Вы находитесь на странице: 1из 20

A V A L U O C O M E R C I A L No.

1242
Casa Recreacional No. B -11
Condomnio Campestre Bosques de Rio Bonito
Va Carmen de Apical, Valle de los Lanceros
Municipio de MELAR
!epartamento de "olima
C O N T E N I D O
1. Metodolo#a
$. Memoria !escripti%a
&. Aspecto 'urdico
(. Linderos lo)ales del "erreno
*. Caractersticas del Lote de "erreno
+. Caractersticas de la Construcci,n de la Casa Recreacional
-. Caractersticas del Condominio Campestre
.. !ependencias / Copropiedad
0. Varia)les que inter%ienen en la ni%elaci,n de precios
11. Memoria de Clculo del Valor del a%al2o comercial
11. Re#istro 3oto#r4ico
1$. Ane5os
Bo#ot !. C., 6eptiem)re 1- de $11-
1
1. ME"7!7L78A
9ara la determinaci,n del Valor Comercial de la Casa Recreacional No.
B-11, Valle de los Lanceros, %a Carmen de Apical, u)icada en el
Condominio Campestre Bosques de Ro Bonito, se %isit, el municipio
de Mel#ar en el departamento del "olima, / en particular las
municipalidades / po)laciones que la circundan, tales como Carmen de
Apical, Cunda/, Boquer,n, 3usa#asu#, :conon;o, / po)laciones
circun%ecinas, con el prop,sito de reali;ar el correspondiente anlisis de
la re#i,n, #eo#ra4a, ;onas de in4luencia, %e#etaci,n, caracterstica del
relie%e #eneral, in4raestructuras de paso, desarrollo cultural de la re#i,n,
%as de penetraci,n, desarrollos <a)itacionales e5istentes, en desarrollo
/ por desarrollar= se recorri, el m)ito %eredal / caminos %eredales= /
para #lo)ali;ar el proceso a%aluatorio se cuanti4icaron los si#uientes
aspectos>

