FONDO NACIONAL DE FOMENTO AL TURISMO

GUIA BASICA PARA

LA PROMOCION DE
PROYECTOS TURISTICOS

DIRECCIN ADJUNTA DE SERVICIOS DE APOYO AL SECTOR TURSTICO

SUBDIRECCIN DE ASESORA Y CALIFICACIN DE PROYECTOS

FONATUR
DIRECTORIO
Director General:
Ing. Miguel Gmez Mont Urueta

Director Adjunto de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

Arq. Francisco de la Vega Aragn

Subdirector de Asesora y Calificacin de Proyectos:

Lic. Jos Trujillo Ziga

Subgerente de Evaluacin Tcnica: Arq. Andrs Hernndez H.

Subgerente de Evaluacin Financiera: C. P. Octavio Medina C.
Domicilio: Calle Tecoyotitla No. 100, P.B. Col. Florida.
Delegacin lvaro Obregn, Mxico, D.F.,C.P. 01030
Telfonos: (0155)-5090-4200 ext. 4637, 4518, 4238, 4235, 4360.
Correo electrnico: www.fonatur.gob.mx

INTRODUCCIN
FONATUR, en su carcter de promotor de la inversin en el sector
turstico, ha considerado conveniente elaborar una gua para que los
pequeos y medianos inversionistas, puedan acceder a recursos
crediticios ms fcilmente.
La presente gua es de carcter general y contiene los principales
elementos que un inversionista debe considerar en la elaboracin de su
Proyecto de Inversin, el cul es requisito indispensable en la gestin de
cualquier financiamiento.
Se incluyen algunas consideraciones que se deben tomar en cuenta antes
de gestionar el crdito y un resumen sobre la metodologa para elaborar un
proyecto de inversin.
La gua considera los requisitos mnimos de informacin que el
inversionista debe presentar a la institucin financiera elegida. De esta
forma, el Banco contar con los elementos necesarios para evaluar la
solicitud de crdito presentada en forma gil y expedita y por su parte el
inversionista sabr que ha tomado una decisin correcta.
Finalmente es importante destacar, que la presente gua se realiz con un
lenguaje sencillo, con el objeto de que tanto inversionistas relacionados
con el tema turstico, estudiantes de las carreras o licenciaturas afines con
el turismo o cualquier persona que tuviera inters en preparar un proyecto
de inversin turstico, pueda entender en forma clara cada uno de los
conceptos que en sta se exponen.

NOTA: FONATUR no asume responsabilidad alguna por la resolucin que tome el Banco con relacin a
la solicitud de crdito que analice, no obstante que se hayan seguido todos los pasos aqu propuestos.
Tampoco asume responsabilidad alguna por los temas tratados en la presente Gua, ya que slo busca
proporcionar a los inversionistas del sector turstico, una herramienta que facilite el acceso al crdito
bancario.
Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

INDICE
I.- El financiamiento .. 5
I.1. Consideraciones previas ..... 5
I.2. Criterios de elegibilidad ... 7
I.3. Algunas causas por las que se podra negar el crdito .. 9
I.4. Proceso de gestin del crdito bancario ...10

II.- Elaboracin del Proyecto .11

II.1. Qu es un Proyecto Turstico de Inversin?....12
II.2.Etapas del Proyecto....12
II.3. Esquema general para la integracin de un Proyecto Turstico de
Inversin..15
II.4. Estudios que integran el Proyecto de Inversin...16
II.4.1. Evaluacin del Entorno (Anlisis del Cluster)....16
II.4.2. Estudio de Mercado.17
II.4.3. Estudio Tcnico...19
II.4.4. Estudio Financiero...20
II.4.5. Estudio de la Operacin del Negocio...21
III.- Presentacin de la Informacin.23
III.1. Plan de Negocios..23
III.2. Folleto (Brochure).23

IV.- ANEXOS.25
IV. 1 Operacin del Proyecto: Hotel y Tiempo Compartido.26
IV. 2 Contenido del Plan de Negocios..28
IV. 3 Descripcin de Aspectos Tcnico Arquitectnicos...29
IV. 4 Evaluacin Financiera..34
IV. 5 Analisis de Operacin..36

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

I. EL FINANCIAMIENTO
Todo proyecto a desarrollar (por ejemplo la construccin de un hotel),
implica la necesidad de contar con recursos financieros (dinero) para
llevarlo a cabo.
Normalmente los inversionistas no cuentan con todo el capital que se
requiere para llevar a cabo su proyecto, debiendo recurrir a prstamos de
Bancos. Existen otras fuentes de financiamiento, pero para efectos de la
presente gua, nos referiremos exclusivamente a prstamos bancarios.
Por otra parte, existen inversionistas que cuentan con dinero suficiente
para llevar a cabo el proyecto, sin embargo, deben tomar la decisin de
utilizar slo sus recursos o utilizar tambin dinero del Banco, ya que
normalmente la rentabilidad tiende a incrementarse al utilizar otras fuentes
de financiamiento (la tasa de inters define este punto).

I.1. Consideraciones Previas

Qu es el crdito? En simples trminos, es la confianza que alguien
deposita en usted, para la devolucin de la suma de dinero que le fue
otorgada con fines lucrativos. Es de sealar que la raz etimolgica del
vocablo crdito, es creer. El anexo IV.1., muestra los principales tipos de
crdito que ofrece la banca comercial (especficamente para proyectos de
inversin turstica) con objeto de identificar los que ms se adapten a sus
necesidades.
Flexibilidad en las negociaciones. Recuerde que iniciar un proceso de
negociaciones con el banco, donde la imposicin de criterios rgidos no
siempre es la ms saludable, se debe estar en una posicin de ganar
juntos, un buen negocio es aquel en donde ambas partes ganan.
Demasiados documentos? Muchas veces el inversionista llega a
pensar que el Banco no quiere darle el crdito, al solicitarle demasiados
documentos y estudios adicionales cuya elaboracin es costosa. Sin
embargo, debe considerar que lo que se busca es reducir el riesgo para
todos, ya que se pretende que el otorgamiento del crdito, beneficie a
ambas partes.

