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Housing Sociale in Friuli Venezia Giulia

una proposta operativa

I. Indice
Introduzione4

3. Contesto regionale 47
3.1. Fondo regionale 47

I.Premessa

1. Quadro normativo 8
1.1. Piano Nazionale Edilizia di Edilizia Abitativa 8
1.2. Linee di intervento 8
1.3. Oggetto: lalloggio sociale 9
1.4. Soggetti coinvolti 9
2. Aspetti e strumenti economico finanziari 13
2.1. Glossario finanziario 13
2.2. Fondi di investimento 14

3.2. Soggetti promotori 49


3.3. Advisors tecnico sociali 51
3.4. Interventi regionali 51
4. Caso studio 57
4.1. Contesto demografico 57
4.2. Contesto abitativo 59
4.3. Intervento di ERS a Pordenone 62
IV. Proposta operativa

65

2.3. Accordi di programma 15

1. Progettazione urbanistica 66

2.4. Piano economico finanziario 16

1.1. Caratteristiche dellarea 66

2.5. Progetto sociale 16

1.2. Parametri urbanistici 66


1.3. Opere di urbanizzazione 67

II. Criteri dintervento

19

1. Soggetti beneficiari 20
1.1. Vincoli di et 20
1.2. Vincoli di reddito 20
2. Caratteristiche degli alloggi 22
2.1. Caratteri generali 22
2.2. Requisiti spaziali 23
2.3. Dimensionamento degli alloggi 23
2.4. Distribuzione interna 24
3. Sostenibilit ambientale e risparmio energetico 27
3.1. Quadro normativo 27
3.2. Certificazione energetica 30
4. Sostenibilit economico/finanziaria 33
4.1. Modalit di remunerazione intervento 33
4.2. Affordable Housing 34
5. Strutturazione, gestione e tipologie di iniziative ERS 35
5.1. Strutturazione di uniniziativa 35
5.2. Tipologie di iniziative 37
III. Contesti di riferimento

39

1. Contesto europeo 40
2. Contesto nazionale 42
2.1. Fondo nazionale 42
2.2. Interventi ed iniziative in corso 43

2. Progettazione architettonica 70
2.1. Disposizione planimetrica edifici  70
2.2. Tipologia edilizia 72
3. Descrizione dellintervento 77
3.1. Corpo A - B - C: residenziale 84
3.2. Corpo C: commerciale e servizi 98
3.3. Corpo D: edificio per la comunit 100
3.4. Corpo E: residenziale per anziani 102
3.5. Piano interrato 109
4. Sistema tecnologico 110
4.1. Subsistema strutture verticali ed orizzontali 110
4.2. Subsistema fondazioni ed isolamento sismico 116
4.3. Subsistema chiusura superiore e sistema verde estensivo  122
4.4. Impianto di produzione di energia 127
4.5. Certificazione energetica 128
5. Piano economico finanziario 130
5.1. Analisi preliminare 130
5.2. Valutazione dei ricavi 136
5.3.Compensazioni 141
5.4. Costruzione flusso di cassa 143
5.5. Confronto tra soluzione Consorzio e SGR 149
Conclusioni150
Bibliografia

154

Indice

Introduzione

In questa tesi si vuole sviluppare il tema dellHousing Sociale, dagli aspetti

Risulta quindi necessario individuare un approccio integrato che consideri

generali e normativi, fino ad arrivare ad una proposta operativa: il progetto

centrale lalloggio, superando loggetto fisico, per elevarsi, pi in generale,

di un intervento, situato in unarea del Friuli Venezia Giulia.

al bene abitazione. Si rende necessario, quindi, porre una precisa attenzio-

Il termine Housing Sociale deriva da una traduzione parziale dallinglese


Social Housing, letteralmente alloggi sociali. Dalla traduzione letterale
subito chiaro loggetto a cui si vuole fare riferimento, ovvero il cosiddetto
Alloggio Sociale. Analizzando le due parole che compongono il termine,

a tematiche sociali, quali la convivenza di gruppi di persone accomunate


da una situazione economica simile, ma allo stesso tempo di estrazione
sociale spesso eterogenea.

subito chiaro il significato della parola Alloggio, mentre risulta utile contribu-

Nella situazione italiana, la trasposizione pi adeguata1 del termine Social

ire a chiarire il significato legato al termine Sociale.

Housing sembra essere Edilizia Residenziale Sociale (ERS). Tale terminolo-

Il significato sembra direttamente riferirsi agli utenti degli alloggi, ovvero


determinati gruppi di soggetti che presentano peculiari condizioni sociali
(reddito, et, composizione familiare, ...).
In realt si attribuisce al termine Housing Sociale un significato pi ampio
rispetto allidentificazione delloggetto edilizio in se, ampliando a tutta lattivit di sviluppo e gestione immobiliare di un insieme di alloggi e servizi,
destinati a un determinato gruppo di soggetti, che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul libero mercato. Tale disagio abitativo
associato a motivazioni economiche ed allassenza di unofferta adeguata
sul mercato stesso.
Inoltre il termine Sociale sta anche ad indicare un ulteriore obiettivo che
lHousing Sociale si pone: creare anche unofferta abitativa sostenibile in
termini economici, energetici e ambientali, ma, soprattutto, anche sociali.

ne su temi come la sostenibilit energetica, ambientale ed economica, oltre

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

gia, oltre a ricordare la pi conosciuta Edilizia Residenziale Pubblica (ERP),


ovvero la cosiddetta edilizia popolare, permette di circoscrivere largomento
alle problematiche ed allapproccio del territorio nazionale, consentendo
quindi di identificare una pi determinata categoria di soggetti destinatari.
I soggetti facenti parte di tale gruppo possono essere identificati in generale
come particolari gruppi familiari che presentano una situazione economico sociale che gli impedisce di poter accedere agevolmente allofferta di alloggi di mercato e, allo stesso tempo, alle graduatorie per laccesso allEdilizia
Residenziale Pubblica, ovvero alle cosiddette case popolari.
Fino allanno 20072, il contesto economico italiano era caratterizzato da una
1 F. Lungarella, Social Housing, una definizione inglese di Edilizia Residenziale Pubblica?, in
Istituzioni del Federalismo Politiche sociali e diritto alla casa, n. 3/4, maggio/agosto 2010
2 Rapporto sulla condizione abitativa in Italia: fattori di disagio e strategie i intervento, realizzato da Nomisma su commissione del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, presentato
in occasione della Conferenza Nazionale sulle Politiche Abitative, 20 settembre 2007, Roma

condizione di crescita generalizzata, in particolare, per quel che riguarda il


settore edilizio, i dati mettevano in evidenza un sostanziale trend positivo.

Sociale, ovvero lEdilizia Residenziale Sociale.


In una prima parte di questo lavoro di tesi si delinea il quadro normativo

In parallelo si assisteva ad una continua diminuzione delle famiglie in

nazionale a riguardo, per poi definire i soggetti coinvolti e quindi soffermarsi

locazione, a fronte dellaumento del numero di proprietari, registrando, al

sugli aspetti e strumenti economico - finanziari.

contempo, la progressiva dismissione di immobili residenziali pubblici e


privati offerti in locazione.

Nella seconda parte ci si dedica invece alla ricerca di criteri per un intervento
di Edilizia Residenziale Sociale, soffermandosi su tematiche quali la defini-

chiaro che, in questo scenario, solamente le famiglie con reddito pi

zione dei soggetti destinatari, le caratteristiche degli alloggi e la sostenibilit

elevato riuscissero a trasformare il canone di locazione in mutuo, e quindi

dellintervento stesso. La sostenibilit analizzata nelle sue tre connotazioni

evolvere dallo status di inquilini a quello di proprietari, al contrario le famiglie

specifiche: energetica, ambientale ed economica.

con reddito pi basso continuavano a vedere la modalit della locazione


come unica possibilit di accesso allabitazione.

Lattenzione, nella terza parte, si sposta sulla definizione dei contesti di


riferimento, partendo dalla situazione del Social Housing in Europa, per

La condizione appena descritta, unitamente alla crisi economica che grava

poi spostarsi sul territorio nazionale ed infine sul territorio specifico ove si

sul mercato dal 2008, ha portato a delineare una situazione di profondo

intende proporre lintervento operativo: il Comune di Pordenone, capoluogo

disagio abitativo. La situazione attuale vede infatti un gruppo di inquilini o aspiranti tali, mediamente pi poveri, considerato che si trovano a
fronteggiare canoni di locazione pi elevati, a seguito della crescita dei valori
immobiliari fino al 2007.
proprio la fascia di popolazione a reddito intermedio, quella forse pi
colpita dal disagio abitativo appena descritto, a cui si cerca di dar risposta
attualmente e, tra gli strumenti a disposizione, si ritrova proprio lHousing

dellomonima provincia del Friuli Venezia Giulia.


Nellultima parte della trattazione, si va a delineare la proposta operativa,
esplicitando scelte progettuali nellambito urbanistico e architettonico, cos
da arrivare fino agli aspetti tecnologici, la verifica di sostenibilit energetica
e fattibilit economico - finanziaria.
Il lavoro si conclude, infine, con alcune considerazioni critiche sulle tematiche affrontate in precedenza.

3 La condizione abitativa in Italia: dalle esperienze di Housing Sociale alla risposta del Piano
Nazionale di Edilizia Abitativa e del Piano Casa, rapporto di Nomisma con il patrocinio del
Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 29 novembre 2010, Roma

Introduzione

I. Premessa
1. Quadro normativo 8
1.1. Piano Nazionale Edilizia di Edilizia Abitativa 8
1.2. Linee di intervento 8
1.3. Oggetto: lalloggio sociale 9
1.4. Soggetti coinvolti 9
2. Aspetti e strumenti economico finanziari 13
2.1. Glossario finanziario 13
2.2. Fondi di investimento 14
2.3. Accordi di programma 15
2.4. Piano economico finanziario 16
2.5. Progetto sociale 16

1. Quadro normativo

1.1. Piano Nazionale Edilizia di Edilizia Abitativa

1.2. Linee di intervento

In risposta alla condizione di disagio abitativo delineata nel capitolo intro-

Nel Piano Nazionale di Edilizia Abitativa (PNEA) si indicano le linee di inter-

duttivo, lo Stato Italiano si mosso nellindividuazione di strumenti, risorse

vento del decreto stesso, di cui si riporta una sintesi incentrata su ci che

e soggetti che possano realizzare le contromisure necessarie.

riguarda lEdilizia Residenziale Sociale:

Il D.P.C.M. 16 luglio 2009, ovvero il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa

a) Costituzione di un sistema integrato nazionale e locale di fondi

(PNEA), il cosiddetto Piano Casa, viene ratificato in ottemperanza al Decre-

immobiliari per lacquisizione e la realizzazione di immobili per ledili-

to Legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito con modificazione dalla Legge

zia residenziale, ovvero promozione di strumenti finanziari immobiliari

6 agosto 2008, n. 133.

innovativi, con la partecipazione di soggetti pubblici e/o privati, per la

In particolare tale legge, recante Disposizioni urgenti per lo sviluppo econo-

valorizzazione e lincremento dellofferta abitativa in locazione;

mico, la semplificazione, la competitivit, la stabilizzazione della finanza

b) Incremento del patrimonio di edilizia residenziale pubblica;

pubblica e la perequazione tributaria, dispone, allarticolo 11, lapprovazio-

c) Promozione finanziaria anche ad iniziativa di privati;

ne di un Piano Nazionale di Edilizia Abitativa al fine di

d) Agevolazioni a cooperative edilizie costituite tra soggetti destinatari

garantire su tutto il territorio i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo


per il pieno sviluppo della persona umana.
Si individua quindi un insieme coordinato di strumenti, volto a soddisfare il
bisogno abitativo nel suo livello essenziale, nelle situazioni in cui lassenza
di tale requisito porti ad inficiare il pieno sviluppo della persona.
Tali concetti sono gi in parte contenuti nella Costituzione Italiana, che, con
larticolo 117, indica che:
[...] Lo Stato ha legislazione esclusiva [...] nella determinazione dei livelli
essenziali delle prestazioni concernenti i diritti civili e sociali che devono
essere garantiti su tutto il territorio nazionale
Si vanno quindi a delineare quali siano le caratteristiche, le modalit operative e le risorse riservate al Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, concentrando lattenzione sulle tematiche proprie all Edilizia Residenziale Sociale.

degli interventi, prevedendo eventualmente agevolazioni amministrative;


e) Programmi integrati di promozione di Edilizia Residenziale Sociale;
f) Interventi di competenza degli ex Iacp o dei comuni gi compresi nel
precedente Programma straordinario di Edilizia Residenziale Pubblica
D.M. 18 dicembre 2007.
Analizzando le linee di intervento qui riportate, si possono identificare quali
siano le tre aree di intervento del PNEA, ovvero:
1. Interventi in ambito di Edilizia Residenziale Pubblica vedi punti b ed f;
2. Promozione e agevolazione di iniziative di Edilizia Residenziale Sociale
vedi punti d ed e;
3. Istituzione di un sistema integrato di fondi o strumenti finanziari
innovativi vedi punti a e c.
subito evidente come la prima delle tre aree appena identificate non sia di
interesse in ambito di Edilizia Residenziale Sociale. Al contrario, la seconda

10

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

1. Stato

2. Regioni

3. Comuni
1. Fondazioni

Soggetti

2. Banche

bancarie

3. Assicurazioni
4. Fondi

pensione
o societ immobiliari

5. Gruppi

1. Cooperative
2. Aziende

casa

e la terza area di intervento risultano essenziali, infatti si parla prima di tutto

con numero di vani abitabili adeguato (tendenzialmente pari al numero di

di promozione e agevolazione delle iniziative, e secondariamente del tema

componenti del nucleo familiare, e in ogni caso non maggiore a cinque). Si

di finanziamento delle stesse.

pone anche lattenzione su aspetti di attualit quali la sostenibilit ambien-

1.3. Oggetto: lalloggio sociale


Loggetto della normativa italiana risulta essere lAlloggio Sociale, introdotto
dal D.M. 22 aprile 2008, e ripreso poi dal PNEA, cos definito:

tale ed il risparmio energetico, su questultimo si prediligono soluzioni che


prevedono luso di fonti energetiche alternative.

1.4. Soggetti coinvolti

sono alloggi sociali le unit immobiliari adibite da uso residenziale in

1.4.1. Stato

locazione permanente finalizzate, per linteresse generale e la salvaguardia

Il Ministero delle Infrastruttura e dei trasporti si fa innanzi tutto promoto-

della coesione sociale, a ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei

re del PNEA, infatti su proposta di tale organo istituzionale che viene

familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di accedere alla locazione

emanato il D.P.C.M. del 15 luglio 2009 con il quale si approvano i contenuti

di alloggi sul libero mercato.

dellarticolo 11 del D.L. 112/2008, il cosiddetto Piano Casa.

subito evidente come sia necessario affiancare alloggetto materiale in


s, tutti quegli elementi necessari al definire un sistema di ERS strutturato,
ovvero tutti i servizi necessari a soddisfare le esigenze primarie connesse
allabitare. In questo quadro lAlloggio Sociale, in quanto oggetto edilizio,

Allinterno dello stesso decreto si pone lattenzione sul ruolo centrale del
Ministero delle infrastrutture e dei trasporti in diversi ambiti di intervento.
Spetta infatti a tale ministero un ruolo di promozione con gli enti locali,
in particolare le regioni, di iniziative di ERS, mediante la sottoscrizione di

si configura come elemento essenziale, ma non sufficiente, a definire un

accordi di programma.

sistema pi complesso e integrato di attivit e servizi.

Non meno importante la funzione di gestione e assegnazione delle risorse

Il D.M. 22 aprile 2008, inoltre, pone la sua attenzione ad un settore di

economiche stanziate al Fondo Investimenti per lAbitare (FIA), uno degli

discreta importanza a livello nazionale, ovvero il recupero e riuso del patri-

strumenti finanziari previsti, nelle forme, contenuti e modalit che verranno

monio edilizio e territoriale esistente, sia esso di origine pubblica o privata.

descritte nello specifico di seguito.

In questo senso anche quelle unit abitative che, pur sempre rientrando

Nel D.M. 22 aprile 2008, il testo relativo alla definizione dellAlloggio Sociale,

nella definizione precedente, si realizzano sfruttando il patrimonio immobiliare esistente, anche mediante il ricorso a contributi ed agevolazioni pubbliche ulteriori, possono identificarsi nelloggetto dellAlloggio Sociale.
Infine il D.M. 22 aprile 2008 si esprime anche in termini di caratteristiche e dimensioni dellAlloggio Sociale in s: adeguato, salubre, sicuro e

si fa riferimento al delicato tema degli aiuti di stato, aboliti come da decisione della Commissione Europea 2005/842/Ce. Si pone ora lattenzione sulla
partecipazione del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti ad un fondo
nazionale, la quale potrebbe venir interpretata come un aiuto di stato1.
1 Social Housing, il vademecum della cassa depositi e prestiti, Il Sole 24 Ore, Edilizia e territorio, Vademecum n. 19, 17 - 22 maggio 2010, pag. 17.

Premessa

11

Stato

Regioni

1. Promotore Piano Nazionale Edilizia Abitativa

1. Stanziamento contributi e finanziamento delle iniziative

2. Promozione iniziative ed accordi di programma con enti locali

2. Promozione contesto normativo, strumenti e iniziative che

(Regioni)
3. Gestione ed assegnazione risorse economiche stanziate al
fondo nazionale

favoriscano lo sviluppo dei progetti


3. Partecipazione attiva alle iniziative
4. Definizione di canoni di locazione e prezzi di vendita

Per la decisione della Commissione europea 2005/842/CE, solamente aiuti

1.4.2. Regioni

di stato che si esplicano sotto forma di compensazioni di servizio pubbli-

Le regioni rappresentano unimportante figura allinterno del PNEA, in parti-

co (in particolare da parte degli enti locali, come verr trattato di seguito)

colare, per quanto concerne lERS, si possono identificare come lanello di

comunque concessi ad imprese incaricate della gestione di servizi dinte-

congiunzione tra il livello nazionale e lente locale.

resse economico generale, sono compatibili con il mercato comunitario. Di


conseguenza, essendo definito lAlloggio Sociale come servizio di interesse
economico generale2, in qualsiasi operazione che riguardi tale oggetto, e
in generale lEdilizia Residenziale Sociale, lo stato esentato dallobbligo di
notifica prevista per gli aiuti di stato.
Al contempo, la partecipazione finanziaria del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, allo sviluppo di progetti riguardanti Edilizia Residenziale
Sociale, ad esempio mediante la partecipazione nellacquisto di quote in

Nel D.P.C.M. 15 luglio 2009 si identifica nella regione listituzione in grado


di esplicitare pi coerentemente il fabbisogno abitativo del proprio territorio.
Spetta quindi alle regione la redazione di Accordi di Programma, in linea con
la programmazione relativa a politiche abitative e allo sviluppo del territorio.
Le regioni possono rendersi ancora pi centrali allinterno di iniziative di
ERS, ad esempio attraverso le seguenti attivit3:
1. Stanziamento di contributi e finanziamento delle iniziative tramite:

un fondo nazionale immobiliare, non pu essere ricondotta ad un aiuto di

a) Contributi a fondo perduto;

stato. Questo proprio perch si tratta di partecipazione ad un investimento

b) Costituzione di fondi di garanzia;

remunerativo, e che quindi non si configura quale prestito a fondo perduto

c) Sottoscrizione di quote di fondi locali (capitale a rischio);

oppure a copertura di costi che, se non compensati dallAmministrazione,


inficerebbero la finalit delle iniziative stesse. Anche in questo caso si eliminano a priori i rischi di cadere in violazioni del codice comunitario.
Il tema degli aiuti di stato risulta di assoluta importanza per la riuscita delle
iniziative di Edilizia Residenziale Sociale, cos da non ricadere in sanzioni comunitarie. Per concludere si fa presente che, vista la complessit
strutturale dellimpianto economico, bene porre attenzione sulla verifica
della rispondenza di ogni singolo intervento e iniziativa locale allassenza di
operazioni riconducibili ad aiuti di stato.

2. Promozione di iniziative di un contesto normativo, strumenti e iniziative che favoriscano lo sviluppo dei progetti;
3. Partecipazione attiva alle iniziative ed alla definizione dei progetti;
4. Definizione di canoni di locazione e prezzi di vendita, cos come le
modalit di messa a disposizione degli Alloggi Sociali.
1.4.3. Comuni
I comuni rappresentano gli enti locali pi vicini al territorio e quindi al fabbisogno abitativo; quindi la principale modalit di partecipazione dellente
comunale quella che si svolge attraverso gli strumenti di pianificazione
territoriale ed urbanistica.

2 Definizione di alloggio sociale ai fini dellesenzione dallobbligo di notifica degli aiuti di Stato,
ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunit europea, Decreto del
ministero delle infrastrutture e trasporti, D.M. 22 aprile 2008.

12

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

3 Social Housing, il vademecum della cassa depositi e prestiti, Il Sole 24 Ore, Edilizia e territorio, Vademecum n. 19, 17 - 22 maggio 2010, pag. 16.

Comuni
1. Promozione di strumenti di pianificazione territoriale ed
urbanistica a supporto delle iniziative
2. Disponibilit di aree edificabili o cespiti immobiliari comunali
3. Acquisizione alloggi in fase di disinvestimento

Investitori privati ed istituzionali


1. Stanziamento capitali di investimento in fondi o altri strumenti
di finanziamento previsti
2. Partecipazione attiva alle iniziative, sia essa di interesse
economica che edito sociale (fondazioni bancarie)

4. Stanziamento di contributi agli assegnatari


5. Individuazione tipologie di destinatari
6. Stipulazione convenzioni
7. Partecipazione finanziaria

Nel D.L. 112/2008 si pone anche lattenzione su un ruolo di promozio-

1.4.4. Investitori privati e istituzionali locali

ne per certi versi economica da parte dellente locale. Il comune pu

La normativa ribadisce pi volte limportanza della partecipazione di investi-

essere promotore di iniziative: rendendo disponibili aree edificabili e cespiti

tori privati alle iniziative di ERS. A livello locale, tali investitori possono identi-

immobiliari comunali a costi calmierati, oppure a titolo gratuito, e conceden-

ficarsi nelle seguenti figure7:

do benefici economici agli attuatori, ovvero sconti sui costi di costruzione,


oneri di urbanizzazione o esenzioni fiscali.
Nel D.P.C.M. 15 luglio 2009 si identifica lente comunale, o eventualmente
gli ex Iacp4 oggi Ater5, come leventuale destinatario degli alloggi realizzati
in fase di disinvestimento. Nelliter di vendita degli alloggi, al termine del
periodo di locazione previsto dalliniziativa, nel caso questi non vengano
riscattati da parte degli inquilini o non si riesca ad immetterli sul mercato,
sar il comune che dovr farsi carico dellacquisto degli stessi, a un costo
pari a quello di costruzione rivalutato dellinflazione reale.
Analogamente alle regioni, anche i comuni possono rendersi pienamente
partecipi ad uniniziativa di ERS, attraverso6:
1. Stanziamento di contributi agli assegnatari in stato di maggiore
bisogno, ad esempio mediante:
d) i cosiddetti buoni casa;
e) fondi sostegno affitti;
2. Individuazione di tipologie di destinatari degli alloggi;
3. Stipulazione di convenzioni tra ente locale e promotore delliniziativa;
4. Partecipazione finanziaria alle iniziative, mediante:
f) Sottoscrizione di quote di fondi locali (capitale di rischio);
g) Stanziamento di contributi a fondo perduto.
4 Istituti Autonomi Case Popolari.
5 Agenzia Territoriale per lEdilizia Residenziale Pubblica.
6 Social Housing, il vademecum della cassa depositi e prestiti, Il Sole 24 Ore, Edilizia e territorio, Vademecum n. 19, 17 - 22 maggio 2010, pag. 16.

-- Fondazioni bancarie;
-- Banche;
-- Assicurazioni;
-- Fondi pensione;
-- Gruppi e societ immobiliari.
La funzione principale di queste figure come detto quella di investire
nei fondi locali o eventuali altri strumenti finanziari previsti dalle iniziative,
concorrendo quindi al reperimento delle risorse di capitale a rischio non
apportate dal Fondo Nazionale, di cui si parler in seguito.
Non di secondaria importanza sono le attivit di partecipazione attiva alle
iniziative, di interesse sia economico che anche etico/sociale, aspetto di
particolare rilievo per quel che riguarda le fondazioni bancarie. chiaro
che, ponendosi come investitori, queste istituzioni abbiano tutto linteresse
di contribuire alla riuscita economica delle iniziative di Edilizia Residenziale Sociale, possono quindi partecipare alla promozione, strutturazione e
formazione dei progetti nellottica di sviluppo del territorio di riferimento.
Inoltre devono farsi carico dellinterlocuzione pubblico/privato da accompagnare liniziativa nel suo completo sviluppo.
Infine, in particolare nel caso di istituzioni di settore, possono apportare alle
iniziative conoscenza e best practice, maturate nella loro specifica attivit.

7 Ivi, pag. 16.

Premessa

13

1. Cooperative
2. Aziende

casa

Cooperative e aziende casa


1. Partecipazione alle procedure di selezione per i soggetti attuatori degli interventi
2. Partecipazione come investitori nei fondi e/o iniziative locali
con capitale di rischio
3. Gestione di servizi immobiliari dei patrimoni in locazione e
servizi dellabitare ad essi connessi

1.4.5. Operatori privati, cooperative e aziende casa

Bisogno ricordare che laccesso allindebitamento porta con s i rischi di

Allinterno delle linee di intervento proposte dal Piano Nazionale di Edilizia

operare direttamente nel mercato finanziario. evidente che, maggiore

Abitativa si citano operatori privati, cooperative edilizie ed aziende casa. Si

il rapporto di indebitamento, pi linvestimento assume un certo livello di

identificano in questi soggetti importanti funzioni in iniziative di ERS, ovvero :


1. Partecipazione alle procedure di selezione per i soggetti attuatori degli
interventi;
2. Partecipazione come investitori nei fondi e/o iniziative locali con
capitale di rischio;
3. Gestione di servizi immobiliari dei patrimoni in locazione e servizi
dellabitare ad essi connessi.
Di rilievo le cooperative edilizie costituite, in toto o in parte, dai soggetti
destinatari degli interventi: tali entit prevedono, in genere, agevolazioni
amministrative, a fronte della rilevanza sociale delliniziativa.
1.4.6. Istituti di credito e banche locali
Gli istituti di credito e le banche locali sono gi stati citati in precedenza,
quando si identificavano come investitori nei fondi o altri strumenti finanziari
locali, mediante la sottoscrizione di capitale di rischio.
In questo caso si vuole porre lattenzione sulle attivit finanziare degli istituti
di credito, che non vanno a sottoscrivere capitale di rischio ma bens risultano abilitati ad aprire linee di credito. Un intervento di Edilizia Residenziale
Sociale, infatti, pu avvalersi anche del supporto di ulteriori fonti di finanziamento, offerte in genere a da istituti di credito e banche locali. Operando
con questi strumenti finanziari, si pu sfruttare la leva finanziaria: a fronte
degli interessi passivi generati dal denaro finanziato, si riduce il carico fiscale, almeno nella fase iniziale dellinvestimento.
8 Social Housing, il vademecum della cassa depositi e prestiti, Il Sole 24 Ore, Edilizia e territorio, Vademecum n. 19, 17 - 22 maggio 2010.

14

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

rischio, spostandosi di fatto da investimento immobiliare a investimento


finanziario.
Si reputa quindi importante porre attenzione su un giusto bilanciamento
del capitale di rischio e capitale a debito, soprattutto nel caso di iniziative a
sfondo sociale come lEdilizia Residenziale Sociale.

2. Aspetti e strumenti economico finanziari

Come pi volte ribadito uniniziativa di Edilizia Residenziale Sociale impegna

possono esser messi a bilancio di esercizio per diminuire lutile, e quindi le

risorse finanziarie nella forma di partecipazione agli investimenti, e non a

imposte che gravano su di esso.

fondo perduto.
Si pu individuare lo schema aperto nello sviluppo delle iniziative, come
una delle principali caratteristiche innovative portate dallEdilizia Residenziale Sociale: gli interventi sono promossi e negoziati tra i vari soggetti in tutte

Largomento in s risulta parecchio complesso, ci si limita quindi ad indicare

le fasi delliniziativa.

uno schema di calcolo della leva finanziaria:

Lo schema aperto consente quindi di svincolare da una rigida ed imposta

Risulta chiaro dalla formulazione appena esposta, che pi la leva elevata,

ripartizione territoriale delle risorse disponibili, premiando piuttosto un

maggiore il ricorso al debito dellazienda come fonte di finanziamento.

approccio meritocratico: si tiene conto delle iniziative caratterizzate da

Non si ritiene opportuno addentrarsi ulteriormente sul tema, ma si pu

maggiore qualit ed efficienza, sulla base dei criteri di investimento e quindi

affermare che maggiore il ricorso a capitale a debito, e quindi lindicatore

redditivit delloperazione.

leva finanziaria, maggiore pu ritenersi anche la rischiosit dellazienda.

2.1. Glossario finanziario

2.1.2. Capitale di rischio

Considerata la connotazione della tesi, la quale si pone come obiettivo un

Il capitale di rischio (capitale sociale o nella connotazione anglosassone

lettore preparato nellambito edilizio piuttosto che in economia e finanza,

equity) rappresenta il capitale contribuito alla societ da parte degli azioni-

prima di introdurre temi propriamente finanziari, si ritiene opportuno fare

sti, e quindi il capitale effettivo su cui la lazienda pu contare. Generalmen-

chiarezza su particolari termini che verranno usati nel proseguo della tratta-

te identifica il capitale sociale come capitale di rischio in quanto, in caso di

zione.

cessazione di attivit e liquidazione dellazienda, risulta essere lultima delle

2.1.1. Leva finanziaria


La leva finanziaria, indicata anche con il termine anglosassone leverage o

passivit rimborsate, e, di conseguenza, rappresenta il capitale maggiormente a rischio.

rapporto dindebitamento, , a tutti gli effetti, un indicatore utilizzato per

2.1.3. Capitale di debito

misurare lindebitamento stesso di unazienda.

Il capitale di debito rappresenta una modalit di finanziamento differen-

Le aziende ricorrono a capitale di debito come fonte di finanziamento,


e quindi capitale di terzi (ad esempio istituti di credito), sia per il costo,
generalmente inferiore al capitale a rischio, sia per vantaggi fiscali. Infatti gli
interessi passivi, ovvero gli oneri finanziari, che il capitale a debito genera,

te rispetto al capitale di rischio: le risorse finanziarie vengono acquisite


mediante lapertura di linee di credito con soggetti terzi, come gli istituti
di credito. Il capitale cos acquisito deve poi essere restituito a scadenze
determinate, gravato degli interessi.

Premessa

15

Societ gestione

Fondi chiusi

del risparmio
Assemblea dei

Fondi comuni di

Fondo comune

investimento

di investimento

partecipanti
Banca
depositaria
Comitato

Fondi aperti

2.2. Fondi di investimento

Fondi chiusi
I fondi comuni di investimento immobiliare possono
presentare molteplici

Un fondo comune di investimento uno strumento di investimento, che a

finalit, in particolare, nel caso riguardante lEdilizia Residenziale Sociale, si

sua volta utilizza strumenti finanziari detti quote. Alle quote demandata

possono identificare le seguenti peculiarit determinanti:

la raccolta economica degli investitori che affidano la gestione dei propri


risparmi ad una particolare societ, detta Societ di Gestione del Risparmio
(SGR) con personalit giuridica e capitale sociale distinto dallo stesso del
fondo.
La quota rappresenta una frazione di patrimonio unitaria del fondo di
investimento, il cui valore di mercato si modifica nel tempo in relazione
allandamento dellinvestimento sostenuto dal fondo.
Di particolare interesse risulta essere la classificazione dei fondi comuni9:
-- Fondi chiusi: prevedono il rimborso delle quote sottoscritte solo in
periodi determinati nel tempo, cos come anche il numero di quote risulta determinato ed invariabile nel tempo;
-- Fondi aperti: sono caratterizzati dalla variabilit nel tempo del patrimonio gestito.
Per quanto riguarda lEdilizia Residenziale Sociale, risultano di interesse i
fondi comuni di investimento chiusi, che investono nel mercato immobiliare.
2.2.1. Fondi immobiliari

Fondi comuni di

-- Semplicit di adattamento alla complessa normativa di settore;


investimento

-- Convivenza di interessi privati, ovvero la massimizzazione dei valori


patrimoniali, con interessi etico/sociali;
-- Efficienza in termini di gestione, tenendo conto dei margini di redditivit;
Fondi aperti

-- Gestione criticit, in relazione alla gestione del rapporto con gli inquilini.
2.2.2. Soggetti e organi
Nelloperativit di un fondo immobiliare si vedono coinvolti diversi soggetti,
in particolare risultano necessari:
-- Societ di Gestione del Risparmio: promuove il fondo e ne gestisce
lattivit massimizzando il valore di patrimonio del fondo, ovvero:
Definizione del regolamento;
Promozione e sostituzione del fondo;
Gestione strategica ed esecutiva degli interventi, in tutte le fasi previste: dalla progettazione, alla costruzione, alla gestione ed infine alla
dismissione delle unit abitative.
-- Assemblea dei partecipanti: rappresenta il momento di espressione

Il fondo comune immobiliare chiuso si presta come strumento di investi-

degli investitori del fondo, i quali possono assumere decisioni vincolanti

mento a sostengo di iniziative di Edilizia Residenziale Sociale. Tale strumento

sulla gestione del fondo stesso, ovvero:

rappresenta uno tra i possibili veicoli di investimento per limplementazione

Sostituzione della SGR;

di tale tipo di iniziative, che si caratterizzano per la finalit, sia di rendimento


economico, che sociale.
9 D.M. 24 maggio 1999, n. 228 (modificato dal D.M. 14 ottobre 2005, n.256) Regolamentoattuativo dellart.37 del decreto legislativo 24 febbraio1998, n.58,concernente la determinazione dei criteri generali cui devono essere uniformati i fondi comuni di investimento.

16

consultivo

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Quotazione del fondo;


Modifiche alle politiche di gestione;
Modifiche al regolamento.
-- Banca depositaria: assieme a esperti immobiliari indipendenti e reviso-

1.

Individuazione SGR

1. Esperienza operazioni
immobiliari complesse

2.

1. Modello di governance
2. Rapporti tra soggetti:

2. Missione rivolta a
tematiche ERS

Stesura regolamento

investitori, SGR, fondo


3. Modalit partecipazione

3. Struttura idonea

4. Durata

4. Capacit integrazione

5. Politiche investimento e

aspetti sociali e finanziari

gestione
6. Diversificazione quote
7. Regole monitoraggio

Fasi di
implementazione
di un fondo immobiliare

8. Rappresentanza
interessi locali

ri contabili, assicurano un sufficiente livello di controllo, trasparenza e

Si possono identificare una serie di contenuti che, presumibilmente, dovreb-

garanzia;

bero esser presenti nel regolamento di un fondo immobiliare locale11:

-- Comitato consultivo: rappresenta gli investitori, e consente agli stessi di


esprimere pareri in relazione ad aspetti di gestione ordinaria del fondo:
Valutazione di situazione di conflitto dinteresse;
Verifica il rispetto dei principi etici cui si ispira il fondo.
2.2.3. Fasi di implementazione
Limplementazione di un fondo immobiliare per uniniziativa di Edilizia
Residenziale Sociale si pu suddividere essenzialmente in due fasi distinte.
La prima fase prevede lindividuazione di una Societ di Gestione del
Risparmio, alla quale competono le attivit e le responsabilit identificate in
precedenza ed i seguenti requisiti di riferimento10:
-- Esperienza in operazioni immobiliari complesse;
-- Missione principale della societ rivolta a tematiche inerenti lEdilizia
Residenziale Sociale, rispetto ad altre attivit comunque svolte;
-- Struttura idonea alla gestione del progetto sotto i profili economico/
finanziario ed amministrativo;
-- Capacit dintegrazione di aspetti sociali con la dimensione finanziaria
ed immobiliare, proprie delle iniziative.
Successivamente alla sua identificazione, la Societ di Gestione del Risparmio dovr procedere con la stesura del regolamento del fondo immobiliare
da implementare. Il regolamento andr a disciplinare le caratteristiche del
fondo, il modello di governance e i rapporti tra tutti i soggetti coinvolti,
ovvero gli investitori, la Societ di Gestione del Risparmio ed il fondo stesso.

10 Social Housing, il vademecum della cassa depositi e prestiti, Il Sole 24 Ore, Edilizia e territorio, Vademecum n. 19, 17 - 22 maggio 2010, pag. 21.

-- Modalit di partecipazione: sottoscrizione di quote in denaro, o apporto


di beni immobili, diritti immobiliari o partecipazioni ad ulteriori societ
immobiliari da parte degli investitori;
-- Durata del fondo;
-- Politiche d investimento e gestione del patrimonio;
-- Diversificazione quote: oltre alle quote ordinarie, si possono emettere delle quote speciali, che generalmente vengono sottoscritte da
soggetti con finalit pubbliche e sociali. Le quote speciali incorporano
diritti diversi, sia in termini patrimoniali (rendimento e profili di rischio),
che di governance (privilegio nella distribuzione dei proventi);
-- Regole di efficace monitoraggio e partecipazione;
-- Rappresentanza interessi comunit locale.

2.3. Accordi di programma


LAccordo di programma una convenzione tra enti locali (regioni, provincie e comuni, ed altre amministrazioni pubbliche) mediante il quale le parti
coordinano le loro attivit per la realizzazione di opere, interventi o programmi di intervento.
La normativa12 identifica nellAccordo di programma lo strumento necessario per la definizione e lattuazione di opere, interventi o programmi di intervento che richiedano lazione integrata e coordinata tra enti locali e amministratori sociali o altri soggetti pubblici. Il procedimento per la conclusione di
un Accordo di programma quindi promosso dal presidente della regione,
della provincia o dal sindaco, in relazione alla competenza sullopera, inter11 Ivi, pag. 22.
12 Art. 34, D.Lgs. 267/2000, Testo unico delle leggi sullordinamento degli enti locali.

Premessa

17

vento o programmi di intervento. I suoi obiettivi sono dunque di assicurare

2.4. Piano economico finanziario

il coordinamento, determinare i tempi, le modalit, il finanziamento e ogni

Dal nome stesso, si evince come il Piano Economico Finanziario (PEF)

altro adempimento necessario.

racchiuda in s aspetti riguardanti temi economici e finanziari. Si configu-

LAccordo di programma, per sussistere, deve poter contare sul consenso


unanime dei soggetti appena citati e delle altre amministrazioni interessate,
cos da poter procedere allapprovazione con atto formale.
Nel caso in cui un Accordo di programma venga adottato mediante decreto
del presidente della regione, e includa variazioni degli strumenti urbanistici o
si presenti in sostituzione al permesso di costruire, deve prevedere lassenso del comune direttamente interessato.
Mediante lo strumento dellAccordo di programma si procede allapprovazione di progetti di opere di interesse pubblico, presenti nei programmi
dellamministrazione, per le quali siano immediatamente utilizzabili i relativi
finanziamenti. Inoltre, lapprovazione di un Accordo di programma comporta la dichiarazione di pubblica utilit ed urgenza delle opere.
previsto un organo di vigilanza (detto collegio di vigilanza), presieduto
dal presidente della regione, presidente della provincia o dal sindaco, e

ra, infatti, come uno strumento di valutazione economica ma anche come


elemento di valutazione finanziaria. La valutazione economica avviene
mediante la comparazione di costi e ricavi attesi dalla realizzazione di un
determinato progetto, stabilendone contestualmente la convenienza. La
valutazione finanziaria stabilisce se il progetto preso in considerazione in
grado di remunerare il proprio debito.

2.5. Progetto sociale


Un iniziativa di Edilizia Residenziale Sociale, oltre alla realizzazione di infrastrutture fisiche, non pu soprassedere alla definizione di infrastrutture
organizzative e giuridiche che consentano la gestione nel tempo di aspetti
immobiliari e sociali legati allintervento.
Si comprende quindi come sia importante, affianco al classico progetto di
un intervento edilizio, delineare un Progetto sociale, che faciliti appunto la
gestione sociale delliniziativa.

composto dai rappresentanti degli enti locali interessati e dal prefetto del

Generalmente un Progetto sociale si esprime nella strutturazione di entit

capoluogo della regione, o della provincia, nel caso di partecipazione di

di gestione, che in genere si realizzano tramite la forma giuridica della

amministratori statali o enti pubblici a livello nazionale.

cooperativa, nelle quali siano possibilmente presenti anche gli assegnatari

Per quanto riguarda le tematiche di Edilizia Residenziale Sociale, lo strumento dellAccordo di programma riveste un importante ruolo, poich si fa

degli alloggi stessi, realizzando a tutti gli effetti unamministrazione sociale


e partecipata degli immobili13.

carico della promozione di iniziative e programmi, e pu definire un punto

Tali operazioni rappresentano in ogni caso dei costi generalmente non

di incontro tra i vari enti locali coinvolti, prevedendo integrazioni o variazioni

presenti in interventi di edilizia privata tradizionale: quindi necessario

sulla legislazione urbanistica vigente.

tenerne conto nel momento della delineazione degli aspetti economico


finanziari
13 Gestione sociale, dal sito internet della, Fondazione Housing Sociale, www.fhs.it

18

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Premessa

19

II. Criteri dintervento


1. Soggetti beneficiari 20
1.1. Vincoli di et 20
1.2. Vincoli di reddito 20
2. Caratteristiche degli alloggi 22
2.1. Caratteri generali 22
2.2. Requisiti spaziali 23
2.3. Dimensionamento degli alloggi 23
2.4. Distribuzione interna 24
3. Sostenibilit ambientale e risparmio energetico 27
3.1. Quadro normativo 27
3.2. Certificazione energetica 30
4. Sostenibilit economico/finanziaria 33
4.1. Modalit di remunerazione intervento 33
4.2. Affordable Housing 34
5. Strutturazione, gestione e tipologie di iniziative ERS 35
5.1. Strutturazione di uniniziativa 35
5.2. Tipologie di iniziative 37

1. Soggetti beneficiari

Nel D.L. 25/06/2008 n. 112 si individuano le categorie di soggetti beneficia-

senza, come detto, specificare un parametro determinante per identificare

ri di un intervento di Edilizia Residenziale Sociale, ovvero:

a quali soggetti corrisponda. Oltre che basso reddito, si parla anche di

-- Nuclei familiari a basso reddito, anche monoparentali o monoreddito;


-- Giovani coppie a basso reddito;
-- Anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate;
-- Studenti fuori sede;
-- Soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio;
-- Altri soggetti in possesso dei requisiti di cui allarticolo 1 della legge
8/02/2007, n. 91;
-- Immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel
territorio nazionale ovvero da almeno cinque anni nella medesima regione.
subito evidente come il testo della normativa definisca in modo sommario
i soggetti beneficiari, senza definire nel dettaglio limiti di reddito o et. Si
quindi cercato di definire dei parametri pi precisi relativi a questi due vincoli, che si ritengono comunque quelli maggiormente determinanti.

caso, specificare puntualmente il vincolo.


