GD-4243

PENDAFTARAN TANAH DAN

PERALIHAN HAK ATAS TANAH
ANDRI HERNANDI

Konsepsi Penguasaan Tanah oleh Negara

(Land Tenure)
Pasal 33 ayat 3 UUD 1945 mengatakan : bumi, air dan ruang
angkasa dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesarbesarnya kemakmuran rakyat.
Pengertian dikuasai negara, dijelaskan juga pada pasal 2 UUPA
(UU no 5 tahun 1960) dimana negara mempunyai kewenangan
untuk :

Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,

persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;
Menentukan dan mengatur hubungan hubungan-hubungan hukum
antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara
orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi,
air, dan ruang angkasa.

Konsepsi Penguasaan Tanah oleh Negara

(Land Tenure)
Atas dasar hak menguasai dari Negara terhadap tanah, maka
dapat ditentukan dan diberikan macam-macam hak atas tanah
Hak Atas Tanah : hak yang dipunyai oleh seseorang atau badan
hukum yang melekat pada tanah.
Berdasarkan UUPA pasal 6 bahwa semua hak atas tanah
mempunyia fungsi sosial
Pelepasan Hak
Atas Tanah

Hak Atas Tanah

TANAH

TANAH

Konsepsi Penguasaan Tanah oleh Negara

(Land Tenure)
Hak-Hak atas tanah yang diatur pada UUPA pasal 16 terdiri dari :

Hak milik
Hak guna usaha
Hak guna bangunan
Hak Pakai
Hak Sewa
Hak membuka tanah
Hak memungut hasil Hutan
Hak-hak lain yang termasuk dalam hak-hak tersebut diatas
yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak yang
sifatnya sementara (seperti hak pakai)

Konsepsi Penguasaan Tanah oleh Negara

(Land Tenure)
Hak-Hak atas air dan ruang angkasa sebagai yang dimaksud dalam
pasal 4 ayat 3 UUPA ialah :

Hak guna air

Hak pemeliharaan dan penangkapan ikan
Hak guna ruang angkasa

Konsepsi Penguasaan Tanah oleh Negara

(Land Tenure)
Ketentuan dalam Hak Atas Tanah
1.
2.
3.

4.

Terdapat pengaturan luas maksimum dan/atau minimum tanah

yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak
Penetapan batas maksimum ini dilakukan dengan peraturan
perundangan di dalam waktu yang singkat.
Tanah-tanah yang merupakan kelebihan dari batas maksimum
ini diambil oleh Pemerintah dengan ganti kerugian, untuk
selanjutnya dibagikan kepada rakyat yang membutuhkan
menurut ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Pemerintah.
Tercapainya batas minimum akan ditetapkan dengan peraturan
perundangan, dilaksanakan secara berangsur-angsur.

Konsepsi Penguasaan Tanah oleh Negara

(Land Tenure)
HAK MILIK :

Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh

yang dapat dipunyai orang atas tanah, tetapi tidak berarti
bahwa hak milik tersebut merupakan hak yang mutlak, tidak
terbatas, dan tidak dapat diganggu gugat
Hak milik terjadi karena ketentuan undang-undang atau
berdasarkan peraturan pemerintah.
Yang dapat mempunyai hak milik adalah :

Warga negara Indonesia

Badan hukum yang telah ditunjuk oleh pemerintah dan
dipergunakan langsung dalam bidang sosial atau keagamaan

Konsepsi Penguasaan Tanah oleh Negara

(Land Tenure)
HAK MILIK :

Jangka waktu hak milik atas tanah adalah tidak terbatas

Sifat-sifat hak milik :

Terkuat
Turun-temurun dan dapat dialihkan kepada pihak lain
Dapat dijaminkan hutang piutang dengan dibebani hak
tanggungan (Hipotik atau Credeiet Verband)
Dapat dilepaskan oleh pemilik hak dan dapat diwakafkan
Harus didaftarkan sebagai dasar pembuktian

Konsepsi Penguasaan Tanah oleh Negara

(Land Tenure)
HAK MILIK :

Hapusnya hak milik :

Karena pencabutan hak

Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
Karena ditelantarkan

Konsepsi Penguasaan Tanah oleh Negara

(Land Tenure)

HAK GUNA USAHA :

HGU : hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh

Negara dalam jangka waktu tertentu, misalnya digunakan untuk
perusahaan pertanian/perkebunan, perikanan dan peternakan.
Yang dapat mempunyai HGU adalah WNI dan Badan Hukum yang
didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Jangka waktu HGU 25 35 tahun dengan perpanjangan selama 25 tahun
Sifat HGU : dapat beralih dan dialihkan, dapat diagunkan, terdaftar.
Hapusnya HGU : Jangka waktu berakhir, dihentikan oleh suatu syarat,
dilepaskan oleh pemegang hak, dan diperlukan oleh negara.

