PTAM - PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA

SOLICITANTE:
TROPICAL VECULOS LTDA, inscrita no CNPJ no 06.539.710/0001-70, representada
pelos scios administradores: GILBERTO DE ARAJO SOBRINHO e DEUSDETE COELHO
FILHO.
OBJETIVO:
objetivo desta avaliao, identificar o real valor de mercado do imvel comercial,
localizado na Av. Ville Roy, no 4562, Bairro Aparecida, concessionria da FIAT nesta
capital.
METODOLOGIA
O valor do imvel ser determinado pelo Mtodo Comparativo Direto de Dados de
Mercado, que identifica o valor do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos
e dos elementos comparveis, constituintes de amostras, e para tanto foi utilizada a
norma: NBR 14653. Efetuamos tambm, pesquisa de imveis em situaes
equivalentes e caractersticas semelhantes do imvel avaliando, de tal modo que a
comparao seja possibilitada, ponderados os atributos por homogeneizao e
consequente formao de preos.

DESCRIO E REA TOTAL DO TERRENO:

Lote de terra urbano: Lote no325 (antigo lote no 02), da Quadra no67 (antiga
Quadra no49), Zona 06, Bairro Aparecida, nesta cidade, com os seguintes limites e
metragens: Frente com a Av. Ville Roy, medindo 50,30m; mais 10,00 metros; Fundos
com a Rua Jos Bonifcio, medindo 46,00m; mais 10,00 metros; Lado Direito, com a
Rua Uica, medindo 94,40m; e Lado Esquerdo com a Rua Mayongon, medindo
95,70m; mais 10,00 metros; Imvel devidamente registrado no Cartrio de Registro
de Imveis desta serventia da Cidade de Boa Vista, estado de Roraima, sob a
matrcula no3149; COM REA TOTAL DO TERRENO: 5.989,24m.
DATA DA VISTORIA:
Uma vistoria foi realizada no imvel no dia 07 de julho de 2014, s 15h30min,
ocasio em que realizamos uma descrio prvia da rea, como tambm colhemos
fotos diversas do imvel objeto desta avaliao.

CONCLUSO:
Entendemos que o imvel apresenta uma excelente localizao, por tratar-se de uma
das principais reas comerciais da cidade de Boa Vista. A avenida Ville Roy, local
onde est construda a referida concessionria, liga a praa do centro cvico (bola do
centro), ao bairro Caari, final do Loteamento River Parque, local com o maior valor
de metro quadrado residencial e comercial da cidade; com residncias de alto padro
e tambm onde est sendo edificado o Roraima Garden Shopping num rea de
terreno de 102.500m2 e 39.300m2 de rea construda;
Esta mesma avenida, abriga as sedes das principais agncias bancrias do pas,
como tambm, franquias, bares, restaurantes, drogaria do tipo drugstore, lojas de
materiais de construo, casa de decoraes, postos de combustveis, rgos
pblicos e outros;
O referido imvel est localizado num ponto, que recebe diariamente todo fluxo de
veculos e pessoas de classe mdia e classe mdia alta, que trafegam do Centro ao
Campus da Faculdade Cathedral e bairros adjacentes;
Essa regio composta por empresas, rgos e entidades que atraem pessoas, para
um s stio e que atendem as necessidades de compras, servios, empregos,
atividades profissionais e educacionais na rea.
O comportamento de compras dos consumidores dessa regio j ocorre de forma
natural ao que se define em Administrao de empresas, como: Negcios
compartilhados, que so volumes de vendas conseguidos pelas lojas/empresas,
devido fora de atrao aos consumidores que por l trafegam. Aps comprar um
produto numa determinada loja, se compra outro produto ou servio ao lado ou nas
proximidades, e assim uma empresa se beneficia com a proximidade da outra.
O acesso ao referido imvel se d por avenida dupla e asfaltada e desfruta dos
fornecimentos das concessionrias, com gua, esgotos, energia eltrica, iluminao
pblica, rede e facilidades telefnicas, internet, transporte pblico prximo, coleta de
lixo e entrega postal.
DEFINIO DE PREO E VALOR
Preo: Quantia pela qual se efetua, ou se prope efetuar, uma transao
envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Se houver uma necessidade
urgente em comprar ou vender, esta pode influenciar o preo a ser maior ou menor
em relao ao valor determinado tecnicamente.
Valor de mercado: Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente
e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do
mercado vigente. No considera urgncias ou interesses.

