Tema 1 Derecho Notarial.

1.1 CONSEPTO. Rama autnoma del Derecho pblico que se encarga de estudiar
la institucin del notariado y la teora general del instrumento publico notarial.
1.2 AUTONOMIA. Su autonoma estriba en que es una rama del Derecho que no
depende ni se aglutina en otros cuerpos jurdicos; goza de esta cualidad a partir
del ao 1865, ao en que el emperador Maximiliano expide la Ley Orgnica del
Notariado y del Oficio de Escribano. Durante esta poca, y principalmente con las
leyes Juaristas (1867), se da un parte aguas en lo que se refiere a la autonoma
legislativa del Derecho Notarial y a una autonoma didctica del mismo,
convirtindose as en una materia independiente del Derecho Civil o del Derecho
Mercantil, que da lugar a una ctedra especifica del Derecho Notarial; es a partir
de entonces que adquiere vida propia.
1.3 ADJETIVIDAD. La adjetividad del Derecho Notarial radica en que es una
institucin
Coadyuvante del Derecho Sustantivo.
1.4 UBICACIN SISTEMATICA. El Derecho Notarial se encuentra ubicado dentro
del Derecho Pblico.
1.5 RELACIONES CON OTRAS DISCIPLINAS JURIDICAS.
El Derecho Civil: Ya que el derecho Civil regula los contratos y estos son el
contenido del instrumento pblico por regla general.
El Derecho Mercantil: Regula los contratos tales como la sociedad que por ser
solemnes necesariamente deben de constituirse en escritura pblica y actos como
el protesto de ttulos valores.
El Derecho Procesal Civil: Ambos estn formados por normas que nos dan
requisitos formales, con la diferencia de que en el derecho procesal civil lo
aplicamos cuando hay litis.
El Derecho Administrativo: Ya que el notario en algunos casos resulta
recaudador del fisco y queda obligado a informar de todos los actos que ha
autorizado.
El Derecho Registral: ya que todos o casi todos los instrumentos que el Notario
autoriza llegan en definitiva a los diferentes registro pblicos, para que sean
operados.
Con el Derecho Constitucional: Art. 121 const.
1.6 CONTENIDO. En el Derecho Notarial podemos distinguir tres aspectos
cardinales de su rico contenido:

Organizacin: Las normas jurdicas del Derecho notarial se refieren,

fundamentalmente, al sujeto titular de funcin Notarial: El Notario. En este campo
cabe estudiar el conjunto de poderes y deberes jurdicos que tiene el notario. En
otras palabras, el rgimen jurdico que le confiere atribuciones y le impone
sujeciones al agente profesional que desempea el cargo pblico de Notario. Se
analiza tambin, consecuencia lgica de lo anterior, todo lo relativo a la
competencia notarial. Finalmente y en aquellos casos en que el Notariado es
ejercido por funcionarios judiciales, consulares y de otra clase habr que regular
todo lo relativo a su jurisdiccin y jerarqua.
Rgimen de funcin: La funcin notarial est compuesta por una serie de
elementos. La regulacin del ejercicio de la funcin notarial tiene capital
importancia para el Derecho Notarial, puesto que, a travs de ella, cobra vida y se
convierte en un instrumento valioso que modela jurdicamente las relaciones
humanas. En este punto se regula todo lo relativo a la determinacin de los
efectos jurdicos que produce el ejercicio de la potestad autentificadora del notario,
lo mismo que los diversos mecanismos a travs de los cuales se manifiesta. Este
contenido parcial del Derecho Notarial est compuesto fundamentalmente por
normas de carcter material.
Rgimen del Instrumento Notarial: El tercer contenido del Derecho Notarial est
constituido por aquel conjunto de normas relativas a la realizacin del instrumento
notarial; este aspecto del Derecho Notarial constituye su parte instrumental y est
formado, casi exclusivamente, por normas de tipo adjetivo o formal. Aqu se
incluye todo lo relativo a las escrituras, a las actas, a los testimonios o copias y al
Protocolo.
TEMA 2 El notariado.
2.1 INSTITUCIONALIDAD.
El Notario acta por delegacin del Estado quien es el que le autoriza para ejercer
la profesin y le encomienda la fe pblica para las actuaciones que realice,
imponiendo el deber a la sociedad de darle la credibilidad a la funcin notarial por
la autorizacin recibida. Por aparte, esta definicin tiene la virtud de sealar la
institucionalidad del Derecho Notarial, es decir, resalta la importancia y
trascendencia social del que hacer notarial para la sociedad, al punto de normarlo,
vigilarlo y mantener un control constante para que cumpla con los objetivos que el
Estado y la sociedad le han encomendado, no pudiendo dejarlo al libre albedro de
los particulares.

2.2 SISTEMAS.
Los principales sistemas notariales en el mundo son el anglosajn y el de corte
latino. Una caracterstica importante del sistema notarial anglosajn es que el
notario no es un profesional del Derecho. El notario en el sistema anglosajn no
tiene la facultad de expedir documentos que ofrezcan garantas jurdicas como en
el sistema notarial latino.
El sistema notarial latino se caracteriza por la garanta jurdica que ofrece a sus
usuarios. Esta garanta se ve plasmada en los documentos que realiza el notario,
los cuales significan una importante herramienta jurdica. La fe pblica envestida
en el notario de corte latino otorga plena autenticidad a las declaraciones emitidas
o hechos presenciados por un notario.
Una diferencia importante en el sistema jurdico anglosajn y el latino es que en el
anglosajn los derechos de las partes se declaran ante las instancias judiciales,
mientras que en el sistema latino se promueve ms un sistema de prevencin de
conflictos judiciales.
2.3 EVOLUCIN DEL NOTARIADO LATINO.
La Asociacin Nacional del Notariado Mexicano A.C. Naci el 12 de octubre de
1955. La historia del notariado se remonta a los orgenes de la comunicacin
escrita que, entre otros motivos nace por la necesidad de hacer constar en forma
fehaciente, los pactos, contratos y otros actos jurdicos. La actividad se remonta a
al ao 528 cuando Justiniano expide la Reglamentacin Justiniana del documento
tabelinico. Por otro lado en el siglo XIII los juristas de la escuela boloesa
Rolandino Passaggeri y Salatiel entre otros hicieron hincapi en la importancia de
sistematizar de los conocimientos notariales. En la poca precolombina no existan
notarios o escribanos pero en Tenochtitlan si haba una figura denominada tlacuilo
que era un artesano azteca que dejaba constancia de los acontecimientos a travs
de signos ideogrficos o pinturas con los que se guardaba memoria de estos de
una manera creble.
En la poca virreinal, cuando Cristbal Coln descubri Amrica ante la presencia
de Rodrigo de Escobedo escribano del Consulado del Mar tom posesin del
nuevo continente en nombre de los Reyes Catlicos. Esta actividad fue alentada
por la Nueva Espaa y fue as como Diego de Godoy nombrado escribano por los
conquistadores dio fe de la fundacin de la Villa Rica de la Veracruz el 21 de abril
de 1519 lo que constituy as el primer acto notarial en Mxico.
Durante el Siglo XIX incluido el Mxico Independiente y el Imperio de Maximiliano
a travs de distintos ordenamientos se sustituy el nombre de escribano por el de
notario.
En el Mxico actual la actividad notarial ha estado regida por distintas leyes que se
han modificado en 1901, 1932 y 1945. En esta ltima fecha se establece el
examen de oposicin como medio de acceso al notariado

2.4 Organizacin actual en Mxico.La Asociacin Nacional del Notariado Mexicano A.C. Naci el 12 de octubre de
1955. La historia del notariado se remonta a los orgenes de la comunicacin
escrita que, entre otros motivos nace por la necesidad de hacer constar en forma
fehaciente, los pactos, contratos y otros actos jurdicos. La actividad se remonta a
al ao 528 cuando Justiniano expide la Reglamentacin Justiniana del documento
tabelinico.
Por otro lado en el siglo XIII los juristas de la escuela boloesa Rolandino
Passaggeri y Salatiel entre otros hicieron hincapi en la importancia de
sistematizar de los conocimientos notariales. En la poca precolombina no existan
notarios o escribanos pero en Tenochtitlan si haba una figura denominada tlacuilo
que era un artesano azteca que dejaba constancia de los acontecimientos a travs
de signos ideogrficos o pinturas con los que se guardaba memoria de estos de
una manera creble.
En la poca virreinal, cuando Cristbal Coln descubri Amrica ante la presencia
de Rodrigo de Escobedo escribano del Consulado del Mar tom posesin del
nuevo continente en nombre de los Reyes Catlicos. Esta actividad fue alentada
por la Nueva Espaa y fue as como Diego de Godoy nombrado escribano por los
conquistadores dio fe de la fundacin de la Villa Rica de la Veracruz el 21 de abril
de 1519 lo que constituy as el primer acto notarial en Mxico.
Durante el Siglo XIX incluido el Mxico Independiente y el Imperio de Maximiliano
a travs de distintos ordenamientos se sustituy el nombre de escribano por el de
notario.
En el Mxico actual la actividad notarial ha estado regida por distintas leyes que se
han modificado en 1901, 1932 y 1945. En esta ltima fecha se establece el
examen de oposicin como medio de acceso al notariado
2.5 ELEMENTOS PARA LA FUNCION NOTARIAL.
PROTOCOLO
INSTRUMENTO
SELLO DE AUTORIZAR
FOLIOS
2.5.1 NOTARIO.
1.- El Notario es un profesional del derecho que ejerce funciones pblicas en el
marco de actividades no contenciosas instauradas por el Estado y cumple
numerosas funciones sociales en el mbito del orden social nacional, y con este
fin es un oficial pblico y delegado autnomo de la autoridad pblica del Estado.

2.- Las funciones pblicas y sociales del Notariado estn, de un modo muy
particular, al servicio del respeto y salvaguarda de la legalidad y mantenimiento de
la seguridad jurdica y de la equidad.
3.- El Notario ejerce sus funciones estableciendo actos autnticos provistos de
fuerza probatoria y ejecutoria, prestando por una parte, un servicio de consulta y
de asistencia jurdica completa al ciudadano, estando estas ltimas actividades
ntimamente ligadas a la autentificacin, as como al cumplimiento de actos
judiciales dentro del marco de la jurisdiccin voluntaria, con lo que el Notario
contribuye as a agilizar el poder judicial del Estado.
4.-El Notario ejerce sus funciones pblicas de manera imparcial, guardando el
secreto profesional as como su independencia sustancial, econmica y personal
en un marco de una profesin liberal especficamente regulada, aportando su
contribucin especfica a la proteccin del consumidor.
5.- La institucin del Notariado, por la organizacin territorial de la profesin en el
marco de sus competencias garantiza la asistencia jurdica a favor del ciudadano
en todo el territorio estatal.
6.- el Notario est sometido a un control regular y severo con respecto a todas sus
actividades y funciones por La Asociacin Nacional del Notariado y por los
colegios de Notarios de los Estados, as como del propio Estado, con lo que se
asegura la responsabilidad personal de sus actividades y funciones.
7.- El Notario adquiere y mantiene su competencia jurdica mediante la habilitacin
universitaria, una formacin post universitaria de orden prctico y un
perfeccionamiento permanente de su formacin profesional.
En resumen, el Notario da certeza y seguridad y es un asesor jurdico calificado,
que aconseja y orienta imparcialmente a los interesados, les sugiere las
herramientas jurdicas idneas, para que con el otorgamiento del acto jurdico
adecuado, puedan aquellos regular sus derechos y situaciones jurdicas en
general; plasma estos en un documento de su autora, el que una vez firmado por
quien corresponda lo autoriza acto continuo, para dejar constancia autntica de
este otorgamiento. Adems, en segundo trmino, el notario es funcionario
investido de fe pblica para que los documentos que autorice y las copias y
reproducciones que de aquellos expida, tengan valor probatorio pleno juicio y
fuera del, y en consecuencia, su contenido se tenga por bueno y vlido por todas
aquellas personas cuya situacin llegue a estar relacionada con los efectos de los

actos hechos constar en dichos documentos , y en general por toda la comunidad,

no obstante no tener evidencia de lo redactado en los mismos, porque
precisamente sta es la cualidad jurdica de la fe pblica.
2.5.2 PROTOCOLO.
Es el conjunto de libros que el Notario tiene a su cargo el cual est formado por
folios en los que el notario asienta y autoriza las escrituras y actas que se
otorguen ante su fe, con sus respectivos apndices. El Protocolo se puede
entender, en sentido amplio, como el conjunto de documentos que obran en cada
notaria. En sentido estricto, es el conjunto de instrumentos redactados por el
Notario ordenados cronolgicamente y numerados progresivamente que forman la
fuente original o matriz en los que constan los hechos y actos jurdicos que fueron
otorgados ante el Notario as como los anexos que le correspondan.
2.5.3 FOLIOS
Es la papelera oficial que el notario emplea para ejercer su funcin notarial y los
cuales debern reunir las caractersticas que la ley establezca.
2.5.3 SELLO DE AUTORIZAR.
Es el medio por el cual el notario expresa su funcin autentificadora y lo pblico de
su funcin al imprimir el smbolo del Estado en los documentos que autorice.
El sello de cada notario deber ser autorizado por la Direccin del Registro Pblico
de la Propiedad i el Archivo General de Notarias, ostentar el escudo nacional en
el centro y tendr inscritos en el rededor el nombre, apellidos, nmero de la notaria
y lugar de residencia.
El sello deber de ser de forma circular y con dimetro de cuatro centmetros.
2.5.4 INSTRUMENTO
Acta notarial es el instrumento original que el notario a solicitud de parte, asienta
en el protocolo para hacer constar uno o varios hechos presenciados por l,
autorizados con su firma y sello.
Las ratificaciones de firma de documentos en idioma espaol debern contener
una descripcin breve del documento al que se refiere, los nombres y el carcter
con que comparecen las personas de cuyas firmas se trate y la mencin expresa
que dichos documentos agregan un ejemplar al apndice correspondiente, as
como de los documentos con que acredite su personalidad.
Las disposiciones relativas a las escrituras sern aplicables a las actas cuando
sean compatibles con su naturaleza o con los actos o hechos materia de aqullas.
Escritura es el instrumento original que el notario asienta en el protocolo para
hacer constar uno o ms actos jurdicos, autorizando con su firma y sello.
Acta en que contenga un extracto con los elementos personales y materiales del

documento en que se consigne un contrato o actos jurdicos, siempre que este

firmada en cada una de sus hojas por quienes en el intervengan y por el notario,
quien adems pondr el sello, sealara el nmero de hojas de que se compone,
as como la relacin completa de sus anexos que se agregaran al apndice y
rena los dems requisitos que seala este captulo.
Las escrituras asentadas por un notario podrn ser firmadas y autorizadas por otro
notario que legalmente lo supla o sustituya.
El notario deber autorizar definitivamente la escritura cuando estn pagados los
impuestos que caus el acto y cumplidos aquellos requisitos que conforme a las
leyes sean necesarios para la autorizacin de la misma.
TEMA 3. El Notario.
3.1 Concepto.
El Notario es el profesional del Derecho investido de fe pblica para hacer constar
los actos y hechos jurdicos a los que los interesados deban o quieran dar
autenticidad conforme a las leyes, revistindolos de solemnidad y formas legales.
3.2 Presupuestos.
-Imparcialidad.
-Actuacin Personalsima.
-Actuacin con Estricto apego a Derecho.
-Actuacin sin violentar la Fe pblica de otros funcionarios.
Imparcialidad
El Notario como perito en Derecho es pilar fundamental de Justicia, de equidad, de
integridad, de honradez, es decir, de IMPARCIALIDAD.
La Imparcialidad, como principio rector de la actividad Notarial es el meollo
constitutivo de la identidad Notarial, razn por la cual nace en gobernantes y
ciudadanos la confianza, la fe, la certeza de que los actos que produzca el notario
sern una especie de verdad legal.
Es decir no podr tratar a una parte como a su cliente y a la otra no, sino la
consideracin ser personal y profesionalmente competente por igual desde la
buena fe y la asesora imparcial a cada parte o persona que solicite su servicio.
Actuacin Personalsima.

