You are on page 1of 10

Nota grondprijsbeleid 2005

Bedrijfsterreinen
Woningbouw

December 2004
Hoofdstuk 1 Inleiding
Het jaarlijks vaststellen van het gemeentelijke grondprijsbeleid vloeit voort uit de nota Grondbeleid
en stelt enerzijds de gemeenteraad in staat zijn kaders bij te stellen en anderzijds krijgt het college
van B&W en de ambtelijke organisatie de mogelijkheid om binnen deze kaders snel en efficiënt te
handelen. De kaders van het grondprijsbeleid worden afgeleid van het gemeentelijk grondbeleid,
dat is vastgesteld op 29 oktober 2002. In deze nota is de doelstelling van het grondbeleid als volgt
geformuleerd:
De doelstelling van het grondbeleid is drieledig.
• Interventie op de grondmarkt.
• Bevordering kwaliteit van het ruimtegebruik.
• Verdeling van kosten en baten door overheidsinterventie.
Overheden interveniëren in de eerste plaats op de grondmarkt om het feitelijke ruimtegebruik te
laten aansluiten op het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik. Dat geldt niet alleen in
kwantitatief (komt voldoende grond op het juiste moment op de juiste plaats beschikbaar), maar
ook in kwalitatief opzicht (woningen, woonomgeving, ruimtelijke kwaliteit landelijk gebied). In de
tweede plaats richt het grondbeleid zich nadrukkelijker op bevordering van de kwaliteit van het
ruimtegebruik, alsmede op de zeggenschap die de burger daarover heeft. Een goede werking van
de grondmarkt, inclusief voldoende concurrentie op de ontwikkelingsmarkt, is daarvoor van belang.
In de derde plaats richt het grondbeleid zich op de verdeling van kosten en baten die ontstaan door
overheidsinterventies, zoals bestemmingswijzigingen en investeringen. Een economische afweging
en slagvaardige besluitvorming worden bevorderd wanneer baten van een investering
terechtkomen bij de partij die de kosten van die investering draagt (kosten en baten in één hand).
Het zijn deze doelstellingen die de maatschappelijke belangen vertegenwoordigen waarvoor de
overheid zich in het kader van het grondbeleid verantwoordelijk stelt en waaraan de overheid de
legitimatie ontleent om in te grijpen in de grondmarkt. Het grondprijsbeleid is het instrument bij
uitstek om richting te geven aan de wijze waarop de gemeente Weert deelneemt aan die
grondmarkt. In de afgelopen jaren zijn de grondprijzen afgestemd op de mogelijkheden in de
markt en niet zoals voorheen op de kosten van een specifiek plan. Jaarlijks wordt onderzoek
gedaan naar de maximaal haalbare grondprijzen in de markt. Ook dit jaar is uitvoerig
marktonderzoek gedaan en gelet op de ontwikkelingen in de markt is een stijging van de prijzen
geen automatisme.
Voor de aanbieder van grond is het belangrijk te weten voor welke prijs de grond in de markt kan
worden afgezet, maar net zo belangrijk is te weten of de bouwrijpe grond voor een concurrerende
prijs geleverd kan worden. Door de groeiende concurrentie en toenemende eisen, die worden
gesteld aan te ontwikkelen gebieden (natuurcompensatie, archeologie e.d.), stijgen de kosten
mogelijk nog harder dan de opbrengsten. In deze notitie zal een doorkijk worden gegeven op de
belangrijkste exploitatiegebieden.
Per aandachtsgebied zullen de vast te stellen grondprijzen de revue passeren.

Hoofdstuk 2 Grondprijzen
In onderstaande paragrafen zijn voor verschillende categorieën de voorstellen beschreven van de
te hanteren grondprijzen voor het jaar 2005.

§ 2.1 Gemeentelijke voorzieningen


In het grondprijsbeleid 2004 is de lijn uitgezet om de prijzen van grond ten behoeve van
gemeentelijke voorzieningen (bijvoorbeeld voor scholen, brandweerkazerne en gemeentelijke
bibliotheken) af te leiden van de gemiddelde grondprijs. Hierbij wordt in eerste instantie gekeken
naar de exploitaties in woningbouwgebieden. Aangezien er op dit moment geen
woningbouwgebieden in exploitatie zijn, worden de tentatieve berekeningen van Laarveld en
Vrouwenhof in ogenschouw genomen. De kostprijzen liggen aanzienlijk hoger dan de € 120,--,
waar vorig jaar van werd uitgegaan. In afwachting van een nauwkeurige berekening van de
grondexploitaties, wordt voorgesteld de prijs voor het jaar 2005 te verhogen met een
inflatie/rentefactor.
Naast gemeentelijke voorzieningen in woongebieden c.q. binnenstad worden er (op termijn) ook
locaties betrokken in (toekomstige) bedrijfsterreinen (mogelijk gemeentewerf en milieustraat).
Voor deze voorzieningen is, evenals in het grondprijsbeleid 2004, besloten om de grondprijzen te
hanteren zoals deze gelden in de betreffende bedrijfsterreinen.

