You are on page 1of 42

CUPRINS

INTRODUCERE......
1. FACTORII CE INFLUIENTEAZA VALOAREA BUNULUI IMOBIL LOCATIV
1.1 Influienta factorilor externi si interni asupra valorii bunului imobil.
1.2 Amplasarea temei de modificare a valorii .
1.3 Factorul ecologic in contextul evaluarii imobilului locativ.
2. ANALIZA PIETII IMOBILULUI LOCATIV
2.1 Particularitatile pietii imobilului locativ din rn. Briceni
2.2 Analiza cererii si ofertei imobiliare in or.Lipcani.
2.3 Tendinte de dezvoltare a pietii imobiliare din or. Lipcani
3. DETERMINAREA VALORII DE PIATA A CASEI DE LOCUIT or.LIPCANI
3.1 Stabilirea conditiilor si temeilor de evaluare.
3.2 Determinarea valorii bunului imobil ..
3.3 Reconcilierea rezultatelor si argumentarea valorii obtinute...............................................
CONCLUZII...............................
BIBLIOGRAFIE............................................
ANEXE.................................
.

INTRODUCERE
Evaluarea bunurilor imobiliare este o direcie n tiina i practica economic, aprut la
noi relative recent. Necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare a aprut
n procesul formrii pieii imobiliare secundare, cnd s-au activizat i s-au intensificat operaiile
de vnzare, cumprare, donare, gajare.
Evaluare bunurilor imobile este o activitate profesionist complex care necesit din
partea evaluatorului un complex ntreg de cunotine i deprinderi. Evaluatorul trebuie s
cunoasc bine legislaia, s tie s aplice n mod corect metodele actuale de evaluare, s aib
acces la informaie sigur i complet privind piaa imobiliar. n lucrarea dat mi-am propus s
ndeplinesc toate aceste cerine fa de activitatea de evaluare.
Scopul lucrrii: cuprinde doua etape. La prima vor fi analizati factorii de influienta
asupra bunuluirilor imobiliare, a doua va fi determinarea valorii de piata a casei de locuit
amplasata in or.Lipcani, rn. Briceni.
Reiesind din scopul lucrarii mi-am propus sa indeplinesc urmatoarele sarcini:
-

Analiza detaliata a factorilor de influienta asupra bunurilor imobile;

Analiza influientei factorului ecologic si de amplasament asupra bunurilor imobiliare;

Studierea literaturii de specialitate straine si racordarea informatiei obtinute la piata


imobiliara din Reublica Moldova;

Studiul pietii imobiliare din rn. Briceni si elaborarea unor concluzii privind starea si
tendintele de dezvoltare a acesteia;

Utilizarea abordarilor in evaluare cu scopul de determinare a valorii bunului imobil;

Reconcilierea rezultatelor si elaborarea unor concluzii privind valoarea de piata a


casei de locui amplasata in or. Lipcani.

Obiectul evaluarii il reprezinta un bun imobil complex format din casa de locuit cu un
singur nivel + teren, amplasat pe str. Livezilor 24, or. Lipcani, rn.Briceni.
Lucrarea este alctuit din 3 capitole n care este expusa atit partea teoretica cit si practica
a subiectului abordat.
Primul capitol cuprinde

o analiza a factorilor ce influienteaza valoarea bunurilor

imobiliare, clasificarea lor si efectele care le produc supra bunului. Sunt selectati in special doi
factori factorul amplasamentului si factorul ecologic, este petrecuta o analiza a influientei
acestora, metodelor de aplicare si a aportului acestora asupra valorii bunurilor imobiliare in
contextul pietii imobiliare din Republica Moldova.
n al doilea capitol este expus o analiz succint a pieii imobiliarea si a regiunii din
care face parte imobilul, sunt analizate variaia preului i a numrului de tranzacii n funcie de

timp, fondul locativ si pozitia bunului in acesta. Deasemeni vor fi identificate bunurile analogice
si determinati parametri de baza care le fac comparabile cu obiectul evaluat.
Al treilea capitol reprezint nsi partea practic a lucrrii. In el este expus succint
procesul de evaluare si anume: utilizarea celor trei abordari (comparativa, cost si venit) in scopul
de a determina valoarea imobilului locativ, reconcilierea rezultatelor evaluarii si elaborarea unei
concluzii privind valoarea de piata a bunului imobil locativ.

1. FACTORII CE INFLUIENTEAZA VALOAREA BUNULUI IMOBIL


LOCATIV
1.1 Influienta factorilor externi si interni asupra valorii bunului imobil
In timpul de fata, atunci cind piata imobiliara in Republica Moldova este in proces de
formare si se dezvolta mecanismul de falimentare a intreprinderilor, din ce in ce mai des apare
necesitatea in determinarea valorii activelor intreprinderilor si a obiectelor imobiliare, in
procesul de vinzare cumparare a proprietatii, obtinere a creditelor cu punerea in gaj a
proprietatii, crearea bazei impozabile, aisgurarii proprietatii, reorganizarii, lichidarii si mostenii.
Astazi piata imobiliara a Republicii Moldova incepe se capete trasaturile unei pieti
civilizate, cu formarea ulterioara a infrastructurii ei. Deaceea, o importanta majora o are
determinarea corecta a valorii obiectelor imobiliare.
Este dificil de a da o definitie concreta notiunii de valoare, ea avind o multitudine de
interpretari si forme.
Pentru a determina factorii de influienta asupra valorii imobilului este necesar de a analiza
in primul rind factorii ce determina specificul pietii imobiliare la etapa ei de formare. Si pe linga
aceasta este necesar de a determina directiile de dezvoltare a acesteia independent de specificul
ce a stat la baza formarii ei. Literatura de specialitate din Federatia Rusa ne propune urmatoarea
clasificare a factorilor de influienta. Asupra formarii si dezvoltarii pietii imobiliare la etapele de
concepere este necesar de analizat urmatoarele grupuri de factori:
Factori politici (stabilitatea politica) ritmurile incete de dezvoltare a pietii imobiliare
comparativ cu alte sectoare ale economiei nationale, nesiguranta in viitor al populatiei, lipsa
stabilitatii economice si politice.
Factorii juridici lipsa de norme legislative si procedee necesare pentru functionarea
normal a pietii imobiliare, ce ar crea siguranta tranzactiei si apararea drepturilor de proprietate,
accelerarea procedurilor de privatizare, lacune in procesul de inregistrare a drepturilor de
proprietate, lipsa mecanismelor de control al drepturilor si istoriei juridice a bunului imobil.
Factori de piata lipsa pietii terenurilor, conceperea si crearea procedurilor de arenda,
dezvoltarea pietii imobilului comercial.
Factori economici nivelul ridicat al inflatiei, diferentierea brusca a veniturilor
populatiei, sistemul financiar slab dezvoltat si instabil, deficitul de surse financiare in structura
mijloacelor circulante si ale intreprinderilor, lipsa infrastructurii financiare necesare pentru
functionarea pietiilor.
Factori administrativi implicarea statului in procesul de constructive a bunurilor
imobile, preturile scazute a locuintelor in comparatie cu veniturile populatiei.

Unul din determinantii principali a pietii imobiliare este corelatia dintre cerere si oferta, de
acesta corelatie depind asa parametri ca preturile, profitabilitatea, riscul de achizitionare sau
constructie a bunurilor imobile. In acest context analiza dependentei dintre cerere si oferta, este o
conditie ce permite interpretarea corecta a datelor despre starea pietii, si cel mai important,
acesta ne ofera posibilitatea de a prognoza tendinele de dezvoltare ulterioara a ei.
E cunoscut faptul ca preturile pe piata imobiliara sunt determinate de cerere si oferta.
Confruntarea cererii si ofertei este unul din factorii de baza ce influienteaza valoarea imobilului
insa el trebuie analizat in dependenta cu celelalte grupuri de factori.
Este necesar de a evidential faptul ca orice bun imobiliar este rezultatul interactiunii a
factorilor de productie ca pamintul, capitalul si munca, ultimele fiin mobile, iar pamintul imobil
si limitat. Aceste proprietati ale pamintului dertemina neelasticitatea ofertei de bunuri imobiliare,
oferta nu poate fi marita brusc chiar daca preturile la imobil vor spori accelerat. Este conoscut
faptul ca si cererea la bunurile imobile intr o perioada scurta de timp deasemeni este neelastica.
Aceasta formeaza caracterul ciclic al pietii imobiliare. In asa mod cofruntarea cererii si ofertei
influientiaza valoarea bunurilor imobile.
Schimbarea valorii imobilului depinde de un sir de factori, care apar la diferite etape a
procesului de evaluare, acesti factori fiind grupati in nivele ierarhice.
Primul nivel (nivelul regional) la acest nivel se afla factorii ce au un caracter general ce
nu au aport direct asupra unui bun imobil concret si nu depind de el, dar determina procesele ce
au loc pe piata imobiliara, influientind indirect acest bun.
Nivelul doi (local) acesti factori au influienta la nivel de regiune/oras,. Acesti factori
influienteaza direct bunul imobil, obiectele analogice, si tranzactiile cu acestea.
Nivelul trei (de meidu) factorii de influienta, determinati de caracteristicile bunului.
Factorii pot aparea concomitent la diferite nivele, dar analizati consecutiv, in dependenta
de detalizarea evaluarii si a valorii precautate. Evaluatorul trebue sa indice influienta fiecarui
factor in parte asupra valorii finale, consecutiv influienta acestora impreuna, iar apoi sa faca
coluzii asupra valorii cu argumentarea ulterioara acesteia.
La primul nivel se refera urmatoarele patru grupuri de factori:

Sociali:
-

Necesitatea de cumparare a bunurilor imobiliare (necesitatea de comunicare, atitudinea


fata de bunurile inconjuratoare si proprietarii lor, sentimental de proprietate);

Tendinta de modificare a numarului populatiei, diferentiarea pe virste, numarul de


familii si densitatea populatiei;

Tendinta de modificare a nivelului de educatie, culturii, criminalitatea;

Stilul si calitatea vietii.

Economici:
-

Starea economiei mondiale;

Starea economica in tara, regiune, localitate;

Starea financiara a intreprinderilor.

Factorii ce tin de cerere:


-

Nivelul somajului;

Nivelul veniturilor si tendintele de dezvoltare a lor;

Solvabilitatea;

Disponibilitatea acordarii creditelor;

Fluctuatia % bancar;

Asigurarea populatiei cu obiecte de menire sociala;

Factorii ce tin de oferta:


-

Existenta mijloacelor si conditiile de finantare a constructii;

Numarul obiectelor expuse pe piata;

Cheltuielile de constructive si tendinta de modificare a lor;

Impozitele.