Konsepsi Penguasaan Tanah oleh Negara

(Land Tenure)

HAK GUNA BANGUNAN :

HGB : hak untuk mendirikan bangunan diatas tanah yang bukan

miliknya dengan jangka waktu tertentu.
Yang dapat mempunyai HGB adalah WNI dan Badan Hukum yang
didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Jangka waktu HGB 25 30 tahun.
Sifat HGB : dapat beralih dan dialihkan, dapat diagunkan, terdaftar.
Hapusnya HGB : Jangka waktu berakhir, dihentikan oleh suatu syarat,
dilepaskan oleh pemegang hak, dan diperlukan oleh negara,
ditelantarkan.

Konsepsi Penguasaan Tanah oleh Negara

(Land Tenure)

HAK PENGELOAAN :

HAK PENGELOLAAN : hak untuk menguasai atas tanah yang langsung

dikuasai oleh negara, dimana negara memberikan wewenang kepada
pemegang haknya untuk :

Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan

Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya
Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ke tiga menurut
persyaratan yang ditunjukkan oleh perusahaan pemegang hak tersebut.

Hak Pengelolaan diberikan kepada Departemen/Instansi Pemerintah

dan Badan Hukum yang seluruh modalnya dimiliki pemerintah dan atau
Pemerintah Daerah.
Jangka waktu diberikan selama tanah tersebut dipergunakan oleh
pemegang haknya.
Hapusnya Hak Pengelolaan adalah oleh pemegang hak, pembatalan dan
pencabutan.

PENDAFTARAN
TANAH

Definisi Pendaftaran Tanah

Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus,
berkesinambung dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik
atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.

Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah

Asas Pendaftaran Tanah : sederhana, aman, terjangkau,
mutakhir dan terbuka.
Tujuan Pendaftaran Tahah :

Untuk memberikan Kepastian Hukum diberikan

sertifikat tanah
Untuk menyediakan Informasi Pertanahan data fisik
dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah
susun yang sudah terdaftar diinformasikan kepada
umum (asas publisitet)
Untuk Terselenggaranya Tertib Administrasi
Pertanahan setiap bidang tanah dan satuan rumah
susun termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya
hak atas tanah wajib mendaftar.

Lingkup Pendaftaran Tanah

(1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan
pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia.
(2) Pendaftaran tersebut meliputi :
a. pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak
tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat. sertifikat

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

(1) Pendaftaran tanah pertama kali :
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)

Pengumpulan dan pengolahan data fisik

Pembuktian hak dan pembukuannya
Penerbitan sertifikat
Penyajian data fisik dan data yuridis
Penyimpanan daftar umum dan dokumen

(2) Pemeliharan pendaftaran tanah :

(1) Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak
(2) Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
lainnya

Pendaftaran Tanah Pertama Kali

(1) Pendaftaran tanah pertama kali dilakukan
dengan cara sistematik dan sporadik.
(1) Sistematik, dilakukan dalam satu atau beberapa
desa/kelurahan yang diselenggarakan dalam
rangka pendaftaran tanah.
(2) Sporadik, dilakukan berdasarkan permohonan
pemegang hak atau calon pemegang hak yang
baru.

(2) Untuk keperluan pengumpulan data fisik

dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan

Kegiatan pengukuran dan pemetaan

(1) Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran Tanah
(2) Penetapan batas bidang-bidang tanah
(3) Pengukuran dan Pemetaan bidang-bidang
tanah dan pembuatan peta pendaftaran
(4) Pembuatan Daftar Tanah
(5) Pembuatan Surat Ukur

Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran Tanah

(1)

(2)

(3)

Peta dasar pendaftaran merupakan peta dasar untuk

pembuatan peta pendaftaran tanah yang memuat titik
dasar teknik dan unsur-unsur geografis.
Peta pendaftaran tanah adalah peta yang
menggambarkan bidang-bidang tanah untuk keperluan
pembukuan tanah (Buku Tanah memuat data yuridis
dan data fisik yang sudah ada haknya)
Kegiatan pendaftaran sistematik dimulai dengan
pembuatan peta dasar, dimana pengukurannya
memerlukan titik dasar teknik.

