POJAM

Sekuritizacija predstavlja proces mobilisanja kreditnih potrazivanja banaka putem hartija od

vrijednosti kao i njihovu prodaju na trzistu. Finansijske organizacije razvijaju tehniku
sekuritizacije da bi iz bilansa stanja eliminisale ona potrazivanja koja su podlozna promjenama
kamatnih stopa, kreditnom riziku ili su nepovoljna i imaju rizicne karakteristike.
Poceci upotrebe sekuritizacije zabiljezeni su krajem XX stoljeca, tacnije 1970. godine, kada su
drzavne agencije SAD-a udruzile hipotekarne kredite na kuce stvarajuci hartije od vrijednosti
kojima se moglo trgovati na berzama. Vec od 1980-ih godina pocinje sekuritizacija i ostale
imovine koja donosi dohodak sto dovodi do velikog porasta transakcija na hipotekarnom trzistu.
Medjutim, na nekim trzistima dolazi do neocekivanog pogorsanja u predmetnoj imovini sto
narusava povjerenje investitora.
Dok se kriza drugorazrednih hipoteka nije proirila, utjecaj sekuritizacije veinom je smatran
pozitivnim i povoljnim. Kreditna kriza koja je nastala dovela je do toga da je sekuritizacija
nastetila finansijskoj stabilnosti zbog slabe kreditne kreacije, neadekvatne metode vrednovanja i
nedovoljne zakonodavne kontrole. Mnogi su proces sekuritizacije optuili za kompromitiranje
incijativa pokretaca da upravljaju rizikom i invenstiranjem u vrijeme kada su bili niski prinosi po
konvencionalnim duznickim vrijednosnicama. Niska stopa placanja i siroka rasprostranjenost
alata za zastitu od rizika ohrabrile su invenstitore da preuzmu vise rizika kako bi ostvarili vise
prinosa.

Proces sekuritizacije
Prema tipu koritene imovine sekuritizacijski instrumenti se mogu podijeliti na :
1. Hipotekarni prijenos ili Pass-through vrijednosni papiri - Vrijednosni papiri osigurani
hipotekarnim kreditom koji prolazi kroz obecane isplate glavnice i kamata na fondove
hipotekarnih kredita koje su stvorile finansijske institucije do invenstitora sekundarnog
trzista koji imaju udio u tim fondovima. Kamata i glavnica su umanjeni za naknadu za
prijenos.
Americka vlada je stvorila tri hipotekarne agencije. Njihova svrha je da pridonesu stvaranju
hipotekarnih kredita i sekundarnih trzista. To su : Drzavna hipotekarna asocijacija (Ginnie
Mae, GNMA) - prijenosi predstavljaju fond vladinih osiguranih kredita za koje ta agencija jamci
pravodobnu isplatu glavnice i kamate vlasnicima hipotekarnih kredita. Ovi prijenosi nastaju kada
odobreni izdavatelji grupiraju i sekuritiziraju federalno osigurane kredite.

Federalna stambeno hipotekarna agencija (Fannie Mae, FNMA) i Federalna stambeno

hipotekarna agencija (Freddie Mac, FHLMC) kupuju hipotekarne kredite i stvarju hipotekarne
prijenose. Krediti u fondu mogu biti konvencionalni i federalno osigurani. U odnosu na Ginnie
Mae uglavnom nude vise kamatne stope na svoje proizvode zbog prisutnosti veceg rizika.

2. Hipotekarne obveze osigurane zalogom (CMO) Obveznica osigurana hipotekarnim

kreditom u visestrukim klasama ili transama. Zbog rizika od prijevremene otplate kredita
u fondu, invenstitori ne dobivaju isti iznos kamata i glavnice kroz odredjeno vremensko
razdoblje. Da bi sprijecili ovaj problem fond kredita se grupise u transe ili grupe prema
dospijecu i na taj nacin se novcani tok od prijevreenog otplacenog kredita tereti na samo
jednu transu. Nakon sto se cijela transa ipsltai, prijevremene isplate ce se teretiti na drugu
transu i tako redom sve do posljednje transe. Transu su pretezno grupisane u nekoliko
grupa ovisno o dospijecu (kratkorocno, srednjorocno i dugorocno dospijece) i nose
razlicite kamatne stope, sto omogucava invenstitorima da suskladno svojim zeljama mogu
kupiti udjele u razlicitim transama.
3. Obveznica osigurana hipotekarnim kreditom (MBB) Obveznica s aktivom kao
zalogom. Od prijasnjih sekuritizacijskih papira se razlikuju po tome sto ostaju na bilanci
izdavatelja obveznica i nisu nuzno povezani s isplatama hipotekarnih kredita.

