Bab 2 Edit2

ANALISIS RENCANA INVESTASI PD PEMBANGUNAN & ANEKA USAHA
KOTA PEMATANGSIANTAR
LAPORAN AKHIR
BAB
2
GAMBARAN UMUM DAN KRITERIA
INVESTASI
2.1
GAMBARAN UMUM KOTA PEMATANGSIANTAR
Kota Pematangsiantar secara geografis terletak di bagian tengah

Sumatera Utara, terletak pada garis 2 53 20 Lintang Utara (LU) dan
99 1 00 - 99 6 35 Bujur Timur (BT) pada peta bumi dan berada di
tengah-tengah
kabupaten
Simalungun.
Letak
geografis
Kota
Pematangsiantar ditunjukkan pada Peta 1.2.

Wilayah
administrasi
Kota
Pematangsiantar
terbagi
menjadi
kecamatan. Luas wilayah administrasi Kota Pematangsiantar adalah

79,971 km2 (lihat Tabel 1.1 dan Peta 1.2).
2.1.1.
Kondisi Geografis
Berdasarkan kondisi eksisting topografi dan kelerengan yang ada di

Kota Pematangsiantar yang selanjutnya disebut morpologi, sangat
beragam dari landai, bergelombang, curam hingga sangat curam. Hal
ini mengindikasikan potensi pengembangan wilayah jika dimanfaatkan
secara optimal maka akan sangat menguntungkan.
Berdasarkan kondisi eksisting Kota Pematangsiantar, Wilayah Kota
Pematangsiantar dialiri oleh banyak sungai yang merupakan sumber
air bagi penduduk untuk memenuhi kehidupan sehari-hari, seperti
sumber air baku, irigasi pertanian, MCK maupun kebutuhan lainnya.
Pola aliran sungai di wilayah Kota Pematangsiantar pada umumnya
didominasi oleh pola aliran dendritik. Namun demikian, pada beberapa
BAPPEDA KOTA PEMATANGSIANTAR
26

LAPORAN AKHIR
bagian, terutama di bagian selatan wilayah ini tampak pola aliran

trelis. Pola aliran ini pada umumnya Dikontrol oleh struktur geologi di
samping jenis litologi dan topografi permukaan di daerah aliran.
Selain adanya sungai, di dalam suatu wilayah juga terdapat DAS
(Daerah Aliran Sungai) ataupun WAS (Wilayah Aliran Sungai).
DAS
yang terdapat di Kota Pematangsiantar adalah DAS Bah Bolon. DAS ini
pada
dasarnya
tidak
hanya
terdapat
atau
melalui
Kota
Pematangsiantar, karena DAS ini terdiri dari beberapa sungai yang

terdapat di beberapa wilayah kabupaten di Sumatera Utara, yaitu
Sungai Kualau Tanjung, Sungai Suka, Sungai Kiri, dan Sungai Bah
Bolon.
Hasil
interpretasi
menunjukkan
bahwa
terdapat
24
kategori
pemanfaatan ruang di Kota Pematangsiantar, yang dibagi dalam 3

kategori yaitu non-urban, urban dan utilitas. Penggunaan lahan
terbesar di Kota Pematangsiantar adalah sawah dengan luas 2.750,02
Ha (34,39%), diikuti oleh permukiman dengan luas 2.008,16 Ha
(25.11%), kebun sawit dengan luas 1.025,39 Ha (12.82%) dan kebun
campuran dengan luas 1.210,10 Ha (15,13%). Adapun penggunaan
lahan lainnya antara lain meliputi proporsi yang rendah, seperti jalan
(3.13%), perdagangan dan jasa (2.37%), industri (1.86%), pendidikan
(1.07%).
26

LAPORAN AKHIR
Gamba
r1
2013
2033
26

LAPORAN AKHIR
Tabel 2.1 Luas Wilayah Kota Pematangsiantar

No.
Kecamatan
SIANTAR MARIHAT
Kelurahan
Sukamaju
Pardamean
Sukaraja
BP. Nauli
Mekar Nauli
Parhorasan Nauli
Suka Makmur
SIANTAR
Simarimbun
Nagahuta
MARIMBUN
Pematang Marihat
Tong Marimbun
Marihat Jaya
Nagahuta Timur
SIANTAR SELATAN Aek Nauli
Martimbang
Kristen
Toba
Karo
Simalungun
SIANTAR BARAT
Sipinggol-pinggol
Teladan
Dwikora
Proklamasi
Timbanggalung
Simarito
Banjar
Bantan
SIANTAR UTARA
Martoba
Melayu
Baru
Suka Dame
Bane
Sigulang-gulang
Kahean
SIANTAR TIMUR
Kebun Sayur
Tomuan
Pahlawan
Siopat Suhu
Merdeka
Pardomuan
Asuhan
SIANTAR
Sumber Jaya
Nagapita
MARTOBA
Pondok Sayur
Tambun Nabolon
Nagapitu
Tambun Tonga
Tanjung Pinggir
SIANTAR
Bah Kapul
Gurilla
SITALASARI
Bukit Shofa
Setia Negara
Bah Sorma
JUMLAH
Luas(Km
)
7,825
Persenta
se
9,78
18,006
22,52
2,020
2,53
3,205
4,01
3,650
4,56
4,520
5,65
18,022
22,45
22,723
28,41
79,971
100
Keterangan : Kota Pematangsiantar Dalam Angka, 2013.
2.1.2.
Gambaran Umum Demografis
26

LAPORAN AKHIR
Pada Tahun 2008, penduduk Kota Pematangsiantar berjumlah 249.985

jiwa
dengan
kepadatan
sebesar
3.126
jiwa/km2
Pematangsiantar Dalam Angka Tahun 2009).
(sumber:
Kota
Hal ini berarti bahwa
jumlah penduduk Kota Pematangsiantar mencakup 1,92 % dari jumlah

penduduk Provinsi Sumatera Utara, sementara kepadatan penduduk
kota lebih tinggi dari kepadatan penduduk provinsi (179 jiwa/km 2).
Sementara
pada
tahun
2012
penduduk
kota
Pematangsiantar
berjumlah 236.947 jiwa dengan kepadatan penduduk sebesar 2.963

jiwa/km2 (sumber: Kota Pematangsiantar Dalam Angka Tahun 2013), itu
artinya terjadi pengurangan kepadatan penduduk sekitar 13.038 jiwa
selama kurun waktu 4 tahun dari tahun 2008 ke tahun 2012.
Penduduk Kota Pematangsiantar tersebar pada 8 kecamatan, dimana
Kecamatan Siantar Utara merupakan kawasan yang menampung
jumlah penduduk terbesar, yaitu 46.613 jiwa, sementara Kecamatan
Siantar Marimbun merupakan kawasan yang menampung jumlah
penduduk terkecil, yaitu 14.88 jiwa.
Adapun kepadatan penduduk
tertinggi terjadi di Kecamatan Siantar Barat dan Siantar Utara, yaitu

masing-masing 11.066 jiwa/km2 dan 12.771 jiwa/km2, dimana hal ini
menunjukkan
bahwa
konsentrasi
penduduk
tertinggi
di
Kota
Pematangsiantar berlangsung pada kedua kecamatan tersebut.

