DERECHO REALES

UNIDAD I
1. Distincin conceptual: Derechos reales, derechos personales. Criterio Filosfico Jurdico. Criterio
Histrico. Ius in rem - ius in personam. Ubicacin de los Derechos Reales en el Cdigo Civil.
1. Distincin conceptual. Las ideas acerca de la distincin conceptual entre derechos reales y personales se pueden
agrupar en dos criterios: uno filosfico-jurdico y uno histrico. El Criterio filosfico-jurdico considera que
derechos reales, derechos personales son dos categoras del pensamiento jurdico, por lo que no pueden faltar en
ningn derecho y en cualquiera de sus pocas. El Criterio histrico, en cambio, entiende que esta distincin no existi
en un comienzo del Derecho sino que se trata de conceptos fundamentales de la ciencia jurdica que aparecen en las
historias de los derechos positivos en un determinado momento, segn sus respectivas evoluciones. El origen de la
distincin conceptual entre ambos derechos o categoras de derechos lo podemos encontrar en la Ley Poetelia Papiria
(a. 300 A.C.) por la cual, se comenz a dirigir la ejecucin contra el patrimonio del deudor y no contra la persona del
mismo, como era anteriormente. Distincin a travs de las acciones: los romanos no clasificaron los derechos sino las
acciones (e indirectamente a aqullos, ya que su fin era protegerlos): la actio in rem tcitamente, protega los
derechos reales y la actio in personam los derechos personales. Por los glosadores y postglosadores, se llega a la
conclusin de que los derechos protegidos por las acciones in rem no eran otros que los ius in rem y los protegidos por
las acciones in personam, los ius in personam. Ubicacin de los derechos reales dentro de los derechos subjetivos: Para la concepcin clsica (Segn Savigny), el derecho subjetivo ha sido entendido como un poder o una facultad
atribuida por el derecho objetivo a una voluntad; - O como un inters jurdicamente protegido segn Ihering.
Derecho subjetivo y derecho objetivo (ordenam. jurdico, el conjunto de normas dispuestas por el Estado) son dos
conceptos diferentes: esta nocin clsica dualista es criticada. Kelsen considera que ambos derechos son de la misma
naturaleza. El subjetivo no es ms que un aspecto del objetivo y toma, ya sea la forma de un deber y de una
responsabilidad, cuando el derecho objetivo dirige una sancin contra un individuo determinado; o la de derecho
subjetivo cuando el derecho objetivo se pone a disposicin de un individuo determinado. El derecho subjetivo se
integra con tres elementos, a saber: -el sujeto, -el objeto, -la causa. Pero adems de esos elementos todo derecho tiene
un contenido, es la naturaleza y la extensin de la prerrogativa que da nombre y tipicidad al derecho subjetivo. Todo
derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos regulada por el derecho objetivo. El derecho de una persona
importa el deber por parte de otra; esta relacin se denomina relacin jurdica y se integra con cuatro elementos: - el
sujeto activo o titular del derecho, -el sujeto pasivo (que es la persona o personas sujetas al deber correlativo), -el
objeto (o conducta a cumplir por el sujeto pasivo), -la causa (o sea, el hecho o acto jurdico que dio origen a la
relacin).
Clasificacin de los derechos subjetivos: 1. Por su oponibilidad: absolutos y relativos. Son absolutos aquellos que
existen y son oponibles erga omnes, o sea que el poder o facultad de su titular importa un deber de abstencin de todos
los dems: individuales, intelectuales, reales. Son relativos aquellos que slo pueden oponerse a persona o personas
determinadas: los de familia -puros y aplicados-, y los personales o creditorios).
2. Por su contenido:, segn sean o no susceptibles de apreciacin pecuniaria. Patrimoniales: reales, personales o
creditorios, de familia -aplicados-, intelectuales en su aspecto econmico. Extrapatrimoniales: personalsimos, de
familia -puros- o intelectuales limitados al D. moral.
Otras clasificaciones de los derechos subjetivos: Por su objeto inmediato: se distinguen en derechos reales y
personales. Esta clasificacin resulta importante por la influencia que tuvo sobre nuestro codificador, quien estructura
toda su metodologa en la distincin entre derechos reales y personales.
Ubicacin de los Derechos Reales en el Cdigo Civil: En nuestro Cdigo Civil los derechos reales se encuentran
legislados en el Libro III y est dividido en diecisis ttulos. El ttulo I se refiere a las cosas, el II a la posesin, el III a
las acciones posesorias, el IV se ocupa de los derechos reales en general y a partir del V son legislados los derechos
reales en particular: del V al VIII los derechos reales sobre cosa propia y del X al XVI los derechos reales sobre cosa
ajena. El titulo IX se refiere a las acciones reales y es criticada su ubicacin en el CC. Ya que al estar ubicado luego de
los derechos reales sobre cosa propia pareciera que solo protegen a este tipo de derechos cuando en realidad pueden
ejercerse para proteger cualquier derecho real.
2. Concepto de Derecho Real: La cuestin en el Derecho Romano (La accin real). Distintas concepciones
sobre los derechos reales: a) Concepcin Clsica (Ortoln, Mackeldey, Demolombe); b) Concepciones no
Clsicas; la obligacin pasivamente universal (Kant, Planiol y otros); su crtica; c) Otras concepciones. La
postura del Cdigo. La nota al Ttulo IV y al Art. 497.
La cuestin en el Derecho Romano: El Derecho Romano no establece una divisin especial entre derechos reales y
personales, distinguiendo nicamente entre acciones reales y personales. Accin real (reivindicacin) es aquella por la
cual pedimos una cosa nuestra que es poseda por otra y siempre contra el que posee la cosa. Es accin personal
aquella con la que litigamos contra el que nos oblig a hacer o dar alguna cosa y siempre tiene lugar contra el mismo.

Las acciones tienen a proteger derechos. La actio in rem protega los derechos reales y la actio in personae los
derechos personales.
Distintas concepciones de los derechos reales: a) Concepcin clsica o tradicional: parte del concepto tradicional
del derecho real: facultad que compete al hombre sobre la cosa sin consideracin a determinada persona. El criterio
que se sigue para calificar el derecho real es el aspecto econmico; para la calificacin del derecho personal, el
aspecto jurdico. Los autores que forman parte de ella son: - ORTOLAN: habla del derecho real como la posibilidad
de sacar de una cosa un beneficio mayor o menor y el derecho personal es la facultad de obligar a alguien. DEMOLOMBE: (citado por Vlez) reconoce en el derecho real dos elementos, el sujeto activo del derecho y la cosa:
objeto. - MACKELDEY: derecho real es el que nos pertenece sobre una cosa inmediatamente sometida a nuestro
poder legal. - MAYNZ: afirma que en el derecho real nuestro poder se aplica directamente a la cosa, no es necesario
la intervencin de persona alguna. Esta teora (clsica) se llama tambin dualista por la contraposicin de los
conceptos de derecho real y personal presentndolos como esencialmente distintos. Las definiciones hablan de un
concepto del derecho real construido considerndolo como una relacin directa e inmediata entre su titular (sujeto de
derecho) y la cosa (objeto del derecho), contrapuesta al derecho personal que entienden como una relacin entre el
titular del derecho (sujeto activo) y el deudor (sujeto pasivo) obligado a determinada prestacin a favor del primero. b)
Concepciones no clsicas: Teora unitaria personalista: Habla de la obligacin pasivamente universal. Planiol y
despus su discpulo Michas (que difundi la tesis de aqul), desarrollaron la idea del derecho real considerado como
una obligacin pasiva universal; el fondo de la cuestin campea en ideas iusfilosficas como las de Kant, para quien
a todo derecho corresponde un deber (distinguiendo este concepto genrico de deber del especfico obligacin
reservado para el aspecto pasivo del derecho creditorio). Los dualistas clsicos critican esta teora afirmando que la
obligacin pasiva universal no es ms que el deber general de respeto del orden jurdico, existiendo no slo respecto a
los derechos reales absolutos sino tambin respecto a los personales. Teora unitaria realista: habla de un derecho real
en cuanto relacin entre una persona y el patrimonio del deudor. Crticas: no es adecuado que para desentraar la
esencia de un derecho se lo contemple en el momento anormal del incumplimiento. Los derechos reales recaen solo
sobre cosas determinadas y el patrimonio no lo es. Teora institucionalista: Segn esta concepcin los derechos no
deben distinguirse ms que por su mayor o menor contenido institucional, as: - Tienen contenido totalmente
institucional: los derechos personalsimos y de familia; - El contenido es predominantemente institucional en los
derechos reales; - El contenido institucional es menor en los creditorios. DEMOGUE: considera que slo puede
hablarse de derechos de ejercicio ms cmodo o menos cmodo, ms fuertes por su oponibilidad o menos fuertes.
Rechaza la distincin fundada en la naturaleza intrnseca de los derechos y se funda en las exigencias del inters
comn. GINOSSAR: Se ocupa nicamente de los derechos patrimoniales: corporales e incorporales -relativos (reales,
personales y mixtos) o intelectuales-.
Teora del sujeto pasivo determinado en los derechos reales: afirma que tambin en los derechos reales existe un
sujeto pasivo determinado -como en los personales- con lo cual se borra la diferencia entre ambas categoras de
derechos.
Teora eclctica: llamada tambin armnica o integral nace despus de expandirse las ideas de Planiol y
Michas, con una intencin conciliadora, concediendo a cada una de las concepciones la parte de razn que tienen, y
considerando que ambas han cometido el error de tener en consideracin tan slo uno de los aspectos que integran el
derecho real y que pueden concretarse en dos de sus caracteres primordiales: la inmediatez y la absolutez. Dentro de
esta concepcin encontramos a Aubry y Rau, Molinario y Allende. Crticas: podra generar una nueva controversia
sobre cul de los dos aspectos debe prevalecer. Que el llamado aspecto interno no toca el aspecto jurdico sino tan
solo el econmico de la relacin del titular con la cosa.
La postura del Cdigo. La nota al Ttulo IV y al Art. 497: Nuestro Cdigo Civil participa de la concepcin
clsica. En la nota al Ttulo IV del Libro III, Vlez transcribe la opinin que da Demolombe, quien dice: Derecho
real es el que crea entre las personas y las cosas una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran
en ella sino dos elementos, la persona, que es el sujeto activo del derecho y la cosa, que es el objeto. Y en la nota al
art. 497, Vlez consigna la definicin de Ortolan: Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente
sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho.
O en trminos ms sencillos, un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona
a una prestacin cualquiera, a dar, suministrar, o hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la
facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor.
El Dr. Allende, da una definicin analtica y muy completa del derecho real, porque de ella surgen las
caractersticas y elementos de los derechos reales: El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial,
cuyas normas sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una
relacin inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto
contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo para el caso de violencia una accin real y que otorga a sus
titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi.
3. Comparacin Analtica de los derechos reales y creditorios. Semejanzas, relaciones y diferencias.

De las distintas teoras expuestas surge que la distincin entre derechos reales y personales es aceptada dentro de la
concepcin clsica y rechazada por las restantes, participando nuestro Cdigo en forma categrica de la concepcin
clsica. Diferencias:
1) Por su esencia: Mientras el derecho personal importa la facultad por parte de un sujeto de exigir al otro, el
cumplimiento de una PRESTACIN, el derecho real en su esencia configura un PODER JURDICO, esto es, un
complejo de facultades.
2) Por su objeto: En los derechos personales el objeto es la conducta del deudor o sea, la PRESTACION (dar, hacer
o no hacer); en cambio el objeto de los derechos reales slo son las cosas en el sentido del art. 2311 del Cdigo Civil.
3) Por sus elementos: En el derecho personal encontramos tres elementos a saber: el sujeto activo (acreedor), el
sujeto pasivo (deudor) y el objeto (prestacin). En el derecho real slo dos elementos que son: el sujeto (titular del
derecho real) y la cosa (que es el objeto).
4) Por su inmediatez: En el derecho personal el beneficio se obtiene a travs de la persona del deudor, en cambio,
en los derechos reales se lo obtiene directamente de la cosa sin necesidad de intermediario alguno.
5) Por su rgimen legal: En los personales, el principio es el de la autonoma de la voluntad en cuanto a su creacin
y desenvolvimiento, con la sola limitacin del orden pblico, la moral y buenas costumbres. En los reales impera el
principio del orden pblico.
6) Por su nmero: Los personales son limitados en su nmero; los reales, en cambio, slo pueden ser creados por
ley.
7) Por su forma de adquisicin: Los personales por alguna de las fuentes previstas por la ley, por el contrario, los
reales requieren un modo suficiente que en principio es la tradicin (art. 577).
8) Por su oponibilidad: Los personales se oponen a ciertos sujetos obligados (son relativos en principio), los reales
se oponen por lo general a los integrantes de la comunidad (son absolutos en principio).
9) Por la necesidad de su publicidad: Los derechos personales no requieren publicidad y s los derechos reales
(Nota al art. 577 del Cdigo Civil).
10) Por la forma de su ejercicio: Mientras los D. personales no se ejercen por la posesin, los D. reales en su
mayora se ejercen por la posesin.
11) Por los distintos efectos de la prescripcin: En los derechos personales la prescripcin es liberatoria, en los
derechos reales, salvo los de garanta, la prescripcin es adquisitiva del derecho.
12) Por su permanencia: Los personales se agotan con su ejercicio, desaparecen con la obtencin del beneficio; los
reales suponen para la obtencin del beneficio, una situacin de permanencia en el tiempo.
13) Por su duracin: Los personales son siempre temporales; los reales, en cambio pueden ser temporales (el
usufructo) o perpetuos (el dominio).
14) Por su exclusividad: Los personales admiten la pluralidad de sujetos como acreedores o deudores. En los
reales, tal concurrencia es imposible en el dominio se admite en los de garanta, por ejemplo.
15) Por la inherencia entre el sujeto y la cosa: No se da en los personales an tratndose de obligaciones de dar
cosas, en cambio en los reales el derecho es inherente de las cosas.
16) Por la existencia de derecho de persecucin: En principio los derechos personales carecen de derecho de
persecucin, por el contrario el derecho real, en general, goza del derecho de persecucin.
17) Por la existencia del ius preferendi: En los personales si el crdito no goza de privilegio, en caso de concurso
del deudor, cuando el patrimonio de ste es insuficiente para el cumplimiento de todas sus obligaciones, se distribuye
a prorrata ente todos los acreedores, sin que interese las fechas de los distintos crditos. En los derechos reales rige el
principio de que aquel que primero se constituye es preferido al constituido con posterioridad.
18) Por los efectos en caso de muerte: En los derechos personales la muerte del acreedor o deudor produce de
pleno derecho la divisin de los crditos o deudas entre los herederos en proporcin a su parte en la herencia (arts.
3485 y 3490). En los derechos reales que continan despus de la muerte del titular, los herederos quedan en
comunidad hereditaria sobre el derecho real transmitido (art. 3188 Cdigo Civil).
19) Por su extincin: An desapareciendo todos los bienes del deudor los derechos personales no se extinguen, por
el contrario desapareciendo, la cosa que es el objeto del derecho real ste se extingue. Adems la forma de extincin
del derecho personal es la renuncia, en cambio, en el derecho real, es el abandono.
20) Por su contenido econmico-jurdico: Los personales importan un uso de los servicios del deudor; los reales,
un aprovechamiento de la riqueza (de la cosa).
21) Por la variacin de la competencia: Su estudio corresponde al Derecho Procesal.
22) Por la ley aplicable: Cuando hay contienda sobre la aplicacin del rgimen legal de un pas, se aplican las
normas del D.I.P.
Semejanzas entre los derechos reales y personales: La nica semejanza es que ambos pertenecen a la categora
de los derechos patrimoniales.
Relaciones entre los derechos reales y personales: a) El contrato como ttulo del Derecho Real: En los actos de
adquisicin de derechos reales en forma derivada y entre vivos debe mediar un acto jurdico que va a ser el TITULO
de adquisicin. Por lo general este ttulo es un contrato.

b) El contrato como creador de un futuro derecho real y simultneamente regulador y ttulo del mismo : Los
derechos reales solo pueden ser creados por ley, y en consecuencia, el contrato no podr cumplir la funcin de
generarlo. En materia de servidumbre el art. 3000 del C. Civil, permite a los particulares crearlo por contrato. En tales
casos el contrato ser entonces creador del futuro derecho real de servidumbre y en todo lo que no medien normas
imperativas, las estipulaciones que se sealen en el contrato podrn servir para regular el funcionamiento de la misma.
c) El contrato complementario de la regulacin legislativa del derecho real y simultneamente ttulo del mismo :
Dentro del mbito permitido por la ley, las partes pueden estipular ciertas clusulas que influyen sobre la regulacin
del derecho real.
d) El contrato como causa eficiente del derecho real: En los sistemas como el francs en que se admite que el
derecho real surja del contrato sin que sea requisito necesario el modo, el contrato es al mismo tiempo ttulo y modo,
es decir, es ttulo y causa eficiente del derecho real.
e) El contrato como supuesto imprescindible para el otorgamiento de otro contrato que sirva de ttulo al derecho
real: Este supuesto se da solamente en el derecho real de propiedad horizontal donde segn la ley de la materia
(13.512) slo es posible enajenar las unidades funcionales luego de inscripto el Reglamento en el Registro. El
reglamento que es el contrato no es el ttulo del derecho real sino que es el requisito previo para que pueda celebrarse
el acto jurdico contrato de adquisicin del dominio de las respectivas unidades.
f) El contrato regla las relaciones personales que puedan surgir entre los cotitulares de un derecho real a raz del
funcionamiento de ste: Es el caso tpico del condominio donde la ley regula u organiza un cuasicontrato para su
funcionamiento, cuyas disposiciones pueden ser dejadas de lado o modificadas siempre que no est en juego el orden
pblico por normas de un contrato al efecto celebrado entre los cotitulares.
4. Casos Dudosos entre Derechos Reales y Creditorios: La posesin, la locacin, la hipoteca, los privilegios y
el derecho de retencin.
POSESIN: Existen diversas teoras en orden a su naturaleza jurdica. Se dice que la posesin es: - un derecho
real; - un derecho personal; - derecho real y personal a la vez; - un inters legtimo; - el ejercicio de un derecho; - un
hecho. Para Savigny la misma es un hecho que produce consecuencias jurdicas (la proteccin posesoria y la
usucapin). Para Ihering es un derecho, especficamente un derecho real. La opinin de Molitor la transcribe Vlez:
la posesin no es un derecho puramente real...). An cuando Vlez habla en las notas que la posesin es un derecho,
del texto de los artculos surge que la entiende como un hecho. Una moderna teora nos habla de la posesin como
contenido de los derechos reales. LOCACIN: de las normas del C.Civil vemos que la obligacin del locador de
mantener al locatario en el uso y goce pacfico de la cosa, se ve correlacionada con un derecho del locatario a que el
locador le procure aqul uso y goce y lo mantenga en el mismo; con lo cual la locacin queda configurada como
derecho personal de uso y goce y no como derecho real (su similar en los derechos reales es el usufructo aunque
tienen un rgimen legal distinto). En consecuencia, la locacin subsiste por el tiempo convenido; no slo porque est
reglamentado como contrato personal sino por sus caractersticas (estamos ante un derecho personal). Para Vlez, la
locacin es un derecho personal, el locatario no tiene facultades que pueda ejercer en forma inmediata sobre la cosa,
sino que en esta relacin se interpone el locador. HIPOTECA: En nuestro derecho no existen dudas de que se trata de
un derecho real. Sin embargo se ha sostenido que constituye un derecho personal dado que no existira
desmembracin alguna del derecho del constituyente, ni tampoco relacin directa e inmediata con la cosa por parte del
acreedor hipotecario. La opinin de que se trata de un derecho real ha sido defendida muy bien por Forniels,
sosteniendo que la hipoteca constituye una desmembracin del derecho de propiedad porque la existencia de una
hipoteca traba la enajenacin del inmueble ya que uno hipotecado tienen menos valor que uno sin hipotecar y porque
asimismo impide al propietario la realizacin de ciertos actos que podra ejecutar si aquella no existiera.
PRIVILEGIOS: sobre su naturaleza se han sostenido varias posiciones, que son derechos reales, que son derechos
personales que no son ni personales ni reales, sino simples calidades o modalidades de los crditos, posicin adoptada
por la ctedra.
DERECHO DE RETENCIN: El derecho de retencin, segn el Cdigo (art. 3939) es la facultad que
corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesin de ella hasta el pago de lo que le es debido por
razn de esa misma cosa, por su propietario si es un inmueble y an por un tercero si se trata de cosa mueble. Al
respecto se ha sostenido: a) que se trata de un derecho real, porque afecta la cosa retenida al poder del retentor, hasta
que no se lo desinterese; b) que es un derecho personal porque no est enumerado en el 2503 ni en el 2614 del C.C.; c)
que es un derecho sui generis; d) la mayora de la doctrina no lo considera ni un derecho real ni personal, sino una
simple excepcin procesal cuyo efecto es que no se puede desapoderar de la cosa al retentor mientras no se lo
desinterese.
5. Las obligaciones Reales: Concepto. Diferencia con las cargas reales. La cuestin en el Art. 497 del Cdigo
Civil y su nota; los artculos 3266, 2416 y otros en el Cdigo Civil. Los ius ad rem.
Concepto: son obligaciones legales establecidas por normas que principalmente son de orden pblico, cuyo sentido
es el de establecer restricciones y lmites legales a cada uno de los derechos reales y cuya funcin consiste en

determinar negativamente el contenido normal de cada uno de los derechos reales. Vlez Sarsfield reconoce su
existencia en los arts. 1854, 2416, 2420, 3266, 3755. Busso las defini como : obligaciones que incumben al
propietario de una cosa en cuanto tal y, en consecuencia, basta la cesacin de su calidad de propietario o poseedor para
quedar liberado del debito.. Alsina Atienza, como obligaciones que descansan sobre determinada situacin de
seoro sobre una cosa y nacen, se desplazan o extinguen con esa relacin de seoro. Caracteres: a) Afectan al titular
de una determinada relacin de seoro; b) Abandono: facultad del titular de la relacin de seoro para liberarse;
mientras no abandona responde con todo su patrimonio.
Diferencia con las cargas reales: Tanto las obligaciones reales como los gravmenes reales cumplen la funcin de
determinar negativamente los confines de los derechos reales, las primeras los confines normales y las segundas los
confines excepcionales. Las obligaciones reales comparten rasgos con las cargas reales: son accesorias y el sujeto
pasivo se designa de igual modo, pero la extensin del nivel de prestacin es diferente: en las obligaciones
ambulatorias, la obligacin de cumplimiento del sujeto pasivo se limitara, al tiempo durante el cual fue titular del
derecho real, mientras que en las cargas reales, la obligacin de cumplimiento aadira a la propia, aquello que el
titular anterior no hubiese cumplido.
La cuestin en el Art. 497 del Cdigo Civil y su nota; los artculos 3266, 2416 y otros en el Cdigo Civil
Aun cuando el art. 497 (A todo derecho personal corresponde una obligacin personal. No hay obligacin que
corresponda a derechos reales) parece rechazarlas, estn los artculos 3266 que habla de obligaciones respecto a la
cosa y de las cuales respondera el sucesor particular solo con la cosa transmitida, 2416: Que dice: Son
obligaciones inherentes a la posesin, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o ms personas
determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada y el 3268 se refiere a las obligaciones
que pasan del autor al sucesor. Segn el art. 497, la obligacin que podra considerarse correspondiente a los derechos
reales no es una obligacin en el sentido tcnico, sino que es un simple deber general y negativo (obligacin
pasivamente universal). En la nota a dicho artculo, se da un concepto de obligaciones reales, diciendo que son las
que incumben a una persona en su calidad de poseedor de una cosa cierta. Segn se desprende de la nota, en verdad el
art. 497 no constituira una valla absoluta a la existencia de obligaciones propter rem puesto que lo que se trata de
poner de manifiesto es que la pretendida obligacin del sujeto no es tal, en el sentido estricto de la tcnica jurdica.
Las tres figuras jurdicas, que podemos ubicar en una zona intermedia entre los derechos reales y los derechos
personales son: a) los ius ad rem, b) los derechos reales in faciendo y c) las obligaciones propter rem.
a) Ius ad rem: No es lo mismo los ius ad rem que las obligaciones reales. En ambos casos estamos en presencia de
lo que se llama derechos intermedios entre los derechos reales y los derechos personales. Los ius ad rem se dice que es
el trnsito del derecho personal al derecho real, cuando todava no se tiene el derecho real sobre la cosa pero que
seguramente se lo tendr; es el supuesto de una persona que tiene ttulo pero no se le hizo tradicin de la cosa, se trata
de un caso en el cual la persona no tiene un derecho real porque falta el modo, pero efectuada la tradicin de la cosa ya
adquiere el derecho real, por lo que mientras no se le haga la tradicin tendr un ius ad rem. En cambio las
obligaciones reales son obligaciones que nacen por la relacin que tiene la persona con la cosa, por ej. las obligaciones
que nacen en virtud de las restricciones en el inters privado de los vecinos o la deuda de medianera.
UNIDAD II
1. Enumeracin de los Derechos Reales:
a) Derechos reales enumerados por el Cdigo. El Art. 2503 y su nota; carcter de la enumeracin. El art.
2.614, su interpretacin y crtica:
a) Derechos reales enumerados por el Cdigo (art. 2503): a) dominio y condominio. b) usufructo. c) uso y
habitacin. d) servidumbres activas e) hipoteca. f) prenda g) anticresis h) la propiedad horizontal fue introducida
por Ley 13512, i) la superficie forestal (ley 25.509).
Art. 2.503 y su nota. Carcter de la enumeracin: En la nota a este artculo, se da la explicacin sobre la
eliminacin del derecho de superficie y enfiteusis. Vlez Sarsfield justifica la no admisin de los derechos de
superficie y enfiteusis, afirmando que en Roma, la propiedad de la superficie no poda ser distinta de la propiedad del
suelo, y el propietario del suelo era el propietario de todas las construcciones y plantaciones que hubiese hecho, no
pudiendo enajenar la superficie en todo o en parte, separndola del suelo; y si hubiese vendido solamente su casa sin
vender el suelo, el adquirente no era propietario de ella. Vlez juzg que era ms conveniente aceptar el derecho puro
de los romanos y estar a las resoluciones generales sobre lo que se edificase y plantase en suelo ajeno. Suprimi
tambin la enfiteusis, para evitar los continuos y difciles pleitos que trae cuando es preciso dividir por nuestras leyes
de sucesin el derecho enfitutico y el derecho del seor directo. (Enfiteusis era la concesin de un fundo que una de
las partes entregaba a la otra en perpetuidad o por un largo tiempo, con cargo de mejorarlo por construcciones o
plantaciones y de pagar un canon anual). Carcter de la enumeracin: En cualquier legislacin como la nuestra, que
contiene una enumeracin de los derechos reales, bien podra entenderse que los que no estn enumerados no estn
permitidos, pero la existencia de lo establecido en el art. 2614 hace dudar al respecto ya que contiene una enunciacin
de derechos reales sobre inmuebles prohibidos o bien limitados en su duracin. La primera duda que surge al analizar

este artculo se refiere a qu derechos reales enunciados en esta norma estn prohibidos y cuales limitados a una
duracin mxima de cinco aos. Es claro que de la nota al art. 2503, surge que los derechos de enfiteusis y superficie
no pueden tener lugar en nuestro Cdigo, por lo que haciendo un anlisis queda como nico derecho real permitido en
esta norma el censo (que es lo mismo que decir la renta real) hasta cinco aos.Art. 2614. Interpretacin y crtica: "Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos
enfituticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos,
cualquiera que sea el fin de la imposicin" Pensar que el codificador, luego de eliminar la enfiteusis y el derecho de
superficie en los arts. 2502 y 2503, admitiera la posibilidad de una enfiteusis o de una superficie por el exiguo plazo
de 5 aos, constituira casi un desatino. Por otro lado, no existe diferencia jurdica entre censos y rentas; es preferible
la denominacin censos, dado que rentas es genrica, comprendiendo a los censos y a otros supuestos en los cuales no
media derecho real. (Censos: es un derecho real sobre cosas inmuebles constituido casi siempre por contrato y de
resultas del cual una de las partes, el censatario, debe pagar a la otra, censualista, en perodos anuales, un determinado
canon en dinero o en frutos). El art. 2614 debera ser literalmente eliminado del Cdigo. En 1er. lugar porque quiebra
la armona existente entre los arts. 2502 y 2503, dado que estableciendo el art. 2502 el principio del numerus clausus y
enumerando el art. 2503 los derechos reales admitidos, no se entiende que en otro lugar, el Cdigo prohba
especficamente derechos no enumerados.
b) Derechos reales fuera del Cdigo, su enumeracin;
El art.2.502 no obsta a la posibilidad de que otras leyes nacionales creen otros derechos reales. Por ej., la propiedad
horizontal es un derecho real sobre la cosa propia que recae sobre cosas inmuebles edificadas, legislado en la ley
13512. En el derecho comercial estn los warrants, vinculados a derechos de garanta sobre cosas muebles y legisladas
en las leyes 928 y 9643. Los debentures contemplados en la ley 19550 de sociedades comerciales. La prenda con
registro es un derecho de garanta por el cual se afectan cosas muebles que quedan en poder del deudor, regulado por
ley 12962. La ley de navegacin, 20094, regula la copropiedad naval. El cdigo aeronutico, ley 17825 tiene prevista
la hipoteca aeronutica, derecho de garanta cuyo objeto lo constituye una aeronave o una parte indivisa o su motor.
c) Derechos reales no enumerados. Creados con anterioridad al Cdigo y no admitidos por ste. Creados con
posterioridad a la sancin del Cdigo y no enumerados por ste; el Art. 2502 y su nota. A) Uno es el problema
que es de orden histrico ms que jurdico, y est referido a qu pasa con un derecho real que haba sido creado con
anterioridad a la sancin del Cdigo Civil y que ste lo suprime, por ej., la enfiteusis. Sigue vigente o no? En
principio parecera que no, porque el derecho de enfiteusis era un derecho patrimonial, un derecho que entra dentro del
concepto amplio de propiedad y yo no puedo ser privado de mi propiedad si no es en virtud de una sentencia fundada
en ley, y previamente indemnizado. Todo derecho real que exista antes de la vigencia del Cdigo Civil y fue
suprimido o prohibido por este, para que se efectivice la supresin efectiva en la vida diaria requiere la previa
indemnizacin (ya sea a travs de una ley o contemplando los casos especficos). B) Distinto es el caso de quien
pretende crear un derecho real que no est autorizado por el Cdigo Civil o alguna ley en l contenida; si las partes
acordaran ello (como contrato por ejemplo) ste no vale como derecho real, sino que ser considerado como derecho
personal si como tal puede valer. Es lo que seala el art. 2.502 cuando establece: Todo contrato o disposicin de
ltima voluntad, que constituyese otros derechos reales o modificase los que por ste cdigo se reconocen, valdr slo
como constitucin de derechos personales si como tal pudiese valer.
Derechos Reales Permitidos: 1.- Dominio 2.- Condominio 3.- Usufructo 4.- Uso 5.- Habitacin 6.Servidumbres activas 7.- Hipoteca 8.- Prenda
9.- Anticresis 10.- Propiedad Horizontal 11.- Censos que no
excedan de 5 aos (permitidos pero sin reglamentacin legal).
Derechos Reales Prohibidos: 1.- Enfiteusis 2.- Superficie 3.- Censos que excedan de 5 aos 4.- Vinculaciones
5.- Derechos reales in faciendo 6.- Derecho real de retracto
7.- Derecho real de tanteo o preferencia 8.Cualquiera no enumerado en los permitidos.
Art. 2.502. Su nota: Art.2502: "Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin
de ltima voluntad, que constituyese otros derechos reales o modificase los que por ste cdigo se reconocen, valdr
slo como constitucin de derechos personales si como tal pudiese valer". Esta disposicin impone el principio
numerus clausus en materia de derechos reales. En su nota el codificador dice: el derecho romano no reconoce al lado
de la propiedad, sino un pequeo nmero de derechos reales, especialmente determinados, y era por lo tanto privada la
creacin arbitraria de nuevos derechos reales. La solucin del art.2502 en cuanto establece que la constitucin de un
derecho real no admitido valdr como constitucin de un derecho personal, es severamente criticada por parte de
nuestra doctrina.
2. Breve nocin de cada Derecho Real: Modalidades y figuras afines.
a) DOMINIO: art. 2506: derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la
accin de una persona. El contenido est dado por la suma de las facultades que una persona tiene. El dominio es el
derecho real que mayor contenido tiene, en virtud del cual, su titular puede usar, gozar y disponer de la cosa. Puede
todo menos lo que la ley le prohbe (restricciones y lmites al dominio); es absoluto. El dominio es pleno cuando la

cosa no est gravada con ningn derecho real ni tampoco est sujeto a plazo o condicin resolutoria. Es imperfecto o
menos pleno cuando est gravado por un derecho real o sometido a plazo o condicin resolutoria, (art. 2507).
Dentro del dominio imperfecto hay dos categoras: a.1) Dominio desmembrado: que es el dominio gravado con
algn derecho real. 2) Dominio revocable: es aqul sujeto a condicin o plazo resolutorio; en cuyo caso, cumplido el
plazo o la condicin resolutoria, el dominio se revoca y vuelve al titular anterior. Dominio fiduciario (Art. 2661):
cumplido el plazo o condicin resolutoria se resuelva pero pasa, no a quien trasmiti, sino a un tercero.
b) CONDOMINIO: art. 2673: derecho real por el cual dos o ms personas son titulares de una cosa por una parte
indivisa. En la relacin interna el derecho de un condmino est limitado por el derecho del otro, la intensidad del
lmite es la parte indivisa; frente a terceros cada condmino es como si fuere titular del todo.
Puede ser de dos clases: a) Condominio comn: cualquiera de los condminos en cualquier momento puede pedir
la divisin, poniendo fin al condominio mediante la accin de divisin del mismo. Es el condominio sin indivisin
forzosa. Es la regla, el condmino no necesita ni siquiera mencionar que existe razn para pedir la divisin, porque
ello no es necesario. b) Condominio con indivisin forzosa. Esta indivisin puede tener un origen convencional o
legal. 1) Indivisin convencional: Las partes as lo convienen, el plazo que establece la ley es por cinco aos
pudindose renovar indefinidamente. 2) Indivisin legal: No se basa en la voluntad de las partes sino en las especiales
caractersticas que reviste la cosa sobre la que recae el condominio. Los casos son tres: a) condominio de muros,
cercos y pozos, paredes medianeras (paredes que dividen dos propiedades y pertenecen a dos propietarios respecto a la
cual, ambos vecinos son condminos; no puede pedirse la divisin del condominio); b) condominio de accesorios
indispensables para el uso de dos o ms propiedades; c) condominio por confusin de lmites (ninguno de los
propietarios sabe dnde est el lmite que separa las heredades).
c) USUFRUCTO: Art. 2.807. Es un derecho real sobre la cosa ajena donde las facultades que son propias del
derecho real de dominio (usar, gozar, percibir sus frutos) pasan al titular del usufructo (usufructuario). El usufructo es
esencialmente temporal e intransmisible. El lmite radica en no alterar la sustancia, recae sobre cosas no consumibles
ni fungibles porque a su conclusin debe devolverse la misma cosa, sin alteracin de su sustancia.
Hay dos especies: 1) Usufructo perfecto: las cosas usufructuadas pueden usarse sin cambiar la sustancia de las
mismas, an cuando puedan deteriorarse por el transcurso del tiempo o por el uso. 2) Cuasiusufructo: cuando las
cosas seran intiles al usufructuario si no las consumiese o cambiase su sustancia. El cuasiusufructo se asemeja al
mutuo o prstamo de consumo. No es una modalidad del usufructo. Usufructo de crditos: El usufructo no recae sobre
el crdito (que no es una cosa) sino sobre el instrumento que lo representa (cosa por carcter representativo) pero en el
futuro, las cosas que vengan a poder del usufructuario en virtud del los instrumentos, podrn constituir el asiento de un
verdadero usufructo o de un cuasi usufructo (segn su naturaleza). Usufructo universal: Es el usufructo que tendra
como objeto una universalidad de hecho o de derecho, segn que sea un patrimonio o parte alcuota de l, constituido
por cosas y bienes, de un activo y de un pasivo, o bien, de un conjunto de cosas que econmicamente constituya una
unidad.
d) USO: art. 2948: derecho real en el que existe la facultad de usar de una cosa ajena, de percibir sus frutos pero
limitado a las necesidades del usuario y de su familia. (Las necesidades dependen del grupo familiar porque son
derechos reales de contenido alimenticio). Respecto al usufructo no hay una diferencia de esencia sino de grado e
intensidad de las facultades del usuario frente a las del usufructuario.
e) HABITACIN: art. 3.573 bis: derecho real de uso con la peculiaridad de que la cosa objeto del derecho real es
una habitacin y la facultad consiste en que el usuario habite el inmueble. No es un derecho real distinto del uso sino
que es un uso con un objeto especfico.
f) SERVIDUMBRE: art. 2970: En este derecho real hay dos fundos, uno que se llama dominante y es el que
recibe el beneficio y uno llamado sirviente que es el que otorga el beneficio. El inmueble sirviente otorga una utilidad
al dominante. Si no hay utilidad no hay servidumbre. Es el derecho real de menor contenido ya que solo da derecho a
una determinada y especfica utilidad del inmueble ajeno. Estas son las servidumbres activas. Cuando el Cdigo habla
de servidumbres activas y pasivas, activa es mirada desde el punto de vista de quien tiene el beneficio; pasiva desde el
punto de vista de quien tiene la carga. El derecho real lo tiene el que recibe el beneficio; por eso Vlez habla de
servidumbres activas.
g) HIPOTECA: art. 3108: derecho real que recae sobre una cosa inmueble destinado a garantizar el cumplimiento
de una obligacin de cualquier tipo. La especial caracterstica de este derecho es que la cosa contina en poder del
constituyente de la hipoteca que podr o no ser el deudor (porque puede darse el caso de un tercero que garantice la
obligacin del deudor).
Sus modalidades son: Hipoteca cambiaria: Aparecen pagars hipotecarios conjuntamente con la hipoteca. El
crdito garantizado con la hipoteca se trasmite con los pagars y la hipoteca se cancela cuando el constituyente de la
hipoteca lleva al Registro los pagars. Pre anotacin hipotecaria: Como el trmite para la confeccin y registro de la
escritura pblica de constitucin de hipoteca puede ser lento, demorar y hay veces que se necesita urgentemente el
dinero por cuyo prstamo se constituye la garanta hipotecaria, se van dando adelantos a cuenta para que la empresa
pueda moverse hasta tanto se formalice la hipoteca y reciba la totalidad. Realizan preanotacin hipotecaria solamente
los Bancos Oficiales (no la pueden otorgar los bancos privados ni los particulares). Es preanotacin porque no hay

escritura pblica como en el caso de la hipoteca, sino una nota del gerente del Banco que se inscribe en el Registro de
Propiedad (instrumento privado). Si vencen 45 das y no est constituida la hipoteca, en caso que no se renueve la
preanotacin, se pierde la oponibilidad frente a terceros. Si el deudor no quiere firmar la escritura de la hipoteca, a
partir de los anticipos sobre los que se constituy la preanotacin hipotecaria van a tener una garanta respecto al
Banco, igual a la de la hipoteca. Anotacin hipotecaria: Es una modalidad que nicamente la tena el Banco
Hipotecario Nacional, como solucin para un problema concreto como es la construccin en los barrios. Terminada la
construccin, la empresa venda a los adjudicatarios y entonces, la hipoteca que era global, (de todo el barrio) se
divida en tantas hipotecas como casas haba, de la parte proporcional de la deuda que la empresa tena con el banco.
h) PRENDA: art. 3204: habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional,
presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda. La prenda tiene de
similitud con la hipoteca que ambos son derechos reales de garanta, accesorios, pero son dismiles en cuanto al objeto
puesto que la prenda recae sobre una cosa mueble. En la prenda con desplazamiento, la cosa objeto del derecho real de
prenda queda en poder del acreedor prendario, la relacin real con la cosa la tiene ste. Prenda tcita: art. 3.218: si
existiese por parte del deudor que ha dado a prenda, otra deuda al mismo acreedor, contratada con posterioridad, que
viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no est obligado a devolver la prenda antes de ser
pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda. En realidad lo
que se da es un derecho de retencin ms dbil que el regulado en el Cdigo. Prenda anticrtica: Tiene por objeto un
mueble y la particularidad de que el acreedor puede usar la cosa, pudiendo cubrir los intereses con ese uso y tambin
el capital, cancelados stos, o cuando no se deben intereses (art. 3231).
i) ANTICRESIS: art. 3239: Es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l,
ponindole en posesin de un inmueble y autorizndole a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los
intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben
intereses. Es un derecho real de garanta, sobre la cosa ajena; se asemeja a la hipoteca en cuanto al objeto pues slo
puede ser una cosa inmueble y a la prenda en cuanto la cosa pasa a poder del acreedor anticresista, hay
desplazamiento.
j) PROPIEDAD HORIZONTAL: Es un derecho real autnomo, se congrega un derecho exclusivo, dominio,
sobre la cosa exclusiva unidad funcional (departamento) y un condominio sobre las cosas comunes. El dueo de una
unidad funcional no es lo mismo que un dueo de una propiedad vertical. El condominio de las cosas comunes no es
lo mismo que el condominio comn. Normativa especfica: Ley de Propiedad Horizontal: 13.512.
k) SUPERFICIE FORESTAL: El derecho real de superficie forestal es un derecho real autnomo sobre cosa
propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad
de realizar forestacin o silvicultura (cultivo de bosques) y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de
plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garanta
Modalidades referidas a los derechos reales en general - Derechos reales putativos: existen frente a todas las
personas, salvo respecto del titular del derecho real verdadero. El art. 2504 sienta el principio de la convalidacin
antes de la cual, el derecho real trasmitido o constituido por el que no tena derecho a trasmitirlo o constituirlo, ser un
derecho real putativo que en virtud del principio de convalidacin se convertir en verdadero. Derechos reales
imperfectos o menos plenos: cuando su contenido est disminuido por la existencia de otro derecho real que recae
sobre su objeto o cuando deja de ser perpetuo, en virtud de estar subordinado al cumplimiento de una condicin
resolutoria o al vencimiento de un plazo resolutorio. Derechos reales adquiridos de un modo nulo o anulable: el
derecho real no se juzga revocado o resuelto sino que se considera que no ha sido trasmitido o constituido, ni siquiera
de una manera interina (doct. del art. 2664 generalizada). Derechos reales en comunidad: Esta teora de la comunidad
se da cuando sobre una misma cosa, recaen dos o ms derechos reales exclusivos de la misma naturaleza, frente a lo
cual, podemos pensar que estamos frente a nuevos derechos reales que se denominarn: condominio, co-usufructo, couso, co-habitacin o bien que estamos frente a una situacin especial de aquellas figuras exclusivas, c/una de las
cuales, queda limitada y comprimida por la existencia de otros derechos reales sobre la misma cosa.
3. Rgimen Legal de los Derechos Reales: La autonoma de la voluntad en los derechos reales. Incidencia del
orden pblico. Creacin, fuente y tipicidad de los derechos reales.
Mientras en los derechos personales impera el principio de la autonoma de la voluntad, en los derechos reales
domina el orden pblico, dejando un estrecho margen para la voluntad de los particulares. En materia de derechos
reales las normas son fundamentalmente de orden pblico (conjunto de principios religiosos, econmicos y polticos a
los cuales se vincula la digna subsistencia de la organizacin social establecida). Vlez ha sido categrico en cuanto a
la incidencia del orden pblico en materia de derechos reales y lo ha sealado en tres notas: en los arts. 2825; 2828 y
2508. Y una de las exteriorizaciones mayores que tiene el orden pblico en materia de derechos reales es el problema
de creacin de los mismos, puesto que nicamente pueden ser creados por ley, no siendo suficiente para la creacin de
un derecho real la voluntad de los particulares.
Creacin de los derechos reales: art. 2.502: Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato
o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se

reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer. La palabra crear est
empleada en un sentido abstracto y genrico. La voluntad de los sujetos tiene particular relevancia como fuente de los
derechos reales, siempre dentro de los tipos creados por el legislador. Se debe distinguir entre lo que crea la ley, que es
la figura tipo del derecho real, de la fuente de constitucin que es normalmente la voluntad de las partes a travs del
contrato, la disposicin de ltima voluntad y aun la voluntad unilateral, la decisin judicial y tambin la ley (aunque
excepcionalmente).Fuente: de los derechos reales ser generalmente un contrato o -eventualmente-un cuasicontrato, teniendo presente
que al hablar de fuente nos referimos nada ms, a aqullos que se trasmiten por causa entre vivos, no mortis causa.
Tipicidad: hay que diferenciarla del concepto de creacin. Tipicidad genrica: Cada derecho real creado por la ley
tiene un tipo, una caracterstica esencial. Tipicidad especfica: El art. 2970 define lo que es la servidumbre (tipicidad
genrica) pero en el ttulo siguiente se enumeran distintos tipos de servidumbres: a) De trnsito: derecho que tiene el
titular del fundo dominante de transitar por el fundo sirviente; b) De acueducto: derecho que tiene el titular del fundo
dominante a que por el fundo sirviente pase un canal o una acequia que le lleve agua a su fundo; etc. Dentro de la
tipicidad genrica hay distintas modalidades (tipicidad especfica) que se ubican en la pauta general enumerada por el
cdigo.
4. Clasificacin de los Derechos Reales: Distintos criterios (en relacin al sujeto, al objeto, a la causa, al
contenido, a su funcin, en relacin a otras pautas).Existen innumerables clasificaciones segn los autores y del punto de vista en que se coloquen:
CON RELACION AL SUJETO. 1) Derechos reales exclusivos o no exclusivos: segn que admitan o no
pluralidad de titulares sobre el mismo objeto a) Exclusivos: dominio, usufructo, propiedad horizontal. b) No
exclusivos: derechos reales de garanta y servidumbres. 2) Derechos reales de titularidad limitada o no a las personas
de existencia visible (personas fsicas): el uso y la habitacin no admiten como titular a personas de existencia ideal.
3) Derechos reales absolutos y relativos: a) Los derechos reales de hipoteca, los que recaen sobre cosas muebles
registrables y los derechos reales sobre inmuebles, para ser oponibles a terceros (logrando as la absolutez), deben
publicitarse cumpliendo los recaudos de la inscripcin en el Registro de Propiedad.
CON RELACION AL OBJETO. 1) Derechos reales sobre la cosa propia o sobre la cosa ajena usufructo, uso,
habitacin, servidumbre-. 2) Derechos reales que pueden tener por objeto, cosas muebles e inmuebles, o slo muebles
o slo inmuebles hipoteca, servidumbre y habitacin-. 3) Derechos reales sobre cosas con valor en s mismas y cosas
representativas de valor. 4) Derechos reales que recaen sobre la cosa propia o sobre no propia (no tienen dueo).
CON RELACION A LA CAUSA. 1) Derechos reales perpetuos o temporarios: a) Temporarios: usufructo, uso,
habitacin, servidumbres, personales; b) Perpetuos: dominio, condominio, propiedad horizontal. 2) Derechos reales
vitalicios o no vitalicios. 3) Derechos reales extinguibles o no por el no uso. 4) Derechos reales transmisibles o
intransmisibles (segn que admitan o no mutaciones en sus titulares). 5) Derechos reales verdaderos o putativos, segn
que sus titulares tengan o no, en todos los casos, frente a todos sin excepcin, el derecho de ejercerlos. 6) Derechos
reales que admiten o no como fuente a la ley, los nicos que la admiten son el usufructo y la habitacin. 7) Derechos
reales registrables o no. 8) Derechos reales forzosos o no forzosos, son forzosos el condominio de paredes, cercas y
fosos y las servidumbres forzosas.
CON RELACION A SU CONTENIDO. 1) Derechos reales de goce o disfrute y de garanta. 2) Derechos reales
sobre la sustancia o sobre el valor de la cosa. 3) Derechos reales sobre la sustancia o sobre la utilidad de la cosa; un
derecho real ser sobre la sustancia cuando su titular pueda determinar cul ser el destino conforme al cual usar y
gozar de la cosa y tambin pueda disponer de la cosa. Ser de utilidad cuando pueda usar y gozar sin alterar la
sustancia. 4) Derecho reales perfectos o imperfectos; es perfecto slo el dominio. 5) Derechos reales de contenido
total o parcial. 6) Derechos reales que se ejercen o no por la posesin: segn que sea necesario o no para su ejercicio
que la cosa que es su objeto se encuentre o no bajo el poder de hecho de su titular. 7) Derechos reales simples o
complejos; sern complejos cuando su contenido est formado por la combinacin de dos o ms tipos legales. 8)
Derechos reales de tipicidad genrica o especfica.
CON RELACION A SU FUNCION. Los derechos reales de garanta revisten el carcter de derecho accesorios
de los crditos que garantiza. El resto de los derechos reales del art. 2.503 son principales.
CON RELACION A OTRAS PAUTAS. 1) Derechos reales provisionales o definitivos. 2) Derechos reales que
admiten o no la pluralidad de derechos reales sobre la misma cosa y en cabeza del mismo titular. 3) Derechos reales
del derecho civil o de otros derechos. 4) Derechos reales propios o impropios.
UNIDAD III - EL SUJETO DE LOS DERECHOS REALES
1.

Sujeto de Derecho. Capacidad.

El nico sujeto de los derechos civiles en general, y de los derechos reales, en particular, es la persona.
Encontrndose los derechos reales en la esfera de los derechos patrimoniales, el principio general es que toda clase de
personas, de existencia visible o ideal sin distingos de nacionalidad, pueden ser sujetos de los derechos reales, pero
existen algunas distinciones en cuanto a la calidad de los sujetos o al nmero de ellos.

Distinciones respecto a la calidad de los sujetos

a) Personas de existencia ideal: Existen derechos reales de goce y disfrute de la cosa ajena que son temporales y en
los cuales se ha establecido como tiempo mximo para su duracin, la vida del titular del derecho. Para el supuesto de
las personas jurdicas que pueden ser ilimitadas en el tiempo de duracin el cdigo ha establecido trminos mximos
de titularidad. As, respecto al usufructo, este trmino mximo es de 20 aos (arts. 2828, 2920 y 2929) lo mismo que
para la servidumbre (art. 3004). Las personas de existencia ideal quedan excluidas de los derechos de uso y habitacin
por cuanto sus contenidos son pautas que slo corresponden a las personas de existencia visible, en cuanto se hace
referencia a las necesidades del usuario o del habitador y sus familiares o a las necesidades personales del usuario, sus
hbitos o salud (arts. 2948, 2957, 2962, 2963, 2964, 2954).
b) Extranjeros: En virtud de la Ley de creacin de Zonas de Seguridad en todo el territorio de la Nacin, se
restringe (respecto de derechos personales y reales) la posibilidad de su titularidad por ciudadanos extranjeros, como
modo de complementar previsiones territoriales de la defensa nacional.
Consideraciones con respecto al nmero de sujetos: La concurrencia de distintos derechos reales sobre una misma
cosa puede darse en cabeza de una persona o de personas diferentes (pluralidad de sujetos o titulares de derechos
reales sobre la misma cosa). La pluralidad de titulares se puede dar respecto a derechos reales de distinta o de igual
naturaleza, en ste ltimo caso se trata de derechos reales de sujeto plural.
Derechos reales de la misma naturaleza: Sobre la misma cosa pueden o no constituirse derechos reales de la misma
naturaleza en cabeza de distintas personas, segn que admitan o no la concurrencia. Admiten la concurrencia, los
derechos reales de garanta y las servidumbres; no la admiten, el dominio. Si alguien trasmite el dominio a varias
personas, ninguna de ellas adquiere el dominio porque es un derecho exclusivo, cada una de ellas adquirir un derecho
de condominio crendose as, un estado de comunidad de los respectivos derechos reales. En igual situacin que
dominio estn el usufructo, el uso y la habitacin.
Capacidad: En lo que respecta a la capacidad, se aplican las normas generales en materia del Derecho Civil.
La nica distincin se refiere a la posesin puesto que se autoriza a los menores que tengan 10 aos de edad, a
adquirir la posesin por s mismos.
EL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES: est constituido por las cosas, las cuales son el objeto inmediato
de los derechos reales.
2. Las Cosas: Introduccin. Concepto de cosa en el Derecho Romano, en el francs y en el Esbozo de Freitas.
Posicin de Vlez. El art. 2311 y su nota. Legislacin Comparada.
Introduccin: Siendo la cosa el objeto del derecho real, es decir, uno de sus elementos fundamentales, resulta de
fundamental importancia la delimitacin de este concepto.
Cosas: la nueva redaccin del art. 2311 al referirse a las cosas, habla de "objetos materiales susceptibles de tener un
valor" y agrega que: "Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales
susceptibles de apropiacin." Reconoce como fuente directa al art.317 del Esbozo de Freitas, quien dice que "todos los
objetos materiales susceptibles de una medida de valor son cosas". La influencia de Freitas es muy importante, ya que
con ella se deja a un lado la concepcin romana recibida en las leyes de Partidas y en el Cdigo francs. Freitas pone
al art. 317 de su proyecto de cdigo una larga nota demostrando que slo deben entenderse por "cosas" los objetos
materiales, y que la divisin en cosas corporales e incorporales, ha confundido todas las ideas" Las cosas deben
estar en el comercio para ser susceptibles de posesin (art. 2.400) y constituir el objeto de un derecho real. El objeto
de los derechos reales son las cosas particulares. En el caso de un conjunto de cosas (ej: un rebao) el derecho real se
aplica a cada una de las cosas singulares que lo componen (art. 2.404). No podr ser objeto de un derecho real una
parte de la cosa, cuando esta ltima forma un solo cuerpo. Deber serlo la cosa ntegra (art.2405). La cosa debe ser
determinada y existente. No se concibe el derecho sobre cosas inciertas o futuras. Al formular la redaccin del art.
2311, Vlez Sarsfield se apart de la legislacin vigente en ese momento, que hunda sus races en el Derecho
romano, conforme al cual, la palabra cosa se aplicaba para designar tanto a objetos corporales como incorporales. La
clasificacin romana de cosas en corporales e incorporales se suele fundamentar en un pasaje de las Instituas de
Gayo, donde expresa: "Se dividen tambin las cosas en corporales e incorporales. Son corporales las cosas tangibles,
como un fundo, un cuadro, un vestido, el oro, la plata y otras innumerables cosas. Incorporales son las intangibles,
como las que constituyen un derecho, a saber: la herencia, el usufructo, o las obligaciones de cualquier modo que se
hayan contrado.". Segn lo dice Vlez en la nota al art. 2311, apartndose de la concepcin romana que acabamos de
ver, denomina cosas slo a los objetos corporales susceptibles de valor.
Al legislar como lo hizo en el art. 2311, Vlez coloc a nuestro Codigo Civil a la altura de las ms modernas
tendencias. As el art. 90 del Cdigo Civil alemn de 1900 considera que cosas, en el sentido de la ley, "son solamente
los objetos corporales".
3. Los Bienes: El art. 2312 y su nota. Diferencias en el Derecho Francs con relacin al sistema del C.C.
Patrimonio. Concepto y breves nociones.

10

Art. 2.312 primera parte.: los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman
bienes. El cdigo civil adopt una posicin inversa a la seguida por el Cdigo Francs; slo las cosas pueden
ser objeto de los derechos reales, no puede serlo otra clase de bienes. De este artculo surge que los bienes son el
gnero y las cosas la especie. Para la jurisprudencia slo se considera "bien" lo que puede servir al hombre, para su
uso, entrar en su patrimonio (usufructo o un crdito), lo que l puede emplear en satisfacer sus necesidades.
El patrimonio: Art. 2.312 in fine: .. El conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio. El
patrimonio estara, as compuesto por cosas y derechos. Para la ctedra, no son las "cosas" las que integran el
Patrimonio, sino los derechos sobre ellas: es precisamente lo que afirma el propio Vlez en la nota al art. 2312,
apartado 2o: "El patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de sus derechos reales y de sus derechos
personales, bajo la relacin de un valor pecuniario, es decir, como bienes..
El patrimonio forma un todo jurdico, una universalidad jurdica de los derechos que no puede ser dividida sino en
partes alcuotas, pero no en partes determinadas por s mismas o que puedan ser separadamente determinadas.
Podemos afirmar que el patrimonio comprende un conjunto de bienes de carcter econmico, que se transmite por
causa de muerte y que constituye la garanta de los acreedores.
4. La Energa: Concepto y naturaleza. La Jurisprudencia anterior al decreto ley 17.711. El Agregado al
2311; su anlisis y crtica. Legislacin comparada.
La energa no es cosa desde el punto de vista jurdico porque carece de idoneidad para constituir el asiento de un
derecho real; no es un bien material o corporal, tampoco es un bien inmaterial o incorporal, ello porque no es un
derecho. La energa no es un bien pero puede estar vinculada con el objeto de actos jurdicos y consecuentemente, con
los derechos que nacen de esos actos. El motivo por el cual Vlez no se refiere a este concepto en su Art. 2.311, es
simplemente porque en aquella poca se la consideraba unida a la materia, por lo que le eran aplicables las normas
referidas a ella. La opinin tradicional fue que la energa no era cosa. La Ley 17.711 agreg al art. 2311: Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
No dice el agregado que sea cosa la energa sino simplemente que le sern aplicables las disposiciones relativas a las
mismas. Legislacin comparada: el cdigo alemn determina que son cosas solo los objetos corporales, la energa no
es cosa. El cdigo civil suizo establece que la propiedad mueble tiene por objeto cosas que puedan transportarse de un
lugar a otro, como as tambin las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin y que no sean inmuebles. El cdigo
italiano se considera bienes muebles las energas naturales que tienen valor econmico.
5. Situaciones Especiales. Con relacin al objeto de los derechos reales. El cuerpo humano, el cadver, los
sepulcros, los conjuntos de cosas.
a) Cuerpo humano: no encuadra dentro de concepto de cosa tal como est definida en el art. 2.311. El cuerpo
humano no puede ser considerado objeto material, no es susceptible de apreciacin econmica en cuyo caso su
correspondencia se da con los derechos personalsimos de contenido extrapatrimonial. Hay partes del cuerpo del
hombre que separadas definitivamente del mismo no afectan en forma permanente la integridad fsica, las que s
pueden ser consideradas cosas en cuanto son susceptibles de actos jurdicos sobre las mismas (sera el caso de la leche
materna, el semen, los cabellos, la sangre). Al ser susceptibles de actos jurdicos, onerosos o gratuitos, resulta de
aplicacin lo establecido por el art. 953.- No son pasibles de ser objeto de actos jurdicos el corazn, las glndulas
sexuales si disminuyere la capacidad de reproduccin, etc. En nuestro derecho se debe tener muy presente la Ley
referente a los trasplantes e implantes de rganos, que regula la posibilidad de su ablacin,.
b) Cadver: Los mismos fundamentos dados para el caso del cuerpo humano, al que se le deben agregar
consideraciones de orden moral y religioso, hacen concluir que el cadver no es una cosa, en el sentido legal de la
palabra. El hecho de que no sean susceptibles de ser sujetos de derechos no impide que sobre los cadveres se tome
una adecuada proteccin en las normas de derecho positivo,.
c) Sepulcros: debemos distinguir entre la tumba (cosa) y el derecho que puede corresponder sobre la misma. c1)
Como tumba son bienes comprendidos dentro del dominio pblico municipal, siendo imprescriptibles e inalienables, a
menos que se produzca su desafectacin. c2) En cuanto al derecho de los individuos sobre los sepulcros, la opinin
vara: Lafaille sostiene que frente a la administracin el particular es un concesionario y sus relaciones se rigen por el
derecho pblico. Salvat: constituye una propiedad sui generis a base de la concesin del terreno necesario por la
Municipalidad.
d) Conjunto de cosas: Vlez en la nota al art. 2.312 sostiene: una pluralidad de bienes exteriores que pueda ser
considerada como una unidad, se llama universalidad. Hay dos especies: a) universitas facti (de hecho) cuando es por
la voluntad o intencin del propietario, b) universitas juris: cuando es por el derecho. Ej.: el patrimonio de una
persona presenta una universalidad de derecho, en cambio, una universalidad de hecho sera una biblioteca. El derecho
real siempre recae sobre cosas singulares o particulares, nunca sobre universalidades.
6. Clasificacin de las cosas en el C.C. a) en relacin a s mismas: cosas muebles e inmuebles; b) con relacin
a las personas: bienes del dominio pblico del Estado y bienes del dominio privado del Estado.