Per riuscire a definire dei parametri pi precisi ed utilizzabili nella pratica,
si ritiene, innanzi tutto, di poter ragionevolmente parificare le due categorie di soggetti. evidente che un soggetto, ovvero una famiglia, a basso
reddito, vivr condizioni economiche svantaggiate, il che porta, in buona
approssimazione, a poter dire che anche le condizioni sociali scontino tale
situazione.
Per quanto riguarda i soggetti anziani, invece, la normativa fa riferimento
a condizioni sociali svantaggiate. Si pu considerare che una condizione
sociale svantaggiata per un anziano sia assimilabile ad una scarsa autosufficienza, sia essa motoria o dovuta alla solitudine. La famiglia che ha a
carico lanziano necessita quindi di figure professionali di assistenza alla
persona, presumendo un costo che ripropone una condizione economica
potenzialmente svantaggiata.

1.1. Vincoli di et

Parificando tutte le condizione alla pi generale di basso reddito, il proble-

Per quanto riguarda il vincolo di et, in base a riferimenti normativi2, si

ma rimane quello di specificare numericamente tale parametro. A livello

pu immediatamente concludere che una persona considerata anziana

territoriale, attualmente, non esistono dei limiti ben specifici per laccesso

al superamento dei 65 anni di et, mentre considerata giovane fino al

ad un intervento di Edilizia Residenziale Sociale, ma bens sono presenti

raggiungimento dei 35 anni di et.

esempi a livello nazionale e soprattutto internazionale.

1.2. Vincoli di reddito

Per definire tali parametri, si ragionato sullafferenza dellEdilizia Residen-

Nella normativa vigente viene riportato pi volte il termine basso reddito,


1 Sospensione delle procedure esecutive di rilascio Art. 1, Legge 8 febbraio 2007, n. 9
Interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali
2 Legge 8 febbraio 2007, n. 9 Interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari
categorie sociali

22

condizioni sociali o economiche svantaggiate, senza, anche in questo

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

ziale Sociale, la quale destinata a quei soggetti che, pur non riuscendo ad
accedere al libero mercato, non presentano i requisiti necessari per laccesso allEdilizia Residenziale Pubblica.
Partendo da questo ragionamento, si pu pensare di definire come limite

Soggetti
beneficiari

Nuclei familiari
a basso reddito

Giovani coppie a
basso reddito

Anziani
condiz. svantagg.

inferiore del vincolo di reddito, i medesimi valori previsti per laccesso allEdilizia Residenziale Pubblica.
Per determinare il limite superiore si pu ragionare invece sulla possibilit
di accesso al libero mercato da parte dei soggetti. Considerando che la
famiglia media italiana in grado di accedere al libero mercato della vendita
o della locazione degli alloggi, si pu prendere come riferimento il reddito
medio in funzione della composizione del nucleo familiare, e identificarlo
come limite massimo di reddito. Tali dati sono facilmente reperibili dagli

Studenti
fuori sede

Immigrati
a basso reddito

studi svolti dallISTAT3.


In ultima approssimazione si deciso di identificare come parametro di
reddito, il valore medio tra i due valori sopra citati, in funzione della composizione del nucleo familiare.
Si rimanda al capitolo applicativo per una determinazione analitica di tale
parametro.
3 Istituto Nazionale di statistica

Criteri dintervento

23

2. Caratteristiche degli alloggi

2.1. Caratteri generali

-- Per edifici residenziali che fruiscono di contributi pubblici le altezze

Nella definizione di alloggio sociale , si fa riferimento alle caratteristiche

nette dei vani non possono essere superiori di 2,70 metri per i vani

che tale oggetto edilizio deve soddisfare, ovvero:

principali (ambienti abitativi) e non inferiori a 2,40 metri per i vani

-- Essere adeguato, salubre, sicuro e costruito nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della Legge
5 dellagosto 1978, n. 457;
-- Avere un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore
ai componenti del nucleo familiare, e comunque non superiore ai
cinque, oltre ai vani accessori quali bagno e cucina;
-- Essere costruito secondo i principi di sostenibilit ambientale e di
risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche

-- Per edifici residenziali (anche non fruenti di contributi pubblici) sono


consentite le installazioni di servizi igienici in ambienti non direttamente areati, ed altezze nette dei vani non inferiori a 2,70 metri per
vani principali e 2,40 metri per vani accessori.
I valori limite sono comunque derogabili a vigenti regolamenti edilizi, ma
si ritiene importante prendere tali parametri come fondamentali per una
buona progettazione.
In particolare la Regione Friuli Venezia Giulia prevede una deroga7 sullal-

alternative.
In particolare, si stabilisce che, nel caso di mutui agevolati, la superficie
massima delle nuove abitazioni, misurata al netto dei muri perimetrali
5

e di quelli interni, non deve superare i metri quadri 95 . Autorimessa o


posto macchina non vengono compresi nella metratura ma vengono
limitati a 18 metri quadrati. Si fa riferimento alla concessione di mutui
agevolati, ma, considerando la particolare destinazione dellEdilizia
Residenziale Sociale, si prende come limite consono ai fini della progettazione degli alloggi.
Per quel che riguarda le caratteristiche tecnico - costruttive, si fa riferimento a parametri divenuti ormai prassi nella progettazione odierna6:
4 Art. 1, comma 2, D.M. 22 aprile 2008 - Definizione di alloggio sociale ai fini dellesenzione dallobbligo di notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato
istitutivo della Comunit europea.
5 Art. 16, Legge 5 agosto 1978, n. 457 Norme per ledilizia residenziale
6 Art. 43, Legge 5 agosto 1978, n. 457 Norme per ledilizia residenziale

24

accessori;

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

tezza minima netta dei vani abitabili, la quale considerata sufficiente a


2,50 metri, contro i 2,70 del regolamento nazionale.
Le rimanenti caratteristiche dimensionali e tecniche sono legate alla
normativa nazionale, regionale o al regolamento edilizio comunale. In
generale si far riferimento ai requisiti dimensionali ed igienico-sanitari,
contenuti nel D.M. 5 luglio 1975, divenuti ormai prassi nella progettazione edilizia.
Nella parte applicativa di tale lavoro, si far riferimento ai parametri sopra
citati come i parametri base, ma si faranno dei ragionamenti pi ampi
tenendo ben in considerazione fattori legati alla sostenibilit economica
e ambientale.
7 Art. 2, L.R. 23 agosto 1985, n. 44 Altezze minime e principali requisiti igienico - sanitari
dei locali adibiti ad abitazione, uffici pubblici e privati ed alberghi.

2.2. Requisiti spaziali

2.3. Dimensionamento degli alloggi

Per requisiti spaziali non ci si riferisce semplicemente ai valori minimi

La misura caratteristica che meglio definisce un alloggio la superfi-

necessari in relazione al numero di occupanti, ma, in particolar modo

cie utile, misurata in metri quadri, e la consistenza, misurata in vani. In

quando si parla di Edilizia Residenziale Sociale, si rende necessario un

generale si pu parlare quindi di dimensionamento degli alloggi, riunen-

ragionamento pi ampio. Lobiettivo deve esser quello di far corrispon-

do entrambi i concetti appena esposti.

dere la domanda abitativa, espressa dallutenza, alle risposte fisiche.

La dimensione dellalloggio e dei vani che lo compongono, sempre

Tale approccio dovrebbe essere alla base dellordinaria progettazione,

legata, innanzi tutto, al numero di componenti del nucleo familiare.

ma in questambito specifico risulta ancora pi importante, consideran-

Nellambito dellEdilizia Residenziale Sociale si pu pensare di ragionare

do che una corrispondenza precisa tra esigenze e risposte progettuali

con questo approccio pi specificatamente sulle reali esigenze dellu-

necessaria ai fini dellottimizzazione delle risorse, siano esse economi-

tenza,attuale e futura.

che od ambientali, e per rispondere in modo adeguato alleterogeneit


di tipologia familiari.

Ad esempio, come si vedr in seguito, quando si ragiona sulla progettazione di alloggi per tipologie familiari composte di una o due perso-

Prima di procedere con la trattazione specifica dei requisiti di ogni

ne, bisogna tener conto che, con buona probabilit, tali gruppi familiari

spazio che compone un alloggio, si ritiene opportuno fare riferimento

cresceranno in numero di componenti. ragionevole considerare che

alla definizione di alloggio :


Nella cultura dellabitare del nostro tempo e della nostra societ, un
insieme di spazi costruiti in grado di ospitare le pi elementari attivit
abitative di un singolo nucleo familiare.
Tale definizione rimarca il fatto che lalloggio in s dovr sempre avere
unafferenza prima di tutto privata, nel senso che difficilmente il sociale,
in quanto comunit, potr confondersi con lalloggio stesso. Questo
vale perlomeno per la cultura italiana, molto legata allabitazione ed allo
spazio privato per la famiglia.
8 Ricerca per la normativa tecnica regionale per lERP, Regione Emilia - Romagna, 1982

una coppia che si appresta a prendere un alloggio con un contratto


di affitto con riscatto, difficilmente lo riscatter dopo 8 anni se questo
non presenta la possibilit, perlomeno temporanea, di aggiungere alla
camera matrimoniale anche una camera per un eventuale figlio.
La normativa vigente9 si esprime con dei valori minimi di massima,
ovvero che per ogni abitante sia prevista una superficie abitabile (quindi
ad esclusione di vani accessori) non inferiore a 14 metri quadri per i
primi 4 abitanti, e 10 metri quadrati per ciascuno dei successivi. Ragionando su tali limitazioni si ottengono immediatamente i risultati riportati
in tabella:
9 Art. 2, Legge 5 agosto 1978, n. 457 Norme per ledilizia residenziale

Criteri dintervento

25

Sup. abitabile minima [mq]

-- Un tavolo da pranzo, previsto per un numero di fruitori pari al numero

2x

28,00

degli utenti dellalloggio pi due ospiti, e comunque non inferiore a

42,00

56,00

66,00

76,00

Abitanti [N]

quattro;
-- Poltrone e/o divani con un numero di posti pari al numero degli utenti
dellalloggio pi due ospiti, e comunque non superiore a sei;
-- Contenitori capaci di assicurare il livello di contenimento definito dalla
seguente tabella:
Alimenti
[mc]

Oggettistica
[mc]

Indumenti
[mc]

Aperti
[mc]

Collettivo
(massimo 2 persone)

0,80

3,60

Collettivo
(massimo 4 persone)

1,20

5,40

a soddisfare la domanda abitativa.

Collettivo
(oltre 4 persone)

1,60

7,20

2.4.1. Spazio collettivo

Individuale
(a persona)

1,80

1,80

Servizio
bagno comune

0,20

Servizio cucina
(massimo 4 persone)

0,28

0,56

1,80

Servizio cucina
(oltre 4 persone)

0,42

0,84

2,40

2.4. Distribuzione interna


Si definiscono innanzi tutto, per chiarezza interpretativa, le diverse categorie
di spazi, assegnando a ciascuno di essi funzioni e quindi requisiti spaziali.
Successivamente si assegner, in base al numero di componenti familiari
previsti per ogni singolo alloggio, i relativi vani con le dimensioni necessarie

Lo spazio collettivo uno spazio comune a tutti i membri del nucleo


familiare. In esso si devono poter svolgere attivit come consumare i pasti,
conversare, ricevere ospiti, studiare, giocare, considerata leterogeneit
delle attivit in esso svolgibili, uno degli spazi cui difficile predeterminare
i criteri di dimensionamento.
Si pu, in prima approssimazione, dire che la sua dimensione sia proporzionale al numero complessivo dei componenti del nucleo familiare. Per
ottenere un dimensionamento pi specifico, si pu esprimere questo
concetto come quantificazione di alcune attrezzature, quali poltrone e
divani, e dimensionamento di altre, quali tavoli e contenitori.
In particolare per quanto riguarda larredabilit, deve essere possibile la
presenza delle seguenti attrezzature:

Spazio

La normativa10 si esprime anche sulla dimensione minima, in termini di


superficie, dello spazio collettivo, in particolare si indica che ogni alloggio
deve essere dotato di una stanza adibita a soggiorno, ovvero spazio collettivo, di almeno 14 metri quadri di superficie.
2.4.2. Spazio individuale
Lo spazio individuale uno spazio destinato al riposo e a quelle attivit che
10 Art. 2, Legge 5 agosto 1978, n. 457 Norme per ledilizia residenziale

26

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

lutente o la coppia di utenti, svolge in autonomia rispetto agli altri compo-

Anche nel caso dello spazio individuale, la normativa si esprime in termini

nenti del nucleo familiare.

di superficie minima11: si prevede che le stanze da letto, quindi gli spazi

Le attrezzature minime richieste per il dimensionamento sono un letto, sia


esso singolo, matrimoniale o doppio, eventualmente un tavolo per attivit di

individuali, abbiano una dimensione minima di 9 metri quadrati se destinate


ad una persona, e 14 metri quadrati se destinate a due persone.

studio o scrittura, ed un certo numero di contenitori per gli effetti personali

Tipologia

degli occupanti.

Camera singola

9,00

In particolare, per quel che riguarda larredabilit, deve essere possibile la

Camera doppia

14,00

presenza delle seguenti attrezzature:

Camera matrimoniale

14,00

-- Un letto matrimoniale, uno o due letti singoli, a seconda delle caratteristiche dei fruitori dello spazio;

Superficie minima [mq]

2.4.3. Spazio di servizio bagno comune


Lo spazio di servizio (o bagno comune) rappresenta il bagno fruibile da tutti

-- Una scrivania, di dimensioni esigue, ovvero 1,20m x 0,60m;


-- Contenitori sufficienti ad assicurare il livello di contenimento riportato
nella seguente tabella:

i componenti del nucleo familiare e si quantifica in numero di uno per ogni


due componenti non fruenti di un bagno di loro pertinenza, arrotondando
per difetto i numeri dispari.

Alimenti
[mc]

Oggettistica
[mc]

Indumenti
[mc]

Aperti
[mc]

Collettivo
(massimo 2 persone)

0,80

3,60

Collettivo
(massimo 4 persone)

1,20

5,40

Collettivo
(oltre 4 persone)

1,60

7,20

Individuale
(a persona)

1,80

1,80

Servizio
bagno comune

0,20

Servizio cucina
(massimo 4 persone)

0,28

0,56

1,80

Questo spazio deve contenere la seguente dotazione minima di arredi

Servizio cucina
(oltre 4 persone)

0,42

0,84

2,40

numero di contenitori come indicato nella seguente tabella:

Spazio

Questo spazio dedicato alligiene personale dei fruitori ed allattivit di


lavaggio della biancheria. Negli alloggi in cui c pi di un bagno, ovviamente, la funzione di lavanderia presente solamente in uno dei due spazi, che
dovr essere dimensionato ed attrezzato per alloggiare eventualmente una
lavatrice.
Da un punto di vista normativo non sono necessarie areazione e illuminazione naturale, fatto salvo integrazioni da parte dei regolamenti edilizi comunali, anche se ovviamente sempre preferibile non ricorrere alla soluzione
cosiddetta del bagno cieco.
igienico - sanitari: lavabo, water, bidet, vasca o doccia, oltre che un certo

11 Art. 2, Legge 5 agosto 1978, n. 457 Norme per ledilizia residenziale

Criteri dintervento

27

Alimenti
[mc]

Oggettistica
[mc]

Indumenti
[mc]

Aperti
[mc]

per il fatto che diventa superfluo il tavolo nello spazio comune, il quale pu

Collettivo
(massimo 2 persone)

0,80

3,60

Lo spazio di servizio a cucina necessita in ogni caso di illuminazione e

Collettivo
(massimo 4 persone)

1,20

5,40

Collettivo
(oltre 4 persone)

1,60

7,20

Individuale
(a persona)

1,80

1,80

Servizio
bagno comune

0,20

Servizio cucina
(massimo 4 persone)

0,28

0,56

1,80

numero di occupanti dellalloggio, qualora lo spazio cucina sia separato

Servizio cucina
(oltre 4 persone)

0,42

0,84

2,40

-- Contenitori capaci di garantire il livello di contenimento definito nella

Spazio

La normativa non identifica una misura minima di tale spazio, anche se risulta evidente che debba rispettare una superficie che permetta di disporre in
modo consono tutte le dotazioni sopra descritte.
2.4.4. Spazio di servizio cucina
Lo spazio di servizio attrezzato per lo svolgimento dellattivit del cucinare,
preparare e conservare i cibi, lavare e conservare le stoviglie ed, eventualmente, consumare i pasti.
Questo spazio di servizio pu essere o meno separato fisicamente dallo
spazio collettivo, ma in ogni caso deve essere ad esso collegato in modo
da consentire luso dello stesso per il consumo dei pasti, soprattutto in
occasione di presenza di ospiti.
Negli ultimi anni si imposta la soluzione cosiddetta dellangolo cottura, dove spazio di servizio a cucina e spazio collettivo non sono separati
fisicamente. Tale soluzione permette, ovviamente, di risparmiare spazio ed
abbassare i costi di realizzazione, sia per lassenza di partizioni interne, che

28

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

venir assimilato con quello previsto per la cucina o viceversa.


areazione naturale indipendenti, o facenti parte dello spazio collettivo a cui
si affaccia.
Per quanto riguarda larredabilit, devono esser garantite le seguenti
dotazioni minime:
-- Lavello, cottura, piano di lavoro, frigorifero;
-- Tavolo idoneo al consumo dei pasti, con un numero di posti pari al
dallo spazio collettivo;
seguente tabella:
Alimenti
[mc]

Oggettistica
[mc]

Indumenti
[mc]

Aperti
[mc]

Collettivo
(massimo 2 persone)

0,80

3,60

Collettivo
(massimo 4 persone)

1,20

5,40

Collettivo
(oltre 4 persone)

1,60

7,20

1,80

1,80

0,20

Servizio cucina
(massimo 4 persone)

0,28

0,56

1,80

Servizio cucina
(oltre 4 persone)

0,42

0,84

2,40

Spazio

Individuale
(a persona)
Servizio
bagno comune

3. Sostenibilit ambientale e risparmio energetico

La definizione di alloggio sociale12 specifica che debba essere:


adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle
caratteristiche tecnico costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge

tipo passivo e bioclimatico in grado di limitarne efficacemente il fabbisogno


annuo di energia primaria necessario per il riscaldamento, raffrescamento,
produzione di acqua calda sanitaria ed illuminazione.

5 dellagosto 1978, n. 457 [] costruito secondo i principi di sostenibi-

Si riporta di seguito il quadro normativo in ambito certificazione energetica

lit ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti

degli edifici. I procedimenti e le norme esposte saranno poi applicate in fase

energetiche alternative.

progettuale per andare a definire le prestazioni energetiche degli alloggi e

Allinterno della normativa nazionale non vi sono riferimenti pi precisi in


merito ai parametri da rispettare ed alle tecnologie da utilizzare, si fa infatti
riferimento solamente ad un parametro qualitativo di sostenibilit ambientale e risparmio energetico.

verificare la rispondenza degli stessi ai parametri sopra esposti.

3.1. Quadro normativo


In materia di efficienza energetica la comunit europea emana la direttiva
2002/91/CE Rendimento energetico nelledilizia e la direttiva 2006/32/CE

Nel regolamento del Fondo Italiano per lAbitare sono contenute informa-

Efficienza degli usi finali dellenergia e i servizi energetici.

zioni maggiormente precise in merito, infatti vengono definite innanzi tutto

LItalia recepisce i contenuti della direttiva 2002/91/CE con la pubblica-

le qualit di ordine generale che debbono caratterizzare un intervento di


Edilizia Residenziale Sociale, ovvero:
essere orientati verso gli interventi che non richiedano ulteriore consumo di suolo, raggiungendo al contempo elevate prestazioni di sicurezza,
energetiche e di sostenibilit ambientale.
Queste prestazioni, che devono necessariamente considerare anche temi
relativi la sostenibilit economica e sociale di un intervento, si trovano anche
i parametri necessari a stabilire i requisiti tecnologici di un alloggio. Sempre
citando il regolamento del Fondo Nazionale per lAbitare:
priorit di investimento a quegli interventi che garantiscono, a parit di
costo di costruzione, un comportamento prestazionale energetico non
13

inferiore a quello della Classe B , e che utilizzano soluzioni progettuali di


12 D.M. 22 aprile 2008 Ministero delle infrastrutture e dei trasporti: Definizione di alloggio
sociale ai fini dellesenzione dallobbligo di notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli 87
e 88 del Trattato istitutivo della Comunit europea
13 D.M. 26 giugno 2009 Ministero dello Sviluppo Economico: Linee guida nazionali per la
certificazione energetica degli edifici

zione del D.Lgs 192/2005, Attuazione della Direttiva 2002/91/CE relativa


al rendimento energetico in edilizia, entrato in vigore l8 ottobre 2005. Il
contenuto di questo decreto viene poi modificato ed integrato dal DLgs
311/06 Disposizioni correttive e integrative al decreto legislativo 19/8/05
n. 192, recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al rendimento
energetico nelledilizia, il quale entra in vigore a partire dal 2 Febbraio 2007.
Lattuazione completa del D.Lgs 192/05 prevede la pubblicazione di ulteriori decreti attuativi a completamento dei seguenti temi:
-- Criteri di calcolo e requisiti minimi per gli impianti;
-- Criteri generali di prestazione energetica per ledilizia convenzionata,
pubblica e privata;
-- Requisiti professionali e di accreditamento per la certificazione.
Con il DPR 59/09, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 10 Giugno 2009, e le
relative linee guida contenute nel D.M. 26 Giugno 2009.
Il decreto ha la finalit di promuovere unapplicazione omogenea, coordi-

Criteri dintervento

29

nata e immediatamente operativa delle norme per lefficienza energetica

interesse, recepite sostanzialmente dalle normative precedenti, ovvero dal

sul territorio nazionale. Definisce quindi le metodologie, i criteri e i requisiti

DLgs192/05 e dal D.Lgs 311/06.

minimi di edifici e impianti relativamente a:

uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto

-- Acqua calda per usi sanitari;

volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabil-

-- Climatizzazione estiva;
-- Illuminazione artificiale di edifici del terziario.
Per quanto riguarda gli ambiti dapplicazione, il quadro del D.Lgs 192/05
non viene modificato dal presente decreto, e comprende quindi tutti gli
edifici fatto salvo le seguenti categorie particolari:
-- Edifici di particolare interesse storico o artistico nei casi in cui il rispetto
delle prescrizioni implicherebbe unalterazione delle loro caratteristiche;
-- Fabbricati industriali, artigianali e agricoli riscaldati solo da processi per
le proprie esigenze produttive;
-- Fabbricati isolati con superficie utile minore a 50 mq;
-- Impianti installati ai fini del processo produttivo realizzato nelledificio,
anche se utilizzati, in parte non preponderante, per gli usi tipici del
settore civile.
-- Per tutti gli altri casi sono previsti requisiti minimi da rispettare. In base al
tipo di intervento si identificano tre differenti livelli dapplicazione:
-- Applicazione integrale a tutto ledificio;
-- Applicazione integrale ma limitata al solo intervento di ampliamento;
-- Applicazione limitata al rispetto di parametri solo per alcuni elementi nel
caso di interventi su edifici esistenti.
3.1.1. Definizioni
Si ritiene opportuno, ai fini della trattazione, riportare le sole definizioni di

30

Edificio: sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che delimitano

-- Climatizzazione invernale;

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

mente al suo interno; la superficie esterna che delimita un edificio pu confinare con tutti o alcuni di questi elementi: lambiente esterno, il terreno, altri
edifici. Il termine (edificio) pu riferirsi a un intero edificio ovvero a parti di un
edificio progettate o ristrutturate per essere utilizzate come unit immobiliari
a se stanti.
Edificio di nuova costruzione: edificio per il quale la richiesta di permesso di costruire o di denuncia di inizio attivit, comunque denominato, sia
stata presentata successivamente alla data di entrata in vigore del presente
decreto (ovvero successiva al 8/10/05).
Fabbisogno annuo di energia primaria: quantit di energia primaria globalmente richiesta, nel corso di un anno, per mantenere negli ambienti riscaldati la temperatura di progetto, in regime di attivazione continuo.
Impianto termico: non sono considerati impianti termici apparecchi quali:
stufe, caminetti, radiatori individuali, scaldacqua unifamiliari; tali apparecchi
sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze
nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unit immobiliare maggiore o uguale a 15 kW.
Rendimento globale medio stagionale: rapporto tra il fabbisogno di energia
termica utile per la climatizzazione invernale e lenergia primaria delle fonti
energetiche, ivi compresa lenergia elettrica dei dispositivi ausiliari, calcolato
con riferimento al periodo annuale di esercizio.

Superficie utile: superficie netta calpestabile di un edificio.

Zona A

< 600 GG

Involucro edilizio: linsieme delle strutture edilizie esterne che delimitano

Zona B

601 - 900 GG

un edificio.

Zona C

901 - 1400 GG

Zona D

1401 - 2100 GG

Zona E

2101 - 3000 GG

Zona F

>3000 GG

Attestato di certificazione energetica: il documento attestante la prestazione energetica e alcuni parametri energetici delledificio.
Attestato di qualificazione energetica: il documento predisposto da un
professionista abilitato alla progettazione o alla realizzazione delledificio,
che sostituisce lattestato di certificazione energetica fino alla data di entrata in vigore delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica.
Ponte termico: discontinuit di isolamento termico che si pu verificare in
corrispondenza degli innesti di elementi strutturali (solai e pareti verticali o
pareti verticali tra loro).
Ponte termico corretto: quando la trasmittanza termica della parete fittizia
(il tratto di parete esterna in corrispondenza del ponte termico) non supera
per pi del 15% la trasmittanza termica della parete corrente.
3.1.2. Zone climatiche
Il DPR 59/09 recepisce la ripartizione in zone climatiche proposta dal DPR
412/93, che suddivide il suolo italiano secondo lindice dei Gradi Giorno. I
Gradi Giorno (GG) rappresentano lunit di misura con la quale si indica il
fabbisogno energetico di una determinata area geografica. Il valore numerico rappresenta la somma, estesa a tutti i giorni di un periodo annuale
convenzionale, delle sole differenze positive (o negative) giornaliere tra la
temperatura convenzionale, fissata in Italia a 20 C, e la temperatura media
esterna giornaliera.
Un valore di Gradi Giorno basso indica un breve periodo di riscaldamento/
raffreddamento e temperature medie giornaliere prossime alla temperatura

Suddivisione della penisola


italiana in Zone Climatiche
secondo i Gradi Giorno

Criteri dintervento

31

fissata per lambiente. Al contrario, valori di Gradi Giorno elevati, indicano

3.2. Certificazione energetica

periodi di riscaldamento/raffreddamento prolungati e temperature medie

La pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del DM 26/06/2009 Linee guida

giornaliere nettamente inferiori/superiori rispetto alla temperatura conven-

Nazionali per la Certificazione Energetica, avvenuta il 10 luglio 2009, sanci-

zionale di riferimento.

sce la piena attuazione della Direttiva 2002/91/CE, del D.Lgs 192/05 e


seguenti, con riferimento alla certificazione energetica degli edifici.

3.1.3. Valori limite


Il decreto sancisce valori limite sia per quel che riguarda la prestazione
energetica per la climatizzazione invernale (EPi) che per la trasmittanza

termica. La prestazione energetica per la climatizzazione invernale esula, in

Tale decreto sancisce la validit dellattestato di certificazione in 10 anni


purch siano rispettate tutte le prescrizioni normative vigenti e le operazioni
di controllo di efficienza energetica, compresi i controlli sugli impianti.

parte, dalloggetto di questa tesi, ma verr comunque trattata nel capitolo

Inoltre il decreto stabilisce che lattestato deve essere aggiornato nei

riguardante la certificazione energetica. Mentre per quel che riguarda i valori

seguenti casi particolari:

di trasmittanza termica limite, si riportano di seguito in tabella i limiti in vigore


dal 1 gennaio 2010:
Zona
Climatica

-- Interventi di riqualificazione che riguardino almeno il 25% della superficie


esterna dellimmobile;

Chiusure
Opache Vert.
[w/m2 K]

Chiusure
opache orizz.
[w/m2 K]

Chiusure
trasparenti
[w/m2 K]

Vetri
[w/m2 K]

-- Installazione di impianti con rendimenti pi alti di almeno 5 punti percentuali rispetto ai precedenti;
-- Interventi di ristrutturazione impiantistica, sostituzione di componenti o

0,62

0,38

4,60

3,70

0,48

0,38

3,00

2,70

0,40

0,38

2,60

2,10

3.2.1. Campo di applicazione

0,36

0,32

2,40

1,90

Lapplicazione delle succitate disposizioni atte alla certificazione energetica

0,34

0,30

2,20

1,70

vale per tutte le categorie di edifici, ad esclusione di box, cantine, autori-

0,33

0,29

2,00

1,30

apparecchi che riducano la prestazione energetica delledificio.

messe, parcheggi multi piano, depositi e strutture stagionali a copertura di


impianti sportivi.
Nel caso di edifici con diverse destinazioni duso in cui non possibile
suddividere le zone termiche ledificio valutato in base alla destinazione
duso prevalente.

32

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Nuova costruzione
Ristrutturazioni totali
Demolizioni - ricostruzioni

Calcolo
di progetto

Metodi di
determinazione
della prestazione

Calcolo
da rilievo

Edifici esistenti

3.2.2. Indici di prestazione energetica

3.2.4. Classe energetica

Il decreto definisce quale parametro per la valutazione globale della presta-

La classe energetica globale delledificio comprende sottoclassi rappresen-

zione energetica degli edifici, lindice di prestazione energetica globale cos

tative dei singoli servizi energetici certificati: riscaldamento, raffrescamento,

definito:

acqua calda sanitaria e illuminazione. Attualmente si avvia la certificazio-

EPgl = EPi + EPacs + EPe + EPill

EPi

Indice di prestazione energetica climatizzazione invernale

EPe

Indice di prestazione energetica climatizzazione estiva

EPacs

Indice di prestazione energetica produzione dellacqua calda sanitaria

Epill

Indice di prestazione energetica illuminazione artificiale

Nel caso di edifici residenziali tutti gli indici sono espressi in kWh/m2 anno.
Nel caso di altri edifici (residenze collettive, terziario, industria) tutti gli indici
sono espressi in kWh/m3 anno.

ne energetica limitando la valutazione allindice di prestazione ai servizi di


climatizzazione invernale e produzione di acqua calda sanitaria:

EPgl = EPi + EPacs

Il certificato energetico esprime il confronto della prestazione energetica


globale con le classi di riferimento proprie della localit e delledificio.
Si riportano nelle seguenti tabelle i valori limite e le relative classi energetiche di appartenenza in base ai dati per lanno 2010.
Classificazione EPi
climatizzazione invernale
CLASSE Ai +

< 0,25 EPi

0,25 EPi <

CLASSE Ai

< 0,50 EPi

0,50 EPi <

CLASSE Bi

< 0,75 EPi

0,75 EPi <

CLASSE Ci

< 1,00 EPi

1,00 EPi <

CLASSE Di

< 1,25 EPi

1,25 EPi <

CLASSE Ei

< 1,75 EPi

1,75 EPi <

CLASSE Fi

< 2,50 EPi

CLASSE Gi

> 2,50 EPi

3.2.3. Metodi di determinazione della prestazione


Il DM 26/06/2009 prevede due metodi per la determinazione della prestazione energetica, e quindi della corrispondente classe e certificazione:
-- Calcolo di progetto: edifici di nuova costruzione, ristrutturazioni totali,
demolizioni e ricostruzioni;
-- Calcolo da rilievo delledificio: edifici esistenti.

Criteri dintervento

33

1.

Diagnosi o verifica di progetto

2.

1. Reperimento dati di

Classificazione energetica

1. Classificazione in funzione

ingresso

3.

1. Rilasciato da un soggetto

degli indici di prestazione

2. Determinazione prestazione

2. Confronto con limiti di

energetica

certificatore abilitato
2. Durata di 10 anni, salvo

normativa

3. Individuazione opportunit

interventi che ne modifichino

3. Individuazione potenzialit di

di intervento

Rilascio attestazione

i contenuti

miglioramento

Procedura di certificazione
energetica di un edificio

3.2.5. Procedura di certificazione

Classificazione EPacs
produzione acqua calda sanitaria

Riassumendo e riorganizzando quanto detto finora a riguardo della classi-

CLASSE AACS

< 9 kWh/m2 anno

9 kWh/m2 anno <

CLASSE BACS

< 12 kWh/m2 anno

12 kWh/m2 anno <

CLASSE CACS

< 18 kWh/m2 anno

18 kWh/m2 anno <

CLASSE DACS

< 21 kWh/m2 anno

21 kWh/m2 anno <

CLASSE EACS

< 24 kWh/m2 anno

24 kWh/m2 anno <

CLASSE FACS

< 30 kWh/m2 anno

30 kWh/m anno <

CLASSE GACS

> 30 kWh/m anno

ficazione energetica di un edificio, si pu identificare il seguente schema


valido per una procedura di certificazione energetica completa:
-- Diagnosi o verifica di progetto
Reperimento dati di ingresso
Determinazione della prestazione energetica
Individuazione opportunit intervento
-- Classificazione energetica
Classificazione in funzione degli indici di prestazione

Confronto con i limite da normativa vigente

Classificazione EPgl
fabbisogno energetico globale
CLASSE Agl +

< 0,25 EPi + 9 kWh/m2 anno

0,25 EPi + 9 kWh/m2 anno <

CLASSE Agl

< 0,50 EPi + 12 kWh/m2 anno

0,50 EPi + 12 kWh/m2 anno <

CLASSE Bgl

< 0,75 EPi + 18 kWh/m2 anno

0,75 EPi + 18 kWh/m2 anno <

CLASSE Cgl

< 1,00 EPi + 21 kWh/m2 anno

1,00 EPi + 21 kWh/m anno <

CLASSE Dgl

< 1,25 EPi + 24 kWh/m anno

1,25 EPi + 24 kWh/m2 anno <

CLASSE Egl

< 1,75 EPi + 30 kWh/m2 anno

1,75 EPi + 30 kWh/m2 anno <

CLASSE Fgl

< 2,50 EPi + 30 kWh/m2 anno

CLASSE Ggl

> 2,50 EPi + 30 kWh/m anno

34

Individuazione potenzialit miglioramento

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

-- Rilascio attestato certificazione energetica


Rilasciato da un soggetto certificatore abilitato
Durata di 10 anni, salvo interventi che ne modifichino i contenuti
Tale procedura verr poi applicata nel dettaglio nellultima parte di questa
tesi, quando si andr ad eseguire la certificazione energetica di un edificio in fase di progettazione, per la determinazione della relativa classe nel
caso delluso di un sistema di chiusure verticali tradizionale, e nel caso di
applicazione di uno dei sistemi innovativi che verranno esposti nel seguito
di questa elaborato.

4. Sostenibilit economico/finanziaria

Per sostenibilit economico/finanziaria si vogliono intendere tutte quelle

gi presenti. In ogni caso la vendita prevista ma generalmente a prezzi

attivit atte a rendere sostenibile, da un punto di vista economico, unini-

concordati, non direttamente collegati alle dinamiche di mercato.

ziativa di Edilizia Residenziale Sociale. In sostanza si tratta delle modalit di


remunerazione dellintervento stesso.

4.1. Modalit di remunerazione intervento


Le modalit di remunerazione rappresentano in sostanza quelle attivit
necessarie al sostenimento economico finanziario di uniniziativa di Edili-

Il valore dellalloggio, in sostanza, viene determinato preventivamente dal


gestore dellintervento, in genere basandosi sui costi sostenuti per la realizzazione e sui valori di mercato, ed offerto in vendita a soggetti che presentino requisiti economico sociali idonei per laccesso alliniziativa di Edilizia
Residenziale Sociale.

zia Residenziale Sociale. La remunerazione si esplicita sostanzialmente

La vendita degli alloggi genera un flusso di cassa immediato, di conseguen-

mediante i canoni di locazione o la vendita degli alloggi, e dipende, quindi,

za risulta molto utile ai fini dellefficienza economico - finanziaria dellinizia-

dallapporto economico fornito dai destinatari delle iniziative.

tiva.

importante sottolineare che in realt lo Stato pu partecipare attivamente al finanziamento, stanziando contributi sugli affitti, ma solo se vengono
rispettate determinate modalit di messa a redditto degli alloggi14:
-- Per gli alloggi offerti in locazione a canone sostenibile, anche trasformabile in riscatto, lonere a carico dello Stato non pu essere superiore al
30% del costo di realizzazione;
-- Per gli alloggi locati per una durata non inferiore ai 25 anni, ad un
canone non superiore a quello sociale, lonere a carico dello Stato non
pu essere superiore al 50% del costo di realizzazione.
Allinterno precedenti punti, oltre a trattare solamente di locazione, che viene
quindi identificata come strumento primario di remunerazione, si cita anche
il concetto del riscatto dellalloggio al termine del periodo di locazione.
4.1.1. Vendita a prezzi concordati
In un intervento di Edilizia Residenziale Sociale, gli alloggi posti in vendita, dovrebbero rappresentare la percentuale minore sul totale degli allog14 Art. 5, D.P.C.M. 16 luglio 2009 Piano Nazionale Edilizia Abitativa

4.1.2. Locazione
La locazione si presenta come il principale strumento di monetizzazione di
un intervento di Edilizia Residenziale Sociale. A livello normativo non esistono dei parametri specifici per la determinazione dei canoni di locazione, ma
solamente delle indicazioni sui limiti massimi.
Il canone di locazione non deve superare il valore dei contratti di locazione
agevolata15, definiti tra le organizzazioni di settore e promosse dagli enti
locali oppure, nel caso questi non siano aggiornati, il canone di locazione
non deve eccedere il 5% del valore convenzionale dellalloggio locato16,
ovvero il cosiddetto canone speciale.
Per quel che riguarda laggiornamento su base annua del canone, come
per qualsiasi contratto di locazione, previsto un aumento non superiore
del 75% delle variazioni ISTAT dellindice dei prezzi al consumo17.
15 Legge 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti
ad uso abitativo
16 Art. 3, comma 114, Legge 24 dicembre 2003, n. 350 Disposizioni per la formazione del
bilancio annuale e pluriennale dello Stato
17 Art. 1, comma 9, Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002

Criteri dintervento

35

Modalit di remunerazione: strategie di uscita e determinazione valore alloggio

Locazione

Prezzo

Prezzo di mercato

+ Inflazione + 2,00%
+ Inflazione + 1,30%
Costo costruzione

Modalit
remunerazione

Affitto
con riscatto

Vendita
prezzi concordati

4
Tempo

4.1.3. Affitto con riscatto dellalloggio

La normativa vigente prevede la possibilit di alienare gli alloggi, seguendo

Laffitto con riscatto rappresenta uninteressante modalit di remunera-

precise modalit18:

zione, sia per il gestore dellintervento che per il locatario. Per locazione
con riscatto si intende un particolare contratto di locazione che, oltre al
pagamento del canone di locazione stesso, prevede il versamento di una
quota aggiuntiva su base mensile. Tale quota va ad alimentare un certo
deposito di capitale, il quale funge da anticipo sullacquisto futuro dellimmobile.
Laffitto con riscatto prevede, infatti, la stipula di un patto di futura vendita
dellalloggio al locatario stesso, il quale si vedr scontare il prezzo di acquisto del valore accumulato nel capitale depositato ogni mese.
Tali contratti di locazione prevedono durate in genere minori della locazione
tradizionale, ovvero pari ad otto o dieci anni.
Nelledilizia privata, nel caso in cui linquilino non riscatti lalloggio secondo
i tempi accordati, questo si vede privare del capitale accumulato, mentre
lalloggio viene immesso sul mercato. In un intervento di ERS, invece, in
questa casistica, tale capitale viene, in genere, restituito allinquilino.
4.1.4. Liquidazione dellinvestimento
Essendo lo strumento del fondo immobiliare a durata limitata, necessa-

zione rivalutato del 1,30% oltre linflazione;


22. Offerta in prelazione agli inquilini, in forma individuale, al costo di

costruzione rivalutato del 2% oltre linflazione


33. Cessione degli alloggi sul mercato;
44. Offerta al comune e/o agli Ater19, ad un prezzo pari al costo di costru-

zione rivalutato solo dellinflazione.

4.2. Affordable Housing


Lapproccio dellAffordable Housing, tradotto letteralmente come alloggi a
prezzo accessibile, nasce negli Stati Uniti dAmerica, ma al contempo si
ritrova in tutti i Paesi di cultura anglosassone.
Il termine di per se indica degli alloggi che possono venir concessi in
locazione piuttosto che in vendita, in entrambi i casi con prezzi accessibili
alle categorie sociali di ceto medio. Ogni Paese definisce in modo puntuale
e diversificato il concetto di Affordable Housing, ma in termini generali si
pu definire accessibile, ai fini del soddisfacimento del proprio fabbisogno
abitativo, quel costo che non pregiudichi la capacit del soggetto di soddi-

rio porre un limite temporale allinvestimento, oltre il quale tutte le attivit

sfare gli altri bisogni primari.

devono essere liquidate, comprese gli alloggi offerti in locazione.

Negli Stati Uniti dAmerica, cos come in Canada, questo valore ricondotto

quindi necessario elaborare preventivamente una strategia di uscita che

ad una determinata aliquota del redditto del gruppo familiare, generalmente

consenta, nel caso particolare in cui si preveda una locazione permanente


degli immobili, di cedere ad un soggetto terzo le unit in locazione.
Tra i soggetti che si identificano si pu considerare il privato, sia esso attuale
locatario o meno, eventuali societ esterne o cooperative o lente pubblico.