Tabel 2.2
Jumlah dan Kepadatan Penduduk Per Kecamatan Tahun 2012
No.
Kecamatan
Luas Wilayah
Jumlah Penduduk
Kepadatan
(km2)
7.825
18.00
6
2.020
3.205
(Jiwa)
18.191
14.884
(Jiwa/km2)
2.325
827
17.150
35.467
1.
2.
Siantar Marihat
Siantar Marimbun
3.
4.
Siantar Selatan
Siantar Barat
5.
Siantar Utara
3.650
46.613
6.
7.
Siantar Timur
Siantar Martoba
38.613
38.750
8.
Siantar Sitalasari
4.520
18.02
2
22.72
3
79.79
1
8.490
11.06
6
12.77
1
8.543
2.150
27.279
1.200
236.94
7
2.963
Total
26

LAPORAN AKHIR
Sumber : Kota Pematangsiantar Dalam Angka, 2013.
Dari angka tersebut di atas, dapat dilihat bahwa kepadatan penduduk

per
kecamatan
menggambarkan
intensitas
kegiatan
perkotaan.
Kecamatan yang mengalami kepadatan penduduk tinggi, yaitu Siantar

Barat, Siantar Utara, Siantar Selatan dan Siantar Timur merupakan
kawasan pusat kota (Central Business Distrik) dinama kegiatan
perdagangan
dan
jasa
terkonsentrasi.
Di
sisi
lain,
kecamatan-
kecamatan yang mengalami kepadatan penduduk sedang dan rendah

merupakan area yang didominasi oleh permukiman maupun pertanian.
2.1.3.
Laju Pertumbuhan
Untuk Kota Pematangsiantar, analisis laju pertumbuhan penduduk

dilakukan dalam rentang waktu 4 dekade, yaitu tahun 1971-2010.
Data yang digunakan adalah data Sensus Penduduk Pada Tahun 1971,
1980, 1990, 2000 dan 2010. Analisis dilakukan dengan mentabulasi
data jumlah penduduk per 10 tahun dalam rentang waktu tersebut,
dan selanjutnya mengkalkulasi laju pertumbuhan per 10 tahun dan laju
keseluruhan. Dan untuk dua tahun terakhir
mengenai
laju
pertumbuhan
penduduk
yakni 2011, 2012
Kota
Pematangsiantar
dilakukan dengan menggunakan metode prediksi dengan perhitungan

yang biasa dilakukan untuk mengetahui laju pertumbuhan penduduk.
Untuk
mendapatkan
gambaran
yang
lebih
tajam,
analisis
laju
pertumbuhan penduduk Kota Pematangsiantar dilakukan dengan

membandingkannya dengan laju pertumbuhan Provinsi Sumatera
Utara.
Data pertumbuhan penduduk Kota Pematangsiantar dan
Provinsi Sumatera Utara masing-masing ditunjukkan pada Tabel 2.3

dan Tabel 2.4.
Tabel 2.3
Perkembangan Jumlah dan Laju Pertumbuhan Penduduk Kota
Pematangsiantar
Laju Per
Tahun
1.82
4.59
Jumlah
Pddk
129,232
150,376
219,328
Pertambaha
n
Laju Per 10
Thn
21,144
68,952
16.36
45.85
Laju total
1.78
26

1.01
-0.27
2012
241,524
234,885
236.893
236,497
LAPORAN AKHIR
22,196
-6,639
-2,008
-0,396
10.12
-2.75
-
Sumber : Sensus Penduduk Tahun 1971, 1980, 1990, 2000, 2010.
Tabel 2.4
Perkembangan Jumlah dan Laju Pertumbuhan Penduduk
Provinsi Sumatera Utara
Tahun
Pertambah
an
1971
Jumlah
Pddk
6,621,831
1980
8,360,894
1,739,063
26.26
1990
10,256,02
7
11,513,97
3
12,985,07
5
13,103,59
6*
13,248,38
6*
1,895,133
22.67
1,257,946
12.27
1,471,102
12.78
0,118,521*
0,14479*
2000
2010
2011
2012
Laju Per
10 Thn
Laju Total
1.90
Sumber : Sensus Penduduk Tahun 1971, 1980, 1990, 2000, 2010.

*) pertumbuhan penduduk 2011,2012 bersumber pada Sumatera Utara dalam Angka
2013
Berdasarkan
kedua
tabel
di
atas,
dapat
diamati
bahwa
Kota
Pematangsiantar mengalami penurunan laju pertumbuhan penduduk

selama periode 1971-2010 (Gambar 1.1). Pada periode awal (19711980), Kota Pematangsiantar mengalami laju pertumbuhan sebesar
1,82% per tahun, pada periode 1980-1990 sebesar 4,59% per tahun,
pada periode 1990-2000 sebesar 1,01% per tahun, dan pada periode
2000-2010 menjadi -0,27% per tahun. Kondisi ini berbeda dengan pola
pertumbuhan
pada
tingkat
provinsi,
dimana
laju
pertumbuhan
penduduk relatif stabil dan positif pada setiap dekade (Gambar 1.1 dan
Gambar 1.2).
Selama periode 1971-2010 Kota Pematangsiantar
mengalami laju pertumbuhan penduduk rata-rata sebesar 1,78%, lebih
26

LAPORAN AKHIR
rendah dari laju pertumbuhan Provinsi Sumatera Utara yaitu sebesar

1,9%.
Dari angka di atas dapat disimpulkan bahwa Kota Pematangsiantar
mengalami
pertumbuhan
pertumbuhan
negatif
dalam
penduduk
10
yang
tahun
lambat,
terakhir.
bahkan
Pertumbuhan
penduduk juga berpola non-linier, dimana terjadi percepatan pada 20

tahun pertama dan perlambatan pada 20 tahun kedua.
Rendahnya laju pertumbuhan penduduk disebabkan 2 faktor. Pertama,
terjadinya arus migrasi keluar (out-migration) yang cukup kuat menuju
kota-kota besar lainnya, seperti Medan atau kota-kota di Pulau Jawa.
Arus migrasi yang tercermin dari struktur umur penduduk yang
disebabkan oleh keinginan mencari pendidikan yang lebih baik
maupun pekerjaan. Kedua, kuatnya daya tarik hinterland, khususnya
Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun, sebagai lokasi tempat
tinggal. Kondisi ini menyebabkan banyak penduduk yang bekerja di
Kota Pematangsiantar namun menetap di Kecamatan Siantar (Kawasan
Jl. Asahan).
Dengan demikian wilayah Kota Pematangsiantar sendiri
bukan menjadi alternatif utama bagi calon penduduk, sehingga

mencegah meningkatnya arus penduduk masuk.
2.1.4.
A.
KEADAAN PEREKONOMIAN
Sektor Pertanian
Sektor pertanian Kota Pematangsiantar
meliputi sub sektor tanaman pangan,
tanaman perkebunan, peternakan dan
perikanan. Komoditas yang dihasilkan
meliputi padi, biji sawit, yang sebagian
besar diolah dan dipasarkan melalui
sentra-sentra
pemasaran
di
Kota
Pematangsiantar.
Secara keseluruhan, sektor pertanian memberikan nilai output 103
miliar rupiah, atau 2,99% dari total PDRB Kota Pematangsiantar. Sektor
ini juga menjadi lapangan pekerjaan bagi penduduk sebanyak 17.587
26

LAPORAN AKHIR
jiwa (8,8% dari total angkatan kerja). Karena itu pengembangan sektor
ini cukup strategis baik bagi perekonomian kota maupun mata
pencaharian penduduk. Namun pada tahun 2012 sektor pertanian Kota
Pematangsiantar relatif kecil yakni hanya 2,55% dari total PDRB
dengan sumbangan peternakan 1,48% diikuti oleh subsektor tanaman
bahan makanan 1,06%. Meskipun sektor pertanian semakin menurun
dari tahun ke tahun, sektor pertanian Kota Pematangsiantar tetap
memiliki arti penting lain yang membuatnya strategis bagi kebijakan
pengembangan Kota Pematangsiantar, yaitu:
1. Sektor pertanian, khususnya sub sektor tanaman pangan,
memiliki
nilai
strategis
secara
nasional
sehingga
keberadaannya harus dipertahankan (sesuai dengan UU No. 41

Tahun 2009 tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan
Berkelanjutan) demi ketahanan pangan nasional.
2. Sebagian besar lahan pertanian di Kota Pematangsiantar
merupakan sawah beririgasi teknis, sehingga memang sudah
diarahkan sebagai salah satu sentra pertanian oleh pemerintah.
Dengan
demikian,
alih
fungsi
lahan
pertanian
tersebut
menyebabkan konflik terhadap kebijakan pemerintah.