A? 3AC"7RE6 !E CAR@C"ER ENERAL
6e identi4icaron todas las caractersticas tanto intrnsecas como e5trnsecas
de la re#i,n, municipales / %eredales, que permitieron determinar Aunto con
los desarrollos tursticos, a#rcolas, comunitarios / las o)ras de ser%icios a la
comunidad / re#ionales, los pro)a)les procesos de %alori;aci,n o
des%alori;aci,n, / que inciden directamente so)re el tipo de inmue)le
recreacional en estudio.
B? 3AC"7RE6 !E CAR@C"ER E69EC83:C7
9ermitieron conocer / anali;ar los aspectos espec4icos de la Casa
Recreacional, su locali;aci,n en el interior de un Condominio Campestre, la
%a interna pa%imentada que conduce desde la portera de acceso a Valle de
los Lanceros, <asta su topo#ra4a sua%e aAustada al paisaAe, su distri)uci,n
areal, #eomor4olo#a de sus taludes, como de sus %ertientes ori#inarias, sus
desarrollos pre%isi)les por el 9B7" del municipio de Mel#ar,
relacionndolas entre s, adems de los ser%icios e5istentes, para o)tener una
ima#en #eneral de la Casa de Recreo, de su uso actual / 4uturo, de sus
acti%idades e5cepcionales de reposo, / su correlaci,n con las a#rupaciones
aledaBas..
C? 3AC"7RE6 !E CAR@C"ER 9R73E6:7NAL
El estudio consta de e%aluaciones de tipo o)Aeti%o / medi)les, adems de las
su)Aeti%as del a%aluador, )asados en la e5periencia, el conocimiento del
sector de Mel#ar / el Valle de los Lanceros, / el anlisis en perspecti%a del
Condominio Campestre, de la municipalidad, de las construcciones de los
alrededores, de los ser%icios e5istentes propios, / el estudio comparati%o de
lo e5istente / de lo o4ertado en el mercado, / de las transacciones e4ectuadas,
todo lo cual es de %ital importancia en la cuali4icaci,n / maduraci,n del
9recio Comercial a calcular.
$
$. MEM7R:A !E6CR:9":VA
L7CAL:CAC:DN de la CA6A RECREAC:7NAL No. B-11> E)icada en la ;ona
central del Condominio Campestre Bosques de Ro Bonito, el cual <ace parte de un
condominio de ma/or e5tensi,n denominado Valle de los Lanceros, ;ona ur)ana del
Municipio de Mel#ar, so)re la Carretera que del Municipio de Mel#ar conduce al
Municipio de Carmen de Apical, so)re el )orde sur de su trascender, e i#ualmente
en el costado sur oriental de la ca)ecera municipal del municipio de Mel#ar,
<aciendo parte de su casco ur)ano, %ecina de la po)laci,n de Carmen de Apical, a
siete minutos del parque principal de Mel#ar, so)re el 4lanco occidental de la
mar#en del Ro 6umapa;, en un sector de Condominios actuales / 4uturos, con %as
de penetraci,n pa%imentadas, que a)undantemente perimetrean la re#i,n,
Aurisdicci,n del Municipio de Mel#ar, !epartamento del "olima.
":97 !E :NMEEBLE> Casa de Recreaci,n construida so)re un lote rectan#ular,
totalmente cerrado en cercas %i%as F limoncillo ?, en dos F$? plantas, con rea de
piscina 4amiliar, Giosco de Aue#os en ca)aBa, parqueaderos para tres F&? %e<culos,
con sometimiento al Re#lamento de propiedad comunal u <ori;ontal, con %a
pa%imentada <asta su acceso, / ser%icios p2)licos conectados.
!E6":NAC:HN AC"EAL> El inmue)le presenta un uso <a)itacional, con
distri)uci,n 4amiliar en sus dos pisos, / rea recreati%as pri%adas. Al <acer parte de
un Condominio Campestre, tiene derec<o al uso comunal de sus piscinas, sus
canc<as, su la#o CorGidi, Capilla / sede 6ocial.
6797R"E "ICN:C7> Escritura 92)lica de compra%enta, No. 11-1 del $. de
3e)rero de 100+ de la Notara 6e#unda F $J. ? del Crculo Notarial de Bo#ot !. C.=
Escrituras 92)lica de Re#lamento de 9ropiedad Kori;ontal, No. $*0* del $( de
Ma/o de 100+ / No. 1(*& del 1. de 4e)rero de 1000, am)as de la Notara 6e#unda F
$J. ? del Crculo Notarial de Bo#ot !. C.= Certi4icados de Li)ertad Nos. &++ L
$011( / &++ - $011* de la 74icina de Re#istro de :nstrumentos 92)licos de Mel#ar,
"olima= mapa municipios de "olima= 9lan Bsico de 7rdenamiento "erritorial
9B7", Municipio de Mel#ar, Resoluci,n de la CAR No. (.. del 1- de a)ril de
$111, con actuali;aci,n del 1( de Mar;o de $11(= 74icinas 3inca Ra;, Mel#ar,
Carmen de Apical, Boquer,n, 3usa#asu#= :nmue)les en %enta en la ;ona de Valle
de los Lanceros, / alrededores= Clasi4icados El "iempo, Enero-Mar;o de $11-.
":97 !E AVALM7 > "ICN:C7
C7MERC:AL
3ECKA !E :N69ECC:HN 7CELAR > Mar;o $1 de $11-
&
3ECKA !E AVALM7 > 6eptiem)re 1- de $11-
&. A69EC"7 'ER8!:C7
9R79:E"AR:7> !:E7 767R:7 VA6NEEC, identi4icada con la cOdula de
ciudadana No. 1+P-1+.*11, de acuerdo con los Certi4icado de Li)ertad No. &++ L
$011( / &++ - $011*, certi4icado de 4ec<a 1( de Mar;o de $11-, de la 74icina de
Re#istro de :nstrumentos 92)licos de Mel#ar, !epartamento del "olima.
"8"EL76 !E A!NE:6:C:HN> Escritura p2)lica No. 11-1 del $. de 3e)rero de
$11* de la notara de "a)io del Crculo Notarial de "a)io, terreno de *.&,.1 metros
cuadrados, escritura de)idamente re#istrada a las matrculas inmo)iliarias seBaladas,
de la 74icina de Re#istro de :nstrumentos 92)licos de Mel#ar, "olima.

RAV@MENE6> El inmue)le en estudio se encuentra li)re de #ra%menes tales
como <ipotecas en #eneral, em)ar#os, censos, a4ectaci,n 4amiliar / patrimonio de
4amilia, / puede adelantar cualquier proceso comercial de %enta o <ipoteca, sin
nin#2n impedimento o restricci,n. Mnicamente est sometido al RO#imen de
9ropiedad Kori;ontal del Condominio Campestre Bosque de Ro Bonito.
&. L:N!ER76 L7BALE6 del "ERREN7
El Lote de terreno so)re el cual se encuentra construida la casa recreacional, consta de dos
F$? lotes conti#uos, que <acen parte del Condominio Campestre Bosques de Ro Bonito.
L7"E : L B L 11
9or el N7R"E, en 1(.10 metros )ordeando el paramento de la %a %e<icular intermedia con
man;ana en sentido oriente occidente.
9or el 6ER, en 1(.10 metros con paramento del lote :-B-1$ de la misma man;ana / de la
misma casa en a%al2o, en direcci,n occidente oriente.
9or el 7CC:!EN"E, en $1.11 metros en lnea recta )ordeando la %a %e<icular interna con
la man;ana C en direcci,n norte sur.
9or el 7R:EN"E, en $1.11 metros con paramento com2n con lote :-B-0, en direcci,n sur
norte.
L7"E : L B L 1$ anteriormente denominado> 9 L B - 1$
9or el N7R"E, en 1(.10 metros )ordeando el paramento del lote :-B-11 / 1..1 metros
)ordeando el parmetro del lote :-B-0 de la misma man;ana, en sentido oriente occidente.
9or el 6ER, en 1*.11 metros con paramento de la %a %e<icular intermedia con el lote de la
;ona %erde de la piscina semi olmpica, en direcci,n occidente oriente.
9or el 7CC:!EN"E, en $1.11 metros en lnea recta )ordeando la %a %e<icular intermedia
con la man;ana C en direcci,n norte sur.
(
9or el 7R:EN"E, en $1.11 metros con paramento com2n con lote :-B-11, en direcci,n sur
norte.
*. CARAC"ER86":CA6 !EL L7"E !E "ERREN7

