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A Reforma do Registo Predial no mbito dos princpios da

legitimao e do trato sucessivo.


O Decreto-Lei n 116/2008, de 4 de J ulho, introduziu modificaes
nas normas concretamente, nos artigos 9, 34 e 35- que no nosso
Cdigo do Registo Predial consagram e regulam os princpios da
legitimao de direitos sobre imveis e do trato sucessivo.
nosso objectivo tentar captar o sentido e alcance destas alteraes.


I

O princpio da legitimao de direitos sobre imveis


1. A situao existente data da Reforma.


i. Como consabido, a disposio que, com carcter inovatrio no
nosso ordenamento jurdico, passou a exigir que, para a titulao de factos
sujeitos a registo relativos a prdios, estes devero estar definitivamente
inscritos a favor do transmitente, foi introduzida no Cdigo do Registo
Predial de 1984 no seu artigo 9.
Este dispositivo inovatrio, que sem sombra de dvida veio reforar
o papel do Registo enquanto actividade jurdica instrumental em relao ao
Direito material, acentuando-lhe a sua dimenso substantiva, traduz-se na
consagrao de uma regra geral e de excepes a essa regra.
A regra geral a de que os factos jurdicos de que resulte
transmisso de direitos ou constituio de encargos sobre imveis no
podem ser titulados, judicial ou extrajudicialmente, sem que os bens
estejam definitivamente inscritos em nome do transmitente ou do onerante.
Relativamente s excepes, foram consagradas umas tantas que se
aplicam aos prdios de todos os concelhos do pas, e foi introduzida uma
outra excepo que se aplica apenas aos prdios situados em concelhos
onde nunca vigorou o registo predial obrigatrio.
Quanto s primeiras, temos as seguintes: a expropriao, a venda
executiva, a penhora, o arresto, a apreenso em processo de insolvncia,
outras providncias que afectem a livre disposio dos imveis, os actos de
transmisso ou onerao outorgados por quem tenha adquirido, em
instrumento lavrado no mesmo dia, os bens transmitidos ou onerados, e os
casos de urgncia devidamente justificada por perigo de vida dos
outorgantes [a que o actual Cdigo do Notariado acrescentou, no art. 54, n
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3, b), a urgncia motivada por extravio ou inutilizao do registo causados
por incndio, inundao ou outra calamidade como tal reconhecida por
despacho do Ministro da J ustia).
Quanto outra excepo, ela concerne precisamente ao primeiro acto
de transmisso posterior a 1 de Outubro de 1984 (data da entrada em vigor
do Cdigo), que poder ser livremente ou seja, sem observncia da dita
regra geral praticado, desde que seja exibido documento comprovativo,
ou feita justificao simultnea, do direito da pessoa de quem se adquire.

ii. comum dizer-se que o princpio da legitimao, tal como vem
sumariamente definido, no pode desligar-se do princpio do trato
sucessivo, este consagrado no artigo 34 do Cdigo. E acrescenta-se que a
legitimao dirige-se ao titulador enquanto que o trato sucessivo se dirige
ao conservador.
Mas, mais do que saber quem, em cada caso, o intrprete aplicador,
o que verdadeiramente importa determinar o campo de aplicao das
citadas normas (art.s 9 e 34) que consagram os referidos princpios.
Cremos poder afirmar com alguma segurana que no o mesmo o
campo de aplicao das duas disposies.
O artigo 9, como resulta do anteriormente exposto, visa, de acordo
com a citada regra geral, todos os factos de que resulte transmisso de
direitos ou constituio de encargos. Alm disso, e no que toca ao objecto,
no distingue entre prdios no descritos ou descritos mas sem inscrio de
aquisio, reconhecimento de direito susceptvel de ser transmitido ou mera
posse em vigor, e prdios descritos com alguma destas inscries em vigor,
a todos abrangendo na sua fattispecie.
No que tange ao artigo 34, haver que distinguir. Na modalidade de
inscrio prvia, o campo de aplicao do trato sucessivo est limitado ao
negcio jurdico. J na vigncia do Cdigo de 1959 a Direco-Geral dos
Registos e do Notariado acolhia o entendimento de que a exigncia da
inscrio prvia a favor do transmitente ou do onerante era limitada
transmisso ou onerao resultante de negcio jurdico, e no Cdigo de
1967 tal limitao ficou expressamente consagrada com o emprego da
palavra negcio (em vez de acto) no art. 13, o que veio a ser
reforado com o emprego da expresso negcio jurdico no n 1 do art.
34 do Cdigo de 1984.
Ainda no que se refere ao artigo 34, importa acentuar que esta
disposio consagra tambm o princpio do trato sucessivo na modalidade
da continuidade das inscries (cfr. n 2). Ora, neste segmento, o campo de
aplicao do trato sucessivo muito mais vasto do que o da legitimao.
Desde logo, e em princpio pensemos no caso da expropriao, em que,
por razes que ao caso no interessam, o trato sucessivo tambm no
actuar -, os casos excepcionais que escapam legitimao pelo titulador
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no escaparo observncia do trato sucessivo (por exemplo, ser possvel
arrestar um prdio descrito com inscrio de aquisio em nome de pessoa
diversa do requerido, mas j no ser possvel efectuar o registo definitivo
do facto sem o registo intermdio de aquisio a favor do requerido ou sem
o suprimento da interveno do titular inscrito nos termos do art. 119 do
C.R.P.).


