Proyecto de iniciacin

La primera fase del ciclo de vida del proyecto, el inicio del proyecto, consiste en
armar un equipo, preparar un marco preliminar y establecer una fecha de terminacin. Los
gerentes de nivel inferior a menudo pueden saltarse este paso, ya que generalmente se
reserva slo para los altos directivos. Sin embargo, los directivos de nivel inferior a veces
tienen la oportunidad de asistir. De cualquier manera, el resultado final de esta fase del
proyecto es un documento conocido como la carta del proyecto.

Planificacin de proyectos

La fase de planificacin implica enumerar todas las tareas necesarias para

completar el proyecto y proporcionar fechas de terminacin realistas para cada
tarea. Dado que los proyectos tienden a cambiar y a adaptarse constantemente, la
planificacin es una fase iterativa que tiene lugar varias veces durante el ciclo de
vida del proyecto.

Ejecucin del proyecto

|La ejecucin del proyecto consiste en reunir recursos y utilizarlos para crear las
entregas planeadas previamente. Es la fase ms larga y ms complicada del ciclo de vida
del proyecto y puede estar llena de problemas. Por lo tanto, es responsabilidad del gerente
del proyecto asegurar que todas las partes mantengan la comunicacin y que todos los
recursos necesarios se distribuyan adecuadamente. El gerente tambin debe asegurar de que
los miembros del equipo sepan lo que tienen que hacer. Esta es tambin una fase iterativa.

Control de proyectos
La fase de control es la ltima fase iterativa. Requiere que se muestren los productos
a entregar al cliente para su aprobacin. Si el cliente no aprueba o solicita
un cambio especfico, el equipo debe entonces volver a la fase de planificacin del proyecto
y ajustar el alcance para que coincida con las nuevas prestaciones requeridas. Esta fase
requiere de una muy buena comunicacin del director del proyecto, quien es responsable de
la comunicacin entre el equipo y el cliente. Esto significa establecer reuniones sobre el
estado y hacer el seguimiento de las llamadas o visitas a los clientes.

Cierre del proyecto

Despus de que el cliente finalmente aprueba la entrega, el equipo debe entonces
preparar un informe posterior al cierre y presentarlo a sus altos directivos. Unos meses
ms tarde, despus de que se hayan o no demostrado los beneficios del proyecto, el
equipo debe escribir una resea de cierre del proyecto en el que califiquen la tasa de
xito global del proyecto.

Gestin en el ciclo de vida de un proyecto de construccin

La gestin de un proyecto suele dividirse en diferentes etapas o dominios que
conforman su ciclo de vida. Segn la referencia que usemos, hablaremos de ms o menos
etapas, las cuales abarcarn unos u otros procesos. Por ejemplo, uno de los estndares ms
utilizados en la gestin de proyectos es la gua PMBOK, desarrollada por Project
Management Institute (PMI). En ella se nos habla de 5 etapas fundamentales, llamadas
grupos de procesos: iniciacin, planificacin, ejecucin, seguimiento y control y cierre.
En los proyectos de construccin sucede igual que cualquier otro proyecto. Para la gestin
global de un proyecto, habr que gestionar las diferentes etapas y procesos que lo componen,
independientemente de cules sean estos. Para la gestin del proyecto de construccin, primero
habr que concretar su ciclo de vida en etapas y procesos.
En este post vamos a ver en qu grupos de gestin pueden dividirse los proyectos de
construccin, en concreto, los proyectos de edificacin.
El ciclo de vida de un proyecto de edificacin podra definirse como el perodo de tiempo
transcurrido desde la primera idea de proyecto hasta la eliminacin total de la construccin. Al
igual que cualquier tipo de proyecto, durante su vida til, el proyecto de edificacin pasa por
diversas fases y etapas que habr que gestionar.
Una divisin amplia del ciclo de vida del proyecto, los clasificara en las siguientes fases:

iniciacin (desarrollo/formacin)
realizacin (planificacin y ejecucin)
aprovechamiento (utilizacin)

En estas fases se presentan muy diferentes tareas esenciales de trabajo. Para la delimitacin
de estas reas del proyecto en grandes grupos de tareas que habr que gestionar,
podran emplearse las siguientes denominaciones:
Iniciacin del proyecto
Gestin del proyecto
Gestin del edificio
Por tanto, con esta clasificacin, de una manera ms visual, podramos resumir el ciclo de
vida de una construccin en la figura 1.