El lote de terreno anali;ado en el presente dictamen, es un predio
esquinero, e5terno, independiente, con dos F$? 4rentes p2)licos so)re
%a intermedia interior del Condominio Campestre, eAe interior local,
netamente pri%ado / de dominio particular, que #uarda los paramentos
de e5i#encias normati%as de andenes, con retiros laterales / retrocesos
posteriores, con retiro anterior, en con4ormidad con los seBalamientos
dados por el !epartamento de 9laneaci,n Municipal de Mel#ar= con
4rente so)re la 9iscina semi olmpica del Condominio.
CAB:!A 6E9ER3:C:AR:A 73:C:AL Q *.&..1 M$ F9or Certi4icado de
Li).?

CAB:!A 6E9ER3:C:AR:A 7"R76 Q *.&,.1 M$ FCalculado
Catastralmente?
Q *.&,.1 M$ FEscritura 92)lica?
Q *.&,.1 M$ F medido en terreno ?
37RMA E7MI"R:CA ENERAL Q Cuadriltero re#ular con lados
paralelos en lon#itudes cu/a %ariaci,n
es in4erior al 1R, manteniendo la
distri)uci,n uni4orme de predios que
con4orman el Condominio Campestre
Bosques de Ro Bonito.

REL:EVE Q 9lano para el predio, sin pendientes,
de tal similitud con la %as que
perimetralmente lo )ordean cual %as
%e<iculares intermedias, mostrando
lon#itudinalmente una secci,n
trans%ersal i#ualmente sin pendientes
como las %as que )ordean el
rectn#ulo que con4orma el #lo)o de
terreno.