El Notario debe asesorar y aconsejar a las partes, o el dar fe de lo que perciba con
sus sentidos, es por ello que sus actuaciones no pueden ser suplidas por la
tecnologa ni encomendada a otras personas.
Actuacin apegada a Derecho. Toda actividad realizada por el Notario debe estar
apegada a Derecho, tomando en cuenta que los ciudadanos acuden ante l, para
que de Fe sobre diferentes actos o hechos y con esto dar certeza jurdica a los
mismos, si la actividad notarial no tuviera un estricto apego a Derecho perdera
toda razn de ser, sobre todo en el sistema latino que es donde sus actuaciones
por ser Apegadas a Derecho se les reconoce como verdad jurdica.
Actuacin sin violentar la fe pblica de otros funcionarios.
El notario dentro de sus funciones debe abstenerse de dar fe dentro de los
procedimientos legales respectivos corresponda en exclusiva hacerlo a algn
servidor pblico.
3.3 Exmenes.
Para ser notario del Distrito Federal se requiere aprobar un primer examen
denominado de Aspirante a Notario y triunfar en un segundo examen llamado
Examen de Oposicin.
Para presentar el Examen de Aspirante, se requiere ser mexicano por nacimiento,
con una edad de entre 25 a 60 aos al momento de solicitar el examen, estar en
pleno ejercicio de sus derechos y gozar de facultades fsicas y mentales, as como
de buena reputacin personal y honorabilidad profesional. El sustentante debe ser
abogado o licenciado en Derecho, con cdula profesional y no ser ministro de
culto, no estar sujeto a proceso, ni haber sido condenado por delito intencional.
Adicionalmente, deber acreditar una prctica mnima e ininterrumpida de doce
meses bajo la direccin y responsabilidad de un notario de la entidad y solicitar por
escrito el examen indicado, expresando su sometimiento al inapelable fallo del
jurado.
Una vez que se han cubierto los anteriores requisitos, el aspirante a notario
deber presentar el examen indicado, mismo que consta de una etapa prctica y
una terica. La etapa prctica consiste en la redaccin de uno o varios
instrumentos notariales de acuerdo con un caso planteado, con una duracin
mxima de seis horas corridas. Por su parte, la prueba terica es pblica y
consiste en preguntas relacionadas con el examen prctico. En caso de aprobar el
examen, el sustentante obtendr la patente de aspirante a notario.
Para presentar el Examen de Oposicin, se requiere ser aspirante a notario y
solicitar participar en ste, de acuerdo con la convocatoria que al efecto expida la
autoridad competente y expresar tambin su sometimiento a lo inapelable del fallo
del jurado.

El Examen de Oposicin consta igualmente de una etapa prctica y una terica.

La primera consiste en la redaccin de uno o varios instrumentos notariales segn
un mismo caso planteado para todos los participantes, con una duracin mxima
de seis horas corridas. La prueba terica tambin es pblica y consistir en
preguntas que los sinodales formulen exclusivamente y en profundidad sobre
cuestiones de Derecho que sean de aplicacin al ejercicio de la funcin notarial.
El triunfador de la oposicin que obtendr la patente de notario ser aquel de los
participantes que obtenga la calificacin aprobatoria ms alta.
El snodo que participa tanto en el Examen de Aspirante como en el de Oposicin
est conformado por cinco miembros y se integra por un presidente nombrado por
el jefe de Gobierno del Distrito Federal, el cual puede ser notario, un secretario
designado por el Colegio de Notarios del Distrito Federal, y tres vocales, de los
cuales uno ser notario designado tambin por el citado Colegio y los otros dos
por la Consejera Jurdica y de Servicios Legales del Gobierno del Distrito Federal
de entre una lista de quince notarios propuesta por el mismo Colegio.
Cabe sealar que los exmenes antes referidos son el nico medio para ser
notario del Distrito Federal, por lo que no es posible obtener la patente de notario a
travs de un contrato o por herencia.
3.4 Obligaciones.
Sern obligaciones de los notarios:
-Obligacin de prestar sus servicios.
-Obligacin de dar aviso del inicio de labores.
-Obligacin de guardar reserva.
-Obligacin de orientar y explicar.
-Obligacin de dar aviso al Archivo de Notaras.
-Obligacin de solicitar informacin.
-Obligacin de tramitar la inscripcin de los testimonios.
Obligacin de Prestar sus servicios.- El notario tiene que actuar personalmente.
No obstante que su actuacin es a peticin de parte, tiene la obligacin de prestar
sus servicios cuando sea requerido, o se trate de satisfacer demandas
inaplazables de inters social.
Obligacin de dar aviso del inicio de labores.- Cuando el notario inicia sus
funciones tiene que dar aviso a la Secretaria General de Gobierno, Al Supremo
Tribunal de Justicia, Procuradura General de Justicia, Oficina Federal de
Hacienda, Direccin del Registro Pblico de la Propiedad, y al Archivo General de
Notarias, Direccin de Gobernacin y al Consejo de Notarios.

Obligacin de Guardar Reserva.- El notario est obligado a guardar reserva de los

actos otorgados o de los hechos que consten ante su fe. Sin embargo, puede dar
informes cuando se lo soliciten las Leyes o bien si se trata de actos inscribibles en
el Registro Pblico de la Propiedad. Fuera de lo anterior, le est prohibido dar
informacin de los actos y hechos que consten en un protocolo ms que a las
personas jurdicamente interesadas. En caso de infringir esta obligacin se incurre
en el delito de revelacin de secretos.
Obligacin de orientar y explicar.- El notario debe leer, orientar y explicar a las
partes el contenido y las consecuencias legales del acto que ante l se otorgue.
Obligacin de dar aviso al Archivo de Notaras.- Cuando se otorgue un Testamento
Pblico abierto o cerrado el notario debe dar aviso dentro de los cinco das
siguientes al Archivo General de Notarias, expresando la fecha del otorgamiento,
nombre y generales del testador y si qued asentada alguna clusula irrevocable.
Obligacin de Solicitar informacin.- Cuando ante el notario se tramite una
sucesin, tiene la obligacin de pedir al Archivo General de Notaras informacin
sobre si el autor de la sucesin otorg testamento pblico abierto o cerrado u
olgrafo, y al Archivo Judicial, si se encuentra depositado testamento pblico
cerrado.
Obligacin de tramitar la inscripcin de los testimonios.- En el Registro Pblico de
la Propiedad y del Comercio se tramita la inscripcin de los testimonios de las
escrituras pblicas y de las actas notariales, cuando proceda. El notario tiene la
obligacin de llevar este trmite, siempre y cuando se le haya solicitado y
expresado por sus clientes.
3.5 Derechos.
Son derechos del notario: Cobrar por sus servicios los honorarios de acuerdo
como lo establece el Arancel del Notariado, la inamovilidad en el ejercicio de su
funcin, gozar de vacaciones, licencias por enfermedad, asistencia a certmenes
nacionales o internacionales, negarse a autorizar instrumentos pblicos contrarios
a la ley, a la moral o a las buenas costumbres.
3.6 Responsabilidades.
La responsabilidad notarial es una consecuencia derivada de los quehaceres que
impone la funcin. La responsabilidad existe porque est obligado a atender una
funcin pblica, y, por tanto, a responder a las exigencias licitas de los particulares
que acuden en demanda de sus servicios jurdicos. En este sentido, nadie que

demande un quehacer notarial puede ser defraudado en la confianza que deposit

al postulado. Hablar, entonces, de una funcin pblica notarial es hablar, a justo
titulo, de una funcin de calificacin y pronunciamiento, de prediccin y
prevencin, ejercida a prueba de mucho valer personal, pero tambin a base de
virtudes superiores. Las cualidades sobresalientes de todo notario han de ser,
pues la RECTITUD y la HONESTIDAD.
Desde las Siete Partidas de Alfonso X el Sabio la tercera estableca como castigo
a los escribanos que no cumplan con veracidad su oficio:
Falsedad hecha por escribano de la corte del Rey en carta, o en privilegio, debe
morir por ello y si el escribano de ciudad, o de villa, hiciere alguna carta falsa o
asentare alguna falsedad en juicio en los pleitos que le mandasen escribir, dbanle
cortar la mano, con que la hizo y tenerle por malo, mandasen que no pueda ser
testigo, ni tener ninguna honra mientras viviere. El notario, frente al honor de estar
investido de la fe pblica, tiene una gran responsabilidad que se fortalece
conforme sus obligaciones aumentan.
El notario de tipo latino es un profesional del derecho que realiza una funcin
pblica, escucha a las partes, interpreta su voluntad, examina la legalidad de los
ttulos y capacidad de las partes, redacta el instrumento, lo lee, lo explica, lo
autoriza y reproduce, lo inscribe en el Registro Pblico de la Propiedad, conserva
la matriz en el protocolo primero, y despus en el Archivo de Notaras. En el
cumplimiento, negligencia o ilicitud de estas actividades, puede incurrir en
responsabilidad.
El notario anglosajn por el contrario no realiza una funcin pblica, no examina la
legalidad del instrumento. Se limita nicamente a la ratificacin de las firmas,
desentendindose del contenido del acto, no redacta los instrumentos, pues
carece de capacidad tcnico jurdica, su actividad se limita exclusivamente a
asentar que ante l firmaron los otorgantes, no se vale de un protocolo donde se
asientan los originales y, por lo tanto, no cuenta con la matriz ni con posibilidad de
reproducir el instrumento, su cargo es temporal y no vitalicio.
El sistema de responsabilidad, en que se apoya el notariado en Mxico, podr
decirse que la escritura y el acta notarial responden plenamente a las necesidades
y a la realizacin de los valores de justicia, equidad, seguridad jurdica y certeza.
El Notario en el ejercicio de sus funciones, puede incurrir en responsabilidad Civil,
Administrativa, Fiscal, y Penal.

RESPONSABILIDAD CIVIL: En la responsabilidad civil se consideran los

siguientes elementos: la realizacin de un dao, la abstencin o actuacin ilcita,
culposa o dolorosa, y el nexo causal entre ambos. Es necesario primero la
existencia de un dao material o moral en sujeto pasivo, segundo, que el dao se
haya producido como consecuencia de la abstencin o actuacin negligente, falta
de previsin o con intencin de daar, es decir, que haya culpa o ilicitud en el
sujeto activo, tercer, que exista relacin de causalidad entre el dao causado y la
actuacin o abstencin ilcita.
La responsabilidad civil del notario puede ser de origen contractual o
extracontractual, dependiendo de la causa que lo origine.
Contractual.- Por tratarse de un contrato de prestacin de servicios profesionales,
cuyo clausulado si no se establece en cada contrato, es suplido por el Cdigo
Civil, en arancel de notarios y la Ley del Notariado.
Extracontractual.- Es la relacin con uno de los sujetos que contrata con su
cliente, que no ha celebrado un contrato de prestacin de servicios con el notario y
sin embargo, lo recibe de parte de l.
RESPONSABILIDAD ADMINISTRATIVA: Con lo que respecta a la responsabilidad
administrativa, el notario incurre en responsabilidad administrativa siempre y
cuando cause daos y perjuicios al solicitante de sus servicios por una violacin a
la Ley de Notariado, sus Reglamentos u otras leyes. De esta forma la
responsabilidad administrativa se da solo cuando existan violaciones a las leyes, y
con esta cause un tipo de dao o perjuicios al particular. No se habla de perjuicio a
la autoridad.
La Fianza que otorga el notario, la cual ya haba mencionado en el apartado
anterior, tambin sirve en primer lugar para garantizar el pago derivado de una
responsabilidad administrativa.
RESPONSABILIDAD FISCAL: En Mxico el notario sin ser un empleado del fisco
y sin recibir remuneracin alguna, es un eficaz colaborador en la aplicacin de las
leyes del Impuesto al Valor Agregado, sobre la Renta, sobre Adquisicin de
Inmuebles, Hacienda del Departamento del Distrito Federal y de otras entidades
federativas, especialmente cuando se hace constar en un instrumento pblico la
adquisicin de un bien inmueble.
Hay que aclarar la actividad fiscal de un notario, pues se tiene doble carcter:
liquidador y enterrador de impuestos. Es muy delicada su actuacin e implica un

estudio profundo del derecho fiscal y un conocimiento actualizado y constante de

los cambios legislativos.
Como liquidador el notario tiene la obligacin de cuantificar dentro del plazo a que
se refiere cada ley y en las formas oficiales, los impuestos que sucliente debe
pagar. An en el caso en que la operacin est exenta. Existe el deber de llenar
estas formas y presentarlas en la oficina recaudadora.
Como enterrador de impuestos, realiza el pago cuando ha sido debidamente
expresando por sus clientes, De no ser as, no puede autorizar la escritura en
forma definitiva.
La falta de cumplimiento puntual de estas obligaciones a cargo del notario, trae
como consecuencia la responsabilidad fiscal consistente en el pago de multas y
recargos.
Cuando un notario recibe dinero para el pago de los impuestos y lo destina a otro
fin, comete, en perjuicio de su cliente, el delito de abuso de confianza. Los
ordenamientos fiscales que imponen responsabilidad al notario son de naturaleza
federal, estatal y municipal. Los ms importantes son el Cdigo Fiscal de la
Federacin, La Ley del Impuesto Sobre la Renta, la Ley del Impuesto al Valor
Agregado, la Ley del Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles, y la Ley de
Hacienda del Departamento del Distrito Federal y la de los Estados de la
Repblica. (6) Adems existen otras leyes secundarias locales que contienen
obligaciones fiscales para el notario.
RESPONSABILIDAD PENAL: El notario est sujeto a las penas econmicas y
corporales establecidas en el Cdigo Penal, pues en virtud de su cargo no goza de
ningn fuero ni tratamiento distinto al comn de los ciudadanos.
Los delitos del orden comn en que ms frecuentemente pude incurrir el notario
en el ejercicio de su funcin son:
a) Revelacin de secretos.
b) Falsificacin de o en documento pblico.
c) Fraude, por simulacin en un contrato o un acto jurdico.
d) Abuso de confianza.