Prijzen 2005 Prijs 2004

Grondprijs gemeentelijke voorzieningen


Grondprijs in woningbouw- en/of binnenstadgebieden € 103,-- € 100,--
Grondprijs bedrijfsterreinen zie bedrijfsterreinen

2
§ 2.2 Bedrijfsterreinen
De markt voor bedrijfsterreinen is nog steeds stabiel. Het bedrijfsleven is echter wel voorzichtiger
om (grote) investeringen te doen en wacht nog steeds enigszins af. Naar verwachting is de
kantorenmarkt in Limburg in 2004 in evenwicht (vraag en aanbod). Dit betekent dat de huurprijzen
stabiel zijn (alleen onderhevig aan inflatiecorrectie)1. In Weert wordt nagenoeg alleen op vraag
gebouwd.

Voor de bestaande exploitatiegebieden is het geen probleem om met de huidige marktprijzen te


komen tot een rendabele exploitatie. Dit is niet vanzelfsprekend in de nieuw te exploiteren
bedrijfsterreinen. De tentatieve berekeningen van Kampershoek-Noord en van Uitbreiding de
Kempen zijn beide verliesgevend, met name als gevolg van de gestegen en eerder niet-voorziene
kosten van o.a. archeologie. Dit betekent dat ook een marge om risico´s op te vangen binnen een
grondexploitatie ontbreekt. Voor Uitbreiding de Kempen kan het tekort worden afgedekt uit de
winst van het bestaande bedrijventerrein De Kempen. Voor Kampershoek-Noord dienen nog
aanvullende maatregelen te worden genomen.

In Weert bestaat de mogelijkheid om voor een bedrijfskavel een overeenkomst af te sluiten voor
recht van voorkeur en voor een optie. Hiervoor dient een rentevergoeding te worden betaald over
de grondprijs. Voor het bedrijventerrein Centrum-Noord is in het grondprijsbeleid 2004 een
rentevergoeding opgenomen om bovengenoemde overeenkomsten te berekenen over de minimaal
te betalen grondprijs, aangezien in dit stadium de daadwerkelijke grondprijs nog niet bekend is (bij
de andere bedrijventerreinen geldt de oppervlakte van het perceel vermenigvuldigd met de
grondprijs). Om deze renteberekening te vereenvoudigen en voor de tegenpartij transparant te
maken wordt voorgesteld gebruik te maken van het percentage wettelijke rente (vanaf 1 februari
2004 vastgesteld op 4%).

De grondprijs voor kleine bedrijven met verplichte bedrijfswoning in Centrum-Noord is, evenals
voorgaande jaren, samengesteld uit de grondprijs voor vrije sector woningbouw en de grondprijs
voor het bedrijfsgedeelte.

In de verkoopovereenkomst voor bedrijfskavels in Centrum-Noord wordt uitgegaan van het


daadwerkelijk te realiseren bouwplan (immers de akte passeert als de bouwvergunning is
afgegeven), met als minimum een bebouwingspercentage van 50% en een gebouw van 2 lagen.
Voorbeeld bij grondprijs van € 103,- per m² bvo:
Kavel 1000 m²
Te bebouwen oppervlakte 500 m² x 2 lagen x € 103,-- = € 103.000,-

Ten aanzien van de kavel hoek Eindhovenseweg / Suffolkweg geldt als minimum een
bebouwingspercentage van 50% en een gebouw van 3 bouwlagen voor het bepalen van de
grondprijs.

Voor alle bedrijventerreinen (Centrum-Noord, Kampershoek en De Kempen (incl. uitbreiding)) is


besloten de huidige grondprijzen te verhogen met een inflatie / rentefactor (ca. 3%). De strook
langs de Suffolkweg (Uitbreiding De Kempen) betreft een zichtlocatie en kan daarom een hogere
grondprijs genereren.

