A.

Skema Hukum Jaminan Kebendaan

Berikut ini adalah skema sederhana yang menggambarkan memudahkan pembaca
dalam memahami mengenai materi hukum jaminan kebendaan:

Kebendaan

Tetap

Bergerak

Tanah

Gadai

Bukan Tanah

Fidusia

B. Pengertian Hukum Jaminan Kebendaan

Menurut Djuhaendah Hasan, jaminan kebendaan merupakan hak mutlak atas suatu
benda tertentu yang dijadikan objek jaminan untuk suatu ketika dapat diuangkan bagi
pelunasan atau pembayaran hutang apabila debitur melakukan janji (wanprestasi). Di
dalam jaminan kebendaan selalu tersedia benda tertentu yang menjadi objek jaminan
sehingga dalam pratek jaminan kebendaan lebih disukai dari pada jaminan perorangan
karena sifatnya yang lebih menguntungkan pihak kreditur.
Sedangkan hak kebendaan (hak atas benda) adalah hak mutlak atas suatu benda yang
memberikan kekuasaan langsung atas suatu benda dan dapat dipertahankan oleh
siapapun juga. Hak kebendaan yang diatur dalam K.U.H Perdata dengan juga mengingat
adanya UUPA dapat dibedakan atas:
1. Hak kebendaan yang memberi kenikmatan, terbagi atas:
a) Hak kebendaan yang memberi kenikmatan atas benda sendiri, contoh: Hak Milik
b) Hak kebendaan yang memberi kenikmatan atas barang milik orang lain, contoh:
Bezit
2. Hak kebendaan yang memberi jaminan, juga terbagi atas
a) Hak kebendaan yang memberi jaminan atas benda bergerak, contoh: Gadai
b) Hak kebendaan yang memberi jaminan atas benda tidak bergerak, contoh: Hipotik
Dasar hukum jaminan adalah perjanjian pemberian jaminan kebendaan antara debitor
dan kreditor dengan tujuan menjamin pemenuhan, pelaksanaan atau pembayaran suatu
kewajiban, prestasi atau utang debitor kepada kreditor.
Mengenai hukum jaminan kebendaan tercantum dalam Pasal 1131 KUHPerdata, yang
berisi sebagai berikut:
Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tak bergerak baik yang
sudah ada maupun yang baru aka nada di kemudian hari menjadi tanggungan untuk
segala perikatan perseorangan.

C. Asas Kebendaan dan Asas Assesoir

Hukum jaminan yang objeknya kebendaan merupakan subsistem hukum benda yang
mengandung sejumlah asas, yaitu:
1) Asas kebendaan

Bersifat Absolut, yang dapat dipertahankan setiap orang, pemegangnya berhak

menuntut setiap orang yang mengganggu haknya

Droit de suite : hak kebendaan mengikuti bendanya, ditangan siapa benda itu
berada

Droit de Preference yaitu hak yang lebih didahulukan gugatan hak kebendaan
disebut gugat kebendaan. Apabila haknya ada yang menganggu maka ia dapat
melakukan

bermacam-macam

gugat/actie

misalnya:

penuntutan

kembali.penggantian kerugian, pemulihan keadaan semula

2) Asas assesoir

Bersifat relatif

Bukan hak yang berdiri sendiri

Bergantung pada perjanjian pokoknya

D. Hukum Jaminan Kebendaan Tetap (Tidak Bergerak)

Menurut ketentuan undang-undang kebendaan tak bergerak dibagi menjadi:

Kebendaan tak bergerak karena sifatnya (Pasal 506)

