Patrimoniul si clasificarea drepturilor patrimoniale

Patrimoniul folosita in legislatie, notiunea de patrimoniu nu are consacrata normativ o

definitie. Regasim notiunea de patrimoniu consacrata de art. 1718 Cod Civil, care consacra
deprtul de gaj general al creditorilor chirografariasupra patrimoniului debitorului lor , de
asemenea o gasim consacrata de dispozitiile art 781-784 Cod civil, care reglementeaza separatia
de patrimonii provocata de unii creditori ai unei persoane decedate cu scopul de a opri
confuzziunea spre a evita sa vina in concurs cu mostenitorii defunctului.mai este consacrata de
decretul 31/1954, legea 31/1991 (vorbeste despre patrimoniul social al persoanei juridice).
Din punct de vedere economic , patrimoniu intelegem totalitatea bunurilor ce constituie
averea unei persoane. Acceptiunea economica a definitiei este corecta din punct de vedere juridic
numai in masura in care prin bun intelegem nu doar lucrurile materiale, ci si toate drepturile cu
continut economic pe care le are o persoana.
In sens juridic, prin patrimoniu intelegem totalitatea drepturilor si obligatiilor cu continut
economic, evaluabile in bani care apartin unei persoane.
Sunt si drepturi si obligatii care nu fac parte din patrimoniu, cele care nu au un continut
patrimonial. Drepturile care asigura exercitiul functiei publice, precum si actiunile de stat.
Cracterele juridice ale patrimoniului
a. Patrimoniul este o universalitate juridica deoarece intruneste cele 2 elemente ale
orcarei universialitati:
1. Este o masa de bunuri de drepturi si obligatii legate intre ele supuse in
principiu aceluiasi regim juridic.
2. Bunurile sunt distincte de universalitate astfel incat schimbarile ce ele ar suferii
nu afecteaza ideea universalitatii.
b. Numai personele pot avea unpatrimoniu pentru ca numai ele sunt titulare de
drepturi si obligatii
c. Orice persoana are un patrimoniu deoarece orice persoana are drepturi si obligatii
evaluabile in bani, iar daca nu are bunuri are posibilitatea de a le dobandi
d. Unicitatea patrimoniului, o persoana poate avea decat un singur patrimoniu
e. Chiar daca patrimoniul este unic el poate fi impartit in mai multe mase de bunuri,
fiecare cu un regim juridic diferit ( ex: situatia sotiilor care au in patrimoniu atat
bunuri comune cat si bunuri proprii)
Teorii cu privire la patrimoniu
1. Teoria patrimoniului personalitate ideea de patrimoniu se deduce din ideea de
personalitate.
Patrimoniul este un atribut al personalitatii, este emanatia acesteia si expresia puterilor
juridice ale persoanei.
- Numai persoanele pot avea patrimoniu
- Orice persoana are un patrimoniu
- Persoana poate avea un singur patrimoniu indivizibil, indivizibilitate care poarta atat
asupra patrimoniului ca universalitate juridicacat si asupra componentelor sale
- Patrimoniul nu poate fi despartit de persoana atata timp cat aceasta este in viata
Critici asupra acestei teorii:

Orice persoana are un patrimoniu nu dincauza ca aceasta este o emanatie a

personalitatiici datorita faptului ca orice persoana are un minimum de bunuri, iar
aceasta nu exclude existenta unei fractiuni de patrimoniu independente de persoana
titularului.
Nu este exact ca o persoana nu poate avea decat un patrimoniu indivizibil caci pot
exista fractiuni de patrimmoniucu afectatiune speciala, nelegate de ideea de persoana.
Regula inalienabilitatii patrimoniu-persoana este inlaturata de practica judiciara ( ex:
datoriile pot fi puse in sarcina dobanditorului averii cand instrainarea s-a facut cu rea
credinta )

2. Teoria patrimoniului de afectatiune ideea de patrimoniu nu este legata de ideea de

persoana ci este legata de ideea de scop (afectatiune).
Conform acetsei teorii patrimoniul se defineste a fi o masa de bunuri afectata unui scop.
In aceasta teorie, patrimoniul este privit ca o realitate, iar nu ca o notiune abstracta, intrucat
este susceptibil de marire si micsorar, are o latura activa si o latura pasiva si poate fiexprimat in
cifre rezultate din compararea activ pasiv.
Potrivit acestei teorii patrimoniul nu este inseparabil de persoana, o persoana poate avea mai
multe patrimonii sau fractiuni de patrimonii si in egala masura notiunea de personalitate juridica si
notiunea de patrimoniu treb uiesc separate.
Critici aduse teoriei patrimoniului de afectatiune:
- Nu tine seama sau ignora existenta persoanei ca subiect de drept. Se apreciaza ca in
aceasta teorie ca subiect de drept ar putea fi si bunuri. Ideea ca un bun poate fi subiect
de drept este aceea ca fondul imobil dobandeste o servitute.
- Compromite principiul securitatii in raporturile juridice lagat de continutul
patrimoniului.
Concluzionand, patrimoniul nu este nici prea legat de persoana dar nici nu face complet
abstarctie de aceasta, caci dreptul de a avea un patrimoniu este unul din atributele persoanei.
Patrimoniul este o un iversalitate juridica independenta de elementele ce o compun, adica de
drepturile si obligatiile ce intra in continut care pot sa dispara,sa se mareasca sau sa se micsoreze.
Patrimoniul ca entitate abstracta, independenta de elementele sale ramane acelasi. Acest
caracter este sustinut printr-o dubla argumentatie:
- Cea consacrata de art 1718 Cod Civil - oricine este obligat personal este tinut asi
indeplini indatoririile cu toate bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare.
- Art 781-784 Cod Civil la moartea persoanei, patrimoniul ca universalitate de
drepturi si obligatii trece la mostenitori.
Importanta patrimoniului si functiile acestuia
1. Patrimoniul si dreptul de gaj general al creditorilor chirografari
2. Patrimoniul si subrogatia reala cu titlu universal
3. Patrimoniul si transmisiunea universala sau cu titlu universal

Functiile patrimoniului
1. Creditorul chirografar este acel creditor care nu se bucura de o garantie reala(gaj, ipoteca,
privilegiu) dara re un drept de gaj asupra tuturor bunurilor mobile si immobile prezente si viitoare
ale debitorului sau.
Debitorul poate in continuare sa dispuna de bunurile sale, sa le instraineze(cu buna
credinta), poate sa isi asume noi obligatii. La scadenta, daca debitorul nu isi executa obligatiile,
creditorul poate executa orice bun care se gaseste in patrimonial debitorului indifferent daca acel
bun se afla sau nu in patrimonial debitorului la momentul nasterii obligatiei.
Creditorii chirografari nu au un drept individualizat pe fiecare bun in parte, ci au un drept
general, asupra intregului patrimoniu in universalitatea sa. Pentru a lipsi de eficienta actele
frauduloase pe care debiitorul le incheie cu privire la bunuri a.i creditorul chirografar sa nu- si mai
poata recupera creanta, creditorul chirografar are la indemana actiunea pauliana sau revocatorie
consacrata de art. 975 C. Civ.
2. Patrimoniul si subrogatia reala cu titlu universal
Subrogatie in lb. comun inseamna inlocuire. Ea poate fi personala cand in cadrul unui
raport juridic o persoana este inlocuita cu alta sau reala a. c un bun este inlocuit cu altul.
Daca subrogatia se produce in cadrul unui patrimoniu, ea este subrogatie cu titlu univ.
Daca se produce cu privire la un bun individual determinat vb de o subrogatie cu titlu
particular.
Subrogatia reala cu titlu universal asigura continutul dreptului de gaj general al
creditorilor chirografari deoarece locul bunului instrainat va fi luat de prt sau de un alt bun, astfel
ca la scadenta creditorul il va putea urmari pe acesta.
Aceasta forma de subrogatie este subordonata divizibilitatii patrimoniului, deci asigura
destinatia fiecarei mase de bunuri, si impiedica trecerea bunurilor dintr-o masa in alta.
Retinem ca subrogatia reala cu titlu particular nu intervine in mod automat ci numai daca
legea o prevede expres sau daca exista in acest sens conventia partilor.(L18/ 91)
3. Patrimoniul si transmisiunea universala sau cu titlu universal
O asemenea transmisiune poate sa intervina atat in cazul pers fizice (la deces) cat si in
cazul persoanelor juridice in situatia reorganizarii.
Transmisiunea este universala cand patrimonial se transmite unei sg personae, sau este cu
titlu universal atunci cand se transmite fractionar catre doua sau mai multe persoane.
In ambele cazuri se transmite atat activul cat si pasivul.
Functionarea patrimoniului
Patrimoniul functioneaza ca un recipient in care intra si ies permanent valori economice
sau ca un cont current in care inregistram intrari si iesiri. Operatiunile si actele vizand bunurile
din patrimoniu se clasifica in acte operatiuni de conservare, acte de administrare si acte de
dispozitie.
1. Actele de conservare sunt acelea care sunt necesare dobandirii sau pastrarii unui drept pe cale de
a se pierde. Sunt necesare doua conditii: 1. Sa existe pericolul imminent de a se pierde un bun sau
un drept ; 2. Actul savarsit sa necesite o cheltuiala neglijabila in raport de valoarea bunului sau a
dreptului. In principiu aceste acte pot fi incheiate si de pers fara cap de exercitiu sau cu cap de
exercitiu restransa fara a fi nevoie de aprobarea ocrotitorului legal.(somatia)
2. Actele de administrare pot viza un bun izolat sau pot viza un patrimoniu in intregul lui. In prima
situatie vbm de un act de administarre pr- zis sau prin natura lui/ in ce-a de-a doua situatie vbm
3

de un act de administrare prin scopul lui. Retinem ca actele de administrare sunt mai grave prin
consecinta decat actele de conservare dar mai putin grave decat actele de dispozitie. Minorul intre
14- 18 ani poate incheia sg acte de administrare daca nu sunt lezionare.(decr 32/54) a administra
un patrimoniu inseamna a lua toate masurile corspunzatoare si a da bunurilor cea mai buna
intrebuintare.
3. Actele de dispozitie sunt acele acte prin care se adduce o modificare in compunerea
patrimoniului transmitandu-se un bun sau un drept in favoarea unui tert sau a unei alte persoane.
Ele pot fi cu titlu oneros sau gratuite. Spre deosebire de celelate tipuri de acte, actele de dispozitie
nu pot privi decat un bun individual determinat. Daca s-ar accepta ca prin acte juridice intre vii sar putea dispune de intreg patrimonial s-ar anihila dreptul de gaj general al creditorilor
chirografari.
Din patrimoniu fac parte drepturi reale si de creanta.
Drepturile reale si drepturile de creanta
Drepturile reale sunt acele drepturi subiectiv patrimoniale in temeiul carora titularul lor
poate sa exercite prerogativele asupra unui bun determinat in mod direct si nemijlocot fara
interventia altei persoane.
In literature veche de specialitate se spunea ca drepturile reale creaza un raport nemijlocit
intre om si lucru. Doctrina actual apreciaza ca in cadrul drepturilor reale se creaza raporturi intre
oameni cu privire la lucruri.
Dreptul care presupune stabilirea unui raport juridic privitor la un bun determinat intre sb
activ al raportului juridic si toate celelalte persoane(subiect pasiv) nedeterminate carora le revine
obligatia generala de a nu face nimic de natura a stanjeni exercitarea prerogativelor dr real de
catre titularul sau.
Drepturile de creanta sunt acele drepturi subiective patrimoniale in care subiectul activ,
creditor, poate sa pretinda subiectului pasiv- debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva.

Drepturile reale si drepturile de creanta - Asemanari si deosebiri

Singura asemnare dintre cele doua categorii de drepturi este aceea ca ambele fac parte din
marea categorie a dr patrimoniale.
Cu privire la deosebiri instrumentam urmatoarele criterii:
A. Sub aspectul subiectelor
In cazul dr reale subiectul activ e titularul dreptului iar sb pasiv e determinat de toate
celelalte pers carora le incumba obligatia de a respecta dr real al titularului.
B. Sub aspectul continutului dr reale sunt opozabile erga omnes- dr real confera titularului
sau anumite prerogative pe acre le poate exercita cu privire la bunuri iar obligatia
corelativa a acestui drept este obligatia generala negativa de a se abtine sa exercite
prerogativele respective.
Cat priveste drepturile de creanta, caracteristica acestora in fct de continut este ca sunt
relative- opozabile numai partilor.
4

C. Din pct de vedere numeric, dr reale sunt limitate ca numar, in timp ce dr de creanta sunt
nelimitate (consacrate in legislatia existenta la un mom dat).
Spre deosebire de drepturile de creanta, drepturile reale comporta doua prerogative
speciale: dreptul de urmarire si de preferinta.
Dreptul de urmarire este facultatea titularului sau de a pretinde bunul din mana oricui s-ar
afla.
Dreptul de preferinta confera facultatea titularului unui drept real de a avea prioritate fata
de titularii altor drepturi de creanta. (creditorul ipotecar se va indestula cu preferinta din
creanta garantata cu bunul ipotecat, in functie de rangul ipotecii).
Deosebirea prezinta o serie de limite printre care:
In sensul ca toti sunt obligati sa ii respecte dreptul dar nimeni nu are o obligatie pozitiva in
legatura cu acel drept.(Titularul unui dr de proprietate asupra unui bun imobil poate pretinde
tuturor persoanleor sa ii respecte dreptul dar nicio persoana nu este obligata sa efectueze vreo
lucrare de reparare, de intretinere.
Dr de creanta, chiar daca acesta este relativ, efectele sale sunt obligatorii intre creditor si
debitor.
Relativitatea dr de creanta in rap cu tertii raportata la efectele intre creditor si debitorefectul este obligatoriu.
Retinem ca la interferenta dintre dr reale si drepturile de creanta se situeaza doua categorii
juridice intermediare:
a) Obligatiile reale de A FACE(obligatii propter rem)
b) Obligatii opozabile tertilor(scriptae in rem)
Obligatiile propter in rem sunt indatoriri care revin detinaorului unui bun determinat si
care au ca izvor legea sau conventia partilor.(L18/1991)care prin art. 74 impune obligatia
detinatorilor de terenuri de a asigura protectia solului si a aduce imbunatatiri.
Din conventia partilor, proprietarul unui fond aservit isi poate asuma obligatia cu ocazia
constituirii unei servituti de trecere de a executa lucrarile necesare exercitiului servitutii.
Fie ca au ca izvor legea, fie ca au ca izvor conventia partilor, aceste sarcini greveaza
dreptul asupra terenului si sunt accesorii ale acestuia urmand a fi transmise odata cu bunul fara a
fi nevoie de nicio forma speciala de transcriere sau inscriere si nici de o noua conventie intre parti.
Obligatiile scriptae in rem sunt strans legate de stapanirea bunului a.i creditorul nu poate
obtine satisfacerea dreptului sau decat daca dobanditorul actual al lucrului va fi obligat sa
respecte acest drept desi, nu a participat in nici un fel la incheierea contractului initial.
Cu titlu de exemplu, situatia consacrata in art 1441 C Civ potrivit caruia noul dobanditor
al unui bun este obligat sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzarea bunului daca aceasta s-a
realizat prin act autentic sau prin act sub semnatura privata dar cu data certa, afara numai daca
desfiintarea ei s-a prevazut prin insusi contractul de locatiune.
(locatiunea opozabila in cazuri certe: cand depaseste 3 ,5 ani)
Clasificarea drepturilor reale