Prijzen 2005 Prijzen 2004

Centrum-Noord (prijzen excl. BTW)


Terreinen kleine bedrijven en verplichte bedrijfswoning € 170,-- per m² € 165,-- per m²
Terrein hoek Eindhovenseweg / Suffolkweg (min. 3 lagen) € 103,-- per m² bvo ---
Overige bedrijfsterreinen Ringbaan/Schoutlaan € 103,-- per m² bvo € 100 ,-- per m² bvo
Overige bedrijfsterreinen € 93,-- per m² bvo € 90,-- per m² bvo

Kampershoek (prijzen excl. BTW)


Zone A Zichtlocatie A2 € 108,-- per m² €105,-- per m²
Zone B Overige terreinen € 93,-- per m² € 90,-- per m²
Zone C Overige terreinen € 77,-- per m² € 75,-- per m²

1
DTZ Zadelhoff – De regionale markt voor commercieel vastgoed, medio 2004

3
De Kempen (prijzen excl. BTW)
Terrein tussen Peelterbaan en spoorlijn € 77,-- per m² € 75,-- per m²
(strook onder de hoogspanningsleiding -/- 50%)
Terrein tussen Oude Graaf en Peelterbaan € 77,-- per m² € 75,-- per m²
Uitbreiding: strook langs Suffolkweg € 80,-- per m² € 75,-- per m²
Uitbreiding : overige gronden € 77,-- per m² € 75,-- per m²

Uitbreiding Leuken (prijzen excl. BTW)


Gehele terrein € 77,-- per m² ---

§2.3 Commerciële voorzieningen (detailhandel / horeca)


De gemeente wordt als eigenaar van het openbaar gebied regelmatig betrokken bij een
ontwikkeling door een derde. Het is niet zinvol om voor deze categorie absolute prijzen vast te
stellen, omdat deze afhankelijk zullen zijn van de locatie, de branche en allerlei aanvullende
voorwaarden, die aan de ontwikkeling kunnen worden gesteld. Wel wordt voorgesteld
minimumprijzen te hanteren en residueel te bepalen welke opbrengst op de betreffende locatie
haalbaar zijn.
Bepalend voor de residuele grondwaardeberekening zijn:
1. het niveau van de huurprijzen in het betreffende of een vergelijkbaar gebied en van de
branch;
2. het door de gemeente te accorderen bruto aanvangsrendement (bar = rentevergoeding met
opslag voor risico)
3. een berekening van de bouwkosten, die in mindering worden gebracht op de totale waarde.
Met behulp van de volgende formule kan de grondprijs worden berekend:
Jaarhuur per m² -/- bouwkosten = grondprijs per m²
Bar

Basis voor de prijsvorming is een residuele waardeberekening van de grond, waarbij de volgende prijzen als
minimum zullen gelden.

Prijzen 2005 Prijzen 2004

Kernwinkelgebied € 415,-- per m² bvo € 400,-- per m² bvo


Overig stedelijk gebied € 142,-- per m² bvo € 137,50 per m² bvo

§ 2.4 Woningbouw
Het aantal verkochte woningen in de regio Weert ligt al jaren op een stabiel niveau. De gemiddelde
prijs per m² van de verkochte woningen is de afgelopen jaren gestegen en de verwachting is dat
deze ook dit jaar zal stijgen2. In de omliggende NVM-regio´s (Noord-Limburg en Roermond e.o.)
ligt het aantal verkochte woningen eveneens op een stabiel niveau voor de afgelopen jaren,
waarbij voor deze regio´s wordt verwacht, dat de gemiddelde m²-prijs in 2004 zal stabiliseren of
zelfs licht zal dalen3.

Er zijn woningbouwplannen in ontwikkeling in onder andere de gebieden Beekpoort, Centrum-


Noord, Keent, Stationsstraat en Laarveld. In Vrakker-West worden de laatste bouwkavels verkocht.

Er is nog steeds voldoende vraag naar particuliere bouwgrond. Dit komt ook zeker door het feit dat
de laatste jaren weinig tot geen woningbouwgrond is uitgegeven door de gemeente. Hierbij wordt wel
opgemerkt dat er op dit moment veel plannen in ontwikkeling zijn. Deze kunnen concurrerend
worden ten opzichte van elkaar, waardoor er een nadrukkelijke relatie ligt met het grondprijsbeleid.

De grondprijs voor woningbouw geldt zowel voor uitbreidingsgebieden (Laarveld, Vrouwenhof) als
voor (toekomstige) inbreidingsgebieden (bijvoorbeeld Keent) en afzonderlijke bouwlocaties in
Weert (incl. kerkdorpen).

