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Valoracin de Inmuebles

1) Objetivo
En este caso se trata de valorar un suelo urbano. Ese terreno previamente se tiene que urbanizar, realizando
gastos como calles y jardines. Posteriormente se realizarn las obras correspondientes a los edificios.
Aos ms tarde se vendern los pisos a un precio medio por metro cuadrado. Existe legislacin
hipotecaria que trata sobre las tasas a utilizar para descontar los flujos de caja. Con ello podemos obtener
el precio al que podramos comprar dicho terreno. Y si el terreno tiene un precio de venta, podramos
calcular el VAN y la TIR de la operacin.

Como tenemos unos flujos de caja futuros procedentes de la venta de pisos y unos gastos de construir,
parece adecuado aplicar el criterio financiero del VAN y el TIR, es lo que los tasadores denominan
"mtodo de valoracin inmobiliaria residual dinmico". Sin embargo, este mtodo solo debe aplicarse en
solares en los que hay una certeza de que se va a edificar, no es apropiado para valorar un pedregal en
mitad del monte. Lo contrario sera el "cuento de la lechera", razn por lo que hemos ilustrado este texto
con dicho cuadro de Francisco de Goya.

Descarga la hoja de clculo con el ejercicio -> [06-ResidualDinamico.xls].


Qu vamos a aprender?

En esta hoja aprenderemos como las tcnicas y criterios para valorar la


rentabilidad de un proyecto pueden aplicarse a la valoracin inmobiliaria
Se trata de asesorar a un promotor inmobiliario que pretende adquirir un solar en
el que, tras acometer las obras de urbanizacin, construir unos pisos por los que
obtendr unos ingresos
Aprenderemos que las burbujas inmobiliarias, que peridicamente surgen en
muchos pases, podran evitarse con una correcta valoracin del mercado
inmobiliario.

Ingredientes:

La funcion VNA.NO.PER() permite obtener el Valor Neto Actual de una renta


no peridica
La funcion TIR.NO.PER() permite obtener la Tasa Interna de Retorno de una
inversin no peridica.

2) El mtodo de valoracin de inmuebles "residual dinmico"


A la hora de valorar un solar urbano o un terreno que puede ser urbanizable uno de los mtodos que
podemos aplicar es el mtodo de valoracin residual dinmico. El mtodo parte de la hiptesis de que en
ese terreno se van a hacer unos gastos de urbanizacin y edificacin. Aos ms tarde se construirn unas
viviendas por las que se obtendrn unos ingresos.

Dado que tenemos unos ingresos y gastos que se distribuyen en el tiempo, a priori la metodologa del
Valor Actual Neto(VAN) parece muy apropiada. Y as lo dice, por ejemplo, la legislacin que deben
aplicar las entidades financieras a la hora de valorar los inmuebles, que lo denomina "valor residual por el
procedimiento dinmico".

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de


valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras
(http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805-2003eco.t2.html#a34).
Artculo 34. Aplicabilidad del mtodo residual.
1. El valor por el mtodo residual se calcular siguiendo uno de los procedimientos
siguientes:
a. Procedimiento de anlisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento
de clculo dinmico).
b. Procedimiento de anlisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de
clculo esttico).
2. El mtodo residual podr aplicarse mediante el procedimiento dinmico a los
siguientes inmuebles:
a. Terrenos urbanos o urbanizables, estn o no edificados.
b. Edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, incluso en el caso de que las
obras estn paralizadas.
3. El mtodo residual slo se podr aplicar mediante el procedimiento esttico, a los
solares e inmuebles en rehabilitacin en los que se pueda comenzar la edificacin o
rehabilitacin en un plazo no superior a un ao, as como a los solares edificados.
4. Mediante este mtodo se calcular un valor tcnico que se denominar valor residual,
que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor
hipotecario.
Por tanto, si se trata de un solar en el que ya mismo empiezan las obras y se
venden los pisos se puede aplicar el mtodo "esttico", es decir ingresos menos
costes. Pero, si se va a tardar ms de un ao, entonces tendremos unos flujos de
caja anuales y procede aplicar el mtodo "dinmico".
Veamos en qu consiste dicho mtodo "dinmico". En el siguiente artculo
explican la frmula de clculo, que como vemos se corresponde con la
metodologa de flujos de caja descontados.
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805-2003eco.t2.html#a39).