U procesu sekuritizacije ucestvuje vise subjekata. Medjutim, dva su osnovna i to sponzor

sekuritizacije, subjekt cija se potrazivanja sekuritiziraju i homogeniziraju, i posebna pravna osoba
preko koje se provodi proces sekuritizacije. Takodjer, postoji mogucnost da se javi i treci
subjekat, kao organizator sekuritizacije, odnosno osoba koja ce obaviti sve potrebne radnje pocev
od izoliranja odredjene imovine, zatim struktuiranja vrijednosnih papira pa do samog provodjena
emisije i upravljanja procesom servisiranja sekuritizacijom oblikovanih vrijednosnih papira.
U najosnovnijoj formi proces sekuritizacije i ma dva koraka. U prvom koraku nalazi se
kompanija s kreditom ili nekom drugom imovinom koja proizvodi dohodak. Pokretac identificira
imovinu koju zeli eliminisati ii svoje bilnce stanja i udruzuje je u referentni portfolij. Nakon toga
prodaje imovinski fond izdavatelju izricito u svrhu kupnje imovine. U drugom koraku, izdavatelj
financira kupnju udruzene imovine emisijom utrzivih vrijednosnica koje donose kamate, a one se
zatim prodaju invenstitorima na trzistu kapitala. Isplatu invenstitor dobiva u fiksnim ili
promljenjivim kamatnim stopama s racuna povjerenika.

Prednosti sekuritizacije
Proces sekuritizacije donosi prednosti svim ucesnicima. Na osnovu toga, duznicima se povecava
mogucnost dobijanja kredita, banke mnogo lakse odobravaju kredite jer znaju da ce vrlo brzo uz
niske troskove moci da se refinansiraju na hipotekarnom trzistu. Davaoci zajmova, ovim
procesom mogu brzo i lahko da obnove svoj kreditni potencijal tako sto ce se refinansirati
emitovanjem hartija od vrijednosti na osnovu kredita koje imaju u svojoj aktivi. Invenstitori, s
druge strane, dobijaju inovativne hartije u koje mogu da ulazu, a koje pored toga imaju visok
rejting i relativno stabilan prinos uz mali rizik likvidnosti.
U procesu sekuritizacije kredita, banke mogu da ostvare slijedece prednosti:
1. Povecanje likvidnosti banke postaju likvidnije i mogu brze prilagodjavati svoje portfolio
strukture promljenjivim uslovima.
2. Profitabilnost Povecavaju profitabilnost na nacin da vrse visetruko praznjenje svojih
kreditnih potencijala i naplacuju proviziju za servisiranje finansijskih obaveza duznika.
3. Smanjenje kreditnog rizika Putem trzisnih procesa poboljsava se kvalitet kredita.

Za sprovodjenje sekuritizacije neophodno je da se ispune slijedeci uslovi:

1. Mora postojati zakonski okvir
2. Neophodno je da cijeli sistem bude standardizovan, od samih ugovora, rejtinga i procjene
rizika
3. Usluge koje pruza serviser zajma moraju biti standardizovane tj. neophodna je tehnoloska
standardizacija.
Nakon sto se uvode standardi u poslovanje sekundarnog hiptekarnog trzista, tek onda se moze
ocekivati njegov daljnji razvoj i povecanje obima prometa.

Hipotekarno trziste EU

Glavna karakteristika hipotekarnih trzista u zemljama Evropske unije je njihova razlicitost u

regulaciji, tipovima proizvoda i kreditorima. Evropska hipotekarna integracija omogucuje da je
isti hipotekarni kredit, ili hartija od vrijednosti, raspoloziv u svim zemljama EU i po istoj cijeni.
Na taj nacin, banke mogu da posluju na stranom trzistu, stvaranjem svoje mreze banaka ili
otvaranjem novih filijala. Postojanje razlika u ugovoru o hipotekarnom kreditu moze da utjece na
razlike u vezi sa zakonom o nekretninama svake pojedine zemlje koji su u skladu sa prihvacenim
uslovima integracije u EU.
Posljednjih nekoliko godina stvoreno je vise evropskih institucija, a za hipotekarno trziste
najznacajnija je Evropska hipotekarna federacija. Ova federacija je osnovana 1967. godine i
predstavlja glas hipotekarne industrije na nivou Evropske unije. Trenutno ima 26 punopravnih
clanica iz sesnaest zemalja clanica EU koje zajedno cine preko 75% ukupnih stambenih i
poslovnih hipotekarnih kredita u Evropi, vrijednost tih kredita na kraju 2012. godine iznosila je
preko 6.7 triliona eura.
Preformanse hipotekarnih trzista EU u posljednjoj deceniji su bile pozitivne, uprkos ekonomskim
slabostima u nekim evropskim zemljama. Hipotekarni krediti znacajno su se povecali, a do tog
povecanja je doslo zahvaljujuci izrazenom rastu cijena, pogotovo cijena kuca. Povecanje obima
neotplacenih hipotekarnih kredita ukazuje na to da hipotekarni krediti dobijaju znacaja u
evropskim ekonomijama. Rast hipotekarnih trzista je takodjer doprinjeo i povecanju duga. Krediti
koji su odobreni domacinstvima od strane kreditinih institucija su se koristili oko 60% za
kupovina kuca, 16% za potrosnju i 20% za druge svrhe. Prekoograniceno kreditiranje izmedju
evropskih zemalja je jos uvijek veoma nisko, finansiranje institucija za hipotekarno kreditiranje u
EU je podrzano depozitima, hipotekarnim obveznicama, stednjom i obveznicama sa
hipotekarnom podlogom.