TEMA 4. Instrumentos Notariales.

4.1 Escrituras.
La escritura es el documento original asentado en el protocolo, para hacer constar
uno o ms actos jurdicos y que firmado por los comparecientes, autoriza con su
sello y firma.
Las escrituras se redactan en espaol y sin guarismos.
Para asentar una escritura en el protocolo existen dos posibilidades:
1.- Se asienta el texto integro del acto jurdico que se va a otorgar, se asienta en
los folios y se sella y se firma por el notario y el compareciente.
2.-Se asienta en los folios solo un extracto del acto jurdico que se va a celebrar, el
cual debe ser firmado y sellado por el notario y los otorgantes y en el que se
deben mencionarse tanto las clausulas esenciales como el numero de hojas de
que se compone el instrumento original.
Partes de la escritura pblica:
Proemio
Antecedentes
Clausulado
Representacin
Generales
Certificaciones
Autorizacin

Cabe sealar que esta estructura no es rgida pues cada notario imprime su estilo
personal de redaccin.
Proemio: En l encontramos sealado:
-Nmero de escritura y el nmero de libro a que pertenece.
-Lugar y fecha en que se asienta.
-Nombre y apellidos del notario y el nmero de su notaria.
-Acto o actos que contiene la escritura.
-El nombre y apellidos de los otorgantes.
Antecedentes:
En los antecedentes el notario asienta los documentos y determina fsica y

jurdicamente el objeto de lo contrato.

-Descripcin jurdica.
-Descripcin Fsica.
-Otros documentos que deben relacionarse con la escritura.
Clausulado:
Las Clausulas contienen la manifestacin de la voluntad de las partes, que ser
interpretada y redactada por el notario, en donde ejerce su actividad creadora
como abogado y perito en derecho.
-Consignar el acto en clausulas, redactadas con claridad y precisin jurdica y de
lenguaje.
-As mismo designar con precisin las cosas que sean objeto del acto, de tal
modo que no puedan confundirse con otras.
-Si se trata de bienes inmuebles describir su ubicacin y colindancias.
-Y todo aquello a lo que se comprometen los otorgantes.
Representacin.
En la representacin reconoce el derecho de una persona para actuar a nombre
de otra.
-Dejar acreditada la personalidad de quien comparezca en representacin de otro
o en ejercicio de su cargo. Valorando los documentos suficientes y necesarios que
le sean presentados para acreditar la misma.
Generales.
En las generales determina plenamente los atributos de las personas que
intervienen.
En los generales se expresan los nombres y apellidos, fecha de nacimiento,
estado civil, lugar de origen, nacionalidad, profesin y domicilio de los
comparecientes o contratantes y de los testigos de conocimiento.
Certificaciones.
Aqu concretiza el notario su actividad como fedatario. Es la parte donde
manifiesta el contenido de su fe pblica, que es: fe de la existencia de los
documentos relacionados en la escritura, fe de conocimiento, fede lectura y
explicacin, y fe de otorgamiento de la voluntad.
La certificacin es una activada que solo pueden dar los fedatarios pblicos, si
bien un abogado en derecho puede examinar y establecer a juicio personal la

veracidad de documentos, no cuenta con la fe pblica para poder certificar esos

actos o documentos.
Autorizacin.
La autorizacin de la escritura es el acto de autoridad del notario que convierte al
documento en autentico, le da eficacia jurdica, pleno valor probatorio y fuerza
ejecutiva. En el caso de una fe de hechos lo asentado en el acta se considera
verdad legal con pleno valor probatorio.
Elementos de la Autorizacin.
-La razn Ante M
-La Firma.
-El Sello del Notario.
Tipos de Autorizacin:
-Preventiva.
-Definitiva.
4.2 Actas.
El resultado de la actividad del notario es la escritura y el acta, mismas que est
profesional del derecho asienta en forma original en su protocolo.
Acta notarial es el instrumento pblico original en el que el notario a solicitud de la
parte interesada, relaciona, para hacer constar bajo su fe, uno o varios hechos
presenciados por l o que le consten, y que asienta en los folios del protocolo a su
cargo con la autorizacin de su firma y sello.
Partes del Acta Notarial.
-Proemio
-Antecedentes
-Representacin
-Generales
-Certificaciones
-Autorizacin
Proemio.
En el proemio se especifican el lugar, fecha, nombre y nmero del notario, as
como el compareciente o solicitante y la calificacin del acta.

A diferencia de la escritura pblica, la fecha y lugar tiene que ser ms precisos,

pues por ejemplo en un requerimiento, debe asentarse el lugar exacto donde se
llevo a cabo la diligencia y no solo la fecha, sino tambin la hora. En cuanto a la
calificacin del acta, es conveniente establecerla siempre en el proemio y
especificar si se trata de una protocolizacin, de una fe de hachos, de un cotejo
etc.
Antecedentes.
En las actas se relacionan todos los hechos que dieron motivo a la comparecencia
ante notario. Si se trata de una protocolizacin de un acta de asamblea, se tendr
que relacionar el dato del registro del libro donde se encuentra asentada. Si se
trata de una asamblea extraordinaria por cambio de clausula de extranjera el
permiso correspondiente de la Secretaria de Relaciones Exteriores ser transcrito
en esa parte del acta o bien, se relaciona y agrega al apndice.
Representacin.
En algunas actas el solicitante de actuacin notarial lo hace en representacin o
inters de una persona fsica o moral, por lo tanto, tendr que acreditar su carcter
de representante con los documentos relativos.
Generales.
Al igual que en la escritura pblica, el solicitante declara cules son sus generales,
Sin embargo, tratndose de notificaciones, interpelaciones, requerimientos,
protestos de documentos mercantiles y otras diligencias, basta con mencionar el
nombre y apellidos de la persona con quien se practique la diligencia, sin
necesidad de asentar sus dems generales.
Certificaciones.
El notario al extender un acta certifica la verdad de los hechos relacionados, que
conoce a los comparecientes o que los identific con determinados documentos,
que lo inserto y relacionado concuerda con sus originales, que les ley el acta y
les hizo las explicaciones necesarias, y quienes firmaron y quienes se negaron a
hacerlo.
Autorizacin.
La autorizacin del acta as como la del la escritura, es el acto de autoridad de su
autor. El notario para que tenga plena validez, la autoriza con su sello y firma. En
algunos casos se requiere la firma d los comparecientes. Cuando se trata de

notificaciones, interpelaciones, requerimientos, protestos de documentos

mercantiles y otras diligencias en las que pueda intervenir el notario, podrn
autorizarse definitivamente an cuando no hayan sido firmados por las partes.
Distincin entre Escritura Pblica y Acta Notarial.
En la Escritura Pblica se hacen costar actos jurdicos y en el Acta Notarial hechos
jurdicos o materiales.
4.3 Testimonios Notariales.
Testimonio es la copia en la que se transcribe ntegramente una escritura o un
acta, y se transcriben o se incluyen reproducidos, los documentos anexos que
obran en el apndice, con excepcin de los que se hayan insertado en el
instrumento y que por la fe del notario y la motricidad de su protocolo tiene el valor
de instrumento pblico.
Conforme a esto el testimonio est formado por la transcripcin de la escritura o el
acta, y la reproduccin de los documentos que consten en el apndice. El
testimonio puede ser total o parcial, segn se transcriba o reproduzca la totalidad
parte de lo asentado en el protocolo o los documentos del apndice.
El primer testimonio es el que se inscribe en el Registro Pblico de la Propiedad y
al notario corresponde hacer el trmite cuando haya recibido las expensas
necesarias.
4.4 Copias Certificadas y certificaciones.
Tambin el notario puede expedir copias certificadas, cuyo valor probatorio es
semejante al testimonio, sin embargo, hay una diferencia fundamental entre el
testimonio y la copia certificada: El primero se refiere a un documento autorizado
definitivamente por el notario, mientras que la segunda, carece de esta
caracterstica. Es decir, si la escritura no est autorizada definitivamente, se
expiden copias certificadas, pero si ya se encuentra autorizada definitivamente, se
deben expedir testimonios. As el primero es copia fidedigna de un acta o una
escritura autorizada definitivamente y la segunda solo se expide haciendo constar
actas o escrituras pblicas que no han sido autorizadas definitivamente. Los
testimonios pueden ser ttulos ejecutivos y las copias certificadas no. Estas no son
inscribibles pues al documento que amparan le falta la autorizacin definitiva.
Certificaciones.
La certificacin puede ser de un acto o un hecho en particular que conste en el

protocolo.
Certificacin notarial es la relacin que hace el notario de un acto o hecho que
obra en su protocolo, en un documento que el mismo expide o en un documento
preexistente, as como la afirmacin de que una transcripcin o reproduccin
coincide fielmente con su original.

TEMA V. Generalidades del Derecho Registral.

5.1 Clasificaciones de los Registros en Mxico
La palabra registro significa anotacin o inscripcin que se realiza sobre una cosa,
con ello se alude al libro o libros donde se llevan las anotaciones.
El trmino registro hace referencia a la oficina encargada de realizar las
anotaciones o asientos.
El registro pblico de la propiedad tiene por objeto proporcionar publicidad a los
actos jurdicos regulados por el Derecho Civil, cuya forma ha sido realizada por la
funcin notarial con el fin de facilitar el trfico jurdico a travs de un procedimiento
legal, cuya consecuencia es, la seguridad jurdica.
Es el Estado quien debe promover lo necesario para otorgar seguridad y defensa
a los intereses legtimos que, en el orden privado, el trfico jurdico de los
inmuebles demanda; por ello, cuenta con un organismo encargado de esa funcin:
El Registro Pblico, institucin que por medio de la inscripcin o de la anotacin
permite dar cuenta del estado que guarda la propiedad y otros derechos reales.
Los principios registrales explican el contenido y funcin del registro pblico de la
propiedad, los cuales estn relacionados unos de otros, de tal manera que no
exista en forma independiente.
TERMINOLOGA:
Esta materia ha sido calificada con distintas denominaciones:
Derecho Hipotecario
Derecho Inmobiliario
Derecho Registral
Es conveniente establecer qu nombre es el ms indicado.
5.1.1 Locales y Federales
5.1.2 Pblicos y No Pblicos

5.1.3 Declarativos y Constitutivos

Constitutiva: Esta clase de inscripcin constituye un requisito indispensable para
que la transferencia o constitucin de un derecho real tenga lugar. Gracias a esta
clase de inscripcin, queda perfeccionada la transmisin o constituido el derecho
real.
Declarativa: Esta clase consiste en publicar un cambio ya ocurrido,
independientemente del registro. Para esta clase de inscripcin, basta la
existencia del ttulo para la transmisin del derecho real. Reconoce la preexistencia de los derechos reales, de los que se toma nota para su oportuna
publicidad y dems efectos que establezca la ley.
5.2 Registro Pblico de la Propiedad
El Registro Pblico de la Propiedad en Mxico (RPP) es la institucin
gubernamental que se encarga de dar seguridad y certeza jurdica al control y
registro de todos los bienes inmuebles de las personas fsicas y morales.
Esto significa que dicha institucin da legalidad a la posesin de una propiedad y a
todos los actos relativos a los derechos inmobiliarios, siempre ante notario.
Adems, el RPP, como parte de sus funciones de propiciar un transparente trfico
inmobiliario, proporciona publicidad registral. Esto quiere decir que cualquier
persona que solicite informacin puede tener acceso a los registros de la
institucin. As, por ejemplo, puedes pedir copias de los movimientos de los que ha
sido sujeto un inmueble.
Dichas copias no estn certificadas, por lo que nicamente sirven para fines
informativos.
En lo relativo a los crditos hipotecarios, en esta institucin es dnde realizas tu
trmite de certificado de existencia o inexistencia de gravmenes sobre el
inmueble. Este documento afirma o niega que la propiedad en cuestin sea objeto
de embargo o garanta de un crdito. Otros trmites importantes son el de
transmisiones de propiedad (ya sea por venta o donacin) y los certificados de
existencia de propiedad, que sealan el dominio de un inmueble a favor de una
persona.
Los distintos Registros Pblicos de la Propiedad se rigen bajo las leyes y cdigos
civiles de sus correspondientes estados, sin embargo las funciones de esta
institucin, previamente descritas, son idnticas en cada entidad federativa.
Actualmente ofrecen sus servicios tanto en sus oficinas registrales como por
internet.
5.2.1 Objetivo, necesidad y utilidad de la Institucin
El principal objetivo de un Registro Pblico de la Propiedad es ofrecer la publicidad
de los actos jurdicos para brindar seguridad jurdica a terceras personas.

