You are on page 1of 503

R A N C A N G A N P E R AT U R A N D A E R A H

RENCANA DETAIL TATA RUANG dan


PERATURAN ZONASI
PROVINSI DKI JAKARTA
NASKAH AKADEMIS

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

DAFTAR ISI

BAB I

Pendahuluan ............................................................................................................... I-1


I.1 Latar Belakang..................................................................................................... I-1
I.2 Rumusan Masalah ............................................................................................... I-2
I.3 Sasaran ............................................................................................................... I-3
I.4 Hasil Yang Diharapkan ........................................................................................ I-3
I.5 Esensi Dan Fungsi RDTR Dan PZ ....................................................................... I-3
I.5.1 Kedudukan RDTR Dan PZ........................................................................ I-3
I.5.2 Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)......................................................... I-3
I.6 Ruang Lingkup Rdtr Dan Pz................................................................................. I-4
I.6.1 Ruang Lingkup Wilayah ............................................................................ I-4
I.6.2 Ruang Lingkup Substansi ......................................................................... I-4

BAB II

Metodologi.................................................................................................................. II-1
II.1 Pendekatan Dan Metodologi ............................................................................... II-1
II.1.1 Pendekatan Penyusunan RDTR .............................................................. II-1
II.1.2 Pendekatan Penyusunan Peraturan Zonasi............................................. II-3
II.2 Proses Legalitas ................................................................................................. II-4
II.2.1 Proses Birokratik...................................................................................... II-5
II.2.2 Proses Publik........................................................................................... II-5
II.3 Perubahan Nomenklatur Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan ...................... II-8

BAB III

Pengaturan RDTR Dan Peraturan Zonasi Di Beberapa Negara.............................. III-1


III.1 Penerapan RDTR Dan Peraturan Zonasi Di Negara Singapura ......................... III-1
III.2 Penerapan Rdtr Dan Peraturan Zonasi Di Negara New York ............................. III-2
III.3 Penerapan Peraturan Zonasi Di Branford .......................................................... III-6
III.4 Peraturan Zonasi Kota Bangkok....................................................................... III-11
III.5 Rencana Detail Tata Ruang San Carlos City 2030........................................... III-14

BAB IV

Gambaran Umum ......................................................................................................IV-1


IV.1 Kondisi Fisik Dasar ............................................................................................IV-1
IV.2 Kependudukan...................................................................................................IV-9
IV.2.1 Jumlah dan Distribusi Penduduk.............................................................IV-9
IV.2.2 Rujukan Kebijakan Distribusi Kependudukan dan Kegiatan..................IV-10
IV.2.2.1 Distribusi Penduduk Menurut RTRW 2030............................IV-10
IV.2.2.1 Distribusi Pusat Kegiatan Menurut RTRW 2030....................IV-10
IV.2.2.2 Distribusi Permukiman Menurut RTRW 2030........................IV-11
IV.2.3 Analisis Kecenderungan Distribusi Kependudukan ...............................IV-21
IV.2.3.1 Daya Tampung Penduduk Eksisting .....................................IV-21
IV.2.3.2 Prediksi Luasan Kawasan Perumahan .................................IV-23
IV.2.3.3 Prediksi Daya Tampung Penduduk Tahun 2030 ...................IV-25

IV.3 Perekonomian ................................................................................................. IV-28


IV.3.1 Perekonomian DKI Jakarta .................................................................. IV-28
IV.3.2 Kecenderungan Distribusi Ruang Sektor Perekonomian...................... IV-29
IV.3.2.1 Keuangan, Perdagangan, dan Jasa..................................... IV-29
IV.3.2.2 Industri................................................................................. IV-30
IV.4 Infrastruktur Dan Utilitas.................................................................................. IV-32
IV.4.1 Prasarana Transportasi ....................................................................... IV-32
IV.4.2 Utilitas.................................................................................................. IV-44
IV.4.3 Fasilitas Umum dan Sosial................................................................... IV-69
IV.5 Penggunaan Lahan Dan Kegiatan................................................................... IV-78
IV.5.1 Ruang Terbuka Hijau (RTH) ................................................................ IV-78
IV.5.1.1 Kondisi RTH di DKI Jakarta ................................................. IV-78
IV.5.1.2 Kebutuhan Kawasan Terbuka Hijau ..................................... IV-78
IV.5.2 Penggunaan Lahan Permukiman......................................................... IV-83
IV.5.3 Penggunaan Lahan Industri ................................................................. IV-89
IV.5.4 Penggunaan Lahan Perdagangan dan Jasa ........................................ IV-91
IV.6 Ruang Bawah Tanah....................................................................................... IV-95
IV.6.1 Perencanaan, Pembangunan dan Pengelolaan Ruang Bawah Tanah. IV-95
IV.6.2 Persyaratan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah ................................. IV-95
IV.6.3 Pengendalian Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah............................... IV-96
IV.6.4 Perizinan.............................................................................................. IV-96
IV.6.5 Ketentuan Intensif dan Disinsentif........................................................ IV-97
IV.6.6 Sanksi.................................................................................................. IV-97
IV.6.7 Pembinaan Dan Pengawasan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah...... IV-97
IV.7 Kawasan Keselamatan Operasional Penerbangan (KKOP) .. Error! Bookmark not
defined.
IV.8 Rawan Bencana...................................................... Error! Bookmark not defined.
IV.8.1 Bencana Gempa.......................................... Error! Bookmark not defined.
IV.8.2 Bencana Tsunami........................................ Error! Bookmark not defined.
IV.8.3 Bahaya Kebakaran ...................................... Error! Bookmark not defined.
IV.8.4 Banjir ........................................................... Error! Bookmark not defined.
IV.9 Pola Sifat Lingkungan ............................................. Error! Bookmark not defined.
IV.9.1 Kriteria dan Penggunaan Pola Sifat LingkunganError! Bookmark not defined.
IV.9.2 Penetapan Pola Sifat Lingkungan DKI JakartaError! Bookmark not defined.
BAB V

Materi Muatan ............................................................................................................ V-1


V.1 Tujuan Penataan Ruang Kecamatan.................................................................. V-1
V.2 Rencana Kependudukan.................................................................................... V-1
V.3 Rencana Pola Ruang ......................................................................................... V-2
V.3.1 Zona Lindung.......................................................................................... V-2
1

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

V.3.2 Zona Budidaya Pemerintahan Dan Fasilitas Umum................................ V-2


V.3.3 Zona Budidaya Perumahan .................................................................... V-2
V.4 Rencana Prasarana ........................................................................................... V-3
V.4.1 Prasarana Pergerakan............................................................................ V-3
V.4.2 Prasarana Telekomunikasi ..................................................................... V-9
V.4.3 Prasarana Energi...................................................................................V-10
V.4.4 Prasarana Drainase...............................................................................V-10
V.4.5 Prasarana Air Bersih..............................................................................V-12
V.4.6 Prasarana Air Limbah ............................................................................V-12
V.4.7 Prasarana Persampahan .......................................................................V-12
V.4.8 Prasarana Jalur Dan Ruang Evakuasi Bencana ....................................V-13
V.5 Rencana Kawasan Yang Diprioritaskan Penanganannya..................................V-13
V.6 Peraturan Zonasi ..............................................................................................V-14
V.6.1 Pembagian Blok dan Sub Blok...............................................................V-14
V.6.2 Kegiatan dalam sub zona ......................................................................V-14
V.6.3 Intensitas Pemanfaatan Ruang..............................................................V-15
V.6.4 Tata Bangunan Dan Ketentuan Tambahan............................................V-19
V.6.5 Teknik Pengaturan Zonasi .....................................................................V-30
V.6.6 Prasarana Dan Sarana Minimal .............................................................V-31
V.6.7 Standar Teknis ......................................................................................V-32
V.6.8 Ketentuan Khusus .................................................................................V-32
V.7 Ketentuan Pemanfataan Ruang ........................................................................V-33
V.7.1 Ketentuan Pemanfaatan Ruang Dalam Undang-Undang No. 26
Tahun 2007 ...........................................................................................V-33
V.7.2 Penyusunan Ketentuan Pemanfaatan Ruang ........................................V-33
V.7.3 Ketentuan Pemanfaatan Ruang RDTR dan PZ DKI Jakarta ..................V-35
V.8 Hak Dan Kewajiban Masyarakat .......................................................................V-37
V.8.1 Hak Dan Kewajiban Masyarakat Dalam Penataan Ruang .....................V-37
V.8.2 Hak Dan Kewajiban Masyarakat Dalam RDTR Dan Peraturan Zonasi...V-38
V.9 Insentif Dan Disinsentif .....................................................................................V-39
V.9.1 Praktek Pemberian Insentif Dan Disinsentif Di DKI Jakarta Selama Ini..V-39
V.9.2 Azas Landasan Hukum/Kewenangan Pengenaan Insentif-Disinsentif ...V-39
V.9.3 Insentif Dan Disinsetif Berdasarkan Peraturan Perundangan Dan
Prasyarat Pelaksanaannya ....................................................................V-39
V.9.4 Jenis Insentif Dan Disinsetif ...................................................................V-40
V.9.5 Jenis Perangkat Insentif-Disinsentif Untuk Pelaksanaan RDTR Dan
Peraturan Zonasi Di DKI Jakarta ...........................................................V-41
V.10 Kelembagaan Pengendalian Pemanfaatan Ruang............................................V-43
V.10.1 Sistem Pemanfaatan Ruang Dan Pengendalian Pemanfaatan Ruang...V-43
V.10.2 Contoh Kelembagaan Perubahan Pemanfaatan Ruang Dan Penetapan
V.10.3 Kelembagaan Penerapan Teknik Pengaturan Zonasi (Penerapan
Insentif/Bonus Zoning Dan Tuntutan Perubahan Penggunaan Lahan....V-52
V.10.4 Kelembagaan Pelaksanaan RDTR Dan Peraturan Zonasi Dki Jakarta ..V-56
V.11 Mekanisme Perizinan........................................................................................V-58
V.11.1 Pengertian Perizinan .............................................................................V-58
V.11.2 Norma Perizinan ....................................................................................V-58
V.11.3 Fungsi Perizinan ....................................................................................V-58

V.11.4 Kedudukan Perizinan............................................................................ V-58


V.11.5 Kewenangan dan Kewajiban dalam Perizinan ...................................... V-59
V.11.6 Batasan Pemerintah Terkait Perizinan .................................................. V-59
V.11.7 Jenis-jenis Perizinan ............................................................................. V-59
V.11.8 Arahan Kebijakan Perizinan dan Rekomendasi .................................... V-60
V.11.9 Konsepsi Perizinan dalam Pemanfaatan Ruang ................................... V-60
V.11.10 Prosedur Perizinan ............................................................................. V-60
V.11.11 Perubahan Pemanfaatan Ruang ........................................................ V-62
V.11.12 FaktorPembentuk Pemanfaatan Ruang .............................................. V-63
V.11.13 Lingkup Perubahan Pemanfaatan Ruang ........................................... V-63
V.11.14 Faktor-faktor Perubahan Pemanfaatan Ruang.................................... V-63
V.11.15 Pihak yang Terlibat dalam Perubahan Pemanfaatan Ruang............... V-63
V.11.16 Arah Kebijakan Perubahan Pemanfaatan Ruang................................ V-64
V.11.17 Prosedur Perubahan Pemanfaatan Ruang ......................................... V-64
V.11.18 Perizinan Dalam Konsep Zoning ........................................................ V-65
V.11.19 Jenis-jenis Izin Pemanfaatan Ruang................................................... V-66
V.11.20 Standar Pedoman Manual (SPM) Pelayanan Perizinan
Ketataruangan .................................................................................... V-66
V.11.21 Mekanisme Perizinan Dalam Sistem Zoning yang Akan Diterapkan
Di DKI Jakarta ke Depan .................................................................... V-66
V.12 Pembinaan Dan Pengawasan .............................................................................. 69
V.12.1 Pengertian Pembinaan Dan Pengawasan .............................................. 69
V.12.2 Arahan Kebijakan Pembinaan Dan Pengawasan Dalam Penataan
Ruang..................................................................................................... 69
V.12.2.1 Arahan Kebijakan Pembinaan Dalam Penataan Ruang.......... 69
V.12.2.2 Arahan Kebijakan Pengawasan Dalam Penataan Ruang ....... 71
V.12.3 Pembinaan Dan Pengawasan Dalam Raperda Rdtr Dan Peraturan
Zonasi ................................................................................................... 73
V.12.4 Monitoring Dan Evaluasi......................................................................... 74
V.12.4.1 Konteks Monitoring dan Evaluasi untuk Kebijakan Publik ....... 74
V.12.4.2 Dasar Hukum Monitoring dan Evaluasi ................................... 77
V.12.4.3 Pemantauandan evaluasi sektor publik di Indonesia............... 77
V.12.4.4 Monitoring dan Evaluasi dalam Tata Ruang............................ 79
V.12.4.5 Monitoring dan Evaluasi dalam Pelaksanaan Rencana
Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi DKI Jakarta ............ 80
BAB VI

Penutup..................................................................................................................... VI-1

LAMPIRAN KONSEP RAPERDA RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

BAB I
PENDAHULUAN

I.1

LATAR BELAKANG

pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya, disusun untuk setiap blok/zona peruntukan
yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang.5

.Kedudukan Provinsi DKI Jakarta sebagai Ibukota Negara Kesatuan Republik Indonesia dan
sekaligus sebagai daerah otonom pada lingkup provinsi sebagaimana ditetapkan dalam UndangUndang (UU) No. 29 Tahun 2007 tentang Pemerintahan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta
sebagai Ibukota Negara Kesatuan Republik Indonesia, memiliki peran dan fungsi sebagai tempat
penyelenggaraan negara, pemerintahan, dan tempat kedudukan perwakilan negara asing atau
sahabat, serta pusat/perwakilan lembaga internasional,1 sehingga peran dan fungsi Provinsi DKI
Jakarta sangat luas dalam konteks internasional, nasional, regional, dan lokal. Kedudukan
sebagai daerah, Provinsi DKI Jakarta merupakan daerah otonom berdasarkan UU No. 32 Tahun
2004 tentang Pemerintahan Daerah kewajibannya mampu menyelenggarakan pembangunan
guna meningkatkan kesejahteraan masyarakat. Sebagai konsekuensi dari kedudukan, peran, dan
fungsi ganda tersebut, pembangunan di Provinsi DKI Jakarta secara menerus mengalami
perkembangan sangat dinamis dalam berbagai bidang yang berpengaruh kepada sistem dan
struktur perekonomian, sosial, dan politik baik nasional maupun lokal yang juga berdampak pada
perubahan fisik kota Jakarta, yang menyebabkan muncul nilai-nilai baru dan kebutuhan akan
perubahan sistem dan struktur ruang dari sebelumnya.2

Fungsi RDTR sebagaimana termuat dalam Lampiran I Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.
20/PRT/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan
Zonasi Kabupaten/Kota, sebagai: (a) kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah berdasarkan
RTRW; (b) acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan
ruang yang diatur dalam RTRW; (c) acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang; (d)
acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang; (e) acuan dalam penyusunan Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan (RTBL). Sedangkan manfaatnya meliputi: (a) penentu lokasi berbagai
kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi dan lingkungan permukiman dengan karakteristik
tertentu; (b) alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelaksanaan
pembangunan fisik yang dilaksanakan oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah, swasta, dan/atau
masyarakat; (c) ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian wilayah sesuai
fungsinya di dalam struktur ruang secara keseluruhan; (d) ketentuan bagi penetapan kawasan
yang diprioritaskan untuk disusun program pengembangan kawasan dan pengendalian
pemanfaatan ruangnya pada tingkat bagian wilayah perkotaan (BWP) atau Sub BWP.

Dari perkembangan tersebut di atas berimplikasi pada perubahan pemanfaatan ruang


sebagaimana ditetapkan dalam Peraturan Daerah No. 1 Tahun 2012 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah 2030 (RTRW 2030). Walaupun RTRW 2030 telah mengatur rencana tata ruang
provinsi, 5 (lima) Kota Administrasi, dan Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu, 3 namun
belum dapat dijadikan dasar hukum dalam pemanfaatan ruang dan/atau pengendalian
pemanfaatan ruang, 4 dikarenakan masih bersifat umum sehingga perlu dirinci dalam bentuk
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), yaitu rencana secara terperinci tentang tata ruang wilayah
yang dilengkapi dengan Peraturan Zonasi, yaitu ketentuan yang mengatur persyaratan
1
2

Lihat Pasal 3 dan Pasal 4 Undang-Undang Nomor 29 Tahun 2007 tentang Pemerintahan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta
sebagai Ibukota Negara Kesatuan Republik Indonesia (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 93, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4744).
Struktur ruang menurut Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, adalah susunan pusat
permukiman dan sistem jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang
secara hierarkis memiliki hubungan fungsional. Sedangkan yang dimaksud dengan pola ruang sebagaimana termuat dalam Pasal 1
angka 4, adalah distribusi peruntukan ruang dalam suatu wilayah yang meliputi peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan
ruang untuk fungsi budi daya.
Implikasi pelaksanaan otonomi pada lingkup provinsi atau disebut dengan otonomi tunggal sebagaimana diatur dalam Pasal 4 UndangUndang Nomor 29 Tahun 2007 tentang Pemerintahan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta sebagai Ibukota Negara Kesatuan
Republik Indonesia, menyebabkan kedudukan Kota dan Kabupaten di Provinsi DKI Jakarta bukan sebagai daerah otonom melainkan
sebagai Perangkat Daerah dengan penyebutan Kota Administrasi dan Kabupaten Administrasi, sehingga Walikota dan Bupati di Provinsi
DKI Jakarta tidak memiliki wewenang menetapkan kebijakan melainkan melaksanakan Peraturan Daerah Provinsi dan kebijakan yang
ditetapkan Gubernur. Dengan kondisi tersebut pengaturan Rencana Tata Ruang Kota Administrasi (Jakarta Pusat, Jakarta Barat, Jakarta
Selatan, Jakarta Timur, dan Jakarta Utara) dan Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu satu kesatuan dengan Rencana Tata Ruang
Provinsi dalam satu Peraturan Daerah, yaitu Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Provinsi DKI Jakarta Tahun 2010-2030.
Pemanfaatan ruang Pasal 1 angka 14 Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, adalah upaya untuk
mewujudkan struktur ruang dan pola ruang sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan program beserta
pembiayaannya. Sedangkan yang dimaksud dengan pengendalian pemanfaatan ruang menurut Pasal 1 angka 15 adalah upaya untuk
mewujudkan tertib tata ruang.

Mencermati uraian di atas, Provinsi DKI Jakarta belum menetapkan Peraturan Daerah tentang
Peraturan Zonasi, maka RDTR disusun secara lengkap dengan Peraturan Zonasi sebagai satu
kesatuan yang tidak terpisahkan untuk suatu bagian wilayah perkotaan (BWP).6 Dengan demikian
Peraturan Daerah tentang RDTR sesuai ketentuan Pasal 3 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
No. 20/PRT/M/2011, memuat: (a) tujuan penataan ruang bagian wilayah perencanaan; (b)
rencana pola ruang; (c) rencana jaringan prasarana; (d) penetapan sub bagian wilayah
perencanaan yang diprioritaskan penanganannya; (e) ketentuan pemanfaatan ruang; (f)
peraturan zonasi.
Berdasarkan ketentuan Pasal 24 ayat (1) dan Pasal 27 ayat (1) UU No. 26 Tahun 2007
Penataan Ruang, bahwa pengaturan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) ditetapkan
Peraturan Daerah. 7 Atas dasar itu, sesuai ketentuan dalam UU No. 12 Tahun 2011
Pembentuan Peraturan Perundang-Undangan dan Peraturan Daerah No. 2 Tahun 2010
Pembentukan Peraturan Daerah, dalam pembentukan Peraturan Daerah disertai dengan
5
6

tentang
dengan
tentang
tentang
Naskah

Lihat Pasal 1 angka 2 dan angka 3 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata
Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota.
Lihat Lampiran 1 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang
dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota. Yang dimaksud dengan Bagian Wilayah Perkotaan (BWP) adalah bagian dari kabupaten/kota
(dalam hal ini provinsi) dan/atau kawasan strategis kabupaten/kota (dalam hal ini provinsi) yang akan atau perlu disusun rencana
rincinya, dalam hal ini RDTR, sesuai arahan atau yang ditetapkan di dalam RTRW kabupaten/kota (dalam hal ini provinsi), dan memiliki
pengertian yang sama dengan zona peruntukan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang.
Pasal 24 (1) dan Pasal 27 ayat (1) UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, bahwa rencana rinci tata ruang ditetapkan dengan
peraturan daerah.

I-1

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

Akademik, 8 yaitu naskah hasil penelitian atau pengkajian hukum dan hasil penelitian lainnya
terhadap suatu masalah tertentu yang dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah mengenai
pengaturan RDTR dan Peraturan Zonasi dalam suatu Rancangan Peraturan Daerah sebagai
solusi terhadap permasalahan dan kebutuhan hukum bagi masyarakat dan Pemerintah Provinsi
DKI Jakarta dalam pemanfaatan dan/atau pengendalian pemanfaatan ruang. Atas dasar itu,
Dinas Tata Ruang sesuai tugas dan fungsinya sebagaimana diatur dalam Peraturan Daerah No.
10 Tahun 2008 tentang Organisasi Perangkat Daerah,9 melakukan kegiatan penyusunan Naskah
Akademik Rancangan Peraturan Daerah tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan
Zonasi.

arah pengaturan sehingga materi muatan Rancangan Peraturan Daerah memenuhi rasa
keadilan dan menjamin kepastian hukum, serta disusun secara sistematis sesuai kaidahkaidah hukum dan asas pembentukan peraturan perundang-undangan.
2.

I.5
I.2

I.3

RUMUSAN MASALAH

I.5.1

Tersusunnya Rancangan Peraturan Daerah RDTR dan Peraturan Zonasi sesuai kaidah
hukum dan/atau prinsip pembentukan peraturan perundang-undangan sebagaimana diatur
dalam UU No. 12 Tahun 2011 dan Peraturan Daerah No. 2 Tahun 2010, yang dirumuskan
dalam pasal per pasal sesuai teknis pembentukan peraturan perundang-undangan.

ESENSI DAN FUNGSI RDTR DAN PZ


Kedudukan RDTR dan PZ

Maksud Penyusunan Naskah Akademik Rancangan Peraturan Daerah tentang Rencana Detail
Tata Ruang (RDTR) dan Peraturan Zonasi adalah memberikan justifikasi ilmiah dan pemahaman
mengenai pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan ruang secara rinci sesuai RTRW 2030
dan peraturan perundang-undangan yang terkait berdasarkan referensi yang ada saat ini dan
hasil-hasil penelitian yang dapat dijadikan dasar pertimbangan atau bahan masukan materi
muatan Rancangan Peraturan Daerah tentang RDTR dan Peraturan Zonasi, sehingga materi
muatan Rancangan Peraturan Daerah tersebut serasi dan selaras atau harmonis dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan yang ada baik nasional maupun daerah.

Perencanaan di Indonesia dijabarkan dalam dua sistem rencana yaitu Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasional dan Rencana Penataan Ruang. Sistem Perencanaan Pembangunan
Nasional adalah satu kesatuan tata cara perencanaan pembangunan untuk menghasilkan
rencana-rencana pembangunan dalam Rencana Jangka Panjang (RPJP) dan Rencana
Pembangunan Jangka Menengah (RPJM). Sedangkan Rencana Penataan Ruang adalah suatu
sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan
ruang yang berupa rencana umum dan rencana rinci. Rencana Pembangunan menjadi
pedoman dalam penyusunan Rencana Penataan Ruang dan demikian pula sebaliknya.

Tujuannya adalah sebagai bahan pertimbangan yang dapat dijadikan pokok-pokok pemikiran
atau gagasan dan aspirasi aktual yang berkembang, baik dalam kehidupan masyarakat maupun
dalam penyelenggaraan Pemerintahan Provinsi DKI Jakarta yang dapat dipertanggungjawabkan
secara ilmiah dalam rangka penyusunan atau perumusan dan pembahasan Rancangan
Peraturan Daerah tentang RDTR dan Peraturan Zonasi.

Kedudukan RDTR dan PZ adalah sebagai penjabaran dari RTRW DKI Jakarta 2030 untuk
masing-masing wilayah kecamatan dalam bentuk rencana pengaturan pemanfaatan yang
memiliki dimensi fisik yang mengikat dan bersifat operasional, sebagaimana yang dapat dilihat
dalam diagram berikut:

RPJP NASIONAL

RTR Kawasan Strategis


Provinsi/ Nasional

RTRW DKI Jakarta

HASIL YANG DIHARAPKAN


Hasil yang diharapkan dari Penyusunan Naskah Akademik Rancangan Peraturan Daerah ini,
meliputi:
1.

RTRW NASIONAL

RPJM NASIONAL

RPJP Provinsi

RENCANA RINCI

SASARAN
Tersusunnya dasar-dasar pemikiran dan prinsip-prinsip dasar terhadap materi muatan
Rancangan Peraturan Daerah tentang RDTR dan Peraturan Zonasi berdasarkan naskah
akademik yang dilandasi kajian ilmiah. Dasar pemikiran dan prinsip dasar materi muatan
Peraturan Daerah dimaksud adalah aspek filosofis, sosiologis, dan yuridis untuk melandasi
mengenai: (a) tujuan penataan ruang bagian wilayah perencanaan; (b) rencana pola ruang; (c)
rencana jaringan prasarana; (d) penetapan sub bagian wilayah perencanaan yang diprioritaskan
penanganannya; (e) ketentuan pemanfaatan ruang; (f) peraturan zonasi.

I.4

RENCANA UMUM

Tersedianya Naskah Akademik Rancangan Peraturan Daerah RDTR dan Peraturan Zonasi
yang memuat pokok-pokok pikiran, lingkup atau objek yang akan diatur serta jangkauan dan

Lihat Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 7, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5188).
Menurut Pasal 78 ayat (1) Peraturan Daerah No. 10 Tahun 2008 tentang Organisasi Perangkat Daerah, bahwa Dinas Tata Ruang
merupakan unsur pelaksana otonomi daerah di bidang tata ruang dan pertanahan.

RPJM Provinsi

RTRW Kota/ Kabupaten


DKI Jakarta

RDTR Kecamatan
DKI Jakartra

I-2

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

a. Kota Administratif Jakarta Pusat


I.5.2

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)


Pada dasarnya RDTR merupakan penjabaran detail dari RTRW DKI Jakarta 2030 (Perda No. 1,
Tahun 2012). Rencana ini merupakan tindak lanjut dan penjabaran dari Rencana kota yang
bertujuan :

Memberikan panduan proses perencanaan, pemanfaatan, pengendalian operasional


pemanfaatan ruang;

Mengatur intensitas kegiatan, keseimbangan keserasian


penyediaan sarana dan prasarana kota yang memadai;

peruntukan

lahan

serta

Meminimalkan dampak pembangunan yang merugikan dan menjaga kualitas lingkungan;

Memudahkan pengambilan keputusan secara tidak memihak dan berhasil guna serta
mendorong partisipasi masyarakat.

Berdasarkan esensi tersebut maka RDTR dan Peraturan Zonasi berfungsi untuk :

Kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota berdasarkan RTRW

Mendukung perwujudan ruang dalam pelaksanaan program pembangunan nasional dan


daerah;

I.6
I.6.1

Menjaga konsistensi pembangunan dan keserasian pengembangan kawasan fungsional


sesuai dengan RTRW DKI Jakarta;
Menciptakan keterkaitan antar program pembangunan yang selaras, serasi dan efisien
dalam perencanaan kawasan;
Sebagai perangkat pengendalian pemanfaatan ruang; pemberian insentif dan disinsentif;
pengenaan sanksi;
Sebagai acuan dalam penyusunan RTBL;
Sebagai panduan umum dalam pemberian izin pemanfaatan ruang.

RUANG LINGKUP RDTR DAN PZ


Ruang Lingkup Wilayah
Permen PU Nomor 20 Tahun 2011, menjelaskan bahwa Wilayah perencanaan RDTR
mencakup:
a.
b.
c.
d.
e.

wilayah administrasi;
kawasan fungsional, seperti bagian wilayah kota/subwilayah kota;
bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri perkotaan;
kawasan strategis kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan perkotaan; dan/atau
bagian dari wilayah kabupaten /kota yang berupa kawasan pedesaan dan direncanakan
menjadi kawasan perkotaan.

Maka dalam hal ini, ruang lingkup wilayah dalam pembahasan RDTR dan PZ yaitu wilayah
administrasi kecamatan di DKI Jakarta yang berada di 5 (lima) Kota Administratif dan 1 (satu)
Kabupaten Administratif, dengan rincian sebagai berikut:

1. Kecamatan Cempaka Putih;


2. Kecamatan Gambir
3. Kecamatan Johar Baru;
4. Kecamatan Kemayoran;
5. Kecamatan Menteng;
6. Kecamatan Sawah Besar;
7. Kecamatan Senen; dan
8. Kecamatan Tanah Abang.
b. Kota Administratif Jakarta Utara
1. Kecamatan Cilincing;
2. Kecamatan Kelapa Gading;
3. Kecamatan Koja;
4. Kecamatan Pademangan;
5. Kecamatan Penjaringan;dan
6. Kecamatan Tanjung Priok.
c. Kota Administratif Jakarta Barat
1. Kecamatan Cengkareng;
2. Kecamatan Grogol Petamburan;
3. Kecamatan Kalideres;
4. Kecamatan Kebon Jeruk;
5. Kecamatan Kembangan;
6. Kecamatan Palmerah;
7. Kecamatan Taman Sari; dan
8. Kecamatan Tambora.
d. Kota Administratif Jakarta Selatan
1. Kecamatan Cilandak;
2. Kecamatan Jagakarsa;
3. Kecamatan Kebayoran Baru;
4. Kecamatan Kebayoran Lama;
5. Kecamatan Mampang Prapatan;
6. Kecamatan Pancoran;
7. Kecamatan Pasar Minggu;
8. Kecamatan Pesanggarahan;
9. Kecamatan Setiabudi; dan
10. Kecamatan Tebet.
e. Kota Administratif Jakarta Timur
1. Kecamatan Cakung;
2. Kecamatan Cipayung;
3. Kecamatan Ciracas;
4. Kecamatan Duren Sawit;
5. Kecamatan Jatinegara;
6. Kecamatan Kramat Jati;
I-3

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

7. Kecamatan Makasar;
8. Kecamatan Matraman;
9. Kecamatan Pasar Rebo; dan
10. Kecamatan Pulo Gadung.
f. Kabupaten Administratif Kepulauan Seribu
a. Kecamatan Kepulauan Seribu Utara; dan
b. Kecamatan Kepulauan Seribu Selatan.
I.6.2

Ruang Lingkup Substansi


Permen PU Nomor 20 Tahun 2011, menjelaskan muatan RDTR terdiri atas tujuan penataan
BWP; rencana pola ruang; rencana jaringan prasarana; penetapan Sub BWP yang diprioritaskan
penanganannya; ketentuan pemanfaatan ruang; dan peraturan zonasi. Sedangkan muatan
materi dalam Peraturan Zonasi terdiri atas materi wajib dan materi pilihan. Materi wajib meliputi
ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan
tata bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan pelaksanaan, dan materi
pilihan yang terdiri atas ketentuan tambahan, ketentuan khusus, standar teknis, dan ketentuan
pengaturan zonasi. Materi pilihan adalah materi yang perlu dimuat sesuai dengan kebutuhan
daerah masing-masing
Dalam penyusunan Peraturan Daerah tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan
Zonasi Provinsi DKI Jakarta, keduanya menjadi satu perangkat Peraturan Daerah. Secara
umum RDTR dan PZ memuat rencana pola ruang, rencana jaringan prasarana, rencana
kawasan yang diprioritaskan penanganannya, dan ketentuan pemanfaatan ruang. Secara rinci
substansi RDTR dan PZ meliputi:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
k.
l.
m.
n.
o.
p.
q.
r.

asas, tujuan, fungsi, dan manfaat;


kedudukan dan jangka waktu;
wewenang dan tanggung jawab;
hak dan kewajiban masyarakat;
pola pengembangan kawasan dan sifat lingkungan;
rencana detail tata ruang kecamatan;
peraturan zonasi;
perizinan dan rekomendasi;
insentif dan disinsentif;
kerjasama;
kelembagaan pengendalian pemanfaatan ruang;
peran masyarakat;
pembinaan dan pengawasan;
sanksi administratif;
penyidikan;
ketentuan pidana;
ketentuan peralihan; dan
ketentuan penutup.

I-4

Naskah Akademis Raoerda RDTR & PZ

BAB II
METODOLOGI

II.1

METODE PENDEKATAN

II.1.1 Pendekatan Penyusunan RDTR


Untuk dapat terwujudnya RDTR DKI Jakarta, dengan keluaran Dokumen Teknis RDTR DKI
Jakarta dan tingkat ketelitian peta 1 : 5.000, menggunakan 4 (empat) pendekatan, yaitu
pendekatan berbasis kecamatan/stakeholder, sistem, pengaturan tapak dan perancangan kota.
Keempat pendekatan tersebut digunakan untuk mengidentifikasi struktur persoalan, potensi dan
kebutuhan penanganan sebagai dasar untuk merumuskan tujuan.

Diharapkan melalui pendekatan yang digunakan tersebut, RDTR DKI Jakarta berhasil disusun,
bersifat humanis, dan dapat diimplementasikan guna memenuhi tuntutan stakeholder
pembangunan. Gambar berikut ini menunjukkan secara singkat pendekatan RDTR DKI Jakarta.
Gambar II.2
Kerangka Pikir Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) DKI Jakarta

Gambar II.1
Pendekatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) DKI Jakarta

Simpangan yang terjadi antara RDTR yang sudah ada


dengan perkembangan dan kebijakan terkait RDTR
serta rumusan kondisi yang akan datang. Menyangkut
perkiraan kebutuhan dan pelaksanaan pembangunan

Analisis bertujuan untuk mengidentifikasi potensi, persoalan, perwujudan dan kebutuhan


penanganan ruang serta perumusan tujuan sebagaimana termuat pada Gambar di atas. Analisis
dilakukan melalui berbagai metoda sesuai kebutuhan dan karakteristik setempat.

II-1

Naskah Akademis Raoerda RDTR & PZ


Gambar II.3
Metode Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan 2010-2030

Sumber: Pedoman Penyusunan RDTR Kota, DPU, 2008

II-2

Naskah Akademis Raoerda RDTR & PZ

II.1.2 Pendekatan Penyusunan Peraturan Zonasi


Penyusunan Peraturan Zonasi dilakukan melalui 3 (tiga) pendekatan, yaitu:
1.

Deduksi
Penyusunan peraturan zonasi berdasarkan pendekatan deduksi dilakukan dengan
mempertimbangkan teori, kasus dan preseden peraturan zonasi yang telah digunakan kotakota di beberapa negara. Penyusunan peraturan zonasi dengan pendekatan ini relatif lebih
cepat, tetapi hasilnya tidak selalu sesuai dengan kebutuhan pengendalian suatu daerah di
Indonesia karena adanya perbedaan karakteristik dan kebutuhan pengendalian tersebut
dengan kondisi dan persoalan pada daerah rujukan. Dengan demikian, hasil dari
pendekatan ini masih perlu disesuaikan dengan karakteristik dan kebutuhan daerah
bersangkutan. Cakupan pendekatan ini meliputi:
a.

b.

c.
d.
2.

Kajian literatur mengenai peraturan zonasi meliputi pengertian, filosofi dasar,


substansi/materi, kelemahan maupun kelebihan serta beberapa kasus studi baik di
dalam negeri maupun di luar negeri;
Kajian literatur mengenai tata guna lahan dan hirarkinya, kegiatan, pemanfaatan dan
pengendalian pemanfaatan ruang, eksterior bangunan, bangun-bangunan dan
prasarana;
Kajian mengenai kelembagaan, proses dan prosedur pembangunan (termasuk
perizinan), secara konseptual maupun empiris;
Standar, ketentuan teknis, panduan, dan ketentuan peraturan perundangan.

kombinasi pendekatan deduksi dan induksi ini dipilih untuk digunakan dalam penyusunan
Peraturan Zonasi di Provinsi DKI Jakarta.
Penyusunan Peraturan Zonasi sedikitnya meliputi tahapan sebagai berikut (gambar 2.3):
1.
2.
3.
4.

Penyusunan klasifikasi zonasi;


Penyusunan daftar kegiatan;
Penetapan/deliniasi blok peruntukan;
Penyusunan aturan teknis zonasi;
a. Kegiatan dan penggunaan lahan;
b. Intensitas pemanfaatan lahan;
c. Tata masa bangunan;
d. Prasarana;
e. Lain-lain/tambahan;
f. Aturan khusus.
5. Penyusunan standar teknis;
6. Pemilihan teknik peraturan zonasi;
7. Penyusunan peta zonasi;
8. Penyusunan aturan pelaksanaan;
9. Penyusunan perhitungan dampak;
10.Peran serta masyarakat;
11.Penyusunan aturan administrasi zonasi.

Induksi
Penyusunan peraturan zonasi dengan pendekatan induksi didasarkan pada kajian yang
menyeluruh, rinci dan sistematik terhadap karakteristik penggunaan lahan dan persoalan
pengendalian pemanfaatan ruang yang dihadapi suatu daerah. Untuk mendapatkan hasil
yang lengkap dan akurat, pendekatan ini memerlukan waktu, tenaga dan biaya yang sangat
besar. Cakupan pendekatan ini meliputi:
a.
b.

c.
d.
e.
3.

Kajian penggunaan lahan yang ada pada daerah bersangkutan;


Penyusunan klasifikasi dan pengkodean zonasi, serta daftar jenis dan hirarki
penggunaan lahan yang ada di daerah (dapat merujuk pada pedoman yang ditetapkan
oleh Ketementrian Pekerjaan Umum dengan penyesuaian seperlunya);
Penyusunan aturan untuk masing-masing blok peruntukan;
Kajian standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari peraturanperaturan nasional dan daerah;
Penerapan standar teknis dan administrasi yang akan diterapkan untuk daerah yang
bersangkutan

Kombinasi deduksi dan induksi


Pendekatan ini memanfaatkan hasil kajian dengan pendekatan deduksi yang dikoreksi dan
divalidasi dengan kondisi dan persoalan empirik yang ada di daerah yang bersangkutan.
Kombinasi pendekatan ini mengurangi waktu, biaya, dan tenaga yang dibutuhkan
dibandingkan dengan pendekatan induksi. Melihat kelebihan dalam ketersediaan informasi
serta keterbatasan waktu, biaya dan tenaga dalam penyusunan Peraturan Zonasi, maka

II-3

Naskah Akademis Raoerda RDTR & PZ


Gambar II.4
Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi

II.2

PROSES LEGALITAS
Proses legalisasi terdiri atas proses birokratik, proses publik dan proses legislatif.

II-4

Naskah Akademis Raoerda RDTR & PZ

II.2.1 Proses Birokratik


Gambar II.5
Proses Birokratik Penyusunan Raperda RDTR Dan PZ

II.2.2 Proses Publik


Pelaksanaan penataan ruang merupakan suatu tahapan dari proses pengembangan wilayah
yang terdiri dari perencanaan, pemanfaatan, dan pengendalian penataan ruang guna
mewujudkan ruang wilayah nasional yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan. Hal ini
dapat tercipta melalui keharmonisan antara lingkungan alam dan lingkungan buatan/infrastruktur
yang bersumber pada keterpaduan penggunaan sumber daya alam dan sumber daya buatan

dengan memperhatikan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif terhadap lingkungan
akibat pemanfaatan ruang.
Pelaksanaan penataan ruang membutuhkan peran serta masyarakat (berdasarkan PP 68/2010
dan Permendagri 9/1998) sebagai bagian dari partisipasi masyarakat dalam mewujudkan ruang
yang nyaman dan layak dihuni. Adapun manfaat peran serta masyarakat adalah:

II-5

Naskah Akademis Raoerda RDTR & PZ

1.

Meningkatkan kesadaran dan pengetahuan masyarakat akan hak, kewajiban, dan


peranannya dalam proses peruntukan dan pembanguan ruang, sehingga tumbuh rasa
memiliki dan tanggungjawab yang kuat terhadap hasil-hasilnya;

2.

Meningkatkan hasil guna penataan dan pembangunan kawasan serta lingkungan, karena
adanya kepercayaan publik terhadap perencanaan tata ruang itu sendiri;

3.

Dengan demikian, meningkatkan kepastian hukum dalam berinvestasi pada kawasan


perencanaan.

Metode pendekatan dalam pelaksanaan uji publik RDTR ini adalah sebagai berikut :

Materi:
o

Mempublikasikan hasil usulan aspirasi masyarakat sebagai penyempurnaan draft


RDTR.

Menyepakati hasil usulan aspirasi masyarakat sebagai rekomendasi dalam


penyempurnaan draft RDTR.

5) Kegiatan ini menggunakan pendekatan KLHS dalam merumuskan rekomendasi bagi


penyusunan RDTR sebagaimana diamanatkan oleh UU No 26 Tahun 2007 tentang
Penataan Ruang.

1) Pelaksanaan Rapat Kerja Internal dengan peserta dan materi sebagai berikut:

Peserta, antara lain Tim Pakar, Tim Dinas Tata Ruang Provinsi DKI Jakarta dan lainnya.
Materi
o

Informasi publik mengenai RDTR yang antara lain berupa "Apa itu RDTR?", "Materi
RDTR", "Peran Serta Masyarakat" dan lainnya.

Form usulan aspirasi masyarakat untuk penyempurnaan draft RDTR.

2) Proses diseminasi dan publikasi

Penyebaran materi sosialisasi dan form usulan aspirasi masyarakat, dilakukan dengan
memanfaatkan media sebagai berikut:

Media, antara lain melalui website, poster/spanduk di kecamatan, kelurahan, RW


dan RT serta surat kabar

Penjaringan aspirasi dengan memanfaatkan media antara lain melalui Email, kotak
pos/Po Box, Kantor Seksi DTR Kecamatan, Jakarta City Planning Galery, loket
pelayanan terpadu Kota Administratif dan media lainnya.

3) Pelaksanaan FGD di 44 Kecamatan dengan peserta dan materi sebagai berikut:

Peserta, antara lain aparatur kecamatan dan kelurahan, Investor, Stakeholder, LSM,
tokoh masyarakat, serta Pemangku kepentingan non-pemerintah lainnya.

Materi:
o

Menginformasikan mengenai kegiatan penyusunan RDTR.

Menginformasikan sarana untuk memberikan usulan dan aspirasi.

4) Pelaksanaan workshop di 5 Kota Administrasi dan 1 Kabupaten Administrasi di Provinsi DKI


Jakarta dengan materi:

Peserta, antara lain Aparatur kecamatan dan kelurahan, Investor dan lainnya.
Stakeholder, LSM, tokoh masyarakat serta pemangku kepentingan non-pemerintah
lainnya.

II-6

Naskah Akademis Raoerda RDTR & PZ


Gambar II.6 Proses Publik Penyusunan Raperda RDTR Dan PZ

PROSES PUBLIK PENYUSUNAN RAPERDA RDTR PZ

2008

2009

Revisi RRTRWC 2005

Penyusunan RDTR
& PZ

2010

2011

Kajian Internal
RDTR & PZ

Diseminasi & Publikasi RDTR

Bentuk Kegiatan :
Pembahasan Perubahan Konsep
RTRWC 2005 menjadi Konsep
RDTR
Pembahasan Isu Strategis
FGD ditiap Kota Adm

Penyusunan Materi
Teknis RDTR
Pengumpulan
Data
Kajian
Akademis
dengan Pakar

Konsolidasi Internal DTR


Penyempurnaan data
Proses Analisis

Penjaringan Aspirasi Masyarakat


FGD ditiap Kecamatan
Workshop ditap Kota ADM
Website & Media Massa

2012
Sosialisasi RDTR

Penjaringan Aspirasi
Kajian
Akademis
dengan Pakar
Sinkronisasi
SKPD
Sosialisasi
Raperda
RDTR PZ

Hasil Kegiatan :
RRTRWC
2005

KONSEP
RDTR

PENYUSUNAN MATERI
TEKNIS (DATA
EKSISTING DAN
ANALISIS)

DRAFT MATERI TEKNIS


(DATA EKSISTING DAN
ANALISIS)

PENYUSUNAN
NASKAH AKADEMIS

PENYUSUNAN KLHS
DAN KONSEP
RAPERDA

DRAFT RAPERDA RDTR

Dasar Kegiatan :

UU No. 26 Th.2007 tentang


tentang Penataan Ruang
PP No. 26 Th.2008 tentang
tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Nasional

Draft Pedoman
Penyusunan RDTR
(Draft Permen PU)

Pelaksanaan Hak Dan Kewajiban, Serta Bentuk Dan Tata Cara Peran Serta
Masyarakat Dalam Penataan Ruang
PP No. 69 Tahun 1996

Masa menunggu RTRW DKI


Jakarta 2030

UU No. 12 Th.2011
tentang
Pembentukan
Peraturan
Perundangundangan

UU No. 32 tahun
2009 tentang
Perlindungan dan
Pengelolaan
Lingkungan Hidup

Perda No. 1 Th.2012


tentang RTRW DKI
Jakarta 2030

Bentuk dan Tata Cara Peran Masyarakat dalam Penataan Ruang


PP No. 68 Tahun 2010

II-7

Naskah Akademis Raoerda RDTR & PZ

II.3

PERUBAHAN NOMENKLATUR RENCANA DETAIL TATA RUANG KECAMATAN


Nomenklatur yang digunakan dalam Rencana Detail Tata Ruang 2030 mengalami perubahan
dibandingkan nomenklatur yang digunakan pada Rencana Rinci Tata Ruang Wilayah Kecamatan
2005. Nomenklatur yang digunakan dalam Rencana Rinci Tata Ruang Wilayah Kecamatan 2005
berdasarkan SK Gubernur No. 1516 Tahun 1997 tentang RRTRW Kecamatan dijelaskan pada
tabel 1.2.
Tabel II.1 Perbandingan Nomenklatur Pola Ruang dan Struktur Ruang RRTRWC 2005
dengan RDTR dan Peraturan Zonasi

RRTRWC Tahun 2005


RENCANA PEMANFAATAN RUANG
Wisma dengan Fasilitasnya
Wisma Taman dengan Fasilitasnya
Wisma dan Bangunan Umum dengan Fasilitasnya
Karya Bangunan Umum dengan Fasilitasnya
Karya Umum Taman dengan Fasilitasnya
Marga Saluran/Sungai/Waduk/Situ
Karya Pemerintahan dengan Fasilitasnya
Karya Industri dan Pergudangan dengan Fasilitasnya
Suka Fasilitas Umum
Penyempurna Hijau Binaan dengan Fasilitasnya

Penyempurna Hijau Lindung dengan Fasilitasnya

RENCANA JEJARING TRANSPORTASI DAN TATA


AIR
1. Jaringan Jalan
2. Rel Kereta Api
3. Terminal Bus
4.

Tata Air

RDTR DAN PZ
RENCANA POLA RUANG
Zona Perumahan KDB Sedang-Tinggi
Zona Perumahan Vertikal
Zona Perumahan KDB Rendah
Zona Perumahan Vertikal KDB Rendah
Zona Campuran
Zona Perkantoran, Perdagangan dan Jasa
Zona Perkantoran, Perdagangan dan Jasa KDB Rendah
Zona Terbuka Biru
Zona Pemerintah Nasional
Zona Perwakilan Negara Asing
Zona Pemerintah Daerah
Zona Industri dan Pergudangan
Zona Pelayanan Umum dan Sosial
Zona Hutan Kota
Zona Taman Kota/Lingkungan
Zona Pemakaman
Zona Jalur Hijau
Zona Hijau Rekreasi
Zona Lindung

RRTRWC Tahun 2005


RENCANA JEJARING UTILITAS
5. Listrik
6. Gas
7. Telekomunikasi
8. Air Bersih
9. Air Limbah
10. Persampahan
11. Drainase
12. Sanitasi

RDTR DAN PZ
RENCANA PRASARANA UTILITAS
5. Rencana Prasarana Energi
6. Rencana Prasarana Telekomunikasi
7. Rencana Prasarana Drainase
8. Rencana Prasarana Air Minum
9. Rencana Prasarana Air Limbah
10.Rencana Prasarana Persampahan
RENCANA PRASARANA JALUR DAN RUANG
EVAKUASI BENCANA

Sumber : SK Gubernur No. 1516 Tahun 1997 Tentang Rencana Rinci Tata Ruang Wilayah Kecamatan

Pada tabel berikut dapat dijelaskan bahwa nomenklatur yang digunakan dalam Rencana Detail
Tata Ruang 2030 disesuaikan dengan nomenklatur yang terdapat pada RTRW Jakarta 2030.
Nomenklatur yang digunakan pada Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan dapat diketahui pada
tabel II.3

RENCANA PRASARANA PERGERAKAN


Rencana Pengembangan Prasarana Transportasi:
1. Rencana Prasarana transportasi darat;
a. pengembangan angkutan umum massal pada
jalur khusus
b. peningkatan jalan arteri primer;
c. peningkatan jalan arteri sekunder;
d. peningkatan jalan kolektor sekunder;
e. pengembangan jalan lokal;
f. pengembangan perparkiran; dan
g. pengembangan jalur pedestrian dan jalur
sepeda dilakukan pada seluruh ruas jalan arteri,
kolektor dan lokal.
2. Rencana Prasarana transportasi perkeretaapian
3. Rencana Prasarana transportasi laut; dan
4. Rencana Prasarana transportasi udara.

II-8

Naskah Akademis Raoerda RDTR & PZ

Tabel II.2 Hirarki Nomenklatur RTRW dan RDTR


RTRW PROVINSI

RTRW KOTA

RDTR

ZONASI

HIRARKI I

HIRARKI II

HIRARKI III

HIRARKI IV

Kawasan Peruntukan fungsi lindung

Kawasan Peruntukan Terbuka Hijau Budi Daya

Kawasan Peruntukan Terbuka Hijau Budi Daya

Kawasan Peruntukan Fungsi Ibukota Negara

Kawasan Peruntukan Permukiman

Kawasan Fungsi Lindung

Kawasan Hijau Budi Daya

Kawasan Hijau Budi Daya

Kawasan Pemerintahan

Kawasan Perumahan

Zona Lindung

Sub Zona Suaka Dan Pelestarian Alam

L.1

Sub Zona Sempadan Lindung

L.2

Sub Zona Inti Konservasi Di Wilayah Pulau

L.3

Zona Hutan Kota

Sub Zona Hutan Kota

H.1

Zona Taman Kota/Lingkungan

Sub Zona Taman Kota/Lingkungan

H.2

Zona Permakaman

Sub Zona Permakaman

H.3

Zona Jalur Hijau

Sub Zona Jalur Hijau

H.4

Sub Zona Hijau Tegangan Tinggi

H.5

Sub Zona Hijau Pengaman Jalur Kereta Api

H.6

Zona Hijau Rekreasi


Zona Terbuka Hijau Budidaya Pulau

Sub Zona Hijau Rekreasi


Sub Zona Terbuka Hijau Budidaya Di Wilayah Pulau

H.7
H.8

Zona Pemerintahan Nasional

Sub Zona Pemerintahan Nasional

P.1

Zona Pemerintahan Daerah

Sub Zona Pemerintahan Daerah

P.3

Zona Perwakilan Negara Asing

Sub Zona Perwakilan Negara Asing

P.2

Zona Perumahan KDB Sedang-Tinggi

Sub Zona Rumah Perkampungan

R.1

Sub Zona Rumah Sangat Kecil

R.2

Sub Zona Rumah Kecil

R.3

Sub Zona Rumah Sedang

R.4

Sub Zona Rumah Besar

R.5

Sub Zona Rumah Flat

R.6

Sub Zona Rumah Susun

R.7

Sub Zona Rumah Susun Umum

R.8

Zona Perumahan KDB Rendah

Sub Zona Rumah KDB Rendah

R.9

Zona Perumahan Vertikal KDB Rendah

Sub zona Rumah Vertikal KDB Rendah

R.10

Zona Perumahan Pulau


Zona Perkantoran, Perdagangan, Dan
Jasa

Sub Zona Perumahan Di Wilayah Pulau

R.11

Zona Perumahan Vertikal


Kawasan Peruntukan Permukiman Taman
Kawasan Permukiman
Kawasan Peruntukan Perkantoran, Perdagangan, Dan
Jasa

Kawasan Perumahan Taman


Kawasan Permukiman
Kawasan Perkantoran, Perdagangan, Jasa
Dan Campuran

KODE

zona campuran
Kawasan Perkantoran, Perdagangan, Jasa
Dan Campuran Taman

Zona Perkantoran, Perdagangan, Dan


Jasa KDB Rendah

Kawasan Pelayanan Umum Dan Sosial

Zona Perdagangan Dan Jasa Pulau


Zona Pelayanan Umum Dan Sosial

Sub Zona Perkantoran

K.1

Sub Zona Perdagangan Dan Jasa

K.2

Sub Zona Campuran

C.1

Sub Zona Perkantoran KDB Rendah

K.3

Sub Zona Perdagangan Dan Jasa KDB Rendah

K.4

Sub Zona Perdagangan Dan Jasa Di Wilayah Pulau

K.5

Sub Zona Sarana Pendidikan

S.1

Sub Zona Sarana Kesehatan

S.2

Sub Zona Sarana Ibadah

S.3

II-9

Naskah Akademis Raoerda RDTR & PZ


RTRW PROVINSI

RTRW KOTA

RDTR

ZONASI

HIRARKI I

HIRARKI II

HIRARKI III

HIRARKI IV

Kawasan Peruntukan Industri Dan Pergudangan

Kawasan Industri Dan Pergudangan

Zona Industri Dan Pergudangan

KODE

Sub Zona Sosial Budaya

S.4

Sub Zona Sarana Rekreasi Dan Olahraga

S.5

Sub Zona Sarana Pelayanan Umum

S.6

Sub Zona Sarana Terminal

S.7

Sub Zona Industri

I.1

Sub Zona Pergudangan

G.1

Kawasan Peruntukan Ruang Terbuka Non Hijau

Kawasan Terbuka Biru

Zona Terbuka Biru

Sub Zona Terbuka Biru

B.1

Kawasan Peruntukan Pertambangan

Kawasan Peruntukan Pertambangan


Kawasan Taman Nasional Kepulauan
Seribu

Zona Pertambangan Di Wilayah Pulau

Sub Zona Pertambangan Di Wilayah Pulau

T.1

Zona Konservasi Perairan

Sub Zona Konservasi Perairan

PP.1

Zona Pemanfaatan Umum Perairan

Sub Zona Pemanfaatan Umum Perairan

PP.2

Kawasan Taman Nasional Kepulauan Seribu

II-10

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

BAB III
PENGATURAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI DI BEBERAPA NEGARA
III.1 PENERAPAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI DI NEGARA SINGAPURA

Peruntukan Lahan

DKI Jakarta
rumah sedang, dan rumah besar.
Sementara untuk kawasan perumahan
vertikal terdiri dari kawasan
perumahan flat dan kawasan rumah
susun.

Singapura
house, retirement housing,
serviced apartements dan student
hotel. Pihak pemerintah mempunyai
pengaturan-pengaturan khusus
mengenai pengembangan kawasan
residential ini. Singapura juga
mempunyai kawasan Community
Institution yang terdiri dari Funeral
Parlour dan Workers Dormitory

Kawasan
Perkantoran,
perdagangan dan
jasa

Kawasan dengan peruntukan sebagai


tempat kegiatan perkantoran dan jasa
dengan KDB dan tipe bangunan yang
telah ditentukan. Kawasan perkantoran,
perdagangan dan jasa dibagi menjadi
Perkantoran, perdagangan dan jasa,
perkantoran KDB rendah, dan
Perdagangan jasa KDB rendah

Commercial adalah kawsan yang


diharapkan untuk digunakan secara
umum untuk pengembangan
komersial. Pengembangan
Commercial terdiri dari dua bagian.
Commercial adalah kawasan yang
ditujukan pengembangannya untuk
perkembangan komersial, dan
Business Park adalah kawasan yang
pengembangannya ditujukan untuk
kawasan bisnis dengan fungsi
campuran

Kawasan Campuran

Kawasan dengan peruntukan sebagai


tempat perkantoran/toko dengan
hunian, yang memiliki ketentuan
tertentu kawasan campuran kecil,
kawasan dan campuran besar

Mixed used (White) adalah kawasan


dengan penggunaan lahan campuran,
seperti Residental with commercial
at 1st storey (flat dengan komersial
use di lantai pertama), Commercial &
Residential (penggunaan lahan yang
ditujukan untuk campuran
permukiman dan komersial),
Business Park-White (kawasan yang
ditujukan untuk campuran antara
kawasan bisnis dengan komersial,
hotel, residensial dan pengembangan
lain yang diijinkan), Business 1White (kawasan campuran antara

Dalam membandingkan antara master plan Singapura 2008 dengan Rencana Detail Tata Ruang
DKI Jakarta terdapat perbedaan dan juga persamaan secara substansial. Berikut ini akan
dijelaskan persamaan dan perbedaan per substansi:
Peruntukan Lahan
Kawasan Terbuka
Lindung

Kawasan Hijau
(Ruang Terbuka
Hijau)

DKI Jakarta
Kawasan yang memiliki sifat khas, yang
mampu memberikan perlindungan
kepada kawasan sekitar maupun
bawahannya, sebagai pengatur tata air,
pencegah banjir dan erosi serta
memelihara kesuburan tanah.

Singapura
Conservation Area, yaitu daerah
yang telah ditentukan penggunaannya
sebagai kawasan pelindung alam dari
kawasan sekitarnya.

Kawasan yang diperuntukan sebagai


areal/ruang terbuka hijau, yang terdiri
dari kawasan hutan kota, kawasan
taman kota, dan kawasan hijau
tegangan tinggi

Kawasan Ruang Terbuka Hijau


terbagi menjadi dua. Natural
Reserve, adalah kawasan yang
didesain sebagai pelindung alam bagi
kawasan di sekitarnya,
National Parksadalah kawasan yang
didesain sebagai taman nasional dan
dicantumkan di dalam undang-undang
parks and tree act

Kawasan
Pemerintahan

Kawasan yang dengan peruntukan


sebagai tempat kegiatan pemerintahan
berserta fasilitasnya, yang terdiri dari
kawasan pemerintahan nasional,
kawasan perwakilan negara asing,
dan kawasan pemerintah daerah

Civic and Community


Institutionadalah kawasan-kawasan
yang digunakan secara umum untuk
kepentingan publik, komunitas,
fasilitas budaya dan penggunaan
yang sejenis

Kawasan
Perumahan

Kawasan peruntukan hunian dengan


luas kapeling tertentu, kepadatan
tertentu, tipe tertentu, lantai maksimal
tertentu yang terdiri dari kawasan
perumahan vertikal dan kawasan
perumahan horizontal. Kawasan
perumahan horizontal terdiri dari
rumah sangat kecil, rumah kecil,

Residential adalah kawasan yang


digunakan umumnya untuk
pengembangan kawasan
permukiman. Pengembangan
residential ini terdiri dari Flats,
condominium, townhouse, terrace
house, semi-detached house,
detached house, strata landed

III-1

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

Peruntukan Lahan

Kawasan Industri

Kawasan Pelayanan
Umum dan Sosial

DKI Jakarta

Kawasan dengan peruntukan industri,


dengan berbagai ketentuan tertentu
yang diklasifikasikan sebagai berikut
Industri Rumah Tangga, Industri
Kecil, Industri Sedang, dan Industri
Besar

Kawasan yang diperuntukan sebagai


tempat sarana kegiatan jasa pelayanan
umum dan sosial, yang terdiri dari
Sarana Pendidikan, Sarana
Kesehatan, Sarana Ibadah, Sarana
Sosial Budaya, Sarana Rekreasi dan
Olahraga, Sarana Pelayanan Umum,
Sarana Parkir, dan Sarana Utilitas
Umum

Singapura
kawasan industri business 1 dengan
campuran residensial dan komersial),
dan Business 2-White (kawasan
campuran antara kawasan industri
business 2 dengan campuran
residensial dan komersial)
Kawasan Industri dibagi menjadi dua.
Business 1 adalah kawasan yang
diharapkan untuk digunakan sebagai
kawasan industri bersih, industri
ringan, pergudangan, utilitas publik,
dan telekominikasi. Business 2
adalah kawasan yang ditujukan untuk
industri khusus, seperti manufaktur,
perakitan mesin industrial, galangan
kapal dan pembangkit tenaga listrik
Kawasan Pelayanan umum dan sosial
dibagi menjadi 4. Health & Medical
Centre adalah area yang ditujukan
untuk kawasan servis medis,
Community Institutions adalah
kawasan yang ditujukan
penggunaannya untuk kepentingan
penduduk dan institutsi komunitas,
Sports & Recreation adalah
kawasan yang ditujukan
penggunaannya untuk kepentingan
olahraga dan kawasan rekreasi,
Educational Institutions adalah
kawasan yang
ditujukanpenggunaanya untuk
kepentingan pendidikan , Place of
Worship adalah kawasan yang
ditujukan penggunaanya untuk
bangunan keagamaan

Master Plan 2008 ini adalah hasil dari pengkajian ulang, pembaharuan dan penambahan sesuai
dengan aspirasi masyarakat dari Concept Plan. Concept Plan adalah rencana jangka panjang
yang memiliki durasi 40 50 tahun. Master Plan ini yang menerjemahkan Concept Plan menjadi
sebuah rencana yang detail untuk mengarahkan pembangunan. Di Singapura ini yang
bertanggung jawab atas segala perkembangan dari penataan ruang dan zonasi adalah Urban
Redevelopment Authority danMinistry for National Development.

III.2 PENERAPAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI DI NEGARA NEW YORK


Perbandingan antara substansi Zoning Resolution NYC dengan Rencana Detail Tata Ruang DKI
Jakarta terdapat perbedaan dan juga persamaan secara substansial. Berikut ini akan dijelaskan
persamaan dan perbedaan per substansi:
Aspek
Klasifikasi Permukiman
Zona

DKI Jakarta
Pada RDTR dan Peraturan Zonasi DKI
Jakarta, kawasan permukiman terbagi
atas beberapa jenis kawasan antara
lain:
1. Kawasan Perkampungan,
merupakan kawasan permukiman
dengan jenis:

a. Kawasan Permukiman R1,

merupakan kelompok rumah


yang tidak terstruktur/terencana
dengan baik.

2. Perumahan Horisontal, merupakan


kawasan permukiman dengan
jenis:

a. Kawasan Permukiman R2, R3,

R4 merupakan kawasan hunian


Tipe tunggal, ganda/kopel atau
deret dengan ketinggian
maksimum 4 lantai. Dengan
luas kaveling dan kepadatan
bangunan perhektar tertentu.

b. Kawasan Permukiman R5

merupakan kawasan hunian tipe


bangunan tunggal dengan
ketinggian maksimum 4 lantai.
peruntukan hunian dengan luas
kaveling lebih besar dari R2, R3
dan R4.

3. Kawasan Perumahan Vertikal,


terbagi atas:
a. Kawasan Permukiman R6, R7
merupakan Kawasan dengan
peruntukan sebagai tempat
hunian secara bersusun.
4. Kawasan Horisontal KDB Rendah,
merupakan:
a. Kawasan peruntukan hunian
dengan KDB maksimum 30 %.
Tipe bangunan tunggal dengan

New York City


Pada ZR NYC, peruntukan
permukiman merupakan
bangunan-bangunan yang
ditujukan untuk rumah tinggal
dan minimum 25% luas
lantainya digunakan sebagai
tempat tinggal. Dengan symbol
R,kawasan permukiman atau
Residence District dibagi atas
beberapa kawasan:
1. Kawasan Permukiman
R1 R2 atau SingleFamily Detached
Residence Districts
untuk keluarga tunggal
kepadatan rendah
2. Kawasan Permukiman
R2X atau Single-Family
Detached Residence
District untuk keluarga
tunggal yang tinggal
dalam tanah kapling
zonasi yang sempit
3. Kawasan Permukiman
R3A, R3X dan R4A atau
Detached Residence
Districts, untuk keluarga
tunggal ganda yang
tinggal terpisah dalam 1
atap di tanah kapling
zonasi dengan ukuran
spesifik tertentu
4. Kawasan Permukiman
R3-1, R4-1 atau
Detached and SemiDetached Residential
Districts, untuk keluarga
tunggal ganda yang
tinggal terpisah atau
semi terpisah dalam 1
atap, dan diijinkan
memiliki GSB 0 m
5. Kawasan Permukiman
R3-2, R4, R4B, R5, R6,
R7, R8, R9, R10 atau
General Residence
Districts untuk jenis
III-2

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

Aspek

DKI Jakarta
ketinggian maksimum 3 lantai.
5. Kawasan Perumahan Vertikal KDB
Rendah, merupakan:
a. Kawasan dengan peruntukan
sebagai tempat hunian secara
bersusun beserta fasilitasnya
dengan KDB maksimum 30 %,
Tipe bangunan tunggal yang
dibangun dengan ketinggian
bangunan 4 lantai sampai
dengan lebih besar 16 lantai.

Perdagangan,
Perkantoran
dan Jasa

Pada RDTR dan Peraturan Zonasi DKI


Jakarta, Kawasan Perdagangan,
Perkantoran dan Jasa terbagi atas 2
kawasan, yaitu:
1. Kawasan kawasan perkantoran,
perdagangan dan jasa, terbagi atas
beberapa jenis kawasan, antara
lain:

New York City


permukiman biasa yang
ditinggali oleh 1-2
keluarga dan memiliki
ukuran-ukuran yang
telah ditentukan dan
tidak diijinkan memiliki
GSB 0 m
6. Kawasan Permukiman
R7-3 dan R9-1
merupakan bagian dari
General Residence
Districts, namun jenis
zona permukiman ini
yang hanya
digambarkan pada
kawasan waterfront dan
merupakan kawasan
campuran.
Pada ZR NYC, peruntukan
komersial merupakan
bangunan-bangunan yang
ditujukan dan dimanfaatkan
untuk penggunaan komersial.
Kawasan komersial atau
Commercial District disimbolkan
dengan huruf C, dan dibagi atas
beberapa jenis antara lain:

1. Kawasan C1 atau Local


Kawasan K1 atau Kawasan
Retail Districts, merupakan
Perkantoran, merupakan
kawasan yang ditujukan
Kawasan dengan peruntukan
untuk menyediakan
sebagai tempat kegiatan
perbelanjaan local, termasuk
perkantoran dan jasa bukan
toko-toko retail dan berlokasi
pemerintahan beserta
dekat dengan seluruh
kawasan permukiman.
fasilitasnya dengan KDB lebih
besar 30 % dan maksimal 80 %, 2. Kawasan C2 atau Local
tipe bangunan tunggal.
Service Districts, merupakan
kawasan yang ditujukan
b. Kawasan K2 atau Kawasan
untuk jangkauan pelayanan
Perdagangan dan Jasa,
local utama tanpa
merupakan Kawasan dengan
menyertakan perbelanjaan
peruntukan sebagai tempat
local biasa.
kegiatan usaha perdagangan,
3. Kawasan C3 atau Waterfront
usaha hiburan, usaha
Recreation District,
pelayanan, usaha boga, usaha
merupakan kawasan yang
usaha penginapan, usaha
ditujukan untuk pertumbuhan
tertentu, dengan KDB lebih
kegiatan rekreasi, ijin
besar 30 % dan maksimal 80 %,
menyewakan alat pancing
dan tipe bangunan tunggal.
dan perahu, perbaikan dan
penyediaan perahu, biasa
2. Kawasan kawasan perkantoran,
terletak di kawasan
a.

Aspek

DKI Jakarta
New York City
perdagangan dan jasa KDB
waterfront.
rendah, terbagi atas beberapa jenis 4. Kawasan C4 atauGeneral
kawasan, antara lain:
Commercial Districts,
merupakan kawasan yang
a. Kawasan K3 atau Kawasan
terdiri atas pusat
Perkantoran KDB Rendah,
perbelanjaan utama dan
merupakan Kawasan dengan
sekunder. Merupakan
peruntukan sebagai tempat
kawasan pelayanan bisnis
kegiatan perkantoran dan jasa
yang luas dan terdapat tokobukan pemerintahan beserta
toko besar dalam jumlah
fasilitasnya dengan KDB
besar dan cenderung
maksimal 30 % dan tipe
menimbulkan kemacetan.
bangunan tunggal/deret.
5. Kawasan C5 atau Restricted
b. Kawasan K4 atau Kawasan
Perdagangan, Perkantoran dan
Jasa, merupakan Kawasan
dengan peruntukan sebagai
tempat kegiatan perkantoran
dan jasa bukan pemerintahan
beserta fasilitasnya dengan
KDB maksimal 30 % dan tipe
bangunan tunggal/deret.

Central Commercial Districts,


merupakan kawasan yang
ditujukan untuk menyediakan
bangunan-bangunan
perkantoran dan toko-toko
besar yang bervariasi dan
terhubung dengan kegiatan
kawasan toko retail di pusat
kawasan bisnis dan melayani
seluruh kawasan
metropolitan.

6. Kawasan C6 atau General


Central Commercial Districts,
merupakan kawasan yang
ditujukan untuk menyediakan
jangkauan pelayanan retail,
perkantoran, pelayanan
rekreasi, industry tertentu
yang terhubung dengan
kawasan pusat bisni dan
pusat komersial regional,
namun bukan pemanfaatan
non-retail yang cenderung
menimbulkan tingginya
volume truk.
7. Kawasan C7 Commercial
Amusement District atau
Kawasan Rekreasi
Komersial, merupakan
kawasan yang diijinkan pada
lahan terbuka taman-taman
komersial yang dipetakan
pada area kecil tertentu.
8. Kawasan C8 atau General
Service Districts merupakan
Kawasan yang ditujukan
untuk menyediakan
III-3

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

Aspek

DKI Jakarta

New York City


pelayanan-pelayanan penting
untuk area yang lebih luas
dan di dilayani oleh Kawasan
9. Kawasan C5P, C5-2.5, C64.5, C6-6.5 dan C6-7.5
adalah kawasan-kawasan
khusus yang terletak di
Kawasan Khusus Midtown,
dan diatur secara khusus.

Industri

Pada RDTR dan Peraturan Zonasi DKI


Jakarta, kawasan Perdagangan,
Perkantoran dan Jasa terbagi atas 2
kawasan, yaitu:

1. Kawasan industri, terbagi atas

beberapa jenis kawasan, antara


lain:

a. Kawasan I1 atau industri rumah


tangga, merupakan industri
yang menggunakan tenaga
kerja kurang dari empat orang

b. Kawasan I2 atau industri kecil,


merupakan industri yang
tenaga kerjanya berjumlah
sekitar 5 sampai 19 orang

c. Kawasan I3 atau industri

sedang, merupakan industri


yang menggunakan tenaga
kerja sekitar 20 sampai 99
orang

d. Kawasan I4 atau industri besar,


merupakan industri dengan
jumlah tenaga kerja lebih dari
100 orang

2. Industri Rumah TanggaKDB

Rendah, terbagi atas beberapa


jenis kawasan, antara lain:

a. Kawasan I5 atau Industri

Rumah TanggaKDB Rendah,


merupakan industri yang
menggunakan tenaga kerja
kurang dari empat orang,
dengan KDB maksimal 30 %
dan tipe bangunan

Pada ZR NYC, peruntukan


industri merupakan kawasan
yang ditujukan untuk
meningkatkan dan memproteksi
kesehatan masyarakat,
keamanan dan kesejahteraan
umum. Kawasan industri atau
Manufacturing District
disimbolkan dengan huruf M,
dan dibagi atas beberapa jenis
antara lain:
1. Kawasan M1 atau Light
Manufacturing Districts (High
Performance) adalah
kawasan yang ditujukan
untuk pemanfaatan kegiatan
industri dan penggunan
terkait yang dapat
menyesuaikan dengan
standar performance tinggi.
Jenis kawasan industry ini
sangat dekat dengan
bangunan-bangunan dan
menyediakan ruang
penyanggah antara
Residence (or Commercial)
District dan bangunan
industry lain yang dapat
berpengaruh. Kawasan
permukiman yang hanya
diperbolehkan di kawasan ini,
hanya pada beberapa
kawasan seperti Kawasan
M1-5A, Kawasan M1-5B,
Kawasan M1-5M, Kawasan
M1-6M, Kawasan M1-1D,
Kawasan M1-2D, Kawasan
M1-3D, Kawasan M1-4D,
Kawasan M1-5D dan
kawasan M1-6D.

Aspek

DKI Jakarta
tunggal/deret.

b. Kawasan I6 atau industri

kecilKDB rendah, merupakan


industri yang tenaga kerjanya
berjumlah sekitar 5 sampai 19
orang, memiliki KDB rendah
dengan KDB maksimal 30 %
dan tipe bangunan
tunggal/deret

c. Kawasan I7 atau industri

New York City


Manufacturing Districts
(Medium Performance),
merupakan kawasan yang
ditujukan untuk pemanfaatan
kegiatan industri dan terkait
dengan kegiatan yang
memenuhi standar
performance tingkat sedang.
Tidak ada kegaiatan
permukiman atasu fasilitas
komunitas/public yang
diijinkan didalamnya.

sedangKDB rendah,
3. Kawasan M2 atau Heavy
merupakan industri yang
Manufacturing Districts (Low
menggunakan tenaga kerja
Performance), merupakan
sekitar 20 sampai 99 orang,
kawasan yang ditujukan
untuk mengakomodasi
memiliki KDB maksimal 30 %
pemanfaatan utama industri
dan tipe bangunan
berat yang memiliki pengaruh
tunggal/deret. Misalnya: industri
berat dan bencana dan tidak
konveksi, industri bordir, dan
ada standar yang tepat untuk
industri keramik.

d. Kawasan I8 atau industri

besarKDB rendah, merupakan


industri dengan jumlah tenaga
kerja lebih dari 100 orang,
memiliki KDB rendah dengan
KDB maksimal 30 % dan tipe
bangunan tunggal

Proses zonasi di New York dimulai pada tahun 1916. Proses zonasi ini muncul sebagai reaksi
dari berdirinya gedung The Equitable Building yang tinggi bangunannya menyebabkan tetanggatetangga bangunan tersebut tidak mendapatkan sinar matahari.

2. Kawasan M2 atau Medium


III-4

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

New York mempunyai suatu sistem yang bernama Discretionary Action, yaitu sistem yang
membutuhkan kajian ulang dan persetujuan dari City Planning Commission atau Board of
Standards and Appeals.
Yang termasuk kedalam Discreationary Action adalah zoning amendments, special permits, dan
authorizations and variances. Semuanya adalah jenis dari perubahan zoning regulation yang ada
di kota New York.
Semua perubahan special permit, zoning map dan zoning text ditujukan untuk dikaji ulang oleh
publik, atau yang disebut Uniform Land Use Review (ULURP), sebagaimana yang tercantum
dalam Piagam Kota.
Semua perubahan zoning map dan zoning text harus dikaji oleh State Environmental Quality Act
(SEQRA) dan City Environmental Quality Review (CEQR). Untuk prosesnya dapat dilihat di tabel
pada slide selanjutnya
Dalam pembangunannya, New York menggunakan prinsip as-of-right, yaitu tidak perlu menunggu
adanya persetujuan dari City Planning Commission atau Board of Standards and Appeals,
selama sesuai dengan semua zoning regulation yang berlaku dan disetujui oleh Department of
Building setempat.
Untuk pelaksanaan dari zonasi, yang bertanggung jawab penuh adalah Departement of Buildings.
Tugas-tugas dari departemen ini adalah :
1.
2.
3.

mengeluarkan ijin pembangunan bangunan setelah mereview zoning resolution dan building
code, menerjemahkan ketentuan dari zoning regulation.
menertibkan pelanggaran-pelanggan zoning regulation
memelihara catatan publik (ijin bangunan, sertifikat bangunan, pelanggaran dan profil properti
yang diunggah ke website pemerintahan New York.

III.3 PENERAPAN PERATURAN ZONASI DI BRANFORD


No.
Base Zone
Residence

l
R-1

Proses Zonasi di New York dilakukan dengan menyeluruh, meliputi aspek-aspek yang terkait
pengembangan kota, tetapi proses zonasi tersebut juga fleksibel, dan memungkinkan adanya
perubahan.

Branford
Sub Blok
1. Kawasan ini didominasi hunian
yang terletak di alam dan
terdiri atas kawasan terbangun
dalam kurun beberapa tahun
dengan struktur keluarga 1, 2
atau lebih. Pada prisnsipnya
mereka tinggal disekitar
Brandford, dimana mereka
menjadi bagian utama
pedesaan yang terkonsenrasi
di sekitar pusat Branford.
2. Tujuan utama dari standrad
yang berlaku di area
perumahan adalah untuk
mengetahui titik konsentrasi
tertinggi tempat tinggal dan
populasi penduduk sampai
sekarang, dengan menjaga

Jakarta
Peruntukan
Lahan
Kawasan
Perkampungan

Sub Blok
R.1 (Rumah Kampung)
elompok rumah yang
ditetapkan oleh
pemerintah sebagai
kawasan yang
dilestarikan dan
merupakan bagian dari
kota yang dihuni oleh
masyarakat spesifik &
berpenghasilan
menengah kebawah,
tidak
terstruktur/terencana
dengan baik, serta
kondisi fisik bangunan
sebagian cukup baik.

III-5

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No.
Base Zone

Residence
2
R-2

Residence
3
R-3

Residence
4
R-4

Branford
Sub Blok
pembangunan agar tidak
padat. Pemanfaatan non
hunian dan non pertanian di
kawasan ini boleh ada
pembangunan, dengan syarat
bisa cocok dengan kawasan
tersebut
1. Kawasan ini terdiri dari
kawasan pemukiman yang
telah dikembangkan dalam
kurun waktu beberapa tahun
terutama terhadap rumah
tunggal yang digunakan
musiman maupun hunian
tahunan yang mayoritas relatif
kecil.
2. Standar yang berlaku
dirancang untuk mengakui dan
melindungi pola arus
pembangunan. Penggunaan
non hunian dan nonpertanian
mungkin tepat di area ini,
tetapi hanya sebagai
pengecualian khusus pada
sebuah temuan bahwa
pembangunan akan
kompatibel dengan karakter
distrik tersebut.
1. Kawasan ini dirancang untuk
rumah keluarga tunggal pada
banyak ukuran yang cukup
untuk mendukung sistem
pembuangan air limbah
pribadi. Penggunaan
nonhunian dan nonpertanian
mungkin cocok di kawasan ini,
tetapi sebagai pengecualian
khusus atas temuan suatu
perkembangan yang akan
kompatibel dengan karakter
area.
Area ini menutupi sebagian besar
dari bagian keluarga tunggal di
pinggiran kota. Standar yang
berlaku dirancang untuk
mendorong dan melindungi
pembangunan kualitas tinggi
yang ada yang cukup banyak
untuk mendukung sistem
pembuangan air limbah pribadi.

Jakarta
Peruntukan
Lahan

KAWASAN
PERUMAHAN
HORISONTAL

No.
Sub Blok

R.2 (Rumah Sangat


Kecil)
Kawasan peruntukan
hunian dengan luas
kaveling maksimal 60
meter persegi dengan
kepadatan bangunan
sama atau di atas 50
bangunan perhektar.
Tipe tunggal,
ganda/kopel atau deret
dengan ketinggian
maksimum 4 lantai.

R.3 (Rumah Kecil)


Kawasan peruntukan
hunian dengan luas
kaveling antara 60
sampai dengan 200
meter persegi dengan
kepadatan bangunan
sama atau di atas 50
bangunan perhektar.
Tipe tunggal,
ganda/kopel atau deret
dengan ketinggian
maksimum 4 lantai.
R.4 (Rumah Sedang)
Kawasan peruntukan
hunian dengan luas
kaveling lebih besar dari
200 meter persegi
sampai 400
meterpersegi dengan
kepadatan bangunan di
bawah 50 bangunan

Base Zone

Residence
5
R-5

Residence
Multifamily
RMF

Branford
Sub Blok
Penggunaan non hunian dan
nonpertanian mungkin tepat di
area ini, tetapi sebagai
pengecualian khusus
mendapatkan pembangunan
yang kompatibel dengan karakter
distrik tersebut.
Daerah ini menutupi sebagian
besar dari bagian pedesaan dan
topografi kasar Kota dan
dirancang untuk mengakomodasi
keluarga tunggal konstruksi
perumahan dengan kualitas yang
tinggi pada banyak luas. Standar
yang berlaku dirancang untuk
mengenali adanya jangka
panjang atau permanen mungkin
saluran pembuangan.
Penggunaan non hunian dan
nonpertanian mungkin tepat di
kabupaten-kabupaten, tetapi
hanya sebagai Pengecualian
khusus pada sebuah temuan
bahwa pembangunan akan
kompatibel dengan karakter
distrik tersebut.
1. Kawasan ini menyediakan
alternatif unit rumah dengan
model deret untuk satu
keluarga, sedangkan unit
terpisah diperbolehkan di
daerah pemukiman lainnya.
2. Kawasan dirancang untuk
keluarga besar untuk
menyediakan perumahan
kepadatan sedang dengan
lokasi yang nyaman, yang
berdekatan dengan kawasan
komersial dan / atau
lingkungan kepadatan yang
sama atau lebih tinggi, yang
dilayani oleh sistem jalan yang
memadai, dan lingkungan
cocok untuk pembangunan
tersebut.
3. Setiap usulan untuk
pengembangan berbagai
macam keluarga akan direview
dengan pengecualian khusus
guna memastikan kesesuaian

Jakarta
Peruntukan
Lahan

Sub Blok
perhektar. Tipe
bangunan tunggal dan
ganda/kopel dengan
ketinggian maksimum 4
lantai
R.5 (Rumah Besar)
Kawasan peruntukan
hunian dengan luas
kaveling lebih besar dari
400 sampai dengan 500
meterpersegi, tipe
bangunan tunggal
dengan ketinggian
maksimum 4 lantai.

KAWASAN
PERUMAHAN
VERTIKAL

R.6 (Rumah Flat)


Kawasan dengan
peruntukan sebagai
tempat hunian secara
bersusun beserta
fasilitasnya dengan luas
kaveling lebih besar 500
meter persegi, tipe
bangunan deret yang
dibangun dengan
ketinggian bangunan
maksimal 4 lantai.

III-6

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No.
Base Zone

Center
Business
BC

Mixed Use
MU

Restricted
Business
BR

Branford
Sub Blok
dengan Rencana Konservasi
dan Pembangunan dan semua
standar yang berlaku.
1. Kawasan ini dirancang untuk
mendorong konsentrasi
layanan ritel dan fasilitas
kantor sesuai karakter "kota"
terutama di Kota Branford.
2. Kegiatan penjualan dan jasa
otomotif dikeluarkan dari
kawasan ini karena
bertentangan dengan tujuan
kawasan ini.
3. Standar yang berlaku
memungkinkan bangunan
bertingkat, persentase yang
tinggi dari jangkauan tanah
dan rasio tinggi luas lantai
terhadap luas daratan, dengan
parkir yang disediakan dalam
lokasi yang lebih banyak
terpusat dan terstruktur
Tujuan dari kawasan campuran
adalah untuk memfasilitasi
integrasi menggunakan beragam
namun kompatibel dalam satu
proyek, dengan tujuan untuk
menciptakan sebuah komunitas
yang menawarkan "hidup,
bekerja, dan bermain" peluang
nyaman dengan berjalan kaki dari
satu sama lain
1. Kawasan ini dirancang untuk
mengenali area bisnis yang
berkembang sebagai akibat
dari konversi struktur
perumahan untuk penggunaan
ritel dan kantor, serta
menyediakan lokasi yang tepat
untuk jasa ritel baik di dalam
atau yang berdekatan dengan
lingkungan perumahan.
2. Kebutuhan parkir untuk setiap
bangunan harus disediakan
tempat parkir sendiri, dengan
tidak adanya parkir diletakkan
di badan jalan.
3. Riview kawasan secara rinci
dan rencana arsitektur untuk
pengembangan masing-

Jakarta
Peruntukan
Lahan

No.
Sub Blok

R.7 (Rumah Susun)


Kawasan dengan
peruntukan sebagai
tempat hunian secara
bersusun beserta
fasilitasnya dengan tipe
bangunan tunggal yang
dibangun dengan
ketinggian bangunan 4
lantai sampai dengan
lebih besar 16 lantai.

Branford
Sub Blok

Base Zone

Local
Business
BL

1.

2.

KAWASAN
PERUMAHAN
HORISONTAL
KDB RENDAH

KAWASAN
PERUMAHAN
VERTIKAL KDB
RENDAH

R.8 (Rumah Taman)


Kawasan peruntukan
hunian dengan KDB
maksimum 30 %. Tipe
bangunan tunggal
dengan ketinggian
maksimum 3 lantai.

R.9 (Rumah Susun


Taman)
Kawasan dengan
peruntukan sebagai
tempat hunian secara
bersusun beserta
fasilitasnya dengan KDB
maksimum 30 %, Tipe
bangunan tunggal yang
dibangun dengan
ketinggian bangunan 4
lantai sampai dengan
lebih besar 16 lantai.

Commerce
Park
CP

1.

2.

3.

masing akan menjadi penting


guna menjamin parkir yang
memadai dan fasilitas lalu
lintas, selaras dengan
lingkungan dan pembangunan
komersial yang berkualitas
tinggi.
Kawasan ini dirancang untuk
mengakomodasi berbagai
fungsi komersial yang
diperlukan untuk layanan
kepada masyarakat termasuk
ritel, perkantoran, bank,
restoran, dan penjualan
otomotif umum dan
menggunakan jasa.
Kawasan-kawasan yang
terletak di jalan raya utama
dan jalan, dan sesuai standar
yang berlaku dirancang untuk
mengenali, melestarikan dan
meningkatkan karakter
pembangunan yang ada untuk
lebih konsisten dengan
intensitas penggunaan di
daerah yang berdekatan
dengan pemukiman,
kebutuhan parkir untuk setiap
bangunan akan lebih cocok
pada tempat parkir.
Kawasan ini dirancang untuk
memungkinkan terhadap suatu
pengembangan, terkoordinasi
pembangunan saluran tanah
dengan berbagai macam
ukuran untuk mengakomodasi
banyak kualitas komersial
yang tinggi, industri, dan
pengembangan ritel yang
terbatas.
Pengembangan penggunaan
perumahan di kawasan ini
akan menjadi tidak konsisten
dengan tujuan mereka dan
tujuan Kawasan Bisnis.
Pengembangan perumahan
tidak kompatibel dengan
penggunaan diizinkan di
kawasan ini dan mana yang
tidak diperbolehkan.

Jakarta
Peruntukan
Lahan

Kawasan
Perdagangan,
Perkantoran dan
Jasa

Sub Blok

K.1 (Perkantoran)
Kawasan dengan
peruntukan sebagai
tempat kegiatan
perkantoran dan jasa
bukan pemerintahan
beserta fasilitasnya
dengan KDB lebih besar
30 % dan maksimal 80
%, tipe bangunan
tunggal.

K.2 (Perdagangan dan


Jasa)

III-7

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No.
Base Zone
General
Industry 1
IG-1

General
Industry 2
IG-2

Branford
Sub Blok
1. Kawasan ini terdiri dari areaarea yang telah mengalami
perkembangan industri berat di
masa lalu. Nilai Standar yang
berlaku untuk rentang ukuran
bagi perusahaan dan
pemanfaatan yang relatif
insentif pada suatu lahan.
2. Pengembangan penggunaan
ritel dan perumahan di
kawasan ini akan menjadi
tidak konsisten dengan tujuan
mereka.
3. Pengembangan perumahan
tidak kompatibel dengan jenis
pemanfaatan yang diizinkan
pada kawasan ini dan tidak
diperbolehkan,
1. Kawasan ini terdiri dari area
yang dimaksud untuk
digunakan pada pembangunan
komersial dan industri besar
secara kurang intensif
daripada distrik IG-1.
2. Mereka dirancang untuk
memiliki lokasi agak lebih
besar dengan bagian belakang
lebih luas, dalam rangka untuk
menjamin kualitas tinggi
pembangunan dalam kawasan
tersebut dan hubungan
menyenangkan untuk kawasan
yang berdekatan.
3. Pengembangan penggunaan
ritel, bisnis dan perumahan di
kawasan ini akan menjadi
tidak konsisten dengan tujuan
mereka dan tujuan dari
kawasan tersebut.
4. Pengembangan perumahan
tidak kompatibel dengan
pemanfaatan yang diizinkan
pada kawasan ini dan tidak
diperbolehkan,

Jakarta
Peruntukan
Lahan
Kawasan
Campuran

No.
Sub Blok

Base Zone

Branford
Sub Blok

C.1 (Campuran Kecil)

Jakarta
Peruntukan
Lahan
Kawasan
Campuran KDB
Rendah

Kawasan Industri

Kawasan Industri
KDB Rendah

C.2 (Campuran Sedang)

Kawasan Taman
Kota

SPECIAL
DISTRICTS

KAWASAN
PERKANTORAN,
PERDAGANGAN
DAN JASA KDB
RENDAH

C.3 (Campuran Besar)


K.3 (Perkantoran KDB
Rendah)

Sub Blok
K.4 (Perdagangan dan
Jasa KDB Rendah)
C.6 (Campuran Besar
KDB Rendah)
C.5 (Campuran Sedang
KDB Rendah)
C.4 (Campuran Kecil
KDB Rendah)
I.8 (Industri Besar KDB
Rendah)
I.7 (Industri Sedang KDB
Rendah)
I.6 (Industri Kecil KDB
Rendah)
I.5 (Industri Rumah
Tangga KDB Rencah)
I.4 (Industri Besar)
I.3 (Industri Sedang)
I.2 (Industri Kecil)
I.1 (Industri Rumah
Tangga)
H.3 (Taman
Kota/Lingkungan)
H.4 (Pemakaman)
H.5 (Jalur Hijau)

COASTAL MANAGEMENT
DISTRICT
1. Kawasan ini merupakan
tambahan dan tumpang tindih
satu (1) atau lebih dilain
kawasan yang bertujuan
mendefinisikan wilayah pesisir
kota di mana perlu
memastikan bahwa
pengembangan, pelestarian
atau penggunaan sumber
daya lahan dan air hasil
dengan cara yang konsisten
terhadap kemampuan sumber
daya lahan dan air guna
mendukung pembangunan
tersebut, pelestarian atau
penggunaan tanpa secara
signifikan mengganggu baik
lingkungan alam atau
pertumbuhan ekonomi yang
sehat.
III-8

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No.
Base Zone

Branford
Sub Blok
2. Review Rencana kawasan
Pesisir untuk semua
bangunan, pemanfaatan atau
kegiatan yang berlokasi di
kawasan ini sangat penting
untuk menentukan apakah
atau tidak berpotensi dampak
negatif dari kegiatan yang
diusulkan pada Sumber Daya
Pesisir dan masa depan
tergantung pada air, kegiatan
pembangunan yang diterima di
bawah Lembaga Tindak
Pengelolaan Pesisir.
TOWN CENTER VILLAGE
DISTRICT
Tujuan dari Town Center Village
District (TCVD) adalah untuk
melestarikan karakter dari Pusat
Kota dan membimbing perbaikan
sesuai dengan karakter ini. The
Branford Town Center merupakan
jantung masyarakat, dengan
konsentrasi lembaga sipil dan
agama, ritel berkembang dan
restoran daerah, lingkungan
perumahan yang menarik, dan
berlimpahnya kegiatan sosial dan
budaya di Green Town. Perasaan
yang kuat dari tempat yang begitu
jelas di pusat kota memperkuat
struktur masyarakat dan
meningkatkan kualitas hidup
secara keseluruhan di Branford.
ACCESS MANAGEMENT
DISTRICT
1. Kawasan ini dibentuk untuk
melaksanakan tujuan
manajemen akses dari
Branford diidentifikasi di "AS
Route 1 / North Main Street
Rencana Manajemen Akses
"tertanggal Juni 2008.
2. Tujuan Bagian ini adalah untuk
mengurangi kecelakaan lalu
lintas, cedera, dan kerusakan
properti yang timbul sistem
akses dirancang dengan
buruk, dan untuk
meningkatkan keselamatan

Jakarta
Peruntukan
Lahan

No.
Sub Blok

Base Zone

Branford
Sub Blok
dan operasi dari US Route 1.
3. Ini akan melindungi investasi
publik yang cukup besar dalam
sistem transportasi yang ada
dan mengurangi kebutuhan
untuk tindakan perbaikan
mahal.
4. Bagian ini juga berfungsi untuk
lebih tertib tata letak dan
penggunaan tanah, melindungi
karakter masyarakat, dan
melestarikan sumber daya
alam dengan mempromosikan
jalan yang dirancang dengan
baik dan sistem akses.
PLANNED DEVELOPMENT
DISTRICT
1. Rencana pembangunan suatu
kawasan dapat dibentuk oleh
Komisi sesuai dengan
prosedur ini setelah
ditetapkan. Ketentuan Bagian
ini dirancang untuk
memungkinkan modifikasi dari
aplikasi yang ketat dari standar
dan ketentuan dari peraturan
ini untuk mencapai tujuan yang
ditetapkan di bawah ini.
Sebuah rencana
pembangunan kawasan dapat
dibentuk oleh Komisi saat
ditemui kebutuhan dan sesuai
pada tujuan sebagai berikut:
2. Untuk mengizinkan
penggunaan lahan, bangunan
dan struktur lain menjadi
tujuan yang akan lebih
bermanfaat dan konsisten
dengan karakter kota dan
perbaikan jangka panjang dari
lingkungan dan konsisten
dengan rencana komprehensif
pembangunan yang diadopsi
oleh Komisi, ketika seperti
pemanfaatan yang terletak di
blok ukuran cukup untuk
mengakomodasi desain
harmonis bangunan, struktur
dan fasilitas sehubungan
dengan penggunaan dan

Jakarta
Peruntukan
Lahan

Sub Blok

III-9

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No.
Base Zone

Branford
Sub Blok
ketika kawasan lain zonasi
tidak dapat tepat didirikan
untuk mencapai tujuan
tersebut.
AFFORDABLE HOUSING
1. Padahal, lebih dari 30 persen
dari unit perumahan di Kota
Branford adalah multi-keluarga
unit, dan sebalikny, peraturan
yang memungkinkan untuk
pembangunan terjangkau
multi-keluarga unit telah
berlaku sejak peraturan zonasi
pertama kali diadopsi, pada 3
Desember 1956 , Peraturan
berikut ini memberikan
kesempatan untuk
mengembangkan alternatif
jenis unit terjangkau. Tujuan
dari Peraturan Perumahan
Terjangkau adalah untuk
mendorong pengembangan
terjangkau ditempati pemilik
rumah keluarga tunggal yang
terpisah oleh keluarga lainnya.
Untuk mengurangi biaya,
Peraturan memungkinkan
untuk banyak kecil (4.500 kaki
persegi luas minimum). Untuk
memastikan kualitas, ada
desain standar untuk
konstruksi dan persyaratan
lansekap tertentu. Sebuah
asosiasi kepentingan bersama
kepemilikan diperlukan untuk
memastikan bahwa area
umum dipelihara. Setidaknya
20 persen dari harga unit
harus dalam perkembangan
untuk memenuhi definisi
"perumahan yang terjangkau,"
sebagaimana didefinisikan
dalam Bagian CGS 8-39a.
Akta pembatasan yang
diperlukan untuk
mempertahankan harga yang
terjangkau selama 40 tahun.
Komisi dapat membentuk
Kawasan Perumahan
Terjangkau (AHD) jika

Jakarta
Peruntukan
Lahan

No.
Sub Blok

Base Zone

Branford
Sub Blok
menemukan bahwa AHD akan
mengizinkan saluran dengan
ukuran yang ditetapkan di
bawah harus dirancang dan
dibangun peruntukan
perumahan satu keluarga dan
tujuan yang sama dengan cara
sesuai untuk mencapai satu
atau lebih dari berikut tujuan:
2. Untuk mendorong sektor
swasta membangun biaya
sedang, dengan rumah
terpisah untuk satu keluarga;
3. Untuk mempromosikan bahwa
perubahan dalam persyaratan
zonasi dapat meningkatkan
produksi perumahan yang
menarik kurang dari harga
pasar rata-rata;
4. Untuk menawarkan peluang
kepemilikan rumah bagi
keluarga dengan pendapatan
menengah;
5. Untuk memungkinkan pilihan
perumahan alternatif bagi satu
rumah tangga dan orang tua.
6. Pembentukan sebuah AHD
sebagai komunitas
kepemilikan umum diperlukan
untuk memastikan bahwa
standar tinggi dalam
pembangunan akan
dipertahankan, dan bahwa
biaya dinilai pada warga akan
digunakan untuk membayar
pemeliharaan dan area umum
lainnya. Semua persyaratan
dari Bagian ini berlaku untuk
AHD, bahkan jika AHD akan
dikecualikan dari persyaratan
CIAO tertentu.
5.6 AGE-RESTRICTED
HOUSING DISTRICT
Era-Dibatasi Kawasan
Perumahan ("ARHD") adalah
blanko Rencana pembangunan
kawasan (floating zone) yang
dapat ditetapkan oleh Komisi
sesuai dengan prosedur yang
selanjutnya ditentukan. Ketentuan

Jakarta
Peruntukan
Lahan

Sub Blok

III-10

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No.
Base Zone

Branford
Sub Blok
Bagian ini dirancang untuk
memungkinkan modifikasi dari
aplikasi yang ketat dari standar
dan ketentuan dari Peraturan
untuk mencapai tujuan yang
ditetapkan di bawah ini. Sebuah
ARHD dapat didirikan oleh Komisi
saat ditemui diperlukan dan
sesuai untuk tujuan sebagai
berikut:
1. Untuk memajukan tujuan dari
Rencana Kota untuk
Konservasi dan Pembangunan
dengan menanggapi
perubahan demografi dengan
menyediakan peluang
perumahan tambahan dekat
dengan pusat kota Branford
bagi orang-orang yang 55
tahun dan lebih tua.
2. Untuk memungkinkan
penggunaan teknik desain
fleksibel atas tanah yang
standarnya dibawah
pengembangan zonasi
konvensional akan dibatasi
oleh topografi yang sulit,
tanah, batu, lahan basah atau
fitur lain yang membatasinya.
3. Untuk memungkinkan
pelestarian kawasan ruang
terbuka yang besar di blok
yang lebih konvensional
bentuk pembangunan akan
menyebabkan hilangnya fitur
alam atau sumber daya Komisi
menganggap penting untuk
Town.

Jakarta
Peruntukan
Lahan

Silom Road
Sub Blok

Sathor n Road
Surawongse Road
Ra,a IV Road from Bon Kai to Sri Praya
Wireless Road
Langsuan and Sarasin Roads
Rajdamri and Henri Dunant Roads
Phrayathai Road
Sukhumvit Road from Asoke to Rama I
Petchburi Road from Wireless to Phrayathai
Zona-zona lainnya harus memiliki FAR yang lebih rendah tergantung pada penggunaan
lahannya. Sebagai contoh, New Sathor n Road (Narathi was Rajanakarin Road just south of
Sathor n Road) akan mempunyai FAR 6:1 dan Sukhumvit Road from Asoke to Sukhumvit
71dengan FAR 8:1. Selain pembatasan dari segi FAR, peraturan zonasi yang baru juga
membatasi tinggi dan ukuran bangunan tergantung dari penggunaan lahandan lebar bahu jalan.
Dengan implementasi peraturan zonasi, diharapkan harga lahan yang berlokasi di pusat kota
akan meningkat secara drastic sementara tanah kapling dengan batas yang lebih nyata berlokasi
di luar pusat kota akan memiliki potensi pembangunan yang kurang komersial.
Salah satu peraturan yang paling controversial dalam peraturan zonasi adalah adanya
pembatasan zona kuning (low density zone), membatasi FAR maksimum 0.8:1 dan 1:1 dan
ukuran kapling minimal mulai dari 50 wah persegi sampai 100 wah persegi. FAR 1:1 akan
berdampak pada pengembangan town house yang biasanya mempunyai area terbangun lebih
dari dua kali ukuran tanah. Pada single-detached housing, peraturan mengenai ukuran kapling
100 wah persegi akan member dampak secara langsung kepada pengembangan perumahan
dengan tingkat pendapatan menengah yang biasanya membangun rumahnya pada ukuran
kapling 60-80 wah persegi. Pengembang Perumahan mengungkapkan keprihatinan mereka
mengenai peraturan zonasi baru yang mau tidak mau akan meningkatkan biaya pembangunan
dan harga rumah.Tabel di bawah menunjukkan ringkasan dari rancangan peraturan zonasi
terbaru dari di Kota Bangkok.
Tabel III.1
Peraturan Zonasi Kota Bangkok

Zone
III.4 PERATURAN ZONASI KOTA BANGKOK
Peraturan zonasi yang baru di Kota Bangkok belum selesai, namun dijadwalkan untuk
menggantikan peraturan zonasi yang berlaku pada bulan Juli. Peraturan zonasi kota Bangkok
pada saat ini tidak memuat elemen FAR (Floor Area Ratio), dan FAR sebesar 10:1 berlaku untuk
sebagian besar wilayah di Kota Bangkok. FAR mengindikasikan daerah terbangun untuk
sebidang lahan, misalnya jika FAR 10:1 memungkinkan dilakukannya pembangunan maksimum
10 kali ukuran tanah. Peraturan zonasi yang baru untuk Kota Bangkok dimaksudkan akan
mengizinkan FAR 10:1 dalam suatu lahan dengan kepadatan tinggi di beberapa zona merah
(commercial zone) termasuk area berikut

Merah

Designated Sub
use
Zone

FAR

Main Area

Por 1 3:1

Suburban
commercial
area

Por 2 4:1

Suburban
commercial

Komersial

Key Prohibitions
Komersial dan perkantoran lebih luas dari
10.000 m2
Bangunan komersial dan perkantoran
lebih dari 23 meter kecuali terletak di jalan
yang lebih dari 20 meter
Pabrik
Bangunan komersial dan perkantoran
lebih dari 10,000 m2 kecuali berlokasi
lebih dari jangkauan 30m
III-11

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

Zone

Designated Sub
use
Zone

FAR

Main Area
areas

Brown

Por 3

Pabrik

Por 4

8:1 CBD Fringe

Pabrik

Por 5

10:1 Bangkok CBD

Pabrik

Yor 9

Yor
10

Orange Medium
density
Residential
Yor 5

Zone

Designated Sub
use
Zone

Pabrik

Inner
commercial
6:1 area

Yor 8

Perumahan
dengan
kepadatan
tinggi

Key Prohibitions

Yor 6

FAR

Main Area

Fringe of inner
residential
3:1 area

Inner
residential
5:1 area

Bangunan komersial lebih dari 10,000 m2


kecuali berlokasi di jalanan dengan luas
lebih dari 30 m
Bangunan perkantoran lebih luas dari
2,000 m2 kecuali berlokasi pada jalanan
yang lebih dari 30 meter
Pabrik
Inner
Bangunan komersial lebih dari 10,000 m2
residential
kecuali berlokasi di jalanan dengan luas
6:1 area
lebih dari 30 m
Bangunan perkantoran lebih luas dari
10,000 m2 kecuali berlokasi pada jalanan
yang lebih dari 30 meter
Pabrik
Inner
Bangunan komersial lebih dari 10,000 m2
residential
kecuali berlokasi di jalanan dengan luas
8:1 area
lebih dari 30 m
Bangunan perkantoran lebih luas dari
10,000 m2 kecuali berlokasi pada jalanan
yang lebih dari 30 meter
Pabrik
Bangunan perumahan lebih dari 10,000
m2 kecuali berlokasi di jalanan berluas 30
m
Fringe of inner
Bangunan perumahan lebih tinggi dari 23
residential
m kecuali berlokasi pada jalanan berluas
5:1 area
lebih dari 20 meter
Bangunan komersial lebih dari 10,000 m2
Bangunan komersial lebih tinggi dari 23 m
kecuali berlokasi pada jalanan berluas
lebih dari 30 m
Bangunan perkantoran lebih dari 300 m2
kecuali berlokasi pada jalanan berlebar
20 m
Bangunan perkantoran lebih dari 10,000
m2 atau lebih tinggi dari 23 m kecuali
berlokasi pada jalanan berlebar 30 m
Hotel
Pabrik

Key Prohibitions

Yor 7

Fringe of inner
residential
4:1 area

Yellow

Low density
residential

Yor 1 0.8:1

Bangkok
Suburb

0.8 :
Yor 2 1

Bangkok
Suburb

Bangunan perumahan lebih luas dari


10,000 m2 kecuali berlokasi pada jalanan
berlebar lebih dari 30 m
Bangunan komersial dengan luas lebih
dari 10,000 m2
Bangunan komersial dengan ketinggian
lebih dari 23 m kecuali berlokasi pada
jalanan berlebar lebih dari 30 m
Bangunan perkantoran dengan luas lebih
dari 300 m2 kecuali berlokasi pada
jalanan berlebar lebih dari 20 m
Bangunan perkantoran dengan luas lebih
dari 10,000 m2 atau lebih tinggi dari 23 m
kecuali berlokasi pada jalanan berlebar
lebih dari 30 m
Pabrik
Bangunan perumahan dengan luas lebih
dari 10,000 m2 kecuali berlokasi pada
jalanan berlebar lebih dari 30 m
Bangunan komersial dengan lebar lebih
dari 10,000 m2
Bangunan komersial dengan ketinggian
lebih dari 23 m kecuali berlokasi pada
jalanan berlebar lebih dari 30 m
Bangunan perkantoran dengan luas lebih
dari 10,000 m2 atau ketinggian lebih dari
23 m kecuali berlokasi pada jalanan
berlebar 30 m
Pabrik
Proyek single detached housing dengan
luas kurang dari 50 m2 wah/ lot
Townhouse, duplexes, shophouse,
apartemen
Bangunan dengan luas lebih dari 2,000
m2 atau ketinggian lebih dari 23 m
Bangunan komersial dan perkantoran
dengan luas lebih dari 100 m2
Hotel
Pabrik
Proyek single detached housing dengan
luas kurang dari 100 m2 wah/ lot
Townhouse, duplexes, shop house,
apartemen
Bangunan dengan luas lebih dari 2,000
m2 atau ketinggian lebih dari 23 m
Bangunan komersial dan perkantoran
dengan luas lebih dari 100 m2
Hotel
Pabrik
III-12

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

Zone

Designated Sub
use
Zone
Yor 3

FAR

Bangkok
1:1 Suburb

Yor 4 1:1

Purple

Light
Purple

Industrial

Warehouse

Or1,
Or 2

Or 3

Main Area

Bangkok
Suburb

Outer
1:1 Bangkok

Outer
1:1 Bangkok

Key Prohibitions

Bangunan dengan luas lebih dari 2,000


m2 atau ketinggian lebih dari 23 m
Apartemen kecuali berlokasi pada jalanan
berlebar lebih dari 20 m
Bangunan komersial dan perkantoran
berluas lebih dari 100 m2
Hotel
Pabrik
Bangunan perumahan dengan luas lebih
dari 2,000 m2 kecuali berlokasi pada
jalanan berlebar lebih dari 20 m
Bangunan perumahan dengan ketinggian
lebih dari 23 m
Bangunan komersial dengan luas lebih
dari 10,000 m2 kecuali berlokasi pada
jalanan berlebar lebih dari 30 m
Bangunan komersial dan perkantoran
dengan ketinggian lebih dari 23 m
Bangunan perkantoran dengan luas lebih
dari 300 m2 kecuali berlokasi pada
jalanan berlebar lebih dari 20 m
Hotel
Pabrik
Bangunan perumahan dengan luas lebih
dari 2,000 m2 dan memiliki ketinggian
lebih dari 23 m
Bangunan komersial dengan luas lebih
dari 300 m2
Bangunan perkantoran dengan luas lebih
dari 2,000 m2 atau ketinggian lebih dari
23 m
Industrial related office building dengan
luas lebih dari 10,000 m2 atau ketinggian
lebih dari 23 m
Hotel
Pabrik
Bangunan perumahan dengan luas lebih
dari 2,000 m2 atau ketinggian lebih dari
23 m
Apartemen
Bangunan komersial dengan luas lebih
dari 100 m2
Bangunan perkantoran dengan luas lebih
dari 2,000 m2 atau ketinggian lebih dari
23 m
Warehouse related office buildings
dengan luas lebih dari 10,000 m2 atau
ketinggian lebih dari 23 m

Designated Sub
use
Zone

Zone

FAR

Main Area

Key Prohibitions
Hotel
Pabrik

Berikut merupakan tabel yang mengindikasikan perbedaan nomenklatur peraturan zonasi di Kota
Bangkok dan Kota Jakarta
No

Jakarta
Peruntukan Lahan

Kawasan terbuka hijau


1 lindung
2 Kawasan hutan kota
3 Kawasan taman kota
Kawasan hijau tegangan
4 tinggi
kawasan hijau pengaman
5 jalur KA
kawasan pemerintahan
6 nasional
kawasan perwakilan negara
7 asing
kawasan pemerintah
8 daerah
Perumahan
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

kawasan perkampungan
kawasan perumahan
horisontal
kawasan perumahan
vertikal
kawasan perumahan
horisontal kdb rendah
kawasan perumahan
vertikal kdb rendah
kawasan perkantoran,
perdagangan dan jasa
kawasan perkantoran,
perdagangan dan jasa kdb
rendah
kawasan campuran
kawasan campuran kdb
rendah
kawasan pelayanan umum
dan sosial
kawasan pelayanan umum
dan sosial
kawasan industri

Bangkok

Sub
Blok

Peruntukan lahan

Sub Blok

High-density
residential
Medium density
residential
Low density
residential

Yor 8, Yor 9, Yor


10
Yor 5, Yor 6, Yor
7
Yor 1, Yor 2, Yor
3, Yor 4

Commercial

Por 1, Por 2, Por


3, Por 4, Por 5

Industrial

Or 1, Or 2
III-13

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No

Jakarta
Peruntukan Lahan

Bangkok

Sub
Blok

kawasan industri
21 kdb rendah
22 Kawasan pergudangan
kawasan pergudangan
23 kdb rendah
24 kawasan terbuka biru
kawasan taman nasional
25 kepulauan seribu

Peruntukan lahan
Warehouse

Sub Blok

Or 3

III.5 Rencana detail tata ruang San Carlos City 2030


Masterplan kota San Carlos menetapkan kerangka kerja untuk bagaimana San Carlos City akan tumbuh
dan berubah selama dua dekade mendatang. Kegiatan ini dilakukan dengan cara menetapkan tujuan,
kebijakan dan tindakan yang akan memandu pertumbuhan, konservasi dan peningkatan dalam San Carlos
selama 20 tahun ke depan.
Di California, Rencana Masterplan berfungsi sebagai "Konstitusi" untuk semua pembangunan
masa depan di kota-kota. Rencana Masterplan memberikan dasar fundamental dalam
penggunaan tanah perkotaan dan kebijakan pembangunan, dan merupakan dasar dari nilai-nilai
masyarakat, cita-cita dan aspirasi untuk kelangsungan hidap suatu lingkungan pemerintahan.

Penggunaan
Penggunaan campuran, kepadatan
rendah
Penggunaan campuran, kepadatan
sedang
Penggunaan campuran, kepadatan
sedang - tinggi
Lingkungan Ritel / Penggunaan
Campuran, kepadatan sedang
Lingkungan Ritel
Kawasan Industri terencana
Kawasan umum Komersial dan industri
Ruang umum
Ruang terbuka
Ruang terbuka/ sekolah
Bandara
Taman
Total
Source: San Mateo County Assessors Office, 2008.

Perencanaan di San Carlos dibagi menjadi 7 elemen :


1.

Guna lahan
menunjukkan dan mengatur di mana lahan dapat dikembangkan secara spesifik seperti
perumahan, komersial, industri, ruang terbuka, fasilitas umum dan penggunaan campuran.
Guna lahan juga menyediakan pengaturan untuk setiap penggunaan lahan dan kebijakan
lahan secara keseluruhan.
untuk lebih jelas, lihat tabel berikut

2.

358
1,221
75
52

Luas (hektar)

3%

0.3%

23

1%

1
278
121
4
94
71
24
60
2,480

0.03%
11%
5%
0.2%
4%
3%
1%
2%
100%

Housing elemen.
Unsur Perumahan dimaksudkan untuk menyediakan, pemeliharaan dan pengembangan
perumahan bagi warga Kota.

Tabel III.2 Rencana Umum Guna Lahan di Dalam Kota

Penggunaan
Keluarga tunggal, kepadatan rendah
Keluarga tunggal
Beberapa keluarga, kepadatan rendah
Beberapa keluarga, kepadatan sedang

63

a. Melestarikan dan memperkuat San Carlo City sebagai kota yang menjadi pusat kegiatan
sosial dan budaya
b. Meningkatkan konektivitas dengan menempatkan retail dan jasa yang dapat dijangkau
dengan berjalan kaki dari rumah atau kantor
c. Pastikan bahwa setiap pencaplokan lahan terjadi secara tertib dan sistematis dan
mematuhi semua tujuan Kota, kebijakan, dan standar
d. Mendukung dan mempertahankan penggunaan lahan yang memberikan kontribusi
ke komunitas ekonomi lokal yang bersemangat dan ulet serta memberikan dukungan
fiskal
e. Memperkuat vitalitas ekonomi dengan mendorong keanekaragaman penggunaan
komersial sekaligus melindungi dan melestarikan menggunakan industri yang ada
f. Memajukan karakter masyarakat dari San Carlos, termasuk karakter desa yang unik
g. Melindungi dan meningkatkan semua perumahan lingkungan.
h. Meminimalkan dampak pembangunan di daerah lereng bukit.

menentukan visi yang realistis untuk sebuah kota dalam 20 tahun ke depan.
Memberikan arah kebijakan dalam hal fisik, sosial, ekonomi, budaya dan lingkungan karakter
kota.
sebagai panduan yang komprehensif untuk pengambilan keputusan tentang penggunaan
lahan, sirkulasi, manajemen lingkungan, taman dan rekreasi, perumahan, kebisingan publik
kesehatan dan keselamatan.
Sebagai landasan umum untuk penentuan zonasi.

1%

Persen*

Tujuan utama dari perencanaan land Use (perencanaan penggunaan lahan) adalah untuk
memastikan bahwa pola penggunaan lahan di San Carlos city dapat diterapkan secara
berkelanjutan. selain itu ada tujuan yang lain yaitu

Secara umum, peran rencana masterplan berfungsi untuk :

27

Luas (hektar)

14%
49%
3%
2%

Persen*

3.

elemen Sirkulasi dan alur jalan raya


Menentukan lokasi umum dan luas jalan-jalan utama dan sarana transportasi lainnya.

4.

Elemen manajeman lingkungan

III-14

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

Elemen Manajemen Lingkungan berfokus pada perlindungan, pelestarian dan peningkatan


sumber daya alam di San Carlos. Untuk mencapai hal ini, dilakukan penggabungan dua
unsur yang dipersyaratkan dalam Negara hukum: Elemen Ruang Terbuka dan Konservasi.
Hal ini mencakup perlindungan ruang terbuka, konservasi sumber daya hayati, melindungi
kualitas air dan udara, adaptasi strategi dan langkah-langkah pengurangan efek rumah kaca
dan pengurangan limbah padat.
5.

Dalam melaksanakan kegiatan perencanaan, San Carlo menggunakan rencana umum


(masterplan) sebagai acuan dalam penataan ruang. Pada tahapan awal dilakukan
perumusan terhadap 7 elemen perencanaan dimana merupakan prinsip dasar San Carlos.
Selanjutnya di tentukan tujuan dari perencanaan kawasan, kemudian dijabarkan kedalam
suatu kebijakan dan tindakan.
beberapa isu yang menjadi bahan pertimbangan dalam perencanaan di San Carlos:

Elemen taman dan rekreasi

1. Keberlanjutan lingkungan
2. Identitas komunitas masyarakat
3. Perumahan
4. pertumbuhan ekonomi
5. Parkir dan ruang terbuka
berikut adalah tabel perbandingan nomenklatur di DKI Jakarta dan di san carlo

Elemen taman dan rekreasi menyediakan ruang terbuka, taman dan jalan untuk kegiatan
rekreasi di San Carlos.
6.

Elemen pelayanan dan keselamatan masyarakat


Elemen pelayanan dan keselamatan masyarakat dimaksudkan untuk membekali masyarakat
dalam upaya penanggulangan bencana, baik bencana alam maupun buatan. Elemen ini juga
mencakup pelayanan publik untuk masyarakat.

7.