3. Luas lahan pertanian di Kota Pematangsiantar mengalami
fluktuatif dari tahun ketahun, hal ini terlihat pada tahun 2009
Lahan pertanian di Kota Pematangsiantar mencakup area yang
luas, yaitu 4.308 Ha (sumber: Kota Pematangsiantar Dalam
Angka, 2009), kemudian bertambah menjadi 5.084 Ha pada
tahun 2010, sementara pada tahun 2011 lahan pertanian di
Kota Pematangsiantar mengalami penurunan yakni menjadi
4.475, di tahun 2012 perkembangan luas lahan pertanian
kembali mengalami penurunan menjadi 3.896 atau sekitar
14,86% (sumber: Kota Pematangsiantar Dalam Angka, 2013) .
Wilayah
pertanian
tersebar
di
beberapa
kecamatan
dan
umumnya mengambil tempat di sekitar jalur sungai. Hal ini

membuat keberadaannya sangat berpotensi untuk sekaligus
26

LAPORAN AKHIR
menjadi ruang terbuka hijau dan melindungi ekosistem sungai

dari kegiatan perkotaan.
B. Sektor Industri
Sektor
industri
industri
merupakan
sektor
penting
di
Kota
Pematangsiantar karena telah menjadi salah satu sektor pendorong

pada periode awal perkembangan kota. Secara historis, industri Kota
Pematangsiantar dikenal menghasilkan rokok putih dan tepung tapioka
yang dipasarkan hingga ke mancanegara.
Dewasa ini, terdapat
berbagai jenis industri seperti industri makanan, industri tekstil,

industri logam, serta meliputi industri besar/sedang dan industri kecil.
Tabel 2.5
Jumlah Unit Industri Besar/Sedang dan Industri Kecil Tahun 2012
No.
Kelompok
Industri
Jumlah Industri
Besar
Industri Makanan, Minuman, dan Tembakau
2
0
Industri Tekstil, Pakaian Jadi, dan Kulit
Industri Kayu dan Barang-barang Dari Kayu
Industri Kertas Percetakan dan Penerbitan
Industri Kimia, Minyak Bumi, Batu Bara, Karet dan Plastik
6
7
8
Ind. Barang Galian Bukan Logam Kecuali Brg dari Minyak

Bumi dan Bt. Bara
Industri Logam Dasar
Industri
Barang-Barang
dari
Logam,
Mesin
dan
Perlengkapannya
Industri Pengolahan lainnya
Jumlah / Total
3
5
0
2
Kecil
1
7
2
4
5
3
5
5
8
4
8
0
0
1
4
9
1
9
5
2
6
Sumber : Kota Pematangsiantar Dalam Angka, 2013.
Secara keseluruhan, sektor industri memberikan nilai output sebesar

882 miliar rupiah, atau 25,5% dari total PDRB Kota Pematangsiantar.
Sektor ini juga menjadi lapangan pekerjaan bagi penduduk sebanyak
26

LAPORAN AKHIR
18.785 jiwa (9,41%% dari total angkatan kerja).
Karena itu sektor
industri memiliki arti penting bagi Kota Pematangsiantar:

1. Menjadi penyumbang PDRB kedua terbesar (setelah sektor
perdagangan) di Kota Pematangsiantar
2. Merupakan sektor basis sehingga keberadaannya merupakan
penentu bagi berbagai sektor/tenaga kerja non basis.
3. Sektor industri Kota Pematangsiantar merupakan bagian dari
sistem agro bisnis Kawasan Agropolitan Dataran Tinggi, dimana
berbagai
industri
seperti
pengolahan
tepung
tapioka,
pengolahan jagung dsb, merupakan sub sistem pengolahan.

4. Sektor industri merupakan mata pencaharian penduduk yang
terdidik.
C. Sektor Perdagangan
Sektor perdagangan memegang peranan penting dan menjadi sektor
dengan pertumbuhan paling pesat selama satu dekade terakhir.
Sektor ini pada awalnya digerakkan oleh kegiatan perdagangan grosir
maupun retail yang berlokasi di sekitar Pasar Horas dan Pasar
Parluasan,
namun
selanjutnya
berkembang
sehingga
mencakup
perdagangan modern, seperti supermarket, rumah makan, dengan

merk nasional dan internasional. Kegiatan perhotelan juga terlihat
mengalami perkembangan dengan lokasi saling berdekatan dengan
perdagangan dan rumah makan. Saat ini kegiatan perdagangan,
rumah makan dan hotel tersebar di 4 kecamatan pusat kota, Siantar
Utara, Siantar Timur, Siantar Selatan dan Siantar Barat.
Pada Tahun 2008, sektor perdagangan menghasilkan nilai output
sebesar 1,05 triliun rupiah, atau 30,33% dari total PDRB Kota
Pematangsiantar. Pertumbuhan sektor perdagangan dari tahun ke
tahun terus meningkat. Pada tahun 2012 tercatat sektor perdagangan
memberikan kontribusi sebesar 35,91%, subsektor perdagangan besar
dan eceran memberikan kontribusi 34,29%, restoran 1,10% dan
subsektor perhotelan berkontribusi sebesar 0,53%. Untuk itulah sektor
perdagangan
menjadi
sektor
penyumbang
terbesar
dalam
26

LAPORAN AKHIR
pembentukan PDRB kota. Sektor perdagangan memiliki arti penting

bagi Kota Pematangsiantar yaitu:
1. Sektor ini menjadikan Kota Pematangsiantar sebagai pusat
koleksi dan distribusi komoditas pertanian dan industri bagi
wilayah Dataran Tinggi Sumatera Utara terutama Kabupaten
Simalungun, Toba Samosir, Samosir, Humbang Hasundutan dan
Tapanuli Utara.
2. Sektor ini menjadi mata pencaharian terbesar penduduk Kota
Pematangsiantar.
Pada
Tahun
2008,
sektor
perdagangan
menyerap tenaga kerja sebesar 77.375 jiwa atau 38,76% dari

total tenaga kerja.
3. Sektor perdagangan meliputi kegiatan perdagangan kaki lima
yang memiliki elastisitas penyerapan tenaga kerja yang tinggi.
D. Sektor Keuangan, Persewaan dan Jasa Perusahaan
Sektor keuangan menghasilkan nilai output sebesar 411,1 miliar
rupiah, atau 11,89% dari total PDRB Kota Pematangsiantar, sehingga
menjadikannya sebagai sektor keempat terbesar dalam pembentukan
PDRB. Pada tahun 2012 sektor keuangan memberikan kontribusi
sebesar 14,11% terhadap total PDRB. Sektor keuangan merupakan
salah satu sektor yang mengalami pertumbuhan output paling
signifikan disamping sektor perdagangan. Dilihat dari nilai tambah
sektor ini sendiri, subsektor bank berkontribusi sebesar 54,46%
kemudian diikuti subsektor sewa bangunan 21,39%, sektor lembaga
non bank 13,73%, jasa perusahaan 9,50%, dan perusahaan jasa
penunjang keuangan 0,92% yang berkontribusi paling kecil kepada
sektor keuangan, persewaan dan jasa perusahaan (Sumber data :
PDRB Kota Pematangsiantar 2007-2012)
Perkembangan sektor keuangan merupakan dampak langsung dari
pertumbuhan perekonomian kota, sehingga pertumbuhan sektor ini
diduga akan terus berlangsung.
E. Sektor Jasa-Jasa
26