OPINIO DE PREO ATUAL DO IMVEL:

Os preos de mercado sugeridos para o referido imvel, iniciando a homogeneizao
por dados de valores de terrenos vendido, negociados ou disponveis na regio para
a rea do terreno. Seguido de sugesto de valores paras as reas construdas e
benfeitorias do imvel:
QUADRO DE AMOSTRAS COM VALOR DE METRO
QUADRADO (m) DE TERRENOS DISPONVEIS NA REGIO

1
2
3
4
5

Tipo

Terren
o
Terren
o
Terren
o
Terren
o
Terren
o

Fonte de
informaes

Bairros dos Imveis

Av. Ville Roy, River Parque (Viznho

ao TJ );
Av. Ville Roy, River Parque (Viznho
ao Coruja Burger);
Av. Ville Roy, Aparecida (Vizinho a
franquia Tortas e Tortas);
Av. Ville Roy, Canarinho (Vizinho ao
Estdio);
Av. Ville Roy, Canarinho (Vizinho ao
Estdio);

reas
dos
terreno
s

Preo de
Venda

Gabriel
Alessander
R$
Creci 1090 PF
800m2
480.000,00
Edson Silva
1.040m
R$
Creci 301 PJ
2
698.000,00
Edson Silva
R$
Creci 301 PJ
700m2 1.200.000,00
Mauro
1.050m
R$
Creci 238 PJ
2
840.000,00
Mauro
1.068m
R$
Creci 238 PJ
2
854.400,00
Soma do m2 das 06 (seis),
amostras:

Valor em
R$ / m2

R$
600,00
R$
671,15
R$
1.714,28
R$
800,00
R$
800,00
R$
4.585,43

Encontrando o valor de m2:

Para encontrar o valor do metro quadrado de cada imvel dividimos o valor do imvel pela
rea privativa.
m = Preo de Venda
rea do terreno
Critrio para Arredondamentos:
a) Se a 3 casa aps a vrgula for = 4 ou < que 4, matemos o nmero que constar na
segunda casa;
b) Se a 3 casa aps a vrgula for = 5 ou > que 5, a segunda casa sobre uma
unidade.matemos o nmero que constar na segunda casa;

Determinao do Valor Mdio do m2 do Quadro de Amostras

Determinamos a Mdia Aritmtica (M.A.), do quadro amostral, somando a coluna de
m2:
M.A. = Soma do m2 das 05 (cinco) amostras = R$ / m
6

M.A. = 4.585,43 = R$ 917,08 / m

5
Determinao a mdia final
Calculamos a mdia final com base na Mdia Aritmtica, considerando um intervalo
de desvio de 20%.
+20%
M.F. = M.A.
- 20%

Calculamos com base na Mdia Aritmtica, considerando um intervalo de desvio de

20%;
+ 20% = 917,08 + 183,41 = R$1.100,49 / m ( Limite superior ).
M.A.
- 20% = 917,08 - 183,41 = R$733,67 / m ( Limite inferior ).
Devemos considerar apenas as amostras dentro do intervalo: Limite Superior e
Limite Inferior!

QUADRO DE AMOSTRAS DO LIMITE SUPERIOR E LIMITE INFERIOR

Tipo

Bairros dos Imveis

Terre
no
Terre
no

Av. Ville Roy, River Parque

(Viznho ao TJ );
Av. Ville Roy, River Parque
(Viznho ao Coruja Burger);

Terre
no
Terren
o
Terren
o

Av. Ville Roy, Aparecida (Vizinho

a Tortas e Tortas);
Av. Ville Roy, Canarinho (Vizinho ao
Estdio);
Av. Ville Roy, Canarinho (Vizinho ao
Estdio);

