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CAPíTULO

3

el método comparativo. Avalúo del lote. los factores de configuración

En este Capítulo trataremos solamente de los terrenos ya urbanizados o parcelados dentro de una ciudad. Los terrenos sin urbanizar los trataremos en el capítulo 11. No importa el uso, vivienda, comercial o industrial.

Como se vio en el capítulo anterior, la investigación del avaluador debe partir de los datos que encuentra y luego para compararlos recurre a la homogeneización. Aquí vamos a explicar como se hacen comparables los datos recogidos de los lotes urbanos ya desarrollados.

Utilizaremos como fuente principal para este Capítulo el Manual de Avalúos del IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliacoes e Pericias de Engenharia), los libros y do- cumentos que el ingeniero José Carlos Pellegrino ha entregado en Colombia y las notas manuscritas que nos dejó en 1980 el ingeniero uruguayo Joaquin Gorriaran (q.e.p.d). En general estos libros y manuales siguen mucho las orientaciones de los manuales norteamericanos y europeos. El mayor desarrollo documental se encuentra en bibliografía del Brasil, Argentina y Uruguay. Hemos incluido también documentos de avaluadores mejicanos.

Este método tradicional, aplicado en Colombia y muchos paises latinoameri- canos ha sido revaluado desde los años 90 especialmente por las sociedades de tasacion brasileñas y venezolanas (IBAPE y SOITAVE), por cuanto consideran que los factores que se aplican en un pais no deben ser utilizados en otro pais, sin la debida confirmación mediante investigación estadística. Incluso dentro del mismo pais, las ciudades y regiones tienen diferentes factores. Para obtener estos factores se deben hacer estudios de inferencia estadística, aplicando la ciencia econométrica y la correlacion multivariada. En este procedimiento se deben obtener muchos da- tos o referenciales, en los cuales la variable dependiente es el precio y las variables independientes deberán ser los elementos de configuración del lote (forma, frente,

fondo, tamaño, topografía, etc). De esta manera si la ecuación multiple obtiene los coeficientes con un buen nivel de confianza o minimo error, dicho coeficiente es el factor para aplicar en la ciudad o región respectiva.

Sin embargo, dado que no es objeto de este libro explicar estos procedimientos mo- dernos de aplicación econométrica a los avalúos, nos referiremos al metodo tradicional que más conocen nuestros avaluadores, aunque los factores aquí propuestos deberían ser revaluados mediante investigaciones estadísticas en cada ciudad o pais.

LOTE TIPO: Es necesario describir el concepto del Lote Tipo con el fin de com- prender la Métodología. En un barrio o en un sector de la ciudad existe un Lote Típico, es decir aquel que mas se repite y que podría definirse como el Lote Modal de la zona. Recuérdese que la Moda Estadística es el elemento que mas se repite. Moda y Típico seria aquí lo mismo. Para investigar el lote Tipo de una zona, basta con acudir a las cartas catastrales de la ciudad o del organismo de Planeación. Sin embargo con un recorrido de la cuadra, barrio o sector es muy fácil identificar cual es el tamaño, frente, fondo, etc. del lote Tipo.

El método de homogeneización se basa en definir el tamaño, frente y fondo del Lote Tipo y conocer el precio o valor comercial de dicho lote. A partir de tal identificación se procede a avaluar el lote que tenemos a la vista. Entonces se aplicaran los factores que a continuación enunciamos y que adelante describiremos su aplicación:

a) Profundidad. Factor de Fondo.

b) Frente. Factor de Frente.

c) Forma.

d) Tamaño.

e) Proporción.

f) Varios Frentes o Esquina.

g) Zonificación.

h) Topografía.

i) Valor de Plottage.

1. inFluenCiA de lA ProFundidAd

La tendencia general de los avaluadores legos en la materia y de las personas des- conocedoras del comportamiento inmobiliario, es tomar los datos de inmuebles cercanos y aplicarlo al inmueble que se avalúa, sin tener en cuenta el tamaño, la

profundidad o el frente que podría ser muy diferente entre los datos que se com- paran. Sin embargo el mercado no paga lo mismo por un lote que tiene muy buen frente sobre una calle principal que por otro que tiene escaso frente. Asimismo el mercado prefiere un lote con poca profundidad desde la calle. Aquellos con mucha profundidad tienen menor utilización en la construcción y por tanto la demanda pagará menos.

Siguiendo los estudios presentados por Joaquin Gorriarán y Jose Pellegrino, y otros autores latinoamericanos y españoles, encontramos que los investigadores en avalúos fueron hallando ciertos parámetros para identificar el valor que se debía aplicar a un lote de acuerdo con su profundidad. La teoría básica indica que el valor unitario del lote va disminuyendo a medida que se aleja de la calle y se profundiza. Los metros mas valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los metros menos va- liosos son los del extremo profundo. En la gráfica 1 se identifica el precio unitario en el eje de las Y y la profundidad es señalada en el eje de las X. La curva es una parábola que desciende a medida que se aleja del frente o la calle, que estaría en el punto cero.

aleja del frente o la calle, que estaría en el punto cero. gráfica 1. Variable Fondo.

gráfica 1. Variable Fondo.

Los primeros avaluadores norteamericanos y europeos establecieron diferentes criterios y de acuerdo con estos se estableció una formula matemática para la curva. Examinaremos a continuación estos criterios. En la gráfica 2 se presenta la compa- ración entre los diferentes criterios.

1.1. Criterio hoffman

De acuerdo con Hoffman el lote urbanizado se divide en dos partes iguales. En la pri- mera mitad frente a la calle se encontrarían 2/3 del valor y en la segunda mitad estaría 1/3 del valor del lote. La relación del valor por cada cuarta parte del terreno se pre- senta en la gráfica 2 de tal manera que en la primera cuarta parte estaría el 44.4% del valor, en la segunda cuarta parte estaría el 22.3%, en la tercera valdría el 17.8% y en la ultima el 15.5%.

Aplicando la ecuación de la curva que sale de los anteriores datos se puede ob- tener el factor de profundidad según Hoffman. Denominaremos con la letra griega Lambda (λ) al factor de profundidad.

λ =

(

Fondo Tipo

Fondo a tasar

) 0.415

Ejemplo: En un sector de la ciudad el fondo Tipo es de 40 metros y el precio del lote tipo es de 1.000 pesos por m 2 . Se pregunta cual factor debemos aplicar en dos lotes. El lote A tiene 60 metros de profundidad y el lote B tiene 25 metros.

tiene 60 metros de profundidad y el lote B tiene 25 metros. gráfica 1A. Criterio Hoffman.

gráfica 1A. Criterio Hoffman.

Lote A: Factor λ= ( 40 ) 0.415 = 0.84 x 1000 = 840 pesos

60

Lote B: Factor λ

= ( 40 ) 0.415 = 1.21 x 1000 = 1210 pesos

25

Es claro entonces que el lote A vale menos por metro cuadrado que el lote tipo y que el lote B vale mas por metro cuadrado que el lote A y el lote tipo.