36

11. Offerta in prelazione gli inquilini, in forma collettiva, al costo di costru-

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

pari al 30% sul reddito netto annuo. Si ritiene tale approccio verosimile
e valido, di conseguenza verr utilizzato, in fase di progettazione, per la
determinazione dei canoni di locazione e dei prezzi di vendita.
18 Articolo 7, D.P.C.M., 30 dicembre 2012 Piano Nazionale per lEdilizia Abitativa
19 Azienda territoriale per ledilizia residenziale

5. Strutturazione, gestione e tipologie di iniziative ERS

Si cerca ora di fare ordine, e fornire una struttura operativa agli argomenti

5. Definizione progetto: il soggetto promotore definisce il progetto di Edili-

trattati finora, riassumendo le tematiche che caratterizzano in campo prati-

zia Residenziale Sociale, ponendo lattenzione sugli aspetti economici,

co uniniziativa di Edilizia Residenziale Sociale.

preparando quindi un Piano Economico Finanziario;

5.1. Strutturazione di uniniziativa


Innanzi tutto si ritiene opportuno proporre una serie di fasi atte allimplementazione di uniniziativa di Edilizia Residenziale Sociale, collocando allinterno di esse tutti i soggetti e gli strumenti trattati20:
1. Identificazione soggetto promotore: Una prima fase deve essere
necessariamente incentrata sullidentificazione del soggetto promotore, ad esempio operatori e societ immobiliari o Societ di Gestione
del Risparmio, gi attive sul territorio oppure appositamente costituite
per soddisfare tale esigenza;
2. Ricerca di iniziative: il promotore delliniziativa si fa carico di unattivit di ricerca di iniziative, colloquiando con le amministrazioni locali e
altri soggetti titolari di aree immobiliari o immobili, svolgendo cos una
prima verifica di fattibilit delliniziativa, o semplicemente valutando
linteresse;
3. Selezione strumento finanziario: determinato linteresse e una fattibilit
di massima, il soggetto promotore sceglie uno strumento per finanziare liniziativa, generalmente esplicitato mediante un fondo immobiliare:
strumento gi ampiamente descritto;
4. Promozione procedure di gara: gli enti locali coinvolti, o comunque i

6. Procedura negoziata: necessaria per la determinazione di elementi costitutivi di una convenzione finalizzata alla regolamentazione tra
ente locale e soggetto attuatore; i punti chiave su cui tale convenzione
si dovrebbe concentrare sono essenzialmente:
Modalit di messa a disposizione delle aree e/o immobili;
Modalit di sviluppo delliniziativa;
Dimensionamento dellintervento e relative destinazioni se diverse dal
residenziale;
Ripartizione alloggi per tipologia di utilizzo (locazione a canone
concordato, a canone libero, con possibilit di riscatto);
Contributi, agevolazioni e impegni assunti dallente locale per consentire la fattibilit economica delloperazione;
7. Sviluppo e approvazione pianificazione urbanistica;
8. Individuazione gestore intervento;
9. Reperimento risorse finanziarie: sia in termini di capitale di rischio,
che di indebitamento finanziario (se previsto), rivolgendosi a potenziali soggetti investitori, con i quali inoltre sar necessario definire una
struttura finanziaria delliniziativa;
10. Ottenimento permessi di costruire;

soggetti proprietari delle aree o immobili, configurano delle procedure

11. Stipula di contratti di gestione immobiliare e sociale;

di gara, per laggiudicazione degli stessi, cos da consentire lattuazio-

12. Progettazione esecutiva;

ne delliniziativa di Edilizia Residenziale Sociale;


20 Social Housing, il vademecum della cassa depositi e prestiti, Il Sole 24 Ore, Edilizia e territorio, Vademecum n. 19, 17 - 22 maggio 2010.

13. Selezione e adesione utenza;


14. Realizzazione interventi;
15. Gestione del progetto: una delle fasi pi importanti di uniniziativa di

Criteri dintervento

37

Iniziative sviluppate su progetti in fase avanzata di definizione


Fattibilit e promozione

Sviluppo

Promotore pubblico

Assegnazione
aree

(titolare aree, fabbricati, ...)

Bando

assegnazione
aree/fabbricati

Promotore privato

Permesso
di costruire

Gestione

Realizzazione
intervento

Procedura negoziata
cessione aree,
dimensionamento,
mix, canoni, utenza ...

Selezione
Societ Gest. Risp,

Promotori

Stipula contratto
di gestione

Approvazione
strumenti urbanisitici

Selezione soggetto
attuatore

(titolare aree, fabbricati, ...)

Realizzazione

Selezione utenza
e gestione

Piano economico
finanziario

Costituzione
Fondo locale

Dismissione
intervento

Avvio istruttoria
CDPI Sgr

Sottoscrizione
FIA

Liquidazione
fondo

Sgr Fondo locale

Edilizia Residenziale Sociale, difatti importante unaccorta gestione

consegna ritardata degli alloggi necessariamente genera un ritardo

per garantire la redditivit del progetto; tale fase pu venir suddivisa in

nella locazione degli immobili, e di conseguenza una perdita di ricavi,

pi sotto fasi, ovvero:

considerata anche la durata temporale limitata dellinvestimento.

Immissione
a reddito degli immobili;
Fattibilit
e promozione

3. Favorire la partecipazione
di soggetti pubblici: seppure Gestione
si tratti di
Realizzazione

Sviluppo

Gestione amministrativa e sociale degli immobili;


Fondo
Fondo Locale
Fondo Locale
Iniziativa Pubblica
Privata
Eventuale
smobilizzo di Iniziativa
parte del
patrimonio nei tempi
e nelle modalit
locale
programmati;

iniziative remunerative, e quindi tipicamente rivolte a soggetti privati,


non si pu escludere la partecipazione del soggetto pubblico; difatti
solo grazie a convenzioni stipulate con esso, un investimento di Edili-

zia Residenziale Sociale pu risultare redditizio.


Distribuzione dei proventi di gestione;
Iniziativa
Societ Gestione Risparmio
Altri
Istruttoria
Permessi
Realizzazione
delliniziativa
costituisceal
il fondo
16. Vendita immobili:
termine del periodo di locazione,
le (FIA) 5.1.1. Gestione
CPDI Sgr
investitorisecondo
di costruire
A

Gestione e
dismisssione

La corretta gestione di uniniziativa di Edilizia Residenziale Sociale forse

modalit previste nella convenzione stipulata con lente locale;

laspetto pi determinante per garantirne il successo, sia in relazione agli


17. Liquidazione delle attivit: atto finale delliniziativa di Edilizia ResidenIstruttoria
Bando selezione
Selezione
SGR
Iniziativa
Permessi
Gestione e
di medio
lungo termine Realizzazione
che ai modesti rendimenti
attesi.
Societ
Risparmio
Societ Gestione
Risparmio
CPDI Sgr (FIA) orizzonti temporali
promozione
raccolta
zialeGestione
Sociale,
che prevede
la liquidazione
del fondo
o veicolo
di investidi -costruire
dismisssione
B
sottoscrizioni

mento al termine della durata prevista da regolamento dello stesso.


Istruttoria
In relazione
fasi descritte,
si possono
di
Soggetto alle
pubblico
Soggetti
privati presentare diverse criticit,
(Regione, Provincia o Comune)

(Fondazioni bancarie)

CPDI Sgr (FIA)

seguito si elencano a titolo esemplificativo alcune di esse, proponendo


anche
delle vie preferenziali per evitare il pi possibile
fallimento
Promotori
Sgril Fondo
localedelliniziativa stessa21:
1. Qualit dellintervento: seppur in presenza di iniziative che per loro

natura devono presentarsi il meno dispendiose possibile, risulta


importante non trascurare la qualit dellintervento, in particolare in
termini urbanistici, sociali, architettonici, gestionali e finanziari;
2. Rispetto costi e tempistiche di realizzazione: punto fondamentale,
considerata limportanza degli aspetti finanziari delliniziativa, quello
di evitare il pi possibile di sforare nei costi, ma anche nei tempi. Risulta
di non secondaria importanza il tema delle tempistiche, in quanto una
21 Social Housing, il vademecum della cassa depositi e prestiti, Il Sole 24 Ore, Edilizia e territorio, Vademecum n. 19, 17 - 22 maggio 2010, pagina 23.

38

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Si pone lattenzione sulla connotazione della gestione delliniziativa, la quale


Iniziativa
Gestione e
deve riguardare
sia serviziPermessi
immobiliari (riscossione
Realizzazione canoni di locazione,
di costruire
dismisssione
C
vendita, propriet) che servizi pi propriamente sociali, legati al tema della-

bitare. Difatti, considerati i destinatari dellintervento, e anche iniziative simili


legate in passato allEdilizia Residenziale Pubblica, non si pu non tenere in
considerazione la necessaria responsabilizzazione degli inquilini nel rispetto
dellinvestimento, oltre che funzioni di mediazione sociale e culturale finalizzate a prevenire conflitti e tensioni allinterno della comunit abitativa.
Si riporta anche in questo caso una lista di criticit22:
Identificazione, attuazione e mantenimento criteri di assegnazione degli
alloggi;
-- Selezione di soggetti e nuclei famigliari destinatari;
-- Gestione accorta di eventuali morosit;
22 Ivi, pagina 25.

CDPI Sgr

Societ Gest. Risp,

(titolare aree, fabbricati, ...)

Promotori

fondo

FIA

Sgr Fondo locale

Iniziative sviluppate su un territorio con interventi da definire


Fattibilit e promozione
Fondo Locale
Iniziativa Pubblica

Sviluppo

Iniziativa Privata

Societ Gestione Risparmio


costituisce il fondo

Bando selezione

Selezione

Societ Gestione Risparmio

Soggetto pubblico

Soggetti privati

(Regione, Provincia o Comune)

Altri
investitori

CPDI Sgr (FIA)

Istruttoria

Iniziativa

Permessi
di costruire

Realizzazione

Gestione e
dismisssione

SGR

Istruttoria

Iniziativa

Permessi
di costruire

Realizzazione

Gestione e
dismisssione

Istruttoria

Iniziativa

Permessi
di costruire

Realizzazione

Gestione e
dismisssione

promozione raccolta CPDI Sgr (FIA)


sottoscrizioni

CPDI Sgr (FIA)

(Fondazioni bancarie)

Promotori

Gestione

Fondo
locale

Fondo Locale

Societ Gestione Risparmio

Realizzazione

Sgr Fondo locale

-- Gestione delle procedure di rilascio degli alloggi;

gruppi immobiliari o aziende pubbliche per la casa. La conoscenza appor-

-- Gestione del ricambio tra i soggetti destinatari degli alloggi;

tata dai soggetti appena citati necessaria per la riuscita delliniziativa in

-- Rendicontazione dei canoni di locazione e spese amministrative degli


immobili;

quanto partecipano alla:


-- Ideazione, promozione, strutturazione e montaggio delle iniziative;

-- Gestione amministrativa;

-- Negoziazione tra soggetti pubblici e privati coinvolti;

-- Gestione e previsione attivit di manutenzione ordinaria e straordinaria;

-- Selezione della SGR;

-- Gestione sicurezza, pulizia e decoro aree comuni;

-- Investimento nei relativi fondi locali;

-- Attivit di accompagnamento alla vendita degli alloggi.

-- Diffusione della conoscenza maturata nel settore.

5.2. Tipologie di iniziative


Da unanalisi sulle iniziative in corso dopera e di approvazione23, si perviene

5.2.2. Iniziative sviluppate su un territorio con interventi da definire 25


La seconda tipologia di iniziative identificata vede come promotori general-

allidentificazione di due gruppi di iniziative distinte, che differiscono essen-

mente investitori istituzionali, in particolare si identifica la figura principale

zialmente in alcuni aspetti legati allo sviluppo delle stesse e nei soggetti

nella fondazione bancaria, affiancata da enti locali, in genere le regioni,

coinvolti, pur sempre perseguendo le medesime finalit legate allEdilizia

poich si tratta soprattutto di iniziative a livello regionale.

Residenziale Sociale.
5.2.1. Iniziative su progetti in fase avanzata di definizione 24
Il primo raggruppamento comprende quelle iniziative che ricorrono ad
una Societ di Gestione del Risparmio (SGR) per listituzione di un fondo
immobiliare e individuazione degli investitori in una fase di progettazione gi

In questo caso i soggetti appena citati, in relazione alle proprie finalit


etiche, stanziano una certa quantit di risorse, e affidano ad una Societ di
Gestione del Risparmio listituzione di uno strumento finanziario, in genere
esplicitato mediante un fondo immobiliare, che va ad operare su un ambito
territoriale circoscritto, generalmente regionale, a supporto di uno o pi

avanzata. Questo tipo di iniziative pervengono allo scopo di reperire finan-

interventi afferenti alle tematiche di Edilizia Residenziale Sociale.

ziamenti per la realizzazione di uno o pi interventi riconducibili comunque

In questo caso, in seguito allistituzione dello strumento finanziario e

ad un unico progetto gi ben definito.

completata la sottoscrizione di quote dello stesso, la Societ di Gestione del

Generalmente, i soggetti che vanno ad implementare questa tipologia di

Risparmio, eventualmente supportata da advisors tecnici, si prende carico

iniziative sono i medesimi coinvolti nel progetto immobiliare, quindi sostanzialmente operatori immobiliari, come ad esempio costruttori, cooperative,
23 Ledilizia privata sociale, vademecum n. 2 di CDPI Sgr, Il Sole 24 Ore, Edilizia e territorio,
Vademecum n. 21, 30 maggio - 4 giugno 2011, pagina 21.
24 Ivi, pagina 22.

dellattivit promozionale, cos da consentire lindividuazione di opportunit


di investimento sul territorio.

25 Ivi, pagina 23.

Criteri dintervento

39

III. Contesti di riferimento


1. Contesto europeo 40
2. Contesto nazionale 42
2.1. Fondo nazionale 42
2.2. Interventi ed iniziative in corso 43
3. Contesto regionale 47
3.1. Fondo regionale 47
3.2. Soggetti promotori 49
3.3. Advisors tecnico sociali 51
3.4. Interventi regionali 51
4. Caso studio 57
4.1. Contesto demografico 57
4.2. Contesto abitativo 59
4.3. Intervento di ERS a Pordenone 62

1. Contesto europeo

La crisi economica degli ultimi anni in Europa ha coinvolto in modo parti-

Si possono comunque caratterizzare i differenti sistemi di Social Housing

colare il settore immobiliare, settore che negli Stati Uniti ha causato lavvio

secondo le seguenti caratteristiche28:

stesso della crisi. Peraltro, nel decennio precedente, in quasi tutti i maggiori
Paesi europei i prezzi hanno subito un sensibile umento, grazie allespansione del credito nel settore immobiliare e a politiche di incentivo alla propriet
della casa.
Tale crescita ha trascinato quella dei canoni di locazione, con effetti reali
sulla vita dei cittadini europei e sulla loro percezione circa le difficolt di
accesso al mercato della casa. Di conseguenza, come gi trattato a riguardo della situazione italiana, anche nel resto delleuropa Europa, nel corso
del decennio appena trascorso si accresciuto un certo disagio abitativo,
soprattutto per le famiglie non proprietarie di abitazioni26.
Questo fenomeno, unito ad una situazione economica non favorevole, in
particolare per ci che riguarda la cosiddetta classe media, ha portato in
primo piano tematiche quali lEdilizia Residenziale Sociale, e pi in generale
lHousing Sociale, inteso come linsieme delle iniziative pubbliche e private
volte a favorire laccesso alla casa.
LHousing Sociale, a livello europeo, definito come linsieme delle attivit
volte a fornire alloggi adeguati a coloro che hanno difficolt a soddisfare,
alle condizioni di mercato, il proprio bisogno abitativo, a causa delle difficolt di accesso al credito, in caso di acquisto, o per altri motivi.27
In generale i vari Paesi europei presentano differenti interpretazioni della
definizione appena esposta di Housing Sociale, questo perch presentano
ua certa eterogeneit in termini di composizione del settore abitativo e di
sistemi istituzionali, legislativi e previdenziali che lo disciplinano
26 2 Rapporto Nomisma sulla condizione abitativa in Italia, 2010
27 Definizione Cecodhas Comitato europeo di coordinamento per ledilizia sociale

42

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

-- la consistenza del patrimonio abitativo dedicato allHousing Sociale;


-- lapproccio adottato in risposta ai bisogni abitativi;
-- le modalit e gli strumenti di finanziamento del settore.
Si possono inoltre identificare diversi approci allHousing Sociale29, distinguendo tra lapprocio universale, secondo il quale il diritto alla casa garantito dallo Stato e lHousing Sociale funge da calmieratore del mercato, e
quello mirato, in base al quale lo Stato interviene a compensare le mancanze o i fallimenti di mercato.
Lapprocio mirato, inoltre, si suddivide in ulteriori due ulteriori declinazioni, a
seconda del livello e del target di riferimento:
-- mirato-generalista: target selezionato sulla base di parametri reddituali
o di appartenenza a determinate categorie protette o svantaggiate, in
relazione ai quali si presuppone la presenza di particolari bisogni abitativi (si pu parlare;
-- mirato-residuale: target selezionato in base agli effettivi fabbisogni
abitativi dei gruppi di popolazione pi vulnerabili.
In generale i sistemi di Social Housing a livello internazionale si stanno
orientando ad un crescente coinvolgimento di soggetti privati e ad una pi
puntuale individuazione del target e dei bisogni dei beneficiari.
A livello nazionale, come gi detto lHousing Sociale rappresentato dalle
iniziative di Edilizia Residenziale Sociale, le quali possono esser classificate
secondo un approcio mirato residuale.
28 Ledilizia privata sociale Vademecum n. 2 di CDPI Sgr, Il Sole 24 Ore, Edilizia e territorio,
Vademecum n. 21, 30 maggio - 4 giugno 2011.
29 Cecodhas Comitato europeo di coordinamento per ledilizia sociale

Politiche per il Social Housing,


posizionamento di alcuni paesi europei
elaborazione su dati Cecodhas

Finlandia
10-19%

Approccio universale
Approccio mirato - generalistico

Svezia
> 19%

Danimarca
> 19%

Approccio mirato - residuale

Irlanda
6-9%
Regno
Unito
> 19%

Belgio
6-9%

Olanda
> 19%

Polonia
10-19%

Germania
6-9%

Francia
10-19%

Austria
> 19%
Italia
< 5%

Portogallo
< 5%

Ungheria
< 5%

Spagna
< 5%

Contesti di riferimento

43

2. Contesto nazionale

Fondo Investimenti per lAbitare


CDP Investimenti SGR
1.000.000,00

Ministero delle infrastrutture e dei trasporti


140.000,00

Altri investitori privati


888.000,00

Fondo Investimenti per lAbitare

CDPI Investimenti Sgr

CDP Investimenti SGR

Cassa Depositi e Prestiti - CDP

Ministero delle infrastrutture e dei trasporti

Associazione Bancaria Italiana - ABI

Altri investitori privati

Associzazione di Casse di Risparmio Italiana - ACRI

1.000.000,00

70%

140.000,00

15%

888.000,00

Si riassume ora la situazione attuale dellHousing Sociale, o meglio Edilizia

CDPI
Investimenti
Sgr si introduce al
Residenziale Sociale, sul territorio
italiano.
Nello specifico
Cassa
Depositi eil Prestiti
- CDP
principale strumento finanziario previsto,
ovvero
Fondo
Investimenti per
70%

lAbitare, per poi descrivere le principali iniziative nazionali.

Associazione Bancaria Italiana - ABI


15%

2.1. Fondo nazionale

Associzazione di Casse di Risparmio Italiana - ACRI

una piattaforma per il lancio di fondi comuni di investimento immobiliari,

CDPI Investimenti Sgr

destinati allincremento dellofferta di alloggi sociali sul territorio italiano.


Cassa Depositi e Prestiti - CDP
70%

CDPI Sgr stata autorizzata alla prestazione del servizio di gestione colletBancaria Italiana
ABI
tiva del risparmio con provvedimento diAssociazione
Banca dItalia
del 7- Gennaio
2010.
15%

Nella prima fase di operativit la societ


ha promosso,
e gestisce
Associzazione
di Casse di istituito
Risparmio Italiana
- ACRI
15%

Come detto, lo strumento finanziario15%


previsto per lEdilizia Residenziale

il Fondo Investimenti per lAbitare (FIA): fondo immobiliare riservato ad

Sociale dallo Stato Italiano e promosso dal Ministero delle Infrastrutture

investitori qualificati operante nel settore delledilizia privata sociale. La

e dei Trasporti, rappresentato da un fondo nazionale immobiliare di tipo

societ, con aggiudicazione definitiva del 8 giugno 2011, individuata dal

chiuso, ovvero il Fondo Investimenti per lAbitare (FIA).

Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti quale societ di gestione del

CDPI Investimenti Sgr


Cassa Depositi e Prestiti - CDP

2.1.1. Societ di Gestione del Risparmio


70%

CDP Investimenti Sgr (CDP Sgr) rappresenta la societ di gestione delle


Associazione Bancaria Italiana - ABI

Fondo Nazionale previsto nellambito del Sistema Integrato di Fondi30.


CDPI Sgr si compone dei seguenti organi sociali:

15% per lAbitare. La societ opera


risorse che gestisce il Fondo Investimenti

-- Consiglio di amministrazione;

nellEdilizia Residenziale Sociale con laAssocizazione


finalit di diincrementare
territorio
Casse di Risparmiosul
Italiana
- ACRI

-- Consiglio sindacale;

15%

italiano lofferta di alloggi sociali per la locazione a canone calmierato e la


vendita a prezzi convenzionati, a supporto e integrazione delle politiche di
settore dello Stato e degli enti locali.
CDP Sgr si costituita il 24 febbraio 2009 per iniziativa di Cassa Depositi
e Prestiti S.p.A. (CDP), Associazione di Fondazioni e di Casse di Risparmio
S.p.A. (ACRI) e Associazione Bancaria Italiana (ABI). Lobiettivo istituire

44

15%

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

-- Team di gestione.
Inoltre la societ ha istituito due organi di vigilanza e controllo, ovvero:
-- Comitato investimento: svolge valutazioni preliminari di natura tecnica
nellambito del processo di investimento e disinvestimento;
30 D.P.C.M. 16 luglio 2009 - Piano Nazionale di Edilizia Abitativa

Ass. Banche Italiane

15%

Cassa Depositi e Prestiti

70%

-- Organismo di vigilanza: opera verifiche su funzionamento e osservanza


del Modello di organizzazione, gestione e controllo.

Fondo

Fondo

CDPI Investimenti Sgr istituisce il Fondo Investimenti per lAbitare (FIA),

Il fondo si compone dei seguenti organi:

investitori qualificati, con regolamento di gestione approvato dalla Banca


dItalia con delibera n 167 del 11 marzo 2010.
Il fondo ha come finalit gli investimenti nel settore dellEdilizia Residenziale
Sociale, con lobiettivo istituzionale di incrementare sul territorio lofferta di
alloggi a canone di locazione e prezzi di vendita calmierati, rispondendo
quindi alle linee di intervento del Piano Nazionale per lEdilizia Abitativa.
Il Fondo Investimenti per lAbitare ha raccolto da luglio 2010 a marzo 2012
un totale di 2 miliardi e 28 milioni di euro, di cui 1 miliardo proveniente con
la sottoscrizione di quote da parte della stessa CDPI Sgr, 140 milioni dal
Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, ed i restanti da soggetti privati.

Intervento

Intervento

Intervento

Intervento

Intervento

fase di disinvestimento.
2.1.4. Organi

si presenta come fondo comune immobiliare di tipo chiuso, riservato ad

cedolare proveniente dalla locazione degli immobili e loro cessione in

2.1.2. Fondo Investimenti per lAbitare


con delibera del consiglio di amministrazione il 16 ottobre 2009. Tale fondo

Iniziative ERS

gest.

equity

Intervento

Intervento

Fondo

Iniziative ERS

15%

Fondo Nazionale FIA

Azionisti Sgr

Ass. Casse Risparmio

Sgr fondo locale

Investitori fondo locale


equity

Cassa Depositi e Prestiti 50%

Fondi Locali

35%

CDPI Sgr

Investitori privati

gest.

Investitori FIA

Ministero Infrastr. e Trasp. 15%

Iniziative ERS

Sistema integrato di Fondi Immobiliari

-- Assemblea dei partecipanti: organo che rappresenta i sottoscrittori delle


quote del fondo;
-- Comitato consultivo: organo del fondo atto ad esprimere pareri in ordine
a ciascuna materia specificata nel regolamento, tra cui risulta di spicco
il tema del conflitto di interesse;
-- Banca depositaria: BNP Paribas Securities Services.

2.2. Interventi ed iniziative in corso


Lattivit dinvestimento del patrimonio del Fondo Investimenti per lAbitare
stata avviata da CDPI Sgr nel secondo semestre 2010, in seguito allaggiudicazione provvisoria del Bando del Ministero delle Infrastrutture e dei
Trasporti ed al completamento della seconda chiusura delle sottoscrizioni.
In questi mesi di attivit sono state assunte delibere preliminari su sette

2.1.3. Caratteristiche del fondo

fondi immobiliari locali istituiti da cinque diverse societ di gestione del

Il fondo come gi accennato di tipo chiuso e riservato a investitori qualifi-

risparmio. Complessivamente, i sette fondi prevedono un investimento di

cati, concentra il proprio operato in ambito di Edilizia Residenziale Sociale e

oltre 800 milioni di euro e una partecipazione massima del fondo di circa

presenta il seguente quadro operativo:

300 milioni di euro.

-- Ammontare obiettivo: 2 miliardi di Euro;

Si riportano, a titolo esemplificativo, delle schede sintetiche della struttura di

-- Durata: 35 anni;

queste iniziative, andando ad indicare le caratteristiche principali31.

-- Beni di investimento: esclusiva natura immobiliare;


-- Rendimento obiettivo: 3% oltre linflazione reale, generato da un flusso

31 LEdilizia Privata Sociale, vademecum n.2 di CDPI SGR, Il Sole 24 Ore, Edilizia e territorio,
Vademecum n. 21, 30 maggio - 4 giugno 2011, pagina 16 e seguenti.

Contesti di riferimento

45

www.parmasocialhouse.it

www.artribune.com

2.2.1. Fondo Polaris Parma Social House

2.2.2. Fondo Abitare Sociale 1

Denominazione

Polaris Parma Social House

Denominazione

Abitare Sociale 1

Societ gestione del risparmio

Polaris Investment Italia Sgr Spa

Societ gestione del risparmio

Polaris Investment Italia Sgr Spa

Tipologia

Fondo comune di investimenti di tipo chiuso


riservato a investitori istituzionali

Tipologia

Fondo comune di investimenti di tipo chiuso


riservato a investitori istituzionali

Scopo

Gestione e valorizzazione del patrimonio del


fondo, al fine di contribuire ad incrementare
la dotazione di alloggi sociali di cui al Dm 22
aprile 2008

Scopo

Gestione e valorizzazione del patrimonio del


fondo, al fine di contribuire ad incrementare
la dotazione di alloggi sociali di cui al Dm 22
aprile 2008

Durata

20 anni, a partire dal 2006, con proroga


del termine non superiore a 3 anni per
il completamento dello smobilizzo degli
investimenti

Durata

29 anni, con proroga del termine non


superiore a 2 anni per il completamento dello
smobilizzo degli investimenti
Quote A (ordinarie): rendimento superiore a
quote B

Tipologia delle quote

46

Quote B (privilegiate): rendimento obiettivo


del 3% annuo oltre linflazione. Tali quote si
distinguono in B1 (sottoscritte dal Fia) e B2
(sottoscritte da altri investitori istituzionali)

Quote A (attuali sottoscrittori)


Tipologia delle quote

Quote B (sottoscritte dal Fia): rendimento


obiettivo del 3% annuo oltre linflazione.
Quote C (sottoscritte da eventuali sottoscrittori
di natura pubblica)

Quote C (sottoscritte da sottoscrittori di natura


pubblica)

Dimensione obiettivo

I proventi di gestione vengono distribuiti su


base semestrale con le seguenti priorit: quote
B, quote C, quote A

Investimento iniziale di 115 milioni con


possibilit di estensione del patrimonio fino a
220 milioni

Indebitamento previsto

Nessuno (il Regolamento ammette comunque


un indebitamento fino al 60% del valore degli
immobili e dei diritti immobiliari)

Localizzazione investimenti

Interventi distribuiti su tre aree di Milano,


unarea a Crema e ulteriori iniziative individuate
e da individuare in citt della Lombardia che
comprendono anche lacquisto di alloggi liberi
gi realizzati

Mix funzionale

Alloggi sociali in locazione e residenze


temporanee

Dimensione obiettivo

137.500.000,00

Indebitamento previsto

Il business plan prevede un indebitamento


massimo del 50% dellattivo del fondo

Localizzazione investimenti

7 aree del Comune di Parma

Mix funzionale

852 alloggi sociali cos ripartiti: 50% vendita


immediata, 20% locazione con patto di futura
vendita allottavo anno, 30% in locazione per
25 anni

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

www.camplus.it

2.2.3. Fondo Real Quercia Housing Sociale

2.2.4. Fondo Piemonte Case (ex Fondo Marte)

Denominazione

Real Quercia Housing Sociale

Denominazione

Piemonte Case (ex Fondo Marte)

Societ gestione del risparmio

EstCapital Sgr

Societ gestione del risparmio

Ream Sgr

Tipologia

Fondo comune di investimenti di tipo chiuso


riservato a investitori istituzionali, tra i quali
enti pubblici

Tipologia

Fondo comune di investimenti di tipo chiuso


riservato a investitori istituzionali

Scopo

Scopo

Sviluppo di interventi etici, volti ad


incrementare la dotazione di alloggi sociali
a canone calmierato, utilizzabili da nuclei
familiari in disagio socio-economico,
ovvero di altri immobili da sviluppare come
servizi sociali, quali residenze temporanee,
studentati, ecc...

Investire il patrimonio sottoscritto in iniziative


dirette a incrementare la dotazione di alloggi
sociali, e la successiva valorizzazione degli
investimenti effettuati attraverso la gestione
professionale del patrimonio

Durata

25 anni, con proroga del termine di 4


anni, al netto del periodo di grazia per
il completamento dello smobilizzo degli
investimenti

Durata

25 anni, a decorrere dalla data di chiusura


della sottoscrizione iniziale delle quote, con
proroga del termine non superiore a 3 anni
per il completamento dello smobilizzo degli
investimenti
Quote A (ordinarie)

Tipologia delle quote

Quote B (privilegiate, sottoscritte dal Fia):


rendimento obiettivo del 3% annuo oltre
linflazione.

Quote di classe A e B emesse a fronte di


conferimenti in denaro, quote di classe C
emesse a fronte di conferimenti in natura.
Tipologia delle quote

Le quote di classe B sono emesse e


richiamate nel limite del 40% del patrimonio
del Fondo. Il rendimento obiettivo delle quote
del 3% oltre linflazione.

Quote C (speciali, sottoscritte da eventuali


sottoscrittori di natura pubblica)
Dimensione obiettivo

75.000.000,00

Indebitamento previsto

Il Regolamento del Fondo prevede una leva


fino al 60% del valore degli immobili e dei
diritti immobiliari; caso per caso, nellambito
dei rispettivi business plan, verr definita la
leva ottimale

Localizzazione investimenti

Nord e Centro Italia

Per le quote di classe A e B previsto un


privilegio di distribuzione dei proventi di
gestione.

Dimensione obiettivo

100.000.000,00

Indebitamento previsto

Il Regolamento prevede una leva fino al


60% del valore degli immobili e dei diritti
immobiliari; caso per caso, nellambito dei
rispettivi business plan, verr definita la leva
ottimale

Localizzazione investimenti

Prevalentemente nelle regioni Piemonte e


Valle dAosta

Contesti di riferimento

47

www.comune.venezia.it

www.fhs.it

2.2.5. Fondo Veneto Casa

2.2.6. Abitare Sostenibile Piemonte

Denominazione

Veneto Casa

Denominazione

Abitare Sostenibile Piemonte

Societ gestione del risparmio

Beni Stabili Gestioni Sgr Spa

Societ gestione del risparmio

Polaris Investment Sgr

Tipologia

Fondo comune di investimenti di tipo chiuso


riservato a investitori istituzionali

Tipologia

Fondo comune di investimenti di tipo chiuso


riservato a investitori istituzionali

Scopo

Investire il patrimonio sottoscritto in iniziative


dirette ad incrementare la dotazione di alloggi
sociali, e la successiva valorizzazione degli
investimenti effettuati attraverso la gestione
professionale del patrimonio

Scopo

Sviluppo di interventi etici volti ad


incrementare la dotazione di alloggi sociali
a canone calmierato, utilizzabili da soggetti
appartenenti a fasce sociali in disagio socioeconomico

Durata

26 anni, a decorrere dal 2009, con proroga


non superiore a 3 anni per il completamento
dello smobilizzo degli investimenti

Durata

25 anni, con proroga del termine di 3 anni per

Unica classe di quote, distinte nelle


sottoclassi
Tipologia delle quote

Sono previste tre classi di quote:


Quote A: emesse a fronte di sottoscrizioni in
denaro e natura con distribuzioni di proventi
in via ordinaria (Ordinarie)

A1 e A2 (emesse e richiamate nel limite del


40% del patrimonio del fondo).
Il rendimento obiettivo delle quote del 3%
oltre linflazione

48

Dimensione obiettivo

75.000.000,00

Indebitamento previsto

Il Regolamento prevede una leva fino al


60% del valore degli immobili e dei diritti
immobiliari; caso per caso, nellambito dei
rispettivi business plan, verr definita la leva
ottimale

Localizzazione investimenti

Regione Veneto

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

il completamento dello smobilizzo degli


investimenti

Tipologia delle quote

Quote B (Fia): emesse esclusivamente a


fronte di sottoscrizioni in denaro nel limite
del 40% del patrimonio del Fondo con
distribuzioni di proventi in via privilegiata
(Privilegiate)
Quote C: emesse a fronte di sottoscrizioni in
denaro e natura con distribuzioni di proventi
in via residuale (Speciali)
Il rendimento obiettivo delle quote B del 3%
oltre linflazione

Dimensione obiettivo

100.000.000,00

Indebitamento previsto

Il Regolamento prevede una leva fino al


60% del valore degli immobili e dei diritti
immobiliari; caso per caso, nellambito dei
rispettivi business plan, verr definita la leva
ottimale

Localizzazione investimenti

Regione Piemonte

3. Contesto regionale

Quote B1
24 mln

Capitale di rischio
80%

Totale

50 mln

Quote A, B2, C
16 mln

Debito Bancario
50 mln

Investimenti

Fonti di finanziamento del Fondo Finint Abitare FVG

Fonti di finanziamento

Obiettivi, in termini di alloggi e tipologia contratti, del Fondo Finint Abitare FVG

elaborazione su dati Finint Sgr

elaborazione su dati Finint Sgr

Quote B1

Locazione

24 mln

40%

Capitale di rischio
80%

Totale

50 mln

Quote A, B2, C
16 mln

Affitto con riscatto

Inizio

Debito Bancario
50 mln

Investimenti

3 anni

300 alloggi

Fonti di finanziamento

15 anni
800 alloggi

40%

Vendita
20%

3.1. Fondo regionale

3.1.3. Caratteristiche del fondo

A livello regionale stato recentemente istituito uno strumento finanziario a

Il fondo, analogamente al Fondo Investimenti per lAbitare, fa parte dei fondi

supporto di iniziative di Edilizia Residenziale Sociale. Lo strumento previsto

chiusi di investimento immobiliare, ed riservato ad investitori qualificati.

il Fondo Finint Abitare FVG: fondo immobiliare di tipo chiuso rientrante

Le caratteristiche principali di questo specifico strumento finanziario sono:

nel sistema integrato di fondi immobiliari, e quindi supportato


dal Fondo
Locazione
40%

Investimenti per lAbitare.

-- Valore nominale quota: 100.000,00 ;

3.1.1. Societ di Gestione del Risparmio

-- Localizzazione investimenti: Regione Friuli Venezia Giulia;


Affitto con riscatto

Finanziaria Internazionale Investiments SGR (Finint SGR), a cui


fa capo il
40%
Inizio

3 anni

-- Durata: 28 anni;

15 anni

Gruppo Finanziaria Internazionale, rappresenta la Societ di Gestione del


Vendita

Risparmio
Abitare
collabora20%
800
alloggi FVG. La societ in
300 alloggi promotrice del Fondo Finint
zione con Consorzio Housing Sociale FVG e Consorzio per lEdilizia Sociale,
ha lobiettivo di favorire uno sviluppo di un rapporto continuo e propositivo
con il territorio regionale. Infatti tra gli obiettivi vi quello di privilegiare risor-

3.1.4. Obiettivi del fondo


Lobiettivo primario del fondo la realizzazione di circa 330 alloggi sociali
entro tre anni dalla data di avvio, coprendo in modo omogeneo il territorio
delle quattro provincie del Friuli Venezia Giulia. Linvestimento iniziale stimato pari a 50 milioni di Euro.

se, imprese e professionisti locali.

previsto che tale obiettivo, sia in termini di alloggi che di capitale investito,

3.1.2. Fondo Finint Abitare FVG

alloggi sociali, entro i termini previsti dal fondo di investimento.

Il Fondo Finint Abitare FVG viene istituito in data 25 settembre 2012, e


rappresenta lo strumento finanziario finalizzato al finanziamento di iniziative
di Edilizia Residenziale Sociale limitate al territorio del Friuli Venezia Giulia.

venga successivamente ampliato, per arrivare al risultato finale di circa 800


Di questi alloggi, lottanta per cento destinato a locazione per un minimo
di otto anni, come previsto da normativa. In particolare si ipotizza di suddi-

Contesti di riferimento

49

videre equamente tale quota tra la formula della locazione permanente,


ovvero di un minimo di 15 anni, e laffitto con patto di futura vendita: il
cosiddetto affitto con riscatto.
I canoni di locazione, cos come i prezzi di vendita, sono da intendersi
inferiori di almeno il 15% rispetto allofferta di mercato.
Per garantire costi sostenibili di accesso allabitazione e livelli di rendimenti
adeguati, il fondo pone come obiettivo anche un non meglio definito costo
di costruzione, il quale dovrebbe attestarsi su un valore inferiore ai 1.000
euro al metro quadrato.
3.1.5. Classi di quote e rendimenti
Il regolamento del fondo prevede tre classi di quote, caratterizzate da differenti diritti patrimoniali e, di conseguenza, diversi rendimenti obiettivi. In
analogia con altre iniziative di Edilizia Residenziale Sociale sul suolo nazionale, le classi di quote sono cos definite:
-- Quote di classe A: destinate ad investitori privati, come ad esempio
imprese di costruzione, e presentano un rendimento obiettivo pari al
5%;
-- Quote di classe B: suddivise a loro volta in quote di classe B1 e B2;
le prime destinate al Fondo di Investimenti per lAbitare, non possono
eccedere il 60% dellequity del fondo, mentre le seconde sono destinate ad altri investitori istituzionali, quali Fondazioni e Banche di Credito
Cooperativo; per entrambe le sottoclassi il rendimento obiettivo del
3% oltre linflazione;

50

ed un rendimento pi contenuto, ovvero del 1%.


3.1.6. Distribuzione dei proventi di gestione
Il regolamento prevede che i proventi vengano distribuiti su base annua
nella misura del 75%, secondo il seguente ordine preferenziale:
1. Titolari di quote di classe B, in proporzione alle quote dagli stessi
detenute, e sino a concorrenza di un importo corrispondente ad un
rendimento annuo pari al 3%;
2. Esclusivamente nel caso in cui siano effettuati rimborsi parziali
pro-quota, ai titolari di quote di classe B, in proporzione alle quote
detenute e fino ad un ammontare corrispondente alladeguamento
ISTAT relativo agli importi del prezzo di emissione oggetto di rimborso
parziale;
3. Titolari di quote di classe C, in proporzione quote detenute e sino a
concorrenza di un importo corrispondente ad un Rendimento Annuo
pari al 1%;
4. Titolari di quote di classe A, in proporzione alle quote detenute e sino
a concorrenza di un importo corrispondente ad un Rendimento Annuo
pari al 5%;
Nel caso di residuo, questo deve essere distribuito tra gli investitori seguendo i criteri appena esposti.
3.1.7. Rimborsi parziali pro-quota
Nel caso di operazioni di disinvestimento da parte degli investitori coinvolti,
la Societ di Gestione del Risparmio pu avvalersi della facolt di effettuare

-- Quote di classe C: destinate agli enti pubblici, i quali generalmente

rimborsi parziali pro-quota. Tali operazioni, analogamente alla distribuzio-

partecipano agli investimenti mediante compensazioni, piuttosto che

ne dei proventi di gestione, debbono seguire un certo ordine di priorit, a

con apporti in termini di liquidit economica, presentano una rischiosit

seconda della categoria di investitore:

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

1. Titolari di quote di classe A e titolari di quote di classe B, in proporzione alle quote detenute, fino al limite del rimborso parziale del 75% del
prezzo di emissione delle rispettive quote;
2. Titolari di quote di classe B, in proporzione al numero di quote
detenute, fino al limite di rimborso del 95% del prezzo di emissione,
comprensivo del 75% indicato al primo punto;
3. Titolari di quote di classe A, in proporzione alle quote detenute, fino al
limite di rimborso parziale del 95% del prezzo di emissione, comprensivo, analogamente al punto precedente, del 75% indicato al primo
punto;
4. Titolari di quote di classe C, in proporzione alle quote detenute, fino al
limite del rimborso parziale del 95% del prezzo di emissione.
3.1.8. Liquidazione del fondo
Al termine della durata prevista, il fondo deve essere liquidato, e di conseguenza ad ogni singolo investitore deve corrispondere lammontare relativo
alle quote da esso possedute.
1. Anche nel caso della liquidazione del fondo, in analogia con la distribuzione dei proventi di gestione, previsto un ordine preferenziale in
base alle classi di quota possedute, ovvero:

to previsto per tale classe di investitori, ovvero di 3 punti percentuali


sopra allindice dei prezzi di mercato;
5. Titolari di quote di classe C, in proporzione alle quote detenute,
spettano gli importi fino a concorrenza della somma corrispondente al
rendimento previsto per tale classe di investitori, pari al 5%.
Infine le somme rimanenti si suddividono in proporzione alle quote detenute, tra tutti gli investitori, indifferentemente dalle classi di quota possedute.

