractante, !anse care depind de durata vie'ii ntre'inutului !i starea s$n$t$'ii acestuia.
Regimul juridic al acesteia este n parte diferit de cel al vnz$rii.
Cnd nstr$inarea unui lucru se face att contra ntre'inerii, ct !i a pl$'ii unei sume de
bani, se pune problema dac$ este vorba despre o vnzare, despre o ntre'inere sau de dou$
contracte distincte, unul de vnzare !i unul de ntre'inere? n acest caz, dac$ suma de bani pl$tit$
trece peste jum$tatea valorii lucrului nstr$inat, contractul este de vnzare, iar n caz contrar de
ntre'inere.
n cazul nstr$in$rii unei cote-p$r'i dintr-un bun contra unui pre', iar a celeilalte cote-
p$r'i contra ntre'inerii nstr$in$torului, indiferent de ntinderea cotelor, este vorba de dou$
contracte distincte, unul de vnzare !i altul de ntre'inere, fiec$ruia aplicndu-i-se regulile sale
specifice.

f. Vnzarea #i loca&iunea

26. Nimic nu pare ast$zi mai str$in !i diferit dect vnzarea !i loca'iunea, c$ci n timp
ce prima este translativ$ de proprietate, executndu-se dintr-o dat$, loca'iunea nu confer$
locatarului dect un simplu drept personal (de crean'$) care l oblig$ doar pe locator s$ i asigure
un anumit timp folosin'a lucrului nchiriat, fiind un contract cu presta'ii succesive.
n practic$ exist$ totu!i situa'ii cnd cele dou$ contracte se combin$, cum este cazul
leasing-ului, lease back-ului sau al loca'iunii-vnzare.
Leasing-ul este contractul prin care o parte, denumit locator/finan#ator, transmite
pentru o perioad determinat dreptul de folosin# asupra unui bun al crui proprietar este
celeilalte pr#i, denumit utilizator, la solicitarea acesteia locatorul/finan#atorul se oblig s
respecte dreptul de op#iune al utilizatorului de a cumpra bunul, de a prelungi contractul de
leasing ori de a nceta raporturile contractuale (art. 1 alin. 1 din OG nr. 51/1997 privind
opera'iunile de leasing !i societ$'ile de leasing modificat$).
Lease-back-ul este o opera'iune simetric invers$ leasing-ului, fiind o tehnic$ de
finan'are care const$ n cump$rarea de c$tre o societate a unui bun de la proprietarul s$u, care !i
procur$ n acest mod fondurile b$ne!ti de care are nevoie urgent$, bunul r$mnnd n folosin'a
vnz$torului cu titlu de loca'iune, cu dreptul de a !i-l r$scump$ra ntr-un anumit termen. n
dreptul nostru, aceast$ opera'iune este reglementat$ de art. 22 din OG nr. 51/1997 care
precizeaz$ c$ dispozi'iile actului normativ men'ionat se aplic$ !i n situa'ia n care o persoan$
juridic$ !i vinde echipamentul industrial unei societ$'i de leasing, pentru a-l utiliza n sistem de
leasing, cu obliga'ia de r$scump$rare.
16
Loca'iunea-vnzare se realizeaz$ cnd vnz$torul unui bun de valoare mai ridicat$
men'ine proprietatea bunului n patrimoniul s$u pn$ la plata integral$ a pre'ului, bunul fiind pus
de ndat$ la dispozi'ia cump$r$torului cu titlu de loca'iune.
Exist$, de asemenea, conven'ii prin care, n schimbul unei redeven'e (sume de bani
pl$tite periodic), se pune la dispozi'ia unei alte persoane o carier$ pentru exploatarea nisipului
sau pietrei ori un teren mp$durit pentru extragerea lemnului. Prin caracterul succesiv al
presta'iilor la care dau na!tere, aceste conven'ii se aseam$n$ cu loca'iunea. Cu toate acestea, dat
fiind faptul c$ n astfel de cazuri se consum$ ns$!i substan'a lucrului, epuizndu-i-se resursele,
astfel nct la finele contractului bunul nu mai poate fi restituit n starea de la nceput, a!a cum se
cere n cazul loca'iunii, s-a ajuns la concluzia c$ aceste conven'ii nu sunt de loca'iune, ci vnzri
de bunuri mobile prin anticipa#ie (piatra extras$ !i trunchiurile t$iate).

g. Vnzarea #i antrepriza

27. Vnzarea este un contract care are ca obiect transferul propriet$'ii unui bun
(obliga'ie de a da), n vreme ce antrepriza (loca'iunea lucr$rilor art. 1470 !i urm$t. C. civ.)
are ca obiect efectuarea unei lucr$ri (obliga'ie de a face, cum ar fi, de exemplu, aceea de ridicare
a unei construic'ii). Diferen'a ntre cele dou$ contracte este astfel bine marcat$ n principiu.
Dac$ ns$ debitorul se oblig$ s$ nstr$ineze un lucru viitor ce urmeaz$ a fi confec'ionat,
acestuia i incumb$ att o obliga'ie de a face (specific$ antreprizei), ct !i o obliga'ie de a da
(specific$ vnz$rii). n acest caz se pune problema delimit$rii vnz$rii de antrepriz$.
Calificarea distributiv$ a contractului (supra nr. 5) ar putea fi o solu'ie, pn$ la
finalizarea lucr$rii raporturile dintre p$r'i fiind de antrepriz$, iar dup$ aceasta de vnzare.
Aceast$ solu'ie nu s-a dovedit satisf$c$toare dect n anumite situa'ii, alegerea unei
calific$ri unice a contactului fiind totu!i posibil$ n alte situa'ii.
Solu'iile n acest sens difer$ dup$ cum este vorba de imobile sau bunuri mobile.
n cazul imobilelor, avndu-se n vedere, pe de o parte, c$ n concep'ia Codului civil
(art. 492-494) terenul este bunul principal, iar construc'ia accesoriul acestuia (superficies solo
cedit), iar pe de alt$ parte regula accesorium sequitur principale, dac$ terenul pe care se
realizeaz$ construc'ia apar'ine beneficiarului lucr$rii, contractul este de antrepriz$, indiferent cine
este furnizorul materialelor, conform principiului accesiunii, proprietatea dobndindu-se pe
m$sura ncorpor$rii materialelor n sol, iar dac$ terenul apar'ine antreprenorului, este vorba
despre o vnzare de bunuri viitoare, proprietatea transmi'ndu-se la beneficiar la finalizarea
lucr$rii.
n cazul mobilelor, concep'iile au evoluat n timp. Conform unei concep'ii subiective,
elementul de diferen'iere 'ine de voin'a p$r'ilor: dac$ au n'eles c$ materialul procurat de
antreprenor reprezint$ un simplu accesoriu al lucr$rii privite n ansamblul ei, contractul va fi de
antrepriz$, dac$ din contr$, materialul este socotit ca o parte substan'ial$ a contractului,
opera'iunea va avea caracterul unei vnz$ri (de exemplu, cnd obiectul contractului l constituie
un inel obi!nuit, este vorba despre o vnzare, iar cnd obiectul contractului l constituie un inel
cu un design deosebit, este vorba despre o antrepriz$).
17
n concep'ia clasic$, ceea ce era considerat decisiv era valoarea economic cea mai
important$, astfel nct contractul era o vnzare dac$ materialul furnizat era de valoare mai
ridicat$, n caz contrar fiind vorba despre o antrepriz$. Acest din urm$ criteriu, care are meritul
simplicit$'ii, a fost adoptat de Conven'ia de la Viena asupra vnz$rii interna'ionale de m$rfuri din
1980, care exclude din cmpul s$u de aplicare contractele la care partea preponderent$ a
obliga'iei p$r'ii care furnizeaz$ m$rfurile const$ n furnizarea manoperei sau a altor servicii (art.
3.2).
Considerate nesatisf$c$toare, cel subiectiv fiind greu de probat, iar cel al valorii
economice ntruct este greu de m$surat !i inaplicabil dac$ cele dou$ valori sunt sensibil egale,
cele dou$ criterii au fost abandonate n favoarea unui al treilea, care diferen'iaz$ dup$ cum
contractul are sau nu ca obiect o munc specific: contractul este o vnzare atunci cnd
caracteristicile bunului sunt determinate de furnizor n avans (cazul produc'iei de serie de
autoturisme), iar dac$ aceste caracteristici sunt stabilite de beneficiar, confec'ionarea bunului
necesitnd o munc$ specific$, adaptat$ nevoilor particulare ale beneficiarului, contractul este
de antrepriz$. Este vorba a!adar de opozi'ia ntre produc'ia standardizat$ !i confec'ionarea de
bunuri pe m$sur$.

h. Vnzarea #i contractele-cadru de furnizare #i asisten&

28. n materie de desfacere comercial$, ntre produc$tori !i angrosi!ti, angrosi!ti !i
detaili!ti, este larg r$spndit$ practica ncheierii unor contracte de distribu'ie de lung$ durat$ prin
care se asigur$ fie exclusivitatea aprovizion$rii cu anumite produse, fie exclusivitatea desfacerii
unor anumite produse, fie ambele n acela!i timp, fie pur !i simplu aprovizionarea sau desfacerea
f$r$ exclusivitate (acordul de aprovizionare exclusiv$, concesiunea exclusiv$, distribu'ia
selectiv$, franciza). De pild$, o firm$ produc$toare de autoturisme ncheie cu un dealear autorizat
un contract de aprovizionare exclusiv$ prin care primul se oblig$ s$ livreze succesiv, la comand$,
cantit$'ile de marf$ solicitate de cel de al doilea, pre'ul de livrare fiind cel practicat de furnizor la
data livr$rii efective, iar acesta se oblig$ s$ nu achizi'ioneze bunurile respective dect de la
cocontractantul s$u.
Contractele men'ionate sunt contracte-cadru, care vor fi urmate de contracte de vnzare
veritabile cu ocazia fiec$rei livr$ri. Ele difer$ de vnzare prin faptul c$ nu comport$ nici un
transfer de proprietate, m$rginindu-se a stabili condi'iile generale ale contractelor de executare
(vnzare) ce vor interveni ulterior, pe durata contractului-cadru, prev$znd n sarcina furnizorului
presta'ii complementare de asisten'$.
Contractele-cadru de concesiune !i distribu'ie sunt contracte sui generis, neconfundndu-
se nici cu promisiunea sinalagmatic$ de vnzare-cump$rare, conven'ie distinct$ !i ea de vnzare.

i. Vnzarea #i reportul

29. Potrivit art. 74 alin. 1 C. com., contractul de report const$ n cump$rarea pe bani gata
a unor titluri de credit circulnd n comer' !i revnzarea simultanee cu termen !i pe un pre'
determinat c$tre aceea!i persoan$ a unor titluri de aceea!i specie.
n aparen'$, reportul este alc$tuit din dou$ contracte de vnzare succesive, unul care se
execut$ dendat$ (de la reportat c$tre reportator) !i altul care se va executa n sens invers (de la
18
reportator la reportat) la termenul anume prev$zut n contract. n realitate ns$ este vorba despre o
opera'iune unic$ !i indivizibil$, a c$rei esen'$ const$ n faptul c$ reportatul ob'ine imediat un
mprumut oneros pe care l garanteaz$ cu proprietatea titlurilor de credit, urmnd ca la restituirea
acestuia !i a dobnzilor aferente (ambele incluse n pre'ul de r$scump$rare) s$ redobndeasc$ un
num$r identic de titluri de aceea!i specie.

Capitolul III
IZVOARELE VNZRII

30. Ast$zi, datorit$ dezvolt$rii !i ramific$rii sale, se vorbe!te nu f$r$ temei despre o
explozie a vnz$rii.
ntr-adev$r, realitatea este c$ vnzarea este un contract n expansiune, a c$rui dezvoltare
se datoreaz$ att dinamicii legisla'iei (interne !i interna'ionale) n materie, ct !i contribu'iei
practicii judiciare !i doctrinei, care pun ntr-o nou$ lumin$ reglement$ri care dateaz$ de mult$
vreme.
Reglementnd vnzarea, autorii Codului civil au luat n considerare doar raporturile
personale dintre vnz$tor !i cump$r$tor, ne'innd seama aproape de loc de obiectul contractului
!i de calitatea p$r'ilor contractante. Ulterior, lucrurile au evoluat, vnzarea imobilelor fiind
diferit$ de vnzarea mobilelor, iar vnzarea f$cut$ de un profesionist unui consumator supus$
unor reguli diferite de cea obi!nuit$.
De asemenea, surselor interne de reglementare, care s-au diversificat (Sec'iunea 1), li s-
au ad$ugat nu de mult timp reglement$ri interna'ionale !i comunitare (Sec'iunea 2). n cazul
fiec$rei categorii de reglement$ri, o scurt$ prezentare a domeniului de aplicabilitate este !i ea
necesar$.

Sec#iunea 1 IZVOARELE REGLEMENT'RII INTERNE
a. Codul civil #i domeniul lui de aplicare

31. Dreptul comun n materie de vnzare este cuprins n Codul civil, art. 1294-1390,
Titlul V Despre vinderi al C$r'ii a III-a.
Ca drept comun, aceast$ reglementare se aplic$ tuturor vnz$rilor, indiferent dac$ sunt
civile sau comerciale !i oricare ar fi obiectul acestora.

b. Codul comercial #i domeniul lui de aplicare

32. Codul comercial con'ine unele reglement$ri nesistematizate referitoare la vnzare la
art. 60-73, Titlul VI Despre vnzare al C$r'ii I.
Vnzarea comercial$ nu difer$ esen'ial de cea civil$ ci doar prin faptul c$ i se aplic$
unele reguli specifice rela'iilor comerciale (supra nr. 6).
19
Potrivit dispozi'iilor art. 3 C. com., printre altele, sunt fapte (acte) subiective de comer'
cump$rarea de producte sau de m$rfuri spre a fi revndute, fie n natur$, fie dup$ ce vor fi
prelucrate, ori spre a fi nchiriate (pct. 1). Tot astfel este considerat$ cump$rarea n vederea
revnz$rii a obliga'iunilor statului sau a altor titluri care circul$ n comer' (pct. 3), precum !i
vnz$rile !i cump$r$rile de p$r'i sau ac'iuni ale societ$'ilor comerciale (pct. 4). n mod corelativ,
sunt fapte (acte) de comer' vnz$rile bunurilor de mai sus cnd cump$rarea lor s-a f$cut n scop
de revnzare sau nchiriere (pct. 2).
Nu constituie acte de comer' cump$rarea de producte sau m$rfuri pentru uzul
cump$r$torului sau al familiei sale, chiar dac$ ulterior sunt revndute, nici vnzarea de producte
de c$tre agricultori (art. 5 C. com.).
n dreptul nostru, spre deosebire de alte sisteme de drept, vnzarea comercial$ nu poate
avea ca obiect dect bunuri mobile, imobilele fiind rezervate exclusiv vnz$rii civile.

c. Legisla&ia adiacent Codului civil #i Codului comercial

33. Legisla'ia romn$ con'ine n materie de vnzare numeroase reglement$ri adiacente
celor de baz$ con'inute n Codul civil !i Codul comercial.
Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile propriet$'ii !i justi'iei, precum !i unele
m$suri adiacente con'ine la Titlul X Circula'ia juridic$ a terenurilor norme derogatorii de la
dreptul comun (forma autentic$) n privin'a terenurilor cu !i f$r$ construc'ii (art. 2 alin. 1.
n materia valorilor mobiliare, reglementat$ n ansamblu de OG nr. 18/1993 privind
reglementarea tranzac'iilor nebursiere cu valori mobiliare !i organizarea unor institu'ii de
intermediere, aprobat$ prin Legea nr. 83/1994, !i de OUG nr. 28/2002 privind valorile mobiliare,
serviciile de investi'ii financiare !i pie'ele reglementate, modificat$ !i aprobat$ prin Legea nr.
525/2002, opera'iunile de vnzare-cump$rare se realizeaz$ prin intermediari autoriza'i pe pie'e
anume organizate, func'ionnd pe baza unor reguli aparte.
Vnzarea m$rfurilor prin bursele de m$rfuri se realizeaz$ prin contracte standardizate,
al c$ror singur element negociabil este doar pre'ul. Acest comer' este reglementat prin OG nr.
69/1997 privind bursele de m$rfuri, aprobat$ cu modific$ri !i complet$ri prin Legea nr.
129/2000.
n contextul n care Romnia evolueaz$ n direc'ia ader$rii la Uniunea European$, o
serie de reglement$ri comunitare care privesc !i vnzarea au fost deja transpuse n dreptul intern
prin adoptarea unor acte normative. n acest sens, men'ion$m: OG nr. 21/1992 privind protec'ia
consumatorilor, modificat$ !i completat$ prin Legea nr. 37/2002 (privind aprobarea OG nr.
58/2000 pentru modificarea !i completarea OG nr. 21/1992), care con'ine reglement$ri
referitoare la obliga'ia de informare, precum !i la transpunerea n dreptul nostru intern a
r$spunderii pentru produse, OG nr. 106/1999 privind contractele ncheiate n afara spa'iilor
comerciale Legea nr. 130/2000 privind regimul juridic al contractelor la distan'$, Legea nr.
193/2000 privind clauzele abuzive din contractele ncheiate ntre comercian'i !i consumatori
(modificat$ prin Legea nr. 65/2002), OG nr. 99/2000 privind comercializarea produselor !i
serviciilor de pia'$, OG nr. 455/2001 privind semn$tura electronic$ !i Legea nr. 365/2002 privind
comer'ul electronic.
20
Simpla enumerare a izvoarelor men'ionate mai sus demonstreaz$ c$ dreptul romn
aplicabil vnz$rii se afl$ ntr-o perioad$ de profunde transform$ri la care trebuie s$ se adapteze
rapid.


Sec#iunea 2 IZVOARELE INTERNA)IONALE *I COMUNITARE
1 Vnzarea interna#ional de mrfuri

a. Reglementare

34. Procesul de mondializare (globalizare) atrage dup$ sine o dezvoltare f$r$ precedent a
schimburilor economice interna'ionale. Pe plan juridic, n acest context, se manifest$ o tendin'$
de uniformizare a practicilor contractuale, proces care, desigur, nu este lipsit de !ov$ieli !i
dificult$'i.
Rezultat notabil al unor asemenea preocup$ri, Conven'ia Na'iunilor Unite asupra
contractelor de vnzare interna'ional$ de m$rfuri (CVIM), elaborat$ sub egida Comisiei
Na'iunilor Unite pentru Dreptul Comer'ului Interna'ional (UNCITRAL) !i adoptat$ la Viena n
anul 1980, a fost ratificat$ !i de Romnia prin Legea nr. 24/1991.
CVIM este completat$ de Conven'ia de la New-York din 14 iunie l974 asupra prescrip'iei
n materie de vnzare interna'ional$ (modificat$ prin Protocolul semnat la Viena la 11 aprilie
1980), ratificat$ de Romnia prin Legea nr. 24/1992.
Trebuie men'ionat faptul c$ n materie de vnzare interna'ional$ au o larg$ aplicabilitate
uzan'ele comerciale, f$r$ ns$ a se identifica cu normele juridice propriu-zise, devenind aplcabile
doar dac$ p$r'ile apeleaz$ de comun acord la ele. n aceast$ categorie se includ regulile
INCOTERMS (international commerce terms), elaborate de Camera de Comer' Interna'ional de
la Paris, care condenseaz$ n formule scurte 13 tipuri de contracte cu obliga'iile specifice
revenind p$r'ilor contractante !i a c$ror ultim$ edi'ie dateaz$ din 1990.

b. Domeniul de aplicare. Pr&i

35. Potrivit art. 1.1 din CVIM, aceasta se aplic contractelor de vnzare de mrfuri ntre
pr#i care $i au sediul n state diferite:
a) cnd aceste state sunt state contractante; sau
b) cnd normele de drept interna#ional privat conduc la aplicarea legii unui stat
contractant.
Esen'ial este ca p$r'ile contractante s$ aib$ sediul n state diferite, cet$'enia sau
na'ionalitatea acestora fiind indiferente (art. 1.3din CVIM).
Cnd contractul este ncheiat n numele uneia dintre p$r'i printr-o reprezentan'$ din
str$in$tate, nu are importan'$ dac$ aceasta are sau nu personalitate juridic$, fiind suficient faptul
c$ lucreaz$ n numele !i pe seama unei firme care are sediul n alt$ 'ar$.
Conven'ia nu se aplic$ n ipoteza n care p$r'ile contractante, de!i au sediul n state
diferite, acest fapt nu rezult$ din rela'iile lor anterioare sau din informa'iile pe care !i le-au
furnizat pn$ la ncheierea contractului (art. 1.2 CVIM).

21
c. Domeniul de aplicare. Obiect

36. Dup$ cum rezult$ chiar din denumirea sa, CVIM se aplic$ vnz$rilor de m$rfuri,
adic$ de bunuri mobile corporale. Valorile mobiliare, efectele de comer' !i monedele sunt expres
excluse din cmpul de aplicare al Conven'iei (art. 2 lit. d). Recipisele magazinelor generale
(warant) !i conosamentele, de!i sunt titluri negociabile, intr$ sub inciden'a Conven'iei ntruct
confer$ drepturi asupra unor m$rfuri (bunuri mobile corporale).
Pentru identitate de ra'iune, de!i nu exist$ prevedere expres$, sunt excluse nstr$in$rile
care au ca obiect bunuri mobile incorporale, cum este cazul cesiunii de crean'$, dar nu !i al
programelor standard de calculator, al c$r'ilor, discurilor sau litografiilor, cazuri n care dreptul
de proprietate intelectual$ este ncorporat ntr-un suport material.
Aplicarea Conven'iei este exclus$ expres n cazul vnz$rilor publice la licita'ie (art. 2 lit.
b) !i al vnz$rilor bunurilor sechestrate sau efectuate n orice alt mod de c$tre autorit$'ile
judiciare (art. 2 lit. c).
De asemenea, aplicarea Conven'iei este exclus$ n cazul vnz$rii de mrfuri cumprate
pentru folosin#a personal, familial sau casnic, adic$ pentru consum, afar$ de cazul n care
vnz$torul, cel mai trziu la momentul ncheierii contractului, a ignorat sau se consider$ c$ a
ignorat destina'ia bunurilor vndute (art. lit. a). Proba cump$r$rii n scop de consum revine
cump$r$torului (interesat, prin ipotez$, de a beneficia de dispozi'iile mai favorabile ale legii
na'ionale), dar vnz$torul poate face contraproba c$ el a ignorat la momentul ncheierii
contractului scopul urm$rit de cump$r$tor.
Caracterul civil sau comercial al p$r'ilor sau al contractului nu are nici un fel de relevan'$
din unghiul de vedere al aplic$rii Conven'iei (art. 1.3).
Potrivit art. 3.1 din Conven'ie, sunt considerate vnz$ri !i contractele de furnizare de
bunuri viitoare (ce urmeaz$ a fi fabricate sau produse), afar$ de cazul n care partea care le
comand$ furnizeaz$ o parte esen'ial$ din elementele materiale necesare, situa'ie n care
contractul este de antrepriz$. Dac$ un contract implic$ al$turi de furnizarea m$rfurilor !i
efectuarea unor alte opera'iuni (de punere n func'iune sau prestarea unor alte servicii), acesta
este de vnzare numai dac$ partea preponderent$ a obliga'iilor furnizorului nu const$ n
efectuarea acelor opera'iuni (art. 3.2).
Conven'ia reglementeaz$ exclusiv formarea !i efectele contractului, nu !i transferul
propriet$'ii !i condi'iile de validitate ale acestuia (art. 4), elemente care vor fi guvernate de legea
desemnat$ de regulile conflictuale ale forului.

d.Caracterul supletiv al prevederilor CVIM

37. Normele cuprinse n Conven'ie sunt supletive, p$r'ile putnd exclude prin voin'a lor
(expres$ sau tacit$) aplicarea acesteia sau, sub rezerva dispozi'iilor cuprinse la art. 12, s$ deroge
de la una sau alta din dispozi'iile acesteia ori s$ i modifice efectele.
Invers, prin voin'a lor, p$r'ile pot supune Conven'iei un contract care n mod normal nu
intr$ sub inciden'a acesteia.
Dac$ p$r'ile cad de acord asupra supunerii contractului dreptului na'ional al uneia dintre
ele, iar acest drept include Conven'ia (cum este cazul dreptului romn), n lipsa unei stipula'ii
exprese care s$ fac$ trimitere la o lege anume din acel drept na'ional (de pild$, la Codul civil), nu
se poate trage concluzia c$ p$r'ile au inten'ionat s$ exclud$ aplicarea Conven'iei, contractul
intrnd sub inciden'a acesteia dac$ p$r'ile au sediile n state diferite.

22
2 Izvoarele comunitare

38. Din perspectiva ader$rii la Uniunea European$, Romnia parcurge n prezent o etap$
de compatibilizare a legisla'iei sale cu cea european$. n materia vnz$rii au inciden'$
reglement$ri cum sunt cele referitoare la dreptul concuren'ei, protec'ia consumatorilor etc.
De pild$, reglementarea inclus$ n prezent n OG nr. 21/1992 referitor la r$spunderea
pentru produse (supra nr. 33) !i are originea n Directiva din 25 iulie 1985 privind r$spunderea
pentru produsele defectuoase, reglementarea inclus$ n Legea nr. 130/2000 n Directiva din 20
mai l997 privitoare la protec'ia consumatorilor n materia contractelor la distan'$ (supra nr. 33),
iar reglementarea inclus$ n OG nr. 106/1999 referitor la desfacerea produselor n afara spa'iilor
comerciale (supra nr. 33) !i are originea n Directiva din 20 decembrie 1985 referitoare la
desfacerea la domiciliu.



SUBTITLUL II
EEMENTELE ESEN)IALE ALE VNZ'RII: LUCRUL
VNDUT *I PRE)UL


39. Planul expunerii. A!a cum rezult$ din dispozi'iile art. 1295 alin. 1 C. civ., vnzarea
presupune un acord de voin'e asupra a dou$ elemente esen'iale: lucrul vndut (Capitolul I) !i
pre'ul (Capitolul II).


Capitolul I
LUCRUL VNDUT

40. Introducere. Din punctul de vedere al vnz$torului, contractul de vnzare implic$
transferul propriet$'ii unui lucru (art. 1294 C. civ.).
La origini, vnzarea nu putea avea ca obiect dect bunuri corporale, motiv pentru care
prin tradi'ie s-a perpetuat de mult$ vreme o oarecare confuzie ntre obiectul vnz$rii, care nu
poate fi dect dreptul de proprietate (sau un alt drept real) asupra lucrului vndut, !i nsu!i lucrul
asupra c$ruia poart$ acest drept. Dispozi'iile art. 1294 alin. 1 C. civ. stau m$rturie n acest sens,
vorbind de acordul p$r'ilor asupra lucrului !i a pre'ului (s. n. D. C.). n realitate ns$ ceea ce
confer$ vnz$torul cump$r$torului prin contract este transferul unui drept real asupra unui lucru,
iar nu lucrul n sine. Fire!te c$ un lucru care nu exist$ nu poate fi purt$tor de drepturi, iar
vnzarea lui este nul$ (art. 1311 C. civ.) (infra nr. 42 !i urm$t.), ns$ solu'ia va fi identic$ !i
atunci cnd un lucru exist$, dar vnz$torul nu are nici un drept asupra acestuia, iar p$r'ile nu au
n'eles ca vnz$torul care nu este proprietar n momentul ncheierii contactului s$ l achizi'ioneze
!i s$ l transmit$ cump$r$torului (infra nr. 49 !i urm$t.).
Art. 1310 C. civ. consacr$ principiul liberei circula'ii a bunurilor, potrivit c$ruia toate
lucrurile care sunt n comer# pot fi vndute, afar numai dac o lege a oprit aceasta.
A!adar orice bun susceptibil de apropriere, fie el material (corporal) sau imaterial
(incorporal), mobil sau imobil, individual determinat sau de gen, poate forma obiect al vnz$rii.
23
Vnzarea poate avea ca obiect nu numai transferul dreptului de proprietate, ci !i al altor
drepturi reale, cum sunt uzufructul, servitutea, superficia sau chiar al dreptului de ipotec$, f$r$
crean'a garantat$, fiind afectat prin aceasta garant$rii unei alte crean'e.
Deopotriv$, pot forma obiect al vnz$rii nu numai drepturile reale, ci !i drepturile de
crean'$. Art. 1391-1398 C. civ. reglementeaz$ cesiunea de crean'$ !i a altor lucruri necorporale
n Titlul V al C$r'ii a 3-a consacrat vnz$rii. Cesiunile de p$r'i sociale sau de ac'iuni la societ$'ile
comerciale sunt !i ele vnz$ri dac$ nstr$inarea este f$cut$ contra unui pre'.
Cesiunea unui fond de comer' (bun mobil incorporal) este o vnzare al c$rei obiect l
constituie o universalitate de fapt afectat$ unei activit$'i comerciale, care cuprinde deopotriv$
elemente incorporale (clientela, numele comercial, emblema, drepturi de proprietate industrial$)
!i corporale (materiale, utilaje, m$rfuri).
Pentru a putea forma obiect al vnz$rii, lucrul trebuie s$ fie determinat sau determinabil
(Sec'iunea 1), s$ existe (Sec'iunea 2) s$ fie n circuitul civil (Sec'iunea 3) !i s$ apar'in$
vnz$torului (Sec'iunea 4).


Sec#iunea 1 , LUCRUL S' FIE DETERMINAT SAU
DETERMINABIL

41. Bunurile individual determinate $i bunurile de gen. A!a cum reiese din dispozi'iile
art. 1295 alin. 1 C. civ., vnzarea nu este valabil$ dect dac$ p$r'ile cad de acord asupra
lucrului $i asupra pre#ului. Dar pentru a exista acest acord este necesar$ determinarea lucrului
vndut, adic$ stabilirea acestuia de c$tre p$r'i.
Art. 964 C. civ., cu referire la obliga'ii n general, precizeaz$ !i el c$ obliga#ia trebuie s
aib de obiect un lucru determinat, cel pu#in n specia sa. Cantitatea obiectului poate fi necert,
de este posibil determinarea sa.
Bunurile certe se determin$ diferit fa'$ de bunurile de gen.
Determinarea presupune n cazul bunurilor certe indicarea acestora prin datele de
identificare: de pild$, imobilul situat n Cluj, strada I. Creang$ nr. 10, nscris n cartea funciar$
nr. 36875 sau autoturismul marca Ford Mondeo nmatriculat sub num$rul Cj-07-ROM.
Este nul$, de pild$, vnzarea al c$rei obiect este o suprafa'$ de teren nedeterminat$ dintr-o
parcel$ mai mare. n schimb, este valabil$ vnzarea al c$rei obiect l constituie o suprafa'$ de
teren dintr-o parcel$ mai mare determinat$ prin contract (de exemplu, 1000 mp din parcela de 10
000 mp apar'innd vnz$torului) din care cump$r$torul, conform stipula'iilor contractuale, poate
s$-!i aleag$ amplasamentul.
n cazul bunurilor de gen (fungibile) determinarea se face prin stabilirea speciei !i a
cantit$'ii (de pild$, se vnd 10 tone de gru din recolta anului 2003 a vnz$torului), contractul
lund na!tere astfel n mod valabil la data acordului de voin'e, dar transferul propriet$'ii nu poate
avea loc solo consensu ci doar la individualizarea bunurilor prin num$rare, cnt$rire sau
m$surare (art. 1300 C. civ.).
Calitatea nu constituie un criteriu de validitate a vnz$rii bunurilor de gen, c$ci dac$
p$r'ile nu au stipulat nimic n contract n leg$tur$ cu aceasta, conform dispozi'iilor supletive ale
art. 1103 C. civ. debitorul, ca s se libereze, nu este dator a-l da de cea mai bun specie, nici
ns de cea mai rea.
Bunurile de gen vndute n bloc sau cu gr$mada (art. 1299 C. civ.), adic$ prin indicarea
unui criteriu care le individualizeaz$ ntr-un fel oarecare de la data acordului de voin'e (de
24
exemplu, prin referire la toate bunurile de genul respectiv situate n cutare loc: ntregul con'inut
al unui siloz; toate oile din turma de la munte; ntreaga recolt$ de pe un teren anume etc.), iar nu
prin individualizarea lor prin m$surare (cnt$rire, num$rare), vor avea regimul juridic al
bunurilor individual determinate. O vnzare n bloc poate necesita uneori m$surarea, num$rarea
sau cnt$rirea, dar numai pentru stabilirea pre'ului(de pild$, se vinde tot grul dintr-un siloz pe
un pre' de 1.000.000 de lei/ton$).
n cazurile de excep'ie n care obiectul vnz$rii l constituie anumite universalit$'i (o
succesiune sau un fond de comer') trebuie s$ rezulte c$ n'elegerea se refer$ la ansamblul
respectiv, iar nu la fiecare din bunurile componente luate bucat$ cu bucat$.
Sanc'iunea nedetermin$rii lucrului este nulitatea vnz$rii pentru lipsa unui element de
validitate.


Sec#iunea 2 , LUCRUL S' EXISTE

42. Regula $i portan#a ei. Art. 1311 C. civ. statueaz$ c$ dac n momentul vnzrii
lucrul vndut era pierit n tot, vinderea este nul. Dac era pierit numai n parte, cumprtorul
are alegere ntre a se lsa de contract, sau a pretinde reducerea pre#ului. De aici se deduce c$,
n principiu, lucrul trebuie s$ existe la momentul ncheierii vnz$rii n realitate, iar nu numai n
con!tiin'a (imagina'ia) p$r'ilor contractante.
Aceasta nu nseamn$ ns$ nicidecum c$ lucrurile viitoare nu pot forma obiect al vnz$rii,
din moment ce art 965 alin. 1 C. civ. prevede expres c$ lucrurile viitoare pot fi obiect al
obliga#iei.
Din corelarea dispozi'iilor textelor de lege men'ionate mai sus rezult$ c$ nu sunt valabile
vnz$rile care au ca obiect lucruri care au existat, ns$ sunt disp$rute la momentul ncheierii
contractului, dar c$ n schimb sunt valabile vnz$rile de bunuri viitoare, care nu exist$ la data
ncheierii contractului, urmnd a lua fiin'$ ulterior, afar$ de vnzarea unei succesiuni viitoare
care este prohibit$ de lege (art. 965 alin. 2 C. civ.).

43. Lucrurile actuale. Un lucru asupra c$ruia p$r'ile contracteaz$ creznd c$ exist$, dar
care n realitate nu exist$ (fie ntruct nu a existat niciodat$, fie ntruct a pierit pn$ n momentul
ncheierii contractului) face ca vnzarea s$ fie tradi'ional considerat$ nul$ absolut, pentru
vnz$tor deoarece este lipsit$ de obiect (art. 964 C, civ,), iar pentru cump$r$tor deoarece este
lipsit$ de cauz$ (art. 966 C. civ.). Mai recent ns$, avndu-se n vedere interesul ocrotit, care este
unul personal (al cump$r$torului), a ap$rut !i a progresat ideea sanc'ion$rii vnz$rii cu nulitatea
relativ$ n acest caz, cu att mai mult cu ct aceasta se coreleaz$ mult mai bine cu solu'ia nulit$'ii
relative a vnz$rii lucrului altuia.
Nulitatea afecteaz$ vnzarea numai dac$ lucrul este pierit n totalitate, nu !i n cazul
pieirii par'iale, situa'ie n care cump$r$torul are alegere ntre a se l$sa de contract sau a-l
men'ine cu reducerea corespunz$toare a pre'ului, afar$ dac$ a contractat n cuno!tin'$ de cauz$,
acceptnd lucrul n starea !i cu pre'ul respectiv. Alegerea cump$r$torului este liber$ ntre cele
dou$ posibilit$'i, cu excep'ia cazului n care pierderea nu reprezint$ dect o perisabilitate
obi!nuit$ (pierderi normale n cazul unor m$rfuri cum sunt, de pild$, legumele sau fructele
proaspete) sau o mic$ propor'ie din valoarea lucrului. De asemenea, fire!te, alegerea
cump$r$torului este exclus$ dac$ la ncheierea contractului p$r'ile au c$zut de acord asupra
suport$rii propor'ionale a perisabilit$'ilor.
25
Bunul este considerat a fi pierit total nu numai dac$ a disp$rut cu totul fizic, ci !i dac$ a
devenit doar inutilizabil conform destina'iei sale pn$ la data vnz$rii, cum a fost cazul ntr-o
spe'$ n care sfecla vndut$ a putrezit n siloz datorit$ nghe'ului. Tot astfel, vnzarea este lipsit$
de obiect dac$ la momentul vnz$rii juridic nu mai exist$ drepturile care procur$ utilitatea
bunului, cum ar fi cazul n care vnz$torul unui fond de comer' pierde autoriza'ia administrativ$
care i permitea utilizarea acestuia ori pierderea dreptului de proprietate de c$tre vnz$torul care a
vndut anterior acela!i bun unei alte persoane.
n ipoteza n care vnz$torul este de rea-credin'$ la data ncheierii contractului, !tiind c$
lucrul nu exist$, al$turi de obliga'ia de a restitui pre'ul ncasat, va fi 'inut !i la daune-interese
c$tre cump$r$torul inocent.
Dispari'ia lucrului dup$ ncheierea vnz$rii, dar nainte de data pred$rii fixate de p$r'i la
un moment ulterior nu afecteaz$ valabilitatea contractului, punnd doar problema suport$rii
riscurilor pieirii fortuite a lucrului vndut (art. 1295 alin. 1 C. civ.).
Dac$ p$r'ile !i asum$ cu bun$ !tiin'$ posibilitatea ca lucrul s$ nu existe la momentul
ncheierii contractului este vorba despre o vnzare cu caracter aleatoriu (supra nr. 17) care este
valabil$. Dispozi'iile art. 1311 C. civ fiind supletive, pot fi nl$turate n acest fel prin voin'a
p$r'ilor.