Sektor
LAPORAN AKHIR
jasa-jasa
menghasilkan
nilai
output
sebesar 418,6 miliar rupiah, atau 12% dari total

PDRB
Kota
Pematangsiantar,
sehingga
menjadikannya sebagai sektor ketiga terbesar

dalam pembentukan PDRB.
Sektor jasa-jasa meliputi jasa pemerintahan
dan
jasa
kemasyarakatan
(pendidikan,
kesehatan, peribadatan dsb). Pada tahun 2012 sektor jasa-jasa

memberikan sumbangan sebesar 12,53% dengan kontribusi subsektor
pemerintahan 9,11% dan subsektor swasta 3,42% dari keseluruhan
total PDRB (Sumber data : PDRB Kota Pematangsiantar 2007-2012)
Salah satu faktor yang mendorong besarnya kontribusi sektor jasa-jasa
dalam perekonomian Pematangsiantar adalah karena banyaknya unitunit
kegiatan
skala
besar
seperti
perguruan
tinggi
(mis.
STT
Nomensen, Universitas Simalungun), Rumah Sakit Umum dan pusatpusat
peribadatan.
Faktor
lainnya
adalah
banyaknya
kantor
pemerintahan dimana sebagian merupakan perwakilan dari tingkat

provinsi (balai/kanwil) maupun instansi Pemkab Simalungun.
Di sisi
lain, berbagai fasilitas pendidikan, kesehatan dan peribadatan tersebut

secara historis memiliki peran dan kualitas yang menentukan dalam
skala regional.
Sebagai contoh, STT Nomensen telah menjadi salah
satu sekolah tinggi agama paling berpengaruh di Provinsi Sumatera

Utara, sementara SMUN 2 dan SMU Budi Mulia telah menjadi unggulan
dalam skala regional. Demikian pula RSU Djasemen Saragih dan RSU
Horas Insani memiliki wilayah pelayanan skala regional.
Secara keseluruhan kondisi ini menjadikan sektor
jasa-jasa
menghasilkan output ekonomi dan lapangan kerja yang signifikan.

Dalam waktu mendatang, pengembangan sektor tersebut perlu
diakomodasi secara spasial dalam bentuk alokasi ruang secara
memadai.
2.2
KEADAAN PD PEMBANGUNAN DAN ANEKA USAHA
26

LAPORAN AKHIR
Saat ini Perusahaan Daerah Pembangunan dan Aneka Usaha

baru dibentuk di Kota Pematangsiantar dan telah disahkan
dengan dikeluarkannya Perda tentang pembentukan Badan
Usaha Milik Daerah ini. Dalam upaya menggali sumber-sumber
Pendapatan
Asli
Daerah,
Pemerintah
Daerah
Kota
Pematangsiantar melalui Peraturan Daerah yang dibentuk untuk

melegalisasi
sebuah
Perusahaan
Daerah
yaitu
Perusahaan
Daerah Pembangunan dan Aneka Usaha akan mengelola semua

asset yang diberikan oleh Pemerintah Kota Siantar. Badan Usaha
ini akan mengelola unit usaha dibidang berikut:
Perumahan dan permukiman

Transportasi dan ekspedisi
Perhotelan dan kepariwisataan
Perparkiran
Konstruksi
Kesehatan dan farmasi
Pendidikan dan pelatihan
Perkantoran dan pertokoan
Pertanian dan perkebunan
Pertambangan dan energi
Kebersihan dan pertamanan
Perbankan dan asuransi
Percetakan
Informasi dan telekomunikasi
Perbengkelan
Olah raga
Perdagangan dan industry manufaktur
Makanan dan minuman
Jasa lainnya.
Pada saat ini PD Pembangunan dan Aneka Usaha diharapkan
dapat menjadi salah satu sumber PAD Kota Pematangsiantar.
Dalam
usaha
Pembangunan
pembentukan
dan
Aneka
awalnya,
Usaha
pengoperasian
akan
diberikan
PD
asset
Pemerintah Kota Pematangsiantar yang saat ini kurang produktif,

yaitu:
Terminal Tanjung Pinggir
Rumah Toko di jl Ahmad Yani
26

LAPORAN AKHIR
SD Regrouping (4 Sekolah Dasar)

Rumah Potong Hewan
Terminal Sukadame
Bagian depan Rumah Sakit Daerah
Pasar Hongkong (Psr Diponegoro)
Taman Hewan Pematangsiantar
Jika pengelolaan unit-unit usaha PD. Pembangunan dan Aneka
Usaha tersebut dikelola dengan profesional dan manajemen
yang baik, maka PD. Pembangunan dan Aneka Usaha Kota
Pematangsiantar dapat menjadi sebuah perusahaan yang dapat
berkembang, maju, mandiri dan berdaya saing. Selain asset
lahan dan bangunan Pemerintah Kota Pematangsiantar akan
memberikan dana penyertaan modal sebesar 50 Milyar dalam
jangka waktu 10 tahun dan pada awal tahun akan diberikan
sebesar 10 Milyar rupiah.
Dalam upaya mencapai tujuan untuk menjadi Perusahaan Daerah yang

professional dan mandiri maka PD Pembangunan dan Aneka Usaha
memiliki rencana kerja utama yaitu :
Melakukan perencanaan, pembangunan, pemeliharaan dan/atau
mengelola
asset
daerah
yang
diberikan
oleh
Pemko
Pematangsiantar
Membantu menciptakan
distribusi barang dan jasa

Melakukan kerjasama dengan
membangun kepada para pihak

Melaksanakan upaya pemberdayaan pengusaha loKal.
Melakukan usaha perdagangan barang dan jasa professional
berskala pasar semi modern dan modern

Melakukan usaha lain dan penyertaan modal pada badan usaha
stabilitas
harga
pihak
dan
ketiga
kelancaran
yang
bersifat
lain, yang tidak bertentangan dengan maksud dan tujuan
didirikannya Perusahaan Daerah

Perusahaan Daerah dapat mengembangkan usahanya dengan
membentuk cabang, unit-unit usaha dan perwakilan serta anak
perusahaan yang berbentuk hukum perseroan terbatas (PT).
26

LAPORAN AKHIR
Rencana Struktur Organisasi PD Pembangunan dan Aneka Usaha
Gambar 2.2. Struktur Organisasi PD Pembangunan

dan Aneka Usaha
26

2.3
LAPORAN AKHIR
IDENTIFIKASI ASET PD PEMBANGUNAN DAN ANEKA
USAHA
Aset-aset yang akan dikelola oleh PD Pembangunan dan Aneka Usaha
adalah sebagai berikut:
1. Rumah Potong Hewan
Rumah Potong Hewan terletak di Jalan Melanthon Siregar, Kecamatan
Siantar Marihat, Kota Pematangsiantar Provinsi Sumatera Utara.
Rumah Potong Hewan ini memiliki luas total lahan seluas 12.290 m
dan luas bangunan yang ada seluas 1.953 m.
Gambar 2.3. Kondisi Aset RPH
Kondisi lapangan rumah potong hewan

yang kosong dan tidak produktif
Kondisi tempat pemotongan hewan
2. Rumah Toko
Aset ini meliputi tanah seluas 345 m, luas tanah seluas 675 m.
Bangunan ruko terdiri atas bangunan gedung permanen 2 lantai.
Lokasi ruko ini sangat strategis untuk peruntukan usaha karena
terletak dekat dengan pusat kota dan dekat dengan berbagai fasilitas
kebutuhan masyarakat. Lokasinya berada di jalan Jend. Ahmad Yani.
26