A continuacin, veremos en qu consisten, a grandes rasgos, estos tres grandes grupos de

tareas de gestin a lo largo de su ciclo de vida.
Iniciacin del proyecto
Para el grupo de Iniciacin del proyecto se puede encontrar numerosas definiciones. Es
indiscutible que dentro de esta etapa se encuentran desde la idea del proyecto hasta la
decisin definitiva de inversin, cuando se decide si el proyecto se realiza o que los
riesgos son demasiados para seguir. Con esto se marca una delimitacin temporal con la
Gestin del proyecto, lo cual no quiere decir, que las fases no puedan cruzarse o coincidir
en parte.
Hay autores, como Diederichs, C.J. (en Fhrungswissen fr Bau und Immobilienfachleute)
que diferencian, entre la Iniciacin del proyecto en un sentido ms estricto, como el
explicado hasta ahora, o en un sentido ms amplio, donde se incluiran otras actividades
enmarcadas en el ciclo de vida del proyecto. En este caso se podra llamar Desarrollo del

Proyecto. De esta forma, se equiparan los conceptos de Iniciacin del proyecto y Gestin
Inmobiliaria, lo cual es muy comn en pases anglosajones, con su Real Estate
Management.
Iniciacin del proyecto, en el sentido ms amplio, significa combinar los factores
ubicacin, idea de proyecto y capital, con el objetivo final de crear proyectos
inmobiliarios sostenibles econmicamente, competitivos, generadores y consolidadores de
empleo, as como compatibles social y medioambientalmente, los cuales puedan
aprovecharse de manera duradera y rentable.
Es tambin tarea de este grupo de procesos, evaluar los factores determinantes del
proyectocon la vista en el cumplimiento del objetivo, para finalmente decidir si la
realizacin del proyecto es econmicamente viable para el inversor (ver figura 2).

Figura 2. Factores determinantes en el proyecto de construccin

Algunos de los procedimientos para evaluar estos factores determinantes son:

Anlisis de mercado y ubicacin

Anlisis de inversin, riesgo y de sensibilidad

Desarrollo de ideas y alternativas de aprovechamiento y explotacin

Desarrollo de alternativas financieras
Exmen jurdico para la realizacin del proyecto
Etc.
Gestin y control del proyecto
Existen muchas definiciones de Gestin del Proyecto. Por ejemplo, la norma alemana DIN
69901, lo define como el conjunto de todas las tareas, organizaciones, tcnicas y
medios de direccin, para la completa realizacin de un proyecto. Si contamos con
que bajo el concepto dirigir entendemos el control y manejo de las actividades en una
organizacin necesarias para el objetivo de mayor importancia jerrquica, es manifiesto,
que en el proyecto de construccin, la gestin del mismo incluye las tareas del
cliente/promotor.
Las tareas de direccin en un proyecto de construccin, en principio, deben ser asumidas y
defendidas por el cliente/promotor, ya que, contractualmente, le corresponden esas
responsabilidades y competencias. La realidad es que la mayora de inversores no pueden
hacerse cargo, personalmente, de esas tareas, o slo pueden o quieren asumir alguna parte
de las mismas. Por esta razn, dejan en manos de un tercero estas tareas de direccin. Aqu
entra la figura del Gestor de proyectos o Project Manager.
Para que desde la Gestin del proyecto, se asuman funciones del cliente/promotor, estas
tienen que ser delegables. Las tareas del cliente pueden ser clasificadas, segn Will. L.