44. Lucrurile viitoare. A!a cum am v$zut (supra nr. 42), lucrurile viitoare pot forma
obiect al vnz$rii, cum este cazul unei construc'ii ce va fi ridicat$, al unei recolte viitoare, al unor
animale ce se vor na!te ori al unor bunuri ce vor fi dobndite ulterior de vnz$tor (cu excep'ia
celor f$cnd parte dintr-o succesiune nedeschis$).
n acest caz este vorba despre o vnzare condi'ional$, care, de!i ia na!terea n mod valabil
la momentul acordului de voin'e, va produce efecte doar la data la care bunul va lua fiin'$ sau va
intra n patrimoniul vnz$torului.
Vnzarea este valabil$ chiar dac$ existen'a viitoare a lucrului nu este cert$, situa'ie n care
poate fi vorba despre o vnzare aleatorie, dac$, de pild$, se vinde o recolt$ viitoare pe un pre'
forfetar (ntreaga recolt$ de struguri a vnz$torului pe un pre' forfetar de 100 000 de lei).
Dac$ bunul nu ia fiin'$ sau nu intr$ n patrimoniul vnz$torului, contractul va fi caduc
s-a format valabil, dar nu poate produce efecte ntruct un element esen'ial al s$u nu se poate
realiza.


Sec#iunea 3 , LUCRUL S' FIE N CIRCUITUL CIVIL

45. Principiul liberei circula#ii a bunurilor. Libera circula'ie a bunurilor este regula. n
acest sens, art. 1310 C. civ., care reia principiul nscris la art. 963 C. civ., precizeaz$ c$ toate
lucrurile care sunt n comer# pot fi vndute, afar numai dac vreo lege a oprit aceasta.
n comer' sunt lucrurile care se afl$ n circuitul civil, nefiind declarate inalienabile
printr-o dispozi'ie legal$, putnd fi nstr$inate prin conven'ii.
ntr-un sistem de drept n care proprietatea este un drept fundamental, iar acest drept prin
defini'ie este unul care comport$ pentru titularul s$u libertatea de a dispune, posibilitatea de a
vinde este regula, iar prohibi'ia acesteia este excep'ia. De aceea, pentru ca un bun s$ poat$ fi
vndut nu este necesar ca legea s$ prevad$ expres acest lucru, fiind suficient doar ca nici o norm$
legal$ s$ nu o interzic$.

26
46. Lucrurile n afara comer#ului. ndeob!te se consider$ c$ lucrurile n afara
comer'ului sunt cele care nu pot forma obiect al circula'iei juridice, neputnd fi transferate de la
un subiect de drept la altul prin acte juridice ntre vii. Recent ns$ s-a observat c$ exist$ lucruri
care nu pot fi nstr$inate prin acte cu titlu oneros, dar care pot fi donate, nefiind n afara
comer'ului n sensul de mai sus al no'iunii, ci doar n afara pie'ei (care implic$ tranzac'ii cu titlu
oneros); este vorba de elementele !i produsele corpului uman (sngele, 'esuturile, sperma,
organele) (Legea nr. 2/1998 privind prelevarea !i transplantul de 'esuturi !i organe umane)
precum !i de morminte, care au un caracter sacru incompatibil cu specula'ia comercial$.
Exist$ lucruri n afara comer'ului prin natura lor, fiind inapropriabile. Este astfel cazul
aerului, luminii, apei, care, n principiu, sunt la dispozi'ia tuturor, neavnd un st$pn care s$
dispun$ de ele n mod privat (art. 647 C. civ.).
Adesea n lucr$rile de specialitate se enumer$ printre lucrurile inalienabile !i starea sau
capacitatea persoanei ori drepturile morale de autor sau inventator. Pare a se ignora ns$ faptul c$
lucrurile nu sunt bunuri dect n m$sura n care sunt obiect de drept, de drept real (s. a) pentru
c$ acesta este dreptul care exprim$ puterea unei persoane asupra unui lucru. Or, elemente ca
acelea men'ionate mai sus sunt pur !i simplu extrapatrimoniale, fiind ata!ate direct persoanei,
neavnd nimic de a face cu bunurile aflate circuitul juridic civil, cu alienabilitatea sau
inalienabilitatea.
Sunt n afara comer'ului !i lucrurile declarate de lege ca inalienabile. Art. 135 din
Constitu'ie prevede c$ bunurile proprietate public sunt inalienabile (alin. 4), categorie n care
intr$ bog#iile de orice natur ale subsolului, cile de comunica#ie, spa#iul aerian, apele cu
poten#ial energetic valorificabil $i acelea ce pot fi folosite n interes public, plajele, marea
teritorial, resursele naturale ale zonei economice $i ale platoului continental, precum $i alte
bunuri stabilite de lege. n categoria altor bunuri declarate inalienabile prin lege se includ, de
pild$, bunurile culturale mobile aflate n proprietatea public$ a statului sau a unit$'ilor
administrativ teritoriale (art. 32 din Legea nr. 182/2000.
Recent, n practica judiciar$ !i doctrina franceze s-a re'inut, prin interpretarea textelor de
lege referitoare la protec'ia drepturilor de proprietate intelectual$ (modele, m$rci), c$ nu pot
forma obiect al vnz$rii produsele contraf$cute, vnzarea avnd un asemenea obiect fiind nul$. n
dreptul nostru, solu'ia este identic$, art. 4 alin. 2 din OG nr. 21/1992 stipulnd expres c$ este
interzis$ comercializarea produselor falsificate sau contraf$cute.
Exist$ cazuri de inalienabilitate temporar a unor bunuri stabilite prin lege pentru
anumite ra'iuni (natura sau destina'ia bunului, situa'ia juridic$ special$ etc.). Astfel, art. 32 din
Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar (republicat$) prevede c$ terenul atribuit conform
art. 19 alin. 1, art. 21 !i art. 43 nu poate fi nstr$inat prin acte ntre vii timp de 10 ani, socoti'i de
la nceputul anului urm$tor celui n care s-a f$cut nscrierea propriet$'ii, sub sanc'iunea nulit$'ii
absolute a actului de nstr$inare, iar art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 pentru
reglementarea situa'iei juridice a unor imobile cu destina'ia de locuin'e trecute n proprietatea
statului stabile!te c$ locuin'ele nerestituite fo!tilor proprietari !i cump$rate de chiria!i nu pot fi
nstr$inate prin acte ntre vii de ace!tia din urm$ dect dup$ 10 ani de la data cump$r$rii.
De asemenea, unele acte normative prev$d inalienabilitatea temporar$ a unor bunuri
cump$rate cu credite preferen'iale. Pot fi men'ionate n acest sens dispozi'iile art. 15 alin. 4 din
Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuin'e !i spa'ii cu alt$ destina'ie construite din fondurile
statului !i din fondurile unit$'ilor economice sau bugetare de stat (modificat$ !i republicat$), care
stipuleaz$ c$ locuin'ele cump$rate cu plata pre'ului n rate nu pot fi nstr$inate f$r$ autorizarea
prealabil$ a unit$'ii vnz$toare, precum !i dispozi'iile art. 19 !i 20 alin. 6 din Legea nr. 114/1996
a locuin'ei, conform c$rora locuin'ele realizate cu subven'ii de stat sau credite CEC nu pot fi
27
nstr$inate dect dup$ restituirea creditului. Sanc'iunea nc$lc$rii unor asemenea interdic'ii de
nstr$inare este nulitatea relativ$ a contractului.
n fine, sunt n vigoare dispozi'ii legale care interzic nstr$inarea bunurilor supuse
procedurilor administartive sau judiciare de restituire a bunurilor preluate abuziv n perioada
comunist$ (6 martie 1945-22 decembrie 1989) pe toat$ durata acestor proceduri.
Sanc'iunea nstr$in$rii unui lucru n afara comer'ului este f$r$ ndoial$ nulitatea absolut$
a contractului, ap$rnd societatea mpotriva ini'iativelor private care aduc atingere interesului
general.

47. Inalienabilitatea stabilit prin voin#a omului (clauza de inalienabilitate). Prin
excep'ie de la principiul liberei circula'ii a bunurilor (supra nr. 45), n cazuri justificate de un
interes serios !i legitim (cum ar fi: interesul protej$rii donatarului gratificat mpotriva propriei
prodigalit$'i ori pentru a-l face s$ p$streze folosin'a bunului pn$ la terminarea studiilor;
asigurarea garan'iei pl$'ii sarcinilor liberalit$'ii c$tre donator sau c$tre un ter'; p$strarea unor
vecin$t$'i familiale), se admite instituirea prin voin'a omului (testament sau contract) a
inalienabilit$'ii unor bunuri, dar numai pe o durat$ de timp limitat$ (de pild$, pe durata vie'ii sau
pn$ la majoratul unei persoane). Actele prin care se instituie asemenea clauze sunt liberalit$'ile
(dona'iile !i legatele), inserarea n contractele cu titlu oneros fiind ndoielnic$ din punctul de
vedere al validit$'ii lor.
Clauza de inalienabilitate nu poate fi instituit$ dect expres !i numai printr-un act
translativ de proprietate, nu !i printr-o declara'ie unilateral$ a proprietarului bunului. Ea d$
na!tere unei indisponibiliz$ri reale, ata!ate direct lucrului, iar nu doar unei simple obliga'ii
personale, astfel nct acesta nu mai poate fi nici urm$rit de creditori !i nici ipotecat.
Inalienabilitatea poate fi ridicat$ la cererea p$r'ilor interesate prin hot$rre judec$toreasc$
atunci cnd interesul care a justificat instituirea ei a disp$rut ori atunci cnd un alt interes l
surclaseaz$ per cel dinti.
Sanc'iunea nerespect$rii clauzei de inalienabilitate este nulitatea relativ$ a actului prin
care s-a realizat nc$lcarea, la cererea celui n interesul c$ruia a fost stipulat$ clauza, cu condi'ia
ca actul din care s-a n$scut s$ fie opozabil ter'ilor n condi'iile legii. n cazul bunurilor mobile
ns$ buna-credin'$ a cump$r$torului este suficient$ pentru a-i asigura acestuia p$strarea bunului
(art. 1909 C. civ.)

48. Clientela civil ca obiect al vnzrii. O problem$ aparte este aceea a cesibilit$'ii sau
incesibilit$'ii clientelei civile (ata!ate unei persoane care exercit$ o profesiune liberal$: avocat,
notar, medic etc.).
n mod tradi'ional, spre deosebire de clientela comercial$, considerat$ a fi un bun n
comer' datorit$ faptului c$ ceea ce o reune!te n jurul unui comerciant (fire!te, prin liber$
alegere) sunt bunurile f$cnd parte din fondul de comer' al acestuia, putnd fi cesionat$ odat$ cu
fondul respectiv, clientela civil$, considerat$ a fi strict ata!at$ persoanei profesionistului liberal,
mai exact, ncrederii pe care o au n calit$'ile personale ale acestuia, iar nu bunurilor pe care le
utilizeaz$ pentru exercitarea profesiei, a fost considerat$ a fi n afara comer'ului, calit$'ile
personale fiind incesibile.
n timp, de!i principiul a fost n continuare recunoscut !i reiterat, s-a admis c$ un
practician al unei profesii liberale poate valabil contracta cu o alt$ persoan$ (fire!te, ndrept$'it$
s$ exercite profesia respectiv$), contra unui pre', obliga'ia de a nu o concura !i de a o prezenta
clien'ilor s$i, cu recomandarea de a transpune asupra acesteia ncrederea pe care i-au acordat-o
pn$ atunci contract considerat aleatoriu, dat fiind c$ prezentarea nu-i oblig$ pe clien'i cu nimic,
28
ace!tia p$strndu-!i libertatea discre'ionar$ de a face o alt$ alegere, astfel nct cesionarul se
poate vedea n situa'ia s$ nu poat$ culege nici un beneficiu de pe urma cesiunii.
Chiar dac$, n sine, solu'ia a fost aprobat$ ca realist$ din punct de vedere economic,
motivarea ei a fost considerat$ juridic incoerent$ de unii autori (fiind dificil ca, n acela!i timp, s$
se resping$ ideea cesibilit$'ii clientelei, dar s$ se aprobe pe cale ocolit$ un rezultat similar), iar de
al'ii ipocrit$. n acest context, a nceput s$ c!tige treptat teren ideea patrimonialit$'ii clientelei,
tot mai mul'i autori vorbind deschis despre aceasta, iar n final Casa'ia francez$ pronun'nd o
decizie remarcat$ !i intens comentat$, deschiz$toare de drumuri n acest sens.
O precizare se impune. Prin recunoa!terea patrimonialit$'ii clientelei civile !i a
cesibilit$'ii acesteia, ca !i n cazul clientelei comerciale, fire!te, nu se n'elege n nici un fel
reificarea unei colectivit$'i de b$rba'i !i femei, cum se exprima R. Savatier, oamenii nici ca
indivizi, nici ca grup neputnd fi n nici un fel obiect al vreunei cesiuni !i nici ngr$di'i n
vreun fel n dreptul de liber$ alegere a prestatorului preferat, ci despre mijloacele !i condi'iile
create de cedent (inclusiv for'a de munc$ utilizat$) pentru atragerea !i men'inerea clientelei, care
devin astfel bun susceptibil de a fi apropriat !i cesionat.


Sec#iunea 4 , LUCRUL S' APAR)IN' VNZ'TORULUI

49. Principiul potrivit cruia nimeni nu poate vinde dect ceea ce i apar#ine. Nimic nu
pare mai evident !i de bun sim' dect faptul c$ nimeni nu poate transmite mai multe drepturi
dect are el nsu!i (nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet) sau, altfel spus,
c$ nimeni nu poate transmite ceea ce nu are (nemo dat quod non habet).
Cu toate acestea, exist$ destule situa'ii n care vnzarea se ncheie cu privire la un lucru
care nu apar'ine vnz$torului. Despre vnzarea lucrului altuia discut$m doar n cazul n care
obiectul vnz$rii este un lucru cert (sau unul asimilat, cum este cazul vnz$rii n bloc), iar p$r'ile
nu au convenit ca acesta s$ fie achizi'ionat sau confec'ionat ulterior de vnz$tor !i nstr$inat
cump$r$torului, caz n care, evident, este vorba despre vnzarea unui bun viitor pe deplin
valabil$ (art. 965 alin. 1 C. civ.).
ntruct vnzarea nu se confund$ cu promisiunea sinalagmatic$ de vnzare-cump$rare, o
vnzare ferm$ n cugetul p$r'ilor nu poate fi descalificat$ n promisiune de c$tre instan'a de
judecat$ sub cuvnt de interpretare a contractului, conversiunea nefiind posibil$ dect n limitele
voin'ei reale a p$r'ilor. Cu alte cuvinte, o vnzare ferm$ conceput$ de p$r'i ca atare, cnd se
constat$ c$ vnz$torul nu era proprietar al lucrului la data ncheierii contractului, nu poate fi
automat considerat$ prin conversiune ca fiind promisiune.
Vnzarea lucrului altuia poate avea loc n situa'ii din cele mai diverse, de la cele care
ntrunesc elementele constitutive ale unor fapte infrac'ionale (furt, abuz de ncredere etc.), fiind
f$cute cu inten'ie dolosiv$ sau frauduloas$ din partea vnz$torului sau att din partea
vnz$torului, ct !i din partea cump$r$torului, pn$ la cele n care p$r'ile sunt inocente,
contractnd la un moment la care vnz$torul are un titlu de proprietate (drept) asupra lucrului
vndut, dar care ulterior este desfiin'at (rezolu'ionat sau anulat) cu efecte retroactive.

50. Vnzarea la termen sau condi#ional Dac$ prin voin'a p$r'ilor, n cazul bunurilor
individual determinate, transferul propriet$'ii este amnat la un alt moment dect acela al
realiz$rii acordului de voin'e, lucru posibil ntruct dispozi'iile art. 971 !i 1295 alin. 1 C. civ. nu
29
sunt dect supletive, vnzarea va fi a lucrului altuia dup$ cum la acest moment bunul se afl$ sau
nu n patrimoniul vnz$torului.
Astfel, n cazul unei vnz$ri afectate de o condi'ie suspensiv$, proprietatea nu se transfer$
la cump$r$tor la data acordului de voin'e, ci la data a ndeplinirii ei, dar cu efecte de la momentul
acordului de voin'e.
Cel care de'ine un drept sub condi'ie suspensiv$ poate s$ l nstr$ineze sub aceea!i
condi'ie, caz n care nu este vorba de vnzarea lucrului altuia dac$ dobnditorul cunoa!te acest
lucru !i totu!i cump$r$ (este vorba despre o vnzare aleatorie). Dac$ ns$ cump$r$torului i se
ascunde existen'a condi'iei, iar aceasta nu se ndepline!te, vnzarea este a lucrului altuia prin
efectul retroactiv al condi'iei.
n cazul vnz$rii sub condi'ie rezolutorie, de asemenea, vnzarea este valabil$, dar atunci
cnd existen'a condi'iei i este ascuns$ cump$r$torului, iar aceasta se ndepline!te, dreptul
dobndit de el fiind desfiin'at, efectul relativ al acesteia face ca vnzarea s$ fie a lucrului altuia
Vnzarea afectat$ de un termen suspensiv n privin'a transferului propriet$'ii face ca
acesta, prin derogare de la regula transferului solo consensu, s$ nu se poat$ realiza la momentul
acordului de voin'e, ci doar la mplinirea lui, cu efecte pentru viitor (ex nunc), nu de la data
acordului de voin'e cum se ntmpl$ n cazul condi'iei suspensive. Dac$, prin ipotez$, vnz$torul
nu este proprietar al lucrului la momentul ncheierii contractului, dar devine ulterior pn$ la
mplinirea termenului (indiferent dac$ p$r'ile au f$cut o proiec'ie n acest sens sau nu), vnzarea
este valabil$ !i !i produce efectele fire!ti. Cnd ns$ la momentul mplinirii termenului vnzarea
nu !i poate produce efectele ntruct vnz$torul nu este prorietar (fie ntruct nu a fost niciodat$,
fie ntruct a pierdut proprietatea ntre timp), vnzarea este a lucrului altuia.

51. Vnzarea bunurilor de gen. n cazul bunurilor de gen, vnzarea este valabil$ chiar
dac$ la momentul acordului de voin'e vnz$torul nu are n patrimoniu bunuri de natura celor cu
privire la care a contractat cu cump$r$torul, pn$ la data individualiz$rii acestora prin num$rare,
cnt$rire sau m$surare avnd posibilitatea s$ !i le procure. Vnz$rile comerciale, fiind prin esen'a
lor intermedieri speculative asupra unor asemenea bunuri, se includ n aceast$ categorie.

52. Sanc#iunea vnzrii lucrului altuia , nulitatea relativ. Redactorii Codului civil
francez, pentru a marca net faptul c$ spre deosebire de dreptul roman, potrivit c$ruia vnzarea
consensual$ era doar un act creator al unei obliga'ii de a transfera proprietatea (jus ad rem), a
c$rei executare presupunea ndeplinirea unui alt act, de ast$ dat$ formal (jus in rem) (supra nr.
12), ceea ce nsemna c$ vnz$torul nu trebuia s$ fie proprietar al lucrului vndut la momentul
ncheierii contractului, au conceput vnzarea ca pe un act translativ de proprietate prin ea ns$!i
solo consensu, a!a cum rezult$ de altfel din dispozi'iile art. 1138 !i 1583 C. civ. francez (971 !i
1295 alin. 1 C. civ. romn) (supra nr. 18), stipulnd ca atare nulitatea vnz$rii lucrului altuia prin
dispozi'iile art. 1599 C. civ., ceea ce nseamn$ c$ vnz$torul trebuie s$ fie proprietar al lucrului
vndut la data acordului de voin'e. Dup$ unele controverse, doctrina !i jurispruden'a au c$zut de
acord asupra caracterului relativ al nulit$'ii prev$zute la art. 1599 C. civ. francez.
Codul civil romn nu a preluat dispozi'iile art. 1599 din C. civ. francez, fapt care a dat
na!tere unor discu'ii interminabile n doctrin$ !i oscila'ii ale practicii judiciare. F$r$ a intra n
detalii inutile, men'ion$m doar c$ s-au conturat trei puncte de vedere. Potrivit unuia dintre
acestea, vnzarea lucrului altuia este nul absolut pentru lipsa cauzei obliga'iei cump$r$torului,
care a contractat pentru a deveni proprietar, lucru care nu este ns$ posibil deoarece vnz$torul nu
poate s$ i transmit$ ce nu i apar'ine.
30
Un alt punct de vedere este cel potrivit c$ruia vnzarea lucrului altuia este anulabil$ (nul$
relativ) pentru eroare, fie ntruct cump$r$torul s-a n!elat asupra substan'ei lucrului, socotind c$
este proprietatea vnz$torului, fie ntruct s-a n!elat asupra persoanei vnz$torului, socotind c$
este proprietar al lucrului.
n sfr!it, al'ii sus'in c$ vnzarea lucrului altuia este valabil$ (neafectat$ de cauze de
nulitate absolut$ sau relativ$), fiind doar rezolubil pe temeiul dispozi'iilor art. 1020, 1021 C.
civ. la cererea cump$r$torului pentru nendeplinirea obliga'iei de a transfera proprietatea lucrului
din partea vnz$torului.
Realitatea este c$ dreptul nostru, de!i nu a reluat dispozi'iile art. 1599 C. civ. francez, este
construit pe acelea!i principii, iar vnzarea !i n dreptul nostru este nendoielnic translativ$ de
proprietate (supra nr. 18). Prin urmare, chiar f$r$ text expres, sanc'iunea vnz$rii lucrului altuia
trebuie s$ fie !i n dreptul nostru aceea a nulit$'ii relative, dar nu pe considerente de eroare.
Aceasta cu att mai mult cu ct toate solu'iile sus'inute ast$zi n dreptul nostru (inclusiv cea a
nulit$'ii relative pentru eroare-viciu de consim'$mnt) au fost rnd pe rnd sus'inute la vremea
lor n doctrina francez$ !i tot astfel abandonate, solu'ii mult mai ingenioase !i mai pertinente
fiind descoperite ntre timp. Nu ne r$mne dect s$ le cunoa!tem !i s$ le punem n valoare.
Oricum, cert este c$ practica noastr$ judiciar$ promoveaz$ cu oarecare consecven'$
solu'ia nulit$'ii relative a vnz$rii lucrului altuia.

53. Inconvenientele solu#iilor avansate n dreptul nostru. nainte de a analiza
fundamentul anulabilit$'ii vnz$rii lucrului altuia, se cuvin a fi prezentate pe scurt
inconvenientele solu'iilor sus'inute la ora actual$ n doctrina noastr$.
Teza nulit&ii absolute pentru lipsa cauzei obliga'iei cump$r$torului este vulnerabil$ n
primul rnd pentru inconsecven'$, c$ci nu 'inea seama de faptul c$ lipsa cauzei, element
subiectiv, !i are izvorul n lipsa obiectului, a presta'iei vnz$torului, care, nefiind proprietar al
lucrului, nu poate transmite proprietatea acestuia. A!adar, n acest caz, nu numai lipsa cauzei
atrage nulitatea ci !i lipsa obiectului presta'iei vnz$torului. Dar a admite lucrul acesta nseamn$
a admite implicit c$ ac'iunea n nulitate este nu numai la dispozi'ia cump$r$torului, ci !i a
vnz$torului !i adev$ratului proprietar, lucru care ns$ nu a fost admis niciodat$. Pe de alt$ parte,
a!a cum vom vedea mai jos (infra nr. 54), doctrina modern$, contrar celei clasice, promoveaz$
solu'ia potrivit c$reia sanc'iunea cea mai adecvat$ lipsei obiectului sau lipsei cauzei este nulitatea
relativ$, iar nu cea absolut$.
Solu'ia nulit$'ii absolute este prea drastic$ !i lipsit$ de suple'e, f$r$ posibilitatea de
nuan'are !i adaptare a ei n func'ie de situa'iile susceptibile a se ivi. Astfel, pe de o parte,
vnzarea lucrului altuia ar fi nul$ n toate situa'iile, iar sanc'iunea ar putea fi invocat$ de orice
persoan$ interesat$ (inclusiv vnz$torul !i adev$ratul proprietar) oricnd, ac'iunea n nulitate
absolut$ fiind impresriptibil$, iar pe de alt$ parte contractul nu ar putea fi confirmat, chiar dac$
ntre timp vnz$torul ar dobndi proprietatea lucrului !i ar putea-o transmite cump$r$torului.
Teza nulit&ii relative pentru eroare asupra calit$'ii de proprietar a vnz$torului sau
asupra calit$'ilor substan'iale ale lucrului vndut, sus'inut$ la un moment dat !i de doctrina
clasic$ francez$, a fost abandonat$ de ceva timp n Fran'a ntruct, a!a cum rezult$ f$r$ echivoc
din dispozi'iile art. 1599 C. civ. francez, nulitatea la care face referire textul survine !i n cazul n
care cump$r$torul cunoa!te faptul c$ vnz$torul nu este proprietarul lucrului vndut, eroarea
fiind astfel exclus$, singura consecin'$ fiind doar c$, spre deosebire de cump$r$torul care ignor$
acest lucru, dobnditorul nu poate cere !i daune-interese, f$r$ ns$ a i se r$pi posibilitatea de a
cere !i el anularea.
31
Teza rezolubilit&ii vnz$rii lucrului altuia, pe care am sus'inut-o !i noi, dar de care
ast$zi, n urma unei analize mai documentate, ne delimit$m, nu poate fi acceptat$ dect dac$ se
admite c$ vnzarea d$ na!tere unei obliga'ii de a transfera proprietatea (dare) din partea
vnz$torului; or, vnzarea fiind translativ$ de proprietate, transferul propriet#ii este un efect
pur legal al contractului $i nu al executrii unei obliga#ii. Chiar !i n cazul cnd p$r'ile amn$
prin voin'a lor transferul propriet$'ii la o alt$ dat$ dect cea a ncheierii contractului, acest
transfer se va realiza tot automat (dup$ caz, la momentul mplinirii termenului, a condi'iei, a
pl$'ii pre'ului etc.), producndu-se de plin drept, n pofida diversit#ii evenimentelor de
natur a declan$a acest efect, motiv pentru care, ntr-adev$r, este imposibil de a spune despre
un fapt care se produce de plin drept c ar corespunde unei obliga#ii apsnd asupra unei
pr#i. Vnzarea d$ na!tere doar obliga'iei de predare a lucrului vndut, care este ns$ una de a
face (art. 1314 !i urm$t. C. civ.), iar nu de a da, subsecvent$ transferului propriet$'ii.

54. Fundamentul anulabilit#ii vnzrii lucrului altuia. Dac$ a!a cum am v$zut mai
sus (supra nr. 40), lipsa dreptului vnz$torului asupra lucrului vndut echivaleaz$ cu situa'ia
cnd lucrul este pierit n ntregime la data ncheierii contractului, atunci, pentru identitate de
ra'iune, trebuie s$ conchidem c$ vinderea este nul$ (art. 1311 C. civ.) !i n cazul vnz$rii
lucrului altuia. Dac$ n doctrina clasic$ nulitatea prev$zut$ la art. 1311 C. civ. era considerat$
absolut$ (pentru lipsa obiectului presta'iei vnz$torului !i lipsa cauzei presta'iei cump$r$torului),
n doctrina modern$ aceast$ nulitate este tot mai insistent considerat$ a fi relativ$ ntruct este
una de protec'ie a unui interes particular (n acest caz, al cump$r$torului), iar nu de protec'ie a
unui interes general (supra nr. 40). A!a cum s-a remarcat, este conform exigen#elor justi#iei
comutative de a face din existen#a unei contrapresta#ii condi#ia angajamentului; absen#ei
cauzei i se ata$eaz astfel o injusti#ie, dar a crei victim este doar o parte, astfel, singur$
aceast$ din urm$ parte trebuie s$ fie ndrept$'it$ la criticarea actului (invocarea nulitat$'ii).
C$ vnzarea lucrului altuia nu este valabil$ rezult$ !i din dispozi'iile art. 1095 alin. 1, care
precizeaz$ c$ plata, n general (inclusiv transferul propriet$'ii), ca s fie valabil, trebuie s fie
fcut de proprietarul capabil de a nstrina lucrul dat n plat. Sintagma proprietarul
capabil din textul citat, nendoielnic, nu se refer$ doar de capacitatea (de folosin'$ sau de
exerci'iu) de a nstr$ina, ci !i la calitatea de proprietar a vnz$torului, din moment ce alin. 2 al
aceluia!i text de lege precizeaz$ c$, prin excep'ie, cnd este vorba de plata unei sume de bani,
sau altor lucruri ce se consum$ prin ntrebuin'are aceasta r$mne valabil$ dac$ creditorul a fost
de bun$-credin'$, de$i plata s-a fcut de o persoan ce nu era proprietar sau care nu era
capabil de a nstrina, regula per a contrario fiind cea enun'at$ la alin. 1, adic$ plata f$cut$ de
un neproprietar nu este valabil$.
A!adar, chiar dac$ dispozi'iile art. 1599 C. civ. francez nu au fost preluate de legiuitorul
romn, solu'ia vnz$rii lucrului altuia este tot cea a nulit$'ii relative pronun'ate la cererea
cump$r$torului, principiile ambelor reglement$ri fiind f$r$ ndoial$ identice n aceast$ privin'$.
Avantajul admisibilit$'ii ac'iunii n anulare n cazul vnz$rii lucrului altuia n raport cu
garan'ia vnz$torului pentru evic'iune este c$ poate fi cerut$ de cump$r$tor nainte de a fi suferit
vreo evic'iune, a!adar n stadiul n care tulburarea specific$ evic'iunii este doar un risc poten'ial,
garan'ia nefiind nc$ func'ional$.

55. Regimul juridic al nulit#ii. Nulitatea relativ$ a vnz$rii lucrului altuia poate fi
invocat$ doar de cump$r$tor, care o poate face att pe cale de ac'iune, n termen de 3 ani de la
data cnd a aflat sau trebuia s$ afle c$ bunul nu apar'inea vnz$torului la data vnz$rii, ct !i pe
32
cale de excep'ie, la cerea vnz$torului de executare a contractului (plat$ a pre'ului), invocnd
excep'ia nulit$'ii relative a vnz$rii.
n ceea ce l prive!te, vnz$torul, indiferent dac$ a fost de bun$-credin'$ (ignornd c$ nu
este proprietarul lucrului vndut) sau nu, nu poate cere anularea nici pe cale de ac'iune, nici pe
cale de excep'ie, nici direct, nici prin creditorii s$i (pe cale oblic$); fiind 'inut s$ garanteze
cump$r$torului lini!tita posesiune a lucrului vndut, adic$ s$-l garanteze pentru evic'iune(art.
1336 pct. 1 C. civ.), vnz$torul nu ar putea provoca el nsu!i evic'iunea (pierderea dreptului)
cump$r$torului n favoarea ter'ului adev$rat proprietar, ac'iunea lui fiind n acest caz !i lipsit$ de
interes n ceea ce l prive!te.
Nulitatea se acoper$ dac$ nainte de pronun'area ei de c$tre instan'a de judecat$
vnz$torul devine ntr-un fel oarecare (prin contract, mo!tenire, uzucapiune etc.) proprietar al
lucrului vndut (lucru care nu ar fi posibil dac$ nulitatea ar fi absolut$) ori dac$ adev$ratul
proprietar ratific$ vnzarea
Faptul c$ la data vnz$rii cump$r$torul a fost de bun$-credin'$ sau nu, ignornd sau nu c$
lucrul nu apar'ine vnz$torului, este indiferent din punctul de vedere al anulabilit$'ii vnz$rii,
singura diferen'$ fiind c$ cel dinti (cump$r$torul de bun$-credin'$) poate cere nu numai
restituirea pre'ului, ci !i daune-interese, n timp ce cel de al doilea (cump$r$torul de rea-credin'$)
nu poate cere dect restituirea pre'ului, nu !i daune-interese.

56. Situa#ia adevratului proprietar. n ceea ce l prive!te pe adev$ratul proprietar,
ncheierea contractului de vnzare a lucrului s$u de c$tre vnz$torul neproprietar este un act care,
n principiu, nu l poate afecta cu nimic. ntr-adev$r, conform dispozi'iilor art. 973, conven'iile
n-au efecte dect ntre p$r'ile contractante. Textul citat reproduce (ce e drept, trunchiat, spre
deosebire de textul corespunz$tor din Codul civil francez art. 1165, care adaug$ c$ ele nu pot
d$una ter'ilor !i nu le pot profita dect n cazurile prev$zute de art. 1121), principiul consacrat de
adagiul latin res inter alios acta aliis neque nocere neque prodesse potest (actele ncheiate de
unii nu pot nici d$una, nici profita altora).
A!a cum cu deplin temei a re'inut Curtea Suprem$ de Justi'ie ntr-o decizie de spe'$,
dac nstrinarea unui bun se face ntre un vnztor care nu este proprietarul bunului '
individual determinat ' $i un ter# n calitate de cumprtor, bunul respectiv nu iese din
patrimoniul adevratului proprietar, care rmne liber s dispun de dreptul su.
Cu alte cuvinte, vnzarea lucrului altuia este un act care nu poate s$-l priveze pe
adev$ratul proprietar n nici un fel de dreptul s$u, iar ca proprietar al bunului acesta poate s$ l
revendice de la cump$r$tor (persoana care a contractat cu vnz$torul neproprietar), actul de
vnzare, fa'$ de care este ter', neobligndu-l la vreo presta'ie.
Decurgnd direct din dreptul de proprietate !i sanc'ionnd nc$lcarea acestuia, exercitarea
ac'iunii n revendicare a adev$ratului proprietar nu este condi'ionat$ n nici un fel de anularea
actului de vnzare a bunului s$u de c$tre vnz$torul-neproprietar. Cu alte cuvinte, ntre vnz$tor
!i cump$r$tor contractul poate r$mne n fiin'$ (dac$ cump$r$torul nu solicit$ anularea), f$r$ ca
aceasta s$ afecteze n vreun fel admiterea ac'iunii n revendicare a acestuia contra celui care
de'ine bunul s$u f$r$ drept, contractul ncheiat cu vnz$torul neproprietar neputndu-l nici
expropria pe adev$ratul proprietar, nici conferi vreun drept cump$r$torului.
n practica noastr$ judiciar$ !i n doctrin$ pare a exista totu!i o oarecare confuzie, n
sensul c$, n cazul vnz$rii lucrului altuia, n loc s$ se pun$ simplu !i direct problema
inopozabilit$'ii vnz$rii, a recunoa!terii dreptului adev$ratului proprietar !i a pred$rii bunului
de'inut f$r$ drept de cump$r$torul care a contractat cu vnz$torul neproprietar, se invoc$
principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis solicitndu-se mai nti constatarea
33
nevalabilit$'ii titlului vnz$torului, iar apoi, pe baza principiului mai sus evocat, desfiin'area
titlului subsecvent, adic$ a vnz$rii lucrului altuia, !i n final restituirea bunului adev$ratului
proprietar. Asemenea ac'iuni sunt ns$ cel mai adesea sortite e!ecului, c$ci dac$ cump$r$torul
subsecvent este de bun$-credin'$ lucru care se prezum$ pn$ la proba contrar$ (care este greu
de f$cut !i care trebuie administrat$ de adev$ratul proprietar reclamant) , se refuz$ n mod
constant desfiin'area actului subsecvent (a vnz$rii f$cute de neproprietar), astfel nct cel care
triumf$ este cump$r$torul, iar nu adev$ratul proprietar. Doar dac$ se face dovada relei-credin'e a
cump$r$torului vnzarea lucrului altuia este nul$ pentru cauz$ ilicit$ sau, mai exact, pentru
fraud$ n dauna intereselor adev$ratului proprietar.
Trebuie spus foarte limpede c$ adev$ratul proprietar nu are nevoie ctu!i de pu'in
pentru a ob'ine c!tig de cauz$ n fa'a cump$r$torului a!a cum este firesc din toate punctele de
vedere (etic, moral, juridic) care a contractat cu un vnz$tor neproprietar s$ ob'in$ desfiin'area
vnz$rii lucrului s$u f$cut$ f$r$ s$ fi consim'it la aceasta, c$ci, conform principiului res inter
alios acta consacrat de art. 973 C. civ., acest contract este un izvor de norme private obligatorii
pentru p$r'ile contractante, dar care pe el nu l oblig$ la altceva dect o simpl$ pasivitate
respectuoas deci, n ceea ce prive!te proprietatea sa lipsit de efecte, ca !i cnd nu ar exista,
indiferent dac$ cump$r$torul invoc$ sau nu fa'$ de vnz$torul neproprietar nulitatea relativ$ a
vnz$rii !i indiferent dac$ cump$r$torul a fost sau nu de bun$-credin'$ la data ncheierii
contractului. Cu alte cuvinte, una este din punct de vedere juridic situa'ia dintre vnz$torul !i
cump$r$torul lucrului altuia (ntre care vnzarea este obligatorie, dar susceptibil$ de a fi anulat$
la cererea cump$r$torului) !i alta situa'ia dintre ace!tia, pe de o parte, !i adev$ratul proprietar, pe
de alt$ parte, fa'$ de acesta din urm$ vnzarea fiind n principiu inapt$ a!adar s$-i afecteze
dreptul de proprietate (s$ l exproprieze) !i, deci, s$ l lipseasc$ de ac'iunea n revendicare
ntemeiat$ pe dreptul s$u real opozabil erga omnes (inclusiv cump$r$torului) care r$mne intact.
n cadrul ac'iunii n revendicare problema care se pune este aceea a compar$rii celor
dou$ titluri: unul, cel al adev$ratului proprietar fiind chiar prin ipotez$ preferabil ntruct provine
de la un proprietar al c$rui titlu nu este pus sub semnul ndoielii, iar cel al ter'ului subdobnditor
provenind de la o alt$ persoan$ care ns$ chiar prin ipotez$ nu este proprietara lucrului (de aceea
discut$m despre vnzarea lucrului altuia). Acest din urm$ titlu este a!adar mai pu'in
caracterizat (mai pu'in preferabil dect cel dinti), iar aceasta nu att pentru c$ este inopozabil,
ci pentru c nu a ajuns s fie eficace inter partes, n discu'ie fiind deci lipsa nsu!i a dreptului
substan'ial (de proprietate) al ter'ului subdobnditor, care, evident, nu poate dobndi de la
vnz$tor mai multe drepturi dect are.