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Nuestro Cdigo, hace una distincin, entre las consideradas en s mismas o en relacin con los derechos, y las
cosas consideradas con relacin a las personas, es decir, quienes son sus titulares.
a) Cosas consideradas en s mismas: una primera clasificacin, de mayor trascendencia en cuanto a sus
consecuencias en nuestro derecho, separa las cosas que pueden ser muebles o inmuebles, separa la tierra y lo adherido
o afectado a ella de las dems cosas. El Cdigo Civil en el art. 2313, dispone que las cosas son muebles o inmuebles
por su naturaleza o por su accesin, o por su carcter representativo.
Clasificacin: Inmuebles por su naturaleza: se encuentran inmovilizadas por s mismas, incorporadas al suelo de
manera orgnica, sin el hecho del hombre (art.2314); inmuebles por accesin: cosas muebles convertidas en inmuebles
por estar inmovilizadas por su adhesin fsica y perpetua al suelo -accesin fsica-(art.2315), o como accesorias de un
inmueble -accesin moral o por destino-(arts.2316,2320 y 2321); inmuebles por carcter representativo: instrumentos
pblicos de donde constare la adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusin de hipoteca y
anticresis (art.2317).
Muebles por su naturaleza: pueden ser trasportadas de un lugar a otro por s mismas o por una fuerza externa
(arts.2318, 2319 y 2322); muebles por su carcter representativo: instrumentos pblicos y privados portantes de una
adquisicin de derecho personal y los pblicos de los que resulte la adquisicin de derechos reales de hipoteca y
anticresis (arts.2319 y 2317). Cosas fungibles: todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma
especie y pueden sustituirse unas por las otras de igual cantidad y calidad (art.2324). No fungibles: cuando no
cumplen condiciones de fungibles. Cosas consumibles: su existencia termina con el primer uso. Cosas no
consumibles: no dejan de existir por el primer uso que se hace de ellas aunque pueden deteriorarse (art.2325). Cosas
divisibles: sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales (art.2326). Cosas indivisibles: no
cumplen con esas condiciones. Cosas principales: pueden existir para s mismas y por s mismas (art.2327). Cosas
accesorias: su existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa, de la cual dependen o a la cual estn adheridas
(art.2328). Cosas dentro y fuera del comercio: arts. 2336,2337 y 2338. Su enajenacin no debe ser prohibida o
dependiente de autorizacin pblica.
b) Clasificacin de las cosas con relacin a las personas: El criterio de esta clasificacin radica en la persona a
quien las cosas pertenecen: 1) Del Estado (nacional o provincial), subdivididas en cosas del dominio pblico y cosas
del dominio privado del estado. 2) De las Municipalidades.
3) De la Iglesia. 4) De los particulares. 5) Cosas
susceptibles de apreciacin privada. Los bienes del estado, pueden corresponder a su dominio pblico o privado. Los
bienes del dominio pblico pertenecen al Estado en su carcter de rgano poltico de la sociedad humana y se
encuentran en una situacin peculiar. Los bienes del dominio privado del estado, se encuentran en la misma situacin
que los bienes de los particulares, pudiendo ser objeto de idnticas operaciones. El art. 2340 determina cules son los
bienes pblicos. La caracterstica esencial del dominio pblico consiste en que los bienes respectivos estn afectados
al uso y goce de todos los ciudadanos. A los bienes privados del Estado se refiere el art. 2342 y a los bienes
Municipales, el art. 2341. Respecto de los bienes de la iglesia se refiere el 2345. Los bienes de iglesias disidentes o no
catlicas: art. 2346. Bienes particulares art. 2347. Cosas susceptibles de apropiacin privada, estn enumerados en el
art. 2343.
7. Clasificacin de las cosas fuera del Cdigo Civil: cosas registrables y no registrables, concepto,
importancia y casos en que se aplica.
Las cosas registrables son aquellas que dada la finalidad econmica por su utilidad e importancia hacen
indispensable la constatacin de sus cambios de titularidad en un instrumento de publicidad formal o registral. Las
cosas no registrables son las que por su poca importancia para las necesidades del trfico jurdico y el crdito en
general, estn sometidas a las normas generales de publicidad en cuanto a los cambios o alteraciones de la titularidad
sobre las mismas. Son susceptibles de registracin todas aquellas cosas que sean necesarios su
INDIVIDUALIZACION. Efectos jurdicos: a) Forma de publicidad de la transmisin. Las cosas registrables quedan
sujetas a un modo operacional de adquisicin (ttulo y modo) prefijado por la ley. Los inmuebles deben transferirse
mediante escritura pblica (1184 inc. 1), tradicin (577) e inscripcin (nuevo 2505) para su oponibilidad a terceros.
Los derechos y muebles registrables deben cumplir slo con la registracin, ya que ello tiene efectos constitutivos y
suple la tradicin, ej.: automotores. Los muebles no registrables quedan sometidos a la tradicin, luego de lo cual
basta la buena fe, y se aplica el aforismo posesin vale ttulo, de acuerdo al 2412. b) Oponibilidad a terceros. En las
cosas registrables los derechos reales no sern oponibles a terceros mientras no estn registrados. c) Consentimiento
conyugal: El art. 1.277 crea la exigencia del asentimiento conyugal para disponer o gravar los bienes inmuebles y los
derechos y bienes muebles cuyo registro han impuesto las leyes de manera obligatoria: automotores; crditos
prendarios e hipotecarios; los derechos sociales o cuotas sociales registrables; Las cosas muebles y derechos de un
fondo de comercio; Los derechos mineros; Los buques.
No son registrables: - Los muebles del hogar. - Los instrumentos de trabajo. - Muebles de uso personal de los
hijos, etc.
UNIDAD IV - LA CAUSA DE LOS DERECHOS REALES

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1. Concepto de Causa: La teora de los hechos y actos jurdicos reales.

La relacin jurdica real, tiene cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y forma. Solamente podemos utilizar los
derechos reales que la ley permite, y la fuente es el acto jurdico que da nacimiento al derecho real.
LA CAUSA EN LOS DERECHOS REALES SON LOS HECHOS JURDICOS REALES Y LOS ACTOS
JURDICOS REALES. Hecho jurdico es todo acontecimiento susceptible de producir efectos jurdicos. Puede ser
un hecho simple o bien hechos complejos. Ser complejo cuando cada uno de los hechos va produciendo sus
consecuencias jurdicas propias, que son distintas de la consecuencia del hecho complejo, sumados estos se da la
consecuencia jurdica derivada del mismo (por ej. para la adquisicin del dominio es necesario: acto jurdico,
tradicin, escritura pblica, inscripcin en el Registro -cada uno tiene sus propias consecuencias-). La ley dice que los
efectos jurdicos no se producen desde el momento en que se opera el ltimo hecho sino desde que se oper el primero
y entonces hablamos del efecto retroactivo; la ley puede retrotraer los efectos a momentos anteriores a que se opere el
hecho complejo, se llama retrodatacin. El hecho jurdico puede ser: a) Humano: interviene el hombre dotado de
voluntad, pero puede ocurrir que realice el acto con o sin voluntad dando lugar a la distincin entre: a.1) Voluntarios: *
Lcitos: la mayora de los hechos humanos voluntarios son lcitos o * Ilcitos: por Ej: desposesin, despojo, turbacin.
a.2) Involuntarios: son los realizados sin intencin ni libertad, a cuyo respecto el art. 900 dice que estos actos
realizados sin discernimiento, no producen consecuencia jurdica. El art. 907 establece: cuando por los hechos
involuntarios se causare a otro algn dao en su persona o bienes, slo responder con la indemnizacin
correspondiente si con el dao se enriqueci el autor del hecho, en tanto y cuanto se hubiere enriquecido. Dentro de
los hechos humanos voluntarios estn los: - Simplemente lcitos: no tienen por fin inmediato producir la adquisicin,
modificacin transferencia o extincin de derechos u obligaciones. - Actos jurdicos (art. 944). El art. 944 define al
acto jurdico diciendo: Son actos jurdicos los actos voluntarios lcitos, que tengan por fin inmediato establecer entre
las personas relaciones jurdicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos. Fin inmediato: es
esencial en el concepto de acto jurdico, ese fin inmediato se produce cuando hay una manifestacin de voluntad
exteriorizada, porque para que haya voluntad no basta discernimiento, intencin y libertad, es necesario que se
exteriorice; cuando yo la exteriorizo con un fin inmediato (que puede ser comprar, vender, etc.) estamos dentro del
concepto de acto jurdico. La diferencia entre los actos del 899 y los del 944, son los simplemente lcitos y los
jurdicos, la diferencia en juego es la voluntad, en unos hay un fin inmediato y de este surgen los efectos. En el otro no
hay un fin inmediato sino que el efecto surge porque la ley lo dice. La categora de los actos semejantes a los actos
jurdicos es una tercera categora que no entra ni en el acto simple ni en el acto jurdico, pero como consecuencia de
este acto se produce -simultneamente-, otro efecto con prescindencia de mi voluntad o no. Los actos jurdicos pueden
ser unilaterales o bilaterales, segn que haya una o dos voluntades. Acto jurdico real: es el acto voluntario lcito que
tiene por fin inmediato producir la adquisicin, modificacin transferencia o extincin de derechos reales. La
adquisicin de un derecho ya existente puede ser en forma originaria o en forma derivada. Cuando la adquisicin es
derivada rige el lmite del art. 3270 de que nadie puede transmitir un derecho mejor ni ms extenso del que tiene. La
adquisicin puede ser de todo el derecho o no. La modificacin implica el cambio de alguno de los elementos del
derecho sin que cambien las consecuencias jurdicas. Prdida significa que se pierde para uno y se adquiere para otro;
extincin es cuando el derecho se extingue para todos, no existe ms, desaparece la cosa objeto del derecho real. En la
prdida hay sucesin, es una modalidad de la transferencia porque uno lo pierde pero otro lo adquiere.
2. Ttulo y modo: Ttulo, concepto y clases. Modo, la tradicin, concepto, forma, clases. Tradicin de la
posesin y del dominio
TITULO es el acto jurdico causal. Pero en el caso de adquisicin de inmuebles se requiere una forma expresa
que es la escritura pblica. Este acto jurdico causal no tiene por efecto inmediato producir la adquisicin de derechos
reales porque para ello requiere de otro elemento que es el modo, o sea la tradicin. Al ttulo podemos definirlo desde
dos puntos de vista: 1) Sustantivo o material que es el acto jurdico causal; 2) Adjetivo o formal que es el documento
portante del negocio (escritura pblica). Casi nunca el contrato es un acto jurdico real, el acto jurdico real ser la
tradicin posterior al acto. Ttulo perfecto: es un ttulo que no merece objecin. 1) El sujeto debe ser capaz y adems
legitimado (ante un sujeto capaz que no est legitimado se afecta la perfeccin del ttulo). Cuando hay un defecto
respecto a la capacidad o legitimidad del sujeto, el ttulo ya no es perfecto. 2) Segundo elemento: objeto, el ttulo debe
ser aplicado a la cosa que se quiere transmitir. 3) La causa debe ser suficiente, debe ser un ttulo traslativo; si tiene
vicios o defectos el acto jurdico causal, el defecto del ttulo radica en la causa. 4) La forma: es ttulo perfecto el que
cumple todas las solemnidades exigidas por la ley. Ser perfecto cuando los cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y
forma no tienen defectos, si los tiene estaremos en presencia de algo menos: ttulo putativo o justo ttulo. El justo
ttulo y el ttulo perfecto son ttulos, en cambio el ttulo putativo no lo es, porque no existe; ya que slo existe en la
creencia de la persona. En el caso del justo ttulo s hay ttulo, falla est en la persona que otorga el ttulo, la persona
que aparece trasmitiendo, de la que emana el ttulo: no es el propietario, o no tena facultades para trasmitir. En el caso
de los derechos reales y especficamente para el supuesto de los inmuebles ttulo es el conjunto de ttulo y modo, es el
acto jurdico causal elevado a escritura pblica. MODO: En los sistemas de ttulo y modo la tradicin es traslativa de
dominio (la tradicin es el acto jurdico real). La tradicin (el modo), constitutiva de los derechos reales, consiste en

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la entrega y recepcin voluntarias de una cosa mediante la realizacin de actos materiales del tradens y del accipiens,
o de uno solo de ellos con el asentimiento del otro (tradicin posesoria). Los requisitos de la tradicin son tres: 1) Que
el tradens sea propietario de la cosa; 2) que el tradens y el accipiens tengan capacidad; y 3) que la tradicin se efecte
por ttulo suficiente para transmitir el dominio. Antes de la tradicin no se adquiere el derecho real. Es decir que sta
cumple una doble funcin: constitutiva del derecho de dominio y de publicidad para hacer conocer la tradicin a los
terceros. Es recin luego de cumplidos esos dos requisitos: celebracin del acto jurdico (ttulo suficiente) y tradicin
(modo), que el dominio pasa de la cabeza del tradens a la del accipiens, con todas las consecuencias que ello trae
aparejadas. En automotores, el modo es la inscripcin en el Registro y es constitutiva del derecho real.
3. El principio del nemo plus iuris en los derechos reales: En las cosas muebles y en las inmuebles. El Art.
1051 del C.C.
Este principio del nemo plus iuris en derechos reales implica un principio general (no slo jurdico sino tambin
lgico) de que nadie puede trasmitir aquello que no tiene. En derechos reales, cuando un acto jurdico queda sin efecto
y hay que reintegrar las cosas recibidas, la problemtica se agudiza cuando esas cosas pasaron a terceros. Se produce
la colisin entre las partes (situacin esttica) y la seguridad dinmica (los terceros). Cuando tenemos un tercero de
buena fe y a ttulo oneroso prevalece la seguridad dinmica frente a la esttica; en el conflicto se da prioridad al valor
seguridad sobre el valor justicia. Pero el art. 1.051 sanciona esta solucin. En ciertos casos, el efecto jurdico que
produce el acto jurdico deja de existir por algunas razones como rescisin, revocacin, resolucin. En estos supuestos
se da el caso de que siendo el acto jurdico inobjetable, plenamente vlido, sin vicio o defecto a travs de un hecho
posterior queda sin efecto; tambin nos encontramos con efectos jurdicos que dejan de producirse por circunstancias
anteriores (sujeto no legitimado plenamente-acarrea inoponobilidad) o coetneas al acto (existencia de un vicioacarrea como sancin la nulidad). El C. Civil habla de nulidad absoluta y relativa. Distingue entre actos nulos y
anulables y, despus de la ley 17.771 entre nulidades manifiestas y no manifiestas, y nulidades explcitas e implcitas.
La nulidad absoluta es aquella en la que est en juego el orden pblico y es relativa cuando se protege a las personas
que intervienen en el acto jurdico. En el Cdigo de Vlez ante el supuesto de aplicacin del principio del nemo plus
iuris, principio gral. del 3270, las excepciones a tal principio deben ser expresas. El art. 1050 indica que la nulidad
pronunciada por los jueces vuelve las cosas al mismo o igual estado en que se hallaban antes del acto anulado, en
cambio, respecto al acto anulable Vlez dice lo contrario en el art. 1046: Los actos anulables se reputan vlidos
mientras no sean anulados; y solo se tendrn por nulos desde el da de la sentencia que los anulase. Con la redaccin
de la Reforma el art. 1051 dice Todos los derechos personales o reales trasmitidos a terceros sobre inmuebles... sea
el acto nulo o anulable. A partir del agregado al 1051 la distincin entre acto nulo y anulable pasa a ser una distincin
meramente acadmica, porque entre partes sea nulo, anulado o anulable hay que devolver y el tercero se salva no por
los vicios de acto sino por su estado de hecho. SE plantea el interrogante de si el art. 1051 contiene un principio
general, o es una excepcin al principio general del art.3270.
4. El principio de convalidacin.
La convalidacin tiene efecto retroactivo al momento de la venta o de la transmisin efectuada sin derecho. El art.
2.504 establece que si el que trasmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a trasmitir o constituir, lo
adquiriese despus, entindese que trasmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al
tiempo de la transmisin o constitucin. El principio general en derechos reales es el art. 2.504 siendo una excepcin
lo establecido en el art. 3.126 (la hipoteca constituida sobre inmueble ajeno no es vlida) que ha sido muy criticada
entendindose que no tiene razn de ser y que la convalidacin debera darse en todos los supuestos, incluso en la
hipoteca. Se diferencia de la confirmacin pues en sta ltima se da validez a un acto propio que adoleca de un vicio
que determinaba su nulidad o anulabilidad, siendo el vicio de carcter relativo. La convalidacin tambin se diferencia
de la ratificacin, en donde se autoriza un acto hecho a nuestro nombre por un tercero sin que mediara mandato
suficiente (por ej. gestin de negocios).
UNIDAD V - EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES
1. La posesin: Concepto y elementos. Opinin de los glosadores Savigny, Ihering, Saleilles. La posesin en el
Cdigo: posesin (Art. 2351) y tenencia (2.352). Opinin de la doctrina nacional. El Art. 2355, 1 parte, su
anlisis.
Concepto: es el poder o seoro que el hombre ejerce de una manera efectiva e independiente sobre las cosas, con
el fin de utilizarlas econmicamente, poder que jurdicamente se protege, con independencia de que tenga o no el
derecho. Se est en posesin de la cosa no slo cuando se tiene la posibilidad de disponer de ella fsicamente sino
tambin, de defenderla de toda accin extraa. Elementos son dos: corpus y animus. Opinin de los Glosadores: A)
Savigny (teora clsica subjetiva): sta teora parte de la base fundamental de considerar que se est en posesin de
una cosa cuando se tiene la facultad, no solo de disponer fsicamente de la misma, sino de defenderla de toda accin
extraa. Lo que Savigny llama detencin es la base de toda idea de posesin. Para que exista posesin, segn sta
doctrina, es necesario la presencia de dos elementos, el objetivo (corpus) que es definido como la posibilidad fsica de

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disponer de la cosa con exclusin de otra persona, y el subjetivo (animus domini) que la misma doctrina caracteriza en
tener la cosa para s, sin reconocer en otra persona un derecho de propiedad, es decir, en tratar las cosas como propias.
El animus domini sera la intencin de ejercer el derecho de propiedad; animus que dejara de existir cuando el
poseedor reconociese la propiedad de la cosa que posee en otro. Este animus domini no debe confundirse con la
conviccin de ser realmente el propietario; puede ser que no se lo sea y que tenga conciencia de la ajenidad de la cosa
(poseedor de mala fe). El corpus, para Savigny, es el acto fsico de la aprehensin para adquirir la posesin. B) Ihering
(teora objetiva): Critica a Savigny denominando su teora subjetiva, por oposicin formula su teora como objetiva.
Ihering sostiene que para demostrar que hay posesin basta demostrar que existe corpus (elemento objetivo); si otro
afirma que existe tenencia, deber demostrar que una disposicin legal priva a ese corpus de proteccin posesoria en
virtud de la causa por la cual se origin. Ihering reemplaza el animus domini (elemento subjetivo) por la voluntad
abstracta e invariable de la ley, es decir, se reemplaza as el animus domini por la norma legal. C) Saleilles (teora de
la causa de la posesin): Saleilles explica la naturaleza de la posesin como una relacin permanente y pblica, una
afirmacin interesada sobre la cosa que revela un vnculo de subordinacin econmica. La posesin es una relacin
real entre el hombre y la cosa, de tal naturaleza que nos descubre al dueo de la cosa. Para l existe corpus para aquel
que se beneficia econmicamente con la cosa; para quien tiene el aprovechamiento efectivo de ella y el animus domini
sera el propsito de realizar esa apropiacin econmica de la cosa, de explotarla, en beneficio propio y de un modo
independiente.La posesin en el Cdigo: posesin (Art. 2351) y tenencia (2.352): El art. 2351 dice: habr posesin de las cosas
cuando alguna persona por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con la intencin de someterla al ejercicio de un
derecho de propiedad y el art. 2.352 agrega que el que tiene efectivamente una cosa pero reconociendo en otro la
propiedad, es simple tenedor de la cosa y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa
repose sobre un derecho; es decir: el art. 2.351 se refiere al corpus, es decir a la posibilidad de disposicin fsica de
la cosa. Asimismo expresa la necesidad de la concurrencia del animus domini cuando dice con intencin de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, sin reconocer en otro la propiedad o un seoro superior sobre la
cosa. El art. 2.352 se refiere al simple tenedor el que tiene efectivamente una cosa pero reconociendo en otro la
propiedad pues revela la carencia de animus domini, la sola existencia del corpus es lo que determina que haya
tenencia y no posesin.
El Art. 2355, 1 parte, su anlisis: El Art. 2351 utiliza el trmino propiedad y hay dos sentidos de tal trmino,
uno amplio como sinnimo de derecho patrimonial y uno restringido como sinnimo de dominio, en cambio en el art.
2355 primera parte- dice la posesin ser legtima cuando sea el ejercicio de un derecho real... Esto no significa
que existe una desarmona entre ambos artculos, sino que, para que ambos tengan validez habr que reemplazar en el
art. 2351 el trmino propiedad por el de derecho real contenido en el ltimo. De ello resulta que a la posesin hay
que mirarla en relacin a cada derecho real en particular.
2. La cuasiposesin: Concepto, distintas opiniones acerca de su existencia en el C.C. La coposesin.
Concepto: El nico artculo que nombra a la cuasiposesin es el 3.961, sin embargo, en la nota al art. 2400 Vlez
dice: Hemos dicho que slo las cosas corporales son susceptibles de una posesin verdadera y propiamente dicha; las
cosas incorporales, no son susceptibles de una verdadera posesin lo son de una cuasiposesin. Esta cuasiposesin de
un derecho consiste en el goce que tiene aqul a quien pertenece y es susceptible de las mismas cualidades y de los
mismos vicios que la verdadera posesin. Son cuasiposeedores los que se comportan como si fueran titulares de
derechos reales distintos del dominio a saber: usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis. La posesin y la
cuasiposesin estn sometidas al mismo rgimen jurdico.
La coposesin: Al igual que el dominio, la posesin es exclusiva. Hay coposesin cuando los poseedores son dos o
ms, respecto de la misma cosa y de la misma naturaleza, no son coposeedores el nudo propietario y el usufructuario
porque las posesiones en ese caso son de distinta naturaleza. La coposesin hace al contenido del derecho real que
admite co-titularidad. La coposesin limita los derechos derivados de la posesin en una relacin interna, pero frente a
terceros cada coposeedor funciona como si fuese un poseedor. Segn el art. 2.401 dos posesiones iguales y de la
misma naturaleza no pueden recaer sobre una misma cosa, as, dos personas no pueden poseer el todo a ttulo de
propietario. Esto no quiere decir que no puedan concurrir sobre el mismo objeto dos posesiones de distinta naturaleza,
que no sean rivales y no se excluyan. El art. 2409, a su vez, expresa que dos o ms personas pueden tomar en comn
la posesin de una cosa indivisible y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa. Este art. 2409 debe ser
interpretado en la relacin entre un coposeedor con un tercero, cada coposeedor se considera poseedor del todo y
puede ejercer cualquier accin sin el concurso de los dems coposeedores. Pero, en la relacin entre s de los distintos
coposeedores, rigen los arts. 2407 y 2410, cada poseedor se considera poseedor de una cuota parte ideal.
3. Naturaleza Jurdica de la posesin a) Teoras que la consideran un hecho (Savigny, Windscheid); b)
Teoras que la consideran un derecho (Ihering, Molitor). Criterio actual dominante. La cuestin en el C.C.- La
nota al Libro III y la posicin de Mackeldey, los Arts. 2363, 2470, 2503 y las notas a los Arts. 2351 y 2470. La
doctrina al respecto.

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Naturaleza jurdica de la posesin. A) Teoras que la consideran un hecho: Para Savigny la posesin es un
hecho con consecuencias jurdicas. Su fundamento se encuentra en circunstancias que constituyen el corpus, de all
que las consecuencias jurdicas son dos: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir. Windscheid dice que en
lenguaje comn possessio indica un hecho y nada ms que un hecho. An cuando a este hecho se le encuentren
vinculadas consecuencias jurdicas es un hecho y no se convierte por ello en un derecho. B) Teoras que la
consideran un derecho: Ihering arranca de la idea de derecho subjetivo que es todo inters jurdicamente protegido.
Entiende que si la posesin est jurdicamente protegida, sta es un derecho y, siendo un derecho que recae sobre la
cosa, es un derecho real. Molitor: sostiene que la posesin es un derecho porque encierra en ella el elemento de todo
derecho que es la voluntad. Sostiene tambin que es un derecho de naturaleza mixta, a la vez real y personal: personal
porque ese derecho no puede ser demandado ms que contra los violadores de la posesin y real porque crea una
vinculacin con la cosa.
Criterio actual dominante: Ruggiero: debe considerarse a la posesin como un hecho o un derecho segn que se
tomen en cuenta los elementos de hecho o de derecho que la integran. Pero, apreciada en conjunto en la disciplina a
que la ley la somete y en la proteccin que le otorga, asume el carcter de un derecho. Messineo: La posesin nace
como una relacin de hecho (aprehensin, uso) pero apenas nacida se convierte en una relacin de derecho en cuanto
es de inmediato productora de efectos jurdicos. Afirma que es un derecho subjetivo (todo derecho subjetivo tiene un
substrato de hecho, pero no por ello deja de ser un derecho). Bonfante: La posesin es un estado de hecho productor
de consecuencias jurdicas. Las acciones posesorias han sido acordadas para proteger el estado de hecho de la
posesin y por ello no tienen la amplitud adversus omnes de las acciones reales. La razn por la que se requiere la
capacidad para la adquisicin de la posesin, es a fin de configurar el animus posidendi.
La cuestin en el Cdigo Civil. 1) Nota al Libro III y posicin de Mackeldey: Dice la Nota al Libro III al tratar
de las cosas y de la posesin antes que de los derechos reales seguimos la opinin de Mackeldey, y su mtodo, porque
las cosas y la posesin son los elementos de los derechos reales. Mackeldey estudia la posesin previo a los derechos
reales por entender que constituye la posesin un estado legal provisional lo que es totalmente ajeno a la sistemtica
del Cdigo Civil. 2) Artculos y notas del Cdigo Civil: El articulado sostiene que la posesin es un hecho, mientras
que en las notas de algunos de ellos se afirma lo contrario (que toda posesin es un derecho). Por ejemplo: los
artculos sostienen: Art. 2.363 ... l posee porque posee; Art. 2.470: el hecho de la posesin da el derecho de
protegerse en la posesin propia; art. 2.503: no enumera la posesin entre los derechos reales. En cambio, en las
notas de los artculos, se desprenden: Art. 2.470: para nosotros que juzgamos que la posesin es un derecho.; art.
2351 in fine: Savigny ensea que la posesin no es sino un hecho y slo un derecho por sus efectos que son la
prescripcin y las acciones posesorias. As, dice, que es un hecho y un derecho a la vez. Molitor ha demostrado que
toda posesin es un derecho.
La Doctrina al respecto: Pizarro sostiene que en ningn momento aparece nada dentro de los textos legales que
autorice a sostener que la posesin es un derecho. Es ms, si lo fuera no podra ser personal por su naturaleza, ni real
por no estar enumerado en el art. 2503.- Allende: la posesin es un hecho en el sistema del C.C. puesto que Vlez en
materia de posesin ha seguido a Savigny para quien la posesin es un hecho que produce consecuencias jurdicas,
que son los interdictos y la prescripcin adquisitiva. Vlez al definir cada derecho real dice que es un derecho real, lo
que no hace al definir la posesin. No interesa lo que se diga en la notas a los arts. 2351 y 2470 puesto que las notas
no son ley sino slo la opinin del codificador y si se pensara que es un derecho, no podra ser ni personal ni real y en
la nota al 4023 Vlez expresamente se opone a las categoras de derechos mixtos. Mariani de Vidal se inclina por la
posicin de que la posesin es un hecho. Salvat dice que es un derecho y respecto a los arts. 2363 y 2470 dice que es
natural que se exprese as Vlez, ya que exteriormente aparece la posesin como una relacin material entre el
poseedor y la cosa poseda. Dice que es un derecho real. Lafaille entiende tambin que es un derecho expresando que
no es obstculo el art. 2363 que se refiere nada ms que a un problema de prueba, que permite acreditar la posesin
con prescindencia de la causa y el 2470 slo alude al corpus, el que de por s, da derecho a la proteccin, porque su
acreditacin hace presumir la posesin. El art. 2503 tampoco es obstculo puesto que es una enumeracin meramente
enunciativa y no taxativa. Legn: la posesin carece de autonoma en el sistema jurdico y es tan slo un elemento de
los derechos sin efectos que le sean propios. Dentro de nuestro ordenamiento jurdico la posesin es un hecho, no slo
porque as surge del texto de la ley sino porque es la interpretacin que, desde el punto de vista finalstico mejor
conviene.
4. Clasificacin de la Posesin: a) Legtima e ilegtimas; b) de buena fe y de mala fe; posesin viciosa.
Anlisis del agregado al Art. 2355 por el Decreto-Ley 17.711.
Clasificacin: Se toma en cuenta la causa o el acto jurdico que le dio nacimiento. Legtima: Cuando es el
ejercicio de un derecho real constituido de conformidad con las disposiciones del Cdigo (legalmente constituido),
cuando se ha observado todo lo relativo al modo, forma de darle nacimiento y capacidad de la persona constituyente
del derecho real. Segn el agregado introducido al art. 2355 por la 17.711 se considera legtima la adquisicin de la
posesin de un inmueble habiendo buena fe y mediando boleto de compraventa. Es el caso del que le hacen tradicin
de la posesin antes de la escritura; esa persona tiene todas las caractersticas que la ley exige al poseedor para

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brindarle proteccin: es poseedor a ttulo oneroso, tiene buena fe y antes y despus de la escrituracin va a actuar
respecto de la cosa como si fuera su nico y exclusivo dueo. Presuncin de legitimidad, art. 2363: El poseedor no
tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin, sino en el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la
posesin. El posee porque posee. O sea que una persona que tiene una cosa bajo su poder, el corpus, se presume que
es el poseedor y no tiene que justificarlo, sino que aqul que aduce lo contrario debe probarlo. Ilegtima: (2da parte
del art. 2355) cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo o fuere adquirida por un modo insuficiente para
adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para
trasmitirla. 1) Cuando el ttulo no existe: entendiendo por ttulo la causa-fuente suficiente que segn la ley es capaz
de trasmitir o de entregar la posesin, o sea el acto o hecho jurdico por el cual se va a adquirir la posesin. Cuando no
hay ttulo la posesin es ilegtima. 2) Cuando el ttulo es nulo: actos nulos son porque la nulidad ha existido desde el
momento mismo de la celebracin del acto; actos anulables son los que el acto es vlido hasta tanto se declara la
nulidad del mismo. Entonces, en los actos nulos la posesin es ilegtima desde el mismo momento de la celebracin
del acto; mientras en el anulable, hasta tanto se declare su nulidad no podemos hablar de ilegitimidad de la posesin.
3) Cuando fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales: El modo por el que se adquiere el
derecho real es la tradicin, la que tiene una serie de condiciones y requisitos; si no se cumplen con los requisitos de la
tradicin, el modo es insuficiente y la posesin pasa a ser ilegtima. 4) Cuando se adquiera del que no tena derecho a
poseer la cosa: cuando una persona que no es la propietaria la trasmite. Art. 3.270 segn el cual nadie puede trasmitir
un derecho mejor ni ms extenso que el que tiene. 5) Cuando no tiene derecho a trasmitirla, por ej. Cuando se trata
de un incapaz. Posesin ilegtima de buena fe o de mala fe: el art. 2.356 dice: la posesin puede ser de buena o
mala fe. La posesin es de buena fe cuando el poseedor por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su
legitimidad. Tiene que ser una creencia absoluta por parte del poseedor, no puede haber dudas sobre si quien le
trasmite la posesin es el dueo o no; o s tiene o no derecho a trasmitirla. Tambin se presume la buena fe segn el
art. 2.362: todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin hasta que se pruebe lo contrario,
salvo los casos en los que la mala fe se presume. Posesin viciosa: La posesin de buena fe nunca es viciosa. La
posesin de mala fe puede o no ser viciosa. Segn el art. 2.364: La posesin ser viciosa cuando fuere de cosas
muebles adquiridas por hurto, estelionato o abuso de confianza; y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por
violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de confianza. Viciosa en caso de
inmuebles: a) Violencia: es un vicio relativo y solo pueden invocarlo las vctimas; se da cuando la adquisicin de la
posesin fue llevada a cabo por vas de hecho acompaada de violencia corporal o moral. Arts. 2364 a 2368. b)
Clandestinidad: se realiza con sigilo, con ocultamiento, o en ausencia del poseedor, con actos que priven de
conocimiento a 3ros. que puedan oponerse a la posesin. Arts. 2369 al 2371. c) Abuso de confianza: cuando una
persona que ha recibido la cosa a ttulo de acreedor intervierte el ttulo y pretende sobre la cosa un verdadero derecho
de posesin (art.2372 y 2.364).
Viciosa en caso de muebles: a) Hurto: Consiste en el apoderamiento ilegtimo de una cosa total o parcialmente
ajena (art. 162 C.Penal). Si ha habido violencia sobre las cosas o en las personas entonces no hay hurto sino robo. b)
Estelionato: arts. 1178 y 1179. Incurre en estelionato el que hubiere contratado sobre cosas ajenas como propias, si no
hiciere tradicin de ellas; o quien hubiere contratado de mala fe sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas o
embargadas, como si estuviesen libres, siempre que la otra parte hubiese aceptado la promesa de buena fe. c) Abuso
de confianza: es necesario que el detentador a nombrar ajeno intervierta su ttulo convirtindose en poseedor. Es el
delito de defraudacin que el Cod. Penal prev en el art. 173 inc. 2. Efectos legales: Es importante cuando un poseedor
es vicioso porque cuando es de mala fe, su situacin es agravada si es una posesin viciosa. El art. 2436 deja a cargo
del poseedor de mala fe todos los vicios de las cosas en todos los casos; no le corresponde el derecho de retencin
(arts. 2436 2 parte y 2440). El agregado al art.2355 por Ley 17711: Dice que se considera legtima la adquisicin de
la posesin mediando boleto de compraventa.
5. Presunciones en materia de posesin. El C. Francs y el C.C.- Distintas presunciones (Arts. 2363, 2351,
2362 y 4003). Presunciones en materia de actos posesorios. Jurisprudencia al respecto.
La solucin del Cdigo Francs ante la dificultad de la prueba del animus domini, est en su art. 2.230 que dispone
que se presume que, siempre se posee para s, y a ttulo de propietario si no se prueba que se ha comenzado a poseer
por otro; es decir, cuando una persona tiene un poder sobre una cosa, en ausencia de prueba, se presume que se trata
de una relacin de posesin y no de tenencia. Por su parte el artculo 2.234 agrega que el poseedor actual que prueba
haber posedo desde antiguo se presume que ha posedo en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. Y el art.
2.231 establece que quien ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina en tal calidad, mientras no se
demuestre lo contrario.- El Cdigo Civil Argentino a travs de su articulado considera una serie de presunciones: El art. 2.363 dispone que el poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin sino en el caso que deba
exhibirlo como obligacin inherente a la posesin. El posee porque posee. Esto significa que el que tiene la cosa bajo
su poder (corpus) nada tiene que justificar, se lo presume poseedor, y quien aduce lo contrario, tendr a su cargo la
prueba. El art. 2.353, sustancialmente dice que nadie puede cambiar por su propia voluntad la causa de la posesin.
- El art. 2.362 que precepta todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se

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pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma. Por ltimo, el 4003 que establece la presuncin de
que el poseedor actual, que acompaa en apoyo de su posesin un ttulo traslativo de la propiedad, ha posedo desde la
fecha del ttulo, si no se probara lo contrario. De estos artculos se desprenden las siguientes presunciones juris
tantum: 1.- La posesin se presume. 2.- Presuncin de que su posesin es de buena fe. 3.- Si su posesin es
respaldada por un ttulo, que posee desde la fecha del mismo.
6. Tenencia: Concepto (2.461). Clases. Distintos casos de tenencia (Art. 2462). La tenencia luego de la
Reforma por el Decreto-Ley 17.711
Concepto: El tenedor es quin tiene el corpus, es decir, ejerce un poder fsico efectivo sobre la cosa, pero carece de
animus domini o reconoce la propiedad en otro. Nuestro cdigo siguiendo la doctrina clsica, nos brinda en dos
normas distintas el concepto de tenencia: art. 2.352 que El que tiene efectivamente la cosa pero reconociendo en otro
la propiedad, es simple tenedor de la cosa y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la
cosa repose sobre un derecho y el art. 2461 expresa que cuando alguno, por si o por otro, se hallase en la posibilidad
de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero solo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser tambin
simple tenedor de la cosa.
Clases de tenencia: La doctrina clasifica a la tenencia en absoluta y relativa. Es absoluta o pura cuando la
cosa, por estar fuera del comercio, no puede ser poseda por ninguna persona. La tenencia absoluta se refiere a
aquellas cosas del dominio pblico del Estado las cuales no pueden ser objeto de una posesin pero si -en principiode un uso general por parte de la comunidad. Nuestro cdigo tan solo contempla la tenencia relativa, es decir, aquellos
casos en los que existen paralelamente un poseedor y un tenedor. Es relativa cuando el tenedor reconoce la posesin
de otra persona en la cosa que l detenta La tenencia relativa se divide en interesada y desinteresada. Hay tenencia
interesada cuando el tenedor tiene ciertos beneficios o ventajas de la cosa (ej.: el locatario o el comodatario). Es
tenencia desinteresada cuando el tenedor no obtiene un provecho directo de la cosa, pues la tiene en nombre del
poseedor, por lo que tambin se la denomina tenencia por procuracin (ej.: depositario, mandatario). Esta
mencionada divisin o clasificacin de la tenencia tiene un inters prctico de importancia puesto que el art. 2.490
establece que solo puede intentar la accin de despojo el tenedor interesado.
La tenencia luego de la reforma: la reforma impuesta por ley 17.711, con relacin a la usucapin, no modific en
nada los requisitos (ni para la usucapin corta ni la larga). Pero con relacin a las defensas (interdictos) en las acciones
posesorias propiamente dichas, agreg que es necesario ser poseedor anual no vicioso. Y para las acciones policiales,
el tenedor est legitimado igual que el poseedor para intentarlas, es decir, despus de las reformas los interdictos se
conceden tanto a los poseedores como a los tenedores.UNIDAD VI
1. Adquisicin de la posesin: Distintas formas. A) Adquisicin por s; B)Adquisicin por causa de muerte
(Arts. 3410 y 3418); C)
Por actos entre vivos: 1) Actos unilaterales: La aprehensin, la ocupacin y la
desposesin.2) Actos bilaterales: la tradicin, concepto, naturaleza y requisitos. La tradicin de inmuebles,
formas. Tradicin de cosas muebles. Distintos casos. 3) Adquisicin de la posesin por medio de representantes.
La traditio brevi manu y el constituto posesorio (Arts. 2387 y 2462, inc. 3), concepto, discusin sobre su
existencia en el Cdigo. Transferencia de la posesin. Accesin de posesiones (Arts. 2475, 2476, 4004 y 4005 del
Cdigo Civil).
Concepto: Adquirir la posesin es el asumir el poder de disponer fsicamente de la cosa para s. En ese momento
deben reunirse los dos elementos de la posesin corpus y animus domini. Para la adquisicin de la posesin entre
vivos se necesita la conjuncin del corpus y el animus domini, en caso de sucesin por causa de muerte, la posesin
pasa al heredero sin necesidad de acto alguno material de ste, aunque ignore que la sucesin le ha sido diferida o
aunque sea incapaz en el mismo momento de la muerte.
Distintas formas de adquisicin de la posesin: Los modos de adquirir la posesin son los diversos procedimientos
que pueden llevarse a cabo para adquirir la posesin de una cosa. Esas formas son: a) aprehensin u ocupacin; b)
desposesin c) tradicin d) Traditio brevi manu e) Constituto posesorio.
B) Adquisicin por causa de muerte (Arts. 3410 y 3418): El art. 3.410 sostiene que el heredero entra en posesin
de la herencia desde el da de la muerte del autor de la sucesin, sin ninguna formalidad o intervencin de los jueces,
aunque ignorase la apertura de la sucesin y su llamamiento a la herencia y el art. 3.418: el heredero sucede no solo
en la propiedad sino tambin en la posesin del difunto. La posesin que ste tena se le transfiere con todas sus
ventajas y sus vicios. El heredero puede ejercer las acciones posesorias del difunto, aun antes de haber tomado de
hecho la posesin de objetos hereditarios
C) Por actos entre vivos: dentro de esta categora la posesin puede adquirirse por un acto unilateral es decir,
emanado de la sola voluntad del adquirente o por un acto bilateral, o sea, cuando media concurso de voluntades entre
el adquirente y el poseedor actual.

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1) Actos unilaterales: a) Aprehensin: art. 2.374, no es necesario el contacto fsico sino slo entrar en la posibilidad
de disponer fsicamente de la cosa. Este modo se aplica a las cosas sin dueo cuyo dominio pueda adquirirse por
ocupacin (juegan los arts. 2527 y 2343). Slo se aplican a las cosas muebles puesto que los inmuebles no son
susceptibles de carecer de dueo; b) Ocupacin: art. 2382: Es un modo unilateral de adquirir la posesin de cosas
muebles e inmuebles, contra la voluntad del actual poseedor. Es unilateral porque la adquisicin se realiza por la sola
voluntad del adquirente. Si se trata de cosas muebles este modo de adquisicin ocurre por hurto o estelionato, y en
el caso de los inmuebles si fue violenta o clandestina. Tambin hay desposesin en caso de abuso de confianza, es
decir, cuando el tenedor que est obligado a restituir la cosa intervierte unilateralmente el ttulo y se convierte en
poseedor.
2) Adquisicin bilateral: a)Tradicin: Es un medio bilateral porque se opera por la voluntad de los intervinientes.
Existe cuando una persona entrega voluntariamente una cosa que otro recibe tambin voluntariamente. Debe consistir
en actos materiales ya sea realizados por el tradens como por el accipiens, voluntariamente. O por el tradens con
consentimiento expreso o tcito del accipiens, o a la inversa, por el accipiens con el consentimiento expreso o tcito
del tradens. Los actos materiales deben ser tales que pongan al adquirente en posicin de disponer y actuar fsicamente
sobre la cosa (por ejemplo la entrega de las llaves importa tradicin). La mera declaracin de darse por desposedo o
de entregar la posesin no pueden suplir la realizacin de tales actos materiales, en tal caso se tendr por no sucedida.
Naturaleza jurdica de la tradicin: Se considera que es un acto jurdico real ya que da nacimiento, modifica o
extingue derechos reales.
Tradicin de inmuebles o cosas muebles: Inmuebles: (arts. 2379 y 2380) se exige la realizacin de actos materiales
por ambas partes o una de ellas con consentimiento de la otra. El art. 2380 expresa que queda cumplida la tradicin si
el poseedor desiste de la posesin que tena y el adquirente realiza actos posesorios (los del art. 2384: son actos
posesin: su cultura, percepcin de frutos, su deslinde, construccin o reparacin qu se haga y en general su
ocupacin) en el inmueble, con su consentimiento. Posesin vacua: Segn el art. 2383 para juzgarse hecha la tradicin
es necesario que el inmueble est vaco de toda otra posesin, sin contradictor alguno que se oponga a la toma de
posesin, para que esta pueda realizarse pacficamente. Para que la referida contradiccin obste a la tradicin es
necesario que el tercero se encuentre, ya sea como poseedor o como tenedor, ocupando la cosa. Muebles: arts. 2381,
2385, 2386 y 2389 legislan sobre la tradicin de muebles. Otros artculos legislan supuestos donde, a pesar de no
existir realmente la realizacin de actos materiales sobre la cosa, se tiene por efectuada la tradicin en aras de la
agilidad o certeza de los negocios jurdicos. As el art. 2376 se refiere al supuesto de cosas muebles futuras (como
tierra, madera, frutos) la posesin se considera adquirida desde que se comenzaron a sacar con permiso del dueo del
inmueble. El art. 2.388 indica que el momento de entrega de conocimientos o facturas o la entrega a quien deba
transportarlas por cuenta y orden del adquirente, es aqul en el que se cumple la tradicin. El art. 2.389, relativo a
cosas inciertas, cantidades de cosas y obligaciones alternativas expresa que si se ha producido la recepcin de la cosa
se presume que las cosas fueron individualizadas, elegidas, gustadas, contadas, pesadas o medidas. El art. 2390
expresa que la tradicin de las rentas nacionales y provinciales se opera con la transferencia de las mismas; la
tradicin de acciones nominativas se juzgar hecha si lo fueren de conformidad con los estatutos o el contrato social;
la tradicin de acciones endosables por el simple endoso sin ser necesaria la notificacin al deudor y las acciones al
portador se juzgarn trasmitidas por la sola tradicin efectiva de los ttulos. El art. 2391 dice que la tradicin de los
instrumentos de crdito se juzgar hecha luego de la notificacin o aceptacin del deudor (queda claro que slo se
refiere a ttulos nominativos puesto que son los nicos que se transmiten por la cesin de crditos ya que los
endosables se transfieren por el simple endoso y los al portador con la simple entrega).
3) Adquisicin de la posesin por representantes: la posesin puede adquirirse por s o a travs de un representante,
ya sea este voluntario (mandatario) o legal (supuesto de los incapaces), y aun por un tercero que obra sin mandato
(gestor de negocios). A) Representacin voluntaria: Sabido es que en la adquisicin de la posesin se necesitan los dos
elementos: corpus y animus, lo que tambin es necesario para el supuesto en que la adquisicin sea por
representante con la nica particularidad de que, en tal caso, cuando se realizan los actos materiales se produce un
desdoblamiento de dichos elementos. El animus existe en la persona del representado, quien ser el que en definitiva
adquiera la posesin, mientras que el corpus se concreta en la persona del representante, quien toma la cosa para su
mandante. Ello no quiere decir que el mandante carezca de corpus. El animus existe desde el momento en que
una persona le otorga un mandato a otra para que adquiera la posesin en su nombre. El corpus aparece cuando el
mandatario cumple con su cometido y toma la cosa para su mandante, en ese instante los dos elementos de la posesin
se encuentran reunidos. Se necesita tambin que el mandatario haga la adquisicin de la cosa con la intencin de
adquirirla para el comitente. B) Gestor de negocios: Cuando la adquisicin de la posesin en nombre de otra se hace
sin tener la representacin de sta, es necesaria la posterior ratificacin de aqul en cuyo nombre se actu (art. 2398) si
pretende convertirse en poseedor. En este supuesto el corpus aparece antes; el animus cuando el interesado ratifica lo
actuado. La ratificacin opera con efecto retroactivo, es decir, la posesin se estima adquirida al da en que fue
tomada por el gestor oficioso. C) Representante legal o necesario: Son los supuestos en que el adquirente sea un
incapaz o bien una persona jurdica. Dice el art. 2392 son incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no
tienen uso completo de su razn, como los dementes, fatuos y menores de diez aos; pero pueden adquirirla por medio

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de sus tutores o curadores. Esta norma se aplica para el caso de adquisicin unilateral de la posesin porque para los
supuestos de adquisicin bilateral, tradicin, se requiere la plena capacidad, es decir, la necesaria para celebrar actos
jurdicos (arts. 54 a 57, 1040 y cctes.). La enumeracin del art. 2392 es enunciativa, debindose agregar a los ebrios,
drogados, hipnotizados, etc. Las personas jurdicas pueden adquirir -en principio toda clase de derechos, inclusive la
posesin; pero no por s mismas sino por intermedio de sus sndicos o administradores conforme las leyes y/o sus
estatutos. D) Traditio brevi manu: Tiene lugar cuando: 1) quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la
realizacin de un acto jurdico se transforma en poseedor, como es el caso del locatario que compra la finca que
arrienda; 2) o cuando alguien posee a nombre de una persona y pasa a poseer a nombre de una tercera. Es el caso del
propietario de un inmueble alquilado que lo vende a un tercero, el locatario antes posea a nombre del vendedor y
ahora pasa a poseer a nombre del comprador. Nuestro art. 2387 establece que en este caso no es necesaria la tradicin.
E) Constituto posesorio: Aparece cuando el poseedor trasmite a otro la posesin pero queda como tenedor de la
cosa; es el caso de quien vende un inmueble de su propiedad y queda como locatario del mismo, para cualquier
observador la situacin del transmitente respecto a la cosa no ha variado, sin que medie tradicin, el adquirente
adquiere la posesin. Precisamente por el carcter oculto es que el Constituto Posesorio ha sido resistido an a pesar
de la evidente conveniencia econmica del mismo. Discusin sobre su existencia: en nuestro derecho se discute la
admisibilidad de este instituto porque la falta de publicidad del cambio podra generar fraudes en perjuicios de
terceros, por lo que lo aceptan lo hacen con restricciones y exigencias especiales. Es el inc. 3 del art. 2462 el que
claramente demuestra que Vlez lo admiti como una excepcin a los arts. 577 y 3265, las propias palabras de la
norma al decir ... se constituy en poseedor a nombre del adquirente... les hace afirmar la posicin. Adems, es
copia del art. 3617 del Esbozo de Freitas quien acepta la figura.
La accesin de posesiones: Es la unin o suma de dos posesiones. El inters prctico en realizar esta unin de
posesiones resideen la posibilidad de acumular tiempo para: a) llegar a obtener la posesin anual a los efectos de
intentar las acciones posesorias propiamente dichas y b) alcanzar el nmero de aos necesarios para usucapir (art.
4005 y su nota). En esta materia deben distinguirse dos supuestos: A) Sucesin a ttulo universal:
Como el heredero contina la persona del causante, nos encontraramos aqu no en presencia de dos posesiones
distintas que podran unirse o accederse, sino de una misma posesin la del difunto que se contina en su
heredero, con sus mismas cualidades o vicios (art. 3418 Cd. Civ.), en consecuencia, el sucesor universal no puede
separar su posesin de la del causante (art. 2475). B) Sucesin a ttulo singular: Aqu s, las posesiones estn
separadas ab initio y en ciertos casos (o sea cuando se renan los requisitos legales) pueden
unirse, sumarse o accederse. Requisitos: Es necesario que ninguna de las dos posesiones sean viciosas; que no
estn separadas por una posesin viciosa, es decir, que se liguen inmediatamente, procediendo la una de la otra a
travs de un vnculo jurdico, aunque sea defectuoso, por ejemplo, un contrato de compraventa (aunque no sea vlido).
Accedidas las posesiones, su carcter se determina de la posesin a la cual se suma la posesin actual. As, si el
poseedor de buena fe une su posesin a la de su autor que era de mala fe, toda la posesin ser de mala fe. Para la
prescripcin corta (10 aos) se requiere que ambas posesiones sean de buena fe.
2. Conservacin y prdida de la posesin: Opinin de Ihering y Savigny. Normas del C. C.Conservacin y prdida de la posesin: Si bien la posesin se adquiere con el corpus y animus, para conservarla
slo es necesario el animus, ello siempre que otro no haya adquirido la posesin aprehendiendo la cosa con nimo
de poseerla y en los casos en donde el propio Cdigo determina que se ha perdido la posesin. El principio sentado
por el art. 2445 se aplica tambin cuando la prdida del corpus es transitoria, y cuando una vez salvado el obstculo
material, el poder efectivo puede volverse a ejercer sobre la cosa. La norma se aplica al caso de inmuebles slo
accesibles en determinada poca del ao o muebles perdidos en la casa del poseedor (el poseedor tiene la custodia
de todas las cosas encerradas en su propia casa). No se aplica cuando el obstculo que se opone al ejercicio del poder
fsico sobre la cosa es insalvable.
Conservacin de la posesin por intermedio de representante: La posesin tambin puede ser conservada por
medio de otro, quien puede ser un mandatario voluntario o legal o necesario como acontece con los incapaces de
adquirir por s mismos o las personas jurdicas. Se conserva la posesin cuando el representante abandonare la cosa
con la salvedad de que ello es as en, tanto la cosa no sea adquirida por un tercero, pues en este caso el animus del
representado sera insuficiente para conservar la posesin. Subsiste la posesin del representado si el representante
muere. El poseedor no se halla impedido de ejercer actos posesorios sobre la cosa ni cesa su animus por la muerte
de su mandatario. Por otro lado, la muerte de ste ltimo hace que la posesin sea conservada por los herederos, an
cuando estos creyesen que la cosa perteneca al difunto, puesto que contina la persona del causante con sus mismas
condiciones (arts. 2449, 3417 y 3418). Subsiste tambin la posesin si el representante se torna incapaz, pues perdura
el nimo del representado. Subtenencia: Dice el art. 2448: La posesin de una cosa se conserva por medio de los
que la tienen a nombre del poseedor, no slo cuando la tienen por s mismos, sino cuando la tienen por otros que los
crean verdaderos poseedores y tenan la intencin de tener la posesin para ellos. Es el caso del representante que no
tiene la cosa l mismo sino que la confi a un tercero, hacindole saber que era un mero tenedor o no; an cuando el
tercero crea que el representante es el verdadero poseedor de la cosa, de todos modos conserva la posesin para el

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representado. Esto es claro puesto que si la sola voluntad del representante es insuficiente para alterar la causa de su
relacin -al menos mientras no intervierta el ttulo- tampoco puede tener entidad alguna la voluntad de terceros a los
cuales el representante confi la tenencia de la cosa. Es el caso del sublocador que no comunica a su sublocatario cual
es su verdadero carcter, an cuando la sublocataria crea que conserva la posesin para el sublocador, lo hace para el
verdadero poseedor.
Prdida de la posesin: la posesin desaparece o se extingue cuando faltan ambos elementos (corpus y animus
domini). Tambin se pierde la posesin cuando falta alguno uno de ellos. En ciertas circunstancias la falta del corpus
har que se extinga la posesin por ser el animus insuficiente para conservarla, y en otras se perder la posesin por
falta de animus domini, an cuando subsista el corpus.
Prdida de la posesin corpus y animus: la posesin se extingue por desaparicin de los dos elementos: a)
Tradicin: en cuanto es acto voluntario que requiere de la voluntad de ambas partes. b) Abandono: El poseedor se
desprende voluntariamente de la cosa. La diferencia con la tradicin es que en ella el desprendimiento del poseedor en
forma voluntaria es a favor de determinada persona, lo que no acontece en el caso del abandono donde la cosa poseda
puede -en adelante- ser poseda por cualquier persona, incluso podr ser retomada por su anterior poseedor en la
medida que no haya sido adquirida por un tercero.
Prdida de la posesin corpus: La posesin se pierde por falta del corpus en aqullos casos en donde hay
imposibilidad de disponer fsicamente de la cosa, en tanto esta imposibilidad sea definitiva, no transitoria. Su
intencin no es suficiente para mantener la posesin. Supuestos:
a) Extincin de la cosa (art. 2451: muerte de cosa animada, destruccin total o transformacin): se pierde la
posesin por falta de objeto, sin que el nimo del poseedor de conservarla produzca algn efecto. Abarca los casos de
extincin fsica y jurdica. Si la cosa se transforma la posesin subsiste sobre los restos o la nueva especie (ej: al morir
la vaca la posesin contina sobre el cuero). La extincin jurdica se da cuando la cosa sufre un cambio que hace que
sea legalmente insusceptible de ser poseda por estar fuera del comercio (caso de expropiacin).
b) Imposibilidad fsica de ejercer actos posesorios en la cosa (art. 2452): Cuando existe imposibilidad transitoria de
ejercer actos posesorios sobre la cosa la posesin se conserva, pero cuando esa imposibilidad es definitiva, la posesin
se pierde (por ejemplo: cosas que caen al mar, animales salvajes que huyen, etc.).
c) Interversin unilateral de ttulo: Art. 2458: cuando el tenedor que conserva la posesin para el poseedor, decide
convertirse l mismo en poseedor y hace conocer esta circunstancia por actos exteriores que producen tal efecto. El
tenedor que por este medio se convierte en poseedor ostenta una posesin ilegtima, de mala fe, y viciosa por abuso de
confianza; es un caso de despojo.
d) Desposesin violenta: art. 2455: la posesin se pierde cuando por el hecho de un tercero sea desposedo el
poseedor o el que tiene la cosa por l siempre que el que lo hubiese arrojado de la posesin la tome con nimo de
poseer. El trmino utilizado de arrojado implica que se trata de un caso de desposesin violenta, en el cual el
adquirente es reputado poseedor de mala fe y vicioso. El nimo del poseedor es insuficiente para conservar la
posesin. La desposesin puede ser sufrida por el poseedor o bien por quien tiene la cosa para l.
Prdida de la posesin animus: Son aquellos casos en que la posesin cesa porque desaparece la voluntad o
intencin de poseer por parte del poseedor, an cuando subsista la relacin material con la cosa. Supuestos donde
acontece:
a) Usurpacin o desposesin clandestina: Cuando una persona se apodera de la cosa en ausencia del poseedor sin
mediar actos de violencia, la posesin se pierde luego de transcurrido un ao sin que el anterior poseedor haga nada
durante este tiempo.
b) Traditio brevi manu y Constituto posesorio 1) quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la
realizacin de un acto jurdico se transforma en poseedor (inquilino que adquiere la propiedad); 2) Constituto:
aparece cuando el poseedor trasmite a otro la posesin pero queda como tenedor de la cosa. En estos casos el poseedor
deja de serlo sin realizar actos materiales de entrega.
3. Interversin del Ttulo (cambio de la causa o titulo en virtud del cual se est poseyendo o teniendo la
cosa): Concepto. Los Arts. 2353, 2354, 2458: requisitos. Jurisprudencia.
Concepto: Consiste en cambiar el carcter con que se ejerce el poder sobre una cosa, en una palabra: cambiar la
causa possessionis; es decir, es la excepcin a lo dispuesto por los arts. 2.353 y 2.354 (2.353: nadie puede cambiar
por s mismo ni por el transcurso del tiempo, la causa de la posesin y el 2.354: tampoco se pueden cambiar por la
propia voluntad ni por el transcurso del tiempo. Art. 2.458: Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a
nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y
cuando sus actos producen ese efecto de donde se desprende los requisitos para la interversin del ttulo: 1)
exteriorizacin de intensin de poseer. Realizacin de actos posesorios: es necesario que dicha intencin se exteriorice
a travs de actos materiales que tengan por objeto privar al poseedor de disponer de la cosa. 2) privacin de la
disponibilidad material de la cosa: no basta que los actos del representante se ejecuten con la intencin del privar al
poseedor de la disponibilidad de la cosa, sino que es necesario que tales actos produzcan ese efecto y quede excluido
su representado de la posesin que detentaba.

