BAB.

I
KONTRAK KONSTRUKSI
TUJUAN INSTRUKSIONAL KHUSUS
Setelah mempelajari bab ini, diharapkan Mahasiswa dapat:
1. Menyebutkan bentuk bentuk kontrak
2. Memahami hukum yang berlaku jika terjadi pelanggaran kontrak
3. Memahami mengapa sampai terjadi pemutusam kontrak
4. Menyebutkan kerugian yang terjadi akibat pelanggaran kontrak
5. Memahami hubungan kontrak terhadap pihak terkait
6. Menyebutkan jenis-jenis kontrak
7. Memahami metode kontak pada poyek konstruksi
8. Memahami akan terjadinya perselisihan dan klaim serta penyelesaiannya

I.1 PENGERTIAN
Kontrak konstruksi adalah perjanjian tertulis yang mengacu pada ketentuan
hukum yang berlaku antara pengguna jasa/pemberi pekerjaan dan penyedia jasa
konstruksi/kontraktor serta berisi segala aspek tentang pelaksanaan pekerjaan.
Ikatan antara pengguna jasa/pemberi pekerjaan dan penyedia jasa konstruksi/kontraktor
ini dijelaskan dalam pasal pasal serta ayat ayat kontrak tentang hak dan kewjiban
masing masing pihak/para pihak yang menandatangani kontrak tersebut, yang
didasarkan pada penawaran dan kesepakatan bersama. Dimasa masa yang akan
datang, kontrak ini akan dikenal / disebut dengan nama Ikatan Kontrak Konstruksi
(IKK).
Sebelum suatu kontrak ditandatangani biasanya terdapat suatu proses yang mendahului
dan proses ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari administrasi kontrak.
Proses tersebut dapat melalui pengadaan barang jasa/ tender/ pelelangan atau pemilihan
/ pengadaan langsung kepada penyedia jasa konstruksi/kontraktor.

Hukum dalam kontrak ini adalah sejumlah aturan aturan sebagai acuan perilaku
manusia yang ditegaskan oleh institusi, oleh sebab itu tahap awal yang harus dipahami
adalah dasar-dasar pengertian kontrak serta konsep kontrak konstruksi.
Dasar dasar pengertian kontrak dalam konteks kontrak adalah mencakup hal hal
yang berkaitan dengan :
Proses pembentukan kontrak
Proses dan prosedur pelaksanaan kontrak
Pelanggaran kontrak
Perhitungan kerugian akibat pelanggaran kontrak
Hubungan kontrak terhadap para pihak
Dalam hal ini perlu dicermati isi yang ada didalam kontrak, karena pihak yang membuat
kontrak dengan berbagai pertimbangan akan mempunyai kecenderungan yang mungkin
akan merugikan salah satu pihak.

I.2 PEMBENTUKAN KONTRAK

Suatu proses pembentukan kontrak biasanya diawali dengan adanya para pihak,
dalam hal ini dua pihak atau lebih yang saling menyepakati untuk mengadakan suatu
perjanjian, umumnya berupa kesanggupan dari pihak pertama untuk melakukan
sesuatu bagi pihak kedua dengan sejumlah imbalan yang telah disepakati bersama.
Perlu diketahui tidak semua kesepakatan akan dilanjutkan dengan perjanjian kontrak,
kesepakatan hanya dapat ditindak-lanjuti dalam bentuk kontrak apabila memenuhi
syarat dua aspek utama, yaitu saling sepakat atau saling setuju dan ada penawaran serta
ada penerimaan.
Suatu perjanjian atau kontrak pekerjaan baru dapat diwujudkan, apabila sudah ada
persetujuan atas penawaran pekerjaan.
Unsur unsur yang terdapat dalam suatu persetujuan tersebut adalah :
persetujuan tidak berisi persyaratan persyaratan,
persetujuan harus disampaikan kepada penawar yang bersangkutan,
persetujuan dapat dicapai melalui negosiasi, dengan dasar penawaran
pekerjaan yang diajukan.
2

a.

KESEPAKATAN
Apabila ke dua belah pihak melakukan suatu transaksi terhadap obyek tertentu

dan transaksi tersebut disepakati bersama yang sifatnya mengikat serta berlaku terhadap
semua aspek prinsip yang menyangkut persetujuan, maka hal tersebut dikatakan bahwa
kedua belah pihak telah saling menyetujui.
Aspek-aspek prinsip yang sangat diperlukan dalam suatu kesepakatan/persetujuan
adalah menyangkut kelengkapan aspek-aspek subyektif dan obyektif persetujuan.
Sebagai contoh suatu kasus sebagai berikut;
Jika ada seorang investor akan membuat suatu kesepakatan dengan
perusahaan (dalam hal ini: kontraktor atau konsultan), untuk membuat
rancangan/membangun sejumlah bangunan beserta kelengkapannya, namun
para pihak ini belum menyebutkan jumlah biaya maupun harga yang
disepakati, maka pada tahap ini belum dapat dikatakan bahwa kontrak
terbentuk, Jika dikemudian hari telah terjadi kesepakatan harga, waktu
pelaksanaan dan tata cara pembayarannya, maka kesepakatan tersebut harus
dituangkan dalam dokumen yang tertulis dan mengikat (kontrak). Hal yang
sama juga dapat berlaku pada suatu persetujuan yang tidak dapat secara tegas
menetapkan waktu penyelesaian pekerjaan,
Namun secara umum suatu kesepakatan yang disetujui bersama harus bebas dari semua
terminologi yang dapat mempunyai arti samar-samar/ganda. Terminologi atau kata-kata
yang bermakna ganda dapat menimbulkan keragu-raguan dalam pengertian dan
penafsirannya. Akibatnya, masing-masing pihak akan berusaha memberikan penafsiran
sendiri-sendiri yang tentunya dengan maksud untuk tidak merugikan diri sendiri
sehingga muncullah bibit perselisihan (dispute). Oleh karena itu, sangat penting bagi
semua pihak yang terkait ataupun terlibat dalam kontrak untuk mengerti dan memahami
apa yang diharapkan dan apa yang akan diberikan oleh masing-masing pihak.
Sebuah contoh ketidak-jelasan dalam isi kontrak dapat terjadi pada kesepakatan waktu
penyelesaian suatu proyek. Suatu kontrak harus secara tegas menyebutkan waktu
penyelesaian pekerjaan dalam suatu waktu yang terdefisinikan secara lengkap dan jelas.
Jika disebutkan bahwa waktu penyelesaian sebuah proyek adalah 100 hari maka harus
dijelaskan apa yang dimaksud dengan 100 hari, apakah seratus hari kalender ataukah
3

hari kerja?. Hal ini secara langsung berkaitan dengan perencanaan pelaksanaan
pekerjaan dan pada akhirnya berakibat pada biaya proyek.
Satu prinsip dasar yang harus diperhatikan dalam

upaya

memahami dan

menginterpretasikan suatu terminologi yang meragukan adalah bahwa kesempatan

penafsiran lebih diutamakan (previlage) bagi pihak yang tidak atau bukan menulis
rancangan kontrak.

b. PENAWARAN DAN PENERIMAAN

Prinsip utama dalam sebuah kesepakatan dilandasi pada azas keadilan. Semua
transaksi yang terjadi selama proses pembentukan kontrak harus dilakukan secara adil,
kedua belah pihak yang akan mengadakan transaksi harus bebas dari segala tekanan dan
diberikan kesempatan yang sama untuk melakukan penawaran bagi pihak yang satu dan
melakukan penerimaan bagi pihak lainnya. Transaksi terjadi bila satu pihak melakukan
penawaran kepada pihak lain dalam hal untuk mengadakan atau melakukan sesuatu hal,
dan pihak lain akan memberikan tanggapan atas penawaran tersebut. Jawaban atas
penawaran tersebut dapat berupa penerimaan, penolakan atau penerimaan dengan syarat
melalui suatu proses negosiasi.
Sebagai gambaran dalam menjelaskan situasi tersebut di atas, dapat dicermati contoh
berikut: Pada saat pemilik proyek mengadakan pelelangan, bukan berarti bahwa pemilik
akan memberikan suatu proyek kepada penyedia jasa konstruksi/kontraktor, tetapi lebih
berupa tawaran bagi calon rekanan untuk memberi tanggapan dengan cara mengajukan
penawaran harga. Jadi, disini tampak bahwa pengguna jasa/pemilik memberikan suatu
tawaran kepada calon penyedia jasa konstruksi/kontraktor berupa kesempatan untuk
memberikan tawaran kembali (counter offer), atau bahkan tidak ikut sama sekali dalam
pelelangan/tender. Para rekanan tersebut akan mengajukan penawaran harga atas
pekerjaan yang ditawarkan atau tidak menanggapi tawaran tersebut bahkan menolak
sama sekali tawaran tersebut. Pemilik proyek/pengguna jasa pada akhirnya mempunyai
hak untuk menerima tawaran tersebut, menolak atau melakukan suatu tawar-menawar
lagi. Dengan demikian, kedua belah pihak mempunyai kesempatan yang sama dalam
memberikan dan memutuskan hasil penawaran.

