KEGIATAN STUDI KELAYAKAN PENGEMBANGAN

UNIT-UNIT USAHA PD PEMBANGUNAN

LAPORAN AKHIR

BAB
2
GAMBARAN UMUM PD
PEMBANGUNAN

Kota Medan yang berpenduduk 2,783 juta jiwa merupakan ibukota dari Provinsi
Sumatera Utara, merupakan pusat pengembangan ekonomi wilayah barat. Posisi
strategis ini didukung fasilitas, infrastruktur, sarana transportasi darat, laut dan
udara, dan sumber daya manusia. Pusat-pusat kulinernya semakin banyak dan
menarik bagi wisatawan yang menikmati kunjungan di Kota Medan. Di sisi lain
adanya peningkatan kerjasama dalam negeri dan luar negeri, dikarenakan Kota
Medan relatif aman dan terkendali serta terbuka bagi pengembangan dunia
usaha, industri dan jasa.
Kondisi ini hendaknya dijadikan momentum bagi Pemerintah Kota Medan untuk
menggairahkan ekonomi dan bisnis di Kota Medan. Salah satunya adalah
komitmen Walikota Medan melakukan Fit and Proper Test untuk jajaran Direksi
Perusahaan Daerah Kota Medan, agar Perusahaan Daerah lebih lincah dalam
menangkap peluang-peluang yang terus datang dan penuh dengan tantangan.
Situasi ini harus menjadikan Perusahaan Daerah menjadi profesional, berdaya
saing dan mampu berkontribusi positif bagi pengembangan Kota Medan melalui
Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Medan.
Salah satu Perusahaan Daerah Kota Medan adalah PD Pembangunan Kota
Medan, sebagai Perusahaan Daerah, sejauh ini belum mampu menunjukkan
kemampuan strategisnya untuk menjadi Perusahaan Daerah yang dapat
diandalkan sebagai sumber penghasilan Pendapatan Asli Daerah (PAD).
Dalam upaya menggali sumber-sumber Pendapatan Asli Daerah, Pemerintah
Daerah Kota Medan melalui Peraturan Daerah No. 9 Tahun 1982 disempurnakan
dengan Peraturan Daerah No. 12 Tahun 1992 dan terakhir dirubah dengan

PD PEMBANGUNAN

KEGIATAN STUDI KELAYAKAN PENGEMBANGAN

UNIT-UNIT USAHA PD PEMBANGUNAN
LAPORAN AKHIR

Peraturan Daerah (PERDA) No. 9 Tahun 2001 tentang bidang usaha PD.
Pembangunan Kota Medan, yang terdiri dari:
Bidang Usaha Jasa Konstruksi Infrastruktur
Bidang Usaha Properti Developer
Bidang Usaha Pengelolaan Sarana Umum
Bidang Usaha Hiburan Pariwisata
Pada saat ini PD Pembangunan Kota Medan diharapkan dapat menjadi salah satu
sumber PAD Kota Medan, dari beberapa unit-unit usaha yang sudah ada dan
diharapkan dapat berkembang dan maju, yaitu:
Pergudangan Kota Tanjung Mulia (PKTM).
Taman Marga Satwa (Medan Zoo) seluas 30 Ha di Simalingkar B.
Kolam Renang Deli di Jalan Sutomo No. 4 Medan.
Gelanggang Remaja di Jalan Sutomo No.2 Medan.
Rumah Susun Sewa (Rusunawa) Martubung.
Rumah Susun Sewa (Rusunawa) Amplas.
Jika pengelolaan unit-unit usaha PD. Pembangunan tersebut dikelola dengan
profesional dan manajemen yang baik, maka PD. Pembangunan Kota Medan
sebenarnya sebuah perusahaan yang dapat berkembang, maju, mandiri dan
berdaya saing. Melalui kepemimpinan dan manajemen yang profesional maka
unit-unit usaha di bawah PD. Pembangunan dapat diwujudkan sebagai unit usaha
yang mampu sebagai Profit Centre, Educatif Profit dan Social Profit.

