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MANUAL DE AVALUOS DE

NEGOCIOS EN MARCHA

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MANUAL DE AVALUOS DE
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EDICION
QUE CAMBIA

DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO

FECHA

00

Se incluy en la portada del procedimiento: DESCRIPCION Y CAUSA


DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio, junto
con la edicin que cambia y la fecha.
Se hizo revisin de la descripcin del procedimiento el cual se
implementa como este lo indica.

Septiembre
20/2011

REVISADO POR

APROBADO POR

Cargo: Representante de la Gerencia

Cargo: Gerente

Fecha:

Fecha: Septiembre 20/2011

Septiembre 20/2011

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1. OBJETIVO: Establecer los procedimientos tcnicos para la elaboracin de informes de avalos de
negocios en marcha desarrollados por DCI COLOMBIA.
2. ALCANCE: Este manual es aplicable a las reas administrativas y operativas de DCI COLOMBIA.
3. RESPONSABILIDAD: Es responsabilidad de los Peritos Valuadores la correcta aplicacin del
presente manual.
4. DEFINICIONES:
AVALUO: Es el proceso de formular una opinin sobre el valor.
ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes races para un tipo
especfico de propiedad.
COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad
INMUEBLE: Predio o extensin de terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejoras
existentes.
METODO DE COMPARACIN O DE MERCADO: Es la tcnica valuatoria que busca establecer el
valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes
semejantes y comparables con el objeto de avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a ala estimacin del valor comercial.
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la tcnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del mismo
bien o inmuebles semejantes o comparables por su caractersticas fsicas de uso y ubicacin, trayendo
el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien
objeto de avalo, con una tasa de capitalizacin o inters.
METODO DE COSTO DE REPOSICIN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien
objeto de avalo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien semejante
al del objeto de avalo, para luego restar la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se le debe
restar la utilidad.
METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el
terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construccin, acorde con al
reglamentacin urbanstica vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el
terreno objeto de avalo
PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad.
VALUADOR: persona que se espera desempee servicios de valuacin de manera competente, en
forma independiente, imparcial y objetiva
VALOR DE MERCADO: el precio mas probable que una propiedad pueda lograr en un mercado
competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor
actan con prudencia y acopio de informacin, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado
por un estmulo inapropiado
VALOR: la relacin monetaria entre las propiedad y quienes compran, venden o utilizan dichas
propiedades.
5. DOCUMENTOS DE REFERENCIA:
Requisitos legales y reglamentarios para la elaboracin de informes de avalos.
6. DESCRIPCIN DEL PROCEDIMIENTO: Ver pgina siguiente
7. REGISTROS:
Informe de Avalo Rural
8. ANEXOS: N.A
9. CONDICIONES ESPECIALES: N.A.

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Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalo desarrollados para el
BBVA se describen a continuacin:

No. Folio
Expedicin
Vencimiento
Solicitante
Objeto del avalo
Empresa que se Vala
Ubicacin
Constitucin

Inscripcin Cmara
de Comercio
Duracin
NIT
Propietario

No cuenta catastral
Nmero de matricula
inmobiliaria
Rgimen de propiedad

03386
14/05/2003
14/05/2004
ASESORIAS E INVERSIONES BAQUERO
TORRES & COMPAA S EN C Y FERNANDO
ARDILA PARDO

Conocer su valor patrimonial como


negocio en marcha
Estacin de servicios La 84
CALLE 84 NO. 51B-45
Altos del Prado
Barranquilla, Atlntico

Escritura Pblica No 3252 de 19 de


noviembre de 1992 de la Notaria 2 de
Barranquilla
No 47709 del 11 de diciembre de 1992
30 aos
802006066-2
INVERSIONES Y ASESORIAS PARA
EL TRANSPORTE
(INVERTRAS
LTDA) y FERNADO ARDILA PARDO
01-03-0265-0001-000
040-47468
Privada

LONJA PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR


MIEMBRO

Premio Nacional de Avalos Urbanos- 6 Concurso Nacional de Avalos

MARCHA

Debe contener la siguiente informacin:


Ejemplo:

Avalo de Empresa como negocio en marcha

PORTADA / PRESENTACION

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Notas:
El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU
Fechas de Expedicin y Vencimiento. Dentro del avalo debe especificarse la vigencia del
avalo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el
Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico y Ministerio de Desarrollo Econmico.
Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud y documentos.
Solicitante. Es necesario colocar la entidad solicitante, el nombre del funcionario solicitante y
cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior.
- Es importante tener a la mano el documento solicitud de avalo antes de proceder a
cualquier visita tcnica para no correr riesgos
Objeto del Avalo. Se anota la finalidad del estudio de valuacin, es decir para que es requerido
el avalu del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dacin en pago, etc. Es necesario
adicionar en ese cuadro la siguiente nota (Ver informacin completa en la siguiente pgina) la
cual se complementa con los textos que se vern mas adelante en la pagina siguiente de este
documento.
Empresa que se evalua. Es de gran importancia conocer el nombre comercial de la empresa
Objeto de avalo.
Ubicacin. Su ubicacin.
Constitucin. Se anota el documento pblico con el cual se constituyo la empresa.
Inscripcin Cmara de Comercio. Se anota el No. de registro de cmara de comercio el cual
debeos verificar que se encuentre vigente.
Duracin.
Se anota el tiempo de duracin que estan estipulados en el documento de
constitucin.
Nit: se coloca el numero de identificacin tributaria y se verifica que este actualizado el RUT.
Propietarios. Se relacionan los nombres de los propietarios.
Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita tcnica y si es posible
anotar quien atendi esa visita.

El Informe debe contener la siguiente base informativa, para que el cliente entienda el
lenguaje utilizado en el desarrollo de la metodologa aplicada durante la elaboracin
del informe, debemos de tener en cuenta que cuando la empresa tenga activos fijos se
realizaran tanto de los inmuebles como el negocio en marcha un solo informe.