El Registro naci de la necesidad de llevar una cuenta a cada titular. Es decir que
en un principio tuvo una necesidad meramente administrativa sin propsito de
publicidad pues no se haba descubierto siquiera la conveniencia de esta. La
necesidad de la publicidad quedo manifiesta cuando la clandestinidad de las
cargas y de los gravmenes que recaan sobre los inmuebles fue tal que se haca
imposible conocer la verdadera situacin de estos entonces aquel registro que
nacido por una razn administrativa con miras a llevar una cuenta cada titular, se
convirti en un registro con miras a la publicidad, y as, puede decirse que el
registro naci como un medio de seguridad del trfico- jurdico.
El Registro Pblico es de gran utilidad a la sociedad toda vez que proporciona
certeza y brinda seguridad jurdica a las personas interesadas en celebrar un acto
jurdico de no existir el registro la sociedad vivira en un estado de incertidumbre.
5.2.2 ANTECEDENTES HISTRICOS REGISTRALES
El registro inmobiliario nace con una finalidad meramente administrativa, sin
propsito de publicidad por no haberse descubierto siquiera la conveniencia de
sta. Dicha necesidad qued manifiesta cuando la clandestinidad de las cargas y
de los gravmenes que recaan sobre los bienes, particularmente inmuebles,
hacan imposible conocer la verdadera situacin de ellos; aquel registro que naci
por una razn administrativa con miras a llevar una cuenta a cada titular, pasa
luego a convertirse en un registro cuyo objetivo fue y sigue siendo la publicidad.
Puede decirse que el Registro naci como un medio de seguridad en el trfico
jurdico y esa finalidad la logra mediante la atribucin de efectos a los asientos
registrales relativos a la constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los
derechos reales sobre inmuebles. Hay variables en las diversas legislaciones,
pero el comn denominador de todas ellas consiste en informara toda persona que
quiera consultarlo, de las inscripciones constantes en los libros del Registro y de
los documentos relacionados con las inscripciones que estn archivados,
poniendo a su disposicin los libros con los asientos respectivos; de ah su
nombre: REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD, que radica medularmente en
una funcin informativa, ya que con la publicidad se trunca la clandestinidad y se
crea un medio privilegiado de prueba.
Las leyes espaolas son lo que antecede a nuestra legislacin y estuvieron
vigentes durante la Colonia y al inicio del Mxico independiente. Esta disposicin
de la Novsima Recopilacin se limito a dar publicidad sobre los censos y tributos
constituidos sobre bienes inmuebles como garanta de una obligacin. Mas tarde
en 1539 las Cortes de Toledo propusieron a Don Carlos I la organizacin de un
Registro de Censos, Tributos e Imposiciones.
El Consejo de Indias, en auto acordado el 8 de julio de 1617 impone a los
escribanos, otra importantsima obligacin registral que a la letra indica:
En los ttulos de registros de censos que se despachen, se diga que los
escribanos tomen la razn y registren todos los censos que se otorgaren desde el
da de la data del ttulo y no de los que se hubieren otorgado antes

Posteriormente se dict otro documento La instruccin de los seores

fiscales, dictada en 1768 y contiene conceptos regstrales y notariales que han
sido dignos de anlisis, como lo es el estudio de los oficios de hipotecas y la
escribana en Mxico, la cual tiene comprobable influencia sobre Las
instrucciones de seores fiscales de hacienda aplicables a la Nueva
Espaa aprobadas por la Audiencia en Mxico el 27 de septiembre de 1784,
mismas que se complementaron el 16 de julio de 1789 con una Real Cdula sobre
anotaciones de Hipotecas. Despus de tres proyectos de Cdigo Civil, los de
1836, 1841 y 1843, que regulaba Registro Pblico de Hipotecas, en 1861, se
aprob un ordenamiento especial e independiente del Cdigo Civil denominado
Ley Hipotecaria.
5.2.3 Concepto y Naturaleza
El Registro pblico de la Propiedad: dentro de nuestro sistema legislativo, es una
oficina en la que se lleva a efecto la inscripcin de los ttulos expresamente
determinados en el Cdigo civil, con la finalidad primordial de dar al comercio
jurdico la seguridad y certeza y certeza.
Tiene por objeto seala COLIN SNCHEZ proporcionar publicidad a los actos
jurdicos regulados por el derecho civil.
Ahora bien desde el punto de vista de la realidad legislativa mexicana, las
diferentes definiciones que han quedado expuestas no dan una idea exacta y
cabal del Registro Pblico de la Propiedad.
Hay que tener en cuenta, a este respecto, que en nuestro Registro no se inscriben
nicamente las situaciones jurdicas relativas a los bienes inmuebles, sino que
tambin se hace constar en l la existencia de las personas morales e igualmente
se inscriben determinados bienes muebles.
Esta definicin es, desde luego, la que ms fielmente responde a nuestro Registro
Pblico del a Propiedad, lo que no quiere decir que las dems sean errneas con
relacin a los pases de los autores que las han formulado, pues en trminos
generales dan una idea de la naturaleza y de los fines de esta institucin.
TEMA VI Sistemas y Principios Registrales
6.1 Sistemas Registrales. Caractersticas
Sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado pas regulan las
formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a travs
del Registro de la Propiedad, as como el rgimen y organizacin de esta
institucin. Lo cual dicho en forma sinttica sera el conjunto de normas
reguladoras de la institucin del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de
vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitucin o
publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la
organizacin y el rgimen del Registro".

6.1.1 EL SISTEMA GERMNICO SUIZO

El sistema germnico es el que rige en Alemania, Austria y Suiza.
Se caracteriza a grandes rasgos por un Registro de la Propiedad llevado segn el
sistema de folio real, en el que la inscripcin tiene carcter constitutivo y la nica
realidad es la registral.
La base fsica del Registro est constituida por la descripcin de la finca en el
Catastro, de tal forma que aunque los datos contenidos en los libros catastrales
carecen de valor jurdico, al considerarse el mapa catastral como parte integrante
del Registro, en todo lo referente a la localizacin de las fincas o a la
determinacin de sus lindes es la cartografa catastral la que tiene plena eficacia
probatoria ante los tribunales.
La finca tiene una realidad jurdica de la que responde el Registro y una realidad
fsica de la que responde el Catastro. Esto supone que los datos fsicos que
constan en el Registro son los mismos que constan en el Catastro y los datos
jurdicos que constan en el Catastro son los mismos que en el Registro. No puede
ocurrir en ningn caso lo que sucede en Espaa, que tanto la descripcin fsica
como la jurdica de la finca pueden diferir en el Registro y en el Catastro.
En cuanto a la organizacin en la estructura administrativa, podemos distinguir
entre el sistema descentralizado de Alemania y Suiza y el centralizado de Austria.
En Alemania y en Suiza el Registro depende del Ministerio de Justicia y el
Catastro del Ministerio correspondiente en cada estado o cantn. En Austria, por
el contrario, aunque el Registro depende del Ministerio de Justicia y el Catastro del
de Economa existe una Base de datos de fincas centralizada, en la que se
contienen los datos del Registro y del Catastro a la que se puede acceder tanto
por escrito como por internet.

6.1.2 El Sistema Registral Francs

El sistema francs, conocido tradicionalmente en la doctrina como Sistema de la
transcripcin, apelativo que en la actualidad ya no resulta muy exacto, como
veremos, viene regulado fundamentalmente en el
Cdigo Civil de 1904 y la Ley de Transcripciones de 23 de marzo de 1855,
modificada posteriormente por las Leyes de 1 de marzo de 1918 y 24 de julio de
1921, as como por el Decreto-ley de 4 de 30 de octubre de 1935. La ms
importante reforma es la introducida por Decreto-ley de 4 de enero de 1955,
desarrollado por el de 14 de octubre del mismo ao y las Ordenanzas de 7 de
septiembre de 1959 y de 5 de septiembre de 1960.

Dentro del sistema francs, existen dos regiones, Alsacia y Lorena, incorporadas a
Francia tras la Primera Guerra Mundial, con un derecho registral particular,
conciliador del sistema francs tradicional con principios de raigambre germnica,
que ha influido en la preparacin de la reforma de 1955, antes citada. As, admite
el principio de legalidad, con un mayor mbito de calificacin registral, y tambin la
presuncin de exactitud del Registro, al modo de la Ordenanza alemana.
Igualmente valora la importancia bsica de la finca en la llevanza del Registro,
regula el tracto sucesivo y admite ciertas anotaciones preventivas.
6.1.3 EL SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

Australia es una federacin en el mbito de la Commonwealth, formada por seis

Estados: Queensland, Nueva Gales del Sur, Victoria, Australia Meridional,
Australia Occidental y Tasmania. Tambin integran la federacin el Distrito Federal
(Canberra)
y
el
Territorio
del
Norte.
En estos estados predomina el mismo sistema inmobiliario registral: el Sistema
Torrens, aunque un siglo atrs el sistema era diferente. Se distingua dos clases
de
propiedad:
la propiedad de quien tenan un derecho que provena de la Corona, y que
supona
por
ello
una
situacin
inatacable,
la propiedad de quienes haban adquirido de otra persona por testamento,
sucesin intestada, compraventa, donacin y otros supuestos. Esta segunda
propiedad era ms insegura, pues podan darse casos en los que el bien
transmitido no perteneciera al transmitente (por ejemplo, supuestos de cargas
ocultas).
Pero este sistema no convenca al diputado Robert Richard TORRENS, por lo que
propuso que los adquirentes de una finca tuvieran su derecho proveniente del
Estado, de manera que su titularidad estuviera en idnticas condiciones de
intocabilidad que la concedida a los titulares ex novo, consiguiendo as, segn
M.R.VALPUESTA FERNNDEZ, el sistema ms perfecto de publicidad
inmobiliaria Registral.
Sir
Robert
Richard
Torrens
(1857-1884)
Robert Torrens lleg con su mujer a la Colonia del Sur de Australia en diciembre
de 1840. Trabaj en la Aduana martima durante 10 aos. Desde 1851 hasta 1857
Torrens fue miembro del Consejo Legislativo y, a raz de la entrada en vigor de la
nueva constitucin democrtica, fue elegido para la Cmara de la Asamblea.
Torrens fue recordado por su satisfactoria defensa de la Ley de la propiedad de
1858. Conocido popularmente como el Sistema del Ttulo Torrens, esta Ley
permiti con mayor eficacia la transmisin del ttulo de propiedad de las fincas. Las
ventajas del Sistema Torrens fueron reconocidas e introducidas en diversas
colonias de Australia y fuera de ella a mediados de 1860. Torrens volvi a
Inglaterra donde, como miembro de la Cmara de los Comunes, continu su labor
de adopcin de este sistema registral, publicando as su obra "The Australian
System of conveyancing by Registration of Title". Muri en 1884.

6.2.- Principios regstrales

Son las orientaciones capitales, lneas directrices del sistema. Resultado de la
sintetizaran o condensacin jurdica registral. Segn Sanz, los principios
regstrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral de
un pas determinado, y que pueden especificarse por induccin o abstraccin de
los diversos preceptos de su derecho positivo. Roca Sastre, es el resultado
conseguido mediante la sintonizacin tcnica de parte del ordenamiento jurdico
sobre la materia manifestada en una serie de criterios fundamentales,
orientaciones esenciales o lneas directrices del sistema registral.
Concepto. Son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un
determinado sistema registral.
6.2.1 PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO. Consiste en la necesidad de la
expresin de la voluntad acreditada fehacientemente de quien aparece inscrito
como beneficiario de un asiento, a efecto de que se modifique o cancele la
inscripcin que le beneficia.
6.2.2 Principio de Tracto Sucesivo.
Llamado tambin de tracto continuo est contenido en el artculo 2015 C.C. que a
la letra dice: "ninguna inscripcin, salvo la primera, se har sin que est inscrito,
salvo la primera, se har sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane". Roca Sastre dice: Que el principio de tracto sucesivo
tiene carcter formal por estar impuesto por una norma que no es de Derecho
Inmobiliario Registral Material, sino formal ya que pertenece al procedimiento de
inscripcin y se dirige al Registrador, mandndole que cierre el libro de
inscripciones a todo ttulo que pretenda su inscripcin cuando no cumpla el tracto
sucesivo.
Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble, si no
tambin en todos los Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y
poderes, no podr inscribirse una sustitucin de poder si previamente no se ha
inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podr
anotar una demanda sobre nulidad de testamento si previamente no esta inscrito
el testamento cuya nulidad se pretende, no podr inscribirse un aumento
de capital si previamente no est totalmente pagado el capital suscrito. Existen
excepciones:
En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede solicitar la anotacin
preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no inmatriculados es decir

sobre bienes que no tiene vida registral, para lo cual el Registrador Pblico deber
abrir una partida o ficha espacial sin tener en cuenta el tracto sucesivo. Tenemos
tambin cuando se trata de sociedades irregulares, es decir de aquellas que
funcionan sin estar inscritos en el libro de Sociedades Mercantiles. Dicha sociedad
al acordar su disolucin, es posible inscribir dicho acuerdo no obstante, no
haberse inscrito el acto constitutivo, para lo cual se abrir partida especial.

6.2.3 Principio de Rogacin: Llamado tambin principio de instancia, y significa

que las inscripciones en los Registros Pblicos se extienden necesariamente a
solicitud de la parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es
decir, a voluntad propia del Registrador; la rogatoria o a la solicitud es necesaria.
Este principio est contenida en el Art. 2011cc "Los registradores califican
la legalidad de los documentos en CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripcin..." y
el Art. 131 del Reglamento General de Registros Pblicos: "Toda inscripcin se
efectuar a instancia de quien adquiera el derecho, del que lo transmite o de quien
tenga inters en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes expresamente
autorizados para ello, pueden ser representantes de ttulos, estn tambin
facultados para hacer valer los recursos que permitan los reglamentos de los
registros".
Cualquier persona puede solicitar la inscripcin o anotacin preventiva de un ttulo,
sin necesidad de acreditar legtimo inters o personera.
Excepciones:
a.
b.

Cuando se haya incurrido en error material; cuando sin intencin de

causar dao, se han escrito unas palabras por otras, emitido por la expresin
de alguna circunstancia, cuya falta no causa nulidad, o equivocado los
nombres propios al copiarlos del ttulo, sin cambiar por eso

c.

Cuando se trata de la hipoteca legal (Art. 1119 CC) "Las hipotecas legales a
que se refiere el artculo se constituyen de pleno derecho y se inscriben de
oficio, bajo responsabilidad del Registrador.

d.

Segn el Decreto Ley N 26135, que para efectos del cobro de deudas
laborales que tuviera el empleador, cierre del centro de trabajo sin autorizacin
expresa de la AAT y siempre que no se haya abonado la CTS de sus
trabajadores, de tratarse de embargo sobre bienes muebles del empleador, la
inscripcin en los registros pblicos ser de oficio y en el da de recibida la
notificacin pertinente, sin costo alguno para los demandantes.

e.

En el caso del Art. 1 de la Ley N 26785, COFOPRI remitir

al Registro Predial Urbano el ttulo rectificatorio con los nuevos planos, para
que el Registrador proceda a realizar la inscripcin correspondiente.

f.

En virtud a la Ley N 26887, Ley General de Sociedad, novena, dcima, y

dcima primera disposicin transitorio se presume la extincin de
las sociedades inscritas en el Registro cuyo perodo de duracin se encuentra
vencido siempre que no se nombren liquidadores en el plazo previsto, la
respectiva oficina registral proceder a cancelar de oficio la inscripcin de las
sociedades extinguidas.

6.2.4 PRELACIN. En materia registral, la prelacin entre derechos sobre dos o

ms actos que se refieran a un mismo folio se determinar por el nmero de
control que otorgue el Registro, que se basar en el da, hora, minuto y segundo
de su presentacin ante la oficina de recepcin de documentos,
independientemente de la fecha de la constitucin o celebracin del acto
contenido en el o los documentos que se presenten.