Artculo 39. Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento dinmico.
El valor residual del inmueble objeto de la valoracin calculado por el procedimiento
dinmico ser la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del
inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y
gastos, para el tipo de actualizacin fijado, utilizando la siguiente frmula:
F=

[Ej / (1 + i)tj] -

[Sk / (1 + i)tj]

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.


Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.

Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.

tj = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin


hasta que se produce cada uno de los cobros.

tk = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin


hasta que se produce cada uno de los pagos.

i = Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de


los perodos de tiempo considerados.
Como vemos coincide con el Valor Actual Neto de una renta, calculado a partir de unos
cobros obtenidos por la venta de los pisos que se construirn y unos pagos por la
urbanizacin y edificacin de los mismos.

3) Los ingresos
Los ingresos proceden de la venta futura de pisos.

Se trata de multiplicar el nmero de pisos que se puede edificar en ese solar por
el precio estimado que alcance cada piso.
En un solar no se puede edificar lo que uno quiera sino lo que diga el plan
urbanstico, que depende de la edificabilidad de la parcela. La edificabilidad o
intensidad de uso del suelo es la mxima cantidad de metros
cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie. Imagina que tienes
un terreno de 1000m2 y te dejan edificar un chalet de 200m2 de planta, en dos
plantas. Es decir, 400 metros en total. La edificabilidad ser 0.4.
En cada zona puede haber unos porcentajes previstos para vivienda protegida
(que tiene un precio fijado de antemano por el gobierno) y para vivienda libre
(que se puede vender a cualquier precio). En cuanto a la vivienda libre hay que
considerar que no todas las zonas de la ciudad son iguales.
El ayuntamiento puede quedarse un porcentaje.

Como vemos una valoracin precisa depende de muchos factores y aqu vamos a
realizar un resumen, aunque intentando que sea lo ms realista posible.
Se trata de un solar de 8.175m2 situado en las afueras de Zaragoza, en el sector 56-5-2
de Miralbueno. Este solar que vemos en Google Maps (http://goo.gl/maps/N64UV)
situado cuya longitud es 41,654317 y latitud -0,950589. Como vemos es un campo
rstico y no parece que las excavadoras vayan a entrar inmediantamente. No sera
prudente aplicar el mtodo de valoracin residual. Pero como queremos explicar como
se crea una burbuja, vamos a seguir adelante.

En un terreno no puedes edificar lo que quieras sino que hay que cumplir las normas
urbansitcas de tu ciudad, para ese terreno. En cuanto a la edificabilidad, podemos consultar
en el Boletn Oficial de la Provincia de Zaragoza, del ao 2008:
(http://www.zaragoza.es/contenidos/urbanismo/convenios/Sector56-5area2_Miralbueno_BOP25-0608_451614-06.pdf).

En resumen, leemos que esa zona o sector donde est enclavado el terreno mide
932.179m2 y es posible edificar 4.381 viviendas, que suponen 420.599m2. Por
tanto, cada vivienda en promedio mide unos 90m2. Nos informa tambin de los
porcentajes de vivienda libre y protegida (50%). Pasamos a la hoja de clculo
dichos datos:

Que en el terreno en cuestin queda como sigue:

Se cede al ayuntamiento el 25% de las viviendas y el 10% de otros usos,


obteniendo:

Por tanto ah se pueden edificar unas 28 viviendas.


Para obtener los precios de la vivienda libre podemos apoyarnos en portales
como Idealista (http://www.idealista.com/ventaobranueva/zaragoza/miralbueno-bombarda/?ordenado-por=precio-asc). O las
estadsticas del Ministerio de Fomento
(http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/ESTADISTICAS
_Y_PUBLICACIONES/INFORMACION_ESTADISTICA/Vivienda/Estadistic
as/default.htm)

Y para obterner el precio de la vivienda protegida en Viviendaaragon


(http://www.viviendaragon.org/contenido/pagina.aspx?pag=215&idnodo=54#).