Drepturile reale principale au o existenta de sine statatoare in rap cu alte drepturi reale sau
de creanta.
Drepturi principale:
1. Dr de proprietate(publica si privata):Dr de proprietate publica apartine in regim de dr
public statului si unitatilor adm- terit, in vreme ce dreptul de propriet privata ap
oricarui sb de drept.
2. Dezmembramintele dr de proprietate:
- Uz
- Uzufruct
- Abitatie
- Superficie
- Servitute
Drepturile reale accesorii sunt afectate garantarii unui drept de creanta, deci existenta lor
depinde direct si nemijlocit de existenta dreptului care il garanteaza. Avem urmatoarele:
1. Dreptul de ipoteca (garantia constituita asupra unui bun imobil, proprietatea
debitorului sau asupra dr de uzufruct cu privire la un imobil ce apartine acestuia care
permite creditorului sa se indestuleze cu preferinta si in mana oricui s-ar afla bunul la
momentul executarii)
2. Dreptul de gaj (garantia constituita de debitor creditorului sau de a putea sa execute la
scadenta un bun mobil din patrimonial debitorului, prin retinerea sub controlul
justitiei a acelui bun in contul creantei neexecutate sau vanzarea acestuia tot prin
intermediul justitiei si indestularea cu prioritate fata de creditorii chirografari.
3. Privilegiile sunt acele clauze legale de preferinta in temeiul carora creditorii pot obtine
plata cu preferinta inaintea altor creditori chirografari sau chiar inaintea unor creditori
titulari ai unor garantii reale. Ele au multe dispozitii normative in Codul Civil.(titularul
unui dr de ipoteca- indestulez cu prefer fata de cred chirografari- dar cel cu privilegiu
are preferinta la randul sau fata de creditori)

Dreptul de proprietate
Definitie Dreptul de proprietate este acel drept subiectiv care permite apropierea unui bun
si totodata permite titularului sau sa foloseasca, sa posede si sa dispuna de acel lucru in putere si
in interes propriu in cadrul si cu respectarea legislatiei existente.
Elementele care contureaza dreptul de proprietate:
Sub aspect economic
-

Dreptul de proprietate este un drept de apropiere a unor bunuri corporale sau

incorporale.
El exprima o relatie sociala de apropiere
Cuprinde in continutul sau atributele posesiei, folosintei si
, atribute care sunt
exercitate de titular in putere si interes propriu.

Consacrarea in legislatie a dreptului de proprietate

Consacrarea in Constitutie este consacrat dreptul de proprietate ca un drept fundamental
al cetateanului. Tot constitutia consacra formele titlului de proprietate, publica si privata, si
instituie la nivel de principiu regimul juridic al fiecareia dintre forme.
Consacrarea in Codul Civil dispozitia normativa ( art. 480 ) dreptul de proprietate este
dreptul ce-l are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod absolut si exclusiv insa in
limitele determinate de lege. Art. 481 nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa decat pentru
utilitate publica si dupa o justa si prealabila despagubire. Art. 482 Cod Civil consacra regula
principiul accesiunii in materie de proprietate in sensul ca proprietatea unui bun mobil sau imobil
da dreptul la tot ceea ce produce lucrul sau se uneste cu acesta ca accesoriu intr-un mod natural
sau artificial.
Consacrarea in acte internationale in art. 17 din Declaratia Universala a Drepturilor
Omului adoptata de Adunarea Generala a O.N.U., se dispune ca orice persoana are dreptul la
proprietate si nimeni nu poate fi privat in mod arbitrar de proprietatea sa.
Conventia pentru apararea Drepturilor Omului si libertatilor fundamentale, semnata de
Romania in octombrie 1993 si intrata in vigoare pentru tara noastra in 20 iunie 1994. Art. 1 al
protocolului aditional nr.1 prevede ca orice persoana fizica sau juridica are dreptul de a-i fi
protejate bunurile sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietate decat pentru cauza de utilitate
publica in conditiile prevazute de lege si de tratatele internationale in vigoare.
In acceptiunea curtii de la Strasbourg, textul art. 1 al protocolului aditional nr.1 cuprinde in
fapt 3 norme.
1. Enunta principiul respectarii dreptului de proprietate
2. Vizeaza si ipoteza privarii dreptului de proprietate careia ii impune insa anumite conditii
3. Recunoaste statelor contractante
de a consacra legislativ utilizarea bunurilor de catre
proprietar in acord cu interesul general.
aceasta a acceptat ca ingerinta statului in exercitarea dreptului de proprietate al
particularilor, poate fi admisa prin prisma unui ordin de interes general, numai daca se asigura un
just echilibru intre exigentele interesului general al comunitatii si imperativul respectarii
drepturilor individului.
Dreptul de proprietate, ca drept fundamental face obiect al analizei si in cauzele aflate pe
rolul curtii de la Luxembourg (CJCE), care de asemenea a stabilit ca restrictiile care corespund
unui interes de ordin general, nu constituie o interventie intolerabila care sa aduca atingere insasi
substantei dreptului de proprietate.

Continutul juridic al dreptului de proprietate

In continutul dr. de proprietate intra : dreptul de folosinta, de a-i culege fructele si de a
dispune de bun.
Dreptul de folosinta presupune exercitarea de catre titularul dreptului a unei stapaniri
efective a bunului in materialitatea sa prin putere si in interes propriu.
Dreptul de a culege fructele dreptul titularului de a exploata bunul, de a culege derivatele
sale, respectiv fructele si productele. Dreptul proprietarului de a culege fructele implica atat acte
materiale cat si acte juridice. Fructele pot fi naturale, industriale si civile.
Productele sunt derivate ale bunului care prin culegerea lor conduc la alterarea substantei
acestuia.
Dreptul de a dispune de bun prerogativa titularului dreptului de a hotara cu privire la
soarta bunului atat din punct de vedere material cat si juridic.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Este un drept absolut, este un drept exclusiv si un drept perpetuu. Prin caracterul absolut, dr.
de proprietate se deosebeste de celalalte drepturi reale, respective de dezmembramintele sale. Prin
prisma acestui caracter, dreptul de proprietate este un drept complet deoarece este unicul care
confera titularului exercitiul tuturor prerogativelor sale in vreme ce in cazul celorlalte drepturi
reale (dezmembraminte), titularul are doar posesia si folosinta in vreme ce prerogativa dispozitiei
ramane titularului dreptului de proprietate care a consimtit acele drepturi.
Tot caracterul absolute se explica si prin faptul ca titularul dr. de proprietate este liber sa
efectueze asupra bunului toate actele materiale si juridice care nu ii sunt interzise in mod expres
prin lege.
Restrictiile in exercitiul dreptului de proprietate constituie exceptia si doar atunci cand ele
sunt consecrate prin lege.
Caracterul exclusiv al dr. de proprietate decurge din faptul ca titularul sau este indreptatit sa
exercite singur toate prerogativele dreptului. Acest caracter exclusiv nu este contrazis nici in cazul
proprietatii comune, adica atunci cand proprietatea asupra unui bun este exercitata concomitent de
mai multe persoane.
Caracterul perpetuu al proprietatii este o caracteristica influentata de natura bunului. Dreptul
de proprietate dureaza in timp atata timp cat exista bunuri.
Prin prisma acestei caracteristici dreptul de proprietate nu este conditionat ca existenta de
uzul asupra bunului. Vorbim de caracterul imprescriptibil extinctiv al actiunii in revendicare, care
este principalul mijloc de aparare al proprietatii.
Tot prin prisma acestui caracter al dreptului de proprietate, justifica si a permis
reconstituirea dreptului de proprietate.
8

Exercitarea dreptului in limitele determinate de lege

Categorii de limitari ale dreptului de proprietate
1. Limitari care privesc exercitiul atributului dispozitiilor juridice asupra bunurilor pentru
anumite subiecte de drept.
2. Limitari care decurg din raporturile de vecinatate
3. Limitari care privesc atributul folosintei bunurilor cu caracter definitiv sau temporar.
4. Limitari care privesc folosirea subsolului unei proprietati imobiliare pentru lucrari de
interes general.
5. Limitari care conduc la pierderea dreptului de proprietate prin expropriere.

1. Aceste limitari privesc bunurile inalienabile si bunurile alienabile in anumite conditii.

Bunurile inalienabile sunt cele scoase din circuitul civil, nu pot fi dobandite sau
transmise prin acte juridice (bunuri nesusceptibile de apropiere private(aerul, apele aflate
in folosinta publica) bunurile din domeniul public).
Bunurile inalienabile temporar (locuintele care au fost dobandite de chiriasi in temeiul legii
112/1995 nu pot fi instrainate timp de zece ani) (legea 18/1991, legea fondului funciar
terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate nu puteau fi instrainate timp de 10 ani
de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii).
Bunuri alienabile conditionat bunurile afectate direct unui cult religios nu pot fi instrainate
decat in conditiile statutare ale fiecarui cult.
Exista bunuri care nu pot circula decat in conditii restrictive (munitia, deseurile toxice).

2.
a. Raporturi de vecinatate cu caracter de drepturi reale Aceste raporturi sunt
reglementate de codul civil, decurg din stapanirea cu orice titlu a unui bun. Pot rezulta din lege,
sau din vointa partilor (servitutea de trecere). Ele sunt consecrate in materia servitutilor legale si
naturale (ingradiri normale ale exercitiului dreptului de proprietate). Ele sunt determinate de o
situatie fireasca ce impune proprietarilor fondurilor invecinate sa aiba o anumita conduita.
b. Raporturi de vecinatate care constituie sarcini reale.

3.
Rechizitia o masura exceptionala prin care organele autoritatii publice obliga
agentii economici, institutiile publice, persoanele fizice si juridice la cedarea temporara a
unor bunuri mobile sau imobile destinate apararii nationale sau folosintei autoritatii publice
in anumite situatii speciale.

Obiect al rechizitiei sunt bunurile necomsubtibile, indiferent ca se afla in proprietate publica

sau privata. Masura se poate aplica si celor care sunt simpli detentori. Masura are un
caracter temporar, este obligatorie. Rechizitia poate avea ca obiect si bunuri consubtibile si
perisabile, caz in care masura este definitive si poate fi luata doar cu plata despagubirilor
aferente.

5. Exproprierea legea 33/1994. Actul puterii de stat competente prin care se realizraza
trecerea in proprietate publica a unor bunuri imobile, proprietate private necesara executarii
unor
in schimbul unor despagubiri.
Obiectul exproprierii . Nu pot face obiect al exproprierii, bunurile proprietate publica
pentru ca statul nu se expropriaza.

Exproprierea 3 etape:
1

etapa declararii de utilitate publica a exproprierii se realizeaza distinct in functie de

interesul lucrarilor pentru care se realizeaza exproprierea. In cazul lucrarilor de interes
national, exproprierea se realizeaza de catre guvern, in cazul lucrarilor de interes local,
exproprierea se realizeaza de consiliile judetene, respective de consiliul local al
municipiului Bucuresti. Declararea de utilitate publica se realizeaza numai dupa o
cercetare prealabila, efectuata de comisiile numite de catre guvern, respectiv consiliile
judetene, comisii care vor stabili : daca exista elementele de natura sa justifice interesul
national sau local, avantajele economico-sociale, impactul ecologic, incadrarea in
planurile de urbanism (toate acestea se vor intocmi in procese verbale care vor sta la baza
declararii de catre guvern, respective de catre consiliile judetene a utilitatii publice printrun act care se va afisa la sediul consiliului local si se va publica in M.O. sau in presa
locala.
masuri premergatoare exproprierii expropriatorul va intocmi planul imobilelor
expropriate, plan care va cuprinde identificarea imobilului prin adresa si titularul dreptului
de proprietate asupra imobilului, precum si oferta de despagubiri, plan care se va depune
la sediul consiliului local pentru a putea fi consultat de catre cei interesati. Propunerile de
expropriere si procesul verbal al comisiei se notifica titularului sau titularilor de drepturi
reale in termen de 15 zile dupa publicare. Acestia pot face intampinare in termen de 45 de
zile de la comunicare, intampinare care se depune la primarul localitatii unde se afla
imobilul ce se afla supus exproprierii. Intampinarea va fi solutionata de catre o comisie
care va da o hotarare motivata. Impotriva acestei hotarari se poate face contestatie, in
condtiile sau in procedura legii 554/2004 a contenciocului administrativla curtea de apel in
a carui raza teritoriala se afla imobilul.
etapa exproprierii propriu zise si a stabilirii despagubirilor potrivit art. 21 din legea
33/94, solutionarea cererilor privitoare la expropriere este data in prima instanta in
competenta tribunalelor in a caror raza teritoriala se afla imobilul. Solutionarea acestor
cereri se realizeaza cu aplicarea jurisdictiei civile de catre sectia civila a tribunalului.
Instanta verifica numai daca sunt intrunite conditiile cerute de lege pentru expropriere si
stabileste despagubirile. Tribunalul nu poate verifica, nu poate intra in cercetarea
10

problemelor de fond care privesc opurtunitatea exproprierii, intinderea acesteia. Prin

exceptie, o atare apreciere poate fi facuta de catre instanta in situatia in care expropriatorul
solicita exproprierea doar in parte, in vreme ce expropriatul cere instantei o expropriere
totala. In asemenea caz, instanta poate sa analizeze si aspectele de fond si sa se pronunte
masurii in care este posibila exproprierea pro-parte. In situatia in care partile se invoiesc,
instanta va lua deinvoirea lor. Atunci cand invoirea partilor vizeaza doar masura
exproprierii, instanta va lua act de aceasta invoire, va pronunta o hotarare partiala si va
continua judecata pentru a stabili cuantumul despagubirii. Despagubirea se stabileste de
catre o comisie formata din 3 experti, unul desemnat de instanta, altul desemnat de catre
expropriator si unul desemnat de catre expropriat. Cuantumul despagubirii se compune din
valoarea reala de circulatie a imobilului dar si din prejudicial cauzat proprietarului sau
titularului altor drepturi reale. Despagubirile ce se cuvin proprietarului vor fi determinate
distinct de cele care se cuvin titularilor celorlalte drepturi reale. Instanta va compara
rezultatul expertizei cu oferta partilor si va stabili o despagubire care sa se situeze intre
limita minima oferita de expropriator si limita maxima solicitata de expropriat. Momentul
la care intervine transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator este
acela la care se efectueaza plata despagubirilor stabilite prin hotatare judecatoreasca.
Partile pot conveni si asupra momentului la care sa intervina transferul de proprietate cat si
asupra modului in care sa se faca plata. Daca partile nu s-au inteles insa, instanta va decide
modalitatea in care se efectueaza plata, precum si termenul, termen care nu poate depasi
30 de zile de la momentul ramanerii definitive a hotararii de expropriere.eliberarea titlului
executoriu, si punerea in posesie a expropriatorului nu se va realiza insa in baza hotararii
judecatoresti ci a unui act procedural distinct care este o incheiere data de instanta prin
care se constata plata despagubirilor. Incheierea va fi data de instanta intr-un termen ce nu
va depasi 30 de zile de la data platii efective. Prin exceptie, in caz de urgenta, instanta
luand act ca exproprierea este de utilitate publica, poate dispune prin hotararea
judecatoreasca punerea de indata in posesie a expropriatorului
Efectele exproprierii
1. trecerea bunului din proprietate private in proprietate publica libera de orice sarcini. Legea
dispune ca drepturile reale principale cat si concesiunile se sting prin efectul exproprierii,
iar titularii acestora au dreptul la despagubiri. Ipoteca si privilegiile se stramuta de drept
asupra despagubirilor prin subrogatie reala cu titlu particular. Servitutile stabilite prin
fapta omului se sting in masura in care sunt incompatibile cu obiectivul urmarit pentru
expropriere. Daca imobilul era grevat de un contract de inchiriere, acesta isi inceteaza
efectele pe data ramanerii definitive a hotararii judecatoresti. Ca o masura de protectie a
titularilor de drepturi reale ce ar putea justifica un interes in cauza, legea prevede obligatia
citarii nu doar a titularului ci si a persoanelor cunoscute titulare a altor drepturi reale sau
care ar justifica un interes asupra acelui imobil.
Aspecte speciale care privesc dreptul de proprietate publica
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publica
11