6.2.5 Principio de Legalidad. Se refiere que todo ttulo que pretenda su

inscripcin y/o anotacin preventiva, sin excepcin, debe estar sometido a una
previa calificacin registral, a fin de que en los asientos correspondientes
solamente tenga acceso los ttulos vlidos y perfectos. Calificacin.
Registral, es el anlisis minucioso y exhaustivo que debe realizar el Registrador
respecto a la licitud del acto, contrato, resolucin judicial o administrativa, teniendo
en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes que obran en los
Registros Pblicos, que son los asientos pre-existentes, ndices. La calificacin de
acuerdo al principio de legalidad, consiste en un juicio de valor, no para declarar
un derecho dudoso, sino para incorporar o no al registro una nueva situacin
jurdico registral. Segn el artculo 2011; el registrador debe calificar lo siguiente:
a.

Legalidad de Documentos; en caso de documentos notariales, se debe

apreciar: La competencia del notario, el cumplimiento de los requisitos de
formalizacin del documento, como el uso del papel adecuado, el pago de
los tributos correspondientes, la autenticidad de los tributos correspondientes,
la autenticidad del parte notarial as como la pertenencia del tipo de documento
del cual se trate con relacin al acto.

b.
c.

Capacidad de los Otorgantes

d.

La Validez del Acto; el registrador debe efectuar la calificacin verificando si

existe o no razones de nulidad en las manifestaciones de voluntad, conforme lo
dispone el artculo 219 C.C.

e.

Identificacin. El registrador debe verificar la identidad entre el titular del

Derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurdico de materia de
inscripcin.

6.2.6 Principio de Especialidad.

Llamado tambin de determinacin y tiene por objeto individualizar los derechos
inscritos en relacin a los bienes y a las personas, determina que cada inscripcin
se haga en partida separada. Roca Sastre afirma que este principio es expresin
que denota un criterio singularizado, particularizado y de especificacin. Prez
Isola, seala "en sentido lato, el principio de especialidad busca la determinacin
exacta de los Derechos Reales inscribibles y la organizacin del Registro Sobre la
base de la unidad registral finca. En sentido estricto se circunscribe al segundo
aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine una hoja registral propia.

6.2.7 Principio de Fe Pblica Registral. Este principio est incorporado en la

declaracin VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos, y el C.C. en su Art. 2014. Se halla justificados por la necesidad de
proteger la seguridad jurdica de la contratacin a base de los asientos de
inscripcin que obran en los registros. Pero, cabe sealar que la proteccin que
brinda se refiere nicamente a los terceros de Buena Fe que adquieren a ttulo
oneroso (deben ser concomitantes) por otro lado, la buena fe del tercero se
presume, lo que significa que quien lo niega, tiene la obligacin de probarla. Si una
persona adquiere derechos de otra, que en el registro aparece con derecho a
otorgarlo, e inscribirse su adquisicin, est en camino, pero slo en camino de
convertirse en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el principio de fe
pblica registral con lo cual lograr hacer a su derecho absolutamente inatacable
por todos.
6.2.8 TERCERO REGISTRAL. Para efectos registrales, tercero es la persona que
adquiera a ttulo particular y por acto entre vivos la propiedad o derechos reales de
quienes aparezcan en las inscripciones del Registro como titulares de aqulla o de
estos derechos.

TEMA Vll Organizacin del Registro Publico de la Propiedad

7.1 ORGANIZACIN ADMINISTRATIVA.

El Registro estar a cargo de un Director, quien se auxiliar de los servidores
pblicos y de los registradores encargados de las oficinas registrales que se
establezcan en el Estado, as como del personal que sea necesario para su
funcionamiento.
DE LA ESTRUCTURA ORGNICA DEL REGISTRO PBLICO.
Artculo 9.- Para su adecuado funcionamiento, el Registro Pblico contar con la
siguiente estructura orgnica:
I.- La Oficina del Director, que estar integrada por:
a) Un Director.
b) La coordinacin administrativa y
c) La oficiala de partes.
II.- El Departamento de Registradores, que estar integrado por:
a) Los Registradores del Registro de la Propiedad Inmueble, y
b) Los Registradores de los Registros de Personas Morales de Naturaleza Civil, de
Planes de Desarrollo Urbano y Declaratorias y de Crdito Rural.
III.- El Departamento Jurdico, que estar integrado por:
a) Un Jefe del Departamento Jurdico y
b) Los auxiliares que sean necesarios y que permita el presupuesto.
IV.- La Seccin de Calificacin, que estar integrada por los Calificadores que se
requiera y que permita el presupuesto.
V.- La Seccin de Informtica y Estadstica, que estar a cargo de un responsable
de la Seccin.
Cada una de las reas que forman la estructura orgnica del Registro Pblico
tendr, adems, los servidores pblicos que se requiera y que permita el
presupuesto.
7.1.1 Director general
Artculo 10.- El Director, de acuerdo con la carga de trabajo o por ausencia
temporal de alguno de los Registradores, podr disponer que stos atiendan uno o
varios de los Registros mencionados en el artculo 5 de este reglamento,
indistintamente o que dos o ms de ellos atiendan uno slo de dichos Registros.
Artculo 11.- Para ser Director del Registro Pblico se requiere:
I.- Ser ciudadano mexicano en ejercicio de sus derechos.
II.- Ser abogado o licenciado en derecho con ttulo debidamente registrado, con
una antigedad no menor de cinco aos.
III.- Tener experiencia en Derecho Registral y en Derecho Notarial.

IV.- No tener antecedentes penales.

Artculo 12.- Son facultades y obligaciones del Director:
- Supervisar el trabajo de los Registradores y de los Calificadores y mandar que se
subsanen las faltas u omisiones que hubieran cometido.
II.- Resolver las dudas que respecto de los actos del Registro tengan los
Registradores o los interesados.
III.- Recibir y vigilar el cumplimiento, de las peticiones que el Ministerio Pblico
haga al Registro Pblico, cuando sean procedentes.
IV.- Cumplir y hacer cumplir por los encargados de las secciones respectivas, los
mandamientos judiciales que le sean notificados, en caso de que stos sean
procedentes.
V.- Proponer los manuales que sean necesarios para el funcionamiento del
Registro Pblico.
VI.- Gestionar la capacitacin de los servidores pblicos de la Direccin.
VII.- Coordinar las actividades registrales, promoviendo planes, programas y
mtodos que contribuyan a la mejor aplicacin y empleo de los elementos tcnicos
y humanos adoptados para el eficaz funcionamiento del Registro Pblico.
VIII.- Vigilar que los dems servidores pblicos encargados de la funcin registral
den cumplimiento a sus obligaciones.
IX.- Informar, por los conductos legales procedentes, a la Secretara de la
Contralora General del Estado, de las faltas u omisiones que cometieren los
servidores pblicos del Registro Pblico en el ejercicio de sus funciones, para que
les imponga las sanciones correspondientes, sin perjuicio de la responsabilidad
civil o penal en la que, en su caso, hubieran incurrido.
X.- Aplicar a los servidores pblicos que incurran en faltas, en los casos que
corresponda, las sanciones impuestas por la autoridad competente.
XI- Remitir peridicamente a su superior inmediato, un informe general del
funcionamiento del Registro Pblico.
XII.- Presentar al Secretario General de Gobierno, para su consideracin, el
proyecto de presupuesto del Registro Pblico.
XIII.- Conocer del recurso de revocacin establecido en el presente reglamento.
XIV.- Comisionar al servidor pblico o servidores pblicos que lo suplirn en sus
ausencias temporales, indicando en cada caso los asuntos de su competencia.
XV.- Las otras que sealen las dems disposiciones legales y reglamentarias.
CAPITULO TERCERO DE LA DIRECCION GENERAL
Artculo 9.- El director general tendr las siguientes atribuciones:
I. Planear, organizar, programar, dirigir, controlar y evaluar los servicios que presta
la institucin;
II. Ejercer la funcin directiva del registro pblico de la propiedad en el territorio

del Estado y asumir, por ministerio de ley, la direccin general del registro pblico
de comercio;
III. Autorizar con su firma la primera y la ltima hojas de los libros, indicando el
registro, libro, seccin, volumen, municipio y oficina a la que sern destinados;
IV. Gestionar ante el rea correspondiente, el personal y los recursos materiales y
financieros que la institucin registral requiera para el cumplimiento de sus
objetivos;
V. Ordenar la inmatriculacin de predios y aprobar la constitucin del patrimonio
familiar en trminos de este reglamento;
VI. Ordenar, en su caso, la reposicin y restauracin de libros y documentos
deteriorados, destruidos o extraviados, de acuerdo con las constancias existentes
en el registro y las que proporcionen las autoridades, los notarios o los
interesados;
VII. Proponer al Secretario General de Gobierno, por conducto del subsecretario
del ramo, los nombramientos, ascensos y remociones de los servidores pblicos
de la institucin registrar:
VIII. Formular instrucciones y circulares para unificar la prctica registral en el
Estado y la prestacin de los servicios del Departamento del Archivo General de
Notaras;
IX. Dictar las providencias necesarias para agilizar las actividades en las oficinas
registrales;
X. Proponer el otorgamiento de subsidios para el pago de derechos en el registro
pblico, en los casos que estime necesarios;
XI. Promover las medidas necesarias para la actualizacin del sistema registral;
XII. Autorizar los instrumentos pblicos que regularice el Departamento del
Archivo General de Notaras;
XIII. Delegar la representacin jurdica en los juicios y procedimientos en los que el
registro pblico sea parte;
XIV. Autorizar las faltas que no excedan de 15 das de los subdirectores, los jefes
de departamento o los registradores de la propiedad;
XV. Ordenar el cambio de adscripcin de los registradores de la propiedad,
cuando las necesidades del servicio as lo requieran;
XVI. Informar, por escrito, al superior jerrquico u rgano de control interno, de los
actos u omisiones en que incurran los servidores pblicos en el ejercicio de sus
funciones;
XVII. Proponer reformas y adiciones a los ordenamientos jurdicos relacionados
con la actividad registral;
XVIII. Dictar las medidas necesarias que faciliten el registro de los sellos y firmas
de los corredores pblicos, en trminos de la ley que regula su ejercicio;
XIX. Resolver los recursos que previene este reglamento; y
XX. Las dems que otros ordenamientos establezcan.

7.1.2 REA JURDICA.

Para el mejor desempeo de sus funciones el Registro contar con una unidad de
asesores jurdicos que tendr como facultades las siguientes:
I. Proponer al Director posibles reformas a la legislacin registral vigente;
II. Representar en juicios a los registradores, cuando estos le otorguen
representacin, y coadyuvar con el Ministerio Pblico, en los casos previstos por la
Ley;
III. Intervenir en representacin del Director en todos los juicios y procedimientos
en los que el Registro sea parte o tenga inters, quedando facultados para realizar
todos los actos que requieren ejercicio de su representacin; y
IV. Las dems que le conceda este Reglamento, que deriven de sus cargos y las
que les asigne el Director.
Son obligaciones de los Asesores Jurdicos:
I. Instrumentar y substanciar los procedimientos para la incorporacin al Registro
de los predios inarticulados, dando cuenta de ello al Director, para su aprobacin y
efectos jurdicos correspondientes;
II. Conocer de los asuntos que les turnen las oficinas registrales, en los casos de
suspensin o denegacin del servicio;
III. Proporcionar asesora jurdica al personal del Registro y orientacin jurdica a
los usuarios del servicio en el orden registral y fiscal; y
IV. Las dems que estn relacionadas con el aspecto tcnico de la funcin
registral y les seale el Director.
7.1.3 REGISTRADORES.
Artculo 13.- Para ser Registrador se requiere:
I.- Ser ciudadano mexicano en ejercicio de sus derechos.
II.- Ser abogado o licenciado en derecho, con ttulo debidamente registrado.
III.- Tener experiencia en Derecho Registral o Derecho Notarial.
IV.- No tener antecedentes penales.
Artculo 14.- Son obligaciones de los Registradores:
I.- Ordenar que se realicen los registros manuales o electrnicos y las anotaciones
solicitadas por los fedatarios interesados, cuando sean procedentes de acuerdo
con las disposiciones legales aplicables;
II.- Supervisar que el proceso de inscripcin de ttulos se realice en la forma
establecida en el Cdigo, este reglamento y en las dems disposiciones legales y
reglamentarias aplicables.
III.- Expedir las certificaciones, copias y constancias que sobre inscripciones,
anotaciones y cancelaciones de los registros en general soliciten los interesados;
IV.- Expedir con preferencia, los certificados que les fueren solicitados para

garantizar la solvencia de un fiador o cuando se trate de fianza carcelaria, siempre

que se exprese as en el pedimento relativo.
V.- Firmar, a solicitud de parte interesada, las inscripciones en los volmenes que
por error u omisin no hubieran sido firmadas, previa comprobacin que se
cumplieron los requisitos de ley.
VI.- Respetar la prelacin derivada de la presentacin de los documentos.
VII.- Consultar con el Director o con el Jefe del Departamento Jurdico las dudas
que tuvieren en relacin con sus funciones.
VIII.- Rendir al Director los informes que le solicite respecto de la actividad registral
a su cargo.
IX.- Reportar al Director, inmediatamente de que tengan conocimiento, la prdida,
deterioro o alteraciones en los registros de la Seccin a su cargo, as como de los
documentos y cualquier anomala que adviertan.
X.- Suplir a otro Registrador en los casos en que lo disponga el Director.
XI.- Las dems que les impongan otras disposiciones legales o reglamentarias.
Artculo 15.- El Departamento Jurdico estar bajo la direccin de un Jefe de
Departamento.
Artculo 16.- El Jefe del Departamento Jurdico debe cubrir los mismos requisitos
que para ser Registrador establece este reglamento.
7.2 FOLIOS.
El sistema de folios, se utiliza en Mxico, Distrito Federal, y en un buen nmero de
Estados de la Repblica; en otros, aun siguen llevando el obsoleto sistema de
libros. En el Registro Pblico de la Ciudad de Mxico se utilizan cuatro tipos de
folios, a saber:
A). Real de Inmuebles;
B). Real de Muebles;
C). Personas Morales y
El Folio Real, que hasta la fecha se utiliza, es un trptico de cartulina, del que se
emplean cuatro caras; la primera, la constituye la cartula y tres partes ms. En la
primera se anotan los cambios de propietario; en la segunda, los derechos y
gravmenes reales; en la tercera las anotaciones preventivas.
7.2.1 FOLIO REAL DE INMUEBLES.
Es utilizada para anotar los datos generales de identificacin y descripcin del
inmueble, ubicacin, denominacin, si la tiene, con sus caractersticas, tales como
superficie, rumbos, medidas y colindancia.
7.2.2 FOLIO REAL DE MUEBLES.
En la cartula de este Folio se anotan los datos de identificacin del mueble, con

sus caractersticas, y lugar donde deben estar los Bienes. En las otras tres partes
se anotan, en la primera, las inscripciones de ventas condicionales o contratos de
compraventa sujetos a condicin resolutoria o con reserva de dominio; en la
segunda, las prendas o garantas reales (art. 2858 del C.C.), o hipoteca y, en la
tercera, las anotaciones preventivas.
7.2.3 FOLIO DE PERSONAS MORALES.
Debo aclarar, que este folio es utilizado en el Registro de Comercio,
por lo que, no pertenece al mbito de Inmuebles. En la cartula de este Folio, se
anotan los datos de identificacin de la sociedad o asociacin civil, que lo
constituyen, la denominacin, el capital y el objeto. En las otras tres se anotan,
en la primera, la constitucin; en la segunda, las reformas a los estatutos y, en la
tercera, el nombramiento y revocacin de administradores o apoderados.
Durante la administracin de 1997 a 1999, en el Registro Pblico de la Ciudad de
Mxico, se disearon formas de folios, as como hojas de inscripcin, certificados
y constancias, con 14 medidas de seguridad que hacen imposible su falsificacin,
lo que sin duda alguna hubiera contribuido de manera muy importante a combatir
la corrupcin; no obstante esto, por razones que se desconocen, se detuvo su
utilizacin y, hasta la fecha, no han sido utilizadas; esto ha sido slo una parte de
las acciones que significaron la suspensin de la modernizacin de ese Registro.
7.3 ASIENTOS REGISTRALES.
El asiento registral es la anotacin mediante la cual se practica la inscripcin de un
acto o negocio jurdico en el registro de la Propiedad
Los asientos Registrales que se incorporan en el Folio Real de cada cuenta
Registral en nuestro sistema son un extracto del ttulo a inscribirse, que es el
sistema de Inscripcin; pero en el derecho comparado se conocen dos sistemas:
el de Transcripcin (sistema Francs) que es una copia ntegra y literal del ttulo y
el de encasillado (Alemania y Suiza), el asiento es extendido dentro de un
encasillado, consiste en una indicacin esquemtica del contenido fundamental
del ttulo. Existen varios tipos de asientos en el Registro de la Propiedad Inmueble
y Mercantil
TIPOS DE ASIENTOS:
Segn el Arto 40 de la Ley 698 , Ley General de Registros Pblicos, en el
Registro se practicarn asientos de
1. presentacin, 2. inscripcin, 3. Cancelacin y referencia.