iii. Regressando ao princpio da legitimao, importa sublinhar que
alguma controvrsia tem suscitado a sua aplicao.

Questiona-se, desde logo, sobre as consequncias da infraco quele
princpio consagrado no art. 9, n 1, do C.R.P.
Sobre o ponto j se pronunciou o Conselho Tcnico do IRN, I.P.,
defendendo que a transmisso de um direito com infraco ao princpio da
legitimao () no implica a invalidade do acto, tendo meras
consequncias disciplinares (cfr. concluso 1 do parecer emitido no P
R.P. 33/99, in BRN n 9/99, pags. 23 e segs.). Para a remetemos a
fundamentao desta posio.

Questiona-se tambm sobre o alcance da expresso documento
comprovativo do direito da pessoa de quem se adquire, que consta do n 3
do citado art. 9.
Com efeito, no era esta a expresso usada no Cdigo aprovado pelo
D.L. n 305/83, de 29 de J unho (que no chegou a entrar em vigor). Aqui
(no art. 20, n 3) utilizou-se a expresso documentos necessrios
deduo do trato sucessivo. A partir deste argumento histrico tem-se
sustentado que o n 3 do art. 9 no exige a exibio ao titulador de todos os
documentos necessrios para reatar no registo predial o trato sucessivo a
partir do titular inscrito at pessoa de quem se adquire, mas to somente o
documento comprovativo do facto aquisitivo do direito dessa pessoa.
No est em tabela a discusso deste ponto. Mas sempre diremos que
ela inteiramente pertinente, e que sempre nos inclinmos para a tese, que
a nosso ver tem pleno apoio na letra da lei, de que o direito do transmitente
s estar legitimado perante o titulador (e, naturalmente, perante o
adquirente) se aquele exibir a este e entregar ao adquirente todos os
documentos que, por imposio do princpio do trato sucessivo, sejam
necessrios ao registo do facto aquisitivo. Esta , salvo o devido respeito, a
interpretao que prossegue a tutela da confiana do adquirente, que de
outro modo poder sentir-se defraudado no momento do cumprimento do
nus do registo do facto aquisitivo. Sendo ainda de realar que esta a
interpretao que mais adequadamente viabilizar o cumprimento da
obrigao, que tambm foi consagrada na Reforma, de promover o registo
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do facto aquisitivo, e cujo sujeito dessa obrigao s em ltima hiptese
ser o sujeito activo desse facto.

Outras questes e dvidas se tm colocado a propsito do princpio
da legitimao de direitos sobre imveis, mormente no que toca s
excepes quele princpio [por exemplo: se a al. b) do n 2 do citado art.
9 e a al. a) do n 3 do art. 54 do C.N. comportam a justificao notarial
do direito do transmitente ou onerante outorgada no mesmo dia, no mesmo
ou em diferente cartrio; e se a justificao simultnea a que se refere o n
3 do mesmo art. 9 e a al. b) do art. 55 do C.N. poder ser outorgada em
documento separado].
Sobre estas questes e dvidas no nos vamos pronunciar, por
transcenderem manifestamente o objectivo proposto.