Een vergelijking van de grondprijs voor grondgebonden woningen met andere gemeenten leverde
de volgende gegevens op (prijzen 2004, excl. BTW):

2
NVM-cijfers 2e kwartaal 2004 voor de regio Weert eo
3
NVM-cijfers 2e kwartaal 2004 voor de regio Noord-Limburg en Roermond eo

4
Gemeente Cranendonk € 198,- per m²
Gemeente Nederweert € 159,- per m² (Ospel)
€ 136,- per m² (Leveroy)
Ontwikkelaar Berlaere € 196,- per m² (Kern Nederweert)
Gemeente Heythuysen € 194,- per m² (prijs 2005: kernen Heythuysen en Baexem)
€ 132,- per m² (kernen Grathem en Kelpen-Oler)
Gemeente Hunsel € 160,- per m²
Gemeente Venray € 194,- per m²
Gemeente Roermond € 160,- tot € 185,- per m²
Gemeente Venlo In principe residuele grondwaardebepaling
Project Centrum Zuid grondquote van 22%
Aantal woningbouwpercelen vrije sector € 180,- tot € 200,- per m²

In het onderzoek naar de grondprijs voor woningbouwkavels is zowel een vergelijking gemaakt met
prijzen van bouwkavels in andere gemeenten, als een vergelijking met afgeleide grondprijzen van
nieuwbouwprojecten. Om die vergelijking te kunnen maken is het nodig uit te gaan van een
grondquote. Door de markt en een groot aantal gemeenten worden in de regel grondquotes
gehanteerd van 30 tot 35% van de VON-prijs voor grondgebonden woningen (landelijke norm). Bij
de vergelijking van de nieuwbouwprojecten is een grondquote aangehouden die passend is bij de
Weertse situatie, zijnde 25%.
Bij de uitkomsten van het marktonderzoek is onderscheid gemaakt tussen in de verkoop zijnde
bouwkavels en grondprijzen afgeleid van in verkoop zijnde nieuwbouwwoningen. De cijfers over
bouwkavels geven aan dat de bouwkavels van de verschillende makelaars gemiddeld genomen
boven de € 200,-- per m² liggen. Uit het onderzoek kan echter niet worden afgeleid dat de omvang
van de kavel bepalend is voor de prijs per m². Bij de van nieuwbouwwoningen af te leiden
grondprijzen kan worden geconcludeerd, dat de grondwaarde per m² van kleinere percelen hoger
ligt dan van grotere percelen. Voor percelen tot 300 m² wordt gemiddeld € 232,-- per m² in
rekening gebracht, terwijl dit bij percelen tussen de 300 en de 600 m² terugloopt naar € 169,--.

Uit de vergelijking met gemeenten in de regio en de bouwkavels opgenomen in het


marktonderzoek blijkt dat Weert een gemiddelde positie inneemt. Geen van de aanbieders van
bouwkavels werkt met gedifferentieerde m2-prijzen, ook al blijkt uit het onderzoek, dat de
afgeleide m2-prijzen voor woningen op kleinere kavels hoger zijn dan voor woningen op grotere
kavels. Op basis van het bovenstaande is besloten de huidige grondprijzen te verhogen met een
inflatie / rentefactor (ca. 3%).

Naast de verkenning van de markt, waarmee inzicht wordt verkregen in de waarde van de grond,
is het nodig te onderzoeken of de kostprijs van de grond deze waarde niet zal overstijgen. De
tentatieve grondexploitaties van Laarveld en Vrouwenhof zijn bijgesteld op basis van de verwachte
stijging van de kosten van o.a. archeologie en verhoging van de fondsafdrachten. Daarnaast
worden deze plannen geacht de risico´s voor een groot deel te kunnen opvangen binnen de
winstmarge. Om deze exploitaties ook nog na toekomstige tegenvallers sluitend te kunnen houden
zal de verhouding uitgeefbaar gebied : openbaar gebied naar boven worden bijgesteld. Dit wordt in
de betreffende documenten voor het programma van eisen als randvoorwaarde opgenomen.

Prijs 2005 Prijs 2004

Vrije sector woning – particulieren (excl. BTW) € 190,-- per m² € 185,--

§2.5 Projectmatige bouw


Van projectmatige bouw is sprake bij de volgende categorieën:
• Sociale huur en koop.
• Starterswoningen tot maximaal € 140.000,-.
• Woonzorgcomplexen.
• Gestapelde bouw.
• Vrije sector.

In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) zijn de huur- en inkomensgrenzen sinds 19
februari 2001 gekoppeld aan de huur- en inkomensgrenzen in de Huursubsidiewet. De
aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens van de huursubsidietabel bedraagt sinds 1
juli 2004 € 467,84 per maand.