Elemen kebisingan
elemen kebisingan mengidentifikasi sumber kebisingan dan
mengurangi dampak negatif dari kebisingan terhadap masyarakat.

merencanakan

untuk

No
1

peruntukan
Perumahan

Zona
Kawasan
Perkampungan

Proses perencanaan
Prinsip-prinsip, tujuan, kebijakan dan tindakan memberikan pedoman kepada San carlos,
bagaimana mengarahkan perubahan dan mengelola sumber daya selama 20 tahun ke
depan. Hal ini tidak mungkin terlaksana semua karena selama 1 periode rencana terdapat
banyak kendala, salah satunya kendala fiskal. Gambar dibawah menggambarkan bahwa
kebijakan dan tindakan berada di tingkat penting yang sama, dan keduanya dimaksudkan
untuk menerapkan tujuan. Dalam kebanyakan kasus, tujuan bisa dijabarkan ke dalam
kebijakan dan tindakan. Dalam beberapa kasus tujuan dapat dilaksanakan secara eksklusif
baik melalui kebijakan atau tindakan.
Gambar III.1 Komponen perencanaan master

Kawasan
Perumahan
Horisontal

Jakarta

Sub Zona

R.1 (Rumah Kampung)


Kelompok rumah yang
ditetapkan oleh pemerintah
sebagai kawasan yang
dilestarikan dan merupakan
bagian dari kota yang
dihuni oleh masyarakat
spesifik & berpenghasilan
menengah kebawah, tidak
terstruktur/terencana
dengan baik, serta kondisi
fisik bangunan sebagian
cukup baik.
R.2 (Rimah sangat kecil)
Kawasan peruntukan
hunian dengan luas
kaveling maksimal 60 meter
persegi dengan kepadatan
bangunan sama atau di
atas 50 bangunan
perhektar. Tipe tunggal,
ganda/kopel atau deret
dengan ketinggian
maksimum 4 lantai.
R.3 (Rumah Kecil)
Kawasan peruntukan
hunian dengan luas
kaveling antara 60 sampai
dengan 200 meter persegi
dengan kepadatan
bangunan sama atau di

San Carlo
Zona
Single Family,
(Keluarga tunggal)
Kawsasan rumah
keluarga tunggal
dengan kepadatan
hingga 6 (enam) unit
hunian per hektar.

Multiple-Family, Low
Density (beberapa
Keluarga, kepadatan
rendah) kawasan
tempat tinggal
beberapa keluarga
dengan kepadatan 10
sampai 20 unit hunian
per hektar.

Sub
Zona
-

Multiple-Family,
medium Density
(beberapa Keluarga,
kepadatan sedang)
kawasan tempat
tinggal beberapa
keluarga dengan
III-15

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No

peruntukan

Zona

Jakarta

Sub Zona

atas 50 bangunan
perhektar. Tipe tunggal,
ganda/kopel atau deret
dengan ketinggian
maksimum 4 lantai.
R.4 (Rumah Sedang)
Kawasan peruntukan
hunian dengan luas
kaveling lebih besar dari
200 meter persegi sampai
400 meterpersegi dengan
kepadatan bangunan di
bawah 50 bangunan
perhektar. Tipe bangunan
tunggal dan ganda/kopel
dengan ketinggian
maksimum 4 lantai.
R.5 (Rumah Besar)
Kawasan peruntukan
hunian dengan luas
kaveling lebih besar dari
400 sampai dengan 500
meterpersegi, tipe
bangunan tunggal dengan
ketinggian maksimum 4
lantai.

R.6 (Rumah Flat)


Kawasan dengan
peruntukan sebagai tempat
hunian secara bersusun
beserta fasilitasnya dengan
luas kaveling lebih besar
500 meter persegi, tipe
bangunan deret yang
dibangun dengan
ketinggian bangunan
maksimal 4 lantai.
R.7 (Rumah Susun)
Kawasan dengan
peruntukan sebagai tempat

San Carlo
Zona
kepadatan hingga 59
hunian per hektar.

Sub
Zona

No

peruntukan

Zona

Sub Zona

San Carlo
Zona

hunian secara bersusun


beserta fasilitasnya dengan
tipe bangunan tunggal yang
dibangun dengan
ketinggian bangunan 4
lantai sampai dengan lebih
besar 16 lantai.
R.8 (Rumah Taman)
Kawasan peruntukan
hunian dengan KDB
maksimum 30 %. Tipe m
bangunan tunggal dengan
ketinggian maksimum 3
lantai.
R.9 (Rumah Susun Taman)
Kawasan dengan
peruntukan sebagai tempat
hunian secara bersusun
beserta fasilitasnya dengan
KDB maksimum 30 %, Tipe
bangunan tunggal yang
dibangun dengan
ketinggian bangunan 4
lantai sampai dengan lebih
besar 16 lantai.

Mixed Use, Low


Density,
memungkinkan
penggunaan bersama
baik komersial maupun
permukiman multifamily dengan
kepadatan hunian
10 sampai 20 unit
tempat tinggal per
hektar
Mixed Use, medium
Density,
memungkinkan
penggunaan bersama
baik komersial maupun
permukiman multifamily dengan
kepadatan hunian
sampai dengan 50 unit
tempat tinggal per
hektar
Mixed Use, medium
High Density,
memungkinkan
penggunaan bersama
baik komersial maupun
permukiman multifamily dengan
kepadatan hunian
sampai dengan 59 unit
tempat tinggal per
hektar

Jakarta

Komersial

C.1 (Campuran
Kecil)
Kawasan
dengan
peruntukan
campuran
secara vertikal
antara
penggunaan
hunian dengan
fungsi kantor
dan/atau toko,
industri dengan
ketinggian
maksimal 4
lantai, dan tipe
bangunan deret
atau tunggal.

Sub
Zona

Neighborhood
Retail/Mixed Use,
Medium Density
Memungkinkan
penggunaan campuran
antara komersial dan
permukiman multiplefamily dengan
kepadatan sampai 50
hunian per hektar.
neighborhood retail
tanpa penggunaan
campuran juga di
ijinkan di zona ini

III-16

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No

peruntukan

Industrial

Zona
C.2 (Campuran
Sedang)
Kawasan
dengan
peruntukan
campuran
secara vertikal
antara
penggunaan
hunian, kantor
dan/toko,
industri dengan
ketinggian
maksimal 5-8
lantai, KDB
maksimal 50 %
dan tipe
bangunan deret
atau tunggal.
C.3 (Campuran
Besar)
Kawasan
dengan
peruntukan
campuran
secara vertikal
antara
penggunaan
hunian, kantor
dan/toko, jasa,
industri dengan
ketinggian
maksimal > 8
lantai, dan tipe
bangunan deret
atau tunggal.
C.4 (Campuran
Kecil
KDB
Rendah)
Kawasan
dengan
peruntukan
campuran

Jakarta

Sub Zona

San Carlo
Zona
Neighborhood Retail,
guna lahan kawasan
sebagai pelayanan
penjualan barang dan
jasa

Planned Industrial,
kawasan yang
digunakan untuk
kegiatan penelitian dan
pengembangan biotek,
industri ringan, flex,
pergudangan

Sub
Zona

No

peruntukan

Zona
secara vertikal
antara
penggunaan
hunian dengan
fungsi kantor
dan/atau toko,
dan/atau
industri dengan
ketinggian
maksimal 4
lantai, KDB
maksimal 30 %
dan tipe
bangunan deret
atau tunggal.
C.5 (Campuran
Sedang
KDB
Rendah)
Kawasan
dengan
peruntukan
campuran
secara vertikal
antara
penggunaan
hunian, kantor
dan/toko,
dan/atau
industri dengan
ketinggian
maksimal 5-8
lantai, KDB
maksimal 30 %
dan tipe
bangunan deret
atau tunggal.
C.6 (Campuran
Besar KDB
Rendah)
Kawasan
dengan
peruntukan
campuran

Jakarta

Sub Zona

San Carlo
Zona
dan beberapa kegiatan
lain yang terkait

Sub
Zona

General
Commercial/Industrial,
memungkinkan
penempatan semua
ritel,
pelayanan, kantor,
serta penelitian dan
pengembangan
industri. kawasan ini
memberikan
fleksibilitas secara
maksimal untuk
dikembangkan sebagai
kawasan non
permukiman

III-17

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No

peruntukan

Fasilitas
umum dan
sosial

Zona
secara vertikal
antara
penggunaan
hunian, kantor
dan/toko,
dan/atau
industri dengan
ketinggian
maksimal > 8
lantai, KDB
maksimal 30 %
dan tipe
bangunan deret
atau tunggal.
S.2
(Sarana
Kesehatan)
Kawasan
dengan
peruntukan
sebagai tempat
sarana kegiatan
jasa pelayanan
umum dan
sosial. Semua
jenis dan
tingkatan
pelayanan
sesuai standar
kebutuhan yang
berlaku tipe
tunggal, dengan
KDB antara 5 %
- 50 %.
S.3
(Sarana
Ibadah)
Kawasan
dengan
peruntukan
sebagai tempat
sarana kegiatan
jasa pelayanan
umum dan
sosial. Semua

Jakarta

Sub Zona

San Carlo
Zona

Ruang umum (public),


berupa fasilitas kota,
utilitas, dan fasilitas
umum lainnya

Taman (park),
digunakan untuk taman
umum baik secara pasif
maupun aktif. kawasan
taman juga digunakan
untuk rekreasi outdoor
and indoor, termasuk
didalamnya lapangan
bermain, taman
bermain, pusat-pusat

Sub
Zona

No

peruntukan

Zona
jenis dan
tingkatan
pelayanan
sesuai standar
kebutuhan yang
berlaku tipe
tunggal, dengan
KDB antara 5 %
- 50 %.
S.4
(Sarana
Sosial Budaya)
Kawasan
dengan
peruntukan
sebagai tempat
sarana kegiatan
jasa pelayanan
umum dan
sosial. Semua
jenis dan
tingkatan
pelayanan
sesuai standar
kebutuhan yang
berlaku tipe
tunggal, dengan
KDB antara 5 %
- 50 %.
S.5
(Sarana
Rekreasi
dan
Olahraga)
Kawasan
dengan
peruntukan
sebagai areal
olahraga semua
tingkatan
beserta
fasilitasnya
yang berupa
lapangan
olahraga
terbuka, patung,

Jakarta

Sub Zona

San Carlo
Zona
komunitas
dan penggunaan
rekreasi lainnya

Sub
Zona

Open space ,
merupakan lahan yang
belum dikembangkan,
terdiri dari lahan
terbuka, danau,
waduk, dan habitat
satwa liar. berfungsi
untuk keberlanjutan
lingkungan di masa
yang akan datang.

III-18

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No

peruntukan

Zona
kolam/situ,
pedestrian,
tempat duduk,
petunjuk arah
dan bangunan
penunjang
maksimal
dengan
koefisien
bangunan 5%
(lima persen)
tipe bangunan
tunggal.
S.6
(Sarana
Pelayanan
Umum)
Kawasan
dengan
peruntukan
sebagai tempat
sarana kegiatan
jasa pelayanan
umum dan
sosial. Semua
jenis dan
tingkatan
pelayanan
sesuai standar
kebutuhan yang
berlaku tipe
tunggal, dengan
KDB antara 5 %
- 50 %.
S.7
(Sarana
Parkir
Mobil/Motor)
Kawasan
dengan
peruntukan
sebagai tempat
sarana kegiatan
jasa pelayanan
umum dan

Jakarta

Sub Zona

San Carlo
Zona

Sub
Zona

No

peruntukan

Zona
sosial. Semua
jenis dan
tingkatan
pelayanan
sesuai standar
kebutuhan yang
berlaku tipe
tunggal, dengan
KDB antara 5 %
- 50 %.
S.8
(Sarana
Utilitas Umum)
Kawasan
dengan
peruntukan
sebagai tempat
sarana kegiatan
jasa pelayanan
umum dan
sosial. Semua
jenis dan
tingkatan
pelayanan
sesuai standar
kebutuhan yang
berlaku tipe
tunggal, dengan
KDB antara 5 %
- 50 %.

Jakarta

Sub Zona

San Carlo
Zona

Sub
Zona

III-19

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

BAB IV
GAMBARAN UMUM

IV.1 KONDISI FISIK DASAR


Jakarta merupakan dataran rendah dengan ketinggian antara 0 - 7 meter d.p.l. berada pada
posisi geografis 5o1912 - 6o2354 LS dan 106o2242 - 106 o5818 BT. Wilayah Provinsi DKI
Jakarta terdiri atas daratan seluas 662 km2 dan perairan laut seluas 6.998 km2 dengan 110 pulau
kecil yang berlokasi di Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu. Di wilayah Provinsi DKI Jakarta
mengalir 13 sungai/saluran/kanal yang berhulu di wilayah Jawa Barat dan Banten dan bermuara
di Teluk Jakarta.
Daratan utama wilayah Provinsi DKI Jakarta di bagian Utara dibatasi oleh garis pantai sepanjang
32 Km berbatasan dengan Provinsi Banten di bagian Barat dan berbatasan dengan Kabupaten
Bekasi di bagian Timur. Bagian Selatan Provinsi DKI Jakarta berbatasan dengan Provinsi Jawa
Barat.
Wilayah administrasi Provinsi DKI Jakarta terbagi atas 5 (lima) wilayah kota administrasi dan 1
(satu) kabupaten administrasi, yaitu Kota Administrasi Jakarta Selatan seluas 145,7 km2, Jakarta
Pusat seluas 47,9 km2, Jakarta Timur seluas 187,7 km2, Jakarta Barat seluas 126,2 km2, Jakarta
Utara seluas 154,0 km2, dan Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu.
Kota Administrasi Jakarta Selatan terdiri atas 10 (sepuluh) kecamatan, Jakarta Timur terdiri atas
10 (sepuluh) kecamatan, Jakarta Pusat terdiri atas 8 (delapan) kecamatan, Jakarta Barat terdiri
atas 8 (delapan) kecamatan, Jakarta Utara terdiri atas 6 (enam) kecamatan, dan Kabupaten
Administrasi Kepulauan Seribu terdiri atas 2 (dua) kecamatan. Kabupaten Administrasi Kepulauan
Seribu terdiri atas 110 pulau dan kawasan perairan laut, diantaranya 11 pulau dihuni oleh
penduduk. Luas pulau sangat beragam, 60 (enam puluh) pulau diantaranya tercatat relatif luas
dengan luasan antara 20 - 50 Ha. Pembagian wilayah administrasi Provinsi DKI Jakarta tertera
pada gambar berikut.

IV-1

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.1
Batas Administrasi Provinsi DKI Jakarta

Sumber : Draft Raperda RDTR dan PZ

IV-2

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.2
Batas Administrasi Provinsi DKI Jakarta (Daratan)

Sumber : Draft Raperda RDTR dan PZ

IV-3

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Tabel IV.2 Curah Hujan Harian Maksimum di DKI Jakarta

Iklim
Sebagaimana di Indonesia pada umumnya, DKI Jakarta beriklim tropis dengan karakteristik
musim penghujan pada bulan Oktober hingga Maret dan musim kemarau pada bulan April hingga
September. Cuaca di kawasan DKI Jakarta dipengaruhi oleh angin laut dan darat yang bertiup
secara bergantian antara siang dan malam.
Suhu udara harian rata-rata berkisar antara 26oC 28oC. Perbedaan suhu antara musim hujan
dengan musim kemarau relatif kecil, oleh karena perubahan suhu udara cenderung dipengaruhi
oleh perbedaan ketinggian dibandingkan oleh musim.
Curah hujan tahunan di DKI Jakarta relatif rendah dan terbagi atas zona utara dengan curah
hujan rata-rata antara 1.500 2.000 mm/tahun dan zona selatan dengan curah hujan rata-rata
antara 2.000 3.000 mm/tahun. Semakin ke hulu, curah hujan semakin tinggi, dimana curah
hujan di sekitar kawasan Depok tercatat antara 3.000 3.500 mm/tahun, di sekitar Cibinong
antara 3.500 4.000 mm/tahun, dan di sekitar Bogor antara 4.000 4.500 mm/tahun. Di kawasan
Gunung Salak dimana Sungai Ciliwung berhulu memiliki curah hujan lebih dari 4.500 mm/tahun.

1
2
5
10
25
50
100

84
92
129
153
184
207
229

Di wilayah Pantura, curah hujan bulanan rata-rata yang diwakili catatan pada Bandara SoekarnoHatta periode 1986 - 2011 tertera pada Tabel III.3 Namun, pola curah hujan pada masa
mendatang diprakirakan akan mengalami perubahan oleh fenomena perubahan iklim. Hal
tersebut diindikasikan oleh perubahan pola suhu dan tekanan udara yang tidak merata secara
spasial. Dampaknya ditunjukkan oleh terjadinya cuaca ekstrim, peningkatan frekuensi badai
tropis, dan pergeseran musim. Kajian yang dilakukan BMKG berdasarkan data periode 50 tahun
menyimpulkan bahwa intensitas siklon tropis akan menjadi semakin tinggi, terutama di Samudera
Hindia; perubahan lama musim serta awal musim hujan dan kemarau; kenaikan suhu laut; dan
kenaikan muka air laut. Di Provinsi DKI Jakarta diperkirakan terjadi kecenderungan perubahan
musim, dimana musim hujan menjadi semakin panjang dan musim kemarau menjadi semakin
pendek dan perubahan muka air laut.

Pada umumnya hujan terjadi hampir pada setiap bulan, termasuk pada musim kemarau. Curah
hujan yang terjadi di bagian hulu DAS di sekitar wilayah Bogor jauh lebih besar dibandingkan
curah hujan di DKI Jakarta. Dalam perencanaan RDTR DKI Jakarta 2030, digunakan data curah
hujan dari stasiun Bogor untuk mewakili kawasan bagian hulu dan dari stasiun Kapuk di Jakarta
untuk mewakili kawasan bagian hilir. Curah hujan bulanan tertera pada tabel berikut.

Beberapa studi yang dilakukan memprakirakan curah hujan akan meningkat sebesar 10% pada
bulan-bulan basah (November - April) dan akan menurun sebesar 10% pada bulan bulan kering
(Mei - Oktober). Tabel III.3 menunjukkan curah hujan bulanan yang tercatat di Bandara SoekarnoHatta.

Tabel IV.1
Curah Hujan Bulanan di Kawasan Hulu dan Hilir DKI Jakarta (mm)
Sta. Bogor

Curah Hujan Harian Maksimum


(mm/hari)

Sumber : Sta.+26 Kapuk

Curah hujan bulanan relatif bervariasi, dimana surplus air terjadi pada bulan Desember, Januari,
Februari, hingga Maret dan selama delapan bulan lainnya terjadi defisit air. Gambar berikut
menunjukkan fluktuasi curah hujan bulanan rata-rata di DKI Jakarta.

Bulan

Kala Ulang
(Tahun)

Sta.26A Kapuk (Jakarta)

Tabel IV.3 Curah Hujan Bulanan Dengan dan Tanpa Perubahan Iklim

Januari

512

374

Februari

370

279

Maret

398

173

April

387

136

Januari

355

391

Mei

372

102

Februari

320

352

Juni

237

63

Maret

162

178

Juli

236

56

April

127

140

Agustus

288

69

Me

102

92

September

315

59

Juni

63

57

Oktober

434

90

Juli

64

58

November

375

119

Agustus

41

37

Desember

360

195

September

39

35

4.283

1.715

Oktober

83

75

Nopember

92

101

Desember

187

206

1.635

1.720

Curah hujan harian maksimum menurut berbagai kala ulang yang tercatat pada stasiun Kapuk
tertera pada tabel berikut.

Curah Hujan (mm)


Bulan

Total

Tanpa Perubahan Iklim

Dengan Perubahan Iklim

IV-4

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Kejadian hujan ekstrim oleh perubahan iklim mengacu pada analisis data stasion +26A Kapuk
periode 1980 - 2004 menghasilkan kurva IDF untuk kala ulang 25 tahun (T25) sebagaimana
tertera pada Gambar III.1Untuk kala ulang 100 tahun (T100) diekstrapolasi dari kurva IDF T25.
Dengan kala ulang T100 curah hujan harian diprakirakan sebesar 276 mm. Prakiraan ini sesuai
dengan catatan curah hujan tertinggi di sekitar Kapuk selama periode 25 tahun adalah sebesar
252 mm dan curah hujan tertinggi kedua adalah 200 mm. Tabel III.4 menunjukkan curah hujan
kumulatif, yaitu karakteristik curah hujan dengan memperhitungkan 10% penambahan akibat
perubahan iklim.
Gambar IV.3
Kurva IDF DKI Jakarta

kawasan resapan berubah menjadi kawasan terbangun sehingga aliran permukaan menjadi lebih
intensif.
Kondisi Fisiografi dan Geomorfologi
Berdasarkan peta geologi Lembar Jakarta, wilayah DKI Jakarta merupakan bagian satuan
morfologi dataran pantai yang dicirikan oleh permukaan tanah yang nisbi datar dengan ketinggian
antara 0 - 15 m d.p.l. dengan lebar antara 7 - 40 km, meliputi tanggul pematang pantai, daerah
rawa, dan dataran delta. Dataran ini dikenal sebagai Dataran Rendah Jakarta (Bemmelen, 1949).
Sebagai dataran rendah, sekitar 40% wilayah DKI Jakarta berada di bawah permukaan laut.
Gambar IV.4
Peta Kemiringan Lereng Jabodetabek

Tabel IV.4
Curah Hujan Kumulatif di DKI Jakarta1
Curah Hujan Kumulatif (mm)
Jam

Menit

T5

T25

T100

13

16

20

15

34

40

50

30

55

65

82

80

99

122

104

134

157

114

154

176

128

181

216

12

142

208

254

24

150

232

286

Keterangan : 1 Dengan mempertimbangkan tambahan curah hujan oleh perubahan iklim sebesar 10%

Kebanyakan daerah tangkapan air dari sungai-sungai yang melewati kota Jakarta berbentuk
memanjang, sehingga hidrograf banjir cenderung cepat, tajam, dan terjadi dalam waktu yang
singkat. Kondisi tersebut diperburuk oleh pesatnya perubahan penggunaan lahan, dimana

Sumber : Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2030

Kemiringan lereng wilayah DKI Jakarta berkisar antara 0 - 3% dan dapat dikategorikan relatif
datar (Gambar III.4). Wilayah bagian Selatan Jakarta hingga bagian Utara wilayah Bogor dan
Cibinong memiliki kemiringan lereng antara 8 - 15%, dan semakin ke Selatan kea rah Ciawi dan
Puncak yang merupakan hulu sungai-sungai yang bermuara di Teluk Jakarta memiliki kemiringan
lereng >15%. Perkembangan kawasan terbangun yang pesat di bagian Selatan dan daratan

IV-5

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Jakarta yang melandai ke arah Utara dimana bermuara sungai-sungai yang melintas memberikan
kontribusi yang nyata terhadap kejadian banjir dan genangan di DKI Jakarta.

lempung pasiran. Semakin ke arah Utara mendekati pantai berupa lanau pasiran dengan
sisipan lempung organik dan pecahan cangkang kerang, tebal endapan antara perselangselang lapisannya berkisar antara 3 - 12 m dengan ketebalan secara keseluruhan
diperkirakan mencapai 300 m. Lanau lempungan tersebar secara dominan di permukaan,
abu-abu kehitaman sampai abu-abu kecoklatan, setempat mengandung material organik,
lunak-teguh, plastisitas sedang-tinggi. Lanau pasiran, kuning keabuan, teguh, plastisitas
sedang-tinggi. Lempung pasiran, abu-abu kecoklatan, teguh, plastisitas sedang-tinggi. Pada
beberapa tempat tebal lapisan lanau lempungan antara 1,5 5 m, lanau pasiran antara 0,5
3 m, dan lempung pasiran antara 1 - 4 m.

Kondisi Geologi dan Hidrogeologi


Potongan melintang Selatan-Utara Jakarta menunjukkan endapan vulkanik Kuarter yang terdiri
dari Formasi Citalang, Formasi Kaliwangu, dan Formasi Parigi (Gambar ...). Formasi Citalang
memiliki kedalaman hingga kira-kira 80 m dengan bagian atas merupakan batu lempung. Formasi
ini didominasi oleh batu pasir pada bagian bawah dan pada beberapa tempat terdapat
breksi/konglomerat, terutama di sekitar Blok M dan Dukuh Atas.
Sementara itu, Formasi Kaliwangu memiliki kedalaman sangat bervariasi dengan kedalaman
bagian Utaranya lebih dari 300 m dan Formasi Parigi di sekitar Babakan mendesak ke atas
hingga kedalaman 80 m. Formasi ini di dominasi oleh batu lempung diselang-selang oleh batu
pasir.

Satuan Pasir Lempungan, merupakan endapan pematang pantai berangsur-angsur dari


atas ke bawah terdiri dari perselang-selangan lanau pasiran dan pasir lempungan. Tebal
endapan antara 4,5 13 m. Di permukaan didominasi oleh pasir lempungan, dengan warna
coklat muda dan mudah terurai. Pasir berbutir halus-sedang, mengandung lempung,
setempat kerikilan dan pecahan cangkang kerang. Lanau pasiran berwarna kelabu
kecoklatan, lunak, plastisitas sedang. Pada beberapa tempat tebal lapisan pasir lempungan
antara 3 - 10 m dan lanau pasiran antara 1,5 - 3 meter.

Satuan Lempung Pasiran dan Pasir Lempungan, merupakan endapan limpah banjir
sungai. Satuan ini tersusun berselang-selang antara lempung pasiran dan pasir lempungan.
Lempung pasiran umumnya berwarna abu-abu kecoklatan, coklat, dengan plastisitas sedang,
konsistensi lunak-teguh. Pasir lempungan berwarna abu-abu, agak lepas, berukuran pasir
halus-kasar, merupakan endapan alur sungai dengan ketebalan 1,5 17 m.

Lempung Lanauan dan Lanau Pasiran, merupakan endapan kipas aluvial vulkanik (tanah
tufa dan konglomerat), berangsur-angsur dari atas ke bawah terdiri dari lempung lanauan dan
lanau pasiran dengan tebal lapisan antara 3 13,5 m. Lempung lanauan tersebar secara
dominan di permukaan, coklat kemerahan hingga coklat kehitaman, lunak-teguh, plastisitas
tinggi. Lanau pasiran, merah-kecoklatan, teguh, plastisitas sedang-tinggi. Pada beberapa
tempat tebal lapisan lempung antara 1,5 - 6 m dan lanau lempungan antara 1,5 7,5 m. Tufa
dan konglomerat melapuk menengah tinggi, putih kecoklatan, berbutir pasir halus-kasar,
agak padu dan rapuh.

Skema penampang geologi antara Gunung Salak sampai pantai Jakarta ditunjukkan oleh gambar
berikut.
Gambar IV.5 Potongan Melintang Selatan-Utara

Dalam konstelasi regional, hidrogeologi kawasan Jakarta termasuk ke dalam Cekungan


Airtanah Jakarta (Jakarta Groundwater Basin) dengan luas mencapai sekitar 1.439 km2. Batas
cekungan di sebelah Selatan terletak di sekitar Depok, di sebelah Barat dan Timur masingmasing di sekitar Kali Cisadane dan Kali Bekasi, sementara batas di sebelah Utara adalah Laut
Jawa

Sumber : Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2030

Wilayah Jakarta memiliki lithologi sebagai berikut :

Pasir lempungan dan lempung pasiran, merupakan endapan aluvial sungai dan pantai
berangsur-angsur dari atas ke bawah terdiri dari lanau lempungan, lanau pasiran dan

Sistem akifer Cekungan Airtanah (CAT) Jakarta dibentuk oleh beberapa lapisan akifer (multi
layers), yaitu endapan Kuarter dengan ketebalan akifer tunggal (single aquifer layer) umumnya
antara 1 - 5 m berupa lanau dan pasir halus, namun dapat mencapai ketebalan antara 17 - 23 m
(Murtianto dkk, 1994). Airtanah pada endapan Kuarter mengalir pada sistem akifer ruang antar
butir. Akifer produktif umumnya dijumpai mulai kedalaman sekitar 40 m di bawah muka tanah
setempat (bmt) mencapai kedalaman maksimum sekitar 150 m bmt. Penyebaran akifer secara
horisontal berbentuk lensa selang-seling dengan lithologi lempung pasiran (dominan). Kelulusan
horizontal antara 0,1 40 m/hari, sementara kelulusan vertikalnya berdasarkan hasil simulasi
aliran airtanah sekitar 250 m2/hari.
Sistem akifer di CAT Jakarta dapat dibagi menjadi 3 (tiga) akifer, dimana masing-masing akifer
dipisahkan oleh lapisan lempung berfasies laut (Soekardi, 1982 dalam Soekardi, 1986).
IV-6

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Pembagian akifer di CAT Jakarta tersebut didasarkan atas dijumpainya lempung berfasies laut
yang memisahkan akifer satu dengan lainnya.

Gambar IV.7
Peta Resapan Air Potensial Kawasan Jabodetabekpunjur

Ketiga sistem tersebut adalah :


- Kelompok akifer tidak tertekan (akifer I) pada kedalaman 0 - 40 m. Kedudukan muka airtanah
di daerah Kosambi - Pluit berada di bawah muka air laut, yaitu antara 0 hingga -5 m dpl.
- Kelompok akifer tertekan atas (akifer II) pada kedalaman 40 - 140 m. Kedudukan muka
airtanah di daerah pantai (Kosambi - Ancol - Marunda) sangat bervariasi karena adanya
kerucut penurunan, umumnya antara -35 m hingga -20 m dpl.
- Kelompok akifer tertekan bawah (akifer III) pada kedalaman 140 - 250 m. Kedudukan muka
airtanah di daerah pantai Kosambi - Pluit diduga berada di bawah muka air laut.
Peta dan hidrogeologi dan resapan potensial Jakarta dan sekitarnya ditunjukkan oleh gambar
berikut.
Gambar IV.6
Peta Hidrogeologi Kawasan Jabodetabekpunjur

IV-7

Nakah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.8
Peta Geologi Teknik Kawasan Jabodetabekpunjur

Sumber : Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2030

IV-8

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


IV.2 KEPENDUDUKAN

No.

IV.2.1 Jumlah dan Distribusi Penduduk


Penduduk DKI Jakarta pada tahun 2011 berjumlah 9.605.365 jiwa (BPS, 2012). Jakarta Timur
mencatat jumlah penduduk tertinggi, diikuti oleh Jakarta Barat. Sedang Kabupaten Kepulauan
Seribu mencatat jumlah penduduk terendah, yaitu sebesar 24.936 jiwa. Di antara wilayah
kecamatan di DKI Jakarta, Kecamatan Cengkareng mencatat jumlah penduduk terbesar
sebanyak 466.907 jiwa, sedang jumlah penduduk terendah tercatat di Kecamatan Mampang
Prapatan sebesar 63.456 jiwa. Untuk keseluruhan wilayah DKI Jakarta, Kecamatan Kepulauan
Seribu Selatan mencatat jumlah penduduk terendah sebesar 9.860 jiwa. Pertambahan
pendudukan rata-rata terbesar tercatat di Kecamatan Kalideres dengan rata-rata 27.441
jiwa/tahun, sedang di Kecamatan Tebet terjadi penurunan jumlah penduduk. Pertambahan
jumlah penduduk DKI Jakarta tertera pada tabel berikut.
Tabel-IV.5 Jumlah Penduduk DKI Jakarta Menurut Kecamatan Tahun 2004-2011
No.

Kecamatan

Jumlah Penduduk

Gambir

2004
82.506

Tanah Abang

136.485

137.081

121.725

102.563

121.217

120.537

144.459

144.459

Menteng

76.841

77.176

78.155

78.542

70.489

70.018

68.309

68.309

Senen

95.825

96.243

100.430

93.069

75.127

74.572

94.540

94.540

Cempaka Putih

82.812

83.172

78.109

64.951

67.443

67.358

84.850

84.850

Johar Baru

112.278

112.766

107.701

101.192

110.045

110.045

116.261

116.261

Kemayoran

206.622

207.526

194.518

187.771

187.153

187.491

215.331

215.331

Sawah Besar

105.225

105.683

112.420

102.717

103.068

102.748

100.801

100.801

898,594
260.904

902.512
262.040

878.918
223.166

814.166
232.716

813.623
233.109

811.495
233.010

902.973
288.226

903.277
321.840

Jakarta Pusat
1
Koja

2005
82.865

2006
85.860

2007
83.361

2008
79.081

2009
78.726

2010
78.422

2011
78.726

Kelapa Gading

128.303

128.861

106.981

107.557

108.604

109.633

154.568

131.354

Tanjung Priok

336.535

337.997

312.768

312.349

312.113

311.856

375.195

410.103

Pademangan

122.560

122.182

121.805

121.307

120.286

119.398

149.596

162.616

Penjaringan

176.669

174.181

178.026

184.603

186.528

186.585

306.351

288.190

Cilincing

237.484

333.610

238.221

239.438

240.791

241.501

371.376

403.406

Jakarta Utara

Jumlah Penduduk

Kecamatan

104.682

141.859

63.456

Pancoran

121.468

120.329

121.558

122.559

123.601

122.972

147.972

119.563

Tebet

237.001

237.597

238.970

240.485

241.208

241.208

209.041

98.252

Setiabudi

119.343

119.339

119.588

119.775

119.678

119.563

128.882

90.371

Kebayoran Lama

224.748

225.561

226.789

228.581

233.607

231.859

293.646

382.802

Pesanggrahan

152.720

305.695

306.966

308.710

310.994

312.199

211.761

276.273

Cilandak

151.351

152.002

153.291

154.122

154.180

153.623

189.406

251.825

10

Pasar Minggu

245.847

258.858

249.033

250.862

247.247

252.365

287.731

304.142

1.708.552

1.728.507

1.733.251

1.741.804

1.750.993

1.755.043

2.062.232

2.076.534

Jakarat Selatan
1

Taman Sari

154.889

154.384

154.941

117.914

118.218

117.682

117.132

140.209

Tambora

266.051

264.223

265.851

216.305

215.912

215.938

214.271

277.819

Kalideres

169.937

165.602

166.409

250.348

250.837

250.977

252.337

362.025

Grogol Petamburan

190.883

190.755

190.700

165.220

164.460

164.083

181.888

237.295

Cengkareng

231.060

230.623

229.601

305.628

305.589

304.945

304.428

466.907

Kebon Jeruk

200.545

200.536

200.236

225.250

226.206

226.883

228.155

313.445

Kembangan

139.977

138.371

141.095

160.425

160.169

161.618

163.160

241.484

Palmerah

193.100

191.558

190.060

175.571

175.363

175.120

174.626

222.273

1.546.442
-

1.536.052

1.538.893

1.616.661

1.616.754

1.617.246

1.635.997

2.261.457

11.860

11.920

11.837

13.928

13.404

12.750

15.076

8.056

8.123

8.189

8.777

8.414

8.332

9.860

19.916

20.043

20.026

22.705

21.818

21.082

24.936

7.675.871

7.512.778

7.559.228

7.603.508

7.617.016

8.879.893

9.624.401

Jakarta Barat
1

Kepulauan Seribu Utara

Kepulauan Seribu Selatan

Kepulauan Seribu
DKI Jakarta

7.524.594

Sumber : Badan Pusat Statistik, 2012

Berdasarkan kepadatan penduduk di DKI Jakarta pada tahun 2011 berjumlah 143 jiwa/Ha.
Kecamatan Tambora mempunyai kepadatan penduduk paling tinggi pada tahun 2011 yaitu
berjumlah 514 jiwa/ha, sedangkan yang mempunyai kepadatan penduduk terendah pada tahun
2011 adalah Kecamatan Cipayung yaitu berjumlah 71 jiwa/ha. Berdasarkan pada perbandingan
dengan kepadatan pada 2004 yang memiliki kenaikan terbesar terdapat pada Kecamatan
Pesanggrahan sebesar 92 jiwa/ha, sedangkan yang memiliki penurunan terbesar terdapat pada
Kecamatan Tebet sebesar -145 jiwa/ha. Komposisi penduduk berdasarkan kepadatan penduduk
terdapat pada tabel 3.2.

1.197.970

1.201.431

1.201.983

1.645.312

1.717.509

177.930

180.581

182.441

184.788

185.830

203.615

Pasar Rebo

151.168

155.680

159.776

162.747

164.755

166.556

189.232

191.947

Ciracas

198.500

200.181

200.770

202.815

204.147

205.622

251.757

249.920

Cipayung

117.761

120.780

132.562

125.716

137.253

142.298

228.136

203.615

Cakung

215.133

220.863

225.702

232.140

237.185

239.059

422.647

407.113

Kramat Jati

201.095

202.967

204.629

206.327

212.368

213.119

272.479

244.726

Pulo Gadung

280.238

279.715

279.687

280.147

279.623

279.607

262.328

281.953

1.

Matraman

194.175

194.158

193.826

193.254

193.734

193.896

148.406

191.638

Jatinegara

263.219

263.543

266.853

263.949

264.371

261.037

266.734

289.342

10

Duren Sawit

314.579

316.826

318.971

320.925

322.125

323.449

384.748

376.819

2.108.551

2.130.013

2.160.706

2.168.601

2.198.002

2.209.431

2.612.297

2.640.688

143.354

142.326

141.714

109.309

Jagakarsa

208.992

214.065

222.304

222.901

227.055

230.521

310.220

380.541

2011

104.788

1.180.967

143.975

2010

103.825

175.300

144.037

2009

103.690

1.358.871

144.544

2008

103.237

172.683

144.791

2007

102.291

1.262.455

Kebayoran Baru

2006

Mampang Prapatan

Makasar

2005

Jakarta Timur

2004

Tabel IV.6 Kepadatan Penduduk


Menurut Kecamatan Tahun 2004-2011

No.

Kecamatan

Kepadatan Penduduk (Jiwa/Ha)


2004

2011

Gambir

108

103

2.

Tanah Abang

146

155

3.

Menteng

117

104

4.

Senen

227

224

5.

Cempaka Putih

176

180

6.

Johar Baru

473

490

7.

Kemayoran

285

297
IV-9

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


No.

Kecamatan

Kepadatan Penduduk (Jiwa/Ha)

No.

Kepadatan Penduduk (Jiwa/Ha)

Kecamatan

2004

2011

170

163

1.

Jakarta Pusat

186

187

2.

1.

Koja

197

243

Kepulauan Seribu

2.

Kelapa Gading

79

81

DKI Jakarta

3.

Tanjung Priok

133

163

4.

Pademangan

123

163

5.

Penjaringan

49

81

IV.2.2 Rujukan Kebijakan Distribusi Kependudukan dan Kegiatan

6.

Cilincing

59

101

Jakarta Utara

90

123

IV.2.2.1

1.

Makasar

78

92

2.

Pasar Rebo

116

147

3.

Ciracas

128

162

4.

Cipayung

41

71

5.

Cakung

50

95

6.

Kramat Jati

155

188

7.

Pulo Gadung

179

180

8.

Matraman

391

386

9.

Jatinegara

231

254

10.

Duren Sawit

138

166

Jakarta Timur

111

139

1.

Jakarta Pusat

1.150.000

9,20

1.

Kebayoran Baru

112

84

2.

Jakarta Utara

2.325.000

18,60

2.

Jagakarsa

83

152

3.

Jakarta Timur

3.012.500

24,10

3.

Mampang Prapatan

132

82

Jakarta Selatan

2.825.000

22,60

4.

Pancoran

142

140

4.
5.

Jakarta Barat

3.162.500

25,30

5.

Tebet

248

103

6.

Kepulauan Seribu

25.000

0,20

6.

Setiabudi

134

102

12.500.000

100,00

7.

Kebayoran Lama

116

198

8.

Pesanggrahan

113

205

9.

Cilandak

83

138

10.

Pasar Minggu

112

138

Jakarat Selatan

117

142

1.

Taman Sari

355

321

2.

Tambora

492

514

3.

Kalideres

56

119

4.

Grogol Petamburan

193

240

5.

Cengkareng

87

175

6.

Kebon Jeruk

113

177

7.

Kembangan

57

99

8.

Palmerah

257

296

123

179

8.

Sawah Besar

Jakarta Barat

2004

2011

Kepulauan Seribu Utara

32

Kepulauan Seribu Selatan

26

28

114

143

Sumber : Badan Pusat Statistik, 2012

Distribusi Penduduk Menurut RTRW 2030


Mengacu kepada kebijakan penataan ruang Provinsi DKI Jakarta sebagaimana ditetapkan
melalui Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW 2030, jumlah penduduk
DKI Jakarta pada tahun 2030 diprediksikan sebesar 12.500.000 jiwa, termasuk kawasan
reklamasi di Kawasan Reklamasi Pantura Jakarta sebesar 750.000 jiwa. RTRW 2030 juga
memprediksikan penduduk ulang-alik (commuters) berjumlah sekitar 2.500.000 jiwa.
Rencana distribusi penduduk menurut Kota dan Kabupaten Administrasi tertera pada tabel
berikut.
Tabel IV.7
Distribusi Penduduk DKI Jakarta Menurut Kota dan Kabupaten Adminstrasi Tahun 2030
No.

Kota/Kabupaten

Jumlah

Jumlah Penduduk (Jiwa)

Prosentase (%)

Sumber : Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

Berdasarkan tabel di atas, pada tahun 2030 penduduk Jakarta Pusat direncanakan sebesar
1.150.000 jiwa, Jakarta Timur sebesar 3.012.500 jiwa, Jakarta Selatan sebesar 2.825.000
jiwa, Jakarta Barat sebesar 3.162.500 jiwa, Jakarta Utara sebesar 2.325.000 termasuk
kawasan reklamasi Pantura Jakarta, dan Kabupaten Kepulauan Seribu sebesar 25.000 jiwa.
Kebijakan distribusi penduduk di setiap Kota dan Kabupaten Administrasi akan menjadi basis
distribusi penduduk di setiap kecamatan.
IV.2.2.1

Distribusi Pusat Kegiatan Menurut RTRW 2030


Distribusi penduduk pada masa mendatang ditetapkan dengan mempertimbangkan rencana
struktur ruang DKI Jakarta tahun 2030. Dalam RTRW 2030, rencana struktur ruang diwakili
oleh pusat kegaitan yang ditetapkan secara hirarkir, meliputi pusat kegiatan primer, pusat
kegiatan sekunder, dan pusat kegiatan tersier. Tabel berikut menunjukkan rencana hirarki
pusat kegiatan menurut distribusi satuan ruang kecamatan.
IV-10

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Tabel IV.8
Distribusi Pusat Kegiatan DKI Jakarta di Kecamatan
No.

Kecamatan

No.

Rencana Struktur Ruang 2030

10.

Pusat Kegiatan Primer

Pusat Kegiatan Sekunder

Pusat Kegiatan Tersier

Kecamatan
Pasar Minggu

Jakarta Selatan

Rencana Struktur Ruang 2030


Pusat Kegiatan Primer

Pusat Kegiatan Sekunder

Pusat Kegiatan Tersier

1.

Gambir

1.

Taman Sari

1.

Tanah Abang

2.

Tambora

2.

Menteng

3.

Kalideres

3.

Senen

4.

Grogol Petamburan

4.

Cempaka Putih

5.

Cengkareng

5.

Johar Baru

6.

Kebon Jeruk

6.

Kemayoran

7.

Kembangan

7.

Sawah Besar

8.

Palmerah

Jakarta Pusat

Jakarta Barat

1.

Koja

1.

Kepulauan Seribu Utara

2.

Kelapa Gading

2.

Kepulauan Seribu Selatan

3.

Tanjung Priok

Kepulauan Seribu

4.

Pademangan

DKI Jakarta

11

10

27

5.

Penjaringan

Sumber : Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

6.

Cilincing

Jakarta Utara
1.

Makasar

2.

Pasar Rebo

3.

CIracas

4.

Cipayung

5.

Cakung

6.

Kramat Jati

7.

Pulo Gadung

8.

Matraman

9.

Jatinegara

10.

Duren Sawit

Jakarta Timur
1.

Kebayoran Baru

2.

Jagakarsa

3.

Mampang Prapatan

4.

Pancoran

5.

Tebet

6.

Setiabudi

7.

Kebayoran Lama

8.

Pesanggrahan

9.

Cilandak

Distribusi pusat kegiatan di DKI Jakarta sebagian besar berlokasi di Jakarta Pusat dengan 5
(lima) pusat kegiatan primer, 2 (dua) pusat kegiatan sekunder, dan 6 (enam) pusat kegiatan
tersier. Sebagian besar berada di Kecamatan Gambir dan Menteng. Sesuai dengan
kebijakan pengembangan fisik mengikuti poros Barat Timur, maka di Jakarta Timur
ditetapkan 1 (satu) pusat kegiatan primer di Jakarta Barat, yaitu di Kecamatan Kembangan
dan 1 (satu) pusat kegiatan primer di Jakarta Timur, yaitu di Kecamatan Cakung. Kedua
pusat kegiatan primer tersebut direncanakan sebagai penggerak perkembangan dan
pertumbuhan poros Barat Timur, sehingga secara implisit perlu dipertimbangkan sebagai
dasar distribusi penduduk DKI Jakarta pada masa mendatang. Selain memberikan landasan
distribusi penduduk, pusat kegiatan primer tersebut juga mengindikasikan intensitas kegiatan
yang akan berkembang pada masa mendatang. Gambar III.9 menunjukkan distribusi pusat
kegiatan primer dan sekunder dan Gambar III.10, III.11, III.12, III.13, III.14, dan Gambar III.15
menunjukkan distribusi pusat kegiatan tersier.
IV.2.2.2

Distribusi Permukiman Menurut RTRW 2030


RTRW 2030 memberikan arahan garis besar pengembangan pola ruang pada masa
mendatang. Walaupun Jakarta Pusat didominasi oleh kawasan perkantoran, perdagangan,
dan jasa; namun juga dialokasikan untuk pengembangan perumahan sebagaimana wilayah
Jakarta Utara, Jakarta Selatan, Jakarta Timur, dan Jakarta Barat. Menggunakan kategori
pola ruang menurut RTRW 2030, maka kategori kawasan perumahan terdistribusi hampir di
seluruh bagian wilayah DKI Jakarta.
Sedang kategori kawasan perumahan taman yang memiliki KDB rendah diarahkan di
kawasan Pramuka, sekitar Waduk Kemayoran, bagian Selatan jalan lingkar luar, kawasan
keselamatan operasi penerbangan (KKOP) Bandara Halim Perdana Kusuma, dan KKOP
IV-11

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Bandara Soekarno Hatta. Rencana pola ruang tahun 2030 tertera pada Tabel III.9 dan
Gambar III.16.
Perumahan dan perumahan taman yang dibangun secara vertikal dilakukan melalui
pembangunan rumah susun. Pembangunan rumah susun untuk masyarakat berpenghasilan
menengah dan tinggi di Jakarta Utara diarahkan di lahan hasil reklamasi kawasan Pantura
Jakarta, Kelapa Gading, dan Penjaringan; di Jakarta Barat diarahkan di kawasan Angke, Duri
Utara, Tambora, Kapuk, Rawa Buaya, Kali Anyar, dan Kedaung Kali Angke; di Jakarta
Selatan diarahkan di kawasan Setiabudi, Tebet, Pancoran, Mampang Prapatan, dan
Pesanggrahan; dan di Jakarta Timur diarahkan di kawasan Cipinang Besar Utara, Klender,
Pondok Kelapa, Bidara Cina, Pulo Gadung, Pisangan Timur, dan Pulo Gebang.
Khusus di Kabupaten Kepulauan Seribu, kawasan permukiman diarahkan di Pulau Untung
Jawa, Pulau Lancang Besar, Pulau Payung Besar, Pulau Tidung Besar, Pulau Pari, Pulau
Pramuka, Pulau Panggang, Pulau Kelapa, Pulau Harapan, Pulau Kelapa Dua, dan Pulau
Sebira sebagaimana tertera pada Gambar III.17.
Dalam rangka menginterpretasikan kebijakan pola ruang sebagai salah satu determinan bagi
pendistribusian penduduk di satuan ruang kecamatan, maka kawasan perumahan dan
kawasan perumahan taman dianggap dapat merepresentasikan kapasitas tampung
penduduk pada masa mendatang. Identifikasi determinasi tersebut dilakukan melalui
penghitungan luasan kawasan perumahan dan kawasan perumahan taman. Tabel berikut
menunjukkan luasan kawasan perumahan dan perumahan taman.
Tabel IV.9 Luas Kawasan Perumahan dan Perumahan Taman Tahun 2030
No.

Kecamatan

Dominasi Pola Ruang

1.

Gambir

2.

Tanah Abang

3.

Menteng

4.

Senen

5.

Cempaka Putih

Kawasan Perkantoran, Perdagangan,


dan Jasa
Kawasan Perkantoran, Perdagangan,
dan Jasa
Kawasan Perumahan
Kawasan Perkantoran, Perdagangan,
dan Jasa
Kawasan Perumahan

6.

Johar Baru

7.

Kemayoran

8.

Sawah Besar

Luas Kawasan
Perumahan (m2)

Luas Kawasan Perumahan


Taman (m2)

3.

Luas Kawasan Perumahan


Taman (m2)

4.242.890

2.362.662

CIracas

Kawasan Perumahan Taman


Kawasan Perumahan Taman

3.497.113

4.544.357

4.

Cipayung

Kawasan Perumahan Taman

1.681.369

8.748.044

5.

Cakung

Kawasan Industri dan Pergudangan

14.390.369

352.589

6.

Kramat Jati

Kawasan Perumahan Taman

4.088.807

3.866.786

7.

Pulo Gadung

7.387.868

2.563

8.

Matraman

Kawasan Perumahan
Kawasan Perumahan

2.542.686

9.

Jatinegara

Kawasan Perumahan

5.296.668

Duren Sawit

Kawasan Perumahan

13.425.287

107.564

Kawasan Perumahan Taman

62.547.312

20.190.045

10.

Jakarta Timur
1.

Kebayoran Baru

Kawasan Perumahan

7.309.900

344.194

2.

Jagakarsa

2.855.280

10.896.637

3.

Mampang Prapatan

Kawasan Perumahan Taman


Kawasan Perumahan

4.114.056

1.053.608

4.

Pancoran

Kawasan Perumahan

4.844.697

290.053

5.

Tebet

Kawasan Perumahan

5.386.944

129.197

6.

Setiabudi

3.403.173

3.923

7.

Kebayoran Lama

Kawasan Perkantoran, Perdagangan,


dan Jasa
Kawasan Perumahan

11.053.024

645.506

8.

Pesanggrahan

Kawasan Perumahan

7.411.910

556.411

9.

Cilandak

Kawasan Perumahan

7.144.467

4.509.904

10.

Pasar Minggu

Kawasan Perumahan

7.043.667

5.148.402

Kawasan Perumahan

60.567.118

23.577.835

1.041.027

2.482.637

11.005.674

1.459.478

2.801.721

1.

Taman Sari

1.169.917

2.

Tambora

2.451.592

124.703

3.

Kalideres

Kawasan Perumahan
Kawasan Perkantoran, Perdagangan,
dan Jasa
Kawasan Perumahan

Kawasan Perumahan

1.369.905

4.

Grogol Petamburan

Kawasan Perumahan

5.595.230

3.548.548

5.

Cengkareng

Kawasan Perumahan

11.224.300

322.224

1.172.715

Kebon Jeruk

Kawasan Perumahan

10.270.601

388.119

7.

Kembangan

Kawasan Perumahan

15.129.862

87.689

16.173.381

124.703

8.

Palmerah

Kawasan Perumahan

4.555.557

112.077

4.645.576

Kawasan Perumahan

61.304.887

2.369.587

2.

Kelapa Gading

Kawasan Perumahan

7.300.152

3.

Tanjung Priok

7.836.107

228.997

4.

Pademangan

2.470.676

244.081

5.

Penjaringan

Kawasan Perumahan
Kawasan Perkantoran, Perdagangan,
dan Jasa
Kawasan Perumahan

10.626.612

591.134

6.

Cilincing

Kawasan Industri dan Pergudangan

10.174.428

333.356

Kawasan Perumahan

43.053.551

1.397.569

5.994.265

205.481

Makasar

Pasar Rebo

Luas Kawasan
Perumahan (m2)

2.369.404

Koja

1.

2.

Dominasi Pola Ruang

1.

Jakarta Utara

Kecamatan

1.289.580

Kawasan Perumahan
Kawasan Perkantoran, Perdagangan,
dan Jasa
Kawasan Perkantoran, Perdagangan,
dan Jasa
Kawasan Perumahan

Jakarta Pusat

No.

Kawasan Hijau Budidaya

Jakarta Selatan

6.

Jakarta Barat

Sumber : Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

IV-12

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.9 Peta Rencana Struktur Ruang Daratan Menurut RTRW 2030

Sumber : Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

IV-13

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.10 Peta Rencana Struktur Ruang Kota Administrasi Jakarta Pusat Tahun 2030

Sumber : Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

IV-14

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.11 Peta Rencana Struktur Ruang Kota Administrasi Jakarta Utara Tahun 2030

Sumber : Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

IV-15

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.12 Peta Rencana Struktur Ruang Kota Administrasi Jakarta Timur Tahun 2030

Sumber : Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

IV-16

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.13 Peta Rencana Struktur Ruang Kota Administrasi Jakarta Selatan Tahun 2030

Sumber : Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

IV-17

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.14 Peta Rencana Struktur Ruang Kota Administrasi Jakarta Barat Tahun 2030

Sumber : Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

IV-18

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.15 Peta Rencana Struktur Ruang Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu Tahun 2030

Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

IV-19

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.16 Peta Rencana Pola Ruang Daratan Menurut RTRW 2030

Sumber : Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

IV-20

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


IV.2.3 Analisis Kecenderungan Distribusi Kependudukan
IV.2.3.1

dikategorikan sebagai kawasan perumahan horizontal, kawasan perumahan horizontal


dengan KDB rendah, kawasan perumahan vertikal, dan kawasan perumahan vertikal dengan
KDB rendah.
Luas kawasan perumahan dihitung berdasarkan data citra satelit dengan memperhitungkan
KDB dan KLB sebagai koefisien pengali. Untuk itu diasumsikan bahwa kawasan perumahan
horizontal dengan KDB rendah memiliki koefisien sebesar 30% dan perumahan vertikal
memiliki koefisien sebesar KLB 3.
Melalui penghitungan tersebut diperoleh luasan total kawasan perumahan di setiap
kecamatan.
Kondisi permukiman eksisting di DKI Jakarta dikategorikan. Tabel berikut menunjukkan
luasan dan prosentase kawasan perumahan di setiap kecamatan.

Daya Tampung Penduduk Eksisting


Distribusi penduduk DKI Jakarta menurut satuan ruang kecamatan menjadi dasar
perencanaan detail tata ruang tahun 2030. Untuk memperoleh gambaran tentang
kecenderungan distribusi penduduk DKI Jakarta di setiap kecamatan, faktor yang menjadi
dasar pertimbangan adalah daya tampung penduduk eksisting serta prospek daya tampung
penduduk pada masa mendatang berdasarkan kebijakan rencana tata ruang pada masa
mendatang, yaitu tahun 2030.
Daya tampung penduduk eksisting diperhitungkan berdasarkan interpretasi luas perumahan
dan jumlah penduduk eksisting, Kawasan perumahan eksisting di DKI Jakarta dapat

Tabel IV.10
Luas dan Prosentase Kawasan Perumahan di DKI Jakarta Menurut Kecamatan Tahun 2011
No.

Kecamatan

Luas Kecamatan
(Km2)

Luas Perumahan (m2)


Horizontal

Horizontal KDB
Rendah

Vertikal

Vertikal KDB
Rendah

29,08%

1,15%

0,00%

0,00%

2.233.431

237.930

30,17%

0,00%

2,56%

0,00%

3.519.498

20.246

48,21%

0,00%

0,31%

0,00%

3.208.908

Horizontal

Horizontal KDB
Rendah

Vertikal

Vertikal KDB
Rendah

Luas Total
Kawasan
Perumahan

1.

Gambir

7,59

2.207.136

2.

Tanah Abang

9,30

2.805.709

3.

Menteng

6,53

3.148.103

4.

Senen

4,22

1.910.788

36.374

45,28%

0,00%

0,86%

0,00%

2.019.912

5.

Cempaka Putih

4,69

2.993.592

63,83%

0,00%

0,00%

0,00%

2.993.592

6.

Johar Baru

2,37

1.637.160

69,08%

0,00%

0,00%

0,00%

1.637.160

7.

Kemayoran

7,25

4.249.137

88.603

58,61%

0,00%

1,22%

0,00%

4.514.946

8.

Sawah Besar

6,16

1.908.091

81.468

30,98%

0,00%

1,32%

0,00%

2.152.496

Jakarta Pusat

48.11

20,859,716

464.621

43.36%

0,18%

0,97%

0,00%

22.279.941

1.

Koja

13,20

5.478.768

27.269

41,50%

0,00%

0,21%

0,00%

5.560.576

2.

Kelapa Gading

16,12

7.717.861

229.366

47,87%

0,00%

1,42%

0,00%

8.405.957

3.

Tanjung Priok

25,13

9.732.406

26.857

38,74%

0,00%

0,11%

0,00%

9.812.977

4.

Pademangan

9,92

3.150.096

45.841

31,76%

0,00%

0,46%

0,00%

3.287.619

5.

Penjaringan

35,49

12.446.322

42.026

35,07%

0,00%

0,12%

0,00%

12.572.399

6.

Cilincing

39,70

9.151.274

56.986

23,05%

0,00%

0,14%

0,00%

9.322.231

139.56

47,676,727

428.345

34.16%

0,00%

0,31%

0,00%

48.961.761

Jakarta Utara

87.648

Prosentase Kawasan Perumahan terhadap Luas Kecamatan (%)

225

87.873

1.

Makasar

21,97

7.309.660

33,27%

0,00%

0,00%

0,00%

7.309.660

2.

Pasar Rebo

12,98

7.499.183

57,77%

0,00%

0,00%

0,00%

7.499.183

3.

Ciracas

15,39

10.737.527

69,77%

0,00%

0,00%

0,00%

10.737.527

4.

Cipayung

28,46

13.157.327

46,23%

0,00%

0,00%

0,00%

13.157.327

5.

Cakung

42,52

16.204.421

38,11%

0,00%

0,38%

0,00%

16.688.090

6.

Kramat Jati

12,97

8.410.224

64,84%

0,00%

0,00%

0,00%

8.410.224

7.

Pulo Gadung

15,62

7.757.928

49,67%

0,00%

0,04%

0,00%

7.775.139

8.

Matraman

4,96

3.200.169

64,52%

0,00%

0,00%

0,00%

3.200.169

9.

Jatinegara

11,35

6.320.293

64.185

55,69%

0,00%

0,57%

0,00%

6.512.848

161.223
5.737

IV-21

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


No.
10.

Kecamatan

Luas Kecamatan
(Km2)

Duren Sawit

Jakarta Timur

Luas Perumahan (m2)


Horizontal

Prosentase Kawasan Perumahan terhadap Luas Kecamatan (%)

Horizontal KDB
Rendah

Vertikal

Vertikal KDB
Rendah

63,54%

0,00%

0,00%

0,00%

14.397.699

231.145

50.29%

0,00%

0,12%

0,00%

95.687.866

96.418

56,87%

0,00%

0,75%

0,00%

7.637.226

15.067

67,06%

0,00%

0,06%

0,00%

16.817.192

19.235

63,90%

0,00%

0,25%

0,00%

4.996.805

21.310

62,47%

0,00%

0,25%

0,00%

5.392.815

22,66

14.397.699

188.88

94,994,431

Horizontal KDB
Rendah

Vertikal

1.

Kebayoran Baru

12,92

7.347.914

2.

Jagakarsa

25,01

16.771.991

3.

Mampang Prapatan

7,73

4.939.094

4.

Pancoran

8,53

5.328.884

5.

Tebet

9,52

5.608.201

16.073

36.200

58,89%

0,17%

0,38%

0,00%

5.721.623

6.

Setiabudi

8,85

3.508.808

18.075

274.198

39,65%

0,20%

3,10%

0,00%

4.336.825

7.

Kebayoran Lama

19,32

12.767.120

99.107

66,08%

0,00%

0,51%

0,00%

13.064.440

8.

Pesanggrahan

13,45

9.356.423

9.939

69,56%

0,00%

0,07%

0,03%

9.389.369

9.

Cilandak

18,20

11.325.097

7.428

62,23%

0,00%

0,04%

0,00%

11.347.382

10.

Pasar Minggu

21,90

11.938.718

13.180

54,51%

0,00%

0,06%

0,00%

11.978.258

145.43

88,892,249

61.12%

0,02%

0,41%

0,00%

90.681.937

54,09%

0,00%

0,00%

0,00%

2.358.320

26,44%

0,00%

14,97%

0,00%

3.851.329

43,24%

0,00%

0,00%

0,00%

13.069.169

48,65%

0,00%

3,16%

0,00%

5.725.347

71,79%

0,00%

0,00%

0,00%

19.053.248

49,80%

1,99%

1,06%

0,00%

9.447.739

Jakarta Selatan

197

Horizontal

Vertikal KDB
Rendah

Luas Total
Kawasan
Perumahan

23
-

3,477

592.083

3.477

1.

Taman Sari

4,36

2.358.320

-.

2.

Tambora

5,40

1.427.358

3.

Kalideres

30,23

13.069.169

4.

Grogol Petamburan

9,85

4.792.560

5.

Cengkareng

26,54

19.053.248

6.

Kebon Jeruk

17,64

8.783.336

350.767

7.

Kembangan

24,16

12.003.752

19.536

49,69%

0,08%

0,00%

0,00%

12.009.613

8.

Palmerah

7,51

3.957.571

66.638

96.550

52,73%

0,89%

1,29%

0,00%

4.267.214

125.68

65,445,315

436.942

1.401.861

52.07%

0,35%

1,12%

0,00%

69.781.981

Jakarta Barat

807.990
310.929
186.391

Sumber : Hasil Perhitungan, 2013


Keterangan : KDB rendah adalah 30%
Kawasan perumahan vertikal adalah KLB 3

Berdasarkan proxi luas total kawasan perumahan dapat diketahui pemanfaatan kawasan
perumahan dan daya tampung kawasan perumahan eksisting. Tabel berikut menunjukkan
hasil perhitungan daya tampung kawasan perumahan eksisting di setiap kecamatan di DKI
Jakarta.
Tabel IV.11 Luas Total dan Prosentase Kawasan Perumahan
di DKI Jakarta Menurut Kecamatan Tahun 2011
No

Kecamatan

1.

Gambir

2.

Tanah Abang

3.

Jumlah Penduduk
Tahun 2011 (Jiwa)

Luas Total
Kawasan
Perumahan

Pemanfaatan Kawasan
Perumahan Eksisting
(m2/Jiwa)

Daya Tampung Kawasan


Perumahan Eksisting
(Jiwa)

78.726

2.233.431

28,37

248.159

144.459

3.519.498

24,36

391.055

Menteng

68.309

3.208.908

46,98

356.545

4.

Senen

94.540

2.019.912

21,37

224.435

5.

Cempaka Putih

84.850

2.993.592

35,28

332.621

No

Kecamatan

Jumlah Penduduk
Tahun 2011 (Jiwa)

Luas Total
Kawasan
Perumahan

Pemanfaatan Kawasan
Perumahan Eksisting
(m2/Jiwa)

Daya Tampung Kawasan


Perumahan Eksisting
(Jiwa)

6.

Johar Baru

116.261

1.637.160

14,08

181.907

7.

Kemayoran

215.331

4.514.946

20,97

501.661

8.

Sawah Besar

100.801

2.152.496

21,35

239.166

Jakarta Pusat

903.277

22.279.941

24,67

2.475.549

1.

Koja

321.840

5.560.576

17,28

617.842

2.

Kelapa Gading

131.354

8.405.957

63,99

933.995

3.

Tanjung Priok

410.103

9.812.977

23,93

1.090.331

4.

Pademangan

162.616

3.287.619

20,22

365.291

5.

Penjaringan

288.190

12.572.399

43,63

1.396.933

6.

Cilincing

403.406

9.322.231

23,11

1.717.509

48.961.761

28,51

1.035.803
5.440.196

Jakarta Utara

IV-22

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


No

Kecamatan

Jumlah Penduduk
Tahun 2011 (Jiwa)

Luas Total
Kawasan
Perumahan

Pemanfaatan Kawasan
Perumahan Eksisting
(m2/Jiwa)

1.

Makasar

203.615

7.309.660

35,90

812.184

2.

Pasar Rebo

191.947

7.499.183

39,07

833.243

3.

Ciracas

249.920

10.737.527

42,96

1.193.059

4.

Cipayung

203.615

13.157.327

64,62

1.461.925

5.

Cakung

407.113

16.688.090

40,99

1.854.232

6.

Kramat Jati

244.726

8.410.224

34,37

934.469

7.

Pulo Gadung

281.953

7.775.139

27,58

863.904

8.

Matraman

191.638

3.200.169

16,70

355.574

9.

Jatinegara

289.342

6.512.848

22,51

723.650

10

Duren Sawit

376.819

14.397.699

38,21

2.640.688

95.687.866

36,24

1.599.744
10.631.985

Jakarta Timur

Dengan demikian, daya tampung kawasan perumahan eksisting dapat diperhitungkan


berdasarkan proxy luas total kawasan perumahan dengan standar minimal kebutuhan ruang
per kapita, yaitu 9 m2. Dari perhitungan diketahui bahwa Jakarta Pusat memiliki daya
tampung sebesar 2.475.549 jiwa, Jakarta Utara sebesar 5.440.196 jiwa, Jakarta Timur
sebesar 10.631.985 jiwa, Jakarta Selatan 10.075.771 jiwa, dan Jakarta Barat sebesar
7.753.553 jiwa.

Daya Tampung Kawasan


Perumahan Eksisting
(Jiwa)

IV.2.3.2

Prediksi Luasan Kawasan Perumahan


Guna memperoleh perspektif daya tampung penduduk pada masa mendatang, prediksi
dilakukan berdasarkan interpretasi kawasan perumahan dan kawasan perumahan taman
sesuai arahan RTRW Jakarta 2030 ke dalam rancangan pola ruang yang akan diterapkan
dalam RDTR DKI Jakarta 2030.
Untuk itu dibutuhkan kesepadanan/ekivalensi kategori kawasan perumahan dan kawasan
perumahan taman ke dalam kategori zonasi dalam rancangan RDTR DKI Jakarta 2030.
Analisis ini dilakukan berdasarkan arahan RTRW DKI Jakarta 2030 dan hasil analisis kon
guna interpretasi lanjut proxi luasan kawasan untuk hunian sebagai determinan daya
tampung penduduk. Rancangan zonasi hunian dalam RDTR DKI Jakarta 2030 meliputi zona
perumahan KDB sedang-tinggi, zona perumahan KDB rendah, zona perumahan vertikal, dan
zona perumahan vertikal KDB rendah yang merupakan turunan pola ruang dalam RTRW
Jakarta 2030 secara hirarkis. Elaborasi tersebut ditunjukkan pada tabel berikut.

1.

Kebayoran Baru

109.309

7.637.226

69,87

848.581

2.

Jagakarsa

380.541

16.817.192

44,19

1.868.577

3.

Mampang Prapatan

63.456

4.996.805

78,74

555.201

4.

Pancoran

119.563

5.392.815

45,10

599.202

5.

Tebet

98.252

5.721.623

58,23

635.736

6.

Setiabudi

90.371

4.336.825

47,99

481.869

7.

Kebayoran Lama

382.802

13.064.440

34,13

1.451.604

8.

Pesanggrahan

276.273

9.389.369

33,99

1.043.263

9.

Cilandak

251.825

11.347.382

45,06

1.260.820

10

Pasar Minggu

304.142

11.978.258

39,38

1.

Kawasan Perumahan

2.076.534

90.681.937

43,67

1.330.918
10.075.771

2.

Kawasan Perumahan Taman

Jakarta Selatan
1.

Taman Sari

140.209

2.358.320

16,82

262.036

2.

Tambora

277.819

3.851.329

13,86

427.925

3.

Kalideres

362.025

13.069.169

36,10

1.452.130

4.

Grogol Petamburan

237.295

5.725.347

24,13

636.150

5.

Cengkareng

466.907

19.053.248

40,81

2.117.028

6.

Kebon Jeruk

313.445

9.447.739

30,14

1.049.749

7.

Kembangan

241.484

12.009.613

49,73

1.334.401

8.

Palmerah

222.273

4.267.214

19,20

2.261.457

69.781.981

30,86

474.135
7.753.553

Jakarta Barat
Sumber : Hasil Perhitungan, 2013

Tabel IV.12 Hirarki Pola Ruang RTRW Jakarta 2030


dan RDTR DKI Jakarta 2030 untuk Kawasan Perumahan
No.

RTRW

RDTR
Zona perumahan KDB sedang-tinggi
Zona perumahan vertikal
Zona perumahan KDB rendah
Zona perumahan vertikal KDB rendah

Mengacu pada hirarki di atas, dapat dilakukan proxy penghitungan luasan menurut
rancangan zona pada RDTR DKI Jakarta 2030 menurut satuan ruang kecamatan. Luasan ini
akan menjadi dasar prediksi daya tampung penduduk di setiap kecamatan pada masa
mendatang, yakni tahun 2030. Tabel berikut menunjukkan proxy luasan kawasan hunian di
setiap kecamatan menurut rancangan zonasi pada RDTR DKI Jakarta 2030.
Proporsi distribusi kawasan hunian tersebut diperoleh dari arahan distribusi pola ruang
menurut RTRW Jakarta 2030 terhadap hasil analisis kondisi eksisting. Sedang proxy luasan
per zona perumahan dihitung dari perkalian proporsi masing-masing zona dengan luasan
kawasan perumahan dan perumahan taman yang diturunkan dari RTRW Jakarta 2030.

Berdasarkan penghitungan di atas dapat diketahui bahwa pemanfaatan kawasan perumahan


per kapita, yaitu di Jakarta Pusat sebesar 24,67 m2 per jiwa, di Jakarta utara sebesar 28,51
m2 per jiwa, di Jakarta Timur sebesar 36,24 m2 per jiwa, di Jakarta Selatan sebesar 43,67
m2 per jiwa, dan di Jakarta Barat sebesar 30,86 m2 per jiwa.

IV-23

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Tabel IV.13 Rencana Distribusi Hunian di DKI Jakarta Menurut Kecamatan Dalam Rancangan RDTR DKI Jakarta Tahun 2030

No.

Kecamatan

Luas Kawasan Perumahan Menurut


RTRW Jakarta 2030 (m2)
Kawasan
Perumahan

Kawasan
Perumahan Taman

Proporsi Distribusi Menurut


Rancangan Zona RDTR DKI Jakarta 2030 (%)
Zona Perumahan KDB
Sedang-Tinggi

Zona Perumahan
Vertikal

Proxy Luasan
Menurut Rancangan Zona RDTR DKI Jakarta 2030 (m 2)

Zona
Perumahan KDB
rendah

Zona Perumahan
Vertikal KDB Rendah

Zona Perumahan
KDB Sedang-Tinggi

Zona
Perumahan
Vertikal

Zona Perumahan
KDB rendah

Zona Perumahan
Vertikal KDB Rendah

1.

Gambir

1.289.580

100%

0%

0%

0%

1.289.580

2.

Tanah Abang

2.369.404

70%

30%

0%

0%

1.658.583

710.821

3.

Menteng

2.801.721

95%

5%

0%

0%

2.661.634

140.086

4.

Senen

1.169.917

95%

5%

0%

0%

1.111.421

58.496

5.

Cempaka Putih

2.451.592

98%

2%

2%

98%

2.402.560

49.032

6.

Johar Baru

1.369.905

98%

2%

0%

0%

1.342.507

27.398

7.

Kemayoran

3.548.548

90%

10%

0%

0%

3.193.693

354.855

8.

Sawah Besar

1.172.715

98%

2%

0%

0%

1.149.261

23.454

14.809.239

1.364.142

Jakarta Pusat

124.703

16.173.381

124.703

2.494

122.209

2.494

122.209

1.

Koja

4.645.576

94%

6%

0%

0%

4.366.842

278.735

2.

Kelapa Gading

7.300.152

98%

2%

0%

0%

7.154.149

146.003

3.

Tanjung Priok

7.836.107

228.997

98%

2%

28%

72%

7.679.385

156.722

4.

Pademangan

2.470.676

244.081

87%

13%

0%

100%

2.149.488

321.188

5.

Penjaringan

10.626.612

591.134

96%

4%

64%

36%

10.201.548

425.064

378.326

6.

Cilincing

10.174.428

333.356

68%

32%

100%

0%

6.918.611

3.255.817

333.356

43.053.551

1.397.569

38.470.022

4.583.529

775.801

59.943

205.481

2.362.662

Jakarta Utara

64.119

164.878

244.081
212.808
621.767

1.

Makasar

5.994.265

205.481

99%

1%

100%

0%

5.934.322

2.

Pasar Rebo

4.242.890

2.362.662

100%

0%

100%

0%

4.242.890

3.

Ciracas

3.497.113

4.544.357

99%

1%

99%

1%

3.462.142

34.971

4.498.913

45.444

4.

Cipayung

1.681.359

8.748.044

99%

1%

99%

1%

1.664.546

16.814

8.660.563

87.480

5.

Cakung

14.390.369

352.589

20%

80%

100%

0%

2.878.074

11.512.295

352.589

6.

Kramat Jati

4.088.807

3.866.786

98%

2%

100%

0%

4.007.030

81.776

3.866.786

7.

Pulo Gadung

7.387.868

2.563

96%

4%

100%

0%

7.092.353

295.515

2.563

8.

Matraman

2.542.686

100%

0%

0%

0%

2.542.686

9.

Jatinegara

5.296.668

98%

2%

0%

0%

5.190.735

105.933

10.

Duren Sawit

99%

1%

100%

0%

13.291.034

134.253

107.564

60.666.878

1.880.434

20.057.121

132.924

Jakarta Timur

13.425.287

107.564

62.547.312

20.190.045

1.

Kebayoran Baru

7.309.900

344.194

93%

7%

76%

24%

6.798.207

511.693

261.588

82.607

2.

Jagakarsa

2.855.280

10.896.637

99%

1%

99%

1%

2.826.727

28.553

10.787.671

108.966

3.

Mampang Prapatan

4.114.056

1.053.608

97%

3%

89%

11%

3.990.635

123.422

937.711

115.897

4.

Pancoran

4.844.697

290.053

99%

1%

27%

73%

4.796.250

48.447

78.314

211.739

5.

Tebet

5.386.944

129.197

91%

9%

41%

59%

4.902.119

484.825

52.971

76.226

6.

Setiabudi

3.403.173

3.923

80%

20%

100%

0%

2.722.538

680.635

3.923

7.

Kebayoran Lama

11.053.024

645.506

97%

3%

83%

17%

10.721.434

331.591

535.770

109.736

8.

Pesanggrahan

7.411.910

556.411

99%

1%

46%

54%

7.337.790

74.119

255.949

300.462

IV-24

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No.

Kecamatan

Luas Kawasan Perumahan Menurut


RTRW Jakarta 2030 (m2)
Kawasan
Perumahan

Proporsi Distribusi Menurut


Rancangan Zona RDTR DKI Jakarta 2030 (%)

Kawasan
Perumahan Taman

Zona Perumahan KDB


Sedang-Tinggi

Zona Perumahan
Vertikal

Proxy Luasan
Menurut Rancangan Zona RDTR DKI Jakarta 2030 (m 2)

Zona
Perumahan KDB
rendah

Zona Perumahan
Vertikal KDB Rendah

Zona Perumahan
KDB Sedang-Tinggi

Zona
Perumahan
Vertikal

Zona Perumahan
KDB rendah

Zona Perumahan
Vertikal KDB Rendah

9.

Cilandak

7.144.467

4.509.904

93%

7%

90%

10%

6.644.355

500.113

4.058.913

450.990

10.

Pasar Minggu

7.043.667

5.148.402

98%

2%

92%

8%

6.902.794

140.873

4.736.530

411.872

60.567.118

23.577.835

57.642.848

2.924.270

21.709.339

1.868.495

20.821

Jakarta Selatan
1.

Taman Sari

1.041.027

98%

2%

0%

0%

1.020.206

2.

Tambora

2.482.637

100%

0%

0%

0%

2.482.637

3.

Kalideres

11.005.674

1.459.478

97%

3%

97%

3%

4.

Grogol Petamburan

98%

2%

0%

5.

Cengkareng

11.224.300

322.224

92%

8%

6.

Kebon Jeruk

10.270.601

388.119

99%

7.

Kembangan

15.129.862

87.689

8.

Palmerah

4.555.557

112.077

61.304.887

2.369.587

5.595.230

Jakarta Barat

10.675.503

330.170

1.415.694

0%

5.483.326

111.905

0%

100%

10.326.356

897.944

0%

85%

15%

10.167.895

20%

80%

81%

19%

3.025.972

97%

3%

73%

27%

43.784
322.224

329.901

58.218

12.103.890

71.028

16.661

4.418.890

136.667

81.816

30.261

59.402.078

1.800.103

1.898.440

471.148

Sumber : Hasil Perhitungan, 2013

IV.2.3.3

Prediksi Daya Tampung Penduduk Tahun 2030


Berdasarkan proxy luasan zona perumahan menurut rancangan zonasi RDTR DKI Jakarta
2030, dapat diketahui daya tampung penduduk di setiap kecamatan dengan menggunakan
asumsi KDB dan KLB sebagai koefisien pengali serta kebutuhan luas hunian per kapita
sebesar . rendah memiliki koefisien 30% sedang zona perumahan vertikal memiliki KLB 3.
Prosentase daya tampung kecamatan terhadap kota administrasi menjadi faktor pengali
untuk memprediksikan jumlah penduduk di setiap kecamatan pada tahun 2030. Tabel berikut
menunjukkan daya tampung dan prediksi jumlah penduduk di setiap kecamatan pada tahun
2030 yang menjadi dasar penyusunan RDTR DKI Jakarta 2030.
Tabel IV.14 Daya Tampung dan Prakiraan Jumlah Penduduk di DKI Jakarta
Menurut Kecamatan Tahun 2030

No.

Kecamatan

1.

Gambir

2.

Tanah Abang

3.

Jumlah
Penduduk
Tahun 2011
(Jiwa)

Prediksi
Jumlah
Penduduk
Tahun 2030
(Jiwa)1

Selisih Jumlah
Penduduk
Tahun 2030
dengan Tahun
2011 (Jiwa)

Daya
Tampung
Tahun
2030
(Jiwa)

Daya Tampung
Tahun 2030
Menurut Kota
Administrasi
(%)

Prakiraan
Pertambahan
Penduduk
Tahun 2030
(Jiwa)

Prakiraan
Jumlah
Penduduk
Tahun 2030
(Jiwa)

78.726

143.287

6,78%

16.735

95.461

144.459

421.227

19,94%

49.196

193.655

Menteng

68.309

342.433

16,21%

39.994

108.303

4.

Senen

94.540

142.990

6,77%

16.700

111.240

5.

Cempaka
Putih

84.850

295.599

13,99%

34.524

119.374

6.

Johar Baru

116.261

158.300

7,49%

18.488

134.749

7.

Kemayoran

215.331

473.140

22,40%

55.259

270.590

1.150.000

246.723

Prediksi
Jumlah
Penduduk
Tahun 2030
(Jiwa)1

Selisih Jumlah
Penduduk
Tahun 2030
dengan Tahun
2011 (Jiwa)

Daya
Tampung
Tahun
2030
(Jiwa)

Daya Tampung
Tahun 2030
Menurut Kota
Administrasi
(%)

Prakiraan
Pertambahan
Penduduk
Tahun 2030
(Jiwa)

Prakiraan
Jumlah
Penduduk
Tahun 2030
(Jiwa)

No.

Kecamatan

Jumlah
Penduduk
Tahun 2011
(Jiwa)

8.

Sawah Besar

100.801

135.514

6,41%

15.827

116.628

903.277

2.112.489

100,00%

246.723

1.150.000

Jakarta Pusat
1.

Koja

321.840

578.116

9,81%

- 13.987

307.853

2.

Kelapa
Gading

131.354

843.573

14,32%

- 20.409

110.945

3.

Tanjung Priok

410.103

924.131

15,69%

- 22.358

387.745

4.

Pademangan

162.616

370.303

6,29%

- 8.959

153.657

5.

Penjaringan

288.190

1.309.085

22,22%

- 31.672

256.518

6.

Cilincing

403.406

1.865.119

31,66%

- 45.124

358.282

1.717.509

5,890,327

100,00%

- 142.509

1.575.000

Jakarta Utara

1.575.000

- 142.509

1.

Makasar

203.615

686.199

6,63%

24.646

228,261

2.

Pasar Rebo

191.947

550.188

5,31%

19.761

211,708

3.

Ciracas

249.920

550.848

5,32%

19.785

269,705

4.

Cipayung

203.615

487.988

4,71%

17.527

221,142

5.

Cakung

407.113

4.168.971

40,27%

149.738

556,851

6.

Kramat Jati

244.726

601.377

5,81%

21.600

266,326

7.

Pulo Gadung

281.953

886.630

8,56%

31.845

313,798

8.

Matraman

191.638

282.521

2,73%

10.147

201,785

3.012.500

371.812

IV-25

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No.

Kecamatan

Jumlah
Penduduk
Tahun 2011
(Jiwa)

Prediksi
Jumlah
Penduduk
Tahun 2030
(Jiwa)1

Selisih Jumlah
Penduduk
Tahun 2030
dengan Tahun
2011 (Jiwa)

Daya
Tampung
Tahun
2030
(Jiwa)

Daya Tampung
Tahun 2030
Menurut Kota
Administrasi
(%)

Prakiraan
Pertambahan
Penduduk
Tahun 2030
(Jiwa)

Prakiraan
Jumlah
Penduduk
Tahun 2030
(Jiwa)

9.

Jatinegara

289.342

612.059

5,91%

21.984

311,326

10.

Duren Sawit

376.819

1.525.118

14,73%

54.778

431,597

2.640.688

10.351.898

100,00%

371,812

3.012.500

Jakarta Timur
1.

Kebayoran
Baru

109.309

942.901

11,37%

85.130

194.439

2.

Jagakarsa

380.541

694.084

8,37%

62.666

443.207

3.

Mampang
Prapatan

63.456

527.391

6,36%

47.616

111.072

4.

Pancoran

119.563

572.850

6,91%

51.720

171.283

5.

Tebet

98.252

715.677

8,63%

64.615

162.867

6.

Setiabudi

90.371

529.513

6,39%

47.807

138.178

7.

Kebayoran
Lama

382.802

1.330.633

16,05%

120.137

502.939

8.

Pesanggraha
n

276.273

878.594

10,60%

79.324

355.597

9.

Cilandak

251.825

1.085.362

13,09%

97.992

349.817

10.

Pasar Minggu

304.142

1.013.006

12,22%

91.460

395.602

2.076.534

8.290.012

100,00%

748.466

2.825.000

Jakarta Selatan

2.825.000

748.466

1.

Taman Sari

140.209

120.296

1,21%

10.912

151,121

2.

Tambora

277.819

275.849

2,78%

25.022

302,841

3.

Kalideres

362.025

1.347.792

13,57%

122.259

484,284

4.

Grogol
Petamburan

237.295

646.560

6,51%

58.650

295,945

5.

Cengkareng

466.907

1.478.910

14,89%

134.153

601,060

6.

Kebon Jeruk

313.445

1.146.585

11,54%

104.007

417,452

7.

Kembangan

241.484

4.374.883

44,04%

396.848

638,332

8.

Palmerah

222.273

542.297

5,46%

49.192

271,465

2.261.457

9.933.171

100,00%

901,043

3.162.500

67.970

41,18%

7.865

10.533

97.093

58,82%

11.235

14.467

165.063

100,00%

19.100

25.000

Jakarta Barat
1.

Kepulauan
Seribu Utara

2.668

2.

Kepulauan
Seribu
Selatan

3.232

Kepulauan Seribu

5.900

3.162.500

25.000

901.043

19.100

Sumber : Hasil Perhitungan, 2013

IV-26

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.17 Grafik Penduduk Eksisting, Penambahan, dan Distriusi Penduduk 2030

Sumber : Hasil Perhitungan, 2013

IV-27

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


IV.3 PEREKONOMIAN

Tabel IV.16 Pertumbuhan PDRB Provinsi DKI Jakarta Atas Dasar Harga Konstan Tahun 2007-2011
(Milyar Rupiah)

IV.3.1 Perekonomian DKI Jakarta


Sebagai pusat kegiatan ekonomi, pemerintahan, dan sosial terbesar di Indonesia, DKI Jakarta
selama ini berperan sebagai indikator perekonomian Nasional. Kajian dalam rangka
penyusunan RTRW Jakarta 2030 menjelaskan bahwasanya struktur perekonomian DKI Jakarta
dibentuk oleh sektor keuangan, persewaan, dan jasa perusahaan sebagai unggulan; diikuti oleh
sektor perdagangan, hotel, dan restoran; dan sektor industri pengolahan. Struktur perekonomian
tersebut mempertegas peran DKI Jakarta sebagai pusat jasa, keuangan, dan perdagangan
pada skala Nasional.
Laju pertumbuhan ekonomi (LPE) DKI Jakarta rata-rata 2007 2011 tercatat sebesar 6,08% per
tahun dan cenderung meningkat. LPE tersebut tercatat di atas rata-rata LPE Nasional pada
tahun yang sama, sehingga dapat disimpulkan bahwa perekonomian DKI Jakarta relatif
mewakili gambaran perekonomian Nasional.
PDRB DKI Jakarta menurut harga berlaku maupun harga konstan selama periode 2007 2011
mencatat kontribusi sektor keuangan, perdagangan, serta jasa-jasa yang signifikan secara
berkelanjutan. Kontribusi sektor-sektor tersebut mencapai lebih dari 60% dengan
kecenderungan konsisten dengan fluktuasi tidak nyata.
Tabel IV.15 Pertumbuhan PDRB Provinsi DKI Jakarta Atas Dasar Harga Berlaku Tahun 2007-2011
(Milyar Rupiah)
No.

Sektor

1.

Pertanian

2.

Pertambangan
dan Penggalian

3.

2007
Jumlah

2008
%

Jumlah

2009
%

Jumlah

2010
%

Jumlah

2011
%

Jumlah

571,425

0,10

687,829

0,10

762,980

1.10

849,560

0,10

918,803

0.09

2.636,093

0,47

3.178,746

0,47

3.155,761

0.42

3.704,281

0.43

5.139,915

0.52

Industri
Pengolahan

90.446,591

15,97

106.418,766

15,75

118.163,190

15,6

135.643,231

15,73

153.505,112

15,62

4.

Listrik dan Air


Bersih

6.021,390

1,06

7.525,841

1,11

8.294,308

1,09

9.012,257

1,05

9.667,646

0,98

5.

Konstruksi

63.448,564

11,2

76.502,861

11,3

86.646,985

11,44

98.424,987

11,42

112.810,496

11,48

6.

Perdagangan,
Hotel, dan
Restoran

115.311,319

20,36

140.420,044

20,74

156.084,326

20,6

178.357,449

20,69

204.480,250

20,81

7.

Pengangkutan
dan
Komunikasi

52.793,003

9,32

63.430,684

9,37

74.970,893

9,89

87.688,423

10,17

101.265,389

10,3

8.

Keuangan,
Persewaan,
dan Jasa
Perusahaan

162.297,780

28,65

193.513,702

28,58

213.437,911

28,17

239.155,971

27,74

270.951,564

27,57

No.

Lapangan
Usaha

2007
Jumlah

2008
%

Jumlah

2009
%

Jumlah

2010
%

Jumlah

2011
%

Jumlah

1.

Pertanian

298,415

0,09

300,720

0,09

301,754

0,08

304,274

0,08

306,661

0,07

2.

Pertambangan
dan Penggalian

937,343

0,28

937,999

0,27

936,029

0,25

950,016

0,24

1.032,115

0,24

3.

Industri
Pengolahan

56.195,163

16,88

58.367,314

16,50

58.447,652

15,73

60.567,510

15,31

62.052,121

14,69

4.

Listrik dan Air


Bersih

2.183,806

0,66

2.343,587

0,66

2.450,865

0,66

2.588,998

0,65

2.691,351

0,64

5.

Kontruksi

33.600,764

10,09

36.178,854

10,23

38.422,395

10,34

41.143,270

10,40

44.410,649

10,52

6.

Perdagangan,
Hotel, dan
Restoran

72.249,706

21,70

77.064,386

21,79

80.154,121

21,58

85.980,580

21,73

92.356,593

21,87

7.

Pengangkutan
dan Komunikasi

30.697,406

9,22

35.258,578

9,97

40.769,712

10,98

46.776,560

11,82

53.317,073

12,63

8.

Keuangan,
Persewaan, dan
Jasa
Perusahaan

98.558,328

29,60

102.707,651

29,04

106.788,434

28,75

111.279,950

28,13

116.889,924

27,68

9.

Jasa-jasa

38.250,324

11,49

40.564,301

11,47

43.198,538

11,63

46.042,416

11,64

49.231,224

11,66

Jumlah

332.971,255

100,00

353.723,391

100,00

371.469,499

100,00

395.633,575

100,00

422.287,711

100,00

PDRB Tanpa Migas

332.033,912

99,72

352.785,392

99,73

370.533,470

99,75

394.683,559

99,76

421.255,596

99,76

Sumber : BPS DKI Jakarta

Perkembangan sektor perekonomian di DKI Jakarta pada periode 2007 2011 menunjukkan
perbedaan relatif signifikan dibandingkan periode 2001 2007.Jika pada periode 2001 2007
rata-rata tumbuh dengan laju satu digit, maka pada periode 2007 - 2011 seluruh sektor
cenderung tumbuh jauh lebih tinggi. Hal ini dipengaruhi oleh kondisi perekonomian Nasional dan
dunia yang mengalami krisis pada akhir dekade 1900-an ditandai oleh krisis moneter dan
ekonomi pada tahun 1996. Pada awal dekade 2000-an setiap sektor ekonomi melakukan
recovery untuk dapat tumbuh kembali, sekaligus menyesuaikan diri dengan perkembangan
regional dan global. Jika dalam periode sebelumnya sektor di DKI Jakarta meningkat dalam laju
negatif, maka pada periode 2007 2011 seluruhnya tumbuh dengan laju positif.Bahkan laju
tertinggi dicatat oleh sektor pertambangan dan penggalian.
Tabel IV.17 Laju Pertumbuhan Tahunan Rata-rata Sektor
di Provinsi DKI Jakarta Tahun 2001 2011 (%)
No.

Sektor

2001- 2007
(%/Tahun)

2007 - 2011
(%/Tahun)

1.

Pertanian

-1,08

14,45

72.923,194

12,87

85,366,268

12,61

96.180,239

12,69

109.253,577

12,67

124.065,602

12,62

2.

Pertambangan dan Penggalian

-3.90

19,30

Jumlah

566.449,360

100

677.044,743

100

757.696,594

100

862.089,737

100

982.804,778

100

3.

Industri Pengolahan

5,29

14,05

PDRB Tanpa Migas

563.813,267

99,53

673.865,997

99,53

754.540,833

99,58

858.385,455

99,57

977.664,863

99,48

4.

Listrik dan Air Bersih

6,00

13,07

5.

Konstruksi

6,50

15,14

6.

Perdagangan, Hotel, dan Restoran

7,47

15,38

7.

Pengangkutan dan Komunikasi

16,16

18,22

9.

Jasa-jasa

Sumber : BPS DKI Jakarta

IV-28

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


No.

Sektor

2001- 2007
(%/Tahun)

2007 - 2011
(%/Tahun)

8.

Keuangan, Persewaan, dan Jasa Perusahaan

4,26

13,06

9.

Jasa-jasa

5,61

14,54

Sumber : Penghitungan data BPS DKI Jakarta

Dengan mempertimbangkan bahwasanya kontribusi sektor tersier secara keseluruhan signifikan


dan relatif tidak mengalami fluktuasi yang besar, maka pada masa mendatang pertumbuhan
ekonomi DKI Jakarta pada masa mendatang tetap bertumpu pada sektor keuangan,
perdagangan, dan jasa sebagai sektor basis.
Sektor lainnya yang juga memberikan kontribusi terhadap perekonomian DKI Jakarta adalah
industri pengolahan, walaupun dengan tendensi menurun secara signifikan. Pada tahun 2005
kontribusinya tercatat sekitar 27,88% dan menurun menjadi sekitar 15% pada periode 2007
2011. Dengan kebijakan pengembangan industri hemat energi, hemat air, ramah lingkungan,
dan padat inovasi dan teknologi.Pada masa mendatang kegiatan industri diarahkan
pengembangannya di Kawasan Ekonomi Strategis (KES) Marunda di bagian Utara
Jakarta.Penyediaan ruang bagi pengembangan industri berorientasi ekspor tersebut didukung
oleh laju pertumbuhan sektor industri yang meningkat dalam periode 2007 2011 menjadi
sekitar 14,05% per tahun.
Pada dua dekade mendatang prospek DKI Jakarta sebagai pusat jasa (service city) dan pusat
keuangan (financial center) bagi Indonesia akan tetap kuat. Perspektif perkembangan
perekonomian DKI Jakarta hingga akhir tahun perencanaan 2030 diprakirakan tumbuh dengan
laju sekitar 7% - 9% per tahun dengan dukungan sektor keuangan perdagangan, dan jasa,
termasuk inisiatif pengembangan pariwisata dan industri kreatif.Hal ini akan memberikan
implikasi terhadap penyediaan lahan yang perlu dipertimbangkan dalam perencanaan RDTR
DKI Jakarta 2030.
IV.3.2 Kecenderungan Distribusi Ruang Sektor Perekonomian
IV.3.2.1

Keuangan, Perdagangan, dan Jasa


Dalam mendukung posisi DKI Jakarta sebagai financial center yang telah
dimanifestasikansejak lama sertadukungan sebagai ibukota Negara Kesatuan Republik
Indonesia, maka RTRW Jakarta 2030 telah mengalokasikan pusat-pusat kegiatan primer dan
sekunder untuk menyelenggarakan fungsi kegiatan keuangan dan jasa serta perdagangan.
Fungsi tersebut secara agregatif dalam skala Nasional bersifat hampir absolut, sehingga
akan didukung oleh sistem prasarana transportasi, fasilitas umum, dan utilitas yang memadai.
Diantara pusat-pusat tersebut direncanakan diPusat Kegiatan Primer Timur, Pusat Kegiatan
Primer Baru Barat, Pusat Niaga Terpadu Pantura, Pusat Niaga Terpadu Kuningan, Sentra
Bisnis Sudirman - Casablanca, Pusat Niaga Terpadu Mangga Dua, Pusat Niaga Tanah
Abang, dan Pusat Niaga Terpadu Bandar Baru Kemayoran. Di samping itu, DKI Jakarta
didukung pengembangan kawasan Kawasan Monas, Dukuh Atas, dan Kawasan
Manggarai.Secara garis besar distribusi kegiatan jasa dan perdagangan ditunjukkan oleh
Tabel III.18.
Untuk mendukung terbentuknya pusat-pusat kegiatan keuangan dan jasa yang dilakukan
secara terintegrasi dengan wilayah sekitarnya sebagai kesatuan metropolitan Jakarta,

dibutuhkan percepatan pengembangan sistem transportasi massal terintegrasi antara pusatpusat kegiatan primer dengan kawasan yang dilayani dan Bandara Soekarno-Hatta,
penyediaan energi, telekomunikasi, dan utilitas berstandar internasional.
Luas kawasan perdagangan dan jasa seluas di DKI Jakarta pada tahun 2011 adalah
6.850.22 Ha, meliputi bangunan perkantoran pemerintahan dan swasta, pusat perbelanjaan,
rumah kantor, dan rumah toko. Distribusi kawasan perdagangan dan jasa menurut kota
administrasi tertera pada Tabel III.18 berikut yang menunjukkan bahwa pusat-pusat kegiatan
perdagangan dan jasa di setiap kota terdistribusi hampir merata. Kawasan perkantoran
pemerintahan dan swasta menempati proporsi terbesar, yakni hampir 49,06% diikuti oleh
kawasan perdagangan 26,77% dari luas kawasan perkantoran, perdagangan, dan jasa. Yang
perlu dipertimbangkan adalah luasan rumah toko (ruko) hampir setara dengan luas kegiatan
perdagangan yang mengindikasikan sebagian kegiatan perdagangan tumbuh secara
horizontal.
Tabel IV.18 Luas Kawasan Perdagangan dan Jasa di DKI Jakarta Tahun 2011
Luas (Ha)
Kota

Perkantoran

Jakarta Pusat
Jakarta Utara
Jakarta Barat
Jakarta Selatan
Jakarta Timur
Kepulauan Seribu
Jumlah

Kantor
Pemerintahan

Ruko

Perdagangan

Rukan

Total

331,20
181,80
400,38
517,44
353,98

265,30
154,99
79,68
377,68
698,30

476,43
584,60
424,67
292,22
55,78

170,33
304,99
399.85
245,35
341,88

25,63
41,34
52,82
36,55
37,03

1.268,89
1.267,72
1.357,40
1.469,24
1.486,97

0
1.784,80

0
1.575,95

0
1.462,40

0
1.833,70

0
193,37

0
6.850,22

Sumber : BPS DKI Jakarta, 2011

Penyebaran kegiatan perdagangan, jasa, dan perkantoran tersebut mengikuti pola pemusatan
(centers) dan memita (ribbon development), terutamadi sepanjang ruas jalan arteri dan kolektor.
Beberapa pusat perdagangan berskala besar dan berfungsi sebagai pusat grosir terdapat di
Pusat Niaga Terpadu Mangga Dua di Jakarta Pusat, Pusat Niaga Tanah Abang di Jakarta
Utara, Pusat Niaga Terpadu Casablanka, Pusat Niaga Kelapa Gading, dan beberapa mall dan
ITC yang mewakili setiap bagian wilayah DKI Jakarta.
Perkembangan kegiatan perdagangan dan jasa yang tumbuh di sepanjang jalan arteri atau
kolektor diantaranya di kawasan Roxy, Jatinegara, Gajah Mada, Hayam Wuruk, Mangga Besar,
Blok M, Kelapa Gading, dan Pintu Air. Perkembangan kegiatan perdagangan dan jasa juga
cenderung tumbuh sebagai kawasan campuran (mix used development) terpadu dengan
kawasan hunian, hotel, rekreasi, dan lainnya, seperti Plaza Indonesia, Mal Ambasador, Kelapa
Pengembangan kawasan perdagangan dan jasa di Jakarta Timur direncanakan di pusat
kegiatan primer Sentra Timur, pasar induk Kramatjati, pusat distribusi bahan pangan di
Cipinang, dan pengembangan kawasan perdagangan berskala lokal.
Di Jakarta Utara dan Jakarta Pusat direncanakan di pusat kegiatan primer Sentra Utara di
kawasan reklamasi Pantura Jakarta, pusat niaga Mangga Dua, pusat niaga Tanah Abang, pusat
niaga Kelapa Gading, kawasan Kota Tua, dan kawasan perdagangan lokal di Kapuk,
Pademanagan, Ancol, dan Cilincing.

IV-29

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Di Jakarta Barat pengembangan kawasan perdagangan direncanakan di pusat kegiatan primer
Sentra Barat dan beberapa pusat niaga yang telah tumbuh, seperti Mal Taman Anggrek.

Gambar IV.18 Peta Arahan kebijakan Kawasan Perdagangan dan Jasa

Dengan mengasumsikan bahwa luasan kawasan perdagangan dan jasa per unit pada kondisi
eksisting tidak berubah secara signifikan, maka luasan kawasan perdagangan dan jasa pada
tahun 2030 adalah sebagai berikut :
Tabel IV.19 Prediksi Kebutuhan Kawasan Perdagangan di DKI Jakarta Tahun 2030
Kota Administrasi

Luas Wilayah
(Ha)

Jumlah Gedung Perdagangan


dan Jasa (Unit)

Kebutuhan Lahan
Per Unit (Unit/Ha)

Prediksi Luas
2030 (Ha)

Jakarta Pusat

4.790

11.595

0,11

859,54

Jakarta Utara

15.400

3.358

0,38

2.212,62

Jakarta Barat

12.620

10.101

1,34

1.493,56

Jakarta Selatan

14.570

8.889

0,17

1.340,22

Jakarta Timur

18.870

10.849
44.792

0,14

1.522,65

0,19

7.428,59

Total

Kawasan
Perdagangan
dan Jasa

Sumber : Hasil Perhitungan 2013

Dalam perkembangan yang akan datang, kebutuhan lahan untuk kegiatan perdagangan dan
jasa sekitar 11,17% dari luas wilayah DKI Jakarta direncanakan terutama melalui pembangunan
gedung bertingkat yang diwujudkan melalui mekanisme penetapan KLB. Distribusi kebutuhan
menurut proporsi terhadap luas wilayah kota administrasi adalah 17,94% di Jakarta Pusat,
14,37% di Jakarta Utara, 11,83% di Jakarta Barat, 9,20% di Jakarta Selatan, dan 8,07% di
Jakarta Timur.

Sumber : Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

IV.3.2.2

Industri
Lahan industri di DKI Jakarta pada tahun 2011 adalah seluas 67.165 Ha (BPS DKI Jakarta,
2011) dengan distribusi paling luas di Jakarta Timur.Oleh karena sebagian besar industri
sekaligus dilengkapi oleh fasilitas pergudangan, maka distribusi kegiatan industri tersebut
juga mewakili distribusi pergudangan di DKI Jakarta.
Tabel IV.20 Luas KawasanIndustri di DKI JakartaTahun2011
Kota Administrasi

Luas Wilayah
(Ha)

Luas Lahan Industri (Ha)

Jumlah Industri
(Unit)

Jakarta Pusat

4.790

12,62

279

Jakarta Utara

15.400

2.408,31

983

Jakarta Barat

12.620

789.36

586

Jakarta Selatan

14.570

79,15

65

Jakarta Timur

18.870

1.219,27

198

4.508,71

2.052

Jumlah
Sumber : BPS DKI Jakarta, 2011

IV-30

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Menurut jenis industrinya, dari 1.699 unit industri besar dan sedang di DKI Jakarta pada
tahun 2009 menunjukkan dominasi industri pakaian jadi dengan 382 unit dan industri
makanan minuman dengan 208 unit.
Tabel IV.21 Jumlah Industri Menurut Jenis di Provinsi DKI Jakarta Tahun 2009
No.

Jenis Industri

Jumlah Industri
(Unit)

Jumlah Tenaga
Kerja (Orang)

1.

Makanan dan Minuman

208

26.421

2.

Tekstil

137

18.651

3.

Pakaian Jadi

382

74.783

4.

Kulit dan Alas Kaki

63

5.222

5.

Kayu, Rotan, dan Bambu

23

1.855

6.

Kertas dan Sejenisnya

40

1.860

7.

Penerbitan dan Percetakan

163

15.220

8.

Batubara dan Pengolahan Minyak Bumi

234

9.

Kimia dan Barang dari Bahan Kimia

105

38.176

10.

Karet, Barang dari Karet, dan Plastik`

183

19.397

11.

Barang Galian Bukan Logam

21

10.137

12.

Logam Dasar

29

6.399

13.

Barang dari Logam, kecuali Mesin dan


Peralatannya

96

13.815

14.

Mesin dan Peralatannya

35

8.199

15.

Mesin Lainnya dan Perlengkapannya

35

10.910

16.

Radio, TV, dan Peralatan Komunikasi

471

17.

Peralatan Kedokteran

1.288

18.

Kendaraan Bermotor

35

26.441

19.

Alat Angkutan, selain Kendaraan Roda Empat

21

18.331

20.

Furniture dan Pengolahan Lainnya

92

18.945

21.

Daur Ulang

13

695

1.699

317.450

- Pengembangan industri pengolahan terutama jenis industri tersier yang padat teknologi;
hemat lahan, air, dan energi; dan tidak menimbulkan pencemaran.
- Pengembangan industri perakitan di kawasan Cengkareng dan Pelabuhan Tanjung Priok;
- Pengembangan Kawasan Ekonomi Strategis (KES) di Marunda.
- Penataan dan relokasi kegiatan industri kecil dan menengah yang berada di kawasan
permukiman ke kawasan industri di bagian Barat dan Timur Jakarta secara bertahap.
Gambar IV.19
Kawasan Industri dan Pergudangan di Wilayah DKI Jakarta 2030

Kawasan
Industri

Kawasan Industri

Sumber : DKI Jakarta Dalam Angka, BPS DKI Jakarta, 2011

Perkembangan kegiatan industri pada masa mendatang mengacu kepada RTRW Jakarta
2030 dengan arahan sebagai berikut :

Sumber : Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

- Kawasan industri dan pergudangan terintegrasidengan kawasan pelabuhan.


- Pengembangan industri dibatasi untuk jenis industri hemat lahan, air, dan energi;tidak
menimbulkan pencemaran; dan teknologi tinggi.
- Kawasan industri mempertimbangkan daya dukung transportasi dan infrastruktur lainnya.
- Tidak dialokasikan di kawasan rawan bencana dan kawasan berfungsi lindung.
- Pemanfaatan lahan industri dan pergudangan diarahkan dengan KDB maksimum 60%.
Kawasan industri dan pergudangan dalam RDTR DKI Jakarta 2030 direncanakan sebagai
berikut :

IV-31

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


IV.4 INFRASTRUKTUR DAN UTILITAS
IV.4.1 Prasarana Transportasi
a. Kondisi Lalu Lintas dan Transportasi Eksisting
1.

Jaringan Jalan
Jalan diklasifikasikan berdasarkan fungsi atau kelas administratifnya sesuai dengan undangundang, peraturan nomor 34. Terdapat empat klasifikasi fungsional jalan yaitu: Jalan Tol, Jalan
Primer, Jalan Sekunder, dan Jalan lainnya; sedangkan berdasarkan otoritas/administratifnya:
Jalan Nasional (Tol), Jalan Nasional (Non-Toll), Jalan Provinsi, dan Jalan Lain-Lain (Jalan
Kabupaten dan lain-lain).
Wilayah Jabodetabek memiliki sistem jaringan jalan lingkar dan radial. sistem jaringan jalan
lingkar yaitu lingkar luar (outer ring road) yang juga merupakan jaringan jalan arteri primer,
jaringan radial yang melayani kawasan di luar outer ring road menuju kawasan di dalam outer
ring road.
Sistem Jaringan jalan eksisting berbentuk jaringan radial dan circumferensial yang terdiri dari:
-

Koridor Timur
:
Koridor Barat
:
Koridor Selatan :

Kearah Utara

Jalan Bekasi Raya dan Jalan tol DKI Jakarta Cikampek


Jalan Daan Mogot dan Jalan tol DKI Jakarta Merak
Jalan Raya Bogor, Jalan tol Jagorawi, Jalan Raya Cinere, Jalan Raya
Ciputat
Jalan Pluit Raya, Jalan RE Martadinata dan Jalan tol Harbour

Gambar IV.20
Jaringan Jalan Jabodetabek (termasuk arahan sistem transportasi Bopuncur)

Sistem Transportasi di wilayah DKI Jakarta pada dasarnya didominasi oleh sistem jalan raya
yang mencakup 90% dari total pasokan yang melayani kebutuhan perjalanan, sedangkan
sisanya merupakan sistem jalan rel. Sebagai konsekuensi logis dari situasi ini, pelayanan
kebutuhan angkutan umum didominasi oleh sistem angkutan umum jalan raya. Kondisi ini
sejalan dengan kebijakan yang dilakukan oleh pemerintah dalam melakukan investasi di
bidang transportasi yang menitikberatkan investasi pada pengembangan sistem jaringan jalan.
Panjang jalan di wilayah DKI Jakarta pada tahun 2009 adalah sebesar 6.724,2 km atau 49%
dari total panjang jaringan jalan di wilayah Jabodetabek yaitu 13.720 km,sebesar 51% atau
sisanya 6.996,3 berada di wilayah Bodetabek. Gambaran keseluruhan mengenai jaringan jalan
yang ada diwilayah Jabodetabek dapat dilihat gambar dan tabel berikut dibawah ini.
Tabel IV.22
Panjang Jalan Berdasarkan Wilayah
Wilayah

Tol
21.9
37.2
6.4
12.9
34.6
113.0

Jakarta Selatan
Jakarta Timur
Jakarta Pusat
DKI
Jakarta Barat
Jakarta
Jakarta Utara
total
*2
Kota Bogor
*2
Kabupaten Bogor*1
2
Kota Depok
*2
Kota Tangerang
*2
Bodetabek Kota Tangerang Selatan
*2
Kabupaten Tangerang
Kota Bekasi
23.7
*2
Kabupaten Bekasi
total
23.7
JABODETABEK
136.7
Sumber: Data Panjang Jalan dari Dalam Angka 2009

Panjang Jalan (km)


Nasional
Provinsi
Lain-Lain
50.2
312.1
1,273.7
31.5
335.4
1,058.0
13.6
233.7
628.9
39.1
254.6
1,206.7
29.4
194.5
949.8
163.8
1,330.3
5,116.9
34.2
26.8
677.1
121.5
130.0
1,506.6
14.3
19.2
469.8
16.2
22.0
1,287.5
9.2
45.8
137.8
27.9
114.4
990.6
13.6
13.3
312.3
29.7
26.1
927.0
266.5
397.5
6,308.5
430.3
1,727.8
11,425.5

Total
1,657.9
1,462.1
882.5
1,513.2
1,208.3
6,724.0
738.1
1,758.1
503.2
1,325.7
192.7
1,133.0
362.9
982.7
6,996.3
13,720.2

Luas
(km2)
141.3
188.3
48.1
129.5
146.7
653.9
111.7
2,663.8
199.4
164.6
150.8
959.6
210.5
1269.5
5,729.9
6,383.9

Penduduk
(ribu)
2,062
2,694
903
2,282
1,646
9,587
950
4,772
1,739
1,799
1,290
2,834
2,335
2,630
18,349
27,936

JABODETABEK

IV-32

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.21
Jaringan Jalan DKI jakarta

Jakarta Pusat memiliki kepadatan jalan tertinggi berdasarkan luas dan populasinya,
sebagaimana memang kawasan tersebut adalah kawasan bisnis utama di Jabodetabek. Perlu
dicatata pula bahwa kawasan Jakarta Barat memiliki tingkat kepadatan jalan yang cukup tinggi
berdasarkan luas dengan tingkat populasinya yang justru paling tinggi di Jabodetabek. Di luar
DKI Jakarta (Bodetabek, kota-kota seperti Kota Tangerang Selatan dan Kota Bekasi memiliki
tingkat jalan yang relatif kurang jika dibandingkan dengan populasinya.
2.

Jaringan Jalan Tol


Pengembangan jaringan jalan Bebas Hambatan untuk mendukung kinerja sistem transportasi
di DKI Jakarta antara lain:
a)

Jaringan jalan Bebas Hambatan yang telah berfungsi:


1) Cawang Tomang
2) Cawang Tanjung Priok (North South Link)
3) Tanjung Priok Pluit (Harbour Road)
4) Pluit Cengkareng (Harbour Road)
5) Tangerang Kebon Jeruk Tomang
6) Jati Asih Rambutan Veteran (JORR I)
7) Kebon Jeruk Kapuk Muara (JORR I)
8) Cikunir Cakung Cilincing Rorotan (JORR I)
9) Serpong Pondok Aren

b)

Jaringan jalan Bebas Hambatan dalam proses persiapan dan pelaksanaan pembangunan
1) Bekasi Timur Kampung Melayu (Sepanjang Kali Malang)
2) Veteran Kebon Jeruk Sedyatmo (JORR I)
3) Rorotan Tanjung Priok (JORR I)
4) Akses Tanjung Priok

Gambar IV.22 Kepadatan Jalan Berdasarkan Luas dan Penduduk


Road Length per square kilometer
0

DKI Jakarta

(km)

12

6.6
0.7
2.5

Kota Tangerang

Kota Depok

Kota Tang-Sel.

Kab. Tangerang

1.2

Kab. Tangerang

Total

0.70
0.77
0.37
0.29

8.1 Tangerang
Kota
1.3

1.7
0.8

Kota Bekasi
Kab. Bekasi

2.1

Total

(km)

2.1

Kota Bogor

Kota Tang-Sel.

Kab. Bekasi

0.0

Kab. Bogor

Kota Depok

Kota Bekasi

Road Length per thousand population

10.3
DKI Jakarta

Kota Bogor
Kab. Bogor

10

0.74
0.15
0.40
0.15
0.37
0.49

Sumber : JAPTraPIS

IV-33

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.23 Jaringan Jalan Tol Eksisting dan Rencana Penyelesaian

Gambar IV.24 Rencana Umum Jaringan Jalan Tol Jabodetabek

3.
Sementara itu rencana umum sistem jaringan jalan Tol Jabodetabek terdiri dari:
a)

b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)

Jaringan Jalan Tol Regional:


1) Jagorawi (DKI Jakarta - Bogor - Ciawi Toll Road)
2) Jalan Tol DKI Jakarta - Merak
3) Jalan tol DKI Jakarta - Cikampek
Jalan Tol Lingkar Dalam DKI Jakarta (DKI Jakarta Intra Urban Tollway)
Jalan Tol Lingkar Luar DKI Jakarta (DKI Jakarta Outer Ring Road)
Jalan Tol 6 Ruas DKI Jakarta
Bogor Ring Road
Depok Antasari
Bekasi Cawang Kp. Melayu (Becakayu)
Jalan Tol Lingkar Luar DKI Jakarta 2 (DKI Jakarta Outer Outer Ring Road)

Jaringan Angkutan Umum


Jaringan angkutan umum Jabodetabek dilayani oleh bus besar dan bus sedang untuk antar
wilayah kota/kabupaten, sedangkan wilayah internal tiap wilayah dilayani bus sedang. DKI
Jakarta sebagai pusat aktifitas nasional memiliki daya tarik kuat sehingga terjadi lebih dari
satu juta bangkitan perjalanan komuter menuju DKI Jakarta dari wilayah sekitar (Bodetabek).
Secara jaringan, jaringan angkutan umum yang ada sudah menghubungkan antar wilayah
Jabodetabek namun kendala-kendala yang ada mengakibatkan jumlah kapasitas yang ada
jauh dari mencukupi bahkan setiap tahunnya terjadi penurunan.
a)

Jaringan angkutan umum bus


Jaringan angkutan umum merepresentasikan jaringan trayek, jumlah trayek pada
jaringan jalan, frekuensi bus yang beroperasi pada jaringan jalan dan kapasitas sistem
bus pada ruas jalan. Secara keseluruhan, Gambar 3.15 menunjukan bahwa cakupan
pelayanan bus besar bersifat lintas wilayah, sedangkan cakupan pelayanan bus sedang
cenderung bersifat lokal.
Angkutan umum yang melayani wilayah Jabodetabek pada saat ini dapat dikelompokkan
kedalam 3 (tiga) jenis, yaitu:
1)

Bus Besar
Patas AC, Patas Non-Ac, Bus Regular, dll. Jumlah tempat duduk adalah sebanyak
50 tempat duduk.

2)

Bus Sedang
Metromini, Kopaja, dll. Jumlah tempat duduk adalah sebanyak 24 tempat duduk.

3)

Bus Kecil
Mikrolet, angkot, dll. Jumlah tempat duduk adalah sebanyak 9-14 tempat duduk.
IV-34

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Cakupan pelayanan dari bus besar adalah jarak jauh meliputi Kota Jakarta dan daerah
penyangga DKI Jakarta, sedangkan untuk bus sedang pada umum adalah jarak
menengah sedangkan bus kecil memiliki rute jarak pendek pada umumnya. Gambaran
mengenai cakupan area pelayanan untuk masing-masing jenis bus dapat dilihat pada
gambar dibawah ini.

Karakteristik struktur rute bus saat ini dapat dijelaskan lebih lanjut sebagai berikut:
-

Tidak ada struktur hirarkis rute seperti sistem rute trunk dan feeder dalam operasi
(karena perencanaan jaringan rute bus tidak cukup);
- Konsentrasi yng berlebihan/ duplikasi rute bus antara daerah DKI Jakarta, wilayah
CBD dan pinggiran kota Bodetabek;
- Tidak cukupnya cakupan layanan bus, terutama di daerah pinggiran kota;
- Ketidakseimbangan antara permintaan dan pasokan bus akibat praktek operasional
yang tidak efisien dan pemantauan yang tidak cukup dan kurangnya kontrol.
Secara umum gambaran karakteristik dari masing-masing jenis angkutan umum tersebut
dirangkum sebagaimana tabel di bawah ini.