iv. Na economia deste despretencioso trabalho, porm, o que
verdadeiramente importa equacionar a aplicao do princpio da
legitimao partilha, aos actos de partilha.
Vejamos.
Na sequncia da entrada em vigor do Cdigo do Registo Predial de
1984, o D.L. n 286/84, de 29 de Agosto, alterou o art. 71 do Cdigo do
Notariado. De acordo com o n 2 deste artigo os instrumentos pelos quais
se partilhem ou transmitam direitos sobre prdios () no podem ser
lavrados sem que se mencione tambm o nmero de inscrio desses
direitos em nome do autor da herana ().
Com esta norma, cuja redaco, utilizando a expresso partilhem ou
transmitam direitos sobre prdios, divergia da do n 1 do art. 9 do C.R.P.,
abriu-se uma polmica entre os intrpretes aplicadores. Basicamente,
discutia-se se a partilha implicava transmisso, e a razo pela qual se exigia
o registo a favor do autor da herana.
Relativamente partilha em processo de inventrio, tambm se
questionava sobre se a partilha implicava ou no transmisso, sendo aquela
norma do Cdigo do Notariado por vezes invocada para sustentar que o art.
9, n 1, do C.R.P., no era aplicvel partilha judicial.
Entretanto, o D.L. n 67/90, de 1 de Maro, veio acrescentar uma
excepo citada norma do n 2 do art. 71 do C.N., dizendo que a
exigncia da inscrio em nome do autor da herana no se aplicava nos
actos de partilha da herana, quando estivessem em causa prdios no
descritos, se os partilhantes se encontrassem habilitados como nicos
herdeiros ou fosse feita, simultaneamente, a respectiva habilitao (cfr. art.
71, n 1, b)).
Finalmente, o Cdigo do Notariado aprovado pelo Decreto-Lei n
207/95, de 14 de Agosto, veio 1) consagrar, no n 2 do art. 54, regra em
tudo semelhante do n 2 do art. 71 do anterior Cdigo (na redaco do
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D.L. n 286/84), e 2) excepcionar da regra os actos de partilha de herana
ou de transmisso de prdios que dela faam parte, quando no descritos ou
descritos sem inscrio de aquisio, se os partilhantes ou transmitentes se
encontrarem habilitados como nicos herdeiros, ou for feita,
simultaneamente, a respectiva habilitao (cfr. art. 55, a)).
Estas normas do Cdigo do Notariado tm sido invocadas para
sustentar que a partilha tanto a judicial como a extrajudicial se inscreve
na previso do art. 9, n 1, do C.R.P., mas com a diferena de que na
partilha extrajudicial de herana, no que concerne a prdios no descritos
ou descritos sem inscrio de aquisio (ou de reconhecimento de direito
susceptvel de ser transmitido ou de mera posse) em vigor, desde que os
partilhantes se mostrem habilitados como nicos herdeiros ou seja feita
simultaneamente a respectiva habilitao, o notrio no ter que apurar da
existncia de inscrio em nome do autor da herana a partilhar, justamente
porque o art. 55, a) do C.N. tal determina espressis verbis, sendo que tal
norma rege apenas os requisitos especiais dos instrumentos notariais, no
sendo, por isso, aplicvel aos processos judiciais. Neste contexto, o
Acrdo da Relao de vora de 11.11.2004, in CJ Ano XXIX Tomo 5,
pg. 238, justifica a diferena de regimes com o argumento de os Tribunais
terem por funo que no atribuda ao Notrio dizer o direito e, nessa
funo jurisdicional, cabe-lhes operar a partilha em caso de inexistncia de
consenso entre os interessados e, portanto, terem um papel activo na
titulao dos factos de que resulta transmisso de direitos, cabendo-lhes,
portanto, particular exigncia no cumprimento do disposto no art. 9, n 1,
do C.R.P.
No que toca partilha da comunho conjugal causada por divrcio,
separao judicial de pessoas e bens ou simples separao judicial de bens,
que integre prdios no descritos ou descritos sem um dos mencionados
tipos de inscrio em vigor, o parecer do Conselho Tcnico do IRN, I.P.
emitido no P R.P. 90/99, in BRN n 2/2000, pgs. 36 e segs., veio defender
que a sentena, transitada em julgado, que decreta o divrcio ou a
separao que faz a prova da dissoluo da comunho conjugal e dos
respectivos efeitos e, assim, legitima a interveno dos cnjuges na partilha
dos bens que pertenciam ao casal.