PIHAK II

Penawaran

Tanggapan,penerimaan,
penolakan, penerimaan dg syarat

PIHAK I
Gambar 1.1 Proses Penawaran dan Penerimaan Dalam Kontrak

Hal penting lainnya yang berkaitan dengan aspek penawaran adalah adanya waktu
berlakunya penawaran. Untuk kontrak-kontrak yang ditenderkan, dalam setiap
penawaran umumnya dicantumkan waktu berlakunya harga penawaran, biasanya
mencapai 60 s/d 90 hari setelah saat pemasukan penawaran. Selama periode tersebut,
penawar (calon kontraktor) tidak diperbolehkan menarik atau mengubah harga
penawarannya. Sebaliknya, setelah periode tersebut pengguna jasa/pemilik tidak dapat
lagi memaksa penawar untuk tetap mempertahankan dan menggunakan harga
penawaran yang lama.
Penetapan masa berlakunya penawaran dimaksudkan untuk melindungi pihak yang
melakukan penawaran dan atau pihak yang akan menerima penawaran dari resiko
kerugian yang dapat timbul akibat perubahan sistem sosial, politik dan moneter yang
terjadi selama transaksi tawar-menawar belum disepakati.

I.3 DOKUMEN KONTRAK

Suatu dokumen kontrak pekerjaan biasanya terdiri dari unsur unsur sebagai
berikut :
formulir kontrak (form of contract),
gambar gambar kontrak (contract of drawing),
daftar kuantitas dan harga (Bill of quantities),
spesifikasi.(specification)

a. DOKUMEN UNTUK PELAKSANAAN KONTRAK

Dokumen untuk pelaksanaan kontrak pekerjaan biasanya terdiri dari hal hal
sebagai berikut:
surat penawaran,
kontrak pemborongan pekerjaan,
syarat syarat umum kontrak,
spesifikasi,
spesifikasi khusus (bila ada),
daftar kuantitas dan harga,
gambar rencana,
jadwal waktu pelaksanaan pekerjaan, dan
addendum (bila ada) dan Berita Acara.
Semua dokumen dokumen tersebut merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan
satu dengan yang lainnya, sedemikian rupa sehingga satu dengan yang lainnnya sejalan
dan saling menunjang.
Apabila terdapat ketidak sesuaian, maka masing masing mempunyai kekuatan hukum,
sesuai dengan urutan sebagai berikut :

kontrak pekerjaan,

surat penawaran,

addendum (bila ada) dan Berita Acara,

syarat syarat umum kontrak,

spesifikasi,
6

gambar rencana,

daftar kuantitas dan harga, dan

jadwal waktu pelaksanaan pekerjaan.

Didalam formulir kontrak terdapat artikel artikel kesepakatan dasar persyaratan

persyaratan kontrak appendik / lampiran ;
Bagian yang memuat artikel artikel kesepakatan dasar merupakan bagian yang
ditandatangani oleh para pihak.
Susunan dari artikel artikel ini umumnya sudah baku dan pada bagian bagian yang
kosong harus diisi dengan data-data dibawah ini :
o nama penyedia jasa konstruksi/kontraktor dan pengguna jasa/pemberi kerja,
o tanggal penandatangan kontrak pekerjaan,
o lokasi dan lingkup pekerjaan yang dimaksud,
o daftar gambar konstruksi,
o biaya pekerjaan,
o waktu pelaksanaan.
Bagian persyaratan kontrak, pada umumnya memuat kewajiban penyedia jasa
konstruksi/kontraktor dalam melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan seperti yang
ditunjukan dalam gambar, dan diuraikan dalam daftar kuantitas dan harga untuk
keperluan Direksi pekerjaan/pengawas.

b. ISI DOKUMEN KONTRAK

Di dalam isi dokumen kontak pekerjaan minimal/ paling tidak harus
mengandung informasi informasi sebagai berikut :
Lingkup pekerjaan yang harus dilaksanakan
Hal ini diperjelas dengan informasi informasi berupa gambar kontrak
(contract drawing);
Persyaratan mutu pekerjaan
Selain tercantum dalam gambar kontrak, maka hal ini diperjelas dengan
spesifikasi spesifikasi teknis dan Daftar Kuantitas serta Harga;
7

 Persyaratan persyaratan kontrak

Persyaratan persyaratan ini, dilanjutkan untuk dibuat secara tertulis, untuk
menghindari kesalah-pahaman diantara pihak pihak yang besangkutan;
Biaya pekerjaan
Biaya pekerjaan ini harus disepakati terlebih dahulu, berdasarkan penawaran
dari penyedia jasa konstruksi/kontraktor.
Pada beberapa jenis pekerjaan, ada kemungkinan biaya dihitung setelah
pekerjaan selesai. Pada keadaan ini, maka tata cara perhitungan tersebut
secara jelas harus disepakati bersama.
Rencana kerja
Penetapan waktu yang tersedia untuk menyelesaikan pekerjaan, sangat
penting bagi

pengguna

jasa/pemberi

tugas

maupun

penyedia

jasa

konstruksi/kontraktor.
Bagi pengguna jasa/pemberi pekerjaan atau pemilik pekerjaan, sangat penting
untuk memperkirakan saat serah terima pekerjaan yang berkaitan dengan
program pemanfaatannya.
Bagi penyedia jasa konstruksi/ kontraktor, yang penting adalah menentukan
penyediaan sumber daya, untuk menyelesaikan pekerjaan.

c. PENGKAJIAN DOKUMEN KONTRAK

Kontrak sangat dibutuhkan dalam suatu pelaksanaan pekerjaan, namun
dokumen harus dikaji dahulu tentang :
pasal-pasal kontrak harus dipelajari dan dimengerti yang dimaksud.apabila
ada pasal-pasal yang tidak jelas,segera ditanyakan kepada pemimpin
perusahaan dan mohon penjelasannya.
gambar rencana dan spesifikasinya harus dipelajari dengan teliti,agar
mengetahui kemungkinan kesalahan, kekurangan serta kejelasannya.
meneliti kembali perhitungan-perhitungan volume konstruksi dan biayanya.
8

 meneliti

kembali

dokumen-dokumen

seperti

penyerahan

lahan,perizinan,SPK dan lain-lain.

d. KONTRAK PEKERJAAN
Kontrak pekerjaan merupakan salah satu dokumen kontrak yang biasanya terdiri
dari beberapa pasal dan di jelaskan didalam ayat demi ayat.
Isi dari dokumen kontrak perlu menyebutkan antara lain :
Hari, tanggal dan bulan ditandatangani kontrak pekerjaan tersebut
Para pihak/Pihak pihak yang terkait dalam kontrak pekerjaan
Pihak pertama biasanya adalah pengguna jasa/pihak yang mempunyai
pekerjaan atau biasa disebut pemilik pekerjaan / pemberi pekerjaan,
sedangkan pihak kedua adalah penyedia jasa konstruksi/pihak yang
menjalankan / melaksanakan pekerjaan atau Kontrakror.
Tujuan Kontrak
Menjelaskan tentang nama pekerjaan yang harus dikerjakan oleh pihak
kedua/penyedia jasa konstruksi serta tempat/lokasi dari pekerjaan, dan diatur
lebih lanjut dalam dokumen kontrak
Lingkup Pekerjaan
Menjelaskan mengenai scope/lingkup pekerjaan yang disebutkan dalam nama
pekerjaan dan meliputi jenis jenis kegiatan yang harus dikerjakan;
Hak dan Kewajiban
Memuat uraian hak pengguna jasa/Pemberi Tugas untuk memperoleh hasil
pekerjaan konstruksi serta kewajibannya untuk memenuhi ketentuan yang
diperjanjikan serta hak Penyedia jasa konstruksi untuk memperoleh informasi
dan imbalan jasa serta kewajibannya dalam mewujudkan pekerjaan
konstruksi;

 Nilai Kontrak
Besarnya nilai kontrak harus jelas dan dicantumkan, baik dalam angka
maupun dalam huruf, angsuran pembayaran, serta jangka waktu pelaksanaan
dan masa pemeliharaan.