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Jurisprudencia sobre interversin de ttulo: a) Para que se produzca la interversin del ttulo es necesario que el
tenedor realice actos positivos de voluntad que revele el propsito de contradecir la posesin de aquel en cuyo nombre
se tena la cosa (Cm. 2 La Plata. LL 2-309); b) El pago de impuestos y servicios, como reparacin al inmueble, no
alcanzan para alegarse la interversin del ttulo por parte de la concubina del cujus si ante las intimaciones de los
herederos no hizo valer su condicin de poseedora (C.Nac.Civ. Sala E 14.2.95 JA 20-3-96).
UNIDAD VII
1. Efectos de la posesin de cosas muebles: Antecedentes histricos. El Art. 2412 C.C. Fundamento. Distintas
teoras al respecto. Caracteres de la presuncin legal. Requisitos del Art. 2412. Artculos que complementan al
2412 (2767, 2765, 2766, 2768, 2770). Anlisis de los Arts. 2413 y 2414. Casos no comprendidos en la presuncin
de propiedad.
Antecedentes histricos: En el D. Romano, tanto los muebles como los inmuebles eran reivindicables por el
propietario, contra cualquiera que los tuviera en su poder, salvo que se hubiera cumplido la prescripcin adquisitiva.
Por el contrario, en el D. Germnico, la propiedad de las cosas muebles se adquira por el simple hecho de la posesin,
salvo los casos de robo o prdida. El D. Francs, en un principio adopt el sistema del D. Germnico. Pero en el S. XII
debido a la influencia del D. Romano, volvi a imperar el principio de reivindicacin, salvo prescripcin, se hubiera el
propietario desprendido voluntariamente de la cosa o no. Con el tiempo, comenz a notarse los nefastos efectos de la
reivindicacin mobiliaria, ya que afectaba la seguridad y celeridad de las transacciones (su transmisin no deja
documentales que permita apreciar la perfeccin de los ttulos). Es as que en el S. XVII se busca volver al sistema
originario, donde la accin reivindicatoria qued eliminada para los casos de abuso de confianza o violacin de un
depsito y slo subsisti en supuestos de robo o prdida.
El art. 2412 del C. Civil. Fundamento. Dice el art. La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del
poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa
no hubiere sido robada o perdida.. Fuentes: Nuestro Cdigo se inspira en el francs. Dice el art. 2279 del C.C.
Francs: En materia de muebles, la posesin vale ttulo. Sin embargo, aqul que ha perdido o a quien ha sido robada
una cosa, puede reivindicarla durante 3 aos a contar desde el da de la prdida o del robo, contra aqul en manos de
quien la encuentre, salvo a ste su recurso contra aqul de quien la tuvo.
Distintas teoras al respecto: Las tres clsicas teoras que se han sostenido acerca de la naturaleza jurdica del
principio contenido en el art. 2412 son: a) Segn algunos, se tratara de una prescripcin instantnea, quizs por el
hecho que el art. 2279 en el C.C. Francs est ubicado en el ttulo referente a la Prescripcin; b) Para otros, surgira de
la mxima, una presuncin de propiedad: que es iuris et de iure: teniendo posesin y buena fe (las que se presumen
iuris tantum) el poseedor se convierte en propietario de un ttulo inatacable. Es por ello que tiene el poder de repeler
cualquier accin de reivindicacin. La presuncin de propiedad no puede ser destruida, de la posesin y buena fe, s.
c) Por ltimo, para otros, se trata de una hiptesis de adquisicin legal, es decir, de una adquisicin o atribucin de
propiedad ministerio legis. Segn esta opinin compartida por la autora- es la propia ley la que, por razones de
conveniencia econmica, atribuye al poseedor de buena fe la propiedad de la cosa.
Caracteres de la presuncin legal.
Requisitos del art. 2412: Los requisitos que deben reunirse para dar lugar a la presuncin de propiedad son: la
posesin, la buena fe y que el propietario se haya desprendido voluntariamente de la cosa (cosa no robada ni perdida).
Slo para paralizar la accin reivindicatoria, es decir, solo frente al propietario anterior, se requiere adems el ttulo
oneroso.
Artculos que complementan al art. 2412 (art. 2767, 2765, 2766, 2768, 2770).
El poseedor de buena fe se presume propietario y tiene, en consecuencia, el poder de repeler cualquier accin de
reivindicacin de la cosa. Pero si examinamos las normas relativas a la accin reivindicatoria nos encontramos con el
art. 2767 que declara: La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa
mueble que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella, para
guardarla o para cualquier otro objeto. O sea que para repeler la accin reivindicatoria del propietario, es necesario
que el poseedor la haya adquirido a ttulo oneroso, pues si lo fue a ttulo gratuito, la reivindicacin es procedente, pese
la posesin de buena fe.
Art.2765.- El que ha perdido, o a quien se ha robado una cosa mueble, puede reivindicarla, aunque se halle en un
tercer poseedor de buena fe.
Art.2766.- La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin fraudulenta de la cosa ajena, y no a un
abuso de confianza, violacin de un depsito, ni a ningn acto de engao o estafa que hubiese hecho salir la cosa del
poder del propietario.
Art.2768.- La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est
obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la cosa se hubiese
vendido con otras iguales, en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes.

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Art.2770.- Los anuncios de hurtos o de prdidas, no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor de cosas
hurtadas o perdidas que las adquiri despus de tales anuncios, si no se probare que tena de ello conocimiento cuando
adquiri las cosas.
Anlisis de los arts. 2413 y 2414: Estas dos disposiciones son sobreabundantes. Las acciones de resolucin,
nulidad o rescisin a que se halla sometido el precedente poseedor no pueden dirigirse contra el poseedor actual de
buena fe. (art. 2413). Y no podr hacerlo porque el poseedor actual de buena fe se ha convertido en propietario por
obra del art. 2412, perdiendo simultneamente su derecho real el anterior propietario.
La presuncin de propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentre en virtud de un contrato o de
un acto lcito o ilcito, obligada a la restitucin de la cosa. (art. 2414). Y no podr invocarla porque, o se trata de un
tenedor o se trata de un poseedor de mala fe.
Casos no comprendidos en la presuncin de propiedad: (Excepciones al principio del art. 2412): I) Dentro del
C. Civil: 1) Cosas robadas o perdidas: Es la primera y ms importante excepcin a la presuncin de propiedad del
art. 2412 dentro del C.C. Si se trata de ellas, y aunque las haya adquirido a ttulo oneroso, su poseedor, aunque sea de
buena fe, no est a cubierto de la reivindicacin. En principio, el propietario que reivindica una cosa mueble robada o
perdida, nada debe desembolsar a favor del poseedor actual, aunque sea de buena fe y a ttulo oneroso. Sin embargo,
hay dos supuestos en que s debe hacerlo: a) Si la cosa estaba en venta con otras equivalentes o semejantes y hubiera
sido adquirida por el poseedor en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes (art. 2768). El
reivindicante debe reembolsar el precio que el poseedor hubiera pagado por la cosa y, de lo contrario, la reivindicacin
ser rechazada. b) El otro supuesto, es el contemplado en el art. 2422 del C.C.: Sucediendo la reivindicacin de la
cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya pagado a su cedente por la adquisicin de ella; pero el
que por un ttulo oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera
difcilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una indemnizacin proporcionada. Es decir, si por la
adquisicin del tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso, el propietario puede reencontrarse con la cosa que de
otra manera le hubiera sido difcil recuperar, si bien no debe desembolsar el precio, s debe pagar una indemnizacin
proporcionada al poseedor, que sera una especie de compensacin por el servicio que le ha prestado al propietario con
su adquisicin (ej. si el poseedor compra la cosa a un ladrn que luego fuga a un lugar lejano). Esta norma resulta
aplicable en caso de cosas muebles robadas o perdidas. 2) Art. 2415: a) Muebles del Estado general o de los
Estados particulares: establecido en el art. 2415 -1 parte-: la presuncin de propiedad del art. 2412 tampoco puede
ser invocada respecto de las cosas muebles del Estado general o de los Estados particulares . La excepcin se
refiere solamente a los bienes del dominio pblico del Estado Nacional o Provincial, ya que dichos bienes no estn en
su patrimonio, por lo cual el Estado tiene sobre ellos un poder de polica, pero no un verdadero derecho de propiedad.
En consecuencia esos bienes son inalienables, sustrados al comercio jurdico del derecho privado y por lo tanto no
son susceptibles de posesin. En cambio, los bienes del dominio privado del Estado estn dentro de su patrimonio y
tiene sobre ellos un verdadero derecho de propiedad, por lo que le es aplicable el art. 2412. b) Segn la 2 parte del art.
2415, la presuncin de propiedad tampoco podr ser invocada respecto a las cosas accesorias de un inmueble
reivindicado. Los accesorios de un inmueble, por accesin fsica o moral se transforman en inmuebles por accesin,
por lo que resulta evidente que el principio del art. 2412 no puede aplicarse, ya que ste slo se refiere a muebles. 3)
Caso especial del privilegio del locador: Art.3885.-Si los muebles gravados con el privilegio hubiesen sido
sustrados de la casa alquilada, el propietario de ella puede, durante un mes, hacerlos embargar para hacer efectivo el
privilegio, aunque el poseedor de ellos sea de buena fe . Es una excepcin al pcipio. Del 2412 puesto que el tercer
poseedor de buena fe no podr ampararse en la presuncin de propiedad derivada de aqul, por existir una expresa
disposicin que le veda tal posibilidad.
2. Otras excepciones al Art. 2412 del Cdigo Civil: Automotores. Buques y aeronaves.
Automotores (D.L. 6582/58 y Ley 22.977): El D.L. 6582/58 convierte a los automotores en cosas muebles
registrables, acercando su regulacin jurdica a la de los buques y las aeronaves. Rgimen jurdico: a) Inscripcin
constitutiva: Precepta el art. 1 del Decreto que: la transmisin del dominio de los automotores deber formalizarse
por instrumento pblico o privado y slo producir efectos entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha de
su inscripcin en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor. La inscripcin inicial del vehculo conduce a
la apertura del legajo del automotor con su pertinente matriculacin en el registro seccional del lugar de su
patentamiento. Dicha inscripcin importa tambin la emisin de dos documentos: el ttulo del automotor, que sirve
para probar las condiciones de dominio y gravmenes del bien (pero slo hasta la fecha de anotacin de las
constancias en l) y la cdula de identificacin, que autoriza el uso del automotor, aunque no resulta idnea para
demostrar su dominio. La inscripcin tiene carcter constitutivo, de modo que el derecho real no existe para nadie
sobre un automotor si la transferencia al adquirente no ha sido inscripta, an cuando se haya hecho a aqul tradicin
del vehculo. b) La Inscripcin vale ttulo. c) El requisito de la buena fe: La buena fe existe cuando el poseedor, por
ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad. El error o ignorancia deben ser excusables. En primer
lugar, quien invoca buena fe debe tener el automotor registrado a su nombre, ya que el dominio no se adquiere sino
con la inscripcin. Como el error de hecho debe ser excusable, es necesario que el adquirente adopte todos los

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recaudos que exigieren la naturaleza de la cosa y las circunstancias de persona, tiempo y lugar. Dichos recaudos son
fundamentalmente dos: verificacin fsica y jurdica del automotor. A la verificacin fsica se refiere el art. 6 del
Decreto 335/08 que la exige como previa en ciertos casos que enumera y, asimismo, en los dems casos que as lo
establezcan la Direccin Nacional. Quien no la solicitara como previa, no se encontrara autorizado a invocar la
excusabilidad de su error, si con posterioridad se advirtiera defectos en la identificacin del rodado obstativos de su
registro (ej. hallarse alterada su numeracin originaria). Con respecto a la verificacin jurdica, el adquirente debe
exigir la exhibicin del ttulo del automotor por parte de su enajenante y de la cedula de identificacin. Pero eso slo
no basta, el adquirente debe exigir del enajenante que solicite al Registro de la Propiedad del Automotor el certificado
de dominio, que tiene un trmino de validez de quince das y acarrea un bloqueo registral o reserva de prioridad, en
virtud del cual, durante el plazo de validez, los embargos y dems anotaciones que se solicite con respecto al
automotor tendrn carcter condicional y slo quedarn firmes y producirn sus efectos legales una vez vencido dicho
plazo, siempre que no se haya modificado el dominio o la situacin jurdica del automotor. Si no se ha solicitado el
certificado y luego resulta haberse adquirido de un no propietario, el adquirente no podr invocar su buena fe, porque
el error derivar de su propia negligencia. Sntesis: para ser considerado de buena fe, el adquirente debe satisfacer
los siguientes requisitos: adquirir del propietario registral, exigir del enajenante la exhibicin del ttulo del
automotor, que peticione el certificado de dominio y gravmenes del bien y verificarlo fsicamente, para establecer
que se trata del mismo vehculo al que se refieren las constancias documentales. Adems, debe inscribir la
transferencia. En defecto de alguno de estos extremos, el adquirente no podr alegar la buena fe, y se hallar
imposibilitado de consolidar el dominio del vehculo a su favor.
Buques: es toda construccin flotante destinada a la navegacin. Su rgimen jurdico est regulado por el C. de
Comercio. Si bien el buque es una cosa mueble, su rgimen jurdico es similar al de los inmuebles. Requirindose para
su transmisin documento escrito e inscripcin en un registro especial, donde se hace constar el nombre del
propietario y las sucesivas transferencias de dominio, es enteramente inaplicable el rgimen del art. 2412 del C.C.
Aeronaves: Al rgimen de su dominio, resultan aplicables los arts. 49 y 50 del Cdigo Aeronutico. Las aeronaves,
al igual que los buques, son cosas muebles, pero con un estatuto jurdico particular que se asemeja al de los inmuebles.
Puesto que para su transferencia se requiere instrumento pblico o privado debidamente autenticado y para poder
oponer la transferencia a terceros, adems su inscripcin en el Registro Nacional de Aeronaves, no se aplica el
pcipio. Del art. 2412 y por ello, el poseedor de buena fe no se convierte en propietario por el solo hecho de serlo.
3. Semovientes: Antecedentes: Cdigo Civil; los Cdigos rurales. La Ley 22.939, sus anlisis.
a) Antecedentes histricos: Los sistemas de marcacin y sealamiento del ganado son de antigua data. En
nuestro pas, el desarrollo de la ganadera hizo necesario idear un sistema, diferente al que reglaba las dems cosas
muebles, que protegiera al propietario contra los despojos del ganado. Es por ello que en la poca colonial, los
Cabildos autorizaron y posteriormente obligaron el uso de marcas y seales. Luego de dictada la Constitucin de
1853 algunas provincias sancionaron sus Cdigos Rurales, que se referan al sistema de marcas y seales para la
individualizacin del ganado. b) Cdigo Civil: El C.C. se dict sin que contuviera ni una sola norma referente a los
semovientes especficamente, por lo que ellos se hallan comprendidos dentro del pcipio. del art. 2412 del C.C. Dadas
las dificultades expuestas y teniendo en cuenta lo dispuesto por el art. 22 del C.C., resulta incomprensible la omisin
de Vlez ya que no poda ignorar los antecedentes existentes en la materia. c) Leyes provinciales: Las provincias, en
sus Cdigos Rurales u otras leyes especiales legislaron sobre estos medios de identificacin colectiva del ganado. Es
cierto que por razones de polica rural pueden las provincias imponer que el ganado se marque o seale, pero no es
legtimo que se otorgue a esas marcas o seales alcance probatorio de la propiedad de los animales que las llevan, ya
que la CN reserva a la Nacin la legislacin civil, dentro de la que se ubica la materia referida a la adquisicin,
transmisin y prdida de la propiedad de las cosas. Segn algunos cdigos rurales, la marca y/ seal, prueban
acabadamente y sin admitir prueba en contrario que el animal que lleva la marca o seal es de propiedad del titular de
esa marca. Otros, siguiendo un criterio constitucional, si bien imponen la obligacin de marcar y sealar, omiten
asignar a las mismas valor probatorio alguno. Entonces, para el Cdigo Civil es propietario del semoviente el
poseedor de buena fe y nada ms? d) Ley Nacional 22.939: Con el propsito de subsanar el problema generado por la
discordancia entre el rgimen del Cdigo Civil y el de las legislaciones locales en materia de semovientes, el 6 de
Octubre del 83, fue sancionada y promulgada la Ley 22.939 de marcas y seales de ganado con vigencia en todo el
pas. Luego de haber definido en su art. 1 a la marca y seal, dicha ley establece en su art. 5 la obligacin de todo
propietario de ganado mayor o menor de tener registrado a su nombre el diseo a emplearse para marcar o sealar; y
en el art. 6 la de todo propietario de hacienda de marcar su ganado mayor y sealar su ganado menor. El
incumplimiento de esas obligaciones privar al propietario de los animales de los derechos acordados por la ley
referentes al rgimen de propiedad del ganado, sin perjuicio de las multas que establecieren las legislaciones locales.
Respecto de la propiedad del ganado, la ley regula tres supuestos: 1) Animales sin marca o seal (orejanos) o con
marca o seal no suficientemente clara: su propiedad queda sometida al rgimen comn de las cosas muebles. 2)
Animales marcados o sealados: se presume salvo prueba en contrario que pertenecen a quien tiene registro a su
nombre de la marca o seal aplicada al animal. Tambin se presume iuris tantum- que las cras no marcadas o

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sealadas pertenecen al propietario de la madre, si stas se encuentran al pie de ella. 3) Animales de raza, excluidos
los equinos de pura sangre de carrera: la propiedad se prueba con el respectivo certificado de inscripcin en los
registros genealgicos y selectivos reconocidos. Los caballos de pura sangre de carrera tienen su regulacin
especfica en otra ley. Respecto de la transmisin de la propiedad del ganado comn, la ley dispone que todo acto
jurdico por el cual se transfiera la propiedad de ganado mayor o menor, deber instrumentarse con un certificado de
adquisicin que, otorgado por las partes, ser autenticado por la autoridad competente. Dicho certificado no es
suficiente para transmitir la propiedad por s, es indispensable que vaya seguido de la tradicin o entrega efectiva del
ganado transmitido.
UNIDAD VIII: LA PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES
1. La proteccin de la posesin y la tenencia: Concepto. Antecedentes histricos: a) El derecho romano,
poca clsica, derecho justiniano; b) Edad media; c) La costumbre francesa; d) El derecho espaol; e) Freitas.
Fundamentos de la proteccin posesoria: distintas teoras: 1) Relativas (Savigny, Rudorff, Thibaut, Rder
Gans); 2) Absolutas: (Gans, Sthal, Ihering).
Concepto: * La posesin, es el corpus mas el animus, entendida como un hecho del que se deriva el derecho de
posesin.
* Derecho a la posesin, cuando alguien no tiene la posesin pero tiene derecho a que se le otorgue la posesin (no
tiene ni la posesin ni el derecho de posesin). Por ejemplo el derecho que tiene el comprador de un inmueble a quien
todava no se le hizo tradicin de la cosa.
* Derecho de posesin, lo tiene el poseedor, cualquier poseedor de mala fe, de buena fe e inclusive el poseedor
vicioso. Por ejemplo cuando el poseedor es privado de la posesin, cuando es despojado o cuando es turbado. El
derecho de posesin presupone que tiene o ha tenido la posesin.
Uno de los efectos de la posesin es el otorgar el derecho de protegerla mediante acciones de distintos tipos,
contenidas en una serie de disposiciones tanto de derecho de fondo como de derecho procesal. Estas acciones son de
los siguientes tipos: a) Extrajudicial: establecida en el art. 2470 que autoriza a repulsar por la fuerza cuando se da el
caso de violencia, frente a la cual la accin de la justicia llegara demasiado tarde.
b) Judicial: la que puede ser de tres tipos: b.1) las acciones posesorias otorgadas slo a poseedores anuales no
viciosos; b.2) las acciones policiales, otorgadas a poseedores y tenedores interesados; b.3) los interdictos.
Antecedentes histricos
Roma: El procedimiento tena dos etapas. En la 1 actuaba el magistrado -pretor- (in iure) que estableca una serie
de normas de carcter anual (lapso de su funcin) La 2 etapa se desarrollaba ante el juez (in judicio) ante quien se
dirigan acciones, excepciones, rplicas y splicas. Pero haba veces en que el proceso terminaba en la primera etapa
con la expedicin de un decretum (ordenaban) o interdictum (prohiban) que podan tener carcter permanente
pero generalmente eran de carcter temporal. Si la orden del pretor tena carcter general (reglamentario) se llamaba
edictum y si estaba referida a un caso determinado entre las partes interesadas se llamaba interdictum. La palabra
interdicto se utiliza en dos sentidos: en un aspecto por oposicin a decreto y en otro por oposicin a edicto.
INTERDICTO: orden basada en una causa personal a las partes, generalmente de carcter prohibitivo, dictada por el
magistrado en virtud de su imperium, a solicitud de parte interesada para hacer cesar el acto daoso ejecutado en
perjuicio del solicitante. Los interdictos as concebidos, cuando se refieren a la posesin (segn Savigny) se
identifican con las acciones posesorias. Tienen por fundamento la posesin y por finalidad protegerla. En materia de
acciones posesorias se concedan tres tipos de interdictos que eran los de adquirir, mantener y recuperar, tanto para las
cosas muebles como las inmuebles y slo al poseedor, pero no se exiga la anualidad.
Derecho germnico: Surge el requisito de la anualidad. La posesin se adquira a travs o en presencia del seor;
con posterioridad se reconoci que, si no se haca ante el seor, se perfeccionaba la propiedad con la anualidad.
La Edad Media (Derecho Cannico): Se otorga slo cuando no hay orden o este se puede perturbar y es una lgica
consecuencia de la imposibilidad de hacerse justicia por mano propia. En la Edad Media se planteaban problemas
entre los obispos que posean junto con sus poderes espirituales poderes terrenales, y los seores feudales. En la lucha
entablada entre ambos rdenes, era comn que el seor feudal desplazara al obispo quitndole sus poderes terrenales.
Todo este problema estaba reglado por las Decretales de Isidoro de Sevilla, a los que se agregan a continuacin las
Falsas Decretales de Isidoro Mercator que tienden a proteger el poder de los obispos acordando la posibilidad de
paralizar la causa criminal que se le segua a los obispos mientras no se les restituyeran sus bienes terrenales, y la
causa criminal slo se poda hacer ante el Snodo, o sea que deba ser juzgado por sus pares, (saisine: investidura). Un
decreto de Graciano en el siglo XII desdobla esta exceptio spoli en dos partes: por un lado queda la exceptio spolii que
tenda a impedir la desposesin y por otro lado la actio spolii que pretenda lograr la restitucin si se haba producido
la desposesin. Con posterioridad esta actio spolii se otorg no slo al obispo sino a todos aquellos que haban sido
turbados, incluso el tenedor. Luego a todos los particulares.

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Espaa: Sigue el criterio romano no exigindose la anualidad y se otorgaba al poseedor y al tenedor. Se reconocen
cinco tipos de interdictos: adquirir, recuperar, mantener, obra nueva y obra vieja.
Freitas: sigue al Derecho Romano Clsico.
Vlez sigui a todas estas fuentes. Por ello es que esta parte (unos quince artculos), quizs son los ms
controvertidos de todo el Cdigo.
Derecho patrio: Conjunto de normas vigentes en la Repblica hasta la sancin del Cdigo Civil. Tena las
siguientes caractersticas, segn Molinario: a) Amparaba poseedores y cuasiposeedores tanto de muebles como de
inmuebles, si la posesin era quieta y pacfica; b) Los interdictos eran procedimientos rpidos que poda intentar el
poseedor actual slo contra el despojante; c) Si la desposesin haba sido violenta clandestina, proceda el despojo,
con efecto erga omnes; d) Ni los interdictos ni la accin de despojo tenan fuerza de cosa juzgada material, terminados
los cuales el poseedor poda intentar el plenario posesorio; e) Podan acumularse los juicios posesorios y petitorio (lo
que en el Cdigo Civil no est permitido).
Fundamentos de la proteccin posesoria
Como Thibaut, los que ms se acercan a lograr el fundamento de la proteccin posesoria son los que la encuentran
en el principio segn el cual nadie puede vencer jurdicamente a otro si no tiene motivos preponderantes en que
fundar su derecho (la objecin que se le hace a ese autor es que saca la posesin de su verdadero campo para
confrontarla en el jurdico). Si as fuera, la posesin debera ceder inmediatamente apenas se enfrente con la
propiedad, pero mientras se debate el tema posesorio no es admisible la demostracin del ttulo (carece de eficacia).
La ley protege la relacin de hecho, la esttica, la realidad de la que siempre parti el derecho y la preserva de ataques
mientras no haya una razn suficiente, dentro de la propia realidad fctica y con independencia de los derechos
subjetivos, pero necesariamente esta proteccin debe ser provisional. La situacin de hecho es preservada por los
ordenamientos jurdicos hasta tanto se diluciden, en un debate ms profundo, las cuestiones que hacen al derecho de
las partes. Si partimos de la base de que una relacin determinada de hecho no puede ser modificada arbitrariamente,
podemos encontrar el fundamento siempre que se den estas condiciones: a) que el debate se mantenga dentro de esta
realidad fctica (al menos en principio); b) que la proteccin que el orden jurdico brinde a esta situacin de hecho
revista el carcter de provisional. Terminado el debate, restablecida la situacin anterior, satisfechas las condenaciones
a que ha dado lugar el posesorio, entonces si se podr iniciar el debate sobre el derecho de poseer. Un derecho se
encuentra protegido precisamente por serlo. Lo que podemos inquirir es acerca del fundamento del derecho, pero no
por el fundamento de su proteccin. Con respecto a la posesin estamos frente a un hecho y no a un derecho. Es as
que a varios autores les ha llamado la atencin la posesin de Ihering quien, luego de definir al derecho subjetivo
como el inters jurdicamente protegido, y sostener que la posesin es un derecho, pasa a ocuparse de los
fundamentos de la proteccin posesoria, lo que parece una incongruencia. Ihering hace una clasificacin de las
distintas teoras dividindolas en absolutas o relativas segn que encuentren el fundamento de la proteccin posesoria
en la posesin misma o en otras instituciones ajenas a la posesin.
A) TEORIAS RELATIVAS: encuentran el fundamento de la proteccin posesoria en instituciones ajenas a la
posesin:
1) SAVIGNY - La interdiccin de la violencia: No siendo la posesin un derecho el ataque contra ella dirigido no
constituye -en s mismo- un acto contrario al derecho, pero puede llegar a serlo si, a la vez, se vulnera un derecho
cualquiera. La turbacin de la posesin supone un acto de violencia dirigido contra la persona del que posee y toda
violencia contra la persona es contraria al derecho; en esa ilegitimidad es donde Savigny ve el motivo de la ley para la
proteccin. Para este autor tanto en el despojo como en la turbacin se defiende no a la posesin sino a la persona del
poseedor. Esta opinin contradice el sistema romano de proteccin posesoria que solamente acordaba al poseedor y no
al mero tenedor.
2) RUDORFF: La preservacin de la paz y el orden pblico al impedir que el particular se haga justicia por s
mismo, razn por la cual se protege al poseedor. La crtica a esta opinin la da precisamente Savigny quien expresa
que en las tres clases de interdictos en solo uno esta interesado el orden pblico (unde vi) y el acto de hacerse justicia
por s mismo supone la existencia de un derecho, lo que no est en juego en la contienda posesoria.
3) THIBAUT: El principio del derecho segn el cual nadie puede vencer jurdicamente a otro si no tiene motivos
preponderantes en los cuales fundar su prerrogativa. Un estado de hecho adquiere relevancia en la medida en que, todo
aquel que ejerce de hecho un derecho, merece proteccin, hasta tanto se demuestre por otro un derecho mejor. Ihering
critica esta postura sealando que si la posesin es un estado de hecho, no es preciso un derecho preeminente para
hacerlo cesar.
4) RODER Y AHRENS: En la presuncin de probidad que asiste al poseedor hasta que se pruebe lo contrario: todo
aquel que se encuentra ejerciendo un poder sobre la cosa, goza de la presuncin de que su comportamiento es acorde
con el derecho objetivo y con el principio de que todo hombre debe ser considerado honrado y probo mientras no se
demuestre lo contrario. Se critica esta teora por cuanto desplaza toda consideracin de la relacin a una cualidad del
sujeto y, entonces, bastara demostrar que el mismo carece de probidad u honradez para privar de fundamento a la
proteccin que impetra.

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5) En funcin de la propiedad: 5.a) Como propiedad probable (antigua) TROPLONG - AUBRY ET RAU:
encuentran el fundamento de la proteccin posesoria en la presuncin de propiedad que surge de la posesin.
SAVIGNY dice que no hay mayor razn para presumir la propiedad en favor del poseedor que en hacerlo respecto de
cualquier otra persona. 5.b) Como propiedad que comienza GANS: fundamentada en el derecho romano en la
accin publiciana segn la cual, por una ficcin, se consideraba que aqul que se encontraba a punto de usucapir, pero
faltndole an el cumplimiento del trmino legal, tena accin, tal como si hubiera adquirido ya la cosa, contra todos,
excepto contra el verdadero propietario. Esta posicin no explica la proteccin del poseedor de mala fe el que, por
mucho tiempo que durara su posesin no lo conduca a la adquisicin de la propiedad. 5.c) Como complemento
necesario de la proteccin de la propiedad IHERING: la proteccin de la posesin la brinda la ley como
complemento de la proteccin de la propiedad. La posesin es normalmente la forma ms comn de exteriorizar la
propiedad. Con ello se facilita la defensa al evitar que el propietario, en cada caso, tenga que producir la prueba de su
derecho. La consecuencia de la proteccin de quien no es propietario es un fin no querido por la ley, inconveniente
inevitable que debe tolerarse en razn de las considerables ventajas que apareja el sistema.
B) TEORIAS ABSOLUTAS: encuentran el fundamento de la posesin en la posesin misma:
1) GANS, PUCHTA, BRUNS: toman a la voluntad del sujeto que consideran debe ser protegida an antes de
haberse afirmado como justa. La voluntad es en si libre, y es en funcin de esa libertad que constituye la base de todo
sistema jurdico que debe ser protegida. La coaccin y la violencia ejercidas contra la voluntad de una persona
jurdicamente capaz, al afectar la libertad del individuo, constituyen injusticias respecto de las cuales la voluntad debe
ser protegida. Se le replica que la voluntad encuentra sus lmites en la ley y merece la proteccin del orden jurdico
dentro de esos lmites. Si el derecho brindara proteccin fuera de esos lmites entrara en contradiccin consigo
mismo.
2) STAHL: Segn esta posicin la conveniencia de que la posesin sea protegida surge de que ella sirve a la
satisfaccin de las necesidades humanas, destino universal que se asigna al patrimonio. Pero, reconociendo Stahl que
la posesin es un estado de hecho, no resulta muy clara su explicacin, porque hay otras situaciones que igualmente
sirven a estos fines y no se encuentran protegidas y porque, si responde a los mismos fines que los dems derechos
patrimoniales, tendra que reconocrsele igual jerarqua, o sea, considerarla un derecho.
3) SALEILLES: considera a la relacin de este tipo como un complejo de elementos integrantes de la situacin
econmica y social de quien la ejerce, la que es protegida an antes de que se sustituya su legitimidad, porque todo el
que usa en paz y como dueo de los bienes de este mundo, llena una funcin til en s, buena para l y para el grupo
social al que pertenece. Se la critica el poner el acento exclusivamente en valores econmico-sociales con total
despreocupacin de los valores tico-jurdicos, y en que la posesin es protegida con independencia que cumpla esa
funcin de utilidad econmica que le asigna esta teora.
2. La proteccin posesoria en el Cdigo Civil: Fuentes. Principios fundamentales. Derecho a la posesin
fundada en un ttulo (Art. 2468). El interdicto de adquirir. Defensa privada (Art. 2470) casos. Requisitos.
Lmites.
Fuentes: en esta materia Vlez acudi a diversas fuentes; no todas armnicas entre s. As trabajo con el D.
Romano, el D. Espaol, el D. Francs, pero a travs de las modificaciones acontecidas durante la Edad Media. Con la
obra de Freitas, el C.C. de Chile y el de Austria.
Principios fundamentales: estn contenidos en los art. 2.468 y en la primera parte del art. 2.469:
Derecho a la posesin fundada en un ttulo (art. 2468):
El Art. 2468 establece que un ttulo vlido no da sino un derecho a la posesin de la cosa y no la posesin misma,
agregando que el que no tiene sino un derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la
cosa: debe demandarla por las vas legales. El art. 2469 dice que la posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la
tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Se consagra el principio general de la interdiccin de la violencia. El
art. 2468 recoge un principio general y no crea ni regula una accin particular para adquirir remitindose a las vas
legales. La primera es el cumplimiento del contrato, si es que lo hubo, pero ello origina el problema del juicio
ordinario. Hay otros recursos:
a) Interdicto de adquirir: se otorga cuando la cosa cuestionada est en manos del vendedor. Los cdigos procesales
regulan este interdicto que es beneficioso porque, en la prctica, es un juicio relativamente rpido, se puede obligar al
vendedor a entregar la cosa. Este interdicto se conoca en Roma, Espaa y la Ley 50 en Argentina, pero el Cdigo
Procesal de la Nacin lo regula expresamente. No es una accin posesoria porque no protege ninguna posesin, pues
por esta va se accede a una posesin que nunca se tuvo. Se pueden plantear tres casos: I) Que el vendedor, habiendo
formalizado el contrato, se niegue a entregar la cosa. Es posible por va del interdicto de adquirir lograr la tradicin;
II) Si en el inmueble se encuentra un intruso, no cabe el interdicto de adquirir contra l, debiendo recurrirse a la accin
de despojo; III) Si el intruso no es tal sino que est en virtud de un contrato en la cosa, se puede recurrir al interdicto
de adquirir contra el tenedor. En las normas del Cdigo Procesal Nacional, para que proceda el interdicto de adquirir
se requiere: 1) que quien lo intente tenga ttulo suficiente para adquirir la posesin o la tenencia con arreglo a derecho;
2) que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto; 3) que nadie sea

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poseedor o tenedor de la misma cosa. Se ha sostenido la inutilidad de este interdicto por lo dispuesto en el inc. 2 del
art. 607 respecto a que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario o posea la cosa de que se trata. Si se diera
cualquiera de estas situaciones la cuestin deber ser tramitada por juicio ordinario.
Defensa privada: Art. 2470: es el nico que permite una actuacin de hecho por parte de quien se ve turbado o
despojado de su posesin. Hay mucha similitud entre esta institucin y la legtima defensa del derecho penal. La
posibilidad de defenderse por s mismo de un ataque a la posesin, lleva nsita la necesidad de cumplir con
determinados requisitos que habilitan su viabilidad: a) que el auxilio de la justicia sea tardo (esto es una cuestin de
hecho, depende de las circunstancias concomitantes, no ser lo mismo quien vive cerca de la polica que quien lo hace
en el campo en un lugar desolado). b) no debe haber solucin de continuidad entre el acto de turbacin y la defensa
privada (este recaudo tambin depende de las circunstancias del caso). Si despus de un tiempo logra recuperar la
posesin, sta ser viciosa. c) no debe haber exceso. Pero el exceso en la repulsa de la turbacin o despojo no
necesariamente convierte la posesin en viciosa. Esta defensa se otorga a todos los que: 1) tengan el corpus
poseedores- ; 2) sean poseedores, anuales tenedores, servidores de la posesin; 3) para casos de turbacin y
desposesin o despojo; 4) no procede en casos de turbacin o desposesin clandestina, porque se exige para su
procedencia la violencia y no hay violencia en la turbacin o despojo clandestino.
3. Defensa Judicial de la Posesin: Principios comunes. Las acciones posesorias en particular. Concepto de
turbacin y despojo. Prenociones de posesin y tenencia y su clasificacin en relacin a los remedios posesorios.
Principios comunes: a) para intentar las defensas posesorias no se requiere ttulo (art. 2472) salvo el caso del art.
2471 que es la nica excepcin a este principio. Art. 2471: siendo dudoso el ltimo estado de la posesin entre el que
se dice poseedor y el que pretende despojarlo o turbarlo en la posesin, se juzga que la tiene el que probare una
posesin ms antigua. Si no constase cual fuera ms antigua, juzgase que posea el que tuviese derecho a poseer o
mejor derecho de poseer; b) tampoco se necesita buena fe (art 2473 in fine), c) en cuanto al objeto sobre el que
pueden recaer el texto actual permite defender a travs de las acciones posesorias no solo a los inmuebles sino tambin
a los muebles con la limitacin de que no puede accionarse contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas
muebles que no sean robadas o perdidas; d) prescripcin y caducidad de las acciones posesorias: las acciones
posesorias segn el art. 4038 prescriben al ao.
Las acciones posesorias en particular
1) Las acciones contra la turbacin son: a) Accin de manutencin (art. 2495); b) Accin policial de manutencin
(art. 2469); c) Interdicto de retener (arts. 610 a 613 CPCCN).
2) Las acciones contra la desposesin son: a) Accin de restitucin (art. 2487); b) Accin de despojo (arts. 2490 a
2494); c) Interdicto de recobrar (arts. 614 a 618 CPCCN).
Concepto de Turbacin y despojo
Turbacin (definicin): Art. 2496: Slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del
inmueble, alguien ejerciere con intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una exclusin absoluta
del poseedor. Debe ser de hecho, por medio de actos materiales en relacin con la cosa. La norma al hablar de actos
de posesin solo puede hacer alusin a actos materiales. El concepto se complementa con el art. 2.497: Si el acto de
la turbacin no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la accin de poseedor ser juzgada como
indemnizacin de dao y no como accin posesoria. Si el acto tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor
de la posesin, la accin ser juzgada como despojo. (Por ej. habr turbacin si soy propietaria de un campo y un
vecino introduce en l sus animales para pastar. No hay turbacin cuando corto flores de un jardn para adornar mi
casa porque falta el acto material con el fin de poseer el jardn).
Despojo o desposesin: Art. 2497 in fine. Si el acto de turbacin tuviese el efecto de excluir absolutamente al
poseedor de la posesin, la accin ser juzgada como despojo. Sera la exclusin absoluta del poseedor en relacin al
todo o a una parte de una cosa. Algunos consideran que solo puede hablarse de despojo en los casos de desposesin
violenta. Otros consideran que despojo existe en todos los casos de desposesin por cualquier medio: violencia,
clandestinidad o abuso de confianza. Art. 2492: No compete la accin de despojo al poseedor de inmuebles que
perdiera la posesin de ellos, por otros medios que no sean despojo; aunque la perdiere por violencia cometida en el
contrato o en la tradicin.
Prenociones de posesin y tenencia y su clasificacin en relacin a los remedios posesorios. Para intentar las
acciones posesorias no se necesita ttulo ni buena fe.
Posesin: Art. 2351: Habr posesin de las cosas cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su
poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (dos elementos corpus y animus domini).
Interesan dos grados o categoras: anual y no anual. Frente a la simple posesin en general (art. 2351) se eleva otra
posesin que aparece como de mayor jerarqua: la posesin anual, con los requisitos de ausencia de vicios, publicidad,
continuidad e ininterrupcin (art. 2473 a 2481). Los requisitos de posesin pblica, pacfica, contina y no
interrumpida podran reemplazarse diciendo simplemente posesin no viciosa ya que ellos no implican sino las
cualidades opuestas a los vicios de la posesin. Posesin pblica es lo opuesto a posesin clandestina. La posesin
ser pblica cuando sea tal que el propietario haya podido conocerla. Los actos aunque no sean pblicos, sern vlidos

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si los hubiera conocido el propietario, porque la publicidad exigida tiene el nico objeto de establecer la presuncin de
que los actos han sido conocidos por l. La posesin ser quieta y pacfica cuando no fuere violenta, cuando se hubiere
adquirido sin violencia o no hubiera sido turbada durante el ao anterior por violencias reiteradas (2478). En cuanto a
la continuidad y la no interrupcin la nota al 2481 por su claridad exime de mayores comentarios Es preciso no
confundir la discontinuidad de la posesin con la interrupcin de la posesin. Sin duda que una posesin es
discontinua cuando ha sido interrumpida, pero puede ser discontinua sin haber sido interrumpida. La discontinuidad
tiene por causa la omisin del que posee, mientras que la interrupcin supone un hecho positivo, sea el hecho del
poseedor, por ejemplo el reconocimiento que hiciese del derecho del propietario, sea el hecho de un tercero, como una
desposesin o una citacin a juicioLa posesin que ha durado un ao no puede ser interrumpida por actos aislados;
la posesin que no cuenta un ao es interrumpida por actos que impidan al poseedor gozar de la cosa y que son
ejecutados con esa intencin. Resumiendo: se protege al poseedor anual porque se lo presume propietario; el
poseedor anual tiene ms jerarqua que el que no lo es, pues esta asimilado al propietario.
Tenencia: Art. 2352: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple
tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un
derecho (solo corpus). La Tenencia, a su vez, podemos clasificarla en interesada y desinteresada, agregando a esta
categora a aquellos que tienen la cosa en virtud de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad.
4. Sistemas de las defensas posesorias en el Cdigo de Vlez: Los Arts. 2468 y 2469. La opinin de Alsina
Atienza. Las acciones posesorias del Art. 2487. La accin de despojo.
Arts. 2468 y 2469: Prohibicin de las vas de hecho. Concepcin de Atienza: De los art. 2468 y 2469 surga que el
principio general en materia de acciones posesorias era el de evitar las vas de hecho, la justicia por mano propia,
funcin que el estado de derecho se reserva para s como modo de mantener la paz social. El art. 2468 se refiere a los
medios de adquirir la posesin; un ttulo vlido da derecho a la posesin de la cosa y no la posesin misma. El que
tiene slo un derecho a la posesin, no puede tomar la posesin de la cosa: debe demandarla por las vas legales.
El Art. 2.469 determinaba que cualquiera que sea la naturaleza de la posesin, nadie puede turbarla
arbitrariamente. Esto gener dos problemas: 1) que deba entenderse por turbacin arbitraria de la posesin fue
interpretada por algunos en el sentido de ilegalmente de lo que se derivaba que existiran casos en donde la ley
autorizara la turbacin de la posesin y por otros que jams un estado de derecho puede autorizar la justicia por mano
propia, salvo supuestos excepcionalsimos (ej. el art. 2470). En consecuencia, el trmino arbitrariamente empleado
en el art. 2469 valdra tanto como decir de propia autoridad o por mano propia. En tal sentido, los arts. 2456 y
3984 estaran indicando los efectos de ciertos actos de turbacin, ms no autorizando o legalizando su realizacin. 2) a
que poseedores cubra la norma (2469) al aludir a cualquiera sea su naturaleza.
Para Pizarro existan dos soluciones, protegiendo: a) a poseedores o tenedores; b) solo a poseedores.
La concepcin de Dalmiro Atienza acerca del art. 2469: (incorporada al C.C.) para este doctrinario el trmino
arbitrariamente debe interpretarse como de propia autoridad o por mano propia, configurando una prohibicin de
las vas de hecho; y en cuanto a cualquiera sea la naturaleza de la posesin: la norma cobija a todo tipo de poseedor,
sea ste vicioso o no vicioso, anual o no y a la tenencia, sin distingos entre tenedores en inters propio y en inters
ajeno.
Las acciones posesorias del art. 2487: Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o
manutencin de la cosa.
Accin de restitucin: Legitimacin activa y pasiva: corresponde la accin al poseedor cuya posesin sea anual y
no sea viciosa respecto del demandado, pero que tiene efectos reipersecutorios o reales. La legitimacin pasiva
alcanzar hasta los sucesores particulares de mala fe.
Requisitos: enumerados en los arts. 2473 a 2481. A) Debe mediar un acto de turbacin (Art. 2496) : Slo habr
turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere con intencin de
poseer, actos de posesin de los que no resultase una exclusin absoluta del poseedor. Art. 2497: Si el acto de la
turbacin no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la accin de poseedor ser juzgada como
indemnizacin de dao y no como accin posesoria. Si el acto tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor
de la posesin, la accin ser juzgada como despojo). B) Anualidad: art.2473. El poseedor de la cosa no puede
entablar acciones posesorias si su posesin no tuviere, al menos, el tiempo de un ao. C) Ausencia de vicios: la
posesin debe carecer de los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. Las discusiones doctrinales llegaron a la
conclusin de que la precariedad no constituye un vicio de la posesin; el vicio es el abuso de confianza que se
produce cuando el tenedor que tiene la cosa en su poder, reconociendo en otro la propiedad de la cosa, intervierte el
ttulo, manifestando por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer la cosa, y cuando sus actos
producen ese efecto (arts.2364 y 2458).
Accin de despojo: (Arts. 2490 a 2494) Art. 2490: Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor,
an vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo
del bien. Exceptuase de esta desposesin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de
dependencia, hospedaje u hospitalidad.

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Requisitos: no son necesarios los requisitos de los arts. 2473 a 2481.

Objeto: La restitucin de la cosa de cuya relacin se ha excluido al titular por un acto de despojo.
Legitimacin activa y pasiva: La accin de despojo se confiere a todo poseedor, an vicioso y los tenedores
interesados. Solo se da contra el despojante, herederos y terceros de mala fe que hubieron la cosa directamente del
despojante.
El art. 2497 al final dice: si el acto tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor de la posesin, la accin
ser juzgada como despojo de donde se concluye que no hay diferencia conceptual entre el acto de turbacin y el
acto de desposesin; la diferencia est solo en el resultado.
5. Las reformas introducidas por el Decreto Ley 17.711: El art. 2469. Accin policial de manutencin. Accin
de despojo. Cuadro de las defensas contra la turbacin y la desposesin despus de la Reforma. Accin de obra
nueva y accin de dao temido.La reforma distingue entre la desposesin y el despojo; as en el art. 2.490 se refiere al despojo y a su mbito
reipersecutorio, mientras que en el art. 2.491 menciona al desposedo fijando un mbito distinto.
El art.2.469. Accin policial de manutencin:
Art. 2.469: la posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello
ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente en la forma
que determinen las leyes procesales. Objeto: Proteger a la posesin y a la tenencia interesada frente a turbaciones
arbitrarias aunque emanen de quien sea titular de un derecho real o de un derecho emergente de la posesin. Abarca la
posesin, aun viciosa y la tenencia interesada, se extiende a las cosas muebles e inmuebles. Legitimacin activa: se
confiere a toda clase de poseedores y tenedores interesados como desinteresados. Estn excluidos quienes se hallen
vinculados con la cosa en virtud de relaciones de dependencia, hospedaje u hospitalidad, porque no son tenedores.
Legitimacin pasiva: La accin procede contra el turbador y sus sucesores, mientras persistan en los actos turbatorios.
Diferencia con la accin de despojo: En una accin de manutencin el tenedor procura retener la cosa cuya
detentacin todava no ha perdido y tiene una legitimacin pasiva que no supera al perturbador. En la accin de
despojo, la tenencia ya se ha perdido y los efectos son ms importantes porque tiene una reipersecucin que alcanza al
sucesor particular de mala fe (art.2491).
Comparacin entre accin de restitucin y de despojo: Son dos acciones distintas. Frente a una desposesin,
quien tenga posesin anual y carente de vicios podr intentar la accin de restitucin (arts. 2473 a 2481 y 2487) o la
accin de despojo (arts. 2490 a 2494). El poseedor que no rena tales requisitos, y an el tenedor interesado, podr
hacer uso nicamente de la accin de despojo, porque en n/Cdigo la posesin anual es de jerarqua superior a la no
anual, por lo cual necesita una defensa distinta y de rango superior.
Accin de despojo: con relacin al trmino de despojo empleado por el art. 2490 se sostuvieron dos posiciones: a)
primera: despojo equivaldra a desposesin violenta y en todos los dems casos de desposesin clandestina o por
abuso de confianza- no podra hacerse uso de esta defensa; b) segunda: el despojo comprende a toda desposesin por
cualquier media y no solo por violencia, ampliando de esta manera la posibilidad de proteccin. Legitimacin activa:
se otorga la accin a todos los poseedores, aun viciosos y expresamente a los tenedores. Legitimacin pasiva: se
intenta contra el despojante y sus sucesores universales, contra los cmplices del despojo y contra los sucesores
particulares de mala fe.
Cuadro de las defensas contra la turbacin y desposesin despus de la reforma: ver libro pg. 241
Accin de obra nueva. La obra nueva viene a ser el medio por el cual se causa una turbacin o una desposesin.
No siempre la obra nueva hecha en terrenos que no corresponden al poseedor, se realiza con el nimo exigido por el
art. 2496 para la turbacin; y cuando la obra se realiza en terrenos del accionante, no por ello tendr siempre el alcance
de excluir en forma absoluta al poseedor.
Obra nueva en terrenos del poseedor afectado: (art. 2.498) Si la obra nueva se realiza en terrenos del poseedor
accionante, ello implica una intromisin en su propiedad o posesin, por lo que el Cdigo asimila esta variante a la
accin de despojo, aunque la intromisin no tenga por efecto excluir en forma absoluta al titular. La obra nueva puede
consistir tanto en construccin comenzada en terrenos o inmuebles del poseedor, segn el art. 2498, como en
destruccin de las obras existentes. Es irrelevante que se cause un perjuicio al poseedor o que la obra implique un
beneficio para el innovador.
Obra nueva en terrenos que no son del poseedor: (art. 2.499) Aqu la situacin es completamente distinta. El autor
de la obra nueva puede estar construyendo en su propio terreno una obra que afecte la posesin de otra, causndole un
perjuicio que no tenga obligacin de soportar. Establece el art. 2499 que Habr turbacin de la posesin, cuando por
una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la
posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva.
Legitimacin activa: poseedor de un inmueble, propietario, usufructuario, etc. Legitimacin pasiva: la persona que
ha comenzado la obra o destruido la existente. Objeto: un inmueble. Objeto de la accin: restablecimiento de las
cosas al estado anterior. Requisitos para la procedencia de la accin: a) que se trata de una obra iniciada pero no

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terminada; b) que se realice en inmuebles que no sean del accionante, y pudiendo serlo del innovador o de un tercero;
c) que resulte un perjuicio o menoscabo para la posesin; y d) que implique un beneficio para el agente. Finalidad de
la accin: Art. 2500 La accin posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que
a su terminacin se mande deshacer lo hecho. La primera parte de la norma nos da una verdadera medida cautelar
procesal, cuyos efectos se extienden mientras dure el juicio y recaiga sentencia firme o ejecutoriada
(independientemente del alcance de la cosa juzgada material). La ltima frase del artculo presupone que la accin
haya prosperado, que la pretensin haya sido acogida por la sentencia.
La Accin de dao temido (agregado por ley 17711)
Art. 2.499, 2 prr.: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes puede denunciar ese
hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
Naturaleza: Se trata de una accin extraposesoria ya que su ejercicio no depende, por lo menos exclusivamente, de
una relacin con la cosa. Desde el punto de vista pasivo adquiere el carcter de una carga inherente a la posesin
respecto de la cosa que amenace el dao. Desde otro punto de vista es una accin cautelar y, por ese mismo carcter,
no puede tener otro efecto que el provisional. Quedan libradas al juez las medidas cautelares a adoptar, que pueden ser
materiales o jurdicas, por ej. Apuntalamiento de la edificacin o intervencin de la obra, etc. No se exige
contracautela para quien pide la medida, tampoco se establece plazo para interponerla, ni el proceso subsiguiente en el
que se pueda debatir el derecho.
Legitimacin activa: Todos aquellos que teman un dao a sus bienes. Pueden ser: los poseedores legtimos o
ilegtimos, aunque fueran viciosos y aun los tenedores. Legitimacin pasiva: Pueden ser demandados aquellos que, en
caso de producirse el dao, estaran obligados a su reparacin (arts. 1113 y 1135 CC). Presupuestos: El riesgo debe
ser grave y probable aun cuando no es necesario que sea inminente. El dao no debe haberse producido porque en tal
caso la accin que corresponde es la de daos y perjuicios. Objeto: Segn la mayora de la doctrina la cosa que
amenace ruina o dao debe ser inmueble, sin embargo, el Cdigo, despus de citar el edificio, se refiere a otra cosa sin
distinguir. Finalidad de la accin: Es de naturaleza cautelar, provisional y subsidiaria. Debe cesar apenas el peligro o
riesgo desaparezca.
6. Los interdictos: Disposiciones en el Cdigo Procesal de Salta. Los interdictos y las acciones posesorias.
El C.P.C.C. regula lo relativo a las clases de interdictos: , interdicto de adquirir, interdicto de retener, de
recobrar y de obra nueva. Establece que los interdictos solo podrn intentarse para: a) Retener la posesin o
tenencia, b) recobrar la posesin o tenencia, c) impedir una obra nueva.
Interdicto de adquirir: Art. 607 CPCC: Requisitos: 1) que quien lo intente presente ttulo suficiente para adquirir
la posesin o la tenencia con arreglo a derecho; 2) que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario de la cosa que
constituye el objeto del interdicto; 3) que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa. El art. 608 establece las
distintas alternativas de procedimiento y el 609 los recaudos para la procedencia de la anotacin de litis como medida
cautelar. Se ha sostenido la inutilidad del inciso 2 del art. 607 porque los inmuebles nunca carecern de dueo, ya que
si no pertenecen a los particulares, integrarn el dominio privado del Estado. Siendo cosas muebles, su posesin se
adquiere por la mera aprehensin, que constituye la materialidad de la apropiacin, modo de adquirir su dominio. No
pueden existir bienes que no tengan dueo ni poseedor, y cuando esto ocurre con las cosas muebles es innecesario el
interdicto (porque se adquieren por la mera aprehensin), y la cuestin siempre deber ser tramitada por juicio
ordinario.
Interdicto de retener: Arts. 610 a 613 CPCCN. Requisitos: 1) Que quien lo intentare se halle en la actual posesin
o tenencia de una cosa, mueble o inmueble. En esto no difiere con la accin policial de manutencin (art.2469). 2)
Que alguien amenazare perturbarle o lo perturbase en ellas mediante actos materiales. Aqu encontramos la posibilidad
de una amenaza de perturbacin, lo que equivale a una turbacin futura. Esta perturbacin futura est relacionada con
las medidas que autoriza el art. 613, que faculta al juez para disponer una prohibicin de innovar, bajo apercibimiento
de aplicar astreintes. Legitimacin activa: se otorga a toda clase de poseedores y tenedores, sin exclusin de ninguna
naturaleza, contra el turbador, sus sucesores y copartcipes.
Interdicto de recobrar: arts. 614 a 618 CPCCN. Requisitos: 1) Que quien lo intente o su causante, hubiere tenido
la posesin actual o la tenencia de una cosa, mueble o inmueble. La falta de exclusiones respecto de la tenencia lleva a
concluir que tambin pueden intentarlo los tenedores desinteresados, con lo que el criterio es ms amplio que en la
accin de despojo. No as los que estn en relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad, que no son tenedores. 2)
Que hubiese sido despojado total o parcialmente de la cosa con violencia o clandestinidad. Legitimacin activa/pasiva:
se otorga a toda clase de poseedores y tenedores, sin exclusin alguna, contra el autor denunciado, sus sucesores,
copartcipes o beneficiarios del despojo (art.615), extendindose los efectos a los sucesores particulares de buena fe.Interdicto de obra nueva: Art. 619 CPCCN. Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble,
su poseedor o tenedor podr promover el interdicto de obra nueva. Ser inadmisible si aqulla estuviera concluida o
prxima a su terminacin. La accin se dirigir contra el dueo de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o
encargado de ella. Tramitar por el juicio sumarsimo. El juez podr ordenar preventivamente la suspensin de la obra.
En el interdicto no se distingue si la obra est ubicada en terrenos del poseedor o no. Efectos: En el C.Civil el art. 2500

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dice que la accin tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que a su terminacin se mande
deshacer lo hecho. Se entiende entonces, que en esta accin existe implcita una prohibicin de innovar, lo cual
tambin surge del Cd. Procesal, que al final del art. 619 dice que el juez podr ordenar preventivamente la
suspensin de la obra. El Cd. Procesal ofrece mayores posibilidades de decisin al juez, puesto que le permite
disponer la suspensin definitiva de la obra o, en su caso, su destruccin y la restitucin de las cosas al estado anterior,
a costa del vencido.
7. Petitorio y Posesorio: El ius possidendi y el ius possessionis. Situaciones especiales. Actos emanados de
autoridades judiciales y administrativas.
El ius possidendi es el derecho de poseer. Se trata en el juicio petitorio que es ordinario y hay amplitud de defensa
y prueba. La decisin se fundamentar en ttulos y es, en consecuencia, definitiva.
El ius possessionis: quien posee tiene los derechos de accin posesoria y posibilidad de usucapir. Se trata en el
juicio posesorio (acciones posesorias, policiales, interdictos). Tramita por va sumarsima. La decisin se basa en la
posesin y no en un derecho real. Puede acompaarse ttulos en l al solo efecto de establecer la eficacia o alcance de
la posesin. La decisin que se adopte es provisoria y no impide la iniciacin del petitorio donde se trate ampliamente
el tema.
En nuestro sistema legal el principio es el de la separacin entre el posesorio y el petitorio (arts. 2472 y 2482).
a) Art. 2.472: la posesin nada tiene de comn con el derecho de poseer, y ser intil la prueba en las acciones
posesorias del derecho de poseer por parte del demandante o demandado. La excepcin la establece el art. 2471
cuando expresa que siendo dudoso el ltimo estado de la posesin entre el que se dice poseedor y el que pretende
despojarlo o turbarlo en la posesin, se juzga que la tiene el que probase una posesin ms antigua. Si no constare cual
fuere ms antigua, se dice que posea el que tiene derecho de poseer o mejor derecho de poseer.
b) Art. 2.482: el que tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en su posesin, puede intentar la accin
real que le competa o servirse de las acciones posesorias, pero no podr acumular el petitorio y el posesorio. El que
tiene posesin solo puede intentar accin posesoria. El que tiene derecho real puede intentar accin real o posesoria,
pero sin acumularlas. El vencimiento en la accin posesoria permite el ejercicio de la real, pero no a la inversa.
Iniciado el posesorio, antes de iniciar el petitorio debe haber terminado el primero; debe tambin satisfacer todo
aquello a lo que se lo haya condenado en el posesorio (art. 2.486).
c) Pendiente el petitorio el juez puede, sin acumular el petitorio y el posesorio, tomar en el curso de la instancia
medidas provisorias relativas a la guarda y conservacin de la cosa; el demandante en el petitorio no puede usar de
acciones posesorias por turbaciones en la posesin anterior a la demanda (art. 2485).
Situaciones especiales
Actos emanados de autoridades judiciales: la cosa juzgada (sentencia firme) impide iniciar defensas posesorias por
el afectado (embargo, lanzamiento, etc.). Pero ello cede si el juicio ha tenido irregularidades graves o cuando el fallo
no ha respetado la garanta de defensa en juicio.
Actos emanados de la autoridad administrativa: Se debe distinguir si el Estado acta como persona de derecho
privado o pblico. Si es como sujeto de derecho privado, son procedentes contra ellos las defensas posesorias (terreno
del dominio privado en donde se ordena, por ej., un desalojo) y aparece la fuerza pblica para cumplirlo. La simple
amenaza no legtima la accin posesoria. Si el Estado acta como sujeto de derecho pblico, no se puede discutir el
ejercicio del poder de polica que trae aparejadas medidas de seguridad, salubridad, etc., considerando la doctrina que
en todos los casos compete a la autoridad judicial el control de razonabilidad de los actos del Estado.UNIDAD IX EL DOMINIO
1. Origen y Evolucin histrica: El dominio en el Derecho Romano; el rgimen feudal. El dominio despus
de la Revolucin Francesa. La funcin social del dominio.
2. Propiedad y dominio: Cuestin sobre el significado tcnico de ambos vocablos: Derecho Romano, Pothier,
Constitucin Nacional, Freitas, Cdigo Civil, otras leyes.
CN: habla de propiedad, dice que es inviolable, que nadie puede ser privado de ella sino en virtud de sentencia
fundada en ley, previa indemnizacin. Existe la garanta constitucional de propiedad. Cd.Civil: cuando enumera los
derechos reales en el art. 2.503 habla del dominio, y cuando regula al dominio, habla de propiedad. Lo meramente
terminolgico avanza sobre la cuestin sustancial. Se dice que son sinnimos, y se dice tambin que el derecho de
dominio es el derecho real, en virtud del cual una cosa est sometida a la voluntad y accin de una persona. En
consecuencia, la propiedad no existira si no recayera sobre una cosa, ergo, los crditos no estaran garantizados con la
garanta constitucional de propiedad.

