RESUMEN MANUAL PRCTICO DE LEGISLACIN

DE LA CONSTRUCCIN
[ARQUITECTOS MARIO GARCA TEJERA,
CLAUDIO FABIN TORRES]



RESPONSABILIDAD DEL PROFESIONAL DE LA CONSTRUCCIN

Glosario

Antes de pasar al tema de estudio propiamente dicho, vamos a analizar una serie de
trminos que se irn repitiendo a lo largo de estas pginas.

Hecho: se considera como tal a todo acontecimiento o suceso que se presenta ante la
percepcin de los hombres. Cuando el hecho es susceptible de modificar, transferir,
adquirir o extinguir derechos u obligaciones, se dice que es un hecho jurdico. El Cdigo
Civil clasifica a los hechos como:

Hechos voluntarios: son los que estn ejecutados con discernimiento, intencin y
libertad, y generan obligaciones. Asimismo los hechos voluntarios se clasifican
como:
1. Lcitos: son aquellos que la Ley no prohbe, y tambin aquellos que generan
adquisicin, modificacin o extincin de derechos.
2. Ilcitos: son aquellos que la Ley prohbe, y todos aquellos actos cometidos con
dolo, coercin y error (que crean responsabilidad al causante de los efectos
legales que acarrean actos ilcitos).
Hechos involuntarios: no estn ejecutados con discernimiento, intencin y libertad,
y no generan obligaciones, salvo que el que los cometi se hubiese enriquecido con
el hecho. Adems los hechos generan consecuencias que pueden ser:
1. Inmediatas: se suscitan segn el curso natural de los acontecimientos, y se
imputan las mismas al autor del hecho.
2. Mediatas: resultan de relacionar un hecho con otro, y tambin se imputan al
autor del hecho.
3. Casuales: son las consecuencias mediatas que no pudieron preverse.

Acto J urdico: el artculo 944 del Cdigo Civil define como acto jurdico a los actos
voluntarios lcitos que tengan por fin inmediato establecer entre las personas relaciones
jurdicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos.

Ley: es la disposicin obligatoria emanada por la autoridad competente para regir
conductas o comportamientos dentro de una cierta jurisdiccin. En el Sistema de Gobierno
Representativo Republicano Federal, las leyes son creadas por el Poder Legislativo, quien
las traslada al Poder Ejecutivo, que posee facultades para sancionarlas o para vetarlas. El
Poder Judicial, a travs de los tribunales de los distintos fueros (es decir ramas de la
Justicia: civil, penal, etc.) verifica el cumplimiento de la ley. La disposicin que es
directamente emanada del Poder Ejecutivo, se denomina decreto. Durante los gobiernos de
facto, las disposiciones de orden pblico reciban el nombre de decreto-ley. La Ley, junto
con la Doctrina, la Jurisprudencia y la Costumbre, es una de las Fuentes del Derecho.

Doctrina: opinin que los juristas hacen del Derecho.

J urisprudencia: modo de actuar de los jueces sobre un caso jurdico, que se repite a travs
del tiempo.

Costumbre: norma de una sociedad que se genera a travs del tiempo.

Domicilio: se considera como tal al asiento jurdico de las personas, siendo el lugar donde
ejercitan sus derechos. El Cdigo Civil establece 4 tipos de domicilio:
De origen: domicilio de los padres al nacimiento de los hijos.
Real: asiento principal de residencia y negocios.
Legal: aquel en el cual la ley presume que la persona cumple sus derechos y
obligaciones.
Constituido o especial: aquel que se establece en los contratos o en los juicios a fin
de cumplir obligaciones emanadas de los mismos.

Obligacin: es la relacin jurdica mediante la cual el deudor satisface una prestacin o
servicio en favor de un acreedor. Las obligaciones son de dar, de hacer o de no hacer. No
debe confundirse la obligacin con el contrato, ya que en este se contiene un nmero cierto
de obligaciones.

Dolo: Borda sostiene tres significados de la palabra dolo:
1. En el orden civil, el dolo es la intencin de cometer un dao (lo distingue as del
cuasidelito, donde se acta con culpa o negligencia).
2. El dolo es un acto que comete el deudor para hacer imposible en cumplimiento de
una obligacin previamente contrada.
3. El dolo es un vicio de los actos jurdicos. Segn el Cdigo Civil, la accin dolosa es
la asercin de lo falso y disimulacin de lo verdadero. El dolo es inducir a la gente a
engao para hacerla celebrar un acto jurdico.

Dao: el dao es la prdida patrimonial que alguien sufre como consecuencia de los actos
voluntarios e involuntarios que causaron otras personas. El dao conlleva al resarcimiento
en dinero, con cargo al causante. Segn el Cdigo Civil, el dao es el valor de la perdida, y
el inters es la utilidad que el acreedor dejo de percibir por causa del incumplimiento por
parte del deudor. El Derecho Penal establece penas de prisin o inhabilitacin, para aquel
que cause un determinado dao.

Lesin: hay dos tipos de acepciones para la palabra lesin:
1. En el orden civil, Borda sostiene que en los contratos onerosos, si una de las partes,
aprovechando la necesidad o inexperiencia de la otra, obtiene por medio de un acto
jurdico una ventaja patrimonial desproporcionada, le est causando una lesin.
2. En el orden Penal, se entiende por lesin al dao corporal o mental que sufre una
persona.

I ndemnizacin: valuacin en dinero de un dao provocado por una persona, debiendo
abonarlo a aquel que resulto damnificado. La indemnizacin se funda en un principio de
equidad.

Delito: se considera como acto ilcito, en el Cdigo Civil, a aquel acto que la ley prohbe.
Borda sostiene que en el orden civil, el acto ilcito (para ser considerado como tal) debe
ocasionar un dao a terceros; en lo Penal, se considera a la ilicitud aun si no existiesen
terceros damnificados. El delito en este caso, es una categora de los actos ilcitos, y
significa ejecutar un acto prohibido por la ley con la intencin de causar un resultado
contrario a lo que el orden pblico prev. Por ejemplo, el robo, el homicidio. El autor de un
delito de pasible de ejecutar una pena en el orden penal.

Cuasidelito: tambin considerado por Borda como otra categorizacin de los actos ilcitos,
en el cuasidelito se observa la culpa y la ausencia de intencionalidad en el hecho. Un
cuasidelito es la accin u omisin realizada sin intencin, infringiendo la ley, porque el
causante no tomo recaudos para ejecutar el dao.

Culpa: el Cdigo Civil dice que la culpa es la omisin de diligencias que exige la
naturaleza de una obligacin. Es la actitud de reproche que se le hace a un comportamiento
humano. Segn Llambas, Raffo Benegas y Sassot, la culpabilidad se divide en dos grandes
grupos:
1. La culpabilidad ordinaria, que comprende a quien merece un reproche de grado
menor.
2. La culpabilidad agravada, que se le reprocha a aquel que acta a sabiendas de lo que
hace y con la intencin de daar; en este tipo de culpa existe dolo delictual.

I mputabilidad: segn Llambas, Raffo Benegas y Sassot, imputar es atribuir la autora de
un acto a una persona, para exigirle la siguiente responsabilidad del mismo. La
imputabilidad debe tener voluntariedad o culpabilidad.
a) La voluntariedad implica la intensin de cometer el acto, pero debe aclararse que se
consideran inimputables:
1. A los que no disciernen: menores de diez aos, insanos e inconscientes
accidentales.
2. A los que no tienen intensin: los que actuaron por error creyendo conforme a
derecho algo que no lo est, y a los que actuaron bajo coercin.
b) La culpabilidad, que implica que el acto, adems de poseer voluntariedad, es pasible
de ser censurado o reprochado, lo que surge de la culpa o dolo con que obr el
causante.

Negligencia: es la falta de cuidado, o la omisin de tomar recaudos para prevenir un hecho.
Es negligente quien est falto de aplicacin.

I mpericia: es la falta de pericia o de idoneidad en un determinado conocimiento.

I mprudencia: es la negligencia u olvido de las precauciones aconsejadas por la elemental
prudencia para realizar actos.

Caso Fortuito: (C.C. Art. 514) es el que no ha podido preverse, o que previsto, no ha
podido evitarse. Es aquel acontecimiento que deviene de lo azaroso, o algn suceso cuya
magnitud escapa a lo comn.



RESPONSABILIDAD DEL PROFECIONAL

Introduccin

Profesional deriva de profesin, siendo la profesin aquella accin, empleo, oficio, facultad
o desempeo pblico que tiene una persona. La actividad profesional es ejercer el
magisterio de ciencias y artes; es la utilizacin de ciertas disciplinas y artes como medio de
lucro. El profesional de la construccin tiene, como tarea primeria, ejercer con su actuacin
el proyecto y la direccin de una obra.
A su vez se denomina comitente a aquella persona que manda a ejecutar una obra, sea esta
intelectual o material.

La obra

Se denomina obra a la fbrica o edificio en construccin, la refaccin o innovacin hecha
para un edificio.

Incumbencias

Cada profesional de la construccin (ingenieros, arquitectos, maestros mayores de obra,
tcnicos constructores, etc.) posee un campo de accin profesional delimitado legalmente
denominado incumbencias, siendo estas las facultades atribuidas a un profesional dentro del
ejercicio de su profesin. Segn el diccionario de la real academia espaola, la incumbencia
es la obligacin y cargo a realizar una cosa, siendo incumbir tener uno a su cargo una cosa.
El estado estable las incumbencias profesionales para cada categora de los ttulos
habilitados para trabajar ven la construccin de obras civiles. Cabe aclarar que los maestros
mayores de obras y los constructores de tercera categora tambin son denominados
profesionales aunque estos ttulos no revisten grado universitario, dado que son otorgados
por institutos de enseanza media o polimodal, con sus respectivas limitaciones para el
campo de accin; por ejemplo el constructor de 3
era
categora puede construir una obra de
hasta un piso alto, y el maestro mayor de obras, hasta cuatro pisos altos.

El decreto-ley 6070/58

Ratificado por la Ley 14467, este decreto es la actual normativa que reglamenta el ejercicio
profesional de los agrimensores, arquitectos e ingenieros, en jurisdiccin nacional o ante
autoridades y Tribunales Nacionales.
Tambin en esta norma se establece la organizacin de la matricula profesional, la creacin
de la junta central de concejos profesionales, y la sancin de las transgresiones de la Ley.
El ejercicio profesional tambin es legislado en las provincias, mediante leyes similares.

Las principales tareas y honorarios profesionales

Para conocer conceptualmente las principales tareas profesionales, tomamos las
definiciones que al efecto establece el Decreto-Ley 7887/55:

Croquis preliminares: se entiende por croquis preliminares indistintamente, los
esquemas, diagramas, croquis de planta, de elevaciones, o de volmenes o de
cualquier otro elemento grafico que el profesional confecciona como preliminar
interpretacin del programa convenido con el comitente. Se entiende por guion la
relacin escrita acompaada de esquemas, que expresa el concepto de la exposicin,
su lema fundamental y sus finalidades, e indica la forma de expresin y la
correlacin de los tpicos, sintetizando las leyes correspondientes. (Art. 44,
Decreto-Ley 7887/55).

Anteproyecto: es el conjunto de plantas, cortes y elevaciones, estudiados conforme
a las disposiciones vigentes establecidas por las autoridades encargadas de su
aprobacin o, en su caso, el conjunto de dibujos y dems elementos grficos
necesarios para dar una idea final de la obra en estudio. El anteproyecto debe
acompaarse de una memoria descriptiva, escrita o grfica, y de un presupuesto
global estimativo. Cuando se trata de exposiciones se presentara adems un clculo
de explotacin. (Art. 45, Decreto-Ley 7887/55).

Proyecto: es el conjunto de elementos grficos y escritos que define con precisin el
carcter y finalidad de la obra y permiten ejecutarla bajo la direccin de un
profesional. Comprende:

1. Planos generales, a escala conveniente, de plantas, elevaciones principales y cortes
acotados y sealados con los smbolos convencionales, de modo que puedan ser
tomados como bsicos para la ejecucin de los planos de estructura e instalaciones.
2. Planos de construccin y de detalle.
3. Planos de instalaciones y de estructura, con sus especificaciones y planillas
correspondientes.
4. Presupuesto, pliego de condiciones, llamado a licitacin y estudio de propuestas.
(Art. 46, Decreto-Ley 7887/55).

Direccin de obra: [] la funcin que el profesional desempea controlando la fiel
interpretacin de los planos y de la documentacin tcnica que forman parte del
proyecto y la revisin y la extensin de los certificados correspondientes a pagos de
la obra en ejecucin, inclusive el ajuste final de los mismos. (Art. 47, Decreto-Ley
7887/55).

Las tareas de proyecto y direccin de obra son adjudicadas al profesional en forma directa o
indirecta (por concurso).
Refirindonos a la adjudicacin directa, el profesional mantendr en forma primaria las
conversaciones necesarias con el comitente (el que lo va a contratar) recabando en este sus
inquietudes y pretensiones sobre la materializacin de una futura obra; posteriormente se
firmara un anota de encargo, que es un documento preliminar a toda labor a realizar por el
profesional.
Del avance de las conversaciones surgir la celebracin de la firma de la encomienda
profesional, que es un documento requerido por los municipios, donde el profesional
ejercer su tarea. En esa encomienda, el Consejo Profesional o Colegio Profesional certifica
que el profesional est habilitado para realizar la tarea encomendada, cumpliendo con los
requisitos del Decreto-Ley 6070/58. Es de hacer notar que la encomienda resulta de gran
utilidad para comprobar el vnculo entre partes. Para darle forma definitiva al vnculo entre
profesional y comitente, luego debe celebrarse el contrato de locacin de obra intelectual.
Cuando el profesional comienza su labor, realiza los croquis preliminares, el anteproyecto,
y el proyecto de obra definitivo, conforme a las reglas del arte y a las disposiciones
municipales y legales que afecten a aquello que se pretende materializar. Estas tareas que el
profesional realiza son pagadas por el comitente, y ese pago constituye los honorarios
profesionales.
Los honorarios estn consagrados como un derecho por el Cdigo Civil en su artculo 1627,
expresando su prrafo inicial:
El que hiciere algn trabajo o prestare algn servicio a otro, puede demandar el precio,
aunque ningn precio se hubiere ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de su
profesin o modo de vivir.


Los honorarios y el Decreto-Ley 7887/55

Este Decreto, conjuntamente con el Decreto-Ley 16146/57 y Ley 21265, establece un
arancel mnimo sobre los honorarios para el profesional agrimensor, arquitecto e ingeniero.
Incluso regula la forma de pago de los honorarios segn las etapas de trabajo.
As mismo, el Decreto define las distintas tareas profesionales, como por ejemplo los
croquis preliminares, el proyecto, la direccin de obra, las mediaciones, tasaciones,
planificaciones urbanas y regionales, entre otras tareas.
El Decreto-Ley 7887/55 es una norma vigente en la Capital Federal y en los Territorios
Nacionales, Antrtida e Islas del Atlntico Sur, y ante los tribunales nacionales.
Algunas provincias lo han adoptado como norma propia y otras tantas asimilaron sus
conceptos bsicos para crear su propia normativa legal arancelaria.


Desregulacin de honorarios

El Cdigo Civil en su artculo 21 dispone de las convenciones particulares no pueden dejar
sin efecto las Leyes en cuya observancia estn interesados el orden pblico y las buenas
costumbres. Esto dio lugar a la regulacin arancelaria en materia de honorarios
profesionales.
La normativa de aranceles para la jurisdiccin nacional tena orden pblico, tal como lo
indicaban:

El Decreto-Ley 7887/55 (art. 1, ltimo prrafo).
El Decreto-Ley 16146/57 (agregado).
La Ley 21165, que estableca un ndice de actualizacin semestral de los honorarios
regulados.

La declaracin del orden pblico de las disposiciones sobre aranceles converta en nulo a
todo convenio en contrario.
A comienzos de 1990, el Gobierno Nacional instrumento leyes que viabilizan el
apartamiento de todas aquellas restricciones que trataban un libre pacto de honorarios
profesionales. De esta forma un comitente y un profesional de la construccin tienen
libertad para contratar sin estar sujetos a disposiciones de aranceles mnimos.
Esto es lo que se dio a llamar desregulacin. Desregular es, lisa y llanamente, no regular,
dejar sin efecto restricciones. El termino desregulacin se usa en alusin al Decreto
2284/91.
La desregulacin tambin se sustenta sobre las siguientes disposiciones legales:

Ley de Reforma del Estado y Emergencia Administrativa n 23696.
Ley de Emergencia Econmica n 23697.}
Ley n 23928.
Decreto n 2476/90.

La desregulacin hace que las disposiciones de orden pblico vigente en materia de
honorarios, retribuciones de servicios profesionales, aranceles mnimos, etc., puedan ser
dejadas de lado para aquellos que lo deseen (Decreto 2284/91, arts. 8 y 11).
Asimismo, ninguna entidad pblica o privada podr impedir o trabar la libre contratacin
de honorarios si las partes desean apartarse de las escalas vigentes (art. 11 primer prrafo y
final del Decreto 2284/91). Tras la desregulacin de honorarios, los contrataos entre
profesionales y comitentes se sujetan a las normas que estable el Cdigo Civil.
En el mbito de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires rige la desregulacin de materia
arancelaria, pero las particularidades legales de cada provincia del pas, como asimismo las
presiones de los distintos organismos y entidades intermedias, hacen que algunos distritos
se continen imponiendo honorarios mnimos arancelarios.


El cobro centralizado o indirecto de los honorarios

El cobro indirecto se halla establecido en algunas provincias (Santa Fe, Mendoza, Rio
Negro) y significa que la entidad que nuclea a los profesionales es la encargada de cobrar
los honorarios profesionales, y una vez que el comitente los abona, el profesional los retira
de dicha entidad.
Algunas legislaciones provinciales contemplan esta modalidad, que est prohibida por el
Cdigo Civil de la Nacin.
El decreto de desregulacin prohbe toda forma directa o indirecta de cobro centralizado de
las retribuciones a travs de entidades pblicas o privadas (art. 9 Decreto 2284/91).
A continuacin, transcribiremos el desglose de honorarios por tarea efectuada, segn la
normativa desreguladora arancelaria:

Obras de arquitectura: se dividen en dos categoras.
1ra Categora: obras en general.
2da Categora: muebles, exposiciones y obras de decoracin interior y exterior.

Sobre el total (100%) de los honorarios (obras de primera categora):
Croquis preliminar: 5%
Croquis preliminar y anteproyecto: 20%
Croquis preliminar, anteproyecto y planos generales de construccin, detalles y
estructuras (proyecto): 60%
Direccin de obra: 40%

Los honorarios por proyecto totalizan el 60% de los mismos, y queda el 40% para las tareas
de Direccin de Obra.

Obras de ingeniera: se dividen en obras de 1ra, 2da y 3ra Categora.
Sobre el total (100%) de los honorarios:
Croquis preliminar: 10%
Croquis preliminar y anteproyecto: 40%
Croquis preliminar, anteproyecto y proyecto: 70%
Direccin de obra: 30%


Empleados del profesional

De igual manera que el director de obra, debern estar nombrados en el Contrato
Profesional, dado que si se omite incluirlos, el contratista (en ejercicio de la tenencia de la
obra) puede impedirles la entrada al predio en construccin.
El sobrestante es un empleado del profesional Director de Obra. Lo designa como tal previo
acuerdo con el comitente; posee tareas acotadas, por ejemplo: controla la salida y entrada
de personal y proveedores, realiza tareas de medicin, controla calidades exigidas respecto
de materiales, etc. La Direccin de Obra responde por la actuacin del sobrestante. Sin ser
empleado del profesional, en las obras publicas existen dos figuras que son:
El I nspector de Obra: es quin vigila y fiscaliza las tareas contratadas de acuerdo al
Pliego de Especificaciones Tcnicas. Constata el seguimiento de los diagramas de
programacin de los trabajos e informa sobre la marcha de los mismos a la
reparticin pblica que lo designo.
El Supervisor de Obra: es quien asesora al comitente en la toma de decisiones
respecto del avance de la obra; permanece ajeno a la Direccin de Obra y media en
las buenas relaciones entra la Direccin y el Comitente.


El campo de accin del profesional. Consejos y Colegios Profesionales

Todos los profesionales pueden actuar dentro del Territorio Nacional con la nica
obligacin de estar matriculado en los distintos Consejos y Colegios Profesionales, creados
por el Decreto-Ley 6070/58, que son los encargados de fiscalizar la labor de los
profesionales inscriptos en cada uno de ellos. Para ejercer en cada localidad, deber darse
domicilio dentro de la misma; de ah que la ley habilite el denominado domicilio especial,
que puede ser, por ejemplo, el del emplazamiento de la obra.


La responsabilidad

Es la obligacin de cumplir por s o por otro a consecuencia de delito, de una culpa o de
otro motivo legal, siendo adems una obligacin moral que resulta para cada uno, de un
asunto determinado, o del posible yerro de un asunto determinado.


El profesional y su responsabilidad

La responsabilidad del profesional se verifica durante tres etapas:
1. Durante el proyecto y la duracin de la obra.
2. Durante el tiempo que transcurre entre la Entrega Provisional de la obra y la Entrega
Definitiva.
3. Desde la Entrega Definitiva hasta 10 aos despus de finalizada la obra.

La responsabilidad profesional es del tipo Civil, Penal y Administrativa.

La Responsabilidad Civil

Opera respecto de daos que sufren el comitente o terceros (linderos, transentes). En este
caso se trata del incumplimiento de un contrato por parte del profesional, que lo hace
responsable por daos y perjuicios.
El artculo 1646 del Cdigo Civil dice: Tratndose de edificios u obras de inmueble
destinados a larga duracin, recibidos por el que los entrego, el constructor es responsable
por su ruina, parcial o total, si esta procede de vicios de construccin o vicios de suelo, o
mala calidad de los materiales, haya o no el constructor provedo estos o hecho la obra en
terreno del locatario.
Para que sea aplicable la responsabilidad deber producirse la ruina dentro de los 10
aos de recibida la obra, y el plazo de prescripcin de la accin ser de un ao a contar
del tiempo en que se produjo aquella. La responsabilidad que este artculo impone se
extender indistintamente al Director de Obra y al Proyectista, segn las circunstancias,
sin perjuicios de las acciones de regreso que pudiera competer.
No ser factible o admisible la dispensa contractual de responsabilidad de ruina parcial o
total.
En el artculo 1647 del C.C. se establece: Los empresarios constructores son responsables
por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales y de todo dao que
causen a los vecinos.
Y en el artculo 1647 bis del mismo cdigo se lee: Recibida la obra, el empresario,
quedara libre por los vicios aparentes y no podr luego oponrsele la falta de conformidad
del trabajo con lo estipulado.
Este principio no regir cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la
entrega o los efectos eran ocultos. En este caso, el dueo tendr sesenta das para
denunciarlos a partir de su descubrimiento.


La ruina

Se entiende por ruina la accin de caer o destruir una cosa. La ruina es todo deterioro total
o parcial que compromete la estabilidad de una cosa.


El vicio

Se entiendo por vicio al defecto, imperfeccin, mala calidad, o dao fsico en las cosas.
Nombraremos 6 tipos de vicios:
1. Vicio de Construccin: son todos aquellos que se producen por la inobservancia de
las reglas del arte en lo que hace a la ejecucin de los trabajos en una obra.
2. Vicio de Materiales: es una variante del vicio de construccin, y se refiere a la
utilizacin en la obra de materiales defectuosos o no ensayados.
3. Vicio de Suelo: es aquel que se produce debido a la baja resistencia del suelo ante la
accin de cargas estructurales o bien la inobservancia de posibles situaciones en un
terreno, que entraaran peligro para la obra, por ejemplo, la aparicin de pozos
ciegos en zonas cercanas a bases de hormign armado. El proyecto estructural
deber exigir el estudio especializado para arribar a la profundidad necesaria que
exijan las fundaciones.
4. Vicio de Plano: son aquellos producidos por la inobservancia de disposiciones
administrativas, errores de mensura en un terreno, mal clculo estructural y todos
aquellos yerros en la ejecucin de planos de proyecto.
5. Vicio Oculto: es aquel vicio inapreciable a simple vista. Por ejemplo, luego de un
llenado de hormign en una estructura, al desencofrar una columna, se observa una
botella cada accidentalmente, que produce una burbuja de aireque afecta el normal
trabajo de la estructura. Es muy importante la labor del Director de Obra, para evitar
casos como el descripto.
6. Vicios Redhibitorios: se denominan as, segn el artculo 2164 del C.C., a los
defectos ocultos de las cosas cuyo dominio, uso o goce, se transmiti por ttulo
oneroso, existentes al tiempo de la adquisicin, que la hagan impropia para su
destino, si de tal modo disminuye en el uso de ella, que de haberlos conocido, el
adquirente no la habra adquirido, o habra dado menos por ella. Es el caso de los
vicios ocultos que manifiestan la intencin de ser ocultados; por ejemplo, con la
compraventa de algn inmueble que posea algn tipo de humedades, cuando el
propietario o constructor, que advirti el defecto, lo pinta superficialmente, no
solucionando el problema de fondo y entregando como si estuviera en perfecto
estado. El art. 4041 del C.C. dice: se prescribe por tres meses, la accin
redhibitoria para dejar sin efecto el contrato de compra y venta; y la accin para
que se baje del precio el menor valor por el vicio redhibitorio.


La Responsabilidad Penal

Si la actuacin u omisin del profesional se considera delictuosa, se lo sancionara conforme
a las penas que impone el Cdigo Penal.
Dice el Cdigo Penal en el artculo 172: Sera reprimido con prisin de un mes a 6 aos, el
que defraude a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos ttulos, influencia
mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crdito, comisin, empresa o
negociacin o valindose de cualquier otro ardid o engao.
Seguidamente, el artculo 173 dice: sin perjuicios de la disposicin general del articulo
precedente, se consideraran casos especiales de defraudacin y sufrirn la pena que el
establece:
1. El que defraude al otro en la sustancia, calidad o cantidad de las cosas que le
entregue en virtud de contrato o de un ttulo obligatorio;
2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido
tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en
depsito, comisin, administracin u otro ttulo que produzca obligacin de
entregar o devolver;
3. El que defraude, haciendo suscribir con engao algn documento;
4. El que cometiere alguna defraudacin abusando de firma en blanco, extendiendo
con ella algn documento en perjuicio del mismo que la dio o de tercero;
5.
6. El que otorgue en perjuicio de otro, un contrato simulado o falsos recibos;
7. El que, por disposicin de la ley, de la autoridad o por un acto jurdico, tuviera a
su cargo en manejo, la administracin o el cuidado de bienes o intereses
pecuniarios ajenos y con fin de procurar para s o para un tercero un lucro
indebido o para causar dao, violando sus deberes perjudicare los intereses
confiados u obligare abusivamente al titular de estos;
..


En el artculo 174, inciso cuarto del Cdigo Penal dice: Sufrir prisin de dos a seis
aos:
..
4. El empresario o constructor de una obra cualquiera, o el vendedor de materiales de
construccin que cometiere, en la ejecucin de una obra o en la entrega de
materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las
personas, de los bienes o del Estado.

C.P. Art. 186: El que causare incendio, explosin o inundacin, ser reprimido:
1. Con reclusin o prisin de tres a diez aos, si hubiera peligro comn para los
bienes;
2.
3. Con reclusin o prisin de tres a quince aos, si hubiera peligro para un archivo
pblico, biblioteca, museo, arsenal, astillero, fbrica de plvora o de pirotecnia
militar o parque de artillera;
4. Con reclusin o prisin de tres a quince aos, si hubiera peligro de muerte para
alguna persona;
5. Con reclusin o prisin de ocho a veinte aos, si el hecho fuera causa inmediata de
la muerte de alguna persona.

Tambin el artculo 189 del mismo cdigo dice: Ser reprimido con prisin de un mes a
un ao, el que por imprudencia o negligencia, por impericia en su arte o profesin, o por
inobservancia de los reglamentos u ordenanzas, causare un incendio u otro estrago. Si el
hecho u omisin pusiere en peligro de muerte de alguna persona, el mximum de la pena
podr elevarse a cuatro aos.

En el artculo 84 del C.P. se lee: Ser reprimido con prisin de seis meses a tres aos, e
inhabilitado en su caso, por cinco a seis aos, el que por imprudencia, negligencia,
impericia en su arte o profesin, o inobservancia de los reglamentos o deberes de su cargo,
causare a otro la muerte.

El art. 94 del mismo cdigo sostiene: se impondr prisin de un mes a dos aos, o multas
de 25 a quinientos australes (monto modificado por la Ley 23479) e inhabilitacin especial
de uno a cuatro aos, al que por imprudencia o negligencia, por impericia en su arte o
profesin, o por inobservancia de los reglamentos o deberes a su cargo, causare a otro un
dao en el cuerpo o la salud.


La Responsabilidad Administrativa

Cuando un profesional no cumple con las prescripciones emanadas por las ordenanzas de la
administracin pblica dentro de una jurisdiccin, es pasible de ser sancionado. En estos
casos, son los municipios quienes sancionan a los profesionales, con penalidades que van
con simples apercibimientos hasta la inhabilitacin en el uso de la firma para realizar
trmites.



LA ETICA PROFESIONAL

Atenindonos a la definicin del Diccionario de la Real Academia Espaola, la tica es la
parte de la filosofa que estudia la moral y las obligaciones del hombre. Siendo la moral la
jurisdiccin de los sentidos y la apreciacin de la conciencia y el entendimiento,
consideremos a la tica como parte de la responsabilidad profesional.
Nace la tica con los principios de las personas cuyas normas y fundamentos de vida se van
templando a travs del tiempo, en lo referentes a las buenas costumbres, la dignidad y la
conciencia. Es por ello que en el ejemplo de educacin impartido dentro del grupo familiar
cobra importancia capital dado que la familia es la base de la sociedad, y el hombre es
indisoluble respecto a la sociedad.
Para los profesionales existen cdigos ticos que marcan una impronta en el ejercicio de la
profesin. En el caso de la Ingeniera, la Agrimensura y la Arquitectura, existe un Cdigo
de tica, sancionado por el Decreto 1099 y trata de los deberes del profesional:

Para con la dignidad de la profesin.
Para con sus colegas.
Para con los clientes y el pblico en general.
Para con la funcin pblica.
Para con los contratos.
Para con los concursos.
Ante las faltas de tica.

De ser viable las denuncias en contra de algn profesional, estas se sustanciaran antes los
consejos respectivos, y segn la gravedad del caso, la Junta Central de Consejos
Profesionales se constituir como Tribunal de tica, calificndose las sanciones a aplicar
como leves, serias, graves y gravsimas. El Cdigo de tica versa sobre las normas del
procedimiento para sancionar a aquellos profesionales matriculados que incurran en un mal
desempeo de sus funciones.
Las faltas calificadas por el Tribunal sern pasibles de las sanciones dispuestas en el art. 28
del Decreto-Ley 6070/58, siendo las mismas:

Advertencia.
Amonestacin.
Censura pblica.
Multa.
Suspensin en el ejercicio de la profesin de un mes hasta dos aos.
Cancelacin de la matrcula.

Es nuestro inters llamar a reflexin a los profesionales, y a aquellos que lo sern, acerca
del ejercicio digno y consiente del quehacer constructivo, dignificando a nuestros
profesionales en todo de cuanto de ellas espera la sociedad.



LA PROPIEDAD INTELECTUAL

El derecho intelectual, como una parte del derecho patrimonial, comprende la produccin
intelectual del tipo:

Cientfica.
Artstica.
Literaria.
Didctica.

El derecho intelectual abarca adems el derecho de invencin y las marcas de fbrica.
La Ley 11723/33 garantiza la proteccin del fruto del esfuerzo personal asistido por una
preparacin especial o vocacin que hace idnea a una persona, pudindose aplicar esto
ltimo al caso de los profesionales de la construccin. Un proyecto de arquitectura o de
ingeniera civil, como resultante de una labor intelectual, estar amparado por la citada ley.
El art. 1 de la ley menciona a las obras de arquitectura. El art. 2 de la ley dice textualmente:
El derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica, comprende para su
autor la facultad de disponer de ella, de publicarla, de representarla y exponerla en
pblico, de enajenarla, de traducirla, de adoptarla o de autorizar su traduccin y de
reproducirla en cualquier forma. El autor de una produccin intelectual es titular de por
vida de su produccin, si fallece, y durante 70 aos, sus herederos o derechohabientes sern
titulares de esos derechos de propiedad intelectual, lapso tras el cual dichos derechos pasan
a ser del dominio pblico; si la obra fue realizada entre varios autores, los herederos o
derechohabientes tendrn la titularidad de los derechos tras el fallecimiento del ltimo de
los autores. Si un autor fallece, sin dejar herederos y se declara vacante su sucesin, los
derechos de la obra pasan al poder del Estado. Adems son tambin propiedad del derecho
intelectual los que con permiso de un autor traducen una obra, la refunden, la adaptan,
modifican o transportan, sobre la nueva obra intelectual resultante.


La originalidad de los proyectos de arquitectura e ingeniera

Un proyecto de arquitectura o de ingeniera civil no debe incurrir al plagio; se considera
como tal a todo aprovechamiento de un trabajo intelectual ajeno presentndolo como
propio, aun cuando tenga diferencias de detalle, que no alteren la esencia y funcionamiento
originalmente concebidos por su verdadero autor.
El plagio es castigado por sanciones civiles y penales, e incluso, en el caso de los
profesionales que plagian obras, pueden ser aplicadas sanciones por parte del Tribunal de
tica actuante en el colegio o consejo profesional que tenga jurisdiccin competente.
En el mbito de la construccin, un trabajo intelectual que se vuelca en un proyecto es
indito hasta que se da a conocer, para posteriormente ser construido y terminado.
Respecto de cuantas veces puede utilizarse un proyecto, el art. 55 de la ley establece: La
enajenacin de planos, croquis o trabajos semejantes no da derecho al adquirente sino
para la ejecucin de la obra tenida en vista, no pudiendo enajenarlos, reproducirlos o
servirse de ellos para otras obras. Estos derechos quedan reservados a su autor, salvo
pacto en contrario.


Custodia de trabajos intelectuales

Al realizarse una tarea intelectual, que bien puede ser un croquis preliminar o un proyecto
de arquitectura o ingeniera civil, el profesional autor puede presentar copias de la
documentacin elaborada ante el Registro Nacional de la Propiedad Intelectual, entidad que
oficia de custodio de ese trabajo intelectual indito; este Registro deja constancia, con fecha
cierta de la recepcin de las copias, y extender un recibo donde figuran los nmeros de
inscripcin y ttulos que sirven para identificar la obra; adems, cobrara un arancel o
derecho en concepto de esa inscripcin. Respecto del Registro, este nada resuelve respecto
a la originalidad en s misma, pero la custodia constituye un reasegura para el autor que
quiere dar a conocer su trabajo y desea preservarlo de cualquier intento de plagio o de
aprovechamiento indebido.


La alteracin de una obra

Un profesional puede borrar su firma si su obra sufri desfiguraciones, alteraciones,
cambios dimensionales, o deformaciones de cualquier ndole, y tendr derecho a exigir
indemnizacin si un comitente utilizo indebidamente plantas, cortes y elevaciones.
Asimismo, el profesional deber indemnizar al comitente si este pago honorarios por un
determinado proyecto y el profesional construye otro distinto a aquel primeramente creado.



CONTRATOS

GENERALIDADES SOBRE LOS CONTRATOS

Introduccin

Los contratos representan las ms importante fuentes de las obligaciones definidas en el
Artculo 1137 del Cdigo Civil. El acuerdo sobre el objeto del contrato deber tratarse
sobre una cuestin de carcter jurdico adems de ser un acto jurdico bilateral.
El art. 944 del C.C., al tratar sobre los actos jurdicos, determina que el acuerdo de
voluntades debe producir la creacin, modificacin o extincin de algn derecho.
Como definicin de lo que es contrato, el Artculo 1137 del C.C. dice: Hay contrato
cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaracin de voluntad comen,
destinada a reglar sus derechos.


Personas

En el Cdigo Civil se denomina persona a todos los entes susceptibles de adquirir derechos
y contraer obligaciones (C.C. Art. 30).
Las personas se dividen en dos categoras:
1. De existencia real o de existencia visible: son los entes que presentan signos de
humanidad; y pueden realizar todos los actos que no estn expresamente prohibidos.
Adquieren derechos y contraen obligaciones, a menos que estn declarados
incapaces (como los sordomudos que no se dan a entender por escrito, los dementes,
los menores impberes y las personas por nacer).
2. De existencia ideal o personas jurdicas: son aquellos entes susceptibles de
adquirir derechos o de contraer obligaciones que no son personas de existencia
visible.

Las personas jurdicas poseen carcter pblico o privado:

Son de carcter pblico el Estado Nacional, las provincias y los municipios, las
entidades autrquicas, la iglesia catlica.
Son de carcter privado las asociaciones o fundaciones que tiene por objeto el bien
comn, posean patrimonio propio, no dependan del Estado, y que funcionen bajo
autorizacin estatal, y las asociaciones civiles y comerciales o entidades que
conforme a la ley posean capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones,
aunque no requieran obligacin expresa del Estado para funcionar.


Caractersticas de los contratos

Pueden distinguirse tres tipos de elementos, a saber:
1. Esenciales: son aquellos que resultan indispensables para la conformacin del
contrato, y sus condiciones particulares. Por ejemplo: un contrato de compra y venta
debe tener un precio.
2. Naturales: la ley los considera implcitos a estos elementos, pudiendo ser
suprimidos o modificados por voluntad de las partes contratantes. Por ejemplo en el
caso de fuerza mayor, o caso fortuito, el deudor de una obligacin se libera de su
cumplimiento, pero las partes pueden pactar lo contrario.
3. Accidentales: pueden ser establecidos en los contratos mediante declaracin
expresa de las partes contratantes sin opcin de la ley.

Dentro de los elementos Esenciales encontramos:

El consentimiento, que es el principal elemento de un contrato. Se perfecciona con
la coincidencia de las partes en arribar a un fin, manifestando su adhesin al mismo
mediante la exteriorizacin de algunos de los medios que la ley prev. Debe haber
por lo menos dos voluntades expresadas coincididas mutuamente.
El consentimiento puede ser expreso o tcito:
1. Es expreso cuando se manifiesta verbalmente, por escrito o por signos inequvocos.
2. Es tcito cuando resulta de hechos o de actos que lo presupongan, o que autorizan a
presumirlo, excepto en los casos en que la ley exige una manifestacin expresa de la
voluntad.

La capacidad, que es la capacidad de adquirir derechos o contraer obligaciones,
dividindose la misma en capacidades de hecho o de derecho:
a) La capacidad de hecho constituye la aptitud para ejercer derechos y contaer
obligaciones.
b) La capacidad de derecho hace referencia al goce pues tiene capacidad de derecho
quien tiene la aptitud para ser titular de derechos y obligaciones. Esta aptitud es
estrecha ntimamente con la personalidad humana.

El objeto, puede ser todo aquello que puede ser objeto de los actos jurdicos, por lo
tanto debe ser un objeto jurdico y materialmente posible, adems de ser
determinado. Agregamos adems que conforme con el Cdigo Civil, de tratarse de
una cosa, esta debe existir en el momento de la celebracin de un contrato.
La forma, que est constituida por todos los requisitos que exige la ley para
determinadas particularidades o circunstancias, o para que la validez de un contrato
pueda ser probada, o bien para su perfeccionamiento.


Clasificacin general de los contratos

Desde el punto de vista jurdico, los contratos se clasifican:

Unilaterales: una sola parte se obliga a la otra, sin que este le quede obligada. La
obligacin est dada por una sola parte. Ejemplo: donacin, mandato gratuito,
mutuo, fianza, comodato, renta vitalicia, etc.
Bilaterales: las partes se obligan recprocamente la una hacia la otra. Ejemplo:
locacin de obra, locacin de servicio, compra y venta, etc.
Oneroso: la prestacin de una de las partes se de en razn de la contraprestacin
que promete o ejecuta la otra. Ejemplo: en la locacin de obra, el locador se obliga a
alcanzar un resultado material, prometiendo el locatario, en atencin a la
contraprestacin a cargo de la otra parte, entregar un precio en dinero.
Gratuito: son aquellos que aseguran a una de las partes de un contrato el
cumplimiento de la obligacin, sin que medie una contraprestacin monetaria.
Ejemplo: en el comodato, una parte entrega a la otra, gratuitamente, alguna cosa
mueble o inmueble no fungible ni consumible, con facultad de usarla y obligacin
de devolverla.
Conmutativo: son aquellos en donde las partes conocen las obligaciones que
asumen, siendo las mismas ciertas y apreciables en su significacin econmica y
social.
Aleatorio: se denomina as a los contratos donde las ventajas y prdidas para una o
ambas dependen de un acontecimiento incierto o sujeto al azar. Ejemplo: apuestas
en carreras hpicas, qunela, loto, etc.
Nominados: tambin llamados tpicos. Son aquellos que estn encuadrados dentro
de un tipo. Su regulacin est dada por la ley para la que han sido precisados,
disciplinados en su contenido. Ejemplo: locacin, comodato, donacin, etc.
I nnominados: tambin llamados atpicos. Son aquellos que no encuentran su sede
dentro de las leyes, surgidos de la vida jurdica, y en razn de la libertad contractual.
Solo se limitan a los objetos lcitos, y que no atenten contra las buenas costumbres y
el orden pblico.
Consensuales: son los contratos que se perfeccionan con el mero consentimiento de
las partes (C.C. art. 1140), sin prejuicio que se cumpla el requisito de forma que la
ley establece, produciendo sus efectos por la simple convalidacin del
consentimiento, momento en el cual nacen los derechos y obligaciones emergentes
del convenio.
Reales: son aquellos que adems del consentimiento, necesitan del
perfeccionamiento con la entrega de la cosa objeto del contrato (Tradicin
Traslativa del Dominio), segn lo establecen los arts. 1140 y 1141 del Cdigo Civil.
Asimismo, el art. 1142 del C.C. establece que los contratos reales directos son:
1. El mutuo o emprstito de consumo: Habr mutuo o emprstito de consumo
cuando una pare entregue a la otra una cantidad de cosas que esta ltima est
autorizada a consumir, devolvindolo en el tiempo convenido, igual cantidad de
cosas de la misma especie y calidad (C.C. art. 2240).
2. El comodato: Habr comodato o prstamo de uso cuando una de las partes
entregue a la otra gratuitamente una cosa no fungible, mueble o raz, con facultad
de usarla (C.C. art. 2255).
3. El deposito: El contrato de depsito se verifica cuando una de las partes se obliga
a guardar gratuitamente una cosa mueble o inmueble que la otra le confa, y a
restituir la misma e idntica cosa (C.C. art. 2182).
4. La constitucin de prenda y anticresis: Habr constitucin de prenda cuando el
deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al
acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda (C.C. art. 3240).
El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor o un tercero
por l, ponindolo en posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los
frutos, para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y
en caso de exceder sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben
intereses (C.C. art. 3239).