Titik Dasar Teknik

Peta Dasar Teknik adalah peta yang memuat penyebaran titik-titik

dasar teknik dalam cakupan wilayah tertentu.
Titik dasar Teknik diklasifikasikan : Orde 0,1,2,3,dan 4 dan titik
dasar perapatan.
Titik Orde 0 dan 1 merupakan titik kerangka dasar nasional yang
diperoleh dan diatur oleh Bakosurtanal
Titik Orde 2 (kerapatan + 10 km) diikatkan kepada titik Orde 0 dan 1
Titik Orde 3 (kerapatan + 1- 2 km) diikatkan kepada titik Orde 2
Titik Orde 4 (kerapatan + 150 m) diikatkan kepada titik Orde 3
Titik dasar teknik peratapatn merupakan hasil perapatan titik dasar
teknik orde 4

Penomoran Titik Dasar Teknik

Orde II

Orde III

Daerah Tingkat I

Kode

Daerah Tingkat
II

Kode

(1)

(2)

(3)

(4)

Jawa Timur

12.xxx

Kab. Sumenep

12.13.xxx

Sistem Koordinat BPN

Proyeksi Transverse Mercator 3o (TM 3o ) :
Pengembangan selanjutnya dari proyeksi TM dan UTM
adalah proyeksi TM 3o, Sistem ini diterapkan di Indonesia
oleh Badan Pertanahan Nasional. Sistem ini memberikan
ketelitian yang lebih tinggi, karena ditujukan untuk
pemetaan BPN dalam skala besar. Untuk tujuan itu,
proyeksi ini menerapkan beberapa aturan / prinsip sbb :
Silinder di tembuskan ke bumi, dengan meridian
potong tertentu (simetrik terhadap merdian sentral).
Lebar zona proyeksi sebesar 3o meridian.
Faktor perbesaran pada meridian sentral = 0,9999
Faktor perbesaran pada meridian batas zona =
1,0001
Titik nol semu adalah timur (x) = 200.000 m dan
utara (y) = 1.500.000 m
Model Matematika bumi = WGS 84 dengan a =
6.378.137 dan f = 1/298.25722357
Penggunaan Sistem proyeksi lain hanya
diperkenankan dengan persetujuan Menteri

Pengukuran dan Pemetaan untuk

pembuatan Peta Dasar Pendaftaran Tanah

Peta Dasar Pendaftaran Tanah adalah peta yang memuat titik-titik

dasar teknik dan unsur-unsur geografik, seperti sungai, jalan,
bangunan dan batas fisik bidang-bidang tanah.
Dapat diselenggarakan dengan cara terestrial, fotogrametrik, dan
metode lain.
Peta Dasar Pendaftaran dibuat dengan skala

1 : 1.000 atau lebih besar untuk daerah permukiman

1 : 2.500 atau lebih besar untuk daerah pertanian
1 : 10.000 atau lebihkecil untuk daerah perkebunan besar

Peta dasar pendaftaran tanah dapat berupa peta garis atau peta foto
Pembagian lembar peta berdasarkan skala dan zone TM 3o yang telah
ditentukan

Pengukuran dan Pemetaan untuk

pembuatan Peta Dasar Pendaftaran Tanah

Skala Peta

Muka Peta
(cm)

Kertas/Bidang Gambar
(cm)

1 : 1.000

50 x 50

70 x 70

1 : 2.500

60 x 60

80 x 80

1 : 10.000

60 x 60

60 x 60

Pengukuran dan Pemetaan untuk

pembuatan Peta Dasar Pendaftaran Tanah

Peta Dasar Pendaftaran Tanah dapat dibuat dengan menggunakan

peta lain yang memenuhi syarat sebagai berikut :

Skala lebih besar atau sama dengan 1 : 1.000 untuk daerah

perkotaan
Skala lebih besar atau sama dengan 1 : 2.500 untuk daerah
pertanaian
Skala lebih besar atau sama dengan 1 : 10.000 untuk daerah
perkebunan.

Ketelitian planimetris lebih besar atau sama dengan 0.3 mm pada

skala peta dengan cara pengecekan jarak pada titik yang mudah
diidentifikasi di lapangan.
Sistem koordinatnya harus sama, apabila tidak harus dilakukan
transformasi koordinat terlebih dahulu.

