A V A L U O C O M E R C I A L

PROPIETARIO: MARGARITA LOPEZ MUOS

CALLE: CALLEJN DEL MECO # 38
HUAMCHIL 44, GUANAJUATO GTO.
TEL.: 044 473 7 !" 43
0 473 73 # ! !0
CONTENIDO
1. METODOLOGA..........................................................3
A$ %ACTORES DE CAR&CTER GENERAL.............................................3
'$ %ACTORES DE CAR&CTER ESPEC(%ICO..........................................3
C$ %ACTORES DE CAR&CTER PRO%ESIONAL......................................3
2. MEMORIA DESCRIPTIVA............................................3
DIRECCIN DEL INMUE'LE:..............................................................3
TIPO DE INMUE'LE:..........................................................................4
USO ACTUAL:....................................................................................4
SOPORTE T)CNICO:..........................................................................4
CLASE DE A*ALO:...........................................................................4
%ECHA DE INSPECCIN OCULAR:......................................................4
%ECHA DEL A*ALO:.........................................................................4
3. ASPECTO JURDICO PROPIETARIO:..............................4
4. LINDEROS DEL INMUEBLE.........................................4
5. CARACTERSTICAS DEL LOTE DE TERRENO.................5
6. ENTORNO DEL INMUEBLE Y NORMATIVIDAD...............5
SER*ICIOS P'LICOS DEL SECTOR:..................................................+
SISTEMA DE TRANSPORTE:...............................................................+
ACTI*IDADES PREDOMINANTES:......................................................+
ESTRATI%ICACIN SOCIOECONMICA:..............................................7
NORMATI*IDAD , USOS:...................................................................7
7. VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA NIVELACIN DE
PRECIOS......................................................................7
!. MEMORIA DE C"LCULO Y VALOR DEL AVAL#O COMERCIAL
!
P&G. #
. METODOLOG(A
PARA LA DETERMINACIN DEL *ALOR
COMERCIAL DEL LOTE RESIDENCIAL EN RE%ERENCIA, SE *ISIT EL PREDIO CON EL
PROPSITO DE REALIZAR EL CORRESPONDIENTE AN&LISIS DE LOCALIZACIN DEL
LOTE, SU U'ICACIN DENTRO DE LA MANZANA, LOTES , CONSTRUCCIONES
ALEDAAS, ETAPAS DE CONSTRUCCIN, CERRAMIENTOS MATERIALES *ISI'LES,
ESTADO DEL TERRENO , PROCESOS EN DESARROLLO, ESTADO EN EL -UE SE
ENCUENTRA, *ECINDARIO , CERCAN(A A *(AS PRINCIPALES, SER*ICIOS ,
DOTACIONES ESPECIALES, , PARA GLO'ALIZAR ESTE PROCESO SE CUANTI%ICARON
LOS SIGUIENTES ASPECTOS :
A$ %ACTORES DE CAR&CTER GENERAL
SE IDENTI%ICARON TODAS LAS CARACTER(STICAS TANTO INTR(NSECAS COMO
E.TR(NSECAS -UE PERMITIERON DETERMINAR LOS PRO'A'LES PROCESOS DE
*ALORIZACIN O POTENCIALIDAD -UE INCIDEN E INCIDIERON DIRECTAMENTE SO'RE
EL PREDIO EN ESTUDIO, DESDE SU DI*ISIN MATERIAL, SU USO UR'AN(STICO
RESIDENCIAL NETO , ESTADO ACTUAL.
'$ %ACTORES DE CAR&CTER ESPEC(%ICO
PERMITIERON CONOCER , ANALIZAR LOS ASPECTOS ESPEC(%ICOS DEL TERRENO ,
LAS CONSTRUCCIONES AD,ACENTES , SU'SIGUIENTES, RELACION&NDOLOS CON SU
SECTORIZACIN, DESARROLLOS METROPOLITANOS PASADOS, ACTUALES , %UTUROS,
USOS PERMITIDOS, ESTADO DE CERRAMIENTOS , NI*ELES DE ADECUACIN, ,
TODOS LOS ASPECTOS RELE*ANTES AL SECTOR , SUS ALREDEDORES.