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

Toda la informacin deber:

1. Ser reciente (antigedad mxima de 3 meses)
2. Estar firmada por el responsable en los documentos que se le
indique,
3. Contar con el respaldo de estudios o criterios objetivos claros,
lgicos y documentales, (segn el caso).
4. Ser consistente con la informacin proporcionada.
Recuerde que los estudios que se solicitan para lograr el crdito (estudio
de mercado, tcnico, financiero, etc.), no son un gasto, son una inversin
que le ayudarn a planear en forma eficiente y segura el futuro de su
negocio. Por lo tanto, debern ser realizados por personal capacitado, con
experiencia en el sector.
En este sentido, la actual administracin de FONATUR ha implementado
un programa denominado Asesora y Calificacin de Proyectos, el cual
tiene como objetivo evaluar un proyecto con la informacin proporcionada
por el inversionista, a efecto de medir el riesgo del negocio en forma
totalmente sustentada y objetiva. Esto permite al banco contar con la
opinin de un experto imparcial en el tema y agilizar su evaluacin para el
otorgamiento del crdito.
Tiempo de Trmite. El tiempo que se necesita para autorizar una solicitud
de crdito, vara dependiendo de cada institucin y del tiempo que se tarde
el inversionista en reunir toda la documentacin solicitada. No obstante, si
consideramos que ha cumplido con todos los requisitos, el tiempo oscila
entre uno y tres meses.
Aportaciones de Capital. Todo proyecto que pretenda ser financiado por
el Banco, deber incluir aportaciones de capital (es decir, de los
propietarios) ya sea en efectivo o en especie. Podrn aportar terrenos,
siempre y cuando sea a precio de avalo en las actuales condiciones. No
se aceptan terrenos sobrevaluados, ni extensiones de terreno superiores a
las que requiera el proyecto. Puede aportarse tambin obra, mobiliario y
equipo a valor de mercado.
Los Bancos normalmente requieren que la aportacin no tenga una
antigedad mayor a 6 meses para que se acepte como nueva aportacin.

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

I.2. Criterios de elegibilidad

El Banco analizar quin es usted (solvencia moral) y cul ha sido su
trayectoria comercial. Esto se evala independientemente de lo bueno que
sea el proyecto que le propone. Recuerde que atrs de todo negocio, hay
personas y son stas las que responden por los negocios.
Las Instituciones Bancarias buscan realizar operaciones seguras y
exitosas, preferentemente con inversionistas cuya experiencia ha sido
satisfactoria en el ejercicio y liquidacin de sus compromisos, aunado a
que deben presentar proyectos de inversin viables.
Por lo tanto, el proceso de gestin del crdito bancario implica los dos
siguientes anlisis:
1.
2.

Del Inversionista
Del Proyecto

Con relacin al anlisis del Inversionista, los principales criterios que

se consideran para ser sujeto de crdito, son:
1. Solvencia econmica y moral. Se refiere al comportamiento del
inversionista para cumplir invariablemente con sus compromisos. Por
ejemplo los proveedores, acreedores, clientes, etc., podrn dar informes
frente a terceros, tambin se puede consultar el Bur de Crdito. Se
requiere acreditar la personalidad de los inversionistas y administradores.
2. Garantas. Para ser sujeto de crdito, es necesario proporcionar al
Banco garantas suficientes en la proporcin que cada institucin requiera.
Preferentemente la garanta la constituye el propio negocio (destino del
crdito otorgado), sin embargo, puede ser que el Banco solicite mayores
garantas, ya que los bancos estn obligados a salvaguardar los recursos
financieros que la gente ha depositado en ellos.
3. Otras Fuentes de Ingresos. Aunque no es un requisito forzoso, el
riesgo para el Banco disminuye, cuando el inversionista cuenta con otros
negocios que en su caso pudieran hacer frente a los pagos del crdito ante
una eventualidad que afecte algn pago del crdito solicitado. Estas
eventualidades pudieran surgir durante el perodo de arranque y podran
desaparecer una vez que el negocio se haya consolidado.

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

4. Recursos en efectivo suficientes para aportarlos como capital al

negocio. En nuevos negocios, el Banco seguramente le solicitar que
compruebe su disponibilidad de recursos (capital), para aportarlos al
proyecto.
5. Conocimiento y dominio del mercado. Preferentemente el Banco
apoya a inversionistas que conocen su mercado, ya que disminuye el
riesgo por la comercializacin del producto, sin embargo, esto puede
solucionarse contratando personal calificado o empresas operadoras con
experiencia en el ramo.
6. Experiencia y tiempo en la actividad. La solidez del negocio se gana
con experiencia evitando errores que pueden resultar muy costosos para el
negocio. Esto tambin se soluciona contratando personal calificado o
alguna empresa operadora.
Con relacin al anlisis del proyecto, los principales criterios que se
consideran para ser sujeto de crdito, son:
1. Estructura financiera sana. Se refiere a la cantidad de crdito que
tendr el negocio, tomando como referencia el capital o el activo total. El
Banco busca no llevar ms riesgo en el negocio que el inversionista, esto
es, que el crdito que otorgue ms todos los dems pasivos, siempre sean
menores que el capital de los inversionistas.
Esto se mide a travs del ndice financiero Nivel de endeudamiento, el
cual no debe ser mayor a 50% de la inversin total (Pasivo Total / Activo
Total) o su equivalente, el ndice de Apalancamiento, el cual debe ser
igual o menor a 1.0 (Pasivo Total / Capital Contable). Entre ms pequeos
sean estos ndices, ms atractivo es el negocio para el Banco.
2. Factibilidad del Proyecto. Se refiere a que el negocio cuente con
viabilidad tcnica, financiera y de mercado. En el siguiente captulo se
muestra todos los estudios que integran un proyecto para sustentar su
viabilidad y capacidad financiera para pagar el crdito solicitado.
3. Tiempo de haber iniciado operaciones. Hay bancos que prefieren
negocios en operacin (al menos 2 aos). De ser este el caso, deber
contar con todos los registros oficiales para operar mercantilmente. En
caso de encontrarse en etapa preoperativa, podr seguir con la gestin del
crdito, pero muy probablemente el Banco exigir todos los registros
posteriormente.
Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

4. Que no existan impedimentos normativos como: uso del suelo,

ecolgicos, legales, sociales, etc.