B vale mas por metro cuadrado que el lote A y el lote tipo. gráfica 1b.

gráfica 1b. Criterio Harper.

=
=

gráfica 1C. Criterio 1/3 - 2/3

gráfica 2. Comparación de criterios de Fondo. Variación del valor con la profundidad.
gráfica 2. Comparación de criterios de Fondo. Variación del valor con la profundidad.

1.2. Criterio harper

De acuerdo con Harper la primera cuarta parte del lote debe contener la mitad del valor y las otras tres cuartas partes tendrían la otra mitad de valor del lote. En la gráfica 2 se muestra por cuartas partes: 50%, 21%, 16% y 13%. A simple vista se ve que Harper le da mas importancia al valor de los primeros metros y castiga mas a los últimos metros. La ecuación de la curva para calcular el valor de Lambda es como sigue:

Factor de Profundidad=

λ

=

(

Fondo Tipo.

) 0.5

Fondo a Tasar

En la practica elevar a la 0.5 es lo mismo que sacar raíz cuadrada. Tal vez por ello muchos avaluadores prefieren el criterio Harper porque es mas sencillo sacar en cualquier calculadora una raíz cuadrada que elevar a la 0.415.

Ejemplos: con los mismos datos del ejemplo de Hoffman aplicaremos el factor de Harper.

( 40

60

)

)

Lote A: Factor λ =

Lote B: Factor λ= ( 40

25

0.5

0.5

1.3. Criterio 1/3 - 2/3

= 0.81 x 1000 = 810

= 1.26 x 1000 = 1260

Este criterio divide el lote en una tercera parte inicial a la cual coloca la mitad del valor y a las otras dos terceras partes le coloca la otra mitad del valor. Conforme al gráfico 2 tendríamos que cada cuarta parte tiene los siguientes valores: 41.7%, 22.9%, 18.8% y 16.6%. Castiga menos la parte del fondo y le da menos valor que los criterios anteriores. La ecuación de la curva para calcular el factor es:

Factor λ = (

Fondo Tipo Fondo a tasar

) 0.369

Ejemplos: aplicando los datos de los lotes A y B se tendría:

aplicando los datos de los lotes A y B se tendría: Lote A: λ = (
aplicando los datos de los lotes A y B se tendría: Lote A: λ = (

Lote A:

λ= ( 40

60

Lote B:

λ= ( 40

25

1.4. otros criterios

) 0.369 = 0.86 x 1000 = 860

) 0.369 = 1.19 x 1000 = 1190

En la gráfica 2 se presentan los Criterios de Jerrett y del “4-3-2-1”. Según Jerrett el valor desciende de manera muy similar al Criterio 1/3-2/3. En cambio el criterio “4- 3-2-1” es el que castiga más la parte del fondo ya que solo le da el 10% a la ultima cuarta parte del terreno.

Quienes aplican los criterios anteriormente descritos, prefieren utilizar a Hoffman porque es un punto intermedio entre Harper y 1/3-2/3. Sin embargo muchos de nuestros avaluadores siguen la practica de utilizar a Harper por facilidad al aplicar una simple raíz cuadrada.

1.4.

Criterio ibape

En el Brasil el mas estudioso fue el Ingeniero Luis Carlos Berrini quien introdujo variantes al criterio Harper adaptándolas a las condiciones brasileñas. Durante mucho tiempo la formula Harper-Berrini fue absoluta. Pero en la década del 60-70 aparecieron restricciones que fueron luego presentadas en los congresos organiza- dos por el IBAPE y finalmente propusieron una formula acogida luego por la Unión Panamericana de Avaluadores. Es la formula que utilizamos hoy en Colombia y en los diferentes países de América latina.

En la gráfica 3 mostramos las variaciones que se hicieron inicialmente a la hi- pótesis de Harper. Se asume que hay un tramo de la profundidad, entre A y B, en la cual no se aplica ningún factor de demerito y el precio es igual al lote Tipo. Pero debajo de un punto A, no se considera que debe continuar creciendo el valor sino que debe disminuir. Los lotes de escasa profundidad deben ser castigados por la poca utilidad que presentan. Entre A y B no se castiga porque está cerca del lote Tipo. A partir de B se castiga de acuerdo con Harper (o Hoffman según criterio del avaluador) hasta el infinito.

En la gráfica 4 mostramos el criterio del IBAPE con las variaciones que posterior- mente añadieron. La curva tiene 5 tramos, en cada uno de los cuales se aplica una formula diferente. La parte alta de la curva semeja una planicie o meseta, tramo C-D, en el cual el factor es 1.0, o sea que se aplica el valor del lote tipo. En el eje de las X de la gráfica, observamos que corresponde a los puntos Mi y Ma. Significa el fondo tipo Mínimo y el fondo tipo Máximo. Según la zona o sector de la ciudad, el lote tipo tiene un rango estadístico. Este rango es Mi y Ma. No se aplica pues para el lote tipo una medida exacta sino un rango que debe definir el avaluador en base a la experiencia

o a los datos de catastro. Así las cosas, partiendo de que el lote tipo estará con una profundidad entre Mi y Ma, vamos a establecer los otros tramos de la curva.

TRAMO I: se ubica en el sector A-B de la curva según la gráfica 4. Este tramo

corresponde a la parte mas cercana al frente o a la calle. Son los primeros metros

y van desde la calle (A) hasta la mitad del fondo tipo mínimo Mi/2 (B). Según la

experiencia el avaluador debe aplicar su propio criterio en este tramo, ya que debe

investigar cual debe ser la utilidad de un lote con tan escasa profundidad. Si por hipótesis Mi=20, se tendría que son lotes con profundidad inferior a 10 metros. Debemos preguntarnos para qué sirve un lote de 10 metros o menos frente a una vía. Seguramente en una zona comercial podría ser de gran utilidad para locales de escasa profundidad pero que serian altamente rentables. Pero en una zona de

gráfica 3. Hipótesis de Harper y modificación Ibape. gráfica 4. Criterio de Ibape. Factor de

gráfica 3. Hipótesis de Harper y modificación Ibape.

gráfica 3. Hipótesis de Harper y modificación Ibape. gráfica 4. Criterio de Ibape. Factor de valor.

gráfica 4. Criterio de Ibape. Factor de valor.

oficinas o vivienda, no permitirían construir un edificio y escasamente tendría una construcción provisional.

En el Tramo I el factor que podría aplicarse, a no ser que el avaluador aplique otro criterio, seria:

λ = [(Mi/2)/Mi] m = [½] m

Si se aplica el criterio Harper: λ = [½] 0.5 = 0.70 Si se aplica el criterio Hoffman: λ = [½] 0.415 = 0.75

Es decir que el factor que se aplica siguiendo a Harper, seria demeritar en el 30% (factor 0.7) el valor del lote tipo.