C$ %ACTORES DE CAR&CTER PRO%ESIONAL
EL ESTUDIO CONSTA DE E*ALUACIONES DE TIPO O'JETI*O , MEDI'LES, ADEM&S DE
SU'JETI*OS DEL *ALUADOR, 'ASADOS EN EL PLAN DE DESARROLLO UR'ANO DE
PARA LA CIUDAD DE GUANAJUATO , SUS REGLAMENTACIONES, E.PERIENCIA, EL
CONOCIMIENTO DEL MERCADO, LA 'I'LIOGRA%(A E.ISTENTE SO'RE EL &REA ,
ESTUDIOS ANTERIORES , ACTUALES, , EL AN&LISIS EN PERSPECTI*A DEL SECTOR,
TODO LO CUAL ES DE *ITAL IMPORTANCIA EN LA CALI%ICACIN , MADURACIN
E-UILI'RADA DE LOS PRECIOS COMERCIALES A CALCULAR.
#. MEMORIA DESCRIPTI*A
DIRECCIN DEL INMUE'LE:
CALLE CALLEJN DEL MECO #38
COL.: CENTRO
GUANAJUATO, GTO.
P&G. 3
TIPO DE INMUE'LE:
LOTE 'ALD(O, LIMITADO POR PREDIOS DE
CARACTER(STICAS SIMILARES.
USO ACTUAL:
EL PREDIO SE ENCUENTRA DESHA'ITADO SIN NINGUNA INSTALACIN
%UNCIONAL.
SOPORTE T)CNICO:
CONTRATO NUMERO 4448 TOMO ...I* ANTE NOTARIO LICENCIADO
ANTONIO RAM(REZ GARC(A.
CLASE DE A*ALO:
COMERCIAL
%ECHA DE INSPECCIN OCULAR:
MA,O 3 DEL #00
%ECHA DEL A*ALO:
JUNIO 7 DEL #00
3. ASPECTO JUR(DICO PROPIETARIO:
PROPIETARIO LA SRA. MARGARITA LOPEZ MUOS
TITULA DE PROPIEDAD MEDIANTE ESCRITURA P'LICA.
PROPIEDAD LI'RE DE GRA*&MENES.
4. LINDEROS DEL INMUE'LE
EL PREDIO EN ESTUDIO PRESENTA EL SIGUIENTE ALINEAMIENTO, TOMADO DEL
PLANO CATASTRAL, ESCALA :#"0.
NORTE, EN L(NEA -UE'RADA .8!M , +.4!M EN LONGITUD APRO.IMADA, CON
RITO 'ARRIENTOS , SER*ICIO DE SER*IDUM'RE.
SUR, EN L(NEA RECTA CONTINA EN LONGITUD APRO.IMADA DE +.!0M, CON
AURELIA 'ARRIENTOS , 'AR'AR& MORALES.
ORIENTE, EN L(NEA RECTA CONTINA EN LONGITUD APRO.IMADA DE . M,
CON MARGARITA LPEZ MUOZ.
P&G. 4
OCCIDENTE, EN L(NEA RECTA CONTINA EN
LONGITUD APRO.IMADA DE 4.0"M, CON
GUILLERMINA D(AZ MORALES.
". CARACTER(STICAS DEL LOTE DE TERRENO
EL LOTE DE TERRENO ANALIZADO EN
EL PRESENTE A*ALO, ES UN PREDIO
INTERMEDIO, CON UN ACCESO POR
PASO DE SER*IDUM'RE A CALLEJN
PILETAS.
SUPER%ICIARIA O%ICIAL: !".!0
M#
%ORMA GEOM)TRICA
GENERAL/ CUADRIL&TERO
IRREGULAR.
RELIE*E / LOMER(O %UERTE.
LOCALIZACIN / EL CENTRO DEL
DESARROLLO HA'ITACIN SECTOR DE
CONSOLIDACIN CON DENSI%ICACIN
'AJA, DE ECONOM(A POPULAR.