2.1. VISI DAN MISI PD PEMBANGUNAN

Visi dari PD Pembangunan adalah:
Menjadi Perusahaan Daerah Yang Unggul dan Berdaya Saing
Arti dari visi ini adalah sebagai berikut:
Menjadi perusahaan daerah yang unggul
berarti PD. Pembangunan mempunyai nilai lebih jika dibandingkan dengan unit
usaha lain yang sejenis.
Menjadikan PD. Pembangunan sebagai perusahaan yang berdaya saing

PD PEMBANGUNAN

KEGIATAN STUDI KELAYAKAN PENGEMBANGAN

UNIT-UNIT USAHA PD PEMBANGUNAN
LAPORAN AKHIR

berarti setiap unit usaha PD. Pembangunan mampu berkompetisi dengan unit
usaha lain yang sejenis dengan cara memprioritaskan pengembangan dibidang
kapasitas SDM serta pengembangan manajemen perusahaan sehingga secara
profesional dapat menciptakan unit usaha yang berorientasi bisnis dan berhasil.
Misi dari PD.Pembangunan adalah:
1. Mengembangkan Strategi Bisnis Unit (SBU) dengan para investor baik lokal
maupun nasional.
2. Mengembangkan Perusahaan Daerah menjadi aset yang berharga dan
dijadikan unit usaha yg mandiri dengan cara menarik para investor melalui
peningkatan strategi pemasaran.
3. Menjadi penggerak ekonomi usaha sektor mikro pariwisata daerah.
4. Peningkatan kompetensi SDM yang berkualitas, penerapan job-posting
reward dan punishment serta peningkatan taraf hidup karyawan.
5. Pelaksanaan K-Company (yg berbasiskan pada Research & Development).
6. Meningkatkan kinerja seluruh unit usaha PD. Pembangunan sehingga seluruh
unit usaha tersebut mampu dikelola secara profesional.
7. Menjadikan PD. Pembangunan sebagai perusahaan daerah yang berdaya
saing untuk menghadapi perkembangan pasar dan tingkat persaingan yang
semakin tinggi.
8. Membangun iklim berusaha yang sehat dan kompetitif.
Motto PD Pembangunan adalah:
Bangkit menjadi perusahaan Profit Centre, Educatif Profit, dan Social
Profit.
A. Menjadikan PD. Pembangunan Sebagai Perusahaan Yang Profit
Centre dan Segmentable
Menjadikan PD. Pembangunan sebagai perusahaan yang mampu mengelola
Unit Bisnis yang tersegmentasi (memiliki pangsa pasar yang kuat di kelas
yang ditargetkan), profesional dengan manajemen usaha yang kuat dan
tegas untuk tujuan profit centre.
B. Menjadikan PD. Pembangunan Sebagai Perusahaan yang Educatif
Profit
Fokus untuk unit bisnis tertentu (Taman Margasatwa, Kolam Renang Deli dan
Gelanggang Remaja) sebagai unit bisnis yang profit centre, event centre,

PD PEMBANGUNAN

KEGIATAN STUDI KELAYAKAN PENGEMBANGAN

UNIT-UNIT USAHA PD PEMBANGUNAN
LAPORAN AKHIR

dan sport centre tanpa meninggalkan nilai-nilai edukasi yang dibutuhkan

oleh anak-anak, pelajar, mahasiswa dan masyarakat kota Medan dan
sekitarnya.
C. Menjadikan PD. Pembangunan Sebagai Perusahaan yang Social
Profit
Menjadikan PD. Pembangunan sebagai perusahaan yang mampu mengelola
Unit Bisnis yang Social Profit (Rumah Susun Amplas dan Rumah Susun
Labuhan),

sebagai

penyeimbang

kepedulian

Pemko

Medan

terhadap

masyarakat dengan penyewaan Rumah Susun yang tertata dengan baik

dengan harga yang sangat terjangkau.