2. O que mudou com a Reforma.


O breve excurso sobre a situao existente data da Reforma, a que
procedemos anteriormente, permitir-nos- agora mais facilmente tentar
perceber em que consistiram as alteraes introduzidas no mbito do
princpio da legitimao.
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i. O citado D.L. n 116/2008 para alm da adaptao do enunciado
da al. b) do n 2 do art. 9 do C.R.P. nova possibilidade de titulao dos
actos de transmisso ou onerao facultada pela Reforma (cfr. art. 22
daquele diploma) limitou-se a acrescentar s excepes elencadas na al.
a) do n 2 do citado art. 9 a partilha.

Numa primeira abordagem, que reconhecemos ser superficial,
julgamos poder sustentar que a partilha est excluda do princpio da
legitimao de direitos sobre imveis.
No curamos aqui de averiguar se a partilha foi includa no elenco
das excepes regra da legitimao porque o legislador, reconhecendo
que a mesma implica transmisso, quis exclu-la daquela regra, ou se antes
o pensamento legislativo, no pretendendo tomar posio sobre o tema,
reconhecidamente controverso, da natureza da partilha, visou pura e
simplesmente a afirmao de que a partilha foge regra da legitimao
consagrada no Cdigo do Registo Predial.

Quanto ao mbito da excluso, parece-nos que ela abrange todos os
actos de partilha, portanto, a partilha de herana, a partilha de patrimnio
de pessoa colectiva (quer os prdios sejam atribudos aos seus membros
quer sejam atribudos a outros, atendendo ao fim da constituio do
patrimnio colectivo) e a partilha de comunho conjugal causada por
divrcio, separao judicial de pessoas e bens ou simples separao judicial
de bens.
A lei no distingue e, a nosso ver, o intrprete aqui tambm no
dever distinguir. A ratio legis ter sido no criar entraves ao processo de
liquidao e extino dos respectivos patrimnios colectivos, e, assim
sendo, tal razo de ser estar presente em todos os actos de partilha.
bvio que os partilhantes, na partilha extrajudicial, e o juiz titular
do processo por onde correr o inventrio ou a liquidao e extino da
pessoa colectiva, podero acordar e exigir que previamente partilha os
prdios que integram o patrimnio sejam registados em nome do seu titular
(autor da herana, pessoa colectiva, cnjuge atravs do qual cada prdio
tenha advindo ao casal), sendo indiscutvel que os correspondentes factos
esto sujeitos a registo. Mas, ento, aquele registo no ser imposto por lei,
antes resultar da vontade dos partilhantes ou de determinao judicial.

Decorre do anteriormente exposto, mas convm acentuar, que a
excluso da partilha da regra da legitimao ocorre no s em relao aos
prdios no descritos ou descritos mas sem inscrio de aquisio em vigor
mas tambm quanto aos prdios com inscrio de aquisio (de
reconhecimento de direito susceptvel de ser transmitido ou de mera posse)
7
a favor de pessoa diversa do titular do patrimnio colectivo objecto da
partilha.
claro que, relativamente aos prdios com inscrio de aquisio em
nome de pessoa diversa do titular do patrimnio colectivo, o adjudicatrio,
na partilha, desses prdios ter que observar o cumprimento do trato
sucessivo para obter o registo do facto aquisitivo a seu favor.

Por ltimo, importa fazer uma breve aluso norma da al. b) do n 2
do art. 9 do C.R.P., a propsito do tema em debate.
Afigura-se-nos lquido que esta norma pressupe que no ttulo
aquisitivo do direito do transmitente ou onerante foi observada a regra da
legitimao. Ou seja, para que o titular do direito adquirido em
determinado dia possa transmitir ou onerar esse direito no mesmo dia sem
ter que previamente registar o facto aquisitivo a seu favor necessrio que
a pessoa de quem o ora transmitente ou onerante adquiriu tenha legitimado
perante o titulador o seu direito.
Assim sendo, cremos muito convictamente que o adjudicatrio, em
partilha, de prdio descrito com inscrio de aquisio (ou reconhecimento
de direito susceptvel de ser transmitido ou de mera posse) a favor de
pessoa diversa do titular do patrimnio colectivo objecto dessa partilha ter
que previamente registar o prdio em seu nome, naturalmente com
observncia do princpio do trato sucessivo, s nestes termos ficando
legitimado para praticar acto de transmisso ou onerao do prdio ou de
direito sobre ele incidente, pelo que est absolutamente vedado ao titulador
o recurso citada norma da al. b) do n 2 do art. 92 do C.R.P.


ii. A abordagem ao princpio da legitimao no ficaria completa
sem uma breve referncia ao Cdigo do Notariado.