Formales: son los que necesitan de una forma especial como requisito esencial para
su validez. La forma es el conjunto de las prescripciones legales respecto de las
solemnidades que son inherentes al acto jurdico que se realiza. Por ejemplo: la
escritura del acto, presencia de un escribano pblico, oficial pblico, o el juez del
lugar, testigos, etc.
No formales: son los contratos que no requieren cumplimentar formas legales para
ser ejecutados. Si el Cdigo Civil o las leyes no establecen formas para ciertos actos
jurdicos, los interesados pueden utilizar la forma que crean convenientes. Los
artculos 973 y 974 del Cdigo Civil amplan lo expuesto sobre estos tipos de
contratos.
I ndividuales: son aquellos en los cuales concurren voluntades individuales que
prestan su consentimiento con respecto a un objetivo determinado.
Colectivos: son aquellos que se enmarcan dentro de una especie de convencin legal
a la cual se adhieren otras personas, ya sea de forma voluntaria (el caso de los
contratos de adhesin) o compulsiva (los convenios colectivos de trabajo).


Otras clasificaciones

Tambin los contratos se pueden clasificar como:

Principales: son los que no dependen jurdicamente de otro contrato.
Accesorios: cuando dependen jurdicamente de otro convenio para realizacin.
De Disposicin: cuando modifican o disminuyen sustancialmente los elementos que
forman el capital del patrimonio. Por ejemplo, la donacin.
De Administracin: cuando tiene por fin hacer producir beneficios de los bienes que
pueden obtenerse de ellos, respetando su naturaleza y su destino. Por ejemplo, un
contrato de locacin por menos de 6 aos.
De Cumplimiento Instantneo: son aquellos de los cuales las prestaciones que
incumben a cada una de las partes coetneamente se realizan, aunque puedan estar
sometidas a un plazo. Por ejemplo, en la renta de una cosa, el plazo como
modalidad no afecta el concepto jurdico de cumplimiento instantneo.
De Cumplimiento Diferido: son aquellos que estn sometidos a una condicin o
evento futuro. Por ejemplo, la venta con condicin suspensiva con pacto de reserva
de derecho.
De Cumplimiento Continuado o Peridico: son acuerdos en los cuales existe una
ejecucin peridica repetida, como el contrato de locacin de obra. Por ejemplo, el
locador debe asegurar al locatario durante el lapso de la locacin, el use y goce
pacfico de la cosa; el locatario est obligado a pagar el precio convenido
peridicamente.


Clasificacin de contratos segn su funcin peridica y su funcin social

Tambin los contratos se clasifican segn su funcin. Por ejemplo:

Funcin de Cambio: se materializa mediante la circulacin de los bienes. Ejemplo
de ello: su enajenacin y disposicin, compra, venta, permuta, cesin onerosa de
derechos, etc. Existen adems otros casos que se deben a la circulacin, recurriendo
a las concesiones de uso temporario de los bienes (locaciones urbanas,
arrendamiento rural, etc.), sin que medie la tradicin traslativa de ellos.
Funcin de Crdito: se verifica mediante prstamo de consumo, mutuo, de depsito,
irregular, de entrega en guarda con derecho a su uso, de renta vitalicia, etc.
Funcin de Custodia: es aquel que se ejerce sobre una cosa ajena que se entrega
para su guarda y su conservacin, como por ejemplo, el depsito irregular, siendo
similares los contratos de garaje y de guarda de caja de seguridad.
Funcin de Garanta: son aquellos tipos contractuales que brindan una seguridad
respecto de otro contrato (el principal). Por ejemplo: en contrato de fianza libre o
solidaria, promesa de un hecho ajeno, contrato por el cual se garantiza (sea como
obligacin de medio de resultado) el hecho de otro.
Funcin de Cooperacin: en este caso se observan:
a) En el resultado, en la gestin o en la intermediacin, en el cual mediante distintos
aportes, las partes persiguen un resultado en comn. Por ejemplo el contrato de
sociedad, mandato con o sin prestacin, etc.
b) Sobre la base de un trabajo personal, locacin de servicios o contratos de trabajo.
c) Sobre la prevalencia del ttulo gratuito, como la donacin.

Funcin de Previsin: son aquellos que tratan sobre la prevencin de riesgos, por
ejemplo, los contratos de plizas de seguro.
Funcin de Recreacin: son aquellos que cumplen una funcin recreativa. Por
ejemplo, los juegos de azar, de destreza fsica, etc.

Casos especiales de contratos

Mandato: es el caso en la cual una parte (Mandante) otorga a otra lo que acepta
(Mandatario) el poder necesario para ejercer en su nombre y por su cuenta actos
jurdicos. El mandatario rinde cuenta a su mandante, pues contrata en su nombre.
De Adhesin: en el caso de los acuerdos donde existe una manifestacin unilateral
previa una de las partes, siendo aceptada por la otra, sin ningn tipo de
observaciones.
Autocontrato: es el contrato donde las partes se confunden en una misma persona.
Por ejemplo, en el caso de un arquitecto, ingeniero civil, o tcnico constructor que
construye su propia casa.
Libre Discusin: en este caso, las partes pactan libremente las clausulas y
condiciones que regirn en el contrato.
In Re: son los contratos que se establecen sobre cosas. Por ejemplo, el mutuo.


La prueba de los contratos

Se dice que la prueba es la demostracin de la verdad sobre la existencia de un derecho del
cual derivan consecuencias jurdicas.
Dentro de los medios de prueba existen los instrumentos que se dividen en pblicos y
privados:
1. Son de instrumento pblico: las escritura pblicas, donde intervienen escribanos,
que las asientan en libros protocolares, u otros funcionarios con las mismas
atribuciones; tambin son de este tipo los asientos en libros de corredores
determinados por el cdigo de comercio.
2. Son instrumentos privados: aquellos que tienen efecto entre las partes. Por ejemplo:
un contrato de construccin.


Metodologa

Las disposiciones relativas a la prueba en general se hallan dispersas por toda nuestra
legislacin nacional. Existen leyes sustanciales que consagran modalidades de la prueba,
como por ejemplo, las leyes sobre accidentes de trabajo, las locaciones urbanas, de quiebra,
etc. Adems, los Cdigos de Procedimiento incorporan nuevos medios probatorios, as
como tambin la reglamentacin de cada uno de los contratos tpicos.


Medios probatorios

La actividad probatoria se cumple durante las instancias de un proceso jurdico, y est
dirigida a demostrar la verdad de aquello que se afirma. Presenta un inters prctico, pero si
bien no hace a la existencia del contrato como hecho formal, hace a su vigencia. La falta de
prueba no anula el acto, es decir, no hay ilegalidad, sino sublegalidad, es decir, que se
estara por debajo del nivel exigido por la ley. Los instrumentos aptos para lograr la
demostracin son los llamados medios probatorios (C.C. Art. 1190), por los cuales se
demuestra la existencia de los contratos, y son los siguientes:
1. Instrumentos Pblicos.
2. Instrumentos privados firmados o no firmados.
3. Confesin de partes judicial o extrajudicial.
4. Presunciones legales y/o jurdicas.
5. Testigos.
6. Juramento judicial.

I nstrumentos Pblicos: pertenecen a la categora de los medios preconstituidos. Son
capaces de proporcionar la plana prueba. Su eficacia proviene de la presencia del
funcionario pblico y de los que se adapte a las formalidades de la ley.
I nstrumentos Privados Firmados o no Firmados: no requieren de la presencia de
funcionarios ni de las formalidades exigidas en los instrumentos pblicos. Su eficacia
probatoria est condicionada por el reconocimiento de las firmas frente a testigos, y a una
fecha cierta.
Confesin de Partes J udicial o Extrajudicial: la confesin es la declaracin que una parte
hace de la verdad en hechos favorables o desfavorables hacia ella.
La confesin judicial est dispuesta por los Cdigos de Procedimientos, y se presta
dentro del proceso, y puede ser espontanea o provocada.
La confesin extrajudicial puede ser hecha en forma verbal o escrita, frente a la
parte contratara o sus representantes, haciendo plena prueba, siempre y cuando sea
acreditada por los medios establecidos por la ley.
Presunciones Legales y/o J urdicas: estas dan por admitida la realidad de los hechos antes
de cualquier demostracin, de all que en cierta medida excluyan la carga de la prueba o
modifiquen sus cargas ordinarias, o remitindose al discernimiento del juez que las podr
poder como base de pruebas directas.
Existen contratos que no admiten presunciones ni pruebas por testigos (C.C. Art. 1193).
Testigos: se denominan as a las personas que, a travs de cualquiera de sus sentidos les
consta la existencia de un hecho, en este caso, la celebracin de un contrato. La declaracin
de testigos es vlida en los casos en que la ley lo admita.
J uramento J udicial: al igual que en la confesin, dentro del marco de un proceso judicial,
deben practicarse formas solemnes antes de llevar a cabo una declaracin verbal.


La prueba de los contratos formales

Cuando se requiera una forma para celebrar un contrato, la omisin de la misma acarrea la
nulidad del acuerdo. La forma se dispone para que:
a) El objeto del contrato tenga validez, o
b) Que sirva como medio de prueba.

Los contratos que tengan una forma determinada por las leyes no se juzgaran probados si
no estuvieran celebrados en las formas prescriptas.


Efectos de los contratos

El contrato regula o rige los derechos de las partes por medio de las relaciones jurdicas
creditorias, y sus efectos son crear, modificar, o extinguir obligaciones.
En forma objetiva, el contrato se apoya en la voluntad de las partes que lo celebran y los
efectos se apoyan en el orden jurdico.
En forma subjetiva, el contrato solo produce efectos entre las partes que lo celebran, sin que
perjudiquen a terceros. Sin embargo, el contrato es oponible a terceros puesto que crea
situaciones objetivas que los terceros deben respetar.


Efecto con relacin a las partes

Los efectos de los contratos solo alcanzan a los sujetos de la relacin, denominndoselos
partes, siendo tales quienes se ponen de acuerdo sobre una declaracin de voluntad comn,
concurriendo a la forma del consentimiento y a la celebracin del contrato.
Los efectos de los contratos se extienden pasivamente a los herederos y sucesores
universales, salvo el caso que las obligaciones fueran inherentes a las personas, o que
resultara lo contrario en una declaracin expresa en una ley, una clusula contractual, o de
la naturaleza misma.


Formas de extensin de los contratos

Los contratos pueden extinguirse por:

Nulidad: comprende la anulabilidad. Se trata de la nulidad de un acto, y se lo trata
como inexistente. Sus efectos cesan desde el momento previo a su existencia. En la
anulacin, los efectos cesan a partir del momento en la que la anulabilidad se
decreta.
Rescisin: ambas partes acuerdan por mutuo consentimiento en extinguir el
contrato; asimismo tambin pueden extinguirse las obligaciones provenientes de un
contrato antes de que estas comiencen a producirse.
Resolucin: se produce cuando se subordina el cumplimiento del contrato a un
hecho incierto y futuro.
Revocacin: posee la esencia de la resolucin, pero se aplica a los contratos
unilaterales.


Excepcin del incumplimiento contractual

En los contratos bilaterales, una parte no puede demandar el cumplimiento a la otra, si no
prueba haberlo cumplido ella primero.
El Art. 510 del Cdigo Civil estable que: En las obligaciones recprocas, el uno de los
obligados no incurre en mora si el otro no cumple o no se allanare a cumplir la obligacin
que les respectiva.
Aqu no existe un principio de simultaneidad que tiende a posibilitar la excepcin del
incumplimiento contractual. Para que esto ocurra es necesario:
Que las obligaciones de ambas partes sean de cumplimiento simultneo.
Que el incumplimiento de la parte actora sea de suficiente gravedad.
Que no pueda imputarse incumplimiento al excepcionante.

El Cdigo Civil no versa sobre el incumplimiento parcial o defectuoso, es decir, no
coincidente con los objetivos del cumplimiento del contrato. La dificultad radica en la
fijacin de pautas que permiten al que juzga decidir cuando la excepcin manifiesta es
admisible o no.
Cabe adems mencionar como forma de extincin de un contrato al vencimiento del plazo
de vigencia del contrato, es decir, cuando ha transcurrido el lapso por el cual se convino su
existencia, con las limitaciones impuestas por las leyes pertinentes. Por ejemplo: los
contratos de locaciones urbanas destinadas a viviendas, cuyo trmino de duracin debe
pactarse por un plazo mnimo de dos aos y por un mximo de diez aos, pero si fuese
pactado por un plazo menor del mximo o mayor del mnimo, se entender que el lmite
est marcado legalmente.



CONTRATO PROFESIONAL

Introduccin

Cuando se habla de construir una obra de arquitectura o de ingeniera civil, el comitente
debe establecer dos tipos de vnculos para materializar en emprendimiento deseado. De
ellos e desprende dos tipos de contratos, a saber: la locacin de obra intelectual y la
locacin de obra material.
Con respecto al significado de la palabra Locacin, el Articulo 1493 del Cdigo Civil dice:
Habr locacin cuando dos partes se obligan recprocamente la una, a conceder el use y
goce de una cosa; y la otra, a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio
determinado en dinero. El que paga el precio, se llama en este Cdigo locatario,
arrendatario o inquilino, y el que lo recibe, locador o arrendador. El precio tambin se
llama arrendamiento o alquiler.
La locacin de obra intelectual esta materializada en el denominado contrato profesional,
en el cual existen dos partes: una de ellas es el profesional, y la otra es el comitente. En ese
contrato el comitente encomienda al arquitecto el proyecto y la direccin de una obra de
arquitectura. El comitente paga al arquitecto un precio en dinero llamado honorario, y como
contraprestacin, el arquitecto entrega al comitente el proyecto de una obra, y adems, si se
conviene, su labor como director de la misma. El arquitecto es el locador, que presta el
servicio, y el comitente es el locatario que paga por el servicio prestado.
Por otra parte, la locacin de obra material se observa en el llamado contrato de
construccin, donde tambin existen dos partes: una de ellas es el comitente, y la otra es el
empresario, contratista o constructor; el objeto de este contrato es materializar la obra
proyectada por el arquitecto en un plazo cierto, y siguiendo todas las indicaciones y
prescripciones establecidas por el proyectista y director de obra.
Es bueno tener presente que en un contrato debe mantenerse dentro de los mrgenes de la
equidad y la justicia, para que pueda cumplirse correctamente.
El contrato pasa a ser un elemento informativo siempre que ambas partes consigan
entenderse perfectamente bien y acten de buena fe; por lo tanto, el contrato pasa a ser un
elemento importantsimo si por cualquier causa, ese buen entendimiento desaparece.
Si bien cuando ocurre este ltimo es necesario contar con la presencia de profesionales
especializados en contratos, como los abogados, nosotros debemos conocer cmo deben
redactarse las clusulas de los dos tipos de contratos. Por lo tanto es importante manejarse
con un lenguaje preciso y claro que posibilite la correcta compresin de todos los artculos
que componen esos vnculos entre partes.


Formas particulares y clasificacin

Segn la clasificacin del Cdigo Civil, este contrato puede clasificarse como:
Bilateral: existe reciprocidad de acciones entre las partes. Una de ellas, el
comitente, solicita al profesional el proyecto de una obra de arquitectura o de
ingeniera civil, incluyendo adems la direccin de las obras necesarias para
materializar el proyecto encomendado; se estipula un monto de dinero a pagar al
profesional por su tarea, denominado honorario, que se descompondr en
porcentuales correspondiente a proyecto de la obra y a direccin de la obra,
respectivamente. Este honorario debe ser pagado por el comitente al profesional en
concepto de la tarea de este ltimo. La otra parte del acuerdo, el profesional, ejecuta
el proyecto de esa obra de arquitectura, aplicando en el todos sus conocimientos
sobre el arte de construir, que comprende no solamente el diseo de la funcin de
habitar el espacio arquitectnico, sino tambin el conocimiento de la aplicacin de
tcnicas y materiales constructivos que contribuyan a lograr la vivencialidad de la
obra, sin dejar de lado el estudio concreto de todas las restricciones al dominio
civiles y administrativas que afectan al proyecto y su futura materializacin; este
proyecto, y la eventual tarea de direccin de obras. El profesional entrega al
comitente el proyecto, ms su tarea en la direccin de obra, recibiendo el
correspondiente pago de honorarios por su trabajo.
Oneroso: el comitente abona honorarios al profesional, ya que por contrato se
obliga a hacerlo.
Consensual: como en toda locacin, la misma se concluye por el mutuo
consentimiento de las partes (C.C. Art. 1494).
Nominado: el Cdigo Civil argentino hace directa referencia de la figura del
profesional director de obra, por lo que en un contrato de este tenor se tipifica en el
aludido cdigo.
No Formal: tal como lo indica la frase, no requiere forma especfica alguna para su
celebracin pudiendo las partes establecer libremente las clusulas que regirn en
contrato.
Expreso: la necesidad de tener un elemento (prueba) para demostrar la existencia de
un acuerdo hace que el mismo sea expreso por escrito, con todo el principio de
equidad que merece.
Conmutativo: se realiza sobre un hecho cierto, habiendo reciprocidad de
obligaciones por ambas partes.
De Libre Discusin: las partes establecen libremente las clusulas del contrato.


Partes intervinientes

Las dos partes intervinientes en el contrato profesional son:
1. El comitente: es el que manda a proyectar y/o dirigir la obra.
2. El profesional: arquitecto, ingeniero o tcnico, es el que proyecta o dirige la obra.

Segn la magnitud del emprendimiento, es comn que en grandes obras, el profesional
director de obra tenga a sus rdenes a un empleado llamado sobrestante que tiene por
funcin ejercer la tarea de direccin de obras durante toda la jornada completa, a fines de
resolver al instante cualquier problema inherente a la marcha de los trabajos.


Formas correspondientes al contrato profesional

El contrato profesional no es formal, pero se redacta siempre siguiendo un modelo
preestablecido.
Debe diferenciarse el Contrato Profesional de la Encomienda Profesional visada por los
Colegios o Consejos Profesionales; en la Encomienda, el Consejo Profesional certifica que
el profesional est habilitado para realizar la tarea encomendada, cumpliendo con los
requisitos del Decreto-Ley 6070/58; asimismo, la encomienda se presenta en un formulario
preimpreso, y es exigida por los municipios para proceder a la registracin o aprobacin de
planos, sean del tipo que fueren. El contrato puede incluir en sus clusulas mayor
especificacin y/o mayor nmero de las mismas, siempre que no contravengan las
disposiciones contenidas en las leyes y decretos que rigen el ejercicio de la profesin.
El contrato profesional puede, bsicamente, comprender los siguientes artculos:
1. Encabezamiento: contendr:
Nombre de las partes.
Domicilio de las partes.
Voluntad de celebracin del presente contrato de locacin de Obra Intelectual.

2. Clusulas
Objeto del contrato.
Documentacin contractual.
Tareas a realizar por el profesional.
Direccin de obra.
Documentacin para tramitaciones.
Gastos a cargo del profesional y gastos a cargo del comitente.
Costo de la obra.
Honorarios a percibir por el profesional.
Propiedad intelectual del proyecto.
Obligaciones varias de las partes.
Ajuste de contestaciones.
Rescisin del contrato.
Continuidad del contrato.
Jurisdiccin judicial.
Sellados.



CONTRATO DE CONSTRUCCIN

Glosario

A continuacin se enumeran y se definen una serie de conceptos que irn apareciendo
durante el desarrollo de este tema.

I nicio de obra: momento en que en una obra se adhieren materiales al suelo con carcter de
permanente. Este acto se hace constar en actas, detallando da y hora, porque desde esa
fecha se toman los plazos contractuales.

Plazo de garanta: es el espacio de tiempo fijado en el contrato de construccin que
comienza a regir desde la concepcin provisional de la obra, hasta la recepcin definitiva
de la misma. En dicho tiempo se verifica el normal funcionamiento de las instalaciones
incluyendo los trabajos que han quedado ocultos.

Fondo de garanta: porcentaje establecido contractualmente que el comitente retiene de los
beneficios empresarios del contratista, a efectos de que este ltimo garantice el normal
funcionamiento de las instalaciones de la obra, que se verifica en el llamado plazo de
garanta. Este plazo de garanta comienza con la Recepcin Provisional de la Obra, por
parte del comitente. Tras la verificacin final de ese funcionamiento en forma correcta, el
comitente deber devolver al contratista en fondo de garanta; en cambio, si se observaron
anormalidades en el funcionamiento, el comitente deducir de ese fondo de garanta las
cantidades que insuma reparar las nombradas alteraciones de la obra. Al verificarse que la
obra y sus instalaciones funcionan en perfectas condiciones, se produce la Recepcin
Definitiva de la Obra, tras la cual comenzara a regir el periodo de responsabilidad post-
contractual de diez aos para el constructor y el director de la obra (C.C. Art. 1646).

Liquidacin: planilla que redacta el contratista o empresario detallando el avance de la
obra rubro por rubro en ciertos periodos (semanales, quincenales, etc.). La liquidacin
segn el sistema jurdico de ejecucin de obra elegido, se confecciona con porcentajes de
avance de obra o con rendicin de jornales, materiales, beneficio empresario, etc., para ser
presentada al director de obra.

Certificacin: es la liquidacin descripta anteriormente, pero con el agregado de la rbrica
del profesional director de obra, que avala de esta forma la concordancia de lo escrito con
lo que realmente se ejecut en la obra.

Clusula penal: articulo integrante del contrato de construccin que fija en monto en
dinero en concepto de daos e intereses que debe abonar un contratista al comitente cuando
el primero no cumple con el plazo de entrega de la obra. Se establece como valor punitorio
un porcentaje del precio de la obra por da de retraso. Asimismo, si la obra se entrega en
forma anticipada al lapso prefijado, el contratista puede hacerse acreedor de un premio
cuyo monto de dinero tambin se estipula.

Ajuste de contestaciones: clusula de los contratos profesionales y de construccin por la
cual las partes, prevn que para el caso de atravesar una situacin conflictiva con relacin a
la ejecucin o la interpretacin del contrato, acuerden someterse a formas alternativas de
resolucin de controversias. Esto incide la plana aplicacin del artculo 1197 del C.C. el
cual permite que las partes se sometan a lo que ellas mismas pactan como a la ley misma.

Dao emergente: perjuicio econmico que sufre un contratista por causa de la interrupcin
de trabajo en una obra, por parte del comitente. El contratista exige el pago de este
concepto en razn de convenios efectuados con terceros.

Lucro cesante: cantidad de dinero que el contratista hubiera percibido en concepto de
utilidad o beneficio, y que pierde de ganar en razn de una interrupcin de trabajos en una
obra por parte del comitente.

Libro de rdenes de servicio: libre de triple foliado que el profesional director de obra
utiliza para impartir rdenes al contratista o empresario, respecto de instrucciones para la
correcta ejecucin de los trabajos de una obra. De los tres folios del libro, uno permanece
en poder del contratista, otro se destina al propietario y el tercero permanece en poder del
director de obra.

Libro de nota de pedido: libro que el contratista utiliza para enviar mensajes o solicitar
instrucciones a la direccin de obra; este libro posee idnticas caractersticas que el Libro
de rdenes de Servicio.

Direccin de obra: Se entiende por direccin de obra la funcin que el profesional
desempea controlando la fiel interpretacin de los planos y de la documentacin tcnica
que forma parte del proyecto y la revisin y la extensin de los certificados
correspondientes a pagos de la obra en ejecucin, incluso el ajuste final de los mismos
(Art. 47 Decreto-Ley 7887/55).
Mediante orden de servicio, la direccin de obra puede designar representantes autorizados.

Conduccin de obra: es la correcta coordinacin de gremios intervinientes en una obra,
dispuestos de manera que no se entorpezcan entre s, y procurando que cuenten con los
materiales necesarios para el trabajo, como tambin herramientas, equipos y enseres. La
conduccin est a cargo del contratista, quien puede designar en su representacin a un jefe
de obra o a un capataz.

Organizacin de obra: es ejercer el control de la disposicin de materiales, enseres y
maquinas, fijando un cronograma de fechas de entrada de los mismos a la obra, desde los
inicios de los trabajos hasta su fin.
Vigilancia de obra: se entiende por tal en cumplimento estricto de todas las prescripciones
contractuales referentes a la calidad de la mano de obra, los materiales y el buen arte de
construir aplicados conjuntamente al emprendimiento de un hecho constructivo. Adems
esta funcin implica fiscalizar los materiales a emplear, mandando ensayar aquellos que
sean necesarios y descartando a los que por su calidad no cumplan con lo requerido en los
Pliegos de Especificaciones Tcnicas del Contrato de Construccin. La vigilancia de obra
puede ejecutarla el contratista, y esta funcin engloba adems a la conduccin de obra.

Superintendencia de obra: sin ejercer la direccin de obra, es la funcin de control de obra
que realiza un profesional. Sus funciones, que deben realizarse con mucho tacto personal y
con buen comportamiento tico, son muy acotadas, teniendo por lo general a su cargo
asesorar al comitente respecto de pasos a seguir o decisiones a tomar y colaborar con la
direccin de obra. Por otra parte, la direccin de obra no ve disminuidas sus
responsabilidades ante la existencia de la supervisin de obra.

Polica de obra: es la funcin de control que tiene lugar en obras ejecutadas por contratos
separados. Consiste en asignar a un contratista (por lo general, el contratista principal, el de
albailera, por ejemplo) la funcin de conduccin de obra, vigilancia, custodia de
materiales, herramientas, equipos, enseres, y asimismo el regento de la moral y la buena
conducta de los operarios intervinientes.

Ayuda de gremios: es el trabajo que efecta el contratista principal en favor de ciertos
gremios intervinientes en la obra, a fin de que la tarea de los mismos se ejecute
normalmente; tal es el caso, por ejemplo, del contratista de albailera, que cubre canaletas
en muros para que electricista y sanitarias coloquen caeras dentro de ellas; el costo de
estas tareas es un porcentaje del valor monetario que insumen los gremios que reciben la
nombrada prestacin.

Derecho de retencin: segn el art. 3939 del Cdigo Civil, es la facultad que
corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesin de ella hasta el
pago de la que le es debido por razn de esa misma cosa. En el contrato de construccin,
el constructor puede ejercer el derecho de retencin de la obra si el comitente le adeuda
dinero en concepto de pagos por la ejecucin de dicha obra. El derecho de retencin se
extingue por la entrega o abandono voluntario de la cosa retenida. El profesional, puede a
su vez, ejercer el derecho de retencin sobre la documentacin que haya elaborado, si el
comitente le adeuda honorarios. El derecho de retencin puede sustituirse, llegado el caso,
por una garanta. El derecho de retencin puede incluso prevalecer sobre privilegios
especiales, incluida la hipoteca, si se ejerce desde antes de que nazca los crditos
privilegiados.

Privilegio: entre varios acreedores, el privilegio es la preferencia que posee uno de ellos
respecto de los otros. En las obras civiles, el Cdigo Civil regula los privilegios: aquellas
personas empleadas por el propietario de un inmueble para edificar, reconstruir o reparar el
mismo (profesionales, constructores, albailes), gozan de privilegio sobre el valor del
inmueble si se les debe dinero, no as aquellos subcontratados por los profesionales,
constructores o albailes.

Teora de la imprevisin: el art. 1198 del C.C. expresa: En los contratos bilaterales
conmutativos y en los unilaterales onerosos y conmutativos de ejercicio diferido o
continuado, si la prestacin a cargo de una de las partes se tornara excesivamente
onerosa, por acontecimientos extraos o imprevisibles, la parte perjudicada podr
demandar la resolucin del contrato. En los contratos de ejecucin continuada, la
resolucin no alcanzara los efectos ya cumplidos. No producir la resolucin, si el
perjudicado hubiese obrado con culpa o estuviese en mora. La otra parte podr impedir la
resolucin ofreciendo mejorar equitativamente los efectos del contrato.
Un contrato es ley entre las partes, segn lo estable el art. 1197 del C.C., pero para que la
ley se cumpla deben gozarse en el pas de situaciones sociales, jurdicas y econmicas que
hagan viable ese acuerdo; en un contrato de cumplimiento diferido, un desajuste del
entorno econmico y social pone al cumplimiento del acuerdo ante una situacin lmite de
extrema injusticia.

Pacto comisorio: es una causal de rescisin de un contrato. Si en el contrato se hubiere
hecho un pacto comisorio, por el cual cada una de las partes se reservase la facultad de no
cumplir el contrato por su parte, si la otra no lo cumpliere, el contrato solo podr
resolverse por la parte no culpada y no por la otra que dejo de cumplirlo. Este pacto es
prohibido en el contrato de prenda. (C.C. Art. 1203 y 1204).


Clasificacin del contrato de construccin

Segn el Cdigo Civil, el contrato de construccin se clasifica como:

Bilateral: existen obligaciones reciprocas entre las dos partes. Una de ellas, el
comitente, entrega el sitio donde se erigir la obra, facilitando los materiales para su
ejecucin (si esto ltimo se fijara en el contrato), efecta los pagos convenidos, y
recibe por ultimo la obra consumada y perfecta. La otra parte, el empresario,
contratista o constructor, ejerce la obra en un plazo cierto, con los materiales
necesarios para su construccin, con las terminaciones requeridas por el profesional
proyectista y directos de obra, y recibe el correspondiente pago por su trabajo.
Oneroso: el comitente paga al contratista, ya que contractualmente se obliga a
hacerlo.
Consensual: C.C. Art. 1140: Los contratos son consensuales o reales. Los
contratos consensuales sin perjuicio de que se dispusiere sobre las formas de los
contratos, quedan concluidos para producir sus efectos propios, desde que las
partes hubieran recprocamente manifestado su consentimiento.
Nominado: porque el Cdigo Civil, en sus artculos 1493, 1494, 1633, 1633 bis,
1638, 1646, 1647 y 1647 bis, hacen referencia a la locacin de obra.
No Formal: como la palabra lo indica, no necesita de ninguna forma especfica para
su celebracin, pudiendo las partes establecer libremente las clusulas que regirn el
contrato.
Expreso: la necesidad de tener un elemento (prueba) para demostrar la existencia de
un compromiso hace que este sea expreso por escrito con todos los principios de
equidad que el mismo merece.
Partes intervinientes

Las dos partes intervinientes en el contrato de construccin son:
1. El comitente: es el que manda a ejecutar la obra.
2. El constructor, contratista o empresario: es el que ejecuta la obra.

Es importante aclarar que la figura del empresario debe contar con los servicios de un
representante tcnico, que debe ser un profesional ingeniero o arquitecto, siempre que el
Pliego de Condiciones del contrato de construccin lo exija. La Ley 22250 dispone que el
empresario debe estar inscripto en el Instituto de Estadstica y Registro de la Industria de la
Construccin; en caso contrario, y no siendo notificado el comitente por el director de obra
mediante despacho telegrfico, el comitente y el director de obra son solidarios en cuanto a
litigios laborales que pudiese tener el empresario con operaciones declarndose la empresa
en cesacin de pagos. Sin ser parte bsica del contrato, la figura profesional del director de
obra debe quedar perfectamente establecida en el mismo, dado que si se omite la inclusin,
el contratista puede llegar a impedirle la entrada a la obra. Para que exista validez entre lo
convenido en el contrato, el profesional debe agregar su rbrica, aceptando sus atribuciones
y obligaciones.


Formas que corresponden al contrato de construccin

El contrato de construccin es no formal, pero se redacta siempre siguiendo modelos
preestablecidos. Es habitual que el contrato de construccin se inicie en su ndice, tambin
llamada contrata, donde las partes establecen las generalidades de las obligaciones que se
disponen a asumir. La contrata est bsicamente integrada por los siguientes elementos:
1. El nombre y el domicilio completos de las partes.
2. El objeto del contrato.
3. El precio establecido.
4. La enumeracin de todas las partes escritas y/o graficas que integran el contrato,
con los datos indicatorios respectivos (folios numerados, cantidad de artculos,
contenido de planos y planillas, etc.).
5. Fecha de firma de acuerdo. Esta es fundamental para el cumplimiento de los plazos
y para la prescripcin de las obligaciones que emergen del convenio (C.C. Art.
1646). Se toma esta fecha como comienzo de obra, si es que no se estableciera fecha
en las Clusulas Generales de levantamiento de Acta de Iniciacin de Trabajos.


Pliego de condiciones

Al establecer los contenidos de la contrata, se debe contar adems con un Pliego de
Condiciones, que se divide en tres partes denominadas clusulas generales, clusulas
especficas y listas de trabajos.
1. Clusulas Generales: son todas las disposiciones legales obligatorias para las
partes que se comprometen a ejecutar la obra. Las clusulas generales se enumeran
de la siguiente forma:
I. Objeto del Contrato:
1) Enunciado. Objeto del Contrato. Condiciones de Adjudicacin.
2) Documentos del Contrato.
3) Tareas del Contratista.
4) Tramitaciones, Impuestos y Gravmenes.
5) Declaracin del Contratista.

II. Direccin de Obras:
6) Direccin de los Trabajos o Superintendencia de Obra.

III. Ejecucin de las Obras:
7) Sistema Jurdico Econmico de Ejecucin de Obras.
8) Plazos de Obra.
9) Mora.
10) Clusula Penal.
11) Suministro de Materiales.
12) Presencia del Contratista en la Obra. Libros de Obra.
13) Limpieza de Obra. Ayuda de Gremios.
14) Trabajos Ocultos.
15) Seguros por Accidentes de Trabajo y Responsabilidad Civil.
16) Recepcin Provisional y Definitiva de Obra.
17) Fondo de Garanta.

IV. Condiciones de Pago y Certificacin:
18) Formas de Pago.
19) Formas de Certificacin.

V. Adicionales:
20) Trabajos Adicionales e Imprevistos.
21) Variaciones de Costo.

VI. Rescisin Contractual:
22) Rescisin en General.
23) Indemnizacin por Dao Emergente o Lucro Cesante.
24) Prosecucin de los Trabajos luego de la Rescisin.

VII. Disposiciones Varias:
25) Ajuste de Contestaciones.
26) Demoras y Dificultades Imprevistas.
27) Entrada a la Obra.
28) Documentos que se Exigirn del Contratista a la Finalizacin de la Obra.

2. Clusulas Especficas: estn conformadas por una serie de detalles tcnicos, los
cuales estn referidos a la materializacin de la obra. Se indica literalmente la forma
de la ejecucin de los trabajos y la calidad de los materiales en cada uno de los
rubros de la obra, en la manera ms detallada posible. En las Obras Pblicas, donde
los emprendimientos se adjudican por licitacin, las clusulas especficas ofrecen la
ventaja de no incurrir en subjetivas interpretaciones por parte de cada empresa que
aspire a construir una obra. En las Obras Privadas, se observa en cambio una
tendencia a reducir las prescripciones de las clusulas especficas y a remplazarlas
por las Listas de Trabajos.

3. Listas de Trabajos: estn confeccionadas basndose en el agrupamiento por rubro.
Reemplazan a las clusulas especficas, siendo asimismo ms reducidas que estas.
Son recprocas de las Planillas de Locales. Si en un Pliego de Condiciones se
omiten las clusulas especficas, las listas de trabajos se complementan con las
indicaciones que normalmente iran en aquellas.



SISTEMAS JURDICOS ECONMICOS DE LA EJECUCIN DE OBRAS

Introduccin

Hemos dicho que en el contrato de construccin se rige bsicamente por los principios de
locacin, que es el caso de una persona que se obliga a conceder a otra el use y goce de una
cosa, y esa otra se compromete a abonar a la primera un precio determinado en dinero.
Segn el caso, la locacin puede ser de obra o de servicios.
Para ejecutar una obra, es necesario saber que esa tarea puede emprenderse contando con
los servicios de una empresa constructora, o bien sin esta.
En el caso de la construccin sin empresa, no existe el contrato de construccin. Aqu
existe una relacin directa del comitente con operarios, subcontratistas, y proveedores,
asumiendo as la conduccin de la obra, y se dice que en este caso, la obra se construye por
Administracin o Economa. De esta forma el comitente asume el riesgo propio del
emprendimiento, dado que por cualquier problema suscitado por desconocimiento o
ignorancia sobre el tema en cuestin, expone su propio capital para hacer frente a cualquier
tipo de contingencia. El profesional director de obra puede, si el comitente le solicita,
ayudarlo a ejercer la conduccin de obra, y por qu no, puede administrar la misma.
Cuando se construye con empresa, est aparece como una figura intermediaria que, para
obtener ganancias por medio de su trabajo, expone a riesgo su capital. Por ello se dice que
la empresa es la conjuncin de dos conceptos: el de Administracin y el de Riesgo.
Cuando aparece la empresa, existe una respuesta legal que se materializa en el contrato de
construccin, denominada Sistemas Jurdicos Econmicos de Ejecucin de Obras.
Estos sistemas surgen luego del planteo econmico del comitente, que muchas veces desea
conocer con antelacin cual ser el costo definitivo de la obra. Por ellos, el desarrollo de
estos temas ilustrar al efecto.


Los sistemas

Ante la aparicin de la empresa, hemos dicho que la respuesta legal para materializar el
contrato de construccin se encuentra en la aplicacin de los sistemas jurdicos econmicos
de ejecucin de obras. Estos sistemas se dividen de la siguiente manera:
a) Sistema de Ajuste Alzado.
b) Sistema de A Coste y Costas o Costo y Retribucin.
c) Sistema de Unidad.


Sistema de ajuste alzado

Este sistema se base en la necesidad de conocer a priori el precio de la obra, por lo tanto se
dice que el monto es predeterminado. Para ello, es necesario contar con un proyecto
definitivo de obra y un pliego de condiciones detallado antes de contratar. El proyecto es
fundamental para realizar el correspondiente cmputo que sirva para poder establecer un
presupuesto total.
En este sistema, el empresario entrega al comitente la obra consuma y perfecta por un
precio global. El empresario cobra por su trabajo presentando certificaciones de obra, que
segn el avance de tareas, se confecciona colocando los porcentuales de ejecucin de las
mismas, basados en el pliego de condiciones.
El sistema de ajuste alzado contempla dos variables posibles de aplicacin:
1. Sistema de Ajuste Alzado Riguroso: esta variable que la obra se presupuesta sobre
la base de un proyecto, y su precio es global y nico, no pudiendo modificarse. La
obra debe presupuestarse tal como est confeccionada en el proyecto. Al no
modificarse el proyecto, no se modifica el precio. Este sistema no admite trabajos
adicionales ni imprevisibles, los cuales, si se ejecutan, deben ejecutarse como un
nuevo contrato por esos trabajos.
2. Sistema de Ajuste Alzado Relativo: tambin se basa en el ajuste alzado riguroso,
pero con una particularidad: esta variable admite modificaciones en el precio de la
obra, sobre la base de tres variables:
Modificaciones del proyecto: en este caso, se establece una variacin porcentual de
valores, dado que una obra supera sideralmente el monto pactado, puede resultar
onerosa para el comitente, como tambin puede ser no rentable para la empresa si el
monto de obra disminuye demasiado; por ellos se justifican las variaciones
porcentuales, dado que la modificacin caprichosa no tiene asidero en la relacin
contractual.
Trabajos adicionales: son los trabajos que se agregan a los trabajos contratados
primeramente. En este caso, tambin se fija una variacin porcentual en ms del
monto de obra, para no tornarlo demasiado oneroso para el comitente.
Trabajos imprevisibles: son aquellos trabajos que si bien no han sido previstos en el
cmputo y presupuesto, su ejecucin es condicin fundamental para la continuidad
normal de la obra. Por ejemplo: el llenado de un pozo ciego en el lugar de
emplazamiento de una base de hormign. Tambin admite una variacin porcentual
en ms, similar a los adicionales.