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La jurisprudencia de la CSJN ha dicho que el concepto de propiedad al que se refiere el art. 14 CN no se restringe a
las cosas, sino que, abarca todo derecho subjetivo de contenido patrimonial, que integre el patrimonio de una persona,
sea una cosa, sea un bien que no sea cosa, y que todos los derechos subjetivos de contenido patrimonial estn
amparados por la garanta constitucional. En consecuencia, se puede hablar de propiedad de un crdito como de una
cosa porque el concepto abarca tanto las cosas como los bienes. El concepto de dominio, en cambio, es especfico, es
aquella propiedad que recae sobre las cosas. De ello se deduce que propiedad es el gnero y dominio la especie.
Cuando decimos dominio nos referimos al derecho real de propiedad que recae sobre las cosas, y cuando decimos
propiedad nos referimos a la titularidad sobre otros derechos reales o sobre derechos personales. El trmino
propiedad tiene raz griega. propio (de mi). El trmino dominio tiene raz latina dominus (seor, dueo).
3. Concepto Legal del dominio: El Art. 2506 del Cdigo Civil. Su fuente y su nota. Anlisis y crtica de la
definicin.
Art. 2506. el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin
de una persona. La definicin peca por exceso ya que en cualquier derecho real la cosa est sometida a la voluntad y
accin de una persona (sobre todo en los que se ejercen por la posesin), por ello, ms es una definicin propia de los
derechos reales y no del dominio. Tambin peca por defecto puesto que, si se la puede someter a la accin, tambin a
la omisin (el dominio se ejerce no solo por actos positivos sino tambin cuando no se usa). Modernamente el
dominio se lo ve como un plexo de facultades; si le restramos una sola de sus facultades dejara de ser dominio.
4. Clasificacin del dominio: Dominio perfecto e imperfecto. Clases de dominio imperfecto. Clasificaciones
referidas en la nota al Art. 2507. Dominio internacional y dominio eminente. Propiedad y dominio del estado.
Dominio privado del Estado.
a) Dominio perfecto e imperfecto: Cuando el dominio aparece revestido de los caracteres o facultades que la ley le
atribuye ser dominio pleno o perfecto, en caso contrario, menos pleno o imperfecto. Segn el art. 2507 el dominio es
pleno o perfecto cuando es perpetuo y no aparece gravado por ningn derecho real hacia otras personas. Y es menos
pleno o imperfecto cuando debe resolverse al fin de cierto tiempo, o al advenimiento de cierta condicin, o si la cosa
es inmueble y es gravada respecto a terceros con un derecho real de servidumbre, usufructo, etc. Es decir, que para que
el dominio sea imperfecto se puede afectar el carcter de perpetuo o bien estar gravado por otro derecho real. En este
ltimo caso se dan dos criterios, el restringido que entiende que este derecho real no puede ser de garanta y el criterio
amplio que admite que el gravamen provenga de un derecho real de garanta (hipoteca, prenda, anticresis). Alterini
participa del criterio amplio.
Caracteres del dominio que se afectan: Si se trata del dominio fiduciario y revocable se afecta al carcter de
perpetuo el que se haya disminuido. Adems, los diversos casos de dominio desmembrado afectan al dominio en su
carcter de absoluto, ya que, en mayor o menor medida, el propietario se encuentra impedido de usar, gozar y disponer
de la cosa en la forma que podra hacerlo de no haberlo gravado con algn derecho real. Sin embargo, no se afecta el
carcter de exclusivo puesto que en tal caso lo que hay es un condominio, otro derecho real y no un dominio
imperfecto.
b) Clases de dominio imperfecto (2da. Parte del art. 2507 CC enumerados en 2661 y 2672)
1) Dominio Revocable: Es el que est sujeto a una condicin o plazo resolutorio o que ha sido trasmitido en virtud
de un ttulo revocable a voluntad del transmitente, o que puede serlo por una causa inherente al ttulo.
Clases de dominio revocable: a) Cuando por una causa contractual el dominio queda sujeto a revocacin por
voluntad del transmitente (por ej. venta con pacto de retroventa). b) Cuando la revocacin est sujeta al cumplimiento
de una clusula legal que conste en el acto jurdico que trasmiti el dominio (por ej. el art. 1868). c) Cuando la
sujecin es a una condicin resolutiva o plazo resolutorio (art. 2668). d) Cuando la causa de la resolucin est nsita en
el propio ttulo (por ej. revocacin por ingratitud).
2) Dominio Fiduciario: Existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario recibe un bien, determinado, de una
persona llamada constituyente del fideicomiso con el fin de que, al trmino de un cierto plazo o cumplimiento de
determinada condicin (resolutorio) lo transmita a un tercero denominado fideicomisario. El Cdigo se refiere en el
art. 2662 al dominio fiduciario.Intervienen tres partes: el fiduciante o fideocomitente: es el que trasmite los bienes a otro llamado fiduciario quien,
a su vez, se obliga a trasmitirlo a un tercero llamado beneficiario (el cdigo utiliza mal la palabra restituir porque el
tercero beneficiario no ha tenido nunca la cosa). El fideicomiso solo puede constituirse sobre cosas particulares y no
sobre un patrimonio o parte alcuota de un patrimonio. Las facultades del propietario fiduciario estn sujetas a lo
mnimo, no puede constituir usufructo, uso o habitacin (arts. 2841 y 2949). En el derecho moderno el negocio
fiduciario ha adquirido gran expansin en el mbito financiero y, bancario y tambin del seguro.
3) Dominio Desmembrado: el cdigo tiene una tendencia a la plenitud y la libertad, por ello trata con disfavor la
desmembracin del dominio. Se da cuando su titular constituye un derecho real de disfrute o garanta a favor de otro
sobre su propia cosa.-

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Otras clases de dominio imperfecto: dominio sobre las aguas y la propiedad minera. Si se trata de aguas que
pertenecen a los particulares, no difiere el derecho del dominio comn, y si pertenecen al dominio pblico, su estatuto
o rgimen jurdico se relacionan con l, y tampoco tiene por qu asimilarse a un dominio imperfecto. En cuanto a la
propiedad minera, cuando por su categora corresponden al Estado, los particulares solo tienen derecho a explotarla
por concesin, o sea que no se trata de un verdadero derecho de propiedad. Lo que queda como imperfecto es el
dominio del propietario del predio donde est la mina, que tiene que soportar las limitaciones a la propiedad que
implica la explotacin de los yacimientos. Otro caso es el que mantiene el propietario de un inmueble que lo ha
afectado al rgimen de prehorizontalidad. Las leyes de obras pblicas, al prever la adjudicacin a los particulares,
someten al dominio a una serie de condiciones que, no cumplidas por el particular, pueden aparejar la caducidad del
derecho. Igual ocurre con las tierras que corresponden a las reservaciones indgenas. Cuando el Estado declara de
utilidad pblica y sujetos a expropiacin bienes de particulares, suelen restringir el derecho de propiedad de los
particulares hasta tanto la expropiacin se materialice. No se consideran dominio imperfecto los casos donde aparecen
derechos administrativos de concesin, uso, etc. sobre bienes del dominio pblico del Estado.
Dominio internacional: es la propiedad de Estado a Estado y consiste en una obligacin general de todas las
naciones, obligacin pasiva como todas las relativas a los derechos reales, de respetar la accin de cada pueblo sobre
su territorio, no turbarla ni imponerle obstculo alguno. No se trata de un derecho real de dominio, puesto que, de lo
contrario, se superpondran dos derechos de dominio sobre las mismas cosas, el del Estado y el de los particulares, lo
que afectara el carcter de exclusivo del dominio. En realidad, la Nacin considerada en su conjunto, tiene con
respecto a las dems naciones, los derechos de un propietario (nota art. 2507). El Derecho Internacional es el derecho
que pertenece a una Nacin: de usar, de percibir sus productos, de disponer de su territorio con exclusin de las otras
naciones.
Dominio eminente: es la propiedad soberana del Estado. Es parte de la soberana territorial interior, no es un
verdadero derecho de propiedad o dominio, corresponde solo el deber de los propietarios de someter sus derechos a
las restricciones necesarias al inters general, y de contribuir con los gastos necesarios a la existencia o al mayor bien
del Estado. El dominio eminente no configura en modo alguno un derecho de propiedad, es una manifestacin de la
soberana del Estado..
Propiedad y Dominio del Estado: Dominio pblico: Son bienes pblicos los que enumera el art. 2340 y tienen
como caracteres la inalienabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad. (Algunos del 2340: los mares territoriales,
los mares interiores, los ros, sus causes, las playas del mar y las riberas internas de los ros, los lagos navegables, las
islas, las calles plazas, caminos, canales, puentes, los documentos oficiales, etc).Dominio privado: Los bienes privados del Estado son los enumerados por el art. 2342. El criterio de distincin para
ambos tipos de bienes, los romanos lo encontraban en que los bienes del dominio pblico eran los destinados al uso
comn de los habitantes, no susceptibles -por su naturaleza- de ser propiedad privada de nadie. Segn otro criterio de
distincin, la atencin debe dirigirse a la afectacin, ya sea por su propia naturaleza o por una disposicin, a un
destino de utilidad pblica.
5. El carcter exclusivo: Art. 2508 y nota Arts. 2523, 2509, 2516 y 2517.
Art. 2508: el dominio es exclusivo, Dos personas no pueden tener cada una en el todo, el dominio de una cosa,
ms pueden ser propietarios en comn de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener. Se renen tanto la
imposibilidad de coexistencia de dos derechos de dominio sobre la misma cosa, como al derecho de exclusin que
tiene el propietario respecto de la misma, y frente a terceros (nota art. 2508). Debe distinguirse el carcter de exclusivo
del dominio del derecho de exclusin, del carcter de excluyente, que tienen todos los derechos reales, en el mbito
de las facultades que cada uno otorga.
Art. 2509 : El que una vez ha adquirido la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por otro ttulo si no
es en lo que le faltase al ttulo por el cual lo haba adquirido. Quien tenga la nuda propiedad puede, adquiriendo el
usufructo, completar su derecho hacindolo pleno.
Art. 2516: consagra el derecho a excluir a terceros del uso y goce o disposicin de la cosa, la de prohibir que en sus
inmuebles se ponga cosa ajena, o que se entre o pase por ella, la facultad de cerramiento, la de remover las cosas
puestas en su terreno sin previo aviso, consagrada en el art. 2517, sin necesidad de accin judicial. Las
desmembraciones no afectan a la exclusividad que es un carcter (el nico) de la esencia del dominio.
Art. 2523.- Cualquiera que reclame un derecho sobre la cosa de otro, debe probar su pretensin, y hasta que no se
d esa prueba, el propietario tiene la presuncin de que su derecho es exclusivo e ilimitado.
6. El carcter perpetuo: El Art. 2510. Excepciones a la no limitacin temporal del dominio.
Art. 2510: El dominio es perpetuo y subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de l. El
propietario no deja de serlo aunque no ejerza ningn acto de propiedad, aunque est en la imposibilidad de hacerlo y
aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo
requerido para que ste pueda adquirir la propiedad por prescripcin. La perpetuidad, hace a la naturaleza de la

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propiedad pero no a su esencia. Este carcter puede faltar sin que el dominio deje de ser. La perpetuidad del dominio
tiene el sentido de que ste no se pierde por el no uso, como podra acontecer con las servidumbres y con el usufructo.
7. El carcter absoluto: Distintos significados del trmino absoluto. Rgimen de Vlez. La reforma a los Arts.
2513 y 2514. Correlacin entre el carcter absoluto y el ejercicio abusivo de los derechos. El Art. 1071. Doctrina
y Jurisprudencia.
No est tomado en el sentido oponible erga omnes pues todos los derechos reales los son, sino en este otro: el
dominio es el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades posibles sobre la cosa.
Este carcter no estaba expresado en el cdigo pero se desprenda de los arts. 2513 y 2514 en su anterior redaccin.
Deca el art. 2513: Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, de disponer, de servirse de ella, de usarla
y gozarla segn la voluntad del propietario, l puede desnaturalizarla, degradarla o destruirla. Tiene el derecho de
acepcin, de reivindicacin, de constituir derechos reales.... Despus de la Reforma el art. dice: Es inherente a la
propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer y servirse de ella y gozarla conforme a un ejercicio regular.
El 2514 se reform por: el ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuese abusivo;
conjugndose esta figura con el art. 1071 CC. Este art. sostiene que el ejercicio regular de un derecho propio no puede
constituir como ilcito ningn acto, es decir, una persona puede hacer lo que la ley le permite y sin embargo por este
artculo esa conducta puede no ser reconocida ni amparada, por ello esa conducta depender del criterio de los jueces,
como tan acertadamente critica Bibiloni (Doctrina) al afirmar cada juez lo ver segn su criterio moral, poltico o
econmico; manifestando en su anteproyecto el art. 1071 que los derechos pueden ser ejercidos en sus lmites
legales aunque ello resulte perjuicio a terceros.Jurisprudencia: los arts. 14 y 17 de la C.N. contemplan el derecho de propiedad. El 14 otorga a todos los habitantes
la facultad de usar y disponer de su propiedad y el 17 consagra la inviolabilidad de tal derecho, prohbe la
confiscacin y exige que la privacin derive de sentencia fundada y que la expropiacin debe ser calificada por ley y
previamente indemnizada. Sin embargo, en distintos fallos (todos sobre consignacin de alquileres), la C.S.J. dispuso:
a) en el caso Ercolano autoriz la consignacin de alquileres a valores del 1/1/1921 porque se trataba de una
locacin verbal y sin trmino, cuya duracin conforme art. 1507 CC, se determinaba por el tiempo fijado al precio, por
lo que en dicha causa no se atentaba contra los principios de los arts. 14 y 17 C.N.; b) en el caso Horta al existir un
contrato escrito de plazo vigente, el privar al locador de una parte de sus alquileres si constitua una violacin grave de
la garanta constitucional, ya que despojar de una parte del inmueble al propietario es sinnimo de donarlo al
inquilino; c) en el caso Avico dnde se plante la inconstitucionalidad de la Ley 11.741 que prorrogaba por 3 aos
las obligaciones garantizadas con hipotecas y durante este plazo no se podra cobrar un inters superior al 6% anual.
En esa causa la C.S. justific la vigencia de dicha ley en atencin a la gravedad y extensin de la crisis econmica
imperante en el pas, ya que se encontraba comprometido un inters pblico.
8. El contenido del dominio: Facultades materiales y jurdicas.
Los arts. 2513, 2514 y 2515 enuncian todo lo que puede hacer el propietario desde el punto de vista material y
jurdico. Los actos materiales de uso y goce se tienen en cuenta desde el texto originario del art. 2513 que tena una
enumeracin de los poderes y facultades del dueo de la cosa, que inclua el degradarla, destruirla, desnaturalizarla.
Luego de la Reforma (Ley 17.711) dice: Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse
de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. La norma en cuestin (art. 2513) conserva algunas
facultades tradicionales, de modo que los actos materiales de uso y goce engloban: a) Derecho de poseer (referido al
ius possidendi no al derecho a la posesin). b) Derecho de usar y servirse. c) Derecho de gozar la cosa. d) Actos de
disposicin e) Facultades de exclusin y cerramiento (art. 2516). f) Facultades de administracin. El art. 2514, dispone
que el ejercicio de esas facultades no puede ser restringida aunque privare a un tercero de ventajas o comodidades.
Facultades jurdicas: son amplsimas, tanto referidas a actos de administracin como de disposicin ajustndose a los
preceptos legales. Esta disposicin hace una enumeracin no taxativa de los actos jurdicos que puede el propietario
realizar con su cosa. Art. 2515: el propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos
jurdicos de que ella es legalmente susceptible, alquilarla o arrendarla, y enajenarla a titulo oneroso o gratuito, y si es
inmueble, gravarla con servidumbre o hipoteca. Puede abdicar su propiedad, abandonar la cosa simplemente, sin
transmitirla a otra persona.9. Extensin del dominio: De las cosas inmuebles (al subsuelo y el espacio areo, Art. 2518). Cdigo minero y
cdigo aeronutico. Extensin a los accesorios (Arts. 2520, 2519 y 2521), a los frutos (Art. 2522).
a) Suelo: Hay que distinguir lo que es subsuelo de lo que es espacio areo. En el subsuelo el propietario es dueo
de todo lo que est debajo del suelo, salvo las minas que pertenecen al Estado. En el caso de las minas caleras el
propietario de la mina es el propietario del suelo, pero en el supuesto de las otras minas del Estado ste es el
propietario y puede entregarlas en concesin al descubridor para que las explote, en caso que sea factible porque en
otros casos el Estado se reserva su explotacin. En caso de concesin, el concesionario de la mina -inclusive- puede
tener una servidumbre sobre el suelo, all se invierte el principio, el dominio no se extiende al subsuelo. Segn el art.

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2518 la propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio areo sobre el suelo. Pero el dominio se
extiende hasta el lmite de lo que resulta factible de ser aprovechado (la limitacin est en no alterar normas de
carcter administrativo).
Presunciones: Art. 2519: Todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o en el interior
de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno y que a el pertenecen, si no se probare lo contrario.
Esta prueba puede ser dada por testigos cualquiera sea el valor de los trabajos. Hay dos presunciones: 1) Que las
construcciones las hizo el propietario, o sea que al tercero que alega lo contrario le incumbe la carga de la prueba. Es
IURIS TANTUM (admite prueba en contrario) 2) Que a l le pertenecen. Es una consecuencia del principio de
accesoriedad; dice el Cdigo que se presume que a l le pertenecen y, en realidad, si estn adheridas o plantadas en su
terreno directamente, le pertenecen sin perjuicio de las indemnizaciones que pudiera corresponder y la facultad de
demandar la demolicin de la obra que pudiera corresponder. Es IURIS ET DE IURE y no admite prueba en
contrario, porque no puede haber un propietario del suelo y otro del subsuelo porque eso es derecho de superficie,
prohibido por el Cdigo.
El art. 2521 niega la existencia de presunciones cuando se ha utilizado el espacio areo o el subsuelo. Estas
construcciones no crean a favor del propietario edificante una presuncin de propiedad del suelo.
Accesorios y frutos: Art. 2520: sienta el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Teniendo en
cuenta lo que seala el Cdigo de la accesin como modo de adquirir el dominio (ver nota art. 2571), en la extensin
del dominio a los accesorios no hay una adquisicin del dominio sino que estos pertenecen virtualmente al propietario.
Ocurre lo similar con los frutos que la cosa produce. Mientras estn unidos a la cosa forman un todo con ella (arts.
2522 y 2329). Esto es fcilmente aplicable a los frutos industriales pero difciles de entender respecto a los frutos
civiles, puesto que las rentas no forman un todo con la cosa que las produce y, en definitiva, el propietario slo tiene el
derecho de percibirlas.
UNIDAD X. RESTRICCIONES Y LIMITACIONES AL DOMINIO
1. LIMITACIONES AL DOMINIO SLO EN INTERS PBLICO: El art. 2611 y su nota.
El derecho de dominio es absoluto y este carcter significa que es el derecho que mayor cantidad de facultades
confiere sobre la cosa a su titular, pero estas facultades no son ilimitadas. Por ello, las restricciones y lmites al
dominio se refieren a las disposiciones que, en virtud de diversas razones, vienen a poner coto a las facultades que el
propietario tiene sobre su cosa. No hay ni ha existido jams un dominio sin ninguna restriccin. Es decir que, las
restricciones podrn ser ms o menos acentuadas, pero siempre se las encuentra fundadas en los ms diversos motivos:
inters pblico, razones de vecindad, etc. El CC consagr todo un Ttulo a las restricciones y lmites al dominio. En
dicho Ttulo, se entremezclan restricciones debidas al inters recproco de los vecinos, con otras fundadas
principalmente en el inters pblico, a pesar de que el art. 2611 afirma que Las restricciones impuestas al dominio
privado slo en el inters pblico, son regidas por el derecho administrativo. La primera parte de su nota dice:
Las restricciones impuestas al dominio por slo el inters pblico, por la salubridad o seguridad del pueblo, o en
consideracin a la religin, aunque se ven en casi todos los Cdigos, son extraas al Derecho Civil. Y se debe a que,
si bien es cierto que las restricciones establecidas teniendo en mira el inters pblico tienen su fuente ms fecunda en
el Derecho Administrativo, esta fuente no es exclusiva. Lo demuestran numerosas disposiciones del C.C. que crean
restricciones a la propiedad privada en el inters de la sociedad: arts. 2511 y 2512, relativos a expropiacin; arts. 2612
y 2613 referentes a clusulas de inalienabilidad (que restringen la posibilidad de tratar la libre circulacin de los
bienes, y que en realidad son limitaciones al dominio fundadas en el inters pblico, cual es la de evitar que por la
autonoma de la voluntad se frene la libre circulacin de los bienes); art. 2614 que con el art. 2502 establece el
principio de nmerus clausus en materia de derechos reales basados en razones de orden pblico; y todas las normas
relativas al derecho de aguas, inclusive las atinentes al camino de sirga (los arts. 2639 y 2640 regulan sobre la oblig.
de dejar un camino a orillas de los ros o canales navegables).
Clases de Limitaciones: De lo dicho tenemos: Restricciones y Limitaciones que se fundamentan en
consideraciones de: A) Las impuestas por razones de vecindad, es decir, en el inters privado de los vecinos y B)
Inters pblico:
b.1) Regidas por el derecho administrativo; y b.2) Reguladas por el Cdigo Civil: -a la libre disposicin (2612,
2613); -numerus clausus (2614, 2502); - camino de sirga (2639, 2640).
Tipos de limitaciones: Las limitaciones al dominio pueden afectar cualquiera de sus caracteres: 1. Absoluto:
restriccin al dominio; 2. Exclusivo: servidumbre administrativa y ; 3. Perpetuo: expropiacin.
1. Restricciones al dominio: Son condiciones del ejercicio del dominio o tolerancias que sin disminuir el uso y
goce til de la propiedad, son impuestas por la necesidad de adecuarlas al inters de la comunidad (Bielsa). Las
restricciones administrativas se fundan en la ampliacin del poder de polica y no generan para la administracin un
ius in re, ni para el propietario una desmembracin de su derecho de propiedad. Sus caracteres son: a) Generales:
se imponen a la propiedad con carcter general y se fundan en necesidades colectivas directas. b) Son inmediatamente
operativas: ya que son el ejercicio del poder de polica. c) Imponen una obligacin de no hacer o dejar hacer, y en

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ciertos casos de hacer (por ej. la obligacin de construir cercas para los terrenos baldos). d) constituyen un
presupuesto necesario del reconocimiento del derecho de propiedad por el Estado; e) colocan al particular frente a la
Administracin, en razn del inters pblico y no frente a otros propietarios, en razn de intereses privados
recprocos; f) son ilimitadas en su nmero y clase e inspiradas en diversos motivos (seguridad, higiene, moralidad); g)
Por s sola no justifican un derecho de indemnizacin, pues no son sino una carga general, impuesta a todas las
propiedades; h) emanan de leyes en sentido sustancial; i) Afectan lo absoluto del dominio.Las restricciones pueden ser: A) Restriccin mera o simple: consiste en un simple soportar que no genera
desmembramiento del derecho de propiedad (permitir que se coloque un farol de alumbrado pblico, una chapa con la
nomenclatura de la calle, un poste de hilo de telfono, etc.). B) Restricciones sustanciales: Son las que exceden el
mbito de la mera restriccin; en esta categora se encuentran las generadas en problemas urbansticos. Mientras sean
restricciones no dan lugar a indemnizacin, cuando la exceden para constituir casos de servidumbres administrativas o
supuestos de expropiacin, es necesaria la indemnizacin al propietario. Entran en el campo de las restricciones al
dominio en el inters pblico, impuestas por el urbanismo y no sujetas a indemnizacin, las referentes al
establecimiento de radios o zonas industriales, comerciales o residenciales, nmero de pozos, servicios obligatorios
como garajes o cocheras, etc. siempre que se ajusten a standars de razonabilidad, sean generales, no aparezcan
dictadas con nimo persecutorio y no afecten o lesionen, en proporcin confiscatoria, con relacin a cada inmueble, su
destino natural.
2. Servidumbres Administrativas: Es el derecho real sobre un inmueble, establecido en beneficio de la
comunidad, para satisfacer una conveniencia o necesidad pblica. Por tratarse de una desmembracin total o parcial de
uno o varios atributos que jurdicamente integran el dominio del fundo sirviente, llevan la obligacin de indemnizar al
propietario la lesin patrimonial que se le produce.
Diferencias entre Restricciones y servidumbres: La diferencia entre ambas est en que, mientras la restriccin
afecta el carcter absoluto del dominio (ej. normas que prohben sacara del pas determinadas obras de arte), la
servidumbre afecta el carcter exclusivo del dominio, al obligar al propietario a compartir el uso y goce de la cosa con
la Administracin o con el pblico (ej. las normas que imponen el deber de conservar las ruinas y yacimientos
arqueolgicos para facilitar estudios)
3. Expropiacin: Etimolgicamente expropiar significa privar del dominio o de la propiedad. Es el acto por el
cual el Estado priva al titular de su derecho de propiedad, con un fin de utilidad pblica y mediante el pago de una
justa indemnizacin y de los perjuicios que se sigan inmediatamente de ella.
Publicidad de las limitaciones administrativas al dominio: Siendo la servidumbre administrativa particular, se
publicita. Las restricciones no se registran en la cdula parcelaria del inmueble, porque son generales, para todos los
inmuebles; su publicidad surge de la Ordenanza Municipal o del Cdigo Municipal que as lo establece. En cambio, la
servidumbre administrativa, como no es general, requiere la publicidad para su oponibilidad a terceros, lo mismo que
la expropiacin.
Fundamento de la obligacin de indemnizar: est en el principio de igualdad de todos los ciudadanos ante las
cargas pblicas. Por ello la indemnizacin se define como la reparacin debida por la Administracin Pblica al titular
de ciertos derechos que ceden ante el ejercicio legtimo de una potestad administrativa.
2. RESTRICIONES EN INTERES PUBLICO REGULADAS POR EL CODIGO CIVIL
Conforme el art. 2515 el propietario puede ejecutar respecto de su cosa todos los actos jurdicos de que ella es
legalmente susceptible. Tendra en principio la facultad correlativa de no realizarlos y an de obligarse a no
realizarlos. Es as como surgen las denominadas clusulas de inalienabilidad las cuales la ley reglamenta y que
traban la libre disposicin de los bienes, sustrayndolos del comercio jurdico.
a) Restricciones a la libre disponibilidad: arts. 2612 y 2613. El art. 2612 dispone que no es vlida la clusula de no
enajenar; si la enajenacin se hiciera, sta tendr plena validez, sin perjuicio de la responsabilidad que pudiera
ocasionarse para quien no cumpli con esa clusula. El art. 2612 est dentro de la esfera de las restricciones al
dominio, fundadas en el inters pblico. El art. 1364 se aplica cuando se celebra una compraventa y se pacta como
clusula del contrato de compraventa, la obligacin del comprador de no enajenar. Si la clusula es de no enajenar a
persona alguna esa clusula no vale, y si el comprador vende o transfiere la propiedad, la enajenacin vale y no hay
ningn tipo de responsabilidad por daos. En cambio, si en el contrato de compraventa yo pacto que no se puede
vender el inmueble a cierta persona o a persona determinada, la clusula es vlida (siempre en el supuesto del art.
1364, que haya un contrato de compraventa). El art. 2612 presupone la clusula de no enajenar la cosa pero no como
clusula del contrato de compraventa sino como un contrato celebrado en s mismo. Se asume frente a una persona
determinada la obligacin de no enajenar una cosa, y puede ser como garanta de que va a seguir dentro del
patrimonio. Es lo que se conoce en jerga de los escribanos como inhibicin voluntaria. Lo que se conoce como
inhibicin voluntaria es la clusula, el convenio o la obligacin que asume un propietario de no enajenar bienes
inmuebles para garantizar el pago de un crdito a otra persona llamada acreedor; est prohibida por el Cdigo.
Debe interpretarse el 2612 en el sentido de que el propietario no puede obligarse a no enajenar, la clusula as pactada

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no va a tener efectos, contra terceros. Si se hiciere la enajenacin, ser vlida, pero la clusula como tal tiene valor
entre las partes, y tendr una accin personal, la de daos y perjuicios.
Las llamadas inhibiciones voluntarias no es que no sean vlidas, valen pero no son oponibles a terceros. En el
art. 2613: Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos, que enajenen
los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por mayor trmino que el de diez aos, ya
no es una obligacin que asume el propietario sino que nos encontramos con una donacin o un testamento como
causa del dominio. En las donaciones, el cdigo lo permite, pero por un plazo no mayor de diez aos. Se entiende que
por ese plazo de diez aos el inmueble es inembargable, no puede ser rematado judicialmente por deudas. Con
relacin al condominio, no puede pactarse la indivisin por ms de cinco aos, pero se pueden renovar por cinco aos
ms y as sucesivamente.Numerus clausus: la restriccin que el titular del dominio sufre se refiere a su falta de libertad para modificar, por
s o por acuerdo de partes, la regulacin de sus derechos y obligaciones inherentes al uso y goce de aqul, o bien a su
imposibilidad de crear por contrato otros derechos reales distintos de los reconocidos por la ley, o desmembrar su
dominio con otros derechos reales no reconocidos por el Cdigo.
b) El camino de sirga: arts.2639 y 2640: los propietarios limtrofes con los ros o con canales que sirven a la
comunicacin por agua, estn obligados a dejar, sin indemnizacin alguna, una calle o camino pblico de 35 metros
hasta la orilla del ro o del canal, que cuando atraviesan alguna ciudad o poblacin la municipalidad podr modificar
(reduciendo pero no ensanchando) hasta 15 mts. La restriccin para los propietarios ribereos consiste en no poder
utilizar ese espacio para hacer construcciones ni reparar las antiguas que existiesen, ni deteriorar el terreno de manera
alguna, ni realizar en l ninguna otra actividad que puedan obstaculizar el libre trnsito de personas o animales que se
necesiten para ayudar a pasar por ah a las embarcaciones, a los efectos de la comunicacin por agua. Esta restriccin
alcanza tambin a aquellos cursos de agua que, sin ser ros o canales navegables, sirven a la comunicacin por agua.
3. REGIMEN LEGAL DE INMUEBLES UBICADOS EN ZONAS DE SEGURIDAD
Nocin y fundamento: Se llama Zona de Seguridad a aquellas franjas de terreno que tienen una ubicacin
estratgica, tanto en la frontera terrestre como en la martima, que por esa ubicacin hacen a la seguridad de la defensa
nacional. Pueden ser: a) Zonas de Seguridad de Fronteras, que son las ubicadas en los puntos fronterizos terrestres
o martimos; b) las que circundan establecimientos militares o estratgicos y son fijados por el Poder Ejecutivo
Nacional. A travs del Decr.15.385/44 ratificado por Ley 12.913, se crean las llamadas Zonas de Seguridad de
Frontera, establecindose una serie de limitaciones a los inmuebles ubicados en esas zonas, reguladas por la Comisin
Nacional de Zonas de Seguridad de Fronteras.
Situacin Jurdica: Se establece que no se podrn realizar transferencias de derechos reales o personales
por los cuales se otorgue la posesin o la tenencia de algn inmueble ubicado en Zona de Seguridad, sin la
previa conformidad de la Comisin Nacional de Zonas de Seguridad. En materia de servidumbre, en virtud de la
Ley 14.027, los propietarios de estos inmuebles estn obligados a: 1) Permitir que el personal de Gendarmera o
Polica Federal, en su caso, puedan trasladarse libremente entre los puestos fronterizos, es decir, el libre
desplazamiento por esos inmuebles (ius ambulandi). 2) Permitir que se instalen los puestos que fueren necesarios para
el control de los pasos fronterizos que estuviesen habilitados. En virtud de la Ley 22.153 los inmuebles del dominio
privado del Estado no son susceptibles de ser adquiridos por prescripcin si estuvieran situados en las llamadas Zonas
de Seguridad. Requisitos: 1) la previa conformidad y el 32.530 es el que establece como ser el procedimiento, a
cargo de quin va a estar la Comisin de Zonas de Seguridad y cules son los actos comprendidos: adquisicin de
derechos reales de dominio, usufructo, uso, habitacin, y derechos personales como la locacin y los arrendamientos
rurales, con algunas excepciones. La previa conformidad tiene un plazo de validez que es de 2 aos, y ese es su plazo
de caducidad. Pasados los 2 aos es necesario volver a solicitar otro certificado nuevo.
Excepciones: A) Excepciones en cuanto a la naturaleza del acto: 1) Transmisiones por causa de muerte. 2)
Transmisiones o donaciones de los ascendientes a sus herederos forzosos (Res. Nro. 98 y 97). 3) Divisiones de
condominio: que surjan de un sucesorio; por actos entre vivos. En ningn supuesto deben introducirse inmuebles para
compensar, ubicados en Zonas de Seguridad. 4) Disolucin de sociedad conyugal: por muerte; por divorcio.
Situaciones especiales: Compra en comisin: declarar la compra a nombre de un 3ro, pero sin poder; la
transferencia del inmueble pasa del vendedor al comisionista y una vez que el 3ro acepta, pasa a ese 3ro. Ello porque
al no haber un mandato, un poder, la gestin no obliga a ese tercero para quien se compra. En estos casos la previa
conformidad se requiere a nombre del comisionista porque, hasta tanto el 3ro acepte, el que adquiere el dominio es el
comisionista y si el 3ro no acepta nunca, es el comisionista el que queda como dueo.
Compra en subasta: el Juez ordena la subasta y slo despus que se efecta la misma hay un comprador. Si todos
los requisitos estn cumplidos aprueba la subasta y efecta la adjudicacin al adquirente). En consecuencia, no puede
pedirse la previa conformidad antes de realizar la subasta.
B) Excepciones por la ubicacin de los inmuebles: a ciertos centros urbanos ubicados dentro de la franja de
Zona de Seguridad.

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C) Excepciones por la nacionalidad de los adquirentes y ubicacin del inmueble: el hecho de exigirse la
previa autorizacin no significa que no puedan ser adquiridos por extranjeros, sino que A LOS ARGENTINOS NO
SE LES EXIGE LOS MISMOS REQUISITOS QUE A LOS EXTRANJEROS. La Comisin valora si otorga o no la
conformidad y, en general, salvo que existan antecedentes penales de trfico de narcticos o contrabando, otorga el
permiso. En cuanto a las excepciones por la nacionalidad del adquirente, la Resolucin Nro. 107 establece que en
todos los centros urbanos (que no estn exceptuados) y siempre que se trate de inmuebles que tengan una superficie de
hasta 5 Ha., quedan exceptuados: a) Cuando los peticionantes o adquirentes sean argentinos nativos conforme con la
Ley 346 o ciudadanos argentinos conforme con la Ley 21.745. b) Argentinos naturalizados: Debe hacerse una
distincin si son oriundos de pases no limtrofes o limtrofes o co-lindantes con la porcin de tierra que se pretende
adquirir. c) Extranjeros: Si son oriundos de un pas no limtrofe tienen que acreditar 2 aos de radicacin efectiva en
el pas. Los no comprendidos en estas excepciones necesitan siempre la previa conformidad. Plazo de validez del
permiso: 2 aos. Es un plazo de caducidad, una vez vencido, ste es como si nunca se hubiera tenido la conformidad.
No es prorrogable.
Consecuencias de la omisin de requerir la autorizacin previa: Sancin: Los actos que se otorguen sin la
previa conformidad estn afectados de nulidad (Res. Nro. 107). Si bien una resolucin por su jerarqua no puede
establecer la nulidad absoluta de un acto ya que las causales de nulidad estn establecidas en el Cdigo Civil, la Corte
dijo en un fallo que puede ser que los inmuebles sean relativamente in-enajenables, pero al jugar el inters pblico la
nulidad no puede ser relativa sino que es absoluta. Entonces, la escritura no es nula, pero como instrumenta un acto
nulo de nulidad absoluta, no es subsanable. En consecuencia una vez obtenida la previa conformidad debe
instrumentarse nuevamente el acto, y recin se puede inscribir en el Reg.de la Prop.
Efectos: Efectos entre partes: 1) Obligacin de restituir: las partes deben reintegrarse recprocamente lo entregado.
2) Situacin del adquirente pendiente de devolucin: el adquirente al que se le ha hecho entrega del inmueble no
obstante ser el acto nulo, reviste el carcter de poseedor ilegtimo por cuanto esa posesin en lo referente a su
naturaleza, carece de ttulo. En cuanto a si es de buena o mala fe, la situacin variar segn las circunstancias del caso.
Efectos frente a terceros: no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad la escritura que instrumente una
trasmisin de dominio referente a un inmueble ubicado en Zonas de Seguridad respecto al cual no se requiri la previa
conformidad de la Comisin. Tratndose de un acto nulo en el cual la nulidad es manifiesta, el documento presentado
debe ser devuelto sin inscribir. La nulidad no es convalidada por la inscripcin, generndose un supuesto de
INEXACTITUD REGISTRAL que por ser de carcter extensivo, no produce efectos frente a terceros, sean stos
interesados o no.
UNIDAD XI
1. RESTRICCIONES EN EL INTERS PRIVADO DE LOS VECINOS:
Fundamento jurdico: estas limitaciones tienen una justificacin razonable fundada en hacer posible la convivencia
de los vecinos. En cuanto a la justificacin jurdica de estas restricciones, la teora del cuasi-contrato est totalmente
superada.
Distintas teoras: A) Teora de la culpa: Un vecino causa un dao a otro por un accionar ilcito, entonces responder
frente al vecino por los daos ocasionados por su obrar culposo. En cambio, las restricciones al dominio operan con
prescindencia de la idea de culpa; no hay un ejercicio culposo porque si hay culpa estamos en la esfera del acto ilcito.
B) Teora del abuso del derecho: Tampoco es correcta, si hay un abuso del derecho habr responsabilidad por esa
circunstancia; pero las restricciones y lmites al dominio se dan con prescindencia de que pueda haber un ejercicio
abusivo del derecho. C) Teora del uso abusivo de la propiedad: Esta teora podra justificar algn tipo de restricciones
al dominio, como ser aquellos casos en que se hace un uso intensivo, por ejemplo, instalando una fbrica, un negocio;
en cuyo caso las molestias, los ruidos que puedan ocasionar con ese ejercicio excesivo, pueden generar una
indemnizacin. Esto puede aplicarse a algn tipo de restriccin pero no a todas.
Naturaleza de la accin del vecino perjudicado: Todas las restricciones y lmites al dominio fundadas en el inters
privado generan para el titular del fundo, una Obligacin Propter Rem y, simultneamente, un crdito propter rem. La
accin puede ser ejercida por quien est en relacin real con la cosa y tambin contra quien est en relacin personal
con la cosa porque se trata de obligaciones inherentes a la posesin. Se puede demandar por que cese la molestia, y
por los daos y perjuicios ocasionados por la molestia. En tal caso hay dos acciones, y si el que gener las molestias
transfiere la cosa, la obligacin por el cese de las molestias pasa al que tiene la cosa, pero no se desobliga por los
daos y perjuicios ocasionados porque sta no pasa con la cosa. El que gener las molestias responde por los daos
ocasionados y el que recibe la cosa responder por los que l ocasione de ah en ms. Puede darse el caso que se
plantee la prescripcin, porque la obligacin por los daos prescribe a los 2 aos, en cambio la propter rem no
prescribe. El legislador supone que los inmuebles tienen un uso normal y ordinario. Lo que sale de este marco

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genera una responsabilidad de tipo objetivo basada en la idea de que quien goza los beneficios de una actividad, debe
cargar con los perjuicios que ella ocasiona a los dems (sistema actual del 2.618 que prescinde de la idea de culpa).
2. ANALISIS DE LAS DISTINTAS RESTRICCIONES REGULADAS EN EL CODIGO
a) Obras, Trabajos, Instalaciones, Ruidos perjudiciales para los vecinos: arts. 2616, 1132, 2624, 2625, 2627,
2620, 2499 2 parte, 3077: El Cdigo regula las restricciones de modo tal que las obras e instalaciones que realiza el
propietario, no sean fuente de perjuicios para los vecinos, as como tambin impone la obligacin al propietario de
tolerar ciertas molestias por obras realizadas en los fundos vecinos. El art. 1.132 establece que el propietario de una
heredad contigua a un edificio que amenace ruina, no puede pedir al dueo de sta, garanta alguna por el perjuicio
eventual que pudiera ocasionarle su ruina ni puede exigirle que repare o haga demoler el edificio; sin perjuicio de ello
es deber de los propietarios mantener los edificios de manera que la cada de stos o de los materiales que de ellos se
desprendan, no dae a los vecinos o transentes, so pena de responder por los daos e intereses (art. 2.616). El art.
1132, en cierta medida le posibilita al particular, prevenirse del posible dao que pueda producirse al establecer dicha
norma que: Quien tema que de un edificio o de otra cosa se derive un dao a sus bienes, puede denunciar este hecho
al juez a fin de que se adopten oportunas medidas cautelares.
Excavaciones o fosos: No se los puede hacer si pudieran causar al fundo vecino la ruina de edificios, plantaciones, o
desmoronamientos de tierra (art. 2.615).
Cerca de una pared medianera o divisoria: No se puede hacer pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen
humedad, establos, depsitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor u otras fbricas o
empresas peligrosas a la seguridad, solidez o salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las
distancias prescriptas por los reglamentos y usos del pas y a falta de estos, a juicio de peritos (art. 2.621). El que
quiera hacer una chimenea, fogn u hogar, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedras de 16 cm. de
espesor (art. 2.622) y un contramuro de 30 cm. de espesor, si lo que quiere hacer son pozos con cualquier objeto que
sea (art. 2.624), debiendo dejar un vaco de 16 cm. con la pared, quien quiera hacer un horno o fragua (art. 2.623).
Trabajos u obras que privan de ventajas: Los trabajos u obras que sin causar a los vecinos perjuicios o ataques a su
derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que gozaban hasta entonces, no les da
derecho para ser indemnizados por daos y perjuicios (art. 2.620). El art. 2.627 establece que si para cualquier obra
fuese indispensable poner andamios u otros servicios provisorios en el inmueble del vecino, el dueo de ste no tendr
derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la obra la indemnizacin del dao que causare. En
concordancia con el art. 3.077 que determina el que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de
hacer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a este a sufrirlo con la condicin de satisfacerle cualquier
perjuicio que se le causeb) Inmisiones inmateriales: ruidos y olores molestos: como consecuencia propia de la relacin de vecindad, otra
inmisin al dominio es la que se refiere a la obligacin de soportar ciertas molestias que ocasionan el humo, calor,
olores, luminosidad, ruidos, vibraciones, o daos similares, por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos,
siempre que ellos no exceden la normal tolerancia (art. 2.618). Si bien la ley se refiere a la normal tolerancia en el
caso de los ruidos, se ha entendido que ello tambin es aplicable al supuesto de olores, humos, etc... Es el juez quien
dir cual es esa normal tolerancia en cada caso concreto que se le presente. Para ello deber tenerse en cuenta las
condiciones de lugar, la ubicacin de los inmuebles involucrados en la litis, tipo de zona en la que se hallan
emplazados, etc. No incide para nada que se cuente con habilitacin municipal. Tambin el juzgador debe tener en
cuenta otros tres elementos de juicio: 1) Las exigencias de la produccin; 2) El respeto debido al uso regular de la
propiedad; 3) La prioridad en el uso. Segn esa norma, atendiendo a las circunstancias los jueces podrn disponer la
indemnizacin de los daos o cesacin de las molestias.
Ruidos de las aeronaves: El art. 155 del Cdigo Aeronutico dispone que La persona que sufra daos en la superficie
tiene derecho a la reparacin en las condiciones fijadas en este captulo, con solo probar que los daos provienen de
una aeronave en vuelo o de una persona o cosa cada o arrojada de la misma o del ruido anormal de aquella. Sin
embargo, no habr lugar a reparacin si los daos no son consecuencia directa del acontecimiento que los ha
originado.
c) Uso de paredes medianeras: El art. 2.730 se refiere al derecho de los propietarios para servirse de la pared o muro
medianero. El art. 2731 al derecho de ellos para arrimar toda clase de construcciones, poner tirantes, etc. y abrir
armarios o nichos, y el art. 2732, al derecho de alzar el muro a su costa sin necesidad de indemnizar al vecino por el

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mayor peso que cargue. Los arts. 2626 y 2733 que se refieren a las facultades de demoler la pared medianera y
levantar otra, aun cuando tradicionalmente son temas que se trataban entre las restricciones, en realidad se trata de un
condominio y de las relaciones entre los condminos. Los art. 2730, 2731 y 2732 se refieren a la obligacin de tolerar
la utilizacin de la pared medianera, es decir, en condominio.
d) Plantaciones de rboles y arbustos: No puede tenerse rboles a una distancia menor de 3 mts. de la lnea divisoria
con el fundo vecino y arbustos a una menor de 1 m. (art. 2628) sean los predios rsticos urbanos, estn o no cercados
y aunque se trate de bosques. Adems, an cuando los rboles estn a la distancia legal, el vecino puede cortar por s
mismo las races que se extiendan a su fundo y puede pedir que se corte las ramas en todo lo que se extiendan a su
propiedad (art. 2629). Estos derechos no pueden ser ejercidos en forma abusiva o irregular (arts. 1071 y 2513).
e) Goteraje y desage de aguas pluviales o servidas: 1) De goteraje: de conformidad a lo dispuesto por el art. 2630,
los techos deben hacrselos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio terreno o sobre las calles o sitios
pblicos, y no sobre el suelo del vecino. 2) De aguas servidas: El propietario est obligado en toda circunstancia a
tomar las medidas necesarias para hacer correr las aguas que no sean pluviales, o de fuentes, sobre su propio fundo o
sobre la va pblica (art. 2633). Por ningn trabajo u obra puede hacer correr por el fundo vecino las aguas de pozos
que el tenga en su heredad, ni las del servicio de su casa (art. 2632), ni las aguas servidas que se hubieran empleado en
la limpieza domstica, o en el trabajo de fbrica, salvo cuando estuvieran mezcladas con el agua de lluvia (art. 2648 in
fine).
f) Aguadas que descienden de fundos superiores: Terrenos inferiores: 1) Como restriccin a su dominio los
propietarios de los fundos inferiores estn obligados a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos
superiores (art. 2647). Estas aguas son las de lluvia y de los manantiales que corren en forma natural por la propia
naturaleza del terreno, sin la mano del hombre. 2) los de los terrenos inferiores estn obligados a recibir arenas y
piedras que arrastrasen las aguas pluviales (art. 2649). 3) Estn tambin obligados a recibir las aguas subterrneas (que
afloren a la superficie) que por su abundancia no se las pueda contener en el terreno superior, sin perjuicio de su
derecho a ser indemnizados (art. 2650). 4) Tampoco pueden hacer diques de contencin o que hagan refluir las aguas,
arenas o piedras sobre el terreno superior (art. 2.651).
Terrenos superiores: 1) Segn el art. 2638 el propietario de un fundo superior, el cual tenga un manantial cuyas aguas
afloren a la superficie, no puede usarlas de modo tal, que las haga perjudiciales para los terrenos inferiores. No es
propietario de la fuente porque el agua que de ella brote pertenece al dominio pblico del Estado (art. 2340 inc. 3). 2)
No puede el propietario de un fundo superior agravar la situacin de los terrenos inferiores o perjudicarlos an ms,
haciendo ms impetuosa la corriente o dirigiendo las aguas a un slo punto (art. 2653). 3) Tampoco puede reclamar las
arenas y piedras que las aguas pluviales arrastraron a los terrenos inferiores (art. 2649). 4) Si dejan pasar 20 aos sin
reclamar al vecino del terreno inferior, ya no pueden despus exigir la destruccin del dique u obra que este haya
hecho para hacer refluir sobre el terreno superior las aguas, arenas o piedras (art. 2651 in fine).
g) Luces y vistas: Luces: son las ventanas o aberturas que sirven para dar luz a las habitaciones pero que no permiten
mirar sobre el fundo vecino y vistas: a aquellas aberturas o ventanas que permiten una visin total del fundo vecino.
De conformidad con el art. 2654 ningn co-titular de un muro puede, sin el consentimiento del otro condmino, abrir
ventanas o troneras en la pared medianera (art. 2654). Si el vecino que sufre la restriccin adquiere la medianera lo
coloca en un pie de igualdad y puede exigir la supresin de obras, aberturas o luces que fueran incompatibles con su
derecho de medianera (2740, 2737,2654). El dueo de una pared no medianera contigua a una finca ajena, puede abrir
en ella ventanas para recibir luces a 3 mts. de altura desde el piso de la pieza, con rejas de hierro cuyas barras no dejen
mayor claros que 3 pulgadas. El propietario del fundo vecino puede adquirir la medianera y cerrar las ventanas de
luces (pues estas no constituyen una servidumbre) siempre que edifique, apoyndose en la pared (art. 2656).
Correlativamente, quien goza de luz por esas ventanas abiertas en su pared, no puede impedir que su vecino levante la
pared, que las cierre y que le prive de luz (art. 2657). No se puede tener a menos de tres metros de la lnea divisoria,
vistas sobre el predio del vecino, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, (art. 2658). Si esas vistas fuesen
de costado u oblicuas, debern mediar 60 cm de distancia (art. 2659). En el primer caso la distancia se cuenta desde el
filo de la pared donde no hubiese obras voladizas; y desde el filo exterior de stas si ellas existieran. Para las oblicuas,
desde la lnea de separacin de las dos propiedades (art. 2660).
UNIDAD XII MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO

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1. GENERALIDADES: Concepto. Modo. Ttulo. Art. 2524: su crtica. Clasificacin.Concepto: son los hechos o actos de los que puede resultar la adquisicin de este derecho real. Son hechos o actos
(humanos y jurdicos) previstos por la ley para adjudicar en propiedad una cosa determinada, mueble o inmueble, a
una persona que as incorpora ese derecho real a su patrimonio.
Modos: El art. 2524 enumera los distintos modos: El dominio se adquiere: 1) por la apropiacin; 2) por la
especificacin; 3) por la accesin; 4) por la tradicin; 5) por la percepcin de los frutos; 6) por la sucesin en los
derechos del propietario; 7) por la prescripcin.
El art. 2524. Su crtica: esta enumeracin no es completa, puesto que a veces uno puede adquirir el dominio por
causas que no estn enumeradas en el art. 2524: la ley es la que atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de una
cosa mueble no robada ni perdida (art. 2412) el caso del que encuentra un tesoro (art. 2.556) o el de la expropiacin
por causa de utilidad pblica (art 2511). En el C.C. se menciona la expropiacin como causa de prdida de dominio
(art. 2610). En el caso de la expropiacin hay una correlativa adquisicin por parte del Estado, as como en la
tradicin hay adquisicin por un lado y prdida por el otro.
Clasificacin: Generalmente se los divide en:
A) Originarios y derivados: Originarios: cuando la adquisicin nace en forma independiente en cabeza del adquirente,
sin consideracin al derecho del antecesor. En la adquisicin originaria el dominio se recibe sin limitaciones. Son
originarios: la apropiacin, especificacin, accesin y percepcin de frutos. Derivados: cuando se recibe de un
propietario anterior por medio de un acto jurdico, recibindolo con las limitaciones que tena aqul. Son derivados: la
tradicin, la sucesin. Cuando el modo de adquirir del dominio es derivado, la ley denomina autor a la persona que
transmiti la propiedad y sucesor a quien la recibe. B) Por actos entre vivos y mortis causa: Es entre vivos la
tradicin, y mortis causa la sucesin. C) A ttulo universal y singular: Segn que lo que se transmite sea todo el
patrimonio o un bien determinado. D) Gratuitos u onerosos: Segn que la adquisicin sea sin contraprestacin (por ej.
la apropiacin) o con contraprestacin (la tradicin que surge de una compraventa).
2. APROPIACION. Concepto. Cosas susceptibles de apropiacin. Rgimen de las cosas perdidas. Los tesoros.
Concepto: Se da cuando alguien, que tenga la capacidad para ello, aprehende o toma una cosa mueble, sin dueo o
abandonada, con nimo de tenerla para s (arts. 2351 y 2525) o bien pone la cosa en su presencia con la posibilidad
fsica de tomarla (art. 2374) y con intencin de tenerla como suya (art. 2373).
En consecuencia: 1) el adquirente tiene la posibilidad de adquirir, respecto a lo cual se dice que lo que se requiere es la
capacidad exigida para la adquisicin de la posesin por si, es decir, la contemplada en el art. 2392. 2) La cosa debe
ser susceptible de apropiacin.
Cosas susceptibles de apropiacin.
Cosas muebles sin dueo: es decir, las que nunca tuvieron dueo y las cosas muebles abandonadas por su dueo. Los
inmuebles no son susceptibles de apropiacin, no slo por el texto legal que as lo indica, sino porque los inmuebles
siempre tienen dueo, si no pertenecen a los particulares son del dominio privado del Estado. El art. 2357 enumera las
cosas susceptibles de apropiacin en forma coincidente con lo dicho por el 2343, agregando solo los enjambres de
abejas si el propietario de los mismos no los reclamare inmediatamente. Segn Mariani de Vidal este supuesto estara
encuadrado en el 2545, puesto que las abejas, al recuperar su libertad dejan de ser de propiedad de su dueo si el
propietario no va en su seguimiento, ya que se considera que vuelven a ser animales salvajes, o sea, res nullius.
Cosas perdidas: no son susceptibles de apropiacin porque tienen dueo. No interesa la causa de la prdida, sea por
caso fortuito o negligencia del dueo. Para que exista cosa perdida tienen que darse dos requisitos: 1) el objetivo o
material reflejado en el hecho de que la cosa se encuentre expuesta a la mirada de todos y accesible a cualquiera pero
que no es el lugar destinado a conservarla; 2) y el subjetivo consistente en la negligencia o descuido pero que fluya la
idea de renunciar a los derechos sobre ella.
Caza: Es otra manera de apropiacin -art. 2540- relativa a los animales bravos o salvajes (cosas muebles sin dueo) y
se pierden cuando recuperan su anterior libertad. Se produce la apropiacin cuando el cazador toma el animal, muerto
o vivo. Los animales salvajes, res nullius, no pertenecen al propietario del fundo donde se encuentran, haciendo el
Cdigo la siguiente distincin: a) No se puede cazar sino en terreno propio o en ajenos que no estuvieran cercados,
plantados o cultivados, y segn los reglamentos de polica. b) Si se trata de terrenos cercados, plantados o cultivados,
sin permiso del dueo, la ley, como sancin para el cazador, atribuye la propiedad del animal al dueo del fundo.