Dreptul de proprietate publica este inalienabil, bunurile nu pot fi grevate, sarcini cu privire la
acestea neputandu-se constitui nici dezmembraminte ale dreptului de proprietate. Inalienabilitatea
nu presupune doar posibilitatea instrainarii ci si imposibilitatea dobandirii bunurilor de catre terti
prin orice alt mijloc sau mod de dobandire reglementat de catre lege. In acest sens, retinem ca in
aplicarea legii 18/1991, practica judiciara s-a pronuntat in mod unanim si constant ca terenurile
proprietate publica nu pot fi cuprinse in procedura de reconstituire. Bunurile proprietate publica
sunt imprescriptibile, atat extinctiv cat si achizitiv. Achizitiv, imprescriptibilitatea semnifica
imprejurarea ca actiunea in revendicare cu privire la aceste bunuri nu poate fi paralizata de
posesorul neproprietar prin invocarea uzucapiunii sau a dobandirii proprietatii bunurilor mobile
corporale prin posesia de buna credinta. Dreptul de proprietate publica, bunurile care il compun
sunt insesizabile, adica nu pot fi urmarite de creditorii titularilor drepturilor de proprietate publica.

Exercitarea dreptului de proprietate publica

Art. 136, alin. 4 din Constitutie bunurile proprietate publica pot fi date in administrare, pot fi
concesionate sau inchiriate regiilor autonome ori institutiilor publice si pot fi date in folosinta
gratuita institutiilor de utilitate publica.
Dreptul de administrare constituie o forma speciala de executare a dreptului de proprietate publica
care are reglementare constitutionala, dar a fost consacrat si de legea 213/1998 si de alte acte
normative speciale.
Dreptul de administrare are un continut asemanator, dar nu identic cu cel al proprietatii publice pe
baza caruia s-a format. Prin art. 12 din legea 213 se prevede ca titularul dreptului de administrare
poate sa posede, sa foloseasca si sa dispuna de bun in conditiile in care i-a fost dat in administrare.
Legea 213 darea in administrare se poate realize prin hotarare de guvern, prin hotararea
consiliului judetean sau local dupa caz.
Tot aceasta lege prevede ca raporturile care se stabilesc intre titularul dreptului de administrare si
stat sunt raporturi de subordonare. Beneficiari ai dreptului de administrare pot fi regii autonome,
prefecturile, autoritatile publice centrale sau locale si institutiile publice.
Dreptul de administrare este un drept absolut, real, opozabil erga-omnes.
Caracterele juridice ale dreptului de administrare este inalienabil, imprescriptibil si insesizabil.
Nu este susceptibil de dezmembraminte. Poate fi revocat de catre titularul sau numai in masura in
care titularul nu isi exercita drepturile si nu isi executa obligatiile. In afara de aceasta situatie,
intotdeauna revocarea dreptului de administrare presupune acordul titularului sau.
Concesionarea bunurilor proprietate publica 2 acte normative si anume ordonanta de urgenta a
guvernului
privind regimul contractelor de concesiune a bunurilor proprietate publica.
O.U.G 34/2006 atribuirea contractelor de achzitie publica a contractelor de concesiune a
lucrarilor publice si achizitie publica.
Contractul de concesiune este contractul prin care o autoritate publica numita concedent trasmite pe o
perioada determinata unei alte persoane numita concesionar care actioneaza pe riscul si raspunderea sa
dreptul si obligatia de a exploata un bun proprietate publica in schimbul unei sume de bani numita
redeventa.
Pentru contractul de concesiune este ceruta ad validitatem si

12

Contractul este un contract cu titlu oneros. Modul de plata si cuantumul redeventei se stabilesc de
catre ministerul de resort , de catre organele administratiei locale si centrale si se poate reveni la bugetul
de stat sau la bugetul local dupa caz.
In principiu subconcesiunea este interzisa cu exceptia cazurilor in care este permisa in mod
expres de lege
Se incheie pe o durata determinata care nu va putea depasi 49 de ani din momentul semnarii.
Aceasta durata poate sa fie prelungita. Perioada stabilita poate fi prelungita cu inca jumatate prin simplul
acord al partilor

Concesiunea:
Revine competenta de solutionare a litigiilor care au ca izvor achizitiile publice consiliului
national de solutionare a contestatiilor ( CNSC) sau instantei de judecata. Legea prevede o
alternativa de solutionare respectiv participantul la procedura de achizitie publica are optiunea
intre a se adresa cu plangere CNSC-ului sau direct cu actiune in contencios administrativ la
tribunalul in raza caruia se afla sediul autoritatii contractante. Impotriva deciziei CNSC se poate
formula plangere la Curtea De Apel iar impotriva hotararii pronuntate de tribunal de asemeni se
poate exercita calea de atac a recursului tot la C. A.
Inchirierea bunurilor proprietate publica:
Bunurile proprietate publica pot fi inchiriate cu aprobarea guvernului, consiliului local,
consiliului judetean oricarei persoane fizice sau juridice, romane sau straine. Contractul trebuie sa
cuprinda clauze de natura sa asigure exploatarea bunului conform specificului acestuia iar
inchirierea se face numai prin licitatie publica in conditiile legii. Veniturile rezultate din inchiriere
spre deosebire de contractul de concesiune care da nastere unui drept real contractul de inchiriere
al bunurilor proprietate publica da nastere unui raport juridic obligational. Litigiile care se nasc
din incheierea, desfiintarea unui atare contract se judeca potrivit dreptului comun de instanta
civila.
Darea in folosinta gratuita a unor bunuri proprietate publica. Temeiul acestui mod de
exercitare o constituie art. 24 din legea 215/2001 care permit darea in folosinta pe termen limitat
a bunurilor proprietate publica unor persoane juridice fara scop lucrativ care desfasoara activitate
de bine facere sau utilitate publica iar din perspectiva regimului juridic aplicabil retinem ca sunt
incidente ca si la darea in administrare.
Incetarea dretului de proprietate publica intervine atunci cand:
-bunul a pierit
-bunul a fost trecut in domeniul privat, trecere care se realizeaza fie in temeiul unei
hotarari de guvern, a unei hotarari de consiliu judetean sau local, fie in temeiul unei dispozitii a
legii. Hotararea poate fi atacata in instanta de contencios administrativ.
Dreptul de proprietate privata
Subiectele dreptului de proprietate privata. Retinem ca titular al dreptului de proprietate
privata poate fi orice persoana fizica sau juridica si mai retinem ca aceasta categorie o putem
defini dupa revizuirea constitutiei din 2003.
Pot fi societatile comerciale constituite in baza legii 31, pot fi societatile agricole infiintate
in baza legii 37/1991. Cat priveste societatile agricole, acestea nu au un caracter special, ele au in
13

proprietate privata sau in folosinta, utilaje animale, alte mijloace materiale si banesti aduse de
asociati. Terenurile insa sunt doar in folosinta societatii agricole, dreptul de proprietate ramanand
la asociat. Intre alte persoane juridice, regasim organizatiile cooperatiste constituite in baza legii
1/2005.( organizatii mestesugaresti)
Asociatiile constituite potrivit ordonantei 26 din 2000, asociatiile si fundatiile sunt
persoane juridice fara scop patrimonial care dobandesc personalitate juridica prin inscrierea in
registru special al judecatoriei. Aceste asociatii si fundatii isi pot constitui filiale care au in
patrimoniu propriu distinct de cel al asociatiei si fundatiei. Cultele religioase mai fac parte din
aceasta asociatie.
Statul si unitatile administrativ teritoriale.
Obiectul de proprietate privata- Pot face acest drept toate bunurile mobile, imobile care
prin natura lor nu fac parte din domeniul public. Aceste bunuri sunt alienabile, prescriptibile si
sesizabile. Unitatile administrativ teritoriale au un patrimoniu propriu. Ele sunt reprezentate
printr-un organ deliberativ consiliul local si organ executiv- primarul.
O serie de bunuri pentru care prin lege este prevazut un regim juridic special:
-regimul juridic al constructiilor care este guvernat de dispozitiile legii 50/1991 privind
autorizarea executarii constructiilor, lege modificata si completata prin legea 453/2001. Aceste
dispozitii sunt in acord cu dispozitiile legii 350/2001. Certificatul de urbanism care reprezinta
actul administrativ de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administratiei
publice judetene sau locale face cunoscut regimul juridic economic si tehnic al imobilelor precum
si conditiile necesare pentru etificarea constructiei. Aceste certificat de urbanism se elibereaza la
cerere. Trebuie sa cuprinda in mod obligatoriu scopul pentru care a fost eliberat. El nu confera
dreptul de construire. Este obligatoriu obtinerea certificatului de urbanism si in cazul adjudecarii
prin licitare a lucrarilor de proiectare sau de executie a lucrarilor publice precum si pentru
legalizarea actelor de instrainare, partajare sau comasare a bunurilor imobile. Autorizatia de
construire este actul administrativ care se elibereaza la solicitarea titularului dreptului de
proprietate asupra unui imobil.( constructie sau teren). Legea reglementeaza si conditiile si
situatiile in care apar necesare autorizatia de desfiintare. Certificatul de urbanism este un act
premergator obtinerii autorizatiei de construire sau de desfiintare. Pe calea actiunii in contencios
administrativ se poate solicita anularea autorizatiei de construire. Se poate solicita si anularea
certificatului de urbanism insa nu printr-o actiune de sine statatoare ci numai odata cu actiunea in
anularea autorizatiei de construire.
Dobandirea de locuinte:
1. Decretul lege 61/1990 si legea 85/1992, legi cu caracter de protectie sociala, care permit
vanzarea locuintelor numai catre cei care le ocupa in conditia de chiriasi. In aceasta situatie pretul
locuintelor este determinat sub pretul de piata, titularii contractelor de inchiriere le pot cumpara si
cu plata pretului in rate. Nu pot fi vandute in temeiul acestor legi locuintele de interventie precum
si locuintele din mediul rural destinate pentru folosinta personalului de specialitate: medicii,
profesorii. Dreptului la cumpararea acestor locuinte care apartine titularilor contractelor de
inchiriere ii corespunde obligatia unitatilor detinatoare de a le vinde. Daca este refuz la vanzare,
instantele judecatoresti pot pronunta hotarari prin care obliga unitatile detinatoare la vanzare in
temeiul articolului 1073 si 1077 din codul civil. Terenurile aferente locuintelor vandute in temeiul
legii prin decretul lege 61 respectiv lege 85 se transmiteau in folosinta pe durata existentei
constructiei. Ulterior modificarilor legii 85/92' si prin 18/91'. Se transmite si terenul in
proprietate. Legea 112 din 1995 care reglementeaza situatia unor imobile trecute in proprietatea
statului. Prin aceasta lege care s-a avut a avea un caracter reparator au fost consacrate modalitatile
14

de retrocedare catre fostii proprietari de dinainte de 89'.

Prin legea 212 art 9 din lege permitea chiriasilor din imobilele care nu se restituiau fostilor
proprietari sa dobandeasca prin cumparare aceste imobile. Apartamentele, imobilele astfel
dobandite nu puteau fi instrainate prin acte juridice intrevii timp de 10 ani de la data
achizitionarii. Cei care au dobandit sau au instrainat o locuinta proprietate personala dupa 1ian
1990 in localitatea de domiciliu, nu puteau cumpara aceste imobile.
Legea 114/97' legea locuintei care defineste locuinta ca fiind o constructie cu una sau mai
multe camere cu dependinte si utilitatile necesare pentru a asigura nevoia locativa a unei persoane
sau familii. Aceasta lege a locuintei consacra o serie de facilitati pentru construirea de locuinte,
pentru anumite categorii de persoane: tinerii casatoriti sub 35 de ani, specialistii care se stabilesc
in mediul rural. Pentru locuintele construite in baza acestei legi cu credite obtinute de la stat se
instituie o ipoteca legala in favoarea statului pana la restituirea integrala a creditelor acordate.
Aspecte ce vizeaza circulatia juridica a constructiilor. Constructiile se afla in circuitul civil, ele
pot fi dobandite prin oricare din mijloacele consacrate de lege conventie, testament, uzucapiune,
succesiune, accesiune etc. Si inainte de 89' constructiile se aflau in circuitul civil dar dobandirea
lor era supusa obtinerii unor autorizatii administrative prealabile si de incheierea contractului in
forma autentica. Nerespectarea acestor conditii era sanctionata cu nulitatea absoluta a actului.
Terenul aferent constructiilor care se instrainau trecea in proprietatea statului iar dobanditorului
constructiei ii era recunoscut un drept de folosinta pentru 250m patrati aferenti. Dupa 89' regimul
juridic al circulatiei constructiilor este guvernat de regula consensualismului. Forma autentica
numai este o conditie ad- validitatem transferul de proprietate se poate realiza prin simpla
conventie a partior. Inscrierea in cartea funciara are ca efect doar opozabilitatea fata de tert a
contractului de vanzare-cumparare. De la acest principiu surprindem si o exceptie in cazul
transmiterii proprietatii unei constructii prin donatie.( art 813 cod civil forma autentica conditie de
validitate a donatiei)
Prin actul sub semnatura privata prin care se constata vanzarea-cumpararea unei
constructii nu se ajunge si la dobandirea proprietatii terenului.
Circulatia juridica a terenurilor.
Inainte de 89' terenurile au fost practic scoase din circuitul civil prin legile 58 si 59 din
1974. Singura modalitate de dobandire a dreptului de proprietate privata asupra terenurilor o
reprezenta mostenirea legala. Prin lege se mentiona ca in cazul vanzarii constructiei terenul trece
in proprietatea statului. In interpretarea acestor legi s-a stabilit ca terenurile nu puteau fi dobandite
prin uzucapiune si nici prin testament si ca asupra lor nu se puteau constitui dezmambraminte ale
dreptului de proprietate. Imediat dupa revolutie(1990) a fost adoptata o lege cu caracter
tranzitoriu( legea 9/1990) prin care au fost abrogate legile 58, 59 si s-a interzis instrainarea de
terenuri prin acte juridice intre vii pana la adoptarea noilor reglementari privind fondul funciar.
Prin exceptie se permitea instrainarea terenului aferent constructiilor pan la 1000m. Legea
18/1991 lege care a liberalizat in anumite conditii circulatia juridica a terenurilor.
Principiile esentiale sub imperiul legii 18 avem:
Legea consacra principiul liberii circulatii a terenurilor.
Se instituie interdictia dobandirii prin acte juridice intre vii a unei suprafete mai mari de
100ha echivalent arabil de familie interdictie consacrata sub sanctiunea nulitatii absolute. Tot prin
legea 18 se instituie un drept de preemptiune recunoscut anumitor persoane fizice sau juridice.
Terenurile agricole din extravilan erau sub reglementarea acestei legi insesizabile.
Legea 54 din 1998 privitoarea la circulatia juridica a terenurilor, lege care a abrogata
15

