El “justo titulo” en los procesos de prescripcion adquisitiva de dominio: una mirada socio-jurisprudencial Eugenio Ramirez Cruz El proceso de prescripcién adquisitiva de dominio es uno de ‘os mds empleados entre los procesos de naturaleza real. Y ul” es uno de los mas urge de la propia ncepto “justo tit ilar, Ello te trabajo espe dentro de éste, el mos contribuir del tema. (©) Catedritico a nivel de prey post grado. Dactoren Derecho y Ciencia Politica por la UNMSM. Magister en Derecho Civily Comercial porla misma sunivesidad, Escitos, autor de una amplia produccién en temas de Derecho, Politica e Historia, wwweugenioramirezcruz.net YAE JURISPRUDENCIA Juliode2og EYEl justo titulo” en los procesos de prescripcién adquisitiva de dominio 1. CARACTERISTICAS O REQUISITOS DEL TITULO El Cédigo civil peruano sélo indica que se necesita “justo titulo” para la usucapién costa (articulo 950). Nada més. Otros cédigos, en cambio, ponen ciertas exigencias 0 requisitos. Asi, el e6digo espafiol estipula que el titulo debe ser “verdadero y vélido” Probablemente, en haber hecho una mala lectura de la norma nacional esté el guid del asunto. Veamos. 4a Eltitulo idéneo Que significa esto? Elarticulo 1953 del Cédigo civil espanol cexige, como queda dicho, que el titulo sea “verdadero y valido” En principio, ‘todo titulo susceptible de conduciral derecho real, es titulo idéneo para la usucapion’.” Hacemos la aclaracién que el Cédigo civil peruano no contie- ne un articulo similar al 1953 de su semejante espafiol; por con siguiente, creemos que aquellas ejecutorias que sostienen que debe ser un acto juridico impecable, no tienen asidero juridico rnormativo, Nos parece que basta el acto traslativo de dominio. Por lo demas, siel acto es realizado por un tercero no es pues per- fecto, ni tampoco “verdadero y valido’, para usar la terminologia del corpus espafol Debemos incidir en esto, por cuanto es uno de los objetivos especificos de este articulo, el hecho de la mala conceptualiza- cién de la nocién “justo titulo” 1.2. Bl titulo verdadero La exigencia de que el titulo “ha de ser verdadero" es re- dundante, sostiene Hernandez Gil, “porque sila ley requiere el titulo, y noes verdadero, en rigor, falta el titulo. No existen titulos verdaderos y no verdaderos, como existen, por ejem- plo, mayores y menores de edad. La verdad del titulo con- cierne al ser del mismo’. Con ello “se ha querido subrayar, sencillamente, que el titulo exista" Noson pues titulas verdaderos: (i) el titulo fas, (ii) el titulo simulado, (ii) el titulo putativo, Coincidimos con Hernandez Gil en que el titulo verdadero quiere decir ieulo existence, 1.3. El titulo valido, La norma espariola agrega que el titulo ademas debe ser vilido, Segiin Hernandez Gil, no son vslidos, dos: (i) el radi- calmente nulo (0 inexistente), y (ii) el contrario a las normas imperativas y 2 las prohibitivas (art, 6, ap. 3) y el contrario a Ja moral o al orden publico (Céd. civ. espanol, art. 1.255). “Es valido el titulo que, no estando comprendido en. los anteriores adolezca sin embargo del algiin defecto o imper i) Hemndndez Gil, A. La posesin, 9. $05, (2) Herninder Gil, A, op cit, p. 520, G) Hermander Gil, 0, op cie, pp 524-525 (4) Albaladejo, M. La Usucapidn, p. 98, G)__Albaladejo, M, op cit, p.99 Julio de 2014 feccién que, sin excluirsu valid, le hace impugnable mediante tuna aecién de anulabilidad o de rescisién'® Albaladejo, por su parte, interpreta tambien el titulo *vilido” como el existente, pero incide mucho mas en el tema de lavalider. El tema lo entiencleinescindible ("verdadero y valido’). El titulo -anota., ademés de apro, “ha de sex, segiin dice larticulo 1953, verdadero y vlido. Lo que significa que ha de ‘exist realmente y valer"; ambas cosas estan implictas, “pevo se puntualiza la necesidad de la verdad y de la validez para que nno quepa dar por buenos ni ticulos aparentes ni titulos que aun existiendo no valgan’ Lo que la ley remedia con la usucapién ordinaria es solo Ja no adquisicion “de un derecho cuando realmente ha con- currido un hecho transmisivo, que, en abstracto, hubiera sido suficiente para producirla, pero que, en la hipétesis singular ante la que se esté, ha sido inoperante (a tal efecto), por ra- zones externas a él") Ello “requiere un tal acto que exista y vaiga. Y no hay, pues, ‘que pensar que