TRAMO II: Entre la mitad del fondo tipo mínimo (Mi/2) y el fondo tipo mínimo (Mi) se establece un factor que decrece como una parábola. La ecuación del factor para el tramo B-C de la curva, seria:

λ = [X/Mi] m

Siendo X el fondo del lote que estamos avaluando y “m” el exponente utilizado,

0.5 en Harper y 0.415 en Hoffman.

TRAMO III: corresponde el punto C-D, o sea para un fondo que se sitúa entre

Mi y Ma, es decir el rango del lote tipo. Como no se aplica ningún demerito, el

factor es 1.0.

λ = 1.0

TRAMO IV. En el sector D-E de la gráfica, se supone que la profundidad varia

entre Ma y 2Ma, es decir, el fondo tipo máximo y el doble de este valor. Si se supo-

ne que el fondo tipo máximo es 40, el descenso de la curva va hasta 80 metros de

profundidad. En este Tramo la ecuación de la curva es igual al criterio original de

Harper o de Hoffman, o del criterio que se aplique según la explicación anterior.

λ = [Ma/X] m

Siendo X el fondo del lote y Ma el fondo tipo máximo. El exponente “m” seria

0.5 o 0.415 según el criterio aplicado.

TRAMO V: A partir de 2Ma, el doble del fondo tipo máximo, no se demerita mas el lote. En este caso se aplica:

λ = [(Ma)/(2Ma)] m = [½] m

Ejemplo: Para ilustrar la aplicación del criterio IBAPE tomaremos una zona en la cual el fondo Tipo oscila entre 20 y 40 metros, rango que establecemos para Mi=20 y Ma=40. El precio del lote Tipo es de 1000 unidades (pesos, dólares, bolívares, etc.) por metro cuadrado. Utilizaremos el criterio de Hoffman que tiene m=0.415. Se pregunta cuales serian los valores de 5 lotes que tienen profundidades de 7, 14, 28, 53 y 90 metros.

Lote A:

X

=

7

Lote B:

X

=

14

Lote C:

X

=

28

Lote D:

X

=

53

Lote E:

X

=

90

=

=

= 1.0 = 1.0 x 1000 = 1000/m 2

=

[½] 0.415

= = 0.86 x 1000 = 860/m 2

= 0.89 x 1000 = 890/m 2 = 0.75 x 1000 = 750/m 2

0.75 x 1000 = 750/m 2

[14/20] 0.415

[40/53] 0.415

= [½] 0.415

2. inFluenCiA del Frente

Cuando se hizo la línea del metro Norte-Sur en San Paulo se requirió gran número de expropiaciones. Se tuvo que determinar un método para el avalúo masivo de los numerosos inmuebles que se deben comprar por parte de la Compañía del Metro. Se elaboró entonces un estudio estadístico para determinar la influencia del frente en los lotes. A partir de entonces el IBAPE presentó una formula que relaciona el frente tipo de la zona con el frente del lote que se avalúa. Esta ecuación ha sido también asumida por la Unión Panamericana de Avaluadores y por la mayor parte de los peritos en Latinoamérica. La formula sugerida es la siguiente:

T = [A/Ar] 0.25

Siendo A

= frente del inmueble que se avalúa

Ar

=

frente del lote tipo de la zona

0.25

= exponente que equivale a sacar raíz cuarta (dos veces raíz cuadrada en una calculadora simple).

Según el IBAPE la condición básica es que el frente se sitúe entre la mitad del frente tipo y el doble del frente tipo:

0.5 Ar < A < 2Ar

En la gráfica 5 se ilustra la variación del frente entre estos dos valores. El valor mínimo de A/2 o mitad del frente tipo seria = 0.84. El valor máximo de 2Ar o el doble del frente tipo seria=1.19.

gráfica 5. Variable “Frente”.
gráfica 5. Variable “Frente”.

Si una zona tiene frente tipo de 10 metros, el factor disminuye hasta llegar a 0.84 en un lote de 5 metros de frente. Se sugiere que lotes con menos de A/2, o 5 metros en este caso, deberán tener el mismo factor de demerito (0.84). Sin embar- go nosotros sugerimos que el avaluador según el caso aplique su propio criterio. Si considera que un lote de 3 metros es muy malo, podrá continuar aplicando la formula y disminuir más el factor.

En cambio si el lote es superior al doble del frente tipo, en este caso mas de 20 metros, el factor máximo aplicable seria 1.19. No vemos la razón para que continúe elevándose el precio unitario a medida que crece el frente. De hecho un frente muy amplio lo único que permite es reproducir varios edificios en cadena. No significa que un lote de 30 metros de frente sea substancialmente mejor que un lote de 20

metros. En cambio sí es razonable pensar que el lote de 20 metros de frente valga 19% mas que el lote de 10 metros.

Los siguientes ejemplos nos permiten apreciar la valorización o desvalorización de los lotes con referencia a un frente tipo promedio de la zona.

Frente tipo medio Ar = 10 metros. Precio del lote tipo = 1000 /m 2 Lote A: Frente A = 7 metros T = [7/10] 0.25 = 0.91 x 1000 = 910/m 2 Lote B: Frente A = 15 metros T = [15/10] 0.25 = 1.10 x 1000 = 1100/m 2 Lote C: Frente A = 20 metros T = [20/10] 0.25 = 1.19 x 1000 = 1190/m 2 Lote D: Frente A = 30 metros T máximo = 1.19, 1.19 x 1000 = 1190/m 2

3. inFluenCiA mixtA del Frente y del Fondo.

Ahora se trata de aplicar los dos factores explicados al terreno, utilizando la influencia combinada del frente y del fondo. En la gráfica 6 presentamos 5 ejemplos con los mismos parámetros anteriores: Mi = 20, Ma = 40, Ar = 10, Precio tipo = 1000/m2. Aplicaremos el criterio de Harper, m = 0.5 (raíz cuadrada).

LOTE 1:

Tiene 6 de frente por 15 de fondo y un área de 90 m 2 . Factor de Fondo: (15/20) 0.5 = 0.86 Factor de Frente: (6/10) 0.25 = 0.88 Valor del Lote: 1000 x 90 x 0.86 x 0.88 = 68.112 o sea a 756/m 2

del Lote: 1000 x 90 x 0.86 x 0.88 = 68.112 o sea a 756/m 2

gráfica 5A. Influencia del frente.

LOTE 2:

Tiene 12 de frente por 15 de fondo y área de 180 m 2 Factor de Fondo = 0.86 Factor de Frente = (12/10) 0.25 = 1.05 Valor del Lote: 1000 x 180 x 0.86 x 1.05 = 162.540. Precio unitario: 903/m 2

LOTE 3:

Tiene 10 x 30 y área de 300 m 2 . Corresponde a un lote tipo ya que el fondo y el frente se encuentran dentro de dichos parámetros. Valor del Lote: 1000 x 300 = 300.000. Precio unitario = 1000/m 2

LOTE 4:

Tiene 8 x 50 y área de 400 m 2 Factor de Fondo = (40/50) 0.5 = 0.89 Factor de Frente = (8/10) 0.25 = 0.94 Valor del Lote = 1000 x 400 x 0.89 x 0.94=334.640. Precio unitario = 836/m 2

gráfica 6. Influencia mixta profundidad y frente.
gráfica 6. Influencia mixta profundidad y frente.