Tablica 1. Ukupni stambeni hipotekarni krediti u odabranim zemljama EU, za razdobljeod prvog
tromjeseca 2011. godine do prvog tromjeseca 2013. godine ( u milionima EUR)
DRZAVA/GODINE

2011 Q1

2012 Q1

2013 Q1

Ujedinjeno Kraljevstvo

1,374,212

1,498,601

1,495,842

Njemacka

1,153,345

1,164,627

1,186,614

Francuska

825,000

852,000

880,800

Spanija

674,753

659,940

633,570

643,722

642,803

650,351

Italija

358,789

366,801

364,624

Svedska

285,095

307,082

308,612

Danska

235,231

239,556

244,066

Belgija

158,635

166,747

173,702

Irska

133,069

129,883

125,688

Nizozemska

Izvor: European Mortgage Federation tromjesecna izvjesca, dostupno na:

http://www.hypo.org/DocShareNoFrame/docs/1/KIPJDONDKDNJMICHOLGHJLIIPDW69DBDGYTE4Q/EMF/Docs/DLS/201
3-00042.pdf

Tablica 1. pokazuje ukupne hipotekarne kredite namijenjene kupovini nekretnina za stanovanje u

zemljama s najvecom stopom kreditiranja. Zbroj kredita ovih deset zemalja cini preko 90%
trzista cjelokupne EU. Najvece trziste ima Ujedinjeno Kraljevstvo sa ukupno 1,5 bilijuna eura
posudjenih sredstava. Rast je takodjer zabiljezen i u zemljama Njemacke, Francuske,
Nizozemske, Svedske, Danske i Belgije, dok u pojedinim zemljama zbog duznicke krize trzista
rastu po skromijim stopama ( Spanija, Italija i Irska ).

Tablica 2. Kamatne stope na hipotekarnom trzistu odabranih zemalja EU za razdoblje od prvog

tromjeseca 2011. godine do prvog tromjeseca 2013.godine ( u % )
DRZAVA/GODINE

2011 Q1

2012 Q1

2013 Q1

Ujedinjeno Kraljevstvo

3,62

3,51

3,49

Njemacka

3,70

2,92

2,54

Francuska

4,1

4,0

3,0

2,92

3,47

2,9

4,29

4,33

3,84

Italija

2,61

3,90

3,47

Svedska

3,48

3,98

2,7

Danska

2,52

1,70

1,23

Belgija

3,98

3,90

3,64

Irska

3,09

3,13

3,16

Spanija
Nizozemska

Izvor: European Mortgage Federation tromjesecna izvjesca, dostupno na:

http://www.hypo.org/DocShareNoFrame/docs/1/KIPJDONDKDNJMICHOLGHJLIIPDW69DBDGYTE4Q/EMF/D
ocs/DLS/2013-00042.pdf

Tablica 2. Prikazuje kamatne stope na najcesce ugovorene kredite u pojedinim zemljama. Za

Ujedinjeno Kraljevstvo, Francusku i Belgiju koristene su prosjecne stope za sve izdane kredite.
Za Njemacku i Nizozemsku prikazane su fiksne stope, dok su za Spanjolsku, Italiju, Svedsku,
Dansku i Irsku prikazane kamatne stope na kredite s varijabilnom stopom. U vecini zemalja
zabiljezen je pad kamatnih stopa, prvenstveno zbog odluka centralnih banaka i Evropske
sredisnje banke koje se odnose na snizavanje njihovih kamatnih stopa kako bi predbrodile
ekonomsku krizu kao i vecoj potraznji za drzavnim obveznicama.
S obzirom da ne postoji model hipotekarnog trzista EU, opce karakteristike trzista se razlikuju od
zemlje do zemlje. Tako su na primarnom trzistu potrosacima dostupne tri vrste hipotekarnih
kredita i to s varijabilnom stopom, fiksnom stopom i kombinacijom ovih dviju stopa. Ovi krediti
se pretezno financiraju uglavnom iz prikupljenih depozita, izdavanjem hipotekarnih obveznica i
hipotekarnih vrijednosnih papira te ostalim izvorima poput prodaje kredita i slicno. Glavni
sudionici na trzistu su komercijalne banke, hipotekarne banke te stambene stedionice. Za razliku
od primarnog trzista, na sekundarnom trzistu se hipotekarni krediti najcesce koriste za izdavanje
hipotekarnih obveznica. Kod izdavanja ovih obveznica rizik je na strani izdavatelja i ne utice na
ostale sudionike. Najveca sekundarna trzista su spanjolsko, njemacko, dansko i svedsko trziste,
koji cine oko 75% cjelukopnog trzista ovih obveznica.