en el caso de la usucapién pide un justo titulo puramente imaginario (titula putative) 0 uno invalido (tes mento ya revocado, donacién sin forma ad substantiam, etc. En estos casos el poseedor lo sera de buena fe (posee creyén- dose con derecho a ello). "Pero ésta es cuestién distinta de que posea con justo titulo’, (..) “peroal exigirjusto titulo, el Cédigo, cexige éste, y no aguella creencia” Sin embargo, Albaladejo acepta que muchos criterios rechazados por la ley actual, fueron admitidos como “justo titulo” en el Derecho romano. Agrega: *Con la necesidad de la existencia del titlose viene a excluirlaposiblidad de ttu- los imaginarios 0 putativos, que en casos admitié el Derecho romano y el nuestro (asi, Partidas, 3, 29,14), que excepto la necesidad de justo titulo verdadero si por clertos errores reputd existente el usucapiente un titulo no real’. “Peto esto lorechazé el Proyecto de 1831, que pidié en todo caso que el titulo fuese verdadero” Pues bien, el Cédigo civil peruano no exige nada de esto S6lo se limita a determinar que para la usucapién corta se necesita el “justo titulo”, Sin embargo, la jurisprudencia es muy ida, entra en exigencias que son muy propias le! Derecho es- pafiol, pero no del peruano, 2, USUCAPION CORTA Y JUSTO TITULO ‘Sabemos bien que la prescripcién adquisitiva de dominio se divide en larga y corta, No obstante la distincién que de ambas hace la jurisprudencia nacional deja mucho que de sear; es elocuente, aunque también contradictoria como se RAE JURISPRUDENCIAPara este trabajo se tomé como medida la jurisprudencia del afio 200. ‘Una ejecutoria hace un distingo entre las dos formas de usu- capi6n, y afirma que en la usucapi6n larga el usucapiente no deri- ‘va su derecho del propietario anterior, porque no obtiene el bien de i; “mientras que en la prescripcién breve el usucapiente obtie~ ze el bien siempre por transmisidn, nunca por ocupacién” (sic). Esto es completamente falso. En la prescripcién cort, ef ust- capiente no obtiene la propiedad “por transmisién™ (como dice la cjecutoria), vale decir, por acto bilateral, pues ese titulo es im- perfecto, el poseedor necesita sanearese vicioa través de la pose sién, y finalmente adguiere la propiedad por la posesién. En con- secuencia, también es un modo originario, unilateral (aunque empez6 como bilateral), no proviene de la transmisién viciada ‘También es un grueso error decir que el usucapiente nunca ‘obtiene “por ocupacién’. No hay predios nullius en nuestro De- recho, ¥ por cierto tampoco puede haber “ocupacién’; no resulta centendible el sentido de la palabra. La citada ejecutoria agrega: ademas, no debe confundirse la preseripcién adquisitiva ordi naria con la prescripcién adquisitiva extraordinaria de poseer el bien con justo titulo, pues mientras la primera supone que el po- seeclor se comporta como propietario, en cambio en la segunda, ‘debe existir un titulo o documento de por medio" (consid. 3°). Esto también es un error: ;Sélo en la usucapién larga debe pposeerse el bien “como propietario” y en la usucapién corta basta “un titulo o documento”? Obviamente no. El usucapiente necesita poseer a titulo de duero para usucapir en ambas mo- dalidades, de Io contrario no prosperars su pretensién. En. la ‘usucapidn corta inclusive el usucapiente posee necesariamente a titulo de duefio, porque su posesién deriva de un acto trasla- tivode dominio, En este otro caso, los demandantes piden que se les decla- re propietarios por prescripcién larga, y el juez sefiala que es prescripcién corta, Tomaron posesién del bien desde junio de 1990, en mérito a un contrato de compraventa, celebrado el 22 de noviembre de 1989, cancelado en dos partes. En su defensa los demandados manifestaron que los usucapientes compraron «el predio de quien no era duefio (y con mala fe), yen eso radica precisamente el justo titulo: ser un acto traslativo otorgado por ‘un no-propietario. La sentencia de primera instancia declaré fundada la de- ‘manda, ya que si bien fue denunciado el usucapiente, el hecho imputado no fue debidamente establecido, ya que se extinguié Por presctipeién la accién penal; por tanto, la supuesta inte- rrupcidn de la prescripeién -regulada en el articulo 1996, inciso # del Cédigo civil-, y ademas establecie la sentencia de primera instancia que el plazo de cinco afos “comenzé a transcurrir a partir del 18 de mayo de 1994" (en que se liberd al demandante del proceso penal), por lo que el 8 de mayo de 1999 “habia ope~ rado dicho plazo” (consid. 