Dari studi JAPTraPIS Tahun 2011, tingkat keterisian rata-rata angkutan umum untuk bus
besar adalah sebesar 51,4 penumpang, bus sedang sebesar 22,3 penumpang dan bus
kecil adalah 7,7 penumpang.
Gambar IV.25
Jaringan Trayek Bus Besar

Tabel IV.24
Karakteristik Pelayanan Angkutan Umum di Jabodetabek
Keterangan

Muara
Muara
Angke

Angke

Tanjung
Tanjung
Priok

Priok
Kota
Kota

Kalideres
Kalideres

Rawa
Rawa
Buaya

Buaya

Jenis Pelayanan

Grogol
Grogol

Senen
Senen

Pulo
Pulo
Gadung
Gadung

Tanah
Tanah
Abang

Abang

Rawa
Rawa
Mangun
Mangun

Manggarai
Manggarai

Ciledug
Ciledug

Pulogebang
Pulogebang

Klender
Klender

Kampung
Kampung
Melayu

Melayu

Area Pelayanan
fleet size (seats)

Blok
Blok
M

Pasar
Pasar
Minggu
Minggu

Lebak
Lebak
Bulus

Bulus

Pinang
Pinang
Ranti

Ranti

Pendingin Udara (AC) AC


Perum PPD, PT.
Operator utama (DKI Mayasari Bhakti ( 61%
Jakarta)
jumlah kendaraan)
Jumlah armada
terdaftar di DKI
Jakarta 2010
673
Rata-rata panjang
perjalanan (km/min)
tahun 2002

Kp.
Kp. Rambutan
Rambutan

LEGENDA
Bis Kecil/Angkot
Region
Bis Besar Reguler
Bis Besar Patas
Bis Besar PatasAC

Dilihat dari data angkutan umum yang terdaftar di masing-masing wilayah, maka secara
keseluruhan tercatat 1112 kendaraan. Jumlah tertinggi adalah sebesar 653 kendaraan
yang tercatat di wilayah DKI Jakarta, diikuti Kabupaten Bogor sebesar 115 kendaraan
dan Kota Tangerang sebesar 110 kendaraan. Gambaran selengkapnya mengenai jumlah
angkutan umum yang terdaftar untuk masing-masing wilayah dijelaskan pada tabel
berikut di bawah ini.
Tabel IV.23
Rute Bus Yang Terdaftar Pelayanan Tiap Wilayah Tahun 2010
Wilayah
DKI Jakarta
Kota Tangerang
Kab Tangerang
Kota Depok
Kota Bogor
Kab Bogor
Kota Bekasi
Kab Bekasi
Jumlah

Busway Patas AC Patas Non-AC Regular Total Bus Besar Bus Sedang
11
137
117
122
387
110
1
15
16
0
1
1
7
2
27
29
1
7
8
8
1
3
12
1
4
5
1
11
149
142
156
458
118

Sumber: JAPtraPIS
Keterangan : Untuk Busway data tahun 2011

Bus Besar
Patas AC
Patas Non-AC
Cepat (Pemberhentian Cepat (Pemberhentian
terbatas) dan
terbatas) dan tidak
menggunakan AC
menggunakan AC
jangkauan pelayanan
lebih luas dari PatasDKI Jakarta dan 3 kota AC, diperpanjang
sekitarnya (tangerang, sampai dengan jalan
depok, bekasi)
radial utama
50
50

Bus Kecil Total Bus


156
653
94
110
47
47
45
53
25
54
107
115
32
44
30
36
536
1112

Rata-rata okupansi
tahun 2002 (SITRAMP)
Sistem pembayaran
Tarif (Rp)

Non-AC
Perum PPD, PT.
Mayasari Bhakti (79%
jumlah kendaraan)

Bus Sedang

Normal dan Tidak


menggunakan AC

Tambahan pelayanan
angkutan umum pada
jalan sekunder

Layanan pengumpan
untuk mencapai rute
bus utama, terminal
Cakupan pelayanan
Sebagian besar di DKI Sebagian besar di DKI meliputi seluruh area
Jakarta dan melayani
Jakarta dan beberapa biasanya untuk
permintaan perjalanan rute terhubung dengan perjalanan jarak
antar perkotaan
daerah sub perkotaan pendek
50
24
9-14
Non-AC
Perum PPD, PT.
Mayasari Bhakti (81%
jumlah kendaraan)

Non-AC
PT. Metro Mini, Kopaja
(sharing 92% in terms of
vehicle number)

782

128

13.3/80

6000

Di bus oleh kondektur


4000 (pelajar 1000)

22.3 penumpang
Di bus oleh kondektur
4000 (pelajar 1000)

Non-AC
Operator kecil dan
gabungan (mikrolet,
KWK, APK, APB, etc)

2,465

6.2/53

51.4 penumpang
Di bus oleh kondektur

Bus Kecil

Bus Regular

Di bus oleh kondektur


4000 (pelajar 1000)

12,943

3.9/37

7.7 penumpang
Di bus oleh kondektur
1000-3000 (pelajar 1000)

Sumber: JAPtraPIS dirangkum dari berbagai sumber

b)

Jaringan bus prioritas (busway) DKI Jakarta


Salah satu bentuk implementasi dari sistem BRT adalah pengembangan jalur khusus bus
(busway). Busway adalah jalur yang digunakan khusus untuk bus, yang benar-benar
terpisah dari jalur kendaraan lain. Busway didesain sedemikian rupa sehingga
memungkinkan bus berjalan di jalur khusus tanpa adanya gangguan dari lalu lintas lain
sehingga kecepatan operasional bus dapat dipertahankan.
Busway adalah salah satu moda Bus Rapid Transit (BRT) yang sudah beroperasi sejak
tahun 2004. Saat ini sudah terdapat 11 koridor pelayanan dan sedang direncanakan
akan dibangun 4 koridor lagi, yang dua diantara yang akan dibangun melayang. Sistem
tarif yang di gunakan adalah single ticket, yakni sebesar Rp 3.500 untuk setiap
perjalanan dengan tujuan manapun.
Secara umum, sasaran utama pengembangan sistem BRT ini adalah:
IV-35

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


a)

b)
c)

Gambar IV.26
Peta jalur Busway Eksisting dan Rencana

Menyediakan pelayanan angkutan umum yang setingkat dengan standar dunia bagi
kota Jakarta sekaligus memberikan angkutan alternatif kepada publik selain
angkutan pribadi.
Memberikan prioritas kepada angkutan umum di kota Jakarta dan menurunkan
tingkat penggunaan kendaraan pribadi.
Melakukan sentralisasi terhadap perencanaan dan manajemen angkutan umum di
DKI Jakarta.

Sampai saat ini tahun 2012, telah dioperasikan 11 koridor busway, sebagaimana tabel
berikut dibawah ini.
Tabel IV.25
Koridor Busway Eksisting Tahun 2012
No
Koridor
Tgl Operasi Panjang (km) Jml Stop Waktu (mnt) Interval Stasiun (km) Kec Rata2 (km/j)
1 Blok M - Kota
1-Feb-04
12.9
20
43
0.68
18
2 Puli Gadung - Harmoni
15-Jan-06
14.3
23
48
0.65
18
3 Kalideres - Harmoni
15-Jan-06
19.0
14
63
1.46
18
4 Pulo Gadung - Dukuh Atas
27-Jan-07
11.5
15
38
0.82
18
5 Ancol - Kp. Melayu
27-Jan-07
13.5
15
45
0.96
18
6 Ragunan - Kuningan
27-Jan-07
13.3
19
44
0.74
18
7 Kp. Rambutan - Kp. Melayu
27-Jan-07
12.8
14
43
0.98
18
8 Lebak Bulus - Harmoni
21-Jan-09
26.6
23
89
1.21
18
9 Pluit - Pinang Ranti
31-Des-10
28.8
29
96
1.03
18
10 Tanjung Priok - Cililitan PGC
31-Des-10
19.4
20
65
1.02
18
11 Pulo Gebang - Kp. Melayu
28-Des-11
12.0
16
50
0.75
18
Jumlah Operasional jaringan 2012
1-Jan-12
184.1
208
0.89

Sumber : BLU Transjakarta

c)

Jaringan Jalan Rel Kereta Jabodetabek


Sistem jalan kereta Jabodetabek, memiliki panjang rel mencapai 160 km yang mencakup
tujuh jalur pelayanan yaitu; jalur timur, tengah, Bekasi, Tanjung Priok, Serpong dan
Tangerang. Lima jalur pelayanan membentuk sistem radial dan sisanya membentuk pola
lingkaran. Walaupun demikian, terlihat juga pola grid dimana banyak terdapat jalan-jalan
utama yang bersifat paralel.Jalur-jalur ini memiliki rel ganda kecuali jalur Tangerang dan
Serpong. Pada jalur tengah sepanjang 19 km dari Manggarai ke DKI Jakarta Kota, jalur
rel ini telah dilayangkan.
Jaringan KA di wilayah JABODETABEK terdiri dari 10 Jalur Jaringan Rel, yaitu:
a)

Jalur Tengah ; yaitu Jalur antara stasiun Manggarai sampai dengan stasiun
Jakartakota, Jalur ini sudah jalur kembar dan Jalur layang dengan sistem
persinyalan Hubungan Blok Otomatik Terbuka, panjang jalur 9,754 kilometer dan
sudah dilengkapi Listik Aliran Atas, Jalur ini masih bercampurnya Jaringan
pelayanan jasa transportasi KA, yaitu jasa transportasi KA jarak jauh dan KA jarak
menengah dengan KA komuter.

b)

Jalur Bogor ; yaitu Jalur antara stasiun Bogor sampai dengan stasiun Manggarai,
Jalur ini sudah jalur kembar dengan sistem persinyalan Hubungan Blok Otomatik
Terbuka, panjang jalur 46,033 kilometer dan sudah dilengkapi Listik Aliran Atas,
Jalur ini tidak ada Jaringan pelayanan jasa transportasi KA jarak jauh, KA jarak
menengah dan KA Lokal; baik ekonomi maupun komersil, sudah merupakan jalur
IV-36

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


untuk KA komuter, saat ini pada 2 jam sibuk pagi ada 21 KA tidak bisa menambah
KA lagi (sudah jenuh), kecuali jika dioperasikan hanya satu jenis waktu tempuh
untuk masing-masing Jaringan lokal..
c)

Jalur Bekasi ; yaitu Jalur antara stasiun Bekasi sampai dengan stasiun Jatinegara,
Jalur ini sudah jalur kembar dengan sistem persinyalan Hubungan Blok Otomatik
Terbuka, panjang jalur 14,062 kilometer dan sudah dilengkapi Listik Aliran Atas,
Jalur ini masih bercampurnya Jaringan pelayanan jasa transportasi, yaitu jasa
transportasi KA jarak jauh, KA jarak menengah dan KA lokal baik untuk kelas
ekonomi maupun Komersil dengan KA komuter.

d)

Jalur Serpong ; yaitu Jalur antara stasiun Serpong sampai dengan stasiun
Tanahabang, Jalur ini sudah jalur kembar dengan sistem persinyalan Blok Otomatik
Tertutup, panjang jalur 24,276 kilometer dan sudah dilengkapi Listik Aliran Atas.
Jalur ini masih bercampurnya pelayanan jasa transportasi, yaitu jasatransportasi
jarak menengah dan KA lokal untuk kelas ekonomi dan Komersil dengan KA
komuter.

e)

Jalur Tangerang; yaitu Jalur antara stasiun Tangerang sampai dengan stasiun Duri,
Jalur ini masih jalur tunggal dengan sistem persinyalan Hubungan Blok Otomatik
Tertutup, panjang jalur 19.297 kilometer dan sudah dilengkapi Listik Aliran Atas,
Jalur ini sudah dikhususkan untuk Jaringan Pelayanan Perjalanan KA komuter, tidak
ada Jaringan pelayanan jasa transportasi KA jarak jauh, KA jarak menengah dan KA
lokal; baik ekonomi maupun Komersil.

f)

Jalur Timur ; yaitu Jalur antara stasiun Kampungbandan sampai dengan stasiun
Jatinegara lewat stasiun Pasarsenen, Jalur ini sudah jalur kembar dengan sistem
persinyalan Hubungan Blok Otomatik Terbuka, panjang jalur 11,210 kilometer dan
sudah dilengkapi Listik Aliran Atas, Jalur ini masih bercampurnya Jaringan
pelayanan jasa transportasi, yaitu jasa transportasi KA jarak jauh, KA jarak
menengah dan KA lokal; baik untuk kelas ekonomi maupun Komersil dengan KA
komuter.

g)

Jalur Barat ; yaitu Jalur antara stasiun Kampungbandan sampai dengan stasiun
Jatinegara lewat stasiun Manggarai, Jalur ini sudah jalur kembar dengan sistem
persinyalan Blok Otomatik Terbuka, panjang jalur 17,642 kilometer dan sudah
dilengkapi Listik Aliran Atas, Jalur ini masih bercampurnya Jaringan pelayanan jasa
transportasi, yaitu jasa transportasi KA jarak jauh, KA jarak menengah dan KA lokal;
baik untuk kelas ekonomi maupun Komersil dengan KA komuter.

h)

Jalur Tanjungpriuk ; yaitu Jalur antara stasiun Tanjungpriuk sampai dengan stasiun
Jakartakota, Jalur ini sudah jalur kembar dengan sistem persinyalan Blok Elektro
Mekanik, panjang jalur 8.086 kilometer dan sudah dilengkapi Listik Aliran Atas, Jalur
ini tidak ada Jaringan pelayanan jasa transportasi KA jarak jauh dan menengah baik
ekonomi maupun Komersil.,

i)

Jalur Kemayoran ; yaitu Jalur antara stasiun Kemayoran sampai dengan stasiun
Tanjungpriuk, Jalur ini sudah jalur kembar dengan sistem persinyalan Blok Elektro
Mekanik, panjang jalur 8.624 kilometer dan sudah dilengkapi Listik Aliran Atas, Jalur
ini masih bercampurnya pelayanan jasa transportasi, yaitu jasa transportasi barang
dengan KA komuter. .

j)

Jalur Kampungbandan ; yaitu Jalur antara stasiun Kampungbandan sampai dengan


stasiun Jakartakota dan stasiun Jakartagudang, Jalur ini sudah jalur kembar dengan
sistem persinyalan Blok Otomatik terbuka, panjang jalur 1.364 kilometer dan sudah
dilengkapi Listik Aliran Atas, kecuali ke arah stasiun Jakartagudang masih jalur
tunggal, tidak mempergunakan persinyalan dan tidak dilengkapi Listrik Aliran Atas,
Jalur Kampungbandan - Jakartakota masih bercampurnya Jaringan pelayanan jasa
transportasi, yaitu jasa transportasi KA jarak jauh, KA jarak menengah dan KA lokal;
baik untuk kelas ekonomi maupun Komersil dengan KA komuter.
Gambar IV.27Peta Jaringan Kereta Jabodetabek

Untuk wilayah Jabodetabek layanan KA saat ini masih belum dapat menarik para
pengguna kendaraan pribadi. Hal ini dikarenakan beberapa hal, diantaranya adalah
IV-37

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


kenyamanan, waktu tunggu yang lama, dan area parkir terbatas serta beberapa
permasalahan lainnya.
d)

Rank
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

Terminal
Terdapat lebih dari tiga puluh terminal bus yang tersebar di seluruh wilayah DKI Jakarta.
Terminal bus tersebut dapat diklasifikasikan menjadi empat jenis, yaitu: antar provinsi,
antar kota, dalam kota, dan terminal pinggir jalan. Terminal bus antar kota di daerah
pusat antara lain seperti, seperti Terminal Blok M, Senen, Kota, yang menempati areal
lebih dari 3,000 m2 tidak termasuk akses / jalan-jalan keluarnya. Pada Gambar berikut
dibawah ini mengilustrasikan lokasi terminal bus yang ada diwilayah DKI jakarta.
Gambar IV.28
Lokasi Terminal Bis Utama di DKI Jakarta

Terminal Bis
Tg. Priok
Depok
Grogol
Kalideres
Kp. Melayu
Tn. Abang
Lebak Bulus
Bogor
Ciputat
Ps. Minggu
Cililitan
Cikarang
Cikokol
Ciledug
Cimone
Rawamangun
Cileungsi
Klender
Parung
Manggarai
Cibinong
Leuwiliang
Ragunan
Poris Plawad

Busway
1
2
1
2
-

Jumlah Rute Bus (Berhenti atau melewati)


Patas AC
Patas
Reguler Sedang
Kecil
13
16
19
4
14
14
7
2
9
29
12
16
19
5
9
12
20
14
7
7
7
2
10
15
24
11
8
16
16
6
13
6
5
9
10
1
2
29
3
3
7
6
1
3
20
5
3
4
7
18
3
7
2
24
11
2
4
1
16
2
32
7
5
1
3
17
7
2
1
20
2
11
1
8
3
2
15
3
5
4
3
4
16
4
8
3
3
1
11
15
2
1
4
4
2
2
4
16

Total
66
61
61
61
58
57
43
38
37
37
36
34
34
33
30
22
20
19
16
15
15
15
13
22

Sumber: Dinas Perhubungan dari setiap pemerintah daerah, beberapa rute mungkin hanya melewati terminal, dan mungkin tidak
berakhir di sana. Oleh karena itu ada lebih banyak rute ditunjukkan dari jumlah total rute bus beroperasi.

e)

Bandar Udara
Saat ini di wilayah Jabodetabek terdapat dilayani oleh dua bandar udara, yaitu
Soekarno-Hatta dan Halim Perdanakusuma. Bandar udara halim lebih banyak digunakan
untuk penerbangan ekslusif dan penerbangan jarak pendek. Sedangkan untuk
penerbangan dalam dan luar negeri dilayani oleh Bandar Udara Soekarno-Hatta.
Selain itu juga permasalahan lainnya juga mengenai kebandarudaraan adalah akses
menuju bandara. Pada saat ini akses tercepat untuk menuju Bandara Soekarno-Hatta
adalah dengan menggunakan kendaraan melalui jalan tol, akan tetapi akses tersebut
pada saat tertentu tidak dapat dilalui kendaraan dikarenakan banjir. Oleh karena itu perlu
pembenahan menyangkut kebandarudaraan baik dari kapasitas, akses dari dan ke
Bandar udara tersebut nantinya.

Sumber : JAPTraPIS

Tabel IV.26
Terminal Bus di Jabodetabek
Rank
1
2
3
4
5
6

Terminal Bis
Blok M
Kp. Rambutan
Pulo Gadung
Bekasi
Kota
Senen

Busway
1
1
3
1
-

Jumlah Rute Bus (Berhenti atau melewati)


Patas AC
Patas
Reguler Sedang
Kecil
24
27
26
27
24
23
22
11
15
17
19
19
13
19
26
16
6
1
27
21
17
15
6
17
14
17
10
17
9

Total
104
95
87
76
76
67

f)

Pelabuhan
Kondisi Pelabuhan Tanjung Priok pada saat ini tidak jauh berbeda dengan Bandar Udara
Soekarno-Hatta. Diperkirakan nantinya sesudah Tahun 2014 sudah tidak dapat lagi
menampung kapasitas pengiriman dan penerimaan barang.
Selain itu juga permasalahan lainnya mengenai pelabuhan adalah mengenai lalu lintas
angkutan barang, yaitu akses dari dan menuju pelabuhan. Pada saat ini jalur angkutan
barang belum memiliki rute khusus, pada beberapa lokasi bercampur dengan arus lalu
IV-38

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


lintas kendaraan pribadi, sehingga tidak jarang sering menimbulkan kemacetan. Pada
gambar di bawah mengilustrasikan jalur angkutan barang dan kawasan industri yang ada
pada saat ini.
Gambar IV.29
Lalu Lintas Angkutan Barang di Jakarta

Deskripsi Moda

Sub-Group

Total

Truk Dalam
Kendaraan

Total Perjalanan

Intra-Zonal

Inter-Zonal

Low Income

14,358,831

6,413,310

7,945,520

Medium Income

36,012,943

12,062,668

23,950,275

High Income

8,643,818

1,659,724

6,984,095

Total

59,015,592

20,135,702

38,879,890

Small Trucks

73,871

431

73,440

Large Trucks

5,773

5,768

Total All Trucks

79,644

436

79,208

Sumber: JUTPI

Sedangkan besarnya bangkitan perjalanan berdasarkan moda yang digunakan ditunjukan dalam
gambar berikut.
Gambar IV.30
Perjalanan orang-harian (000) berdasarkan moda
JABODETABEK Area Trip generations / Attractions
Public

Car

Motorcycle

JKT_South
JKT_East
JKT_Central
JKT_West
JKT_North

Sumber : MPA

Kota_Tang
Kota_Tang S

b. Karakteristik Perjalanan
Besaran permintaan perjalanan untuk wilayah Jabodetabek dirangkum dalam tabel berikut.
Tabel IV.27
Besaran Perjalanan orang berbasiskan moda dan tingkat Pendapatan
Deskripsi Moda
Sepeda Motor

Mobil

Angkutan Umum

Sub-Group

Total Perjalanan

Intra-Zonal

Inter-Zonal

Kab._Tang
Depok
Kota_Bogor
Kab._Bogor

Low Income*

10,542,246

4,734,657

5,807,590

Kota_Bekasi

Medium Income*

23,280,926

7,887,758

15,393,168

Kab._Bekasi

High Income*

2,745,049

559,676

2,185,373

Sub-Total

36,568,221

13,182,091

23,386,131

Low Income

1,323,062

592,421

730,641

Medium Income

5,922,029

1,796,584

4,125,445

High Income

1,979,417

299,168

1,680,249

Sub-Total

9,224,508

2,688,173

6,536,335

Low Income

2,493,523

1,086,233

1,407,290

Medium Income

6,809,988

2,378,326

4,431,662

High Income

3,919,352

800,880

3,118,472

Sub-Total

13,222,863

4,265,439

8,957,424

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

Daily Person Trips ('000)

Sumber: JUTPI

c. Pola Distribusi Perjalanan


Besaran perjalanan tertinggi berada pada wilayah DKI Jakarta yaitu sebesar 20.4 juta (34.5%)
perjalanan perhari dan sebesar 7.9 juta perjalanan dari dan ke DKI Jakarta perhari. Gambar III.31
sampai dengan gambar III.34menunjukan distribusi perjalanan di wilayah Jabodetabek.

IV-39

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.31
Pola perjalanan total perhari (000)

Kota Tangerang
Kota Tangerang Selatan
Kb. Tangerang

Gambar IV.33
Pola Perjalanan dengan Mobil (000)

Kota Tangerang
Kota Tangerang Selatan
Kb. Tangerang

20,359
8,090

9,879
2,574
718

DKI Jakarta

151

1,242
(13%)

2,757

2,557

Kota Bekasi
Kb. Bekasi

108

673

(15%)

11,258

3,798 (19%)
530

(21%)

DKI Jakarta

40 (27%)
462

(18%)

1,023
652

(24%)

(13%)

Kota Bekasi
Kb. Bekasi

115

(17%)

1,254
(11%)

Kota Depok
Kota Bogor
Kb. Bogor

(% by car)

Kota Depok
Kota Bogor
Kb. Bogor

Sumber: JUTPI

Gambar IV.32
Pola perjalanan dengan Sepeda Motor (000)
Kota Tangerang
Kota Tangerang Selatan
Kb. Tangerang

5,186

6,355

(64%)

(64%)

1,387
(54%)

459

Gambar IV.34
Pola perjalanan dengan angkutan umum (000)

12,953
(64%)

(64%)

Sumber: JUTPI

DKI Jakarta

66 (44%)
1,517
(59%)

1,578
(57%)

Kota Bekasi
Kb. Bekasi

424

(63%)

6,641
(59%)

(% by M/C)

Kota Depok
Kota Bogor
Kb. Bogor

Sumber: JUTPI

Sumber: JUTPI

IV-40

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


d. Proporsi Pilihan Moda

e. Kinerja Jaringan Jalan di DKI Jakarta

Komposisi pengunaan moda perjalanan di wilayah Jabodetabek ditunjukan dalam gambar-gambar


berikut.
Gambar IV.35
Proposi pengunaan moda perjalanan berdasarkan pendapatan

All Income

62%

High Income

16%

32%

23%

Medium Income

45%

65%

Low Income

16%

73%

0%

10%

20%

30%

22%

40%

50%

Motorcycle

60%

Car

Pada jam sibuk pagi kemacetan yang dialami oleh koridor-koridor tersebut diatas diakibatkan oleh
kondisi bottleneck pada simpang-simpang utama khususnya yang berada didekat perbatasan
wilayah Bodetabek dengan DKI Jakarta dan juga ditambah dengan konflik lalu lintas akibat fasilitas
putar balik dan akses dari guna lahan (kecuali untuk ruas-ruas tol Jabodetabek) disepanjang
koridor-koridor tersebut.

19%

9%

70%

17%

80%

90%

Public

Hasil survey lapangan dan simulasi menunjukkan bahwa koridor-koridor utama diwilayah
Jabodetabek yang menampung pergerakkan komuter, memiliki kinerja dibawah standar ideal yang
disyaratkan, terutama pada lokasi-lokasi yang mendekati wilayah DKI Jakarta. Koridor-koridor
utama tersebut antara lain; Jln. Kali Malang, Jalan Raya Bogor, Jalan Raya Ciputat, Jalan Raya
Bekasi, Jalan Daan Mogot, Jalan Margonda-Lenteng Agung, Jalan Tol Tangerang, Jalan Tol
Cikampek, Jalan Tol Jagorawi, Jalan TransYogi, Jalan Ciledug Raya, dan Jalan Tol Lingkar Dalam.
Penyebab utama dari kinerja yang rendah ini adalah defisiensi kapasitas dan konflik lalu lintas pada
koridor-koridor tersebut serta masih bercampurnya pergerakkan regional (barang & penumpang)
dengan pergerakkan yang menuju pusat aktifitas diwilayah DKI Jakarta.

100%

Permasalahan di ruas-ruas tol Jabodetabek lebih disebabkan Bottleneck pada awal jalan tol lingkar
dalam untuk ruas tol Jagorawi dan Cikampek sebagai akibat adanya kebijakan 3 in 1 dan simpang
tomang untuk ruas tol Tangerang. Sedangkan khusus untuk koridor TransYogi bottlleneck terjadi
pada lokasi Mal Cibubur Juncntion menuju ruas Tol Jagorawi.
Gambar IV.37
Kinerja Kecepatan Lalu Lintas

Sumber: JUTPI

Gambar IV.36
Proposi pengunaan moda perjalanan berdasarkan panjang perjalanan

Motorcycle

Car

Public

100%
90%
80%

% of Trips by Mode

70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
0-5

5-10

10-15

15-20

20-25

25-30

30-35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60 +

Distance Travelled (km)

Sumber: JUTPI

Oleh karena itu Senjang jarak ruas arteri yang tepat sangat diperlukan agar fungsi dan operasional
jalan konsisten dengan klasifikasinya. Jika senjang jarak terlalu besar akan berimplikasi pada
pembebanan arus yang cukup besar berada pada jalan-jalan kolektor ataupun jalan alternatif
lainnya seperti kondisi yang terjadi saat ini.
IV-41

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Akibat besarnya kebutuhan akan prasarana jalan mengakibatkan kondisi lalu-lintas di koridorkoridor tersebut saat ini berada pada tingkat yang sangat kritis dengan kecepatan yang rendah
pada jam-jam sibuk dan hampir sepanjang siang hari. Selama jam-jam sibuk kecepatan lalu lintas di
jalan biasanya berkisar antara 10-20 km/jam dan menurun hingga kurang dari 10 km/jam dan
besarnya tundaan selama 10-15 menit pada persimpangan kritis.

Gambar IV.38
Koridor-koridor utama yang bermasalah

Berdasarkan hasil survei, kondisi lalu lintas yang cukup memprihatinkan adalah pada lokasi-lokasi
pusat perbelanjaan, sekolah dan perkantoran. Berdasarkan hal tersebut perlu untuk dilakukan
penataan jaringan jalan serta perlakuan khusus terhadap jaringan jalan di sekitar pusat-pusat
kegiatan tersebut untuk mendukung sistem kegiatan.
Lintasan rel kereta api yang berpotongan dengan jalan juga mempengaruhi kecepatan kendaraan
(terlebih saat pintu lintasan ditutup) karena buruknya kondisi permukaan jalan disekitar rel dan
terpotongnya profil oleh lintasan rel. Kondisi ini berpengaruh pada panjang antrian di pintu
persilangan kereta api.
Beberapa hal lain yang cukup berpengaruh pada sistem jalan adalah kurang disiplinnya masyarakat
dalam memanfaatkan fasilitas jalan. Fungsi trotoar dan jembatan penyeberangan sebagai fasilitas
bagi pejalan kaki banyak disalahgunakan oleh oknum masyarakat untuk berniaga.
Kurang memadainya fasilitas bagi pedestrian juga memberikan kontribusi yang signifikan terhadap
konflik pergerakkan lalu lintas kendaraan dan orang pada beberapa lokasi khusunya dipusat kota.
Sistem jaringan jalan yang ada belum sepenuhnya saling terkait dan berkesinambungan, dimana
masih banyak terdapat beberapa lokasi missing link pada sistem jaringan jalan utama dan
pendukung, yang cukup memberikan pengaruh bagi kinerja jaringan. Sebagai contoh adalah koridor
jalan lingkar luar sisi barat dan timur, diharapkan pengoperasian jalan ini secara penuh dapat
memberikan alternatif rute bagi pergerakan menerus yang saat ini mayoritas menggunakan arteri
maupun tol dalam kota (jalan lingkar dalam).
Besaran kapasitas jalan menunjukkan tingkat sediaan ruang lalu lintas yang relatif rendah untuk
hampir keseluruhan koridor-koridor utama tersebut khususnya yang mendekati wilayah DKI
Jakartarta, serta hampir di keseluruhan ruas jaringan jalan utama DKI Jakarta. Reduksi terhadap
kapasitas dasar terutama disebabkan oleh penggunaan ruang lalu lintas untuk parkir serta gesekan
samping yang cukup tinggi akibat aktivitas pedagang kaki lima serta jenis aktivitas bisnis yang
hampir merata disepanjang koridor dan untuk DKI di seluruh wilayah kota.
Kinerja jaringan/ruas berdasarkan v/c ratio, kecepatan perjalanan serta kepadatan rata-rata masih
menunjukkan kondisi yang jauh dari memadai dan perlu penanganan yang serius, meskipun
terdapat beberapa ruas jalan yang saat ini masih menunjukkan kinerja yang baik. Indikasi koridorkoridor bermasalah terletak pada ruas jalan utama, terutama di koridor-koridor yang terletak pada
kawasan pusat bisnis.
Karena dalam konstalasi tata ruang DKI Jakarta masih merupakan kota inti untuk lingkup
Jabodetabek (PKN) maka konsekuensi logisnya hampir seluruh koridor utama di DKI Jakarta sudah
sangat bermasalah yang diindikasikan melalui nilai VCR>0.85 dan kecepatan perjalanan <15
km/jam. Indikasi beberapa koridor bermasalah pada ruas jalan utama yang terletak pada kawasan
pusat bisnis ditunjukan pada gambar di bawah ini.

Selain dari besarnya beban volume lalu lintas, pengaruh dari jumlah kendaraan roda dua yang ratarata mengambil porsi lebih dari 70% dihampir semua koridor utama. Kondisi ini mengakibatkan
inefisiensi penggunaan ruang jalan sebagai akibat manuver dari kendaraan roda dua ini. Selain itu
juga akibat tingginya proporsi kendaraan roda dua, kelompok pejalan kaki menjadi lebih rentan
terhadap terjadinya kecelakaan, terutama pada saat harus menyeberang jalan.
Tabel IV.28
Indikasi Koridor-koridor bermasalah (kondisi eksisting)
Koridor

Nama Jalan

Utara-Selatan
Koridor I
Koridor II
Koridor III
Koridor IV
Koridor V
Koridor VI
Barat-Timur

Jl. Fatmawati - Jl. Jend Sudirman - Jl. MH Thamrin - Jl. Gajah Mada/Hayam Wuruk
Jl Mampang Prapatan - Jl. Rasuna Said
Jl. Matraman - Jl. Salemba - Jl. Gn.Sahari
Jl. Akhmad Yani Jl. Yos Sudarso
Jl. Gatot Subroto Jl S Parman
Jl. Raya Pasar Minggu

Koridor I
Koridor II
Koridor III
Koridor IV
Koridor V
Koridor VI
Koridor VII

Jl. Pemuda Jl Pramuka


Jl. Daan Mogot - Jl Kyai Tapa
Jl. Soeprapto
Jl. Cassablanca
Jl. RE martadinata
Jl. Raya Cileduk
Jl. Raya Kalimalang

IV-42

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


f.

Permasalahan Transportasi Wilayah

Gambar IV.39 Rencana Tata Guna Lahan Jabotabek

Mengacu kepada hasil kajian terhadap studi-studi terdahulu, data primer dan sekunder serta dari
hasil analisis kinerja kondisi eksisting, permasalahan transportasi di DKI Jakarta dirangkumkan
sebagai berikut:
1.

2.

3.

4.
5.

Kemacetan Lalu Lintas


a) Disain Geometris (Lebar jalan) yang tidak konsisten
b) Pengaturan APILL (cycle length) pada persimpangan yang relatif panjang,
c) Desain kanalisasi pada persimpangan yang tidak optimal buruk, dsb.
d) Pemakaian ruang jalan secara ilegal dan
e) penggunaan jalan yang tidak semestinya.
f) Keberadaan putaran balik (U-Turn) yang tidak tepat, perlintasan KA sebidang,
g) Konflik arus lalu lintas kendaraan dengan kendaraan dan dengan orang, kondisi
perkerasan yang kurang baik, dan sebagainya.
Pelayanan Angkutan Umum yang Buruk
a) Tidak ada penjadwalan
b) Operasional seringkali tidak sesuai rute
c) Waktu menunggu lama
d) Tidak nyaman didalam bis
e) Tidak aman didalam bis, halte mupun dari/menuju halte
f) Kebersihan tidak terjaga dodalam bis dan halte bis
Masalah pada pelayanan KA Jabodetabek adalah sebagai berikut:
a) Kedatangan KA tidak sesuai jadwal
b) Frekuensi KA yang rendah
c) Penuh sesaknya KA
d) KA yang kotor dan fasilitas yang tidak terawat
e) Tidak aman dalam KA maupun stasiun
f) Akses ke stasiun buruk
Fasilitas antar moda kurang efektif
Konsentrasi Perjalanan ke Jakarta

Sumber: PerPres. No. 54/2008, RTR Jabodetabekpunjur

Secara teknik, lahan irigasi pertanian yang berlokasi terutama di Bagian Utara Kabupaten Bekasi,
terbatas untuk pengembangan. Namun demikian, meskipun pengembangan ke arah selatan di
batasi, koridor Jakarta Depok Cibinong Bogor dimana pengembangan kota telah terealisasi,
harus diterima untuk pengembangan tata guna lahan yang beralasan.
Gambar IV.40 Struktur Perkotaan di Jabotabek

g. Arah Pengembangan Regional Jabodetabek


Wilayah Jabotabek Bagian Selatan direncanakan sebagai daerah terbatas untuk resapan air.
Karena itu arah pengembangan kota terutama adalah arah Timur-Barat dan Zona buffer yang telah
didesain antara daerah pemukiman.

Sumber: PTM Jabodetabek,2009

IV-43

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


IV.4.2 Utilitas

No.

a. Prasarana Drainase
Wilayah DKI Jakarta terdiri dari 662.33 km2 wilayah daratan dan 6,977.5 km2 wilayah perairan, dan
mempunyai lebih dari 110 pulau. DKI Jakarta umumnya adalah wilayah dataran rendah dengan
ketinggian rata-rata sekitar 7m di atas permukaan laut, dan bagian selatan dari daratannya terdiri
dari lapisan aluvial. Daratannya terdiri dari endapan Pleistosen 50 meter di bawah permukaan
tanah. Pada wilayah daratan, terdapat 19 sungai dan kanal untuk sumber air, perikanan, dan usaha
perkotaan, dan 8 saluran drainase.
Provinsi DKI Jakarta terdiri dari jaringan-jaringan drainase yang rumit. Beberapa diantaranya adalah
jaringan saluran drainase yang secara hidrolik berdiri sendiri namun terdapat jaringan saluran
drainase yang saling berhubung satu sama lain. Data mengenai sistem drainase di Provinsi DKI
Jakarta disajikan dalam tabel berikut:

Total
4
Saluran
Penghubung
dan Mikro
5
Sarana dan
Prasarana lain

Jenis
Floodway

Sub Total
2
Sungai/ saluran
makro
melalui 2
Provinsi
(13 sungai)

Sub Total
3
Sungai/ Saluran
Makro di
Provinsi
DKI Jakarta

Lokasi
1
2
3
4

Cengkareng Drain
Cakung Drain
Banjir Kanal Barat
Banjir Kanal Timur

1
2
3

Kali Mookervart
Kali Angke
Kali Pesangrahan

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Kali Grogol
Kali Krukurt
Kali Ciliwung
Kali Baru Timur
Kali Cipinang
Kali Sunter
Kali Buaran
Kali Jati Kramat
Kali Cakung
Kali Baru Barat

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Sal. Sekretaris
Sal Cideng
Sal. Ancol
Sal. K. Malang Tarum Barat
Sal. K. Muara Karang/Angke
Sal. Sodetan K. Grogol
Sal. K. Sunter Kemayoran
Sal. Anak K. Cliwiung Gunung Sahari
Sal. Anak K. Cliwiung Kota
Sal. Sungai Tirem
Sal. Lagoa/Koja
Sal. Kali Baglio
Sal. Kali Blencong
Sal. Kali Bogor
Sal. Kali Kamal

Panjang
(m')

Lebar
(m)

7,600
11,200
12,850
23,000
54,650
7,300
12,810
27,300

50
60
60
60

23,600
28,750
46,200
39,200
27,350
37,250
7,900
3,800
20,700
17,700
50,100
12,600
17,800
8,300
7,300
6,200
1,500
3,000
5,310
5,200
2,600
3,200
3,000
6,000
8,000
1,700

7
6
25
13
17
29
20
5
20
10

32
42
13

7
16
29
15
26
19
15
24
24
14
40
18
27
12
15

Luas
(m2)
380,000
672,000
771,000
1,380,000
3,203,000
233,600
538,020
354,900
165,200
172,500
1,155,000
392,600
464,950
1,080,250
158,000
19,000
414,000
177,000
768,000
88,200
284,800
240,700
109,500
161,200
28,500
45,000
127,440
124,800
36,400
128,000
54,000
162,000
96,000
25,500

Panjang
(m')

Lokasi
16
17
18

Sal. Kali Tanjungan


Sal. Kali Muara Angke
Sal. Gedong Pluit

Saluran Penghubung dan mikro di 5 wilayah

1
2
3

Irigasi
Pompa
Pintu Air

Sub Total
TOTAL
Sumber : pengolahan data tahun 2012

Tabel IV.29 Rekapitulasi Sungai, Pompa Air dan Pintu Air di Wilayah DKI Jakarta

No.

Jenis

1,300
1,200
2,400
6,600
13,595,118

Lebar
(m)
20
28
20

Luas
(m2)
26,000
33,600
48,000
133,100
27,190,235

272,112

1,605,394

13,867,230
13,978,580

28,795,629
32,899,729

Tabel IV.30 Rekapitulasi Waduk dan Situ di Wilayah DKI Jakarta


No

Jenis

Situ dan Waduk


Retensi

Sub Total
2
Waduk dan
Tampungan
(Long Storage)

Lokasi
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

Situ Lembang
Situ Taman Ria Senayan
Situ Rawa Kendal
Rawa Rorotan
Situ Ragunan
Waduk MBAU Pancoran
Waduk Kalibata
Rawa Ulujami
Situ babakan
Situ Mangga Bolong
Situ UI
Situ Arman/Pedongkelan
Situ Rawa Penggilingan
Situ Amalia
Situ Buaran Indah
Situ Rawa Badung
Situ Pedongkelan
Situ Pulo Buaran
Situ Bea Cukai
Rawa Wadas
Situ Kepala Dua Wetan
Situ Rawa Dongkal
Situ Tipar
Situ baru
Situ Pacuan Kuda Pulomas

1
2
3
4
5
6

Waduk Melati
Waduk Setiabudi Barat dan Timur
Waduk Pulit
Waduk Pulomas (Waduk Ria-rio)
Waduk Sunter (Papango)
Waduk Sunter Timur III (Rawa badak)

Luas
(Ha)

1.0
6.0
27.5
50.0
4.5
2.0
1.7
8.0
17.3
2.0
7.0
12.4

5.0

6.0
8.2
3.0
11.0
3.1
175.7
3.5
348.0
80.0
4.6
31.0

IV-44

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


No

Jenis

Luas
(Ha)

Lokasi
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Sub Total
TOTAL

Tampungan memanjang Pompa Don Bosco


Tampungan Memanjang Pompa Kali Item
Waduk Sunter Selatan
Waduk Sunter Timur I
Waduk Tomang Barat
Tampungan Memanjang Pompa Ancol
Waduk Grogol
Waduk Wijaya Kusuma
Rawa Kendal (Sarang Bango dan Waduk Marunda)

0.2

25.9
15.0
6.0
4.0
3.0
1.2
522.4

Sumber : pengolahan data tahun 2012

Jakarta yang dilintasi oleh 13 (tiga belas) sungai mengalir dan bermuara di Teluk Jakarta,
sedimentasi pada badan sungai umumnya tinggi, memiliki gradien landai, dibebani oleh
sampah yang berasal dari hulu hingga muara, dan terjadi penyempitan badan sungai. Kondisi
sungai dan kanal yang melintasi Jakarta tersebut pada musim hujan sering mengakibatkan
limpasan dan genangan di sekitarnya, terutama di daerah yang rendah. Sungai dan kanal di
Jakarta terutama berfungsi sebagai saluran drainase.
Berdasarkan beberapa studi yang dilakukan terdahulu (Nedeco 1973, JICA 1991, WJEMP),
Nedeco (2002) melakukan kajian debit aliran dan kala ulang banjir selama bulan Januari dan
Februari 2002 untuk Jakarta. Tabel berikut menunjukkan hasil kajian tersebut.
Tabel IV.31 Debit Aliran dan Kala Ulang Banjir DKI Jakarta
No.

Sungai

Debit Aliran (m3/dt)

Kala Ulang (Tahun)

1.

Ciliwung

400

20

2.

Pesanggarahan

150

25

3.

Sunter

50

4.

Cipinang

90

50

5.

Krukut

60

Sumber : Nedeco, 2002

Sebagian besar daerah tangkapan air sungai-sungai tersebut berbentuk memanjang,


sehingga hidrograf banjir cenderung cepat, tajam, dan terjadi dalam waktu yang singkat.
Kondisi tersebut diperburuk oleh kecenderungan perubahan penggunaan lahan di sepanjang
aliran sungai menjadi kawasan terbangun, sehingga aliran permukaan meningkat tajam.
Di wilayah bagian Selatan dan Timur Jakarta terdapat beberapa rawa dan situ dengan luas
mencapai 96,5 Ha. Pemerintah Provinsi DKI Jakarta mengelola 6 (enam) situ dan 15 (lima
belas) tempat parkir air (retention basin). Pada saat ini sebagian besar rawa dan situ
mengalami pendangkalan yang serius dan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta telah melakukan
revitalisasi melalui pengerukan dan penataan kembali.
Di dalam sistem Pengelolaan Sistem Tata Air/Drainase Jakarta, sesuai dengan Perpres 54,
pulau pulau reklamasi dibuat dalam jarak minimal 200-300 m dari pesisir. Kawasan perairan
yang ada di antara daratan dan pulau reklamasi dapat dimanfaatkan sebagai retensi
tambahan, untuk mengkompensasi kekurangan rasio badan air di Jakarta Utara. Kawasan

perairan yang ada di antara daratan dan pulau reklamasi bisa dimanfaatkan sebagai retensi
tambahan.
Sesuai Perda No 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030, bahwa dalam sistem tata air
perlu memisahkan sistem drainase dan saluran air kotor (sewerage) secara bertahap dan
memperluas sistem pengelolaan air limbah serta mengembangkan prasarana drainase untuk
meningkatkan kapasitas saluran mikro, submakro dan makro dalam rangka mengantisipasi
curah hujan dengan kala ulang 2(dua) sampai dengan 10 (sepuluh) tahunan untuk saluran
mikro, 10(sepuluh) sampe dengan 25 (dua puluh lima) tahunan untuk saluran submakro, dan
25 (dua puluh lima) sampai dengan 100 (seratus) tahunan untuk saluran makro.
Selanjutnya dijelaskan juga dalam Perda Nomor 1 Tahun 2012 bahwa penataan dan
penetapan trase dan garis sempadan kali/sungai, saluran, waduk dan situ menurut fungsinya
sebagai pengendali banjir, drainase, penggelontor, konservasi sumber daya air serta
prasarana transportasi sungai dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut:
a.
b.
c.

meningkatkan rasio badan air yang mencakup saluran, kali, sungai, kanal, situ, dan
waduk;
mempertahankan sempadan sungai dan kanal sebagai RTH dan pengendali banjir; dan
badan air berupa saluran, kali, sungai, kanal, situ, dan waduk tidak dapat diubah fungsi
dan peruntukannya.

Permasalahan/tantangan Jakarta
Dalam sejarah Jakarta banjir sudah terjadi sejak zaman kolonial Belanda, hampir empat
abad yang lalu. Ini artinya di saat jumlah penduduk Jakarta masih sedikit, banjir pun sudah
terjadi di Jakarta. Dalam dekade terakhir, ternyata banjir semakin sering dialami. Melihat
kecenderungan banjir di Jakarta yang semakin sering serta semakin banyak kawasan yang
tergenang, memberikan indikasi bahwa penyebab banjir semakin beragam. Satu dan lain
penyebab saling menguatkan sehingga potensi terjadinya genangan semakin besar. Dari
mulai permasalahan urbanisasi, pembuangan limbah, parahnya kondisi sungai, institusional
hingga dampak pemanasan global. Akumulasi permasalahan dari beragam aspek membuat
tantangan dalam menghadapi banjir yang akan datang menjadi lebih berat lagi.
Permasalahan terus menerus bertambah sementara penyelesaian yang diambil masih
terbatas. Permasalahan/tantangan itu tergambar dalam bagan skematis berikut ini.
Gambar IV.41 Bagan skematis permasalahan/tantangan Jakarta

Institusional
Institusional

Delta
Deltaarea,
area,
tanah
tanahlunak
lunak

Pembuangan
Pembuangan
Limbah
Limbah Pada
Pada
Saluran
Saluran

Sebagian
Sebagianwilayah
wilayah
dibawah
dibawahmuka
mukaair
airlaut
laut//
muka
mukaair
airsungai
sungai
Kondisi
Kondisi13
13
Sungai
Sungai

BANJIR
BANJIR
&
&
GENANGAN
GENANGAN

Urbanisasi
Urbanisasi&&
peningkatan
peningkatan
property
property
Hambatan
Hambatan
Sepanjang
Sepanjang
Sungai
Sungai
Kondisi
Kondisi
Hidrogeologi
Hidrogeologi

Hidrologi
Hidrologi

Penyedotan
PenyedotanAir
Air&&
Amblesan
Amblesan
Pemanasan
Pemanasanglobal
global&&
Kenaikan
KenaikanMuka
MukaAir
Air
Laut
Laut
Luas
LuasBadan
BadanAir
Air
(waterbody
(waterbody
ratio)
ratio)

IV-45

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Penurunan Muka Tanah.

Gambar IV.43 Skema sistem tata air Jakarta

Tanah yang lunak, dikombinasikan dengan penyedotan air tanah yang terus menerus
mengakibatkan land subsidence (amblesan). Penurunan muka tanah di Jakarta berkisar
antara 5 10 cm per tahun. Di beberapa tempat ada penurunan yang lebih besar, tetapi lebih
merupakan proses konsolidasi setempat yang terjadi akibat penambahan beban, misalnya
penimbunan jalan. Dengan kecepatan penurunan (land subsidence rate) seperti ini maka
tinggi muka tanah akan menurun sebesar lebih dari satu meter dalam waktu 20 tahun.

Laut

Area Reklamasi Pantai


Tanggul Laut
Tanggul Laut

Gambar IV.42 Kawasan Jakarta di bawah permukaan laut


Daerah
Rendah

Daerah
Rendah

Wilayah
Prov DKI
Jakarta

BKT

BKB
Daerah
Cukup
Tinggi

Waduk pada sistem polder

1990 - 2010 kawasan Jakarta


Utara yang berada dibawah
MSL meningkat dari 11%
menjadi 58%

2020: 80 % kawasan jakarta


Utara berada dibawah MSL

13 Sungai

Situ/Waduk

2030: 90% kawasan Jakarta Utara


berada dibawah MSL

Pompa
Pintu air / pompa

Waduk Retensi

Tanggul laut

diluar wilayah DKI Jakarta

Pelabuhan existing

Pemanasan Global

Konsep Sistim Tata Air


Konsep sistim tata air dirumuskan sebagai berikut: Prinsip pertama bahwa air yang datang
dari Selatan lebih dahulu dapat ditahan oleh vegetasi di dataran tinggi di Selatan (Puncak).
Kemudian sedapat mungkin disimpan pada waduk dan situ yang terdapat di Bogor, Depok
dan Jakarta Selatan. Jika air memang masih ada yang harus dialirkan, maka air akan
mengalir melalui Kanal Banjir Barat, Kanal Banjir Timur, dan Cengkareng Drain. Dengan
selesainya Kanal Banjir Timur, curah hujan diperkirakan dapat ditampung melalui Kanal
Banjir Timur ini. Di bagian barat Jakarta diperkirakan masih mendapatkan tekanan yang
berat. Kapasitas Kanal Banjir Barat dan Cengkareng drain diperkirakan tidak memadai. Oleh
karenanya direncanakan untuk membangun kanal baru di bagian Barat Jakarta (Cengkareng
Drain-2) yang akan mengalirkan air dari Kali Pesanggrahan menuju ke laut dengan muara di
sekitar Kali Dadap dekat Bandara Sukarno-Hatta.
Selain itu, Multi Purpose Deep Tunnel (MPDT) juga dipandang sebagai salah satu opsi untuk
meningkatkan kapasitas debit dari saluran makro yang menuju ke laut. Sejumlah studi
lanjutan akan dilakukan untuk memastikan keandalan dan efisiensi sistim ini.
Distribusi tekanan antara bagian Barat dan Timur Jakarta disempurnakan dengan membuat
sodetan antara Ciliwung dan Kanal Banjir Timur.

Hujan

2000 m + MSL

Akibat pemanasan global, tinggi permukaan laut akan meningkat. Intergovermental Panel on
Climate Change (IPCC) dalam prediksinya memperkirakan bahwa kenaikan muka air laut
berkisar 6 mm per tahun. Ini tentu juga berpengaruh pada perairan laut Indonesia. Dampak
ini lebih terasa pada daerah-daerah yang berbatasan dengan laut, seperti Jakarta.

t0

Evapotranspirasi
Evapotranspirasi

Waduk/situ

UPSTREAM
(Puncak-Bogor)

Resapan air

t1
(Bogor-Depok-Jaksel)

Gravitasi

Sistim
polder

Banjir kanal

MIDDLESTREAM

t2

.
..
.
.

DOWNSTREAM
(Jaksel-Jakut)

Evaporasi

t3
Polder

Pesisir

t4

Karena landsubsidence (penurunan muka tanah) dan sea level rise (kenaikan muka air laut)
semakin luas, mengakibatkan wilayah Jakarta yang berada dibawah permukaan laut juga
akan semakin luas. Konsekuensinya implementasi sistim polder akan meluas, terutama ke
sebelah Barat.
Bagaimana mengelola banjir yang terjadi di Jakarta Utara, dimana wilayah tersebut hanya
memiliki rasio badan air yang sedemikian rendah itu? Dengan rasio badan air yang rendah
sulit untuk membebaskan Jakarta Utara dari banjir dan genangan. Oleh karenanya,
IV-46

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


pengembangan sistem Pantura akan diintegrasikan sebagai bagian dalam penanggulangan
banjir, antisipasi akan penurunan muka tanah dan antisipasi kenaikan muka air laut.
Reklamasi dan tanggul laut harus bisa mengurangi beban banjir di Jakarta secara
keseluruhan.

Tanggul laut dan sistem polder


Melihat dan mempertimbangkan situasi yang mungkin terjadi dalam beberapa tahun
mendatang, jika kita tidak melakukan sesuatu, maka kita akan terpaksa melepaskan daratan
tempat kita menetap dan beraktivitas ini menjadi lautan. Sebagian wilayah Jakarta bisa
tergenang air secara permanen. Kita tidak ingin demikian karena kita masih ingin tinggal,
bekerja, dan hidup di Jakarta.

Sistem dan jaringan jalan arteri dan MRT


Pengembangan lahan baru (land reclamation) dan pengembangan pelabuhan laut dalam
Sistem pengendalian banjir dan genangan
Sistem penyediaan air baku
Sistem sanitasi

Tahapan pengembangan tanggul laut ditunjukkan oleh gambar berikut.


Gambar IV.44 Tahapan pengembangan tanggul laut

Satu langkah visioner dan konseptual harus diambil, agar lahan di Jakarta tidak menyusut
perlahan-lahan. Pembangunan tanggul laut memang menjadi pilihan paling masuk akal.
Bagaimanapun juga masuknya air laut ke daratan harus dihindari. Tanggul laut diintegrasikan
dengan penataan sistem tata air Jakarta secara keseluruhan akan mengurangi risiko banjir.
Bagian lain yang juga cukup penting dalam penyelesaian banjir adalah mengurangi
penggunaan air tanah dan kemudian menghentikannya. Namun pelaksanaan tindakan
seperti ini harus disertai dengan alternatif lain yakni penyediaan air bersih yang semakin
menjangkau lebih banyak orang.
Alternatif 1: 3 tahapan tanggul laut

Tingkat Keamanan tanggul dan infrastruktur banjir


Tanggul merupakan benteng pertahanan dalam menahan air yang akan memasuki kawasan,
karena itu kekuatan benteng ini harus benar-benar diperhatikan. Kemungkinan air yang
datang dari laut harus benar-benar mampu dikelola. Tanggul harus benar-benar kokoh dan
tidak mudah mengalami perubahan bentuk.
Di negeri Belanda penggunaaan sistem tanggul ini telah berlangsung beberapa dekade. Di
negeri Belanda tingkat keamanan tanggul disesuaikan dengan kepadatan penduduk dan nilai
aset yang hendak dilindungi.Untuk wilayah Barat Negeri Belanda dengan kepadatan
penduduk dan nilai aset ekonomi yang tinggi, makatingkat keamanan tanggul lautnya
dilakukan dengan mengacu pada kriteria kala ulang gelombang 1 per 10.000 tahun.
Sedangkan di wilayah yang semakin ke dalam (Timur) dimana lahan lebih banyak digunakan
untuk kebutuhan pertanian, dipersyaratkan tingkat keamanan yang lebih rendah, dengan kala
ulang sampai 1 per 1250 tahun. Hal ini berhubungan dengan tingkat risiko/ konsekuensi yang
muncul jika terjadi keruntuhan/ketidak berfungsian struktur yang ada (mis: keruntuhan
tanggul).
Dampak penurunan muka tanah dan perubahan iklim terhadap wilayah DKI Jakarta
diindikasikan menyebabkan sebagian wilayah Jakarta bagian Utara akan tergenang air dalam
jangka waktu 20 - 30 tahun mendatang, sehingga memberikan berpengaruh terhadap
kegiatan dan warga yang menghuni wilayah tersebut.
Pembangunan tanggul laut (giant seawall) di Teluk Jakarta dan tahapan pembangunan,
dengan mempertimbangkan penurunan muka tanah dan kenaikan muka air laut, maka
implementasi sistem polder menjadi efektif jika dibangun tanggul laut di Utara Teluk Jakarta.
Rencana dan strategi pembangunan tanggul laut ini direncanakan untuk diintegrasikan
dengan rencana pengembangan wilayah DKI Jakarta secara menyeluruh, terutama terkait
dengan :

Alternatif 2 : percepatan (2 tahapan)

Sebagaimana terlihat pada gambar diatas, skenario didasarkan pada asumsi pengembangan
secara gradual, dari situasi saat ini dimana tanggul 1 (tanggul pada eksisting garis pantai)
diimplementasikan, dan kemudian dilanjutkan dengan implementasi pembangunan tanggul 2
(tanggul diimplementasikan pada bagian luar kawasan reklamasi dikedalaman -8 m) dan
dikuti oleh pembangunan tanggul 3 (tanggul dikedalaman sekitar -16 m).Untuk
merealisasikan pembangunan tanggul 3 secara lebih dini. Dengan pembangunan tanggul 3
ini diharapkan kawasan Jakarta Utara dan kawasan reklamasi telah terlindungi dari laut
lepas, sedemikian peran tanggul 2 tidak dibutuhkan lagi sebagai tanggul utama. Tahapan
pengembangan ini kelihatannya menjadi alternatif tahapan pengembangan yang diinginkan.

b. Prasarana Air Minum


1.

Kondisi Penyediaan Air Minum


Prasarana air minum di Provinsi DKI Jakarta dikelola oleh PDAM Jaya bekerjasama dengan
pihak ketiga, yakni PT Aetra yang melayani wilayah Timur dan PT PAM Lyonnaise Jaya
(Palyja) yang melayani wilayah bagian Barat DKI Jakarta. Tahun 2001 dibentuk Badan
Regulator Pelayanan Air Minum Jakarta yang mengatur dan mengawasi kinerja pelayanan air
minum.
Air baku penyediaan air minum pada saat ini sebagian besar (96%) bersumber dari Waduk
Jatiluhur melalui Kanal Tarum Barat dan sisanya bersumber dari Banjir Kanal Barat, Sungai
Pesanggrahan, dan Sungai Cilandak; mata air Ciburial di Kabupaten Bogor; airtanah dalam dari
pengeboran di Rawa Bambu; dan air curah dari IPA Cisadane milik PDAM Kabupaten
Tangerang yang terletak sekitar 30 km di Tenggara Jakarta. Sumber air DKI Jakarta
IV-47

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


mengandalkan Waduk Jatiluhur di Provinsi Jawa Barat. Hal ini disebabkan oleh rendahnya
kualitas air badan air permukaan di Provinsi DKI Jakarta untuk dimanfaatkan sebagai air baku
air minum. Beberapa yang dapat dimanfaatkan sebagai air baku merupakan segmen sungai
atau kali yang relatif pendek, kecuali Kanal Tarum Barat dan Sungai Ciliwung, seperti :
-

Sungai Krukut, pada segmen hulu sungai di Jakarta sampai Banjir Kanal Barat.

Kali Mampang, pada segmen hulu sungai di Jakarta sampai Sungai Krukut.

Sungai Kalibaru, pada segmen hulu sungai di Jakarta sampai Banjir Kanal Barat.

Gambar IV.45
Wilayah Pelayanan Air Minum PT PAM Lyonnaise Jaya

Penyediaan air minum di DKI Jakarta pada tahun 2012 masih melayani sekitar 66,21% dari
jumlah penduduk. PDAM Jaya membangun beberapa unit instalasi pengolahan air (water
treatment plant), pusat distribusi (distribution center), jaringan distribusi air minum dilengkapi
pompa tekan (booster pump), dan penyediaan air curah. Instalasi pengolahan air meliputi :
-

IPA Pejompongan I dengan kapasitas 2.000 liter/detik


IPA Pejompongan II dengan kapasitas 3.600 liter/detik
IPA Cilandak dengan kapasitas 400 liter/detik
IPA Pulogadung dengan kapasitas 4.000 liter/detik
IPA Buaran I dengan kapasitas 2.000 liter/detik
IPA Buaran II dengan kapasitas 3.000 liter/detik
IPA taman kota dengan kapasitas 150 liter/detik
Distribusi air curah dengan kapasitas 2.875 liter/detik

Wilayah pelayanan air minum di bagian Barat terdiri atas wilayah usaha zona 1, 4, dan 5;
sedang di bagian Timur meliputi wilayah usaha zona 2, 3 dan 6 (Gambar III.50 dan Gambar
III.51). Batas wilayah pelayanan dipisahkan oleh Sungai Ciliwung.

Sumber : Departemen Pengembangan Jaringan Palyja, 2005

IV-48

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.46
Wilayah Pelayanan Air Minum PT Aetra

Gambar IV.47
Sistem Transmisi Air Minum DKI Jakarta

Pasokan Zona 1 dan 4


Q = 4 m3/Hari
d = 18,2 Km
DC Cilincing

DC Muara Karang
Pasokan Zona 4
Q = 3 m3/Hari
d = 13,2 Km

Surge Tower 2

DC R4 Kebon Jeruk

Pasokan Zona 1 dan 4


Q = 4 m3/Hari
d = 14,6 Km
IPA Buaran

DC R5 Lebak Bulus

Pasokan Zona 5
Q = 5 m3/Hari
d = 37,7 Km
Sumber : TPJ, GIS And Management, 2006

Skema transmisi air minum di DKI Jakarta digambarkan sebagai berikut :

Sumber : Pamjaya

IV-49

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Tabel IV.32
Kapasitas Produksi Air Minum di DKI Jakarta

Gambar IV.48
Sumber Air Baku Air Minum DKI Jakarta dan Fasilitas IPA

Operator
PT Palyja

PT Aetra

No.

IPA

Sumber Air

Kapasitas
Produksi
Tersedia*)
(liter/det)

1.

Pejompongan I

Saluran
Tarum Barat,
BKB

2.000

2.

Pejompongan I

3.

Cilandak

Saluran
Tarum Barat,
BKB
S. Krukut

4.

Taman Kota

Sungai
Pasanggraha
n

5.

DW Rawa
Bambu

Kapasitas
Produksi
Tahun 2007**)
(m3)

No.

IPA

57.004.060

1.

Buaran I dan
II

3.600

96.881.970

2.

Pulogadung

400

9.849.416

200

273.422

N/A

13.596

Sumber
Air

Kapasitas
Produksi
Tersedia*)
(m3/det)

Kapasitas
Produksi
Tahun 2007**)
(m3)

Saluran
Tarum
Barat

2.500 dan
2.500

143.312.580

Saluran
Tarum
Barat

4.000

117.895.810

MA
Ciburial

185

78.202

9.185

261.286.592

Pembelian Air Curah


3.

Ciburial

Pembelian air curah


6.

Cisadane
(DCR-4)

S. Cisadane

1.200

55.892.063

7.

Cisadane
(DCR-5)

S. Cisadane

1.600

25.726.597

8.

Cikokol/Cengka
reng

S. Cisadane

75

2.413.972

9.075

248.055.096

Jumlah

Jumlah

Sumber : Working paper Masukan Wilayah Kota Administrasi Jakarta Barat untuk RTRW Provinsi DKI Jakarta

Total Kapasitas Produksi Tersedia : 18.260 lt/det atau 575.847.360 m3


Total Kapasitas Produksi tahun 2007 : 509.341.688 m3

Sumber : *) www.palyja.co.id dan www.aetra.co.id


**) PAM Jaya dalam Jakarta Dalam Angka 2008 (BPS Provinsi DKI Jakarta, 2008)

Permasalahan yang dihadapi dalam penyediaan air minum di Provinsi DKI Jakarta pada saat
ini diantaranya adalah pasokan kurang memadai, tekanan pengaliran, kualitas air, dan
kontinuitas pengaliran air.

Sumber air baku dan fasilitas IPA tertera pada gambar berikut.
2.

Prediksi Kebutuhan
Dengan merujuk pada cakupan pelayanan air minum menurut RTRW Jakarta 2030, sekitar
98% penduduk direncanakan terlayani oleh air minum perkotaan. Proporsi tersebut dapat
dipergunakan sebagai asumsi bahwasanya seluruh penduduk DKI Jakarta pada tahun 2030
dilayani oleh air minum perkotaan.
Kebutuhan air minum dan utilitas lainnya di DKI Jakarta mempertimbangkan penduduk yang
tinggal di wilayah Provinsi DKI Jakarta serta penduduk dari luar DKI Jakarta yang melakukan
aktifitas secara reguler di DKI Jakarta. RTRW Jakarta 2030 memproyeksikan jumlah penduduk
DKI Jakarta sebesar 12.500.000 jiwa pada tahun 2030 dengan tambahan penduduk komuter
sebesar 2.500.000 jiwa.
Dari proyeksi jumlah penduduk DKI Jakarta pada tahun 2030 tersebut, sebesar 750.000 jiwa
akan berdiam di kawasan reklamasi Pantura Jakarta yang merupakan Kawasan Strategis
Provinsi DKI Jakarta, sehingga penduduk di daratan DKI Jakarta dan Kabupaten Kepulauan
IV-50

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Seribu yang menjadi lingkup perencanaan RDTR DKI Jakarta 2030 akan berjumlah 11.750
jiwa pada tahun 2030.
Oleh karenanya kebutuhan air minum pada tahun 2030 akan diperhitungkan berdasarkan air
minum domestik dan air minum non domestik. Kebutuhan air minum domestik didasarkan pada
jumlah penduduk yang dilayani sebesar 11.750.000 jiwa dan tambahan penduduk komuter
yang melakukan aktifitas pada pagi hingga sore atau malam hari di DKI Jakarta. Dari jumlah
penduduk komuter sebesar 2.500.000 jiwa, diasumsikan 90% diantaranya akan melakukan
aktiifitas di daratan DKI Jakarta atau setara dengan 2.250.000 jiwa. Dengan demikian, jumlah
penduduk yang membutuhkan pelayanan air minum domestik diprakirakan sebanyak
14.000.000 jiwa.
Sedang kebutuhan air minum non domestik diperhitungkan kecenderungan proporsi rata-rata
terhadap kebutuhan air minum domestik, dimana menurut catatan Pamjaya berkisar sekitar
30% dari kebutuhan air minum domestik.

bangkitan yang sama. RTRW Jakarta 2030 merencanakan pengembangan pelabuhan


Tanjung Priok, pelabuhan Sunda Kelapa yang berada dalam satu kesatuan ruang dengan
pelabuhan perikanan samudra Nizam Zachman, dan pelabuhan perikanan Muara Angke;
serta 8 TOD yang tersebar di 8 kecamatan.
3.

Peruntukan lahan yang dimanifestasikan oleh zona industri dan pergudangan serta zona
perkantoran, perdagangan, dan jasa. Zona-zona tersebut dianggap membangkitkan 30%
dari jumlah penduduk komuter secara keseluruhan, yakni sebesar 675.000 jiwa. Zona
perkantoran, perdagangan, dan jasa terdistribusi hampir di seluruh kecamatan, sedang
zona industri dan pergudangan tersebar Di 12 kecamatan.

Dengan demikian, kebutuhan air minum domestik di setiap kecamatan akan memperhitungkan
prediksi jumlah penduduk kecamatan serta proporsi jumlah penduduk komuter pada tahun
2030 yang dibangkitkan oleh ketiga faktor pembangkit di atas. Penyebaran faktor pembangkit
untuk setiap kecamatan ditunjukkan oleh tabel berikut.
Tabel IV.33
Faktor Pembangkit Penduduk Komuter di Provinsi DKI Jakarta
Menurut Kota/Kabupaten Administrasi dan Kecamatan

Jika diasumsikan kebutuhan air minum domestik per kapita bagi penduduk yang tinggal di DKI
Jakarta pada tahun 2030 adalah 160 liter/orang/hari dan penduduk komuter sebesar 50
liter/orang/hari serta kebutuhan air minum non domestik adalah 30% dari jumlah kebutuhan air
minum domestik, maka kebutuhan air minum domestik dan non domestik pada tahun 2030
secara keseluruhan akan mencapai 1.590.250 liter/hari atau setara dengan 29.979,75
liter/detik.
Dengan menggunakan asumsi yang sama dengan prediksi kebutuhan air minum domestik
secara agregatif di atas, maka distribusi kebutuhan air minum domestik untuk setiap
kecamatan dapat diprediksikan berdasarkan jumlah penduduk di setiap kecamatan beserta
penambahan penduduk komuter secara proporsional. Oleh karena tujuan penduduk komuter
untuk melakukan kegiatan di wilayah DKI Jakarta tidak teridentifikasi dalam pola distribusi
ruang yang nyata menurut tempat asal, tingkat sosial-ekonomi, tingkat pendidikan, dukungan
aksesibilitas, dan faktor yang berpengaruh lainnya, maka distribusi penduduk komuter di setiap
kecamatan menggunakan asumsi bangkitan penduduk komuter oleh faktor pembangkit berikut:
1.

Faktor pembangkit pusat kegiatan primer dan sekunder.

2.

Faktor pembangkit simpul transportasi.

3.

Faktor pembangkit peruntukan lahan.

Bangkitan penduduk komuter secara proporsional oleh faktor pembangkit dapat dijelaskan
sebagai berikut :
1.

2.

Keberadaan pusat kegiatan primer dan pusat kegiatan sekunder. Keberadaan pusat
kegiatan primer dan pusat kegiatan sekunder secara proporsional dianggap
membangkitkan 50% dari jumlah penduduk komuter secara keseluruhan, yakni sebesar
1.125.000 jiwa. Dari proporsi tersebut, pusat kegiatan primer dianggap membangkitkan
70% dari proporsi penduduk komuter dab pusat kegiatan sekunder membangkitkan 30%
dari proporsi penduduk komuter. RTRW Jakarta 2030 merencanakan 11 pusat kegiatan
primer yang tersebar di 10 kecamatan dan 9 pusat kegiatan sekunder yang tersebar di 8
kecamatan.
Simpul jaringan transportasi meliputi pelabuhan dan TOD secara proporsional
membangkitkan 20% dari jumlah penduduk komuter secara keseluruhan, yakni sebesar
450.000 jiwa. Dari proporsi tersebut, pelabuhan dan TOD dianggap memiliki proporsi

Faktor Pembangkit
Pusat Kegiatan
Kecamatan

Faktor Pembangkit
Simpul Jaringan
Transportasi

Faktor Pembangkit Peruntukan


Lahan
Zona Industri
dan
Pergudangan

Pusat
Kegiatan
Primer

Pusat
Kegiatan
Sekunder

Pelabuhan

TOD

Zona
Perkantoran,
Perdagangan,
dan Jasa

Kemayoran

Sawah Besar
Jumlah

JAKARTA PUSAT
Gambir
Tanah Abang
Menteng
Senen
Cempaka Putih
Johar Baru

JAKARTA UTARA
Koja
Kelapa Gading
Tanjung Priok
Pademangan
Penjaringan
Cilincing
Jumlah
JAKARTA TIMUR
Makasar
Pasar Rebo
Ciracas

IV-51

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Faktor Pembangkit
Pusat Kegiatan
Kecamatan

Faktor Pembangkit
Simpul Jaringan
Transportasi

Faktor Pembangkit Peruntukan


Lahan
Zona Industri
dan
Pergudangan

Pusat
Kegiatan
Primer

Pusat
Kegiatan
Sekunder

Pelabuhan

TOD

Zona
Perkantoran,
Perdagangan,
dan Jasa

Jatinegara

Duren Sawit
Jumlah

Cilandak

Pasar Minggu
Jumlah

Cipayung
Cakung
Kramat Jati
Pulo Gadung
Matraman

JAKARTA SELATAN
Kebayoran Baru
Jagakarsa
Mampang Prapatan
Pancoran
Tebet
Setiabudi
Kebayoran Lama
Pesanggrahan

JAKARTA BARAT
Taman Sari
Tambora
Kalideres
Grogol Petamburan
Cengkareng
Kebon Jeruk
Kembangan
Palmerah
Jumlah
KEPULAUAN SERIBU
Kepulauan Seribu Utara
Kepulauan Seribu Selatan
Jumlah
Jumlah Total

Sumber : Hasil analisis Tahun 2013

11

38

12

Kebutuhan air minum total non domestik diprediksikan berdasarkan proporsi rata-rata
sebesar 30% dari kebutuhan air minum domestik di setiap kecamatan. Kebutuhan air
minum secara keseluruhan untuk setiap Kota/Kabupaten Administrasi dan kecamatan
pada tahun 2030 tertera pada tabel berikut.
Tabel IV.34 Prediksi Kebutuhan Air Minum DKI Jakarta
Menurut Kota/Kabupaten Administrasi dan Kecamatan Tahun 2030
Kebutuhan Air Minum Domestik
Jumlah
Penduduk
(Jiwa)

Penduduk
Komuter
(Jiwa)

Gambir

95.461

Tanah Abang

Kebutuhan Air
Minum Non
Domestik
(Liter/Hari)

Kebutuhan
Air Minum
(Liter/Detik)

Kebutuhan Air
Minum
Penduduk
(Liter/Hari)

Kebutuhan Air
Minum
Penduduk
Komuter
(Liter/Hari)

117.972

15.273.730,03

5.898.624

6.351.706,33

318,57

193.655

80.472

30.984.835,67

4.023.624

10.502.538,02

526,75

Menteng

108.303

180.188

17.328.410,81

9.009.420

7.901.349,20

396,29

Senen

111.240

74.507

17.798.423,94

3.725.329

6.457.125,87

323,85

Cempaka Putih

119.374

8.882

19.099.804,02

444.079

5.863.164,89

294,06

Johar Baru

134.749

8.882

21.559.883,61

444.079

6.601.188,77

331,08

Kemayoran

270.590

80.472

43.294.431,82

4.023.624

14.195.416,87

711,96

Sawah Besar

116.628

37.007

18.660.480,09

1.850.329

6.153.242,71

308,61

1.150.000

588.382

184.000.000

29.419.109

64.025.732,66

3.211,17

Koja

307.853

37.007

49.256.513,83

1.850.329

15.332.052,83

768,97

Kelapa Gading

110.945

74.507

17.751.170,55

3.725.329

6.442.949,85

323,14

Tanjung Priok

387.745

93.257

62.039.171,74

4.662.829

20.010.600,21

1.003,62

Pademangan

153.657

164.847

24.585.119,37

8.242.374

9.848.248,13

493,93

Penjaringan

256.518

93.257

41.042.934,48

4.662.829

13.711.729,03

687,70

Cilincing

358.282

164.847

57.325.090,02

8.242.374

19.670.239,33

986,55

Jumlah

1.575.000

627.721

252.000.000

31.386.065

85.015.819,38

4.263,91

Makasar

228.261

36.521.826,21

10.956.547,86

549,52

Pasar Rebo

211.708

28.125

33.873.318,66

1.406.250

10.583.870,60

530,83

Ciracas

269.705

37.007

43.152.791,52

1.850.329

13.500.936,14

677,13

Cipayung

221.142

35.382.749,50

10.614.824,85

532,38

Cakung

556.851

183.597

89.096.173,60

9.179.874

29.482.814,40

1.478,69

Kramat Jati

266.326

8.882

42.612.133,14

444.079

12.916.863,63

647,84

Pulo Gadung

313.798

37.007

50.207.731,69

1.850.329

15.617.418,19

783,28

Matraman

201.785

8.882

32.285.659,99

444.079

9.818.921,68

492,46

Jatinegara

311.326

74.507

49.812.081,47

3.725.329

16.061.223,13

805,54

Duren Sawit

431.597

8.882

69.055.534,22

444.079

20.849.883,95

1.045,71

3.012.500

386.887

482.000.000

19.344.348

150.403.304,43

7.543,38

194.439

74.507

31.110.250,37

3.725.329

10.450.673,80

524,15

Kecamatan

JAKARTA PUSAT

Jumlah
JAKARTA UTARA

JAKARTA TIMUR

Jumlah
JAKARTA SELATAN
Kebayoran Baru

IV-52

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Kebutuhan Air Minum Domestik
Jumlah
Penduduk
(Jiwa)

Penduduk
Komuter
(Jiwa)

Kebutuhan Air
Minum Non
Domestik
(Liter/Hari)

Kebutuhan
Air Minum
(Liter/Detik)

Dalam perspektif tersebut, penyediaan dan pelayanan air minum di DKI Jakarta hingga tahun 2030
perlu memperhitungkan peningkatan kinerja pelayanan dan kapasitas pengendalian kebocoran
melalui efisiensi secara bertahap. Dalam perencanaan pengembangan penyediaan dan pelayanan
air minum oleh Pamjaya, prediksi kebutuhan air minum memperhitungkan rencana efisiensi
pelayanan. Peningkatan efisiensi secara bertahap dilakukan hingga tahun 2030 diharapkan terjadi
efisiensi sekitar 83%. Dalam rencana tersebut diperhitungkan kebutuhan air minum pada tahun
2030 sekitar 39.138 liter/detik dan kebutuhan air baku sekitar 4% - 5% lebih besar dari kebutuhan
air bersih. Tabel berikut menunjukkan rencana pengembangan penyediaan dan pelayanan air
minum DKI Jakarta oleh Pamjaya.

Jagakarsa

443.207

70.913.051,80

Kebutuhan Air
Minum
Penduduk
Komuter
(Liter/Hari)
-

21.273.915,54

1.066,98

Mampang Prapatan

111.072

8.882

17.771.464,60

444.079

5.464.663,06

274,08

Pancoran

171.283

8.882

27.405.266,99

444.079

8.354.803,78

419,03

Tebet

162.867

108.597

26.058.728,65

5.429.874

9.446.580,92

473,79

Setiabudi

138.178

108.597

22.108.519,93

5.429.874

8.261.518,30

414,35

Kebayoran Lama

502.939

8.882

80.470.174,46

444.079

24.274.276,02

1.217,46

No.

Pesanggrahan

355.597

8.882

56.895.539,66

444.079

17.201.885,58

862,75

Cilandak

349.817

8.882

55.970.753,35

444.079

16.924.449,69

848,83

1.

Penduduk

Pasar Minggu

395.602

8.882

63.296.250,20

444.079

19.122.098,74

959,06

2.

Cakupan Pelayanan

2.825.000

344.991

452.000.000

17.249.551

140.774.865,43

7.060,47

3.

Taman Sari

151.121

46.382

24.179.383,71

2.319.079

7.949.538,80

398,70

Tambora

302.841

8.882

48.454.618,28

444.079

14.669.609,17

735,74

Kalideres

484.284

37.007

77.485.424,30

1.850.329

23.800.725,97

1.193,71

Grogol Petamburan

295.945

74.507

47.351.165,15

3.725.329

15.322.948,23

768,51

Cengkareng

601.060

37.007

96.169.547,20

1.850.329

29.405.962,84

1.474,84

Kebon Jeruk

417.452

8.882

66.792.364,78

444.079

20.170.933,12

1.011,66

Kembangan

638.332

80.472

102.133.095,83

4.023.624

31.847.016,07

1.597,27

Palmerah

271.465

8.882

43.434.400,76

444.079

13.163.543,91

660,21

3.162.500

302.019

506.000.000

15.100.927

156.330.278,11

7.840,64

Kecamatan

Jumlah

Kebutuhan Air
Minum
Penduduk
(Liter/Hari)

Tabel IV.35
Prediksi Kebutuhan Air Minum DKI Jakarta Tahun 2015 2030 oleh Pamjaya

JAKARTA BARAT

Jumlah
Kepulauan Seribu
Utara
Kepulauan Seribu
Selatan
Jumlah
Jumlah Total

Unit

2015

2020

2022

2025

2030

Jiwa

10.634.405

11.660.786

11.972.886

12.641.666

13.510.818

80

85

91

97

99

Batas Maksimum
Proporsi Pengambilan
Airtanah Dalam

20

16

10

4.

Tingkat Konsumsi Air


Domestik

Li/Jiwa/Hr

160

160

160

160

160

5.

Kebutuhan Air Domestik

Lt/Detik

14.770

18.198

20.177

22.708

24.988

6.

Kebutuhan Air Non


Domestik

Lt/Detik

4.431

6.469

6.063

6.812

7.496

7.

NRW

36

27

26

22

17

8.

Total Kebutuhan Air


Bersih

Lt/Detik

29.474

32.669

34.968

37.847

39.138

9.

Total Kebutuhan Air


Baku

Lt/Detik

30.947

34.197

36.706

39.739

41.096

Sumber : Pamjaya

KEPULAUAN SERIBU
10.533

1.685.289,68

505.586,90

25,36

14.467

2.314.710,32

694.413,10

34,83

25.000

4.000.000

1.200.000,00

60,19

11.750.000

2.250.000

1.880.000.000

112.500.000

597.750.000

29.979,75

Sumber : Hasil analisis

3.

Parameter

Rencana pengembangan Pamjaya di atas jika dibandingkan dengan hasil perhitungan prediksi air
minum pada tahun 2030 sebesar 29.980 liter/detik dapat dipergunakan sebagai dasar rencana
penyediaan dan pelayanan air minum di DKI Jakarta dalam RDTR dan PZ Jakarta 2030, oleh
karena :
1.

Debit kebutuhan air minum dalam rencana Pamjaya lebih besar dibandingkan hasil
prediksi. Walaupun jumlah penduduk yang dilayani lebih rendah dari proyeksi penduduk
DKI Jakarta dan penduduk komuter, yakni sekitar 14.000.000 jiwa, namun kebutuhan air
mium yang diprediksikan oleh Pamjaya menggunakan tingkat konsumsi rata-rata sebesar
160 liter/orang/hari tanpa membedakan tingkat konsumsi penduduk yang tinggal di DKI
Jakarta dan penduduk komuter. Hal ini dapat dianggap sebagai prediksi kebutuhan air
minum optimis.

2.

Kebutuhan air minum yang diprediksikan oleh Pamjaya memperhitungkan peningkatan


efisiensi pelayanan, sehingga total kebutuhan air minum menjadi lebih besar dari yang
dapat dikonsumsi oleh masyarakat. Sebagai contoh, pada tahun 2030 dengan tingkat
efisiensi sebesr 83%, maka dari kebutuhan air minum yang diprediksikan sebesar 32.484
liter/detik harus disediakan air bersih sebesar 39.138 liter/detik.

Perspektif Penyediaan Air Minum


Penyediaan air minum di DKI Jakarta hingga tahun 2030 mempertimbangkan :
a)

Peningkatan cakupan penyediaan air minum perpipaan hingga melayani seluruh penduduk
sebagai upaya pembatasan penggunaan airtanah.

b)

Menekan tingkat kebocoran distribusi air minum hingga kurang dari 20% untuk
meningkatkan kinerja pelayanan penyediaan air minum.

c)

Meningkatkan kualitas air baku dari sumber-sumber melalui pengolahan air hingga
memenuhi persyaratan kualitas air minum untuk dikonsumsi penduduk.

IV-53

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


3.

Gambar IV.49
Sumber Air Baku DKI Jakarta Tahun 2030

Kebutuhan air baku juga memperhitungkan kehilangan air baku pada saat pengolahan
sebesar 4% - 5%.

Jika kapasitas produksi air minum DKI Jakarta pada saat ini sekitar 18.000 liter/detik, maka
dibutuhkan peningkatan produksi air bersih secara signifikan hingga dapat mencapai
penyediaan dan pelayanan yang direncanakan. Dalam rencana Pamjaya dinyatakan akan
dibangun IPA UF (Ultra Filtration) dengan kapasitas produksi sebesar 1.600 liter/detik pada
tahun 2015.

Kota
Tangerang
500 l/d

Pluit

Dengan memperhitungkan kebutuhan dibandingkan kapasitas penyediaan air minum


sebagaimana direncanakan oleh Pamjaya, maka dibutuhkan penambahan penyediaan air
minum pada :
-

Tahun 2015 sebesar 10.099 liter/detik.

Tahun 2020 sebesar 14.469 liter/detik

Tahun 2022 sebesar 16.868 liter/detik

Tahun 2025 sebesar 19.747 liter/detik

Tahun 2030 sebesar 21.038 liter/detik

Dalam rencana tersebut dipertimbangkan penyediaan air baku selain dari Waduk Jatiluhur di
Kabupaten Purwakarta, juga dari Waduk Karian di Provinsi Banten, Waduk Ciawi di Kabupaten
Bogor, dan Cikokol di Kabupaten Tangerang. Gambar berikut menunjukkan rencana sumber
air baku untuk penyediaan air minum DKI Jakarta.

6.800 l/d

375 l/d

4.250 l/d

5.500 l/d

C
i
u
j
u
Waduk
n
Karian
g

3.100 l/d
7.000
Bulk l/d
Water

2.500 l/d

dari IPA Jati


uhur

3.100 l/d

6.000 l/d

Waduk Ciawi
1.000 l/d

Oleh karena air baku yang tersedia belum mencukupi kebutuhan hingga tahun 2030, maka
penyediaan air minum DKI Jakarta dalam sistem makro perlu mempertimbangkan sumbersumber baru serta inisiatif untuk memanfaatkan air limpasan yang berlimpah pada musim
hujan serta inovasi teknologi penyediaan air minum lainnya.
c. Prasarana Air Limbah
1.

Kondisi Pengelolaan Air Limbah


Pengelolaan air limbah di DKI Jakarta pada saat dilakukan melalui sistem setempat (on site)
dan sistem terpusat (off site). Air limbah non tinja (sewerage system) umumnya belum dikelola
secara khusus, dimana sebagian besar masih bercampur dengan sistem drainase.
Pengolahan air limbah melalui instalasi pengolahan air limbah (IPAL) yang dikelola PD PAL
Jaya masih terbatas baru mencakup 2,8% penduduk DKI Jakarta. Sedang air limbah berupa
tinja (black water) sebagian besar dikelola secara individual
atau komunal melalui
penggunaan tangki septik atau cubluk. Sebagian lainnya dibuang secara langsung pada badan
sungai atau kanal.

IV-54

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Belum tersedianya sistem pengolahan air limbah domestik yang memadai mengakibatkan
pencemaran sungai dan airtanah di DKI Jakarta. Informasi yang dihimpun pada periode tahun
2004 sampai 2007 menunjukkan kualitas air sungai dan airtanah yang semakin menurun.

Tabel IV.39
Pencemaran Teluk Jakarta Tahun 2004 2007

Tabel IV.36
Kualitas Air Sungai di DKI Jakarta Tahun 2004 - 2007
Status Mutu
Baik
Tercemar Ringan
Tercemar Sedang
Tercemar Berat

Derajat Pencemaran

Indeks Pencemaran (%)


2004
0
3
16
81

2005
0
4
16
79

2006
3
9
10
78

2007
0
0
6
94

Sumber : BPLHD Provinsi DKI Jakarta, 2007

Penurunan kualitas airtanah dangkal juga tercatat pada seluruh wilayah DKI Jakarta
sebagaimana ditunjukkan oleh tabel berikut. Airtanah dangkal yang tercemar berat semakin
meningkat, bahkan pencemaran coliform relatif merata dan mencapai 75% airtanah dangkal di
DKI Jakarta.

2004

2005

2006

2007

Tercemar Sangat Ringan

0%

0%

0%

0%

Tercemar Ringan

44%

0%

18%

9%

Tercemar Sedang

56%

57%

40%

30%

Tercemar Berat

0%

43%

42%

62%

Sumber : BPLHD Provinsi DKI Jakarta, 2007

2.

Prediksi Timbulan Air Limbah


Timbulan air limbah diperhitungkan berdasarkan proporsi terhadap konsumsi air minum, yakni
sebesar 70% dari jumlah air minum yang dikonsumsi secara keseluruhan. Prediksi timbulan air
limbah untuk setiap kecamatan didasarkan pada konsumsi air minum domestik dan non
domestik di masing-masing kecamatan.
Tabel IV.40
Prediksi Timbulan Air Limbah DKI Jakarta Menurut Kota/Kabupaten Administrasi
dan Kecamatan Tahun 2030

Tabel IV.37
Kualitas Air Tanah di DKI Jakarta Tahun 2004 - 2007
Indeks Pencemaran (%)

Status Mutu

Konsumsi Air Minum (Liter/Hari)

Total Timbulan Air


Limbah (Liter/Hari)

Gambir

27.524.060,76

19.266.842,53

20%

Tanah Abang

45.510.998,10

31.857.698,67

12%

Menteng

34.239.179,87

23.967.425,91

Senen

27.980.878,75

19.586.615,13

Cempaka Putih

25.407.047,86

17.784.933,50

Johar Baru

28.605.151,33

20.023.605,93

Kemayoran

61.513.473,09

43.059.431,16

Sawah Besar

26.664.051,75

18.664.836,23

Jumlah

277.444.841,51

194.211.389,06

Kecamatan

2004

2005

2006

2007

Baik

18%

16%

7%

25%

JAKARTA PUSAT

Tercemar Ringan

33%

33%

55%

43%

Tercemar Sedang

28%

35%

13%

Tercemar Berat

21%

16%

25%

Sumber : BPLHD Provinsi DKI Jakarta, 2007

Demikian pula dengan kualitas air situ/waduk di DKI Jakarta yang semakin menurun secara
signifikan sebagaimana tertera pada tabel berikut.
Tabel IV.38
Kualitas Air Situ/Waduk DKI Jakarta Tahun 2004 - 2007
Status Mutu

Tahun

Indeks Pencemaran (%)

JAKARTA UTARA

2004

2005

2006

2007

Koja

66.438.895,62

46.507.226,93

Baik

Kelapa Gading

27.919.449,35

19.543.614,54

Tercemar Ringan

22

33

38

Tanjung Priok

86.712.600,89

60.698.820,62

Tercemar Sedang

20

27

38

17

Pademangan

42.675.741,91

29.873.019,34

Tercemar Berat

58

33

25

83

Penjaringan

59.417.492,45

41.592.244,72

Cilincing

85.237.703,75

59.666.392,63

Jumlah

368.401.883,97

257.881.318,78

Makasar

47.478.374,07

33.234.861,85

Pasar Rebo

45.863.439,26

32.104.407,48

Ciracas

58.504.056,61

40.952.839,63

Cipayung

45.997.574,35

32.198.302,04

Sumber : BPLHD Provinsi DKI Jakarta, 2007

Penurunan kualitas air juga terjadi pada perairan laut dan muara sungai di Teluk Jakarta. Tabel
berikut menunjukkan kualitas air laut di Teluk Jakarta.

JAKARTA TIMUR

IV-55

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

Cakung

127.758.862,40

Total Timbulan Air


Limbah (Liter/Hari)
89.431.203,68

Kramat Jati

55.973.075,72

39.181.153,00

Pulo Gadung

67.675.478,82

47.372.835,18

Matraman

42.548.660,62

29.784.062,43

Jatinegara

69.598.633,55

48.719.043,48

Duren Sawit

90.349.497,12

63.244.647,98

Jumlah

651.747.652,51

456.223.356,76

Kebayoran Baru

45.286.253,12

31.700.377,18

Jagakarsa

92.186.967,34

64.530.877,13

Mampang Prapatan

23.680.206,61

16.576.144,63

Pancoran

36.204.149,72

25.342.904,80

Tebet

40.935.183,97

28.654.628,78

Setiabudi

35.799.912,63

25.059.938,84

Kebayoran Lama

105.188.529,43

73.631.970,60

Pesanggrahan

74.541.504,19

52.179.052,93

Cilandak

73.339.281,98

51.337.497,39

Pasar Minggu

82.862.427,89

58.003.699,52

Dalam konteks tersebut, maka pengelolaan air limbah direncanakan berdasarkan prinsip :

Jumlah

610.024.416,87

427.017.091,81

Taman Sari

34.448.001,45

24.113.601,02

Tambora

63.568.306,39

44.497.814,48

Kalideres

103.136.479,22

72.195.535,45

Grogol Petamburan

66.399.442,33

46.479.609,63

Cengkareng

127.425.838,99

89.198.087,29

Kebon Jeruk

87.407.376,85

61.185.163,79

Kembangan

138.003.736,30

96.602.615,41

Palmerah

57.042.023,61

39.929.416,53

Jumlah

677.431.205,14

474.201.843,60

Kecamatan

Konsumsi Air Minum (Liter/Hari)

3.

Dengan mempertimbangkan bahwasanya kegiatan perkantoran, perdagangan, jasa, industri,


dan perumahan berskala besar relatif telah melakukan pengolahan air limbah domestik
maupun non domestik sesuai dengan peraturan yang berlaku, maka pengelolaan air limbah
domestik dari perumahan merupakan kebutuhan yang paling utama.
Dengan mengkategorikan pengolahan air limbah sebagai sistem on-site dan off-site,
pengolahan limbah yang dilakukan oleh kegiatan perkantoran, perdagangan, jasa, industri, dan
perumahan berskala besar sebelum terhubung ke saluran pembuangan umum di bawah
pengawasan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dapat dikelompokkan sebagai sistem off-site.
Pengolahan yang dilakukan dapat bersifat terpisah atau terpadu antara air kotor dengan tinja
hingga efluen yang dibuang ke saluran pembuangan umum memenuhi baku mutu yang
ditentukan oleh peraturan yang berlaku. Dalam konteks tersebut, hingga tahun 2030
pengelolaan air limbah dari kegiatan perkantoran, perdagangan, jasa, industri, dan perumahan
berskala besar diharapkan dapat dilakukan oleh pengelola kegiatan.

JAKARTA SELATAN

Pengelolaan lumpur tinja yang ditimbulkan dan diolah masing-masing pada perumahan
individual dikategorikan sebagai sistem on-site dan dilakukan pembersihan secara berkala oleh
PD PAL Jaya. Sedang air kotor dialirkan ke saluran pembuangan umum melalui pengolahan
pada IPAL yang dikelola oleh PD PAL Jaya. IPAL akan melayani zona-zona tertentu.

JAKARTA BARAT

2.190.876,59

1.533.613,61

Kepulauan Seribu Selatan

3.009.123,41

2.106.386,39

Jumlah

5.200.000,00

3.640.000,00

2.590.250.000,00

1.813.175.000,00

Jumlah Total
Sumber : Hasil analisis

Dari tabel diatas dapat diketahui bahwa timbulan air limbah secara keseluruhan di DKI Jakarta
sebesar 20.985,82 liter per detik. Oleh karena pada saat ini belum tersedia instalasi
pengolahan air limbah secara memadai, maka hingga tahun 2030 dibutuhkan pengelolaan air
limbah untuk menghindarkan pencemaran lingkungan yang dikembangkan secara bertahap.

Pemisahan antara saluran air limbah dengan saluran drainase dan tidak diperkenankan
dibuang langsung ke saluran drainase.
Pengelolaan air limbah menurut sistem on-site dan off-site. Sistem on-site untuk
pengolahan air dan lumpur tinja dilakukan secara individual dengan pembersihan secara
berkala oleh PD PAL Jaya. Sistem off-site pengolahan air kotor dan lumpur tinja secara
terpadu atau terpisah pada kegiatan skala besar secara modular dilakukan oleh masingmasing pengelola kegiatan dengan pembersihan dan pengawasan secara berkala oleh PD
PAL Jaya dan SKPD bidang lingkungan hidup.
Sistem off-site untuk air kotor dikelola secara terpadu oleh PD PAL Jaya menurut zonazona pelayanan dan diolah pada IPAL sebelum dialirkan ke saluran pembuangan umum
atau dimanfaatkan kembali untuk kebutuhan tertentu.

Peningkatan penyediaan fasilitas on-site secara individual maupun komunal menurut standar
teknis dan kualitas lingkungan sesuai peraturan.

KEPULAUAN SERIBU
Kepulauan Seribu Utara

Perspektif Pengelolaan Air Limbah

d. Prasarana Persampahan
1.

Data
Pada tahun 2002 jumlah sampah padat yang dihasilkan sebanyak 25.176 m3 atau 6.294
ton/hari, tahun 2006 jumlah sampah yang dihasilkan meningkat menjadi 26.444 m3 atau 6.611
ton/hari. Sejalan dengan peningkatan penduduk dan pembangunan berimplikasi pada
timbunan sampah. Tahun 2010, sampah yang dihasilkan 6.139 ton/hari. Berikut perkembangan
timbulan sampah di DKI Jakarta.

IV-56

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


No.
9
10
11
12
13

Gambar IV.50
Timbulan Sampah per Hari di Wilayah DKI Jakarta 1994 2007
No.

Tahun

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007

Timbulan Sampah per Hari


Produksi per Hari
Terangkut per Hari
(m3)
(m3)
25.715
21.774
25.824
21.867
27.601
21.993
29.568
22.506
28.145
22.506
25.771
22.772
25.650
22.500
25600
22196
25912
24162
25687
24675
27966
25925
26264
25446
26.444
25.904
27.654
26.962

Sisa per Hari


(m3)
3.941
3.957
5.608
7.062
6.275
2.999
3.150
3404
1750
1012
2041
818
540
692

2.

Arahan Kebijakan
Kebijakan Perda Nomor 1 Tahun 2012 mengarahkan bahwa Pengembangan prasarana dan
sarana sampah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), diarahkan pada peningkatkan efisiensi
dan efektivitas pelayanan dan menjaga kualitas lingkungan, dengan cara sebagai berikut:
a)
b)
c)

a)

Tahun
94 - 95
95 - 96
96 - 97
97 - 98
98 - 99
99 - 00
00 - 01
01 - 02

Produksi per Hari (m3)


0.42%
6.88%
7.13%
-4.81%
-8.43%
-0.47%
-0.19%
1.22%

meningkatkan peran serta masyarakat yang dilaksanakan melalui program 3R (reuse,


reduce, recycle) sejak dari sumbernya;
mengembangkan prasarana sarana pengolahan sampah dengan teknologi ramah
lingkungan; dan
mengembangkan prasarana dan sarana pengangkutan sampah secara terpilah

Pengembangan prasarana dan sarana TPS dan TPST dapat mengolah sampah menjadi
sumber energi pembangkit listrik alternatif dan pengomposan (composting) serta menjadi
produk-produk bermanfaat lainnya. TPS dan TPST memungkinkan dikembangkan sebagai
suatu sistem multi simpul yang terbagi dalam beberapa kawasan atau zona pelayanan,
sehingga dapat meningkatkan kualitas dan jangkauan pelayanan pengelolaan sampah serta
mengurangi volume sampah yang harus dikirim ke TPA. Pengembangan prasarana dan
sarana sampah lingkungan dan kawasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ditetapkan
dengan ketentuan sebagai berikut:

Gambar IV.51
Jumlah Produksi Sampah per Hari di Wilayah DKI Jakarta 1994 2007

No.
1
2
3
4
5
6
7
8

Produksi per Hari (m3)


-0.87%
8.87%
-6.09%
0.69%
4.58%
0.69%

Sumber: BPS Tahun 1994-2007

Sumber : BPS Tahun 1994-2007

Tabel IV.41
Laju Perubahan Tahunan Jumlah Timbulan Sampah per Hari
di Wilayah DKI Jakarta 1994 2007

Tahun
02 - 03
03 - 04
04 - 05
05 - 06
06 - 07
Rata-Rata

b)
c)
d)
e)
f)
g)
3.

tersedianya fasilitas pemilahan untuk meningkatkan peran serta masyarakat dalam


menangani sampah dan meningkatkan efektivitas program 3R (reuse, reduce, recycle);
dapat dijangkau oleh angkutan sampah;
memperhatikan aspek estetika dan arsitektur lingkungan/ kawasan;
memperhitungkan volume sampah dan jangkauan pelayanan;
mencegah perembesan air lindi ke dalam air tanah, mata air, dan badan air;
mengendalikan dampak akibat bau, lalat, tikus, dan serangga lainnya; dan
memperhitungkan dampak kesehatan terhadap lingkungan sekitarnya.

Analisis
Dengan membandingkan antara timbulan sampah perharinya dengan jumlah penduduknya,
dapat diperoleh gambaran besarnya timbulan sampah per orang tiap harinya di DKI Jakarta.
Berdasarkan data tahun 1995 hingga 2006 tersebut, rata-rata timbulan sampah per orang
sebesar 3,16 x 10-3 m3/hari/orang atau 3,16 lt/hari/orang. Gambaran lain yang bisa diperoleh
dari tabel tersebut adalah adanya kecenderungan penurunan timbulan sampah per orang
dalam sehari-harinya.

IV-57

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Tabel IV.42
Komposisi Sampah di Wilayah DKI Jakarta
No
1
2
2,1
2,2
2,3
2,4
2,5
2,6
2,7
2,8

Komposisi Sampah
Organik
An Organik
Kertas
Plastik
Kayu
Kain/Tekstil
Karet/Kulit Tiruan
Logam Metal
Gelas/kaca
Sampah/Bongkaran

No
55,37
44,63
20,57
13,25
0,07
0,51
0,19
10,50
1,91
0,81

1
2
3
4
5

4
5.
6.
7.
8.

Volume Sampah
Jakarta Pusat
5290
Jakarta Utara
4408
Jakarta barat
6000
Jakarta Selatan
6218
Jakarta Timur
6060
Total
27976

9.

Sekolah hingga Perguruan Tinggi


Rumah Sakit hingga puskesmas
Pasar, baik pasar tradisional (PD. Pasar Jaya) dan Modern
Industri (Kawasan Industri hingga industri kecil)
Sungai
Lainnya

b) Pengumpulan Sampah dan Penyapuan Jalan


Sub sistem kedua dalam teknis operasional pengelolaan sampah adalah pengumpulan. Ini
merupakan proses penanganan sampah dengan cara mengumpulkan dari masing-masing
sumber sampah untuk diangkut (1) ke tempat penampungan sementara (TPS) sampah
atau (2) pengolahan sampah antara (SPA atau ITF), atau (3) langsung ke tempat
pemrosesan akhir (TPST) tanpa melalui proses pemindahan.
Operasional pengumpulan sampah mulai dari sumber penghasil sampah hingga ke lokasi
pemrosesan akhir diidentifikasi ada dua cara yaitu secara langsung (door to door) dan
secara tidak langsung (melalui TPS).

Gambar IV.52
Komposisi Sampah Padat dari Provinsi DKI Jakarta

c)

Tempat Penampungan Sementara (TPS) Sampah


Tempat penampungan sementara (TPS) sampah adalah tempat penampungan sampah
dari hasil sub sistem pengumpulan. Mengacu standar Nasional Indonesia (SNI) 19-24542002 mengenai T`ata Cara Teknik Operasional Pengelolaan Sampah Perkotaan, ada 3
tipe pemindahan seperti disajikan pada Tabel 4.18. berikut.
Tabel IV.43
Tipe Pemindahan (Transfer)

a)

No.
1.
2.

Uraian
Luas Lahan
Fungsi

3.

Daerah
pemakai

Pewadahan Sampah
Pewadahan merupakan subsistem pertama dalam penanganan sampah yang merupakan
cara penampungan sampah sementara di sumber penghasil sampah. Pewadahan
diperlukan untuk memudahkan penanganan sampah. Ada 14 sumber penghasil sampah
yang diamati yang kemudian dikelompok dalam 9 sebagai berikut:
1.
2.

3.

Pemukiman meliputi rumah tinggal & apartemen (rumah susun, kondominium dan
apartemen);
Komersial
1. Pusat Pertokoan (Mall), toko dan sejenisnya
2. Penginapan (Hotel) berbintang hingga kelas melati
3. Perkantoran
4. Tempat rekreasi
5. Rumah makan
Fasilitas Umum
1. Pelabuhan kapal, stasiun kereta api dan terminal bus
2. Taman dan jalan
3. Rumah ibadah (Masjid, Gereja, vihara dst)

Transfer DepoTipe I
Transfer Depo Tipe II
Transfer Depo Tipe III
2
2
>200 m
60-200 m
10-20 m2
- Tempat
pertemuan - Tempat
pertemuan - Tempat
pertemuan
peralatan pengumpul dan
peralatan pengumpul dan
gerobak & kontainer (6-10)
pengangktan
sebelum
pengangkutan sebelum
m3
pemidahan
pemindahan
- Lokasi
penempatan
kontainer komunal (1-10)
- Tempat penyimpanan alat - Tempat parkir gerobak
kebersihan
m3
- Tempat pemilahan
- Bengkel sederhana
- Kantor
Wilayah/pengendali
- Tempat pemilahan
- Tempat pengomposan
Baik sekali untuk daerah
Daerah sulit medapat lahan
yang mudah mendapat lahan
yang kosong dan daerah
protokol

TPS dapat berupa transfer dipo, pool kontainer, pool gerobak, transito dan bak terbuka
dari pasangan bata. Pada jam-jam tertentu sampah ini diangkut oleh truk pengangkut
menuju ke SPA, ITF atau TPST.
Permasalahan yang ada berupa kurangnya daya tampung TPS dibandingkan dengan
besarnya timbulan sampah dibeberapa kecamatan dan ada juga beberapa kecamatan

IV-58

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


bahkan memiliki TPS yang memiliki daya tampung lebih besar dari timbulan sampah yang
dihasilkan masyarakat perharinya.
Berdasarkan data timbulan sampah pada kondisi eksisting secara periodik, maka dapat
diproyeksikan pula proyeksi jumlah timbulan sampah pada tahun 2030 yang ditunjukkan
oleh tabel berikut:
Tabel IV.44
Jumlah Timbulan Sampah di Kota Administrasi Jakarta Pusat tahun 2030

Kecamatan

Penduduk

tambahan
penduduk
komuter

Total Jumlah
Penduduk

Produksi
sampah
(Liter/hari)

Penduduk

tambahan
penduduk
komuter

Total Jumlah
Penduduk

Setiabudi

138,178

143,181.82

281,360.07

889,097.81

889.10

Kebayoran Lama

502,939

502,938.59

1,589,285.95

1,589.29

Pesanggrahan

355,597

355,597.12

1,123,686.91

1,123.69

Cilandak

349,817

349,817.21

1,105,422.38

1,105.42

Pasar Minggu

395,602

395,601.56

1,250,100.94

1,250.10

2,825,000
151,121

361,363.64

3,186,363.64

10,068,909.09

10,068.91

302,841

75,000.00

226,121.15

714,542.83

714.54

302,841.36

956,978.71

956.98

484,283.90

1,530,337.13

1,530.34

75,000.00

370,944.78

1,172,185.51

1,172.19

601,059.67

1,899,348.56

1,899.35

417,452.28

1,319,149.20

1,319.15

143,181.82

781,513.67

2,469,583.19

2,469.58

271,465.00

857,829.41

857.83

3,162,500

293,181.82

3,455,681.82

10,919,954.55

10,919.95

10,533

10,533.06

33,284.47

33.28

14,467

14,466.94

45,715.53

45.72

25,000

25,000.00

79,000.00

79.00

11,750,000

2,250,000

14,000,000

44,240,000

44,240

Kecamatan

Produksi
sampah
(M3/hari)

Jumlah
Taman Sari
Tambora

Gambir

95,461

218,181.82

313,642.63

991,110.71

991.11

Tanah Abang

193,655

143,181.82

336,837.04

1,064,405.05

1,064.41

Menteng

108,303

286,363.64

394,666.20

1,247,145.20

1,247.15

Kalideres
Grogol
Petamburan

Senen

111,240

75,000.00

186,240.15

588,518.87

588.52

Cengkareng

Cempaka Putih

119,374

119,373.78

377,221.13

377.22

Kebon Jeruk

Johar Baru

134,749

134,749.27

425,807.70

425.81

Kembangan

Kemayoran

270,590

143,181.82

413,772.02

1,307,519.57

1,307.52

Sawah Besar

116,628

116,628.00

368,544.48

368.54

1,150,000

865,909.09

2,015,909.09

6,370,272.73

6,370.27

Koja

307,853

307,853.21

972,816.15

972.82

Kelapa Gading

110,945

75,000.00

185,944.82

587,585.62

587.59

Tanjung Priok

387,745

387,744.82

1,225,273.64

1,225.27

Pademangan

153,657

143,181.82

296,838.81

938,010.65

938.01

Penjaringan

256,518

256,518.34

810,597.96

810.60

Cilincing

358,282

143,181.82

501,463.63

1,584,625.07

1,584.63

Jumlah

1,575,000
228,261

361,363.64

1,936,363.64

6,118,909.09

6,118.91

211,708

228,261.41

721,306.07

721.31

211,708.24

668,998.04

669.00

269,704.95

852,267.63

852.27

221,142.18

698,809.30

698.81

293,181.82

850,032.90

2,686,103.97

2,686.10

266,325.83

841,589.63

841.59

313,798.32

991,602.70

991.60

201,785.37

637,641.78

637.64

75,000.00

386,325.51

1,220,788.61

1,220.79

431,597.09

1,363,846.80

1,363.85

3,012,500

368,181.82

3,380,681.82

10,682,954.55

10,682.95

Kebayoran Baru

194,439

75,000.00

269,439.06

851,427.44

851.43

Jagakarsa
Mampang
Prapatan

443,207

443,206.57

1,400,532.77

1,400.53

111,072

111,071.65

350,986.43

350.99

Pancoran

171,283

171,282.92

541,254.02

541.25

Tebet

162,867

143,181.82

306,048.87

967,114.44

967.11

Jumlah

Makasar
Pasar Rebo
Ciracas
Cipayung
Cakung
Kramat Jati
Pulo Gadung
Matraman
Jatinegara
Duren Sawit
Jumlah

269,705
221,142
556,851
266,326
313,798
201,785
311,326
431,597

Palmerah
Jumlah
Kepulauan Seribu
Utara
Kepulauan Seribu
Selatan
Jumlah
Jumlah Total

484,284
295,945
601,060
417,452
638,332
271,465

Produksi
sampah
(Liter/hari)

Produksi
sampah
(M3/hari)

Sumber : Hasil analisis tahun 2013

Dari tabel tersebut dapat diketahui bahwa total produksi sampah di DKI Jakarta pada
tahun 2030 adalah sebesar 44.240 M3 dalam 1 hari. Sehingga dalam pengelolaan sampah
diperlukan teknik efektif agar pengelolaan sampah di DKI dapat teratasi secara optimal.
e. Prasarana Energi
1.

Data
Beban puncak sistem kelistrikan di provinsi DKI Jakarta (tidak termasuk Kepulauan Seribu)
saat ini sekitar 3.752 MW. Pasokan pembangkit yang terhubung di grid 150 kV adalah sekitar
3.160 MW yang berada di 2 lokasi yaitu PLTGU/PLTU Muara Karang dan PLTGU/PLTG
Tanjung Priok. Pasokan dari grid 500 kV melalui 6 GITET, yaitu Gandul, Kembangan, Cawang,
Bekasi, Cibinong dan Depok dengan kapasitas total 8.000 MVA. Peta sistem kelistrikan DKI
Jakarta ditunjukkan pada Gambar C2.1.

IV-59

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.53 Peta Jaringan TT dan TET di Provinsi DKI Jakarta

Gambar IV.54
Lokasi Tambang Minyak Bumi dan Gas Di Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu

Ladang minyak bumi dan gas tersebut dikelola oleh CNOOC. Produksi minyak bumi
dari ladang minyak yang dikelola CNOOC tersebut mencapai 2.091.807 barrel sampai dengan

Secara kelistrikan di provinsi DKI Jakarta terdapat 6 sub-sistem yaitu:


1.
2.
3.
4.
5.
6.

triwulan ke-3 Tahun 2010. Sedangkan produksi gas mencapai 10.218.058 MMBTU sampai
dengan triwulan ke-3 tahun 2010. Saat ini, pemanfaatan minyak bumi dan gas tersebut
terutama untuk memenuhi kebutuhan industri dalam negeri dan sebagian untuk ekspor.

GITET Gandul dan PLTGU Muara Karang memasok Jakarta Selatan, Jakarta Pusat dan
sebagian Tangerang Selatan.
GITET Bekasi dan PLTGU Priok memasok Jakarta Utara, Jakarta Pusat dan sebagian
Bekasi.
GITET Cawang dan GITET Depok memasok Jakarta Timur, Jakarta Pusat dan Jakarta
Selatan.
GITET Cibinong memasok Jakarta Timur, Depok dan sebagian Bogor.
GITET Kembangan memasok Jakarta Barat dan sebagian Tangerang.
GITET Depok memasok Depok, sebagian Jakarta Selatan dan sebagian Jakarta Pusat

Potensi sumber daya dan cadangan energi fosil yang terdapat di wilayah Kota Jakarta adalah
minyak bumi dan gas. Sedangkan untuk potensi energi baru dan terbarukan, energi yang
dapat dimanfaatkan sebagai cadangan energi Kota Jakarta adalah energi surya dan energi
biomassa. Potensi energi minyak bumi dan gas di Kota Jakarta terdapat di wilayah Kabupaten
Administrasi Kepulauan Seribu. Lokasi tersebut seperti yang ditunjukkan di gambar 3.1

Potensi energi surya di wilayah Kota Jakarta berkisar antara 180 watt/m2 - 235 watt/m2.
Sedangkan potensi energi biomassa berasal dari produksi sampah kota yang dapat mencapai
minimal 5062,12 m3/hari atau setara dengan 9 MKal/hari. Dengan melihat potensi energi yang
terdapat di wilayah Kota Jakarta maka jika produksi energi tersebut sebagian digunakan untuk
memenuhi kebutuhan Kota Jakarta, energi yang dapat diarahkan menopang ketahanan dan
kemandirian energi di Kota Jakarta adalah gas untuk energi fosil. Meskipun terdapat ladang
produksi di wilayah Kota Jakarta, minyak bumi tidak diarahkan sebagai penopang ketahanan
dan kemandirian Kota Jakarta karena harganya yang sangat sensitif terhadap berbagai
variabel dan produksi emisi karbon yang berasal dari penggunaannya.
2.

Arahan Kebijakan
Pengembangan sistem dan jaringan energi ditujukan untuk menjamin keandalan dan
kesinambungan penyediaan pasokan energi bagi kebutuhan rumah tangga, jasa,
perdagangan, industri, dan transportasi dengan memperhatikan faktor konservasi dan
diversifikasi energi. Upaya untuk meningkatkan keandalan dan menjamin ketersediaan
pasokan energi dilakukan dengan memperhatikan faktor konservasi dan diversifikasi energi
untuk memenuhi kebutuhan kota meningkatkan pemanfaatan energi alternatif yang ramah
lingkungan. Hal tersebut sesuai dengan arahan yang terdapat pada Perda Provinsi DKI Jakarta
Nomor 1 Tahn 2012.

IV-60

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


PLN menghadapi persoalan kecukupan pasokan gas di hampir seluruh pembangkitnya yang
berbahan bakar gas. Pasokan gas ke pusat pembangkit PLN pada kenyataannya mengalami
penurunan, ketidakpastian bahkan kelangkaan pasokan dalam beberapa tahun terakhir ini
sebagaimana ditunjukkan pada Tabel 4.1 dan Tabel 4.2. Disamping cadangan gas lapangan
terus mengalami depletion, PLN juga menghadapi kesulitan dalam memperoleh akses ke
sumber-sumber gas alam yang besar, karena sumbersumber gas yang besar tersebut pada
umumnya telah terikat dengan kontrak jangka panjang dengan pembeli luar negeri. Namun
demikian PLN terus berupaya untuk memperoleh pasokan gas dari sumbersumber tersebut
dan mulai menunjukkan hasil. Sebagai contoh, PLN telah memperoleh pasokan LNG dari
Bontang untuk FSRU Jakarta yang memasok Muara Karang dan Priok, dan PLN telah
memperoleh indikasi pasokan LNG dari Tangguh untuk dikirim ke Arun.