L7CAL:CAC:HN Q 6o)re el cora;,n de la ;ona Residencial
#eneral / de ser%icios, / de uso
#enerali;ado como %i%iendas de
carcter recreati%o, consolidado del
Condominio Campestre, con do)le
4rente %e<icular so)re a%enida local de
penetraci,n al interior de la
a#rupaci,n, <acen del predio un terreno
*
de potencial demanda por su u)icaci,n
/ ausencia de ser%idum)res de %ista.
+. CARAC"ER86":CA6 !E LA C7N6"RECC:HN
El inmue)le como un todo, corresponde a una construcci,n relati%amente
actuali;ada en sus aca)ados / diseBo, que desplie#a en todo su desarrollo una
edi4icaci,n que se aAusta a la e5i#encia normati%a de planeaci,n municipal,
#uardando el rea anterior del predio con anteAardines en derredor, que interior / en
un am)iente de territorialidad claramente de4inido, contacta un 4ront,n de acceso
que da se#uimiento a toda una arquitectura de 4ac<ada moderna, con el contraste
del )alconcillo en su costado nor occidental so)re una construcci,n en dos F$?
plantas ori#inales, que deAa %er unos tra;ados arquitect,nicos sin re)usque en
remates constructi%os en teAa espaBola, #uarnecidas las 4ac<adas de primera /
se#unda planta en amplios %entanales en aluminio anodi;ado.
El e5tremo posterior de la construcci,n por su parte, caracteri;, en su idea ori#inal,
el retroceso o)li#ado del patio interior, que en su momento, en ;ona %erde, simula)a
para el am)iente, un aire campestre, concordante con la realidad del Condominio. El
rea de patio interior, 4ue apro%ec<ada para la construcci,n de una piscina 4amiliar
de ..11 metros de lar#o por (.11 metros de anc<o, con pro4undidad m5ima de 1.*1
metros, con todos loa aditamentos tOcnicos, su puri4icador, su moto)om)a prctica,
/ su peri4eria enc<apada.
Adicionada a la construcci,n arquitect,nica en dos plantas, se apro%ec<o la ;ona
lateral de la 4ac<ada, para la construcci,n de un Giosco en madera con tec<um)re en
paAa, como rea de Aue#os de mesa / )illar. AneAa al Giosco, un rea de un pequeBo
BBN, cu)ierta, con sus parrillas, / el mes,n con su la%aplatos re#lamentario.
Apro%ec<ando su locali;aci,n esquinera, el acceso a los parqueaderos se <ace por su
costado norte, donde un port,n metlico le permite el acceso, para tres F&?
%e<culos, en ;ona descu)ierta. El resto de la ;ona de terreno no construido, se
encuentra en ;ona %erde, cOsped.
E6":L7> moderno mi5to, iluminado, en una arquitectura de dos plantas, en un
desarrollo planimOtrico que /a se adelanta <acia el anteAardn, /a se retiran, con una
4ac<ada recta con un <emistiquio en r2stico a%inilado, con enc<ape en )aldosa en su
pie de accesos, enmarcado todo el estilo arquitect,nico en amplios %entanales que
#enerosamente iluminan todos los interiores de primera planta / se#unda planta,
deAando traslucir desde el e5terior so)re las tec<um)res la presencia de ;onas de
#ran aireaci,n. En )alc,n de 4ac<ada, con )arandal en madera / tec<o cu)ierto
am)ienta la 4ac<ada de la edi4icaci,n. Lateralmente, un )alc,n clsico, <aciendo
parte de la alco)a principal del inmue)le, deAa recorrer la %ista so)re el resto del
Condominio / el Ro 6umapa;. Ena cu)ierta en teAa de )arro, en dos a#uas para
parte del primer, / )ellamente discontin2a en dos a#uas para la se#unda planta,
remata la presentaci,n del inmue)le.
E6"REC"ERA> con4ormada por %i#as perimetrales en concreto cicl,peo que
entrela;an muros que con4orman mac<ones columnas que se e5tienden <asta el
remate de piso, / muros de car#a / di%isorios= <acia la ;ona interior / perimetral del
+
predio columnas en madera, so)re los cuales tra)aAan las teAas de primera planta que
declinan <acia el patio interior. La placa de entrepiso en concreto, soporta con )uena
resistencia las actuales solicitaciones de car#a sin mostrar nin#2n 4isuramiento.
MER76> "odos los muros di%isorios estn en )loque de arcilla cocida / en tipo
tolete / )loque No. ( / * de)idamente tra)ado, paBetados, / pintados, con pintura en
%inilo, para primera / se#unda planta. Los muros de cerramiento, en cercas %i%as,
tupidas, en %e#etaci,n nati%a de la re#i,n, en Limoncillo denso, en alturas que
alcan;an los $.11 metros.
ARA'E6> <aciendo parte del rea de acceso, se alinea paralelo a la disposici,n del
lote en su costado norte, en un )asamento que 4ue en ;ona %erde, pero que en ra;,n
a eliminar 4uentes de 4iltraciones, en la actualidad se muestra enc<apado en )aldosa
en )uen estado, / sin cu)ierta. 6u cerramiento e5terno / su comunicaci,n con la %a
de acceso, se e4ect2a a tra%Os de un port,n metlico en %arilla de secci,n cilndrica
<ueca, con <oAas en madera adosadas a la estructura metlica.
9:676> El <all de acceso, en ta)leta tipo cermica con #uarda esco)as en el mismo
material. La sala / el comedor en ta)leta tipo cermica de #ran 4ormato / #uarda
esco)as en ta)leta actuali;ada. 9atio interior cu)ierto, con pisos en #ranito de
a4inada compactaci,n. Los corredores paralelos a los lados de la piscina, en ta)leta
tipo moore. La cocina, por su parte, en ta)leta tipo cermica de #ran 4ormato. Las
alco)as de primer piso, presentan terminados en pisos recientes en ta)leta tipo
cermica. Sa en se#undo piso, al i#ual que la escalera en enc<ape tipo cermica, al
i#ual que las alco)as, el <all de alco)as, / el )alc,n e5terior de 4ac<ada, como el
)alc,n de la alco)a principal. Los pisos del Tiosco de Aue#os, en cemento a4inado.
"ECK76> 6on de tres cate#oras, siendo di4erenciales para los pisos de carcter
<ori;ontal / los dados por las tec<um)res inclinadas. 6on <ori;ontales,
caracteri;ados en placas de concreto, las cuales presentan terminados lisos en
cemento, paBetado / pintado en Garaplast, tec<os so)re los cuales se e5tiende la las
alco)as / )aBos del se#undo piso. 9or su parte, los tec<os del patio interior, patio de
ropas / cac<uc<a de primer piso corresponden a estructuras que /acen so)re
tendidos en %i#as de madera que entraman de tal manera que soportan tec<um)res
en teAa de )arro inclinado, / conser%ando un pendiente de desa#Ue, dando un aire
campestre a la %i%ienda. 3inalmente, el tec<o del se#undo piso, con4orma una
estructura reciente en dos a#uas de amplio #li)o, que en teAa de )arro, se 4alsea a
tra%Os de cielos en madera, que o5i#enan en %olumen los am)ientes ele%ados que
percepti)lemente pasan de los $,(1 metros a los &,$1 metros de altura.
C7C:NA> amplia, estu4a a #as propano, con su mes,n enc<apado en cermica con
platero en acero ino5ida)le, con unidades de #a)inetes superiores e in4eriores en
madera, con enc<ape en cermica para piso, cene4as / muros. Cuenta con moderno
e5tractor de olores. 9resenta iluminaci,n natural a tra%Os de %entanal propio. AneAa
un rea amplia, de ;ona de la%andera, con sus aditamentos necesarios.