Sistema de a coste y costas o costo y retribucin

A Coste y Costas es una expresin de la lengua castellana que significa: por lo que
costo y los gastos que se han hecho por alguna cosa.
En este sistema tambin media la empresa constructora en la materializacin del proyecto,
el cual no tiene precios determinados de antemano, sino ms bien una idea global de lo que
el comitente invertir en la obra. Tambin la empresa se expone a un riesgo, porque asume
los costos de la obra, para luego de los trabajos exigir al comitente el reembolso de los
mismos. Por esta tarea el empresario o contratista recibe una retribucin o utilidad, una
suma fija de dinero o bien un porcentaje sobre el monto de las tareas, que constituye el
beneficio empresario.
Este sistema necesita del constante control del director de obra, ya que este debe verificar
permanentemente el estado de la obra fsica; la superintendencia en este sistema es bastante
compleja, dado que el director de obra debe fiscalizar la calidad y la cuanta de los
materiales que se emplean en cada rubro, como asimismo el presentismo de operarios,
cantidad de fletes, etc., por cuanto suele ocurrir que si este control es flexible, aparece la
mala fe y se elevan la cantidad de jornales como la cantidad de materiales ingresados en la
obra, con el consiguiente perjuicio para el comitente.


Sistema de unidad

En este sistema tambin existe la empresa, y su forma de trabajar consiste en hacer un
presupuesto de una unidad tcnica. Esta unidad divide a este sistema en dos tipos: simple o
de medida.
1. Unidad simple: se denomina si a la cantidad ms pequea que se descompone un
rubro. Por ejemplo: un m
2
de revoque grueso exterior, un m
3
de mampostera de
ladrillos comunes de 0,15, etc. Se presupuesta esta unidad simple, y cada vez que se
ejecuta una unidad nueva, se renueva y se termina un contrato, porque cada unidad
tiene el valor de un contrato. En este sistema, al terminarse una o muchas unidades
simples, el comitente puede desistir de continuar trabajando con el contratista, sin
deberle concepto alguno por dao emergente y lucro cesante.
2. Unidad de medida: la diferencia con la anterior radica en la cuanta o importancia
de la unidad. Ejemplo: un revestimiento total de azulejos para un bao de un
edificio de propiedad horizontal, siendo todos los baos idnticos o una casa de 65
m
2
de un plan de viviendas, siendo todas las casa exactamente iguales. Por esta
variable, el trabajo as contratado debe entregarse consumado y perfecto. Si el
comitente suspende los trabajos durante la ejecucin de la unidad debe pagar al
contratista dao emergente y lucro cesante. Y asimismo si el contratista no cumple
satisfactoriamente con su trabajo, debe pagar al comitente daos y perjuicios.




LICITACIONES Y CONCURSOS

LICITACIONES

Introduccin

Cuando se requiere ejecutar una obra de arquitectura, en forma total o parcial, se presentan
dos formas de adjudicacin:
a) Trato Directo: la adjudicacin por trato directo es la forma a la cual estamos
acostumbrados a emplear diariamente en cualquier operacin dineraria. Por
ejemplo, en la compra de un objeto determinado. Esta forma es la mas simple y
comn en relacin a la adjudicacin de una obra; solo se requerir conocer los
antecedentes o las recomendaciones de un cierto contratista o empresario, y luego
convenir el precio o los precios y las condiciones que afectaran la materializacin
de ese proyecto (formas de pago, plazos de ejecucin, ofrecimientos de mejores
garantas, etc.).
b) Licitacin: en el caso de la adjudicacin de obras por licitacin se observa la
presencia de ms de un empresario o contratista que aspira a materializar un
proyecto, debiendo arbitrar los medios para que esa materializacin sea ejecutada
por un solo empresario o contratista, entre todos aquellos que se presenten para
lograr la adjudicacin.


La licitacin

Por definicin, la licitacin es la accin de licitar, que significa ofrecer precio por una cosa
que es de la calidad que se exige.
La licitacin es un concurso de precios para llevar a cabo la construccin de una obra. Es
adems un concurso de aptitudes y condiciones que una empresa constructora debe poseer
para construir esa obra, en forma parcial o total, mediante cualquier sistema de
contratacin, a excepcin del sistema de Administracin o Economa.
Este mecanismo es, en definitiva, la bsqueda de precios de todos aquellos que distintos
proponentes ofrecen. Por ello, toma mucha importancia la documentacin de obra sobre la
cual cada oferente construir su precio, dado que cuanto ms estudiada este y ms precisa
fuera dicha documentacin, se disminuye la posibilidad de error sobre la interpretacin de
la misma, para que cada empresa pueda ajustar sus costos y precios finales en pos de
obtener la deseada adjudicacin.


Factores que inciden en la licitacin

Una licitacin depende de dos tipos de factores:
1. Uno son los llamados Factores Ordinarios, que son los precios, plazos, garantas,
etc.
2. Adems se encuentran los denominados Factores Extraordinarios, que son los
mejores antecedentes de una empresa, las mejores garantas que se ofrecen, la
capacidad tcnica, la experiencia en obras similares, la reduccin en plazos de
ejecucin, la posibilidad de financiacin, etc. Es entonces la oposicin de estos
factores que en definitiva determinarn la adjudicacin para un cierto oferente, que
habr satisfecho los requisitos ofrecidos.

La licitacin de una obra puede hacerse con o sin precios bsicos, discriminados en las
distintas tareas de construccin, o bien conformando un precio global.


Formas de llamado a licitacin

Un llamado a licitacin puede ser Abierto o Cerrado, como adems puede clasificarse como
Pblico o Privado.
Es abierto cuando cualquier empresa puede presentarse como oferente.
Es cerrado cuando el licitante solo invita a un nmero determinado de empresas a
concursar.

En cuanto a la clasificacin de pblico o privado, el origen del llamado vara de acuerdo a
la procedencia de los fondos que se utilizaran para construir la obra objeto del llamado, ya
que la Ley 13064 establece esta diferencia al considerar como obras pblicas a aquellas que
se ejecutan con dineros pblicos o fondos del Tesoro Nacional.


El rol del profesional en la licitacin

En la licitacin, la figura del profesional puede encontrar dos lugares posibles:
1. Como Oferente, es decir como empresario de la construccin que aspire a construir
una obra.
2. Como Asesor del Comitente, que es el caso del profesional proyectista, que sobre la
base de su conocimiento del oficio de construir, asesora al comitente sobre la
correcta eleccin de ofertas entre todas las que se presentan al llamado a licitacin.

El asesor debe conocer del manejo empresarial en el arte de construir en toda su dimensin
para la correcta confeccin de las distintas clusulas que determinaran el llamado a
licitacin.
La figura del profesional asesor toma importancia por cuanto su capacidad tcnica le
permite conocer la real dimensin de esa obra a realizarse, y eso se logra con un buen
conocimiento del arte de construir.
De una buena documentacin de obra se obtiene un buen cmputo, y es en esa etapa donde
comienza la verdadera economa de la obra, porque un buen cmputo conduce a un exacto
presupuesto. Esa valoracin de la obra puede obtenerse de dos formas:
1. Una forma es la denominada forma anloga, que sirve para conocer en forma rpida
las posibilidades de materializacin de una obra basndose en un precio de mercado
de las unidades tcnicas de los distintos rubros que componen la obra. Por ejemplo:
el m
2
de construccin, el m
2
de mampostera de ladrillos comunes de 0,15 en
elevacin, etc.
2. La otra forma es la llamada forma de anlisis de costos, en donde cada rubro se
analiza de acuerdo al cmputo realizado en una obra nica y singular, originando as
un precio exacto, que se forma con la adecuada valoracin de elementos como los
que se detallan:
Costos de materiales.
Costo de fletes.
Costos de mano de obra, cuyos componentes bsicos son:
a) Jornales.
b) Viticos y premios.
c) Cargas sociales.
d) A.R.T.
Costos de seguros de responsabilidad civil.
Costos de gastos generales.
Utilidad o beneficio empresario.

El conocimiento de cmo puede formarse el precio de un rubro o de varios de ellos es lo
que facilita la tarea del profesional que debe, precisamente, verificar todas las ofertas que se
presenten en un llamado a licitacin, dado que pueden presentarse situaciones como las que
se detallan:
En muchos llamados a licitacin suelen aparecer montos topes de las ofertas; es de
haber notar que esos montos deben estar sujetos a un estudio minucioso de todas las
clusulas componentes del llamado. Ejemplo de ello son la enumeracin de las
caractersticas fsicas de los materiales a utilizar, calidades de los mismos,
determinacin de su nombre o marca comercial, etc., por cuanto si se omitieran
algunas de estas caractersticas, las interpretaciones de los oferentes sern distintas
debido al uso de materiales de inferior calidad, lo que traera una marcada diferencia
en los montos ofertados por las distintas empresas.
Otra consecuencia emergente de una mala redaccin de las clusulas seria la
aparicin de trabajos adicionales durante la ejecucin de la obra, lo que traera
aparejada una constante renegociacin de los contratos, que podra derivar de un
notorio desgaste de la relacin comitente empresario. Deber adems dejarse bien
explicitado y determinado cules sern los gastos directos y los gastos indirectos de
la obra, para que los distintos oferentes realicen la correcta amortizacin de sus
equipos, y un correcto valor de alquiler de sus maquinarias.


Bases de una licitacin

Antes de presentarse a un llamado de licitacin, la empresa debe conocer qu tipo de obra
es la que se va a licitar, como as tambin las caractersticas y condiciones que cada
oferente debe poseer para participar del llamado. En forma general, las Bases de una
Licitacin pueden redactarse tomando como base los siguientes artculos:
Objeto del Llamado: aqu se detalla el tipo de obra a licitar, y quien es el comitente.
Pliegos de Condiciones: se establece el domicilio en donde los interesados pueden
retirar el pliego.
Consultas: se indican a quien, como y donde deben formularse, y dentro de cuales
lapsos.
Oferentes: se detallan los requisitos que deben cumplir las empresas que desean
participar.
Propuestas: se indican cmo, cundo y dnde deben entregarse las ofertas.
Condiciones: se solicita al oferente las garantas de mantenimiento de la oferta, y
asimismo un lapso de mantenimiento de la misma.
Adjudicacin de la Obra: se detalla lugar, fecha y hora de la apertura de los sobres
de las distintas ofertas.
Firma del Contrato: se indican las fechas para la celebracin del acuerdo.
Documentacin: se detallan los documentos necesarios para que los oferentes armen
su cotizacin (planos, pliegos de condiciones, etc.).
Orden de Aplicacin de los Documentos Tcnicos: se establece un orden de
prioridad para la documentacin, si surgieran controversias entre los elementos que
la componen.




CONCURSOS

Introduccin

Dentro de las actividades profesionales, la participacin en concursos significa la capacidad
de confrontar propuestas propias junto con las de otros colegas.
Un concurso profesional es una oposicin de mritos. El concurso es un acto jurdico que,
busca determinar entre varias propuestas cual es la que rene mejores condiciones de
funcionalidad y forma. As como la licitacin persigue un fin econmico, el concurso
pretende conseguir un valor esttico y artstico.


Tipos de concursos

Los concursos profesionales pueden clasificarse como Abiertos o Cerrados.
Los concursos abiertos son aquellos en los cuales las bases permiten que cualquier
profesional pueda participar cumpliendo ciertos requisitos.
Los concursos cerrados son aquellos en los cuales solo participan ciertos
profesionales especialmente invitados por el promotor del concurso.

Tambin debe agregarse otra clasificacin de los concursos, nombrando aquellos que:
Determinan mejor proyecto a ejecutar
Determinan mejor obra ejecutada.

Un concurso puede entenderse como un compromiso entre partes, de las cuales el
concursante se adhiere a las bases propuestas por el promotor.


Figuras de un concurso

En un concurso profesional se observan una cantidad de figuras a saber:

Promotor: el promotor es el comitente, que desea obtener una propuesta arquitectnica, la
cual no obtiene por encargo directo a un profesional sino confrontando varias propuestas,
que sern puestas a consideracin de un jurado. El promotor es el que efectiviza la decisin
del jurado acatando el fallo emitido.

J urado: es el conjunto de profesionales e idneo cuya funcin es la de analizar todas las
propuestas que se presentan, y determinar cul es la mejor de todas. El jurado acta y
fundamenta su fallo segn lo que establezca las Bases del Concurso. Dicho fallo debe ser
emitido en un plazo prefijado, dado que si as no lo hiciera, el promotor puede desistir de
hacer efectivo el veredicto, como as tambin cualquier concursante podra pedir la
impugnacin del mismo. Por razones de tica, un miembro de un jurado no debe participar
en un concurso como concursante del mismo. Los profesionales que participan como
miembros del jurado de un concurso tienen derecho al cobro de honorarios por dicha tarea.
El fallo de un jurado es inapelable en toda su dimensin.

Concurrente: es el profesional que, deseando participar en el concurso, se inscribe en el
mismo, y para entonces a denominarse Concursante. La propuesta que presenta este
concursante debe adecuarse a lo normado en las bases del concurso. El concursante pasa a
denominarse adjudicatario o ganador, hacindose acreedor de los premios que se
establezcan luego de haber sido elegido por el jurado y declarado como tal.

No siempre los concursos pueden ser totalmente transparentes, o bien no ofrecen
suficientes garantas a los profesionales participantes; por ello, el Cdigo de tica aconseja
a los arquitectos e ingenieros:
No participar en concursos cuyas bases contengan disposiciones que contraren la
actividad y/o tica profesional.
No participar en la materializacin de la propuesta ganadora a los profesionales que
integraron el jurado, salvo que las bases del concurso dispongan lo contrario.

En el caso de los profesionales arquitectos, la Federacin Argentina de Entidades de
Arquitectos, que nuclea a todas las Sociedades de Arquitectos del pas, proporciona un
Reglamento de Concursos, asimismo brinda ayuda a promotores de concursos
asesorndolos sobre todo lo inherente a la realizacin de los mismos. Esta Federacin
aconseja adems no tomar parte en concursos donde no se ofrezcan garantas de correcto
desarrollo.
Debe aclararse tambin que cualquier particular (que incluso puede ser concursante o
promotor en un concurso), podr pedir la nulidad de un fallo del jurado si la propuesta
elegida contiene transgresiones a lo normado en las bases.


Bases de un concurso

Un concurso puede poseer bases cuyo ordenamiento se establece a continuacin:
1. Reglamento del Concurso.
Llamado: este punto especifica quien es el promotor, su domicilio y cul es el
objetivo del llamado.
Bases: indica que elemento contendr las bases, y su ajuste al Reglamento del
Concursos de la Federacin Argentina de Entidades de Arquitectos (FADEA).
Carcter: indica si un concurso de ideas, de anteproyectos, etc., y si el concurso
es abierto o cerrado.
Participantes: se detalla en este punto las condiciones que deben reunir los
concursantes, sus obligaciones y como deben inscribirse.
Asesora: se indica quien es el asesor del concurso, sus deberes, como deben
consultrsele, etc.
Representacin de Trabajos: se indica cmo, cundo, dnde deben presentarse
las propuestas.
Jurado: se estable quienes compondrn el jurado, cules son sus deberes y
atribuciones, plazos en los que debe emitir el fallo, apertura de sobres donde
figuran los autores, etc.
Premios: se detallan los premios y las fechas en las cuales se llevara a cabo la
exposicin de los trabajos, asimismo se indica donde y cuando se devolvern los
trabajos no premiados.

2. Consideraciones Generales.
Aqu se detallan las consideraciones generales sobre las caractersticas de aquello por lo
que se llama a concurso, por ejemplo, para qu sirve la obra a proyectar, en cuantas etapas
se construir, etc.

3. Consideraciones Particulares.
Se indica en este punto la ubicacin de la obra, los servicios con que cuanta el sitio de
implantacin, y el Plan de Necesidades del Proyecto.





DERECHOS REALES

GENERALIDADES SOBRE EL DERECHO

Introduccin

Para desarrollar la vida en sociedad, las personas debemos ajustar nuestra conducta a reglas
o normas, que surgen precisamente de la necesidad de establecer vnculos de relacin con
nuestros semejantes.
Durante el transcurso del tiempo, muchas de esas normas o reglas sufrieron una
diversificacin, y varias de ellas necesitaron de un cumplimiento que en muchos casos debe
ser obligatorio. De ah surge la fuerza que el Estado posee para imponer a las personas el
cumplimiento de esa norma. Tal es el caso de las normas jurdicas.
Segn Borda, si se quiere definir el derecho, se dice que es el conjunto de normas de
conducta humana obligatorias y conforme a la justicia.
El derecho se funda en principios de justicia y puede clasificarse como Natural y Positivo.
1. El Derecho Natural tiene sus sustentos en la naturaleza misma del hombre, en la
equidad, y posee una tendencia a la bsqueda de la legalidad en todos los aspectos
de las relaciones humanas. Ejemplo de ello es el pago de una deuda a una persona,
aun en el caso de que esa deuda ha prescrito.
2. El Derecho Positivo surge del Derecho Natural (aunque no tenga la inmutabilidad
de ste), y rige todo principio e idea rectora de la organizacin social de los
pueblos. Por ejemplo, la Constitucin de la Nacin Argentina. El derecho positivo
se divide as mismo en Pblico y Privado.
1. El derecho positivo es Pblico cuando el Estado establece su organizacin y
reglamenta sus relaciones con las personas. El derecho pblico se clasifica en:
Constitucional: es la relacin entre los poderes en que se divide el
Estado, sus facultades propias, y todas las normas fundamentales de
convivencia social.
Administrativo: est referido a la organizacin de la administracin
pblica Nacional, Provincial y Municipal, y las relaciones de stas de las
personas.
Penal: es la que establece la legislacin sobre los delitos, su prevencin,
su represin y la proteccin hacia la sociedad.
Internacional: es el que reglamenta las relaciones entre los Estados.
2. El Derecho Positivo es Privado, cuando regula las relaciones entre las personas
que componen un cuerpo social. El derecho privado puede clasificarse en:
Civil: es el tronco comn de todas las ramas del derecho privado.
Comercial: estable normas en las relaciones entre los que desarrollan
actos de comercios.
Procesal Civil, Comercial y Laboral: es un conjunto de normas de forma
que hace aplicable el derecho de fondo.
Laboral: es el que rige las relaciones surgidas de las relaciones del
trabajo.
Rural: regula las relaciones de vecindad rural, y todas las cuestiones que
surgen de las tareas agropecuarias.

El trmino derecho designa el ordenamiento legal de un pueblo, pero atendiendo, segn
Borda, a su sentido subjetivo, el derecho es la facultad de exigir a una persona el
cumplimiento de una conducta determinada. Por ejemplo: el derecho al cobro de una deuda,
el derecho de propiedad, el derecho de Patria Potestad, etc. El derecho subjetivo puede
clasificarse en varias maneras, pero aqu los clasificamos como:
1. Potestades: son los derechos y deberes inherentes al derecho de familia.
2. Derechos personalsimos: son los derechos inherentes a la persona.
3. Derechos patrimoniales: son los derechos surgidos de la necesidad del hombre de
satisfacer necesidades econmicas susceptibles de aparicin monetaria.


Derecho patrimonial

Antes de avanzar en lo que ser el estudio de los Derechos Reales, debemos establecer,
dentro del derecho patrimonial, las definiciones de cosa y de bien.
El Cdigo Civil, en su art. 2311 (segn Ley 17711 art. 1, inciso 89), Se llama cosa en este
Cdigo a los objetos materiales susceptibles de tener algn valor. Las disposiciones
inherentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de
apropiacin.
Asimismo, en su art. 2312, el Cdigo Civil dice: Los objetos inmateriales susceptibles de
valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de bienes de una persona
constituye su patrimonio.
Sobre la base de estas definiciones del Cdigo Civil, tenemos que una cosa es siempre un
bien (por ejemplo, un lpiz, un edificio), pero los bienes no siempre son cosas (por ejemplo,
el derecho intelectual).
Tomando a todos los bienes como un conjunto, vemos dentro a un subconjunto
denominado cosas.
El Patrimonio de una persona est formado por cosas y derechos; el Patrimonio puede
definirse como un conjunto de derechos que recaen sobre cosas o no, susceptibles de
apreciacin pecuniaria, deducidas las cargas que lo gravan.


Clasificacin de cosas

El Cdigo Civil clasifica a las cosas como:

a) Consideradas en s mismas: se subdividen como:
Inmuebles: Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por
s mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas y fluidas que
forman superficie y profundidad: todo lo que est incorporado al suelo de una
manera orgnica, y todo lo que se encuentra bajo en suelo sin el hecho del
hombre. (C.C. Art. 2314; ver adems los arts. 2315 al 2317).
Muebles: Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro,
sea movindose por s misma, sea solo que se muevan por una fuerza externa,
con excepcin de las que sean accesorias de las inmuebles. (C.C. Art. 2318;
ver adems los arts. 2319 al 2323). Se clasifican las cosas muebles como:
a. Fungibles: todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la
misma especie; o pueden sustituirse las unas por las otras de la misma
calidad y en igual cantidad; de no ser as, las cosas se consideran No
Fungibles.
b. Consumibles: su existencia culmina con el primer uso.
c. No Consumibles: su existencia no termina con el primer uso, aunque la
cosa puede deteriorarse con el paso del tiempo.
d. Divisibles: son cosas que, sin ser destruidas totalmente, pueden ser
divididas en pociones reales, formando cada una de ellas un todo
homogneo y anlogo.
e. Indivisibles: son cosas cuya divisin convierten en antieconmico su uso
y su aprovechamiento.
f. Principales: existen para s mismas y por s mismas.
g. Accesorias: dependen de otras cosas, o estn adheridas a otras cosas.
h. Dentro del Comercio: son cosas cuya enajenacin no est expresamente
prohibida.
i. Fuera del Comercio: son cosas cuya enajenacin est prohibida por la
ley, por disposicin de ltima voluntad o por actos entre vivos.

b) Consideradas en relacin a las personas: se subdividen a su vez como:
Bienes Pblicos: son aquellos que estn en el poder de:
1. Estado Nacional.
2. Estados Provinciales.
3. Municipalidades.
Bienes privados: son aquellos que son propiedad del:
1. Estado Nacional, Provincial o Municipalidades. Ejemplo: minas, bienes
bacantes, mostrencos y aquellos de personas que mueren y no dejan
herederos, terrenos sin dueo, construcciones hechas por el Estado,
embarcaciones encalladas, etc.
2. Iglesias.
3. Particulares.
4. Aquellos que nadie reclama, siendo susceptible de apropiacin privada.



Los derechos reales

En el derecho patrimonial, existen una divisin del mismo entres clases, a saber:
1. Derechos Reales: es la facultad que posee una persona sobre una cosa bien.
Ejemplo, la propiedad sobre una cosa.
2. Derechos Personales: es la relacin entre personas, a travs de un vnculo jurdico,
mediante el cual una de ellas exige a la otra el cumplimiento de una obligacin.
3. Derechos I ntelectuales: encuadran dentro de una categorizacin del derecho, y
abracan la propiedad de una obra intelectual, que puede ser artstica, cientfica,
literaria, como tambin adems por los derechos de innovacin y las marcas de
fbrica.


Diferencias entre derechos reales y derechos personales

Segn Demolombe, el derecho real es el que crea entre las personas y la cosa una relacin
Directa o Inmediata, quedando diferenciados dos sujetos:
1. Una de ellos es la persona, que es el sujeto activo del derecho.
2. El otro es la cosa, que es objeto.

En el siguiente cuadro se observa la diferencia entre derecho real y derecho personal.

Derecho REAL Derecho PERSONAL
Sujeto Dos: activo (titular) y pasivo (cosa)
Dos: activos vinculados a una
prestacin
Creados
por
Leyes: posee nmeros limitados
Las partes: habrn tanto derechos
como las partes los consideren
Beneficio
Inmediato: no hay interpsita persona
que impida al titular ejercer su derecho
Mediato: el deudor debe cumplir su
obligacin en un cierto lapso
Alcance
Absoluto: se dan contra personas
determinadas
Relativo: se dan contra personas
indeterminadas
El derecho real es un derecho Absoluto, porque se hace valer en frente de toda la
comunidad, posee contenido Patrimonial, porque es susceptible al valor econmico, y todas
las normas que rigen los derechos reales son sustancialmente de orden pblico, y por lo
tanto no pueden ser dejadas de lado por las convenciones privadas, segn lo estblesca el art.
21 del Cdigo Civil.


Enumeracin de los derechos reales

Los derechos reales son siete y estn nombrados en el art. 2503 del Cdigo Civil:
1. Dominio y Condominio.
2. El Usufructo.
3. El Uso y la Habitacin.
4. Las Servidumbres Activas.
5. El Derecho de Hipoteca.
6. La Prenda.
7. El Anticresis.



Clasificacin de los derechos reales

Los derechos reales se clasifican como:
Derechos reales sobre la cosa propia: dominio y condominio.
Derechos reales sobre la cosa ajena: hipoteca, prenda, uso, servidumbre, uso y
habitacin, anticresis y usufructo.
Derechos reales de garanta: hipoteca, prenda y anticresis.
Derechos reales de disfrute: uso y habitacin, usufructo, dominio y condominio,
servidumbre.



Adquisicin, transmisin y prdida de los derechos reales

Segn el Cdigo Civil, la adquisicin, transmisin y extincin de los derechos reales sobre
inmuebles, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble, para oponer esos
derechos frente a terceros.


Posesin y tenencia

Es poseedor aquel que se comporta como titular de un derecho. Respecto a la posesin, el
art. 2351 del Cdigo Civil dice: Habr posesin de la cosa cuando una persona, por si o
por otros, tenga una cosa bajo su poder; con intensin de someterla al ejercicio de un
derecho de propiedad.
En cuanto a lo que significa tenencia, dice el Cdigo citado en el art. 2352: El que tiene
efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la
cosa.
La diferencia entre ambas radica en que, aun con la presencia de la cosa objeto:
La posesin implica el pleno ejercicio del derecho de propiedad.
En la tenencia, el tenedor reconoce un seoro superior sobre la cosa.

Tambin el Cdigo Civil dice sobre la posesin:
Es legtima cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido conforme a dicho
Cdigo.
Es ilegtima si se tiene sin ttulo o con ttulo nulo o adquirir de quien no tena
derecho para transmitirla.




EL DOMINIO

Introduccin

El Cdigo Civil en su art. 2506 dice: El dominio es un derecho real en virtud del cual una
cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona. Tambin en el art.
2507 de dicho Cdigo, se clasifica al dominio como Perfecto e Imperfecto.
El dominio es prefecto si es perpetuo y la cosa objeto de dominio no tiene gravamen
de derecho real alguno hacia otras personas.
Sobre la base de lo anterior, el dominio es imperfecto si la cosa objeto est gravada
respecto de terceros con un derecho real. Por ejemplo: la servidumbre, la hipoteca,
la prenda, etc.

Adems, el dominio es exclusivo. Es decir dos personas no pueden tener cada uno todo el
dominio total sobre la cosa, salvo que sean propietarios en comn de dicha cosa por la parte
que cada uno podra tener.
El dominio es perpetuo pues subsiste tanto tiempo como perdure la cosa. Y es perpetuo
aunque un tercero ejerza la propiedad sobre su dominio contra la voluntad del propietario, a
menos que este deje poseer la cosa por dicho tercero.
Y el dominio es absoluto, porque el titular de ese derecho real puede:
Usar y gozar de la cosa objeto.
Alterar la cosa, hasta el extremo de cambiar su destino o de destruirla.



Facultades materiales

El titular del derecho real de dominio posee los siguientes derechos:
Derecho de uso: el titular se sirve de la cosa segn su necesidad o conveniencia, sin
limitaciones respecto de la naturaleza o destino.
Derecho de goce: el titular percibe todos los frutos que pudiera producir la cosa.
Derecho de poseedor: el titular es poseedor legtimo, y tiene derecho de ejercer la
posesin y solo ser privado de ella por causa de utilidad pblica.
Derecho de disponer: el titular podr cambiar la materialidad de la cosa, alterando
incluso sus aspectos y estructuras.



Facultades jurdicas

El titular de derecho de dominio puede ejercer los actos jurdicos de los que la cosa objeto
sea susceptible: enajenarla total o parcialmente, alquilarla o arrendarla total o parcialmente.
El titular del derecho del dominio puede ejercer los actos de los cuales la cosa objeto sea
susceptible: enajenarla a ttulo oneroso o gratuito, alquilarla o arrendarla, total o
parcialmente, gravarla con los derechos reales de hipoteca, uso, uso y habitacin,
servidumbre (si la cosa es un bien inmueble), prenda (si la cosa es un bien mueble).



Extensin del dominio

La extensin del dominio de una cosa puede clasificarse como:
a) Referida a la cosa y sus accesorios: el art. 2520 del C.C. dice: La propiedad de una
cosa comprende simultneamente la de los accesorios que se encuentran en ella,
naturalmente o artificialmente unidos.
b) Referido al suelo: se dice que respecto a su extensin vertical, la propiedad del
suelo comprende: la profundidad y el espacio areo, en lnea perpendicular. Lo
anterior est contemplado en los arts. 2518 y 2519 del Cdigo Civil. A pesar de lo
expresado en el art. 2520 del C.C. el art. 2521 del mismo Cdigo, sostiene que las
obras que se hallen bajo el suelo o sobre el espacio areo no causan la presuncin
de su propiedad en favor del propietario del suelo. El uso del suelo en su
profundidad encuentra limitaciones en cuanto al hallazgo de tesoros y minas. Los
tesoros son propiedad del dueo del terreno (si ste los descubre) o si lo descubre
otro, de ste y del dueo del terreno; las minas son bienes de la Nacin, o de la
Provincia, segn donde se encuentran; el dueo del terreno solo es propietario de la
produccin de naturaleza terrosa de ese suelo. En cuanto a la extensin vertical,
nadie puede invadir un dominio ajeno, ya sea como elementos tales como balcones,
cerramientos, etc. Por ello, en determinados casos, existen reglamentaciones con
respecto a la extensin del dominio propio sobre el ajeno. Tal es el caso de los
Cdigos de Planeamiento de las ciudades, donde los municipios regulan las medidas
de las salientes de balcones y voladizos que invaden los espacios pblicos de la
ciudad, llegando el caso de cobrar gravmenes a quien hacen uso de esta
posibilidad.
c) Referida a frutos y produccin: si bien existe una diferencia entre los mismos, el art.
2329 del Cdigo Civil dice que en lo referido al derecho de propiedad, no debe
hacerse distinciones entre los mismos. La diferencia aludida radica en lo siguiente:
fruto es aquello que la cosa produce sin alteracin de la sustancia, y producto es una
porcin despendida de la sustancia misma de la cosa.



Formas de adquirir el dominio

Segn el Cdigo Civil en su art. 2524, el dominio se adquiere de 7 formas distintas:
1. Por Apropiacin.
2. Por Especificacin.
3. Por Accesin.
4. Por Tradicin.
5. Por Precepcin de Frutos.
6. Por Sucesin.
7. Por Prescripcin.

Apropiacin: se entiende por tal a la aprehensin de las cosas muebles sin dueo o
abandonadas por ste ltimo. La persona que se apropia de un bien debe tener capacidad
para adquirir y animo de apropiacin. Cuando se habla de apropiacin, debemos remitirnos
a las cosas muebles, puesto que los bienes inmuebles nunca carecen de dueo, ya que ante
la ausencia de ste, son propiedad del Estado (C.C. Arts. 2342, inc. 1 y 2526).

Especificacin: denominada adems transformacin, significa valerse de una determinada
sustancia para la creacin de un nuevo objeto.

Accesin: la accesin tiene lugar cuando una cosa mueble o inmueble acreciere a otra por
adherencia natural o artificial. Existen distintas formas de accesin:
Aluvin: se considera como tal a:
1. Los acrecentamientos de tierra que un terreno ribereo recibe por efecto de las
corrientes de las aguas. Si esto acurre en costas de mar o de ros navegables, la
propiedad ganada por aluvin pertenece al Estado.
2. Los terrenos que por retiro de las aguas quedan al descubierto, en las costas
ribereas.

Avulsin: se considera as a la apropiacin de elementos o cosas susceptibles de
adherencia natural, que por fuerza sbita de un rio o arroyo, sean navegables o no,
son llevadas a fundos vecinos, estando incluso situadas en una ribera opuesta. Estas
cosas susceptibles de adherencia natural pueden ser plantas, tierra, arena, etc. Pero
si se trata de cosas no susceptibles de adherencia natural, por ejemplo, maderas, una
bicicleta, etc., se adopta el criterio que se utiliza para cosas perdidas.

Edificacin y plantacin: esta variante estable el principio por el cual el propietario
de un fundo se convierte en dueo de aquello que se edific o planto en su terreno.
No obstante existe legislacin acerca de la situacin de las partes, en cuanto a
derechos e indemnizaciones que les correspondan:
1) Edificacin, siembra y plantacin.
a) Edificacin, siembra o plantacin en terreno propio con materiales
ajenos: todo lo sembrado, edificado, etc., pasa a ser propiedad del dueo
del terreno:
En el caso de las indemnizaciones, si el que plant o edific lo hizo
con buena fe, debe pagar al propietario de las semillas o materiales el
valor correspondiente.
En cambio, si obr con mala fe, debe pagar, incluso,
indemnizaciones por daos y perjuicios,
b) Edificacin, siembra o plantacin en terreno ajeno con materiales
propios:
Si el que plant o edific lo hizo con buena fe, el dueo del terreno
podr quedarse con lo plantado o construido, previa indemnizacin al
edificante.
Pero si ste hubiera obrado con mala fe, el dueo del terreno puede
exigir la demolicin o desmonte de la cosa, a costa del edificante.
En el caso de que exista mala fe, tanto por parte del edificante y del
dueo del predio, se arreglaran los derechos de ambos segn lo que
se dispone respecto del edificante de buena fe. El Cdigo Civil, en su
art. 2590 considera mala fe por parte de un propietario a la inaccin
de este, dejando que otro construya o siembre, sin que haga algo para
impedir tal hecho.
2) Invasin del suelo ajeno: este es el caso en la cual una persona realiza una
construccin en su propio terreno, pero con una particularidad: asienta parte de
su construccin en un terreno contiguo. Esta es una situacin que da muy a
menudo, y que el Cdigo Civil no la contempla, pero doctrinariamente se
distingue:
Si existe mala fe por parte de aquel que construyo, el propietario del
fundo afectado puede exigir la demolicin de lo construido, debiendo
responder adems por daos y perjuicios.
En el resto de los casos (si el edificante tiene buena fe y el invadido tiene
mala fe, o bien ambos mala fe o buena fe), el que invade debe pagar al
invadido el valor de la franja del terreno, quedando as dueo de esta,
conjuntamente con aquello que edifico. El propietario invadido solo
percibir el precio de esa franja de terreno, y no tiene derecho a exigir la
demolicin o pretender que lo construido pase a ser de su propiedad.

Adjuncin: en el art. 2594 del Cdigo Civil se establece que: Dos cosas muebles,
pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal manera de formar una sola, el
propietario de la principal, adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la
separacin, pagando al dueo de la cosa accesoria lo que ella valiere.

Tradicin: la tradicin traslativa de dominio consiste en la entrega material de una cosa,
hecha por el propietario actual al adquiriente de dicha cosa, teniendo ambos (propietario y
adquiriente) capacidad para enajenar y adquirir.

Percepcin de Frutos: se considera as al modo de adquirir el dominio de una cosa que se
genera desde otro, es decir, cuando un elemento es capaz de generar una cosa, sin que dicho
elemento vea alterada su sustancia.

Sucesin: la sucesin es la transmisin de un derecho propio a otra persona, de manera tal
que esta ltima pueda ejercer el citado derecho en nombre propio; esto tiene lugar si fallece
el propietario actual.

Prescripcin: la prescripcin consiste en adquirir un derecho por el mero transcurso del
tiempo; para ello, debe ejercer la posesin continuada de una cosa durante lapsos prefijados
en el Cdigo Civil.



Extincin del dominio

Segn el artculo 2604 del Cdigo Civil, el derecho de propiedad puede extinguirse:
Si la cosa sometida a dominio se destruye o se consume totalmente.
Si la cosa es puesta fuera del comercio.

Asimismo, tambin se pierde el dominio:
Por Ley: si a ttulo de prescripcin, accesin o transformacin, se atribuye a una
persona la propiedad de una cosa perteneciente a otra (C.C. art. 2606).
Por Abandono: se pierde el dominio de una cosa por el abandono de la misma (C.C.
art. 2607).
Por Enajenacin: si una persona adquiere su dominio por tradicin de cosas
muebles; en el caso de los inmuebles, el dominio se pierde luego de la firma del
instrumento pblico de enajenacin, seguido de la tradicin (C.C. art. 2609).
Por Transmisin Judicial: el dominio se pierde por las siguientes causas:
a) Expropiacin por necesidad o utilidad pblica.
b) Sentencia judicial.
c) Restitucin de cosa cuya propiedad fue transmitida por ttulo viciado de
nulidad (C.C. art. 2610).
Por Alzamiento de Animales Domsticos: si un animal domstico o salvaje recupera
su libertad o pierde la costumbre de volver a su dueo, se extingue el derecho de
propiedad de los mismos (C.C. art. 2605).


Restricciones al dominio

En s mismo, el dominio se halla sujeto a restricciones, pero estas no implican el
cercamiento de facultades, sino que dichas restricciones son una organizacin legal que
permite as contribuir a un fin social, sobre las bases de las potestades del Estado.
Existen dos tipos de restricciones al dominio: Legales y Administrativas.
1. Las restricciones legales son las que aparecen dispuestas en el Cdigo Civil en los
arts. 2612 al 2660. Ejemplos de algunas de ellas son:
No se puede construir chimenea o hogares contra un muro medianero sin que se
coloque previamente un contramuro de ladrillo de 16 cm. de espesor.
No se puede arrogar sobre el fundo vecino aguas pluviales, ya sea por cambio de
nivel en el terreno o por obras en construccin.
No se puede tener en las casas depsitos de agua estancadas, que expidan olores
nauseabundos, ni tener maquinas que lancen humo excesivo a las propiedades
vecinas.

2. Las restricciones administrativas son aquellas que, segn lo indica en el art. 2611
del Cdigo Civil, estn impuestas al dominio privado solo por el inters pblico. Tal
es el caso de los Reglamentos Municipales (Cdigos de Planeamiento y de
Edificacin, Reglamento de la empresa distribuidora de agua potable, de energa
elctrica, etc.).




EL CONDOMINIO

Introduccin

Antiguamente, en el derecho se sostena que solo una persona poda ejercer dominio sobre
una cosa, es decir, no podan existir varias personas que tuvieran propiedad sobre un nico
bien.
Hoy en da, el derecho contempla la posibilidad de que un objeto o varios objetos, sean
estos muebles o inmuebles, pueden ser propiedad de varias personas, sean fsicas o
jurdicas, ejerciendo cada una de ellas un derecho de propiedad sobre una parte indivisa de
ese objeto o de esos objetos. Eso es lo que se conoce como condominio.
El artculo 2673 del Cdigo Civil define al condominio como el derecho real de
propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble
o inmueble.
Tambin en el Cdigo Civil, el art. 2675 dice que el condominio se constituye:
Por contrato.
Por actos de ltima voluntad.
Por los casos que la ley designa.



Facultades de los condminos

El condominio posee las mismas formas de adquisicin que el dominio y adems posee las
siguientes caractersticas:
Cada condmino puede gozar de los derechos inherentes a su propiedad, que sean
compatibles con su naturaleza, aun sin el consentimiento del resto de los
condminos.
Cada condmino puede vender su parte indivisa, y su acreedor puede incluso hasta
hacerla embargar.
Cada condmino puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa.
Cada condmino puede reivindicar ante terceros la cosa en la cual tenga su parte
indivisa.
Ningn condmino puede ejercer sobre la cosa comn en la cual tenga su parte
indivisa actos materiales o jurdicos que afecten al ejercicio activo del derecho de
propiedad, a menos que cuente con el consentimiento del resto de los comuneros.
La oposicin de solo una de ellos bastara para impedir el acto.
Asimismo, sobre la base del punto anterior, tampoco se puede, sin el consentimiento
de los copropietarios, hacer innovaciones materiales en la cosa comn.
Ningn condmino puede enajenar, constituir servidumbre o hipoteca, que
perjudiquen el derecho del resto de los copropietarios.



Conservacin de la cosa comn

Todos los condminos estn obligados a conservar la cosa comn, haciendo frente a los
gastos que origine, como asimismo tambin a las deudas o cargas reales que graven la cosa
comn.
El condmino se libera de estas obligaciones si hace abandono de la cosa. Adems, si un
condmino se declara insolvente, su parte indivisa se repartir entre el resto de los
comuneros o pasara a manos de quien est interesado en adquirir la cosa.



Administracin de la cosa comn

La cosa objeto del condominio puede administrarla uno de los condminos, o bien un
tercero ajeno a ellos, si la tarea de administracin es compleja (o bien un copropietario se
niega a que un similar suyo lo haga).
El administrador hace las veces de mandatario, por lo tanto, debe rendir cuenta de sus actos
y puede ser removido por decisin de la mayora. Cualquier determinacin sobre el destino
de la cosa comn debe resolverse en reunin de copropietarios (o bien en reunin de
representantes de estos). Para ello debe contarse con mayora absoluta, o sea, la mayora
debe representar ms de la mitad del valor de la cosa; si existe un empate en la decisin a
tomar puede recurrirse a la suerte, a decisin arbitral, o a decisin judicial a pedido del
resto de los comuneros.



Tipos de condominio

El condominio puede clasificarse como:
Condominio sin indivisin forzosa o normal
Condominio con indivisin forzosa.

Condominio sin indivisin forzosa o normal: este tipo de condominio se aplica al caso en
el cual la cosa comn est sujeta a la voluntad de cualquier copropietario que en cualquier
momento puede exigir su particin, con lo cual se extingue el condominio sobre la misma.