Mengingat peran Muara Karang dan Priok sangat strategis


peran tersebut tidak dapat digantikan oleh pembangkit lain
tahun 2021 kedua pembangkit tersebut harus senantiasa
tinggi (bersifat must run). Untuk mengoperasikan kedua
dibutuhkan gas dalam jumlah yang lebih besar.
a)

dalam memasok kota Jakarta dan


di luar area Jakarta, maka hingga
dioperasikan dengan output yang
pusat pembangkit tersebut akan

Sektor Residensial
1)

Kebutuhan Energi Listrik


Berdasarkan hasil olahan survey kebutuhan energi 2011 yang dilaksanakan dalam
rangka penyusunan RUED Propinsi DKI Jakarta 2012 2025, rata-rata kebutuhan
energi listrik per tahun rumah tangga di Kota Jakarta adalah 8659,3 kWh/tahun.
Dengan mengasumsikan rasio elektrifikasi 100 % tercapai sejak tahun 2012 maka
proyeksi kebutuhan energi listrik sektor residensial Kota Jakarta 2012 2025 dapat
ditentukan, seperti yang ditunjukan di tabel berikut

2)

Kebutuhan Gas
Berdasarkan hasil olahan survey kebutuhan energi 2011 yang dilaksanakan dalam
rangka penyusunan RUED Propinsi DKI Jakarta 2012 2025, rata-rata kebutuhan
gas per tahun rumah tangga di Kota Jakarta adalah 183,4 kg LPG/tahun atau kirakira setara dengan 0,0012 MMSCF. Proyeksi kebutuhan gas sektor residensial Kota
Jakarta 2012 2025 dapat ditentukan, seperti yang ditunjukan di tabel

IV-61

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

b)

Sektor Komersial
1)

Kebutuhan Energi Listrik


Berdasarkan hasil olahan data sekunder kebutuhan listrik di Kota Jakarta, elastisitas
hubungan antara kebutuhan listrik sektor komersial dengan kebutuhan listrik sektor
residensial adalah 0,59. Dengan menggunakan elastisitas tersebut, maka proyeksi
kebutuhan energi listrik sektor komersial Kota Jakarta 2012 2025 dapat ditentukan,
seperti yang ditunjukan di table

3)

Kebutuhan Bahan Bakar Minyak


Berdasarkan hasil olahan survey kebutuhan energi 2011 yang dilaksanakan dalam
rangka penyusunan RUED Propinsi DKI Jakarta 2012 2025, rata-rata kebutuhan
premium per tahun rumah tangga di Kota Jakarta adalah 390 liter/tahun. Proyeksi
kebutuhan premium sektor residensial Kota Jakarta 2012 2025 dapat ditentukan,
seperti yang ditunjukan di tabel

IV-62

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

2)

Kebutuhan Gas
Berdasarkan hasil olahan data sekunder kebutuhan gas di Kota Jakarta, elastisitas
hubungan antara kebutuhan gas sektor komersial dengan kebutuhan gas sektor
residensial adalah 0,05. Dengan menggunakan elastisitas tersebut, maka proyeksi
kebutuhan gas sektor komersial Kota Jakarta 2012 2025 dapat ditentukan, seperti
yang ditunjukan di tabel

c)

Sektor Transportasi
Dengan menggunakan hubungan elastisitas antara pertumbuhan ekonomi dan
kebutuhan energi di sektor transportasi sebesar 1,5 didapatkan kebutuhan gas sektor
transportasi Kota Jakarta 2012 2025 yang ditunjukkan di tabel

IV-63

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

2)

d)

Sektor Industri
1)

Kebutuhan Energi Listrik


Kebutuhan energi listrik industri tidak memiliki hubungan elastisitas dengan
kebutuhan energi listrik residensial. Kebutuhan listrik industri terkait dengan
pertumbuhan ekonomi di Kota Jakarta. Dengan menggunakan hubungan elastisitas
antara pertumbuhan ekonomi dan kebutuhan energi di sektor industri sebesar 0,8 1,5 didapatkan kebutuhan energi listrik sektor industri Kota Jakarta 2012 2025
yang ditunjukkan di tabel

Kebutuhan Gas
Kebutuhan gas industri tidak memiliki hubungan elastisitas dengan kebutuhan gas
residensial. Kebutuhan gas industri terkait dengan pertumbuhan ekonomi di Kota
Jakarta. Dengan menggunakan hubungan elastisitas antara pertumbuhan ekonomi
dan kebutuhan energi di sektor industri sebesar 0,8 - 1,5 didapatkan kebutuhan gas
sektor industri Kota Jakarta 2012 2025 yang ditunjukkan di tabel

IV-64

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

3)

Kebutuhan Bahan Bakar Minyak


Kebutuhan bahan bakar minyak utama sektor industri adalah premium. Penentuan
kebutuhan premium industri terkait dengan pertumbuhan ekonomi di Kota Jakarta.
Dengan menggunakan hubungan elastisitas antara pertumbuhan ekonomi dan
kebutuhan energi di sektor industri sebesar 0,75 - 1,5 didapatkan kebutuhan
premium sektor industri Kota Jakarta 2012 2025 yang ditunjukkan di tabel

e)

Sektor Lainnya
Sektor lainnya untuk Kota Jakarta adalah fasilitas publik. Sub sektor dalam sektor
fasilitas pubik adalah sektor sosial, infrastruktur pemerintahan, lampu penerang jalan dan
transportasi publik yang khusus. Kebutuhan energi sektor ini adalah kebutuhan energi
listrik. Berdasarkan hasil olahan data sekunder kebutuhan listrik di Kota Jakarta,
elastisitas hubungan antara kebutuhan listrik sektor lainnya (sektor sosial, infrastruktur
pemerintahan, lampu penerang jalan dan transportasi publik yang khusus) dengan
kebutuhan listrik sektor residensial adalah 0,19. Dengan menggunakan elastisitas
tersebut, maka proyeksi kebutuhan energi listrik sektor lainnya (sektor sosial,
infrastruktur pemerintahan, lampu penerang jalan dan transportasi publik yang khusus)
Kota Jakarta 2012 2025 dapat ditentukan, seperti yang ditunjukan di tabel

IV-65

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Tabel IV.45
Jumlah Sambungan Telepon dan Pulsa di Wilayah DKI Jakarta 1990 2007

f.

Data
Telekomunikasi merupakan prasarana vital dalam mendukung kegiatan sosial-ekonomi
masyarakat, kegiatan pemerintahan serta kegiatan lainnya. Rencana pengembangan sistem
jaringan telekomunikasi di Provinsi DKI Jakarta diarahkan untuk mendukung pengembangan
kegiatan pemerintahan, perdagangan dan jasa, industri, pariwisata, permukiman penduduk,
dan sarana pelayanan kota. Pengembangan sistem jaringan telekomunikasi diarahkan dengan
memanfaatkan secara optimal prasarana yang telah dikembangkan secara terpadu.
Pengadaan telekomunikasi telepon sampai saat ini tampaknya masih didominasi oleh PT.
Telkom yang merupakan salah satu Badan Usaha Milik Negara. Pelanggan telepon hanya
terkonsentrasi pada perkantoran, pelayanan jasa dan rumah tangga.
Salah satu indikator ketersedian infrastruktur telekomunikasi adalah banyaknya satuan
sambungan (SS) dari kapasitas sentral telepon. Secara lengkap kapasitas sentral dan jumlah
sambungan terpasang disajikan pada Tabel IV.45 berikut ini. Berdasarkan data BPS yang
bersumber dari PT. Telkom kapasitas sentral telepon untuk telepon tetap kabel terus
mengalami pertumbuhan sampai dengan tahun 2004 dan mengalami penurunan yang sangat
drastis pada tahun 2005 namun masih di atas kapasitas tahun 2002, selanjutnya pada tahun
2007 mengalami kenaikan sebesar 309 ribu SS menjadi 3.787.926 SS (lihat Gambar IV.55).
Kapasitas sentral jika dibandingkan dengan jumlah sambungan terpasang sebagian masih
jauh melebihi kecuali pada tahun 2005 di mana kapasitas sentral sama dengan jumlah
sambungan terpasang. Rata-rata tingkat pemakaian sejak tahun 2000 sebesar 75,93%.

Tahun

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18

1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007

Jumlah
Sambungan Telepon
416,124
482,086
598,630
1,065,495
991,623
1,198,588
1,501,896
1,739,,303
1,502,255
1,566,327
1,683,087
1,796,522
1,900,806
1,932,592
1,971,117
2,307,503
1,925,940
2,525,412

Jumlah
Pulsa
4,154,951,301
4,779,381,809
6,453,971,650
7,080,182,776
10,607,661,377
12,947,435,160
14,745,786,996
20,323,620,428
21,777,459,941
21,959,660,098
24,893,485,557
27,603,302,060
27,096,068,286
27,728,726,575
27,395,776,153
26,730,314,174
25,595,466,646
27,923,112,154

Sumber : BPS Tahun 1990-2007

Prasarana Telekomunikasi
1.

No.

2.

Arahan Kebijakan
Berdasarkan Perda Nomor 1 tentang RTRW Provinsi DKI Jakarta, Pengembangan sistem dan
jaringan telekomunikasi ditujukan untuk meningkatkan komunikasi publik yang efektif, serta
ketersediaan dan keterjangkauan informasi secara merata dan pengembangan ekonomi
informasi untuk menunjang mewujudkan Jakarta sebagai ibukota negara dan kota jasa.
Pengembangan sistem dan jaringan air minum, listrik, gas dan telekomunikasi serta sistem
prasarana dan sarana air limbah diarahkan pada sistem jaringan perpipaan (ducting system)
terpadu.

3.

Analisis
Dilihat dari penyediaan jaringan telepon wilayah DKI sudah tidak menjadi masalah, karena
disamping seluruh wilayah DKI telah teryalani semua jenis telepon juga dengan berbagai jenis
layananya. Namun demikian sebagai kota utama perkembangan teknologi telekomunikasi
harus terus diikuti, sebagaimana diketahui bahwa sejalan dengan kemajuan pesat teknologi
elektronika, industri telekomunikasi dan informasi tidak lagi dapat dipisahkan secara jelas
sebagaimana dimasa lampau yang meliputi: industri telekomunikasi, industri pengolahan data
dan industri media-massa atau penyiaran. Kini ketiga industri tersebut telah menyatu dengan
apa yang disebut dengan konvegerensi industri TIK (Teknologi Informasi dan Telekomunikasi).
Sebagaimana kita ketahui saluran telekomunikasi kini tidak hanya berfungsi sebagai sarana
komunikasi tapi sudah membawa informasi baik sosial maupun komersial dan juga sebagai
pengirim data maupun pengolah data. Hal tersebut terjadi baik pada sistem jaringan
telekomunikasi wireline (kabel) maupun wireless (nirkabel). Pada kedua jaringan tersebut kini
telah berfungsi tidak semata untuk komunikasi suara tapi juga data, gambar, dan video
(multimedia), karena kemampuan akses yang makin meningkat.
IV-66

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.55
Grafik Perkembangan Kapasitas Sentral dan
Jumlah Sambungan Telepon di Wilayah DKI Jakarta T lkahun 2000-2007

No.

Kecamatan

Jumlah

Jumlah Penduduk 2030

Jumlah Kebutuhan Telepon


(Dalam Unit)

1.150.000

149.500

Sumber : Hasil analisis, tahun 2013

Tabel IV.47
Jumlah Kebutuhan Sambungan Telepon Di Kota Administrasi Jakarta Utara Tahun 2030
No.

Kecamatan

Jumlah Penduduk 2030

Jumlah Kebutuhan Telepon


(dalam unit)
40.020,92

Koja

307.853

Kelapa Gading

110.945

Tanjung Priok

387.745

Pademangan

153.657

Penjaringan

256.518

Cilincing

358.282

Jumlah

1.575.000

Sumber : Hasil analisis, tahun 2013

14.422,83
50.406,83
19.975,41
33.347,38
46.576,64
204.750

Tabel IV.48
Jumlah Kebutuhan Sambungan Telepon Di Kota Administrasi Jakarta Timur Tahun 2030

Dan sebaliknya sarana yang awalnya hanya sebagai pengolah data dengan adanya internet
menjadi pengirim berita (penyiaran), alat komunikasi (suara dan video conference), hiburan dll.
Teknologi penyiaran seperti TV, dengan adanya TV kabel dan TV berbayar lainnya kini juga
difungsikan juga sebagai sarana komunikasi dan tukar-menukar data atau internet. Dengan
kata lain konvergensi adalah bersatunya layanan telekomunikasi, teknologi informasi, dan
penyiaran. Sehingga penyelenggaraan jasa telekomunikasi merupakan kegiatan penyediaan
atau pelayanan jasa telekomunikasi yang memungkinkan terselenggaranya telekomunikasi
melalui media apa aja, termasuk TV, siaran, radio dan multimedia.
Perhitungan jumlah kebutuhan sambungan telepon di Provinsi DKI Jakarta didasarkan pada
asumsi jumlah kebutuhan sambungan telepon 0,13 ST/Jiwa (berdasarkan SNI 03-3242-1994)
sehingga diperoleh jumlah kebutuhan sambungan telepon di Provinsi DKI Jakarta. Jumlah
kebutuhan sambungan telepon dapat dilihat pada Tabel berikut
Tabel IV.46
Jumlah Kebutuhan Sambungan Telepon Di Kota Administrasi Jakarta Pusat Tahun 2030
No.
1

Kecamatan

Jumlah Penduduk 2030

Jumlah Kebutuhan Telepon


(Dalam Unit)

95.461

12.409,91

Gambir
Tanah Abang

193.655

Menteng

108.303

Senen

Cempaka Putih

Johar Baru

Kemayoran

Sawah Besar

111.240
119.374
134.749
270.590
116.628

25.175,18
14.079,33
14.461,22
15.518,59
17.517,41
35.176,73
15.161,64

No.

Kecamatan

Jumlah Penduduk 2030

Jumlah Kebutuhan Telepon


(dalam unit)
29.673,98

Makasar

228.261

Pasar Rebo

211.708

Ciracas

269.705

Cipayung

221.142

Cakung

556.851

Kramat Jati

266.326

Pulo Gadung

313.798

Matraman

201.785

Jatinegara

311.326

10

Duren Sawit

431.597

Jumlah

3.012.500

Sumber : Hasil analisis, tahun 2013

27.522,07
35.061,64
28.748,48
72.390,64
34.622,36
40.793,78
26.232,10
40.472,32
56.107,62
391.625

Tabel IV.49
Jumlah kebutuhan sambungan telepon di Kota Administrasi Jakarta Selatan tahun 2030
No.

Kecamatan

Jumlah Penduduk 2030

Jumlah Kebutuhan Telepon


(dalam unit)
25.277,08

Kebayoran Baru

194.439

Jagakarsa

443.207

Mampang Prapatan

111.072

Pancoran

171.283

Tebet

162.867

Setiabudi

138.178

Kebayoran Lama

502.939

57.616,85
14.439,31
22.266,78
21.172,72
17.963,17
65.382,02
IV-67

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


No.

Kecamatan

Jumlah Penduduk 2030

Jumlah Kebutuhan Telepon


(dalam unit)

No.

46.227,63

Pesanggrahan

355.597

Cilandak

349.817

10

Pasar Minggu

395.602

Jumlah

45.476,24
51.428,20

2.825.000

367.250

Sumber : Hasil analisis, tahun 2013

Tabel IV.50
Jumlah Kebutuhan Sambungan Telepon Di Kota Administrasi Jakarta Barat Tahun 2030
No

Kecamatan

Tambora

302.841

Kalideres

484.284

Grogol Petamburan

295.945

Cengkareng

601.060

Kebon Jeruk

417.452

Kembangan

638.332

Palmerah

271.465

Jumlah

Kecamatan

46,552.00

Jakarta Barat

sst

93,821.00

100,831.00

112,281.00

119,575.00

128,479.00

5)

Jakarta Timur

sst

103,426.00

110,737.00

113,766.00

117,315.00

122,397.00

10

6)

Jakarta Utara

sst

62,161.00

74,155.00

79,722.00

88,212.00

94,412.00

11

7)

Provinsi DKI Jakarta

sst

389,559.00

422,004.00

452,272.00

480,698.00

507,579.00

12

b.

Fasum - Fasos
sst

2,737.00

2,824.00

3,118.00

3,285.00

3,444.00

15

3)

Jakarta Pusat

sst

1,144.00

1,240.00

1,251.00

1,356.00

1,397.00

16

4)

Jakarta Barat

sst

2,815.00

3,025.00

3,369.00

3,588.00

3,855.00

62.956,91

17

5)

Jakarta Timur

sst

3,103.00

3,323.00

3,413.00

3,520.00

3,672.00

38.472,82

18

6)

Jakarta Utara

sst

1,865.00

2,225.00

2,392.00

2,647.00

2,833.00

78.137,76

19

7)

Provinsi DKI Jakarta

sst

11,689.00

12,663.00

13,571.00

14,425.00

15,230.00

54.268,80

20

411.125

1.369,30

Kepulauan Seribu Selatan

14.467

1.880,70

25.000

3.250

Sumber : Hasil analisis, tahun 2013

Tabel IV.52
Proyeksi Kebutuhan 5 Tahunan Untuk Prasarana Telekomunikasi
Kebutuhan Prasarana Menurut Jumlah Penduduk
2020

45,191.00

Jakarta Selatan

35.290,45

2015

41,668.00

2)

Jumlah Penduduk 2030

2011

41,314.00

14

10.533

Satuan

38,106.00

29.00

Kepulauan Seribu Utara

Uraian

sst

29.00

No.

2030

28.00

Jumlah Kebutuhan Telepon


(dalam unit)

Jumlah

2025

26.00

Tabel IV.51
Jumlah Kebutuhan Sambungan Telepon Di Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu Tahun 2030
No

4)

2020

25.00

82.983,14

Sumber : Hasil analisis, tahun 2013

2015

sst

39.369,38

3.162.500

Jakarta Pusat

2011

Kepulauan Seribu

19.645,75

151.121

3)

Kebutuhan Prasarana Menurut Jumlah Penduduk

1)

Jumlah Kebutuhan Telepon


(dalam unit)

Taman Sari

Satuan

13

Jumlah Penduduk 2030

Uraian

2025

2030

c.

Telepon Umum

21

1)

Kepulauan Seribu

sst

2.00

2.00

2.00

2.00

2.00

21

2)

Jakarta Selatan

sst

183.00

189.00

208.00

219.00

230.00

22

3)

Jakarta Pusat

sst

77.00

83.00

84.00

91.00

94.00

23

4)

Jakarta Barat

sst

188.00

202.00

225.00

240.00

257.00

24

5)

Jakarta Timur

sst

207.00

222.00

228.00

235.00

245.00

25

6)

Jakarta Utara

sst

125.00

149.00

160.00

177.00

189.00

26

7)

Provinsi DKI Jakarta

sst

782.00

847.00

907.00

964.00

1,017.00

III.

Total Kebutuhan

27

a.

Kepulauan Seribu

sst

855.00

882.00

934.00

968.00

997.00

28

b.

Jakarta Selatan

sst

94,137.00

97,126.00

107,257.00

112,972.00

118,447.00

29

c.

Jakarta Pusat

sst

39,327.00

42,637.00

43,003.00

46,638.00

48,043.00

30

d.

Jakarta Barat

sst

96,824.00

104,058.00

115,875.00

123,403.00

132,591.00

31

e.

Jakarta Timur

sst

106,736.00

114,282.00

117,407.00

121,070.00

126,314.00

32

f.

Jakarta Utara

sst

64,151.00

76,529.00

82,274.00

91,036.00

97,434.00

33

g.

Provinsi DKI Jakarta

sst

402,030.00

435,514.00

466,750.00

496,087.00

523,826.00

IV.

Rumah Kabel (RK)

34

a.

Kepulauan Seribu

buah

I.

Standar Kebutuhan Telepon

a.

Rumah Tangga

1 ; 5 KK

1 ; 5 KK

1 ; 5 KK

1 ; 5 KK

1 ; 5 KK

35

b.

Jakarta Selatan

buah

126

130

143

151

158

b.

Fasum - Fasos

3 % dari RT

3 % dari RT

3 % dari RT

3 % dari RT

3 % dari RT

36

c.

Jakarta Pusat

buah

52

57

57

62

64

c.

Telepon Umum

1 ; 2500 jiwa

1 ; 2500 jiwa

1 ; 2500 jiwa

1 ; 2500 jiwa

1 ; 2500 jiwa

37

d.

Jakarta Barat

buah

129

139

155

165

177

II.

Target Pelayanan Telepon

38

e.

Jakarta Timur

buah

142

152

157

161

168

a.

39

f.

Jakarta Utara

buah

86

102

110

121

130

40

g.

Provinsi DKI Jakarta

buah

536

581

623

661

698

Rumah Tangga

1)

Kepulauan Seribu

sst

828.00

854.00

904.00

937.00

966.00

2)

Jakarta Selatan

sst

91,217.00

94,113.00

103,931.00

109,468.00

114,773.00

Sumber : Hasil analisis 2013

IV-68

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


IV.4.3 Fasilitas Umum dan Sosial
a. Fasilitas Pendidikan
1. Data
Fasilitas pendidikan merupakan fasilitas umum dan sosial yang fungsi utama peruntukan
lahannya berupa sarana kegiatan pendidikan dari tingkat dasar sampai dengan tingkat SMA. Di
Propinsi DKI Jakarta terdiri dari 4 jenis fasilitas pendidikan yaitu TK, SD/sederajat,
SMP/Sederajat dan SMA/sederajat.
Tabel IV.53
Jumlah Fasilitas Pendidikan di Kota Administrasi Jakarta Pusat Tahun 2010
Kecamatan

SD

SLTP/sederajat

SLTA/Sederajat

Kecamatan Cempaka Putih

16

39

10

11

Kecamatan Gambir

22

47

17

14

Kecamatan Johar Baru

16

28

12

10

Kecamatan Kemayoran

47

111

32

26

Kecamatan Menteng

27

28

16

Kecamatan Sawah Besar

27

45

17

15

Kecamatan Senen

20

54

15

11

Kecamatan Tanah Abang


Jumlah

24

51

17

14

199

403

136

110

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Tabel IV.54
Jumlah Fasilitas Pendidikan di Kota Administrasi Jakarta Utara Tahun 2010
TK

SD

SLTP/sederajat

SLTA/Sederajat

Kecamatan Cilincing

61

119

28

30

Kecamatan Kelapa Gading

31

38

12

14

Kecamatan Koja

42

95

35

25

Kecamatan Pademangan

29

45

19

10

Kecamatan Penjaringan

52

86

42

26

Kecamatan Tanjung Priok

65

115

51

43

Jumlah

280

498

187

148

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Tabel IV.55
Jumlah Fasilitas Pendidikan di Kota Administrasi Jakarta Timur Tahun 2010
Kecamatan

TK

SD

SLTP/sederajat

SLTA/Sederajat

Kecamatan Jatinegara

55

130

36

31

Kecamatan Kramat jati

51

122

32

29

Kecamatan Makasar

36

74

20

20

Kecamatan Matraman

33

70

18

24

Kecamatan Pasar Rebo

53

68

20

26

Kecamatan Pulogadung
Jumlah

93

122

46

42

615

1016

330

378

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

TK

Kecamatan

Kecamatan

TK

SD

SLTP/sederajat

SLTA/Sederajat

Kecamatan cakung

79

146

55

44

Kecamatan Cipayung

80

67

27

25

Kecamatan Ciracas

50

71

25

23

Kecamatan Duren Sawit

85

146

51

114

Tabel IV.56
Jumlah Fasilitas Pendidikan di Kota Administrasi Jakarta Selatan Tahun 2010
Kecamatan

TK

SD

SLTP/sederajat

SLTA/Sederajat

Kecamatan Cilandak

60

75

31

30

Kecamatan Jagakarsa

44

76

22

32

Kecamatan Kebayoran Baru

36

71

25

34

Kecamatan Kebayoran Lama

74

100

31

12

Kecamatan Mampang Prapatan

23

43

14

Kecamatan Pancoran

24

46

Kecamatan Pasar Minggu

50

81

22

26

Kecamatan Pesanggrahan

54

61

18

Kecamatan Setiabudi

20

46

14

14

Kecamatan Tebet
Jumlah

54

95

20

23

439

694

202

195

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Tabel IV.57
Jumlah Fasilitas Pendidikan di Kota Administrasi Jakarta Barat Tahun 2010
Kelurahan

TK

SD

SLTP/sederajat

SLTA/Sederajat

Kecamatan Cengkareng

76

131

33

43

Kecamatan Gropet

142

102

35

33

Kecamatan Kalideres

80

108

36

22

Kecamatan Kebon Jeruk

59

94

37

34

Kecamatan Kembangan

28

79

23

26

Kecamatan Palmerah

86

18

25

Kecamatan Taman Sari

79

146

55

44

Kecamatan Tambora
Jumlah

44

78

34

22

508

824

271

249

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

IV-69

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Tabel IV.58
Jumlah Fasilitas Pendidikan di Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu Tahun 2010
Kecamatan

Kota
Administrasi

Jumlah
Penduduk
tahun 2030

Standar Kebutuhan
(SNI 1733 Tahun
2004) Fasilitas
Pendidikan

Jumlah
penduduk per
Pelayanan

Jumlah
Fasilitas
Sekarang

Jumlah
Kebutuhan
2030

Luas
Lahan
Min (m2)

Kebutuhan
Lahan (ha)

TK

SD

SLTP/sederajat

SLTA/Sederajat

Kecamatan Seribu Selatan

14

SD

2.500

824

1.265

3.000

379,5

Kecamatan Seribu Utara


Jumlah

SLTP

15.000

271

211

4.000

16

21

11

SLTA

30.000

249

105

4.800

TK

1.250

439

2.260

500

113

SD

2.500

694

1.130

3.000

339

SLTP

15.000

202

188

4.000

SLTA

30.000

195

94

4.800

TK

1.250

615

2.410

500

120,5

SD

2.500

1.016

1.205

3.000

361,5

SLTP

15.000

330

201

4.000

SLTA

30.000

378

100

4.800

TK

1.250

16

500

SD

2.500

14

21

3.000

SLTP

15.000

11

4.000

SLTA

30.000

4.800

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Sesuai tabel diatas disebutkan bahwa sebaran fasilitas pendidikan dari TK sampai dengan SMA
paling banyak terdapat di Kota Administrasi Jakarta Timur. Sebarannya berkisar kurang lebih
30,7% dari total fasilitas pendidikan di Propinsi DKI Jakarta. Untuk lebih jelas mengenai sebaran
per kelurahan, bisa dilihat dalam materi teknis buku kecil.
2. Arahan Kebijakan

3. Analisis
Berdasarkan arahan tersebut, dilakukan analisis sesuai dengan standar kebutuhan minimal
dengan mengacu pada SNI 1733 Tahun 2004 tentang perencanaan perumahan kota dan perda
6 tahun 1999 tentang RTRW Provinsi DKI Jakarta.
Ditinjau dari masing-masing fasilitas pendidikan yang dibutuhkan, berdasarkan Standar
kebutuhan bersumber dari Pedoman Perencanaan Dinas Tata Kota DKI Jakarta menyatakan:
Standar kebutuhan 1 TK melayani 1.250 jiwa penduduk.
Standar kebutuhan 1 SD melayani 2.500 jiwa penduduk.
Standar kebutuhan 1 SMP melayani 15.000 jiwa penduduk.
Standar kebutuhan 1 SMA melayani 30.000 jiwa penduduk
Standar kebutuhan 1 perpustakaan melayani 30.000 penduduk

Berdasarkan standar diatas, analisis fasilitas pendidikan dapat dilihat dalam tabel berikut.

Jakarta Pusat

Jakarta Utara
Jakarta Barat

Jumlah
Penduduk
tahun 2030

1.150.000

1.575.000
3.162.500

3.012.500

Kepulauan
Seribu

25.000

Sumber : Hasil Perhitungan Dinas Tata Ruang

Sesuai tabel diatas dapat diketahui bahwa kebutuhan TK di tiap kota administrasi paling banyak
dibutuhkan adanya penambahan. Hal ini sesuai dengan selisih antara kondisi eksisiting dengan
rencana yang terpaut jauh. Begitu juga dengan fasilitas pendidikan yang lain seperti SD, juga di
tiap kota administrasi membutuhkan penambahan, tapi tidak begitu terlampau banyak. Untuk
SLTP dan SLTA, secara perhitungan justru tingkat kebutuhan di tahun 2030 lebih sedikit dari
kondisi eksisiting yang ada sekarang, jadi tidak memerlukan kebutuhan lahan baru untuk
mendirikan SLTP dan SLTA. Khusus untuk universitas, tidak bisa dianalisis dengan jumlah
proyeksi penduduk karena kebutuhan universitas berlaku untuk seluruh Indonesia. Jadi, jumlah
universitas atau perguruan tinggi di Jakarta disesuaikan dengan kebutuhan. Untuk lebih jelas
mengenai analisis sebaran per kecamatan, bisa dilihat dalam materi teknis kecil per kecamatan.
b. Fasilitas Kesehatan

Tabel IV.59
Analisis Fasilitas Pendidikan di Propinsi DKI Jakarta Tahun 2030
Kota
Administrasi

2.825.000

Jakarta Timur

Tinjauan dari Perda nomor 1 tahun 2012 tentang RTRW Provinsi DKI Jakarta menyatakan
bahwa fasilitas pendidikan menggunakan arahan pembangunan dan peningkatan disesuaikan
dengan standar pelayanan minimal.

Jakarta Selatan

1. Data

Standar Kebutuhan
(SNI 1733 Tahun
2004) Fasilitas
Pendidikan

Jumlah
penduduk per
Pelayanan

Jumlah
Fasilitas
Sekarang

Jumlah
Kebutuhan
2030

Luas
Lahan
Min (m2)

Kebutuhan
Lahan (ha)

TK

1.250

199

920

500

46

SD

2.500

403

460

3.000

138

SLTP

15.000

136

77

4.000

SLTA

30.000

110

38

4.800

TK

1.250

280

1.860

500

93

SD

2.500

498

930

3.000

279

SLTP

15.000

187

155

4.000

SLTA

30.000

148

78

4.800

TK

1.250

508

2.530

500

Fasilitas kesehatan merupakan peruntukan lahan dengan fungsi utama sebagai sarana
pelayanan kesehatan. Di Propinsi DKI Jakarta fasilitas kesehatan dibagi menjadi 9 jenis yaitu
Dokter Praktek, Rumah Sakit, Rumah Bersalin, Poliklinik, Puskesmas, Pos KB, Posyandu,
Apotek dan fasilitas kesehatan lainnya.
Tabel IV.60
Jumlah Fasilitas Kesehatan di Kota Administrasi Jakarta Pusat Tahun 2010
Kecamatan

Rumah Sakit

Puskesmas

Posyandu

Dokter Praktek

Kecamatan Cempaka Putih

Kecamatan Gambir

Kecamatan Johar Baru

126,5

Kecamatan Kemayoran

10

IV-70

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Kecamatan

Rumah Sakit

Puskesmas

Posyandu

Dokter Praktek

Kecamatan Menteng

Kecamatan Sawah Besar

Kecamatan Senen

Kecamatan Tanah Abang


Total

40

52

44

Tabel IV.63
Jumlah Fasilitas Kesehatan di Kota Administrasi Jakarta Selatan Tahun 2010
Kecamatan

Rumah Sakit

Puskesmas

Posyandu

Dokter Prakter

Lainnya

Kecamatan Cilandak

90

105

84

Kecamatan Jagakarsa

169

42

84

44

Kecamatan Kebayoran Baru

10

117

108

56

Kecamatan Kebayoran Lama

107

73

94

Kecamatan Mampang Prapatan

111

28

102

Kecamatan Pancoran

107

13

Kecamatan Pasar Minggu

10

152

58

76

Kecamatan Pesanggrahan

119

64

73

Kecamatan Setiabudi

66

62

Kecamatan Tebet
Total

103

80

30

78

1141

491

714

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Tabel IV.61
Jumlah Fasilitas Kesehatan di Kota Administrasi Jakarta Utara Tahun 2010
Kecamatan

Rumah
Sakit

Rumah
Bersalin

Poliklinik/ Balai
Pengobatan

Posyandu

Puskesmas

Apotik

Lainnya

14

25

10

12

68

Kecamatan Cilincing
Kecamatan Kelapa
Gading
Kecamatan Koja
Kecamatan
Pademangan
Kecamatan Penjaringan
Kecamatan Tanjung
Priok
Total

17

17

12

19

12

121

11

10

83

28

19

20

14

38

19

58

92

133

48

165

121

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Tabel IV.62
Jumlah Fasilitas Kesehatan di Kota Administrasi Jakarta Timur Tahun 2010
Kecamatan

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Tabel IV.64
Jumlah Fasilitas Kesehatan di Kota Administrasi Jakarta Barat Tahun 2010
Kelurahan

Dokter Praktek

Rumah
Sakit

Kecamatan Cengkareng

77

Rumah
Bersali
n
6

Kecamatan Gropet

Kecamatan Kalideres

Kecamatan Kebon Jeruk

Poliklinik

posyandu

Puskesm
as

Apote
k

Pos
KB

Lainny
a

31

88

10

84

17

105

10

68

12

156

13

24

126

10

Kecamatan Kembangan

12

81

25

Rumah Sakit

Puskesmas

Pos KB

Apotik

Lainnya

Kecamatan cakung

202

49

Kecamatan Palmerah

16

70

10

Kecamatan Cipayung

11

130

26

Kecamatan Taman Sari

202

49

Kecamatan Ciracas

60

21

43

32

105

11

Kecamatan Duren Sawit

11

95

35

49

Kecamatan Tambora
Jumlah

77

14

50

129

643

81

34

286

205

Kecamatan Jatinegara

12

96

22

25

Kecamatan Kramat jati

11

89

21

30

Kecamatan Makasar

78

20

Kecamatan Matraman

79

17

14

Kecamatan Pasar Rebo

94

13

23

Kecamatan Pulogadung
Jumlah

118

34

32

25

89

1041

187

311

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Tabel IV.65
Jumlah Fasilitas Kesehatan di Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu Tahun 2010
Kecamatan

Rumah Sakit

Rumah Bersalin

Poliklinik

Puskesmas

Posyandu

Kecamatan Seribu Selatan

17

Kecamatan Seribu Utara


Total

28

11

45

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Sesuai tabel diatas disebutkan bahwa sebaran fasilitas kesehatan di propinsi DKI Jakarta
tersebar merata di setiap kota administrasi, khususnya untuk sebaran rumah sakit dan
puskesmas yang hampir sudah ada di tiap kecamatan. Untuk Rumah sakit, jumlah terbanyak
IV-71

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


terdapat di kota administrasi Jakarta Pusat dengan jumlah 40 unit. Sedangkan jumlah terbanyak
untuk puskesmas terdapat di kota administrasi Jakarta Timur dengan jumlah 89 unit. Untuk lebih
jelas mengenai sebaran per kelurahan, bisa dilihat dalam materi teknis buku kecil.

Kota
Administra
si

Jumlah
Penduduk
tahun 2030

2. Arahan Kebijakan
Tinjauan dari Perda nomor 1 tahun 2012 tentang RTRW Provinsi DKI Jakarta menyatakan
bahwa fasilitas kesehatan menggunakan arahan pembangunan dan peningkatan yang
menyebutkan bahwa fasilitas kesehatan harus ada di setiap kelurahan.
3. Analisis
Berdasarkan arahan tersebut, dilakukan analisis sesuai dengan standar kebutuhan minimal
dengan mengacu pada SNI 1733 Tahun 2004 tentang perencanaan perumahan kota dan perda
6 tahun 1999 tentang RTRW Provinsi DKI Jakarta.
Standar kebutuhan dari Pedoman Perencanaan Dinas Tata Kota DKI Jakarta menyatakan
masing-masing fasilitas kesehatan memiliki standar sebagai berikut:
-

Standar kebutuhan satu fasilitas pos kesehatan/ balai pengobatan melayani 3.000 jiwa
penduduk balai pengobatan.
Standar kebutuhan 1 puskesmas kelurahan melayani 30.000 jiwa penduduk.
Standar kebutuhan 1 rumah bersalin melayani 30.000 jiwa penduduk.
Standar kebutuhan 1 apotik/rumah obat melayani 30.000 jiwa penduduk.
Standar kebutuhan 1 Rumah Sakit melayani 120.000 jiwa penduduk.
Standar kebutuhan 1 puskesmas kecamatan/balai pengobatan melayani 200.000 jiwa
penduduk.

Jakarta
Barat

Jakarta
Selatan

3.162.500

2.825.000

Puskesmas

Jumlah
penduduk
per
Pelayanan
30.000

Jumlah
Fasilitas
Sekaran
g
48

Pos KB

3.000

Posyandu
Apotek

Standar Kebutuhan (SNI


1733 Tahun 2004)
Fasilitas Kesehatan

78

Luas
Lahan
Min
(m2)
300

775

300

23,25

1.250

133

1.860

60

11,16

30.000

165

78

240

Jumlah
Kebutuha
n 2030

Kebutuhan
Lahan (ha)
2,33

Lainnya

121

Dokter Praktek

5.000

77

633

Rumah Sakit

120.000

14

26

3.000

7,91

Poliklinik

2.500

129

1.265

300

37,95

BKIA/Rumah Bersalin

30.000

50

105

3.000

31,62

Puskesmas

30.000

81

105

300

3,16

Pos KB

3.000

286

1.054

300

31,62

Posyandu

1.250

643

2.530

60

15,18

Apotek

30.000

34

105

240

2,53

Lainnya

205

Dokter Praktek

5.000

491

565

Rumah Sakit

120.000

30

24

3.000

Poliklinik

2.500

1.130

300

33,90

BKIA/Rumah Bersalin

30.000

94

3.000

28,25

Puskesmas

30.000

78

94

300

2,83

Pos KB

3.000

932

300

28,25

Berdasarkan standar diatas, analisis fasilitas kesehatan dapat dilihat dalam tabel berikut.

Posyandu

1.250

1.141

2.260

60

13,56

Tabel IV.66
Analisis Fasilitas Kesehatan di Propinsi DKI Jakarta Tahun 2030

Apotek

30.000

94

240

2,26

Lainnya

714

Dokter Praktek

5.000

603

Rumah Sakit

120.000

25

25

3.000

Poliklinik

2.500

1.205

300

36,15

BKIA/Rumah Bersalin

30.000

100

3.000

30,13

Puskesmas

30.000

89

100

300

3,01

Kota
Administra
si

Jakarta
Pusat

Jakarta
Utara

Jumlah
Penduduk
tahun 2030

1.150.000

1.575.000

Dokter Praktek

Jumlah
penduduk
per
Pelayanan
5.000

Jumlah
Fasilitas
Sekaran
g
44

Rumah Sakit

120.000

40

Standar Kebutuhan (SNI


1733 Tahun 2004)
Fasilitas Kesehatan

230

Luas
Lahan
Min
(m2)
-

10

3.000

Jumlah
Kebutuha
n 2030

Kebutuhan
Lahan (ha)
-

Jakarta
Timur

3.012.500

Pos KB

3.000

1.041

1.004

300

1.250

2.410

60

14,46

Poliklinik

2.500

460

300

13,80

Posyandu

BKIA/Rumah Bersalin

30.000

38

3.000

11,50

Apotek

30.000

187

100

240

Puskesmas

30.000

52

38

300

Lainnya

311

Pos KB

3.000

383

300

11,50

Dokter Praktek

5.000

Posyandu

1.250

44

920

60

5,52

Rumah Sakit

120.000

3.000

0,06

Apotek

30.000

38

240

0,92

Poliklinik

2.500

10

300

0,30

Lainnya

BKIA/Rumah Bersalin

30.000

11

3.000

0,25

Dokter Praktek

5.000

465

Puskesmas

30.000

300

0,03

3.000

300

0,25

Kepulauan
Seribu

25.000

Rumah Sakit

120.000

19

19

3.000

5,81

Pos KB

Poliklinik

2.500

92

930

300

27,90

Posyandu

1.250

45

20

60

0,12

BKIA/Rumah Bersalin

30.000

58

78

3.000

23,25

Apotek

30.000

240

0,02

IV-72

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Kota
Administra
si

Jumlah
Penduduk
tahun 2030

Standar Kebutuhan (SNI


1733 Tahun 2004)
Fasilitas Kesehatan
Lainnya

Jumlah
penduduk
per
Pelayanan
-

Jumlah
Fasilitas
Sekaran
g
-

Luas
Lahan
Min
(m2)
-

Jumlah
Kebutuha
n 2030
-

Kebutuhan
Lahan (ha)
-

Sumber : Hasil Perhitungan Dinas Tata Ruang

Sesuai tabel diatas dapat dijelaskan bahwa secara umum tingkat kebutuhan fasilitas kesehatan
pada tahun 2030 perlu ditambah dari segi jumlah, terlebih untuk fasilitas kesehatan yang berupa
poliklinik dan posyandu. Sedangkan untuk Rumah sakit dan Puskesmas sampai dengan tahun
2030 hanya perlu penambahan kurang lebih 20 unit. Bahkan untuk beberapa kota administrasi,
kebutuhan akan rumah sakit sudah mencukupi.
Dalam tabel juga tercantum fasilitas kesehatan lainnya. Fasilitas kesehatan lainnya ini terdiri dari
berbagai macam fasilitas kesehatan seperti pondok pengobatan alternatif dan laboratorium
kesehatan. Namun untuk proyeksi tidak bisa dilakukan karena tidak berkaitan dengan jumlah
penduduk dan tergantung dengan permintaan dan penawaran (supply dan demand).
Sesuai dengan arahan kebijakan dalam RTRW, sampai dengan tahun 2030 fasilitas kesehatan
harus ada di tiap kelurahan. Maka dalam rencana, selain memperhatikan proyeksi kebutuhan
sesuai Standar, juga harus memperhatikan ada tidaknya fasilitas kesehatan di tiap kelurahan.
Untuk lebih jelas mengenai analisis per kecamatan, bisa dilihat dalam materi teknis buku kecil.
c. Fasilitas Peribadatan
1. Data
Fasilitas peribadatan merupakan peruntukan lahan dengan fungsi utama sebagai sarana
kegiatan peribadatan.Di Propinsi DKI Jakarta fasilitas peribadatan dibagi menjadi 7 jenis yaitu
Masjid, Mushola, Gereja, Pura, Klenteng, Vihara dan sarana peribadatan lainnya.
Tabel IV.67
Jumlah Fasilitas Peribadatan di Kota Administrasi Jakarta Pusat Tahun 2010
Kecamatan

Masjid

Musholla

Gereja

Pura

Vihara

Kecamatan Cempaka Putih

36

29

Kecamatan Gambir

54

56

22

Kecamatan Johar Baru

45

53

12

Kecamatan Kemayoran

71

112

13

Kecamatan Menteng

33

65

21

Kecamatan Sawah Besar

51

51

35

19

Kecamatan Senen

46

63

17

Kecamatan Tanah Abang

98

103

11

434

532

137

30

Total

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Tabel IV.68
Jumlah Fasilitas Peribadatan di Kota Administrasi Jakarta Utara Tahun 2010
Kecamatan

Masjid

Musholla

Gereja

Pura

Kuil/ Klenteng

Kecamatan Cilincing

101

214

21

Kecamatan Kelapa Gading

26

36

18

Kecamatan Koja

91

279

12

Kecamatan Pademangan

47

68

17

Kecamatan Penjaringan

52

111

33

33

16

Kecamatan Tanjung Priok

122

241

58

439

949

159

38

27

Total
Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Tabel IV.69
Jumlah Fasilitas Peribadatan di Kota Administrasi Jakarta Timur Tahun 2010
Kecamatan

Masjid

Musholla

Gereja

Lainnya

Kecamatan cakung

106

296

14

Kecamatan Cipayung

83

249

14

Kecamatan Ciracas

102

185

17

Kecamatan Duren Sawit

139

199

24

Kecamatan Jatinegara

74

180

30

Kecamatan Kramat jati

69

181

19

Kecamatan Makasar

66

138

12

Kecamatan Matraman

74

82

Kecamatan Pasar Rebo

74

129

14

Kecamatan Pulogadung

100

207

41

Jumlah

887

1846

187

20

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Tabel IV.70
Jumlah Fasilitas Peribadatan di Kota Administrasi Jakarta Selatan Tahun 2010
Kecamatan

Masjid

Musholla

Gereja

Vihara

Lainnya

Kecamatan Cilandak

66

128

11

Kecamatan Jagakarsa

103

207

Kecamatan Kebayoran Baru

73

110

10

Kecamatan Kebayoran Lama

89

169

11

Kecamatan Mampang Prapatan

51

86

Kecamatan Pancoran

53

91

Kecamatan Pasar Minggu

89

168

Kecamatan Pesanggrahan

62

155

Kecamatan Setiabudi

59

85

13

Kecamatan Tebet

70

213

11

715

1412

82

Total

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

IV-73

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Tabel IV.71
Jumlah Fasilitas Peribadatan di Kota Administrasi Jakarta Barat Tahun 2010
Kelurahan

Masjid

Musholla

Gereja

Pura

Klenteng

Kecamatan Cengkareng

122

251

43

11

Kecamatan Gropet

80

107

33

Kecamatan Kalideres

81

241

17

Kecamatan Kebon Jeruk

63

198

17

Kecamatan Kembangan

60

152

14

Kecamatan Palmerah

72

157

Kecamatan Taman Sari

106

296

14

Kecamatan Tambora

60

239

23

25

Jumlah

644

1641

170

17

44

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Berdasarkan standar diatas, analisis fasilitas peribadatan dapat dilihat dalam tabel berikut.
Tabel IV.73
Analisis Fasilitas Peribadatan di Propinsi DKI Jakarta Tahun 2030

Kota
Administrasi

Jakarta Pusat

Jumlah
Penduduk
tahun 2030

1.150.000

Tabel IV.72
Jumlah Fasilitas Peribadatan di Kabupaten Administrasi
Kepulauan Seribu Tahun 2010
Kecamatan

Jumlah
penduduk
per
Pelayanan

Jumlah
Fasilitas
Sekarang

Jumlah
Kebutuhan
2030

Masjid

30.000

434

38

2.500

Musholla

30.000

532

38

2.500

Gereja

60.000

137

19

2.500

Pura

60.000

19

2.500

4.79

Klenteng

60.000

19

2.500

4.79

Vihara

60.000

19

250

lainnya

60.000

30
0

19

250

0.48

Luas
Lahan
Min
(m2)

Kebutuhan
Lahan (ha)

Masjid

30.000

439

78

2.500

Musholla

30.000

949

78

2.500

Gereja

60.000

159

39

2.500

Pura

60.000

38

39

2.500

9.69

Masjid

Musholla

Kecamatan Seribu Selatan

13

Kecamatan Seribu Utara

23

Klenteng

60.000

27

39

2.500

9.69

12

36

Vihara

60.000

39

250

0.97

lainnya

60.000

39

250

0.97

Total

Jakarta Utara

2.325.000

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Sesuai tabel diatas disebutkan bahwa sebaran fasilitas peribadatan di Propinsi DKI Jakarta lebih
didominasi untuk tempat ibadah agama Islam yaitu Masjid dan Moshola dengan jumlah total
untuk masjid dan mushola sebanyak 9.539 unit. Sebaran masjid dan mushola ini paling banyak
terdapat di kota administrasi Jakarta Timur. Untuk lebih jelas mengenai sebaran per Kelurahan,
bisa dilihat dalam materi teknis buku kecil.

Jakarta Barat

3.162.500

2. Arahan Kebijakan
Tinjauan dari Perda nomor 1 tahun 2012 tentang RTRW Provinsi DKI Jakarta menyatakan
bahwa fasilitas pendidikan menggunakan arahan pembangunan dan peningkatandisesuaikan
dengan standarpelayanan minimal dan sesuai dengan permintaan (demand).
3. Analisis

Jakarta
Selatan

2.825.000

Berdasarkan arahan tersebut, dilakukan analisis sesuai dengan standar kebutuhan minimal
dengan mengacu pada SNI 1733 Tahun 2004 tentang perencanaan perumahan kotadan perda
6 tahun 1999 tentang RTRW Provinsi DKI Jakarta.
Standar kebutuhan dari Pedoman Perencanaan Dinas Tata Kota DKI Jakarta menyatakan
masing-masing fasilitas peribadatan memiliki standar sebagai berikut:
-

Standar
Kebutuhan
(SNI 1733
Tahun 2004)
Fasilitas
Kesehatan

Standar kebutuhan 1 mushola melayani 3.000 jiwa penduduk.


Standar kebutuhan 1 masjid kelurahan melayani 30.000 jiwa penduduk.
Standar kebutuhan tempat ibadah lainnya yang melayani 60.000 jiwa penduduk.
Standar kebutuhan masjid kecamatan melayani 200.000 jiwa penduduk

Jakarta Timur

3.012.500

Masjid

30.000

644

105

2.500

Musholla

30.000

1.641

105

2.500

Gereja

60.000

170

53

2.500

Pura

60.000

17

53

2.500

13.18

Klenteng

60.000

44

53

2.500

13.18

Vihara

60.000

53

250

1.32

lainnya

60.000

53

250

1.32

Masjid

30.000

715

94

2.500

Musholla

30.000

1.412

94

2.500

Gereja

60.000

82

47

2.500

Pura

60.000

47

2.500

11.77

Klenteng

60.000

47

2.500

11.77

Vihara

60.000

47

250

1.18

lainnya

60.000

47

250

1.18

Masjid

30.000

887

100

2.500

Musholla

30.000

1.846

100

2.500

Gereja

60.000

187

50

2.500

Pura

60.000

50

2.500

12.55

Klenteng

60.000

50

2.500

12.55

Vihara

60.000

50

250

1.26

lainnya

60.000

20

50

250

1.26
IV-74

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

Jumlah
Penduduk
tahun 2030

Kota
Administrasi

Kepulauan
Seribu

25.000

Standar
Kebutuhan
(SNI 1733
Tahun 2004)
Fasilitas
Kesehatan

Jumlah
penduduk
per
Pelayanan

Jumlah
Fasilitas
Sekarang

Masjid

30.000

12

2.500

Musholla

30.000

36

2.500

Gereja

60.000

2.500

Pura

60.000

Klenteng

60.000

Vihara

60.000

lainnya

60.000

Jumlah
Kebutuhan
2030

Luas
Lahan
Min
(m2)

Tabel IV.75
Jumlah Fasilitas Olahraga di Kota Administrasi Jakarta Utara Tahun 2010

Kebutuhan
Lahan (ha)

Kecamatan

Sepakbola

Bulutangkis

Kolam Renang

Bola Voli

Lainnya

Kecamatan Cilincing

14

41

42

10

Kecamatan Kelapa Gading

20

11

23

Kecamatan Koja

30

17

0.10

Kecamatan Pademangan

2.500

0.10

Kecamatan Penjaringan

15

16

22

2.500

0.10

Kecamatan Tanjung Priok

31

19

14

250

0.01

27

146

112

71

250

0.01

Total

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Sumber : Hasil Perhitungan Dinas Tata Ruang

Sesuai tabel diatas dapat dijelaskan bahwa secara umum kebutuhan fasilitas peribadatan untuk
tahun 2030 sudah cukup terpenuhi, bahkan untuk masjid dan mushola, secara teori justru
berlebih. Sedangkan untuk vihara, pura, gereja dan klenteng masi perlu penambahan. Selain
menggunakan SNI, dalam melakukan rencana juga harus memperhatikan tingkat kebutuhan dan
jumlah penduduk yang digolongkan sesuai dengan agama yang dianutnya. Untuk lebih jelas
mengenai analisis per kecamatan, bisa dilihat dalam lampiran buku kecil per kecamatan.
d. Fasilitas Rekresasi dan Olahraga
1. Data
FasilitasRekresasi dan Olahraga merupakan peruntukan lahan dengan fungsi utama sebagai
sarana kegiatan rekreasi sekaligus sebagai sarana olahraga.Di Propinsi DKI Jakarta fasilitas
rekreasi dan olahraga dibagi menjadi 9 jenis yaitu sepak bola, tenis, bulu tangkis, bola voli,
renang, beladiri, bola basket, tenis meja dan fasilitas rekreasi dan olah raga lainnya.
Tabel IV.74
Jumlah Fasilitas Olahraga di Kota Administrasi Jakarta Pusat Tahun 2010
Kecamatan

Tabel IV.76
Jumlah Fasilitas Olahraga di Kota Administrasi Jakarta Timur Tahun 2010
Kecamatan

Sepak Bola

Tenis

Bulu Tangkis

Bola Volley

Kolam Renang

Lainnya

Kecamatan Cakung

17

79

61

22

Kecamatan Cipayung

14

59

54

12

Kecamatan Ciracas

17

64

82

Kecamatan Duren Sawit

14

46

67

56

Kecamatan Jatinegara

11

59

15

15

Kecamatan Kramat jati

22

61

45

20

Kecamatan Makasar

14

63

61

13

Kecamatan Matraman

18

42

18

11

Kecamatan Pulogadung

24

65

59

15

Kecamatan Pasar Rebo

10

47

35

Jumlah

100

157

606

486

21

132

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Sepakbola

Kolam Renang

Bulutangkis

Basket

Tenis

Bola Voli

Kecamatan Cempaka Putih

Kecamatan Gambir

Kecamatan Johar Baru

Kecamatan Kemayoran

Kecamatan Menteng

Kecamatan Cilandak

Kolam
Renang
4

Kecamatan Sawah Besar

Kecamatan Jagakarsa

Kecamatan Senen

Kecamatan Kebayoran Baru

Kecamatan Tanah Abang

13

39

22

35

Total

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Tabel IV.77
Jumlah Fasilitas Olahraga di Kota Administrasi Jakarta Selatan Tahun 2010
Bulutangkis

Tenis

Bola Voli

Basket

58

25

27

Tenis
Meja
0

73

11

49

48

52

16

43

19

Kecamatan Kebayoran Lama

91

78

33

43

Kecamatan Mampang Prapatan

23

13

14

Kecamatan Pancoran

35

23

27

Kecamatan Pasar Minggu

17

66

24

51

11

Kecamatan Pesanggrahan

66

12

39

16

Kecamatan Setiabudi

40

15

11

25

Kecamatan

Sepakbola

Lainnya
1

IV-75

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Kecamatan

Kolam
Renang
0

56

14

Sepakbola

Kecamatan Tebet
Total

Bulutangkis

Tenis

Bola Voli

Basket

16

17

Tenis
Meja
0

520

217

303

11

25

Lainnya
11
169

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Tabel IV.78
Jumlah Fasilitas Olahraga di Kota Administrasi Jakarta Barat Tahun 2010
Sepak
bola

Tenis

Bulu
tangkis

Bola
Voli

Kolam
Renang

Bela
Diri

Basket

Kecamatan Cengkareng

18

51

51

Kecamatan Gropet

11

34

32

Kecamatan Kalideres

59

31

Kecamatan Kebon Jeruk

13

45

23

Kecamatan Kembangan

47

20

47

Kecamatan Palmerah

19

30

17

Kecamatan Taman Sari

17

79

61

22

Kecamatan Tambora

24

Jumlah

58

93

369

241

15

10

13

47

26

Kecamatan

Tenis
Lainnya
Meja

Standar kebutuhanfasilitas olahraga dari Pedoman Perencanaan Dinas Tata Kota DKI Jakarta :
-

Standar kebutuhan 1 lapangan olahraga/tempat bermain/ taman melayani 3.000 jiwa


penduduk.
- Standar kebutuhan 1 lapangan olahraga melayani 30.000 jiwa penduduk
- Standar kebutuhan 1 gedung olahraga melayani 30.000 jiwa penduduk
- Standar kebutuhan 1 kolam renang melayani 30.000 jiwa penduduk.
- Standar kebutuhan 1 lapangan serbaguna melayani 120.000 jiwa penduduk.
- Standar kebutuhan 1 gedung olahraga yang melayani 120.000 jiwa penduduk.
Berdasarkan standar diatas, analisis fasilitas olahraga dapat dilihat dalam tabel berikut.
Tabel IV.80
Analisis Fasilitas Olahraga di Propinsi DKI Jakarta Tahun 2030

Kota
Administrasi

Jumlah
Penduduk
tahun 2030

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Tabel IV.79
Jumlah Fasilitas Olahraga di Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu Tahun 2010
Kecamatan

Sepak Bola

Bulu Tangkis

Bola Volley

Kecamatan Seribu Selatan

Kecamatan Seribu Utara


Total

12

14

18

21

Jakarta Pusat

1.150.000

Sumber : Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011

Sesuai tabel diatas disebutkan bahwa sebaran fasilitas rekreasi dan olahraga di Provinsi DKI
Jakarta lebih didominasi oleh lapangan bulu tangkis dengan total sebanyak 1.726 unit di seluruh
propinsi DKI Jakarta. Sedangkan untuk kota administrasi Jakarta Timur memiliki paling banyak
fasilitas olahraga dengan prosentase sebesar 36,6% dari total fasilitas olahraga di propinsi DKI
Jakarta.

Jakarta Utara

2.325.000

2. Arahan Kebijakan
Tinjauan dari Perda nomor 1 tahun 2012 tentang RTRW Provinsi DKI Jakarta menyatakan
bahwa fasilitas pendidikan menggunakan arahan pembangunan dan peningkatandisesuaikan
dengan standarpelayanan minimal dan sesuai dengan permintaan (demand).
3. Analisis
Berdasarkan arahan tersebut, dilakukan analisis sesuai dengan standar kebutuhan minimal
dengan mengacu pada SNI 1733 Tahun 2004 tentang perencanaan perumahan kota dan perda
6 tahun 1999 tentang RTRW Provinsi DKI Jakarta.
Standar kebutuhan dari Pedoman Perencanaan Dinas Tata Kota DKI Jakarta menyatakan
masing-masing fasilitas peribadatan memiliki standar sebagai berikut:

Jakarta Barat

3.162.500

Standar
Kebutuhan
(SNI 1733
Tahun 2004)
Fasilitas
Kesehatan

Jumlah
penduduk
per
Pelayanan

Jumlah
Fasilitas
Sekarang

Jumlah
Kebutuhan
2030

Luas
Lahan
Min (m2)

Kebutuhan
Lahan (ha)

Sepak Bola

120.000

13

10

2.500

Tenis

30.000

38

2.500

9,58

Bulu Tangkis

30.000

39

38

2.500

Bola Volley

30.000

35

38

2.500

9,58

Renang

30.000

38

2.500

9,58

Bela Diri

3.000

383

250

9,58

Bola Basket

30.000

22

38

250

0,96

Tenis Meja

3.000

383

2.500

95,83

Lainnya

Sepak Bola

120.000

27

19

2.500

Tenis

30.000

78

2.500

19,38

Bulu Tangkis

30.000

146

78

2.500

Bola Volley

30.000

112

78

2.500

Renang

30.000

78

2.500

19,38

Bela Diri

3.000

775

250

19,38

Bola Basket

30.000

78

250

1,94

Tenis Meja

3.000

775

2.500

193,75

Lainnya

71

Sepak Bola

120.000

58

26

2.500

Tenis

30.000

93

105

2.500

26,35

Bulu Tangkis

30.000

369

105

2.500

Bola Volley

30.000

241

105

2.500

Renang

30.000

15

105

2.500

26,35

Bela Diri

3.000

10

1.054

250

26,35

Bola Basket

30.000

13

105

250

2,64

Tenis Meja

3.000

47

1.054

2.500

263,53

IV-76

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

Kota
Administrasi

Jakarta Selatan

Jakarta Timur

Kepulauan Seribu

Jumlah
Penduduk
tahun 2030

e. Fasilitas Terminal

Standar
Kebutuhan
(SNI 1733
Tahun 2004)
Fasilitas
Kesehatan

Jumlah
penduduk
per
Pelayanan

Jumlah
Fasilitas
Sekarang

Jumlah
Kebutuhan
2030

Luas
Lahan
Min (m2)

Kebutuhan
Lahan (ha)

Lainnya

26

Sepak Bola

120.000

56

24

2.500

Tenis

30.000

217

94

2.500

Bulu Tangkis

30.000

520

94

2.500

Bola Volley

30.000

303

94

2.500

Renang

30.000

14

94

2.500

23,34

Bela Diri

3.000

941

250

23,34

Bola Basket

30.000

11

94

250

2,33

Tenis Meja

3.000

25

941

2.500

233,36

Lainnya

169

Sepak Bola

120.000

100

25

2.500

Tenis

30.000

157

100

2.500

Bulu Tangkis

30.000

606

100

2.500

Bola Volley

30.000

486

100

2.500

2.825.000

3.012.500

Renang

30.000

21

100

2.500

25,10

Bela Diri

3.000

1.004

250

25,10

Bola Basket

30.000

100

250

2,51

Tenis Meja

3.000

1.004

2.500

251,04

Lainnya

132

Sepak Bola

120.000

2.500

Tenis

30.000

2.500

0,21

Bulu Tangkis

30.000

18

2.500

Bola Volley

30.000

21

2.500

Renang

30.000

2.500

0,21

Bela Diri

3.000

250

0,21

Bola Basket

30.000

250

0,02

Tenis Meja

3.000

2.500

2,08

Lainnya

25.000

Sumber : Hasil Perhitungan Dinas Tata Ruang

Sesuai tabel diatas dapat dijelaskan bahwa secara umum kebutuhan fasilitas olahraga untuk
tahun 2030 sudah mencukupi, khususnya untuk fasilitas olahraga yang cakupannya besar,
seperti lapangan sepak bola. Sedangkan untuk lapangan yang cakupannya sedang seperti
gedung serbaguna yang bisa untuk bermacam kegiatan olahraga, lapangan bulu tangkis, bola
voli dan kolam renang masih membutuhkan beberapa penambahan di tahun 2030. Untuk lebih
jelas mengenai analisis per kecamatan, bisa dilihat dalam materi teknis buku kecil per
kecamatan.

1. Data
FasilitasTerminal merupakan peruntukan lahan dengan fungsi utama sebagai sarana kegiatan
pemberhentian dan berkumpulnya moda transportasi.Di Propinsi DKI Jakarta fasilitas terminal
dibagi menjadi 4 jenis yaitu terminal bus, Bandara, Pelabuhan dan halte busway.
Fasilitas terminal merupakan bagian dari fasilitas umum karena dipergunakan untuk khalayak
umum sebagaimana fasos dan fasum lainnya. Dari jumlahnya, fasilitas terminal di DKI Jakarta
tidak begitu banyak. Untuk terminal bus berjumlah 16 buah, Bandara hanya ada 1 yaitu Bandara
Halim Perdanakusuma, pelabuhan berjumlah 7 buah dan halte ada 110 buah.(Sumber :
Kecamatan Dalam Angka, Tahun 2011). Untuk lebih jelas mengenai sebaran per kecamatan,
bisa dilihat dalam lampiran buku kecil per kecamatan.
2. Arahan Kebijakan
Tinjauan dari Perda nomor 1 tahun 2012 tentang RTRW Provinsi DKI Jakarta menyatakan
bahwa fasilitas terminal menggunakan arahan bahwa dalam pengembangan pusat kegiatan
primer didukung prasarana, sarana dan utilitas yang memadai. Selain itu untuk setiap
penambahan fasilitas terminal disesuaikan dengan permintaan (demand) dan kebutuhan.
3. Analisis
Walaupun berkaitan dengan struktur ruang, fasilitas terminal, yang berupa simpul dari tiap moda
transportasi sebenarnya merupakan bagian dari pola ruang yaitu zona pelayanan umum dan
sosial karena lebih berupa peruntukan ruang, bukan merupakan suatu jaringan. Sehingga
secara fungsional, pengunaannya lebih pada pelayanan masyarakat. Namun demikian, analisis
yang dilakukan untuk fasilitas terminal berbeda dengan fasilitas umum dan sosial lainnya karena
tidak bisa dikaitkan dengan jangkauan (range) dan jumlah penduduk, tetapi menggunakan
pendekatan banyak sedikitnya aliran mobilitas angkutan umum, baik angkutan darat yang
berbasis jalan maupun rel, angkutan air dan udara. Kedua menggunakan pendekatan
permintaan (demand) dari pergerakan itu sendiri. Dan yang ketiga adalan bangkitan pergerakan.
Dilihat dari kondisi saat ini di DKI Jakarta, bahwa moda transportasi umum yang terdiri dari Bus,
mikrolet, kopaja, kereta api dan sebagainya sudah sedemikian banyak, namun kebutuhan
terminal bus dan stasiun kereta api untuk tahun 2030 dirasa masih cukup, karena lokasi baik
terminal bus dan stasiun kereta api yang sudah tersebar merata di seluruh kota administrasi di
provinsi DKI Jakarta.
Demikian juga dengan fasilitas pelabuahan, sampai dengan tahun 2030 dirasa masih mencukupi
untuk kebutuhan simpul transportasi laut karena kawasan Jakarta Utara sudah merata terdapat
dermaga atau pelabuhan. Dan untuk fasilitas terminal udara, peran dan fungsi pergerakan udara
yang dimiliki oleh bandara Internasional Soekarno-Hatta di Tangerang tampak masih belum
kelebihan beban. Sehingga pada tahun 2030 belum perlu adanya penambahan bandara umum
yang baru.
Beberapa tambahan fasilitas terminal yang perlu dibangun sampai dengan tahun 2030 lebih ke
arah mengikuti perkembangan / rencana transportasi sendiri. Diantaranya rencana penyediaan
monorail dan kereta bandara. Hal ini secara otomatis akan menambah jumlah fasilitas terminal
berupa stasiun monorail atau kereta bandara. Untuk lebih jelas mengenai analisis fasilitas
terminal, dapat dilihat dalam buku materi teknis kecil yang disusun per kecamatan.

IV-77

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


IV.5 PENGGUNAAN LAHAN DAN KEGIATAN

Kawasan Berfungsi Terbuka Hijau (Ha)


No.

IV.5.1 Ruang Terbuka Hijau (RTH)


IV.5.1.1

Kondisi RTH di DKI Jakarta


Berdasarkan pengolahan data citra, kawasan yang diidentifikasi berfungsi terbuka hijau di
DKI Jakarta adalah seluas 11.912,80 Ha atau sekitar 17,91% luas wilayah DKI Jakarta. Dari
luasan tersebut, lahan kosong mendominasi dengan luas sebesar 7.517,54 Ha. Jakarta Timur
memiliki kawasan berfungsi terbuka hijau terluas sebesar 3,881,37 Ha. Di antara kecamatan
lainnya, Kecamatan Cilincing mencatat lahan berfungsi terbuka hijau paling luas sebesar
1.817,31 Ha. Tabel berikut menunjukkan kawasan berfungsi terbuka hijau menurut
kecamatan.
Tabel IV.81
Luas Kawasan Berfungsi Terbuka Hijau di DKI Jakarta Tahun 2011
Kawasan Berfungsi Terbuka Hijau (Ha)

No.

Kecamatan

1.

Gambir

2.

Tanah Abang

3.

Menteng

4.

Senen

5.

Cempaka Putih

6.
7.

Johar Baru
Kemayoran

8.

Sawah Besar

Jakarta Pusat

Hijau
Umum

Taman

Pemakaman

Hijau
Rekreasi

Lahan
Kosong

Pematang

Sawah

Luas (Ha)

15,28

76,47

1,79

2,90

96,43

41,49

40,67

37,84

75,74

16.79

12,52

7,90

18,78

1,93

18,80

47,41

12,69

0,02

0,00

5,08

17,79

5,83

4,75

7,78

18,36

1,26
29,93
21,98

0,23
1,78
19,15

5,55
1,41
0

0
1,18
0,39

0,01
14,33
1,77

0
0
0

0
0
0

7,05
48,63
43,29

136,34

161,84

44,81

81,03

67,46

491,48

1.

Koja

20,46

0,23

0,74

0,78

28,50

50,71

2.

Kelapa Gading

44,63

3,81

35,97

84,41

3.

Tanjung Priok

60,89

0,67

84,19

145,75

4.

Pademangan

83,55

3,63

2,19

81,65

80,64

251,65

5.

Penjaringan

153,92

17,42

62,96

427,14

661,44

6.

Cilincing

26,58

50,65

0,40

1.629,66

110,03

1.817,31

390,02

21,28

53,58

150,27

2.286,09

110,03

2.901,24

Kecamatan

Hijau
Umum

Taman

Pemakaman

Hijau
Rekreasi

Lahan
Kosong

Pematang

Sawah

Luas (Ha)

64,80

1,68

1,34

13,12

54,46

80,95

151,88

0,06

2,81

63,81

60,90

333,93

16,32

35,49

51,81

Pancoran

5,82

0,34

21,04

2,56

14,40

44,16

5.

Tebet

9,09

11,16

16,84

0,63

17,86

55,58

6.

Setiabudi

18,94

3,90

21,61

0,90

77,66

123,02

7.

Kebayoran Lama

54,17

0,44

40,70

41,88

81,78

218,97

8.

Pesanggrahan

22,38

29,45

7,84

144,69

204,37

9.

Cilandak

33,74

0,67

0,51

0,01

120,80

0,01

155,74

10.

Pasar Minggu

171,46

47,27

9,62

14,36

114,95

357,67

548,61

93,29

122,49

125,49

681,65

0,01

54,46

1.626,16

6,59

5,34

11,92

1.

Kebayoran Baru

2.

Jagakarsa

3.

Mampang Prapatan

4.

Jakarta Selatan
1.

Taman Sari

2.

Tambora

4,96

7,28

0,13

12,38

3.

Kalideres

124,71

1,17

855,59

981,48

4.

Grogol Petamburan

13,34

38,83

0,29

52,46

5.

Cengkareng

61,74

457,78

519,52

6.

Kebon Jeruk

26,54

46,52

3,08

4,07

2,55

2,56

85,31

7.

Kembangan

81,52

5,91

844,85

19,91

952,20

8.

Palmerah

3,91

9,85

1,48

1,32

16.56

254,98

177,90

4,56

5,80

2.166,11

22,47

2.631,82

0.00

47.49

0.00

0.00

0.00

0.00

333.22

380,71

2.385,22

576,75

332,98

686,10

7.517,54

22,49

501,75

11.912,80

Jakarta Barat
Kepulauan Seribu
DKI Jakarta

Sumber : Hasil Pengolahan Data CitraTahun 2011

IV.5.1.2

Kebutuhan Kawasan Terbuka Hijau

1.

Makasar

236,43

0,89

522,79

760,11

2.

Pasar Rebo

144,55

2,84

3,45

120,21

271,05

3.

Ciracas

76,35

0,99

107,73

185,07

Perda Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030 menetapkan
kebijakan pengembangan RTH hingga mencapai 30% (tiga puluh persen) dari luas wilayah
DKI Jakarta, meliputi RTH publik dan RTH privat yang didedikasikan sebagai RTH bersifat
publik seluas 20% (dua puluh persen) dan RTH privat seluas 10% (sepuluh persen). Strategi
perwujudan kebijakan tersebut ditetapkan sebagai berikut :

4.

Cipayung

115,41

11,28

60,72

318,13

457,60

963,13

1.

5.

Cakung

238,80

5,88

4,50

748,59

4,04

1.001,80

Meningkatkan kuantitas dan kualitas RTH yang tersebar di seluruh wilayah


kota/kabupaten serta mempertahankan ketersediaan RTH yang ada.

6.

Kramat Jati

54,89

32,27

5,21

2,67

88,33

183,37

6,15

1,76

39,45

147,34

Memfungsikan kembali ruang dan kawasan yang berpotensi sebagai RTH.

Pulo Gadung

1,00

2.

7.

98,98

8.

Matraman

2,50

3,01

5,51

3.

9.

Jatinegara

18,08

15,71

27,35

0,07

13,49

74,70

Mengkonversi sebagian lahan parkir di lahan gedung pada koridor sistem angkutan
umum massal menjadi RTH.

10.

Duren Sawit

69,28

5,00

215,02

289,29

4.

Mengkonversi lapangan parkir tanpa penghijauan menjadi taman parkir.

1055,26

74,96

107,38

323,51

2.316,22

4,04

3.881,37

5.

Mengembangkan dan mengoptimalkan penyediaan RTH melalui penambahan


penyediaan lahan di bagian Selatan dan kawasan perlindungan setempat.

Jakarta Utara

Jakarta Timur

IV-78

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


6.

Memanfaatkan RTH untuk berbagai fungsi dengan tidak mengurangi fungsi utama.

7.

Menerapkan inovasi penyediaan RTH budi daya.

8.

Melibatkan dan meningkatkan peran serta masyarakat dan dunia usaha dalam
penyediaan, peningkatan kualitas, dan pemeliharaan RTH privat dan publik.

9.

No

Mengembangkan RTH dengan ruang terbuka non hijau sebagai satu kesatuan kawasan.

10. Melestarikan kawasan budi daya pertanian pangan.


Dalam konteks tersebut, dibutuhkan perspektif kebutuhan RTH di DKI Jakarta secara lebih
terukur, baik luasan maupun distribusinya. Prakiraan kebutuhan RTH di DKI Jakarta dapat
dilakukan melalui pendekatan yang berbeda, yakni berdasarkan a) standar kebutuhan RTH
berdasarkan populasi dan b) kebutuhan RTH berdasarkan proporsi luasan wilayah
administrasi.
Prakiraan RTH berdasarkan populasi yang dilayani meliputi Taman RT, Taman RW, Taman
Kelurahan, dan Taman Kecamatan. Untuk DKI Jakarta secara keseluruhan dibutuhkan RTH
dalam bentuk taman seluas 2.495 Ha. Jika dibandingkan luas wilayah DKI Jakarta, maka
luasan tersebut menempati proporsi sekitar 3,75%. RTH taman tersebut dibutuhkan dalam
rangka menyelenggarakan fungsinya mempertahankan kualitas udara, membantu
penyerapan air hujan ke dalam tanah, wahana interaksi sosial, dan wahana rekreasi. Tabel
III.77 menunjukkan distribusi prakiraan kebutuhan RTH taman di setiap kecamatan di DKI
Jakarta.
Sedang kebutuhan RTH berdasarkan proporsi terhadap luas wilayah DKI Jakarta sebesar
30% diprakirakan sekitar 19.950 Ha, dimana di dalamnya telah tercakup kebutuhan RTH
taman. Prakiraan kebutuhan RTH tersebut meliputi RTH publik dan RTH privat. Tabel III.78
menunjukkan prakiraan kebutuhan RTH berdasarkan proporsi luas wilayah DKI Jakarta
menurut kecamatan. Mempertimbangkan bahwasanya RTH eksisting di DKI Jakarta tercatat
mencapai sekitar 17,91% dari luas wilayah DKI Jakarta, maka prakiraan kebutuhan RTH
dalam perencanaan RDTR DKI Jakarta 2030 didasarkan pada proporsi kebutuhan sekitar
30% dari luas wilayah DKI Jakarta dengan memperhitungkan potensi ruang dan lahan yang
dapat dimanfaatkan sebagai RTH.
Tabel IV.82
Kebutuhan Ruang Terbuka Hijau Taman di DKI Jakarta Berdasarkan Populasi
No

Kota/Kabupaten dan
Kecamatan

Kebutuhan RTH Taman (Ha)


Taman RT

Taman RW

Kota/Kabupaten dan
Kecamatan

Taman Kelurahan

Taman
Kecamatan

Total
Kebutuhan RTH
Taman (Ha)

Jakarta Pusat

Kebutuhan RTH Taman (Ha)


Taman RT

Taman RW

Taman Kelurahan

Taman
Kecamatan

Total
Kebutuhan RTH
Taman (Ha)

115.00

57.50

33.50

22.99

230.00

15,39

9,24

6,16

61,57

1.

Koja

30,79

2.

Kelapa Gading

11,09

5,55

3,33

2,22

22,19

3.

Tanjung Priok

38,77

19,39

11,63

7,75

77,55

4.

Pademangan

15,37

7,68

4,61

3,07

30,73

5.

Penjaringan

25,65

12,83

7,70

5,13

51,30

6.

Cilincing

35,83

17,91

10,75

7,17

71,66

157.50

78.75

47.26

31.50

315.00

Jakarta Utara
1.

Makasar

22,83

11,41

6,85

4,57

45,65

2.

Pasar Rebo

21,17

10,59

6,35

4,23

42,34

3.

Ciracas

26,97

13,49

8,09

5,39

53,94

4.

Cipayung

22,11

11,06

6,63

4,42

44,23

5.

Cakung

55,69

27,84

16,71

11,14

111,37

6.

Kramat Jati

26,63

13,32

7,99

5,33

53,27

7.

Pulo Gadung

31,38

15,69

9,41

6,28

62,76

8.

Matraman

20,18

10,09

6,05

4,04

40,36

9.

Jatinegara

31,13

15,57

9,34

6,23

62,27

10.

Duren Sawit

43,16

21,58

12,95

8,63

86,32

301.25

150.64

90.37

60.26

602.51

Jakarta Timur
1.

Kebayoran Baru

19,44

9,72

5,83

3,89

38,89

2.

Jagakarsa

44,32

22,16

13,30

8,86

88,64

3.

Mampang Prapatan

11,11

5,55

3,33

2,22

22,21

4.

Pancoran

17,13

8,56

5,14

3,43

34,26

5.

Tebet

16,29

8,14

4,89

3,26

32,57

6.

Setiabudi

13,82

6,91

4,15

2,76

27,64

7.

Kebayoran Lama

50,29

25,15

15,09

10,06

100,59

8.

Pesanggrahan

35,56

17,78

10,67

7,11

71,12

9.

Cilandak

34,98

17,49

10,49

7,00

69,96

10.

Pasar Minggu

39,56

19,78

11,87

7,91

79,12

282.50

141.24

84.76

56.50

565.00

Jakarta Selatan

9,55

4,77

2,86

1,91

19,09

1.

Taman Sari

15,11

7,56

4,53

3,02

30,22

Tanah Abang

19,37

9,68

5,81

3,87

38,73

2.

Tambora

30,28

15,14

9,09

6,06

60,57

3.

Menteng

10,83

5,42

3,25

2,17

21,66

3.

Kalideres

48,43

24,21

14,53

9,69

96,86

4.

Senen

11,12

5,56

3,34

2,22

22,25

4.

Grogol Petamburan

29,59

14,80

8,88

5,92

59,19

5.

Cempaka Putih

11,94

5,97

2,58

2,39

23,87

5.

Cengkareng

60,11

30,05

18,03

12,02

120,21

6.

Johar Baru

13,47

6,74

4,04

2,69

26,95

6.

Kebon Jeruk

41,75

20,87

12,52

8,35

83,49

7.

Kemayoran

27,06

13,53

8,12

5,41

54,12

Kembangan

63,83

31,92

19,15

12,77

127,67

8.

Sawah Besar

11,66

5,83

3,50

2,33

23,33

Palmerah

27,15

13,57

8,14

5,43

54,29

1.

Gambir

2.

IV-79

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Kota/Kabupaten dan
Kecamatan

No
Jakarta Barat

Kebutuhan RTH Taman (Ha)


Taman RT

Taman RW

Taman Kelurahan

Taman
Kecamatan

Total
Kebutuhan RTH
Taman (Ha)

316,25

158,12

94,87

63,26

632,50

1.

Kepulauan Seribu Utara

1,05

0,53

0,32

0,21

2,11

2.

Kepulauan Seribu Selatan

1,45

0,72

0,43

0,29

2,89

2,50

1,25

0,75

0,50

5,00

1.175,00

587,50

351,51

235,01

2.350,01

Kepulauan Seribu
DKI Jakarta
Sumber : Hasil Pengolahan Data Tahun 2011

Kota/Kabupaten dan
Kecamatan

No.

No.

Kota/Kabupaten dan
Kecamatan

Luas Wilayah
(Ha)

Kebutuhan RTH 30%


Luas Wilayah (Ha)

Kebutuhan RTH Publik


20% (Ha)

Kebutuhan RTH Privat


10% (Ha)

1.

Gambir

759

227,70

151,80

75,90

2.
3.

Tanah Abang
Menteng

930
653

279,00
195,90

223,20
130,60

54,61
65,30

4.

Senen

422

126,60

84,40

42,20

5.

Cempaka Putih

469

140,70

93,80

46,90

6.
7.

Johar Baru
Kemayoran

237
725

71,10
217,50

47,40
145,00

23,70
72,50

8.

Sawah Besar

616

184,80

123,20

61,60

4.811

1.443,30

962,20

481,10

Jakarta Pusat
1.

Koja

1.320

396.00

254,00

132,00

2.
3.

Kelapa Gading
Tanjung Priok

1.612
2.513

483.60
753.90

322,40
502,60

161,20
251,30

4.

Pademangan

992

297.60

198,40

99,20

5.

Penjaringan

3.549

1.064.70

709,80

354,90

6.

Cilincing

3.970

1.191.00

794,00

397,00

Jakarta Utara
1.
Makasar

13.956
2.197

4.186.80
659.10

2.791,20
439,40

1.395,60
219,70

2.

Pasar Rebo

1.298

389.40

249,60

129,80

3.

Ciracas

1.539

461.70

307,80

153,90

4.

Cipayung

2.846

853.80

561,20

284,60

5.
6.

Cakung
Kramat Jati

4.252
1.297

1.275.60
389.10

850,40
259,40

425,20
129,70

7.

Pulo Gadung

1.562

468.60

312,40

156,20

8.

Matraman

496

148.80

99,20

49,60

9.
10.

Jatinegara
Duren Sawit

1.135
2.266

340.50
679.80

227,00
453,20

113,50
226,60

Jakarta Timur

18.888

5.666.40

3.777,60

1.888,80

1.

Kebayoran Baru

1.292

387.60

258,40

129,20

2.

Jagakarsa

2.501

750.30

500,20

250,10

Kebutuhan RTH 30%


Luas Wilayah (Ha)

Kebutuhan RTH Publik


20% (Ha)

Kebutuhan RTH Privat


10% (Ha)

3.

Mampang Prapatan

773

231.90

154,60

77,30

4.
5.

Pancoran
Tebet

853
952

255.90
285.60

170,60
190,40

85,30
95,20

6.

Setiabudi

885

265.50

177,00

88,50

7.

Kebayoran Lama

1.932

579.60

386,40

193,20

8.
9.

Pesanggrahan
Cilandak

1.345
1.820

403.50
546.00

269,00
364,00

134,50
182,00

10.

Pasar Minggu

2.190

657.00

438,00

219,00

14.543

4.362.90

2.98,60

1.454,30

436

130.80

87,20

43,60

540
3.023

162.00
906.90

108,00
604,60

54,00
302,30

Jakarta Selatan
Tabel IV.83 Kebutuhan Ruang Terbuka Hijau di DKI Jakarta
Berdasarkan Proporsi Terhadap Luas Wilayah

Luas Wilayah
(Ha)

1.

Taman Sari

2.
3.

Tambora
Kalideres

4.

Grogol Petamburan

985

295,50

197,00

98,50

5.

Cengkareng

2.654

796,20

529,80

265,40

6.

Kebon Jeruk

1.764

529,20

352,80

176,40

7.
8.

Kembangan
Palmerah

2.416
751

724,80
225,30

483,20
150,20

241,60
75,10

12.568

3.770,40

2.513,60

1.256,80

Jakarta Barat
1.

Kepulauan Seribu Utara

2.

Kepulauan Seribu
Selatan

Kepulauan Seribu
DKI Jakarta

870

261.00

52,20

26,10

66.500

19.950,00

13.300,00

6.650,00

Sumber : Hasil Pengolahan Data Tahun 2011

Dengan mempertimbangkan bahwasanya DKI Jakarta merupakan kawasan perkotaan yang


hampir secara keseluruhan telah berkembang menjadi kawasan terbangun, maka
penyediaan RTH perlu memperhitungkan potensi RTH yang ada yang secara nyata dapat
dipertahankan serta potensi kawasan lainnya yang dapat direvitalisasi maupun dimanfaatkan
sebagai RTH, baik RTH publik maupun RTH privat.
Melalui interpretasi peta tutupan lahan, data citra, serta survey lapangan secara terstruktur,
dilakukan identifikasi jenis-jenis penggunaan lahan yang dapat dikategorikan sebagai RTH
serta dilakukan peninjauan lapangan (ground survey) untuk memperoleh konfirmasi
ketersediaannya serta kemungkinan pemanfaatannya sebagai RTH. Gambar III.53
menunjukkan tutupan lahan dan tutupan bangunan di DKI Jakarta. Hasil identifikasi potensi
RTH tersebut diterakan dalam tabel berikut.

IV-80

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Tabel IV.84
Potensi Ruang Terbuka Hijau di DKI Jakarta
No.

Kota/Kabupaten
dan Kecamatan

Luas Wilayah
(Ha)

Potensi RTH Publik


(Ha)

Potensi RTH Privat


(Ha)

Total Potensi RTH


Ha

1.

Gambir

759

103,65

85,49

189,13

34,92

2.
3.

Tanah Abang
Menteng

930
653

199,62
47,75

54,61
93,12

254,24
140,86

27,34
21,57

4.

Senen

422

18,24

28,29

46,53

11,03

5.

Cempaka Putih

469

29,02

10,60

39,62

8,45

6.
7.

Johar Baru
Kemayoran

237
725

11,02
42,63

3,04
135,73

14,07
135,73

5,94
18,72

8.

Sawah Besar

616

59,17

13,76

72,92

11,84

Jakarta Pusat

4.811

407,45

339,15

703,97

14,63

1.

Koja

1.320

97,77

104,65

202,43

15,34

2.
3.

Kelapa Gading
Tanjung Priok

1.612
2.513

168,13
219,99

273,31
247,35

441,44
467,34

27,38
18,60

4.

Pademangan

992

165,45

321,38

486,83

49,07

5.

Penjaringan

3.549

1.100,74

832,61

1.933,34

54,48

6.

Cilincing

3.970

813.23

1.094,37

1.907,61

48,05

Jakarta Utara
1.
Makasar

13.956
2.197

2.565,31
936,70

2.873,67
429,51

5.438,99
1.366,21

38,97
62,19

2.

Pasar Rebo

1.298

319,92

239,86

559,78

43,13

3.

Ciracas

1.539

305,27

558,19

863,46

56,11

4.

Cipayung

2.846

490,47

1.119,27

1.609,73

56,56

5.
6.

Cakung
Kramat Jati

4.252
1.297

452,24
242,44

1.750,04
6,44

2.202,28
248,87

51,79
19,19

7.

Pulo Gadung

1.562

187,12

51,08

238,20

15,25

8.

Matraman

496

22,29

48,88

71,17

14,35

9.
10.

Jatinegara
Duren Sawit

1.135
2.266

109,79
244,45

13,04
273,28

122,83
517,72

10,82
22,85

18.888

3.310,69

4.489,59

7.800,25

41,30

Jakarta Timur
1.

Kebayoran Baru

1.292

83,84

78,63

162,48

12,87

2.

Jagakarsa

2.501

598,65

768,81

1.367,46

54,68

3.
4.

Mampang Prapatan
Pancoran

773
853

40,39
64,80

93,59
138,91

133,98
203,72

17,33
23,88

5.

Tebet

952

70,76

58,72

129,48

13,60

6.

Setiabudi

885

45,74

194,40

240,14

27,13

7.

Kebayoran Lama

1.932

197,07

56,49

253,57

13,12

8.
9.

Pesanggrahan
Cilandak

1.345
1.820

120,90
164,22

174,91
246,91

295,81
411,13

21,99
22,59

10.

Pasar Minggu

2.190

365,48

113,79

479,27

21,88

14.543

1.751.85

1.925,16

3.677,04

25,28

436
540

48,96
34,68

5,44
3,85

54,40
38,54

12,48
7,16

3.023

373,56

1.033,04

1.406,60

46,53

Jakarta Selatan
1.
2.

Taman Sari
Tambora

3.

Kalideres

No.

Kota/Kabupaten
dan Kecamatan

4.

Grogol Petamburan

5.
6.
7.
8.

Palmerah

Luas Wilayah
(Ha)

Potensi RTH Publik


(Ha)

Total Potensi RTH

Potensi RTH Privat


(Ha)

Ha

985

108,81

9,39

118,20

12,00

Cengkareng

2.654

287,81

873,48

1.161,29

44,51

Kebon Jeruk
Kembangan

1.764
2.416

139,05
262,49

118,38
280,00

257,43
542,49

14,59
22,45

751

46,03

40,05

86,08

11,46

12.568

1.301,39

2.363,63

3.665,03

29,16

870

261,00

261,00

30,00

66.500

9.597,69

11.991,20

21.517.04

32,36

Jakarta Barat
Kepulauan Seribu
DKI Jakarta

Sumber : Hasil perhitungan berdasarkan interpretasi citra dan survey lapangan, 2011

Tabel di atas menjelaskan bahwa potensi RTH di DKI Jakarta sekitar 21.517,04 Ha atau
sekitar 32,36% dari luas wilayah DKI Jakarta. Potensi RTH publik sekitar 9.597 Ha atau
setara 14.43% dan RTH privat sekitar 11.991 Ha atau setara 18.03%. Menurut luasan,
Kecamatan Cakung mencatat potensi RTH tertinggi sekitar 2.202,28 Ha, sedang yang
terendah adalah Kecamatan Johar Baru seluas 14,07 Ha. Menurut prosentase terhadap luas
masing-masing kecamatan yang tertinggi proporsinya adalah Kecamatan Makasar sebesar
62,19% dan yang terendah adalah Kecamatan Johar Baru dengan proporsi 5,94%.
Memperhatikan proporsi di atas, dalam perencanaan RDTR DKI Jakarta 2030 perlu disiapkan
strategi penyediaan RTH melalui optimasi kawasan atau lahan yang secara fungsional dapat
didedikasikan untuk RTH publik, terutama dikaitkan dengan fungsi ruang terbuka sebagai
wahana untuk mempertahankan siklus hidrologi, ameliorasi iklim, pengendali pencemar,
habitat satwa dan konservasi, pengaman badan air dan prasarana umum, permakaman,
sarana interaksi sosial, serta pembentuk keindahan kota.

IV-81

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.56 Peta Tutupan Lahan dan tutupan Bangunan DKI Jakarta

Sumber : Hasil Pengolahan Data Tahun 2011

IV-82

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

IV.5.2 Penggunaan Lahan Permukiman


Jumlah luas area permukiman di DKI Jakarta sebesar 30.849,02 Ha dengan luas area
permukiman tertinggi adalah rumah sangat kecil yaitu sebesar 13481.46 ha sedangkan yang
terendah adalah rumah susun taman sebesar 0.35 ha. Kecamatan Cengkareng mempunyai
jumlah luasan kawasan permukiman tertinggi yaitu sebesar 1773.40 ha sedangkan Kecamatan
Johar Baru mempunyai luasan area permukiman terendah yaitu sebesar 152.02 ha.
Pada Kepulauan Seribu hanya terdapat rumah kecil yang lokasinya terdapat pada Pulau Kelapa
Pulau Rakit Tiang/Kelapa Dua Pulau Harapan Pulau Sebira Pulau Karya Pulau Panggang Pulau
Pramuka Pulau Payung Besar Pulau Tidung Besar Pulau Lancang Besar Pulau Pari dan Pulau
Untung Jawa dengan jumlah luas area permukiman sebesar 260.94 ha. Luas area permukiman
adalah Luas petak/kavling lahan yang digunakan oleh permukiman. Dapat dikatakan ini adalah
Luas Tanah dari satu bangunan permukiman. Komposisi luas area permukiman terdapat pada
table 3.6.1:
Tabel IV.85
Luas Area Permukiman (Ha)
No

Kecamatan

Gambir

Tanah Abang

Menteng

4
5

Senen
Cempaka
Putih

Johar Baru

Kemayoran

8 Sawah Besar
Jakarta Pusat
1
2

Koja
Kelapa
Gading

Tanjung Priok

Pademangan

Penjaringan

6
Cilincing
Jakarta Utara
1

Makasar

Pasar Rebo

Ciracas

Cipayung

Cakung

Kramat Jati

Pulo Gadung

Matraman

Jatinegara

10

Duren Sawit

Rumah
Besar
-

Rumah
Sedang

Rumah
Kecil

Rumah
Sangat
Kecil

Rumah
Taman

Rumah
Susun

Rumah
Susun
Taman

Rumah
Flat

Total Luas
Area
Permukiman

No

Kecamatan

Jakarta Timur
Kebayoran
1 Baru
2

178,58

0,71

35,10

18,38

0,25

937,01

0,12

119,68

0,01

928,76

0,25

104,81

22,98

294,66

49,01

0,56

6,66

9,26

0,4

383,53

183.47

470.32

1002.46

7557.54

21.57

1.55

9236.92

93,4

93,4

167,54

167,54

260.94

260.94

3503.85

8145.91

5354.89

13481.46

55.89

151.97

0.35

154.69

30849.02

Kembangan

18,94

22,94

738,36

191,94

319,81

378,04

16,66

2,69

909,14

32,52

244,44

2,27

5,9

4,58

289,71

DKI Jakarta

755,98

5,59

204,54

103,59

313,72

10,58

108,80

76,08

422,16

4,86

1,55

624,03

0,84

0,29

6,14

1379,65

1386,92

924,42

617,63

Kebon Jeruk

183,67

0,57

0,99

86,36

364,35

0,35

1138,53

148,46

740,88

478,85

4,55

1,99

0,91

7,99

149,75

838,65

587,10

185,32

1138,53

458,63

1240,04

Cengkareng

4,80

9,91

5,47

480,62

7,22

705,70

15,91

1954.16

47,92

28.57

65,85

0,55

15,18

19,18

2,24

17.88

1539,38

340,84

8.77

886,50

117,36

393.63

354,31

310,62

Kalideres
Grogol
Petamburan

386.96

16,12

27,42

21,55

756.77

198,89

361.59

750,65

1255,46

184,38

637,83

1,82

8,15

82,61

0,60

26,26

63,54

52,17

27,34

88,69

1284,40

182,33

24

114,80

8 Palmerah
Jakarta Barat
Kepulauan
1 Seribu Utara
Kepulauan
Seribu
2 Selatan
Kepulauan Seribu

623,06

54,54

400,66

7,83

8,86

7,08

1032,92

2,74

6,60

0,11

1,62

1184,33

183,41

29,34

71,13

38,48

67,96

213,74

22,33

8,86

1056,25

267,39

0,01

300,62

93,32

89,16

52,7

526,93

Tambora

152,01

2,13

188,44

1045,57

0,65

7,55

3,36

84,42

2,48

70,55

35,18

480,62

383,96

32,28

15,91

66,93

188,44

0,13

492,84

Taman Sari

180,63

15,18

1,92

8662.27

54.23

117,36

0,01

0.35

310,62

0,80

4.98

44,11

21,55

12,16

3.43

10,9

689,71

221,35

2009.26

166,95

256,61

477.57

62,24

1664,75

4019.55

180,63

1,51

2092.91

3,64

1114,30

672,59

16,53

0,59

21,11

1,32

175,16

30,98

1,64

4458.99

1496,11

617,44

0,19

27.52

115,04

28,40

312,53

708,3

321,20

10.18

8,72

145,91

10 Pasar Minggu
Jakarta Selatan

2,02

1350.43

0,92

1111,40

0,02

878.43

0,02

0,74

23,31

1457.56

658,17

52,21

734.87

8,43

21,31

890,87

9,26

213,66

0,06

22,78

670,96

247,99

6275.74

0,45

7,93

5,64

42.82

213,51

225,73

15,86

832,35

97.36

Cilandak

37,98

43.69

15,49

13,17

2170.60

Pesanggrahan

156,42

1,67

2348.54

43,43

1.149,03

1441.71

8,86

2,40

131.01

Setiabudi
Kebayoran
Lama

173,92

Total Luas
Area
Permukiman

Rumah
Flat

1,81

Rumah
Susun
Taman

Tebet

Rumah
Susun

17,94

Rumah
Taman

Pancoran

8,77

271,66

Rumah
Sangat
Kecil

12,64

412,15

Rumah
Kecil

49,2

443,07

Rumah
Sedang

Jagakarsa
Mampang
Prapatan

103,31

Rumah
Besar

Sumber : Hasil Pengolahan Data 2013

Dalam Perda No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030 untuk mewujudkan pemanfaatan
kawasan budi daya salah satunya ditetapkan kebijakan pengarahan perkembangan dan
penataan kawasan permukiman sesuai karakteristik kawasan. Strategi untuk melaksanakan
kebijakan tersebut meliputi:
a.
b.
c.
d.
e.
f.

mengembangkan perumahan vertikal dan horizontal dilengkapi fasilitas serta prasarana dan
sarana yang memadai;
mengembangkan kawasan permukiman yang mempunyai akses terhadap prasarana
angkutan umum massal;
membangun dan meningkatkan prasarana transportasi di kawasan permukiman yang ada;
membangun dan meningkatkan pelayanan utilitas perkotaan di kawasan permukiman yang
ada;
menetapkan permukiman secara selektif sebagai kawasan pemugaran;
melestarikan bangunan dan lingkungan pada kawasan pemugaran;
IV-83

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

g.
h.
i.

memindahkan secara bertahap permukiman di kawasan yang berpotensi sebagai kawasan


lindung setempat;
memperbaiki lingkungan di kawasan perkampungan secara terpadu; dan
membatasi perkembangan perumahan horizontal di kawasan permukiman baru.
Gambar IV.57
Rencana Pola Ruang Daratan Provinsi DKI Jakarta

sebagai sumber air bersih; penyediaan sistem utilitas yang memadai terutama sampah
pengolahan air limbah dan air bersih; penyediaan sistem pembuangan air hujan dan drainase
yang mempunyai kapasitas yang cukup; dan penyediaan RTH yang memadai.
Kawasan permukiman taman yang pemanfaatan dan pengelolaannya sesuai dengan kawasan
permukiman ditetapkan dikawasan sebelah selatan jalan lingkar luar; kawasan keselamatan
operasi penerbangan (KKOP) Halim Perdana Kusuma; dan kawasan keselamatan operasi
penerbangan (KKOP) Bandara Soekarno Hatta. Kawasan permukiman taman diarahkan untuk
pembangunan dengan kepadatan bangunan rendah disertai upaya untuk mempertahankan
fungsi resapan air ruang penyangga dan RTH.
Gambar IV.58
Rencana Struktur Ruang Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu

Sumber : Perda 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

Penetapan ketentuan kawasan permukiman yaitu merupakan kawasan yang didominasi oleh
perumahan dan fasilitasnya; tersebar di seluruh bagian kota dimana arah pengembangannya
berdasarkan karakteristik kawasan; disesuaikan terhadap hierarki pusat pelayanan masyarakat
untuk melayani kebutuhan fungsi pelayanan sehingga dapat dicapai dengan mudah; dan
penyediaan secara bertahap agar tercapai norma satu unit rumah yang layak dan terjangkau
untuk setiap keluarga.
Pemanfaatan dan pengelolaan kawasan permukiman mantap dilaksanakan berdasarkan arahan
pengendalian kepadatan bangunan; pemugaran kawasan atau bangunan yang memiliki nilai
sejarah; pembatasan perubahan fungsi; pengurangan secara bertahap pemanfaatan air tanah

Sumber : Perda 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

Untuk mewujudkan penataan ruang wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil yang berkelanjutan
ditetapkan kebijakan penataan dan peningkatan kualitas lingkungan pada pulau-pulau
permukiman yang ada. Strategi untuk melaksanakan kebijakan tersebut yaitu:

IV-84

a.
b.
c.

menata dan mengembangkan pulau permukiman melalui reklamasi di pulau permukiman


padat;
mengembangkan mempertahankan dan memelihara RTH di pulau permukiman; dan
menata dan meningkatkan kualitas lingkungan di pulau permukiman;

Penggunaan utama sebagai kawasan permukiman mencakup perumahan perkantoran


pemerintahan dan kegiatan ekonomi. Penggunaan ruang daratan pulau sebagai kawasan
permukiman ditetapkan pada Pulau Untung Jawa; Pulau Lancang Besar; Pulau Payung Besar;
Pulau Tidung Besar; Pulau Pari; Pulau Pramuka; Pulau Panggang; Pulau Kelapa; Pulau
Harapan; Pulau Kelapa Dua; dan Pulau Sebira.
Berdasarkan penjabaran diatas terlihat proporsi distribusi lahan perumahan untuk kawasan
perumahan dan kawasan perumahan taman. Dasar ini dijadikan dasar untuk memprediksi
jumlah distribusi penduduk 2030 ke kawasan perumahan dengan menggunakan prediksi jumlah
penduduk 2030.
Tabel IV.86
Proporsi Distribusi Penduduk ke Kawasan Perumahan di DKI Jakarta

No

Kecamatan

95.461

Persentase
Distribusi untuk
Kawasan
Perumahan
berdasarkan RTRW
2030
100%

Persentase
Distribusi untuk
Kawasan
Perumahan Taman
berdasarkanRTRW
2030
0%

Distribusi
Penduduk
untuk
Kawasan
Perumahan
(Jiwa)
95.461

Distribusi
Penduduk
untuk
Kawasan
Perumahan
Taman (Jiwa)
0

Prediksi
Jumlah
Penduduk
(Jiwa)

Gambir

Tanah Abang

193.655

100%

0%

193.655

Menteng

108.303

100%

0%

108.303

Senen

111.240

100%

0%

111.240

Cempaka Putih

119.374

95,16%

4,84%

113.596

5.778

Johar Baru

134.749

100%

0%

134.749

Kemayoran

270.590

100%

0%

270.590

Sawah Besar

116.628

100%

0%

116.628

Jakarta Pusat
1

Koja

307.853

100%

0%

307.853

Kelapa Gading

110.945

100%

0%

110.945

Tanjung Priok

387.745

97,16%

2,84%

376.736

11.009

Pademangan

153.657

91,01%

8,99%

139.842

13.815

Penjaringan

256.518

94,73%

5,27%

243.000

13.518

Cilincing

134.749

96,83%

3,17%

130.474

4.275

Jakarta Utara
1

Makasar

228.261

96,69%

3,31%

220.696

7.565

Pasar Rebo

221.708

64,23%

35,77%

135.985

75.723

Ciracas

269.705

43,49%

56,51%

117.291

152.414

Cipayung

221.142

16,12%

83,88%

35.651

185.491

Cakung

556.851

97,61%

2,39%

543.533

13.318

Kramat Jati

266.326

51,40%

48,60%

136.879

129.447

Pulo Gadung

313.798

100%

0%

313.798

Matraman

201.785

100%

0%

201.785

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

Jatinegara

311.326

Persentase
Distribusi untuk
Kawasan
Perumahan
berdasarkan RTRW
2030
100%

10

Duren Sawit

431.597

99,21%

0,79

428.167

3.430

No

Kecamatan

Prediksi
Jumlah
Penduduk
(Jiwa)

Persentase
Distribusi untuk
Kawasan
Perumahan Taman
berdasarkanRTRW
2030
0%

Distribusi
Penduduk
untuk
Kawasan
Perumahan
(Jiwa)
311.326

Distribusi
Penduduk
untuk
Kawasan
Perumahan
Taman (Jiwa)
0

Jakarta Timur
1

Kebayoran Baru

194.439

95.50%

4.50%

185.695

8.744

Jagakarsa

443.207

20,76%

79,24%

92.022

351.185

Mampang Prapatan

111.072

79,61%

20,39%

88.426

22.646

Pancoran

171.283

94,35%

5,65%

161.607

9.675

Tebet

162.867

97,66%

2,34%

159.052

3.815

Setiabudi

138.178

99,88%

0,12%

138.019

159

Kebayoran Lama

502.939

94,48%

5,52%

475.187

27.751

Pesanggrahan

355.597

93,02%

6,98%

330.767

24.831

Cilandak

349.817

61,30%

38,70%

214.448

135.369

10

Pasar Minggu

395.602

57,77%

42,23%

228.549

167.053

Jakarta Selatan
1

Taman Sari

151.121

100%

0%

151.121

Tambora

302.841

100%

0%

302.841

Kalideres

484.284

88,29%

11,71%

427.582

56.702

Grogol Petamburan

295.945

100%

0%

295.945

Cengkareng

601.060

97,21%

2,79%

584.286

16.774

Kebon Jeruk

417.452

96,36%

3,64%

402.251

15.201

Kembangan

638.332

99,42%

0,58%

634.654

3.678

Palmerah

271.465

97,60%

2,40%

264.947

6.518

10.533

100%

0%

10.533

14.467

100%

0%

14.467

Jakarta Barat
1
2

Kepulauan Seribu Utara

Kepulauan Seribu Selatan


Kepulauan Seribu
Sumber : Hasil Analisa Data, 2013

Jumlah penduduk yang diprediksi per kecamatan pada tahun 2030 akan terdistribusi seluruhnya
untuk menghuni kawasan perumahan. Dari distribusi tersebut akan di proporsikan ke dalam
zona perumahan KDB sedang-tinggi, zona perumahan vertikal, zona perumahan KDB rendah,
dan zona perumahan vertikal KDB rendah yang merupakan zona yang akan direncanakan
dalam RDTR. Proporsi distribusi penduduk ke dalam zona-zona terbut didasarkan dengan
kondisi eksisting, daya tampung wilayah, dan perkiraan kebutuhan dimasa mendatang. Untuk
lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel dibawah ini.

IV-85

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

Tabel IV.87
Proporsi Distribusi Penduduk ke Zona Perumahan di DKI Jakarta

No

Kecamatan

Zona
Perumahan
KDB
SedangTinggi
95.461

No

Distibusi Penduduk (jiwa)


Zona
Perumahan
Vertikal

Zona
Perumahan KDB
Rendah

Zona Perumahan
Vertikal KDB
Rendah

Zona
Perumahan
Pulau

Kecamatan

Taman Sari

Tambora

Zona
Perumahan
KDB
SedangTinggi
148.099

Distibusi Penduduk (jiwa)


Zona
Perumahan
Vertikal

Zona
Perumahan KDB
Rendah

Zona Perumahan
Vertikal KDB
Rendah

Zona
Perumahan
Pulau

3.022

302.841

Kalideres

414.754

12.827

55.001

1.701

77.462

116.193

Grogol Petamburan

290.026

5.919

Menteng

102.888

5.415

Cengkareng

537.543

46.743

16.774

Senen

105.678

5.562

Kebon Jeruk

398.229

12.921

2.280

Cempaka Putih

111.324

2.272

116

5.663

Kembangan

126.931

507.723

2.979

699

Palmerah

256.998

7.948

4.758

1.760

2.475.421

584.183

75.660

23.214

Gambir

Tanah Abang

Johar Baru

121.274

13.475

Kemayoran

189.413

81.177

Sawah Besar

110.797

5.831

Kepulauan Seribu Utara

10.533

914.296

229.925

116

5.663

Kepulauan Seribu Selatan

14.467

289.382

18.471

Kepulauan Seribu

25.000

99.851

11.095

DKI Jakarta

8.220.532

1.811.028

1.302.394

163.490

25.000

Jakarta Pusat
1

Koja

Kelapa Gading

Tanjung Priok

369.201

7.535

11.009

Pademangan

121.662

18.179

13.815

Penjaringan

233.280

9.720

8.651

4.866

Cilincing

88.722

41.752

4.275

1.202.098

106.752

12.926

29.691

Jakarta Utara
1

Makasar

218.489

2.207

7.565

Pasar Rebo

135.985

75.723

Ciracas

116.118

1.173

150.890

1.524

Cipayung

35.295

357

183.636

1.855

Cakung

163.060

380.473

13.318

Kramat Jati

123.191

13.688

129.447

Pulo Gadung

301.246

12.552

Matraman

201.785

Jatinegara

280.193

31.133

10

Duren Sawit

385.350

42.817

3.430

1.960.711

484.399

564.010

3.379

129.987

55.709

6.121

2.623

91.102

920

347.673

3.512

Jakarta Timur

Jakarta Barat

Sumber : Hasil Analisa Data 2013

Proporsi tersebut dapat diasumsikan sebagai dasar prakiraan kebutuhan lahan


perumahan pada masa mendatang. Prakiraan kebutuhan lahan perumahan didasarkan
pada daya tampung penduduk per unit rumah di setiap kelompok kawasan perumahan
dengan memperhitungkan faktor pengali bagi daya tampung perumahan susun,
perumahan susun taman, dan perumahan flat. Dengan mengasumsikan bahwa rumah
taman akan menampung 6 jiwa/unit rumah dan Rumah Besar, Sedang, Kecil, dan
Sangat Kecil dapat menampung 4 jiwa/unit rumah. Dalam hal ini penghuni perumahan
susun taman diperhitungkan sebagai bagian dari zona perumahan vertikal KDB rendah.
Sedangkan perumahan susun diperhitungkan sebagai bagian dari zona perumahan
vertikal dengan asumsi faktor pengali 4001; sedang perumahan flat diperhitungkan
sebagai bagian dari kawasan perumahan dengan asumsi faktor pengali 102 dengan
proporsi sebesar 0,1% dari luas lahan.
Dengan asumsi tersebut di atas, dapat diperhitungkan unit rumah yang dibutuhkan di DKI
Jakarta. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel dibawah ini.

Kebayoran Baru

Jagakarsa

Mampang Prapatan

70.741

17.685

15.852

6.794

Pancoran

129.286

32.321

1.935

7.740

Tebet

144.738

14.315

1.144

2.670

Setiabudi

69.010

69.010

159

Kebayoran Lama

403.909

71.278

13.876

13.876

Pesanggrahan

297.690

33.077

7.449

17.381

Cilandak

171.558

42.890

121.832

13.537

10

Pasar Minggu

159.984

68.565

133.642

33.411

1.668.004

405.769

649.683

101.544

Faktor pengali 300 diartikan sebagai 400 jiwa/menara rumah susun dan rumah susun taman

Faktor pengali 10 diartikan sebagai 10 jiwa/ rumah flat

Jakarta Selatan

IV-86

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Tabel IV.88
Unit Rumah yang Dibutuhkan di DKI Jakarta

Gambir

21.479

955

Jumlah Unit
Rumah
Susun
-

Tanah Abang

17.429

775

290

Menteng

23.150

1.029

14

Senen

25.099

528

14

Cempaka Putih

25.048

1.113

19

14

Johar Baru

30.319

34

Kemayoran

42.618

1.894

203

Sawah Besar

24.929

1.108

15

210.070

7.402

575

19

14

No

Kecamatan

Jakarta Pusat

Rumah

Rumah Flat

Rumah
Taman
-

Rumah Susun
Taman
-

Koja

65.111

2.894

46

Kelapa Gading

17.474

2.996

28

Tanjung Priok

90.454

738

19

28

Pademangan

27.374

1.217

45

35

Penjaringan

46.656

4.666

24

1.442

12

Cilincing

21.072

444

104

712

268.141

12.954

267

2.154

74

Jakarta Utara
1

Makasar

51.891

1.092

1.261

Pasar Rebo

30.597

1.360

12.621

Ciracas

28.449

232

25.148

Cipayung

8.824

30.606

Cakung

36.689

1.631

951

2.220

Kramat Jati

30.798

34

21.574

Pulo Gadung

73.805

15

31

Matraman

50.396

20

Jatinegara

69.698

140

78

10

Duren Sawit

86.704

385

107

572

467.849

4.876

1.211

94.002

Jakarta Timur
1

Kebayoran Baru

30.872

650

139

1.020

Jagakarsa

22.775

57.945

Mampang Prapatan

16.801

354

44

2.642

17

Pancoran

29.089

1.293

81

323

19

Tebet

36.004

72

36

191

Setiabudi

17.080

69

173

27

Kebayoran Lama

95.928

2.020

178

2.313

35

Pesanggrahan

69.213

2.084

83

1.242

43

Cilandak

40.745

858

107

20.305

34

10

Pasar Minggu

39.596

160

171

22.274

84

398.104

7.559

1.014

108.281

254

33.322

1.481

Jakarta Selatan
1

Taman Sari

Tambora

68.139

3.028

Jumlah Unit
Rumah
Susun
-

Kalideres

93.320

4.148

32

9.167

Grogol Petamburan

65.256

2.900

15

Cengkareng

127.667

2.688

117

42

Kebon Jeruk

99.557

2.153

Kembangan

28.559

1.269

1.269

497

Palmerah

57.825

2.570

20

793

573.645

18.084

1.460

12.610

58

No

Kecamatan

Jakarta Barat

Rumah

Rumah Flat

Rumah
Taman
-

Rumah Susun
Taman
4

Kepulauan Seribu Utara

2.370

Kepulauan Seribu Selatan

3.255

5.625

1.923.433

50.874

Kepulauan Seribu
DKI Jakarta

4.528

217.066

409

Sumber : Hasil Analisa Data2013

Prakiraan kebutuhan lahan perumahan di Kecamatan Matraman diperhitungkan menurut


prakiraan luas lahan per unit rumah untuk masing-masing kategori sebagai berikut :
-

Perumahan taman diasumsikan memiliki luas lahan 200 - 500 m2.


Perumahan susun dan susun taman diasumsikan memiliki luas lahan minimal 3.000 m2.
Perumahan diasumsikan memiliki luas lahan 100 - 200 m2.
Perumahan flat diasumsikan memiliki luas lahan 500 m2.

Dengan demikian, luas lahan yang dibutuhkan untuk perumahan di DKI Jakarta dapat dilhat
pada tabel dibawah ini.
Tabel IV.89
Perkiraan Luas Lahan Rumah yang Dibutuhkan di DKI Jakarta
No

Kecamatan

Gambir

Tanah Abang

Menteng

Senen

Cempaka Putih

Johar Baru

Kemayoran

Sawah Besar

Jakarta Pusat
1

Koja

Kelapa Gading

Tanjung Priok

Pademangan

Penjaringan

Rumah

Perkiraan Luas Lahan yang dibutuhkan (Ha)


Rumah
Rumah Flat
Rumah Taman
Susun

Rumah Susun
Taman

214,79

38,18

174,29

30,98

87,14

347,25

41,16

4,06

250,99

21,14

4,17

250,48

44,53

1,70

0,39

4,25

151,59

10,11

426,18

75,77

60,88

249,29
2.064,85

44,32
296,07

4,37
172,44

0,39

4,25

390,67

115,75

13,85

698,95

119,82

8,32

904,54

29,54

5,65

8,26

273,74

48,66

13,63

10,36

933,12

186,62

7,29

28,84

3,65

IV-87

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

No
6

Kecamatan
Cilincing

Jakarta Utara
1

Makasar

Pasar Rebo

Ciracas

Cipayung

Cakung

Kramat Jati

Pulo Gadung

Matraman

Jatinegara

10

Duren Sawit

Jakarta Timur
1

Kebayoran Baru

Jagakarsa

Mampang Prapatan

Pancoran

Tebet

Setiabudi

Kebayoran Lama

Pesanggrahan

Cilandak

10

Pasar Minggu

Jakarta Selatan
1

Taman Sari

Tambora

Kalideres

Grogol Petamburan

Cengkareng

Kebon Jeruk

Kembangan

Palmerah

Jakarta Barat
1

Kepulauan Seribu Utara

Kepulauan Seribu Selatan

Kepulauan Seribu
DKI Jakarta
Sumber : Hasil Analisa Data2013

Rumah

Perkiraan Luas Lahan yang dibutuhkan (Ha)


Rumah
Rumah Flat
Rumah Taman
Susun

Rumah Susun
Taman

842,86
4.043,89

17,74
518,14

31,31
80,06

35,62
64,46

22,27

622,69

43,70

1,66

37,83

458,95

54,39

252,41

568,98

9,29

0,88

502,97

1,14

88,24

0,27

1.224,24

1,39

1.100,66

81,53

285,36

110,98

461,97

10,27

431,49

811,86

0,60

9,41

377,97

0,81

627,28

5,60

23,35

1.387,26
6.505,85

15,41
211,34

32,11
363,30

28,59
2.588,50

2,53

617,44

26,00

41,78

30,60

1,97

341,63

0,69

1.158,91

2,63

336,02

14,15

13,26

132,10

5,10

581,79

51,71

24,24

16,13

9,68

720,07

2,89

10,74

3,81

2,00

341,60

2,76

51,76

1,06

959,28

80,78

53,46

117,94

10,41

761,34

83,35

24,81

49,66

13,04

407,45

34,31

32,17

629,47

10,15

593,94
5.660,56

6,40
302,36

51,42
304,33

445,47
2.585,16

25,06
80,03

333,22

59,24

2,27

681,39

121,14

933,20

165,90

9,62

183,34

1,28

978,84

116,01

4,44

1.276,67

107,51

35,06

12,58

497,79

43,07

1,71

285,59

50,77

380,79

99.314,13

5.241,58

578,25
5.564,94

102,80
723,37

5,96
438,14

15,86
99.556,39

1,32
5.258,46

23,70

32,55
56,25

23.896,34

2.051,28

1.358,27

104.794,90

5.367,54

bangunan, peruntukan campuran perlu mempertimbangkan tipologi bagian wilayah kecamatan


dan keuntungan lokasional dengan pengaturan lanjut melalui teknik pengaturan zonasi.

Alternatif penyediaan lahan perumahan yang dapat dipertimbangkan dalam perencanaan RDTR
dan PZ Jakarta 2030 adalah mengoptimalkan lahan yang tersedia melalui pemanfaatannya
secara multi fungsi sebagai peruntukan campuran. Sama dengan kriteria peningkatan intensitas

IV-88

Nakah Akademis Raperda RDTR & PZ

IV.5.3

Penggunaan Lahan Industri

No

Berdasarkan data yang dipublikasikan oleh Badan Pusat Statistik, Lahan di Dki Jakarta pada
tahun 2011 berjumlah 67,165 Ha. Kecamatan Kalideres mempunyai luas lahan kawasan
industri yang paling tinggi yaitu berjumlah 392.22 Ha, dengan jumlah unit 182 unit. Dan
Kecamatan Menteng mempunyai luas lahan kawasan industri terendah 0.22 Ha dengan jumlah
32 unit . Berikut merupakan tabel jumlah luas lahan dan jumlah unit per seluruh administrasi di
DKI Jakarta.