Kebendaan tak bergerak karena sifatnya pada hakeketnya adalah tanah yang secara
geologis terikata dengan tanah, yaitu barang tambang-batubara-timaha dsb, selama
barang tambang tersebut belum dikeluarkan dari tanah. Kemudian juga yang termasuk
benda tak bergerak yaitu benda-benda yang tertancap pada tanah dan benda-bbenda yang
didirikan diatas tanah, seperti bangungan gedung. Kebendaan tak bergerak karena
sifatnya dapat dibagi atas 4 golongan yaitu:
1. Tanah dan segala sesuatu yang secara geologis terikat dengan tanah, yaitu barangbarang tambang (Pasal 506 sub 1 dan 3).
2. Hasil-hasil alam dari tanah seperti pohon-pohon, tanaman, buah-buahan pohon yang
belum dipetik (Pasal 506 sub 3) serta kayu tebangan dari pohon-pohon yang belum
3

dipotong. Pasal 506 sub 4). Benda-benda tersebut melekat pada pohon atau menancap
dengan akarnya pada tanah.
3. Segala apa yang didirikannya di atas tanah (pasal 506 sub 1) Misalnya pabrik,
bangunan rumah.
4. Segala apa yang terikat dengan tanah atau dengan bangunan dia atas tanah tersebut,
sebagaimana disebutkan contoh pasal 506 sub 5, yaitu pipa-pipa dan got-got air, cagak
lampu, cagak telepon.

Kebendaan tak bergerak karena peruntukannya (Pasal 507);

Benda tak bergerak karena peruntukannnya adalah benda yang menurut sifatnya
merupakan benda bergerak , tetapi oleh pemiliknya dihubungkan dengan benda tak
bergeraknya untuk dipakai selamanya guna kepentingan benda tidak bergerak tersebut
(Pasal 507 ayat 1). Jadi selama benda bergerak selamanya masih digunakan bagi
kepentingan benda tak bergeraknya adalah benda tak bergerak karena peruntukkannya.
misalnya mesin-mesin dalam suatu pabrik. Apabila mesin-mesin tersebut dilepas dan
dijual, maka mesin-mesin itu sendiri merupakan benda bergerak.

1) Tanah
Pada dewasa ini hak atas tanah merupakan objek jaminan yang paling disukai
oleh bank, sebab tanah dianggap lebih bernilai secara ekonomis. Lembaga jaminan
yang dibebankan atas tanah dan bangunan oleh bank adalah hak tanggungan. Patut
dikemukakan, bahwa kreditur selalu harus waspada, agar ia dikemudian hari tidak
mendapatkan kesulitan dalam mengeksekusi atau menjual tanah dan bangunan
tersebut. Sertifikat sebagai bukti yang kuat, karena dalam sertifikat itulis mengenai
jenis hak pemegang hak serta peristiwa hukum yang penting sehubungan dengan
tanah tertentu, dan karena semuanya itu diisi oleh pejabat yang berwenang, maka apa
yang dibaca dalam sertifikat harus dianggap benar.
Alat pembuktian yang kuat berarti bahwa sertifikat bukanlah satu-satunya
pembuktian yang ada tentang sahnya peralihan hak serta lahirya hakitu. Bukti
sertifikat belum berlaku sempuma bagi pihak ketiga, hal ini dikarenakan pihak ketiga
masih dapat melihat dengan bebas mengenai kepemilikan hak atas tanah pada daftardaftar umum di Kantor Pertanahan setempat. Ini memungkinkan mengingat adanya