3) (6) Casacion n® 2190-2010 Lambayeque, s/n, consid. 3% G)_Casacién n° 2972-2000 Lima Norte, consid. 2" (8) Casacién n? 2593-2010 Cajamarca, 30/9/, (0) Casacién n® aige-2010 Lambayeque, 3/s/, consid. 5 RAE JURISPRUDENCIA JURISPRUDENCIA CIVIL ¥ PROCESAL CIVIL - ANALISIS JURISPRUDENCIAL Para la sentencia de vista, el demandante no fue sindica- do como autor del delito contra el patrimonio, estafa, mo- dalidad de estelionato, “en consecuencia no existe medio probatorio que acredite la mala fe en el acceso de la posesién (..), se extrae que el adquirente demandante actué de buena fe en cuanto creyé en la legitimidad de su posesién en fun- ‘ién de haber celebrado el acto de compraventa’. La senten- cia de vista también se pronuncié sobre el proceso de reivin- dicacién y se ha determinado que no hubo interrupcién de Ja prescripcién adquisitiva alega por la impugnante a partir del emplazamiento con la demanda incoada sobre reivindi- cacidn de 6 de junio de 2000, pues “a dicha fecha ya habian transcurrido mas de cinco afios desde que se ha emitido la citada extincién de la aceién penal” (consid. 5°) 3. PRECISANDO EL SIGNIFICADO DE LA EXPRE- SION “JUSTO TITULO” 3a. Quées justo titulo Es necesario fijar con precisién el concepto de justo tieulo, muy importante en la prescripcién adquisitiva corta y, sobre todo, contrastarlo con la jurisprudencia nacional. Partimos de la afirmacién hecha por una ejecutoria, en ‘cuanto que la doctrina nacional ha establecido que nuestro Co- digo civil, a diferencia de otros, no define qué es justo titulo. ® ‘Toea entonces definirlo y perfilarlo con exactitud La jurisprudencia ha seguido la linea fijada por la doctrina, Asi, una ejecutoria establece que el justo titulo “debe ser en- tendido como ef titulo traslativo que por sf habria bastado para operar la transferencia del dominio, reuniendo las condiciones legales, pero en el que falta ta calidad de dueiio en ta persona que efectué la transmisin"®! Estamos frente a un caso que merece un andlisis cuidado- 50. El actor recibié el predio por donacién de su padre en 1980, momento desde el cual condujo la posesién como propietario durante 24 aftos, a mérito de dicho documento imperfecto, que constituye justo titulo y ademas con buena fe (consid. 1°). La donacién ~que es el acto traslativo de propiedad a titulo gratui- to-ocurriéel 24 deagosto de 1980, valedecir durantela vigencia, del derogado Cédigo civil de 1936, que en su articulo 1474, rrafo 3°, no sancionaba con nulidad la inobservancia de alguna formalidad (consid. 28). O mejor dicho, bajo la vigencia de ese Cédigo, la escritura publica no era una formalidad ad solemni- tatem -es decir, su inobservancia acarrearia la nulidad, s6lo era una formalidad ad probationem-, como si lo es ahora bajo el Cédigo civil de 1984. En nuestra opinion, esta donacién cons- tituye un titulo imperfecto y, por ende, merece ser considerada como justo titulo, Al plantear el recurso de casacién, el hermano del actor, esal- tala infraccién normativa del articulo 1474, parrafo 3° del Cédigo civil de 1936, concordante con el articulo 1625 del Cédigo civil vi- Julio de 2014EL justo titulo” en los procesos de prescripcién adquisitivadedominio gente, pues en las donaciones la escrtura publica es constitutive de derechos y su inobservancia acarvea la nulidad ipso ire; y ade ‘mse acto debe contener las demas exigencias (individualizacion del bien, su valor y las cargas que debe satisfacer el donarario) De modo que, al no constar en escritura publica, no existe dona- cid alguna y el bien inmueble seguird siendo de propiedad desu padres. Al fallecer su pacire ~decia el recurrente- el bien entré a formar parte de la masa hereditarla de los herederoslegales. Sin embargo, esto no es muy exacto. Fl Codigo civil de 1936 no prescribia la formalidad de la escritura publica bajo sancion de ne: lidad, comosi laexige el Cédigo vigente. De modo pues que, siendo ‘un acto traslativo de dominio, tiene la condicion de justo titulo, Lagjecutoria suprema debié declarar infundado el recurso de ccasacién y confirmar las sentencias de mérito, En cambio, opte por euestiones meramente formales y lo declara fundado. La eje cutoria determina que las instancias de métito “no han estableci~ do debidamente sobre si la prescripciOn adquisitiva de dominio solicitada por el demandante es por la denominada prescripcion adquisitiva larga o la prescripeién adquistiva corta’ y manda que tela quo expida nueva sentencia (consid. 