Condominio con indivisin forzosa: cuando una cosa esta afectada al uso comn de dos o
ms heredades pertenecientes a sendos propietarios, se dice que es un caso de condominio
con indivisin forzosa (C.C. art. 2710), y ninguno de los copropietarios podr pedir la
divisin, dado que si as fuera, la cosa objeto perdera su sustancia.

Los casos en los cuales el Cdigo Civil admite el condominio con indivisin forzosa son
los siguientes:
a) Sobre la cosa afectada como accesorio indispensable al uso comn de dos o ms
heredades. Esto se aplica a pasillos, callejones, pozos, canalizaciones de desage,
etc. Sobre estas cosas, debe existir condominio, dado que si fueran propiedad
exclusiva de un copropietario, estaramos ante el caso de una servidumbre.
b) Sobre paredes, muros, cercos y fosos. Esto se dice en el art. 2716 del C.C., y
adems se encuentra legislacin respectiva en los arts. 2717 al 2745 del mismo
cdigo.
c) Sobre la cosa cuya divisin est prohibida la ley.
d) Sobre cosas cuya indivisin fue pactada por los condminos.
e) Sobre cosas cuya indivisin fue producida por acto de ltima voluntad.
f) Sobre cosas cuya divisin es nociva.
g) Sobre cosas objetos de confusin en cuanto a su divisin, hasta tanto se resuelva
definitivamente la situacin. Esto se aplica al caso de confusin de lmites entre dos
fundos contiguos. Cada poseedor tiene derecho para pedir que los limites confusos
se investiguen y se demarquen (C.C. art. 2746).



Las acciones reales

Se entiende por Acciones Reales aquellas acciones que, en una instancia judicial,
demuestran la Existencia, Plenitud y Libertad de los derechos reales (C.C. art. 2756).
Las acciones reales son:
1. La Accin de Reivindicacin: cuando un propietario pierde la posesin de una cosa,
la reclama y la reivindicacin contra aquel que la est poseyendo (C.C. art. 2758).
2. La Accin confesorio: cuando de cualquier forma se impida la plenitud de un
derecho real, se puede ejercer la accin, cuyo fin es el restablecimiento del ejercicio
de ese derecho. Esta accin compete a quien se les impide ejercer el derecho real
(C.C. arts. 2795 y 2796).
3. La Accin Negatoria: es aquella accin que se da contra cualquiera que impida
ejercer un derecho real.



Extincin del condominio

Un condominio se extingue de dos formas:
1. En forma Absoluta, el condominio desaparece si la cosa:
Se consume o se destruye.
Se coloca fuera del comercio.

2. En forma Relativa, el condominio se extingue si la cosa:
Es abandonado por los condminos.
Es enajenada por los condminos.
Se pierde por transmisin judicial.
Se pierde por prescripcin, accesin o transformacin.

El condominio sobre una parte indivisa puede extinguirse para el titular de los derechos
sobre el mismo, por cualquier causa, pero subsiste este derecho real con relacin a los
dems comuneros.





SERVIDUMBRE

El artculo 2970 del Cdigo Civil dice: Servidumbre es el derecho real, perpetuo o
temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud de la cual se puede usar de l, o ejercer
ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus
derechos de propiedad.
La servidumbre puede ser de dos tipos: Reales y Personales.
Las servidumbres son reales cuando existe el derecho de una heredad sobre otra,
para utilidad de la primera.
Las servidumbres son personales cuando se constituyen en utilidad de una persona
cierta, sin depender de la posesin de un inmueble y que finaliza con ella.

Asimismo, el art. 2973 estable que:
a) Se denomina heredad o predio dominante a aquel cuyos beneficios se ha constituido
el mencionado derecho real.
b) Se denomina heredad o predio sirviente a aquel sobre el cual se han constituido
derecho real o personal.



Clasificacin de las servidumbres

Las servidumbres pueden clasificarse como:
Continuas: son todas aquellas cuyo uso es y puede ser continuo sin que exista un
hecho actual del hombre. Ejemplo: electroducto, vistas.
Discontinuas: son aquellas que requieren del hecho actual del hombre para ser
ejecutadas. Ejemplo: paso, transito.
Aparentes o visibles: son las que se anuncian, u observan por signos exteriores.
Ejemplo: sacar agua, tendido de electroducto.
No aparentes: no se manifiestan por signos visibles. Ejemplo: tendido de
acueductos bajo vereda.
Divisibles: son aquellas que designan hechos susceptibles de divisin. Ejemplo:
explotacin o extraccin de minerales.
I ndivisibles: son las que se constituyen en favor de una heredad dominante,
demarcando o acotando el sitio del predio sirviente donde se ejercer ese derecho
real, sin restriccin alguna. Ejemplo: trnsito o todas aquellas tratadas de casos
especiales.
Forzosa: es la condicin que sufre un predio sirviente, por la cual se determina que
inexorablemente debe ser afectado a la servidumbre. Ejemplo: trnsito.
Legal: es la que se determina por disposicin judicial. Ejemplo: el juez determina
por fallo judicial.
Administrativa: se dice as cuando la disposicin legal obliga al propietario de un
fundo a compartir su uso con la administracin pblica o el pblico en general; en
este caso, el inmueble est sometido a satisfacer un fin pblico. Ejemplo: entrada a
predio pblico (museos municipales), electroducto (antes de las privatizaciones de
empresas pblicas existan servidumbre como por ejemplo: la colocacin de cajas
de derivacin de lneas telefnicas de la ex-Entel en un edificio para todos los
usuarios de la misma manzana).
Positiva o de dejar hacer: es cuando la obligacin que surge para el predio sirviente
consiste en permitir el ejercicio de la servidumbre. Ejemplo: sacar agua, trnsito,
pesca.
Negativa o de no hacer: es la que impone al predio sirviente la prohibicin de
ejecutar actos u obras que impidan el ejercicio de la servidumbre. Ejemplo: vistas.

Adems las servidumbres pueden ser consideradas como:
Principales: son aquellas cuyas caractersticas la determinan como nica respecto
del objeto sobre el cual se establece. Ejemplo de ello es la servidumbre de trnsito o
de paso.
Accesorias: son aquellas que se entienden indispensables para poder ejercer una
servidumbre principal. Ejemplo: una servidumbre de acueducto subterrneo necesita
de la existencia de una servidumbre de trnsito, para poder en cualquier momento,
efectuar tareas de reparacin del acueducto. En este caso, la servidumbre de paso
(accesoria) favorece el uso de la servidumbre de acueducto subterrneo (principal).



Constitucin de las servidumbres

Las servidumbres se establecen:
Por contrato oneroso o gratuito, traslativos de propiedad.
Por disposicin de ltima voluntad.
Por destino del padre de familia (se denomina as a la disposicin que el propietario
de dos o ms heredades ha hecho para su uso respectivo).

De no existir un plazo predeterminado en un convenio, las servidumbres reales se juzgaran
como perpetuas.



Derechos y obligaciones del fundo sirviente

El propietario del fundo sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de ejecutar
obras que afecten el uso de la servidumbre, como asimismo si la servidumbre es de dejar
hacer, someterse a lo que la misma establece para la disposicin que haga el propietario de
la heredad dominante.
Tambin, puede ejercer las facultades inherentes al ejercicio de la propiedad, cumpliendo
con la obligacin de tolerar o de abstenerse que se deriva de la servidumbre.



Derechos del propietario del fundo dominante

El propietario del fundo dominante tiene el derecho de ejecutar en el fundo sirviente todos
los trabajos necesarios para el ejercicio y la conservacin de la servidumbre.
Puede ejercer asimismo todas las servidumbres accesorias que sean necesarias para ejercer
una servidumbre principal, pero siempre y cuando las accesorias sean indispensables.
Puede estipular con el dueo del fundo sirviente que sea ste quien pague los gastos de
conservacin de la servidumbre.


Extincin de las servidumbres

Las servidumbres pueden extinguirse:
Por caducidad del lapso de duracin convenido (en el caos de las servidumbre
personales).
Por prescripcin, si el propietario del fundo dominante no hace uso de su derecho
real durante 10 aos si la servidumbre es personal, y 20 aos, si la servidumbre es
real.
Por confusin del propietario del fundo sirviente y del propietario del fundo
dominante en una misma persona.
Por renuncia del propietario del fundo dominante a ejercer ese derecho, por su
desinters estrictamente personal o porque la servidumbre ya no le es de utilidad.
Por rescisin del contrato de constitucin de la servidumbre, por eventuales vicios
que pudieran contener o por incumplimiento de trminos contractuales.



Usufructo

Segn el Cdigo Civil en su art. 2807, El usufructo es el derecho real de usar y gozar una
cosa, cuyo propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia. Tambin en
dicho cdigo, se estable dos tipos de usufructo:
1. Usufructo perfecto: consiste en el uso y goce de una cosa sin alterar su sustancia,
aunque pueda deteriorarse por el transcurso del tiempo o el uso de la misma.
Transcurrido el tiempo que dura el usufructo, el usufructuario debe devolver la cosa
a su propietario en un buen estado.
2. Usufructo imperfecto o cuasiusufructo: se establece sobre cosas que seran intiles
para el usufructuario si no las consumiese, o cambiase de estado. Ejemplo: cereales.

La cosa sujeta a usufructo puede consumirse, venderse o disponerse de la forma ms
conveniente. El usufructo tiene una duracin preestablecido, que en el caso de las personas
jurdicas es de 20 aos. De no establecerse un plazo, en el caso de las personas fsicas es de
por vida.



Constitucin del usufructo

El art. 2812 del C.C. especifica que el usufructo puede constituirse:
1) Por contrato gratuito u oneroso: es oneroso cuando se es objeto directo de una
venta, particin, cambio, etc., o cuando el vendedor enajena la propiedad de una
cosa y se reserva el goce de ella para s mismo; es gratuito cuando el donante
enajena la propiedad de la cosa reservndose su goce, o si sede a una persona el
derecho de propiedad y a otra el derecho de goce.
2) Por actos de ltima voluntad: es el caso en la cual un testador lega el goce de una
cosa y reserva la propiedad a sus herederos, o si lega a una persona la propiedad de
una cosa y a otro el goce, o cuando da al legatario la propiedad de la cosa.
3) Por ley: es el que se establece sobre los bienes de los hijos menores en favor de sus
padres, en los trminos dispuestos en el ttulo De la Patria Potestad, y en el ttulo
Del Matrimonio, referidos a bienes sujetos a reserva por el cnyuge bnubo
(casado en segundas nupcias) del C.C.
4) Por prescripcin: se adquiere el usufructo por prescripcin del goce de la cosa.



Objeto del usufructo

Pueden ser objeto de un usufructo todos los bienes que pueden ser vendidos o donados,
sean muebles o inmuebles, o incluso aquellos que sean improductivos. Salvo por va legal,
no puede constituirse usufructo sobre bienes del Estado.


Derechos y obligaciones del usufructuario

Para constituir usufructo sobre un bien inmueble, el usufructuario debe poseer capacidad
adquisitiva. Antes de constituirlo, debe hacerse constar, en escritura pblica o en
instrumento privado, el estado del inmueble. Antes de proceder a su uso y goce, el
usufructuario debe dar una fianza, que el propietario tendr derecho a constituir si el uso y
goce de la cosa altera el estado de conservacin del inmueble.
El usufructuario debe conservar la sustancia del inmueble en su aspecto constructivo y de
disposicin funcional de los distintos ambientes (salvo pacto en contrario), reparando
aquellas zonas que se deterioraron por la accin del tiempo, pero no puede exigir al
propietario pago alguno por esa reparacin que efectu. Este ltimo es vlido tambin en
los casos en que se hagan frente a gastos ocasionados por deterioros producidos por mala
conservacin de la cosa.
El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales y civiles, y gozar de
los objetos sobre los que se establece el usufructo. Puede adems arrendar el usufructo o
ceder el ejercicio de su derecho a ttulo oneroso o gratuito, pero no se altera su
responsabilidad frente al propietario; puede incluso mejorar la cosa objeto, y llevarse, al
finalizar el usufructo, las mejoras que le sea posible extraer dela cosa, sin detrimento de
sta.
Las reparaciones que deben efectuarse sobre la cosa pueden realizarse durante o despus de
finalizado el usufructo. Adems, el usufructuario debe hacer frente a los distintos
gravmenes que pesen sobre la cosa objeto.



Derechos y obligaciones del nudo propietario

El nudo propietario debe entregar la cosa en el estado en que se hallase; puede hacer
cambios y alterar la cosa siempre que cuente con el consentimiento del usufructuario, es
decir, no puede realizar actos que daen el uso y goce del usufructuario. Adems, puede
vender, donar, constituir hipotecas o servidumbres que tengan efecto luego de terminado el
usufructo sobre la cosa, como as tambin puede ejecutar todo acto tendiente a la
conservacin de la cosa.



Extincin del usufructo

El usufructo puede extinguirse:
Por muerte: se da en el caso del fallecimiento del usufructuario.
Por revocacin: ocurre si el usufructuario dio el usufructo en pago de una deuda
inexistente.
Por el no uso: es el caso en el cual el usufructuario permanece 10 aos sin usar el
fundo.
Por caducidad: tiene lugar cuando se extingue el lapso por el cual se convino el
usufructo que en el caso de las personas jurdicas es de 20 aos, o bien si ces la
existencia legal de esa persona.
Por confusin: cuando por diversas causas, usufructuario y nudo propietario son la
misma persona.



USO Y HABITACIN

El Cdigo Civil en su artculo 2948, dice: El derecho de uso es un derecho real que
consiste en la facultad de servirse de la cosa del otro, independientemente de la posesin
de heredad alguna con el cargo de conserva la sustancia de aquella; o de tomar sobre los
frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su
familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este cdigo,
derecho de habitacin.
Este derecho real es extendible a la familia, independientemente de la cantidad de
miembros que contenga, inclusive personas a cargo. Si el derecho se establece sobre un
fundo sobre el cual se encuentran construcciones y dems accesorios de la misma, el
derecho se constituir sobre todo lo que contenga dicho fundo, pudiendo el usuario servirse
de esas cosas, ya sea para habitar o para usar los inmuebles como depsitos de los frutos
que produjera el fundo.
En el caso en que el usuario no fuera habitador, podr alquilar el fundo en el cual se ha
constituido el uso, ya que el alquiler del mismo se lo interpreta como una forma de percibir
frutos de la cosa en uso.
Las personas que tengan uso de los frutos que produce la cosa, por ttulo gratuito, no
pueden dar a otro, por cesin o locacin, el derecho a percibirlos. El uso de los frutos no
podr ser embargado por los acreedores del usuario si esos frutos poseen la calidad de
alimentos.
La constitucin y la extincin del uso y habitacin se rigen por los principios del
usufructuario.




HIPOTECA

Sobre este derecho real, dice el Cdigo Civil en su art. 3108: La hipoteca es el derecho
real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre bienes inmuebles que
continan en poder del deudor.
La constitucin de la hipoteca se realiza ante la presencia de un escribano pblico, quien
realizara la actuacin pertinente segn la ley. En el instrumento donde se detalla la
constitucin de hipoteca constaran los siguientes datos:
1. Nombre del deudor, sea persona de existencia visible o jurdica, con su domicilio
real.
2. Nombre del acreedor, con su domicilio real.
3. Monto de dinero que se da en prstamo.
4. Datos catastrales y el Registro de la Propiedad Inmueble de la finca que se ofrece
como garanta.
5. Lapso de vigencia del contrato.

Los gastos que demanda la constitucin de hipoteca corren por cuenta del acreedor. La
hipoteca registrada tendr efectos contra terceros desde el da del otorgamiento de la
obligacin hipotecaria, es decir que el deudor con capacidad para enajenar podr vencer su
inmueble y transferir la deuda al comprador, no pudiendo este ltimo desconocer la deuda.
La hipoteca garantiza el crdito otorgado, como tambin sus intereses desde el da de su
constitucin.
La extincin de una hipoteca se produce:
Si se extingue la obligacin principal sucedida por alguno de los modos designados
para la extincin de las obligaciones, segn C.C. art. 3187.
Si el acreedor hace expresa renuncia de sus derechos, consintiendo la cancelacin
de la hipoteca.
Si un inmueble se destruye, la hipoteca subsiste sobre el suelo, y se extingue sobre
lo destruido.
Si el deudor y el acreedor se confunden en la misma persona.

Asimismo, las hipotecas se cancelan por consentimiento de las partes, o por sentencia
basada en cosa juzgada.




PRENDA

El artculo 3204 del Cdigo Civil dice que: Habr constitucin de prenda cuando el
deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor
una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda.
Algunos tratadistas, a los efectos de actualizar conceptos, clasifican a las prendas en
simples y con registro:
1. Prenda simple: son todas aquellas cosas que se entregan en garanta de un crdito,
cosas muebles o deudas activas, que consten en un ttulo por escrito. Para la
constitucin de una prenda simple, se deber hacer constancia mediante ttulo
privado o pblico, estableciendo fecha cierta, importe del crdito y todas las
caractersticas necesarias que permitan la individualizacin de la cosa.
2. Prenda con registro: son todas aquellas que se establecen sobre cosas que poseen
ttulos de dominio, en el cual puede gravar en algn registro nacional. Cabe aclarar
que en el ttulo de dominio se detallan todas las caractersticas que pueden
individualizar la cosa, como por ejemplo: el nmero de serie o de fabricacin,
chasis, carrocera, motor de los automotores, acreditando las condiciones de
dominio y los gravmenes, embargos, locaciones, hurtos, etc. que lo afecten. Con
respecto al caso de los automotores, son cosas muebles que poseen ttulo de
dominio inscripto en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor, segn lo
reglamenta el Decreto-Ley del 24 de abril de 1963, dependiente del Ministerio de
Justicia de la Nacin, dejando de lado la vinculacin que posea antiguamente en la
Direccin de Crdito Prendarios de la Nacin.

Extincin de la prenda

La prenda se extingue si el deudor hace frente a la obligacin principal, si la cosa es puesta
fuera del comercio, se consume, si el acreedor y el deudor se confunden en la misma
persona o si el acreedor renuncia a sus derechos.
No cumpliendo el deudor con su obligacin principal, el acreedor podr pedir que se haga
la venta de la cosa en forma privada, o por remate pblico. Al pagarse la deuda, el acreedor
est obligado a devolver a su dueo la cosa segn lo establece el artculo 3238 del C.C.



ANTICRESIS

Por definicin del art. 3239 del Cdigo Civil, El anticresis es el derecho real concedido al
acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble, y
autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del
crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente
si no se deben intereses.
El anticresis solo puede ser constituido por el propietario con capacidad de disponer del
inmueble o por lo que tenga derecho a los frutos, quedando excluido del contrato el que
solo esta capacitado para administrar el bien.
El contrato se confecciona entre las partes con la entrega real del inmueble, excluyendo
toda formalidad en el mismo. El acreedor est obligado a conservar la cosa dada en
anticresis y proveer a su conservacin, haciendo frente a los eventuales deterioros que
pudiera sufrir la cosa. Si abusase de sus facultades, podr ser condenado a restituir la cosa
aun antes de resarcirse del crdito, y est facultado a descontar de la deuda, los gastos
demanden la conservacin de la cosa.
Una vez que el acreedor esta resarcido ntegramente de la deuda, el inmueble debe ser
restituido al deudor.




MEDIANERA

Introduccin

La medianera es una variante del derecho real de condominio, siendo uno de los casos de
indivisin forzosa. El derecho de medianera es aquel que tiene cada vecino con respecto
del uso de un muro medianero, conforme a lo normado en el Cdigo Civil. El C.C. dice en
su art. 2716: El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de
separacin entre dos heredades contiguas, es de indivisin forzosa.
Se considera muro medianero a aquel mero construido en forma encaballada o encabalgada
sobre un eje divisorio de predios; dicho muro es propiedad de los dueos de los fundos, que
contribuyen cada uno con el mantenimiento y conservacin del mismo.


Clasificacin de los muros

Podemos hacer dos tipos de clasificaciones:
1. Desde el punto de vista de su ubicacin, un muro o pared puede ser contiguo o estar
encaballado.
a) El muro contiguo es aquel muro que ha sido erigido en forma ntegra sobre el
predio de quien lo edifico, situndose uno de los filos del muro en un plano
coincidente con la situacin del Eje Divisorio de Predios.



b) El denominado muro encaballado o encabalgado es aquel que ha sido construido
sobre el Eje Divisorio de Predios, coincidiendo este ltimo con el Eje de
Simetra del muro. En este caso, el muro se levanta sobre dos predios, ocupando
una franja de cada uno de ellos.



2. Desde el punto de vista tcnico, la pared puede ser de piedra o de ladrillo. Adems
puede cumplir funciones de simple cerramiento o de carga.
3. Desde el punto de vista jurdico, un muro adems puede ser considerado como
privativo o medianero.
a) El muro privativo es aquel muro que es de propiedad de aquel que lo construyo.
Si el vecino quiere hacer uso de ese muro, debe adquirir los derechos de
medianera correspondiente.
b) El muro medianero es aquel muro cuya propiedad es de los propietarios de dos
fundos contiguos. El artculo 2717 del C.C. dice al respecto: Un muro es
medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho
construir a su costa en el lmite separativo de dos heredades.



Derechos y obligaciones de los condminos

Los condminos tienen los siguientes derechos respecto del muro medianero:
A reconstruir el muro.
A darle mayor altura al muro.
A abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro.
A readquirir los derechos de medianera.
A obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero en buen estado.
A arrimar toda clase de construcciones al muro medianero.
A colocar tirantes en todo el espesor del muro sin perjuicio del derecho que el otro
lindero posee de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared (C.C. art. 2731).
A abrir armarios o nichos, aun pasando el medio muro, sin perjudicar al vecino o al
muro (C.C. art. 2731).
A servirse del muro para todos los usos a los que se destin, segn su naturaleza
(C.C. art. 2730).
A abrir ventanas o troneras en el mismo, siempre que su vecino preste su
consentimiento (C.C. arts. 2654 y 2655).
A suprimir aberturas, luces y toda otra incompatibilidad con la medianera (C.C.
arts. 2655, 2656, 2657 y 2740), siempre que el lindero edifique.

Asimismo, el condmino tiene como obligaciones:
Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparacin, de igual manera, a
reconstruir en forma conjunta con su vecino el muro, en el caso de muro
condenable.
Respetar todos los derechos de su condmino.



Formas de adquisicin de los derechos de medianera

Trataremos 7 formas de adquirir derechos de medianera:

1. Contribucin para la construccin en comn: desde su nacimiento el muro nace
medianero cuando ambos propietarios de los lotes linderos contribuyen con su
aporte econmico a que el muro se construya, por partes iguales. El muro se ejecuta
encabalgado, y desde el inicio de su construccin surge su condicin jurdica de
medianero. Este tipo de adquisicin se halla nominada en el C.C. art 2717.
2. Compra y venta de derechos: la persona que quiere servirse de todo o de parte de
un muro que fue construido por su vecino lindero, debe adquirir la parte que desea
utilizar. Debe tenerse en cuenta en este caso que si la pared se encuentra
encaballada sobre el eje divisorio de predios, el vecino solamente adquirir los
derechos de medianera; en cambio, si el muro se halla ntegramente construido
sobre el fundo del vecino, coincidiendo uno de los filos exteriores con el plano
virtual del eje divisorio de predios (muro contiguo y privativo), no solo debe abonar
los derechos de medianera sino tambin la franja del terreno del lindero donde se
asienta el muro.
3. Donacin de derechos: en este caso el vecino que construyo cede sus derechos de
medianera a su lindero; otorga as 50% de la propiedad de la pared sin reclamar
valor alguno.
4. Compensacin: cuando un condmino del muro necesita destruir todo o parte de
ese muro para construirlo con el propsito de hacerlo ms apropiado a fines de
soportar mayor carga o bien por otras razones indispensables, puede realizar esta
tarea en forma inmediata, restituyendo todas las formas de confort que el
condmino lindero posea antes de la reconstruccin de la pared, sin indemnizarlo
en forma alguna (por esto ltimo se hace indispensable el requisito de la
inmediatez).
5. Destino del padre de familia o antecesor comn: este es el caso en el cual existe un
nico dueo de dos fundos linderos, confundindose ambos condminos en una sola
persona. Cuando dicho propietario vende uno o ambos lotes, y carecindose de
instrumentos pblicos o privados referidos a la situacin de medianera, los terceros
ven imposibilitada la determinacin del estado jurdico de las paredes que separan
las heredades, quedando como ltimo recurso las presunciones legales de acuerdo a
la ubicacin de las construcciones o edificios en dichos fundos. Es por ello que se
generan algunos casos posibles, a saber:



a) Caso 1: se considera medianero por cerramiento forzoso:
b) Caso 2: se considera privativo de A por cuanto se establece que el muro es
parte del edificio, y no protege la intimidad de B.
c) Caso 3: se considera medianero por cuanto se dan tres condiciones
fundamentales para que exista medianera: apoyo, arrime y cerramiento
forzoso.

El concepto de cerramiento forzoso nace de la necesidad, dado que un pueblo o arrabal
experimenta un crecimiento con el paso del tiempo, lo que se observa con el aumento de su
poblacin. Y esta densidad poblacional hace que para preservar ciertos grados de
privacidad o de seguridad, cada particular encierra su predio con un muro, persiguiendo los
mencionados fines.
El Cdigo Civil contempla, por cuestiones de privacidad (servidumbre de vista) que las
paredes medianeras deben tener 3 metros de altura, siempre que dicha medida no est
legislada por los cdigos de edificacin de cada localidad.
Aquel que construye en los pueblos o sus arrabales, puede ejecutar el muro asentndolo en
forma encabalgada sobre el eje divisorio de predios, por lo que la mitad de la pared se
posara en el fundo del vecino y la otra mitad en el fundo propio; la pared debe ser de
ladrillo o de piedra, y su espesor no deber exceder de 18 pulgadas (generalmente se toman
45 cm.).
Debe tenerse en cuenta que se habla de pared o muro divisorio, ya que el termino define su
construccin, es decir, que se materializa para que este sea portante; es por ello que
antiguamente el espesor de los muros era de 18 pulgadas, y hoy, debido al mejoramiento de
algunos materiales, este espesor se ha reducido a 30 centmetros.
Cabe aclarar que la conservacin y reparacin de los muros se realizara abonando en la
proporcin que gozan cada uno de los condminos.
6. Prescripcin: el C.C. en su art. 3947 dice: Los derechos personales y reales se
adquieren y se pierden por la prescripcin. La prescripcin es un medio de adquirir
un derecho o de liberarse de una obligacin por el transcurso del tiempo. En este
caso, un muro privativo de una persona es usado por su vecino, sin que el primero le
intime abonar los derechos de medianera. La prescripcin se presenta cuando ese
vecino ha ejercido el uso del muro durante 10 aos interrumpidos, se libera de hacer
frente a la deuda que el lindero le puede reclamaren el futuro. En este caso, el
derecho a la accin por cobro prescribe, y este tipo de prescripcin es la
denominada prescripcin liberatoria. Es de destacar que existe una enorme
disparidad de criterios jurdicos en cuanto a la prescripcin, que se han visto
reflejados en todos los fallos judiciales que se han dado sobre el tema.
7. Readquisicin de derechos: aquel propietario que hizo abandono del derecho de
medianera, se libera de cumplir con la obligacin de construir a los gastos de
mantenimiento y conservacin del muro; perder asimismo, derechos sobre la franja
de terreno sobre la cual se asienta la pared (arts. 2726 y 2727 del C.C.).
Se produce de esta forma un corrimiento del eje divisorio de predios hacia el filo del muro,
perdiendo la franja de terreno el vecino que hizo abandono. El muro, entonces, de ser
medianero pasa a ser contiguo y privativo del otro lindero, quien tambin pasa a apropiarse
de la franja de terreno aludida.
Si el vecino que abandono quiere volver a utilizar el muro, debe adquirir no solo los
derechos de medianera, sino tambin la franja de terreno que antiguamente era suya, dado
que all tambin se asienta parte de la pared.



Cundo se pagan los derechos de medianera?

Los derechos de medianera deben abonarse desde el momento en que se hace uso
especfico del muro por parte del otro vecino, siendo el valor computable el de la fecha de
reclamacin del pago, si este se hace en forma extrajudicial (labor que puede realizar el
profesional). Si se llega a una instancia judicial, el monto a reclamar se determinara desde
que el vecino se constituye en mora (cuando se lo intima mediante carta documento o
telegrama) o desde que se inicia la demanda.



Extensin de la medianera

A lo largo, el muro medianero divide edificios, y si bien el art. 2719 del C.C. establece la
no presuncin de medianera en paredes que dividen jardines, los dueos de predios
contiguos pueden establecer como cerramiento forzoso aun para dividir jardines y verdes.
En cuanto a su altura entre dos edificios se presume la existencia de la condicin de
medianera hasta la altura del edificio menos elevado, tal como se demuestra en la siguiente
figura:


Por encima de esta altura hasta la altura del edificio ms alto, el muro se considera
privativo, salvo que se ofrezca prueba en contrario, sean estos por:
a) Instrumentos pblicos (escrituras).
b) Por instrumentos privados (convenios firmados entre particulares).
c) Por signos materiales, siendo estos ltimos aquellas huellas que mediante
inspeccin ocular o peritaje tcnico permite determinar si ha habido anteriormente
una construccin en la pared, que puede haber sido de un edificio demolido, o de
un cimiento en profundidad que perteneci a un stano.

Tambin debe aclararse que el art. 2721 del C.C. dice que si un ttulo establece la
medianera de un muro, y los signos evidencian que nunca existi tal condicin, el ttulo es
considerado superior al signo.



Extincin de la medianera

La condicin de medianera de un muro puede extinguirse por:
Muro condenable: cuando el muro medianero se encuentra en un estado fsico de
deterioro que encierre peligro para personas y bienes, debe demolerse. De esta
manera, al desaparecer el objeto, se extingue adems la condicin jurdica respecto
a los derechos que existen sobre ese muro. La demolicin del muro puede hacerse
por actuacin del poder de polica de los municipios, sobre las obras particulares, o
bien convenida entre los condminos linderos.
Abandono o renuncia: el Cdigo Civil habla de abandono en sus arts. 2726 y 2727;
cuando el condmino lindero hace abandono de sus derechos de medianera, el
muro pierde su condicin de medianero, pasando a ser privativo; adems el
condmino que abandono pierde la franja del terreno donde se apoya la mitad del
muro.
Confusin: situacin por la cual la situacin del deudor y acreedor se renen en una
misma persona. Tal es el caso de una persona A propietaria de un lote separado de
otro lote B por un muro medianero. Cuando A adquiere el vecino lote B, la
condicin de medianero de ese lote se extingue.



Como pagar el muro medianero

Existen diversas formas que justiprecian el valor de los derechos de medianera, a saber:
1. Mtodo clsico o comn: es aquel por el cual se computan todos los materiales que
componen el muro, como tambin su correspondiente mano de obra. Se suman los
precios que insumen ambas cosas, y se divide el resultado por dos. Este mtodo no
contempla la vida til del muro, sino que lo trata como eterno, y ello no es as, por
cuanto el muro puede haber estado expuesto a condiciones climatolgicas que
alteren los materiales. Por lo tanto este mtodo es aplicable para muros de reciente
construccin.
2. Mtodo del prototipo: se trata en este caso de tipificar el muro medianero, y
publicarlo en revistas especializadas, con sus valores en un todo homogneo y hasta
una determinada altura. Este mtodo tampoco contempla la heterogeneidad del
muro en cuanto a sus elementos componentes, y solo resulta ilustrativo y
aproximado su valor, si se lo compara con otro anlogo.
3. Mtodo de depreciacin de los componentes: al hablar de la depreciacin, debe
entenderse que depreciacin es la disminucin del valor o precio de alguna cosa con
referencia a lo que antes tena, o bien comparndola con otra de su clase. Este es el
caso que contempla la heterogeneidad del muro, con los distintos materiales que lo
componen en un todo homogneo, poseyendo los materiales distintas vidas tiles, y
diversos estados de conservacin, debido a su ubicacin, caractersticas y
resistencia.

Es sabido que los materiales que componen un muro estn expuestos a la intemperie y
sujetos a las variaciones climticas como por ejemplo, las radiaciones solares, los vientos,
las precipitaciones y los gases que integran la atmosfera; todos estos factores modifican la
vida til de los materiales. Asimismo, la ubicacin en el muro y el estado de conservacin
tambin inciden en lo que es la depreciacin en la pared.
Para depreciar un muro deben analizarse los distintos componentes del mismo, con sus
respectivas tareas:
a) Excavacin de cimientos: se comienza con este tem, el cual es el nico
componente del muro que no ve afectada por vida til por depreciacin alguna. El
valor de reposicin (el valor del rubro ejecutado en esta poca) es coincidente con el
valor actual (el valor actual, en medianera, es el valor del rubro con la depreciacin
previamente aplicada).
b) Mampostera de submuracin: a la mampostera de submuracin se le atribuye una
vida til de 90 aos segn el valor que posee la Tabla de Ross-Heidecke.
c) Mampostera de tabique panderete: al igual que en el rubro anterior, su vida til es
tambin de 90 aos.
d) Capa aisladora vertical y horizontal: se tomara para su depreciacin, una vida til
estimada en 40 y 50 aos, respectivamente.
e) Mampostera de elevacin: posee igual caracterstica que la mampostera de
submuracin, e igual vida til.
f) Revoques exteriores: tienen una vida til de 40 aos, siendo inferior a la vida
promedio de los edificios, dada a las altas exposiciones a los agentes atmosfricos;
debe considerarse su depreciacin segn su estado de conservacin y antigedad
con relacin a su vida probable. Es de hacer notar que los revoques son un elemento
que al nuevo condmino a veces no le es necesario, por lo que se generan
discusiones con relacin a la aceptacin de pagar la liquidacin de este rubro, por
sus particulares aspectos constructivos (por ejemplo, la utilizacin de revoques
especiales de terminacin, que superen el valor de revoques comunes). El
condmino, al negarse, generara una situacin de inequidad respecto del pago de
los derechos de medianera.

En la depreciacin de componentes podemos utilizar el mtodo y la tabla de Ross-
Heidecke, para la cual se tomara la siguiente formula:



1
100
a r
K
V V r r

Para aplicar la formula deben conocerse sus trminos:
V
a
: es el valor actual, es decir, el valor al cual se arrib luego de aplicar la depreciacin.
V
r
: es el valor de reposicin, que se obtiene a travs de alguna revista o publicacin de
temas de construccin (Vivienda, SCA, etc.), y es el valor que insume ejecutar esa tarea
hoy en da, es decir, cunto cuesta ejecutar ese tem hoy.
r: es el valor residual, y tambin puede obtenerse de publicaciones. Es el valor del residuo
del muro, es decir, el valor que tendra si se demoliera, para obtener un recupero econmico
por la venta de los cascotes.
K: es el coeficiente obtenido de la tabla de Ross-Heidecke, a la cual se ingresa teniendo dos
datos fundamentales del elemento a depreciar: el estado de conservacin y la antigedad. El
estado de conservacin surge de la apreciacin ocular que el profesional debe efectuar
sobre el elemento, y la antigedad se obtiene dividiendo la edad por su vida til. Por
ejemplo:

-edad: 10 aos.
-vida til: 90 aos.
-estado 2: 10 aos/90aos= 0,11.
0,11 es la antigedad tomada en un porcentaje de la vida til, es decir, un 11%.

Con el estado 2 y la antigedad de 0,11, entramos en la tabla de Ross-Heidecke la que
otorga un coeficiente K=6,13.
De esta forma, al obtener todos los trminos de la formula, estamos en condiciones de
establecer el valor actual del elemento.
Rivarola, en su Tratado de Medianera, habla de la aplicacin de la teora desarrollada
por A. Messelin, la cual establece una depreciacin de acuerdo a los siguientes parmetros:
1. Entre 0 y 10 aos de antigedad, el muro no debe depreciarse.
2. Entre 10 y 20 aos de antigedad, se aplica una depreciacin del 10% de V
r
.
3. Entre 20 y 30 aos de antigedad, se aplica una depreciacin del 20% de Vr.
4. Entre 30 y 40 aos de antigedad, se aplica una depreciacin del 30% de Vr.

Este mtodo se aplica en un todo homogneo del muro.


Elementos accesorios al convenio de medianera

El convenio de medianera es el instrumento privado que los propietarios de los fundos
contiguos firman en virtud de la compra/venta de derechos de medianera, y se agregan
como elementos accesorios:
Siluetas de los distintos polgonos superpuestos donde se determinan el muro
medianero a liquidar, partes privativas, o estados anteriores de propiedad.
Computo mtrico del muro a liquidar, y de sus partes componentes.
Valores de reposicin de los distintos rubros que integran el muro, y sus
correspondientes depreciaciones.
Corte del muro, desde sus cimientos, incluyendo su elevacin.
Plano de ubicacin de los predios, de acuerdo a la cuadricula catastral.





PROPIEDAD HORIZONTAL Y PREHORIZONTALIDAD


PROPIEDAD HORIZONTAL

Introduccin

La ley n 13512/48, toma como objeto as los distintos pisos de un edificio, o los distintos
departamentos que componen un edificio, cuya propiedad dividida en partes, pertenece, en
cada una de ellas, a varias personas, sean estas fsicas o ideales.
Las distintas partes que componen un edificio se dividen en dos tipos: partes Comunes y
partes Propias.
1) Las partes comunes son aquellas que sirven al comn uso de la totalidad del
edificio, y se consideran partes comunes:
El terreno.
Las estructuras resistentes del edificio.
Muros que dividen entre s las unidades funcionales.
Muros que dividen pasillos de unidades funcionales.
Galeras y vestbulos comunes.
Escaleras.
Puertas de entrada.
Patios y jardines de uso comn.
Locales de servicios centrales, ascensores, instalaciones de servicios centrales.
Vivienda del portero.
Stanos.
Terrazas.

2) Las partes propias son las llamadas Unidades Funcionales (UF), que son propiedad
exclusiva de una persona, que es copropietaria del edificio.

Las UF se adquieren por tradicin, sucesin y prescripcin, y deben poseer:
Autonoma funcional.
Salida a la va publica directa o indirecta (pasillos, corredores comunes).



Figura del rgimen de propiedad horizontal (PH)

Dentro de un edificio sometido al rgimen de propiedad horizontal existen varias figuras
que se detallan a continuacin:
1. El copropietario: dentro de las cosas que puede hacer, el copropietario posee la
libertad para:
Usar libremente su UF acorde al destino para la que fue creada.
Enajenar y/o construir derechos reales o personales dentro de su unidad
funcional.
Hacer uso de las partes comunes conforme a su destino.

Asimismo, el copropietario debe hacer respecto del uso de unidad funcional:
Contribuir al pago de expensas comunes.
Contribuir al pago de reparaciones de partes y bienes comunes del edificio, en su
debida forma y proporcin.
Atender a los gastos de conservacin y reparacin de su unidad funcional.

Y adems, el copropietario no debe hacer, bajo apercibimiento de las acciones judiciales
que se le pudiere corresponder:
Destinar su unidad funcional a usos no previstos en el Reglamento de Copropiedad,
o a usos contrarios a la moral y a la buena costumbre.
Perturbar con ruidos o de otras maneras la tranquilidad del resto de los
copropietarios.
Hacer modificaciones constructivas, estticas o cualquier otra cosa sin el
consentimiento del resto de los copropietarios.

2. El consorcio: es la figura jurdica sugerida por el art. 9 de la Ley 13512 que se
constituye conjuntamente con todos los copropietarios de un edificio. La
jurisprudencia se ha volcado masivamente al tomar el concepcin como una entidad
con personera jurdica diferencia del resto de los copropietarios, y al comienzo de
dicha personera estara dado por la redaccin del Reglamento de Copropiedad y
Administracin, por acto de escritura pblica, inscribindolo en el Registro
Nacional de la Propiedad Inmueble.

3. El administrador: sea este un copropietario o un tercero ajeno al consorcio, el
administrador posee mandato legal y exclusivo para administrar la cosa comn,
proveyendo a la recaudacin los fondos para lograr tal fin. Tiene poder de contratar
y/o despedir al personal que trabaja en el edificio. Tiene derecho a ser remunerado
por su trabajo, y puede ser removido de su cargo, mediante justa causa,
designndose a su reemplazante por escritura pblica. La sntesis de la tarea del
administrador es:
Administrar fondos.
Supervisar el estado general del edificio.
Convocar a asambleas.
Expedir certificados de deudas por expensas comunes.
Asegurar al edificio contra incendio, sin discriminar partes propias o privadas.
Rendir cuentas de su gestin.

El primer administrador de un edificio est nombrado en el Reglamento de Copropiedad.

4. El consejo de administracin: integrado por un nmero impar de consorcistas, este
cuerpo representa a los copropietarios en la fiscalizacin de la labor administrativa,
colaborando a veces, en las tareas de administracin del inmueble.



El reglamento de copropiedad y administracin

Se realiza por escritura pblica y se inscribe en el Registro Nacional de Propiedad
Inmueble. El Reglamento flexibiliza el espritu de la ley 13512 adecundolo a cada
inmueble en particular, y estar compuesto por una serie de prescripciones que regulan la
vida interna del edificio, pudiendo citar:
a) Especificacin de partes propias y de partes comunes, con sus medidas.
b) Detalle de las partes propias con relacin al valor del edificio.
c) Cargas y gastos, proporcin de la contribucin de los copropietarios a los mismos.
d) Destino de las unidades funcionales.
e) Designacin del administrador, atribuciones, funciones, retribucin, y formas de
remocin.
f) Asambleas, su convocatoria, qurum.
g) Constitucin del domicilio de los copropietarios.