57. nstrinarea unui bun indiviz de ctre un singur coindivizar, fr acordul
celorlal#i. Nendoielnic c$ n cazul cnd proprietatea unui bun apar'ine mai multor coproprietari
(n cote indivize), iar nu unuei singure persoane, fiecare dintre coindivizari poate s$ vnd$ n
ntregime sau doar n parte cota sa ideal$ cui !i cnd dore!te, f$r$ acordul celorlal'i coindivizari,
dar, n principiu, nici unul dintre ace!tia nu poate vinde bunul n ntregime (sau o cot$ mai mare
dect partea sa) f$r$ acordul tuturor celorlal'i coindivizari, conform regulii unanimit$'ii.
Problema care se pune este aceea a consecin'elor juridice ale vnz$rii unui bun indiviz de
c$tre un singur coindivizar, f$r$ acordul celorlal'i.
Vnzarea men'ionat$ ar putea fi considerat$ ca valabil$ n ceea ce prive!te cota-parte
apar'innd vnz$torului !i anulabil$ n ceea ce prive!te cotele p$r'i apar'innd celorla'i
coindivizari. Inconvenientul unei asemenea solu'ii este acela c$ nu ar putea fi aplicat$ dect dac$
s-ar putea dovedi c$ p$r'ile contractante, n cuno!tin'$ de cauz$ asupra situa'iei juridice a
34
bunului, au privit obiectul contractului ca divizibil de aceast$ manier$, iar nu !i atunci cnd l-au
privit ca indivizibil.
n dreptul nostru, solu'ia care s-a impus, fiind acceptat$ pn$ de curnd de toat$ lumea,
este n sensul c$ vnzarea este valabil$ dar este supus$ condi'iei rezolutorii ca la partaj bunul s$
cad$ n lotul altui coinidivizar dect vnz$torul. Este teza clasic$ sus'inut$ n dreptul francez.
Problema este ns$ c$ n dreptul francez aceast$ tez$ a fost ulterior viguros criticat$ ntruct, pe
de o parte, implic$ ideea inacceptabil$ potrivit c$reia coindivizarii ar fi pn$ la partaj proprietari
sub condi'ie, iar pe de alt$ parte, partajul este un eveniment viitor !i sigur, fiind privit de lege ca
o situa'ie provizorie !i temporar$ (art. 728 C. civ.), iar nu unul nesigur cum presupune
evenimentul care constituie o adev$rat$ condi'ie.
n aceste condi'ii, mai acceptabil$ pare a fi solu'ia potrivit c$reia pn$ la partaj oricare
dintre coindivizarii necontractan'i poate cere constatarea inopozabilit$'ii vnz$rii n ceea ce l
prive!te, opunndu-se n acest fel pe cale de excep'ie unei eventuale ac'iuni a cump$r$torului
pentru predarea lucrului vndut, ori, dac$ bunul a ajuns n posesia cump$r$torului, ac'ionnd
pentru revendicarea bunului de la ter'ul cump$r$tor. Dup$ partaj, dac$ bunul este atribuit
coindivizarului nstr$in$tor, vnzarea se consolideaz$, iar dac$ este atribuit unui alt coindivizar,
vnzarea este anulabil$ la cererea ter'ului cump$r$tor ntruct este vorba de o vnzare a lucrului
altuia, prin efectul retroactiv al partajului, care urc$ dincolo de data vnz$rii, coindivizarul
vnz$tor fiind n situa'ia celui care a nstr$inat lucrul altuia.

58. nstrinarea unui bun devlma$ de un singur so#, fr acordul celuilalt so#.
Situa'ia so'ilor proprietari dev$lma!i asupra bunurilor comune difer$ de cea a coindivizarilor.
Potrivit dispozi'iilor art. 35 alin. 1 !i 2 teza I C. fam, so'ii administreaz$, folosesc !i
dispun mpreun$ de bunurile comune, oricare dintre ei exercitnd singur aceste drepturi este
presupus (prezumat) a avea !i acordul celuilalt. Regula este a!adar cea a existen'ei unui mandat
tacit reciproc ntre so'i, care face ca vnzarea unui bun comun de c$tre un singur so' f$r$ acordul
celuilalt s$ fie prezumat$ a fi f$cut$ cu acordul celuilalt. Altfel spus, vnzarea unui bun comun de
un singur so', f$r$ acordul expres al celuilalt, este valabil$, so'ul contractant fiind prezumat a fi
contractat nu numai pentru el, ci !i n calitate de mandatar al celuilalt so', f$cndu-l !i pe acesta
vnz$tor. Prezum'ia mandatului tacit dintre so'i este ns$ una relativ$ (juris tantum), care poate fi
comb$tut$ prin proba contrarie, so'ul necontractant putnd face dovada c$ s-a opus anterior
vnz$rii ncheierii acesteia, aducnd la cuno!tin'a ter'ilor acest lucru. Dac$ prezum'ia mandatului
tacit este r$sturnat$, vnzarea este anulabil$ la cererea so'ului necontractant, cu excep'ia cazului
n care pn$ la judecarea ac'iunii n anulare a intervenit, n condi'iile legii, partajul bunurilor
comune, iar bunul vndut a fost atribuit n deplin$ proprietate so'ului contractant.
Prin excep'ie, dat fiind c$ n cazul imobilelor comune nici o nstr$inare sau grevare nu se
poate face f$r$ acordul expres !i prealabil al ambilor so'i (art. 35 alin. 2 teza a II-a C. fam.),
vnzarea f$cut$ de un singur so' f$r$ acordul celuilalt este anulabil$ n ntregime la cererea
so'ului necontractant, iar nu doar n privin'a cotei reclamantului.


Capitolul II
PRE)UL


35
59. Pre#ul , element esen#ial al vnzrii. A!a cum am v$zut, din dispozi'iile art. 1294
C. civ. rezult$ c$ transferul propriet$'ii din partea vnz$torului are drept corelativ din partea
cump$r$torului pre'ul.
Vnzarea fiind un contract sinalagmatic, pre'ul constituie nu numai obiect al obliga'iei
cump$r$torului, ci !i cauza obliga'iei vnz$torului. n principiu, p$r'ile au libertatea deplin$ de a
fixa pre'ul vnz$rii, f$r$ ns$ ca acesta s$ fie neserios (derizoriu) (infra nr. 76), adic$ att de
redus nct s$ nu poat$ constitui o cauz$ suficient$ a transferului propriet$'ii din partea
vnz$torului, caz n care fie opera'iunea trebuie recalificat$ n dona'ie, dac$ se demonstreaz$
existen'a inten'iei de a gratifica din partea vnz$torului (animus donandi), !i tratat$ juridic ca
atare (condi'ii de fond, obliga'ii de raport !i reduc'iune), fie considerat$ nul$ n caz contrar, adic$
lipsit$ de orice efecte juridice. A!adar, nu este suficient ca p$r'ile s$ fi dorit subiectiv vnzarea,
fiind necesar !i ca presta'ia vnz$torului s$ aib$ o cauz$ pre'ul, care s$ constituie cotrapresta'ia
(echivalentul) transferului propriet$'ii.
Pentru ca vnzarea s$ ia na!tere n mod valabil este suficient acordul de voin'e al p$r'ilor
asupra lucrului vndut !i asupra pre'ului, modalitatea de plat$ a acestuia fiind un element
secundar n privin'a c$ruia dac$ p$r'ile nu au convenit expres se aplic$ dispozi'iile supletive ale
art. 1362 C. civ., conform c$ruia cumprtorul este dator a plti la locul $i timpul n care se va
face predarea lucrului.
Spre deosebire de alte contracte, n cazul c$rora instan'a de judecat$ ntemeindu-se pe
voin'a prezumat$ a p$r'ilor poate stabili ntinderea presta'iei n bani a uneia dintre ele, pe care
acestea nu au fixat-o ele nsele, cum este cazul unei indemniza'ii de ocupare a unui imobil
echivalente chiriei ori a pre'ului lucr$rilor efectuate de un antreprenor, sau chiar s$ controleze
pre'ul fixat de p$r'i (mandat, antrepriz$), n cazul vnz$rii acest lucru nu este permis, pre'ul
putnd fi stabilit numai prin acordul p$r'ilor, nu !i pe cale judec$toreasc$. Prin aceasta, Codul
civil francez !i codurile care s-au inspirat din acesta difer$ de sistemele de drept care consider$
vnzarea valabil$ chiar dac$ p$r'ile nu au determinat pre'ul, cump$r$torul urmnd a pl$ti un pre'
considerat a fi rezonabil.
Odat$ stabilit de p$r'i, pre'ul nu pote fi nici ajustat (redus) de instan'$ pentru neexecutarea
unor obliga'ii din partea vnz$torului.
n concep'ia clasic$, lipsa pre'ului atrage nulitatea absolut$ a vnz$rii pe considerentul
lipsei unui element esen'ial, neputnd fi acoperit$ prin confirmare sau ratificare, dar n dreptul
modern lucrurile sunt privite mai nuan'at (infra nr. 71).

60. Planul expunerii. Pentru a fi valabil pre'ul trebuie s$ fie stabilit n bani (Sec'iunea 1),
s$ fie determinat sau determinabil (Sec'iunea 2) !i s$ fie real sau serios (Sec'iunea 3).

Sec#iunea 1 , PRE)UL TREBUIE S' FIE STABILIT N BANI

61. Pre#ul ca element de valabilitate $i de calificare a contractului. Element
definitoriu al vnz$rii, pre'ul trebuie s$ fie stabilit n bani. Transferul de proprietate realizat, de
pild$, contra unui alt bun este un schimb (supra nr. 24), cel realizat contra ngrijirii
nstr$in$torului este un contract de ntre'inere (supra nr. 25), iar cel realizat contra prest$rii unui
serviciu este un contract nenumit. Pre'ul este a!adar nu numai un element de validitate a vnz$rii,
ci !i unul de calificare (identificare) a contractului.
Faptul c$ pre'ul este un element de calificare a contractului de vnzare este ilustrat de
opera'iunea destul de r$spndit$ prin care proprietarul unui teren d$ dreptul unui constructor s$-!i
36
ridice un edificiu pe terenul s$u primind n contrapartid$ o parte din construc'ie. Opera'iunea se
poate realiza fie prin transferul ntregului teren n proprietatea constructorului, fie doar a unei
cote-p$r'i. n ambele cazuri ns$, dac$ actul ncheiat ntre p$r'i stipuleaz$ un pre', este vorba
despre vnzare: n primul caz, o dubl$ vnzare prima, vnzarea unui teren, iar a doua, n sens
invers, vnzarea unei construc'ii viitoare; n cel de al doilea caz, vnzarea unei cote-p$r'i din
teren, cu substituirea pl$'ii pre'ului stipulat n bani prin obliga'ia de a ridica construc'ia promis$,
principiul accesiunii f$cnd ca fiecare dintre cei doi coindivizari s$ dobndeasc$ n cote
corespunz$toare proprietatea construc'iei. Din contra, cnd p$r'ile nu stipuleaz$ vreun pre',
aceea!i opera'iune juridic$ este calificat$ ca fiind un schimb n prima situa'ie (teren contra
construc'ie) !i contract nenumit n cea de a doua (teren contra ridic$rii construc'iei).

62. Plata n moned na#ional pe teritoriul Romniei. n principiu, pe teritoriul
Romniei, pre'ul trebuie s$ fie pl$tit n moneda na'ional$ (lei). n practic$ au fost !i sunt
numeroase situa'iile n care p$r'ile, pentru a se pune la ad$postul infla'iei care a afectat mult timp
moneda na'ional$, stipuleaz$ pre'ul vnz$rii n valut$ (dolari americani, euro). Pre'ul astfel
stipulat nu afecteaz$ validitatea vnz$rii, dar cnd se pune problema execut$rii silite a pl$'ii,
avnd n vedere prevederile legale mai sus evocate, vnzarea silit$ a bunurilor debitorului se va
face n lei, iar plata creditorului se va face n aceast$ moned$ avnd n vedere cursul zilei anun'at
de Banca Na'ional$ a Romniei la valuta stipulat$ n contract.

63. Presta#ia cumprtorului nu trebuie stipulat $i executat exclusiv $i neaprat n
bani. Dac$ pre'ul vnz$rii trebuie stabilit n bani, acesta nu trebuie s$ fie ns$ !i exclusiv, fiind
posibil ca presta'ia cump$r$torului s$ fie stabilit$ parte n bani, parte ntr-o alt$ presta'ie (de a
face sau de a da un alt bun), cu condi'ia ca acestea din urm$ s$ fie doar accesorii, iar nu
principale.
Plata pre'ului poate fi stipulat$ printr-o singur$ presta'ie din partea cump$r$torului sau n
rate.
Din punctul de vedere al validit$'ii vnz$rii, pre'ul odat$ stabilit n bani, este indiferent$
modalitatea pl$'ii efective a acestuia. P$r'ile pot s$ substituie chiar prin contractul de vnzare
plata n bani a pre'ului cu o alt$ presta'ie (dare n plat$). Astfel, cu acordul vnz$torului,
acoperirea pre'ului poate fi f$cut$, de pild$, n produse agricole sau alte m$rfuri. De asemenea,
plata pre'ului poate fi realizat$ fie prin compensare, atunci cnd cump$r$torul are o crean'$ cert$,
lichid$ !i exigibil$ contra vnz$torului indiferent cu ce titlu, fie prin stingerea unei crean'e a unui
ter' contra vnz$torului prin preluarea acesteia de c$tre cump$r$tor n contul pre'ului (delega'ie).
n fine, fire!te, prin acordul p$r'ilor, darea n plat$ este oricnd posibil$, vnz$torul acceptnd
ulterior ncheierii vnz$rii un alt lucru n locul pre'ului stipulat n contract

Sec#iunea 2 , PRE)UL TREBUIE S' FIE DETERMINAT SAU
DETERMINABIL

64. Pre'ul vnz$rii trebuie s$ fie determinat sau determinabil, iar din acest$ perspectiv$
probelmele care se pun sunt cele referitoare la: cine anume fixeaz$ pre'ul? ( 1), ce nseamn$ pre'
determinat ( 2) sau determinabil ( 3), precum !i fixarea pre'ului n vnzarea interna'ional$ de
m$rfuri ( 4)

1 Cine fixeaz pre#ul?
37

65. Fixarea pre#ului apar#ine pr#ilor. Art. 1303 C. civ. consacr$ principiul potrivit
c$ruia pre'ul vnz$rii trebuie fie determinat de p$r'i. n lipsa acordului de voin'e al p$r'ilor
asupra pre'ului, care este un element esen'ial al vnz$rii, contractul nu poate lua na!tere n mod
valabil. Instan'a de judecat$ nu se poate substitui p$r'ilor !i s$ fixeze pre'ul atunci cnd
n'elegerea acestora asupra lui lipse!te ori este incomplet$ (de pild$, exist$ acord asupra
acontului, dar nu !i asupra ntregului pre'). De asemenea, n cazul vnz$rii unor bunuri de c$tre o
regie autonom$ unei persoane juridice de drept privat, pre'ul stabilit prin acordul de voin'e al
p$r'ilor r$mne valabil chiar dac$ n urma controlului exercitat de organele Cur'ii de Conturi la
vnz$toare s-a stabilit c$ pre'ul stabilit este inferior valorii reale a bunurilor vndute.
Dac$ n contractele de furnizare de m$rfuri de lung$ durat$ este prev$zut$ o clauz$ de
renegociere a pre'ului pe parcursul execut$rii contractului, dar acest lucru nu se realizeaz$, s-a
decis c$ furnizorul nu poate impune unilateral beneficiarului un alt pre' dect cel convenit ini'ial.
n principiu, solu'ia este corect$, dar trebuie ad$ugat c$ atunci cnd lipsa renegocierii este
imputabil$ uneia dintre p$r'ile contractante, cel n culp$ i poate fi angajat$ responsabilitatea,
fiind obligat la daune-interese.

66. Fixarea pre#ului de ctre un ter# desemnat de pr#i. Legea (art. 1304 C. civ.)
permite ns$ p$r'ilor s$ convin$ ca pre'ul vnz$rii s$ fie cel care va fi stabilit de un ter' desemnat
de ele chiar prin contract, printr-o n'elegere ce se va realiza ulterior sau prin ncredin'area
sarcinii de a desemna aceast$ persoan$ instan'ei de judecat$. n acest caz pre'ul rezult$ tot din
acordul p$r'ilor, dar nu direct, ci prin intermediul celui desemnat de comun acord. Ter'ul
desemnat de p$r'i nu este un arbitru, vnz$torul !i cump$r$torul nefiind n situa'ia de a solu'iona
un diferend, ci mai degrab$ un mandatar comun ns$rcinat cu stabilirea pre'ului. De aceea, ter'ul
este obligat s$ respecte metodele de evaluare pe care p$r'ile, eventual, i le-au fixat prin
n'elegerea lor, n caz contrar pre'ul nefiind valabil stabilit. De asemenea, ter'ul nu poate fi
revocat dect prin acordul p$r'ilor care l-au desemnat, iar nu doar prin voin'a unilateral$ a unuia
sau altuia dintre contractan'i (art. 969 C. civ.).
Pozi'ia ter'ului nu se identific$ n nici un fel nici cu cea a unui expert judiciar, ntruct
numirea sa nu este condi'ionat$ de aceast$ calitate, activitatea sa nu este supus$ regulilor
expertizei judiciare, iar decizia sa este obligatorie att pentru p$r'i, ct !i pentru instan'ele de
judecat$, nu doar consultativ$ cum se ntmpl$ n cazul expertizei judiciare.
Aceast$ practic$ este ast$zi r$spndit$ mai ales n cazul vnz$rii de p$r'i sociale sau
ac'iuni la societ$'ile comerciale necotate la burs$, al c$ror pre' de pia'$ nu este cunoscut.
Ter'ul desemnat trebuie s$ fie impar'ial, nelegat prin interese de una sau alta dintre p$r'i.
Dac$ ter'ul nu vrea sau nu poate stabili pre'ul, vnzarea nu poate lua na!tere n mod
valabil.
Pre'ul stabilit de ter' este obligatoriu pentru p$r'i, cu excep'ia cazului n care se
demonstreaz$ c$ persoana desemnat$ a comis o eroare grosier$(de pild$, subevaluarea activelor
prin luarea drept bune a datelor din bilan', f$r$ nici o verificare), situa'ie n care vnzarea nu se
poate perfecta la pre'ul respectiv, acesta fiind considerat ca nefixat.
Culpa obi!nuit$ a ter'ulul-mandatar n stabilirea pre'ului nu pune n discu'ie
obligativitatea pre'ului (!i a vnz$rii) n raporturile dintre p$r'i, a!a cum se ntpl$ n cazul culpei
grosiere, dar poate duce la angajarea r$spunderii acestuia conform regulilor de la mandat (art.
1540 C. civ.), vnz$torul avnd dreptul de a ob'ine de la el repararea prejudiciului constnd n
diferen'a dintre pre'ul real !i cel subevaluat.
38
Conform dreptului comun, decizia ter'ului poate fi anulat$ !i n cazul n care acesta a fixat
pre'ul sub influen'a dolului sau a violen'ei care s-au exercitat asupra lui.

2 Pre#ul trebuie s fie determinat

67. Pre'ul este determinat dac$ nc$ de la ncheierea contractului acesta este stabilit ntr-o
anumit$ sum$ de bani.
El poate rezulta din negocierea direct$ a p$r'ilor, cum se ntmpl$, de pild$, n cazul
vnz$rii unui imobil. n vnz$rile care au ca obiect m$rfurile vndute cu bucata consumatorilor
pre'ul este fixat de comerciant, regulile concuren'ei reglnd cuantumul acestuia, cump$r$torul
avnd practic doar libertatea de a cump$ra sau nu, iar nu de a negocia pre'ul cu vnz$torul.
Cheltuielile vnz$rii (taxele de autentificare, taxele de timbru pentru realizarea publicit$'ii
imobiliare etc.) nu constituie un element al pre'ului, fiind puse de lege n sarcina cump$r$torului
dac$ p$r'ile nu convin altfel (art. 1305 C. civ.).
Pentru a fi valabil, n principiu, acordul de voin'e al p$r'ilor trebuie s$ poarte asupra
bunului care formeaz$ obiectul vnz$rii !i a pre'ului acestuia, iar asupra elementelor accesorii
(ambalaj, transport, cheltuieli de instalare etc.) sau asupra modalit$'ii pl$'ii pre'ului numai dac$
p$r'ile le-au avut n vedere !i pe acestea pe parcursul negocierilor ca o component$ a n'elegerii
lor.

3 Pre#ul poate fi doar determinabil

68. Determinabilitatea pre#ului. Elemente de referin#. Cu toate c$ n conformitate cu
dispozi'iile art. 1303 C. civ. pre'ul trebuie s$ fie determinat !i stabilit de p$r'i, nu este necesar ca
acesta s$ fie fixat de o manier$ absolut$, fiind admis de mult timp c$ pre'ul poate fi doar
determinabil, adic$ susceptibil de a fi determinat n viitor pe baza clauzelor contractului, prin
rela'ie cu elemente care nu mai depind de voin'a uneia sau alteia dintre p$r'ile contractante. De
pild$, pre'ul este determinabil cnd este vorba de vnzarea unor m$rfuri la un termen mai
ndep$rtat la pre'ul bursei din acel moment sau la pre'ul pie'ei, dac$ bunul care formeaz$ obiectul
contractului este tranzac'ionat pe o pia'$ organizat$, precum !i atunci cnd pre'ul unei cantit$'i de
vin este fixat n func'ie de gradele alcoolice con'inute, ori cnd pre'ul unei cantit$'i de sfecl$ de
zah$r fixat n func'ie de procentul de zaharuri con'inut, m$sur$torile fiind f$cute dup$ ncheierea
contractului.
Important este faptul ca pre'ul (elementele sale de determinare) s$ fie definitiv stabilit(e)
prin voin'a p$r'ilor la data ncheierii contractului, c$ci dac$ pentru stabilirea acestuia este nevoie
de un acord de voin'e suplimentar, contractul nu este nc$ valabil format.
C$ pre'ul poate fi doar determinabil rezult$ chiar din dispozi'iile art. 1304 C. civ., care
prev$d c$ pre'ul vnz$rii poate fi stabilit de un ter' desemnat de p$r'i (supra nr. 66).

69. Elementele de determinare ulterioar a pre#ului trebuie s rezulte din contract.
Esen'ial este ca elementele de determinare a pre'ului s$ fie stabilite prin contract !i s$ fie
suficiente pentru stabilirea ulterioar$ a acestuia. Astfel, pre'ul este nedeterminat cnd vnzarea s-
a f$cut pe un pre' din care o parte urma s$ fie pl$tit la un termen ulterior n func'ie de un indice
de devalorizare neprecizat de p$r'i. De asemenea, este nedeterminat pre'ul stabilit prin referire la
cel mai bun pre', un pre' bun sau la un pre' de prieten.
39
n schimb, a fost considerat valabil pre'ul ac'iunilor unei societ$'i comerciale ce urmau s$
fie cump$rate n viitor n temeiul unei clauze numite earn out, conform c$reia acesta depinde de
evolu'ia rezultatelor !i a valorii reale a ntreprinderii.
De asemenea, pre'ul este determinabil n cazul unui contract ncheiat ntre concesionarul
unei m$rci de automobile (comerciant independent de fabricant) !i un particular pe un pre' care
va fi acela al modelului anului respectiv, neap$rut nc$ pe pia'$, urmnd a fi fixat de fabricant,
ter' str$in de contractul de vnzare respectiv.

70. Elementele de determinare ulterioar a pre#ului nu trebuie s depind doar de
voin#a uneia dintre pr#ile contractante. Nu este suficient ca elementele de determinare a
pre'ului s$ rezulte din clauzele contractului (s$ fie fixate de p$r'i), ci este necesar !i ca acestea s$
nu depind$ exclusiv de voin'a uneia sau alteia dintre p$r'i.
A!a, de exemplu, nu este valabil$ vnzarea al c$rei pre' este la dispozi'ia cump$r$torului,
c$ruia i s-a conferit prin contract dreptul de a cump$ra pe un pre' la nivelul pre'ului ce l va
ob'ine de la un ter', pe care el l poate alege liber, pentru nstr$inarea unui lucru care i apar'ine.
Tot astfel, pre'ul r$mne nedeterminat cnd p$r'ile convin c$ acesta va fi cel pe care l va factura
vnz$torul dup$ voin'a lui la data livr$rii.

71. Pre#ul legat de rentabilitatea ulterioar a bunului. O situa'ie aparte este aceea n
care pre'ul vnz$rii (sau o parte din acesta) este legat de rentabilitatea ulterioar$ a bunului vndut
(brevet de inven'ie, clientel$, fond de comer' sau p$r'i sociale). n acest caz, s-ar putea sus'ine c$
elementul de determinare a pre'ului depinde de activitatea cump$r$torului !i c$, deci, vnz$torul
este la dispozi'ia cestuia.
Cu toate acestea, avndu-se n vedere faptul c$ dobnditorul (cump$r$torul) nu are
interesul de a ac'iona n sensul ca rentabilitatea bunului s$ fie ct mai sc$zut$ pentru a pl$ti un
pre' ct mai mic, c$ci ar risca propria sinucidere economic$, se consider$ c$ pre'ul legat de
rentabilitatea lucrului vndut este valabil, fiind legat prin voin'a p$r'ilor de un element aleatoriu,
iar nu de voin'a exclusiv$ a cump$r$torului.

72. Sanc#iunea nedeterminrii pre#ului. Prin tradi'ie, sanc'iunea nedetermin$rii pre'ului
n contractul de vnzare este considerat$ a fi nulitatea absolut$ pe considerentul c$ este vorba
despre lipsa unui element structural al contractului, vnzarea neputnd fi ratificat$ sau
confirmat$.
Mai recent ns$, pornindu-se de la abord$rile mai noi ale teoriei nulit$'ilor, care
diferen'iaz$ dup$ natura interesului ocrotit !i de la faptul c$ n cazul analizat acesta este unul
particular, a c!tigat teren ideea c$ nedeterminarea pre'ului este sanc'ionat$ cu nulitatea relativ$.

4 Pre#ul n vnzarea interna#ional de mrfuri

73. Din dispozi'iile art. 14 din CVIM rezult$ c$ pre'ul vnz$rii trebuie s$ fie determinat
sau determinabil, n timp ce din cele ale art. 55 pare s$ rezult$ c$ pre'ul vnz$rii poate fi !i
nedeterminat, prezumndu-se c$ p$r'ile s-au n'eles s$ contracteze la pre'ul pie'ei.
Contradic'ia este rezultatul opozi'iei care exist$ ntre sistemele de drept care impun
pentru na!terea valabil$ a vnz$rii ca pre'ul s$ fie determinat sau determinabil (dreptul francez !i
dreptul romn) !i sistemele de drept care nu impun acest lucru (dreptul SUA !i dreptul englez).
40
Impasul este ns$ numai aparent, c$ci CVIM nu reglementeaz$ condi'iile de validitate ale
vnz$rii, acestea fiind de resortul legii aplicabile contractului (art. 4 ), motiv pentru care dac$
legea men'ionat$ odat$ stabilit$ conform regulilor de drept interna'ional privat admite
validitatea vnz$rii f$r$ ca pre'ul s$ fie determinat sau determinabil (cazul dreptului SUA !i al
dreptului englez), se aplic$ dispozi'iile art. 55 din Conven'ie, iar n caz contrar nu (cazul
dreptului francez !i al dreptului romn).

Sec#iunea 3 , PRE)UL TREBUIE S' FIE REAL *I SERIOS

74. Pentru valabilitatea vnz$rii nu este suficient doar ca pre'ul s$ fie stabilit n bani !i s$
fie determinat sau determinabil, fiind necesar !i ca acesta s$ fie real (nefictiv) ( 1) !i serios ( 2).
Pre'ul este nu numai un element esen'ial al vnz$rii, ci !i cauza obliga'iei vnz$torului,
astfel nct dac$ nu are existen'$ real$ ntruct este fictiv sau neserios, contractul nu mai poate fi
caracterizat ca vnzare, ci, eventual, ca dona'ie (infra nr. 76).

1 Pre#ul real

75. Pre'ul este real (adev$rat) atunci cnd nu este fictiv sau simulat, adic$ stabilit doar de
form$, fie pentru a se crea aparen'a unei vnz$ri care n realitate nu exist$, p$r'ile convenind n
secret c$ acesta nu trebuie pl$tit, caz n care este vorba despre o dona'ie deghizat$ (A), fie pentru
a se disimula doar o parte din pre' (B).

A. DONA(IA DEGHIZAT)

76. n temeiul autonomiei de voin'$ !i a libert$'ii contractuale, din diferite ra'iuni
(familiale; de a ngreuna exercitarea ac'iunii pauliene de c$tre ter'i etc.), p$r'ile pot conveni
ncheierea aparent$ (de fa'ad$), simulat$, a unei vnz$ri, cu n'elegerea ca transferul propriet$'ii
s$ aib$ loc f$r$ ca pre'ul s$ fie pl$tit de cump$r$tor.
n principiu, simula'ia pre'ului nu este ilicit$ n sine, legea nesanc'ionnd-o dect n mod
excep'ional. O asemenea n'elegere este a!adar valabil$, dar ntruct se dovede!te c$ pre'ul a fost
doar fictiv (inexistent), opera'iunea este nul$ ca vnzare, dar valabil$ ca dona'ie deghizat$, dac$
se dovede!te existen'a inten'iei de a gratifica (animus donandi) din partea nstr$in$torului !i
ntrunirea condi'iilor de fond ale dona'iei (capacitatea de a dispune !i de a primi; cauz$ licit$ !i
moral$ etc.). Nu se cere ca dona'ia deghizat$ s$ ntruneasc$ cerin'a formei autentice impuse de
lege dona'iilor (art. 813 C. civ.), fiind considerat$ o excep'ie de la aceasta.
Prin excep'ie, art. 940 alin. 2 C. civ. sanc'ioneaz$ cu nulitatea orice dona'ie deghizat$
f$cut$ ntre so'i n timpul c$s$toriei ntruct acestea sunt considerate a fi f$cute n scopul elud$rii
dispozi'iilor referitoare la protejarea copiilor din prima c$s$torie dispun$torului fa'$ de
liberalit$'ile f$cute so'ului din c$s$toria subsecvent$ (art. 939 C. civ.).
Conform dreptului comun aplicabil n materie (art. 1175 C. civ.), ntre p$r'i actul secret
este obligatoriu, pe cnd ter'ii, n func'ie de interesele pe care le au, se pot prevala fie de actul
aparent, ca !i cnd ar fi vorba de o vnzare real$, iar nu fictiv$, fie de actul secret, f$cnd dovada
simul$rii acestuia.

B. DISIMULAREA PAR(IAL) A PRE(ULUI

41
77. Adesea, n practic$, p$r'ile disimuleaz$ pre'ul real al vnz$rii n scopul elud$rii pl$'ii
taxelor fiscale, de autentificare etc., trecnd n contract un pre' mai mic dect cel real. n acest
caz nu se mai pune problema unui pre' care nu este pl$tit, deci a unei vnz$ri fictive (nereale), ci
a unei simula'ii prin stipularea n actul aparent a unui pre' mai mic dect pre'ului real care ns$ ,
spre deosebire de vnzarea fictiv$, trebuie pl$tit n realitate.
n acest caz, conform dispozi'iilor art. 6 din OG nr. 12/1998 privind taxele de timbru
pentru activitatea notarial$, este nul att actul aparent, ct !i actul secret, fiind vorba de o
simula'ie f$cut$ n frauda legii (dispozi'iile legale imperative referitoare la taxele fiscale).

2 Seriozitatea pre#ului

78. Pre#ul derizoriu (neserios) $i pre#ul lezionar. Cerin'a seriozit$'ii pre'ului rezult$ din
dispozi'iile art. 1303 C. civ., fiind considerat ca atare pre'ul care nu este derizoriu sau vil
(nensemnat).
Pre'ul este neserios sau derizoriu cnd valoarea lui este att de dispropor'ionat$ n raport
cu valoarea lucrului vndut nct se poate considera c$ nu exist$. Cu alte cuvinte, spre deosebire
de pre'ul fictiv sau de pre'ul disimulat, care presupun ceva ascuns fa'$ de ter'i, pre'ul derizoriu
este de regul$ declarat de p$r'i ca atare !i cunoscut de cei interesa'i.
Vnzarea fiind un contract sinalagmatic !i comutativ, care presupune un anumit echilibru
ntre presta'iile contractan'ilor (supra nr. 17), pre'ul stabilit de p$r'i trebuie s$ reprezinte o cauz$
suficient$ a presta'iei vnz$torului, f$r$ ns$ a reclama o echivalen'$ perfect$. Pre'ul nu depinde
strict de valoarea real$ a bunului vndut, ci !i de subiectivismul p$r'ilor, care se bucur$ de o
anumit$ libertate n stabilirea acestuia. Astfel, rela'iile apropiate sau de rudenie dintre p$r'i pot
justifica stabilirea unui pre' sub valoarea de circula'ie a bunului vndut, f$r$ a se admite ns$ o
dispropor'ie prea mare ntre cele dou$ elemente
n dreptul francez, spre deosebire de cel romn, exist$ texte de lege care reglementeaz$ n
cazul anumitor bunuri resciziunea (anularea) vnz$rii pentru leziune, adic$ pentru pre'ul mai mic
ntr-o anumit$ propor'ie dect valoarea real$ (venal$) a lucrului vndut, f$r$ ca acesta s$ fie
derizoriu.
Leziunea nefiind reglementat$ n dreptul nostru ca !i cauz$ de resciziune a vnz$rii, n
principiu, nu se poate cere anularea vnz$rii pe acest singur motiv, ci doar n condi'iile speciale
pe care le vom preciza mai jos (infra nr. 79).

79. Sanc#ionarea pretorian a pre#ului lezionar n anumite situa#ii. A!a cum am
v$zut, n dreptul nostru, leziunea nu constituie o cauz$ de sine st$t$toare de resciziune (anulare) a
vnz$rii.
Cu toate acestea, practica judiciar$ !i doctrina din Romnia, influen'ate, probabil, de
solu'iile promovate n alte sisteme de drept, nu au r$mas cu totul insensibile la leziune. Astfel, n
cazul n care dispropor'ia dintre pre'ul de vnzare !i pre'ul venal rezult$ ca urmare a faptului c$ o
parte profit$ de ne!tiin'a, ignoran'a sau starea de constrngere celeilalte p$r'i, s-a conchis c$ este
vorba despre o leziune care s-ar analiza ntr-o cauz imoral care atrage nulitatea absolut$ a
conven'iei.
F$r$ ndoial$ c$ n astfel de situa'ii leziunea trebuie sanc'ionat$, ns$ nulitatea absolut$
este excesiv$ !i inadecvat$. Din moment ce n joc sunt doar interesele personale ale celui lezat,
nulitatea relativ$ ar fi sanc'iunea cea mai potrivit$, fiind pronun'at$ doar la cererea celui direct
afectat de leziune !i doar dac$ este cerut$ n termen de trei ani de la data ncheierii actului.
42

80. Vnzarea pe un pre# simbolic sau pe un pre# negativ. n practic$ sunt situa'ii n
care pre'ul stipulat n contract este doar unul simbolic (un euro sau un leu). O asemenea
opera'iune poate avea semnifica'ii diferite, n func'ie de circumstan'e (voin'a p$r'ilor), putnd fi
vorba de o vnzare nul$ pentru neseriozitatea pre'ului, o liberalitate (dona'ie deghizat$), dac$ se
dovede!te inten'ia de a gratifica, sau de un act cu titlu oneros (vnzare sau contract nenumit), caz
n care reprezint$ o figur$ juridic$ original$. Aceast$ din urm$ figur$ merit$ aten'ie, dat fiind c$ a
fost !i este practicat$ !i n Romnia n cadrul procesului de privatizare a ntreprinderilor
nerentabile.
Dac$ un pre' simbolic apare cel mai adesea ca un pre' neserios, care atrage nevalabilitatea
vnz$rii, acest lucru nu se ntmpl$ ns$ ntotdeauna. Astfel, de pild$, ntr-un contract s-a stipulat
nstr$inarea unui teren n schimbul unui pre' simbolic !i a asum$rii de c$tre dobnditor a
obliga'iei de a construi un centru ecvestru, caz n care contractul a fost considerat valabil, dar nu
ca vnzare, n lipsa contrapresta'iei monetare a dobnditorului, ci ca un contract nenumit. n
schimb, au fost considerate vnz$ri nstr$inarea unui castel pe un franc simbolic, costurile
ridicate de repara'ii !i ntre'inere asumate de cump$r$tor justificnd pre'ul, sau, n special,
nstr$inarea pe un euro simbolic a unei ntreprinderi n dificultate sau a pachetului majoritar de
ac'iuni la o asemenea societate, cu preluarea de c$tre cump$r$tor a obliga'iei de plat$ a datoriilor
!i/sau a men'inerii angaja'ilor, scutindu-l pe cedent de obliga'ia de plat$ a indemniza'iilor de
licen'iere a acestora.
Ceea ce este esen'ial n cazul vnz$rii pe un pre' simbolic a unei ntreprinderi n
dificultate este cauza angajamentului reciproc al p$r'ilor, fiecare g$sind un avantaj n acest tip de
contract, care are un marcat caracter aleatoriu pentru cump$r$tor ntruct exist$ incertitudini n
privin'a reu!itei ncerc$rii de redresare a ntreprinderii.
Ducndu-se mai departe ra'ionamentul, se admite chiar c$ cesiunea unei ntreprinderi
grevate de un pasiv care dep$!e!te valoarea activului poate fi acompaniat$ de obliga'ia cedentului
(vnz$torului) de a-l indemniza pe cesionar (cump$r$tor) cu diferen'a dintre cele dou$ elemente,
caz n care se vorbe!te despre un pre' negativ (cel care pl$te!te fiind vnz$torul, iar nu
cump$r$torul).