expres capitolul 5 al legii 18/91' si lege potrivit cu care terenurile erau alienabile, sesizabile si
prescriptibile extinctiv. Terenurile indiferent de categorie( agricol neagricol, intravilan extravilan)
sunt in circuitul civil potrivit acestei legi. Pentru instrainarea lor forma autentica era conditia ad
validitatem. Dreptul de preemptiune era consacrat exclusiv pentru terenurile din extra vilan iar
nesocotirea lui era sanctionata cu nulitatea relativa.
Legea 247 din 2005 care guverneaza actualmente regimul juridic al terenurilor, aceasta
lege 247 are un titlu 10 intitulat circulatia juridica a terenurilor si prin aceasta lege se abroga in
intregime si express legea 54. Principiul acestei legi este acela ca terenurile sunt in circuitul civil
cu toate consecintele ce decurg de aici. Forma ceruta pentru instrainare este forma autentica,
forma care trebuie respectata si in cazul constituirii dezmembramintelor dreptului de proprietate.
Legea 247 asimileaza cetatenii straini si apatrizii si persoanele juridice straine cu persoanele fizice
si juridice romane asimilare care insa se produce intr-un termen diferentiat. Astfel legea ne spune
ca cetatenii straini din statele UE si apatrizii cu domiciliul intr-un stat membru pot dobandi
dreptul de proprietate pentru terenuri in Romania la implinirea unui termen de 5 ani de la data
aderarii, iar in referire la terenurile cu destinatie forestiere, acest termen este de 7 ani, drept care
va putea fi dobandit in conditiile ce vor fi reglementate prin tratate internationale pe baza de
reciprocitate.
Circulatia bunurilor din patrimoniul national cultural. Din ordonanta guvernului 78/94' si
legea 182 din 2000, ordonanta guvernului retinem ca aceste bunuri au regim juridic al bunurilor
proprietate publica. Bunurile care insa apartin persoanelor fizice sau juridice pot fi instrainate
numai prin licitatie publica prin agenti economici anume autorizati cu respectarea conditiilor
prevazute de lege. Respectarea dreptului de preemptiune al statului care se exercita prin
ministerul culturii nesocotirea acestui drept este sanctionata cu nulitatea absoluta a actului de
vanzare.
Bunurile arheologice mobile descoperite intamplator sau in urma unor sapaturi
sistematizate. Retinem ca cercetarile arheologice se fac numai cu acordul proprietarului terenului.
Pentru situatia in care proprietarul terenului nu-si da acordul, administratia publica poate solicita
instantei incuviintarea acestor lucrari. Anterior inceperii lucrarilor se stabilesc si despagubirile
care se cuvin proprietarului terenului.Ele se stabilesc fie pe cale amiabila fie prin instanta.\
Pentru bunurile descoperite intamplator care au valoare arheologica, exista obligatia celui
care o descopera sa anunte primarul si sa le predea.Cel care le gaseste are si dreptul si este
recunoscut dreptul la o recompensa reprezentand 30% din valoarea bunului, valoare care se
stabileste de un expert acreditat. Daca bunul numai are o valoare exceptionala pe langa
recompensa se acorda si o bonificatie de 15% din valoarea bunului gasit.

Aspecte care privesc modalitate juridice ale dreptului de proprietate

In regula dreptul de proprietate apartine exclusiv unui titular. Sunt insa si situatii in care
dreptul de proprietate nu se prezinta ca un drept pur si simplu ci apare fie afectat de o conditie
rezolutorie( si atunci vorbim proprietate rezolubila ) este dobandita in temeiul unui titlu lovit de
nulitate relativa atunci vorbim de proprietate anulabila sau apartine - este dobandita de 2 sau mai
multi proprietari si atunci vorbim de proprietate comuna.
Proprietatea rezolubila- Art. 1019 Cod civil defineste conditia rezolutorie ca fiind acea
conditie care supune desfiintarea obligatiei la un eveniment viitor si incert. Dreptul de proprietate
transmis sub conditie rezolutorie are o existenta nesigura in patrimoniul dobanditorului pentru ca
16

daca nu se indeplineste conditia el trebuie sa restituie bunul transmitatorului. Distingem 2 ipoteze

1. Pana la indeplinirea conditiei bunul apartine la 2 proprietari. Transmitatorul are un drept
de proprietate supus conditiei suspensive iar dreptul dobanditorului este supus conditiei
rezolutorie.
2. Daca conditia se indeplineste, obligatia transmitatorului dispare si el redevine
proprietarul bunului. Daca conditia nu se indeplineste dreptul de proprietate al dobanditorului se
consolideaza retroactiv.
Aspecte care privesc proprietatea anulabila.
Dreptul a fost constituit prntr-un act lovit de nulitate relativa. Actul nul poate fi confirmat
de cel ce poate invoca nulitatea; fie prin executarea lui, fie prin neintroducerea in anulabilitate in
interiorul termenului de 3 ani. Pe perioada termenului cat exista incertitudinea cu privire la
invocarea nulitatii suntem in prezenta a 2 proprietari. Exista in situatia in care actiunea in
anulabilitate este introdusa incertitudinea dureasza pe parcursul solutionarii procesului, dar odata
respinsa actiunea se consolideaza retroactiv dreptul de proprietate al dobanditorului. Desigur perra
contrario daca actiunea este admisa dreptul revine la transmitator.

Proprietatea comuna- Distingem 2 situatii

-Proprietatea comuna pe cote parti
-Proprietatea comuna in devalmasie
Proprietatea comuna pe cote parti presupune ca bunul nefractionat in materialitatea sa
apartine concomitent la 2 sau mai multi proprietari fiecare avand determinata o cota parte ideala
abstracta asupra bunului. Proprietatea comuna in devalmasie presupune ca bunul apartine in
comun coproprietarilor fara ca acestia sa aiba determinata o cota parte ideala abstracta.
Proprietatea comuna in devalmasie este specifica sotilor.
Proprietatea comuna pe cote parti si indiviziune.
Fiecare co-proprietar este titular exclusiv asupra cotei partii ideale care poate fi exprimata
intr-o fractie, intr-un procent etc. In caz ca exista asemanari evidente intre regimul juridic al
coproprietatii pe cote parti si indiviziune. Deosebirea dintre acestea consta in acea ca proprietatea
pe cote parti are ca obiect un bun individual determinat pe cand indiviziunea are ca obiect o
universalitate de bunuri fiind o modalitate a patrimoniului. Codul civil nu cuprinde o dispozitie
expresa care sa consacre proprietatea comuna pe cote parti, dar face trimiteri la indiviziune prin
art.728 care se regaseste in partea consacrata impartelii judiciare.
Formele proprietatii comune pe cote parti
-Proprietatea comuna pe cote parti obisnuita( temporala)
-Proprietatea comuna pe cote parti perpetua( fortata)
Proprietatea comuna temporala- Poate avea ca izvor mostenirea, dar poate rezulta si dintro conventie sau din posedarea prelungita a unui bun.
1.In referire la drepturilor copartasilor, niciunul din copartasi nu are un drept exclusiv
asupra bunului in materialitatea sa
2.Fiecare copartas are drept exclusiv asupra cotei ideale. De aici o serie de consecinte:
17

a) Regula unanimitatii
b) Posibilitatea fiecarui copartas de a dispune liber si neingradit de cota parte ideala.
1. Regula unanimitatii. Trebuie analizata distinct functie de natura actelor materiale si/sau
juridice.
Pentru actele materiale. Regula impune ca niciunul din coproprietari sa nu poata efectua
acte fara acordul celorlalti. Practica judiciara este unanima si consecventa in sensul ca fiecare
copartas poate efectua acte materiale de folosinta a bunului cu singura conditie ca in exercitarea
acestei folosinte sa nu fie nesecotite drepturile celorlalti( sa nu se schimbe destinatia bunului, sa
nu se transforme folosinta intr-o utilizare exclusiva obisnuita ).
Fructele se cuvin tuturor copartasilor proportional cu cota parte a fiecaruia. Cel care a
facut cheltuieli cu conservarea sau intretinerea bunului, este indreptatit sa obtina despagubiri de
la ceilalti copartasi.
Ce se intampla daca coproprietarii nu se inteleg intre ei cu privire la folosinta bunului.
Practica judiciara mai veche a statuat in sensul ca singura solutie este acea a intentarii actiunii de
iesire din indiviziune pentru incetarea coproprietatii. Practica a fost reconfigurata in sensul ca
jurisprudenta recenta admite si partajul de folosinta.
Actele juridice ce pot fi exercitate de coproprietari si distingem intre:
-actele de conservare
-actele de administrare
-actele de dispozitie
Practica a surprins consecintele nefavorabile ale regulei unanimitatii si a statuat ca pot fi
efectuate acte de conservare si de administrare a bunului si doar de catre de unii din coproprietari.
Explicatia solutiei a fost data prin prisma regulilor care guverneaza materia mandatului sau a
gestiunii de a face. S-a argumentat ca atare acte de conservare sau administrare profita tuturor
coproprietarilor cu titlu de exemplu: inchirierea unei locuinte de unul dintre coproprietari. O
situatie aparte vizeaza actiunea in revendicare a carei introducere prin prisma regulei unanimitatii
impunea ca titulari ai cererii de chemare in judecata sa fie toti coproprietarii. Practica judiciar a
fost neunitara in sensul ca printr-o interpretare si aplicare stricta a unanimitatii unele instante
respingeau ca inadmisibile actiunea de revendicare daca nu erau introduse de toti coproprietarii.
Alte instante calificand actiunea in revendicare ca fiind un act de conservare si nu de dispozitie au
apreciat ca fiind admisibile actiunea introdusa doar de o parte din coproprietari.
Practica recenta tinde la imbratisarea a acestei ultime solutii care este configurata si de
proiectul noului cod civil prin care este inlaturata expres regula unanimitatii consacrate de
doctrina. In referire la aceasta admisibilate sau inadmisibilitate, Curtea uropeana a Drepturilor
Omului s-a pronuntat prin hotararea Lupas contra Romaniei condamnand statul roman pentru
incalcarea art. 6 din conventie.
Fiecare coproprietar are un obiect exclusiv, poate sa dispuna liber de cota sau parte ideala.
O eventuala instrainare insa nu schimba situatia juridica a bunului pentru ca noul dobanditor
devine coproprietar.
Ce se intampla daca unul din coproprietari instraineaza bunul in intregimea sa?
-daca cumparatorul a cunosct ca bunul era o proprietate, soarta actului depinde de
rezultatul partajului. Daca la partaj bunul pica in lotul coproprietarului vanzator, vanzarea se
consolideaza cu efect retroactiv. Pana la partaj insa dreptul dobanditorului este afectat de conditia
rezolutorie respectiv ca bunul sa cada in lotul copartasului vanzator. In acceptiunea profesorului
18

Deac, ipoteza analizata, este privita ca fiind o vanzare a lucrului altuia, sanctionata cu nulitatea
relativa. Prin exceptie daca se face dovada concernului fraudulos dintre vanzator si cumparator
sanctiunea va fi acea a nulitatii absolute prin prisma Frauda corupe totul.
Obligatiile copartasilor
Fiecare copartas este tinut sa suporte cheltuielile legate de intretinerea, conservarea si
administrarea bunului corespunzator cotei sale parti.
Modurile de incetare a coproprietatii pe cote parti. Proprietatea comuna pe cote parti poate
inceta prin dobandirea in proprietate exclusiva a bunului de catre din unul din copartasi.
Modalitatea specifica de incetare a proprietatii comune pe cote parti o reprezinta partajul sau
imparteala prin care se pune capat starii de indiviziune in sensul ca bunul in materialitatea sa este
impartit intre copartasi. Daca este posibila, impartirea se realizeaza in natura iar daca nu se
procedeaza la vanzare. Procedura partajului este consacrata de art. 673.1 673.14 din codul de
procedura civila, capitol intitulat Procedura Impartelii Judiciare. Acestea sunt dispozitiile de drept
procedural la partajul judiciar. Exista insa si dispozitii de drept substantial sau material care
reglementeaza partajul, respectiv dispozitiile art. 741 si urmatoarele din codul civil. Partajul poate
fi ceruta de catre oricare din copartasi de succesorii copartasului dar si de catre creditorii personali
pe calea actiunii oblice sau subrogatorii. Actiunea este imprescriptibila, extinctiv prin al.1 al art.
728 cod civil se dispune ca nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune. Al.2 al aceluiasi
articol permite copartasilor sa realizeze conventii prin care sa mentina indiviziunea pe o perioada
de cel mult 5 ani, cu posibilitatea ca la expirarea termenului, conventia sa fie reinnoita. Cat
priveste formele partajului, acesta poate fi:
-conventional
-judiciar
Pentru realizarea partajului conventional sunt necesare 2 conditii:
1. Prezenta tuturor copartasilor
2. Fiecare sa aiba capacitatea de exercitiu deplina. Daca unul din ei este minor sau interzis,
este necesar acordul autoritatii tutelare. Prin art. 730, al.1 din codul civil, se dispune ca daca
aceste 2 conditii sunt indeplinite, partajul se face fara indeplinirea vreunei alte formalitati.
Formele cum se realizeaza:
a) Prin atribuirea in natura a bunurilor, prin formare de loturi egale, cu numarul
copartasilor
Diferenta se egalizeaza prin sulta.
Atribuirea bunului in proprietatea exclusiva a unuia din copartasi ca despagubirea sa prin
sulta.
Vanzarea bunului si impartirea pretului potrivit cotelor.
Retinem ca partajul are efect declarativ. Retroactiv proprietatea comuna se transforma in
proprietate exclusiva ceea ce explica validarea eventualului act de instrainare a intregului bun de
catre proprietarul in al carui lot a picat bun.
Coproprietatea, proprietatea comuna pe cote parti fortata sau perpetua
Spre deosebire de proprietatea comuna obisnuita care inceteaza prin partaj, exista si
situatii in care coproprietatea nu poate inceta. De regula aceasta stare de coproprietate intervine in
cazul bunurilor prin care prin natura si destinatia lor nu pot folosite decat de mai multe persoane,
bunurile fiind accesorii pe langa alte bunuri determinate ca fiind principale. Avem 2 drepturi de
proprietate:
19

-unul exclusiv asupra bunului principal

-unul coproprietate asupra bunului accesoriu. Pentru bunul coproprietate titularul justifica
o cota parte ideala exclusiva pe care insa nu o va putea instraina niciodata separat de bunul
principal. O coprietate fortata avem in situatia locuintelor dintr-un bloc. Cazurile de coproprietate
forta.
O coproprietate fortata perpetua nu poate exista de sine statator.
Acest caz de coproprietate apare in situatia partilor sau dotarilor comune din cladirile cu
mai multe locuinte sau apartamente. Legea 114/1996 prevede ca se constituie asociatiile de
proprietari ca forma de asociere autonoma si nonprofit a proprietarilor unui condominiu (cladire
cu mai multe locuinte apartamente) care are personalitate juridica. Personalitatea juridica se
dobandeste numai in regimul asociatiei al registrului special al judecatoriei. Asociatia de
proprietari este condusa de adunarea generala condusa din toti membrii asociatiei, din care se
alege un comitet executiv care va desemna un presedinte. In raporturile cu tertii asociatia este
reprezentata prin presedinte.
Tertii pot folosi partile comune dintr-un condominiu numai cu acordul majoritatii
proprietarilor, membrii ai asociatiei in baza unui contract de inchiriere, de folosinta sau de
concesiune. Un proprietar nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietatii comune fara a
obtine mai intai acordul asociatiei.
1.
Coproprietatea asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua
fonduri invecinate (fantani, drum, poteci)
Acestea fac obiect al coproprietatii numai in situatia in care se afla pe linia comuna
despartitoare dintre doua proprietati.
2.