Base informativa
La informacin recibida para el avalo de la empresa fue la siguiente:
Certificado de existencia y representacin legal
Registro mercantil
Venta de combustible FUTUROS
Nomina de empleados
Esquema de venta de combustible

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Base Metodolgica
Unidad Econmica:
Es el conjunto de activos fijos -terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipointegrados conforme a una tecnologa que les permite producir bienes o prestar servicios en
condiciones definidas de calidad y costo. La unidad econmica carece de personalidad jurdica, es
independiente de la persona fsica o moral que es su propietaria, y por tanto no incluye a los activos
circulantes ni a los pasivos reales o contingentes.
Empresa:
Es la persona fsica o moral propietaria de los activos fijos que constituyen la unidad econmica y de
los activos circulantes, es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la operacin y
el desarrollo de la unidad econmica.
Valor de Reposicin Nuevo:
Es el monto de inversin requerido para reponer nuevo, en una fecha determinada, al conjunto de
activos fijos que constituyen la unidad econmica, con la misma ubicacin, misma posicin
tecnolgica, misma vida til econmica y misma capacidad instalada.
Valor Neto de Reposicin :
Es el monto de la inversin requerido para reponer, en una fecha determinada, al conjunto de activos
fijos que constituyen la unidad econmica, con la misma ubicacin, misma posicin tecnolgica, misma
vida til econmica, misma capacidad instalada, misma vida til consumida y mismo estado de
conservacin.
Valor de la unidad econmica en libros :
El valor en libros de una empresa es el valor patrimonial, o sea el activo menos el pasivo, ms un
concepto importante que es el ajuste comercial que se entiende porque al patrimonio se le adiciona la
diferencia entre el valor comercial de los activos fijos y su valor en libros.
Valor de la unidad econmica como negocio en marcha :
Es el valor presente de los beneficios futuros esperados de la operacin y desarrollo de la unidad
econmica, atendiendo a proyectos y a escenarios econmicos y sociales posibles atendiendo a su
ubicacin, posicin tecnolgica, capacidad instalada, vida til consumida, estado de conservacin,
potencial de ampliacin y reconversin, demanda de los bienes o servicios que produce y
disponibilidad de insumos, en horizonte de anlisis compatible con su vida til remanente -vida til
econmica menos vida til consumida- y con su economa, derivada sta de las expectativas en
cambios tecnolgicos, disponibilidad de insumos y demanda de sus productos. Hay tantos valores de
la unidad econmica como negocio en marcha como proyectos posibles se configuren; la significacin
de cada uno depende de su monto y de lo sensibles que sean ante escenarios econmicos y sociales
posibles.

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Proyectos posibles :
Los proyectos posibles de operacin y desarrollo de la unidad econmica son inherentes a ella y a los
escenarios posibles. Se configuran en un horizonte y en un mbito de anlisis determinado por la
dimensin y mercado de la unidad econmica, teniendo a la vista expectativas de la demanda de los
productos, de la disponibilidad de los insumos, de los precios de los productos e insumos y de los
cambios tecnolgicos. Consideran combinaciones posibles de su actual condicin -ubicacin, posicin
tecnolgica, capacidad instalada, vida til consumida y estado de conservacin- con modificaciones
para equilibrar los balances de materia y energa -descuellamientos-, ampliacin de la capacidad
instalada, actualizacin tecnolgica y cambio de productos -reconversin-.
Escenarios de anlisis :
Los escenarios de anlisis se configuran en el horizonte y mbito determinado por las condiciones de
la unidad econmica analizada, incorporando combinaciones posibles de las principales variables
macroeconmicas que incidan en variaciones significativas en la estructura costo/precio de la unidad
econmica. Con los escenarios de anlisis se reconoce la falta de paralelismo de las variables
econmicas en el tiempo, especialmente la paridad peso/dlar -que en una economa globalizada
influye en el precio de los productos, de algunos insumos y de los bienes de capital- frente a los
precios de los insumos de origen nacional y los salarios
Flujos financieros :
Los flujos financieros se formulan alimentados con los proyectos posibles de operacin y desarrollo, en
pesos nominales por lo que los ingresos solo cambian en magnitud en funcin de modificaciones de la
demanda en cantidad y precio real y de la produccin -si la demanda admite una ampliacin-, en tanto
que los egresos varan poco o mucho en pesos nominales segn el escenario de anlisis.
Flujos de Caja Libre :
Es el flujo de caja donde la idea principal es conocer la disponibilidad de recursos de caja que podran
ser efectivamente pagados a los copropietarios luego de considerar las necesidades para crecer el
flujo de caja libre est representado por los siguientes aspectos:

+
+

Ingresos antes de impuestos e intereses (IAII)


Impuestos sobre los ingresos IAII
Depreciacin y cargos que no son de efectivo
Inversiones de capital
Cambio en el capital de trabajo
FLUJO DE CAJA LIBRE

Tasa de descuento :
Es la tasa conocida de rendimientos sobre capitales invertidos en unidades econmicas o en
instrumentos de ahorro financiero, que permite comparar sus condiciones de riesgo y de liquidez en el
tiempo y que, aplicada a proyectos de inversin comparables en riesgo y liquidez en la compra de

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unidades econmicas existentes o en el establecimiento de nuevas unidades econmicas, permite
tomar decisiones ante proyectos competitivos.
La tasa de descuento real o WAAC, se aplica en la determinacin del valor presente de los beneficios
futuros de una inversin, medidos por los flujos de efectivo generados por la operacin y desarrollo de
la unidad econmica analizada. La tasa de descuento vara en su monto segn si los flujos se
calculan en unidades monetarias constantes -sin inflacin- o en unidades monetarias nominales incorporando la inflacin- y si se calculan antes o despus de impuesto sobre la renta, dando lugar a
combinaciones de tasas reales -sin inflacin- y tasas nominales -con inflacin-, antes o despus de
impuestos.
Valor residual :
Es el valor que contempla la duracin en el tiempo del negocio en marcha, o sea es el valor que
estima la capacidad de generar excedentes de caja a entregar a los copropietarios a un horizonte de
tiempo determinado, y se determina por la siguiente formula:
VR: [Flujo de caja libre del ultimo periodo (sostenible) *(1 + c)] / [g ; c]
Donde,
c : Tasa de crecimiento a perpetuidad
g : tasa de descuento
Valor Patrimonial :
Es el valor de mercado del patrimonio de la empresa, y contempla lo que cualquier inversionista puede
dar a valor presente por un flujo de caja a perpetuidad se estima con la siguiente ecuacin:

+
-

Valor presente del flujo de caja libre


Valor presente del valor residual
Valor de mercado de la deuda
Valor del clculo actuarial
VALOR PATRIMONIAL

Objetivos del avalo


Se establecieron los siguientes objetivos:
Verificacin del Valor Neto de Reposicin de la Unidad Econmica Estacin de Servicios la Y
Establecer el valor patrimonial de la empresa como negocio en marcha, en las condiciones
actuales de operacin y sin considerar inversiones para descuellamiento y modernizacin.