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Pesca: La pesca es otra manera de apropiacin cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiere cado en sus
redes. Segn los arts. 2527 y 2343 son res nullius los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos
navegables; susceptibles de apropiacin privada.
Tesoros: Todo objeto que no tenga dueo conocido y que est oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin
antigua o reciente, con excepcin de los objetos que se encuentren en los lugares pblicos o sepulcros; son res nullius
y susceptibles de apropiacin. De conformidad con el inc. 5 del 2343 debe tratarse de objetos preciosos o de algn
valor para que sea considerado tesoro. Se aplican al caso los arts. 2550 y sgtes. Pueden buscar tesoros los propietarios
en el fundo propio, los copropietarios, los poseedores imperfectos (art. 2552: alude al usufructuario, al usuario, al
habitador y al acreedor anticresista). De conformidad a los arts. 2556 y 2559 la mitad del tesoro pertenece al
descubridor y la otra mitad al propietario del fundo si se tratara de una adquisicin lege. Es descubridor el primero
que hace visible el tesoro, aunque no lo tome. Quien encuentra un tesoro en terreno propio lo adquiere la mitad como
descubridor y la otra mitad como propietario del fundo, pero siempre que lo encuentre casualmente. Tambin puede
tratarse de una persona que tiene derecho a buscar tesoros, (un copropietario, un tenedor con permiso). Har suya la
mitad como descubridor y la otra mitad como propietario del fundo, sin necesidad de que el descubrimiento sea
casual.
3. ESPECIFICACION. Concepto. Art. 2567. Soluciones legales. Concepto: art. 2567: adquierese el dominio por la
transformacin o especificacin, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro con la
intensin de apropirselo. Cuando se hace este objeto nuevo ignorando que la materia era de otro, de buena fe, el
especificador o transformador adquiere la propiedad de la cosa, si sta no puede volver a su anterior estado, y el dueo
de la materia prima slo tiene derecho a una indemnizacin. Tambin en el supuesto de buena fe, si la cosa pudiera
volverse a su estado anterior, el dueo de la materia prima puede elegir entre quedarse con la nueva especie pagando
al transformador su trabajo o bien, exigir el valor de la materia quedando la nueva especie para el transformador. Si la
especificacin de la materia hubiese sido de mala fe y la cosa no puede volver a su forma anterior, el dueo de la
materia prima tiene derecho a ser indemnizado de todo dao y puede iniciar la accin criminal, quedando en ambos
casos la nueva especie de propiedad del transformador. (Ej.: un trozo de madera hago una mesa).
4. ACCESION. Concepto. Art. 2571. Casos: aluvin, avulsin, edificacin, siembra y plantacin, migracin de
animales domesticados, adjuncin, mezcla y confusin. Concepto y soluciones legales.
Concepto: Se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra por
adherencia natural o artificial (art. 2571). Se adquiere as el dominio por un ttulo autnomo, diferente a la propiedad
que se tiene sobre los accesorios de la cosa.
Casos previstos por el Cdigo: a) Aluvin; b) Avulsin; c) Edificacin y plantacin; d) Animales domesticados; e)
Adjuncin, mezcla y confusin.
a) Aluvin: Acrecentamiento de tierra que sufren los terrenos colindantes con la ribera de los ros o arroyos, en forma
paulatina e insensiblemente por medio de la corriente de las aguas. Son accesorios y pertenecen a los dueos de las
heredades ribereas. Si es en el mar o ros navegables, pertenecen al Estado.
No corresponde a los dueos de un ro canalizado y cuyas mrgenes son formadas por diques artificiales, ni tampoco
cuando lo que confina con el ro fuera un camino pblico. El aumento de tierra no se considera efecto espontneo
cuando corresponde a la obra de ribereos en perjuicio de otros ribereos. El terreno de aluvin se adquiere cuando
est definitivamente formado y haya dejado de ser parte del lecho del ro, pasando a estar adherido a la ribera.
Aluvin por acarreo: (art. 2572) todo lo que est entre las dos lneas de ribera (izquierda y derecha) forma parte del ro
y -por consiguiente- es del dominio pblico del Estado, slo cuando se sale de ese lmite entramos en terreno privado
que puede ser beneficiado con aluvin.
Cauce por abandono: (art. 2573): a) parcialmente abandonado: terrenos que el curso de las aguas dejare al descubierto,
retirndose insensiblemente de una de las riberas hacia la otra; b) totalmente abandonado: ro que abandona totalmente
su cauce cambiando el curso (no contemplado en el Cdigo). En tal caso el terreno que era el cauce del ro deja de ser
propiedad pblica del Estado y consecuentemente, el nuevo cauce del ro se convertir en dominio pblico, que antes
eran terrenos particulares; entonces es justo que lo que era pblico pase a ser privado.
b) Avulsin: El acrecentamiento del terreno no se produce en forma lenta y paulatina sino por una fuerza sbita. Se
produce cuando, a raz de sta un ro o arroyo lleva una cosa susceptible de adherencia natural, como tierra, arena,

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plantas, y las une a un campo inferior o a un fundo situado en la ribera opuesta (art. 2583). Si se trata de cosas no
susceptible de adherencia natural (un arado, madera, etc.) se aplican las disposiciones relativas a cosas perdidas.
c) Edificacin y plantacin Son casos de accesin por adherencia artificial, por el hecho del hombre. Se verifica
sobre cosas inmuebles por su naturaleza.
1) En finca propia (de buena y mala fe): a) quien de buena fe plantare, sembrare en finca propia con semillas, plantas
o materiales ajenos, adquiere la propiedad de ellos pero est obligado a pagar su valor a quien era su propietario; b) si
quien sembr, plant o edific en finca propia con materiales ajenos y de mala fe, y las semillas, plantas o materiales
se separasen ulteriormente, el dueo podr reivindicarlas si le conviene; pero si no se los separa porque no se puede o
porque no quiere, el propietario de la finca debe pagar el valor de los materiales y podr ser condenado al
resarcimiento de daos y perjuicios y -si fuere procedente- sometido a la accin criminal.
2) En finca ajena con materiales propios (de buena y de mala fe): a) cuando se siembre, plante o edifique en finca
ajena con semillas, plantas o materiales propios, el dueo del terreno tiene derecho para hacer suya la obra, siembra o
plantacin, previo pago de los materiales sin que el que construy, plant o sembr pueda destruir lo que hizo (art.
2588); b) el dueo del terreno puede pedir la demolicin de la obra y reposicin de las cosas a su estado primitivo, a
costa del edificante, sembrador o plantador. Si quiere conservar lo hecho, debe pagar el mayor valor adquirido por el
inmueble (art. 2589). Ambos de mala fe: cuando se siembre, plante o construya en terreno ajeno, sabindolo el dueo
del terreno, y no oponindose a ello, la ley considera a este tambin de mala fe y dice que sus derechos se regirn de
conformidad a lo dispuesto para el edificante de buena fe.
3) En finca ajena, con materiales de un tercero: (art 2591) Si el dueo de la obra la hubiese hecho con materiales de un
tercero, el dueo de los materiales no tendr accin contra el propietario del terreno al que slo podr exigirle la
indemnizacin que aqul debe pagarle al dueo de la obra. En todos estos casos la obra, siembra o plantacin accede
al terreno y queda, previo pago, para el propietario del terreno.
4) Hiptesis no considerada por el Cdigo. Invasin de terreno ajeno: Edificacin parcialmente asentada en terreno
ajeno: Puede darse el supuesto de buena y de mala fe. Para ambos juega la usucapin, pero si no se dan los plazos
necesarios para que se opere la prescripcin adquisitiva de la parte de terreno ocupada; si hubo buena fe el que invade
el terreno debe pagar la parte ocupada y, en su caso, los daos y perjuicios ocasionados. Si fuere de mala fe el
propietario podr pedir la demolicin de la obra en tanto ello no implique un abuso del derecho en cuyo caso pagar el
valor del terreno invadido ms los daos y perjuicios.
d) Animales domesticados: Son ciertos animales salvajes que prestan al hombre utilidad y compaa, quien los hizo
tiles y obedientes. Si recuperan la libertad los animales salvajes se convierten en res nullius, lo que no ocurre si el
dueo va persiguindolos. El propietario ya no podr perseguirlos si, habiendo ellos emigrado contrajesen la
costumbre de vivir en otro inmueble, en cuyo caso el propietario de ste adquiere el dominio de los animales por
accesin, si no se ha valido de algn artificio para atraerlos. Si hubo artificio para atraerlos y los animales pueden ser
individualizados, el dueo de ellos puede reivindicarlos, y si no se los puede individualizar, tendr derecho a que lo
indemnicen por su prdida.
e) Adjuncin: (art. 2594) cuando dos cosas muebles de distintos dueos se unen sin fusionarse y forman una sola
cosa, el dueo de la cosa principal adquiere la cosa accesoria aunque puedan separarse, pagando a su dueo su valor;
pero si es ms valiosa la accesoria que la principal el dueo de aquella podr pedir su separacin (art. 2595 y 2333).
Mezcla y confusin: (art. 2597) se produce la mezcla cuando dos slidos se fusionan sin posibilidad de separarse y la
confusin es lo mismo pero con lquidos. Se aplica siempre para muebles y rige la regla del 2412 (se presume la
propiedad del poseedor de buena fe de cosa mueble).
5. TRADICION TRASLATIVA DE DOMINIO. Concepto. Diferencia con la tradicin de la posesin Requisitos.
Tradicin e inscripcin registral. Concepto: Es un modo de adquirir el dominio en forma derivada. Resulta, no slo
un modo de adquisicin del dominio sino tambin de la posesin e incluso de la tenencia. Cuando la cosa se trasmite
por actos entre vivos (art. 3265) el dominio slo se adquiere con la tradicin (efecto constitutivo). Siendo un modo de
adquisicin derivado, para que tenga lugar, son necesarias dos personas: el tradens que es quien trasmite la cosa, y el
accipiens que es quien la recibe. En nuestro derecho la tradicin desempea no slo una funcin de publicidad sino
tambin constitutiva del derecho real. No existe derecho real ni siquiera entre las partes antes de la tradicin.
Diferencia con la tradicin de la posesin: La tradicin de la posesin -aparte de la funcin publicitaria que pueda
tener- implica un desplazamiento del poder sobre la cosa del transmitente al adquirente, es decir que consiste en un

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acto de investidura de poder; tiene por funcin investir del poder sobre la cosa al adquirente de la misma. Y esta
posesin de que est investido el adquirente es oponible a los terceros que razonablemente podan tener conocimiento
de su existencia.
Requisitos de la tradicin traslativa de dominio
a) Debe ser hecha por el propietario de la cosa. (Arts. 2601 a 2603, 3270 y 3265) los nicos derechos que pueden
transmitirse son los que son propios del que la hace, lo que es congruente con el principio, de que ste es un modo
derivado de adquisicin, por lo cual el tradens no podr mejorar ni hacer ms extenso el derecho que sobre la cosa
adquiere el accipiens.
b) Debe existir capacidad para enajenar para quien hace la tradicin y capacidad para adquirir de quien la recibe . El
art. 2601 exige que el tradens tenga capacidad de enajenar y el accipiens capacidad de adquirir. Con relacin a esta
ltima, existen dos posturas: a) la que considera que teniendo la tradicin por objeto hacer adquirir la posesin basta
que se tenga el discernimiento que exige la norma (art. 2392); b) siendo la tradicin un acto jurdico ser menester
que las partes tengan plena capacidad jurdica.
c) Debe haber ttulo suficiente para transferir el dominio. Para ser tal, la tradicin debe tener su causa eficiente o
fundamento en un ttulo suficiente (art. 2.602) entendindose por tal, el acto jurdico revestido de todas las
condiciones de fondo y forma exigidas por la ley, y que sea apto o idneo para servir de fundamento o base a la
transmisin del dominio (ej.: sera ttulo suficiente el contrato de compraventa inmuebles instrumentados en escritura
pblica-, donacin, permuta. Y no sera ttulo suficiente un contrato de locacin o de comodato). Respecto a las partes
como a los intervinientes en el acto, el ttulo suficiente, ms la tradicin como modo suficiente, hace nacer en cabeza
del accipiens el derecho real de dominio, pero ste no ser oponible frente a terceros mientras no est registrado,
mientras no est debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 2505). La inscripcin se exige al
solo efecto de su publicidad y de la oponibilidad frente a terceros, tiene meros efectos declarativos y no constitutivos
de l. Respecto a los otros derechos reales diferentes del dominio que se ejercen por la posesin, basta la tradicin ms
el acto jurdico causal. Es el ttulo suficiente que le sirve de antecedente, el que teniendo por objeto un inmueble
deber estar revestido de las formalidades legales del caso (art. 1184 inc. 1). Para las servidumbres es diferente puesto
que el uso que de ellas se haga surte los efectos de tradicin. Antes del primer uso no nace el derecho; la adquisicin
se verifica con el primer uso que se haga de ellas.
Tradicin e inscripcin registral: no se adquiere el derecho real antes de la tradicin de la cosa. Es decir, que sta
cumple una doble funcin: constitutiva del derecho de dominio y de publicidad, para hacer conocer la tradicin a los
terceros. Recin luego de cumplido los dos requisitos: celebracin del acto jurdico titulo suficiente- y tradicin, el
dominio pasa de la cabeza del tradens a la del accipiens con todas las consecuencias que ello trae aparejado. Para
poder oponer los derechos reales (dominio) a los terceros o por lo menos a ciertos terceros debe inscribirse el
respectivo ttulo de transmisin en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdiccin dnde est situado el bien.
La ley 17801 sobre rgimen de registros de la propiedad inmueble declara que la inscripcin se exige para la
publicidad y oponibilidad a terceros de los derechos reales.
UNIDAD XIII - MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO (cont.)
1. Prescripcin adquisitiva: Segn el art. 3947 C.C: Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por
la prescripcin. La prescripcin es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligacin por el transcurso
del tiempo. El art. 3948 define a la prescripcin adquisitiva como un derecho por el cual el poseedor de una cosa
inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley. Esta
redaccin es defectuosa porque la prescripcin no es un derecho sino un modo de adquirirlo. Por otra parte, se critica a
la norma que no incluya los muebles, los que luego de la Reforma y por el art. 4016 bis, son pasibles de prescripcin.
Concepto: Se llama prescripcin adquisitiva o usucapin a la adquisicin del dominio (o de otro derecho real) por la
posesin continua e ininterrumpida, pblica y pacfica por el plazo que fija la ley. El plazo variar segn que se exija
justo ttulo y buena fe (prescripcin corta: solo se requiere 10 aos de posesin) o que falte alguno de estos requisitos
o los dos (prescripcin larga: basta la posesin continua de 20 aos). Es otro de los modos de adquirir el dominio,
aplicndose tambin a otros derechos reales como el usufructo, el uso, habitacin y cierta clase de servidumbres.
Clases de prescripcin: Se dan dos supuestos, la prescripcin de muebles y la de inmuebles. En este ltimo caso hay
dos clases, la prescripcin breve donde se exigen mayores recaudos, privilegiando con una reduccin del plazo y la
larga, donde los requisitos son menores pero el plazo ms dilatado. Respecto a los muebles, no es necesaria la

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prescripcin en los casos que hay buena fe y la cosa nos es robada ni perdida, puesto que est la presuncin del art.
2412. Para el supuesto que no est comprendida en esta presuncin y el poseedor sea de buena fe, se prescribe a los 3
aos si la cosa no es registrable y a los 2, si es registrable, esto segn el art. 4016 bis agregado por la Reforma, no
contemplndose el supuesto del caso donde no hay buena fe.
Origen y evolucin histrica: Su origen se remonta a la Ley de las XII Tablas. En el Derecho Romano hubo un
perodo en el que se habl de la usucapin que comprenda dos categoras: muebles, 1 ao, e inmuebles, 2 aos, pero
que solamente se acordaba a los ciudadanos y eran las cosas que se adquiran por la mancipatio y la in iure cesio,
cuando ste haba fallado. Se requera la buena fe, justo ttulo y causa legtima. En el perodo del imperio se crea otra
figura que se concede para los fundos que no eran itlicos y es la excepcin: prescripto longui temporis, que se
conceda por 10 aos entre presentes y 20 aos entre ausentes. Durante Justiniano la prescriptio longui temporis se une
con la usucapin, que va a ser para las cosas muebles que no sean robadas ni perdidas por un plazo de 3 aos, y para
los inmuebles se conceda por 10 aos entre presentes y 20 aos entre ausentes. En ambos casos se requera buena fe,
justo ttulo y causa legtima.
Naturaleza jurdica: es un modo de adquisicin de un derecho. Para algunos autores es derivado y para otros
originario (porque no existe un nexo jurdico entre el propietario y el poseedor).
Fundamento e Importancia: su fundamento es consolidar situaciones fcticas como medio de favorecer la seguridad
jurdica, liquidando situaciones inestables, dando certeza a los derechos y poniendo en claro la composicin del
patrimonio, con lo que se tiende a la paz y el orden social. Se le agrega un profundo contenido social, puesto que
frente al no uso de las cosas por parte del propietario, se le hace perder el derecho, confirindoselo al que realmente
las hace producir (art. 2510 C.C.). Es una institucin de orden pblico que brinda firme apoyo a la sociedad.
Formas de hacer valer la prescripcin: La prescripcin puede hacerse valer tanto como excepcin como a travs de
una accin. En la prescripcin adquisitiva esta doble va resulta indiscutible de la segunda parte del art. 24 de la Ley
14159 que establece: Las disposiciones precedentes no regirn cuando la adquisicin del dominio por posesin
treintaal no se plantea en juicio como accin, sino como defensa. Al hacerse valer por va de accin, resultara
aplicable lo dispuesto en los art. 24 y 25 de la Ley 14159 y sus reformas. Si no se ejercita como accin, la prescripcin
no puede ser suplida de oficio por el juez, sino que debe ser opuesta como defensa, al ser demandado por
reivindicacin de la cosa quien esta poseyendo.
Renuncia a la prescripcin: La renuncia a la prescripcin est contemplada por el art. 3965 que permite la remisin
de la prescripcin ya ganada, pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo. La renuncia a la prescripcin ganada
es la renuncia a un derecho incorporado al patrimonio el de hacerla valer para adquirir la propiedad-. La renuncia
puede ser expresa o tacita, pero los actos que induzcan a probar tal renuncia deben ser interpretados restrictivamente
(si se efecta por representante son necesarios poderes especiales).
Sujetos (Legitimacin activa y pasiva) y objeto: Legitimacin activa: Segn el art. 3950 todos los que puedan
adquirir pueden prescribir. La prescripcin juega a favor de todas las personas particulares (sean de existencia fsica
o ideal) y aun a favor del Estado; en cuanto a sus bienes o derechos susceptibles de ser propiedad privada. Los
incapaces de derecho, no pueden hacerlo por prescripcin corta, pero nada impide que invoquen la prescripcin larga,
fundndose slo en la posesin. Legitimacin pasiva: Se puede prescribir contra toda clase de personas, sean de
existencia fsica o ideal. Tambin corre la prescripcin contra el Estado Nacional y los Estados Provinciales respecto
de sus bienes, del dominio privado y no con relacin a los del dominio pblico. Los bienes de la Iglesia Catlica son
relativamente inalienables y, mientras estn afectados al culto, no son susceptibles de usucapin.
Objeto: Conforme al art. 3952 Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesin pueden ser objeto de una
adquisicin. En el Cdigo de Vlez el objeto de la prescripcin adquisitiva lo eran solamente los inmuebles ya que
los muebles estaban amparados por la disposicin del art. 2412, valiendo la posesin como ttulo de propiedad. Sin
embargo, no en todos los casos la posesin de una cosa mueble vale titulo, ya que dicho artculo solo contemplaba
los casos en que la cosa no hubiese sido robada o perdida. Por lo que esta clase de cosas, aun mediando transmisiones
a titulo oneroso a favor de adquirentes de buena fe, estaban indefinidamente sujetas a reivindicacin del propietario,
ocasionando inconvenientes al comercio jurdico. La Ley 17711 incorporo el art. 4016 bis. C.C.: El que durante tres
aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de
cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio
es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos debe ser de buena fe y
continua.

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2. Usucapin inmobiliaria: Clases: hay dos clases de prescripcin de inmuebles: La corta, que exige solo diez aos
de posesin y adems que se posea con justo titulo y buena fe, y la larga, para la cual solo basta la posesin continua
de 20 aos con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de titulo y buena fe. Requisitos comunes: la prescripcin,
sea corta o larga tiene dos requisitos: la posesin y el tiempo.
a) La posesin: la posesin requerida a los efectos de usucapir es la posesin con sus dos elementos: corpus y
animus domini o sea, con nimo de tener la cosa para s. El que tuvo la cosa como simple tenedor, no podr ejercer
usucapin jams, a menos que intervierta el ttulo. No es necesario que se ejerza personalmente la posesin. Para
usucapir es indispensable que se avance sobre el derecho ajeno, la posesin no debe ser viciosa y adems se requiere
que sea continua e ininterrumpida, pblica y pacfica. Los requisitos de continuidad y no interrupcin surgen de los
arts. 3948, 4015 y 4016. Se requiere que la posesin sea pacfica porque el art. 3959 expresa que las cosas posedas
por la fuerza o por la violencia no comienza sino desde el da que se hubiere purgado el vicio de la posesin. La
posesin debe ser tambin pblica, para que el propietario o poseedor anterior pueda oponerse a ella si sa es su
voluntad.
b) El tiempo: El plazo tiene que tener un momento preciso de iniciacin y una duracin determinada. El curso de la
prescripcin no es siempre uniforme, puede haber circunstancias que provoquen su suspensin o su interrupcin. Con
la adquisicin de la posesin se inicia el curso de la prescripcin. Una excepcin es el caso de la adquisicin de la
posesin por violencia o fuerza, en cuyo caso el art. 3959 dispone que la prescripcin corre recin desde el da en que
se hubiere purgado el vicio de la posesin. El momento a partir del cual comienza a prescribirse lo establece el art.
3961: . comienza a correr desde el da de la adquisicin de la posesin o de la cuasiposesin que le sirve de base,
aunque la persona contra la cual corriese, se encontrase, por razn de una condicin an no cumplida o por un trmino
an no vencido, en la imposibilidad del ejercicio efectivo de sus derechos.
Suspensin de la prescripcin: Concepto: la suspensin opera normalmente cuando existe un obstculo moral o
material, para que la persona contra quien la prescripcin corre, tenga la posibilidad de accionar. Si el propietario tiene
un obstculo o impedimento para actuar, el curso se suspende. La suspensin no borra el tiempo transcurrido
anteriormente sino que impide que se compute el lapso que dur el impedimento; cuando ste cesa, el plazo se
restablece. Las causales de suspensin permanecen en el tiempo.
Causales de suspensin: a) Matrimonio (arts. 3969: la prescripcin no corre entre marido y mujer, aunque estn
separados de bienes y aunque estn divorciados y 3970: la prescripcin es igualmente suspendida durante el
matrimonio..). La ley entiende que entre marido y mujer hay una imposibilidad moral de que se ejerzan acciones.
Una demanda de marido contra mujer o viceversa, podra perturbar la paz del matrimonio afectando valores
superiores. La explotacin conjunta de los bienes y la existencia de sociedad conyugal coadyuva para que se entienda
que no se debe interferir en tal situacin, poniendo a uno de los cnyuges en la necesidad de accionar para interrumpir
la prescripcin; b) Tutela y curatela: (art. 3973) mientras un menor est bajo tutela o un demente declarado est bajo
curatela, puede ocurrir que haya relaciones patrimoniales subsistentes o que el tutor -por ej.- est poseyendo ad
usucapionem un bien del pupilo. El cdigo prev esta causal de suspensin recproca con el fin de no poner a uno u
otro en situacin de demandarse; c) Heredero beneficiario: no puede invocar a su favor la prescripcin que se hubiere
cumplido en perjuicio de la sucesin que administra. Porque l debe efectuar todos los actos conservatorios en inters
de los acreedores. La suspensin slo podr ser invocada por las personas a cuyo favor la ley la establece y se produce
en el momento de la apertura de la sucesin, o sea, desde la muerte del causante.
Efectos: la suspensin simplemente paraliza momentneamente y mientras subsiste la causal- el curso de la
prescripcin, sin destruir los efectos de la posesin anterior y posterior a dicha causal.
Interrupcin de la Prescripcin: se produce cuando hay actos o acciones de una persona, que revelan que mantiene
activo el ejercicio de ese derecho o manifiesta fehacientemente la intencin de ejercerlo, a travs de los actos a los
cuales la ley les da efecto interruptivo. El principal fundamento de la prescripcin es la inaccin del titular del derecho
(aplicable a las dos clases de prescripcin). Si el propietario acta (no hay inaccin) la prescripcin se interrumpe.
Cuando la causal es interruptiva, el tiempo anterior a la interrupcin no se computa y, si se dan nuevamente las
circunstancias, se vuelve a iniciar un nuevo plazo de prescripcin con total independencia del anterior. Las causales de
interrupcin se producen instantneamente.
Causales de interrupcin: El Cdigo contempla los siguientes supuestos de interrupcin: privacin de la posesin
por el trmino de un ao, demanda, reconocimiento y compromiso arbitral. Estas causales se distinguen en dos grupos:
1) Natural: cuando se priva al poseedor del goce de la cosa durante un ao, aunque la nueva posesin sea ilegtima o
injusta. 2) Civil: a) Demanda judicial: (art. 3986) debe estar dirigida contra el propietario o el poseedor, y resulta

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interruptiva aunque sea interpuesta ante juez incompetente, o aunque sea defectuosa o, tambin, cuando el demandante
carezca de representacin legal suficiente para estar en juicio. b) Reconocimiento: (art. 3989) que el poseedor hace
del derecho de aquel contra quien prescriba. No tiene fijada forma alguna esencial. Puede ser expreso o tcito y debe
resultar de actos concluyentes. c) Compromiso arbitral: debe ser hecho en escritura pblica, sujetando la cuestin de la
posesin o propiedad a juicio de rbitros, interrumpe la prescripcin (art. 3988). La interrupcin aqu provendra de un
acto del poseedor y del propietario.
Efectos: la interrupcin natural tiene efectos absolutos erga omnes-. El principio aplicable a la interrupcin civil es
inverso, su efecto es relativo. As resulta del art. 3991.
3. USUCAPION BREVE: Concepto: este tipo de prescripcin es el que consolida la adquisicin del dominio luego
de 10 aos de posesin. Arts. 3999 a 4014. En la prescripcin breve el usucapiente obtuvo la cosa siempre por
transmisin, nunca por ocupacin.
Requisitos: Adems del tiempo y la posesin se requiere el justo ttulo y la buena fe. Quien pretenda adquirir por va
de la prescripcin breve deber cumplir con: 1) Posesin (pblica, pacfica, continua e ininterrumpida); 2) 10 aos de
posesin en esas condiciones; 3) contar con Justo ttulo; 4) Tener buena fe en su posesin.
a) Justo ttulo: art. 4010. Es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de
las solemnidades exigidas para su validez (escritura pblica cuando el objeto es un inmueble), sin consideracin a la
condicin de la persona de quien emana. Por ttulo debe entenderse al acto jurdico que ha sido causa de esa
adquisicin: una compraventa, una donacin, legado, etc. El ttulo tiene por objeto transferir la propiedad. El ttulo
debe: a) estar revestido de las formalidades tanto intrnsecas como extrnsecas; b) debe ser un negocio atributivo de
propiedad o traslativo de dominio; c) debe ser verdadero y aplicado al inmueble posedo.
Ttulo putativo: es el que slo existe en la creencia del poseedor, cuando ste est convencido de que tiene un ttulo en
su favor, que en realidad no existe, o cuando la cosa poseda no es a la que el ttulo se refiere. No es considerado justo
ttulo y no puede servir de apoyo a una prescripcin breve.
Ttulo bajo condicin: La transmisin de la propiedad puede estar en el negocio jurdico subordinada a condiciones
que pueden ser suspensivas o resolutorias; en el caso de ser suspensivas, como no se transmite la cosa hasta que la
condicin se cumpla, hasta ese momento la prescripcin no puede tener iniciacin (art. 4014). En cambio, cuando se
trata de condicin resolutoria, la transmisin se produce desde el inicio, aunque la sujecin a la condicin convierte al
dominio en menos pleno.
Nulidad relativa: Si en el ttulo por el cual se adquiere, existe un vicio de la voluntad o del consentimiento, dolo, error,
violencia, etc., la ley veda adquirir por prescripcin, sea contra terceros, sea contra las propias personas de las que
emana el ttulo, al que adquiri conociendo o debiendo conocer ese vicio, y con mayor razn si el vicio es imputable a
l. La ignorancia del poseedor fundada sobre un error de hecho es excusable, pero no lo es la fundada en un error de
derecho.
b) Buena fe: El justo ttulo y la buena fe son dos condiciones distintas pero no independientes. La existencia de justo
ttulo hace presumir la buena fe del poseedor; se invierte la carga de la prueba; quien alegue que no hay buena fe debe
probarlo. La buena fe requerida para la prescripcin breve es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el
exclusivo seor de la cosa (art.4006). La duda, en materia de posesin, equivale a mala fe. El art. 4009 establece la
presuncin de mala fe cuando existe vicio de forma en el ttulo.
c) Plazo. Efectos: la posesin con justo ttulo y buena fe ha de durar diez aos en forma pblica, pacfica, continua e
ininterrumpida.
4. USUCAPION LARGA. Concepto. Juicio de usucapin. El rgimen hasta la sancin de la Ley 14.159.
Es la que se cumple luego de 20 aos de posesin pblica, pacfica, continua e ininterrumpida. No es necesario el
ttulo vlido ni buena fe. Art. 4015: Prescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales,
por la posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para si, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte
del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita ttulo. (La Reforma en
este artculo redujo el plazo que era de 30 aos y elimin la diferencia entre presentes y ausentes). Este artculo
permite la aplicacin de prescripcin larga a los dems derechos reales, los que se ejercen por la posesin, excluidos
los de garanta que no pueden ser adquiridos por este medio. Estn comprendidos el dominio, condominio, propiedad
horizontal, usufructo, uso, habitacin y servidumbres reales continuas y aparentes. Art. 4016: Al que ha posedo
durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de ttulo, ni su nulidad, ni la mala fe en la
posesin.

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Juicio de usucapin. El rgimen hasta la sancin de la ley 14159: Antes de la ley 14.159 el proceso de usucapin
era un procedimiento que consista en informaciones sumarias. Eso tena como consecuencia que el usucapiente,
luego de probar su posesin, obtena una sentencia meramente declarativa, oponible a terceros, pero inoponible al
propietario que no haba sido parte en el proceso. La sentencia as dictada no constitua cosa juzgada material contra
el anterior propietario, y estos ttulos eran mirados con disfavor para ser aceptados como garanta, y en especial como
garanta hipotecaria. A fin de evitar estas situaciones y sanear los ttulos dominiales habidos por usucapin, se incluye
en la ley 14.159 el art. 24 y el art. 25.
Ley 14.159: (organizacin de Catastro Nacional). El art. 24, se refiere a la prescripcin adquisitiva de inmuebles, y el
art. 25 tiene por incorporada esa norma al Cdigo Civil y manda aplicarla a todos los juicios de adquisicin de
inmuebles por prescripcin, que no hubieren tenido sentencia firme. Esta ley tambin tuvo sus defectos. Exiga que los
impuestos del inmueble hubiesen sido pagados a nombre del poseedor por todo el tiempo de la posesin, y a tal hecho
se le daba el valor de prueba decisiva de la posesin, prescindindose de la circunstancia de que en realidad los
impuestos pueden ser pagados por el poseedor estando los recibos que se le extienden a nombre del propietario. La
aplicacin del art.24 cuando la prescripcin era invocada como defensa, exceda los propsitos que persegua la ley,
pues en ese caso ya haba bilateralidad, ya que el usucapiente era demandado y no actor. El sistema de la ley 14159 se
haba erigido en una proteccin desmedida para el propietario que haba hecho abandono del inmueble, en perjuicio
del poseedor que con la usucapin podra haber vuelto til o productivo el inmueble abandonado. Por esos
fundamentos, se modific el art. 24 por el decreto-ley 5756/58.
El juicio de usucapin en la actualidad (Decreto-ley 5756/58): modific el art. 24 de la ley 14159, disponiendo para
el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por prescripcin larga las siguientes bases: Juez competente: ser
competente el juez del lugar de ubicacin del inmueble. Legitimacin: El procedimiento ser contencioso, contra
quien figure como titular del dominio. Demanda: Con la demanda se acompaar: condiciones de dominio expedida
por el Registro de la Propiedad Inmueble; plano de mensura, suscripto por personal autorizado y aprobado por la
oficina respectiva si la hubiera en la jurisdiccin. No es suficiente cualquier plano sino que debe ser uno especfico
donde conste, en forma precisa, la ubicacin del inmueble tendiente a su individualizacin, y a fin de evitar posibles
discordancias entre el inmueble posedo y el que se mande a matricular, o el que se encuentra matriculado y cuya
adquisicin se intenta registrar, previa la declaracin de usucapin. El profesional autorizado ser un agrimensor o un
ingeniero civil, y la oficina autorizante la de catastro. Traslado de la demanda: si no se puede precisar quien figura
como titular se proceder en la forma en que los cdigos procesales determinen para la citacin de personas
desconocidas, a fin de garantizar la bilateralidad del proceso. Prueba: Se admitir toda clase de pruebas pero el fallo
no podr basarse nicamente en la testimonial. Ser especialmente considerado el pago de los impuestos que grava la
propiedad, an cuando las boletas no figuren a nombre del poseedor. Ser el juez el que vea con prudencia la prueba
aportada. En caso de existir un inters fiscal comprometido, el juicio se entender con el representante de la Nacin,
Provincia o Municipio a quien efectu la demanda. Se entiende que existe inters fiscal cuando el inmueble pertenece
al Estado o a las Municipalidades ya sea originariamente o por vacancia.
Valor de la sentencia: la sentencia tiene efectos de cosa juzgada necesariamente, porque la demanda se entabl con el
propietario originario o su representante en caso de que ste fuere desconocido o estuviere ausente. Este efecto de cosa
juzgada material que tiene la sentencia se extiende y hace oponible erga omnes con la inscripcin que de ella se haga
en el Registro de la Propiedad, anulndose la inscripcin anterior, por cuanto se entiende que el inmueble adquirido
por prescripcin se lo adquiri a non domino. Estos requisitos no se aplican cuando la prescripcin se opone como
defensa.
5. Usucapin de muebles. A) de muebles en general: Respecto a los muebles, no es necesaria la prescripcin en los
casos que hay buena fe y la cosa nos es robada ni prdida, puesto que est la presuncin del art. 2412. Para el supuesto
que no est comprendida en esta presuncin y el poseedor sea de buena fe, se prescribe a los 3 aos si la cosa no es
registrable y a los 2, si es registrable, esto segn el art. 4016 bis, no contemplndose el supuesto del caso donde no hay
buena fe. Poseedor de mala fe: Para el caso de cosas no robadas ni perdidas y adquisicin a titulo oneroso y gratuito,
las posibles soluciones son dos: 1) improcedencia de la prescripcin y 2) podra recurrirse a los artculos 4015 y 4016
y as resultara jugar la usucapin de 20 aos. B) usucapin de muebles registrables: si se trata de cosas muebles cuya
transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el
mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y con ttulo.
UNIDAD XIV- DOMINIO IMPERFECTO

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1. Dominio imperfecto en general: Concepto y clases. El art. 2355 y el dominio imperfecto. Dentro del dominio,
encontramos dos clases: el pleno o perfecto, y el menos pleno o imperfecto. El dominio es pleno cuando la cosa no
est gravada con ningn derecho real ni tampoco est sujeto a plazo o condicin resolutoria. Como consecuencia, ser
imperfecto o menos pleno cuando est gravado por un derecho real o sometido a plazo o condicin resolutoria, (art.
2507).
Dominio imperfecto (art.2661) es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia,
mueble o inmueble, o el reservado por el dueo perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio til. El
dominio se caracteriza por ser absoluto, exclusivo y perpetuo. Los 3 casos de dominio imperfecto (fiduciario,
revocable y desmembrado), afectan a alguno de estos caracteres. En el caso del fiduciario y del revocable (arts. 2662 y
2663) es el carcter perpetuo el que se haya disminuido, ya que el derecho no est destinado a durar indefinidamente,
sino a extinguirse por el vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin resolutoria, a la cual est subordinado.
El dominio puede ser pleno y perfecto o menos pleno o imperfecto. En nuestro derecho se presume que el dominio es
perfecto (arts.2523 y 2805): quien pretenda que la cosa de otro est gravada por otro derecho real, debe probarlo.
Clases: a. Dominio desmembrado: que es el dominio gravado con algn derecho real. Se llama desmembrado
porque ciertas facultades que forman el contenido del derecho de dominio pasan al titular de otro derecho real; se
desmiembran las facultades que van a constituir el contenido de otro derecho real (por ejemplo en el usufructo el
titular del dominio pierde las facultades de uso y goce que pasan al titular del derecho real de usufructo, constituyendo
el contenido de ese derecho, ese dominio ser desmembrado); b. Dominio revocable: aqul sujeto a condicin o
plazo resolutorio; en cuyo caso, cumplido el plazo o la condicin resolutoria, el dominio se revoca y vuelve al titular
anterior, al vendedor. Puede ocurrir que cumplido el plazo o condicin resolutoria se resuelva pero pase, no a quien
trasmiti, sino a un tercero en ese caso hay dominio fiduciario (Art. 2661).
El art. 2355 y el dominio imperfecto: la posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido
en conformidad a las disposiciones de este cdigo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuera
adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a
poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla. Se considera legtima la adquisicin de inmueble, de buena fe,
mediando boleto de compra venta. No es un nuevo caso de dominio imperfecto el supuesto del artculo 2355 in fine
del cdigo civil, acerca de la adquisicin de buena fe de la posesin de inmuebles, mediando boleto de compraventa.
De conformidad al actual panorama jurdico el boleto de compra venta no satisface los requerimientos para alcanzar el
rango de titulo suficiente, el que estar solamente dado por el contrato de compraventa otorgado en escritura pblica.
nicamente en este caso habr posesin legtima.
2. DOMINIO DESMEMBRADO
Se da toda vez que sobre la cosa existen constituidos derechos reales de disfrute o de garanta a favor de terceras
personas, en cuya virtud, ellas pueden usar y/o gozar de la cosa limitando de esta forma las facultades del propietario.
Como consecuencia de estos gravmenes se han desmembrado o desgajado ciertas facultades del dominio, las que
quedan en cabeza del propietario constituyen lo que se conoce como dominio desmembrado, directo o nuda propiedad.
Esas facultades desgajadas constituyen las denominadas desmembraciones del derecho de propiedad, constitutivas de
lo que se ha dado en llamar dominio til. Las desmembraciones no afectan el carcter exclusivo del dominio, pues si
as fuera se tratara de un condominio y no de un dominio imperfecto. Aunque al dominio se lo grave con algn
derecho real, seguira perteneciendo a una sola persona. Casos de dominio desmembrado: Cuando existe sobre una
cosa un derecho real de disfrute usufructo, uso o habitacin o servidumbre- o uno de garanta hipoteca, prenda o
anticresis-. Caso de la Hipoteca: En el caso de la hipoteca, an cuando el acreedor hipotecario no tenga la cosa bajo su
poder, existe para el titular del inmueble hipotecado una restriccin a sus facultades de dueo sobre la cosa. En la
prenda, el deudor se desprende de la posesin y puede prestar su consentimiento para que el acreedor se sirva de la
cosa (art. 3226). En la prenda anticrtica, cuando la cosa produce frutos o intereses, el acreedor los percibe por cuenta
del deudor y debe imputarlos a los intereses de la deuda, si se debieran, o al capital si no se debieran (art.3231). Con
relacin a la anticresis, no es un mero derecho de garanta (arts.3239 y 3246) ya que el acreedor est autorizado a
percibir los frutos del inmueble, de manera que tambin implica un derecho de disfrute sobre la cosa.
3. DOMINIO REVOCABLE: Art. 2662. Es aquel cuya duracin est subordinada a una condicin o plazo
resolutorio. Es un dominio desprovisto de su carcter de perpetuidad. La diferencia con el fiduciario es que la cosa no
debe ser entregada a un tercero sino que debe ser restituida al primitivo dueo de ella. Es el caso tpico de la
compraventa con pacto de retroventa, la revocacin de las donaciones por ingratitud etc. Clusulas: el dominio

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revocable puede tener su fuente en actos entre vivos y de ltima voluntad y tambin en la ley. El dominio puede ser
revocable a causa de condiciones resolutorias expresas como tambin implcitas o tcitas, que no fueron estipuladas
por las partes sino que tienen su fuente inmediata en la ley (rev. de las donaciones por ingratitud del donatario).
Facultades del titular: Pendiente el plazo o condicin resolutoria (si la condicin o plazo fuese suspensivo no hay
adquisicin del dominio), el titular del dominio revocable o resoluble, goza de amplias facultades sobre la cosa, por lo
cual puede realizar sobre ella actos de disposicin o administracin, dado que es un verdadero dueo. Adems, este
propietario imperfecto puede realizar sobre la cosa todo tipo de mejoras, y hacer suyos los frutos y productos
percibidos. No existe limitacin para constituir usufructo (como en el fiduciario).
Efectos de la resolucin: Vencido el plazo resolutorio, o cumplida la condicin resolutoria, nace para el dueo la
obligacin de restituir la cosa a su anterior propietario (llamado revocante). El acaecimiento del evento resolutorio
opera, en principio, con efectos retroactivos, de modo que aquellos actos de disposicin realizados por el dueo
imperfecto quedan sin efecto, y el que recobra el dominio de la cosa no tiene que respetarlos. Excepciones de la regla
de retroactividad: Siempre es retroactivo al da en que se adquiri salvo disposicin expresa en contrario (art. 2669).
Tampoco es retroactivo cuando se trata de cosa muebles y sobre ella han adquirido derechos terceros de buena fe y a
ttulo oneroso (art. 2671); si se trata de terceros de mala fe o a ttulo oneroso la revocacin es oponible a ellos. Los
actos de administracin realizados por dueo imperfecto, tales como el arrendamiento, deben ser respetados por el
primitivo propietario (art. 2670). La resolucin tampoco afecta retroactivamente a los frutos percibidos por el dueo
imperfecto (arts. 557 y Cctes.).
Readquisicin del dominio por parte del revocante: La regla es que la condicin opera de pleno derecho y con efectos
retroactivos, pero para la readquisicin del dominio es necesaria la tradicin, de modo que antes de ella el titular sigue
siendo el dueo de la cosa y el revocante slo cuenta con un derecho a que la cosa le sea entregada. Forma: En la
revocacin de pleno derecho desde que se verifica el evento resolutorio la obligacin queda para ambas partes como
no sucedida. En la revocacin facultativa por manifestacin de voluntad del revocante, la resolucin no es automtica
sino que se requiere que la parte beneficiaria con la facultad resolutoria la ejerza manifestando su voluntad (art. 2665).
Es la forma clsica de los pactos de retroventa, clusula de mejor comprador o arrepentimiento. En la revocacin
facultativa y si las partes no estn de acuerdo, la voluntad del revocante debe ser canalizada por medio de demanda
judicial que culmine con una sentencia que declare la resolucin, ello acontece en el caso de revocacin de las
donaciones por ingratitud del donatario o inejecucin de los cargos.
Acciones: Si la cosa est en poder del obligado a la entrega, debido a que ste sigue siendo el dueo hasta tanto la
entregue, el propietario primitivo o revocante tiene contra l una accin personal por cumplimiento de contrato. Si la
cosa est en poder de 3ros, el art. 2670 le otorga al anterior dueo una accin real contra ellos.
4. DOMINIO FIDUCIARIO Ley 24.441- Concepto: Es una especie del dominio imperfecto, gnero, tipificado en
el art. 2662: Dominio fiduciario es el que se adquiere en un fideicomiso singular, subordinado a durar
solamente hasta el cumplimiento de una condicin resolutiva, o hasta el vencimiento de un plazo resolutivo,
para el efecto de restituir la cosa a un tercero. Se puede afectar la perpetuidad del dominio trasmitido con dos
modalidades: la condicin o el plazo resolutorio, y de cumplirse aquella o vencer ste, su efecto es que el dominio de
la cosa debe pasar a un tercero. La fuente del dominio fiduciario es un negocio o acto fiduciario en el cual el pactum
fiduciae se materializa mediante la condicin o el plazo resolutorio. En la actualidad se observa la aplicacin de la
figura como forma para garantizar la reorganizacin y saneamiento de empresas por un club de bancos a quien se
transfiere la propiedad fiduciaria de la empresa, y tambin la entrega del dominio fiduciario a una empresa
constructora o entidad crediticia, que luego entregara una o ms unidades al antiguo dueo del suelo como forma de
pago. Asimismo se ha propuesto al fideicomiso como instrumento para la privatizacin de empresas del Estado.
Sujetos: a) Constituyente o fideicomitente, es quien se desprende del dominio a favor de otra persona; b) Fiduciario,
es quien recibe el dominio trasmitido temporalmente por el constituyente del fideicomiso; c) fideicomisario, es el 3ero
a quien habr de trasmitrsele el dominio si se cumple la condicin resolutoria, o vence el plazo resolutorio establecido
en el contrato. Objeto: cosas en el sentido del art. 2311, muebles o inmuebles, individualmente determinadas. Quedan
excluidas las universalidades. Tambin pueden ser los crditos, en cuyo caso deben constar en un ttulo por escrito. No
se puede trasmitir el dominio fiduciario de cosas fungibles o consumibles, porque ello implica invadir el mbito de
otro der. real, el cuasiusufructo, y porque al 3ro ya no se le podra trasmitir el objeto del fideicomiso, sino cosas de
igual gnero o especie. Modos de adquisicin: Se desechan los modos de adquisicin originarios porque en ellos falta
el pactum fiduciae. Se puede adquirir tambin por prescripcin breve, pero se adquiere el dominio imperfecto y no el

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pleno porque su justo ttulo est sujeto a la modalidad de extinguirse por el cumplimiento del plazo o condicin
resolutoria. En materia de inmuebles, para que la transmisin sea oponible deber ser inscripta en el Registro de la
Propiedad Inmueble (arts. 2 y 20 Ley 17.801). Tambin se puede constituir por disposicin de ltima voluntad,
siempre y cuando la duracin del dominio fiduciario no dependa de la muerte del instituido (por art. 3724 sera
prohibida). Facultades del dueo fiduciario: Son amplias, goza de todas las facultades y prerrogativas propias del
dueo perfecto o pleno. Puede realizar actos de disposicin (materiales y jurdicos) y de administracin sobre la cosa
que le fue confiada. Los actos de disposicin estarn expuestos a resolverse retroactivamente en caso de verificarse el
evento resolutorio; los de administracin permanecern inclumes. Los frutos percibidos en el tiempo intermedio
pertenecen al fiduciario. El art.2841 impone una limitacin a las facultades: el fiduciario no puede constituir
usufructo. Extincin del dominio fiduciario: El acaecimiento del evento resolutorio no produce ipso iure el cambio de
titularidad, para que el beneficiario adquiera el dominio debe hacrsele la tradicin de la cosa. La verificacin del
evento resolutorio opera con efecto retroactivo, pero esta regla no es absoluta, pues dicha retroactividad no afecta los
derechos adquiridos por 3ros de buena fe y a ttulo oneroso de cosas muebles. Son causales de extincin tambin la
puesta fuera del comercio, la destruccin total, el abandono de cosa mueble, la adquisicin por un tercero de buena fe
y a ttulo oneroso, la confusin, la prescripcin adquisitiva operada a favor de un tercero. En el supuesto que la cosa
no le sea entregada, slo tiene una accin de carcter personal. Pero si la cosa ha pasado a manos de terceros, procede
la accin reivindicatoria.
Contrato de fideicomiso: El contrato deber individualizar al beneficiario, quien podr ser una persona fsica o
jurdica, que puede o no existir al tiempo del otorgamiento del contrato; en este ltimo caso debern constar los datos
que permitan su individualizacin futura. Podr designarse ms de un beneficiario, los que salvo disposicin en
contrario se beneficiarn por igual; tambin podrn designarse beneficiarios sustitutos para el caso de no aceptacin,
renuncia o muerte. Si ningn beneficiario aceptare, todos renunciaren o no llegaren a existir, se entender que el
beneficiario es el fideicomisario. Si tampoco el fideicomisario llegara a existir, renunciare o no aceptare, el
beneficiario ser el fiduciante. El derecho del beneficiario puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de
muerte, salvo disposicin en contrario del fiduciante. El fideicomiso tambin podr constituirse por testamento.
Alcance de la prohibicin de las sustituciones fideicomisarias. El Cdigo prohbe este tipo de sustituciones cuando se
refiere a la transmisin mortis causa, sea que se trate de herederos o de legatarios, admitiendo solo la sustitucin
vulgar (nota al art. 3724). La sustitucin vulgar se da cuando el testador designa, adems del o los herederos o
legatarios, una u otras personas para que los subroguen en el caso de que los designados no quisieren o no pudieren
aceptar la herencia.
Supuestos de dominio fiduciario: Los nicos supuestos de dominios imperfectos en el C.C. son el dominio
desmembrado, el dominio revocable y el dominio fiduciario.
5. Publicidad del dominio imperfecto: El sistema de Vlez. La nota al artculo 2663. Incidencia del artculo 2505 del
Cdigo Civil y 33 de la Ley 17.801. Vlez adopto como medio de publicidad a la tradicin, con excepcin del derecho
real de hipoteca respecto del cual no mediando entrega de la cosa hubo de recurrir a la registracin como nico modo
de publicitarlo. Nota del 2663: las clausulas revocatorias deben estar en el mismo instrumento publico por el cual se
hace la enajenacin, no pueden dejar de ser conocidas por el tercer adquirente, pues constan del mismo instrumento
que crea el dominio del que lo transmite. Se habla de escritura pblica porque solo por ese medio puede transferirse el
dominio de los bienes races . Art. 2505: en la primera parte de este artculo la inscripcin perfecciona la
adquisicin, consagrando una inscripcin constitutiva; en cambio, en la segunda parte del artculo, al expresar que las
adquisiciones sern oponibles con la registracin, esta consagrando un sistema declarativo. Esta contradiccin fue
subsanada con el dictado de la ley 17801, que en su art. 2 establece claramente que la inscripcin es a los fines de la
oponibilidad a terceros. En el art. 33 de dicha ley, no solo se deben registrar las inscripciones dominiales, sino tambin
las medias preventivas ordenadas por un juez (embargos, anotaciones de litis, etc.).
UNIDAD XV. SITUACIONES ESPECIALES
1. Inmuebles afectados al rgimen de bien de familia: La Ley 14.394. Concepto de familia; quines pueden
constituirlo; requisitos respecto del inmueble. Inscripcin. Restricciones que importa su afectacin. Efectos.
Desafectacin. Cancelacin. Recursos. La ley provincial 5148.El bien de familia es una institucin que se orienta a la proteccin del ncleo familiar beneficiario para asegurar su
vivienda o sustento, o ambas cosas y su afectacin significa una modificacin del derecho de dominio que sobre l,

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tiene el constituyente. Salvo los casos excepcionales en que el bien de familia se constituye por testamento o por
donacin, transmitindose el dominio a ms de una persona, el derecho real de dominio permanece en cabeza del
constituyente sin participacin de su familia. An en el caso de que la afectacin sea solicitada por los condminos del
inmueble, segn se autoriza por la ley 14.394 (art. 43), la situacin tampoco es diferente ya que dicho condominio no
se extiende a los parientes beneficiarios. Es as que, a pesar de la afectacin, slo puede haber sobre el inmueble los
derechos de dominio o condominio de los constituyentes. El rgimen instituido al efecto por la ley 14.394 no implica
un derecho real nuevo, debindose tener en cuenta que toda constitucin en materia inmobiliaria debe instrumentarse
por escritura pblica, mientras que la afectacin al rgimen de bien de familia prescinde de dicha exigencia. Debe
inscribirse en el Registro de la Propiedad; dicha inscripcin tiene efecto constitutivo y a partir de ese momento la
afectacin es oponible a 3ros; constitucin e inscripcin se producen simultneamente. El bien de familia implica una
restriccin o lmite al dominio constituida por el instituyente en beneficio de la familia. La proteccin del bien de
familia trasciende el mero inters de los particulares, su defensa est garantizada por la C.N. (art. 14 bis). La ley
14.394 en sus arts. 51 a 54 admite la imposicin de la indivisin cuando se trata de un bien determinado, o de un
establecimiento industrial, comercial, minero u otro que constituya una unidad econmica, por el plazo de diez aos,
que puede ser ampliado hasta tanto todos los herederos alcancen la mayora de edad, que operan como restricciones al
dominio.
Concepto de familia: Para la ley familia es la constituida por los cnyuge, descendientes, ascendientes, hijos
adoptivos y en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad. Puede estar
constituida por 2 personas (matrimonio o dos hermanos).
Requisitos del inmueble: Slo un inmueble puede ser afectado al rgimen de bien de familia y, segn su ubicacin,
puede ser urbano o rural, y su valor no debe exceder de las necesidades del sustento y vivienda de la familia del
constituyente. Las provincias pueden establecer dicho valor de acuerdo con el nivel econmico local, utilizando
frmulas de correccin en las variaciones de los valores inmobiliarios. No hay, segn la ley 14.394, una pauta rgida
para el valor de la finca, sino flexible, para que pueda adaptarse a las circunstancias de tiempo y lugar.
Requisitos del constituyente: 1) Debe ser dueo del inmueble la decisin unnime de todos los condminos. 2) Debe
tener capacidad para disponer a ttulo oneroso y consentimiento conyugal si es casado (art. 1277). 3) Debe justificar
quienes constituyen la familia que conviven con l. 4) Tan slo puede afectarse al rgimen un inmueble (se exige una
declaracin jurada de que no tiene otro inmueble afectado al rgimen). Si resultare propietario de dos inmuebles
sometidos a este rgimen, debe optar por la subsistencia de la inscripcin del beneficio para uno solo, bajo
apercibimiento de mantenerse como bien de familia el constituido en primer trmino.
Forma de la inscripcin: El trmite es gratuito en sellados, tasas y asesoramiento que deben prestar los representantes
de la autoridad administrativa. Si los interesados desean hacer intervenir a profesionales, los honorarios en conjunto de
todos ellos no pueden exceder del 1% de la valuacin fiscal del inmueble. La inscripcin se caracteriza por ser: a)
optativa; b) nica; c) imprescriptible; d) irrenunciable.
Efectos de la afectacin: Se producen desde su inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble y hasta tanto se
produzca su desafectacin. La afectacin hecha por el propietario subsiste despus de su muerte, aunque existan
herederos forzosos cuyas legtimas no alcancen a cubrirse con los otros bienes dejados por el causante o por la sola
existencia del cnyuge sobreviviente.
Inembargabilidad: Una vez afectado el inmueble no puede ser embargado por crditos nacidos con posterioridad a la
fecha de inscripcin en el Registro. A contrario sensu, puede ser embargado y ejecutado por crditos nacidos con
anterioridad a esa fecha, en resguardo de los intereses adquiridos por terceros.
Excepciones a la inembargabilidad: a) Crditos provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el
inmueble; b) Crditos nacidos con motivo de construcciones o mejoras introducidas en el inmueble.
Los frutos y productos del propio bien son embargables, en cuanto no sean indispensables para satisfacer las
necesidades de la familia, no pudiendo afectarse ms del 50% de los frutos (art. 39). En caso de que el inmueble
desapareciera, ej: un incendio, la suma de dinero que ingresa al patrimonio del constituyente no gozar del privilegio
de la inembargabilidad, por cuanto no se da la subrogacin legal.
Inenajenabilidad: El inmueble afectado al rgimen de bien de familia es inalienable, indisponible por actos entre vivos
o de ltima voluntad. Las excepciones a este principio estn dadas por los casos de expropiacin reivindicacin por un
tercero que acredite mejor derecho que el constituyente, o ejecucin por un acreedor al que no le es oponible el bien
de familia.