Subtitlul III
FORMAREA VNZ'RII

81. Planul expunerii. Analiza procesului de formare a contractului de vnzare impune
mai nti prezentarea p$r'ilor, adic$ a persoanelor care pot vinde !i cump$ra !i a cerin'elor pe
care trebuie s$ le ntruneasc$ acestea (Capitolul I), iar apoi a consim'$mntului (Capitolul II) !i a
formei (Capitolul III).

Capitolul I
P'R)ILE CONTRACTANTE

82. Principiul libert#ii de a vinde $i de a cumpra. Relund dispozi'ia de principiu
nscris$ la art. 949 C. civ., art. 1306 din acela!i cod precizeaz$ c$ n materie de vnzare regula
este c$ pot cumpra $i vinde to#i crora nu le este oprit prin lege.
43
Corolar al autonomiei de voin'$, libertatea de a contracta sau de a nu contracta este un
principiu care deriv$ din dreptul la libertatea individual$ !i libertatea comer'ului pe care statul
trebuie s$ le garanteze conform Constitu'iei (art. 134).
n considerarea principiului men'ionat mai sus, nu se poate concepe privarea de o manier$
general$ a unei persoane de dreptul de a vinde sau de a nu vinde, precum !i de dreptul de a-!i
alege liber cocontractantul, existnd n schimb posibilitatea ca acestea s$ fie restric'ionate n
anumite cazuri, fie prin lege, fie prin voin'a p$r'ilor (prin ncheierea unor acorduri de
aprovizionare sau distribu'ie exclusive sau prin adoptarea unei clauze de inalienabilitate).

Sec#iunea 1 , VNZ'TORUL

83. Principiul potrivit cruia oricine poate vinde. A!a cum am v$zut, conform
dispozi'iilor art. 1306 C. civ., regula este c$ oricine poate vinde, dar exist$ !i excep'ii care
rezult$ fie din incapacit$'ile de a vinde prev$zute de lege ( 1), fie din ngr$direa libert$'ii de a
vinde n anumite situa'ii ( 2).



1 Incapacit#ile de a vinde


A. APLICAREA DREPTULUI COMUN

84. ntruct constituie excep'ii de la regula capacit$'ii, incapacit$'ile trebuie s$ fie expres
prev$zute de lege, fiind de strict$ interpretare (nesusceptibile de a fi extinse pe cale de
interpretare la alte situa'ii dect cele anume prev$zute de lege).
Vnzarea este un act tipic de dispozi'ie, motiv pentru care, potrivit dreptului comun,
contractul nu poate fi ncheiat n mod valabil dect de persoanele cu deplin$ capacitate de
exerci'iu (toate persoanele majore nepuse sub interdic'ie !i minorii care se c$s$toresc art. 8 din
Decretul nr. 31/1954 privitor la persoanele fizice !i juridice) sau, n cazul minorilor !i interzi!ilor
judec$tore!ti, cu acordul reprezentan'ilor legali !i al autorit$'ii tutelare (art. 105 !i 129 alin. 2 C.
fam.).

B. INCAPACITATEA SO(ILOR DE A-+I VINDE UNUL ALTUIA BUNURI N TIMPUL
C)S)TORIEI

85. Reglementare legal. Art. 1307 alin. 1 C. civ. prevede c$ vnzarea ntre so'i n
timpul c$s$toriei este prohibit$, cu excep'ia celor trei cazuri enumerate de acela!i text de lege,
care au devenit ns$ inaplicabile odat$ cu abrogarea n dreptul nostru a regimului dotal prin
Decretul nr. 32/1954 pentru punerea n aplicare a Codului familiei !i a Decretului nr. 31/1954
privitor la persoanele fizice !i juridice.
Instituirea incapacit$'ii se justifica prin: necesitatea de a prezerva principiul imutabilit$'ii
regimurilor matrimoniale; necesitatea de a nu permite conturnarea principiului revocabilit$'ii
dona'iilor dintre so'i (art. 937 C. civ.) prin ncheierea unei vnz$ri fictive; pentru a-i proteja pe
creditorii personali ai so'ilor de fraudarea intereselor lor prin sustragerea unor bunuri de la
urm$rire silit$ prin ncheierea unor vnz$ri fictive; ideea c$ prin vnz$ri fictive, greu de probat,
44
so'ii i pot prejudicia pe mo!tenitorii lor legali (mai ales pe copiii dintr-o c$s$torie anterioar$). n
considerarea ra'inilor care au justificat incapacitatea so'ilor de a vinde, aceasta este evident una
de folosin'$, constituind o restric'ie (ngr$dire) a drepturilor so'ilor.
Ra'iunile care au stat la baza acestei reglement$ri sunt discutabile, legiuitorul francez
abrognd nc$ din 1985 textul corespunz$tor din Codul civil (art. 1595).

85 bis. Sanc#iunea nclcrii incapacit#ii. nc$lcarea prohibi'iei este sanc'ionat$ cu
nulitatea relativ$, care poate fi invocat$ n termenul general de prescrip'ie de oricare dintre so'i,
precum !i de mo!tenitorii !i creditorii personali ai acestora, pentru anularea vnz$rii nefiind
necesar$ alt$ prob$ dect cea a ncheierii contractului, nu !i a fraud$rii intereselor reclamantului.
Vnzarea nul$ ntre so'i poate fi recalificat$ n dona'ie deghizat$ dac$ sunt ntrunite
condi'iile cerute de lege, afar$ de cazul cnd este f$cut$ n favoarea unui so' dintro-o c$s$torie
subsecvent$, iar donatorul are copii dint-o c$s$torie anterioar$, situa'ie n care legea prezum$
absolut c$ liberalitatea s-a f$cut pentru a fraudarea drepturilor succesorale stabilite de art. 939 C.
civ. n favoarea copiilor din c$s$toria anterioar$, motiv pentru care art. 940 C. civ. declar$ nule n
mod expres orice asemenea dona'ii.

2 ngrdirea libert#ii de a vinde

86. Principiul libert#ii de a contracta sau de a nu contracta, ori de a-$i alege liber
cocontractantul. Art. 481 C. civ. consacr$ regula potrivit c$reia nimeni nu poate fi silit a ceda
proprietatea sa, afar$ numai pentru cauz$ de utilitate public$ !i primind o dreapt$ !i prealabil$
desp$gubire. A!adar, proprietarul unui lucru nu poate fi obligat s$ consimt$ la nstr$inarea
acestuia dect dac$ sunt ntrunite condi'iile prev$zute de Legea nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauz$ de utilitate public$. De aceea, de pild$, s-a judecat c$ n cazul n care un asociat cere
dizolvarea unei societ$'i comerciale pentru nen'elegeri grave ntre el !i ceilal'i asocia'i, asocia'ii
pr'i nu pot cere exproprierea reclamantului de p$r'ile sale sociale n favoarea lor, afar$ de cazul
n care o asemenea posibilitate a fost stipulat$ n actele constitutive ale societ$'ii cu stabilirea
pre'ului prin exper'i.
De asemenea, n condi'iile prev$zute de lege, se poate proceda la vnzarea silit$ a
bunurilor mobile (art. 406 !i urm$t. C. pr. civ.) sau imobile (art. 488 !i urm$t. C. pr. civ.) ale
debitorului care nu-!i achit$ datoriile de bun$voie.
Principiul r$mne ns$ cel potrivit c$ruia proprietarul unui lucru este liber s$ vnd$ sau s$
nu vnd$, precum !i s$-!i aleag$ cump$r$torul. De la aceast$ regul$ exist$ excep'ii, afar$ de cele
evocate mai sus. Unele dintre acestea rezult$ din dispozi'iile legii, a!a cum este cazul
comercian'ilor, care au obliga'ia legal$ de a vinde (A), al existen'ei unui drept de preemp'iune
(B) !i al retractului litigios (C). Altele pot rezulta din conven'ia p$r'ilor, cum este cazul clauzelor
de agrement (D).

A. OBLIGA(IA LEGAL) A COMERCIAN(ILOR DE A VINDE

87. Dac$ n raporturile juridice civile, afar$ de restric'iile prev$zute de lege, oricine poate
contracta cu oricine, iar cel care nu dore!te nu poate fi obligat la aceasta, n raporturile juridice
dintre comercian'i sau dintre comercian'i !i consumatori exist$ o obliga'ie legal$ de a contracta
cu orice solicitant, esen'a activit$'ii comerciale fiind tocmai cea de a oferi bunuri spre vnzare
publicului.
45
ntr-adev$r, a!a cum rezult$ din dispozi'iile art. 1 lit. k din Legea nr. 12/1990 privind
protejarea popula'iei mpotriva unor activit$'i comerciale ilicite (republicat$), constituie
contraven'ie refuzul nejustificat al vnzrii m$rfurilor care sunt cuprinse n obiectul de
activitate al agentului economic. n acela!i sens sunt !i dispozi'iile art. 63 din OG nr. 99/2000
(modificat$).
De asemenea, art.6 lit. a din Legea nr. 21/1996 privind concuren'a, enumer$ printre
practicile abuzive anticoncuren'iale (susceptibile de a fi comise de agen'ii economici de'innd
pozi'ii dominante pe pia'a romneasc$) refuzul de a trata cu anumi#i furnizori sau beneficiari,
ceea ce, pe lng$ sanc'iunile specifice legii concuren'ei, poate atrage !i r$spunderea delictual$ a
comerciantului contravenient fa'$ de cel refuzat.

B. DREPTUL DE PREEMP(IUNE

88. No#iune. Etimologic, preemp'iunea provine din cuvintele latine pre, nainte, !i
emptio, vnzare.
n esen'$, preemp'iunea este un drept de sorginte legal$ care, la pre' egal, confer$
preferin'$ anumitor persoane fa'$ de altele la dobndirea unui bun atunci cnd proprietarul
acestuia se decide s$-l vnd$. Existen'a unui asemenea drept, care constituie o excep'ie de la
regula potrivit c$reia proprietarul poate dispune liber de bunurile sale, face ca doar libertatea
proprietarului de a-!i alege liber cocontractantul s$ fie ngr$dit$, nu ns$ !i libertatea de a vinde la
pre'ul dorit sau pur !i simplu de a nu vinde.

89. Natur juridic. Ct prive!te natura sa juridic$, dup$ un ndelungat proces de
decantare, s-a demonstrat c$ acest drept nu este nici real, neconferind prerogative directe asupra
unui bun, nici de crean'$ (personal), neconferid prerogative contra altuia, ci un drept potestativ,
care are ca obiect o abstrac'iune situa'ia juridic$ n$scut$ ca urmare a nstr$in$rii bunului unui
ter' (altul dect titularul dreptului de preemp'iune), pe care preemptorul, printr-un act unilateral,
dup$ cum dore!te, fie o poate l$sa a!a cum este, neexercitnd dreptul de preemp'iune, fie o poate
desfiin'a, solicitnd instan'ei anularea actului care i-a nesocotit dreptul, ori, dup$ caz, modifica,
substituindu-se n locul ter'ului cump$r$tor, eliminndu-l din contract !i devenind proprietar al
bunului vndut n locul acestuia, p$r'ile contractante (vnz$torul !i cump$r$torul) fiind obligate
s$ se supun$ oric$reia din aceste op'iuni.

90. Domeniu de aplicare. Preemp'iunea subzist$ doar n cazul n care este vorba despre
vnzarea propriet$'ii unui bun (chiar !i numai a nudei propriet$'i) n privin'a c$ruia legea
instituie un asemenea drept, adic$ de o nstr$inare cu titlu oneros care nu are caracter intuitu
personae. Ea nu se aplic$ n cazul nstr$in$rilor care au un asemenea caracter, cum este cazul
dona'iei !i al ntre'inerii, ori cazul aportului ntr-o societate civil$ sau comercial$.
Schimbul este !i el un contract care nu este compatibil cu preemp'iunea, din moment ce
aceasta se face ntotdeauna n condi'ii de paritate ntre titularul dreptului !i un ter', or, dac$
aceast$ paritate este u!or de stabilit n condi'iile n care pre'ul oferit este egal, fiind vorba de
sume de bani, ea este mult mai greu sau chiar imposibil de stabilit n cazul schimbului care are ca
obiect bunuri de natur$ diferit$.
Preemp'iunea este exclus$ !i n cazul unei restituiri subsecvente rezolu'iunii sau anul$rii
unei conven'ii translative de proprietate, situa'ie n care ca urmare a desfiin'$rii actului n discu'ie
are loc restituirea reciproc$ a presta'iilor

46
a. Preemp&iunile reglementate de lege

91. Drepturile de preemp'iune sunt foarte diverse, fiind justificate de ra'iuni de protejare a
unor interese de ordin public sau privat, de natur$ economic$ sau social$. F$r$ preten'ia unei
prezent$ri exhaustive, amintim cteva dintre reglement$rile legale care au instituit drepturi de
preemp'iune:

cu privire la terenurile agricole din extravilan, a existat o dispozi'ie legal$ potrivit
c$reia nstrinarea prin vnzare se face cu respectarea dreptului de preemp#iune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arenda$ilor (art. 5 din Legea nr. 54/1998 privind circula'ia
juridic$ a terenurilor), dar aceasta a fost abrogat$ odat$ cu Legea nr. 54/1998 n ntregul s$u prin
art. 8 din Titlul X Circula'ia juridic$ a terenurilor din Legea r. 247/2005;

cu privire la terenurile forestiere, statul are un drept de preemp#iune la toate
vnzrile de bunvoie sau silite, la pre# $i n condi#ii egale, pentru enclavele din fondul forestier
proprietate public $i terenurile limitrofe acestora, precum $i pentru terenurile acoperite cu
vegeta#ie forestier (art. 52 alin. 1 din Codul silvic Legea nr. 26/1996). Acest drept pare s$ fi
fost extins la un moment dat la toate terenurile forestiere, indiferent dac$ erau enclave sau
limitrofe terenurilor proprietate de stat ori acoperite cu vegeta'ie forestier$, prin art. 3 din
OUG nr. 226/2000 privind circula'ia juridic$ a terenurilor cu destina'ie forestier$ (aprobat$ cu
modific$ri !i complet$ri prin Legea nr. 66/2002) prev$zndu-se c$ nstrinarea prin vnzare a
terenurilor din fondul forestier se face cu respectarea dreptului de preemp#iune al statului. Ca
urmare a abrog$rii exprese n ntregime a OUG nr. 226/2000 prin art. 8 al Titlului X Circula'ia
juridic$ a terenurilor din Legea nr. 247/2005, situa'ia este confuz$ ntruct art. 52 alin. 1 din
Codul silvic nu a fost abrogat expres !i, se pare, nici implicit, p$rnd a fi r$mas n vigoare;

cu privire la bunurile expropriate care sunt scoase de stat la vnzare, art. 37 din
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz$ de utilitate public$ prevede c$ n cazul n
care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dore$te
nstrinarea imobilului expropriat, expropriatul ' fost proprietar ' are un drept prioritar la
dobndire la un pre# ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. De asemenea,
conform art. 7 alin. ultim din Legea nr. 134/1995 a petrolului, dac statul vinde bunurile
expropriate, fo$tii proprietari, sau, dup caz, succesorii lor au drept de preemp#iune, iar
potrivit art.6 alin.7 din Legea nr.61/1998 a minelor, n cazul vnzrii bunurilor expropriate
conform alin.1 lit.d), fo$tii proprietari sau, dup caz, succesorii lor au drept de preemp#iune;

cu privire la bunurile mobile clasate ca fcnd parte din patrimoniul cultural
na&ional, art. 36 alin. 1 din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural na'ional
mobil prevede c$ bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de
drept privat, clasate n tezaur, pot face obiectul unei vnzri publice numai n condi#iile
exercitrii dreptului de preemp#iune de ctre statul romn prin Ministerul Culturii $i Cultelor;

cu privire la monumentele istorice, art.4 alin.4 din Legea nr. 422/2001 privind
protejarea monumentelor istorice prevede c$ monumentele istorice aflate n proprietatea
persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai n condi#iile exercitrii
dreptului de preemp#iune al statului romnsau al unit#ilor administrativ-teritoriale, dup caz
47
(dreptul unit$'ilor administrativ-teritoriale se na!te doar dac$ statul, prin Ministerul Culturii !i
Cultelor, nu-!i exercit$ dreptul s$u de preemp'iune);

cu privire la activele disponibile ale societ&ilor comerciale #i companiilor cu capital
majoritar de stat, precum #i ale regiilor autonome, a!a cum rezult$ din dispozi'iile art.12 alin.1
lit. c din Legea nr. 133/1999 privind stimularea ntreprinz$torilor priva'i pentru nfiin'area !i
dezvoltarea ntreprinderilor mici !i mijlocii, ntreprinderile mici $i mijlocii au drept de
preemp#iune la cumprarea activelor disponibile aflate n vecintatea imediat a activelor pe
care le de#in n proprietate;

cu privire la locuin&e, art. 18 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 privind protec'ia chiria!ilor
!i stabilirea chiriei pentru spa'iile cu destina'ia de locuin'e (aprobat$ cu modific$ri prin Legea nr.
241/2001) prevede c$ atunci cnd contractul de nchirie a ajuns la termen, iar proprietarul se
decide s$ vnd$ chiria$ul are un drept de preemp#iune la cumprarea locuin#ei. Potrivit art. 21
din OUG nr. 40/1999, chiria!ul se bucur$ de dreptul de preemp'iune men'ionat mai sus !i n
cazul n care proprietarul inten'ioneaz$ s$ vnd$ locuin'a naintea expir$rii contractului de
loca'iune. De asemenea, n conformitate cu dispozi'iile art. 43 alin. 3 din Legea nr. 10/2001
privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22
decembrie 1989, chiria!ii care ocup$ locuin'ele care n urma expir$rii termenelor !i a ndeplinirii
procedurilor prev$zute de Legea nr. 10/2001 nu au fost restituite fo!tilor proprietari au un drept
de preemp'ine n caz de nstr$inare de c$tre entitatea de'in$toare actual$;

cu privire la spa&iile cu alt destina&ie dect cea de locuin& de&inute cu titlu de
loca&iune, conform dispozi'iilor art. 17 alin.1 !i 43 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, chiria!ul actual
al spa'iului care se restituie fo!tilor prprietari are drept de preemp'iune la cump$rarea acestora
dac$ proprietarul de drept se decide s$ vnd$.

b. Regimul juridic al dreptului de preemp&iune

92. Caracterul de ordine public. Dreptul de preemp'iune are un caracter de ordine
public$, n sensul c$ nu se poate renun'a la el anticipat, adic$ nainte de a se na!te prin
manifestarea de voin'$ a proprietarului de a vinde, ci numai dup$ acest moment. Renun'area
poate fi expres$ sau tacit$, dedus$ implicit din neexercitarea dreptului dup$ aducerea la
cuno!tin'$ a inten'iei de nstr$inare ori dup$ nstr$inarea bunului n favoarea unui ter' cu
nesocotirea dreptului (f$r$ n!tiin'are, f$r$ respectarea termenului prev$zut de lege pentru
exercitarea dreptului de preemp'iune etc.).
Vnzarea ncheiat$ de proprietarul lucrului cu un ter' sub condi'ia suspensiv$ a
neexercit$rii dreptului de preemp'iune de c$tre titularul unui asemenea drept nu contravine
caracterului de ordine public$ men'ionat mai sus, din moment ce preemp'iunea nu impieteaz$
asupra libert$'ii de a vinde sau de a nu vinde, ci doar asupra libert$'ii de a-!i alege
cocontractantul atunci cnd hot$rrea de a vinde este luat$, or, aceast$ hotrre poate fi supus$
unei condi'ii.

93. n$tiin#area titularului dreptului despre inten#ia de nstrinare. Pentru exercitarea
efectiv$ a dreptului de preemp'iune de c$tre titularul s$u, proprietarul lucrului trebuie s$ aduc$ la
cuno!tin'a acestuia inten'ia sa de a nstr$ina !i, eventual, pre'ul la care dore!te s$ vnd$, pentru ca
n termenul acordat de lege, cel ndrept$'it s$ se decid$ dac$ va cump$ra sau nu. Dup$ caz, n
48
func'ie de voin'a proprietarului, propunerea de vnzare poate fi fie o simpl$ declara#ie de
inten#ie, neobligatorie pentru emitent, fie un apel la ofert, prin care se solicit$ titularului
dreptului de preemp'iune s$ fac$ o ofert$ de pre', fie o adev$rat$ ofert, susceptibil$ de a da
na!tere contractului de vnzare prin acceptarea acesteia de c$tre titularul dreptului de
preemp'iune. Prin excep'ie, uneori chiar legea prevede c$ propunerea de vnzare a proprietarului
este o ofert$ irevocabil$, caz n care, sub sanc'iunea nulit$'ii, este obligatorie !i men'ionarea
pre'ului vnz$rii (art. 18 alin. 2 din OUG nr. 40/1999 privind protec'ia chiria!ilor !i stabilirea
chiriei pentru spa'iile cu destina'ia de locuin'e).
Pentru exercitarea preemp'iunii titularul dreptului are la dispozi'ie un anumit termen
prev$zut de lege (de exemplu: 90 de zile n cazul imobilelor la care se refer$ art. 17 din Legea nr.
10/2001; 30 de zile n cazul bunurilor mobile de patrimoniu !i al monumentelor istorice art. 36
alin. 3 din Legea r. 182/2000 !i art. 4 alin. 7 din Legea nr. 422/2001 etc.).
Dac$ n!tiin'area este f$cut$ conform legii, iar proprietarul bunului se n'elege cu cel
n!tiin'at, se ncheie o vnzare n condi'iile dreptului comun.

94. Consecin#ele nerespectrii dreptului de preemp#iune. Dac$ proprietarul bunului
supus preemp'iunii nesocote!te dreptul celui preferat de lege !i nstr$ineaz$ bunul unui ter' survin
sanc'iunile prev$zute de lege, care nu sunt unitare, ci difer$ de la un drept de preemp'iune la
altul.
Sanc'iunile dreptului nostru n astfel de cazuri sunt fie anularea (nulitatea relativ) a
actului de nstr$inare ncheiat de proprietar cu un ter' la cererea celui ndrept$'it (titularul
dreptului de premp'iune), fie substituirea (subrogarea) acestuia n drepturile cumprtorului,
cu desp$gubirea cump$r$torului cu echivalentul pre'ului pe care l-a pl$tit vnz$torului. Astfel,de
pild$, art. 14 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 !i art. 8 alin. 1 din OUG nr. 226/2000 (n prezent,
abrogate), prevedeau anularea contractului ncheiat cu nesocotirea dreptului de preemp'iune la
cerea titularului acestui drept, f$r$ a se prevedea ce se ntmpla dup$ aceea, n timp ce alte texte
de lege, cum este cazul art. 20 din OUG nr. 40/1999, prev$d substituirea direct$ a titularului
dreptului de preemp'iune n locul cump$r$torului, ceea ce implic$ o cesiune for'at$ de contract n
favoarea preemptorului, cu efecte retroactive depline de la data actului de vnzare. Alte acte
normative care reglementeaz$ drepturi de preemp'iune nu prev$d nici o sanc'iune pentru
nerespectarea acestora, a!a cum sunt Legea nr. 134/1995 !i Legea nr. 133/1999. Nulitatea relativ$
pare a fi solu'ia de urmat n aceste cazuri, dat fiind c$ substituirea titularului dreptului de
preemp'iune n locul cump$r$torului este o m$sur$ excep'ional$, care, se pare, nu ar putea rezulta
dect dintr-o dispozi'ie special$ a legii.

C. RTRACTUL LITIGIOS

94. No#iune. Utilitate. Este de principiu c$, afar$ de cazurile anume prev$zute de lege,
orice drept cu con'inut patrimonial poate fi cesionat (vndut), chiar dac$ asupra acestuia exist$ un
litigiu, adic$ o contesta'ie n justi'ie. Este astfel cazul cnd, de pild$, o persoan$, A, ac'ioneaz$ n
judecat$ o alt$ persoan$, B, pentru repararea unui prejudiciu cauzat printr-o fapt$ ilicit$ pe care
prtul o neag$, iar nainte de solu'ionarea litigiului, A vinde lui C crean'a sa eventual$ (fiind n
litigiu, iar rezultatul acestuia incert) contra lui B.
Prin excep'ie, n anumite cazuri, legea instituie restric'ii n privin'a cesiunii unor drepturi
litigioase. Astfel, conform dispozi'iilor art. 1309 C. civ., judec$torii, procurorii !i avoca'ii nu pot
fi cesionari de drepturi litigioase a c$ror solu'ionare este de competen'a cur'ii de apel n raza
c$reia !i desf$!oar$ activitatea (infra nr. 122). Interdic'ia este instituit$ n scopul ca persoanele
49
nvestite cu func'ii judiciare s$ nu fie tentate s$ profite de situa'ia lor pentru a dobndi drepturi
litigioase pe pre'uri modice, iar apoi s$ uzeze de influen'a lor pentru a le valorifica n propriul
profit.
De asemenea, tot prin excep'ie, sub sanc'iunea nulit$'ii absolute, art. 20 alin.4( din Legea
nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 247/2005 (Titlul I, art.I, pct. 46) interzice nstr$inarea sub
orice form$ a imobilelor la care se refer$, n privin'a c$rora exist$ litigii la instan'ele judec$tore!ti
generate de acest$ lege, pn$ la solu'ionarea definitiv$ !i irevocabil$ a acestora.
Afar$ de aceste cazuri de excep'ie, regula este !i r$mne cea a liberei circula'ii a
bunurilor, chiar dac$ asupra acestora exist$ litigii.
Conform art. 1402 C. civ., dac$ un drept litigios este vndut, cel contra c$ruia acesta
subzist$ se poate libera de cesionar numrndu-i pre#ul real al cesiunii, spezele contractului $i
dobnda din ziua cnd cesionarul a pltit pre#ul cesiunii. Cu alte cuvinte, n caz de vnzare a
unui drept litigios, ter'ul cedat (debitorul contra c$ruia s-a introdus ac'iunea) poate prin voin'a sa
unilateral$ s$ se subsituie n drepturile cesionarului (cump$r$torului), lundu-i locul n contractul
de vnzare ncheiat cu cedentul-reclamant, cu obliga'ia de a desp$gubi pe ter' pentru pre'ul
efectiv pl$tit pentru achizi'ionarea acelui drept, plus cheltuielile vnz$rii !i dobnzile aferente din
ziua pl$'ii. Aceast$ institu'ie poart$ denumirea de retract litigios !i !i are originea n dreptul
roman (epoca imperial$). Exemplu: n cazul de mai sus, A introduce ac'iune n daune contra lui B
solicitnd repararea unui prejudiciu de 100 00 lei, iar nainte de pronun'area solu'iei cesioneaz$
lui C crean'a litigioas$ contra sumei de 50 000 lei, situa'ie n care B poate exercita retractul
litigios, substituindu-se prin aceasta n drepturile lui C contra pl$'ii c$tre acesta a sumei de 50
000 lei !i a dobnzii legale la aceast$ sum$ (calculat$ de la data pl$'ii de c$tre C lui A a pre'ului
cesiunii dreptului litigios !i pn$ la achitarea efectiv$ a sumei corespunz$toare de c$tre B lui C ca
pre' al exercit$rii retractului).
Persoana contra c$reia subzist$ dreptul litigios (prtul) !i care este singura care poate
exercita retractul (infra nr. 98) se nume!te retractant (retr$g$tor), iar cesionarul (dobnditorul
dreptului litigios) retractat (retras).
Menirea retractului este aceea de a pune la dispozi'ia celui contra c$ruia subzist$ dreptul
litigios un instrument juridic eficient de 'inere n fru a eventualelor tendin'e speculative ce i-ar
putea anima pe cesionarii de drepturi litigioase, care ar cump$ra pe un pre' inferior celui real n
ideea de a ob'ine un profit din diferen'$ n caz de c!tigare a procesului. Cu ct este mai mic
pre'ul cesiunii dreptului litigios fa'$ de pre'ul real, cu att prtul mpotriva c$ruia este ndreptat$
ac'iunea va fi mai motivat s$ exercite retractul. Invers, cu ct pre'ul cesiunii este mai apropiat de
valoarea real$ a bunului, cel mpotriva c$ruia este ndreptat$ ac'iunea va fi mai pu'in tentat s$
exercite retractul.

95. Origini istorice. Retractul litigios !i are r$d$cinile n dreptul roman, fiind men'inut
pn$ n zilele noastre. Cump$r$torii de procese erau considera'i nc$ din vechime speculatori
(emptores fortunis alienis inhiantes), iar asemenea opera'iuni indezirabile.
Mai nti vnzarea de drepturi litigioase a fost considerat$ nul$ prin constitu'iile
mp$ra'ilor Gratian, Valentinian !i Teodosie, iar apoi a fost admis$ ca valabil$, dar a fost
descurajat$ indirect, la nceput, prin retrngerea posibilit$'ilor de speculare a dreptului litigios de
c$tre cesionar prin limitarea dreptului de a urm$ri pe debitorul cedat doar n limitele pre'ului
pl$tit de el cedentului, iar apoi prin instituirea posibilit$'ii exercit$rii retractului, consacrate prin
celebrele constitu'ii Per diversas, Ab Anastasio !i Mandati vel contra ale mp$ra'ilor Anastasie !i
Iustinian.

50
a. Condi&iile retractului

96. Enumerare. Pentru ca retractul s$ poat$ fi exercitat se cer a fi ntrunite urm$toarele
condi'ii: 1 s$ existe un drept litigios; 2 dreptul s$ fie cesionat de reclamant unui ter' contra unui
pre'; 3 cesiunea s$ se fac$ la un moment n care procesul asupra dreptului litigios este nc$ n
curs.

1. S existe un drept litigios

97. No#iune. Conform dispozi'iilor art. 1403 C. civ., lucrul se socote$te litigios cnd
exist proces sau contesta#ie asupra fondului dreptului. Pentru ca un drept s$ fie considerat
litigios n sensul dispozi'iilor textului de lege men'ionat, nu este suficient doar s$ existe un
proces n privin'a unui drept, ci se cere ca, pe de o parte, procesul s$ poarte asupra fondului
dreptului, adic$ asupra ns$!i existen'ei sau ntinderii sale, iar pe de alt$ parte s$ existe contesta'ie
asupra acestui drept, fiind necesar ca, ntr-un fel oarecare, prtul s-$i fi manifestat voin#a de a
rezista preten#iilor reclamantului. Prtul manifest$ rezisten'$ la preten'iile reclamantului nu
numai atunci cnd neag$ existen'a sau ntinderea dreptului acestuia, ci !i atunci cnd nu contest$
c$ dreptul a existat, dar sus'ine c$ acesta s-a stins prin una din modalit$'ile prev$zute de lege
(compensa'ie, nova'ie, plat$, remitere de datorie, prescrip'ie extinctiv$).
Litigiile (procesele) n care prtul nu contest$ fondul dreptului reclamantului, ci fie
recunoa!te preten'iile reclamantului, fie se rezum$ doar la invocarea unor excep'ii dilatorii
(necompeten'a instan'ei, plata cau'iunii judicatum solvi, comunicarea actelor de la dosar) nu
permit exercitarea retractului. De asemenea, pentru c$ nu implic$ o contesta'ie asupra fondului
dreptului, exercitarea retractului nu este permis$ n procedura ordonan'ei pre!edin'iale.
n cazul proceselor de partaj, cnd n discu'ie se afl$ doar modalit$'ile de efectuare a
acestuia (n natur$, prin vnzare la licita'ie etc.) sau compunerea loturilor, nu exist$ contesta'ie
asupra fondului drepturilor cop$rta!ilor, astfel nct exercitarea retractului nu este posibil$. n
schimb, cnd drepturile cop$rta!ilor sunt contestate fie prin negarea existen'ei lor, fie prin
discutarea ntinderii acestora, condi'iile cerute de art. 1403 C. civ. sunt ntrunite.
Dac$ n discu'ia p$r'ilor n fa'a instan'ei de judecat$ se afl$ doar un element accesoriu al
dreptului, cum ar fi cel al existen'ei unei modalit$'i (termen sau condi'ie) sau garan'ii, ori a
con'inutului lor, procesul nu-i confer$ acestuia statutul de drept litigios.
Dobnzile unui mprumut, chiar dac$ n teorie constituie un accesoriu al capitalului,
totu!i, dat fiind faptul c$, pe de o parte, reprezint$ remunera'ia mprumut$torului pentru
imobilizarea sumei mprumutate !i pentru riscurile care decurg din mprumut, iar pe de alt$ parte
c$ sporesc cuantumul sumei care trebuie restituite, litigiile n privin'a acestora trebuie considerate
ca privind ntinderea crean'ei, ceea ce nseamn$ c$ poart$ asupra fondului dreptului dedus
judec$'ii, fiind vorba a!adar despre un drept litigios.
n orice caz, dispozi'iile art. 1403 C. civ. care definesc tr$s$turile dreptului litigios
(necesitatea existen'ei unui proces !i a unei contesta'ii asupra fondului dreptului dedus judec$'ii)
sunt de strict$ interpretare, neputnd fi extinse pe cale de interpretare de c$tre instan'ele
judec$tore!ti.

98. Orice drept contestat poate fi litigios $i s dea dreptul la retract. Legea nef$cnd
nici o distinc'ie, natura dreptului contestat este indiferent$, retractul putnd fi exercitat att n
privin'a drepturilor de crean'$, ct !i a celor reale (mobiliare sau imobiliare). Este la fel de
indiferent dac$ dreptul litigios poart$ asupra unui bun izolat sau asupra unei universalit$'i.
51

99. Retractul n cazul drepturilor reale imobiliare. O men'iune special$ se cuvine
f$cut$ n leg$tur$ cu drepturile reale imobiliare. n cazul n care exist$, de exemplu, o ac'iune n
revendicare n privin'a unui imobil, este n afara oric$rei discu'ii faptul c$ dreptul de proprietate
asupra acestui bun este litigios, astfel nct dac$ reclamantul cesioneaz$ unui ter' dreptul pe care
pretinde c$ l are asupra bunului, prtul din ac'iunea n revendicare poate exercita retractul
mpotriva ter'ului cesionar.
Problema care se pune este ns$ ce se ntmpl$ n cazul juridic posibil n care cel care
face cesiunea nu este reclamantul, ci prtul posesor al imobilului revendicat de reclamant.
Dup$ unii autori, exercitarea retractului este posibil$ !i n acest din urm$ caz, fiind, de
ast$ dat$, !i la dispozi'ia reclamantului din procesul de revendicare, nu numai a prtului, cum se
ntmpl$ n toate cazurile cnd dreptul litigios este unul de crean'$.
Al'i autori !i unele instan'e ns$, cu argumente care nu sunt de loc de neglijat, sunt de
p$rere c$ n cazul men'ionat retractul nu poate fi exercitat. n acest sens, este deosebit de
elocvent$ !i totodat$ actual$ motivarea unei decizii de acum un secol a Cur'ii de Casa'ie din 'ara
noastr$, care a re'inut c$ din termenii art. 1402 C. civ. rezult c retractul litigios nu se poate
exercita dect de acela contra cruia se afl pornit o ac#iune, cci numai el prin exercitarea
acestui retract, se poate afla n condi#iile citatului text, adic de a se putea libera de preten#ia
cesionarului; cnd ns prtul n ac#iunea n revendicare vinde imobilul ce-l posed $i-l pred
cumprtorului, nu poate fi vorba pentru cel ce revendic acel imobil, de liberarea vreunei
preten#ii ce ar exista n contra lui, cci acel care posed imobilul nu-i cere nimic.

2. Dreptul litigios s fie cesionat contra unui pre#

100. Retractul nu poate fi exercitat dect dac$ este vorba despre un drept litigios
vndut, cel n contra c$ruia exist$ acest drept putndu-se libera de cesionar numrndu-i
pre#ul real al cesiunii (art. 1402 C. civ.). n alte cuvinte, se cere existen'a unui act translativ
de proprietate contra unui pre' stabilit n bani.
Retractul se aplic$ deopotriv$ tuturor vnz$rilor, fie acestea obi!nuite, fie f$cute prin
intermediul justi'iei (care nu exclud prin ele nsele ideea de specul$), dar !i tranzac'iilor care au
dus la cesiunea unui drept litigios contra unui pre' (este vorba a!adar despre tranzac'iile care au
caracter translativ, iar nu doar declarativ).
Cerin'ele exercit$rii retractului nu sunt ntrunite cnd suntem n prezen'a unui drept n
privin'a c$ruia s-a ncheiat un pact de quota litis. Un asemenea pact nu constituie o cesiune de
drepturi litigioase deoarece, pe de o parte, avocatul nu devine la ncheierea lui titularul dreptului
litigios, ci doar mandatar al titularului acestuia pentru ducerea la bun sfr!it a procesului, iar pe
de alt$ parte nu exist$ pre', avocatul punnd la dispozi'ia celeilalte p$r'i doar munca, !tiin'a !i
talentul s$u.
De asemenea, retractul nu poate fi exercitat nici cnd cesiunea s-a f$cut cu titlu gratuit
(ra'iunea fiind identic$ aceleia pentru care nici dreptul de preemp'iune nu poate fi exercitat ntr-
un asemenea caz supra nr. 90) !i nici cnd s-a f$cut n schimbul unui alt drept sau contra unei
ntre'ineri.