5
De maximale stichtingskosten voor sociale koopwoningen werd tot en met 2004 jaarlijks middels
een MG-circulaire (Ministerie Gemeenten-circulaire) bekend gemaakt. In MG 2004-09 is bekend
gemaakt dat een en ander vanaf 2005 wordt ingetrokken. Deze categorie komt hiermee vanaf 2005
te vervallen. In het kader van het ISV wordt hier een vervolg aan gegeven.

Voor woonzorgcomplexen wordt voor de groepsappartementen een bedrag per verpleegplaats in


rekening gebracht. Dit bedrag wordt vanaf 2005 afgeleid van het normbedrag van het College
Bouwkosten Ziekenhuisvoorzieningen, zijnde € 12.000,-- per verpleegplaats. Dit betekent een
verlaging ten opzichte van 2004.

Vanaf 2004 is een categorie starterswoningen opgenomen in het grondprijsbeleid. De VON-prijs van
de starterswoningen is gesteld op maximaal € 140.000,- met een kavelprijs van € 20.000,- (excl.
BTW). Het hanteren van een lagere grondprijs kan worden gezien als een verkapte subsidie aan de
eerste bewoners. Daarom wordt een anti-speculatiebeding opgenomen in de overeenkomst voor
een periode van 10 jaar. De opbrengsten hieruit zullen terugvloeien naar het grondbedrijf, als
compensatie voor de gederfde opbrengsten. De verliezen voor de grondexploitatie zijn afhankelijk
van de kavelgrootte. In verschillende plannen voor starterswoningen wordt uitgegaan van twee
onder één kap woningen in plaats van tussenwoningen. Hierdoor loopt de kavelgrootte op van 150
m² naar 180 m² en meer. Dit betekent dat het verlies op deze kavels nog groter wordt. Als
uitgangspunt wordt uitgegaan van kavels van gemiddeld 150 tot 180 m².

In het grondprijsbeleid 2004 zijn nog 2 andere categorieën opgenomen, (projectmatige) woningen
met een VON-prijs (1) tot maximaal € 160.000,- en (2) tot maximaal € 200.000,-.
Besloten is om beide categorieën te laten vervallen en de grondprijzen te hanteren zoals
onderstaand gesteld. Als voornaamste argumenten om deze categorie te laten vervallen gelden dat
deze categorieën vanuit volkshuisvesting geen toegevoegde waarde hebben en subsidiëring door
een lagere grondprijs niet nodig wordt geacht.

Binnenstedelijk komen ook grote percelen voor die op zichzelf goed ontsloten zijn en waar de
noodzakelijke ondergrondse voorzieningen in de buurt liggen (bijvoorbeeld de locatie Kop van Biest
en Zuiderstraat). Door het aanbrengen van bijvoorbeeld een weg met bijbehorende ondergrondse
infrastructuur (bijvoorbeeld riolering) kan het perceel gunstiger worden verkaveld, zodat meer
woningen gerealiseerd kunnen worden en dus meer opbrengsten kunnen worden gegenereerd. De
kosten van het aanbrengen van deze extra voorzieningen zijn voor rekening van de ondernemer
projectmatige bouw.

Naast verkoop van grote gemeentelijke percelen gelden de genoemde prijzen eveneens voor
gronden die benodigd zijn voor zogenaamde bouwplannen (initiatief derden). Hierbij is ook vaak
sprake van inbreng van gemeentelijk eigendom welk benodigd is voor een goede afronding en/of
inpassing van het bouwplan in de omgeving.

Bij de realisering van woningbouwprojecten is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenst deze
te voorzien van ondergrondse parkeervoorzieningen. Meestal zijn de kosten van ondergrondse
parkeervoorzieningen hoger dan de opbrengsten. Om de bouw van deze voorzieningen te
bevorderen stellen wij voor de onrendabele top van de ondergrondse parkeervoorzieningen in
mindering te brengen op de V.O.N.-prijs van de bijbehorende woningen. Bij een gelijkblijvende
grondquote van 25%, daalt dan de aan de gemeente te betalen grondprijs.

Voor projectmatige bouw worden bij verkoop van gemeentelijke gronden de hiernavolgende
grondprijzen gehanteerd.