I.3. Algunas causas por las que se podra negar el crdito

1. Experiencia negativa con algn Banco. Durante la gestin del crdito,
el Banco investigar antecedentes con otros bancos, por lo que se
recomienda brindar la correspondiente justificacin favorable en su caso.
2. Cuentas vencidas. Esto podra sugerir que se repetir con el crdito
solicitado, por lo que en caso de existir una razn deber indicarse.
3. Demandas contra alguno de los socios. De ser el caso, deber
presentar documentacin que demuestre que se resolvi de manera
favorable.
4. Estar en suspensin de pagos. Es causa inmediata para rechazar el
crdito. Deber regularizar esta situacin antes de gestionar el crdito.
5. Reduccin de ms de dos terceras partes del capital contable por
prdidas. La ley lo dispone como una causa para liquidar la sociedad.
Esto puede suceder cuando se registran prdidas (del ejercicio y
anteriores) y stas se acumulan reduciendo el capital contable.
6. Atraso en el pago de impuestos. Despus de las contingencias
laborales, el fisco tiene prioridad de cobro frente al banco y otros
acreedores.
7. Otras causas. Huelgas o emplazamientos a huelgas, capital contable
negativo (estara sobre apalancada y pertenecera a los acreedores),
prdidas de operacin en alguno de los dos ltimos ejercicios.
El Banco tendr que contar con la informacin completa (tanto del
inversionista como del proyecto) para estar en posibilidades de llevar a
cabo su anlisis.
Un punto muy importante a considerar, es que en ocasiones el
inversionista no entrega al Banco informacin clave y bsica para lograr
una decisin favorable, como informacin financiera, de mercado, tcnica y
legal, as como de los antecedentes de los accionistas y ejecutivos.

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

Con ese proceder se corre el riesgo de parecer incompetente ante el

Banco, pues habr incongruencias en la informacin proporcionada. De
esta forma el inversionista perder la credibilidad y el crdito le ser
negado.
PRINCIPALES ELEMENTOS A CONSIDERAR
1)
2)
EMPRESA

PROYECTO

(Quien esta detrs

del Proyecto)

(Su factibilidad)

CRITERIOS DE
ELEGIBILIDAD

Solvencia
Econmica y Moral,
Garantas, etc.

EVALUACIN

Capacidad de Pago

OTORGAMIENTO
OTORGAMIENTO
DEL
DEL
CREDITO
CREDITO

I.4. Proceso de gestin del crdito bancario

El primer paso es recurrir al Banco que mejor nos conoce, o sea, con quien
llevamos todas las cuentas bancarias. Esto ahorrar tiempo al momento de
llevarse a cabo la investigacin como sujeto de crdito.
Se debe investigar los tipos de crdito disponibles en el mercado y las
condiciones que ofrece en cuanto a plazo y tasa de inters principalmente,
para planear financieramente el proyecto.
El Captulo II., Muestra los elementos que debe contener el proyecto que
ser evaluado.
El dinero del crdito se dispone conforme lo requiere el proyecto,
normalmente se establecen perodos trimestrales, siguiendo el programa
de obra autorizado.

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

10

De esta forma, el Banco supervisa peridicamente, que tanto el dinero del

crdito como el capital comprometido, se hayan invertido conforme lo
planeado. De no existir inconveniente se dispone de la siguiente
ministracin de crdito, y as sucesivamente hasta que se concluyan los
trabajos de construccin, ampliacin o remodelacin, segn sea el caso.
Generalmente, los Bancos establecen que las aportaciones de capital y
crdito deben hacerse en Paripassu, que significa que por cada peso que
recibe de crdito, el inversionista debe aportar otro peso para
complementar los requerimientos de efectivo del perodo de que se trate.

II. ELABORACIN DEL PROYECTO DE INVERSIN

El Banco necesita conocer al inversionista, pero tambin requiere conocer
con toda claridad el negocio que se le propone, ya que prcticamente
tambin se convierte en otro inversionista o socio y adquiere riesgo. Este
riesgo se debe cuantificar y evaluar por el bien de todos (al inversionista no
le conviene que el Banco ejerza las garantas ni al Banco le conviene
adquirir negocios o bienes inmuebles).
Por lo tanto, el Banco necesita conocer entre otros temas al inversionista,
pero tambin conocer con toda claridad:

Que negocio se le propone

Cunto vale
A quien le vende
Cuanto vende
Cmo opera la empresa
Cmo se le piensa pagar al banco
A qu plazo
Con cuales garantas, etc.

Tambin el inversionista requiere conocer el nivel de rentabilidad que su

negocio le ofrecer y que mejoras o adecuaciones podra realizar para
maximizar su utilidad, bajo un nivel de riesgo razonable.
Todos estos cuestionamientos, se contestan a travs de la elaboracin de
un Proyecto de Inversin. Se debe considerar que el realizarlo, no es un
gasto, sino una inversin la cual reducir el riesgo a su negocio y brindar
oportunidades para maximizar utilidades.
Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

11

II.1. Qu es un Proyecto de Inversin?

Es un conjunto de estudios sobre temas especficos (ms adelante se
detallan), que proporcionan elementos de juicio para tomar la decisin
sobre la conveniencia de llevar a cabo una inversin o no. Estos estudios,
se plasman en un documento que se concluye en un perodo de tiempo
determinado.
Un proyecto de inversin, se podra definir de la siguiente manera
Es un conjunto de elementos relacionados lgica, tecnolgica y
cronolgicamente, que se ejecutan en un perodo determinado.
Su objetivo es resolver un problema, cubrir una necesidad o aprovechar
una oportunidad.
Tiene costos y beneficios que pueden ser identificados
Los proyectos se elaboran bajo una metodologa1, la cual permite
desarrollar todos los temas o estudios que involucra el proyecto. Tienen
diferentes etapas, que se conocen como Ciclo del Proyecto.

II.2. Etapas del Proyecto de Inversin

Antes de iniciar la gestin de un crdito, es fundamental preguntarse en
cul etapa se encuentra el proyecto que se pretende financiar. Las
instituciones financieras requieren proyectos completos (integrales) que
presenten toda la informacin necesaria para su evaluacin y as
cuantificar el riesgo. A efecto que el inversionista conozca en cual etapa
debe presentar su proyecto al Banco, a continuacin se hace referencia a
cada una de ellas:

Identificacin: Los proyectos son a nivel perfil, para lo cual se utiliza

informacin disponible, as como el criterio y experiencia del promotor.
Prcticamente slo se tiene una idea general de lo que podr ser el
proyecto.
Sin embargo, con una inversin mnima se puede determinar la
conveniencia de proseguir los estudios. Despus de analizar la
propuesta de inversin, se modifica y ajusta conforme a los resultados
obtenidos.