3. Cesiunea s se fac la un moment n care procesul este n curs

101. Un proces n curs. Din dispozi'iile art. 1403 C. civ. rezult$ c$ dreptul este litigios
atta timp ct exist$ proces !i contesta'ie asupra fondului acestuia. Procesul se ntinde ntre
52
momentul naint$rii cererii de chemare n judecat$, indiferent de jurisdic'ia c$reia i revine
competen'a judec$rii acesteia, !i, dup$ caz, cel al pronun'$rii unei hot$rri judec$tore!ti definitive
!i irevocabile, al intervenirii unei tranzac'ii ntre p$r'i, al perim$rii procesului, al achies$rii
prtului sau al renun'$rii reclamantului la drept ori la judecat$.
Reclama'ia (notificarea) gra'ioas$, invita'ia la conciliere !i chiar procesul-verbal de
neconciliere nu sunt suficiente pentru a satisface cerin'a existen'ei unui proces n curs. Cu att
mai pu'in prezint$ relevan'$ simplele discu'ii contradictorii dintre p$r'i naintea declan!$rii unui
proces, chiar dac$ acesta este iminent.
Pe de alt$ parte, important pentru ntrunirea condi'iilor retractului este momentul actului
de cesiune (al realiz$rii acordului de voin'e ntre cedent !i cesionar), iar nu cel al notific$rii
debitorului cedat, adic$ al realiz$rii opozabilit$'ii cesiunii fa'$ de acesta.
Dup$ pronun'area hot$rrii judec$tore!ti de prim$ instan'$, care nu este definitiv$,
procesul este nc$ n curs pe durata termenului de apel, iar dac$ apelul a fost introdus, pn$ la
momentul pronun'area hot$rrii instan'ei de apel. Simpla posibilitate de exercitare a unei c$i
extraordinare de atac (revizuire, contesta'ie n anulare) nu ntrune!te condi'ia existen'ei unui
proces n curs.
n general, se apreciaz$ c$ ntruct recursul nu este suspensiv de executare, procesul este
considerat nchis dup$ judecarea apelului (sau la expirarea termenului de apel, dac$ acesta nu
este introdus), dar c$ redevine deschis de la promovarearea recursului !i pn$ la judecarea
acestuia. Este un punct de vedere discutabil. Faptul c$ hot$rrea instan'ei de apel este executorie
nu constituie un element de diferen'iere, deoarece chiar !i hot$rrile atacate cu recurs sunt
executorii.

b. Exercitarea retractului

102. Prerogativ apar#innd exclusiv prtului. Din dispozi'iile art. 1402 C. civ.
rezult$ c$ retractul este o prerogativ$ a celui n contra cruia exist un drept litigios vndut,
adic$ a prtului din procesul ini'ial, care a dat na!tere dreptului litigios.
Afar$ de elementele de text men'ionate mai sus, n favoarea acestei solu'ii pledeaz$ !i
puternice argumente practice desprinse din faptul c$, n caz contrar, ar fi suficient$ nvestirea
formal$ a unei instan'e sub un pretext oarecare de c$tre cel care !tie c$ proprietarul unui bun
proiecteaz$ nstr$inarea acestuia unui ter', pentru a putea exercita apoi retractul dendat$ ce se
realizeaz$ aceast$ cesiune, astfel nct s-ar ajunge ntr-o situa'ie n care toate fraudele ar fi
posibile.

103. Prerogativ specific unui drept potestativ. Dendat$ ce sunt ntrunite condi'iile
cerute de lege, prtul poate exercita retractul substituindu-se n drepturile retractatului. Retractul
este rezultatul unei manifestari unilaterale de voin'$ care con'ine !i oferta de plat$ a presta'iilor
pecuniare prev$zute la art. 1402 C. civ..
Puterea pe care legea o confer$ retractantului asupra situa'iei juridice create n urma
cesiunii unui drept litigios este una specific$ unui drept potestativ, identic$ celei care decurge din
existen'a unui drept de preemp'iune (supra nr. 89). n aceste condi'ii, judec$torul nu are alt rol
dect, eventual, acela de a constata retractul, neavnd c$derea nici de a face aprecieri n privin'a
temeiniciei contesta'iei asupra fondului dreptului !i nici de a pronun'a retractul cnd nu ar fi
ntrunite condi'iile cerute de lege, indiferent de orice alte considerente care ar putea justifica o
asemenea solu'ie.

53
104. Exercitarea retractului nu este condi#ionat de ndeplinirea vreunei forme.
Retractul nu este supus nici unei condi'ii de form$, dar, fire!te, retractantul trebuie s$ aduc$ la
cuno!tin'a retractatului exercitarea acestui drept. Acest lucru se poate realiza att n fa'a instan'ei
nvestite cu judecarea dreptului litigios, ct !i extrajudiciar pe calea unei notific$ri f$cute
cesionarului.
Retractantul nu are nici obliga'ia de a face retractatului oferta real$ a pl$'ii sumelor cu
care trebuie s$-l indemnizeze pe acesta conform prevederilor art. 1402 C. civ. !i cu att mai pu'in
s$ consemneze aceste sume la CEC. F$r$ ndoial$ c$ retractul odat$ exercitat, retractantul este
obligat s$ indemnizeze pe retractat pentru tot ceea ce a pl$tit cedentului, pentru cheltueilile f$cute
cu cesiunea !i cu dobnda pre'ului pl$tit, dar retractul n sine nu este condi'ionat de plata
prealabil$ a acestor sume

105. Cnd poate fi exercitat retractul? Este de principiu c$ retractul nu poate fi
exercitat dect pe durata procesului care face litigios dreptul la care acesta se refer$. El poate fi
invocat n orice stare a pricinii, chiar !i direct n recurs.
n mod excep'ional, dac$ cesiunea a fost 'inut$ secret$ pn$ la data finaliz$rii procesului
n scopul mpiedic$rii exercit$rii retractului, acesta poate fi invocat !i dup$ ncheirea procesului,
fiind vorba de o fraud$ n dauna retractantului care va fi sanc'ionat$ n acest mod.

c. Efectele retractului

106. Consecin#ele principale ale exercitrii retractului. Prin exercitarea retractului, a!a
cum precizeaz$ art. 1402 C. civ., retractantul se va putea libera de cesionar. Cu alte cuvinte,
efectul principal este stingerea litigiului, cesioanarul (retractatul) nemaiputnd continua ac'iunea
nceput$ de cedent contra retractantului. Retractul este a!adar un mijloc de liberare a
retractantului prin stingerea dreptului litigios.
Prin retract nu are loc o tran$are a procesului, neajungndu-se la o pronun'are a
dreptului, ci, a!a cum am v$zut, doar stingerea ac'iunii care l-a amenin'at pe retractant, acesta
reunind n persoana sa calit$'ile incompatibile de reclamant !i prt. Exercitarea retractului nu
nseamn$ nici o recunoa!tere n favoarea cesionarului a dreptului litigios din partea retractantului,
dar nici o respingere pe fond a ac'iunii deschise contra prtului cedat care a f$cut litigios dreptul
n discu'ie.
Nu mai pu'in ns$ trebuie subliniat faptul c$ retractul nu este doar o simpl$ institu'ie
procesual$, c$ci prin exercitarea sa se realizeaz$ !i efecte de drept material, !i anume, o
substituire de persoane, retractantul devenind titular al dreptului litigios cump$rat de retractat
(cesionar) n locul acestuia !i, implicit, st$pn al ac'iunii intentate de cedent contra sa. Prin
aceasta se produce o confuziune, pe capul aceleai!i persoane reunindu-se calit$'ile incompatibile
de creditor !i debitor, astfel nct din punct de vedere juridic devine indiferent care dintre p$r'ile
raportului juridic dinaintea cesiunii dreptului litigios avea dreptul de partea sa. Substituirea de
persoane men'ionat$ mai sus nu se confund$ cu cesiunea de contract. Retractul creaz$ o situa'ie
cu totul special$, retractantul, pe de o parte, ia locul retractatului (cesionarului), devenind titular
al dreptului cump$rat de acesta, f$r$ a deveni ns$ parte n locul lui n raportul juridic de cesiune
a dreptului litigios care l leag$ de cedent, neavnd loc o cesiune de contract, iar pe de alt$ parte
nu este avnd-cauz$ al cesionarului, neprelund dreptul litigios de la acesta, ci direct de la cedent,
raportul juridic dintre cedent !i cesionar r$mnnd n rest intact.
Urmeaz$ s$ analiz$m n continuare efectele retractului din perspectiva raporturilor dintre
retractant !i retractat (1), cedent !i cesionar (2) !i cedant !i retactant (3).
54

1. Raporturile dintre retractant $i retractat

107. Preluarea dreptului litigios. A!a cum am v$zut (supra nr. 106) prin exercitarea
retractului, retractantul se subsituie retractatului, devenind titular al dreptului achizi'ionat de
acesta de la cedent.
Substituirea retractantului n locul retractatului nu afecteaz$ cu nimic actul de cesiune
ncheiat ntre cedent !i cesionar, acesta producnd ntre ei n continuare efecte (infra nr. 109),
astfel nct este impropriu s$ se spun$ c$ prin exercitarea retractului se realizeaz$ rezolvire a
unui contract preexistent.
Pe cale de consecin'$, toate drepturile constituite asupra bunului litigios ntre data actului
de cesiune !i data exercit$rii retractului sunt desfiin'ate cu efecte retroactive (de exemplu, se
desfiin'eaz$ att poprirea nfiin'at$ de un creditor al cesionarului asupra crean'ei litigioase, ct !i
actele de nstr$inare sau de ipotecare f$cute de cesionar asupra imobilului litigios).
Prin exercitarea retractului, retractantul devine titular al dreptului litigios, iar retractatul
nu poate sc$pa de efectele acestuia restituind bunul cedentului.

108. Rambursarea pre#ului cesiunii $i accesoriilor acestuia. Dac$ menirea retractului
este de a mpiedica pe cesionar s$ foloseasc$ dreptul litigios n scopuri speculative, adic$ s$
ob'in$ c!tiguri nelegitime, acesta , pe de alt$ parte, nu trebuie s$ cauzeze cesionarului nici un
prejudiciu.
De aceea, conform dispozi'iilor art. 1402 C. civ., retractantul trebuie s$-l desp$gubeasc$
pe retractat cu pre#ul real al cesiunii, spezele contractului $i dobnda din ziua cnd cesionarul a
pltit pre#ul cesiunii.
F$cnd referire la pre'ul real al cesiunii, textul de lege men'ionat are n vedere sita'ia n
care cedentul !i cesionarul simuleaz$ pre'ul, trecnd n actul de cesiune o sum$ mai mare dect
cea real$ n scopul descuraj$rii prtului cedat de a exercita retractul, situa'ie n care retractantul,
ter' fa'$ de actul de cesiune, f$cnd proba pre'ului real, va fi 'inut doar la plata acestuia, iar nu a
celui simulat.
Dac$ dreptul litigios a fost cedat mpreun$ cu alte drepturi pe un pre' unic, revine
instan'ei de judecat$ obliga'ia de a determina partea de pre' aferent$ dreptului litigios.
Cnd dreptul litigios a format obiectul mai multor cesiuni succesive, retractantul trebuie
s$ pl$teasc$ pre'ul achitat de ultimul cesionar, contra c$ruia exercit$ retractul.
Odat$ cu pre'ul real al cesiunii, retractantul trebuie s$ restituie cheltuielile cesiunii (taxele
notariale, taxele de timbru, cheltuielile pentru consilierea de specialitate etc.), precum !i dobnda
pre'ului real al cesiunii, calculat$ de la data cnd acesta a fost achitat !i pn$ la restituirea sa
integral$.
n plus, chiar dac$ legea nu prevede, se admite c$ retractatul mai are dreptul !i la
cheltuielile f$cute de el n procesul nceput de cedent !i pe care el l-a continuat dup$ ce dreptul
litigios i-a fost cesionat, fiind apoi stins prin exercitarea retractului.

2: Raporturile dintre cedent $i cesionar

109. Actul de cesiune (vnzare) dintre cedent !i cesionar r$mne neatins de retract,
producndu-!i n continuare efectele.
De!i prin exercitarea retractului retractatul pierde dreptul litigios prin substituirea lui de
c$tre retractant, afar$ de cazul unei n'elegeri contrare, el nu poate solicita cedentului s$-l
55
garanteze pentru evic'iune, dat fiind faptul c$ cesiunea de drepturi litigioase are prin natura ei un
caracter aleatoriu, existen'a dreptului fiind incert$.
Actul de cesiune r$mnnd n fiin'$, cedentul are dreptul la plata integral$ a pre'ului
convenit cu cesionarul.

3. Raporturile dintre cedent $i retractant

110. n principiu, cesionnd dreptul litigios, cedentul nu mai are nimic de a face cu
acesta, astfel nct ntre el !i prtul cedat (retractant) nu mai subzist$ nici un fel de raport juridic.
Pentru cedent retractul este un res inter alios acta, plata pre'ului eventual nepl$tit al cesiunii
neputnd fi cerut$ de acesta dect cesionarului (retractatului), iar nu !i retractantului.
Cu toate acestea, pornindu-se de la o solu'ie tradi'ional$ provenind din Vechiul drept
francez, n doctrina francez$ exist$ autori care sus'in c$ n caz de insolvabilitate a cesionarului,
cedentul are ac'iune direct$ pentru plata pre'ului neachitat al cesiunii contra retractantului, ceea
ce i-ar permite s$ scape de concursul creditorilor cesinarului insolvabil. n dreptul nostru ns$
aceast$ solu'ie a fost contestat$, fiind considerat$ ca lipsit$ de temei juridic, acceptndu-se doar
ideea posibilit$'ii exercit$rii de c$tre cedent a ac'iunii oblice contra retractantului debitor al
cesionarului, solu'ie care se desprinde din regulile dreptului comun n materie de obliga'ii.

d. Cazurile n care retractul nu se poate exercita

111. Prin excep'ie de la dispozi'iile art. 1402 C. civ., art. 1404 C. civ. prevede limitativ
trei cazuri n care exercitarea retractului nu este posibil$. Solu'ia se justific$ prin faptul c$ n
aceste cazuri exist$ suficiente motive pentru a accepta ideea c$ cesiunea drepturilor litigioase are
alte temeiuri dect cel speculativ prezumat n toate celelate situa'ii.
De asemenea, n cazul raporturilor juridice comerciale, scopul speculativ fiind de esen'a
lor, art. 45 C. com. exclude posibilitatea exercit$rii retractului.
Potrivit dispozi'iilor art. 1404 C. civ. posibilitatea exercit$rii retractului litigios este
exclus$ cnd: 1 cesiunea s-a f$cut unui como!tenitor sau coproprietar al dreptului cedat; 2
cesiunea s-a f$cut unui creditor pentru plata crean'ei sale; 3 cesiunea s-a f$cut posesorului
fondului asupra c$ruia exist$ dreptul litigios.

1. Cesiunea s-a fcut unui como$tenitor sau coproprietar al dreptului cedat

112. Aceast$ excep'ie se justific$ prin faptul c$ cesiunea are ca efect realizarea partajului
sau u!urarea realiz$rii acetuia prin diminuarea num$rului de coindivizari. Ea func'ioneaz$ doar n
cazul n care cesiunea se face ntre como!tenitori sau coproprietari.

2. Cesiunea s-a fcut unui creditor pentru plata crean#ei sale

113. Este vorba despre o situa'ie n care cesionarul (dobnditorul dreptului litigios)
accept$ drept plat$ a crean'ei sale preexistente fa'$ de cedent (nstr$in$torul dreptului litigios)
chiar dreptul litigios, adic$ alt bun dect cel consituind obiectul crean'ei creditorului-cesionar,
avnd loc o dare n plat.
n acest caz legiuitorul consider$ c$ dac$ debitorul nu este n m$sur$ s$ pl$teasc$ ceea ce
s-a angajat ini'ial, trebuie s$ se poat$ libera de datorie ndat$ ce creditorul accept$ alt bun drept
plat$ a crean'ei sale, opera'iunea nefiind motivat$ de o inten'ie speculativ$, ci de dorin'a
56
creditorului de a ob'ine plata crean'ei sale, fie ea chiar par'ial$. Cu alte cuvinte, cesionarul
ncearc$ s$ limiteze o pagub$, mul'umindu-se cu ceea ce debitorul s$u i poate da efectiv.
Cesiunea poate fi valabil f$cut$ !i contra unui pre' simbolic (supra nr. 80), situa'ie n care
cauza vnz$rii nu este aceast$ sum$, ci o obliga'ie a vnz$torului fa'$ de cup$r$tor, care se stinge
n schimbul acelei cesiuni.
Dac$ dreptul litigios este estimat de p$r'i la o valoare superioar$ crean'ei achitate prin
darea n plat$ men'ionat$ mai sus, cesionarul va fi obligat la plata unei sulte, caz n care, fcnd
aplicarea principiilor generale, dac$ sulta este mai mare dect valoarea datoriei preexistente
retractul va fi permis, iar n caz contrar nu.

3. Cesiunea s-a fcut posesorului fondului asupra cruia exist dreptul litigios

114. Cazul vizat de acest text obscur !i de redus$ importan'$ practic$ este cel n care o
ipotec$ garanteaz$ o crean'$ litigios$, iar proprietarul imobilului, n ideea de a nl$tura riscurile
realiz$rii ipotecii, cump$r$ crean'a litigioas$, inten'ia speculativ$ fiind astfel exclus$.

D. CLAUZELE DE AGREMENT

115. No#iune. Cmp de aplicare. n categoria restric'iilor la libera alegere a
cump$r$torului de c$tre vnz$tor se includ clauzele de agrement, care subordoneaz$ perfectarea
valabil$ a unor vnz$ri agrementului (accept$rii) cump$r$torului ales de vnz$tor de c$tre un ter'.
Este vorba a!adar de o restrngere conven'ional$ (asumat$ voluntar printr-un contract) a libert$'ii
de alegere a cocontractantului sau, altfel spus, a libert$'ii puterii de a dispune de un bun, deoarece
opozi'ia ter'ului (fa'$ de actul de cesiune) n favoarea c$ruia func'ioneaz$ clauza mpiedic$
vnzarea pn$ la g$sirea unui cump$r$tor acceptat de acesta.
Asemenea clauze sunt practicate n raporturile juridice care au o puternic$ component$
intuitu personae, cnd una dintre p$r'i urm$re!te prin cesiunea contractului plasarea cesionarului
(cump$r$torului) n locul !i pozi'ia sa contractual$. De exemplu: n contractul de societate, n
cazul cesiunilor de p$r'i sociale sau ac'iuni apar'innd societ$'ilor comerciale familiale sau
compuse din diferite grupuri care doresc s$ men'in$ ntre ele echilibrul existent la data pactului
societar, fiecare ac'ionar stipulnd c$ cesiunea n favoarea ter'ilor (fa'$ de contractul de societate)
nu poate fi f$cut$ f$r$ agrementul celorla'i ac'ionari; n contractul de loca#iune f$cnd parte
dintr-un fond de comer', n cazul cesiunii acestui fond n favoarea unui ter' (fa'$ de contractul de
loca'iune) stipulndu-se c$ nu se poate realiza f$r$ agrementul proprietarului localului; n
contractele de distribu#ie exclusiv, n cazul cesiunii unui asemenea contract c$tre un ter' (fa'$ de
contractul de distribu'ie) stipulndu-se c$ nu se poate realiza f$r$ agrementul concedentului
(celui care a constituit concesiunea).
Clauzele de agrement nu sunt valabile dac$ nu pot fi justificate de nici o ra'iune (lipse!te
componenta intuitu personae), cum este, de pild$, cazul stipul$rii ei ntre coproprietari.

116. Sanc#iunea nerespectrii agrementului . Sanc'iunea nesocotirii agrementului
impus n mod valabil este inopozabilitatea vnz$rii (cesiunii) fa'$ de beneficiarul clauzei, ceea ce
nseamn$ c$ n discu'ie nu se pune valabilitatea vnz$rii, care ntre p$r'ile contractante r$mne s$
produc$ efecte, fiind obligatorie, ci doar lipsa acesteia de efecte n raport cu beneficiarul clauzei,
ca !i cnd nu s-ar fi ncheiat.

57
117. Refuzul agrementului poate fi discre#ionar? R$spunsul la ntrebare nu este o
chestiune teoretic$, ci una cu o important$ miz$ practic$: dac$ r$spunsul este afirmativ, controlul
judec$toresc al refuzului este n principiu exclus, dar dac$ este negativ, controlul judec$toresc
poate fi exercitat, r$mnnd s$ fie precizate limitele acestuia.
n acest sens, n func'ie de voin'a p$r'ilor, unele nuan'$ri se impun. Astfel, dac$ p$r'ile au
stipulat prin contract o putere discre'ionar$, refuzul agrementului nu poate fi cenzurat de
justi'ie, afar$ de cazul cnd s-a f$cut cu inten'ia de a-l p$gubi pe cel n favoarea c$ruia a fost
stipulat$ clauza.
n cazul n care, a!a cum se ntmpl$ de regul$ n cazul contractelor de distribu'ie, p$r'ile
stipuleaz$ c$ beneficiarul clauzei trebuie s$ examineze echitabil !i cu toat$ grija cerut$
propunerea de cesiune, refuzul agrementului nu mai poate fi discre'ionar, trebuind s$ fie justificat
prin imperativul protej$rii intereselor sale comerciale legitime !i, pentru a elimina orice
arbitrariu, trebuie s$ fie motivat pentru a se putea verifica criteriile stipulate prin contract,
instan'a de judecat$ fiind ndrept$'it$ s$ ntreprind$, la cerere, o asemenea verificare.
n fine, dac$ prin conven'ie nu se stipuleaz$ nimic n leg$tur$ cu exercitarea
agrementului, refuzul acestuia poate fi cenzurat de instan'$ numai n mod excep'ional, n cazul n
care se comite un abuz de drept, dovedindu-se c$ a fost dictat de inten'ia de a p$gubi sau
discrimina pe motive rasiale sau religioase, iar nu pentru men'inerea ncrederii ini'iale, care a
justificat la origini instituirea clauzei.

Sec#iunea 2 , CUMP'RATORUL

118. Cump$rarea, ca !i vnzarea, constituie un act de dispozi'ie ntruct comport$ plata
pre'ului. Cele dou$ acte, vnzarea !i cump$rarea, sunt reunite n unul singur. De aceea, conform
dispozi'iilor art. 1306 C. civ., este firesc ca libert$'ii de a vinde a vnz$torului s$ i corespund$
simetric invers libertatea de a cump$ra a cump$r$torului. ns$ a!a cum libertatea de a vinde
cunoa!te anumite restric'ii, libertatea dea cump$ra comport$ la rndul s$u !i ea unele restric'ii.
Din aceast$ perspectiv$, urmeaz$ s$ analiz$m incapacit$'ile de a cump$ra reglementate de
lege ( 1) !i limitarea conven'ional$ a libert$'ii de a cump$ra ( 2).

1 Incapacit#ile de a cumpra

119. Enumerare. Incapacit$'ile de a cump$ra reglementate n dreptul nostru, care, a!a
cum se ntmpl$ n asemenea cazuri, ngr$desc capacitatea de folosin'$ a persoanelor vizate, sunt
urm$toarele: a) incapacitatea str$inilor !i apatrizilor, precum !i a persoanelor juridice str$ine de a
cump$ra terenuri n Romnia; b) incapacitatea tutorilor, mandatarilor, administratorilor !i
func'ionarilor publici de a cump$ra bunurile care se vnd prin intermediul lor; c) incapacitatea
judec$torilor, procurorilor avoca'ilor de a fi cesionari de drepturi litigioase de competen'a
instan'ei n a c$rei circumscrip'ie !i desf$!oar$ activitatea.


A. INCAPACITATEA STR)INILOR +I APATRIZILOR, PRECUM +I A PERSOANELOR
JURIDICE STR)INE DE A DOBNDI TERENURI N ROMNIA

120. Art. 41 alin. 2 teza a II-a din Constitu'ia Romnei din 1991, sub sanc'iunea nulit$'ii
absolute, stipula n forma sa ini'ial$ c$ cet#enii strini $i apatrizii nu pot dobndi dreptul de
58
proprietate asupra terenurilor. Aceast$ dispozi'ie a fost preluat$ n termeni identici de art. 3
alin. 1 din Legea nr. 54/1998 privind circula'ia juridic$ a terenurilor, n plus, la alin. 3 al aceluia!i
articol stipulndu-se !i c$ persoanele juridice strine nu pot dobndi terenuri n Romnia prin
acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte.
Incapacit$'ile fiind de strict$ interpretare, nimic nu i-a mpiedicat pe str$ini, apatrizi !i
persoanele juridice str$ine s$ cumpere construc'ii n Romnia sau alte drepturi reale dect cel de
proprietate.
Ca urmare a revizuirii din anul 2003 a Constitu'iei Romniei, textul constitu'ional
men'ionat mai sus, devenit art. 44 alin. 2 teza a II-a, a fost reformulat n sensul c$ cet#enii
strini $i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n
condi#iile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European $i din alte tratate
interna#ionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condi#iile prevzute prin
lege organic, precum $i prin mo$tenire legal. A!adar, dac$ pentru moment incapacitatea
men'ionat$ r$mne n vigoare, ea urmeaz$ a fi treptat dac$ nu abandonat$ integral, cel pu'in
restrns$.
Art. 3 din Titlul X Circula'ia juridic$ a terenurilor al Legii nr. 247/2005 prevede c$
cet#enii strini $i apatrizii precum $i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de
proprietate asupra ternurilor n Romnia n condi#iile prevzute de legea special. Cum ns$
nc$ legea special$ nu a fost adoptat$, rezult$ c$ cet$'enii str$ini, apatrizii !i persoanele juridice
str$ine nu au capacitatea de folosin'$ de a dobndi ternuri n Romnia.
Fiind vorba de o incapacitate, iar aceasta de strict$ interpretare, rezult$ per a contrario
c$, n schimb, persoanele men'ionate au capacitatea de a dobndi n Romnia att construc'ii, ct
!i alte drepturi reale (dezmembr$minte, garan'ii reale sau drepturi de concesiune).

B. INCAPACITATEA TUTORILOR, MANDATARILOR, ADMINISTRATORILOR +I
FUNC(IONARILOR PUBLICI DE A CUMP)RA BUNURILE CARE SE VND PRIN
INTERMEDIUL LOR

121. Potrivit dispozi'iilor art. 1308 C. civ., sub pedeaps de nulitate, nu se pot face
adjudecatari nici direct, nici prin persoane interpuse:
1. tutorii, ai averii celor de sub a lor tutel;
2. mandatarii, ai averii ce sunt ncredin#a#i s vnd;
3. administratorii, ai averii comunelor sau stabilimentelor ncredin#ate ngirijirii lor;
4. ofician#ii publici (func'ionarii publici n. n. D. C.), ai averilor statului ale cror
vnzri se fac printr-n$ii.
Interdic'iile de a cump$ra care rezult$ din acest text se aplic$ tuturor bunurilor, indiferent
dac$ sunt mobile sau imobile, fiind justificate prin necesitatea de a se nl$tura conflictele de
interese (cel al vnz$torului pentru care se face vnzarea cu propriul interes al celui prin
intermediul c$ruia aceasta se realizeaz$).
De!i textul se refer$ la adjudecatari, ducndu-ne cu gndul la vnz$rile silite, el se
aplic$ cu att mai mult vnz$rilor obi!nuite care se fac f$r$ interven'ia justi'iei.
n concep'ia textului de lege n discu'ie, interdic'ia func'ioneaz$ att cnd cei lovi'i de
incapacitate cump$r$ n nume propriu, ct !i atunci cnd cump$r$ prin persoane interpuse,
situa'ie n care ns$ cei interesa'i trebuie s$ fac$ proba simula'iei prin interpunerea de persoane,
indiferent cine sunt interpu!ii, neaplicndu-se prezum'iile reglementate de lege n materie de
liberalit$'i (art. 812 !i 941 C. civ.).
Sanc'iunea nc$lc$rii dispozi'iilor art. 1308 C. civ. este nulitatea relativ$ a vnz$rii.
59
C. INCAPACITATEA JUDEC)TORILOR, PROCURORILOR +I AVOCA(ILOR DE A FI
CESIONARI DE DREPTURI LITIGIOASE DE COMPETEN(A INSTAN(EI N
CIRCUMSCRIP(IA C)REAIA +I DESF)+OAR) ACTIVITATEA

122. Art. 1309 C. civ. prevede c$ judectorii, membrii ministerului public $i avoca#ii nu
se pot face cesionari de drepturi litigioase, care sunt de competen#a cur#ii de apel n a crei
circumscrip#ie $i execit func#iunile lor, sub pedeaps de nulitate, speze $i daune-interese.
Spre deosebire de textul corespunz$tor din Codul civil francez (art. 1597), care include
printre cei incapabli att personalul auxiliar (grefieri, port$rei), ct !i !i pe notari, Codul civil
romn instituie incapacitatea doar n privin'a celor anume men'iona'i la art. 1309, text care, fiind
de excep'ie, este de strict$ interpretare.
n privin'a executorilor judec$tore!ti, art. 43 din Legea nr. 188/2000 privind executorii
judec$tore!ti prevede c$ acestora le este interzis s dobndeasc direct sau prin persoane
interpuse, pentru ei sau pentru al#ii, bunurile ce au fcut obiectul activit#ii de executare silit.
Datorit$ faptului c$ n faza execut$rii silite nu se mai pune, n principiu, problema litigiozit$'ii
drepturilor, interdic'ia se apropie mai degrab$ de incapacit$'ile prev$zute la art. 1308 C. civ.,
fiindu-i aplicabil regimul juridic aferent, iar nu de incapacit$'ile prev$zute la art. 1309 C. civ.
Ra'iunea incapacit$'ilor prev$zute la art. 1309 C. civ. decurge din necesitatea de a se
prezerva prestigiul de care trebuie s$ se bucure n rndul cet$'enilor slujitorii justi'iei,
nl$turndu-se suspiciunile c$ ar profita abuziv de pozi'ia !i influen'a lor.
Judec$torii naltei Cur'i de Casa'ie !i Justi'ie, precum !i procurorii Parchetului de pe
lng$ nalta Curte de Casa'ie !i Justi'ie sunt n incapacitate de a dobndi drepturi litigioase pe tot
cuprinsul '$rii.
Dat fiind c$ incapacit$'ile n discu'ie se fondeaz$ pe ra'iuni de moralitate public$, spre
deosebire de prevederile art. 1402 !i urm$t. C. civ. referitoare la retractul litigios care se aplic$
doar n privin'a drepturilor asupra c$rora exist$ proces deschis !i contesta'ie asupra fondului
(supra nr. 97), acestea (incapacit$'ile) se aplic$ !i drepturilor asupra c$rora exist$ doar proces (nu
!i contesta'ie asupra fondului) !i chiar !i drepturilor n privin'a c$rora la data cesiunii exist$ doar
o posibilitate nc$ neefectiv$, dar, n orice caz, decelabil$ de a fi contestate n justi'ie, chestiune
care este una de fapt, de resortul judec$torilor fondului.
Ct prive!te sanc'iunea aplicabil$ nc$lc$rii incapacit$'ii, plecnd de la formularea
textului art. 1309 C. civ., care reglementeaz$ interdic'ia sub pedeaps de nulitate, s-a sus'inut
c$ aceasta ar fi aceea a nulit$'ii absolute, fiind vorba de o chestiune de ordine public$, dar solu'ia
nulit$'ii relative de protec'ie sus'inute de al'i autori pare mai rezonabil$, permi'nd confirmarea
vnz$rii anulabile. Sunt ndrept$'ite s$ invoce nulitatea ambele p$r'i ale raportului juridic litigios,
a!adar, att cedentul dreptului litigios, care ar putea fi n!elat de cump$r$tor asupra valorii reale a
dreptului s$u, ct !i cel care a emis preten'ii n contra sa, n ciuda faptului c$ acesta din urm$ nu
este parte contractant$ n raportul juridic de cesiune a dreptului litigios, admi'ndu-se c$ sfera
persoanelor care ar putea fi lezate este mai extins$.
Pe lng$ anularea vnz$rii, reclamantul poate s$ cear$ obligarea prtului la plata
cheltuielilor de judecat$ !i, dac$ este cazul, la daune-interese.
Ca urmare a anul$rii vnz$rii, dreptul litigios r$mne neatins, iar titularul s$u poate
dispune din de el n favoarea unei persoane care are capacitatea de a dobndi.
Nimic nu-l mpiedic$ pe ter'ul cedat s$ nu cear$ anularea vnz$rii pe temeiul dispozi'iilor
art. 1309 C. civ., ci s$ exercite retractul litigios mpotriva cesionarului, dac$ sunt ntrunite
condi'iile cerute de lege, avantajul fiind acela al stingerii dreptului litigios.

60
2 Limitarea conven#ional a libert#ii de a cumpra

123. Ca !i n cazul vnz$torului, libertatea cump$r$torului de a cump$ra de la cine, ct !i
cnd vrea poate fi ngr$dit$ prin clauze contractuale. A!a este, de pild$, cazul contractelor-cadru
de distribu'ie care con'in clauze de aprovizionare exclusiv$, cnd beneficiarul nu poate cump$ra
m$rfuri de natura celor indicate n contract dect de la furnizorul cu care a convenit acest lucru,
neavnd dreptul de a desface dect produsele acestuia.
Adesea, asemenea contracte con'in !i clauze de minim$ desfacere, beneficiarul fiind
obligat s$ achizi'ioneze !i s$ desfac$ cel pu'in o anumit$ cantitate de m$rfuri provenind de la
furnizorul cu care a ncheiat contractul de aprovizionare exclusiv$.
n orice caz, asemenea n'elegeri trebuie s$ respecte normele legale referitoare la
concuren'$ care pot fi puse n cauz$ n asemenea situa'ii.

Capitolul II
CONSIM)'MNTUL

124. Introducere. Este un lucru cert c$ autorii Codului civil nu au avut n vedere la data
redact$rii sale dect contractul propriu-zis realizat dintr-o dat$. Mecanismele de formare n timp
(nu dintr-o dat$) a vnz$rii, prin oferta urmat$ de o acceptare ulterioar$, ca !i antecontractele, au
r$mas s$ fie cizelate n timp de doctrin$ !i jurispruden'$ (Sec'iunea 1).
Realizarea valabil$ a acordului de voin'e (a contractului) presupune cu necesitate ca
acesta, pe de o parte, s$ nu fie afectat de vicii de consim'$mnt (Sec'iunea 2), iar pe de alt$ parte
dat n cuno!tin'$ de cauz$, cel care consimte trebuind s$ fie pe deplin informat, ceea ce pune
problema protec'iei consim'$mntului (Sec'iunea 3).
Apoi, vom prezenta consim'$mntul n cazurile speciale ale vnzarii pe ncercate !i
vnzarii pe gustate (Sec'iunea 4), iar n final vnz$rile cu drept de r$zgndire (Sec'iunea 5).

SEC(IUNEA 1 , FORMAREA VNZ'RII

125. n cele ce urmeaz$ vom prezenta mai nti oferta !i acceptarea (Subsec'iunea 1), iar
apoi a n'elegerilor prealabile vnz$rii (antecontractele) (Subsec'iunea 2).

SUBSEC)IUNEA 1 OFERTA 'I ACCEPTAREA

126. Formarea valabil$ a vnz$rii implic$ n mod necesar ntlnirea ofertei fie de a
vinde, fie de a cump$ra, ini'iativa ncheierii contractului putnd proveni de la oricare dintre p$r'i
cu acceptarea acesteia.
Dac$ f$r$ acord de voin'e nu se poate vorbi despre contract, n schimb, nu toate
contractele (acordurile de voin'e) se realizeaz$ la fel. Unele vnz$ri se realizeaz$ f$r$ nici o faz$
preparatorie; de pild$, comercian'ii care expun marfa cu afi!area pre'ului sunt considera'i n
stare de ofert permanent fcut publicului, astfel nct acceptarea de c$tre un client a acelei
m$rfi !i a condi'iilor fixate de ofertant d$ na!tere vnz$rii. Alte vnz$ri ns$ se ncheie n timp,
fie ntruct sunt precedate de negocieri asupra elementelor esen'iale ale viitorului contract, fie
ntruct p$r'ile nu sunt ambele n acela!i loc !i nu comunic$ direct, situa'ie n care cele dou$
manifest$ri de voin'e oferta !i acceptarea sunt decalate n timp. n asemenea situa'ii se
61
impune analiza, pe de o parte, a ofertei ( 1), iar pe de alt$ parte a accept$rii ( 2), iar n final a
momentului !i locului form$rii contractului (( 3).

1 Oferta

127. No#iune. n limbajul curent, prin ofert$ se n'elege orice propunere de a contracta. n
sens juridic ns$, prin ofert$, cunoscut$ !i sub denumirea de policita'ie, se n'elege propunerea
ferm$ de a ncheia un contract, n condi'ii determinate, astfel nct acceptarea acesteia este
suficient$ pentru a lua na!tere vnzarea.
n cele ce urmeaz$ vom analiza condi'iile pe care trebuie s$ le ntruneasc$ oferta (A),
efectele (B), !i caducitatea acesteia (C).