Starea economiei Republicii Moldova depinde de factorii politici, acest fapt se explica
astfel din cele 94,1 % de populatie ocupata in cimpul muncii , 16,6 % activeaza in sectorul
agricol, 12,8 % in sectorul industrial, 7,2 % in domeniul constructiilor, si 58,8 % in sfera
serviciilor. Din aceasta rezulta ca politica statului cu privire la micul bussines si sfera serviciilor
determina direct puterea de cumparare a populatiei si influienteaza preturile la bunurile imobile.
O alta caracteristica a ecnonomiei nationale este dublarea valutei. De obicei pe piata
imobiliara a republicii Moldova preturile de oferta la imobilul locative sunt date in EURO(), de
aici reiese un alt factor de influienta inflatia valutei straine.

Fizici:
-

Conditiile climaterice, resursele natural, relieful, topografia;

Ecologia;

Seismicitatea;

Administrativi:
-

Stabilitatea politica, siguranta;

Politica fiscal;

Reglementarea si normele in vonstructii;

Servicii comunale;

Prezenta si veridicitatea legislatiei;

Statul poate influienta piata imobiliara nu doar prin instrumentele legislative dar si prin
cele fiscale. In timpul de fata este discutat u proiect de lege ce ar schimba politica fiscal fata de
proprietarii a mai multor bunuri imobiliare concomitet, se presupune ca aceasta ar putea cauza
schimbari pe piata imobiliara.
La nivelul doi se refera urmatorii factori:

Amplasamentul:
-

Amplasarea in apropiere de centre comerciale, autostrazi, cai ferate, litoral, zone


verzi, gunoisti;

Prezenta si starea cailor de comunicatii;

Prezenta obiectelor de menire socio-culturala;

La al trei-lea nivel sunt inscrisi factorii:

Caracteristicile fizice:
-

Parametrii fizici : suprafata, dimensiunile, forma, materialele de constructie, anul


constructiei;

Calitatea constructiei si expluatarii;

Prezenta serviciilor comunale;

Atractivitatea si comfortul.

Stilul, planuirea constructiei;

Indicatorii de volum.

De expluatare financiara:
-

Cheltuieli de expluatare;

Costul constructiei;

Veniturile generate de bunul imobil.

In timpul de fata cererea la bunurile imobile locative este dictata atit de preturile acestuia
cit si de preferintele potentialilor cumparatori, ca exemplu moda de astazi da prioritate
apartamentelor cu 1-2 odai fapt cauzat de preturile mari la serviciile comunale.
Litereatura de specialitate propune diverse clasificari ale factorilor ce influienteaza
bunurile imobile: subiectivi si obiectivi, microeconomici si macroeconomici, etc. Exista o opinie
a specialistilor americani ca tendinele imobiliare nu pot fi studiate la nivel naional sau chiar
regional. tendinele locale acele tendine care sunt n imediata vecintate sunt tot ceea ce
conteaz cu adevrat. Spre deosebire de majoritatea altor forme de analiz a pieei i analiz
financiar, analiza imobiliar este, ntr-adevr, extrem de local conform naturii sale[Analisys]
Ce tine te segmentul de piata a imobilului locativ literatura de specialitate autohtona ne
ofera urmatoarele clasificari. Factorii ce influienteaza valoarea de piata a bunurilor imobile
locative sunt expusi in tabelul 1.1.

Clasificarea factorilor de influen asupra valorii imobilului locativ


Tabelul 1.1
Amplasarea

Condiiile
tranzaciei

Caracteristici fizice

2
Parametrii fizici
Sectorul / cartierul
Iluminaia natural
Liniile de transport
Intensitatea circulaiei Tipul construciei
Materialul pereilor
transportului n
Anul construciei
comun
Nr. de nivele
Grdini
Conducta de gunoi
coal
Ascensor
Centru de distracii
Etajul
Parc public
Suprafaa total
Magazin
Suprafaa locuibil
Parcare n apropiere
Suprafaa buctriei
Raportul Scldirii
Dimensiunile odilor
/Sterenului
i coridorului
Prestigiul sectorului
Numrul odilor
Centru /periferie
Izolarea odilor
/zon industrial
nlimea ncperii
Nivelul de zgomot
Tipul nodului sanitar
Amplasarea cldirii
Utilaje adugtoare
fa de reelele
(boiler .a.)
inginereti
Reelele inginereti
Planul de construcie
n locuin
(reconstrucie) a zonei Confortul / exterior
plcut. (parchet)
Necesitatea
reparaiei capitale
Balcon / loje
Uzura
Fizic
Funcional

3
Motivele
vnztorului i
cumprtorului
Termenii de
realizare a
tranzaciei
Politica de
creditare sau
finanare
Tipul de
proprietate asupra
imobilului

Economico - sociali
4
Economici
Nivelul veniturilor
Dobnda bancar
Investiii n
construcii
Mrimea chiriei
Sociali
Densitatea
populaiei
Mrimea familiei
Nivelul
educaional
Nivelul
infraciunilor
Vrsta medie a
populaiei

Sursa: Ion Albu Analiza factoriala a imobilului locativ


Sa analizam fiecare grup de factori in parte:
Amplasamentul : Acest factor de ifluienta este determinat de segmentul de potentiali
cumparatori spre care este axat bunul imobil locative. Spre exemplu daca segmental
decumparatori este reprezentat de familii tinere atunci pentru ei o atractivitate mai mare o vor

avea bunurile locative situate in apropierea zonelor verzi, cu traffic redus si in apropiere de
gradinite spitale si centre pentru copii.
Acelasi lucru se refera si la segmental de cumparatori de virsta inaintata care vor fi gata sa
achite. un prt mai sporit pentru a achizitiona un bun locatim intr-o zona cu un nuvelde zgomot
mai redus, prezenta magazinelor alimentare si farmaciilor, distant redusa pina la statiile de
transport public.
Pe cind un om de afaceri ar fi predispus sa achizitioneze un bun imobil in apropiere de
centrele de afaceri locale, institutiile economice.Aceste preferinte pot influienta valoarea bunului
imobil.
Caracteristicile fizice: Acest factor tine de preferintele fiecarui comparator in parte.
Achizitionarea unui bun imobiliar predispune niste investitii pe termen lung si cer un nivel de
utilitate maxim pentru potentialul comparator Prezenta unei componente poate mari sau diminua
valoarea bunului imobil. Combinarea componentelor fizice cu o utilitate maxima pentru pentru
potentialii cumparatori va mari considerabil valoarea bunului imobil.
Un moment important il reprezinta uzura, aceasta tine de starea in care se afla cladirea, ce
determina necesitatea de efectuare a reparatiilor care presupun cheltuieli suplimentare pentru
comparator.
Conditiile de tranzactiei: presupun motivele vnztorului i ale cumprtorului,
termenii de realizare a tranzaciei, politica de creditare i finanare, tipul de proprietate
asupra imobilului.
Factorilor economico-sociali: includ: nivelul veniturilor, dobnda bancar,
investiiile n construcii, mrimea chiriei, densitatea populaiei, mrimea familiei,
nivelul educaional, nivelul infracional i vrsta medie a populaiei.
Analizind toti acesti factori putem cocluziona ca valoarea fiecarui bun depinde de
factorii ce il influienteaza, ponderea acestora fiind determinat a de particularitatile
bunului.Ce tine de lucrul evaluatorului, el consta in analiza acestor factori, calculul
aportului lor la valoarea bunului si estimarea valorii imobilui reiesind din influienta
acestora.
1.2 Amplasarea temei de modificare a valorii
Exista o multitudine de factori ce afecteaza valoarea bunului imobil. Reiesind din aceasta
ne dam intrebarea: Care este factorul cel mai importat ce afecteaza valoarea bunului imobil?
raspunsul este simplu Location, location, location[GogBibl]. Dar ce ar insemna notiunea de
amplasament? Si in ce mod influienteaza valoarea imobilului?

Litereatura de specialitate ne da o definitie clara notiunii de bun imobil, coform punctului


2 articolul 288 al codului civil La categoria de bunuri imobile se raport terenurile, poriunile de
subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice
alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este
ncorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza
prejudicii considerabile destinaiei lor.[codul civil]
Una din particularitatile importante ale bunului imobil este imposibilitatea de a fi
permutat spre deosebire de alte bunuri.
Sa urmarim problema imobilitatii din punct de vedere a amplasamentului, ca influienta
majora asupra valorii bunului imobil. Spre exemplu bunul imobil este amplasat intr-un cartier cu
nivelul criminalitatii redus. La un moment dat nivelul criminalitatii creste brusc. Propietarul
bunului este cointeresat in schimbarea amplasamentului. Spre deosebire de alte bunuri, imobilul
nu poate fi permutat , deci unica metoda este de al vinde si de a cumpara alta proprietate
imobiliara intr-un cartier mai avantajos. Mai mult decit atit, deoarece nu putem permuta bunul
imobil, iar imprejurimile in care se afla s-au modificat, se modifica si valoarea acestuia.
Bunul imobil nu poate fi permutat, ceea ce nu putem spune despre proprietatea personala.
Sa analizam o alta situatie, presupunem ca proprietarul unui automobil de lux locueste intr-un
cartier al orasului cu o siguranta sociala inalta. Intr-o zi el i-si parcheaza automobilul in preajma
unui cartier cu siguranta sociala joasa. Din cosiderente ca masina poate fi furata la un moment
dat el decide de a o parca in cartierul sau. Schimbarea amplasamentului nu are efect asupra
valorii autoturismului deoarece spre deosebire de bunul imobil acesta poate fi permutat.[gobuk]
Sa urmarim influienta factorului de amplasament asupra a trei categorii de imobil: locative,
comercial si industrial. La factorii amplasarii bunului imobil locativ se refera:
1) Caracteristica raionului:
a) Statutul administrative: capitala, oras, comuna;
b) Tipul economic al localitatii: centru raional economic, industrial, agrar, touristic,
stiintific, balneologic;
c) Amplasarea in intravilanul localitatii: centru, suburbia;
d) Teritoriul: suprafata (m2) ;
e) Starea demografica: nr. de locuitori, virsta locatarilor, component familiei.
2) Analiza imaginii generale in raionul amplasarii:
a) Prestigiul raionului de aplasare: concentrarea in cartier a personalitatilor de vaza,
bunurilor imobile cu aspect architectural agreabil inclusive monumente istorico
arhitecturale, rezrvatii natural.

3) Calitatea anturajului apropiat:


a) Utilizarea tipica a anturajului: imobile locative, administrative, industrial;
b) Tipul de baza a constructiei: amplasare stradala, cladiri cu amplasare separata, de
cartier;
c) Tipul de baza a cladirilor: din piatra de calcar, monolit, din panouri prefabricate;
d) Calitatea constructiilor: cladirile fondului vechi(<1920),cladirile fondului vechi
dupa reparatia capital(cladirile anilor 1920 1957 ,1957 1964, >1964),
constructii moderne;
e) Densitatea constructiilor: raportul suprafetelor constructiilor la suprafata
cartierului(<25%, 25 75%,peste 75%);
f) Amenajarea teritoriului: sunt prezentesau nu spatii verzi, terenuri de joaca, garaje
capital, autoparcari, iluminarea, trotuare, pavaje.
g) Vecinatatea: atragatoare sau neatragatoare,amplasarea in apropiere a caselor
parasite, amplasarea canalizarilor si a statiilor de epurare a apei.
h) Hotarele bunului imobil complex: denumirea srazilor.
4) Infrastrctura sociala a raionului amplasarii obiectului:
a) Deservirea medicala: spitale, policlinici, maternitati, farmacii;
b) Invatamint: scoli, licee, colegii, institutii superioare;
c) Comert si alimentare publica: magazine,piete de realizare, restaurant, cafenele;
d) Prestari servicii: ateliere, frizerii, puncte de inchirieri, servicii ritual, servicii
juridice, servicii bancar creditare;
e) Institutii educationale si culturale: biblioteci, muzee, zone de agrement;
f) Educatie fizica si sport: stadioane, bazine de inot, cluburi sportive.
5) Accesibilitatea transportului:
a) Accesibilitatea transportului in comun, perspective de dezvoltare, planul
urbanistic general;
b) Accesibilitatea la obiect cu transport personal;
c) Calitatea drumurilor: pavate, nepavate, starea drumurilor buna, satisfacatoare,
distant pina la statia de transport in comun;
d) Diversitatea transportului rutier;
e) Departarea de la centrul orasului: numarul de statii pina la central orasului;
f) Intensitatea traficului rutier: structura si dinamica traficului, in zona vizibila
pentru zile lucru si de odihna;
g) Marimea fluxurilor pietonale.

6) Starea ecologica:
a) Particularitatile climaterice: favorabile sau ne favorabile, perioada rece
indelungata, numarul zilelor insorite, conditiile de seceta;
b) Conditiile hidrologice: asigurarea cu apa potabila, pericolulu inalt de inundatii;
c) Conditiile geolgice: alunecari de teren, seismicitate inalta;
d) Poluare chimica, fizica, acustica, poluarea apelor si a solului;
e) Vecinatatea cu zona de agreement: apropiere de padure, lac, riu.
f) Vecinatatea cu sursele de discomfort ecologic: apropiere de gunoiste,
automagistrale retele electrie de tensiune inalta.
In procesul de determinare a valorii imobilului este necesar de a analiza acesti factori
deoarece prezenta sau lipsa unuia poate afecta substantial valoarea bunului imobil.
Influienta amplasamentului este evidenta la utilizarea principiului celei mai bune si
eficiente utilizari, pentru aceasta se efectuiaza analiza amplasamentului. Aceasta este necesara
atiti la determinarea valorii unui obiect existent cit si in procesul de investitii in crearea unui bun
nou.
Spre exemplu la intreprinderile industriale si de producere, exista un sir de factori ce ar
favoriza amplasamentul lor cum ar fi:
-

Prezenta in regiunea data a resurselor umane, populatie apta de munca, care in care a
crearea anumitor conditii in primul rind a unui salariu decent poate fi atrasa in
lucrul intreprinderii;

Apropierea pietelor de desfacere;

Schema drumurilor;

Prezenta in apropiere a resurselor naturale (terenuri cu bonitate mare, zacaminte


naturale, materie prima, resurse energetice);

Din punct de vedere a constructiei unui obiect nou, problema amplasamentului trebuie
abordata intr-o viziune larga, la rezolvarea ei folosindu se criterii economice si social politice.
De asemenea in procesul alegerii amplasamentului se iau in consideratie influienta asupra
mediului geografic si influienta asupra mediului ambiant. Metodele si modelele de alegere a
amplasamentului optim se bazeaza pe micsorarea cheltuielilor de transport,minimizarea
cheltuielilor de productie si de investitii.
Analiza acestor factori ne poate sugerea informatii despre obiectivitatea creerii unui
imobil industrial pe portiunea de teren concreta, valoarea bunului imobil si a bussinesului legat
de acest bun imobil, eficienta investitiilor in baza datelor obtinute in urma analizei
amplasamentului.[investitii]

O importanta deosebita factorul amplasamentului o are pentru bunurilor imobile


comerciale. Cum arata experienta marilor orase europene, cele mai favorabile conditii de
amplasament pentru marele centre comerciale le constitue: intersectiile autostrazilor mari,
aproprierea de statiile de transport. Deseori asa centre sunt amplasate in apropierea cartierelor
rezidentiale sau in afara orasului, linga un drum magistral, ca exemplu Metro 1,2 care se afla la
marginea Chisinaului pe magistrala M14. In acest caz exista posibilitatea dezvoltarii acestor
imobile cu scopul de marire a buzinessului.
Amplasamentul este unul din factorii cei mai important ce afecteaza valoarea
imobilelor comerciale. Calitatea amplasamentului depinde de competenta parametrilor fizici ai
terenului de a corespunde celei mai eficiente utilizari, si amplasamentului acestuia fata de mediul
economic. Impreuna aceste doua component formeaza notiunea de situs, sau aplasamentul
economic al bunului imobil (figura 1.). Daca in regiunea in care se afla obiectul au loc modificari
a modului de utilizare a pamintului: constructia in apropiere a unui centru comercial, saparea
unui lac, constructia unei scoli sau deschiderea unei statii de epurare, pot cauza atit schimbari
pozitive cit si negative a valorii bunului.

Figura 1. Schema SITUS-ului bunului imobil.


Sursa: Elaborat de autor.

O combinare reusita a acestori factori ai amplasamentului duce la majorarea valorii


bunului imobil. Analiza amplasarii are ca scop determinarea valorii bunului imobil, si
determinarea celei mai bune si eficiente utilizari.
O alta latura a acestui subiect este ciclul de dezvoltare a mediului amplasamentului
bunului imobil. Teoria evaluarii expune 4 etape ale acestui ciclu: avintul, maturitatea, declinul,
conceperea. Este foarte important ca evaluatorul sa determine correct, in ce punct al ciclului se
afla regiunea si bunul imobil evaluat, pentru a prognoza schimbarile care se pot produce in
valoarea imobilului. Daca regiunea in care este amplasat obiectul se afla la etapa de avint atunci
este prognozabila o crestere a cererii la acest imobil in timpul apropiat. In asa coditii valoarea
imobilului din aceasta regiune deasemeni va creste. Aceasta ar putea interesa potentialii
investitori.
In urma celor spuse mai sus concludem ca, amplasametul este unul din cei mai important
factori ce influienteaza valoarea bunurilor imobil, ca exemplu concret putem lua preturile la
imobilele din Chisinau unde pretul variaza de la sector la sector diferenta ajungind pina la 100$
la metro patrat.
1.3 Factorul ecologic in contextul evaluarii imobilului locative
Factorii

de

mediu

au

influienta

considerabila

asupra

valorii

bunurilor

imobile.Atitudinea oamenilor fata de conditiile de mediu nu este una neutra, deoarece ei cauta un
mediu care le-ar oferi o inalta calitate a vietii. Aceste asteptari concentreaza in ele imprejurimile
zilnice, ce formeaza mediul locativ al oamenilor. Calitatea acestui mediu influienteaza larg
deciziile luate pe piata imobiliara. Acesti factori afecteaza valoarea imobilului, iar popularitatea
lui sociala creaza beneficii.
Din punct de vedere a teoriei economice, anturajul este unica sursa ce are utilitate
economica pentru societate. Anturajul reprezinta un set de elemente materiale (fizice si biotice)
si nemateriale, forte si fenomene care creaza un sistem dinamic intr-un teritoriu limitat. In
relatiile dintre participantii la piata imobiliara si acest sistem exista o dependenta. Sistemul
creaza conditii de trai nemateriale si satisface nevoile umane. Una din nevoile de baza a omului
este existenta unui anturaj caracterizat de niste standarde de trai inalte, securitate si
valoare.[netsilka]
In procesul de evaluare a imobilului deseori se utilieaza notiunea de factor ecologic.
Factorul ecologic reprezinta combineare a factorilor naturali si antropogeni, care nu sunt resurse
de munca, produse sau surse de energie si materie prima, dar care au o influienta directa asupra
eficientei si utilitatii bunului imobil. In procesul de evaluare factorii ecologici sunt analizati ca
metaifrastructura lui, ce afecteaza valoarea obiectului. La rindul sau, valoarea acestei

metainfrastructuri, primind o forma baneasca, determina aportul factorului ecologic in valoarea


imobilului, aport care poate fi atit negativ cit si pozitiv.
Expertiza factorilor ecologici negativi se efectuiaza pentru concretizarea parametrilor
fundamentali al mediului in care se afla imobilul, la calcularea valorii acestuia. La evaluarea
bunurilor imobile sunt analizati urmatorii factori (figura 2):

Figura 2: Clasificarea factorilo de mediu ce influienteaza valoarea BI.


Sursa: Elaborat de autor

Spre exemplu poluarea cu deseuri a terenului obiectului imobil, are ca consecinta doar
poluarea mecanica fara efecte fizico-chimice. In calitate de unitate de masura a nivelului de
poluare mecanica se folosesc indicii densitatii poluarii raportul dintre masa sau volumul
deseurilor la o unitate de suprafata, sau a unei parti in procente a teritoriului poluat la suprafata
totala a terenului.
Modificarea proprietatilor chimice ale atmosferei , apei si solului, are o influienta
negativa atit asupra obiectului imobil (scaderea bonitatii terenului, corozia constructiilor metalice
ale edificiilor) cit si asupra locuiitorilor imobilului (locatarii si utilizatorii edificiului). In calitate
de unitate de masura a acestui tip de poluare se foloseste nivelul concentratiei pe elemente in
parte, nivelul concentratiei admisibile, indicii de pouare a mediului.
Modificarea parametrilor fizici a mediului inconjurator al obiectului imobil: poluarea
termica, electromagnetica are de asemeni o influienta negative. Poluare termica reprezinta
cresterea temperaturii mediului in care se afla obiectul, spre exemplu cauza a emisiilor de gaze,
gaze de esapament, apele evacuate de la intreprinderile amplasate in apropierea obiectului
imobil. In calitate de unitate de masura se utilizeaza raportul dintre temperatura existenta si cea
inregistrata in anii precedenti.
Schimbarea iluminarii in preajma obiectului imobil, ca urmare a umbririi de catre
constructiile din vecinatatea obiectului imobil sau suprailuminarea cu lumina artificial de
asemeni aduc un aport negative asupra valorii.
Marirea nivelului de zgomot superior nivelului natural influienteaza locatarii si lucratorii
ce utilizeaza bunul imobil (aceasta duce la marirea oboselii, scaderea capacitatiilor intelectuale,
iar de la nivelul de 90 100 dB la pierderea complete a auzului.)
Modificarea proprietatilor electro-magnetice ale mediului in care se afla imobilul (linii de
electricitate, instalatiile cu unde radio), are efecte negative. In procesul expertizelor ecologice a
acestui tip de poluare este posibila doar o analiza calitativa, constatarea prezentei acestuia si
enumerarea surselor de baza si a intensitatii lor in zona de poluare.
La expertiza amplasamentului si a factoriilor ecologici ce afecteaza bunul, alaturi de
factorii negativi sunt evidentiati si factorii pozitivi care au un efect de marire a valorii obiectului.
Spre exemplu, daca presupunem ca obiectul evaluat se afla intr-o zona ecologica curata, atunci
efectul pozitiv al factorilor poate prelua forma de:
-

calitati ale teritoriului si posibilitatea de a fi vazute din ferestrele constructiei;

posibilitatea de a frecventa obiectele ecologice (parcuri, lacuri, rezervatii naturale);

prezenta in apropiere a spatiilor verzi, padurilor.

In procesul de determinare a valorii de piata factorul ecologic se ia in considererare la:


-

analiza celei mai bune si eficiente utilizari;

la determinarea drepturilor si restrictiilor si a posibilitatilor de utilizare a bunului;

oferirea consultatiilor si elaborarea recomandarilor legate de investitii,micro\macro


analiza, planuirea activitatii de development si efectuarea impozitarii.

In functie de scopurile determinarii influientei factorului ecologic este necesar de ales o


metodologie si procedee concrete de calcul.
La utilizarea abordarii prin cost se va determina cheltuielile necesare legate de
inlaturarea urmarilor negative si diminuarea efectelor negative. Acestea pot fi cheltuieli de
reutilare a intreprinderii, implementare a unor tehnologii, achizitionarea utilajului de epurare,
lucrari de curatire si recultivare a teritoriului, monitoringul posibilelor surse de poluare, masurile
de minimizare a prejudiciului cauzat populatiei. Aici pot fi incluse masurile de inlaturare,
neutralizare,si curatirea teritoriului de substante nocivel, preintimpinarea raspindirii substantelor
toxice, radioactive si otravitoare prin folosirea constructiilor speciale necesare pentru acumularea
si lichidarea deseurilor.
In calculele valorii de reconstituire si inlocuire se vor vor lua in consideratie scumpirea
lucrarilor bazate pe acesti factori.
Ca exemplu valoarea unui bun imobil locativ ce este amplasat pe str. Muncesti va scadea
considerabil in comparative cu acelasi tip de bun amplasat in sectorul Riscani. Cauzele acestui
process sunt generate de faptul ca in urma tranzactionarii bunului imobil care este situat pe una
dintre cele mai poluate strazi ale Chisinaului, noul proprietar fa suferi cheltuieli de fonoizolare a
constructiei si diminuare a poluarii sonore (instalarea geamurilor si a usilor din termopan duble,
captusirea peretilor cu vata mineral, etc.).
La abordarea veniturilor si anume a metodelor legate de discontarea fluxurilor de
numerar, in calculul valorii nete actualizate a costurilor ce formeaza fluxuri de numerar negative
se include platile obligatorii pentru poluare, compensarile si asigurarile legate de utilizarea
resurselor natural, obtinerea permisiunilor si licentelor (Ex: plata pentru taierea copacilor in
orase si compensarile prin inverzirea teritoriului), deasemeni obligatiunile privind platile
ecologice, impozitele si hotaririle judecatoresti.
La utilizarea

abordarii comparative factorii ecologici sunt priviti ca elemente de

comparatie ce formeaza amplasamentul, iar influienta lor asupra valorii se determina prin
introducerea ajustarilor la bunurile analogice. Numarul elementelor de comparatie poate fi destul
de mare, alegerea lor se face pe baza veridicitatii informatiei obtinute. La introducerea ajustarilor
se vor utiliza caracteristicile calitative si cantitative a elementelor de comparatie. La

caracteristicile cantitative se refera, caracteristicile masurabile ale mediului, iar la cele calitative
indicatorii legati de amplasament. Aceste caracteristici pot fi expuse in forma de descriere.
Citeodata indicatorii calitativi pot fi transformati in indicatori cantitativi prin atribuirea
lor a unor valori numerice, coeficienti sau puncte. Ca exemplu a caracteristicilor ce pot fi
transformate sunt caracteristicile legate de topografia lotului, prezenta unui peizaj,
caracteristicile hidrologice ale teritoriului.
La indicatorii, ce caracterizeaza starea ecologica, care au caracteristici calitative se
atribue:
-

indicii de poluare a atmosferei;

volumul total de substante nocive eliminate de sursele de poluare, ce nimeresc in


atmosfera zonei analizate;

concentratia de poluanti in sol;

riscul de imbolnavire a populatiei pricinuit de poluarea mediului;

nivelul zgomotului;

suprafetele inverzite;

fonul de radiatie;

indici de evaluare a starii ecologice a regiunii.

Insa utilizarea acestor indicatori nu este intotdeauna posibila, deoarece apare necesitatea
in petrecerea studiilor si calculul unor date caracteristice obiectului evaluat. Deoarece
monitoringul ecologic in tara noastra nu este dezvoltat, obtinerea informatiilor pentru deducerea
acestor indici este o problema.
Cei mai disponibili indicatori ecologici in timpul de fata sint indicatorii analizei integrale
expusi in forma de text si aranjati intr-o anumita scara. Nu esxita nici o metoda de calcul a
acestor indicatori, dar impreuna ei descriu situatia ecologica.
Reiesind din cele de mai sus putem afirma calitatea starii mediului influienteaza
considerabil valorii obiectelor imobile. De la faptul cit de buna este anturajul in care se afla de
exemplu o casa de locuit, sau o cladire comerciala, depinde dimensiunea cererii la aceste obiecte.
Urmeaza deci ca si valoarea acestor obiecte este influientata de nivelul poluarii atmosferice,
sinore, chimice si fizice a mediului inconjurator. Din pacate preturile de pe piata imobiliara nu
oglindesc obiectiv influienta acestui factor factori, fapt generat de criza economica si valoarea
elementelor ecologice care este in scadere.

2. ANALIZA PIETII IMOBILULUI LOCATIV


2.1 Particularitatile pietii imobilului locativ din rn. Briceni
Raionul Briceni este cel mai de nord-vest raion al Republicii Moldova i are hotare cu
Ucraina la Nord i cu Romnia la Vest. In componena raionului sunt 39 localitai, inclusiv: 2
orae i 26 de sate (comune). Ce tine de piata imobilului aecasta este foarte slab dezvoltata.
Bunurile imobile cele mai des tranzactionate sunt cele cu destinatie agricole si bunurile imobile
cu estinatie comerciala. Sa analizam starea pietii imobiliare din perspectiva factorilor ce
influienteaza valoarea imobilului:
Factorul economic in ce priveste climatul investiional, raionul Bricen este la frontier cu
Romnia i Ucraina, departe de capitala rii, lucrul care a influienat n mare msur tendul de
dezvoltare economic a zonei. n raion sunt 182 de nterprinderi, 4 nterprinderi pe 1000 de
locuitori. Dei aceasta este uor sub media pe raioanele de nord condiiile investiionale sunt
relative mai bune dect n celelalte raioane.
Conform situaiei din 01.01.2009 in raion activeaza 19.527 ageni economici,
inclusiv:intreprinderi industriale -1.069, gospodrii raneti - 17.989, societai pe aciuni 27,societai cu rspundere limitat - 184,

cooperative 32, intreprinderi de comer -

19,intreprinderi de stat 20 ,asociaii de asigurare 19,asociaii de gospodrii rneti -2,


organizaii bugetare, obteti -166. Acest fapt ne permite sa afirmam ca prezenta in regiune a
locurilor de munca creaza premise pentru trai si influienteaza piata imobilului locativ.
Factorul demografic - numarul populaiei constituie 81,6 mii, inclusiv: rurala - 64,5 mii,
urbana - 17,1 mii.
Cu o pondere relativ nalt a populaiei rurale 79% , i cu o nrolare a acesteia mai
intens n sectorul agricol, este previzibil c i salariul mediu pe raion (1903,5 lei) este mai jos
dect media lui pe raioanele de nord i pe ar. Rata omajului calculat de Agenia Teritorial a
Ocuprii Forei de Munc este cea mai joas pe regiune 44%. Nici tendina populaiei spre
emigrare nu este mare, doar 6% din ntreaga populaiei a raionului este plecat peste hotare.
Aceasta creaz premise pentru atragerea investiiilor i dezvoltarea industriei i agriculturii.
O importanta considerabila o are numarul mediu de familii nou create si nivelul
natalitatii. Conform datelor statistice in mediu pe raion au loc peste 1000 de incrieri a familiilor
noi. Acelas Birou National de statistica ne ofera date ca anual in raionul Briceni in mediu se nasc
33833 de copii ceea ce constitue 2,36% din numarul mediu total de nou nascuti pe intraga
republica.
Cu cit este mai mare numarul de familii si numarul de nou nascuti cu atit va creste si
cererea la bunurile imobile locative.

O importanta o are si variatia populatiei dupa virsta si putere de cumparare. Conform


datelor ultimilor recensaminte a populatiei efectuate pe teritoriul Republicii Moldova avem
urmatoarea clasificare (figura 3).

Figura 3: Repartizarea populatiei rn. Briceni in functie de virsta.


Sursa: Elaborat de autor in urma analizei datelor statistice.

Puterea de cumparare este determinate de numarul populatiei apte de munca, care detin
surse pentru a procura un bun imobil (figura 4).

Figura 4: Repartizarea populatiei rn. Briceni dupa capacitatea de munca


Sursa: Elaborat de autor in baza datelor BNS

Un alt rol important in analiza pietii imobiliare il are segmentarea pietii imobiliare si
disponibilitatea fondului locative. Conform datelor Oficiului territorial cadastral fondul locativ al
raionului Briceni este repartizat astfeel (figura 4).

Figura 4: Repartizarea fondului locative pe tipuri de locuinte in rn. Briceni.


Sursa: Elaborat de autor in baza informatiilor de la OCT Briceni.

Ce tine de preturile bunurilor imobile locative din raionul Briceni piata imobiliara ne
dezvoltata nu ne permite sa analizam obiectiv preturile. In privinta acestui fapt a fost analizat
pretul de oferta la bunurile imobile locative pe categorii (tabelul 2.1), (tabelul 2.2).

Bunurile imobile

Tabelul 2.1. Preturile de oferta la case de locuit in rn. Briceni


Durata expunerii pe
Pretul() Suprafata(m2) Pretul pe m2
piata

Casa de locuit or. 07.01.2013


Briceni
Str. Independentei 47
Casa de locuit or.Briceni 24.03.2013
Str. Strada Bucuresti 24
Casa de locuit
Lipcani
Str. Gorki 40

22 000

95,5

230

26 000

100,5

258

20 000

88,4

226

or. 04.04.2013

22 666

Pretul mediu

239

Sursa: Elaborat de autor in urma analizei pietii imobiliare.

In urma analizei datelor tabelului putem afirma ca preturile de oferta la casele de locuit
variaza in intervalul de 200 250 euro/m2.

Bunurile imobile

Tabelul 2.2 Preturile de locuit la apartamente in rn. Briceni


Durata expunerii pe
Pretul() Suprafata(m2) Pretul pe m2
piata

Apartament or. Briceni


Str. Gorki 31
Apartament or.Lipcani
Str. Livezilor 31

12.03.2013

Apartament or. Lipcani


Str. Livezilor 22

17.11.2012

26.01.2013

Pretul mediu ponderat

12 500

64

195

12 000

72

167

13 200

55

240

12 585

205

In urma analizei tabelului putem afirma ca oreturile de oferta la apartamente variaza in


intervalul de 170 200.
In urma analizei pietii imobiliare observam ca pretul la casele de locuit este mai mare
decit cel la apartamente cu 50 60 de euro. Acest lucru este favorizat de popularitatea mai mare
a caselor de locuit fata de apartamente, care este determinata de numarul mai mare a caselor de
locuit fata de apartamente. In regiune exista tendinta oamenilor de a cumpara case de locuit cu
teren aferent.
Concluzionind putem afirma chiar daca piata imobiliara a rn. Briceni este in stagnare,
se observa tendinta acesteia spre dezvoltare, ponderea mare a populatiei tinere in raion si puterea
de cumparare inalta determinate de veniturile populatiei preponderent inalte fata de celelalte
regiuni ale Republicii Moldova au determinat ca preturile de oferta la imobilul locativ sa varieze
intre 170 250 (/m2). Detinint informatie ca pretul de oferta este mai mare decit pietul de piata
in mediu cu 15 20 % putem concluziona ca preturile de piata la bunurile imobile locative din
rn. Briceni variaza intre 150 210 (/m2).

2.2 Analiza cererii si ofertei imobiliare in or.Lipcani


Analiza confruntarii cererii si ofertei pe piata imobilului locative are ca scop
determinarea pretului de echilibru. Pentru a atinge acest rezultat sunt utilizate diferite metode, de
la compararea preturilor de piata cu cele de oferta si pina la efectuarea sondajelor.

Orasul Lipcani este situat la frontier de Nord West a Republicii Moldova. In arealul
regiunii in care se afla orasul este al doi lea centru commercial si industrial. Pe teritoriul
orasului sunt situate 20 de intreprinderi dintre care 2 uzine. Deasemeni orasul este inzestrat cu o
piata de bunuri comerciale.

Orasul are o populatie de 6 000 de locuitori repartizati dupa virste in felul urmator:
-

pina la 25 de ani 30 % ;

20 50 de ani 40%;

peste 50 ani 30%.

Analiza cererii si ofertei de imobil locative in orasul Lipcani este un proces complex.
Complexitatea lui este determinata de numarul mic de tranzactii cu bunuri imobile, piata
imobiliara slab dezvoltata, coplexitatea analizei factorilor ce influienteaza preturile bunurilor
imobile si lipsa de informatie. In medie numarul tranzactiilro variaza de la la 7 16 tranzactii pe
an, exceptie anul 2008 cind din cauza inundatiilor ce au afectat orasul si a politiicii duse de
administratia locala si govern numarul tranzactiilor sa marit cu 300% (Figura).

Figura 5. Variatia numarului tranzactiilor cu bunurile imobile locative in or. Lipcani pe


parcursul ultimilor 7 ani.
Sursa: Elaborat de autor in baza analizelor efectuate

Ce tine de preturile la bunurile imobile locative atunci acestea variaza intre 150 200 /m2
la case de locuit si 140 180 /m2 la apartamente (tabelul 2.3).
In urma analizei pietii imobiliare observam ca pretul la casele de locuit este mai mare decit
cel la apartamente cu 10 20 de euro. Acest lucru este favorizat de popularitatea mai mare a
caselor de locuit fata de apartamente, care este determinata de numarul mai mare a caselor de
locuit fata de apartamente. In regiune exista tendinta oamenilor de a cumpara case de locuit cu
teren aferent.

In urma nalizei pietii au fost determinate urmatoarele date:


Tabelul 2.3 Preturile de locuit la apartamente in or. Lipcani
Durata expunerii pe
piata

Bunurile imobile
Apartament or. Lipcani
Str. Gorki 31
Apartament or.Lipcani
Str. Livezilor 31

11.022013

Apartament or. Lipcani


Str. Livezilor 22

10.11.2012

24.04.2013

Pretul() Suprafata(m2)
12 000

60

200

11 500

67

171

11 300

70

161

12 585

Pretul mediu ponderat

Pretul pe m2

177

Sursa: Elaborat de autor in urma analizei pietii imobiliare.

Tabelul 2.4. Preturile de oferta la case de locuit in or. Lipcani


Durata expunerii pe
Pretul() Suprafata(m2) Pretul pe m2
piata

Bunurile imobile

Casa de locuit or. 08.05.2013


Lipcani
Str. Independentei 47
Casa de locuit or. 22.03.2013
Lipcani
Str. Strada Bucuresti 24
Casa de locuit
Lipcani
Str. Gorki 40

20 000

95,5

209

23 000

100,5

228

18 000

88,4

203

or. 08.04.2013

Pretul mediu

20 333

213

Sursa: Elaborat de autor in urma analizei pietii imobiliare.

Chiar daca statistica tranzactiilor si preturile la bunurile imobile in orasul Lipcani ne


permit sa concluzionam ca piata imobiliara a acestei regiuni este in stagnare, se observa tendita
acestea spre dezvoltare. Acest lucru este determinat de factorii pozitivi ce influienteaza piata:
-

Amplasarea geografica favorabila;

Prezenta punctului vamal la frontier cu Romania;

Amplasarea pe drum magistral M14;

Prezenta locurilor de munca;

Centru comercial;

Centru industrial;

Veniturile inalte a populatiei.

Un alt factor ce influienteaza piata imobiliara din orasul Lipcani este prezenta si
repartizarea fondului locativ. Conform datelor OCT Briceni fondul locativ al orasului Lipcani
este format din 4322 case de locuit si 500 de apartamente asupra caror sunt inregistrate drepturile
de proprietate.
Conform ponderilor acestora in fondul locative total ele sunt repartizate in felul urmator
(Figura6):

Figura 6. Repartizarea fondului locativ al or. Lipcani dupa tipuri de bunuri imobile.
Sursa : Elaborat de autor in baza datelor oferite de OCT Briceni

Din figura de mai sus observam ca apartamentele ocupa o pondere numai de 10% din
fondul total locative, acest fapt este cauzat de predispunerea populatiei de a cumpara case de
locuit cu teren aferent pentru practicarea activitatilor agricole.
Ce tine de casele de locuit atunci acestea sunt mai populare. Conform datelor de la
biroul notarial din or. Lipcani in ultimii 5 ani de viata a pietii imobiliare din orasul Lipcani, au
fost inregistrate si autentificate 322 de contracte de vinzare cumparare a caselor de locuit si doar
56 de contracte de vinzare cumparare a apartamentelor.
Pentru a putea face o concluzie adecvata trebue de analizat preturile pe parcursul citorva
perioade de timp (figura 7).

Figura 7. Variatia preturilor fondului locativ in or. Lipcani


Sursa: Elaborat de autor

In urma analizei pietii imobiliare din or. Lipcani putem concluziona urmatoarele:
-

Piata imobiliara sufera o perioada de declin;

Preturile la apartamente variaza intre 140 180 /m2;

Preturile la case de locuit variaza intre 150 200 /m2;

Numarul annual de tranzactii variaza intre 10 20 anual;

Cu toate ca starea pietii este una nu cea mai favorabila pentru promovarea activitatii de
constructii, se observa tendinte de inviorare a pietii ceea ce poate fi observata din dezvoltarea
pietii comerciale.

2.3 Tendinte de dezvoltare a pietii imobiliare din or. Lipcani


Piata imobiliara este un segment component al economiei nationale care se afla in
continua schimbare. Progresul tehnico stiintific, factorii economici si administrativi, dezvoltarea
constructiilor determina modificari atit in componenta structurala a bunului imobil cit si in
valoarea acestuia. Tendintele de dezvoltarea a pietii imobiliare influenteaza si activitatea de
evaluare a imobilului. Modificarile structural ale bunurilor imobile faca ca procesul de evaluare
sa devina unul cit mai complex. Spre exemplu in utilizarea abordarii comparative este destul de
dificil de a determina bunurile comparabile. Dezvoltarea constructiilor determina o varietate
mare de tehnologii de constructie ce fac ca in procesul evaluarii sa sporeasca considerabil
numarul de ajustari.
Pentru utilizarea abordarii comparative la evaluarea casei de locuit amplasate in or.
Lipcani, str. Livezilor 24 au fost utilizate un sir criterii de determinare a bunurilor imobile
analogice, cum ar fi:
-

Drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise;

Conditiile de finantare;

Conditiile tranzactiei;

Conditiile pietii;

Amplasarea;

Caracteristicile fizice;

Caracteristicile economice

Modul de folosinta;

Toate aceste conditii sunt influientate de tendinele de modificare a pietii imobiliare din
aceasta regiune. Spre exemplu piata slab dezvoltata ne permite sa determinam su siguranta
influienta amplasamentului asupra valorii bunului imobil, care nu poate avea o pondere mare in
valoarea imobilului, acest fapt este determinat de starea pietii din regiune.

In urma analizei pietii imobiliare si a tendintelor de dezvoltare a ei au fost determinate


urmatoarele bunuri comparabile:
Obiect analog I
Destinatia: Casa de locuit
Amplasarea: str. Independentei 43, or. Lipcani
Conditiile de finantare: de piata
Conditiile vinzarii: pret de oferta
Suprafata totala: 149,85m2
Dreptul de proprietate: dreptul integral de
proprietate
Materialul constructiei: fundatie monolit,
peretii blocuri de calcar
Starea fizica: buna
Apeduct si gazificare: exista
Suprafata terenului: 12 ari.
Obiectul analog I a fost expus pe piata la data de 02.04.2013 la pretul de oferta de 30 000 .

Obiect analog II
Destinatia: Casa de locuit
Amplasarea: str. Livezilor 22, or. Lipcani
Conditiile de finantare: de piata
Conditiile vinzarii: pret de oferta
Suprafata totala: 120m2
Dreptul de proprietate: dreptul integral de
proprietate
Materialul constructiei: fundatie monolit,
peretii blocuri de calcar
Starea fizica: excelenta
Apeduct si gazificare: exista
Suprafata terenului: 6 ari.

Obiectul analog II a fost expus pe piata la data de 14.11.2012 la pretul de oferta de 45 000 .
La analiza obiectelor comparabile nu s-a luat in consideratie factorul amplasamentului,
importanta lui fiind foarte mica, fapt cauzat de aria restrinsa pe care o ocupa orasul si de distant
pina la central acestuia care este proportional pentru fiecare obiect analog.

Obiect analog III


Destinatia: Casa de locuit
Amplasarea: str. Gorkii 12, or. Lipcani
Conditiile de finantare: de piata
Conditiile vinzarii: pret de oferta
Suprafata totala: 90m2
Dreptul

de

proprietate:

dreptul

integral

de

proprietate
Materialul constructiei: fundatie monolit, peretii
blocuri de calcar
Starea fizica: satisfacatoare
Apeduct si gazificare: lipsesc
Suprafata terenului: 6 ari.
Obiectul analog III a fost expus pe piata la data de 14.11.2012 la pretul de oferta de 20 000 .
Cu toate ca preturile de oferta sunt foarte inalte comparativ cu alte localitati din regiune
daca vom analiza diferenta dintre preturile de piata a bunurilor analogice dj tranzactionate si a
bunurilor imobile expuse pe piata se observa o diferenta in jur de 25 % din pretul de oferta.
Cu toate ca piata imobiliara a orasului Lipcani se afla in declin, se observa unele
simptome ale inviorarii acesteia cum ar fi:

Modificarea cererii: in urma inundatiilor din 2008 s-a observat un process de crestere a
populatiei orasului. Locuitorii satelor vecine care au fost inundate, au inceput se
achizitioneze bunuri imobile locative in orasul Lipcani, acest fapt a inviorat piata
imobiliara din regiune pe parcursul a 2 -3 ani dupa care cererea iarasi a scazut. La rindul
sau deschiderea vamei la frontier cu Romania si inlesnirile acordate populatiei ambelor
zone de frontiera au deschis usile spre un avint commercial al orasului, aceast proces
deasemeni a influientat cererea la bunurile imobile locative.

Modificarea ofertei: in ultimii ani partea in partea de nord a orasului s-a intensificat
procesul de constructii, fiind construite 2 cartiere noi, cu bunuri imobile care corespund
cerintele pietii contemporane. Majoritatea bunurilor sun locuite insa sint unele expuse la

vinzare , acest fapt ne vorbeste despre tendinta de saturatie a pietii si despre prezenta
cererii la bunurile imobile.

Cresterea nivelului economic al regiunii: in ultimul timp pe teritoriul orasului s-a inviorat
activitatea comerciala, acest factor a fost influienta de activitaea autoritatilor publice
locale care influienteaza pozitiv activitatea de atreprenoriat si incearca sa o stimuleze.
Acest lucru influienteaza si piata imobiliara, deoarece nivelul economic inalt al regiunii

determina puterea de cumparare a populatiei si influienteaza cererea si oferta de bunuri


imobiliare.
In urma analizei pietii imobiliare in or. Lipcani pe parcusul a mai multor perioade de timp
putem trage urmatoarele concluzii:
-

Pe piata imobiliara se observa efecte pozitive cum ar fi variatia cererii si ofertei;

Dezvoltarea economica crescatoare a regiunii va influienta cererea si oferta de bunuri


imobile;

Puten prognoza o crestere a preturilor la imobilele locative din regiune in urmatorii 5


ani.

Toate aceste analize au adus la elaborarea unei concluzii finale : Piata imobiliara din or.
Lipcani a esit din stagnarea care s-a observat pe parcursul ultimilor 10 ani, exista cerere exista
oferta si exista valoare a bunurilor imobile locative.

3. DETERMINAREA VALORII DE PIATA A CASEI DE LOCUIT or.LIPCANI


3.1 Stabilirea conditiilor si temeilor de evaluare
Evaluatorul ce a efectuat lucrarea dat n baza cunotinelor i convingerilor confirm
urmtoarele:
-

afirmaiile i faptele, ce se conin n lucrarea dat sunt veridice i corecte;

analiza, opiniile i concluzile efectuate sunt in conformitate cu admiterile i condiiile


restrictive i reprezint analiza i concluziile profesionale personale

la momentul efecturii lucrrii evaluatorul nu a fost cointeresat din punct de vedere


material si este lipsit de obligaiuni (excepie fac cele ce se refer la indeplinirea lucrrii
date ) fa de prile implicate.

plata pentru serviciile de estimare nu se efectuiaz n dependen de valoarea final care


la rindul su nu este prestabilit in conformitate cu doleanele clientului sau n favoarea
lui;

evaluatorul a efectuat personal inspectarea obiectului;

evaluatorul nu a fost influienat de persoanele ce au semnat lucrarea dat,


Evaluator:
Sinchetru I. ________________________

Obiectul evaluarii

Tabelul 3.1 Stabilirea conditiilor si temeilor de evaluare


Cas de locuit individuala 95,5 m2
Sopron 58,22 m2
Teren 0.1276 ha

Adresa

rn. Briceni, or. Lipcani, str. Livezilor 24

Destinatia

Casa de locuit individuala

Tipul valorii precautate

Valoarea de piata

Data inspectarii bunului


imobil

20.04.2013

Data evaluarii si
elaborarii raportului

22.04.2013

Proprietarul

Sinchetru Ion Dumitru


Codul Personal 2001023215589
S.R.L Traian
Contractul de prestare a serviciilor de evaluare ntre beneficiar i
executor S.R.L. "Traian"
Seria A MMII - 016603 de la 01/08/2005
15,99 MDL

Agentia de evaluare
Baza efectuarii lucrarii
Licenta de estimare
Curs euro
Sursa: Elaborat de autor

Conditii limitative:
1) Prezentul raport este veridic numai in componenta sa deplina si in scopurile indicate in el.
2) Evaluatorul nu poart rspundere pentru descrierea drepturilor juridice a obiectului evaluat
sau de ntrebrile legate de dreptul de proprietate. Dreptul proprietii date este socotit
veritabil. Proprietatea evaluat este considerat n afara oricror pretenzii i limitri, n afar
de cele menionate n raport.
3) Evaluatorul nu este obligat s includ materiale aa ca: fotografii, planuri, proiecte .a. despre
obiectul dat. Toate desenele sunt incluse n raport n exclusivitate pentru a ajuta cititorul s
capete o imagine clar despre proprietate.
4) Evaluatorul presupune lipsa ascunderii oricror factori care influeniaz evaluarea, la situia
proprietii, construciilor, grunturilor. Evaluatorul nu poart rspundere de existena unor
astfel de factori ascuni i nici de apariia unor astfel de factori.
5) Nici clientul, nici evaluatorul nu pot utiliza raportul de evaluare dect n scopul prevzut de
contractul pentru evaluare.
6) De la evaluator nu se cerere prezentarea lui n organele de judecat i nici s marturiseasc
prin alte ci despre evaluarea efectuat dect chemarea oficial n organele de drept.
7) Prerea evaluatorului privind valoarea de pia a obiectului evaluat este actual numai la data
evalurii. Evaluatorul nu-i ia rspunderea schimbrilor economice, juridice i altor factori,
care pot aprea dup aceast dat i pot influena valoarea de pia i situaia de pe piaa
imobiliar.
8) Raportul de evaluare red prerea profesional a evaluatorului privind valoarea de pia a
obiectului i prerea evaluatorului nu este o garanie c obiectul va fi vndut pe pia la
preul indicat n raport.
Lund n consideraie funcia evalurii date, publicarea rezultatelor (facerea cunoscuta a lor
cu o oarecare parte a trei-a) se petrece n depende de necesitatea clientului pentru atingerea
funcie menionate. Alte publicaii se fac n concordan cu evaluatorul. n cazul publicrii
rezultatelor evalurii (chiar i n limb strin) sau prezentarea lor persoanelor neindicate n
raport, rezultatele veritabele au putere doar la existena unei scrisori cu semntura evaluatorului
cu dreptul de a folosi materialele date.

Calificarea evaluatorului:
Evaluator Sinchetru Ion, evaluator posesor certficatului de calificare cu o experienta de
munca de 3 ani

Descrierea bunului imobil


Tabelul 3.2 Descrierea bunului imobil evaluat
Caracteristica

riteriul
1.

Amplasarea
Denumirea raionului

Briceni

Denumirea localitatii

Lipcani

Strada

Livezilor 24

2.

Dimensiunile obiectului
Anul constructiei

1985

Schema constructiva a cladirii

Cladire cu pereti portanti din


blocuri de calcar

Casa de locuit

95,5 m2

Volumul

420 m3

Sopron

58,22 m2

Volumul

186,3 m3

Teren

0,1276 ha

3.

Caracteristica constructiilor
Numarul de etaje

Fundatia

Continua, piatra bruta

Peretii

Blocuri de calcar

Acoperisul

Tabla zincata

Goluri

Duble din lemn

Starea fizica

Buna

Alimentare cu gaz

Retele electrice

Apeduct

Incalzire

Cu sobe

Sursa: Elaborat de autor in urma inspectarii bunului imobil

3.2 Determinarea valorii bunului imobil


Determinarea valorii bunului imobil utilizind metoda celtuielilor
Principiul de baz, pe care se bazeaz evaluarea prin metoda cheltuielilor, este principiul
substitutiei, care spune c valoarea maxim al proprietii imobiliare prezint cel mai mic pre,
sau valoarea, conform creia poate fi procurat un alt obiect cu o utilizare echivalent
Dei valoarea, determinata n baza metodei cheltuielelor poate s difere considerabil de
valoarea de pia, uneori veridicitate prezint anume aceast valoare. n condiiile existente la
moment n Republica Moldova, cnd practic baza de date lipsete, valoarea aflat prin metoda
cheltuielelor este practic unica posibilitate.
La calcule vom folosi valoarea de reconstrucie, ca cea mai convenabil pentru scopul
dat. Valoarea de reconstrucie, reeind din anul construciei este calculat n corespundere cu
culegerea
(, 1969-1972 .), proiectele tip si valoarea de pia
curent.
Indicatorii valorii de reconstrucie n culegerile sunt dati n preurile anului 1969
i includ toate cheltuelele directe, cheltuielele prognozate, acumulrile de plan.
Trecerea de la preurile din 1969 n preurile 1984 se efectuiaz pe baza
4.01.81 N 5
" pe calea indexrii schimbrii preului cu 1,21. Trecerea de la preurile din 1984
preurile 1991 se face cu indexarea cu 1,67 dup scrisoarea N14 din
06.09.90
Calculul valorii de reconstrucie la data evalurii se efectueaz cu coeficientul de
scumpire a costului de deviz mpotriva costului din 1991 n condiiile de pia, determinat de
Departamentul de Statistic n Republica Moldova, pentru trimestrul I al anului 2013 24,963.
n calculele este inclus beneficiul investitorului n sum de 6% de la suma reinerilor directe i
indirecte i a reinerilor inderecte n valoare de 14,5%. n calculele este inclus impozitul pentru
TVA 20%.
Tabelul 3.3 Calculul valorii de reconstituire a casei de locuit
Indicatorul
Obiect imobil I
Obiect imobil II
(Casa de locuit)
(Sopron)
Pretul la 1 m3 1969
Volumul constructiei
Costul constructiei in preturile anului 1969
Costul constructiei in preturile anului 1984
Costul constructiei in preturile anului 1991
Costul constructiei la data evaluarii
Corectia la prezenta incalzirii cu sobe
Corectia la materialul peretilor
Corectia la seismicitate
Cu evidenta beneficiului investitorului
Cu evidenta cheltuielilor indirecte
Inclusiv TVA
Total (lei)
Total (euro)

Sursa: Elaborat de autor

26,0
420,0
10920,0
13213,2
22066,0
550834,7
572317
549424,5
576895,7
611509,5
700178,4
840214,0
1 330 451 lei
83 205 euro

34,2
186,3
6371,5
7709,5
12874,8
321393,9
333928,2
320571,1
336599,6
356795,6
408531
490237,2

Determinarea uzurii fizice a cladirii se va efectua utilizind metodanormativa ce se


bazeaza pe uzura elementelor constructive. Pentru determinarea uzurii elementelor este utilizata
metoda virstei efective care are la baza durata normativa si de expluatare a constructiei[ 53
86]. Este cunoscut faptul ca in 2003 au fost efectuate reparatii ale elementelor de rezistenta si a
finisajului.
Determinarea costului cladirii pe elemente constructive
Tabelul 3.4 Divizarea valorii de reconstituire pe elemente constructive ale ob. im. I
Elementul
Ponderea (%)
Valoarea ponderata
Fundament
18
151239
Peret
19
159641
Tavan
7
58815
Acoperis
6
50413
pardosea
8
67217
Goluri
9
75619
Finisaj
10
84021
Retele ingineresti
17
142836
Alte elemente
6
50413
Sursa: Elaborat de autor

Tabelul 3.5 Divizarea valorii de reconstituire pe elemente constructive ale ob. im. II
Elementul
Ponderea (%)
Valoarea ponderata
Fundament
12
58828
Peret
39
327684
Tavan
13
63731
Acoperis
18
88243
pardosea
12
58828
Goluri
3
14707
Finisaj
1
4902
Retele ingineresti
2
9805
Sursa: Elaborat de autor

Determinarea uzurii fizice a obiectelor imobile:


Tabelul 3.6 Determinarea uzurii fizice a a obiectului imobil I
Elementul
Fundament
Peret
Tavan
Acoperis
pardosea
Goluri
Finisaj
Retele ingineresti
Alte elemente
Uzura fizica totala
Sursa: Elaborat de autor

Ponderea

Uzura in procente
18
19
7
6
8
9
10
17
6

16%
20%
30%
5%
5%
28%
16%
20%
20%
151 239 lei

Uzura in valuta(lei)
24198
30248
17644
2521
3361
21173
13443
28567
10083

Tabelul 3.7 Determinarea uzurii fizice a a obiectului imobil II


Elementul
Fundament
Peret
Tavan
Acoperis
pardosea
Goluri
Finisaj
Retele ingineresti

Ponderea
12
39
13
18
12
3
1
2

Uzura in procente

Uzura in valuta(lei)

20%
20%
10%
5%
2%
28%
16%
20%

Uzura fizica totala

11766
11766
6373
4412
1177
4118
784
1961
42 356 lei

Sursa: Elaborat de autor

Determinarea uzurii functionale:


Uzura functionala se va determina in conformitate cu ICVR. Datele din conform
capitolului din ICVR si a grupei de capitalizare a imobilului se va
determina uzura functionala ca suma a elementelor ce lipsesc (apeduct si gazificare), ICVR ne
propune diminuarea valorii de reconstituire cu 8,3% in cazul lipsei gazificarii si cu 0,7% in cazul
lipsei apeductului, deci uzura functionala totala va fi egala cu 9%.
Tinind cont de evolutia pietei si preturile curente la gazificare si conectare la apeduct
determinam ca cheltuielile de instalatii reprezinta in jur de 16 500 de lei, ce este egal cu
aproximativ 10% din valoarea de reconstituire.
Determinarea uzurii economice:
Bunul imobil nu este influientat de factori extern ice ar afecta valoarea acestuia, valoarea
bunului imobil este omogena cu valorile prezente in acea regiune deci uzura economica va fi
luata ca 0%.
Determinarea valorii terenului:
Tabelul 3.8 Determinarea valorii de piata a terenului aferent obiectului evaluarii
Caracteristici
1
Adresa
Valoarea
Suprafata totala (ari)
Pretul la 1 ar
Dreptul de proprietate
Corectia la dreptul de proprietate
Valoarea in urma corectarii
Conditiile vinzarii
Corectia la conditiile vinzarii
Valoarea in urma corectarii
Marimea lotului
Corectia la marime
Valoarea in urma corectarii
Amplasarea obiectului

Obiectul
evaluat

Obiectul
analog I

2
3
or.Lipcani, str. com. Berlinti
Livezilor 24
52 767
12,76
12,82
4116
integral
integral
1
4116
de piata
de piata
1
4116
12,76
12,82
1,00
4116
or.Lipcani
com.Berlinti

Obiectul
analog II

Obiectul
analog III

4
com.Sirauti

5
or.Lipcani,
str.Livezilor 24
79 950
13,40
5966
integral
1
5966
de piata
1
5966
13,40
0,77
4594
or.Lipcani

47 970
12,76
3759
integral
1
3759
de piata
1
3759
12,76
1,00
3759
com.Sirauti

1
Corectia la amplasare
Valoarea in urma corectarii
Comunicatiile ingineresti
Corectia la comunicatiile ingineresti
Valoarea in urma corectarii
Infastructura de transport
Corectia la infrastructura
Valoarea dupa corectie
Corectia totala
Ponderea
Media ponderata lei/ar
Valoarea finala lei
Valoarea finala euro

4
1,2
4939

toate

toate

buna

1,22
4586
toate

1
4939
buna

5
1
4594
toate
1
4586

medie
buna
1
1,09
4939
4999
1,2
1,3
1
3
4 854
61 940
3 874

1
4594
1
4594
0,8
2

Sursa: Elaborat de autor

Explicatii:
Ajustarile la caracteristici bunurilor immobile comparate au fost calculate prin metoda
comparativa si atribuite prin metoda multiplicative si anume:
Ajustarea la marimea lotului a fost efectuata prin comparatia obiectului analog 2 i 3
conform urmatoarelor calcule:
Ma = 1 (373 235) / 373*100=0,77
Ajustarea la aplasarea obiectului a fost efectuata prin comparatia obiectelor 2 i 3
conform urmatoarelor calcule:
Ma = 1 + (287 235) / 235*100 = 1,22
Ajustarea la aplasarea obiectului a fost efectuata prin comparatia obiectelor 1 i 2
conform urmatoarelor calcule:
Ma = 1 + (309 287) / 235*100=1,09
Criterii
MLD

Valoare de reconstituire integral


Uzura fizic
Uzura funcional
Uzura economic
Valoarea totala a constructiilor
Valoarea terenului
Valoarea totala a bunului imobil

1 330 451
193 594

19 359
0
1 117 498
61940
1 179 443

83 205

12 107
12 10
0
69 887
3 874
73 761

Concluzii: Valoarea finala a bunului imobil complex determinate prin abordarea prin
costuri constitue 1 179 443 lei sau 73 761 .
Determinarea valorii bunului imobil prim abordarea comparativa a vinzarilor
Cnd se utilizeaz aceast metoda valoarea obiectului evalurii se determin n
comparaie cu preul de vnzare al obiectelor analoage. Baza utilizrii acestei metode l constituie
acel fapt, c valoarea obiectului evalurii este indespensabil legat de preul de vnzare al
obiectelor analoage. Fiecare vnzare suprapus se compar cu imobil evaluat. n preul vnzrilor
suprapuse se introduc corectri, care denot deosebirile ntreobiecte.

n cazul utilizrii acestei metode pentru evaluare valorii din punct de vedere analizei
comparative a vnzrilor, au fost parcuri urmtorii pai:

Studiul pieii i a a cererii pentru vnzri, de asemenea i a obiectelor evalurii, care snt
ct mai comparabile cu obiectul evaluat;

Culegerea i analiza informaiei despre fiecare obiect ales, despre preul de vnzare i
preul cerut, achitarea afacerii, caracteristicile fizice, amplasarea i alte condiii .

Analiza i compararea fiecrui obiect cu cel evaluat n dependena de timpul vnzrii,


amplasamentul, caracteristicile fizice i condiii ale vnzrii;

Corectarea preurilor vnzrii sau preuri cerute la fiecare obiect comparat n dependena
de deferenile existente ntre obiect comparat i cel evaluat;

Compararea preurilor corectate ale obiectelor comparate, evaluarea i obinerea


rezultatului final.
Tabelul 3.8 Determinarea valorii bunului imobil prin apordarea vinzarilor comparative

Caracteristici
1
Data expunerii pe piata
Valoare obiectului
Pretul la 1 m2 (euro)
Drepturile de proprietate
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Conditiile de finantare
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Conditiile tranzactiei
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Conditiile pietii
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Amplasarea
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Suprafata
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Retelele ingineresti
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Materialul construciei
Valoarea corectiei

Obiect evaluat
2

Obiect analog I
3
02/04/2013
20 000
133
Integral
Integral
1
133
De piata
De piata
1
133
pret de oferta
0,9
120
Destula
Destula
1
120
str. Livezilor 24,
str. Independentei
or.Lipcani
43, or. Lipcani
1
120
95,5
149,85
1,66
199
+
0,95
189
cotelet
cotelet
1

Obiect analog II
4
14/11/2012
25000
208
Integral
1
208
De piata
1
208
pret de oferta
0,9
188
Destula
1
188
str. Livezilor 22,
or. Lipcani
1
188
120
1,33
249
+
0,8
200
cotelet
1

Obiect analog III


5
14/11/2012
20 000
222
Integral
1
222
De piata
1
222
pret de oferta
0,9
200
Destula
1
200
str. Gorkii 12, or.
Lipcani
1
200
90
1
200
1
200
cotelet
1

1
Valoarea corectata
Starea fizic
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Suprafaa terenului (ari)
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Valoarea corectiilor
Ponderea corectiilor
Valoarea ponderata
Valoarea bunului imobil (lei)
Valoarea bunului imobil (eur)

4
189

buna

buna

12

5
200

excelenta

200
satisfacatoare

1
189
6

0,8
160
12

1,2
240
6

1,06
201
1,50
2
223

1
160
0,77
1

1,08
259
1,2
3

340732
21309

Sursa: Elaborat de autor

Determinarea corectrilor.
Toate corectrile sunt introduse n exprimarea procentual n preul ofertei obiectului
obiectului analog. Se iau n consideraie, n cazul n care, careva din elemnte ale obiectului
analog comparat, sunt mai bune, dect, ale celui evaluat atunci corecia se introduce cu semnul
minus, n depndena de preul la care a fost vndut bunul imobil, dac confom caracteristicii el ar
fi analog celui evaluat.
1) Corecia la dreptul de proprietate
Preul bunului imobil se determin ca avantaj de la drepturile de proprietate transmise
asupra imobilului. Preul vnzrii va fi destul de mare n cazul transmiterii dreptului deplin
asupra cldirii sau edificiului i asupra terenului de pmnt. Introducerea restriciei drepturilor de
proprietate (lipsa drepturilor pentru gestionarea terenului agricol, posesia servitutului funciar i
altele.) micoreaz preul bunului imobil, deci rezult, c i preul vnzrii. Dac asupra bunului
imobil evaluat exist dreptul deplin de proprietate, iar la obiect analog dreptul restrict, este
necesar de introdus corecia pozitiv la mrimea preului vnzrii al obiectului analog. Toate
obiecte posed acela drept de porprietate. Corecia n cazul dat nu este necesar.
2) Corecia la condiiile finanrii.
Caculul coreciei la condiiile finanrii depinde de nelegerea financiar ntre
cumprtor i vnztor despre condiiile vnzrii i condiiile finanrii tranzaciei. Aceast
corecie se efectueaz, cnd cumprtorul pltete procente creditorului pentru obinerea
creditului sau cnd vnztor singur finaneaz tranzacia, oferind cumprtorului credit ipotecar.
Toate obiecte dispun de aceleai condiii de finanare. Corecia n cazul dat nu este necesar.

3) Corecia la condiiile vnzrii.


Toate obiecte sunt propuse pentru vnzare. De regul, vnztorului este caracteristic
reducerea preului. Analiza pieei arat, c cumprtorului la obiecte analoage i se ofer o
reducere de la 2% pn la 10% de la preul cerut. De aceea considerm posibil introducerea
coreciei conform indicelui dat n mrime de 10%, pentru toate obiecte analoage.
4) Corecia la conditiile pietii.
Corecia la situaia pe pia prsupune evidena schimbrilor a condiiilor pieei cu
trecerea timpului, avnd n vedere nivelul inflaiei sau deflaiei, schimbarea legislaiei impozabile
i altei, schimbrile cererii i ofertei i alte.Toate obiectele comparate dispun de nivelul necesar
de cerere. Corecia n cazul dat nu este necesar.
5) Corecia la amplasare
Corecie la amplasare este primit reeind din datele analizate despre difernele
valorilor obiectelor n dependena de zona de amplasare. Reein din cele spuse mai sus, au fost
primite urmtoarele corectri:
Calculam corectia pentru bunul imobil analog I : utilizam metoda comparatiilor pare,
comparam bunurile imobile unu si trei :
Diferenta de pret : 200 120 = 80 eur/m2
Coeficientul : 1 + (80 / 149,85) = 1,33
Pentru obiectul analog 1, admitem corectarea 33%
Calculam corectia pentru bunul imobil analog II:
Coeficientul : 1+ (80 / 120) = 1,66
Pentru obiectul 2, admitem corectarea 66%;
Pentru obiectul 3, admitem corectarea 0%.
6) Corecia pentru materialul construciei
Corecia dat, include diferena ntre preul materialelor de construcii a obiectelor
analoage fa de obiectul evalurii. Deoarece materialul pereilor este acela corectrile nu se vor
admite.
7) Corecia pentru starea fizic
Corecia a ast felului de criteriu este primit reeind din datele, care atin structura cheltuielilor,
pentru aducerea obiectului evalurii la nivelul cu obiectul comparat, deoarece diferene exist
,iar diferenta dintre nivele este de 20 % (rea, nesatisfacatoare, satisfacatoare, buna si excelenta)
admitem urmatoarele corectari:
Pentru obiectul analog 1, admitem corectarea 0%;
Pentru obiectul 2, admitem corectarea - 20%;
Pentru obiectul 3, admitem corectarea +20%.

8) Corecia la suprafaa terenului aferent


Legalizat n proprietate (arenda pe un termen lung) lotul de pmnt, este un factor care
mrete valoarea bunului imobil. Determinam corectia. Conform datelor obtinute din analiza
pietii cunoastem ca pretul al un ar de teren destinat constructiei variaza intre 4500 5000 lei/ar,
deci diferentei dintre obiectul analog 1 si 2 care este de 6 ari ii va fi echivalenta suma de 1800
Pentru obiectul analog 1, admitem corectarea 6%:
1800 / 149,85m2 = 12/m2
(12 /m2 / 189/m2)*100= 6% transformam in coeficient =1,06
Pentru obiectul 2, admitem corectarea 0%:
Pentru obiectul 3, admitem corectarea 8%.
1800 / 90 m2 = 20/m2
(20 /m2 / 240 /m2)*100= 8% transformam in coeficient =1,08
Preul obiectului variaz n intervalul de la 20000 22000 . Reeind din cele de mai
sus, evaluatorul este n drept s primeasc ca criteriu al preului final, egal cu mrimea valorii
medii de 21 309 respectiv conform cursului MDL la data evaluarii 340 732 lei.
3.3 Reconcilierea rezultatelor si argumentarea valorii obtinute
Utiliznd diferite metode de evaluare pentru, stabiliarea valorii de pia al obiectului, au
fost stabilite urmtoarele valori:
Tabelul 3.9 Valorile bunului imobil obtinute la evaluarea acestuia.
Preul n MDL

Metode utilizate
Metoda costului
Metoda analizei vnzrilor comparabile

Preul n euro

1 179 443

73 761

340732

21 309

Sursa: Elaborat de autor

Rezultatele utilizate n raportul dat difer din motivul utilizrii diferitor metode de evaluare
care la rndul su difer. Pentru determinarea rezultatului final se utilizeaz metoda calibrrii.
Tabelul 3.10 Determinarea ponderii metodelor de evaluare
Indici
Corespunderea scopului evalurii
Corectitudinea ajustrilor aplicate
Veridicitatea datelor analizate
Supoziia aplicat n calcule
Capacitatea de a considera conjunctura pieii
Capacitatea de a considera profitabilitatea
obiectului
Media indicatorilor, %
Sursa: Elaborat de autor

Abordarea
costurilor

Abordarea analizei
comparative a vinzarilor
80
80
30
75
75
50

36%

64%

20
30
70
25
25
50

Argumentarea calculelor
Scopul evalurii:
Metoda analizei comparative a vnzrilor se aplic pentru estimarea valorii de pia
imobilului cu condiia existenei informaiei despre tranzaciile (preurile de ofert) a bunurilor
similare. Deoarece la data evalurii au fost aflate preurile de ofert la bunuri similare, a fost
aplicat metoda analizei comparative a vnzrilor. Metoda comparativ a vnzrilor opereaz cu
preurile de ofaert extrase de pe pia, ceea ce permite la maxim realizarea scopului evaluriiestimarea valorii de pia acasei de locuit.
Corectitudinea ajustrilor aplicate:
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a
obiectului prin estimarea ajustrilor n baza preurilor de pia la bunuri similare.
Veridicitatea datelor analizate:
Pentru analiza comparativa a vinzrilor au fost extrase preurile de ofert la obiectele
similare.Au fost analizate datele oferite de oficiile cadastrale din teritoriu. Toate preurile de
ofert au fost colectate n perioada aprilie-mai 2013. Insa o pondere mai mare totusi o are metoda
costurilor deoarece ea dispune dovezi vaste in forma scrisa veridicitatea datelor putind fi
argumentata.
Capacitatea de considerare a conjuncturii pieii:
Deoarece calculele efectuate n baza metodei comparative a vnzrilor au la baza preurile
de ofert, putem spune c utilizarea acestei metode este optimal n vederea lurii n considerare
conjunctura pieii. n cadrul acesteii metode se evideniaz numrul de oferte la bunuri similare
precum i principalele tendine de pe pia , cu condiia c exist datele despre bunurile similare.
Metoda costurilor ntr-o msur mai mic reflect conjunctura pieii.
Capacitatea de a lua n considerare profitabilitatea:
Nici una dintre metode nu reflecta clar profitabilitatea obiectului.
Tabel 3.11 Determinarea valorii finale
Indici

Valoarea ponderata (lei)


Valoarea ponderata (euro)
Valoarea finala (lei)
Valoarea finala (euro)

Abordarea prin cost

Abordarea analizei
comparative a vinzarilor

424 600
26 554

218 069
13 637
642669
40191

Sursa: Elaborat de autor

In finalul studierii analizei pieei de vnzare, a calculelor i concluziilor, bazate pe


cunotiinele profesionale, facem urmtoarele constatri: Valoarea de piata a bunului imobil este
egala cu 642 669 lei (sase sute patruzeci si doua de mii sase sute saizeci si noua) sau 40 191
(patruzeci de mii o suta nouazeci si unu) euro.