LOTE 5:

Tiene 20 por 50 y área de 1000 m 2 Factor de Fondo = 0.89 Factor de Frente = 1.19 (máximo) Valor del lote: 1000 x 1000 x 0.89 x 1.19 = 1.059.100. Precio unitario = 1059/m 2

4. inFluenCiA de lA FormA

Hasta aquí nos hemos referido a lotes regulares, generalmente cuadrados o rectangu-

lares. Pero en la realidad las ciudades tienen especialmente en las zonas centrales lotes de diferentes formas o LOTES IRREGULARES. Es el resultado de las subdivisiones

y compraventas parciales que durante el tiempo se han realizado. También cuando

se generan procesos de expropiación para una vía quedan lotes irregulares.

Cuando las irregularidades son pequeñas se puede asumir que el lote es regular y se aplican las fórmulas explicadas atrás. Pero cuando la forma es totalmente irregular es necesario utilizar el mecanismo del FONDO FICTICIO O EQUIVALENTE:

Fe =

S

A

Donde S = área o superficie del lote y A = frente del lote.

Un segundo procedimiento es descomponer la figura irregular del lote en figuras regulares parciales (rectángulos, cuadrados, triángulos) obteniéndose el valor final por la suma o sustracción algebraica de los valores de las partes. Esta alternativa conduce a resultados aproximados.

Para ilustrar mejor transcribimos el gráfico 7 del manual del IBAPE propuesto

por el Prof. Pellegrino. Describiremos a continuación el análisis de los 8 casos. Por hipótesis todos los ejemplos tienen un frente tipo (Ar = 10 metros), un precio tipo (Qm = $100/m 2 ), un fondo tipo mínimo (Mi = 20 metros) y fondo tipo máximo (Ma

= 40 m.) Se aplica para el fondo el criterio IBAPE con las ecuaciones de Harper.

Las columnas del gráfico 7 para cada caso corresponden así:

- Numero del caso analizado

- Frente del lote (a)

- Area o superficie del lote (S)

- Fondo equivalente (Fe)

- Calculo del factor de fondo por criterio IBAPE - Harper. Se aplica sobre el

fondo equivalente calculado en la anterior columna.

- Calculo del factor de frente

- Dato resultante final: multiplicando el precio tipo (Qm) por los factores de frente y fondo

a) Caso 1: Es un terreno triangular con buen frente. Su resultado ($96/m 2 ) es casi similar al lote tipo. Lo que pierde con el fondo equivalente calculado lo gana por el buen frente.

b) Caso 2: Es el mismo terreno triangular anterior con un pequeño frente que escasamente sirve de acceso. Como resultado se reduce el precio a 60/m 2 . Tal vez este ejemplo propuesto es absurdo ya que en 2 metros no hay acceso vehicular. Se requieren por los menos 3 metros de frente para dicho acce- so. Obsérvese que los factores de frente y fondo son los mínimos aplicables según criterio IBAPE lo cual da como resultado 0.6, o sea una reducción del

lo cual da como resultado 0.6, o sea una reducción del gráfica . Influencia de la

gráfica . Influencia de la forma.

40% sobre el precio tipo. Si a criterio del avaluador todavía se debe reducir menos se podrían aplicar factores de 0.5 o 0.4. En nuestro caso si el frente es de 3 metros que permite acceso vehicular se puede dejar el factor calculado de 0.6. Pero como el ejemplo es con 2 metros de frente y no permite acceso vehicular, nosotros calcularíamos un factor menor = 0.4, con lo cual el lote 2 debería valer $40/m 2 y no $60/m 2 como lo propone el manual del IBAPE.

c) Caso 3: Es un terreno en el interior de la manzana. Puede servir para parqueadero

o para construcciones interiores. Tiene un frente pequeño que apenas le permite

acceso vehicular desde la calle. Se le aplican los mínimos factores de frente y fondo, de tal manera que el factor combinado da 0.6 y el valor seria $60/m 2 .

d) Caso 4: Es similar al caso 3 pero con un frente amplio, mejor que el del lote tipo. Podría servir para una edificación con buena área interna (para parqueo

o zonas verdes). Por ello lo que pierde por la irregularidad a través del fondo

equivalente, lo mejora con el frente. Aun así el resultado es $79/m 2 , inferior al lote tipo que vale $100/m 2 .

e) Caso 5. Es el mismo lote del caso 4 pero invertido de tal manera que ahora el frente es lo que tenia en la parte posterior. Este lote mejora frente al lote tipo dado su gran frente y se valora en $119/m 2 .

f) Caso 6: Es un lote trapezoidal con muy buen frente que le hace mejorar el precio tipo llegando a $119/m 2 .

g) Caso 7: Es el mismo caso 6 pero invertido. El frente estrecho obliga a aplicar una reducción. Asimismo el fondo equivalente lo desmejora. Como resultado se aplican los factores mínimos, 0.6 y el lote vale $60/m 2 . Son dos lotes con la misma área y forma, pero su situación frente a la calle es inversa y mientras el caso 6 vale 119/m 2 , el caso 7 se reduce a la mitad.

h) Caso 8: Es un paralelogramo con frente (medido en proyección) de 9 metros, ligeramente inferior al lote tipo. Se reduce apenas a 97/m 2 . Aquí la formula matemática prácticamente lo deja igual al lote tipo. Sin embargo consideramos

que su irregularidad debe afectar más el precio del lote por la dificultad arqui- tectónica de construir sobre líneas oblicuas, se pierden muchos espacios en el diseño. El criterio del avaluador debe actuar y aplicar entonces un demérito adicional al que produce la formula matemática. Nosotros aplicaríamos el 0.8,

y lo avaluaríamos en 80/m 2 .

El Profesor Pellegrino anota muy acertadamente que aunque el precio resultante de los casos 2, 3 y 7 son similares, el precio no debe ser igual. El terreno del caso 7 podría ser mucho mejor aprovechado que el lote 2, especialmente porque tiene un frente mas razonable. Como dijimos atrás, debemos reducir aún mas el lote 2 hasta $40/m 2 aunque la formula matemática no nos lleve a este resultado. En el caso del lote 3 dependerá de la mejor utilización. Si es para comercio no serviría por estar

al interior de la manzana. Si es para oficinas o vivienda podría servir por tratarse

de una edificación al interior de la manzana lejos del ruido y polución de la calle,

especialmente en las zonas centrales de una ciudad.