(en Die Rolle des Bauherrn im Planungs- und Bauprozess), por su delegabilidad, en tres
grandes grupos:
Tareas no delegables (p.ej.: definicin del objetivo del proyecto, cierre de contratos para la
realizacin de esos objetivos, control supremo y la facilitacin de los medios temporal y
cuantitativamente oportunos)
Delegables
Delegables, pero, bajo ningn concepto, a alguno de los agentes ya implicados en tareas
de control y seguimiento en el proyecto, puesto que esto puede generar conflictos de
intereses.
Por extensin, y por afrontar algunas tareas ms fcilmente, una pequea parte de las tareas
no delegables, se designan tambin como pertenecientes a la direccin del proyecto. Para la
parte de tareas delegables, el Control del proyecto se ocupa de las funciones del cliente que
sean neutrales y de percepcin independiente, en el sentido tcnico, econmico y legal.
En la figura 3 se muestra una visin global de cmo podran ser asumidas las tareas,
segn sean delegables o no delegables, por la Direccin, la Gestin o el Control del
proyecto.

Figura 3. Delimitaciones entre direccin de proyeto y control de proyecto

En resumen, en cuanto a las tareas que son propias del cliente/promotor, podramos
diferenciar entre:

Gestin del proyecto, que consta de Direccin del proyecto y Control del proyecto
Control del proyecto, que es un servicio de asesoramiento sin facultad de decisin, en cual
forma parte de la plantilla en la estructura de la organizacin.
Direccin del proyecto, que comprende la parte de las funciones del cliente/promotor con
competencias de decisin e imposicin.
As pues, integrando la Direccin y el Control en la estructura organizativa del mismo,
quedaran englobadas en la Gestin del proyecto (Project Management), tal y como muestra
la figura 4.

Figura 4. Integracin de Direccin y Control del proyecto en la organizacin del promotor

Facility Management y Gestin del edificio
Los bienes inmuebles son, junto con los trabajadores, el capital y la tecnologa, uno de los
ms importantes recursos estratgicos para el mantenimiento y el aumento de la
competitividad de las empresas. Para alcanzar una ptima evolucin de valores, tienen
establecidos mtodos y procedimientos de gestin, los cuales se engloban en un concepto,
internacionalmente asumido: Facility Management.
Segn Comit Europeo de Normalizacin (CEN) y el British Standards (BSI), Facility
Managementes la integracin de procesos dentro de una organizacin para mantener y
desarrollar los servicios acordados que mejoren y mantengan la efectividad de sus
actividades primarias
Por otro lado, la Sociedad Alemana para Facility Management (GEFMA) describe Facility
Management como conjunto de procesos empresariales que tienen como objetivo una
mejora de la flexibilidad de aprovechamiento, productividad laboral y rentabilidad capital,
a travs de laintegracin de planeamiento, control y explotacin de edificios,
instalaciones y equipamientos
Con estas definiciones se aclara la, muchas veces mal interpretada, diferencia con la
Gestin del edificio, ya que Facility Management no slo incluye la fase de
aprovechamiento o uso, sino quedebe ser integrada desde la fase de planeamiento. Con
ello, queda claro porqu Facility Management se emplea en algunas ocasiones como un

concepto de mayor importancia para todas las actividades que se encuentran dentro del
ciclo de vida del inmueble.

Figura 5. Tareas esenciales de la Facility Management

El objetivo del Facility Management debe ser, tanto conseguir ptimas relaciones para los
procesos de valor aadido, como contribuir, a travs de la reduccin de costes del edificio y
su funcionamiento, un aumento del valor de la empresa.
La Gestin del edificio como gestin operativa durante la fase de aprovechamiento o uso
del edificio conforma la parte principal de la Facility Management. Se puede definir como
el conjunto de todos los servicios para la gerencia y administracin de edificios en
base de estrategias globales, incluyendo los elementos constructivos y tcnicos y
tambin los servicios comerciales y de infraestructura.
El xito del funcionamiento del edificio depende, de manera crucial, de la calidad de las
informaciones relevantes del edificio, las cuales, hasta cierto momento de la puesta en
servicio, se recoge de manera estructurada. Por ese motivo, la Facility Management debe
establecerse para asesorar en el Project Management ya en las primeras fases del
planeamiento. En eso consiste, precisamente, la tarea principal de la figura del Facility
Manager en torno al asesoramiento tcnico del edificio, ya que define
informaciones decisivas para el proyectista en etapas posteriores.