Penetapan Batas Bidang Tanah

Penetapan Batas Bidang Tanah

didasarkan pada kesepakatan pihak
yang bersangkutan (Contradictoire
Delemitatie), dimana kegiatan tersebut
meliputi :
1.

2.
3.

Menentukan batas-batas yang

bersebalahan dengan pemilik atas
tanah yang bersebelahan
Penentuan tanda batas (berupa
patok)
Pengukuran dan pemetaan bidang
tanah

(2) Patok

Pemilik
Tanah

(1) Contradicture
Deliminate

C
(3) Pengukuran dan Pemetaan

Penetapan Batas Bidang Tanah

Penetapan batas bidang tanah dilakukan oleh :

Panita Ajudikasi untuk pendaftaran tanah sistematik

Kepala Kantor atau pegawai Kantor Pertanahan yang
ditugaskan untuk pendaftaran tanah sporadik

Penetapan batas dituangkan dalam Risalah Penelitian Data

Yuridis dan Penetapan Batas atau Daftar Isian 201 yaitu dapat
meliputi :

Letak Tanah, Informasi Subyek, Sketsa bidang tanah,

Persetujuan batas bidang oleh tetangga, Bukti-bukti
kepemilikan, bukti perpajakan, riwayat tanah, jenis
bangunan, status tanah, dll sampai kepada kesimpulan yuridis
mengenai pemilik, status tanah, dan kelengkapan alat bukti

Penetapan batas bidang tanah

Apabila terjadi Sengketa Batas batas, maka prosesnya dilakukan oleh

Panitia Ajudikasi atau Kepala Kantor Pertanahan atau petugas
pengukuran yang ditunjuk dalam pendaftaran tanah secara sporadik
untuk berusaha menyelesaikan secara damai melalui musyawarah
antara pemegang hak atas tanah yang berbatasan, apabila berhasil
dituangkan dalam Risalah Penyelesaian Sengketa Batas.
Apabila tidak berhasil, maka ditetapkan batas sementara
berdasarkan data yang telah ada dan dicatat dalam gambar ukur,
kemudian pihak yang merasa keberatan diberitahukan secara tertulis
untuk mengajukan gugatan ke pengadilan.

Penetapan Batas Bidang Tanah

Bentuk, ukuran dan teknis penempatan tanda batas ditetapkan

oleh menteri yaitu diantaranya :

Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 1 Tahun 1997 tentang Pemetaan Penggunaan
Tanah Pedesaan, Penggunaan tanah perkotaan, Kemampuan
Tanah dan Penggunaan Simbol/Warna untuk Penyajian dalam
Peta
Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan
Pendaftaran Tanah

Pengukuran dan Pemetaan Batas Bidang

Tanah

Pengukuran dan pemetaan Sistematik

dan Sporadik
metode Pengukuran dapat meliputi :

Poligon
Perpotongan ke Muka
Perpotongan ke Belakang
Triangulasi
Trilaterasi

Metode perhitungan luas

Metode Grafis (Grid, Segitiga)

Metode Koordinat

Pembuatan Daftar Tanah

Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat

identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran.
Bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor
pendaftarannya pada peta pendaftaran, dibukukan dalam daftar
tanah

Pembuatan Surat Ukur

Surat Ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang
tanah dalam bentuk peta dan uraian.
Surat ukur diperlukan untuk keperluan pendaftaran haknya

Pembuktian Hak dan Pembukuannya

Pembuktian Hak Baru, dibuktikan dengan

a)

b)

Penetapan pemberian hak dari Pejabat menurut ketentuan yang

berlaku yang berwenang untuk hak-hak dari tanah Negara atau hak
pengelolaan.
Akta PPAT asli yang memuat pemberian hak

Pembuktian Hak Lama

a)
b)
c)

Bukti-bukti tertulis (sertifikat, setoran pajak, dll)

Keterangan saksi
Atas dasar penelitian riwayat oleh Panitia Ajudikasi / Kepala Kantor

Pembuktian Hak dan Pembukuannya

Pembukuan Hak dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat

ukur.
Setelah pembukuan Hak kemudian diterbitkan sertifikat.