Aunque el procedimiento y las fórmulas matemáticas son útiles, siempre debe prevalecer el criterio del avaluador. Así por ejemplo entre los casos 5 y 6 resultó un valor similar. Sin embargo el lote 5 es mucho más aprovechable arquitectónica- mente que el lote 6. Tal vez aquí la aplicación del Método Residual o del Potencial de Desarrollo que explicaremos en el capítulo 7 nos daría un mejor resultado. Hasta aquí la limitación del método comparativo utilizando las herramientas de la Homo- geneización.

5. inFluenCiA de lA ProPorCión

Entendemos por Proporción la relación frente a fondo. Se describe así, A: B. Siendo

A

la unidad y B la relación Fondo/Frente. Para establecer la proporción tomamos

el

frente real y lo dividimos por el frente. Este sería el dato para B. El dato de A

siempre es Uno.

Ejemplo: un lote de 30 de frente por 60 de fondo tiene: B = 60/30 = 2, Luego su proporción es = 1:2. Un lote de frente 10 por 50 de fondo tiene una proporción de

1: 5. Un lote cuadrado tendría una proporción 1:1.

El desarrollo de las manzanas urbanas es generalmente cuadrado o rectangular. Pero los lotes tienen siempre más fondo que frente. Una proporción normal es 1: 3. Pero un lote 1:2 es mejor que un lote 1: 3 y este será mejor que un lote 1:4.

Entonces en la aplicación de la influencia combinada del frente y del fondo se debe examinar cuál es la proporción. Así por ejemplo en el lote que tiene 30 de frente por 60 de fondo se aplicaría un factor de frente = 1.19 y un factor de fondo (con Ma = 40) de 0.81, dando como resultado 1.19 x 0.81 = 0.96, lo cual es inferior

al valor del lote tipo. Sin embargo se trata de un magnifico lote por su proporción

1:2. Por lo menos se le debería dejar el valor del lote tipo. Pero si se encuentra que un lote así es muy superior a los lotes tipos de la manzana que tienen 10 x 30, se le debería aplicar únicamente el factor del frente y desechar el factor del fondo, con lo cual el factor resultante es 1.19 y el lote en cuestión valdría 19% más que los lotes tipo de la manzana.

6. inFluenCiA del tAmAño

Recordemos que el Método Comparativo trabaja con la Ley de Oferta y Demanda. Según los clásicos tratadistas de la Economía, la Curva de Demanda es descenden- te: a mayor precio, menor cantidad demandada y a menor precio mayor cantidad demandada. Los economistas han acuñado un término llamado Elasticidad, el cual significa la respuesta inmediata de la demanda a los aumentos o disminuciones del precio. Un Bien elástico es aquel que tiene una disminución alta de la cantidad demandada ante las variaciones del precio. Este sería el caso de los bienes suntua- rios o menos necesarios. Un Bien Inelástico es aquel que la demanda permanece prácticamente igual ante las variaciones de los precios. Estos serían los alimentos básicos o los servicios públicos.

En el caso de los terrenos urbanos o de los inmuebles en general las variaciones se dan ante los Precios Totales. Una gran mansión tendrá muy pocos demandantes, mientras que una vivienda mínima popular tendrá todo el déficit de vivienda detrás. Un lote pequeño tiene muchos compradores, un lote grande solamente los empre- sarios de la construcción. Un local pequeño tiene muchos comerciantes, mientras que un super local solamente a las grandes cadenas de almacenes.

De esta forma el avaluador debe establecer un criterio para aplicar el Factor de Tamaño según el tipo de inmueble, su ubicación y el mercado potencial que tiene. Los lotes grandes pueden tener un magnífico frente y una óptima proporción pero su tamaño lo obliga a encontrar pocos compradores. En el ejemplo del Factor de Proporción poníamos un lote de 30 por 60, con magnífico frente y estupenda pro- porción. Si los lotes tipo de la zona tienen 10 x 30 = 300 m 2 , este lote tendría 1800 m 2 , lo cual es 6 veces más grande que el promedio típico de la zona. Aunque en el Factor de Proporción le dábamos un precio de 1.19 respecto al lote tipo, tenemos ahora que examinar si el mercado nos acepta ese 19% superior que encontramos aplicando las fórmulas matemáticas. El criterio del avaluador debe confirmar aquí si existe mercado para un lote de este tamaño. De lo contrario deberá dejar el valor

del lote tipo o solamente subirlo en 10%. Lo que equivale aumentarlo por Factor de Proporción y disminuirlo por Factor de Tamaño.

No existen fórmulas matemáticas para aplicar el Factor de Tamaño. Unicamente

la experiencia de cada lugar y del mejor uso que podría tener el lote o el inmueble de

gran tamaño. A continuación ponemos algunos datos de la experiencia colombiana en las zonas urbanas. El tamaño se refiere a cuántas veces es mayor que el lote o inmueble tipo.

tAmAño

FACtor

2

- 4 veces

1.0

5

- 9 veces

0.9

10 - 19 veces

0.8

20 veces o más

0.7

Suponemos que una manzana típica es de 6.400 m 2 (80 x 80), lo cual es 21

veces más grande que un lote tipo de 300 m 2 (10 x 30). En este caso aplicaríamos un factor de 0.7 o sea una reducción del 30% en el precio tipo para la venta total de

la manzana porque es mucho más difícil encontrar un comprador para toda la man-

zana que para el lote típico. Si se tratase de la venta de 3000 m 2 , media manzana,

por ser 10 veces mayor que el lote tipo aplicaríamos un factor de descuento del 0.8.

Y si tenemos el lote de 30 x 60 (1800 m 2 ) se aplicaría el demérito del 0.9 por ser 6

veces superior al lote tipo.

Estas tablas no se aplican sin criterio. Es posible que en una zona de la ciudad se requiera urgentemente un terreno para un centro comercial y existe la manzana disponible. Probablemente el constructor podría pagar igual o más que el lote tipo por la escasa disponibilidad de lotes de gran tamaño. Como veremos en el capítu- lo 7, a través del Potencial de Desarrollo se puede encontrar un precio superior al típico del mercado en casos muy especiales. De igual forma una gran cadena de supermercados podría pagar por un local el precio del local típico aunque sea 10 o 20 veces superior al tamaño tipo, si en la zona no existen supermercados y existe la demanda para ello. Pero estos casos son más bien excepcionales y confirman la regla de que a mayor tamaño, menor demanda y por tanto menor precio unitario, lo cual significa la aplicación de factores de reducción para el avalúo.

A nivel de lotes brutos sin urbanizar se aplica también el factor Tamaño. Los

constructores medianos o pequeños pueden acceder a terrenos de una a 5 Hectá- reas. Pero solo los constructores grandes, que en una ciudad son pocos, pueden comprar terrenos de 100 Hectáreas o más. Esto puede conducir a que los terrenos muy grandes puedan tener un factor de demérito hasta del 0.5, o sea que se transen por la mitad del precio unitario que se transaría un terreno de una hectárea.