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Imprescriptibilidad: El inmueble afectado a bien de familia queda prcticamente fuera del comercio, por ello no puede
ser adquirido el dominio por prescripcin.
Actos de administracin: En principio el propietario puede realizar todos los actos de administracin puesto que la ley
no contiene una restriccin al respecto.
Obligacin de habitar en el inmueble: Segn el art. 41 el propietario y su familia estn obligados a habitar en el
inmueble o a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en l existente, salvo excepciones que la autoridad
de aplicacin podr acordar nicamente en casos evaluados como tal y por causas debidamente justificadas.
Desafectacin: Las causas (art. 49 de la Ley): a) a instancia del propietario, con asentimiento del cnyuge (a falta de
cnyuge o si ste fuere incapaz se aceptar el pedido siempre que el inters familiar no resulte comprometido). b) a
solicitud de la mayora de los herederos cuando el bien de familia se hubiera constituido por testamento, salvo
disconformidad del cnyuge suprstite o que existan incapaces. c) a pedido de la mayora de los copartcipes si
hubiere condominio, computado en proporcin a sus respectivas partes. d) de oficio, a instancia de cualquier
interesado, cuando no se den o no subsistan los requisitos legales o cuando hubieran fallecido todos los beneficiarios.
e) En caso de reivindicacin, expropiacin, venta judicial decretada en ejecucin autorizada por la ley 14.394.2. Rgimen Jurdico de los sepulcros: Naturaleza jurdica. Derecho a pedir la divisin. Inembargabilidad. Usucapin
de sepulcros. Normas de la Municipalidad de Salta sobre sepulcros. Cementerios privados: rgimen legal. En cuanto al
derecho de los particulares sobre la cosa, jus sepulcri, los autores coinciden en que tales derechos no son negociables.
Naturaleza jurdica: debemos distinguir entre la tumba (cosa) y el derecho que puede corresponder sobre la misma.
Como tumba son bienes comprendidos dentro del dominio pblico municipal, siendo por lo tanto imprescriptibles e
inalienables, a menos que se produzca su desafectacin.
Situacin de los acreedores: los sepulcros son inembargables, salvo por crdito originado en la construccin del
sepulcro o en el saldo de su precio de venta.
Derecho a pedir la divisin del condominio: la copropiedad de los sepulcros es de indivisin forzosa, pero puede
liquidarse el condominio procedindose a la venta del sepulcro si hay conformidad de todos los copropietarios, pero
basta la oposicin de uno, para que no proceda la divisin. Tambin procede la liquidacin, si el sepulcro est
totalmente desocupado. Podr ser dividido si por su superficie y distribucin, su divisin material no lo desvaloriza ni
perjudica arquitectnicamente.
Usucapin de sepulcros: Tratndose de sepulcros, la prescripcin adquisitiva es posible, desde que reconocen como
ttulo originario una adquisicin por "venta" otorgada por la Municipalidad, teniendo en cuenta su especial naturaleza
que no se relaciona con su aprovechamiento econmico, ante la ausencia de una legislacin especfica, tanto la
doctrina como la jurisprudencia han precisado cules son los actos posesorios necesarios para usucapir, que son: a) la
detentacin del ttulo mismo; b) la inhumacin en l de cadveres; c) la disposicin sobre el destino ulterior de los
restos all depositados; d) la contratacin de un cuidador para su limpieza y vigilancia; e) la atencin personal que se
presta a la bveda. El problema se presenta cuando un "condmino" pretende haber posedo para s y con exclusin de
los dems, la totalidad del bien a usucapir. No constituyen actos interruptivos de la prescripcin adquisitiva de un
sepulcro las presentaciones administrativas. S revisten ese carcter la inhumacin de cadveres, sin la oposicin
expresa de quien pretende poseer en forma exclusiva y excluyente
Normas de la Municipalidad de Salta sobre sepulcros: xxx
Cementerios privados: rgimen legal: encuadre legal como un derecho real: Evidentemente es preferible la
posibilidad de adquirir algn derecho real. Las ventajas son que ofrece mayor garanta, ya que al recaer sobre la cosa,
se da una relacin (entre ella y los particulares) directa e inmediata oponible erga omnes. Esto da seguridad. Otra
ventaja es que la registracin del derecho real da lugar a la publicidad, dando confiabilidad y seguridad. Es la
publicidad registral. Siempre hay que tener en cuenta que en el mbito de los derechos reales sus normas reguladoras
son de orden pblico, y ellas no pueden ser dejadas de lado por las convenciones privadas, rige el principio del
numerus clausus (art. 2502 C.C) o sea: que solo se va a poder encuadrar dentro de los derechos reales ya existentes
porque no se puede crear uno nuevo. Entonces, dentro de los derechos reales, ya sea sobre cosa propia (como el
dominio, condominio, propiedad horizontal) o sobre cosa ajena (usufructo, uso, habitacin, servidumbre) es donde se
debe analizar su encuadre.
3. Extincin del dominio: Clases: absolutas y relativas.

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Modos absolutos: implica la extincin del dominio no solo para el propietario sino para cualquiera porque hacen a la
cosa objeto del derecho en s misma (art. 2604 y 2605). Enumeracin: a) Destruccin o consumo total de la cosa (art.
2604); b) Cosa fuera del comercio; c) Animales que recuperan su anterior libertad (2592, 2606).
Modos relativos: seran aquellas en las cuales el derecho se extingue para el propietario porque lo adquiere otra
persona (art. 2606 al 2610). Son dos los casos: a) cuando la adquisicin de la propiedad se produce por transmisin
voluntaria y b) en el caso en que la ley o la autoridad judicial la produzcan sin intervencin o con prescindencia, de la
voluntad del anterior propietario (art. 2606). Cabe distinguir en tanto cuando se da el abandono, el art. 2607 posibilita
al propietario que abandona que se arrepienta y adquiera de nuevo el dominio, mientras otro no se apropie de la cosa
abandonada. En tal caso se ha entendido que el arrepentimiento implica retomar el antiguo derecho en las condiciones
en que se lo ejerca y sin solucin de continuidad (ello impide que se convierta en originaria una adquisicin que es
derivada, purgando posibles vicios o eludiendo responsabilidades de la cosa). El art. 2606, a su vez, se refiere a los
casos en que la ley atribuye la cosa a otra persona por la transformacin o especificacin, accesin, prescripcin, etc.
En tales casos no hay solucin de continuidad; el dominio se pierde para uno en el mismo instante en que se adquiere
por el otro, por ello en tal caso la extincin es relativa.
Abandono (art. 2607): se duda en ubicarlo dentro de las causales absolutas o relativas, ya que si bien es cierto que el
derecho se extingue para el propietario, la cosa queda sin titular y es posible que otro adquiera el dominio de ella.
UNIDAD XVI CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA
1. Condominio: Concepto. Origen y evolucin histrica. Naturaleza jurdica. Comparacin con otras figuras.
Constitucin. Clases.
Condominio normal u ordinario. Es un supuesto de comunidad en los derechos reales. Se produce por la existencia
de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa, cuando el derecho real respecto del
cual se establece tal comunidad tiene el carcter de exclusividad. Es una caso de comunidad en el derecho de dominio,
generalmente transitoria, salvo en supuestos especiales en que dicha transitoriedad aparece atenuada o suprimida. Art.
2673: El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una
cosa mueble o inmueble.
Caracteres: 1) Titularidad plural: es un carcter esencial. Es la existencia de ms de un sujeto (personas fsicas o
jurdicas) titular del derecho. 2) Unidad de objeto: Siempre son cosas. Si son ms de una, son tratadas como una
unidad, recayendo el derecho sobre la totalidad. 3) Titularidad en cuotas o partes indivisas: el derecho de propiedad se
encuentra fraccionado entre los diversos copropietarios, correspondindole a cada uno de ellos en la medida de la
cuotaparte que le pertenece. Esta parte indivisa es una cuota ideal o abstracta y no se corresponde con ninguna parte
fsica o materialmente determinada.
Antecedentes histricos: en el derecho romano la nica forma de comunin de propiedad sobre una cosa era la
propiedad por cuota. El dominio era exclusivo. La propiedad era nica y corresponda en conjunto a todos los
condminos y cada uno de ellos era titular de una parte abstracta, pero no de ningn lote material ni de toda ella, las
facultades de cada condmino eran amplias mientras que las facultades sobre la cosa material eran muy restringidas.
Este condominio o copropiedad por cuotas ideales del derecho romano pas al francs y de ah al nuestro. En cambio
el derecho germnico ideo otro sistema: el condominio solidario, la propiedad de la cosa pertenece a todos pero
ninguno de ellos ejerce ningn derecho individual ni siquiera sobre una cuota parte, es decir, que no existen las partes
ideales abstractas o indivisas. La cosa estaba afectada al pago de los acreedores comunes y los comuneros no pueden
exigir libremente la particin.Naturaleza jurdica: la mayor parte de la doctrina considera que el condominio no es ms que un dominio de sujeto
mltiple. Por ello el art. 2503 inc. 1 del C.C. enumera al dominio y al condominio.
Comparacin con otras figuras: A) con la sociedad: en la sociedad se seala la presencia de un sujeto de derecho que
es el titular de los bienes de la sociedad, en el condominio los sujetos son varios; la sociedad tiene su origen en un
contrato, el condominio puede tener en la ley, contrato o expresin de ltima voluntad; el objeto de la sociedad puede
ser cualquier derecho patrimonial, en el condominio solo pueden ser las cosas; la sociedad dura el tiempo establecido
en el contrato, en cambio el condominio puede ser sin indivisin forzosa o con indivisin forzosa. B) Con la indivisin
hereditaria: el objeto en la indivisin son los bienes y las cosas, en el condominio solo las cosas; en la indivisin es
juez competente el del ltimo domicilio del causante, en el condominio el juez del lugar de la cosa; si hay divergencias
en la administracin, en la indivisin hereditaria decide el juez, en el condominio la mayora. C) con la sociedad

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conyugal: el objeto de sta est constituido por una universalidad de bienes, con rgimen de administracin propio, los
cnyuges no pueden pedir la divisin de la sociedad conyugal en cualquier momento, en tanto que en el condominio
por indivisin forzosa se puede pedir la particin en cualquier momento. D) Con la propiedad horizontal: en la
propiedad horizontal existe un dominio sobre partes materiales y no sobre partes ideales, es decir, sobre la unidad
funcional. El propietario tiene facultades materiales y jurdicas. El consorcio tiene personera jurdica, el condominio
no. En la propiedad horizontal la administracin se rige por ley 13512 y reglamento de copropiedad y administracin,
en el condominio rige el sistema de mayoras. E) con el derecho real de servidumbre: el condominio es un derecho
real sobre la cosa propia que puede ser mueble o inmueble, la servidumbre es un derecho real de disfrute sobre un
derecho real ajeno. En el condominio hay un objeto nico, en la servidumbre es necesaria la existencia de dos
inmuebles.
Constitucin: art. 2675: el condominio se constituye por contrato (compraventa, donacin, permuta), por actos de
ltima voluntad (testamento con ms de 1 legatario) o en los casos que la ley designa (condominio por confusin de
lmites). Se debe agregar la prescripcin adquisitiva cuando se declara su cumplimiento en cabeza de ms de un
poseedor.
Clases: art. 2692. 1) El condominio sin indivisin forzosa es aquel en el cual cualquiera de los condminos puede
poner fin a la copropiedad solicitando la particin de la cosa comn en cualquier tiempo y sin depender de la
conformidad de los dems condminos. 2) El condominio con indivisin forzosa: es cuando el condmino no puede
pedir la divisin de la cosa comn. La imposibilidad de pedir la divisin de la cosa comn puede provenir de la
naturaleza de la cosa, de una disposicin legal, de una disposicin de ltima voluntad o de la convencin.
2. Facultades de los condminos: 1) Respecto de la parte indivisa. 2) Sobre la cosa comn.
1) Facultades de los condminos con respecto a la parte indivisa, alcuota, parte ideal o parte abstracta: son amplias.
Art. 2676: Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad,
compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerla sin el consentimiento de los dems copropietarios. a)
Principio general: las facultades del condmino sobre la parte indivisa son amplias. B) Enajenacin: El art. 2677:
Cada condmino puede enajenar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de
hacerse la divisin entre los comuneros. Puede ser tanto por actos gratuitos (donacin) u onerosos (venta). Los otros
condminos no pueden oponerse ni tampoco tienen un derecho de preferencia sobre esa parte indivisa que el
condmino quiere vender. El que adquiere la parte indivisa del condmino pasa a formar parte del condominio y
reemplaza al condmino que transfiri su cuota de la parte indivisa. No es la venta de una parte determinada
materialmente de la cosa, sino una cuota abstracta sobre la totalidad de la cosa. Los acreedores del condmino pueden
embargar una parte indivisa y ejecutarla, sin tener que esperar el resultado de la particin para poder cobrar sus
crditos. C) Hipoteca de la parte indivisa: Art. 2.678: Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su
parte indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la particin y no
tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en
licitacin. Art. 3123 establece el mismo principio: Cada uno de los condminos de un inmueble puede hipotecar su
parte indivisa en el inmueble comn, o en una parte materialmente determinada del inmueble pero los efectos de tal
constitucin quedan subordinados al resultado de la particin o licitacin entre los condminos. Art. 3124: Cuando
el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa viene a ser por la divisin o licitacin, propietario de la
totalidad del inmueble comn; la hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente tena en el
inmueble. Si efectuada la particin ese inmueble sobre cuya parte indivisa el condmino constituy la hipoteca no le
es adjudicado a l, la hipoteca carece de valor. Esto tiene que ver con los efectos que produce la divisin del
condominio. La particin tiene efecto declarativo o constitutivo. D) Usufructo, uso y habitacin: El condmino
puede constituir usufructo sobre su parte indivisa. Art. 2843 C.C.: El usufructo puede establecerse por el condmino
del fundo posedo en comn con otros, de su parte indivisa. La constitucin de este usufructo por parte del
condmino, slo puede importar el ejercicio de esos derechos en la medida que pueda ejercerlos el propio condmino,
es decir en tanto y en cuanto no perjudique los derechos de los dems condminos. As el usufructuario de la cuota
indivisa gozar de las facultades o participar en los frutos en la proporcin que hubiere correspondido al condmino
que constituy el derecho real de usufructo. Las normas del usufructo (Arts. 2949, 2966, 2969 C.C.) permite extender
al uso y a la habitacin, la facultad consagrada por el Art. 2483. Art. 1512 C.C.: El copropietario de una cosa
indivisa no puede arrendarla, ni an en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los dems partcipes. E)
Acciones posesorias: Art. 2.489 autoriza al copropietario a intentar las acciones posesorias sin necesidad del concurso

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de los dems propietarios y aun puede ejercerla contra cualquiera de los otros condminos que turbndolo en el goce
comn, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble.
2) Facultades de los condminos sobre la cosa comn.
A) principio general: son restringidas. B) actos materiales: Art. 2680: Ninguno de los condminos puede sin el
consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos
materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno
bastar para impedir lo que la mayora quiere hacer a este respecto. Al condmino se le prohbe realizar actos
materiales sobre la cosa comn que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. No podra
realizar actos que cambien el destino de la cosa o que causen perjuicios a los dems. Pero s puede realizar los actos de
administracin, conservatorios o reparatorios. C) actos jurdicos: Art. 2682: El condmino no puede enajenar,
constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler
hecho por alguno de ellos es de ningn valor. Esta prohibicin puede ser subsanada en virtud del art. 2683: si por el
resultado de la divisin del todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote.
Derecho de uso y goce de la cosa: Art. 2684: Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de
ella, con tal que no la deteriore en su inters particular. El condmino puede usar y gozar de la cosa comn pero con
las siguientes limitaciones: a) usar de acuerdo al destino de la cosa; b) no debe afectar al inters particular de la cosa y
c) el uso que haga de la cosa no puede ir en menoscabo del igual derecho que tienen los otros condminos. Ese destino
puede ser determinado: 1) por convencin entre los condminos; 2) por la naturaleza misma de la cosa y en el
supuesto que los condminos no se hayan puesto de acuerdo sobre el destino de la cosa comn y ella sea susceptible
de varios usos, entonces el destino de la cosa ser el uso para el cual estaba afectada. El condmino no puede afectar
la cosa en su inters particular; si bien puede usar de la cosa no puede alterar la sustancia de la misma, es por ello que
no puede introducir mejoras. No puede menoscabar el igual derecho que tienen los otros condminos: debe permitir
que los otros condminos usen de la cosa en la misma forma que el la est usando.
3. Obligaciones de los condminos: Contribucin a los gastos de reparacin y conservacin. Deudas contradas en
pro de la comunidad. Cargas reales que gravan la cosa. Insolvencia de algn condmino. Deudas por rentas o frutos o
por daos.
Contribucin a los gastos de reparacin y conservacin: art. 2685 determina que los condminos deben responder por
los gastos de conservacin y de reparacin en proporcin a su parte indivisa, alcuota ideal, sin perjuicio de que los
condminos puedan estipular entre ellos una manera distinta de responder a tales obligaciones. Es un supuesto de
obligacin proptem rem. El condmino puede liberarse de la obligacin de contribuir con estos gastos por el
abandono oportuno de su derecho de propiedad. Si un condmino no paga la deuda a los que efectuaron el gasto,
deber pagar los intereses de la deuda que corren desde el desembolso (art. 2686), y adems, el condmino que pag
tendr derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago. El derecho de retencin implica la posibilidad de
excluir al condmino del uso y goce de la cosa comn e impide la divisin del condominio.
Deudas contradas en pro de la comunidad: Por uno solo de los condminos: l es responsable, responde frente al
acreedor por cuanto el condominio no es una persona colectiva y tendr accin de reembolso respecto de los dems
condminos. (Art. 2687). Por varios condminos: ellos respondern frente al acreedor. Por todos los condminos, sin
estipularse solidaridad y sin expresin de las cuotas, estn obligados al acreedor por partes iguales (art. 2688). Si se ha
pactado la solidaridad (art. 701), la obligacin queda regida por el art. 699 y sig. y cualquiera de los acreedores puede
reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los deudores.
Cargas reales que gravan la cosa (Art. 2698): cada condmino responde por la totalidad de la deuda, en virtud de la
indivisibilidad de la carga real. Ej.: la hipoteca, la prenda, la anticresis, impuestos y contribuciones que recaen sobre la
cosa.
Insolvencia de algn condmino: Art. 2690: Cuando entre los condminos hubiere alguno insolvente, su parte en la
cosa debe repartirse en proporcin del inters que tengan en ella y segn el cual hubieren contribuido a satisfacer la
parte del crdito que corresponda al insolvente. Se aplica nicamente en la relacin interna entre los condminos,
pues frente a los acreedores, si uno de los condminos resulta insolvente por una obligacin simplemente
mancomunada, su insolvencia debe ser soportada por el acreedor. Se aplica nicamente a las deudas contradas en pro
de la comunidad y no en los supuestos de deudas particulares de los condminos. Deben darse los siguientes
requisitos: -que no haya otros acreedores; -que el deudor no tenga otros bienes y -que la deuda del condmino sea
superior al valor de su parte.

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Deudas por rentas o frutos o daos (Art. 2591): Las rentas o frutos que uno de los condminos hubiere percibido de la
cosa comn debe entregar a los otros condminos en proporcin de sus respectivas partes. Tambin el valor del dao
que hubiere ocasionado.
4. Administracin de la cosa comn: El Art. 2699, situaciones a las que da lugar. Qurum y mayora, caso de
empate. Designacin de administrador. Arrendamiento; preferencia; naturaleza del contrato. Condmino que
administra sin mandato. Proporcin para la divisin de los frutos.
Si no se hace uso del derecho de pedir la divisin, los condminos (todos) en asamblea decidirn si la cosa va a ser
dada en administracin, en arrendamiento o en alquiler (Art. 2699).
Qurum y Mayora: El qurum necesario para deliberar es la unanimidad segn lo determina el art. 2703. No es una
mayora numrica, por cabeza, sino referida al valor de la parte de los condminos en la cosa comn (art. 2704). No es
la simple mayora, sino la mayora absoluta, que exceda el valor de la mitad de la cosa (2705). Si no se logra esa
mayora absoluta, nada se puede hacer (2705). Cuando la mayora se concentra en un slo condmino se transformara
en el nico rbitro de las decisiones y los dems deberan acatar su voluntad o acudir al juez para que resuelva la
controversia.
Caso de empate: Si realizada la votacin hay empate, los condminos pueden decidir la cuestin por la suerte o bien
designando rbitros, pero la forma habitual de superar las diferencias es la decisin judicial (art. 2706).
Designacin de administrador: Si los condminos deciden someter la cosa a administracin, el administrador ser
designado tambin por mayora absoluta, al igual que su remocin. Puede ser uno de los condminos o bien un 3ro. Si
es uno de los condminos, se lo reputa mandatario de los otros y se aplican las disposiciones sobre el mandato y no la
del socio administrador (art. 2701). Si es un 3ro, tambin se aplican las reglas del mandato.
Arrendamiento (Locacin): Si la mayora absoluta decide que la cosa ser puesta en alquiler o arrendamiento, el
arrendatario puede ser tanto un 3ro (se le aplican las reglas especficas referidas a la locacin) como un condmino (se
discute si estamos frente a un contrato de locacin o de un contrato atpico, por cuanto se dara la particularidad que el
condmino locatario revestira al mismo tiempo las calidades de poseedor en su carcter de condmino y de tenedor
en su carcter de locatario).
Preferencia del condmino: Art. 2702: preferencia a favor del condmino que quiera alquilar o arrendar la cosa
siempre y cuando ste ofreciera el mismo alquiler o la misma renta.
Condmino que administra sin mandato: Si no hay una designacin expresa de administrador y alguno de los
condminos comenz a realizar actos de administracin, acta como gestor de negocios gestor oficioso y est
obligado a rendir cuentas.
Proporcin para la divisin de los frutos: si no se establece por acuerdo, los frutos se van a repartir en proporcin a la
parte que tenga cada uno en la cosa en condominio.
5. Extincin del condominio: Modos comunes a la extincin del dominio. El abandono. Modo tpico del condominio:
La particin. Naturaleza de la accin; efectos de la particin. Clases de particin. Formas de realizarla. Divisin del
condominio mediante el sistema de propiedad horizontal.
Se extingue por los mismos modos que el dominio, admitindose la divisin entre modos absolutos y relativos. Dentro
de los absolutos tenemos los supuestos de que la cosa se destruye o es puesta fuera del comercio. Entre los relativos
de que la cosa es vendida por todos los condminos. Pero el modo tpico de extincin del condominio es la particin.
La particin: es la transformacin de la parte ideal en un lote material. Art. 2692: autoriza a los copropietarios a pedir
en cualquier momento la divisin de la cosa comn, en los supuestos de condominio sin indivisin forzosa. Esta
facultad de reclamar la divisin es de orden pblico y est prohibida la renuncia a solicitar la particin de manera
indefinida, aunque est permitido convenir por un trmino que no exceda de 5 aos. La accin de particin es
imprescriptible (art. 4019, inc. 3) y se aplican a la particin (art. 2698) las reglas relativas a la divisin de las
sucesiones. Cualquiera de los condminos puede pedir la particin, como as tambin sus acreedores.
Naturaleza de la accin: En nuestro derecho no se admite la existencia de acciones mixtas. Los que afirman que se
trata de una accin real se fundan en que dicha accin persigue la extincin de un derecho real y el nacimiento de otro
derecho real, pone en movimiento el derecho de condominio. Los que entienden que es una accin personal, dicen que
se trata de una accin que tiende a que se cumpla una obligacin establecida por la ley a los condminos. La
importancia de establecer la naturaleza jurdica es a los efectos de determinar la competencia del juez que ha de
intervenir en la contienda: ser competente el juez del lugar donde estuviere situada la cosa, porque puede ser

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necesario la realizacin de pericias, de tasaciones, de inspecciones oculares o bien, la exhibicin de la cosa cuando se
trata de muebles.
Clases de particin: Extrajudicial. Cuando todos los condminos, son personas mayores y se ponen de acuerdo en la
manera en que se realizar la divisin de la cosa comn. El acuerdo puede constar en instrumento pblico o
instrumento privado, pero necesita la homologacin del Juez. Judicial: es necesaria cuando hay condminos
incapaces, o ausentes, o no se ponen de acuerdo en la forma de efectuarse la particin o cuando un tercero tenga un
inters jurdico (ej. acreedor hipotecario) la divisin del condominio.
Formas de realizar la particin: los condminos pueden resolver que sea en especie o por la venta de la cosa. En
especie: si el objeto del condominio es divisible, cada uno de los condminos resulta adjudicatario de una parte o lote
(art. 3475 bis). Esta especie de divisin no podr efectivizarse: a) cuando la divisin produzca la destruccin de la
cosa, o cuando no resulten porciones reales que constituyan un todo homogneo y anlogo a las otras partes y a la
cosa; b) cuando convierta en antieconmico su uso o aprovechamiento de las partes, o cuando en materia de inmuebles
no se alcance la superficie mnima de la unidad econmica (art. 2326). Por venta: cualquiera sea la naturaleza de la
cosa podr ser llevada a cabo mediante acuerdo unnime. Todos los condminos se ponen de acuerdo y venden la
cosa, sea por venta privada o en subasta pblica. Otra forma de realizarse la divisin de los inmuebles ha sido
someterlo al rgimen de propiedad horizontal. Supongamos un inmueble que es de propiedad de dos personas que
quieren dividir ese condominio, pero ocurre que las medidas mnimas del inmueble no alcanzan a configurar una
unidad econmica, entonces sometiendo el mismo al rgimen de propiedad horizontal, salvan el escollo de las
medidas mnimas exigidas por la legislacin y as surgiran dos unidades funcionales, que se repartiran entre ellos.
Efectos de la particin: Art. 2695. Son declarativos y no constitutivos de la propiedad y cada condmino es
considerado propietario exclusivo de lo que le toc en la particin.
Particin de uso: los condminos recurren al instituto de particin, no con la finalidad de extinguir el condominio, sino
con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa, quedando subsistente el condominio (art. 3464); los condminos
podrn pedir la divisin de la cosa comn en cualquier momento (particin provisional). Es la solucin que adopta el
Proyecto de Unificacin de la Legislacin Civil y Comercial al regular el instituto de multipropiedad o tiempo
compartido, encuadrndolo dentro del condominio con indivisin forzosa con asignacin a los condminos de usos y
goces sucesivos y alternados por perodos determinados.
Divisin del condominio mediante el sistema de propiedad horizontal.
UNIDAD XVII CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA
1. Indivisin forzosa de origen extra legal. 1) Convenido por los condminos respecto de bienes no hereditarios; 2)
Impuestas por el donante; 3) Otorgadas por el Juez por nocividad de la particin; 4) Impuestas por el testador o el
cnyuge suprstite o convenida por los coherederos. Ley 14.394.
Cuando la facultad de pedir la divisin en cualquier tiempo se encuentra coartada, ya sea por una causa derivada de la
ley o de la convencin o de una disposicin de ltima voluntad. En el condominio sin indivisin forzosa, el
condmino puede pedir la divisin de la cosa en cualquier momento.
El art. 2.715: produce una enumeracin y descripcin de las fuentes de la indivisin forzosa: Habr tambin
indivisin forzosa cuando la ley prohbe la divisin de una cosa comn, o cuando lo prohibiere una estipulacin vlida
y temporal de los condminos, o el acto de ltima voluntad tambin temporal que no exceda, en uno y otro caso, el
trmino de 5 aos, o cuando la divisin fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea
necesario para que no haya perjuicio a los condminos.
Fuentes de la indivisin: Legales o extralegales (convencin, testamento, donacin, sentencia).
1. Indivisin forzosa de origen extra legal.
1) Convenido por los condminos respecto de bienes no hereditarios. Pacto de indivisin por cinco aos renovable:
(art. 2693): en este supuesto, son los condminos los que convienen en que la cosa, objeto del condominio, no ser
dividida. El trmino mximo de esta indivisin es de cinco aos los que pueden ser renovables todas las veces que se
quiera. Si los condminos han convenido una indivisin por el trmino de cinco aos o menos, rige ese plazo; si lo
hacen por mayor trmino corresponde reducir el plazo al mximo exigible. Transcurrido los 5 aos, cualquier
condmino puede pedir la divisin de la cosa comn. Si se convino un plazo incierto: se entiende que la indivisin se
extingue a los 5 aos. Si no han estipulado un plazo estamos en presencia de un plazo incierto, rigiendo la prohibicin
genrica del art. 2693 de renunciar por parte de los condminos de una manera indefinida a la divisin de la cosa. El
artculo faculta a los condminos a acordar la renovacin del plazo legal de cinco aos; esta renovacin de la

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indivisin debe ser manifestada en forma inequvoca, ya que la subsistencia de la indivisin no puede suponer una
renovacin tcita. El trmino a partir del cual se computa la renovacin del acuerdo de indivisin corre desde la fecha
en que se celebr el nuevo acuerdo.
2) Impuestas por el donante. Donacin de una cosa a ms de un donatario con clusula de indivisin por 5 aos:
(aArt.2694) Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donacin, el donante puede poner la
condicin de que la cosa dada quede indivisa por 5 aos. Es una imposicin del donante. Pacto de indivisin entre
coherederos respecto de los bienes hereditarios: es uno de los supuestos no contemplados en el art. 2.715, legislado
por el art. 52 de la Ley 14.394. Faculta a los coherederos a convenir la indivisin de los bienes pertenecientes al
causante por un trmino mximo de 10 aos, plazo ste que puede ser renovado. En el supuesto que medie causas
justificadas, cualquiera de los herederos antes del vencimiento del plazo puede pedir la particin. Los condminos
solamente podrn pactar entre ellos la indivisin por un plazo que no exceda lo dispuesto en el art. 2693.3) Otorgadas por el juez por nocividad de la particin: Art.2715. Habr tambin indivisin forzosa cuando la divisin
fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a
los condminos. La ley atribuye al juez amplia discrecionalidad para resolver.
4) Impuestas por el testador o el cnyuge suprstite o convenida por los coherederos. Por disposicin de ltima
voluntad. El testador puede imponer la indivisin de los bienes por un plazo de 10 aos y puede extenderse por un
plazo mayor, hasta que todos los herederos alcancen la mayora de edad, si la indivisin comprende un
establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad
econmica (art. 51 ley 14394). Tambin el cnyuge suprstite puede imponer la indivisin por el mismo plazo y
motivo (art. 53 de la ley 14.394).
Otros supuestos: 1) Ley 13.512 (Propiedad Horizontal): algunos autores consideran que el derecho real de propiedad
horizontal no se trata de un derecho real autnomo sino de un derecho de dominio, que recae sobre las partes
exclusivas, complementado con un condominio que recae sobre las partes de uso comn e indispensable para
mantener la seguridad de los edificios, consideran que este es un derecho de condominio que existe sobre las partes
comunes es un caso de indivisin forzosa. 2) Sepulcros: no pueden ser divididos, por aplicacin de los arts. 3473 y por
los principios generales del derecho pero la jurisprudencia estima que pueden ser objeto de particin cuando hay
unanimidad de los dueos, que el sepulcro est vacio o que pueda ser dividido materialmente siempre que no se
desvalorice o menoscabe su estructura arquitectnica.
2. Indivisin forzosa de origen legal: Condominio de accesorios de dos o ms propiedades. Naturaleza jurdica de
esa situacin. Facultades de los condminos.
Condominio de accesorios de dos o ms propiedades: El art. 2710 establece habr indivisin forzosa cuando el
condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades que
pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condminos podr pedir la divisin. Por ej., un pasillo
(accesorio) que sirve de entrada a dos casas, cuyos propietarios son distintos. La ley opera como fuente de la
indivisin no del condominio. Los requisitos son: a) existencia de dos o ms inmuebles de propietarios distintos; b)
que exista condominio sobre las cosas accesorias; c) que esa cosa sea accesoria indispensables al uso comn de las dos
heredades. Ms ejemplos: bebederos, diques, canal de desages de fbricas o usinas, patios, callejones, pozos, pasajes,
galeras, caminos comunes que se dejen al dividirse la tierra, fondos de edificios, etc.
Naturaleza jurdica de esa situacin: El art. 2711 dice que en tales casos los derechos que corresponden a los
condminos no son a ttulo de servidumbre, sino a ttulo de condominio por cuanto no hay una heredad dominante y
otra sirviente. En la servidumbre existe un solo propietario y sobre el fundo recae el derecho del vecino a hacer un uso
limitado o a gozar de una ventaja o utilidad; en tanto que en el condominio forzoso, los titulares de los fundos tienen
un derecho comn y de la misma naturaleza. La nota al art. 2711 dice que la indivisin forzosa no constituye una
carga impuesta a la cosa indivisa, sino una simple restriccin a la facultad de pedir la divisin. a) El condominio no
se extingue por el no uso, en tanto que de acuerdo a lo dispuesto por el art. 3059, las servidumbres, si. b) El
condominio puede adquirirse por usucapin, las servidumbres slo si son continuas y aparentes. c) Los condminos
tienen el ejercicio de las acciones posesorias o petitorias.
Facultades de los condminos: Art. 2712: concede a los condminos derechos ms extensos que los que le competen
en un condominio comn. Los condminos pueden usar de la cosa comn como de una cosa propia. Limitaciones: a)
el uso de la cosa deber ser realizado conforme al destino de la cosa comn segn lo acordado por los condminos. Si
los condminos no se ponen de acuerdo, el destino de la cosa estar determinado por su naturaleza misma. Si la cosa

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es susceptible de varios usos, el destino estar determinado por el uso al cual ha sido afectada (art. 2713). b) el uso de
cada condmino no puede comprometer el derecho igual de los otros condminos. c) No puede usarse la cosa sino
para las necesidades de las heredades en el inters de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa (art.2714).
3. Condominio por confusin de lmites: Derecho Romano; Cdigo Civil. Naturaleza, crtica, definicin y efectos.
La accin de deslinde, objeto, naturaleza, distincin con la reivindicacin, casos a los que se aplica, a quien y contra
quien se da la accin.
Los tratan los arts. 2746 al 2755 CC: es la existencia de dos fundos colindantes, cuyos titulares no conocen cul es la
lnea separativa de las dos heredades y por lo tanto existe una zona -entre esos dos inmuebles- que nadie sabe a quin
pertenecen en realidad. Sobre esa zona dudosa recae un condominio por confusin de lmites.
Derecho Romano: en la poca de Justiniano se consideraba que era una accin mixta, tanto personal como real. Su
origen se remonta a la Ley de las Doce Tablas. Hasta la poca de Justiniano se llamaba confinium a la franja de
terreno de hasta cinco pies, existente entre dos terrenos cultivados y cada propietario deba dejar libre dos pies y
medio. Si la franja de terreno era de ms de cinco pies, entonces los vecinos deban intentar la accin reivindicatoria.
El juez tena facultades para realizar adjudicaciones mediante una sentencia constitutiva.
Cdigo Civil: (art. 2746) es el caso del propietario de un terreno, cuyos lmites se encuentran confundidos con los del
vecino, en un terreno contiguo. El Cdigo los reputa condminos y tienen derecho a ejercer una accin para que se
investiguen y demarquen esos lmites. El condominio se extiende nicamente a la zona dudosa.
Efectos: cada comunero tiene la facultad de pedir que los lmites que estn confusos se investiguen y demarquen;
investigacin y demarcacin que se realiza a travs de la accin de deslinde. Cada condmino no puede realizar actos
de dueo exclusivo sobre la parte confusa y la divisin de los frutos debe hacerse igualitariamente.
Naturaleza, crtica, definicin y efectos: la caracterizacin como condominio de esta figura ha sido criticada, puesto
que los vecinos no levantan controversias de derecho; estn de acuerdo en sus lmites. Desean solamente
establecerlos en el terreno y si disienten es en que se haya de ir ms adelante o retroceder el trazado de hecho. No
hay zona intermedia que pertenezca a los dos vecinos, lo que se busca no es dividir lo comn, es deslindar lo
exclusivo.
La accin de deslinde: procede cuando existen lmites confundidos. Los vecinos tienen esta va legal para que se
investiguen y demarquen los lmites.
Objeto: Que los lmites se investiguen y demarquen. La investigacin supone el anlisis de los inmuebles contiguos,
de los vestigios. Luego viene la operacin tcnica de ubicar los respectivos ttulos en el terreno (mensura) y despus
determinar los lmites, o sea efectuar el deslinde y finalmente se procede a amojonar, o sea demarcar la lnea divisoria
mediante la colocacin de seales que la constaten y perpeten.
Naturaleza jurdica: Pareciera que la accin de deslinde es una accin personal, pero da igual solucin a la real. En
materia de prescripcin, el art. 4019 inc. 3 del C.C. establece que es imprescriptible la accin de divisin mientras
dura la indivisin y nuestro cdigo trata de la confusin de lmites en el condominio. En lo que se refiere a la
competencia del juez, el art. 5 inc. 1 del CPCC dispone que el juez competente es el del lugar donde est situado el
inmueble, entendiendo tambin de la accin de deslinde.
Distincin con la reivindicacin: cuando los lmites de las heredades estn cuestionados o controvertidos, la accin
que el vecino deber deducir es la accin reivindicatoria; en tanto que cuando los lmites estn confundidos la accin
que corresponde es la accin de deslinde. Cuando el cdigo hace referencia al trmino cuestionados debe entenderse
que se refiere a aquellos supuestos que uno de los linderos pretenda ser propietario de esa franja de terreno, no
considerando que su derecho es dudoso, sino que cree que esa fraccin le pertenece. Diferencias: a) En la accin de
deslinde ambas partes estn de acuerdo en la existencia de una zona confusa de sus lmites en cambio en la accin
reivindicatoria, existe controversia sobre los lmites:
b) en la accin de deslinde, ambas partes son actores y demandados a la vez y por lo tanto sobre ambos pesa la carga
de la prueba, nota al art. 2746. En la accin reivindicatoria, una de las partes es la actora y la otra la demandada. La
actora deber probar su derecho, el peso de la carga reposa en ella; c) En caso de duda, cuando no se pueda precisar
los lmites separativos, en la accin de deslinde el Juez deber fallar segn su criterio (art. 2755) en tanto que en el
juicio reivindicatorio si la actora no ha podido probar sus derechos, el juez rechazar la demanda; d) El objeto en la
accin de deslinde es la demarcacin e investigacin de los lmites; en tanto que el objeto de la accin reivindicatoria
es la restitucin de parte del terreno a su verdadero dueo.

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Casos (o requisitos): 1) Que se trate de fundos colindantes o contiguos (art. 2748). No puede haber ni un camino
pblico ni un ro. Si los terrenos son ambos de particulares se aplican las normas del derecho privado, normativa sta
que tambin se aplica si los inmuebles son del domino privado del estado. Si los inmuebles son del dominio pblico
del estado se regir por las normas del Derecho Administrativo (art. 2750). 2) Que se trate de fundos rsticos y no
urbanos (art. 2748). 3) Que los lmites estn confundidos: ambos linderos concuerdan que existen lmites
confundidos. No existe controversia respecto al derecho.
A quien se da la accin (art. 2749). La accin compete a los que tengan derecho real sobre el terreno, es decir al titular
del dominio, del condominio, del usufructo, al usuario, al habitador, al acreedor anticresista. Para que la sentencia sea
oponible al propietario, si la accin es intentada por un usufructuario o un usuario, el demandado puede exigir la
intervencin del propietario. La adquisicin por boleto de compraventa no confiere el dominio, por lo tanto el
poseedor del boleto no tiene el ejercicio de la accin de deslinde, como as tampoco tienen el locatario ni el
arrendatario (estos tienen un derecho personal sobre la cosa y no un derecho real).
Contra quin se da la accin? (art. 2749) Contra el propietario del fundo contiguo y no contra el usuario o
usufructuario o acreedor hipotecario, sin perjuicio de que sean citados a juicio por ser terceros interesados. Tambin
puede ser contra el Estado respecto de los terrenos del dominio privado (art. 2750). El deslinde de los fundos del
dominio pblico corresponde a la jurisdiccin administrativa.
4. Ejecucin del deslinde: Formas: A) por acuerdo de linderos. B) judicial. Determinacin de la lnea del deslinde,
efectos y gastos del deslinde. Deslinde y mensura. Diferencias.
El art. 2753 regula el deslinde de los inmuebles por acuerdo de los linderos, mientras que el art. 2754 se ocupa del
deslinde judicial.
A) Deslinde POR ACUERDO de linderos o extrajudiciales (Art. 2753) Tiene lugar cuando los linderos se ponen de
acuerdo y convienen cul va a ser el lmite separativo de las heredades. El acuerdo debe constar en escritura pblica,
de otra forma ser de ningn valor. La escritura pblica para tener efecto contra terceros deber ser inscripta en el
Registro de la Propiedad. El acuerdo, la mensura y los antecedentes deben presentarse al Juez para su aprobacin. La
mensura con ms la escritura forman el ttulo de propiedad y pueden ser atacado por los terceros por las causas que
permiten volver sobre una convencin.
B) Deslinde JUDICIAL (art. 2754) Se realiza con la intervencin de un agrimensor y conforme las disposiciones del
Cdigo de Procedimientos. La prueba a producirse en el juicio de deslinde va a estar dada en 1er lugar por los ttulos
(que es el medio probatorio de mayor valor). En 2do lugar por los vestigios antiguos o sea los signos materiales
reveladores de la ubicacin del lmite, como ser restos de cercos, alambrados, mojones, etc. Y en 3er lugar por la
posesin (art.2751). La posesin ser una prueba importante si el lmite verdadero no surge ni de los ttulos ni de los
vestigios antiguos.
Gastos del deslinde: Los gastos de amojonamiento o de demarcacin son comunes porque ambos vecinos se
benefician, con independencia de la superficie del terreno. Ello rige si el frente de cada uno de ellos es igual, pero si
los frentes tuvieran extensiones distintas, los gastos debern sern en proporcin a la extensin del terreno que le
corresponde a cada uno. En cuanto a las costas del juicio, Borda entiende que las mismas deben imponerse por el
orden causado, por tratarse de contingencias hechas en inters comn.
Efectos del deslinde: La sentencia o la escritura pblica otorgada por personas capaces y la mensura practicada,
homologada por juez competente, sirven como ttulo de propiedad, siendo parte integrante accesoria o complementaria
del ttulo de dominio de cada uno de los colindantes. El deslinde pone fin a la incertidumbre.
Deslinde y mensura. Diferencia: El deslinde es la determinacin de la lnea separativa de las heredades. La mensura es
una operacin tcnica que ubica sobre el terreno un inmueble de acuerdo a su ttulo dndole forma geomtrica y la
extensin de su rea. La mensura debe ceirse a las indicaciones del ttulo sin acordar una extensin mayor o menor.

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UNIDAD XVIII CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS

1. Introduccin: Terminologa. Concepto legal de muro medianero. El cerramiento, sentido y alcance del llamado
cerramiento forzoso.
Introduccin: El C.C. trata de este condominio desde el art. 2717, pero por error de metodologa en el art. 2716, el
codificador dice que: El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separacin entre dos
heredades contiguas, es de indivisin forzosa. Se trata de un condominio perdurable y creado por la ley. Es una
manifestacin del condominio de cosas accesorias indispensables al uso comn de dos o ms heredades. La indivisin
forzosa no va a recaer nicamente en la pared, sino que va a recaer tambin sobre el terreno.
Terminologa: Pared o muro usados como sinnimos, son aquellos construidos con materiales de albailera. Los
cercos son aquellos hechos con cualquier otro material, ej.: alambrados, cercos vivos a travs de setos, de rboles,
arbustos. Y los fosos, que tambin pueden ser zanjas.
Concepto legal de muro medianero: El art. 2.717 dice: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las
heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades. El cdigo usa
el trmino medianero y comn como si fueran sinnimos. La pared va a ser medianera, cuando ambos vecinos se
ponen de comn acuerdo en que van a construir una pared medianera y ambos contribuyen a los gastos. El
condominio recae sobre la pared y el terreno.
Cerramiento: sentido y alcance del cerramiento forzoso: La pared de cerco o cerramiento forzoso est prevista en el
art. 2726 y debe tener un espesor de 45 cm (18 pulgadas) y una altura de 3 metros. Quien va a construir un muro
separativo puede asentar la mitad de esa pared en el terreno del vecino. La obligacin del propietario es de cerrar todo

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su terreno con cercos o paredes en los pueblos. El fundamento se basa tanto en un inters particular, como pblico.
Conforme al art. 2729 del C.C. las municipalidades pueden establecer otras medidas tanto con relacin a la altura
como con relacin al espesor de la pared. Cuando una municipalidad no establece las medidas mnimas rige las estas
normativas.
La obligacin de cerramiento y el derecho de abandono: La obligacin del art. 2726 es de las denominadas
obligaciones reales. La norma es de orden pblico y por lo tanto es no renunciable; un vecino puede obligar al otro a
construir una pared de cerramiento forzoso, pero el cdigo faculta tambin al vecino que no quiere construir la pared
-sea por razones econmicas o por las que sea- a liberarse de sta obligacin mediante el derecho de abandono,
cediendo la mitad del terreno sobre el cual la pared debe asentarse (art. 2727).
Requerimiento previo a la construccin: el vecino constructor puede levantar la pared sin notificacin previa al otro
vecino. Si formula previamente el requerimiento, puede suceder que el vecino requerido acepte y contribuya a los
gastos de los materiales y de mano de obra, evitando as futuros problemas en la relacin de vecindad. El vecino
requerido no puede oponerse a la construccin de esa pared pero tiene la facultad de liberarse de esa obligacin -sea
por razones econmicas o por las que sea- mediante el derecho de abandono, cediendo la mitad del terreno sobre el
cual la pared debe asentarse (art. 2727).
2. Medianera urbana: Facultad acordada al que edifica primero. Obligacin de contribuir al cerramiento o
conservacin: a) pared de cerramiento contigua; b) pared de cerramiento encaballada: 1) Construccin previo
requerimiento al vecino. 2) Construccin sin previo requerimiento. Derecho al cobro. Prescripcin. Uso de la pared
despus de prescripta la accin.a) Los muros contiguos son los construidos por uno solo de los vecinos, ntegramente en su terreno y pagando l todos
los gastos que ha demandado su construccin. El rgimen faculta al vecino que ha construido a reclamarle al otro
vecino que hace uso de ella, el pago de la mitad del valor de la pared y del terreno; asimismo faculta al que no
construy a adquirir la medianera siempre que exista una construccin. Puede adquirir toda la altura de la pared, pero
el mnimo necesario es hasta los 3 metros. Debe adquirir todo el espesor de la pared, salvo que sta tenga ms de 45
cm, en cuyo caso deber adquirir slo los 45 cm debiendo pagar la mitad del valor de la pared y del terreno. La
accin de cobro prescribe a los diez aos (4023) contados desde que el vecino hizo un uso especfico de la pared. Los
titulares del derecho de adquirir la medianera segn el art. 2736 son todo propietario entendindose al titular de
dominio o condominio. El usufructuario, el usuario, el acreedor anticresista y los meros poseedores no pueden adquirir
la medianera en virtud de que no se puede ser titular de lo accesorio (la pared) sin ser titular del terreno. El derecho de
adquirir la medianera es imprescriptible. Una pared puede ser medianera hasta la altura de cerramiento forzoso -hasta
los 3 metros- y por arriba de ella, privativa.
b) La pared encaballada es aquella pared cuyo eje coincide con los lmites separativos de dos heredades. El muro
queda asentado parte en un terreno y parte en el terreno del vecino, la pared va a caballo de la lnea separativa de las
heredades. Pared medianera: es equivalente a la pared encaballada desde el punto de vista fsico. Es aquella cuyo eje
coincide con los lmites separativos, se encuentra ubicada ocupando ambos terrenos linderos. Construccin previo
requerimiento al vecino y sin requerimiento: el vecino constructor puede levantar la pared sin notificacin previa al
otro vecino. Si formula previamente el requerimiento, puede suceder que el vecino requerido acepte y contribuya a los
gastos de los materiales y de mano de obra, evitando as futuros problemas en la relacin de vecindad. El vecino
requerido no puede oponerse a la construccin de esa pared pero tiene la facultad de liberarse de esa obligacin -sea
por razones econmicas o por las que sea- mediante el derecho de abandono, cediendo la mitad del terreno sobre el
cual la pared debe asentarse (art. 2727).
Derecho al cobro: el artculo 2728 faculta al vecino que ha construido la pared a reclamarle al otro vecino que hace
uso de ella, el pago de la mitad del valor de la pared y del terreno.
Prescripcin. Uso de la pared despus de prescripta la accin: La accin de cobro prescribe a los diez aos (art. 4023)
contados desde que el vecino hizo un uso especfico de la pared. El derecho de adquirir la medianera es
imprescriptible. En virtud de dos fallos plenarios, que modificaron el art. 4.022, se entendi que no se tiene que
pagar la medianera, transcurrido los diez aos de su construccin, ya que el momento de construirse la pared en el
lmite de las dos heredades, naci el condominio y quien no construy en consecuencia, tiene todas las facultades
emergentes del derecho de dominio, sirvindose de la cosa para todos los usos a que ella est destinada.
3. Prueba en materia de medianera: Presunciones. Prueba en contrario. Derechos y obligaciones de los
condminos.

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Presunciones: El art. 2718 sostiene que cuando un muro separa dos edificios, se presume medianero hasta donde
llegue la altura del edificio menos elevado. La parte que sobresale dicha altura se reputa que pertenece al dueo del
edificio ms alto, salvo prueba en contrario. Otra presuncin del Cdigo es la del art. 2719: las paredes o muros que
dividen patios o jardines o quintas se presumen no medianeros aunque estn cerrados por todos sus lados. La
jurisprudencia ha resuelto que la presuncin establecida en el 2718 se aplica tambin para el supuesto de muros
prolongados en profundidad, o sea que sern medianeros hasta la profundidad en que los dos edificios lo necesiten.
Cuando la pared presente sinuosidad, la presuncin sigue a esas sinuosidades.
Prueba en contrario: las presunciones establecidas en el art. 2718 son iuris tantum que puede ser desvirtuada por
prueba en contrario, por instrumentos pblicos, instrumentos privados o signos materiales que demuestren la
medianera en toda la pared o de que aquella no existe en parte alguna. Cuando se ofrezcan como prueba instrumentos
pblicos o privados resulta necesario que intervengan en ese acto los dos vecinos y no que se trate de una declaracin
unilateral de voluntad (art. 2720).
Derechos y obligaciones de los condminos: El principio general est establecido en el art. 2740 que pone a ambos
vecinos en un perfecto pie de igualdad y faculta a suprimir ventanas y luces. El art. 2730 establece que cada uno de
los vecinos puede servirse de la pared para lo que cada uno quiera, siempre y cuando no se impida ejercer igual
derecho al otro vecino y con tal que no cause deterioros en la pared o comprometa su solidez. El art. 2737 hace
referencia a no impedir un derecho igual y recproco que tiene el otro y concuerda con el 2654 que prohbe abrir
ventanas o troneras sin el consentimiento del otro vecino. El art. 2731 es meramente ejemplificativo (instalar caeras
de agua, luz, gas, colgar adornos, etc.).
4. Adquisicin de la medianera: Medios; fundamentos. Naturaleza jurdica; quienes pueden adquirir; condiciones;
extensin y volumen, obligaciones del adquirente, precio de la medianera.
Medios: La adquisicin puede ser parcial o total. Es parcial cuando implica dar la posibilidad de adquirir la porcin,
en longitud, que el vecino deba utilizar, dejndolo en libertad de adquirirla en toda la extensin colindante. En cuanto
a altura puede limitarse a adquirir slo la porcin que deban tener las paredes divisorias (3 mts), estando obligado a
pagar desde los cimientos (art. 2736).-.
Naturaleza jurdica: conforme la doctrina mayoritaria, se trata de un caso de venta forzosa. Es un derecho de
condominio de lo que se transmite.
Quienes pueden adquirir: El art. 2736 comienza diciendo todo propietario cuya finca linda inmediatamente con
una pared o muro no medianero...; por lo que, quien tiene un derecho de dominio goza de dicha facultad de adquirir
la medianera. El trmino propietario ha sido utilizado por el legislador en sentido amplio, y comprende a todo aquel
que tiene derecho a construir en el predio y, con mayor razn, a quien tiene obligacin de contribuir a la obligacin de
cerramiento, como el usufructuario. La nica limitacin para adquirir parcialmente est dada en cuanto al espesor,
pues no se puede adquirir slo en una porcin de l. El muro debe adquirirse tal como est construido.
Condiciones: existen dos condiciones inexcusables: a) debe tratarse de una pared o muro en el sentido estricto y
funcional del trmino, b) debe lindar inmediatamente con el fundo de quien pretende la adquisicin. Extensin y
volumen: altura: ser designada en cada municipio, y a falta de tal designacin ser de 3 metros (art. 2729); longitud:
conforme el art. 2736 la facultad del adquirente existe en toda la extensin de la pared o slo en la parte que alcance a
tener la finca de su propiedad; espesor: no podr limitarse la adquisicin a solo una porcin del espesor de la pared.
Cimientos: en el clculo del valor de la pared deben incluirse obligatoriamente los cimientos porque son parte
necesaria de aquella para su solidez y funcionalidad.
Obligaciones del adquirente: el adquirente debe reembolsar la mitad del valor de la pared como est construida, o de la
porcin de la medianera que adquiera y tambin la mitad del valor del suelo. Si quin levant el muro hizo uso de la
facultad del art. 2725 el adquirente no estar obligado a reembolsar el valor del terreno respectivo.
Precio de la medianera: Con respecto al precio corresponde el valor del precio del terreno y de la pared, teniendo en
cuenta la depreciacin monetaria habida; siendo el valor computable de la medianera el de la fecha de la demanda
o constitucin en mora.
5. Medianera rural: Cerramientos que deben hacerse o no a comunidad de gastos. Presuncin. Derechos y
obligaciones. Arboles medianeros.
El art. 2742 establece que en la campaa el cerramiento se har a comunidad de gastos si las dos heredades se
encerraren completamente. En el caso que una de las heredades est sin cerco alguno, el dueo de ella no est

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obligado a contribuir con los gastos que demanden las paredes, fosos, o cercos divisorios. La norma legal contempla
solo dos supuestos, si la finca se cierra totalmente o si carece de cercado. Cuando el cercado es incompleto la situacin
queda equiparada al supuesto de que la heredad carezca de cercos. Los cdigos rurales han establecido distintas
proporciones.
Presuncin de medianera rural: (2743) En el caso de que las dos heredades se cierren completamente se presume que
ambos vecinos contribuyeron con los gastos de su emplazamiento, ya que el cerco le sirve de utilidad a ambos.
Cuando el cerco separa dos fundos abiertos se considera que ambos vecinos pagaron el cerco. Se trata de una
presuncin iuris tantum, es decir que admite prueba en contrario, admitindose todo medio de prueba.
Derechos y obligaciones: Aqu se remite a lo dispuesto con relacin a la medianera urbana, siempre y cuando puedan
ser aplicadas. Los gastos de reparacin y contribucin sern soportados por partes iguales. En el caso de cerramientos
en la campaa no sera de aplicacin el derecho de abandono. Y ello por cuanto al alambrado para lo nico que puede
servir es para cerrar los campos y para nada ms, entonces ya est prestando una utilidad, un servicio.
Arboles medianeros: (art. 2745) Son medianeros los rboles que existan en cercos o zanjas medianeras, pudiendo los
condminos exigir su remocin en el supuesto que le causen perjuicio, (por ej. estancamiento de las aguas, su desvo o
la obstruccin de las acequias, etc.), derecho que es imprescriptible. Si los rboles caen por cualquier accidente, para
ser replantado se necesita el consentimiento del otro vecino, ello por cuanto se trata de un acto de disposicin material
sobre el terreno comn. Idntica solucin a los rboles medianeros se aplica cuando el tronco se encuentra sobre la
lnea divisoria, no siendo necesario que el eje del tronco coincida con el lmite separativo.
UNIDAD XIX PROPIEDAD HORIZONTAL
1. Nociones generales: Nociones y antecedentes histricos. El Art. 2617 del C.C. La ley 13.512: sus fuentes.
Naturaleza jurdica de la PH, distintas teoras.
Nocin: sistema de propiedad que combina un derecho exclusivo sobre ciertos sectores y un derecho comn sobre
otros, que es su accesorio y que existe para posibilitar el completo ejercicio de aquel.
Terminologa: Propiedad por Pisos, Propiedad por de Departamentos, Rgimen de Propiedad Horizontal. El trmino
propiedad horizontal es la forma ms comn de llamarlo a ste derecho real. La ley 13512 habla de propiedad
horizontal, por oposicin directa a la propiedad vertical del derecho romano.
Antecedentes Histricos: en Caldea habran existido las primeras casas de varios pisos. Tambin dan cuenta de
antecedentes en Egipto, Palestina y entre los fenicios, difundindose por Italia y Francia.
Roma: No se conoci el problema de la propiedad horizontal. Los principios clsicos del derecho se oponan a esta
concepcin, ellos consideraban que el dominio de una persona sobre un inmueble se extenda: por el cielo, hasta la
altura de los astros y por debajo de la superficie del suelo, hasta el infierno. No aceptaban el derecho de superficie, y
por lo tanto no podan concebir que dentro de un mismo inmueble fueran varios los propietarios de determinados
departamentos o pisos y que existieran partes de la cosa que puedan ser comunes.
Edad Media: Es en sta poca cuando la institucin surge claramente y con caracteres definidos. Muchas ordenanzas
comenzaron a perfilar el sistema, los statuti, en Italia y costumbres, en Francia, reglamentaban la situacin de
estos inmuebles sometidos a propiedad horizontal, si bien no utilizaban ese nombre. Ello se debi a que las ciudades
eran amuralladas y limitaban con el mar, por lo que al carecer de espacio para expandirse, se comenz la construccin
de casas de varios pisos, primero casas de madera (consideradas cosas muebles) y despus se extendi a las casas de
piedra. Tambin se extendi a Alemania y a Espaa.
Edad Moderna: El primero que recepta y regula la propiedad horizontal es el Cdigo de Napolen de 1804, dando un
esbozo de las obligaciones y responsabilidades de los distintos propietarios de un inmueble sujeto a propiedad
horizontal, y aunque dej muchas lagunas y muchos puntos sin tratar, sirvi de punto de partida para numerosos
cdigos de distintos pases. En Inglaterra que se rige por el Common Low, no niega la propiedad horizontal en forma
especfica, pero tampoco la legisla y cuando se construye un edificio, ellos lo toman como una sociedad sui generis.
En EEUU, salvo el Cdigo de Luisiana que se inspira en el Cdigo Francs, encaran la propiedad horizontal como
sociedad cooperativa. La corporacin construye para los asociados. Luego celebra un contrato con sus asociados que
tiene un lapso de duracin de 99 aos y el asociado paga un alquiler nfimo de un dlar anual, siendo los impuestos a
cargo de los asociados.
Alemania: en un principio se conoci la propiedad por pisos, admitindose inclusive la divisin en simples
habitaciones, pero al sancionarse el C.C. de 1900, prohibi la divisin por pisos o departamentos. En 1951, la ley de

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propiedad de la vivienda prev la propiedad separada sobre vivienda", institucin que equivale, a nuestro sistema de
propiedad por pisos.
El art. 2617 del C.C.: veda la posibilidad de que distintas personas puedan ser propietarias de distintos pisos de un
edificio comn ni por contrato ni por actos de ltima voluntad. Hay que situarse en la poca de sancin del Cdigo,
era imposible prever la existencia de edificios altos, no slo por la dificultad de su construccin, sino tambin por la
posibilidad de extender las ciudades.
La ley 13.512: sus fuentes: El proyecto de la ley actual reconoce como autor al senador Alberto Teisaire e indica como
fuentes el C.C. Italiano, la Ley de Chile, la de Uruguay y la regulacin Brasilea.
Naturaleza jurdica de la propiedad horizontal: Existen una serie de teoras. Las ms importantes son dos: una dice
que se trata de un dominio, integrado con un condominio de indivisin forzosa y, la segunda dice que se trata de un
derecho real autnomo.
a) Dominio integrado con un condominio de indivisin forzosa: El dominio recae sobre las partes exclusivas, en tanto
que el condominio de indivisin forzosa tendra por asiento o por objeto las partes comunes y si bien consideran que el
dominio sufre una serie de restricciones, stas no llegan a desnaturalizar la esencia misma del derecho de dominio.
Dominio y condominio se encuentran indisolublemente unidos, guardando una relacin de principal (dominio) a
accesorio (condominio).
b) Derecho real autnomo: La doctrina mayoritaria participa de ste criterio considerando que la Propiedad Horizontal
es un derecho real autnomo, con caractersticas especiales, determinadas y distintas a los derechos reales existentes.
Se combinan dos formas jurdicas distintas (dominio y condominio), de tal manera que resulta imposible ser
propietario de una porcin exclusiva, sin serlo tambin de la parte comn correspondiente.
c) Otra teora que dice que se trata de una servidumbre: para que exista servidumbre es necesario la existencia de dos
fundos que pertenezcan a distintos propietarios, uno ser el fundo dominante y el otro ser el fundo sirviente, situacin
sta que no se presenta en la propiedad horizontal.
d) Otros dicen que se trata de una sociedad. Tiene su origen en el derecho norteamericano, que habla de corporaciones.
Si bien podemos decir que existe una especie de sociedad en cuanto a las partes de uso comn, jams podemos hablar
de sociedad con relacin a las partes de uso privativo.
e) Otro sector doctrinario considera que nos encontramos frente a un derecho de superficie, pero este implica una
desmembracin del dominio que no se da en la propiedad horizontal. El derecho de superficie es un derecho real que
se ejerce sobre construcciones ubicadas en la superficie, hay un desdoblamiento del dominio; los derechos del
superficiario estn limitados a la parte externa del terreno (plantas, edificios, construcciones) y el dueo del suelo
puede realizar construcciones subterrneas.
2. El objeto: 1) El edificio. Las propiedades verticales divididas por departamento. Los clubes de campo. Los parques
industriales. 2) Las cosas o partes comunes. Carcter de la enumeracin. Criterio legal para la determinacin de los
bienes comunes. 3) Cosas o partes privadas.
1) El Edificio: Establecido en el Art. 1 de la Ley, en la cual se hace referencia a: Los distintos pisos de un edificio;
Distintos departamentos de un mismo piso: Departamentos de un edificio de una sola planta: Esas unidades
funcionales, no necesariamente deben estar uno pegado al otro, lo esencial es que exista un elemento comn a todos
ellos, que ser el terreno en donde se asientan las edificaciones que debe ser nico y de dominio comn. Si el suelo
est parcelado o dividido en lotes independientes ya no es posible someter el inmueble al rgimen de propiedad
horizontal.
Requisitos: (art. 1): 1) independencia funcional significa que cada unidad funcional debe ser autnoma y bastarse por
s misma para la finalidad para la cual ha sido creada. 2) salida a la va pblica significa que cada unidad funcional,
pueda tener acceso a la va pblica en forma independiente sea por calles internas, pasillos, escaleras, ascensores.
Destino: No existe inconveniente para que una parte del edificio est destinado a viviendas, oficinas de profesionales,
comercios, shopping, cocheras, etc. O sea que en un mismo edificio las distintas unidades funcionales pueden tener un
destino diferente.
Clubes de campo: Las unidades privativas estaran configuradas por las casas o construcciones destinadas a residencia
transitoria de sus titulares, con ms, un sector del parque; en tanto que el resto de las instalaciones (canchas, pileta,
vestuarios, calles, y dems reas de esparcimiento) vendran a ser las cosas comunes. Para que un club de campo sea
sometido al rgimen de la propiedad horizontal las viviendas tendran que estar construidas.