Esta gua presenta la metodologa en trminos generales, tambin se puede consultar Gua para la
Presentacin de Proyectos ILPES, Siglo veintiuno editores, entre otras.
Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

12

Las modificaciones son muy fciles de realizar y prcticamente no

cuestan nada. En esta etapa, el Banco no puede evaluar el proyecto
con la informacin disponible.
Prefactibilidad: En esta etapa se exigen datos ms precisos del
Proyecto para disminuir el riesgo y verificar que la alternativa de
solucin es rentable, adems de ser tcnica y financieramente viable.
A fin de lograr una idea ms precisa de lo que ser el proyecto, se
utilizan fuentes de informacin como: anlisis de mercado, encuestas y
revistas especializadas as como costos paramtricos (benchmarks)
normalmente observados en proyectos similares (costos de
construccin, operativos, financieros, etc.).
Tambin se lleva a cabo un proceso de investigacin sobre las fuentes
de financiamiento con sus respectivos costos, plazos, niveles de
aportacin, etc., y se identifica los niveles de capital requeridos y se
estructura una propuesta de inversin razonable (cuanto capital y
crdito se requiere).
Con esto ltimo, se elabora el esquema que se presenta a la institucin
bancaria; este esquema debe ser un negocio que contemple
aportaciones de capital por parte de los socios, iguales o de preferencia
superiores al monto del crdito solicitado (apalancamiento).
En esta etapa, el proyecto se aproxima a identificar la mejor alternativa
de inversin, y se toma la decisin sobre modificar o continuar con el
proyecto. Las modificaciones al proyecto, son fciles de hacer y
baratas. Es de sealar que el Banco an no contara con la informacin
que requiere para evaluar el proyecto.
Factibilidad y Proyecto Ejecutivo: Una vez que exista una solucin
viable y rentable, se toma la decisin de profundizar en el anlisis del
proyecto, invirtiendo en la elaboracin de estudios precisos, planos y
presupuestos detallados, tales como: Anlisis del Clster turstico,
Estudio de mercado, anlisis tcnico y esquema financiero.
Al contar con esta informacin, el inversionista cuenta con un proyecto
de Inversin con un alto grado de confiabilidad y con la informacin
necesaria para tomar la decisin sobre llevar a cabo el proyecto o no.

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

13

Por su parte, la institucin bancaria cuenta con todos los elementos

para evaluar el proyecto y por lo tanto la posibilidad de otorgamiento del
crdito crece, ya que el nivel de riesgo del proyecto disminuye
considerablemente y el Banco contara con un proyecto integral.
Implementacin: Se refiere a la ejecucin o construccin del proyecto.
Una vez que se cuenta con todos los estudios as como con todos los
recursos econmicos para su financiamiento (capital y crdito), se
inician las obras o construccin del negocio.Es importante sealar que
para la construccin del negocio, el Banco otorga el dinero de acuerdo
al avance de las obras en perodos previamente establecidos.
Evaluacin Expost: A fin de ganar experiencia para no cometer los
mismos errores en nuevos proyectos, se hace un anlisis completo del
proceso de elaboracin de los estudios que componen el proyecto.
Asimismo permite dar seguimiento a las premisas empleadas en la
elaboracin del mismo y en su caso, hacer los ajustes que
correspondan para prever eventualidades del negocio.
ETAPAS DEL PROYECTO

Es importante tomar en cuenta que el no desarrollar todas las etapas que

conforman el Proyecto de Inversin, puede ocasionar problemas que se
traducen en perdida de dinero e ineficiencia. Por ejemplo, si se llevan a
cabo los estudios de factibilidad, sin contar con los de prefactibilidad, se
corre el riesgo de que la decisin de llevar a cabo una alternativa de
Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

14

inversin, no sea la ptima o la que generara los mejores rendimientos

para el inversionista.
Por ejemplo en el caso de un hotel, podra resultar que el estudio de
mercado arroje un producto diferente (hotel de diferente categora
orientado a otro segmento de mercado), lo que ocasionara cambios en los
planos y por lo tanto, gastos innecesarios. Claro que esto sera mejor que
construir el hotel, y luego hacer el estudio de mercado (ya no se podran
hacer los cambios que sugiera el estudio de mercado).
Otro ejemplo sera, tratar de elaborar el proyecto ejecutivo (planos
definitivos), cuando an no se tiene los estudios de factibilidad (de
mercado, tcnica y financiera), ocasionando presiones en la ejecucin del
proyecto o en la construccin de un producto que probablemente no tenga
la suficiente demanda.

II.3. Esquema general para la integracin de un Proyecto

Inversin
Todos los estudios que integran el proyecto, estn estrechamente
relacionados entre s, existiendo una dependencia directa entre cada uno
de ellos. Por ejemplo:
a). Para hacer el Estudio de Mercado, se requiere conocer el tipo de
negocio a evaluar (hotel, restaurante, campo de Golf, etc.), para
determinar el nivel de consumidores y precios o tarifas principalmente.
b). Para hacer el Estudio Tcnico, se requiere que el Estudio de Mercado
informe sobre las caractersticas del producto a desarrollar (categora del
hotel, cantidad de cuartos, segmento al que va dirigido, preferencias del
turista etc.) para disear reas, servicios, estilo, etc., esto es, un producto
totalmente orientado al mercado objetivo.
c). Por su parte, el estudio financiero requiere que el estudio tcnico le
informe sobre el costo de la construccin, tiempo estimado para su
terminacin, montos a invertir por mes, etc. Tambin requiere que el
Estudio de Mercado le informe sobre niveles de consumidores esperados
(nivel de ocupacin del hotel), tarifas o precios de venta, etc., de esta
forma, relaciona los ingresos esperados con los niveles de costos y gastos
estimados, tomando en cuenta el crdito solicitado y as determinar su
capacidad de pago del crdito y niveles de rentabilidad.
Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

15

Es importante sealar que adicional a los estudios de mercado, tcnico y

financiero, existen los estudios de Evaluacin del Entorno o Cluster
Turstico, Estudio econmico y la evaluacin de la Empresa que
desarrollar el proyecto.

PRINCIPALES ELEMENTOS
Socioeconmico
Evaluacin
del Entorno

Mercado

Mercado

Tcnico

Estudio
Tcnico

Financiero

Estudio
Financiero

Operacin

Anlisis
Operacional

Factibilidad
del Proyecto

Plan de
negocio

II.4. Estudios que integran el Proyecto de Inversin.

II.4.1. Anlisis del Cluster Turstico (Evaluacin del
entorno)
Un proyecto podra fracasar si no se encuentra apoyado de diversos
servicios que se requieren para su operacin (dependiendo del mercado al
que este orientado), los cuales debern ser proporcionados por la Ciudad
o localidad donde se desarrollar o se encuentre en su radio de influencia
del Proyecto, por lo tanto es necesario analizar, aspectos como los
siguientes, por mencionar algunos:

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

16

Infraestructura. Suministros de energa elctrica, agua, drenaje,

vialidades, carreteras, aeropuertos, telfonos y comunicaciones en
general.
Servicios de apoyo. Hospitales, escuelas, vivienda, arrendadoras de
autos, Bancos, etc.
Proveedura. De alimentos, bebidas, equipo, mobiliario, refacciones y en
general de suministros diversos.
AGRUPAMIENTO DE SERVICIOS DEL CLUSTER TURSTICO.