Jangka Waktu
Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan
Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan harus dicantumkan, diisi dengan
huruf hari kalender dan dihitung sejak ditertibkannya Surat Perintah
Mulai Kerja (SPMK) serta harus disebutkan dengan jelas kapan
pekerjaan tersebut harus diserahkan pertama kali dengan baik oleh
penyedia jasa konstruksi/kontraktor kepada pengguna jasa/pemberi
pekerjaan.
Jangka waktu pemeliharaan
Jangka waktu pemeliharaan harus dicantumkan / ditetapkan di dalam
kontrak pekerjaan ini dan dihitung sejak tanggal seperti ditetapkan dalam
berita Acara Serah Terima Pertama Pekerjaan. Apa yang timbul akibat
kerusakan ini menjadi tanggung jawab sepenuhnya pihak penyedia jasa
konstruksi/kontraktor.
Cara Pembayaran
Macam/cara pembayaran harus dicantumkan / ditetapkan didalam kontrak
pekerjaan ini.
Jenis atau macam/ cara pembayaran ini ada beberapa yaitu :

Sistem termijn.

Sistem sertifikat bulanan.

Sistem termijn adalah cara pembayaran yang dilakukan beberapa

kali/tahapan selama masa kontrak pekerjaan yang telah ditetapkan.

10

Sedangkan sistem sertifikat bulanan adalah cara pembayaran yang

dibayarkan secara setiap bulan/bulanan selama masa kontrak pekerjaan
berlangsung.
Pembayaran dapat dilakukan berdasarkan permintaan pembayaran oleh pihak
penyedia jasa konstruksi/kontraktor.
Selain hal tersebut diatas didalam kontrak pekerjaan perlu ditetapkan secara
jelas mengenai :
Pengawasan Teknik
Harus tercantum siapa pengawasan teknik yang mewakili pengguna jasa/
pemilik pekerjaan / pemberi tugas, sehingga jelas tanggung jawab dan
komunikasinya:
Domisilli dari Kantor Panitera Pengadilan Negeri:
Keselamatan Kerja;
Kewajiban dari kontraktor untuk meng-ansuransikan tenaga kerja yang
dipekerjakan diproyek tersebut;
Tanda tangan para pihak/kedua belah pihak diatas kertas materai;
Cacat pelaksanaan;
Penyelesaian perselisihan;
Keadaan memaksa;
Pemutusan hubungan.

e. SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK

Dokumen kontrak pekerjaan yang sebagian besar berisi persyaratan administrasi,
harus dipergunakan sebagai pedoman oleh penyedia jasa konstruksi/kontraktor didalam
melaksanakan pekerjaan.
Isi dan syarat syarat umum kontrak pekerjaan antara lain :
Lingkup Kontrak
Menjelaskan lingkup pekerjaan yang harus ditangani, yang meliputi
pelaksanaan, penyelesaian dan pemeliharaan pekerjaan. Pengerahan tenaga,
kerja, bahan, dan peralatan.
11

 Pengendalian Tugas
Berisi bahwa penyedia jasa/ Kontraktor tidak boleh mengalihkan seluruh atau
sebagian kontrak pekerjaannya kepada Pihak Ketiga tanpa persetujuan tertulis
dari pihak pengguna jasa/pemberi tugas.
Pekerjaan yang disubkontrakkan nilainya tidak boleh lebih dari angka tertentu
dari nilai kontrak pekerjaan.
Pemberi Tugas
Tugas dan wewenang pemberi tugas merupakan/sebagai wakil dari pemilik
pekerjaan.
Kewajiban kewjiban penyedia jasa konstruksi/kontraktor
Kewajiban-kewajiban ini berisikan tugas tugas dari penyedia jasa
konstruksi/kontraktor dalam menyelesaikan pekerjaannya dan harus sesuai
dengan dokumen kontrak.
Perjanjian ikatan kontrak, kewajibannya untuk segera setelah 15 hari
diterimanya Surat Penunjukkan Pemenang menyerahkan jaminan pelaksanaan
yang besarnya ditentukan sebelumnya dan segera mengadakan ikatan
kontrak.
Waktu dimulainya pekerjaan dan keterlambatan.
Pemimpin Proyek, paling lambat 15 hari mengeluarkan Surat Penyerahan
Lapangan (SPL) bersamaan dengan dikeluarkannya Surat Penyerahan
Lapangan maka dikeluarkan juga surat Perintah Mulai Kerja (SPMK).
Tanggal dikeluarkan Surat Perintah Mulai Kerja dianggap sebagai tanggal
dimulainya pekerjaanya.
Namun demikian ada kalanya pengguna jasa/pemberi tugas menyerahkan
Surat Perintah Mulai Kerja 7 hari setelah menerima surat perintah kerja
penyedia jasa konstruksi/Kontraktor memulai pekerjaanya.
Dicantumkan juga denda akibat keterlambatan, yang biasanya berkisar 1
(satu permil) untuk keterlambatan perharinya dengan maksimal 5% dari nilai
kontrak pekerjaan.
12

 Pembayaran Uang Muka

Penyedia jasa konstruksi/Kontraktor diberi kesempatan untuk mengambil
uang muka yang besarnya ditentukan setelah Jaminan Uang Muka
diserahkan.

f. SPESIFIKASI
Spesifikasi adalah dokumen kontrak yang berisikan persyaratan persyaratan
teknis, sedang susunan dan isinya tergantung dari macam dan jenis pekerjaan yang
ditenderkan/dilelangkan.
Secara garis besar spesifikasi berisi tentang:
Uraian dari jenis pekerjaan yang akan dikerjakan;
Material yang akan dipakai meliputi persyaratan, metode pengetesannya dan
pengujiannya;
Metode pelaksanaan dari pekerjaan;
Dasar pembiayaan.

I.4 PELANGGARAN KONTRAK

Dalam proyek kontruksi, hampir selalu terjadi pergeseran terhadap klausulklausul kontrak. Hal ini disebabkan oleh karakteristik proyek tersebut dan aksi atau
reaksi dari pihak-pihak yang telah bersepakat dalam kontak. Terjadinya pergeseran
tersebut tidak semuanya harus ditinjau secara detail situasi dan kondisi yang
menyebabkannya.
Pelanggaran kontrak akan terjadi jika pihak-pihak yang bersepakat melakukan
pelanggaran terhadap satu atau lebih persyaratan yang terkandung dalam kontrak,
dengan konsekwensi yang harus ditanggung oleh pihak yang bersepakat. Dengan
merujuk pada kadar pelanggaran yang terjadi, pihak yang merugikan dapat dituntut
sesuai aturan yang berlaku atas akibat pelanggaran tersebut.

13

Konsep penilaian terhadap kadar pelanggaran kontrak dapat dikelompokkan menjadi

dua, yaitu pelanggaran material dan pelanggaran imaterial. Keduanya menjadi sangat
penting meskipun pembedaan dan penentuannya sangat sulit- karena hal tersebut
menentukan hal-hal apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan oleh pihak yang
melanggar.
Pembedaan pelanggaran material dan imaterial sangat bergantung pada prinsip pihak
yang bersepakat. Misalnya, pada salah satu kegiatan ( A ) merupakan hal yang sangat
penting bagi pengguna jasa X, tetapi kurang penting bagi pengguna jasa Y.
Akibat yang terjadi dari pelanggaran yang bersifat material adalah pemutusan hubungan
kerja (kontrak), sedangkan untuk pelanggaran imaterial akibat yang ditanggung oleh si
pelanggar mungkin hanya berupa ganti rugi finansial atau bahkan tidak ada sama sekali.
Suatu pelanggaran dikatakan material jika pelanggaran tersebut menyangkut aspekaspek fital dari suatu perjanjian. Sebaliknya, suatu pelanggaran terhadap kontrak
imaterial jika pelanggaran yang terjadi menyangkut aspek-aspek yang kurang atau tidak
penting dari suatu perjanjian. Seorang penyedia jasa konstruksi/kontraktor yang tidak
muncul di lapangan selama satu bulan setelah kontrak ditandatangani dapat
dikaregorikan

sebagai

pelanggaran

yang

material.

Pada

umumnya,

setelah

rekanan/calon kontraktor memenangkan lelang maksimum 12 hari sejak dikeluarkannya

SPMK ( Surat Perintah Mulai Kerja), rekanan harus telah melakukan kegiatan
pelaksanaan. Keterlambatan pembayaran yang dilakukan oleh pengguna jasa/pemilik
umumnya akan dinilai sebagai pelanggaran imaterial. Untuk menggambarkan kondisi
ini, diberikan sebuah kasus sebagai berikut:
Seorang penyedia jasa konstruksi/kontraktor pada proyek pembangunan jalan
mengalami keterlambatan pekerjaan selama lima bulan dari total waktu
rencana penyelesaian duabelas bulan (satu tahun). Untuk prestasi yang dicapai
tersebut, apakah penyedia jasa konstruksi/kontraktor dapat dinilai melanggar
kontrak? Apakah pelanggaran tersebut bersifat material?
Dalam kasus di atas, penggolongan jenis pelanggaran harus mencermati secara seksama
penyebab pelanggaran dan suasana pada saat itu. Belum tentu pelanggaran yang
dilakukan oleh penyedia jasa konstruksi/kontraktor sepenuhnya adalah kesalahannya.
Hal ini mungkin disebabkan oleh pihak lain yang akibatnya harus ditanggung oleh
14

penyedia jasa konstruksi/kontraktor. Setelah ditinjau, kronologi mulai dari proyek

dilaksanakan sampai saat ini ternyata adalah terjadi redisain terhadap gambar rencana
yang mengakibatkan pelakasanaan di lapangan terhenti dan baru dapat dimulai kembali
setelah gambar rencana selesai. Kondisi demikian mungkin saja masuk kedalam
pelanggaran material atau imaterial, tergantung apakah pihak penilai menyadari benar
situasi yang terjadi.