Prijzen 2005 Prijzen 2004

Sociale huur – grondgebonden en gestapeld (excl. BTW)


Kavelprijs bij huur beneden € 467,84 € 10.050,-- € 9.748,--

Starterswoningen, provinciaal (excl. BTW)


Kavelprijs bij woningen met VON-prijs € 140.000,-- € 20.000,-- € 20.000,--
Kavelprijs bij woningen met VON-prijs € 160.000,-- vervallen € 25.000,--
Kavelprijs bij woningen met VON-prijs € 200.000,-- vervallen € 35.000,--

6
Woonzorg
Sociale huur – grondgebonden en gestapeld (excl. BTW) € 10.050,-- € 9.748,--
Vrije sector, gestapelde woningen (excl. BTW) 25% van VON-prijs 25% van VON-prijs
Groepsappartementen per verpleegplaats (excl. BTW) € 12.000,-- € 14.800,--

Vrije sector (excl. BTW)


Grond, losse verkoop € 190,-- € 185,--
Gestapelde woningbouw (% van VON-verkoopprijs) 25% van VON-prijs* 25% van VON-prijs

* De V.O.N.-prijs wordt in voorkomende gevallen verlaagd met de onrendabele top van de ondergrondse
parkeervoorzieningen.

§ 2.6 Overhoeken
In het grondprijsbeleid 2004 is onderscheid gemaakt tussen overhoeken die in aanmerking kunnen
komen als bouwgrond en overhoeken die niet als bouwgrond worden aangemerkt.
Er is sprake van bouwgrond als er mogelijkheden zijn om de woning te vergroten of bijgebouwen te
realiseren (bijvoorbeeld een garage). Dit is veelal het geval bij overhoeken die aan de zijkant van
een perceel liggen. Er is meestal geen sprake van bouwgrond als de grond aan de voorzijde ligt
(voor de voorgevelrooilijn) of aan de achterzijde van een groot perceel. Er worden in principe geen
overhoeken verkocht die een belangrijk openbaar karakter hebben en/of waarin zich kabels en
leidingen bevinden.

Prijzen 2005 Prijzen 2004


Overhoeken (excl. overdrachtsbelasting)
Overhoeken, bouwgrond € 190,-- per m² € 185,--
Overhoeken, geen bouwgrond € 62,-- per m² € 60,--

Hoofdstuk 3 Fondsafdrachten

§ 3.1 Reserve Stadsvernieuwing


De komende jaren worden veel stadsvernieuwingsplannen en renovaties van bedrijfsterreinen in
uitvoering genomen die ten laste komen van de reserve Stadsvernieuwing, zoals Beekpoort, Keent
Kiest Kwaliteit, Stationsstraat en Savelveld. In de notitie “Prioriteiten reserve Stadsvernieuwing
2004-2008” zijn de projecten benoemd die in de genoemde periode kunnen worden uitgevoerd.

De reserve Stadsvernieuwing wordt, naast bijdragen uit de algemene reserve van het grondbedrijf,
gevoed door uitgegeven grond van bedrijfsterreinen en woningbouwterreinen. Bij de uitgifte van
bedrijfsterreinen en van woningbouwterreinen wordt in 2004 per m² uitgegeven grond een bijdrage
van respectievelijk € 9,50 en € 5,-- gedaan aan de reserve Stadsvernieuwing. Voor de reeds in
exploitatie genomen gebieden, zijnde Centrum-Noord, Kampershoek en De Kempen, is het
mogelijk deze bijdragen te verhogen. De nog in exploitatie te nemen gebieden, met name Laarveld
en Kampershoek-Noord, zijn rekening houdend met stijgende en eerder niet-voorziene kosten
zoals bijvoorbeeld archeologie en een marge voor risico, moeilijk rendabel te maken.

Voor Laarveld bestaat de mogelijkheid het aantal m² uitgeefbaar terrein te laten toenemen, zodat
extra opbrengsten kunnen worden gegenereerd en verhoging van de fondsafdrachten kan worden
bewerkstelligd. Voor Vrouwenhof is dit nog onduidelijk. De toename van het aantal m² uitgeefbaar
terrein bij Laarveld dient wel als voorwaarde te worden gehanteerd in de nadere uitwerking van het
stedenbouwkundig plan. In het plan Kampershoek-Noord bestaat deze mogelijkheid niet, aangezien
het percentage uitgeefbaar terrein al gemaximaliseerd is (77%). Er is binnen het plan
Kampershoek-Noord geen dekking voor de te verwachten kosten van archeologie. Om
bedrijfseconomische redenen zullen de (beïnvloedbare) kosten van het plan teruggeschroefd
moeten worden. Bij bedrijfsterreinen bestaat derhalve niet de mogelijkheid om de fondsafdrachten
te verhogen.
Besloten is de afdracht per m² bedrijventerrein te handhaven op € 9,50 en de afdracht per m²
woningbouwterrein te verhogen naar € 5,50.