BAV76> Cuatro F(?, de los cuales dos F$? en la primera planta, / dos F$? en la
se#unda planta. Estn reno%ados / moderni;ados, de los cuales tres F&? son )aBos
modernos con sus pisos / muros en enc<apes / cene4as modernos en cermica, /
accesorios modernos, / di%isi,n acrlica en la duc<a. El cuarto )aBo, corresponde a
-
un )aBo con salida <acia el patio interior, que en terminados en cermica )lanca en
pisos / muros, con sus aca)ados sencillos, / ;ona de duc<a con di%isi,n acrlica,
<ace las %eces de )aBo de piscina, completamente aneAo a la misma. "odos los )aBos
muestran )uenas reas, / son )ien iluminados.
E6CALERA6> en E, en concreto en %i#as que apo/adas en sus e5tremos /
lateralmente, con4orman un tramo en su transitar <acia el ni%el del se#undo piso, de
er#onoma compro)ada en sus pasos / contra<uellas 4cilmente ascendi)les,
enc<apadas con enc<ape tipo cermica / #ranito como pirlanes. :luminaci,n lateral
natural, a tra%Os de alar#ados rectn#ulos en sus muros.
CAR9:N"ER8A EN MA!ERA> Buenos aca)ados se aprecian en toda la
construcci,n en carpintera en madera, aprecia)le desde los tec<os en madera tipo
pino, tec<os de se#unda planta, dando un terminado aco#edor / de calide; a todo el
am)iente de la casa= la )aranda que )ordea el )alc,n de 4ac<ada del se#undo piso,
en madera a/esada de color )lanco. Las <oAas de las puertas, en madera )ien
conser%ada, lacada, se /er#uen so)re marcos en lamina metlica. "odos los closets,
en madera lisa / de persiana, i#ualmente, son amplios / de ma#n4ica conser%aci,n.
La madera tipo p,rticos, )asamenta la sala comedor / alrededores, s,lida,
rectan#ular e inmuni;ada.
CAR9:N"ER8A ME"@L:CA> %isi)les para la %entanera / los enreAados de los
%entanales de 4ront,n de 4ac<ada, / de primera / se#unda planta, tipo %entanera en
aluminio anodi;ado= los marcos de puertas para toda la %i%ienda en <ierro 4orAado,
en )uen mantenimiento. :#ualmente metlica, es la estructura de las puertas de
acceso de %erAa principal, / parqueaderos, en )uen estado.
9:6C:NA> Rectan#ular, moderna, tOcnicamente construida, de . metros de lon#itud
por ( metros de anc<o, en pro4undidad declinante desde los 1.*1 metros <asta los
1.*1 metros, con sus aditamentos laterales, sus enc<apes de muros, sus desa#Ues de
4ondo / laterales, su casa de mquinas lateral, su puri4icador de a#uas, / su
moto)om)a de retroalimentaci,n ,ptima en su ca)allaAe. Los pasaAes laterales
circun%alares, de 1.$1 metros de anc<o, enc<apados. Buen mantenimiento.
T:76C7 !E 'EE76> estructura en madera, de %olumetra ao%ada, con un
pinculo superior en un entramado en madera apretada / de #ran arma;,n, sostenida
por encolumnados en madera s,lida / rolli;a, )ien cimentada. La cu)ierta en
arma;,n de paAa contin2a, tupida, de #ran estanqueidad. Lateralmente, a)ierto,
aislado a tra%Os de telas sintOticas en #uarnici,n de tul 4ino. 9isos en cemento,
a4inado.
VE"E6"EC> E5teriori;a una construcci,n conser%ada, sin una di4erenciaci,n
marcada para los dos ni%eles de la construcci,n. La estructura en #eneral de la casa,
tiene una %etuste; de * aBos, en tanto que las ampliaciones / remodelaciones
presentan una aparente no%edad constructi%a actual. Arealmente, el inmue)le se
encuentra rodeado por inmue)les que e5<i)en caractersticas al#o semeAantes en
arquitectura / %etuste;, lo cual le da al sector una caracteri;aci,n de cierta
uni4ormidad de madura tradicionalidad. El estado de conser%aci,n del inmue)le en
#eneral, es )ueno. Muestra un )uen mantenimiento en todos sus elementos, / aroma
de reno%aci,n en pisos / muros.