7.3.1 NOTAS DE PRESENTACIN.

Es el acto procedimental a travs del cual el registrador observando las
formalidades legales materializa en el libro o folio correspondiente el acto jurdico
utilizando la forma escrita
7.3.2 ANOTACIONES PREVENTIVAS.
Anotaciones preventivas. Es el asiento provisional que se hace en los registros
pblicos para asegurar el cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de
cualquier derecho real que aun no puede ser inscrito en forma definitiva.
Clases:
A) Por vas de enumeracin de las Anotaciones Preventivas
a. los embargos preventivos y definitivos
b. las demandas a juicio del juez que se refieren a actos inscribibles
c. Los ttulos cuya inscripcin no puede hacerse por no estar inscrito el derecho de
donde emane la transmisin gravamen
d. Los ttulos cuya inscripcin no puede hacerse porque adolecen de defectos
subsanables
e. Los ttulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a las leyes.
f. Los contratos de prstamos hipotecarios por adquisicin de vivienda nica
otorgados por entidades financieras especiales.
B) Por su funcin.
a. Publicidad Registral; en caso de anotarse preventivamente una demanda
b. Constitutivas de especial garanta registral y el embargo
C) Por su modo de producirse el registro
a. de oficio puede hacerlo el registrador
b. Solicitada solicita los interesados
c. Ordenadas, por los jueces y tribunales asi como las autoridades administrativas.
D) Por su duracin
a. Predeterminada, regla dominante
b. Indefinida es la excepcin
E) Por su naturaleza
a. Judiciales por demandas u otra que emane del poder judicial
b. Registrales propiamente dichas por defectos subsanables.
c. Legales segn por imperio de la ley
Efectos de las anotaciones preventivas.
En el caso de los bienes muebles e inmuebles estos podrn ser enajenados o
agravados pero sin perjuicio del derecho de persona cuyo favor se ha hecho la
anotacin. Un caso tpico de anotacin preventiva es el embargo y en la cual no se
coarta la facultad dispositiva del dueo.
No se puede enajenar en los siguientes casos:

a. Anotaciones preventivas de prohibicin de enajenar durante la vigencia de la

anotacin
b. Anotaciones preventivas por defectos subsanables del titulo
c. Anotaciones preventivas del derecho hereditario. Estas tres anotaciones
provocan el cierre del registro o cierre de partida ya que la relacin bsica anotada
acapara toda titularidad del inmueble o derecho real objeto de la anotacin.
d. Bloqueo. Mientras este vigente esta anotacin.
Extincin de las Anotaciones preventivas: Caducan a los 60 dias de la fecha del
asiento de presentacin correspondiente puede prorrogarse hasta por 180 dia por
justa causa o resolucin judicial.
Las anotaciones de los avisos se practicaran de inmediato en la parte que
corresponda al folio de la finca afectada. Si durante la vigencia de los avisos
preventivos y en relacin con la misma finca o derechos se presentara otro
documento contradictorio para su registro o anotacin este ser objeto de una
anotacin preventiva a fin de que adquiera la prelacin que corresponda encaso
de que se opere la cancelacin o caducidad de alguna anotacin anterior en caso
contrario las anotaciones preventivas de dichos documentos quedaran sin efecto.
De perderse la prelacin la anotacin preventiva pasa a tomar el lugar del aviso
preventivo anterior.
7.3.3 INSCRIPCIONES.
Es el asiento registral en el que se hacen constar el acto sobre constitucin,
transmisin, modificacin, limitacin, gravamen o extincin del derecho de
propiedad o de los dems derechos reales principales y los dems ttulos y
documentos que por prevencin expresa de la ley deban inscribirse para que
surtan efectos oponibles a tercero.
7.3.4 CANCELACIONES.
Artculo 85.- Las inscripciones o anotaciones no se extinguen en cuanto a tercero,
sino por su cancelacin o por el registro de la transmisin a otra persona del
dominio o derecho real inscrito.
Artculo 86.- Las inscripciones o anotaciones nicamente pueden cancelarse por
consentimiento de los otorgantes del acto o convenio que conste en el Ttulo
inscrito o anotado o por decisin judicial.
Artculo 87.- Las cancelaciones se anotarn en el folio de la inscripcin que se
trata de cancelar.
Artculo 88.- Para cancelar derechos temporales o vitalicios bastar la declaracin
del interesado por escrito en forma autntica y que se acredite, en su caso, el
cumplimiento del plazo o el fallecimiento del titular.

Artculo 89.- Cuando proceda la cancelacin de una inscripcin por voluntad de las
partes, el consentimiento de stas deber realizarse con las mismas formalidades
con que se celebr el acto o convenio que dio origen a la inscripcin que se
pretende cancelar.
Artculo 90.- La cancelacin de la inscripcin de un embargo, secuestro,
intervencin de inmuebles o cdula hipotecaria, o cualquier otro que haya sido
inscrito o anotado a pedimento de autoridad, solo se efectuar por mandato de la
autoridad ordenadora o de la que legalmente la sustituyaen el conocimiento del
asunto.
Artculo 91.- En los casos de consolidacin de un derecho real con el de
propiedad, se cancelar la inscripcin de aqul.
Artculo 92.- Declarada la nulidad de una inscripcin en sentencia firme y
comunicada que sea por el Juez al Registrador, ste proceder a cancelarla,
recobrando su vigencia la indicada por la autoridad segn corresponda y sta
surtir efectos contra terceros desde la fecha en que fue realizada la cancelacin

TEMA VIII REGISTRO PBLICO DE COMERCIO

8.1 FUNDAMENTO LEGAL Y RGIMEN JURDICO APLICABLE.
El Registro Pblico de Comercio tiene por objeto dar publicidad a los actos
mercantiles, as como aquellos que se relacionan con los comerciantes y que
conforme a la legislacin lo requieran para surtir efectos contra terceros" (artculo
2o., pfo. 1 del vigente RRPC)
Es una institucin de derecho mercantil de carcter pblico y federal, conformada
por varios archivos de bases de datos (central y locales), regidos por un programa
informtico denominado Sistema Integral de Gestin Registral (Siger), mediante el
cual se realiza la captura, almacenamiento, custodia, seguridad, consulta,
reproduccin, verificacin, administracin y transmisin de los actos o hechos
jurdicos mercantiles, as como los relacionados con los comerciantes, llmense
personas fsicas o jurdicas, que conforme a la legislacin lo requieran para surtir
efectos contra terceros, y cuya operacin est a cargo de especficas
dependencias de la Secretara de Economa (SE) y de las autoridades
responsables del Registro Pblico de la Propiedad en las Entidades Federativas
(el Distrito Federal inclusive), en trminos del Cdigo de Comercio (CCo.) y de los
convenios de coordinacin que se suscriban conforme a lo dispuesto por el
artculo 116 constitucional.
Rgimen Jurdico Aplicable.-

* El Cdigo de Comercio,
* el Reglamento del Registro Pblico de Comercio,
* la Legislacin Mercantil (Ley General de Sociedades Mercantiles, Ley General
de Ttulos y Operaciones de Crdito, Ley de Instituciones de Crdito,
* Ley Federal para el Fomento de la Microindustria y la Actividad Artesanal,
* Ley General de Sociedades Cooperativas, Ley de Concursos Mercantiles, etc.)
y de forma supletoria
* Cdigo Civil Federal.
RPC es una institucin de derecho mercantil de carcter federal (artculo 75, fr. X,
de la Constitucin; artculo 34, frs. XII y XIV de la LOAPF; artculo 28 del RISE; y
artculo 20, 4o., CCo. ), Que tiene aplicacin en todo el territorio nacional, y cuya
operacin est a cargo de la SE y de las autoridades responsables del Registro
Pblico de la Propiedad en los Estados y en el Distrito Federal, en trminos del
CCo. y de los convenios de coordinacin que se suscriban conforme a lo
dispuesto por el artculo
116 constitucional.
Conviene advertir que el RPC, no obstante ser de carcter federal, lo operan las
32 entidades federativas (inclusive el DF) que conforma la divisin poltica de
Mxico, por medio de sus oficinas administrativas del Registro Pblico de la
Propiedad, materia de regulacin local.47
A este respecto, nada ms oportuno para puntualizar que al encargarse el
Registro Pblico de la Propiedad de las funciones del RM, en modo alguno
significa el reconocimiento de una identidad entre ambas instituciones o la
supeditacin de ste con respecto aqul, ya que ambas tienen su funcin
especfica y distintas fuentes de juridicidad.
A pesar de lo que establece el artculo 18 del CCo., y los artculos 2o. y 3o. del
RRPC, el registro comercial ha de funcionar en forma autnoma y de acuerdo con
las leyes federales aplicables.
El RM es pblico. Es indudable que el servicio registral que proporciona el Estado,
como la informacin inserta en el folio mercantil electrnico, son de orden y
carcter pblico (artculo 21, 1o., RRPC). Tal carcter, es factible tambin
deducirlo de la fr. II del artculo 16 del CCo: " inscripcin en el Registro Pblico de
Comercio de los documentos cuyo tener y autenticidad deben hacerse
notorios".48 Amn de que el propio CCo. Indica que " el programa y las bases de
datos del Reg. Pb. de Co., sern propiedad del Gobierno Federal" (artculo 20,
4, CCo.).
Participar de esta naturaleza tambin significa que se han conferido algunos

derechos al pblico: tener acceso a la informacin, el derecho a la inspeccin,

el cual abarca tambin los documentos anexos; el derecho a que se expidan
certificaciones y copias (artculo 21-24, RRPC).49
8.2 ORGANIZACIN.
De la Organizacin del Registro Pblico de la Propiedad y de Comercio
El Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio, estar a cargo de la
Dependencia del Poder Ejecutivo denominada Direccin del Registro Pblico de la
Propiedad y del Comercio, con sede en la Capital del Estado y se desempear,
por lo que se refiere a las inscripciones de los documentos objeto de l, por los
registradores que funcionarn en las circunscripciones municipales que conforman
a esta Entidad. El titular del Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio, ser
el Director de la Dependencia del Ejecutivo a que se refiere este Artculo, quien
con el Subdirector, Registradores y dems personal administrativo, integrarn
dicha Dependencia.
Los Registradores Pblicos actuarn dentro de su circunscripcin Municipal. El
Ejecutivo del Estado queda facultado, conforme las condiciones demogrficas y
econmicas que se presenten, para crear otras circunscripciones que queden a
cargo de los Registradores respectivos.
El Director del Registro Pblico de la Propiedad y de Comercio, el Subdirector y
Registradores ser nombrado por el Gobernador del Estado. El personal
administrativo tambin ser designado por el Ejecutivo del Estado a travs de la
Oficiala Mayor de Gobierno, ya sea directamente o a propuesta del Director.
El Director, el Subdirector y Registradores, as como los dems elementos de la
planta de servicio percibirn el sueldo fijado por la Ley de Egresos.
Los Registradores Pblicos de la Propiedad y de Comercio contarn con los
respectivos Jefes de Departamento de Control Administrativo y Tcnico,
Encargados de Seccin, Analistas, Cuantificadores y dems personal necesario.
El Director del Registro Pblico de la Propiedad y de Comercio para ejercer su
encargo y lograr el correcto funcionamiento de la Institucin, se valdr de todos los
medios de informacin posibles, inclusive la que solicite de las Dependencias
Oficiales, Notarios, Correctores y particulares. El Director y los Registradores
proporcionarn por oficio los informes que les soliciten las autoridades.
Tratndose de informes solicitados por particulares, solo se suministrarn
mediante copia certificada.
Son atribuciones del Director, adems de los que seala esta Ley, las siguientes:
I.- Vigilar el exacto cumplimiento de las disposiciones del Cdigo Civil en materia
de registro, de las de esta Ley y dems disposiciones legales aplicables.