6). En rigor, no se afecta cel debido proceso, y por economia debié ampararse la pretension del actor. Pero lo més llamativo es que considera que las instan-~ cias de mérito han desarrollado el analisis de su fundamentacion juridica sobre la base del documento de donacién, “io que haria razonar en prineipio que el éxgano jurisdliccional habria sujetado ‘su decisién sobre la base de la prescripcién adquisitiva corta, sin ‘embargo, no han efectuado un andlisis puntual y acabado respec tode los requisitos de justo titulo’ y buena fey sil denunciante cumple a cabalidad o no con tales requisites’ (consid. 72). Cree- ‘mos que és el colmo del burocratismo: presume que es la usuca~ pién corta, y porque ademas el documento imperfecto supone ‘que hay justo titulo, sin embargo orden al juez “establezca” si es tuna u otra, Al declarar findado el recurso de casacién, no hace as que prolongar la incertidumbre en ef demandante, Conforme a otra sentencia, es un acto traslative porque se transfiere la propiedad, si bien con algin defecto pues ha sido transferido por un no-propietario, Fs decir, de no haber sido por este vicio, la transferencia seria una transferencia absolutamente valida, Es por ello un tieulo imperfecto, a pe~ sar de que proviene de un titulo inscrito en los registros."™) Esta nocién de titulo 0 “documento imperfecta” es crucial para entender cabalmente la institucion, y son muchas las hi- pétesis reconocidas por la jurisprudencia. Asi, se ha entendido {que el dacumento privado de compraventa ante el juez de paz otorgado por la sociedad conyugal no facultada para vender es tun “documento imperfecto” y, por ende, es un acto vilido y tras lative de dominio. Sin embargo, la ejecutoria comete un error cuando agrega: tanto mis, si come lo ha establecido el articulo 949 del Codigo civil, la sola obligacién de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de é”, En la usucapién no se ad- ‘quiere por el contrato (articulo 949), ya que éste esté viciado, (G0) | Casaciinn? 3327-2010 La Libertad. 2/1. (2) Casacién 2784-2000 Lima, 30/3 (G2) Casacin n° 2784-2009 Lima, 30/3/t, consid. 7°, Julio de 2014 sino por la posesidn. El mérito de este contrato imperfecto es ue demuestra que es un acto traslativo de cominio y no unode arrendamiento 0 comodato, por ejempio, eue no lo san. La ejecutoria prescribe que “el justo titulo es el acto juridice cencamninado a la disposicién onerosa o gratuita de la propied devin bien, que cumple con todos los requisites dei acto juridiew sefialados en el articulo 140 del Cédigo civil, para considerario ‘como un acto juridico valido, pero que no produce efectos trans- risivos de propiedad, porque el que actua como enajenante, c= rece de facultad para hacerlo’, consecuentemente el justo titulo tiene caracteristicas “e ser un acto traslativo de dominio, no en- contrarse sujeto causal de nulidad y tener existencia efectiva"™™) No es muy acertada esta definicién de "justo titulo’, tiene tendencia a identificar el justo titulo con el contrat. Eljusto titulo esacto traslativo de dominio en la medida que transmite la propiedad al comprador, éste de buena fe lo ad quiere, pero el vendedor es un no-propietario; es traslarivo en Ia medida que transfiere Ia propiedad (el arrendamiento, el ‘modato no son traslativos de la propiedad, sino de la posesién del uso), peroal provenirde un no-propietario no puede decirse {que es un “acto valido” "con todos los requisitos del articuio 140 del Cédigo civil” Lo correcto es decir: tiene todas los requisitos, ‘excepto uno: el vendedor es un no-propietario (que no es poca cosa), pero la codificacién prefiere proteger la buena fe Dea el error dela ejecutoria cuando sostiene que el acto tras lativo de dominio les permitié a los clemandantes el ingreso a la posesidn del bien, “tanta mas, si como lo ha establecido el articulo ‘949 del Cédigo civil, la sola obligacion de enajenar un inmueble ddeterminado hace al aereedor propietario de él" (consia. 