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Economa de los productos y los insumos


Existe un cuello de botella importante que en toda la regin existe una cultura del contrabando que se
observa en la disminucin del 15% de las ventas en cantidades del ao 2000 al ao 2002, esto hace
que la tendencia de los productos ofrecidos tengan competencia desleal
Demanda, oferta y tendencias
De acuerdo con las estadsticas proporcionadas por las empresas mayoristas en la ciudad de
Barranquilla el consumo de gasolina, tanto extra como corriente y diesel cuenta con un crecimiento
importante, en base a los vehculos en circulacin.
Sustancialmente la ciudad tiene nichos de
mercado de acuerdo a su ubicacin relativa, por ejemplo las estaciones de servicios ubicadas en las
vas de ingreso son sustancialmente para ventas de diesel, las que se ubican sobre vas o corredores
viales de estratos del 2 al 4 su venta es de gasolina corriente y las ubicadas en estrato 5 y 6 en la zona
norte se ven favorecidas con la venta de gasolina extra, la venta total de combustible en la ciudad de
manera legal es de $4.5 millones de galones mensual, con un crecimiento en el lapso de 1991 1996
del 5%, el cual se observa a partir del 2002 una mejora sustancial, que da para un crecimiento en
forma lineal del 5% en los niveles de galones vendidos.
En cuanto al crecimiento de la capacidad instalada sta fue del 11% en el mismo periodo y se espera
un comportamiento para los prximos diez aos del 2.0%. Se estima que el proceso de de
competencia que conllevar la liberacin de los precios desatar una guerra de precios y de servicios
que ir en detrimento de la rentabilidad de las estaciones de servicios, en el estado actual, adems la
competencia desleal es un nicho importante.
La tendencia de las estaciones de servicios ya se observan en Bogot, Cali, Medelln, donde los
servicios complementarios sern los llamados a dar rentabilidad y repago de capital al negocio, y el
esquema es de minimizar espacios dentro de las estaciones para soportar los esquemas de valor
agregado a cada porcentaje de inversin.
Activos:
Ubicacin
No cuenta catastral
No. de Matrcula Inmb.
Rgimen de propiedad
Propietario
Informe y visita tcnica
Fecha de la visita

Calle 84 No. 51B-45


Barranquilla - Atlntico
01-03-0265-0001-000
040-47468
Privada
Asesoras e inversiones Baquero Torres
compaa s en c y Fer5nado Ardila Pardo
Arq. Eduardo Jos Ustriz Aramndiz
10 de mayo de 2003

&

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Caractersticas Urbanas
Clasificacin de la zona
Zona Mltiple M2
ndice de saturacin en la zona
Poblacin
95%
Normal
Tipo de
En el sector se ubican Viviendas Unifamiliares y multifamiliares, restaurantes, Drogueras.
Construccin Institucionales como la iglesia Torcoroma,.
Servicios
El inmueble conforma un lote esquinero y cuenta con 3 vas de acceso en pavimento de
Municipales
concreto hidrulico con un ancho de 15 mts, bordillos de concreto armado, andenes de
concreto, agua potable, drenaje, energa elctrica y alumbrado pblico, telfono privados y
transporte publico de buen nivel.
Contaminacin ambiental
Alta producida por trfico vehicular
Uso de suelo permitido
Densidad
Zona Mltiple M2
Alta
Vas principales de acceso
Tendencia de plusvala en la zona

Carrera 51B y Calle 84


Alta a corto plazo

Terreno
Tipo de Lote
Topografa
Esquinero
Configuracin
Ubicacin
Regular
Caractersticas Panormicas
Sobre la iglesia Torcoroma
Colindancias segn escritura
Barranquilla
Al
Norte
En
Al
Sur
En
Al
Este
En
Al
Oeste
En
rea total segn:

Sensiblemente plana
Al este con calle 84 en medio.

publica No.823 de fecha 27/02/2002 de la notaria quinta del circulo de


80.05
80.00
82.75
85.55

Con
Con
Con
Con

Carrera 52
Carrera 51B
Calle 84
Lote 110 de la urbanizacin

Mismo documento

6.781.18

Uso y descripcin del inmueble


Sobre el lote anteriormente descrito se emplaza la construccin de una Estacin de Servicio y locales
comerciales que contar con los siguientes espacios: zona de servicio automotriz, juegos infantiles, oficinas y
locales, un gran local, concesionario, tres locales sobre la carrera 52 y tres islas con seis surtidores de
combustible. Es de anotar que el proyecto cuenta con licencia de la Curadura urbana No.1 de Barranquilla
segn resolucin 081 de 2002. Es de destacar que al predio lo cruza el arroyo de la 84, al cual se le realiz
trabajos para asegurar su flujo regular.

Caractersticas Generales del Inmueble


No. de pisos
Calidad de
construccin
Unidades Rentables
Peligro sobre la
estabilidad

TIPO I
TIPO II
TIPO III

Vida Util Remanente


1, 2 y Doble altura
70 AOS
Calidad del
Estado de
EXCELENTE
FUNCIONAL
BUENA
Proyecto
Conservacin
Edad
Aspecto
11
NUEVA
EXCELENTE
Aproximada
Estructural
Perspectivas de
MEDIA
NINGUNA
Demanda

TIPOS APRECIADOS (INDICAR DISTRIBUCION Y CALIDAD DE CADA TIPO)


Edificaciones
Zona dura en concreto mas capa de asfalto
Canopi

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Caractersticas Constructivas del Inmueble


ESTRUCTURAS

MUROS
CUBIERTA
CIELO RASO
LAMBRINES
PISOS
MADERA
SANITARIA
MUEBLES
SANITARIOS
METALICAS
ELECTRICA
FACHADA
INSTALACIONES
ESPECIALES O
ELEMENTOS
ACCESORIOS