II.- Resolver las consultas que formule el Registrador y, si se trata de

inconformidad del interesado, por negarse el registro o anotacin, resolver lo que
corresponda con vista del informe que rinda dicho funcionario.
III.- Cuidar que los ttulos que deban registrarse se despachen por los
Registradores correspondientes, por riguroso turno y dentro de los plazos que esta
Ley seala.
IV.- Despachar y firmar la correspondencia que se relacione con el movimiento de
la Direccin.
V.- Formular los instructivos de labores de las Oficinas de Registro. VI.- Hacer la
distribucin de las funciones que deba desempear el personal de la Direccin y
de las Oficinas Registradoras.
VII.- Revisar los ttulos presentados y las inscripciones asentadas siempre que lo
estime conveniente.
VIII.- Formular el Proyecto del Presupuesto anual de la Direccin.
IX.- Las dems que le confieran el Cdigo Civil, esta Ley y dems disposiciones
legales aplicables.
Son atribuciones del Subdirector, las siguientes:
I.- Auxiliar al Director en las labores propias de su cargo y las dems que le
encomiende relacionadas con la funcin registral.
II.- Trasmitir a los funcionarios y empleados de la Direccin, los acuerdos y
determinaciones del Director.
III.- Colaborar con el Director en la formulacin de planes, proyectos y redaccin
de circulares, as como en las labores de orientacin y capacitacin del personal.
Son obligaciones de los Registradores:
I.- Cuidar de la asistencia puntual del personal de la oficina.
II.- Consultar personalmente o por escrito sobre dudas que se presenten en la
aplicacin de las Leyes en materia de registro.
III.- Revisar la cotizacin de los derechos que causen las inscripciones.
IV.- Hacer las inscripciones por riguroso turno, segn el orden de presentacin de
los documentos, precio pago de los derechos respectivos.
V.- Firmar todas las inscripciones y anotaciones de los Libros de Registro, y las
constancias que deben ponerse al calce de los ttulos registrados.
VI.- Vigilar la conducta de los empleados y la eficiencia de las labores que
desempeen.
VII.- Suministrar a la Direccin todos los datos que solicitare para el ejercicio de su
funcin.
VIII.- Revisar las inscripciones que se asisten en los libros a efecto de que se
sujeten a los preceptos del Cdigo Civil y de esta Ley y de que los datos se
asisten correctamente. Asimismo, cuidar de la exactitud y concordancia de los
antecedentes de propiedad que se citen en los ttulos y los que obren en los Libros
de Registro.

El Subdirector suplir al Director en sus ausencias temporales El instructivo de

labores establecer las obligaciones de los Jefes de Departamento de Control
Administrativo y Tcnico, analistas y cuantificadores, sobre la base de que los
primeros tendrn a su cargo la vigilancia del movimiento administrativo; los
segundos el aspecto mecnico de reproduccin de documentos; los terceros, el
examen de los documentos presentados para su registro y la verificacin de los
datos correspondientes; y los ltimos, la fijacin del importe de los derechos
respectivos que deban cubrirse de acuerdo con la Ley.
La Direccin del Registro Pblico de la Propiedad y de Comercio contar con el
personal necesario que corresponda para el ejercicio y control de las actividades
propias de la Direccin y de los Registradores, teniendo el Titular la facultad de
verificar, directamente por medio de un comisionado, el funcionamiento de las
oficinas del Registro a fin de que el servicio se preste con estricto apego a las
disposiciones de la Ley, as como para dar instrucciones, personalmente o por
escrito, para el mejor desempeo de las labores.
El Registro Pblico contar con dos Secciones denominadas Civil y de Comercio.
Las funciones de los Encargados de dichas Secciones tambin se establecern en
el instructivo de labores.
8.3 ACTOS INSCRIBIBLES.
I.- Los ttulos por los cuales se adquiere, trasmite, modifica o extingue el dominio o
la posesin sobre inmuebles.
II.- La condicin resolutoria en las ventas a que se refieren las Fracciones I y II
del Artculo 2184 del Cdigo Civil.
III.- Cuales quiera otras condiciones resolutorias a las cuales se sujetare una
trasmisin de propiedad.
IV.- La venta de inmuebles con reserva de propiedad a que se refiere el Artculo
2186 del Cdigo Civil, hacindose constar el pacto de reserva.
V.- La enajenacin de inmuebles bajo condicin suspensiva expresndose cual
sea sta. En los casos de esta fraccin y de la anterior no se cancelar la
inscripcin de propiedad que existiere a nombre del vendedor o enajenante, sino
se anotar dicha inscripcin.
VI.- El cumplimiento de las concesiones a que se refieren las cuatro fracciones
anteriores.
VII.- Las resoluciones judiciales o de rbitros o arbitradores que produzcan
algunos de los efectos mencionados en la Fraccin I.
VIII.- Los testamentos cuya ejecucin entrae la transmisin o modificacin de la
propiedad de bienes inmuebles. El Registro se har despus de la muerte del
testador.
IX.- El auto declaratorio de los herederos legtimos y el nombramiento de albacea
definitivo y discernimiento del cargo en los casos de intestado en que produzca

cualquiera de los efectos de la Fraccin I. En los casos previstos en esta Fraccin

y en la anterior, se tomar razn del acta de defuncin del autor de la herencia.
X.- Las resoluciones judiciales en que se declare un concurso o se admita una
cesin de bienes, siempre que produzca los efectos sealados en la Fraccin I.
XI.- El testimonio de las informaciones adperptuam promovidas y protocolizadas
de acuerdo con lo dispuesto en el Cdigo de Procedimientos Civiles.
XII.- Los fideicomisos sobre inmuebles, segn loman dado en el Artculo 353 de la
Ley de Ttulos y Operaciones de Crdito.
XIII.- Las resoluciones administrativas que produzcan la afectacin de bienes
inmuebles.
XIV.- Las escrituras de protocolizacin de los estatutos de las fundaciones de
beneficencia privada en cuanto se refiere a bienes inmuebles.
XV.- Las demandas a que se refiere la Fraccin VI del Artculo 2765 del Cdigo
Civil.
XVI.- Fraccionamientos de terrenos.
XVII.- Los planos de los fraccionamientos que comprendan la total litificacin y
vas pblicas.
XVIII.- Diligencias de apeo y deslinde.
XIX.- Capitulaciones Matrimoniales.
XX.- Disolucin de Sociedad Conyugal.
XXI.- Nombramiento de Herederos y Albacea.
XXII.- Documento que modifique, aclare o sea simplemente consecuencia legal de
contratos ya registrados en el Estado y se otorguen por los mismos interesados en
la primera escritura, sin aumentar el valor ni transferir derechos.
XXIII.- Cualquier otro ttulo o documento privado no comprendido en las fracciones
anteriores pero que por establecerlo la Ley deba registrarse y produzcan los
efectos de la Fraccin I.
XXIV.- Los dems ttulos que la Ley ordene que sean registrados y produzcan
cualquiera de los efectos de la Fraccin I.
XXV.- Los ttulos por los cuales se grave el dominio de los bienes inmuebles y
aquellos por los que se adquieran, transmitan, modifiquen,, graven o extingan los
derechos reales sobre inmuebles distintos de dominio.
XXVI.- La limitacin del dominio del vendedor en el caso a que se refiere el
Artculo 2187 del Cdigo Civil.
XXVII.- El vencimiento dela obligacin futura y el cumplimiento de las condiciones
suspensivas o resolutorias a que se refieren los Artculos 2788 a 2790 inclusive del
Cdigo Civil.
XXVIII.- Los crditos refaccionarios o de habilitacin y avo segn lo establecido
en los Artculos 326 Fraccin IV y Fraccin VII del 334 de la Ley de Ttulos y
Operacin de Crdito.
XXIX.- La constitucin del patrimonio de familia.

XXX.- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un perodo mayor

de seis aos y aquellos en que haya anticipo de rentas por ms de tres.
XXXI.- Las resoluciones judiciales o de rbitros o arbitradores que produzcan
alguno de los efectos mencionados en la Fraccin XXV.
XXXII.- Los testamentos por efecto de los cuales se modifiquen reales o de
inmuebles, distintos de la propiedad, hacindose el registro despus de la muerte
del testador.
XXXIII.- El auto declaratorio de herederos legtimos y el nombramiento de albacea
definitivo y discernimiento del cargo, en los casos de intestado con el efecto a que
se refiere la Fraccin anterior. En los casos previstos en esta Fraccin y en la
anterior, se tomar razn del acta de defuncin del autor de la herencia.
XXXIV.- Las resoluciones judiciales en que se declare un concurso o se admita
una cesin de bienes, por las que se afectan derechos reales sobre inmuebles,
distintos de la propiedad.
XXXV.- Los embargos judiciales o administrativos de bienes inmuebles o derechos
reales constituidos sobre ellos.
XXXVI.- Las cdulas hipotecarias.
XXXVII.- Las escrituras en la que se constituyan, reformen y disuelvan las
sociedades civiles.
XXXVIII.- La escritura constitutiva y los estatutos de las asociaciones y las
escrituras en las que se reformen o disuelvan.
XXXIX.- Los estatutos de asociaciones y sociedades extranjeras de carcter civil.
XL.- Las fundaciones de beneficencia privada.
XLI.- Las sociedades mercantiles segn lo dispuesto por la Ley General de
Sociedades Mercantiles, y las que por su naturaleza deban registrarse en la
Seccin de Comercio atento a lo dispuesto por la Ley General de Instituciones de
Crdito y Organizaciones Auxiliares, as como por la Ley de Sociedades de
Inversin y dems contratos y actos de comercio que deban registrarse conforme
a la Ley.
XLII.- La condicin resolutoria de la venta de bienes muebles a que se refiere la
Fraccin II del Artculo 2184 del Cdigo Civil.
XLIII.- Los contratos de prenda que menciona el Artculo 2731 del Cdigo Civil.
XLIV.- El pacto por el cual el vendedor se reserva la propiedad de bienes muebles
vendidos a que se refiere el Artculo 2186 del Cdigo Civil; la limitacin de
dominio del vendedor que establece el Artculo 2187 del Cdigo Civil y en su caso,
el cumplimiento de las condiciones suspensivas o resolutorias a que haya estado
la venta. Los actos de que se trate esta Fraccin y las dos anteriores se
registrarn cuando los muebles se encuentren en el Estado al celebrarse el
contrato.
XLV.- La prenda de frutos pendientes de los bienes races a que se refiere el
Artculo 2729 del Cdigo Civil.

XLVI.- La prenda de ttulos de crditos derivados de una hipoteca, anotndose en

relacin con la inscripcin de la hipoteca a la que afecte dicha prenda.
XLVII.- Los ttulos con garanta prendaria que por establecerlo la Ley General de
Ttulos y Operacin de Crdito, la ley de Instituciones de Crdito y Organizaciones
Auxiliares y dems Leyes deban registrarse.
XLVIII.- Los planes de desarrollo urbano y las declaratorias de provisiones,
reservas, usos y destinos de reas y predios.
XLIX.- Todos los dems contratos y actos jurdicos de carcter civil o mercantil que
conforme a las Leyes deban registrarse.
8.4 FOLIO MERCANTIL.
El folio mercantil es el expediente que contiene la historia de cada sociedad
mercantil o comerciante, identificado con un nmero progresivo asignado
automticamente por el sistema. Dicho expediente se genera cuando se inscribe
por primera vez alguno de los actos considerados constitutivos por ejemplo
Constitucin de Sociedad mercantil, Constitucin de Sociedad de Responsabilidad
Limitada Microindustria, Matriculacin de Comerciante Individual.
Este expediente contiene los datos a que se refiere el artculo 21 del Cdigo de
Comercio, y se irn agregando a l cada uno de los actos posteriores que se
presenten para su inscripcin, a travs de las formas pre codificadas.
TEMA IX PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El procedimiento registral es la serie de actuaciones que se desarrollan desde la
aportacin de un ttulo al Registro de la Propiedad, solicitando su inscripcin,
hasta que se pronuncia el Registrador, inscribiendo, suspendiendo o denegando el
asiento.
Los trmites bsicos son los siguientes:
* 1. Aportacin del ttulo o documentos y solicitud de inscripcin (escritura pblica
de compraventa o cualquier otra similar, pero siempre debe realizarse mediante un
documento pblico, no vale otro documento)
* 2. Presentacin en el Libro Diario
* 3. Calificacin: recursos. Tracto sucesivo
* 4. Extensin del asiento. Inscripcin.
9.1 SOLICITUD DE ENTRADA Y TRMITE.
Artculo 40. En la solicitud de entrada y trmite el peticionario deber incluir los
siguientes datos:
I. Nombre y firma del solicitante; Los Notarios debern asentar, adems su sello

de autorizar;
II. Ubicacin del inmueble y cuenta catastral o en su caso, la denominacin o
razn social de la persona moral civil de que se trate;
III. Acto jurdico;
IV. Valor de la operacin;
V. El monto de los derechos incluyendo los clculos de las reducciones y
condonaciones que en su caso le correspondan;
VI. Los antecedentes registrales; y
VII. Observaciones.
Sern responsabilidad del solicitante los datos contenidos en la solicitud de
entrada y trmite, as como los efectos que estos produzcan.
Tambin deber anexarse a la solicitud de entrada y trmite, el comprobante
original del pago de derechos.
Artculo 41. Asignado el nmero de entrada al documento, el rea de ingreso lo
turnar de inmediato al rea de presentacin quien se encargar de capturar los
datos necesarios que permitan la identificacin del documento, acto jurdico,
ubicacin del inmueble o en su caso la denominacin de la persona moral civil,
antecedente registral y pago de derechos.
Artculo 42. Una vez concluida la presentacin, se turnar de inmediato al rea de
escaneo donde se digitalizarn los siguientes documentos:
I. Solicitud de entrada y trmite; y
II. Documentos soporte de los pagos de derechos y, en su caso reducciones,
condonaciones o exenciones.
Artculo 43. Concluida la digitalizacin de los documentos se remitirn por listas de
responsabilidad a las reas correspondientes.
Artculo 44. El rea receptora verificar que los listados de responsabilidad
coincidan con los documentos que se les presenten y firmar de conformidad los
mismos. Posteriormente proceder a asignarlos a los registradores adscritos en un
plazo no mayor a tres das a partir del da siguiente al que se recibi en el rea.
Artculo 45. Cuando de la calificacin de un trmite se determine su suspensin o
denegacin, el Registrador deber formular su resolucin fundada y motivada, la
que se publicar ntegramente en el Boletn, la cual se adjuntar al documento. Si
de la calificacin del mismo se determine que procede inscribirlo, se adjuntar la
constancia de finalizacin de trmite.
Artculo 46. Para el caso de extravo de documentos ingresados para su registro,
se llevar a cabo la reposicin de los mismos de la siguiente manera:
I. El rea responsable levantar constancia de extravo y los datos del documento
extraviado se publicarn en el Boletn;
II. Se admitir el ingreso del documento a reponer al cual se le asignar un sub
nmero del principal;