.
6ERV:C:76 9MBL:C76> El inmue)le cuenta con los ser%icios instalados de
acueducto, alcantarillado, ener#a elOctrica / una F 1 ? lnea tele4,nica= acepta)le
mo)iliario ur)ano, %as pa%imentadas, parques, canc<as, la#os, sede social /
capilla. No posee el ser%icio de #as domiciliario.
-. CARAC"ER8":CA6 !EL C7N!7M:N:7 CAM9E6"RE
El Condominio Campestre Bosques de Ro Bonito, locali;ado dentro del rea
ur)ana / )aAo la O#ida del Municipio de Mel#ar, naci, a ra; del permiso de la
Alcalda de Mel#ar Resoluci,n 11&- del primero de 4e)rero de 100(, a tra%Os de la
cual se lle%, a ca)o el tra)aAo de reloteo del Condominio.
EN"7RN7> El Municipio de Mel#ar tiene una altura de &$& Mts. 6o)re el ni%el del
mar / temperatura media de $+J cent#rados= su rea comprende 10+ Tm$. Enos
misioneros dominicos 4undaron la po)laci,n en el sitio <a)itado por los indios
9anc<es, denominado WLa CandelariaW, traslada despuOs al lu#ar que actualmente
ocupa. Limita por el norte con el departamento de Cundinamarca= por el oriente con
:conon;o= por el sur con Carmen de Apical / Cunda/ / por el occidente con
Carmen de Apical. "iene una po)laci,n de $+..1. <a)itantes. 6us principales
acti%idades econ,micas son el comercio / el turismo. En el sector rural se culti%a
pltano, al#od,n, /uca, caBa de a;2car / ca4O.
Limita al norte con el departamento de Cundinamarca, al occidente con el municipio
de :conon;o, al oriente con el Carmen de Apical / al sur con el Municipio de
Cunda/. Mel#ar se le conoce como el XmarY de piscinas en Colom)ia= La e5tensi,n
del municipio con respecto a sus reas ur)anas / rurales <a cam)iado nota)lemente
en los 2ltimos %einte aBos, en ra;,n de su incremento po)lacional / el desarrollo de
la re#i,n. Cuenta con ele#antes / modernos Koteles, con el centro de recreaci,n de
Ca4am que parti, en dos la <istoria del turismo social adems la ama)ilidad de los
Mel#arenses con los %isitantes.
0
Valle de los Lanceros
FRo Bonito?
Melgar se <a con%ertido en uno de los municipios ms %isitados por los turistas los 4ines de
semana / en Opoca de %acaciones. 6u u)icaci,n cOntrica, su a#rada)le clima / ms de cinco
mil piscinas <acen que sea un sitio ideal para descansar= por tal moti%o se le conoce como el
WmarW de las piscinas en Colom)ia.
El re#lamento de 9ropiedad Kori;ontal del Condominio 4ue apro)ado por Resoluci,n
Municipal 11* del $1 de enero de 100(, por medio del cual se dio permiso para reali;ar
un pro/ecto de desarrollo de %i%ienda denominado Bosque de Ro Bonito, en el sector
del Valle de los Lanceros, del Municipio de Mel#ar, para ser desarrollado por etapas,
dentro los cuales>
9R:EMRA E"A9A> correspondiente al desarrollo de sesenta / tres F+&? lotes de
dominio e5clusi%o, reas / linderos de acuerdo a los planos apro)ados por el
!epartamento de Valori;aci,n del Municipio de Mel#ar.
6EEN!A E"A9A> desarrollo constructi%o de edi4icio de apartamentos
"anto los propietarios de las casas / apartamentos dis4rutaran de ser%icios comunitarios
del Condominio Campestre Ro Bonito, tales como> %as %e<iculares, %as de acceso /
de comunicaci,n entre man;anas, ;onas deporti%as, piscina semi olmpica, piscina para
niBos, un Aacu;;i a aire li)re, dos F$? canc<as de tenis, muro para prctica de tenis, una
canc<a de %olei)ol en arena, una canc<a especial de 42t)ol en #rama, un la#o
denominado la#o CorGidi para pesca deporti%a / remo, #rupo de Aue#os in4antiles / una
sede social, ;onas comunales, una capilla cat,lica 6an Antonio de Ro Bonito, / en el
lote R L E- $ se construira un clu) pri%ado.
El cerramiento de todo el Condominio en piedra / metal, en de4ensa del in#reso de
e5traBos e indesea)les al conAunto.
7B6ERVAC:7NE6 AL C7N!7M:N:7> El condominio Campestre Bosques de Ro
Bonito, es una o)ra colosal / atracti%a, por los componentes que lo inte#ran, por las
reas in%olucradas, / principalmente por las reas comunales / ;onas de recreaci,n
deporti%a / l2dica o4recidas. "odo un clu), con la pri%acidad requerida.
En tOrminos #enerales, el Condominio Campestre, desde el punto de %ista de las reas
pri%adas, se <a ceBido a los diseBos / distri)uciones de los reloteos, las aclaraciones de
reas, / el re#lamento de propiedad <ori;ontal.
En cuanto a las ;onas comunales, estas se encuentran en las si#uientes condiciones
actuales> las %as interiores / de acceso al condominio, en )uen estado= la piscina
semiolmpica est terminada / en pleno 4uncionamiento= las canc<as de tenis, adecuadas
/ re#lamentarias en sus dimensiones, se encuentran en un a%an;ado estado de deterioro=
la canc<a de %olei)ol s,lo es un rea enmontada, con una malla, requiere
mantenimiento= la canc<a de 42t)ol, adolece de los implementos necesarios, requiere
actuali;aci,n / mantenimiento= el La#o CorGidi, aparece seco / ausente de
mantenimiento= la sede social, est en acepta)le estado= el Aacu;;i no se o)ser%,= la
capilla est en e5celentes condiciones, al i#ual que la portera, / las %as de acceso
principal. !esde el punto de %ista de se#uridad, el lindero oriental, contre el Ro
6umapa;, es 4r#il, ende)le, despo)lado, / s,lo tra%Os de un cercado %allado ino4ensi%o.
Los %isitantes del Condominio, no deAarn de sorprenderse al notar la cercana del Ro
6umapa; al Condominio, torrentoso, de a#uas amena;antes, que muestra una dinmica
11
de pocos ami#os con las ;onas comunitarias deporti%as del Condominio. 6in
pro4undi;ar demasiados conocimientos de dinmica 4lu%ial, se puede predecir que en
Opocas de a#uas altas, el ro %isita espordicamente las canc<as deporti%as del
Condominio, todo lo cual amerita o)ras de in4raestructural <idrulica de4ensi%as.
8. !E9EN!ENC:A6 S C79R79:E!A!
11
Vista en planta de la distri)uci,n de la construcci,n de la CA6A B-11 del
Condominio Campestre Bosque de Ro Bonito, en primera planta Farri)a? / primera
/ se#unda planta Fa)aAo?.
La CASA No. B-11, del Condominio Campestre Bosque de Ro Bonito, tiene su
acceso por la A%enida principal de acceso al Condominio, / con 4rente <acia la
piscina semi 7lmpica, con dos F$? accesos> peatonal / %e<icular. Cuenta con las
si#uientes dependencias>
MA"R8CELA6 :NM7B:L:AR:A6 No. &++ L $011(
No. &++ - $011*
"anto por ciento de Copropiedad 1.111- R
1.1($$ R
$.1(&0 R
9R:MERA 9LAN"A> Accede directamente desde la %a %e<icular, introduciOndose
a tra%Os de un pasaAe en ;ona %erde que conduce directamente a el porc<e de
entrada, <all de acceso, sala comedor, cocina inte#ral, ;ona de la%andera, una
alco)a con closet, una alco)a con )aBo pri%ado, un dep,sito )aAo la escalera, alero
amplio con corredor, ;ona de la%andera, un )aBo de piscina, / un cuarto estudio. A
tra%Os de un acceso lateral, con 4rente a la piscina semi olmpica, se accede a la ;ona
de #araAes descu)iertos.
6o)re las ;onas aledaBas a la casa, se encuentra> una piscina 4amiliar, Giosco de
Aue#os de sal,n / BBN. Las reas restantes, en ;ona %erde, tipo #rama.