Coproprietatea despartiturilor comune

Sediul materiei este reprezentat de dispozitiile articolelor 590, 609 Cod Civ. care consacra
prevederi cu privire la santul comun, zidul comun si gardul comun. In caz de litigiu dovada
coproprietatii se poate face in 3 moduri:
a.
Prin inscris
b.
Prin dovedirea dobandirii coproprietatii prin uzucapiune
c.
Daca nu exista nici titlu, nici posesie prelungita se va recurge la prezumtiile legale din care
rezulta coproprietatea asupra despartiturii. Este necesar ca despartitura sa se afle pe linia
despartitoare comuna
3.

Coproprietatea fortata asupra bunurilor de familie

Exemple: Tablourile de familie, locurile de inmormantare, monumentele funerare ale
familie bunuri comune de coproprietate fortata.
4.
Coproprietatea stabilita prin legi speciale in referire la reconstituirea dreptului de
proprietate (legile fondului funciar pentru terenurile care au apartinut obstilor de mosneni si
razesi, composesorilor sau altor forme asociative)
Bunul nu mai este accesoriu pe langa un alt bun ci are o existenta autonoma dar
coproprietatea rezulta dintr-o dispozitie a legii.
-

Se poate totusi inceta coproprietatea fortata?

20

Raspunsul este afirmativ. Coproprietatea fortata inceteaza atunci cand bunul dispare sau atunci
cand apartamentele sunt dobandite de un singur proprietar. In mod exceptional, proprietatea
fortata poate sa inceteze si atunci cand nu se mai impune cu necesitate sa fie mentinuta iar natura
si configuratia bunului da posibilitatea impartirii lui. Spre exemplu situatia in care instantele au
acceptat impartirea podului unui condominiu in care se aflau mai multe locuinte.
Proprietatea comuna in devalmasie
Aceasta este specifica relatiilor dintre soti, avandu-si izvorul in casatorie. Bunul in materialitatea
sa nu este fractionat iar coproprietarii nu au determinata cota parte ideala sau abstracta. Exista si
opinia potrivit cu care proprietatea codevalmasa nu trebuie in mod necesar asimilata relatiilor
dintre soti.
Acest drept are o natura legala, isi are izvorul in comunitatea de bunuri a sotilor. Prin dispozitiile
art 30, alin. 1 se arata ca bunurile dobandite de oricare din soti in timpul casatoriei sunt de la data
dobandirii lor bunuri comune.
Este interzisa orice conventie contrara prin care sotii ar stabili un alt regim juridic al bunurilor. De
lege ferenda, a existat si opinia doctrinara potrivit cu care o atare dispozitie este extrem de
restictiva si ca ar trebui sa se permita sotilor sa determine prin conventie regimul bunurilor.
Prin dispozitiile art 31 din Codul Familiei sunt enumerate bunurile proprii ale sotilor. Aceste
bunuri sunt bunurile dobandite inainte de incheierea casatoriei, bunurile dobandite in timpul
casatoriei prin mostenire sau donatie afara numai daca dispunatorul nu a stabilit ca ele vor fi
bunuri comune. Mai sunt bunuri personale:
bunurile de uz personal si cele destinate exercitarii profesiei
bunurile primite cu titlu de premii, recompensa
manuscrisele stintifice sau artistice
indemnizatia de asigurare sau despagubirea pentru pagubele pricinuite persoanei
bunurile care inlocuiesc un bun propriu sau valoarea lor.
Bunul dobandit in timpul casatoriei este bun comun chiar daca in actul de dobandire este
mentionat numai unul dintre soti si chiar atunci cand bunul a fost dobandit in timpul separatiei in
fapt a sotilor.
Practica judiciara a stabilit ca reprezinta bun comun imobilul achizitionat pe numele unuia
dintre viitorii soti dar cu contributia ambiilor daca a existat o conventie in acest sens. Practic
vorbim de dobandirea unui bun sub conditie.
Exercitarea dreptului de proprietate codevalmasa
Conform art 35 din C. Familiei sotii folosesc si administreaza impreuna , bunurile
dobandite in timpul casatoriei si dispun tot astfel de ele.Oricare din soti execitand singur aceste
drepturi este socotit ca are si consimtamantul celuilalt sot .Prin aceasta dispozitie legala este
consacrata prezumtia de mandat tacit , prezumtie care are un caracter relativ ceea ce inseamna ca
poate fi facuta proba contrara.Potrivit alin 2 al art.35 din C. Familiei pentru instrainarea sau
grevarea bunurilor imobile, terenuri sau constructii este necesar consimatamantul expres al
celuilalt sot .
Practica judiciara a stabilit ca atat lipsa consimtamantului unui sot cat si existenta lui pot fi
dovedite prin orice mijloc de dovada . Practica este in acord cu doctrina de specialitate
Ex: pot exista situatii in care desi a existat acordul la instrainare al ambilor soti , actul notarial este
semnat numai de unul dintre ei . IN aceasta situatie , dovada se poate face prin interogatoriu , prin
martori , prin orice alt mijloc permis de lege. Aceasta dispozitie expresa este o masura de protectie
pentru soti. Lipsa consimtamantului expres poate fi invocata doar de sotul ce nu si-a dat acordul la
21

instrainare sau grevare si este sanctionata cu nulitatea relativa.Actul poate fi confirmat expres sau
tacit de catre sotul nesemnatar , iar odata ce a intervenit confirmarea actul in forma expresa sau
tacita .
Incetarea codevalmasiei
1.Codevalmasia inceteaza odata cu incetarea casatoriei.
a. prin moartea sau declararea judecatoreasca a mortii
b. prin desfacerea casatoriei prin divort
2. Codevalmasia inceteaza in timpul casatoriei dar aceasta doar in conditiile in care
incetarea codevalmasiei este dispusa judiciar
a. poate fi solicitata de unul din soti- hotararea prin care se admite partajul poate sa vina doar cand
este ceruta pentru motive temeinic
b. de creditorul personal al unuia din soti
Comparatie intre proprietatea comuna pe cote parti si proprietatea comuna in
devalmasie
Asemanari:
1.
Ambele sunt modalitati ale dreptului de proprietate care implica prezenta concomitenta a
cel putin 2 titulari ai dreptului
2.
In ambele forme fiecare din titulari isi pastreaza individualitatea proprie .
3.
In cazul ambelor forme coproprietatea inceteaza prin imparteala sau partaj , care se
desfasoara dupa reguli comune.
Deosebiri:
1.
In cazul proprietatii pe cote parti se cunoaste cota parte ideal-abstracta ce apartine fiecarui
coproprietar , in timp ce la proprietatea comuna in devalmasie aceasta cota nu e cunoscuta.
2.
Avand determinate cotele parti ideale, la proprietatea comuna pe cote parti , titularii
dreptului pot sa-si instraineze cota parte ideala abstracta, in vreme ce sotii neavand cota parte
determinata nu pot instraina
3.
Coproprietatea pe cote parti poate exista independent de anumite calitati ale proprietarilor;
in cazul devalmasiei este ceruta calitatea de sot . Codevalmasia are un caracter intuitu personem
4.
Cat priveste izvorul, proprietatea comuna pe cote parti poate avea diferite izvoare :
contractul , succesiunea, uzucapiunea , in timp ce prop codevalmasa are ca izvor casatoria.
5.
Regimul juridic al actelor savarsite de coproprietari in cazul coproprietatii pe cote parti
este dominat de regula unanimitatii ,in vreme ce actele la codevalmasie sunt dominate de
principiul mandatului tacit.

Apararea dreptului de proprietate

Mijloacele de aparare a dreptului de proprietate acele actiuni prin care proprietarul urmareste sa
isi asigure protectia dreptului sau .
Exista 2 mari categorii de mijloace de aparare a dreptului de proprietate:
22

1.

Mijloace juridice de aparare a dreptului de proprietate nespecifice

-Actiunile nascute din contracte
-Actiunile nascute din imbogatire fara justa cauza
-actiunile in repararea prejudiciului cauzat prin fapte ilicite
- actiunile in nulitate sau anulabilitate a unui act juridic
Prin aceste actiuni poate fi aparata indirect proprietatea , dar ele nu se intemeiaza pe dreptul de
proprietate .
2.
Mijloacele specifice de aparare a dreptului de proprietate este actiunea in revendicare ,
actiune care este actiunea definita actiunea proprietarului neposesor indreptata impotriva
posesorului neproprietar. Actiunea in revendicare este mijlocul de aparare a dreptului de
proprietate.
Definitia clasica nu acopera situatia in care proprietarul cere restituirea bunului de al
detentorul precar ( care nu se identifica cu posesorul). Detentorul precar este cel care
detine bunul in numele proprietarului in baza unei conventii incheiate cu acesta
.Proprietarul are la indemana pentru recuperarea bunului , atat o actiune izvorata din
contract cat si actiunea in revendicare. Este la optiunea proprietarului care cale o va
urma.
Caracterele juridice ale actiunii in revendicare:
a.
Este o actiune reala deoarece insoteste , apara si se intemeiaza pe dreptul real de
proprietate. Este o actiune petitorie care se deosebeste de actiunile posesorii . Actiunile posesorii
tind la pastrarea sau redobandirea posesiei materiale asupra bunului, fara a pune in discutie insasi
existenta dreptului de proprietate . In cazul actiunii in revedicare redobandirea posesiei este numai
unul din efectele admiterii actiunii . Actiunea in revendicare este in principiu imprescriptibila
prescriptiv. Imprescriptibilitatea este generata de caracterul perpetuu al dreptului de proprietate.
Actiunea in revendicare poate fi anihilata prin invocarea prescriptiei achizitive ( uzucapiunea).
Conditiile de exercitare a actiunii de revendicare
Actiunea in revendicare poate fi introdusa de titularul dreptului de
proprietate.Practica judiciara a statuat ca cel care introduce actiunea in revendicare
trebuie sa fie proprietar exclusiv asupra bunului. Pronuntarea CEDO in cauza Lupas
contra Romaniei prin care s-a statuat ca practica nationala care conditioneaza
introducerea actiunii in revendicare de catre toti coproprietarii este de natura a
incalca dreptul reclamantului la un proces echitabil consacrat de art 6 din CEDO , a
fost reconsiderata si practica judiciara interna.
Discutii cu privire la admisibilitate a actiunilor in revendicare promovate pentru
nedobandirea proprietatii asupra imobilelor preluate de stat in perioada 1945-1989 in baza
decretului 92/1950 privind nationalizarea unor imobile .
Initial instantele au considerat admisibile actiunile in revendicare si in situatia in care au
constatat caracterul abuziv al preluarii imobilului ,au admis actiunile in revendicare.Impotriva
hotararilor judecatoresti irevocabile procurorul general a promovat insa recursuri in anulare , iar
Curtea Suprema de Justitie prin sectiile unite au pronuntat in februarie 1995 o decizie prin care s-a
stabilit ca instantele judecatoresti nu sunt competente sa judece actiunile in revendicare prin care
se solicita redobandirea proprietatii bunurilor trecute in proprietatea statului. A urmat o avalansa
de procese la CEDO cereri admise , iar statul roman obligat sa restituie proprietatile sau sa acorde
despagubiri pentru acestea .In septembrie 1998 Curtea Suprema de Justitie prin sectiile unite
23

revine asupra deciziei din februarie 1995 si stabileste ca tribunalele sunt competente sa judece
orice actiuni prin care se invoca atingerile aduse dreptului de proprietate in perioada 19451989.Ulterior in 2003 au fost abrogate inclusiv dipozitiile din codul de procedura care consacrau
recursul in anulare .