En los Centros Comerciales se debe aplicar el Factor Tamaño para los grandes locales por comparación con los locales típicos. Los grandes superalmacenes o Al- macenes Ancla de los Centros Comerciales son necesarios para atraer la clientela. Los promotores están dispuestos a venderlos por un precio por m 2 muy inferior a todo el resto de locales. Por regla general un local de gran tamaño dentro de un centro comercial debe tener un factor entre 0.5 y 0.6 del local típico. En algunos casos podría aplicarse el factor de 0.4.

De nuevo insistimos como lo mencionamos atrás que estos factores surgen de la experimentación estadística y lo mejor es hacer una correlación multivariada entre los precios y los tamaños, de acuerdo con el uso, zona o localización dentro de la ciudad. Para poderlo determinar en un centro comercial se requerirán muchos da- tos y correlacionar el precio frente al tamaño, esto permitirá determinar el factor de descuento que se debe aplicar.

. inFluenCiA de esquinA y vArios Frentes

La experiencia del mercado enseña que siempre hay mayor demanda por los lotes esquineros que los demás lotes de la cuadra. Cuando un constructor promueve una urbanización generalmente vende primero los lotes de esquina y luego los demás. Por esta razón le pone un precio superior al lote esquinero. En la prác- tica colombiana estos lotes esquineros suelen valer entre un 10 y 20% más que los lotes medianeros. Si el lote se vende con casa, se le carga el 20% al lote y la construcción vale igual que las demás. De dónde viene este 20% generalizado en la práctica del mercado?

El lote esquinero al tener dos frentes, tiene en la práctica un frente amplio dividido

en dos calles y no tiene fondo. Lo que tiene es un aislamiento lateral contra dos lotes

vecinos que sí tienen fondo. Si se mira desde una calle el fondo es el otro frente y desde la otra calle el fondo es el frente de la primera calle. Por tanto no se le debe aplicar ningún factor de fondo y debemos partir del precio del lote tipo.

Pero al tener dos frentes deberíamos aplicar una especie de Factor de Frente. Dado que la suma de los dos frentes siempre va a ser superior al frente tipo mirado desde cualquiera de las dos calles, el factor máximo a aplicar sería 1.19 como men- cionamos atrás. Esto significa un incremento del 19% sobre el precio del lote tipo. Por eso la práctica de los avalúos dice que el lote esquinero vale 20% más que los lotes medianeros.

Este resultado intuitivo y fácil no siempre se puede aplicar. La Comisión de Nor- mas del IBAPE sugiere que los terrenos de esquina o varios frentes, localizados en zonas residenciales aisladas no deberían tener valorización o incremento por el otro frente. Sería el caso de las parcelaciones o urbanizaciones de grandes lotes donde las casas están aisladas. Dice la Comisión que los terrenos de dos frentes o de esquina podrán ser avaluados como terrenos de un frente, considerando el frente para la vía pública de mayor valor y dando una valorización por el otro frente.

El Ingeniero Helio de Caires presentó al I Congreso Brasilero de Avalúos una fórmula basada en sus investigaciones sobre el comportamiento de las esquinas o varios frentes de acuerdo con el mercado. Esta fórmula fue acogida por el IBAPE y presentada en su manual de avalúos como el procedimiento correcto para calcular la influencia de varios frentes o esquina. El factor de incremento (C) propuesto por Helio de Caires es el siguiente:

C =

(Zi + 20) x A1Q1 + A2Q2 +

+AnQn

20 x A1Q1

Zi:

A1: frente de la calle principal A2: frente de la calle secundaria An: frente de la calle enésima Q1: precio tipo de la calle principal Q2: precio tipo de la calle secundaria Qn: precio tipo de la calle enésima

Coeficiente de la Zona (ver adelante explicación)

Los coeficientes de zona, Zi, de acuerdo con la experiencia de Sao Paulo son:

a) Para zonas con viviendas, apartamentos y oficinas de estrato alto con fondo entre 30 y 60 metros, frentes de 15 metros: coeficiente = 1.

b) Para zonas con apartamentos y comercio, estrato medio, densidad media, lotes con profundidades entre 25 y 50 metros, frentes de 10 metros, coeficiente = 2.

c)

Para zonas con viviendas o comercio con densidades altas, lotes con fondo entre 20 y 40 metros, frentes de 10 metros, coeficiente = 3.

d) Para zonas con residencias o comercio de carácter modesto o densidades bajas, fondos entre 15 y 30, frentes de 10, coeficiente = 1.

Estos coeficientes establecidos para ciudades importantes del Brasil podrían ser adap- tados para otras ciudades latinoamericanas. El criterio del avaluador debe definir cómo los aplica en su ciudad. No obstante en la fórmula este dato es más bien accidental, ya que lo substancial está en el resto de la ecuación y especialmente en la definición de AnQn.

El Ingeniero de Caires observa los siguientes puntos para aplicar su método:

- La valorización de esquina o varios frentes debe aplicarse para el mayor valor obtenido para el terreno, calculado como si tuviese apenas un frente, alternando los frentes o calles.

- Así como la valorización del frente tiene un límite igual al doble del frente, también este límite se aplica en los lotes esquineros.

- Los coeficientes Zi deben ser aplicados en cada zona o ciudad de acuerdo con el criterio del avaluador.

- No se debe considerar incremento por esquina en zonas de residencias indi- viduales, parcelaciones o casas aisladas.

Para ilustrar mejor este Factor ponemos a continuación los ejemplos que trae el manual del IBAPE aplicando las técnicas paulistas del Ingeniero de Caires. Ver gráficos 8 y 9. Sobre estos ejemplos que por sí solos se explican en el cuadro 9 conviene anotar lo siguiente:

- En todos los casos se calcula primero el valor del lote por la calle de más alto precio sin la influencia de la esquina o los otros frentes. Se aplica entonces los factores de fondo, frente y el fondo equivalente si existe.

- Se calculan luego los productos AnQn, frente por precio de la calle.

- Se define el coeficiente de Zi

- Se aplica la fórmula de Helio de Caires, lo cual da el incremento por la esquina o por los varios frentes.

- Este incremento se aplica al valor del lote sin la influencia de esquina.

- El precio unitario final debe ser superior cuando las calles tienen similar precio. Estará un poco por debajo de la calle principal si el precio de ambas calles es muy diferente.

- Obsérvese que las profundidades equivalentes (sexta columna) son las resul- tantes de la alternativa que proporciona el mayor valor, considerando el lote como medianero.

Los ejemplos presentados son seis, 4 para esquina, uno con dos frentes a calles opuestas y uno con tres frentes. Se suponen en una zona con apartamentos y oficinas de estrato alto. El caso del lote 1 presenta dos variantes, lote 1-A y lote 1-B, con el ob- jeto de examinar aisladamente sin la influencia de la esquina. Allí se puede apreciar la diferencia de lotes medianeros y esquineros ubicados en cada calle. El avaluador debe examinar cuál sería el resultado en cada caso como lote medianero aislado y luego examinarlo como esquinero. Recuérdese que se aplica el mayor valor obtenido.