II.4.2. Estudio de Mercado

El objetivo del Estudio de Mercado es comprobar que existe un nmero
suficiente de consumidores que justifiquen el proyecto. El estudio de
mercado proporciona informacin debidamente sustentada, sobre la
demanda o clientes que haran uso del producto en estudio (un hotel por
ejemplo).
Se utilizan instrumentos de investigacin para conocer las necesidades de
sus clientes potenciales, como por ejemplo, encuestas directas,
estadsticas emitidas tanto por instituciones oficiales como privadas, etc.

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

17

Con esta informacin se pronostica el volumen de consumidores para el

mismo. Tambin analiza la oferta de productos similares en la plaza, ya
que es importante conocer la competencia que tendra el negocio
propuesto.
Toda esta informacin servir de punto de partida, para que el Banco o
cualquier institucin de financiamiento, pueda comprobar o determinar el
nivel de ingresos con los que har frente al crdito solicitado.
En trminos generales, est compuesto por los apartados indicados en el
anexo IV.1.1., dicho anexo, muestra una propuesta de ndice de estudio
de mercado para Hotel y Tiempo Compartido.
Dictamen del sitio. Tiene como propsito validar que el destino o
localidad donde se ubica el proyecto en anlisis, cuenta con las
caractersticas fsicas, socioeconmicas y de infraestructura de servicios
necesarias para lograr el xito del proyecto.
Anlisis de la Oferta. Define las caractersticas de los negocios tursticos
en competencia con el proyecto en estudio, con el propsito de verificar la
posibilidad de penetracin del nuevo proyecto.
Debern detallarse los establecimientos similares en trminos del tipo de
servicio, instalaciones, calidad de servicio, indicadores de sus niveles de
operacin, precios y condiciones de venta y programas de
comercializacin, entre otros.
Anlisis de la Demanda. Su objetivo es determinar las caractersticas del
consumidor al que dar servicio el negocio. Esto permitir establecer
estrategias de comercializacin y posicionamiento del mismo.
Contiene los volmenes existentes de consumidores, lugar de procedencia
de los mismos, gustos y preferencias para el uso de los diferentes
servicios e instalaciones y hbitos de compra, entre otros.
Oportunidad de Mercado. Con base en la informacin anterior se
derivarn los pronsticos de crecimiento de los servicios competitivos
existentes y de consumidores, para identificar las posibilidades de
penetracin del nuevo producto, o en su caso, presentar las propuestas de
adecuacin del mismo a las condiciones de mercado.
Una vez que se sabe que existir demanda o clientes para el negocio en
estudio, se requiere el definir una estrategia para hacerlo llegar a los
consumidores o darlo a conocer a los clientes potenciales.
Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

18

II.4.4. Estudio Tcnico

Una vez que el estudio de mercado ha definido el producto y
caractersticas del mismo (categora del hotel, nmero de cuartos, tipo de
servicios, facilidades, etc.), se requiere cuantificar su costo de construccin
y tiempo de ejecucin hasta completarlo (llave en mano2). Se puede
resumir en los siguientes conceptos de inversin:
1) Terreno

3) Mobiliario y decoracin

5) Gastos Preoperativos

2) Construccin

4) Equipo Fijo

6) Capital de Trabajo

El Estudio Tcnico, define la factibilidad de construccin del inmueble,

desde el punto de vista de su localizacin, tipo de servicios, calidad que
debe ofrecer, su tamao y diseo arquitectnico, cuidando los aspectos de
usos del suelo, normatividad de alturas, requerimientos de cajones de
estacionamiento y dependiendo su ubicacin, autorizaciones ambientales.
Igualmente, es muy importante realizar un anlisis de los costos de
construccin a fin de no generar problemas por falta de capital, lo que
generara no entrar en operacin en el tiempo establecido o bien que, por
un mal clculo de costos, la construccin cueste ms y no se cuente con
recursos para hacer frente al crdito solicitado.
Por su parte, el banco debe validar que el monto que el inversionista indica
que se va a invertir en el negocio propuesto, sea congruente con precios
de mercado para evitar que los recursos comprometidos (capital y crdito),
resulten insuficientes.
Los componentes del estudio tcnico son los siguientes (ver anexo IV.3.
donde se proporciona un detalle de los principales componentes a
analizar, as como algunas ideas de presentacin de la informacin en
formatos especficos.

Se refiere al negocio totalmente equipado y listo para operar (con dinero en caja y bancos, y almacn surtido para
soportar la etapa inicial de operaciones.

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

19

Calendario
de inversin
Evaluacin
del sitio
Contratos
y fianzas

Estudio Tcnico

Programa
constructivo

Presupuesto
de inversin

Proyectista
Constructores
Supervisor

II.4.5. Estudio Financiero

El objeto del estudio consiste en proporcionar informacin para la toma de
decisiones sobre la conveniencia de llevar a cabo la inversin. Permitir
conocer si el proyecto contar con capacidad financiera para hacer frente
al crdito solicitado, as como el nivel de rentabilidad.
Se determinan y analizan todas las fuentes de ingresos, costos y gastos,
para determinar los niveles de endeudamiento soportables por la
operacin del negocio.
Los principales elementos que lo componen, son:
Flujo de Caja
Estado de Resultados
Balance General Pro forma
Adicionalmente, se requieren diversas cdulas que facilitan el clculo de
los ingresos, costos, gastos e impuestos (ver anexo IV.4.).

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

20

II.4.3. Estudio de la Operacin del Negocio

Su propsito es analizar el riesgo que tendr el negocio, con relacin a su
administracin. Determina si el proyecto es operativamente factible, con
base al personal que administrar y operar el negocio, tomando en
cuenta su experiencia y tecnologa a emplear.
Analiza el tipo de operacin y su congruencia con las instalaciones. Define
el tipo de organizacin y la plantilla optima de personal y determina el
adecuado plan de marketing para comercializar el proyecto.
La correcta administracin del negocio es fundamental para lograr su
viabilidad, por lo tanto, es necesario que una empresa o personal con
experiencia este al frente del negocio.