3.2. Soggetti promotori


In ambito di Edilizia Residenziale Sociale, in regione attualmente esistono
due soggetti promotori delle iniziative:
-- Consorzio Housing Sociale FVG
-- Consorzio per lEdilizia Sociale.
3.2.1. Consorzio Housing Sociale FVG
Il Consorzio Housing Sociale FVG si istituisce il 2 agosto 2011, con lobiettivo di promuovere, sviluppare e gestire iniziative ed interventi di Edilizia
Residenziale Sociale sul territorio del Friuli Venezia Giulia.
Il Consorzio vede coinvolti una moltitudine di soggetti qualificati in ambiti
diversi delle tematiche immobiliari, finanziarie e sociali. Particolarit di

2. Titolari di quote di classe B, in proporzione alle quote detenute,

questo soggetto, rispetto ad altri coinvolti in iniziative analoghe sul territorio

spettano gli importi fino ad un rimborso pari al 100% del prezzo di

nazionale, quella di riunire soggetti che operano in ambiti eterogenei, e

emissione;

generalmente con modalit e, soprattutto, finalit ben diversificate.

3. Titolari di quote di classe A ed ai titolari di quote di classe C, in proporzione alle quote rispettivamente detenute, spettano gli importi fino ad
un rimborso pari al 100% del prezzo di emissione;
4. Titolari di quote di classe B, in proporzione alle quote detenute, spettano gli importi fino alla concorrenza della somma relativa al rendimen-

Tali soggetti possono esser raggruppati a seconda della tipologia e ambito


di azione, come viene proposto di seguito.
I gestori sociali consorziati, nonch in parte promotori delliniziativa, si
dovranno concentrare su aspetti quali problematiche finanziarie, procedure

Contesti di riferimento

51

Consorzio Housing
Sociale FVG

Soggetti
promotori

Consorzio per
lEdilizia Sociale

legali ed amministrative.

Fondazione Housing
Sociale (FHS)

Le imprese di costruzione nella specificit degli interventi, sono chiamate a


svolgere attivit
non solo prettamente legate alla realizzazione dei manufatti
Advisors
edilizi.

Tecnico - Sociali

Finabita

Infatti accanto alle abitazioni, va tenuta in considerazione la comunit sociale che si viene necessariamente a formare, la quale avr quindi bisogno di
Ispredildegli intervenservizi annessi allabitare. Inoltre tematiche, quali la gestione

ti e problematiche finanziarie complesse, non sempre sono proprie delle


imprese di costruzione.
Bisogna puntualizzare, che interventi di Edilizia Residenziale Sociale, essendo a tutti gli effetti supportati da strumenti di investimento a basso rischio,
escludono ogni possibilit di attivit speculative o comunque altamente
remunerative. In questo contesto gli introiti risultano necessariamente ridotti
rispetto alle tradizionali operazioni immobiliari. Ma considerata la situazione
di crisi del mercato edilizio, il partecipare ad uniniziativa di Edilizia Residenziale Sociale, pu presentarsi come una possibilit di mantenere in attivit
imprese che altrimenti potrebbero ritrovarsi senza commesse, garantendo
comunque discreti ricavi, se le attivit vengono gestite con accortezza.
Gli studi di progettazione coinvolti come le imprese dovranno impegnarsi
a spaziare con una progettazione integrata, dallarchitettonico, allurbanistico, al strutturale, estendendo il proprio lavoro fino a tematiche sociali e
senza dimenticare sostenibilit energetica e aspetti economico gestionali.
Per gli studi di progettazione, la partecipazione ad uniniziativa di Edilizia
Residenziale Sociale diventa anche un modo per sperimentare una progettazione realmente integrata e particolarmente attenta in tutti gli ambiti sopra
citati.

52

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

3.2.2. Consorzio per ledilizia Sociale


Parallelamente al Consorzio Housing Sociale FVG, esiste un secondo
Consorzio che svolge la funzione di soggetto promotore, ovvero il Consorzio per lEdilizia Sociale.
A differenza del procedente, questo soggetto si presenta di entit minore in
termini sia di numeri di aziende in esso consorziate, sia in termini di ambiti
di azione. Il Consorzio per lEdilizia Sociale presenta solamente imprese
costruttrici o, comunque, aziende impegnate principalmente nella produzione edilizia, dalla progettazione alla realizzazione e vendita.
Si pu considerare la mancanza totale di gestori sociali, come un aspetto limitante rispetto ad un intervento di Edilizia Residenziale Sociale, dove
queste figure risultano necessarie per far s che liniziativa si distacchi dai
soli interessi privati.

Fondazione Housing
Sociale (FHS)

Advisors
Tecnico - Sociali

Finabita

Ispredil

3.3. Advisors tecnico sociali

3.4. Interventi regionali

Il Fondo Finint Abitare FVG pu inoltre contare sul supporto di tre realt ben

Finint SGR, assieme ai due soggetti promotori (Consorzio Housing Sociale

affermate a livello nazionale sulle tre tematiche base di uniniziativa di Edilizia

FVG e Consorzio per lEdilizia Sociale) ed agli enti locali coinvolti, ha svolto

Residenziale Sociale.

un lavoro di valutazione e selezione di oltre 30 siti sul territorio regionale. Per

3.3.1. Fondazione Housing Sociale


Fondazione Housing Sociale (FHS) un ente no profit il cui obiettivo la
promozione di iniziative di Edilizia Residenziale Sociale su tutto il territorio
italiano, ponendo particolare attenzione a modalit innovative sulle tematiche di strutturazione, finanziamento, realizzazione e gestione. Nelliniziativa
di analisi svolge principalmente un ruolo di coordinamento degli ulteriori tre
advisors tecnico sociali coinvolti.
3.3.2. Finabita
Finabita opera sul territorio nazionale nel settore delledilizia sociale, fornendo assistenza a operatori pubblici e privati; vanta unesperienza ventennale

ognuno di questi siti stato redatto un progetto a livello preliminare, atto a


consentire uno studio di fattibilit economica, esplicato mediante unanalisi
costi e ricavi con valori parametrizzati, e quindi poi un Piano Economico
Finanziario.
La SGR ha selezionato, ad oggi, 8 di questi progetti, con i quali conta di
raggiungere il primo obiettivo del fondo: 330 alloggi sociali nei primi 3 anni
dal collocamento, accanto ai quali si prevedono porzioni di immobili a destinazione diversa, generalmente spazi commerciali e di servizio.
Nella tabella seguente si riportano gli interventi, ognuno dei quali identificato da un numero e la propria collocazione sul territorio comunale32:

nella promozione di programmi edilizi in particolare a supporto di coope-

N.

Intervento

Comune

Prov.

rative di abitanti. Inoltre dispone le competenze necessarie per lo sviluppo

Via Vittorio Veneto

Maniago

PN

12

3,60%

di operazioni immobiliari a fondo sociale anche complesse, nonch nella

San Rocco

Maniago

PN

13

4,00%

Via Grigoletti

Pordenone

PN

25

7,60%

3.3.3. Ispredil

Borgo Magretti

Remanzacco

UD

30

9,10%

Ispredil unistituzione partecipata dallAssociazione Nazionale Costruttori

Casa Mazzoli

Monfalcone

GO

12

3,60%

Edili, opera come strumento nella promozione di programmi di intervento

Salvo dAcquisto

Monfalcone

GO

55

16,70%

e ricerca, sia in iniziative di edilizia privata che pubblica. Garantisce una

ACLI Via Frausin

Muggia

TS

12

3,60%

buona capillarit sul territorio, e offre, in particolare, servizi di consulenza

La Maddalena

Trieste

TS

170

51,70%

329

100,00%

gestione delle stesse.

per promozione, strutturazione, gestione e controllo di programmi edilizi


complessi. Spinta anche dal Fondo Investimenti per lAbitare, si attivata
nellambito dellEdilizia Residenziale Sociale.

Totale

Unit

32 Informazioni e dati raccolti in occasione di un intervista allIng. Piero Petrucco, consigliere del
Consorzio Housing Sociale FVG, Basiliano (UD), 26 aprile 2013

Contesti di riferimento

53

Localizzazione interventi
sul territorio della
Regione Friuli Venezia Giulia

elaborazione su dati Finint Sgr

3
6 5

8
7

3.4.1. Localizzazione interventi

Nella seconda fase invece, la quale ovviamente comprende implicitamente

Gli interventi selezionati risultano ben distribuiti sul territorio regionale, per

anche la Fase 1, ci si prefigge di raggiungere lobiettivo finale dei 330 allog-

soddisfare il fabbisogno abitativo diversificato sulle quattro provincie del

gi, come riepilogato nella seguente tabella:

Friuli Venezia Giulia, come dimostrato nella seguente tabella riepilogativa:


Suddivisione territoriale

Unit

N.

Intervento

Comune

Prov.

Unit

Via Vittorio Veneto

Maniago

PN

12

3,60%

Provincia di Pordenone

50

15,20%

San Rocco

Maniago

PN

13

4,00%

Provincia di Udine

30

9,12%

Via Grigoletti

Pordenone

PN

25

7,60%

Provincia di Gorizia

67

20,36%

Borgo Magretti

Remanzacco

UD

30

9,10%

Provincia di Trieste

182

55,32%

Casa Mazzoli

Monfalcone

GO

12

3,60%

Totale

329

100,00%

Salvo dAcquisto

Monfalcone

GO

55

16,70%

ACLI Via Frausin

Muggia

TS

12

3,60%

La Maddalena

Trieste

TS

170

51,70%

329

100,00%

3.4.2. Fasi di intervento


La realizzazione degli interventi appena identificata, e la corrispettiva raccolta di capitali del fondo di investimento, suddivisa in due fasi distinte,
denominate Fase 1 e Fase 2 dalla Societ di Gestione del Risparmio.
La prima fase si prefigge di partire con la definizione di quattro degli otto
interventi identificati, con lobiettivo di raggiungere le 80 unit abitative,
come riepilogato nella seguente tabella:

3.4.3. Schede interventi


Si riportano di seguito delle schede sintetiche degli interventi sopra elencati, indicando per ognuno la posizione rispetto allabitato, note particolari
riguardanti eventuali contributi regionali e tipologia di intervento edilizio ed,
infine, la suddivisione tra residenziale, commerciale e servizi, ponendo parti-

N.

Intervento

Comune

Prov.

Via Vittorio Veneto

Maniago

PN

12

15,00%

San Rocco

Maniago

PN

13

16,30%

Via Grigoletti

Pordenone

PN

25

31,30%

Borgo Magretti

Remanzacco

UD

30

37,50%

80

100,00%

Totale

Totale

Unit

colare attenzione alle modalit di locazione e vendita33.

33 Informazioni e dati raccolti in occasione di un intervista a Vittorino Boem, presidente del


Consorzio Housing Sociale FVG, Basiliano (UD), 7 maggio 2013

54

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

1.

2.

Via Vittorio Veneto


Maniagio

Via San Rocco


Maniago

1
2

Localizzazione:

Localizzazione:

Zona Nord Occidentale a 1,5 km dal centro.

Area centrale di Maniago


Note:

Note:

-- Immobile in corso di ristrutturazione.

-- Contributo regionale a fondo perduto;

Ipotesi commercializzazione:

-- Immobile sviluppato in via esterna dal fondo;

-- Cessione 20% superficie residenziale a prezzo convenzionato;

-- Il fondo partecipa con concept comunit e supporto affitti.

-- Locazione 8 anni 40% superficie residenziale, cessione in 3 anni a

Ipotesi commercializzazione:

partire dal sesto anno di locazione;

-- Locazione 25 anni a canone calmierato totalit della superficie;

-- Locazione 15 anni 40% superficie residenziale, cessione in due anni

-- Cessione in un anno a prezzo convenzionato.

a partire dal 2030.

Tipologia

Tipologia

Unit

Locazione 25 anni

12

Totale

12

Unit

Comm. affitto 6+6

Locazione 8 anni

Locazione 15 anni

Vendita convenz.

Totale

13

Contesti di riferimento

55

3.

4.

Viale Grigoletti
Pordenone (PN)

Borgo Magretti
Remanzacco (UD)

4
3

Localizzazione:

Localizzazione:

Nel quartiere Nord in contesto residenziale.

Zona centrale di Remanzacco.


Note:

Note:
-- Previsti alloggi per anziani, oltre allo sviluppo residenziale di Housing
Sociale;

-- Lintervento beneficia di contributi regionali a fondo perduto:


-- Limmobile viene sviluppato in via esterna rispetto al Fondo, il quale
paga le caparre;

-- Limmobile viene acquisito e ristrutturato.

-- Il Fondo investe per concept della comunit sociale.

Ipotesi commercializzazione:

Ipotesi commercializzazione:

-- La cessione del 20% della superficie residenziale;


-- Locazione a canone calmierato del 40% della superficie residenziale per una durata di 8 anni, cessione in 3 anni a partire dal 6 anno
di locazione;
-- Locazione a canone calmierato del 40% della superficie residenziale per una durata di 15 anni, cessione in 2 anni.

-- Locazione a canone calmierato del 33% della superficie residenziale per una durata di 10 anni, cessione in un anno a partire dallanno
successivo il termine del periodo di locazione;
-- Locazione a canone calmierato del 67% della superficie residenziale per una durata di 25 anni, cessione in un anno nel 2040.

-- /mq (*).

Tipologia
Locazione 15 anni

Tipologia

Locazione 8 anni

Affitto 10 anni

10

Vendita convenz.

Affitto 25 anni

20

Alloggi per anziani

Totale

30

Totale

56

Unit

25

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Unit

5.

6.

Casa Mazzoli
Monfalcone (GO)

Piazzale Salvo DAcquisto


Monfalcone (GO)

Localizzazione:

Localizzazione:

Zona centrale.

Monfalcone.

Note:

Note:

-- Si registra una forte tensione abitativa dovuta ad una forte immigrazione interna nazionale e straniera per motivi professionali (area
cantieristica).

-- Nel biennio 2014-2015 vengono edificati 30 appartamenti.


Ipotesi commercializzazione:
-- La cessione del 9% della superficie residenziale;

Ipotesi commercializzazione:
-- Locazione a canone calmierato del 60% della superficie residenziale per una durata di 8 anni, cessione in 3 anni a partire dal 6 anno
di locazione;
-- Locazione a canone calmierato del 40% della superficie residenziale per una durata di 15 anni, cessione in 2 anni a partire dal 2031.

-- Locazione a canone calmierato del 38% superficie residenziale


edificata per una durata di 15 anni, cessione in 2 anni;
-- La cessione del 11% della superficie residenziale;
-- Locazione a canone calmierato del 21% della superficie residenziale per una durata di 8 anni, cessione in 3 anni;
-- Locazione a canone calmierato del 21% della superficie residenziale per una durata di 10 anni, cessione in 2 anni.

Tipologia
Tipologia

Unit

Unit

Vendita convenz.

11

Affitto 8 anni

Affitto 8 anni

11

Affitto 15 anni

Affitto 10 anni

11

13

Affitto 15 anni

22

Totale

55

Totale

Contesti di riferimento

57

7.

8.

Via Frausin
Muggia (TS)

La Maddalena
Trieste (TS)

7
8

Localizzazione:

Localizzazione:

Centrale.

Zona Nord Orientale di Trieste, nelle vicinanze del centro (circa 1 km).

Note:

Note:

-- Localit con tensione abitativa.

-- Trattasi di porzione di intervento di riqualificazione pi ampio che


include la realizzazione di un centro commerciale e di edilizia libera.

Ipotesi commercializzazione:

Il progetto prevede lo sviluppo di c. 170 immobili a destinazione

-- Cessione del 20% della superficie residenziale;


-- Locazione a canone calmierato del 40% della superficie residenziale per una durata di 8 anni, cessione in 3 anni a partire dal 6 anno
di locazione;
-- Locazione a canone calmierato del 40% della superficie residenziale per una durata di 15 anni, cessione in 2 anni;
-- Locazione a canone calmierato del 100% della superficie a destinazione commerciale per una durata di 12 anni, cessione in 2 anni;

residenziale con prezzi di vendita e locazione calmierati;


-- Il fondo sviluppa gli immobili in due tranches, nel 2014 e 2015
investendo.
Ipotesi commercializzazione:
-- La cessione del 20% della superficie residenziali;
-- Locazione a canone calmierato del 40% della superficie residenziale per una durata di 8 anni, cessione in 3 anni a partire.
-- Locazione a canone calmierato del 40% della superficie residenziale per una durata di 15 anni, cessione in 2 anni.

Tipologia
Vendita convenz.

Affitto 8 anni

Affitto 15 anni

Commerciale affitto

Totale

58

Unit

12

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Tipologia

Unit

Vendita convenz.

34

Affitto 8 anni

68

Affitto 15 anni

68

Totale

170

4. Caso studio

Evoluzione superficie urbanizzata Provincia di Pordenone dal 1950 al 2000


Elaborazione Provincia di Pordenone su dati del Progetto Moland 2000

1950

1970

1980

2000

Il territorio di riferimento per il progetto dellintervento di Edilizia Residenziale

4.1. Contesto demografico

Sociale di questa tesi il Comune di Pordenone, capoluogo dellomonima

Lanalisi delle dinamiche insediative di lungo periodo in un territorio rappre-

provincia della Regione Friuli Venezia Giulia.

senta un elemento strategico necessario alla delineazione di politiche urbani-

Si vanno a delineare le dinamiche insediative e la situazione del mercato


immobiliare relativamente alla citt di Pordenone, ampliando la visione alle
non secondarie dinamiche provinciali. Si svolge innanzi tutto unanalisi sulle
dinamiche storiche per poi delineare quelle che, secondo gli studi riportati
nei Quaderni redatti dalla Provincia di Pordenone34, ci si aspetta siano le
dinamiche future. Questa analisi volta a rafforzare le motivazioni di un
intervento di Edilizia Residenziale Sociale nella citt di Pordenone, che a
prima vista potrebbe sembrare superfluo.

stiche e residenziali; questa analisi, incrociata con lo studio del mercato


immobiliare, consente di definire la preferenza da parte della popolazione di
determinati territori e zone rispetto ad altre, ed esprime anche la capacit di
risposta del mercato immobiliare.
4.1.1. Dinamiche insediative
Si estende lanalisi alla totalit della Provincia di Pordenone, che, dal secondo dopo guerra alla fine del secolo, ha vissuto un consistente sviluppo
della superficie urbanizzata. In particolare dal 1990 al 2006 si passati
dal 5,90% di aree urbanizzate al 7,04%. Per dare un metro di misura, nel

34 Quaderno 01 - Le politiche abitative in Provincia di Pordenone - Analisi, strumenti e strategie


per il nuovo osservatorio provinciale in I quaderni dellosservatorio a cura della Provincia di
Pordenone - Assessorato alla Pianificazione Territoriale e alle Politiche Abitative

2006 solamente il 5,95% della superficie della Provincia di Udine risultava urbanizzata. possibile trovare motivazione di questo elevato indice di

Contesti di riferimento

59

Trend di crescita della popolazione nella Provincia di Pordenone

Popolazione per fasce det in Provincia di Pordenone


Elaborazione Provincia di Pordenone su dati ISTAT

450

migliaia

migliaia

Elaborazione Provincia di Pordenone su dati ISTAT

400

35

350

30

300

25

250

20

200

15

150

10

100

50

0
1871

0
1891

1911

1931

1951

1971

1991

2010

25

Popolazione 2009

50
Popolazione 2020

100

75

Popolazione 2030

urbanizzazione nella tipologia insediativa principale della provincia, ovvero

imprese attive. Seppur in un contesto di crisi economica, il tessuto produt-

diffusa e a bassa densit.

tivo della provincia ha mostrato negli ultimi anni una capacit di reazione

Da sottolineare come la dinamica di crescita recente sia stata eterogenea

maggiore rispetto al resto del territorio regionale.

allinterno della provincia, in particolare, si rileva che, nellimmediato secon-

Esaminando landamento del livello delloccupazione tra il 2007 ed il 2011,

do dopoguerra, vi stata una tendenza ad una migrazione della popolazio-

si rileva che la Provincia di Pordenone ha presentato, in controtendenza con

ne dalla campagna alla citt. Successivamente agli anni 70 invece il trend

le altre realt regionali, un incremento da 136,2 a 139,9 mila unit attive,

si inverte: i comuni limitrofi diventano maggiormente attrattivi rispetto alla

pari ad un +2,7%.

citt, fenomeno che permane attualmente. In questottica, il trend di crescita della citt di Pordenone rimane comunque positivo rispetto ai comuni
limitrofi, e soprattutto caratterizzato da una diversificazione della popolazione rispetto al passato.
Difatti, se da un certo lato si assiste ad una progressiva tendenza alla
riduzione del numero di componenti per famiglia, con laumento di domanda di abitazione per nuclei monofamiliari e di conseguenza laumento del
numero di famiglie, parallelamente si presentano ulteriori due fenomeni. Il
primo il progressivo invecchiamento della popolazione, mentre il secondo
laumento progressivo della componente straniera. Si prevede che tali
tendenze possano continuare ed, anzi, rafforzare nel prossimo futuro.
I fattori appena analizzati fanno capire come, seppur a fronte di una crescita
non troppo elevata, la domanda abitativa deve scontare una discontinuit
rispetto al passato, e quindi allofferta presente.
4.1.2. Contesto economico
La Provincia di Pordenone fa parte delle 15 provincie italiane con pi alto
tasso di industrializzazione, infatti collocata in una zona ricca di distretti
industriali, considerata anche la vicinanza alla regione del Veneto.
In Provincia di Pordenone si contano oltre 112 mila addetti e quasi 26 mila

60

40

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Il risultato appena descritto, da attribuirsi principalmente alla componente


femminile, che in termini occupazionali, sempre nel periodo di riferimento
tra il 2007 ed il 2011, presenta un incremento pari a circa 4.000 unit,
assimilabile ad un +7,6%. Al contrario il comparto occupazionale maschile
presenta una lieve flessione.
La crisi economica ha colpito maggiormente il comparto manifatturiero,
ossia i settori che generalmente sono contraddistinti da una pi alta densit
di lavoro maschile. Al contrario la presenza femminile nel settore terziario,
meno colpito dalla crisi, ben pi bilanciata a quella maschile.
Da un punto di vista dei settori produttivi, negli ultimi anni si osservato un
calo del numero delle aziende agricole, in linea con la tendenza generale del
settore primario. Al contrario si osserva un certo trend di crescita del settore
terziario, in particolare per quel che riguarda i servizi di ristorazione, le attivit professionali, scientifiche, tecniche e nei servizi per la persona. Come gi
detto, in controtendenza rispetto alle dinamiche provinciali e regionali, si
osservato un moderato incremento delle imprese nel comparto industriale,
principalmente nelle attivit di riparazione, manutenzione, installazione di
macchinari ed apparecchiature.

Eccesso di offerta

Et patrimonio abitativo
Comune di Pordenone
Ante 1945 - 1970
1971 - 2001
0%

20%

40%

60%

Offerta soddisfatta
Eccesso di offerta

80%

100%

Offerta in eccesso nel


mercato immobiliare

2001 - 2009

Elaborazione Provincia di
Pordenone su dati ISTAT

elaborazione Provincia di
Pordenone su dati ISTATI

Complessivamente, si rileva che il numero delle imprese attive nellambito

4.2. Contesto abitativo

distrettuale di Pordenone aumentato di circa 100 unit, il che corrisponde

Recentemente il Comune di Pordenone assiste ad un crescente rientro dei

ad un +1,4%, ed il saldo tra le iscrizioni nel registro delle imprese e le cessa-

residenti dalle aree periferiche alle aree centrali, in controtendenza al trend

zioni passato da un valore negativo registrato nel 2009, a valori positivi

storico precedente.
In20%
risposta 40%
a tale domanda,
esiste
unofferta
inadegua0%
60%
80%
100%

nei due anni seguenti.


Relativamente al mercato del lavoro, nel biennio 2009 2011, si registra
una moderata ripresa nei movimenti di assunzione, pari ad un +9,5%,
decisamente superiore al dato regionale che si ferma al+4,2%. Al contempo si segnala un +4,6% rispettivamente al numero di cessazioni di rapporti
di lavoro, che va a compensarsi con un saldo positivo rispettivamente alle
assunzioni.
Per quel che riguarda le forme contrattuali, anche nellambito distrettuale
del pordenonese si riscontrano tendenze in linea con il territorio nazionale,
ovvero una marcata diminuzione del tempo indeterminato ed una crescita
del numero di contratti a termine o con forme cos dette atipiche, quali il
lavoro interinale ed il lavoro parasubordinato.
In ultima analisi si pu affermare che, a fronte delle difficolt economiche attuali, le imprese reagiscono preferendo contratti di breve durata e
maggiormente flessibili, che implicano costi inferiori nella gestione e richiedono minori garanzie verso i lavoratori.
Spostando lattenzione sui redditi, si rileva che il Comune di Pordenone
presenta il reddito pro capite medio pi elevato rispetto ai dati registrati a
livello provinciale. Il valore registrato pari a 15.823,00, che pur essendo
il pi elevato in termini relativi, non pu certo esser ritenuto alto in termini assoluti. Si pu quindi ritenere che, pur rimanendo tra le provincie pi
ricche, Pordenone non riesca, ad accrescere la ricchezza pro capite.

ta sia nellesistente che nelle nuove realizzazioni.


Offerta soddisfatta

Eccesso
di offerta
4.2.1. Patrimonio
edilizio

Come detto la tipologia insediativa del territorio di Pordenone diffusa


ed a bassa densit, ma presenta anche unaltra caratteristica, da porre in
discussione assieme alle dinamiche insediative appena discusse. Difatti il
patrimonio edilizio esistente, considerata lelevata crescita nellimmediato
secondo dopoguerra, presenta un elevato grado di vetust.
In particolare si evidenziano elevati livelli di obsolescenza tipologica e
costruttiva. Il dato riportato nel Quaderno redatto dalla Provincia di Pordenone evidenzia come, nella provincia, il 65% delle abitazioni abbia pi di 30
anni, dato ancora pi rilevante nel territorio urbano di Pordenone, dove tale
percentuale arriva al 71%.
4.2.2. Rapporto domanda e offerta
Il rapporto tra la domanda e lofferta di abitazioni nel pordenonese va
analizzato con particolare attenzione in tutti i suoi aspetti. Innanzi tutto si
sottolinea il fatto importante di ragionare per numero di famiglie e relative
abitazioni, con la regola semplice che ad una famiglia corrisponda unabitazione. Allo stesso modo risulta importante monitorare non tanto la dinamica
di crescita demografica pura, ma piuttosto la dinamica che caratterizza la
crescita delle famiglie. Il confronto di tale dato con la crescita del numero di
abitazioni pu fornire una prima indicazione sullo stato di salute del mercato
immobiliare.

Contesti di riferimento

61

Valori di mercato immobili


Comune di Pordenone e
zone limitrofe
Elaborazione Provincia
di Pordenone su dati
Osservatorio Immobiliare
Roveredo in Piano

San Quirino

Cordenons

Zoppola

Fontanafredda

Pordenone
Porcia
Fiume Veneto

Brugnera

/mq
< 1000

Prata di Pordenone

Azzano Decimo

Pasiano di Pordenone

1000 > 1100


1100 > 1200
1200 > 1300
1300 > 1400
1400 > 1500
> 1500

Analizzando le dinamiche sopra citate, mediante tale strategia si evince


subito, come riportato nel Quaderno redatto dalla Provincia di Pordenone,
che nellultimo decennio stato realizzato un numero di abitazioni in eccesso rispetto allesigenza della domanda. Questo fenomeno ha portato ad un
aumento delle abitazioni non utilizzate e non occupate. Numericamente,
nel solo comune di Pordenone, la quota di abitazioni inutilizzate pari a 700
unit, quota che va sommata alle abitazioni non occupate.
Contestualmente a questo fenomeno, si registra una tendenza in antitesi
sul numero di sfratti, che dal 2004 al 2010 sono aumentati del 103%, e
risultano attualmente in crescita.
I due fenomeni appena trattati descrivono un crescente disagio abitativo
nella provincia di Pordenone, dove lelevata domanda non supportata
dalla seppur elevata offerta, in quanto le politiche di sviluppo di questa non
sono adeguate e scontano comportamenti speculativi.
4.2.3. Analisi del mercato immobiliare 35
Pordenone si presenta come un comune relativamente importante dal
punto di vista immobiliare nella provincia omonima: il 27% degli annunci
immobiliari della provincia risultano relativi alla Comune di Pordenone.

Il prezzo medio degli appartamenti in vendita, pari a 1.500 /mq, di circa


il 16% inferiore alla quotazione media regionale, pari a 1.800 /mq, ed del
1% superiore alla quotazione media provinciale, pari a 1.450 /mq.
Negli ultimi 6 mesi il prezzo medio a metro quadro, dedotto dagli annunci
di compravendita di appartamenti a Pordenone risulta in diminuzione del
-3,68%. La tipologia che registra il maggior apprezzamento percentuale
rappresentata da alloggi di piccole dimensioni, i cosiddetti monolocali: le
quotazioni relative evidenziano un incremento di circa il 10%.
Secondo il Borsino FIMAA 2012 il costo di affitto per appartamenti non
arredati con cantina in zona centrale pari a:
-- Nuovo: da 500,00 a 700,00;
-- Usato: da 400,00 a 600,00.
Il Borsino FIAIP 2012 segnala dei prezzi per le locazioni in zona semicentrale
pari a:
-- Arredato: da 5,00/mq a 6,00/mq;
-- Non arredato: da 4,00/mq a 5,00/mq.

LOsservatorio Immobiliare, aggiornato a marzo 2013, rileva un complessi-

4.2.4. Fabbisogno abitativo

vo di 2.130 annunci immobiliari, di cui 1.691 in vendita e 439 in affitto, con

Nel 2011 il comune di Pordenone ha ricevuto 620 richieste di contributo

35 Informazioni e dati raccolti in occasione di un intervista a Vittorino Boem, presidente del


Consorzio Housing Sociale FVG, Basiliano (UD), 7 maggio 2013

62

un indice complessivo di 41 annunci per mille abitanti.

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

relativamente al Fondo Nazionale per il sostegno allaccesso alle abitazioni

in locazione36, in crescita rispetto al 2010, quando le domande erano 545,

La Cooperativa Abitamondo gestisce nel Comune di Pordenone due strut-

ed al 2004, quando le domande erano 247. Si registra quindi, negli ultimi 8

ture dedicate allaccoglienza temporanea:

anni una crescita di richieste per il sostegno allaffitto pari al 251%. Oltretutto, in linea con la tendenza descritta in precedenza, nel 2011 il 19,5% delle
richieste proveniva da persone sole.
Parallelamente si assistito a una diminuzione dei fondi a disposizione: la
richiesta inevasa passata dal 55,49% del 2009 al 73,64% del 2011.
Per quanto riguarda lincidenza di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica
resi disponibili dallAter, pari a circa il 2,5% a livello provinciale.
Il comune con maggior numero di domande di alloggio Ater in provincia
Pordenone stesso. Nel 2012 stato emanato un nuovo bando per il quale
lAter stima di ricevere circa 1.700 nuove domande, richiesta che presumibilmente non potr essere soddisfatta, considerato il comparto di alloggi
esistente e lassenza di nuove realizzazioni.
4.2.5. Risorse abitative sul territorio 37
Negli ultimi anni si assistito a una progressiva dismissione di alloggi
comunali dedicati allemergenza abitativa, mentre risultano attualmente in
uso solo pochi alloggi per anziani.
36 Art. 11, Legge 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli
immobili adibiti ad uso abitativo
37 Informazioni e dati raccolti in occasione di un intervista a Vittorino Boem, presidente del
Consorzio Housing Sociale FVG, Basiliano (UD), 7 maggio 2013

-- Casa del lavoratore San Giuseppe: albergo sociale per lospitalit


temporanea di utenza maschile in situazione di disagio abitativo, che
offre 24 posti letto, servizio di colazione, mensa serale e lavanderia;
-- Porta Naonis: dedicata a utenti singoli e famiglie in condizione di
disagio sociale ed abitativo, esclusivamente extracomunitari, che mette
a disposizione due appartamenti autonomi per laccoglienza temporanea, per un totale di otto posti letto a disposizione.
Sul territorio risultano presenti poche altre strutture atte ad offrire servizi di
accoglienza per persone in situazione di disagio abitativo:
-- Casa Madonna Pellegrina: di prorpiet della Diocesi di Concordia Pordenone, che dedica alcuni posti allaccoglienza;
-- Albergo Hotel Residence: struttura privata convenzionata, disponibile
allaccoglienza di persone segnalate dai servizi sociali o dalla Caritas;
-- Cooperativa Sociale Oasi di Cordenons: nellomonimo comune
limitrofo a Pordenone, che ospita ex detenuti ed ex tossicodipendenti.
Ad eccezione di alcune altre strutture presenti sul territorio limitrofo al
comune e delle strutture per laccoglienza temporanea citate, si rileva in
una carenza di soluzioni abitative di sostegno a famiglie affette da disagio
socio - economico.

Contesti di riferimento

63

Pordenone
Via Grazia Deledda

Inquadramento comune di Pordenone

Inquadramento lotto di intervento

4.3. Intervento di ERS a Pordenone

4.3.2. Programma esplorazione

Dalle considerazioni appena esposte, risulta motivata la scelta di realizzare

Il Consorzio Housing Sociale FVG ha redatto un programma di esplorazio-

dei progetti di Edilizia Residenziale Sociale a Pordenone, in particolare per

ne dei siti di intervento a livello regionale, riportando superfici e volumetrie

i seguenti fattori:

edificabili, contestualmente al numero di alloggi previsti. Per il lotto in esame

fonte immagine: Google Maps

-- Offerta non adeguata alla domanda;

fonte immagine: Google Maps

i parametri risultano essere i seguenti:

-- Trend di crescita della popolazione positivo;

Programma esplorazione siti:

-- Offerta di alloggi ERP non sufficiente a soddisfare il fabbisogno.

Comune

Pordenone

Infatti tra gli interventi gi in fase avanzata di realizzazione in regione Friuli

Provincia

PN

Venezia Giulia, si ritrova quello dellex Caserma Grigoletti, situato proprio a

Proprietario

Pordenone. Oltre a questo il Consorzio Housing Sociale FVG ha previsto pi


di un lotto di intervento nel comune di Pordenone, tra questi si scelto di
sviluppare quello situato nelle vicinanze di Via Grazia Deledda, identificato
dal Consorzio con il nominativo Pordenone 3.
4.3.1. Inquadramento territoriale
Il lotto di intervento sito nellimmediata periferia del comune di Pordenone,
capoluogo dellomonima provincia della Regione Friuli Venezia Giulia.
In particolare il lotto si trova nelle vicinanze di Via Grazia Deledda, nelle
vicinanze della zona della Fiera di Pordenone. La zona risulta ben servita
per quel che riguarda i trasporti, in particolare in relazione alluscita dellAutostrada A28 Pordenone Conegliano. Pur trattandosi di una zona periferica, il centro storico del capoluogo si trova a pochi chilometri di distanza.

64

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Superficie lotto
Superficie coperta esistente
Indice territoriale
Volume utile massimo
Numero alloggi previsto
Prezzo di mercato

Pordenone 3

Comune di Pordenone
16.600,00

mq

0,00

mq

1,5
24.900,00

mc

83
1.800,00

/mq

4.3.3. Scheda intervento


Lintervento previsto un complesso edilizio di nuova realizzazione per una
superficie totale di 10.340 mq, distribuita su quattro piano fuori terra e un
piano interrato.

A/A - Attrezzature per lassistenza e la sanit



Attrezzature per lassistenza agli anziani

Estratto cartografia PRGC


comune di Pordenone

Estratto Carta Tecnica Regionale


con identificazione del lotto di intervento

Per la destinazione residenziale prevista una superficie di 6.340 mq con


60 alloggi distribuiti in:
-- 17 alloggi da 2 abitanti con superficie di 55 mq cadauno;
-- 10 alloggi da 3 abitanti con superficie di 68 mq cadauno;
-- 13 alloggi da 4 abitanti con superficie di 74 mq cadauno;
-- 13 alloggi da 5 abitanti con superficie di 74 mq cadauno;
-- 7 alloggi da 6 abitanti con superficie di 94 mq caduno.
inoltre previsto un complesso residenziale per anziani collocato al piano
terra per una superficie complessiva di 465 mq per 12 persone, spazi ad
uso comune dei residenti con una superficie di 165 mq e spazi commerciali
con una superficie di 290 mq.
I parcheggi stanziali collocati nellinterrato delledificio coprono una superficie di 2.980 mq per un totale di 64 posti auto, mentre i parcheggi di relazione e a servizio delle attivit commerciali collocati nelle adiacenze della viabilit esterna totalizzano una superficie di 775 mq e contano 62 posti auto.

Foto dello stato attuale del lotto di intervento


fonte: Google Street View

Larea restante destinata a verde pubblico attrezzato per un totale di


3.360 mq e non attrezzato per i rimanenti 6.440 mq38.

38 Informazioni e materiali raccolti in occasione di un intervista allArch. Massimo Fadel, collaboratore in uno studio di progettazione facente parte del Consorzio Housing Sociale FVG,
Pordenone, 25 marzo 2013

Contesti di riferimento

65

IV. Proposta operativa


Progettazione urbanistica 66
1.1. Caratteristiche dellarea 66
1.2. Parametri urbanistici 66
1.3. Opere di urbanizzazione 67
2. Progettazione architettonica 70
2.1. Disposizione planimetrica edifici  70
2.2. Tipologia edilizia 72
3. Descrizione dellintervento 77
3.1. Corpo A - B - C: residenziale 84
3.2. Corpo C: commerciale e servizi 98
3.3. Corpo D: edificio per la comunit 100
3.4. Corpo E: residenziale per anziani 102
3.5. Piano interrato 109
4. Sistema tecnologico 110
4.1. Subsistema strutture verticali ed orizzontali 110
4.2. Subsistema fondazioni ed isolamento sismico 116
4.3. Subsistema chiusura superiore e sistema verde estensivo  122
4.4. Impianto di produzione di energia 127
4.5. Certificazione energetica 128
5. Piano economico finanziario 130
5.1. Analisi preliminare 130
5.2. Valutazione dei ricavi 136
5.3.Compensazioni 141
5.4. Costruzione flusso di cassa 143
5.5. Confronto tra soluzione Consorzio e SGR 149

1. Progettazione urbanistica

Risultando il lotto in esame non edificato, innanzitutto necessario procede-

Considerato il fatto che uniniziativa di Edilizia Residenziale Sociale ricopre

re con una progettazione urbanistica dellarea, che deve rifarsi ai parametri

comunque un certo interesse per la comunit, e tenuto conto che, da

contenuti nella normativa vigente a livello comunale, contenuta nel Piano

accordi esistenti con lente comunale, si prevede la realizzazione di un certo

Regolatore Generale Comunale (PRGC).

numero di alloggi destinati a persone anziane, si ipotizza una variante al


Piano Regolatore Generale Comunale.

1.1. Caratteristiche dellarea


Larea presenta una superficie di 16.600 metri quadrati, interamente
assegnati alla destinazione duso relativa alla Zona omogenea A/A: Attrezzature per lassistenza agli anziani (cos come riportato nel Piano Regolatore Generale Comunale). Nellambito delliniziativa di Edilizia Residenziale

residenziale di completamento, ed in particolare nella Zona omogenea


B1.5, la quale gi prevista per lotti edificati nelle vicinanze dellintervento
in esame.

Sociale si prevede che tale vincolo decada, e che quindi il lotto diventi, a

Applicando ,quindi, i vincoli previsti per tale zona, si ottengono i seguenti

tutti gli effetti, un lotto edificabile, secondo i parametri che verranno ipotiz-

parametri urbanistici:

zati nel paragrafo seguente.


Attualmente il lotto di propriet dellente comunale, di conseguenza, al
momento della redazione del Piano Economico Finanziario, si ipotizzer

Zona B1.5

Volume non residenziale

che essa sia oggetto di compensazione. Si rimanda al relativo capitolo per

Indice fondiario

la trattazione completa di tale operazione.

Distanza confini
Parcheggi stanziali

1.2. Parametri urbanistici

20
If

1,5
5
0,1

m
mq/mc

Come gi detto, ora come ora,il lotto non si presta ad interventi di edilizia,

I parametri appena riportati sono stati utilizzati come vincoli ai fini della

ma bens risulta assegnata alla ben specifica destinazione duso di Attrez-

progettazione. Trattandosi comunque di un intervento frutto di accordi con

zature per lassistenza agli anziani. I parametri edilizi da piano regolatore

lente pubblico, si ritenuto partire da valutazioni e dai progetti di massima

risultano abbastanza generici, come riportato nella seguente tabella:

realizzati dal Consorzio Housing Sociale FVG.


Questo progetto prevede uno sfruttamento del lotto non a fini speculativi,

Zona A/A
indice utilizzazione fondiaria
parcheggi/superficie utile

68

Si considerato di far ricadere il lotto nelle Zone omogenee B, ovvero

Uf

0,6

mq/mq

di conseguenza si ottenuto uno sfruttamento molto minore rispetto al

mq/mq

massimo raggiungibile rispettando i vincoli imposti per unarea edificabile

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

con queste caratteristiche.