Actiunea in revendicare imobiliara

Actiunea in revendicare imobiliara va avea la baza art.480 cod civ.
Proba dreptului de proprietate- In cadrul actiunii in revendicare ca si in cadrul oricarei
actiuni civile, isi gaseste incidenta dispozitiile articolului 1169 cod civ. cel care face o propunere
in fatza judecatii trebuie sa o dovedeasca, cu alte cuvinte sarcina probatiunii revine reclamantului.
Paratul are o actiune purtasiva.
Dificultati care pot aparea in dovedirea proprietatii
Retinem ca acestea sunt generate mai ales pentru situatiile din trecut de neredactarea
inscrisurilor sau cand aceste inscrisuri erau redactate nu erau insotite de planurile de situatie ale
imobilului.
Inscrisul face dovada proprietatii doar daca emana de la adevaratul proprietar. Se vorbeste
in materie de revendicare imobiliara de o probatio diabolica. O alta cauza est derivata din
principiul relativitatii actelor juridice. Art. 973 din codul civil consacra acest principiu care
inseamna practic ca actele juridice nu sunt opozabile tertilor. Prin urmare daca reclamantul
prezinta un titlu de proprietate, care ar putea un contract de v-c, paratul se poate apara invocand
inopozabilitatea actului.
Reguli potrivit carora se face dovada dreptului de proprietate:
1. Titlul de proprietate poate fi folosit in actiunea in revendicare devenind comun partilor.
Titlul poate fi orice act prin care se recunoaste existenta dreptului de proprietate.
2. Titlul de proprietate este opozabil erga-omnes datorita caracterului de opozabilitate
generala a dreptului de proprietate.
3. Posesia cea mai bine caracterizata este determinant.
Principii si situatii de business
1. Ambele parti, atat reclamantul cat si paratul au titluri de proprietate asupra aceluiasi
bun. Aici avem 2 situatii:
-Daca titlurile provin de la acelasi autor, are castig de cauza cel care a transcris mai intai
deoarece prin transcriere actul devine opozabil celor care au dobandit ulterior.
- Cand titlurile provin de la autori diferiti. PEntru aceasta situatie s-au propus 3 variante:
a. Are castig de cauza paratul, deoarece se afla in posesia bunului.
b. Castiga cel cu titlul a carui data este mai veche.
c. Se compara intre ele titlurile si castiga cel al carui titlu este preferabil
2. Numai una din parti are titlu. Daca paratul are titlu, actiunea in revendicare a
reclamantului se va respinge. Daca reclamantul are titlu, atunci acesta castiga sub 2 conditii:
a. Titlu sau emana de la un tert
24

b. Data titlului sa fie anterioara posesiei paratului

c. Niciuna din parti nu are titlu si nici nu poate invoca dobandirea dreptului de proprietate
prin uzucapiune.
Intr-o atare situatie in practica actiunea nu se respinge de planuri si se compara intre ele
posesiile avad castig de cauza cel a carui posesie este mai bine caracterizata.
In aceasta materie prin titlu se intelege nu doar un act translativ de proprietate( contract vc donatie etc) care creeaza un drept in patrimoniul dobanditorului ci si un act declarativ care
recunoaste numai un drept anterior un partaj o tranzactie etc.
Certificatul de mostenitor nu este titlu de proprietate.
Proba dreptului de proprietate in cazul legii speciale a fondului fonciar 18/91'
In procedura legii fondului funciar se realizeaza constituirea sau reconstituirea dreptului
de proprietate asupra terenurilor. Prin lege speciala sunt consacrate mai multe etape. Ea este
declansata prin cererea a mostenitorilor proprietarului, cerere adresata comisiei locale de fond
funciar. Se finalizeaza prin emiterea de catre comisia judeteana de fond funciar a titlului de
proprietate. Pana la eliberarea actului final a titlului de proprietate, comisiile locale eliberau
adeverinte provizorii pentru dovedirea dreptului de proprietate. S-a ridicat intrebarea daca aceste
adeverinte provizorii fac dovada proprietatii respectiv daca pot constituii titlu. Opinia majoritara a
doctrinei de specialitate si a practicii a fost in sensul ca aceste adeverinte insotite de procesele
verbale de punere in posesie suplinesc cerinta probatiunii astfel ca actiunea reclamantului care se
foloseste de aceste inscrisuri ar urma sa fie admisa.
A existat si o alta o opinie generata de unele spete ale I.C.J potrivit cu care aceste
adeverinte nu constituie titlu de proprietate care sa poata fi examinat in cadrul unei actiuni in
revendicare.
O persoana careia li s-a stabilit dreptul de proprietate prin titlu pentru anumita suprafata de
teren, nu poate sa revendice o suprafata de teren mai mare chiar daca face dovada ca anterior
cooperativizarii ar fi detinut o suprafata mai mare. Aceasta intrucat prin cooperativizare
proprietarul sau autorul a pierdut dreptul de proprietate iar reconstituirea in procedura legii
speciale ca masura reparatorie se realizeaza in limitele determinate de lege si este permisa de
caracterul perpetuu al proprietatii. Pentru situatia in care pentru acelasi teren se emit titluri de
proprietate pentru 2 persoane, persoana interesata are deschisa calea unei actiuni in nulitatea
absoluta, dar este reglementata de art. 3 al legii 167 din 1997. Practica judiciara a retinut pentru
atare situatie este admisibila actiunea in revendicare, instanta urmand sa procedeze la compararea
titlurilor, sa verifice in ce masura au fost respectate prevederile legale si va da castig de cauza
celui al carui titlu a fost emis cu respectarea legii.

Actiunea in revendicare mobiliara

Actiunea in revendicare mobiliara difera esential de actiunea in revendicare imobiliara.
Temeiul juridic in relatarea actiunii reprezinta art. 1909 al. 1 cod civ. Prevederile legale care
consacra o prezumtie absoluta iuris et de iure de proprietate. Modul in care este reglementata
dovada proprietatii in materia bunurilor mobile face practic aproape imposibila revendicarea de
25

catre cel care se pretinde proprietar. Posesia de buna credinta valoreaza proprietatea. Aplicarea
regulii prevazute de 1909 cod civ impune indeplinirea anumitor conditii:
1. Bunurile in privinta carora se aplica regula. Se aplica numai bunurilor mobile corporale
pentru ca numai acestea sunt susceptibile de detinere materiala in exceptie si titlul la purtator. De
asemenea regula se aplica numai pentru bunurile mobile privite individual, iar nu si asupra unei
universalitati de bunuri mobile. De asemenea mai retinem ca exista si bunuri mobile carora regula
nu le este aplicabila:
-bunurile mobile proprietate publica a statului sau a unitatilor administrativ teritoriale
-regula nu le este aplicabila bunurilor mobile care sunt considerate ca accesorii ale unui
bun imobil. Aici retinem ca nu este vorba de acele bunuri care prin destinatie servesc imobilul
deoarece acele au devenit bunuri imobile prin destinatie, ci despre acele bunuri care isi pastreaza
calitatea de bunuri mobile dar deservesc un imobil.( de ex mobilierul dintr-un apartament)
Cel care a dobandit prin cumparare de la un neproprietar un imobil nu poate opune
proprietarului revendicant prevederile art. 1909 al.1 in referire la bunurile mobile din apartament,
deci nu va putea sa retina bunurile mobile.
Cine poate invoca aceasta regula:
- Retinem ca regula poate fi invocata doar de tertul dobanditor care a achizitionat bunul cu
buna credinta de la un detentor precar caruia adevaratul proprieta i l-a incredintat de buna voie.
Proprietatea bunului nu este transferata tertului, ci este remis bunul de catre proprietar in baza
unei conventii. Detentorul precar nu este posesor in acceptiunea legii. Pentru situatia in care el
instraineaza unui tert de buna credinta acesta din urma crezand ca a tratat cu adevaratul proprietar
va putea invoca dispozitia lui 1909 aliniat 1. surprindem urmatoarele aspecte:
1. Tertul a dobandit bunul de la detentorul precar iar nu de la adevaratul proprietar. Daca
bunul ar fi fost dobandit de la detentorul precar, pentru ca in aceasta ultima situatie el a dobandit
dreptul de proprietate in baza conventiei.
2. Adevaratul proprietar s-a desistat in mod benevol de bun. Daca bunul a fost pierdut sau
furat regula nu se aplica.
3. Detentorul precar nu poate invoca regula din 1909 aliniat 1. impotriva proprietarului.
Aceasta intrucat in baza conventiei incheiate cu proprietarul el are obligatia sa restituie bunul.
Daca bunul nu este restituit, proprietarul are la indemana 2 actiuni:
-Una personala izvorita din contract dar si o actiune in revendicare
Pentru situatia in care detentorul precar a instrainat bunul, actiunea in revendicare
mobiliara se preschimba intr-o actiune in despagubire. Explicatia acestei reguli este acea ca intre
buna credinta a tertului achizitorsi fapta proprietarului care nu a fost suficient de diligent cand a
incredintat bunul, legea da proritate bunul credinte intemeiate pe aparenta de proprietate pe care
insusi proprietarul a creat-o. Initial doctrina nu a distins intre dobandirea de tertul achizitor al
bunului pentru situatia in care aceasta a avut loc cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Practica
judiciara insa a apreciat ca atunci cand dobandirea bunului de catre tert s-a realizat cu titlu gratuit,
numai subzista ratiunea pentru care dreptul acestuia sa fie proteguit prin sacrificarea intereselor si
drepturilor adevaratului proprietar.
Conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca posesia bunului mobil.
-In primul rand sa fie vorba de o posesie reala, adica sa cuprinda si animus si corpus
-Posesia sa fie utila utilitatea posesiei in 1847 cod civil.
In materia revendicarii mobiliare insa cerinta continuitatii posesiei numai apare ca fiind
necesara cata vreme la bunuri mobile se vorbeste de o posesie instantanee.
26

-Posesia sa fie de buna credinta, buna credinta se prezuma

Buna credinta trebuie sa existe la momentul la care se intra in stapanirea bunului. Nu se
cere insa si conditia justului titlu ( prin just titlu intelegem un titlu translativ de proprietate in care
dobanditorul s-a increzut cu buna credinta.
In regula 1909 al.1 nu se aplica bunurilor mobile pierdute sau furate.
Prin al.2 al art. 1909 se prevede ca cel care a pierdut sau caruia i s-a furat un bun poate sa-l
revendice in decurs de 3 ani din ziua cand l-a pierdut sau i s-a furat de la cel la care bunul se
regaseste ramanand acestuia din urma actiune in regres contra celui de la care l-a achizitionat.
Cel care revendica bunul trebuie sa faca urmatoarele dovezi:
-Ca el a fost posesorul bunului
-Ca a pierdut sau ca i s-a furat acest bun
-Existenta identitatii bunului ce-l revendica si cel care i-a apartinut lui
Termenul de 3 ani este un termen de decadere ceea ce inseamna ca daca in interiorul lui nu
a fost exercitata actiunea in revendicare, se stinge insusi dreptul de proprietate.
Ca regula cel care revendica bunul sau de la posesorul nelegitim nu are obligatia sa achite
acestuia contravaloarea ce va fi recuperata de posesorul nelegitim de la cel de la care si-a procurat
bunul. Prin exceptie adevaratul proprietar va fi tinut sa restituie pretul bunului, celui care face
dovada ca a achizitionat bunul cu buna credinta printr-un loc public in care se realizeaza atare
operatiuni in mod curent si obisnuit: Masina la un targ de masini
Explicatia teoretica a regulii inscirsa la 1909 cod civil. S-au exprimat 3 opinii:
-Prevederea s-ar intemeia pe o prescriptie instantanee( Prescriptia prin definitie consta
curgerea unui termen)
-Ar fi vorba de un mod de dobandire al proprietatii prin efectul legii. Critica acestei opinii
este data de faptul ca se explica efectul dar nu si mecanismul
-Prevederea legala consacra o prezumtie absoluta de proprietate Iulis et de iure care
paralizeaza si inlatura actiunea in revendicare daca sunt intrunite cerintele prevazute de lege.

EFECTELE ACTIUNII IN REVENDICARE

1.Restituirea lucrului
2.Restituirea fructelor
3.Acoperirea cheltuielilor facute de posesorul parat cu lucrul pe care trebuie sa-l restituie
1.Lucrul se restituie liber de orice sarcini cu care ar fi fost gravat de posesorul nelegitim.
27

Restituirea se realizeaza de regula in natura iar daca acest lucru nu mai este posibil ,restituirea se
realizeaza prin echivalent.
Daca bunul care a pierit a fost asigurat,posesorul va trebui sa restituie indemnizatia de asigurare.
Daca bunul a fost expropriat se va restitui indemnizatia de exproprere primita.
De regula daca restituirea in natura nu mai este posibila,restituirea prin echivalent va avea in
vedere valoarea de circulatie a bunului la momentul la care se dispune restituirea.
2.Vom distinge dupa cum paratul a fost de buna sau de rea credinta.
Paratul care a fost de buna credinta va pastra fructele culese pana in momentul introduceri actiunii
in revendicare.Ulterior acestei date va trebui sa restituie fructele deoarece se considera ca a incetat
buna credinta.
Posesorul de rea credinta trebuie sa restituie toate fructele percepute sau nepercepute sau
contravaloarea lor daca le-a consumat sau a neglijat sa le perceapa.
3.Distingem dupa cum cheltuielile sunt: -necesare
-utile
- voluptorii
Cheltuielile necesare se restituie atat posesorului de buna credinta cat si celui de rea credinta
pentru ca si propietarul le-ar fi facut.
Cheltuielile utile sunt cele care fara a fi necesare aduc un folos prin faptul ca sporesc valoarea
bunului.Posesorul are dreptul numai la o restiture partiala respectiv in masura sporului de valoare
pe care aceste cheltuieli le-au adus lucrului determinat la momentul restituirii.
Cheltuielile voluptorii sunt cheltuielile de simpla palcere.Paratul obligat la restituirea lucrului nu
are dreptul la restituirea acestor cheltuieli insa poate sa ridice bunurile,lucrarile care au fost
efectuate cu cheltuieli voluptorii daca prin aceasta nu aduce deteriorari lucrurilor.Daca se aduc
deteriorari atunci paratul va putea fi obligat la despagubiri.
Actiunea in GRANITUIRE
Granituirea este o operatiune de delimitare prin semne exterioare a doua fonduri limitrofe ce
apartin unor propietari diferiti.Art 584 C.C dispune ca orice proprietar poate indatora pe vecinul
sau la granituirea proprietatii lipite de a sa.Cheltuielile granituiri se vor face pe jumatate.
Granituirea se poate realiza prin buna invoiala sau prin hotarare judecatoreasca.Reclamantul cere
instantei ca in contradictoriu cu paratul sa determine prin semne exterioare intinderea celor doua
proprietati.
Actiunea in granituire este :petitorie,imobiliara,imprescriptibila.
Daca prin actiunea se solicita si lasarea in deplina proprietate sau linistita posesie a unei parti din
teritoriul invecinat vorbim de o actiune in granituire grefata pe revendicare si se vor aplica
principiile si regulile revendicarii.
Actiunea in granituire este inadmisibila intre coproprietari cu privire la imobilul ce formeaza
obiectul coproprietatii.
Granituirea poate fi introdusa de nudul proprietar precum si de proprietarii dezmembramintelor de
proprietate dar nu poate fi introdusa de chiriasi sau arendasi.
Actiunea in granituire poate fi introdusa impotriva arendasului sau a chiriasului dar si intr-o
asemenea situatie trebuie introdus in cauza si proprietarul.
EFECTELE actiunii in granituire
Producerea de efecte numai cu privire la revendicare in situatii limitrofe nu si cu privire la insusi
dreptul real.Oricare din parti poate sa introduca ulterior granituiri o actiune in revendicare fara a i
28

se putea invoca autoritatea lucrului judecat.

Daca granituirea s-a realizat prin conventie se poate anihila efectul ei prin promovarea unei
actiuni in anularea conventiei.
Alte actiuni reale de care poate dispune fie titularul dr de proprietate fie titularul unui
dezmembramant: actiunea- negatorie
-confesorie
Actiunea negatorie este actiunea reala prin care titularul dreptului de proprietate cere instantei sa
stabileasca prin hotarare ca paratul nu este titularul unui dezmembramant al proprietatii si sa-l
oblige la incetarea exercitiului prerogativelor ce le confera aceste drepturi.
Aciunea confesorie are ca obiect recunoasterea de catre parat a existentei unui drept
real,dezmembramant al unui bun proprietatea altei persoane.
Reclamatul va fi titularul unui dezmembramant al dreptului de proprietate.
Paratul va fi orice persoana inclusiv proprietarul.Aceasta actiune este prescriptibila in termenul
general(30 de ani).Spre deosebire de actiunea confesorie care este prescriptibila iactiunea
negatorie este inprescriptibila extinctiv sau prescriptibila achizitiv.