TIPO DE OPERACIN:
Profesional
Independiente

ENFOQUE DE
MERCADO

OPERACIN

TECNOLOGA Y
EXPERIENCIA

PROYECTO DE
INVERSIN

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

21

ESTRATEGIA DE COMERCIALIZACIN
La estrategia de comercializacin define los mecanismos a travs de los
cuales se har llegar el producto o servicio al mercado meta.
Est integrada por:
1.

La publicidad y promocin. Se refiere a las campaas en medios

masivos (peridicos, revistas, TV, radio, etc.) o a travs de
mercadotecnia directa (correo, telemarketing, etc.).

2.

Canales de distribucin. Se realiza a travs de afiliaciones a una

franquicia, centrales de reservaciones (a nivel nacional o en el
extranjero), programas de mercadotecnia (continuos a lo largo del
ao), productos de mercadotecnia (funcionan como incentivos por
temporadas) o utilizando operadoras tursticas.

3.

Ventas y promocin de ventas. Utiliza la fuerza de ventas a travs de

vendedores propios o de agencias mayoristas o minoristas y puede
tener un alcance a nivel local o nacional.

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

22

III PRESENTACIN DE LA INFORMACIN

III.1. Plan de Negocios
Una vez que se han realizado todos los estudios que comprenden el
Proyecto de Inversin, es necesario elaborar un documento llamado Plan
de Negocios, el cual tiene como objetivo presentar el proyecto ante
Banqueros, Gobierno, nuevos Socios, etc.
Debe presentar en forma clara, concisa, coherente y consistente, el
resultado de todos los estudios que se realizaron para determinar la
factibilidad del proyecto.
Es recomendable anexar algunos elementos de sustento como estudio de
mercado, los planos arquitectnicos en su caso, corridas financieras,
documentacin legal en general, etc.
El anexo IV.2., muestra una gua sobre los componentes que integran el
Plan de Negocios.
III.2. Folleto (Brochure)
Debido a que en ocasiones el Plan Maestro concluye en un documento
extenso y tardado de revisar, es conveniente elaborar un documento ms
sucinto que permita en forma gil y ordenada, presentar el proyecto en
trminos muy generales.
Tiene como objetivo capturar la atencin de la persona que lo revisa
(inversionistas invitados, Bancos, Gobierno, etc.) a efecto de lograr que se
interese por conocer el respectivo Plan de Negocios.
Debe ser fcil de leer y proporcionar slo los resultados relevantes de los
estudios que integran el proyecto. Puede elaborarse en Power Point con
poco texto por hoja, pero resaltando los aspectos relevantes del proyecto.
En trminos generales se puede seguir el siguiente orden;
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Introduccin (en su caso)

Resumen Ejecutivo
Curriculum del Inversionista y/o del promotor
Esquema del negocio
Descripcin del proyecto
Costo o inversin a realizar
Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

23

7.
8.
9.
10.

Financiamiento de la inversin (cuanto capital y cuanto crdito)

Principales elementos que sustentan el mercado
Aspectos Generales del Estudio Tcnico
Aspectos Financieros (recuperacin de la inversin, rentabilidad y
pago del crdito solicitado.
11. Conclusiones
Se puede incluir todas las fotos que se estime necesarias para dar a
conocer el proyecto.

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

24

IV. A N E X O S

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

25

ESTUDIO DE MERCADO
Gua de Contenido
ANEXO IV.1

Operacin del Proyecto: Hotel y Tiempo Compartido

A) DESCRIPCIN DEL ENTORNO
1.
Localizacin y caractersticas de la localidad
2.
Infraestructura de comunicaciones y transportes
3.
Poblacin y actividades econmicas por sector
4.
Servicios urbanos
5.
Servicios de apoyo o complementarios a la actividad turstica
6.
Atractivos tursticos
B) OFERTA
Oferta Hotelera:
1.
Total de establecimientos en la plaza
2.
Oferta de cuartos hoteleros en la plaza
3.
Porcentajes de ocupacin en la plaza
4.
Anlisis de la competencia
4.1 Nombre de los hoteles competitivos con el proyecto
4.2 Categora
4.3 Ocupacin
4.4 Tarifa rack (habitacin doble)
4.5 Tarifa promedio
4.6 Servicios que ofrecen

5.

Detalle de proyectos de apertura, ampliacin o remodelacin de hoteles en la plaza

Oferta de Tiempo Compartido:

1.
Total de establecimientos de tiempo compartido en la plaza
2.
Oferta de unidades de tiempo compartido en la plaza
3.
Anlisis de la competencia
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7

Nombre de los establecimientos competitivos con el proyecto

Categora
Compaa de afiliacin de intercambio
Nmero de unidades en tiempo compartido
Inventario disponible a la fecha
Tipo de producto que ofrecen (semanas fijas, semanas flotantes o puntos)
Condiciones de venta
3.7.1 Precios de lista promedio por:
Tipo de unidad: hotelera, estudio, 1 recmara, 2 recmaras, 3 recmaras, etc.
Temporadas de demanda: super alta, alta, media, baja, etc. segn clasificacin
Porcentaje de operaciones de contado y a crdito
Enganche
Descuentos
Tasa de inters por financiamiento
Plazo de pago
Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

26

4.

3.7.2 Cuotas de mantenimiento por

Tipo de unidad: hotelera, estudio, 1 recmara, 2 recmaras, 3 recmaras, etc.
Temporadas de demanda: super alta, alta, media, baja, etc. segn clasificacin
Comisin por venta
Gastos de cobranza y administracin
Porcentaje de cancelacin
Comisin por cancelacin
3.8 Servicios que ofrecen
Detalle de proyectos de apertura, ampliacin o remodelacin de establecimientos en la plaza

C) DEMANDA
Demanda Hotelera
1.
2.

Total de visitantes en la plaza

Origen de visitantes
2.1 Turistas nacionales
2.2 Turistas extranjeros

3.
4.

Lugar de residencia de visitantes nacionales y extranjeros (indicar estado y/o ciudades)

Estancia promedio (en noches)
Demanda de Tiempo Compartido

1. Origen de compradores
1.1 Nacionales
Extranjeros

2. Lugar de residencia de compradores nacionales y extranjeros (indicar estado y/o ciudades)

3. Ventas en establecimientos competitivos (semanas vendidas, intervalos, etc.)
4. Velocidad de ventas promedio (semanas/intervalos promedio al mes)
D) BALANCE OFERTA-DEMANDA
1.
2.
3.