PENILAIAN PELANGGARAN

PELANGGARAN MATERIAL
yang dilanggar aspek penting

PELANGGARAN MATERIAL
yang dilanggar bukan aspek penting

PEMUTUSAN KONTRAK

GANTI RUGI FINANSIAL/

Tidak sama sekali

Batasannya tidak jelas

Gambar 1.2 Pelanggaran Kontrak

I.5 PEMUTUSAN KONTRAK

Siklus hidup sebuah kontrak akan terhenti dengan berakhirnya kontrak. Pada
umumnya, kontrak dilengkapi dengan klausul-klausul mengenai pemutusan kontrak.
Pemutusan kontrak dapat terjadi dengan sendirinya atau karena pertimbangan lain yang
menyebabkan kontrak terhenti sebelum saatnya. Pelaksanaan suatu kegiatan/pekerjaan

15

dengan semua pemenuhan persyaratannya baik syarat teknis maupun administrasi

secara otomatis mengakibatkan kontrak selesai. Namun demikian, jika dalam proses
pelaksanaan terjadi kegagalan bersifat material yang dilakukan oleh penyedia jasa
konstruksi/kontraktor, yang oleh pengguna jasa/pemilik dapat dinilai membahayakan
kelangsungan dan penyelesaian pekerjaan, seperti yang tercantum dalam klausul
mengenai pemutusan kontrak, maka dapat terjadi pemutusan hubungan kontrak melalui
pemberitahuan singkat atau bahkan tanpa ada pemberitahuan terlebih dahulu kepada
penyedia jasa konstruksi/kontraktor. Apabila ini terjadi maka pemutusan tersebut
tentunya harus disertai dengan ganti rugi yang memadai bagi pihak penyedia jasa
konstruksi/kontraktor.
Terhadap suatu pelanggaran kontrak, secara umum pihak yang tidak melanggar kontrak
mempunyai 3 (tiga) pilihan:
Membebaskan/ mengabaikan pelanggaraan yang terjadi dan tidak menuntut
ganti rugi kepada pihak yang melanggar.
Memilih untuk memutuskan kontrak dengan sendirinya
Mengajukan tuntutan ganti rugi/klaim.
Ketiga pilihan tersebut ditentukan oleh sifat pelanggarannya, apakah material atau
imaterial.
Dibawah ini sebagian dari kasus yang pernah terjadi di lapanngan.
Seorang pengguna jasa/pemilik menilai kualitas pekerjaan pembetonan pada
lantai kedua dari sebuah bangunan yang dilakukan oleh penyedia jasa
konstruksi/kontraktor

tidak

memenuhi

spesifikasi

teknis

yang

telah

ditetpakan. Tanpa pemberitahuan yang lebih lanjut, pengguna/pemilik

memutuskan hubungan kontrak, karena beranggapan bahwa penyedia jasa
konstruksi/kontraktor melakukan pelanggaran material. Pada persoalan
tersebut di atas, seharusnya pengguna/pemilik tidak harus memutuskan, tetapi
harus

memberitahukan

lebih

dahulu

kepada

penyedia

jasa

konstruksi/kontrkator perihal pelanggaran yang dilakukan. Penyedia jasa

konstruksi/kontraktor berhak memperoleh pemberitahuan terlebih dahulu dan
kesempatan untuk memperbaikinya.

16

I.6 KERUGIAN AKIBAT PELANGGARAN KONTRAK

Dalam pelanggaran kontrak, selalu ada pihak-pihak yang dirugikan. Pihak yang
dirugikan berhak atas penggantian kerugian (compensation) yang dialami akibat pihak
lain yang melakukan pelanggaran kontrak. Perhitungannya dapat dilakukan dengan
berbagai metode perhitungan penggantian dasar, yaitu biaya penyeleasaian, selisih nilai,
dan Liquidated Damages (kerugian terhapus)

a. BIAYA PENYELESAIAN
Jika penyedia jasa konstruksi/kontraktor diberhentikan karena dinyatakan tidak
berhasil dalam memenuhi persyaratan yang ditetapkan, maka pengguna jasa/pemilik
dapat memilih penyedia jasa konstruksi/kontraktor lain intuk menyelesaikan pekerjaan
tersebut. Sistem pendanaannya, yaitu semua biaya yang dikeluarkan untuk penyelesaian
pekerjaan tersebut, diambil dari sisa pembayaran yang seharusnya dibayarkan terhadap
penyedia jasa konstruksi/kontrtaktor pertama. Jika biaya yang dikeluarkan lebih besar
dari kontrak yang sudah disepakati, maka penyedia jasa konstruksi/kontraktor yang
melanggar kontrak berkewajiban membayar perbedaannya. Misalnya, dengan nilai
kontrak total sebesar Rp. 500 juta,- saat ini prestasi yang telah diselesaikan 50%, pada
saat yang sama, penyedia jasa konstruksi/kontraktor diberhentikan dan ditunjuk
penyedia jasa konstruksi/kontraktor lain untuk menyelesaikan

sisa pekerjaan. Jika

penyedia jasa konstruksi/kontraktor yang ditunjuk tidak bersedia menyelesaikan dengan

biaya Rp. 250 juta,- tetapi sanggup jika biaya Rp.275 juta,- maka kekurangan Rp. 25
juta,- dibebankan kepada penyedia jasa konstruksi/kontrkator yang pertama.

b. SELISIH NILAI
Untuk beberapa keadaan perlindungan dengan metode biaya penggantian tidak
dapat dilakukan. Misalnya, pelanggaran kontrak yang disebabkan oleh pekerjaan
yang tidak sesuai dengan gambar rencana/gagal (defective work) dan bukan
karena pekerjaan tersebut tidak selesai. Sebagai contoh adalah perbaikan
pekerjaan pembetonan balok dan plat lantai yang tidak mencapai kekuaan K.225

17

seperti yang disyaratkan. Misalnya nilai balok dan plat adalah Rp. 200 juta,- +
biaya pembongkaran + biaya penyetelan kembali. Lihat ilustrasi berikut:
Seorang penyedia jasa konstruksi/kontarktor menuntut pengguna jasa/pemilik
yang menolak pekerjaan yang telah sebagian diselesaikannya. Atas penolakan
pembayaran tersebut, penyedia jasa konstruksi/kontraktor dapat menuntut
pengguna/pemilik untuk memberikan biaya penggantian (compensatory
damages), yang dapat dihitung berdasarkan:
1. nilai kontrak dikurangi biaya yang diperlukan untuk menyelesaikannya.
2. Nilai pasar yang berlaku untuk pekerjaan yang telah dilakukan, tetapi
tidak melewati nilai kontrak yang telah disepakati.
Masalah yang paling sulit dalam hal ini adalah menentukan nilai sebenarnya dari suatu
pekerjaan yang telah dikerjakan, tetapi belum selesai sepenuhnya. Metode pengukuran
untuk pekerjaan demikian biasanya dilakukan dengan penilaian ahli dan kelemahannya
adalah sifat subyektifitas yang tinggi.

c. LIQUIDATED DAMAGES (LD)

Bentuk penggantian liquidated Damages atau disingkat LD (kerugian terhapus)
didasarkan kepada kerugian yang diperkirakan akan dialami karena kegagalan
penyelesaian persetujuan. Berbeda dengan bentuk-bentuk penggantian yang dasar
penentuannya adalah aspek-aspek yang terkandung dalam kontrak misalnya pekerja,
material, alat, metoda, hasil kerja, maka konsep LD

lebih didasarkan kepada

kompensasi terhadap hilangnya kesempatan untuk beroleh keuntungan akibat tidak

dapat digunakannya fasilitas pada waktunya. Sebaliknya, jika suatu proyek akan
mengenakan mekanisme denda untuk setiap keterlambatan maka untuk adilnya harus
pula diberlakukan sistem bonus bagi penyelesaian yang lebih awal. Sebagai gambaran,
diberikan ilustrasi sebagai berikut:
Seorang pengusaha gedung perkantoran berencana memanfaatkan gedung
barunya pada Juli 2010. Gedung tersebut telah habis disewa oleh para penyewa
namun, karena kelalaian penyedia jasa konstruksi/kontraktor, penyelesaian
pekerjaan pembangunan gedung tersebut mengalami keterlambatan. Terhadap
kelalaian penyedia jasa konstruksi/kontraktor tersebut, pengusaha dapat
18

mengenakan semacam denda keterlambatan

terhadap penyedia jasa

konstruksi/kontraktor yang besarnya ditentukan dari perkiraan pendapatan

yang diharapkan akan diperoleh dari biaya sewa tersebut, mulai dari saat
perkiraan penyelesaian awal sampai bangunan restoran tersebut benar-benar
dapat berfungsi.