+. ENTORNO DEL INMUE'LE , NORMATI*IDAD
LA COLONIA DONDE SE
U'ICA EL PREDIO EN
ESTUDIO, EST& SITUADA
EN EL E.TREMO
NORORIENTE DE LA
CIUDAD, EN LA ZONA
CONOCIDA POR LA
PREPARATORIA
CARRETERA
PANOR&MICA.
EL USO DEL SUELO EN
ESTE SECTOR DE LA
CIUDAD HACE -UE ESTE
REDUCTO SE
P&G. "
MANTENGA CON UN CLARO EJEMPLO DE
HA'ITACIN MEDIA ALTA PARA SOSTENER LA
NECESIDAD DE HA'ITACIN MEDIA PARA LA CIUDAD.
EN EL ENTORNO INMEDIATO DEL PREDIO SE ENCUENTRA LOS SER*ICIOS
EDUCATI*OS DE ESCUELAS O%ICIALES DE LA UNI*ERSIDAD DE GUANAJUATO.
EL ATRACTI*O PRINCIPAL DE LA ZONA ES SU %&CIL ACCESO PARA LOS AUTOM*ILES,
SITUACIN NO COMN EN ESTA CIUDAD.
LAS *(AS DE COMUNICACIN TIENE UNA %LUIDEZ ACEPTA'LE CON UN 'UEN NI*EL
DE SER*ICIO EN GENERAL.
LA TOPOGRA%(A DE LA ZONA ES DE LOMER(O %UERTE.
LA NOMENCLATURA DE LAS CALLES ES SU%ICIENTE EL ENTORNO DEL PA*IMENTO ES
CON 'ALDOSA NATURAL.
SER*ICIOS P'LICOS DEL SECTOR:
LAS *(AS DE COMUNICACIN E.ISTENTES PARA LLEGAR AL CENTRO DE LA CIUDAD
SON 'UENAS.
EL SISTEMA DE AGUA POTA'LE , ALCANTARILLADO %UNCIONA ADECUADAMENTE.
EL SISTEMA DE ALUM'RADO P'LICO ES SU%ICIENTE.
SISTEMA DE TRANSPORTE:
SE CUENTA CON TRASPORTE P'LICO NO HASTA EL PREDIO PERO SI A UNA
DISTANCIA JUSTA PARA EL DESPLAZAMIENTO A PIE. CON HORARIO DE +:00 AM
HASTA !:00 PM.
ACTI*IDADES PREDOMINANTES:
EL SECTOR TIENE UNA *OCACIN DESTINADA ESPECIALMENTE A LA *I*IENDA
UNI%AMILIAR.
LOS SER*ICIOS EDUCATI*OS SON TAM'I)N, OTRA ACTI*IDAD POR DESTACAR,
AUN-UE NO ES PREDOMINANTE.
P&G. +
ESTRATI%ICACIN SOCIOECONMICA:
EL PREDIO EN CUESTIN ESTA EN UN SECTOR POPULAR.
NORMATI*IDAD , USOS:
EL PLAN DE DESARROLLO UR'ANO SE MANI%IESTA EL PREDIO COMO USO
HA'ITACIONAL DE ALTA DENSIDAD.
POR LO -UE SE ENCUENTRA EN LA ZONA INMEDIATA AL PREDIO ES COMPATI'LE
CON ESTA NORMATI*A.
7. *ARIA'LES -UE INTER*IENEN EN LA NI*ELACIN DE
PRECIOS
PARA LA DETERMINACIN DEL JUSTO PRECIO DEL PREDIO EN E*ALUACIN, SE
TENDR&N EN CUENTA LAS SIGUIENTES *ARIA'LES ENDGENAS , E.GENAS, -UE
IN%LU,EN DIRECTAMENTE SO'RE EL PRECIO COMERCIAL:
O%ERTA , DEMANDA COMPARATI*A DE PREDIOS EN EL SECTOR DE UR'ANIZACIN
DE DESARROLLOS NUE*OS EN LA ZONA LA PANOR&MICA PREPA 0 RA,AS.