Las asambleas

Son reuniones numerosas de gente, para tratar algn tema, congregadas por una
convocatoria, en la que se detallan, en el temario u orden del da, aquellos asuntos a
discutir. En propiedad horizontal, las asambleas se dividen en dos grupos: las Ordinarias y
las Extraordinarias.
1. Las ordinarias son aquellas que se realizan una vez al ao para tratar la memoria y
balance presentado por el administrador, recursos y presupuestos de gastos de
periodo prximo, la renovacin del consejo de la administracin y la verificacin de
la gestin administrativa.
2. Las extraordinarias son las que no tiene fecha de celebracin, y podrn ser pedidas
por un nmero de copropietarios establecido segn el Reglamento de Copropiedad,
y sern convocadas para tratar asuntos de carcter urgente.

Las decisiones que tome el consorcio deben hacerse constar en un libro de actas, rubricado
por el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble. Todo copropietario podr ver el
contenido del libro de actas, y hasta exigir copia certificada de las decisiones adoptadas.
Los propietarios ausenten podrn incluso conocer las decisiones de las asamblea mediante
despacho postal certificado. Si durante la celebracin de la asamblea, y hasta la toma de
decisiones, se comprueban irregularidades o discordancias con el Reglamento de
Copropiedad y/o la ley, puede lograrse el amparo judicial para lograr la nulidad, basndose
en lo que el Cdigo Civil establece sobre aquellos actos jurdicos no previstos por la ley
13512. El pedido de nulidad debe estar bien fundamentado.



El qurum

Es la presencia mnima necesaria de copropietarios para tratar los diversos asuntos citados
en el orden del da de las asambleas. Los asuntos que requieren la unanimidad de los
copropietarios para ser resueltos son:
a) La determinacin de partes comunes.
b) La hipoteca de la totalidad del edificio.
c) Constituir servidumbres.
d) La modificacin de porcentuales de las unidades funcionales.
e) Cambio de destino de las unidades funcionales.
f) Realizar y/o autorizar obras nuevas que afecten partes comunes del edificio.
g) Modificacin del reglamento sobre los asuntos nombrados.

Se necesitan las 2/3 partes o mayora de las 2/3 partes para:
a) Remover al administrador designado por el Reglamento de Copropiedad.
b) Eximir el pago a alguno de los copropietarios para contribuir a algunos gastos
especiales.
c) Reforma del Reglamento de Copropiedad.

Deber constar con mayora absoluta o mitad ms uno para abordar:
a) Designacin o remocin del administrador no designado por el Reglamento de
Copropiedad.
b) Redaccin y reforma del Reglamento Interno del Edificio.
c) Supresin definitiva de servicios centrales.
d) Innovaciones sobre partes comunes.

Y har falta la mayora absoluta de los presentes para tratar:
a) Eleccin de los miembros del consejo de administracin.
b) Asuntos de inters comn que admita el reglamento ser tratado de esa forma.

La imposibilidad de reunir mayoras necesarias puede originar momentos difciles en un
consorcio. Si se han agotado las instancias que prev el Reglamento de Copropiedad, y
existe urgencia para tratar un asunto importante, se actuara segn lo establece el art. 10 de
la ley 13512: recurriendo a la justicia para que un juez resuelva en forma sumarsima
convocar a audiencia donde oir a los interesados; incluso hasta puede en forma provisional
remover al administrador.



Las expensas

Son expensas el conjunto de gastos fijos y de reparaciones cuya responsabilidad corre por
cuenta del consorcio de copropietarios.
Las expensas son aquellos recursos que permiten la subsistencia del consorcio.
Los gastos fijos comprenden:
Salarios pagados por tareas de limpieza en reas comunes.
Adquisicin de artculos de limpieza y de mantenimiento.
Papelera, fotocopias, correo.
Abono mensual de mantenimiento de ascensores y bombas.
Iluminacin de espacios comunes y electricidad para ascensores.
Seguro del edificio.

Las reparaciones comprenden las intervenciones de diversa magnitud en cualquier sector
del edificio para mantenerlo en condiciones aceptables de conservacin.
La ley deja librado al Reglamento de Copropiedad la determinacin de la proporcin en que
cada copropietario debe responder por expensas comunes.
Ningn copropietario puede librarse del pago de expensas, pero puede solicitar, en algunos
casos hasta por va judicial, no contribuir por aquellos servicios por los que no utiliza,
como por ejemplo, una unidad funcional con salida directa a la calle pide no contribuir por
gastos de luz de pasillo.
La administracin es la encargada de cobrar las expensas. En el caso de que el cobro de las
mismas no pueda ser efectivizado por parte de algn copropietario que no las abona en
tiempo y forma, puede llegar a ocurrir un juicio ordinario (si el Reglamento de
Copropiedad no prev el juicio ejecutivo, de rpido trmite).
El copropietario moroso debe responder por su unidad funcional si es necesario, sobre la
que puede pasar un embargo.


Abandono de la propiedad horizontal

Un copropietario puede hacer abandono de su unidad funcional, pero no est librado del
pago de expensas; asimismo ese abandono acarrea el abandono del uso de las partes
comunes, no pudindose abandonar unidad funcional y partes comunes por separado.



Libros de operaciones

Por ley deben llevarse cuatro libros:
1. Libro de administracin: resumen de ingresos y egresos dinerarios del consorcio.
2. Libro de actas: registro de las decisiones que se toman en las asambleas.
3. Libro de sueldos y jornales: asiento de datos personales de empleados y empleador,
fechas de ingresos y egresos, remuneraciones.
4. Libro de rdenes: registro de las directivas impartidas al personal del edificio.



El fin de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal desaparece por:
Vetustez: la mayora de los copropietarios que representan ms de la mitad del valor
del edificio puede resolver:
a) Demoler el edificio y vender los materiales y el terreno.
b) Reconstruirlo (en este caso, la minora que no quiere contribuir no puede ser
obligada a hacerlo, pero la mayora puede adquirir sus derechos de propiedad,
segn valuacin judicial).

Destruccin total o parcial de las 2/3 partes del valor del edificio: subsiste el
condominio sobre el terreno y sobre los materiales; cada copropietario puede
solicitar la venta de los mismos y ese asunto se tratara en asamblea, que decidir por
la mayora absoluta; si la decisin fuese adversa a la peticin, el copropietario puede
recurrir a la justicia, que decidir cmo partir el terreno y los materiales entre los
copropietarios.

Confusin: tiene lugar cuando una misma persona es la propietaria exclusiva de
todas las unidades funcionales de un inmueble, quedando destruida la virtualidad
jurdica del Reglamento de Copropiedad; el mismo puede quedar congelado hasta
que se enajenen una o ms unidades funcionales. Tambin puede desafectarse el
inmueble del rgimen de propiedad horizontal.




PREHORIZONTALIDAD

Introduccin

Cuando se lleva a cabo la compraventa de un inmueble, se suscribe un compromiso
llamado boleto de compraventa, que es un instrumento legal que plasma en forma escrita el
acuerdo entre las partes vendedora y adquirente; tras la firma del boleto, media un lapso
hasta que se celebre la escritura; ocurre que muchas veces, en dicho lapso, un inmueble est
en construccin o prximo a terminarse, o sus moradores se aprestan a mudarse del mismo
para entregarlo luego a su nuevo dueo.
En el caso de la propiedad horizontal, luego de la sancin de la ley 13512 hasta el ao
1972, se observa, en la venta de unidades funcionales de edificios en construccin al
costo, que se suscriban boletos de compraventa con los adquirentes, que pagaban el
precio de la unidad funcional en cuotas, cuando la obra, en muchos casos, ni siquiera se
haba comenzado. Deben considerarse dos cosas:
1. Ese futuro inmueble no se hallaba incorporado a ningn rgimen de propiedad
horizontal, y
2. Hasta la escritura, el vendedor tena la propiedad de la unidad funcional vendida.

Tal situacin era riesgosa porque si el vendedor actuaba de mala fe, venda la misma unidad
funcional a varias personas, o constitua hipotecas sobre el edificio, cuando haban sido
firmados varios boletos. El vendedor ante una situacin de quiebra, concurso civil, o
ejecucin del incumplimiento de hipotecas, deba responder con sus propiedades por esas
deudas contradas, y el adquirente, un simple acreedor quirografario (aquel que celebr un
contrato no formal) que incluso hasta poda tener la posesin del inmueble no escriturado,
pasaba a una situacin de indefensin total, dado que los acreedores hipotecarios,
inhibientes, embargantes de todo tipo, tenan privilegio (derecho de un acreedor a ser
pagado con preferencia a otro) de cobro de su acreencia, respecto del l.
Si el edificio era rematado judicialmente, el adquirente que posea solo un boleto de
compraventa, tena escasa posibilidades de recuperar su dinero, sometindose entonces a
las intenciones de pago que pudiera dar la solvencia natural y moral del vendedor.



El Decreto-Ley 19724/72

Llamado comnmente Ley de Prehorizontalidad, y su complementaria ley n 20276/73,
vino a cumplir un alto fin social, que es proteger a los adquirentes de inmuebles sometidos
al rgimen de la ley 13512, regulando la comercializacin de las unidades funcionales.
La prehorizontalidad impone a la vendedora requisitos tales como:
1. Escritura de afectacin: obliga al dueo de un terreno que quiera construir un
edificio para afectarlo por el rgimen de propiedad horizontal, a declarar, mediante
escritura pblica, su decisin de iniciar y terminar la obra, y de detallar la
composicin de las distintas unidades funcionales de ese futuro edificio que sern
enajenadas a ttulo oneroso. Debe el propietario entregar al escribano la
documentacin que exige esta ley:
Copia del ttulo de propiedad.
Planos de obra.
Planos de subdivisin.
Planos de mensura aprobados.
Reglamento de Copropiedad y Administracin.
Informe del Registro Nacional de la Propiedad Inmueble sobre el estado del
dominio y gravmenes que afecten al inmueble.

La escritura de afectacin se inscribe en el Registro de la Propiedad, pasando desde ese
momento a afectar el emprendimiento, impidiendo al propietario disponer inadecuadamente
del inmueble. Si por algn motivo se necesita desafectar al emprendimiento, se proceder a
lo prescripto en la ley.

2. Boletos de compra y venta: solo se suscribirn despus de otorgada e inscripta la
escritura de afectacin, debiendo contener:
Datos de las partes.
Ubicacin del inmueble.
Determinacin de la unidad funcional vendida.
Precio (si fuera ajustable se deber expresar el criterio adoptado).
Fecha de entrega de la posesin.
Constancia de inscripcin de la escritura de afectacin.
Gravmenes sobre el inmueble o aquellos que pudieran producirse por parte del
vendedor.
Venta condicionada en plazos indicativos.
Redaccin clara y legible, no omitiendo clusulas que concedan ventajas a la
vendedora, como limitacin de la responsabilidad, o resolucin de un contrato
sin notificacin previa.
Inscripcin de todos los elementos en el Registro Nacional de la Propiedad
Inmueble, si la vendedora no lo hiciera, el adquirente podr hacerlo.

Esta medida acuerda la preferencia de los adquirentes por sobre otros acreedores, dejando
as el boleto de compraventa de ser un contrato quirografario a ser un instrumento que
permita al adquirente, ante una situacin anmala, reclamar su debido resarcimiento.



Consecuencias para el vendedor

a) No podr reclamar al adquirente cumplir con sus obligaciones, pero est facultado
para dar resolucin al negocio pactado con todas las reclamaciones por daos y
perjuicios.
b) Perder el privilegio por la parte no abonada del precio si hubiese entregado el
inmueble.
c) Perder preferencia y privilegios por las prestaciones impuestas al adquirente
cuando consistan en dinero, ya que las mismas constituyen un complemento del
precio de venta.
d) En el caso del concurso preventivo del comprador, el vendedor se ver privado de la
preferencia de la prestacin por l cumplida la apertura del concurso, aun en el caso
de haber otorgado la posesin si no la hubiera registrado, no tendr derecho sobre el
saldo del precio.




FUNCIONES ACCESORIAS DEL PROFESIONAL


METODOS ALTERATIVOS DE RESOLUCIN DE CONTROVERSIAS

Introduccin

La vida de relacin en una sociedad exige una predisposicin al trato y al entendimiento
con el otro, no solamente para satisfacer nuestros deseos sino para contribuir tambin a que
el otro o los otros satisfagan sus necesidades.
Socialmente, nadie puede desarrollar su vida en total aislacin con respecto a sus
semejantes, dado que permanentemente estamos en contacto con el resto del mundo, sea
cual fuere el tipo de relacin o vinculo, que puede establecerse por un determinado grado
de efectividad hacia el otro, o por una conveniencia personal, pero que no exime de
prodigar respecto y consideracin por su persona.
En su vida diaria, el profesional, por su condicin, tambin mantiene relaciones sociales, en
las cuales se destacan las que los vinculan con los comitentes, extendindose las mismas
hacia aquellos especialistas de los diversos gremios que intervienen en la materializacin de
una obra, que pueden ser empresarios e incluso hasta los obreros; asimismo no debemos
olvidar los tratos con colaboradores, y con personal de las administraciones municipales o
de entes prestadores de servicios pblicos.
El profesional de la construccin desempea no solamente de proyectista y director, sino
tambin hace la correcta coordinacin de todos los gremios, para que la obra llegue a su fin
tal como fue planificada; por eso, se verifica en la funcin del profesional la de un manager
o gerente del proyecto, ejerciendo un estricto control de gestin, por cuanto, a diferencia de
otras profesiones, puede llegar a tener comprometida su responsabilidad por todos los
gremios intervinientes en la obra.
Por lo expuesto, un verdadero profesional debe tener conciencia sobre lo que significa el
deber ser en la construccin, demostrando, adems de la responsabilidad, eficiencia,
diligencia y probidad.


El conflicto

En la vida profesional, siempre estamos haciendo o tejiendo relaciones. Cuando hablamos
de relacin, debemos considerar a estas como un intercambio, porque no solo emitimos un
determinado parecer, opinin o deseo, sino que debemos aguardar que aquel que recibe
nuestro mensaje pueda recibirlo, interpretarlo y registrarlo. Ello hace inevitable un
feedback, y en ese registro mutuo la relacin se enriquece y, por ende, enriquece a sus
protagonistas; en todo momento, podemos aprender algo nuevo de los dems.
Desde el punto de vista profesional, se dice que existen dos vnculos posibles: uno es aquel
que mantenemos con el comitente, y el otro, no menos importante que el primero, es el que
mantenemos con los distintos gremios que intervienen en la obra.
Con el comitente nos une la relacin contractual, que emerge de la tarea que
ejecutamos, como proyectistas y directores de obra.
Con los gremios contratistas, en cambio, nos une una relacin de jerarqua, que
llevamos sin contratos que nos unan, pero que se establece por la necesidad de la
concrecin del hecho fsico denominado obra, en la cual la tarea debe estar
comandada por un director que verifique su correcta edificacin.

Hasta el momento, parecera que las relaciones que mantenemos con nuestra vida
profesional se desarrollan en la mejor armona y cordialidad, pero en ms de un
oportunidad, puede llegar a aparecer una situacin que se sale del cauce normal de los
acontecimientos lgicos y que llevan a la desaparicin del buen entendimiento que reinaba
hasta entonces. La complejidad de la interaccin hace que en algn momento pueda surgir
un conflicto. Pero lo importante es que dicho conflicto no sea una valla, sino algo a superar
conjuntamente entre las partes, que no borre ese entendimiento preexistente, y que permita
continuar con la relacin.
Muchas son las causas que pueden generar un conflicto, y estn ntimamente ligadas a la
naturaleza humana y a las particulares situaciones que atraviesan y que viven cada una de
las partes, por lo que ahondar en esas cuestiones no es objeto de estas pginas.


La reaccin ante un conflicto

No todo el mundo reacciona de igual manera frente a la aparicin de un conflicto. Mientras
que algunos se abocan a la superacin del mismo, otros adoptan posiciones en las cuales
niegan la existencia del conflicto, no encaran una solucin probable; a su vez, existen
quienes optan por confrontar con el otro, como si fuera una competencia, donde el otro es
un oponente a derrotar; tambin, la aptitud de obsecuencia o complacencia es negativa, por
cuanto una parte cede espacios en favor de la otra, restando importancia a los propios
deseos e intereses.
Tambin debemos nombrar a la negociacin como un mecanismo de resolucin de
controversias, donde cada parte trata de ubicarse en un lugar medio, arribando al acuerdo
donde todos puedan quedar conformes.
Los conflictos pueden resolverse o pueden no resolverse. Si dicho conflicto no ha podido
superarse, es importante darle un cierre definitivo. Vale decir que si la solucin no puede
ser dada por las partes, se recurre a terceros que aporten su experiencia en la resolucin de
disputas.


Resolucin de conflictos

Los conflictos por los que puede atravesar un profesional pueden ser resueltos a travs de la
justicia ordinaria o bien por mtodos alternativos.
El proceso que se aplica en la justicia ordinaria es el que sigue cuando un caso de
disputa llega hasta los estrados judiciales. Las partes en conflicto, una se denomina
demandante, actora o querellante, y la otra llamada demandada o querellada, buscan
el patrocinio de un abogado que los represente a cada uno, segn lo establecen los
Cdigos de forma, para trasladar la resolucin de los problemas a la justicia; estos
letrados elaboraran las pertinentes demandas y contestaciones de demandas y, en
definitiva, ser el juez competente quien resuelva, basndose en el derecho y en lo
alegado y probado, cual parte es la que gana la disputa. La resolucin de un
conflicto en una instancia judicial, al menos en nuestro pas, es un proceso largo y
costoso, y por dems desgastante del nimo de las partes.
Los mtodos alternativos de resolucin de disputas son mecanismos que tienden a la
bsqueda de soluciones, de manera tal de no llegar a la instancia judicial, con todo
lo que ello implica. Estos mtodos, previamente acordado entre las partes, propician
una solucin rpida del problema.

Los mtodos alternativos constituyen adems funciones accesorias del profesional de la
construccin, dado que requieren conocimientos e idoneidad por parte de quien ejerza esa
funcin.
Vamos a nombrar como mtodos alternativos a los arbitrajes y a la mediacin.



LOS ARBITRAJES

Introduccin

Se dice que un rbitro es un tercero designado por los litigantes para entender sobre la
solucin de un diferido. El arbitraje es una tcnica alternativa de resolucin de diferencias
entre partes que acuerdan la intervencin de un tercero ajeno a la causa para que resuelva la
controversia.
La autoridad del tribunal arbitral es legitimada por las partes y la decisin del tribunal,
conocida como laudo arbitral, es firme, mas no es ejecutiva. Esto ltimo se da, debido a que
un rbitro posee autoridad, pero no pese potestad, dado que esta es un atributo del estado;
debe entenderse por autoridad el carcter o representatividad que una persona posee por su
mrito y su funcin, en tanto que la potestad es el poder que se tiene sobre un subordinado,
o bien un dominio, facultad, o jurisdiccin sobre una cosa. Por ejemplo, la patria potestad.


Aplicacin del arbitraje

El arbitraje se aplica para resolver conflictos o controversias actuales y presentes, en el
lugar convenido entre las partes, bajo las prescripciones sealadas por la ley procesal y la
jurisdiccin. Estn imposibilitadas de resolver por este medio:
Las causas criminales, respecto a la determinacin de la pena.
Los casos de derecho de familia.
Las causas referidas a bienes de dominio pblico.
Las causas prohibidas por ley.


Tipos de arbitrajes

Existen dos tipos de juicios arbitrales:
1. J uicio Arbitral de Derecho: el juicio arbitral es la resolucin de un diferendo a
cargo de un Tribunal Arbitral idneo con un tema cierto y determinado. De esta
forma se evita llegar a la instancia judicial, cuyos procesos demandan costos y
tiempo. Este tipo de arbitraje posee un cierto ordenamiento jurdico. Los rbitros
son las personas que interpretan y ejecutan una disposicin legal. La figura del
rbitro se asemeja del juez y entender en aquellos casos que sean objetos de
transaccin.
2. J uicio Arbitral de Amigables Componedores: diferencindose del caso anterior, no
necesita solemnidades ni formas legales. Los rbitros deben aplicar su leal saber y
entender, y deben tener buena capacidad de anlisis, aportando claridad y
experiencia.


Otras clasificaciones

Los arbitrajes tambin se pueden clasificar como:
a) Voluntarios: las partes acuerdan en someterse a un arbitraje sin que estn obligadas
por documento alguno.
b) Forzosos: es el que est establecido por ley o por una clusula contractual.
c) I nternos: son los que se realizan dentro del Territorio Nacional conforme a las
normas impuestas por los Cdigos Procesales en lo Civil y Comercial de cada
jurisdiccin.
d) I nternacionales: son los que tienen por objeto resolver conflictos entre Estados
Soberanos, y se rigen mediante las reglas que aplican el Derecho Internacional.
e) Formales: se ajustan a las prescripciones de un juicio civil.
f) No Formales: no se ajustan a solemnidades prefijadas sino a modalidades que las
partes acuerdan.


El laudo arbitral

El laudo es la manifestacin de los rbitros sobre la resolucin del diferendo; es el elemento
definitorio del procedimiento, significando la finalizacin del arbitraje. Deben ser
comunicados a las partes en forma escrita, tal como se prev en los ordenamientos
procesales, o bien citando a las partes a una audiencia en la cual se dar a conocer en la
resolucin. La emisin del laudo se hace en forma:
Unnime: todos los miembros del tribunal coinciden en el mismo juicio de valor.
Mayoritaria: la solucin es resuelta por la coincidencia de criterio de la mayora del
tribunal.

Cabe aclarar que pueden solicitarse la nulidad de un laudo si ste:
No es suficientemente claro en su composicin.
Manifiesta equvocos e incongruencias.
Se emiti con dolo o fraude.
Se emiti con demoras respecto del tiempo establecido.

Adems deben agregarse la presentacin del recurso de nulidad si una de las partes (o
ambas) denuncia irregularidades en el proceso arbitral (por ejemplo, constitucin irregular
del Tribunal), omisiones o restricciones en las pruebas, etc. Presentada la demanda ante el
juez, este dar traslado a las partes por das; vencido el plazo, contestado o no este traslado,
ser el juez quien resuelva la validez del laudo, sin recurso alguno.
Podr demandarse la nulidad, pero hasta tanto esta no se declare, el laudo sigue vigente. Si
se desea el cumplimiento efectivo del laudo, puede recurrirse a la asistencia de los jueces
competentes dado que por s solo el laudo no es compulsivo.


El juicio arbitral de derecho

Puede ser convenido en un contrato cuando las obligaciones y los derechos que emergen
del mismo se vean lesionados. El compromiso arbitral debe formalizarse por escritura
pblica, por instrumento privado, o por acta extendida ante un juez competente.
El compromiso arbitral deber cumplimentar, bajo la pena de nulidad, determinados
formalismos como:
Fecha, nombre y domicilio de los otorgantes.
Nombre y domicilios de los rbitros.
Cuestiones que sern objeto de arbitraje.
Multa que deba pagar la parte que no cumpla los actos mnimos para realizar el
arbitraje.

Los rbitros son designados uno por cada parte, existiendo un tercer arbitro que puede ser
nombrado por las partes, (existiendo siempre comn acuerdo) o el juez competente en la
causa.
Podr demandarse la constitucin del tribunal arbitral con la misma metodologa utilizada
para una demanda judicial ordinaria, hacindose por escrito, detallando datos del
demandante, datos del demandado y hechos sobre el cual se funda el reclamo.
Presentada la demanda el juez designara audiencia para que las partes formalicen el
compromiso.
Los rbitros aceptarn el cargo bajo juramento de fidelidad en su desempeo, bajo pena de
responder por daos y perjuicios.
No podr recusarse a los rbitros sin justa causa, pudiendo ser removidos con el
consentimiento de las partes y la decisin del juez, que ser irrecurrible, quedando
suspendido el procedimiento hasta tanto no se haya decidido sobre la recusacin. Para
poder resolver adecuadamente, el Tribunal Arbitral debe recabar pruebas de todo tipo,
incluso hasta solicitando testigos, en un nmero que no exceda de cinco por cada parte.
Los rbitros del Tribunal designaran a uno de ellos como presidente, siendo este quien
dirigir el procedimiento a adoptar, y dictara por si solo las providencias del trmite; de no
estipularse el procedimiento a seguir los rbitros, estos se guiaran por las prescripciones
comunes a los juicios ordinarios o sumarios.
Respecto a los plazos de presentacin del laudo, si las partes no lo hubieran establecido
previamente, el juez podr fijarlo, segn la importancia del caso; si el laudo se presenta
fuera de trmino, sin causa justificada, o si bien no se presenta, los rbitros debern
responder por daos y perjuicios, careciendo, desde ya, del derecho al cobro de honorarios.
La decisin del Tribunal puede ser apelable ante una segunda instancia, que en este caso
sern las Cmaras de Apelaciones del Poder Judicial.


El juicio arbitral de amigables componedores

Podrn someterse a decisiones de rbitros amigables componedores todas aquellas
cuestiones que puedan ser objeto del juicio por parte de rbitros.
Si en el compromiso arbitral, las partes no estipularon la calidad del arbitraje, de derecho o
de amigables componedores, o si se hubiese autorizado a los rbitros a decidir con equidad,
se entender que el arbitraje ser de amigables componedores.
Los rbitros de amigable composicin deben ser idneos en el tema a tratar, y deben
aceptar su compromiso, con las debidas formas. Podrn recusarse por causas posteriores al
nombramiento, siendo las mismas:
El inters directo o indirecto en el asunto.
Poseer 4to grado de consanguinidad o 2do de afinidad con cualquiera de las partes.
La enemistad manifiesta con cualquiera de las partes.

Respecto a su actuacin, los rbitros amigables componedores no estn sujetos a normas
legales, y se limitan a recibir antecedentes y documentos de las partes, a pedirles las
explicaciones que crean convenientes y necesarias para dictar su laudo, que ser inapelable.
El plazo de emisin del laudo ser de tres meses desde la aceptacin del cargo por parte de
los rbitros, salvo que se haya convenido otra cosa.


Honorarios

Los honorarios a percibir por los rbitros sern regulados por el juez.


La pericia arbitral (caso especial)

Si dentro de un proceso arbitral es necesaria la determinacin de hecho que se presenta
controvertida, puede conferirse a un experto, o a varios de ellos, la ejecucin de una pericia
sobre la determinacin de las causas que originaron el mentado suceso.
La pericia puede hacerse en forma anticipada a la ejecucin del proceso arbitral, o a partir
de la decisin del rbitro, o bien cuando las partes lo acuerden.
En el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, se establece que la pericia se
realizar cuando las leyes autoricen ese procedimiento para la resolucin de cuestiones de
hecho contratadas expresamente, y segn lo contenido en el art. 516 del citado cdigo.


La extincin del compromiso arbitral

Puede extinguirse el compromiso arbitral por:
1. Decisin unnime de quienes lo contrajeron.
2. Incumplimiento del plazo estipulado para la emisin del laudo (sin perjuicio de que
los rbitros respondan por daos y perjuicios, o multas).
3. Prescripcin: si durante tres meses las partes o los rbitros no hubieran realizado
ningn acto tendiente a impulsar el procedimiento.




LA MEDIACIN

Introduccin

El Poder Ejecutivo Nacional, por Decreto 1480/92, declara de inters nacional la
institucionalizacin y desarrollo de la mediacin como mtodo para la resolucin de
controversias; la Ley 24573 instituye como carcter obligatorio a la mediacin como
instancia previa al acceso a la va judicial.
Mediar significa interceder, hacer buenos oficios entre dos personas que son litigantes entre
s, con objetivo de que se reconcilien y se unan en armona.
Muchas legislaciones modernas contemplan la mediacin.
Debe tenerse en cuenta que mediar no equivale a conciliar. Segn el Cdigo Procesal Civil
y Comercial, conciliar es instrumentar un mecanismo para que dos partes en litigio puedan
acordar pacificarse voluntariamente; la justicia establece las Audiencias Preliminares
(donde las partes fijan los hechos del litigio, las excepciones, etc.) y las Audiencias de
Conciliacin (para los procesos donde no se aplican las audiencias preliminares).
En el caso de la mediacin, el mediador equivale a un gua, es decir, conduce a las partes a
que se encuentren, sobre la base de un procedimiento informal. Debe conducir un mtodo
no adversarial donde exponga su racionalidad y mesura, que apunta a que las partes dejen
de lado criterios litigantes en pos de arribar en forma pacfica y armnica a un acuerdo.
Se aplica la mediacin a toda causa, con excepcin, por ejemplo:
Juicios donde el Estado es parte.
Causas penales y laborales.
Concursos preventivos y quiebras.
Recursos de hbeas corpus y de amparo.


Clases de mediadores

Los mediadores se clasifican en dos tipos:
1. Privados: son aquellos que son elegidos por las partes por su capacidad, honestidad
y probidad; en este caso las partes no han llegado a una instancia judicial. El
profesional de la construccin, por ejemplo puede ser un mediador privado,
entendiendo acerca de casos en donde sea menester aplicar sus conocimientos
profesionales, por ejemplo, la resolucin de conflictos sobre caso de medianera,
vicios de construccin, etc.
2. Pblicos: son los que integran el Cuerpo Oficial de Mediadores. En este caso el
Ministerio de Justicia controla la labor de los mediadores, confeccionando listas,
instrumentando mecanismos de designacin, regulando honorarios y gastos, etc. Las
partes pueden solicitar la mediacin, conjuntamente o separadamente, acompaadas
o no por su letrado, y se oponen a una audiencia en da y hora predeterminadas. En
la audiencia las partes harn sus alegatos, harn valer sus presentaciones, y luego el
mediador iniciara la propuesta de las formas de avenimiento, que las partes pueden
o no aceptar, con lo que el trmite queda concluido. En definitiva de las partes
surgir, o no, la solucin del conflicto.


La tarea del mediador

La mediacin sirve para acompaar a las partes en conflicto, orientndolas con su concejo a
que busquen respuestas a la crisis que las afecta. Por eso, el mediador debe tener una
especial personalidad, dado que:
Debe ser capaz, honesto y con sentido de la realidad.
Debe poseer independencia de criterio, a fin de no ser influenciable por las partes.
Debe tener capacidad de comprensin, acerca de cmo el conflicto incide sobre la
vida de las partes.
Debe tener creatividad para inducir a las partes a encontrar las ms efectivas formas
de solucin, logrando que una parte se ponga en el lugar de la otra.
Debe guardar confidencialidad sobre lo que cada parte le transmite.

La mediacin tiende a que se descomprima la labor de los tribunales.


Diferencias entre mediacin y arbitraje

La mediacin no debe asimilarse con el arbitraje, dado que en este ltimo, el conflicto se
resuelve al igual que una instancia judicial; es decir, el rbitro toma distancia del conflicto,
reviste solemnidad de sus actos, y el mediador, no. La mediacin no posee formulismos ni
rigideces, el mediador no impone ni resuelve, pero sugiere alternativas y contribuye al
entendimiento entre las partes.
El sistema de la mediacin es apto para resolver diferencias donde las partes estn
equiparadas en cuanto a su posicin en el caso, o bien las mismas desean controlar y
observar el proceso de resolucin.
La mediacin, a diferencia del arbitraje (que es voluntario), reviste obligatoriedad.


Formas de mediacin

Existen tres formas de mediacin:
1. En Relaciones Familiares: es apta para resolver aquellas cuestiones de familia como
por ejemplo, las relaciones conyugales, o cuestiones referidas a la violencia en el
hogar (potencial o manifiesta), etc.
2. En Relaciones Patrimoniales: se aplicar a las relaciones comerciales.
3. En Relaciones Sociales: apta para desacuerdos entre vecinos, usuarios de servicios
pblicos, etc.


Lo que el mediador debe hacer

El mediador debe tomar contacto con las partes, y luego les comenta acerca de las reglas
que guan el proceso; asimismo, se informa sobre el tema de conflicto, y sugiere las
distintas alternativas de solucin posible.
Finalmente el conflicto podr culminarse, parcialmente o totalmente, como puede no
resolverse.
En el caso de las mediaciones oficiales, el art. 11 del reglamento dice que el legajo de
mediacin debe poseer:
a) Formulario de Solicitud firmado por las partes o por el Tribunal, y recibo del
Instructivo.
b) Convenio de confidencialidad suscripto por las partes y el mediador.
c) Constancias de notificaciones hechas a las partes y constancias de todas las
reuniones celebradas.
d) Acta de Finalizacin de la mediacin, con su resultado y su convenio, incluyendo
constancia sobre el grado de cumplimiento.
El mediador, segn el artculo 20 del reglamento, debe eximirse de participar en la
mediacin si con cualquiera de las partes mantiene una relacin de amistad, parentesco,
enemistad, sociedad, juicios, acreencia, deuda o sea fiador de una de ellos, o bien si alguna
vez asisti profesionalmente a alguno de ellos, o bien por cualquier otra causa. El Cuerpo
de Mediadores, en este caso, designara otro en su reemplazo.




PERICIAS

Introduccin

La ejecucin de una pericia es la realizacin de una tarea en la cual una persona, idnea a
una determinada disciplina, emite una apreciacin fundada en sus conocimientos y
capacidades sobre el tema que trata; la pericia, en una instancia judicial permite a un
magistrado formarse un criterio sobre un asunto particular, que le permite dar una sentencia
justa.
La persona que ejecuta la pericia es el denominado perito. Un perito es un idneo sobre un
tema, y acta tanto a requerimiento de un juez, como el llamado de un particular.
El informe que el perito hace sobre un tema, opinado y emitiendo un juicio sobre un hecho
evaluado e investigado se denomina dictamen. Un profesional de la construccin puede ser
un perito, desarrollando as una funcin accesoria de su quehacer habitual.



El perito

El perito debe tener capacidad. Puede, en ciertos casos, no poseer ttulo habilitante, por
desarrollar una actividad no reglamentada, pero ello no obsta de que una instancia judicial
deba prestar juramento de desempear fielmente el cargo encomendado.



Tipos de pericias

El termino pericia sirve usualmente para referirse a la experiencia del perito, aunque en los
tribunales este vocablo es utilizado para designar a este medio probatorio. Las pericias se
clasifican en dos grandes grupos: pericias pblicas y pericias privadas.

1. Pericias Pblicas: son aquellas pericias que encomiendan los poderes del Estado.
Las pericias que encomiendan los Poderes Ejecutivo y Legislativo son las que se
refiere sobre hechos producidos en reas cuya responsabilidad y mantenimiento
corren por cuenta del Estado. El Poder Judicial encomienda una pericia cuando en
una querella, un juez entiende necesaria la colaboracin de un idneo, para as
poder arribar a una sentencia fundada en la plana conviccin de haber analizado e
investigado el hecho que motivo la instancia judicial. Si el juez posee
conocimientos dl asunto que trata, puede prescindir del perito, pero segn el grado
de complejidad del caso, podr necesitarlo, conforma a las reglas vigentes para la
valoracin de pruebas. En este cao el perito se lo denomina Perito nico de Oficio.
2. Pericias Privadas: son aquellas que se realizan para particulares, sean estas
personas de existencia visibles o ideales, cuando requieren minuciosidad tcnica
para la evaluacin de un suceso. En una instancia judicial, a quien desempea una
pericia privada se lo denomina Consultor Tcnico. En este caso cabe aclarar que, si
bien existe un perito nico de oficio designado por el juez, cada parte puede
designar a su propio consulto tcnico a fin de prestar su asistencia en todo lo
concerniente a la marcha de la pericia.



Diferencias entre perito nico de oficio y consultor tcnico

Las principales diferencias entre el perito nico de oficio y el consultor tcnico son las
siguientes:
El consultor tcnico representa a la parte que lo designa, siendo esta una persona
fsica o jurdica.
El perito nico de oficio es designado por el juez que en tiende en la causa, luego
de consultar la lista de aspirantes a peritos nicos de oficio que se encuentran en los
distintos fueros de la justicia. Son auxiliares de la justicia los cuerpos tcnicos de
ingenieros, forenses, contadores, arquitectos, tasadores, interpretes, calgrafos, etc.
El consulto tcnico no es un auxiliar dela justicia. No debe formalizar la aceptacin
de su funcin ante un juzgado, y no est obligado a presenta su informe en un
expediente judicial, pero pueden hacerlo, si as lo desea, dentro de un lapso fijado al
perito nico oficial para la presentacin de su informe. El consultor tcnico debe
estar nombrado tanto en la iniciacin o la contestacin de una demanda.
El perito nico de oficio es un auxiliar de la justicia. Por lo tanto debe formalizar la
aceptacin de su cargo, dentro de los tres das de recibida la notificacin de su
designacin; de no aceptar, el juez dispondr la asignacin de otro perito. El perito
nico de oficio debe presentar un informe ante el juez.
Los honorarios del consultor tcnico pueden ser pagados con fondos provenientes
de la condena en costas, es decir, la parte que pierde paga. Asimismo tambin
pueden ser pagados por la parte que los pidi, vale decir, la parte abona los
honorarios de su propio consultor tcnico.
Los honorarios del perito nico de oficio son regulados por el juez, en un porcentaje
que oscila entre el 1 y el 3%, del monto que resulta de la valoracin del litigio segn
los lmites impuestos por la ley 24432.
El consultor tcnico no est sujeto a ninguna causa de recusacin (se entiende por
recusacin al pedido que se eleva ante la justicia para que un juez no entienda en
determinada causa. La recusacin puede plantearse sin causa o bien con causa
consanguinidad, afinidad, etc. Debe recordarse que la afinidad es un vnculo de
parentesco con los consanguneos del conyugue).
El perito nico de oficio est sujeto a causales de recusacin similares a las
previstas respecto a los jueces. Las recusaciones son solicitadas por las partes,
dentro de los 5 das de notificado al perito nico de oficio en su nombramiento.
El consultor tcnico, al evaluar el hecho que motivo la querella, informa sobre este a
la parte que los contrat en la forma que crea eficaz.
El perito nico de oficio presenta su informe al juez, quien dar traslado (informar)
del mismo a las partes, stas podrn exigir al perito nico de oficio que explique su
informe, por escrito o en una audiencia. Las partes pueden evaluar el dictamen,
llegando incluso a impugnarlo u observarlo dando traslado nuevamente al perito
nico de oficio para que este ratifique o rectifique sus apreciaciones, en tiempo y
forma prescriptos por la ley.



Cuando se ofrece la prueba pericial

La prueba pericial se ofrece junto con las dems pruebas dentro de los primeros 10 das de
iniciada la demanda, en el caso de los juicios ordinarios; en el caso de procesos sumarios o
sumarsimos, se ofrece junto con la demanda o la contestacin. Cuando se ofrece la prueba,
la parte debe:
1. Solicitar un perito idneo en la especialidad que se persigue.
2. Proponer puntos de pericia.
3. Designar un consultor tcnico.
4. Hacer un cotejamiento: si la prueba tiende a demostrar la veracidad de un
documento se indicar a aquellos que han de servir para la realizacin de la prueba
citada.


Los puntos de pericia

El perito nico de oficio debe presentar al juez su informe por escrito, elaborndolo sobre la
base de los requerimientos que cada parte, asegurada por su consultor tcnico, le formule.
Estos requerimientos son denominados puntos de pericia.
El perito nico de oficio debe contestar, segn sus conocimientos tcnicos fundados, cada
una de las preguntas que se le formulan. No debe explayarse sobre puntos no solicitados, ni
enmascarar respuestas con inexactitudes e incongruencias, lo que se originaria un pedido de
impugnacin (se entiende por impugnacin al pedido de invalidacin de una apreciacin. El
peticionante impugna una medida, pero en definitiva es el juez interviniente quien resuelve)
por parte de quien la solicita.
El juez puede proponer puntos de pericia, y hasta puede eliminar aquellos que sean
superfluos.
El perito nico de oficio debe conocer el expediente judicial, por si en alguna de sus fojas
descubre algn tipo de dato o de inquietud que le sirva para la elaboracin del informe.
El informe debe ser presentado por el perito nico de oficio en un lapso que fija el juez; si
este no lo fija se entender que el plazo es de 15 das hbiles.
El perito nico de oficio debe fundamentar sus apreciaciones y dictmenes con todas las
explicaciones y operaciones tcnicas, detallando los principios cientficos que apuntalan su
conocimiento.
Va de suyo aclarar que, en su informe, el perito nico de oficio no debe incurrir en falso
testimonio, como por ejemplo, emitir dictmenes donde se oculte lo verdadero y se afirme
como cierto aquello que no lo es. El falso testimonio es castigado con la pena de uno a
cinco aos de prisin.
Adems si el perito comete un delito en una querella criminal perjudicando a una de las
partes, ser pasible de una condena de reclusin o prisin de dos a diez aos; y si adems
de todo lo nombrado incurre en cohecho, la pena se incrementara en un tercio de la condena
(arts. 275 y 276 del Cdigo Penal).



Honorarios

Los honorarios del perito dependen de la naturaleza, importancia y extensin de la labor.
Habitualmente los honorarios del perito no superan a los honorarios del letrado de la pare
vencedora que intervino en todo el pleito.
Si la ndole del peritaje requiere disponer de dinero en concepto de anticipo para gastos, el
perito puede solicitarlos dentro de los 3 das siguientes a la aceptacin de su cargo. El
juzgado debe fijar una suma en concepto de depsito y la solicitara a la parte que ha
requerido la prueba.