4) Los gastos
Entre los costes tenemos el coste de la construccin de las viviendas y el de urbanizar la zona
(viales y jardines) Existen varias fuentes de donde podramos tomar esa informacin.
1) Costes de construccin: Una fuente de datos son las ordenanzas fiscales del Ayuntamiento
de Zaragoza, que calculan el mdulo bsico de valoracin en 465.
(http://www.zaragoza.es/contenidos/normativa/ordenanzas-fiscales/2012/Ord_10.pdf)
Ese coste bsico es corregido segn varios aspectos (por ejemplo si es un chalet aislado es ms
cara la construccin).

2) Costes de urbanizacin: Esta informacin puede salir de revistas


especializadas o foros de arquitectura, como Soloarquitectura.com
(http://www.soloarquitectura.com/foros/showthread.php?5214-Costesurbanizaci%F3n)
En el proyecto urbanstico nos dice qu parte est prevista para viales y qu parte sern zonas
verdes.

5) La tasa de actualizacin
Un punto importante sera la determinacin de la tasa. Ya se han comentado los diferentes
aspectos que trae su determinacin. En la valoracin inmobiliaria que puede realizar una
entidad financiera, como vemos es una materia que se encuentra regulada y existe legislacin al
respecto. Podemos consultar un experto en la materia Climent.eu
(http://www.climent.eu/Trabajo2/errores.htm#ELECCION ).

Podemos leer la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre


normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras
(http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805-2003eco.t2.html#a3).
Artculo 38. Tipo de actualizacin en el mtodo residual dinmico.
1. A los efectos del clculo del valor residual por el procedimiento dinmico previsto en
el artculo 36 (Procedimiento de clculo dinmico) de esta Orden se utilizar como tipo
de actualizacin aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener
en cuenta financiacin ajena que obtendra un promotor medio en una promocin de las
caractersticas de la analizada.
Se calcular sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.
2. El tipo libre de riesgo ser el tipo de actualizacin establecido en el artculo 32 (Tipo
de actualizacin en el mtodo de actualizacin) de esta Orden, tomndolo como real o
nominal segn sea constante o nominal la estimacin de los flujos de caja.
3. La prima de riesgo se determinar por la entidad tasadora, a partir de la informacin
sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluacin del riesgo de
la promocin teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicacin,
liquidez, plazo de ejecucin, as como el volumen de la inversin necesaria.
4. Cuando en la determinacin de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiacin
ajena, las primas de riesgo sealadas en el apartado anterior debern ser incrementadas
en funcin del porcentaje de dicha financiacin (grado de apalancamiento) atribuida al
proyecto y de los tipos de inters habituales del mercado hipotecario. En todo caso,
dicho incremento deber ser debidamente justificado.
Por tanto, tenemos por una parte el tipo libre de riesgo al que hay que sumar
una prima de riesgo.
En cuanto al tipo libre de riesgo, nos deriva al artculo 32 que dice que "no
podr ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del
Estado con vencimiento superior a dos aos. Este plazo de vencimiento ser
igual o superior a cinco aos si la finalidad de la valoracin es la prevista en
el artculo 2.a." relativos a la "garanta hipotecaria de crditos o prstamos que
formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios
emitidos por las entidades, promotores y constructores".
En la web del Banco de Espaa (http://www.bde.es) yendo a Estadsticas, y all
a Tipos de inters y tipos de cambio
(http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/tipos/tipos.html) concretamente
(http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/ti_1_3.pdf).