1). He aqui un yerro monumental, pretender identificar el justo titulo (del no-propietario) con el contrato del articulo ‘949 (titulo perfecto conferido por el propietario). En la usu~ capién corta, se adquiere la propiedad no por el justo titulo (titulo imperfecto), sino por la posesiéna titulo de duefio du- ante cinco afios, Creemos que aqui se comprueba uno de los objetivos especificos de esta tesis: la mala conceptualizacién del justo titulo por la jurisprudencia, En la misma direcciéa, el eontrato de promesa de compra~ ‘venta es considerado también un titulo imperfecto, lo cual ha- bilita al poseedor para reclamar la propiedad via preseripcién adquisitiva de dominio!" En otro caso, los actores suscribieron un compromiso de contratar, para celebrar a futuro el contrato de compraventa de dos tiendas comerciales. El acto no fue constituido por el titular de los bienes sino que, quien dispuso y entregé los bienes, fe el director gerente de la inmobiliaria.© Precisa~ "mente por eso es que se trata de un titulo imperfecto y, como tal, es un justo titulo, si bien la ejecutoria declara fundado el recurso de casacidn y ordena que la sala de mérito expida nueva sentencia de vista. RAE JURISPRUDENCIAaso tipico es también el de los que celebraron un contrato decompraventa con una persona que no era el duetio del predic. {s Ello Jo convierte justamente en un titulo imperfecto, pues es adquirido de un no-propietario. Maxime si el actor actud con suena fe, en cuanto que creyé en la legitimidad de su posesién. Se da tambien la categorfa de justo titulo a un documen- to denominado convenio de partes, aun cuando fue materia de cuestionamiento y petitajes, y que, segiin los demandadios, esta- ba por debajo desu titulo de propiedad. Fs justo titulo porque esunacto traslativo. Existe ademés un grupo de documentos que son otorgados por entidades colectivas que, por tener algin defecto, son tam- bign justos titulos, es decir, documentos imperfectos que deben ser perfeccionados mediante una posesién cualficada. Asi, ha sido tipificado como justo titulo ef documento por el cual una cooperative da y confiere la posesién a una persona.” Es un do- ccamento claramente traslativo. 32. Noson justo titulo ‘Sihemos definido queeel justo titulo es necesariamente un acto traslativo de dominio, esta caro que un acto que no reine esa ca- racteristica no es un documento imperfecto que permita usucapit. [Asi el contrato de mutuo anticrética “no es un documento ‘que constituya justo ttuloy que pueda ser usedo para transferirla propiedad del bien inmueble’. En consecuencia, el acreedor anti- «xtico “no ejercié la posesién con animus domini -como propie- tario-, pues fue en mérito del contrato de mutuo anticrético"® El anticresista recibe la posesién del predio para explotarlo intensa y ampliamente, que es la razdn de ser de su derecho, pero no posee a titulo de duefo, la entrega de la posesién del predio que le hace el propietario -deudor anticrético del bien- es como garantia real. Consideramos, por otro lado, que una carta no tiene el mérito de hacer constar un titulo traslativo. En este caso, la ejecutoria no da valor de justo titulo a una carta donde la demandada (Enace) oftece y comunica que esta dispuesta a transferir el inmueble, y tampoco lo es una segunda carta donde la misma Enace se com prometia aadjudicar el bien al actor'*! Un tema relevantea dilucidarse es el del propietario que acu: dea los tibunales a que se le declare propietario por usucapién, Aparentemente, seria un error Pero analiccn0s algunos casos, Se ha resuelto que quien es propietario, no puede adquirir or usucapién un derecho que ya tiene. La sentencia de vista establece que "la usucapién es una forma originaria de adqui- (03) Casacién né 2308-2010 Lima, 4/7, consid. 6 U4) Casacién n* 3031-2009 Cusco, 1/8/n, (is) Casacion n® 2972-2010 Lima Norte, 30/1 G8) Casacion n® 2334-201 Cusco, 30/1 ip) Casacion n® 3340-2010 La Libertad, 2/5/n, G8) Casacion n° 1564-2018 Husnuco, //n, (Gg) Casacién n® 502-200 Callao, 3o/u/u (20) Casacion n® 2571-2009 Husnuco, 28/2/1, consid. RAE JURISPRUDENCIA JURISPRUDENCIA CIVIL ¥ PROCESAL CIVIL - ANALISIS JURISPRUDENCIAL rir la propiedad de un bien... por el poseedor no propietatio, es decir, quien es propietario de su bien no puede adquirir por usucapién un derecho que ya tiene. Sin embargo, lue- go de diferenciar las dos formas de usucapir (larga y corta), concluye que quien detente (sie) un justo titulo y buena fe puede demandar la usucapién a los cinco anos” (consid. 