Proyecciones de crecimiento
Determinacin de punto de equilibrio
Justificacin de la operacin del proyecto y estrategias de comercializacin

______________________________
Notas:
1.
2.

La informacin estadstica deber referirse a cifras histricas de los ltimos cinco aos.
Anexar mapa de localizacin del proyecto y de los desarrollos competitivos actuales y en
proyecto
Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

27

PLAN DE NEGOCIOS
ANEXO IV.2.

DESCRIPCIN
El plan de negocios es un documento que contiene el resultado del anlisis de los
diferentes estudios que integran un proyecto de inversin.

OBJETIVO
Presentar un proyecto ante:
1.
Instituciones financieras
2.
Inversionistas potenciales
3.
Socios o propietarios

CARACTERSTICAS
El plan de negocios rene las siguientes caractersticas:
1.
2.
3.
4.
5.

Esta hecho para un emprendimiento, en particular.

Contiene una descripcin completa del proyecto o negocio.
Abarca un periodo de tiempo bien definido.
Tiene un objetivo, un propsito y un destino.
Concluye recalcando el propsito y los resultados del anlisis.

COMPONENTES
El ndice de un plan de negocios incluye las siguientes partes:
1.
Resumen ejecutivo
2.
Introduccin al plan de negocios
3.
Informacin del inversionista y/o promotor del proyecto
4.
Anlisis e investigacin de mercado
5.
Estudio de la competencia
6.
Estrategia
7.
Factores crticos de xito
8.
Plan de comercializacin
9.
Recursos humanos
10.
Operacin
11.
Recursos e inversiones
12.
Factibilidad tcnica
13.
Factibilidad financiera
14.
Anlisis de sensibilidad
15.
Administracin
16.
Conclusiones
17.
Anexos
Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

28

DESCRIPCIN DE ASPECTOS
TCNICOS
ANEXO IV.3.
Para elaborar el anlisis financiero, es indispensable contar con los siguientes anlisis;
1.
Presupuesto de inversin llave en mano
2.
Monto de lo invertido a la fecha en que se hace la evaluacin
3.
Programa de Obra y erogaciones
4.
Se requieren desglosados a efecto de que el banco cuente con todos los
elementos necesarios para su evaluacin.
5.
Planos arquitectnicos de plantas, cortes y fachadas en copias heliogrficas
6.
Plano de Conjunto
Con estos planos, es posible medir las reas:
DESGLOSE DE REAS
A continuacin se menciona un resumen general de un programa arquitectnico que
incluye un estudio de reas. El desglose vara de acuerdo a la categora del hotel de
que se trate y el mercado al que va a estar dirigido, en este ejemplo se consider un
hotel 5 estrellas.
EDIFICIO (S)
1.

CUARTOS

2.

Habitaciones dobles o sencillas (tipo)

Bao tipo, de habitaciones
Suites
Baos de suites

REAS PBLICAS

Motor Lobby
Lobby
Vestbulos
Circulaciones de Pblico
Lobby-bar
Restaurante
Comedor Principal
Cafetera
Bar
Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

29

3.

Discoteca
Snack-bar
Saln de Convenciones
Saln de Usos Mltiples
Salones de Juntas
Gimnasio y Spa
Sanitarios Pblico.
Comercios

SERVICIOS

Circulaciones de servicio
Control
Oficinas
Registro
Conmutador
Aula de Capacitacin
Computadoras
Cocina
Panadera
Carnicera
Oficina Chef
Intendencia
Vigilancia
Bascula
Lavandera y Tintorera
Mantenimiento
Talleres
Cuarto de Mquinas
Bodegas y Almacenes
Ropera Central
Roperas de Piso
Guarda Equipaje
rea Lavado de Botes
rea Envases Vacos
Cuarto de Basura
Comedor de empleados
Baos y Vestidores de empleados
Caseta de Elevadores
Anden de Carga y Descarga
Estacionamiento a cubierto

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

30

4.

REAS EXTERIORES

Estacionamiento a Descubierto
Albercas
Balcones
Terrazas
Jardines
Andadores
Plazas
Canchas deportivas

Una vez cuantificadas las reas del proyecto, se procede a realizar un anlisis de los
mdulos hoteleros, para ello se elabora un cuadro como el que se muestra a
continuacin:
ANLISIS DE MDULOS HOTELEROS
Concepto

Mdulos(*)

Llaves

Master Suite

Jnior Suite

10

Cuarto Tipo

104

87

104

94

Otros

Total

120

100

111

100

(*) Se define por mdulo a la unidad mnima de cuarto.

En este ejemplo se tiene el anlisis de un hotel de 120 mdulos, que representan 111
llaves.
El anlisis respectivo de las reas, se muestra a continuacin, en la siguiente tabla:

SUPERFICIE CONSTRUIDA EN METROS CUADRADOS.

Concepto

rea

m2/cuarto

Cuartos

3,480

29

40

reas Pblicas

2,280

19

26

Servicios

1,560

13

18

Estacionamiento a Cubierto

1,440

12

16

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

31

Total

8,760

73

100

reas Exteriores

2,300

19

El objetivo de este cuadro, es mostrar de manera paramtrica y porcentual, el resumen

de las reas que componen el proyecto, esto con el fin de ver que tan balanceado est
en cuanto a superficie; comenzando con cuartos, vemos que tienen 29 m 2/cuarto y
ocupan el 40% del total del rea a cubierto, seguidos de las reas pblicas, que les
corresponden 19 m2/cuarto y representan el 26% y las reas de servicios, con 13
m2/cuarto que tienen el 18% del rea cubierta; en cuanto al estacionamiento a
cubierto, este se mantiene con 12.27 m2/cuarto y 16% del rea cubierta
Aqu es donde se determina que un proyecto est bien balanceado, cuando guarda la
proporcin de las distintas reas, dependiendo de la categora; en este caso, el
proyecto analizado tiene la proporcin indicada de acuerdo a la categora de cuatro
estrellas y que le dar un funcionamiento ptimo, de acuerdo a los criterios bsicos de
diseo y a la experiencia acumulada por FONATUR durante 28 aos.
Otro factor a analizar, es el de las facilidades hoteleras, en la siguiente tabla, se
muestran las que corresponden al hotel que se est analizando; el proyecto, tiene los
locales necesarios de acuerdo a la categora de cuatro estrellas:
ANLISIS DE FACILIDADES HOTELERAS

Restaurante
Cafetera

1
1

Capacidad
(personas)
60
90

Comedor principal

Lobby-bar

20

Snack-bar

Bar

30

Discoteca

Saln de banquetes

Saln de usos mltiples

200

Otros

Total

400

Estacionamiento (cajones)