LAPORAN AKHIR
Gambar 2.4. Kondisi Aset Rumah Toko
Kondisi Bangunan Rumah Toko
Kondisi bangunan yang permanen
3. Eks Terminal Sukadame

Aset ini meliputi tanah seluas 1.155 m dan bangunan semipermanen.
Pada saat ini aset tersebut digunakan sebagai kios perdagangan dan
terminal agrobisnis. Lokasi objek terletak di dalam eks terminal
sukadame, Kecamatan Siantar Barat Kota Pematangsiantar.
Gambar 2.5. Kondisi Eks Terminal Sukadame
Kondisi terminal Agrobisnis
Aset Sub Terminal Agrobisnis dimiliki

oleh Pemerintah Kota Pematangsiantar
4. Regrouping SD (4 sekolah SD)
26

LAPORAN AKHIR
Aset ini tersebar di Kota Pematangsiantar, tepatnya ada 4 sekolah

yang akan dikelola oleh PD Pembangunan dan Aneka Usaha. Pada saat
ini aset tersebut tidak digunakan sebagai fasilitas sekolah. Sebagian
asset memiliki kualitas gedung yang masih bagus sementara ada juga
asset yang dalam kondisi yang tidak layak.
Gambar 2.6. Kondisi Regrouping SD
gedung eks sekolah dasar yang sudah

direnovasi
Bangunan gedung berada diantar

gedung sekolah yang lain
5. Terminal Tanjung Pinggir

Asset ini merupakan lokasi terminal regional yang direncanakan
sebelumnya. Namun operasional terminal tidak berjalan karena belum
siapnya atau belum tersosialisasikannya pemindahan terminal yang
ada saat ini. Kondisi terminal kosong dan masih banyak lahan kosong
yang belum digunakan.
Gambar 2.7. Kondisi Terminal Tanjung Pinggir
Kondisi bangunan yang masih rapi
Perkerasan jalan sudah permanen
6. Rumah Sakit (gedung bagian depan)
26

LAPORAN AKHIR
Aset ini masih mamiliki gedung bangunan yang relatif terawat dan
memiliki halaman kosong yang luas. Posisinya sangat strategis karena
berada di jalan merdeka yang merupakan pusat kegiatan perdagangan
di Kota Pematangsiantar.
Gambar 2.8. Kondisi Rumah Sakit (gedung bagian depan)
Kondisi bangunan Depan RS
Lahan kosong di depan RS
7. Pasar Hongkong (Pasar Diponegoro)

Aset ini meliputi tanah seluas 1.000 m, bangunan terdiri atas kios
beserta sarana pelengkap yang terdiri dari toilet dan sarana umum
lainnya dan sarana parkir (perkerasan). Total luas bangunan sama
dengan luas lahan seluas 1.000 m.
Gambar 2.9. Kondisi Pasar Hongkong (Pasar Diponegoro)
Kondisi parkir pasar
Kondisi kios dan lokasi parkir yang

terbatas
26

LAPORAN AKHIR
8. Taman Hewan Pematangsiantar

Taman Hewan Pematang Siantar (THPS) atau sebelumnya dikenal juga
sebagai Kebun Binatang Siantar dan Kebun Binatang Pematang
Siantar, adalah kebun binatang yang terletak di kota Pematangsiantar.
Kebun binatang ini resmi dibuka untuk umum pada tanggal 27
November 1936 dengan luas areal sekitar 4.5 hektare. THPS berlokasi
di Jl. Kapt. MH. Sitorus No. 10, Kota Pematang Siantar, Provinsi
Sumatera Utara. Sampai saat ini THPS masih mempertahankan
statusnya sebagai kebun binatang yang terlengkap dan terbaik di
wilayah Sumatera Utara.
Gambar 2.10. Kondisi Taman Hewan Pematangsiantar
Kondisi gapura THPS
2.4
Kondisi didalam THPS
STRATEGI PENGEMBANGAN PD PEMBANGUNAN
Strategi pengembangan PD Pembangunan dan Aneka Usaha dibagi

atas 4 strategi yaitu strategi marketing, strategi Research and
Development, strategi Struktural dan strategi financial.
a. Marketing Strategies
Kampanye promosi untuk setiap unit usaha PD Pembangunan
dan Aneka Usaha :
Promosi melalui pendekatan ke organisasi dan komunitas

publik.
26

LAPORAN AKHIR
Promosi melalui eventevent yang diadakan di area unit

usaha PD Pembangunan dan Aneka Usaha.
Promosi melalui periklanan (billboard) untuk tiap unit

usaha.
Menciptakan dan mengedepankan Brand produk yang baru.

b. R&D Strategies
Mengedepankan riset tentang keinginan Pasar yang ada saat
ini.
Mengedepankan riset tentang keinginan Pasar yang ada saat
ini.
Memanfaatkan Teknologi Informasi (IT) dalam menjalankan
operasional perusahaan
Memastikan nilai perusahaan yang baru kepada seluruh pekerja
dalam perusahaan
c. Organizational/Structural Strategies
Membentuk sistem perusahaan dengan mengurangi sistem
yang terpusat
Menyusun
struktur
perusahaan
menjadi
lebih
kecil
dan
terintegrasi.
Level manajer lebih diberi tanggungjawab pekerjaan dan
kebebasan
dalam mengambil keputusan dan dituntut untuk
melaksanakan tugas berdasarkan hasil pekerjaan dibarengi

dengan peningkatan kapasitas dan kapabilitas.
d. Financial Strategies
Memanfaatkan IT untuk mengurangi sistem administrasi yang
berbelit-belit.
Inisiatif untuk mengurangi biaya produksi.
Melaksanakan Feet and Proper test terhadap perekrutan SDM
yang baru agar diperoleh SDM yang produktif.
26

LAPORAN AKHIR
Menghilangkan sistem pembayaran/keuangan yang berbelitbelit yang mengakibatkan kinerja tiap unit usaha semakin
kompleks (Efisien, Efektif dan Produktif).
2.5
RENCANA PENGEMBANGAN PD PEMBANGUNAN DAN
ANEKA USAHA
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1962 tentang Perusahaan daerah telah
memberikan pengertian tentang perusahaan daerah, dimana dititik
beratkan kepada faktor permodalan yang dinyatakan untuk seluruhnya
atau sebagiannya merupakan kekayaan daerah yang dipisahkan.
Sedangkan berdasarkan Keputusan Menteri Dalam Negeri dan Otda
Nomor 43 Tahun 2000 tentang Pedoman Kerjasama Perusahaan
Daerah dengan Pihak Ketiga Pasal 1, menetapkan bahwa: Perusahaan
daerah adalah semua badan usaha yang modalnya merupakan
kekayaan daerah yang dipisahkan dan pendiriannya diprakarsai oleh
daerah
Ada beberapa hal mengenai perusahaan daerah yaitu sebagai berikut :
1. Perusahaan Daerah adalah kesatuan produksi yang bersifat:
Memberi
jasa,
Menyelenggarakan
pemanfaatan
umum,
memupuk pendapatan.
2. Tujuan perusahaan daerah untuk turut serta melaksanakan
pembangunan daerah khususnya dan pembangunan kebutuhan
rakyat dengan menggutamakan industrialisasi dan ketentraman
serta ketenangan kerja menuju masyarakat yang adil dan
makmur.
3. Perusahaan daerah bergerak dalam lapangan yang sesuai
dengan
urusan
rumah
tangganya
menurut
perundang-
undangan yang mengatur pokok-pokok pemerintahan daerah.