azas keterbukaan (publiciteit) dalam Hukum Agraria. Jadi daftar umum tersebut ini
mempunyai kekuatan sebagai bukti juga, selain sertifikat.
Beberapa aspek yuridis yang merupakan kondisi dari kekuatan pendaftaran
dan penerbitan sertifikat hak tanggungan sebagai jaminan kredit kepada usaha kecil
dalam menerima hak atas tanah sebagai objek jaminan kredit adalah :
1. Segi kepemilikan tanah yang dijadikan objek jaminan.
2. Pemeriksaan sertifikat tanah dan kebenaran letak tanah yang dijadikan objek
jaminan.
3. Segi kewenangan untuk membebankan hak tanggungan atas tanah yang dijadikan
objek jaminan.
4. Segi kemudahan untuk melakukan eksekusi atau penjualan tanah yang dijadikan
objek jaminan.
5. Segi kedudukan bank sebagai kreditor yang preferen
Kepemilikan tanah yang dijadikan objek jaminan
Undang-Undang Hak Tanggungan menyatakan (UUHT) bahwa hak tanggungan
tidak dapat diletakkan, melainkan oleh siapa yang berkuasa memindah tangankan
benda yang akan dibebani dengan hak tanggungan itu. Jelaslah, bahwa dalam
menerima tanah, tanah dan bangunan sebagai objek. Bank harus yakin betul, bahwa
yang bersangkutan, adalah pemilik atau pemegang hak atas tanah tersebut. Bukti
kepemilikan tanah adalah sertifikat tanah yang bersangkutan. Dalam praktek, sering
terjadi, bahwa serfitikat tanah sudah tidak sesuai lagi dengan keadaan yang
sebenarnya, misalnya oleh karena tanah, tanah dan bangunan tersebut, telah dijual
dengan membuat akta PPAT, namun balik nama belum dilakukan oleh Kantor
Pertanahan.
Apabila sertifikat menyebutkan nama orang yang sudah wafat, maka jika
tanah tersebut, akan dijadikan objek jaminan kredit, hendaknya tanah, dibalik
namakan terlebih dahulu atas nama ahli waris yang bersangkutan. Apabila tidak
dilakukan balik nama terlebih dahulu, bisa terjadi bahwa bank dikemudian hari akan
kesulitan dengan munculnya pihak ketiga yang mengaku ikut berhak atas tanah
tersebut.Apabila belum mempunyai sertifikat, maka akta pembebanan hak tanggungan

bisa dibuat, namun hak tanggungan tersebut baru akan didaftarkan, bersama-sama
dengan keluarya sertifikat tersebut. Jadi hak tanggungan baru ada, apabila atas tanah
tersebut telah didaftarkan.

Pentingnya sertifikat bagi bank, selain untuk mengetahui jenis hak atas tanah
tersebut, apakah tanah itu tanah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha atau
hak pakai, seperti diketahui dewasa ini hak pakai atas tanah negara yang terdaftar di
kantor pertanahan, dapat menjadi hak tanggungan.

2) Bukan Tanah (Hipotik)

Jaminan terhadap benda tidak bergerak salah satunya disebut dengan hipotik.

Pasal 1162 KUHPerdata

Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak, untuk
mengambil

penggantian

daripadanya

bagi

pelunasan

suatu

perikatan.

Pada dasarnya ada persamaan ada persamaan cirri-ciri gadai dan hipotik, tapi ada
juga perbedaannya yaitu:
1. Gadai jaminan terhadap benda bergerak hipotik jaminan benda tak bergerak
2. Pada gadai ada unsur inbezitstelling pada hipotik tidak ada.
3. Perjanjian hipotik terikat oleh bentuk tertentu yaitu harus dibuat dengan akte
otentik.
4. Perjanjian biasanya hanya satu kali, perjanjian hipotik boleh lebih dari satu kali.
5. Menjual atas kekuasaan sendiri benda gadai diatur dalam undang-undang, dalam
hipotik menjual benda yang dihipotikkan harus dijanjikan terlebih dahulu.

Asas-asas Hipotik
Hipotik mengenal dua asas, yaitu:
1. Asas publiciteit.
Asas ini menyebutkan bahwa hipotik harus didaftarkan supaya diketahui
umum.
2. Asas specialiteit.
Hipotik harus dirinci secara jelas misalnya tanah: luas, letak, batas-batasnya
harus jelas disebutkan.

Isi akta Hipotik

Isi akta hipotik dibagi atas dua bagian, yaitu:
1.

Isi yang wajib.

Barang dibebani hipotik itu harus disebut/ditulis secara rinci dan jelas.

2.

Isi yang fakultatif.

Isi fakultatif ini memuat janji-janji antara pemberi hipotik dan pemegang
hipotik.