Schema viabilit esistente:


a Nord - Ovest Via G. Via Deledda,
a Nord - Est la Strada Regionale SR251

Schema viabilit di progetto:


con tale conformazione si garantisce
continuit con la viabilit esterna al lotto

1.3. Opere di urbanizzazione

me allente locale, ovvero il Comune di Pordenone. La richiesta quella di

Il lotto risulta privo di ogni opera di urbanizzazione, di conseguenza

realizzare una strada a doppia corsia che colleghi Via Grazia Deledda e Via

necessario prevederne la realizzazione. Ai fini della trattazione si ritenu-

Ada Negri alla Strada Regionale SR251, denominata Via Nuova di Corva.

to opportuno concentrarsi sulle opere di urbanizzazione principali, ovvero


quelle che riguardano la viabilit e lo stazionamento dei veicoli, e la vita
comunitaria allaperto, ovvero spazi comuni e verde pubblico.
Si quindi tralasciato tutto ci che riguarda la fornitura delle utenze, ovvero
sistemi di recupero e smaltimento delle acque reflue, distribuzione dellacqua potabile, dellenergia elettrica e delle reti di comunicazione.
1.3.1. Viabilit
Per quel che concerne la viabilit allinterno del lotto, si ritenuto opportuno
attenersi al progetto accordato dal Consorzio Housing Sociale FVG assie-

Oltre alle richieste mosse dallente locale, ovviamente necessario garantire


anche una fruizione del lotto, delle residenze e dei servizi ad esse correlate,
oltre che definire una conformazione del lotto che permetta la realizzazione
di uno spazio comune a supporto delle attivit di integrazione sociale.
Successivamente alla definizione del percorso della viabilit interna, si sono
definiti gli aspetti dimensionali della stessa. Trattandosi di una strada a due
corsie, si optato per una carreggiata di sei metri di larghezza, quindi con
corsie di tre metri ciascuna. Inoltre per assicurare la sicurezza pedonale, si
ritenuto opportuno prevedere un marciapiede per ognuno dei due lati della
carreggiata, dimensionato secondo i vincoli di legge.

Proposta operativa

69

Disposizione dei posti auto


stanziali allinterno del lotto

1.3.2. Posti auto


Si rammenta che, per la progettazione dellintervento, si ipotizza di basarsi
sui vincoli previsti dalla Zona Omogena B1.5, scelta gi argomentata nel
paragrafo relativo ai parametri urbanistici.
Il PRGC in generale prevede, per le Zone omogenee B, il vincolo di 1 mq
dedicato al posto auto (sia esso autorimessa coperta o posto auto scoperto) ogni 10 mc di volume degli edifici. Si fa presente che, allinterno di tali
posti auto ricadono anche quelli di pertinenza diretta degli alloggi, che, in
ogni caso, devono essere presenti in numeri pari al numero di unit immobiliari da realizzare.
evidente che, prima di stabilire con rigore il numero di posti auto da realizzarsi, necessario raggiungere una certa definizione nel progetto. A livello
di progettazione preliminare, si sono previsti un certo numero di posti auto
in posizioni strategiche rispetto alla viabilit carrabile ed agli immobili. Si
poi verificato che il numero di posti previsto in questa fase iniziale rispettasse i vincoli sopra esposti. Si riepilogano nella seguente tabella i risultati
ottenuti da questa verifica:

70

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Dislocamento delle principali


aree destinate a verde
pubblico

Volume edificato
Superficie parcheggi da PRGC

23.324,93

mq

2.332,49

mq

Numero parcheggi da PRGC

197

Posti auto pertinenza alloggi

102

Posti auto di progetto

95

1.3.3. Spazi comuni e verde pubblico


Considerata la dimensione dellintervento e lafferenza sociale del progetto,
necessario prevedere degli spazi comuni, atti allaggregazione ed alla vita
sociale dei residenti.
Seguendo la filosofia dellHousing Sociale in base alla conformazione del
lotto e dello sviluppo della viabilit, si deciso di disporre gli edifici residenziali a forma di ferro di cavallo.
Operando in questo modo possibile ricavare una ampio spazio centrale,
al quale si deciso di destinare alla funzione di spazio pubblico comune,
ovvero un sorta di piazza di quartiere. Su tale piazza inoltre, a livello di

Disposizione edifici e spazi


vuoti allinterno del lotto

Rappresentazione ingressi
pedonali attraverso la sagoma
degli edifici da realizzare

progetto dellintervento, si prevede di affacciarvi i locali a destinazione

1.3.4. Accessi e percorsi interni

commerciale previsti e ledificio ad uso della comunit sociale.

Anche per quanto concerne accessi e percorsi interni si progettato

In questo spazio comune si optato per una forte presenza del verde, o
meglio, di elementi naturali. Infatti si prevede realizzazione di giardini ed
aiuole. Questi elementi sono inoltre disposti in modo da garantire anche un
certo filtro verso le abitazioni disposte ai piani inferiori.
Il rimanente spazio non urbanizzato stato anchesso completato con del
verde pubblico, pi o meno attrezzato. In particolare si ritenuto opportuno
prevedere unarea gioco per bambini, disposta in posizione centrale cos da
facilitarne il controllo da parte dei genitori.
Anche nella zona retrostante alledificio assegnato alla residenza per anziani
si previsto unarea verde a servizio degli occupanti della struttura.

tenendo in dovuta considerazione lobiettivo dellaggregazione sociale. Si


optato per la creazione di pi punti di accesso pedonale allo spazio comune
appena descritto, ottenuti mediante la creazione di aperture negli edifici
residenziali a livello del piano terra. In questo modo si garantisce una certa
apertura delledificato verso lesterno.
I percorsi pedonali interni seguono, di conseguenza, la conformazione degli
spazi comuni, consentendo agli utenti di raggiungere agevolmente qualsiasi
punto allinterno del lotto. Si posta attenzione anche allaccessibilit da
parte di persone con difficolt motoria, inserendo, a completamento di ogni
scala presente, una rampa con pendenza a norma di legge.
Tutto il lotto raggiungibile dai mezzi, siano essi di servizio, o per la gestione dellemergenza. Il percorso pedonale che collega larea destinata alla
residenza per anziani al resto dellintervento, infatti presenta una dimensione adeguata per la carrabilit, seppure come detto si ritiene opportuno
limitare tale possibilit a mezzi autorizzati.

Proposta operativa

71

2. Progettazione architettonica

Inviluppo area
edificabile a distanza
dei confini come da
vincoli di PRGC

Analogamente a quanto fatto per gli aspetti relativi agli spazi comuni ed

2.1. Disposizione planimetrica edifici

allarredo urbano, anche nella progettazione architettonica si posta parti-

A riguardo della disposizione planimetrica degli edifici, si proceduto,

colare attenzione alla finalit sociale di un progetto di Edilizia Residenziale

innanzitutto,con lapplicare i vincoli previsti dal PRGC in relazione a distan-

Sociale. Si sono inoltre tenute in adeguata considerazione i criteri di proget-

ze dai confini e dalle strade. Per la zona omogenea da cui si ereditano i

to esposti nel relativo capitolo, in particolare si fatta attenzione aullarreda-

parametri edilizi, si evince che, entrambi i vincoli appena citati, si attestano

bilit, allesposizione e alla sostenibilit energetica degli alloggi.

sui cinque metri, come riportato nella seguente tabella


Zona Omogenea B1.5

Distanze limite edificazione

Distanza dai confini

5,00

Distanza dalla carreggiata stradale

5,00

Applicando questi limiti alla planimetria contenente le opere di urbanizzazione descritte nel precedente capitolo, si ottiene immediatamente linviluppo
edificabile entro il quale dovranno trovare posto gli edifici da realizzare.

72

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Disposizione edifici e spazi


vuoti allinterno del lotto

Residenziale

Commerciale

Sociale

Assistenziale

Dislocazione destinazioni
duso nel lotto di progetto

Come gi fatto presente a riguardo della creazione di una piazzetta di

Si nota che una parte del lotto, ovvero quella a nord ovest, secondo il

quartiere, si ritenuto opportuno riportare la forma a ferro di cavallo,

ragionamento appena fatto e nellipotesi progettuale prevista dal Consorzio

caratterizzante il percorso stradale, anche sulla disposizione degli edifici da

Housing Sociale FVG, risulti priva di edifici. Considerata la relativa entit

progettare. In questo modo si ottiene una prima disposizione degli edifici

dellarea, si ipotizza di sfruttare tale terreno, a tutti gli effetti edificabile, per

da realizzare.

andare a realizzare la porzione di alloggi dedicata agli anziani. In questo


modo si garantisce una maggiore tranquillit a tale categoria di utenti, ben
diversa nel caso tali alloggi vengano dislocati nelle vicinanze della piazzetta
di quartiere, ma anche un collegamento con il resto dellintervento, considerate le distanze esigue e ben servite da percorsi pedonali.
Seguendo il ragionamento appena esposto, si deciso di posizionare i
locali a destinazione commerciale, per i quali si ipotizza sia una destinazione
nel settore della vendita che nei servizi alla ristorazione, nella zona opposta
alla residenza per gli anziani.

Proposta operativa

73

Organismo edilizio
mono familiare

Bassa densit
abitativa

Organismo edilizio
bi/tri familiare

Tipologia
a schiera

Tipologie
edilizie

Tipologia
in linea

Alta densit
abitativa

Tipologia
a torre

Tipologia
a ballatoio

74

Infine, per creare una certa apertura verso lesterno, si deciso di spezzare

2.2. Tipologia edilizia

la sagoma edificabile cos ottenuta in pi corpi separati, ottenendo cinque

La disposizione planimetrica delle sagome degli edifici appena trattata,

corpi distinti, per i quali si scelta una nomenclatura mediante lettere

porta ad una riflessione sulla tipologia edilizia da adottare nella progetta-

dellalfabeto, come riportato di seguito.

zione, che permetta di scieglier quella che meglio si addice agli spazi a

Nome

Destinazione

Corpo A

Residenziale

Corpo B

Residenziale

Corpo C

Commerciale/Residenziale

Corpo D

Spazio comune

Corpo E

Residenziale per anziani

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

disposizione ed a soddisfare le esigenze di progetto.


Si prenderanno in considerazione due tra le tre tipologie definite come ad
alta densit abitativa, ovvero la tipologia a ballatoio ed in linea, escludendo a priori la tipologia a torre, sicuramente non adatta allintervento.

Comunicazioni verticali/orizzontali

Comunicazioni verticali

Disposizione alloggiL

Disposizione alloggi

2L

nL

nL

2.2.1. Tipologia a ballatoio

2.2.2. Tipologia in linea

La conformazione stretta ed allungata e il limite massimo di edificazione in

La tipologia in linea si presenta anchessa adeguata per organismi edilizi

altezza che consente di realizzare a tutti gli effetti quattro piani fuori terra,

che si sviluppano su un lato planimetrico pi lungo dellaltro. In particolare,

porterebbe immediatamente a prendere in considerazione la tipologia edili-

tale tipologia risponde , generalmente, ad una ben determinata proporzione

zia cos detta a ballatoio. Tale tipologia edilizia trova un gran successo in

tra i due lati ortogonali, dove il lato pi lungo ha dimensioni raddoppiate

interventi di Social Housing nel resto dEuropa, in particolare nei paesi del

rispetto a quello corto.

Nord.

Sostanziale differenza rispetto alla tipologia a ballatoio lorganizzazione

Il punto a favore della tipologia a ballatoio quello di poter concentrare

del sistema di comunicazioni verticali, le quali, generalmente, trovano posto

le comunicazioni verticali in un singolo punto delledificio, e quindi servire

al centro delledificio, e vanno a servire immediatamente, senza ulteriori

mediante ballatoi, ovvero percorsi orizzontali comuni, i singoli alloggi allal-

spazi di comunicazione orizzontali a livello di piano, i singoli alloggi. Questa

tezza di piano. Questi percorsi comuni per rappresentano delle zone di

caratteristica rende la tipologia in linea meno flessibile rispetto alla tipolo-

edificio che riducono privacy e comodit dei residenti: costringono, infatti,

gia a ballatoio, seppure allo stesso momento, andando ad eliminare questi

lutente proprietario dellalloggio a percorrere tutto il ballatoio per raggiun-

spazi di comunicazione orizzontale, restituisce una certa privacy agli utenti.

gere la propria residenza dal sistema di comunicazione verticale. Per motivi


culturali, in Italia, dove ben radicata lidea di casa in quanto luogo privato
familiare, tale tipologia non riscuote il medesimo successo che in altri paesi
europei. Di conseguenza per i motivi appena riportati si ritiene opportuno
scartare questa filosofia progettuale.

Infine la tipologia in linea presenta di per s unulteriore caratteristica di


interesse per il progetto in fase di definizione, ovvero laggregabilit degli
edifici sul lato corto: permette di coprire le sagome edificabili senza aggiungere interruzioni nelledificato, cos da ottimizzare larea a disposizione.

Proposta operativa

75

Comunicazioni verticali
Disposizione alloggi

Aggregazione di
organismi edilizi di
tipologia in linea.

2.2.3. Tipologia adottata

Per ovviare tale problema si scelto di sfruttare lo spazio a disposizione

Per il progetto in questione si optato per una tipologia mista, che riuni-

in corrispondenza dei sistemi di comunicazione verticale per andare ad

sce caratteristiche proprie della tipologia in linea ed a ballatoio, andando

inserire un alloggio di esigue dimensioni, ottenendo, in questo modo, una

a sfruttare gli aspetti peculiari che pi si addicono allintervento di Edilizia

riduzione del numero di sistemi di comunicazione verticale necessari. Infatti

Residenziale Sociale oggetto di studio.

tale sistema va a servire non due ma tre alloggi per piano.

Si inizialmente ipotizzato di accostare pi edifici in linea, ottenendo quindi


unottimizzazione dellarea edificabile su ogni singolo corpo, ma allo stesso
tempo un numero fin troppo elevato di sistemi di comunicazione verticale.

76

Inserimento alloggio
centrale su aggregato di
organismi edilizi in linea.

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Comunicazioni verticali
Disposizione alloggi
Spazio comune

Inserimento ballatoio
centrale su sistema di
comunicazioni verticali.

Traslazione degli alloggi


centrali, cos da sfruttarne
lesposizione pi favorevole.

Agendo nel modo sopra descritto, ci si imbattuti in problematiche di

Infine, sia per ragioni di illuminazione e ventilazione degli alloggi, che per

spazio, relativo alle dimensioni dellalloggio posizionato in corrisponden-

motivi architettonici, si deciso di muovere (in termini di disposizione plani-

za del sistema di comunicazione verticale. Altra problematica, che verr

metrica) ledificio, andando a spostare in avanti gli alloggi posizionati in

meglio definita nel proseguo della trattazione, relativa alla tecnologia di

corrispondenza dei sistemi di comunicazione verticale.

isolamento sismico delledificio, ed alla conseguente necessit di posizionare il sistema di comunicazioni verticali al di fuori della sagoma delledificio
stesso. Per ovviare tali problematiche si deciso di trasformare lo spazio
esiguo di arrivo al piano del sistema di comunicazioni verticali in uno spazio
di maggiori dimensioni, rendendolo una sorta di ballatoio, seppur a servizio
di meno alloggi e con proporzioni pi consone ad un uso anche sociale.

Proposta operativa

77

Zona notte
Zona giorno

2.2.4. Fasce funzionali


La tipologia edilizia cos ottenuta, pu essere suddivisa in due fasce funzionali, che dovranno guidare la progettazione degli alloggi stessi: zona giorno
e zona notte.
Si porr particolare attenzione anche nella definizione del posizionamento
degli organismi edilizi, rispetto a tali fasce funzionali, in relazione allesposizione, ovvero al percorso del sole, con lobiettivo di sfruttare il pi possibile
lilluminazione naturale nella fascia dedicata alla zona giorno, sacrificandola
nella zona notte.

78

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

2.2.5. Disposizione degli edifici


Determinata la tipologia edilizia utilizzata, e fatte le opportune considerazioni appena trattate, stato possibile comporre, seppur approssimativamente, i corpi di organismi edilizi e disporli quindi sul lotto, tenendo conto
dellesposizione.

3. Descrizione dellintervento

Proposta operativa

79

Vista prospettica
degli spazi comuni
e del verde pubblico
attrezzato

80

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Planimetria generale
dellintervento,
in evidenza spazi comuni
e verde pubblico

10

Scala 1:1000

20

30

40

50
m

Proposta operativa

81

Vista prospettica
su spazio comune
e percorsi interni al lotto

82

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Planimetria generale
intervento, in evidenza il
piano tipo (primo, secondo
e terzo piano fuori terra)

10

Scala 1:1000

20

30

40

50
m

Proposta operativa

83

Vista prospettica
del Corpo A dalla
viabilit interna al lotto

84

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Planimetria generale
dellintervento, in evidenza
la nomenclatura utilizzata
per lidentificazione dei
corpi edificati

Nome

Destinazione

Corpo A

Residenziale

Corpo B

Residenziale

Corpo C

Commerciale/Residenziale

Corpo D

Edificio per la comunit

Corpo E

Residenziale per anziani

C
B

10

Scala 1:1000

20

30

40

50
m

Proposta operativa

85

3.1. Corpo A - B - C: residenziale


Considerata la destinazione dellintervento di ERS, le unit immobiliari
residenziali rappresentano loggetto su cui va posta la maggiore attenzione.
Seguendo le specifiche concordate in fase preliminare di progetto da parte
del Consorzio Housing Sociale FVG, si prevede la seguente suddivisione
degli alloggi in relazione al numero di occupanti previsti per essi:
Identificativo

Numero occupanti

Alloggi previsti

Alloggi da progetto

2P

2 persone

17

24

3P

3 persone

10

15

4P

4 persone

13

21

5P

5 persone

13

15

6P

6 persone

60 (81)

84

Si denota immediatamente il differenziale rispetto al numero totale di alloggi, raggiunti rispetto al progetto preliminare; numero che, comunque, si
avvicina maggiormente alle previsioni iniziali assegnate al lotto in esame
(numero tra parentesi). Tale risultato viene raggiunto in quanto si svolta
unottimizzazione delle metrature e dellorganizzazione interna degli alloggi
stessi.
La strategia perseguita di tipo modulare, ovvero si sono identificati cinque
alloggi tipo, ognuno differenziato per numero di occupanti, ed identificato
da una nomenclatura che ne esplicita immediatamente tale caratteristica.
Gli alloggi tipo sono stati progettati in modo da poter essere composti
assieme a formare lorganismo edilizio finale.
Ogni alloggio stato progettato ponendo particolare attenzione ai criteri
progettuali in termini di arredabilit e sostenibilit energetica, esposti nel
relativo capitolo, oltre che, ovviamente, a tutti gli altri criteri di progettazione,
in particolare in relazione alle strutture portanti in pannelli in legno a strati
incrociati. Si riportano quindi le schede di ciascun alloggio tipo, evidenziando i risultati ottenuti in termini di arredabilit, oltre a caratteristiche spaziali
in termini di superficie ed, infine, i risultati energetici.

86

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Planimetria genere
con identificazione delle
tipologie di alloggi

0
Scala 1:500

10

20

30

Proposta operativa

87

Scala 1:200

10
m

P2

P2

88

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

P2

Alloggio tipo
2 persone

SC

Soggiorno + angolo cottura

20,09

mq

RP

Ripostiglio

3,01

mq

D1

Disimpegno

1,89

mq

C1

Camera matrimoniale

14,16

mq

B1

Bagno

6,96

mq

T1

Terrazza

4,00

mq

50,11

mq

Totale

A+

Prestazione Energetica Globale


18,04 kWh / (mq anno)

B1
SC

D1

RP

C1

T1

Pianta dellalloggio tipo P2,


composto da soggiorno, angolo
cottura, balcone, disimpegno,
ripostiglio, bagno e camera
doppia matrimoniale.

Scala 1:100

Proposta operativa

89

Scala 1:200

10
m

P3

P3

90

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

P3

C1

B1

Alloggio tipo
3 persone

SC

Soggiorno + angolo cottura

28,14

mq

D1

Disimpegno

3,20

mq

C1

Camera matrimoniale

14,11

mq

C2

Camera singola

10,63

mq

B1

Bagno

5,81

mq

T1

Terrazza

3,76

mq

65,64

mq

Totale

C2

D1

SC

A+

Prestazione Energetica Globale


13,43 kWh / (mq anno)

T1
Pianta dellalloggio tipo P3,
composto da soggiorno, angolo
cottura, balcone, disimpegno,
bagno, camera singola e camera
doppia matrimoniale.

Scala 1:100

Proposta operativa

91

Scala 1:200

10
m

P4

P4

92

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

P4

Alloggio tipo
4 persone

SC

Soggiorno + angolo cottura

30,67

mq

D1

Disimpegno

3,04

mq

C1

Camera matrimoniale

14,00

mq

C2

Camera doppia

14,01

mq

B1

Bagno

5,57

mq

T1

Terrazza

3,76

mq

71,06

mq

Totale

C2

B1

C1

D1

SC

A+
T1

Prestazione Energetica Globale


13,45 / (mq anno)

Pianta dellalloggio tipo P4,


composto da soggiorno, angolo
cottura, balcone, disimpegno,
bagno, camera doppia e camera
doppia matrimoniale.

Scala 1:100

Proposta operativa

93

Scala 1:200

10
m

P5

94

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

P5

C3

C2

Alloggio tipo
5 persone

SC

Soggiorno + angolo cottura

35,18

mq

D1

Disimpegno

7,46

mq

C1

Camera matrimoniale

14,34

mq

C2

Camera doppia

15,22

mq

C3

Camera singola

10,02

mq

B1

Bagno

5,27

mq

B2

Bagno

4,34

mq

T1

Terrazza

7,47

mq

99,30

mq

Totale

D1
SC

B1

B2

A+

C1

T1

Prestazione Energetica Globale


17,37 kWh / (mq anno)

Pianta dellalloggio tipo P5,


composto da soggiorno, angolo cottura,
terrazza, disimpegno, due bagni,
camera singola, camera doppia
e camera doppia matrimoniale.

Scala 1:100

Proposta operativa

95

Scala 1:200

P6

96

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

10
m

P6

C2

C3

Alloggio tipo
6 persone

SC

Soggiorno + angolo cottura

36,78

mq

RP

Ripostiglio

1,38

mq

D1

Disimpegno

3,83

mq

D2

Disimpegno

1,98

mq

C1

Camera matrimoniale

14,06

mq

C2

Camera doppia

15,57

mq

C3

Camera doppia

14,10

mq

B1

Bagno

6,35

mq

B2

WC

5,21

mq

T1

Terrazza

7,74

mq

T2

Terrazza

2,89

mq

109,89

mq

D1

Totale

B1
RP

SC

D2
B2

T2

A+

C1

Prestazione Energetica Globale


19,25 kWh / (mq anno)

T1
Pianta dellalloggio tipo P6,
composto da soggiorno, angolo cottura,
terrazza, disimpegno, ripostiglio, bagno e
due camere doppie; disimpegno, bagno,
camera doppia matrimoniale e balcone.
0

Scala 1:100

Proposta operativa

97

98

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Sezione longitudinale
In evidenza a sinistra il Corpo
A, a destra il Corpo C, e il
Corpo B in prospetto

Scala 1:200

10
m

Proposta operativa

99

3.2. Corpo C: commerciale e servizi


Le unit immobiliari a destinazione commerciale e servizi sono previste al
piano terra del Corpo C di progetto. Si optato per prevedere tre locali a
destinazione commerciale generica, presumibilmente dedicati alla vendita
al dettaglio, e quindi a due locali con destinazione pi specifica nellambito
della ristorazione.
Questa destinazione stata pensata considerando le dimensioni dellintervento, alla conseguente densit abitativa apportata ed alla scarsa presenza
di tali tipologie di servizio nelle zone limitrofe.
Essendo marginali tali unit immobiliari rispetto ad un intervento di Edilizia
Residenziale Sociale, si proceduto con una progettazione a livello preliminare, tenendo sempre conto dei criteri base per una buona progettazione
edilizia.

100

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Vista prospettica
Corpo C condestinazione
duso commerciale al
piano terra

Stralcio delle planimetria


generale dellintervento,
in evidenza le unit
immobiliari a destinazione
commerciale, con una
proposta di destinazione
duso a servizio ristorazione

Scala 1:200

10
m

Proposta operativa

101

3.3. Corpo D: edificio per la comunit


Generalmente interventi di ERS di modeste dimensioni, come quello in
questione, prevedono anche delle unit immobiliari atte a favorire laggregazione sociale.
Nello specifico si prevista la realizzazione di un unit immobiliare autonoma, di dimensioni sufficienti a consentire lo svolgimento di attivit varie,
siano esse riunioni di quartiere, momenti di aggregazione, proiezioni di film,
spettacoli, etc anche per questo motivo si optato per realizzare tale
struttura in posizione centrale, nelle adiacenze della piazzetta di quartiere,
dellarea giochi per bambini e del verde pubblico. In questo modo possibile sfruttare sia lunit immobiliare stessa che lesterno per lo svolgimento
di tali attivit.

102

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Vista prospettica
Corpo D destinato alla
comunit sociale

Stralcio della planimetria


generale dellintervento,
in evidenza lunit
immobiliare destinata alla
comunit sociale

Scala 1:200

10
m

Proposta operativa

103

Meno di 20 posti
(autosufficienti)

Residenze
polifunzionali
Comunit
alloggio

Strutture
intermedie

Pi di 20 posti
(non autosuff.)

Modulo A
(non autosuff.)

Case albergo
(autosufficienti)
Resid. protette
(non autosuff.)
Ut. diversificate
(non autosuff.)

Meno di 20
posti letto

Meno di 40
posti letto

Pi di 40
posti letto

3.4. Corpo E: residenziale per anziani

Che presentino piaghe di decubito di quinto grado,

Come gi affrontato nel capitolo relativo agli aspetti urbanistici, si rammenta

Affetti da disturbi comportamentali;

che loriginale destinazione assegnata al lotto relativa ad attivit assistenziali per persone anziane. Per questa ragione gli accordi presi con lente
locale prevedono anche la realizzazione di un unit immobiliare con tale
destinazione duso, in particolare la richiesta che sia soddisfatto un
numero di posti letto sufficiente ad ospitare un totale di 12 persone.
Si quindi svolta una breve analisi delle varie strutture assistenziali per

persone anziane che presentano semplici problemi abitativi, di solitudine o limitata autosufficienza, tale da non consentirgli di vivere da soli; tali
centri vengono, in genere, autogestiti dagli ospiti stessi, con uneventuale supporto esterno di personale proveniente da altre strutture di
assistenza;

anziani previste dalla normativa vigente, cos da identificare la tipologia

-- Casa albergo: struttura residenziale rivolta allospitalit, permanente o

che pi si adatta alle richieste esposte e, in particolare, ad un intervento di

transitoria, di anziani in condizioni psico fisiche di autosufficienza, o

ERS. Si escludono immediatamente tutte le strutture di assistenza a livello

di parziale non autosufficienza, in grado di fornire prestazioni di tipo

ospedaliero, concentrandosi sulle tipologie denominate strutture interme-

alberghiero, assistenziale, di animazione, di supporto sanitario e riabi-

die.

litativo; si configura come unevoluzione della comunit alloggio, dalla

3.4.1. Strutture intermedie per lassistenza agli anziani


Le strutture intermedie di assistenza agli anziani rappresentano unofferta
molto importante a livello regionale. Tali strutture prevedono il potenziamento sia di servizi di sostegno della domiciliarit, che dello sviluppo delle
cure intermedie, attraverso il potenziamento della residenzialit anche solo
diurna.
Le strutture intermedie, previste dalla normativa vigente sul territorio nazionale, i possono suddividere in:

quale differisce sostanzialmente per la capacit e per le dimensioni ed il


numero di spazi e servizi comuni;
-- Residenze protette: residenze di assistenza sanitaria e sociale, si configurano come strutture rivolte allospitalit di anziani non autosufficienti e
forniscono assistenza di tipo alberghiero, sociale e sanitario riabilitativo;
-- Strutture ad utenza diversificata: strutture articolare in moduli con tipologia residenziale diversificata.
Tenendo presente il numero di ospiti da soddisfare, pari a 12, ed il fatto che
il progetto si configura come un intervento di Housing Sociale, e non certo

-- Residenza polifunzionale: struttura assistenziale con tutela sanitaria

assistenziale a livello sanitario, si optato per la soluzione della comunit

generica, gestita da privati con una ricettivit massima di 60 ospiti, rivol-

alloggio. Tale soluzione, alla luce della breve descrizione esposta in prece-

ta ad accogliere, in via temporanea o continuativa, soggetti:

denza, pu esser vista come una particolare forma di Social Housing, o

Che necessitano di cure medico infermieristiche continuative,

meglio, nella sua connotazione pi specifica, di Cohousing, dove gli utenti

Permanentemente allettati,

104

-- Comunit alloggio: unit abitativa singola in cui convivono non pi di 12

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

condividono spazi e servizi, favorendo la socialit ed abbattendo i costi.

Stralcio della planimetria


generale dellintervento,
in evidenza il piano terra
delledificio destinato a
comunit alloggio

Scala 1:200

10
m

Proposta operativa

105

deve prevedere la possibilit che ognuno degli ospiti possegga uno spazio

3.4.2. Comunit alloggio


39

La comunit alloggio viene definita come :

proprio, conservando in questo modo momenti di privacy ed evitando

unit abitativa singola in cui convivono non pi di 12 persone anziane che


presentano semplici problemi abitativi o di solitudine o di limitata autosuffi-

La residenza strutturata come un normale appartamento di civile abitazio-

cienza tale da non consentire di vivere da soli.

ne, dove si differenziano varie zone:

Tali centri, realizzati di norma in abitazioni singole, o in comparti strutturali


pi complessi, sono autogestite dai membri della comunit stessa, con il
supporto esterno di servizi domiciliari, centri diurni ed, eventualmente, di
forme di volontariato. Difatti, chi vive in una comunit alloggio non necessita

-- Zona notte: le camere da letto fungono da momento privato per gli


ospiti, assolvono alla necessit di fornire uno spazio individuale, pertanto possono presentare un massimo di due letti ciascuna e devono
essere arredate in modo da garantire anche la permanenza diurna;
-- Zona giorno: spazio dedicato ai momenti di vita comune, formata

di unassistenza continuativa.
Questa tipologia di residenza per gli anziani si pone lobiettivo di sviluppare la solidariet tra gli ospiti, quindi di limitare il numero di persone da
ospitare e favorire momenti di vita comune, concetti del tutto assimilabili alla
filosofia pi ampia dellHousing Sociale. In ogni caso la comunit alloggio
39 Art. 3.5 Legge Regionale 33/1988

Vista prospettica del


Corpo E destinato alla
Comunit Alloggio

106

problematiche legate ad una convivenza forzata.

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

da una sala da pranzo ed un soggiorno, eventualmente realizzati nel


medesimo spazio;
-- Zona servizi: numero di bagni in quantit adeguata alla capienza della
struttura, cucina, guardaroba, ripostiglio ed altri servizi accessori.

Stralcio della planimetria


generale dellintervento,
in evidenza il primo piano
delledificio destinato a
comunit alloggio

Scala 1:200

10
m

Proposta operativa

107

La comunit alloggio stata quindi progettata secondo i criteri appena


esposti, superando anche le specifiche minime, ovvero andando ad inserire, allinterno di ciascuno spazio individuale, un servizio igienico personale.

Si deciso di posizionare ledificio in zona relativamente periferica rispetto al resto dellintervento, in modo da garantire una certa tranquillit degli

Si optato per una struttura su due piani fuori terra, per quel che riguarda

occupanti. In questo modo stato possibile anche fornire la struttura di

gli alloggi degli ospitanti, e quindi la zona notte. La zona giorno ed i servizi

unarea verde di modeste dimensioni e sufficientemente filtrata rispetto

principali sono stati posizionati al piano terra. La sezione delledificio che

allesterno.

ospita la zona giorno, inoltre, fa anche da filtro alla sezione che ospita la
zona notte, la quale stata volutamente dislocata nella zona nord - ovest,

108

sia per motivi di esposizione, che privacy degli ospitanti.

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

La struttura risulta anche ben servita grazie allampia zona di parcheggio


posizionata nelle vicinanze.

Vista prospettica del


Corpo E destinato alla
Comunit Alloggio

Sezione Corpo E,
edificio destinato a
comunit alloggio

Scala 1:100

Proposta operativa

109

Stralcio della planimetria


generale del piano
interrato, in evidenza la
disposizione interna dei
posti auto di pertinenza
degli alloggi

ST

Scala 1:200

110

10
m

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

ST

3.5. Piano interrato


La realizzazione di posti auto di pertinenza degli alloggi, prevista nel piano
interrato, sia per motivi architettonici, che per ottimizzazione degli spazi a
Planimetria generale
piano interrato

disposizione per ledificazione fuori terra.


Il piano interrato risulta vincolato dalle sottostrutture necessarie allisolamento sismico, ovvero i pilastri di supporto per gli isolatori. Si quindi
operato prevedendo una maglia strutturale costante di sei metri per sei
metri; in questo modo si riescono a garantire due posti auto per ogni singolo elemento della maglia. Inoltre, nello spazio che intercorre tra i posti auto
possibile prevedere una corsia per il transito dei veicoli.
Oltre ai posti auto, nellinterrato, trovano posto delle Sottostazioni Tecnologiche (ST), necessarie a fornire il fabbisogno energetico necessario agli
alloggi sovrastanti.
Ovviamente, ogni piano interrato necessita di un collegamento con lesterno, ovvero con la strada, garantito da una rampa carrabile, e uno o pi
collegamenti verticali con gli edifici, garantiti da una scala con annesso
ascensore.
Si fa presente che il locale interrato previsto solamente per Corpo A,
Corpo B e Corpo C, ovvero quelli a destinazione residenziale. Per il resto
degli edifici, Corpo D ed Corpo E, non previsto interrato.

ST

ST

ST

ST
ST

10

Scala 1:1000

20

30

40

50
m

Proposta operativa

111

4. Sistema tecnologico

4.1. Subsistema strutture verticali ed orizzontali

riuscissero a sopperire in particolare ad uno dei principali difetti del legno,

Per quel che riguarda il subsistema di strutture orizzontali ed in elevazione,

ovvero lanisotropia e la disomogeneit del materiale.

si optato per un materiale tradizionale ed, allo stesso tempo, per una
tecnologia costruttiva innovativa, ovvero i pannelli di legno massiccio a strati
incrociati, generalmente identificati con il nome di derivazione commerciale
X-Lam.
La scelta ricaduta su tale tecnica costruttiva in quanto, intrinsecamente, presenta una certa sostenibilit ambientale. Rispetto a materiali quali il
calcestruzzo e lacciaio, un discreto comportamento rispetto alle sollecitazioni sismiche ed infine un notevole risparmio in termini di tempistiche di
cantiere.

le che come materiale per finiture, dalle tamponature al rivestimento degli


edifici.
Secondo recenti ricerche40, infatti, il legno si sta dimostrando un materiale
particolarmente vantaggioso nella costruzione di edifici in aree classificate a
rischio sismico, questo perch si tratta di un materiale leggero, al contrario
del laterizio o del cemento armato. Ci significa che la massa delledificio
risulta minore, e, di conseguenza, le accelerazioni assorbite a causa di un
sisma, provocano sollecitazioni minori nelle strutture. Il medesimo discor-

In particolare, ai fini di un intervento Edilizia Residenziale Sociale, si pone

so applicabile ad altre sollecitazioni brevi ma intense, come lazione del

lattenzione sullultimi punto appena elencato: tempi brevi di costruzio-

vento.

ne permettono limmissione pi rapida sul mercato della vendita e della


locazione gli oggetti edilizi, da cui ne consegue unanticipata monetizzazione dellintervento.
4.1.1. Il legno come materiale di costruzione
Si parla di materiale tradizionale, in quanto, a tutti gli effetti, il legno in s

Anche rispetto al fuoco, in realt, il legno presenta unelevata stabilit.


Questo perch, pur essendo un materiale evidentemente infiammabile,
lattitudine di continuare a svolgere, per un determinato periodo di esposizione, le funzioni per le quali lelemento stato progettato, consente, in
ultima analisi, di raggiungere buoni livelli di sicurezza.

pu venir considerato come uno dei primi materiali di costruzione utilizzato

Il legno presenta ottimi vantaggi anche da un punto di vista della sosteni-

dalluomo, a partire dallera preistorica fino ai giorni nostri. Nei due secoli

bilit ambientale. Innanzitutto per quel che riguarda tutta la filiera di produ-

scorsi, a partire dalla rivoluzione industriale, tale materiale ha vissuto un

zione, la quale rispetto a materiali ormai tradizionali come il calcestruzzo e

certo declino a favore di nuovi materiali di costruzione, ovvero calcestruzzo

il laterizio, presenta consumi di anidride carbonica molto ridotti; si segnala

ed acciaio.

che un edificio in muratura richiede un consumo energetico indicativamente

Negli ultimi anni, invece, si sta assistendo ad un progressivo ritorno del


materiale legno, seppur in forme diverse sua connotazione tradizionale di
legno massiccio strutturale. Per poter rispondere alle esigenze progettuali e
costruttive attuali, si sono dovute ricercare nuove tecnologie costruttive che

112

Attualmente il legno trova sempre pi spazio sia come materiale struttura-

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

maggiore del 75% rispetto ad uno analogo in materiale ligneo41.


Inoltre c anche da considerare le prestazioni energetiche in opera, per
40 Thomas Schrentewein, Casaclima Costruire in legno, Raetia, Bolzano, 2008
41 Cristina Benedetti, Costruire in Legno, University Press, Bolzano, 2009

Stralcio sezione
verticale edificio in
X-Lam, in evidenza
il nodo chiusura
verticale esterna
con partizione
orizzontale interna e
balcone

0
Scala 1:25

10

20
cm

Proposta operativa

113

Taglio
longitudinale

Legno
non lavorato

Incollaggio di
squadrati

Incollaggio di
tavole e lamelle

Legno
massiccio

Pannelli in
legno massiccio

Legno massiccio
da costruzione

Legno
lamellare

Pannelli a strati
incrociati

le quali il legno presenta una conducibilit termica inferiore di 10-15 volte

atte a superare il limite intrinseco del legno massiccio strutturale, realizzan-

rispetto a materiali come il calcestruzzo. Anche il comportamento igrome-

do, mediante vari processi industriali, come lincollaggio, varie tipologie di

trico risulta ottimale, grazie alla porosit capillare, la quale fa s che lumidit

prodotti, siano essi a sviluppo lineare o sulle due dimensioni.

venga nei mesi freddi, per poi essere espulsa nei mesi caldi.
Da un punto di vista statico strutturale il legno presenta elevata resistenza a
trazione per flessione, e nel caso sia privo di difetti, e quindi lavorato secondo specifiche tecniche, presenta la medesima resistenza a compressione,
pur avendo un peso specifico di molto minore rispetto ad altri materiali di
costruzione. Una copertura in laterocemento raggiunge pesi in opera fino a
8 volte superiori rispetto ad una analoga in legno.
Il legno infine risulta anche conveniente in termini di costi e tempi di realizzazione. Infatti, grazie alla sempre maggiore ottimizzazione nelle fasi di produzione, trasporto e messa in opera, permette di ridurre di molto i tempi di
messa in opera, oltre che il costo del materiale, consentendo un risparmio
anche del 50% rispetto ad un edificio realizzato con le tecniche costruttive
tipiche dei blocchi in laterizio.
4.1.2. Legno e derivati ad uso strutturale
La materia prima di tutti i prodotti di legno e a base legno il cosiddetto legno tondo. A partire da esso, attraverso segagione ed essicatura, si
ottengono i segati, che, a loro volta, possono essere sottoposti ad una
ulteriore lavorazione della superficie, in base alle esigenze delluso previsto.
I possibili tipi di taglio influenzano la qualit del materiale e il suo comportamento in caso di ritiro e rigonfiamento.
I segati cos ottenuti possono venir utilizzati con funzione strutturale per
elementi di tipo lineare di legno massiccio, ma con evidenti limiti nelle
dimensioni e nelle caratteristiche meccaniche, dovute alla provenienza da
un unico tronco di legno. Negli ultimi decenni si sono studiate tecniche

114

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

4.1.3. Teconlogia costruttiva


Le tecnologie costruttive moderne che impiegano il materiale legno, si
possono classificare essenzialmente in due tipologie principali, ovvero:
-- Strutture a telaio: travi e pilastri connessi rigidamente attraverso linserimento di pannelli strutturali, o con elementi lineari per formare strutture
a traliccio;
-- Strutture a pannelli portanti: elementi strutturali a sviluppo piano con
comportamento isotropo.
Allinterno del secondo gruppo di tecniche costruttive si trovano i compensati di tavole, o meglio i pannelli di legno massiccio a strati incrociati,
denominati pi brevemente X-Lam (Cross Laminated Timber). Nellambito dellintervento finora descritto, si scelta tale tecnica costruttiva per la
realizzazione delle strutture fuori terra, sia in elevazione che orizzontali.

Strutture
a telaio
Strutture
a telaio
Strutture
a portali
Tecniche
costruttive

Pannelli
a taglio
Strutture a
pannelli portanti
Pannelli a strati
incrociati

4.1.4. Pannelli di legno a strati incrociati (X-Lam)


Lelemento base del sistema costruttivo a pannello compensato di tavole
X-Lam realizzato mediante la sovrapposizione di strati di tavole di legno
massiccio, generalmente di conifera, resi solidali mediante lutilizzo di
apposite resine. I singoli strati di tavole, i quali generalmente vanno da un
minimo di tre ad un massimo di undici elementi, presentano una larghezza
variabile tra i 15 ed i 30 millimetri.
Tali pannelli vengono prodotti a livello industriale, e quindi arrivano in cantiere, gi tagliati secondo specifiche misure, e pronti per essere messi in
opera. Le dimensioni di taglio dei pannelli completi, invece, sono frutto sia
di considerazioni sulla loro applicazione in strutture verticali piuttosto che
orizzontali, che di problematiche legate al trasporto.
Per quel che riguarda la messa in opera, tali pannelli vengono collegati
tra loro mediante sistemi di connessione realizzati, generalmente, tramite
limpiego di connettori metallici, predisposizione di incastri, o allapplicazione di elementi legati alla tecnica costruttiva specifica. Non rara lapplicazione di processi di prefabbricazione, che vanno dal taglio dei pannelli in
corrispondenza dei fori per lalloggiamento dei serramenti, alla applicazione
di strati isolanti e finiture, fino alla realizzazione di moduli completi di strutture orizzontali e verticali.
Per quel che riguarda la progettazione strutturale, ci si limita a sottolineare limportanza dellorditura degli strati di tavole rispetto alla funzione
allinterno delledificio. Si distingue generalmente tra lelemento utilizzato
nelle strutture orizzontali e quello per le strutture verticali. Nellambito della
progettazione strutturale, necessario seguire le indicazioni contenute nella
D.M. 14 Gennaio 2008, Normativa Tecnica sulle Costruzioni.

Sistema costruttivo a
pannelli di legno massiccio
a strati incrociati (X-Lam)
fonte: www.klh.it

Proposta operativa

115

4.1.5. Predimensionamento delle strutture


Ai fini del progetto dellintervento di Edilizia Residenziale Sociale in esame,
ci si limitati ad un predimensionamento, utilizzando le tabelle fornite dal
costruttore austriaco KLH Massivholz GmbH, azienda con esperienza
decennale nella produzione e sviluppo di materiali e tecniche innovative
delle costruzioni in legno, in particolari in pannelli strutturali X-Lam.