Dezmembramintele dreptului de proprietate

Sunt drepturi reale,principale asupra unui bun proprietatea altei persoane ce se constituie sau se
dobandesc prin transformarea unor elemente ale continutului juridic a dr.de proprietate catre o alta
persoana.
Atributele dr.de proprietate apartin separate mai multor titulari formand prin aceasta separatie
drepturi reale distincte.
Dezmembraminte:dr.uzufruct,uz,abitatie,serviture,superficie,dr.real de folosinta.

Uzufructul
517 CC -dreptul ce are cineva de a se bucura de bunuri ce sunt proprietatea altuia intocmai ca
proprietarul insa cu datoria de a-i pastra substanta.
Titularul se mai numeste si uzufructuar ,el va stapani bunul si ii va culege fructele.
Proprietarul
bunului
ramane
doar
cu
dr.de
dispozitie(nuda
proprietate)
Acest drept este opozabil erga omnes inclusiv nudului proprietar,este un dr.temporar,se stinge cel
tarziu la moartea uzufructuarului;in cazul in care titularul dreptului este o pers.juridica uzufructul
nu poate dura mai mult de 30 de ani.
Uzufructul se poate institui pe tot felul de bunuri mobile si imobile
In principiu cum una din obligatiile uzufructuarului este de a nu se atinge de substanta bunului si
de-al restitui proprietarului la expirarea uzufructului,el nu poate avea ca obiect bunuri
neconsumtibile.
Prin exceptie uzufructuarul este obligat sa restituie proprietarului bunuri in aceiasi cantitate si
aceiasi calitate si valoare ca cele primite.
Uzufructul nu poate constitui bunuri proprietate publica.
518 C.C arata ca uzufructul poate fi instituit prin lege sau prin conventia partilor.Acestor doua
moduri li se adauga si uzucapiunea.In prezent in legislatia noastra nu exista nici o situatie de
uzufruct-legal.
DREPTURILE
uzufructuarului:
1.Sa
ceara
proprietarului
predarea
in
folosinta
a
bunului(act.confesorie).
2.Sa foloseasca bunul,sa-I culeaga fructele fara a se atinge insa de substanta.
3.Sa cedeze beneficiile dr.de uzufruct
29

OBLIGATIILE
uzufructuarului:
1.Inainte de a intra in folosinta:de a cere inventarierea bunurilor mobile ,constantatrea stari
imobilelor,sa gaseasca o CAUTIUNE(o persoana care trebuie sa se oblige alaturi de uzufructuar
sa raspunda cu propriile bunuri in caz de insolvabilitate a acestuia <un fel de girant>)
2.Dupa ce a intrat in stapanirea bunului uzufructuarul are se obliga sa foloseasca bunul ca un bun
proprietar.El trebuie sa instiinteze nudul proprietar despre orice atingeri,tulburari,urzupari aduse
dr.de proprietate.Trebuie deasemenea sa suporte anumite cheltuieli sau sarcini ale lucrurilor.
DREPTURILE nudului proprietar
1.Dreptul de a dispune de lucru respecand insa atributele ce apartin uzufructuarului
OBLIGATIILE nudului proprietar
De a nu-l stanjeni pe uzufructuar in exercitarea atributelor dreptului sau.
Stingerea dreptului:moartea uzufructuarului,expirarea conventiei,prin neuz,prin neexercitare
dr.timp de 30 de ani,prin pierderea bunului,renuntarea uzufructuarului,expropriere,abuzul de
folosinta.

Uzul si abitatia
Sunt varietati ale dr.de uzufruct .Vor fi guvernate de dr.de la uzufruct cu exceptii:
La uz-titularul sau se poate folosi de lucru,ii poate culege fructele numai pentru el si familia
lui.Acest drept este un dr.real strict personal,el nu poate fi cedat sau inchiriat.
Abitatia este o varianta a uzului care se deosebeste de acesta prin obiectul sau care este o casa de
locuit.Titularul sau are dreptul sa locuiasca impreuna cu familia intr-o casa si aredreptul de a
inchiria altei persoane doar partea din casa pe care nu o foloseste.
In afara acestei exceptii dr.de abitatie nu poate fi nici cedat si nici inchiriat.
Prin legea 319/1944 a fost instituit un drept special in favoarea sotului supravietuitor care nu are
locuinta proprie.

Dreptul de serviture
Art.576-o sarcina impusa unui fond pentru uzul si utilizarea unui imobil avand un alt stapan.
Caractere juridice:
Drept real,imobiliar caracter care rezulta din aceea ca se constituie numai in folosul si in sarcina
unor imobile prin natura lor.
Presupune existenta a 2 imobile care apartin unor proprietari diferiti.
Este un accesoriu al fondului urmand soarta acestuia.
Servitutea nu poate fi instrainata,urmarita, sau ipotecata separat (numai impreuna cu fondul
dominant caruia ii profita),are un carcater perpetuu,este indivizibila .Greveaza intregul fond
aservit si profita intregului fond dominant.
Clasificari:
C.C clasifica serviturile:
1.Servituti naturale care se nasc din situatia locului
Ex: serviturea de scurgere a apelor naturale,serviturea de granituire,serviturea de
ingradire)
2.Servituti legale
Acestea sunt cele referitore la despartirea santului comun,gardului comun,servitutea de trecere
3.Servituti stabilite prin fapta omului:servituti stabilite prin conventie,prin testament,prin
prescriptie.
Servitutea de trecere(616 C.C)
Proprietarul a carui loc este infundat care nu are nici o iesire la calea publica poate reclama o
trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului cu indatorirea de a-l despagubi in
30

proportie cu pagubele ce i-ar putea cauza.

Practica judiciara a stabilit ca pentru constituirea unuei servituti de trecere trebuie indeplinite
anumite conditii:
-partile sa fie vecini
-reclamantul sa fie proprietarul unui loc infundat care nu are nici o iesire la calea publica
-trecerea sa se realizeze pe calea cea mai scurta care ar pricinui proprietarului fondului aservit cea
mai mica paguba

Dreptul de superficie
Acesta este un drept real principal,dezmembramant al dr.de propritate ce nu este reglementat de
C.C in vigoare.
Dreptul ce are o persoana numita superficiar asupra constructilor,executilor ori altor lucrari
edificate pe terenul ce apartine unei alte persoane ,teren asupra caruia superficiarul ar avea un
drept de folosinta.
Suntem in prezenta suprapuneri a doua dr.de proprietate ce apartin la doi proprietari diferiti.
Dreptul de proprietate ce apartine titularului asupra terneului si dr.de proprietate ce apartine
superficiarului asupra constructilor,altor lucrari ce le-a facut pe acel teren.Alaturat acestor drepturi
se suprapune dr.de folosinta pe care superficiarul ,proprietar al constuctilor il are asupra terenului
proprietatea altei persoane.
Dr.de superficie constituie o derogare de la regula 492 C.C potrivit cu care orice
constructie,plantatie,sau lucru facut pe pamant sau asupra pamantului sunt prezumate a fi ale
proprietarului acelui pamant pana se face dovada din contra.
Dreptul de superficie este un drept real,imobiliar,perpetuu care dureaza atata timp cat exista
constructia ,plantatia si care nu se stinge prin neuz,este imprescriptibil.
Dreptul de folosinta asupra unor terenuri atribuit in conditiile legi 18/1991(legea fondului
funciar)se pot atribui la cerere in folosinta agricola pana la 5000 m de teren arabil de familie
membrilor personalului de specialitate din serviciile comunale in perioada in care lucreaza in
localitate el sau familia sa.
Dr. de proprietate apartine administratiei comunelor,satelor,localitatilor.Proprietarul trebuie sa fie
functionar public.Acest drept se acroda numai la cere pe o perioada limitata.Se constituie prin acte
administrative,individuale si are un carcater personal.Se stinge prin decesul titularului,prin
stingerea calitatii care a constituit la atribuirea lui,prin plecarea din localitate,pntru neindeplinirea
obligatiei de a cultiva terenul,proteja solul sau ca urmare a exercitarii abuzive a dreptulul.
Se mai poate stinge atunci cand unitatea administrativ teritoriala pierde dreptul de proprietate ca
urmare a constituirii uneri persoane in baza legii18,in cazul exproprierii intemeiate pe legea 33,in
cazul treceri terenului din domeniul privat al unitatii administrativ teritoriale in domeniul
public.In aceste situatii titularul are dreptul la despagubiri pentru investitiile facute pe acel teren
cu acordul prealabil al proprietarului daca acestea au fost cheltuieli utile.
MODURILE DE DOBANDIRE A PROPRIETATII(644/645 C.C.)
Proprietatea se poate dobandi prin:ocupatiune,traditiune,accesiune,succesiune,hotarare
judecatoreasca.
Uzucapiunea sau prescriptia acizitiva este un mod de dobandire a proprietatii sau de dobandire a
unui lucru prin posedarea neintrerupta in timpul si in conditiile stabilite de lege.
31

Ea este perceputa alaturi de ocupatiune ca o proba absoluta a dreptului de proprietate.

Justificarile uzucapiuni:
In marea majoritate a cazurilor posesia corespunde dr.de proprietate ,dovada este greu de facut
astfel ca uzucapiunea suplineste aceasta dificultate de proba.
Nevoia de stabilitate si securitate a raporturilor juridice determina recunoasterea de efecte unei
aparente posesii indelungate de proprietate.
Apare ca o sanctiune impotriva vechiului proprietar care se manifesta neglijent cu bunurile sale.
Bunurile care pot forma obiectul uzucapiuni sunt reprezentate exclusiv de bunuri care se gasesc in
circuitul civil adica sunt bunuri alienabile.
Conditia de baza a uzucapiuni este POSESIA.
Uzucapiunea presupune o posesie utila,neviciata.1846 al.2 CC-posesia este definita ca detinrea
unui lucru sau folosinta de un drept,exercitata,una sau alta,de noi insine sau de altul in numele
nostru.
Posesia este o stare de fapt in vreme ce proprietatea este o stare de drept.
Posesia are doua elemente:elementul material(corpus)si elemntul intentional(onimus)
Posesia nu se confunda cu detentia precara care presupune elementul material asupra lucrului nu
si a elementului intentional.

POSESIUNEA
A dovedi posesia inseamna a dovedi ambelesale elem:corpus si animus. P art 1954, cc elem
intentionat se prezuma, in vreme ce corpus tr dovedit. Fiind un fapt material, elem material poate
fi dovedit prin orice mijlok de dovada:si prin martori si prezumtii. Tocmai pt ca este mai greu de
dovedit elem intentional, au fost stab de legiuitor 2prezumtii care se compl reciproc, resp:

32

-prez de neprecaretate, p careia posesorul este presupus ca posed apt sine, sub nume de proprietar,
daca nu este dovedit ca a inceput a posed apt altul
-prez de neintervertirea titlului-p careia, cand posesorul a inc a posed apt altul se pp ca a conservat
ac calitate, daca nu ex proba contrarie.
Calitatile posesiei
Pt a prof ef juridice, posesia tr sa fie utila, adica sa aiba an calitati, sau sa fie lipsita de vicii. Art
1847, cc arata cal posesiei cerute pt a uzucapa, respective: p tr sa fie continua, neintrerupta,
publica si sub nume de proprietar. In cz lipsei calitatilor posesiei, spunem ca este viciata.
Viciile posesiei
-discontinuitatea: pos e discontinua cand posesorul o exarcita in mod neregulat, adica cu
intermitente anormale. Sarcina probei disc revine celui care o invoca. Caractere juridice viciu
disc:este temporar(inceteaza daca actele de srapanire revin regulate potrivit naturii lucrului); e
absolut9poate fi inv de oricine)
-violenta:art 1851, cc precizeaza ca posesia este tulburata cand este fundamentata sau conservata
prin acte de violenta in contra saudin partea adversarului. Caract jur: viciu relativ9invocata doar
de cel in contra caruia se produce), v temporar
-clandestinitatea-art1947 cere ca pos sa fie publica(sa se exercite pe fata, asa cum ar exercita-o
proprietarul). E clandestine cand e ex pe ascuns de adversarul sau, pt ca acesta nu e in stare sa o
cunoasca. E un v temporar si relative.
-precaritatea: desi cc regl precaritatea printer viciile pos, in realitate precaritatea ins insasi lipsa
posesiei. Ceea ce este characteristic pt precaritate este f ca pos ii lipseste animus(elem
intentional)-ins ca stapanirea este savarsita nu pt sine, ci pt altul. In conceptia cc, precaritatea e un
v absolut si perpetuu. Schimb prec in posesie se numeste intervertirea
posesiei,precaritatiiUzucapiunea pp in mod necesar o posesiu utila, deci neafectata de nici un
viciu.
Simpla detentie precara, ori o posesie viciata, oricat ar dura in timp nu poate duce la dob
dr prin uzucap.
Practica jud a stab ca chiriasul exercita o detentie precara, el nu poate uzucapa.
Mostenitorii aflati in indiviziune stapanesc bunurile unii pt altii9cat t se afla in indiv), motiv pt
care nu pot dob propr prin uzucapiune, pt ca pos lor are un character echivoc si nu poate fund dob
dr de propr. Prin exc, daca unul din mostenitori dem ca a inteles sa transf posesia din comuna in
exclusiva, act in const uzucapiune ar fi admisa, pt ca se justifica ca a intervenit o intervertire a
posesiei.
33