Cremos ser adequado dizer-se que o Cdigo do Notariado densifica o
princpio da legitimao no plano da titulao dos actos atravs de
instrumento notarial. Assim sendo, as normas do C.N. pressupem a
aplicao das normas do C.R.P. Por exemplo: a venda executiva por
negociao particular est excepcionada da regra da legitimao (cfr. art.
9, n 2, a), C.R.P.), apesar de no constar do C.N. Mas as normas do C.N.
tambm integram e completam o disposto no art. 9 do C.R.P. Por exemplo:
a al. c) do n 2 do art. 9do C.R.P. deve ser completada com as hipteses
previstas na al. b) do n 3 do art. 54 do C.N.

Dito isto, vejamos o que foi alterado pelo citado D.L. n 116/2008
(cfr. art. 8) no Cdigo do Notariado no mbito do princpio da legitimao
de direitos sobre imveis.
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Apenas foi alterada a al. a) do art. 55, para dizer, em consonncia
alis com a alterao do art. 9, n 2, a), do C.R.P., que a partilha de
herana est excluda da regra da legitimao, ainda que a herana integre
prdios descritos com inscrio de aquisio (ou reconhecimento de direito
susceptvel de ser transmitido ou de mera posse) em nome de pessoa
diversa do autor da herana.

A outra excepo regra da legitimao que figura na citada al. a) do
art. 55 do C.N. a hiptese de transmisso pelos nicos herdeiros de
prdios no descritos ou descritos sem inscrio de aquisio que faam
parte da herana mantm-se nos exactos termos em que estava
estabelecida. Trata-se aqui de uma verdadeira excepo, porquanto se nos
afigura indiscutvel que na hiptese considerada ocorre um acto de
transmisso. Aqui est, portanto, mais um caso que deve integrar o elenco
das excepes do n 2 do art. 9 do C.R.P.

Poder questionar-se se as restantes normas do C.N. que versam
sobre a legitimao de direitos sobre imveis podem ser interpretadas em
consonncia com o regime estabelecido no Cdigo do Registo Predial.
Cremos que sim.
No podemos perder de vista que os art.s 54 e 55 do C.N.,
densificando embora o princpio da legitimao nos termos sobreditos,
tratam, respectivamente, das menes relativas ao registo predial e da
dispensa de meno do registo prvio.
O n 2 do art. 54, que no foi alterado e que alude a partilha e a
transmisso, no pode, como se acentuou j, ser desligado do art. 9 do
C.R.P. A partilha ali referida a partilha de herana, pelo que s haver
que referir a inscrio em nome do autor da herana quando esta inscrio
exista (no existindo, aplicar-se- a norma do art. 55, a)). Os outros actos
de partilha no esto expressamente referidos naquele n 2 do art. 54,
devendo ento o titulador actuar em conformidade com o disposto na al. a)
do n 2 do art. 9 do C.R.P. (que exclui todos os actos de partilha da regra
da legitimao).

Tambm se nos afigura claro, pelas razes j expostas, que a al. a) do
n 3 do art. 54, que tambm no foi alterada, no poder ser interpretada
no sentido de ser possvel a titulao da transmisso ou onerao de prdios
(ou de direitos sobre eles) que no mesmo dia foram partilhados e
adjudicados ao ora transmitente ou onerante mas que estavam registados
em nome de pessoa diversa do autor da herana. Portanto, a hiptese da
norma refere-se apenas aos bens partilhados e que estavam registados em
nome do autor da herana.