Se supone cimiento de concreto ciclpeo, zapatas aisladas con sobrecimiento de


mampostera y relleno de material seleccionado, debidamente impermeabilizada en todos
los tipos. Encontramos como estructuras: muros de carga, vigas de amarre, vigas de
confinamiento y columnas de concreto.
T1:Paetados + yeso + pintura.
T2 y T3:Paete allanado a regla + pintura.
T1: Placa en concreto.
T2: Lmina canaleta 90. Y placa en concreto.
T1: Losa misma + vinilo.
T2 y T3: No presenta/ Losa misma.
Baos y rea de engrase en cermica 11x11 y 12x25 respectivamente.
T1: Baldosa de granito.
T2 y 3: Piso en concreto
No presenta.
Ocultas. Se suponen en tubera PVC.
Mobiliarios y accesorios necesarios para cumplir con la finalidad del espacio.
Puertas: En perfilera de hierro calibre 20.
Ventanas: Corredizas en aluminio anolock calibre 20 + protector de seguridad.
Ocultas. Se suponen en tubera Conduit.
Aplanado de mezcla con pintura vinlica y concreto abujardado . Relacin normal entre
vano y macizo, con estructura conceptual adecuada para el uso sometido.
3 Tanque subterrneos de almacenamiento de combustible con capacidad de
120000 Gal c/u
Planta elctrica Cummins
6 surtidores de combustible

Consideraciones previas al avalo


El presente avalo se realiza de conformidad con los criterios y metodologa aceptados internacionalmente para
el tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociacin se establece considerando los resultados de una
investigacin exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas fsicas, polticas,
sociales y jurdicas del inmueble.

Anlisis De La Economa Urbana


Barranquilla presenta una posicin estratgica para la internacionalizacin del pas y del proceso de la apertura
econmica , su posicin geogrfica , el ser puerto areo , martimo y fluvial as como la infraestructura comercial
y de servicios para el desarrollo industrial, estn haciendo que hoy , entidades de orden nacional e internacional
estn evaluando la zona.
Despus de mas de una dcada de recesin en la construccin y varias dcadas de bajo crecimiento de
precios de la tierra en la ciudad, hace tres aos y medio comenz un crecimiento de los precios que parece, no
parara hasta alcanzar a los precios de la tierra en otras ciudades en un proceso que hoy podemos llamar
pujante.
Los valores del terreno en la ciudad se desarrollaron de acuerdo a un esquema de cono invertido en el cual el
centro tenia mayores valores, el terreno rural y la periferia los valores ms bajos.

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Luego al trasladar el comercio bancario y financiero del Centro Histrico a otros centros mas al norte sobre la
calle 53, calle 72, calle 76, calle 84, calle 79 y ltimamente calle 93, el uso comercial da valor a los terrenos y los
valores forman una especie de cordilleras en la cual los centros comerciales obtienen los mayores valores.
Luego la reglamentacin sobre corredores comerciales empieza a crear una plusvala sobre estos corredores
carrera 38, carrera 43, carrera 44, carrera 46, carrera 54/53. Estos valores irradian su influencia en una zona
ms amplia creando un tnel de valores a los lados, a lo largo del corredor en una direccin.
Existe una presin importante sobre los terrenos disparando los precios de los mismos. An dentro del
permetro urbano presenta Barranquilla barrios por fuera de posibilidad de servicios, lo que ha dirigido los
asentamientos regulares hacia fuera en el rea metropolitana, en zonas como Soledad, Puerto Colombia y
Malambo.
Como se indico anteriormente los precios del terreno bajaran hasta equiparar el valor de la tierra agrcola, pero
los propietarios anticipan el crecimiento del valor de los terrenos por fuera del permetro de servicios actual,
aadiendo un valor especulativo.
Al cruzarse un centro comercial y un corredor comercial creando focos de valorizacin puntuales, as mismo, en
el tiempo se logran mayores valorizaciones al influenciar un foco de valor a otro creando el efecto llamado de
carpa.
Es muy importante para un avaluador o un inversionista determinar en que punto de la curva esta al realizar una
transaccin.
En la ciudad se ha presentado el fenmeno de obsolescencia de uso por el fenmeno del comercio informal,
estancando al principio y luego desvalorizando la tierra en sectores como Barranquilla, Villanueva, Barrio Abajo.
La Renovacin urbana proyectada por el EDUBAR para Barranquilla, el Centro y Barrio Abajo, debe frenar la
tasa negativa, obtener valorizacin y en conjunto con la inversin privada lograr la recuperacin, cambios de uso
o mayor intensidad de estos usos.
La zona donde se ubica el inmueble en avalo es uan zona de amplio flujo vehicular de norte a sur, lo que facilita la
funcin de la estacin de servicio.
Es importante mencionar que la estacin de servicios en estudio es de las pocas en la zona que cumple con una
diversificacin de servicios donde se encuentran los siguientes:
Venta de gasolina, lubricantes y aceites
Lavado
Engrase
Lo cual la plusvaliza a niveles de rentabilidad importantes, se destaca de sobremanera que el potencial de la
estacin de servicio es por su ubicacin relativa.
Se destaca que los surtidores, tanques y Canopy son propiedad del solicitante, por eso se involucra en el valor
obtenido en el presente estudio valuatorio.
Al tener un potencial econmico los lotes de terreno en estudio, segn la normatividad expresada en lneas atrs
y en la realidad urbana de la ciudad, se plantea los siguientes anlisis para la determinacin de los diferentes
valores:
I. Valor Neto de Reposicin VNR
II. Valor de los equipos
Para determinar el valor neto de reposicin se tomaron en consideracin los siguientes componentes:

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Valor comercial del terreno que ocupa el inmueble analizado, se determin en funcin de la
investigacin exhaustiva de mercado realizada para terrenos similares y contrastantes en la ciudad.
El mtodo empleado para la obtencin del valor de reposicin nuevo para las construcciones es el
siguiente:
Se formularon anlisis de costos unitarios de cada uno de los conceptos de obra que representan
al menos el 80% del valor de las construcciones.
Se elabor una cuantificacin de los conceptos representativos por bloque, de tal suerte que
estos puedan ser transformados en forma unitaria a la totalidad del conjunto que representan.
Una vez conocido el valor por bloque de los costos representativos, se agruparon en partidas,
que definidas de acuerdo al proceso de construccin se prorratearon entre las superficies
servidas, quedando as el costo directo unitario equivalente por m2 de construccin del
inmueble.
Los demritos se consideran como el valor de las adecuaciones necesarias para dejar el tipo
constructivo con su valor de reposicin nuevo y analizando la edad, estado actual y
mantenimiento.
La estructura del valor de reposicin nuevo consider el valor comercial del terreno y los valores
de reposicin nuevo de las construcciones e instalaciones propias del inmueble existentes a
precio de constructor. A estos importes se le adicionaron las inversiones y gastos que
corresponden a la promocin inmobiliaria, consistentes en el proyecto ejecutivo, las licencias,
permisos y derechos, los gastos de administracin y los gastos financieros atribuibles en su
etapa constructiva.
Para determinar el valor neto de reposicin, al valor de reposicin nuevo de las planetas originales,
se le aplicaron los demritos observados en la inspeccin de campo, a los valores obtenidos se le
adicionaron los costos indirectos del constructor y del promotor.