2.2. STRUKTUR ORGANISASI PD PEMBANGUNAN KOTA MEDAN

Pada gambar di bawah ini, dapat dilihat struktur organisasi PD Pembangunan
Kota Medan. Dari gambar di bawah terlihat bahwa PD Pembangunan Kota Medan
dipimpin oleh seorang Direktur Utama yang bertanggung jawab langsung kepada
Walikota Medan.

PD PEMBANGUNAN

KEGIATAN STUDI KELAYAKAN PENGEMBANGAN

UNIT-UNIT USAHA PD PEMBANGUNAN

LAPORAN AKHIR

Gambar 2.1. Struktur Organisasi PD

Pembangunan
PD PEMBANGUNAN

KEGIATAN STUDI KELAYAKAN PENGEMBANGAN

UNIT-UNIT USAHA PD PEMBANGUNAN

LAPORAN AKHIR

2.3. UNIT USAHA PD PEMBANGUNAN

Unit-unit Usaha PD Pembangunan adalah sebagai berikut :
1. Unit Usaha Pergudangan Kota Medan (PKTM)
Pergudangan Kota Medan (PKTM) terletak di Jalan Kayu Putih, Kelurahan
Tanjung Mulia Hilir, Kecamatan Medan Deli, Kota Medan Provinsi Sumatera
Utara. Pergudangan Kota Medan (PKTM) ini dibangun oleh Pemerintah Kota
Medan dan selesai pada tahun 1986 dengan menggunakan dana Loan dari
Departemen Keuangan Republik Indonesia.
PKTM ini berdiri di atas tanah seluas 152.907 m, terdiri dari bangunan
gudang, kantor dan pos jaga seluas 13.700 m beserta sarana pelengkap
yang terdiri dari pagar dan lapangan parkir (perkerasan). PD. Pembangunan
menggunakan aset ini sebagai pergudangan yang diperuntukkan untuk
umum.
Lokasi PKTM ini sangat sesuai dengan peruntukannya karena berdekatan
dengan kawasan industri dan Pintu Masuk/Keluar Jalan Tol, serta tidak terlalu
jauh dari Pelabuhan Kapal Laut di Belawan. Lokasi yang sangat strategis ini
merupakan salah satu keunggulan/kekuatan dari PKTM.
2. Unit Usaha Kolam Renang Deli
Aset ini meliputi tanah seluas 10.051 m, bangunan kantor seluas 798
m. Bangunan kolam renang yang terdiri dari kolam induk, kolam anak, kolam
arus,

kolam anak

TK,

bangunan

kantin

dan gazebo beserta sarana

pelengkapan yang terdiri dari pagar dan lapangan parkir (perkerasan). Lokasi
obyek terletak di sisi Jalan Sutomo Ujung No. 4 Medan.
Lokasi kolam renang dan gelanggang remaja ini sangat strategis untuk
peruntukannya karena terletak dekat dengan pusat kota dan berbagai
fasilitas kebutuhan masyarakat

baik dari

masyarakat umum maupun

kalangan pendidikan dari berbagai tingkatan, mulai tingkat SD, SMP maupun
SMA yang dapat dijadikan sebagai pengguna utama dari kolam renang ini.

PD PEMBANGUNAN

KEGIATAN STUDI KELAYAKAN PENGEMBANGAN

UNIT-UNIT USAHA PD PEMBANGUNAN

LAPORAN AKHIR

Tabel 2.1. Gambaran Unit Kolam Renang Deli

Kolam renang anak-anak

Kolam renang utama

Kantin

Kolam arus

3. Unit Usaha Taman Marga Satwa Medan (Medan Zoo)

Aset ini meliputi tanah seluas 300.000 m, bangunan kantor, kantin,
mushalla dan bangunan kandang satwa/hewan beserta sarana pelengkap
yang terdiri dari pagar dan lapangan parkir (perkerasan).
Pada saat ini aset tersebut digunakan PD. Pembangunan sebagai Taman
Marga Satwa yang diperuntukkan untuk umum. Lokasi objek terletak di sisi
Jalan Bunga Rampe IV No. 100, Kelurahan Simalingkar B, Kecamatan Medan
Tuntungan Kota Medan. Di sekitar lokasi tersedia fasilitas listrik yang telah
tersambungkan ke lokasi obyek aset.
Tabel 2.2. Gambaran Unit Taman Margasatwa Medan

