Ningum est vendendo nada

Bancos agora olham as faturas de carto dos clientes antes de

um financiamento imobilirio
Cerca de dois anos atrs um amigo resolveu comprar um apartamento na planta. Fez
um pouco de conta e achou que aguentaria as parcelas mensais e semestrais com
suas aplicaes mais o salrio. E foi em frente.
Sempre me ligava todo empolgado com a valorizao do imvel. Confesso que ficava
um pouco confuso porque no entendia a animao se ele pretendia usar aquele
imvel para moradia. Mas conforme o preo foi aumentando, a estratgia do meu
amigo mudou. Agora ele iria vender quando ficasse pronto.
Depois de dois anos infelizmente aconteceu. Chegou uma parcela semestral que ele
no consegue pagar e a incorporadora ameaa realizar o distrato, com multa e
encargos para ele. Ao mesmo tempo, toda aquela alegria com a alta dos preos
sumiu, porque ningum est vendendo nada.
Este tipo de histria tem acontecido frequentemente
Nas newsletters anteriores falamos da ocorrncia de uma bolha no mercado
americano causada pelo aumento de emprstimos com excessivo comprometimento
da renda dos americanos.
Detalhamos semelhanas e diferenas entre o mercado americano e o brasileiro.
Sim, aqui houve crescimento de preo e volume de financiamentos em percentuais
at mais fortes do que o americano.
Porm as instituies financeiras se comportaram bem e o comprometimento da
renda das famlias no to grande quanto nos Estados Unidos. Alm disso, tivemos
crescimento da renda per capita no Brasil, coisa que no houve nos EUA no perodo
da bolha.

Mas alm de expanso de financiamento e renda, quais foram os outros itens que
influenciaram este crescimento de preo no mercado brasileiro?
Bnus demogrfico
Um vento a favor muito importante para a demanda de imveis foi o chamado bnus
demogrfico. o efeito de uma alta taxa de natalidade nas ltimas dcadas, formando
uma populao jovem que est casando e comprando imveis. H 1 milho de
casamentos por ano no Brasil e 280 mil divrcios impulsionando este mercado.
Este um fator estrutural, que veio para ficar por um bom tempo. As pessoas se
casam e arranjam imveis cuja prestao do financiamento cabe no bolso.
No coincidncia que as incorporadoras esto fazendo muitos lanamentos de um
quarto e com tamanho menor nos grandes centros urbanos. O jovem casal topa
comear com um espao pequeno porque sabe que teria que morar muito longe
para conseguir mais espao.
Upgrade / sada de aluguel
A melhora de renda e da capacidade de pagamento de financiamentos tambm
incentivou o upgrade e a troca do aluguel por um imvel prprio.
Alis, nesse caso, as pessoas no sentiram tanto o movimento de subida de preos
pois os imveis que moravam tambm aumentaram bastante. Ento era s questo
de encaixar a diferena de preo do imvel novo mais caro em um financiamento.
A demanda por upgrade muito voltil porque na maioria das vezes o desejo de
melhorar de moradia pode ficar em segundo plano durante momentos de maior
incerteza, como o que vivemos agora.
Flippers
No, no um monte de golfinho do seriado de TV (essa referncia s para os
mais rodados). Flipper a pessoa ou empresa que compra imveis geralmente no
lanamento para vend-los (flippar) com lucro na entrega ou perto dela,
contribuindo para a acelerao do processo de subida dos preos. Os flippers
sempre se aproveitam de uma demanda de compradores com pressa para se mudar.
A estratgia de comprar na planta e vender na entrega funcionou bem durante
muitos anos. Agora o flipper que comprou muitos imveis est em uma enrascada.
No ter como conseguir um financiamento porque no tem renda suficiente para