1
2
3

Kecamatan
Cengkareng
Grogol Petamburan
Kalideres

Industri

Pergudangan

Jumlah

326.08

326.08

5.19

1.14

6.33

392.22

392.22

Kebon Jeruk

0.39

6.1

6.49

Kembangan

3.47

3.47

Palmerah

11.76

11.76

Taman Sari

969.74

964.48

1934.22

1.15

1.15

1,710.00

971.72

2681.72

Cempaka Putih

0.42

0.42

Gambir

0.46

0.46

Johar Baru

Kemayoran

1.21

1.17

2.38

0.22

0.22

0.25

15.87

16.12

4
5
6

Tambora
8
Jakarta Barat
2
3
4
5
6
7

Menteng
Sawah Besar
Senen

0.67

0.67

3.01

17.26

20.27

Cilandak

Jagakarsa

4.85

4.85

Kebayoran Baru

Kebayoran Lama

3.45

3.45

Mampang

2.32

2.32

Pancoran

24.08

Tanah Abang

8
Jakarta Pusat
1
2
3
4
5
6

24.08

Pasar Minggu

0.66

0.66

Pesanggrahan

1.98

1.98

Tebet
10
Jakarta Selatan

41.81

41.81

78.49

0.66

79.15

Cakung

969.74

964.48

1934.22

0.24

0.24

7
8
9

1
2
3
4
5

Setiabudi

Cipayung
Ciracas
Duren Sawit

11.59

Jatinegara

4.09

11.59
0.49

7
8
9

4.58

Kecamatan

Pergudangan

Jumlah

12.55

0.33

12.88

Makasar

12.81

7.34

20.15

Matraman

1.15

1.15

2.3

969.74

964.48

1934.22

9.42

19.89

29.31

1,991.33

1,958.16

3949.49

Cilincing

797.17

4.5

801.67

Kelapa Gading

206.24

57.22

263.46

Koja

129.08

174.41

303.49

Pademangan

147.56

12.56

160.12

Penjaringan

322.98

52.97

375.95

239.34

264.28

503.62

565.94

2408.31

Pasar Rebo

Pulo Gadung
10
Jakarta Timur
1

Tabel IV.90 Jumlah Kawasan Industri dan Pergudangan Tahun 2011


No

Industri

Kramat Jati

2
3
4
5

Tanjung Priok
6
Jakarta Utara

1,842.37

Sumber : Kecamatan Dalam Angka DKI Jakarta 2011

Kawasan yang diarahkan dan diperuntukkan bagi pengembangan industry beserta fasiilitas
penunjangnya dengan koefisien dasar bangunan (KDB) maksimal 50% dengan prosentase
luas kawasan di tiap wilayah mengacu pada ketentuan peraturan perundang-undangan dan
kecenderungan pengembangan yang terjadi di lapangan. Dengan arahan kebijakan:
-

Penataan kawasan industri dan pergudangan serta perniagaan sebagai bagian integral
dari penataan kawasan pelabuhan.
Pengembangan kawasan industri dan pergudangan dibatasi hanya untuk jenis industri
yang hemat penggunaan lahan, air, dan energi, tidak berpolusi, memperhatikan aspek
lingkungan dan menggunakan teknologi tinggi.
Pengembangan kawasan industri memperhatikan daya dukung transportasi dan
infrastruktur lainnya.
Berada di luar kawasan yang ditetapkan sebagai kawasan rawan bencana.
Tidak menambah beban saat debit puncak saluran drainase publik.
Tidak mengganggu fungsi lindung.
Sesuai dengan daya dukung lahan setempat.

Pemanfaatan dan pengelolaan kawasan industri dan pergudangan dilakukan melalui:


a.
b.
c.
d.
e.
f.

penataan kawasan industri dan pergudangan sebagai bagian integral dari penataan
kawasan pelabuhan melalui koordinasi dan kerjasama dengan kawasan Bodetabekpunjur;
mengembangkan kawasan industri dan pergudangan dibatasi hanya untuk jenis industri
yang hemat penggunaan lahan, air, dan energi, tidak berpolusi, memperhatikan aspek
lingkungan dan menggunakan teknologi tinggi;
pengembangan industri perakitan di kawasan sekitar Bandara Soekarno Hatta dan
Pelabuhan Tanjung Priok;
mengembangkan Kawasan Ekonomi Strategis di Marunda sebagai bagian integral dari
pengembangan pelabuhan Tanjung Priok;
penataan dan relokasi kegiatan industri kecil dan menengah yang berada di kawasan
permukiman ke kawasan industri di bagian barat dan timur Jakarta; dan
pengembangan kawasan industri memperhatikan daya dukung transportasi dan
infrastruktur lainnya.

IV-89

Nakah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.59
Peta Arahan Kawasan Industri Dan Pergudangan Di Wilayah DKI Jakarta

Tabel IV.91
Asumsi Kebutuhan Lahan Dan Prediksi Jumlah Bangunan Industri Dan Pergudangan
DKI Jakarta pada tahun 2030
No

Lokasi Mayoritas
Kawasan Industri

Barat

Berdasarkan RTRW 2030 pada administrasi Jakarta Pusat pada tahun 2030 tidak
direncanakan untuk pembangunan kawasan industri dan pergudangan. Berdasarkan
perbandingan analisa jumlah bangunan pada tahun 2030 dengan jumlah bangunan eksisting,
terlihat bahwa Jakarta Utara menjadi pusat untuk industri dan pergudangan. Untuk lebih
jelasnya dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

Asumsi 1 unit=... Ha

Luas RTRW
(Ha)

Jumlah gedung
prediksi 2030 (unit)

Cengkareng

326.08

180

1.81

213.75

117.99

Grogol Petamburan

6.603

75

0.09

Kalideres

392.22

182

2.16

345.26

160.21

kebon jeruk

56.45

49

1.15

kembangan

1.901

15

0.13

Palmerah

1.562

12

0.13

Taman Sari

3.4

21

0.16

Tambora

1.15

52

0.02

0.07

2.96

789.368

586

5.65

559.08

281.16

cempaka putih

0.42

0.05

gambir

0.46

47

0.01

Johar Baru

11

0.00

kemayoran

2.38

54

0.04

menteng

0.22

32

0.01

sawah besar

8.47

49

0.17

senen

35.00

Tanah Abang

0.67

43.00

0.02

12.62

279.00

0.30

Jakarta Pusat

Kebutuhan lahan industri dan pergudangan yang tertinggi di administrasi Jakarta Utara. Dan
yang terendah berada pada administrasi Jakarta Pusat. Dengan kebutuhan lahan industri yang
tertinggi berada pada Kecamatan Cakung dengan Kebutuhan lahan 22.55 Ha. Dan kebutuhan
lahan yang terendah berada pada Kecamatan Menteng dengan luas 0,01 Ha.

Industri dan
Pergudangan (unit)

Jakarta Barat

Sumber : Perda 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

Luas (ha)

Cilandak

Jagakarsa

4.85

23.00

0.21

Kebayoran Baru

4.52

kebayoran Lama

3.45

5.00

0.69

Mampang

2.32

3.00

0.77

Pancoran

24.08

25.00

0.96

0.26

0.27

pasar minggu

0.66

2.00

0.33

pesanggrahan

1.98

2.00

0.99

setiabudi

10

tebet

41.81

5.00

8.36

79.15

65.00

969.75

43.00

22.55

Jakarta Selatan

4.78

0.27

1,073.63

47.61

cakung

cipayung

0.24

8.00

0.03

ciracas

117.02

40.00

2.93

195.52

66.83

duren sawit

11.59

23.00

0.50

jatinegara

4.58

10.00

0.46

0.01

0.02

kramat jati

12.88

20.00

0.64

makasar

20.15

3.00

6.72

7.49

1.11

Matraman

1.15

4.00

0.29

2.04

7.08

Pasar Rebo

52.60

28.00

1.88

71.19

37.90
IV-90

Nakah Akademis Raperda RDTR & PZ

No
10

Barat
Pulo Gadung

Jakarta Timur

Luas (ha)

Industri dan
Pergudangan (unit)

Asumsi 1 unit=... Ha

Luas RTRW
(Ha)

Jumlah gedung
prediksi 2030 (unit)

29.31

19.00

1.54

38.04

24.66

1,219.27

198.00

37.54

1,387.90

185.20

cilincing

801.67

159.00

5.04

1,204.54

238.90

kelapa gading

263.46

64.00

4.12

181.88

44.18

koja

303.49

26.00

11.67

147.81

12.66

pademangan

160.12

90.00

1.78

69.16

38.87

penjaringan

375.95

542.00

0.69

407.00

586.76

tanjung priok

503.62

102.00

4.94

892.24

180.71

2,408.31

983.00

28.24

2,902.62

1,102.09

Jakarta Utara

Penggunaan Lahan Perdagangan dan Jasa


Berdasarkan data Badan Pusat Statistik, tahun 2011 luas kawasan perdagangan dan jasa
seluas 6850.22 Ha yang meliputi Gedung perkantoran, kantor pemerintahan, ruko, gedung
perdagangan dan rukan. Kecamatan Cengkareng memiliki luas tertinggi yaitu 374.14 Ha, dan
Kecamatan Pancoran mempunyai luas terendah dengan luas 15.3 Ha.
Tabel IV.92
Luas Eksisting Kawasan Perdagangan dan Jasa

No

Kecamatan

Cengkareng

grogol petamburan

Kalideres

Gedung
Perkantoran

Kantor
Pemerintahan

Luas (hektar)
Ruko

Gedung
Perdagangan

Jumlah
Total

Rukan

41.17

27.41

131.92

173.64

374.14

5.08

14.29

28.98

87.58

0.75

136.68

12.22

4.16

51.46

67.84

Kebon Jeruk

206.34

7.51

46.16

1.02

261.03

Kembangan

40.72

10.56

91.81

143.09

Palmerah

2.49

8.93

2.13

47.7

26.4

87.65

Taman Sari

90.98

4.95

47.39

9.45

152.77

Tambora

1.38

1.87

106.3

24.65

134.2

400.38

79.68

399.85

424.67

52.82

1357.4

5.19

13.88

13.77

29.26

1.4

63.5

135.07

103.57

52.9

19.04

2.65

313.23

Jakarta Barat
1

Cempaka Putih

gambir

johar baru

7.63

0.89

11.6

4.2

0.1

24.42

kemayoran

12.1

18.97

27.23

69.13

5.88

133.31

menteng

17.14

17.14

4.32

79.65

118.25

sawah besar

18.51

25.26

9.33

169.69

5.24

228.03

senen

63.19

33.49

14.08

0.01

110.77

tanah abang

72.37

52.1

37.1

105.45

10.36

277.38

331.2

265.3

170.33

476.43

25.63

1268.89

85.31

32.96

18.37

19.03

3.48

159.15

Jakarta Pusat
1

Cilandak

Kecamatan

Gedung
Perkantoran

Kantor
Pemerintahan

Luas (hektar)
Ruko

Gedung
Perdagangan

Jumlah
Total

Rukan

jagakarsa

129.2

10.16

10.63

15.47

165.46

kebayoran baru

89.35

67.1

36.18

43.87

236.5

kebayoran lama

46.63

64.95

66.32

38.23

0.27

216.4

mampang prapatan

125.5

23.75

2.84

0.09

0.15

152.33

pancoran

2.08

8.19

0.01

5.02

15.3

pasar minggu

11.7

28.68

55.66

60.31

25.26

181.61

pesanggrahan

1.86

5.62

12.45

30.8

0.12

50.85

setiabudi

11.49

80.14

20.37

71.51

5.47

188.98

10

tebet

14.32

56.13

22.52

7.89

1.8

102.66

517.44

377.68

245.35

292.22

36.55

1469.24

25.76

77.06

79.7

3.97

17.48

203.97

Jakarta Selatan

Sumber :analisis 2013

IV.5.4

No

Cakung

cipayung

2.94

278.57

30.6

7.08

0.74

319.93

ciracas

37.67

46.23

15.65

4.94

104.49

duren sawit

73.67

25.43

52.84

151.94

jatinegara

57.75

27.15

14.3

6.47

0.1

105.77

kramat jati

44.99

19.46

2.37

2.03

68.85

makasar

20.14

81.34

41.26

4.59

147.33

matraman

7.8

20.31

6.22

0.08

34.41

pasar rebo

25.76

77.06

79.7

3.97

17.48

203.97

10

pulo gadung

57.5

45.69

19.24

22.73

1.15

146.31

353.98

698.3

341.88

55.78

37.03

1486.97

9.29

16.26

29.67

5.93

0.25

61.4

Jakarta Timur
1

Cilincing

kelapa gading

16.03

36.47

50.91

77.71

25.46

206.58

koja

21.37

12.18

71.75

303.5

408.8

pademangan

28.06

22.68

27.99

57.19

1.88

137.8

penjaringan

48.99

44.47

94.04

104.48

5.78

297.76

tanjung priok

58.06

22.93

30.63

35.79

7.97

155.38

181.8

154.99

304.99

584.6

41.34

1267.72

Jakarta Utara

Sumber : analisis 2012

Kawasan yang terpusat diperuntukkan bagi kegiatan perkantoran, perdagangan dan jasa,
termasuk pergudangan, yang diharapkan mampu mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya
dan memberikan nilai tambah pada suatu kawasan perkotaan dengan intensitas tinggi. Dengan
arahan
-

Didominasi oleh kegiatan fungsional utama perkantoran, perdagangan dan jasa.


Memiliki pemanfaatan, pengunaan dan nilai tanah yang tinggi.
Kawasan perkantoran, perdagangan, dan jasa berintensitas tinggi diprioritaskan untuk
pengembangan kegiatan pusat perkantoran, perdagangan dan jasa yang mempunyai
hirarki pelayanan nasional/internasional.
Dapat berupa kawasan campuran untuk mendukung efisiensi perjalanan.

IV-91

Nakah Akademis Raperda RDTR & PZ

Gambar IV.60
Peta arahan kebijakan Industri dan Pergudangan

Kawasan perkantoran, perdagangan, dan jasa berintensitas tinggi terdapat pada kawasan
yang tingkat pelayanan prasarana dan sarana sesuai standar pelayanan nasional atau
internasional.
Pembangunan kawasan skala besar harus memperhitungkan bangkitan lalu lintas dan
dalam skala tertentu wajib menyediakan sarana dan fasilitas transportasi di dalam
kawasan.
Memperhitungkan sistem tata air di dalam kawasan dan kawasan yang dipengaruhi.
Dapat memadat dalam intensitas yang tinggi mengarah ke suatu pola pengembangan
superblok dengan pola pembangunan mega struktur yang kompak.
Tidak menambah beban saat debit puncak saluran drainase publik.
Tidak mengganggu fungsi lindung.
Sesuai dengan daya dukung lahan setempat.

Lokasi
Kawasan
Perdagan

Pengembangan kawasan perdagangan dan jasa di Kota Administri Jakarta Timur dilaksanakan
berdasarkan arahan sebagai berikut:
a.
b.
c.
d.
e.
f.

gan dan

Jasa

perbaikan lingkungan fasilitas perdagangan kali lima dan peningkatan fasilitas


perdagangan Batu Aji Rawa Bening disertai penataan prasarana dan sarana pejalan kaki
dengan penataan sistem transportasi di Kawasan Jatinegara;
peremajaan lingkungan pasar induk sebagai pusat distribusi bahan pangan di Pasar Induk
Kramatjati;
peningkatan kapasitas pasar induk pusat distribusi bahan pangan beras terpadu dengan
penataan sistem transportasi di Cipinang;
pengembangan fasilitas perdagangan di pasar tradisional sesuai kebutuhan dan
jangkauan pelayanan di Pondok Bambu;
pengembangan perdagangan di sepanjang jalan arteri secara terbatas di luar kawasan
ekonomi prospektif; dan
pengembangan Sentra Primer Timur menjadi kawasan perdagangan yang bertaraf
internasional.

Sumber : Perda 1 Tahun 2012 tentang RTRW Jakarta 2030

Rencana pengembangan kawasan perdagangan dan jasa di Kota Administrasi Jakarta Utara
dilaksanakan berdasarkan arahan sebagai berikut:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.

pengembangan fasilitas perdagangan terutama untuk pasar tradisional sesuai kebutuhan


dan jangkauan pelayanan;
pengembangan kawasan perdagangan di Kawasan Reklamasi Pantura dengan pola
pengembangan multifungsi atau superblok dengan fasilitas bertaraf internasional;
penataan fungsi Kawasan Kota Tua untuk mendukung kegiatan perkantoran,
perdagangan, jasa dan pariwisata;
pengembangan kawasan perdagangan, jasa, dan perkantoran di Tanjung Priok dan
sebagian Kelapa Gading;
pembatasan pengembangan perdagangan, jasa. dan perkantoran sepanjang jalan arteri
primer dengan memperhatikan lalu lintas dan penyediaan parkir;
pemanfaatan ruang kawasan bangunan umum berdasarkan arahan penataan kawasan
perdagangan dan jasa di Kawasan Yos Sudarso untuk menunjang kegiatan Pelabuhan
Tanjung Priok; dan
pengembangan pusat perdagangan dengan KDB rendah di Kamal, Kapuk, Pademangan,
Ancol, Cilincing, dan sebagian Kelapa Gading.

Kebutuhan lahan Perdagangan dan Jasa yang tertinggi terdapat di Administrasi Jakarta Barat
dengan luas lahan 1,34 ha dan Kebutuhan lahan yang terendah terdapat di administrasi
Jakarta Pusat dengan luas 0,11 Ha. Kecamatan Kebayoran Lama merupakan Kecamatan
yang membutuhkan luas lahan tertinggi yaitu seluas 1,85 ha. Dan Kecamatan Johar Baru
merupakan Kecamatan terendah yang membutuhkan luasan terendah yaitu 0,03 ha.
Tabel IV.93
Luas Analisis Kebutuhan Lahan Kawasan Perdagangan dan Jasa
no

Kecamatan

Luas (ha)

Perdagangan
dan Jasa (unit)

Rata Rata 1
unit=... Ha

Luas
RTRW

Prediksi jumlah
bangunan (unit)

Cengkareng

374.14

2179

0.17

427.2049

2488

Grogol Petamburan

136.68

1087

0.13

143.1441

1138

Kalideres

67.84

1213

0.06

273.4544

4889

Kebon Jeruk

261.03

1383

0.19

195.0633

1033

Kembangan

143.09

1163

0.12

179.5885

1460

Palmerah

87.65

541

0.16

51.63161

319

Taman Sari

152.77

871

0.18

106.229

606

IV-92

Nakah Akademis Raperda RDTR & PZ


no
8

Kecamatan
Tambora

Jakarta Barat

Luas (ha)

Perdagangan
dan Jasa (unit)

Rata Rata 1
unit=... Ha

Luas
RTRW

Prediksi jumlah
bangunan (unit)

134.2

1664

0.08

117.2412

1454

1,357.40

1,010.10

1.34

1,493.56

13,387.11

63.5

742

0.09

57.22589

669

Cempaka Putih

Gambir

313.23

2232

0.14

129.5023

923

Johar Baru

24.42

827

0.03

15.07494

511

Kemayoran

133.31

1117

0.12

110.2868

924

Menteng

118.25

1834

0.06

108.3835

1681

Sawah Besar

228.03

1236

0.18

143.2886

777

Senen

110.77

1473

0.08

73.11491

972

Tanah Abang

277.38

2134

0.13

222.6644

1713

1,268.89

11,595.00

0.11

859.54

8,169.07

Jakarta Pusat
1

Cilandak

159.15

987

0.16

140.2331

870

Jagakarsa

165.46

763

0.22

160.9072

742

Kebayoran Baru

236.5

987

0.24

67.01499

280

Kebayoran Lama

216.4

117

1.85

174.801

95

Mampang Prapatan

152.33

1377

0.11

113.4403

1025

Pancoran

15.3

573

0.03

78.3434

2934

Pasar Minggu

181.61

1132

0.16

175.9434

1097

Pesanggrahan

50.85

566

0.09

81.76752

910

Setiabudi

188.98

1123

0.17

251.4092

1494

10

Tebet

102.66

1261

0.08

96.35631

1184

1,469.24

8,886.00

0.17

1,340.22

10,629.73

Jakarta Selatan
1

Cakung

203.97

469

0.43

257.1205

591

Cipayung

319.93

781

0.41

466.0412

1138

Ciracas

104.49

1490

0.07

98.91063

1410

Duren Sawit

151.94

1372

0.11

139.5216

1260

Jatinegara

105.77

1854

0.06

103.2227

1809

Kramat Jati

68.85

1291

0.05

56.97328

1068

Makasar

147.33

576

0.26

142.7218

558

Matraman

34.41

846

0.04

53.69231

1320

Pasar Rebo

203.97

1273

0.16

31.67247

198

10

Pulo Gadung

146.31

897

0.16

172.7691

1059

1,486.97

10,849.00

0.14

1,522.65

10,411.79

61.4

432

0.14

313.6317

2207

Jakarta Timur
Cilincing
1
2

Kelapa Gading

206.58

562

0.37

203.6865

554

Koja

408.8

655

0.62

153.0981

245

Pademangan

137.8

573

0.24

416.7797

1733

Penjaringan

297.76

715

0.42

455.286

1093

Tanjung Priok

155.38

421

0.37

670.1416

1,267.72

3,358.00

0.38

2,212.62

Jakarta Utara
Sumber : analisis 2012

Berdasarkan RTRW 2030 pada administrasi Jakarta Barat pada tahun 2030 merupakan
prediksi yang paling terbanyak yaitu 13387 unit. Berdasarkan perbandingan analisa jumlah
bangunan pada tahun 2030 dengan jumlah bangunan eksisting, terlihat bahwa Jakarta Barat
menjadi pusat untuk perkantoran, perdagangan dan jasa. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat
pada tabel di bawah ini.
Tabel IV.94
Prediksi Luas Bangunan Perdagangan dan Jasa di DKI Jakarta tahun 2030
No

Kecamatan

Cengkareng

Grogol Petamburan

Kawasan
Perkantoran

Kawasan
Perdagangan

Kawasan
Kantor KDB
Rendah

Kawasan
Dagang KDB
Rendah

Km2

Ha

2,445,896.14

1,826,152.90

4,272,049.04

427.20

922,594.05

508,847.31

1,431,441.36

143.14

Kalideres

1,933,458.48

470,738.55

330,347.25

2,734,544.28

273.45

Kebon Jeruk

1,355,677.99

548,437.51

46,517.32

1,950,632.82

195.06

Kembangan

1,600,365.04

195,519.87

1,795,884.91

179.59

Palmerah

17,770.33

516,316.07

51.63

Taman Sari

1,062,289.63

1,062,289.63

106.23

7,976.73

1,164,435.23

1,172,411.96

117.24

8,268,750.19

2,722,488.84

14,935,570.07

1,493.56

572,258.86

57.23

1,295,023.36

129.50

8
Tambora
Jakarta Barat

2,781.76

495,763.98

Cempaka Putih

534,326.39

Gambir

Johar Baru

150,749.35

Kemayoran

1,052,431.25

Menteng

1,049,457.65

Sawah Besar

1,432,746.07

139.77

Senen

565,078.81

160,662.67

8
Tanah Abang
Jakarta Pusat

1,928,988.02
8,008,800.90

3,567,466.47

376,864.57

37,932.47

1,295,023.36

150,749.35

15.07

35,075.78

1,102,867.73

110.29

34,377.49

1,083,835.14

108.38

1,432,885.84

143.29

5,407.64

731,149.12

73.11

163.68

297,492.60

2,226,644.30

222.66

176,326.82

410,285.98

8,595,413.70

859.54

985,702.89

1,402,330.56

140.23

1,348,684.69

1,609,071.98

160.91

24,181.33

670,149.90

67.01

15,360.70

Cilandak

416,627.67

Jagakarsa

260,387.29

Kebayoran Baru

587,057.60

Kebayoran Lama

1,186,720.04

561,290.01

1,748,010.05

174.80

Mampang Prapatan

929,632.97

204,769.70

1,134,402.67

113.44

Pancoran

623,153.84

160,280.19

783,434.03

78.34

Pasar Minggu

716,480.96

1,042,952.88

1,759,433.84

175.94

Pesanggrahan

531,649.44

286,025.74

817,675.18

81.77

Setiabudi

2,198,332.13

247,038.66

2,514,092.30

251.41

10 Tebet
Jakarta Selatan

902,746.96

13,258.74

47,557.36

963,563.06

96.36

8,352,788.90

140,891.22

4,908,483.45

13,402,163.57

1,340.22

1,839,673.40

731,531.99

2,571,205.39

257.12

4,660,412.38

466.04

989,106.31

98.91

58,910.97

68,721.51

Cakung

Cipayung

71,759.84

4,588,652.54

1816

Ciracas

494,857.77

487,723.00

7,648.14

Duren Sawit

952,948.51

442,267.29

1,395,215.80

139.52

Jatinegara

881,262.79

141,883.72

1,032,227.35

103.22

9,080.84

6,525.54

IV-93

Nakah Akademis Raperda RDTR & PZ

No

Kecamatan

Kawasan
Perkantoran

Kawasan
Perdagangan

Kawasan
Kantor KDB
Rendah

Kawasan
Dagang KDB
Rendah

Km2

Ha

Kramat Jati

495,610.97

74,121.87

569,732.84

56.97

Makasar

138,597.16

1,288,620.76

1,427,217.92

142.72

Matraman

515,835.97

21,087.17

536,923.14

53.69

Pasar Rebo

111,582.58

205,142.15

316,724.73

31.67

1,305,584.67

422,106.78

1,727,691.45

172.77

15,226,457.31

1,522.65

3,136,316.73

313.63

10
Pulo Gadung
Jakarta Timur

6,807,713.66

9,080.84

8,403,137.27

5,591.17

2,005,621.48

6,525.54

Cilincing

1,125,104.08

Kelapa Gading

1,244,276.59

374,343.15

418,244.99

2,036,864.73

203.69

Koja

638,546.58

68,125.57

824,308.75

1,530,980.90

153.10

Pademangan

2,831,883.78

685,006.47

650,906.59

4,167,796.84

416.78

Penjaringan

3,373,838.63

1,179,021.62

4,552,860.25

455.29

6,398,865.98

302,550.42

6,701,416.40

670.14

22,126,235.85

2,212.62

6
Tanjung Priok
Jakarta Utara
Sumber : analisis 2012

15,612,515.64

5,591.17

4,614,668.71

1,893,460.33

IV-94

Nakah Akademis Raperda RDTR & PZ


IV.6 RUANG BAWAH TANAH
IV.6.1 Perencanaan, Pembangunan dan Pengelolaan Ruang Bawah Tanah
Pihak yang diperbolehkan untuk turut serta dalam proses perencanaan, pembangunan dan
pengelolaan ruang bawah tanah harus di atur agar tidak terjadi tumpang tindih dalam
pelaksanaannya.
Peruntukan pemanfaatan ruang bawah tanah untuk Sistem Angkutan Masal berbasis rel, sistem
jaringan prasarana jalan, dan sistem jaringan utilitas dan prasarana lainnya direncanakan oleh
pemerintah untuk kepentingan publik. Hal ini dimaksudkan agar kepentingan publik yang
menjadi obyek utama dalam pemanfaatan ruang bawah tanah dapat terakomodasi secara
maksimal. Dalam pelaksanaanya, peruntukan untuk fungsi tersebut dapat dibangun dan dikelola
oleh pemerintah dan/atau oleh swasta yang telah ditunjuk oleh pemerintah.

Pemanfaatan ruang pada lokasi-lokasi tersebut tetap harus mengacu pada ketentuan dan
arahan pemanfaatan ruang dalam RTRW maupun rencana tata ruang yang lebih detil.
IV.6.2 Persyaratan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah
Setiap orang atau badan yang ingin memanfaatkan ruang bawah tanah harus memenuhi
persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi pemanfaatannya.
1.

Persyaratan administrasi pemanfaatan ruang bawah tanah meliputi:

Sementara itu, pemanfaatan ruang bawah tanah untuk kawasan perkantoran, perdagangan, dan
jasa dapat dibangun dan dikelola oleh pemerintah, badan hukum swasta dan/atau dengan pola
kemitraan antara pemerintah dan swasta. Hal ini dimaksudkan agar sektor privat dapat ikut serta
dalam mewujudkan tujuan pembangunan DKI Jakarta melalui pemanfaatan ruang bawah tanah.

1.
2.

Pusat kegiatan angkutan masal sebagai fungsi pendukung maupun bagian dari jaringan
aksesibilitas dari terminal/ stasiun ke fungsi peruntukan lainnya
Bagian dari aksesibilitas antar gedung dalam satu kawasan terpadu (superblock).

b.
c.
d.

status hak kepemilikan atau pengelolaan ruang bawah tanah;


izin membangun, mengelola dan atau menggunakan; dan
sesuai dengan RTRW dan ketentuan peraturan perundang-undangan lain yang berlaku.

Pemanfaatan ruang bawah tanah milik privat yang dimanfaatkan untuk kepentingan publik
harus sepengetahuan pemilik hak atas tanah, menjamin keamanan, keselamatan, tidak
terjadinya gangguan terhadap aktifitas, kesehatan, kerusakan sumberdaya lingkungan dan
mengganti kerugian atas kerusakan tanah dan bangunan yang diderita pemegang hak atas
tanah atau pemilik bangunan di atasnya

Sementara itu, pemanfaatan ruang bawah tanah untuk perkantoran, perdagangan dan jasa
diprioritaskan pada lokasi pengembangan kawasan strategis kepentingan ekonomi yang telah
ditetapkan dalam RTRW DKI Jakarta. Seperti tertuang dalam RTRW DKI Jakarta, lokasi
pengembangan kawasan strategis kepentingan ekonomi meliputi:

Meskipun demikian mempertimbangkan pertumbuhan kebutuhan ruang di DKI sangat pesat,


pemanfaatan ruang bawah tanah dimungkinkan untuk ditempatkan pada lokasi-lokasi yang
berfungsi sebagai:

status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah;

Ruang bawah tanah milik privat dapat dimanfaatkan untuk kepentingan publik oleh
pemerintah, pemerintah daerah atau badan hukum swasta yang ditunjuk oleh pemerintah
atau pemerintah daerah sebagai pengguna atau pengelola

Untuk pembangunan fasilitas dan utilitas yang digunakan untuk kepentingan publik
diprioritaskan di ruang di bawah tanah kepemilikan public. Sedangkan ruang bawah tanah pada
lahan kepemilikan privat dapat dimanfaatkan untuk kepentingan publik oleh pemerintah,
pemerintah daerah atau badan hukum swasta yang ditunjuk pemerintah atau pemerintah daerah
sebagai pengguna atau pengelola dengan sepengetahuan pemilik hak atas tanah.

Kawasan Sentra Primer Barat


Kawasan Sentra Primer Timur
Kawasan Segitiga Emas Setiabudi
Kawasan Manggarai
Kawasan Jatinegara
Kawasan Bandar Kemayoran
Kawasan Dukuh Atas
Kawasan Mangga Dua
Kawasan Tanah Abang

a.

Perorangan atau badan hukum yang dapat memiliki izin pemanfaatan ruang bawah tanah
adalah warga negara RI dan perusahaan yang berbadan Hukum Indonesia termasuk
swasta yang bermitra dengan pengusaha asing.

Agar terwujud keterpaduan, keterkaitan dan keserasian dalam pemanfaatan ruang secara
menyeluruh, pemanfaatan ruang bawah tanah harus mengacu pada arahan struktur dan pola
ruang dalam Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta maupun mengacu pada rencana tata
ruang yang lebih detil.

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Persyaratan Administrasi

Pemanfaatan ruang bawah tanah pada area publik dapat dimanfaatkan oleh perorangan
atau badan hukum yang telah memiliki Hak Pakai dan Hak Sewa Ruang Bawah Tanah.
2.

Persyaratan Teknis
Membangun ruang bawah tanah pada dasarnya dapat dilakukan dalam metode-metode
berikut:

Membuka ruang bawah tanah dengan menggali permukaan bumi. Metode ini banyak
dilakukan dalam kasus-kasus pembangunan basemen gedung.
Membuka ruang bawah tanah dengan pemboran ke samping pada dinding bukit.
Metode ini banyak dilakukan dalam pembangunan terowongan yang menembus
perbukitan.
Membuka ruang bawah tanah dengan menggali permukaan kemudian dikombinasikan
dengan pemboran ke samping.

Pemanfaatan ruang bawah tanah harus memenuhi persyaratan teknis meliputi:


1.

Bangunan yang dibangun di bawah tanah tidak boleh mengganggu keseimbangan


lingkungan, fungsi lindung kawasan, fungsi kegiatan di atasnya dan di sekitarnya.

IV-95

Nakah Akademis Raperda RDTR & PZ


2.

3.

Untuk menjamin perlindungan terhadap keseimbangan lingkungan, pemanfaatan ruang


bawah tanah wajib didahului dengan menyertakan analisis mengenai dampak
lingkungan sesuai dengan, peraturan perundang-undangan di bidang pengelolaan
lingkungan hidup.
Persyaratan kedalaman dan persyaratan keandalan bangunan di ruang bawah tanah

AMDAL disyaratkan untuk dipenuhi terhadap usaha atau kegiatan yang berdampak kepada
pengubahan bentuk lahan dan bentang alam; eksploitasi sumber daya alam, baik yang
terbarukan maupun yang tidak; proses dan kegiatan yang secara potensial dapat
menimbulkan pencemaran dan/ atau kerusakan lingkungan hidup serta pemborosan dan
kemerosotan sumber daya alam dalam pemanfaatannya; proses dan kegiatan yang
hasilnya dapat mempengaruhi lingkungan alam, lingkungan buatan, serta lingkungan sosial
dan budaya; proses dan kegiatan yang hasilnya akan mempengaruhi pelestarian kawasan
konservasi sumber daya alam dan/ atau perlindungan cagar budaya; introduksi jenis
tumbuh- tumbuhan, hewan, dan jasad renik; pembuatan dan penggunaan bahan hayati dan
non hayati; kegiatan yang mempunyai resiko tinggi dan penerapan teknologi yang
diperkirakan memunyai potensi besar untuk mempengaruhi lingkungan hidup
Dalam pemanfaatan ruang bawah tanah untuk fungsi kegiatan angkutan masal dan
bangunan pendukungnya termasuk pengembangannya harus mempertimbangkan kondisi
geofisik lokasi pembangunan, kondisi pemanfaatan ruang di atas dan di bawah tanah yang
ada di atas, di bawah dan di sekitarnya, kemudahan aksesibilitas ke dan dari stasiun ke dan
dari kawasan di sekitarnya, gangguan yang ditimbulkan terhadap terselenggaranya fungsi
kegiatan, keserasian dan keandalan bangunan dan gedung di sekitarnya, kelayakan secara
ekonomi, sosial dan teknologi, keselamatan serta keamanan.
Tingkat kedalaman pemanfaatan ruang dalam tanah harus mempertimbangkan kebutuhan,
daya dukung lingkungan dan arahan pengendalian pemanfatan ruang yang dipersyaratkan.
Kedalaman pemanfaatan ruang bawah tanah untuk fungsi perkantoran, perdagangan dan
jasa pada kawasan terpadu harus mempertimbangkan kondisi geofisik lokasi
pembangunan, arahan pengendalian pemanfaatan ruang di lokasi tersebut, efisiensi
pemanfaatan ruang bawah tanah ondisi pemanfaatan ruang di atas dan di bawah tanah
yang ada di atas, di bawah dan di sekitarnya, kemudahan aksesibilitas ke dan dari gedung
bangunan di atasnya, gangguan yang ditimbulkan terhadap terselenggaranya fungsi
kegiatan, keserasian dan keandalan bangunan dan gedung di sekitarnya dan keselamatan
serta keamanan.
Kedalaman pemanfaatan ruang bawah tanah di area peruntukan privat :
Pemanfaatan ruang bawah tanah milik privat diperuntukan hanya untuk fungsi-fungsi yang
menunjang bangunan/gedung diatasnya seperti parkir, gudang, utilitas, area servis dan
ruang komersial secara terbatas. Sedangkan kedalaman pemanfaatan ruang bawah tanah
milik privat yang diijinkan maksimal seluas kebutuhan ruang yang diperhitungkan
berdasarkan: luas pemanfaatan ruang di atas tanah yang diijinkan (sesuai KDB, KDH dan
KLB), ketentuan teknis tentang penyediaan parkir, gudang, utilitas, area servis yang berlaku
dankebutuhan luas ruang tambahan yang tidak dapat dipenuhi di atas tanah untuk fungsifungsi penunjang.

Persyaratan keandalan bangunan ruang bawah tanah juga harus dipenuhi sebagai salah
satu persyaratan teknis. Persyaratan keandalan meliputi persyaratan keamanan,
keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan.

IV.6.3 Pengendalian Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah


Dalam rangka mencapai tujuan yang hendak diinginkan yaitu terwujudnya pemanfaatan ruang
bawah tanah yang ideal yang tertib ruang, maka diperlukan instrumen yang dapat dijadikan
sebagai tolak ukur atau pedoman yang dapat menjamin terhadap hak dan kewajiban, maka
perangkat hukum yang ditetapkan sebagai peraturan perundang-undangan yang mengatur
terhadap pelaksanaannya dan sekaligus dalam rangka pengawasan, pengendalian
pemanfaatan yang direncanakan dapat dilaksanakan sesuai denganketentuan yang berlaku,
yang pada gilirannya tidak akan terjadi benturan kepentingan yang dapat merugikan pihak-pihak
yang terkait. Untuk itu perlu disusun ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang bawah tanah
dalam upaya mengendalikan pemanfaatan ruang agar sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Bentuk ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang bawah tanah dibagi menjadi ketentuan
perizinan, ketentuan insentif dan disinsentif serta arahan sanksi.
IV.6.4 Perizinan
Dalam pemanfaatan ruang bawah tanah setiap orang dan/atau badan hukum wajib memiliki izin
pemanfaatan ruang bawah tanah yang dikeluarkan Pemerintah Daerah.
Tujuan pengaturan perizinan pemanfaatan ruang yakni untuk memberikan kepastian hukum bagi
seluruh pemangku kepentingan dalam melaksanakan tugas dan tanggungjawab. Selain itu
merupakan hak dan kewajiban dalam pemanfaatan ruang, disamping mewujudkan keadilan bagi
seluruh pemangku kepentingan dalam seluruh aspek pemanfaatan ruang.
Untuk mendapatkan izin pemanfaatan ruang bawah tanah harus memenuhi persyaratan
administratif dan persyaratan teknis yang ditetapkan Pemerintah Daerah. Mekanisme perizinan
pemanfaatan ruang bawah tanah melibatkan SKPD dan kelembagaan penataan ruang daerah
(BKPRD).
Setiap orang/ badan yang yang akan melaksanakan pembangunan pada ruang bawah tanah
yang berdampak penting terhadap lingkungan hidup sebagaimana diatur dalam perundang
undangan yang berlaku, wajib memiliki AMDAL.
Terkait daya dukung lingkungan, terdapat beberapa hal penting yang harus diperhatikan dalam
pemanfaatan lahan:
a. Ketersediaan sumber daya alam dan sumber daya buatan yang dibutuhkan dalam
pelaksanaan kegiatan yang akan dikembangkan. Dalam konteks ini ketersediaan tersebut
harus diperhitungkan secara cermat, agar pemanfaatan sumber daya alam dapat dijaga
pada tingkat yang memungkinkan upaya pelestariannya.
b. Jenis kegiatan yang akan dikembangkan harus sesuai dengan karakteristik geomorfologis
lokasi (jenis tanah, kemiringan, struktur batuan). Hal ini dimaksudkan agar lahan dapat
didorong untuk dimanfaatkan secara tepat sesuai dengan sifat fisiknya.
c. Intensitas kegiatan yang akan dikembangkan dilihat dari luas lahan yang dibutuhkan dan
skala produksi yang ditetapkan. Hal ini sangat terkait dengan pemenuhan kebutuhan
IV-96

Nakah Akademis Raperda RDTR & PZ

d.

e.

sumber daya alam dan sumber daya buatan sebagaimana telah disampaikan di atas.
Intensitas kegiatan yang tinggi akan membutuhkan sumber daya dalam jumlah besar yang
mungkin tidak sesuai dengan ketersediaannya.
Dampak yang mungkin timbul dari kegiatan yang akan dikembangkan terhadap lingkungan
sekitar dan kawasan lain dalam satu ekosistem, baik dampak lingkungan maupun dampak
sosial. Hal ini dimaksudkan agar pengelola kagiatan yang memanfaatkan lahan dapat
menyusun langkah-langkah antisipasi untuk meminimalkan dampak yang timbul.
Alternatif metoda penanganan dampak yang tersedia untuk memastikan bahwa dampak
yang mungkin timbul oleh kegiatan yang akan dikembangkan dapat diselesaikan tanpa
mengorbankan kepentingan lingkungan, ekonomi, dan sosial-budaya masyarakat.

Setiap orang/badan yang akan melaksanakan pembangunan pada ruang bawah tanah dengan
luas lebih dari 500 m , dan kedalaman dasar bangunan lebih dari 10 m yang dapat
mempengaruhi kondisi geologi, harus menyusun dokumen teknis kondisi geologi secara detail
yang berisi data litologi, struktur geologi, geologi teknik dan hidrogeologi, sebagai dasar
diterbitkannya rekomendasi teknis geologi ruang bawah tanah yang akan dibangun.
Badan atau perusahaan yang ingin membangun perkantoran atau fasilitas perdagangan dan
jasa harus memiliki Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan/Pemanfaatan Lahan dan Surat Izin
Penunjukan Penggunaan Tanah (SIPPT) serta melakukan kewajiban pembangunan dan
penyerahan prasarana lingkungan, fasilitas umum dan fasilitas sosial sesuai yang ditetapkan
dalam dokumen.
Perseorangan atau badan usaha (pihak privat) yang ingin memanfaatkan ruang bawah tanah
harus memiliki Izin Prinsip, Izin Lokasi dan Izin Mendirikan Bangunan.
Izin Prinsip merupakan izin yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah untuk diberikan kepada
pengusaha atau badan usaha yang akan melakukan suatu usaha atau melakukan investasi di
ruang bawah tanah. Jenis usah ayang harus mengajukan izin prinsip antara lain usaha
transportasi, pertokoan, perkantoran dan tempat kerja, bengkel dan pergudangan.

kompensasi dalam pemanfaatan ruang bawah tanah. Sedangkan pemberian insentif dan
pengenaan disinsentif pemanfaatan ruang bawah tanah dilakukan sesuai ketentuan insentif dan
disinsentif yang diatur dalam RTRW Provinsi DKI Jakarta. Pemberian insentif dan pengenaan
disinsentif secara operasional dikoordinasikan oleh SKPD/UKPD yang terkait.
IV.6.6 Sanksi
Di dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang bawah tanah harus ada upaya untuk mengambil
tindakan agar pemanfaatan ruang yang direncanakan dapat terwujud berupa penertiban. Dalam
penertiban ini maka diberlakukan bentuk sanksi, yakni sanksi administratif, sanksi perdata dan
sanksi pidana.
Beberapa hal yang terkait dengan sanksi administratif antara lain adalah : pembatalan ijin yang
diperoleh, pencabutan atas hak membangun.

IV.6.7 Pembinaan Dan Pengawasan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah


1.

Bentuk pembinaan pemanfaatan ruang bawah tanah meliputi :


a.
b.

koordinasi penyelenggaraan pemanfaatan ruang bawah tanah;


sosialisasi peraturan perundang-undangan dan pedoman bidang pemanfaatan ruang
bawah tanah;
c. pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi pelaksanaan pemanfaatan ruang
bawah tanah;
d. pendidikan dan pelatihan;
e. penelitian dan pengembangan;
f. pengembangan sistem informasi dan komunikasi pemanfaatan ruang bawah tanah;
g. penyebarluasan informasi pemanfaatan ruang bawah tanah kepada masyarakat; dan
h. pengembangan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat.

Izin mendirikan bangunan sebagaimana adalah perizinan yang diberikan oleh pemerintah
daerah kecuali untuk bangunan gedung fungsi khusus oleh Pemerintah kepada pemilik
bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau
merawat bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis
yang berlaku.

Mekanisme insentif dan disinsentif merupakan salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan
ruang diperlukan untuk mewujudkan tertib tata ruang. Ketentuan pemberian insentif adalah
ketentuan yang mengatur tentang pemberian imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan
pemanfaatan ruang bawah tanah yang sejalan dengan rencana tata ruang. Ketentuan
pemberian disinsentif adalah ketentuan yang mengatur tentang pengenaan bentuk-bentuk

Pembinaan
Pembinaan pemanfaatan ruang bawah tanah bertujuan untuk meningkatkan kualitas dan
efektivitas penyelenggaraan pemanfaatan ruang bawah tanah; meningkatkan kapasitas dan
kemandirian pemangku kepentingan dalam penyelenggaraan pemanfaatan ruang bawah
tanah; dan meningkatkan peran serta masyarakat dalam penyelenggaraan pemanfaatan
ruang bawah tanah.

Izin Lokasi / Penetapan Lokasi yaitu Izin / persetujuan yang diberikan oleh Pemerintah daerah
kepada orang atau Badan Usaha guna memperoleh tanah untuk kegiatan investasi sesuai
dengan ketentuan yang berlaku, mengandung 3 (tiga ) unsur atau fungsi yaitu fungsi tata ruang,
fungsi perolehan tanah dan fungsi investasi. Dalam pemanfaatan ruang bawah tanah, izin lokasi
harus dimiliki perseorangan/ badan usaha yang ingin memanfaatkan ruang bawah tanah untuk
Perkantoran dan perdagangan jasa.

IV.6.5 Ketentuan Intensif dan Disinsentif

Sanksi administratif ini dikenakan atas pelanggaran penataan ruang yang berakibat pada
terhambatnya pelaksanaan program pemanfaatan ruang.
Sanksi perdata : berupa pengenaan denda, pengenaan ganti rugi dan lain-lain. Sanksi
perdata ini dikenakan atas pelanggaran pemanfaatan ruang yang berakibat terganggunya
kepentingan seseorang. Kelompok orang atau badan hukum.
Sanksi pidana dapat berupa tindakan penahanan atau kurungan. Sanksi pidana dikenakan
atas pelanggaran penataan ruang yang berakibat terganggunya kepentingan umum.

2.

Pengawasan
Pengawasan adalah tindakan hukum administrasi yang dilakukan pemerintah atau
pemerintah daerah untuk mengetahui ada atau tidaknya pelanggaran. Pengawasan
mempunyai dua dimensi, yaitu internal dan ekternal. Pengawasan ekternal ditujukan untuk

IV-97

Nakah Akademis Raperda RDTR & PZ


memantau kepatuhan masyarakat, sedangkan pengawasan internal ditujukan terhadap
instansi/pejabat pemerintah.
Tujuan dari pengawasan pemanfaatan ruang bawah tanah adalah untuk menjamin
terlaksananya penegakan hukum dalam pemanfaatan ruang bawah tanah; dan
meningkatkan kualitas penyelenggaraan pemanfaatan ruang bawah tanah.
Pengawasan pemanfaatan ruang terdiri atas pengawasan umum terhadap pemanfaatan
ruang dan penyimpangan/pelanggaran terhadap ketentuan pemanfaatan ruang bawah
tanah; dan pengawasan khusus terhadap penyimpangan atau pelanggaran terhadap
ketentuan pemanfaatan ruang bawah tanah.
Pengawasan pemanfaatan ruang bawah tanah terdiri atas pemantauan, evaluasi, dan
pelaporan. Pemantauan merupakan kegiatan pengamatan terhadap penyelenggaraan
pemanfaatan tata ruang bawah tanah secara langsung, tidak langsung dan/atau melalui
laporan masyarakat. Evaluasi merupakan kegiatan penilaian terhadap tingkat pencapaian
penyelenggaraan pemanfaatan ruang bawah tanah secara terukur dan objektif. Sedangkan
pelaporan merupakan kegiatan penyampaian hasil evaluasi.

IV-98

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


IV.7 KAWASAN KESELAMATAN OPERASIONAL PENERBANGAN (KKOP)

Gambar IV.61 KKOP Bandara Internasional Soekarno Hatta, Tangerang, Banten

DKI Jakarta dengan luas area 650 km2 hanya memiliki satu bandara yaitu Bandara Halim
Perdana Kusuma, sedangkan dua bandara lain yang berada di sekitar DKI Jakarta seperti
Bandara Pondok Cabe dan Bandara Internasional Soekarno Hatta yang mempengaruhi ruang
udara di Wilayah DKI Jakarta. Pada suatu daerah atau kota yang memiliki atau berdekatan
dengan bandar udara (bandara), terdapat ketentuan yang membatasi ketinggian bangunan yang
disebut Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP). Pengertian bangunan di sini dapat
berupa gedung bertingkat (hotel, apartemen, kondominium, dsb.), tiang listrik tegangan tinggi atau
menara telekomunikasi (tower). Benda tumbuh dapat berupa gunung, bukit, pepohonan, dsb.
Benda yang dapat berpindah, misalnya crane yang dipergunakan dalam pembangunan gedung
bertingkat.
Pada KKOP tidak dibenarkan adanya bangunan atau benda tumbuh baik yang tetap (fixed)
maupun yang dapat berpindah (mobile) yang lebih tinggi dari batas ketinggian yang
diperkenankan sesuai dengan Aerodrome Reference Code (Kode Referensi Landas Pacu) dan
Runway Clasification (Klasifikasi Landas Pacu) dari suatu bandar udara. Hal ini berarti pada areaarea yang terpengaruh oleh Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP), tidak
dibenarkan adanya bangunan atau benda tumbuh yang lebih tinggi dari batas ketinggian yang
diperbolehkan sesuai aturan yang berlaku.
Adapun KKOP di sekitar Bandara Udara terdiri dari:
a. Kawasan Pendekatan dan Lepas Landas
b. Kawasan Kemungkinan Bahaya Kecelakaan
c. Kawasan Di Bawah Permukaan Horizontal Dalam
d. Kawasan Di Bawah Permukaan Horizontal Luar
e. Kawasan Di Bawah Permukaan Kerucut
f. Kawasan Di Bawah Permukaan Transisi
g. Kawasan sekitar Penempatan Alat Bantu Navigasi Penerbangan
Yang sangat perlu diatur ketinggian menaranya adalah menara yang terletak pada 4 (empat)
kawasan yang paling kritis terhadap adanya halangan (obstacle), di mana ketinggian menara
tidak boleh melebihi batas ketinggian maksimum relatif terhadap ketinggian landas pacu bandara,
4 kawasan tersebut meliputi :
a. Kawasan Pendekatan dan Lepas landas, ketinggian menara maksimum 45 meter
b. Kawasan Kemungkinan Bahaya Kecelakaan, ketinggian menara maksimum 45 meter
c. Kawasan di Bawah Permukaan Transisi, ketinggian menara maksimum 45 meter
d. Kawasan di Bawah Permukaan Horizontal Dalam, ketinggian menara maksimum 45 meter
Berikut adalah gambar pengaruh KKOP di Wilayah DKI Jakarta pada 3 lokasi Bandara di DKI
Jakarta dan sekitarnya :

Sumber : PT. Jakarta Propertindo, 2007

IV-99

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.62 KKOP Bandara Halim Perdana Kusuma, Jakarta Timur, DKI Jakarta

Gambar IV.63 KKOP Bandara Pondok Cabe, Ciputat, Jabar

Sumber : PT. Jakarta Propertindo, 2007


Sumber : PT. Jakarta Propertindo, 2007

IV-100

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


IV.8 RAWAN BENCANA

Gambar IV.65 Peta Pusat Gempa (Contoh)

Dalam Perda Nomor 1 Tahun 2012, diperlihatkan hasil analisis terkait dengan persebaran
kawasan rawan bencana yang ada di DKI Jakarta. Kawasan rawan bencana tersebut dapat dilihat
pada gambar berikut:
Gambar IV.64 Peta Kawasan Rawan Bencana

Sumber: Studi JBIC, 2007

Sumber : Perda 1 Tahun 2012 tentang RTRW DKI Jakarta 2030

IV.8.1 Bencana Gempa

Pejalaran gempa pada permukaan tanah berbeda-beda tergantung pada kondisi geologis yang
menyusun tanah tersebut. Kecepatan penjalaran tersebut dipetakan dalam Peta Mikrozonasi
Gempa. Untuk Jakarta dari Peta Mikrozonasi yang ada dapat dilihat bahwa bagian utara dan
bagian barat Jakarta memiliki resiko kerusakan akbiat gempa yang lebih tinggi dibanding
wilayah lainnya. Hal yang sama juga terlihat dari resiko terjadinya likuifaksi jika terjadi Gempa.
Bagian utara Jakarta memiliki resiko mengalami likuifaksi yang lebih tinggi dibanding daerah
lainnya.

Hasil studi JBIC tahun 2007 menyatakan bahwa terdapat tiga kemungkinan (contoh) pusat
Gempa Bumi yang dapat menjadi bencana bagi Jakarta, yaitu:

Gempa yang berpusat di samudra Hindia pada kedalaman dengan jarak dari Jakarta sekitar
258 km, kedalama 30 km dan kekuatan 8,1 skala righter. Gempa ini berlokasi dan
mempunyai kekuatan (magnitude) yang sama dengan gempa yang terjadi pada tahun 1903.

Gempa yang diakibatkan adanya fault yang masih aktif, dengan lokasi disekitar Sukabumi.
Pusat gempa ada pada jarak 77 km dari Jakarta dengan kedalaman 40 km dan kekuatan
6,3 skala righter. Gempa ini jika terjadi akan berlokasi dan memilik magnitude yang sama
dengan Gempa Sukabumi tahun 1900.

Gempa aktif fault yang masih belum diketahui yang tepat berada dan mengarah ke Jakarta.
Jarak pusat gempa adalah 4 km dari Jakarta dengan kedalaman 40 km dan magnitude 6,3
skala righter.

IV-101

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.66 Peta Mikrozonasi Gempa

kurang kooperatif serta cenderung destruktif. Data dari Dinas Kebakaran DKI Jakarta sepanjang
2007 menunjukkan terjadi 853 kejadian kebakaran di seluruh ibukota. Sejumlah 469 kasus
terjadi karena listrik dan 92 kasus karena kompor meledak. Akibat peristiwa kebakaran itu
tercatat korban jiwa 15 orang sementara luka-luka 57 orang. Luas area yang terbakar selama
2007 yaitu 367.948 meter persegi dengan kerugian mencapai Rp 162 miliar. Sebagian besar
kasus terjadi pada malam hari yaitu 279 kasus dan 220 kasus pada pagi hari. Sepanjang tahun
2009 hingga 25 Februari 2009, Dinas Pemadam Kebakaran telah menangani 87 kasus
kebakaran di DKI Jakarta dengan korban meninggal dunia sebanyak 10 orang. Jika
dibandingkan pada tahun 2008 jumlah kasus kebakaran ini menurun. Pada ahun 2008 tercatat
dari Januari 2008 sampai dengan Desember 2008 tercatat 818 kasus kebakaran dengan korban
jiwa sebanyak 14 meninggal dan 36 luka-luka.
IV.8.4 Banjir
Setiap kali musim penghujan datang warga ibukota menyambutnya dengan rasa waswas.
Mereka khawatir jika sewaktu-waktu air meluap hingga menggenangi daerah tempat tinggalnya.
Bayang-bayang ketidaknyamanan yang ditimbulkan oleh banjir membuat warga menjadi resah.
Keresahan ini tak hanya dirasakan golongan masyarakat bawah saja, beberapa kawasan elit
pun sudah merasakan sulitnya melakukan aktivitas dikala banjir tiba.
Air tak selalu datang saat satu wilayah mengalami hujan lebat saja, dalam cuaca mendung dan
sedikit hujan sekalipun ada daerah yang tiba-tiba mengalami banjir. Ini bisa terjadi karena
hujan yang terjadi di daerah hulu menyebabkan luapan air bergerak ke arah yang lebih rendah.
Masyarakat Jakarta menyebut ini sebagai banjir kiriman.
Letak Kota Jakarta yang berada di dataran rendah menyebabkan warga ibukota ini tidak bisa
menjauh dari masalah air. Apalagi sejarah mencatat bahwa genangan dalam jumlah besar tak
hanya terjadi dalam beberapa dekade ini saja. Ratusan tahun lalu banjir juga sudah dirasakan
warga Jakarta. Banjir yang terjadi berulang-ulang, menyebabkan warga harus sadar bahwa
mereka harus selalu siap siaga untuk menghadapinya.
a.

Sumber: Dinas Pertambangan Prov. DKI Jakarta, 1998

IV.8.2 Bencana Tsunami


Dari catatan sejarah maka tsunami yang pernah menerjang Jakarta diakibatkan oleh letusan
Gunung Krakatau pada abad 19 dengan ketinggian gelombang 2,3 m. Berdasarkan hal tersebut,
maka wilayah Jakarta yang mempunyai ketinggian kurang dari itu sangat beresiko tsunami. Hal
lain yang berpengaruh terhadap resiko tsunami tersebut adalah adanya amblesan tanah.
Amblesan tanah itu juga mengakibatkan resiko banjir semakin tinggi sehingga perlu
diperhitungkan.
IV.8.3 Bahaya Kebakaran
Di wilayah DKI Jakarta terdapat 53 kelurahan rawan kebakaran. Lokasi yang rawan kebakaran
umumnya mempunyai ciri-ciri: (i) jalan lingkungan sempit, banyak belokan dan jalan sempit
banyak digunakan parkir, (ii) jarak antar bangunan sangat rapat dan tidak teratur, bahan
bangunan mudah terbakar dan (iii) sumber air sangat langka serta (iv) perilaku masyarakat yang

Masalah Banjir
Jakarta dan juga beberapa kota besar lainnya di Indonesia berada pada dataran rendah di
daerah pantai (coastal zone). Selain itu, wilayah Jakarta juga dilalui sungai yang
mempunyai daerah tangkapan (catchment area) luas. Akibatnya, daerah ini menjadi rentan
genangan pada waktu musim hujan. Banjir yang berulang di daerah perkotaan yang padat
penduduknya, menyebabkan beragam persoalan. Seperti ketidaknyamanan, kemacetan,
gangguan kesehatan, kehilangan harta benda, terhambatnya kegiatan ekonomi dan
sebagainya.
Belakangan banjir dengan skala besar sering sekali dialami Jakarta , seperti yang terjadi
tahun 1996, 2002 dan 2007. Akankah banjir seperti ini berulang kembali ? Melihat kondisi
yang ada serta kecenderungan statistik hydrograph, bisa diprediksi bahwa kejadian
semacam itu pasti akan berulang.
Bahkan kondisinya bisa lebih buruk jika memperhitungkan penurunan muka tanah yang
terjadi dan kenaikan muka air laut. Seperti diketahui setiap tahun, muka tanah di Daerah
Khusus Ibukota (DKI) Jakarta terus menerus mengalami penurunan. Masih ditambah lagi
permasalahan
laju pertambahan penduduk, urbanisasi, pertumbuhan ekonomi dan
pembangunan yang terus berlangsung. Ini tentu menyebabkan kerugian akibat banjir terus
meningkat.
IV-102

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


c.
b.

Jika curah hujan tinggi, air tidak langsung bisa dibuang ke laut, genangan memang sulit
bisa dicegah di daerah daratan, terutama di wilayah yang berbatasan dengan pantai.
Biasanya hal ini diperparah jika tinggi muka air laut meningkat pada saat itu. Karena
menyebabkan air semakin sulit untuk mengalir ke laut.

Genangan dan Curah Hujan


Di negara yang memiliki dua musim seperti Indonesia, curah hujan sangat mempengaruhi
jumlah air yang bisa langsung terserap oleh tanah. Jika klasifikasi hujan tersebut ringan
dan sedang biasanya bisa langsung terserap. Meskipun harus melimpas, air tersebut masih
mampu ditampung saluran yang ada, untuk dialirkan ke laut.
Masalah timbul jika hujan merata turun lebat dan sangat lebat. Tak hanya kemampuan
tanah saja yang tak lagi bisa menyerap, saluranpun tak mampu menahan limpasan air.
Bahkan saluran berkapasitas besar, makro dan sub makro sering tak mampu menanggung
beban air yang terlalu banyak. Akibatnya air akan menggenangi rumah-rumah penduduk
yang berada di dataran yang lebih rendah.

Sebagai catatan untuk banjir-banjir besar di Jakarta dalam beberapa tahun belakangan ini,
banjir tidak dipengaruhi oleh naiknya muka air laut. Tahun 1996, 2002 dan 2007 air pasang
ternyata tidak terlalu tinggi. Memang khusus untuk tahun 2002 air pasang sedikit lebih
tinggi, satu atau dua hari sebelum terjadi banjir.
d.

Curah hujan per hari (24 jam)

Sangat ringan
Ringan
Sedang
Lebat
Sangat lebat

< 5 mm
5 mm 20 mm
21 50 mm
51 100 mm
> 100 mm

Sering dilanda banjir pemerintah Belanda merasa perlu untuk mulai mengelola air secara
serius. Tahun 1918 Pemerintah Belanda mulai membangun bendungan. Saat itu yang
dibangun adalah
Bendungan Hilir, Jago dan Udik. Selanjutnya karena semakin
kompleksnya masalah air yang melimpah, memaksa Pemerintahanan Kolonial membangun
Banjir Kanal Barat (BKB), maksudnya agar air yang terkumpul bisa langsung dibuang ke
laut. BKB ini, dibangun mulai dari Pintu Air Manggarai sampai Muara Angke pada tahun
1922.

Jika melihat kecenderunganya maka pada bulan Januari dan Februari adalah waktu dimana
curah hujan yang turun benar-benar memuncak. Di bulan-bulan itu bisa mencapai sekitar
500 milimeter bahkan banyak juga yang melebihi angka itu. Beberapa banjir besar terjadi
pada kedua bulan tersebut, seperti yang terjadi tahun 2002 dan tahun 2007 lalu.
Banjir di Jakarta memang bukan semata-mata akibat curah hujan di daerah tersebut. Air
yang berasal dari hulu (Selatan) lebih banyak berperan dalam mengenangi Jakarta.
Kenyataannya curah hujan bulan di daerah hulu lebih tinggi dibandingkan daerah hilir
(Utara). Dalam diagram dibawah ini bisa dilihat bahwa curah hujan di Selatan selalu lebih
tinggi setiap bulannya dibandingkan Jakarta.
Gambar IV.67 Curah Hujan Bulanan di Utara di Selatan Jakarta

Sejarah Banjir di Kawasan Jakarta


Bagi sebagian orang mungkin tidak percaya kalau bencana banjir di Jakarta ini sudah mulai
ada sejak jaman Belanda. Beberapa tahun setelah Belanda mendarat, pemerintahan
kolonial sudah merasakan rumitnya menangani banjir di Batavia. Banjir besar pertama kali
mereka rasakan tahun 1621, diikuti tahun 1654 dan 1876.

Tabel IV.95 Klasifikasi curah hujan harian

Klasifikasi

Tinggi Muka Air Laut

Meski sudah dibangun BKB, bukan berarti persoalan banjir di Jakarta bisa langsung
diselesaikan. Januari 1932 lagi-lagi banjir besar melumpuhkan Kota Jakarta. Ratusan
rumah di kawasan Jalan Sabang dan Thamrin digenangi air. Saat pemerintahan beralih ke
Republik Indonesia masalah banjir di Jakarta pun tak kunjung bisa diselesaikan.
e.

Beberapa Banjir Besar Sebelum Tahun 1996


Bulan Februari 1976, hujan deras turun dalam waktu yang cukup lama. Selama tiga hari
berturut-turut hujan turun nyaris tanpa henti akibatnya sebagaian Jabodetabek terendam.
Jakarta Pusat menjadi lokasi terparah dalam banjir tersebut, lebih 200.000 jiwa diungsikan.
Setahun kemudian 19 Januari 1977, akibat hujan deras yang terus menerus, membuat
Jakarta kembali banjir. Meski tidak separah tahun sebelumnya, setidaknya 100.000 jiwa
diungsikan dalam musibah saat itu.
Di era tahun delapan puluhan, persoalan banjir terus berlanjut. Januari 1984, sebanyak 291
Rukun Tetangga (RT) di aliran Sungai Grogol dan Sekretaris terendam. Dampaknya terasa
di Jakarta Timur, Barat dan Pusat, jumlah total korban tercatat 8.596 kepala keluarga. 13
Februari 1989, giliran Sungai Ciliwung dan Sungai Pesanggrahan meluap akibat tidak
mampu menampung banjir kiriman dari hulu, 4.400 kepala keluarga harus mengungsi.

Sumber : Jakarta Flood Management Project

Setelah itu hampir setiap tahun terjadi banjir. Bahkan Tahun 1994, meluapnya Sungai
Cipinang dan Sungai Sunter mengakibatkan banjir di daerah Pulo Gadung, Jl. Perintis
Kemerdekaan, Kampung Kayu Putih, Komplek Perhubungan Jati Rawamangun, Cipinang
Jaya termasuk Jalan Panjaitan. Bahkan Perumahan Sekretaris Negara RI, Jalan Bekasi
Timur dan Jatinegara Pulo juga tergenang. Total kawasan yang terkena banjir sekitar 800
hektar. Kedalaman genangan air antara 40 sampai 100 sentimeter.

IV-103

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Kejadian Banjir Setelah 1996
Dua tahun kemudian banjir kembali menggenangi Jakarta, kali ini lebih banyak lagi lahan
permukiman yang terendam. Lebih dari 3.000 hektar daerah permukiman sepanjang alur
K.Ciliwung, BKB dan kali Anak Ciliwung tergenang. Ini disebabkan hujan yang tiada henti
selama dua hari di hulu Daerah Aliran Sungai (DAS) Ciliwung.
Akibatnya Kali Ciliwung penuh air, mengalir ke hilir dan meluap melewati tebing-tebing
sungai. Sepertiga dari daerah genangan diperkirakan berada di Jakarta Utara-Timur. Saat
itu debit puncak Pintu Air Manggarai tercatat sebesar 500 - 550 m3/det . Ini berarti dua kali
lebih besar daripada debit rencana yang digunakan oleh studi NEDECO tahun 1973.
Banjir Kanal Barat (BKB) yang hanya dibuat sesuai banjir rencana, 290 m3/det untuk
periode ulang 100 tahun, tak mampu lagi menahan air yang melimpas. Debit banjir yang
sangat besar ini sekaligus menjadi indikasi adanya perubahan yang terjadi pada rejim
hidrologi Kali Ciliwung karena perubahan pada pemanfaatan lahan di DAS Ciliwung. Kala itu
debit banjir mencapai 500 m3/det.
Banjir yang terjadi bulan Januari itu, ternyata bukan yang terparah di tahun itu. Sebulan
berselang, 10 Februari 1996, curah hujan sebesar 250 mm selama 5 jam kembali membuat
Jakarta banjir. Kali ini daerah yang tergenang lebih banyak lagi, sekitar 5.000 hektar daerah
permukiman di DKI digenangi air setinggi 1-2 meter. Hujan satu hari itu sama dengan hujan
ekstrim dengan periode ulang 100 tahun.
Pelajaran yang dapat dipetik dari kedua kejadian banjir ini adalah bahwa kondisi kurang
baik di gabungan DAS Sunter-Cipinang sebagai penyebab utama banjir di wilayah bagian
timur Jakarta. Upaya pencegahan banjir di bagian timur Jakarta harus diarahkan pada
penyelesaian masalah yang ditimbulkan oleh buruknya sistem sungai Sunter-Cipinang. Ini
menunjukkan bahwa pembangunan Banjir Kanal Timur (BKT) merupakan komponen utama
dalam penyelesaian masalah banjir di wilayah timur Jakarta.
Tahun berikutnya, 13 Januari 1997, hujan deras selama 2 hari menyebabkan 4 kelurahan di
Jaktim tergenang. Lagi-lagi diakibatkan oleh meluapnya Sungai Cipinang. Sedangkan
Januari 1999, banjir kembali menggenangi Jakarta, Tangerang, dan Bekasi, ribuan rumah
terendam, 6 korban tewas, 30.000 jiwa mengungsi.
g.

Curah hujan ekstrim terjadi tanggal 2 Februari dimana kala itu ketinggian Kali Ciliwung
mencapai puncaknya. Sampai tanggal 4 Februari banjir menggenangi permukiman seluas
10.000 hektar. Secara umum dampak banjir tahun 2002 ini dua kali lipat dari banjir 1996.
Kedalaman genangan pada beberapa tempat bahkan mencapai 4 meter. NEDECO,
menyimpulkan bahwa puncak banjir Kali Ciliwung disebabkan oleh hujan lebat di bagian
tengah DAS (sepanjang alur Depok-Manggarai) dan menyebabkan banjir dengan periode
ulang 20 tahun.
Banjir besar di Jakarta tahun 2002 juga menunjukan bahwa curah hujan tahunan pada
masa itu cukup tinggi. Jika dilihat rata-ratanya mencapai 2.288,9 milmeter. Ini jauh lebih
tinggi dari rata-rata curah hujan tahun 1997 yang
hanya 924,5 milimeter. Juga
dibandingkan dengan curah hujan rata-rata tahun 2001.
Gambar IV.68 Tinggi Muka Air Sungai Ciliwung di Depok Saat Banjir 2002
350

water level (cm+ref)

f.

300

250

200

150

100
30-01-2002 00:00

01-02-2002 00:00

03-02-2002 00:00

05-02-2002 00:00
date

Sumber : Jakarta Flood Management Project

Kejadian Banjir 2002


Banjir tahun 2002 terjadi pada bulan basah Januari-Februari sebagaimana yang terjadi
pada banjir 1996. Perbedaan yang mendasar dari kedua banjir ini adalah bahwa pada banjir
2002 puncak banjir disebabkan oleh banjir dari Bogor ditambah dengan hujan yang turun
cukup lebat di Jakarta, ini berlangsung dalam beberapa hari.
Di awal bulan Januari hujan turun selama sepuluh hari di segitiga Bekasi, Tanjung Priok dan
Halim PK. Hujan ini membawa kotoran dan material yang menjadi sedimen di dasar sungai.
Meski dengan intensitas yang lebih rendah, hujan masih terus turun pada pertengahan
Januari itu.
Hingga intensitasnya kembali meningkat tanggal 30 Januari 2002, mencapai 250 mm.
Akibatnya daerah-daerah yang berbatasan dengan sungai langsung dibanjiri air yang
melimpas. Dalam kejadian banjir ini debit di Pintu air Manggarai mencapai 400 m3/det, lebih
rendah dibandingkan debit pada saat banjir 1996.

IV-104

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.69 Tinggi Muka Air Sungai Ciliwung di Manggarai Saat Banjir 2002

water level (cm+ref)

1100

Gambar IV.70 Tinggi air di hilir Sungai Ciliwung


di Pintu Air Manggarai Selama Periode Banjir 2007

1000

900

800

700

600
30-01-2002 00:00

01-02-2002 00:00

03-02-2002 00:00

05-02-2002 00:00
date

Sumber : Jakarta Flood Management Project

h.

Kejadian Banjir 2007


Genangan dalam jumlah besar kembali terjadi pada tahun 2007, sekitar 60% wilayah
Jakarta mengalami banjir. Sebanyak 150.000 jiwa mengungsi, 1379 gardu induk terganggu,
420.000 pelanggan listrik tertanggu.

Sumber : Jakarta Flood Management Project

Gambar IV.71 Tinggi air Sungai Ciliwung di Katu Lampa


Selama Periode Banjir 2007

Banjir ini terjadi karena melimpasnya air di daerah hilir Sungai Ciliwung dan beberapa
sungai lainnya. Luapan air pertama kali terjadi tanggal 2 Pebruari 2007 disebabkan hujan
yang sangat lebat di Jakarta. Saat itu ketinggian air di Sungai Ciliwung mencapai sekitar 9,5
meter. Banjir hari itu bukan berasal dari daerah hulu, sebab ketinggian air di Katu Lampa
dan Depok tidak mengkhawatirkan.
Dua hari kemudian tanggal 4 Pebruari hujan lebat terjadi daerah hulu, saat itu ketinggian
air di Katu Lampa sudah menunjukan tanda-tanda akan meluap. Meski hujan di Jakarta
tidak sebesar dua hari sebelumnya, akan tetapi banyaknya air dari daerah hulu tidak
mampu ditampung di daerah hilir Ciliwung, saat itu tinggi air mencapai lebih dari 10,5
meter. Banjir pada tanggal 4 Pebruari tersebut lebih banyak disebakan oleh curah hujan
yang tinggi di daerah hulu Katu Lampa dan Depok.

Sumber : Jakarta Flood Management Project

IV-105

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar IV.74 Curah hujan di tiga stasiun di sekitar Bogor musim banjir 2007
rainfall (mm/day)

Gambar IV.72 Tinggi air Sungai Ciliwung di Depok Selama


Periode Banjir 2007

400

Citeko

Darmaga

Gunung Mas

350
300
250
200
150
100
50
0
01-feb

02-feb

03-feb

04-feb

05-feb

06-feb

07-feb

08-feb

09-feb

date

Sumber : Jakarta Flood Management Project

i.

Sumber : Jakarta Flood Management Project

Dari beberapa kejadian banjir besar yang terjadi tahun 1996, 2002 dan 2007, ada beberapa
catatan yang bisa kita ambil berkaitan dengan masalah hidrologi maupun karakter cuaca.

Gambar IV.73 Curah hujan di sembilan stasiun di daerah Jakarta musim banjir 2007
rainfall (mm/day)

Catatan dari Pengalaman Banjir Jakarta

400

Priuk
Pbno
HLM
Cengkareng
Tambun

350
300

BMG
Cileduk
Depok
Kedoya

250
200

150
100

Bulan Januari dan Pebruari adalah bulan dengan curah hujan tinggi yang berpotensi
menyebabkan terjadinya banjir.
Banjir di Jakarta sering disebabkan karena hujan dengan kapasitas besar terus
menerus turun. Hujan yang hanya turun sekali biasanya tak sampai membuat Kali
Ciliwung melimpas.
Hujan besar sebelumnya bisa memabah masalah pada hujan besar berikutnya. Ini
terlihat dalam kasus banjir tahun 2002. Curah hujan awal Januari membawa banyak
material dan menyebabkan terjadinya sedimentasi di dasar sungai. Akibatnya ketika
hujan yang sama kembali muncul tanggal 31 Januari, banjir sulit dielakan.
Tinggi muka air laut tidak mempengaruhi banjir yang terjadi tahun 1996 , 2002 dan
2007.

Banjir tahun 2002 dan 2007 disebabkan oleh curah hujan ektrim yang turun lebih dari dua
hari. Hal ini menyebabkan tinggi muka air Sungai Ciliwung di daerah Manggarai mencapai
puncaknya. Untuk tahun 2007 sekaligus terjadi kombinasi penyebaba banjir akibat hujan di
daerah hulu dan dan daerah hilir.

50
0
01-feb

02-feb

03-feb

04-feb

05-feb

06-feb

07-feb

08-feb
date

Sumber : Jakarta Flood Management Project

09-feb

j.

Perkiraaan Banjir Hingga Tahun 2030


Diharapkan pada tahun 2010 pembangunan Banjir Kanal Timur sudah bisa diselesaikan
dan pengerukan sungai bisa diintensifkan, sehingga sungai dan saluran untuk membuang
air ke laut bisa lebih maksimal dalam bekerja. Resiko banjir yang disebabkan oleh curah
hujan di bagian hulu akan terkurangi, namun potensi banjir masih tetap ada terutama yang
diakibatkan curah hujan yang jatuh diatas Jakarta dan masuknya air pasang dari laut.
IV-106

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Mengingat semakin berkembangnya permukiman dan berkurangnya rasio badan air dapat
meningkatkan potensi banjir di DKI Jakarta. Hal ini ditambah lagi dengan adanya
pemanasan global dimana intensitas curah hujan pada musim penghujan menjadi
meningkat, naiknya permukaan laut, serta amblesnya tanah di Jakarta.

membuang air secara gravitasi. Banjir/genangan pada daerah ini menjadi parah apabila
hujan lebat dan pasang tinggi datang secara bersamaan. Faktor yang berpengaruh
terhadap banjir/genangan di daerah ini adalah:

Jakarta Flood Study Team pada tahun 2007, memperkirakan bahwa adanya kombinasi
antara siklus pasang tertinggi air laut yang berulang setiap 18,6 tahun, amblesan tanah, dan
dampak pemanasan global akan mengakibatkan potensi pasang berikut badainya yang
selanjutnya akan menyebabkan muka air akan berada 1 meter di atas tanggul eksisting
tahun 2025 nanti. Hal ini tentu perlu diantisipasi sejak awal.
k.

Permasalahan dan tantangan banjir Jakarta

Sedangkan mekanisme banjir sistem mikro terutama disebabkan kapasitas saluran yang
terbatas atau tereduksi kapasitasnya akibat beberapa hal:

Jika kita melihat dari sejarah yang sudah diuraikan diatas, banjir sudah terjadi sejak jaman
kolonial Belanda, hampir empat abad yang lalu. Ini artinya di saat jumlah penduduk Jakarta
masih sedikit, banjir pun sudah terjadi di Jakarta. Dalam dekade terakhir, ternyata banjir
semakin sering dialami.

Melihat kecenderungan banjir di Jakarta yang semakin sering serta semakin banyak
daerah yang tergenang, memberikan indikasi bahwa penyebab banjir semakin beragam.
Dimana satu dan lain penyebab saling menguatkan sehingga potensi terjadinya genangan
semakin besar.
Kenyataan ini tentu membuat tantangan dalam menghadapi banjir yang akan datang
menjadi lebih berat lagi. Permasalahan terus menerus bertambah sementara penyelesaian
yang diambil sangat terbatas. Untuk itu sebelum melangkah lebih jauh perlu dilakukan
identifikasi permasalahan banjir tersebut. Uraian berikut akan menampilkan situasi umum
yang mengarah pada permasalahan banjir yang terjadi di Jakarta.
l.

Tidak terdapatnya tanggul/dinding pelindung yang melindungi daerah rendah tersebut


dari tingginya air sungai dan air laut
Berkurangnya tempat retensi air karena perubahan peruntukkan
Tidak memadainya kapasitas pompa yang ada
Buruknya Operasi dan Pemeliharaan Sistem Polder

Fenomena banjir
Melihat beberapa kali banjir di Jakarta, luapan air selalu didahului meluapnya salauransaluran yang ada. Ini berarti saluran tersebut tak bisa menjalankan fungsinya dengan baik,
karena berbagai penyebab. Secara umum banjir di Jakarta disebabkan oleh tiga
mekanisme, yaitu :

Sistem makro: air dari hulu yang dibawa melalui sungai meluap.
Sistem sub makro: banjir yang disebabkan oleh tertahannya air hujan di bagian kota
yang lebih rendah, umumnya di daerah yang garis konturnya di bawah MSL +6.0.
Sistem mikro: banjir di jalanan kota yang diakibatkan oleh tersumbatnya saluran/got
oleh sampah yang menumpuk atau kapasitas saluran yang tidak memadai..

Pada mekanisme banjir sistem makro, banjir disebabkan karena meluapnya air sungai
akibat debit air melebihi kapasitas daya tampung sungai. Hal ini disebabkan oleh beberapa
faktor berikut:

Perubahan tata guna lahan.


Tumbuhnya pemukiman di bantaran dan badan sungai.
Pembuangan limbah di sungai.
Pengendapan sedimen di dasar sungai, terutama di mulut sungai.
Tetumbuhan liar di pinggir sungai.
Terdapat beberapa belokan sungai (meander) di bagian hilir.

Pada mekanisme banjir sistem sub makro terutama terjadi pada bagian utara wilayah
Jakarta dimana wilayahnya lebih rendah dari muka air laut. Daerah seperti ini tidak dapat

Pembuangan sampah ke saluran/got


Kapasitas gorong-gorong yang tidak mencukupi
Berkurangnya tempat parkir air (detention) yang menyebabkan lonjakan debit air yang
memasuki saluran-saluran publik

IV.9 POLA SIFAT LINGKUNGAN


IV.9.1 Kriteria dan Penggunaan Pola Sifat Lingkungan
Pola sifat lingkungan dikembangkan pertama kali untuk mengantisipasi pertumbuhan dan
perkembangan Jakarta yang sangat pesat, telah mendorong semakin meningkatnya tuntutan
kebutuhan akan lahan dan ruang. Pesatnya laju pembangunan ini perlu dikendalikan dengan
memperhatikan daya dukung lahan sena keserasian Iingkungan dan diarahkan kepada sebesarbesarnya manfaat bagi peningkatan kesejahteraan masyarakat (keputusan Gubernur Kepala
Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 678 Tahun 1994 tentang Peningkatan Intensitas
Bangunan di Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Pola sifat lingkungan ini
direpresentasikan dalam bentuk intensitas bangunan.
Pola Sifat Lingkungan ini merupakan pengelompokan lokasi lingkungan-lingkungan yang sarna
sedemikian rupa sehingga membentuk suatu pola sesuai dengan rencana kota. Sifat lingkungan
adalah sifat suatu lingkungan ditinjau dari segi kependudukan aktivitas ekonomi, dan nilai
tanah. Pola sifat lingkungan ini menjadi dasar dalam menetapkan/menerapkan:
1.

Koefisien Lantai Bangunan atau KLB.


Dalam hal pengaturan KLB, misalnya pada suatu kawasan yang mempunyai pola sifat
lingkungan dengan kepadatan, aktivitas ekonomi dan nilai tanah yang tinggi, dapat
diberikan intensitas bangunan KLB lebih tinggi dibandingkan kawasan lain apabila
memenuhi persyaratan sebagai berikut :
a)
b)
c)
d)
e)
f)

merupakan kawasan,sentra atau kawasan strategis dengan pola pembangunan yang


didasarkan pada konsep superblok ;
termasuk dalam koridor pengembangan Sistim Angkutan Umum Massal (SAUM) ;
memiliki kemudahan pengembangan infrastruklur dan lnilitas, baik yang
diselenggarakan sendiri, maupun yang disediakan
Pemerintah atau gabungan antara keduanya;
kepadatan. bangunan saat ini masih rendah atau kepadatan bangunan tinggi tetapi
termasuk dalam program peremajaan kota;
mempunyai kemudahan tingkat pericapaian (aksessibilitas) ke datam dan keluar
superbtok menuju sistem jalan arteri kota.
IV-107

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Suatu kawasan dapat ditingkatkan intensitas bangunanya dengan KLB lebih tinggi
dibandingkan kawasan lain dengan kewajiban :

6)

a)

7)

b)
c)
d)
2.

membangun/meningkatkan jaringan jalan baik arteri atau kolektor, maupun jalan


lingkungan di sekitar kawasan dimaksud sesuai dengan kebutuhan ;
memberikan kontribusi atas pemecahan masalah kepadatan lalu lintas di sekitar
kawasan dimaksud ;
membuat perencanaan dan melaksanakan pembangunan prasarana dan sarana yang
dapat menanggulangi banjir/pencemaran lingkungan di kawasan tersebut ;
menyediakan fasilitas lingkungan sesuai dengan standar kebutuhan yang berlaku

Ketinggian bangunan
Suatu kawasan yang mempunyai pola sifat lingkungan dengan kepadatan penduduk,
aktivitas ekonomi dan nilai tanah yang tinggi, dapat diberikan ketinggian bangunan yang
lebih tinggi dibandingkan kawasan lain dan dengan mempertimbangkan faktor-faktor:
a)
b)
c)

sifat lingkungan dan karakteristik lokasi ;


keserasian lingkungan ;
kendala teknis berupa keselamatan jalur penerbangan, jalur telekomunikasi dan geologi
teknik.

Ketinggian bangunan sangat tinggi dimungkinkan pada lokasi-lokasi tengeran kota, sentra
primer dan kawasan strategis yang telah memiliki nilai KLB tinggi,
3.

Penerapan Teknik Pengaturan Zonasi

b. transfer development right (TDR) atau pengalihan hak membangun


Zona TPZ Pengalihan hak membangun atau TDR diarahkan pada lokasi yang meliputi
(berdasarkan pertimbangan pola sifat lingkungan salah satunya):
1)

2)
3)

1)
2)

3)
4)
5)

a. bonus zoning/insentif zoning,

6)

1)
2)

3)
4)

berada di pusat kegiatan primer, pusat kegiatan sekunder, dan kawasan strategis
provinsi kepentingan ekonomi;
berada pada kawasan campuran (mix use) yang diarahkan untuk menjadi kawasan
terpadu kompak (compact) dengan pengembangan konsep transit oriented
development (TOD);
berada pada lokasi kawasan yang memiliki fungsi sebagai fasilitas parkir
perpindahan moda (park and ride); dan,
berada pada lokasi pertemuan angkutan umum massal.

Zona TPZ bonus diberikan sebagai kompensasi menyediakan fasilitas publik, meliputi :
1)
2)
3)
4)
5)

berada pada kawasan campuran (mixed use) yang diarahkan untuk menjadi
kawasan terpadu kompak (compact) dengan pengembangan konsep transit oriented
development (TOD);
berada di pusat kegiatan primer dan pusat kegiatan sekunder; dan,
berada pada kawasan yang memiliki Urban Design Guideline (UDGL).

zona TPZ Pengalihan hak membangun atau TDR dilaksanakan dengan ketentuan
sebagai berikut:

Beberapa teknik pengaturan zonasi diterapkan pada kawasan tertentu berdasarkan pola
sifat lingkungan, misalnya pada kawasan yang mempunyai pola sifat lingkungan dengan
kepadatan penduduk tinggi, aktivitas ekonomi tinggi dan nilai tanah yang tinggi diterapkan
teknik pengaturan zonasi sebagai berikut:
Zona TPZ (teknik pengaturan zonasi) bonus diarahkan pada lokasi (berdasarkan
pertimbangan pola sifat lingkungan) yang meliputi :

menyediakan jalur dan meningkatkan kualitas fasilitas pejalan kaki yang terintegrasi
dengan angkutan umum; dan
menyediakan jalur sepeda yang terintegrasi dengan angkutan umum.

7)

pengalihan hak membangun berupa luas lantai bangunan dari satu sub zona ke sub
zona lain yang sama dalam satu blok perencanaan;
hak membangun yang dapat dialihkan berupa luas lantai dari selisih batasan KLB
yang ditetapkan dalam peraturan zonasi dengan KLB yang telah digunakan dalam
perpetakan/persil;
penerima pengalihan luas lantai bangunan maksimum 50 % (lima puluh persen) dari
KLB yang ditetapkan di lahan perencanaan dimaksud;
pengalihan luas lantai bangunan hanya dilakukan maksimum 1 (satu) kali;
terhadap lahan-lahan yang telah melakukan pengalihan luas lantai bangunan dan
menerima pengalihan luas lantai bangunan tidak dapat memperoleh pelampauan
KLB;
dalam hal suatu lahan perencanaan telah melakukan pengalihan luas lantai
bangunan kemudian ditetapkan KLB baru bagi lahan perencanaan itu, maka selisih
nilai KLB tersebut tidak dapat dialihkan;
pengalihan luas lantai bangunan dapat dilakukan pada zona atau sub zona dalam
suatu area perencanaan terpadu dan kompak atau superblok, dengan ketentuan
meliputi:
dua kepemilikan lahan dengan dua lahan perencanaan efektif yang berbeda
dalam satu blok, dengan kesepakatan kedua belah pihak yang dituangkan
dalam akte notaris;
pada lahan perencanaan superblok yang telah memiliki panduan Rancang
Kota/UDGL, pengalihan nilai KLB harus menetapkan kembali Panduan Rancang
Kota/UDGL; dan
pengalihan nilai KLB antar lahan perencanaan ditetapkan oleh Gubernur atau
Pejabat yang ditunjuk.

menyediakan lahan dan/atau membangun RTH publik;


menyediakan lahan dan/atau membangun rumah susun umum;
menyediakan dan/atau membangun waduk/pond;
membuka RTH privat yang dapat diakses publik;
mengadakan infrastruktur;
IV-108

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


IV.9.2 Penetapan Pola Sifat Lingkungan DKI Jakarta
Pola sifat lingkungan merupakan tingkat kepadatan bangunan, yang didapatkan dari kepadatan
penduduk kecamatan tahun 2030, dengan pertimbangan arahan rencana struktur ruang RTRW
2030. Berikut Kepadatan Penduduk Tingkat Kecamatan DKI Jakarta Tahun 2030:
Gambar IV.75 Peta Kepadatan Penduduk Tingkat Kecamatan DKI Jakarta 2030

g. Sangat tinggi

: > 500 jiwa/Ha

Berdasarkan peta tersebut, kepadatan yang sangat tinggi diarahkan di sekitar Pusat yang
meliputi Kecamatan Kemayoran dan Kecamatan Cempaka Putih serta di sekitar Jakarta Barat
yang meliputi Kecamatan Tambora dan Kecamatan Palmerah. Sedangkan kawasan yang
memiliki tingkat kepadatan sangat rendah terdapat di sebagian Jakarta Selatan, Jakarta Timur
dan Jakarta Utara, selebihnya merupakan kawasan yang memiliki kepadatan beragam, mulai
dari rendah, menengah rendah, menengah, menengah tinggi, dan kepadatan tinggi.
Gambar IV.76 Peta Struktur Ruang RTRW DKI Jakarta 2030

Sumber : Pengolahan Data 2012

Peta di atas menggambarkan proyeksi kepadatan penduduk Provinsi Jakarta pada Tahun 2030,
yang dibagi menjadi 7 kriteria yang terdiri dari:
a. Sangat rendah

: < 50 jiwa/Ha

b. Rendah

: 50 100 jiwa/Ha

c. Menengah rendah

: 100 200 jiwa/Ha

d. Menengah

: 200 300 jiwa/Ha

e. Menengah tinggi

: 300 400 jiwa/Ha

f.

: 400 500 jiwa/Ha

Tinggi

Sumber : RTRW DKI Jakarta 2030

Dari Peta Kepadatan Penduduk tahun 2030 kita dapat melihat konsentrasi kepadatan penduduk
di tiap kecamatan. Sedangkan dari Peta Rencana Struktur Ruang RTRW DKI Jakarta Tahun
2030, dapat terlihat konsentrasi pusat-pusat kegiatan yang terdiri atas pusat kegiatan primer dan
pusat kegiatan sekunder. Berdasarkan peta di atas, kawasan pusat kegiatan pada umumnya
IV-109

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


terdapat di bagian pusat jakarta. Pusat kegiatan primer yang tidak berlokasi di bagian pusat
jakarta yaitu Kawasan Sentra Barat, Kawasan Sentra Timur, Kawasan Ekonomi Strategis
Marunda, Kawasan Tengah Pantura, Kawasan Segitiga Emas Setiabudi dan Kawasan Dukuh
Atas.

Bagian tengah Jakarta diarahkan sebagai kawasan padat karena kondisi saat ini telah dipadati
oleh berbagai aktivitas yang kompleks, sehingga pada tahun 2030 tetap dipertahankan sebagai
kawasan padat. Kawasan khusus di bagian paling utara Jakarta yaitu area reklamasi yang di
dalamnya terdapat Pusat Kegiatan Primer Kawasan Tengah Pantura.

Peta Kepadatan Penduduk dan Struktur Ruang DKI Jakarta kemudian di superimpose, untuk
memperoleh Pola Sifat Lingkungan, yang dapat digunakan sebagai dasar untuk mengendalikan
kepadatan bagunan, yang digambarkan dalam peta sebagai berikut :
Gambar IV.77 Peta Pola Sifat Lingkungan

Sumber : Draft Raperda RDTR dan PZ

Kawasan yang diarahkan sangat padat difokuskan di dua lokasi yaitu Kawasan Sentra Barat dan
kawasan Sentra Timur, karena arahan pengembangan Provinsi DKI Jakarta 30 tahun ke depan
diarahkan di bagian barat dan timur melalui Kawasan Sentra Timur. Sedangkan kawasan tidak
padat diarahkan di bagian selatan jakarta, namun karena di sekitar Cilandak memiliki
perkembangan kawasan yang cukup tinggi sehingga hanya dapat ditahan perkembangannya.
Dari bagian selatan ke atas menuju bagian pusat diarahkan sebagai kawasan kurang padat.
Selain itu, kawasan kurang padat juga terdapat di bagian utara Jakarta tepatnya di Kecamatan
Cilincing, Kelapa Gading, Koja, sebagian Cakung. Hal ini dikarenakan kawasan tersebut
merupakan kawasan industri. Selain itu, kawasan kurang padat terdapat di bagian barat Jakarta
tepatnya di Kecamatan Kembangan, sebagian Penjaringan dan sebagian Cengkareng.

IV-110

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

BAB V

MATERI MUATAN

V.1

TUJUAN PENATAAN RUANG KECAMATAN


Berdasarkan Permen PU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana
Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota, menyebutkan bahwa tujuan
penataan BWP (yang dalam Perda RDTR dan PZ ini, wilayah perencanaannya adalah
aministrasi kecamatan) merupakan nilai dan/atau kualitas terukur yang akan dicapai sesuai
dengan arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW dan merupakan alasan
disusunnya RDTR tersebut. Tujuan penataan ruang kecamatan berisi tema yang akan
direncanakan di Kecamatan tersebut.
Tujuan penataan ruang berfungsi:
a. sebagai acuan untuk penyusunan rencana pola ruang, penyusunan rencana jaringan
prasarana, penetapan kawasan yang diprioritaskan penanganannya, penyusunan
ketentuan pemanfaatan ruang, penyusunan peraturan zonasi; dan
b. menjaga konsistensi dan keserasian pengembangan kawasan perkotaan dengan RTRW.
Perumusan tujuan penataan kecamatan didasarkan pada:
a. arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW 2030;
b. isu strategis kecamatan, yang antara lain dapat berupa potensi, masalah, dan urgensi
penanganan; dan
c. karakteristik Kecamatan.

V.2

RENCANA KEPENDUDUKAN
Berdasarkan arahan dari Perda 1 Tahun 2012 tentang Kependudukan yang termuat dalam
tujuan penataan ruang daerah, menyebutkan bahwa terwujudnya pemanfaatan kawasan budi
daya secara optimal dalam rangka memenuhi kebutuhan 12.500.000 (dua belas juta lima ratus
ribu) jiwa penduduk yang persebarannya diarahkan sebanyak 9,2% (sembilan koma dua
persen) di Kota Administrasi Jakarta Pusat, 18,6% (delapan belas koma enam persen) di Kota
Administrasi Jakarta Utara, 24,1% (dua puluh empat koma satu persen) di Kota Administrasi
Jakarta Timur, 22,6% (dua puluh dua koma enam persen) di Kota Administrasi Jakarta Selatan,
25,3% (dua puluh lima koma tiga persen) di Kota Administrasi Jakarta Barat, 0,2% (nol koma
dua persen) di Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu serta meningkatkan produktivitas dan
nilai tambah perkotaan.
Jumlah dan distribusi penduduk dari tahun 2004 -2011 diperoleh dari data Badan Pusat
Statistik, untuk melihat kepadatan penduduk pada masing-masing kecamatan. Rencana
kependudukan pada RDTR ini, didasari pada arahan RTRW 2030 yang sudah membagi
persebaran penduduk pada tingkat kota/kabupaten administrasi. Dalam proses menentukan
persebaran penduduk tahun 2030 di kecamatan, melihat juga sebaran pusat-pusat kegiatan,
perhitungan daya tampung dari sebaran kawasan permukiman di DKI Jakarta dan strategi
penataan ruang yang memprioritaskan pengembangan kota ke arah timur, barat, dan utara
serta membatasi perkembangan ke arah selatan berdasar arahan RTRW 2030.

Berikut rencana jumlah penduduk tahun 2030 pada tiap kecamatan:


Tabel V.1 Jumlah Penduduk di DKI Jakarta Menurut Kecamatan Tahun 2030

Kecamatan
Jakarta Pusat
Gambir
Tanah Abang
Menteng
Senen
Cempaka Putih
Johar Baru
Kemayoran
Sawah Besar
Jakarta Utara
Koja
Kelapa Gading
Tanjung Priok
Pademangan
Penjaringan
Cilincing
Jakarta Timur
Makasar
Pasar Rebo
Ciracas
Cipayung
Cakung
Kramat Jati
Pulo Gadung
Matraman
Jatinegara
Duren Sawit
Jakarta Selatan
Kebayoran Baru
Jagakarsa
Mampang Prapatan
Pancoran
Tebet
Setiabudi
Kebayoran Lama
Pesanggrahan
Cilandak
Pasar Minggu
Jakarta Barat
Taman Sari

Luas Wilayah
(dalam Ha)

Distribusi Jumlah
Penduduk Tahun 2030
(dalam jiwa)*)

Kepadatan
Penduduk Tahun
2030

759
725
653
422
469
237
725
616

95.461
193.655
108.303
111.240
119.374
134.749
270.59
116.628

125,77
267,11
165,85
263,60
254,53
568,56
373,23
189,33

1320
1634
2513
1192
3549
3970

307.853
110.945
387.745
153.657
256.518
358.282

233,22
67,90
154,30
128,91
72,28
90,25

2186
1298
1608
2846
4252
1297
1560
496
1135
2266

228.261
211.708
269.705
221.142
556.851
266.326
313.798
201.785
311.326
431.597

104,42
163,10
167,73
77,70
130,96
205,34
201,15
406,82
274,30
190,47

1391
2501
773
853
904
885
1932
1345
1820
2190

194.439
443.207
111.072
171.283
162.867
138.178
502.939
355.597
349.817
395.602

139,78
177,21
143,69
200,80
180,16
156,13
260,32
264,38
192,21
180,64

453

151.121

333,60
V-1

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Kecamatan

Luas Wilayah
(dalam Ha)

Tambora
Kalideres
Grogol Petamburan
Cengkareng
Kebon Jeruk
Kembangan
Palmerah
Kepulauan Seribu
Kepulauan Seribu Utara
Kepulauan Seribu Selatan

539
4252
1128
2654
1789
2415
754

Distribusi Jumlah
Penduduk Tahun 2030
(dalam jiwa)*)

565
305

302.841
484.284
295.945
601.060
417.452
638.332
271.465

V.3.2 Zona Budidaya Pemerintahan Dan Fasilitas Umum

Kepadatan
Penduduk Tahun
2030

Arah pengembangan kota sebagimana termuat dalam Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun
2012, mengarahkan pusat-pusat kegiatan di DKI Jakarta dalam pendekatan pelayanan
kepada masyarakat sebagai Ibukota Negara.

561,86
113,90
262,36
226,47
233,34
264,32
360,03

10.533
14.467

Zona pemerintahan serta zona fasilitas umum selain sebagai fungsi utamanya, direncanakan
dapat juga dimanfaatkan/diperbolehkan untuk kegiatan hunian vertikal (rumah susun). Konsep
ini rencananya diterapkan sebagai upaya mendukung pengadaan perumahan layak huni bagi
masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) oleh Pemerintah, utamanya Pemerintah Daerah
Provinsi DKI Jakarta.

18,64
47,43

Selain dapat dimanfaatkan/diperbolehkan untuk rumah susun, pada saat terjadi bencana
(banjir, kebakaran dll), di zona pemerintahan dan zona fasilitas umum dimungkinkan untuk
berfungsi sebagai ruang/tempat evakuasi bencana.

Sumber : Hasil Perhitungan, 2013

V.3

RENCANA POLA RUANG

V.3.1 Zona Lindung


Dalam Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2012 tentang RTRW, arahan atau amanat
mengenai kawasan lindung ditetapkan sebagai berikut :
1. Peruntukan ruang untuk fungsi lindung diarahkan untuk melindungi kawasan rawan
bencana alam, mempertahankan dan memulihkan kondisi kawasan yang harus dilindungi,
dan meningkatkan fungsi perlindungan kawasan setempat dan kawasan yang lebih luas.

V.3.3 Zona Budidaya Perumahan


Dalam Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2012, arahan atau amanat mengenai kawasan
perumahan ditetapkan sebagai berikut:

1. mengelola sempadan sungai untuk menjamin tidak terjadinya kerusakan pada pinggiran
sungai dan tidak terganggunya pengaliran air sungai dan beban kawasan sekitar;

1. perbaikan lingkungan di kawasan permukiman kumuh ringan dan sedang melalui program
tribina;
2. peremajaan lingkungan di kawasan permukiman kumuh berat;
3. penertiban permukiman di sepanjang bantaran sungai dan kereta api;
4. pelestarian lingkungan di kawasan pemugaran bangunan dan objek bersejarah serta
pembatasan pemanfaatan di kawasan Menteng, Gambir, dan Sawah Besar;
5. pemeliharaan fungsi perumahan di kawasan permukiman mantap di kawasan Menteng dan
Gambir;
6. peningkatan kualitas dan kuantitas fasilitas umum di kawasan permukiman;
7. pelestarian bentuk dan fungsi bangunan terutama di kawasan Menteng;
8. peningkatan kualitas lingkungan kumuh dilakukan melalui pengembangan hunian secara
vertikal; dan
9. pembangunan rumah susun bagi masyarakat berpenghasilan rendah di kawasan
permukiman kumuh berat di Kelurahan Petamburan, Karet Tengsin, Bendungan Hilir,
Kelurahan Tanah Tinggi, Kampung Rawa, dan Kebon Melati.

2. mempertahankan, memelihara, dan


pengamanan terhadap abrasi pantai;

Dalam RDTR dan PZ, Beberapa rencana strategis pada zona fungsi budidaya di zona
perumahan, antara lain :

2. Peruntukan ruang untuk fungsi lindung, meliputi kawasan hutan lindung; kawasan
perlindungan daerah bawahannya; kawasan perlindungan setempat; kawasan suaka alam;
kawasan pelestarian alam; kawasan cagar budaya; kawasan rawan bencana; dan kawasan
lindung geologi.
Dalam RDTR dan PZ, zona fungsi lindung ditujukan untuk kecamatan yang ada di 5 (lima)
Kota Administratif dan 1 (satu) Kabupaten Administrasi. Zona fungsi lindung. Terdiri dari sub
zona suaka dan pelestarian alam, sub zona sempadan lindung, dan sub zona inti konservasi
pulau.
RDTR dan PZ DKI Jakarta berkomitmen untuk melaksanakan penataan ruang dengan
mempehatikan hal-hal sebagai berikut :

mengembangkan

hutan

mangrove

sebagai

3. mempertahankan kawasan cagar alam, suaka margasatwa, hutan lindung, taman wisata
alam, taman nasional, kawasan hutan, kebun bibit untuk perlindungan keanekaragaman
biota, ekosistem, serta gejala dan keunikan alam bagi kepentingan plasma nutfah dan ilmu
pengetahuan; dan
4. meningkatkan fungsi perlindungan kawasan setempat dan kawasan perlindungan
bawahannya.

1. Konsep rumah tiga lantai.


Konsep rumah tiga lantai pada zona perumahan diterapkan pada kecamatan dan/atau
kawasan dengan melihat kriteria dan karakteristik sebagai berikut :
a.

b.

kecamatan dan/atau kawasan yang termasuk dalam Pola Sifat Lingkungan (PSL)
sangat padat yaitu di Kecamatan Cakung pada Kawasan Sentra Primer Timur dan
Kecamatan Kembangan pada Kawasan Sentra Primer Barat.
Berada di bagian selatan Jakarta (Jakarta Selatan), dimana berlaku aturan
pembangunan dengan menerapkan KDB rendah. Penerapan pembangunan dengan
V-2

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


KDB rendah ini diharapkan menjaga kawasan ini berfungsi sebagai kawasan resapan
air. Adanya pembatasan pembangunan di kawasan KDB rendah tersebut, menjadi
dasar aturan pembangunan rumah tiga lantai dengan maksud untuk memberikan
ruang yang maksimal pada zona perumahan, dengan begitu akan memaksimalkan
daya tampung penduduk di kawasan tersebut.
2. Rumah Kampung
Pengembangan rumah kampung dimaksudkan untuk menjaga serta melestarikan
kebudayaan yang berkembang pada lokasi/kawasan tertentu, sesuai dengan karakteristik
wilayah di kawasan tersebut.
V.4

RENCANA PRASARANA

V.4.1 Prasarana Pergerakan


Dalam Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2012, arahan mengenai sistem trasnportasi
ditetapkan sebagai berikut
1. mengembangkan pusat kegiatan pada simpul angkutan umum massal melalui konsep
Transit Oriented Development (TOD);
2. membangun sistem angkutan umum massal sebagai tulang punggung transportasi;
3. membangun sistem transportasi angkutan barang yang efisien dan efektif;
4. meningkatkan keterpaduan sistem angkutan air, udara, dan darat;
5. mengintegrasikan sistem transportasi berskala lokal, regional, nasional, dan internasional;
dan
6. membangun prasarana pelabuhan bertaraf internasional.
Dalam RDTR dan PZ, rencana prasarana dan sarana pergerakan terdiri dari rencana
prasarana transportasi darat, rencana prasarana transportasi perkeretaapian, rencana
prasarana transportasi laut; dan rencana prasarana transportasi udara.
Rencana prasarana transportasi darat dilakukan pengembangan angkutan umum massal
pada jalur khusus, peningkatan jalan arteri sekunder, peningkatan jalan kolektor sekunder,
pengembangan jalan lokal, penerapan pembatasan lalu lintas, penyediaan perparkiran, dan
pengembangan jalur pedestrian dan jalur sepeda.

a)

2.
3.
4.

Peningkatan efisiensi dalam sistem transportasi untuk mendukung kegiatan


ekonomi
b) Peningkatan pelayanan transportasi bagi seluruh lapisan masyarakat
c) Peningkatan kualitas lingkungan
d) Peningkatan keselamatan dan keamanan transportasi
Hasil dan Rekomendasi Kajian & Studi Terdahulu
Rencana-rencana (committed) Pemerintah Provinsi DKI Jakarta & Pemerintah Pusat
Hasil analisis permasalahan eksisting & Potensi Permasalahan dimasa datang

Dengan asumsi konsep tata ruang yang berlaku, strategi dasar yang digunakan untuk
mengembangkan kebijakan pengembangan sistem jaringan transportasi pada kajian ini
adalah untuk meningkatkan kapasitas pelayanan angkutan umum, mengendalikan tingkat
penggunaan kendaraan pribadi dan mempertahankan tingkat pelayanan jaringan jalan.
Mengacu kepada Rencana Tata Ruang Wilayah DKI thaun 2030, ditargetkan bahwa 60%
perjalanan di DKI akan menggunakan pelayanan angkutan umum dan kinerja jaringan jalan
minimum 35 km perjam (khususnya di jam sibuk).
Berdasarkan target untuk sektor transportasi di DKI Jakarta pada tahun 2030 dan berbagai
pertimbangan yang telah dijelaskan diatas, Gambar 3 mengilustrasikan strategi dasar
diatas menjadi beberapa komponen kebijakan, dimana pada prinsipnya semua komponen
harus dikembangkan secara bersamaan tentunya dengan mempertimbangkan kendalakendala yang ada, dimana kebijakan yang ideal merupakan skenario yang mencakup
seluruh kemungkinan konsep pengembangan dan kebijakan aktual merupakan bagian dari
skenario total yang realistis untuk diimplementasikan dalam suatu perioda jangka waktu
perencanaan sebagai akibat adanya berbagai kendala. Sedangkan bagian kebijakan
lainnya yang tidak mungkin direalisasikan pada kurun waktu perencanaan tersebut harus
direalisasikan pada perioda perencanaan berikutnya.
Arah kebijakan yang dikembangkan mempunyai asumsi analisis yang sama yaitu dilakukan
upaya peningkatan peran angkutan umum dan paralel dengan itu jaringan jalan akan
dipertahankan tingkat pelayanannya (Level of Service). Sehingga arah kebijakan
pengembangan sistem angkutan umum akan didasarkan kepada besarnya captive dan
choice demand.

a. Skenario Pengembangan Sistem Transportasi di DKI Jakarta


Untuk menyelesaikan permasalahan transportasi yang ada saat ini dan akan berpotensi
timbul dimasa datang, tidak dapat diselesaikan hanya dengan satu cara, namun harus
diselesaikan dengan berbagai cara baik yang bersifat teknis-fisik maupun non-teknis
secara simultan. Penyelesaian melalui berbagai cara ini merupakan konsekuensi logis dari
kondisi alami permasalahan transportasi yang bersifat multidimensional dan multisektoral.
Sehingga untuk memetakan solusinya seluruh sumber daya, informasi, hasil kajian,
rencana-rencana, kebijakan-kebijakan yang ada harus diberdayakan semaksimal mungkin.
Berdasarkan premis diatas, basis dari arah kebijakan pengembangan sistem transportasi di
wilayah Jabodetabek berpatokan pada:
1.

Kebijakan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dan Pemda Jabodetabek sesuai dengan
arahan Rencana Tata Ruang masing-masing yaitu:
V-3

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar V.1
Basis Penanganan Sistem Transportasi DKI Jakarta

yang akan diukur dari dua situasi ini adalah tercapainya kinerja jaringan minimum 35
km/jam di tahun 2030.

RTRW DKI JAKARTA 2030


Pengembangan
Sistem Angkutan
Umum

Pengembangan
Jaringan Jalan

SAUM Berbasis Rel

Pembangunan Jalan Arteri

SAUM Berbasis Jalan

Missing Link

Pelayanan Pengumpan

Fly Over/Under Pass

TOD

Peningkatan Kapasitas

Terminal/Setasiun/Shelter

Pelebaran Lajur

Park& Ride

Manajemen Lalu lintas

Pedestrian

Peningkatan Akses

Jalur Sepeda

Legal & Kelembagaan


Otorita Pengelola SAUM
Reposisi TUPOKSI SKPD Terkait
Mekanisme Pengelolaan
Revenue
Mekanisme Seleksi Operator
Sistem Keuangan
Peraturan Pendukung

Law Enforcement

c. Skenario Permintaan
Mengingat ruang wilayah DKI Jakarta sangat terbatas, sehingga pengembangan jaringan
jalan khususnya akan sulit dilakukan secara terus menerus merupakan suatu keniscayaan.
Sehingga agar target yang diinginkan dalam RTRW DKI Jakarta 2030 untuk sektor
transportasi dapat dicapai, maka perlu dilakukan upaya pengendalian permintaan terutama
untuk permintaan jaringan jalan. Sesuai dengan program dalam RTRW DKI Jakarta 2030,
salah satu upaya yang diamanatkan adalah melakukan pembatasa lalu lintas pada
beberapa wilayah tertentu. Skenario ini menjadi penting karena pada dasarnya untuk
mencapai target proporsi penggunaan angkutan umum sebesar 60% dari total perjalanan
merupakan hal yang sangat sulit, sehingga perlu kebijakan yang bersifat diskresi seperti
pembatasan operasionalisasi kendaraan pribadi di jalan raya.
Sebagai basis, maka skenario jaringan jalan yang akan diujikan adalah jaringan jalan tahun
2015 serta beberapa penambahan ruas yang sudah merupakan committed project yang
sudah pasti penganggaran dan pelaksanaanya. Sebagai pembanding, skenario ini juga
akan diterapkan pada skenario pengembangan jaringan jalan untuk masing-masing tahun
rencana, mengingat kondisi aktual dimana kapasitas yang ada jauh dari memadai.
Sehingga kombinasi dari kebijakan pengembangan jaringan dan pengaturan permintaan ini
akan bisa mempercepat target yang diinginkan dalam RTRW DKI Jakarta 2030.
Secara ringkas skenario-skenario tersebut adalah :

JANGKA PANJANG (2030)

Mendorong Penggunaan Angkutan Umum dan Membatasi


Penggunaan Kendaraan Pribadi

b. Skenario Penyediaan.
Pada skenario ini terdiri dari pengembangan jaringan angkutan umum untuk meningkatkan
kapasitas dan pengembangan jaringan jalan untuk mempertahankan kinerja jaringan jalan.
Rentang waktu perencanaan sampai dengan tahun 2030 akan dipecah menjadi rentang 5
tahunan yaitu skenario tahun 2020, tahun 2025 dan tahun 2030.
Basis dari jaringan untuk masing2 tahun rencana adalah berbagai aspek pertimbangan
yang telah dijelaskan sebelumnya. Dari konsep jaringan angkutan umum akan diketahui
besarnya kapasitas yang mampu disediakan. Dari hasil kajian JUTPI pada kondisi saat ini
perjalanan yang menggunakan angkutan umum mengambil porsi sebesar 28%, sehingga
kekurangan yang harus ditampung sampai dengan tahun 2030 adalah sebesar 32%. Maka
untuk tahun 2020 jumlah perjalanan yang harus ditampung adalah sebesar 38%, pada
tahun 2025 sebesar 48% dan pada tahun 2030 adalah sebesar 60%.
Sedangkan untuk konsep jaringan jalan akan dilakukan uji kinerja dengan dua situasi yaitu
uji kinerja pada masing2 tahun rencana untuk melihat sejauh mana kinerja jaringan dapat
dipertahankan dan ditingkatkan dengan asumsi proporsi pengguna angkutan umum tetap
sama dengan kondisi saat ini (skenario PT pesimis). Situasi lainnya adalah melakukan uji
kinerja dengan asumsi skenario 60% perjalanan menggunakan angkutan umum. Target

Skenario Angkutan Umum


Skenario Jaringan Jalan
Skenario Jaringan Jalan+Split RTRW
Skenario Jaringan Jalan+TDM
Skenario Jaringan Jalan+Split RTRW+TDM

d. Prediksi Dampak Akibat Skenario Pengembangan Angkutan Umum


1)

Kinerja Sistem Angkutan Umum Jalan raya


Jika tidak dilakukan penguatan dan perbaikan sistem dan jaringan angkutan umum,
maka kinerja angkutan menjadi lebih buruk karena demand terus bertambah,
sedangkan suplai baik dalam bentuk perbaikan sistem maupun peningkatan jaringan
tidak meningkat. Parameter kinerja ditentukan oleh rasio daya angkut yang semakin
tinggi. Dengan tidak adanya tambahan supply, kinerja jaringan menjadi lebih buruk
ditandai dengan rasio daya angkut tinggi yang melebihi 120%-150% hampir disemua
ruas jalan yang dilalui oleh angkutan Bus Besar dan Bus Sedang.