A. CONDI(IILE OFERTEI

128. Oferta trebuie s$ fie: declarat$ (exprimat$) (a), precis$ !i complet$ (b), ferm$ (c), s$
exprime un consim'$mnt neviciat (d). n afara acestor condi'ii, ini'iativa uneia sau alteia dintre
p$r'i nu poate avea dect semnifica'ia unei propuneri de a intra n tratative, iar nu aceea a unei
oferte apte s$ dea na!tere contractului prin simpla sa acceptare.

a. Oferta trebuie s fie declarat (exprimat)

129. Despre ofert$ nu se poate vorbi dect dac$ exist$ o maniferstare de voin'$
exteriorizat$. A!adar, propunerea de a contracta trebuie s$ fie exprimat$, declarat$. O decizie
luat$ n forul interior, f$r$ a fi exteriorizat$, este lipsit$ de orice semnifica'ie juridic$.
De cele mai multe ori, dac$ nu chiar ntotdeauna, oferta este expres, constnd n
invitarea direct$ (verbal$ sau scris$) la vnzare sau cump$rare. Manifestarea de voin'$ poate fi
exteriorizat$ n modalit$'i din cele mai diverse: trimiterea unei scrisori, e-mail, fax sau telex;
trimiterea unei facturi pro forma; expunerea m$rfii n vitrin$ !i a pre'ului acesteia de c$tre un
comerciant etc.
Oferta, cel pu'in teoretic, poate fi !i tacit, cnd voin'a de a contracta rezult$ indirect, dar
neechivoc, din comportamentul celui care o lanseaz$, lucru care ns$, practic, dat fiind c$ se
refer$ la o ini'iativ$, este aproape imposibil de imaginat.
Din punctul de vedere al formei, oferta nu este ngr$dit$ n nici un fel, fiind supus$ regulii
consensualismului, chiar !i n cazul n care legea impune contractului pe care aceasta l
prefigureaz$ forma autentic$. n acest caz, chiar dac$, fire!te, oferta consensual$ acceptat$ nu d$
na!tere contractului propriu-zis ntruct nu sunt ntrunite condi'iile de form$ cerute ad
validitatem, acordul de voin'e consensual nu r$mne cu totul lipsit de efecte, realizndu-se un
acord precontractual.
Fiind un act f$cut pentru stabilirea unor leg$turi interpersonale, despre ofert$ nu se poate
spune c$ este exteriorizat$ dect atunci cnd se adreseaz$ cuiva anume. Ea se poate adresa att
unei (unor) persoane determinate, caz n care nu oblig$ pe ofertant dect fa'$ de destinatarul
acesteia, ct !i unor persoane nedeterminate (publicului), caz n care, fiind vorba despre o ofert$
impersonal$, oblig$ pe ofertant fa'$ de primul acceptant (dac$ este vorba despre un singur bun)
sau, n limita stocului de marf$ disponibil, fa'$ de to'i acceptan'ii. n cazul ofertei f$cute
publicului, dac$ aceasta este afectat$ de un caracter intuitu personae expres (de pild$, se
precizeaz$ c$ oferta se adreseaz$ unei persoane n vrst$) sau implicit (cel care ofer$ spre
62
vnzare un imobil, implicit se consider$ c$ se adreseaz$ unor persoane solvabile), nu se poate
considera c$ oferta este f$cut$ oricui, ci doar persoanelor respective, astfel nct contractul nu se
na!te dect dac$ acceptarea este f$cut$ de o persoan$ din categoria celor agreate de ofertant.
Potrivit CVIM, o propunere adresat unor persoane nedeterminate este considerat
numai o invita#ie de a oferta, n afar de cazul n care persoana care a fcut propunerea nu a
indicat n mod clar contrariul(art. 14.2).

b. Oferta trebuie s fie precis #i complet

130. O propunere de a contracta nu constituie ofert$ dect dac$ elementele esen'iale ale
vnz$rii lucrul vndut !i pre'ul (art. 1295 alin. 1 C. civ.) rezult$ fie chiar din cuprinsul ei, fie
din uzan'e sau din raporturile anterioare dintre p$r'i, un simplu da din partea beneficiarului
ofertei fiind suficient pentru na!terea valabil$ a vnz$rii. Fire!te c$ atunci cnd p$r'ile, uznd de
principiul libert$'ii contractuale, ar conveni c$ pentru na!terea valabil$ a contractului, acordul lor
de voin'e, pe lng$ n'elegerea asupra elementelor esen'iale (lucru vndut !i pre'), necesit$ !i
n'elegerea asupra unui anumit element accesoriu stabilit de ele (de pild$, modalit$'ile de plat$ a
pre'ului), contractul nu se poate na!te valabil f$r$ realizarea unei n'elegeri !i asupra acestui
element.
CVIM precizeaz$ c$ o propunere este suficient de precis$ n cazul n care denume!te
m$rfurile !i, expres sau implicit, stabile!te cantitatea !i pre'ul sau d$ indica'ii care permit s$ le
determine (art. 14.1).

131. Pentru a-l lega pe ofertant, oferta trebuie s$ fie neechivoc$, adic$ neinterpretabil$.
Oferta este echivoc$ n cazul n care se lanseaz$ de c$tre acela!i ofertant mai multe oferte diferite
care nu se pot concilia (de pild$, se oferteaz$ acela!i bun dar la pre'ului diferite). n cazul ofertei
echivoce, destinatarul nu poate accepta valabil pe cea mai avantajoas$ dintre acestea, fiind
obligat s$ cear$ ofertantului s$-!i precizeze voin'a real$.

c. Oferta trebuie s fie ferm

132. A!a cum am v$zut mai sus, o propunere de contract poate fi calificat$ ca ofert$
numai dac$ acceptarea destinatarului este suficient$ pentru a forma contractul de vnzare printr-
un simplu da. Pentru aceasta oferta trebuie s$ fie ferm$, adic$ s$ nu cuprind$ rezerve, a!adar,
restric'ii care pot viza fie chiar posibilitatea ncheiereii contractului avut n vedere (propun$torul
rezervndu-!i expres dreptul de a nu ncheia contractul, f$r$ a fi obligat s$ motiveze acest lucru),
fie con'inutul s$u (de pild$, propun$torul rezervndu-!i dreptul de a modifica oricnd pre'ul
propus).
Oferta nu poate include orice fel de rezerve, unele fiind considerate ilicite prin ele nsele,
a!a cum este cazul celor care ar introduce discrimin$ri, cum sunt acelea referitoare la sexul,
religia sau rasa acceptantului.
n cazul vnz$rilor intuitu personae, propunerea de a contracta adresat$ publicului poate
fi considerat$ ca fiind f$cut$ cu rezerva agrementului ini'iatorului, fiind mai degrab$ un apel
(invita'ie) la ofert$, iar nu o ofert$ propriu-zis$ susceptibil$ de a da na!tere contractului n caz de
acceptare. Dac$ ns$ rezervele la ofert$ nu rezult$ implicit din natura lucrurilor (cum este cazul
vnz$rilor intuitu personae) sau din anumite uzan'e (obiceiuri cunoscute tuturor), ele nu pot fi
introduse dect expres (explicit).

63
133. Practica judiciar$ !i doctina, inspirndu-se din prevederile CVIM, care, la rndul lor,
sunt inspirate din dreptul anglo-saxon, au promovat ideea c$ o propunere de a contracta nu
constituie ofert$ dect dac$ din cuprinsul ei rezult$ expres sau tacit voin'a de a se lega prin
acceptare

d. Oferta s exprime un consim&mnt neviciat

134. Fiind considerat$ tot mai insistent un act juridic unilateral, oferta trebuie s$ izvorasc$
n acest caz dintr-o voin'$ neviciat$ de eroare, dol sau violen'$ (art. 953 C. civ.).

B. EFECTELE OFERTEI

135. Problema obligativit#ii ofertei. Pornindu-se de la ideea c$ n Codul civil voin'a
unilateral$ nu este izvor de obliga'ii dect n cazurile anume prev$zute de lege, printre care nu se
reg$se!te !i oferta, s-ar putea sus'ine c$ aceasta nu oblig$ cu nimic pe ofertant, putnd fi n
consecin'$ revocat$ atta timp ct nu a fost acceptat$, !i c$ doar de la acest moment, relizndu-se
un acord de voin'e, s-ar na!te obliga'ii, pentru ambele p$r'i, izvorul acestora fiind contractul de
vnzare care s-a format prin acest acord.
Acest principiu nu a fost ns$ niciodat$ admis tel quel, practica judiciar$ !i doctrina
admi'nd dintotdeauna c$ oferta d$ na!tere unor obliga'ii n sarcina ofertantului chiar !i naintea
accept$rii, dar care sunt aceste obliga'ii a fost ns$ iar$!i dintotdeauna obiect de discu'ii, cel
pu'in n anumite privin'e Astfel, dac$ asupra retractrii ofertei, adic$ a retragerii acesteia de
c$tre ofertant nainte sau concomitent cu ajungerea acesteia la destinatar, nu exist$ discu'ii,
admi'ndu-se unanim c$ nu oblig$ la nimic pe retractant ntruct oferta neajuns$ la destinatar nu
confer$ nici un drept acestuia din urm$, neputndu-se pune n nici un fel problema prejudicierii
lui, cu totul alta este situa'ia revocrii ofertei, adic$ a retragerii acesteia dup$ ce a ajuns la
destinatar, asupra acestei chestiuni fiind concentrate discu'iile amintite mai sus.
Miza discu'iei asupra efectelor ofertei ajunse la destinatar este deosebit de important$:
dac$ oferta nu este obligatorie pentru ofertant, pe de o parte, n caz de revocare a
acesteia, destinatarul poate ac'iona mpotriva ofertantului cel mult pe temei delictual, dac$ a
suferit un prejudiciu datorit$ acestui fapt, iar pe de alt$ parte, decesul sau survenirea incapacit$'ii
ofertantului naintea accept$rii duc la caducitatea ofertei;
dac$, din contra, oferta este obligatorie, pe de o parte, revocarea nu poate produce nici
un efect, ofertantul fiind obligat s$ men'in$ oferta un anumit timp (pn$ la termenul stipulat
expres de p$r'i sau, dac$ p$r'ile nu au stipulat un asemenea termen, pe un interval de timp
rezonabil, apreciat de instan'ele de judecat$ de la caz la caz), n care, dac$ survine acceptarea, se
na!te contractul, iar pe de alt$ parte, decesul sau incapacitatea ofertantului survenite naintea
mplinirii termenului (expres sau tacit) nu atrag caducitatea ofertei.
Prima concep'ie a predominat mult timp, fiind ntemeiat$ pe ideea c$ oferta nu poate
constitui izvor de obliga'ii pentru ofertant ntruct nstrinarea libert#ii pr#ilor pe care o
constituie contractul nu poate fi conceput dect dac o parte accept angajamentul celeilalte
pr#i. Sus'in$torii ei admit ns$ totu!i c$ ofertantul poate fi 'inut s$ r$spund$ delictual (daune-
interese) fa'$ de destinatar, fie pentru c$ i-a cauzat un prejudiciu prin revocarea intempestiv$ a
ofertei, fie pentru abuzul comis n exercitarea dreptului de revocare a ofertei, admi'ndu-se chiar
c$ o form$ de repara'ie a prejudiciului ar putea fi chiar considerarea contractului ca fiind ncheiat.
Cea de a doua concep'ie, care, trebuie spus, nu f$r$ dificut$'i, pare a c!tiga n ultimul
timp tot mai mult teren, se ntemeiaz$ ast$zi pe ideea c$ oferta constituie un angajament
64
unilateral obligatoriu pentru ofertant. Ca atare, revocarea ei n interiorul termenului de acceptare
este lipsit$ de efecte, astfel nct dac$ survine acceptarea vnzarea este valabil ncheiat$.

C. CADUCITATEA OFERTEI

136. Oferta devine caduc$ (lipsit$ de efecte) de drept la expirarea termenului expres sau
tacit pentru care a fost asumat$. A!adar, dac$ acceptarea nu survine n interiorul termenului,
contractul nu mai poate fi valabil format, afar$ de cazul n care ofertantul se declar$ de acord cu
aceasta (art. 35 C. com.).
De asemenea, oferta devine caduc$ naintea expir$rii termenului de acceptare n cazul n
care beneficiarul declar$ c$ nu o accept$ sau face o contrapropunere (o alt$ ofert$), ceea ce,
implicit, echivaleaz$ cu neacceptarea ofertei dinti.

2 Acceptarea

137. No#iune. Acceptarea este manifestarea de voin'$ a destinatarului n sensul primirii
propunerii de contract venite din partea ofertantului. Ea trebuie s$ concorde ntocmai ofertei,
fiind necondi'ionat$ !i integral$, ducnd la realizarea consim'$mntului (acordului de voin'e),
a!adar la na!terea contractului, printr-un simplu da.
Pentru a fi valabil$ ca atare, acceptarea trebuie s$ ndeplineasc$ acelea!i condi'ii ca !i
oferta.
n principiu, acceptarea nu este supus$ nici unei condi'ii de form$, fiind guvernat$ de
regula consensualismului, afar$ de cazul n care legea impune o anumit$ form$ ad validitatem,
situa'ie n care contractul nu se poate na!te valabil dect cu respectarea acesteia.
Acceptarea ofertei nu poate fi impus$ destinatarului, acesta fiind liber s$ o fac$ sau nu.

A. ACCEPTAREA EXPRES) A OFERTEI

138. Acceptarea este expres$ atunci cnd voin'a destinatarului ofertei de a primi
propunerea ofertantului este exteriorizat$ !i adus$ la cuno!tin'a acestuia fie prin viu grai, fie n
scris, fie prin anumite gesturi sau semne care, conform uzan'elor, relev$ voin'a de a accepta
oferta (de exemplu: gesturile de comunicare specifice surdo-mu'ilor; ridicarea minii sau
nclinarea capului n cazul vnz$rilor la licita'ie sau la burs$; introducerea unei monede ntr-un
aparat de distribuire de bilete, b$uturi etc.).
n toate cazurile, acceptarea trebuie s$ fie neechivoc$.

B. ACCEPTAREA TACIT) A OFERTEI

139. Acceptarea tacit a ofertei. Spre deosebire de acceptarea expres$, acceptarea tacit$
nu implic$ o manifestare de voin'$ f$cut$ n scopul de a fi adus$ la cuno!tin'a ofertantului, ci
doar ndeplinirea unei ac'iuni din care se poate desprinde implicit voin'a destinatarului de a primi
propunerea ofertantului.
Cea mai caracteristic$ form$ de acceptare tacit$ este executarea contractului, cum ar fi, de
pild$, expedierea m$rfurilor comandate de ofertant ori, simetric invers, plata n tot sau n parte a
pre'ului inclus n ofert$.
65
Executarea trebuie s$ fie n perfect$ concordan'$ cu oferta, altminteri nefiind vorba de o
acceptare, ci de o contraofert$.

140. Problema acceptrii implicite a ofertei prin simpl tcere. Regula. Uneori,
destinatarul r$mne complet inert dup$ primirea ofertei; nici nu face o declara'ie expres$ de
acceptare, nici nu trece la executarea contratului.
O astfel de conduit$ este ambigu$ (echivoc$), susceptibil$ de a fi interpretat$ n diferite
feluri. Or, consim'$mntul trebuie stabilit cu certitudine, f$r$ echivoc. De aceea, n principiu, n
lipsa oric$rei posibilit$'i de circumstan'eiere, t$cerea este considerat$ ca indiferent$ din punct de
vedere juridic, neputnd avea semnifica'ia unei accept$ri.
CVIM prevede expres la art. 18.1 c$ tcerea sau inac#iunea prin ele nsele nu pot
constitui acceptare.
Faptul c$ policitantul prevede n ofert$ c$ n absen'a unui r$spuns ntr-un anumit termen
contractul se consider$ ncheiat nu are consecin'e pentru destinatar, acesta neputnd fi obligat
f$r$ acordul s$u la un asemenea r$spuns, astfel nct t$cerea lui nu echivaleaz$ cu acceptarea
ofertei.

141. Excep#ii de la regula potrivit creia tcerea nu echivaleaz cu acceptarea
implicit a ofertei. Regula de mai sus comport$ unele excep'ii, care decurg din anumite
circumstan'e n care este p$strat$ t$cerea, f$cnd ca aceasta s$ nu mai fie neutr$ (echivoc$), ci
una din care se poate desprinde implicit (tacit) inten'ia de a contracta.
n primul rnd, t$cerea valoreaz$ acceptare dac$ legea sau uzan&ele (specifice unui loc,
profesii sau comer&ului) prevd aceasta. n asemenea cazuri, legea sau uzan'a confer$ t$cerii o
semnifica#ie obiectiv care face din ea un veritabil mijloc de comunicare, analog unui limbaj.
n al doilea rnd, se consider$ c$ t$cerea valoreaz$ acceptare cnd pr&ile au convenit
anterior expres c tcerea uneia dintre ele la propunerea provenind de la cealalt valoreaz
acceptare a acelei propuneri.
n al treilea rnd, t$cerea poate valora acceptare cnd ntre pr&i au existat rela&ii de
afaceri anterioare care s-au concretizat n ncheiarea repetat$ a unor contracte de aceea!i natur$,
prin oferte periodice nerefuzate niciodat$ pn$ la momentul respectiv, caz n care, n lipsa unui
refuz, ofertantul poate conta pe ncheiera contractului.
n sfr!it, se consider$ c$ t$cerea constituie acceptare n cazul n care oferta este fcut n
interesul exclusiv al destinatarului. Solu'ia pleac$ de la ideea c$ n aceast$ situa'ie exist$ o mare
probabilitate de acceptare, neexistnd nici o ra'iune pentru respingerea ofertei, dar aceasta nu
nseman$ nicidecum c$ acceptarea este obligatorie, destinatarul fiind din contra liber s$ refuze
oferta. Aprecierea unor asemenea situa'ii este atributul exclusiv al instan'ei de fond, fiind o
chestiune de fapt care se va aprecia cu toat$ pruden'a necesar$ de la caz la caz.

3 Momentul $i locul formrii contractului

142. Interesul stabilirii. Este de principiu c$ momentul !i locul form$rii contractului este
acela al ntlnirii celor dou$ voin'e oferta !i acceptarea.
Cnd p$r'ile se afl$ de fa'$ sau comunic$ direct (prin telefon, radio, internet), lucurile sunt
relativ simple n privin'a momentului ncheierii contractului, care este cel n care destinatarul
accept$ oferta, punndu-se ns$ problema locului ncheierii acestuia cnd p$r'ie sunt n locuri
diferite, dar cnd p$r'ile sunt la distan'$ !i nu comunic$ direct, ci prin coresponden'$ (scisori,
66
telex, fax) se pune problema (devenit$ clasic$) att a momentului, ct !i a locului form$rii
contractului.
Stabilirea momentului ncheierii contractului este deosebit de important$ deoarece de la
acest moment p$r'ile sunt definitiv legate prin acordul lor de voin'e, contractul ncepnd s$-!i
produc$ efectele specifice (transferul propriet$'ii !i al riscului pieirii fortuite a lucrului vndut;
produc efecte garan'iile pentru evic'iune !i vicii ascunse etc.), iar legea care va guverna
contractul este cea n vigoare la acest moment.
n ceea ce prive!te locul ncheierii contractului, acesta are importan'$ n dreptul
interna'ional privat, contractul fiind supus regulilor de form$ de la acest loc (locus regit actum),
iar din punctul de vedere al competen'ei teritoriale al judec$rii eventualelor litigii dintre p$r'i, n
cazul n care vnzarea este comercial$, competen'a poate reveni (alternativ cu instan'a
domiciliului prtului) !i instan'ei de la locul ncheierii contractului (art. 10 pct. 4 C. pr. civ.).

143. Momentul $i locul ncheierii contractului. n chestiunea momentului !i locului
ncheierii contractului dou$ ar fi solu'iile posibile, asupra c$rora, n timp, s-au grupat concep'iile
legislative, nfrunt$rile doctrinare !i solu'iile practicii judiciare. Una ar fi cea de a considera
contractul format la momentul la care cele dou$ voin'e coexist$, este vorba de teoria emisiunii
acceptrii (cunoscut$ !i sub denumirea de teoria declara#iei sau expedierii), locul ncheierii
contractului fiind cel unde acceptantul se afl$ la momentul la care, ntr-un fel sau altul, accept$
oferta, iar cealalt$, teoria recep#iei (cunoscut$ !i sub denumirea de teoria informa#iei), de a
considera contractul ncheiat doar la momentul recep'ion$rii accept$rii ofertei, contractul fiind
considerat ncheiat la primirea de c$tre policitant a acceptarii, locul ncheierii contractului fiind
acela unde acesta se afl$ la momentul respectiv.
Codul civil romn, ca !i Codul civil francez, nu reglementeaz$ problema momentului !i
locului ncheierii contractului de vnzare, oscilnd n dou$ cazuri particulare ntre cele dou$
sisteme. Astfel, n materie de dona'ii ntre absen'i, f$cndu-se ecou al teoriei recep'iei, art. 814
alin. 2 precizeaz$ dona'ia n-are efect dect din ziua din care se va fi comunicat donatorelui
actul de acceptare, n timp ce n materie de mandat, f$cndu-se ecou al teoriei emisiunii, art.
1533 alin. 2 C. civ. concednd c$ mandatul poate fi !i tacit, precizeaz$ c$ acesta poate s rezulte
din executarea lui din partea mandatarului.
n schimb, Codul comercial consacr$ teoria recep'iei ca regl$, preciznd c$ pentru a fi
perfect contractul este necesar ca acceptarea s$ ajung$ la cuno$tin#a propuitorului n termenul
hotrt de dnsul sau n termenul necesar schimbului propunerii $i acceptrii, dup natura
contractului (art. 35 alin.1), prin excep'ie, conform teoriei emisiunii, admi'ndu-se ns$ c$
atunci cnd ofertantul cere executarea imediat$ a contractului, iar acceptarea nu a fost cerut$,
contractul este perfect ndat ce cealalt parte a ntreprins executarea lui.
CVIM con'ine reguli similare Codului comercial, prev$znd c$, n principiu, acceptarea
unei oferte produce efecte n momentul n care indica#ia de acceptare parvine ofertantului (art.
18 alin. 1), dar c$ prin excep'ie, n temeiul ofertei, al obi$nuin#elor care s-au stabilit ntre pr#i
sau uzan#elor, destinatarul ofertei poate arta c o accept prin ndeplinirea unui act care se
refer, de exemplu, la expedierea mrfurilor, sau la plata pre#ului, fr a-l comunica
ofertantului, acceptarea produce efecte la n momentul n care acest act este ndeplinit, n
m$sura n care este f$cut n termenul de acceptare stabilit de ofertant sau, n lips$, ntr-un termen
rezonabil.
Este n afar$ de discu'ie c$ n privin'a momentului !i locului ncheierii contractului
decisiv$ este voin'a explicit$ sau implicit$ a p$r'ilor, care, n func'ie de interesele lor, sunt libere
67
s$ stabileasc$ momentul !i locul ncheierii contractului, neexistnd regului obligatorii n acest
sens.
Cnd ns$ voin'a p$r'ilor nu poate fi stabilit$ cu certitudine, problema care se pune este
aceea a determin$rii regulii supletive aplicabile cea a emisiunii sau cea a inform$rii. A!a cum
am v$zut, n materie de vnz$ri comerciale !i vnz$ri interna'ionale de m$rfuri, norma supletiv$
(regula) este cea a teoriei recep'iei. n materie de vnz$ri civile (supuse dispozi'iilor Codului
civil) ns$, de!i practica noastr$ judiciar$ !i doctrina nclin$ precump$nitor spre regula aplic$rii
teoriei recep'iei, mai potrivit$ pare totu!i aplicarea teoriei emisiunii, cu att mai mult cu ct n
materia form$rii contractului Codul civil nu impune o alt$ condi'ie dect acea a realiz$rii
acordului de voin'e (ntlnirea ofertei cu acceptarea), iar nu !i a inform$rii policitantului despre
acceptare.


SUBSEC)IUNEA 2 N)ELEGERILE PREALABILE VNZ*RII
(ANTECONTRACTELE)

144. Generalit#i. n practic$, acordul de voin'e care d$ na!tere vnz$rii nu se realizeaz$
ntotdeauna dintr-o dat$, a!a cum au gndit autorii Codului civil, ci fie n urma unor negocieri,
fie, ntruct p$r'ile nu vor sau nu pot nc$ s$ ncheie vnzarea, n urma unor acorduri prealabile
de voin'e, care, ntr-un fel sau altul, sunt pa!i concre'i n direc'ia vnz$rii, prefigurnd-o sau
proiectnd-o, fiind ele nsele contracte, dar distincte de cel de vnzare.
Contractele preparatorii (cunoscute !i sub denumirile de antecontrate, contracte
provizorii, contracte prealabile sau promisiuni de contract) sunt: promisiunea unilateral$ ( 1),
pactul de preferin'$ ( 2) !i promisiunea sinalagmatic$ ( 3).

1 Promisiunea unilateral

145. No#iune. Promisiunea unilateral$ de a vinde este contractul prin care o persoan$,
numit$ promitent, se oblig$ ferm fa'$ de o alt$ persoan$, numit$ beneficiar, s$ i vnd$ un anumit
bun pentru un pre' anume (determinat sau determinabil), dac$ aceasta din urm$ se va decide s$
cumpere n viitor, ntr-un termen determinat sau nedeterminat.
Consacrat$ definitiv de doctrin$ !i jurispruden'$, nu ns$ !i de Codul civil, promisiunea
unilateral$ se ntemeiaz$ pe un acord de voin'e care are ca obiect fixarea ofertei promitentului,
acesta angajndu-se (consim'ind) ferm s$ vnd$, din punctul s$u de vedere consim'$mntul la
vnzare fiind deja dat, pe cnd beneficiarul consimte doar ca s$-i fie pus$ la dispozi'ie op'iunea
de a cump$ra sau nu, iar nu chiar s$ cumpere. Originalitatea !i totodat$ specificul promisiunii
unilaterale const$ a!adar tocmai n faptul c$, n principiu, pentru a se forma vnzarea este
suficient$ doar manifestarea de voin'$ a beneficiarului n sensul ridic$rii op'iunii, voin'a
promitentului de a vinde fiind deja exprimat$ !i pus$ la dispoozi'ia celui dinti. De aceea,
promisiunea unilateral$ de a vinde mai este cunoscut$ !i sub denumirea de pact de op#iune.
Promisiunea unilateral$ este utilizat$ cu prec$dere n materie de vnz$ri imobiliare,
dndu-se beneficiarului posibilitatea s$ cnt$reasc$ n lini!te dac$ ncheie contractul sau nu,
precum !i ca garan'ie a restituirii unui mprumut, debitorul promi'nd creditorului s$ i vnd$ un
anumit bun n contul datoriei (acesta fiind pre'ul vnz$rii) dac$ la scaden'$ mprumutul nu este
restituit, creditorul fiind n drept s$ opteze, fie s$ ridice op'iunea, caz n care crean'a se consider$
68
stins$ prin preluarea cu titlu de vnzare a bunului promis n contul datoriei, fie s$ nu o ridice,
rezervndu-!i dreptul de a urm$ri silit alte bunuri ale debitorului.

A. INDEMNIZA(IA DE IMOBILIZARE

146. Denumirea de promisiune unilateral$ ar putea conduce la concluzia c$ aceasta este
ntotdeauna cu titlu gratuit, idee care ns$ nu poate fi re'inut$ ntruct, din contra, de regul$, n
schimbul imobiliz$rii bunului promis la dispozi'ia beneficiarului pentru un anumit termen, acesta
trebuie s$ achite o sum$ de bani (de regul$, zece la sut$ din pre'ul vnz$rii) numit$ indemniza'ie
de imobilizare.
Denumirea vrea mai degrab$ s$ sugereze ideea c$ dreptul de op'iune este dat doar uneia
din p$r'ile contractante, dar nimic nu se opune ca beneficiarul op'iunii s$ fie 'inut la o obliga'ie
pecuniar$ n favoarea promitentului, caz n care contractul de promisiune unilateral$ este oneros
!i sinalagmatic (f$r$ ns$ ca s$ devin$ promisiune sinalagmatic$ reciproc$ de vnzare-
cump$rare, angajamentului de a vinde necorespunzndu-i angajamentul de a cump$ra specific
promisiunii sinalagmatice).

147. Indeminza'ia de imobilizare constituie pre'ul asum$rii de c$tre promitent a dublei
obliga'ii de a nu nstr$ina bunul promis !i de a men'ine oferta pe durata termenului de op'iune,
iar validitatea ei nu mai constituie n prezent obiect de discu'ie.
Neplata culpabil$ a indemniza'iei n condi'iile convenite deschide promitentului calea
ac'iunii n rezolu'iune a promsiunii.

148. Dac$ beneficiarul ridic$ op'iunea, indemniza'ia de imobilizare se va include n pre'ul
vnz$rii, iar dac$ nu, r$mne definitiv c!tigat$ promitentului.

149. F$r$ ndoial$, nulitatea promisiunii de vnzare atrage obligarea promitentului la
restituirea indemniza'iei de imobilizare ncasate.
Tot astfel, indemniza'ia de imobilizare nu este datorat$, trebuind s$ fie restituit$ dac$ a
fost ncasat$ de promitent, n ipoteza n care promisiunea a fost contractat$ sub condi'ia
suspensiv$ a ob'inerii unui mprumut de c$tre beneficiar, iar aceast$ condi'ie nu s-a realizat.
Indemniza'ia de imobilizare trebuie restituit$ !i atunci cnd promitentul face imposibil$
ridicarea op'iunii prin modificarea substan'ial$ sau distrugerea voluntar$ a bunului dup$ data
ncheierii promisiunii, ori prin nstr$inarea bunului promis unui ter'.

B. CONDI(IILE DE VALIDITATE A PROMISIUNII

a. Condi&iile de fond

150. Fiind un contract, promisiunea unilateral$ de vnzare este valabil format$ la
momentul acordului de voin'e ntre promitent !i beneficiar.
Acest acord trebuie s$ poarte asupra lucrului !i pre'ului, ntocmai ca n cazul vnz$rii
(supra nr. 39 !i urm$t), dat fiind c$ pentru na!terea acesteia (a vnz$rii) este suficient ca
beneficiarul s$ ridice op'iunea. Pentru acela!i motiv, promitentul trebuie s$ aib$ capacitatea de a
vinde la momentul promisiunii, n timp ce beneficiarul, dac$ p$r'ile au stipulat o indemniza'ie de
imobilizare, trebuie s$ aib$ doar capacitatea de a se obliga la data promisiunii, iar capacitatea de
a cump$ra numai la momentul ridic$rii op'iunii (cnd se formeaz$ vnzarea).
69

b. Condi&iile de form

151. n principiu, promisiunea este consensual$, afar$ de cazul n care legea impune
forma autentic$ ad validitatem vnz$rii n considerarea obiectului acesteia (cazul terenurilor),
situa'ie n care, dat fiind c$ din punctul de vedere al promitentului consim'$mntul la promisiune
este unul !i acela!i cu cel la vnzare, iar acesta nu este valabil dect dac$ este dat n form$
autentic$, trebuie s$ fie dat n form$ autentic$. Forma autentic$ se impune doar pentru
consim'$mntul promitentului, nu !i pentru cel al beneficiarului, care fiind dat doar pentru
acceptarea promisiunii, iar nu a vnz$rii propriu-zise (care se va realiza doar la ridicarea
op'iunii), r$mne supus regulii consensualismului. Pentru formarea valabil$ a vnz$rii ns$,
fire!te, ridicarea op'iunii (consim'$mntul la cump$rare) trebuie f$cut$ n forma autentic$ n
cazul n care legea impune o asemenea form$ contractului.


C. CIRCULA(IA PROMISIUNII

152. Transmisiunea mortis causa a promisiunii. Promisunea unilateral$ de vnzare este
transmisibil$ pentru cauz$ de moarte att activ, ct !i pasiv n caz de deces al uneia sau alteia din
p$r'ile contractante. A!adar, n caz de moarte a promitentului sa beneficiarului, drepturile !i
obliga'iile se transmit la mo!tenitorii acestora, care vor beneficia, repectiv, vor fi 'inu'i la
executare, ca !i autorii (antecesorii) lor.

153. Cesiunea prin acte ntre vii a dreptului de op#iune (substituirea beneficiarului).
Dreptul de op'iune n$scut n favoarea beneficiarului fiind unul de natur$ patrimonial$, poate fi
cedat unui ter' cu titlu gratuit sau oneros, afar$ de cazul unei conven'ii contrare, care face ca
dreptul n discu'ie s$ aib$ un caracter intuitu personae.
Cedentul trebuie s$ garanteze cesionarului existen'a dreptului cedat, dar nu !i s$
r$spund$ pentru nendeplinirea obliga'iilor promitentului.
Dac$ cesionarul declar$ c$ nu ridic$ op'iunea, acest lucru poate fi f$cut de cedent, care
exercitndu-!i dreptul de a !i-l substitui n locul s$u pe cesionar (drept caracterizat !i el ca fiind
de op'iune, dar diferit de cel de a ridica op'iunea), nu pierde cu totul dreptul de a primi
promisiunea (de a ridica op'iunea), putndu-l reg$si n cazul men'ionat.

E. EFECTELE PROMISIUNII

154. Dup$ ncheierea valabil$ a promisiunii se nasc efecte specifice care privesc
obliga'iile promitentului (a), dreptul de op'iune al beneficiarului (b), formarea vnz$rii prin
ridicarea op'iunii (c) !i, n fine, se pun probelme specifice legate de consecin'ele nerespect$rii
promisiunii de c$tre promitent (d).

a. Obliga&iile promitentului

155. Dac$ dintotdeauna a existat acord asupra faptului c$ din promisiune nu se na!te
nici un drept real n favoarea beneficiarului, diferen'e au existat !i nc$ exist$ n privin'a
obliga'iei principale a promitentului fa'$ de beneficiar (nu ns$ !i n ceea ce prive!te obliga'ia
negativ$ accesorie de a nu compromite n nici un fel ncheierea vnz$rii prin ridicarea op'iunii, n
70
special prin nstr$inarea lucrului promis unei alte persoane sau prin punerea unui ter' n situa'ia
de a beneficia de un drept de preemp'iune care s$ prevaleze asupra dreptului beneficiarului
cum ar fi, de pild$, prin ncheierea cu ter'ul a unui contract de loca'iune, punnd pe ter' n situa'ia
de a beneficia de un drept de preemp'iune , !i ea unanim acceptat$).
Ct prive!te obliga'ia principal$ a promitentului, n doctrina clasic$ (francez$ !i
romn$) s-a considerat c$ promitentul este debitorul unei obliga'ii de a face, constnd n
ncheierea vnzrii (ceea ce nsemna c$ pentru na!terea vnz$rii trebuia reiterat consim'$mntul
de a vinde). n dreptul fracez, nu !i n cel romn, care a r$mas la stadiul ini'ial, n prezent, aceast$
concep'ie este abandobat$, unii autorii, de!i sus'in n continuare c$ n sarcina promitentului s-ar
na!te o obliga'ie de a face, sunt de p$rere ns$ c$ aceasta nu mai const$ n obliga'ia de a ncheia
vnzarea, ci de a men#ine oferta pe durata termenului de op#iune, f$r$ posibilitatea de revocare,
iar al'ii sus'in c$, n realitate, promitentul a consim'it deja la vnzare, aceasta putnd lua na!tere
prin simpla ridicare a op'iunii, a!a nct din partea lui nu se mai a!teapt$ s$ fac$ (pozitiv) nimic.
Aceast$ din urm$ diferen'$ ns$ este neesen'ial$, de vreme ce consecin'ele practice sunt acelea!i,
la ridicarea op'iunii vnzarea fiind considerat$ valabil ncheiat$.

b. Dreptul de op&iune al beneficiarului

156. Promisiunea nu d$ na!tere unui drept real n favoarea beneficiarului, proprietatea
r$mnnd n patrimoniul promitentului, ci doar unui drept de natur$ special$ care i permite s$
perfecteze vnzarea prin simpla ridicare a op'iunii.
Caracterizat de unii ca fiind un drept personal (de crean'$), dreptul de op'iune este tot
mai insistent prezentat de al'ii ca fiind un drept potestativ, care nu este nici real, ntruct nu
confer$ un drept aupra lucrului, nici de crean'$, ntruct nu i corespunde o obliga'ie personal$ a
promitentului, conferind pur !i simplu beneficiarului puterea de a fi stpnul unei situa'ii juridice,
n temeiul c$reia are dreptul de a opta unilateral ntre ridicarea op'iunii (cu consecin'a perfect$rii
vnz$rii) sau neridicarea acesteia (cu consecin'a neperfect$rii vnz$rii), f$r$ ca promitentul,
plasat din acest punct de vedere ntr-o pozi'ie de supunere, s$ se poat$ opune n vreun fel.

c. Formarea vnzrii prin ridicarea op&iunii

157. Ridicarea op#iunii. Beneficiarul promisiunii este pe deplin liber s$ opteze fie
pentru cump$rarea bunului promis, fie pentru refuzul ei, lucru pe care l poate face sau expres sau
tacit, pentru aceasta fiind suficient s$ nu ridice op'iunea n termenul stipulat de p$r'i. Prin
neridicarea op'iunii beneficiarul nu-!i ncalc$ nici o obliga'ie, libertatea de alegere n acest sens
(ca !i cea n sensul ridic$rii ei) fiind de esen'a promisiunii unilaterale.
Pentru formarea vnz$rii ajunge ca beneficiarul s$ ridice op'iunea, cu alte cuvinte, s$
accepte oferta 'inut$ la dispozi'ia lui de promitent pe durata termenului convenit. Ridicnd
op'iunea, beneficiarul consimte la vnzare, lucru care nu se confund$ n nici un caz cu acceptarea
promisiunii, cea dinti dnd na!tere vnz$rii, pe cnd cea de a doua doar pactului de op'iune
(promisiunii unilaterale).
n principiu, dat fiind faptul c$ la momentul ridic$rii op'iunii se formeaz$ vnzarea, are
loc !i transferul propriet$'ii de la promitent (vnz$tor) la beneficiar (cump$r$tor), afar$ de cazul
n care p$r'ile au amnat de comun acord acest transfer la un alt moment, cum ar fi acela al pl$'ii
pre'ului, ncheierii actului n form$ autentic$ etc.
Ridicarea op'iunii nu produce efecte retroactive (de la data promisiunii), vnzarea
neputndu-se forma dect la momentul realiz$rii acordului de voin'e (de a vinde !i de a
71
cump$ra), care n acest caz se produce exact la ridicarea op'iunii. De aceea, beneficiarul
promisiunii trebuie s$ aib$ capcitatea de a cump$ra doar la acest moment, iar nu !i la data
ncheierii promisiunii.