tantos imveis e ter dificuldades para vender por conta da reduo da velocidade de
vendas.
Trs fontes de demanda
Houve ento trs fontes principais da demanda nos ltimos anos: bnus
demogrfico, flippers e upgrade/sada do aluguel. Desses trs fatores principais
somente o bnus demogrfico persiste com fora. Os flippers esto assustados com
o mercado, as pessoas que procuram upgrade perderam a pressa por conta dos
preos e as pessoas em aluguel tm mais dificuldade de obter financiamento.
Estamos em um mercado com significativa queda de demanda. Basta olhar a
velocidade mensal de vendas de imveis residenciais novos em So Paulo, por
exemplo. Caiu para 8% dos lanamentos no 2T14 em comparao mdia de 11,1%
dos ltimos dois anos, uma queda de 28%. Isso sem levar em conta que as
incorporadoras reduziram bastante os lanamentos.
Financiamento bancrio
A torneira dos financiamentos imobilirios no fechou, mas reduziu a vazo. Os
bancos esto mais exigentes para conceder emprstimos, fazendo investigaes que
antes no faziam.
Por exemplo, antes de realizar um financiamento os bancos agora olham para o
comportamento de consumo dos clientes por meio das faturas de carto de crdito.
E recusam clientes por causa disso.
H dois efeitos importantes. Para explicar o primeiro precisamos de uma pequena
introduo de como funciona uma incorporadora.
A ideia de uma incorporao de imvel que o cliente pague de seu prprio bolso
cerca de 20% do valor total da compra e que a incorporadora pegue um emprstimo
no banco para bancar os 80% restantes da construo. o chamado financiamento da
construo.
Ao fim da construo, o cliente pagou 20% do valor e deve 80%. Se ele no tiver
como pagar vista esta diferena (quase nunca tem), ele dever obter um
financiamento de um banco para pagar a incorporadora.
Ao mesmo tempo, a incorporadora precisa pagar os mesmos 80% que deve para o
banco. E para pagar este financiamento, a forma mais fcil se o cliente fizer o seu
emprstimo pelo mesmo banco que financiou a construo para a incorporadora.

Assim nem precisa haver transferncia de dinheiro. A incorporadora paga o seu

emprstimo transferindo a dvida para o cliente final. o que se chama de repasse da
dvida.
As incorporadoras tm diferentes nveis de disciplina na concesso deste crdito na
hora da compra. As mais responsveis usam exatamente os mesmos critrios que o
banco e outras so mais flexveis.
O problema que os bancos mudaram os critrios de concesso de crdito por
conta das incertezas econmicas que todos conhecemos. E aquele cliente da
incorporadora que antes atendia todos os critrios do banco agora est sendo
rejeitado. No h como fazer o repasse.
As solues para o cliente rejeitado so poucas. Buscar o financiamento em outro
banco. Tentar vender o imvel e repassar a dvidas para terceiros. Ou enfrentar o
cancelamento do contrato, o famoso distrato, com multas e outros encargos.
Essa tem sido a principal razo para o aumento recente dos distratos. No distrato, o
cliente deixa de ser dono do imvel e a incorporadora devolve o dinheiro pago em
suaves parcelas porm descontado de multas e encargos. A consequncia o
aumento de estoques de imveis prontos das incorporadoras e que certamente afeta
o mercado como um todo.
A incorporadora que executa muitos distratos tem um belo problema na mo:
precisa receber 100% do preo do imvel e a conta do financiamento da construo
junto ao banco no vai sumir. Isso eleva a necessidade de capital de giro das empresas
e faz com que tenham muita pressa em revender as unidades distratadas. No toa
que vimos muitos saldes de imveis nos ltimos tempos.
O cenrio de maiores estoques nas incorporadoras por conta dos distratos,
acompanhado de alguns flippers precisando vender mais rapidamente os imveis
porque tambm no conseguem financiamento. Em outras palavras, um ambiente de
maior oferta de imveis.
Outro efeito da restrio de financiamento por parte dos bancos que muitos
compradores de imveis novos e usados no conseguem aprovao de
financiamento, impedindo o negcio e reduzindo a demanda por imveis.
No fim das contas um cenrio de demanda reduzida e oferta aumentada.

Mas ser que essas mudanas de oferta e demanda so suficientes para a exploso de
uma eventual bolha? O que motivaria uma queda relevante?
Isto fica para outras oportunidades.
Um abrao,
Mrcio Fenelon