I.7 HUBUNGAN KONTRAK DALAM PROYEK KONSTRUKSI

Keterlibatan pihak-pihak dalam proyek konstruksi dapat dikelompokan menjadi
hubungan yang bersifat kontraktual. Artinya, pihak tersebut menandatangani sebuah
kontrak dan juga hubungan antar pihak yang secara tidak langsung terlibat dalam
pelaksanaan proyek konstruksi.

Pengguna jasa

Perencana

Insitusi Asuransi

Sub-Kontraktor A

Bank

Institusi Penjamin

Kontraktor utama

Sub-Kontraktor B

Suplier A

SuplierB

Gambar 1.3 Struktur Hubungan Kontraktual Proyek Konstruksi

Hubungan kontrak
Hubungan yang terjadi akibat kontrak

Seperti terlihat pada gambar di atas mengenai struktur hubungan kontrak tradisional
berikut ini, garis tegas menunjukan hubungan yang terjadi dengan adanya suatu kontrak,
sementara garis putus-putus menunjukan hubungan yang terjadi akibat kontrak-kontrak
19

tersebut. Pada struktur hubungan kontrak tersebut, meskipun institusi penjamin hanya
terikat kontrak dengan penyedia jasa konstruksi/kontraktor, tetapi implikasinya terhadap
proyek melibatkan banyak pihak lain. Penjamin memberikan jaminan atas penyedia jasa
konstruksi/ kontraktor pada pengguna jasa/pemilik dengan memberikan jaminan
pelaksanaan (performance bond), jaminan pembayaran (payment bond) , jaminan
pemeliharaan (maintenance bond), dan bentuk-bentuk jaminan lain.

I.8 JENIS
KONTRAK
BERDASARKAN
PENGGANTIAN BIAYA
Identifikasi

pihak

yang

terlibat

dalam

kontrak

PENGATURAN
yaitu

penyedia

jasa

konstruksi/kontraktor, pengguna jasa/pemilik proyek dan perencana menjadi sangat

berarti dalam penyusunan dokumen kontrak proyek konstruksi, termasuk di dalamnya
lingkup kerja proyek tersebut. Yang juga harus didefinisikan. Dalam kontrak juga harus
disebutkan dengan jelas jangka waktu penyelesaian proyek tersebut dan kewajiban yang
harus dipenuhi penyedia jasa konstruksi/kontraktor jika terjadi keterlambatan.
Sistem pembayaran yang akan dilakukan kepada pihak yang terlibat, baik penyedia jasa
konstruksi/kontraktor maupun penyedia jasa konsultasi, harus dipaparkan secara jelas,
karena sistem pembayaran akan membedakan jenis dokumen kontrak proyek
konstruksi, ada tiga jenis cara pembayaran dalam kontrak proyek konstruksi adalah
sebagai berikut:
Kontrak harga satuan
Kontrak biaya plus jasa
Kontrak lump sum
Pemilihan kontrak yang sesuai untuk suatu proyek konstruksi lebih didasarkan dari
karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut pandang pemilik proyek
(pengguna jasa), hal ini erat kaitannya dengan antisipasi dan penanganan risiko yang
ada pada proyek tersebut.

20

a. KONTRAK HARGA SATUAN

Hal penting dalam kontrak harga satuan (unit price contract) adalah penilaian
harga setiap unit pekerjaan telah dilakukan sebelum konstruksi dimulai. Pengguna
jasa/Pemilik proyek telah menghitung jumlah unit yang terdapat dalam setiap elemen
pekerjaan.
Berdasarkan arti kata unit price contract, dapat dipahami bahwa perikatan terjadi
terhadap

harga

satuan

setiap

jenis/item

pekerjaan

sehingga

penyedia

jasa

konstruksi/kontraktor hanya perlu menentukan harga satuan yang akan ditawar untuk
setiap item dalam kontrak. Penentuan besarnya harga satuan ini harus mengakomodasi
semua biaya yang mungkin terjadi seperti biaya overhead, keuntungan, biaya-biaya tak
terduga dan biaya untuk mengantisipasi resiko.
Penggunaan jenis kontrak ini menjadi tepat apabila proyek mempunyai karakteristik
sebagai berikut: proyek dapat didefinisikan secara jelas, kuantitas aktual masingmasinag pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum proyek dimulai. Metoda
tidak

seimbang

(unbalanced)

adalah

metoda

yg

digunakan

penyedia

jasa

konstruksi/kontraktor dalam penawaran harga satuan tanpa mengubah harga

keseluruhan. Penyedia jasa konstruksi/Kontraktor menggunakan metoda ini untuk
mendapatkan keuntungan dari beberapa aspek proyek. Umpamanya, dengan menaikkan
harga satuan pada pekerjaan-pekerjaan awal sebagai biaya mobilisasi alat atau material
yang diperlukan.
Metoda ini juga dapat dimanfaatkan jika penyedia jasa konstruksi/kontraktor ingin
menggunakan uang pengguna jasa/pemilik proyek sebagai dana segar untuk membiayai
pelaksanaan proyek jika sebenarnya penyedia jasa konstruksi//kontraktor mengalami
kesulitan dalam menyediakan masalah keuangan. Faktor lain yang mendasari
pemakaian

metoda

ini

adalah

kesalahan

pengguna

jasa/pemilik

dalam

melakukan/mempersiapkan owners estimate.

Apabila terjadi perbedaan antara kuantitas yang sebenarnya dengan kuantitas hasil
estimasi (umumnya berbeda 20%-25 %) maka harga satuan untuk tiap item dapat
dinegosiasi ulang. Hal lain yang dapat digunakan oleh pengguna jasa/pemilik adalah
mengidentifikasi pekerjaan tambah- kurang secara lebih akurat sehingga dapat
menghilangkan praktik penawaran tidak seimbang (unbalanced bid).
21

Dalam kontrak jenis ini, pembayaran akan dilakukan kepada penyedia jasa
konstruksi/kontraktor yang besarnya sesuai dengan kuantitas terpasang menurut hasil
pengukurannya. Oleh sebab itu, pengguna jasa/pemilik perlu meyakinkan hasil
pengukuran penyedia jasa konstruksi/kontarktor dengan melakukan pengukuran sendiri.
Kelemahan dari penggunaan kontrak jenis ini adalah pengguna jasa/pemilik tidak dapat
mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek selesai. Untuk mencegah
ketidak-pastian ini, perhitungan kuantitas tiap unit perlu dilakukan secara akurat.
Melihat karakteristik kontrak harga satuan ini maka jenis-jenis proyek yang kiranya
sesuai untuk kontrak jenis ini adalah proyek dengan estimasi kuantitas yang tidak dapat
dilakukan dengan akurat, seperti pekerjaan tanah, jalan raya, pemasangan pipa dan
sebagainya. Pada proyek-proyek seperti ini, sangat penting bagi penyedia jasa
konstruksi/kontraktor untuk mengetahui dan memahami batas-batas pay item dan pay
line yang ada dalam kontrak.
Kontrak jenis ini sangat memungkinkan terjadinya praktek unbalanced bid. Metoda ini
digunakan oleh penyedia jasa konstruksi/kontraktor dimana harga satuan dari beberapa
item pekerjaan tidak mencerminkan harga yang sebenarnya. Metoda ini digunakan
untuk memperoleh keuntungan dalam proyek. Ilustrasi dari metoda ini akan dijelaskan
sebagai berikut:

Tabel 1.1 Rencana Anggaran Biaya

Kegiatan

Unit

Kuantitas

Harga Satuan (Rp)

M3

20.000

10.000

200.000.000

M3

10.000

15.000

150.000.000

M3

5.000

5.000

25.000.000

Total

Total (Rp)

375.000.000

22

Anggap saja item kegiatan tersebut di atas merupakan item yang akan dibayar dalam
sebuah kontrak. Di dalam penawaran,harga tersebut telah ditambahkan biaya-biaya
yang nantinya dibutuhkan dalam proyek (misalnya keuntungan kontraktor, biaya
overhead) dan terdistribusi ke dalam tiga item kegiatan tersebut. Ditegaskan pula bahwa
tidak ada pembayaran untuk kegiatan mobilisasi dan demobilisasi peralatan. Tentunya
penyedia jasa konstruksi/kontraktor berharap mendapatkan dana untuk kegiatan
mobilisasi peralatan yang dibutuhkan di awal kegiatan proyek sehingga akan diterapkan
praktik unbalanced bid, seperti dalam tabel tersebut:

Tabel 1.2 Pengajuan Anggaran Berdasarkan Unbalanced Bid

Kegiatan

Unit

Kuantitas

Harga Satuan (Rp)

20.000

11.500

230.000.000

10.000

12.500

125.000.000

5.000

4.000

20.000.000

Total

Total (Rp)

375.000.000

Terlihat diatas bahwa penerapan metoda unbalanced bid tidak mengubah besarnya
harga penawaran. Dalam ilustrasi ini, dianggap bahwa kegiatan A dilakukan lebih
dahulu baru kemudian dilanjutkan pekerjaan B. Dengan metoda ini maka penyedia jasa
konstruksi/kontraktor akan mendapatkan dana segar di awal proyek yang dapat
dimanfaatkan untuk membiayai proyek sehingga tidak terjadi cash flow yang negatif.
Alasan lain penerapan metoda unbalanced bid adalah untuk mendapatkan keuntungan
yang disebabkan oleh kesalahan pengguna jasa/owner sebagai akibat tidak cermatnya
dalam menghitung kuantitas dari item pekerjaan. Untuk penjelasan praktek ini,
digunakan ilustrasi diatas. Jika penyedia jasa konstruksi/kontraktor dalam melakukan
23

penawaran proyek sangat yakin bahwa telah terjadi ketidak-akuratan dalam

penghitungan kuantitas pekerjaan A dan B yang dilakukan oleh pengguna jasa/pemilik,
maka penyedia jasa konstruksi/kontraktor akan memanfaatkan kondisi tersebut untuk
mendapatkan keuntungan dengan cara melakukan penawaran seperti tabel dibawah ini:

Tabel 1.3 Keuntungan Penyedia Jasa Konstruksi/Kontraktor

Kegiatan

Unit

Kuantitas

Harga Satuan (Rp)

20.000

7.500

150.000.000

10.000

20.000

200.000.000

5.000

5.000

25.000.000

Total

Total (Rp)

375.000.000

Dalam kasus ini, pengguna jasa/ pemilik tidak akan dirugikan jika perhitungan kuantitas
dilakukan secara benar. Namun demikian apabila kuantitas sesungguhnya berbeda
dengan estimasinya maka akan terjadi kerugian di pihak pengguna jasa/pemilik. Biaya
yang akan dikeluarkan oleh pemilik menjadi seperti tabel berikut:

Tabel 1.4 Biaya Aktual Dalam Unbalanced Bid

Kegiatan

Unit

Kuantitas

Harga Satuan (Rp)

15.000

7.500

112.500.000

15.000

20.000

300.000.000

5.000

5.000

25.000.000

Total

Total (Rp)

662.500.000
24

Tabel 1.5 Biaya Aktual Dalam Unbalanced Bid

Kegiatan

Unit

Kuantitas

Harga Satuan (Rp)

15.000

10.000

150.000.000

15.000

15.000

225.000.000

5.000

5.000

25.000.000

Total

Total (Rp)

390.000.000

Dengan gambaran contoh diatas, terlihat jelas bahwa ketidak-akuratan data akan
menjadi biaya bagi pengguna jasa.

b. KONTRAK BIAYA PLUS JASA

Pada jenis kontrak biaya plus jasa ( coast plus fee contract ) ini, penyedia jasa
akan menerima sejumlah pembayaran atas pengeluarannya ditambah sejumlah biaya
untuk overhead dan keuntungan. Besarnya overhead dan keuntungan pada umumnya
didasarkan atas persentase biaya yang dikeluarkan.
Metode pembayaran pada jenis kontrak biaya plus jasa ini dibedakan menjadi dua
macam:
a. Pembayaran biaya plus jasa tertentu
Metode ini, penyedia jasa konstruksi tidak mendapat kesempatan menaikkan
biaya untuk menambah keuntungan dan overhead.
b. Pembayaran biaya plus persentase biaya dengan jaminan maksimum
Metode ini dapat meyakinkan pengguna jasa, bahwa biaya total proyek tidak
akan melebihi suatu jumlah tertentu.

25

Kontrak jenis ini pada umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek atau dari
bagian proyek sulit diestimasi secara akurat. Hal demikian dapat terjadi jika
perencanaan belum selesai, proyek tidak dapat digambarkan secara jelas, proyek harus
diselesaikan dalam waktu singkat sementara rencana dan spesifikasi tidak dapat
diselesaikan sebelum proses konstruksi dimulai.
Kekurangan pada jenis kontrak ini adalah pengguna jasa kurang dapat mengetahui biaya
aktual proyek yang akan terjadi. Penguna jasa harus mendapatkan staf untuk memonitor
kemajuan pekerjaan sehingga dapat diketahui apakah biaya-biaya yang ditagih benarbenar dikeluarkan.
Penentuan fee untuk penyedia jasa konstruksi dalam kontrak ini dapat dilakukan dengan
berbagai cara, baik itu merupakan jumlah yang tetap (cost plus fixed fee), dalam bentuk
persentase biaya (cost plus persentage) atau dengan memberikan jaminan biaya
maksimum (cost plus fee with maximum guaranteed price).
Cost plus fixed fee, jenis ini telah mempertiombangkan pembayaran kembali pada
penyedia jasa konstruksi berupa biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan oleh
penyedia jasa konstruksi ditambah biaya umum (overhead cost) dan sejumlah
keuntungan yang tetap (fixed fee). Yang dimaksud biaya nyata adalah semua biaya upah
tenaga kerja, bahan bangunan, biaya peralatan. Kontak semacam ini digunakan untuk
pekerjaan yang sangat mendesak, misalnya tidak memungkinkan untuk mempersiapkan
gambar rencana.
Cost plus persentage, penyedia jasa konstruksi akan menerima kembali atau
penggantian semua biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan dan akan menerima
kompensasi yang besarnya didasarkan pada persentase dari biaya nyata (actual cost)
sesuai dengan kesepakatan bersama dengan pengguna jasa. Kontrak semacam ini
digunakan untuk pekerjaan yang sangat mendesak, sebagai contoh suatu pekerjaan tidak
memungkinkan mempersiapkan gambar rencana. Pada kontrak jenis ini biasanya terjadi
kecenderungan kontraktor untuk memperlambat pekerjaannya dengan harapan
memperbesar biaya nyata sehingga kompensasi yang diterima menjadai lebih banyak.
Cost plus fee with maximum guaranteed price, penyedia jasa konstruksi akan menerima
kembali semua biaya yang telah dikeluarkan ditambah dengan kompensasi yang

26

besarnya berdasarkan persentase yang telah disepakati bersama, tetapi besarnya

kompensasi tersebut dibatasi jumlah maksimum tertentu.
Kontrak jenis ini sesuai untuk pengadaan proyek-proyek yang mempunyai sifat ketidakpastian cukup tinggi, khususnya bersifat mendesak (emergency), seperti proyek
perbaikan jembatan yang putus. Untuk proyek yang seperti itu, waktu yang dibutuhkan
untuk menetapkan perancang, melakukan perancangan, menetapkan pelaksana dan
pelaksnaan perbaikan akan memakan waktu yang relatif lama. Sebaliknya, bila ditunjuk
seorang penyedia jasa konstruksi yang mampu merancang dan melaksanakan perbaikan
yang dibutuhkan dengan segera, penetapan biaya perancangan dan perbaikan dapat
dihitung langsung ditambah fee untuk penyediajasa konstruksi atau perancang.
Keputusan ini perlu didukung oleh pernyataan bahwa penyedia jasa lah pihak yang
paling mampu mengatasi persoalan tersebut dengan baik dan cepat.

c. KONTRAK BIAYA MENYELURUH

Kontrak biaya menyeluruh (lump sum contrsct) ini digunakan pada kondisi
penyedia jasa konstruksi akan membangun sebuah proyek sesuai rancangan yang
ditetapkan pada suatu biaya tertentu. Jika terjadi perubahan baik disain, jenis material
dan segala sesuatu yang menyebabkan terjadinya perubahan biaya, maka dapat
dilakukan negosiasi anatara pengguna jasa dan penyedia jasa konstruksi untuk
nenetapkan pembayaran yang akan diberikan kepada penyedia jasa konstruksi terhadap
perubahan pekerjaan tersebut. Semua biaya yang dikeluarkan untuk setiap pekerjaan
tambah-kurang harus dinegosiasikan antara pengguna jasa dan penyedia jasa konstruksi.
Persyaratan utama dalam mengaplikasikan kontrak jenis ini adalah perencanaan benarbenar telah selesai sehingga penyedia jasa konstruksi dapat melakukan estimasi
kuantitas secara benar. Jika anggaran biaya dari pemilik terbatas maka jenis kontrak ini
menjadi pilihan yang tepat karena memberi nilai pqsti terhadap biaya yang akan
dikeluarkan. Pekerjaan konstruksi yang tepat untuk kontrak jenis ini antara lain
pembangunan gedung.
Salah satu kelemahan pemakaian jenis kontrak ini adalah proses konstruksi yang akan
tertunda karena menunggu selesainya perencanaan. Kesalahan aatau ketidak tepatan
27

perancangan akan berakibat fatal yang dapat menimbulkan biaya extra yang tidak
sedikit. Untuk itu, perlu ada pertimbangan yang matang sehingga tidak terjadi
pelaksanaan konstruksi yang terburu-buru dan dapat menyebabkan kesalahan dalam
peranvangan dan pembuatan spesifikasi.