Pannello in legno
massiccio a strati incrociati
fonte: www.nowo.it

nk
gk

wk

Tabella di predimensionamento pannelli


di legno massiccio a strati incrociati per
strutture portanti verticali
fonte: www.klh.it
Carico
Carico
permavariabile
nente
nk
gk*)
[kN/m] [kN/m]
10,00
20,00
30,00
10,00
40,00
50,00
60,00
10,00
20,00
30,00
20,00
40,00
50,00
60,00
10,00
20,00
30,00
30,00
40,00
50,00
60,00
10,00
20,00
30,00
40,00
40,00
50,00
60,00
10,00
20,00
30,00
50,00
40,00
50,00
60,00
10,00
20,00
30,00
60,00
40,00
50,00
60,00

fonte: www.klh.it

ALTEZZA PARETE ESTERNA (lunghezza libera di inflessione )

R0

2,40 m
R 30
R 60

R 90

2,72 m
R 30
R 60

R0

R 90

R0

2,95 m
R 30
R 60

3s 57 DT
3s 57 DT 3s 94 DT 5s 95 DT 5s 128 DT 3s 57 DT 3s 94 DT 5s 95 DT 5s 128 DT

3s 94 DT
3s 72 DT

3s 57 DT 3s 94 DT 5s 95 DT 5s 128 DT

3s 57 DT

5s 128 DT

5s 95 DT
5s 95 DT

3s 57 DT
5s 128 DT
3s 72 DT

5s 95 DT
3s 57 DT

3s 94 DT
5s 125 DT

3s 72 DT

5s 95 DT
5s 128 DT
3s 94 DT

3s 72 DT

5s 125 DT
5s 158 DT

5s 158 DT

3s 57 DT
5s 128 DT

5s 128 DT
5s 125 DT

3s 57 DT

5s 125 DT
5s 125 DT

3s 94 DT

5s 128 DT

3s 94 DT

5s 128 DT

3s 57 DT

5s 128 DT
3s 94 DT 5s 125 DT

3s 94 DT 5s 125 DT
3s 72 DT

5s 128 DT

5s 95 DT

3s 72 DT

5s 125 DT

5s 95 DT

R 90

5s 125 DT

3s 57 DT

5s 95 DT
3s 94 DT

3s 72 DT

3s 57 DT 3s 94 DT

5s 158 DT

3s 72 DT

5s 158 DT

5s 158 DT
5s 128 DT

3s 57 DT

5s 128 DT

3s 57 DT
3s 94 DT

3s 94 DT 5s 125 DT
5s 158 DT

3s 72 DT

3s 72 DT

3s 94 DT
5s 125 DT

5s 158 DT

3s 72 DT

5s 95 DT

3s 94 DT
3s 94 DT

3s 94 DT 5s 125 DT
3s 72 DT

5s 158 DT

5s 125 DT 5s 158 DT
5s 95 DT

5s 128 DT
3s 57 DT
3s 72 DT

5s 125 DT 5s 158 DT

3s 72 DT

5s 125 DT 5s 158 DT
5s 95 DT

5s 95 DT

3s 94 DT

116

R0

R 30

R 60

Carico
Carico
Carico
Carico
permaperma- variabile
variabile
nente
nente
gk*)
nk
gk*)
nk
[kN/m]
CAT [kN/m]
[kN/m] CAT [kN/m]
1,50
1,50
2,00
A
2,00
A
2,80
2,80
3,00
1,00
3,00
1,00
B
3,50
B
3,50
4,00
4,00
C
5,00
C
5,00
1,50
1,50
2,00
A
2,00
A
2,80
2,80
3,00
1,50
3,00
1,50
B
3,50
B
3,50
4,00
4,00
C
5,00
C
5,00
1,50
1,50
2,00
A
2,00
A
2,80
2,80
3,00
2,00
3,00
2,00
B
3,50
B
3,50
4,00
4,00
C
5,00
C
5,00
1,50
1,50
2,00
A
2,00
A
2,80
2,80
3,00
2,50
3,00
2,50
B
3,50
B
3,50
4,00
4,00
C
5,00
C
5,00
1,50
1,50
2,00
A
2,00
A
2,80
2,80
3,00
3,00
3,00
3,00
B
3,50
B
3,50
4,00
4,00
C
5,00
C
5,00

LUCE DI CALCOLO DELLA CAMPATA


LUCE DI CALCOLO DELLA CAMPATA
3,00 m
3,00 m
3s 78 DL
3s 78 DL
3s 90 DL
3s 90 DL

3,50 m
3,50 m
3s 90 DL
3s 90 DL
3s 95 DL
3s 95 DL

3s 120 DL
3s 120 DL

3s 90 DL
3s 90 DL

3s 108 DL
3s 108 DL

3s 90 DL
3s 90 DL

3s 108 DL
3s 108 DL

3s 120 DL
3s 120 DL

3s 108 DL
3s 108 DL

3s 95 DL
3s 95 DL
3s 108 DL
3s 108 DL

3s 95 DL
3s 95 DL
3s 108 DL
3s 108 DL

4,00 m
4,00 m

3s
3s
5s
5s
3s
3s

120
120
140
140
108
108

DL
DL
DL
DL
DL
DL

3s 120 DL
3s 120 DL
5s 140 DL
5s 140 DL

5s 140 DL
5s 140 DL
5s 162 DL
5s 162 DL
3s 120 DL
3s 120 DL
5s 140 DL
5s 140 DL
5s 145 DL
5s 145 DL
5s 162 DL
5s 162 DL
5s 140 DL
5s 140 DL

5s 162 DL
5s 162 DL

3s 108 DL
3s 108 DL
3s 95 DL
3s 95 DL
3s 108 DL
3s 108 DL
3s 120 DL
3s 120 DL

5s 140 DL
5s 140 DL
5s 145 DL
5s 145 DL
5s 182 DL
5s 182 DL
5s 145 DL
5s 145 DL

5,00 m
5,00 m

5s 182 DL
5s 182 DL

3s 120 DL
3s 120 DL

5s 140 DL
5s 140 DL

5s 162 DL
5s 162 DL
5s 140 DL
5s 140 DL

3s 120 DL
3s 120 DL

5s 145 DL
5s 145 DL

5s 140 DL
5s 140 DL

5s 162 DL
5s 162 DL

6,50 m
6,50 m

7,00 m
7,00 m

7s 201 DL
7s 201 DL

R 90

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Resistenza
Resistenza al
al fuoco:
fuoco:

R
R0
0

R
R 30
30

248
248
260
260
208
208

DL
DL
DL
DL
DL
DL

7ss 208 DL 7ss 230 DL


7ss 208 DL 7ss 230 DL

7ss 230 DL 7ss 248 DL


7ss 208 DL 7ss 230 DL 7ss 248 DL
7ss 208 DL 7ss 248 DL 7ss 260 DL
7ss 248 DL 7ss 260 DL

5s 200 DL
5s 200 DL

7s 201 DL
7s 201 DL

5s 182 DL
5s 182 DL

7ss 208 DL 7ss 230 DL


7ss 208 DL 7ss 230 DL
7ss
7ss 230 DL 7ss
7ss 230 DL 7ss
7ss
7s 201 DL 7ss
7s 201 DL 7ss

5s 200 DL
5s 200 DL

5s 182 DL
5s 182 DL

5s 182 DL
5s 182 DL

7ss 208 DL
7ss 208 DL

5s 200 DL
5s 200 DL

5s 200 DL
5s 200 DL

5s 182 DL
5s 182 DL

5s 200 DL
5s 200 DL

5s 182 DL
5s 182 DL

5s 162 DL
5s 162 DL

5s 140 DL
5s 140 DL

6,00 m
6,00 m

5s 200 DL
5s 200 DL

5s 162 DL
5s 162 DL
5s 182 DL
5s 182 DL

5,50 m
5,50 m

5s 162 DL
5s 162 DL

5s 162 DL
5s 162 DL

3s 90 DL
3s 90 DL
3s 95 DL
3s 95 DL

4,50 m
4,50 m

5s 200 DL
5s 200 DL

7s 201 DL
7s 201 DL

7ss 230 DL
7ss 208 DL 7ss 230 DL
7ss 208 DL

7ss 208 DL
7ss 208 DL 7ss 248
7ss 230 DL 7ss 248
7ss 230 DL
7ss 208
7s 201 DL 7ss 208
7s 201 DL

7ss 248 DL
7ss 248 DL

7ss 260
DL 7ss 260
DL 7ss 280
7ss 280
7ss 230
DL 7ss 230
DL

5s 200 DL
5s 200 DL
5s 182 DL
5s 182 DL

5s 200 DL
5s 200 DL

5s 200 DL
5s 200 DL

7ss
7ss 208 DL 7ss 230 DL 7ss
7ss 208 DL 7ss 230 DL 7ss
7ss

R
R 60
60

DL
DL
DL
DL
DL
DL

7ss 248 DL
7ss 230 DL 7ss 248 DL
DL 7ss 230 DL
DL

7ss 208
7ss 208
7s 201 DL
7s 201 DL 7ss 230
7ss 208 DL 7ss 230
7ss 208 DL

DL 7ss 248 DL 7ss 280 DL


DL 7ss 248 DL 7ss 280 DL

7ss 248 DL
7ss 208 DL 7ss 230 DL 7ss 248 DL
7ss 208 DL 7ss 230 DL
248
248
260
260

DL
DL
DL
DL

7ss 260 DL
7ss 260 DL
7ss 280 DL
7ss 280 DL
8ss 300 DL
8ss 300 DL

*)
*) oltre
oltre al
al peso
peso proprio
proprio dellelemento
dellelemento KLH
KLH (il
(il peso
peso proprio
proprio dellelemento
dellelemento KLH
KLH
gi
gi considerato
considerato nella
nella tabella)
tabella)

*) oltre al peso proprio dellelemento KLH (il peso proprio dellelemento KLH gi considerato nella tabella)

Resistenza al fuoco:

nk
nk
gk
gk

Tabella di predimensionamento pannelli


di legno massiccio a strati incrociati per
strutture portanti orizzontali

R
R 90
90

Finitura superficie interna


Cartongesso 2 pannelli

2,50 cm

11

Soluzione di fissaggio
Angolare fissato con chiodi e viti passanti

Intercapedine alloggiamento impianti


Lana di vetro

9,50 cm

12

Guaina impermeabilizzante

Struttura portante
Pannello X-Lam 5 strati

9,50 cm

13

Massetto alloggiamento impianti


Calcestruzzo

Strato isolante
Fibra di legno

8,00 cm

14

Sistema riscaldamento a pavimento


Strato isolante, tubazioni e strato in CLS

Finitura superficiale esterna


Rasatura esterna

0,50 cm

15

Finitura superficiale

Controcassa in legno
Montaggio infisso

16

Strato irrigidimento e pendenza


Calcestruzzo

Infisso esterno

17

Finitura superficiale

Controssoffitto
Cartongesso 2 pannelli

18

Sistema di raccolta acqua piovana

Connessione
Nastro di materiale plastico

19

Sistema di fissaggio parapetto

20

Parapetto
Vetro

10

15

2,50 cm

Struttura portante
Pannello X-Lam 5 strati

20,50 cm

6,00 cm
10,00 cm
2,50 cm

2,50 cm

17

14
16

13
11

20

12
19

10
9
8

18
1

4
5

2
3
6

Soluzione tecnologica
nodo chiusura
verticale esterna con
partizione orizzontale
interna e balcone

10

Scala 1:10

20

30

40

50
cm

Proposta operativa

117

Sottostruttura

Isolatori
elastomerici

Isolamento
sismico

Isolatori

Interfaccia di
isolamento

a scorrimento

Sovrastruttura

a rotolamento

Sovrastruttura

Isolatori

Rappresentazione
schematica di
un sistema di
isolamento sismico

Interfaccia
di isolamento
Sottostruttura
di fondazione

4.2. Subsistema fondazioni ed isolamento sismico

In sostanza, i vantaggi di un sistema di isolamento sismico si possono

Al fine di ridurre le sollecitazioni sismiche sulla, struttura in pannelli di legno

riassumere in:

massiccio a strati incrociati si optato per la progettazione di un sistema


sismicamente isolato rispetto al terreno, cos da ridurne anche la rigidezza
richiesta.
4.2.1. Introduzione allisolamento sismico

-- Isolamento orizzontale della sovrastruttura, con relativo innalzamento


del periodo proprio delle masse dellimpalcato e conseguente riduzione
delle forze sismiche trasmesse alla sovrastruttura;
-- Elevata capacit di dissipazione dellenergia prodotta da un sisma;

Lapproccio dellisolamento sismico consiste nel progettare e realizzare

-- Progettazione della sovrastruttura in campo elastico;

una struttura contraddistinta da elevata rigidezza verticale ed unopportuna

-- Assenza di danneggiamento dei dispositivi di isolamento, rispetto alla

flessibilit nel piano orizzontale. In questo modo la struttura presenta un

classica progettazione in duttilit delle strutture, in caso di evento sismi-

comportamento tradizionale sotto i carichi gravitazionali, mentre invece un

co, con relativo abbattimento dei costi di ripristino;

comportamento a moto rigido nel caso di carichi orizzontali, ovvero carichi


sismici. Nel caso di sisma, infatti, il moto della struttura risulta disaccoppiato rispetto al moto del terreno, riducendo le accelerazioni e le conseguenti
forze sismiche che solleciterebbero la struttura.
Il modello di una struttura isolata si compone di tre elementi:
-- Sottostruttura di fondazione: generalmente rappresentata dalla fondazione stessa, la quale risulta vincolata rigidamente al suolo stesso;
-- Interfaccia di isolamento: rappresentato, normalmente, da dispositivi
chiamati appunto isolatori sismici, caratterizzati da unelevata deformabilit in direzione orizzontale, ma al contempo da una notevole rigidezza
in direzione verticale, connettono la sottostruttura alla sovrastruttura;
-- Sovrastruttura: grazie ai dispositivi di isolamento, trasmette i carichi
verticali dovuti alla gravit alla fondazione, ma risulta libera di muoversi
nel piano, in funzione della capacit di spostamento degli isolatori.

-- Riduzione, o annullamento, della percezione delle scosse sismiche da


parte degli occupanti delledificio, con conseguente riduzione del rischio
di panico.
4.2.2. Sistemi e dispositivi di isolamento
Come gi accennato, un sistema di isolamento deve possedere le seguenti
caratteristiche:
-- Capacit di sostenere i carichi gravitazionali, ovvero elevata rigidezza a
compressione, in condizioni di esercizio normale ed in condizioni sismiche;
-- Elevata deformabilit in direzione orizzontale se soggetto ad azioni
sismiche;
-- Elevato smorzamento, ovvero buona capacit di dissipazione dellenergia;
-- Adeguata resistenza a carichi orizzontali non sismici;
-- Capacit di ricentraggio a seguito dellattivazione del dispositivo in
condizioni di evento sismico.

118

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Stralcio sezione verticale


edificio in X-Lam, in evidenza
il nodo chiusura verticale
esterna con partizione
orizzontale inferiore e sistema
di isolamento sismico

0
Scala 1:25

10

20
cm

Proposta operativa

119

Dispositivo di isolamento
sismico elastomerico

Dispositivo di isolamento
sismico a scorrimento (FPS)

Un sistema di isolamento sismico si compone di dispositivi chiamati isola-

il Progetto C.A.S.E.42, intervento di ricostruzione dellAquila a seguito del

tori ed, eventualmente, da dispositivi ausiliari:

sisma del violento sisma del 2009.

fonte: www.fip-group.it

fonte: www.fip-group.it

-- Isolatori: dispositivi che svolgono fondamentalmente la funzione di


sostengo dei carichi verticali, con elevata rigidezza verticale e bassa
rigidezza orizzontale, cos da permettere spostamenti orizzontali; tali
dispositivi possono includere o meno funzioni di dissipazione dellenergia, ricentraggio del sistema e vincolo laterale sotto carichi non sismici;
-- Dispositivi ausiliari: sopperiscono ad eventuali funzioni mancanti nellisolatore, ovvero dissipazione dellenergia, ricentraggio del sistema e
vincolo laterale sotto carichi non sismici.
Attualmente esiste una svariata gamma di isolatori, dispositivi ausiliari e
quindi sistemi di isolamento. Non ci si addentra ulteriormente nella trattazione, ma ci si limita a descrivere pi nel dettaglio il sistema scelto per il
progetto in esame, ovvero lisolamento sismico mediante isolatore scorrevole a superficie curva, ovvero Friction Pendulum System (FPS) in lingua

4.2.4. Isolatori sismici scorrevoli su superficie curva


Il sistema di isolamento scelto , come detto, composto da dispositivi di
isolamento del tipo scorrevoli su superficie curva, ovvero Friction Pendulum
System (FPS).
In questa tipologia di dispositivi, la struttura isolata sorretta dagli appoggi, ognuno dei quali consiste in un elemento articolato scorrevole su una
superficie cromata sferica e concava. Tale elemento lavora su un appoggio
in materiale che, a contatto con la superficie cromata lucidata, sviluppa un
valore massimo del coefficiente di attrito in corrispondenza di alte velocit
di scorrimento e un valore minimo per velocit molto basse.
Il FPS si attiva solo quando le forze sismiche superano il valore statico
dattrito. Una volta messo in azione il sistema, lappoggio sviluppa una forza

anglosassone.

laterale uguale alla risultante della forza dattrito che permette la dissipazio-

4.2.3. Sottostruttura: platea di fondazione

configurazione di equilibrio.

ne di energia ed alla forza di richiamo che tende a riportare il sistema nella

La sottostruttura del sistema di isolamento sismico utilizzato nel progetto


rappresentata dalla stessa platea di fondazione. A questultima sono legati
i supporti per gli isolatori, i quali si prevede siano realizzati con dei pilastri
in calcestruzzo armato, in questa particolare conformazione denominati

Il sistema presenta le seguenti propriet peculiari:


-- Rigidit rispetto alle forze orizzontali fino ad un certo valore di attrito
statico;

anche baggioli. I baggioli sono disposti sulla platea di fondazione secondo

-- Forza laterale proporzionale al peso portato dallappoggio; di conse-

una maglia regolare di 6x6 metri, la quale consente di definire agevolmente

guenza, la forza laterale risultante si sviluppa in corrispondenza del

lo spazio necessario per i posti auto.

centro di massa, eliminando cos leccentricit;

Si sottolinea che non

si svolto un dimensionamento rigoroso degli

-- Periodo di vibrazione relativo al modo di scivolamento, indipendente,

elementi strutturali, ma bens ci si basati sulle soluzioni tipo, studiate per


42 LAquila. Il progetto C.A.S.E. - Complessi Antisismici Sostenibili ed Ecocompatibili, pubblicato da IUSS Press, 2010

120

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

12

11

13

Soluzione tecnologica
fondazione e sistema
di isolamento
sismico, completo
di sottostruttura,
dispositivo di isolamento
e sovrastruttura

10

Strato di sottofondazione
Magrone in calcestruzzo

15,00 cm

Platea di fondazione
Piastra in calcestruzzo armato

40,00 cm

Strato di pendenza
Massetto in conglomerato cementizio

Sistema di raccolta acqua


Cunetta concava in calcestruzzo

Sottostruttura
Pilastro in calcestruzzo armato

Dispositivo di isolamento sismico


Isolatore a scorrimento (FPS)

Sovrastruttura
Piastra in calcestruzzo armato

Giunto sismico
Piastra in acciaio fissata con tasselli

Chiusura verticale
Setto in calcestruzzo armato

10

Sistema raccolta acqua


Cunetta concava

11

Strato di impermeabilizzazione
Guaina bituminosa

12

Strato di pendenza
Massetto in conglomerato cementizio

13

Sistema di fissaggio X-Lam


Piastra in acciaio con tasselli metallici

10

Scala 1:15

20

30

40

min 7,00 cm

80 x 80 cm

40,00 cm
0,10 cm
30,00 cm

1,00 cm
(min) 7,00
cm

50
cm

Proposta operativa
1

121

quindi, dalla massa della struttura in funzione solo del raggio di curvatu-

4.2.6. Comunicazioni verticali

ra della superficie sferica;

Si posta particolare attenzione al sistema di comunicazioni verticali, che

-- Bassa sensibilit al contenuto in frequenza delleccitazione.


Come si evince dalle caratteristiche appena esposte, non risulta necessario
alcun dispositivo ausiliario, in quanto, di per s, un isolatore FPS possiede

Essendo composta da un corpo scale ed un ascensore, risulta evidente


che la struttura deve proseguire senza interruzioni dallinterrato fino al solaio

gi le funzioni di dissipazione, ricentraggio, e vincolo laterale sotto carichi

di copertura, causando problemi dal punto di vista dellisolamento sismico.

non sismici.

Di conseguenza, si optato per staccare il sistema di comunicazioni

4.2.5. Sovrastruttura: piastra


La sovrastruttura facente parte del sistema di isolamento sismico, presenta
caratteristiche del tutto simili alla platea di fondazione. Infatti, rappresentata da una piastra di calcestruzzo gettata in opera, alla quale sono collegati, sul lato inferiore, gli isolatori sismici, e superiormente la struttura in
elevazione in pannelli di legno massiccio a strati incrociati.
Anche in questo caso, in analogia alla platea di fondazione, si sono presi
come riferimento le prescrizioni previste per il Progetto C.A.S.E. allAquila.

122

va a servire, partendo dal piano interrato, tutti i singoli piani delledificio.

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

verticali dalledificio fuori terra, rendendolo solidale con il piano interrato,


causandone di fatto lesclusione dal sistema di isolamento sismico.
Per garantire lo spostamento del terreno rispetto alledificio fuori terra, il
sistema di comunicazioni verticale risulta staccato strutturalmente di 30
centimetri grazie a dei giunti che consentono di raggiungere i vari piani da
scale ed ascensore.

Sezione verticale edificio


sismicamente isolato,
in evidenza la soluzione
adottata per il sistema di
comunicazioni verticali

Scala 1:100

Proposta operativa

123

4.3. Subsistema chiusura superiore e sistema verde estensivo

-- Filtra lacqua meteorica inquinata;

La destinazione a verde della copertura degli edifici, il cosiddetto tetto

-- Raffredda larea per evapotraspirazione di vapore acqueo;

verde, una delle principali strategie impiegate in bioarchitettura per limita-

-- Riduce la velocit del vento;

re limpatto ambientale degli organismi edilizi, in quanto contribuisce alla


riduzione del fabbisogno energetico delledificio, oltre che apportare altri
numerosi vantaggi economici ed ecologici:
-- Assorbe temporaneamente lacqua piovana e la rilascia lentamente,
mediante leffetto volano, riducendo il sovraccarico della rete per il
raccoglimento e lo smaltimento delle acque meteoriche;
-- Filtra linquinamento urbano, riducendo ed assorbendo lanidride carbonica rilasciata nellaria;

Vista prospettica della


copertura piana
sistema a verde estensivo

124

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

-- Favorisce linsediamento di ecosistemi animali;


-- Riduce la trasmissione dei rumori allinterno delledificio;
-- Riduce gli effetti delle cosiddette isole di calore urbane che si vanno
a formare sulle citt a causa della produzione di calore da parte degli
edifici alti;
-- Aumenta la resistenza termica della copertura;
-- Protegge il manto impermeabile della copertura e ne prolunga la durata.

4.3.1. Sistema verde intensivo


Il sistema verde intensivo per coperture
piane, rappresenta il vero e proprio giardino
pensile, risulta praticabile ed caratterizzato da un peso superiore (400 - 750 kg/mq),
e richiede uno spessore minimo del terreno
di almeno 30 cm, una certa manutenzione e
sistemi di irrigazione anche complessi, ma
in grado di sopperire intrinsecamente allisolamento termico della copertura;

fonte: Index S.p.A.

4.3.2. Sistema verde estensivo


A differenza del precedente, il sistema verde
estensivo per coperture piane, generalmente non praticabile, caratterizzato da un
peso di molto inferiore (60 - 250 kg/mq)
richiede uno spessore minimo del terreno
inferiore (1 - 5 cm), non necessita di particolare manutenzione e sistemi di irrigazione,
oltre a non essere praticabile e non risulta
sufficiente a garantire autonomamente la
funzione di isolamento termico.

fonte: Index S.p.A.

Proposta operativa

125

Vista prospettica
di insieme dellintervento

4.3.3. Copertura piana con sistema verde estensivo

sostanza organica, necessario prevedere uno strato di isolamento

estensivo: non si riteneva opportuno caricare eccessivamente le strutture

termico;

portanti delledificio (in modo da evitare di dover incrementare gli spessori dei pannelli portanti in legno) oltre alla necessit di non dover gravare
eccessivamente sui costi di gestione dellintervento (dovendo prevedere,
altrimenti, una manutenzione programmata della copertura).
La copertura piana con sistema a verde estensivo, prevista per i tre corpi
principali, ovvero: Corpo A, Corpo B e Corpo C, e per il Corpo E, organizzata nei seguenti strati funzionali:
-- Struttura portante: in pannelli di legno massiccio a strati incrociati, come
per il resto delledificio;
-- Barriera al vapore: considerato lesiguo spessore del tetto verde estensivo, necessario prevedere uno strato isolante, e di conseguenza una
barriera al vapore, cos da evitare il raggiungimento del punto di rugiada allinterfaccia tra isolamento e pannello X-Lam, ed evitare quindi la
formazione di condensa interstiziale;

126

-- Isolamento termico: come detto, a causa dellesiguo spessore di

Nellambito dellintervento in esame, si optato per il sistema a verde

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

-- Manto impermeabile e di tenuta antiradice: strato continuo che impedisce innanzi tutto il passaggio di acqua attraverso la copertura, ed in
secondo luogo, come dice il nome, fa si che le radici degli arbusti non
oltrepassino tale strato cos da intaccare lo strato isolante e la struttura
portante sottostante;
-- Strato di drenaggio: il drenaggio dellacqua garantito da uno strato
funzionale che ultimamente si evoluto dalla tradizionale soluzione in
ghiaia, verso materiali e soluzioni pi innovative, come quella scelta per
questo intervento; tale soluzione prevede la posa di particolari elementi
in materiale plastico che, grazie alla loro conformazione permettono di
drenare lacqua del terreno e conservarla per poi rilasciarla sotto forma
di vapore al termine delle precipitazioni; il vapore cos rilasciato, fluendo
attraverso il foro superficiale, passa allo stato liquido, fornendo irrigazione allo strato vegetale;
-- Terreno di coltivo: necessario alla coltivazione degli arbusti sovrastanti.

Struttura portante
Pannello X-Lam 5 strati

Barriera al vapore

Strato isolante
Fibra di legno

Guaina impermeabilizzante

Strato di pendenza
Calcestruzzo

20,50 cm

10,00 cm

Guaina antiradice

Sistema di drenaggio
acque meteoriche

Tessuto non tessuto


Materiale geotessile

Terreno di coltivo

10

5,00 cm

Soluzione tecnologica
chiusura orizzontale
di copertura a verde
estensivo

Drenaggio acque
meteoriche copertura

10

2
1

10

Scala 1:10

20

30

40

50
cm

Proposta operativa

127

Stralcio della planimetria


generale del locale
interrato, in evidenza
la dislocazione
delle Sottostazioni
Tecnologiche

ST

ST

128

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Scala 1:200

10
m

4.4. Impianto di produzione di energia


Anche nel caso della progettazione dellimpianto di produzione dellenergia,
necessaria per riscaldamento e raffrescamento degli alloggi, oltre alla fornitura dellacqua calda sanitaria, si preso come riferimento lo studio svolto
nellambito del Progetto C.A.S.E.; si ipotizza quindi la realizzazione di un
certo numero di Sottostazioni Tecnologiche (ST), posizionate nei locali interrati, allinterno delle quali trovano posto gli impianti necessari a soddisfare il
fabbisogno energetico degli alloggi.
In particolare, allinterno delle sottostazioni tecnologiche troveranno posto:
-- Generatore di energia: in genere composto da due caldaie funzionanti
in parallelo;
-- Sistemi di accumulo dellacqua calda sanitaria: riscaldata sia dal sistema
di generazione, che dai pannelli solari termici, posizionati sulla copertura
degli edifici;
-- Sistemi ausiliari.
Le Sottostazioni Tecnologiche, come da normativa vigente43, dovranno
presentare delle aperture di areazione verso lesterno. Considerando che
laccesso avviene dallinterno delledificio, dovr essere previsto un disimpegno al fine di evitare la formazione di sacche di gas, la cui struttura e porta
di accesso garantiscano una classe di resistenza al fuoco pari a REI30.
43 D.M. 12 aprile 1996 - Approvazione della regola tecnica di prevenzione incendi per la progettazione, la costruzione e lesercizio degli impianti termici alimentati da combustibili gassosi.

Proposta operativa

129

A+

Prestazione Energetica Globale


15,79 kWh / (mq anno)

4.5. Certificazione energetica

4.5.2. Risultati ottenuti

Per verificare la sostenibilit energetica dellintervento, come previsto da

Si riportano i risultati dellapplicazione della procedura di certificazione

normativa e regolamento del Fondo Investimenti per lAbitare, si effettuata

energetica. Si evidenzia comem lorganismo edilizio in oggetto, ricada nella

una certificazione energetica di uno degli edifici progettati, in particolare del

Classe Energetica A+, la migliore delle classi energetiche previste dalla

Corpo A. La certificazione stata svolta sia a livello dellorganismo edilizio

normativa vigente.

nel suo complesso, sia a livello di singolo alloggio, suddividendo la superficie mediante il sistema delle quote millesimali.
Considerando il fatto che tutti i corpi edificati presentano analoghe caratteristiche architettoniche e tecnologiche, i risultati ottenuti per il Corpo A
possono essere estesi, con discreta approssimazione, al resto dellintervento.
4.5.1. Procedura e software adottati
La procedura adottata per la classificazione energetica quella indicata
nelle Linee guida nazionali per la certificazione energetica44.
A supporto operativo, nelle fasi di calcolo, per la produzione della certificazione energetica ci si affidati al software MasterClima 11300. MasterClima
11300 un software sviluppato da Aermec S.p.A., azienda che da pi di
quarantanni sviluppa e produce macchinari nel campo della climatizzazio-

colare:
-- Tecnica costruttiva a pannelli di legno a strati incrociati;
-- Elevato spessore degli strati di coibentazione;
-- Copertura piana dotata di tetto verde;
-- Sistemi di generazione centralizzati;
-- Fonti di energia rinnovabili (solare termico e fotovoltaico).
Come citato in precedenza nella sezione dedicata ai criteri progettuali,
la normativa vigente in ambito Edilizia Residenziale Sociale non prevede
parametri e vincoli specifici a riguardo, ma allo stesso tempo nel regolamento del Fondo Investimenti per lAbitare contenuto un vincolo che
prevede il finanziamento dei soli interventi che garantiscano almeno una
Classe Energetica B. evidente che tale vincolo non solo sia rispettato,

ne invernale ed estiva. Il software fornito ad uso gratuito nella sua versione

ma, dai risultati, si pu notare come venga anche ampiamente superato.

base, sufficiente per le finalit dellanalisi a conclusione di questa tesi. Il

Il rientrare nella massima classe energetica prevista, ovvero una progetta-

pacchetto di installazione scaricabile dal sito web www.masterclima.it.


MasterClima 11300 un software a destinato ad un utilizzo professionale,
lo scopo del prodotto , infatti, quello di sfruttare le potenzialit del computer per aiutare il progettista termo tecnico nellesecuzione di calcoli ripetitivi,
in modo semplice ed efficiente.
44 D.M. 25 giugno 2012 - Ministero dello Sviluppo Economico - Linee guida nazionali per la
certificazione energetica degli edifici

130

Si raggiunto tale risultato grazie a molteplici scelte progettuali, in parti-

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

zione attenta alla sostenibilit energetica, fa s che vi sia un abbattimento dei costi relativi a riscaldamento e raffrescamento degli alloggi, a tutto
vantaggio degli occupanti, i quali vedono diminuire la frazione di reddito da
dedicare allabitazione. Questo si ripercuote sugli occupanti in locazione
e nella vendita sul mercato delle unit immobiliari: un alloggio con elevata
efficienza energetica sicuramente pi appetibile rispetto ad altri presenti
sul mercato attuale.

Proposta operativa

131

5. Piano economico finanziario

Come gi fatto presente, laspetto della sostenibilit economico - finanziaria

Generale Comunale, risulta destinata ad Attrezzature per lassistenza agli

di un intervento di Edilizia Residenziale Sociale assolutamente centrale

anziani. Come gi fatto presente si presuppone vi siano degli accordi con

per la buona riuscita del progetto. Si procede quindi, a conclusione della

lente comunale stesso, per far si che larea venga considerata edificabile

trattazione, nella redazione di un Piano Economico Finanziario, il quale verr

a destinazione residenziale, con determinati parametri edificatori, analoghi

poi confrontato con i piani preparati dal Consorzio Housing Sociale FVG e

alle aree adiacenti (vedi Zona omogenea B1.5). Tale considerazione risulta

da Finint SGR.

importante per procedere ad una stima dellarea, seppur non inerente alla

5.1. Analisi preliminare


Lanalisi preliminare dellintervento stata sostanzialmente gi svolta, in
sede di descrizione del progetto. Si rimanda quindi al capitolo precedente
per unanalisi del progetto in s.
5.1.1. Analisi dei costi
Per la costruzione di un Piano Economico Finanziario innanzitutto necessario svolgere unanalisi dei costi che caratterizzano lintervento. Per ogni
singola voce di costo, si descrivono le caratteristiche e argomentano le
motivazioni che portano al relativo controvalore economico.
5.1.2. Costo dellarea
Il valore dellarea rappresenta, senza dubbio, una delle voci di costo pi
rilevanti nellintervento, altres larea stessa pu essere oggetto di compensazioni con lente pubblico, come gi identificato nella sezione dedicata alla

lattuale destinazione duso, non sarebbe caratterizzata dalla medesima


potenzialit edificatoria.
Per procedere con loperazione di valutazione di unarea edificabile
necessario tenere in considerazione sia fattori di ordine generale, quali:
-- Situazione congiunturale;
-- Politica urbanistica;
-- Fiscalit generale;
-- Accessibilit al credito;
che di ordine particolare, quali:
-- Dimensioni;
-- Localizzazione;
-- Destinazione duso;

normativa ed agli aspetti generali. Considerato che lente locale lattua-

-- Indici di edificabilit;

le proprietario dellarea, si perseguir la strada della compensazione del

-- Presenza di opere da demolire o inquinanti;

valore della stessa, cos da rendere economicamente e finanziariamente

-- Grado di urbanizzazione;

fattibile lintervento. Si ritiene comunque opportuno stimarne un costo, cos


da poter confrontare lintervento di Edilizia Residenziale Sociale, con un
intervento analogo realizzato nelledilizia privata.
Si ricorda inoltre la destinazione attuale dellarea, che, da Piano Regolatore

132

realt, considerato che, se larea dovesse venir immessa sul mercato con

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

-- Conformazione;
-- Caratteristiche geotecniche del terreno;
-- Condizioni per la libera fruizione.
Non si ritenuto opportuno addentrarsi troppo nel merito di una valutazione

dellarea, che, visti i fattori da prendere in considerazione, presenterebbe un

5.1.4. Costo di costruzione

elevato grado di aleatoriet. Inoltre si tiene sempre presente che il valore

Il costo di costruzione considera, intrinsecamente, tutti i fattori legati alla

dellarea necessario solo come parametro di confronto.

produzione del manufatto edilizio. Dallestimo si ricava che il costo di

Si sorvola quindi in parte sui fattori di ordine generale, anche perch alcuni

costruzione cos definito:

(vedi politica urbanistica) non rispondono esattamente ad una situazione

Cc = Cc + Sc + Uc

reale.

Cc : costo tecnico

Per la valutazione del valore dellarea si utilizzato il metodo di compara-

Sc : spese generali e di cantiere

zione diretta, prendendo come riferimento il costo per unit di superficie,

Uc : utile del costruttore

relativo ad aree edificabili situate in zona periferica della citt, riportato in


45

pubblicazioni di settore , diminuito per tener conto dellassenza totale di


urbanizzazione. Si ottiene quindi il seguente valore commerciale dellarea:

dal promotore dellintervento per remunerare il costruttore. Per tale motivo


allinterno del costo di costruzione presente anche la voce relativa allutile

Stima del valore dellarea


Superficie territoriale

St

16.600

mq

Superficie fondiaria

Sf

14.830

mq

Indice utilizzazione fondiaria

Uf

1,00

mq/mq

Indice fondiario (zona B1.5)

If

2,00

mc/mq

Volume edificabile

29660

mc

Prezzo unitario

75,00

/mc

Valore area

Il costo di costruzione quindi da considerarsi come la spesa sostenuta

2.224.500,00

5.1.3. Costo delle opere di demolizione e/o bonifica


Non risultano necessari interventi di demolizione e/o di bonifica dellarea
oggetto di intervento, di conseguenza si considera nullo il costo relativo a
tale voce.

del costruttore, a tutti gli effetti una spesa per il promotore.


Il costo di costruzione non da confondere con il costo di produzione, di
cui fa parte. Il costo di produzione comprende, oltre che lutile del promotore (al qual il costo di produzione stesso imputato), anche altre voci, quali
i costi relativi allarea, le spese tecniche, gli oneri concessori e le spese di
commercializzazione.
La stima del costo di costruzione pu esser svolta utilizzando vari metodi,
ovvero:
-- Approccio sintetico: diretto confronto per parametri (metodo di comparazione diretta) con interventi simili allintervento in oggetto, omogeneizzati temporalmente e tipologicamente;
-- Approccio misto: loggetto edilizio viene scomposto in elementi funzionali, individuando il costo di costruzione di ciascuno di tali elementi si

45 Borsino 2012, Osservatorio immobiliare Friuli Venezia Giulia, 2012

perviene quindi al costo di costruzione totale;

Proposta operativa

133

-- Approccio analitico: computo metrico estimativo che si realizza

unitario al metro quadro. Per tutti i macro elementi segnalati, fatta eccezio-

mediante la sommatoria dei prodotti tra i prezzi unitari, le quantit di

ne gli edifici fuori terra (trattandosi di lavorazioni e materiali tradizionali e

ogni materiale e la relativa lavorazione necessaria per la realizzazione

diffusi) si ipotizza di poter stimare valori relativamente vicini alla realt, ripor-

delloggetto edilizio.

tati nella seguente tabella:

Tutte le metodologie appena elencate risultano di difficile applicazione nel


caso in esame. Infatti subito chiaro che da escludere un approccio analitico, a causa del livello di definizione del progetto unito alla relativa entit
dellintervento. Similmente risulta difficile anche un approccio di tipo misto.
Per quel che riguarda invece lapproccio sintetico, le difficolt sono rappresentate dallimpossibilit di identificare degli interventi con caratteristiche
omogenee allintervento in esame, in particolare per quel che riguarda le
tecnologie e i materiali relativamente innovativi utilizzati, nonch per la particolare destinazione, ovvero lEdilizia Residenziale Sociale.
Per pervenire ad una soluzione del problema ci si concentrati proprio sulla
destinazione dellintervento, ovvero lEdilizia Residenziale Sociale. In questo
settore un progetto realizzabile, come gi discusso, solo se ideato, realizzato e gestito con attenzione ai minimi dettagli, soprattutto in termini di
tempi e costi. Si proceduto quindi con una sorta di approccio misto, cos
da poter considerare, separatamente, alcuni macro - elementi funzionali,
ovvero:
-- Edifici fuori terra;

Parcheggi interrati

500,00

/mq

Parcheggi a raso

75,00

/mq

Verde pubblico

35,00

/mq

Strada pubblica

80,00

/mq

I valori segnalati, vengono considerati come determinati e non variabili nelle


valutazioni successive.
Come detto per il costo di costruzione relativo agli edifici fuori terra, invece,
considerato che si prevede la realizzazione di questi mediante il sistema
costruttivo a pannelli di legno incrociato, ovvero X-Lam, lidentificazione di
una voce di costo per unit di superficie risulta pi difficoltosa, poich tale
sistema costruttivo relativamente innovativo, risulta quindi difficile raccogliere dei dati su oggetti edilizi gi esistenti, in particolare con caratteristiche
simili allintervento in oggetto ed in zone limitrofe.
Si quindi proceduto a una sommaria ricerca di mercato, identificando un
intervallo di costi per unit di superficie compreso tra 500,00 e 950,00

-- Parcheggi interrati;

al metro quadro. Il differenziale tra i due costi, il pi basso e il pi elevato,

-- Verde pubblico;

risulta evidente e va imputato a molteplici fattori. Tra questi sicuramente

-- Verde attrezzato;

determinante anche la qualit delle finiture, malgrado non possano essere

-- Strade, parcheggi ed altre opere di urbanizzazione.


Per ciascuno dei precedenti macro - elementi funzionali si effettuata una
sommaria analisi di mercato, cos da identificare un costo di costruzione

134

Costo di costruzione macro elementi funzionali

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

prese in considerazione puntualmente in una stima di questo tipo.


Vista la destinazione sociale dellintervento, ovvero locazione e vendita a
prezzi convenzionati, si possono ipotizzare delle finiture di livello ordinario,

andando subito ad eliminare i valori pi elevati del costo di costruzione

Si perviene ad un costo di costruzione per unit di superficie pari ad

identificato.