En cuanto a la prima de riesgo dice que se determina "teniendo en cuenta el tipo


de activo inmobiliario a construir, su ubicacin, liquidez, plazo de ejecucin, as
como el volumen de la inversin necesaria". La disposicin adicional sexta nos
da alguna pista: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805-2003eco.t4.html#da6 "Las primas de riesgo a que se refiere el artculo 38.3 y los
mrgenes de beneficio del promotor indicados en el artculo 41 no podrn ser
inferiores a los que se establecen en las tablas que, para cada uno de ellos, se
indican a continuacin, o a los que resulten de su revisin conforme a lo
previsto en el ltimo prrafo de esta disposicin":
Tipo de inmueble

Prima de riesgo

Viviendas primera residencia

Viviendas segunda residencia

12

Edificios de oficinas

10

Edificios comerciales

12

Edificios industriales

14

Plazas de aparcamiento

Hoteles

11

Residencias de estudiantes y de la tercera edad

12

Otros

12

Ntese como la prima de riesgo es superior cuando se trata de una segunda residencia
que cuando es primera vivienda. A pesar de que el que ya tiene un piso y quiere otro en
la playa es ms pudiente que el que no va a comprar su primera vivienda, el riesgo es
mayor ya que uno se aferra al sitio donde vive y hace lo que sea para pagarla, mientras
que en segunda vivienda la morosidad es ms alta, al ser prescindible.
Por tanto:

6) Los flujos de caja


La determinacin de los flujos de caja puede admitir numerosas situaciones, a veces los futuros
propietarios anticipan cantidades en obra.
Plantearemos las siguientes hiptesis:

Vamos a suponer que compramos el terreno hoy


Dos aos ms tarde realizaremos las obras de urbanizacin (viales y jardines)
La construccin tardar en realizarse otros dos aos
Un ao ms tarde se vender (cobrar) la primera fase
Otro ao ms tarde se vender (cobrar) la segunda fase

7) El valor actual. VAN y TIR


Lo ms conseguido ha sido conseguir los datos y que sean lo ms realistas
posibles. Ahora se trata de calcular el Valor Actual Neto (VAN) de un proyecto
de inversin del que sabemos sus fechas

Recordemos que para utilizar VNA.NO.PER() hay que activar "Herramientas


para anlisis".
Recordemos que en esta funcin, a diferencia de VNA() debe incluirse el
desembolso inicial.
Por tanto si ponemos que el precio del terreno es cero nos dir el precio mximo
que podemos pagar.
Y podemos simular diversos precios para el terreno y simular cuanto ganaremos
con la operacin inmobiliaria, el VAN y la TIR.

Reflexin final: La siguiente imagen muestra el valor del terreno segn una
tasacin realizada por el Departamento de Hacienda y Administracin
Pblica del Gobierno de Aragn (http://www.aragon.es/...). La valoracin de
ese terreno fue de 2.135.589,79 incluso superior a lo estimado aqu. La mala
utilizacin de los criterios de valoracin -con el objetivo de aumentar la
recaudacin por parte d elas administraciones, de aumentar las comisiones por
parte de los intermediarios, o los intereses a cobrar por parte de las entidades
financieras- es responsable de las burbujas inmobiliarias. Una prudente
estimacin de ingresos, una realista aplicacin de los gastos y una tasa que
incorpore el riesgo de la operacin permite realizar una valoracin ms realista.

Las valoraciones encargadas por el gobierno y realizadas por la consultora


Oliver Wyman en 2012 obligaron a rebajar un 79.5% el valor del suelo que
reflejaban los balances de la banca
(http://www.bde.es/f/webbde/SSICOM/20120928/informe_ow280912e.pdf).
Con este criterio el valor sera 0,205*2.135.589 = 437.795, que se asemeja
ms al valor calculado en este ejercicio.

Para seguir aprendiendo

Para seguir aprendiendo:


Antonio Climent (http://www.climent.eu/valoraciones.html) experto en valoracin
inmobiliaria.
Miguel Angel Martnez
(http://www.catastro.meh.es/documentos/publicaciones/ct/ct47/05-CATASTRO47.pdf)
Inspector de Hacienda.

Gonzlez Lebreda (http://books.google.es/books?id=3MhkqKVc8bcC&pg=RA1PT192&hl=es&source=gbs_toc_r&cad=4#v=onepage&q&f=false) con valores para las


primas de riesgo.
Antonio Buj, del Ayuntamiento de Zaragoza
(http://www.bubok.es/libros/7871/APUNTES-DE-VALORACIONESINMOBILIARIAS).