La pericia oficial

Para la ejecucin de la misma, el perito nico de oficio debe verificar los hechos en el lugar
que se produjeron, con o sin presencia de las partes, que pueden estar acompaadas o no
por sus respectivos consultores tcnicos, pudiendo stas formular las preguntas y
acotaciones que consideren tiles.
Luego el perito debe analizar los puntos de pericia propuestos por las partes y tras su
anlisis e investigacin, emitir un dictamen; ste es precisamente el juicio valorativo sobre
el suceso que origino el litigio, refirindose exclusivamente a este ltimo, no a la conducta
de las partes, lo que est reservado al juez.



Remocin

La remocin significa separar a alguien de su cargo.
Puede removerse a un perito nico de oficio si renuncia sin ningn motivo relevante, si no
emite su dictamen o lo emite fuera de trmino. El juez podr reemplazarlo por otro perito
nico de oficio, perdiendo el primero el derecho al cobro de honorarios. Adems puede
pedir la exclusin del perito de la lista de la cmara respectiva.



Costas

En general, los gastos que originan el peritaje lo abona la parte condenada, pero el perito
nico de oficio puede llegar a requerir el cobro de sus honorarios y gastos a quien no fue
condenado, porque como auxiliar de la justicia, no representa ni depende de las partes. Si
las costas se impusieron por su orden, cada parte debe pagar la mitad de los honorarios
del perito. De todas formas, la ley 24432 dice que si el condenado en costas no puede
afrontar el pago de honorarios, solamente podr requerirse a la otra parte el cincuenta por
ciento de dichos emolumentos.






TASACIONES

Glosario

A efectos de facilitar la comprensin de este tema, se reproducen a continuacin una serie
de trminos cuya definicin se halla en el Diccionario de la Real Academia Espaola.

Precio: valor pecuniario en que una cosa se estima.

Valor: grado de aptitud o utilidad de las cosas para satisfacer las necesidades requeridas.
Calidad de las cosas en virtud de la cual se da por poseerlas cierta cantidad de dinero o de
equivalente.

Valorar: accin y efecto de valorar. Asignar a una cosa el valor que le corresponde a su
estimacin para ponerle precio.


Qu es la tasacin?

Para el Diccionario de la Lengua Espaola, Tasar significa poner tasa a lo que se vende;
graduar precio o valor de las cosas. La tasacin es el justiprecio, apreciacin, valoracin de
una cosa.


Diferencia entre valor y precio

Dado las definiciones citadas, cuando queramos establecer la diferencia entre ambos,
debemos tener presente que se entiende por valor. El precio de una cosa representa un
quantum de valor. Pero atencin: ciertas cosas poseen un grado de valor distinto entre s. El
poseedor de una cosa establece un grado determinado de calidad, que le puede otorgar a esa
cosa la categora de invaluable, por lo que el valor puede llegar a ser inimaginable.
Cualquier cosa posee valor, aunque no siempre el valor significa precio.


Concepto de bien y de cosa

Segn lo definido es estas pginas, se denomina cosa a los objetos susceptibles de tener
algn valor, e igualmente las cosas se denominan bienes; una cosa es siempre un bien,
aunque no siempre los bienes son cosas.


Para qu sirve tasar?

Se requiere una tasacin para las necesidades ms diversas. En el caso de los bienes
inmuebles, se hace necesaria la tasacin para colocar un bien en el marcado, pero tambin
para colocarlo como aval para la solicitud de un crdito, para inventariar bienes, para
conocer su valor ante la necesidad de una expropiacin, etc.


Ponderacin y valoracin

Muchas veces, el conocimiento de los valores por parte de muchos hace que pueda saber
cul es el precio que pueden poseer, lo que se hace a un nivel muy expeditivo, basado en el
conocimiento somero de los precios del mercado actuales. Pero la tasacin de una cosa, sin
detrimento de quienes son conocedores de los valores que un elemento posee, es un
procedimiento donde se pone en evidencia una serie de conocimientos que parten del
anlisis del caso y en una adecuada metodologa; la tasacin es ejecutada por alguien cuya
formacin profesional lo habilita al efecto; en el caso de las funciones accesorias de los
profesionales de la construccin, la tasacin es considerada como una de dichas funciones,
porque tratndose de bienes inmuebles, cualquier persona puede hacer una valoracin sobre
la base de la idea de precios, olfato, etc., pero una verdadera tasacin debe hacerla un
idneo en el tema, por lo que la tasacin es una funcin accesoria del profesional de la
construccin.


La tasacin de terrenos urbanos

Dante Guerrero, en su Manual de Tasacin establece 2 mtodos de tasacin:
a) El mtodo directo, que es el cual que procede a establecer el precio de una cosa
partiendo del anlisis de valores de antecedentes.
b) El mtodo indirecto, es el que apunta a la capitalizacin de las rentas y la
productividad del bien en cuestin.

En el mtodo directo, el tasador deba buscar antecedentes, desplegando su idoneidad para
hallar mecanismos operativos, buscando la mayor cantidad de datos existentes, para luego
seleccionarlos y homogeneizarlos. Chandas sostiene: sin informacin no hay valuacin.
Algunos autores de tratados de tasaciones utilizan distintos tipos de coeficientes de
homogeneizacin de los valores, aplicndolos a un terreno tipo de 10 m de ancho por 30 m
de profundidad; estos coeficientes correspondan a las medidas del terreno, forma
geomtrica del mismo, ubicacin, situacin respecto a los servicios pblicos que sirvan al
lugar donde se halla el terreno en cuestin, topografa, salida a dos o ms calles, etc.,
adems de otros coeficientes, donde se determina su posicin respecto de los valores del
mercado.
Uno de los factores ponderativos de la valoracin de un terreno fue la llamada Ley de
Hoffman. A fines del siglo XIX en los EE.UU., un juez de Nueva York llamado Murray
Hoffman expreso la siguiente observacin: en todo terreno, la mitad de la superficie
representa las dos terceras partes del valor del mismo. Aos ms tarde, los ingenieros
Fitte y Cervini publicaron una obra sobre la base de lo expresa por Hoffman llamada
Antecedentes para el estudio de normas de tasaciones urbanas en Capital Federal dando
forma matemtica a esa teora, utilizando asimismo tablas con distintos coeficientes que
servan para el proceso de tasacin.
En la ciudad de Buenos Aires, a partir de mayo de 1977, entro en vigencia el Cdigo de
Planeamiento Urbano; este, si bien contempla mejores normas de habitabilidad para las
viviendas urbanas, restringe la libertad total para construir, ya que se deber hacer
respetado los distintos usos que diversos sectores de la ciudad tienen asignados, de modo
tal de ordenar el tejido urbano; cada distrito posee normas, que en definitiva son
restricciones al dominio privado en favor del inters comn.
Con la entrada en vigencia del Cdigo de Planeamiento Urbano, quedaron desactualizadas
las tablas y los coeficientes existentes, por lo que dejaron de utilizarse, dado que el valor de
un terreno se determina si en funcin de su ubicacin en la manzana, relacionando todos los
factores que determinan el rea y el volumen edificable.



La tasacin de edificios

En 1965, tuvo lugar en la ciudad de Buenos Aires en VI Congreso Panamericano de
Valuacin y Catastro. All, el arquitecto Carlos Rivarola presento un trabajo donde buscaba
la determinacin del valor de los terrenos para edificios destinados a propiedad horizontal
mediante el mtodo de incidencia. Vale decir que era la bsqueda del valor del terreno que
se poda absorber por cada m
2
a construir en el futuro.
Rivarola considera conveniente no trabajar con el volumen bruto (superficie total
edificable), sino que lo transformaba en volumen neto (superficie corregida), mediante la
deduccin de los espacios sirvientes del inmueble (por ejemplo, las circulaciones, incluso
verticales), y el empleo de coeficientes de bondad que ponderan las distintas calidades de
un inmueble como su iluminacin, su orientacin, etc. La magnitud del estudio y la
importancia del mismo expresa que se debe estudiar exhaustivamente el volumen edificable
de un terreno para el mejor aprovechamiento del mismo, de acuerdo a sus caractersticas.
La tasacin de edificios, a partir de estas inquietudes, se realiza mediante un importante
estudio de factores intrnsecos y extrnsecos.
Un edificio posee vida til; el concepto de vida til esta asociado a la depreciacin y parte
de dos bases:
1. Una base es de orden fsico, la cual establece que un material experimenta un
normal proceso de deterioro debido al paso del tiempo. Los materiales no son
perennes, por lo que el paso del tiempo puede lograr que un material pueda ser
calificado como obsoleto. El edificio tambin sufre el paso del tiempo, y
experimenta un deterioro, donde no solo se observa la edad de la construccin, sino
el estado de conservacin de la misma. Tenemos entonces que una cosa es pasible
de sufrir un desgaste debido al uso y al funcionamiento, y un deterioro, siendo este
causado por el paso del tiempo y por la casualidad (si un hecho afecta la sustancia
de la cosa).
2. La otra base es de orden funcional, porque se dice que un edificio pierde su vida til
si ya no puede albergar un determinado destino; es decir: la capacidad edilicia no lo
hace apto para ser destinado a un uso especfico, por lo que la construccin resulta
obsoleta. Tiene lugar lo que se denomina insuficiencia, que se produce cuando una
unidad no resulta apta para producir lo que se requiere. La ponderacin de los
factores que inciden en la depreciacin funcional depende del criterio del tasador;
entre los factores podemos mencionar las superficies cubiertas bien aprovechadas
con relacin a las superficies mal aprovechadas, mala distribucin de los ambientes,
medidas inadecuadas de los mismos, etc.


La depreciacin

Es la prdida de valor de un elemento por causa de la accin del tiempo, el uso, el desgaste,
y el descuidado de la conservacin.
Respecto a los mtodos ms usados para depreciar, podemos nombrar:
Mtodo rectilneo: supone que la depreciacin vara en forma lineal,
proporcionalmente a la edad de la cosa.
Mtodo de Kntzle: Kntzle estableci una ecuacin donde considera la prdida de
valor por el simple transcurso del tiempo, pero establece que la prdida es menor en
los primeros aos, y aumenta en forma progresiva con el correr del tiempo. Pasada
la mitad de la vida probable, el desgaste se incrementa notoriamente.
Mtodo de Ross: Ross pone como alternativa una variante entre los mtodos
rectilneo y de Kntzle, y es una mtodo valido para las cosas que sufren un
desgaste regular, como los edificios sometidos a cargas accidentales o propias no
violentas.
Mtodo de Ross-Heidecke: hemos de destacar este mtodo porque introduce un
elemento fundamental para la tasacin de un bien: su estado. Tal es el caso de dos
viviendas que han sido construidas en el mismo ao, pero solamente una de ellas ha
sido correctamente mantenida y cuidada, en tanto que la otra no se le prodig igual
atencin: no puede valer lo mismo. Este mtodo se aplica a cada elemento
integrante de las distintas partes de un todo homogneo en su terminacin, pero
compuesta por la heterogeneidad de distintos materiales, los cuales poseen distinta
vida til, debido a sus caractersticas propias, su ubicacin y su grado de exposicin
a los agentes fsicos.

Actualmente, la tecnologa hace que un determinado material posea una durabilidad mayor
a la que antes posea; esto hace que el mtodo de Ross-Heidecke, por ejemplo, sea
cuestionado, inclusive, por no adecuarse algunos materiales a sus rangos de depreciacin,
como el hormign armado, por ejemplo.
Existen diversas actitudes a adoptar en una tasacin, segn el destino que la misma tendr.
No es lo mismo tazar un bien para una simple compraventa como para entregarlo en
garanta de un prstamo hipotecario; incluso se adopta un espritu distinto en la
expropiacin, en cuya tasacin, ya que no solo se justiprecia el bien a tasar, sino que el
monto de la indemnizacin estar acompaado por un eventual costo por fletes, mudanzas,
acarreos varios y todo trastorno que origine dicho evento.


Tasaciones integradas de terrenos y edificios

Para trabajar de esta manera, puede establecerse procedimientos como los que se detallan:
Integracin de costos parciales: no solo considera los costos de terreno y de edificio,
sino que le agrega ganancias, costos financieros, gastos de promocin y ventas, etc.
Comparacin de valores venales: se busca partir de un antecedente, por ejemplo, el
posible precio de venta de un inmueble. Se considera como valor venal al valor
vendible, es decir, el precio justo de lo expuesto a la venta.
Capitalizacin de rentas: sistema fcil para hallar el valor de un inmueble porque
este vale lo que produce; a veces en pocas donde en mercado inmobiliario no se
rige por la libre oferta y demanda, los ingresos por la percepcin de alquileres no
eran reales ni justos, debido a legislaciones aplicadas con facilidades sociales o
polticas.



Nuevos criterios para abordar una tasacin

Todo lo expuesto en estas pginas explica una teora del tipo emprica. Actualmente se
plantea un nuevo encuadre metodolgico de la tasacin utilizando un criterio
epistemolgico, es decir, fundamentando la tarea con un mtodo cientfico. Esto hace que
una tasacin, basada en una correcta informacin de datos preexistentes, se apoye en un
mtodo cientfico, que justifica la tarea del perito tasador, volcndola en una planilla
universal de clculo, cuyo desarrollo no deja puntos oscuros que den lugar a
cuestionamientos e impugnaciones sobre la tarea efectuada.





EXPROPIACIONES

Introduccin

La expropiacin es la mxima restriccin al dominio, que consiste en la adquisicin forzosa
de un bien. Expropiar es quitar la propiedad, lo que no reviste un criterio de universalidad
respecto de su aplicacin, dado que vara segn los pases que se aplica, no poseyendo
necesariamente un criterio de equidad y de justicia.



Quines pueden expropiar?

Se considera sujeto expropiante al Estado (sea Nacional, Provincial o Municipal) siendo la
nica persona que puede declarar la utilidad pblica de un bien.



Motivos que llevan a expropiar

Tomando al Estado como sujeto expropiante, debemos considerar que ste determina
legalmente, es decir, estableciendo la ley, la utilidad pblica de un bien, para que pueda
satisfacerse el bien comn, sea la naturaleza jurdica del bien diversa o no, sea pblico o no,
sea inmueble o mueble.



La indemnizacin

Es la valuacin en dinero de un dao, siendo en este caso dicho dao como la prdida
patrimonial que sufre alguien por la accin voluntaria o involuntaria de una persona. El
dao conlleva el resarcimiento en dinero, con cargo al causante.
La indemnizacin comprende el valor objetivo del bien, y aquellos daos que sean
consecuencia inmediata de la expropiacin; no tomndose en cuenta razones de ndole
personal, efectivas, ganancias presuntas, etc.


Mecanismo expropiatorio

Este mecanismo posee dos instancias:
1. Una instancia denominada prelegal, que se halla prevista en el art. 13 de la ley
21499, llamada ley de expropiaciones, establecindose que el expropiante adquiere
directamente el inmueble. Tal como indica el trmino, lo prelegal apunta a que no
se llegue a una instancia judicial, sino a un precio justo, razonable para ambas
partes, expropiante y expropiado. Esto no siempre es posible, dado que no se fija un
criterio respecto de la cantidad de dinero ofrecida como indemnizacin. Si se
lograran bases justas, los expropiados se avendran a este procedimiento, ventajoso
incluso para el Estado expropiante, que no afrontara gastos por juicios que hasta
tendra una sentencia que le sera desfavorable.
2. La otra instancia, denominada legal, es aquella en la cual se lleg a una instancia
judicial en donde se decidir, en forma sumaria, la indemnizacin a fijar.

Para fijar el monto indemnizatorio, la Ley de Expropiaciones ha previsto la actuacin del
tribunal de tasaciones; de esta manera, se reemplaza el antiguo mecanismo de la ley 189 de
1866, por el cual las expropiaciones contemplaban la labor de tres peritos tasadores: uno
por el expropiante, otro por el expropiado y otro designado por el juez.



Como acta el tribunal de tasaciones

El tribunal de tasaciones est integrado por seis miembros, provenientes de organismos
fiscales, y seis miembros provenientes de entidades privadas, contando adems con un
presidente, con voto doble en caso de existir empate.
Para tratar una expropiacin, cada parte, expropiante y expropiado, designan a un
representante tcnico ante el tribunal, actuando como si fueran dos miembros ms. Estos
presentan un informe pericial previo, que agregados a los informes con que cuenta el
tribunal, se ejecuta una verificacin, que se somete a votacin para fijar el monto de la
indemnizacin; este monto se eleva ante el juez que entiende en la causa, pudiendo incluso,
hasta justificadamente, prescindir del mismo.



La expropiacin inversa, irregular o indirecta

La ley prev este tipo de expropiacin en los casos siguientes:
Si el Estado tomo un bien de un particular sin haber pagado la correspondiente
indemnizacin.
Si una cosa, con motivo de su declaracin de utilidad pblica por parte del Estado,
resulta indisponible para su propietario, por dificultad o impedimento para disponer
de ella en condiciones normales.
Si el Estado impone al titular de un bien una restriccin que importa una lesin a su
derecho de propiedad.
No se aplicara la expropiacin irregular si el Estado paraliza los procedimientos o bien no
los activa, luego de haber obtenido la posesin judicial del bien.
La accin de expropiacin irregular debe presentarse dentro de los 5 aos, computado
desde la fecha que tuvieron lugar los actos del Estado que viabilizan la citada accin.



La retrocesin

Si se llev a cabo la expropiacin de un inmueble, y no se le ha dado el mismo destino
predeterminado por el Estado expropiante, o bien le dio un destino distinto al
preestablecido, el expropiado puede exigir que el bien le sea devuelto, reintegrando al
expropiante el monto de la indemnizacin.
La accin por retrocesin prescribe a los tres aos que quedo perfeccionada la expropiacin
(segn el art. 29 de la Ley de Expropiacin) o bien desde que el bien no se dio destino
alguno, transcurrieron los plazos que sealan los artculos 35 y 39 de la citada ley.



Cuando se desiste de expropiar

El expropiante puede desistir de la accin promovida en tanto no haya sido perfeccionada la
expropiacin. Se entender que la expropiacin queda perfeccionada cuando se ha esperado
la transferencia de dominio mediante sentencia firme, toma de posesin y pago de la
indemnizacin.
El expropiado tiene 5 aos para pedir el pago de la indemnizacin, computndose el tiempo
desde que el monto se determin con carcter definitivo.



Plazos de la expropiacin

Salvo disposicin de ley especial, se tendr por abonada la expropiacin si el expropiante:
No promueve el juicio dentro de dos aos de vigencia de la ley que la autoriza, si se
hace sobre bienes individuales determinados.
No promueve juicio dentro de los 5 aos de vigencia de la ley que la autoriza, si se
hace sobre bienes comprendidos dentro de una zona determinada.
No promueve juicio dentro de los 10 aos de vigencia de la ley que lo autoriza, si se
hace sobre bienes comprendidos dentro de una enumeracin genrica.

No corresponde lo citado anteriormente en los casos en que los municipios, mediante
ordenanzas, puedan expropiar porciones de inmuebles afectadas a rectificaciones o
ensanches de calles y ochavas.



INTERDICTOS

Introduccin

Existiendo en el derecho argentino los cdigos de fondo y los cdigos de forma, la figura
de los interdictos se halla en uno de los cdigos de forma: el Cdigo Procesal Civil y
Comercial de la Nacin.
Se entiende por cdigos de fondo a los conjuntos de leyes que tiene derecho sustancial, por
ejemplo, los Cdigos Civil, Penal, Aeronuticos, Comercial y de Minera. Los cdigos de
forma son los conjuntos de disposiciones y de prescripciones que hacen posible la
aplicacin del derecho de fondo, por ejemplo, el Cdigo de Procedimientos en lo Civil y
Comercial, el Cdigo Procesal Penal, etc. La Constitucin Nacional se antepone a los
Cdigos y debajo de stos, aparecen los cdigos administrativos e institucionales.
Los interdictos son instrumentos legales que se utilizan en las distintas jurisdicciones en las
cuales un juez ejerce sus facultades.



Los interdictos

Segn el diccionario de la Real Academia Espaola, el interdicto es un juicio posesorio de
carcter sumario o sumarsimo. Es la accin que interpondr una persona de existencia
visible o ideal para reivindicar la posesin actual o momentnea sobre una cosa, teniendo
en cuenta que cosa es un ente susceptible de tener un valor pecuniario.
En los interdictos se ventila el hecho de la posesin, o sea, segn Escriche, quien tiene la
posesin, o quien debe tenerla.
El interdicto resuelve con carcter urgente la situacin momentnea de la posesin o
tenencia de un bien, siendo una medida cautelar.
Se lleva a cabo dentro del fuero civil, y quien desee interponerlo deber presentarlo ante la
justicia con el patrocinio de un letrado (cabe aclarar, que las personas por si solas, no
pueden hacer valer sus derechos ante la justicia si no se cuenta con el patrocinio de un
abogado, segn lo establece el Cdigo Procesal Civil y Comercial); deber presentarse por
escrito, dirigido al juez interviniente, detallando en el mismo todos los hechos que llevaron
a interponer la accin, inclusive acompaando pruebas (testimoniales o documentos) que
den fe a los sucesos.
El juez dispondr de 72 horas para expedirse sobre el interdicto.



Clase de interdictos

Segn el Cdigo Procesal Civil y Comercial, los interdictos solo podr tramitarse para:
1. Adquirir la posesin o tenencia.
2. Retener la posesin o tenencia.
3. Recobrar la posesin o tenencia.
4. Impedir una obra nueva.

Interdicto de adquirir la posesin o tenencia (C.P.C.C. art. 607)

Para que proceda, se requerir de quien est en posesin o tenencia de un bien se presente
con ttulo suficiente para adquirir la posesin o tenencia con arreglo a derecho. El C.P.C.C.
dispone que si no se presenta persona alguna pretendiendo mejor derecho, el juez, luego de
examinar el ttulo y los informes de dominio, dispondr la inscripcin correspondiente en
favor del recurrente.
De representase otra persona esgrimiendo ttulo de la cosa, la cuestin deber sustanciarse
en un juicio ordinario, entendiendo el juez la naturaleza y la complejidad del asunto.
El interdicto de adquirir es apto para conseguir la posesin de una cosa mueble o inmueble
que nunca se tuvo. Tal es el caso de las prescripciones veinteales (que operan a los 20
aos) en donde quien tena la posesin de la cosa se presenta y reivindica su ttulo de
dominio.



Interdicto de retener la posesin o tenencia (C.P.C.C. arts. 610 a 613)

Para que ste proceda se requerir:
1. Que quien lo intente se halle en la actual posesin de la cosa mueble o inmueble.
2. Que alguien amenace o perturbe la actual posesin mediante actos materiales.

El juez deber limitarse a amparar en la posesin de quien as lo haya solicitado.
Si la perturbacin fuera inminente, el juez podr disponer la medida de No Innovar bajo
apercibimiento de imponer las sanciones que estable el art. 37 del C.P.C.C. (multas).
Siendo dueo de un inmueble, y en ausencia temporal del titular de dominio, si un vecino
utiliza dicho inmueble como depsito, est realizando un acto posesorio; el dueo de la
cosa, ante este hecho, podr solicitar el interdicto de retener; en cambio s en dicho fundo
existieran rboles frutales, y el vecino se limitara a tomar los frutos, solo ser pasible de
una accin por dao, no posesoria, porque en dicho acto no se busca la posesin del jardn.



Interdicto de recobrar la posesin o tenencia (C.P.C.C. arts. 614 al 618)

Para realizar este interdicto se requerir:
1. Que quien lo intente hubiese tenido la posesin actual o la tenencia de una cosa
mueble o inmueble.
2. Que hubiese sido despojado de la posesin, en forma total o parcial, de una cosa
mueble o inmueble, con violencia o clandestinidad.

El juez puede sentenciar ordenando restituir la posesin o tenencia del bien despojado,
dando lugar a pagar costas e indemnizacin por daos y perjuicios.
Este interdicto puede ser removido por el constructor desposedo de la obra, por causa de la
ocupacin de la misma por parte de su propietario.


Interdicto de impedir una obra nueva (C.P.C.C. arts. 619 y 620)

Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, el poseedor de este
ltimo podr interponer este interdicto. La accin se dirigir contra el dueo de la obra; si
fuese desconocido, la accin se dirigir contra el director o encargado de la obra; ser
inadmisible el interdicto de obra nueva si la obra estuviese construida o prxima a
terminarse.
El juez interviniente podr ordenar preventivamente suspender la obra, y llegado el caso
disponer la paralizacin total de los trabajos, y hasta la restitucin de la cosa a su estado
anterior, a costas del vencido (el que no hubiera realizado actos conforme a las reglas del
arte y a las disposiciones legales), que tambin deber indemnizar por daos y perjuicios.



Denuncia de dao temido medidas de seguridad (Art. 623 bis, C.P.C.C.)

Dice el citado artculo: Quien tema de que un edificio o de otra cosa derive un dao grave
hacia sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no
mediare anterior intervencin de la autoridad administrativa por tal motivo (por ejemplo,
el Municipio). Recibida la denuncia, el juez se constituir en el lugar, y comprobando la
existencia del riesgo, podr disponer de medidas encaminadas a hacer cesar el peligro; de
no existir urgencia, se requerir la designacin de un perito que evaluar el hecho que
motiv la denuncia. En el caso que intervinieran simultneamente la autoridad
administrativa y la autoridad judicial, se clausurar el procedimiento, actuando solamente la
autoridad administrativa. Toda resolucin que se dicte ser inapelable y puede disponerse,
segn el caso, sanciones conminatorias.



Oposicin a la ejecucin de reparaciones urgentes (Art. 623 bis, C.P.C.C.)

Si un deterioro producido en un edificio o en una unidad funcional ocasionara un dao
grave a otro edificio o unidad funcional, y el ocupante del primero se opone a permitir que
se ejecuten las reparaciones para hacer cesar las causas del perjuicio, el propietario,
copropietario o inquilino directamente afectado por el dao (o en su caso, el administrador
del consorcio) podr requerir que se adopten las medidas necesarias para que se realicen los
trabajos de reparacin; incluso puede hasta allanarse el domicilio si ello fuese menester;
esta peticin se tramitara con la presentacin de los interesados, contando adems con un
informe tcnico firmado por un profesional idneo que acompaara el escrito que se
presentar ante el juzgado; la resolucin del juez ser inapelable, y hasta podr imponer
multas a quien impidi las reparaciones necesarias.



Disposiciones comunes a los interdictos

Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva, no se podr promover luego de
transcurrido un ao de producido los hechos. Las sentencias que se dicten en los interdictos
de adquirir, de retener y de recobrar, no impedirn el ejercicio de las acciones reales que
correspondieren a las partes.







SEGURIDAD E HIGIENE

LA RESOLUCIN 1069/91

mbito y autoridad de aplicacin

La ley se aplica en todo Territorio Nacional, y su objetivo es normalizar las condiciones de
Seguridad e Higiene en todas las obras de construccin.
La aplicacin de la ley est bajo la responsabilidad del Ministerio de Trabajo y Seguridad
Social, y la Direccin Nacional de Seguridad en el Trabajo, en conjunto con las provincias.

Sujetos de la ley

Los sujetos de la ley son:

Comitente: figura solidaria con el contratista respecto del cumplimiento estricto de
lo que la ley establece; debe exigir que el Contratista presente un Programa de
Prevencin con capacidad incluida, desde el pliego de licitacin, y que a su vez lo
cumpla y haga cumplir.
Contratista: es el responsable del cumplimiento de las normas vigentes, y de lo
establecido en el pliego de condiciones generales y contrato de trabajo,
proporcionando los recursos materiales y humanos necesarios para tal fin; debe
crear y mantener las condiciones del medio ambiente del trabajo; proporcionara a
los trabajadores todos los elementos de proteccin que sean necesarios, sean
colectivos o individuales, incluyendo ropa de trabajo; informara asimismo sobre los
riesgos de la tarea a desarrollar y dar a conocer las medidas preventivas a adoptar;
adems, debe mantener actualizado el legajo tcnico de obra, que debe ser rubricado
por el mximo responsable de la obra; debe paralizar las tareas de obra si las
condiciones climatolgicas o de seguridad son adversas a la ejecucin de las tareas.
Trabajador: debe gozar de las condiciones del medio ambiente de trabajo que
garanticen su salud y su seguridad; debe someterse peridicamente a exmenes de
salud, debe estar permanentemente informado sobre los riegos que genera la tarea
que desempea en la obra; debe cumplir con las normas de prevencin; obedeciendo
las indicaciones de los mismos, e informando al contratista sobre cualquier situacin
anmala que ponga en riesgo la seguridad de la obra; debe colaborar con la
participacin de brigadas de salvataje ante un caso de siniestro; debe utilizar
herramientas y equipos conforme a las normas de seguridad necesarias.
Servicios de higiene y seguridad: respetaran lo normado en la Ley 19587.


Legajo tcnico

Tratndose de obras que no poseen campamento, el legajo deber estar rubricado por el
Responsable Habilitado en Higiene y Seguridad en el Trabajo y debe contener:
a) Una memoria descriptiva, analizando riesgos segn la etapa de la obra;
b) Un programa de prevencin de riesgos laborales;
c) Medidas de prevencin de accidentes y enfermedades laborales;
d) Programa de capacitacin del personal;
e) Elementos y equipos de proteccin personal;
f) Evaluaciones peridicas de los riesgos fsicos y qumicos ambientales;
g) Organigrama de Servicio de Higiene y Seguridad en el Trabajo;
h) Plano de obrador y servicios de los que goza el mismo.

Si las obras poseen campamento permanente, deben cumplir los requisitos de las obras que
si lo poseen, agregando:
Esquema y descripcin del campamento agregando cantidades de dormitorios,
nmero de camas, baos, comedor, sistema contra incendio, requerimientos de
iluminacin y de ventilacin, prevenciones contra incendios, etc.

El Responsable Habilitado es un profesional capacitado para verificar el cumplimiento de
esta resolucin; las empresas debern contratarlo (a modo de servicio externo) al momento
del inicio de la obra; si en la empresa estn trabajando menos de 150 operarios de superarse
esta cifra, podr constarse de un responsable que cumpla un servicio interno dentro del rea
de trabajo.


Servicios de infraestructura de obra

Deben considerarse como tales:
Transporte del personal: en lugares donde no existe transporte pblico de
pasajeros, se prever transporte para el personal, debiendo cumplir con las
normativas vigentes que cumple el transporte pblico; deben ser cubiertos, tendrn
asientos fijos; no deben simultneamente transportar mquinas y obreros, deben ser
higienizados, y deben cumplir las prescripciones que establece el captulo Vehculos
y Maquinarias de la ley.
Vivienda: se prev para los obreros cuyo trabajo se halla muy alejado de su lugar de
residencia permanente; debe poseer un mnimo de confort, adecuadas segn las
condiciones climticas del entorno fsico, adems de poseer alturas mnimas de
locales y superficies mnimas por habitacin.
I nstalaciones sanitarias: toda obras debe disponer de servicios sanitarios
adecuados, independientes para cada sexo, proporcionando el nmero total de
trabajadores, y se dispone que una obra tenga como servicio mnimo:
Un lavado con agua fra.
Una ducha con desage dotada de aguas caliente y fra.
Un mingitorio.
Un inodoro.

Vestuarios: solo se utilizaran para fines previstos, y en todos los casos estarn
provistos de armarios individuales.
Comedor: debe tener dimensiones proporcionadas a la cantidad de trabajadores que
se encuentran en la obra, y deben permanecer siempre limpios.
Cocina: debe estar mnimamente equipada con bachas surtidas por agua fra y
caliente, campana para captacin de humos, y refrigeradores de alimento, y deben
adems contar con:
a) El apto otorgado por el Servicio de Medicina del Trabajo para los trabajadores en
cargados de preparar los alimentos.
b) Una dieta con balance calrico elaborado por el responsable del Servicio de
Medicina del Trabajo, en el caso que el contratista sea quien provea comida a los
obreros.

Desechos cloacales: en la evacuacin y disposicin de aguas servidas deben
evitarse el contacto con las excreciones, y la contaminacin del suelo y de las
fuentes de abastecimiento de agua. Los lquidos debern evacuarse por redes por sus
correspondientes bocas de registro; los lquidos no deben disponerse finalmente sin
tratamiento previo. Si la cantidad de personas no justifica instalar una planta de
tratamiento, la disposicin final podr hacerse aguas profundas, no deber usarse
pozo absorbente.
Disposicin y evacuacin de desechos slidos: el residuo debe almacenarse en el
lugar donde se produjo, luego se recoger y se transportara a su disposicin final.
Agua de uso y consumo humano: el agua que se emplea para beber, higienizarse y
preparar alimentos, y de almacenarse, debe estar claramente diferenciada, respecto
del agua de uso industrial. Si el agua de uso y consumo humano no es provista por
red pblica deber someterse a exmenes fsicos, qumicos y bacteriolgicos.


Manipulacin y almacenamiento de materiales

Todos los trabajadores deben estar capacitados sobre como transportar materiales, a fin de
no poner en riesgo su seguridad. Los materiales se almacenaran en un lugar que ser
verificado por el Responsable de Higiene y Seguridad; dicho lugar deber permanecer
ordenado.
Respecto al tipo y envase de materiales, en la ley se establece:
Para materiales provistos en bolsas, stas se colocaran trabadas, de modo que no se
deslicen o se caigan.
Los ladrillos, tejas, bloques de mampuestos, etc., se apilaran sobre una base slida y
nivelada, sea un piso plano o tarima; si la disposicin supera un metro de altura, las
piezas se escalonaran hacia adentro.
Las barras de hierro se sujetaran firmemente para evitar que rueden.
Los caos que se estiben deben afirmarse con cuas y puntales.
Al almacenarse material disgregable como arena, tierra, grava, etc., deber cuidarse
de no entorpecer el trnsito peatonal.
Los materiales pulverulentos debern almacenarse en silos, tolvas o recipientes, lo
prescripto en el captulo Silos y Tolvas.
De almacenar sustancias inflamables o explosivas, stas observarn lo establecido
en los captulos correspondientes.


Limpieza y orden en los lugares de trabajo

En una obra no se acumularan escombros que no sean los producidos durante la jornada; las
herramientas debern disponerse de tal manera que no entorpezcan los lugares de paso y de
trabajo, y adems debern protegerse todos los elementos punzocortantes (hierros, clavos,
etc.) a fin de evitar lesiones o heridas.


Circulacin peatonal y vehicular

Deber programarse en el obrador la circulacin peatonal y vehicular necesaria,
respetndose la sealizacin. Los medios de salida y lo acceso sern adecuados y seguros.


Calefaccin, iluminacin y ventilacin

Los lugares de trabajo debern estar correctamente iluminados y ventilados. Para
calefaccin, que prohibido utilizar calefactores con llama descubierta, los calefactores por
combustin debern apoyarse sobre superficies incombustibles, y que a su vez, estn
alejados de materiales combustibles.


Cada de personas, materiales y objetos

Si se trabajan en un plano por sobre el cual se desarrollan tareas con alto grado de riesgo de
cada de objetos o de materiales, ser obligatorio proteger a los trabajadores adoptando las
medidas de seguridad en cada caso. Con respecto a la cada de personas desde un lugar de
trabajo, debern adoptarse las siguientes previsiones segn el caso:
1. Si hay aberturas en un piso, deber preverse:
Cubiertas slidas para transitar por encima, incluso vehculos, correctamente
sujetadas; si la cubierta es del tipo teja, las barras no estarn separadas ms de 5
metros.
Barandas en los lados expuestos, de 1 metro de altura, con travesaos intermedios y
zcalo con 15 cm. de altura.
Otros medios eficaces.
2. Si hay aberturas en paredes al exterior con desnivel, se deber prever:
Colocar barandas, travesaos y zcalos.
Si las aberturas son de dimensiones reducidas y tengan un desnivel de hasta 1 metro
de diferencia, se admitirn travesaos cruzados a modo de proteccin.
3. Si no hay paramentos y no se utilizan barandas, travesaos y zcalos como
proteccin, se colocaran:
Redes protectora por debajo del plano de trabajo, que cubrirn las posibles
trayectorias de cada, de resistencia acorde a las cargas a soportar y de material
adecuado, y se amarraran a puntos de anclaje fijos.
4. En casos fuera de lo previsto:
Ser obligacin del Responsable Habilitado identificar los lugares riesgosos y
elegir las protecciones a adoptar.

De existir en una obra riesgos de cada de personas al agua, los obreros debern estar
provistos de chalecos salvavidas u otros elementos de proteccin personal.
Importante: el trabajo con riesgo de cada a distinto nivel es la tarea que involucra la labor o
la circulacin a un nivel cuya diferencia de cota sea igual o mayor a 2 metros con respecto
al plano inferior ms prximo.
En pozos de ascensores, cajas de escaleras, y plenos, ser obligatorio instalar una red
protectora para evitar la cada de persona, y una cubierta un piso por encima del lugar de
trabajo, a fin de evitar a los obreros riesgos por cadas de objetos.


Trabajos en la va pblica

Ser obligatoria observar las disposiciones que rigen los municipios a tales efectos y las que
fije el comitente de la obra, respecto a las protecciones a terceros.
Deber sealizarse, vallarse, o cercarse todas las reas de trabajo, para evitar que se vea
afectada la seguridad de los trabajadores por el trnsito de peatones y vehculos. Las
sealizaciones, vallados y cercos debern estar en un buen estado y en los lugares
establecidos para su visualizacin.
En los trabajos nocturnos, los trabajadores debern estar provistos de elementos reflectivos
de alta visibilidad.
Si las condiciones climticas impiden un normal desarrollo de las tareas, el contratista
interrumpir las labores hasta tanto no desaparezcan el riesgo.


Sealizacin en la construccin

El Responsable Habilitado indicara aquellos sitios a sealar y las caractersticas de la
sealizacin a colocar.
Todos los sistemas de sealizacin (carteles, vallas, balizas, etc.), se mantendrn,
modificaran y adecuaran segn la evolucin de los trabajos y el riesgo emergente, de
acuerdo a la norma IRAM 10005. Todas las sealizaciones sern fcilmente visibles a
distancia, y llevaran una leyenda con colores contrastantes en el fondo.
Las reas restringidas sern delimitadas en forma fsica y bien visible, as como los
caminos de obra.
Los obreros de construccin de carreteras debern estar provistos de equipos de alta
visibilidad y protegidos de la circulacin vehicular mediante vallados, seales, luces, vigas
u otras medidas eficaces.
Si un vehculo o maquinaria de obra deba trabajar avanzando o retrocediendo, ocupando
total o parcialmente la va pblica, adems de poseer seales fonoluminosas, se debe prever
designar sealeros para advertir a los transentes sobre el riego.
La parte mviles de mquinas y equipos de obra sern sealizados de tal manera que se
visualicen cual es la parte en movimiento y cul es la que est en reposo.
Las personas, lugares y objetos se identifican con colores de seguridad segn lo establece la
norma IRAM 10005, 2507. Las caeras por las que circulan fluidos se pintaran con los
colores establecidos en la norma IRAM 2507 y carta de colores de la norma IRAM DEF. D.
10-54. Es importante indicar segn convenga, con lneas amarillas y flechas bien visibles
los caminos de evacuacin de emergencia en caso de peligro, as como todas las salidas
normales en caso de emergencia.


Electricidad

A los efectos de la ley, se consideran los siguientes niveles de tensin:
Muy baja tensin de seguridad (MBTS): hasta 24 voltios respecto a tierra.
Baja tensin (BT): hasta 1000 voltios entre fases.
Media tensin (MT): tensiones por encima de 1000 voltios y hasta 33000 voltios.
Alta tensin (AT): tensiones por encima de 33000 voltios.

Para evitar descargas en la proximidad de las partes no aisladas de instalaciones elctricas
en servicios, la Ley establece separaciones mnimas medidas entre cualquier punto con
tensin y la parte ms prxima del cuerpo del operario o de las herramientas no aisladas por
l utilizadas.
El personal que efectu tareas de mantenimiento de las instalaciones elctricas ser
capacitado para el buen desempeo de su funcin, debiendo ser informado sobre:
a) Riesgos propios a su tarea.
b) Primeros auxilios.
c) Lucha contra el fuego y evacuacin de locales en llamas.

Para el trabajo con tensin se definen tres mtodos:
1. A contacto: se usa en instalaciones de media y baja tensin, y consiste en separar al
obrero de las partes en tensin con elementos y herramientas aislados.
2. A distancia: empleando equipos adecuados, se busca alejar los lugares de tensin
del obrero.
3. A potencial: usado en lneas de transmisin de ms de 33000 KV nominales;
consiste en aislar al operario del potencial de tierra y ponerlo al mismo potencial del
conductor.

El captulo que se trata se refiere a todas las tareas y protecciones a adoptarse, incluyendo
trabajos en locales elctricos, considerando celdas y locales para instalaciones, aparatos de
corte y seccionamiento, transformadores, aparatos a control remoto, condensadores
estticos, alternadores menores, sala de bateras, etc. Adems se enumeran protecciones a
tomar para instalaciones de redes elctricas en obras de construccin. En la ley, el artculo
174 define una serie de trminos a saber:
Lneas de alimentacin: es la vincula la red de la empresa prestataria de energa con
los bornes de entrada del medidor de energa.
Lnea principal: vincula los bornes de salida del medidor de energa con los equipos
de proteccin y maniobra del tablero seccional.
Lnea seccional: es el que vincula los bornes de salida de un tablero con los bornes
de entrada del siguiente.
Lnea de circuito: vincula los bornes de salida del ltimo tablero con los puntos de
conexin de los aparatos de consumo.
Tablero principal: es aquel que acomete la lnea principal y del cual se drivan las
lneas seccionales o de circuitos.
Tablero seccional: es aquel que acomete la lnea seccional y del cual se deriva las
lneas seccionales o de circuitos.