4. Cabang-cabang
produksi
yang
penting
bagi
daerah
dan
mengusai hajat hidup orang banyak di daerah, yang modal
26

untuk
seluruhnya
merupakan
LAPORAN AKHIR
kekayaan
daerah
yang
dipisahkan.
Dalam konteks wilayah Kota Pematangsiantar, saat ini Perusahaan
Daerah yang telah beroperasi di Kota Pematangsiantar adalah
Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Tirta Uli. Seiring dengan
perkembangan Kota Pematangsiantar dan dalam rangka meningkatkan
pelayanan kepada masyarakat, diadakan sebuah instansi khusus yang
mengelola usaha pembangunan dengan lebih fleksibel di Kota
Pematangsiantar untuk lebih mengembangkan perekonomian daerah.
Adapun
maksud
dan
tujuan
pendirian
Perusahaan
Daerah
Pembangunan dan Aneka Usaha Kota Pematangsiantar ini adalah:

a. Menyediakan pelayanan kepada masyarakat sesuai dengan
lingkup usahanya
b. Meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD).
c. Turut serta melaksanakan pembangunan daerah dan menunjang
kebijakan program pemerintah dalam pelayanan umum di
bidang ekonomi.
d. Pembangunan di bidang pembangunan serta dibidang usaha
barang dan jasa yang berkaitan dengan pengelolaan badan
usaha
dengan
menerapkan
prinsip-prinsip
manajemen
perusahaan yang baik

e. Memanfaatkan sumber daya dan asset yang dimiliki Perusahaan
Daerah guna meningkatkan produktivitas barang dan jasa yang
bermutu tinggi.
f. Memanfaatkan sumber daya lokal yang dihasilkan masyarakat
Kota Pematangsiantar dan hinterland-nya guna meningkatkan
nilai tambah barang dan jasa.
Ruang
lingkup
usaha
atau
jenis
usaha
Perusahaan
Daerah
Pembangunan dan Aneka Usaha Kota Pematangsiantar ini adalah:

a.
b.
c.
d.
e.
Perumahan dan permukiman

Transportasi dan ekspedisi
Perhotelan dan kepariwisataan
Perparkiran
Konstruksi
26

LAPORAN AKHIR
f. Kesehatan dan farmasi

g. Pendidikan dan pelatihan
h. Perkantoran dan pertokoan
i. Pertanian dan perkebunan
j. Pertambangan dan energi
k. Kebersihan dan pertamanan
l. Perbankan dan asuransi
m. Percetakan
n. Informasi dan telekomunikasi
o. Perbengkelan
p. Olah raga
q. Perdagangan dan industry manufaktur
r. Makanan dan minuman
s. Jasa lainnya.
2.6
PENDEKATAN UMUM ANALISIS INVESTASI
Berdasarkan masalah yang akan diteliti, kerangka konsep penelitian ini

menggunakan pendekatan dengan Input, Proses, Output, dimana
faktor
internal
pengambilan
Perusahaan
dan
faktor
keputusan
Daerah
eksternal
didalam
Pembangunan
sebagai
Analisis
dan
pendukung
Rencana
Aneka
untuk
Investasi
Usaha
Kota
Pematangsiantar.
Untuk mendapatkan hasil penelitian ini melalui analisis situasi dari
faktor internal yang meliputi biaya operasional Rumah Potong Hewan,
Rumah Toko dan Terminal Sukadame
di Kota Pematangsiantar serta
sumber dana sedangkan faktor eksternal didapatkan gambaran dari

data
demografi,
sarana
prasarana,
fasilitas
usaha,
selanjutnya
diuraikan lagi dengan melihat analisa kebutuhan jenis usaha, trend,

dan kemampuan pembiayaan sampai kebutuhan akan perlunya
pembentukan Badan Usaha Milik Daerah. Dengan mempertimbangkan
hal tersebut diatas maka akan diuraikan kerangka pembahasan studi
ini dalam Bagan Alur di bawah ini :
26

LAPORAN AKHIR
Analisis Kebutuhan BUMD
A
Layout
Kesimpulan dan Saran
26

LAPORAN AKHIR
Gambar 2.11 Prosedur Penelitian Analisis

Parkir,sewa
Biaya Investasi Awal / Pembangunan PD Pembangunan dan Aneka

Usaha
Pendapatan
Penentuan Tingkat Pertumbuhan Pendap
Tidak
Tidak Layak
26

LAPORAN AKHIR
Gambar 2.12 Prosedur Penelitian Kelayakan Finansial PD Pembangunan

dan Aneka Usaha
2.7
METODOLOGI
2.7.1 Rancangan Penelitian

Penyusunan studi kelayakan ini merupakan studi kasus dengan
penelitian kwantitatif yang dilakukan di Kota Pematangsiantar dengan
menggunakan analisis trend pada faktor internal dan eksternal serta
analisa pembiayaan untuk menentukan kelayakan investasi pada PD
Pembangunan dan Aneka Usaha Kota Pematangsiantar.
2.7.2 Persiapan Pelaksanaan Kegiatan
Persiapan yang dilakukan antara lain menyangkut hal-hal sebagai
berikut :
a.
Persiapan Administrasi; masalah administrasi yang harus

diselesaikan terutama meliputi adminsitrasi kontrak dan legalitas
personil yang akan ditugaskan untuk melaksanakan pekerjaan ini,
baik legalitas di lingkungan intern Konsultan maupun legalitas yang
diperlukan untuk berhubungan dengan pihak lain yang terkait.
b.
Persiapan
mampu
Personil;
menangani
penyusunan
pekerjaan
ini
yang
Tim
Pelaksana
meliputi
yang
kualifikasi
(kompetensi) dan jumlah tenaga. Setelah tim terbentuk, langkah

selanjutnya
adalah
menyusun
jadwal
pelaksanaan
pekerjaan,
26

LAPORAN AKHIR
dengan mendasarkan pada alokasi waktu yang telah realisistis dan

optimum, baik secara keseluruhan maupun secara parsial sesuai
dengan tugas masing-masing Tenaga Ahli
dalam melaksanakan
pekerjaan.
c.
Persiapan
Peralatan;
seluruh
peralatan,
baik
untuk
keperluan kantor maupun untuk survei lapangan, disiapkan dengan

teliti agar dapat segera digunakan pada saat diperlukan dalam
pelaksanaan pekerjaan.
Selain
persiapan
ketiga
hal
tersebut,
adalah
penting
untuk
mengadakan penyusunan data dan informasi yang diperlukan guna

menunjang
pekerjaan,
dengan
membedakan
atas
jenis-jenis
data/informasi mana yang tersedia dan yang belum tersedia serta

data/informasi mana harus diusahakan ketersediaannya. Dilakukan
pula
inventarisasi
informasi
yang
diperlukan
untuk
peninjauan
lapangan (survei pendahuluan/reconnaissance survey) pada lokasi

asset PD Pembangunan dan Aneka Usaha.
2.7.3 Lokasi Penelitian
Studi kelayakan dilakukan di lokasi asset daerah yang akan diserahkan
kepada PD Pembangunan yang ada di Kota Pematangsiantar yang
berlokasi di kecamatan yang ada di Kota Pematangsiantar, dengan
fokus penelitian dilakukan pada kelayakan investasi PD Pembangunan
dan Aneka Usaha Kota Pematangsiantar yang terdiri dari :
Terminal Tanjung Pinggir
Rumah Toko
SD Regrouping
Rumah Potong Hewan
Terminal Sukadame
Bagian depan Rumah Sakit Daerah
Pasar Hongkong (Psr Diponegoro)
Taman Hewan Pematangsiantar
26