Altura promedio Q $.&* Mts F li)re ?
@rea "otal construida Q 0(,11 M$

6EEN!A 9LAN"A> Accede desde el primer piso a traes de escalera en E, al <all
de alco)as, )alc,n con %ista e5terior, alco)a e5terior con closet, )aBo central de
alco)as, / alco)a principal con )aBo pri%ado / )alc,n al interior.
Altura promedio Q $.&* Mts F li)re ?

@rea "otal construida Q *$,11 M$
AREA "7"AL C7N6"RE:!A Q 1(+,11 M$
1$
AREA !E 9:6C:NA Q &$,11 M$
AREA !E T:76C7 Q &*,11 M$
0. VAR:ABLE6 NEE :N"ERV:ENEN EN LA N:VELAC:7N !E 9REC:76 EN LA
CA6A !E RECREAC:HN
9ara la determinaci,n del Austo precio del inmue)le en e%aluaci,n, se tendrn en
cuenta las si#uientes %aria)les, que in4lu/en directamente so)re el %alor actual>
74erta / demanda de casas / lotes, en el sector de estudio, aledaBos, o en
sectores tursticos a4ines que muestren una utili;aci,n en recreaci,n /
descanso, con normati%idad / solicitud similar.
E)icaci,n particular de la casa de descanso, su %ecindario <omo#Oneo,
locali;aci,n esquinera dentro del Condominio, presencia de %as, ser%icios
p2)licos / se#uridad las $( <oras.
La Re#lamentaci,n / normati%idad del 9lan Bsico de 7rdenamiento
"erritorial F9 B 7 ".? del Municipio de Mel#ar, / su aplicaci,n en el
Condominio para el reloteo, su)di%isi,n / apro)aci,n para la construcci,n
de casas indi%iduales de recreaci,n / reposo, / cumplimiento con los
ser%icios / ;onas comunitarios de recreaci,n deporti%a / l2dica.
6er%icios p2)licos presentes / 4uturos en el sector, / presencia de ser%icios
pri%ados Fplanta de tratamiento, se#uridad pri%ada, tanques de
almacenamiento, posos sOpticos, etc.? propios del Condominio.
9osi)ilidades de %alori;aci,n, presentes o 4uturas, /a sea por meAoras %iales
o in4raestructura nacional o departamental, so)re el sitio de locali;aci,n del
Condominio, 4orestaci,n de cuenca / procesos a#roindustriales que ten#an
en cuenta la participaci,n del sector.
Las condiciones actuales de presencia de Lotes en la el Valle de los Lanceros
/ Ro Bonito similares al anali;ado, con su misma %ocaci,n, / en tamaBos
i#uales o superiores a trescientos F&11? metros cuadrados.
Ni%el socio econ,mico de los propietarios del sector / de los alrededores, su
densidad <a)itacional / la rata de nue%as / actuales construcciones.
Anlisis re#ional / local del potencial de desarrollo del sector, clima,
temperatura, Ries#os #eomor4ol,#icos, sus usos / sus construcciones,
4acti)ilidades / meAor uso.
Caracteri;aci,n del 9lan de desarrollo del municipio de Mel#ar, o)Aeti%os /
#estiones por desarrollar para el rea circundante, inclu/endo in4raestructura
/ desarrollo re#ional, donde se in%olucre el Valle de los Lanceros / el Ro
6umapa;.
1&
Caractersticas del orden p2)lico en la ;ona del Condominio Campestre
Bosques de Ro Bonito, ni%eles de se#uridad actuales, de)ilidades de la
se#uridad, / la comparaci,n con sectores que muestran ni%eles de se#uridad
semeAantes.
11. MEM7R:A !E C@LCEL7 S VAL7R !EL AVALM7 C7MERC:AL
@REA !E L7"E Q *.&,.1 M$