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Parques industriales: La creacin, instalacin y promocin de parques industriales se rige por las normas del derecho
pblico; en tanto que las relaciones entre los industriales las del derecho privado.
2) Las cosas o partes comunes: Las cosas comunes (suelos, cimientos, escaleras, ascensores, calefaccin, etc.)
pertenecen a todos los copropietarios pro indiviso, estn puestas al servicio de las unidades funcionales y en
consecuencia todos los copropietarios pueden hacer uso de ellas. El art. 2 de la Ley tiene dos partes: la primera hace
referencia a que cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento y una segunda parte, cuando hace
referencia a que ese propietario es copropietario del terreno y de las cosas de uso comn del edificio o indispensable
para mantener su seguridad.
Carcter de la enumeracin: la enumeracin del art. 2 es enunciativa y no taxativa. Los propietarios pueden establecer
en el Reglamento de Copropiedad de que algunas de las cosas enumeradas en el Art. 2 sean de propiedad exclusiva y
no de propiedad comn siempre que no estn destinadas al uso comn o que no sean necesarias para la seguridad del
edificio; el terreno siempre es de propiedad comn.
Enumeracin de cosas comunes del art. 2
El terreno: La copropiedad de ste bien es la esencia del derecho real de propiedad horizontal. El terreno se entiende
como el solar o el lote sobre el cual se construye el edificio, aunque existan sobrantes en los cuales no haya
edificacin o sean destinados al uso particular de algn copropietario. En el caso de la propiedad horizontal el suelo
pasa a ser accesorio de la unidad funcional y no puede enajenarse separadamente del piso o departamento a que
accedan.
Cimientos: Es la parte del edificio que se halla debajo de la tierra y sobre la cual se apoya y descansa la construccin.
Se entiende no solamente lo enterrado, sino tambin las construcciones efectuadas a nivel del terreno o por encima de
l.
Muros maestros: La estructura del edificio, no slo las paredes, incluyendo las columnas, las vigas, estructuras de
hierro u hormign armado, tirantes, pilares de sostn, etc.
Techos: Constituyen la cobertura del ltimo piso o de las unidades que no tengan otra proteccin hacia el espacio. Su
inclusin como cosa comn se justifica por cuanto protege de la intemperie, respecto de las dems unidades situadas
ms abajo. Cualquiera sea la clase de los materiales que lo constituyen es siempre comn. Pero el techo no debe ser
confundido con las azoteas y terrazas a las cuales generalmente tienen acceso los propietarios, y que tambin pueden
estar destinadas al uso exclusivo de alguno de los copropietarios de los departamentos del ltimo piso, pero ellos no
podrn realizar obras que alteren su conformacin, disminuyan la seguridad o que pueda provocar filtraciones de agua.
El cielo raso o techo propiamente dicho de cada unidad funcional, es de propiedad privada de los dueos de la unidad
a que acceden. El techo no comprende tampoco las cmaras de aire del entretecho, adornos, revestimientos de yeso
que pertenecen al piso de su construccin del cual son accesorios.
Patios solares: El artculo hace referencia a aquellos patios que tienen como finalidad asegurar el aire y luz a las
ventanas, balcones y otras aberturas que den sobre ellos. No slo los patios solares son de copropiedad de todos, sino
tambin aquellos patios destinados al uso comn.
Prticos: Son galeras exteriores con arcadas o columnas que se extienden a lo largo de la fachada. Las puertas de
entrada al edificio son sin duda alguna de propiedad comn.
Galeras y vestbulos interiores: Las galeras tienen como finalidad de dar acceso a las unidades desde y hacia la va
pblica, para asegurar su independencia o para comunicar las unidades con otros espacios de uso comn o con los
sectores de portera, tendederos, patios, etc.
Escaleras: Son siempre comunes, comprende tambin los descansos; la construccin de cemento y tambin los
ornamentos. Se trata de las escaleras generales del edificio.
Jardines: Son comunes, y se encuentran en la misma situacin que los patios. Pueden ser destinados al uso exclusivo
de alguno de los copropietarios o bien tambin se puede prever en el Reglamento que formarn parte de alguna unidad
funcional en particular.
Locales, instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etc. : (inc. b): La
enunciacin es ejemplificativa, deben considerarse incluidas tambin las instalaciones de portero elctrico, telfono,
gas. Comprende no slo el espacio fsico, sino tambin las redes de distribucin, pero las ramificaciones, cuando
entran en las unidades funcionales, ya son de propiedad exclusiva.
Locales para alojamiento del portero o portera: (inc. c): Son de propiedad comn por cuanto estn destinados al uso
comn.

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Tabiques, muros divisorios: Los muros maestros son siempre comunes, ya que hacen a la seguridad de los edificios, en
tanto que los tabiques interiores de los departamentos son de propiedad privada pudindose suprimirlas si no perjudica
la seguridad del edificio.
Ascensores, montacargas, etc. (inc. e): son comunes por constituir accesorios esenciales de la construccin del
edificio.
Stanos y azoteas: revisten el carcter de comn, salvo convencin en contrario. La propiedad exclusiva de la azotea
puede admitirse en aquellos supuestos de edificios de un solo piso divididos en departamentos, en las cuales cada
fraccin exclusiva tenga su propia azotea.
3) Cosas o partes privadas: cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento, pero la ley no
determina cules son aparte de ellos, los bienes correspondientes al dominio exclusivo. En esta categora de cosas
privativas, podemos citar los pisos de cada unidad, techos y cielo rasos, tabiques divisorios, puertas, ventanas,
balcones, instalaciones internas de gas, luz, agua corriente, etc. Resulta conveniente que al redactarse el Reglamento
de Copropiedad se especifique cuales son las partes privativas a fin de evitar inconvenientes en un futuro.
3. Constitucin del sistema: El reglamento. Naturaleza jurdica. Sancin del reglamento, distintos supuestos y
mayoras requeridas. Forma del reglamento. Inscripcin. Fuerza obligatoria. Modificacin del reglamento. Reforma
por va judicial.
Cuando se decide construir un edificio y enajenarlo de acuerdo a las normativas de la Ley de Propiedad Horizontal
hasta su finalizacin nos encontramos frente al estado de prehorizontalidad. Esta etapa se inicia con una declaracin
unilateral de voluntad, hecha en Escritura Pblica e inscripta en el RPI, quedando a partir de ese momento sometido a
las disposiciones de la Ley 19.724 y entre las obligaciones que toma a su cargo est de preparar un proyecto de futuro
reglamento de copropiedad. Nacen tambin una serie de restricciones a la libre disposicin del dominio. Una vez
construido y cuando se emite el certificado final de obra cesa el estado de prehorizontalidad. Se redacta el reglamento
de copropiedad y administracin en Escritura Pblica y se lo inscribe en el RPI, apareciendo el estado de propiedad
horizontal. Mientras no haya Reglamento jurdicamente no existe la propiedad horizontal. El estado de PH no es lo
mismo que el derecho de PH. El derecho real de PH va a nacer recin cuando se enajene al menos una unidad
funcional. Con el edificio construido, el reglamento de copropiedad y administracin y por lo menos un departamento
vendido nace el derecho real de PH. La PH tambin puede originarse sobre la base de un edificio ya construido, pero
ser necesario el Reglamento de Copropiedad y la venta de una de las unidades funcionales. Otro supuesto, es el caso
de que un inmueble est en condominio, y los condminos decidan la participacin del mismo sometindolo al
rgimen de propiedad horizontal: para que nazca el derecho real ser necesario el Reglamento de copropiedad y la
adjudicacin de las distintas unidades funcionales a los comuneros. Tambin en el supuesto de una sucesin, si el
inmueble es susceptible de dividirse en unidades que tengan salida independiente, la particin puede hacerse
sometiendo el edificio al rgimen de PH. Se redacta el Reglamento y se adjudican las distintas unidades a los
herederos.
El reglamento de copropiedad y administracin: en el rgimen de PH, la ley exige una serie de requisitos: adems del
edificio, que se redacte un reglamento en Escritura Pblica y que el mismo se inscriba en el Registro de la Propiedad.
Este reglamento constituye un verdadero estatuto inmobiliario, regulador de facultades y obligaciones de la
comunidad, es la ley de las partes, va a determinar y deslindar las partes de propiedad exclusiva y las partes comunes
y su otorgamiento es el antecedente necesario para la ulterior suscripcin de escrituras pblicas traslativas de dominio
de cada piso o departamento.
Naturaleza jurdica: 1) La gran mayora de los autores coinciden en que se trata de un contrato. 2) Borda dice que el
reglamento es un conjunto de normas jurdicas, porque si fuera un contrato se requerira la unanimidad y en caso de
discordancia el Juez tiene facultades para escriturar. 3) Otro sector de la doctrina lo asimila con las convenciones
colectivas de Trabajo; es un acuerdo de voluntades que luego se convierten en normas jurdicas con efecto de ley, sin
interesar la voluntad o unanimidad de opiniones.
Sancin del reglamento: mientras no exista un reglamento, no hay consorcio. Entonces, los casos que se pueden
presentar son los siguientes:
1) Un edificio ya construido y dividido, cuyos titulares son varios propietarios, presupone que los interesados son
condminos. En este supuesto se renen todos y redactan el reglamento. Pero la ley no prev cual es la mayora
necesaria para la sancin del Reglamento y la doctrina es unnime en establecer que ser necesaria la unanimidad.
Tratndose el reglamento de un contrato no podra concluirse si falta el consentimiento de algn copropietario. Ante la

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falta de unanimidad, no queda otro recurso que la decisin de la justicia asesorada por peritos que habrn de conciliar
los intereses.
2) El reglamento tambin puede ser redactado por el propietario anterior, y los compradores se adhieren a l.
Forma del reglamento: debe ser hecho en escritura pblica, ya que se trata de un supuesto de derechos reales sobre
inmuebles y adems debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad. Si no se inscribe en el Registro, no podrn
transferirse el dominio u otro derecho real sobre las unidades funcionales ni tendrn validez las modificaciones al
reglamento.
Fuerza obligatoria: El reglamento produce sus efectos entre las partes desde su formalizacin, pero con respecto a los
terceros, desde su inscripcin en el Registro. Con relacin a los terceros adquirentes que no redactaron
originariamente el reglamento, el mismo funciona como un contrato de adhesin y no podran aducir desconocimiento
ya que la escritura traslativa del dominio importa la adhesin total e incondicionada al reglamento de copropiedad y
administracin. Pero si las modificaciones ulteriores al reglamento no fueron inscriptas, dichas clusulas sern
inoponibles al tercer adquirente.
Contenido del reglamento: (Art. 9 de la Ley 13512). El reglamento debe contener obligatoriamente lo siguiente: a) La
designacin de un administrador y la determinacin de las bases de su remuneracin. b) La forma de convocar la
asamblea, mayoras necesarias para modificar el reglamento. c) Persona que ha de presidir las reuniones o asambleas,
formas de computar los votos. d) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos y expensas
comunes. e) Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva (la unidad funcional y la unidad
complementaria). f) Determinacin de la proporcin que corresponde a cada piso o departamento con relacin al valor
del conjunto. g) Enumeracin de las cosas comunes. h) Uso de las cosas y servicios comunes. i) Destino de las
diferentes partes del inmueble. j) Cargas comunes y contribucin de las mismas. k) Forma y tiempo de convocacin a
las reuniones ordinarias y extraordinarias. Se pueden incluir otras clausulas de acuerdo a las necesidades de cada
edificio.
Modificacin del reglamento. Reforma por va judicial: Las clusulas de carcter estatutario requieren unanimidad
para su modificacin, en tanto que las restantes basta con la mayora de los dos tercios que se computan sobre la
totalidad de los propietarios y no sobre los propietarios presentes. Esta disposicin regir salvo dos posibilidades: 1)
que se modifiquen normas de carcter estatutario, 2) que el reglamento establezca una mayora mayor, no pudiendo
ser nunca inferior a los dos tercios. La jurisprudencia entiende que las clusulas as impuestas resultan abusivas, por lo
que han sido declaradas invlidas. En estos supuestos se puede acudir al Juez a fin de que modifique el reglamento,
pero si no se renen los dos tercios requeridos por el artculo no ser posible la modificacin judicial. Otro supuesto
en donde la minora puede acudir al Juez para reformar el reglamento, es cuando ste contiene clusulas contrarias a la
moral, a las buenas costumbres y al orden pblico. Las reformas del Reglamento deben tambin consignarse en
escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad, para que sean oponibles frente a los terceros.
4. Al consorcio de propietarios: Naturaleza. Discusin acerca de si es o no un sujeto de derecho. Consorcio
unipersonal.
Concepto y Naturaleza: Se entiende por consorcio el conjunto de propietarios de las unidades funcionales. El carcter
de consorcista nace por el solo hecho de la adquisicin de una unidad funcional.
Discusin: Uno de los grandes problemas que plantea el consorcio se refiere a si es o no un sujeto de derecho. Si el
consorcio tiene personalidad podr adquirir derechos y contraer obligaciones. Si no la tiene, en caso de iniciarse
acciones, se deber hacer contra cada uno de los copropietarios. Quienes sostienen que el consorcio carece de
personera se apoyan en que Ley se refiere al representante de los propietarios, al referirse al administrador y no al
representante del consorcio.
La mayora de la doctrina y de la jurisprudencia consideran que el consorcio si es un sujeto de derecho porque cumple
con los siguientes requisitos: a) Capacidad: est dada por la existencia de una voluntad asociativa en comn. Una cosa
es el consorcio y otra distinta el copropietario que integra el consorcio. Este funciona por medio de asambleas, en las
cuales las decisiones de la mayora obligan a la minora. b) Nombre: puede ser de fantasa como ser el n y la calle
donde est ubicado. c) Domicilio: est individualizado en el Reglamento. Las notificaciones debern cursarse en el
domicilio del consorcio y no en el domicilio del portero o del administrador. d) Patrimonio: formado por el crdito por
expensas comunes. El consorcio es titular de las expensas.
Consorcio unipersonal: De acuerdo a nuestro sistema legal para que exista derecho real de propiedad horizontal es
necesaria la existencia de dos o ms copropietarios, por lo que al quedar un solo dueo se extinguira el derecho real

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de propiedad horizontal, pero subsistira el estado de propiedad horizontal supuesto en el cual se dara la existencia de
un consorcio unipersonal.
5. Administracin: 1) El administrador: exigencia legal; designacin; funciones; facultades; remocin. 2)La
asamblea. Concepto. Clase, convocatoria, citacin deliberacin; qurum; votacin; mayoras especiales; efectos de las
decisiones.
Existen dos rganos: administrador y asamblea. Algunos reglamentos prevn un Consejo de Administracin (o
comisiones asesoras), compuesto por algunos consorcistas, designados por la asamblea y con funciones de fiscalizar y
controlar las tareas del administrador, colaborando en ellas. Es un organismo intermediario entre la asamblea y el
administrador. Adems de ejercer un control sobre el administrador, el Reglamento puede autorizarlo a realizar
determinados actos, sin necesidad de tener que convocar a una asamblea. Es necesario que est previsto en el
Reglamento y no tiene personera jurdica, es decir no es un sujeto de derecho distinto al del consorcio.
1) Administrador: Es el rgano ejecutivo del consorcio. Es el representante de los copropietarios, pero al considerar
que el consorcio es sujeto de derecho, el administrador es el representante del consorcio conforme lo establece el art. 9
de la Ley.
Designacin: Debe ser designado en el Reglamento sancionado por unanimidad de votos de los copropietarios. Ante
una renuncia o despido del administrador ser necesaria la mayora que establezca el reglamento para una nueva
designacin. Si fija una mayora especial habr que estar a esa mayora, pero si no la fija, bastar la simple mayora.
Puede ser administrador un miembro del consorcio, un tercero que no sea copropietario una persona jurdica.
Remocin: puede producirse con o sin justa causa. Si la remocin es sin justa causa, deber estarse a las mayoras
establecidas en el Reglamento, pero si la remocin es por justa causa la minora podra acudir a la va judicial para
pedir la remocin del administrador.
Forma de la designacin: la designacin del 1 administrador constar en Escrit. Pblica, al redactarse el reglamento.
Para las subsiguientes designaciones el art. 9, inc. b establece que el nombramiento del reemplazante se realizar por
asamblea, se labra un acta y por escritura pblica. La designacin del administrador mediante escritura pblica es a
los efectos que dicha designacin produzca efectos frente a los terceros; en tanto que entre los copropietarios, la
designacin realizada en acta de asamblea, sera suficiente.
Facultades del administrador: el principio general es que el administrador es un mandatario del consorcio o de los
copropietarios. La ley prev las facultades de: a) Administrar las cosas de aprovechamiento comn; b) Recaudacin y
empleo de fondos necesarios; c) Elegir el personal del servicio y despedirlo; d) Actuar en todas las gestiones ante las
autoridades administrativas; e) Contratar un seguro del edificio contra incendio; f) Convocar a las asambleas y citar a
los propietarios en los domicilios constituidos; g) Llevar libros de actas y expedir copias certificadas de las mismas a
pedido de cualquiera de los copropietarios; h) Expedir certificaciones de deudas por expensas. i) Conservar los
ttulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro del domicilio de los propietarios y toda otra documentacin.
j) Rendir cuentas documentadas de su gestin con la periodicidad que determine el reglamento o en su defecto, cuando
se lo requiera la asamblea. Los reglamentos establecen que el administrador tiene facultades de representacin
judicial del consorcio.
Remuneracin: La base para determinar la remuneracin debe estar prevista en el Reglamento. En principio el cargo
es remunerativo, tanto cuando la administracin la ejerce un tercero o alguno de los copropietarios. Nada impide que
se consagre la gratuidad del cargo.
2) La Asamblea: rgano de deliberacin, cuyas decisiones son vinculantes y obligatorias an para aquellos
copropietarios que no participaron en ella.
Art. 10. Tiene facultades para actuar en todo aquello que est relacionado con los actos de disposicin, no reservado
para el administrador. El Reglamento debe prever la forma y tiempo de convocacin de las asambleas ordinarias y
extraordinarias, de los copropietarios, las personas que las va a presidir, reglas para la deliberacin, qurum, mayoras
necesarias, cmputo de los votos y representacin.
La asamblea ordinaria es aquella que se realiza por lo menos una vez al ao, para el tratamiento de las cuestiones que
requieren cierta regularidad.
La extraordinaria se celebra para el tratamiento de alguna gestin urgente, se rene a pedido del administrador o por
convocatoria del nmero mnimo que exija el Reglamento y se deben tratar los puntos del orden del da. Es necesario
que las decisiones se tomen en una asamblea, de lo contrario son nulas de nulidad absoluta, ya que lo que la ley quiere
es que el conjunto de copropietarios se rena y delibere sobre los distintos asuntos de inters comn.

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Convocatoria: incumbe al administrador, quien efectuar las citaciones a los consorcistas en la forma estipulada en el
Reglamento. En el supuesto que el administrador no las convoque sea por desidia o por algn impedimento, entonces
podr ser convocada por cualquiera de los copropietarios.
Citacin: las citaciones a las asambleas deben efectuarse a todos los copropietarios, ya que ellos tienen el derecho a
votar y a deliberar en las asambleas. Si no se hubiera notificado a uno solo de ellos, la asamblea es invlida, siendo de
nulidad relativa y sujeta a confirmacin, la que puede ser tcita. La citacin debe realizarse con suficiente antelacin
en la forma y en el tiempo previsto en el Reglamento. Se debe probar que el copropietario recibi realmente la
notificacin en su domicilio. Una vez reunida la asamblea, se designa una persona que presida la reunin, previa
verificacin si se rene el qurum necesario.
Qurum: es la cantidad de miembros que deben estar presentes para que la asamblea pueda deliberar vlidamente. Es
el reglamento quien debe fijar el qurum necesario. En general se establece que cuando se trate de decisiones que
deben ser aprobadas por simple mayora, el qurum ser la mitad mas uno. As tambin se puede requerir un qurum
de dos tercios de unanimidad, es decir, la presencia de todos los consorcistas.
Mayora especiales: la propia ley 13512 se refiere a distintos tipos de mayora relacionada con la ndole del asunto a
considerar; las que podrn ser: mayora absoluta (la mitad ms uno); los 2/3; y unanimidad totalidad de los
copropietarios-.
Votacin: los votos se computarn en la forma que prevea el reglamento y en su defecto se presume que cada
propietario tiene un voto.
Efectos de las decisiones: las decisiones que toma la asamblea, como manifestacin de la voluntad comn, son
obligatorias para los disidentes y los ausentes.
UNIDAD XX Cont. PROPIEDAD HORIZONTAL
1. Derechos de los propietarios: A) Sobre las partes comunes: Uso de las partes comunes: a) por los copropietarios;
b) por copropietario; c) por un tercero. Propiedad de las partes comunes, criterio con que debe fijarse el valor.
A) Sobre las partes comunes: a) Por los copropietarios y por copropietario: Todos los copropietarios tienen derecho de
usar y gozar de las partes comunes, independientemente del valor que tenga su unidad funcional. Las cosas comunes
pueden estar afectadas al uso exclusivo de uno o ms propietarios, o bien afectadas al uso de todos. En el caso de
afectacin exclusiva a un propietario, tiene que estar determinado en el reglamento de Copropiedad y en ese supuesto
slo el titular de esa UF puede usar y gozar de esa cosa comn. El uso comn tiene dos limitaciones: la cosa deber: a)
ser usada conforme a su destino y; b) deber respetarse el derecho igual que tienen los otros copropietarios; b) por un
tercero: Ningn copropietario puede ceder, por su sola voluntad, el uso de los bienes comunes a un tercero, pero nada
impide que el consorcio como sujeto de derechos y mediando resolucin tomada en asamblea vlidamente constituida
pueda afectar las cosas comunes al uso de terceras personas, que pueden ser los mismos consorcistas o alguien extrao
al edificio.
Propiedad de las partes comunes: cada partcipe en el rgimen es dueo exclusivo de su piso o departamento y
copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio o indispensables para mantener su
seguridad. El derecho de cada propietario ser proporcionado al valor del piso o departamento de su propiedad, el que
se fijar por acuerdo de partes o valor inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal. Dicha estimacin
debe constar en el Reglamento. Una vez fijado el valor ste queda invariable y solamente podr ser modificado por
unanimidad asamblearia, por tratarse de derechos patrimoniales.
B) Sobre las partes privativas. Art. 5 y 6. Titulares de la accin. Competencia y procedimiento : Los poderes jurdicos
sobre las partes privativas son amplios y absolutos, pueden venderla, alquilarla, hipotecarla, etc., sin necesidad del
consentimiento de los dems copropietarios. La venta de la unidad funcional trae aparejada la venta de las cosas
comunes. Es decir, dichas facultades son amplias y casi son las mismas que tienen el titular del dominio comn
siempre y cuando no se afecte la seguridad del edificio o los servicios comunes (Art. 5 de la Ley). Esta es la 1
limitacin. Adems no pueden destinar el piso o departamento para un destino distinto al establecido en el reglamento
o a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres (Art. 6 - inc. a). No puede perturbar con ruidos o de cualquier
otra forma la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio (Art. 6 inc. b). Existen reglamentos que prohben la tenencia de
animales domsticos. Ante la violacin a las prohibiciones contenidas en los arts. 5 y 6 de la Ley, el consorcio tiene el
ejercicio de la accin. Los copropietarios gozan del ejercicio de accionar slo cuando acredite la existencia de un
perjuicio. Otros autores, estiman que la accin si le compete al copropietario, an cuando no pueda acreditar un

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perjuicio por cuanto el accionar contrario a lo dispuesto por los Arts. 5 y 6 implica una violacin al reglamento y sta
es la ley fundamental que debe regir las relaciones entre lo copropietarios. El juicio tramitar por la va del interdicto y
el juez competente (el del lugar de ubicacin del inmueble) podr imponer multas y arrestos hasta veinte das y dems
medidas necesarias para que cese la infraccin. Si el departamento estuviera ocupado por quien no sea su titular, se
puede llegar incluso al desalojo del ocupante.
2. Obligacin de los propietarios en razn de las partes comunes: Cargas comunes: liberacin de expensas por
servicios no prestados. Expensas comunes a cargo de los propietarios. Innovaciones y mejoras. Concordancia entre los
artculos 7 y 8. Obligacin de abstenerse de realizar actos que afecten a las partes comunes: a) prohibiciones estticas;
b) obras nuevas; quienes pueden accionar; c) sobre elevacin; d) stanos y excavaciones.
El principio que sigue nuestra ley en el Art. 8 es la adopcin de reglamentos en los que se establece que todos los
gastos necesarios o convenientes para la conservacin, reparacin y administracin del patrimonio comn (puertas de
entrada, escaleras generales, ascensores, montacargas, muros maestros, cimientos, techos, etc.) se divide entre los
copropietarios en proporcin al valor econmico de la parte privativa, no pudiendo, en principio, el copropietario
liberarse de estos gastos por falta de su uso.
-Liberacin de expensas por servicios no prestados: Ningn propietario puede liberarse mientras la asamblea de los
dueos no decida liberarlo. Si la asamblea no le admite la peticin puede solicitar judicialmente ser liberado de los
gastos de usos de los servicios que no utiliza (local en planta baja que no utiliza los ascensores) pero debe contribuir a
los gastos de reparacin y conservacin, porque son cosas comunes con incidencia en el valor del edificio.
-Expensas comunes a cargo de los propietarios: los gastos son: a) expensas de administracin: son todas aquellas
erogaciones para atender las necesidades de vivienda y disfrute de los moradores. Ej.: impuestos que pesan sobre todo
el inmueble, sueldos del personal que presta servicios en el edificio, iluminacin, honorarios del administrador,
mantenimiento de los servicios centrales; b) expensas de conservacin y reparacin de las partes o bienes comunes :
todas aquellas obras de reparacin para la conservacin de la existencia material y presentacin esttica del edificio,
ej.: desgaste de revoque, arreglos en mampostera, techos, pisos, escaleras, pintura de paredes, pasillos, puertas
comunes, rotura de calderas, desgaste de caeras, etc. Todos estos gastos deben ser pagados por la totalidad de los
copropietarios y normalmente la facultad de ejecutar estas reparaciones le incumbe al administrador del edificio. Si el
administrador se encuentra ausente o simplemente no se hace cargo de efectuar las obras necesarias para el
mantenimiento y conservacin de las cosas comunes, el art. 8 faculta que uno de los propietarios sea quien pague los
gastos que ha demandado la reparacin, previa notificacin a los dems propietarios y siempre que no medie
oposicin por parte de alguno de ellos; en este supuesto, entonces l tiene derecho a que posteriormente se le
reembolse lo gastado. Si se trata de reparaciones urgentes, no va a ser necesario que previamente se notifique a los
otros copropietarios, sino que directamente el propietario hace frente a los gastos que demanda la reparacin y va a
tener derecho a reembolso en la medida en que la reparacin haya sido til para el edificio; c) Expensas emergentes
del pago de las primas de seguro del edificio comn: El administrador debe asegurar el edificio contra incendios
(obligatorio) pero nada impide que se contrate otra clase de seguros; d) Expensas por innovaciones y mejoras: Es la
obligacin de contribuir a las expensas que la mayora resolviera invertir en las partes comunes, en miras de obtener
un mejoramiento o un uso y goce ms cmodo o para obtener una mayor renta; e) Expensas derivadas de gastos de
reconstruccin (arts. 12 y 16). Es una obligacin que eventualmente corresponde a los copropietarios en los casos de
destruccin parcial del edificio que represente un importe menor a las 2/3 partes de su valor, cuando se resolviera su
reconstruccin: f) Servicios y Capital de la hipoteca y dems derechos reales que graven el inmueble: El edificio
puede ser hipotecado si existe consentimiento de todos los copropietarios (art. 14). El pago del capital, intereses y
dems servicios estar a cargo de todos los dueos en la proporcin en que ellos contribuyan a las dems expensas
comunes, salvo convencin en contrario; g) Expensas emergentes de responsabilidad civil por daos causados por
cosas comunes: Todos los propietarios debern afrontar los daos producidos por las cosas comunes. En esta materia
se aplican las normas generales de responsabilidad por los hechos y actos daosos. En el caso que el dao sea
atribuido a uno de los consorcistas, es l quien deber responder. En cada caso concreto habr de determinar quien fue
el responsable del dao.
-Innovaciones y mejoras. Concordancia entre los arts. 7 y 8: Son todas aquellas obras que se realizan para obtener una
mayor renta o bien para obtener una mayor comodidad de uso y goce de las cosas comunes. El art. 7 establece que
toda obra nueva que afecte al inmueble necesita del consentimiento de todos los propietarios; en tanto el art. 8 habla
de mayoras y minoras. Se entiende que obra nueva es sinnimo de innovacin y que entre los arts. 7 y 8 de la ley no

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existe contradiccin. El art. 7 se aplicar en aquellos casos en que la obra nueva sobre un bien de propiedad comn
beneficie a uno o dos copropietarios, y se necesita el consentimiento de todos los copropietarios. El art. 8 se aplica en
aquellos supuestos en que las obras, las innovaciones, las mejoras se realicen en cosas de propiedad comn con
beneficio a la totalidad de los copropietarios, entonces bastar con las mayoras legales o estatutarias. La limitacin es
que estas innovaciones no irroguen un costo excesivo, que no sean contrarias a la ley o al reglamento ni sean
perjudiciales a la seguridad y solidez del edificio. En estos casos, la minora que est en desacuerdo con la obra que se
realizar puede acudir al juez para hacer valer sus derechos, exponiendo y probando las razones por las cuales se
oponen a que se efecte la obra. Esta impugnacin tramita por la va del interdicto de obra nueva.
-Obligacin de abstenerse de realizar actos que afecten a las partes comunes: a) prohibiciones estticas: cada
propietario por razones de convivencia, tiene ciertas limitaciones, entre ellas la de no cambiar la forma externa del
frente, como por ejemplo, poner persianas de plsticos cuando todas son de madera; b) obra nueva: quienes pueden
accionar: nadie puede disponer en su beneficio exclusivo de elementos pertenecientes a la comunidad. El solo hecho
de que el propietario realice actos de disposicin sobre la cosa comn, convierte la obra en ilcita y en consecuencia,
tanto el consorcio, como cualquiera de los copropietarios puede accionar y solicitar y obtener judicialmente
demolicin de lo ejecutado y la restitucin de las cosas al estado anterior; c) Sobreelevacin: El art. 7 prohbe al
propietario del ltimo piso elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de
los otros departamentos o pisos. Pero podr hacerlo con consentimiento de todos los propietarios, respetando las
reglamentaciones municipales y condiciones de seguridad del edificio. Este derecho de sobreelevar puede ser ejercido
tanto por todos los copropietarios, como ser cedido al dueo del ltimo piso o an a terceros; d) Stanos y
excavaciones: el art. 7 prohbe al propietario de la planta baja o subsuelo hacer obras que perjudiquen la solidez de la
casa, como excavaciones, stanos, etc. Si el stano pertenece al dominio exclusivo de determinados propietarios, el
titular podr realizar en su fraccin los trabajos que considere conveniente o necesarios, sin previa autorizacin,
siempre que con ellos no perjudique la solidez o seguridad del edificio.
3. Expensas comunes: El artculo 17. Privilegio del crdito por expensas. Situacin del acreedor hipotecario. El caso
de la subasta judicial. Cobro de las expensas comunes.
El art. 17 de la Ley protege especialmente al crdito originado por expensas comunes porque resulta indispensable
para el funcionamiento del rgimen de propiedad horizontal. Las obligaciones del que ha transmitido una cosa,
respecto de esa cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular. El obligado al pago de las expensas es el titular
de la unidad funcional, pero en virtud del art. 3266 del C.C. el actual propietario responde tambin por las expensas
devengadas con anterioridad a la adquisicin del dominio de la unidad funcional. El Art. 8 establece la prohibicin de
que los propietarios puedan liberarse de la obligacin de contribuir con las expensas por renuncia del uso y goce de los
bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece, por eso no se la considera
obligacin propter rem sino mas bien una carga correspondiente al derecho real adquirido. Si la UF fuera de
propiedad de 2 o ms personas, cada uno de los condminos responde por la totalidad de la deuda.
-Privilegio del crdito por expensas: A fin de garantir el crdito por expensas la ley ha revestido a dicho crdito de un
privilegio especial que tiene por objeto proteger al consorcio y en consecuencia a los dems copropietarios, de la
insolvencia del deudor. La ley 13.512 otorga a las expensas el privilegio que reconoce el Art. 3901 del C.C.
-Situacin del acreedor hipotecario: considera la doctrina y la jurisprudencia que el crdito del acreedor hipotecario
tiene prevalencia sobre el crdito por expensas comunes, en virtud de lo dispuesto por el art. 3916 del C.C., que
establece que el acreedor hipotecario debe ser pagado primero que aquellos que han efectuado gastos de construccin
o reparacin en el mismo. Si los fondos obtenidos con el remate del departamento resultan insuficientes para cubrir las
sumas adeudadas al acreedor hipotecario y al consorcio, en concepto de expensas comunes, cobrar primero el
acreedor hipotecario. Si uno de los copropietarios hubiere sometido su piso o departamento al rgimen del Bien de
Familia, uno de los efectos que produce sta institucin es que el inmueble resulta inembargable e inejecutable por las
deudas contradas con posterioridad a la afectacin del bien de familia. En este supuesto pese a que el inmueble
registra bien de familia, ello no impide el embargo y la ejecucin o sea el remate del departamento, considerndose
incluido en las excepciones a que se refiere el art. 38, en su parte final de la ley 14.394 (ley que regula el Bien de
Familia).
-Situacin del adquirente en subasta judicial: la jurisprudencia entiende que an cuando el departamento o piso haya
sido adquirido en un remate, lo mismo el que lo adquiere debe responder por las expensas adeudadas con anterioridad.
Ello en virtud de que el art. 17 dispone que la obligacin sigue siempre al dominio, sin distinguir por qu modo se

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adquiere el mismo. Por eso resulta conveniente que cuando se efecte el remate de una unidad funcional el juez
solicite al consorcio un certificado sobre el estado de deuda en concepto de expensas, para hacer conocer su monto en
la publicacin de edictos.
-Derecho de retencin: El art. 17 establece que el crdito por expensas goza tambin del derecho previsto en el art.
2686 del C.C., derecho de retencin. El caso slo podra darse en el supuesto de que uno de los copropietarios haga
entrega al consorcio del departamento o del piso para que ste se encargue de realizar reparaciones en el mismo y que
cuando el dueo de la unidad funcional no pague, el consorcio retenga el departamento hasta tanto se le pague lo
adeudado.
-Pactos entre adquirente y enajenante de la unidad funcional: si celebran un convenio en virtud del cual uno slo de
ellos va a abonar la totalidad de lo adeudado en concepto de expensas, tales pactos no le son oponibles al consorcio y
ste lo mismo puede demandar a cualquiera de ellos.
-Procedimiento para el cobro de las expensas: La ley 13512 no previ el procedimiento para el cobro de las expensas
comunes, pero la Jurisprudencia estableci que el cobro de las mismas es el juicio ejecutivo pero slo en aquellos
supuesto en que el Reglamento prevea sta va. Si el reglamento no autoriza la va ejecutiva, entonces el consorcio
debe acudir al juicio ordinario.
4. Extincin de la propiedad horizontal: Nocin. Ruina o destruccin. Vetustez. Concentracin. Abandono.
Nocin: Adems de los modos propios de extincin del dominio, que resultan aplicables a la propiedad horizontal,
existen modos tpicos o exclusivos de ste sistema.
Ruina o destruccin (Art. 12) En caso de ruina o destruccin total del edificio o parcial de ms de las 2/3 partes de su
valor el sistema concluye en forma absoluta, aunque la propiedad subsiste sobre el terreno y los materiales en forma
de la divisin. No interesa la causa de la destruccin, sea explosin, derrumbamiento, terremoto o cualquier otra. Si la
destruccin o la ruina fuere menor de las 2/3 partes -destruccin parcial- la mayora puede obligar a la minora a
contribuir con la reconstruccin y si la minora se niega, como no puede mantenerse un edificio semidestruido, la ley
faculta a la mayora a adquirir la parte de stos, segn valuacin judicial. Si la mayora no quiere adquirir la parte de la
minora, puede ser enajenada a 3.
Vetustez: Es una de las causas de extincin de la propiedad horizontal, siempre que la mayora de los propietarios que
representen ms de la mitad del valor resolviere la demolicin y venta del terreno y materiales (Art. 16, 1 prrafo). En
ste supuesto para la demolicin del edificio y la venta de los materiales se exige que la decisin de demoler sea
tomada por mayora de capitales. La divergencia se justifica en razn de que resulta ms difcil determinar cuando el
edificio puede ser considerado vetusto. Tambin en este caso, al igual que en el supuesto de destruccin, si la mayora
decide la reconstruccin del edificio, la minora no puede ser obligada a contribuir a ella y la mayora puede adquirir
la parte de los disconformes (Art. 16, 2 parte).
Confusin o concentracin: cuando los distintos pisos o departamentos que integran el edificio pasan al patrimonio de
un propietario nico. El interesado debe solicitar la inscripcin en el Registro; en caso contrario, el edificio seguir
afectado al rgimen de PH, teniendo el propietario la facultad de vender nuevamente las unidades.
Abandono: El art. 8 prohbe que uno de los copropietarios pueda hacer abandono de su piso o departamento para
liberarse de las obligaciones a su cargo, pero el abandono sera vlido cuando se haga como medio extintivo del
dominio, comprendiendo las partes privativas y las partes comunes. En el supuesto de efectivizarse el abandono, ste
beneficiara a los otros copropietarios.
UNIDAD XXI PREHORIZONTALIDAD
1. Concepto de estado prehorizontal: Problemas que plantea. Distintas soluciones propuestas.
-Concepto: Es la etapa que va desde que se proyecta la construccin de un edificio hasta que se inscribe el Reglamento
de Copropiedad y administracin. El estado de prehorizontalidad nace a partir de la inscripcin en el RPI de la
escritura pblica en la que el titular del dominio manifiesta su voluntad de afectarlo a la construccin de un edificio
que se someter a subdivisin y enajenacin de las unidades por el rgimen de PH y concluye una vez inscripto el
reglamento de copropiedad y administracin; a partir de all las unidades pueden escriturarse e inscribirse con plena
vigencia en el rgimen de PH.
Problemas que plantea: Cuando una persona decide construir y a medida que va construyendo, va enajenado unidades
funcionales, en esa etapa de construccin, surge el problema de la prehorizontalidad porque el adquirente ha adquirido
derechos sobre ese edificio que se est construyendo, pagando parte o la totalidad del precio, y el constructor puede
caer en insolvencia, no llegando a construirse totalmente el edificio o ya construido y entregado, comprobar la

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existencia de mltiples hipotecas sobre el inmueble constituidas para financiar la construccin, las cuales deben ser
asumidas y pagadas para no sufrir la ejecucin y remate del inmueble. A fin de solucionar estos problemas se dictaron
normas tendientes a asegurar los derechos de los adquirentes. Una de estas es la ley de Prehorizontalidad N 19724,
que sin embargo resulta de poca aplicacin por su trmite y onerosidad.
Distintas soluciones: 1) Gatti-Alterini: Propiciaban un contrato de compraventa de parte indivisa del terreno a
construirse, con lo cual el adquirente pasa a ser condmino del terreno (condominio de indivisin forzosa).
Simultneamente se celebra un contrato de construccin a travs del cual mientras el vendedor se obliga a construir la
totalidad del edificio, cada uno de los adquirentes se compromete a pagar una parte del precio de la construccin,
proporcionada al monto de su cuota en el condominio. Una vez terminada la construccin, se realiza la particin del
condominio y la adjudicacin de pleno derecho de las respectivas unidades en PH.
2) Sistema del dominio fiduciario: El inmueble se transfiere a una entidad bancaria o financiera, que por su solvencia
y responsabilidad ofrece la seguridad que una vez construido el edificio, las unidades construidas sern escrituradas a
los compradores.
3) Construccin por personas colectivas: quienes resultarn propietarios de las unidades a construirse son los socios
del ente. El objeto de la sociedad es la adquisicin del terreno y la construccin del edificio. Concluida la edificacin
se extingue la sociedad y se adjudica las unidades construidas a cada uno de los socios.
4) Venta del cubo de aire: Pretende dar nacimiento a un dominio potencial a travs del negocio jurdico de la venta del
cubo de aire (espacio areo donde se construir la futura UF). El espacio areo no es una cosa desde el punto de vista
jurdico, aunque s lo es desde el punto de vista fsico, por lo que mal podra ser el asiento de un derecho real
potencial.
5) Derecho Real de Superficie: Por el derecho de superficie constituido por el vendedor del terreno, ste retendra el
dominio sobre el inmueble y transferira a la empresa comercializadora el derecho real de edificar. Pero en nuestro
sistema legal actual el derecho de superficie se encuentra entre los derechos reales prohibidos
6) Sistema del seguro: Cuando una persona vaya a construir tendra que contratar un seguro con una compaa para
cubrir los daos y perjuicios que pudiera sufrir el adquirente a travs del pago de una prima.
7) Hipoteca legal en favor de los adquirentes: consiste en conferir una hipoteca legal al promitente adquirente que le
permita exigir no slo la ejecucin forzada de la promesa, sino tambin obtener la restitucin de lo invertido en el
inmueble, con preferencia a los acreedores personales del promitente vendedor.
8) Inscripcin de los boletos de compraventa de unidades: Propicia la inscripcin preventiva de los boletos de
compraventa en el folio real correspondiente al inmueble, de las distintas unidades, a los efectos de publicitar su
existencia. Confiere al adquirente un derecho personal y no un derecho real.
2. La ley 19.724: Supuestos comprendidos. Afectacin del inmueble. Carcter de las normas. El Plenario Cotton.
Supuestos comprendidos: Art. 1: Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a
construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad
horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin
y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen.
La necesidad de la afectacin no se exige para la construccin de cualquier edificio, sino slo para aquellas que se
promueven con el fin de enajenar las unidades a ttulos oneroso y bajo el rgimen de la ley de propiedad horizontal. El
Art. 2 de la Ley 20.276 establece que las normas de la Ley 19724 no se aplicarn cuando antes de su publicacin los
propietarios hubieran formalizado contratos de adjudicacin o enajenacin de unidades particulares en el respectivo
inmueble. Pero no los exime del cumplimiento de las obligaciones y recaudos establecidos en los artculos de esa
normativa.
Afectacin del inmueble: La declaracin de voluntad debe estar expresada y formalizarse en escritura pblica, con
constancia del estado de ocupacin del inmueble; inexistencia de deudas por impuestos, si la transferencia de unidades
queda condicionada a la enajenacin, etc. Deber tambin dejarse constancia del cumplimiento de los recaudos
establecidos en el art. 3 de la Ley 19724: a) Copia ntegra certificada del ttulo de dominio; b) Plano de mensura; c)
Copia del plano de proyecto de la obra con la constancia de su aprobacin; d) Proyecto de plano de subdivisin; e)
Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin. Se agregarn certificados expedidos por el RPI y de
Catastro. La escritura de afectacin debe inscribirse en el RPI (Art. 4).
La anotacin configura una inhibicin para el propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en una forma
distinta de la prevista en la ley Con respecto a la enajenacin total, el nuevo propietario recibe un dominio afectado y

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estar obligado a seguir cumpliendo con todas las responsabilidades que asumi su antecesor. En cuanto a la
enajenacin parcial, ella ser posible si lo es de parte indivisa, surgiendo as un condominio de indivisin forzosa.
Publicidad de la afectacin (Art. 8) Impone reglas de publicidad a fin de garantizar la buena fe en la contratacin: un
cartel en la obra; en toda oferta y en los contratos que se celebre a los fines de la enajenacin o adjudicacin de las
unidades.
Carcter de las normas: son de orden pblico por lo que pueden ser aplicadas de oficio por el juzgador, por
consiguiente son irrenunciables y aplicables de oficio en cualquier instancia del proceso.
El plenario Cotton: en los autos Cottn, Moiss y otro vs. Tutundjian Simn se resolvi que el propietario
enajenante que no ha cumplido con la afectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad, y en su caso, con la
inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el
cumplimiento de las obligaciones o la resolucin del contrato. Los derechos que la ley 19.724 confiere al adquirente
son irrenunciables ya que las normas son de orden pblico.
3. Los contratos de futuras unidades: Clusulas especiales; registracin de los boletos; conflicto con un poseedor.
Comercializacin La ley prev una serie de prohibiciones en cuanto a la forma de realizar la oferta, que tiene como
finalidad que la oferta sea clara en cuanto al precio, al plan de financiacin y plazos de pago. (Art. 9). As tambin
impone una serie de deberes de exhibicin e informacin (arts.10, 11 y 22). Los contratos de adquisicin deben
contener los requisitos establecidos en el art. 13: datos de las partes, en caso de mandato o representacin la
constancia del documento que lo pruebe y datos correspondientes al dominio de lo enajenado. Debern ser redactados
en forma clara y legible, y las clusulas limitativas de responsabilidad o facultades, slo tendrn efecto si son
expresamente aceptadas por el adquirente. El art. 12 legisla acerca de la registracin de los contratos. Si el contrato no
est registrado, el vendedor no puede reclamar al adquirente la satisfaccin de sus dbitos, mientras que el comprador
s puede hacerlo contra aqul. La falta de inscripcin de los boletos perjudica al adquirente, por cuanto no son
oponibles a terceros.
Clusulas especiales: Las clusulas que establecen limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver
el contrato sin previa comunicacin o intimacin o suspender su ejecucin o la de la obra o sanciones a cargo del otro
contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, de prrroga de jurisdiccin judicial,
solo tendrn efectos si son expresamente aceptadas por el adquirente en clusula especial firmada por ste.
Registracin de los boletos: (Art. 12) exige que los contratos de enajenacin se inscriban en el R.P.I. Es una
imposicin al propietario, pero no fija plazo para su cumplimiento. Su inobservancia acarrea nicamente para el
propietario de no darle derecho alguno contra el adquirente, pero s a este contra el enajenante. Asimismo faculta al
adquirente para solicitar la inscripcin del contrato, ya que ante la falta de su inscripcin, son inoponibles a terceros.
Retraccin y desafectacin (Art. 6) Al afectarse el inmueble, el propietario puede condicionar la transferencia de las
unidades a la venta de un cierto nmero en un plazo determinado. El plazo no puede exceder de un ao y el nmero
del 50%. Si esa condicin no se cumple, el propietario puede retractar la afectacin dentro de los 10 das de expirado
el plazo. La desafectacin deber realizarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro. En los casos del art. 7, no
es necesario que el propietario se haya reservado el derecho. Basta que se cumplan algunas de las alternativas
previstas en sus incisos. En el supuesto de que no se hayan enajenado unidades, no se lesiona ningn derecho con la
desafectacin. Si se efectuaron enajenaciones, la ley exige que se asegure la restitucin de las sumas entregadas y los
intereses. En el supuesto de desacuerdo con los adquirentes deber recurrirse al juez.
4. Hipoteca de un inmueble afectado al rgimen de prehorizontalidad. La ley permite la constitucin de hipoteca
sobre el inmueble afectado, conteniendo disposiciones para evitar el manejo fraudulento de crditos.
Si la hipoteca fue constituida antes de la afectacin, el propietario debe acreditar que est al da con los pagos de la
deuda (Art. 3). Puede constituirse hipoteca con posterioridad a la afectacin, siempre que se haya hecho reserva en el
contrato de conformidad; ante la falta de reserva, es necesario la conformidad de todos los adquirentes; ante la
oposicin de algn adquirente se puede recurrir a la justicia a fin de que autorice la constitucin de este derecho real,
a favor de persona determinada, con acreditacin de justa causa. La ley sanciona con la ineficacia de los derechos
reales constituidos en violacin de lo dispuesto en ella y consagra su inoponibilidad hacia los adquirentes. Por otro
lado, los adquirentes pueden abonar directamente al acreedor la parte proporcional de la deuda correspondiente a la
unidad adquirida, supuesto en que queda subrogado en el derecho del acreedor hasta la concurrencia de la suma
pagada, la que puede compensar con lo que adeude por el precio de la venta. El acreedor hipotecario puede otorgar

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cancelaciones parciales al escriturarse las unidades, lo que implica una derogacin del principio de la indivisibilidad
de la hipoteca (art. 3112 C.C.).
Casos de ejecucin (Art. 24): Si se trata de ejecuciones hipotecarias, los adquirentes con contratos registrados tienen
derecho a la adjudicacin del bien si abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado ste, el precio
obtenido y todos los gastos que aquel hubiera efectivamente abonado, con ms el inters correspondiente. Si se trata
de una ejecucin deducida por un acreedor quirografario: Los adquirentes tienen derecho -siempre que el contrato se
encuentre debidamente registrado- a la adjudicacin del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del
bien. A los fines de garantizar los derechos de los adquirentes, la parte final del art. 24 dispone que en ningn caso se
proceda a la venta judicial de los inmuebles afectados sin previa notificacin a los adquirentes con contratos
debidamente registrados. Ahora bien, en el supuesto de mediar concurso el adquirente por boleto de una unidad de PH
con destino a vivienda, que sea de buena fe y que haya pagado por lo menos el 25% del precio total, podr oponer su
derecho al concurso en tanto haya inscripto su boleto.
UNIDAD XXII SERVIDUMBRE Y USUFRUCTO
1. De las servidumbres en general: Definicin de servidumbre (Artculo 2.970), elementos, clasificacin: I) activas y
pasivas; II) reales y personales; con fundo o sin fundo dominante. Las obligaciones de hacer y las servidumbres.
Definicin: Servidumbre es el derecho real, perpetuo sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l,
ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza alguno de sus de sus derechos de
propiedad. Nuestro sistema legal trata primero del usufructo, uso y habitacin y recin luego de las servidumbres,
resultando claro entonces que los tres primeros derechos reales no son considerados servidumbres.
Elementos: un fundo dominante (es aquel sobre el cual se constituye la servidumbre) y un fundo sirviente (el que
soporta la carga).
Caracteres: a) Es un derecho real: porque est enumerado en el art. 2503 CC; b) perpetuo o temporario: en
principio la servidumbres reales son perpetuas y las personales se extinguen con la muerte del titular del fundo
dominante o pasado 20 aos si es persona jurdica; c) recaen sobre inmuebles ajenos nunca sobre muebles; d)
inescindibles y ambulatorias: no se pueden separar del fundo mismo.
Requisitos: 1) Debe haber dos fundos, que estn en el comercio y pertenecer a distintos propietarios; 2) Debe haber
una ventaja real, actual o eventual para la heredad dominante; 3) El contenido de la servidumbre no puede consistir
en un hacer para el titular del fundo sirviente.
2. Clasificacin de las servidumbres: Activas y pasivas. Reales y personales. Continuas y discontinuas. Aparentes y
no aparentes. Tipicidad. Constitucin de las servidumbres. Quines pueden constituir servidumbre.
Activas y pasivas: servidumbres prediales que necesitan dos fundos para su constitucin; son activas para el fundo
dominante y pasivas para el fundo sirviente. Se considerada desde uno u otro inmueble.
Reales y personales: reales, llamadas tambin servidumbres prediales. Se constituyen sobre otra heredad ajena. Se
establecen siempre en beneficio del fundo dominante sin interesar quin sea el titular del inmueble. Las personales:
son las que se constituyen en utilidad de alguna persona determinada sin dependencia de la posesin de un inmueble.
Las servidumbres personales con fundo dominante: son las personales propiamente dichas. Las servidumbres
personales sin fundo dominante: son el usufructo, el uso y la habitacin.
Continuas y discontinuas: continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo sin un hecho actual del hombre.
Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la
servidumbre de paso.
Aparentes y no aparentes: es aparente cuando se anuncia por signo exterior puerta, camino-. Son no aparentes
cuando no se manifiesta por ningn signo externo elevar un edificio a una altura determinada- Puede suceder que
una servidumbre sea en un comienzo no aparente y luego se convierta en aparente.
Tipicidad: en nuestro ordenamiento jurdico rige el principio de la atipicidad en materia de servidumbre; ya que
pueden constituirse cualquier clase de servidumbre con la nica limitacin de que no pueden consistir en un hacer y
que deben reportar alguna ventaja al titular. El principio instituido por el art. 3000 C.C. es una excepcin al numerus
clausus (art.2502) pues se pueden establecer otras servidumbres activas distintas de las previstas por el Cdigo,
siempre y cuando no sean avasalladas las normas de orden pblico.
-Constitucin de las servidumbres: 1) Por contrato: por actos entre vivos que pueden ser oneroso o gratuito.
Debern ser constituidas por escritura pblica e inscribirse en el RPI para ser oponibles a terceros. 2) Por disposicin

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de ltima voluntad: Un testamento puede ser fuente de una servidumbre mediante un legado, no necesita la tradicin.
3) Por destino del padre de familia: cuando el dueo de dos fundos o ms hace para su uso personal una servidumbre
entre ellos y luego vende uno de esos fundos. Es vlidamente constituida si es continua y aparente y que no se la
mencione en el contrato. 4) Por prescripcin: Slo se pueden constituir servidumbres por prescripcin, las
servidumbres continas y aparentes, se requieren 20 aos de ejercicio continuo sin interrupcin, pblico, pacfico y
con nimo de ser el titular de la servidumbre. 5) Por la ley: es una forma de constitucin coactiva a travs de una ley
que obliga al dueo del fundo sirviente a tolerar una servidumbre en su fundo. 6) servidumbre que revive: Es el caso
de que existan dos fundos, donde se haba constituido una servidumbre aparente, luego uno de los propietarios
adquiere el fundo del vecino. Al ser la persona duea de los dos fundos, la servidumbre se extingue por confusin, ya
que no se puede tener servidumbre sobre la cosa propia. Con posterioridad, el propietario vende uno de los fundos,
entonces la servidumbre que estaba extinguida, renace.
Quienes pueden constituir servidumbres: El titular del dominio. En principio, el condmino no puede constituir
servidumbres, ya que ello implicara el ejercicio de un derecho de propiedad. Si lo hace, los dems pueden oponerse.
Pero si como resultado de la participacin del condominio, le toc el lote en propiedad, entonces esa servidumbre
constituida sera vlida. El usufructuario puede constituirla, pero dura lo que dura el usufructo. El nudo propietario
puede constituir, pero ella no le ser oponible al usufructuario. Se puede constituir servidumbre sobre un fundo
hipotecario pero sta no le ser oponible al acreedor hipotecario, pudiendo rematar el inmueble libre de toda
servidumbre.
3. Derechos y obligaciones: A) Del propietario del predio dominante. Acciones reales y posesorias. B)
del
propietario de la heredad sirviente. Cambio del lugar de la servidumbre. Trabajos contrarios al ejercicio de la
servidumbre. Facultades del propietario. Divisin de la heredad sirviente.
A) Del propietario del predio dominante: se determinan por lo que se establezca en el ttulo constitutivo de la
servidumbre (art. 3019) y de no estar establecido por la normativa del C.C. o por la forma en que la servidumbre se
ejerza cuando no hay ttulo alguno (servidumbre de padre de familia o constituida por prescripcin). El titular de una
servidumbre tiene derecho a las servidumbres accesorias que son aquellas indispensables para poder ejercer la
servidumbre principal (en un servidumbre de sacar agua es indispensable la servidumbre de paso). Tambin tiene
derecho a realizar en el fundo sirviente todo trabajo necesario para ejercer y conservar las servidumbres a su costo o
puede ser a cargo del dueo del fundo sirviente en caso de haberse establecido en el contrato.
Acciones reales y posesorias: existen diversas acciones para que el titular del fundo dominante defienda el derecho de
servidumbre. 1) la accin real que es la accin confesoria. No tiene ni la accin reivindicatoria ni la negatoria.
Tambin tiene el ejercicio de las acciones posesorias, donde no se discute el ttulo, sino que se acude al juez, para que
ste restablezca la plenitud del ejercicio de la servidumbre. Algunos autores entienden que slo en el supuesto de que
se trate de servidumbres continuas y aparentes sera posible la deduccin de acciones posesorias. Para otros autores,
bastara con que la servidumbre sea aparente, que pueda ser demostrada por signos exteriores para que est protegida
por las acciones posesorias, ya que la ley no formula distingo alguno. En el caso de servidumbres discontinuas no
aparentes el ejercicio de las acciones posesorias resultar procedente mediante la prueba de las mismas en base de un
ttulo (no bastara la posesin). Defensa extrajudicial: en el supuesto que los auxiliares de la justicia (o de la polica)
llegaran demasiado tarde ante una turbacin de hecho, el art. 2470 consagra la defensa extrajudicial de la posesin.
B) Del propietario del fundo sirviente. Cambio de lugar de la servidumbre. Trabajos contrarios al ejercicio de la
servidumbre: Si se trata de la servidumbre negativa debe abstenerse de actos de disposicin o de goce que puedan
impedir su uso; y si es afirmativa, debe soportar todo lo que la servidumbre lo autoriza a hacer. El dueo del suelo no
puede menoscabar el uso de la servidumbre constituida. Y en el caso que el propietario del fundo sirviente no diera
cumplimiento a su obligacin, la ley dispone como sanciones: restablecer las cosas al estado anterior, a su costa y el
resarcimiento de los daos y perjuicios ocasionados.
Derechos del propietario: El dueo del fundo sirviente conserva todas las facultades inherentes al derecho de
propiedad que le corresponde. Lo que la ley pretende es armonizar los derechos de los dueos de ambas heredades.
Cambio de lugar de la servidumbre: La ley le reconoce al titular del fundo sirviente el derecho de limitar el modo de
ejercicio de la servidumbre y an variarla cuando pueda resultar menos perjudicial a sus intereses o evitarle
incomodidades mayores (3041 y 3037).
Divisin de la heredad sirviente: En el supuesto de divisin del fundo sirviente, dividida la heredad sirviente, la
servidumbre contina pesando sobre la parte donde ella se ejerca, en tanto que las dems partes quedan libres de la