Permainan outbond

Permainan mendayung bebek

Gerbang depan Taman Margasatwa Medan

Kandang burung

PD PEMBANGUNAN

KEGIATAN STUDI KELAYAKAN PENGEMBANGAN

UNIT-UNIT USAHA PD PEMBANGUNAN

LAPORAN AKHIR

4. Unit Usaha Rumah Susun Amplas dan Martubung

Aset ini meliputi tanah seluas 412 m dan bangunan rumah susun. Pada saat
ini aset tersebut digunakan PD. Pembangunan sebagai rumah sewa. Luas
bangunan 1.276 m. Sesuai dengan keterangan yang diperoleh dari instansi
tersebut bahwa sertifikat tanah yang ditempati sedang dalam proses.
Tabel 2.3. Gambaran Unit Rusun Amplas dan Labuhan

Rusun Amplas berlantai 2

Penghuni rusun Amplas menimba air sumur

Rusun Labuhan

Fasilitas tempat bermain Rusun Labuhan

2.4. STRATEGI PENGEMBANGAN PD PEMBANGUNAN

Strategi pengembangan PD Pembangunan dibagi atas 4 strategi yaitu
Strategi Marketing, Strategi Research and Development, Strategi Struktural
dan Strategi Finansial.
1. Marketing Strategies
Kampanye promosi untuk setiap unit usaha PD Pembangunan:

Promosi melalui pendekatan ke sekolah-sekolah untuk unit usaha

Kolam Deli dan Gelanggang Remaja.

Promosi melalui eventevent yang diadakan di area unit usaha PD

Pembangunan.

Promosi melalui paket-paket pariwisata yang diadakan untuk

kegiatan Taman Margasatwa.

Promosi melalui periklanan (billboard) untuk tiap unit usaha.

Menciptakan dan mengedepankan brand produk yang baru.

Memperkuat CRM (Customer Relationship Management)

PD PEMBANGUNAN

KEGIATAN STUDI KELAYAKAN PENGEMBANGAN

UNIT-UNIT USAHA PD PEMBANGUNAN

2.

LAPORAN AKHIR

R &D Strategies
Mengedepankan riset tentang keinginan pasar yang ada saat ini.
Memanfaatkan

Teknologi

Informasi

(IT)

dalam

menjalankan

operasional perusahaan.
Memastikan nilai perusahaan yang baru kepada seluruh pekerja dalam
perusahaan.
3. Organizational/Structural Strategies
Merubah

sistem

perusahaan

dengan

mengurangi

sistem

yang

terpusat.
Merubah struktur perusahaan menjadi lebih kecil dan terintegrasi.
Level manajer lebih diberi tanggungjawab pekerjaan dan kebebasan
dalam mengambil keputusan dan dituntut untuk melaksanakan tugas
berdasarkan hasil pekerjaan dibarengi dengan peningkatan kapasitas
dan kapabilitas.
4. Financial Strategies
Memanfaatkan

IT

untuk

mengurangi

sistem

administrasi

yang

berbelit-belit.
Inisiatif untuk mengurangi biaya produksi.
Melaksanakan evaluasi terhadap SDM yang ada dan melakukan Fit
and Proper Test terhadap perekrutan SDM yang baru agar diperoleh
SDM yang produktif.
Menghilangkan sistem pembayaran/keuangan yang berbelit-belit yang
mengakibatkan kinerja tiap unit usaha semakin kompleks (Efisien,
Efektif dan Produktif).