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II

O princpio do trato sucessivo

1. A situao existente data da Reforma.


i. No actual Cdigo do Registo Predial (de 1984) o trato sucessivo
vem regulado nos artigos 34 e 35.
O n 1 do art. 34 - que versa sobre a inscrio prvia de prdios no
descritos ou descritos sem inscrio de aquisio, de reconhecimento de
direito susceptvel de ser transmitido ou de mera posse em vigor tinha
inicialmente a seguinte redaco: O registo definitivo de aquisio de
direitos ou de constituio de encargos por negcio jurdico depende da
prvia inscrio dos bens em nome de quem os transmite ou onera.
O D.L. n 60/90, de 14 de Fevereiro, alterou a redaco desta norma,
que passou a ser a seguinte: O registo definitivo de aquisio de direitos
nos termos da alnea c) do n 2 do artigo 9 ou de constituio de encargos
por negcio jurdico depende da prvia inscrio dos bens em nome de
quem os transmite ou onera.

Na economia deste modesto trabalho, apenas pretendemos introduzir
duas breves notas.
Uma, para reforar o que j anteriormente sustentmos: o trato
sucessivo na modalidade de inscrio prvia est limitado aquisio de
direitos ou constituio de encargos por negcio jurdico.

Outra nota, para salientar que, com a redaco que foi fixada ao n 1
do art. 34 e ao art. 35, ambos do C.R.P., pelo citado D.L. n 60/90, o
campo de aplicao do trato sucessivo na modalidade de inscrio prvia,
no que tange aquisio de direitos, ficou drasticamente reduzido.
Na verdade, o citado D.L. n 60/90, ao dar aquela nova redaco ao
n 1 do art. 34 e ao eliminar o contedo da norma do art. 35 - que apenas
dispensava a inscrio prvia em nome do transmitente para os registos de
negcios jurdicos de aquisio nos casos em que tivesse havido
justificao do direito e para os registos de negcios jurdicos de aquisio
titulados antes de 1 de J aneiro de 1984 -, veio dar uma profunda
machadada no princpio do trato sucessivo.

Importa ainda referir que nos j citados pareceres do C.T. do IRN,
I.P. emitidos nos Ps 33/99 e 90/99 foi defendido que o n 1 do art. 34 do
C.R.P. tambm seria aplicvel quando a titulao da aquisio do direito
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tivesse ocorrido com falha absoluta da legitimao do direito do
transmitente [fora, portanto, do contexto do art. 9, n 2, c), a que podemos
acrescentar as restantes hipteses do art. 54, n 3, b), do C.N.].

No que toca ao n 2 do art. 34, que consagra o princpio do trato
sucessivo na modalidade da continuidade das inscries, nada temos a
referir, porquanto neste segmento a Reforma apenas mexeu com o regime
de dispensa de inscrio intermdia estabelecida no art. 35.

ii. Este art. 35, na redaco anterior Reforma, resultou de completa
reformulao efectuada pelo citado D.L. n 60/90, e veio consagrar dois
casos de dispensa de inscrio intermdia em nome dos contitulares de
herana indivisa: aquisio de bens, operada em execuo ou em
inventrio, para pagamento de dvidas da herana, e aquisio de bens em
cumprimento de contrato-promessa de alienao ou em sua execuo
especfica.


2. O que mudou com a Reforma.

Apreciemos, ento, as alteraes introduzidas pelo citado D.L. n
116/2008 ao princpio do trato sucessivo.

i. O n 1 do art. 34 limita o seu campo de aplicao ao negcio
jurdico de constituio de encargos.
Neste segmento, o princpio do trato sucessivo na modalidade de
inscrio prvia no sofreu qualquer alterao. O registo definitivo de
constituio de encargos por negcio jurdico depende da prvia inscrio
dos bens em nome de quem os onera.