981,37 al metro quadro. Tale valore rientra nei parametri definiti dalle linee

Rimane il problema di identificare un valore per tali lavorazioni, cos da poter


proseguire con la definizione di unanalisi costi e ricavi e di un Piano Economico Finanziario. Ricordando che si a conoscenza di un livello di rendimento obiettivo dellinvestimento, imposto sostanzialmente da normativa,
fissato come vincolo per la fattibilit economica dellintervento stesso, si
pu ipotizzare come una variabile il costo di costruzione degli edifici fuori
terra. Sar poi compito del promotore identificare un costruttore che sia in
grado di soddisfare il costo di costruzione definito, eventualmente proponendo al costruttore di partecipare al fondo immobiliare e quindi allinvestimento in s.
Si riportano di seguito tutti i valori di costo, separati per macro - elementi
funzionali identificati e comprensivi del costo degli edifici fuori terra selezionato (sia in termini di costo per unit di superficie, che di costo totale)
riuscendo ad identificare quindi il costo di costruzione totale.
Stima costo di costruzione

[/mq]

[mq]

Strutture in elevazione

700,00

8.862,50

Parcheggi interrati

500,00

Parcheggi a raso

guida del progetto di Edilizia Residenziale Sociale regionale, il quale si


prefigge come obiettivo un costo di costruzione minore a 1.000,00 al
metro quadro.
5.1.5. Oneri concessori
Gli oneri concessori sono richiesti dallente pubblico, ovvero lamministrazione comunale, per ledificazione e quindi la concessione del titolo abitativo. Tali oneri rappresentano esternalit positive e negative che sono diretto
effetto della realizzazione di un intervento di edificazione. Si identificano i tre
oneri, ovvero:
-- Onere di urbanizzazione primaria: onere che si riconosce allamministrazione per provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione
primaria; nel caso tali opere siano realizzate direttamente nellintervento,
lo scomputo di tali oneri in genere consentito, se minori o uguali alla
spesa sostenuta;

Totale

-- Onere di urbanizzazione secondaria: onere che si riconosce allam-

6.203.750,00

ministrazione per realizzazione dei cosiddetti servizi di urbanizzazione

1.590,00

795.000,00

secondaria, ovvero strutture quali scuole, ospedali, assistenza, sport,

75,00

937,50

70.312,50

anche questi oneri, seppur con maggiore difficolt, possono essere

Verde pubblico

35,00

6.000,00

210.000,00

Strada pubblica

80,00

3.150,00

252.000,00

7.531.062,50

Totale intervento

scomputati se alcune delle strutture sopracitate sono realizzate con


lintervento stesso;
-- Contributo sul costo di costruzione: compensazione economica allamministrazione atta a coprire le esternalit negative generate dal processo di edificazione; comunemente legato ad un costo di costruzione
normato mediante unaliquota.

Proposta operativa

135

Il Comune di Pordenone prevede i seguenti valori e metodologie per la

5.1.6. Spese tecniche

determinazione degli oneri concessori:

Le spese tecniche comprendono i compensi per la progettazione, direzione

Zona
omogenea

Centro storico

Completamento

Espansione

Caratteristica
intervento

lavori e la coordinazione per la sicurezza, il cui ammontare calcolato come

Indice di fabbricabilit
fondiaria [mc/mq]
If < 1

1 < If < 3

unaliquota sul costo di costruzione. Il valore di tale aliquota generalmente


definito come il 10% - 5% del costo di costruzione, comprensivo dei costi

If > 3

7,72

8,27

10,23

Ristrutturaz.

5,14

5,52

6,82

Nuova
costruzione

7,72

8,27

10,23

Ristrutturaz.

5,14

5,52

6,82

Nuova
costruzione

11,57

12,41

15,34

Il valore monetario di questa aliquota verr stimato direttamente in fase di

Ristrutturaz.

9,00

9,65

11,93

determinazione del flusso di cassa, visto che si considera, con un accetta-

Si quindi proceduto, con i valori appena riportati, alla determinazione degli


oneri concessori, che risultano cos determinati:
Oneri di urbanizzazione

[/mq]

Totale

Urbanizzazione primaria

8,27

137.282,00

19,52

324.032,00

671,39

158.404,40

Urbanizzazione secondaria
Contributo costo costruzione
Totale oneri

619.718,40

Si ipotizzer che gli oneri determinati saranno oggetto di compensazione


con lente pubblico; questa pratica risulta abituale per quel che riguarda
lonere di urbanizzazione primaria, in quanto i costi stimati per lurbanizzazione risultano di gran lunga superiori agli oneri previsti. Un ragionamento
a parte va fatto invece per oneri di urbanizzazione secondaria e contributo
sul costo di costruzione, per tali aspetti si rimanda al paragrafo dedicato.

136

di urbanizzazione.

Nuova
costruzione

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Considerata lentit dellintervento, lesigua difficolt nelle lavorazioni e la


possibilit che gli studi e le aziende coinvolte, facciano anchesse parte
dellinvestimento stesso, si ritiene opportuno stimare laliquota minima, in
accordo con lanalisi svolta dalla Societ di Gestione del Risparmio, pari a
5%.

bile approssimazione, che tali costi siano distribuiti durante le varie fasi di
realizzazione dellintervento.
5.1.7. Spese generali e imprevisti
Per spese generali ed imprevisti si considerano quelle spese relative alla
struttura organizzativa che viene posta in essere per condurre il processo
di realizzazione dellintervento e gestione dellinvestimento, ovvero: uffici,
telefono, utenze, corrispondenza, a queste si aggiungono anche voci di
spesa relative ad eventuali imprevisti, ritardi nella realizzazione, vendita,
Anche tale voce di costo viene stimata, come per le spese tecniche, considerando unaliquota sul costo di costruzione.
S prende come riferimento laliquota proposta dalla SGR, pari al 5% sul
costo di costruzione. Il valore monetario verr stimato direttamente in fase
di definizione del flusso di cassa, considerando la distribuzione dei costi

durante le varie fasi di realizzazione dellintervento.


5.1.8. Spese di commercializzazione

massima prevista le spese di commercializzazione di tali oggetti, quindi il


2% sui ricavi attesi.

Le spese di commercializzazione rappresentano la spesa necessaria a

5.1.9. Spese di gestione

pubblicizzare la commercializzazione delle unit immobiliari immesse sul

Le spese di gestione rappresentano le spese relative alla gestione delle

mercato, ed a sostenere le spese degli intermediari. Anche in questo caso

unit immobiliari poste in locazione. Analogamente alle spese di commer-

si utilizza unaliquota sul valore delle unit immobiliari stesse, pari in, genere,

cializzazione, in genere si considerano come unaliquota, in questo caso,

ad un valore compreso tra 1% e 3% dei ricavi attesi.

del canone di locazione stesso. Tale voce di costo va considerata ovvia-

Trattandosi di un intervento di Edilizia Residenziale Sociale, si ritiene opportuno considerare che tale voce di costo sia praticamente nulla per tutte le
unit immobiliari a destinazione residenziale, che non sono a tutti gli effetti
immesse sul mercato a prezzi di mercato, ma bens vengono anchesse
vendute a cosiddetti prezzi accessibili. Di conseguenza si ipotizza che
saranno oggetto di particolari normative pubbliche, atte a definire una
graduatoria per laccesso allacquisto di tali unit immobiliari, che risultano
esterne alle dinamiche di mercato.
Ovviamente tali costi non gravano nemmeno sulle unit immobiliari poste
in locazione, per le quali si considereranno successivamente le cosiddette
spese di gestione.
Per quel che riguarda la comunit alloggio, considerata la particolarit
delloggetto edilizio, verr trattata singolarmente, ipotizzando la vendita
immediata ad una societ di gestione, oppure una forma di compensazione
con lente pubblico.
Si conclude quindi che tale voce di costo gravi solamente sulla commercializzazione delle unit immobiliari a destinazione commerciale. Considerata lattuale situazione congiunturale, la difficolt di accesso al credito e la
zona non centrale dellintervento, si ritiene opportuno stimare con laliquota

mente per le sole unit immobiliari in locazione, viene definita pari al 5%


del canone di locazione stesso e distribuita su tutta la durata prevista per
la locazione.
5.1.10. Progetto sociale
Per un intervento di Edilizia Residenziale Sociale, a differenza di un normale intervento di edilizia privata, risulta importante considerare unulteriore
voce di spesa, ovvero i costi legati al progetto sociale. Il regolamento del
fondo immobiliare prevede che tale voce di spesa sia sempre presente e sia
calcolata anchessa come unaliquota pari al 2% sul costo di costruzione.
Di conseguenza, analogamente alle voci di spesa appena trattate, si andr
a determinarne il valore effettivo in fase di stesura del Piano Economico
Finanziario, applicando laliquota direttamente sul costo di costruzione.
5.1.11. Oneri finanziari
Gli oneri finanziari si riferiscono al fatto che parte del capitale investito non
capitale proprio del fondo ma capitale a debito, il quale viene garantito in
genere da un istituto finanziario esterno, che, come controparte, applica un
tasso di interesse.
I tassi dinteresse, dal punto di vista reale, sono in genere oggetto di
contrattazione con listituto di credito, soprattutto per questo genere di

Proposta operativa

137

investimenti di modesta entit e caratterizzati da peculiari fattori di reddi-

-- Residenziale;

tivit e rischiosit. Inoltre, ruolo importante viene investito dalla credibilit

-- Commerciale;

dellinvestitore e dal fattore tempo, quindi durata dellinvestimento.


Considerata limpossibilit pratica di procedere con una contrattazione
con un istituto finanziario, ai fini accademici si ritiene sufficiente riferirsi ai
tassi riportati nel Bollettino Statistico della Banca dItalia, relativamente ai
due orizzonti temporali previsti nei due scenari di investimento che saranno
descritti di seguito:

-- Sociale;
-- Assistenziale.
Il ragionamento pi articolato va fatto per la destinazione duso residenziale,
considerato che lintervento tratta proprio di Edilizia Residenziale Sociale.
Lobiettivo dichiarato del Consorzio Housing Sociale FVG quello di realizzare un certo numero di alloggi a livello regionale, di cui il 20% da porre
in vendita diretta, il 40% monetizzato secondo quella che stata definita

Tassi di interesse
Tasso attivo

4,00 %

Tasso passivo

1,00 %

locazione con riscatto, ed il restante 40% in locazione permanente.


Nellintervento oggetto di analisi si deciso di valutare uno scenario
maggiormente cautelativo in termine di durata dellinvestimento, il quale

5.1.12. Imposte

risulta essere, per altro, lo scenario previsto per lintervento specifico nella-

Le iniziative svolte mediante lo strumento finanziario del fondo immobiliare,

nalisi preliminare svolta dalla SGR. Tale scenario prevede un orizzonte

come quella in esame, sono soggette ad un particolare regime fiscale, che

temporale pi breve, nel quale il 40% di alloggi in locazione permanente

non prevede limposizione di imposte sui redditi (IRES46) e imposta regiona-

viene anchesso mutuato in una locazione con riscatto, seppur con modali-

47

le sulle attivit produttive (IRAP ).


Ai fini dellimposizione fiscale, le attivit del fondo immobiliare rimangono

subisce una rilevante riduzione.

sospese fino al momento della distribuzione degli utili, sui quali va applicata

Per quel che riguarda invece le unit immobiliari con destinazione commer-

una ritenuta del 20% a titolo di imposta sostitutiva o di acconto, in base

ciale, ai fini della costruzione di un Piano Economico Finanziario con buoni

della qualit del soggetto percettore.

risultati, si ipotizza di porli immediatamente sul mercato, e monetizzarli

5.2. Valutazione dei ricavi


I ricavi sono rappresentati dalle diverse modalit di concessione delle unit
immobiliari, ovvero dai proventi di locazione e vendita. Le unit immobiliari
realizzate si suddividono secondo le seguenti destinazioni duso:
46 Imposta sul Reddito delle Societ
47 Imposta Regionale sulle Attivit Produttive

138

t differenti. Agendo in questo modo, lorizzonte temporale dellintervento

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

quindi in tempi molto brevi. Questo consente di ottenere dei ricavi immediati, a beneficio del rendimento del Piano Economico Finanziario.
Infine, per quel che riguarda limmobile con destinazione duso assistenziale, ovvero la comunit alloggio per anziani, e ledificio destinato alla
comunit, si ipotizza siano entrambi oggetto di compensazione con lente
pubblico, secondo specifiche di accordo che verranno definite in seguito.

5.2.1. Locazione a canone accessibile


Nella definizione di questo tipo di canone, si utilizza la terminologia accessibile nella connotazione economica, ovvero riferendosi alla definizione anglosassone di Affordable Housing: capacit di accedere allabitazione con uno
sforzo economico ragionevole da parte di un nucleo familiare.
Il primo problema che si presenta quello di riuscire a definire delle soglie di
reddito da cui, applicando laliquota del 30% prevista dalle politiche di Affordable Housing, estrapolare appunto un canone accessibile. Non essendo
presenti normative a livello locale che definiscano dei limiti di reddito per
laccesso allEdilizia Residenziale Sociale, si va a considerare la posizione

Reddito

Reddito ERP

Differenziale

Reddito ERS

2P

27.026,00

29.503,44

2.477,44

27.026,00

3P

7.953,00

33.191,37

4.761,63

35.572,19

4P

1.749,00

37.933,00

3.816,00

39.841,00

5P

45.322,00

44.255,16

1.066,84

44.788,58

6P

48.895,00

50.577,32

1.682,32

48.895,00

Svolta tale analisi si passa ad applicare laliquota del 30% prevista dallAffordable Housing come limite massimo di spesa annuo sulla casa da parte
di una famiglia. importante ricordare che per spesa per la casa si intendo-

economica intermedia dei destinatari di questi interventi, che trova posto

no anche le spese di gestione e manutenzione dellalloggio.

tra coloro che riescono ad accedere allofferta di mercato e quelli che

Considerando che gli alloggi progettati sono progettati con ottimi risultati in

invece possono accedere alla residenza solamente mediante lofferta di


Edilizia Residenziale Pubblica.

termini di efficienza energetica, si ritiene di poter quantificare tale costo ad


un valore per unit di superficie pari a 10,00 /mq anno. Tale valore, molti-

49

plicato per la superficie commerciale di ogni tipologie di alloggio, consente

differenziato per numero di componenti del nucleo familiare, nella Regione

di scontare delle spese di gestione e manutenzione il valore ottenuto appli-

Si innanzitutto rilevato il reddito mediano

48

dichiarato ai fini IRPEF

Friuli Venezia Giulia. Tali dati sono stati incrociati con i massimali di reddito
previsti per laccesso allEdilizia Residenziale Pubblica gestito dallAter di

cando laliquota del 30% sul reddito netto. Si ottiene cos quello che stato
definito il canone di locazione sostenibile, qui riportato:

Pordenone. Operando una media tra i due dati per ogni tipologia di nucleo

Reddito netto di
imposta

familiare, si ottiene unindicazione su quelli che potrebbero essere dei redditi limite per laccesso allERS nellambito locale:

Spesa
annua casa

Spese
gestione

Canone
sostenibile

2P

19.728,98

5.918,69

542,50

5.376,19

3P

22.054,75

6.616,43

673,75

5.942,68

4P

24.701,42

7.410,43

743,75

6.666,68

5P

27.768,92

8.330,68

1.056,25

7.274,43

6P

30.314,90

9.094,47

1.146,25

7.948,22

48 Dati statistici rilevazioni ISTAT, anno 2007


49 Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche

Proposta operativa

139

Si definiscono quindi delle proposte sui canoni di locazione accessibile

nit immobiliare, rivalutato di due punti sopra allinflazione, ed al prezzo cos

mensile, in funzione della dimensione dellalloggio e quindi del numero di

determinato venga aggiunto il capitale accumulato mensilmente negli 8 anni

componenti del nucleo familiare. Si riportano nella seguente tabella i canoni

di locazione. Tale modalit del tutto analoga ad altre iniziative di Edilizia

cos definiti, in rapporto ai dati utilizzati per pervenire a tale conclusione:

Residenziale Sociale sviluppate sul suolo nazionale.

Locazione
sostenibile

Locazione di
mercato

Locazione
accessibile

Differenza

si pu ipotizzare unimmissione sul mercato dello stesso, con contestuale


restituzione del capitale depositato al locatario stesso, il che, fatto salvo

2P

448,02

522,02

450,00

-72,02

3P

95,22

595,26

500,00

-95,26

4P

555,56

625,87

550,00

-75,87

ta si suppone che lente pubblico, in questo caso il comune, si impegni ad

5P

606,20

690,79

600,00

-90,79

acquisire lunit immobiliare ad un valore fortemente conveniente, ovvero al

6P

662,35

687,75

650,00

-37,75

situazioni particolarmente negative del mercato stesso, generalmente


porter ad un ricavo superiore. Se anche tale opzione non viene soddisfat-

costo di costruzione rivalutato della sola inflazione.


Nello scenario che si analizzer, si ipotizza comunque la situazione pi

5.2.2. Riscatto dellalloggio

probabile e sicura in termini di tempistiche, ovvero che il locatario riscatti il

Come introdotto in precedenza, si ipotizza che una parte degli alloggi sia

bene. Questo assicura un certo flusso di cassa positivo in un arco tempo-

soggetta a riscatto da parte del locatario al termine di un periodo di locazio-

rale ben definito.

ne, il quale si attesta sugli otto anni.

Ragionando in termini di Affordable Housing, non si pu pensare di gravare

Tale modalit si esplica con la costruzione di un conto deposito che viene

ulteriormente sulla spesa mensile per la locazione dellimmobile determi-

alimentato con una quota su base mensile, da non confondere con il

nata in precedenza. Di conseguenza si ipotizzato di ridurre i canoni di

canone di locazione. In interventi prettamente privati tale deposito, nel caso

affitto a quegli alloggi monetizzati secondo tale modalit, andando quindi

di non riscatto da parte del locatario, rimane al promotore. Nel caso speci-

ad aggiungere ,al canone cos determinato, la quota di anticipo mensile per

fico invece, come proposto dal Consorzio Housing Sociale FVG, si preve-

il riscatto del bene.

de che la somma depositata, in caso di mancato riscatto, venga restituita


completamente al locatario, il quale quindi andrebbe a perdere solamente
gli interessi sulla somma stessa.

140

Nel caso in cui lalloggio non venga riscattato dal locatario entro un anno,

Per la determinazione della quota di riscatto si ragionato sul valore di


vendita degli alloggi posti sul mercato, seppur a prezzo convenzionato. Si
deciso di considerare un anticipo del 20% sul valore dellimmobile, andan-

Si prevede quindi che allinizio dellottavo anno di locazione sia fatta unof-

do a suddividerlo quindi per il numero di anni di locazione e poi per 12 mesi,

ferta di acquisto al locatario ad un valore pari al costo di costruzione dellu-

cos da ottenere la quota mensile da versare.

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Si riportano i canoni determinati, evidenziando che lesborso totale mensi-

Sup.
Comm.

le minore rispetto al canone sostenibile determinato in precedenza con


la filosofia dellAffordable Housing. Tale limite in realt non rispettato
solamente nel caso dei due alloggi di dimensioni maggiori, ma si rileva che
il differenziale minimo e si considera quindi il risultato accettabile.
Locazione
sostenibile

Locazione
di mercato

Locazione
prevista

Anticipo sul
riscatto

Differenza

2P

448,02

522,02

450,00

161,87

6,14

3P

495,22

595,26

500,00

180,96

14,27

4P

555,56

625,87

550,00

202,67

2,89

5P

606,20

690,79

600,00

227,84

21,64

6P

662,35

687,75

650,00

248,73

36,38

Agendo secondo questa strategia, a tutti gli effetti si rende molto pi appetibile laccesso alla locazione, in quanto i canoni di affitto vengono ridotti di
molto rispetto al canone medio di mercato. Anche se la riduzione viene
recuperata dalla quota di anticipo sul riscatto, si ricorda che tale quota
rappresenta un deposito di capitale.

Costo costruzione
+ inflazione

Capitale
anticipato

Valore alloggio
riscatto

2P

54,25

69.816,34

17.505,49

87.321,82

3P

67,37

86.707,39

19.569,14

106.276,53

4P

74,37

95.715,95

21.917,52

117.633,47

5P

105,62

135.932,73

24.639,31

160.572,04

6P

114,62

147.515,17

26.898,35

174.413,52

5.2.3. Vendita a prezzi concordati


Anche in questo caso, come per il canone di locazione, si deve far riferimento ad un prezzo di vendita a prezzi concordati, estraneo quindi alle
dinamiche del mercato immobiliare.
Si procede quindi con lo stesso approccio utilizzato per la determinazione
del canone di locazione, ovvero secondo lAffordable Housing. Utilizzando
i parametri di reddito sopra riportati per laccesso ad un intervento di ERS
mediante locazione, si suppone sempre che una famiglia sia disposta a
investire per le spese della propria abitazione il 30% del proprio reddito
annuo. Tale valore viene quindi epurato dalle spese di gestione, stimate

Per quel che riguarda la determinazione del valore di vendita dellalloggio

sempre a 10,00 /mq anno, determinato in modo del tutto analogo a ci

secondo la modalit appena descritta, essa risulta di facile calcolo in quanto

fatto in precedenza la spesa massima annua.

il valore del costo di costruzione ben definito. A tale valore andr aggiunto
il capitale accumulato negli anni di locazione, il quale non va ovviamente a
gravare ulteriormente sullutente, ma permette una valutazione pi completa del valore dellimmobile. Si perviene quindi ai prezzi di vendita riportati
nella seguente tabella:

Si tratta ora di stimare il costo di accesso al credito mediante un mutuo.


necessario innanzitutto ipotizzare un tasso di interesse, stimato in seguito ad una ricerca di mercato al 4,50%, e che lacquisto dellimmobile
venga ammortizzato su un orizzonte temporale tipico per questo genere di
compravendite, ovvero 20 anni. anche importante tenere in considerazione che listituto di credito difficilmente fornir del capitale a debito superiore
al 80% del valore del bene, si stima quindi che il 20% venga versato come
anticipo sullacquisto.

Proposta operativa

141

Tenuto conto delle considerazioni appena esposte, mediante una legge di

5.2.4. Vendita a prezzi di mercato

interesse composto si pu ricavare il prezzo di vendita per ogni tipologia di

Come introdotto, si prevede di vendere direttamente a prezzo di mercato

vendita, ovvero:

le sole unit immobiliari destinate ad attivit commerciali. Per la determina-

Rata annuale
sostenibile

Anticipo
sullacquisto

Prezzo
accessibile

Prezzo di
mercato

zione del prezzo di vendita per unit di superficie di tali oggetti si considera
accettabile lutilizzo dei valori proposti dalla pubblicazioni di settore50.

2P

5.918,69

23.674,78

77.699,07

92.225,00

Si prendono come valori quelli relativi alla compravendita di negozi in zona

3P

6.616,43

26.465,71

86.858,72

114.537,50

periferica della citt, pari a 1.000,00 1.200,00 /mq. Tra i due, conside-

4P

7.410,43

29.641,70

97.282,14

126.437,50

rata la relativa vicinanza al centro citt e comunque il fatto che si tratta di

5P

8.330,68

33.322,70

109.362,94

179.562,50

una nuova edificazione, si scelto di prendere il valore massimo, ovvero

6P

9.094,47

36.377,88

119.389,83

194.862,50

Tale modalit di operare da quella proposta nella strategia prevista dal


Consorzio Housing Sociale FVG, che prevede invece di determinare un
prezzo di vendita pari ad unaliquota sul pi probabile valore di mercato
di un bene con caratteristiche simili. In particolare nel progetto regionale
si sono presi come riferimento i valori per unit di superficie proposti da
pubblicazioni del settore, ovvero il borsino immobiliare del 2012, ai quali si
applicata unaliquota di sconto pari al 15%. Si riporta per completezza
nella seguente tabella un raffronto tra i valori calcolati secondo lapproccio
dellAffordable Housing:
Prezzo di
mercato

Prezzo
accessibile

1.200,00 /mq.
Per determinare quindi il valore delle unit immobiliari immesse sul mercato
si calcolata la superficie commerciale delle stesse, e moltiplicata per il
valore appena scelto.
5.2.5. Dismissione intervento
Seppure nella normativa si parla di locazione permanente, subito chiaro
che in realt tale locazione non pu perdurare a tempo infinito. infatti
necessario porre un limite temporale allinvestimento, oltre il quale tutte le
attivit devono essere liquidate.
Questo deve accadere per ragioni teoriche, intrinseche alla realizzazione di

Prezzo
Consorzio

Differenza

2P

2.225,00

7.699,07

75.950,00

1.749,07

3P

114.537,50

86.858,72

94.325,00

7.466,28

4P

126.437,50

97.282,14

104.125,00

6.842,86

5P

179.562,50

109.362,94

147.875,00

38.512,06

6P

194.862,50

119.389,83

160.475,00

41.085,17

unanalisi dei costi e ricavi, ove si considera che vi sia unipotetica societ
che viene istituita allanno zero per poi venir liquidata al termine dellarco
temporale definito. Inoltre si decide di operare con lo strumento del fondo
immobiliare, il quale, per sua natura, presenta un limite di durata, oltre al
quale deve essere esso stesso liquidato, cos da remunerare gli investitori.
quindi necessario elaborare preventivamente una strategia di uscita che
50 Borsino 2012, Osservatorio immobiliare Friuli Venezia Giulia, 2012

142

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

consenta, nel caso particolare in cui si preveda una locazione permanente

Si identificano quindi di seguito gli oggetti e le modalit previste di compen-

degli immobili, di cedere ad un soggetto terzo le unit in locazione.

sazione, strumento necessario per consentire poi la fattibilit economico/

Tra i soggetti che si identificano si pu considerare il privato, sia esso attuale


locatario o meno, eventuali societ esterne o cooperative e lente pubblico.

finanziaria dellintervento.
5.3.1. Area

Non ci si sofferma ulteriormente nella scelta dellacquirente, ma bens si fa

Come gi accennato in fase di determinazione dei costi, larea presenta

un ragionamento su quale potrebbe essere il valore di un alloggio, non di

peculiari caratteristiche e gi di per s ledificabilit con destinazione duso

certo pi pari al nuovo.

prettamente residenziale sconta degli accordi tra il soggetto promotore e

Si mette quindi in discussione lapproccio seguito nella definizione del

lente pubblico.

progetto ERS da parte del Consorzio Housing Sociale FVG, il quale preve-

Inoltre, essendo larea destinata da Piano Regolatore Generale Comunale

de che il prezzo di vendita in fase di dismissione del progetto sia pari al

ad assistenza per gli anziani, e considerando che parte dellintervento

prezzo previsto per la vendita convenzionata a tempo zero. Seppur non si

anche destinata a tale fascia di popolazione, si presume che sia di primario

faccia cenno ad una rivalutazione di tale prezzo secondo dinamiche inflat-

interesse dellente comunale favorire al realizzazione del progetto.

tive, si ritiene di poter stimare difficoltoso tale approccio, se non a seguito


di uno status particolarmente florido del mercato immobiliare. Si quindi
scelto di procedere similmente alla modalit utilizzata per la definizione del
prezzo di riscatto previsto nellaffitto ad 8 anni, andando a valutare il prezzo
dellimmobile al costo di costruzione, aumentato del 2% sopra allinflazione.
Stimando un tasso di inflazione pari al 2% si raggiunge unaliquota del 4%.

Ultima considerazione va fatta sulla densit di costruito rispetto al potere


edificatorio di unarea con tale estensione e con destinazione residenziale
di espansione: superficie coperta e volumi non sono sicuramente sfruttati
al massimo potenziale, e quindi lintervento si prefigura come ben distante
da un tradizionale intervento privato, che di per s in genere sconta in una
certa misura comportamenti speculativi in tali termini.

5.3. Compensazioni

Fatte le dovute considerazioni, ci si concede, quindi, unipotesi alquanto

Come previsto dalla normativa relativamente ad interventi riguardanti allE-

forte dal punto di vista economico, ovvero che larea, di propriet comuna-

dilizia Residenziale Sociale, si ipotizzano forme di compensazione con lente

le, venga ceduta a titolo gratuito al promotore dellintervento. Altres tale

pubblico, alcune delle quali si esplicitano mediante la pura compensazione

ipotesi del tutto determinante dal punto di vista del successo economico

economica, altre invece che vanno a considerare gli aspetti sociali intrinse-

finanziario delliniziativa: in caso contrario infatti larea andrebbe ad influire

chi nellintervento, ovvero la destinazione a determinate classi sociali in diffi-

molto pesantemente (proprio per le precedenti considerazioni sul poten-

colt, la creazione di un intervento con particolare attenzione a tematiche

ziale edificatorio) sul flusso di cassa, rendendo lintervento non solo non

ambientali, ecologiche ed energetiche, la realizzazione di opere che vanno

conveniente, ma eliminandone anche la fattibilit economica.

ad incrementare il patrimonio urbano e di pubblica utilit.

Proposta operativa

143

5.3.2. Oneri concessori

diverso, dal quale percepire un canone di locazione. Non si ritiene comun-

Per quanto concerne gli oneri concessori, come gi accennato nel paragra-

que opportuno addentrarsi ulteriormente su questi aspetti, in quanto non

fo dedicato alla determinazione degli stessi, alcuni di questi sono per

strettamente legati alle tematiche dellEdilizia Residenziale Sociale.

definizione oggetto di compensazione, in questo caso anche strettamente


economica. Trattasi degli oneri di urbanizzazione primaria, i quali, a fronte
dei costi sostenuti per urbanizzare larea, sono ampiamente superati in
termini economici, e quindi immediatamente scomputabili.

garantirne la convenienza, lapporto pubblico non pu fermarsi allo scomputo di oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Infatti anche la voce di
costo relativa al contributo sul costo di costruzione non secondaria, e

La trattazione relativa agli oneri di urbanizzazione secondaria risulta di

rischia di gravare sul flusso economico. Riprendendo nuovamente le consi-

maggiore difficolt, perch anche tali oneri sono ipoteticamente scomputa-

derazioni fatte sui costi sostenuti per lurbanizzazione, le quali opere oltre

bili, ma essendo a tutti gli effetti degli oneri non rappresentanti degli aspetti

che viabilit, impianti, reti prevedono anche la creazione di un centro

strettamente economici, o comunque non immediatamente monetizzabili,

urbano, completo di verde attrezzato, una zona identificabile come una

in genere non vengono scomputati. Nel caso particolare, si fa un ragiona-

piazza di quartiere e anche un edificio per la collettivit, si pu affermare che

mento sulla precedente destinazione dellarea, ovvero assistenziale per gli

lintervento di per se racchiude delle esternalit positive atipiche rispetto

anziani, e una delle opere previste, ovvero la comunit alloggio per anzia-

un normale intervento di edilizia residenziale. Inoltre di per se lobiettivo

ni. Tale comunit alloggio presenta non poche difficolt nella stima di una

sociale delliniziativa unesternalit positiva. Di conseguenza si ipotizza

eventuale cessione della stessa sul mercato, trattandosi di una destinazione

una compensazione delle esternalit negative provocate dal processo

duso particolare e che potrebbe interessare non solo operatori privati ma

edilizio, con le sopra elencate esternalit positive; compensazione che si

anche pubblici. Di conseguenza si ipotizza che, trattandosi comunque di un

pu pensare si trasformi in compensazione economica sul contributo sul

servizio per la collettivit, tale oggetto edilizio possa esser ceduto, assieme

costo di costruzione, essendo definito appunto come una compensazione

anche ad altre opere previste, quali la zona comune e ovviamente tutto il

economica atta a coprire quelle esternalit negative tipiche di un intervento

verde attrezzato, allente pubblico, e quindi esser usato come compen-

edilizio.

sazione per gli oneri di urbanizzazione secondaria, i quali verrebbero, in


questo caso, totalmente scomputati. Tale operazione anche giustificata
dal punto di vista economico, come esplicitato in tabella:

144

Per consentire la fattibilit economica e finanziaria dellintervento, nonch

Il problema rimane come monetizzare tali esternalit positive. Lipotesi fatta


e di considerare il sovra costo sostenuto per le importanti opere di urbanizzazione, rispetto agli oneri spettati e il costo di costruzione relativo alle-

Lamministrazione comunale potr poi decidere in autonomia come

dificio destinato alla collettivit. Per ci che concerne invece le esternalit

monetizzare tale attivit, in quanto a tutti gli effetti si tratta di unattivit

positive relative agli aspetti sociali dellintervento, si potrebbe pensare di

che porta introiti nel tempo: o in autonomia, percependo quindi le quote

scontare la positivit sociale dal differenziale applicato a canoni e prezzi

degli ospiti, oppure, ad esempio, cedendola in gestione ad un soggetto

di vendita accessibili, rispetto a quelli di mercato. Tale analisi rappresenta

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

ulteriori difficolt e considerazioni, e quindi si reputa eccessiva rispetto alla

5.4.1. Valore attuale netto (VAN)

trattazione.

Il Valore Attuale Netto (VAN) una metodologia tramite cui si definisce il

Considerando quindi solo quanto sopra detto, si pu fare un bilancio del


valore economico delle esternalit positive prodotte rispetto alle negative
da compensare, ovvero il contributo sul costo di costruzione, ottenendo un

valore attuale di una serie attesa di flussi di cassa sommandoli contabilmente ed attualizzandoli sulla base di un tasso di sconto, determinato in
precedenza.
Il VAN tiene conto implicitamente dei costi opportunit, ovvero le mancate

valore di compensazione di tale onere.

entrate derivanti dalluso alternativo delle risorse. Risulta dallespressione

Oneri

Costi previsti

Compensazione

Urbanizz. primaria

137.282,00

532.312,50

opere di urbanizz.

Urbanizz. secondaria

324.032,00

350.000,00

comunit alloggio

5.4.2. Saggio di rendimento interno (SRI)

Contrib. costo costr.

164.984,02

esternalit positive

Il Saggio o Tasso di Rendimento Interno (SRI o TIR) un indice di redditivit

5.4. Costruzione flusso di cassa


Terminata la fase di definizione di costi e ricavi, per la costruzione di un
Piano Economico Finanziario necessario definirne la posizione in funzione
del tempo, cosi da costruire a tutti gli effetti un flusso di cassa e valutare la
bont dellinvestimento. Dalla matematica finanziaria si evince che un valore

seguente:

finanziaria che misura lefficacia di un investimento, ovvero la capacit di


remunerare le risorse impiegate e di generare utili.
Operativamente il Saggio di Rendimento Interno il saggio che eguaglia
ricavi e costi, ovvero quello che annulla il Valore Attuale Netto, non richiede
quindi la determinazione a priori di un tasso di sconto.

nominale perde parte del valore reale pi ci si allontana dal momento della

Per determinare la convenienza, e quindi lefficienza dellinvestimento

redazione della valutazione stessa. In questi termini pi avanti nel tempo

necessario introdurre un Saggio Soglia (SS). Nel caso in esame il saggio

saranno i ricavi, minore sar il loro valore reale, cos come maggiormente

soglia pu esser immediatamente determinato, prendendo il tasso di

vicini saranno gli esborsi in termini di costi, pi questi graveranno in termini

rendimento obiettivo previsto per interventi di Edilizia Residenziale Sociale,

finanziari.

ovvero di tre punti sopra linflazione. Considerando uninflazione media pari

Tale processo si identifica come attualizzazione, in quanto legato al costo

al 2%, il rendimento obiettivo, e quindi il saggio soglia, sar pari al 5%.

opportunit del capitale, infatti se il capitale stesso non viene investito, la


liquidit cos determinata potr esser utilizzata per altri scopi o investimenti.
Per tener conto di questi aspetti, dal punto di vista finanziario si definisce
un certo tasso di sconto, il quale racchiude tutti i fattori appena descritti e
consente di attualizzare in funzione del tempo costi e ricavi.

Proposta operativa

145

5.4.3. Prezzi costanti e prezzi reali

Come detto in precedenza, tralasciando le unit immobiliari poste immedia-

Lanalisi pu esser svolta sia in termini di prezzi costanti, ovvero senza tener

tamente sul mercato, si ipotizza che una parte degli alloggi sia posta a

conto dei fenomeni inflattivi, e quindi come parametri di riferimento lecito

reddito mediante la modalit affitto con riscatto ad 8 anni, e la restante

utilizzare il valore attuale netto ed il tasso di rendimento interno. Tale strada,

mediante la cos detta locazione permanente, e quindi sconter un arco

seppur pi semplificativa e comunque valida, sconsigliabile per investi-

temporale maggiore, ovvero 15 anni.

menti di lunga durata ed inoltre fornisce un tasso di rendimento interno


minore rispetto alla realt.
Unaltra modalit e quella invece di tener conto del fenomeno dellinflazione, in questo modo il valore attuale netto perde il suo valore in quanto
significato, quindi il tasso di rendimento interno diventa lunico parametro di
valutazione. Inoltre considerando il parametro di valutazione di un investimento relativo ad uniniziativa di Edilizia Residenziale Sociale, ovvero che il
rendimento sia pari a tre punti sopra linflazione, dal punto di vista di lettura
dei risultati risulta pi efficace ottenere un tasso di interno di rendimento al
lordo dellinflazione.
Per questo motivo si scelta come strada quella dei prezzi reali, ovvero che
scontano linflazione, cos da ottenere un tasso interno di rendimento che
rappresenti a tutti gli effetti il rendimento dellinvestimento. Tale tasso sar
immediatamente confrontabile con i parametri di normativa.
In tale modo di operare risulta superflua anche la definizione di un tasso
di sconto, in quanto non necessario ai fini del calcolo del valore attuale
netto.

anche i tempi necessari per la realizzazione dellintervento e quelli necessari


per la liquidazione dello stesso.
5.4.5. Tempi di realizzazione
Considerate le tecniche costruttive utilizzate, in particolare la struttura a
pannelli in legno massiccio a strati incrociati X-Lam, si stima che i tempi di
cantierizzazione e quindi realizzazione dellintervento siano ridotti. Difatti la
tecnologia X-Lam non presenta le tempistiche di attesa successivamente alla messa in opera di strutture in calcestruzzo armato; al contempo
essendo gli elementi costruttivi di dimensioni elevate rispetto, ad esempio,
alla tecnica costruttiva che prevede elementi in laterizio, la messa in opera
risulta sicuramente pi rapida rispetto a tali tecniche.
Si stima che i tempi siano sensibilmente ridotti rispetto ad un intervento con
tecniche tradizionali. Rimane da considerare che per il resto delle lavorazioni, come linterrato, le opere di urbanizzazione e soprattutto le finiture, siano
necessarie tempistiche pi dilatate nel tempo.
In sostanza rispetto ad i canonici tre anni per la realizzazione dellintervento,

5.4.4. Orizzonte temporale e distribuzione di costi e ricavi

si ipotizza siano sufficienti due anni. In questo modo si anticipano si i costi,

Passo successivo per la costruzione di un flusso di cassa, quello di deter-

ma anche la monetizzazione dellintervento. Inoltre si va ad impattare sullo-

minare un orizzonte temporale, in funzione di tempi di realizzazione delle

rizzonte temporale dellinvestimento.

opere e disinvestimento. Su questo arco temporale si vanno poi a distribuire costi e ricavi.

146

Ai tempi previsti dalle modalit di locazione degli alloggi, vanno aggiunti

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

40%

40%

40%

40%

20%

10%

10%

40%
10%
-

40%
10%
-

40%
40%
-

18

40%
40%
-

20%

17

40%
40%
-

16

40%
40%
-

15

40%

40%
40%
-

14

40%
40%
-

13

40%
40%
-

12

40%
40%
10%
50%

Locazione
15 anni

Riscatto 8
anni

Locazione
15 anni

50%

Riscatto
8 anni

50%

Oneri
concess.

50%

Opere edili

50%

Urbanizz.

Area

tempistiche necessarie per liquidare linvestimento, ovvero i tempi neces-

11

10

10%

50%

Risulta importante tenere adeguatamente a in considerazione anche le

5.4.6. Tempi di disinvestimento

sari a vendere gli alloggi in locazione al termine della stessa. Considerate


le modalit di vendita gi descritte, ovvero offerta di prelazione al locatario nellultimo anno di locazione, si ritiene accettabile stimare un orizzonte

Lorizzonte temporale di tale investimento immediatamente determinato, sommando al periodo previsto di locazione, i tempi necessari per la
realizzazione e la dismissione dellintervento, ottenendo cos un orizzonte
temporale di 18 anni.

Ricavi da locaz.

5.4.7. Orizzonte temporale

Costi

temporale di massimo due anni al termine della locazione stessa.

5.4.8. Distribuzione temporale costi e ricavi


compensazioni con lente pubblico precedentemente descritte. Di conseguenza non si rende necessario distribuire spese quali lacquisto dellarea,
oneri di urbanizzazione e parte del costo di costruzione. Per quanto riguarda questultimo si considera venga saldato dilazionato in misura equa nei
primi due anni dellinvestimento.
Per quanto riguarda le spese relative alle opere edili, anchesse si distribuiscono equamente nei primi due anni dinvestimento, ovvero quelli necessari
per realizzare lintervento.

Ricavi da vendita

Le maggiori voci di costo in genere previste, risultano annullate dalle

Vendita
convenzi.
Vendita
comm.

5.4.9. Piano economico finanziario


Si riporta quindi nelle pagine il Piano Economico Finanziario redatto nella
sua completezza, comprensivo del risultato sul rendimento, il quale si
attesta al 5,01%, maggiore del saggio soglia previsto al 5,00%.