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servidumbre y si la servidumbre pesa sobre varias partes del lote dividido, la servidumbre contina gravando esas
partes.
4. Extincin de las servidumbres: Renuncia. Confusin. No reportar utilidad. Extincin parcial. Cambio de lugar.
Prescripcin liberatoria. Muerte del titular del fundo dominante.
Las causas son: Renuncia: Puede ser expresa o tcita. La renuncia de la servidumbre real debe ser realizada desde
luego por el titular del fundo dominante. La renuncia expresa debe ser realizada en escritura pblica y no necesita ser
aceptada por el titular del fundo dominante. En la renuncia tcita se exige la aceptacin de la otra parte, salvo en la
servidumbre de trnsito, dnde se considera renuncia tcita por parte del dueo del fundo dominante cuando el del
fundo sirviente cierra el lugar de paso y aquel lo consiente. Confusin: Se produce en todos los casos en que la
propiedad de las dos heredades (del fundo sirviente y del fundo dominante) se concentra en las mismas manos, sea el
propietario de la heredad dominante o del sirviente o de un tercero y ello por cuanto nadie puede constituir
servidumbres sobre su propia cosa. Pero cuando no se trate de una confusin total donde no se adquiere la calidad de
nico dueo de ambos predios, la servidumbre no se extingue, como en el caso del condmino o de la sociedad
conyugal (Art. 3058). No reportar utilidad: Las servidumbres exigen la condicin sine qua non de que ellas se
establezcan en el inters directo de la heredad dominante, para utilidad y comodidad de ellas. Si desaparece el inters
o la utilidad que reporta la servidumbre, el derecho real se extingue. Tambin se extingue en aquellos supuestos en los
cuales a causa de ruina o cambios sobrevenidos en algunas de las heredades resulte absolutamente imposible el
ejercicio de la servidumbre. Pero si el ejercicio de la servidumbre no llega a ser absolutamente imposible, sino
solamente ms incmodo, la servidumbre subsiste. Falta de uso: la servidumbre puede extinguirse por el no uso, por
no ser usada durante el plazo legal para la prescripcin. El tiempo establecido por el C.C. es el de 10 aos que
cuentan segn el tipo de servidumbre de que se trate. En las servidumbres discontinuas: el plazo de 10 aos comienza
a computarse desde la ltima vez que se us. En las servidumbres continuas: desde el da que se hizo un acto contrario
a su ejercicio. Para que se extinga la servidumbre resulta suficiente que el titular de la servidumbre no la use durante
los 10 aos, an cuando haya sido causado por caso fortuito o fuerza mayor.
Extincin parcial: Para que ocurra la extincin parcial es preciso que el uso incompleto haya sido provocado por un
cambio en el estado material de los lugares o por la oposicin del propietario de la heredad sirviente y no por un acto
voluntario del titular del fundo dominante, quien puede usar la servidumbre en la medida de sus necesidades o
conveniencias, sin que por ello la pierda parcialmente en la parte que no la usa. Prescripcin liberatoria: en las
servidumbres discontinuas la prescripcin corre desde el da en que se haya dejado de usar, ej: servidumbre de paso;
en cambio en las continuas comienza a correr desde el da en que se haya hecho un acto contrario a su ejercicio, por
cualquiera de los titulares de los fundos, ej.: que se edificara ms alto. Muerte del titular del fundo dominante: es una
causal de extincin para las servidumbres personales no para las reales.
5. Servidumbre en particular: Servidumbre de trnsito. Servidumbre de agua. Breves nociones.
Servidumbre de trnsito (3068): Consiste en la facultad del titular del fundo dominante de pasar por un fundo ajeno
con el objeto de realizar una explotacin o uso racional de su predio. Caracteres: discontinua y no aparente cuando no
haya signo exterior permanente de trnsito; pero si existe un signo exterior -ejemplo: un camino, una senda- se
convertira en una servidumbre aparente. Puede ser real o personal, voluntaria o forzosa. Si fue constituida a favor de
una heredad no encerrada puede ser personal. En caso de duda se juzgar personal (3078). Pueden reclamar la
servidumbre de trnsito el propietario, el usufructuario, el usuario, ya que tienen sobre el predio un derecho real.
Cuando un fundo se encuentra absolutamente encerrado, su titular tiene derecho a imponer a las heredades vecinas la
constitucin de una servidumbre de trnsito. sta se constituir sobre la heredad que tenga un trayecto ms corto a la
va pblica (3074 y 3071), salvo si obliga a hacer gastos considerables (construccin de un puente). El titular del
fundo dominante deber pagar al titular del fundo sirviente una indemnizacin por el valor del terreno necesario y
todo otro perjuicio que se ocasione. Constituida la servidumbre, tiene derecho a transitar, pero no podr realizar
construcciones, hacer plantaciones, ni obras que no sean necesarias para el ejercicio de las servidumbres, y abonar los
gastos de conservacin y ejercicio de ella. En tanto que el dueo del fundo sirviente debe abstenerse de toda clase de
actos contrarios al ejercicio de la servidumbre.
Modo de ejercerla: debe estarse a lo estipulado en el acto constitutivo y en caso de que no se haya convenido deber
acudirse supletoriamente a las normas del C.C. (3079). Cuando el trnsito deje de ser indispensable para el predio, el
dueo de la heredad sirviente puede pedir que se lo exonere de la servidumbre, restituyendo lo que se le hubiese

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pagado por el valor del terreno (3076). La servidumbre no se extingue ipso iure, sino que nace la facultad del titular
del fundo sirviente a solicitar que se le exonere de la servidumbre. La servidumbre de trnsito puede tambin
constituirse no slo cuando un fundo se encontrare encerrado, sino que simplemente responde a razones de un mejor
o ms cmodo uso o aprovechamiento de un inmueble que tiene suficiente acceso a la va pblica.
Servidumbre de agua o acueducto: Acueducto son los canales que se construyen para llevar el agua de un lugar a otro,
son obras de mamposteras y pueden ser construidas bajo tierra o sobre la superficie; y cuando estos canales llevan
agua a travs de un inmueble ajeno, tenemos la servidumbre de acueducto. Art. 3082. Se puede establecer por acuerdo
de voluntades si algn propietario se niega a constituirla, el C.C. le impone carcter obligatorio. Pueden ser forzosas
cuando una heredad carezca de las aguas necesarias para su cultivo; para el uso domstico de los habitantes y para el
funcionamiento de un establecimiento industrial. Es una servidumbre continua, puede ser o no aparente (conducto
puede ser descubierto o subterrneo), personal o real, voluntaria o forzosa. Comprende las aguas del dominio privado
y/o pblico. El dueo de la heredad dominante deber pagar un precio por el uso del terreno ocupado con el
acueducto; del espacio lateral y un 10% sobre el valor total del terreno y el titular del fundo sirviente puede utilizar el
agua siempre que no cause perjuicios; no puede cubrir el acueducto ni plantar rboles a los lados del mismo, sin
consentimiento del titular del fundo dominante. Servidumbre de recibir aguas de predios ajenos: Consiste en la
obligacin de permitir que pasen al fundo sirviente aguas que provienen del fundo dominante. Se presume que son
establecidas a favor del predio dominante salvo prueba en contrario. Son continuas siempre o sea que no necesitan del
hecho actual del hombre para su ejercicio. Pueden ser aparentes o no aparentes. Ellas son: Servidumbre de goteraje: la
construccin de los techos debe hacerse de modo que las aguas pluviales no caigan en el suelo del vecino;
Servidumbre de recibir aguas artificiales de los fundos superiores: Todo predio est obligado a soportar el paso de las
aguas que descienden naturalmente de los terrenos superiores, cuando no interviene en ello el trabajo del hombre.
Servidumbre de desage o de drenaje: es una servidumbre forzosa y debe abonarse una justa indemnizacin;
Servidumbre de sacar agua: Consiste en el derecho de extraer agua de un pozo, aljibe o fuente de un inmueble no
propio y el de pasar para sacar el agua. Es discontinua, aparente o no aparente, real o personal y siempre convencional.
Supone siempre una servidumbre accesoria de paso.
6. Usufructo: Concepto, objeto; el cuasiusufructo. Constitucin formas, capacidad, objeto, modalidades. Duracin.
Obligaciones del usufructo antes de entrar en el uso y goce de los bienes.
Concepto: 2807: El usufructo es el derecho real de usar y gozar una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal
que no se altere su sustancia. La caracterstica esencial es que se trata de un derecho real de usar y gozar una cosa
ajena sin que se altere su sustancia y destino; derechos stos que no posee el propietario y es por ello que se le llama
nudo propietario (la propiedad queda desnuda) lo nico que le queda es el ttulo de dueo. Otra caracterstica del
usufructo es la de ser temporal. El tiempo puede estar determinado o no por las partes. Si el usufructuario fallece antes
de ese plazo, se extingue el usufructo por cuanto es un derecho real intransmisible y vitalicio. El usufructo es divisible,
dependiendo ello de la naturaleza de la cosa y de la utilidad o rdito que genere.
Cuasiusufructo: Sobre cosas fungibles y consumibles es posible constituir el cuasiusufructo o usufructo imperfecto.
En el cuasiusufructo, el usufructuario deber devolver igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad, pero no
las mismas cosas que se le dieron. Adquiere la propiedad de esas cosas (no es ajena) y se encuentra facultado para
disponer de las mismas como mejor le parezca; al propietario slo le queda un crdito para que se le devuelva una
cosa de la misma especie y calidad. El cuasiusufructo se asemeja ms al mutuo que al usufructo.
Constitucin del usufructo: 1) Por contrato, oneroso o gratuito. Contrato oneroso: a) se enajena la nuda propiedad y
la persona se reserva el usufructo; b) la persona enajena el usufructo y se queda con la nuda propiedad; c) la persona
vende la nuda propiedad a otra y a una tercera el usufructo. Se trata de un contrato atpico, an cuando las partes
hablen de venta, transaccin, permuta o particin. Por contrato gratuito: en los mismos supuestos, pero en
lugar de enajenar, el titular del dominio dona. 2) Por actos de ltima voluntad: se establece por testamento, cuando el
testador lega el usufructo a una persona y reserva la nuda propiedad para su heredero; o bien cuando lega a uno la
nuda propiedad y a otro el goce de la cosa; o bien cuando entrega al legatario slo la nuda propiedad. 3) Por
prescripcin (usucapin): si alguien ha posedo una cosa por el transcurso de 20 aos, resulta difcil que se limite a
adquirir el usufructo por prescripcin cuando podra adquirir el dominio. 4) Por la ley: es el usufructo que tienen los
padres sobre los bienes de sus hijos menores de edad, sujetos a la patria potestad. El usufructo nunca puede tener
origen judicial. Los jueces no pueden constituir usufructo.

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Formas de la constitucin: Cuando el usufructo recaiga sobre un inmueble deber constituirse por escritura pblica y
registrarse en el RPI para ser oponible a terceros, salvo el supuesto de usufructo legal, el cual no tiene dependencia de
ningn acto de adquisicin.
Capacidad: en el contrato oneroso se requiere capacidad para vender y si es gratuito, capacidad para donar. Para
usufructo por actos de ltima voluntad: capacidad para hacer testamento (18 aos). Para adquirir el usufructo, se exige
capacidad para adquirir bienes (cuando es oneroso) y a ttulo gratuito el cdigo no establece nada, por lo que habr de
remitirse a la capacidad exigida para recibir donaciones, si fuere por contrato y a la requerida por testamento, cuando
el usufructo se constituye por actos de ltima voluntad.
Objeto: Pueden ser muebles e inmuebles. En el usufructo de crdito, el objeto no va a ser el crdito sino el
instrumento. En el usufructo de patrimonio, el mismo recae sobre las cosas que lo integran. El C.C. admite 2 clases: el
usufructo perfecto (recae sobre cosas no consumibles y no fungibles) y el imperfecto (recae sobre cosas fungibles y
consumibles).
Modalidades: El propietario puede constituir el derecho de usufructo en forma pura y simple o bien bajo condiciones
con cargos o sin ellos, a partir de cierto da o hasta cierta poca, con todas las modalidades que juzgue conveniente.
Puede ser establecido en forma conjunta o simultnea en favor de muchas personas, por parte separadas o indivisas,
pero no puede constituirlo en favor de varias personas llamadas a gozarlo sucesivamente unas despus de otras
aunque estas personas existan al tiempo de la constitucin del usufructo (2824), por cuanto de lo contrario se
prolongara por largo tiempo la separacin del dominio y del usufructo de un inmueble o de una cosa mueble. Derecho
de acrecer:(2823) Siendo dos o ms los usufructuarios no habr entre ellos derecho de acrecer, salvo que en el
instrumento constitutivo se estipulare o dispusiere expresamente lo contrario. El usufructo puede estar sujeto a un
plazo resolutorio: si es a favor de una persona jurdica, el plazo mximo es de 20 aos; si es a favor de una persona
fsica y no se fij plazo se entiende que es por la vida del titular. Puede estar sujeto a una condicin resolutoria, en
cuyo caso se extingue por el acaecimiento del hecho futuro e incierto al cual se subordin, pero si el usufructuario
fallece antes del cumplimiento de la condicin, se extingue en ese momento. No se puede constituir por contrato bajo
condicin o plazo suspensivo.
Duracin del usufructo: Personas fsicas: si no se estableci plazo, por la vida del usufructuario; y si se estableci
plazo hasta que este expire; salvo que antes del vto. ocurra la muerte del usufructuario. Personas ideales o jurdicas: el
plazo mximo es de 20 aos, pero puede extinguirse antes de ese plazo, por la extincin de la persona jurdica.
Obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce de los bienes: es una terminologa impropia porque
antes de la tradicin no nace el usufructo y por lo tanto no existe usufructuario alguno. Son 2 las obligaciones
impuestas por el Cdigo: 1) hacer un inventario y 2) prestar fianza. A) inventario: El inventario comprende la
enumeracin y descripcin detallada de las cosas, su estado, que integran el usufructo, debiendo realizarse por escrito.
El estado de los inmuebles surgir de la escritura pblica que instrumente el ttulo del usufructo, debindose realizar
en presencia del titular del dominio o de su representante. Si tanto el usufructuario como el nudo propietario son
personas mayores de edad y capaces, el acto puede ser realizado en instrumento privado. B) Fianza: Su finalidad es la
de garantizar al nudo propietario el goce y conservacin de la cosa conforme a la ley, el cumplimiento de todas las
obligaciones emergentes del usufructo y la devolucin de la cosa al finalizar el usufructo. Se puede reemplazar la
fianza por prendas o depsitos en bancos pblicos, pero no por hipotecas. Debe otorgarse antes de entrar en el uso de
la cosa, si no se presta fianza el nudo propietario podr negar la entrega la cosa. Pero si la ha entregado, puede exigir
su devolucin en cualquier momento.
7. Derechos y deberes: A) Del usufructuario: 1) poderes jurdicos; 2) poderes materiales; 3) deberes. B) Del nudo
propietario.
A) Del usufructuario: La ley regula los derechos del usufructuario, estableciendo que el uso y goce que haga de la
cosa es amplio, pero le veda alterar la sustancia. Las facultades pueden ser:
1) Poderes Jurdicos: El usufructuario tiene amplias facultades de administracin. Puede vender la cosecha, alquilar la
cosa dada en usufructo (los contratos que celebre terminan al fin del usufructo). Los actos de disposicin son muy
limitados ya que no tiene facultades para enajenar la cosa. No puede constituir derechos reales de dominio ni
condominio; hipotecas ni prendas. Puede constituir derechos de uso y habitacin, establecer servidumbre, anticresis;
todo por el tiempo que dure el usufructo; ceder el derecho de usufructo a ttulo oneroso o gratuito. Los acreedores
pueden embargar el usufructo. Puede realizar acciones personales contra el nudo propietario y la accin confesoria si
ste pretende desconocer su derecho turbndolo o desposeyndolo en su ejercicio. Contra los 3ros. posee el ejercicio

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de las acciones posesorias y la defensa extrajudicial. Tiene tambin la accin de deslinde y constitucin de
servidumbre forzosa de trnsito.
2) Materiales: Puede poseer la cosa, objeto del usufructo, la que debe ser entregada por el nudo propietario; Derecho
de uso y goce: puede usar, percibir frutos naturales industriales o civiles y gozar de los objetos como si fuera el
propietario; Derechos a hacer mejoras: puede realizar mejoras en la cosa, siempre que no se altere su sustancia. Las
mejoras pueden ser tiles, necesarias y voluntarias. Terminado el usufructo puede retirarlas, sin ocasionar un perjuicio
a la propiedad.
3) deberes: debe usar la cosa como si fuera el dueo de ella y conforme al destino. No puede demoler construcciones,
ni cambiar la forma exterior. Debe poner en conocimiento al nudo propietario de los actos de los terceros que
perturben sus derechos. Debe conservar la cosa y realizar las reparaciones ordinarias necesarias para la conservacin
de la cosa, y las extraordinarias, cuando stas se deben realizar por no haber efectuado las reparaciones ordinarias o
causadas por su culpa. Debe pagar los impuestos, tasas y contribuciones que recaen sobre los bienes sujetos al
usufructo. El usufructuario est obligado a contribuir con el nudo propietario al pago de las cargas que durante el
usufructo hubiesen sido impuestas a la propiedad, en proporcin al valor de los bienes sujetos al usufructo y los que le
queden al heredero del propietario.
B) Del Nudo Propietario: 1) Entregar la cosa: deber entregar la cosa al usufructuario, con todos sus accesorios, an
cuando no pueda servir para el uso y goce en propio de su destino. No se consideran accesorios de la cosa, las cras
que sigan a las madres ni los ttulos de propiedad. 2) No cambiar el estado de las cosas: no puede realizar nada que
cause un dao en el goce del usufructuario; ni levantar nuevas construcciones, ni extraer piedras o arenas, ni destruir
las cosas; cortar los rboles, aunque no produzcan frutos. 3) Debe garantizar al usufructuario el uso y goce pacfico de
la cosa.
Derechos: jurdicos: conserva todas las facultades jurdicas del propietario; puede vender, donar, hipotecar, constituir
servidumbre sobre el objeto del usufructo, despus de terminado el mismo. En definitiva, puede ejercer acciones
posesorias o reales y en general todas las acciones que correspondan al propietario en su calidad de tal. Materiales:
puede ejercer los actos necesarios para conservar la cosa y reconstruir los edificios destruidos por accidente.
8. Extincin del usufructo: 1) Vencimiento del plazo. 2) Cumplimiento de la condicin resolutoria a que se subordin
su duracin. 3) Fallecimiento del usufructuario. 4) Extincin de la persona jurdica por cualquier causa. 5) Revocacin
y resolucin: cuando se constituy el usufructo en pago de una deuda inexistente; demandada por los acreedores del
dueo cuando el usufructo hubiese sido constituido en perjuicio de sus derechos; cuando siendo el objeto un inmueble,
la revocacin del dominio se opera con efecto retroactivo. 6) No uso: el usufructo se extingue por el no uso durante 10
aos. 7) Prescripcin: se aplican las normas para la adquisicin del dominio por prescripcin. 8) Consolidacin:
Cuando en una misma persona se rena la propiedad y el usufructo. 9) Renuncia o abandono: Debe ser expresa, con
capacidad suficiente para disponer y de ser bienes inmuebles, ser necesario la escritura pblica y su inscripcin en el
RPI. 10) Enajenacin: Cuando el usufructuario y el nudo propietario enajenan sus respectivos derechos a la misma
persona. 11) Prdida o destruccin total de la cosa. Si la destruccin es parcial, el usufructo sigue sobre lo que queda
de la cosa y sus accesorios. 12) Por las causas generales de extincin de los derechos reales.
9. Uso y Habitacin: A) Derecho de uso: concepto, el caso anmalo de uso.
Concepto: Es un derecho real sobre cosa ajena y confiere al usuario la facultad de servirse de la cosa, o de tomar
sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Es por ello que
se dice que el uso es un derecho de usufructo restringido a las necesidades del usuario y de su familia. Este derecho
tiene como lmite las necesidades propias del habitador y de su familia. Es temporario, vitalicio, personal y son
indivisibles. Se puede constituir por contrato o testamento. Los titulares de este derecho solo pueden ser personas
fsicas. Pueden recaer sobre cosas muebles o inmuebles, pero no puede ser cosas fungibles.
El caso anmalo de uso: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
B) Habitacin: concepto. Derecho de habitacin del cnyuge suprstite (ley 20798)
Concepto: cuando el derecho de uso se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella recibe el nombre de derecho
de habitacin. El objeto es la casa. El derecho a los accesorios de la cosa principal. El que tiene el derecho de
habitacin no puede servirse de la casa sino para habitar l con su familia o para desarrollar su industria y comercio.

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No puede ceder el uso o alquilarla. Debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones de
conservacin, en forma prorrateada. En cuanto a la extincin se aplica lo dispuesto sobre extincin del usufructo.
Derecho de habitacin del cnyuge suprstite (Ley 20798): El derecho real de habitacin del cnyuge suprstite se
encuentra contemplado en el art. 3573 bis del C.C. La sancin de la ley 20798 permite que el cnyuge sobreviviente
contine habitando en forma gratuita y vitalicia el inmueble que fuera el hogar conyugal. Los requisitos para que
proceda este derecho de habitacin legal son: que exista un slo inmueble en el acervo sucesorio, que ese inmueble
haya sido el asiento del hogar conyugal y que el valor del inmueble no exceda el tope mximo del valor establecido
para la ser declarado bien de familia. El derecho se extinguir sea por renuncia del beneficiario/a o tambin por haber
contrado matrimonio el cnyuge suprstite.
10. Derecho Real de superficie forestal. Breves Nociones. La ley nacional 25509 (nov/2001) incorpor al C.C. una
modificacin al art. 2614 y agreg el inc. 8 del art. 2503. En sta se autoriza a los propietarios o condminos a
constituir el derecho de superficie forestal a favor de un 3ro. Se le otorga la calidad de derecho real autnomo y
temporario por su plazo de duracin de hasta cincuenta aos. Al 3ro se le otorga el uso, goce, disposicin jurdica de la
superficie referida a actividades de forestacin y silvicultura, adquiriendo el dominio de lo plantado o comprar las
plantaciones existentes. El titular del inmueble conserva el derecho de enajenar el mismo, debindose respetar el
derecho de superficie forestal constituido con anterioridad. Se adquiere por contrato oneroso o gratuito y se
instrumenta por escritura pblica y tradicin de la posesin. No se extingue por destruccin parcial o total de lo
plantado. Se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de condicin, por consolidacin o
por el no uso durante tres aos.
UNIDAD XXIII - GARANTIAS REALES Y PERSONALES
1. Garantas reales y personales: Concepto. Importancia econmica. Los privilegios, el derecho de retencin y los
derechos reales de garanta.
Concepto: El patrimonio es la prenda comn de los acreedores y todos los bienes que integran ese patrimonio
responden por el cumplimiento de las obligaciones que pueda haber contrado una persona. Los acreedores son
titulares de un derecho para hacer efectivo sus crditos sobre los bienes que integran el patrimonio del deudor. Cuando
los bienes resultan suficientes los acreedores en caso de incumplimiento podrn rematar esos bienes. De resultar
insuficientes, la ley los faculta para el ejercicio de una serie de acciones, tendientes a mantener la intangibilidad del
patrimonio o para restituir al patrimonio bienes que el deudor dolosamente ha sacado de su patrimonio. Estas
acciones son: la accin subrogatoria, la accin revocatoria y la de simulacin.
Adems de estas acciones, la ley prev una serie de garantas: a) garantas legales: son las que ley otorga a un
determinado crdito y por lo tanto son limitadas en su nmero y en su interpretacin y alcance. Son los privilegios y
el derecho de retencin. 2) Garanta convencional: son las garantas estipuladas entre un deudor y su acreedor o entre
un acreedor y un tercero. A su vez, pueden ser de dos clases: personales y reales.
Las garantas personales incorporan al deudor otro deudor, que se obliga subsidiariamente frente al acreedor (fianza o
la delegacin de deuda). Las reales, otorgan un derecho real sobre la cosa afectada a la garanta y son siempre
especiales. Se afecta una cosa mueble o inmueble que puede ser de propiedad del deudor o de un tercero, quien podr
ser fiador o no; si es fiador, responde con la cosa afectada a la garanta y adems con todo su patrimonio; si en cambio,
es un mero tercero, responde slo con la cosa dada en garanta. Sobre cosas muebles tenemos la prenda comercial o
civil y sobre los inmuebles tenemos la hipoteca y la anticresis.
Los privilegios: es el derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro. Es necesario que
exista un conflicto entre dos o ms acreedores. Sus elementos son: 1) su origen legal; 2) son accesorios y 3) de
carcter excepcional. Son de interpretacin restrictiva y en caso de duda sobre su existencia debe concluirse en la
negacin del mismo.
Los privilegios generales se hacen efectivos sobre cualquier bien perteneciente al deudor y requieren que ste se halle
en estado de insolvencia. Los especiales o particulares recaen sobre un determinado bien del deudor.
El derecho de retencin: es la facultad que tiene el tenedor de una cosa ajena para conservar la posesin de ella hasta
el pago de lo que le es debido en razn de esa misma cosa. Sus requisitos son: 1) El retenedor debe tener la tenencia
de la cosa (no la posesin); 2) quien ejerce el derecho de retencin debe ser titular de un crdito contra el propietario;
3) debe existir una conexin entre la cosa retenida y el crdito de quien la retiene.

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2. Hipoteca: El artculo 3108. Naturaleza jurdica de la hipoteca. Distintas opiniones. Caracteres de la hipoteca: a)
la accesoriedad; b) la convencionalidad; c) la indivisibilidad, art. 3112 y ley 11.725; d) la especialidad, en cuanto a
la cosa y en cuento al crdito. La ley 21.309.
Concepto: art. 3108: "La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes
inmuebles que continan en poder del deudor". Es una garanta real al pago de un determinado crdito.
Naturaleza jurdica: en la hipoteca no hay una relacin directa entre la cosa y el titular del derecho real porque la cosa
queda en poder del constituyente; pero el titular del dominio sufre una limitacin en beneficio de otro, ya que la cosa
va a estar afectada al cumplimiento de una obligacin. Para los procesalistas la hipoteca es una institucin procesal, un
medio de garanta para el acreedor. No la consideran una institucin del derecho civil, sino un medio de ejecucin
acelerado para el cobro de un derecho. La crtica que se le hace es que slo contempla a la hipoteca en el momento del
incumplimiento de la obligacin, pero sta tambin produce efectos desde su constitucin hasta que se produzca el
cumplimiento o el incumplimiento de la obligacin y an despus.
Caractersticas de la hipoteca: son: 1) accesoriedad; 2) convencionalidad y 3) especialidad: en cuanto a la cosa y en
cuanto al crdito. Si no se dan estos requisitos nos encontramos con un supuesto de nulidad. Hacen a la tipicidad de la
hipoteca. Otro requisito es la indivisibilidad, pero ste no es esencial para la existencia del derecho real de hipoteca.
a) accesoriedad: La hipoteca es un derecho real accesorio de un crdito en dinero. Extinguida la obligacin principal,
se extingue la hipoteca. En nuestro sistema hipotecario existe el sistema de rango de avance o rango progresivo o
rango mvil, es decir que si habiendo sido inscriptas dos o ms hipotecas sobre un inmueble, si la hipoteca de 1 grado
se extingue o caduca por cualquier razn, automticamente la hipoteca en segundo grado pasa a ser hipoteca en primer
trmino y as sucesivamente.
b) convencionalidad: La convencionalidad significa que la nica hipoteca legislada en nuestro cdigo es la creada por
la voluntad de las partes (acreedor hipotecario y constituyente). En la hipoteca encontramos 3 figuras: a) la deuda
que es un derecho de tipo personal; b) el contrato de hipoteca donde se establece una serie de convenciones: lugar del
pago, la base de la subasta, la facultad de designar el martillero, etc.; c) el derecho real de hipoteca: escritura pblica
del contrato. Es regido por el orden publico ya que hace a la tipicidad del derecho real. Las hipotecas tcitas o legales
rechazadas por Vlez.
c) indivisibilidad: La indivisibilidad implica que el gravamen se extiende totalmente al objeto afectado y cada una de
sus porciones a fin de garantizar el pago del crdito y de cada fraccin del mismo (art. 3112). Su fundamento es dar
mayor proteccin al crdito hipotecario. En caso de recaer la hipoteca sobre varios inmuebles, ante el incumplimiento,
el acreedor puede elegir entre ejecutar todos los inmuebles o uno solo de ellos, y en caso de justa causa, ser el juez
quin determine el orden de prelacin de la subasta. Si la hipoteca es accesoria de una obligacin, el hecho de que la
hipoteca sea indivisible no significa que la obligacin garantizada deba ser tambin indivisible, la indivisibilidad de la
hipoteca no se extiende a la indivisibilidad de la obligacin.
d) especialidad: el objeto de derecho real es siempre una cosa cierta e individualmente determinada. Este carcter se
manifiesta y debe cumplirse tanto en relacin al objeto como al crdito: a) Con relacin al objeto: el inmueble debe
estar individualizado y determinado bajo pena de nulidad de la hipoteca. Esto tiene por finalidad que las partes
conozcan perfectamente qu es lo que se hipoteca. La hipoteca no se anular por falta de datos siempre que se pueda
conocer los datos faltantes. La nulidad de la hipoteca puede ser planteada por el acreedor el propio deudor, pero
dicha nulidad no extingue la deuda garantizada con la hipoteca. Esta individualizacin debe ser hecha en el acto
constitutivo, es decir en la escritura pblica; b) Con relacin al crdito: significa la individualizacin del mismo en
una suma cierta y determinada de dinero. Cuando se habla del principio de la especialidad se hace referencia al monto
de la hipoteca que debe estar determinado. Una cosa es el monto de la hipoteca y otra cosa el de la obligacin, aunque
generalmente coinciden. Si el mismo no est cierto y determinado en el contrato la hipoteca se torna nula. La hipoteca
puede ser constituida en garanta no slo de obligaciones de dar sumas de dinero, sino tambin en garanta de
obligaciones de hacer o no hacer (ej.: habitar el inmueble).
Ante el problema inflacionario, se sancion la Ley 21309 que dispona que si el monto de la hipoteca estaba sujeto a
clusula de ajuste, se cumpla con el principio de especialidad, indicando cul era la clusula de ajuste. De manera que
las hipotecas se constituan por la suma de tantos pesos y en una clusula se estipulaba un mecanismo para mantener
estable la cantidad cierta de la deuda.
3. Hipoteca en garantas de obligaciones: a) de hacer; b) de no hacer; c) condicionales; d) eventuales; e) de una
generalidad de obligaciones. Las hipotecas abiertas. Las hipotecas en moneda extranjera.

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Se pueden garantizar con hipoteca toda clase de crditos, sean a trmino, condicionales, o eventuales de una manera
tan completa como los crditos puros y simples. Si el crdito es condicional o indeterminado en su valor, como si la
obligacin en hacer o no hacer, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo".
a-b) De hacer y no hacer: lo debido consiste en una actividad o inactividad del deudor que est obligado a ajustar su
conducta personal a los trminos contrados.
c-d) condicionales o eventuales: el C.C. autoriza la constitucin de hipotecas para garantizar este tipo de obligaciones.
Si la obligacin que fundamenta el contrato de hipoteca es condicional, la hipoteca tambin ser condicional quedando
supeditada al cumplimiento o no de la obligacin que garantiza. Si se la condicin se cumple tendr un efecto
retroactivo al da del contrato hipotecario. La retroactividad es de rigor en toda obligacin sujeta a condicin
suspensiva. Un ejemplo de una obligacin eventual sera la apertura de crdito por medio del cual un banco se obliga
a tener a disposicin de su cliente una suma de dinero por cierto tiempo, naciendo para el cliente su obligacin frente
hacia el banco al hacer uso efectivo de dicha suma.
e) generalidad de obligaciones: la segunda parte del art. 3109 permite que se puedan garantizar con hipoteca las
obligaciones condicionales, o de valor indeterminado, o eventuales, de hacer o no hacer, de dar cosas ciertas o
cantidad de cosas que no fueran dinero, con un solo requisito: que se declare el valor estimativo en dinero en el acto
constitutivo. Debe mencionarse la causa fuente de la obligacin garantizada (obligaciones puras y simples o modales,
es decir, sujetas a plazo, etc.)
Las hipotecas abiertas: garantiza crditos indeterminados, resultando perjudicial para el crdito de quin constituye la
garanta ya que los terceros no pueden conocer con certeza el alcance de la responsabilidad hipotecaria que afecta el
inmueble. Este sistema tiene la ventaja de simplificar las tramitaciones a obtener crditos, abaratar costos. La doctrina
mayoritaria est en contra de este tipo de hipotecas cuando contengan obligaciones carentes de determinacin
adecuada en sus elementos necesarios para evitar confusiones.
Hipotecas en moneda extranjera: la doctrina y jurisprudencia son unnimes en cuanto a considerar la validez de las
hipotecas en moneda extranjera y su consiguiente inscripcin en el RPI. El contenido dinerario podr pactarse en
moneda nacional o extranjera y la prestacin o conducta a cumplir en una cantidad de dinero cierta y determinada
representativa de la deuda de valor que surgir del incumplimiento imputable al deudor. El cdigo es exigir que el
monto hipotecario sea una suma determinada de dinero no impide que sta se fije en moneda extranjera, con lo que se
cumple el requisito de especialidad.
4. Objeto de la hipoteca: Los Arts. 3108 y 3109. Extensin de la hipoteca: a) accesorios; b) mejoras; c)
construcciones; d) alquileres; e) indemnizaciones y seguros. Cosas a las que no se extiende. El artculo 3120.
Las cosas son el objeto de los derechos reales. La hipoteca del C.C. recae solamente sobre cosas inmuebles conforme
a lo dispuesto por los arts. 3108 y 3109, entendindose por tales los inmuebles por su naturaleza y por accesin, nunca
por su carcter representativo.
a) accesorios: la hipoteca se extiende a todos los accesorios del inmueble mientras estn unidas al principal. Hay dos
tipos de accesin: 1) accesin fsica cuando las cosas muebles se encuentran inmovilizadas al suelo y 2) moral cuando
han sido puestas intencionalmente por el dueo para un destino determinado. Si los muebles fueren colocados en
miras de la profesin del propietario quedan exentos de la garanta hipotecaria.
b) mejoras: la garanta se extiende a toda las mejoras naturales (aquellas que se operan por la naturaleza, aluvin,
avulsin, etc.), accidentales o artificiales (las que provienen por el hecho del hombre), aunque sean el hecho de un
tercero.
c) construcciones: hechas sobre un terreno vaco. Quedan incluidas dentro de las cosas accesorias o bien dentro de las
mejores, sea que se hayan realizado en un terreno baldo o en una edificacin ya existente.
d) alquileres: La garanta hipotecaria se extiende a los alquileres no percibidos. El derecho del acreedor se va a hacer
efectivo por medio del embargo de los alquileres, debiendo el inquilino depositarlos a la orden del Juez que orden la
medida. El acreedor puede embargar los alquileres cuando el deudor no cumpla con la obligacin, no siendo necesario
que se pruebe que el valor del inmueble hipotecado es insuficiente como garanta.
e) Indemnizaciones y seguros: si el inmueble estuviese asegurado contra incendios, si se incendia la casa, el acreedor
hipotecario tiene derecho de extender la hipoteca al importe de la indemnizacin por el siniestro.
f) casos a los que no se extiende: No se extiende la garanta hipotecaria a: 1) las adquisiciones hechas por el
propietario de inmuebles contiguos para anexarlos al inmueble hipotecado, 2) a los derechos reales de usufructo, uso,
habitacin y a los derechos hipotecarios; 3) a los bienes futuros por ser contrario al principio de la especialidad y del
requisito legal que el hipotecante tiene que ser dueo del inmueble a gravar; 4) a los tesoros y las minas. Art. 3120: los
derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitacin y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse.

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5. Constitucin de la hipoteca: a) contrato hipotecario; b) condiciones de forma; c)

condiciones de fondo: 1)
Propiedad de la cosa hipotecada. 2) Hipoteca sobre inmueble ajeno. 3) Hipoteca por el condmino. Inscripcin.
Reserva de rango hipotecario.
a) contrato hipotecario: No hay otra hipoteca que la hipoteca convencional. No debe confundirse el contrato que
genera la obligacin principal, del contrato por el cual se constituye la hipoteca. La hipoteca necesita el acuerdo de
voluntades de las partes y se exige que sea aceptada por el acreedor, aceptacin que puede ser prestada con
posterioridad a la constitucin. En el contrato hipotecario las partes se pondrn de acuerdo sobre la constitucin del
derecho real y determinar cul o cules son las obligaciones que se garantizan, establecer el monto hipotecario, lmite
de la responsabilidad hipotecaria y sus clusulas.
b) condiciones de forma: la hipoteca debe ser hecha en escritura pblica, requisito formal exigido, de modo tal que si
la hipoteca est constituida en instrumento privado, carece de validez. La deuda (el mutuo o la compraventa, cuyo
saldo de precio se garantiza con la hipoteca) puede constar en un simple documento privado.
c) condiciones de fondo o enunciaciones: art. 3131: dispone cules son las clusulas que debe contener una escritura
de hipoteca: a) datos identificatorios del acreedor, del deudor hipotecario, escribano actuante; b) lugar, fecha y
naturaleza del contrato a que accede; c) la identificacin del inmueble (especialidad en cuanto al objeto); d) la
cantidad cierta de la deuda; e) otras clusulas que las partes pueden convenir libremente en tanto no vulneren la ley, la
moral y las buenas costumbres (prohibicin de locar o arrendar el inmueble; base de subasta, martillero actuante,
prrroga de jurisdiccin, etc.). Si la escritura de constitucin de la hipoteca no rene los requisitos establecidos por el
art. 3131, la ley pone como sancin la pena de nulidad. No obstante el art. 3133 contempla un supuesto especial
estableciendo que la hipoteca no ser nula si contiene disposiciones erradas o incompletas pero que sean de fcil
determinacin e individualizacin. La nulidad puede ser pedida por el acreedor, el deudor o tercero.
1) Propiedad de la cosa hipotecada: slo el titular de dominio del inmueble puede constituir hipoteca (3119). Principio
de convalidacin: todos los derechos reales pueden ser convalidados con excepcin de la hipoteca.
2) Hipoteca sobre inmueble ajeno: no ser vlida ni por la adquisicin que el constituyente hiciere posteriormente ni
por la circunstancia que aquel a que el inmueble pertenece sucediese al constituyente a ttulo universal (3126). Todos
los derechos reales pueden ser convalidados con excepcin de la hipoteca.
3) hipoteca por el condmino: cada condmino puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble comn o una parte
materialmente determinada en el inmueble, los efectos de tal constitucin quedan subordinados al resultado de la
particin entre los condminos. Si el conjunto de los condminos constituye una hipoteca sobre todo el inmueble, se
considera como si fuera una sola. Cada comunero responde solamente con su porcin en la cosa, y podr pagar su
parte de la deuda, pero la ejecucin hipotecaria proseguir sobre la totalidad del inmueble, producto de su
indivisibilidad.
Inscripcin: la inscripcin de la hipoteca debe contener: la fecha de la escritura pblica, escribano ante quin se labr,
nombre de los otorgantes, calidad de la obligacin o contrato y datos del inmueble hipotecado. Cada hipoteca debe
anotarse en forma sucesiva sin dejar blancos.
Reserva de rango: Al constituir la hipoteca, el propietario puede con el consentimiento del acreedor, reservarse el
derecho de constituir otra hipoteca de grado preferente expresando el monto que sta pueda alcanzar, siempre que no
exceda el monto mximo. Esta reserva debe inscribirse en el RPI para ser oponible a terceros.
UNIDAD XXIV
1. Relaciones que establece la hipoteca entre acreedor y deudor: La hipoteca y el desmembramiento de la
propiedad. Efectos de la hipoteca entre partes. Actos de disposicin material. Actos de disposicin jurdica; locacin
del inmueble hipotecado.
Efectos de la hipoteca entre las partes: Art.: 3157 El deudor, propietario del inmueble hipotecado conserva todas las
facultades inherentes al derecho de propiedad, pero no puede realizar actos jurdicos o materiales que disminuyan el
valor del inmueble o que causen detrimentos a los derechos del acreedor hipotecario. Puede donarlo, permutarlo,
constituir usufructo, uso, habitacin, gravarlo con servidumbre, constituir hipotecas en segundo, tercer grado, etc.
Actos de disposicin material: el propietario no podra demoler edificaciones existentes, ni cortar rboles antes de la
poca indicada, ni realizar construcciones, separar las cosas accesorias, siempre y cuando dichos actos tengan como
efecto disminuir el valor del inmueble que constituye la garanta.
Actos de disposicin jurdicos: el lmite de la facultad del propietario esta dado por la disminucin del valor del bien.
El propietario podr enajenar el inmueble aunque el acreedor hipotecario tiene derecho a oponerse a la venta por hacer

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ms dispendiosa la realizacin de la garanta hipotecaria. Respecto de la constitucin de servidumbres el propietario

puede gravar con ella un inmueble pero el acreedor puede usar de los derechos acordados contra el deudor que
disminuye la garanta de la deuda (art. 1990).
Alquiler o arrendamiento: generalmente las partes estipulan que est prohibido el arrendamiento o la locacin del
inmueble o ceder su uso parcial o totalmente, por cualquier ttulo. Si el contrato de locacin es posterior a la
constitucin de la hipoteca el contrato le es inoponible al acreedor y ste puede solicitar que el inmueble sea
subastado libre de ocupantes. Si la hipoteca no contiene una clusula prohibitiva de locacin: el deudor hipotecario
puede arrendarlo, ya que no existe una disposicin expresa que lo prohba. Hay que respetar el contrato locativo. Si el
contrato de locacin es anterior a la constitucin de la hipoteca el acreedor deber respetar dicho contrato.
2. Relaciones entre acreedor y terceros adquirentes: 1) Asuncin de deuda por el adquirente. 2) Sin asuncin.
Efectos de la enajenacin. Pago por el tercero poseedor. Procedimiento de ejecucin. Derechos del tercero poseedor.
El dueo del inmueble hipotecado puede enajenarlo a un tercero, quien puede asumir dos actitudes respecto de la
hipoteca:
a) asuncin de deuda por adquirente: aqu se hace cargo de la deuda y se convierte en deudor, respondiendo con todo
su patrimonio, aqu se necesita el consentimiento del acreedor hipotecario y a partir de all se llamar tercero
adquirente. El deudor anterior no se libera de la deuda salvo una delegacin expresa del acreedor hipotecario. Si el
acreedor no lo acepta como deudor slo responder con el inmueble y ser llamado tercero poseedor, que es la persona
que no est obligada a pagar la deuda pero es titular del dominio del inmueble.
b) Sin asuncin de deuda: el acreedor hipotecario por su derecho de persecucin oponible erga omnes va a ir contra el
inmueble hipotecado que tenga el tercero poseedor, el cual slo responder hasta el valor del inmueble ya que no es el
deudor.
Efectos de la enajenacin: segn el cdigo si el deudor enajena el inmueble hipotecado el acreedor podr perseguirla
en poder del adquirente y pedir su ejecucin y venta como poda hacerlo contra el deudor.
Pago por el tercero poseedor: el tercer poseedor que pague el crdito hipotecario queda subrogado en las hipotecas en
que el acreedor a quien hubiere pagado tena por su crdito no solo sobre el inmueble librado, sino tambin sobre otros
inmuebles hipotecados al mismo crdito, sin necesidad de que el acreedor hipotecario le ceda sus acciones.
Procedimiento de ejecucin: ante la accin del acreedor hipotecario para ejecutar el inmueble, el tercero poseedor
puede: a) pagar aqu se subroga los derechos-; b) abandonar el inmueble para no constituirse en parte; c) seguir la
ejecucin del inmueble sin abandonarlo. Aqu se constituye en parte y puede oponer las siguientes defensas: 1) no
existencia del derecho hipotecario; 2) extincin de la hipoteca; 3) nulidad de la toma de razn; 4) inexigibilidad de la
deuda y adems otras excepciones procesales. Procedimiento: primeramente y antes de pedir el pago al tercero
poseedor se debe intimar al deudor original al pago de capital e intereses por tres das, y ante el incumplimiento se
podr recurrir al tercer poseedor exigindole el pago de la deuda o el abandono del inmueble.
Derechos del tercero poseedor: el tercer poseedor goza de los trmino y plazos concedidos al deudor por el contrato y
la deuda hipotecaria no puede serle demandad sino cuando fuese exigible; tambin es admitido a excepcionar la
ejecucin del inmueble; si fuere desposedo del inmueble o lo abandonare a solicitud del acreedor hipotecario ser
indemnizado por el deudor.

3. Extincin y cancelacin de la hipoteca: A) Extincin; causales. B) Cancelacin; concepto y forma, Hipoteca con
pagars hipotecarios. Concepto. El artculo 3202: no es lo mismo cancelacin que extincin hipotecaria.
A) Causales de extincin: la hipoteca se extingue por: a) por extincin de la obligacin principal y en consecuencia se
extingue el derecho real, sera extensin por va de consecuencia; b) por va principal, la hipoteca se extingue por la
renuncia expresa del acreedor en su derecho hipotecario; c) por confusin: cuando en una misma persona se rene la
calidad de acreedor hipotecario y propietario del inmueble; d) destruccin de edificios: si el inmueble hipotecado
tiene edificio que es destruido la hipoteca slo queda sobre el suelo. Si se reconstruye vuelve a aplicarse sobre l, e)
por resolucin del derecho de propiedad: cuando la hipoteca tiene una condicin resolutoria y sta se cumple; f)
remisin de deuda; g) nulidad del acto constitutivo de la hipoteca.
B) Cancelacin: es el acto jurdico por el cual se deja sin efecto la inscripcin del gravamen en el RPI. Las hipotecas
se cancelarn: a) por consentimiento de partes; b) por sentencia pasada en cosa juzgada; c) de pleno derecho cuando

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transcurre 20 aos de este registro si no se renueva. Hay dos especies de cancelacin: una es la voluntaria o sea por
acuerdo entre acreedor y deudor o por acto voluntario unilateral del acreedor, debe constar en escritura pblica; y otra
cancelacin judicial, la solicitada por el constituyente por va judicial demostrando que la hipoteca se constituyo en un
instrumento insuficiente, o con vicios de fondo, forma o el crdito fue pagado.
Hipoteca con pagare hipotecario: es cuando la hipoteca se debe pagar en plazos dando al efecto letras o pagars cuyas
renovaciones deben ser firmadas por el anotador de hipoteca para que sean tomados en cuenta del crdito hipotecario.
Permite una rpida circulacin del crdito hipotecario, mediante la negociacin de los mismos y la posibilidad de
lograr la cancelacin de la hipoteca, sin depender de la voluntad del acreedor hipotecario y sin necesidad de recurrir a
la va judicial, ya que con su sola presentacin en el Registro de todos los pagars que acrediten la extincin de la
deuda, el deudor hipotecario podr obtener la cancelacin de la hipoteca.
PRENDA Y ANTICRESIS
4. Prenda y anticresis: Concepto y breve nocin de sus caractersticas fundamentales.
Concepto: hay prenda cuando el deudor entrega al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda,
por una obligacin cierta o condicional presente o futura. Solo pueden prendarse las cosas muebles.
Para constituir prenda se necesita ser titular de dominio de la cosa, tener capacidad para enajenar y hacer entrega de la
cosa. El contrato de constitucin de prenda es formal respecto de terceros en el sentido que solamente les es oponible
el derecho real que de l nace si consta en instrumento pblico o privado de fecha cierta.
El acreedor tiene la facultad de: retener la cosa hasta la extincin total del crdito, iniciar la ejecucin prendaria ante
la falta de pago, y de servirse de la cosa si el deudor presta su consentimiento. Debe evitar que la cosa se pierda o
deteriore.
Extincin del derecho real de prenda: se extingue por la extincin de la obligacin principal; cuando la propiedad de
la cosa dada pasa a poder del acreedor, por renuncia, por devolucin de la cosa prendada, por venta judicial de la cosa;
en casos de confusin, por acuerdo de partes.
Efecto de la extincin: Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda, el acreedor est obligado a restituir al
deudor la cosa empeada, con todos los accesorios que dependan de ella.
El deudor puede constituir un derecho real a favor de un segundo acreedor sobre el mismo bien.
Prenda tcita: Le confiere al acreedor el derecho de retener el objeto pignorado hasta ser pagado de deudas sucesivas
asumidas por el mismo deudor. El efecto de la prenda tcita es que el derecho del acreedor sobre la prenda por la 2
deuda est limitado al derecho de retencin, pero no tiene por ella los privilegios del acreedor pignoraticio al cual se le
constituya expresamente la cosa en prenda.
Prenda anticrtica: para el derecho real de prenda es admitido que el acreedor perciba los frutos e intereses que
produzca el objeto prendado y los aplique a cancelar los intereses de la deuda, si se debieren, o al capital si no se
debieran.
Anticresis: Es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un
inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son
debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses. Debe tratarse de
inmueble, que se haga entrega al acreedor y la autorizacin para percibir frutos que se imputarn al pago de un crdito.
Se parece al usufructo pues al acreedor usa y goza de la cosa y percibe los frutos para poder cobrarse su deuda. El
derecho de anticresis puede ser tambin constituido por un tercero para garantizar el crdito de otro.
Requisitos: a) Derecho real: el acreedor adquiere por este contrato la facultad de percibir los frutos de un inmueble; b)
Convencionalidad porque se pacta respecto a la compensacin de los frutos con los intereses, c) Accesoriedad:
dependencia del derecho real respecto de la obligacin que garantiza; d) Especialidad: varias normas mencionan tanto
al capital del crdito que se garantiza como a los intereses que se hubieren convenido.
Deberes del acreedor anticresista: est obligado a cuidar del inmueble, a su conservacin. Podr repetir el valor de las
mejoras tiles hasta la concurrencia del mayor valor que resultare tener el inmueble. Debe pagar las cargas y
contribuciones descontando de los frutos lo que hubiere desembolsado, o cobrarlos del deudor. El acreedor puede
restituir el inmueble al deudor si su conservacin le resultare demasiado gravosa.
Extincin: se produce por: a) la extincin de la obligacin que le serva de causa; b) por confusin; c) por vencimiento
del plazo del usufructo; d) por restitucin (art.3257).
Anticresis tcita: Si el deudor, despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva deuda con el
mismo acreedor, el acreedor podr retener el inmueble que se le entreg hasta que se cancele la nueva obligacin,

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percibiendo entretanto los frutos que aqul produce. La imputacin de los frutos ser a los intereses y al capital, o
solamente a este ltimo, segn se hubiere convenido.
UNIDAD XXV
1. Acciones reales: Divisin de las acciones. Fuentes del Cdigo. Metodologa. Ambito de aplicacin de las acciones
reales. Distintas opiniones al respecto.
Acciones reales: Son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales,
con el efecto accesorio, conforme a la naturaleza o gravedad de las lesiones o ataques que puedan haber sufrido sus
titulares, de indemnizacin del dao causado. Se dividen en: a) accin reivindicatoria, b) accin confesoria y c) accin
negatoria.
La accin reivindicatoria (art. 2758) la ejerce el dueo de una cosa mueble o de un inmueble a quien le privaron de la
posesin del mismo; entonces la ley para defender su derecho le concede esta accin. La accin confesoria (art. 2795)
se ejerce ante la lesin de la plenitud del derecho real que se produce cuando impiden al titular ejercer los derechos
inherentes a la posesin. La accin negatoria (art. 2800) se ejerce cuando est lesionada la libertad del ejercicio de los
derechos reales, a causa de la turbacin o realizacin de actos posesorios que tengan por objeto turbar la posesin.
Fuentes del cdigo: Las fuentes que utiliz Vlez para la regulacin de las acciones reales han sido Freytas, a Pothier,
a Aubry et Rau, el Cdigo Australiano, al Italiano, al Francs y a numerosos doctrinarios.
Metodologa: el cdigo trata las acciones reales despus de legislar los derechos reales de dominio y condominio, por
lo que esta metodologa es criticada porque parece proteger solo a stos dos derechos que le anteceden si bien el
propio articulado se ocupa despus de disipar su ubicacin inadecuada.
mbito de aplicacin de las acciones reales. Distintas opiniones: establecer el mbito de aplicacin de las acciones
reales es determinar qu derecho protege cada accin y en qu supuesto. La reivindicatoria y la negatoria, protegen a
los mismos derechos radicando la diferencia en la gravedad de la lesin: cuando la privacin del ejercicio del derecho
es absoluta procede la reivindicatoria, y cuando hay una turbacin en dicho ejercicio la negatoria. A) mbito de la
accin reivindicatoria: esta accin en el sistema romano estaba reservada a la defensa de los derechos de dominio y
condominio en los casos de desposesin y la negatoria para aquellos casos en que se lesionaran estos mismos derechos
pero sin alcanzar la desposesin. La accin confesoria estaba destinada a la proteccin de los dems derechos reales.
Para Freitas la accin reivindicatoria como la negatoria se otorgaban para proteger derechos reales que se ejercan por
la posesin, quedando fuera de la rbita la servidumbres y la hipoteca. B) mbito de la accin negatoria: esta accin
se aplica en los casos de turbacin. El cdigo otorga la accin negatoria al acreedor hipotecario cuando se afecte la
libertad del derecho del fundo sobre el cual recae la hipoteca. C) mbito de la accin confesoria: le compete a los
poseedores de inmuebles con derecho de poseer y a los acreedores hipotecarios de inmuebles cuyos poseedores fuesen
impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesin. Tambin se aplica a los titulares de servidumbres cuando
fuesen impedidos de ejercerlas.
2. La accin reivindicatoria: Concepto. 1) Aptitud para ejercerla; 2) Persona contra quien se dirige la reivindicacin:
3) Objeto y alcance de la accin reivindicatoria.
Concepto: Procede en aquellos supuestos en que ha mediado desposesin de la cosa mueble o inmueble y as obtener
su restitucin, con el objeto accesorio cuando procediere de una indemnizacin por el dao causado.
1) Aptitud para ejercerla: es necesario que la persona sea titular del derecho real que invoca; que tenga ttulo, ya que lo
que se discute el derecho de poseer.
I) Comprador a quien no se le hizo tradicin: el comprador no es titular del derecho real de dominio. No procura la
restitucin de la cosa ya que nunca la tuvo en su poder, procura perfeccionar su derecho sobre la cosa; a) Si la cosa se
encuentra en poder del vendedor, el comprador tiene la accin personal que nace del contrato celebrado tendiente a
que se cumpla con lo convenido, ya que una de las obligaciones del vendedor es la de entregar la cosa objeto del
contrato; b) Si la cosa se encuentra en poder de un tercero (que no es el vendedor), el comprador tiene ttulo pero no
tiene dominio, ya que falta el modo o sea la tradicin. En un plenario de la C.N.A.Civil de la Capital Federal, autos
"Arcadini c/Maleca" se reconoci la posibilidad del comprador de un inmueble que tiene ttulo a ejercer la accin
reivindicatoria, an cuando no se le haba efectuado la tradicin contra el tercer poseedor del bien.
II) Caso del heredero y del legatario: El heredero del titular del derecho real tiene el ejercicio de la accin
reivindicatoria ya que es sucesor del causante y continuador de su persona y poseedor de todas aquellas cosas que

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aquel haya posedo. El heredero debe acreditar que el causante podra haber ejercido la accin reivindicatoria, que
haba tenido la posesin de la cosa y adems deber acreditar su calidad de heredero. Del legatario: cuando el causante
ha legado un objeto determinado a una persona y la cosa legada se encuentra en poder de un tercero, el legatario tiene
el ejercicio de la accin reivindicatoria contra la persona que la tenga en su poder, pero con citacin del heredero y
ello por cuanto es el heredero quien deber hacer entrega de la cosa al legatario.
III) Reivindicacin por el condmino: En el supuesto que la accin sea intentada por uno de los condminos, por la
parte ideal, no hay una peticin de que se entregue la cosa material, sino que se reconozca ese derecho de uso y goce
que ha sido lesionado por otro u otros condminos. