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UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN MARTIN TARAPOTO

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL Y ARQUITECTURA
ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

INFORME: CATASTRO INMOBILIARIO MUNICIPAL URBANO Y SUS

LINEAMIENTOS - PROBLEMATICA DEL CATASTRO EN EL PERU
CURSO

DISEO URBANO II

DOCENTE

ARQ. JUAN CARLOS DUHARTE PEREDO

ESTUDIANTE

PIERO FERNANDO REATEGUI SORIANO

FECHA

NOVIEMBRE 2014

TARAPOTO PERU

TASACIONES Y VALORACIONES INMOBILIARIAS

La valoracin de inmuebles es la opinin fundamentada de un arquitecto experto,
independiente del valor del mercado de un inmueble en un lugar y momento
determinado, mediante procedimientos, comprobaciones y mtodos de
valoracin adecuados para cada sector del mercado inmobiliario y caracterizado
por el conocimiento de las normativas que les afectan.
Una TASACIN PROFESIONAL es:
Es el informe que tras la visita realizada por un profesional competente,
determina el valor de mercado de su inmueble, cumpliendo con la normativa
correspondiente para que pueda hacer uso de ella tanto para separacin de
bienes, herencias y compra-venta, de una forma rpida, cmoda y econmica.

Tasacin edificio

Por tasacin se entiende la valoracin de un objeto. Si nos referimos a las

tasaciones inmobiliarias las podemos definir como un informe o documento
redactado por un tcnico competente, destinado a determinar el valor de
mercado de los inmuebles segn la oferta y la demanda en determinado
momento.
Si la tasacin se necesita como aval o garanta de un prstamo hipotecario nos
estamos refiriendo a las tasaciones hipotecarias.

En otras muchas ocasiones, nicamente necesitamos la valoracin del inmueble

a la hora de realizar una operacin de compraventa, repartir una herencia, dividir
los bienes en caso de separaciones o divorcios, definir la cuanta de los
impuestos en caso de donaciones, reclamaciones a hacienda, etc. Estos valores,
no se pueden determinar segn unas tablas, ya que el mercado inmobiliario
viene condicionado muchos factores como son su localizacin, tamao, uso,
calidad Por ello, es necesario contar con la ayuda de profesionales y empresas
que adems puedan defender sus conclusiones ante instancias econmicas o
judiciales si fuera preciso.

Proceso de una Tasacin Inmobiliaria:

La tasacin la realiza un tasador, que se acerca al inmueble para proceder a
tasarlo, lo mide, fotografa y elabora un plano del mismo. Durante esta visita, se
realiza una identificacin fsica del inmueble, su localizacin, superficie,
caractersticas y estado aparente. Igualmente se comprueba que dicha
informacin coincide con la documentacin catastral y registral utilizada para
realizar la tasacin. Posteriormente se confirma el estado de ocupacin y su uso
o explotacin, as como si est acogido a algn rgimen de proteccin pblica o
del patrimonio arquitectnico, y se analiza la adecuacin del inmueble al
planeamiento urbanstico vigente. Adems, el tasador debe tener a su
disposicin una certificacin registral reciente, acreditativa de la titularidad y
cargas del inmueble. Finalmente realiza un informe de valoracin del inmueble,
que suele ser auditado una o varias veces por su empresa, en especial en las
tasaciones hipotecarias, para comprobar la conformidad del informe con la
legalidad y con el mercado.

La tasacin pericial contradictoria

Cuando se produce un desacuerdo entre la Administracin y el particular, se
puede recurrir a este tipo de tasacin contradictoria, que consiste en la
designacin de un perito por parte de la Administracin y otro por parte del
particular para que valoren el bien de que se trate. Si realizadas ambas

valoraciones, la practicada por el perito de la Administracin no excediera en

ms del 10% ni fuera superior en 20.000.000 a la practicada por el perito del
sujeto pasivo, esta ltima servira de base para la liquidacin, y el procedimiento
se dara por concluido. Si por el contrario, la tasacin practicada por el perito de
la Administracin excede de los lmites, ser necesario designar un perito
tercero.

El resultado de la tasacin pericial contradictoria no puede agravar la situacin

del contribuyente, por lo que la valoracin del perito de la Administracin no
podr exceder de la cifra asignada inicialmente por la Oficina liquidadora.

En cuanto a los honorarios de los peritos, la Ley General Tributaria dispone que
el sujeto pasivo deber satisfacer los devengados por su perito particular. Por lo
que se refiere a los del tercer perito corrern por cuenta del particular si la
tasacin realizada por el mismo excede del 20% del valor declarado inicialmente
por el sujeto pasivo; en caso contrario corrern de cuenta de la Administracin.

VALORACIN DE INMUEBLES
Viviendas, pisos
Solares y Terrenos
Fincas Rsticas
Promociones y Autopromociones
Locales Comerciales
Naves Industriales
Inmuebles Singulares
Valoracin masiva de inmuebles y prstamos hipotecarios

 Explotaciones Econmicas: minas, gasolineras, viedos, bodegas, colegios,

complejos deportivos, clnicas, residencias tercera edad, hospitales, grandes
superficies, hoteles, reas de servicio, etc.
Concesiones Administrativas
Barcos, Bateas
Obras de arte
Bienes muebles
Marcas e intangibles
Empresas

INFORMES DE VALORACIN
Informes de tasacin para finalidad garanta hipotecaria
Informes de valor de mercado de bienes inmuebles
Informes de tasacin para cobertura de las provisiones tcnicas de las
entidades aseguradoras
Informes de tasacin para determinacin del patrimonio de las instituciones de
inversin colectiva inmobiliarias
Informes de tasacin para determinacin del patrimonio inmobiliario de los
fondos de pensiones
Informes de tasacin para la determinacin del valor de un inmueble a efectos
contables
Informes de tasacin periciales en procesos judiciales
Informes de tasacin para aportaciones no dinerarias, fusiones y adquisiciones
Valoracin de carteras y fondos inmobiliarios
Valoracin de carteras inmobiliarias de empresas cotizadas segn NICs e IVS
Valoracin de SOCIMIs

 Valoracin del justiprecio a efectos de expropiciaciones, elaboracin de hoja de

aprecio en procesos expropiatorios.
Valoraciones administrativas para recursos, fiscalidad, sucesiones y
transmisiones patrimoniales.

Cmo se redacta un informe de tasacin. El trabajo de oficina

Redaccin de informes de tasacin de la parte ms "burocrtica" del tasador, de
esa parte donde afinamos los clculos y analizamos los datos para obtener un
numerito que ser sometido a unos cuantos controles antes de tener validez
como valor de tasacin de un inmueble. Una vez hemos recopilado toda la
informacin que precisamos fuera de la oficina para poder redactar nuestro
informe de valoracin, toca meternos dentro, sentarnos frente al ordenador y
manejar todos esos datos para llegar a un valor razonable del inmueble que
tenemos que tasar. No es poco lo que nos queda por delante.
Antes de comenzar, un par de aclaraciones: lo primero que hay que decir,
aunque puede ser evidente, es aclarar que el tasador utiliza programas
informticos para su labor diaria. No vamos a entrar en la explicacin de estos
programas, el ordenador va a estar presente en todo este proceso; Lo siguiente
es recordar que estamos hablando de una tasacin de una vivienda, que es el
caso ms comn. Es importante porque es el tipo de informe con el que nos
encontramos el 95% de las veces, sobre todo si estamos inicindonos en este
mundo.
Croquis del inmueble: Lo primero es asegurarnos de que tenemos un croquis
aceptable. Si lo hemos hecho a mano durante la visita, toca pasarlo a limpio.
Esto supone meternos con un programa de CAD y sacar un plano de la casa que
responda a las medidas que tomamos en la visita. Algunas tasadoras admiten
croquis hechos a mano, siempre y cuando la calidad de los mismos sea
aceptable. Los croquis deben responder a la realidad del inmueble, aunque para
nuestra finalidad, no es necesario que sean exactamente iguales a la realidad.
Me refiero a que si una ventana aparece 5cm a la derecha de donde est
realmente, nos da igual. El croquis sirve para obtener una superficie til (la que

podemos pisar) que ni siquiera va ser la que adoptemos para los clculos. Ya lo
explicaremos.

Croquis a mano alzado y dibujo AutoCAD.

El croquis debe cumplir una serie de requisitos:

1. Debe ser claro y legible
2. Debe contener una escala grfica (la regleta con los nmeros) o bien una
cota vertical y otra horizontal. La escala numrica (1:100, por ejemplo) no
es aconsejable, dado que las fotocopiadoras y algunas aplicaciones
informticas cambian el tamao del original.
3. Debe incluir el grosor de muros, aproximadamente, dado que debe ser lo
ms fiel a la realidad posible y de l vamos a obtener la superficie con la
que tasaremos.
4. Conviene que incluya ventanas y huecos y el nombre de las estancias,
para poder juzgar la distribucin de la vivienda.
Manejo y anlisis de datos: nuestro siguiente paso es volcar al ordenador desde
la cmara las fotografas que hemos realizado del inmueble. Lo siguiente es
informatizar el resto de datos. Escanearemos documentacin registral, catastral,
urbanstica, contrato de alquiler, licencias y todo lo que tengamos en papel y nos
hayan proporcionado. La documentacin nos la suelen proporcionar los
interesados en el informe, por lo que nosotros no tenemos que pedirla. En el

estudio, toda esa informacin la guardamos en una carpeta (del ordenador).

Aunque cualquiera puede sacar una nota simple del registro, nosotros tenemos
que darles carcter de confidencialidad y debemos ser muy cuidadosos con la
informacin que manejamos tanto en formato papel como electrnico.

Equipos que ayudan en la tasacin

Estudio de la Documentacin. Tipo de informe: Con todo en el ordenador,

toca estudiar la documentacin y decidir qu estructura va a tener nuestro
informe. En la oficina nos fijamos fundamentalmente en los siguientes aspectos
para determinar esa estructura:
1. Naturaleza de la finca: definida en la nota simple registral, que nos
determina en cierta manera si lo que tasamos es lo que visitamos o si
debemos hacer alguna consideracin debido al uso que se est haciendo
de ella
2. Si la finca posee anexos vinculados a ella (generalmente trasteros y
garajes)
3. La propiedad de la finca: que nos sirve para determinar si la finca est
alquilada y si debemos calcular el valor por generacin de rentas de
alquiler

4. Cualquier tipo de carga registral que pueda tener la finca. La que ms

influye en el valor de tasacin ser si la vivienda est sometida a algn
tipo de proteccin oficial que limite su valor de venta.
Eleccin y aplicacin de los mtodos de clculo: Como sabis, existen varios
mtodos de clculo para el valor de una tasacin. No vamos a desmembrarlos
aqu, pero s voy a enumerarlos y, a grandes rasgos, comentar someramente
cuando aplicarlos:
1. Mtodo del coste: se aplica siempre
2. Mtodo de comparacin: se aplica siempre que haya un mercado
significativo (el 99% de las veces)
3. Mtodo de Valoracin por Actualizacin de rentas (se aplica para
estudiar mercados de alquileres, generalmente si el inmueble est
arrendado).
4. Mtodo de valor por contrato de alquileres (cuando exista tal contrato)
5. Mtodo residual esttico (generalmente para el estudio del valor de
suelos).
6. Mtodo residual dinmico (para el estudio de suelos que no sean
urbanos finalistas -es decir, sobre los que no se puede empezar a
construir en menos de un ao-). (Como medida de precaucin y para
favorecer la seguridad, este mtodo se ha empezado a aplicar sobre todo
tipo de suelos).
Todos estos clculos llevan su tiempo. Muchas veces, al acabar una visita, nos
preguntan por el valor del piso. Como si fuera algo inmediato. Lleva su tiempo
hacer un informe de tasacin de calidad.
Visado: El ltimo paso que debe dar el tasador es el visado del informe. Una vez
realizado el mismo, el tasador lo manda a la sociedad de tasacin a travs del
canal preestablecido (generalmente informtico) para su verificacin y
comprobacin. Si hay algn error o se tiene alguna duda, los tcnicos de la
sociedad la consultan al tasador hasta que todo queda listo y se le da el visado.
La tasacin ya es vlida en todos sus efectos. Nuestro trabajo ha terminado.

Importancia de la tasacin de una propiedad

Una tasacin es una opinin sobre el valor de un inmueble realizada por una
persona competente como lo es un tasador. Efectuar una tasacin de un
inmueble, as como las caractersticas y condiciones del mercado relacionadas
a la propiedad, es primordial tanto para el vendedor, como para el comprador de
la propiedad. De esta manera, estar mejor informado cuando vaya a comprar,
vender o refinanciar.
Es importante hacer una tasacin inicial para ubicar la propiedad que se desea
adquirir, dentro de la realidad del mercado, dijo Wilma Soto, gerente de distrito
de FirstMortgage. Esta nos sirve, entre otras cosas, como un instrumento de
negociacin a la hora de comprar 0 vender una propiedad. La misma es
confidencial, a menos que sea utilizada en el proceso final de compraventa, en
cuyo caso, parte de la informacin se convertira en pblica al final del proceso.
Mediante el proceso de tasacin, el tasador recoge informacin y reconcilia la
data relevante a la propiedad durante los ltimos 6 o 12 meses. Dependiendo
del tipo de prstamo y transaccin que est realizando, este proceso incluye un
anlisis de las ventas comparables, listas competitivas dentro del mercado
donde ubica la residencia. Adems, el tasador analiza las caractersticas
particulares de la unidad, as como otra gama de factores internos o externos,
que lo llevan a una conclusin de valor lgica y entendible para el cliente.
Al remodelar una propiedad, es recomendable que se consulte con un tasador
antes de realizar una mejora sustancial a la propiedad. En este caso, la tasacin
puede realizarse asumiendo que las mejoras ya fueron completadas, por lo cual
el cliente tendra una mejor idea de cunto sera su inversin en la propiedad y
cunto aumentara el valor de la misma despus de la remodelacin.
En los ltimos aos, varias agencias federales como Fannie Mae, Freddie Mac,
Veteranos y HUD estn solicitado a los tasadores incluir un forma I004MC
o"Market Condition Addendum", que obliga al tasador a realizar un estudio
adicional o ms detallado de las listas del rea y de las dems ventas
comparables, para hacer un anlisis ms profundo sobre la situacin especfica

dentro del mercado, incluyendo las tendencias de valor pasadas y posiblemente

futuras de la propiedad.
Una tasacin nos ayudara a actuar con mayor conocimiento sobre la propiedad
y las caractersticas de la misma, lo cual nos llevara a actuar en la mayora de
los casos, de una forma ms prudente a la hora de tomar una decisin tan
importante. Lo mismo es aplicable a la hora de vender o realizar mejoras
sustanciales a la propiedad, aadi Soto. Es recomendable que antes de tomar
una decisin tan importante como lo es vender, comprar, invertir o realizar
mejoras, tengamos a la mano esta herramienta tan importante.
En pleno boom inmobiliario, la banca conceda hipotecas de hasta el 100% del
valor de tasacin. En ocasiones incluso por encima de dicho porcentaje.
Los efectos de esta situacin son de sobra conocidos: la fuerte cada de ventas
y de precios experimentada en el sector del ladrillo ha provocado que la venta
del inmueble no sea suficiente para cubrir la deuda.
La poltica bancaria, sin embargo, ha dado un giro radical. Ya no presta ms del
80%, salvo que sea para inmuebles de su propiedad. Y en ocasiones, ni siquiera
eso.
El error: La inmensa mayora de los compradores de vivienda no pide una
tasacin previa antes de cerrar el contrato de compra-venta.
Por norma general, cuando un particular quiere adquirir un inmueble acude al
banco a pedir financiacin y es la entidad la encargada de enviar a un tasador
para realizar la valoracin.
Lo que la mayora de los particulares desconoce es que ellos mismos pueden
encargar la tasacin y que todas las entidades estn obligadas a aceptarla,
siempre y cuando d luz verde a la financiacin y aquella haya sido realizada por
una entidad homologada por el Banco de Espaa.
La tasacin es vlida durante seis meses y, en caso de que la entidad quiera
realizar comprobaciones o incluso una nueva tasacin, no podr repercutir en el
coste al cliente.

Cuando la tasacin se realiza por encargo de la entidad financiera, los gastos de

tasacin corren a cuenta del cliente, que tiene el derecho a recibir una copia del
informe de tasacin, o el original si la operacin no llega a formalizarse. Tal y
como seala el Banco de Espaa, el cliente tiene derecho a conocer la identidad
de los profesionales seleccionados, as como a conocer el precio de la tasacin.