158. Forma ridicrii op#iunii. Ridicarea op'iunii este un act juridic unilateral ca
oricare altul, supus$ ca atare regulii consensualismului, putnd fi a!adar realizat$ f$r$
ndeplinirea unor condi'ii de form$. Ea poate fi att expres$, ct !i tacit$, rezultnd din acte cum
ar fi: plata unui avans din pre', din revnzarea lucrului care a format obiectul promisiunii,
preluarea m$rfii !i plata pre'ului etc.
Cnd lucrul promis este unul din categoria celor a c$ror nstr$inare necesit$
ndeplinuirea ad validitatem a unor condi'ii de form$ (cazul terenurilor), vnzarea nu se poate
ncheia dect dac$ ridicarea op'iunii este expres$ !i realizat$ n forma cerut$ de lege (act
autentic).
De aemenea, dac$ p$r'ile au prev$zut c$ ridicarea op'iunii trebuie f$cut$ ntr-o anumit$
form$ (notificare prin executor judec$toresc, scrisoare recomandat$ cu confirmare de primire
etc), ea nu va produce efecte dect cu ndeplinirea formei respective.

d. Consecin&ele nerespectrii promisiunii de ctre promitent

159. Felurile nclcrii promisiunii. De multe ori, n practic$, promitentul fie declar$
dup$ ridicarea op'iunii c$ nu este de acord cu vnzarea, refuznd executarea acesteia (1*), fie
declar$ c$ !i retrage promisiunea naintea ridic$rii op'iunii (2*), fie nstr$ineaz$ bunul promis
unui ter' (3*).

1-. Promitentul declar dup ridicarea op#iunii c nu mai este de acord cu
vnzarea

160. Cu toate c$ ntr-o asemenea situa'ie solu'ia care s-ar p$rea c$ se impune de la sine
este aceea de a considera contractul format, revocarea fiind lipsit$ de efecte, totu!i, n dreptul
nostru, s-au f$cut auzite voci care au sus'inut c$ pentru formarea vnz$rii nu ar fi suficient$
ridicarea op'iunii, ci !i persisten'a voin'ei promitentului de a vinde
A!a cum am v$zut, promisiunea oblig$ pe promitent la men'inerea op'iunii la dispozi'ia
beneficiarului pe toat$ durata termenului convenit, f$r$ posibilitatea revenirii unilaterale. Prin
urmare, dat fiind c$ prin ridicarea op'iunii vnzarea se perfecteaz$, f$r$ posibilitatea pentru
promitent de a mpiedica n vreun fel acest lucru, problema care se pune n ipoteza examinat$ nu
mai este una care 'ine de formarea vnz$rii, ci de executarea obliga'iilor decurgnd din
ncheierea valabil$ a acesteia (predarea lucrului, ncasarea pre'ului etc.).

2-.Promitentul $i retrage promisiunea naintea ridicrii op#iunii

161. Potrivit concep'iei clasice, care vedea n promisiune izvorul unei obliga'ii de a face
(de a consim'i n viitor la vnzare), s-a considerat c$ refuzul ndeplinirii acestei obliga'ii prin
retragerea promisiunii naintea ridic$rii op'iunii d$ dreptul beneficiarului doar la daune-interese,
solu'ie care a fost dedus$ din dispozi'iile art. 1075 C. civ. (art. 1142 C. civ. francez), conform
c$rora orice obliga'ie de a face sau de a nu face se schimb$ n dezd$un$ri n caz de neexecutare.
Aceast$ solu'ie a fost promovat$ pn$ de curnd n jurispuden'$ !i de Casa'ia francez$,
dar ea a fost viu criticat$ de doctrin$ pe motiv c$ promisiunea este irevocabil$ unilateral pe
72
durata termenului de op'iune, conform dispozi'iilor art. 969 C. civ. conven'iile avnd for'$ de
lege ntre p$r'ile contractante, nu pot fi revocate dect prin consim'mnt mutual sau din cauze
autorizate de lege.

3-. Promitentul nstrineaz unui ter# bunul promis

162. Dac$ promitentul nesocote!te angajamentul s$u fa'$ de beneficiar nstr$innd
naintea expir$rii op'iunii unui ter' bunul promis, actul de nstr$inare este n principiu valabil,
promitentul nstr$innd un bun care i apar'ine, din moment ce promisiunea nu este translativ$ de
proprietate. Prin aceasta ns$ promitentul !i ncalc$ obliga'iile asumate fa'$ de beneficiar prin
pactul de op'iune, potrivit dreptului comun, putnd fi obligat la daune-interese fa'$ de acesta (art.
1075 C. civ.).
A!adar, n principiu, ter'ul dobnditor p$treaz$ proprietatea bunului dobndit de el de la
promitent, fiind la ad$post de orice ac'iune a beneficiarul promisiunii.
Prin excep'ie de la regul$, ter'ul este lipsit de protec'ie cnd:

a fost de rea-credin&, avnd cuno!tin'$ de promisiune la data cnd a ncheiat
contractul translativ de proprietate cu promitentul. n acest caz, la cererea beneficiarului care
ridic$ op'iunea, contractul ncheiat cu ter'ul poate fi declarat de instan'a de judecat$ inopozabil
fa'$ de reclamant prin mecanismele ac'iunii pauliene (art. 975 C. civ.), dreptul acestuia prevalnd
asupra celui al ter'ului, chiar dac$ promitentul nu devine prin aceasta insolvabil n sensul clasic al
no'iunii, ci doar n sensul c$ se pune singur n situa'ia de a nu-!i mai putea executa
angajamentele anterioare legal asumate. Fire!te c$ beneficiarul nu este obligat s$ cear$
constatarea inopozabilit$'ii, putnd opta pentru obligarea promitentului la plata de daune-
interese;

a dobndit bunul cu titlu gratuit, caz n care, n temeiul regulilor care guverneaz$
ac'iunea paulian$ !i a principiului potrivit c$ruia nimeni nu poate face liberalit$'i atta timp ct
nu !i-a achitat datoriile (nemo liberalis nisi liberatus), actul va putea fi declarat inopozabil fa'$
de beneficiarul promisiunii, la cererera acestuia.

F. CADUCITATEA PROMISIUNII

163. Promisiunea valabil ncheiat$ poate deveni ineficace pentru motive de caducitate,
cum ar fi: expirarea termenului de op'iune, caz n care ridicarea op'iunii este ineficace, afar$ de
cazul n care promitentul consimte la prorogarea termenului; pieirea fortuit$ total$ sau
exprorierea lucrului promis; exercitarea dreptului de preemp'iune de c$tre un ter'.
n principiu, decesul uneia sau alteia din p$r'ile contractante nu antreneaz$ caducitatea
promisiunii, afar$ de cazul cnd ea a fost asumat$ n considerarea persoanei beneficiarului, iar
acesta decedeaz$ naintea exercit$rii dreptului de op'iune.

2 Pactul de preferin#

164. No#iune. Pactul de preferin'$ este un contract prin care o persoan$, numit$
promitent, se angajeaz$ fa'$ de o alt$ persoan$, numit$ beneficiar, care prime!te acest
angajament, s$ o prefere fa'$ de oricine altcineva ca !i cump$r$tor n condi'ii egale de pre' !i
73
plat$ a acestuia, dac$ n viitor se va decide s$ vnd$ bunul care i apar'ine !i formeaz$ obiectul
pactului.
Spre deosebire de promisiunea unilateral$, care presupune angajamentul ferm !i
irevocabil de a vinde al promitentului asumat fa'$ de beneficiar, pactul de preferin'$ nu con'ine
un asemenea angajament, ci doar pe cel de a propune prioritar beneficiarului vnzarea bunului
cnd !i dac promitentul se va hot$r s$ vnd$. Cu alte cuvinte, prin ncheierea pactului, liberatea
promitentului de a vinde sau a nu vinde r$mne intact$, fiind limitat$ doar libertatea acestuia de
a-!i alege partenerul contractual n cazul cnd va decide s$ vnd$, pactul dnd na!tere unui fel
de drept de preemp'iune conven'ional.
Cnd promitentul se hot$r$!te s$ vnd$, indicnd !i pre'ul, beneficiarul notificat n acest
sens se afl$ ntr-o pozi'ie similar$ beneficiarului unei promisiuni unilaterale de vnzare, avnd
libertatea nengr$dit$ de a opta pentru ncheierea vnz$rii sau refuzul acesteia.

165. Utilitate. n practic$, pactul este utilizat fie n combina'ie cu alte contracte, fiind o
clauz accesorie a unui contract principal, fie autonom, independent de alt contract.
Ca !i contrat accesoriu, pactul este utilizat n contractele de loca'iune fiind stipulat n
favoarea locatarilor. Alteori, pactul este stipulat n contractele de dona'ie ncheiate ntre rude,
cnd donatorii care doresc s$ p$streze bunurile donate n familie !i rezerv$ dreptul de a fi
prefera'i de donatari dac$ ace!tia se decid ulterior s$ vnd$ bunurile cu care au fost gratifica'i.
Fire!te c$, a!a cum am precizat, nimic nu mpiedic$ ncheierea unui pact de preferin'$
independent de orice alt contract. A!a de exemplu, coindivizarii pot s$-!i acorde unul altuia drept
de preferin'$ pentru cazul vnz$rii cotelor ce le apar'in.

166. Durata pactului. Spre deosebire de promisiunea unilateral$, care este ntotdeuna
limitat$ n timp, pactul de preferin'$ poate fi nelimitat n timp, c$ci atta vreme ct promitentul
nu-!i manifest$ inten'ia de a vinde, dreptul de op'iune al beneficiarului nu se poate na!te, astfel
nct, conform principiului contra non valentem agere non currit praescriptio, nu se poate pune
problema prescrip'iei extinctive. Afirma'ia este valabil$ n cazul pactului de preferin'$ autonom,
independent de un contract principal, care nu are fixat expres sau tacit un termen limit$ pn$ la
care promitentul s$ se decid$ dac$ vinde sau nu (pact ale c$rui efecte nceteaz$ automat la
mplinirea termenului).
Dac$ nu are stabilit un termen, pactul l oblig$ a!adar pe promitent indefinit n timp fa'$
de beneficiar !i chiar fa'$ de mo!tenitorii acestuia, afar$ de pactul ncheiat intuitu personae, ale
c$rui efecte se sting la moartea beneficiarului.
Pactul care depinde de o conven'ie principal$ devine caduc la ncetarea efectelor acelei
conven'ii.

167. Efectele pactului. Valabil ncheiat, pactul d$ na!tere unei obliga'ii personale n
sarcina promitentului de a preferea la pre' egal pe beneficiar n cazul n care se decide s$ vnd$
bunul care formeaz$ obiectul conven'iei.
Obliga'ia de preferin'$ func'ioneaz$ doar n cazul vnz$rii, nu !i al nstr$in$rilor pe alte
temeiuri juridice, cum ar fi cele f$cute cu titlu de liberalitate (dona'ie sau legat), ntre'inere,
schimb, aport n societate, dare n plat$ etc.
Atta timp ct promitentul nu se decide s$ vnd$, dreptul de preferin'$ nu este actual.
A!a cum am v$zut, promitentul p$streaz$ intact$ libertatea de a vinde sau de a nu vinde,
dar dac$ se decide s$ vnd$, la condi'ii egale de pre', beneficiarul are prioritate la cump$rare fa'$
de oricine, dac$ !i manifest$ voin'a de a cump$ra.
74
Pentru ca pactul s$ poat$ func'iona, promitentul trebuie s$ aduc$ la cuno!tin'a
beneficiarului oferta sa ferm$ de a vinde (ceea ce, fire!te, implic$ s$-i comunice pre'ul).
Beneficiarul, la rndul s$u, are libertatea deplin$ de a accepta sau nu oferta
beneficiarului. Pentru a se decide ntr-un sens sau altul, beneficiarul poate avea la dispozi'ie un
termen anume, dac$ acesta a fost stipulat de p$r'i, sau un termen rezonabil, apreciat de la caz la
caz, n caz contrar.
Dac$ beneficiarul declin$ oferta promitentului, acesta poate vinde bunul oricui, f$r$ nici
un fel de restric'ii, redobndind n acest fel libertatea de a-!i alege liber partenerul contractual.

168. Consecin#ele nerespectrii pactului. Nerespectarea pactului prin vnzarea
bunului unui ter' atrage consecin'e diferite dup$ cum acesta din urm$ a fost de bun$ sau de rea-
credin'$.
Dac$ ter&ul dobnditor este de bun-credin&, vnzarea n favoarea acestuia este
inatacabil$ deorece pactul nu confer$ beneficiarului dect un simplu drept de crean'$, iar nu un
drept real, bunul care formeaz$ obiectul s$u nefiind nici indisponibilizat n patrimoniul
promitentului, astfel nct nstr$inarea este n principiu valabil$. Dar ntruct prin nstr$inarea
men'ionat$ promitentul !i-a nc$lcat n mod culpabil obliga'iile decurgnd din pact, va putea fi
obligat la daune-interese fa'$ de beneficiar n temeiul dispozi'iilor art. 1075 C. civ..
n cazul n care ter&ul dobnditor este de rea-credin&, n sensul special care implic$ nu
numai cunoa!terea existen'ei pactului la data achizi'ion$rii bunului, ci !i a inten'iei beneficiarului
de a invoca pactul n favoarea sa (de a cump$ra), beneficiarul are posibilitatea de a cere anularea
contractului ncheiat cu nesocotirea pactului !i daune-interese.

3 Promisiunea sinalagmatic


169. No#iune. Dac$ promisiunea unilateral$ reprezint$ angajamentul ferm de a
contracta (de a vinde sau de a cump$ra) doar al uneia din p$r'i, promisiunea sinalagmatic$ de
vnzare este contractul prin care ambele p$r'i se oblig$ ferm (spre deosebire de angajamentul
promitentului n cazul pactului de preferin'$) s$ ncheie n viitor un contract de vnzare ale c$ror
elemente esen'iale (lucru vndut !i pre') sunt deja convenite. Ea este cunoscut$ n pratica
judiciar$ !i n doctrin$ !i sub denumireile de antecontract, contract provizoriu, precontract,
promisiune autonom$ sau compromis de vnzare (n dreptul francez).
Promisiunea sinalagmatic$ este un contract aparte, despre a c$rui utilitate vom vorbi
pu'in mai jos (infra nr. 180 !i 181), care nu se confund$ cu dou$ promisiuni unilaterale
ncruci!ate (una de a vinde, iar cealalt$ de a cump$ra) n privin'a aceluia!i bun !i la acela!i pre',
deoarce acestea nu se ntlnesc n acela!i plan realiznd un contract sinalagmatic (cu obliga'ii
reciproce !i interdependente), ci fiecare r$mne independent$, n cazul fiec$reia vnzarea
neputndu-se realiza dect prin ridicarea op'iunii de c$tre cealalt$ parte contractant$
(consim'$mnt distinct de cel prin care s-a realizat fiecare din cele dou$ promisiuni unilateralle).
A!a cum rezult$ din dispozi'iile art. 971 !i 1295 alin. 1 C. civ., vnzarea este n
principiu un contract consensual, care este valabil ncheiat !i produce efecte dendat$ ce p$r'ile se
n'eleg asupra lucrului vndut !i asupra pre'ului, f$r$ a fi necesar$ ndeplinirea vreunei condi'ii
de form$.
Art. 1589 alin. 1 C. civ. francez chiar prevede explicit c$ promisiunea de vnzare
valoreaz vnzare, dac exist consim#mntul reciproc al celor dou pr#i asupra lucrului $i
75
asupra pre#ului. n dreptul nostru, de!i nu exist$ o dispozi'ie expres$ similar$, regula
consensualismului despre care am amintit mai sus ne conduce la aceea!i concluzie.


A. UTILITATEA +I AUTONOMIA PROMISIUNII SINALAGMATICE

170. Plecnd de la faptul c$ promisiunea sinalagmatic$ de vnzare implic$ acordul de
voin'e al p$r'ilor asupra lucrului vndut !i asupra pre'ului, o parte a doctrinei !i jurispruden'ei
franceze au pus sub semnul ntreb$rii autonomia promisiunii, unii autori considernd-o de-a
dreptul artificial$, inoportun$ !i ilogic$. n aceast$ optic$, promisiunea sinalagmatic$ nu
este altceva dect fie o vnzare condi'ional$, fie una afectat$ de un termen suspensiv.
Acestei concep'ii care neag$ autonomia promisiunii de vnzare i s-au adus cteva
obiec'ii din cele mai serioase.
Astfel, n primul rnd, s-a remarcat faptul c$ semnarea actului autentic nu poate fi, n
acela!i timp, obiectul unei obliga'ii asumate de p$r'i !i al unei condi'ii, deoarece se exclud
reciproc, executarea obliga'iilor contractuale depinznd de voin'a p$r'ilor contractante (la nevoie
chiar putnd fi impuse prin for'a de constrngere a statului), pe cnd n cazul obliga'iilor
condi'ionale ns$!i na!terea acestora depinde de un eveniment viitor !i nesigur, ntotdeauna
exterior voin'ei p$r'ilor, l$sat la voia hazardului, or, semnarea actului autentic nu este un
eveniment exterior voin'ei p$r'ilor, ci, dimpotriv$, unul depinznd de aceast$ voin'$
n al doilea rnd, termenul !i condi'ia sunt modalit$'i ale unui contract ncheiat, pe cnd
n cazul promisiunii sinalagmatice ceea ce este n discu'ie este formarea unui contract de vnzare
care nc$ nu este ncheiat.
Iat$ a!adar suficiente motive care fac ca o parte semnificativ$ a doctrinei s$ recunoasc$
utilitatea !i autonomia promisiunii sinalagmatice de vnzare, contract aparte de vnzarea propriu-
zis$. Prin aceasta, fire!te, nu se neag$ ctu!i de pu'in posibilitatea ncheierii de c$tre p$r'i a unor
vnz$ri condi'ionale (cum ar fi:aceea a ob'inerii unei autoriza'ii administrative de construire pe
terenul care formeaz$ obiectul contractului; aceea a neexercit$rii unui drept de preemp'iune ori
aceea a ob'inerii unui mprumut de c$tre cump$r$tor pentru plata pre'ului) sau a unor vnz$ri la
termen (care amn$ transferul propriet$'ii de la vnz$tor la cump$r$tor la o dat$ ulterioar$
ncheierii contractului).
Dac$ din punct de vedere teoretic-conceptual putem conchide c$ promisiunea
sinalagmatic$ nu se confund$ cu vnzarea, avnd o existen'$ autonom$, se pune totu!i ntrebarea
ce ra'iuni practice ar putea justifica ncheierea unui asemenea contract, iar nu a vnz$rii propriu-
zise?

171. Utilitatea practic$ a promisiunii sinalagmatice a fost scoas$ pregnant n eviden'$ n
dreptul nostru ncepnd din momentul n care s-a introdus cerin'a formei autentice ad
validitateam pentru nstr$inarea unor categorii de imobile (infra nr. 186), situa'ie n care, dat
fiind c$ autentificarea nu se putea realiza imediat ce p$r'ile c$deau de acord asupra lucrului !i
asupra pre'ului, se ajungea la un acord prealabil vnz$rii propriu-zise, p$r'ile asumndu-!i
reciproc obliga'ia de a se prezenta ulterior la notar vnz$rii. Promisiunea sinalagmatic$ de
vnzare este tocmai acest acord.
n cazul n care forma este cerut$ de lege ad validitatem, consim'$mntul, care este un
element structural (de fond) al contractului, prin excep'ie de la regula consensualismului, nu
poate fi dat dect n forma respectiv$. Ea este imperativ$, adic impus, fr echivalent posibil,
pentru a da valoare juridic manifestrii de voin#.
76
Dac$ forma nu este impus$ de lege ad validitatem, vnzarea este consensual$, adic$
valabil ncheiat$ prin simplu acord de voin'e (supra nr. 15). Regula consensnualismului nefiind
ns$ de ordine public$, p$r'ile pot deroga stabilind prin voin'a lor c$ vnzarea respectiv$ nu este
valabil$ ntre ele dect prin autentificarea actului. Voin'a de esen'ializare a formei autentice,
adic$ de ridicare a unui element obiectiv accesoriu la rangul de element esen'ial, f$r$ de care
vnzarea nu poate lua na!tere, trebuie s$ fie expres$. Diferen'a fa'$ de forma ad validitatem
impus$ de lege const$ doar n faptul c$ n timp ce aceasta nu poate fi eludat$ de p$r'i n nici un
fel, cea convenit$ de p$r'i poate fi nl$turat$ printr-un acord n sens contrar. +i n acest caz, ca !i
n cazul n care forma este impus$ de lege, n'elegerea ini'ial$ are valoarea unei promisiuni
sinalagmatice de vnzare.
Concluzia care se desprinde din cele ce preced este c$ promisiunea sinalagmatic$ de
vnzare, ca institu'ie autonom$, distinct$ de vnzarea propriu-zis$, subzist$ n cazul n care
preced$ o vnzare solemn$ n virtutea legii sau a unei stipula'ii contractuale neechivoce n acest
sens.

B. EVOLU(IE ISTORIC)

172. Evolu#ia sub imperiul Codului civil de la 1864. De!i recunoscut$ ca valabil$ de
doctrina noastr$ clasic$, promisiunea sinalagmatic$ a fost pu'in utilizat$ n practic$ naintea celui
de al doilea r$zboi mondial.
Dup$ r$zboi ns$, odat$ cu preluarea puterii de c$tre comuni!ti, implementarea ideilor
totalitare, care implicau controlul statal n toate domeniile, au condus n materie de circula'ie
imobiliar$ la adoptarea unor reglement$ri care s$ traduc$ n practic$ aceste idei.
n acest sens, mai nti, s-a procedat la introducerea unor restric'ii constnd n
impunerea formei autentice ad validitatem $i a autorizrii administrative a nstrinrilor
terenurilor agricole #i a terenurilor cu #i fr construc&ii din unele localit&i (cele cu planuri
de sistematizare) prin acte juridice ntre vii (Legea nr. 203/1947; Decretul nr. 151/1950 pentru
comasarea !i circula'ia bunurilor agricole; Decretul nr. 221/1950 privitor la mp$r'eala sau
nstr$inarea terenurilor cu sau f$r$ construc'ii !i la interzicerea construirii f$r$ autoriza'ie;
Decretul nr. 144/1958 privitor la reglementarea autoriza'iilor de construire, reparare !i desfiin'are
a construc'iilor , precum !i cele referitoare la nstr$in$rile !i mp$r'elile terenurilor cu sau f$r$
construc'ii).
n cea de a doua etap$, sub pretextul preg$tirii sistematiz$rii teritoriului, au fost
indisponibilizate $i declarate expropriabile terenurile cu #i fr construc&ii din perimetrul
localit&ilor urbane (Legea nr. 19/1968 privitoare la regimul juridic al terenurilor f$r$
construc'ii, precum !i terenurilor cu construc'ii, n m$sura n care dep$!eau suprafe'ele stabilite
pe baza detaliilor de sistematizare aprobate).
n fine, n cea de a treia etap$ s-a interzis nstrinarea terenurilor de orice fel prin acte
juridice ntre vii, forma autentic ad validitatem #i autorizarea administrativ fiind extinse la
toate construc&iile, indiferent de locul siturii lor (Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea
teritoriului !i localit$'ilor urbane !i rurale; Legea nr. 59/1974 privitoare la fondul funciar).
Ob'inerea autoriza'iei administrative care condi'iona valabilitatea vnz$rii nu se putea
realiza imediat, ci doar n urma unor demersuri care necesitau un anumit timp. Pentru acest
motiv, dendat$ ce p$r'ile conveneau asupra elementelor esen'iale ale vnz$rii (obiect !i pre'),
ncheiau un act sub semn$tur$ privat$.
Ezitnd la nceput ntre a considera nul acest contract pentru nendeplinirea formelor
imperativ cerute de lege !i a-i recunoa!te anumite efecte, practica judiciar$ !i doctrina au acceptat
77
n cele din urm$ valabilitatea actului n discu'ie, dar, binen'eles, nu ca vnzare, ci ca promisiune
de vnzare (antecontract), dnd na!tere unor obliga'ii reciproce pentru p$r'i de a face tot ceea ce
era necesar (ob'inerea autoriza'iei; prezentarea la notar) pentru perfectarea vnz$rii n form$
autentic$.
n caz de neexecutare culpabil$ a acestor obliga'ii de c$tre una din p$r'i, pentru nceput,
nu s-a recunoscut celeilalte par'i dect posibilitatea de a cere rezolu'iunea !i daune-interese,
conform principiului potrivit c$ruia orice obliga'ie de a face sau de a nu face se schimb$ n
dezd$un$ri n caz de neeexecutare (art. 1075 C. civ.). Ulterior s-a mers mai departe, n caz de
refuz de perfectare a vnz$rii din partea uneia din p$r'ile contractante, art. 12 din Decretul nr.
144/1958 permi'nd n mod expres pronun&area unei hotrri judectore#ti care s &in loc de
act autentic. Aplicarea acestui text de lege, derogatoriu de la dreptul comun, era restrns$ doar la
nstr$inarea terenurilor cu !i f$r$ construc'ii din perimetrul anumitor localit$'i, anume cele cu
planuri de sistematizare (ora!e, centre muncitore!ti, localit$'i balneo-climaterice) (art. 11 din
decretul nr. 144/1958), ea fiind refuzat$ n cazul terenurilor agricole !i al imobilelor situate n
localit$'i f$r$ planuri de sistematizare (sate, comune).
Dup$ intrarea n vigoare a Legilor nr. 58 !i 59/1974, terenurile, indiferent de destina'ia
sau locul situ$rii lor, au fost restric'ionate juridic sever n sensul c$ nu mai puteau fi nstr$inate
prin acte juridice ntre vii (contracte) sau mortis causa (legate), ci doar prin mo!tenire legal$.
Prin aceasta sfera de aplicare a textului de excep'ie (derogatoriu de la dreptul comun) pe care l
reprezenta art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost, pe de o parte, restrns$, aplicndu-se doar
construc'iilor (nu !i terenurilor, care nu mai puteau fi nstr$inate prin acte juridice), iar pe de alt$
parte extins$, fiind considerat a fi aplicabil tuturor construc'iilor, nu numai celor din localit$'ile
cu planuri de sistematizare, cum fusese ini'ial.
Cu toate c$ art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat (mpreun$ cu ntregul act
normativ care l con'inea) prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea execut$rii construc'iilor !i
unele m$suri pentru realizarea locuin'elor, promisiunea sinalagmatic$ a fost n continuare
recunoscut$ ca valabil$, admi'ndu-se n caz de refuz de executare chiar !i pronun'area hot$rrii
judec$tore!ti care s$ 'in$ loc de act autentic.
Recent, prin Legea nr. 247/2005 s-au reintrodus n legisla'ia noastr$ dispozi'ii similare
celor con'inute de art. 12 din Decretul nr. 144/1958. Astfel, conform art. 5 alin. 2 din Titlul X
Circula'ia juridic$ a terenurilor al Legii nr. 247/2005, n situa#ia n care dup ncheierea unui
antecontract cu privire la teren, cu sau fr construc#ii, una dintre pr#i refuz ulterior s
ncheie contractul, partea care $i-a ndeplinit obliga#iile poate sesiza instan#a competent care
poate pronun#a o hotrre care s #in loc de contract.

D. CONDI(IILE DE VALIDITATE ALE PROMISIUNII SINALAGMATICE

172. Norme juridice aplicabile. Promisiunea sinalagmatic$ este un contact nenumit
(nereglementat n mod expres de lege), fiind supus$ normelor generale aplicabile n materie de
contracte (art. 942-1206 C. civ.).
Din punctul de vedere al condi'iilor de validitate, promisiunea trebuie a!adar s$
ntruneasc$ cerin'ele impuse contractelor n general (art. 948-968 C. civ.), dar ntruct este o
proiec'ie a unei vnz$ri ferme, trebuie s$ ntruneasc$, cu unele diferen'e, !i condi'iile de
validitate ale acestui contract.

173. Condi#iile de form. Solu#ia actual n dreptul romn. nc$ de pe vremea cnd
era n vigoare Decretul nr. 144/1958, practica judiciar$ !i doctrina !i-au pus problema dac$ forma
78
autentic$ impus$ de art. 11 din acel act normativ pentru validitatea vnz$rilor imobilelor la care
se referea (terenurile cu !i f$r$ construc'ii din localit$'ile urbane) se cerea sau nu !i n cazul
promisiunilor sinalagmatice. Dup$ unele c$ut$ri, n final, jurispruden'a Instan'ei Supreme s-a
cristalizat n sensul c$ forma autentic$ era necesar$ pentru validitatea promisiunii ntruct este
vorba de un contract distinct de cel translativ de proprietate la care se referea textul de lege mai
sus men'ionat. Doctrina a mp$rt$!it unanim aceast$ solu'ie.
Dat fiind faptul c$ odat$ cu adoptarea Legii nr. 247/2005 s-au reintrodus n legisla'ia
noastr$ dispozi'ii similare celor din art. 12 din Decretul nr. 144/1958 care prev$d posibilitatea
pronun'arii unei hot$rri judec$tore!ti care s$ 'in$ loc de act autentic n cazul n cnd una din
p$r'ile unui antecontract avnd ca obiect un teren cu sau f$r$ construc'ii refuz$ autentificare (art.
5 alin. 2 din Titlul X), problemele se pun n aceea!i termeni !i n prezent.

174. Privire comparativ cu solu#iile din alte sisteme europene de drept. Problema
promisiunii unui act solemn este reglementat$ n mod expres n unele legisla'ii europene !i difer$
esen'ial de concep'ia romneasc$ n materie.
Astfel, Codul federal elve&ian al obliga&iilor prevede la art. 22 c$:
Obliga#ia de a ncheia o conven#ie viitoare poate fi asumat contractual.
Dac, n interesul pr#ilor, legea subordoneaz validitatea contractului unei anumite
forme, aceasta se aplic de asemenea $i promisiunii de a contracta.
Acela!i Cod, dup$ ce prevede la art. 316 alin. 1 c$ vnzrile imobiliare nu sunt
valabile dect dac sunt fcute prin act autentic, precizeaz$ la alin. 2 al aceluia!i text de lege c$
promisiunile de vnzare nu sunt valabile dect dac sunt fcute prin act autentic.
La rndul s$u, Codul civil italian prevede la art. 1351: contractul preliminar este nul
dac nu este fcut n forma prescris de lege pentru contractul definitiv.
n dreptul francez, care nu reglementeaz$ prin lege problema n mod expres,
predomin$ autoritar opinia c$ promisiunea unui contract solemn pentru a fi valabil$ trebuie s$ fie
!i ea solemn$, dac$ forma este cerut$ ad validitatem pentru protec'ia consim'$mntului p$r'ilor.
Dup$ cum s-a subliniat, forma solemn$ cerut$ de lege ad validitatem din ra'iuni de
protec'ie a voin'ei autorului unui act juridic are menirea de a tempera impulsul de a se angaja
pripit, necugetat, !i de a-i atrage aten'ia asupra gravit$'ii actului pe care l ncheie, obligndu-l
prin temporizare la reflec'ie (prezentarea n fa'a notarului necesitnd timp), astfel nct
angajamentul s$ fie bine gndit !i asumat n deplin$ cuno!tin'$ de cauz$ a consecin'elor sale.
n cazul unor asemenea acte solemne, manifestarea de voin'$ nu poate avea valoare
dect cu respectarea strict$ a formei. F$r$ ndeplinirea acesteia actul nu exist$.
n dreptul german, de asemenea, promisiunea sinalagmatic$ nu este reglementat$ de
lege, dar !i aici se consider$ c$ atunci cnd forma autentic$ este impus$ unui contract ad
validitatem n ideea protej$rii contractan'ilor mpotriva unor decizii priopite, promisiunea unui
asemenea contract trebuie s$ ntruneasc$ !i ea acelea!i condi'ii.

175. Critica solu#iei actuale din dreptul romn. Propuneri de reconsiderare. Din
cele expuse mai sus, rezult$ c$ pozi'ia dreptului nostru n problema analizat$ este una singular$.
Argmentul adus n sprijinul acesteia, n sensul c$ promisiunea este un contract distinct de acela
de vnzare, este unul cu totul neconving$tor.
ntr-adev$r, de!i promisiunea este incontestabil un contract distinct de acela de vnzare,
acesteia nu i se pot aplica regulile consensualismului ntruct consim'$mntul la promisiune
viznd elementele esen'iale ale vnz$rii (lucru vndut !i pre'), asupra c$rora p$r'ile nu mai pot
79
reveni unilateral, nu poate fi asumat dect n condi'iile speciale de protec'ie pe care legea le
impune ad validitatem anumitor vnz$ri.
A admite valabilitatea promisiunii consensuale a unui contract solemn, ar nsemna
practic s$ se golesc$ de con'inut norma imperativ$ care instituie solemnitatea, ntruct prin
aceasta s-ar parveni la ob'inerea efectelor contractului solemn pe baza unui simplu act consensual
(nesolemn), ceea ce este inadmisibil.
A!adar, n cazul n care legea impune forma autentic$ unei anumite vnz$ri, pentru a fi
valabil$, promisiunea trebuie s$ mbrace aceea!i form$.

E. EFECTELE PROMISIUNII

176. Evocare. Valabil ncheiat$, promisiunea sinalagmatic$ de vnzare d$ na!tere unui
raport juridic de natur$ contractual$.
Analiza acestui raport implic$ prezentarea obliga'ilor promitentului-vnz$tor (a) !i a
obliga'iilor promitentului-cump$r$tor (b).
n acela!i context, se impune analizarea problemenlor legate de transmisiunea !i
cesiunea acestor obliga'ii, precum !i a duratei n timp a efectelor promisiunii (d).

a. Obliga&iile promitentului-vnztor

177. ntruct promisiuea este un contract autonom, distinct de vnzarea propriu-zis$, d$
na!tere unor drepturi !i obliga'ii specifice, care nu se confund$ cu cele care !i au izvorul n
contractul de vnzare.
Promitentului-vnz$tor i revin: ca obliga#ii principale, prezente n orice promisiune,
obliga'ia de a nu nstr$ina sau greva n folosul altei persoane lucrul promis (1), obliga'ia de a nu
ncheia cu ter'ii acte juridice susceptibile de a restrnge sau nl$tura drepturile promitentului-
vnz$tor (2), obliga'ia de a consim'i la autentificarea vnz$rii (3), iar ca obliga#ii secundare,
ocazional, dac$ p$r'ile convin astfel, obliga'ia de a preda anticipat promitentului-cump$r$tor
lucrul promis (4), precum !i obliga'ia de a permite promitentului-cump$r$tor s$ construiasc$ pe
terenul care formeaz$ obiectul promsiunii (5).
Promisiunea n discu'ie fiind sinalagmatic$, prezint$ tr$s$turile contractelor din aceast$
categorie, orice obliga'ie revenind unei p$r'i contractante avndu-!i corespondentul ntr-un drept
corelativ simetric n favorea celeilalte p$r'i contractante. Prin urmare, analiza obliga'iilor
revenind unei p$r'i contractante trebuie f$cut$ n corela'ie cu dreptul celeilalte p$r'i.

1. Obliga#ia principal de a nu nstrina sau greva n folosul unei ter#e persoane
lucrul promis

178. Din momentul ncheierii promisiunii se na!te n sarcina promitentului-vnz$tor
obliga'ia personal$ de a nu nstr$ina lucrul promis sau de a nu-l greva n favoarea unui ter'.
Obliga'ia poate fi stipulat$ n mod expres, dar chiar !i n lipsa unei asemenea stipula'ii
ea subzist$ implicit (tacit) n toate promisiunile ntruct este de neconceput reiterarea ulterioar$ a
consim'$mntului !i perfectarea vnz$rii f$r$ p$strarea bunului promis la dispozi'ia
promitentului-cump$r$tor.

179. Promisiunea nefiind translativ$ de proprietate, promitentul-vnz$tor r$mne
proprietar al lucrului promis, p$strndu-!i toate atributele acestui drept, inclusiv acela de
80
dispozi'ie juridic$ (jus abutendi). A!adar, obliga'ia de a nu nstr$ina nu se confund$ cu
inalienabilitatea (indisponibilizarea) conven'ional$, fiind doar o simpl$ obliga'ie personal$.
Obliga'ia personal$ de a nu nstr$ina !i clauza de inalienabilitate sunt diferite din mai
multe puncte de vedere.
n primul rnd, clauza de inalienabilitate nu poate fi asumat$ dect expres cu prilejul
ncheierii unui act translativ de proprietate, n timp ce obliga'ia de a nu nstr$ina poate fi asumat$
!i tacit.
Apoi, n timp ce clauza de inalienabilitate d$ na!tere unei indisponibiliz$ri reale, fiind
ata!at$ direct lucrului, atr$gnd nu numai inalienabilitatea propriu-zis$, ci !i insesizabilitatea
(imposibilitatea urm$ririi silite a bunului de c$tre creditorii proprietarului), precum !i
imposibilitatea ipotec$rii, obliga'ia de a nu nstr$ina decurgnd din promisiune este personal$,
neatr$gnd niciuna din consecin'ele de mai sus.
n fine, n timp ce sanc'iunea atras$ de nc$lcarea clauzei de inalienabilitate este
nulitatea relativ$, care nu are nici o leg$tur$ cu necesitatea stabilirii vreunei culpe n sarcina
proprietarului care a nesocotit-o sau a ter'ului dobnditor, sanc'iunea nc$lc$rii obliga'iei
personale de a nu nstr$ina se rezolv$ prin daune-interese (art. 1075 C. civ.), avnd ca temei
culpa debitorului (art. 1078 !i 1082 C. civ.).