Limite Inferior /

1
2
3
4

Fonte de
informaes

reas
dos
terreno
s

Gabriel
Alessander
Creci 1090
Edson Silva
Creci 301 PJ

800m2
1.040
m2

Preo de
Venda

R$
480.000,00
R$
698.000,00
R$
Edson Silva
1.200.000,0
Creci 301 PJ 700m2
0
Mauro
1.050m
R$
Creci 238 PJ
2
840.000,00
Mauro
1.068m
R$
Creci 238 PJ
2
854.400,00
Soma do m2 das 05 (cinco),
amostras:

Valor em
R$ / m2

R$
600,00
R$
671,15
R$
1.714,28
R$
800,00
R$
800,00
R$
4.585,43

Limite Superior

Mdia Final
Somamos mais uma vez a coluna do m e dividimos pelo nmero de amostras
restantes.

M.F. = Soma do m das 05 (cinco) amostras = R$ / m

5
M.F. = 4.585,43 = R$ 917,08 / m
5
Valor do m para o terreno do referido imvel:
Valor do terreno = rea do terreno X mdia final
Valor do terreno = 5.989,24m X R$ 917,08 / m = R$5.492.612,21
* Pode-se arredondar a mais ou a menos at o limite de 1%, para no ficar com um
valor quebrado.
Pode-se propor uma variao de 5% = R$274.630,61

Limite Superior para Venda do terreno = R$5.767.242,42

Limite Inferior para Venda do terreno = R$5.217.981,60

Concluso do clculo do valor do terreno:

O valor estimado para o terreno de: R$5.492.612,21.
DESCRIO DA REA CONSTRUDA:
O referido imvel possui caractersticas comercias, com a seguinte descrio: Prdio
de alvenaria, coberto com estrutura metlica, portas de vidro temperado, rea de
estacionamento, forro de PVC, gesso e laje; possui 02 (dois) pisos, sendo o trreo
com salo de vendas e exposio de automveis novos, local de atendimento a
clientes, copa, banheiros, loja de venda e armazenamento de peas; vitrine para
venda de roupas e acessrios automotivos, sala de espera; atendimento a oficina,
recebimentos de veculos com banheiro, sala de assistncia tcnica, oficina mecnica
com banheiro; oficina de funilaria e pintura com estufa, depsito, ptio e
estacionamento interno de carros novos; caixa dagua, poo artesiano.
O referido imvel possui quatro frentes, e encontra-se completamente murado. O
acesso ao primeiro andar/mezanino se d por uma escada de alvenaria, com
recepo para as salas de escritrios, sala de reunies e salas da presidncia.
De acordo com a certido atualizada do cartrio de registro de imveis, (em anexo),
o referido prdio, recebeu a sua certido de habite-se, expedida pela prefeitura
Municipal de Boa Vista-RR, em 26 de abril de 1991, em nome da primeira proprietria
a TABELA VECULOS, concessionria Fiat naquela data.
VALOR DE AVALIAO A PREO DE MERCADO:
QUADRO DE VALORES ATRIBUIDOS AS REAS

Imvel
Comercial:

rea do terreno
e preo em R$:

rea do terreno:
Av. Ville Roy,
4562
Bairro
Aparecida,

5.989,24m
Resultado da
homogeneizao:

R$ 5.492.612,21

Boa Vista-RR.

rea construda
e preo em R$:

Trreo:
Primeiro andar:
Ampliao:

2157,43
m
200,00m
2
111,00m

2.468,4
3m

Valor do Imvel
avaliado para
venda:

R$8.578.149,71

2.468,43m X
R$1.250,00

=
R$3.085.537,50

* Os valores aqui descritos, so resultados de pesquisa e vivncia no mercado imobilirio local, especificamente nas
ruas adjacentes, e o preo de venda refere-se a uma opinio do profissional avaliador, cabendo aos interessados
buscar outros profissionais para realizar as devidas comparaes, se necessrio for.