2)

Kinerja Jaringan Jalan (Mixed Traffic)


Kebijakan pengembangan jaringan jalan sebagai komplemen dari kebijakan
penggunaan angkutan umum dan pembatasan penggunaan kendaraan pribadi
diharapkan akan dapat mempertahankan kinerja jaringan jalan. Mengacu kepada
besarnya potensi demand, kebijakan pengembangan jaringan jalan berupa
penambahan lajur dan pelebaran rumija sesuai dengan perkembangan demand tidak
V-4

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


dapat terus didukung oleh tata guna lahan di DKI Jakarta. Demand selalu bertambah
sementara daya dukung lahan tidak berubah sehingga diperlukan kebijakan lain untuk
meningkatkan kapasitas jalan dengan meminimalisasi penambahan atau pelebaran
jalan. Karenanya kebijakan pengembangan jaringan jalan harus mempertimbangkan
kebijakan skenario demand yaitu perbaikan sistem angkutan umum dan penerapan
Traffic Restraint.
Berbagai skenario pengembangan jaringan transportasi yang telah dibahas
sebelumnya diuji terhadap dampak kinerja total jaringan. Secara ringkas mekanisme uji
ditunjukan dalam Gambar III.42.
Gambar V.2
Uji kinerja untuk Skenario pengembangan

Dari hasil simulasi diperoleh kecepatan (jaringan) rata-rata di jam puncak 50,05 km/jam
sementara pada jalan Nasional 25,97km/jam dan jalan Utama adalah 21,28 km/jam.
Pada kondisi Faktual di koridor-koridor tertentu untuk arah lalu lintas terberat pada jam
sibuk kinerjanya jauh lebih rendah (10 12 km/jam) dari nilai-nilai tersebut diatas. Bila
tidak ada perbaikan secara ekstensif maka akan terjadi penurunan kinerja pada tahun
2020 kecepatan di jaringan Utama menjadi 16,2929 km/jam, pada tahun 2025 menjadi
13,7081 km/jam dan pada tahun 2030 menjadi 12,6537 km/jam. Perlu dicatat bahwa
Kinerja pada koridor-koridor terberat kurang dari 5 km/jam di tahun 2020.
Pada tahun 2015, diasumsikan penambahan jaringan terjadi melalui ruas tol JORR
segmen W2N, ATP, JLNT Casblanca, dan Antasari. Dengan Adanya penambahan
kapasitas jaringan jalan pada tahun 2020, 2025, dan 2030 dan penambahan beberapa
ruas jalan tol mampu meningkatkan kecepatan di tahun 2020 hingga diperoleh
kecepatan jaringan Tol mencapai 45,04 km/jam dari nilai 38,56 km/jam (peningkatan
sebesar 16,80%), namun tidak begitu halnya untuk jaringan Nasional dan Utama yang
hanya meningkat masing-masing sebesar 2,73% dan 1,89% dibandingkan dengan
jaringan untuk tahun 2015 dan secara total jaringan kecepatan tempuh rata-ratanya
mencapai 25,51 km jam (14,88% lebih baik dari kondisi tidak melakukan
pengembangan).
Namun di tahun 2030 upaya penambahan jaringan ini tidak mampu memberikan
kinerja yang memadai, apalagi untuk mencapai kinerja minimum total jaringan

sebesar 35 km/jam. Pada tahun 2030 skenario ini hanya mampu mencapai kecepatan
rata-rata 21,68 km/jam untuk total jaringan jalan.
Oleh karena itu, dilakukan uji terhadap penerapan kebijakan pembatasan lalu lintas
untuk melihat apakah dengan melakukan kebijakan ini kinerja jaringan dapat
ditingkatkan secara signifikan. Namun skenario ini nampaknya (dengan asumsi yg
diberlakukan) tidak bisa banyak membantu meningkatkan kinerja jaringan dimana
untuk tahun 2030 peningkatan kecepatan hanya berkisar antara 3,79% untuk jaringan
jalan nasional, 4,00% untuk jaringan jalan Utama dan bahkan terjadi penurunan kinerja
di jaringan tol sebesar 5,15%. Penurunan ini salah satunya disebabkan adanya
penambahan beban lalu lintas yang berusaha menghindar dari kawasan pembatasan
lalu lintas sehingga dengan bertambahnya volume lalu lintas pada jaringan tol maka
tentunya kinerja kecepatan juga akan menurun. Sedangkan secara total jaringan
hanya mencapai kecepatan rata-rata 22,58 km/jam (lebih baik 4,15%).Tentunya hasil
ini tidak serta merta menunjukkan bahwa kebijakan pembatasan lalu lintas tidak efektif,
namun analisis yang lebih detail yg terkait dengan penetapan tarif, sistem operasional
perlu dilakukan lebih lanjut. Lebih jauh, kinerja jaringan di dalam kawasan pembatasan
lalu lintas terjadi peningkatan kecepatan rata-rata ruas sebesar 2.3 km/jam atau 7%
dibandingkan tanpa pembatasan lalu lintas dan peningkatan kecepatan perjalanan
sebesar 3.09 km/jam atau meningkat 24.5%.
Dalam upaya mencapai target kinerja jaringan yang ditetapkan oleh RTRW DKI
Jakarta 2030, kebijakan penggunaan angkutan umum (split policy) diujikan. Hasil uji
menunjukkan adanya peningkatan kinerja jaringan yang cukup signifikan dimana untuk
tahun 2020 terjadi peningkatan antara 10,62% - 16,67%, tahun 2025 berkisar antara
26,24% - 37,76%, dan di tahun 2030 sebesar 42,63% - 70,59%. Secara total jaringan
peningkatan kinerja di tahun 2020 sebesar 13,43%, tahun 2025 sebesar 31,13% dan di
tahun 2030 sebesar 54,72%. Dari hasil ini nampak bahwa peningkatan kinerja untuk
tiap tahun rencana semakin besar karena akibat adanya penambahan kapasitas
jaringan (angkutan umum) dan dilain sisi jumlah pengguna kendaraan pribadi makin
dikurangi hingga menjadi 40% di tahun 2030. Namun secara nilai absolut kinerja yang
diharapkan oleh RTRW DKI masih tidak dapat dicapai untuk jaringan jalan non Tol dan
untuk total jaringan hanya mencapai 33,54 km/jam. Secara total jaringan, kebijakan ini
dapat dipersepsikan sudah mendekati target kinerja yang diinginkan, namun perlu
dicermati bahwa kontribusi terbesar berada pada jaringan jalan tol.
e. Implikasi dan Konsekuensi Penerapan Skenario
Bila melihat kepada hasil analisis kinerja jaringan jalan yang pada dasarnya mencerminkan
kinerja jaringan transportasi secara keseluruhan , nampak bahwa skenario peningkatan
jaringan (penyediaan) saja berupa pengembangan jaringan jalan tidak mampu untuk
meningkatkan pelayanan sistem transportasi secara ideal. Sehingga diperlukan suatu
kebijakan pendukung yang mampu untuk mengurangi tingkat penggunaan kendaraan
pribadi. Dengan upaya penambahan kapasitas angkutan sistem angkutan umum dan
penerapan kebijakan pembatasan penggunaan kendaraaan pribadi secara relatif kinerja
jaringan mampu ditingkatkan cukup signifikan yang ditunjukkan dari angka persentase yang
signifikan. Perlu diperhatikan bahwa upaya penerapan kebijakan pendukung ini
memerlukan prasyarat-prasyarat yang cukup berat.
V-5

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Dari hasil analisis prediksi potensi demand angkutan umum, untuk mendapatkan komposisi
moda angkutan umum yang ideal, dibutuhkan sistem jaringan yang ekstensif dengan
kapasitas yang besar yang berimplikasi bahwa yang perlu disediakan adalah sistem
angkutan umum massal berbasiskan rel atau angkutan massal berbasiskan jalan dengan
tingkat kapasitas yang sama dengan angkutan massal berbsiskan rel. Tentunya untuk
dapat merealisasikannya dibutuhkan biaya dan sistem aturan dan kelembagaan yang ideal.
Untuk dapat lebih meningkatkan pelayanan angkutan umum massal berbasiskan rel, maka
peranan Pemerintah Provinsi DKI dalam aspek kewenangan perlu ditingkatkan dan
diberdayakan, yang selama ini berdasarkan peraturan perundangan yang berlaku masih
berada dibawah kewenangan Pemerintah Pusat. Walaupun secara Undang-undang,
peluang pemerintah daerah untuk memiliki kewenangan terhadap pengelolaan angkutan rel
telah terbuka, namun pada tataran pragmatisme masih memerlukan waktu yang cukup
panjang. Terlebih lagi bila mengacu kepada pengalaman sebelumnya dimana proses
peningkatan kualitas pelayanan dan reformasi kelembagaan disektor angkutan rel
Jabodetabek berjalan tersendat-sendat, serta realisasi terhadap sistem angkutan massal
(sistem MRT) membutuhkan waktu lebih dari dua dekade untuk sampai pada tahap yang
lebih konkrit dikarenakan berbagai kendala finansial, legal dan politis.
Sementara untuk dapat merealisasikan kebijakan pembatasan lalu lintas melalui skema
pricing, dimana spirit dari kebijakan ini selain untuk menghambat penggunaan pribadi, juga
untuk dapat memperoleh dana untuk meningkatkan pelayanan sistem transportasi secara
umum dan pelayanan angkutan umum secara khusus, nampaknya akan mengahadapi
kendala yang cukup sulit. Hal ini dikarenakan secara legal belum ada yang peraturan
perundangan yang mengatur hal ini baik untuk aspek finansial maupun kelembagaannya.
Selain itu prasyarat lainnya adalah keberadaan sistem dan pelayanan angkutan umum
yang prima sebagai alternatif moda perjalanan. Sehingga situasi ini nampak seperti suatu
lingkaran setan yang perlu dipecahkan.

untuk dapat merubah pola aktifitas sosio ekonomi masyarakat, yang pada akhirnya dapat
merubah pola perjalanan, salah satunya dengan cara merubah kebijakan tata ruang.
Mengacu kepada kondisi permasalahan diatas, dari aspek kebijakan pengembangan tata
ruang ada beberapa hal yang dapat dilakukan untuk membantu menyelesaikan
permasalahan transportasi dimasa datang:

Penerapan konsep kebijakan ini adalah sebagai upaya untuk membentuk pola
pergerakkan yang lebih teratur dan meningkatkan efesiensi penggunaan prasarana
transportasi sekaligus menselaraskan arah kebijakan tata ruang dengan sistem
transportasi. Dengan kebijakan ini secara tidak langsung akan mengembalikan kepada
konsep kebijakan rencana tata ruang yang ada dimana pada dasarnya arah kebijakan
pengembangan sistem transportasi mengikuti kebijakan rencana tata ruang yang ada.
Kebijakan ini akan jauh lebih optimal bila disertai dengan konsep kebijakan insentif dan
dis insentif, dimana insentif harus diberikan pada pengembangan tata ruang yang
selaras dengan kebijakan sistem transportasi dan dis insentif diberlakukan kepada
pengembangan tata ruang yang tidak selaras dengan kebijakan sistem transportasi.
Kebijakan ini menyiratkan konsep pengembangan ruang/lahan diarahkan mendekati
jaringan angkutan umum massal, sehingga sebagai konsekuensi dari konsep ini,
orientasi pembangunan yang bersifat horizontal harus dirubah menjadi pembangunan
yang bersifat vertikal, sehingga peluang dari segi ketersediaan ruang untuk
mengembangkan fasilitas publik seperti jaringan transportasi, ruang terbuka publik dan
ruang terbuka hijau lebih besar.

Oleh karena itu situasi ini perlu mendapat perhatian yang sangat serius dan diperlukan
suatu kebijakan lain yang bersifat suatu terobosan. Salah satu upaya yang dapat dan
cukup realistis untuk dilaksanakan adalah melakukan perubahan arah kebijakan
pengembangan tata ruang DKI Jakarta.
Mengacu kepada definisi transportasi merupakan permintaan turunan (derived demand),
maka ada beberapa parameter utama yang membangkitkan perjalanan yaitu pada level
mendasar adalah aktifitas sosial ekonomi dari masyarakat. Pola aktifitas ini tentunya akan
dikendalai atau terpola oleh aspek ruang dan waktu serta teknologi yang tersedia, sehingga

Penerapan kebijakan insentif dan dis insentif pada tingkat DKI


Konsep kebijakan ini mengacu kepada arah kebijakan pengembangan tata ruang DKI
yang tidak sesuai dengan tujuan awal yaitu pengembangan guna lahan diarahkan
pada sumbu Timur Barat yang berpusat di kawasan Barat dan Timur DKI Jakarta.
Dengan menerapkan konsep insentif dan dis insentif ini maka tujuan pengembangan
pada arah timur dan barat ini dapat didorong lebih cepat. Tentunya insentif harus
diberikan pada pengembangan ruang yang berorientasi dikawasan Barat dan Timur
dan dis insentif diberlakukan pada pengembangan ruang yang berorientasi pada
kawasan selatan, pusat dan utara. Pra sayarat utama untuk menerapkan kebijakan ini,
adalah ketersediaan akses yang baik dan memadai dari dan ke kawasan-kawasan ini.
Hal ini berimplikasi kepada prioritas pengembangan jaringan pelayanan transportasi
lebih kepada arah pergerakan timur-barat ini.

Berdasarkan situasi ini penerapan kebijakan pendukung cenderung membutuhkan waktu


yang cukup panjang untuk dapat terealisasi dan dilain sisi permasalahan bertambah terus.
Terlepas dari kendala yang dihadapi, dengan diterapkannya kebijakan pendukung ini, dari
hasil simulasi terlihat bahwa, bila standar pelayanan ideal dari kecepatan jaringan
(misalkan jaringan Arteri) dijadikan acuan, maka upaya yang bersifat sangat ekstensif ini
baik dari aspek pendanaan maupun pemanfaatan ruang ini memiliki peluang untuk
memberikan kinerja yang diharapkan. Situasi ini tentunya akan kembali memburuk lagi bila
faktor rentang waktu pelayanan (perioda setelah tahun 2030) turut diperhitungkan dimana
tingkat pertumbuhan permintaan yang cenderung bertambah, sehingga kinerja jaringan
akan turun kembali, sementara dilain sisi kebijakan yang diterapkan diharapkan dapat
bersifat langeng (sustain).

Penataan pengembangan ruang yang selaras dengan pola jaringan transportasi

Pemindahan beberapa aktifitas Pemerintahan Pemda DKI ke kawasan Timur dan


Barat
Berbagai aktifitas masyarakat sangat terkait erat dengan berbagai instansi
pemerintahan baik pada tingkat Pusat maupun Daerah, sehingga dapat dikatakan
instansi-instansi ini merupakan pusat atraksi dari pergerakkan masyarakat. Secara
geografis lokasi instansi-instansi ini berada di wilayah pusat Jakarta, sehingga
berdampak kepada konsentrasi berbagai aktifitas masyarakat pada kawasan yang
sama. Pada tingkat Pemda DKI, sesuai dengan statusnya sebagai Daerah Khusus,
maka otonomi berada pada tingkat Propinsi, sehingga berbagai kebijakan dan
kewenangan dominan pada unit-unit pemerintahan tingkat propinsi. Mengadopsi
V-6

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

konsep atau istilah gula dan semut, dimana keberadaan gula akan menentukan
arah pergerakkan semut, maka sebagai salah satu upaya untuk me redistribusikan
aktifitas dan pergerakkan masyarakat adalah dengan me realokasikan gula tersebut
ke kawasan yang diprioritaskan dalam hal ini untuk DKI adalah kawasan Timur dan
Barat.

Pengembangan Sub-center di wilayah Bodetabek yang didukung dengan


kebijakan insentif dan dis insentif pada tingkat Jabodetabek

Karena secara fungsi kewilayahan, DKI dengan wilayah pendukungnya, Bodetabek,


sudah merupakan suatu kesatuan yang sulit untuk dipisahkan, maka re distribusi
aktifitas dan pergerakkan masyarakat tidak hanya cukup pada tingkat DKI saja, namun
juga harus didukung oleh kawasan sekitarnya. Sehingga konsep pengembangan subcenter perlu lebih diberdayakan dengan didukung oleh konsep aksesibilitas yang baik
dan memadai serta kebijakan insentif dan dis insentif yang tepat. Namun tentunya
untuk meralisasikan konsep ini diperlukan suatu sinergi yang baik diantara
Pemerintahan Daerah yang terkait, dimana konsep-konsep kewenangan,
kepemerintahan dan lainnya merupakan prasayarat utama yang harus diselesaikan
terlebih dahulu.

Pada Gambar dibawah ini mengilustrasikan rencana prasarana angkutan massal di


DKI Jakarta.
Gambar V.3
Rencana Prasarana Angkutan Masal (Sumber: Studi SISTRADA DKI-2013)

Pemindahan Aktifitas Pemerintahan Pusat


DKI Jakarta memiliki situasi yang unik dimana juga berfungsi sebagai Ibu Kota NKRI,
sehingga pusat pemerintahan RI yang direfleksikan oleh instansi-instansi
pemerintahan juga berlokasi di DKI dan pada umumnya terkonsentrasi di wilayah pusat
Jakarta. Sistuasi ini merupakan pusat daya tarik lain bagi berbagai aktifitas
masyarakat, sehingga dengan melihat kondisi permasalahan transportasi DKI saat ini
dan ke depan, kebijakan pemindahan aktifitas pusat pemerintahan ini merupakan
sesuatu yang harus dipertimbangkan secara serius. Berbagai usulan lokasi telah
banyak diwacanakan, baik yang bersifat kompromistis yaitu tetap berada didekat
Jakarta maupun yang ekstrim yaitu memindahkan dari Pulau Jawa. Namun,
dimanapun lokasinya, penerapan kebijakan ini akan merubah pola aktifitas masyarakat
yang pada akhirnya akan berdampak kepada pola transportasi di DKI Jakarta.

f. Rencana Pengembangan Transportasi DKI Jakarta


1)

Jaringan Mass Rapid Transit (MRT) perlintasan Lebak Bulus Fatmawati Dukuh
Atas Kota/Kampung Bandan, perlintasan Timur Barat, dan perlintasan
penghubungnya.
Jaringan Kereta Lingkar Dalam Kota
Jaringan Kerete Komuter Jabodetabek
Jaringan Kereta menuju Bandara perlintasan Manggarai-Bandara Soekarno Hatta
Jaringan Kereta Api Barang pendukung Pelabuhan Tanjung Priok

Rencana Prasarana Angkutan Massal


Sistem jaringan Angkutan Massal yang akan dikembangkan terdiri dari 2 jenis yaitu
yang berbasiskan jalan dan berbasiskan rel. Adapun untuk jaringan Angkutan Massal
berbasiskan jalan meliputi:

2)

Pengembangan Sistem Prasarana Jalan


Pengembangan sistem prasarana jalan terdiri dari jaringan jalan arteri, jaringan jalan
kolektor dan jaringan jalan primer. Pengembangan jaringan jalan ini dimaksudkan
untuk meningkatkan luas jalan agar menambah aksesibilitas dan mengurangi
kemacetan.

Jaringan utama bus berjalur khusus


Jaringan utama bis besar
Jaringan angkutan pengumpan (feeder)

Sedangkan untuk jaringan Angkutan Massal berbasiskan rel meliputi:

V-7

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar V.4
Rencana Prasarana Jalan Arteri (Sumber: NA RTRW DKI 2030)

Prasarana Transportasi Darat


Dalam Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2012, arahan atau amanat mengenai sistem
jaringan transportasi darat ditujukan untuk mengurangi kemacetan melalui pengembangan
sistem jaringan pelayanan Lalu Lintas dan Angkutan Jalan (LLAJ) untuk angkutan massal,
sistem prasarana jalan, sistem perparkiran, sistem prasarana pedestrian dan sepeda, sistem
prasarana angkutan barang; dan sistem jaringan transportasi sungai dan penyeberangan.
Untuk mewujudkan sistem dan jaringan transportasi darat yang efisien, terpadu dan
menyeluruh ditetapkan target 60% (enam puluh persen) perjalanan penduduk menggunakan
angkutan umum dan meningkatkan kecepatan rata-rata jaringan jalan minimum 35 km/jam.
Pengembangan sistem jaringan pelayanan LLAJ untuk angkutan massal berbasiskan jalan
disesuaikan dengan hierarki jalan, terdiri atas jaringan utama bis berjalur khusus, jaringan
angkutan bis besar, dan jaringan angkutan pengumpan (feeder). Pengembangan sistem
jaringan pelayanan LLAJ untuk angkutan massal didukung dengan terminal angkutan antar
kota antar provinsi dan terminal angkutan multimoda dalam kota.

3)

Pengembangan Kebijakan lalu lintas


Gambar V.5
Rencana Pembatasan Lalu Lintas (Sumber: NA RTRW DKI 2030)

Pengembangan sistem prasarana jalan terdiri dari jaringan jalan arteri, jaringan jalan kolektor,
dan jaringan jalan lokal. Pengembangan sistem prasarana jalan diarahkan untuk
meningkatkan luas jalan agar menambah aksesibilitas dan mengurangi kemacetan.
Pengembangan jaringan jalan arteri dilakukan secara menerus dalam kesatuan sistem
orientasi untuk menghubungkan antar pusat kegiatan primer, antara pusat kegiatan primer
dengan pusat kegiatan sekunder, antar pusat kegiatan sekunder, antara pusat kegiatan primer
dengan pusat kegiatan sekunder dengan daerah sekitar, dan antara pusat kegiatan primer
dengan pusat kegiatan sekunder dengan bandar udara skala pelayanan sekunder dan
pelabuhan nasional dan/atau internasional. Pengembangan jaringan jalan kolektor untuk
menghubungkan pusat kegiatan sekunder dengan pusat kegiatan tersier dan/atau antar pusat
kegiatan tersier.
Pengembangan jaringan jalan kolektor ditetapkan dengan ketentuan sebagai menghubungkan
pusat kegiatan sekunder dengan pusat kegiatan tersier dan/atau antar pusat kegiatan tersier,
berupa jalan umum, melayani perjalanan jarak sedang, memungkinkan untuk lalu lintas
dengan kecepatan kendaraan rata-rata sedang, dan membatasi jumlah jalan masuk.
Pengembangan jaringan jalan lokal untuk menghubungkan pusat-pusat kegiatan tersier
dengan kawasan permukiman dan/atau antar kawasan permukiman. Pengembangan jaringan
jalan lokal ditetapkan dengan ketentuan sebagai menghubungkan pusat kegiatan tersier
dengan kawasan permukiman dan/atau antar kawasan permukiman, berupa jalan umum,
melayani perjalanan jarak pendek, kecepatan kendaraan rendah, dan frekuensi ulang alik
yang tinggi.
Pengembangan jaringan jalan arteri ditetapkan dengan ketentuan sebagai berikut:
a.

b.
c.
d.
e.
f.

dapat diimplementasikan pada permukaan secara layang antara lain pada koridor
Antasari-Blok M, Kampung Melayu-Tanah Abang, Kapten Tendean-Ciledug, Pasar
Minggu-Manggarai dan/atau di bawah tanah sesuai dengan hasil kajian lingkungan, sosial
dan ekonomi yang dilakukan sebelum pelaksanaan konstruksi;
berupa jalan umum yang melayani angkutan utama;
melayani perjalanan jarak jauh;
memungkinkan untuk lalu lintas dengan kecepatan rata-rata tinggi;
membatasi jumlah jalan masuk secara berdaya guna; dan
penerapan manajemen lalu lintas pada setiap lokasi akses keluar/masuk.
V-8

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Pengembangan sistem dan pola jaringan jalan arteri dapat dilakukan melalui penerapan
konsep jalan tol. Penerapan sistem dan pola jaringan jalan arteri menggunakan konsep tol
memenuhi ketentuan paling sedikit 12 (dua belas) koridor angkutan umum massal termasuk
sistem pengumpan yang terintegrasi sudah dioperasikan secara optimal, penerapan
pembatasan lalu lintas, strategi manajemen lalu lintas pada setiap rencana lokasi titik
keluar/masuk kendaraan telah disiapkan, dan konsep integrasi antara infrastruktur sistem
angkutan umum massal dengan koridor yang berhimpitan telah disiapkan. Pengembangan
sistem dan pola jaringan jalan arteri dapat dilaksanakan secara layang pada koridor tertentu
dan memiliki jalur khusus untuk angkutan massal. Pada RDTR dan PZ terdapat penambahan
rencana koridor angkutan umum massal pada jalur khusus menjadi 37 koridor.
Sistem perparkiran terdiri dari:
a.
b.
c.

parkir di badan jalan (on street parking);


parkir di luar badan jalan (off street parking); dan
fasilitas parkir perpindahan moda (park and ride).

Penataan parkir di badan jalan akan dihilangkan secara bertahap. Pelaksanaan parkir
dilakukan secara selektif memperhatikan kenyamanan pengendara dan pejalan kaki, serta
dampaknya terhadap kemacetan lalu lintas. Pengembangan parkir di luar badan jalan
diarahkan dengan membangun gedung-gedung atau taman parkir pada pusat-pusat kegiatan.
Pada kawasan-kawasan tertentu, sistem perparkiran diarahkan dengan mengembangkan
sarana parkir kawasan yang dapat dimanfaatkan untuk berbagai kegiatan dan/atau gedung.
Pengembangan sistem fasilitas parkir perpindahan moda (park and ride), dilakukan di pusat
kegiatan, stasiun angkutan jalan rel, shelter angkutan massal, dan terminal angkutan umum.
Pengembangan sistem prasarana pedestrian dan sepeda, diarahkan dengan ketentuan
berada di pusat kegiatan primer, pusat kegiatan sekunder, dan kawasan TOD, berada di
kawasan pariwisata, dan berada di kawasan permukiman. Pengembangan prasarana
pedestrian dan sepeda diintegrasikan dengan jaringan angkutan umum berikut fasilitas
pendukung dengan memperhatikan aksesibilitas penyandang cacat. Pengembangan sistem
prasarana angkutan berupa penyediaan terminal angkutan barang beserta fasilitas untuk
mendukung kawasan industri dan kegiatan ekspor dan impor dengan ketentuan berada di
kawasan pelabuhan dan industri atau pergudangan dan berada di kawasan jaringan jalan
arteri dekat dengan kawasan pelabuhan dan industri pergudangan.

Prasarana dermaga penyeberangan berlokasi di:


a.
b.
c.

dermaga Muara Angke;


dermaga Marina Ancol; dan
dermaga di Kawasan Reklamasi Pantura.

Prasarana Transportasi Perkeretaapian


Dalam Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2012, arahan atau amanat mengenai sistem
jaringan transportasi perkerataapian berupa angkutan massal berbasiskan rel, meliputi :
1. jaringan Mass Rapid Transit (MRT) lintas Lebak Bulus -Fatmawati-Dukuh Atas-Bundaran
Hotel Indonesia -Kota/Kampung Bandan, lintas Timur Barat, dan lintas penghubungnya;
2. jaringan Light Rail Transit (LRT);
3. jaringan Kereta Lingkar Dalam Kota;
4. jaringan Kereta Komuter Jabodetabek;
5. jaringan Kereta menuju Bandara lintas Manggarai-Bandara Soekarno Hatta;
6. jaringan Kereta Api Barang pendukung Pelabuhan Tanjung Priok;
7. penanganan perlintasan sebidang kereta api;
8. penanganan kawasan permukiman illegal di jalur kereta api; dan
9. pengembangan jalur kereta api eksisting menjadi multitrack.

V.4.2 Prasarana Telekomunikasi


Dalam Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2012, arahan atau amanat serta strategi kehijakan
mengenai sistem dan jaringan telekomunikasi, adalah mendorong peningkatan sistem
jaringan telekomunikasi yang merata untuk peningkatan daya saing kota Jakarta.
Pengembangan sistem dan jaringan telekomunikasi ditujukan untuk meningkatkan komunikasi
publik yang efektif, serta ketersediaan dan keterjangkauan informasi secara merata dan
pengembangan ekonomi informasi untuk menunjang mewujudkan Jakarta sebagai Ibukota
Negara dan kota jasa. Pengembangan sistem dan jaringan telekomunikasi dilakukan pada:
lapisan inti (core/backbone layer); lapisan distribusi (distribution layer); dan lapisan akses
(access layer). Pengembangan lapisan inti dilakukan dengan penempatan jaringan serat optik
di prasarana yang ada.

Rencana pengembangan sistem dan jaringan transportasi darat, diikuti dengan penerapan
manajemen lalu lintas dan pembatasan lalu lintas yang diimplementasikan secara bertahap di
kawasan tertentu dengan ketentuan terintegrasi dengan sistem angkutan umum massal dan
berada di kawasan perkantoran, perdagangan, dan jasa di pusat kota. Pembatasan lalu lintas
didukung dengan penerapan earmarking bagi peningkatan sistem transportasi kota dan
sistem angkutan umum.

1.

Pengembangan sistem dan jaringan transportasi sungai dan penyeberangan terdiri dari sistem
dan jaringan transportasi sungai dan sistem prasarana dermaga penyeberangan. Sistem dan
jaringan transportasi sungai dan penyeberangan berwujud alur sungai dan/atau kanal untuk
keperluan angkutan sungai dan/atau kanal dengan ketentuan memperhatikan debit sungai
dan/atau kanal saat musim hujan dan musim kemarau, tidak mengganggu upaya konservasi
air sungai dan kanal dan tidak mengganggu sistem pengendalian banjir.

3.

2.

Pengembangan jaringan serat optik dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut


mengintegrasikan dengan jaringan utilitas lain; memperhatikan rencana tata ruang; dan
memperluas jaringan untuk pemerataan pelayanan.
Pengembangan lapisan distribusi dan akses dilakukan melalui pengaturan sebaran
menara telekomunikasi secara proporsional, efisien dan efektif melalui pemanfaatan
menara secara bersama.
Pengembangan menara telekomunikasi ditetapkan dengan ketentuan sebagai berikut:
dapat diletakkan di permukaan tanah atau di atas gedung; memperhatikan aspek estetika
dan arsitektural kota Jakarta; memperhatikan keberadaan dan jarak dari menara
telekomunikasi yang sudah ada; integrasi dan pemanfaatan menara antara beberapa
operator secara bersama; dan memperhatikan jarak bebas dan jarak aman.

V-9

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Dalam RDTR dan PZ, Beberapa rencana strategis pada prasarana telekomunikasi, antara lain
pengembangan lapisan inti dengan penempatan jaringan serat optik, penyediaan CCTV dan
internet nirkabel, serta pengembangan menara telekomunikasi dense urban.
V.4.3 Prasarana Energi
Dalam Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2012, arahan atau amanat strategi kebijakan
mengenai sistem dan jaringan energi, adalah meningkatkan keandalan dan menjamin
ketersediaan pasokan energi dengan memperhatikan faktor konservasi dan diversifikasi
energi untuk memenuhi kebutuhan kota; dan mengembangkan kabel bawah laut dan energi
terbarukan untuk memenuhi kebutuhan listrik untuk pelayanan dasar dan peningkatan
kegiatan sosial ekonomi.

c.

2.

Pengembangan sistem dan jaringan energi ditujukan untuk menjamin keandalan dan
kesinambungan penyediaan pasokan energi bagi kebutuhan rumah tangga, jasa,
perdagangan, industri, dan transportasi dengan memperhatikan faktor konservasi dan
diversifikasi energi. Faktor konservasi energi memperhatikan aspek mitigasi terhadap
perubahan iklim dan pemanasan global. Pengembangan sistem dan jaringan energi meliputi:
sistem ketenagalistrikan; sistem prasarana bahan bakar gas; dan sistem prasarana bahan
bakar minyak.
1.

Pengembangan sistem ketenagalistrikan dilaksanakan berdasarkan arahan sebagai


berikut: membangun baru dan memperbaiki prasarana ketenagalistrikan yang sudah tidak
berfungsi baik secara bertahap dan berdasarkan skala prioritas sesuai rencana struktur
ruang; mengembangkan sumber daya energi ketenagalistrikan yang ramah lingkungan
dan pemanfaatan sumber energi terbarukan; mengembangkan kabel bawah laut untuk
mengoptimalkan pelayanan ketenagalistrikan di Kabupaten Administrasi Kepulauan
Seribu; meningkatkan keandalan dan kesinambungan pasokan listrik untuk
mengantisipasi beban puncak, banjir, dan gangguan pada sistem yang ada; dan
meningkatkan upaya penghematan energi oleh semua pengguna. Pengembangan sistem
ketenagalistrikan terdiri dari: pembangkit tenaga listrik; jaringan transmisi tenaga listrik;
dan sumber energi pembangkit tenaga listrik alternatif.
a.

b.

Pengembangan sistem pembangkit tenaga listrik ditetapkan dengan ketentuan


sebagai berikut: memperhatikan peningkatan kebutuhan kegiatan rumah tangga,
industri, perkantoran, perdagangan dan jasa serta transportasi; memperhatikan
kapasitas pemenuhan tenaga listrik pada saat beban puncak; dan berada di lokasi
aman terhadap kegiatan lain dengan memperhatikan jarak bebas dan jarak aman.
Pengembangan sistem jaringan transmisi tenaga listrik ditetapkan dengan ketentuan
sebagai berikut: mengintegrasikan dengan jaringan utilitas lain bila telah tersedia
sistem jaringan perpipaan terpadu atau tunneling terpadu bawah tanah; media
penyaluran tenaga listrik menggunakan kawat saluran udara, kabel bawah laut dan
kabel bawah tanah dengan memperhatikan aspek keamanan terhadap lingkungan
sekitar; berada di lokasi yang aman dari kegiatan lain dengan memperhatikan jarak
bebas dan jarak aman; melintasi kawasan permukiman kepadatan rendah, wilayah
sungai, laut, hutan, RTH, dan jalur transportasi sesuai rencana tata ruang; dan
memenuhi kebutuhan kawasan yang belum terlayani dengan tenaga listrik yang
memadai.

Pengembangan sumber energi pembangkit tenaga listrik alternatif ditetapkan dengan


ketentuan sebagai berikut: kapasitas penyediaan tenaga listrik dapat diandalkan dan
berkesinambungan; berada di lokasi yang aman dari kegiatan lain dengan
memperhatikan jarak bebas dan jarak aman; dan merupakan bagian kegiatan
pemanfaatan limbah dan pemanfaatan sumber energi alternatif lain.

Pengembangan sistem prasarana bahan bakar gas dilaksanakan berdasarkan arahan


sebagai berikut: mengembangkan jaringan pipa gas bawah tanah guna meningkatkan
pelayanan di kawasan industri, permukiman, perkantoran, perdagangan dan, jasa sesuai
rencana struktur ruang; mengembangkan fasilitas pengolahan migas hilir di perairan
Kepulauan Seribu untuk memenuhi kebutuhan pasokan (supply) gas dengan
memperhatikan aspek keamanan terhadap pelayaran dan dampaknya terhadap perairan;
membangun stasiun pengisian bahan bakar gas (SPBG) untuk melayani angkutan umum;
dan meningkatkan konversi energi dari bahan bakar minyak menjadi bahan bakar gas.
a.

b.

c.

Pengembangan sistem prasarana bahan bakar minyak dilaksanakan berdasarkan


arahan sebagai berikut: menyiapkan prasarana hilir untuk menjamin pasokan bahan
bakar minyak; menyediakan zona penyangga (bufferzone) dalam area depo bahan
bakar minyak dan menata ruang kawasan sekitar depo bahan bakar; dan
mengembangkan energi alternatif untuk mendorong diversifikasi bahan bakar.
Pengembangan sistem prasarana bahan bakar gas dan minyak meliputi: tempat
penyimpanan bahan bakar gas dan bahan bakar minyak; stasiun pengisian bahan
bakar gas dan minyak; dan jaringan pipa bahan bakar gas dan bahan bakar minyak.
Pengembangan jaringan pipa bahan bakar gas dan bahan bakar minyak ditujukan
untuk: menyalurkan bahan bakar gas dan bahan bakar minyak dari fasilitas produksi
ke kilang pengolahan dan/atau tempat penyimpanan; atau menyalurkan bahan bakar
gas dan bahan bakar minyak dari kilang pengolahan atau tempat penyimpanan ke
konsumen.

Dalam RDTR dan PZ, Beberapa rencana strategis pada prasarana energi, antara lain :
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.

pengembangan jaringan transmisi Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET);


pengembangan Saluran Koneksi Tegangan Tinggi (SKTT);
pengembangan Kabel Bawah Tanah atau Under Ground Cable (UGC);
pengembangan jaringan pipa supplai bahan bakar (gas/minyak);
pengembangan sumber energi lainnya berupa pemanfaatan solar cell;
pengembangan gardu induk; dan
pengembangan pembangkit listrik PLTU
pengembangan dan peningkatan Stasiun Pengisian Bahan Bakar Gas (SPBG).

V.4.4 Prasarana Drainase


Dalam Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2012, arahan atau amanat strategi kebijakan
mengenai sistem dan jaringan drainase, adalah memisahkan sistem drainase dan saluran air
kotor (sewerage) secara bertahap dan memperluas sistem pengelolaan air limbah;
meningkatkan sistem drainase yang terintegrasi secara hierarkis; mengembangkan prasarana
dan sarana pengendalian banjir; memperbaiki dan meningkatkan sistem drainase; dan
mengembangkan prasarana dan sarana pengendalian banjir dengan pemulihan dan
pengembangan situ dan waduk serta normalisasi sungai;

V-10

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Pengembangan sistem prasarana sumber daya air terdiri atas: sistem konservasi sumber
daya air; sistem pendayagunaan sumber daya air; dan sistem pengendalian daya rusak air.
1.

Pengembangan prasarana konservasi sumber daya air ditujukan untuk memelihara


keberadaan serta keberlanjutan sumber daya air yang memadai untuk memenuhi
kebutuhan makhluk hidup dan pengendalian penurunan tanah, diselenggarakan dengan
cara: melindungi dan melestarikan sumber air; mengendalikan penggunaan air;
mengelola kualitas air; dan mengendalikan pencemaran air. Pengembangan prasarana
konservasi sumber daya air dilaksanakan di sungai, danau, waduk, situ, rawa, cekungan
air tanah, sistem irigasi, daerah tangkapan air, kawasan suaka alam, kawasan pelestarian
alam, kawasan hutan, dan kawasan pantai.

2.

Pengembangan pendayagunaan sumber daya air ditujukan untuk memanfaatkan sumber


daya air secara berkelanjutan dengan mengutamakan pemenuhan kebutuhan
masyarakat. Pengembangan prasarana pendayagunaan sumber daya dilakukan dengan
memperhatikan penurunan tanah, dampak pemanasan global yang sedang dan/atau akan
terjadi, dan kecenderungan perubahan tata guna lahan di wilayah tangkapan air dan
Daerah Aliran Sungai (DAS).

3.

Pengembangan prasarana pengendalian daya rusak air ditujukan untuk meminimalkan


banjir dan genangan. Pengembangan prasarana pengendalian daya rusak air dilakukan
dengan memperhatikan penurunan tanah dan dampak pemanasan global yang sedang
dan/atau akan terjadi. Pengembangan prasarana pengendalian daya rusak air dilakukan
melalui tindakan mitigasi dan adaptasi yang dapat menurunkan potensi bencana.
Pengembangan prasarana pengendalian daya rusak air ditujukan untuk meningkatkan
kapasitas sungai/kanal, dilakukan berdasarkan arahan sebagai berikut:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.

membangun waduk/situ di wilayah yang tepat di DAS Ciliwung dan DAS lain untuk
menurunkan debit air di sungai;
normalisasi sungai, saluran, waduk, dan situ;
membangun sumur resapan dan lubang resapan biopori terutama pada daerah
tangkapan air yang mempunyai pororitas yang tinggi;
menerapkan secara bertahap kebijakan zero delta Q terhadap kegiatan
pembangunan;
menerapkan dan memperluas sistem polder di kawasan rendah yang rawan banjir
dan genangan;
meningkatkan peran serta masyarakat dalam pengendalian banjir dengan
mengembangkan sistem polder yang berbasis pada partisipasi masyarakat;
meningkatkan kapasitas aliran Kanal Banjir Barat dan Cengkareng Drain serta
pembangunan Cengkareng Drain II untuk kawasan bagian barat;
meningkatkan kapasitas Cakung Drain, Sungai Sunter dan pembangunan Kanal
Banjir Timur untuk kawasan bagian tengah dan timur;
menghubungkan Kanal Banjir Barat dan Kanal Banjir Timur;
mengembangkan prasarana drainase untuk meningkatkan kapasitas saluran mikro,
submakro dan makro dalam rangka mengantisipasi curah hujan dengan kala ulang
2(dua)sampai dengan 10 (sepuluh) tahunan untuk saluran mikro, 10(sepuluh) sampe
dengan 25 (dua puluh lima) tahunan untuk saluran submakro, dan 25 (dua puluh
lima)sampai dengan 100 (seratus) tahunan untuk saluran makro;

k.

4.

memonitor dan memelihara saluran secara berkala guna memastikan kapasitas dan
kinerja saluran yang ada sesuai kinerja dan standard yang telah
ditetapkan/direncanakan;
l. melaksanakan pembangunan menghadap sungai melalui pembangunan dan
pemeliharaan jalan inspeksi sungai/kali yang dapat ditingkatkan statusnya sebagai
jalan kolektor;
m. membangun tanggul laut dengan tingkat keamanan kala ulang 1000 (seribu) tahunan
yang dilaksanakan secara bertahap dan dapat ditempatkan pada kedalaman lebih
dari -8 m (minus delapan meter) di bawah permukaan laut;
n. pelebaran dan pendalaman muara sungai di Teluk Jakarta; dan
o. menyelaraskan pembangunan di kawasan reklamasi baru dengan sistem tata air di
Kota Administrasi Jakarta Utara;
Penataan dan penetapan trase dan garis sempadan kali/sungai, saluran, waduk dan situ
menurut fungsinya sebagai pengendali banjir, drainase, penggelontor, konservasi sumber
daya air serta prasarana transportasi sungai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42
dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut:
a.

meningkatkan rasio badan air yang mencakup saluran, kali, sungai, kanal, situ, dan
waduk;
b. mempertahankan sempadan sungai dan kanal sebagai RTH dan pengendali banjir;
dan
c. badan air berupa saluran, kali, sungai, kanal, situ, dan waduk tidak dapat diubah
fungsi dan peruntukannya.
Konsep rencana prasarana drainase dalam RDTR dan PZ, menyediakan terkait ruang semua
rencana prasarana drainase yang ada dalam Perda Nomor 1 Tahun 2012, namun seiring
dengan adanya penambahan informasi data dan analisis terdapat penambahan rencana
pembangunan deep tunnel yang termuat dalam RPJMD DKI Jakarta.
Konsep rencana prasarana drainase, diarahkan dalam konsep pengendalian banjir, meliputi:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.

peninggian dan penguatan tanggul di sepanjang garis;


pembangunan tanggul laut di batas terluar area reklamasi;
pembangunan terowongan bawah tanah (deep tunel) di sepanjang Sungai Ciliwung;
pembangunan sodetan yang menghubungkan Sungai Ciliwung-Kanal Banjir Barat-Kanal
Banjir Timur;
pemeliharaan dan peningkatan saluran makro;
penerapan sistem polder;
pemeliharaan dan peningkatan pompa air;
pemeliharaan pintu air;
pemeliharaan dan peningkatan kapasitas saluran submakro;
peningkatan kapasitas waduk/situ;
penerapan sumur resapan dalam;
penerapan biopori; dan
pemeliharaan dan peningkatan saluran mikro pada ruas jalan arteri, kolektor, dan jalan
lokal.

V-11

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


V.4.5 Prasarana Air Bersih
Dalam Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2012, arahan atau amanat mengenai sistem dan
jaringan air bersih, ditetapkan sebagai berikut:
1. Sistem dan jaringan air bersih berupa prasarana sumber air permukaan sebagai sumber air
bersih.
2. Pengembangan sistem dan jaringan air bersih diprioritaskan dengan sistem perpipaan,
melalui: pembangunan instalasi produksi air bersih, dan pengembangan jaringan atau
saluran air bersih.
3. Ketentuan pembangunan instalasi produksi air bersih dilakukan berdasarkan arahan
sebagai berikut:
a. meningkatkan kapasitas produksi air bersih dari sumber air wilayah sekitar untuk
memenuhi kebutuhan;
b. mengoptimalkan instalasi pengolahan air yang ada dan pembangunan instalasi
pengolahan baru;
c. mendorong terwujudnya rencana pembangunan waduk di bagian selatan Jakarta
sebagai pengendali banjir sekaligus sebagai pemasok air bersih; dan
d. memanfaatkan dan mengembangkan sumber air bersih alternatif.
4. Rencana pengembangan jaringan air bersih melalui:
a. percepatan penyediaan jaringan distribusi;
b. pengembangan jaringan distribusi air bersih ke wilayah barat, timur dan utara untuk
mendukung orientasi pengembangan kota Jakarta; dan
c. pelayanan air bersih di kawasan permukiman kumuh.
Dalam RDTR dan PZ, beberapa rencana strategis pada prasarana air bersih, antara lain :
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.

pengembangan sumber air baku dan/atau air curah berasal dari Waduk Jatiluhur;
pengembangan sumber air baku alternatif berasal dari Waduk Karian, Waduk Ciawi, dan
Waduk Retensi Tanggul Laut Multifungsi, Sungai Ciliwung, Kali Pesanggahan, Kali
Krukut, Kanal Banjir Barat dan sumber air lainnya;
pengembangan sumber air baku yang dialirkan melalui pipa transmisi;
penerapan sistem pemompaan;
pengembangan instalasi pengolahan air di Instalasi Pengolahan Air (IPA;
pemeliharaan dan peningkatan kapasitas reservoir;
peningkatan pipa primer; dan
pelaksanaan secara bertahap peningkatan kualitas air sehingga dapat diperuntukan
sebagai air minum.

3. Pengembangan sistem pengelolaan air limbah meliputi: pengelolaan air limbah industri;
dan pengelolaan air limbah domestik.
4. Pengelolaan air limbah industri dilaksanakan dengan sistem komunal atau sistem individual
sebelum dibuang ke badan air.
5. Pengelolaan air limbah domestik terdiri atas: sistem terpusat/perpipaan; sistem
komunal/modular; dan sistem setempat/individual.
6. Pengembangan pengelolaan air limbah domestik sistem terpusat diprioritaskan di kawasan
pusat Jakarta.
7. Lokasi instalasi pengolahan air limbah domestik sistem terpusat dimungkinkan secara
selektif berada pada Kawasan Terbuka Hijau Budi daya dan Kawasan Terbuka Biru tanpa
mengganggu fungsi utamanya.
8. Pengembangan instalasi pengolahan air limbah domestik sistem setempat, dilakukan di
Pulo Gebang (kawasan timur), Duri Kosambi (kawasan barat) dan kawasan selatan.
Dalam RDTR dan PZ, beberapa rencana strategis pada prasarana air limbah, antara lain :
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.

pemeliharaan dan peningkatan kapasitas jaringan air limbah industri;


pengembangan pembuangan air limbah terpusat (off site)
pembangunan baru atau peningkatan rumah pompa;
pemeliharaan dan peningkatan kapasitas jaringan pembuangan setempat (on site);
penerapan sistem komunal pada kawasan yang belum terlayani sistem terpusat (off-site);
pembangunan baru fasilitas pembuangan lumpur;
pemeliharaan dan peningkatan kapasitas Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL); dan
pemeliharaan dan peningkatan kapasitas Instalasi Pembuangan Air Kotor (IPAK).

V.4.7 Prasarana Persampahan


Dalam Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2012, arahan atau amanat mengenai sistem dan
jaringan persampahan, ditetapkan sebagai berikut:
1.

2.

V.4.6 Prasarana Air Limbah


Dalam Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2012, arahan atau amanat mengenai sistem dan
jaringan air limbah, ditetapkan sebagai berikut:

3.

1. Pengembangan sistem prasarana dan sarana pengelolaan air limbah dilaksanakan melalui
pemisahan antara sistem saluran drainase dan sistem pengelolaan air limbah yang
diselenggarakan secara bertahap.
2. Pengembangan sistem prasarana dan sarana pengelolaan air limbah diarahkan untuk
dapat dikembangkan menjadi alternatif sumber air bersih.

4.

Pengembangan sistem prasarana dan sarana pengelolaan sampah terdiri dari: prasarana
dan sarana pengelolaan sampah lingkungan dan kawasan; tempat penampungan
sementara (TPS); tempat pengolahan sampah terpadu (TPST); tempat pemrosesan akhir
(TPA); pengelolaan sampah drainase/sungai/waduk/situ/teluk; dan pengelolaan sampah
spesifik.
Pengembangan prasarana dan sarana sampah diarahkan pada peningkatkan efisiensi
dan efektivitas pelayanan dan menjaga kualitas lingkungan, dengan cara sebagai berikut:
meningkatkan peran serta masyarakat yang dilaksanakan melalui program 3R (reuse,
reduce, recycle) sejak dari sumbernya; mengembangkan prasarana sarana pengolahan
sampah dengan teknologi ramah lingkungan; dan mengembangkan prasarana dan
sarana pengangkutan sampah secara terpilah
Pengembangan prasarana dan sarana TPS dan TPST dikembangkan sebagai suatu
sistem multi simpul yang terbagi dalam beberapa kawasan atau zona pelayanan,
sehingga dapat meningkatkan kualitas dan jangkauan pelayanan pengelolaan sampah
serta mengurangi volume sampah yang harus dikirim ke TPA.
Prasarana dan sarana TPST dan TPA dapat dikembangkan untuk mengolah sampah
menjadi sumber energi pembangkit listrik alternatif dan pengomposan (composting) serta
menjadi produk-produk bermanfaat lainnya yang memungkinkan.

V-12

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


5.

Pengembangan prasarana dan sarana sampah lingkungan dan kawasan ditujukan untuk
memilah, menampung dan mengangkut sampah yang berasal dari kegiatan masyarakat.
6. Pengembangan prasarana dan sarana sampah lingkungan dan kawasan ditetapkan
dengan ketentuan sebagai berikut: tersedianya fasilitas pemilahan untuk meningkatkan
peran serta masyarakat dalam menangani sampah dan meningkatkan efektivitas program
3R (reuse, reduce, recycle); dapat dijangkau oleh angkutan sampah; memperhatikan
aspek estetika dan arsitektur lingkungan/ kawasan; memperhitungkan volume sampah
dan jangkauan pelayanan; mencegah perembesan air lindi ke dalam air tanah, mata air,
dan badan air; mengendalikan dampak akibat bau, lalat, tikus, dan serangga lainnya; dan
memperhitungkan dampak kesehatan terhadap lingkungan sekitarnya.
7. Pengembangan prasarana dan sarana TPS ditujukan sebagai tempat penampungan
sebelum sampah diangkut ke tempat pendauran ulang, pengolahan dan/atau tempat
pengolahan sampah terpadu (TPST).
8. Pengembangan prasarana dan sarana TPS ditetapkan dengan ketentuan sebagai berikut:
penyediaan lahan berlokasi di dekat /sekitar masyarakat yang dilayani; memperhatikan
aspek lingkungan dan estetika; memperhitungkan volume sampah dan jangkauan
pelayanan; mudah dijangkau kendaraan angkutan sampah; berada di lokasi aman
terhadap kegiatan lain dengan memperhatikan jarak bebas dan jarak aman; mencegah
perembesan air lindi ke dalam air tanah, mata air, dan badan air; memperhitungkan
dampak kesehatan terhadap lingkungan sekitar; dan mengendalikan dampak akibat bau,
lalat, tikus, dan serangga lainnya.
9. Pengembangan prasarana dan sarana TPST ditujukan sebagai tempat pelaksanaan
kegiatan pengumpulan, pemilahan, penggunaan ulang, pendauran ulang, pengolahan,
dan pemrosesan akhir sampah.
10. Pengembangan prasarana dan sarana TPST ditetapkan dengan ketentuan sebagai
berikut: dapat berupa fasilitas pengolahan antara (Intermediate Treatment Facility);
dilengkapi dengan teknologi tinggi, ramah lingkungan, dan hemat lahan; dilengkapi
dengan fasilitas pengolah limbah; dapat dikerjasamakan dengan daerah administrasi
sekitar; dapat melibatkan peran swasta dalam penyediaan dan/atau pengoperasian dan
pemeliharaan; memperhatikan rencana tata ruang provinsi, tata ruang kota administrasi
dan tata ruang kabupaten administrasi; memperhatikan aspek geologi tata lingkungan
lokasi dan sekitarnya; memperhatikan aspek sosial ekonomi masyarakat sekitar;
memaksimalkan kegiatan pengolahan dan/atau 3R (reuse, reduce, recycle) sampah yang
menghasilkan pendapatan (revenue); memperhatikan aspek kelayakan pembiayaan;
memperhatikan jarak pencapaian dan ketersediaan fasilitas yang ada; dan
memperhatikan kecukupan ketersediaan lahan termasuk untuk zona penyangga
(bufferzone).
11. Pengembangan prasarana dan sarana TPA ditujukan sebagai tempat memproses dan
mengembalikan sampah ke media lingkungan secara aman bagi manusia dan
lingkungan.
12. Pengembangan prasarana dan sarana TPA ditetapkan dengan ketentuan sebagai berikut:
dilengkapi teknologi tinggi, ramah lingkungan, dan hemat lahan; dilengkapi fasilitas
pengolah limbah; dikerjasamakan dengan daerah administrasi sekitar; melibatkan peran
swasta dalam penyediaan dan/atau pengoperasian dan pemeliharaan; memperhatikan
aspek geologi tata lingkungan lokasi dan sekitar; memperhatikan aspek sosial ekonomi
masyarakat sekitar; memperhatikan aspek kelayakan pembiayaan; memperhatikan jarak

13.

14.

15.
16.

pencapaian dan ketersediaan fasilitas yang ada; dan memperhatikan kecukupan


ketersediaan lahan termasuk untuk zona penyangga (bufferzone).
Pengembangan
prasarana
dan
sarana
pengelolaan
sampah
drainase/sungai/waduk/situ/teluk ditujukan untuk membersihkan badan air dari sampah
dan mencegah sampah menumpuk di daerah hilir dan Teluk Jakarta.
Pengembangan prasarana dan sarana pengelolaan sampah drainase /sungai/
waduk/situ/teluk ditetapkan dengan ketentuan sebagai berikut: memperhatikan volume
sampah dan fungsi ruang kawasan sekitar; memperhatikan ketersediaan lahan untuk
menampung sampah sementara yang memenuhi aspek lingkungan dan estetika;
memperhatikan dampak terhadap banjir; memperhatikan fungsi dan aspek fisik dari
badan air; dan memperhatikan aspek aksesibilitas angkutan sampah.
Pengembangan prasarana dan sarana sampah spesifik ditujukan untuk mencegah
pencemaran udara, tanah, dan air serta meningkatkan kualitas lingkungan.
Pengembangan prasarana dan sarana sampah spesifik ditetapkan dengan ketentuan
sebagai berikut: memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan dan pedoman
teknis; dilengkapi teknologi ramah lingkungan dan hemat lahan; memperhatikan aspek
geologi tata lingkungan lokasi dan sekitarnya; mencegah kebocoran dan/atau rembesan
ke media lingkungan; memperhatikan aspek sosial dan ekonomi masyarakat;
memperhitungkan dampak kesehatan terhadap lingkungan sekitar; berada di lokasi yang
aman terhadap kegiatan lain dengan memperhatikan jarak bebas dan jarak aman;
memperhatikan kecukupan ketersediaan lahan termasuk untuk zona penyangga
(bufferzone); dan dapat diintegrasikan dengan daerah administrasi sekitar.

Dalam RDTR dan PZ, beberapa rencana strategis pada prasarana persampahan, antara lain :
a.

penyediaan TPS dan/atau TPS-3R dengan dilengkapi prasarana pengolahan sampah


spesifik, yang ditujukan untuk tempat penampungan sementara dan/atau pengolahan
sampah sebelum diangkut ke TPST dan/atau TPA.

b.

rencana fasilitas pengolahan antara (Intermediate Treatment Facility - ITF) di Kelurahan


Marunda

V.4.8 Prasarana Jalur Dan Ruang Evakuasi Bencana


Dalam RDTR dan PZ, beberapa rencana terkait prasarana jalur dan ruang evakuasi bencana,
antara lain jalur evakuasi bencana terdapat pada ruas-ruas jalan utama; dan ruang evakuasi
bencana dengan memanfaatkan kawasan pusat pemerintahan, kawasan permakaman,
fasilitas sosial atau fasilitas umum dan kawasan rekreasi lainnya.
V.5

RENCANA KAWASAN YANG DIPRIORITASKAN PENANGANANNYA


Berdasarkan Permen PU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana
Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota, penetapan Sub BWP (dalam hal ini
BWP nya adalah administrasi kecamatan) yang diprioritaskan penanganannya merupakan
upaya dalam rangka operasionalisasi rencana tata ruang yang diwujudkan ke dalam rencana
penanganan kawasan yang diprioritaskan.

V-13

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Penetapan kawasan yang diprioritaskan penanganannya bertujuan untuk mengembangkan,
melestarikan, melindungi, memperbaiki, mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan,
dan/atau melaksanakan revitalisasi di kawasan yang bersangkutan, yang dianggap memiliki
prioritas tinggi dibandingkan kawasan lainnya. Kawasan yang diprioritaskan penanganannya
merupakan lokasi pelaksanaan salah satu program prioritas dari RDTR. Penetapan kawasan
yang diprioritaskan penanganannya berfungsi sebagai dasar penyusunan RTBL dan rencana
teknis pembangunan sektoral, dan dasar pertimbangan dalam penyusunan indikasi program
prioritas RDTR.
Penetapan kawasan yang diprioritaskan penanganannya ditetapkan berdasarkan tujuan
penataan kecamatan, nilai penting kawasan yang akan ditetapkan, kondisi ekonomi, sosialbudaya, dan lingkungan kawasan yang akan ditetapkan, daya dukung dan daya tampung
lingkungan hidup kecamatan, dan ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.
Penetapan kawasan yang diprioritaskan penanganannya ditetapkan dengan kriteria merupakan
faktor kunci yang mendukung perwujudan rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana,
serta pelaksanaan peraturan zonasi di kecamatan, mendukung tercapainya agenda
pembangunan dan pengembangan kawasan, merupakan kawasan yang memiliki nilai penting
dari sudut kepentingan ekonomi, sosial-budaya, pendayagunaan sumber daya alam dan/atau
teknologi tinggi, fungsi dan daya dukung lingkungan hidup, dan/atau memiliki nilai penting
lainnya yang sesuai dengan kepentingan pembangunan kecamatan; dan/atau merupakan
kawasan yang dinilai perlu dikembangkan, diperbaiki, dilestarikan, dan/atau direvitalisasi agar
dapat mencapai standar tertentu berdasarkan pertimbangan ekonomi, sosial-budaya, dan/atau
lingkungan.
Dalam RDTR dan PZ DKI Jakarta, kawasan yang diprioritaskan penanganannya ditetapkan
dengan pertimbangan sebagai berikut: Kawasan pusat kegiatan primer, sekunder, dan tersier,
Kawasan strategis nasional dan provinsi, Kawasan khusus, Kawasan yang didorong
perkembangannya, Kawasan yang ditentukan sebagai pelaksanaan program pemerintah, dan
Kawasan permukiman kumuh yang memerlukan penanganan melalui peremajaan
lingkungan/revitalisasi.

Penomoran blok dilakukan untuk memberikan kemudahan referensi (georeference), untuk


memudahkan penomoran blok dan mengintegrasikannya dengan daerah administrasi,
maka nomor blok peruntukan didasarkan pada kode pos (berdasarkan kelurahan/desa)
diikuti dengan 3 digit nomor blok. Nomor blok dapat ditambahkan huruf bila blok tersebut
dipecah menjadi beberapa subblok.
Penomoran blok berdasarkan
kode pos tiap kelurahan

13920

Kode kelurahan

001

001

Blok

Sub Blok

Sedangkan yang dimaksud dengan Subblok adalah pembagian fisik di dalam satu blok
berdasarkan perbedaan subzona.
V.6.2 Kegiatan dalam sub zona
Berdasarkan Permen PU Nomor 20 Tahun 2011, pengertian dari ketentuan kegiatan dan
penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi kegiatan dan penggunaan lahan yang
diperbolehkan, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat secara terbatas, kegiatan dan
penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan penggunaan lahan yang tidak
diperbolehkan pada suatu zona. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan
berdasarkan ketentuan maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang, ketentuan
dalam peraturan bangunan setempat, dan ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau
komponen yang dikembangkan.
Ketentuan teknis zonasi terdiri atas:

V.6

PERATURAN ZONASI

V.6.1 Pembagian Blok dan Sub Blok


Pembagian blok merupakan bagian dari penyusunan RDTR yang digunakan untuk analisis
pengelompokan pemanfaatan suatu wilayah dengan wilayah terkecil adalah kelurahan.
Pemberian kode ini juga akan mempemudah dalam merencanakan peruntukan untuk suatu
kawasan.
Blok Peruntukan tiap kecamatan dibagi menjadi 2 tahapan yaitu :
1. Delineasi Blok Peruntukan
sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan fisik yang nyata (seperti
jaringan jalan, sungai, selokan, saluran irigasi, saluran udara tegangan (ekstra) tinggi,
pantai, dan lain-lain), maupun yang belum nyata (rencana jaringan jalan dan rencana
jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana kota).
2. Penomoran Blok Peruntukan

1. Klasifikasi I = pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan


Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki sifat sesuai
dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah kabupaten/kota tidak dapat
melakukan peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain terhadap kegiatan dan
penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I.
2. Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas
Pemanfaatan bersyarat secara terbatas bermakna bahwa kegiatan dan penggunaan lahan
dibatasi dengan ketentuan sebagai berikut : pembatasan pengoperasian, baik dalam
bentuk pembatasan waktu beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona maupun
pembatasan jangka waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan,
pembatasan intensitas ruang, baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, maupun ketinggian
bangunan. Pembatasan ini dilakukan dengan menurunkan nilai maksimal dan meninggikan
nilai minimal dari intensitas ruang dalam peraturan zonasi, pembatasan jumlah
pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan telah ada mampu melayani kebutuhan, dan
V-14

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


belum memerlukan tambahan, maka pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau
diizinkan terbatas dengan pertimbangan-pertimbangan khusus.
3. Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu
Pemanfaatan bersyarat tertentu bermakna bahwa untuk mendapatkan izin atas suatu
kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu yang dapat
berupa persyaratan umum dan persyaratan khusus. Persyaratan dimaksud diperlukan
mengingat pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkungan
sekitarnya.
Contoh persyaratan umum antara lain dokumen AMDAL; dokumen Upaya Pengelolaan
Lingkungan (UKL) dan Upaya Pemantauan Lingkungan (UPL); dokumen Analisis Dampak
Lalu-lintas (ANDALIN); dan pengenaan disinsentif misalnya biaya dampak pembangunan
(development impact fee).
4. Klasifikasi X = pemanfaatan yang tidak diperbolehkan
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki sifat tidak
sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan dampak yang
cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya. Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk
dalam klasifikasi X tidak boleh diizinkan pada zona yang bersangkutan.
Penentuan I, T, B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi didasarkan
pada:
1. Pertimbangan Umum
Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan, antara lain kesesuaian
dengan arahan pemanfaatan ruang dalam RTRW kabupaten/kota, keseimbangan antara
kawasan lindung dan kawasan budi daya dalam suatu wilayah, kelestarian lingkungan
(perlindungan dan pengawasan terhadap pemanfaatan air, udara, dan ruang bawah tanah),
toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap peruntukan yang ditetapkan,
serta kesesuaian dengan kebijakan lainnya yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah
kabupaten/kota.
2. Pertimbangan Khusus
Pertimbangan khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan, kegiatan atau
komponen yang akan dibangun. Pertimbangan khusus dapat disusun berdasarkan rujukan
mengenai ketentuan atau standar yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang, rujukan
mengenai ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan rujukan mengenai
ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan.
Dalam RDTR dan PZ DKI Jakarta, ketentuan kegiatan dalam sub zona terbagi menjadi 4
(empat) kegiatan, yaitu
1. Kegiatan Diperbolehkan
Kegiatan diperbolehkan adalah kegiatan yang sesuai dengan pemanfaatan ruang yang
direncanakan dalam PZ.
2. Kegiatan Diizinkan Terbatas

Kegiatan diizinkan terbatas adalah kegiatan dengan ketentuan pembatasan dilakukan


melalui
penentuan
standar
pembangunan
serendah-rendahnya,
pembatasan
pengoperasian, dan/atau peraturan tambahan lainnya.
3. Kegiatan Diijinkan Bersyarat
Kegiatan yang diizinkan bersyarat adalah kegiatan dengan ketentuan persyaratan kegiatan
dilakukan berdasarkan persyaratan teknis dan dampak lingkungan yang ditimbulkan.
4. Kegiatan Diizinkan Terbatas dan Bersyarat
Kegiatan diizinkan terbatas dan bersyarat adalah kegiatan pada zona dan/atau sub zona
yang terkena ketentuan dalam kegiatan diizinkan terbatas dan kegiatan diizinkan bersyarat.
5. Kegiatan Tidak Diizinkan
Kegiatan tidak diizinkan adalah kegiatan dengan ketentuan kegiatan tidak sesuai dengan
pemanfaatan ruang yang direncanakan dalam PZ.

V.6.3 Intensitas Pemanfaatan Ruang


Berdasarkan Permen PU Nomor 20 Tahun 2011, pengertian dari ketentuan intensitas
pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai besaran pembangunan yang diperbolehkan
pada suatu zona yang meliputi:
1. KDB Maksimum;
KDB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan
air, kapasitas drainase, dan jenis penggunaan lahan.
2. KLB Maksimum;
KLB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan harga lahan, ketersediaan dan
tingkat pelayanan prasarana (jalan), dampak atau kebutuhan terhadap prasarana
tambahan, serta ekonomi dan pembiayaan.
3. Ketinggian Bangunan Maksimum; dan
4. KDH Minimal.
KDH minimal digunakan untuk mewujudkan RTH dan diberlakukan secara umum pada
suatu zona. KDH minimal ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau
peresapan air dan kapasitas drainase.
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang mendetailkan lebih lanjut intensitas pemanfaatan
ruang yang diatur dalam ketentuan umum peraturan zonasi pada RTRW kabupaten/kota, atau
juga bisa berisi sama dengan intensitas pemanfaatan ruang yang diatur dalam ketentuan
umum peraturan zonasi pada RTRW kabupaten/kota. Intensitas pemanfaatan ruang yang
terdapat dalam ketentuan intensitas pemanfaatan ruang dapat didetailkan kembali lebih lanjut
dalam RTBL.
Dalam RDTR dan PZ DKI Jakarta, intensitas pemanfaatan ruang meliputi: Koefisien Dasar
Bangunan (KDB); Koefisien Lantai Bangunan (KLB); Koefisien Tapak Basement (KTB);
V-15

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Ketinggian Bangunan (KB); dan Koefisien Dasar Hijau (KDH). Nilai intensitas pemanfaatan
ruang ditetapkan pada masing-masing sub zona yang didasarkan pada PSL, daya dukung
prasarana dan utilitas, kondisi batuan, tanah dan hidrologi.

1)

Dalam RDTR dan PZ juga memuat aturan Tata Cara Perhitungan Intensitas Pemanfaatan
Ruang, yaitu sebagai berikut:

3)

1. Daerah Perencanaan

4)

a.

Daerah Perencanaan yang selanjutnya disebut DP adalah lahan efektif yang dikuasai
dan/atau direncanakan.
b. DP untuk kegiatan pemanfaatan ruang dalam bentuk super blok, blok, sub blok dan
perpetakan/persil.
c. Satuan luas DP adalah meter persegi (m2).
d. Luas DP efektif ialah luas daerah kepemilikan lahan yang dikurangi luas lahan untuk
rencana jalan, saluran, dan/atau luas lahan jenis peruntukan lain yang (sesuai
ketentuan).
e. Lahan pedestrian dan/atau plaza dapat diperhitungkan pada perhitungan luas DP
efektif dan sekaligus dapat menggabung bagian DP yang terbelah oleh rencana
pedestrian dan/atau plaza tersebut, apabila jenis peruntukannya dapat digabungkan
sesuai ketentuan.
f. Apabila suatu DP dibelah oleh rencana jalan dan rencana jalan tersebut bersifat:
1)
Umum : maka luas DP dihitung masing-masing;
2)
Internal : maka luas DP dihitung secara utuh.
g. Sub DP pada perhitungan intensitas rata-rata dihitung seluas lahan per jenis
peruntukan atau perbatasan intensitas masing-masing yang berbeda pada
keseluruhan DP tersebut.
h. Gubernur DKI Jakarta mempunyai wewenang untuk menetapkan ketentuan khusus di
luar ketentuan yang berlaku atas suatu DP, misalnya menetapkan penggunaan DP
bruto untuk suatu proyek, dan ketetapan tersebut akan dituangkan melalui surat
Gubernur.
i. DP untuk kegiatan pemanfaatan ruang dalam bentuk superblok dibatasi sekurangkurangnya oleh dua buah jalan kolektor, atau sebuah jalan kolektor dengan prasarana
lain yang sejenis/setingkat sesuai dengan rencana tata ruang yang ditetapkan, yang di
dalamnya terdapat satu atau lebih pemanfaatan ruang dengan luas minimum 2 (dua)
Ha.
j. Pada DP superblok, Gubernur menetapkan diberlakukannya Panduan Rancang Kota
sebagai arahan perencanaan dan pengendalian pemanfaatan ruang,
k. Pada DP subblok dan blok, Kepala Dinas Tata Ruang menetapkan penataannya
sebagai bangunan tunggal/renggang, atau bangunan deret/rapat.
l. Perpetakan/persil yang tidak memenuhi bentuk dan luas sesuai ketentuan sub zona
namun masih dimungkinkan untuk dibangun, maka perpetakan/persil tersebut dapat
ditetapkan sebagai DP.
m. Penggabungan atau pemecahan perpetakan/persil dimungkinkan dengan ketentuan
batasan intensitas ruang tidak dilampaui dan memenuhi persyaratan teknis yang telah
ditetapkan dalam peraturan daerah ini.
n. Ketentuan tentang DP kawasan superblok meliputi:

2)

DP kawasan superblok harus dilengkapi dengan Panduan Rancang Kota yang


ditetapkan oleh Gubernur;
Panduan Rancang Kota harus mengacu pada pola intensitas ruang yang
ditetapkan didalam rencana tata ruang kota;
Penjabaran dan penerapan Panduan Rancang Kota dalam bentuk rencana tata
letak bangunan ditetapkan oleh Kepala Dinas Ruang atas nama Gubernur;
Rencana Tata Letak Bangunan, yang selanjutnya disebut RTLB, adalah peta
rencana pemanfaatan ruang dengan kedalaman peta skala 1 : 1000, yang
menggambarkan posisi bangunan atau kelompok bangunan dalam tiga dimensi
pada lokasi tertentu, yang merupakan lampiran Izin Pemanfaatan
Ruang/Ketetapan Rencana Kota, sesuai rencana tata ruang kota.
Gambar V.6 Daerah Perencanaan

V-16

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar V.7 Panduan Rancang Kota (UDGL)

a.
b.
c.

Batasan KDB ialah suatu nilai hasil perbandingan antara luas seluruh lantai dasar
bangunan dan luas daerah perencanaan
Batasan KDB dinyatakan dalam persen (%).
Perhitungan intensitas ruang yang berkaitan dengan perhitungan koefisien dasar
bangunan (KDB) dan koefisien lantai bangunan (KLB), ditetapkan dengan ketentuan
sebagai berikut:
1)
2)

3)

4)
d.
e.
2. Intensitas Pemanfaatan Ruang
a.

b.

c.
d.
e.
f.

Intensitas Pemanfaatan Ruang adalah besaran ruang untuk fungsi tertentu yang
ditentukan berdasarkan pengaturan Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar
Bangunan (KDB), Ketinggian Bangunan (KB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), Koefisien
Tapak Besmen (KTB), pada tiap kawasan bagian kota sesuai dengan kedudukan dan
fungsinya dalam pembangunan kota.
Intensitas pemanfaatan ruang merupakan hubungan antara: Koefisien Lantai
Bangunan (KLB), Koefisien Dasar bangunan (KDB), Ketinggian Bangunan (KB),
Koefisien Dasar Hijau (KDH), Koefisien Tapak Besmen (KTB), dan Jarak Bebas,
sesuai dengan Pola Sifat Lingkungannya sedemikian rupa sehingga merupakan suatu
kesatuan yang serasi.
Intensitas pemanfaatan Ruang dihitung terhadap DP.
Intensitas pemanfaatan Ruang dapat dihitung atas unit-unit pemilikan yang merupakan
gabungan atau pemecahan dari perpetakan atau persil.
Intensitas pemanfaatan ruang pada subzona merupakan batasan intensitas bangunan
subzona tersebut.
Batasan Intensitas Bangunan (BIB), yang terdiri atas:
1)
2)
3)
4)
5)

Perhitungan luas lantai adalah jumlah luas lantai yang diperhitungkan sampai
batas dinding terluar;
Luas lantai ruangan beratap yang mempunyai dinding lebih dari 1,20 (satu koma
dua) meter di atas lantai ruangan tersebut, dihitung penuh 100% (seratus
persen);
Luas lantai ruangan beratap yang bersifat terbuka atau mempunyai dinding tidak
lebih dari 1,20 (satu koma dua) meter di atas lantai ruang, dihitung 50% (lima
puluh persen) selama tidak melebihi 10% (sepuluh persen) dari luas denah yang
diperhitungkan sesuai dengan KDB yang ditetapkan;
Overstek atap yang melebihi 1,50 (satu koma lima) meter, maka luas mendatar
kelebihannya tersebut dianggap sebagai luas lantai denah;

Total luas lantai dasar yang diperkenan pada DP tersebut = batasan KDB (%) x luas
DP dengan satuan meter persegi (m2).
Apabila pada DP tersebut terdapat lebih dari satu nilai ketetapan batasan KDB, maka
batasan KDB yang berlaku adalah batasan KDB rata-rata yang rumusnya sebagai
berikut :
Batasan KDBR = (DP1 x KDB1) + (DP2 x KDB2) + ... + (DPn x KDBn)
(DP1 + DP2 +...+ DPn)

Batasan Koefisien Dasar Bangunan (KDB);


Batasan Koefisien Lantai Bangunan (KLB);
Batasan Ketinggian Bangunan (KB);
Batasan Koefisien Tapak Besmen (KTB);
Batasan Koefisien Daerah Hijau (KDH).

3. Koefisien Dasar Bangunan


V-17

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar V.8 Indeks Perhitungan Luas Rencana lantai Dasar

e.

Ketentuan pembebasan dari perhitungan KLB yang diberikan pada :


1)

2)
3)

Pembangunan Koridor/jembatan penghubung antar bangunan dengan lebar


minimal 4 meter dan dapat digunakan oleh pejalan kaki dan terbuka untuk
umum.
Lantai bangunan yang secara nyata digunakan untuk kepentingan umum secara
terus menerus paling sedikit 15 (lima belas) jam dalam sehari, dimulai dari pagi.
Penyediaan Lantai mekanikal, elektrikal, instalasi air dan ruang penunjang lain
termasuk juga ruang untuk sektor informal (pedagang kaki lima), selama tidak
melebihi 15% dari total luas lantai.

5. Ketinggian Bangunan
a.

b.
c.
d.

Ketinggian Bangunan yang selanjutnya disebut KB adalah jumlah keseluruhan lantai


bangunan dengan memperhatikan ketentuan tinggi ruang setiap lantai bangunan dan
ketinggian peil lantai dasar.
Batasan KB ialah suatu nilai yang menyatakan jumlah lantai maksimum pada DP
dalam satuan lantai (Lantai Dasar = Lantai-1).
Pengelompokan ketinggian bangunan dilakukan dengan memperhatikan keserasian,
pemanfaatan ruang maupun potensinya.
Pengelompokan ketinggian bangunan di DKI Jakarta terbagi atas 4 kelompok
ketinggian bangunan, yaitu:
1)
2)
3)
4)

e.

4. Koefisien Lantai Bangunan


a.

b.

Koefisien Lantai Bangunan yang selanjutnya disebut KLB adalah suatu nilai hasil
perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan dan luas DP, yang dinyatakan tanpa
satuan (seperti indeks).
Apabila pada DP tersebut terdapat lebih dari satu nilai ketetapan batasan KLB, maka
batasan KLB yang berlaku adalah batasan KLB rata-rata yang rumusnya sebagai
berikut:
Batasan KLBR =

d.

g.

h.

(DP1 x KLB1) + (DP2 x KLB2) + ... + (DPn x KLBn)


(DP1 + DP2 +....+ DPn)

c.

f.

Luas lantai bangunan yang digunakan untuk parkir tidak diperhitungkan dalam
perhitungan KLB, apabila tidak melebihi 50% (lima puluh persen) dari KLB yang
ditetapkan. Kelebihan dari batasan 50% (lima puluh persen) tersebut diperhitungkan
sebagai KLB.
Bangunan khusus parkir yang bukan merupakan bangunan pelengkap dari bangunan
utama, diperbolehkan dengan luas lantai bangunan mencapai 200% (dua ratus persen)
dari KLB yang ditetapkan sesuai kondisi lingkungan.

i.

j.
k.

Kelompok ketinggian bangunan rendah


Kelompok ketinggian bangunan sedang
Kelompok ketinggian bangunan tinggi
Kelompok ketinggian bangunan sangat tinggi

:
:
:
:

1 s/d 4 lantai;
5 s/d 8 lantai;
9 s/d 32 lantai;
> 32
lantai.

Ketinggian bangunan pada setiap subzona pemanfaatan ruang ditetapkan berdasarkan


intensitas ruang sebagaimana ditetapkan dengan Koefisien Lantai Bangunan (KLB),
Koefisien Dasar bangunan (KDB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), Koefisien Tapak
Besmen (KTB), Jarak Bebas, sesuai dengan Pola Sifat Lingkungannya (PSL).
Ketinggian bangunan lebih dari 32 (tiga puluh dua) lantai, diarahkan pada lokasi-lokasi
tengaran kota, sentra primer dan kawasan strategis yang telah memiliki nilai KLB sama
dengan 5 (lima) atau lebih.
Tinggi lantai dasar suatu bangunan dibolehkan mencapai ketinggian maksimum 1,20
(satu koma dua) meter di atas tinggi rata-rata tanah pekarangan atau tinggi rata-rata
jalan, dengan memperhatikan keserasian lingkungan.
Tinggi tanah pekarangan yang terdapat pada kemiringan yang curam atau perbedaan
tinggi yang besar pada tanah asli suatu perpetakan/persil, maka tinggi maksimum
lantai dasar ditetapkan berdasarkan jalan masuk utama dengan memperhatikan
keserasian lingkungan.
Apabila tinggi tanah pekarangan berada di bawah titik ketinggian (peil) bebas banjir,
maka dengan memperhatikan keserasian lingkungan, tinggi lantai dasar ditetapkan
setinggi maksimum 1,20 m dari peil banjir yang ditetapkan oleh instansi berwenang.
Ketinggian ruang pada lantai dasar disesuaikan dengan fungsi ruang dan arsitektur
bangunan yang direncanakan.
Jarak vertikal dari permukaan lantai dasar ke permukaan lantai 2 maksimum 10
(sepuluh) meter dan lantai bangunan ke lantai berikutnya, maksimum 5 (lima) meter.

V-18

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


l.

Lantai mezanine atau lantai pada ruang bangunan yang memiliki lantai ganda, dihitung
sesuai ketentuan intensitas ruang.
m. Terhadap bangunan tempat ibadah, gedung pertemuan, gedung pertunjukan, gedung
sekolah, bangunan monumental yang memiliki nilai arsitektur spesifik, gedung
olahraga, bangunan serba guna, bangunan industri dan bangunan sejenis lainnya tidak
berlaku ketentuan sebagaimana dimaksudkan pada 9.6.12.
n. Penggunaan ruang pada rongga atap pada atap miring tidak diperkenankan lebih dari
50% (lima puluh persen) dari luas lantai dibawahnya dan tidak diperhitungkan sebagai
tambahan ketinggian lantai bangunan.
o. Setiap bukaan pada ruang atap dibolehkan sepanjang tidak mengubah sifat dan
karakter arsitektur bangunannya.
p. Penggunaan ruang pada rongga atap pada atap diperhitungkan dalam ketentuan
intensitas ruang.
q. Ruang rongga atap hanya dapat diizinkan apabila penggunaannya tidak menyimpang
dari fungsi utama bangunan serta memperhatikan segi kesehatan, keamanan dan
keselamatan bangunan dan lingkungan.
r. Ruang rongga atap untuk rumah tinggal/hunian harus mempunyai penghawaan
pengudaraan dan pencahayaan yang memadai.
s. Ruang rongga atap dilarang digunakan sebagai dapur atau kegiatan lain yang beresiko
besar terjadinya kebakaran.
t. Pada kelompok ketinggian bangunan tinggi dan sangat tinggi diperbolehkan melebihi
batasan KB dengan tidak melampaui KLB.
u. Tinggi bangunan pada KKOP dihitung dalam satuan meter sesuai rekomendasi
instansi terkait.
6. Koefisien Tapak Besmen
a.

b.
c.

d.
e.

f.

7.

Koefisien Tapak Besmen yang selanjutnya disebut KTB adalah angka persentase luas
tapak bangunan yang dihitung dari proyeksi dinding terluar bangunan di bawah
permukaan tanah terhadap luas pada perpetakan/persil atau daerah perencanaan
yang dikuasai sesuai rencana tata ruang kota.
Luas lantai di bawah tanah diperhitungkan seperti luas lantai di atas tanah dengan
batasan KTB yang ditetapkan, kecuali penggunaan untuk parkir.
Batasan perhitungan luas ruang bawah tanah (besmen) yang melewati batas DP serta
yang berada di bawah prasarana kota dan pemanfaatan ruang terbuka hijau harus
mendapatkan persetujuan Gubernur.
KTB maksimal sebesar KDB.
Pelampauan KTB atas KDB diperkenankan pada kawasan yang jenuh air atau secara
geologi dan jenis tanah tidak dapat meresapkan air berdasarkan kajian geoteknik
dengan melakukan uji tanah.
Pada kasus KTB melampaui KDB, pemilik gedung diwajibkan menyediakan
penampungan air hujan di dalam kavling dan/atau tempat penyimpanan air hujan
berdasarkan perhitungan limpasan air hujan atau berdasarkan ketentuan yang berlaku.

c.
d.
e.

Batasan KDH pada masing-masing sub zona ditetapkan berdasarkan peta PSL.
Luas area yang diperhitungkan sebagai KDH adalah area yang tidak terbangun baik di
atas dan/atau di bawah permukaan tanah.
Apabila ada perkerasan dipermukaan area yang diperhitungkan sebagai KDH,
diwajibkan menggunakan struktur dan material yang meresapkan air.

V.6.4 Tata Bangunan Dan Ketentuan Tambahan


Berdasarkan Permen PU Nomor 20 Tahun 2011, pengertian dari Ketentuan tata bangunan
adalah ketentuan yang mengatur bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada
suatu zona.
Dalam RDTR dan PZ DKI Jakarta, termuat aturan Tata Bangunan dan Ketentuan Tambahannya,
sebagai berikut : Tata bangunan dan ketentuan tambahannya sebagai dasar dalam
perencanaan fisik suatu kawasan yang direncanakan wajib memenuhi persyaratan meliputi:
lahan perencanaan (LP); tata bangunan gedung (pagar; jarak bebas bangunan; ramp;
bangunan di bawah permukaan tanah; bangunan layang; dan bangunan tinggi); ketentuan
tambahannya (pemanfaatan ruang di atas permukaan air; pemanfaatan ruang sempadan
sungai; pemanfaatan ruang di atas dan di bawah permukaan air (perairan pantai/laut);
pemanfaatan ruang di bawah jalur tegangan tinggi; pemanfaatan ruang sekitar jalur tegangan
tinggi; dan proporsi luas lantai penggunaan campuran).
Berikut Adalah Tata Cara Perhitungan Tata Bangunan Dalam Pemanfaatan Ruang, yaitu :
1. Garis Sempadan Dan Jarak Bebas Bangunan
a.
b.
c.
d.

e.

Garis Sempadan Bangunan yang disingkat GSB adalah garis yang tidak boleh
dilampaui oleh bangunan ke arah GSJ yang ditetapkan dalam rencana kota.
Garis Sempadan Kali yang disingkat GSK adalah garis yang tidak boleh dilampaui oleh
bangunan ke arah rencana kali yang ditetapkan dalam rencana kota.
Satuan GSB dan GSK adalah meter (m).
Jika GSB lebih kecil dari persyaratan jarak bebas samping maka yang dipakai sebagai
patokan jarak bangunan terhadap garis sempadan jalan adalah persyaratan jarak
bebas samping tersebut.
Penentuan GSB mempertimbangkan:
1)
2)

f.

Besarnya GSB dihitung berdasarkan ketentuan :


1) Untuk peruntukan hunian horizontal KDB tinggi pada PSL padat dan
sangat padat untuk jalan < 12 m, yaitu ( x rumija -1) atau minimal
2 m.
2) Untuk peruntukan hunian horizontal KDB tinggi pada PSL kurang
padat dan tidak padat untuk jalan < 12 m yaitu x rumija.
3)

Untuk peruntukan hunian horizontal KDB rendah untuk jalan < 12 m,


yaitu ( x rumija + 1).

4)

Pengecualian ketentuan tersebut diatas diberlakukan untuk lahan


yang belum terbangun. Untuk yang sudah terbangun ketentuan ini
diberlakukan apabila melakukan rehabilitasi atau pembangunan

Koefisien Dasar Hijau


a.
b.

Batasan KDH ialah suatu nilai hasil pengurangan antara luas DP dengan luas proyeksi
tapak bangunan dan tapak basemen, dibagi luas DP.
Batasan KDH dinyatakan dalam satuan persen (%).

Ruang milik jalan.


Karakter kawasan .

V-19

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar V.9 Jarak Bebas dan Ketinggian Bangunan

baru.
g.

Besarnya GSB berdasarkan karakter kawasan sebagai berikut:


a. Kawasan pemugaran dan kota tua, besarnya GSB ditetapkan sesuai kondisi
bangunan saat ini, kecuali pada lahan kosong.
b. Kawasan shopping street yang udah berkembang, besarnya GSB ditetapkan
sesuai konsisi bangunan saat ini.

h.

Jarak bebas samping untuk tipe bangunan deret pada PSL sangat padat dan padat
mulai lantai pertama sampai dengan lantai ke delapan diperkenankan 0 (nol) dengan
memperhatikan pencahayaan dan keamanan, sedangkan jarak bebas samping untuk
ketinggian bangunan lebih dari delapan lantai mengikuti jarak bebas yang sudah
ditentukan.
i. Jarak bebas samping untuk tipe bangunan deret pada PSL kurang padat dan tidak
padat mulai lantai pertama sampai dengan lantai ke empat diperkenankan 0 (nol)
dengan memperhatikan pencahayaan dan keamanan, sedangkan jarak bebas samping
untuk ketinggian bangunan lebih dari delapan lantai mengikuti jarak bebas yang sudah
ditentukan.
j. Pada jalan/kali dengan lebar sampai dengan 18 m, GSB/GSK sebesar ( x rumija).
k. Pada jalan/kali dengan lebar lebih dari 18 m, GSB/GSK minimum 10 m.
l. GSB dan GSK pada kawasan pemugaran disesuaikan berdasarkan ketentuan yang
diberlakukan pada kawasan tersebut.
m. Jarak bebas ialah jarak minimum yang diperkenankan dari bidang terluar suatu massa
bangunan ke:
a. Garis sempadan jalan (GSJ);
b. Antar massa bangunan lainnya;
c. Pagar/batas lahan yang dikuasai; dan/atau
d. Rencana saluran, jaringan tegangan tinggi listri dan jaringan pipa gas dan
sebagainya:
n.
o.
p.

Jarak bebas bangunan dinyatakan dalam satuan meter (m).


Jarak bebas bangunan sangat terkait dengan ketinggian bangunan.
Rumus jarak bebas :
(Y)n = (3,50+n/2) m
n

: Jumlah Lapis

: Jarak Bebas (m)

q.

r.

s.

t.

u.

Jarak bebas samping maupun jarak bebas belakang pada bangunan


tunggal/renggang, ditetapkan 4 (empat) meter pada lantai dasar, dan pada setiap
penambahan lantai, jarak bebas di atasnya ditambah 0,50 (nol koma lima) meter dari
jarak bebas lantai di bawahnya sampai mencapai jarak bebas terjauh 15 (lima belas)
meter, kecuali bangunan rumah tinggal/hunian.
Ruang terbuka antara Garis Sempadan Jalan (GSJ) dan Garis Sempadan Bangunan
(GSB) atau Ruang Pengawasan Jalan (Ruwasja) digunakan sebagai unsur
penghijauan, daerah peresapan air hujan, utilitas umum dan/atau pedestrian, serta
dapat dimanfaatkan sebagai fasilitas keamanan dan reklame.
Bagian unsur bangunan yang dibolehkan pada Ruwasja, adalah sebagai berikut:
1)
Detail atau unsur bangunan akibat keragaman rancangan arsitektur dan tidak
digunakan sebagai ruang kegiatan;
2)
Detail atau unsur bangunan akibat rencana perhitungan struktur dan/atau
instalasi bangunan;
3)
Unsur bangunan yang diperlukan sebagai sarana sirkulasi orang dan kendaraan.
Tata Letak Bangunan di dalam perpetakan/persil atau daerah perencanaan harus
memenuhi ketentuan tentang jarak bebas, yang ditentukan berdasarkan jenis
pemanfaatan ruang detail dan ketinggian bangunan untuk bangunan diatas tanah dan
dibawah tanah atau besmen.
Untuk bangunan tunggal/renggang, sisi bangunan yang didirikan harus mempunyai
jarak bebas yang tidak dibangun pada kedua sisi samping kiri, kanan dan bagian
belakang yang berbatasan dengan pekarangan sebagaimana ditetapkan dalam
peraturan daerah ini.

V-20

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

b. Tipe Deret
w. Untuk bangunan kopel diperkenankan menempel hanya pada salah satu sisi kanan
atau kiri, dan pada sisi belakang bangunan harus mempunyai jarak bebas sesuai
dengan ketentuan.

a. Tipe Tunggal
Gambar V.10 Bangunan Tipe Tunggal dan Deret

v.

Untuk bangunan deret/rapat, pada sisi kanan dan kiri bangunan tidak ada jarak bebas
atau menempel dibatas persil, dan pada sisi belakang bangunan harus mempunyai
jarak bebas sesuai dengan ketentuan.

c. Tipe Kopel
x.

Pada kawasan PSL padat dan sangat padat, bangunan deret/rapat diperkenankan
sampai dengan ketinggian 8 lantai dengan ketentuan jarak bebas, ditetapkan sebagai
berikut:
V-21

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

1)
2)
y.

Jarak bebas samping lantai satu hingga lantai delapan adalah nol;
Jarak bebas samping lantai sembilan dan seterusnya sesuai dengan ketentuan
jarak bebas bangunan.

Pada kawasan PSL kurang padat dan tidak padat, bangunan deret/rapat
diperkenankan sampai dengan ketinggian 4 lantai dengan ketentuan jarak bebas,
ditetapkan sebagai berikut:
1)
Jarak bebas samping lantai satu hingga lantai empat adalah nol;
2)
Jarak bebas samping lantai lima dan seterusnya sesuai dengan ketentuan jarak
bebas bangunan.
z. Pada kawasan PSL padat dan sangat padat, bangunan kopel diperkenankan sampai
dengan ketinggian 8 lantai dengan ketentuan jarak bebas, ditetapkan sebagai berikut:
1)
Jarak bebas samping salah satu sisi yang menempel pada batas persil, lantai
satu hingga lantai delapan adalah nol;
2)
Jarak bebas samping salah satu sisi yang menempel pada batas persil, lantai
sembilan dan seterusnya sesuai dengan ketentuan jarak bebas bangunan.
. Pada kawasan PSL kurang padat dan tidak padat, bangunan kopel diperkenankan
sampai dengan ketinggian 4 lantai dengan ketentuan jarak bebas, ditetapkan sebagai
berikut:
1)
Jarak bebas samping salah satu sisi yang menempel pada batas persil, lantai
satu hingga lantai empat adalah nol;
2)
Jarak bebas samping salah satu sisi yang menempel pada batas persil, lantai
lima dan seterusnya sesuai dengan ketentuan jarak bebas bangunan.
3)
Jarak bebas bangunan tunggal/renggang untuk bangunan pada kawasan
pemugaran ditetapkan secara khusus.
. Pada bangunan rumah tinggal/hunian renggang, salah satu sisi samping bangunan
diperkenankan dibangun tanpa jarak bebas, dengan tetap memperhatikan keserasian
lingkungan.
. Pada dinding terluar lantai dua atau lebih, tidak boleh dibuat jendela, kecuali bangunan
tersebut mempunyai jarak bebas sebagaimana ditetapkan dalam peraturan daerah ini.
aa. Dalam hal dinding terluar bangunan rumah tinggal/hunian tidak memenuhi jarak bebas
yang ditetapkan, dibolehkan membuat bukaan penghawaan atau pencahayaan pada
ketinggian 2,0 (dua) meter dari permukaan lantai bersangkutan atau bukaan penuh
apabila dinding-dinding batas pekarangan yang berhadapan dengan bukaan tersebut
dibuat setinggi minimum 2,0 (dua) meter di atas permukaan lantai tingkat dan tidak
melebihi 7 (tujuh) meter dari permukaan tanah pekarangan.
bb. Pada dinding batas pekarangan yang terletak disamping dan/atau belakang yang
berbatasan dengan persil/perpetakan lain, tidak boleh dibuat bukaan dalam bentuk
apapun.
cc. Jarak bebas antara dua bangunan dalam suatu perpetakan/persil atau daerah
perencanaan, ditetapkan sebagai berikut:
a)
Dalam hal kedua-duanya mempunyai bidang bukaan yang saling berhadapan,
maka jarak antara dinding atau bidang tersebut minimum dua kali jarak bebas
yang ditetapkan;
b)
Dalam hal salah satu dinding yang berhadapan merupakan dinding tembok
tertutup dan yang lain merupakan bidang terbuka dan/atau berlubang, jarak
bebas antara dinding tersebut minimum satu kali jarak bebas yang ditetapkan;

c)

Dalam hal kedua-duanya memiliki bidang tertutup yang saling berhadapan, maka
jarak dinding terluar minimum setengah kali jarak bebas yang ditetapkan.

dd. Apabila suatu massa bangunan denahnya membentuk huruf U dan/atau huruf H
(dengan lekukan) dengan kedalaman lekukan melebihi Y, maka massa bangunan
tersebut dianggap sebagai dua massa bangunan, dan antara kedua massa tersebut
lebar minimum lekukan harus = Y. (Gambar 9.6)
Gambar V.11 Bangunan dengan Profil Denah H dan U

Y
Y

ee. Dalam hal GSB kurang dari jarak bebas yang ditetapkan, maka jarak bidang tampak
terluar dengan GSJ untuk lantai dasar sampai keempat adalah GSB, dan lantai kelima
atau lebih mengikuti ketentuan jarak bebas yang ditetapkan.
ff. Dalam hal GSB lebih besar dari jarak bebas yang ditetapkan, maka jarak bidang
tampak terluar dengan GSJ minimum adalah GSB.
gg. Jika bidang terluar bangunan lantai dasar sampai dengan lantai tertinggi puncak atap
merupakan dinding vertikal lurus, maka jarak bebas bangunan adalah 90% (sembilan
puluh persen) dari jarak bebas lantai tertinggi.
hh. Ketentuan cara membangun pada bangunan deret/rapat yang berkaitan dengan jarak
bangunan, ditetapkan sebagai berikut:
a)
Bidang dinding terluar tidak boleh melampaui batas pekarangan;
b)
Struktur dan pondasi bangunan terluar harus berjarak sekurang-kurangnya 10
(sepuluh) cm dari batas pekarangan, kecuali untuk bangunan rumah tinggal;
c)
Perbaikan atau perombakan bangunan yang semula menggunakan dinding
batas bersama dengan bangunan di sebelahnya, disyaratkan untuk membuat
dinding batas tersendiri di samping dinding batas lama.
V-22

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar V.13 Jarak Bebas Antar Massa Bangunan

ll.

Dalam hal GSB dan GSJ deret berhimpit, bangunan diperkenankan berhimpit dengan
GSJ sampai dengan lantai ke 4 (empat) dan lantai berikutnya mengikuti ketentuan
jarak bebas bangunan, serta di lantai dasar diharuskan membuat arcade selebar
minimum 3m.
mm. Pada bangunan deret/rapat, setiap kelipatan maksimum 15 (lima belas) meter ke arah
dalam, harus disediakan ruang terbuka bangunan untuk penghawaan dan
pencahayaan alami dengan luas sekurang-kurangnya 6 (enam) m serta tetap
memenuhi KDB yang berlaku.
kk. Pada bangunan rumah tinggal dan bangunan rumah toko/rumah kantor deret/rapat,
jarak bebas samping dibolehkan rapat pada dinding sebelahnya, sedangkan jarak
bebas belakang ditetapkan didalam ketentuan teknis pemanfaatan ruang detail
Perumahan.
ll. Hubungan kuantitatif antara ketinggian bangunan (KB), jarak bebas samping/belakang,
Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Dasar
Hijau (KDH), dan Koefisien Tapak Besmen (KTB) sesuai dengan Pola Sifat
Lingkungannya dijelaskan pada ketentuan intensitas masing-masing sub zona.
2.

Gambar V.14 Jarak Bebas Antar Massa Bangunan

JARAK BEBAS ANTARMASSA BANGUNAN DALAM SATU DAERAH PERENCANAAN


(DP)
a.
b.

Apabila kedua massa bangunan pada sisi yang berhadapan mempunyai dinding
berjendela/transparan, maka jarak bebas minimum = YA+YB (Gambar 9.7)
Apabila salah satu massa bangunan pada sisi yang berhadapan berdinding
masif/tanpa jendela dan massa bangunan lainya berdinding transparan, maka jarak
bebas minimum = 0,5 YA + YB (Gambar 9.8)
Gambar V.12 Jarak Bebas Antar Massa Bangunan

c.
d.

e.

f.

g.

Apabila kedua massa bangunan berdinding masif, maka jarang bebas = 0,5 YA + 0,5
YB (Gambar 9.9)
Apabila nilai jarak GSB-GSJ kurang dari Y, maka untuk :
1)
Ketinggian bangunan 4 lapis : jarak bebas minimum bidang terluar massa
bangunan dengan GSJ = Yn
2)
Ketinggian bangunan 4 lapis : jarak bebas minimum bidang terluar massa
bangunan dengan GSJ = nilai GSB.
Apabila dari denah lantai dasar sampai dengan denah lantai tertinggi antar massa
bangunan membentang bidang vertikal (yang lurus), maka jarak bebas antar massa
bangunan diberi reduksi sebesar 10% dari ketentuannya
Jarak bebas = Y / 2 ; - bila sudut bangunan membentuk sudut minimum 300 dengan
bidang pagar dan peruntukan di sebelahnya bukan perumahan, dinding bangunan
diperkenankan tidak masif.
Jarak Bebas antara Massa Bangunan dengan pagar, diatur sebagai berikut:
1)
Jarak bebas minimum = Y / 2 ; - bila dindingnya masif.
2)
Jarak bebas minimum = Y ; - bila berbatasan dengan pemanfaatan lahan
perumahan.

V-23

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar V.15 Jarak bebas Antara Massa Bangunan dengan Pagar

3.

JARAK BEBAS DAN OVERSTEK


a.

Dengan adanya overstek pada bangunan, dimensi lebar overstek sebagai lantai
bangunan, akan mempengaruhi penetapan posisi ketentuan jarak bebas, yang
ketentuannya dapat di uraikan sebagai berikut:
1)

2)

3)

4)

Lebar overstek tidak lebih dari 1,50 m dan bidang mendatarnya tidak digunakan
sebagai lantai bangunan, maka jarak bebas diperhitungkan dari as kolom paling
luar blok bangunan dimaksud;
Lebar overstek tidak lebih dari 1,50 m dan bidang mendatarnya digunakan
sebagai lantai bangunan, maka jarak bebas bangunan diperhitungankan dari
garis proyeksi bidang vertikal terluar overstek tersebut;
Lebar overstek lebih dari 1,50 m di mana bidang mendatarnya digunakan atau
tidak digunakan sebagai lantai bangunan, maka jarak bebas bangunan
diperhitungkan dari garis proyeksi bidang vertikal terluar overstek tersebut;
Lebar overstek bervariasi dan ada yang melebihi 1,50 m di mana bidang
mendatarnya digunakan atau tidak digunakan sebagai lantai bangunan, maka
jarak bebas diperhitungkan dari garis proyeksi bidang vertikal terluar overstek
dengan lebar overstek maksimum.
Gambar V.17 Jarak Bebas dan Overstek

h.

Jarak bebas antara massa bangunan dengan jaringan tegangan tinggi listrik, jarak
bebas minimum diatur sesuai Gambar 9.11.
Gambar V.16 Jarak Bebas Kabel Listrik Tegangan Tinggi

i.

Jarak bebas antara massa bangunan dengan platform jalan layang adalah Y
terhadap proyeksi platform jalan layang.
V-24

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


4.

5.

JARAK LANTAI KE LANTAI BANGUNAN


a.

Jarak vertikal dari permukaan lantai dasar ( atau disebut lantai-1 ) ke permukaan
lantai-2 maksimum 10 (sepuluh) meter.

b.

Jarak vertikal antar lantai selanjutnya maksimum 5 (lima) meter.

n.

o.

SARANA TRANSPORTASI VERTIKAL ANTAR LANTAI (RAMP KENDARAAN)


a.
b.

c.

Bangunan hanya berfungsi sebagai ramp kendaraan bermotor.


Lebar ramp lurus 1 (satu) arah minimum 3,00 m dan untuk 2 (dua) arah harus ada
pemisah minimum selebar 50 cm sehingga lebar minimum 6,50 meter (3,00 + 0,50 +
3,00) m.
Ramp Spiral 2 (dua) arah ditentukan jari-jari terpendek 4 m dengan lebar ramp
minimum 3,50 m setiap arah ada pemisah selebar 50 cm, sehingga lebar minimum 7,5
m (3,50 + 0,50 + 3,50) m. Bagi bangunan parkir yang menggunakan ramp spiral, maka
ketinggian bangunan tersebut tidak boleh melebihi 5 (lima) lapis.

Apabila bangunan ramp melintas/melayang di atas prasarana/lahan milik Pemerintah,


maka bangunan sebatas proyeksi batas prasarana/lahan dimaksud ke bangunan
tersebut menjadi milik Pemda DKI Jakarta.
Hak pengelolaan bangunan ramp dimaksud yang menjadi milik Pemda DKI Jakarta
dapat dimohonkan, dan hubungan kerja tentang pengelolaan tersebut harus
mendapatkan persetujuan Gubernur.
Gambar V.19 Bangunan Jalan dan Kendaraan layang

Gambar V.18 Dimensi Ramp Spiral

6.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
k.
l.

Radius terkecil ramp spiral minimum 4 m dari sisi terdalam lingkaran.


Sepanjang tepi platform bangunan harus diberi dinding pengaman (railing) setinggi 90
cm.
Sudut tanjakan dengan kemiringan minimum 1 berbanding 5 (12).
Bangunan ramp spiral secara menerus maksimum 5 lantai.
Ramp diluar bangunan minimum berjarak 3 m dari GSJ dan/atau 60 cm dari batas
persil/perpetakan.
Bangunan ramp dimaksud harus dilengkapi dengan penerangan dan rambu-rambu lalu
lintas yang memadai.
Bangunan ramp tersebut termasuk kategori sarana/prasarana, sehingga memperoleh
insentif dan tidak dihitung dalam perhitungan KDB dan KLB rencana.
Apabila bangunan ramp hanya berfungsi sebagai jalan internal, maka bangunan
tersebut tetap milik yang bersangkutan.
Ketentuan ramp pada bangunan bukan parkir adalah, sebagai berikut:
1)
2)

Apabila panjang ramp melebihi 15 m, harus disediakan satu buah landasan


(bordes) dengan panjang 3 m pada setiap jarak 15 m;
Permukaan lantai ramp harus diberi lapisan kasar atau anti slip.

PEDESTRIAN LAYANG DALAM PERSIL


a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
p.

q.

Bangunan pedestrian hanya berfungsi untuk sirkulasi pejalan kaki.


Lebar minimum pedestrian 4 m.
Bangunan harus beratap dan berdinding transparan.
Tinggi lorong di bawah bangunan dimaksud minimum 7 m dari muka tanah rata-rata.
Letak bangunan dimaksud harus dikonsultasikan terlebih dahulu dengan Dinas Tata
Ruang Provinsi DKI Jakarta.
Pemilihan jenis konstruksi harus dapat menjamin keamanan dan keselamatan pemakai
maupun yang lainnya.
Bangunan dimaksud diberi indeks 1,0 untuk perhitungan KDB dan indeks 0 (tidak
dihitung) untuk perhitungan KLB.
Apabila bangunan pedestrian melintas/melayang di atas prasarana/lahan milik
Pemerintah, maka bangunan sebatas proyeksi batas prasarana/lahan dimaksud ke
bangunan tersebut menjadi milik Pemda DKI Jakarta.
Hak pengelolaan bangunan pedestrian dimaksud yang menjadi milik Pemda DKI
Jakarta dapat dimohonkan, dan hubungan kerja tentang pengelolaan tersebut harus
mendapat persetujuan Gubernur.

m. Apabila bangunan ramp berfungsi sebagai jalan umum, maka bangunan dimaksud
menjadi milik Pemda DKI Jakarta.
V-25

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Gambar V.20 Bangunan Pederstrian Layang

untuk sektor informal, ruang tunggu/kantin sopir, pedagang K-5, sedangkan


penggunaan untuk hunian dilarang;
2)

b.
c.
d.

Gambar V.21 Pedestrian Layang

e.

f.

Utilitas dalam bumi berupa saluran pembawa air baku/bersih, saluran


pembuangan air limbah, jaringan listrik, jaringan telekomunikasi, jaringan gas,
dan lain-lain.

Bangunan besmen harus dapat memenuhi ketentuan batasan KTB dan KDH.
Dinding terluar bangunan besmen harus berjarak minimum 3 (tiga) meter dari GSJ,
pengaman saluran dan/atau persil/perpetakan.
Dinding terluar bangunan besmen pada persil/perpetakan kecil dengan lebar muka
bidang tanah maksimal 20 m, berjarak minimum 1(satu) meter dari GSJ, pengaman
saluran dan/atau persil/perpetakan lain serta tidak menimbulkan dampak negatif
terhadap persil/perpetakan sekitar.
Apabila bangunan besmen melintas di bawah prasarana/lahan milik Pemerintah, maka
bangunan sebatas proyeksi batas prasarana/lahan dimaksud ke bangunan tersebut
menjadi milik Pemda DKI Jakarta.
Hak pengelolaan bangunan besmen dimaksud yang menjadi milik Pemda DKI Jakarta
dapat dimohonkan, dan hubungan kerja tentang pengelolaan tersebut harus mendapat
persetujuan Gubernur.
Gambar V.22 Bangunan Di Bawah Muka Tanah

g.
7.

BANGUNAN DI BAWAH MUKA TANAH (BESMEN)


a.

Pemanfaatan ruang di bawah muka tanah (besmen) diarahkan untuk kegiatan yang
dapat mendukung fungsi fungsi sebagai berikut:
1)
Transportasi berupa terowongan jalan raya, terowongan kereta penumpang,
terowongan kereta barang, jalur pedestrian, fasilitas pendukung seperti
mekanikal/elektrikal, parkir, boiler dan sebaginya, komersial, dan/atau fasiitas

h.
i.
j.

Tinggi bangunan semi basement maksimum di bawah 1,20 m dari atas permukaan
tanah (peil untuk lokasi tersebut).
Jalur pergerakan di bawah muka tanah harus terintegrasi dengan pola pergerakan
transportasi di permukaan.
Jalur jaringan terowongan transportasi di bawah muka tanah diprioritaskan sejajar
dengan struktur jaringan jalan dan jaringan kereta api yang ada di muka tanah.
Bangunan besmen harus memenuhi persyaratan kesehatan, kenyamanan, keamanan,
dan keselamatan.
V-26

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


k.

Pembangunan utilitas di bawah muka tanah tidak menimbulkan penurunan kualitas


sumber daya air dalam tanah.
l. Apabila jaringan utilitas melewati atau memotong akuifer, kapasitas jaringan utilitas
harus dibatasi dan teknologi yang digunakan untuk pembangunannya harus
memperhatikan dampak dari teknologi tersebut.
m. Pembangunan utilitas di bawah muka tanah dirancang dalam bentuk terowongan
dimana komponen utilitas terlindungi oleh struktur bangunan terowongan.
n. Pembangunan utilitas di bawah muka tanah tidak membahayakan keamanan dan
keselamatan penduduk di permukaan.
o. Saluran pembawa air baku untuk air bersih, saluran pembawa air untuk pembangkit
listrik, dan saluran pembuangan air limbah dibuat dalam terowongan individu atau
terpisah.
p. Saluran drainase, pipa air bersih, kabel listrik, kabel telepon, dan pipa gas dapat
disatukan dalam satu terowongan atau terpadu.
q. Kedalaman bangunan besmen yang melebihi 16 (enam belas) m harus mendapat
persetujuan dari Gubernur.

h.

i.

j.

Perhitungan KDB dan KLB proyeksi bangunan tersebut yang berada pada lebih dari
satu daerah perencanaan (DP), secara proporsional dibebankan pada DP masingmasing.
Bagian proyeksi bangunan yang berada pada prasarana/lahan milik pemerintah
dan/atau saluran umum tidak diperhitungkan dalam KDB maupun KLB, namun sisanya
tetap diperhitungkan sesuai ketentuan.
Bagian proyeksi bangunan yang berada pada prasarana/lahan milik Pemerintah
dan/atau saluran umum harus diserahkan serta menjadi aset Pemerintah Daerah
Provinsi DKI Jakarta atas biaya pemohon, namun hak pengelolaan dapat dimohonkan
dan pembagian keuntungan harus mandapat persetujuan Gubernur.
Gambar V.24 Bangunan Komersial Layang

Gambar V.23 Bangunan Basement

Arcade

9.

BANGUNAN TINGGI
a.

8.

BANGUNAN KOMERSIAL LAYANG


a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.

Bangunan tersebut dapat berfungsi untuk komersial dan padestrian.


Lebar bangunan tersebut minimum 7 (tujuh) meter dan maksimum 12 (dua belas)
meter.
Tinggi bersih (tinggi kolong) minimum 7 (tujuh) meter dari muka tanah rata-rata pensil
tersebut.
Posisi/letak bangunan layang tersebut harus dikonsultasikan terlebih dahulu kepada
Dinas Tata Ruang Provinsi DKI Jakarta.
Pemilihan jenis konstruksi harus dapat menjamin keamaan, kenyamanan dan
keselamatan pemakai maupun yang lainnya.
Pemilihan desain, konstruksi, warna dan bahan harus sedemikian rupa sehingga dapat
selaras dengan massa-massa bangunan dan lingkungan disekitarnya.
Proyeksi bangunan tersebut pada muka tanah dan penjumlahan luas lantai dasar
massa bangunan yang lain di dalam daerah perencanaan (DP) tersebut, harus dapat
memenuhi ketentuan KDB yang ditetapkan, demikian juga pada perhitungan KLB-nya.

b.
c.
d.

e.
f.

Bangunan yang karena sifat penggunaannya dan/atau mempunyai ketinggian Lebih


dari 4 lantai harus dilengkapi dengan sistem transportasl vertikal (lift) kecuali untuk
rumah susun murah;
Minimum satu diantara lift yang disediakan harus berfungsi sebagat lift kebakaran.
Penggunanan eskalator menerus hanya dapat diperkenankan untuk menghubungkan
dari lantai ke lantai sampai dengan ketinggian maksimum 4 lantai.
Setiap eskalator harus dilengkapi dengan alat pengaman serta pencegah bahaya
menjalarnya api dan asap pada saat kebakaran, kecuali eskalator sebagai
penghubung utama dari lantai dasar ke lantai kedua atau dengan lantai mezanine pada
tingkat yang sama.
Perletakan sisi eskalator terhadap unsur bangunan lainnya harus diberi jarak minimal
20 cm.
Ruang utilitas di atas atap (penthouse) hanya digunakan sebagai ruang untuk
melindungi alat-alat, mekanikal, elektrikal, tangki air, cerobong (shaft) dan fungsi lain,
yang merupakan ruang pelengkap bangunan. Ketinggian ruangan tidak boleh melebihi
2,40 m diukur secara vertikal dari pelat atap bangunan, kecuali untuk ruang mesin lift
atau ruang keperluan teknis lainnya yang diperkenankan lebih sesuai dengan
keperluan.

V-27

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


g.

Bangunan umum yang melebihi ketinggian 4 lantai harus menyediakan cerobong


(shaft) untuk elektrikal, pipa-pipa saluran air bersih dan kotor, saluran telekomunikasi
dan saluran surat (mailchute) sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan.
h. Bangunan rumah susun yang melebihi ketinggian 4 lantai selain persyaratan yang
ditentukan, perlu dilengkapi juga dengan cerobong sampah.
i. Setiap bangunan dengan ketinggian 8 lantai atau lebih harus menyediakan tempat
untuk evakuasi dari bahaya kebakaran.
j. Bangunan tertentu yang menyediakan landasan helikopter (helipad) di atas pelat atap
tidak menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan sekitar.
k. Atap bangunan yang digunakan sebagai landasan helikopter (helipad) harus
mempunyai luas landasan helikopter (helipad) 7 m kali 7 m, dengan ruang bebas di
sekeliling landasan rata-rata 5 m, atau ditentukan lain oleh instansi berwenang.
l. Daerah landasan heiikopter (helipad) dan sarana jalan keluar harus bebas dari cairan
yang mudah terbakar.
m. Landasan helikopter (helipad) di atas atap dapat dicapai dengan tangga khusus dari
lantai di bawahnya.
n. Curahan hujan yang langsung dari atap atau pipa talang bangunan, tidak boleh jatuh
ke luar batas pekarangan dan harus dialirkan ke sumur resapan pada
persil/perpetakan masing-masing.
o. Ketentuan teknis tentang sumur resapan diatur dalam Peraturan Gubernur Provinsi
DKI Jakarta.
10. PEMANFAATAN RUANG DI ATAS DAN BAWAH PERMUKAAN AIR
a.

Bangunan yang dibangun di atas atau di dibawah permukaan air pada kawasan
perairan dipinggir pantai harus memenuhi persyaratan:
1)
2)
3)

4)
5)
b.
c.

Sesuai dengan kebijakan dan arahan rencana tata ruang bagian daratnya;
Aman terhadap pengaruh negatif pasang surut;
Penggunaannya tidak mengganggu keseimbangan lingkungan, tidak
menimbulkan perubahan arus air yang dapat merusak lingkungan sekitarnya dan
tidak menimbulkan pencemaran;
Penghawaan dan pencahayaan harus memenuhi persyaratan kesehatan pada
setiap jenis bangunan sesuai dengan fungsi bangunan;
Ruangan pada ruang bawah air harus memiliki sarana khusus bagi keamanan
dan keselamatan pemakai bangunan.

Bangunan sebagaimana yang dimaksud ayat (1) pasal ini diperkenankan hanya untuk
fungsi sarana rekreasi dan olah raga.
Bangunan yang dibangun di atas atau di dibawah permukaan air pada kawasan
perairan di pinggir pantai pasal ini harus mendapatkan persetujuan Gubernur.

d.

Daerah Manfaat Sungai adalah mata air, palung sungai dan daerah sempadan yang
sudah dibebaskan.

e.

Daerah Penguasaan Sungai adalah dataran banjir, daerah retensi, bantaran dan/atau
daerah sempadan yang tidak dibebaskan.

12. PEMANFAATAN RUANG SEMPADAN SUNGAI


a.

1)
2)
3)
4)
5)
6)

Garis Sempadan Sungai adalah garis batas luar pengaman sungai.

b.

Daerah Sempadan Sungai adalah kawasan sepanjang kiri kanan sungai termasuk
sungai buatan yang mempunyai manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian
fungsi sungai dan laut untuk pemanfaatan fungsi kota.

c.

Daerah Sempadan Waduk adalah kawasan tertentu sekeliling waduk dan situ yang
mempunyai manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian waduk dan situ.

Untuk budidaya pertanian dengan jenis tanaman yang diizinkan;


Untuk kegiatan niaga, sebagai penunjang pariwisata;
Untuk pemasangan papan reklame, papan penyuluhan dan peringatan serta
rambu rambu pekerjaan;
Pemasangan rentangan kabel listrik, kabel telepon, dan pipa air minum;
Untuk pemancangan tiang atau pondasi prasarana jalan atau jembatan baik
umum maupun kereta api;
Untuk menyelenggrakan kegiatan kegiatan yang bersifat sosial dan tidak
menimbulkan dampak merugikan bagi kelestarian dan keamanan fungsi fisik
sungai, waduk, dan situ;
a)

b.
c.

Untuk pembangunan prasarana lalu lintas air dan bangunan pengambilan


dan pembuangan air.

Pemanfaatan ruang sempadan sungai dapat dikenakan kontribusi pemeliharaan


daerah manfaat sungai yang ditetapkan dengan peraturan Gubernur.
Penetapan dan batas daerah penguasaan sungai ditetapkan oleh peraturan yang
berlaku.

13. PEMANFAATAN RUANG DI BAWAH JALUR TEGANGAN TINGGI


a.
b.

c.

d.

11. PEMANFAATAN RUANG SEKITAR TEPI AIR


a.

Pemanfaatan ruang sempadan sungai ditetapkan sebagai berikut:

Jalur Tegangan Tinggi terdiri dari : Saluran Udara Tegangan Tinggi (SUTT) dan
Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET).
Pengaturan pemanfaatan ruang di bawah SUTT dan SUTET bertujuan untuk
melindungi keamanan jalur tegangan tinggi dari kegiatan yang dapat merusak atau
mengganggu sistem jaringan listrik SUTT dan SUTET serta melindungi masyarakat
dari dampak yang ditimbulkan SUTT dan SUTET terhadap kesehatan manusia.
Saluran Udara Tegangan Tinggi (SUTT) adalah saluran tenaga listrik yang
menggunakan kawat penghantar di udara dan digunakan untuk penyaluran tenaga
listrik dari pusat pembangkit ke pusat beban dengan tegangan di atas 35 KV sampai
dengan 245 KV sesuai standar.
Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET) adalah saluran tenaga listrik yang
menggunakan kawat penghantar di udara dan digunakan untuk penyaluran tenaga
listrik dari pusat pembangkit ke pusat beban yang lebih jauh dengan tegangan di atas
245 KV sesuai standar.

14. PEMANFAATAN RUANG SEKITAR JALUR TEGANGAN TINGGI


a.

Ketentuan pemanfaatan lahan yang dilalui jalur dan di sekitar menara SUTT dan
SUTET adalah sebagai berikut:
1)

Tanah, bangunan dan tanaman yang dibebaskan untuk tapak menara diganti
rugi sesuai ketentuan yang berlaku;
V-28

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ

b.

c.

d.

e.

2)

Tanah, bangunan dan tanaman di luar tapak menara yang berada di bawah
sepanjang jalur SUTT dan SUTET tidak perlu dibebaskan;

3)

Tanah, bangunan dan tanaman yang berada di bawah sepanjang jalur SUTT
atau SUTET sebagai ruang aman tetap digunakan oleh pemiliknya sesuai
dengan rencana tata ruang;

4)

Ruang bebas adalah ruang sekeliling penghantar SUTT atau SUTET, yang harus
dibebaskan dari kegiatan orang, makhluk hidup lainnya maupun benda apapun,
yang besarnya ditentukan berdasarkan tegangan, tekanan angin dan suhu kawat
penghantar.