INVESTIGACION DE MERCADO

Normatividad del sector


ZONA MULTIPLE M2, SECTOR 11
1. Usos:
Principales:

Unifamiliar

Bifamiliar y Trifamiliar

Conjunto Residencial

Multifamiliares Tipo 1, 2 y 3

Compatibles:

Comercio Local de Consumo Domestico Bsico C-1

Comercio Cobertura Urbana Zonal de Menor Impacto C-2

Comercio Cobertura Urbana Zonal de Mayor Impacto C-3

Institucionales de Influencia Urbana Local. Grupo 1

Institucionales de Influencia Urbana Zonal. Grupo 2

Recreativo Grupo 1

Industria grupo 5

Oficinas

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Metodologa de Valuacin
La metodologa de valuacin del inmueble en estudio, cuenta con el siguiente anlisis:
I.

Anlisis del valor neto de reposicin

INVESTIGACION DEL MERCADO DE TERRENOS

Se analiza la investigacin de mercado, y se sensibiliza el mercado inmobiliario se puede decir que una
oferta de una fraccin de terreno de las dimensiones y superficie del inmueble analizado puede estar en
el mercado dependiendo de los espacios de negociacin y el diseo del proyecto se tendra en el
mercado un tiempo de 9 a 12 meses y la disminucin que se observa en las negociaciones que oscilan
del 6% al 15% debido a los costos financieros que asume el terreno por el tiempo de estar en dicho
mercado.

Si se analiza lo descrito en prrafos anteriores y se tiene en cuenta los siguientes puntos sustanciales:

Podemos determinar con respecto a los terrenos, se considera que el valor del metro cuadrado en
OFERTA, oscila entre $270.000/m2 a 350.000/m2, con un tiempo en el mercado mediano de acuerdo al
potencial del mismo y a la ubicacin relativa con respecto a los ejes ya descritos.

El valor comercial para el terreno en estudio considerndolo un globo de terreno, y tomando en cuenta lo
descrito con anterioridad es de $270.000/m2.

Anlisis del Valor Neto de Reposicin

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Valor Neto de Reposicin Terreno
Lote tipo predominante:
Fraccin de
terreno:

Area m2
1 unico

Precio unitario :

N$/m

Precio

Precio

Precio

Indiviso

Precio del

Unit m2.

Neto m2

parcial N$

(en su caso)

terreno N$

6.781,18

270.000

1.830.918.600

1,000000

1.830.918.600,00

Superficie total terreno

6.781,18

0,00

Precio del terreno:

1.830.918.600

Valor Neto de Reposicin Construcciones


Tipo de
Construccin

Porcin

Area m2

Precio unit.

Demerito

de reposicin

Precio unit.

neto de

nuevo $/m
Edificaciones

2.026,98

Zona dura
Canopi

100,00%

3.917,00

90.000

403,71

200.000

350.000

709.443.000,00

100,00%

90.000

352.530.000,00

100,00%

200.000

80.742.000,00

Superficie total Construcciones

Observaciones

parcial

reposicin $

350.000

Precio

6.347,69 1142715000

Total $

1.142.715.000

Valor Neto de Instalaciones Especiales


Porcin

Tipo de

Cantidad

construccin

Precio unit.

Gls/ml/m2

Demerito

de reposicin

Precio unit.

neto de

nuevo $/m

reposicin $

Precio

Observaciones

parcial
$

Tanques

3,00

14.000.000

100,00%

14.000.000

42.000.000,00

Planta electrica

1,00

19.000.000

100,00%

19.000.000

19.000.000,00

Surtidotes

6,00

17.000.000

100,00%

17.000.000

102.000.000,00

163.000.000

Total Inst. Esp.

Total $

163.000.000

RESUMEN
Terreno

1.830.918.600 $

1.830.918.600

58,37%

Construccin

1.142.715.000 $

1.142.715.000

36,43%

Instalaciones

163.000.000 $

163.000.000

5,20%

3.136.633.600

100,00%

TOTAL

3.136.633.600

La Empresa
Desarrollo comercial:
El desarrollo comercial de la Estacin de servicios la 84 es proyectada ya que es una estacin nueva,
se tiene un flujo proyectado en base a las expectativas de ventas en la zona y al potencial dado por las
diferentes estaciones en la zona. Se ha observado el comportamiento de las estaciones de servicios
sobre la calle 76 y en la 51b, y planteamos el siguiente esquema:
AO
Venta X galones
PROMEDIO MENSUAL
Porcentaje de incremento

2000
1.800.000
150.000

2001
1.890.000
157.500
5,00%

2002 PROMEDIO
1.984.500 1.891.500
165.375
5,00%

O sea, se estima que a pesar de poder tener un potencial mayor de acuerdo a la ubicacin estratgica
somos cautelosos y se decide tener un crecimiento en galones del 5 % anual.

ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL
En la elevacin y registro de la empresa que la empresa ASESORIAS E INVERSIONES BAQUERO
TORRES & COMPAA S EN C Y FERNANDO ARDILA PARDO cuenta con un capital social de

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$250000.000 de pesos divididos en 250.000 cuotas con un valor nominal de $1.000/c/u y distribuidas
de la siguiente manera:
SOCIO

No DE CUOTAS

VALOR

Baquero Torres Juan Jos

83,334

83.334.000

Baquero Torres Maria C.