2°) En este caso, ‘el justo titulo estariarepresentado por la escri- tura publica’, no hay inconvenienteen reclamar en basea ese titulo, aunadaaa la buena fe. Es importante hacer un distingo: si la transferencia la hace «l verdadero propietario, con todas ls formalidades, por el solo Contato, ya se habria operado la transferencia de la propiedad inmueble, segin dispone el aticulo 949 del Cédigo civil. Si esto consta por documento privado,y el vendedor se nigga a elevar 2 escrtura pablica el contrato para que el comprador (nuevo propietari) lo inseriba en el registro piblico, para mayor seq Fidad, entonces tendria que emplazarlo mediante un proceso de “otongamiento de esritura publica’ Sin embargo, en la préctica ocurren otras situaciones, donde hay un pequefio vicio. A veces, por ejemplo, fallece el ‘vendedor y sus herederos se niegan a reconocer la venta. Frente a ello, al comprador (propietario) no le queda otro cami- noque recurrira la usucapién para dar seguridad juricicaasu predio. 4. LAUSUCAPION EN LAS CIFRAS ESTADISTICAS Los errores que hemos resaltado se pueden observar mediante las cifras estadisticas quesurgen delafio20u1tomado como muestra. 43. Del andlisis que se hizo del total de ejecutorias en casa- cin (suman 5,462), podemas decir que 4,746 versan sobre pro- cesos cviles; a su ver, de éstas 1189 correspondieron a procesos, de caracter real, como puede apreciarse en el grafico 1 Fuente: Normas Legales, El Peruano. Hlaboracién: Prop. Julio de 2014El justo titulo” en los procesos de prescripeién adquisitiva de dominio 42 Del total de procesos de carécter real, 129 correspon- dierona prescripeién adguisitiva de dominio (PAD), todos ellos aparecidlos en los diex.cuadernillos de las sentencias en casa~ cin publicadas por el diario oficial durante el aio 203, yen los ‘meses que se detallan (grifico 2). Procesos PAD, 200 ah PIIP LISS Es importante analizar estas cifras por cuanto la mayo. ria de demandas, 70 (54 %) fieron declaradas infundadas 6 improcedentes, lo cual nos indic6 que la mayoria de pre. tensiones no fueron amparadas. Dicho en otros términos, ‘gran mayorla de demandantes no logré su cometido, s6lo 35, de ellos (27 5) lo consiguieron. isto nos debe Hevar a hacer tuna reflexién sobre si el recurso de casacién, en esta materia, cumple o no sus fines. Asimismo, muchas de esas sentencias que denegaron la pretensién del demandante, denotaron una deficiente con- ceptualizacién respecto al “justo titulo’, tema que es materia deeste articulo. 44. Lagran mayoria de ejecutorias versaron sobre prescrip- cién adquisitiva inmobiliaria extraordinaria 0 larga (106), y 22 ‘casos sobre prescripcién adquisitiva inmobiliaria ordinaria 0 corta, Slo hubo un caso de usucapion mobiliaria, Clases de Prescripcin Adquisitiva (PAD), 2001 Fuente: Normas Legaes, El Peruano. Elaboracisn: Prop. 4.3: Ahora bien: de ese total de sentencias sobre prescrip- cién adquisitiva de dominio expedidas por la Corte Suprema de Justicia, 70 consideraron finalmente infundada / impro- cedente la'demanda; 35 fueron declaradas fundadas; en 20 casos los recursos de casacién fueron declarados fundados; y, finalmente, 4 casos versaron sobre recurso de casacién de un auto (no de sentencia), segiin se puede apreciar en el grifico 3. Fuente: Normas Legates, El Peruano Blaboracion: Propia Julio de 2014 PAD Inmobiliaria larga 106 [PAD Inmobiliaria corsa 2 PAD Mobiliaria . Total 29 100% Fuente: Normas Legales, El Peruano Elaboracién: Propa Se observé que en algunos casos la misma Corte Suprema de Justicia dudé sobre si era usucapién corta o larga. Ello lo interpretamos como que el tema del “justo titulo” no estuvo muy claro para los magistrados, lo cual se corrobord en los textos de las ejecutorias. 