I.9 METODE KONTRAK PADA PROYEK KONSTRUKSI

Biasanya, proyek konstruksi melibatkan para pihak seperti pengguna jasa,
penyedia jasa konsultan dan penyedia jasa kontruksi. Pengguna jasa adalah

pihak

yang akan meminta jasa konsultan untuk merancasng bangunan yang akan dibangun.
Hasil rancangan ini akan merupakan pegangan pelaksanaan bagi kontraktor sebagai
pelaksana proyek.
Hubungan kerja antara pengguna jasa, konsultan dan penyedia jasa konstruki ini perlu
diatur secara jelas. Penyedia jasa yang mengatur hubungan kerja antara pengguna jasa,
konsultan dan penyedia jasa konstruksi/kontraktor amat tergantung pada jenis dan
ukuran proyek yang akan dilaksanakan. Kntrak ini harus dimengerti dengan jelas
sehingga dapat diperoleh pelaksanaan proyek yang efektif. Terdapat 5 jenis kontrak
dalam industri konstruksi meskipun sebenarnya banyak terdapat modifikasi dari kelima
jenis kontrakk ini.

a. METODE KONTRAK UMUM

Metode kontrak umum (general contracting method) adalah metode dimana
kontrak dibuat antara pengguna jasa dan penyedia jasa konstruksi umum (general
contractor). Pengguna jasa biasanya diwakili oleh konsultan yang bertugas menyusun
dokumen kontrak. Pada proyek pemerintah, metode kontrak sepertio ini merupakan
prosedur formal yang biasanya diterapkan. Prosedur ini dimulai dengan pengumuman
tender proyek secara terbuka para peserta tender kemudian diberi kesempatan untuk
mempelajari spesifikasi dan gambar rencana proyek dan kemudian mengajukan
penawaran. Kontrak pekerjaan biasanya diberikan pada penawaran terendah walaupun
biasanya penewaran terendah ke dua dan ke tiga masih terdaftar sebagai penerima
kontrak sampai kontrak benar-benar telah ditanda tangani.
28

PENYEDIA JASA
KONSULTASI

PENGGUNA JASA

PENYEDIA JASA
KONSTRUKSI UTAMA

SUB- PENYEDIA JASA

KONSTRUKSI

PEKERJA
SENDIRI

PEMASOK

PEMASOK

PEKERJA

Gambar 1.4 Metode Kontrak Umum

Aturan kontrak pada proyek swasta biasanya lebih luwes dari pada yang diberlakukan
pada proyek-proyek pemerintah. Pengumuman lelang dapat saja dilakukan secara
tertutup.

b. METODE KONTRAK TERPISAH

Pada metode kontrak terpisah (separate contracts method), pengguna jasa
memberikan pekerjaan secara terpisah kepada para penyedia jasa yang diyakini
mempunyai kemampuan khusus yang berbeda-beda, misalnya pekerjaan traveler
diberikan kepada penyedia jasa spesialis yang memang mengkhususkan pada bidang
tersebut. Pada prinsipnya, kontrak ini sama dengan metode kontrak umum.
Perbedaannya, tidak ada keterlibatan penyedia jasa konstruksi/kontraktor umum
sehingga pengguna jasa/pemilik proyek harus melakukan manajemen proyeknya sendiri
ataupun menggunakan jasa pihak lain seperti konsultan manajemen konstruksi
profesional. Metode ini dapat diterapkan apabila pengguna jasa/pemilik proyek
memiliki kemampuan manajemen proyek yang memadai. Keuntungan metode inia
29

adalah pengguna jasa/pemilik tidak perlu mengalokasikan biaya atau profit bagi
penyedia jasa konstruksi/kontraktor umum seperti pada metode kontrak umum sehingga
biaya proyek dapat ditekan.

PENYEDIA JASA
KONSULTASI

PENGGUNA JASA

PENYEDIA JASA
KONSTRUKSI A

PEKERJA
SENDIRI

PEMASOK

PEMASOK

PENYEDIA JASA
KONSTRUKSI B

PEMASOK

PEKERJA
SENDIRI

Gambar 1.5 Metode Kontrak Terpisah

c. METODE SWAKELOLA
Pada metode swakelola (force account method), pengguna jasa/pemilik proyek
tidak melakukan kontrak bagi proyek yang akan dilaksanakan karena mendanai,
merancang, melaksanakan dan mengawasi proyeknya yang semuanya dilakukan sendiri.
Jelas bahwa ketiga pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi berada dalam satu pihak
sehingga pengguna jasa/pemilik proyek harus mempunyai kemampuan yang seharusnya
dimiliki oleh penyedia konsultasi (perencana, pengawas) dan

penyedi jasa

konstruksi/kontraktor.
Karena tidak terjadi kontrak maka pengguna jasa/pemilik tidak perlu menyediakan
biaya pelelangan sehingga waktu realisasi proyek dapat dipersempit. Hal ini dapat
terjadi karena waktu yang dibutuhkan untuk kegiatan pelelangan berkisar antara satu
sampai dua bulan. Keuntungan lainnya adalah dapat dilakukan penghematan dan

30

penghapusan biaya yang seharusnya dialokasikan untuk keuntungan dan overhead bagi
penyedia jasa konstruksi/kontraktor umum maupun sub-kontraktor.
Metode ini disarankan untuk kegiatan proyek yang dimiliki skala kecil dan tidak
memiliki tingkat komplektisitas tinggi, misal pekerjaan perbaikan/perawatan ringan,
pekerjaan pemeliharaan dan lain sebagainya.

PEKERJA

PENGGUNA JASA

PENYEDIA JASA
KONSULTASI

PEKERJA

PEKERJA

Gambar 1.6 Metode Swakelola

d. METODE RANCANG BANGUN

Pada metode rancang bangun (design-build) ini, pengguna jasa/pemilik proyek
membuat kontrak tunggal untuk pekerjaan perancangan dan pelaksanaan proyek dengan
satu penyedia jasa konstruksi/kontraktor yang memiliki kemampuan perancangan dan
pelaksanaan pembangunan. Pada dasarnya, metode ini sama dengan metode kontrak
umum hanya saja profesi konsultan dan kontraktor dirangkap oleh satu (organisasi)
perusahaan yang memang mempunyai kemampuan keduanya.
Oleh karena metode ini perancangan dan pelaksanaan dilakukan oleh satu organisasi
perusahaan, maka pelakasanaan sebagian pekerjaan dapat dimulai dilaksanakan tanpa
menunggu disain selengkapnya selesai. Overlap antara pekerjaan perancangan dan
pelaksanaan dapat menjadikan durasi proyek menjadi lebih singkat dibanding jika
perancangan harus selesai lebih dulu baru diikuti dengan pelaksanaan.

31

Kelemahan pada metode ini adalah posisi pengguna jasa/pemilik proyek berada pada
kedudukan yang lemah, karena pihak perancang dan pelaksana berada dalam satu pihak,
sehingga kegiatan pengawasan tidak dapat dilakukan dengan cermat.

Pengguna
jasa/pemilik proyek

Penyedia jasa
(Konsultan/kontrak
tor )

PEKERJA

Pemasok

Sub-kontraktor

Gambar 1.7 Metode Rancang Bangun

e. METODE MANAJEMEN KONSTRUKSI PROFESIONAL

Pada metode manajemen konstruksi profesional (construction management
method), pengguna jasa/pemilik proyek meminta perusahaan manajemen konstruksi
profesional untuk memberikan layanan profesional dalam bentuk layanan manajemen
konstruksi. Umumnya, perusahaan manajemen konstruksi ini disewa oleh pengguna
jasa/pemilik proyek pada saat ide/gagasan muncul. Fungsi utama perusahaan
manajemen konstruksi adalah menangkap ide tersebut kemudian melakukan
pengelolaan tahap demi tahap sampai kemudian dapat terwujud. Perusahaan manajemen
konstruksi kemudian akan memilih perusahaan perancang untuk meklakukan kegiatan
perencanaan dan perancangan. Setelah rancangannya selesai, perusahaan manajemen
konstruksi melakukan evaluasi untuk mengoptimalkan biaya dan waktu pelaksanaan
proyek.
Jika perancangan suatu pekerjaan proyek (misal; pekerjaan struktur bagian bawah) telah
selesai maka perusahaan manajemen konstruksi dapat segera mengadakan pelelangan
32

untuk pekerjaan tersebut, sementara kegiatan perancangan struktur lainnya masih dalam
tahap pengerjaan. Kemungkinan lain yang dapat dilakukan adalah setelah seluruh
kegiatan perencanaan dan perancangan selesai, perusahaan manajemen konstruksi
kemudian membagi-bagi pekerjaan tersebut menjadi beberapa paket pekerjaan dan
memilih masing-masing peneydia jasa konstruksi untuk melaksanakannya.