83,333

83.333.000

Baquero Torres David R

83,333

83.333.000

250,000

$250000.000

TOTAL

Asimismo, se encuentra un organigrama claro de funciones de la siguiente manera:

ORGANIGRAMA

Junta de socios

Gerente
Revisor fiscal

Asesores
subgerente

En total la empresa cuenta con 16 empleados con una nmina mensual de $12750.453.00
Personal de
Islas

Personal de patio

Personal de aseo

Secretaria

Verificacin del valor de los activos


METODOLOGIA
El avalo de los activos fijos de la Estacin de servicios la Y al 5 de abril del 2003 fue realizado por
Dcicolombia E.U., de acuerdo a la metodologa establecida Lonja de Propiedad Raz del Cesar para
Unidades econmicas, el cual cuenta con los siguientes resultados:
Resultados de los activos
(En pesos)

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CONCEPTO
Terreno
Construccin
Instalaciones complementarias
Maquinaria y equipo
Muebles y enseres
TOTAL

V.N.R. $
1.830.918.600
1.142.715.000
0
163.000.000
0
3.136.633.600

%
58,37%
36,43%
0,00%
5,20%
0,00%
100,00%

Cabe destacar que por las condiciones de funcionamiento del inmueble, por supuesto hacen falta inversiones
que no estn reflejadas en este estudio valuatorio, si consideramos que el inmueble se encuentra en un 80%, y
que toda las instalaciones complementarias no se encuentran, como tampoco los muebles y enseres, podemos
decir que el inmueble en su totalidad en el 100% puede estar en el orden del Valor Neto de Reposicin en la
suma de $4000 millones de pesos.

Valor de la empresa como unidad econmica


Configuracin de los proyectos
La identificacin de proyectos posibles de aprovechamiento para la determinacin del valor de la
unidad econmica Estacin de servicio la 84, como negocio en marcha se hizo considerando lo
siguiente:

Las perspectivas del mercado de los productos y de los insumos.


El balance de materia y energa de la unidad econmica en su conjunto.

Las bases para la configuracin de los proyectos son las siguientes:

Volmenes de venta proyectados.


Precios de venta actual.
Ingresos por venta proyectado.
Costo de producto actual.
Costo de administracin.
Costo de comercializacin.

El horizonte de anlisis se estableci en 5 aos.


Configuracin de los escenarios
La unidad econmica Estacin de servicios la 84 desde su inicio se enfrenta a un mercado abierto y
competitivo en el contexto local, adems que la suerte que los precios de los productos y de los
insumos, algunos obedecern a los mercados mundiales y otros a los nacionales; el costo de la mano
de obra y de otros insumos seguramente obedecern a polticas y mercados nacionales.
La experiencia local permite configurar un escenario con un comportamiento de tres variables
macroeconmicas elegidas como representativas de los escenarios posibles que modifiquen en el
tiempo las estructuras costo/precio de la unidad econmica Estacin de servicios la 84, y por ende su
rentabilidad. Las variables macroeconmicas elegidas son las siguientes:

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PARAMETRO
Inflacin
Diferencial Inflacin
PIB
Precios en dlares
DTF
Mano de Obra
Otros Costos
Combustible
Gracia
Plazo
Tasa
Aos Depreciacin Inversiones
Aos Depreciacin Edificios
Impuestos sobre la renta
Tasa de crecimiento real
Crecimeinto del combustible

VALOR
EXPLICACION
10% Inflacin del primer ao
Crecimiento del diferencial de
2%
Inflacin para cada uno de los aos.
Crecimiento diferencial del PIB para
1,0%
cada uno de los aos
Crecimiento de los precios en dlares
0% como porcentaje de la Inflacin
externa.
8% Puntos por encima de la inflacin
0% Puntos por encima de la inflacin
0% Puntos por encima de la inflacin
Puntos por encima del IPP
2 Perodo de Gracia a Capital
10 Plazo de la Deuda
10% Puntos por encima del DTF
20 Vida til Inversiones
10,00 Vida til Maquinaria
38,5%
2,5%
5,0% Inflacin

TIPO DE VARIABLE
Exgena
Exgena
Exgena
Exgena
Exgena
Endgena
Endgena
Endgena
Exgena
Exgena
Exgena
Endgena

ESCENARIOS
El escenario configurado fue el siguiente:
De estabilidad, con variables macroeconmicas pronosticadas por el Departamento de Planeacin
Nacional, en las variables importantes como son :
1. Inflacin al final de cada ao
2. ndice del precio al consumidor
3. Tasa de crecimiento real del PIB
Se destaca de manera relevante que estas variables se asumieron despus de plticas con personal
de ecopetrol donde se revis de manera exhaustiva las posibilidades de crecimiento en un escenario
de liberacin de precios de los productos.
Este anlisis es de preocupacin en la zona norte por la problemtica existente con el contrabando de
gasolina, como competencia desleal, es importante tambin tener en cuenta los proceso de
reacomodo de las grandes distribuidoras de gasolina como: Shell, exxonmobil, Terpel, y petromil que
cuentan con una estrategia de consecucin de mercado agresiva.
Formulacin de los flujos libres descontados
Los flujos libres se realizaron con base al proyecto posible y se realiz en pesos colombiano. Los
componentes de los flujos financieros son los siguientes:
Estructura macroeconmica

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0
Variables Macro
Inflacin final de ao
IPP
PIB
Devaluacin
Inflacion externa
Tasa de Cambio Fin de Ao
DTF efectivo

3100

7,00%
5,00%
1,50%
7,00%
0,00%
3.317
15,00%

5,00%
3,00%
2,50%
5,00%
0,00%
3.483
13,00%

5,00%
3,00%
3,50%
5,00%
0,00%
3.657
13,00%

5,00%
3,00%
3,50%
5,00%
0,00%
3.840
13,00%

5,00%
3,00%
3,50%
5,00%
0,00%
4.032
13,00%

Estructura ingreso costo


INGRESOS

PREMISAS BSICAS
Para el anlisis de flujos de caja libre descontados y de acuerdo a las caractersticas de los mercados
de los productos e insumos, se relacionan las premisas que son la base de los flujos proyectados de
ingresos de la estacin de servicios La 84:
Se parte de una estructura de la venta que resulta de los flujos proyectados de operacin de junio a
diciembre de 2003.
Se toma como base de partida la posible operacin de las plantas al estado actual
El precio de venta se estima que se incrementar anualmente de acuerdo a la tasa de inflacin
proyectada y la de los otros productos segn el ndice del precio al consumidor, y a los esquemas
de merecimiento de ECOPETROL de acuerdo a los desmontes de subsidios autorizados por el
gobierno nacional. Es importante mencionar que en los ltimos dos aos la gasolina es una
variable importante en el desarrollo.
Los ingresos obtenidos en los patios: cafetera, lavado, engrase y aceites, se plantean, se destaca
que se considera como las utilidades del ejercicio, ya que cuenta con estado de resultados
independiente.
Se estima que los gastos administrativos se mantienen en las proyecciones considerando los
resultados de operacin de diferentes estaciones, esto equivale al 8% del valor de las ventas en
trminos reales.
Se estima que por el escenario econmico que existe y observando el esquema observado en las
diferentes estaciones en la zona la proyeccin conservadora de un 5% es mantener el volumen de
ventas con ese porcentaje, porque se esperara que una estacin de servicios en la ubicacin en
que se encuentra el negocio en estudio, tuviese un desarrollo en venta con una espiral incremental
ms alta y adecuada para un flujo de efectivo de una inversin tan alta..
La estructura de las ventas de combustibles es como sigue: 40% de gasolina extra, 55% de
gasolina corriente y un 5% de diesel