Felurile uzucapiunii:
1. Uz de 30 ani(art1890, cc)
2. Uz de 10 pana la 20 ani(art 1985, cc)
1. Uz de 30 ani-posesorul tr sa faca dovada indepl a 2 cond:a. ca a posedat bunul in timpul
prev de lege; b. posesia a fost utila(neaf de vicii). F ca pos e utila se prezuma. Rezulta fara
dubiu, ca in cz uzucapinunii de 30 ani, pos nu tre sa fie de buna cred, chiar si uzucap de
rea cred fiind apta sa duca la dob propr prin uzucap.
2. Uz de 10 pana la 20 ani-conditii;a. pos sa se intemeieze pe un just titlu. Just titlu este, p art
1987, orice titlu translativ de propr, precum vanzarea, schimbul etc. ceea ce este essential
e ca ac titlu tr sa prov de la altcineva decat adevaratul propr, caci daca ar proven de la adev
propr, ar fi sufficient prin el insusi sa cond la dob propr. In acest caz, modul de dob al
propr. L-ar repr conventia. Cat priv cond de validitate al jt legea deosebeste tilul nul si
anulabil. T nul nu poate const niciodata baza uzuc. T anulabil poate fi invocate ca just titlu
imp unei pers, cu exc pers care are dr sa inv nul relat. Cand a expirat termenul in care se
prescriere actiunea, titlul anulab dev perfect valid si poate dev jt chiar imp celui care ar fi
putut cere anularea. Practica a stab ca poate fi inv ca jt conventia de comodat, de deposit,
de locatiune, conv de imparteala, hot jud declarative. Se cons ca poate const jt tranzactia,
care desi declarative de drepturi, e asimilata actului translativ. Certificatul de mostenitor
nu poate fi inv ca jt. O alta cond-pos sa fie de buna cred=cred gresita a posesorului care a
crezut ca a dob bunul de la adevaratul propr. Este sufficient ca buna cred sa fi existat la
mom la care a dob bunul, fiind irrelevant f ca ulterior a avut reprezentarea ca a dob de la
un neproprietar.
Retinem, ca, sub aspectul probatiunii, buna cred e prezumata, I t ce justul titlu tr dovedit.
Termenul este de 10 ani, daca adev propr locuieste in circumscriptia teritoriala a trib unde
se afla imob si este de 20 ani, daca adev propr locuieste intr-o alta circumscriptie decar cea in care
se afla imobilul. Pt sit in care adev propr locuieste un timp in circumscriptia trib in care se afla
imob si apoi se muta, la nr anilor cat propr a locuit in circumsc trib unde se afla imobilul, se
adauga nr dublu de ani din ceea ce ramasese cat timp loc in circumsc altui tribunal. De exp. Loc
adev propr 6 ani in jud tulcea, dupa care se muta in cta. 8+6=14.
Modul de calcul al termenului uzuc: t se calc pe zile. Nu se ia in calcul ziua cand incepe sa
curga, se ia in calcul ultima zi a termenului.
Intreruperea prescr achizitive-are ca effect inlaturarea oricaror efecte ale posesiei anterior
incepute.Poate fi naturala si civila. Intr civila are aceleasi cz cu cele ale prescr ext.(.tre sa le
invatam din Beleiu).
Intr naturala survine in 2 cazuri:a. cand posesorul este si ramane lipsit in decurs de un an
de fol lucrului, fie de adev propr, fie de o alta pers; b. cand bunul e declarant impr de lege. Lit de
spec a stab ca in cz b, in real nu ne aflam in fata unei intr a cursului prescr, ci e vb de o suprimare
34

a ac institutiei. Exp tipic pt ac sit a fost repr de l 58 si 59/1974 prin care se dispunea ca ter nu
puteau fii dob decat prin most legala. Inainte de 89 a ex o unimitate de pareri, ca prin ac 2 legi, a
intervenit intr naturala a cursului prescr. Ulterior, a ex o controversa in doctrina si jurispr:prima
opinie: s-a sust ca de vreme ce, ter nu puteau fi dob prin uzuc, cursul prescr a fost interrupt; a
doaua op:atata vreme cat ter nu au fost scoase din circ civil, nu a intervenit o intr a cursului prescr,
ci a av loc doar o restrangere severa a a atributului dispozitiei juridice a dreptului. Un arg al ac
opinii a fost Acela ca uzuc are la baza pos, care e un fapt jur, iar cele 2 legi interziceau transf
propr terenului prin acte jur. Practica a fost unificata, dup ace in ian. 2006, icj, prin decizia nr4, a
solutionat recursul in interesul legii si a stab ca, cursul prescr nu a fost interrupt. Hotararile pron
de icj sunt oblig pt toate instantele jud.
Doctrina a stab ca posesia exercitata in per in care au fost in vigoare cele 2 legi, este de
natura sa cond la dob dr de propr prin uzucap, indifferent daca termenul s-a implinit cat legile
erau in vig sau dupa abrogarea lor.
Suspendarea cursului p achiz nu inlatura cursul timpului scurs inaintea cz de susp. Dupa incet cz
de susp, prescr isi reia cursul, adaugandu-se si timpul scurs inainte. Cz care det susp cursului:1.
Cat t, cel imp caruia curge prescr e impiedicat de o cz de forta majora e imp sa faca acte de intrer
3. Cat timp se afla in fortele armate aflate pe picir de razboi
4. 3. Intre parinti si tuture si cei aflati sub ocrot lor, intre curator si cei care ii reprezinta.cat
5. Nici imp celui lipsit de capac de ex, daca nu are repr lagal si nici imp celui cu cap de ex
restransa daca nu are cine sa-I incuviinteze actele
6. In t casatoriei intre soti
Jonctiunea posesiilor=adaugarea la termenul posesiei actuale a posesorului, a timpului cat lucrul a
fost posedat de autorul sau. E intotd posibila, ea repr o optiune, in s ca posesorul actual are de ales
intre a incepe o noua pos, ori sa invoce jonct pos in tem art 1860, cc.
Daca posesorul actual intelege sa se prevaleze de jonct posesiilor, el va cont pos autorului sau, cu
toate calitatile si viciile acesteia. Are un character facultative.
Prin autor in ac materie se intelege pers care, ca sic el care invoca uzucap nu este proprietar. Pt a
opera jonct pos, se cer intrunirea urm cond:
-sa fie vb de o pos utila, p-zisa, pt cad et precara nu poata unita cu posesia
-cel care invoca jonct sa fie successor in drepturi al autorului.
Cel care a uzurpat pos altcuiva, nu poate invoca jonct pos sale cu cea de la care a uzurpat bunul.
P art 1860, notiunea de successor in drepturi nu are acea semnificatie cu cea din material
mostenirii. Poate invoca jonct cel care a intrat in stap unui bun, preluand posesia de la autor in
baza unei chitante de mana.
35

Efectele uzucapiunii
Princip ef al uzucap este Acela ca posesorul devine titular al dr de propr sau al altui dr
real, aupra bunului posedat in t si in cond prevaz de lege. Efectul este retroactive, in s ca
uzucapantul va fi cons proprietar, nu din mom implinirii termenului, ci chiar din ziua in care a
inceput posesia.
Uzucap poate fi invocate, atat pe cale de actiune, cat sip e cale de exceptie. Legea dispune
in mod neechicoc(art1841,cc) ca uzucap nu poate fi invocate din oficiu, deci ef uzucap nu se
produce de drept. Daca se constata uzucap, act in revendicare a vechiului proprietar va fi respinsa
pt ca uzucap repr un mod de dob al propr, dar si o sanctiune a fostului proprietar, care prin
pasivitatea lui a lasat timp indelungat ca bunul sa se afle in posesia unei alte pers care s-a
comportat ca adevarat proprietar.
Act in constatarea uzucap va fi promovata in contradictoriu cu fostul proprietar, iar hot
pronuntata in contradictoriu cu acesta.
Daca adevaratul propr introd act in rev dupa 30 ani in care bunul a fost posedat de catre
tertul parat, acesta poate invoca uzucap pe cale de exceptie.
Renuntarea la prescr achizitiva
Beneficiarul uzucap poate sa renunte la efectele acesteia, dar numai dupa implinirea ei.
Renuntarea poate fi expresa sau tacita, dare a tr sa rezulte dintr-un fapt neechivoc.

Actiunile posesorii
Cadrul de regl a act pos e repr de at 674, 676, cpc. Def act pos ca fiind act pusa la indemana
posesorului pt a apara posesia ca stare de fapt imp oricarei tulburari, pt a mentine ac stare, ori pt a
redobandi posesia pt cand ac a foat pierduta.ceea ce a specific act posesorii este f ca ,, prin ac nu
se pune in discutie dovada dr de propr si tocmai prin aceasta ele se deosebesc de act petitorie in
revendicare.
36

Act pos comporta 2 forme:-generala(in complangere)

-speciala(in reintegrare)
1. act pos gen e aceea prin care se urmareste incetarea oricarei tulburari a posesiei de natura sa
impiedice exercitiul liber si efectele jur ale posesiei. Ac act implica intrunire a a 3 cond:-sa nu fi
trecut un an de la tulburare sau deposedare
-reclamantul sa faca dovada ca anterior tulb/depos a stapanit bunul cel putin 1 an
-posesia reclamantului sa fie o pos utila, neviciata, deci sa fie intr cer art 1946-1847, cc.
Art 676, cpc, prevede posibilitatea, in mod exceptional, ca act posesorie sa poate fi fol si de
detentorul precar. Spre exp, chiriasul poate intent o act posesorie pt apararea folosintei bunului,
afara de cz cand, cel din partea caruia vine tulburarea este proprietarul. In ac caz, el nu are
deschisa act posesorie, ci, ev, o act desprinsa din contract.
2.Act pos speciala este specific apt apararea pos, at cand, tulburarea, depos s-a prod prin violenta
si urmareste restab sit anterioare. Spre deoseb de act in complangere, se cere intrunita o sg
conditie, resp aceea sa nu fi trecut un an de la tulb/depos. Se accepta si in ac caz, idea ca act poate
fi prom si de det precar, dar nu imp proprietarului. Violenta poate fi fizica sau morala, de o an
intensitate, a carei apreciere va fi real de instant, in rap de contextual circumstantial, cu luarea in
cons a mai multor factori(varsta, nivel de preg etc).
Utilizarea act pos nu e conditionata de ex vreunui titlu de propr, ci doar de dovedirea faptului
posesiei. Sarcina probatiunii este mult simplificata fata de petitoriu, de aici si avantajele. In cz in
care propr opteaza si introd o act posesorie care ii este respinsa, nimic nu-l impiedica sa
promoveze ult o act in revendicare pt ca nu I se poate opune autoritatea de lucru judecat. Legea
rec posibilitatea utilize act posesorii sip t titularii unor servituti continue si aparente. Nu are
deschisa ac cale mostenitorul, imp unui alt comostenitor cu priv la un bun aflat inca in indiviziune
pt ca in ac cz, pos nu e utila, ci echivoca.
Caracterele juridice
Ac act pos sunt act reale, sic a regula, ocrotesc posesia bunurilor immobile si dr reale susceptiibile
de a fi obtinute prin uzucapiune. In ceea ce prin bunurile mobile, se aplica regula consacrata de art
1909, al 1, cc, posesia de buna cred valoreaza proprietate. De aceea, in material bun mobile, se
spune ca, in regula, posesoriul se confunda cu petitoriul sau este absorbit de petitoriu. Prin
exceptie, act in revendicare poate fi intentata si in material bunurilor mobile, cand posesorul e de
rea cred s-au bunul a fost gasit la hot sau la gasitor.
Publicitatea dobandirii dr reale mobiliare

37

In principiu, in material actelor juridice opereaza princip relativitatii efectelor acestora, adica sunt
vizate doar partile si succesorii lor. Tuturor celorlalte pers, care nu sunt parti, nu le sunt opozabile
efectele unor conventii la care nu au participat.
Pb imob face actul jur opozabil erga omnes.
Pb imob desemneaza totalitatea mijloacelor jur prev de lege, prin care, se det sit materiala si
juridical a bunurilor immobile, in mod public, prin register special tinute de autoritatile statale, in
vederea ocrotirii intereselor titularilor de dr reale imob si cele legate de asig circulatiei lor in cond
legii.
In prez sist de pb imob este bazat pe cartile funciare. In feb 1996, a fost ad legea 7/1996 a
cadastrului sip b imob, care a intrat in vig in iunie, 1996. Legea a sufwrit numeroase modif prin
ord de urgenta, dar si prin legea 247/2005 in urma careia, legea 7 a dob o noua numerotare.
Anterior legii 7/1996 existau 2 sist de pb imob:1. Sist de inscriptiuni si transcriptiuni;2.sist bazat
pe cartile funciare(opera in trans, banat si Bucovina de nord).
In reg de inscr si transcr ex 2 feluri de inregistrari:1.transcrierea=copierea integral a actului.
Practice, registrele de transcriptiuni constau in mape in care se depuneau copii de pe acte, in
ordinea cronologica a efectuarii lor. 2.Inscrierea, pp consemnarea, reprod unor parti sau clause de
actele jur prin in genere la..si ipoteci. Ac sist se numea sist pb personale, pt ca evidenta
instrainarilor imob si a consti tuirii de dr reale se face ape personae, iar nu pe immobile.In sist 2
evid se tinea p immobile, iar nu pe personae.Reglem sist bazat pe carte func era dat de decr lege
115/1938.
Cartea func era f dintr-un titlu si 3 parte: p.1 cupr descrierea imobilului. P2 cupr foaia de propr,
cupr inscrierile priv la dr de propr. P3 cupr inscrierile prin la sarcinile cu care era grevat imobilul.
Pb imob in sist legii 7/1996. Cadastrul general este un system general si obligatoriu de evidenta
tehnica, economica si juridica, prin care se real identificarea, reprezentarea pe harti si planuri
cadastrale a tuturor imob de pe intreg ter tarii, indif de dest lor si de proprietar.
Aspectele jur.Cartile funciare pot fi cercetate de orice pers interesate, la cerere; orice pers interes
poate obt certificate, extrase, planuri. In reg l 7/96, evid cadastral-jur se tine atat pe immobile, cat
sip e persoane.
Partea 1 din cf priv foaia de avere-descrierea imobilului.
Partea 2=foaia de proprietate in care se fac inscrierile priv la dr de propr(numele proprietarului,
actul sau faptul jur ce constituie titlul, act priv la dr de propr)
Partea 3 e foaia de sarcini, in care se fac mentiuni priv la sarcinile ce greveaza imob si la dezm
propr.
38

Inscrierile in cartea func sunt de 3 feluri:1.intabularea, 2.inscrierea provizorie, 3. Notarea

Sunt supuse intabularii dr de propr si celelalte dr reale as unui imobil. Nu sunt supuse intab dr
prov din succesiuni, din vanzare silita, din uzucapiuni, cele dob prin ef legii, prin hot jud sau prin
expropriere. Intab sunt definitive.
Inscrierea prov se poate face at cand dob unor dr reale este afectata de o cond, sau cand, hot jud
pe care se intemeiaza nu este definitive si irevocabila.
Notarea are ca obiect mentionarea unor fapte sau rap jur strans legate de dr intabuklate sau ment
unor dr personale. Not se real in scop de informare.
Act de carte func:1. In prestatie tabulara,2. In rectificarea inscrierilor de carte func
1.=act prin care reclamantul cere obligarea paratului sa-I predea inscrisul necesar inscrierii. Este o
act imprescriptibila, o act care vizeaza o oblig de a face, si care va fi intentata imp celui care a
constituit sau a transmis un dr real, dar nu preda inscrisul constatator care este necesar pt
intabulare.
2. se introduce de orice pers interesata, at cand cuprinsul cartii funciare nu corespunde in privinta
inscrierilor cu sit juridical reala a bunurilor. Rectificarea inscr in cartea func se poate real in 2
modal:a. pe cale amiabila, pr.b. prin hor jud def si irev. Nu confundam rectificarea insc in
cartea func cu operat de modif in carte func care se real cu privire la aspect tehnice, care nu
afecteaza esenta dreptului. De asemenea, nici operat de resctif, nici cea de modif nu se confunda
cu indreptarea simpleklor erori material, care se real fie la cerere, fie din oficiu. Si act in rectif de
carte func este in principiu imprescritibila-act e prescr in 10 ani, at cand este intro imp tertelor
persoane care au dob bunul cu buna cred, cu titlu gratuit, cu exceptia cz in care dr material la act
pe fond s-a prescris mai inainte.
Nu confundam modalitatile dob dr de propr.!!!!!!!!!!!!!!!!!
Alte mod de dob a propr-1.traditiune=predarea materiala a unui bun; opereaza in cz darurilor
manual si al act titlurilor de valoare la purtator sau nenominative.
2.Ocupatiunea=luarea in stapanire a unui bun care nu apartine nimanui.exp:vanatul sau
pescuitul capturat in cond legii.
3.hotararea judecatoreasca-relevanta este hot prin care instant in tem art 1073, cc, cu
referire la 1077 cc suplineste consintamantul uneia din parti la incheierea actului.

39