ii. O n 2 do art. 34 diz textualmente o seguinte: O registo
definitivo de aquisio de direitos depende da prvia inscrio dos bens em
nome de quem os transmite, quando o documento comprovativo do direito
do transmitente no tiver sido apresentado perante o servio de registo.
Esta norma versa sobre o princpio do trato sucessivo na modalidade
de inscrio prvia no segmento da aquisio de direitos.
Qual a sua verdadeira razo de ser?
Cremos que esta norma tem uma dupla razo de ser: por um lado,
dispensar a inscrio prvia em nome do transmitente sempre que o
processo do registo de aquisio tenha sido instrudo com o documento
comprovativo do direito do transmitente; por outro lado, obrigar o
adquirente a comprovar perante o qualificador o direito do transmitente,
ainda que este j tenha comprovado o seu direito perante o titulador.
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Decorre do exposto que no pensamento legislativo est presente a
inteno de vincular o qualificador verificao, nos termos prescritos ou
seja, mediante a comprovao de que o documento apresentado seria
bastante para o registo prvio do bem em nome do transmitente -, da
pertinncia do direito na esfera jurdica do transmitente, ainda que tal
implique um duplo controlo da legalidade (pelo titulador e pelo
qualificador). O que vale por dizer que o qualificador no fica vinculado
apreciao do titulus adquriendi do transmitente pelo titulador, podendo
assim levantar obstculos ao ingresso definitivo do registo de aquisio,
quer radiquem na falta de comprovao do direito do transmitente quer
radiquem na deficiente ou insuficiente comprovao desse direito.
Nesta vertente, assiste-se sem dvida a um reforo do papel do
registo na segurana do comrcio jurdico imobilirio.
Decorre ainda do exposto que no pensamento legislativo est nsito o
entendimento de que, desde que comprovado no processo de registo de
aquisio o direito do transmitente, dispensada a inscrio prvia a seu
favor em qualquer caso, portanto, quer nas hipteses do art. 9, n 2, c) do
C.R.P. e art. 54, n 3, b), do C.N., quer na hiptese de ter falhado em
absoluto a legitimao perante o titulador, quer na hiptese de a
legitimao perante o titulador ter sido deficiente ou insuficiente.
Nesta vertente, assiste-se a uma simplificao da actividade registral.

iii. Apurada, nos termos muito superficialmente expostos, a ratio da
norma do n 2 do art. 34, importa enfrentar as questes que, a nosso ver, a
sua interpretao e aplicao podem, alis pertinentemente, suscitar:

1. O princpio do trato sucessivo na modalidade de inscrio prvia
continua a aplicar-se apenas aos negcios jurdicos?
No temos dvidas em responder afirmativamente. certo que na
hiptese (previso) da norma no est expressa a referncia ao negcio
jurdico. Porm, o contedo desta norma deve ser apurado em estreita
ligao com a hiptese da norma do n 1 do mesmo artigo, onde
expressamente se refere o negcio jurdico.
Esta , alis, a interpretao condizente com a evoluo do princpio
do trato sucessivo, a que j anteriormente fizemos aluso (em I 1. ii.).

2. A que negcios jurdicos de aquisio de direitos se aplica o n 2
do art. 34?
Naturalmente, no pode aplicar-se a todos os negcios jurdicos de
aquisio, qualquer que seja a sua data. Assim entendida, tal norma seria
verdadeiramente absurda, porquanto obrigaria o adquirente a comprovar
documentalmente o direito do transmitente, independentemente da data da
celebrao do negcio jurdico de aquisio.
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Afigura-se-nos lquido que a norma em apreo aplicvel aos
negcios jurdicos de aquisio de direitos celebrados a partir de 1 de
Outubro de 1984, data da entrada em vigor do Cdigo do Registo Predial
que consagrou inovatoriamente o princpio da legitimao de direitos sobre
imveis (cfr. art. 10 do D.L. n 224/84, de 6 de J ulho, e citado art. 9 do
Cdigo aprovado por este diploma).
Assim se justificar que no mbito da Reforma no tenha sido
introduzido no Cdigo norma semelhante s dos art.s 280, do Cdigo de
1959, 282, do Cdigo de 1967, e 35 (redaco inicial) do actual Cdigo.
O n 2 do art. 34 dever, em consonncia com o exposto, ser lido
como segue: O registo definitivo de aquisio de direitos por negcio
jurdico celebrado a partir de 1 de Outubro de 1984 depende ().
Cremos ser esta a interpretao que traduz o pensamento legislativo,
e que ela tem na letra da lei correspondncia verbal.

3. Quais so ento, concretamente, os pressupostos da exigncia da
inscrio prvia em nome do transmitente?
1. Tratar-se de registo de negcio jurdico de aquisio celebrado a
partir de 1 de Outubro de 1984;
2. O processo de registo no ter sido instrudo, inicialmente ou em
sede de suprimento de deficincias, com documento comprovativo do
direito do transmitente.
Estes so, a nosso ver, os pressupostos de aplicao da norma.