El caso del lote 5 que tiene frente a dos calles opuestas con diferente precio (200/m 2 y 100/m 2 ) calcula el valor del lote mirado desde la calle de más alto precio y estima un fondo equivalente de 80 (1600/20). El cálculo da 186/m 2 . Al aplicar la fórmula de Caires para dos frentes debe incrementarse en 6.25% con lo cual llega a 198/m 2 lo cual es prácticamente igual al precio de la calle principal (200/m 2 ). Este método nos permite concluir que el frente a dos calles hace que la calle principal entregue su precio a todo el lote. Si ambas calles son de precio similar podríamos llegar a tener un incremento hasta del 19%.

El caso del lote 6 muestra tres lotes unidos medianeros con frente a tres calles de diferente precio. El avalúo considerando la calle principal nos da a 162/m 2 . Con el incremento por los frentes se sube a 178/m 2 . Obsérvese que en este caso el valor total del lote es de 426.200, pero si los lotes fueran independientes se tendrían los siguientes valores:

lote A: 15 x 55 x 200 = 165.000 (no tiene factores de fondo y frente por ser simi- lar al lote tipo. Recuérdese que el lote tipo según gráfico 8 en frente de 15 y fondo entre 30 y 60.

lote b: 15 x 55 x 100 = 82.500 (no tiene factores de demérito)

Lote C:

Total tres lotes independientes = 290.100 (120/m 2 )

Total tres lotes unidos = 426.200 (178/m 2 )

Incremento de lotes unidos con frente a tres calles: 48.3%

Este dato nos servirá para cuando tratemos adelante el Valor de Plottage.

25 x 30 x 50 x 1.0 x 1.13 = 42.600

gráfica 8. Influencia de esquina o de varios frentes. 8. inFluenCiA de lA ZoniFiCACión Entendiendo

gráfica 8. Influencia de esquina o de varios frentes.

8. inFluenCiA de lA ZoniFiCACión

Entendiendo aquí las zonas como determinaciones del frente y fondo del lote tipo según el tamaño de los lotes, y no la zonificación municipal o reglamentación de usos del suelo la cual nos lleva más bien a un análisis del Potencial de Desarrollo (Capítulo 7), podemos presentar unos ejemplos de la variación del precio de los lotes a medida que se cambia de zona o tamaño del lote tipo.

En el cuadro 10 presentamos cinco ejemplos de lotes en cuatro zonas diferentes tal como las presenta el manual del IBAPE para zonas de Sao Paulo. El precio tipo de todas las zonas es 100/m 2 para facilitar la comparación. El primer lote (10 x 15) es tipo para la primera zona y por ello su precio es de 100/m 2 . En las zonas 2 y 3 pierde por tener bajo el fondo, y en la zona 4 pierde por fondo y frente.

El lote de 10 x 40 encaja como tipo en las zonas 2 y 3, pero pierde por fondo en la zona 1 y por frente en la zona 4. El lote de 15 x 70 pierde en todos los casos, y aunque la valorización por frente en las zonas 1, 2 y 3 es positiva, la desvalorización por fondo es mayor.

gráfica 9. Influencia de esquina o de varios frentes.
gráfica 9. Influencia de esquina o de varios frentes.
Cuadro 10. influencia de las zonas variacion porcentual del valor del terreno por zonas
Cuadro 10. influencia de las zonas
variacion porcentual del valor del terreno por zonas

9. inFluenCiA de lA toPogrAFÍA

La topografía de un lote influye en el precio por comparación con los terrenos tipo de esa ciudad o región. Si el promedio de la ciudad es plana, es natural que los terrenos con topografía inclinada tengan un demérito. Si la ciudad es montañosa lo extraño es encontrar un terreno plano y entonces el lote plano tiene una valorización con respecto a los demás. Lo conveniente es determinar el barrio o zona de la ciudad que investiga- mos, cuál es la topografía tipo del sector para así examinar si a un terreno inclinado le establecemos un demérito o si al terreno plano le estimamos una valorización.

Un método muy práctico es determinar el costo de las obras para adecuar el terreno y dejarlo listo para la construcción en condiciones similares a los de terre- nos planos. Este costo debe ser disminuido del precio establecido para un terreno plano en el mismo sector. Si se trata únicamente de movimientos de tierra o exca- vaciones, debe calcularse su costo para sustraerlo del valor típico en terreno plano.

Pero en algunas regiones con terrenos inestables sería necesario construir muros de contención o pantallas amarradas con “tibacks” cuyo costo es muy elevado y puede en algunos casos conducir a que el lote inclinado tenga un precio unitario igual a la mitad del terreno plano al sustraer los costos de adecuación.

En Colombia tenemos ciudades de montaña como Manizales, Pereira, Armenia, en donde todos los barrios son de ladera montañosa y las urbanizaciones deben ha- cerse con grandes movimientos de tierra. En esta región la ingeniería ha diseñado un novedoso sistema denominado “rellenos con bombeo hidráulico” que permite reducir substancialmente los costos de adecuación de la topografía de montaña. En estas ciudades la excepción es el terreno plano y más bien se califica un terreno plano con un incremento o valorización respecto del lote tipo montañoso.

No siempre la topografía montañosa es un factor de demérito. En algunas ciudades planas como Bogotá y Cali, los terrenos de ladera o en la parte alta de la montaña son valorados positivamente por la demanda debido al paisaje, a la tranquilidad o a la frescura del clima. En este caso no se aplica demérito por la topografía, aunque exista un costo mayor en la cimentación, sino una valorización por la mayor demanda.

En diferentes Congresos de Avalúos y en el manual del IBAPE se presentan diferentes tablas y propuestas. El ingeniero Ruy Canteiro y en México se propone aplicar la relación:

F = 1 - D/2

Siento F el factor de topografía, y D la inclinación en declive hacia arriba. Así por ejemplo con inclinación del 10% se aplica un factor de 0.95, con inclinación del 30% el factor de topografía seria 0.85 y con inclinación del 100% (ángulo de 45 grados) el factor sería del 0.5. Para inclinaciones superiores hacia arriba continua el factor de 0.5.

Si la inclinación es hacia abajo (la calle está encima y el terreno cae) la relación es:

F = 1 - 2D/3

Con inclinación del 10% hacia abajo el factor sería 0.93, con inclinación del 30% el factor es 0.8 y con inclinación del 100% el factor baja al 0.33. Para inclinaciones superiores se continúa aplicando el factor 0.33.