Ketinggian bangunan yang diperkenankan untuk di kembangkan pada ruang aman


dibatasi sampai dengan batas ketinggian ruang aman yang diperkenankan sesuai
dengan tegangan, tekanan angin dan suhu kawat penghantar.
Ketentuan tentang Jarak Bebas Minimum Antara Penghantar SUTT dan SUTET
dengan Tanah dan Benda Lain ditetapkan dalam tabel Jarak Bebas Minimum Antara
Penghantar SUTT dan SUTET dengan Tanah dan Benda Lain seperti terlihat dalam
lampiran IV peraturan daerah ini.
Ruang aman dapat dibentuk sedemikian rupa sehingga lahan/ruang yang ada dapat
dimanfaatkan secara maksimum untuk berbagai kepentingan, dengan menetapkan
ketinggian menara sedemikian rupa sehingga kuat medan listrik dan medan magnet
yang dibangkitkan SUTT atau SUTET berada di bawah ambang batas yang
direkomendasikan.
Pada SUTT dan SUTET yang ditanam di bawah tanah, maka pemanfaatan ruang pada
jalur SUTT dan SUTET tersebut harus dimanfaatkan sebagai ruang terbuka hijau tanpa
pohon berbatang keras yang akarnya dapat mengganggu saluran tegangan tinggi.

1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
b.

3)
c.

d.

Tinggi pagar batas pekarangan sepanjang pekarangan samping dan belakang untuk
bangunan renggang maksimal 3 m di atas permukaan tanah pekarangan dan apabila
pagar tersebut merupakan dinding bangunan rumah tinggal bertingkat atau berfungsi
sebagai pembatas pandangan, maka tinggi tembok maksimal 7 m dari permukaan
tanah pekarangan.

b.

Tinggi pada GSJ dan antar GSJ dengan GSB pada bangunan rumah tinggal maksimal
1,50 m di atas permukaan tanah, dan untuk bangunan bukan rumah tinggal termasuk
untuk bangunan industri maksimal 2 m di atas permukaan tanah pekarangan.

c.

d.
e.

Pagar pada GSJ sebagaimana dimaksud pada ayat 9.25.3, harus tembus pandang,
dengan bagian bawahnya dapat tidak tembus pandang maksimal setinggi 1 m di atas
permukaan tanah pekarangan.
Pintu pagar pekarangan dalam keadaan terbuka tidak boleh melebihi GSJ.
Untuk bangunan-bangunan tertentu Gubernur Kepala Daerah dapat menetapkan lain.

16. PENYELENGGARAAN REKLAME


a.

e.

9)
10)
11)
12)
13)
14)
15)
16)

Udara;
Suara;
Film/slide;
Peragaan;
Neon Box;
Neon Sign;
Balon udara;
Lainnya

Peletakan Reklame dapat ditempatkan pada :


1)
Reklame di halaman yang berkonstruksi.
2)
Reklame menempel bangunan.
a)
b)

15. PAGAR
a.

Papan/billboard;
Megatron;
Videotron;
Electronic Display;
Kain;
Melekat (sticker);
Selebaran;
Berjalan (termasuk pada
kendaraan);

Reklame dengan sticker


Reklame menempel dengan konstruksi

Reklame di atas bangunan.

Batasan teknis penyelenggaraan reklame di halaman yang berkonstruksi.


1)
Pola persebaran reklame disesuaikan dengan kategori jalan yang ditetapkan
oleh peraturan yang berlaku yang menyangkut ukuran dan format bidang
reklame.
2)
Penyebaran perletakan reklame harus memperhatikan etika, estetika, keserasian
bangunan dan lingkungan sesuai dengan rencana kota.
Batasan teknis penyelenggaraan reklame menempel bangunan.
1)
Reklame dengan sticker disesuaikan dengan keserasian bangunan dan
ketentuan maksimal sesuai pola persebaran.
c)
Reklame menempel dengan konstruksi diselenggarakan serasi dengan
bangunan, diletakan pada bidang masif dengan ukuran maksimal sesuai
dengan kategori kawasan :
d)
Pada kawasan padat, luas maksimal bidang reklame adalah 75% luas
bidang masif tempat perletakan.
e)
Pada kawasan sedang, luas maksimal bidang reklame adalah 25% luas
bidang masif tempat perletakan.
1.
Pada kawasan tidak padat, luas maksimal bidang reklame adalah
10% luas bidang masif tempat perletakan.
Batasan teknis penyelenggaraan reklame di atas bangunan.
2)
Dapat diselenggarakan pada ketinggian lantai bangunan yang diatur dalam
peraturan yang berlaku.
3)
Merupakan papan informasi nama gedung, logo dan kegiatan yang berjalan di
dalam bangunan.
4)
Tinggi tiang kaki penyangga bidang reklame adalah 1/3 tinggi bidang reklame.
5)
Tinggi maksimal 10 meter dengan lebar maksimal sesuai lebar bidang bangunan.

Jenis reklame yang dapat ditempatkan pada media luar ruang meliputi;

V-29

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


V.6.5 Teknik Pengaturan Zonasi
Dalam RDTR dan PZ, aturan teknik pengaturan zonasi (TPZ) bertujuan untuk memberikan
fleksibilitas penerapan aturan zonasi pada sub zona. Penerapan TPZ sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) diberlakukan pada zona TPZ meliputi bonus; pengalihan hak membangun atau
TDR; rawan banjir dan genangan; permufakatan pembangunan; khusus; pengendalian
pertumbuhan; pelestarian cagar budaya dan sejarah; dan pertampalan aturan atau overlay
dengan kode h.
Zona TPZ bonus merupakan zona yang diberikan peningkatan luas lantai bangunan (KLB)
kepada masyarakat. Zona TPZ bonus diarahkan pada lokasi yang meliputi berada di pusat
kegiatan primer, pusat kegiatan sekunder, dan kawasan strategis provinsi kepentingan
ekonomi; berada pada kawasan campuran yang diarahkan untuk menjadi kawasan terpadu
kompak dengan pengembangan konsep TOD; berada pada lokasi kawasan yang memiliki
fungsi sebagai fasilitas parkir perpindahan moda (park and ride); dan berada pada lokasi
pertemuan angkutan umum massal. Zona TPZ bonus diberikan sebagai kompensasi
menyediakan fasilitas publik dengan ketentuan, meliputi menyediakan lahan dan/atau
membangun RTH publik; menyediakan lahan dan/atau membangun rumah susun umum;
menyediakan dan/atau membangun waduk/pond; membuka RTH privat yang dapat diakses
publik; mengadakan infrastruktur; menyediakan jalur dan meningkatkan kualitas fasilitas
pejalan kaki yang terintegrasi dengan angkutan umum; dan menyediakan jalur sepeda yang
terintegrasi dengan angkutan umum. Zona TPZ bonus hanya dapat dilakukan di dalam lahan
perencanaan dan/atau di luar lahan perencanaan.
Zona TPZ pengalihan hak membangun atau TDR merupakan suatu perangkat implementasi
yang mendorong pengalihan secara sukarela dari pembangunan pada suatu persil/sub zona
ke persil/sub zona lain. Zona TPZ Pengalihan hak membangun atau TDR diarahkan pada
lokasi yang meliputi: berada pada kawasan campuran yang diarahkan untuk menjadi
kawasan terpadu kompak dengan pengembangan konsep TOD; berada di pusat kegiatan
primer dan pusat kegiatan sekunder; dan berada pada kawasan yang memiliki Urban Design
Guideline (UDGL). Zona TPZ Pengalihan hak membangun atau TDR dilaksanakan dengan
ketentuan sebagai berikut: pengalihan hak membangun berupa luas lantai bangunan dari satu
sub zona ke sub zona lain yang sama dalam satu blok perencanaan; hak membangun yang
dapat dialihkan berupa luas lantai dari selisih batasan KLB yang ditetapkan dalam peraturan
zonasi dengan KLB yang telah digunakan dalam perpetakan/persil; penerima pengalihan luas
lantai bangunan setinggi-tingginya 50% (lima puluh persen) dari KLB yang ditetapkan di lahan
perencanaan dimaksud; pengalihan luas lantai bangunan hanya dilakukan setinggi-tingginya 1
(satu) kali; lahan-lahan yang telah melakukan pengalihan luas lantai bangunan dan menerima
pengalihan luas lantai bangunan tidak dapat memperoleh pelampauan KLB; dalam hal lahan
perencanaan telah melakukan pengalihan luas lantai bangunan kemudian ditetapkan KLB
baru bagi lahan perencanaan itu, maka selisih nilai KLB tersebut tidak dapat dialihkan;
pengalihan luas lantai bangunan dapat dilakukan pada zona atau sub zona dalam suatu area
perencanaan terpadu dan kompak atau superblok, dengan ketentuan meliputi:
1. dua kepemilikan lahan dengan dua lahan perencanaan efektif yang berbeda dalam satu
blok, dengan kesepakatan kedua belah pihak yang dituangkan dalam akte notaris;
2. pada lahan perencanaan superblok yang telah memiliki panduan Rancang Kota/UDGL,
pengalihan nilai KLB harus menetapkan kembali Panduan Rancang Kota/UDGL; dan

3. pengalihan nilai KLB antar lahan perencanaan ditetapkan oleh Gubernur atau Pejabat yang
ditunjuk.
Zona TPZ rawan banjir dan genangan, ketentuan pemanfaatan ruang pada kawasan rawan
banjir untuk mencegah atau mengurangi kerugian yang disebabkan oleh banjir dan/atau
genangan. Zona TPZ rawan banjir dan genangan berada pada lokasi yang permukaan
tanahnya berada dibawah permukaan air laut. Zona TPZ rawan banjir dan genangan
sebagaimana dimaksud pada ayat (2), dilaksanakan dengan ketentuan, meliputi: bangunan
dibuat dengan struktur yang lebih tinggi dari ketinggian genangan; tinggi lantai dasar suatu
bangunan diperkenankan mencapai 1,20 m di atas peil banjir; dan pengembangan kawasan di
atas 10.000 m2 diwajibnya membuat retention pond/water storage untuk penampungan air
sementara dengan besarannya disesuaikan dengan kajian tata air.
Zona TPZ permufakatan pembangunan merupakan permufakatan pengadaan lahan untuk
infrastruktur. Zona TPZ permufakatan pembangunan ditetapkan pada sepanjang koridor MRT
layang. Zona TPZ permufakatan pembangunan dengan ketentuan meliputi:
perubahan/penambahan kegiatan; dan penambahan luas lantai bangunan.
Zona TPZ Khusus merupakan kawasan vital yang memiliki karakteristik spesifik dan
keberadaannya dipertahankan oleh pemerintah baik pusat, daerah maupun asing. Zona TPZ
khusus meliputi: Kawasan Taman Medan Merdeka (Taman Monas) di Kecamatan Gambir;
Kawasan Istana Presiden di Kecamatan Gambir; Kawasan Tanjung Priok di Kecamatan
Tanjung Priok; Kawasan ASEAN di Kecamatan Kebayoran Baru; Kawasan Mabes TNI
Cilangkap di Kecamatan Cipayung; Kawasan Kopasus Cijantung di Kecamatan Pasar Rebo;
Kawasan Bandar Udara Halim Perdana Kusuma di Kecamatan Makasar; Kawasan Depo
Pertamina Plumpang di Kecamatan Tanjung Priok; Kawasan Pelabuhan Tanjung Priok di
Kecamatan Tanjung Priok dan Kecamatan Cilincing; Kawasan Ekonomi Strategis (KES)
Marunda di Kecamatan Cilincing; Kawasan Marinir Cilandak di Kecamatan Cilandak; dan
kawasan budidaya pertanian sawah abadi di Kecamatan Cakung dan Kecamatan
Cengkareng. Penggunaan/pemanfaatan ruang di zona khusus dengan ketentuan sebagai
berikut: pada kawasan taman merdeka (taman monas) diperkenankan pemanfaatan ruang
bawah tanah sesuai ketentuan khusus yang tercantum dalam Klausul 11.4 Lampiran XI
peraturan daerah ini; memiliki dimensi dan ketentuan pembangunan sesuai kebutuhan
instansi yang berwenang dan ketentuan peraturan perundangan; tidak menimbulkan dampak
negatif terhadap kawasan sekitar berupa dampak ekonomi, dampak sosial, dampak
lingkungan, dan dampak lalu lintas;dan setiap dampak lingkungan, sosial, dan lalu lintas harus
dilakukan penanganan sesuai rekomendasi dari SKPD, UKPD, dan/atau instansi yang terkait.
Zona TPZ pengendalian pertumbuhan merupakan zona yang dikendalikan perkembangannya
karena karakteristik kawasan. Zona pengendalian pertumbuhan meliputi: kawasan sentra
industri kecil; dan kawasan pembangunan berpola pita (ribbon development) di sepanjang
koridor transportasi massal di luar kawasan TOD meliputi kawasan koridor Kemang, Bangka,
Duren Tiga, dan Kawasan Tebet. TPZ pengendalian pertumbuhan kawasan sentra industri
kecil dengan ketentuan meliputi : menyediakan gudang bahan baku bersama; menyediakan
IPAL komunal; menyediakan dapur dengan teknologi ramah lingkungan; menyediakan fasilitas
bongkar muat komunal; dan menjadi anggota wadah atau perkumpulan yang terdaftar dan
diakui oleh pemerintah.

V-30

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


TPZ pengendalian pertumbuhan pembangunan berpola pita dengan ketentuan sebagai
berikut: jenis penggunaan dan/atau pemanfaatan ruang untuk fungsi komersial dibatasi hanya
satu lantai; pembatasan skala usaha; pembangunan harus sesuai dengan karakter
lingkungan; pengaturan sistem inlet outlet sekurang-kurangnya setiap jarak 60 (enam puluh)
meter dan membuka pagar antar persil; menyediakan fasilitas pedestrian yang menerus; tidak
diperkenankan parkir on street atau di badan jalan dengan ketentuan parkir; dan
menyerahkan bidang tanah yang terkena rencana jalan dan saluran kepada Pemerintah
Daerah.
Zona TPZ Pelestarian Cagar Budaya dan Sejarah merupakan perangkat untuk
mempertahankan bangunan dan/atau situs yang memiliki nilai sejarah. Zona TPZ Pelestarian
Cagar Budaya dan Sejarah meliputi: Kawasan Menteng; Kawasan Kebayoran Baru; Kawasan
Kota Tua; dan Kawasan Pulau Onrust, Pulau Cipir, Pulau Kelor, dan Pulau Bidadari. Zona
TPZ Pelestarian Cagar Budaya dan Sejarah dengan ketentuan sebagai berikut: pada
kawasan yang dilalui angkutan umum massal diperkenankan kegiatan non hunian tanpa
merubah struktur dan bentuk asli bangunan; intensitas pemanfaatan ruang pada bangunan
golongan A, golongan B, dan golongan C sesuai kondisi saat ini; dan bangunan cagar budaya
dengan kegiatan tetap sesuai sub zona serta struktur dan bentuk asli bangunan yang
dipertahankan di luar kawasan yang dilalui angkutan umum massal mendapatkan insentif
berupa pembebasan pajak bumi dan bangunan.
Zona TPZ pertampalan aturan atau overlay merupakan zona dengan dua atau lebih aturan
yang ditambahkan pada sub zona. Zona TPZ pertampalan aturan atau overlay ditetapkan
pada kawasan keselamatan operasional penerbangan (KKOP). Zona TPZ pertampalan aturan
atau overlay dengan ketentuan pembatasan tinggi bangunan, tinggi bangun-bangunan dan
kegiatan yang mengacu pada ketentuan peraturan perundang-undangan.

V.6.6 Prasarana Dan Sarana Minimal


Berdasarkan Permen PU Nomor 20 Tahun 2011, menyebutkan bahwa ketentuan prasarana
dan sarana minimal berfungsi sebagai kelengkapan dasar fisik lingkungan dalam rangka
menciptakan lingkungan yang nyaman melalui penyediaan prasarana dan sarana yang sesuai
agar zona berfungsi secara optimal.
Dalam RDTR dan PZ, aturan tentang prasarana minimal meliputi kebutuhan parkir kegiatan
atau guna lahan; penyediaan fasilitas pendidikan; penyediaan fasilitas kesehatan; penyediaan
fasilitas ruang terbuka, taman dan prasarana olahraga; penyediaan fasilitas perdagangan dan
jasa; penyediaan fasilitas pemerintahan dan pelayanan umum; penyediaan fasilitas
peribadatan; dan penyediaan fasilitas kebudayaan dan rekreasi.
Dalam RDTR dan PZ, mengatur tentang ketentuan prasarana dan sarana minimal, yaitu
sebagai berikut:
1. KEBUTUHAN PARKIR KEGIATAN ATAU GUNA LAHAN
a.

Pada kawasan dengan pembatasan lalu lintas dan penggunaan moda angkutan umum
sebagaimana diatur dalam rencana tata ruang wilayah, kewajiban parkir pada kawasan
pembatasan satu dibatasi sebesar maksimal 25% dari kewajiban yang disyaratkan,

b.
c.
d.

kewajiban parkir pada kawasan pembatasan dua dibatasi sebesar maksimal 50%,
kewajiban parkir pada kawasan tiga dibatasi sebesar 75%.
Pengaturan kewajiban parkir diberlakukan apabila sistem angkutan umum massal telah
direalisasikan.
Dalam hal sistem angkutan umum massal belum dapat direalisasikan, kewajiban parkir
paling sedikit harus dipenuhi sesuai dengan persyaratan yang berlaku.
Penentuan Kebutuhan parkir:

Jenis Bangunan
Rumah Susun
- Luas lantai > 150 m2 bruto
- Luas lantai 50 150 m2 bruto
- Luas lantai < 50 m2 bruto
Rumah Susun Sederhana
Rumah Tinggal
Pempus/Pemda/Diplomatik
Perkantoran/Jasa/Bank
Pertokoan
Hotel
- Hotel Kelas I (Bintang 4- 5)
- Hotel Kelas II (Bintang 2- 3)
- Hotel Kelas III (Melati & Bintang I)
Bar/Amusement/NC
Pusat Kebugaran
Restoran/Cafe
Tempat hiburan lainnya
Sarana Pelayanan Umum (SPU)
- Terminal/Stasiun/Pelabuhan/Bandara
- Tempat ibadah
- Rumah Sakit
- Puskesmas
- Poliklinik/Rumah Sakit Bersalin/Spesialis
- Praktek Dokter
- Laboratorium/Apotik
Pendidikan
- TK/SD/SLTP/SMA
- Perguruan Tinngi
- Lembaga pendidikan/kursus
- Perpustakaan
Sosial Budaya
- Gedung Serbaguna Kel/Kec
- Balai Latihan Kerja
- Panti Sosial
- Gedung Jumpa Bakti >Kec
- Gedung Pertemuan/Balai Resepsi
Rekreasi Olahraga
- Gedung Olahraga
- Kolam Renang
- Stadion Olahraga
- Gedung Kesenian

Kebutuhan Parkir Minimal


1 mobil/1 unit
1 mobil/2 unit
1 mobil/5 unit
1 mobil & 5 motor/10 unit
1 mobil/1 unit
1 mobil/100 m2 bruto
1 mobil/100 m2 bruto
1 mobil/60 m2 bruto
1 mobil/5 kamar
1 mobil/7 kamar
1 mobil/10 kamar
1 mobil/50 m2 bruto
1 mobil/50 m2 bruto
1 mobil/50 m2 bruto
1 mobil/50 m2 bruto
1 mobil/50 m2 bruto
1 mobil/200 m2 bruto
1 mobil/100 m2 bruto
1 mobil/200 m2 bruto
1 mobil/200 m2 bruto
1 mobil/100 m2 bruto
1 mobil/200 m2 bruto
1 mobil/100 m2 bruto
1 mobil/200 m2 bruto
1 mobil/200 m2 bruto
1 mobil/200 m2 bruto
1 mobil/50 m2 bruto
1 mobil/400 m2 bruto
1 mobil/500 m2 bruto
1 mobil/20 m2 bruto
1 mobil/200 m2 bruto
1 mobil/50 m2 bruto
1 mobil/50 m2 bruto
1 mobil/50 m2 bruto
1 mobil/50 m2 bruto
V-31

Naskah Akademis Raperda RDTR & PZ


Jenis Bangunan
- Kompleks Olahraga/Gelanggang olahraga
- Museum
- Bioskop
- Tempat/taman rekreasi
Fasilitas/Niaga
- Pasar Tradisional Kel/Kec
- Pasar Kodya/Propinsi

Kebutuhan Parkir Minimal


1 mobil/50 m2 bruto
Sesuai kebutuhan
1 mobil/50 m2 bruto
Sesuai kebutuhan
1 mobil/400 m2 bruto
1 mobil/100 m2 bruto

V.6.7 Standar Teknis


Berdasarkan Permen PU Nomor 20 Tahun 2011, pengertian dari standar teknis adalah
aturan-aturan teknis pembangunan yang ditetapkan berdasarkan peraturan/standar/ketentuan
teknis yang berlaku serta berisi panduan yang terukur dan ukuran yang sesuai dengan
kebutuhan. Standar teknis yang digunakan dalam penyusunan RDTR mengikuti Standar
Nasional Indonesia (SNI), antara lain SNI Nomor 03-1733-2004 tentang Tata Cara
Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan Lingkungan dan/atau standar lain. Tujuan
standar teknis adalah memberikan kemudahan dalam menerapkan ketentuan teknis yang
diberlakukan di setiap zona.
Dalam RDTR dan PZ, aturan tentang Standar teknis meliputi: fasilitas ruang pejalan kaki;
fasilitas ruang jalur sepeda; tata letak dan dimensi parkir; parkir di halaman; parkir dalam
bangunan; ketentuan RTH; kebutuhan ruang untuk evakuasi bencana; utilitas perkotaan dan
prasarana lingkungan; standar kebutuhan prasarana lingkungan; standar penyediaan fasilitas
SPBU/SPBG;dan standar reklame dan media luar ruangan.

V.6.8 Ketentuan Khusus


Berdasarkan Permen PU Nomor 20 Tahun 2011, pengertian dari ketentuan khusus adalah
ketentuan yang mengatur pemanfaatan zona yang memiliki fungsi khusus dan diberlakukan
ketentuan khusus sesuai dengan karakteristik zona dan kegiatannya. Selain itu, ketentuan
pada zona-zona yang digambarkan di peta khusus yang memiliki pertampalan (overlay)
dengan zona lainnya dapat pula dijelaskan disini.
Komponen ketentuan khusus antara lain meliputi : 1) zona keselamatan operasi penerbangan
(KKOP); 2) zona cagar budaya atau adat; 3) zona rawan bencana; 4) zona pertahanan
keamanan (hankam); 5) zona pusat penelitian; 6) zona pengembangan nuklir; 7) zona
pembangkit listrik tenaga air (PLTA) dan pembangkit listrik tenaga uap (PLTU); 8) zona gardu
induk listrik; 9) zona sumber air baku; dan 10) zona BTS.
Dalam RDTR dan PZ DKI Jakarta, ketentuan khususmeliputi: luas persil perumahan;
penataan pola rencana jalan dan peruntukan lahan; pemanfaatan ruang pada lahan
prasarana; pemanfaatan ruang bawah tanah; pemanfaatan ruang di atas dan di bawah
prasarana kota; daerah kepemilikan lahan; ketentuan dalam persil/lahan perencanaan;
ketentuan ketinggian bangunan perumahan; pembangunan rumah susun umum;
pembangunan rumah susun/apartemen; perumahan kampung; kawasan reklamasi; dan
kawasan pertahanan dan keamanan.
V-32

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


V.7

KETENTUAN PEMANFATAAN RUANG

V.7.1 Ketentuan Pemanfaatan Ruang Dalam Undang-Undang No. 26 Tahun 2007


Ketentuan pemanfaatan ruang merupakan pemanfaatan ruang adalah upaya untuk
mewujudkan struktur ruang dan pola ruang sesuai dengan rencana tata ruang melalui
penyusunan dan pelaksanaan program beserta pembiayaannya. [Pasal 1 Angka 14, UU
No.26/2007]. Arahan pemanfaatan ruang berisi indikasi program utama jangka menengah
lima tahunan dalam kerangka waktu 20 tahun ke depan. [Pasal 28 pemberlakuan mutatis
mutandis Pasal 26 Ayat 1 Huruf e, UU No.26/2007]. Ketentuan pemanfaatan ruang merupakan
salah satu muatan yang harus ada di dalam RDTR dan Peraturan Zonasi.
Ketentuan pemanfaatan ruang merupakan turunan dari tujuan dan prinsip penataan ruang
berupa indikasi aktivitas-aktivitas yang diperlukan untuk mencapai tujuan/rencana. Muatan dasar
dalam arahan pemanfaatan ruang wilayah (kota) meliputi:
1.
2.
3.
4.

Indikasi program pemanfaatan prioritas,


Perkiraan pendanaan beserta dengan sumbernya
Instansi/para pihak yang akan terlibat dalam pelaksanaannya,
Waktu dan tahapan pelaksanaannya yang disusun dengan memperhatikan kurun waktu
perencanaan dan tahap operasionalisasinya mengacu pada RTRW.
5. Penatagunaan tanah, air, udara, dan sumberdaya alam lainnya.
Gambar V.25 Kedudukan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berdasarkan UU No. 26/2007

program tahunan untuk setiap jangka 5 (lima) tahun; dan


4. acuan bagi masyarakat dalam melakukan investasi.
Ketentuan pemanfaatan ruang disusun berdasarkan:
a.
b.
c.
d.
e.

rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana;


ketersediaan sumber daya dan sumber dana pembangunan;
kesepakatan para pemangku kepentingan dan kebijakan yang ditetapkan;
masukan dan kesepakatan dengan para investor; dan
prioritas pengembangan kecamatan dan pentahapan rencana pelaksanaan program sesuai
dengan rencana pembangunan jangka panjang (RPJP) daerah dan rencana pembangunan
jangka menengah (RPJM) daerah, serta rencana terpadu dan program investasi infrastruktur
jangka menengah (RPI2JM)

Ketentuan pemanfaatan ruang disusun dengan kriteria:


1. mendukung perwujudan rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana di kecamatan
serta perwujudan kawasan yang diprioritaskan penanganannya;
2. mendukung program penataan ruang wilayah kecamatan;
3. realistis, objektif, terukur, dan dapat dilaksanakan dalam jangka waktu perencanaan;
4. konsisten dan berkesinambungan terhadap program yang disusun, baik dalam jangka waktu
tahunan maupun lima tahunan; dan
5. terjaganya sinkronisasi antarprogram dalam satu kerangka program terpadu pengembangan
wilayah kabupaten/kota.
Ketentuan pemanfaatan ruang berfungsi sebagai:
1) sebagai acuan bagi pemerintah dan masyarakat dalam pemrograman
penataan/pengembangan kota;
2) sebagai arahan untuk sektor dalam penyusunan program;
3) dasar estimasi kebutuhan pembiayaan dalam jangka waktu 5 (lima) tahunan;
4) sebagai dasar estimasi penyusunan program tahunan untuk setiap jangka 5 (lima) tahun; dan
5) sebagai acuan bagi masyarakat dalam melakukan investasi
V.7.2 Penyusunan Ketentuan Pemanfaatan Ruang

Ketentuan pemanfaatan ruang dalam RDTR dan PZ merupakan upaya mewujudkan RDTR
dalam bentuk program pengembangan kecamatan dalam jangka waktu perencanaan 5 (lima)
tahunan sampai akhir tahun masa perencanaan. Ketentuan pemanfaatan ruang berfungsi
sebagai:
1. dasar pemerintah dan masyarakat dalam pemrograman investasi pengembangan kecamatan;
2. arahan untuk sektor dalam penyusunan program;
3. dasar estimasi kebutuhan pembiayaan dalam jangka waktu 5 (lima) tahunan dan penyusunan

Dalam perencanaan strategis, program yang merupakan salah satu keluaran ketentuan
pemanfaatan ruang dipahami sebagai activities needed to accomplish a plan (Wheelen &
Hunger, 1998). program adalah bagian dari suatu rencana operasional/dikelompokkan ke dalam
action plans atau rencana tindak, termasuk didalamnya adalah capital improvement
programme. Program harus ditindaklanjuti dengan penyusunan budget/anggaran dan prosedur
untuk pelaksanaannya.
Program dalam Undang-undnag No. 25 Tahun 2004 tentang Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasioanl adalah instrumen kebijakan yang berisi satu atau lebih kegiatan yang
diaksanakan oleh instansi pemerintah/ lembaga untuk mencapai sasaran dan tujuan serta
memperoleh alokasi anggaran, atau kegiatan masyarakat yag dikoordinasikan oleh instansi
pemerintah. Program K/L/SKPD adalah sekumpulan rencana kerja suatu K/L atau SKPD.
Program Lintas K/L/SKPD adalah sekumpulan rencana kerja beberapa K/L atau beberapa
SKPD. Program Kewilayahan dan Lintas Wilayah adalah sekumpulan rencana kerja terpadu
V-34

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Gambar V.26 Proses Penyusunan Ketentuan Pemanfaatan Ruang

antar K/L dan SKPD mengenai suatu atau beberapa wilayah, Daerah, atau kawasan.
Dalam Rencana Fisik, indikasi program yang ada di dalam RDTR dan PZ harus ditindaklanjuti
dan terwujudkan dalam proses pemrograman pembangunan yang resmi dan dituangkan dalam
Rencana Kerja dan Anggaran (UU 17/2003 ttg Keuangan Negara, PP 21/2004)
Program dalam PP No. 58 tahun 2005 tentang Pengelolaan Keuangan Daerah dipahami
sebagai penjabaran kebijakan SKPD dalam bentuk upaya yang berisi satu atau lebih kegiatan
dengan menggunakan sumber daya yang disediakan untuk mencapai hasil yang terukur sesuai
dengan misi SKPD [Pasal 1 angka 38] [juga Permendagri 13/2006: Pedoman Pengelolaan
Keuangan Daerah]. Sedangkan dalam PP No. 21 tahun 2004 tentang Penyusunan Rencana
Kerja Dan Anggaran Kementrian Negara/Lembaga, program adalah penjabaran kebijakan
Kementerian Negara/Lembaga dalam bentuk upaya yang berisi satu atau beberapa kegiatan
dengan menggunakan sumber daya yang disediakan untuk mencapai hasil yang terukur sesuai
dengan misi Kementerian Negara/Lembaga [Pasal 1 Angka 9]. Jenis program, meliputi:
1. sectoral programmes
2. regional programmes
3. inter-sectoral (integrated program)
Dalam ranah manajemen strategis, program merupakan penjabaran dari kebijakan aspasial dan
kebijakan spasial (keruangan), sepenuhnya mempertimbangkan hasil analisis kekuatan dan
kelemahan internal serta peluang dan tantangan eksternal yang telah dianalisis serta programprogram jangka panjang dirinci ke dalam program-program jangka menengah dan program
jangka pendek yang lebih operasional dan terukur.
a.

Ketentuan Penyusunan Program


Penyusunan program pemanfaatan ruang merupakan kegiatan untuk menghasilkan
program pemanfaatan ruang yang meliputi program jangka panjang, program jangka
menengah, dan program tahunan. Penyusunan program pemanfaatan ruang dilakukan
berdasarkan indikasi program utama yang termuat dalam rencana tata ruang. Penyusunan
program pemanfaatan ruang dilakukan melalui sinkronisasi program sektoral dan
kewilayahan baik di pusat maupun di daerah secara terpadu. Sinkronisasi program
dilaksanakan dengan memperhatikan rencana pembangunan yang akan dilaksanakan
masyarakat dengan berdasarkan pada skala prioritas untuk kepentingan pengembangan
wilayah.

Tabel V.2 Penyusunan dan Sinkronisasi Program


Penyusunan
Berdasarkan indikasi program
prioritas dalam RDTR dan PZ
a. Perumusan tujuan dan
prinsip RDTR dan PZ
b. Perumuan program
sektoral dan kewilayahan.
c. Pelaksanaan
pembangunan sektoral
dan pengembangan
wilayah.

Menghasilkan program jangka


panjang, menengah dan tahunan

Dilakukan melalui sinkronisasi


program sektoral dan
kewilayahan

Sinkronisasi
Memperhatikan rencana
pembangunan pengembangan
wilayah

Dilaksanakan melalui berbagi


forum dan rapat koordinasi.

Berdasarkan PP 15/2010, program pemanfaatan ruang wilayah dapat berupa program


pembangunan sektoral dan/atau program pengembangan wilayah/kawasan, yang
tertuang dalam RPJP Kota, RPJM Kota dan rencana kerja tahunan pemerintah kota (Ps.
118). Penyusunan program pemanfaatan ruang wilayah kota dilakukan berdasarkan (Ps.
119):
1.
2.

Perumusan kebijakan strategis operasionalisasi RTRW Kota ke dalam Rencana


Strategis Kota.
Perumusan program satuan kerja perangkat daerah kota dalam rangka perwujudan
RTRW kota dan rencana tata ruang kawasan strategis kota.

Program pemanfaatan ruang dalam RDTR dan PZ dapat berupa (Ps. 120):
1.
2.
3.

Program pembangunan sektoral wilayah kota


Program pengembangan wilayah kota
Program pengembangan kawasan dan lingkungan strategis yang merupakan
kewenangan pemerintah daerah kota.

V-35

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Pelaksanaan pembangunan sektoral dan kewilayahan dilakukan secara terpadu,
berdasarkan sinkronisasi program pembangunan antar-instansi pusat dan daerah terkait
serta secara sinergis dengan fungsionalisasi sistem provinsi (Ps. 122).

3. Persoalan multi-kriteria
4. Teknik dalam penanganan multi-kriteria

Program pembangunan sektoral memuat sekurang-kurangnya program pembangunan


strategis sektoral dan program-program pendukung sektoral dalam rangka perwujudan
struktur ruang dan pola ruang yang direncanakan, yang selanjutnya dituangkan ke dalam
rencana sektor. Rencana sektor merupakan rencana yang disusun oleh institusi sektoral
yang bertujuan untuk merumuskan program-program kegiatan berdasarkan
kewenangan masing-masing sektor.

Perkiraan Pendanaan

Proses penyusunan ketentuan pemanfaatan ruang RDTR dan PZ dilakukan dengan


sinkronisasi program secara terpadu atas program-program:
1.
2.
3.
4.
b.

antar sektor pusat


antara sektor pusat dan sektor daerah
antarsektor daerah
antara Pemerintah, pemerintah daerah dan masyarakat.

Penyusunan Program
Program dalam ketentuan pemanfaatan ruang RDTR dan PZ merupakan suatu bentuk
aktivitas sosial yang terorganisir dengan sasaran tertentu, dan ruang dan waktu terbatas
(program are long-term efforts with broad goals to accelerate development in a particular
sector, consisting of several or many projects (Robert Youker)). Instrumen kebijakan yang
berisi satu atau lebih kegiatan yang dilaksanakan oleh instansi pemerintah/lembaga untuk
mencapai sasaran dan tujuan serta memperoleh alokasi anggaran, atau kegiatan
masyarakat yang dikoordinasikan oleh instansi pemerintah (UU No. 25/2004)
Program prioritas adalah program-program pemanfaatan yang memiliki bobot kepentingan
utama/perlu diprioritaskan untuk mewujudkan RTRW Kota sesuai arah yang dituju.
Penyusunan program prioritas dapat dilakukan dengan multi-kriteria yang
mempertimbangkan banyak aspek, yang kriterianya dapat ditentukan oleh kota sesuai
dengan kepentingannya. Kriteria penetapan program prioritas dapat mencakup:
1.
2.
3.
4.
5.

Dukungan pada perwujudan struktur ruang kota,


Dukungan pada perwujudan pola ruang kota,
Pertimbangan keberlanjutan secara politik,
Pertimbangan prospek secara ekonomi & finansial,
Pertimbangan aspek keterlaksanaan operasionalisasinya secara administratif.

Program prioritas kota perlu mendukung program utama nasional dan provinsi dalam bidang
penataan ruang, seperti yang tercantum dalam RTRW Provinsi DKI Jakarta maupun
RTRWN (Integrasi dan Koordinasi Vertikal). Program prioritas kota perlu saling
mendukung dengan program utama kabupaten dan kota lainnya yang berbatasan
(Integrasi & Koordinasi Horisontal). Persoalan dalam memilih program prioritas pada
umumnya disebabkan:
1. Konflik maksud, tujuan dan nilai yang diusung para stakeholder program
2. Konflik rasionalitas individu vs kolektif

1. Untuk merealisasikan program yang disusun, maka perlu dibuatkan rencana pembiayaan
dalam kurun waktu 20 (dua puluh) tahun dan secara bertahap setiap 5 (lima) tahun.
2. Dijelaskan pula perkiraan rencana sumber pembiayaan, dan besar pembiayaan untuk
masing-masing program.
3. Pada dasarnya perkiraan pendanaan program pemanfaatan ruang sejauh mungkin
disusun sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. [Perlu
diberi catatan untuk sistem pembiayaan non-konvensional yang diusulkan di luar dari
sistem yang sudah ada saat ini]
Instansi Pelaksana
1. Pelaksanaan program disesuaikan dengan tingkat pemerintahan sesuai dengan
kewenangannya, dan dapat melibatkan swasta dan masyarakat.
2. Instansi pelaksana (pemerintah) dapat dijabarkan dengan lebih rinci sesuai dengan
bidang, tugas, dan fungsinya dan harus terintegrasi antar sektor dalam
pelaksanaannya.
3. Instansi utama dapat dibedakan menjadi dua kelompok besar:
a) instansi pelaksana utama
b) instansi pelaksana pendukung.
Waktu dan Tahapan Pelaksanaan
1. Program mempunyai durasi waktu pelaksanaan yang bervariasi,
2. Dalam penataan ruang dimungkinkan program yang bersifat tahun jamak (multi-years),
3. Untuk Rencana Tata Ruang Wilayah Kota, sebuah program direncanakan selama tahun
perencanaan 20 (dua puluh) tahun yang dirinci per 5 (lima) tahun.
V.7.3 Ketentuan Pemanfaatan Ruang RDTR dan PZ DKI Jakarta
Program dalam ketentuan pemanfaatan ruang meliputi:
1. Program Pemanfaatan Ruang Prioritas
Program pemanfaatan ruang prioritas merupakan program-program pengembangan
kecamatan yang diindikasikan memiliki bobot tinggi berdasarkan tingkat kepentingan atau
diprioritaskan dan memiliki nilai strategis untuk mewujudkan rencana pola ruang dan rencana
jaringan prasarana di kecamatan sesuai tujuan penataan kecamatan. Program pemanfaatan
ruang dapat memuat kelompok program sebagai berikut:
1)

program perwujudan rencana pola ruang di kecamatan yang meliputi:


a) perwujudan Kawasan Strategis Provinsi (KSP) yang ada di Kecamatan.
b) perwujudan zona lindung di Kecamatan termasuk di dalam pemenuhan kebutuhan
RTH; dan
c) perwujudan zona budi daya di kecamatan yang terdiri atas:
V-36

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


(1) perwujudan penyediaan fasilitas sosial dan fasilitas umum;
(2) perwujudan ketentuan pemanfaatan ruang untuk setiap jenis pola ruang;
(3) perwujudan intensitas pemanfaatan ruang blok; dan/atau
(4) perwujudan tata bangunan.
d) perwujudan zona perairan dan pesisir
2) program perwujudan rencana prasarana di kecamatan yang meliputi:
a) perwujudan pusat pelayanan kegiatan; dan
b) perwujudan rencana prasarana, yang mencakup pola sistem prasarana nasional dan
wilayah/regional di Kecamatan yang terdiri atas:
(1) perwujudan rencana prasarana pergerakan;
(2) perwujudan rencana prasarana energi/kelistrikan;
(3) perwujudan rencana prasarana telekomunikasi;
(4) perwujudan rencana prasarana air minum;
(5) perwujudan rencana prasarana drainase;
(6) perwujudan rencana prasarana air limbah; dan/atau
(7) perwujudan rencana prasarana jalur dan ruang evakuasi bencana.
3) program perwujudan kawasan yang diprioritaskan penanganannya di Kecamatan sesuai
dengan pola pengembangan kawasan, yang meliputi
a) pembangunan baru;
b) peremajaan lingkungan;
c) perbaikan lingkungan;
d) pemugaran.
2. Lokasi

Penerapan ketentuan pemanfaatan ruang tertuang dalam Lampiran V Indikasi Program


Penataan atau Pengembangan Kecamatan.

Lokasi merupakan tempat dimana usulan program akan dilaksanakan.


3. Besaran
Besaran merupakan perkiraan jumlah satuan masing-masing usulan program prioritas
pengembangan wilayah yang akan dilaksanakan.
4. Sumber Pendanaan
Sumber pendanaan dapat berasal dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD)
provinsi, Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), swasta, dan/atau masyarakat,
kerjasama antar Pemerintah/Pemda dengan swasta dan/atau masyarakat.
5. Instansi Pelaksana
Instansi pelaksana merupakan pihak-pihak pelaksana program prioritas yang meliputi
pemerintah seperti satuan kerja perangkat daerah (SKPD), dinas teknis terkait, dan/atau
kementerian/lembaga, swasta, dan/atau masyarakat.
6. Waktu dan Tahapan Pelaksanaan
Program direncanakan dalam kurun waktu perencanaan 20 (dua puluh) tahun yang dirinci
setiap 5 (lima) tahunan dan masing-masing program mempunyai durasi pelaksanaan yang
bervariasi sesuai kebutuhan. Penyusunan program prioritas disesuaikan dengan pentahapan
jangka waktu 5 tahunan RPJPD dan dituangkan dalam RPJMD.

V-37

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


V.8

HAK DAN KEWAJIBAN MASYARAKAT

V.8.1 Hak Dan Kewajiban Masyarakat Dalam Penataan Ruang


Hak masyarakat dalam penataan ruang sebagaimana diatur dalam Pasal 60 UU Nomor 26
Tahun 2007 berikut penjelasannya meliputi:
a. mengetahui rencana tata ruang;
Masyarakat dapat mengetahui rencana tata ruang melalui Lembaran Negara atau Lembaran
Daerah, pengumuman, dan/atau penyebarluasan oleh pemerintah. Pengumuman atau
penyebarluasan tersebut dapat diketahui masyarakat, antara lain, adalah dari pemasangan
peta rencana tata ruang wilayah yang bersangkutan pada tempat umum, kantor kelurahan,
dan/atau kantor yang secara fungsional menangani rencana tata ruang tersebut.
b. menikmati pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan ruang;
Pertambahan nilai ruang dapat dilihat dari sudut pandang ekonomi, sosial, budaya, dan
kualitas lingkungan yang dapat berupa dampak langsung terhadap peningkatan ekonomi
masyarakat, sosial, budaya, dan kualitas lingkungan.
c. memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang timbul akibat pelaksanaan kegiatan
pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang;
Yang dimaksud dengan penggantian yang layak adalah bahwa nilai atau besarnya
penggantian tidak menurunkan tingkat kesejahteraan orang yang diberi penggantian sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan ruang


dimaksudkan sebagai kewajiban setiap orang untuk memenuhi ketentuan amplop ruang dan
kualitas ruang.
d. memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan perundang-undangan
dinyatakan sebagai milik umum.
Pemberian akses dimaksudkan untuk menjamin agar masyarakat dapat mencapai kawasan
yang dinyatakan dalam peraturan perundang-undangan sebagai milik umum. Kewajiban
memberikan akses dilakukan apabila memenuhi syarat berikut:
1.

untuk kepentingan masyarakat umum; dan/atau

2.

tidak ada akses lain menuju kawasan dimaksud.

Yang termasuk dalam kawasan yang dinyatakan sebagai milik umum, antara lain, adalah
sumber air dan pesisir pantai.
Selanjutnya berdasarkan Perda 1 Tahun 2010, hak masyarakat dalam penataan ruang seperti
diatur dalam dalam Pasal 226, Pasal 227, Pasal 228 dan Pasal 229 menyebutkan bahwa:
a. hak masyarakat dalam penataan ruang, adalah: :
1.

d. mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang tidak sesuai
dengan rencana tata ruang di wilayahnya;

2.
3.
4.

e. mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian pembangunan yang tidak sesuai
dengan rencana tata ruang kepada pejabat berwenang; dan

5.

f. mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah dan/atau pemegang izin apabila
kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang menimbulkan kerugian.

6.
7.

Sedangkan kewajiban masyarakat dalam penataan ruang sebagaimana diatur dalam Pasal 61
UU Nomor 26 Tahun 2007 sebagai berikut:
a. menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan;
Menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan dimaksudkan sebagai kewajiban setiap
orang untuk memiliki izin pemanfaatan ruang dari pejabat yang berwenang sebelum
pelaksanaan pemanfaatan ruang.
b. memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang dari pejabat yang berwenang;
Memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang dimaksudkan sebagai
kewajiban setiap orang untuk melaksanakan pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi ruang
yang tercantum dalam izin pemanfaatan ruang.
c. mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan ruang; dan

8.

berperan serta dalam proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan ruang;
berperan serta dalam pengawasan terhadap penyelenggaraan penataan ruang;
mengetahui secara terbuka rencana tata ruang dan peraturan zonasi;
menikmati manfaat ruang dan/atau pertambahan nilai ruang sebagai akibat dari
penataan ruang;
memperoleh penggantian yang layak atas kondisi yang dialami sebagai akibat
pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang;
mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan zonasi;
mengajukan tuntutan pembatalan izin dan/atau penghentian pembangunan yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruang kepada Gubernur; dan
mengajukan gugatan ganti kerugian kepada Pemerintah Daerah dan/atau pemegang izin
apabila kegiatan pembangunan tidak sesuai rencana tata ruang sehingga menimbulkan
kerugian.

b. Untuk mengetahui rencana tata ruang, masyarakat dapat mengetahui dari informasi yang
disampaikan oleh Pemerintah Daerah antara lain melalui media cetak, media elektronik dan
tempat-tempat lain yang mudah diketahui oleh masyarakat.
c. Dalam menikmati manfaat ruang dan/atau pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan
ruang, pelaksanaannya dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
d. Untuk menikmati dan memanfaatkan ruang beserta sumber daya alam yang terkandung di
dalamnya, menikmati manfaat ekonomi, sosial, dan lingkungan dilaksanakan atas dasar
pemilikan, penguasaan, atau pemberian hak tertentu berdasarkan ketentuan peraturan
perundang-undangan.

V-38

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


e. Hak memperoleh penggantian yang layak atas kerugian terhadap perubahan peruntukan
sebagai akibat pelaksanaan rencana tata ruang diselenggarakan dengan cara musyawarah
untuk mufakat.
f. Dalam hal penyelesaian secara musyawarah, tidak diperoleh kesepakatan, para pihak dapat
menempuh upaya penyelesaian sengketa melalui pengadilan.
Berdasarkan Perda 1 Tahun 2010, kewajiban masyarakat dalam penataan ruang seperti diatur
dalam dalam Pasal 230, sebagai berikut :
a.
b.
c.
d.

berperan serta dalam memelihara kualitas ruang;


menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan;
memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang dari pejabat berwenang;
berlaku tertib dalam keikutsertaannya dalam proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan
ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang sesuai peraturan perundang-undangan; dan
e. memberi akses terhadap sumber air, pesisir pantai, penanggulangan bencana, penataan
kawasan permukiman, dan daerah aliran sungai dalam rangka kepentingan umum sesuai
ketentuan peraturan perundangundangan.
V.8.2 Hak Dan Kewajiban Masyarakat Dalam RDTR Dan Peraturan Zonasi
Penataan ruang DKI Jakarta tidak lepas dari peran serta masyarakat dalam proses penyusunan
rencana tata ruang, pemanfaatan ruang; dan pengendalian pemanfaatan ruang. Proses tersebut
tidak lepas dari hak dan kewajiban masyarakat dalam hal penyusunan dan pelaksanaan
dilapangan. Untuk menjelaskan hak dan kewajiban masyarakat dalam Raperda RDTR dan
Peraturan Zonasi adalah sebagai berikut:
Setiap orang berhak :
a. mengetahui RDTR dan Peraturan Zonasi;dan
b. berperan serta dalam pemanfaatan dan pengawasan RDTR dan Peraturan Zonasi.
Setiap orang wajib :
a. mentaati RDTR dan Peraturan Zonasi;dan
b. berperan aktif serta memelihara kualitas ruang sesuai dengan peraturan perundangundangan.

V-39

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


V.9

INSENTIF DAN DISINSENTIF

V.9.1 Praktek Pemberian Insentif Dan Disinsentif Di DKI Jakarta Selama Ini
Perangkat insentif dan disinsentif belum digunakan dalam upaya mewujudkan rencana tata
ruang di DKI Jakarta. Pada saat ini insentif maupun disinsentif dalam bentuk fiscal diatur dalam
Perda Nomor 1 Tahun 2006 , sedangkan prosedur dan penetapannya belum diatur lebih lanjut.
Jadi selama ini di DKI Jakarta, penerapan insentif dan disinsentif mengikuti Perda Nomor 1
Tahun 2006 tentang Retribusi Daerah sampai dengan dicabut dan diganti dengan Perda Nomor
3 Tahun 2012 tentang Retribusi Daerah, antara lain adalah:
1. Retribusi Pelampauan KLB
Izin untuk kenaikan KLB harus melalui mekanisme Rapat Pimpinan Gubernur, sehingga tidak
mudah. Bahkan terkadang kenaikan KLB tersebut juga harus dikaitkan dengan UDGL yang
telah disusun pada wilayah tersebut. Ketika dalam rapim diperoleh persetujuan untuk
kenaikan KLB, maka pengembang wajib membayar denda kenaikan KLB. Bagi pengembang
yang mempunyai analisis bisnis yang kuat, membayar denda KLB yang besar akan
sebanding dengan keutungan yang bakal mereka peroleh.
2. Retribusi penyesuaian Peruntukan
Izin untuk penyesuaian Peruntukan harus melalui mekanisme Rapim Gubernur, sehingga
tidak mudah. Bahkan terkadang penyesuaian peruntukan tersebut juga harus dikaitkan
dengan UDGL (Urban Design Guidelines) yang telah disusun pada wilayah tersebut. Ketika
dalam rapim diperoleh persetujuan untuk penyesuaian Peruntukan, maka pengembang wajib
membayar denda penyesuaian peruntukan. Bagi pengembang yang mempunyai analisis
bisnis yang kuat, penyesuaian peruntukan diperlukan untuk mencapai target bisnis yang
dikaitkan terhadap sentimen pasar di wilayah tertentu.
Setelah berlakunya Perda Nomor 3 Tahun 2012 tentang Retribusi Daerah, praktek seperti yang
disebutkan di atas tidak terjadi lagi. Namun, penyesuaian peruntukan untuk pembangunan
rumah susun dan fasilitas umum seperti sarana ibadah, sekolah, fasilitas kesehatan masih dapat
dilakukan sesuai dengan kebutuhan dan atas arahan Gubernur serta tidak dikenakan retribusi
dengan tetap melalui mekanisme Rapim Gubernur.
V.9.2 Azas Landasan Hukum/Kewenangan Pengenaan Insentif-Disinsentif
Pemerintah mempunyai kewajiban untuk mewujudkan keadilan, mengurangi konflik dan
dampak negatif pemanfaatan ruang, menjamin berlangsungnya pembangunan kota yang
efisien, efektif serta sesuai fungsi kota dan konsisten dengan rencana tata ruang;
menjalankan fungsi pengendalian pemanfaatan ruang, di samping melaksanakan
pembangunan; serta, menyelenggarakan peran masyarakat dalam perencanaan, pemanfaatan,
dan pengendalian pemanfaatan ruang. Dalam konteks ini maka azas landasan hukum atau
kewenangan pengenaan insentif-disinsentif adalah sebagai berikut:
1. Bundles of Rights (Hak atas Lahan)
Kewenangan untuk mengatur hak atas lahan, hubungan hukum antara orang/badan
dengan lahan, dan perbuatan hukum mengenai lahan.
2. Police Power (Pengaturan)

Kewenangan menerapkan peraturan hukum (pengaturan, pengawasan dan


pengendalian pembangunan di atas lahan maupun kegiatan manusia yang
menghuninya) untuk menjamin kesehatan umum, keselamatan, moral dan
kesejahteraan.
Seringkali dianggap sebagai limitation on private property/ individual rights.
Pertimbangan:
Tujuan umum (public purpose): Keamanan, ketertiban, keefektifan, efisiensi,
pertahanan, pemerataan, keadilan, kesehatan, lingkungan dan energi, moral,
pelestarian, dll
Kepentingan umum (public interest): Kenyamanan, angkutan massal/umum,
prasarana, perumahan, kebangkrutan,
Kesejahteraan umum (general welfare): Kepastian usaha, keberlanjutan usaha
3. Eminent Domain (Pencabutan Hak atas Lahan)
Kewenangan tindakan mengambil alih atau mencabut hak atas lahan di dalam batas
kewenangannya dengan kompensasi seperlunya dengan alasan untuk kepentingan
umum
4. Taxation
Kewenangan mengenakan beban atau pungutan yang dilandasi kewajiban hukum
terhadap perorangan/kelompok atau pemilik lahan untuk tujuan kepentingan umum.
5. Spending Power
Kewenangan membelanjakan dana publik untuk kepentingan umum (melalui APBN
dan/atau APBD)

V.9.3 Insentif Dan Disinsetif


Pelaksanaannya

Berdasarkan

Peraturan

Perundangan

Dan

Prasyarat

Pengembangan perangkat insentif dan disinsentif dalam pengendalian pemanfaatan ruang atau
pelaksanaan penataan ruang, sangat diperlukan dalam rangka memacu pengembangan wilayah
dan kota sesuai dengan rencana tata ruang (RDTR dan Peraturan Zonasi). Pada prinsipnya,
insentif-disinsentif adalah perangkat untuk mengubah perilaku pemanfaat ruang. Dalam
penerapannya, insentif/disinsentif tetap harus disesuaikan dengan kewenangan dan
kemampuan yang dimiliki Daerah sendiri. Perangkat insentif dan disinsentif ini dapatlah
dipandang sebagai alat bantu yang efektif, meskipun terkadang (dalam jangka waktu pendek)
tidak selalu dirasakan efisien.
Dalam Undang undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang dinyatakan bahwa
dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang agar pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana tata
ruang dapat diberikan insentif dan/atau disinsentif oleh Pemerintah dan pemerintah daerah.
Pemberian insentif dimaksudkan selain bertujuan memberikan rangsangan terhadap kegiatan
yang seiring dengan tujuan rencana tata ruang, juga sebagai upaya untuk memberikan imbalan
terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang, baik yang dilakukan
oleh masyarakat maupun oleh pemerintah daerah. Bentuk insentif tersebut, antara lain, dapat
berupa keringanan pajak, prasarana dan sarana (infrastruktur), pemberian kompensasi,
kemudahan prosedur perizinan, dan pemberian penghargaan kerpada masyarakat, swasta
dan/atau pemerintah daerah. Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 15/2010 tentang
Penyelenggaraan Panataan Ruang, Pasal 170, insentif diberikan untuk kegiatan pemanfaatan
ruang pada kawasan yang didorong pengembangannya. Ciri atau sifat insentif antara lain:

V-40

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


1. memberikan kemudahan-kemudahan bagi terlaksananya pemanfaatan ruang sesuai rencana
yang ada :
2. pengaturan bidang ekonomi: melalui tata cara pemberian kompensasi, imbalan, dan tata cara
penyelenggaraan sewa ruang dan urun saham; atau
3. pengaturan bidang fisik melalui pembangunan serta pengadaan sarana dan prasarana
seperti jalan, listrik, air minum, telepon, dan sebagainya untuk melayani pengembangan
kawasan sesuai dengan rencana tata ruang.
Disinsentif adalah pengaturan yang bertujuan membatasi pertumbuhan atau mengurangi
kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang. Perangkat ini dimaksudkan sebagai
perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, dan/atau mengurangi kegiatan yang tidak
sejalan dengan rencana tata ruang, yang antara lain dapat berupa pengenaan pajak yang tinggi,
pembatasan penyediaan prasarana dan sarana, serta pengenaan kompensasi dan penalti.
Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Panataan
Ruang, Pasal 176, disinsentif diberikan kegiatan pemanfaatan ruang pada kawasan yang
dibatasi pengembangannya. Ciri atau sifat disinsentif adalah selalu ditujukan untuk mempersulit
munculnya pemanfaatan ruang yang tidak sesuai atau tidak sejalan dengan rencana tata ruang
yang ada, melalui:
1. pengenaan pajak atau retribusi tinggi; atau
2. ketidaktersediaan sarana dan prasarana.
Tentunya definisi yang sesungguhnya dari perangkat insentif dan disinsentif itu tidak
sesederhana versi undang-undang penataan ruang tersebut
Gambar V.27 Pemberian Insentif dan Disinsentif
Berdasarkan Undang-undang No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang

Insentif dan disinsentif diberikan dengan tetap menghormati hak masyarakat, dan dapat
diberikan pada:
a) Pemerintah kepada pemerintah daerah;
b) pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya; dan
c) pemerintah kepada masyarakat.
Kelemahan definisi insentif dan disinsentif versi Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang
Penataan Ruang adalah sangat kaku, satu-satunya asumsi bahwa kondisi dan situasi yang
terjadi di lapangan adalah normal seperti yang telah diprediksikan pada saat proses penyusunan
rencana tata ruangnya. Oleh karena itu kemungkinan besar terjadi hal-hal khusus yang
mengharuskan pada tahap pemanfaatan ruang perlu sedikit menyesuaikan rencana yang ada
In the unpredictable, rapidly changing, messy and complex context which is urban
reality, a single blueprint plan or set of policies is unlikely to be either desirable or
feasible [Rakodi dan Devas (1993:271)]. Dalam hal ini contoh insentif yang muncul dalam
dinamika ruang misalnya:
1. boleh melanggar ketentuan KDB (Koefisien Dasar Bangunan) atau KLB (Koefisien Lantai
Bangunan) maksimal yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang, sebagai daya tarik untuk
memacu investasi bagi pengembangan suatu kawasan tertentu yang memang ingin
dipercepat perkembangannya.
2. kasus ekstrim, mungkin rencana tata ruangnya yang dianggap tidak valid, sehingga
dimungkinkan adanya perubahan guna lahan (dengan prosedur khusus yang diatur
tersendiri - misalnya dahulu dengan Permendagri No. 4 tahun 1996).
Insentif dan disinsentif dapat diterapkan dalam kondisi normal maupun khusus. Dalam kondisi
NORMAL, sebagai perangkat pengelolaan pembangunan dalam kerangka pemanfaatan
pembangunan supaya tetap terjamin dan terimplementasikan sesuai dengan arahan rencana.
Khusus: supaya pengelolaan pembangunan tanggap terhadap perubahan-perubahan yang
dipengaruhi oleh faktor-faktor setempat (internal) ataupun faktor-faktor luar (eksternal). Selama
keadaan khusus ini berimplikasi pada keharusan untuk melanggar rencana tata ruang yang
ada, yang berarti melanggar ketentuan hukum yang ada, keputusan dan/atau ketentuan
pengaturannya harus melalui proses perubahan Perda yang melibatkan masyarakat secara
terbuka (sesuai dengan PP No.68 tahun 2010).
V.9.4 Jenis Insentif Dan Disinsetif
Insentif dan disinsentif dalam konteks yang lebih umum mempunyai berbagai perangkat seperti
ekonomi/keuangan/fiskal; fisik; politik; hingga berupa regulasi/kebijakan. Jenis perangkat insentif
dan disinsentif ini antara lain:
1. Perangkat Pengaturan/Regulasi/Kebijaksanaan dapat berupa:
a)

Perangkat yang berkaitan langsung dengan pengaturan elemen guna lahan:


Pengaturan hukum pemilikan lahan oleh swasta
Pengaturan sertifikasi tanah
Analisis Mengenai Dampak Lingkungan
Transfer of Development Right (TDR)
Pengaturan perizinan, meliputi:
- Izin prinsip: izin usaha/tetap

V-41

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


- Izin lokasi
- Planning permit
- Izin gangguan
- IMB
- Izin Penghunian Bangunan (IPB)
b) Perangkat yang berkaitan dengan pengaturan elemen pelayanan umum:
Kekuatan hukum untuk mengembalikan gangguan/pencemaran
Pengendalian hukum terhadap kendaraan dan transportasi
Pengaturan penyediaan pelayanan umum oleh swasta
Pengaturan/kebijaksanaan pembatasan penumpang (seperti Three in One di DKI
Jakarta dan/atau pemberlakuan sticker untuk jalur-jalur jalan tertentu pada waktuwaktu tertentu)
c) Perangkat yang berkaitan dengan pengaturan penyediaan prasarana:
Development exaction, misalnya dalam penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial
Ketentuan Linkage (pengkaitan), misalnya: kebijaksanaan 1:3:6 dalam pembangunan
perumahan, 20% dari lahan harus untuk membangun rumah susun murah, dan
sebagainya.
2. Perangkat Ekonomi/Keuangan, dapat berupa:
a)

Perangkat yang berkaitan langsung dengan elemen guna lahan, meliputi:


Pajak lahan/ PBB
Pajak mengembangan lahan
Pajak balik nama/ jual beli lahan
Retribusi perubahan lahan
Development Impact Fees, dll.
b) Perangkat yang berkaitan dengan elemen pelayanan umum, meliputi:
Pajak kemacetan
Pajak pencemaran
Retribusi perijinan:
- Izin prinsip: izin usaha/tetap
- Izin lokasi
- Planning permit
- Izin gangguan
- IMB
- Izin Penghunian Bangunan (IPB)
User Charge atas pelayanan umum
Subsidi untuk pengadaan pelayanan umum oleh pemerintah atau swasta, dll.
c) Perangkat yang berkaitan dengan penyediaan prasarana:
Kontribusi (skema kerja sama)
Pemberian dana awal untuk program konsolidasi lahan
Pengusahaan skema pinjaman lunak, dll.
3. Pemilikan/Pengadaan Langsung oleh Pemerintah, dapat berupa:
a)
b)

Perangkat yang berkaitan langsung dengan elemen guna lahan: penguasaan lahan oleh
pemerintah (bank lahan).
Perangkat yang berkaitan dengan elemen pelayanan umum:
Pengadaan pelayanan umum oleh pemerintah (air bersih, pengumpulan /pengolahan
sampah, air kotor, listrik, telepon, angkutan umum)

Perangkat yang berkaitan dengan penyediaan prasarana:


- Pengadaan infrastruktur kota oleh pemerintah
- Pembangunan perumahan oleh pemerintah
- Pembangunan fasilitas umum dan fasilitas sosial oleh pemerintah.

V.9.5 Jenis Perangkat Insentif-Disinsentif Untuk Pelaksanaan RDTR Dan Peraturan Zonasi Di
DKI Jakarta
Pemberian insentif dan disinsentif dalam penataan ruang diselenggarakan untuk: (a)
meningkatkan upaya pengendalian pemanfaatan ruang dalam rangka mewujudkan tata ruang
sesuai dengan rencana tata ruang; (b) memfasilitasi kegiatan pemanfaatan ruang agar sejalan
dengan rencana tata ruang; dan (c) meningkatkan kemitraan semua pemangku kepentingan
dalam rangka pemanfaatan ruang yang sejalan dengan rencana tata ruang. Arahan pemberian
insentif dan disinsentif merupakan acuan bagi Gubernur dalam pemberian insentif dan
pengenaan disinsentif kepada masyarakat baik perorangan atau lembaga. Pemberian insentif
dan pengenaan disinsentif dilakukan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pemberian insentif dan pengenaan disinsentif secara operasional dikoordinasikan oleh SKPD
yang terkait.
Pemberian insentif dapat diberikan untuk kegiatan pemanfaatan ruang pada kawasan yang
didorong pengembangannya, mempercepat terwujudnya rencana struktur ruang dan rencana
pola ruang. Prioritas pemberian insentif diarahkan pada penyediaan dan penambahan RTH,
penanggulangan banjir, upaya mengatasi masalah kemacetan lalu lintas, peremajaan kota
melalui konsolidasi lahan berbasis masyarakat serta upaya pelestarian bangunan cagar budaya.
Insentif diberikan dengan tetap menghormati hak orang sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan. Insentif dapat berupa insentif fiskal dan/atau insentif non fiskal. Insentif
fiskal dapat berupa: (a) pemberian keringanan pajak; dan/atau (b) pengurangan retribusi.
Insentif non fiskal dapat berupa: (a) pemberian kompensasi; (b) subsidi silang; (c) kemudahan
perizinan; (d) imbalan; (e) sewa ruang; (f) urun saham; (g) penyediaan prasarana dan sarana;
(h) penghargaan; dan/atau (i) publikasi atau promosi. Pemberian insentif fiskal dilaksanakan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Disinsentif dikenakan terhadap pemanfaatan ruang yang perlu dicegah, dibatasi, atau dikurangi
keberadaannya berdasarkan ketentuan dalam Peraturan Daerah. Prioritas pengenaan
disinsentif diarahkan pada setiap pemanfaatan lahan yang kegiatan pembangunannya
mengubah bentang alam yang berdampak negatif pada lingkungan, melampaui daya dukung
dan daya tampung ruang, dan meningkatkan bangkitan lalu lintas di atas kapasitas jaringan
jalan. Disinsentif diberikan dengan tetap menghormati hak orang sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan. Disinsentif berupa : (a) disinsentif fiskal; dan (b) disinsentif non
fiskal. Disinsentif fiskal berupa pengenaan pajak dan/atau retribusi yang tinggi. Disinsentif non
fiskal, berupa: (a) kewajiban memberi kompensasi; (b) persyaratan khusus dalam perizinan; (c)
kewajiban memberi imbalan; dan/atau (d) pembatasan penyediaan prasarana dan sarana.
Pemberian disinsentif fiskal dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.
Insentif dari Pemerintah Daerah kepada Pemerintah Daerah lain dapat berupa: (a) pemberian
kompensasi dari pemerintah daerah penerima manfaat kepada daerah pemberi manfaat atas
manfaat yang diterima oleh daerah penerima manfaat; (b) kompensasi pemberian penyediaan
prasarana dan sarana; dan (c) publikasi atau promosi daerah. Insentif dari Pemerintah Daerah
V-42

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


kepada masyarakat dapat berupa: (a) pemberian keringanan pajak; (b) pemberian kompensasi;
(c) pengurangan retribusi; (d) imbalan; (e) sewa ruang; (f) urun saham; (g) penyediaan
prasarana dan sarana; dan/atau (h) kemudahan perizinan. Mekanisme pemberian insentif dari
Pemerintah Daerah kepada Pemerintah Daerah lain diatur berdasarkan kesepakatan bersama
antar pemerintah daerah yang bersangkutan.
Disinsentif dari Pemerintah Daerah kepada Pemerintah Daerah lain dapat berupa: (a) pengajuan
pemberian kompensasi dari pemerintah daerah pemberi manfaat kepada daerah penerima
manfaat; dan (b) pembatasan penyediaan prasarana dan sarana. Disinsentif dari Pemerintah
Daerah kepada masyarakat dapat berupa: (a) kewajiban memberi kompensasi; (b) pensyaratan
khusus dalam perizinan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang diberikan oleh pemerintah
daerah; (c) kewajiban memberi imbalan; dan (d) pembatasan penyediaan prasarana dan
sarana.Mekanisme pemberian disinsentif dari Pemerintah Daerah kepada Pemerintah Daerah
lain diatur berdasarkan kesepakatan bersama antar Pemerintah Daerah yang bersangkutan.
Kriteria penetapan insentif dan disinsentif didasarkan pertimbangan sebagai berikut:
1. mekanisme insentif dan disinsentif mengandung suatu pengaturan dan pengendalian
pembangunan kota yang bersifat akomodatif terhadap setiap perubahan yang menunjang
pembangunan dan perkembangan kota; dan
2. mekanisme insentif dan disinsentif tidak boleh mengurangi hak masyarakat sebagai warga
negara yang memiliki martabat dan hak yang sama untuk memperoleh dan mempertahankan
hidupnya.

5.

bangunan; dan
pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta dan/atau pemerintah daerah.

B. Disinsentif
Penetapan disinsentif di DKI Jakarta didasarkan atas pertimbangan pembangunan dan
pemanfaatan ruang perlu dibatasi dan dikendalikan untuk menjaga :
1. Kesesuaian fungsi ruang yang ditetapkan dalam rencana tata ruang;
2. kesesuaian pemanfaatan ruang/guna lahan yang ditetapkan dalam zona dan
ketentuannya oleh Peraturan Zonasi;
3. kesesuaian kegiatan yang ditetapkan sesuai jenis zona di Peraturan Zonasi.
Obyek pengenaan disinsentif diberikan apabila pembangunan dilakukan pada kawasan yang
dibatasi perkembangannya. Jenis dan Kategori Pengenaan Disinsentif dapat berupa:
1. pengenaan denda secara progresif;
2. membatasi penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan penalti;
3. pelarangan pengembangan lebih lanjut untuk pemanfaatan ruang yang telah terbangun
sebelum ketentuan ini disahkan; dan
4. pengenaan pajak/retribusi yang lebih tinggi disesuaikan dengan besarnya biaya yang
dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat pemanfaatan ruang.
Disinsentif diberlakukan pada seluruh blok atau sub blok.

A. Insentif
Tujuan diberikan insentif di Provinsi DKI Jakarta sebagai berikut:
1. mendorong perwujudan rencana struktur ruang, rencana pola ruang dan kawasan
strategis yang telah ditetapkan;
2. meningkatkan upaya pengendalian perubahan pemanfaatan ruang di kecamatan;
3. memberikan kepastian hak atas pemanfaatan ruang bagi masyarakat;dan
4. meningkatkan kemitraan pemangku kepentingan dalam rangka pemanfaatan ruang,
pengendalian pemanfaatan ruang, dan pengawasan penataan ruang.
Obyek pemberian insentif meliputi:
a. pembangunan pada kawasan yang didorong pengembangannya;
b. pembangunan yang sesuai ekspresi bangunan dan lingkungan pada kawasan
pemugaran dan sub zona rumah kampung;
c. pembangunan yang mempertahankan kawasan/bangunan cagar budaya;
d. penyediaan ruang untuk fasilitas umum, berupa:
a) ruang privat bangunan yang dapat diakses oleh umum;
b) penyerahan lahan privat untuk jalan dan saluran.
e. peningkatan kuantitas dan kualitas sistem sirkulasi dan jalur penghubung bagi pejalan
kaki termasuk jalur bagi penyandang cacat dan lanjut usia oleh sektor privat;
f. pembangunan fasilitas sosial dan fasilitas umum.
Jenis dan kategori pengenaan insentif berupa:
1. keringanan, pengurangan dan pembebasan pajak;
2. pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan, sewa ruang, dan urun saham;
3. pembangunan serta pengadaan infrastruktur;
4. pemberian keluwesan dalam batasan dan perhitungan KDB, KLB, dan ketinggian
V-43

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Lembaga

V.10 KELEMBAGAAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG


Kajian kelembagaan pengendalian pemanfaatan ruang tidak terlepas dengan sistem
pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang yang akan diterapkan. Perubahan
paradigm dalam penataan ruang dari yang bersifat diskresi ke regulasi berimplikasi pada
perubahan atau penyesuaian bentuk lembaga atau tugas pokok dan fungsi lembaga dalam
mengimplementasikan RDTR dan Peraturan Zonasi. Kelembagaan menjadi salah satu kunci
berhasil tidaknya/efektif tidaknya pelaksanaan Peraturan Zonasi. Peraturan perundangan terkait
kelembagaan baik di tingkat nasional maupun di DKI perlu disesuaikan dengan kebutuhan
penerapan peraturan zonasi tersebut. Bahasan berikut ini menjadi dasar dalam merancang
sistem kelembagaan penataan ruang di Provinsi DKI Jakarta.

Sumber: The Practice of Local Government Planning. 1998.

2.

Pemanfaatan ruang dengan sistem discretionary

Terdapat dua sistem pemanfaatan ruang, yaitu pemanfaatan ruang yang didasarkan pada
kepastian hukum yang berupa peraturan zoning (Regulatory System) dan pemanfaatan ruang
yang proses pengambil keputusannya didasarkan pada pertimbangan lembaga perencanaan
yang berwenang untuk masing-masing-masing proposal pembangunan yang diajukan
(discretionary system). Berikut ini adalah penjelasan kedua sistem tersebut.

Negara yang menganut sistem discretionary ini adalah Inggris dan Singapura. Di negara
ini, peta rencana guna lahan (masterplan) dipandang semata-mata sebagai dokumen yang
mencakup dan menggambarkan pemilahan petak-petak tanah dan penggunaannya, dan
bukan sebagai instrumen dasar, terutama dalam menjalankan fungsi pengendalian
(Ratcliffe, 1974;292). Rencana yang tertuang dalam peta penggunaan lahan bukan
merupakan satu-satunya basis pengambilan keputusan pembangunan. Pihak pengambil
keputusan berhak mempertimbangkan aspek-aspek lain yang dianggap penting untuk
mengambil keputusan (Booth, 1992). Pengambil keputusan pada sistem ini berusaha
untuk menjawab kekurangan sistem zoning, yaitu dengan mewujudkan pembangunan
yang lebih fleksibel serta lebih responsif terhadap mekanisme pasar dan aspek eksternal
lainnya.

1.

Pemanfaatan ruang dengan sistem regulatory (zoning).

Pemanfaatan Ruang di Indonesia

Salah satu negara yang menerapkan sistem regulatory adalah Amerika Serikat. Peraturan
zoning di negara ini menjadi dasar praktek pengendalian pengunaan lahan dan
pembangunan yang dilakukan oleh pemerintahan di tingkat lokal (The Practice of local
Governement Planning, 1988:251). Peraturan Zoning (Zoning Ordinance) yang terdiri dari
peraturan penggunaan lahan, persyaratan teknis serta peta zoning disusun dan disahkan
oleh badan legislatif tingkat lokal dengan rekomendasi dari komisi perencanaan dan/atau
komisi zoning. Badan legislatif dan komisi inilah yang dalam pekerjaannya berkewajiban
mempertimbangkan dan memastikan bahwa peraturan zoning yang disusun tidak
berlawanan dengan rencana pembangunan daerah atau rencana pembangunan negara
bagian. Deviasi maupun penyimpangan dalam jumlah wajar terhadap rencana
pembangunan masih diperkenankan dalam penyusunan peraturan zoning, sehingga peran
rencana negara bagian lebih menyerupai dokumen penasehat. Kelembagaan terkait yang
mengatur penyusunan dan pelaksanaan zoning di Amerika adalah sebagai berikut.

Di Indonesia sistem perencanaan meliputi perencanaan sektoral dan perencanaan spasial.


Kedua sistem terpisah tersebut saling berkaitan. Perencanaan sektoral berkaitan dengan
penyusunan serangkaian program-program pembangunan yang secara komprehensif
mencakup bidang perekonomian, politik, sosial, kebudayaan, dan sebagainya, sedangkan
perencanaan spatial lebih menekankan pada pembangunan fisik meskipun juga
mempertimbangkan aspek pembangunan lainnya secara garis besar.

V.10.1 Sistem Pemanfaatan Ruang Dan Pengendalian Pemanfaatan Ruang


a.

Staf

Tanggung Jawab
Di beberapa daerah tertentu, berwenang untuk memberi kejelasan atas isi peraturan maupun peta zoning
yang berlaku.
Menjalankan kegiatan administrasi dalam implementasi peraturan zoning.
Menegakkan peraturan zoning.
Memberikan bantuan pada badan legislatif, komisi perencanaan dan dewan banding dengan menyusun
laporan tinjauan pembangunan dan informasi lainnya.

Sistem Pemanfaatan Ruang

Tabel V.3 Distribusi Kewenangan dan Tanggung Jawab dalam Pengambilan Keputusan Zoning
Lembaga
Badan Legislatif

Komisi
Perencanaan
Dewan Banding

Tanggung Jawab
Menyusun dan mengesahkan peraturan dan peta zoning yang berlaku.
Memiliki kewenangan penentu dalam pengambilan keputusan perubahan pada peraturan maupun peta
zoning.
Memiliki kewenangan tertinggi dalam kebijakan zoning.
Merekomendasaikan batasan-batasan distrik bagi peta zoning yang diberlakukan.
Meninjau dan menyusun rekomendasi terhadap proposal perubahan peraturan maupun peta zoning.
Menjadi penasehat badan legislatif dalam hal peraturan zoning.
Di beberapa daerah tertentu, memiliki kewenangan penentu untuk mengadaptasi master plan.
Mempertimbangkan pengajuan proposal perubahan dan pembaharuan peraturan zoning.
Mempertimbangkan pemberian ijin pengecualian atas pembangunan (spesial permit) atau pemberian khusus
lainnya.

Kedua sistem perencanaan ini dijalankan oleh setiap tingkatan pemerintah baik pusat
maupun daerah propinsi dan daerah kota/kabupaten. Di tingkat pusat dipegang oleh
Badan Perencanaan dan Pembangunan Nasional yang dalam proses perencanaan
berperan sebagai penyusun rencana sosial-ekonomi nasional serta berperan sebagai
koordinator berbagai departemen sektoral dalam menjalankan tugasnya. Perencanaan
ruang di tingkat nasional dilaksanakan oleh Badan Koordinasi Penataan Ruang Nasional
(BKPRN) sebagai badan yang tersusun atas banyak departemen dan dengan Ketua
Menko Perekonomian, sekretaris Bappenas, Ketua I: Menteri Pekerjaan Umum, dan Ketua
II: Menteri Dalam Negeri. Di propinsi, rencana sektoral dan spasial menjadi tanggung
jawab Bappeda Propinsi dan Bappeda kota/kabupaten untuk daerah kota/kabupaten
melalui masukan-masukan instansi terkait.
Rencana tata ruang di wilayah nasional, provinsi dan kabupaten atau kota berlaku sah
setelah disahkan oleh peraturan pemerintah atau peraturan pemerintah daerah (dapat
dikatakan sebagai kosensus antara masyarakat melalui DPR/DPRD dan pemerintah).
Rencana tata ruang menjadi produk perundangan yang mempunyai kekuatan hukum dan
pelanggaran terhadapnya merupakan pelanggaran terhadap peraturan perundangan yang
sah. Peraturan perundangan yang dapat menganulir rencana tata ruang yang sah adalah
peraturan perundangan yang mempunyai kekuatan hukum sama dan/atau lebih kuat.
V-44

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Dokumen rencana yang berlaku sebagai landasan utama bagi pelaksanaan pemanfaatan
ruang adalah dokumen rencana tata ruang yang disahkan sebagai peraturan perundangan
yang mengikat masyarakat dan juga aparat pemerintah. Namun demikian rencana tata
ruang di Indonesia tidak diterapkan di lapangan dengan tingkat kedisiplinan yang sama
dengan dokumen zoning pada sistem regulatory. Adanya pertimbangan-pertimbangan
khusus pemerintah daerah yang berwenang tidak jarang dituangkan menjadi peraturan
perundangan (Surat keputusan, instruksi dan sebagainya) yang turut berpengaruh dalam
pelaksanaan pemanfaatan ruang. Proses pengendalian pemanfaatan ruang dilaksanakan
berdasarkan rencana tata ruang yang sah tersebut.
b.

Sistem Pengendalian Pemanfaatan Ruang


Pengertian perencanaan tata ruang di Indonesia tidak hanya meliputi proses perencanaan dan
pemanfaatan ruang saja, melainkan juga proses pengendalian pemanfaatan, berdasarkan
rencana yang telah disusun tersebut. Dalam UU No. 26 Tahun 2007, pengendalian
pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian
insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi. Pada dasarnya sistem pengendalian dapat
berupa zoning regulation seperti tersebut di atas dan development control atau permit system.
Pengendalian dapat dikelompokkan dalam pengendalian yang sifatnya mencegah (preventive)
dan penyembuhan (kuratif), dalam konteks pembangunan yang sifatnya langsung maupun
pembangunan yang sifatnya mengarahkan perkembangan suatu kawasan.
Tabel V.4 Klasifikasi Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Direct Development

Promote Development

1.

Preventif
Zoning.
Development Control, Development Permit, Site Plan Control.
Subdivision Control.
Disincentive.

Kuratif
Enforcement

Incentive

Zoning Regulation
Seperti yang dijelaskan dalam bagian sebelumnya (pemanfaatan ruang dengan sistem
regulatory), zoning merupakan pembagian lingkungan kota ke dalam zona-zona dan
menetapkan pengendalian pemanfaatan ruang (ketentuan hukum) yang berbeda-beda
(Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251). Setiap zona mempunyai aturan yang seragam (guna
lahan, intensitas, massa bangunan) dan satu zona dengan zona lainnya bisa berbeda
ukuran dan aturan. Dalam zoning aturan ditetapkan terlebih dahulu. Izin pembangunan
yang sesuai dengan aturan dapat langsung diterbitkan oleh pejabat berwenang tanpa
melalui penilaian (review).
Peraturan zoning pertama kali diterapkan di Kota New York pada Tahun 1916 dengan
tujuan sebagai berikut (Barnet, 1982:61):
a.
b.

Menentukan standar minimum sinar dan udara untuk jalan yang makin gelap akibat
banyak dan makin tingginya bangunan.
Memisahkan kegiatan yang dianggap tidak sesuai.

Pada perkembangan selanjutnya, zoning regulations ditujukan untuk beberapa hal sebagai
berikut (Barnet, 1982:61):
a.

Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona.

b.
c.

Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar sinar matahari


jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar serta udara mencapai bagian dalam bangunan.
Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi kawasan yang
paling intensif pemanfaatan ruangnya.

Peraturan tradisional guna lahan awalnya terdiri dari 4 kategori dasar, yaitu perumahan,
komersial, industri dan pertanian (SO, 1979:251).
2.

Development Control/Permit System


Pengendalian pemanfaatan ruang adalah sebagian dari lingkup
pengendalian
pembangunan (development control). Oleh karena itu, pengertian pengendalian
pemanfaatan ruang tersebut, perlu dibedakan dengan pengertian pengendalian
pembangunan (development control). Development atau pembangunan dipahami sebagai
pelaksanaan operasi bangunan teknik, pertambangan dan operasi lainnya, dalam, pada, di
atas atau di bawah lahan, atau pembuatan setiap perubahan penting dalam penggunaan
dalam pemanfaatan bangunan dan lahan lainnya (Town and Country Planning Act, 1962,
s.12). Secara teoritis pengendalian pembangunan mengatur kegiatan pembangunan yang
meliputi pelaksanaan kegiatan pendirian bangunan, perekayasaan, pertambangan
maupun kegiatan serupa lainnya pada, di bawah maupun di atas tanah, dan atau
mengadakan perubahan penggunaan pada bangunan atau lahan tertentu (Khulball &
Yuen, 1991:55).
Inti pengendalian pembangunan adalah pengendalian yang melibatkan seluruh
stakeholder dalam proses pembangunan terhadap implementasi dari rencana dan
kebijakan yang telah disusun (Khulball & Yuen, 1991:2). Dengan demikian pengertian
pembangunan sangat erat kaitannya dengan pemanfaatan lahan dan kegiatan-kegiatan
yang dapat menyebabkan perubahan terhadap lahan, sedangkan pengendalian
pemanfaatan ruang mencakup pengendalian terhadap aspek yang lebih luas termasuk
pengendalian berbagai kegiatan dan aktivitas yang muncul sebagai implikasi dari rencana
tata ruang meskipun kegiatan tersebut secara fisik tidak berpengaruh langsung pada
lahan. Beberapa karakteristik dari pengendalian pembangunan antara lain adalah sebagai
berikut:
a.
b.
c.

d.
e.

f.
g.

Pemerintah daerah melarang pembangunan tanpa izin rencana (planning permission).


Tiap pengembang wajib mengajukan permohonan pembangunan.
Pejabat berwenang dapat memberikan izin pembangunan tetap atau sementara
dengan atau tanpa persyaratan; atau menolak memberikan izin (McLoughlin,
1973:37).
Izin yang diberikan dapat tidak sesuai dengan rencana pembangunan berdasarkan
ketentuan yang berlaku.
Rencana pembangunan disiapkan oleh pemerintah daerah setelah melalui sejumlah
konsultasi publik dan mempertimbangkan keberatan-keberatan masyarakat (Alder,
1989:2).
Rencana pembangunan tidak mengikat keputusan perizinan, tetapi harus
dipertimbangkan.
Keputusan izin pembangunan berkaitan dengan isu lingkungan (lalu-lintas, amenitas,
prasarana dan lain-lain) yang tidak selalu berdampak langsung terhadap rencana
pembangunan.

V-45

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Development control bersifat negatif dan tidak dirancang untuk mendorong
pertumbuhan (Alder, 1989:7).
Sistem pemanfaatan ruang atau development control bersifat discretionary dan
melibatkan prosedur keputusan tersendiri bagi tiap kasus.

1.

Sasaran pengendalian pemanfaatan ruang adalah tercapainya pembangunan yang


berkualitas, konsisten dan efisien. Ketiga sasaran tersebut selalu konflik, perhatian
terhadap salah satu sasaran akan membutuhkan perhatian pada sasaran yang lain. Dalam
kondisi ini advance planning akan memberikan jalan keluar untuk mencapai ketiga
sasaran tersebut.

3.

h.
i.

Landasan legal penerapan pemanfaatan ruang/development control adalah police power


dan discretionary power discretion. Dalam penerapannya, dokumen yang dirujuk adalah
rencana pembangunan (development plan) yang terdiri atas:

1. Rencana struktur; deskripsi/pernyataan sasaran kebijakan tanpa peta.


2. Rencana lokal/detail rencana rinci bagi kawasan tertentu dilengkapi peta.
3. Pertimbangan lainnya yang relevan.
Kelebihan development control adalah sifatnya fleksibel, rinci, tanggap terhadap keadilan
dan kasus individual, tanggung jawab personal/pribadi (Alder, 1989:7). Sistem ini juga
memungkinkan terjadinya perjanjian antarpemerintah daerah dan pemilik lahan berkenaan
dengan pemanfaatan lahannya.
Pengendalian Pemanfaatan Ruang di Indonesia
Tujuan pengendalian pemanfaatan ruang adalah menjamin tercapainya tertib tata ruang.
Hal ini ditegaskan dalam UU No. 26/2007, bahwa pengendalian pemanfaatan ruang
adalah upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang agar pembangunan baik di tingkat
pusat maupun daerah sesuai dengan rencana tata ruang yang telah ditetapkan.
Pengendalian pemanfaatan ruang mencakup berbagai perangkat untuk memastikan
rencana tata ruang dan pelaksanaannya berlangsung sesuai dengan rencana tata ruang
yang telah ditetapkan. Prasyarat pengendalian berjalan efektif dan efisien adalah sebagai
berikut:
1.
2.
3.

2.

Pertimbangan dalam pengendalian pemanfaatan ruang :


1.

2.
3.

Pengendalian pemanfaatan ruang merupakan kewajiban pemerintah (untuk mewujudkan


tertib ruang) yang antara lain mencakup upaya dalam:

Tujuan umum (public purpose): Keamanan, ketertiban, keefektifan, efisiensi,


pertahanan, pemerataan, keadilan, kesehatan, lingkungan dan energi, moral,
pelestarian, dll
Kepentingan umum (public interest): Kenyamanan, angkutan massal/umum,
prasarana, perumahan, kebangkrutan,
Kesejahteraan umum (general welfare): Kepastian usaha, keberlanjutan usaha

Kewenangan pengendalian pemanfaatan ruang:


1.
2.
3.

Pemerintah: pengendalian pemanfaatan ruang wilayah nasional, KSN (dekosentrasi


dan/atau tugas pembantuan kepada provinsi dan kab/kota)
Provinsi: pengendalian pemanfaatan ruang provinsi, KSP (tugas pembantuan kepada
kab/kota)
Kabupaten/kota: pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota, KS
Kab/kota

Landasan kewenangan pemerintah dalam pengendalian pemanfaatan ruang meliputi:.


1.

2.

Produk rencana yang baik, berkualitas


Informasi yang akurat terhadap praktek-praktek pemanfaatan ruang yang berlangsung
(informasi, perizinan, partisipasi, dll)
Perangkat pengendalian yang handal dan lengkap

Pengendalian pemanfaatan ruang diperlukan karena dalam praktek pelaksanaan


pembangunan/pemanfaatan ruang tidak dapat berjalan sesuai dengan tata ruang;
Pelanggaran oleh faktor teknik operasional, administrasi/politis, mekanisme pasar, kurang
memperhatikan rencana tata ruang; Perubahan/pelanggaran pemanfaatan ruang memberi
dampak ketidakadilan, dampak negatif.

Mewujudkan keadilan, mengurangi konflik dan dampak negatif pemanfaatan ruang,


menjamin berlangsungnya pembangunan kota yang efisien, efektif serta sesuai
fungsi kota dan konsisten dengan rencana tata ruang.
Menjalankan fungsi pengendalian pemanfaatan ruang, di samping melaksanakan
pembangunan.
Menyelenggarakan peran masyarakat dalam perencanaan, pemanfaatan, dan
pengendalian pemanfaatan ruang.

3.

4.

5.

Bundles of Rights (Hak atas Lahan: Kewenangan untuk mengatur hak atas lahan,
hubungan hukum antara orang/badan dengan lahan, dan perbuatan hukum mengenai
lahan.
Police Power (Pengaturan): Kewenangan menerapkan peraturan hukum
(pengaturan, pengawasan dan pengendalian pembangunan di atas lahan maupun
kegiatan manusia yang menghuninya) untuk menjamin kesehatan umum,
keselamatan, moral dan kesejahteraan. Seringkali dianggap sebagai limitation on
private property/ individual rights dengan mempertimbangkan:
a. Tujuan umum (public purpose):
b. Kepentingan umum (public interest)
c. Kesejahteraan umum (general welfare)
Eminent Domain (Pencabutan Hak atas Lahan): Kewenangan tindakan mengambil
alih atau mencabut hak atas lahan di dalam batas kewenangannya dengan
kompensasi seperlunya dengan alasan untuk kepentingan umum
Taxation : Kewenangan mengenakan beban atau pungutan yang dilandasi kewajiban
hukum terhadap perorangan/kelompok atau pemilik lahan untuk tujuan kepentingan
umum.
Spending Power: Kewenangan membelanjakan dana publik untuk kepentingan
umum (melalui APBN dan/atau APBD)

V-46

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Gambar V.29 Perangkat Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Pengendalian pemanfaatan ruang berdasarkan Undang-undang No. 26 Tahun 2007


tentang Penataan Ruang terdiri atas :
1.
2.
3.
4.

Peraturan Zonasi
Perizinan
Insentif dan disinsentif; dan
Sanksi

Terkait dengan hak penguasaan lahan, maka keterkaitan antara pengendalian


pemanfaatan ruang dapat dilihat pada gambar berikut ini.
Gambar V.28 Lingkup Pengendalian Berdasarkan UU No. 26 Tahun 2007

V.10.2 Contoh Kelembagaan Perubahan Pemanfaatan Ruang Dan Penetapan Retribusi


Perubahan Pemanfaatan Ruang
Setiap kota dan Negara mempunyai bentuk peraturan zonasi yang berbeda, Perbedaan
substansi ini juga menyebabkan kebutuhan kelembagaan yang berbeda. Berkaitan dengan
pengendalian pemanfaatan ruang terutama perubahan pemanfaatan ruang, beberapa negara
mempunyai sistem kelembagaan yang berbeda, seperti pada beberapa negara berikut ini:
a.
Dalam prakteknya, pengendalian pemanfaatan ruang tidak terbatas pada perizinan,
peraturan zonasi, insentif dan disinsentif serta sanksi. Beberapa perangkat pengendalian
lainnya antara lain panduan, peraturan perundangan dan standar-standar sebagai mana
ditunjukkan pada gambar berikut ini.

Singapura
Sejak tahun 1959 Singapura telah dilengkapi dengan Statutory Master Plan maupun Non
Statutory untuk melakukan pengaturan pembangunan fisiknya. Master Plan ini merupakan
rencana fisik yang komprehensif dengan penekanan pada penataan penggunaan lahan
dengan tujuan untuk mengatur pembangunan fisik baik yang dilakukan oleh pihak swasta
maupun oleh pemerintah sendiri. Pengaturan dan pengendalian pemanfaatan lahan ini diatur
secara lebih terinci oleh suatu peraturan zoning. Peraturan ini diberikan dalam master plan
yang harus dievaluasi setiap 5 tahun sekali. Namun demikian, apabila dianggap perlu,
rezoning dapat dilakukan dengan prosedur tertentu seperti yang telah ditentukan dalam
Planning Act. Rezoning dilaksanakan untuk mengakomodasikan fleksibilitas rencana supaya
lebih banyak pembangunan oleh swasta yang dapat dilaksanakan. Perubahan ini, apabila
disetujui, dapat dilaksanakan oleh pemohon setelah membayar Development Charge.
Di Singapura, karena tidak ada pemerintahan daerah, aktivitas perencanaan dan pengendalian
pemanfaatan ruang dilaksanakan oleh pemerintah pusat dan badan-badan otorita yang ada.
Salah satu badan otorita yang paling penting berhubungan dengan perencanaan dan
pengendalian adalah URA atau Urban Redevelopment Authority. URA ini bertanggungjawab
dalam pembuatan rencana baik yang Statutory maupun yang Non Statutory serta memiliki
V-47

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


kekuasaan untuk rnelaksanakan program konservasi dan preservasi untuk melindungi
bangunan atau daerah yang mempunyai nilai historis, arsitektur, arkeologi ataupun nilai artistik.
Tugas dan URA sendiri salah satunya adalah memeriksa usulan pembangunan baik oleh
swasta maupun oleh pemerintah. Deputy Chief Planner yang terdapat dalam URA bertugas
untuk mengontrol dan memastikan bahwa pembangunan yang dilaksanakan oleh swasta
maupun oleh pemerintah akan selalu sesuai dengan master plan. Apabila ada perrnintaan
pembangunan yang menyimpang dari master plan, pengabulan permohonan akan diputuskan
oleh Menteri Pembangunan Nasional (Ministry of National Development) yang merupakan
atasan dan URA. Setiap permohonan yang telah disetujui oleh arsitek ataupun perencana
profesional (di Singapura setiap permohonan harus mendapatkan suatu penilaian terlebih
dahulu dan arsitek atau perencana profesional sebelum diajukan kepada pihak berwenang),
akan dipertimbangkan baik buruk dampaknya terhadap lingkungan sekitar, meliputi manfaat
baiknya maupun dampak negatifnya untuk Iingkungan sekitarnya seperti yang berhubungan
dengan ketinggian, tata masa, lay out, building set back dan lokasi tapak.

2. Development Control Division (DCD) yang antara lain bertugas untuk melakukan tugas
administrasi pengendalian pembangunan. DCD ini merupakan salah satu divisi yang
terdapat dalam badan otorita URA.
3. Development Control Committee (DCC) yang terdiri atas institusi profesional misalnya dan
Singapore Institute of Planner, The Singapore Institute of Architects, The Public Works
Departement dan The Ministry of Environment. DCC ini antara lain bertugas untuk
mernpertimbangkan dan memberikan rekomendasi kepada pihak berwenang mengenai
suatu permohonan pembangunan, memastikan bahwa proses pengambilan keputusan
berjalan dengan jujur dan adil, memiliki kewenangan untuk mengajukan sejumlah
persyaratan teknis untuk suatu permohonan bersyarat. Komite ini lebih berfungsi sebagai
kontrol pelaksanaan perubahan pemanfaatan lahan sehingga dapat dicapai hasil yang
maksimal untuk suatu permohonan.
Gambar V.30 Struktur Organisasi Pihak Berwenang dalam Perencanaan di Singapura

Prosedur pengajuan permohonan perubahan pemanfaatan lahan yang tidak sesuai dengan
master plan adalah sebagai berikut:
1.
2.

3.

4.

Proposal permohonan diajukan kepada Menteri melalui pihak berwenang (disebut sebagai
Competent Authority yang diketuai oleh Chief Planner URA).
Proposal dipertimbangkan oleh Menteri untuk diputuskan ( 6 minggu). Seluruh pendapat
dan keberatan atas permohonan tersebut akan ditampung dan dijadikan dasar penentuan
keputusan.
Menteri akan memutuskan untuk menerima, mengabulkan atau menolak proposal setelah:
a. mempertimbangkan seluruh dampak baik yang positif maupun negatif yang mungkin
muncul akibat pembangunan,
b. mempertimbangkan seluruh pendapat dan keberatan dan berbagai pihak,
c. dilakukan Public Hearing (dengar pendapat) untuk mendapatkan opini dan berbagai
pihak. Dengar pendapat dilaksanakan oleh pihak yang berwenang (competent
authority) yang juga menentukan hari, waktu dan tempat pelaksanaan serta melakukan
pemberitahuan kepada khalayak. Dengar pendapat diikuti oleh masyarakat yang
berkeberatan dengan permohonan pembangunan ataupun orang-orang yang peduli
dengan masalah permohonan izin pembangunan ini. Dengar pendapat ini dilakukan
dalam rangka membantu menteri dalam memutuskan suatu permohonan
pembangunan.
Pengumuman keputusan kepada pemohon yang dilakukan oleh pihak berwenang. Apabila
permohonan dikabulkan maka pemohon diharuskan rnembayar sejumlah uang sebagai
kompensasi akibat penyimpangan yang dilakukan. Sistem administrasi pemungutan pajak
ini serta apabila pemohon berkeberatan dengan biaya yang ditetapkan, dapat mengajukan
keberatan dengan prosedur seperti yang akan diperlihatkan pada Gambar VIII.3.

Minister of National
Development
Chief Planner URA
(Competent Authority)

Master Plan
Committe

Development
Control Division

Development
Control Committe

Sumber: Khulblal & Yuen, 1991

Dalam pengambilan keputusan tersebut Menteri dibantu oleh beberapa pihak yang antara lain
adalah:
1. Master Plan Committee (MPC) yang antara lain bertugas untuk mempertimbangkan dan
memberikan masukan mengenai suatu permohonan pembangunan. Selain itu juga bertugas
untuk memastikan bahwa seluruh permohonan selalu sesuai dengan master plan.

V-48

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Gambar V.31 Prosedur Perubahan Pemanfaatan Lahan di Singapura

Gambar V.32 Sistem Administrasi Pemungutan Development Charge di Singapura

Sumber: Khulbial &Yuen, 1991


Sumber: KhulbIal &Yuen, 1991

b.

Amerika Serikat
Di Amerika Serikat, dalam melakukan pengendalian pemanfaatan lahan, diterapkan suatu alat
dasar yang dikenal dengan nama Peraturan Zoning. Peraturan ini diterapkan oleh
pemerintahan kota. Zoning membagi suatu wilayah tertentu ke dalarn zona-zona dengan
penggunaan lahan yang berbeda-beda. Zoning juga dianggap sebagai alat kekuasaan
penertiban yang dimiliki oleh pernerintah untuk melakukan campur tangan terhadap
kelangsungan hidup masyarakat dengan maksud untuk melindungi kesehatan, keselamatan
dan kesejahteraan masyarakat itu sendiri.
V-49

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Zoning terdiri atas peta zoning dan peraturan zoning yang pembuatan dan perubahannya
memerlukan persetujuan dan Dewan Kota. Dalam pelaksanaan peraturan zoning ada
beberapa jenis aktivitas yang mungkin terjadi terutama yang berhubungan dengan
penyimpangan terhadap peraturan zoning itu sendiri. Ada beberapa jenis penyimpangan yang
mungkin terjadi terhadap peraturan zoning yang telah ditetapkan yang antara lain adalah
sebagai berikut:
1.

Variances (penyimpangan)
Variances diatur dalam aturan-aturan tertentu dengan maksud untuk mengurangi
kesulitan-kesulitan yang lebih berhubungan dengan karakteristik fisik dasar lahan (Kelly
dalam So, 1988). Ada dua jenis variances, yaitu use variance dan area variance
(Mandelker, 1993). Use variance didefinisikan sebagai variance yang melibatkan
pemanfaatan lahan yang berbeda dengan yang diizinkan dalam peraturan zoning yang
meliputi spot zoning dan rezoning , sedangkan area variance adalah semata-mata
kepastian untuk mendirikan, mengubah ketentuan-ketentuan pembangunan tapak seperti
ukuran kapling, setback, dan pembatasan mengenai bagian depan, misalnya bentuk tapak
yang aneh sehingga suatu bangunan yang secara kriteria teknis hams berbentuk persegi
panjang menjadi sulit untuk dilakukan karena tapak yang ada tidak memungkinkan hal
tersebut dilakukan atau perluasan garasi mobil dan pekarangan rumah ke arah samping
atau depan sedikit dan batas yang telah ditentukan (Kelly dalam So, 1988).

2.

Spot Zoning
Spot Zoning adalah perubahan peta zoning yang mengubah ulang (rezoning) suatu bagian
lahan dan penggunaan yang kurang intensif menjadi penggunaan yang lebih intensif
(Mandelker, 1993). Menurut Mahkamah Agung Texas, spot zoning adalah zoning-zoning
kecil yang berlawanan dengan zoning yang telah ditentukan. Secara definisi adalah
penyimpangan dan rencana komprehensif (Master Plan) khususnya untuk setiap persil
lahan yang mendapat perlakuan khusus atau memiliki hak istimewa yang tidak sesuai
dengan kiasifikasi penggunaan lahan di sekitarnya tanpa suatu penilaian keadaan
sekitarnya. Umumnya suatu spot zoning adalah pengecualian suatu guna lahan di suatu
daerah dengan guna lahan tertentu dengan luas yang cukup terbatas atau kecil saja.
Pengizinan suatu permohonan yang digolongkan dalam spot zoning ini akan menimbulkan
suatu kecemburuan terhadap sekitarnya.
Ada dua jenis kriteria yang digunakan sebagai dasar penilaian salah-tidaknya spot zoning,
yaitu kriteria spasial dan kriteria non-spasial. Kriteria spasial yang digunakan adalah
apakah spot zoning menjadi tidak sah jika hanya melibatkan satu persil kecil lahan dan
tidak konsisten dengan daerah sekitarnya. Sedangkan kriteria non-spasial yang digunakan
adalah apakah spot zoning menjadi tidak sah karena hanya menguntungkan satu pihak
saja sementara pemilik lahan di sekitarnya mengalarni kerugian (Mandelker, 1993). Saat
ini peraturan rnengenai spot zoning menjadi lebih lentur. Pengadilan yang memutuskan
suatu kasus biasanya tetap mempertimbangkan konsistensi dengan zoning dan
pemanfaatan lahan sekitar, tetapi ketidakkonsistenan dengan rencana kota secara
keseluruhan tidak lagi dipertimbangkan (Kelly dalam So, 1988)

3.

Rezoning
Rezoning merupakan perubahan dalam peraturan zoning yang telah ditetapkan
sebelumnya dalam suatu area yang cukup luas. Rezoning merupakan salah satu bentuk

fleksibilitas terhadap peraturan zoning karena adalah merupakan suatu hal yang mustahil
apabila setiap lembaga perencana akan dapat merencanakan dan melaksanakan
peraturan zoning tersebut untuk setiap penggunaan lahan masa depan secara detail
(Wright, 1985).
Dalam pelaksanaan peraturan zoning dilakukan pembagian kekuasaan dan tanggung
jawab pada 4 lembaga utama yaitu:
1.

Governing Body (Badan Pemerintah), merupakan bagian legislatif pemerintahan


daerah yang bertugas untuk menerapkan peraturan zoning termasuk petanya dan
memiliki wewenang tertinggi untuk memutuskan berbagai perubahan yang berkaitan
dengan peraturan zoning. Lembaga ini disebut juga dewan kota (City Council)
2. Planning Commission (Komisi Perencanaan), bertugas untuk memberikan
rekomendasi batas-batas wilayah untuk pembuatan peta zoning, melakukan
peninjauan dan merekomendasikan semua perubahan zoning dan memiliki wewenang
untuk memutuskan penerapan suatu Master Plan. Komisi ini bersifat ex-officio yang
terdiri atas 5-9 orang anggota.
3. Board
of
Appeals/Adjusment
(Dewan
Penyesuaian),
bertugas
untuk
mempertimbangkan permohonan-permohonan yang menyimpang, pengecualian
khusus ataupun izin khusus serta menangani permohonan banding masyarakat yang
tidak puas dengan keputusan yang ditetapkan. Dewan inii biasanya terdiri atas
sukarelawan masyarakat.
4. Staff (staf administrasi), bertugas untuk melakukan administrasi peraturan zoning,
penerapan peraturan zoning. Selain itu, lembaga ini juga memiliki tugas untuk
membantu ketiga lembaga sebelumnya dengan menyiapkan penilaian terhadap suatu
permohonan dan memberikan informasi lainnya serta melakukan penilaian sebelum
izin pendirian bangunan dikeluarkan. Meskipun tidak secara langsung mengatur
/menentukan keputusan mengenai suatu permohonan, peran staf administrasi dalam
pengambilan keputusan akhir sangatlah penting.
Suatu perubahan pemanfaatan lahan baik perubahan pemanfaatan lahan besar maupun
kecil memiliki beberapa tahapan prosedur yang harus diikuti yang antara lain adalah:
1.
2.

Penyerahan permohonan kepada Staf Administrasi Kota.


Penilaian kelengkapan administrasi dan substansi permohonan yang dilakukan oleh
Staf Administrasi Kota.
3. Pengumuman oleh Komisi Perencanaan untuk melakukan dengar pendapat.
4. Persiapan laporan dan Staf Administrasi.
5. Pelaksanaan dengar pendapat Komisi Perencanaan. Sebelumnya dilakukan
persetujuan dan pemeriksaan pendahuluan yang kemudian dilanjutkan dengan
melakukan dengar pendapat yang diikuti oleh pemohon dengan pemilik lahan di
sekitarnya (affected people).
6. Komisi Perencanaan memberikan rekomendasi tentang permohonan yang diajukan
kepada Dewan Penyesuaian.
7. Dewan Penyesuaian kemudian melakukan penilaian mengenai permohonan serta
memberikan rekomendasi keputusan yang harus diambil berdasarkan pertimbangan
pertimbangan tertentu.
8. Penyerahan rekomendasi kepada Dewan Kota untuk dinilai dan diputuskan.
9. Dengar pendapat yang dilakukan Dewan Kota dengan masyarakat.
10. Pengambilan keputusan oleh Dewan Kota mengenai suatu permohonan.
V-50

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


c.
Di Amerika Serikat sekalipun yang demokrasinya telah berjalan cukup baik, kewenangan
sangat tinggi yang dimiliki oleh Dewan Kota dalam memutuskan suatu permohonan
mungkin saja rnenyebabkan terjadinya pengambilan keputusan yang tidak wajar karena
tidak ada suatu standar khusus untuk menjamin benar tidaknya suatu keputusan yang
diambil. Bila dalam dengar pendapat yang dilaksanakan oleh Dewan Kota masyarakat
peserta dengar pendapat berkeberatan dengan permohonan yang ada dan permohonan
perubahan pemanfaatan lahan ditolak, pemohon yang merasa berkeberatan dengan
keputusan tersebut dapat mengajukan penyelesaian akhir yang diajukan kepada dan
diputuskan oleh pengadilan.
Untuk lebih jelasnya prosedur yang harus dilakukan untuk rnendapatkan izin perubahan
pemanfaatan lahan, akan dijelaskan pada Gambar VIII.6.

Ontario
Di Ontario, dalam melakukan pengendalian pemanfaatan lahan, juga diterapkan alat dasar
yang dikenal dengan nama Peraturan Zoning. Peraturan yang diterapkan ini memiliki tujuan
dan tata cara pengaturan pemanfaatan lahan yang hampir sama dengan peraturan zoning
yang berlaku di Amerika Serikat. Dengan peraturan ini, suatu wilayah dibagi kedalam zonazona dengan penggunaan lahan yang berbeda-beda. Peraturan ini mengatur segala bentuk
pemanfaatan lahan yang sesuai untuk setiap daerah yang berbeda sehingga pemanfaatan
yang tidak dikehendaki dapat dikendalikan.
Zoning terdiri atas peta zoning dan peraturan zoning yang pembuatan dan perubahannya
memerlukan persetujuan dan dewan kota. Dalam pelaksanaan peraturan zoning dilakukan
pembagian kekuasaan kepada beberapa badan yaitu:
1.

Gambar V.33 Prosedur Perubahan Pemanfaatan Lahan Besar dan Kecil di Amerika Serikat
Pemohon

Staff Administrasi
Melakukan penilaian
kelengkapan
administrasi dan
substansi
permohonan

Komisi
Perencanaan
Mengumumkan

Komisi
Perencanaan
Melaksanakan dengar

Penyerahan
Permohonan
Perubahan
Pemanfaatan

pelaksanaan dengar
pendapat kepada
masyarakat

pendapat dengan
masyarakat untuk
mendapatkan
masukan

Dewan Kota

Dewan Penyesuaian

Dewan Penyesuaian

Melaksanakan dengar
pendapat dengan
masyarakat

Menyerahkan
rekomendasi kepada
Dewan Kota

Memberikan penilaian
dan rekomendasi
keputusan kepada
Dewan Kotadan
menerima keberatan
pemohon

Komisi
Perencanaan
Memberikan

Lahan

T
Diizinkan
perubahan?

Pemohon

Pengadilan

Mengajukan keberatan
atas keputusan dan
permohonan ulang

Review Permohonan
dan memutuskan
permohonan

Sumber: Interpretasi Dan Kelly Dalarn So, 1988

3.

rekomendasi
keputusan kepada
Dewan Penyesuaian

4.

Terima?

Dewan Kota
Penerbitan Izin
Perubahan
Pemanfaatan Lahan

2.

Dalam penerapan peraturan zoning ini ada beberapa jenis aktivitas yang mungkin terjadi
terutama yang berhubungan dengan penyimpangan terhadap peraturan zoning itu sendiri. Ada
beberapa jenis penyimpangan yang mungkin terjadi terhadap peraturan zoning yang telah
ditetapkan yang antara lain adalah sebagai berikut:
1.

Tidak Diperkenankan Perubahan


Pemanfaatan Lahan

Councils of Local Municipalities (Dewan Kota), merupakan dewan legislatif daerah yang
berwenang untuk membuat dan menetapkan peraturan Zoning. Dewan ini berwenang juga
untuk memutuskan setiap permohonan perubahan yang antara lain adalah permohonan
penambahan intensitas bangunan.
Ontario Municipal Board (Badan Kotamadya Ontario), merupakan suatu badan yang
merupakan perwakilan dan kota-kota di Provinsi Ontario yang berwenang untuk
memutuskan permohonan yang bermasalah di daerah yang lebih bawah tingkatannya,
misalnya apabila ada satu permohonan di suatu kota, namun dengan beberapa
pertimbangan tidak diizinkan oleh Dewan Kota. Apabila pemohon tidak puas dengan
keputusan tersebut dapat mengajukan permohonan ulang kepada Ontario Municipal Board
(OMB) mi. OMB mi memiliki kekuasaan untuk menolak atau menyetujui setiap
permohonan dan keputusan dan OMB mi merupakan keputusan final.
Committee of Adjustment (Komisi Penyesuaian), merupakan suatu lembaga yang dibentuk
oleh Dewan Kota yang beranggotakan tidak lebih dan 3 orang yang berwenang untuk
memberikan izin pada permohonan yang digolongkan pada Minor Variance (Perubahan
kecil).
Minister of Municipal Affairs (Menteri Urusan Pemerintahan), berwenang untuk
memutuskan permohonan besar maupun permohonan yang digolongkan dalam
perubahan kecil yaitu perubahan yang berhubungan dengan intensitas bangunan ataupun
perpanjangan izin penggunaan lahan.

2.

Perubahan/penyimpangan besar meliputi perubahan yang melibatkan proses zoning ulang


baik dengan skala yang cukup luas (rezoning) maupun untuk skala yang cukup terbatas
(spot zoning).
Perubahan/penyimpangan kecil meliputi perubahan yang tidak melibatkan proses zoning
ulang. Umumnya penyimpangan ini hanya berhubungan dengan kondisi fisik bangunan,
misalnya perpanjangan izin pemanfaatan bangunan, penambahan intensitas bangunan
dan lain-lain.

Prosedur yang harus ditempuh untuk melakukan perubahan jenis besar adalah sebagai
berikut:
V-51

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


1.
2.
3.

4.

5.

6.
7.
8.

Pengajuan perrmohonan kepada dewan kota untuk melakukan perubahan pemanfaatan


lahan.
Dewan Kota memutuskan untuk melakukan persiapan perubahan rencana.
Persiapan teks dan peta rencana. Dalam proses ini, Dewan Kota dapat melakukan
konsultasi dengan berbagai instansi maupun lembaga-lembaga lain yang berkaitan dan
berkepentingan dengan perubahan pemanfaatan lahan. Selain itu juga dewan harus
melakukan pemberitahuan dan memberikan informasi yang lengkap kepada masyarakat
mengenai penambahan pemanfaatan maupun pelaksanaan dengar pendapat.
Pelaksanan dengar pendapat agar masyarakat dapat mengetahui mengenai proposal
perubahan pemanfaatan lahan dan dapat menyatakan pendapat mereka kepada Dewan
Kota.
Pengambilan keputusan dan pertimbangan mengenai suatu permohonan. Dewan Kota
mempertimbangkan proposal perubahan pemanfaatan lahan dan sejumlah masukan dan
masyarakat.
Pemberitahuan keputusan kepada pemohon.
Apabila pemohon tidak puas dengan keputusan yang telah diberikan, pemohon dapat
mengajukan permohonan perubahan kepada OMB.
OMB melaksanakan dengar pendapat dan menentukan keputusan yang harus diambil.

Khusus untuk perubahan kecil, prosedur yang harus ditempuh adalah:


1.

2.

3.

Pengajuan permohonan kepada Komisi Penyesuaian yang disertai dengan bukti


penguasaan lahan, keterangan rencana peruntukkan (KRP), keterangan situasi bangunan
(KSB), keterangan pemanfaatan lahan yang lama, gambar teknis sesuai dengan peraturan
yang berlaku yang ditandatangani pemilik lahan untuk dilakukan pendataan dan
pemeriksaan.
Komisi Penyesuaian kemudian menentukan pelaksanaan public hearing (dengar
pendapat) serta menentukan juga peserta dan acara ini serta mengirimkan undangan
kepada peserta. Umumnya acara ini dihadiri oleh pemohon, pemerintah daerah, seluruh
pemilik lahan yang ada di sekitar lahan yang akan diubah pemanfaatannya ( 60 meter
dan lahan), berbagai departemen, Dewan Kota, dan lain-lain yang dianggap oleh Komite
Penyesuaian penting untuk menghadiri acara ini.
Setelah dilakukan dengar pendapat, dan menampung seluruh aspirasi yang diinginkan
setiap pihak, Komisi Penyesuaian ini memutuskan permohonan, apakah bisa diizinkan
atau tidak. Apabila keberatan dengan keputusan yang ditetapkan, pemohon dapat
mengajukan permohonan ulang kepada OMB. Untuk lebih jelasnya prosedur yang harus
ditempuh dalam kedua proses perubahan ini akan diperlihatkan dalam Gambar VIII.7.

Seperti yang telah dibahas sebelumnya, pada prakteknya pelaksanaan pembangunan tidak
selalu berjalan sesuai dengan rencana tata ruang yang telah ditetapkan. Pelanggaran tersebut
dapat disebabkan oleh faktor teknik operasional, administrasi/politis dan perkembangan pasar
serta kemungkinan disebabkan oleh produk rencana tata ruang yang kurang memperhatikan
aspek-aspek pelaksanaan (pemanfaatan ruang) atau sebaliknya pemanfaatan ruang kurang
memperhatikan rencana tata ruang yang telah ditetapkan. Oleh karena itu, dalam praktek
pemanfaatan ruang dibutuhkan pula tindakan pengendalian pemanfaatan ruang yang baik.
Seringkali penyebab kegagalan pemanfaatan ruang disebabkan oleh administrasi yang tidak
terlalu baik yang menyebabkan sistem informasi yang buruk, terutama informasi pemanfaatan
maupun pelanggaran pemanfaatan ruang. Demikian pula prosedur yang berbelit-belit secara

langsung telah menyebabkan pelanggaran-pelanggaran pemanfaatan ruang. Demikian pula


administrasi dan prosedur yang baik harus terjadi di dalam setiap tahapan penataan ruang dan
tidak terlebat dari struktur kelembagaan dan kewenangannya yang telah ditetapkan. Oleh
karena itu, dibutuhkan sistem administrasi dan prosedur yang baik dalam tingkatan:
a.
b.
c.
d.

Penyusunan rencana untuk kepentingan pengendalian.