2. Obliga#ia principal de a nu ncheia cu ter#ii acte juridice susceptibile de a
restrnge sau nltura drepturile promitentului-cumprtor

180. De!i promitentul-vnz$tor !i p$streaz$ intacte pn$ la data vnz$rii toate atributele
dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi, jus abutendi) n privin'a bunului care formeaz$
obiectul promisiunii, libertatea lui este ngr$dit$, n sensul c$, sub sanc'iunea angaj$rii
r$spunderii contractuale, trebuie s$ se ab'in$ s$ ncheie cu ter'ii acte care ar putea restrnge sau
nl$tura drepturile prmitentului-cump$r$tor.
A!a de pild$, trebuie s$ se ab'in$ s$ ncheie un contract de loca'iune cu un ter' n
condi'ii care l-ar obliga pe promitentul-cump$r$tor s$ respecte f$r$ voia lui un asemenea contract
!i dup$ data perfect$rii vnz$rii (art. 1441 C. civ.).

3. Obliga#ia principal de a consim#i la autentificarea vnzrii

181. Promisiunea sinalagmatic$ este n'elegerea precontractual$ cea mai apropiat$ de
vnzare, p$r'ilor ne mai r$mnndu-le dect s$ consimt$ n fa'a notarului asupra vnz$rii propriu-
zise, ale c$rei elemente esen'iale (lucru vndut !i pre') sunt deja fixate prin acordul realizat la
ncheierea promisiunii, obliga'ia de a consim'i, fiind !i ea asumat$ ferm de ambele p$r'i
contractante.
Chiar dac$ promisiunea are ca obiect un bun imobil, obliga'ia promitentului-vnz$tor,
(respectiv, dreptul promitentului-cump$r$tor la autentificare), fiind una de a face, are o natur$
mobiliar$, iar nu imobiliar$, ceea ce atrage importante consecin'e, cum sunt cele legate de
prescrip'ia extinctiv$, legea aplicabil$ contractului care con'ine elemente de extraneitate,
competen'a instan'elor judec$tore!ti de a solu'iona conflictele dintre p$r'i etc.

4. Obliga#ia secundar de a preda anticipat bunul promitentului-cumprtor

182. Pe lng$ obliga'iile principale, f$r$ de care promisiunea este de neconceput,
facultativ, p$r'ile pot stipula !i obliga'ia secundar$ a promitentului-vnz$tor de a preda
81
promitentului-cump$r$tor bunul care formeaz$ obiectul n'elegerii spre a fi folosit de acesta
naintea perfect$rii vnz$rii.
Promisiunea nefiind translativ$ de proprietate, folosin'a lucrului este conferit$
promitentului-cump$r$tor cu titlu de deten'ie precar$.
Oricum am califica aceast$ folosin'$ (loca'iune, comodat, drept nenumit etc.), ea
constituie un drept personal (de crean'$) cu con'inut patrimonial care poate fi atribuit ca atare n
cazul unui partaj survenit naintea perfect$rii vnz$rii, dac$ a apar'inut n coproprietate
(dev$lm$!ie) la doi sau mai mul'i titulari promiten'i-cump$r$tori.
Fiind un simplu detentor precar, promitentul-cump$r$tor care construie!te f$r$ acordul
promitentului-vnz$tor pe terenul care, prin ipotez$, formeaz$ obiectul promisiunii este un
constructor de rea-credin'$. Practic ns$ el nu va fi sanc'ionat ca atare conform dispozi'iilor art.
494 C. civ. dect atunci cnd vnzarea nu se perfecteaz$, punndu-se problema restituirii
presta'iilor f$cute n temeiul promisiunii. Cnd vnzarea se perfecteaz$, prin jocul accesiunii
imobiliare (art. 494 C. civ.) !i al confuziunii (art. 1154 C. civ.) cump$r$torul-constructor devine
proprietar al construc'iei, iar crean'a sa n desp$gubire contra proprietarului terenului se stinge.

5. Obliga#ia secundar de a permite promitentului-cumprtor s construiasc pe
terenul care formeaz obiectul promisiunii

183. Promitentul-vnztor poate conceda promitentului-cump$r$tor prin contract (fie
odat$ cu ncheierea promisiunii, fie ulterior) dreptul de a construi pe terenul care formeaz$
obiectul promisiunii, caz n care promitentul-cump$r$tor devine titularul unui drept de superficie
asupra construc'iei ridicare de el naintea perfect$rii vnz$rii.

b) Obliga&iile promitentului-cumprtor

184. Promitentului-cump$r$tor i revine obliga'ia principal$ de a autentifica contractul
de vnzare (1) !i obliga'ia accesorie, stabilit$ facultativ prin voin'a p$r'ilor, de a pl$ti anticipat
pre'ul vnz$rii n tot sau n parte (2).

1. Obliga#ia principal de a consim#i la autentificarea contractului de vnzare

185. Ca !i promitentul-vnz$tor, promitentul-cump$r$tor are obliga'ia principal$ de a
consim'i la autentificarea contractului promis. Este o obliga'ia n oglind$, perfect simetric$
celei a promitentului-vnz$tor.

2. Obliga#ia secundar de a plti anticipat pre#ul vnzrii n tot sau n parte

186. Contract distinct de vnzare, promisiunea nu d$ na!tere prin ea ns$!i obliga'iei de
plat$ a pre'ului specifice vnz$rii, dar p$r'ile pot conveni ca promitentul-cump$r$tor s$ pl$teasc$
anticipat, n tot sau n parte, pre'ul vnz$rii. Acest lucru, de regul$, se ntmpl$ cnd
promitentului-cump$r$tor i se pred$ bunul cu anticipa'ie spre folosin'$.
ntr-o asemenea situa'ie se prezum$ pn$ la proba contrar$ c$ fiecare parte a dobndit
dreptul s$ beneficieze de folosin'a bunului pe care l-a primit de la cocontractant (promitentul-
vnz$tor pre'ul, iar promitentul-cump$r$tor lucrul care formeaz$ obiectul vnz$rii) f$r$ s$
datoreze celuilalt un echivalent al lipsei de folosin'$, presta'iile anticipate echilibrndu-se
reciproc.
82


F. CONSECIN(ELE NERESPECT)RII PROMISIUNII

187. Promisiunea sinalagmatic$ poate fi nc$lcat$ fie prin nstr$inarea de c$tre
promitentul-vnz$tor a bunului promis c$tre un ter' (a), fie prin refuzul autentific$rii vnz$rii
promise (b).

a. nstrinarea bunului promis ctre un ter&

188. Situa#ii posibile. Promisiunea sinalagmatic$, a!a cum am v$zut, nu este un
contract translativ de proprietate, pn$ la perfectarea vnz$rii promitentul-vnz$tor bucurndu-se
de toate atributele dreptului de proprietate, fiind 'inut doar de o obliga'ie persoanal$ de a nu
nstr$ina bunul promis.
n aceste condi'ii, promitentul-vnz$tor poate fi tentat ca naintea perfect$rii vnz$rii s$
nstr$ineze unui ter' bunul promis. Fire!te, o asemenea conduit$ constituie o violare a
promisiunii, care poate atrage r$spunderea promitentului-vnz$tor, acesta urmnd a fi obligat la
daune-interese. Problema care se pune este ns$ de a !ti ce posibilit$'i de ac'iune are contra
ter'ului promitentul-cump$r$tor n!elat n a!tept$rile sale.
n aceast$ privin'$, solu'iile difer$ dup$ cum ter'ul a fost de bun$-credin'$ (1) sau de
rea-credin'$ (2).

1. Situa#ia cnd ter#ul a fost de bun-credin#

189. Dac$ la data nstr$in$rii bunului de c$tre promitentul-vnz$tor ter'ul a fost de
bun$-credin'$, ignornd f$r$ culp$ ncheierea anterioar$ a promisiunii, solu'iile difer$ dup$ cum
actul de nstr$inare n favoarea ter'ului este cu titlu oneros (-) sau cu titlu gratuit (.)

,) Actul ncheiat cu ter&ul este cu titlu oneros

190. Dac$ actul prin care promitentul-vnz$tor a nstr$inat bunul ter'ului este cu titlu
oneros (vnzare, schimb, ntre'inere, rent$ viager$), titlul de proprietate dobndit de ter' este
inatacabil, promitentul-cump$r$tor neavnd nici o ac'iune contra acestuia.
n materie de imobile, notarea promisiunii de vnzare n cartea funciar$ n temeiul art.
40 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul !i publicitatea imobiliar$ face ca aceasta s$ devin$
opozabil$ ter'ilor, impunndu-se s$ fie respectat$.
Cnd promisiunea nu este notat$ n cartea funciar$, dar ter'ul are cuno!tin'$ de existen'a
ei pe alt$ cale, acesta este de rea-credin'$, fiind tratat ca atare.

-) Actul ncheiat cu ter&ul este cu titlu gratuit

191. Dac$ actul prin care ter'ul dobnde!te proprietatea este cu titlu gratuit (dona'ie),
buna sa credin'$ este lipsit$ de efecte, deoarece prin aplicarea conjugat$ a regulilor care
guverneaz$ ac'iunea paulian$ !i principiul nemo liberalis nisi liberatus (nimeni nu poate face
liberalit$'i pn$ nu este eliberat de datoriile sale), titlul s$u de proprietate poate fi declarat
inopozabil promitentului-cump$r$tor, la cererea acestuia.

83
2. Situa#ia cnd ter#ul a fost de rea-credin#

192. n cazul n care ter'ul dobnditor este de rea-credin'$, !tiind sau trebuind s$ !tie
despre existen'a promisiunii, el este n culp$, !i poate fi tras la r$spundere de promitentul-
cump$r$tor pe temei delictual (art. 998), putnd fi obligat la daune-interese.
Este suficient ca ter'ul s$ fi avut cuno!tin'$ sau s$ fi trebuit s$ aib$ cuno!tin'$ despre
existen'a contractului la a c$rui violare particip$ pentru ca r$spunderea lui s$ fie angajat$, nefiind
necesar$ frauda calificat$ care comport$ din partea lui !i inten'ia de a-l p$gubi pe promitentul-
cump$r$tor.
La cererea promitentului-cump$r$tor, instan'a de judecat$ va putea pronun'a cu titlu de
repara'ie n natur$ a daunei suferite de acesta inopozabilitatea fa'$ de el a contractului de
nstr$inare ncheiat ntre promitentul-vnz$tor !i ter'.

b) Refuzul autentificrii vnzrii promise

193. Nerespectarea promisiunii poate lua !i forma refuzului autentific$rii vnz$rii
promise, adic$ a ndeplinirii obliga'iei principale asumate, care poate proveni att din partea
promitentului-vnz$tor, ct !i din partea promitentului-cump$r$tor.
Obliga'ia decurgnd pentru ambele p$r'i din promisiune de a consim'i la autentificarea
vnz$rii promise este una de a face.
Este de principiu c$ refuzul ndeplinirii unei obliga'ii legal asumate d$ dreptul
creditorului de a cere executarea silit$ a acesteia. n acest sens, art. 1073 C. civ. stipuleaz$ c$
creditorul are dreptul de a dobndi executarea exact a obliga#iei, $i n caz contrar are dreptul
la dezdunri.
Referitor la obliga'iile de a face, principiul este c$ se schimb n dezdunri n caz de
neexecutare din partea debitorului (art. 1075 C. civ.), dar prin excep'ie nefiind ndeplinit
obliga#ia de a a face, creditorul poate asemenea s fie autorizat a o aduce el la ndeplinire cu
cheltuiala debitorului (art. 1077 C. civ.). ndeplinirea obliga'iei de a face de c$tre creditor pe
seama debitorului este func'ional$ doar n cazul n care este vorba despre o obliga'ie care nu
implic$ n mod necesar fapta personal$ a debitorului, fiind de principiu c$ pentru obliga'iile care,
din contra, implic$ acest lucru, nu exist$ posibilitatea de constrngere direct$, idee sintetizat$ n
cunoscutul adagiu nemo praecise cogi potest ad factum.
Problema care se pune este dac$ obliga'ia de a consim'i la vnzare n form$ autentic$
poate fi executat$ silit direct sau nu, execurarea silit$ prin echivalent prin plata de daune-interese
fiind n afara oric$rei discu'ii. n acest context, urmeaz$ s$ prezent$m solu'ia admis$ actualmente
n dreptul romnesc (1), critica acestei solu'ii (2) !i solu'iile pe care le preconiz$m n cazul
refuzului autentific$rii vnz$rii promise (3).

1. Solu#ia admis actualmente n dreptul romnesc

194. Admisibilitatea suplinirii consim#mntului prin hotrre judectoreasc.
Pn$ de curnd, practica nostr$ judiciar$ !i doctrina admiteau unanim c$ promisiunea
sinalagmatic$ de vnzare ncheiat$ n forma unui nscris sub semn$tur$ privat$ sau chiar verbal
(n acest caz, cu condi'ia de a putea fi dovedit$ prin alte mijloace de prob$ dect nscrisul) d$
dreptul p$r'ii care !i-a executat obliga'iile sau se declar$ gata a o face s$ ob'in$ n caz de refuz
din partea celeilalte p$r'i pronun'area unei hot$rri judec$tore!ti care s$ 'in$ loc de act autentic de
84
vnzare, chiar dac$ pentru nstr$inarea bunului care a format obiectul acesteia legea impune
forma autentic$ ad validitatem.
nainte de Revolu'ia din anul 1989, solu'ia de mai sus se ntemeia pe dispozi'iile
exprese ale Decretului nr. 144/1958 privitor la reglementarea autoriza'iilor de construire, reparare
!i desfiin'are a construc'iilor, precum !i cele referitoare la nstr$in$rile !i mp$r'elile terenurilor
cu !i f$r$ construc'ii. Trebuie ns$ subliniat !i re'inut faptul c$ pronun'area unei hot$rri
judec$tore!ti care s$ 'in$ loc de act autentic era admis$ numai n cazul cnd promisiunea avea ca
obiect un imobil din categoria celor la care se referea Decretul nr. 144/1958 (terenurile cu !i f$r$
construc'ii din perimetrul localit$'ilor urbane), iar nu !i la imobilele agricole sau imobilele situate
n localit$'ile rurale.
Ulterior Revolu'iei din anul 1989, subsecvent abrog$rii Decretului nr. 144/1958 prin
Legea nr. 50/1991 privitoare la autorizarea construc'iilor !i unele m$suri pentru realizarea
locuin'elor, f$r$ adoptarea unui text de lege corespunz$tor art. 12 din Decretul nr. 144/1958 (care
permitea expres pronun'area unei hot$rri judec$tore!ti care s$ 'in$ loc de act autentic n cazul
refuzului autentific$rii vnz$rii promise), dup$ unele ezit$ri, practica judiciar$ !i doctrina s-au
aliniat ideii admisibilit$'ii n continuare a execut$rii silite a promisiunii prin pronun'area unei
hot$rri 'innd loc de act autentic, temeiul juridic fiind reg$sit n dispozi'iile art. 1073, 1077 !i
970 alin. 2 C. civ., precum !i n dispozi'iile art. 17 alin. 4 din Decretul-lege nr. 115/1938 privitor
la unificarea dispozi'iilor de carte funciar$.
Din cele expuse, rezult$ o evolu'ie paradoxal$ a gndirii juridice romne!ti n privin'a
execut$rii silite directe a promisiunii sinalagmatice de vnzare, care dup$ ce n trecut a admis
doar cu titlu de excep'ie pronun'area unei hot$rri judec$tore!ti care s$ 'in$ loc de act autentic
atta timp ct a existat un text legal expres n acest sens (reamintim, art. 12 din Decretul nr.
144/1958 se aplica doar imobilelor din localit$'ile urbane, iar practica judiciar$ !i doctrina nu au
admis extinderea lui la alte bunuri), n lipsa unui text special dup$ abrogarea Decretului nr.
144/1958, a admis perpetuarea solu'iei ca regul$, cu referire la orice fel de bun imobil, f$r$ nici o
excep'ie.
De altfel, n final, recent, s-au reintrodus n legisla'ia noastr$ norme care prev$d n mod
expres posibilitatea pronun'$rii unei hot$rri judec$tore!ti care s$ 'in$ loc de act autentic n cazul
refuzului uneia dintre p$r'ile care au ncheiat un antecontract de vnzare cu privire la un teren cu
sau f$r$ construc'ii (art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005). Aceast$ situa'ie legislativ$,
a!a cum vom vedea n cele ce urmeaz$, nu este n m$sur$ s$ nl$ture neajunsurile juridice ale
admisiblit$'ii solu'iei pronun'$rii unei hot$rri care s$ 'in$ loc de act autentic.

195. Argumentele aduse n sprijinul solu#iei admisibilit#ii suplinirii
consim#mntului prin hotrre judectoreasc. Admisibilitatea execut$rii silite directe a
promisiunii prin pronun'area unei hot$rri judec$tore!ti care 'ine loc de act autentic s-a ntemeiat,
n perioada de la abrogarea Decretului nr. 144/1958 !i pn$ la adoptarea Legii nr. 247/2005, mai
nti, pe argumentul c$ ar exista cazuri n care legea ar permite n mod expres suplinirea
consim'$mntului unei persoane, sens n care au fost citate:
dispozi'iile art. 17 alin. 4 din decretul-lege nr. 115/1938, conform c$rora hot$rrea
judec$toreasc$ poate nlocui acordul de voin'e sau consim'$mntul la realizarea nscrierii n
cartea funciar$;
dispozi'iile art. 1114-1121 C. civ. referitoare la oferta real$ !i consemna'iune, care
permit suplinirea consim'$mntului creditorului la acceprarea pl$'ii, care este un contract (acord
de voin'e);
85
dispozi'iile art. 43 alin. 2 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor !i drepturile
conexe, care permit instan'elor de judecat$ s$ stabilesc$ remunera'ia cuvenit$ autorului atunci
cnd p$r'ile nu au prev$zut-o n actul de cesiune a dreptului de autor;
dispozi'iile art. 96 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar (modificat$),
conform c$rora, n cazul refuzului nejustificat al de'in$torului unui teren de a-!i da acordul pentru
folosirea definitiv$ sau temporar$ a unor terenuri agricole sau forestiere n alte scopuri, potrivit
dispozi'iilor art. 94 !i 95 din aceea!i lege, instan'a de judecat$ va putea pronun'a o hot$rre
nlocuind consim'$mntul celui n cauz$.
Apoi, s-a argumentat c$ ar exista cazuri n care pentru a se da satisfac#ie unor
principii mai importante dect regula potrivit creia actul juridic se formeaz numai pe baza
consim#mntului, chiar n lipsa unui text de lege expres, practica judiciar$ !i doctrina ar admite
suplinirea consim'$mntului prin hot$rre judec$toreasc$. n acest sens a fost citat cazul suplinirii
consim'$mntului cop$rta!ului care se opune prin abuz de drept unui act de administrare
consim'it de ceilal'i cop$rta!i cu privire la bunul comun, precum !i cazul ofertantului care !i
retrage intempestiv oferta, situa'ie n care instan'a ar putea considera actul ncheiat cu titlu de
repara'ie n natur$ a prejudiciului produs prin retragerea ofertei.
n plus, s-a mai argumentat c$ ar exista cazuri n care se permite pronun'area unei
hot$rri judec$tore!ti care s$ 'in$ loc de instrument probatoriu, atunci cnd obliga'ia de a ntocmi
un asemenea instrument a fost asumat$ valabil printr-un contract de vnzare !i una dintre p$r'i
refuz$ s$-!i execute obliga'ia.
n fine, un autor, ca urmare a criticilor punctuale aduse acestor argumente, trecndu-le
cu elegan'$ pur !i simplu sub t$cere, mut$ accentul de pe terenul argument$rii !tiin'ifice, pe cel
al oportunit$'ii solu'iei (dincolo de argumentele !iin'ifice?) pe motiv c$ dup 1989, interesul
practic al problemei devenea din ce n ce mai acut, avnd n vedere numeroasele vnzri
ncheiate fie n lipsa formei autentice, fie cu privire la bunuri care fuseser scoase din
circuitul civil (terenurile). Pentru a acoperi contradic#ia, relevat la scar na#ional, ntre
starea de fapt (comportamentul de adevrat proprietar al actualilor posesori, comportament
necontestat de vnztori) $i starea de drept (titularul dreptului de proprietate rmnea
vnztorul, n ciuda consim#mntului su liber exprimat n sensul vnzrii, atestat, de altfel, de
ncasarea pre#ului $i de lsarea cumprtorului n posesia pa$nic a terenului. n aceast$
viziune, se ajunge pn$ la a se sus'ine n mod deschis c$ problema evocat$ nu ar fi una de drept,
ci numai una de fapt, judec$torul avnd un drept de apreciere asupra admiterii sau respingerii
ac'iunii pentru pronuna'area hot$rrii care s$ 'in$ loc de act autentic n func#ie de circumstan#ele
concrete ale spe#ei, fiind sensibil ndeosebi la aspectul executrii celorlalte presta#ii ce
corespund unor obliga#ii principale ale contractului nsu$i. La aceast$ din urm$ abordare, care
admite c$, n func'ie de circumstan'e, regulile de drept pot fi luate n seam$ sau (de ce nu?), la
fel de bine, pot s$ fie !i ignorate, totul putnd deveni (nu-i a!a?) o chestiune de apreciere de la
caz la caz, orice ncercare de r$spuns este inutil$, pentru c$ orict$ energie !i timp s-ar consuma
nu s-ar ajunge nic$ieri.

2. Critica solu#iei dreptului romnesc

196. Concep'ia care predomin$ autoritar n dreptul nostru, n sensul admisibilit$'ii
pronun'$rii unei hot$rri judec$tore!ti 'innd locul actului autentic, este criticabil$ din mai multe
puncte de vedere, !i anume: admite n mod eronat pronun'area hot$rrii care 'ine loc de act
autentic pe baza unei promisiuni consensuale care are ca obiect un bun pentru care legea impune
86
forma autentic$ ad validitatem (-); se ignor$ principiul execut$rii prin echivalent a obliga'iilor de
a face (.); argumentele de drept aduse n sprijinul acestei solu'ii sunt criticabile punctual (/).

,) Se admite n mod eronat posibilitatea pronun&rii unei hotrri judectore#ti
&innd loc de act autentic pe baza unei promisiuni consensuale care are ca obiect
un bun pentru care legea impune forma autentic ad validitatem

197. De la adoptarea Decretului nr. 144/1958 !i pn$ n prezent, chiar !i dup$ abrogarea
lui, nu a fot pus$ niciodat$ pus$ la ndoial$ admisibilitatea pronun'$rii unei hot$rri judec$tore!ti
'innd loc de act autentic pe baza unei promisiuni consensuale care are ca obiect un bun pentru
care legea impune forma autentic$ ad validitatem. Este consecin'a faptului c$ art. 12 din Decretul
nr. 144/1958 prevedea n mod expres aceast$ posibilitate, singura cerin'$ fiind doar ca
promisiunea s$ poat$ fi dovedit$ printr-un nscris sub semnptur$ privat$.
Aplicarea timp de decenii a art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a f$cut ca aceast$ regul$
s$ devin$ axiom$, fiind perpetuat$ de doctrin$ !i de jurispruden'$ chiar !i dup$ abrogarea actului
normativ care o con'inea. Art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 nu nchide problema,
rezumndu- se doar s$ prevad$ posibilitatea pronun'$rii hot$rrii care s$ 'in$ loc de act autentic,
f$r$ a face vreo referire la cerin'ele de form$ ale promisiunii.

198. A!a cum am v$zut, promisiunea consensual$ n cazul bunurile pentru care legea
impune forma autentic$ ad validitatem este nevalabil$, dar un act nul nu poate sta la baza
pronun'$rii unei hot$rri judec$tore!ti.
Intrarea n vigoare a art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 nu este n m$sur$ s$
rezolve problema.
ntr-adev$r, la o analiz$ mai atent$ (!i mai bine documentat$ datorit$ deschiderii
inexistente anterior), solu'ia legislativ$ fondatoare promovat$ de art. 12 din Decretul nr.
144/1958 se dovede!te ns$ a fi fost una juridic fundamental eronat$. Ea a fost preluat$ din
legisla'ia francez$, fiind o pasti!$ a dispozi'iilor art. 37 din Decretul nr. 55-22 privitor la reforma
publicit$'ii imobiliare din 4 ianuarie 1955.
Potrivit acestui text de lege, refuzul semnatarului unei promisiuni sinalagmatice de
vnzare de a semna actul autentic necesar ndeplinirii formelor de publicitate iombiliar$ impuse
de Decretul nr. 55-22 din 4 ianuerie 1955 deschide celeilalte p$r'i posibilitatea de a ob'ine o
hot$rre judec$toreasc$ care s constate vnzarea !i s #in loc de act autentic. Legiuitorului
romn din 1958, ca !i doctrinei !i jurispruden'ei, le-a sc$pat faptul c$ aceast$ solu'ie nu era
compatibil$ cu legisla'ia romn$. ntr-adev$r, n timp ce legisla'ia francez$ luat$ ca model
impunea (!i impune !i n prezent) forma autentic$ nstr$in$rilor de imobile doar pentru realizarea
formelor de publicitate, adic$ a opozabilit&ii fa& de ter&i, iar nu pentru validitatea actului ntre
p$r'i, legisla'ia romn$ impunea (!i impune !i ast$zi n cazul terenurilor) forma autentic$ ad
validitatem, condi'ionnd a!adar ns$!i validitatea consim&mntului ntre pr&ile contractante,
iar nu doar opozabilitatea fa'$ de ter'i.
Prin urmare, ceeea ce era (!i este) juridic valabil n sistemul legisla'iei franceze, adic$
pronun'area unei hot$rri judec$tore!ti care s constate vnzarea (realizat$ solo consensu) !i s
&in loc de act autentic necesar pentru ndeplinirea formelor de publicitate imobiliar (f$r$ de
care nu se poate realiza opozabilitatea vnz$rii fa'$ de ter'i), nu era (!i nu este) valabil n sistemul
legisla'iei romne, unde hot$rrea judec$toreasc$ nu doar constat$ vnzarea ci chiar supline#te
consim&mntul la vnzare. F$r$ disc'ie, una este ca instan'a, pe baza acordului de voin'e valabil
exprimat de p$r'i, s constate c$ un contract s-a ncheiat !i s$ dispun$ executarea uneia din
87
obliga'iile asumate prin acesta, lucruri juridic perfect valabile, !i cu totul altceva este ca instan'a
s construiasc ea contractul, f$r$ a exista acordul de voin'e n forma imperativ cerut$ de lege
(act notarial), pornind de la un simplu acord consensual, insuficient pentru a da na!tere vnz$rii,
lucru inacceptabil din punct de vedere juridic.
Iat$ de ce solu'ia promovat$ de art. 12 din Decretul nr. 144/1958 este inacceptabil$
juridic, datorndu-se prelu$rii unui text din legisla'ia francez$ f$r$ preluarea contextului
(sistemului) n care acesta se integra.
Din dou$, una: ori men'inem dispozi'iile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii r. 247/2005,
dar atunci vnzarea la care se refer$ (terenuri) trebuie s$ fie consensual$, nu solemn$ ca n
prezent, ori se men'ine cerin'a formei autentice ad validitaem a vnz$rilor de imobile (terenuri)
(art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005), dar atunci instan'ele de judecat$ nu mai pot
avea abilitarea s$ pronun'e o hot$rri care s$ 'in$ loc de act autentic pe baza unor promisiuni
consensuale sau sub semn$tur$ privat$.

-) Se ignor principiului executrii prin echivalent a obliga&iilor de a face

199. n sistemul Codului civil romn, ca !i n acela al Codului civil francez, este de
principiu c$ obliga'iile de a face nu pot fi executate silit direct, ci numai indirect, prin echivalent.
Regula rezult$ din dispozi'iile art. 1075 C. civ. (art. 1142 C. civ. francez), potrivit c$ruia orice
obliga#ie de a face sau de a nu face se schimb n dezdunri, n caz de neexecutare din partea
debitorului. Principiul era cunoscut nc$ din dreptul roman, fiind consacrat prin adagiul nemo
precise cogi potest ad factum.
A!a cum s-a subliniat, dac este indispensabil de a respecta for#a executorie a
raportului obliga#ional, este ns fundamental ca s nu fie adus atingere drepturilor intangibile
ale oricrei persoane la integritatea sa fizic sau la libertatea sa.
Existen'a acestui principiu nu exclude ideea de constrngere n domeniul obliga'iilor de
a face. Constrngerea este ns$ n toate cazurile una indirect$, nu direct$, putnd fi realizat$ pe
diverse c$i (daune cominatorii, amenzi civile, executare indirect$ etc.).
Potrivit dispozi'iilor art. 1077 C. civ., nefiind ndeplinit obliga#ia de a face, creditorul
poate asemenea s fie autorizat a o aduce el la ndeplinire, cu cheltuiala debitorului. Textul de
lege citat are n vedere situa'iile n care obliga'ia de a face nu este una strict personal$ (care nu
poate fi ndeplinit$ dect de debitor), cnd creditorul, cu ncuviin'area instan'ei, apeleaz$ la un
ter' pentru ndeplinirea obliga'iei (de exemplu, ridicarea unei construc'ii ori efectuarea unui
transport), iar cheltuielile rezultate sunt puse pe seama debitorului care nu !i-a ndeplinit personal
obliga'iile. Cu alte cuvinte, creditorul ob'ine executarea n natur$ a obliga'iei, dar nu de la
debitor, ci de la un ter', ns$ pe cheltuiala debitorului, ceea ce nseamn$ c$ pentru acesta din
urm$ executarea este prin echivalent, ajungndu-se practic la aplicarea dispozi'iilor art. 1075 C.
civ..
Rezult$ a!adar suficient de limpede c$ dispozi'iile art. 1077 C. civ. se refer$ la
executarea indirect (prin echivalent) a obliga'iilor de a face care nu au un caracter strict
personal, neavnd nici o leg$tur$ nici cu executarea silit$ direct (n natur$, de c$tre debitor),
care este exclus$ n aceast$ materie, nici cu obliga'ia de a consim'i la ncheierea unui act, care
este una strict personal$, nesusceptibil$ de executare prin altcineva.
A ad$uga la sintagma executare silit$ direct$ (care vrea s$ nsemne c$ creditorul
ob'ine executarea n natur$ a obliga'iei) !i particula atipic$ (care vrea s$ nsemne c$ executarea
nu o face totu!i debitorul, ci, n cazul analizat, instan'a, care supline!te consim'$mntul la
vnzare) nu rezolv$ problema, din moment ce n materie de consim'$mnt la ncheierea unui act
88
nici o executare silit$ direct$ prin constrngere nu este posibil$, nici tipic$ (prin constrngere
direct$), nici atipic$ (prin aducerea la ndeplinire a obliga'iei prin intermeiul altuia, inclusiv al
instan'ei de judecat$), deoarce consim'$mntul, prin defini'ie, nseamn$ acord al dou$ voin'e
libere; or, acordul de voin'e este greu de conciliat cu ideea de suplinire a uneia din cele dou$
voin'e, care nseamn$ chiar lipsa acordului.


3. Solu#iile pe care le preconizm n cazul refuzului autentificrii vnzrii
promise

200. Solu'iile de urmat n cazul n care una dintre p$r'i refuz$ autentificarea actului
promis difer$ dup$ cum: promisiunea este consensual$, iar legea impune vnz$rii promise forma
autentic$ ad validitateam (-); promisiunea este consensual$, iar forma autentic$ a fost ridicat$ de
p$r'i prin voin'a lor la rangul de condi'ie de validitate a vnz$rii (.); promisiunea este
consensual$, iar actul autentic a fost convenit de p$r'i ca instrument probatoriu al vnz$rii (/);
promisiunea este autentic$, iar legea impune vnz$rii promise forma autentic$ ad validitatem (0).

,) Promisiunea este consensual, iar legea impune vnzrii promise forma autentic
ad validitatem

201. n aceast$ ipotez$, a!a cum am v$zut, promisiunea nu este valabil$, fiind lipsit$ ca
atare (ca !i contract) de orice for'$ juridic$.
Acordul consensual de voin'e realizat de p$r'i n aceste condi'ii nu este a!adar un
contract, ci doar un simplu proiect, care nu poate fi impus de nici una dintre p$r'i celeilalte prin
for'a de constrngere a statului.
Prin urmare, refuzul autentific$rii vnz$rii promise nu poate fi, n principiu, sanc'ionat
juridic pe temei contractual, nici direct (prin pronun'area unei hot$rri judec$tore!ti care s$ 'in$
loc de act autentic, niciindirect), nici indirect (prin obligarea la contractare sub sanc'iunea
daunelor cominatorii sau unei amenzi civile). De asemenea, pentru acelea!i considerente
(contract nevalabil, lipsit de for'$ juridic$), promisiunea nu poate sta nici la baza acord$rii de
daune-interese pe motiv de neexecutare a unei obliga'ii de a face, conform dispozi'iilor art. 1075
C. civ.
Cu toate acestea, 'innd seama de principiul potrivit c$ruia negocierile sau discu'iile
precontractuale trebuie purtate cu bun$-credin'$, exist$ posibilitatea angaj$rii r$spunderii
delictuale a cocontractantului care rupe brutal !i intempestiv discu'iile, abandonnd n mod
nejustificat proiectul la care s-a ajuns, n!elndu-i celuilalt cocontractant a!tept$rile legitime, !i
cauzndu-i prin aceasta un prejudiciu (cum ar fi angajarea unor cheltuieli pentru purtarea
negocierilor ori pierderea !ansei de a contracta un bun similar cu o alt$ persoan$). Fundamentul
juridic !i condi'iile angaj$rii acestei r$spunderi sunt cele ale abuzului de drept.

-) Promisiunea este consensual, iar forma autentic a fost ridicat de pr&i la
rangul de condi&ie de validitate a vnzrii

202. A!a cum am v$zut, p$r'ile pot conveni esen'ializarea formei autentice, ridicnd
prin voin'a lor autentificarea la condi'ie de validitate a unei vnz$ri pentru care legea nu impune
forma ad validitatem.
O asemenea n'elegere consensual$ este valabil$ !i produce efecte juridice.
89
Refuzul autentific$rii vnz$rii de c$tre una din p$r'ile contractante nu d$ ns$ dreptul
celeilalte p$r'i la pronun'area unei hot$rri judec$tore!ti care s$ 'in$ loc de act autentic, ci doar la
acordarea de daune-interese n temeiul dispozi'iilor art. 1075 C. civ. (orice obliga'ie de a face se
schimb$ n dezd$un$ri n caz de neexecutare). Aceasta ntruct n solu#ionarea conflictului
generat de neexecutare, libertatea individual a debitorului ' libertatea de a nu contracta '
este afirmat ca norm superioar intereselor creditorului.

.) Promisiunea este consensusal, iar actul autentic a fost convenit de pr&i ca
instrument probatoriu al vnzrii

203. Dac$ p$r'ile convin asupra elementelor esen'iale ale contractului de vnzare n
form$ consensual$, obligndu-se totodat$ s$ semneze !i un act autentic n acest sens cu rol de
instrument probatoriu (f$r$ a esen'ializa forma autentic$), legea neimpunnd pentru vnzarea
respectiv$ forma autentic$ ad validitatem, stipulnd c$ transferul propriet$'ii va opera la
semnarea actului autentic, contractul ncheiat nu mai este doar o promisiune de vnzare, ci chiar
vnzarea ns$!i afectat$ de un termen suspensiv.
n acest caz, refuzul autentific$rii vnz$rii echivaleaz$ cu refuzul execut$rii unei
obliga'ii decurgnd din contractul de vnzare legal ncheiat !i ntruct autentificarea este doar o
formalitate ad probationem, instan'a de judecat$ poate pronun'a o hot$rre care s$ 'in$ locul
actului autentic, constituind actul probatoriu (instrumentum).
Trebuie men'ionat faptul c$ hot$rrea judec$toreasc$ 'innd locul actului autentic nu
face inatacabil$ vnzarea, aceasta, ca orice contract, putnd fi anulat$ pentru vicii de
consim'$mnt, lipsa ori neseriozitatea pre'ului etc..

/) Promisiunea este fcut n form autentic, iar legea impune aceea#i form ad
validitatem #i vnzrii promise

204. Promisiunea solemn$ de contract solemn este valabil$, fiecare parte fiind obligat$
s$ consimt$ la vnzarea propriu-zis$ care urmeaz$ s$ fie realizat$ n viitor. Consim'$mntul la
promisiune, chiar dac$ se refer$ la elementele esen'iale ale vnz$rii, difer$ de acela la vnzare.
ntruct consim'$mntul la vnzare, ca orice consim'$mnt la ncheierea unui act (n
sensul de negotim), nu poate fi impus n mod normal pe cale judec$toreasc$, refuzul autentific$rii
vnz$rii nu poate fi urmat de o executare direct$, n natur$, prin pronun'area unei hot$rri
judec$tore!ti care s$ 'in$ loc de act autentic, ci doar de o executare indirect $, prin echivalent, prin
acordarea de daune-interese, conform dispozi'iilor art. 1075 C. civ.
Cu toate acestea, avnd n vedere dispozi'iile art. 5 alin. din Titlul X al Legii nr.
247/2005, n dreptul nostru acest lucru este permis. Este, credem, singura ipotez$ n care poate fi
aplicat textul de lege men'ionat.









90