80

Establecimiento

Nmero

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

32

La presentacin del presupuesto contiene los siguientes rubros:

Resumen del Presupuesto de Inversin
Importe
(miles usd)

Concepto

Costo/Cuarto
(dlares)

Costo/m2
(dlares)

Terreno

1,512

14

12,600

173

Construccin

5,762

53

48,016

658

Equipos Fijos

1,306

12

10,883

149

980

8,167

112

763

6,361

87

329

2,738

38

220

1,831

25

100

90,596

1,241

Mobiliario y
Decoracin
Equipo de
Operacin
Gastos
Preoperativos
Capital de
Trabajo
TOTAL

10,871

En el cuadro de arriba, se muestra un resumen del presupuesto de inversin, ah se

observan los parmetros de costo por cuarto y el de costo por metro cuadrado, as
como tambin el porcentaje de participacin de cada concepto; el costo por cuarto para
esta categora est en 90 mil dlares y por metro cuadrado de 1,200 dlares, como
vemos en la tabla, los parmetros que arroja el proyecto, se encuentran dentro de los
indicados.

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

33

EVALUACIN FINANCIERA

ANEXO IV.4.

El anlisis financiero parte de las conclusiones alcanzadas en estudios previos como el

de mercado y el tcnico, as como de diversas premisas de carcter corporativo, fiscal,
operativas y macroeconmicas
Su objetivo es determinar los niveles de rentabilidad del negocio. El proceso contempla
el anlisis de diversos factores como capacidad de endeudamiento (crditos
contratados y/o por contratar), requerimientos de capital adicional, pago de dividendos,
etc. Los criterios de rentabilidad pueden cambiar dependiendo del objetivo del negocio
a desarrollar (si es de carcter social o de inversin).
1.

Anlisis de la etapa preoperativa

Tiene como objetivo cuantificar durante la etapa preoperativa, los montos requeridos de
capital y crdito para desarrollar el proyecto llave en mano. Toma como fuente de
informacin:
1.
2.
3.

Programa de Erogaciones y Disposiciones de Crdito

Invertido a la fecha
Estructura de financiamiento
- Disponibilidad de capital
- Nivel de endeudamiento incluyendo las condiciones del crdito en cuanto a
plazo, perodo de gracia, tasa de inters, etc.

Una vez que se conoce cundo y por qu monto se harn las disposiciones de crdito,
se procede a calcular los intereses que cada ministracin de crdito generar durante
la construccin. La sumatoria de los intereses de todas las ministraciones, formar los
gastos financieros durante la construccin.
En caso de que el proyecto contemple ingresos por preventas durante la construccin,
se procede a elaborar con base en la cdula de premisas el Estado de Resultados
durante la Construccin, el cual muestra los recursos que se podrn obtener por ventas
para financiar parte de la obra ya que toma en cuenta el resultado neto despus de
deducir todos los costos y gastos derivados de las ventas durante esta etapa.
Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

34

Como siguiente paso se procede a elaborar el Flujo de Caja Durante la Construccin, el

cual muestra lo invertido a la fecha, la inversin a erogar por mes o trimestre
(incluyendo el total de Gastos Financieros generados durante la construccin) y las
fuentes de recursos (capital, crdito y preventas en su caso) con las cuales se cubrir
la inversin.
Lo anterior permite cuantificar en la etapa preoperativa, todos los requerimientos de
inversin y sus fuentes de financiamiento, a fin de planear objetivamente la realizacin
del proyecto.
Para los casos en que el proyecto a evaluar ya est operando, y considerando que se
cuenta con todas las premisas definidas, la evaluacin se realiza a partir de la etapa
Anlisis de la etapa de operacin.

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

35

ANEXO IV.5.55

ANLISIS DE OPERACIN
El anlisis se realiza a partir de la fecha de inicio de operaciones (para obras nuevas) o
tomando como base el momento en que la empresa recibe en tiempo y forma el apoyo
financiero requerido (para negocios en operacin).
Con base en el tipo de proyecto y a las premisas con las que se cuenta, se procede a
elaborar el modelo matemtico diseado en hoja de clculo computarizada (excel). La
evaluacin se realiza a precios constantes o corrientes a un horizonte de evaluacin de
10 15 aos.
Para llevar a cabo la evaluacin financiera, se requiere proyectar todos los ingresos,
costos y gastos en los que incurrir el negocio durante el horizonte de evaluacin. Esta
informacin se presenta en los documentos contables Estado de Resultados y Flujo de
Efectivo Proforma.
Algunos clculos pueden obtenerse en forma directa, definiendo el algoritmo
correspondiente en el Estado de Resultados computarizado, mientras que otros se
obtienen a travs de diversas cdulas de ingresos y egresos.
Una vez que se han calculado todas las partidas de ingresos y egresos y se han
identificado aqullas que no son deducibles de impuestos, se procede a elaborar el
Estado de Resultados Proforma, el cual forma parte del modelo computarizado que
incluye una cdula de premisas.
Cdula de Premisas
Muestra las premisas relevantes con las cuales se sustenta la evaluacin, las
cuales incorporan los ajustes sugeridos por los tcnicos de FONATUR:
1. Presupuesto de inversin llave en mano
2. Estructura de financiamiento (pasivo-capital)
3. Proyeccin de la demanda de los productos que ofrecer el negocio (velocidad
de ventas, niveles de ocupacin, etc.)
4. Tarifas y precios proyectados
5. Niveles de inflacin proyectados
6. Niveles de tasas de inters proyectadas
7. Niveles de costos y gastos de operacin
8. Bases de operacin (niveles de costos y gastos de operacin, pago de
comisiones, honorarios por operacin, etc.)

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

36

Estas premisas junto con los datos obtenidos en las cdulas de ingresos y egresos,
permiten desarrollar el Estado de Resultados.
1.

Flujo de Efectivo Proforma

Muestra la disponibilidad (o falta) de efectivo en cada perodo durante el horizonte de

evaluacin. Incluye todos los rubros por concepto de ingresos y egresos, incluso
partidas no consideradas en el Estado de Resultados, como aportaciones de capital y
las no deducibles como amortizaciones de crdito. Asimismo se eliminan los efectos de
partidas virtuales (depreciaciones de activo fijo).
El resultado obtenido ser la base para calcular diversos indicadores como:
1.
2.
3.
4.

Periodo de recuperacin (Payback)

Valor Actual Neto (VAN) o Valor Presente Neto (VPN)
Tasa Interna de Retorno (TIR)
Valor Actual Neto (VAN) o Valor Presente Neto (VPN)

Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

37