PROCEDIMENTOS LEGAIS ADOTADOS NA AVALIAO:

Para esta avaliao foi realizada, visita in-loco e conforme determinaes do COFECI
Conselho Federal dos Corretores de Imveis e do CRECI Conselho Regional de
Corretores de Imveis, deve o profissional desta rea, dar parecer de avaliao a
preo de mercado, fazendo uso do "Mtodo Comparativo de Dados de Mercado";
estimativa de preo, baseados nas opinies sobre comercializao
imobiliria.
A Lei n. 6.530/78 regulamenta a profisso de corretor de imveis e dispe em seu
Artigo 3, que compete aos corretores de imveis exercerem, a intermediao na
compra, venda, permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinar quanto
comercializao imobiliria.
Resoluo-COFECI N 1.066/2007 (Publicada no D.O.U. de 29/11/07, Seo 1, pgs.
191/192), (com Ato Normativo-Cofeci n 001/2008), estabelece nova regulamentao
para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobilirios, assim como
para elaborao de Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica e d outras
providncias.
CONCEITO DE AVALIAO
" Diversos conceitos tm sido empregados para definir o que avaliao. Para uns,
o trabalho, para outros, uma tcnica ou ainda um conjunto de tcnicas destinadas a
determinar o valor de um bem. Analisando vrios desses conceitos, podemos definir
que avaliao imobiliria consiste na determinao do valor pecunirio de um bem
imvel, de seus frutos ou direitos, atravs de procedimentos cujo conhecimento
tcnico e a percepo de mercado so essenciais. Para ns, alm de tudo isso,
avaliao de imveis arte."

Livro: MENDONA, Frederico. Avaliao de Imveis: Teoria e Prtica. Recife, Ed. do

Autor, 2010.
LEGALIDADE
Vale salientar que para elaborar este parecer no foram efetuadas pesquisas para
verificaes de eventuais nus ou gravames de qualquer natureza, incidente sobre o
imvel avaliando, consideramos que esteja livre e desembaraado. Presumimos que
as informaes fornecidas pelo solicitante foram todas de boa-f.
ANEXO
Certides do Cartrio de Registro de Imveis;
Valor de metro quadrado (m2), das regies brasileiras, Revista A&C, junho
2014;
Relatrio fotogrfico;
Mapa de localizao;
Tabela de honorrios do CRECI Conselho Regional dos Corretores de Imveis 18 Regio, AM/RR;

Atenciosamente

Boa Vista RR, 08 de julho de 2014.

JEAN SAMARONE BEZERRA PINHEIRO

Corretor de Imveis: CRECI 1104 - 18o Regio AM / RR.
Administrador de Empresas: CRA 3-452/RR.

NOSSO CONTATO:
(95) 3621-8400 / 9902-2010
samarone@amazoniaimoveis.com
jeansamarone@hotmail.com
HISTRICO DE CLIENTES ATENDIDOS COM AVALIAO IMOBILIRIA:
SENAC RR;
AGNCIA DO BANCO DO BRASIL (BOA VISTA-RR);
AGNCIA DA CAIXA ECONMICA FEDERAL (BOA VISTA-RR);
HOSPITAL DA UNIMED EM BOA VISTA;
UNICRED COOPERATIVA DE CRDITOS DOS PROFISSIONAIS DE SADE;
HOSPITAL LOTTY IRIS;
ECT EMPRESA BRASILEIRA DE CORREIOS E TELEGRFOS;
ASSOCIAO COMERCIAL E INDUSTRIAL DE RORAIMA;

ITAUTINGA AGRO INDUSTRIAL S/A CIMENTO NASSAU;

DIOCESE RR;
VISUAL TINTAS;
HONDA AUTOMVEIS (CONCESSIONRIA NETTAI);
SEST SENAT;
CINE SUPER K - JOO MIGUEL KIMAK;
FIER - FEDERAO DAS INDSTRIAS DO ESTADO DE RORAIMA;
Imveis Rurais diversos;
Imveis de Pessoas Fsicas (Esplios, partilha de bens, alienao fiduciria e
atualizao de balano patrimonial e outros).

CASTRO NACIONAL DE CORRETORES AVALIADORES

Site: www.cofeci.gov.br
CNAI n 002486.
Corretor Avaliador com CRECI n 1104 18o Regio AM / RR.
MEMBRO INTERNACIONAL REALTOR - EUA
Corretor membro da REALTOR, para negcios internacionais.
Parceria entre o COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imveis e a NAR National Association of Realtors, associao norte-americana dos Corretores de
Imveis - www.realtor.com - Membership I.D. #61228805.