LAPORAN AKHIR
Sementara analisis investasi awal yang akan dikaji dan dilihat

kelayakan investasinya adalah kondisi asset dari masing-masing unit
usaha yang akan dikelola oleh PD Pembangunan dan Aneka Usaha
untuk kebutuhan Kota Pematangsiantar.
2.7.4 Pengumpulan Data
Penentuan sumber data dapat bersifat primer dan sekunder. Kedua
data tersebut dilakukan pada saat kondisi sekarang atau data terbaru.
Ketelitian
dan
kesahihan
data
perlu
diteliti
jikalau
adanya
kemungkinan kesalahan karena adanya perubahan data base yang

telah dikumpulkan.
Untuk
mendapatkan
informasi
dalam
penelitian
ini
dilakukan
pengumpulan data primer yaitu : Data primer didapat dengan

melakukan survei kondisi eksisting pengelola asset terpilih yang akan
dirubah menjadi BUMD dan kondisi asset dari masing-masing unit
usaha yang akan dikelola oleh PD Pembangunan dan Aneka Usaha.
Data sekunder yaitu : pengumpulan data internal melalui wawancara
pada pihak pihak terkait, pengumpulan laporan rencana-rencana
yang ada kaitannya dengan pembangunan PD Pembangunan dan
Aneka Usaha, juga data pendukung lainnya dari bagian pembiayaan
berupa informasi perkiraan biaya operasional dari masing-masing unit
usaha di Kota Pematangsiantar.
Pengumpulan
demografi
data
yaitu
eksternal
sosio
yang
ekonomi
berhubungan
masyarakat
di
dengan
data
wilayah
Kota
Pematangsiantar bersumber dari Badan Pusat Statistik (BPS), dalam

kurun waktu tahun 2008 2013, pendukung data lain yaitu data-data
dari Bappeda seperti biaya gedung dan lahan per meter persegi,
perkiraan biaya operasional dan suku bunga di Kota Pematangsiantar
yang berlaku saat ini.
2.7.5 Pengolahan data
26

LAPORAN AKHIR
Kegiatan pengolahan data meliputi tahapan sebagai berikut :

1. Memeriksa dan meneliti apakah data yang sudah ada lengkap
dan sesuai dengan kebutuhan dan tujuan penelitian.
2. Mengelompokkan data yang ada dikelompokkan ke bagian
bagian
yang
lebih
spesifik
untuk
memudahkan
dalam
menganalisanya.
2.7.6 Analisa Data
Data yang telah dikumpulkan akan dianalisis, dengan tahapan sebagai
berikut :
1. Dilakukan cleaning terhadap data yang telah diperoleh dari
lembar pengumpul data sehingga terjamin validitas data, apabila
terdapat data yang meragukan dilakukan klarifikasi dengan
sumber data baik.
2. Dilakukan entry data terhadap data yang telah diperoleh dari
data primer maupun sekunder dengan menggunakan software
yang sesuai, untuk analisis trend dengan menggunakan program
forecasting linier regresi dan program sphreadsheet untuk
menghitung keuangannya.
3. Dari seluruh data yang telah terkumpul dan telah dilakukan
entry, maka selanjutnya dilakukan analisa kuantitatif dalam
bentuk
tabulasi
analisa
transportasi
untuk
mendapatkan
keputusan pengembangan yang diperoleh dari data dengan lima

tahun terakhir. Analisis data yang dilakukan meliputi analisis
karakteristik fasilitas sarana dan prasarana, analisis peramalan
kebutuhan perusahaan daerah dengan penejelasan sebagai
berikut :
a. Analisis Lembaga Usaha di Kota Pematangsiantar.
Analisis yang dilakukan adalah dengan melakukan
pembobotan dan scoring tehadap variabel masing-masing
alternative lembaga/badan yang telah dipilih. Penentuan
lembaga pengelola
unit usaha harus memperhatikan
beberapa hal berikut ini dan hal ini yang akan dijadikan
26

LAPORAN AKHIR
variable penentuan bentuk lembaga pengelola unit usaha,

variable lembaga yang akan ditentukan skornya adalah:
rencana
kebutuhan
merupakan
bagian
lembaga
dari
pengelola
rencana
umum
yang
Pemko
Pematangsiantar.
rencana umum tata ruang.
Efektifitas Lembaga/badan pengelola unit usaha.
keterpaduan lembaga/badan dalam mengelola unit

usaha baik intra maupun antar usaha yang ada di Kota
Pematangsiantar.
kondisi topografi, lokasi unit usaha.
kelestarian lingkungan.
b. Analisis Karakteristik Fasilitas Bangunan Aset Usaha

Analisis awal yang dipergunakan adalah mencocokkan
data konstruksi/layout bangunan asset yang akan dikelola
oleh Pembangunan dan fasilitas yang diperlukan untuk
bangunan unit usaha baru, setelah itu diakumulasikan nilai
per meter persegi bangunan dan nilai lahan usaha.
Analisis faktor internal (kekuatan dan kelemahan) dan
eksternal (kesempatan dan ancaman) unit usaha di Kota
Pematangsiantar.
c. Analisis
Kelayakan
Finansial
Investasi
pada
PD
Pembangunan dan Aneka Usaha.

Biaya investasi/Initial Cost dihitung berdasarkan Rencana
Anggaran Biaya yang berlaku saat ini. Sedangkan suku
bunga yang dipakai adalah suku bunga yang berlaku saat
ini atau dari data BPS Kota Pematangsiantar. Pendapatan
yaitu dari tarif sewa gedung, parkir dan semua hal yang
menghasilkan pendapatan bagi pengelolaan unit usaha.
Setelah didapat biaya biaya tersebut nilainya diajukan
dalam bentuk Present dan dituangkan dalam bentuk Cash
Flow diagram, kemudian dihitung NPV dan BC ratio.
26

LAPORAN AKHIR
Langkah terakhir adalah menganalisis kelayakan serta

sensitivitas untuk mengambil suatu simpulan dan saran.
Sensitivitas terhadap dirinya sendiri, yaitu sensivitas pada
kondisi BEP (Break Even Point) yaitu pada saat NPV = 0.
Menganalisa sensitivitas dapat dilakukan terhadap initial
cost. Sensitivitas terhadap benefit, sensitivitas terhadap
operasional ataupun sensitivitas terhadap suku bunganya
(Glatman, 2006)
2.8
KRITERIA PENILAIAN INVESTASI
Untuk mengurangi resiko atau ketidakpastian dalam penanaman suatu

investasi dalam hal ini investasi pada PD Pembangunan dan Aneka
Usahadi Kota Pematangsiantar, sebaiknya dilakukan kajian terhadap
faktor yang berpengaruh terhadap kelayakan suatu kegiatan, dapat
dilakukan pengembangan kriteria dari masing masing faktor
tersebut. (Umar, 2001) antara lain seperti :
a. Faktor Ekonomi
1) Net Present Value (NPV) artinya selisih antara Present
Value
dari
penerimaan
investasi
dengan
penerimaan
nilai
kas
sekarang
bersih
(aliran
dari
kas
operasional maupun aliran kas) di masa yang akan

datang.
Untuk
menghitung
nilai
sekarang
perlu
ditentukan tingkat bunga yang relevan.

NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan
menggunakan social opportunity cost of capital sebagai
diskon faktor.
26

LAPORAN AKHIR
Rumus:
Dimana:
NB
= Net benefit = Benefit Cost
C
= Biaya investasi + Biaya operasi
= Benefit yang telah didiskon
= Cost yang telah didiskon
i
= diskon faktor
n
= tahun (waktu
Kriteria:
NPV > 0 (nol) usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV < 0 (nol) usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV = 0 (nol) usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana
TR=TC dalam bentuk present value.
Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan

biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta
perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan.
2) Internal
Rate
Return
(IRR)
menunjukkan
besarnya
keuntungan yang akan didapat dibandingkan dengan rate

bunga yang berlaku, artinya, apabila IRR lebih kecil dari
bunga bank yang berlaku, lebih baik investasi yang akan
ditanam dalam proyek disimpan dalam Bank karena lebih
memberikan
keuntungan.
Apabila
sama
dengan
nol
berarti keuntungan proyek akan sama dengan apabila kita

menyimpan investasi ke dalam bank. Sedangkan bila nilai
26

LAPORAN AKHIR
IRR yang dihasilkan tersebut lebih besar dari tingkat

bunga yang disyaratkan berarti lebih baik menjalankan
proyek tersebut dibandingkan bila kita menyimpannya di
bank.
IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan
NPV = 0 (nol).
Jika IRR > SOCC maka proyek dikatakan layak
IRR = SOCC berarti proyek pada BEP
IRR < SOCC dikatakan bahwa proyek tidak layak.
Rumus :
dimana:
i1 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1

i2 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2
3) Benefit Cost Ratio (BCR)

Benefit Cost Ratio adalah Perbandingan antara Present
Value Benefit dibagi dengan Present Value Cost. Hasil BCR
dari suatu proyek dikatakan layak secara finansial bila
nilai BCR adalah lebih besar dari 1. Nilai ini dilakukan
berdasarkan
nilai
sekarang,
yaitu
dengan
membandingkan selisih manfaat dengan biaya yang lebih

besar dari nol dan selisih manfaat dan biaya yang lebih
kecil dari nol. Persamaan umum untuk metoda ini adalah
sebagai berikut :
Nilai B/Cnet yang lebih kecil dari satu menunjukkan

investasi yang buruk. Hal ini menggambarkan bahwa
keuntungan yang diperoleh oleh badan usaha lebih kecil
daripada investasi yang diberikan pada badan usaha.
26

Bab 2 Edit2

Загружено:

Сведения о документе

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Bab 2 Edit2

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

ANALISIS RENCANA INVESTASI PD PEMBANGUNAN & ANEKA USAHA

GAMBARAN UMUM KOTA PEMATANGSIANTAR

Kota Pematangsiantar secara geografis terletak di bagian tengah

Pematangsiantar ditunjukkan pada Peta 1.2.

kecamatan. Luas wilayah administrasi Kota Pematangsiantar adalah

Berdasarkan kondisi eksisting topografi dan kelerengan yang ada di

BAPPEDA KOTA PEMATANGSIANTAR

ANALISIS RENCANA INVESTASI PD PEMBANGUNAN & ANEKA USAHA

bagian, terutama di bagian selatan wilayah ini tampak pola aliran

Pematangsiantar, karena DAS ini terdiri dari beberapa sungai yang

pemanfaatan ruang di Kota Pematangsiantar, yang dibagi dalam 3

BAPPEDA KOTA PEMATANGSIANTAR

ANALISIS RENCANA INVESTASI PD PEMBANGUNAN & ANEKA USAHA

ANALISIS RENCANA INVESTASI PD PEMBANGUNAN & ANEKA USAHA

Tabel 2.1 Luas Wilayah Kota Pematangsiantar

Keterangan : Kota Pematangsiantar Dalam Angka, 2013.

Gambaran Umum Demografis

BAPPEDA KOTA PEMATANGSIANTAR

ANALISIS RENCANA INVESTASI PD PEMBANGUNAN & ANEKA USAHA

Pada Tahun 2008, penduduk Kota Pematangsiantar berjumlah 249.985

Pematangsiantar Dalam Angka Tahun 2009).

Hal ini berarti bahwa

jumlah penduduk Kota Pematangsiantar mencakup 1,92 % dari jumlah

berjumlah 236.947 jiwa dengan kepadatan penduduk sebesar 2.963

Adapun kepadatan penduduk

tertinggi terjadi di Kecamatan Siantar Barat dan Siantar Utara, yaitu

Pematangsiantar berlangsung pada kedua kecamatan tersebut.

BAPPEDA KOTA PEMATANGSIANTAR

ANALISIS RENCANA INVESTASI PD PEMBANGUNAN & ANEKA USAHA

Sumber : Kota Pematangsiantar Dalam Angka, 2013.

Dari angka tersebut di atas, dapat dilihat bahwa kepadatan penduduk

Kecamatan yang mengalami kepadatan penduduk tinggi, yaitu Siantar

kecamatan yang mengalami kepadatan penduduk sedang dan rendah

Untuk Kota Pematangsiantar, analisis laju pertumbuhan penduduk

yakni 2011, 2012

dilakukan dengan menggunakan metode prediksi dengan perhitungan

pertumbuhan penduduk Kota Pematangsiantar dilakukan dengan

Data pertumbuhan penduduk Kota Pematangsiantar dan

Provinsi Sumatera Utara masing-masing ditunjukkan pada Tabel 2.3

BAPPEDA KOTA PEMATANGSIANTAR

ANALISIS RENCANA INVESTASI PD PEMBANGUNAN & ANEKA USAHA

Sumber : Sensus Penduduk Tahun 1971, 1980, 1990, 2000, 2010.

Sumber : Sensus Penduduk Tahun 1971, 1980, 1990, 2000, 2010.

Pematangsiantar mengalami penurunan laju pertumbuhan penduduk

Selama periode 1971-2010 Kota Pematangsiantar

mengalami laju pertumbuhan penduduk rata-rata sebesar 1,78%, lebih

BAPPEDA KOTA PEMATANGSIANTAR

ANALISIS RENCANA INVESTASI PD PEMBANGUNAN & ANEKA USAHA

rendah dari laju pertumbuhan Provinsi Sumatera Utara yaitu sebesar

penduduk juga berpola non-linier, dimana terjadi percepatan pada 20

Dengan demikian wilayah Kota Pematangsiantar sendiri

bukan menjadi alternatif utama bagi calon penduduk, sehingga

BAPPEDA KOTA PEMATANGSIANTAR

ANALISIS RENCANA INVESTASI PD PEMBANGUNAN & ANEKA USAHA

keberadaannya harus dipertahankan (sesuai dengan UU No. 41

menyebabkan konflik terhadap kebijakan pemerintah.

umumnya mengambil tempat di sekitar jalur sungai. Hal ini

BAPPEDA KOTA PEMATANGSIANTAR

ANALISIS RENCANA INVESTASI PD PEMBANGUNAN & ANEKA USAHA

menjadi ruang terbuka hijau dan melindungi ekosistem sungai

Pematangsiantar karena telah menjadi salah satu sektor pendorong

Dewasa ini, terdapat

berbagai jenis industri seperti industri makanan, industri tekstil,