III. Se agregarn los anexos necesarios a fin de llevar a cabo la calificacin;

IV. Se realizar la observacin relativa al extravo del principal en el apartado
correspondiente en la etapa de la presentacin; y
V. Los registradores verificarn el pago de los derechos correspondientes
directamente del Sistema.
Artculo 47. En caso de ausencia del nmero de entrada en los documentos ya
ingresados, siempre que ste conste en el Sistema, el responsable del rea de
ingreso deber plasmarlo en forma autgrafa, as como los dems datos de
ingreso validndolo con su firma, teniendo a la vista el original del documento
ingresado.
Artculo 48. El Registro est facultado para poner a disposicin de los Notarios un
formato de datos de identificacin del inmueble o persona moral civil, el cual
podr ser llenado por el Notario con los datos de los mismos, segn corresponda,
y enviarlo al Registro para su valoracin y posible utilizacin en el proceso de
inscripcin.
Artculo 49. Tratndose de constituciones de rgimen con dominar as como sus
modificaciones, el Notario deber acompaar en medio electrnico, con las
especificidades tcnicas que el Titular determine, la descripcin de las unidades
privativas del conjunto as como la tabla de valores e indivisos.
Artculo 50. Durante el plazo de diez das otorgados para subsanar el documento,
el interesado podr ingresar por escrito sus alegatos, documentos y
consideraciones, mediante sub nmero. El Registrador tendr la obligacin de
valorar los alegatos, documentos y consideraciones presentadas en los escritos y
determinar su procedencia.
Artculo 51. Una vez concluido el procedimiento de calificacin, se actualizar en
el Sistema la etapa del procedimiento que corresponda y se enviar el documento
registrado, mediante listados de responsabilidad, al rea de entrega para su
publicacin.
Artculo 52. La entrega de documentos deber realizarse con la presentacin del
original de la Solicitud de entrada y trmite y la identificacin oficial.
En caso de no contar con la primera, el solicitante deber presentar:
I. Carta de extravo;
II. Copia simple de su identificacin oficial; y
III. Tratndose de personas morales civiles la carta de extravo deber ir firmada
por el representante o apoderado legal, quien deber acreditar dicho carcter.
Cuando el documento extraviado corresponda a un trmite solicitado por un
Notario, bastar con la presentacin de la carta de extravo con la firma y sello del
Notario, mediante la cual se designe a la persona autorizada para la recepcin del
trmite.
Artculo 53. Las solicitudes de Salida Sin Registro a Peticin de Parte podrn ser
requeridas nicamente por:

I. El solicitante, peticionario o Notario en la Solicitud de entrada y trmite;

II. La persona a cuyo favor se consigne el derecho contenido en el documento, o
su representante, debidamente acreditado; o
III. Las autoridades judiciales o administrativas ordenadoras, en los casos de
trmites emitidos por las mismas.
Artculo 54. Las solicitudes a que hace referencia el artculo anterior, debern
realizarse por cualquiera de los interesados a que se refiere el artculo precedente,
por escrito con nombre y firma del interesado como el sub nmero
correspondiente a la solicitud de entrada y trmite principal, anexando para tal
efecto el pago de los derechos correspondientes y copia simple de la identificacin
oficial de quien lo solicite.
Artculo 55. Tres das antes de que se venza el plazo de 30 das a que se refiere el
artculo 45 de la Ley, el Titular podr ordenar la publicacin en el Boletn, del
nmero de documentos y de las Notaras que sern enviados al Archivo General
del Distrito Federal.
9.2 CALIFICACIN REGISTRAL.
La calificacin consiste en el control de la legalidad de los documentos
inscribibles, capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos
contenidos en las escrituras pblicas. La funcin calificadora corresponde al
Registrador, siendo esta funcin obligatoria y quedando sometido a
responsabilidad por incumplimiento de esta obligacin.
Artculo 73. La calificacin registral incluye la verificacin del pago de derechos de
conformidad con lo establecido en el Cdigo Fiscal del Distrito Federal. En caso de
no acreditarse dicho pago, el documento se turnar como trmite suspendido. No
sern objeto de calificacin las medidas de seguridad de los instrumentos.
Artculo 74. Cuando el Registrador deniegue la inscripcin o anotacin se
publicar de inmediato dicha determinacin, debidamente fundada y motivada, en
el Boletn.
Artculo 75. La situacin y estado de los trmites slo podr ser modificada por el
Registrador al que se le haya asignado. No podr cambiarse de estado de salida
sin registro o denegacin a ningn trmite sin el conocimiento y autorizacin del
titular del rea calificadora, misma que deber motivarse en el campo de
observaciones del sistema.
Artculo 76. Cuando el interesado no aclare por escrito la causa de suspensin o
no ingrese documentacin en el plazo para subsanar o stos sean
improcedentes, se negar el trmite y se volatizar como Salida Sin Registro una
vez cumplido el trmino correspondiente. El plazo para aclarar o subsanar no se
prorrogar.
Artculo 77. Una vez vencido el plazo establecido para subsanar los motivos de
suspensin o bien cuando el documento se encuentre en la etapa de Denegado o

Salida Sin Registro, no se admitir el ingreso de documentacin aclaratoria.

Artculo 78. Cuando el interesado solicite la Salida Sin Registro de un documento
suspendido se pondr a su disposicin, previo pago de derechos y se estar a lo
dispuesto en el artculo 97 de la Ley.
Artculo 79. Proceder la Salida Sin Registro a peticin de parte siempre y cuando
no se hayan generado asientos relacionados con el nmero de entrada que
corresponda. Cuando el documento se encuentre en cualquiera de los estados de
Suspendido, Denegado o en Inscripcin, se entender que el mismo ya ha sido
calificado y solamente proceder la Salida Sin Registro a peticin de parte con el
pago de derechos establecido en el artculo 197, segundo prrafo del Cdigo
Fiscal del Distrito Federal.
Artculo 80. Si se subsanan en tiempo y forma los motivos de suspensin y
procede la anotacin o inscripcin, se continuar con el procedimiento registral.
Artculo 81. Salvo los casos de inmatriculacin, todo documento presentado para
su calificacin har referencia expresa de los as estos que sirvan de antecedente
para que puedan inscribirse o anotarse los actos que se soliciten.
Artculo 82. Para efectos de la identidad del sujeto del acto, en el instrumento se
har mencin de su nombre, as como de las diferentes formas o variantes en que
la persona lo utiliza incluyendo las abreviaturas de nombre. Para el caso de que el
titular sea una persona moral deber sealarse la denominacin con la que
adquiri la titularidad y con la que comparece. Para efectos de la identidad del
objeto, en alguna de las clusulas del instrumento se deber hacer mencin de los
cambios en los datos de la identificacin del mismo, sin que ello altere su
descripcin, de lo cual el registrador tomar nota indicando ambas
denominaciones.
Artculo 83. Los nombres propios que deban figurar en la inscripcin se
consignarn literalmente segn aparezcan en el ttulo respectivo, sin que est
permitido a los registradores, ni aun por acuerdo de las partes, modificar, aadir u
omitir alguno, salvo resolucin judicial.
Artculo 84. En los casos de transmisiones de propiedad o constituciones de
derechos reales, cuando existan gravmenes sobre el inmueble objeto de las
mismas, reportados en el Certificado de Gravmenes utilizado para la elaboracin
del instrumento y que en el mismo no conste su reconocimiento por las partes, el
Registrador proceder a registrarlo sin que exista responsabilidad de su parte,
debiendo el Registrador indicar la existencia de los gravmenes en la constancia
de finalizacin de trmite.
En caso de que los gravmenes no hayan sido reportados en el Certificado de
Gravmenes utilizado para la elaboracin del instrumento, el Registrador notificar
de esta circunstancia al Notario mediante Boletn, sin suspender el documento en
el Sistema y continuar con la inscripcin sin que exista responsabilidad de su
parte, debiendo el Registrador indicar las existencia de los gravmenes en la

constancia de finalizacin de trmite. En el caso de anotaciones preventivas tales

como embargo, fianza o anotacin de demanda, si ya caducaron, se cancelarn,
previa solicitud del interesado en el propio instrumento o en escrito por separado,
relacionando la solicitud con el nmero de entrada del testimonio correspondiente.
9.3 RECURSOS.
* Recurso de inconformidad
Artculo 166. Las anotaciones preventivas a que se refiere la fraccin V del artculo
3043 del Cdigo, nicamente se efectuarn cuando se interponga recurso de
inconformidad.
La resolucin del recurso de inconformidad cancela la anotacin preventiva del
mismo, pero se reportarn en los certificados.
Artculo 167. El recurso de inconformidad quedar sin materia cuando el
documento objeto del mismo haya sido entregado.
Artculo 168. No se tomarn en cuenta para la resolucin del recurso de
inconformidad hechos, documentos o alegatos del recurrente cuando habiendo
podido aportarlos durante el procedimiento administrativo no lo haya hecho.
Artculo 169. Si como resultado del recurso de inconformidad la calificacin es
revocada, el documento se turnar al Registrador que lo calific para que proceda
a su inscripcin. En caso de ausencia del Registrador, la resolucin se turnar al
rea de dnde provino para su cumplimentacin. 28
Artculo 170. Corresponde a la Unidad Jurdica auxiliar en la sustanciacin del
recurso de inconformidad. La sustanciacin comprende desde su presentacin
hasta el cierre de actuaciones para su resolucin.
Artculo 171. El recurso de inconformidad se interpondr mediante la presentacin
de escrito, va telemtica o fsica en el rea de ingreso del Registro en el plazo
sealado por la Ley.
Artculo 172. En el caso de la interposicin del recurso de inconformidad por
suspensin, el rea de ingreso enviar el subnmero al rea que tenga asignado
el documento, para que en un plazo no mayor a dos das enve el documento y el
escrito de recurso a la Unidad Jurdica para su substanciacin.
Artculo 173. En el caso de interposicin de recurso de inconformidad por Salida
Sin Registro, el rea de ingreso deber adjuntar el escrito de interposicin del
recurso con la documentacin que obre en su archivo y enviarla a la Unidad
Jurdica para iniciar la sustanciacin.
Artculo 174. La Unidad Jurdica proceder al estudio de admisin del recurso de
inconformidad planteado y proceder a realizar la anotacin preventiva a que se
refiere la fraccin V del artculo 3043 del Cdigo.
Artculo 175. La Unidad Jurdica podr pedir el informe al rea calificadora.
Artculo 176. La cancelacin de la anotacin preventiva se efectuar por la Unidad
Jurdica cuando la resolucin del recurso de inconformidad confirme la calificacin

del Registrador.
Cuando la resolucin modifique o revoque la calificacin, el rea que conoci del
documento cancelar la anotacin preventiva.
Artculo 177. La Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal se
aplicar en lo conducente respecto del recurso de inconformidad.
* Recurso gubernativo.El recurso gubernativo deber interponerse en el plazo de 3 meses a contar desde
la fecha de la nota contra la que se recurra, por medio de escrito (no necesita
intervencin de abogado ni procurador) dirigido al Presidente del Tribunal Superior
de Justicia en cuya demarcacin radique el Registro. Dicho escrito se presentar
en el propio Registro y en l se expresarn sucintamente los hechos y
fundamentos de Derecho, se determinar con claridad y precisin los extremos de
la nota del Registrador que van a ser objeto de reclamacin y se indicar un
domicilio en territorio de dicho Tribunal Superior en donde deban notificarse las
providencias que recaigan. Al escrito se acompaarn los documentos calificados
por el Registrador o testimonio bastante de los mismos.
Los Registradores y los recurrentes podrn apelar, ante la Direccin General de
los Registros y del Notariado, los autos que en resolucin de los recursos
gubernativos dicten los Presidentes de los Tribunales Superiores de Justicia. La
apelacin deber interponerse por medio de escrito dirigido al Presidente que la
hubiera dictado, cursado directamente o por conducto del Juez de Primera
Instancia, en el plazo mximo de los quince das siguientes al que se hubiera
notificado la resolucin. En el supuesto en que la materia objeto del recurso sea
de Derecho Civil foral, especial o propio de la Comunidad Autnoma a la que
pertenezca el Registro, el auto ser firme y no cabr recurso alguno, debiendo
seguir el cauce judicial para la satisfaccin de su inters.
La resolucin de la Direccin General se dictar en el plazo de tres meses desde
la recepcin del expediente y se publicar en el Boletn Oficial del Estado. El
Presidente devolver al Registrador los documentos calificados, si la resolucin
considerase procedente su inscripcin en todo o en parte, o al recurrente en caso
contrario. La resolucin de la Direccin General ser recurrible ante la jurisdiccin
civil en el plazo de tres meses siguientes a su notificacin.
Si la resolucin declarase insubsanable el defecto, el Registrador cancelar de
oficio las anotaciones o notas marginales preventivas extendidas, y har constar
por nota al margen del asiento de presentacin la resolucin recada.
Si la resolucin declarase subsanable el defecto, podr ser subsanado dentro de
los quince das siguientes a la fecha en que se hubiere recibido en el Registro el
traslado de la misma, salvo si fuera mayor el plazo de vigencia del asiento de
presentacin o de la anotacin o nota preventiva, en su caso. Si no se verificase la
subsanacin del defecto, el Registrador cancelar de oficio las anotaciones o
notas marginales preventivas, y extender nota al margen del asiento de

presentacin expresiva de la resolucin recada y de que se cancela el asiento por

haber expirado dicho plazo.
Si se resolviese que procede practicar la inscripcin, por no adolecer el ttulo de
defecto alguno, el Registrador extender el asiento solicitado, previa presentacin
de los documentos correspondientes, y si estos documentos no le fueren
presentados dentro de 15 das extender de oficio las cancelaciones y nota.
Los gastos y costas del recurso debern ser satisfechos por los interesados que lo
hubieren promovido, y excepcionalmente por el Notario recurrente o por el
Registrador que extendi la nota o sostuvo su procedencia si el acuerdo definitivo
estimase que uno u otro haban procedido con ignorancia inexcusable.
9.4 INSCRIPCIN.
El procedimiento registral culmina con la prctica de la inscripcin. La inscripcin
es el documento pblico oficial, asiento registral, en sentido propio, que declara la
constitucin, modificacin, transmisin o extincin de un derecho real por cualquier
ttulo traslativo o declarativo de los inmuebles. Por eso, los titulares de los
inmuebles y derechos inscritos pueden ejercitar las acciones reales que procedan
de los mismos contra quienes, sin ttulo inscrito, se opongan a aquellos derechos
reales o perturben su ejercicio (procedimiento verbal judicial).
Conforme lo visto anteriormente, la inscripcin hace pleno los efectos de declarar
el derecho frente a todos y de prioridad de los ttulos inscritos, pues se considera
como fecha de inscripcin la del asiento de presentacin, as como la presuncin
posesoria de que quien inscribe el dominio de los inmuebles o derechos reales
tiene la posesin de los mismos. Una vez practicada la inscripcin, slo los
tribunales pueden declarar su nulidad.
9.5 SALIDA SIN REGISTRO.
Artculo 79. Proceder la Salida Sin Registro a peticin de parte siempre y cuando
no se hayan generado asientos relacionados con el nmero de entrada que
corresponda. Cuando el documento se encuentre en cualquiera de los estados de
Suspendido, Denegado o en Inscripcin, se entender que el mismo ya ha sido
calificado y solamente proceder la Salida Sin Registro a peticin de parte con el
pago de derechos establecido en el artculo 197, segundo prrafo del Cdigo
Fiscal del Distrito Federal.