Prevencin y protecciones contra incendios
Comprende en conjunto de condiciones que se debe observar en los lugares de trabajo y
todo otro lugar, vehculo o maquinaria donde exista riesgo de fuego.
Los objetivos a cumplir por las condiciones son:
Impedir la iniciacin del fuego, su propagacin, y los efectos de los productos de la
combustin.
Asegurar la evacuacin de las personas.
Capacitar al personal sobre prevencin y extincin de incendios.
Prever instalaciones de deteccin y extincin.
Facilitar el acceso y la accin de los bomberos.

El Responsable Habilitado debe por lo menos inspeccionar una vez al mes las instalaciones,
equipos y materiales de prevencin y extincin de incendios. Todos los equipos de
extincin de incendios deben mantenerse libres de obstculos y ser accesibles en todo
momento. Se deben instalar matafuegos en cantidad y tipo adecuado a las clases de fuego
involucrados en:
Lugares de almacenamiento de materiales combustibles e inflamables.
Lugares donde se efectan trabajos de soldadura que generan riesgos de incendios.
Cada piso de los edificios en construccin o remodelacin y cada frente de obra
donde exista riesgo potencial de incendio.

Las clases de fuegos se designan con las letras A, B, C, y D, y son los siguientes:
Clase A: fuego que se desarrolla sobre combustibles slidos: madera, papel, tela,
goma, plsticos y otros.
Clase B: fuegos sobre lquidos inflamables: grasas, pinturas, ceras y otros.
Clase C: fuego sobre materiales, instalaciones o equipos sometidos a la accin de la
corriente elctrica.
Clase D: fuegos sobre metales combustibles como por ejemplo, el magnesio, el
titanio, potasio, sodio, aluminio y otros.

Es indispensable instalar como mnimo un matafuego cada 200 m
2
de superficie a ser
protegida, la distancia mxima a recorrer por el matafuego es de 20 metros para fuegos de
clase B. siempre que se encuentren equipos elctricos energizados, se instalaran matafuegos
clase C. Dado que el fuego en s mismo ser clase A o B, los matafuegos sern de un
potencial extintor acorde con la magnitud de los fuegos A o B que puedan originarse en los
equipos elctricos y sus adyacencias.
Importante:
Si existe riesgo de fuego clase D, se considera cada caso en particular.
No debern usarse agentes extintores txicos.
Los materiales de desecho que extraen riesgo de incendio se retiraran una vez
producidos.
Todos los fabricantes de equipos y elementos contra incendio debern estar
registrados como tal en el Ministerio de Trabajo.

Dentro de una serie de prescripciones, debemos destacar:
No fumar ni utilizar llamas descubiertas y/o materiales incandescentes en locales
que contengan materiales inflamables o explosivos.
En espacios cerrados donde existan gases, vapores o polvos inflamables, se debe
cumplir que la instalacin elctrica sea antidesflagrante (a prueba de explosin), sin
presencia de llama abierta, con ventilacin adecuada, y con estricta prohibicin de
fumar.
Colocar avisos visibles donde se indiquen nmeros de telfonos y direcciones de
puestos ayuda (bomberos, hospital, etc.) ms prximos, cercanos a telfonos y reas
de salida.
No utilizar naftas y otros productos similares para limpiar o para eliminar grasa o
para higienizarse corporalmente.
Respetar los artculos 212, 213, 222 y 223 de la ley, donde se especifican
cumplimentaciones a adoptar en medios de escape y sectores de incendio
(resistencia al fuego de aberturas, muros, sealizaciones, ancho de pasillos,
corredores, escaleras, los factores de ocupacin en obradores y campamentos, etc.).

Los depsitos de inflamables debern cumplir restricciones de esta ley, adems de las que
establece la ley 13660, respecto a su almacenamiento, traslado, identificacin, etc.



Equipos y elementos de proteccin personal

Los equipos y elementos de proteccin personal sern entregados a los trabajadores y
utilizados obligatoriamente por stos, y sern acorde al riesgo de la tarea a ejecutar; los
equipos sern de uso individual, si las razones de practicidad e higiene as lo determinan;
estos elementos de proteccin deben ser destruidos al trmino de su vida til.
El trabajador deber utilizar vestimenta que posea tela flexible, de fcil limpieza y
desinfeccin, comodidad y ajustabilidad de mangas; no debern lucir elementos en sus
vestimentas que encierren riesgo adicional de accidentes, por ejemplo, corbatas, bufandas,
pulseras, cadenas, collares; se aconseja recoger y cubrir los cabellos si son largos; el
trabajador ser provistos de elementos d vestimenta contra el frio o la lluvia, incluyendo
calzados adecuados. Para proteger miembros superiores se utilizan guantes, manoplas y
otros; si se trabajan con sustancias que afectan la piel, el obrero deber estar provisto de
cremas protectoras.
Deber el trabajador utilizar con obligatoriedad el casco, con ala completa alrededor o con
visera al frente, fabricados con material resistente; el casco ser obligatorio para toda
persona que transite por la obra.
Respecto de la proteccin acular, se seleccionaran los medios (pantallas, anteojos de
seguridad y otros) en funcin del riesgo de:
Radiaciones nocivas.
Proyeccin o exposicin de material particulado slido, lquidos y vapores, gases o
aerosoles.

Es indispensable contar con proteccin auditiva si la tarea a desarrollar lo exige.
Si el trabajo a desarrollar conlleva riesgo de cada ser obligatorio el uso de cinturones de
seguridad provistos de anillas por donde pasara el cabo de vida; se verificar
cuidadosamente el sistema de anclaje y su resistencia. Si una tarea en horario diurno
expone al trabajador a los riesgos que entraan los vehculos en movimiento, llevaran
vestimentas de alta visibilidad en contraste con el fondo; en horarios nocturnos, o en casos
de escasa visibilidad, la vestimenta tendr material reflectante en sus partes inferiores y
superiores.
En ambientes de trabajos donde se produzcan nieblas, polvos, gases, vapores, el trabajador
deber utilizar un equipo de proteccin respiratoria.



Normas higinico-ambientales en obras

Se establece adoptar las prevenciones necesarias en aquellos ambientes donde se
produzcan:
a) Gases, polvos, vapores, nieblas, emanaciones diversas: el Responsable Habilitado
verificar el cumplimiento de las prevenciones a adoptar, que tambin incluirn la
no superacin de las concentraciones mximas admisibles de mencionado;
asimismo, se contemplan los trabajos a ejecutar en condiciones hiperbricas
(cajones de aire comprimido), que debern cumplir con los reglamentos.
b) Ventilacin: si en el rea de trabajo no se cuenta con ventilacin natural, podrn
utilizarse sistemas de extraccin de aire; la ventilacin mnima en esos lugares de
trabajo se determinar en funcin de la cantidad de personas que se hallen
desarrollando tareas.
c) Radiacin: cuando se ejecutan trabajos de instalacin de equipos de rayos X, y
trabajos con radiaciones ionizantes (material radiactivo) y no ionizantes
(radiofrecuencias, microondas, lseres, ultravioleta, ultrasonido), debern cumplir
las reglamentaciones que prev los artculos 263 al 268, que establecen la
competencia de organismos oficiales y la observancia de leyes y decretos que rigen
determinadas normas.
d) Ruidos y vibraciones: ningn trabajador podr estar expuesto a un nivel sonoro
continuo superior a 90 dB, para una jornada de 8 hs diarias y hasta 48 hs semanales.
De no poder evitar tal problema sonoro por medios tcnicos, se prever protectores
auditivos al personal obrero; la exposicin de un trabajador a un nivel sonoro
continuo de 85 dB lo har someterse peridicamente a exmenes mdicos.
e) Iluminacin: deber cumplir lo siguiente:
La composicin espectral de luz deber ser acorde a la tarea a efectuar, permitiendo
observar y reproducir los colores correctamente.
El efecto estroboscpico debe ser evitado.
Las fuentes lumnicas no deben producir deslumbramientos, directos o reflejados.
El reglamento establece intensidades en lux segn el tipo de tareas a desarrollar,
protecciones elctricas, contra el agua y contra contactos y cuerpos extraos.
Deber preverse la instalacin de iluminacin de emergencia en los lugares de
trabajo, circulacin y corredores, para evacuar el sitio y para favorecer las
condiciones de auxilio ante un siniestro. El tiempo de autonoma de la iluminacin
de emergencia no ser inferior a 90 minutos.
Temperatura: segn el trabajo a desarrollar, y la posicin corporal, el trabajador
emite determinada cantidad de calor, y a eso contribuye adems el estado fsico y la
vestimenta. El reglamento establece tablas en la cual se estable el tipo de carga
trmica a la cual est sometido el obrero; de esta manera puede establecer un
descanso temporal segn el tipo de trabajo.



Normas de prevencin en las distintas etapas de la obra

Demolicin: se establece como preliminar la planificacin de las medidas de
prevencin y el examen de la obra a demoler, y su posible afectacin a terceros. No
deber permanecer ninguna persona en el plano inferior respecto al plano de trabajo,
y si se trabajara en distintos niveles, debern adoptarse las medidas pertinentes.
Deber efectuarse los apuntalamientos que sean necesarios y deber evitarse la
cada de objetos y la propagacin de polvos, entre otras provisiones. En cuanto al
equipo a utilizar:
a) Si la demolicin es por traccin, los obreros debern situarse a distancias
aproximadas, fijado por el Responsable Habilitado.
b) Si la demolicin es por golpe (peso oscilante o bola de derribo y martinete) se
deber mantener una distancia de seguridad alrededor de los puntos de choque; se
adoptara igual criterio si se usan palas mecnicas, de derribo, etc., alrededor de las
reas de trabajo.
c) Si se utilizan explosivos, no descuidar lo establecido en el captulo correspondiente.
d) Si se trabaja en altura, adoptar los andamios necesarios, o si es imposible la
colocacin de los mismos, prever las medidas necesarias.

Trabajos en ambientes explosivos: si se usan, se manipulan o se almacenan
explosivos, deber cumplir lo que exige la Ley de Armas y Explosivos n 20429, el
Decreto n 302/83. El Responsable Habilitado verificara el cumplimiento de la
norma antedicha; si un explosivo o sistema no este descripto en la ley mencionada,
se aplicaran las recomendaciones de los fabricantes y proveedores.

Excavaciones y trabajos subterrneos: deber previamente efectuarse un
reconocimiento del lugar determinndose las medidas de seguridad apropiadas en
cada rea de trabajo. No deber descuidarse lo atendido al:
1. Derribamiento de rboles y cortes de plantas.
2. Estancamiento de aguas.
3. Sealizacin y luz de emergencia.

En las excavaciones, deben conocerse las caractersticas del suelo, fundamentalmente en
los bordes de la excavacin, por si all se depositan materiales, se desplazan objetos, etc.; si
existen riesgos de desprendimientos, las paredes de la excavacin sern protegidas
mediante tablestacas, entibados u otros medios eficaces.
Las zanjas y pozos deben realizarse, segn la naturaleza de la tarea y en caso de ser
necesario, entibados, taludes o paredes; debern preverse escaleras si la profundidad excede
de 1 metro.
En tneles y galeras subterrneas se exige, entre otras prevenciones, instalar sistemas de
ventilacin en cada frente de trabajo, que garantice de 30 a 40 renovaciones por hora;
asimismo, deber realizarse constantes mediciones del nivel de contaminante en el aire;
adems, debern instalarse sistemas de iluminacin de emergencia y extintores de incendio.
Para tareas de submuracin, si se hacen cortes verticales sin apuntalamientos de seguridad,
siempre que el estudio de suelo lo permita, la longitud del mismo no superar los 2 metros.
Entre dichos cortes contiguos deben dejarse banquinas de una longitud no menor que la del
corte y de un espesor medio en el coronamiento de los mismos no menor que la mitad del
corte, ni menor que 1 metro, y terminadas con un talud para evitar derrumbes de trabajarse
junto a edificios contiguos a la obra que no tengan submuracin, deber submurarse dichos
edificios, y si hubiera que efectuar recalces de los muros, la tarea se har una vez que el
muro este slidamente apuntalado.

Trabajos con pilotes y tablestacas: se deber sealizar el rea de trabajo; adems,
deber revisarse los equipos, respecto de las protecciones de las partes mviles,
elementos de seguridad, las bases de sustentacin y la superficie donde ste se
apoya, entre varias medidas.

Trabajos con hormign, tuberas y bombas para su transporte: ordena verificar
equipos y elementos para tareas de hormign armado, en especial no combinar
acero y madera en una pieza de apuntalamiento, prevenir riesgos de incendio de
materiales de encofrado.

Trabajos de pintura: estas normas ordenan el guardado de pinturas y elementos
afines en sitios protegidos contra incendios, adems de referirse a la manipulacin
de los elementos, la mezcla de los mismos, su aplicacin y la preparacin de
superficies.


Normas de prevencin de los elementos y equipos requeridos en obra

Este captulo regula lo que el titulo refiere, y en sus artculos establece prescripciones para:
Silos y tolvas.
Mquinas para trabajar la madera.
Herramientas mecnicas porttiles de accionamiento manual.
Escaleras y sus protecciones: de mano, de dos hojas, extensibles, verticales de gato
y estructuras temporarias.
Andamios colgantes de madera y metlicos: se establece como norma general que
los mismos no debern moverse, tanto en sentido vertical como horizontal, y
adems entre varias normas:
1. A excepcin de los colgantes, si el andamio supera los 6 metros, deber
dimensionarse sobre la base de clculos.
2. Los tablones de una plataforma (ancho total mnimo de 60 cm.) estarn trabados
solidariamente a la estructura del andamio.

Silletas.
Caballetes.
Pasarelas y rampas.
Vehculo y maquinaria automotriz: ordena el mantenimiento de los vehculos,
cumpliendo asimismo con lo que prescribe la Ley Nacional de Transporte, y
tambin se establecen normas sobre:
1. Camiones.
2. Vagonetas automotores.
3. Palas mecnicas.
4. Aplanadora.
5. Hormigonera.

Aparatos elevadores: se dispone en este caso verificar en un ensayo antes de la
puesta en servicio; los aparatos debern ser adecuados al tipo de carga a soportar y
se establecen normativas para:
1. Cabinas.
2. Gras.
3. Autoelevadores y similares.
4. Montacargas.
5. Ascensores y montacargas que trasladan personas.

Cables, cadenas, cuerdas y ganchos: se establecen en estos artculos disposiciones
sobre el uso de:
1. Cables metlicos de uso general y de uso especfico.
2. Cuerdas.
3. Cadenas.
4. Eslingas.
5. Ganchos, anillos, grilletes y accesorios.

Transportadores
Soldaduras.
Aparatos y equipos sometidos a presin: generadores de vapor, compresores,
cilindro de gases a presin, etc.
Mquinas y equipos de transformacin de energa.


Capacitacin

Segn lo establece el artculo 825, en toda obra ser obligatorio capacitar al personal en
materia de higiene y seguridad del trabajo, en prevencin de enfermedades laborales, y de
accidentes. La capacitacin se realiza por medio de cursos, utilizando medios audiovisuales
y aquellos que sean adecuados a los efectos didcticos, y ser recibida por todos los niveles
o estamentos, desde directores, pasando por la administracin hasta los trabajadores de
produccin.



ENFERMEDADES PROFESIONALES

Introduccin

Partiendo del concepto de que la enfermedad es un deterioro de la condicin clnica y
anatmico-patolgica de una persona en su organismo, por estar sometida a la accin
directa o indirecta de un agente que provoca el nombrado deterioro, se considera como
enfermedad profesional aquella enfermedad que padece una persona, originada durante el
desempeo directo en un trabajo o actividad, es decir, que en el mbito estadstico se
verifica la existencia de pruebas que permiten establecer una determinada asociacin de
causa y efecto entre una determinada condicin laboral y un cierto cuadro patolgico
definido.
Reconocer una enfermedad profesional no es tarea fcil, ya que deben acotarse ciertas
condiciones:
a) Organismos fsicos variables, dado que en condiciones normales, y expuestos a un
determinado riesgo, no todo el mundo enferma, aunque en condiciones de
sobreexposicin a dicho riesgo, las posibilidades de enfermar son mayores. Muchas
veces quien padece una enfermedad, no percibe los sntomas, por lo que deben
buscarse con mtodos diagnsticos adecuados.
b) Causas mltiples que pueden originar una misma enfermedad.
c) Condiciones de exposicin, que en determinados grados puede favorecer o no el
riesgo de desarrollo de una enfermedad, por ejemplo, pocas o muchas horas de
trabajo en ciertas condiciones; es de destacar que muchas veces no puede
especificarse la sintomatologa de una enfermedad profesional.



Los agentes de una enfermedad y criterios de exposicin

Al nombrar el trmino agente, debe entenderse a toda sustancia qumica, fsica o biolgica
que posee propiedades capaces de producir efectos nocivos en la salud de una persona.
Debe tenerse en cuenta un criterio de relatividad al hablar de agentes dado que existen
algunos que solo producen dao si se sobrepasa un umbral o concentracin mxima de
exposicin, es decir, a mayor exposicin, mayor probabilidad de dao. Por ejemplo, si un
obrero desarrolla tareas en un ambiente donde las maquinarias producen sonidos superiores
a 120 dB (intensidad de ruido de una turbina de avin a 1,5 m de distancia), no debe estar
expuesto a dicho nivel sonoro ms de dos minutos por da, y si no cumpliera esta
prescripcin, las lesiones auditivas serian irreversibles.
A diferencia del ejemplo anterior, existen tareas que al manipular elementos que contengan
determinada calidad de agentes, implican riesgos que no se miden por el tiempo de
exposicin, sino por cualidades intrnsecas del agente en cuestin, por ejemplo, la
exposicin, al plomo, o a material radiactivo.



El enfoque mdico-legal

Al establecerse una enfermedad profesional, diferenciadas de otras que no los son, quien la
padeca era econmicamente compensado por una incapacidad, un tratamiento mdico a
seguir o por muerte; actualmente, el enfoque mdico-legal tiene a asegurar la salud del
trabajador, y el derecho de ste a gozar de un medio ambiente laboral sano.
Lo que antes posea un enfoque meramente compensatorio, hoy se suplanta por un criterio
preventivo; de ah las leyes de la resolucin 1069/91 de Seguridad e Higiene en el Trabajo,
que tiende a lograr la disminucin del riesgo; y, en trminos de prevencin, diagnosticar
precozmente un estado fsico que preceda a la aparicin de una enfermedad profesional, y
as lograr que un determinado cuadro clnico pueda ser reversible y factible de su curacin,
propiciando, de detectarse tal condicin, la readecuacin del medio ambiente laboral que
provoque el dao.
Dems est decir que no solamente un organismo asegurador puede actuar tras la aparicin
de la enfermedad, sino que la empresa que emplea a un trabajador sujeto a un cierto riesgo,
tambin posee responsabilidad, por lo que es indispensable que instrumente un plan de
vigilancia de la salud apto para la poblacin laboral, ponindolos en conocimiento de los
factores de riesgo, y su grado de exposicin, y el programa mdico de deteccin precoz de
enfermedades profesionales.



Un caso especial: el sida

Al establecer un listado de enfermedades profesionales en determinados mbitos, se trabaja
con justificativos acerca de las condiciones de trabajo que pueden originar tal o cual
enfermedad. Presumir el origen de una enfermedad es una cuestin administrativa dado que
la autoridad competente decide cual enfermedad incluir o no en una lista pero basndose en
un criterio mdico-legal.
La aparicin del virus de la Inmunodeficiencia Humana (HIV) no se ha observado como un
hecho frecuente en los trabajadores de la construccin. El HIV se contrae a travs del
contacto de la sangre de un enfermo con la sangre de una persona sana, y los accidentes con
prdida de sangre, en una obra, son frecuentes. En condiciones de trabajos normales,
existen gremios cuyos trabajadores estn ms expuestos a cortaduras en manos y brazos
que otros, tal es el caso de los vidrieros, zingueros, colocadores de revestimientos
cermicos, etc. A su vez, estas personas, en el mbito de trabajo, deberan entran en
contacto con los fluidos corporales, tal el caso de la sangre, de personas portadoras del
SIDA, por lo que la posibilidad de contagio existen.






SENALIZACIN EN OBRAS

SEALIZACIN

Introduccin

Segn se ha visto en estas pginas, la prevencin significa alertar por cualquier medio una
situacin de peligro; esto no significa la desaparicin del peligro, sino que sugiere una
conducta o actitud para disminuir un dao que eventualmente puede llegar a producirse; por
lo tanto, se recurre a la estimulacin sensorial; en el caso de la sealizacin en las obras, se
apela a un medio de estimulacin ptico, que es apreciable a travs de formas, colores,
smbolos y textos.
Antes de avanzar sobre el tema, debemos definir qu se entiende por smbolo, entendiendo
por tal a una cosa que representa a otra semejante, que tambin tiene que ver con lo que se
entiende por seal, diciendo que es una figura empleada para representar algo.
La sealizacin en la construccin es un conjunto de dibujos y de smbolos que advierten
sobre el peligro y de conductas que se deben observar. El IRAM estable ser sinttico en la
creacin de figuras, omitiendo detalles que se presentan a confusin o que no sean
esenciales; asimismo, aclara que hasta tanto no exista una norma IRAM acerca del
diseo de smbolos para seales, ste se har segn las prescripciones de la Norma ISO
3461.


Formas

Dentro de lo que establece la norma IRAM 10005 (parte I y II), las formas de sealizacin
son las siguientes:

Circulo: obligacin o prohibicin.
Triangulo: advertencia de peligro.
Cuadrado o rectngulo: informacin.

Las seales deben ser vistas desde una distancia apreciable, proporcionando su tamao a la
distancia del observador. El rea de la seal debe resultar de la operacin:

rea = largo/2000



Colores

Los colores imprimen una mayor potencialidad a aquello que se desea transmitir. Se
establecen como colores aquellos que se disponen en lo siguiente:

Verde: es utilizado para seguridad (salidas de emergencia, seales de circulacin),
medicina y primeros auxilios (unidades quirrgicas, primeros auxilios, gabinetes,
botiquines).
Rojo: es utilizado para prohibicin (fumar, estacionar, etc.), detencin (de personas,
vehculos, dispositivos de parada de emergencia de ascensores), elementos contra
incendios (rociadores, hidrantes, baldes de arena, lanzas).
Amarillo: es utilizado para advertir peligro, atencin. Adems es utilizado para
delimitar zonas de desplazamiento de maquinarias, desniveles, fosas descubiertas,
escaleras, cajas de llaves, fusibles, postes, barandas, pilares.
Azul: es utilizado para indicar obligaciones (por ejemplo, indicar elementos de
proteccin personal).

Tambin podemos mencionar colores reconocidos universalmente como:

Blanco: se utiliza para indicar seales de trnsito, reas de paso, zonas
esterilizadas, receptculos de residuos.
Naranja: usado para sealar peligro de radiactividad en terrenos, habitculos y
recipientes.
Violeta: apto para designar partes de mquinas o equipos de alta peligrosidad,
poleas, engranajes.

Relacionando la forma y el color, podemos observar los siguientes usos:

Rojo/Circulo: detencin, prohibicin.
Rojo/Rectngulo: equipos de incendios.
Amarillo/Triangulo: advertencia, precaucin, peligro.
Verde/Rectngulo: primeros auxilios, medios de escape, zonas de seguridad,
salidas de emergencia.
Azul/Circulo o Azul/Rectngulo: instruccin, informacin, obligaciones varias.

Adems, debemos tener en cuenta que los colores pueden complementarse, de la siguiente
manera:

Un color base: seguridad.
Un color complemento: contraste.
Un color agregado: smbolo.

Es aceptable una combinacin, de por ejemplo, amarillo y negro, no siendo apropiadas las
de rojo y azul o rojo y verde.
En el siguiente cuadro se observan combinaciones de colores, donde se muestran el
contraste de los mismos y su relacin con la forma de acuerdo con el mensaje que se desea
transmitir:




Seguridad Contraste Smbolos Ejemplo

Rojo Blanco Negro No avanzar

Amarillo Negro Negro
Peligro de
explosin

Verde Blanco Blanco Salida

Azul Blanco Blanco
Usar
protectores
auditivos



Sealizacin de caeras

Las caeras incluyendo todos sus accesorios, tambin pueden sealizarse. Hay caeras
que pueden producir productos inofensivos o productos peligrosos.
En al caso de los productos inofensivos, se utiliza en color gris en toda su extensin.
En el caso de productos peligrosos, se pintaran de gris en su base, y un color
accesorio en franjas de color naranja. Pueden incorporarse textos en las franjas, y
hasta sealizar el sentido de la circulacin del fluido.

En el siguiente cuadro muestra la identificacin de los colores de las caeras con su
contenido:

Rojo: elementos para combatir el fuego.
Castao: vaco o aspiracin.
Negro: electricidad.
Amarillo: aire comprimido.
Verde con franjas naranjas: agua caliente.
Verde: agua fra.
Azul: combustible (lquidos o gaseosos).

Tambin es conveniente aclarar que en las caeras con productos peligrosos, segn el
dimetro correspondern un ancho de franjas dibujadas, y una determinada altura de letras
de textos identificatorios.


Sealizacin del personal

El personal que presta servicios en una obra tambin debe estar identificado, no solo para
individualizar su jerarqua, sino hasta para ciertos momentos del da que signifiquen riesgo
para el que trabaja (trabajo nocturno, obras viales, etc.). Los operarios deben llevar
identificacin en chalecos, mangas, cascos, entre otros elementos. En el caso de los cascos,
el Cdigo Internacional de Identificacin de Personal mediante cascos de seguridad
establece la siguiente designacin:

Blanco: personal de direccin de obra.
Naranja: capataces.
Amarillo: personal de planta.
Rojo: personal y brigada de bomberos.
Verde: personal mdico.
Gris: personal de vigilancia.
Lila: personal de oficinas.
Azul: visitas en obras.

Los cascos de color negro y habano pueden designarse a voluntad.
Si en una obra existen varios subcontratistas, es conveniente que los cascos que lleve una
oblea identificatoria de la empresa. Asimismo, si quiere identificar trabajadores que estn
dentro de un rea de trabajo especfica, o turnos de trabajo, cuadrillas, etc., pueden llevar en
sus cascos cintas autoadhesivas, que dispuestas de a una, dos o tres, cruzadas o no, etc.,
sirven al efecto.



Sealizacin de servicios contra incendios

Para designar la ubicacin de los extintores, el IRAM establece:
Establecer una superficie donde se hallen colocados, con franjas rojas y blancas, de
10 cm. de ancho cada una, inclinadas 45 respecto a la horizontal;
En el ngulo superior derecho de dicha superficie se ubicaran las letras
correspondientes al tipo de fuego.
Las letras deben ser perfectamente visibles a 5 m de distancia.

El Cdigo de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires establece que para la
ubicacin de los extintores sea visible desde lejos, deben colocarse sobre los mismos:
Un tringulo equiltero a franjas rojas y blancas, de 35 cm de lado, y a dos metros
del nivel del piso.
Si el extintor est en una columna, esta deber tener dicha seal en todos sus lados.
Los nichos o casetas de hidrantes estarn indicados por un cuadrado de 30 cm de
lado ubicado en forma similar a los extintores.
Los pulsadores de alarmas deben indicarse mediante un crculo rojo de 15 cm de
dimetro, ubicado a 2 m del nivel del piso, en lnea vertical sobre el pulsador.

Designacin para los tipos de fuego:

Clase A: tringulo de contorno verde (contraste), fondo blanco y smbolo (letra A)
de color verde.
Clase B: cuadrado de contorno rojo (contraste), fondo blanco y smbolo (letra B) de
color rojo.
Clase C: circulo de contorno azul (contraste), fondo blanco y smbolo (letra C) de
color azul.


Sealizacin para transito

En obras donde su envergadura requiere sealizacin vehicular, debern cumplirse las
disposiciones nacionales, que pueden encontrarse tanto en los municipios donde se realicen
tales obras como en la sedes del Automvil Club Argentino.


Rotulado

Todo recipiente o contenedor que transporta elementos peligrosos debe indicar su
condicin (frgil, inflamable, txico, corrosivo) y su posicin en el suelo o estibado.


Vallado y balizamiento

Debe ejecutarse en los casos de obras viales, para advertir acerca de objetos y obstculos
que pueden provocar accidentes. Pueden delimitarse reas o inducir el sentido del trnsito
de vehculos y personas.

El vallado impide el acceso de personas a la obra, y protegen a los obreros que se
hallan cerca de vehculos circulando. Las vallas son tubos de acero de seccin
redonda de 1 metro de altura y longitud variable, que se sostienen por barras de
hierro soldadas a la base; los mdulos se empalman entre s. Se pintan de amarillo.
Hay vallados que se materializan con bandas de polietileno, que si bien no hacen las
beses de contencin, cumplen la funcin de advertir.

Las balizas son piezas de PVC de forma troncocnicas; son de color naranja,
aunque adems se utilizan con franjas rojas y blancas; hay balizas de uso nocturno,
que son conectadas a la red de electricidad, y hay modelos que se alimentan a pilas,
con mecanismos de intermitencia, y poseen colores amarillo, rojo o naranja (por
supuesto deben poseer estanquidad).





SEGUROS APLICADOS A LA CONSTRUCCIN

SEGUROS

Introduccin

Hablar de seguros implica introducirse en un tema muy vasto, por lo que en estas pginas
se trataran aspectos elementales del mismo. En el mbito de la construccin se aplica
distintos tipos de seguros, y la inclusin de los mismos no solo reviste obligatoriedad, sino
que adems contribuyen a la tranquilidad personal presente y futura de todos aquellos que
intervienen en la construccin de una obra.
Debemos aplicar este concepto: la prevencin de un riesgo o un accidente no es un gasto
sino una inversin. Y dicha inversin respalda nuestra responsabilidad como profesionales
de la construccin.



Glosario

Seguro: garanta contra un dao inevitable e imprevisto, destinada a reparar
materialmente, en parte o en su totalidad, las consecuencias del dao, que destruye o
menoscaba la vida y el patrimonio de las personas. El seguro no evita el riesgo, sino
que rezarse al asegurado, segn lo convenido.
Siniestro: dao sufrido por una persona o un bien. Este siniestro puede ser parcial o
total. El siniestro es un acontecimiento que, por originar daos previstos en la
pliza, motiva la aparicin del principio indemnizatorio.
Riesgo: probabilidad de que un siniestro ocurra (posible acontecimiento).
Pliza: prueba documental de un contrato celebrado en el documento que
instrumenta el contrato de seguro entre el asegurado y el asegurador.
Asegurado: persona titular del porcentaje sobre cuyo riesgo se toma el seguro.
Sobre el asegurado recae la cobertura del seguro.
Asegurador: empresa que asume la cobertura del riesgo.
Prima: precio que recibe el asegurador por las obligaciones que asume.



Breve resea histrica

El seguro ha sido un instrumento utilizado desde pocas pasadas para garantizar la
continuidad de los negocios existentes entre empresas ante acontecimientos imprevistos y
daosos. As surgi en la Edad Media, aparentemente en Italia, a travs de contratos que
ligaban a los navegantes con sus clientes, como formas sustitutivas del llamado prstamo a
la gruesa, hasta que el Papa Gregorio IX prohbe este tipo de prstamo.
La institucin del seguro sigui desarrollndose y se independiz del contexto martimo,
extendindose hacia otras actividades. Este desarrollo sigui un proceso ms bien emprico,
y al llegar a nuestros tiempos, observa una modalidad cientfica en su desarrollo, pasando a
cumplir, entonces una finalidad social.
En nuestro pas, el rgimen legal regula el contrato de seguro a travs de la Ley 17418/67
estableciendo en el artculo 1: Hay contrato de seguro cuando el asegurador se obliga
mediante el pago de una prima o cotizacin a resarcir un dao o a cumplir la prestacin
convenida si ocurre el evento.


Objeto del contrato de seguro

El objeto de este tipo de contrato es de reparar materialmente, en forma parcial o total, las
consecuencias de un dao que destruye o menoscabe la vida y el patrimonio de las
personas.



Partes intervinientes en el contrato de seguro

Son dos las partes intervinientes:
1. Asegurador: es la empresa que asume la cobertura del riesgo.
2. Asegurado y/o tomador: es la persona de existencia visible o ideal titular del inters
sobre cuyo riesgo se toma el seguro. Sobre el asegurador recae la cobertura del
seguro y es el que se obliga al pago de la prima.



Clasificacin jurdica del contrato de seguro

El contrato puede clasificarse como:
Bilateral: se compone de dos partes: segurador, y asegurado o tomador. El
asegurador est obligado a cumplir si ocurre el evento, y el asegurado se obliga al
pago de una prima o cotizacin.
Oneroso: existe una obligacin de pago en dinero de la prima para que pueda, si
ocurre un siniestro, resarcirse al tomador.
Consensual: emitida la propuesta por una de las partes es necesario la aceptacin
por parte de la otra; para confeccionar este contrato es necesario que ambas pares
expresen su voluntad.
Nominado: est previsto este tipo de contratos en la ley 17418/67.
Aleatorio: el resarcimiento tendr lugar solamente s ocurre el evento, por lo que el
riesgo futuro es incierto (art. 2051 C.C.).
De Adhesin: quien contrate con una empresa aseguradora deber adherirse a las
clusulas preestablecidas segn el tipo de seguro a contratar.
Formal: la ley determina la escritura del acto mediante la correspondiente solicitud.



Clasificacin general del contrato de seguro

En forma global, el contrato de seguro puede clasificarse como:
Patrimonial: son aquellos que afectan a los bienes de las personas, y son de
naturaleza indemnizatoria.
De Vida o de Personas: afectan directamente a las personas, y no son de carcter
resarcitorio.



Seguros patrimoniales que afecten a la construccin

Podemos nombrar dentro de este tipo los siguientes riesgos:
a) I ncendio: establece asegurar bienes que pueden ser afectados por el fuego, como tal
es el caso de edificios en construccin y a la mercadera contenida o guardada en
obra.
b) Transporte: est destinado al transporte de la mercadera en trnsito, por va
martima o terrestre. Afecta indirectamente a la empresa que efecta el transporte,
ya que es la encargada de contratar este tipo de seguros.
c) Robo: se destina a reparar la perdida por robo, no hurto, de mercadera, dinero en
trnsito, en caja fuerte, enseres varios, etc.
d) Desperfectos tcnicos: por lo general no se utilizan, dado que en el caso de la
construccin solo cubriran artefactos electrnicos o maquinarias muy pequeas, y
su costo es muy alto.
e) Responsabilidad civil: prev el dao que pueden sufrir terceros o cosas de terceros
por causas de tareas de obras, como podra ser, por ejemplo, la cada de un andamio
sobre un techo de una finca lindera, o la desafortunada manipulacin de elementos
en altura que caen y daan a un transente. La responsabilidad civil es ineludible
frente a terceros damnificados, es decir, el asegurado no puede transferirla a la
compaa aseguradora, y esta responsabilidad subsiste aun si la aseguradora no
cumple con el resarcimiento, o bien si el tercero damnificado, no conforme con la
indemnizacin, acta judicialmente contra del asegurado. Por lo general se estila
que el damnificado, al ser indemnizado, haga una expresa renuncia a cualquier tipo
de reclamo que pudiera efectuar.
Dentro de la responsabilidad civil, debemos mencionar a un riesgo no asegurable en nuestro
pas, que es el de Mala Praxis, aplicable a la responsabilidad profesional. Sera un seguro de
responsabilidad profesional. En otros pases del mundo se practica, y cubre al profesional
de la construccin ante cualquier evento daoso que ocurra dentro del periodo contractual
como post-contractual o extracontractual.
f) Caucin: es la garanta o aval que una persona ofrece a otra para asegurar el
cumplimiento de un contrato, promesa u obligacin. Dentro de la construccin, las
garantas ms utilizadas son:
Mantenimiento de oferta: garantiza una propuesta ofrecida.
Ejecucin del contrato: mantiene las obligaciones emanadas del contrato.
Anticipos: destino de la suma para la ejecucin de la obra.
Acopios: destino de la suma para adquisicin de materiales, enseres, etc.
Fondo de garanta o de reparo: sustituye a las retenciones que se practican
sobre las certificaciones de obra.


Seguros de vida o de personas que afectan a la construccin

Podemos mencionar dentro de este tipo de seguros:
De salud: cubren los posibles gastos que originan la aparicin de enfermedades no
profesionales. Es de origen reciente y no sera incompatible con los sistemas de
seguridad social (obras sociales o medicinas prepagas).
De accidentes personales: cubren los gastos que origina un accidente que derive en
incapacidad personal o muerte.
De vida: conocido como seguro por muerte, es el que ante el fallecimiento del
asegurado,, se acuerda el pago de una indemnizacin a un tercero denominado
beneficiario.
De vida colectivo obligatorio: cubre la vida del conjunto de trabajadores de una
empresa, y se acuerda el pago a un tercero beneficiario ante el caso de muerte
natural o accidente del asegurado.
De accidentes de trabajo: son aquellos que cubren al trabajador ante el caso de
muerte, o de incapacidades parciales o totales, temporarias o permanentes, debidas a
accidentes de trabajo.


La ley de riesgo de trabajo n 24557

En caso de muerte, incapacidad y necesidad de atencin mdica para trabajadores afectados
por un accidente laboral, se aplicaba la ley 9688. Luego esta ley fue suplantada por la ley
24028, hasta que a su vez fue reemplazada por la ley 24557, denominada Ley sobre
Riesgos del Trabajo, donde se unifican los conceptos de la anterior ley con los principios
regulados por la ley 19587 de Seguridad e Higiene. Esta ley tiene por objeto:
a) Prevenir. A travs de la capacitacin del operario se tiende a lograr la disminucin
de riesgos de trabajos.
b) Reparar daos. Si un accidente origina al trabajador un dao que deriva en
incapacidades, enfermedades profesionales, o muerte, se lo indemniza de dos
formas:
1. En dinero: acceso al goce de una pensin por incapacidades temporarias o
permanentes, mediante un pago nico, peridico o vitalicio.
2. En especies: el trabajador podr acceder a medicamentos, prtesis y asistencia
profesional para su recuperacin. Puede cubrirse con especies un servicio
funerario.
c) Recalificar y recolocar. Si un trabajador ve disminuida sus aptitudes fsicas tras un
accidente, podr desarrollar otro tipo de tareas inherentes a su nueva condicin.
d) Mejorar la actividad. Readecuar las condiciones de trabajo que hagan ms segura la
actividad a desarrollar.

La ley 24557modifica sustancialmente, desde julio de 1996, el esquema legal existente
hasta entonces, con relacin a los accidentes de trabajos y enfermedades profesionales que
pudieran sufrir los obreros, mediante la creacin de las Aseguradoras de Riesgos de Trabajo
(A.R.T.).
La ART brinda una cobertura integral, homognea y obligatoria a todas las empresas
pblicas y privadas del pas que cuenten con personal en relacin de dependencia.
Las empresas deben afiliarse en forma obligatoria a un ART, pero podr elegir la ART que
ms le convenga. A su vez, ninguna ART podr rechazar el pedido de afiliacin, ni exigir a
los trabajadores examen mdico alguno.
Las ART benefician tanto al empleador como al trabajador en los siguientes aspectos:
El empleador cuenta con un asesor efectivo en materia de prevencin de riesgos e
higiene, a fin de mejorar gradualmente el nivel de seguridad en el trabajo. Todas las
mejoras se reflejan en el costo del seguro, que anualmente se recotiza en funcin de
los siniestros que se hayan producido en el lugar de trabajo. Asimismo, se libera del
costo que implica un litigio, a cambio de un mecanismo indemnizatorio gil y
eficiente.
El trabajador desarrollara su actividad en un medio ambiente laboral seguro, bajo la
proteccin de un sistema que le brinde cobertura mdica y asistencial, a fines de su
posterior rehabilitacin y reinsercin laboral.

La superintendencia de riesgos de trabajo (SRT)

Creada por la ley 24557, la SRT es un organismo cuyas funciones consisten en verificar el
desarrollo de la actividad laboral, controlando el fiel cumplimiento de las resoluciones que
oportunamente dicte.
A travs de la resolucin n 231/96, la SRT ha establecido medidas mnimas que deben
cumplirse en una obra, por ejemplo:
El establecimiento de sanitarios y vestuarios para el personal.
La provisin de elementos de proteccin personal.
Medidas de prevencin ante cada de personas o cosas.
La proteccin del sistema elctrico.
La confeccin del legajo tcnico.
La capacitacin sobre seguridad e higiene.
La sealizacin de obra.
La proteccin contra incendio.

Adems, otra resolucin, la n 51/97, establece renunciar ante la ART el inicio de obra,
presentando un programa de seguridad que debe ser confeccionado por el contratista; en
esta resolucin, se autoriza a las ART a prestar ellas mismas los servicios de seguridad e
higiene coordinadamente con la empresa que ejecute la obra.
La construccin ha sido, y es, una de las reas de la produccin con mayor ndice de
accidentes de trabajo. Por eso, la ley 24557 tiene a colocar el sistema laboral a la altura de
las legislaciones ms modernas, en aras de disminuir la cantidad de accidentes de trabajo
como as mismo la aparicin de enfermedades profesionales que afecten a las actividades
de la produccin.