§ 3.2 Fonds Stadsuitleg (bovenwijkse voorzieningen)


Het fonds Stadsuitleg wordt gevoed door uitgegeven grond van bedrijfsterreinen en
woningbouwterreinen van respectievelijk € 7,15 en € 9,50 per m². Uit dit fonds worden de
noodzakelijke bovenwijkse voorzieningen bekostigd waar de stad of meerdere wijken profijt van
hebben. Uit het fonds Stadsuitleg zal de komende jaren de revitalisering van het centrum worden

7
bekostigd. In overleg met sector 2 wordt een bestedingsplan opgemaakt, aangezien de komende
jaren diverse voorzieningen gerealiseerd dienen te worden.

Om dezelfde reden als bij de reserve Stadsvernieuwing is besloten de afdracht van uitgegeven
bedrijventerreinen te handhaven op € 7,15 en de afdracht per uitgegeven m² woningbouwterrein te
verhogen naar € 10,--.

§ 3.3 Acquisitiefonds
Het acquisitiefonds wordt gevoed door uitgegeven grond van bedrijfsterreinen. De doelstelling van
het acquisitiefonds luidt: “Het financieren van reclame- en promotieactiviteiten ter bevordering van
de vestiging van bedrijven in de regio Weert”. Hier wordt voornamelijk onder verstaan het
deelnemen aan beurzen en manifestaties, plaatsen van advertenties in verschillende mediavormen
en (laten) zorgdragen voor het plaatsen van publicaties over Weert en de bedrijvigheid in Weert.
Uit het acquisitiefonds wordt tevens een deel van de personele lasten van het bedrijvencontactpunt
bekostigd.

Bij de uitgifte van bedrijfsterreinen per m² uitgegeven grond wordt een bijdrage van € 0,45 gedaan
aan het acquisitiefonds. Om dezelfde reden als bij de reserve Stadsvernieuwing is besloten de
genoemde bijdragen te handhaven.

Besloten is de afdracht per m² bedrijventerrein te handhaven op € 0,45.

Hoofdstuk 4 Ontwikkelingen in grondbeleid

§ 4.1 Residuele grondwaarde


In 2002 is een convenant gesloten tussen de VNG, de NEPROM en het ministerie van VROM met
betrekking tot grondprijsbepaling. Dit convenant is bedoeld om een einde te maken aan de
zogenaamde grondquote en de grondprijs te bepalen aan de hand van een residuele benadering.
Bij een grondquote hanteert men een percentage van de VON-prijs c.q. commerciële waarde van
winkels, kantoren etc. om de grondopbrengsten te bepalen. Vooral in grote steden worden hoge
grondquotes gehanteerd tot 50%. Een kwaliteitsverhoging betekende hier in de meeste gevallen
een zodanige stijging van de grondopbrengsten, dat er verlies werd gemaakt door de
projectontwikkelaar. Gemeenten vragen echter steeds vaker tegelijkertijd om kwalitatief
hoogwaardige woningen, zodat er geen overeenstemming kan worden bereikt.

Bij een residuele grondwaardeberekening worden berekeningen gemaakt van de opbrengsten en de


te maken kosten. Het restant c.q. het residu is de grondprijs die betaald moet worden voor de
grond. Aan de kostenkant wordt er rekening gehouden met de te maken bouwkosten, bijkomende
kosten (zoals architectkosten, constructeurkosten etc.) en winst/risico van de aannemer en
projectontwikkelaar. Deze methode heeft als voordeel dat de maximale grondwaarde wordt bereikt
die in relatie staat met het stedenbouwkundige plan. Er dient wel rekening te worden gehouden
met het feit dat dure bouwkundige voorzieningen (zoals een ondergrondse parkeergarage) een
nadelig effect kunnen hebben op de grondwaarde in die gevallen dat het grondprijsbeleid niet tot
een oplossing leidt.

U wordt voorgesteld om de residuele berekeningsmethode toe te passen bij met name te noemen
projecten waar een kwaliteitsimpuls belangrijker wordt geacht dan de opbrengsten. In die situaties
kunnen de opbrengsten lager zijn dan geldende prijzen per m².
Anderzijds kan de residuele methode worden toegepast indien een plan zoveel winstpotentie in zich
heeft, dat de gemeente zichzelf tekort doet als de vastgestelde grondprijzen worden gevraagd. In
deze situaties zal de ondergrens worden gelegd bij de in het grondprijsbeleid vastgestelde
grondprijzen.

§ 4.2 Planschade
Het Kabinet heeft op 22 juni jl. aan de Tweede Kamer nieuwe wettelijke maatregelen voorgelegd
ter verbetering van de planschadewetgeving (uitbreiding artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening). Het betreft de volgende onderwerpen:
• de verjaring van aanspraken op planschadevergoeding;
• de heffing van een recht (als drempelvoorziening) voor de behandeling van aanvragen om
vergoeding van planschade;
• burgemeester en wethouders als bevoegd gezag voor de beslissing op aanvragen om
planschadevergoeding.