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Estructura de venta
Para determinar esta estructura se consideran dos rubros importantes, la venta de combustible y la
venta de patio de la siguiente manera:
Combustibles
Con base en los precios de venta autorizados por el gobierno
ms la sobretasa municipal, revisando que la estacin se
encuentra en una ciudad liberada en estructura de precios.
Venta de patio

La estructura esta relacionada con el producido por cafetera


y lavado y el engrase con la estrategia de vender el producto
y regalar el servicio.

La estructura de venta para los combustibles es el siguiente:


PRODUCTO
% de venta
VALOR VENTA
Gasolina extra
40.00%
$5.100.00
Gasolina corriente
55.00%
$3.990.00
Diesel
5.00%
$2.600.00
100.00%
$4.903.00
Valor promedio
Para el caso del patio se estima en base de la utilidad neta un promedio diario que para el primer ao
es de $65.000,00.
Estructura de costos
Para determinar esta estructura con base en los estados de resultados, se realiz una adecuacin de
los mismos, quedando clasificado de la siguiente manera:
Con base en los costos de planta del producto
Combustible
Insumos para venta Los considerados son los aceites y no estarn en el esquema
en patio
porque se considera una utilidad para el flujo.
Sueldos y salarios del personal de base y confianza de toda
Mano de Obra
la Filial que rigen en 2003

Costos
de
Administracin

Adquisicin de materiales, conservacin y mantenimiento,


fletes, servicios tcnicos, seguros y fianzas, maniobras y
almacenaje, viticos y gastos de viaje, prestaciones, gastos
de prevencin social, incremento a la reserva laboral,
servicios y gastos corporativos.

La estructura de costos es la siguiente considerando el transporte de la planta hasta la estacin


PRODUCTO
Gasolina extra
Gasolina corriente
Diesel
Costo promedio

Costo en estacin
$4.701.84
$3.455.58
$2.370.03
$4.344.00

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Considerando la informacin por planta se obtiene la estructura de costos de la Unidad Econmica
para 2003. En trminos globales se estima que los costos es de aproximadamente el 88.60% del valor
de venta considerando la sobretasa a la gasolina.
Se determinaron las estructuras ingreso/gasto en el tiempo para el escenarios de anlisis en funcin
de los indicadores macroeconmicos para cada proyecto de aprovechamiento en anexo se presentan
las corridas para la determinacin de la Estructura ingreso/gasto que se aplicaron a los flujos de
efectivo para la determinacin del valor presente de la unidad econmica como negocio en marcha.
Ingresos
Venta del Producto.- Los ingresos se determinan en funcin de la demanda en cantidad y el precio de
los productos cuyas premisas quedaron definidas en el captulo de estructura Ingreso-Costo.

Presupuesto de Ventas
Ventas de Combustible
Venta de otros productos
Cantidades
Ventas de Combustible
Das de Venta de otros productos
Ventas Total de Combustible
Venta Total de otros productos
Ventas Brutas Totales

4.903
65.000
1
1.800.000
365
8.825.310.000
23.725.000
8.849.035.000

Egresos
Los costos de produccin, comercializacin y administracin.- definidos en el capitulo correspondiente
a la Estructura de costos.
Gastos de venta Es el importe de la parte administrativa del negocio.
Costo Fiscal.- 38.5% de utilidades brutas para determinar este costo se realizaron los flujos de
resultados y segn el esquema sobre la utilidad operativa sin considerar la variacin del capital de
trabajo.
Capital de trabajo.- es el importe requerido para mantener el negocio sin presiones de iliquidez.
Las proyecciones anteriores se resumen en el siguiente cuadro de proyecciones:

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Flujo de Caja Libre


Flujo de caja Libre.
El flujo de caja libre es el resumen ideal de las proyecciones y de las estructuras de ingresos y gastos
ms la variacin del capital de trabajo donde podemos sensibilizar las proyecciones que estn acordes
con la realidad del mercado.
En trminos generales es el siguiente :

+
+

Ingresos antes de impuestos e intereses (IAII)


Impuestos sobre los ingresos IAII
Depreciacin y cargos que no son de efectivo
Inversiones de capital
Cambio en el capital de trabajo
FLUJO DE CAJA LIBRE

El resultado es el siguiente:

FLUJO DE CAJA
Flujo de Caja Operativo
Ingresos
Ventas Brutas Totales
Recaudo de cartera
Total Ingresos
Egresos
Valor Compras
Compra de combustible y otros
Total Compras
Mano de Obra
Otros Costos Produccin
Otros costos de ventas
Gastos de Ventas
Gastos de Administracin
Total Gastos Administrativos
Total Egresos
Total Flujo de Caja Operativo
Flujo de Caja Inversin
Variacin del Capital de Trabajo
Expansion de planta
Expansion de maquinaria
Total Flujo de Caja Inversin
Flujo de Caja Financiamiento
Fondos Pasivo Largo Plazo
Amortizaciones Pasivos Largo Plazo
Intereses Pagados
Total Flujo de Caja Financiamiento

Impuestos
Flujo de caja operativo

8.849.035.000 9.940.147.035 10.957.206.040 12.078.459.412 13.314.585.447


0
0
0
0
0
8.849.035.000

9.940.147.035

7.997.461.267 8.983.571.757
7.997.461.267 8.983.571.757

10.957.206.040

12.078.459.412

13.314.585.447

9.902.755.601 10.916.106.820 12.033.276.103


9.902.755.601 10.916.106.820 12.033.276.103

707.922.800
0
707.922.800

795.211.763
0
795.211.763

876.576.483
0
876.576.483

966.276.753
0
966.276.753

1.065.166.836
0
1.065.166.836

8.705.384.067
143.650.933

9.778.783.520
161.363.515

10.779.332.084
177.873.957

11.882.383.573
196.075.839

13.098.442.939
216.142.508

17.698.070

18.936.935

19.883.782

20.877.971

21.921.869

17.698.070

18.936.935

19.883.782

20.877.971

21.921.869

55.305.609
106.043.394

62.124.953
118.175.497

68.481.473
129.276.265

75.489.198
141.464.612

83.214.866
154.849.512

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Valor patrimonial
Es el valor de mercado del patrimonio de la empresa, y contempla lo que cualquier inversionista puede
dar a valor presente por un flujo de caja a perpetuidad se estima con la siguiente ecuacin:

+
-

Valor presente del flujo de caja libre


Valor presente del valor residual
Valor de mercado de la deuda
Valor del clculo actuarial
VALOR PATRIMONIAL

Si consideramos que tenemos el flujo de caja con el siguiente desarrollo:


Tasa de descuento WAAC
BASES
En trminos numricos, el inverso del trmino integrado con la tasa de descuento anual expresada en
decimales, sumada a la unidad y elevada la suma a la ensima potencia -en donde N es el nmero de
ao contado a partir de que se inicia el horizonte de anlisis- es el denominado factor de descuento,
menor que la unidad y crecientemente menor conforme avanza el nmero del ao. Al ser menor el
factor de descuento a medida en que pasa el tiempo, un proyecto que genera beneficios inmediatos
tiende a tener un mayor valor presente que un proyecto con beneficios esperados en el mediano
plazo. As, el valor presente permite asignar recursos escasos entre proyectos competitivos.
Con estas bases la tasa de descuento se puede seleccionar por dos procedimientos:

Construir la tasa de descuento a partir de una tasa de descuento conocida de un negocio de


bajo riesgo, e ir afectando dicha tasa sumando o multiplicando efectos de riesgo que son
posibles en el proyecto analizado.
Seleccionar la tasa de descuento por comparacin con proyectos similares en riesgo.

Para la seleccin de la tasa de descuento usada en la determinacin de los valores de la unidad


econmica Estacin de servicios La Y como negocio en marcha se realiz considerando los siguientes
puntos sustanciales:
Clculo del costo promedio de los pasivos financieros
Clculo del Costo de capital promedio ponderado (WAAC)
Se destaca que el resultado (tasa de descuento real) del 10% se revis con otros negocios de similar
riesgo y la estructura es la siguiente:
COSTO DE CAPITAL PONDERADOPARTICIPACIONC. DE OPORT. IMPUESTOS

Pasivos
Patrimonio

83,30%
16,70%
100,00%

Donde:
C. DE OPORT: Costo de Oportunidad del dinero
CDI
: Costo despus de impuesto

10%
15%

35%
total

CDI

10,0%
9,8%

TOTAL

8,33%
1,63%
10,0%

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El valor de la empresa es el siguiente:
Inflacin
Tasa Descuento Real(WAAC)
factor de Descuento
Flujo de caja libre
0
Valor Presente Flujo de Caja libre
Valor Presente Flujo de Caja libre

7,00%

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

7,00%

1,18

1,16

1,16

1,16

1,16

0,00%

1,18

1,36

1,57

1,81

2,09

106.043.394

118.175.497

129.276.265

141.464.612

154.849.512

86.929.862

82.333.839

78.005.531

73.927.401

942.574.367

tasa de crecimiento real


Valor residual

90.096.341
411.292.974
2,00%
942.574.367

RESUMEN VALORACION
Valor flujos de caja libre
Valor residual

411.292.974
942.574.367

30,38%
69,62%

1.353.867.341

100,00%

VALOR DEL NEGOCIO EN MARCHA

S recordamos la formula a este valor de la empresa se le descuenta los pasivos, que no se considera
prudente por no tener informacin exacta, por lo que se entrega como resultado del estudio el valor de la
empresa, ms no su valor patrimonial, que es el valor que sirve para las negociaciones. Si analizamos el
valor de la prima es similar a $7400/galn mes que se considera que por la estructura de las ventas con
relacin a los combustibles, se encuentra dentro de los parmetros.

Recomendaciones
Las recomendaciones son las acciones que la empresa debe de seguir para tener un final equitativo
de la valoracin, los pasos a seguir son los siguientes:
1. Realizar un due dilligence o corte a un da determinado donde se establezca sustancialmente los
activos circulantes (caja, bancos, cuentas x cobrar a clientes) y los pasivos a ese da como son:
crditos bancarios, pasivos personales (liquidaciones de nmina y del personal)
2. Revisar si pueden existir los costos contingentes laborales (demandas en curso, pasivos
pensionales, etc)

Resumen
Es importante determinar los valores obtenidos por el presente ejercicio de la siguiente manera:

CONCEPTO
Inmueble
Terreno
Construccin
Maquinaria y equipo
Subtotal
Negocio en Marcha
Good will
Subtotal
TOTAL

V.N.R. $

1.830.918.600
1.142.715.000
163.000.000
3.136.633.600

69,85%

1.353.867.341
1.353.867.341
4.490.500.941

30,15%
100,00%

MANUAL DE AVALUOS DE
NEGOCIOS EN MARCHA

CODIGO
EDICION
FECHA

MA7/7.5.1/05
01
SEP 20/2011
Pgina 24 de 24
DOCUMENTO CONTROLADO

SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD

Conclusiones
Se considera como valor de empresa como negocio en marcha de la estacin de servicios la
84, propiedad de ASESORAS E INVERSIONES BAQUERO TORRES & COMPAA S EN C
Y FERNANDO ARDILA PARDO), ubicada en la Calle 84 No. 51B-45 en Barranquilla,
Atlntico, la suma de:

CONCEPTO
Inmueble
Terreno
Construccin
Maquinaria y equipo
Subtotal
Negocio en Marcha
Good will
Subtotal
TOTAL

IMPORTE

1.830.918.600
1.142.715.000
163.000.000
3.136.633.600

69,85%

1.353.867.341
1.353.867.341
4.490.500.941

30,15%
100,00%

Se determina como valor de mercado la cantidad de: $4.490.500.000 (CUATRO MIL


CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE) EN
NUMEROS REDONDOS,

A t e n t a m e n t e,
ARQ. EDUARDO JOS USTARIZ ARAMENDIZ
MAT. R.N.A. 1237
MIEMBRO LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR

ANEXO FOTOGRAFICO
Se anexa un registro fotogrfico de los bienes fijos y muebles de la empresa y se realiza un
anexo de todos los documentos suministrado.