Janji-janji yang biasa dimuat dalam akta hipotik, antara lain:

1. Janji untuk menjual benda atas kekuasaannya sendiri apabila hutang pokoknya
tidak dilunasi (Pasal 1178 ayat 2).
2.

Janji tentang sewa

Pemberi hipotik dibatasi dalam kekuasaannya untuk menyewakan benda yang
dibebani tanpa iji pemegang hipotik mengenai cara maupun waktunya (Pasal
1185 ayat 1).

3. Janji tentang asuransi

Apabila ada peristiwa yang tidak diduga-duga sebelumya misalnya: kebakaran,
banjir antara pemberi dan pemegang hipotik membuat perjanjian tentang
asuransi yang diberitahukan kepada perusahaan asuransi, supaya perusahaan
asuransi terikat dengan janji tersebut.
4.

Janji untuk tidak dibersihkan

Janji ini diberikan kepada semua pemegang hipotik dengan syarat diadakan
dalam penjualan secara sukarela yang dikehendaki oleh pemilik bendanya. Janji
untuk tidak dibersihkan hanya dapat dilakukan oleh pemegang hipotik pertama
(Pasl 1210 ayat 2).

Hapusnya Hipotik
Memuat Pasal 1209 KUHPerdata, hipotik hapus karena:
1. Hapusnya perikatan pokok
2. Pelepasan hipotiknya oleh si berpiutang
3.

Penetapan tingkat oleh hakim karena adanya pembersihan tanahnya dari

beban-beban hipotik.

Hipotik terhadap benda tak bergerak, khususnya terhadap tanah sudah dihapus
dan diganti dengan hak tanggungan berdasarkan undang-undang No.4 tahun
1996 tentang hak tanggungan.

E. Hukum Jaminan Kebendaan Bergerak

Menurut ketentuan Undang-undang kebendaan bergerak dibagi dalam 2 golongan, yaitu:

Benda bergerak karena sifatnya (pasal 509 dan 510)

Benda bergerak karena sifatnya adalah benda yang mudah dipindah tangankan, seperti
meja kursi, almari, sepeda dan sebagainya (pasal 509). Pasal 510 memberi contoh
termasuk benda bergerak seperti kapal-kapal dsb.
Meja, kursi, almari sepeda, televisi dsb, merupakan benda bergerak yang terdiri atas
nama, artinya tidak ada instansi yang mendaftar/membukukan benda-benda tersebut.
Sebaliknya sepeda motor, mobil, kapal dengan isi kurang dari 20 meter kubik merupakan
benda bergerak yang terdiri atas nama dan benda-benda tersebut selalu terdaftar atas
nama pemiliknya.

Benda bergerak karena ketentuan Undang-undang (Pasal 511)

Kebendaan bergerak karena ketentuan undang-undang adalah sebenarnya merupakan
keendaan tak bertubuh yaitu hak-hak dan tuntutan-tuntutan yang obyeknya adalah benda
bergerak.
Termasuk kategori benda bergerak ditentukan UU, yaitu:
a. Hak pakai hasil dan hak pakai atas kebendaan bergerak;
b. Hak atas bunga yang diperjanjikan, baik bunga yang diabadikan, maupun bunga cagak
hidup;
c. Perikatan dan tuntutan mengenai jumlah uang yang dapat ditagih terhadap benda
bergerak;
d. Sero atau andil dalam persekutuan perdata;
e. Andil dalam perutangan atas beban negara Indonesia;
f. Sero atau obligasi.

Beberapa contoh hukum jaminan kebendaan bergerak

1) Gadai
Gadai menurut Pasal 1150 KUHperdata adalah suatu hak yang diperoleh seorang
berpiutang atas suatu barang bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh seorang yang
berutang atau oleh seorang lain atas namanya, dan yang memberikan kekuasaan
kepada si berpiutang itu untuk mengambil pelunasan dari barang tersebut secara
didahulukan daripada orang-orang berpiutang lainnya, dengan kekecualian biaya
untuk melelang barang tersebut dan biaya yang telah dikeluarkan untuk
menyelamatkannya setelah barang itu digadaikan, biaya-biaya mana harus
didahulukan. Dari pengertian gadai tersebut dapat disimpulkan bahwa gadai
mempunyai ciri-ciri antara lain:
Jaminan

gadai

benda-benda

bergerak

mempunyai sifat yang didahulukan.