4.5. Otto aspecto muy importante que se puede observar ces que los grandes temas de discusidn presentes en estos casos fueron sobre posesién “como propietario” o ‘a titulo de propie- tario’ (17), pacificidad (25), continuidad (6), publicidad (3), ani- ‘mus domi (14), y sobre “justo titulo” (4), RAE JURISPRUDENCIAes asin ADLe toe mente Peneinaia princess 3 ended prado sums and poepses net de dein pico NL + ‘sender dea pon tote Poeincee prope Toente: Normas egoles I Peruano. Elaoracon: Popa J 5. NO SON “JUSTO TITULO’; PERO DEBERIAN SERLO Existen muchos casos que, de manera reiterada, son llevs dos a los tribunales. Pero no han sido amparados. Los justici bles sienten un sinsabor frente a estos fallos. Hay muchos casos, pera nos referiremos a algunos de ellos: el caso del bien que es vendido por un solo de los cényuges, el caso del justo titulo contenido en un decreto supremo, el caso del justo titulo que consta en una fotocopia. 5a. EL vendido por uno de los conyuges Son diversos los procesos en que una persona, con absoluta buena fe, adquiere un pred (o cualquier otro inmueble) que se le ofrece. El problema para el adquirente viene después, cuan- do descubre que el vendedor -o vendedora- no es una persona soltera, sino casada. Luego de ello, aparece el otro conytge -por lo general, la esposa- y afirma que no presté su consentimien- to para Ja venta, La jurisprudencia, de manera casi unénime, hha resuelto que dicha venta es mula, Con ello, deja en el aire al comprador. ,Dénde queda la buena fe que debe tutelar la codi ficacién civil, como lo hace en otros supuestos? Pues bien, debemos partir de Io siguiente: la sociedad conyuigal -marido y mujer- es una forma de mancomunidad, ¥ como tal, est compuesta por ambos. Para que la venta del inmueble (0 mueble) sea perfecta, es indispensable que partici- RAE JURISPRUDENCIA JURISPRUDENCIA CIVIL ¥ PROCESAL CIVIL - ANALISIS JURISPRUDENCIAL pen los dos, Si no es asi, si sélo uno participa en la venta, esta ‘mos precisamente frente a una venta de un no-propietario. En tal virtud, consideramos que dicho acto traslativo es un justo titulo, esto es, un titulo imperfecto, Si esto es asi, cabe usucapir dicho inmueble, pues la posesién cubrira dicha imperfeccién. 52. El decreto supremo que expropié un predio, y lo transfirié imperfectamente ste supuesto lo hemos observado al analizar la jurispruden- cia. Una municipalidad recibié un terreno expropiado por el Es~ tado durante el gobierno malitar (1968-198), y sobre el mismo edificé el estadio municipal. La expropiacién se produjo via un decreto supremo, El hecho de que se trate de una norma guber: znamental no merma su calidad de acto traslativo de dominio. Por cllohemossostenide que nose debe interpretar demanera rigida lanocién de justo titulo, pues nuestro Cédigo civil no lo define. El.caso esté tratado en la sentencia en casacién n° 4578-2009 de Huaura, publicada el 2/5/11. Inclusive la ejecutoria, donde la Corte Suprema de Justicia demuestra un desconocimiento total de lo que es la expropiacién, recomienda: “si lo que pretende la demandante es que el terreno de propiedad privada sobre el cual se levanta el Estadio Municipal continde brindando el ser- vicio piblico 0 comunitario al que viene destinandoto, ello sélo se pode lograr previo proceso expropiatorio y no mediante el proceso de prescripcién adquisitiva de dominio’. Diserepamos de esta sentencia, el Estado ya dio inicio a la ‘expropiacién, aunque esté inconclusa, e! decreto supremo debe ‘entenderse como e! acto traslativo le dominio, y porestarincom- pleto, no terminado, debe ser considerado coma justo titulo. 53. La fotocopia del justo titulo Se trata de otro caso recogido de ta jurisprudencia. Rail Pefia Cabrera demands la declaracién de propiedad por usuca- pidn ordinariao corta de un predio ubicado en el distrito de San Borja, el mismo que venia poseyendo desde hacta acho afios; 1 plazo que exige la ley es de cinco atios. El actor alegs haber entrado en posesién de’ bien en virtud de un contrato de com- praventa de fecha 10 de junio de 1980. La demanda fue incoada ‘e114 de febrero de 1992, es decir, habian transcurrido doce afios; si aplicamos las reglas del Cédigo civil (articulo 2.122), desde 1989 cabia recurrira los cinco afios para usucapir de manera or- dinatia. El problema aqui radica en que el documento original fue sustraido al demandante, por lo cual la demanda se bas6 en la copia simple del acto traslativo, Los vendedores no tenian un titulo firme y mantenian un contflicto con los anteriores propie~ {atios, por lo que, en efecto, pueden ser considerados como no- propietarios, y dicho acto traslativo, como justo titulo. Las sentencias de mérito declararon improcedente la de- manda. La ejecutoria suprema de 24 de marzo de 2009, de- claré no haber