8
Deze nieuwe wettelijke maatregelen zijn opgenomen in een Nota van Wijzigingen op het reeds bij
het parlement aanhangig wetsvoorstel verrekening planschade.

Conform de richtlijn van de VNG zal de planschade worden afgewikkeld op de initiatiefnemer.


Hierover wordt te zijner tijd een separaat voorstel aan het college van B&W aangeboden.

Hoofdstuk 5 Ingangsdatum grondprijsbeleid 2005

Als ingangsdatum voor het grondprijsbeleid 2005 is 1 januari 2005 vastgesteld.


In een aantal gevallen zijn er, ten behoeve van onderhandelingen met projectontwikkelaars, reeds
conceptovereenkomsten opgesteld waarbij het grondprijsbeleid 2004 als uitgangspunt is genomen.
Voor deze gevallen wordt een overgangsregeling gehanteerd tot uiterlijk 1 april 2005.
Deze overgangsregeling geldt ook voor particuliere ondernemers welke reeds een optie, recht van
voorkeur of een conceptovereenkomst voor een individuele bedrijfskavel hebben voorliggen.

Hoofdstuk 6 Samenvatting

Samengevat is het volgende besloten:


1. Vaststellen van de grondprijzen voor gemeentelijke voorzieningen, bedrijfsterreinen,
commerciële voorzieningen, woningbouw, projectmatige bouw en overhoeken.
2. Afdrachten aan reserve Stadsvernieuwing: Handhaven van de bijdrage ad € 9,50 per m²
uitgegeven bedrijfsterrein en een verhoging van de bijdrage per m² uitgegeven
woningbouwgrond naar € 5,50.
3. Afdrachten Stadsuitleg: Handhaven van de bijdrage ad € 7,15 per m² uitgegeven bedrijfs-
terrein en een verhoging van de bijdrage per m² uit te geven woningbouwgrond naar € 10,--.
4. Handhaven van de bijdrage ad € 0,45 per m² uit te geven bedrijfsterrein aan het
acquisitiefonds.
5. Vaststellen van de hercalculaties van de grondexploitaties van De Kempen, Kampershoek en
Centrum-Noord.

9
Samenvatting grondprijsbeleid 2005

Prijzen excl. BTW


Grondprijs gemeentelijke voorzieningen
- woning of binnenstadgebieden € 103,-- per m²
- bedrijfsterreinen Zie bedrijfsterreinen

Bedrijfsterreinen
Centrum-Noord
- kleine bedrijven en verplichte bedrijfswoning € 170,-- per m²
- terrein hoek Eindhovenseweg / Suffolkweg (min. 3 lagen) € 103,-- per m² bvo
- overige bedrijfsterreinen Ringbaan / Schoutlaan (min. 2 lagen) € 103,-- per m² bvo
- overige bedrijfsterreinen (min. 2 lagen) € 93,-- per m² bvo
Kampershoek
- Zone A zichtlocatie A2 € 108,-- per m²
- Zone B overige terreinen € 93,-- per m²
- Zone C overige terreinen € 77,-- per m²
De Kempen
- terrein tussen Peelterbaan en spoorlijn (onder hoogspanningslijn 50%) € 77,-- per m²
- Terrein tussen Oude graaf en Peelterbaan € 77,-- per m²
- Uitbreiding: strook langs Suffolkweg € 80,-- per m²
- Uitbreiding: overige gronden € 77,-- per m²
Uitbreiding Leuken
- Gehele terrein € 77,-- per m²

Commerciële voorzieningen
Residuele
waardeberekening
Min. Grondprijzen
Kernwinkelgebied € 415,-- per m² bvo
Overig stedelijk gebied € 142,-- per m² bvo

Woningbouw, particulieren
Bouwkavels € 190,-- per m²

Projectmatige bouw
- Sociale huur € 10.050,-- per kavel
- Starterswoningen (VON < 140.000) € 20.000,-- per kavel
- Woonzorg: sociale huur € 10.050,-- per kavel
- Woonzorg: vrije sector gestapeld 25% van VON-prijs
- Woonzorg: groepsappartementen per verpleegplaats € 12.000,--
- Vrije sector: losse verkoop, conform trede 2 woningbouw € 190,-- per m²
- Vrije sector: gestapelde woningbouw 25% VON-prijs

Overhoeken
- bouwgrond € 190,-- per m²
- geen bouwgrond tot 100 m² € 62,-- per m²

10