2.5. STRATEGI BISNIS TIAP UNIT

Strategi bisnis tiap unit adalah sebagai berikut:
A. Pergudangan Kota Tanjung Mulia (PKTM)
Prospek

kawasan

pergudangan

yang

berada

di

kawasan

perkotaan

merupakan unit bisnis yang sangat menguntungkan. Dilihat dari sistem

pengelolaan yang ada, dari informasi aktiva pendapatan 3 (tiga) tahun
terakhir terlihat terjadi kenaikan. Akan tetapi dari proses aktiva bisnis, aktiva
tersebut belum memenuhi target pendapatan selayaknya operasional bisnis

PD PEMBANGUNAN

KEGIATAN STUDI KELAYAKAN PENGEMBANGAN

UNIT-UNIT USAHA PD PEMBANGUNAN

LAPORAN AKHIR

secara profesional. Untuk memenuhi target pencapaian, maka konsep bisnis

pergudangan PKTM direposisikan menjadi kawasan pergudangan terpadu.
Integrated system dalam satu kawasan yang dirancang sesuai dengan
landscape peruntukan kawasan gudang. Landscape peruntukan sesuai
dengan harga sewa dan jenis peruntukan gudang. Pihak investor akan
menyertakan modal untuk membangun infrastruktur dengan model profit
sharing dan JOB (Joint Operational Body).
B. Kolam Renang Deli dan Gelanggang Remaja
Konsep kolam renang dengan lokasi di tengah wilayah kota Medan
merupakan prospek bisnis yang berpotensi mendatangkan profit dengan
nuansa city tourism dan education centre disamping tidak merubah sebagai
sarana ajang pembinaan olah raga. Keterpaduan city tourism, education,
sport centre, merupakan bisnis unik yang aset manajemen pengelolaannya
membutuhkan
Diperlukan

sinergisitas

peningkatan

mendukung,

dengan

manajemen

diantaranya

modal

yang

dan

penambahan

dimiliki

pengembangan

sarana

kolam

perusahaan.
usaha

renang

yang

prestasi,

membangun wisma atlet, membangun prasarana permainan air atau water

boom, food court, convention hall, deli square, serta meningkatkan fasilitas
gelanggang

remaja

dan

sport

center.

Upaya

ini

sebagai

langkah

memaksimalkan potensi lahan Kolam Renang Deli, Gelanggang Remaja dan

Sport Center.
C. Taman Margasatwa Medan (Medan Zoo)
Salah satu fasilitas yang menjadikan ikon wisata suatu wilayah perkotaan
adalah taman margasatwa baik lokal, nasional maupun internasional. Medan
Zoo yang secara struktur landscape dan kontur permukaan lahan sangat
memadai untuk pengembangan ikon wisata. Unit bisnis ini dapat dikelola
secara integrated yang mendatangkan profit sektoral. Usaha mikro, tourism
system, pendidikan, penelitian, gallery, medan city tower, camping dan out
bond serta banyak sektor lainnya. Diperlukan pengembangan terpadu untuk
unit usaha tersebut dapat berkembang. Diperlukan permodalan untuk
pengembangan

usaha.

Selain

itu,

Taman

Margasatwa

Medan,

perlu

penambahan sarana transportasi kota dan wisata seperti kereta api wisata,
busway, angkutan kota lainnya.
D. Rumah Susun Amplas dan Rumah Susun Labuhan

PD PEMBANGUNAN

KEGIATAN STUDI KELAYAKAN PENGEMBANGAN

UNIT-UNIT USAHA PD PEMBANGUNAN

LAPORAN AKHIR

Pelayanan peningkatan taraf hidup masyarakat adalah membantu konsep

sosial tempat tinggal yang murah. Usaha mikro akan mendukung pendapatan
ekonomi

masyarakat.

Unit

usaha

rumah

susun

pembangunan sosial pemerintah kota Medan.

merupakan

konsep

PD.Pembangunan dapat

melakukan justifikasi usaha mikro untuk membantu masyarakat. Peningkatan

taraf hidup akan dapat meningkatkan pendapatan masyarakat sehingga sewa
rumah susun dapat dijangkau oleh masyarakat. PD.Pembangunan akan
melakukan pelayanan yang lebih baik agar penghuni rumah susun dapat
hidup lebih layak dan memiliki lingkungan yang sehat. Khusus Rumah Susun
Amplas akan dilakukan upaya rehabilitasi dan pengembangan kapasitas dan
perubahan fungsi menjadi hotel transit.

PD PEMBANGUNAN