nulidad en la sentencia de vista. Esta sentencia no abordé el tema de fondo: Puede considerarse la fotocopia del acto traslativo de dominio como justo titulo para usucapir? {Cuales son los argumentos para aprobar 0 desechar esto? La ejecutoria suprema describe que el accionante alegé en- trar en posesién en vireud del citado acto traslativo, “sin em- Julio de 2014E] justo titulo” en los procesos de prescripcién adquisitiva de dominio bargo éste ha sido presentado en copia simple y no en original cpese a haberse requerido su presentacién pata la realizacion de Ja pericia grafotéenica correspondiente, en consecuencia dicha copia del contrato de compraventa no tiene eficacia probataria al no calificar judiciaimente como justo titulo” (consid. 7") Es importante sefalar que la sentencia de vista de 23 de agosto de 2007 establecié lo mismo, Pero la sentencia de prime- ra instancia, de 29 de diciembre de 2004 sostuvo algo increible que habia que “determinar sila posesién del actor es con justo titulo 0 no" (consid. 1), lo cual revela que el juez no sabia qué tipo de usueapién era, pesar de que la demanda era por usu- capién ondinaria o coral Es por ello que luego concluye que, 2 "la fecha de interposicién de la demanda, que fue el catorce de febrero de mil novecientos noventa y dos, habian transcurvido Ainicamente doce afios de posesién’, no habiéndose cumplido cl plazo de treinta afios del Cédigo de 1936 (consid. 8). Es0s crtores de conceptualizacion llevaron a a jueza a establecer {que:“podemos concluir con meridiana claridad, que ef actor no hha acreditado de manera suficiente fa existencia del contrato de compraventa” (consid. 59). Finalmente la a quo concluye que “respecto a lox demas puntos controvertidos", como por ejem- plo “a determinacién de que ta posesion se haya ejercido como propietario a no, resulta frelevante emitir pronuneciaraiento a- {gun0" (consi, 10), ynereible, ol andlisis debié empezar por la pposesin, y resulta que étaesirelevante, porque no presentoel Contrato original! Si el actor hubieratenido el documento origi- nal, entonces hubiera planteado un proceso de otorgamiento de escritura piblica, no uno de usucapion. Creemos que esto es consecuencia de la confusién reinante centre los magistrads. Los procesos de usuicapi¢n son procesos de carter real, no de indole personal. Los jueces han exigido la presentacién del documento original, cuando lo esencial en ‘estos procesos es probar la posesién 6, CONCLUSIONES Podemos arribara algunas conclusiones 6.1, No hay la debida tipificacién del concepto de “justo titulo” pues, en lugar de computar cinco afos para la pres Julio de 2014 cripcién adquisitiva de dominio corta, se suele plantear en Ja demanda y resolver en las sentencias, que se posee por diez aries, en vez del plazo de cinco aos, Asi se observ5, por ejemplo, en la sentencia en casacién n® 24i8-20n, proceden- te de La Libertad, 6.2. Otro error gravisimo es creer que la posesién “a ti tulo de duefio” s6lo es exigible en la prescripcién adquisi- tiva de dominio extraordinaria o larga, mientras que en la prescripcién adquisitiva de dominio corta, bastaria el justo titulo, 0, a veces, simplemente establecen que basta el “ti- tulo’, el “documento' ;Es que acaso no es clara la diferencia centre usticapién corta y usucapién larga? Algdn juez, frente ala pretensidn de usucapién larga de los actores, declaré la cusucapién corta. 63. La prescripcién adquisitiva de dominio puede ser planteada auun por el propietario, si es que éste adquitié me- diante un titulo que contiene un vicio (justo titulo). Precisa ‘mente, la usucapién es el medio universal para sanear dicho vicio. eben ser rechazadas pues las jecutorias que estén en con- tra de esta nocién pristina, estableciéndose esta doctrina como un precedente vinculante. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS * Albaladejo, Manuel (2004). Le Usucapi6a. Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espafia. San José, $. A. * Hernandea Gil, Antonio (1980). La posesin. Madd: Edito- rial Civitas S.A. * thering, Rudolf (1910). La voluntad en ta posesién, Madtid! Imprenta de la Revista de Legislacién. Ramirez Cruz, Fugenio Maria (2007). Tratado de Derechos Reales, 3 vols, Lima: Editorial Rodhas. 3 edicién, EI Peruana (20n), Normas Legules. Sentencias en Casacién. JRISPRUDENCIA