Por lo que se ve en la aplicación del Ingeniero Canteiro y los avaluadores me- jicanos, el declive hacia abajo tiene mayor castigo que la inclinación hacia arriba

respecto de la calle. Los ingenieros de Costa Rica proponen F = 1- 3D/4 con un máximo del 0.25 para inclinaciones superiores al 100%. En Costa Rica se castiga más la topografía inclinada.

Hay pues gran discrepancia entre los avaluadores internacionales en la aplicación de los factores de topografía. Esto depende de cada país y cada ciudad. Aun dentro de Colombia no es lo mismo el factor de topografía en una ciudad predominante- mente plana como Bogotá y Cali, en donde los barrios inclinados son escasos, que en las ciudades de montaña como Manizales, Armenia o parcialmente Medellín. No se han realizados estudios de mercado en estas ciudades para determinar qué tanto se debe reducir el valor de un lote por las condiciones topográficas. Insistimos que el mejor método es calcular el costo alternativo de construir en terrenos con topografía difíciles y compararlos con el terreno plano de la misma ciudad para un mismo estrato y uso.

método metroviviendA (bogotá): Ante tal dificultad, en el año 2000 la entidad estatal de Bogota que construye vivienda popular, Metrovivienda, tuvo la necesidad de hacer un estudio especial para determinar el valor de venta de sus lotes urbanizados de acuerdo a la topografía en el sector de Usme (zona sur de Bogota con topografía inclinada). Metrovivienda adquiere lotes brutos y los urbaniza, vendiendo áreas de 10.000 m2 o menos a los constructores para que los desarrollen. Cuando el área es plana no existe problema para determinar el precio, el cual dependerá de la mejor o peor ubicación. Pero cuando existen problemas de inclinación y en la zona se encontraron lotes con inclinación de hasta el 25%, había que definir el valor de venta de acuerdo con los sobrecostos que tendrían en los lotes inclinados con respecto a los lotes planos.

Fue así como se hizo un estudio real de los sobre costos que tiene un constructor para hacer las viviendas en lotes inclinados: movimiento de tierras, terrazas para las viviendas, muros de contención, sobre cimientos, etc. Estos costos se compararon con la construcción en terreno plano y se elaboró la tabla siguiente que aplica un factor de 1.0 para el terreno plano, y factores inferiores a 1.0 a medida que el lote se inclina. El máximo fue 25% de inclinación, debido a que las normas bogotanas no permiten desarrollos en terrenos con pendiente superior al 25% por peligros de remoción en masa (derrumbes o deslaves) o mala calidad del urbanismo.

La ecuación correspondiente, pasando al terreno teórico matemático es:

T

=

1

- D/0.83

Siendo D el porcentaje de inclinación o pendiente del lote. Este método se aplica solamente a terrenos urbanizados o semiurbanizados. No ha sido comprobado en terrenos brutos ya que en estos pueden existir otros costos de urbanismo que no se analizaron en el estudio de Metrovivienda.

 

tAblA de metroviviendA - bogotA

Pendiente (%)

FACtor

0

– 2 %

1.0

3

– 5 %

0.94

 

6 – 10 %

0.88

11

– 15%

0.82

16

– 20%

0.76

20

– 25%

0.7

10. vAlor de PlottAge

Ya mencionamos atrás al estudiar los lotes con frente a varias calles, que existe un incremento en el valor del terreno al considerar dichos lotes unidos. El caso 6 con frente a tres calles nos mostraba tres lotes que al unirse ganaban precio unitario. Considerando los lotes independientemente la suma era inferior si se compara con el valor que adquieren cuando se unen en un solo globo bajo un propietario. Pedimos al lector que repase este ejemplo presentado atrás en este capítulo. Este mayor valor que adquieren los tres lotes se denomina VALOR DE PLOTTAGE.

V (1+2+3) > V1 + V2 + V3

Coeficiente de plotting= P =

V (1 + 2 + 3)

V1 + V2 + V3

> 1

Si tomamos el ejemplo del lote 4 en lotes irregulares, gráfico 7, recordamos que el valor unitario estimado era de 79/m 2 para un área de 1250 m 2 . Este lote perdía por la irregularidad mediante el Fondo Equivalente en un factor de 0.71. Como el frente era mejor que el lote tipo (15 > 10) tenía factor de frente = 1.11. Pero la apli- cación de ambos factores daba 0.79 y por ello avaluamos a 79/m 2 el lote irregular. Denominemos a este lote como el Lote A.

Ahora suponemos un Lote B que está al lado derecho del Lote A frente a la calle, con 20 de frente y 25 de fondo, y 500 m 2 . Es un lote casi cuadrado que al unirse

al lote A genera un gran lote de 20 + 15 = 35 en el frente y fondo de 25 + 25 = 50. Este sería el lote A + B con 1750 m 2 .

Como ya avaluamos el lote A, ahora avaluaremos el lote B. Por tener una profun- didad de 25 con lo cual está entre Mi y Ma no aplicamos demérito al fondo (es similar al lote tipo). Al tener un frente de 20, igual al doble del lote tipo (10), aplicaremos el máximo factor = 1.19. El lote B vale entonces 119/m 2 .

Avaluemos ahora el lote A + B. Tiene 35 de frente por 50 de fondo. Como factor de frente aplicaremos el máximo = 1.19. Como factor de fondo debiéramos aplicar una reducción dado que supera al Ma (40). Sin embargo mantiene una magnífica proporción de 1:1,4, por lo cual no debemos demeritarlo. Tampoco consideramos factor por tamaño. Luego el valor por aplicar a todo el lote sería a 119/m 2 .

Coeficiente de Plotting:

- Valor del lote A: 79 x 1250 = 98.750

- Valor del lote B: 119 x 500 = 59.500

- Valor del lote A+B: 119 x 1750 = 208.250

- Coeficiente de Plotting = 208.250/158.250 = 1.31

Al integrarse los lotes A y B han ganado un 31% de valor. Este es el valor de Plottage.

En el lote 6 del gráfico 9 que analizamos atrás teníamos tres lotes que unidos obtenían mayor valor por tener frente a tres calles. En ese caso los lotes A, B y C sumados independientemente valían 290.100, pero al integrarse en un solo lote valen

426.200. El coeficiente de Plotting de estos tres lotes integrados es = 426.200/290.100

= 1.48. El Valor de Plottage les da un aumento del 48% por integrarse.

Si se trata de varios dueños que unen sus lotes para obtener una ganancia, el mayor valor o Valor de Plottage se reparte entre ellos en proporción al aporte de cada uno. Se debe determinar cuál es el lote que da valor a los demás y en qué proporción lo genera con el fin de repartirse esta utilidad.

Hasta aquí el Valor de Plottage se considera trabajando con el Método Comparativo

o de Mercado. Sin embargo un cálculo más exacto se hará adelante en el Capítulo

7 al referirnos al Método del Potencial de Desarrollo, pues al integrar dos lotes que permitan elevar la altura del edificio o mejorar el proyecto arquitectónico se produce una ganancia que identificaremos como Valor de Plottage.