U'ICACIN PARTICULAR DEL PREDIO, POSICIN EN LA MANZANA, CERCAN(A DE
CORREDORES *IALES LOCALES, , CERCAN(A A LAS *(AS DE ALTO TR&%ICO
PARTICULAR.
LA REGLAMENTACIN , NORMATI*IDAD DE LA ZONA, , LA *ECINDAD PARTICULAR
DEL INMUE'LE CON RESPECTO A LOS DESARROLLOS AR-UITECTNICOS,
RESIDENCIALES, PRESENTES , EN DESARROLLOS EN EL &REA.
LOCALIZACIN PARTICULAR DEL INMUE'LE DENTRO DE LA MANZANA, SU POSICIN
INTERMEDIA, SU CONDICIN ACTUAL DE PREDIO, , LA PRESENCIA DE INMUE'LES
COLINDANTES , EN LOS ALREDEDORES -UE EN O%ERTA PODR(AN UTILIZARSE EN
CONDICIONES SIMILARES AL ESTUDIADO.
SER*ICIOS P'LICOS PRESENTES , %UTUROS EN EL &REA, , CLASE DE
DESARROLLOS ADICIONALES , SOSTENIDOS -UE TIENE CONTEMPLADO EL PLAN DE
ORDENAMIENTO TERRITORIAL PARA EL SECTOR, LOS SUELOS DE PROTECCIN, EL
TRAZADO DE LA MALLA *IAL , SISTEMA DE ESPACIO P'LICO.
P&G. 7
LAS CONDICIONES ACTUALES DE E.ISTENCIA ,
CONSTRUCCIN EN LA ZONA , ALREDEDORES,
DE PREDIOS COMPARA'LES EN &REAS DE TERRENO, CON DESARROLLOS
CONSTRUCTI*OS DE GRAN RENTA'ILIDAD , %ACTI'ILIDAD ECONMICA, , DE ALTA
DEMANDA, CON PRESENCIA DE MU, 'AJA O%ERTA.
NI*EL SOCIO 1 ECONMICO DE LOS POSEEDORES, COMERCIANTES, INDUSTRIALES ,
*ISITANTES DEL SECTOR, GRADO DE SEGURIDAD, AS( COMO DE LAS ZONAS ,
SECTORES -UE LO RODEAN, , DISPONI'ILIDAD EN EL &REA DE LOTES CON LAS
CONDICIONES PRESENTADAS POR EL LOTE EN ESTUDIO.
POTENCIAL DE DESARROLLO DEL PREDIO, ANALIZADO DESDE EL PUNTO DE *ISTA
DE LA NORMATI*IDAD, LOS USOS , LA REGLAMENTACIN O%ICIAL, TENIENDO EN
CUENTA -UE EL DESARROLLO CONSTRUCTI*O PTIMO -UE PUEDE O'TENER EL
PREDIO -UE NO PUEDE SER SUPERIOR AL DE LAS CONSTRUCCIONES -UE SE HAN
DESARROLLADO LEGALMENTE SO'RE LAS MANZANAS ALEDAAS, CON UN (NDICE
CONSTRUCTI*O -UE NO SO'REPASA EN ALTURA LOS DOS 2#$ NI*ELES ,
SEMISTANO.
8. MEMORIA DE C&LCULO , *ALOR DEL A*ALO COMERCIAL
&REA DEL LOTE / !.0" M#
*ALOR M# DE TERRENO 2M)TODO COMPARATI*O$, &REA DE ACTI*IDAD
RESIDENCIAL, ZONA RESIDENCIAL NETA, CON TRATAMIENTO DE
CONSOLIDACIN CON DENSI%ICACIN 'AJA, CON &REA CON MEDIA O%ERTA DE
LOTES COMO EL ESTUDIADO 3 !00.00
*ALOR TERRENO:
3 !00.00 .!.0" M# / 3 8,!4".00
$VALOR TOTAL DEL AVALU DE OC%ENTA Y UN MIL NOVECIENTOS
CUARENTA Y CINCO PESOS &&'1&& M. N.(
S45 6786 9:874;<=:8, :986>?;@6 =: 6;:A4B5 C? ?5>4:8=? <5 A:=<C6, D
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A7?57:E?57?:
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