PEMILIK PROYEK
MANAJEMEN KONSTRUKSI

KONSULTAN PERANCANG
KONTRAKTOR UMUM

PEKERJA

PEKERJA

PEKERJA

SUB KONTRAKTOR

PEKERJA

PEKERJA

Gambar 1.8 Metode Manajemen Konstruksi

Perusahaan manajemen konstruksi mempunyai tugas dan kewajiban utnuk menjamin

pengguna jasa/pemilik proyek akan mendapatkan rancangan dan pelaksanaan proyek
yang ekonomis, sesuai kebutuhan pengguna jasa/pemilik proyek tersebut. Apa pun
bentuk metode pengadaan penyedia jasa konstruksi, merupakan tugas perusahaan
manajemen konstruksi untuk menjamin bahwa proyek dilaksanakan sesuai dengan
perencanaan dan spesifikasinya.
Metode ini banyak dipakai pada proyek-proyek yang mempunyai tingkat komplektifitas
tinggi dan atau berskala besar seperti proyek pembangunan rumah sakit, pabrik
petrokimia, pusat pembangkit listrik dan lain sebagainya.
33

I.10 PERSELISIHAN DAN KLAIM

Didalam suatu kontrak pekerjaan sering timbul berbagai macam persoalan yang
dapat menyebabkan timbulnya suatu perselisihan. Dikaitkan dengan kontrak-kontrak
pada proyek-proyek pemerintah yang dananya dari APBN, maka umumnya hanya
menyangkut pekerjaan tambah dan kurang ( variation order ) selain dari itu perselisihan
yang timbul diluar pekerjaan tambah dan kurang sangat sulit dilakukan klaim.
Dilain halnya proyek-proyek swasta yang meningkat saat ini sering sekali timbul
perselisihan dan ini terjadi karena persiapan untuk merencanakan proyek sangat singkat
sehingga dokumen lelangnya seperti persyaratan administrasi. Persyaratan teknis serta
gambar-gambar konstruksi secara detail kurang lengkap.
Dalam menghadapi hal tersebut, maka perlu diketahui pangkal permasalahan yang
sering terjadi dan juga bagaimana perlakuannya serta jenis klaim. Bersama ini
dikutipkan pengetahuan klaim/denda dari sumber bahan : The Nielsen Wurster
Group. Inc .
Disruption Dispute Resolution Analysis Steps :
Determination of as-planned information,
Determination of as cuilt information,
Comparison of planned versus as built information,
How to display the information,
Interpreting the result.
Ada 6 persoalan yang mendasar sebagai elemen dari struktur yang harus diketahui
dalam suatu kontrak administrasi ialah :
Identify problem,
Determine fact and law,
Identify options,
Evaluated option,
Excution,
Follow up.

34

RANGKUMAN
1. Kontak konstruksi adalah perjanjian tertulis yang mengacu pada ketentuan
hukum yang berlaku antara pengguna jasa/pemberi pekerjaan dan penyedia jasa
konstruksi/kontraktor serta berisi segala aspek tentang pelaksanaan pekerjaan.
2. Unsur unsur yang terdapat dalam suatu persetujuan pembentukan kontrak
adalah :
a) persetujuan tidak berisi persyaratan persyaratan,
b) persetujuan harus disampaikan kepada penawar yang bersangkutan,
c) persetujuan dapat dicapai melalui negosiasi, dengan dasar penawaran
pekerjaan yang diajukan.
3. Suatu dokumen kontrak pekerjaan biasanya terdiri dari unsur unsur sebagai
berikut :
a) formulir kontrak (form of contract),
b) gambar gambar kontrak (contract of drawing),
c) daftar kuantitas dan harga (Bill of quantities),
d) spesifikasi.(specification)
4. Di dalam isi dokumen kontak pekerjaan minimal/ paling tidak harus mengandung
informasi informasi sebagai berikut :
a) Lingkup pekerjaan yang harus dilaksanakan
b) Persyaratan mutu pekerjaan
c) Persyaratan persyaratan kontrak
d) Biaya pekerjaan
e) Rencana kerja
5. Isi dari dokumen kontrak perlu menyebutkan antara lain :
a) Hari, tanggal dan bulan ditandatangani kontrak pekerjaan tersebut
b) Para pihak/Pihak pihak yang terkait dalam kontrak pekerjaan

35

c) Tujuan Kontrak
d) Lingkup Pekerjaan
e) Hak dan Kewajiban
f) Nilai Kontrak
g) Jangka Waktu
Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan
Jangka waktu pemeliharaan
h) Cara Pembayaran
i) Selain hal tersebut diatas didalam kontrak pekerjaan perlu ditetapkan secara
jelas mengenai :
Pengawasan Teknik
Domisilli dari Kantor Panitera Pengadilan Negeri:
Keselamatan Kerja;
Kewajiban dari kontraktor untuk meng-ansuransikan tenaga kerja yang
dipekerjakan diproyek tersebut;
Tanda tangan para pihak/kedua belah pihak diatas kertas materai;
Cacat pelaksanaan;
Penyelesaian perselisihan;
Keadaan memaksa;
Pemutusan hubungan.

6. Isi dan syarat syarat umum kontrak pekerjaan antara lain :

a) Lingkup Kontrak
b) Pengendalian Tugas
c) Pemberi Tugas
d) Kewajiban kewjiban penyedia jasa konstruksi/kontraktor
36

e) Waktu dimulainya pekerjaan dan keterlambatan.

f) Pembayaran Uang Muka
7. Spesifikasi adalah dokumen kontrak yang berisikan persyaratan persyaratan
teknis, sedang susunan dan isinya tergantung dari macam dan jenis pekerjaan
yang ditenderkan/dilelangkan.
Secara garis besar spesifikasi berisi tentang:
a) Uraian dari jenis pekerjaan yang akan dikerjakan;
b) Material yang akan dipakai meliputi persyaratan, metode pengetesannya dan
pengujiannya;
c) Metode pelaksanaan dari pekerjaan;
d) Dasar pembiayaan.
8. Terhadap suatu pelanggaran kontrak, secara umum pihak yang tidak melanggar
kontrak mempunyai 3 (tiga) pilihan:
a. Membebaskan/ mengabaikan pelanggaraan yang terjadi dan tidak menuntut
ganti rugi kepada pihak yang melanggar.
b. Memilih untuk memutuskan kontrak dengan sendirinya
c. Mengajukan tuntutan ganti rugi/klaim.
Ketiga pilihan tersebut ditentukan oleh sifat pelanggarannya, apakah material
atau imaterial.
9. Sistem pembayaran yang akan dilakukan kepada pihak yang terlibat, baik
penyedia jasa konstruksi/kontraktor maupun penyedia jasa konsultasi, harus
dipaparkan secara jelas, karena sistem pembayaran akan membedakan jenis
dokumen kontrak proyek konstruksi, ada tiga jenis cara pembayaran dalam
kontrak proyek konstruksi adalah sebagai berikut:
a) Kontrak harga satuan
b) Kontrak biaya plus jasa
c) Kontrak lump sum

37

10. Proyek-proyek swasta saat ini sering sekali timbul perselisihan dan ini terjadi
karena persiapan untuk merencanakan proyek sangat singkat sehingga dokumen
lelangnya seperti persyaratan administrasi, Persyaratan teknis serta gambargambar konstruksi secara detail kurang lengkap.
Dalam menghadapi hal tersebut, maka perlu diketahui pangkal permasalahan
yang sering terjadi dan juga bagaimana perlakuannya serta jenis klaim cocok
dipakai.

38

SOAL LATIHAN

1. Apa yang saudara ketahui tentang kontrak konstruksi, jelaskan?

2. Unsur-unsur apa saja yang terdapat pada suatu persetujuan/kesepakatan dalam
kontrak?
3. Buatlah suatu diagram alur mengenai pelanggaran kontrak?
4. Hal-hal apa saja yang menyebabkan terjadinya suatu pemutusan kontrak,
jelaskan?
5. Kerugian apa saja yang harus ditanggung oleh penyedia jasa konstruksi jika
ternyata yang bersangkutan melakukan pelanggaran kontrak?
6. Gambarkan struktur hubungan kontraktual proyek konstruksi?
7. Sebutkan tiga jenis cara pembayaran dalam kontrak proyek konstruksi?
8. Bagaimana cara-cara menyelesaikan klaim, jelaskan?

39