PERALIHAN HAK (LAND CONVEYANCE)

Pemegang Hak Baru

Hak Atas Tanah

TANAH

.t
a
.
h
TANAH

TANAH

TANAH

UU no. 20
tahun 1961

.t
h.a

Pelepasan Hak
Atas Tanah
Peralihan Hak

PERALIHAN HAK (LAND CONVEYANCE)

Pemindahan Hak (Bisa dengan lelang)

Peralihan Hak karena pewarisan
Peralihan Hak karena penggabungan atau peleburan
suatu badan usaha
Pembebanan Hak Tanggung (dulu disebut Credit
Verband)

APA YANG DIMAKSUD DENGAN

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN
BANGUNAN (BPHTB)
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak
yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan , yang selanjutnya disebut pajak

APA YANG DIMAKSUD DENGAN

OBYEK PAJAK BPHTB

Obyek BPHTB adalah objek pajak yang

mendapat perolehan hak atas tanah dan
atau bangunan.

PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN

BANGUNAN
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan meliputi :
A. Pemindahan hak karena:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

jual beli;
tukar-menukar;
hibah;
hibah wasiat;
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
penunjukan pembeli dalam lelang;
pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum
tetap;
hadiah.

PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN

BANGUNAN
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan meliputi :
B. Pemberian Hak Baru :
1.
2.

Kelanjutan pelepasan hak;

di luar pelepasan hak.

Obyek pajak yang diperoleh yang tidak

dikenakan BPHTB itu Siapa saja?
1. perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik;
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
3. badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditetapkan oleh Menteri;
4. orang pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan
hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
5. karena wakaf;
6. karena warisan;
7. untuk digunakan kepentingan ibadah.

Siapa yang menjadi subyek pajak BPHTB ?

1. Yang menjadi subjek Pajak adalah orang pribadi atau badan
yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.
2. Subjek pajak sebagaimana tersebut di atas yang dikenakan
kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut
Undang-undang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan.

Berapa tarif BPHTB?

Tarif Pajak ditetapkan
sebesar 5 % (lima persen)

Bagaimana pengenaan BPHTB atas

perolehan hak karena hibah wasiat?
1. orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah
dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas dan kebawah
termasuk suami / isteri dikenakan 0 % dari bea atau pajak atas
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang seharusnya
terutang.
2. orang pribadi selain pada butir a dan badan hukum tertentu
dikenakan sebesar 50 % dari bea atau pajak atas perolehan
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang seharusnya
terutang.

Bagaimana pengenaan BPHTB atas

perolehan hak karena pemberian hak
pengelolaan?
a) 0 % (nol persen) dari bea atau pajak atas perolehan hak atas
tanah dan atau bangunan yang seharusnya terutang, apabila
penerima hak pengelolaan adalah Departemen, Pemerintah
Daerah Tingkat I,II, Lembaga Pemerintah lainnya dan Perusahaan
Umum (PERUM) Pembangunan Perumahan Nasional
(PERUMNAS),dan dinyatakan dengan Surat Keterangan Bebas
BPHTB yag diterbitkan oleh Kepala KPPBB yang wilayah kerjanya
meliputi letak tanah yang diberikan Hak Pengelolaan.
b) 25 % (dua puluh lima persen) dari bea atau pajak atas perolehan
hak atas tanah dan atau bangunan yang seharusnya terutang,
apabila penerima hak pengelolaan selain dimaksud pada huruf a.

Apa yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak

untuk BPHTB?
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

jual beli adalah harga transaksi;

tukar-menukar adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
hibah adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai
pasar objek pajak tersebut;
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
objek pajak tersebut;
penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang
tercantum dalam Risalah Lelang;
peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan
hak adalah nilai pasar objek Pajak tersebut;
pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai
pasar objek pajak tersebut.

Apa yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak

untuk BPHTB?
1. Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak diketahui atau
lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak yang
digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan
pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak
yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan
Bangunan.
2. Apabila Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan
belum ditetapkan, Menteri dapat menetapkan besarnya
Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan.

Berapa besarnya Nilai Perolehan Obyek

Pajak Tidak Kena Pajak ? NPOPTKP
Nilai perolehan Obyek Pajak tidak kena pajak ditetapkan secara regional
dalam
hal ini ditetapkan oleh Kakanwil dengan pertimbangan Pemda dan
perekonomian
daerah, yaitu :
Paling banyak Rp. 300.000.000 untuk waris atau hibah bagi orang pribadi
yang
masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan.
Paling banyak Rp. 60.000.000 selain perolehan hak dari waris dan hibah
wasiat.
Ketentuan ini dapat diubah sewaktu-waktu oleh Peraturan Pemerintah
apabila
tidak sesuai lagi dengan situasi dan kondisi perekonomian negara.