4. Qual a consequncia jurdica prescrita na estatuio da norma?
Parece-nos evidente que o registo de aquisio do direito dever ser
efectuado como provisrio por dvidas, nos termos do art. 68 do C.R.P.
Tambm se nos afigura lquido que a converso deste registo em
definitivo depender da prvia inscrio do bem em nome do transmitente,
para o que, ento, haver que comprovar o cumprimento das obrigaes
fiscais atinentes ao facto objecto imediato deste registo prvio, nos termos
do art. 72 do C.R.P.
Portanto, no ser vivel a converso do registo provisrio de
aquisio com base no documento comprovativo do direito do transmitente,
apresentado a destempo, sendo antes necessrio efectuar a inscrio prvia
do bem em nome do transmitente. Se h violao do princpio do trato
sucessivo, importa efectuar o registo em falta.


iv. Ainda no domnio do trato sucessivo na modalidade da inscrio
prvia, o n 3 do art. 34, aditado pelo citado D.L. n 116/2008, veio dizer-
nos que A inscrio prvia referida no nmero anterior ser sempre
dispensada no registo de aquisio com base em partilha.
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Qual o significado desta norma?
Afigura-se-nos lquido que esta norma tambm se aplica a todos os
actos de partilha (da herana, da comunho conjugal, do patrimnio de
pessoa colectiva).
E o que ela nos vem dizer que, nestes casos, a inscrio prvia em
nome do titular do patrimnio colectivo objecto da partilha dispensada,
ainda que no tenha sido apresentado perante o servio de registo
documento comprovativo do direito do transmitente. O que vale por dizer
que, na partilha, o registo definitivo de aquisio em nome do adjudicatrio
do bem dele objecto mediato no depende em qualquer circunstancialismo
da sua prvia inscrio em nome do transmitente.
Tal como procedemos quanto legitimao, tambm no curamos
aqui de averiguar se a norma em apreo visa tomar posio quanto
natureza da partilha e ao titulus adquirendi (negcio jurdico e no
sucesso hereditria ou dissoluo da comunho conjugal ou da pessoa
colectiva), excepcionando ento a hiptese da regra da dispensa
condicionada da inscrio prvia, ou se pura e simplesmente se conteve na
afirmao de que nos actos de partilha a inscrio prvia est sempre
dispensada.
Colocar-se- a questo de saber se a inscrio prvia, embora no
devida, dever ser efectuada se for pedida.
No vamos aqui tomar posio sobre se est sujeito a registo um
facto cujo registo no imposto pelo princpio do trato sucessivo.
De qualquer modo, cremos que nos actos de partilha mal se
compreenderia a recusa da inscrio prvia em nome do titular do
patrimnio colectivo objecto da partilha com o fundamento de que o facto
no est sujeito a registo porque este no exigido pelo princpio do trato
sucessivo.

v. Finalmente, o art. 35 diz-nos agora que a inscrio intermdia em
nome dos titulares de bens ou direitos que faam parte de herana indivisa
dispensada.
evidente o propsito do legislador em estender a dispensa da
inscrio intermdia de aquisio em comum e sem determinao de parte
ou direito a todos os casos de registo de aquisio de bens ou direitos que
faam parte de herana indivisa.
Claro est que quem tiver legitimidade pode pedir aquele registo, que
simplesmente est legalmente dispensado. Neste caso, porque o facto
(aquisio por sucesso na herana) efectivamente registado, haver que
comprovar o cumprimento das obrigaes fiscais a ele inerentes, nos
termos do art. 72 do C.R.P.
No sendo efectuado o registo intermdio, da inscrio de aquisio
do bem a favor do terceiro deve constar a meno de que os sujeitos
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passivos (contitulares do patrimnio colectivo hereditrio) so herdeiros
(ou meeiro e herdeiros) do autor da herana titular inscrito.


Nota final:

Este trabalho teve em vista captar o sentido e alcance da Reforma do
Registo Predial no mbito dos princpios da legitimao e do trato
sucessivo.
Temos conscincia de que as posies assumidas, que apenas
responsabilizam o seu autor e no o IRN, I.P. ou qualquer rgo deste,
carecero de aprofundamento e mais exigente fundamentao.