Implementasi rencana/pemanfaatan ruang.
Pengendalian pemanfaatan ruang.
Administrasi dan prosedur untuk gugatan/pengajuan keberatan masyarakat terhadap
rencana dan/atau pemanfaatan ruang.
Gambar V.34 Prosedur Perubahan Pemanfaatan Lahan Besar dan Kecil di Ontario
Pemohon

Mengajukan
permohonan perubahan
pemanfaatan
Y

Perubahan
Besar?
Komisi
Penyesuaian
Melakukan
pemeriksaan
mengenai
permohonan
perubahan
pemanfaatan
lahan

Dewan Kota

Dewan Kota

Dewan Kota

Melakukan
persiapan
perubahan
rencana

Melakukan
persiapan teks
maupun peta
rencana

Melakukan
konsultasi
dengan
berbagai
pihak

Dewan

Kota
Mengeluarkan
izin
perubahan

Apakah
diizinka
n?
T
Pemohon
Mengajukan
permohonan ulang
kepada OMB

Komisi
Penyesuaian

Dewan Kota

Dewan Kota

Melaksanakan
dengar pendapat
untuk memperoleh
masukan dari
masyarakat
mengenai
permohonan
perubahan

Melakukan
pemberitahuan
kepada masyarakat
mengenai
pelaksanaan dengar
pendapat

OMB

Melaksanakan dengar
pendapat serta memberikan
keputusan final atas suatu
permohonan
Y

Komisi Penyesuaian

Melakukan
dengar pendapat
untuk
memperoleh
masukan dari
masyarakat

Sumber: Interpretasi Planning Act Ontario, 1990

Menentukan
keputusan atas
permohonan
perubahan

Diizinkan?

Komisi Penyesuaian
Mengeluarkan Izin
Perubahan

T
Pemohon

OMB

Mengajukan
permohonan ulang
kepada OMB

Melakukan dengar
pendapat dan
memberikan
keputusan final
mengenai
permohonan

Berkaitan dengan peran serta masyarakat dalam perencanaan dan berkaitan dengan upaya
melembagakan partisipasi masyarakat dalam perencanaan pembangunan, maka perlu
dipikirkan proses-proses yang berkaitan dengan keberatan masyarakat dalam pemanfataan
V-52

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


ruang dan perubahannya. Di beberapa negara telah memiliki wadah pengajuan keberatan
pada pemerintah setempat seperti Planning Appeal Tribunal, Planning Appeals Board, Land
and Environment, Resources and Development Court dan lain-lain yang khusus disediakan
untuk mewadahi gugatan ketidakpuasan masyarakat atas rencana kota dan/atau pelaksanaan
pemanfaatan ruang. Dengan demikian penyimpangan-penyimpangan pemanfaatan ruang
dapat dihindari. Pengendalian pemanfaatan ruang dapat berjalan dengan cukup efektif dan
efisien apabila mempunyai dasar perencanaan tata ruang yang baik dan berkualitas serta
informasi yang akurat terhadap praktek-praktek pemanfaatan ruang yang berlangsung. Yang
perlu menjadi catatan bahwa administrasi dan prosedur pegendalian pemanfaatan ruang
sangat tergantung pada sistem organisasi/kelembagaan pemanfaatan ruang di daerah.
Tabel V.5 Perbandingan Tugas dan Wewenang Lembaga yang Menangani
Pengendalian Pemanfaatan Ruang
No.
1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Tugas
Melakukan tugas administrasi untuk menerima
permohonan pembangunan/perubahan pemanfaatan lahan
serta melakukan inventarisasi permohonan tersebut.

Jenis
Perubahan
Kecil
Besar

Ontario
Komisi
Fenyesuaian
Dewan Kota

No.

8.

Pemeriksaan atas persyaratan administrasi yang harus


dipenuhi dalam mengajukan suatu permohonan.
Persyaratan tersebut antara lain meliputi : rencana
peruntukkan pemanfaatan lahan lama dan baru, bukti
penguasaan lahan (100%), terutama yang telah memiliki:
Keterangan Rencana Peruntukkan (KRP), Keterangan
Situasi Bangunan (KSB), Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
dan permohonan terdahulu, gambar teknis sesuai dengan
peraturan yang berlaku.
Pengecekan terhadap rencana pembangunan kota apakah
telah terjadi penyimpangan ataukah tidak. Apabila ada
penyimpangan, pada setiap permohonan dilakukan
pengecekan terhadap visi dan misi pembangunan kota
apakah penyimpangan tersebut masih sesuai ataukah
tidak.
Pengecekan terhadap visi, misi, kebijaksanaan dan
program pembangunan kota. Dalam pengecekan terhadap
vlsi dan misi ini, dilakukan juga penilaian secara obyektif
terhadap kemungkinan pemanfaatan lahan baru yang
diusulkan, sehingga nantinya izin tertulis yang dikeluarkan
dapat dipertanggungjawabkan balk secara teknis
planologis maupun secara sosial ekonomi

Kecil

Komisi
Penyesuaian

Chief Planner
URA

Staf Administrasi

Besar

Dewan Kota

Chief Planner
URA

Staf Administrasi

Kecil

Komisi
Penyesuaian

Chief Planner
URA

Komisi
Perencanaan

Besar

Dewan Kota

Chief Planner
URA

Komisi
Perencanaan

Kecil

Komisi
Penyesuaian

Komisi
Perencanaan

Besar

Dewan Kota

Chief Planner
URA
bersama
dengan MPC,
DCD, dan DCC
Idem

Melaksanakan Public Hearing atau dengar pendapat


dengan masyarakat yang terkena dampak ataupun
masyarakat yang memiliki kepentingan atas daerah
tersebut dan juga dengan Dewan Perwakilan Rakyat untuk
mendapatkan persetujuan mengenai suatu perubahan.

Kecil

Komisi
Penyesuaian

Chief Planner
URA

Komisi
Perencanaan
Komisi
Perencanaan

Besar

Dewan Kota

Chief Planner
URA

Komisi
Perencanaan

Perumusan rekomendasi mengenai keputusan yang harus


diambi! berdasarkan seluruh pertimbangan perencanaan
dan pendapat yang ditampung dan pelaksanaan dengar
pendapat.

Kecil

Komisi
Penyesuaian

Chief Planner
URA

Komisi
Penyestiaian

Besar

Dewan Kota

Melaksanakan penghitungan dan penentuan besarnya


biaya pembangunan yang harus dibayar serta

Kecil

Chief Planner
URA
Chief Planner
URA

Komisi
Penyesuaian
-

melaksanakan administrasi pemungutan retribusi dan


melakukan evaluasi mengenai tarif retribusi.
Pengesahan permohonan.

Jenis
Perubahan
Besar
Kecil

9.

10.

12.

Penerbitan Izin Perubahan Pemanfaatan Lahan.

Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan Baru.

Melakukan pemeriksaan ulang dan pengambilan


keputusan final untuk pemohon yang tidak puas dengan
keputusan yang ditetapkan
Jumlah lembaga yang menangani perubahan pemanfaatan
lahan

Ontario
-

Instansi-Berwenang
Singapura
Amerika Serikat
Chief Planner
URA
Menteri
Dewan Kota

Kecil
Besar

Kornisi
Penyesuaian
Dewan Kota
Komisi
Penyesuaian
Dewan Kota

Kecil
Besar

Komisi
Penyesuaian
Dewan Kota

Kecil

0MB

Menteri
Chief Planner
URA
Chief Planner
CR1
Chief Planner
Uk4
Chief Planner
URA
Menteri

Besar

0MB

Menteri

Besar

11.

Instansi-Berwenang
Singapura
Amerika Serikat
Chief Planner
Staf Administrasi
URA
Chief Planner
Staf Administrasi
URA

Tugas

Dewan Kota
Dewan Kota
Dewan Kota
Dewan Kota
Dewan Kota
Komisi
Penyesuaian
Komisi
Penyesuaian
4

V.10.3 Kelembagaan Penerapan Teknik Pengaturan Zonasi (Penerapan Insentif/Bonus Zoning


Dan Tuntutan Perubahan Penggunaan Lahan
Pemerintah Kota Chicago mengembangkan perangkat insentif untuk berbagai tujuan
memenuhi kebutuhan publik terkait upaya untuk melakukan perbaikan kondisi setempat (onsite improvement) dan perbaikan kondisi pada kawasan tertentu (off-site improvement). Obyek
perbaikan kondisi setempat ini antara lain dapat dilihat pada gambar berikut ini.
Gambar V.35 Jenis-Jenis Peningkatan Fasilitas Setempat
yang Merupakan Obyek Insentif.

V-53

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Pemberian insentif (bonus zoning) ini berupa penambahan KLB, misalahnya pembangunan
public plaza dan pocket park oleh pihak pengembang kawasan yang mempunyai beberapa
ketentuan sebagai berikut:
1.
2.
3.
4.

Public plaza atau taman harus berupa ruang terbuka.


Berukuran minimal luas 372 meter persegi.
Minimal 30% dari luas area harus dilengkapi dengan landscaping atau air mancur.
Public plaza atau taman yang seluas 372-1115 meter persegi harus menyediakan sedikitnya
1 pohon untuk setiap 93 meter persegi. Sedangkan bagi luas yang lebih besar dari 1.115
meter persegi, harus menyediakan sedikitnya 1 pohon untuk setiap 186 meter persegi.
5. Untuk setiap luas 2,8 meter persegi dari plaza atau taman, harus menyediakan satu tempat
duduk.
6. Harus menyediakan lampu bagi pejalan kaki.
7. Plaza atau taman harus terhubung dengan trotoar jalan, sedikitnya 25% dari batas pinggir
taman harus mempunyai jalan depan.
8. Panjang taman/plaza tidak boleh melebihi tiga kali panjang lebarnya.
9. Permukaan taman harus tidak boleh lebih tinggi 0,9 meter dari permukaan jalan.
10. Plaza atau taman terbuka untuk publik dari jam 8 pagi sampai jam 9 malam.
11. Plaza atau taman harus menghadap selatan, timur, atau barat, atau berlokasi pada tempat
yang terkena cahaya.

taman seperti di atas, Zoning Chicago menetapkannya sebagai on-site improvements dengan
perhitungan bonus KLB sebagai berikut :
Bonus KLB = (luas area taman atau plaza dibagi dengan luas keseluruhan lahan pengembangan) x
1,0 x Dasar KLB
Perhitungan Bonus KLB untuk jenis peningkatan lainnya dapat dapat dilihat sebagai berikut:
Tabel V.6 Obyek Insentif dan Perhitungan Bonus Zoning
No.

Obyek

1.

Public plaza-pocket park

2.

Riverwalk

3.

Winter Garden

Perhitungan Bonus KLB

Gambar V.36 Contoh Penyediaan Public Plaza


Keterangan:
Lebar taman minimal harus
berukuran 1/3 dari panjangnya.
Beberapa kriteria yang harus
dipenuhi:
a. Proporsi minimal 30%
berupa pertamanan
(landscaped).
2
b. Satu pohon per 93 m atau
2
186 m (bagi taman dengan
2
luas lebih dari 1.115 m )
c. Bangku taman untuk setiap
2
2,8 m .
Sumber : Zoning Chicago, 2002

Bonus yang akan diberikan pemerintah merupakan hasil peraturan zonasi yaitu Zoning Chicago.
Zoning Chicago merupakan suatu upaya yang dilakukan oleh Pemerintah Kota Chicago dalam
menyediakan ruang terbuka bagi warganya melalui pemberian bonus zonasi kepada kontraktor
gedung atau pengembang kawasan. Bonus zonasi yang diberikan ialah penambahan Koefisien
Lantai Bangunan (KLB) bagi bangunan yang menyediakan fasilitas ruang terbuka bagi publik
atau untuk privat. Terdapat dua jenis bonus zonasi yaitu; on-site improvements dan off-site
improvements. Dalam hal prosesnya, pemberian bonus diberikan oleh pemerintah kota melalui
The Zoning Administrator dan Department of Planning and Development. Pada penyediaan

V-54

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


No.

Obyek

Perhitungan Bonus KLB

Disamping mengembangkan perangkat insentif untuk peningkatan kualitas fasilitas setempat,


Pemerintah Kota Chicago juga mengembangkan perangkat insentif untuk peningkatan fasilitas
di kawasan lain. Obyek dan perhitungan insentif yang diberikan dapat dilihat pada bagian
berikut.
Gambar V.37 Obyek Pemberian Insentif dan Perhitungan Penambahan KLB

Indoor through-block
connection

4.

Outdoor through-block
connection

Pemberian bonus on-site improvements akan berdasarkan dari perhitungan terhadap area yang
telah ditentukan dari peningkatan dan pengaplikasian standar yang ditetapkan. Mekanisme
pemberian bonus juga ditetapkan dan disetujui oleh The Zoning Administrator dan The
Commissioner of the Department of Planning and Development Kota Chicago.
Jenis fasilitas yang memenuhi syarat oleh The Zoning Adminstrator :
a. sidewalk widening, yaitu meningkatkan fungsi dari keberadaan halaman suatu bangunan
untuk sirkulasi pejalan kaki dengan penanaman vegetasi atau pepohonan, landscaping,
tempat duduk, halte bus, dan fasilitas lainnya.
b. upper-story setbacks, yaitu desain bangunan/gedung yang dapat memberikan tambahan
cahaya bagi jalan dan meningkatkan sirkulasi udara.
V-55

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


c. arcades, yaitu seperti fasilitas bagi pejalan kaki yang sediakan oleh suatu bangunan yang
menyatu dengan bangunan tersebut.
d. through-block connections, yaitu memfasilitasi pejalan kaki dengan sirkulasi jalan yang baik
dan ramah lingkungan.
e. lower-level planting terraces, yaitu peletakkan vegetasi pada atap/teras lantai bawah suatu
gedung untuk memperindah bangunan dan memberi kesejukkan bagi pejalan kaki.
f. green roofs, yaitu penanaman vegetasi pada atap suatu gedung di kawasan central
business district dan berfungsi untuk mengurangi panas kota.
g. underground parking and loading, pembangunan fasilitas parkir di bawah tanah untuk
mengurangi luas bangunan untuk mengutamakan kepentingan bagi pejalan kaki.
Jenis fasilitas/bangunan yang memenuhi syarat oleh The Commisioner of the Department of
Planning and Development :
a. public plazas & pocket parks, penyediaan taman atau plaza bagi penghuni dan pekerja
untuk beristirahat dan bersantai pada ruang terbuka. Bermanfaat dan mudah diakses oleh
publik.
b. Riverwalk, peningkatan atau peremajaan kawasan pada area sempadan sungai.
c. winter gardens, yaitu penyediaan taman yang bermanfaat bagi publik untuk berkumpul,
beristirahat dan terlindung dari udara dingin saat musim dingin.
d. water features, yaitu air terjun buatan atau air mancur yang memberikan kesan atraktif pada
kawasan ruang terbuka maupun tertutup seperti pada taman, plaza, dan sebagainya.
e. parking concealed by habitable space, penyediaan parkir dengan dikelilingi oleh ruang bagi
perkantoran, pertokoan dan tempat tinggal sehingga dapat mengembalikan kepentingan
jalan bagi pejalan kaki.

Tambahan bonus bagi off-site improvements akan diberikan bagi rencana pengembangan
sebagai berikut:
a. Contributions to off-site parks or Chicago riverwalks, yaitu penyediaan taman atau
pengembangan pada sempadan sungai di kawasan lain yang masih termasuk ke dalam
pusat Kota Chicago. Dapat juga membantu pemerintah dalam meningkatkan taman atau
kawasan sempadan Sungai Chicago yang telah ada.
b. Special street lighting and landscaping, yaitu peningkatan terhadap kondisi fisik trotoar jalan
dengan penyediaan atau perbaikan pada penerangan jalan dan desain trotoar.
c. Transit station improvement, meningkatkan kondisi stasiun transit dengan menciptakan
akses baru, jalur lorong atau persimpangan jalan sehingga dapat mengurangi kemacetan
lalu lintas penumpang.
d. Pedway improvements, yaitu meningkatkan kondisi jalur pejalan kaki yang telah ada atau
dengan menambah akses baru pada jalur pejalan kaki.
e. Improvements of or adoption of a landmark, yaitu merestorasi bangunan bersejarah
dengan standar yang ada sehingga bangunan bersejarah dapat menjadi landmark bagi kota.
Dari gambar berikut dibawah dapat dilihat bahwa terdapat beberapa kelembagaan yang
mengatur mengenai penyediaan RTH oleh pihak swasta. Zoning Administrator bertugas dalam
memberikan pengawasan terhadap bentuk/jenis RTH tertentu yang berkaitan dengan standar
fasilitas dari suatu bangunan. Department of Planning and Development bertugas untuk
mengawasi dan mengatur dalam hal rencana tapak bangunan, rencana landscape, dan desain
RTH jika diperlukan. Chicago Plan Commission bertugas dalam hal meninjau ulang mengenai
penyediaan atau peningkatan fasilitas yang dikategorikan sebagai RTH pada suatu kawasan
bangunan. Izin pemberian bonus kemudian disetujui oleh City Council Committee on Zoning.

Pemberian mengenai bonus off-site improvements harus melewati proses sosialisasi (public
hearings) oleh Chicago Plan Commission dan City Council Committee on Zoning. Bonus
diberikan terhadap off-site improvements apabila permohonan izin mendapatkan rekomendasi
dari Chicago Plan Comission dan City Council.
Peraturan yang menetapkan batas-batas tertentu untuk persetujuan adminstratif bonus zonasi
dan batas-batas kebijaksanaan dari Zoning Administrator dan Commisioner pf Planning and
Development dalam pemberian bonus zonasi. Batas atas dari pemberian bonus ialah dimana
total gabungan bonus luas lantai melebihi 50% dari rasio area lantai dasar/Koefisien Dasar
Bangunan (KDB), bonus tersebut hanya dapat disetujui setelah ditinjau oleh Chicago Plan
Commission dan mendapat persetujuan dari City Council Committee on Zoning sebagai
perencana pengembangan.
Perhitungan bonus yaitu penambahan KLB bagi off-site improvements ialah sebagai berikut :
Kontribusi tunai untuk 1 sq.ft dari bonus KLB = 0,8 x biaya rata-rata dari 1 sq.ft lahan
yang dapat dibangun
Untuk dapat menghitung biaya rata-rata mengambil pada biaya rata-rata untuk 1 sq.ft
lahan dibagi oleh dasar KLB pada suatu kawasan,
Keterangan : 1 sq.ft = 0,09290304 m2

V-56

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Gambar V.38 Alur Proses Perizinan dan Persetujuan Bonus Zonasi

(1)
(2)

(3)

(4)

Sumber : Zoning Chicago, 2002

V.10.4 Kelembagaan Pelaksanaan RDTR Dan Peraturan Zonasi Dki Jakarta


a.

Lembaga yang menetapkan dan melaksanakan fungsi amandemen RDTR dan Peraturan
Zonasi adalah DPRD.
Tugas dan wewenang Lembaga Administrasi Pemanfaatan Ruang meliputi :
a. Melaksanakan pencatatan administrasi yang menyangkut pemanfaatan ruang:
- perizinan;
- pelaksanaan Teknik Pengaturan Zonasi;
- pelaksanaan insentif dan disinsentif; dan
- pelaksanaan sanksi.
b. Memantau, mengevaluasi dan melaporkan hasil evaluasi pelaksanaan pemanfaatan
ruang;
c. Menerima pengaduan masyarakat berkaitan dengan ketentuan pemanfaatan ruang;
Tugas dan wewenang Lembaga Pengaduan, Penyesuaian dan Pengendalian
Pemanfaatan Ruang (Board of a Adjustment)
a. Menerima pengaduan masyarakat berkaitan dengan ketentuan pemanfaatan ruang;
b. Mempertimbangkan terhadap pengaduan masyarakat;
c. Mempertimbangkan terhadap hasil evaluasi pelaksanaan pemanfaatan ruang;
d. Menerima pengajuan penyesuaian terhadap ketentuan pemanfaatan ruang;
e. Mempertimbangkan penyesuaian dalam pelaksanaan teknik pengaturan zonasi;
f. Mempertimbangkan permohonan pemanfaatan ruang yang belum diatur;
g. Mempertimbangkan terhadap sanksi administrasi, pidana dan perdata.
h. Menetapkan sanksi administrasi;
i. Menetapkan pemrosesan sanksi pidana dan perdata ke pengadilan;
j. Menafsirkan ketidakjelasan aturan/ batas zona;
Tugas dan wewenang Lembaga Pembuat Rekomendasi Pemanfaatan Ruang (Planning
Commision) adalah memberi rekomendasi meliputi:
a. sanksi administrasi;
b. pemrosesan sanksi pidana dan perdata ke pengadilan;
c. keberatan dari masyarakat;
d. pelaksanaan teknik pengaturan zonasi;
e. tafsir kejelasan aturan/ batas zona;
f. pemanfaatan ruang yang belum diatur;

Jenis Lembaga
Dalam Raperda RDTR DKI Jakarta juga mengatur mengenai kelembagaan khususnya
mengenai pengendalian pemanfaatan ruang yang terdiri atas:
(1)
(2)

b.

Lembaga yang menetapkan dan melaksanakan fungsi amandemen RDTR dan Peraturan
Zonasi adalah DPRD.
Lembaga yang melaksanakan RDTR dan Peraturan Zonasi, meliputi:
a. Lembaga Administrasi Pemanfaatan Ruang (Pemprov DKI Jakarta)
b. Lembaga Pengaduan, Penyesuaian dan Pengendalian Pemanfaatan Ruang (Board
of a Adjustment) (BKPRD)
c. Lembaga Pembuat Rekomendasi Pemanfaatan Ruang (Planning Commision)
(Lembaga Independent)

Tugas dan Wewenang


Adapun tugas dan wewenang dari setiap lembaga adalah sebagai berikut:
V-57

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Gambar V.39 Kebutuhan Kelembagaan dan Tugas Pelaksanaan PZ

V-58

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


V.11 MEKANISME PERIZINAN
V.11.1 Pengertian Perizinan
Berdasarkan UU Nomor 26 tahun 2007, PP Nomo5 15 Tahun 2010, dan Perda 1 Tahun 2012,
pengertian izin dan perizinan adalah sebagai berikut:
Izin pemanfaatan ruang adalah izin yang dipersyaratkan dalam kegiatan pemanfaatan ruang
sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.
perizinan adalah izin yang terkait dengan pemanfaatan ruang yang menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan harus dimiliki sebelum pelaksanaan pemanfaatan ruang. Izin dimaksud
adalah izin lokasi/fungsi ruang, amplop ruang, dan kualitas ruang.
V.11.2 Norma Perizinan
Setiap tindakan pemerintahan (bestuurshandeling) yang berkaitan langsung dengan fungsi
mengendalikan (stuuren) masyarakat adalah izin (vergunning). Artinya, pemerintah berwenang
(= police power) untuk mengatur, mengarahkan, mengemudikan dan sekaligus pula melindungi
masyarakat maupun sumber daya alam dan sumber daya buatan.
Izin hanya dapat diterbitkan oleh pemerintah saja sebagai badan hukum publik, tidak dapat
diterbitkan oleh pihak swasta maupun perorangan.Tidak ada delegasi atau mandat apalagi
atribusi kewenangan penerbitan izin dari pemerintah kepada badan hukum swasta maupun
perorangan.
Pembuatan dan penerbitan ketetapan izin merupakan tindakan hukum pemerintahan.Sebagai
tindakan hukum, maka harus ada wewenang yang diberikan oleh peraturan perundangundangan atau harus berdasarkan pada asas legalitas.
Di dalam suatu izin dapat dicantumkan persyaratan tertentu yang harus dipatuhi oleh pemegang
izin, dan apabila pemegang izin tersebut terbukti melanggar persyaratan yang telah ditetapkan,
maka pejabat pemberi izin berwenang mencabut izin tersebut.

Perda Nomor 1 Tahun 2012. Dalam Perda ini sudah ditegaskan bahwa izin pemanfaatan ruang
diberikan kepada calon pengguna ruang yang akan melakukan kegiatan pemanfaatan ruang
pada suatu kawasan/zona berdasarkan rencana tata ruang.
V.11.3 Fungsi Perizinan
Dalam perizinan pemanfaatan ruang fungsi perizinan sebagai berikut:
Sebagai sarana yuridis untuk mengendalikan kegiatandan perilaku masyatakat.
sebagai sarana hukum administrasi karena izin itu bersifat hukum publik (bukan perdata
namun juga bukan pidana) yang terkait dengan kepentingan umum, sepihak dan mengikat,
sehingga apabila timbul sengketa hukum dari perizinan maka penyelesaiannya dilakukan di
Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN).
merupakan bentuk ketentuan yang memperbolehkan atau memperkenankan menurut hukum
(sarana pengabsahan atau legitimasi yuridis) bagi seseorang untuk melakukan sesuatu
sesuai dengan jenis izin yang diterima.
Di DKI Jakarta fungsi prizinan pemanfaatan ruang ditegaskan dalam Pasal 200 Perda Nomor 1
Tahun 2012, fungsi perizinan yaitu untuk:
a. menjamin pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana tata ruang, peraturan zonasi, dan
standard pelayanan minimal bidang penataan ruang;
b. mencegah dampak negatif pemanfaatan ruang; dan
c. melindungi kepentingan umum dan masyarakat luas.
V.11.4 Kedudukan Perizinan
Kedudukan Perizinan dalam pengendalian pemanfaatan ruang dapat dilihat dari gambar berikut

Wewenang pemerintah untuk mengeluarkan izin ditentukan secara tegas dalam peraturan
perundang-undangan yang menjadi dasar dari perizinan tersebut.
Dalam penerapannya, kewenangan pemerintah dalam bidang izin itu bersifat discretionary
power atau berupa kewenangan bebas, dalam arti kepada pemerintah diberi kewenangan untuk
mempertimbangkan atas dasar inisiatif sendiri hal-hal yang berkaitan dengan izin, misalnya
pertimbangan yang berkaitan dengan:
kondisi-kondisi apa yang memungkinkan suatu izin dapat diberikan kepada pemohon;
bagaimana mempertimbangkan kondisi-kondisi tersebut;
konsekuensi yuridis yang mungkin timbul akibat pemberian atau penolakan izin dikaitkan
dengan pembatasan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
prosedur apa yang harus diikuti atau dipersiapkan pada saat dan sesudah keputusan
diberikan baik penerimaan maupun penolakan pemberian izin.
Demikian pula dengan kondisi di DKI Jakarta sudah mengatur norma perizinan ini sesuai
dengan UU 26 Tahun 2007 dan PP Nomor 15 Tahun 2010 yang telah dituangkan ke dalam
V-59

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Gambar V.40
Kedudukan Perizinan Dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Di dalam Pasal 163 dan 164 PP 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang,
meyebutkan bahwa:
a. Izin pemanfaatan ruang diberikan oleh pemerintah daerah kabupaten/kota.
b. Izin pemanfaatan ruang yang menjadi kewenangan Pemerintah dan pemerintah daerah
provinsi diberikan kepada calon pengguna ruang berdasarkan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
c. Izin pemanfaatan ruang untuk kegiatan pemanfaatan sumber daya alam diatur sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
V.11.6 Batasan Pemerintah Terkait Perizinan
Dalam perizinan pemanfaatan ruang ada keterlibatan/tindakan pemerintah yang berdasarkan
atas beberapa azas yaitu:
Asas Yuridiktas, keputusan pemerintah maupun administrasi tidak boleh melanggar hukum.
Asas Legalitas, keputusan harus diambil berdasarkan suatu ketentuan undang-undang
Asas Diskresi, pejabat penguasa tidak boleh menolak mengambil keputusan dengan alasan
tidak ada peraturannya dapat dilakukan diskresi.
V.11.7 Jenis-jenis Perizinan
Dalam perizinan ada beberapa jenis perizinan yang ada diantaranya:

V.11.5 Kewenangan dan Kewajiban dalam Perizinan


Dalam hal ini kewenangan dan kewajiban dalam perijinan memiliki ketentuan sebagai berikut:
Sebagian besar izin menjadi kewenangan Daerah
Izin pemanfaatan ruang diatur dan diterbitkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai
dengan kewenangannya masing-masing.
Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, baik yang dilengkapi
dengan izin maupun yang tidak memiliki izin, dikenai sanksi adminstratif, sanksi pidana
penjara, dan/atau sanksi pidana denda.
Pelaksana kegiatan dan pembangunan wajib memiliki izin
Pemberi izin wajib mengawasi dan menertibkan penyimpangan pelaksanaannya
Tindakan dalam mengendalikan pembangunan:
Membatasi pemanfaatan lahan dan bangunan, cara pembangunan dilaksanakan,
tampilan bangunan, hubungan antarbangunan maupun antara bangunan dengan ruang
terbuka
Mengendalikan bentuk fisik (e.g. posisi, ukuran, bentuk, jarak, ruang antarbangunan,
tutupan lahan dan penanaman) yang disertai dengan tingkat pengendalian terhadap
kegiatan atau penggunaan lahan.

Izin Kegiatan/usaha (SIUP, Izin Pariwisata, Izin Industri )


Izin Lahan (izin Lokasi)
Izin Pemanfaatan Ruang (IPR, IPPT, SITU, IPB)
Izin Lingkungan (Amdal, HO)
Izin Konstruksi (IMB)
Izin Khusus/pemanfaatan SDA (SIPA)

Dalam Pasal 163 PP 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, jenis-jenis izin
pemanfaatan ruang yang berlaku di Indonesia adalah sebagai berikut:
a.
b.
c.
d.
e.
f.

izin prinsip;
izin lokasi;
izin penggunaan pemanfaatan tanah;
izin mendirikan bangunan; dan
izin lain berdasarkan ketentuan peraturan perundangundangan.
Izin pemanfaatan ruang diberikan oleh pemerintah daerah kabupaten/kota.

Dalam Perda 1 Tahun 2012, Kategori izin pemanfaatan ruang terdiri atas izin pemanfaatan
ruang skala besar; dan izin pemanfaatan ruang skala kecil.
Untuk mendapatkan izin pemanfaatan ruang skala besar harus memenuhi persyaratan:
a.
b.
c.
d.

izin prinsip;
izin teknis;
izin lokasi; dan
pendukung perizinan.
V-60

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Gambar V.41 Lingkup Sistem Perizinan

Untuk mendapatkan izin pemanfaatan ruang skala kecil harus memenuhi persyaratan izin teknis.
Ketentuan lebih lanjut mengenai prosedur memperoleh izin pemanfaatan ruang diatur dengan
Peraturan Gubernur.
V.11.8 Arahan Kebijakan Perizinan dan Rekomendasi
Berdasarkan UU Penataan Ruang No 26 Tahun 2007 pasal 27 ayat (1) perizinan diatur oleh
pemerintah dan pemerintah daerah menurut kewenangan masing-masing sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pada ayat (2) Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang wilayah
dibatalkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah menurut kewenangan masing-masing
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Dalam pemberian izin pemanfaatan
ruang juga memperhatikan beberapa ketentuan diantaranya termuat dalam ayat (3), (4), dan (6)
yang dijelaskan sebagai berikut:

Izin pemanfaatan ruang yang dikeluarkan dan/atau diperoleh dengan tidak melalui prosedur
yang benar, batal demi hukum.
Izin pemanfaatan ruang yang diperoleh melalui prosedur yang benar tetapi kemudian
terbukti tidak sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, dibatalkan oleh Pemerintah dan
pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya.
Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai lagi akibat adanya perubahan rencana tata ruang
wilayah dapat dibatalkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah dengan memberikan
ganti kerugian yang layak.

V.11.9 Konsepsi Perizinan dalam Pemanfaatan Ruang


a.

Pertimbangan Perizinan
Pemanfaatan ruang yang tak terkendali akan menimbulkan permasalahan dalam penataan
ruang. Untuk itu perlu ada pengendalian dan salah satunya adalah melalui perizinan. Perizinan
menjadi sangat penting dalam pemanfaatan ruang karena untuk mewujudkan masayarakat
yang sehat; pembangunan fisik sesuai haknya yang tertata, dilengkapi dengan sirkulasi lalulintas, akses, keselamatan dari bencana; dan Kualitas lingkungan fisik dengan menjamin
bahwa kegiatan yang tidak diinginkan (misalnya industri, perdagangan) tidak berlokasi di
kawasan tertentu.Oleh karena itu, setiap pembangunan harus memohon izin dari pemerintah
setempat, yang akan memeriksa kesesuaian rencana pembangunan dengan standar
administratif dan legal yang ditetapkan.

b.

Lingkup Sistem Perizinan


Dalam sistem perizinan ada beberapa hal yang diperhatikan untuk memberikan izin seperti
pada kegiatan usaha dan kegiatan khusus. Hal tersebut dapat dilihat pada bagan berikut.

c.

Jenis-jenis Perizinan dalam Pemanfaatan Ruang


Penataan ruang pada dasarnya tidak bisa lepas dari aspek pola ruang dan jaringan prasarana.
Perkembangan pola ruang dan kebutuhan jaringan prasarana yang meningkat maka perlu ada
beberpa perijinan yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang, diantaranya:

Izin mendirikan bangunan


Izin tempat penjualan minuman beralkohol
Izin gangguan
Izin trayek
Izin Usaha Perikanan

V.11.10 Prosedur Perizinan


Menurut Perda 1 Tahun 2012, prosedur perizinan pemanfaatan ruang di DKI Jakarta, sebagai
berikut:
a.
b.

Prosedur pemberian izin pemanfaatan ruang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah dengan
mengacu pada rencana tata ruang dan peraturan zonasi.
Pemberian izin dilakukan secara terkoordinasi dengan memperhatikan tugas dan fungsi
SKPD/UKPD terkait.

Dalam proses perolehan izin pemanfaatan ruang dapat dikenakan retribusi. Retribusi
merupakan biaya untuk administrasi perizinan.
Alur perizinan pembebasan lahan sampai keluarnya Izin Mendirikan Bangunan di Provinsi DKI
Jakarta, meliputi:
a.

SP3L (Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lahan), sebagai dasar izin pembebasan
lahan di suatu lokasi. SP3L diterbitkan oleh pihak Pemerintah Provinsi DKI Jakarta untuk
V-61

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


b.

proses pembebasan lahan dengan luas tanah di atas 5.000 m2.


SIPPT (Surat Izin Penggunaan Peruntukan Tanah), yang memuat bangunan apa yang
boleh di bangun di lokasi yang telah dibebaskan sebelumnya. Pada tahapan ini dilakukan
cross-check terhadap rencana kota yang yang telah tercantum di LRK (Lembar Rencana
Kota). Landasan hukum diterbitkannya SIPPT yaitu SK Gub KDKI/11/3/1/1972. SIPPT
diterbitkan atas persetujuan Gubernur untuk luas lahan di atas 5.000 m2. Jika kondisi pada
lapangan tidak sesuai dengan kebutuhan yang ingin membangun, maka dapat dilakukan
proses sebagai berikut
Penataan, sebagai contoh jika letah jalan pada kondisi lapangan akan memotong
bangunan yang direncanakan, maka lokasi jalan yang memotong lahan tersebut
dipindahkan ke bagian lain, sebagai contoh digambarkan pada sketsa berikut.

a.

Proses Perijinan IMB Pendirian Hunian


Gambar V.42
ProsesPerijinan IMB Pendirian Hunian

Pemohon
Pengukuran
Lahan

P3L
(overlay LRK)

Dilakukan
penataan
jalan

Tidak Sesuai

KRK

Sesuai
Pengajuan
P2B

Penerbitan
IMB

RAPIM

Sebelum penataan

c.
d.

e.

Sesuai

Setelah penataan

Penyesuaian peruntukan, sebagai contoh kasus jika ingin membangun gedung


komersial pada peruntukan kawasan perumahan, maka harus melalui tahapan
penyesuaian yang dilakukan atas persetujuan gubernur melalui tahapan rapim.
Proses KRK (Ketetapan Rencana Kota), yang memuat hasil ukur lapangan dalam bentuk
peta situasi pengukuran dengan skala 1:1000.
Proses RTLB (Rencana Tata Letak Bangunan) memuat intensitas bangunan, KDB, KLB
termasuk denah bangunan dilampirkan tampak samping, tampak depan serta tampak
belakang.
Keluar izin IMB (Izin Mendirikan Bangunan)

Diantara proses KRK dan RTLB, terdapat tim TPAK (Tim Penilai Arsitektur Kota) untuk
memastikan bahwa bangunan tersebut telah layak dinilai dari perspektif arsitektur perkotaan.
TPAK merupakan tim independen yang merupakan bagian dari Dinas Perijinan dan
Pengawasan Banguna (P2B).
Pada tahapan KRK, ada TPUT (Tim Pertimbangan Ukuran Tanah) yang menilai kelayakan
KRK di suatu lokasi.Tim ini diketuai oleh gubernur dengan sekretaris dari Tim Dinas Tata
Ruang dan beranggotakan DTR dari sektretariat TPUT dari Dinas Tata Ruang

Dalam proses perijinan pendirian bangunan hunian melalui dinas yang berdasarkan luas
lahannya:
a.
b.
c.

Hunian dengan luas lahan < 500 m2 maka perijinannya lewat Kecamatan/KSTK untuk
dibuatkan Ketetapan Rencana Kota (KRK).
Hunian dengan luas lahan < 2500 m2 maka perijinannya melalui Suku Dinas P3L untuk
dibuatkan Ketetapan Rencana Kota (KRK)
Hunian dengan luas lahan > 2500 m2 maka proses pembuatan Rencana Tata Letak
Bangunannya melalui Dinas Tata Ruang.

Pada diagram proses perijinan IMB harus melalui proses permohonan KRK terlebih dahulu.
Proses awalnya dimulai dari pemohon mengajukan pengukuran lahan dan mengisi formulir,
serta melengkapi persyaratan yang diminta. Setelah selesai proses pengukuran, kemudian
digambarkan oleh kasi pengukuran dalam skala 1:1000. Apabila proses pengukuran dan
penggambaran, proses selanjutnya dalah penarikan rencana dan pengecekan kesesuaian
berdasarkan Lembaran Rencana Kota. Setelah melalui pengecekan dan penarikan rencana,
dan ditemukan kesesuaian, kemudian KRK bisa dikeluarkan oleh P3L.
Apabila terdapat ketidaksesuaian dalam penarikan rencana dalam ketetapan Rencana Kota
maka akan dilakukan Rapim bersama Gubernur Provinsi DKI Jakarta, jika sudah mendapat
persetujuan dari Gubernur setelah itu dibuat Rencana Tata Letak Bangunannya oleh Sudin
V-62

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Pengendalian Ruang. Kemudian RTLB dan KRK yang sudah dibuat dapat diajukan sebagai
persyaratan untuk proses di dalam P2B untuk diterbitkan IMB.
b.

Pada diagram proses perijinan IMB, harus melalui proses permohonan KRK terlebih dahulu.
Proses awalnya dimulai dari pemohon mengajukan pengukuran lahan dan mengisi formulir,
serta melengkapi persyaratan yang diminta. Setelah selesai proses pengukuran, kemudian
digambarkan oleh kasi pengukuran dalam skala 1:1000. Apabila proses pengukuran dan
penggambaran, proses selanjutnya dalah penarikan rencana dan pengecekan kesesuaian
berdasarkan Lembaran Rencana Kota. Setelah melalui pengecekan dan penarikan rencana,
dan ditemukan kesesuaian, kemudian KRK bisa dikeluarkan oleh P3L.

Proses Perijinan IMB Non Hunian


Gambar V.43
ProsesPerijinan IMB Pendirian Non Hunian

Pemohon

Setelah KRK selesai dibuat, kemudian diproses di Pengendalian Ruang untuk dibuatkan RTLB
atau blok plan. Apabila sudah terdapat kesesuaian antara peruntukan dan rencana yang
diajukan, RTLB dan KRK yang sudah dibuat dapat diajukan sebagai persyaratan untuk proses
di dalam P2B untuk diterbitkan IMB. Apabila terdapat ketidaksesuaian dalam penarikan
rencana dalam ketetapan Rencana Kota maka akan dilakukan Rapim bersama Gubernur
Provinsi DKI Jakarta, jika sudah mendapat persetujuan dari Gubernur setelah itu dibuat
Rencana Tata Letak Bangunannya oleh Sudin Pengendalian Ruang. Kemudian RTLB dan
KRK yang sudah dibuat dapat diajukan sebagai persyaratan untuk proses di dalam P2B untuk
diterbitkan IMB.

Pengukuran Lahan

P3L

KRK

(overlay LRK)

Tidak Sesuai

RAPIM

Sesuai

Untuk proses pengajuan perizinan IMB tanah diatas 2500 m2 baik hunian maupun non hunian,
proses persetujuan Rencana Tata Letak Bangunannya diserahkan pada pihak Dinas Tata
Ruang (DTR) setelah itu dikembalikan kepada Suku Dinas P3L yang kemudian KRK dan RTLB
diajukan sebagai persyaratan untuk proses P2B untuk diterbitkan IMB.

Pengajuan P2B
c.

Pengendalian

RTLB/

Ruang

Blok Plan

Proses Perijinan IMB Untuk Fasilitas Umum


Dalam proses pembebasan lahan yang akan digunakan sebagai lokasi fasilitas umum tidak
diperlukan adanya SIPPT dan SP3L. Tahapannya langsung diterbitkannya SK penetapan
lokasi melalui proses rapim atas persetujuan gubernur.

Sesuai
Penerbitan IMB

Instansi terkait dengan fasilitas yang akan dibangun bertanggung jawab secara langsung.
Misalnya jika ingin membangun fasilitras rumah sakit di suatu daerah maka pihak yang
mengurus perizinannya Dinas Kesehatan. Jika ingin membangun terminal maka pihak yang
bertanggung jawab tergantung alokasi dana dianggarkan di dinas mana oleh pihak Bappeda,
apakah dinas perhubungan atau dinas pekerjaan umum.

V.11.11 Perubahan Pemanfaatan Ruang


Dalam proses perijinan pendirian bangunan non hunian melalui dinas yang berdasarkan luas
lahannya:
a.

b.

c.
d.

Non hunian dengan luas lahan < 500 m2 maka perijinannya melalui Suku Dinas P3L
setelah dibuat Ketetapan Rencana Kota (KRK), diteruskan ke Suku Dinas Pengendalian
Ruang Kota Administrasi untuk dibuat Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB) / Blok Plan.
Non hunian dengan luas lahan < 2500 m2 maka perijinannya melalui Suku Dinas P3L
setelah dibuat Ketetapan Rencana Kota (KRK), diteruskan ke Suku Dinas Pengendalian
Ruang Kota Administrasi untuk dibuat Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB) / Blok Plan.
Non hunian dengan luas lahan > 2500 m2 maka proses pembuatan Rencana Tata Letak
Bangunannya melalui Dinas Tata Ruang.
Non hunian dengan luas lahan > 5000 m2 harus membuat SIPPT dan SP3L untuk jadi
salah satu syarat mendapatkan IMB dari Gubernur melalui Dinas Tata Ruang.

Ketidaksesuaian pemanfaatan ruang dengan rencana, merupakan gejala umum yang terjadi di
kota-kota yang pesat pertumbuhannya. Perubahan pemanfaatan ruang dari peruntukan yang
direncanakan umumnya disebabkan oleh ketidaksesuaian antara pertimbangan yang
mendasari arahan rencana dengan pertimbangan pelaku pasar (Zulkaidi, 1999: 108).
Di satu sisi, pemanfaatan ruang harus mempertimbangkan kepentingan umum serta ketentuan
teknis dan lingkungan yang berlaku, sedangkan di sisi lainnya kepentingan pasar dan dunia
usaha mempunyai kekuatan yang sangat besar yang sulit untuk ditahan. Kedua faktor yang
saling berlawanan ini diserasikan untuk memperoleh arahan pemanfaatan ruang yang
optimum, yaitu yang dapat mengakomodasi kebutuhan pasar dengan meminimumkan dampak
sampingan yang dapat merugikan kepentingan umum. Optimasi yang memuaskan semua
pelaku yang terlibat tidak selalu dapat dicapai, dan ini juga tidak selalu sama untuk kasuskasus dan lokasi pemanfaatan ruang yang dihadapi.
V-63

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


V.11.12 FaktorPembentuk Pemanfaatan Ruang

V.11.14 Faktor-faktor Perubahan Pemanfaatan Ruang

Chapin dan Kaiser (1979: 28-31) menyatakan bahwa struktur kota sangat berkaitan dengan 3
sistem, yaitu :

Ada dua gaya berlawanan yang mempengaruhi pembentukan dan perubahan pemanfaatan
ruang, yaitu :

1.

a.

Gaya sentrifugal, mendorong kegiatan berpindah dari kawasan (pusat kota) ke wilayah
pinggiran. Ada lima gaya yang bekerja dalam hal ini, yaitu :

Gaya ruang, akibat meningkatnya kemacetan;

Gaya tapak, kerugian akibat pusat kota terlalu intensif;

Gaya situasional, akibat jarak bangunan dan alinemen fungsional yang tidak
memuaskan;

Gaya evolusi sosial, akibat tingginya nilai lahan, pajak, dan keterbatasan berkembang;

Status dan organisasi hunian, akibat bentuk fungsional yang kedaluaersa, pola yang
mengkristal, dan fasilitas transportasi yang tidak memuaskan.

b.

Gaya sentripetal, bekerja menahan fungsi-fungsi tertentu di suatu kawasan (pusat kota)
dan menarik fungsi lainnya ke dalamnya. Gaya ini terjadi karena sejumlah kualitas daya
tarik kawasan (pusat kota), yaitu :
Daya tarik (fisik) tapak, biasanya kualitas lansekap alami,
Kenyamanan fungsional, merupakan hasil dari adanya aksesibilitas maksimum
terhadap wilayah metropolitan dan sekitarnya,
Daya tarik fungsional, yaitu konsentrasi satu fungsi di pusat kota yang bekerja sebagai
magnet kuat yang menarik fungsi lainnya,
Gengsi fungsional, yaitu berkembangnya reputasi (misalnya suatu jalan atau lokasi)
akibat adanya fungsi tertentu (restoran, toko, dll)

2.

3.

Sistem kegiatan, berkaitan dengan cara manusia dan kelembagaan mengatur urusannya
sehari-hari untuk memenuhi kebutuhannya dan saling berinteraksi dalam waktu dan ruang.
Sistem pengembangan lahan, berfokus pada proses pengubahan ruang dan
penyesuaiannya untuk kebutuhan manusia dalam menampung kegiatan yang ada dalam
susunan sistem kegiatan sementara.
Sistem lingkungan berkaitan dengan kondisi biotik dan abiotok yang dibangkitkan oleh
proses alamiah, yang berfokus pada kehidupan tumbuhan dan hewan, serta prosesproses dasar yang berkaitan dengan air, udara dan material.

Faktor penting yang mendasari pengaturan ketiga sistem tersebut adalah kepentingan umum,
yang mencakup pertimbangan kesehatan dan keselamatan, kenyamanan, efisiensi dan
konservasi energi; kualitas lingkungan; persamaan sosial pilihan; dan amenitas sosial (Chapin
dan Kaiser, 1979: 48-58). Karena aspek kepentingan umum tidak selalu diperhatikan oleh
semua pelaku yang terlibat, maka pemerintah menyusun sistem perencanaan dan panduan
sebagai cara untuk menata peranan pemerintah dalam sistem utama yang mempengaruhi
pemanfaatan lahan dengan menggunakan kekuatan dan ikutan proses politik, maupun
kekuatan pasar (Chapin dan Kaiser, 1979: 60).
V.11.13 Lingkup Perubahan Pemanfaatan Ruang
Perubahan pemanfaatan ruang dapat mengacu pada 2 hal yang berbeda, yaitu pemanfaatan
ruang sebelumnya, atau rencana tata ruang. Perubahan yang mengacu pada pemanfaatan
sebelumnya adalah suatu pemanfaatan baru atas lahan yang berbeda dengan pemanfaatan
lahan sebelumnya, sedangkan perubahan yang mengacu pada rencana tata ruang adalah
pemanfaatan baru atas tanah (lahan) yang tidak sesuai dengan yang ditentukan dalam
Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah disahkan.
Jenis perubahan pemanfaatan ruang dapat dibagi menjadi tiga cakupan, yaitu :
1.
2.
3.

Perubahan fungsi (use), adalah perubahan jenis kegiatan.


Perubahan intensitas, mencakup perubahan KDB, KLB, kepadatan bangunan, dan lainlain.
Perubahan teknis bangunan, mencakup antara lain perubahan GSB, tinggi bangunan, dan
perubahan minor lainnya tanpa mengubah fungsi dan intensitasnya.

Tahapan dalam suatu proses perubahan fungsi kawasan yang terjadi, terutama dari
perumahan ke fungsi baru, adalah sebagai berikut :
1.
2.
3.
4.

Penetrasi, yaitu terjadinya penerobosan fungsi baru ke dalam suatu fungsi yang
homogen.
Invasi, yaitu terjadinya serbuan fungsi baru yang lebih besar dari tahap penetrasi tetapi
belum mendominasi fungsi lama.
Dominasi, yaitu terjadinya perubahan dominasi proporsi fungsi dari fungsi lama ke fungsi
baru akibat besarnya perubahan ke fungsi baru.
Suksesi, yaitu terjadinya pergantian sama sekali dari suatu fungsi lama ke fungsi baru.

Selain kedua gaya tersebut, ada faktor lain yang merupakan hak manusia untuk memilih, yaitu
faktor persamaan manusia (human equation). Faktor ini dapat bekerja sebagai gaya sentripetal
maupun gaya sentrifugal. Misalnya; pajak bumi dan bangunan (PBB) di pusat kota yang tinggi
dapat membuat seseorang pindah dari pusat kota (gaya sentrifugal) Karena kegiatannya tidak
ekonomis, tetapi dapat menahan dan menarik orang lainnya untuk tinggal (gaya sentripetal)
karena keuntungannya yang diperoleh dari kegiatannya masih lebih besar dari pajak yang
harus dibayar (Charles C. Colby dalam Boune, ed., 1971: 77-78).
V.11.15 Pihak yang Terlibat dalam Perubahan Pemanfaatan Ruang
Konflik atau ketidaksesuaian kepentingan antara 2 pihak atau lebih terhadap satu atau lebih
masalah, sering terjadi dalam perubahan pemanfaatan ruang. Pihak-pihak sering konflik ini
berkaitan langsung dengan aktor-aktor yang terlibat di dalam perubahan pemanfaatan ruang,
yaitu :
1.

2.

Developer/investor, merupakan pihak yang menuntut perubahan pemanfaatan lahan yang


biasanya lebih memperhitungkan keuntungan yang akan diperolehnya daripada
memperhitungkan dampak eksternalitas negatif terhadap pihak lain, dan bila disadaripun
developer/investor tidak mau menanggungnya.
Pemerintah, adalah pihak yang berhadapan dan langsung dengan dampak negatif
perubahan pemanfaatan lahan serta terhadap penataan dan pelayanan kota secara
keseluruhan.

V-64

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ

3. Masyarakat, adalah pihak yang seringkali terkena dampak/eksternalitas negatif suatu

perubahan pemanfaatan lahan, seperti kemacetan lau lintas, berkurangnya kenyamanan


dan privasi.

V.11.16 Arah Kebijakan Perubahan Pemanfaatan Ruang


Pemanfaatan ruang terjadi disebabkan olehadanya kegiatan pemanfaatan sumber daya alam,
dan sumber daya buatan, dengan tingkat pemanfaatan yang berbeda-beda dan tidak ditata
secara baik akan mendorong ke arah ketidakseimbangan penanganan serta ketidaklestarian
lingkungan hidup. Kondisi ini apabila dipertahankan maka akan terjadi perubahan pemanfaatan
ruang yang tidak terkendali dalam suatu kawasan. Itulah sebabnya perlu diatur mengenai
perubahan pemanfaatan ruang. Dalam Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi dari
Kementerian Pekerjaan Umum disebutkan bahwa ada syarat-syarat untuk melakukan
perubahan pemanfaatan ruang baik syarat umum maupun khusus.

menimbulkan dampak baik sosial, lingkungan dan tata ruang. Supaya perubahan pemanfaatan
ruang itu sesuai dengan peruntukan ruang maka perlu melalui langkah-langkah berikut:
1.
2.
3.
4.

Pengajuan Permohonan Perubahan


DPRD mengajukan permohonan perubahan dalam rapat eksekutif dan legislatif.
Dilakukan public hearing atau dengar pendapat publik yang dihadiri oleh instansi yang
berwenang dalam bidang tata ruang, DPRD dan Masyarakat
Perumusan perubahan hasil dengar pendapat.

Jika disetujui, instansi yang berwenang melakukan perubahan untuk kemudian diajukan
kembali kepada DPRD untuk di-Perdakan kembali.
Proses perubahan pemanfaatan ruang dapat dilihat pada gambar berikut:
Gambar V.44
Prosedur Perubahan Pemanfaatan Ruang

Syarat umum dalam perubahan pemanfaatan ruang anatara lain:


1.

Perubahan harus dilakukan untuk mengutamakan kepentingan publik yang lebih luas

2.

Perubahan harus dilakukan karena adanya perubahan peraturan perundang-undangan


yang lebih tinggi dalam hierarkinya.

Disamping syarat umum di atas ada pula syarat khusus perubahan pemanfaatan ruang
diantaranya:
1.
2.
3.
4.
5.

6.
7.

8.

Perubahan pemanfaatan ruang harus mencerminkan pertumbuhan ekonomi dan


merupakan antisipasi pertumbuhan kegiatan ekonomi yang cepat
Perubahan pemanfaatan ruang tidak akan mengurangi kualitas lingkungan
Perubahan pemanfaatan ruang tidak mengganggu ketertiban dan keamanan
Perubahan pemanfaatan ruang tidak akan menimbulkan dampak yang mempengaruhi
derajat kesehatan
Perubahan pemanfaatan ruang tetrap sesuai dengan azas perubahannya, yaitu
keterbukaan, persamaan, keadilan, perlindungan hukum, mengutamakan kepentingan
masyarakat golongan ekonomi lemah.
Perubahan pemanfaatan ruang hanya perubahan-perubahan yang dapat ditoleransi saja
yang diinginkan
Usulan peruabhan pemanfaatan ruang beralasanm karena:
a.

Terdapat kesalahan peta dan informasi

b.

Peraturan yang dibuat berpotensi menimbulkan kerugian skala besar

c.

Peraturan menyebabkan kerugian pada masyarakat

memberikan manfaat yang besar bagi masyarakat

Selain mekanisme prosedur perubahan pemanfaatan ruang secara umum juga terdapat
prosedur perubahan pemanfaatan ruang secara teknis. Prosedur ini terbagi atas prosedur
perubahan sementara, tetap, kecil dan besar. Pada setiap prosedur perubahan ada ketentuan
masing-masing seperti dalam penjelasan berikut ini:
1.

V.11.17 Prosedur Perubahan Pemanfaatan Ruang


Perubahan pemanfaatan ruang tentu ada tata cara untuk mengajukannya. Apabila perubahan
pemanfaatan ruang itu tanpa sepengetahuan stakeholders yang berkaitan maka akan
2.

Prosedur Perubahan Sementara


a. Pemohon mengajukan usulan kepada Walikota/Bupati
b. Dinas Tata Kota atau dinas yang berwenang dalam penataan ruang melakukan kajian
terhadap usulan pemohon
c. Hasil kajian dibahas ditingkat pimpinan
d. Hasil tersebut ditindaklanjuti dengan melakukan dengar pendapat publik
e. Apabila disepakati, hasil dengar pendapat diberikan kepada Walikota/Bupati agar
ditindaklanjuti.
Prosedur Perubahan Tetap mengikuti proses teknis perubahan kecil dan besar
V-65

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


3.

4.

Prosedur Perubahan Kecil


a. Pemohon mengajukan permohonan perubahan disertay dengan persyaratan
administrasi
b. Pemeriksaan kelengkapan administrasi dan pemeriksaan kesesuaian dengan RTRW,
RDTR, RTRK?RTBL
c. Rumusan rekomendasi keputusan dan besarnya biaya yang harus dikenakan.
d. Pengambilan keputusan;
e. Pengesahan perubahan
f. Penerbitan Ijin Perubahan Pemanfaatan.
g. Penerbitan Ijin Mendirikan bangunan (perubahan)
Prosedur Perubahan Besar
a. Pemohon mengajukan permohonan perubahan disertai dengan persyaratan
administrasi
b. Pemeriksaan kelengkapan administrasi dan pemeriksaaan kesesuaian dengan
rencana (RTRW, RDTR, RTRK/RTBL);
c. Pemeriksaan terhadap visi dan misi pembangunan kota untuk perubahan rezoning
yang dianjurkandengan penilaian teknis planologis serta dampak sosial ekonomi yang
juga berlaku untuk perubahan besar lainnya, yaitu spot zoning dan penambahan
intensitas 10% dari ketentuan teknis yang ada dalam rencana
d. Pelaksanaan dengar pendapat
e. Perumusan rekomendasi keputusan yang didasarkan pada penilaian seluruh aspek
dari permohonan yang diajukan baik dalam dampak positif, damapak negatif maupun
pertimbangan dari masyrakat sekitarnya. Rekomendasi ini hendaknya mengikat
pengambil keputusan. Apabila rekomendasi tunggal, maka pengambil keputusan
harus memutuskan sesuai rekomendasi dan bila terdiri atas beberapa alternatif
pengambil keputusan sesuai rekomendasi dan bila terdiri atas beberapa alternatif
pengambil keputusan harus mengambil keputusan salah satu dari yang telah
direkomendasikan;
f. Pengambilan keputusan
g. Pengesahan perubahan;
h. Penerbitan Izin Perubahan pemanfaatan ruang
i. Penerbitan Ijin mendirikan bangunan.

Gambar V.45
Prosedur Perubahan Pemanfaatan Ruang

V.11.18 Perizinan Dalam Konsep Zoning

Perizinan berkait erat dengan sistem pengendalian yang dianut


Peraturan Zonasi lebih menjanjikan untuk diterapkan dalam
pengendalian pemanfaatan ruang di Indonesia karena :

pemanfaatan dan
V-66

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ

semua aturan teknis dan penataan ruang sudah dinyatakan secara eksplisit
memudahkan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang
pemohon dapat menilai sendiri proposal pembangunannya

Dalam konsep zoning (regulatory system), perizinan hanya merupakan proses


administrasi
Penerbitan/penolakan permohonan izin didasarkan pada ketentuan dalam Peraturan
Daerah tentang Peraturan Zonasi

V.11.19 Jenis-jenis Izin Pemanfaatan Ruang


a. Izin Prinsip dan Izin Lokasi
Diberikan berdasarkan RTRW Kab/Kota
Izin Prinsip belum dapat dijadikan dasar untuk pelaksanaan kegiatan
Izin lokasi diperlukan untuk pemanfaatan ruang > 1 Ha untuk non-pertanian dan > 25 Ha
untuk pertanian
b. Izin Penggunaan Pemanfaatan Tanah
Izin penggunaan pemanfaatan tanah merupakan dasar untuk permohonan mendirikan
bangunan
c. Izin Mendirikan Bangunan
Dasar mendirikan bangunan dalam rangka pemanfaatan ruang
Diberikan berdasarkan peraturan zonasi
Sebagai surat bukti dari Pemerintah Daerah untuk mendirikan bangunan sesuai fungsi
yang telah ditetapkan
d. Izin Lain Berdasarkan Peraturan Perundang-undangan
Bentuk izin lain yang dikeluarkan oleh masing-masing sektor dan/atau instansi yang
berwenang
V.11.20 Standar Pedoman Manual (SPM) Pelayanan Perizinan Ketataruangan
Standar Pedoman Manual (SPM) pelayanan perizinan ketataruangan berdasarkan peraturan
zonasi berupa ketentuan teknis dalam alur proses perizinan diklasifikasikan menjadi 4 (empat)
yaitu :

(IP2T) yang prosesnya melalui Dinas Tata Ruang dan kewenangannya berada pada
Gubernur. Kemudian Peraturan Zonasi (PZ) pada lokasi permohonan dan Rencana Tata
Letak Bangunan (RTLB), proses dan kewenangan izintersebut berada pada tingkat Suku
Dinas Tata Ruang
b. Izin Teknis Pengaturan Zonasi (ITPZ) dibedakan menjadi 9 (sembilan) berdasarkan
Teknik Pengaturan Zonasi jenis perizinannya berdasarkan SK Penetapan ITPZ yang
prosesnya melalui Suku Dinas Tata Ruang dan kewenangannya berada pada
Gubernur yaitu:
1. ITPZ Zona Bonus diberlakukan pada kawasan Urban TOD
2. ITPZ Zona Transfer Development Right diberlakukan pada kawasan Urban TOD dan
Kawasan Urban Design Guide Lines (UDGL)
3. ITPZ Floating Zone diberlakukan pada kawasan reklamasi pantai utara jakarta
4. ITPZ Special Zone diberlakukan pada kawasan medan merdeka, kawasan sekitar depo
pertamina plumpang, kawasan mabesTNI Cijantung,
5. ITPZ Fiscal Zone diberlakukan pada kawasan ekonomi strategis marunda
6. ITPZ Design / Hystoric Preservation Zone diberlakukan pada kawasan cagar budaya
7. ITPZ Flood Plain Zone diberlakukan pada kawasan rawan banjir yang ditetapkan pada
kawasan sempadan sungai, kali dan kanal serta kawasan sekitar waduk/situ.
8. ITPZ Growth Control Zone diberlakukan pada kawasan ribbon development, kawasan
sepanjang koridor transportasi massal, dan kawasan permukiman dinamis
9. ITPZ Overlay Zone diberlakukan pada Kawasan yang memiliki tumpang tindih 2 atau
lebih ketentuan peraturan zonasi
c. Izin Fasilitas Umum (IFU) dibagi menjadi 2 (dua) yaitu
1. IFU oleh pemerintah berdasarkan SK Penetapan Lokasi Fasilitas Umum
2. IFU Fasilitas Umum oleh non-pemerintah jenis perizinannya dibagi menjadi 4 (empat)
yaitu Izin Prinsip Penetapan Pengadaan Tanah (IP3T), Izin Prinsip Penggunaan
Pemanfaatan Ruang (IP3R), Peraturan Zonasi (PZ) pada lokasi permohonan, dan
Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB). Proses izin tersebut berada pada Dinas Tata
Ruang dan kewenangannya berada pada Gubernur.
d. Izin Khusus (IK) terdiri dari 6 (enam) jenis yaitu IK Jalan, IK Sungai, IK Taman
Interaktif, IK Taman Kota, IK Hutan Kota, dan IK RTH Perlindungan Khusus. Proses
izin tersebut berada pada Dinas Tata Ruang dan kewenangannya berada pada
Gubernur.

a. Izin Teknis Pemanfaatan Ruang dibedakan berdasarkan luasan permohonan, yaitu :


1. Luasan permohonan dibawah 500 m2 dengan jenis perizinan Peraturan Zonasi (PZ) pada
lokasi permohonan, izin tersebut diproses pada tingkat Seksi Tata Ruang Kecamatan
namun kewenangannya berada pada Suku Dinas Tata Ruang.
2. Luasan permohonan diatas 500 m2 dengan jenis perizinan Peraturan Zonasi (PZ) pada
lokasi permohonan dan Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB), proses dan kewenangan
izin tersebut berada pada tingkat Suku Dinas Tata Ruang.
3. Luasan permohonan diatas 5000 m2 jenis perizinannya dibagi menjadi 4 (empat) yaitu
Izin Prinsip Penggunaan Pemanfaatan Ruang (IP3R) yang prosesnya melalui Dinas Tata
Ruang dan kewenangannya berada pada Gubernur. Izin Prinsip Pengadaan Tanah

V.11.21 Mekanisme Perizinan Dalam Sistem Zoning yang Akan Diterapkan Di DKI Jakarta ke
Depan
Alur perizinan pembebasan lahan sampai keluarnya Izin Mendirikan Bangunan di Provinsi DKI
Jakarta, meliputi:

V-67

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


a.

ijin lokasi yang berdasarkan aturan di DKI Jakarta disebut SP3L (Surat Persetujuan
Prinsip Pembebasan Lahan), sebagai dasar izin pembebasan lahan di suatu lokasi.
SP3L diterbitkan oleh pihak Pemerintah Provinsi DKI Jakarta untuk proses
pembebasan lahan dengan luas tanah di atas 5.000 m2.

b.

ijin pemanfaatan ruang yang berdasarkan aturan di DKI Jakarta disebut SIPPT
(Surat Izin Penggunaan Peruntukan Tanah), yang memuat bangunan apa yang boleh
di bangun di lokasi yang telah dibebaskan sebelumnya. Pada tahapan ini dilakukan
cross-check terhadap rencana kota yang yang telah tercantum di RDTR dan
Peraturan Zonasi. Landasan hukum diterbitkannya SIPPT akan ditetapkan dalam SK
Gubernur. SIPPT diterbitkan atas persetujuan Gubernur untuk luas lahan di atas
2.500 m2. Jika kondisi pada lapangan tidak sesuai dengan kebutuhan yang ingin
membangun, maka dapat dilakukan proses sebagai berikut
1.

2.

7.
8.
9.
10.

mempertimbangkan terhadap sanksi administrasi, pidana dan perdata.


menetapkan sanksi administrasi;
menetapkan pemrosesan sanksi pidana dan perdata ke pengadilan;
menafsirkan ketidakjelasan aturan/ batas zona;

Penataan, sebagai contoh jika letak jalan pada kondisi lapangan akan memotong
bangunan yang direncanakan, maka lokasi jalan yang memotong lahan tersebut
dipindahkan ke bagian lain, sebagai contoh digambarkan pada sketsa berikut.
perubahan pemanfaatan ruang, sebagai contoh kasus jika ingin membangun gedung
komersial pada peruntukan kawasan perumahan, maka harus melalui tahapan
penyesuaian
yang
dilakukan
atas
persetujuan
gubernur
melalui
perubahan/amandemen Peraturan Daerah tentang RDTR dan PZ.

Alur mekanisme perizinan dalam sistemzoning yang akan diterapkan di DKI Jakarta ke depan
a. Pemohon mengajukan ijin pemanfaatan ruang. Permohonan ijin dibagi menjadi 2
jenis, yaitu ijin skala besar (> 2500 m2) dan ijin skala kecil (< 2.500 m2).
Untuk pemohon ijin skala besar, terdapat persyaratan khusus/tambahan yakni wajib
menyediakan dan menyerahkan fasilitas umum dan sosial.
b. Permohonan ijin dari pemohon tersebut selanjutnya dicatat serta diteliti oleh
Lembaga Administrasi Pemanfataan ruang, dengan tahapan sebagai berikut:
1.

2.

dilihat lokasi dan jenis zona yang ada pada lokasi apakah sesuai atau tidak dengan
aturan dasar pz, jika sudah sesuai maka proses selanjutnya adalah melihat apakah
ada teknik pengaturan zonasi yang diterapkan dan/atau insentif dan disinsentif
diterapkan. Setelah melihat hasilnya dan sudah dianggap lokasi yang dimohon sudah
sesuai dengan aturan PZ, maka langsung dilakukan penetapan.
jika permohonan ijin lokasi ternyata tidak sesuai dengan aturan PZ, maka pengajuan
ijin akan dilarang.

c. Apabila ditemukan, suatu ketidakjelasan, multitafsir ataupun keberatan mengenai


batasan/delineasi zona, jenis kegiatan pemanfaatan ruang dan atau teknik
pengaturan zonasi, maka pemohon dapat pengaduan ke Lembaga Pengaduan,
Penyesuaian dan Pengendalian Pemanfaatan Ruang, yang fungsinya adalah:
1.
2.
3.
4.
5.
6.

menerima pengaduan masyarakat berkaitan dengan ketentuan pemanfaatan ruang;


mempertimbangkan terhadap pengaduan masyarakat;
mempertimbangkan terhadap hasil evaluasi pelaksanaan pemanfaatan ruang;
menerima pengajuan penyesuaian terhadap ketentuan pemanfaatan ruang;
mempertimbangkan penyesuaian dalam pelaksanaan teknik pengaturan zonasi;
mempertimbangkan permohonan pemanfaatan ruang yang belum diatur;
V-68

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ

Gambar V.46 Mekanisme Perizinan Dalam Sistem Zoning yang akan Diterapkan di DKI Jakarta

V-69

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


V.12 PEMBINAAN DAN PENGAWASAN
V.12.1 Pengertian Pembinaan Dan Pengawasan
Menurut beberapa ahli pengertian dari pembinaan :
Poerwadarmita 1987 Pembinaan adalah suatu usaha, tindakan dan kegiatan yang dilakukan
secara berdaya guna berhasil guna untuk memperoleh hasil yang lebih baik. Menurut Thoha
(1989) Pembinaan adalah suatu proses, hasil atau pertanyaan menjadi lebih baik, dalam hal ini
mewujudkan adanya perubahan, kemajuan, peningkatan, pertumbuhan, evaluasi atau berbagai
kemungkinan atas sesuatu. Menurut Widjaja (1988) Pembinaan adalah suatu proses atau
pengembangan yang mencakup urutan urutan pengertian, diawali dengan mendirikan
membutuhkan memellihara pertumbuhan tersebut yang disertai usaha usaha perbaikan,
menyempurnakan dan mengembangkannya.
Berdasarkan UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, PP Nomor 15 Tahun 2010
tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, dan Perda Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun
2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah 2030:
a. pembinaan penataan ruang adalah upaya untuk meningkatkan kinerja penataan ruang yang
diselenggarakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah, dan masyarakat.
b. Pengawasan penataan ruang adalah upaya agar penyelenggaraan penataan ruang dapat
diwujudkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.

V.12.2 Arahan Kebijakan Pembinaan Dan Pengawasan Dalam Penataan Ruang

b. PP 15 tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang


PP 15 Tahun 2010 mengamanatkan kebijakan pembinaan penataan ruang dalam Pasal 6,
Pasal 7 dan Pasal 8, disebutkan bahwa :
1.

2.
3.
4.
5.
6.
7.

8.

V.12.2.1 Arahan Kebijakan Pembinaan Dalam Penataan Ruang


a. UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
UU Nomor 26 Tahun 2007 mengamanatkan dalam Bab V tentang Pengaturan dan
Pembinaan Penataan Ruang Pasal 13, disebutkan bahwa :
1.
2.

3.

4.

Pemerintah melakukan pembinaan penataan ruang kepada pemerintah daerah


provinsi, pemerintah daerah kabupaten/kota, dan masyarakat.
Pembinaan penataan ruang dilaksanakan melalui:
a) koordinasi penyelenggaraan penataan ruang;
b) sosialisasi peraturan perundang-undangan dan sosialisasi pedoman bidang
penataan ruang;
c) pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi pelaksanaan penataan ruang;
d) pendidikan dan pelatihan;
e) penelitian dan pengembangan;
f) pengembangan sistem informasi dan komunikasi penataan ruang;
g) penyebarluasan informasi penataan ruang kepada masyarakat; dan
h) pengembangan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat.
Pemerintah
daerah
provinsi
dan
pemerintah
daerah
kabupaten/kota
menyelenggarakan pembinaan penataan ruang menurut kewenangannya masingmasing.
Ketentuan lebih lanjut mengenai penyelenggaraan pembinaan diatur dengan
peraturan pemerintah.

Pembinaan penataan ruang diselenggarakan untuk:


a) meningkatkan kualitas dan efektifitas penyelenggaraan penataan ruang;
b) meningkatkan kapasitas dan kemandirian pemangku kepentingan dalam
penyelenggaraan penataan ruang;
c) meningkatkan peran masyarakat dalam penyelenggaraan penataan ruang; dan
d) meningkatkan kualitas struktur ruang dan pola ruang.
Pemerintah melakukan pembinaan penataan ruang kepada pemerintah daerah
provinsi, pemerintah daerah kabupaten/kota, dan masyarakat.
Pemerintah daerah provinsi melakukan pembinaan kepada pemerintah daerah
kabupaten/kota dan masyarakat.
Pemerintah daerah kabupaten/kota melakukan pembinaan kepada masyarakat.
Masyarakat dapat berperan aktif dalam pelaksanaan pembinaan penataan ruang
untuk mencapai tujuan pembinaan penataan ruang.
Pembinaan penataan ruang dilakukan secara sinergis oleh Pemerintah, pemerintah
daerah, dan masyarakat.
Pelaksanaan pembinaan penataan ruang dari Pemerintah kepada pemerintah daerah
kabupaten/kota dapat dilakukan oleh pemerintah daerah provinsi melalui mekanisme
dekonsentrasi.
Dalam melaksanakan pembinaan penataan ruang, Pemerintah dan/atau pemerintah
daerah dapat bekerja sama dengan masyarakat.

Bentuk pembinaan penataan ruang meliputi:


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

koordinasi penyelenggaraan penataan ruang;


sosialisasi peraturan perundang-undangan dan pedoman bidang penataan ruang;
pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi pelaksanaan penataan ruang;
pendidikan dan pelatihan;
penelitian dan pengembangan;
pengembangan sistem informasi dan komunikasi penataan ruang;
penyebarluasan informasi penataan ruang kepada masyarakat; dan
pengembangan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat.

Ketentuan dalam Koordinasi penyelenggaraan penataan ruang, dijelaskan sebagai berikut:


1.
2.

3.
4.

koordinasi penyelenggaraan penataan ruang merupakan upaya untuk meningkatkan


kerja sama antarpemangku kepentingan dalam penyelenggaraan penataan ruang.
koordinasi penyelenggaraan penataan ruang dilakukan melalui koordinasi dalam satu
wilayah administrasi, koordinasi antardaerah, dan koordinasi antartingkatan
pemerintahan.
koordinasi dilaksanakan melalui fungsi koordinasi dalam penyelenggaraan penataan
ruang.
ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pelaksanaan fungsi koordinasi dalam
penyelenggaraan penataan ruang diatur dengan Peraturan Presiden.

V-70

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Ketentuan dalam sosialisasi peraturan perundang-undangan dan pedoman bidang
penataan ruang, dijelaskan sebagai berikut:
Sosialisasi peraturan perundang-undangan dan pedoman bidang penataan
merupakan upaya penyampaian secara interaktif substansi peraturan perundangundangan dan pedoman bidang penataan ruang.
Sosialisasi peraturan perundang-undangan dan pedoman bidang penataan ruang
dilaksanakan melalui media tatap muka; dan media elektronik.

2.

Ketentuan dalam pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi pelaksanaan penataan


ruang, dijelaskan sebagai berikut:

1.

1.

2.

1.

2.

2.

Pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi pelaksanaan penataan ruang


merupakan upaya untuk mendampingi, mengawasi, dan memberikan penjelasan
kepada pemangku kepentingan dalam perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang,
dan pengendalian pemanfaatan ruang.
Pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi pelaksanaan penataan ruang
dilaksanakan melalui:
a) pemberian
bimbingan
kepada
pemangku
kepentingan
dalam
mengimplementasikan peraturan perundangundangan dan pedoman bidang
penataan ruang;
b) pemberian supervisi kepada pemangku kepentingan dalam pelaksanaan
penataan ruang; dan
c) pemberian konsultasi pelaksanaan penataan ruang bagi pemangku kepentingan.

Ketentuan dalam penyebarluasan informasi penataan ruang kepada masyarakat,


dijelaskan sebagai berikut:

2.

Pendidikan dan pelatihan merupakan upaya untuk mengembangkan kemampuan


sumber daya manusia dalam penyelenggaraan penataan ruang.
Pendidikan dan pelatihan dilaksanakan melalui:
a) penyelenggaraan dan fasilitasi pendidikan dan pelatihan bidang penataan ruang;
b) penyusunan program pendidikan dan pelatihan bidang penataan ruang sesuai
dengan kebutuhan pemangku kepentingan yang menjadi sasaran pembinaan;
c) penerapan sistem sertifikasi dalam penyelenggaraan dan fasilitasi pendidikan dan
pelatihan dalam bidang penataan ruang; dan
d) evaluasi hasil pendidikan dan pelatihan bidang penataan ruang.

Ketentuan dalam penelitian dan pengembangan, dijelaskan sebagai berikut:


1.

2.

Penelitian dan pengembangan merupakan upaya pengembangan ilmu pengetahuan


dan teknologi untuk menghasilkan inovasi atau penemuan baru dalam bidang
penataan ruang.
Hasil penelitian dan pengembangan dimanfaatkan dalam perumusan kebijakan dan
strategi, serta norma, standar, prosedur, dan kriteria bidang penataan ruang.

Ketentuan dalam pengembangan sistem informasi dan komunikasi penataan ruang,


dijelaskan sebagai berikut
1.

Penyebarluasan informasi penataan ruang kepada masyarakat merupakan upaya


untuk mempublikasikan berbagai aspek dalam penataan ruang.
Penyebarluasan informasi penataan ruang dilaksanakan melalui media informasi dan
media cetak yang mudah dijangkau oleh masyarakat.

Ketentuan dalam pengembangan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat, dijelaskan


sebagai berikut:
1.

2.

Ketentuan dalam pendidikan dan pelatihan, dijelaskan sebagai berikut:


1.

untuk mengembangkan sistem informasi dan komunikasi penataan ruang yang


mutakhir, efisien, dan terpadu.
Pengembangan sistem informasi dan komunikasi penataan ruang dilaksanakan
melalui penyediaan basis data dan informasi bidang penataan ruang dengan
mengembangkan jaringan sistem elektronik.

Pengembangan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat merupakan upaya untuk


menumbuhkan dan meningkatkan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat dalam
penyelenggaraan penataan ruang.
Pengembangan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat dilaksanakan melalui:
a) penyuluhan bidang penataan ruang;
b) pemberian ceramah, diskusi umum, dan debat publik;
c) pembentukan kelompok masyarakat peduli tata ruang; dan
d) penyediaan unit pengaduan.

c. Perda Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah 2030
Perda Nomor 1 Tahun 2012 mengamanatkan tentang Pembinaan, disebutkan bahwa :
1.

2.

Gubernur berkewajiban melakukan pembinaan penataan ruang untuk:


a) meningkatkan kualitas dan efektivitas penyelenggaraan penataan ruang;
b) meningkatkan kapasitas dan kemandirian pemangku kepentingan dalam
penyelenggaraan penataan ruang;
c) meningkatkan peran serta masyarakat dalam penyelenggaraan penataan ruang;
dan
d) meningkatkan kualitas struktur ruang dan pola ruang.
Bentuk pembinaan penataan ruang, meliputi:
a) koordinasi penyelenggaraan penataan ruang;
b) sosialisasi peraturan perundang-undangan dan pedoman bidang penataan ruang;
c) pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi pelaksanaan penataan ruang;
d) pendidikan dan pelatihan;
e) penelitian dan pengembangan;
f) pengembangan sistem informasi dan komunikasi penataan ruang;
g) penyebarluasan informasi penataan ruang kepada masyarakat; dan
h) pengembangan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat.

Pengembangan sistem informasi dan komunikasi penataan ruang merupakan upaya


V-71

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Ketentuan dalam Koordinasi penyelenggaraan penataan ruang, dijelaskan sebagai berikut:
1.
2.
3.

4.

Koordinasi penyelenggaraan penataan ruang, sebagai upaya untuk meningkatkan


kerja sama antar pemangku kepentingan dalam penyelenggaraan penataan ruang.
Koordinasi penyelenggaraan penataan ruang, dilaksanakan melalui Badan Koordinasi
Penataan Ruang Daerah yang keanggotaannya terdiri atas SKPD/UKPD terkait.
Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah, mempunyai tugas:
a) mengkoordinasikan kebijakan perencanaan penataan ruang;
b) mengkoordinasikan kebijakan pemanfaatan ruang;
c) mengkoordinasikan kebijakan pengendalian pemanfaatan ruang; dan
d) memfasilitasi penyelesaian perselisihan dalam penyelenggaraan penataan ruang
dengan melibatkan Komisi Penataan Ruang.
Ketentuan lebih lanjut mengenai Struktur Organisasi dan Tata Kerja Badan Koordinasi
Penataan Ruang Daerah, diatur dengan Peraturan Gubernur.

Ketentuan dalam sosialisasi peraturan perundang-undangan dan pedoman bidang


penataan ruang merupakan upaya penyampaian secara interaktif substansi peraturan
perundang-undangan dan pedoman bidang penataan ruang, melalui media tatap muka
dan/atau media elektronik.
Ketentuan dalam pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi pelaksanaan penataan
ruang, dijelaskan sebagai berikut:
1.

2.

Pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi pelaksanaan penataan ruang,


merupakan upaya untuk mendampingi, mengawasi, dan memberikan penjelasan
kepada pemangku kepentingan dalam perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang,
dan pengendalian pemanfaatan ruang.
Pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi pelaksanaan penataan ruang,
dilaksanakan melalui:
a) pemberian
bimbingan
kepada
pemangku
kepentingan
dalam
mengimplementasikan peraturan perundang-undangan dan pedoman bidang
penataan ruang;
b) pemberian supervisi kepada pemangku kepentingan dalam pelaksanaan
penataan ruang; dan
c) pemberian konsultasi pelaksanaan penataan ruang bagi pemangku kepentingan.

1.

2.

Ketentuan dalam pengembangan sistem informasi dan komunikasi penataan ruang,


dijelaskan sebagai berikut
1.

2.

2.

Pendidikan dan pelatihan, merupakan upaya untuk mengembangkan kemampuan


sumber daya manusia dalam penyelenggaraan penataan ruang.
Pendidikan dan pelatihan dilaksanakan melalui:
a) penyelenggaraan dan fasilitasi pendidikan dan pelatihan bidang penataan ruang;
b) penyusunan program pendidikan dan pelatihan bidang penataan ruang sesuai
dengan kebutuhan pemangku kepentingan yang menjadi sasaran pembinaan;
c) penerapan sistem sertifikasi dalam penyelenggaraan dan fasilitasi pendidikan dan
pelatihan dalam bidang penataan ruang; dan
d) evaluasi hasil pendidikan dan pelatihan bidang penataan ruang.

Ketentuan dalam penelitian dan pengembangan, dijelaskan sebagai berikut:

Pengembangan sistem informasi dan komunikasi penataan ruang, merupakan upaya


untuk mengembangkan sistem informasi dan komunikasi penataan ruang yang
mutakhir, efisien, dan terpadu.
Pengembangan sistem informasi dan komunikasi penataan ruang dilaksanakan
melalui penyediaan basis data dan informasi bidang penataan ruang dengan
mengembangkan jaringan sistem elektronik.

Ketentuan dalam penyebarluasan informasi penataan ruang kepada masyarakat,


dijelaskan sebagai berikut:
1.
2.

Penyebarluasan informasi penataan ruang kepada masyarakat, merupakan upaya


untuk mempublikasikan berbagai aspek dalam penataan ruang.
Penyebarluasan informasi penataan ruang dilaksanakan melalui media informasi dan
media cetak yang mudah dijangkau oleh masyarakat.

Ketentuan dalam pengembangan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat, dijelaskan


sebagai berikut:
1.

2.

Ketentuan dalam pendidikan dan pelatihan, dijelaskan sebagai berikut:


1.

Penelitian dan pengembangan, merupakan upaya pengembangan ilmu pengetahuan


dan teknologi untuk menghasilkan inovasi atau penemuan baru dalam bidang
penataan ruang.
Hasil penelitian dan pengembangan dimanfaatkan dalam perumusan kebijakan dan
strategi, serta norma, standard, prosedur, dan kriteria bidang penataan ruang.

Pengembangan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat, merupakan upaya


menumbuhkan dan meningkatkan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat dalam
penyelenggaraan penataan ruang.
Pengembangan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat dapat dilaksanakan
melalui:
a) penyuluhan bidang penataan ruang;
b) pemberian ceramah, diskusi umum, dan debat publik;
c) pembentukan kelompok masyarakat peduli tata ruang; dan
d) penyediaan unit pengaduan.

V.12.2.2 Arahan Kebijakan Pengawasan Dalam Penataan Ruang


a. UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Selanjutnya, masih di dalam UU Nomor 26 Tahun 2007 perihal Pengawasan Penataan
Ruang diatur dalam Bab VII Pengawasan Penataan Ruang pada Pasal 55, 56, 57, 58 dan
Pasal 59, dengan muatan sebagai berikut :
1.

2.
3.

Untuk menjamin tercapainya tujuan penyelenggaraan penataan ruang, dilakukan


pengawasan terhadap kinerja pengaturan, pembinaan, dan pelaksanaan penataan
ruang.
Pengawasan terdiri atas tindakan pemantauan, evaluasi, dan pelaporan.
Pengawasan dilaksanakan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai dengan
kewenangannya.
V-72

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


4.
5.
6.

7.

8.
9.
10.

11.

12.

13.
14.

15.
16.
17.
18.

Pengawasan Pemerintah dan pemerintah daerah dilakukan dengan melibatkan peran


masyarakat.
Peran masyarakat dapat dilakukan dengan menyampaikan laporan dan/atau
pengaduan kepada Pemerintah dan pemerintah daerah.
Pemantauan dan evaluasi dilakukan dengan mengamati dan memeriksa kesesuaian
antara penyelenggaraan penataan ruang dengan ketentuan peraturan perundangundangan.
Apabila hasil pemantauan dan evaluasi terbukti terjadi penyimpangan administratif
dalam penyelenggaraan penataan ruang, Menteri, Gubernur, dan Bupati/Walikota
mengambil langkah penyelesaian sesuai dengan kewenangannya.
Dalam hal Bupati/Walikota tidak melaksanakan langkah penyelesaian, Gubernur
mengambil langkah penyelesaian yang tidak dilaksanakan Bupati/Walikota.
Dalam hal Gubernur tidak melaksanakan langkah penyelesaian, Menteri mengambil
langkah penyelesaian yang tidak dilaksanakan Gubernur.
Dalam hal penyimpangan dalam penyelenggaraan penataan ruang, pihak yang
melakukan penyimpangan dapat dikenai sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
Untuk menjamin tercapainya tujuan penyelenggaraan penataan ruang, dilakukan pula
pengawasan terhadap kinerja fungsi dan manfaat penyelenggaraan penataan ruang
dan kinerja pemenuhan standar pelayanan minimal bidang penataan ruang.
Dalam rangka peningkatan kinerja fungsi dan manfaat penyelenggaraan penataan
ruang wilayah nasional disusun standar pelayanan penyelenggaraan penataan ruang
untuk tingkat nasional.
Standar pelayanan minimal bidang penataan meliputi aspek pelayanan dalam
perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
Standar pelayanan minimal mencakup standar pelayanan minimal bidang penataan
ruang provinsi dan standar pelayanan minimal bidang penataan ruang
kabupaten/kota.
Ketentuan lebih lanjut mengenai standar pelayanan minimal bidang penataan ruang
diatur dengan peraturan Menteri.
Pengawasan terhadap penataan ruang pada setiap tingkat wilayah dilakukan dengan
menggunakan pedoman bidang penataan ruang.
Pengawasan ditujukan pada pengaturan, pembinaan, dan pelaksanaan penataan
ruang.
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pengawasan terhadap pengaturan,
pembinaan, dan pelaksanaan penataan ruang diatur dengan peraturan Menteri.

b. PP 15 tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang


Pengawasan dalam penataan ruang di atur dalam Pasal 198, Pasal 199, Pasal 200, Pasal
201, Pasal 202, Pasal 203, Pasal 204, Pasal 205 dan Pasal 206 PP 15 Tahun 2010, yang
diamanatkan sebagai berikut:
1.
2.

Pengawasan penataan ruang adalah upaya agar penyelenggaraan penataan ruang


dapat diwujudkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
Pengawasan penataan ruang diselenggarakan untuk:
a) menjamin tercapainya tujuan penyelenggaraan penataan ruang;
b) menjamin terlaksananya penegakan hukum bidang penataan ruang; dan

c) meningkatkan kualitas penyelenggaraan penataan ruang.


Pemerintah dan pemerintah daerah melakukan pengawasan penataan ruang sesuai
dengan kewenangannya.
4. Masyarakat dapat melakukan pengawasan terhadap penyelenggaraan penataan
ruang.
5. Dalam rangka meningkatkan efektifitas pengawasan penataan ruang yang dilakukan
oleh masyarakat, Pemerintah/pemerintah daerah menyediakan sarana penyampaian
hasil pengawasan penataan ruang.
6. Pengawasan penataan ruang dilakukan melalui penilaian terhadap kinerja:
a) pengaturan, pembinaan, dan pelaksanaan penataan ruang;
b) fungsi dan manfaat penyelenggaraan penataan ruang; dan
c) pemenuhan standar pelayanan minimal bidang penataan ruang.
7. Pengawasan penataan ruang terdiri atas kegiatan pemantauan, evaluasi, dan
pelaporan.
8. Pemantauan merupakan kegiatan pengamatan terhadap penyelenggaraan penataan
ruang secara langsung, tidak langsung, dan/atau melalui laporan masyarakat.
9. Evaluasi merupakan kegiatan penilaian terhadap tingkat pencapaian penyelenggaraan
penataan ruang secara terukur dan objektif.
10. Pelaporan merupakan kegiatan penyampaian hasil evaluasi.
3.

Bentuk dan tata cara pengawasan dalam PP 15 Tahun 2010, muatannya adalah sebagai
berikut:
1.
2.
3.

4.

5.

6.

Bentuk pengawasan penataan ruang meliputi pengawasan teknis dan pengawasan


khusus.
Pengawasan teknis penataan ruang merupakan pengawasan terhadap keseluruhan
proses penyelenggaraan penataan ruang yang dilakukan secara berkala.
Pengawasan khusus penataan ruang merupakan pengawasan terhadap
permasalahan khusus dalam penyelenggaraan penataan ruang yang dilaksanakan
sesuai kebutuhan.
Pengawasan teknis penataan ruang meliputi kegiatan:
a) mengawasi masukan, prosedur, dan keluaran, dalam aspek pengaturan penataan
ruang, pembinaan penataan ruang, dan pelaksanaan penataan ruang;
b) mengawasi fungsi dan manfaat keluaran sebagaimana dimaksud pada huruf a;
dan
c) mengawasi ketersediaan dan pemenuhan standar pelayanan minimal bidang
penataan ruang.
Pengawasan khusus meliputi kegiatan:
a) memeriksa data dan informasi permasalahan khususdalam penyelenggaraan
penataan ruang; dan
b) melakukan kajian teknis terhadap permasalahan khusus dalam penyelenggaraan
penataan ruang.
Pengawasan penataan ruang menghasilkan laporan yang memuat penilaian:
a) penataan ruang diselenggarakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan; atau
b) penataan ruang diselenggarakan tidak sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
V-73

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


7.

Penataan ruang yang diselenggarakan sesuai dengan ketentuan peraturan


perundang-undangan menghasilkan rekomendasi untuk mendukung peningkatan
kinerja penyelenggaraan penataan ruang.
8. Penataan ruang yang diselenggarakan tidak sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan menghasilkan rekomendasi:
a) untuk dilakukan penyesuaian dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
dan/atau
b) untuk dilakukan penertiban dan pengenaan sanksi sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
9. Tindak lanjut hasil pengawasan penataan ruang meliputi:
a) penyampaian hasil pengawasan kepada pemangku kepentingan terkait;
b) penyampaian hasil pengawasan yang terdapat indikasi pelanggaran pidana di
bidang penataan ruang kepada penyidik pegawai negeri sipil; dan
c) pelaksanaan hasil pengawasan.
10. Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pengawasan penataan ruang diatur dengan
peraturan Menteri.
c. Perda Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah 2030
Pengawasan dalam penataan ruang di atur dalam Pasal 221, Pasal 222, Pasal 223, Pasal
224, dan Pasal 225 Perda 1 Tahun 2012, yang diamanatkan sebagai berikut:
1.

2.

3.

Gubernur berkewajiban melakukan pengawasan penataan ruang untuk:


a) menjamin tercapainya visi, misi, dan tujuan penataan ruang;
b) menjamin terlaksananya penegakan hukum bidang penataan ruang; dan
c) meningkatkan kualitas penyelenggaraan penataan ruang.
Pengawasan pemanfaatan ruang, terdiri atas:
a) pengawasan
umum
terhadap
pemanfaatan
ruang
dan
penyimpangan/pelanggaran rencana tata ruang; dan
b) pengawasan khusus terhadap penyimpangan atau pelanggaran rencana tata
ruang.
Pengawasan menjadi tanggung jawab Gubernur yang secara operasional menjadi
tugas dan fungsi SKPD/UKPD terkait.

Pengawasan penataan ruang terdiri atas:


1. Pemantauan.
Pemantauan merupakan kegiatan pengamatan terhadap penyelenggaraan penataan
ruang secara langsung, tidak langsung dan/atau melalui laporan masyarakat.
2.

3.

Evaluasi.
Evaluasi merupakan kegiatan penilaian terhadap tingkat pencapaian penyelenggaraan
penataan ruang secara terukur dan objektif.
pelaporan.
Pelaporan merupakan kegiatan penyampaian hasil evaluasi.

Pengawasan teknis penataan ruang, meliputi kegiatan pengawasan masukan,


prosedur, dan keluaran, dalam aspek pengaturan penataan ruang, pembinaan
penataan ruang, dan pelaksanaan penataan ruang.
2.

pengawasan khusus.
Pengawasan khusus, meliputi kegiatan pemeriksaan
data
dan
informasi
permasalahan khusus dalam penyelenggaraan penataan ruang; dan pengkajian
teknis terhadap permasalahan khusus dalam penyelenggaraan penataan ruang.

Dalam rangka meningkatkan efektivitas pengawasan penataan ruang yang dilakukan oleh
masyarakat, Gubernur menyediakan sarana penyampaian hasil pengawasan penataan
ruang.
V.12.3 Pembinaan Dan Pengawasan Dalam Raperda Rdtr Dan Peraturan Zonasi
Pembinaan dan Pengawasan dalam Raperda RDTR dan Peraturan Zonasi termuat dalam Bab
XVI tentang Pembinan dan Pengawasan.
Pembinaan dalam pelaksanaan RDTR dan PZ memuat aturan sebagai berikut :
a. Pemerintah Daerah melakukan pembinaan penyelenggaraan RDTR dan Peraturan Zonasi,
melalui :
1.
2.

Koordinasi pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang;


Sosialisasi RDTR dan PZ serta peraturan perundang-undangan dan pedoman bidang
penataan ruang lainnya;
3. pemberian pedoman dan standar terkait RDTR dan PZ;
4. pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi pelaksanaan RDTR dan PZ;
5. penelitian dan pengembangan terkait RDTR dan PZ;
6. penyebaran informasi penataan ruang ;
7. pengembangan sistem informasi dan komunikasi penataan ruang;
8. pendidikan dan pelatihan penerapan RDTR dan PZ;
9. supervisi dan konsultasi penerapan RDTR dan PZ; dan
10. pengembangan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat terkait penerapan RDTR
dan PZ.
b. Kegiatan pembinaan dilakukan secara berkesinambungan yang pelaksanaannya sesuai
dengan peraturan perundang-undangan.
Selanjutnya pengawasan dalam pelaksanaan RDTR dan PZ memuat aturan sebagai berikut :
a. Bentuk dan tata cara pengawasan adalah:
1.
2.
3.

Pemerintah Daerah melakukan pengawasan teknis dan pengawasan khusus


pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi sesuai dengan wewenangnya.
Pengawasan teknis pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi dilakukan secara berkala
Pengawasan khusus pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi dilaksanakan sesuai
kebutuhan.

Bentuk pengawasan penataan ruang, meliputi :


1. pengawasan teknis.
V-74

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


b. Prinsip atau azas dalam pengawasan pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi dilakukan
dengan prinsip transparansi dan akuntabilitas.

1.

c. Pengawasan teknis pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi meliputi kegiatan:


1.

mengawasi masukan, prosedur, dan keluaran, dalam pengaturan, pembinaan, dan


pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi;
2. mengawasi fungsi dan manfaat keluaran dari pengaturan, pembinaan, dan pelaksanaan
RDTR dan Peraturan Zonasi; dan
3. mengawasi pemenuhan ketentuan mengenai Peraturan Zonasi; tata cara perhitungan
intensitas pemanfaatan ruang; tata bangunan serta ketentuan tambahannya; prasarana
minimal; dan ketentuan standar teknis dalam pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi.
d. Pengawasan khusus meliputi kegiatan:

e.

1. memeriksa data dan informasi permasalahan khusus dalam proses dan prosedur Teknik
Pengaturan Zonasi dalam pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi; dan
2. melakukan kajian teknis terhadap permasalahan khusus dalam proses dan prosedur
Teknik Pengaturan Zonasi
Pengawasan pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi menghasilkan laporan yang memuat
penilaian:
1.

pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi diselenggarakan sesuai dengan ketentuan


peraturan perundang-undangan; atau
2. pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi diselenggarakan tidak sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi yang diselenggarakan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan menghasilkan rekomendasi untuk mendukung peningkatan
kinerja penyelenggaraan penataan ruang.

f.

g.

pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi yang diselenggarakan tidak sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan menghasilkan rekomendasi:
1.

h.

untuk dilakukan penyesuaian melalui proses dan prosedur Teknik Pengaturan Zonasi;
dan/atau
2. untuk dilakukan penertiban dan pengenaan sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
Tindak lanjut hasil pengawasan pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi meliputi:
1.
2.

i.

penyampaian hasil pengawasan kepada pemangku kepentingan terkait;


penyampaian hasil pengawasan yang terdapat indikasi pelanggaran pidana di bidang
penataan ruang kepada penyidik pegawai negeri sipil; dan
3. pelaksanaan hasil pengawasan.
Peran masyarakat dalam pengawasan pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi:
1.
2.

Masyarakat dapat berperanserta melakukan pengawasan pelaksanaan RDTR dan


Peraturan Zonasi yang dilakukan oleh Pemeritah Daerah.
Pengawasan penyelenggaraan pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zonasi oleh
masyarakat dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

2.

Bidang perencaaan pembangunan daerah, yang meliputi antara lain:


a. Pelaksanaan monitoring dan evaluasi pelaksanaan pembangunan daerah skala
kabupaten/kota.
b. Penetapan petunjuk teknis pembangunan skala kecamatan/desa.
c. Pelaksanaan pemantauan dan evaluasi pelaksanaan pembangunan daerah
kecamatan/desa.
d. Pelaksanaan monitoring dan evaluasi pelaksanaan kerjasama pembangunan antar
kecamatan/desa dan antara kecamatan/desa dengan swasta, dalam dan luar negeri skala
kabupaten/ kota.
e. Monitoring dan evaluasi pelaksanaan pengelolaan kawasan dan lingkungan
perkotaan skala kabupaten/ kota.
f. Monitoring dan evaluasi pelaksanaan pengembangan wilayah tertinggal, pesisir dan
pulau-pulau kecil skala kabupaten/kota.
g. Pelaksanaan monitoring dan evaluasi pelaksanaan pengembangan kawasan prioritas,
cepat tumbuh dan andalan skala kabupaten/ kota.
Bidang Lingkungan Hidup:
a. Pelaksanaan dan pemantauan penaatan atas perjanjian internasional di bidang
pengendalian dampak lingkungan skala kabupaten/kota.
b. Pemantauan pengendalian pelaksanaan konvensi dan protokol skala kabupaten/kota.

Selain dalam bidang perencanaan pembangunan daerah dan lingkungan, monitoring dan
evaluasi juga dilakukan daam bidang penataan ruang berupa pengawasan terhadap
pelaksanaan penataan ruang.
V.12.4.1 Konteks Monitoring dan Evaluasi untuk Kebijakan Publik
Monitoring dan evaluasi untuk kebijakan public merupakan bagian inklusif dari Pengawasan
& Pengendalian (WASDAL) pelaksanaan suatu kebijakan, rencana, program, dan kegiatan
pemerintah. Monitoring dan evaluasi ini menjadi bagian penting untuk menjamin
dipenuhinya kinerja kebijakan, rencana, program, dan kegiatan sehingga tujuan
perencanaan pembangunan tercapai serta merupakan usaha menerus (continuous)
dan/atau reguler untuk memperoleh rangkaian/kronologis fakta dan analisa, serta
penilaian dari suatu pelaksanaan kebijakan, rencana, program, dan kegiatan pemerintah
Dalam konteks tersebut, pengawasan dipahami sebagai segala usaha untuk
mengetahui dan menilai kenyataan yang sebenarnya mengenai pelaksanaan tugas atau
kegiatan, apakah sesuai dengan yang semestinya atau tidak.Sedangkan pengendalin
merupakan segala usaha untuk menjamin dan mengarahkan suatu kegiatan agar pekerjaan
atau kegiatan yang sedang dilaksanakan dapat berjalan sesuai dengan rencana yang telah
ditetapkan. Pengendalian merupakan pengawasan yang ditindaklanjuti dengan tindkan
korektif (DAL = WAS + Tindakan Korektif). Oleh karena itu, Pengendalian (DAL) selalu
dilakukan untuk suatu kebijakan, program, tugas atau kegiatan yang sedang berjalan
danpengawasan (WAS) dapat dilakukan untuk tugas atau kegiatan yang sudah selesai
maupun yang sedang berjalan.Dalam bahasa manajemen: pengendalian &
pengawasan adalah controlling (ingat Fungsi dalam Manajemen: PlanningOrganizing-Actuating-Controlling)

V.12.4 MONITORING DAN EVALUASI


Monitoring dan evaluasi dilakukan daam berbagai bidang, seperti:
V-75

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


Gambar V.47 Hubungan Antarfungsi Manajemen

Tabel V.8 Perbedaan Monitoring dan Evaluasi

Dalam konteks fungsi manajemen tersebut di atas, controlling merupakan usaha untuk
mencegah kemungkinan penyimpangan rencana, kebijakan, program, kegiatan, instruksi,
saran, dsb yang telah ditetapkan.Pengendalian yang baik, terjadi apabila tujuan dapat dicapai
dengan efektif dan efisien. Pengawasan yang baik akan menunjukkan kemungkinan
penyimpangan yang disengaja maupun tidak akan cenderung menurun.Kedudukan MONEV
dalam Manajemen Pembangunan adalah sebagai berikut:
1.
2.
3.

Sebagai kegiatan/isi utama fungsi Pengawasan (baik langsung maupun tidak langsung)
Sebagai aspek pertimbangan utama pengambilan keputusan dilaksanakan-tidaknya
tindakan korektif dalam Pengendalian
Sebagai suatu fungsi penting dalam manajemen pelaksanaan pembangunan, yang
langsung terkait dengan rencana dan/atau perencanaan pembangunan.

Gambar V.48 Kedudukan Monitoring Evaluasi


dalam Analisis Kebijakan Publik (Dunn, 1994)

Tabel V.7 Monitoring vs Evaluasi dalam Public Policy Analysis [Dunn, 1994)

Primary concern

The question to be answered

Monitoring

Evaluation

Establishing factual premises about (the


causes and consequences of) public
policies

Establishing the value premises necessary to


produce information about the performance of
policies

What happened, how, and why?

What differences does it make?

Dalam analisis kebijakan public, terdaat 4 (empat) fungsi utama monitoring menurut Dunn
(1994), yaitu:

V-76

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


1.

2.

3.
4.

Compliance: menentukan apakah program dan kegiatan memenuhi ketentuan


standard dan prosedur yang disyaratkan peraturan perundang-undangan, instansi
pengatur, atau badan-badan profesional
Auditing: menentukan apakah sumberdaya dan pelayanan yang dijanjikan/ditujukan
untuk kelompok sasaran tertentu dan seluruh penerima manfaat telah sampai/diterima
oleh yang bersangkutan
Accounting: menghasilkan informasi yang membantu dalam perhitungan perubahan
sosial-ekonomi yang terjadi akibat pelaksanaan dari kebijakan dan program
Explanation: menghasilkan informasi yang membantu untuk menjelaskan kenapa
hasil dari kebijakan publik dan program-program berbeda

Gambar V.50 Kerangka Umum Monitoring

Sedangkan tipe outcame kebijakan (Policy Outcomes) meliputi:


1.
2.
3.

POLICY OUTPUT: Barang, jasa, atau sumberdaya yang diterima oleh kelompok sasaran
dan penerima manfaat.
POLICY IMPACTS: Perubahan aktual dalam perilaku atau tingkah laku yang diakibatkan
adanya policy outputs.
Kelompok Sasaran tidak selalu sama dengan Penerima Manfaat:
Kelompok Sasaran /Target Group adalah individu, komunitas, atau organisasi yang
memang dirancang oleh kebijakan atau program untuk menerima akibat/efek dari
kebijakan/program tersebut.
Penerima Manfaat/Beneficiaries adalah kelompok yang merasakan bahwa akibat
dari kebijakan/program tersebut bermanfaat/bernilai bagi mereka.
Gambar V.49
Tindakan Regulasi, Alokasi dan Implementasi Program dan Proyek

Evaluasi dalam Analisis Kebijakan memiliki arti umum dan khusus. Secara UMUM
adalah sinonim dengan appraisal, rating, dan assessment, yaitu kata-kata yang
terkait dengan usaha-usaha untuk menganalisis hasil-hasil kebijakan/ program dalam bentuk
beberapa kelompok/set nilai-nilai. Secara KHUSUSmenunjuk pada produksi informasi
tentang nilai atau manfaat dari hasil kebijakan/program (apakah telah berkontribusi terhadap
tujuan dan sasaran, mencapai tingkat kinerja yang signifikan yang berarti persoalanpersoalan kebijakan telah diklarifikasi atau dientaskan/ ditanggulangi).Sifat Dasar Evaluasi
dalam kebijakan pubik antara lain:
1.
2.

3.

Fokus pada Nilai: penyimpulan atas keinginan/ kebutuhan atau nilai dari kebijakan dan
program
Ketergantungan pada Nilai-Fakta: sangat bergantung pada fakta-fakta sebagaimana
dilakukan terhadap nilai-nilai (maka Pemantauan adalah prasyarat untuk dilakukannya
evaluasi)
Orientasi Sekarang dan Masa Lalu: retrospektif dan kejadian-kejadian setelah
tindakan dilaksanakan (ex post)

V-77

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


4.

Dualitas Nilai: nilai-nilai mungkin dapat dipandang sebagai hasil akhir (as ends) dan
cara-cara/alat (as means)

Fungsi-Fungsi Evaluasi dalam kebijakan publik meliputi:


1.

2.
3.

Menyediakan informasi yang handal dan sahih/valid tentang kinerja


kebijakan/program (sejauh apa kebutuhan-kebutuhan, nilai-nilai, dan kesempatankesempatan telah terealisasi melalui tindakan publik)
Kontribusi pada klarifikasi dan kritik nilai-nilai yang digunakan sebagai dasar memilih
tujuan-tujuan dan sasaran
Mungkin berkontribusi pada aplikasi dari metoda analisis kebijakan lainnya, termasuk
kepada penstrukturan persoalan dan rekomendasi.

V.12.4.2 Dasar Hukum Monitoring dan Evaluasi


PeraturanPerundang-Undangan di Indonesia terkait monitoring dan evaluasi Rencana
Pembangunan adalah:
UU No. 17 Tahun 2003 tentang Keuangan Negara
UU No. 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara
UU No. 32 Tahun 2004 jo. UU No. 3 Tahun 2005 tentang Pemerintahan Daerah
UU No. 25 Tahun 2004 tentang Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional
PP No. 21 Tahun 2004 tentang Penyusunan Rencana Kerja dan Anggaran Kementerian
Negara/Lembaga
6. PP No. 8 Tahun 2006 tentang Pelaporan Keuangan dan Kinerja Instansi Pemerintah
7. PP No. 58 Tahun 2005 tentang Pengelolaan Keuangan Daerah
8. PP No. 79 Tahun 2005 tentang
Pedoman Pembinaan dan Pengawasan
Penyelenggaraan Pemerintah Daerah
9. PP No. 39 Tahun 2006 tentang Tata Cara Pengendalian dan Evaluasi Pelaksanaan
Rencana Pembangunan
10. Permendagri No. 13 Tahun 2006 tentang Pedoman Pengelolaan Keuangan Daerah
1.
2.
3.
4.
5.

UU lainnya di Indonesia terkait monitoring dan evaluasi (pemeriksaaan) eksternal adalah UU


No. 15 Tahun 2004 tentang Pemeriksaan Pengelolaan dan Tanggung Jawab Keuangan
Negara. Undang-undang ini mengatur hal-hal sebagai berikut:
1.
2.

Pemeriksaan dilakukan oleh Badan Pemeriksa Keuangan (BPK)


Termasuk yang diperiksa diantaranya adalah Pemeriksaan Kinerja, yaitu
pemeriksaan atas pengelolaan keuangan negara yang terdiri atas pemeriksaan aspek
ekonomi dan efisiensi, serta pemeriksaan aspek efektivitas[keefektifan] yang lazim
dilakukan bagi kepentingan manajemen oleh aparat pengawasan intern pemerintah.

Tahapan Perencanaan Pembangunan (di Indonesia) diatur berdasarkan UU No.25 tahun


2005 tentang Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional. DalamPasal 8 disebutan bahwa
tahapan perencanaan pembangunan dibagi dalam tahap:
1.
2.
3.
4.

penyusunan rencana;
penetapan rencana;
pengendalian pelaksanaan rencana; dan
evaluasi pelaksanaan rencana.

Dalam penjelasaan umum UU No. 25 tahun 2004, pengendalian dimaksudkan untuk


menjamin tercapainya tujuan dan sasaran pembangunan yang tertuang dalam rencana
melalui kegiatan-kegiatan koreksi dan penyesuaian selama pelaksanaan rencana tersebut
oleh pimpinan Kementerian/Lembaga/Satuan Kerja Perangkat Daerah. Selanjutnya,
Menteri/Kepala Bappeda menghimpun dan menganalisis hasil pemantauan pelaksanaan
rencana pembangunan dari masing-masing pimpinan Kementerian/Lembaga/Satuan Kerja
Perangkat Daerah sesuai dengan tugas dan kewenangannya.
Evaluasi Pelaksanaan Rencana [Penjelasan Umum UU No. 25 tahun 2004] adalah bagian
dari kegiatan perencanaan pembangunan yang secara sistematis mengumpulkan dan
menganalisis data dan informasi untuk menilai pencapaian sasaran, tujuan dan kinerja
pembangunan.Evaluasi ini dilaksanakan berdasarkan indikator dan sasaran kinerja yang
tercantum dalam dokumen rencana pembangunan. Indikator dan sasaran kinerja
mencakup masukan (input), keluaran (output), hasil (result), manfaat (benefit) dan dampak
(impact). Dalam rangka perencanaan pembangunan, setiap Kementerian/Lembaga, baik
Pusat maupun Daerah, berkewajiban untuk melaksanakan evaluasi kinerja pembangunan
yang merupakan dan atau terkait dengan fungsi dan tanggungjawabnya.
V.12.4.3 Pemantauandan evaluasi sektor publik di Indonesia
Jenis pengawasan dan pengendaian (Was-Dal) untuk monitoring dan evaluasi pembangunan
di Indonesia
1.
2.
3.
4.

Pengawasan Melekat (WasKat): dilakukan atasan masing-masing (melekat dalam


hirarki struktur) secara manajerial
Pengawasan Fungsional (WasNal): dilakukan aparat inspektorat internal pemerintah
sesuai bidang kewenangan masing-masing, dan instansi pengawasan eksternal
Pengawasan Legislatif (WasLeg): fungsi pengawasan [politis] kebijakan - bukan teknis
(Penjelasan Umum PP 79/2005)
Pengawasan Masyarakat (WasMas): kontrol sosial oleh masyarakat

Prinsip/Norma engawasan pemerintah daerah (PP 79/2005 Pasal 32) adalah:


1.
2.
3.
4.

Obyektif, profesional, independen dan tidak mencari-cari kesalahan;


Terus-menerus untuk memperoleh hasil yang berkesinambungan;
Efektif untuk menjamin adanya tindakan koreksi yang cepat dan tepat;
Mendidik dan dinamis

Pengendalian Versi Sektor Publik Indonesia [Berdasarakan PP 39 tahun 2006]


merupakan serangkaian kegiatan manajemen yang dimaksudkan untuk menjamin agar
suatu program/kegiatan yang dilaksanakan sesuai dengan rencana yang ditetapkan [Pasal 1
angka 1].Pengendalian pelaksanaan rencana pembangunan dimaksudkan untuk menjamin
tercapainya tujuan dan sasaran pembangunan yang tertuang dalam rencana dilakukan
melalui kegiatan pemantauan dan pengawasan [Pasal 3].Pengawasan dan Pengendalian
melalui PP 39/2006 ini melputi:
1.
2.

Pengawasan Melekat (Internal dalam SKPD, Kementerian Negara/Lembaga)


Pengawasan Fungsional melalui Inspektorat internal pemerintah.
V-78

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


PP 39 Tahun 2006 ini lebih merupakan kepranataan untuk pengawasan dan
pengendalian pelaksanaan rencana pembangunan yang dibiayai Pemerintah Pusat
[APBN] dalam bentuk program dan kegiatan, serta jenis belanja:
1.
2.
3.

Rencana Kerja (Renja) Kementerian/Lembaga (non-Kementerian) Negara


Dekonsentrasi, dan
Tugas pembantuan

Kegiatan Kementerian/Lembaga (1) di luar dekonsentrasi & tugas pembantuan tetapi


dilakukan di provinsi/kabupaten/kota, maka ada kewajiban menyampaikan tembusan laporan
triwulan kepada Kepala Daerah (Kabupaten/Kota, Provinsi) melalui Kepala Bappeda di mana
kegiatan tersebut berlokasi
Gambar V.51
Pemantauan dan Pelaporan Program dan Kegiatan dalam PP 39/2006

Dalam PP No. 39 Tahun 2006 tentang Tata Cara Pengendalian dan Evaluasi Pelaksanaan
Rencana Pembangunan pemantauan adalah serangkaian kegiatan mengamati
perkembangan pelaksanaan rencana pembangunan, mengidentifikasi serta mengantisipasi
permasalahan yang timbul dan/atau akan timbul untuk dapat diambil tindakan sedini mungkin
[Pasal 1 angka 2]. Sedangkan evaluasi adalah rangkaian kegiatan membandingkan
realisasi masukan (input), keluaran (output), dan hasil (outcome) terhadap rencana dan
standar [Pasal 1 angka 3]. Dalam penjelasan Umum Angka 3
terdapat
ketidakkonsistenan di dalam pelaksanaan, kegiatan evaluasi yang dapat dilakukan pada
berbagai tahapan yang berbeda, yaitu:
1.
2.
3.

Evaluasi pada Tahap Perencanaan (ex-ante)


Evaluasi pada Tahap Pelaksanaan (on-going)
Evaluasi pada Tahap Pasca-Pelaksanaan (ex-post)
Tabel V.10 Mekanisme Monitoring dalam PP 39/2006

Tabel V.9 Obyek dan Pelaku Monitoring/PemantauanBerdasarkan PP 39/2006


Pemantau

Objek Pantauan

Hal yang Dipantau

Hasil Pemantauan

Pimpinan Kementerian/
Lembaga

Pelaksanaan (Program & Kegiatan)


Renja-KL

Gubernur

Pelaksanaan Dekonsentrasi dan


Tugas Pembantuan

Laporan triwulanan (Ka.


Bappeda)

Bupati/Walikota

Pelaksanaan Tugas Pembantuan

Laporan triwulanan (Ka.


Bappeda)

Kepala SKPD Provinsi

Pelaksanaan Dekonsentrasi

Laporan triwulanan

Kepala SKPD
Kabupaten/Kota

Pelaksanaan Tugas Pembantuan

Laporan triwulanan

Perkembangan:
1. realisasi penyerapan dana,
2. realisasi pencapaian target
keluaran (output), dan
3. kendala yang dihadapi

Laporan triwulanan

Evaluasi dilakukan terhadap pelaksanaan Renja-KL dan RKP untuk menilai keberhasilan
pelaksanaan dari suatu program/kegiatan berdasarkan indikator dan sasaran kinerja yang
tercantum dalam Renstra-KL dan RPJM Nasional, dan pelaksanaan RPJM Nasional dan
Renstra-KL untuk menilai efisiensi, efektivitas, manfaat, dampak, dan keberlanjutan dari
suatu program.Evaluasi dilakukan berdasarkan sumberdaya yang digunakan (indikator
masukan) sertaindikator dan sasaran kinerja keluaran untuk kegiatan, dan/atau indikator
dan sasaran kinerja hasil/manfaat untuk program.RPJM minimal dievaluasi 1 (satu) kali

V-79

Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ


dan dilaksanakan paling lambat 1 (satu) tahun sebelum berakhirnya
rencana.Evaluasi dilaksanakan secara sistematis, obyektif, dan transparan

periode

Gambar V.52
Model Ideal Pengukuran Kinerja Pembangunan Oleh Pemerintah Daerah

Pengawasan penataan ruang adalah upaya agar penyelenggaraan penataan ruang


dapat diwujudkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan [Pasal 1
angka 11]. Terdiri atas tindakan pemantauan, evaluasi, dan pelaporan [Pasal 55]
Pengendalian pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang [Pasal
1 angka 15]. Dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif
dan disinsentif, serta pengenaan sanksi [Pasal 35]
3.

Gambar V.53 Kedudukan Pengawasan dan Pengendalian dalam Penataan Ruang


(UU No. 26 Tahun 2007)

Sumber : Baird and Stammer, 1997

Pemantauan dalam PP 39/2006 dilakukan terhadap perkembangan realisasi


penyerapan dana, realisasi pencapaian target keluaran (output), dankendala yang
dihadapi.Hasil pemantauan tersebut di atas disusun dalam bentuk laporan triwulan.

Gambar V.54 Kedudukan Pengawasan dan Pengendalian Penataan Ruang dalam dengan Dokume