Mempunyai sifat droit de suite yaitu selalu mengikuti bendanya dimanapun atau di
tangan siapapun benda itu berada
Memberikan kekuasaan langsung terhadap benda jaminan dan dapat dipertahankan
terhadap siapapun juga.
Adanya pemindahan kekuasaan dari benda yang dijadikan jaminan (unsure
inbezitstglling) dari pemberi gadai kepada pemegang gadai.
Gadai merupakan perjanjian accessoir yaitu perjanjian tambahan yang tergantung
dari perjanjian pokok.
Gadai tidak dapat dibagi-bagi.

2) Fidusia
Fidusia berasal dari Bahasa Belanda yaitu Fiducie, dalam Bahasa Inggris fiduciary
transfer of ownership, yang artinya dalam berbagai literatur, fidusia lazim disebut
dengan istilah eigendom overdract (FEO) yaitu penyerahan hak milik berdasarkan
kepercayaan
Fidusia UU No. 42 Tahun 1999
Menurut Pasal 1 ayat 1. Fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas
dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya
dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda.
Pengertian Jaminan Fidusia
Menurut Pasal 1 ayat 2. Jaminan Fidusia adalah jaminan atas benda bergerak baik
yang berwujud maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya
bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam
UU NO. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan tetap berada dlm penguasaan
Pemberi Fidusia, sebagai bagunan bagi pelunasan uang tertentu, yang memberikan
kedudukan yang diutamakan kepada Penerima Fidusia thdp kreditur llainnya.
Unsur-Unsur Fidusia
1. Adanya hak jaminan
2. Adanya objek, yaitu benda bergerak baik yang berwujud maupun yang tidak
berwujud dan benda tidak bergerak, khususnya bangunan yang tidak dibebani hak
tanggungan. Ini berkaitan dengan pembebanan jaminan rumah susun.
3. benda menjadi objek jaminan tetap berada dalam penguasaan pemberi fidusia
4. memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur.

10

Pembebanan Jaminan Fidusia Diatur Dalam Pasa 4 s.d 10 UU No. 42 Tahun

1999
`

Dilakukan dengan 2 cara, yaitu:

1. Dibuat dengan akta Notaris dalam Bahasa Indonesia. Akta jaminan sekurang2nya
memuat:
a. identitas pihak pemberi fidusia dan penerima fidusia
b. data perjanjian pokok yang dibebani
c. uraian mengenai benda yg menjadi objek jaminan fidusia
d.nilai penjaminan
e. nilai benda yang menjadi jaminan fidusia
2. Utang yg pelunasnnya dijaminkan dengan jaminan fidusia adalah:
a. uang yang telah ada
b. utang yang akan timbul dikemudian hari yang telah diperjanjikan
c. utang yang pada utang eksekusi dapat ditentukan jumlahnya berdasarkan
perjanjian pokok yang menimbulkan kewajiban memenuhi suatu prestasi
d. jaminan fidusia dapat diberikan kepada lebih dari satu penerima fidusia atau
kepada kuasa atau wakil dari penerima fidusia.
e. jaminan fidusia dapat diberikan terhadap satu atau lebih dari satu satuan atau
jenis benda termasuk piutang, baik yg telah ada pada saat jaminan diberikan
mauapun yang diperoleh kemudian.

11

DAFTAR PUSTAKA

http://ehukum.com/index.php/hukum-jaminan/38-pembagian-benda-menurut-kuhperdata

http://kuliahade.wordpress.com/2010/04/18/hukum-jaminan-gadai-dan-fidusia/
http://repository.usu.ac.id/bitstream/123456789/27839/3/Chapter%20II.pdf

12