@REA C7N6"RE:!A CA6A $ 9L Q 1(+,11 M$
@REA C7N6"RE:!A 9:6C:NA Q &$,11 M$
@REA C7N6"RE:!A T:76C7 Q &*,11 M$

VAL7R M$ de "erreno, sector de C7N!7M:N:76
Campestres, estrato cuatro F E - ( ?, ;ona e5clusi%a, con
dotaci,n recreacional / comunitaria, esquinero, se#uridad
$( <oras, topo#ra4ia plana, so)re %ia municipal pa%imentada,
uso recreacional / residencia #eneral, sin presencia de ser%idum)res
dentro del predio, )aAa o4erta de terrenos ZZZZ.ZZZ. [
1$1.111,oo
VAL7R M$ de construcci,n tipo RE6:!ENC:AL, con
uso de descanso, ;ona turstica campestre, proceso constructi%o
tOcnico con diseBo arquitect,nico, )uena disposici,n estructural,
)uenos aca)ados, )uena iluminaci,n natural, %etuste; cinco F*?
aBos, )uen mantenimientoZZZZZZZZZZZZZ.. [ +*1.111,oo


VAL7R total del "ERREN7ZZZZZZZZZZZZ. [ -1P1*+.111,oo

VAL7R total de la Construcci,n de la casaZZZZZZZ [ 0(P011.111,oo
VAL7R lo)al 9iscina 3amiliar ( 5 . equipadaZZZZZ [ (1P1((.111,oo

VAL7R lo)al Tiosco estructura en madera rolli;a, cu)ierta
en paAa de palma, placa de piso en cemento a4inadoZZZZ[ 1*P111.111,oo
VAL7R "7"AL !EL :NMEEBLE................................. [ $$1P111.111,oo


VALOR TOTAL AVALO $ 220000.000.oo

1(
6 o n > !76C:EN"76 VE:N"E M:LL7NE6
!E 9E676 M7NE!A C7RR:EN"E

11. RE:6"R7 37"7R@3:C7
3oto No. 11> Vista #eneral del )oule%ard de acceso al Condominio Campestre Bosques
de Ro Bonito. Al 4ondo la Capilla del Condominio.
1*
3oto No. 1$> Visi,n panormica de parte de las ;onas comunes de recreaci,n del
interior del Condominio, presencia de la piscina semi olmpica. a la i;quierda, casi no
%isi)le, la sede social.
3oto No. 1&> Vista de la 4ac<ada principal de la casa, su disposici,n %olumOtrica
arquitect,nica en dos plantas, / su acceso desde la %a interna del condominio.
1+
3oto No. 1(> Mirada interior del inmue)le, para apreciar su piscina 4amiliar, sus
aca)ados, su dotaci,n areal, / el #ran apro%ec<amiento de los espacios. Al 4ondo, la
casa, con sus aca)ados / %entanera metlica para #ran iluminaci,n natural.
3oto No. 1*> Mirada de la sala comedor del inmue)le, sus tec<os mi5tos en madera a la
%ista con sus amplios %entanales / puertas corredi;as en aluminio anodi;ado, pisos en
cermica de amplio 4ormato.
1-
3oto No. 1+> Vista interna del predio, para apreciar la ;ona de parqueaderos para tres F&?
%e<culos, el BBN, / e Tiosco en tec<um)re de paAa de palma so)re estructura en
madera rolli;a.
!e esta manera, deAo rendido el concepto a%aluatorio solicitado, el cual
coloco a consideraci,n del 6eBor propietario !ie#o 7sorio Vsque; / de
las partes que puedan estar interesadas, esperando <a)er podido contestar e
interpretar e4ica;mente el AVALM7 C7MERC:AL in%ocado.
Atentamente,

:n#. Ci%il VALENTIN CASTELLANOS RBIO
C. C. 1&P$*1.+&- de C2cuta
". 9. + . $ 1 $ L 1 ( + $ ( 6 " !
R N A \ L L 1 1 L & 1 0 L7N'ANA9
%alentin$(<oras]<otmail.com
"elO4onos> + -0 -( .( - &11 &(& 10 1$
1.
10
$1

Вам также может понравиться