Infine tutte le altre voci di spesa, espresse come aliquote su costi e ricavi, si
ipotizzano esplicitarsi nello stesso momento di questultimi.
Nella tabella seguente si riporta la distribuzione in termini percentuali di tutte
le voci di costo e ricavo:

Proposta operativa

147

Piano Economico Finanziario di Progetto


Anno 0

Anno 1

Anno 2

Anno 3

Anno 4

Anno 5

Anno 6

Anno 7

Anno 8

Area edificabile
Opere di urbanizzazione

266.156,25

271.479,38

3.473.625,00

3.543.097,50

Spese tecniche

173.681,25

177.154,88

Spese generali e imprevisti

173.681,25

177.154,88

Opere edili

Oneri concessori
Spese di commercializzazione

25.187,06

Spese di gestione
Progetto sociale
Costi totali

69.472,50

70.861,95

4.156.616,25

4.264.935,64

27.316,78

1.650,36

1.675,12

1.700,24

1.725,75

1.751,63

1.777,91

17.876,46

18.144,61

18.416,78

18.693,03

18.973,43

19.258,03

19.546,90

45.193,24

19.794,97

20.091,90

20.393,28

20.699,18

21.009,66

21.324,81

Affitto - 8 anni

137.225,97

139.284,36

141.373,62

143.494,23

145.646,64

147.831,34

150.048,81

Affitto - 15 anni

220.303,31

223.607,86

226.961,98

230.366,41

233.821,91

237.329,24

240.889,17

Ricavi da locazione

357.529,28

362.892,22

368.335,61

373.860,64

379.468,55

385.160,58

390.937,99

81.298,63

82.518,11

83.755,88

85.012,22

86.287,41

87.581,72

88.895,44

Riscatto - 8 anni
Riscatto - 15 anni
Vendita convenzionata

916.633,20

Commerciale

342.720,00

934.965,86
349.574,40

Ricavi da vendite

1.259.353,20

1.365.838,90

82.518,11

83.755,88

85.012,22

86.287,41

87.581,72

88.895,44

Ricavi totali

1.259.353,20

1.723.368,18

445.410,34

452.091,49

458.872,86

465.755,96

472.742,30

479.833,43

Flusso economico

- 4.156.616,25

- 3.005.582,44

1.678.174,94

425.615,36

431.999,59

438.479,59

445.056,78

451.732,63

458.508,62

Esposizione

- 4.156.616,25

- 7.162.198,69

- 5.484.023,75

- 5.058.408,39

- 4.626.408,79

- 4.187.929,21

- 3.742.872,43

- 3.291.139,79

- 2.832.631,17

- 166.264,65

- 286.487,95

- 219.360,95

- 202.336,34

- 185.056,35

- 167.517,17

- 149.714,90

- 131.645,59

- 113.305,25

- 4.322.880,90

- 3.292.070,39

1.458.813,99

223.279,03

246.943,24

270.962,42

295.341,88

320.087,04

345.203,38

- 4.322.880,90

- 3.292.070,39

1.458.813,99

223.279,03

246.943,24

270.962,42

295.341,88

320.087,04

345.203,38

Anno 2

Anno 3

Anno 4

Anno 5

Anno 6

Anno 7

Anno 8

14.377,55

14.593,22

14.812,11

15.034,30

15.259,81

15.488,71

Oneri finanziari
Proventi finanziari
Flusso finanziario
Imposte
Flusso finanziario netto

Piano Economico Finanziario Consorzio


Anno 0

Anno 1

Area edificabile
Opere di urbanizzazione
Opere edili

4.117.050,00

4.199.391,00

Spese tecniche

205.852,50

209.969,55

Spese generali e imprevisti

205.852,50

209.969,55

Oneri concessori

313.149,01

313.149,01

Spese di commercializzazione

28.768,35

Spese di gestione
Progetto sociale
Costi totali

29.343,71
14.165,08

82.341,00

83.987,82

4.924.245,01

5.045.235,28

43.508,79

14.377,55

14.593,22

14.812,11

15.034,30

15.259,81

15.488,71

Affitto - 8 anni

141.650,77

143.775,53

145.932,16

148.121,14

150.342,96

152.598,10

154.887,08

Affitto - 15 anni

141.650,77

143.775,53

145.932,16

148.121,14

150.342,96

152.598,10

154.887,08

Ricavi da locazione

283.301,53

287.551,05

291.864,32

296.242,29

300.685,92

305.196,21

309.774,15

309.774,15

Riscatto - 8 anni
Riscatto - 15 anni
Vendita convenzionata

1.095.697,26

Commerciale
Ricavi da vendite
Ricavi totali

1.117.611,21

342.720,00

349.574,40

1.438.417,26

1.467.185,61

1.438.417,26

1.750.487,14

287.551,05

291.864,32

296.242,29

300.685,92

305.196,21

Flusso economico

- 4.924.245,01

- 3.606.818,02

1.706.978,35

273.173,50

277.271,10

281.430,17

285.651,62

289.936,40

294.285,44

Esposizione

- 4.924.245,01

- 8.531.063,03

- 6.824.084,68

- 6.550.911,18

- 6.273.640,07

- 5.992.209,90

- 5.706.558,28

- 5.416.621,88

- 5.122.336,44

- 196.969,80

- 341.242,52

- 272.963,39

- 262.036,45

- 250.945,60

- 239.688,40

- 228.262,33

- 216.664,88

- 204.893,46

- 5.121.214,81

- 3.948.060,54

1.434.014,96

11.137,05

26.325,50

41.741,77

57.389,29

73.271,52

89.391,99

- 5.121.214,81

- 3.948.060,54

1.434.014,96

11.137,05

26.325,50

41.741,77

57.389,29

73.271,52

89.391,99

Oneri finanziari
Proventi finanziari
Flusso finanziario
Imposte
Flusso finanziario netto

148

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Anno 9

Anno 10

Anno 11

Anno 12

Anno 13

Anno 14

Anno 15

Anno 16

Anno 17

Anno 18

Totale
0,00
537.635,63
7.016.722,50
350.836,13
350.836,13
0,00

35.612,69

17.242,14

17.586,98

52.256,37

26.650,75

27.183,76

239.317,53

19.840,10

12.408,50

12.594,63

12.783,55

12.975,30

13.169,93

13.367,48

13.567,99

55.452,79

29.650,64

30.181,61

12.783,55

12.975,30

13.169,93

13.367,48

65.824,36

244.502,51

248.170,05

251.892,60

255.670,99

259.506,05

263.398,65

267.349,63

271.359,87

3.675.130,24

396.802,06

248.170,05

251.892,60

255.670,99

259.506,05

263.398,65

267.349,63

271.359,87

4.832.334,76

1.780.634,39

862.106,81

879.348,95

241.616,74
140.334,45
26.650,75

27.183,76

152.299,54

8.877.299,10
1.157.204,53

4.117.439,57
2.612.818,28

1.332.537,32

1.359.188,07

5.304.543,67
1.851.599,06
692.294,40

1.780.634,39

862.106,81

879.348,95

2.612.818,28

1.332.537,32

1.359.188,07

11.965.876,70

2.177.436,44

1.110.276,86

1.131.241,55

255.670,99

259.506,05

263.398,65

2.121.983,65

1.080.626,22

1.101.059,94

242.887,44

246.530,75

250.228,71

267.349,63

2.884.178,15

1.332.537,32

1.359.188,07

16.798.211,46

253.982,14

2.818.353,79

1.305.886,58

1.332.004,31

- 710.647,52

369.978,71

1.471.038,64

1.713.926,08

1.960.456,84

7.920.912,36

2.210.685,55

2.464.667,69

5.283.021,48

6.588.908,06

7.920.912,36

- 11.269.280,57

3.699,79

14.710,39

17.139,26

19.604,57

22.106,86

24.646,68

52.830,21

65.889,08

79.209,12

1.084.326,01

1.115.770,33

260.026,70

299.835,95

266.135,32

272.335,57

278.628,82

2.871.184,00

1.371.775,66

1.411.213,43

6.570.633,28

216.865,20

223.154,07

52.005,34

53.227,06

54.467,11

55.725,76

574.236,80

867.460,81

892.616,26

208.021,36

212.908,26

217.868,45

222.903,06

2.296.947,20

274.355,13

282.242,69

1.786.279,17

1.097.420,52

1.128.970,74

4.784.354,11

SRI

5,01%

Anno 18

Totale

- 28.425,90
2.093.557,75
2.093.557,75

Anno 9

- 1.650.115,04

Anno 10

Anno 11

Anno 12

Anno 13

Anno 14

Anno 15

Anno 16

Anno 17

8.316.441,00
415.822,05
415.822,05
626.298,02
55.007,48

28.053,81

28.614,89

80.135,51

15.721,04

7.978,43

8.098,10

8.219,57

8.342,87

8.468,01

8.595,03

8.723,96

70.728,51

36.032,24

36.712,99

8.219,57

8.342,87

8.468,01

8.595,03

88.859,46

157.210,38

159.568,54

161.962,07

164.391,50

166.857,37

169.360,23

171.900,63

174.479,14

314.420,76

159.568,54

161.962,07

164.391,50

166.857,37

169.360,23

171.900,63

174.479,14

2.750.373,80

1.402.690,64

1.430.744,45

40.869,11

41.686,49

332.479,34
177.877,79
166.328,82

40.869,11

41.686,49

157.210,38

10.451.069,07
1.194.518,12
2.363.037,59
3.557.555,71
5.583.808,89

4.006.775,28

2.043.455,39

2.084.324,50

8.134.555,17
2.213.308,47
692.294,40

2.750.373,80

1.402.690,64

1.430.744,45

4.006.775,28

2.043.455,39

2.084.324,50

16.623.966,92

3.064.794,56

1.562.259,17

1.592.706,52

164.391,50

166.857,37

169.360,23

2.994.066,05

1.526.226,94

1.555.993,52

156.171,92

158.514,50

160.892,22

171.900,63

4.181.254,42

2.043.455,39

2.084.324,50

20.181.522,63

163.305,60

4.092.394,96

2.002.586,28

2.042.638,01

- 2.128.270,39

- 602.043,45

953.950,07

1.110.121,99

1.268.636,49

9.730.453,57

1.429.528,71

1.592.834,31

5.685.229,27

7.687.815,56

9.730.453,57

- 28.613.414,33

- 85.130,82

- 24.081,74
9.539,50

11.101,22

12.686,36

14.295,29

15.928,34

56.852,29

76.878,16

97.304,54

167.273,14

294.585,70

171.200,87

175.187,51

179.233,94

4.149.247,25

2.079.464,44

2.139.942,55

7.702.159,89

- 2.322.879,37

2.908.935,23

1.502.145,20

1.565.533,02
313.106,60

33.454,63

34.240,17

35.037,50

35.846,79

829.849,45

415.892,89

427.988,51

2.125.416,54

2.908.935,23

1.502.145,20

1.252.426,42

133.818,51

136.960,69

140.150,00

143.387,16

3.319.397,80

1.663.571,55

1.711.954,04

5.576.743,35

SRI

4,33%

Proposta operativa

149

Risultati sintetici

SRI:

5,01%

5,00

Risultati sintetici

4,00

5,00
4,00

3,00

3,00

2,00

2,00

1,00

1,00

- 1,00

10

11

12

13

14

15

16

17

18

- 1,00

- 2,00

- 2,00

- 3,00

- 3,00

- 4,00

- 4,00

- 5,00

- 5,00

- 6,00

- 6,00

5,00
4,00

3,00
2,00

1,00

1,00
-

10

11

12

13

14

15

16

17

18

- 1,00

- 2,00

- 2,00

- 3,00

- 3,00

- 4,00

- 4,00

- 5,00

- 5,00

12,00
10,00

8,00
6,00

4,00

4,00

2,00

2,00

- 2,00

10

11

12

13

14

15

16

17

18

- 2,00

- 4,00

- 4,00

- 6,00

- 6,00

- 8,00

- 8,00

- 10,00

- 10,00

Esposizione finanziaria

150

10

11

12

13

14

15

16

17

18

10

11

12

13

14

15

16

17

18

10

11

12

13

14

15

16

17

18

10,00

6,00

12,00

8,00

Flusso finanziario netto

Milioni

Milioni

Flusso finanziario netto

4,00

2,00

5,00

3,00

Flusso economico

Milioni

Milioni

Flusso economico

- 1,00

4,33%

SRI:

Piano Economico Finanziario Consorzio

Milioni

Milioni

Piano Economico Finanziario di Progetto

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Esposizione finanziaria

FONDO HS FVG

Inflazione annua

Discounted Cash Flow


Pordenone
Via Deledda
% di Flussi da Vendita
% cumulativa di Flussi da Vendita

Closing costs
Structuring Fee
Fee FHS-Ispredil-Finabita Comm. 1
Esperti indipendenti (1 anno)
Fee FHS-Ispredil-Finabita Comm. 2
Agency Expenses
IMU
Manutenzione Straordinaria
Fee Gestore Sociale Locazione
Fee Gestore Sociale Unit
Fund Management Fee
Revisione
Esperti indipendenti
Costi legali
Banca Depositaria
Altri costi
Operating Expenses

50.000
200.000
723.606
34.000
0,10%
1,50%
0,91%
400
5,00%
0,2150%
0,55%
15.000
0,028%
15.000
0,03%
0,03%

Book Value
4,55%

2,00%
104,04%
Year 3
31/12/2014

0,00%
0,00%

0,00%
0,00%

0,00%
0,00%

1.235.311
2.488.969
0
156.563
(155.234)
3.725.609

2,00%
106,12%
Year 4

31/12/2013

100,00%

4,00%

2,00%
102,00%
Year 2

31/12/2012

1.909.568
4.474.727
5.140.055
0
462.171
637.733
2.143.843
14.768.097

Opere di Costruzione + Allacciamenti


Oneri Concessori
Imprevisti
Spese Consulenze Tecniche
Contributo pubblico
Valore Area
Capital Expenditures

IRR Unlevered

100,00%
Year 1

Total

Vendita Convenzionata
Affitto / Riscatto 8 anni
Affitto 15 anni
Affitto 25 anni
Vendita Libera
Commerciale Vendita
Commerciale Affitto 6+6
Direzionale
Pertinenze
Cash Flow from Sales
Affitto / Riscatto 8 anni
Affitto 15 anni
Affitto 25 anni
Commerciale Affitto 6+6
Direzionale
Pertinenze
Morosit
Cash Flow from Rents

0,00%

Inflazione cumulata

(50.000)
(17.867)
(99.505)
(3.037)
(21.542)
(38.210)
(980.374)
(255.473)
(186.214)
(202.383)
(735.333)
(30.084)
(35.275)
(30.084)
(45.266)
(37.879)
(2.768.527)

(50.000)
(17.867)
(99.505)
(3.037)
(447)
(2.444)
(2.513)
(126)
(38)
(126)
(168)
(126)
(176.395)

(6.090)
(45.923)
(33.182)
(1.659)
(1.432)
(1.659)
(2.212)
(1.659)
(93.816)

(10.359)
(89.386)
(55.835)
(1.873)
(2.843)
(1.873)
(3.046)
(2.987)
(168.200)

(8.449.688)
(422.484)
(616.827)
(268.590)
(9.757.590)

(268.590)
(268.590)

(4.224.844)
(211.242)
(308.414)
(4.744.500)

(4.224.844)
(211.242)
(308.414)
(4.744.500)

2,00%
108,24%
Year 5

31/12/2015
9,99%
9,99%
945.331
315.709
214.149
1.475.189

2,00%
110,41%
Year 6

2,00%
112,62%
Year 7

2,00%
114,87%
Year 8

2,00%
117,17%
Year 9

2,00%
119,51%
Year 10

2,00%
121,90%
Year 11

31/12/2017

31/12/2018

31/12/2019

31/12/2020

31/12/2021

31/12/2022

10,19%
20,18%

0,00%
20,18%

0,00%
20,18%

0,00%
20,18%

0,00%
20,18%

0,00%
20,18%

0,00%
20,18%

964.237
322.024
218.432
1.504.693

2,00%
124,34%
Year 12

31/12/2016

2,00%

17,55%
37,73%
2.215.212
376.186
2.591.397

2,00%

126,82%
Year 13

31/12/2023

129,36%
Year 14

Progetto
2,00%

131,95%

Year 15

2,00%

134,59%

Year 16

2,00%
137,28%
Year 17

Consorzio
2,00%

31/12/2026

31/12/2027

31/12/2028

31/12/2029

17,90%
55,62%

0,00%
55,62%

0,00%
55,62%

1,81%
57,44%

1,85%
59,28%

0,00%
59,28%

228.798
38.854
267.652

233.374
39.631
273.005

142,82%

Year 19

31/12/2025

2.259.516
383.709
2.643.225

2,00%

140,02%

Year 18

31/12/2024

2,00%
145,68%
Year 20

31/12/2030
20,16%
79,44%
2.544.582
432.119
2.976.701

31/12/2034

20,56%
100,00%

0,00%
100,00%

0,00%
100,00%

0,00%
100,00%

2.595.473
440.762
3.036.235

149.740
149.740
0
12.145
(12.465)
299.161

152.735
152.735
0
12.388
(12.714)
305.144

155.790
155.790
0
12.636
(12.969)
311.247

158.906
158.906
0
12.888
(13.228)
317.472

162.084
162.084
0
13.146
(13.493)
323.821

165.326
165.326
0
13.409
(13.762)
330.298

168.632
0
13.677
(7.292)
175.017

172.005
0
13.951
(7.438)
178.517

175.445
0
14.230
(7.587)
182.087

178.954
0
14.514
(7.739)
185.729

182.533
0
(7.301)
175.231

186.183
0
(7.447)
178.736

189.907
0
(7.596)
182.311

(4.647)
(18.916)
(78.595)
(14.393)
(18.826)
(50.076)
(1.565)
(2.549)
(1.565)
(2.731)
(2.627)
(196.491)

(19.294)
(67.804)
(11.481)
(14.680)
(16.248)
(44.065)
(1.276)
(2.243)
(1.276)
(2.404)
(2.268)
(183.038)

(67.804)
(14.053)
(14.974)
(16.255)
(44.946)
(1.421)
(2.288)
(1.421)
(2.452)
(2.269)
(167.881)

(67.804)
(16.723)
(15.274)
(16.262)
(45.845)
(1.488)
(2.334)
(1.488)
(2.501)
(2.270)
(171.986)

(67.804)
(19.494)
(15.579)
(16.269)
(46.762)
(1.517)
(2.381)
(1.517)
(2.551)
(2.270)
(176.144)

(67.804)
(22.370)
(15.891)
(16.276)
(47.697)
(1.548)
(2.428)
(1.548)
(2.602)
(2.271)
(180.433)

(67.804)
(25.352)
(16.208)
(16.283)
(48.651)
(1.589)
(2.477)
(1.589)
(2.654)
(2.273)
(184.879)

(67.804)
(25.859)
(16.533)
(16.290)
(49.624)
(1.641)
(2.526)
(1.641)
(2.707)
(2.274)
(186.898)

(51.625)
(20.083)
(8.432)
(12.409)
(38.539)
(1.528)
(1.962)
(1.528)
(2.102)
(1.732)
(139.939)

(35.446)
(14.065)
(8.600)
(8.524)
(26.990)
(1.325)
(1.374)
(1.325)
(1.766)
(1.325)
(100.738)

(35.446)
(14.346)
(8.772)
(8.528)
(30.054)
(1.503)
(1.402)
(1.503)
(2.004)
(1.503)
(105.059)

(35.446)
(14.633)
(8.948)
(8.533)
(34.530)
(1.727)
(1.430)
(1.727)
(2.302)
(1.727)
(111.000)

(33.902)
(14.275)
(9.127)
(8.165)
(34.699)
(1.735)
(1.395)
(1.735)
(2.313)
(1.735)
(109.081)

(32.358)
(13.898)
(9.309)
(7.797)
(35.276)
(1.764)
(1.358)
(1.764)
(2.352)
(1.764)
(107.639)

(32.358)
(14.176)
(9.495)
(7.801)
(36.897)
(1.845)
(1.385)
(1.845)
(2.460)
(1.845)
(110.107)

(16.179)
(7.230)
(0)
(3.903)
(29.153)
(1.458)
(706)
(1.458)
(1.944)
(1.458)
(63.487)

(16.641)
(7.436)
(0)
(4.014)
(1.499)
(726)
(1.499)
(1.999)
(1.499)
(35.315)

Costo di
costruzione

9.757.590

268.590

5.013.090

9.757.590

8.579.602

7.401.615

7.401.615

7.401.615

7.401.615

7.401.615

7.401.615

7.401.615

5.635.473

3.869.331

3.869.331

3.869.331

5.967.590

(444.985)

(4.838.316)

(4.912.700)

1.566.243

1.614.950

131.279

133.158

135.103

137.038

138.942

143.400

2.626.475

2.721.004

77.028

74.729

Vendita

(0)
0

3.700.807

3.532.284

3.532.284

1.766.142

333.802

344.102

72.204

2.913.213

2,00%
154,60%
Year 23

31/12/2033

146.804
146.804
0
11.907
(12.221)
293.295

2,00%

151,57%

Year 22

31/12/2032

143.926
143.926
0
11.673
(11.981)
287.544

SGR

2,00%

148,59%
Year 21

31/12/2031

(0)
0

(0)
0

(0)

(0)

Affitto

(0)
0

(0)

(0)

3.000.920

(0)
0

(0)

(0)

Tasso di rendimento
0

Confronto tra i risultati aggregati


dei piani finanziari analizzati

Stralcio Piano Economico


Finanziario redatto da Finint SGR

5.5. Confronto tra soluzione Consorzio e SGR

soluzioni proposte sia dal Consorzio che dalla SGR, questo in quanto ci si

Il Piano Economico Finanziario appena trattato, viene ora confrontato con

posti effettivamente lobiettivo del costo massimo di 1.000,00 al metro

gli studi svolti prima dal Consorzio Housing Sociale FVG e poi dalla Finint

quadro di superficie.

SGR. Si riportato per esteso il Piano Economico Finanziario del Consorzio, mentre del piano prodotto da parte della SGR si riportano soli risultati
aggregati.
5.5.1. Piano economico finanziario redatto dal Consorzio
In realt da parte del Consorzio non stato definito un vero e proprio Piano
Economico Finanziario, ma bens unanalisi costi e ricavi a tempo zero:
ipotizzando di realizzare, locare e vendere tutto nello stesso istante.
Per poter effettuare un confronto si ritenuto opportuno costruire un Piano
Economico Finanziario, utilizzando i medesimi parametri di distribuzione di
costi e ricavi utilizzati in precedenza. Applicando la distribuzione dei costi e
dei ricavi nel tempo, si passati da un margine ciclo attivo / ciclo passivo
stimato da parte del Consorzio del Consorzio al 23,29%, ad un tasso di
rendimento del 4,33%.
5.5.2. Piano economico finanziario redatto dalla SGR
Per quel che riguarda il Piano Economico Finanziario redatto da Finint SGR,
si ritiene opportuno, come detto, riportare solamente il risultato sintetico
finale relativo al tasso di rendimento, che risulta pari al 4,55%. Si sottolinea
che allinterno del piano di Finint SGR si da spazio principalmente ai costi di
gestione, piuttosto che a costi e ricavi propri dellinvestimento immobiliare,
i quali vengono riportati in forma sintetica.
5.5.3. Confronto dei risultati
Si rileva innanzi tutto che per quel che riguarda i costi di costruzione, la
proposta di progetto presenta dei costi minori di circa il 10% rispetto alle

Per quel che riguarda i prezzi di vendita e relativamente i costi di locazione,


la soluzione di progetto si presenta diametralmente opposta rispetto ad
entrambe le soluzioni proposte da Consorzio e SGR. Tale risultato dovuto
al fatto che per contenere i prezzi di vendita degli immobili, ritenuti relativamente elevati, si dovuto mantenere dei canoni di affitto leggermente
superiori, seppur sempre sostenibili.
Si sottolinea che nel caso della stima del Consorzio (a riguardo della stima
della SGR non si posseggono dati a sufficienza) ragionando a tempo zero, il
prezzo di vendita degli alloggi a 8 e 15 anni il medesimo di quello a tempo
zero, rivalutato solo dellinflazione. Tale scenario risulta irrealistico, in quanto
un immobile usato dovr presentare per forza un valore minore rispetto un
immobile nuovo di pari caratteristiche.
Si pu concludere che lapproccio di Consorzio e SGR risulta analogo, e
pu esser riassunto con lobiettivo di porre a cassa immediatamente le
unit immobiliari in locazioni, offrendole a prezzi molto inferiori rispetto al
mercato. Al contrario si ipotizzano valori di vendita relativamente elevati,
soprattutto per immobili a tutti gli effetti usati, e tale condizione pu effettivamente realizzarsi nel caso di una forte ripresa del mercato immobiliare.
Per concludere si evidenzia che sia il piano economico redatto dal Consorzio che quello della SGR sembrano non rispettare il rendimento minimo
obiettivo del 5,00%, infatti si attestano rispettivamente al 4,33% e 4,55%; al
contrario, avendo posto come obiettivo proprio il rendimento, il tasso relativo allintervento di progetto raggiunge il 5,01%, superando quindi, anche se
di poco, il rendimento obiettivo imposto.

Proposta operativa

151

Conclusioni

Per concludere si ritiene opportuno ripercorrere sommariamente i principali

strumento della compensazione, ovvero un apporto finanziario mediante

argomenti sviluppati, soffermandosi su possibili criticit emerse.

beni immobili, tipicamente aree edificabili o edifici esistenti.

Il termine Housing Sociale attualmente molto diffuso in Europa ed utliz-

Per quanto concerne gli aspetti economico finanziari, si analizzato lo

zato per indicare, genericamente, una qualsiasi iniziativa edilizia destinata a

strumento principale previsto a supporto di iniziative di Edilizia Residen-

fasce di utenza in situazioni sociali ed economiche svantaggiate. In ambito

ziale Sociale, ovvero il fondo immobiliare di tipo chiuso, e pi in generale il

nazionale, il termine Housing Sociale, risponde a un panorama pi ristret-

sistema integrato di fondi a livello nazionale, come citato nel Piano Casa.

to di iniziative, relativo a quelledilizia che si colloca tra ledilizia popolare


(sovvenzionata) e ledilizia di mercato. Si quindi ritenuto opportuno identificare una nomenclatura pi tecnica e precisa, ovvero: Edilizia Residenziale
Sociale.

successo di iniziative di questo tipo. Questa necessit dovuta alle caratteristiche socio economiche dei soggetti destinatari degli Alloggi Sociali,
ovvero famiglie che, pur non avendo i requisiti per laccesso allEdilizia

Analizzando la normativa vigente, si riscontra la medesima definizione nelle


51

Residenziale Pubblica, non riescono ad accedere alledilizia di libero merca-

linee di intervento del cosiddetto Piano Casa . Tale decreto si esprime

to. Tale condizione si ripercuote direttamente sulla disponibilit economi-

sulla necessit di promozione e agevolazione delle iniziative di settore,

ca degli utenti, per i quali sar necessario garantire prezzi pi contenuti

riprende la definizione di Alloggio Sociale

52

(importante ai fini dellesenzione

rispetto allofferta di mercato, sia per quel che riguarda la locazione che la

dallobbligo di notifica alla Comunit Europea prevista per gli aiuti di stato)

compravendita. Il che va ovviamente ad impattare direttamente sui ricavi

ed introduce la necessit di istituire un sistema integrato di fondi immobiliari.

attesi nel piano di investimento.

A seguito dellanalisi della normativa e sulla base dellampio dibattito sul

Per riuscire a garantire risultati soddisfacenti, si individuata limportanza

tema, si sono potuti delineare i soggetti coinvolti in iniziative di Edilizia

delluso di strumenti di pianificazione finanziaria, fra tutti la redazione di un

Residenziale Sociale, tra i quali si rileva la presenza di pubblico e privato.

Piano Economico Finanziario accorto e dettagliato.

In particolare, trattandosi di iniziative con caratteristiche tipiche dellinvestimento privato, si sottolinea come sia compito principale del soggetto privato la partecipazione finanziaria, mentre al pubblico compete soprattutto la
definizione di Accordi di programma ed il supporto economico mediante lo
51 D.P.C.M. 16 luglio 2009 Piano Nazionale Edilizia Abitativa
52 D.M. 22 aprile 2008 Definizione di alloggio sociale ai fini dellesenzione dallobbligo di
notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunit
Europea

152

Si sottolinea lelevata importanza legata alla sostenibilit economica per il

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

A seguito dellanalisi della normativa e di strumenti di intervento da essa


previsti, si ritenuto opportuno integrare la trattazione con la definizione di
criteri di intervento pi specifici e dettagliati.
Si posta innanzitutto attenzione sui parametri di individuazione dei
soggetti destinatari, sviluppando alcune ipotesi su vincoli quantitativi relativi
alla condizione economico sociale ed allet degli stessi, punti sui quali la

normativa si esprime solamente in modo qualitativo.


Spostando la trattazione su aspetti propri dellarchitettura tecnica, ci si

dei due Consorzi operanti in regione, e analizzando gli interventi in fase di


definizione.

poi soffermati sui criteri di buona progettazione53, relativamente alle carat-

Si poi ritenuto opportuno approfondire il contesto locale del Comune

teristiche delloggetto Alloggio Sociale. Si ritenuto opportuno porre parti-

di Pordenone, area di intervento della proposta operativa, analizzando

colare attenzione su aspetti quali la sostenibilit ambientale ed efficienza

la situazione demografica, il contesto economico e lo stato del mercato

energetica, trasponendo le considerazioni qualitative riportate nella norma-

immobiliare. Da questa analisi derivano le giustificazioni necessarie per un

tiva

54

in parametri quantitativi, prendendo come riferimento i vincoli previsti

intervento di Edilizia Residenziale Sociale su questo territorio: seppur vi sia

nel regolamento del Fondo Investimenti per lAbitare, strumento di finanzia-

unelevata offerta di immobili, rimane elevata anche la domanda. Questo

mento di iniziative di Edilizia Residenziale Sociale a livello nazionale.

fenomeno dovuto al fatto che lofferta non adeguata alla domanda,

Si , quindi, cercato di fare ordine nelle modalit di remunerazione di un intervento, suddividendo le tipologie duso tra la locazione, affitto con riscatto

sempre pi caratterizzata da famiglie che non possono accedere al mercato immobiliare esistente.

(locazione con patto di futura vendita a fronte del versamento di un anticipo

In relazione a tali considerazioni, si potuto procedere con la progettazione

su base dilazionata) e vendita a prezzi concordati. Si rilevato come, sulla

vera e propria di un intervento, sviluppandolo in uno dei siti previsti dal

base delle caratteristiche peculiari dello strumento del fondo immobiliare, la

piano redatto dal Consorzio Housing Sociale FVG. A seguito di interviste

locazione in realt non possa esser considerata su un orizzonte di tempo

con gli operatori, quali studi di progettazione e rappresentati del Consorzio,

infinito: piuttosto risulta importante prevedere delle strategie di liquidazione

si definito il progetto, ponendo attenzione ai criteri esposti in precedenza.

al termine dellorizzonte temporale dellinvestimento.

In particolare per rafforzare aspetti quali la sostenibilit ambientale e leffi-

Definiti i criteri di intervento, si passati a delineare il contesto in cui si

cienza energetica, si optato per soluzioni tecnologiche quali il sistema

previsto di operare, analizzando fin da subito la situazione nazionale,

costruttivo in pannelli di legno a strati incrociati, la copertura a verde esten-

ponendo attenzione sulle caratteristiche del Fondo Investimenti per lAbita-

sivo, una buona coibentazione termica e luso di fonti energetiche innova-

re e sullanalisi di interventi in fase di definizione, per poi passare al contesto

tive, quali pannelli fotovoltaici e solare termico. A controprova dei risultati

regionale. Anche in questo ambito si sono analizzate struttura e caratte-

ottenuti, si effettuata una Certificazione Energetica degli alloggi, i quali

ristiche del Fondo Finint Abitare FVG, contestualmente allidentificazione

risultano in Classe A+, la migliore prevista dalla normativa vigente55.

53 Ricerca per la normativa tecnica regionale per lERP Regione Emilia Romagna 1982
54 D.M. 22 aprile 2008 Definizione di alloggio sociale ai fini dellesenzione dallobbligo di notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli art. 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunit Europea

Infine, per aggiungere validit al progetto di Edilizia Residenziale Sociale, si


55 D.M. 26 giugno 2009 Ministero dello Sviluppo Economico: Linee guida nazionali per la
certificazione energetica degli edifici

Conclusioni

153

redatto un Piano Economico Finanziario. Considerata lentit dellintervento, si proceduto con una valutazione sommaria dei costi di costruzione, per poi prevedere delle modalit di remunerazione, suddivise secondo
gli obiettivi previsti dal Consorzio Housing Sociale FVG, ovvero locazione
permanente, affitto con riscatto ad otto anni e vendita a prezzi concordati. A
supporto delle ipotesi fatte, si tenuto in considerazione il materiale fornito
dal Consorzio Housing Sociale FVG e da Finint Investment SGR: Societ di
Gestione di Risparmio del fondo regionale.
I risultati ottenuti sono in linea con i vincoli posti dal fondo nazionale per
laccesso al finanziamento, raggiungendo il Tasso di Rendimento Interno
obiettivo del 3% al di sopra dellinflazione, stimata al 2% su base annua.
Lanalisi del Piano Economico Finanziario porta ad identificare alcune criticit nel merito del lavoro proposto, relative ad alcune ipotesi di progetto.

Seppure lEdilizia Residenziale Sociale si configuri come uniniziativa di tipo


privato, risulta non secondario il ruolo dellEnte pubblico. Di certo valore
risulta, quindi, identificare gli interessi principali che dovrebbero portare
entrambe le categorie di soggetti a sviluppare queste iniziative.
Il soggetto privato partecipa essenzialmente come finanziatore dellintervento: rispetto ad iniziative operanti nel libero mercato, a fronte di un basso
rendimento delloperazione di investimento, sembra evidenziarsi una certa
sicurezza nella remunerazione del capitale investito, riferita, principalmente, alluso obbligato di strumenti di pianificazione, nello specifico il Piano
Economico Finanziario.
In particolare, nellattuale crisi del mercato immobiliare, il soggetto privato operante nel settore (imprese di costruzione, studi di progettazione, ...)

Si infatti ipotizzata la cessione a titolo gratuito dellarea edificabile da parte

vede in interventi di questo tipo, la possibilit di allocare risorse, impiegando

del Comune di Pordenone (attuale proprietario del lotto di intervento), oltre

quella forza lavoro che altrimenti risulterebbe inutilizzata.

allo scomputo totale degli oneri previsti per ledificazione.

Il soggetto pubblico, per evidenti necessit politiche, si rende partecipe

Unaltra ipotesi rappresentata dal vincolo legato al costo di costruzio-

operando con i due strumenti ad esso riservati: Accordo di programma e

ne che, come previsto dagli obiettivi dichiarati dal fondo regionale, deve

Compensazione.

attestarsi attorno ai 1.000,00 /mq.

Il ruolo del soggetto pubblico nella redazione dellAccordo di programma

Unultima problematica riguarda lipotesi di alienare nei primi due anni tutte

essenziale per lo sviluppo di uniniziativa di Edilizia Residenziale Sociale.

le unit destinate ad attivit commerciali. Tale ipotesi necessaria ai fini del

Senza questo strumento, infatti, risulterebbe impossibile definire graduato-

successo finanziario delliniziativa, ma comunque rafforzata dal prezzo di

rie di accesso, modalit di gestione e controllo di un intervento, lasciando

vendita previsto a 1.200,00 /mq, di poco superiore al costo di costruzione.

cos campo libero alloperatore privato con il rischio di minare linteresse

A seguito del lavoro sviluppato sul caso studio e dalle esperienze di scala
nazionale, si possono di seguito evidenziare alcune considerazioni nel

154

merito delle varie scale di problematiche affrontate.

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

della Comunit Sociale.


Come visto nellesperienza acquisita nel caso studio, lo strumento della

compensazione anchesso fondamentale ai fini della riuscita di uniniziativa


di Edilizia Residenziale Sociale. Senza la cessione dellarea a titolo gratuito
da parte dellente locale, la proposta di intervento risulterebbe non redditizia
e, quindi, inadeguata. Il soggetto pubblico deve far proprio il valore sociale
di tali iniziative, smobilizzando risorse, siano esse aree edificabili o immobili inutilizzati, cos da trasformarle in opportunit fruibili dalla Comunit ed
allocando, con ci, risorse difficilmente valorizzate.
Si ricorda infine che anche il soggetto pubblico pu partecipare finanziariamente alle iniziative, apportando del capitale a rischio e, quindi, beneficiando del tasso di rendimento assicurato dalliniziativa. Il soggetto pubblico,
assieme a soggetti istituzionali, quali le fondazioni bancarie insediate nel
territorio, hanno la possibilit di utilizzare le iniziative di Edilizia Residenziale Sociale come strumento di investimento diretto sul territorio di propria
competenza.
proprio su questultimo aspetto che ci si sofferma per concludere il lavoro
svolto: lEdilizia Residenziale Sociale e, pi in generale, il Social Housing,
rappresentano strumenti innovativi atti ad investire sul territorio e sulla
comunit in esso insediata. Con questo lavoro di tesi si messo ordine su
modalit, strumenti di intervento e soggetti coinvolti in questo tipo di iniziative, per poi concentrarsi su un caso studio. Nella certezza che strumenti
di questo tipo troveranno sempre maggiore spazio nel panorama edilizio
nazionale, ci si auspica che il lavoro svolto possa rappresentare un punto di
partenza per chi affronter tali tematiche in futuro.

Conclusioni

155

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Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008

Ministero dello Sviluppo economico - Linee guida nazionali per la certifi-

Definizione di alloggio sociale ai fini dellesenzione dallobbligo di notifica

cazione energetica degli edifici

degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della

UNI EN ISO 6946

Comunit Europea

Componenti ed elementi per edilizia - Resistenza termica e trasmittanza

Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 16 luglio 2009

termica - Metodo di calcolo

Piano Nazionale Edilizia Abitativa

UNI 10349

Legge 5 agosto n. 457 del 1978

Riscaldamento e raffrescamento degli edifici - Dati climatici

Norme per ledilizia residenziale

UNI 10379-05

Decreto Legislativo n.10 del 9 gennaio 1991

Riscaldamento degli edifici. Fabbisogno energetico convenzionale norma-

Norme in materia di uso razionale dellenergia, risparmio energetico e

lizzato

sviluppo delle fonti rinnovabili

UNI EN 832

Direttiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo del 16 dicembre 2002

Calcolo del fabbisogno di energia per il riscaldamento edifici residenziali

sul rendimento energetico nelledilizia

UNI EN ISO 13790

Direttiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo del 5 aprile 2006

Prestazione termica degli edifici calcolo del fabbisogno di energia per il

sullefficienza degli usi finali dellenergia e i servizi energetici e recante

riscaldamento

abrogazione della direttiva 93/76/CEE

UNI EN ISO 10077-1

Decreto Legislativo n.195 del 19 agosto 2005

Prestazione termica di finestre, porte e chiusure - Calcolo della trasmit-

Attuazione della direttiva 2003/4/CE sullaccesso del pubblico allinforma-

tanza termica - Metodo semplificato

zione ambientale

UNI EN ISO 10211-1

Decreto Legislativo n.311 del 29 dicembre 2006

Ponti termici in edilizia - Flussi termici e temperature superficiali Metodi

Disposizioni correttive ed integrative al decreto legislativo 19 agosto

generali di calcolo

2005, n. 192, recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al

UNI EN ISO 10211-2

rendimento energetico nelledilizia


Decreto del Presidente della Repubblica n.59 del 2 aprile 2009

Ponti termici in edilizia - Calcolo dei flussi termici e delle temperature


superficiali- Ponti termici lineari

Disposizioni correttive ed integrative al D.Lgs 19 agosto 2005, n. 192

Bibliografia

157

UNI EN ISO 14683

Internet

Ponti termici nelle costruzioni edili - Trasmittanza termica lineare - Metodi

www.comune.pordenone.it, Comune di Pordenone

semplificati e valori di progetto


UNI EN ISO 13786
Prestazione termica dei componenti per edilizia - Caratteristiche termiche

www.cdpisgr.it, Cdp Investimenti Sgr Fondo Investimenti per lAbitare


www.fhs.it, Fondazione Housing Sociale

dinamiche - Metodi di calcolo

www.finint.com, Finanziaria Internazionale Holding Spa

UNI 10351

www.klh.it, KLH GmbH

Materiali da costruzione - Conduttivit termica e permeabilit al vapore

www.housingeurope.eu, CECODHAS Housing Europe

UNI 10355

www.parmasocialhouse.it, Parma Social House

Murature e solai - Valori della resistenza termica e metodo di calcolo


UNI EN 410
Vetro per edilizia - Determinazione delle caratteristiche luminose e solari

www.provincia.pordenone.it, Provincia di Pordenone


www.regione.fvg.it, Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia

delle vetrate

Interviste

UNI EN 673

Arch. Massimo Fadel, collaboratore in uno studio di progettazione facente

Vetro per edilizia - Determinazione della trasmittanza termica (valore U) -

parte del Consorzio Housing Sociale FVG, Pordenone, 25 marzo 2013

Metodo di calcolo

Ing. Piero Petrucco, consigliere del Consorzio Housing Sociale FVG,

UNI EN ISO 7345

Basigliano (UD), 26 aprile 2013

Isolamento termico - Grandezze fisiche e definizioni

Vittorino Boem, presidente Consorzio Housing Sociale FVG, Basigliano


(UD), 7 maggio 2013

158

Social Housing in Friuli Venezia Giulia: una proposta operativa

Desidero innanzitutto ringraziare il Prof. Ing. Edino Valcovich per gli insegnamenti
durante il corso di laurea e le per le numerose ore dedicate a questo lavoro di
tesi. Inoltre, ringrazio sentitamente il Prof. Paolo Rosato, sempre disponibile a
risolvere i dubbi sulle tematiche economico finanziarie durante la stesura di
questo lavoro.
Un ringraziamento va anche al Dott. Ing. Carlo Stival per il prezioso supporto
sulle tematiche energetiche trattate nella tesi di laurea, ed al Dott. Ing. Raul
Berto, prima di tutto un amico, ma anche sempre disponibile in ambito accademico con indispensabili consigli.
Intendo poi ringraziare lArchitetto Massimo Fadel, per avermi fornito il materiale
relativamente al caso studio trattato oltre a importanti indicazioni sulla strada
da intraprendere nello sviluppo dello stesso. Un doveroso ringraziamento va
allIng. Pietro Petrucco e al sig. Vittorino Boem, per il tempo dedicato e per i dati
che mia hanno fornito, senza i quali non avrei potuto affrontare con sufficiente
completezza determinati argomenti trattati.
Inoltre, vorrei esprimere la mia sincera gratitudine ai miei compagni di corso, che
hanno condiviso con me il percorso di studi. Tra tutti voglio ringraziare Giorgia,
preziosa collega di studi, ma soprattutto cara amica, con la quale ho condiviso
gran parte dei passi pi importanti della mia carriera universitaria, ma anche tante
esperienze di vita esterne alluniversit.
Desidero ringraziare con affetto i miei genitori e mia sorella Valentina, per il
sostegno e laiuto che mi hanno dato in ogni momento in questi anni di studio,
ed in particolare in questi ultimi mesi di lavoro; per aver sempre creduto in me,
permettendomi di superare anche i momenti pi difficili di questo percorso e
partecipando quindi al raggiungimento di questo importante traguardo.
Non posso poi non ringraziare tutti i colleghi e collaboratori relativamente alla mia
vita professionale, i quali mi hanno sempre dato lo spazio necessario per proseguire nei miei studi, sorvolando a volte sulle tempistiche previste per i progetti,
riservandomi cos la fortuna di poter coadiuvare lavoro e universit.
Un ringraziamento va ai miei pi cari amici, che hanno condiviso con me tanti
momenti al di fuori dalluniversit, lasciandomi sempre i miei spazi, comprendo
quando non potevo esserci, ma sempre pronti a condividere la gioia di ogni
traguardo raggiunto.