RGIMEN LABORAL E IMPUESTOS

RGIMEN LABORAL

Introduccin

El artculo 14 de la Constitucin Nacional consagra derechos para todos los habitantes de la
Nacin conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio, y entre esos derechos figura el
derecho a trabajar; y dentro de la misma Constitucin el artculo 14 bis establece que el
trabajo debe gozar de la proteccin de las leyes, que aseguran al trabajador, entre otras
condiciones enumeradas:
Condiciones dignas y equitativas de labor.
Jornada laboral limitada.
Descanso y vacaciones pagados.
Retribucin justa.
Salario mnimo, vital y mvil.
Igual remuneracin por igual tarea.
Proteccin contra el despido arbitrario.
Organizacin sindical libre y democrtica.

Asimismo, el art. 14 bis, los gremios tienen garantizado:
Concertar convenios colectivos de trabajo.
Recurrir a la conciliacin y al arbitraje.
El derecho a huelga.

Y tambin se garantizan para los trabajadores:
Los beneficios de la seguridad social, con carcter de integral e irrenunciable.



El derecho laboral

Se entiende por derecho laboral al ordenamiento jurdico vigente que rige las relaciones
humanas dentro del contexto de la relacin entre un trabajador y aquel que no lo emplea
como tal.
El derecho laboral en nuestro pas tiene muchas fuentes a las cuales referirse. Tal es as el
caso que tenemos:
Ley n 20744 de Contrato de Trabajo, modificada por la ley n 21297.
Ley n 24013/91, denominada Ley Nacional de Empleo.

Asimismo, se complementan con estas leyes:
Los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT), establecidos por la ley n 14250.
Los laudos arbitrales.
Los usos y costumbres.
La libre voluntad de las partes a la hora de establecer un vnculo laboral.


La ley de contrato de trabajo

Esta ley, que lleva el nmero 20744, dice en su art. 4: Constituye trabajo a los fines de
esta ley toda actividad lcita que se preste a favor de quien tiene la voluntad de dirigirla,
mediante una remuneracin.
El contrato de trabajo tiene por principal objeto la actividad productiva y creadora del
hombre en s. Solo despus ha de entenderse que media entre las partes una relacin de
intercambio y un fin econmico en cuanto se disciplina por esta ley.
El art. 21 de la ley expresa: Habr contrato de trabajo, cualquiera sea su forma y
denominacin, siempre que una persona fsica se obligue a realizar actos, ejecutar obras o
prestar servicios a favor de la otra y bajo la dependencia de sta, durante un periodo
determinado o indeterminado de tiempo, mediante el pago de una remuneracin. Sus
clusulas en cuanto a las formas y las condiciones de la prestacin, quedan sometidas a
las disposiciones de orden pblico, los estatutos, los convenios colectivos de trabajo o los
laudos con fuerzas de tales, y los usos y costumbres.
El contrato de trabajo puede clasificarse como:
Bilateral: una parte se obliga a efectuar un trabajo y la otra a contraprestar un
beneficio por el trabajo efectuado.
Consensual: el contrato queda incluido, en situaciones normales, por el mero
consentimiento de las partes.
Oneroso: el empleador paga al trabajador un emolumento econmico en dinero,
para su sustento.
Conmutativo: el trabajo se efecta a cambio de una remuneracin.
No formal: no requiere formas especficas para su celebracin.
Escrito o verbal: tal como la clasificacin lo indica.

A efectos de la ley, son deberes del trabajador:
a) Prestar normalmente los servicios convenidos.
b) Respetar las rdenes dadas por el empleador.
c) Observar puntualidad, eficacia, dedicacin.
d) Cuidar herramientas suministradas.
e) Guardar secretos sobre procedimientos comerciales y/o tcnicos.

Son derechos del trabajador:
a) Percibir remuneracin por el trabajo efectuado.
b) Gozar de los beneficios sociales segn leyes, estatutos y convenios colectivos de
trabajo.

Son deberes del empleador:
a) Pagar remuneraciones y servicios sociales.
b) Suministrar trabajos, herramientas, materias primas.
c) Brindar seguridad, comodidad, higiene.
d) Dirigir, organizar, etc.



Convenios colectivos de trabajo

La ley n 14250 establece los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT) como el acuerdo
entre empleadores (a travs de los organismos empresariales) y los trabajadores (por medio
de sus asociaciones), aunque gozan de lo establecido en los CCT todos los trabajadores,
estn afiliados o no a las distintas asociaciones profesionales.
A travs de los CCT se establece las condiciones de trabajo de un gremio o categora de
trabajadores o de una empresa. Los CCT deben ser homologados por el Ministerio de
Trabajo y Seguridad Social.
La construccin cuenta con el CCT n 76, de vigencia en todo el territorio nacional desde el
1 de junio de 1975, y fue subscripto por:
La UOCRA (Unin de Obreros de la Construccin de la Repblica Argentina).
La CAC (Cmara Argentina de la Construccin).
La Federacin Argentina de Entidades de la Construccin.
El Centro Argentino de Arquitectos y Constructores.

El CCT 76/75 regula las relaciones de trabajo que involucra a trabajadores y empleadores
de la construccin y sus ramas subsidiarias (albailes, plomeros, pintores, techistas, etc.).
El art. 19 del CCT 76/75 establece un pago mnimo para el trabajador. Si a un obrero no le
abona su salario en trmino o se le abona en forma insuficiente, este podr reclamar no
solamente lo que se le adeude, sino adems una reparacin equivalente al doble de la suma
adecuada, siempre y cuando:
a) Intimar al empleador dentro de los 10 das hbiles contados desde el momento que
se debi cobrar.
b) El empleador no abone el salario dentro de los tres das subsiguientes al
requerimiento.

Si se produjeran ausencias del obrero por motivo de enfermedades inculpables o por
accidentes, el art. 21 de la ley 22250 establece que el trabajador gozara del sueldo bsico y
sus adicionales (de corresponder) durante los das laborales, por un periodo de:
a) Hasta tres meses, si posee antigedad en el empleo inferior a 5 aos.
b) Hasta seis meses, si dicha antigedad fuera mayor.

La recidiva de enfermedades crnicas no ser considerada enfermedad, salvo que se
manifestara transcurrido los dos aos. Salvo casos de fuerza mayor, el trabajador debe dar
aviso de su accidente o enfermedad dentro de la primera jornada de trabajo respecto de la
cual no pudiera concurrir por cualquiera de los mencionados motivos, informando adems
donde se halla. De no avisar, perder derechos sobre la remuneracin, salvo que el carcter
de la enfermedad o accidente revista gravedad suficiente.



Ley 22250: el rgimen de la industria de la construccin

En la industria de la construccin el rgimen laboral est compuesto por la legislacin
laboral general, y un rgimen especfico que en algunos aspectos medican al anterior por
causa de la modalidad propia de la actividad.
La ley 22250/80, de alcance nacional, constituye un rgimen legal autnomo, y fue
sancionada para regir las relaciones laborales en el mbito de la construccin para los
trabajadores en relacin de dependencia; esta ley suplanta, para los trabajos de la
construccin, las normas contenidas en la Ley de Contrato de Trabajo (art. 36, ley 22250),
prevaleciendo sobre esta ltima.
La ley 22250/80 comprende como sujetos:
A los empleadores de la industria de la construccin que ejecuten obras de
arquitectura o ingeniera (movimientos de suelos, edificaciones nuevas,
reparaciones, reciclajes, conservacin y demolicin de obras existentes, montaje o
fabricacin de partes ya fabricadas, etc.) y aquellas que elaboren elementos
necesarios o realice trabajos destinados exclusivamente para la ejecucin de las
obras recin mencionadas, en dependencia de su propia empresa, establecidas con
carcter transitorio para este nico fin.
A los empleadores de las industrias complementarias o coadyuvantes de la
construccin nicamente con relacin al personal que contrate solo para ejecutar
trabajos en las obras o lugares mencionados en el punto anterior.

Respecto a los trabajadores, esta ley comprende a aquellos que dependen de los referidos
empleadores, independientes de la forma de contratacin y de remuneracin, desarrollando
labores en sitios mencionados en los prrafos 1 y 2; adems, deben agregarse los
trabajadores que se desempeen en talleres, depsitos, o parques destinados a la
conservacin, reparacin y guarda de los elementos de trabajo utilizados en dichas obras o
lugares.
La ley 22250 excluye al personal directivo, administrativo, tcnico, profesional, jerrquico
y de supervisin, al propietario de la obra; a la administracin pblica Nacional, Provincial
o Municipal y entes centralizados, descentralizados y autrquicos, a las empresas del
Estado (y su participacin en sociedades), y en los casos que el Estado realice obras para s,
mediante el sistema de administracin, con su propio personal.



El instituto de estadstica y registro de la industria de la construccin (IERIC)

Este organismo es un ente autrquico no estatal, encargado de aplicar la ley 22250 y de
inscribir a cada empleador. El IERIC inscribe a personas reales o ideales, todo aquel que
realice trabajos con carcter empresario, contratista o subcontratista. El IERIC mediante el
decreto 1309/96, cumple las funciones que antiguamente desarrollaban el Registro
Nacional de la Industria de la Construccin, que dependa del Ministerio de Trabajo y
Seguridad Social.
El contratista o subcontratista deber estar inscripto en el IERIC, requisito que debe ser
exigido por el comitente, quien comunicara a dicho organismo la ubicacin de la obra y el
inicio de la misma; de no hacerlo as, los empresarios, propietarios y profesionales (que
contraten mano de obra y no estn inscriptos en el IERIC) son solidariamente responsables
de las obligaciones de dichos contratistas o subcontratistas respecto del personal que
empleen y que fueran emergentes de la relacin laboral referida a la obra.
Un empleador deber inscribirse en el IERIC dentro de los primeros 15 das hbiles de
iniciada su actividad en calidad de tal. Si no se hiciera as, se presumir como fecha de
inicio, segn el decreto 1342/81, que reglamenta la ley 22250, aquella que coincida con el
da que celebro el primer contrato laboral con uno o ms trabajadores afectados a la
normativa vigente.



Fondo de desempleo

El fondo de desempleo es un mecanismo legal que sustituye el rgimen de preaviso y
despido enunciado en la Ley de Contrato de Trabajo. Este fondo se nutre con un aporte
obligatorio a cargo de empleador, que se realiza desde el comienzo hasta el inicio de la
relacin laboral. Los depsitos de los aportes al fondo de desempleo se efectan dentro de
los primeros 15 das del mes siguiente a aquel en que se pag el salario, en una entidad
bancaria autorizada.
La ley 22250, en su art. 16, prohbe el pago directo de dicho fondo al obrero que cesa en su
trabajo. El fondo integrara el patrimonio de los trabajadores y ser inalienable,
irrenunciable, inembargable e intransferible (salvo por imposicin judicial de cuota
alimenticia una vez producido el desempleo).
Por cualquier causa que justifique el cese de la relacin laboral, el trabajador dispondr del
fondo de desempleo. El empleador entregara la libreta de aportes y abonara el saldo de
aportes no realizados a partir de la fecha de cesacin.



Libreta de aportes


La libreta de aportes es un documento de carcter obligatorio que es expedido por el IERIC
al obrero en relacin de dependencia; en dicha libreta, medio eficaz para verificar la
aplicacin de la ley 22250, se vuelcan:
Los datos personales del trabajador.
La fecha de inscripcin del trabajador.
La notacin de los anteriores contratos.
El registro de aportes efectuados para el trabajador por sus empleadores,
debidamente acreditados por un banco interviniente en cada una de las distintas
relaciones laborales.

Al iniciarse en un determinado trabajo, el obrero debe entregar a su empleador su libreta de
aportes dentro de los 5 das hbiles; si el obrero no posee libreta, el empleador puede
tramitarla dentro de los primeros 15 das hbiles contados desde la fecha de ingreso, por lo
que deber contar con los datos que la ley requiere.



Los obreros

Debern cumplir una jornada de trabajo de nueve horas, con un descanso pago de 20
minutos, con un lmite de 44 horas semanales de trabajo. El CCT 76/75 establece una
categorizacin de las calidades de operarios de la construccin, a saber:
Oficial especializado: es el oficial albail o carpintero que adems de las tareas
inherentes a su especialidad debe interpretar planos y efectuar replanteos.
Oficial albail: es el oficial capacitado para nivelar, aplomar, colocar marcos de
aberturas, colocar revestimientos, ejecutar mamposteras, contrapisos, revoques y
tareas de impermeabilizacin.
oficial albail: es el oficial que ejecuta tareas de mampostera gruesa,
contrapisos y revoques gruesos.
Oficial carpintero: es aquel que realiza tareas de armado, aplomado, nivelacin,
colocacin de columnas, vigas, dinteles y entablonados.
oficial carpintero: es quien realiza tableros, puntales, entablonados,
apuntalamientos y acuamientos.
Oficial armador: es aquel que interpreta planos y planillas de hierro, hace y coloca
estribos, dobla y empalma hierros.
oficial armador: realiza el corte y doblado de hierros de dimetro reducidos.
Ayudante: desempea tareas generales, no especializadas.
oficial canchero: es quien prepara mezclas de albailera.

El salario bsico del convenio se paga sobre la base de una divisin geogrfica del pas en
tres zonas:
Zona A: Capital Federal, Santiago del Estero, Santa Fe, Buenos Aires, San Juan,
Catamarca, Crdoba, Entre Ros, Salta, Tucumn, Chaco, La Pampa, San Luis,
Corrientes, La Rioja, Formosa, Jujuy, Misiones.
Zona B: Neuqun, Rio Negro, Chubut.
Zona C: Santa Cruz, Tierra del Fuego, Antrtida Argentina e Islas del Atlntico
Sur.

La remuneracin de un overo tiene una serie de incidencias sobre la mano de obra directa
que se calculan sobre la base del siguiente cuadro:

Salario por tiempo efectivamente trabajado . 100,00
Asistencia perfecta . 18,00
Salario pagado por el tiempo no trabajado, incluida indemnizacin por causas
climticas. 14,48
Asignacin por vestimenta ... 1,80
SAC (Sueldo Anual Complementario) ... 11,12
Fondo de desempleo, indemnizacin, fallecimiento .. 17,86

Subtotal liquidado .... 163,06

Aportes patronales al ANSES
Obra social
Asignaciones familiares .. 33,55
Previsin social e INSSJyP
Seguro de vida

Costo total (excluido el seguro de accidente de trabajo) ...196,61

Los salarios pagados por tiempos no trabajados incluyen:
Feriados nacionales.
Vacaciones.
Enfermedad inculpable.
Licencia especiales pagas.

IMPUESTOS DEL PROFESIONAL DE LA CONSTRUCCIN

Introduccin

El impuesto es una carga que impone la Nacin a todos sus habitantes, es un recurso que
posee la Nacin para hacer frente a los gastos que demande el sostenimiento del Estado,
sobre la base de un tributo que pagan todos los habitantes del Territorio de la Repblica.
La aplicacin de los impuestos se efecta mediante una ley, debiendo tener los mismos:
a) Equidad: dado que las capacidades contributivas de los contribuyentes de la
Nacin son distintas.
b) Generalidad: se aplica a todos los habitantes del Territorio Nacional.
c) No confiscatoriedad: el pago del impuesto no debiera la prdida del patrimonio del
contribuyente, para hacer frente a su pago.

El impuesto es aplicado tanto por la Nacin como por las provincias; los municipios no
fijan impuestos, sino tasas o contribuciones de orden regional. El pago de los impuestos de
orden nacional es verificado por la Administracin Federal de Ingresos Pblicos, Ex
Direccin General Impositiva (AFIP, Ex - DGI), en tanto que los impuestos provinciales y
tasas regionales son fiscalizados por las direcciones de renta de las provincias y de los
municipios.



Impuestos que gravan la profesin

Un contribuyente puede ser una persona fsica argentina o extranjera, una sociedad de
hecho o una sociedad constituida legalmente.
Cuando el profesional va a iniciarse en la actividad, con su matrcula recin obtenida, debe
inscribirse en la AFIP, la que le otorgara un nmero denominado Clave nica de
Identificacin Tributaria (CUIT), que individualiza al profesional como contribuyente.
A efectos de conocer los impuestos que gravan el desarrollo de la profesin, se enumeran
los mismos, omitiendo nombrar el mecanismo para las liquidaciones de pago, debido a que
en nuestro pas, las polticas oficiales tributarias sufren modificaciones segn las
coyunturas de turno.

I mpuestos a las ganancias: es un impuesto de orden nacional, que grava las
ganancias resultantes del desarrollar una actividad que suponga un beneficio, tanto
en el pas como en el extranjero. El impuesto se tributa una vez al ao, a lo que se
presenta una declaracin jurada de la obtencin del monto a ingresar al fisco.

I mpuesto a los activos: es un impuesto nacional y se establece en los casos que la
suma de los valores de los bienes que se usan en la actividad supera a los montos de
la AFIP establece anualmente, con una alcuota. Se presenta una declaracin jurada
anual, y el pago se hace en la misma forma que se realiza el del impuesto a las
ganancias.

I mpuesto al valor agregado: conocido con su abreviatura (IVA), es un impuesto
nacional que se calcula como un porcentaje sobre el valor consignado en una
factura; ese porcentaje debe ser ingresado al fisco, dado que quien factura acta
como agente de retencin: por cada factura emitida, el profesional emisor adiciona
el mismo porcentaje de IVA correspondiente, y como ese profesional ha efectuado
compras con el IVA (consignado en las facturas correspondientes) deposita en una
entidad bancaria la diferencia entre el IVA cobrado (por facturas emitidas por el
mismo) y el IVA que abono es sus compras. Toda compra y toda venta que el
profesional efectu, debe asentarse, atendiendo un orden cronolgico, en sendos
libros no rubricados.
El monto de IVA que se ingresa mensualmente, detallado en una declaracin jurada, pasa a
engrosar las arcas del Estado. Adems, debe presentarse una declaracin jurada anual.
Existen dos formas de inscripcin anual ante el IVA:
1. Como Responsable Inscripto: deben inscribirse como tal aquellos profesionales que
facturan anualmente una cifra que supera los montos que establece la AFIP, o bien
aquellos que no superan dichos montos y que deseen estar registrados como tales.
En las facturas que emiten, debe consignar el monto de sus honorarios, agregando el
porcentaje correspondiente del IVA, con lo que dichos honorarios ms en IVA
conforman el total de la factura.
2. Como Responsable no Inscripto: son aquellos profesionales cuyos ingresos anuales
no lo obligan a categorizarse como Responsables Inscriptos; facturan honorarios y
agregan a las facturas en porcentaje de IVA, adicionando a este una sobretasa del
50% del mismo.

I mpuestos a los ingresos brutos: son establecidos por las provincias y grava el
ejercicio de la profesin, con un porcentaje sobre la facturacin mensual; en el caso
de la Ciudad de Buenos Aires, el profesional, salvo el caso de los maestros mayores
de obras, esta exento del pago de ingresos brutos. En el caso de desarrollar
actividades como contratistas o empresario, deber tributar ingresos brutos tanto en
la Ciudad de Buenos Aires como en la provincia.
Si un contratista ejerce actividades en ms de una provincia, el impuesto puede abonarse a
travs de un pago nico, denominado convenio multilateral, donde el monto del aporte se
desglosa en dos porcentajes: uno mayor que se abona en la jurisdiccin donde se efectu el
servicio, y el restante donde tenga el domicilio de residencia. El impuesto a los ingresos
brutos se paga una vez al mes, acompaando una declaracin jurada mensual, y anualmente
debe presentarse otra declaracin jurada.

Aportes jubilatorios: lo que debiera ser una previsin pura y exclusivamente
personal, el Estado lo transforma en una carga obligatoria. Aquellos contribuyentes
autnomos que desarrollan la profesin en la Ciudad de Buenos Aires aportan como
autnomos a la AFIP. Los autnomos pagan una cuota mensual en concepto de esto
aportes jubilatorios, cuyos montos van aumentando a medida que el contribuyente
acumule antigedad desde su inscripcin en la AFIP. Los aportes, que se pagan en
una entidad bancaria, ingresan al sistema estatal de reparto, o a una administracin
de fondos de jubilaciones y pensiones (AFJP). Deben aportarse una cantidad
mnima de aos para acceder a los beneficios de la jubilacin.
En el mbito provincial, el profesional realiza sus aporte jubilatorios a la caja provincial.
Tomando como ejemplo a la Caja de Previsin para los Profesionales de la Ingeniera y la
Arquitectura de la provincia de Buenos Aires, creada por la Ley Provincial 5920/58
(modificada por ley 12007/97), esta exige el pago de un porcentaje sobre el monto de los
honorarios cobrados por su tarea profesional, que no debe ser inferior al valor prefijado en
una cuota mnima anual; de no llegarse a cubrir el monto dicha cuota mnima, no podr
computarse el periodo a efectos de acceder a los beneficios de la jubilacin.



Facturacin y recibo

El profesional debe emitir facturas y recibos conforme a las normas que establece la AFIP;
si ejecuta proyectos y direccin, es suficiente emitir recibos, pero si trabaja como
contratista o empresario debe emitir factura y recibo. La AFIP dispuso tres tipos de
facturas: A, B y C.
El profesional que es IVA responsable inscripto, emite facturas o recibos:
a) Tipo A a los comitente que sean responsables inscriptos o responsables no
inscriptos en el IVA.
b) Tipo B a los comitentes consumidores finales, no responsables o IVA exento.
Puede darse el caso de que se emita una factura B a un responsable inscripto.
El profesional cuya categora es la IVA responsable no inscripto debe emitir
facturas y/o recibos Tipo C a cualquier comitente.






SOCIEDADES COMERCIALES

Introduccin

Cuando hablamos de la labor del profesional de la construccin y la labor del empresario,
nos referimos a su desempeo a ttulo personal, es decir, tomamos a la figura de cada una
de ellos como la de una persona fsica, con nombre y apellido.
Muchos emprendimientos que se desarrollan en el transcurso de la vida profesional y/o
empresaria conllevan esa actitud de realizacin personal e individual. Tal es el caso del
ingeniero civil que proyecta una vivienda o del contratista de hormign armado que ejecuta
una losa.
Siempre hablamos de sujetos individuales, que proyectan dirigen o emplean y/o
subcontratan personal para la ejecucin de un determinado trabajo. Pero tambin, esos
emprendimientos pueden ser de tal magnitud que nos sobrepasa en nuestra capacidad de
respuesta; vale decir que solos no podemos hacerle frente, dada esa envergadura de que
hablamos, o bien porque otras ocupaciones nos impiden un cierto grado mnimo de
atencin.
Las tareas profesionales o empresariales pueden ser desempeadas en sociedad.
Consideremos la sociedad como una unin de personas que persiguen un fin comn en
todas ellas, realizando cada una los aportes que sean necesarios para el correcto
funcionamiento de dicha unin y el eficaz cumplimiento de tal fin. Las sociedades civiles
estn reglamentadas por el Cdigo Civil de la Nacin.
El art. 1648 dice al respecto: Habr sociedad, cuando dos o ms personas se hubiesen
mutuamente obligado, cada una con una prestacin, con el fin de obtener alguna utilidad
apreciable en dinero, que dividirn entre s, del empleo que hicieran de lo que cada una
haya aportado.
Al hablar del Capital, el C.C. denomina Capital Social a todas las prestaciones que
consisten en obligaciones de dar.



El contrato social

Un contrato social puede celebrarse, segn la establece el C.C. en su art. 1662:
Verbalmente o por escrito.
Por instrumento pblico o privado.
Por correspondencia.

En una sociedad no pude asegurarse al socio su capital o ganancia, o retribucin fija al
socio industrial, haya ganancia o no; y adems, el socio no puede retirar su capital de la
sociedad en cualquier momento.
Los herederos de los socios fallecidos solo tiene derecho a percibir como cuotas de sus
ganancias una cantidad determinada, o que el socio o socios sobrevivientes puedan quedan
con todo el activo social, pagndoles una cantidad determinada.
Si la existencia de la sociedad no puede probarse, por falta de instrumento, o por cualquier
otra causa, los socios que hubiesen estado en comunidad de bienes o de intereses, podrn
alegar entre si la existencia de la sociedad, para pedir la restitucin de lo que hubiesen
aportado a la sociedad, la liquidacin de las operaciones hechas en comn, la particin de
las ganancias y de todo lo adquirido en comn, sin que los demandados puedan oponer la
nulidad o no existencia de la sociedad.
El Cdigo Civil acepta como pruebas de la existencia de la sociedad cartas firmadas por los
socios y escritas en el inters comn de ellos, circulares publicados en nombre de la
sociedad o de cualquier tipo de documentos en los cuales los que los firman hubiesen
tomado las calidades de socios.



Los socios

Son considerados socios aquellas personas que fueron parte del primitivo contrato de
sociedad, y las que despus entraren en la sociedad, o por alguna clusula de contrato, o por
contrato posterior con todos los socios, o por admisin de los administradores autorizados
al efecto (art. 1667, C.C.).
Los aportes de los socios consisten en obligaciones de dar, o en obligaciones de hacer.
Segn el art. 1649 del C.C.:
Es socio capitalista, aquel cuya prestacin consiste en obligaciones de dar.
Es socio industrial, aquel cuya prestacin consiste en obligaciones de hacer.

El artculo 1650 del Cdigo Civil, dice que los socios deben s o s aportar a la sociedad sus
obligaciones de dar u obligaciones de hacer. Asimismo, tampoco pueden cederse los
derechos sociales, salvo que dicha facultad hubiera sido reservada en el contrato social (art.
1673, C.C.).
Un socio puede ser excluido de la sociedad:
Si contra la prohibicin del contrato cediese sus derechos a otros.
Si no cumpliese alguna de sus obligaciones para con la sociedad, tenga o no culpa.
Si le sobreviniese alguna incapacidad.
Si perdiese la confianza de los otros socios, por insolvencia, fuga, perpetracin de
algn crimen, mala conducta, provocacin de discordia entre los socios u otros
hechos anlogos (art. 1735, C.C.).



La administracin de una sociedad

El poder de administrar la sociedad corresponde a todos los socios, y se reputa ejercido por
cada uno de ellos, si no constare que para hacerlo, los socios hubiesen nombrado a uno o
ms mandatarios, socios o no socios (art. 1676, C.C.).
Si no se ha estipulado en el contrato la forma de administrar, lo que cualquiera de los socios
hiciere obliga a la sociedad como hecho por un mandatario suyo, pero cada socio podr
oponerse a las operaciones de los dems, antes de que hayan producido efecto legal (art.
1677, C.C.).
El mandato para administrar la sociedad puede hacerse tanto en el contrato primitivo, o
bien despus de haber construido la sociedad (art. 1681, C.C.).
La administracin de la sociedad se reputa en mandato general, que comprende los
negocios ordinarios de ella, con todas sus consecuencias. Son negocios ordinarios, aquellos
que para los cuales la ley no exige poderes especiales; todos los otros sern reputados
extraordinarios (art. 1694, C.C.).
El mandato general no autoriza para hacer innovaciones sobre los inmuebles sociales, ni
modificar el objeto de la sociedad, cualquiera sea la utilidad que pueda resultar de esos
cambios.
Tratndose de negocios extraordinarios, el administrador o administradores de la sociedad,
o cualquiera de los socios, si la sociedad fuera administrada por todos, nada podrn hacer
antes de que se les confiera los poderes especiales. La deliberacin entra tales poderes ser
por la mayora de los socios (art. 1697, C.C.).



Revocacin del mandato del administrador

El mandato para administrar la sociedad puede ser revocado, y la revocacin puede hacerse
con causa legtima o ilegitima.
Habr causa legtima si el socio administrador por un motivo grave, dejase de merecer la
confianza de sus coasociados, o si le sobreviniese algn impedimento para administrar.
Si el mandatario no reconoce como justa la causa invocada conservara su cargo hasta ser
removido judicialmente.
Si el mandato ha sido dado por una clusula del contrato social, no puede revocarse al
administrador sin causa legtima y el socio que lo ha recibido puede, a pesar de la oposicin
de los otros socios, ejecutar todos los actos que entran en la administracin del fondo
comn.



Disolucin de una sociedad

Una sociedad queda disuelta:
Si fuere de dos personas, por la muerte de una de ellas.
Por exigencia de algunos de los socios.
Si fallece el administrador nombrado por el contrato, o el socio que pone su
industria.
Si algunos de los socios tuviera tal importancia personal, que su ausencia hiciere
probable que la sociedad no pueda continuar con buen xito.
Si caduco el lapso de duracin de la sociedad aun en el caso en que no haya
quedado concluido el negocio que tuvo por objeto.
Si se cumple la condicin a que fue subordinada su duracin aun en los casos en que
no estn concluidos los negocios que tuvo por objeto.

Las prdidas y ganancias se reparten conforme a lo que se haya pactado. Si solo se hubiese
pactado la parte de cada uno en las ganancias, ser igual su parte en las perdidas. De no
existir convenio, la parte de cada socio en las ganancias y prdidas, ser en proporcin a lo
que hubiese aportado a la sociedad. Si el socio industrial se hubiese obligado como los
otros socios a dividir las ganancias o prdidas, se entender que su perdida es slo de la
industria que puso



Decreto ley 19550 de sociedades comerciales

En 1972, fue sancionado y promulgado el decreto-ley 19550, conocido como Ley de
Sociedades Comerciales.
Habr sociedad comercial cuando dos o ms personas en forma organizada, conforma a
uno de los tipos previstos en la ley de sociedades comerciales, se obliguen a realizar
aportes para aplicarlos a la produccin o intercambio de bienes o servicios, participando
de los beneficios y soportando las perdidas. (Art. 1, ley 19550).


Estipulaciones

Todo contrato social debe contener los siguientes tems:
a) Nombre, edad, nmero de documento, estado civil, nacionalidad, profesin y
domicilio de los socios.
b) Especificacin de su objeto (debe ser preciso y determinado).
c) Capital social, expresado en moneda vigente en el pas, y aporte de cada socio.
d) Forma de organizacin de la administracin, su fiscalizacin y reuniones de los
socios.
e) Forma de distribuir utilidades y de soportamiento de prdidas.
f) Reglas del derecho y obligaciones de los socios.
g) Funcionamiento, disolucin y liquidacin de la sociedad.

En un contrato social no ser vlido asegurar al socio su capital ni sus ganancias, ni el
agregado de pluses en efectivo, ni liberarlo de soportar perdidas. Asimismo, es nulo
establecer que todas las ganancias y aun las prestaciones a la sociedad pertenezcan al socio
o socios sobrevinientes.
Los derechos y las obligaciones de los socios comienzan desde la fecha fijada en el contrato
de sociedad. Sin perjuicio de ello responden tambin de los actos realizados, en nombre o
por cuenta de la sociedad, por quienes hayan tenido hasta entonces su representacin y
administracin, de acuerdo con lo que se dispone para cada tipo de sociedad.
Ser nula la constitucin de una sociedad de tipos no autorizados por la ley, y nulas de
nulidad absoluta aquellas que persigan fines ilcitos.



Denominacin de la sociedad

La razn social se forma con el nombre de una o ms socios seguido por la frase y
Compaa (y Ca.), si la cantidad de socios es numeroso. Tambin puede ponerse un
nombre de fantasa y su objeto.



Transformacin

Tiene lugar si una sociedad adopta uno de los tipos previsto en la ley, la sociedad no se
disuelve ni se alteran sus derechos y obligaciones.



Fusin

Si dos o ms sociedades si liquidarse se unen entre s, o cuando una sociedad existente
incorpora a otra u otras que sin liquidarse son disueltas, existe fusin de sociedades.


Escisin

Hay escisin de sociedades si destinan parte del patrimonio a otra sociedad existente, o
participa con ella en la creacin de una nueva sociedad, o cuando destinan parte del
patrimonio para crear una nueva sociedad.



Disolucin de la sociedad

La enumeracin de las causales de disolucin y la resolucin parcial de una sociedad no es
taxativa segn el decreto-ley 19550, porque incluso los socios pueden establecer causales
no previstas por la ley; en las sociedades colectivas, en comandita simple, de capital e
industria, y en participacin, la muerte o la exclusin de un socio resuelven parcialmente el
contrato. Una sociedad se disuelve:
Por decisin de los socios.
Por expiracin del pazo por el que se convino su existencia.
Por cumplimiento de la condicin por la que se subordino su existencia.
Por consecuencia del objeto para el cual se form o por la imposibilidad
sobreviniente de lograrlo.
Por declaracin de quiebra.
Por su fusin.
Por sancin en firme del retiro de ofertas pblicas de la cotizacin de sus acciones.
Por reduccin de uno del nmero de socios en el trmino de tres meses, lapso
durante el cual ser el responsable por las obligaciones sociales contradas.

Al producirse la disolucin, la sociedad se liquida, tarea que realizara el o los liquidadores,
quienes deben estar inscriptos como tales en el Registro Pblico de Comercio (RPC). La
liquidacin tiene por objeto cobrar los crditos y pagar las deudas sociales.



Concurso preventivo

Tiene lugar cuando un comerciante, al no poder hacer frente a obligaciones contradas, se
presenta ante el juez en lo comercial de su jurisdiccin, y le solicita llegar a un acuerdo con
los acreedores, de manera de obtener quitas, prorrogas, etc. para pagar por aquello que
debe. El comerciante o sociedad que puede acceder al concurso preventivo es aquel que
est inscripto en el RPC. El juez, al aceptar el concurso preventivo, nombra un sndico, con
el que se realizan las juntas de acreedores. Para que el concurso preventivo sea considerado
como tal, el juez debe homologarlo.



Quiebra

Si el deudor no puede hacer frente a sus pagos, cualquier acreedor puede solicitar que se
declare la quiebra, no obstante la facultad del comerciante de solicitar su propia quiebra.
Tambin, si el concurso preventivo no fue homologado, o fue declarado negativo, el deudor
mismo puede pedir la quiebra; si en forma anterior a la quiebra existi concurso, el juez
designa a un sndico que verifique crditos y deudas y fije juntas de acreedores.



Tipo de sociedades. Generalidades

La ley 19550 contempla los siguientes tipos de sociedades:
Colectiva.
En comandita simple.
En comandita por acciones.
De capital e industria.
De responsabilidad limitada.
Annima.
Annima con participacin mayoritaria estatal.
Accidental o en participacin (no considerada por la ley como sujeto de derecho).

Sociedad colectiva: los socios contraen responsabilidad subsidiaria, ilimitada y
solidaria, por las obligaciones sociales. El pacto en contrario no es oponible a
terceros.

Sociedad en comandita simple: el o los socios comanditados responden por las
obligaciones sociales como los socios de la sociedad colectiva, y el o los socios
comanditarios solo con el capital que se les obligue a aportar (art. 134, ley 19550).

Sociedad en comandita por acciones (S.C.A.): el o los socios comanditados
responden por las obligaciones sociales como los socios de la sociedad colectiva; el
o los socios comanditarios limitan su responsabilidad al capital que suscriben. Solo
los aportes de los comanditarios se representan por acciones. La administracin
podr ser unipersonal y ser ejercida por un socio comanditado o tercero, quien
durara en su cargo el tiempo que fije el estatuto.

Sociedad de capital e industria (S.C.I .): el o los socios capitalistas responden por
los resultados de las obligaciones sociales como los socios de la sociedad colectiva,
quien aportan exclusivamente su industria responden hasta la concurrencia de las
ganancias no percibidas. Este tipo de sociedad no tuvo tan xito comercial.

Sociedad de responsabilidad limitada (S.R.L.): una SRL puede tener hasta 50
socios. El capital se divide en cuotas; los socios limitan su responsabilidad a la
integracin de las que suscriban o adquieran, sin perjuicio de la garanta solidaria e
ilimitadamente a los terceros sobre la integracin de los aportes. Corresponde la
administracin y representacin de la sociedad de responsabilidad limitada a uno o
ms gerentes, socios o no, designados por tiempo determinado o indeterminado en
el contrato constitutivo o posteriormente. Pueden elegirse suplentes para casos de
vacancia. Si son muchos los gerentes, el contrato podr establecer las funciones que
a cada gerente compete en la administracin o imponer la administracin conjunta o
colegiada. En caso de silencio se entiende que pueden realizar indistintamente
cualquier acto de administracin. Los gerentes tiene los mismos derechos,
obligaciones, prohibiciones e incompatibilidades que los directores de la sociedad
annima. No pueden participar, por cuenta propia o ajena, en actos que importen
competir con la sociedad, salvo autorizacin expresa y unnime de los socios. Los
gerentes sern responsables, individual o solidariamente, segn la organizacin dela
gerencia y la reglamentacin de su funcionamiento establecidas por el contrato (art.
157, ley 22903). Respecto a las resoluciones a adoptar, el contrato dispondr sobre
la forma de deliberar y tomar acuerdos sociales. En su defecto, son vlidas las
resoluciones sociales que se adopten por el voto delos socios, comunicando a la
gerencia a travs de cualquier procedimiento que garantice su autenticidad, dentro
de los 10 das, de habrseles cursado consultas simultnea a travs de un medio
fehaciente, o las que resulte de declaracin escrita en la que todos los socios
expresan el sentido de su voto.

Sociedad annima (S.A.): el capital se representa por acciones y los socios limitan
su responsabilidad a la integracin de las acciones suscriptas. La administracin est
a cargo de un directorio compuesto de uno o ms directores designados por la
asamblea de accionistas. Existen dentro de este tipo las Sociedades Annimas con
Participacin Mayoritaria del Estado (Nacional, Provincial, Municipal), que posee,
por lo menos, el 51% del capital social. La enajenacin de acciones se dispone por
ley; este tipo de sociedades no puede declararse en quiebra y su liquidacin es
cumplida por la autoridad que designe el Estado.

Sociedad accidental: su objeto es la realizacin de una o ms operaciones
determinadas, y transitorias, a cumplirse mediante aportaciones comunes y a
nombre personal del socio gestor. No es sujeto de derecho y carece de
denominacin social; no est sometida a requisitos de forma ni se inscribe en el
RPC. Su prueba se rige por las normas de pruebas de los contratos (art. 361, ley
19550). Algunos autores de derecho no coincidieran este tipo de sociedad como tal.
El captulo II de la ley 19550 establece disposiciones especiales sobre la sociedad annima
con participacin estatal mayoritaria y sociedades accidentales o en participacin.
Los contratos de constitucin de sociedades comerciales o modificatorios de una sociedad
comercial ya existente deben inscribirse en RPC del domicilio social, en el termina y las
condiciones previstas por el Cdigo de Comercio. La inscripcin se har previa ratificacin
de los otorgantes ante el juez que la disponga, excepto cuando se extienda por instrumento
pblico, o las firmas sean autenticadas por escribano pblico u otro funcionario
competente. Previamente a la inscripcin en el RPC, las sociedades de responsabilidad
limitada y las sociedades por acciones deben publicar por un da en el diario de
publicaciones legales correspondientes (en la Ciudad de Buenos Aires, el Boletn Oficial) el
contrato constitutivo, sus modificaciones o la disolucin.



La U.T.E. (Unin Transitoria de Empresas)

Las sociedades constituidas en la Repblica y los empresarios individuales domiciliados en
ella podrn, mediante un contrato de unin transitoria, reunirse para el desarrollo o
ejecucin de una obra, servicio o suministro concreto, dentro o fuera del territorio de la
Repblica. Podrn desarrollar o ejecutar las obras y los servicios complementarios y
accesorios al objeto principal (art. 377 ley de sociedades, segn texto ley 22903). Las UTE
no son sociedades, ni un objeto de derecho. Si la UTE contrae una deuda, puede
demandarse a cada una de las empresas que la integran.



La sociedad de hecho (S.H.)

Es una sociedad irregular. Es el tipo de sociedad que no alcanza a cumplir con las
prescripciones de la ley, por ejemplo, inscripcin, publicacin, etc. Cualquier integrante de
la misma se separa cuando lo desee; de por s, es una sociedad muy precaria, ningn socio
reclama derechos o cumplimiento de obligaciones surgidas de un contrato social.
Los actos que cumpla cualquiera de los socios hacen presumir la existencia de la sociedad,
dado que cualquier socio representa la sociedad ante terceros. Un tercero puede accionar
contra la sociedad o contra cualquiera de sus integrantes, respondiendo solidariamente e
ilimitadamente.



Sociedades cooperativas

Respecto a las sociedades cooperativas, el decreto-ley 19550 no las nombra, siguiendo
vigentes por la ley 11388. Las cooperativas se fundan sobre la ayuda mutua, para organizar
y prestar servicios, eliminando todas las intermediaciones, y poseen un capital en cuotas
indivisibles y de igual valor en acciones nominativas. No posee fines de lucro, y su capital
es variable. Las cooperativas pueden ser de consumo (alimentos, medicamentos, vivienda),
de crdito (prestaciones en beneficio a la gente, autorizadas por el Banco Central de la
Repblica Argentina), de produccin (beneficios a repartir segn la proporcin de capital
de cada socio) y de servicios pblicos (obras de inters comunitario).




Personera jurdica

El Estado, por medio de la Inspeccin General de Justicia (que depende del Ministerio de
Justicia), otorga la personera jurdica, que es la autorizacin para que la sociedad funcione,
si dicha sociedad posee una finalidad de favorecer el bien comn, si persigue fines de lucro,
si tiene autonoma patrimonial y si tiene capacidad para adquirir bienes. Una sociedad debe
inscribirse en el RPC, llevar libros rubricados, una contabilidad uniforme y someterse a la
ley de concursos.