Bagaimana cara menghitung BPHTB ?

5 % X Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak

Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak =
Nilai Perolehan Obyek Pajak Nilai Obyek Pajak
Tidak Kena Pajak

contoh (1)
Pada tanggal 2 Juli 1998, Wajib Pajak "A" membeli tanah
dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 22.000.000,00 Nilai
Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 30.000.000,00.
Karena Nilai Perolehan Objek Pajak berada di bawah Nilai
Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, Maka perolehan hak
atas tanah tersebut tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan.

contoh (2)
Pada tanggal 1 Agustus 1998 membeli tanah dengan :
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 50.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak Rp 30.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak
Kena Pajak Rp 20.000.000,00
Pajak yang terutang :
5 % x Rp 20.000.000,00 = Rp 1.000.000,00

Kapan saat pajak terutang ?

1.
2.
3.
4.

jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;

tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal
dibuat dan ditandatangani akta;
5. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatangani akta;
6. lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang;
7. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai
kekuatan hukum yang tetap;
8. hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan
haknya ke Kantor Pertanahan.
9. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah
sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
10. pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya
surat keputusan pemberian hak;
11. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.

Bagaimana cara pembayaran pajaknya?

1. Wajib Pajak membayar pajak yang terutang dengan tidak
mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak.
2. Pajak yang terutang dibayar di Bank Persepsi/ Kantor Pos
atau tempat pembayaran yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan
dengan Surat Setoran BPHTB sebelum :
a) akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan ditandatangani
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris;
b) Risalah Lelang untuk pembeli ditandatangani oleh kepala Kantor
Lelang/ Pejabat Lelang;
c) dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/ Kotamadya dalam hal pemberian hak baru dan
pemindahan hak karena pelaksanaan Putusan Hakim atau hibah
wasiat.

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN

BANGUNAN
Hasil penerimaan bea atau pajak atas perolehan hak atas
tanah dan atau bangunan dibagi untuk Pemerintah Pusat
dan Pemerintah Daerah dengan imbangan sebagai berikut:
a. 20% (dua puluh persen) untuk Pemerintah Pusat;
b. 80% (delapan puluh persen) untuk Pemerintah
Daerah yang bersangkutan.
Penerimaan Pemerintah Pusat digunakan antara lain untuk
administrasi pertanahan khususnya sertifikasi tanah

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN

BANGUNAN
Hasil Penerimaan Pemerintah Daerah dibagi untuk
Pemerintah Daerah Propinsi dan Pemerintah
Kabupaten/Kota dengan imbangan sebagai berikut :
1. 20 % untuk Pemerintah Propinsi
2. 80 % untuk Pemerintah Kabupaten/Kota

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN

BANGUNAN
Laporan mengenai BPHTB wajib disampaikan oleh :
PPAT / Notaris
Kepala Kantor Lelang / Pejabat Lelang
Kepala Kantor Pertanahan Kab/Kota (proses pemberian hak baru)
Kepada KPP PBB setempat (Apabila tidak melapor dikenakan sanksi)
Laporan tersebut dapat memuat :
Nomor dan tanggal akta,
Risalah Lelang atau Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah
Status Hak, Letak Tanah dan Bangunan, luas tanah, luas bangunan,
Nomor dan Tahun Surat Pemberitahuan Pajak Terutang PBB (SPPT-PBB)
Harga transaksi atau nilai pasar
Nama dan alamat pihak yang mengalihkan atau nilai pasar
Tanggal dan Jumlah setoran

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN

BANGUNAN
Laporan mengenai BPHTB wajib disampaikan oleh :
PPAT / Notaris
Kepala Kantor Lelang / Pejabat Lelang
Kepala Kantor Pertanahan Kab/Kota (proses pemberian hak baru)
Kepada KPP PBB setempat (Apabila tidak melapor dikenakan sanksi)
Laporan tersebut dapat memuat :
Nomor dan tanggal akta,
Risalah Lelang atau Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah
Status Hak, Letak Tanah dan Bangunan, luas tanah, luas bangunan,
Nomor dan Tahun Surat Pemberitahuan Pajak Terutang PBB (SPPT-PBB)
Harga transaksi atau nilai pasar
Nama dan alamat pihak yang mengalihkan atau nilai pasar
Tanggal dan Jumlah setoran

SELESAI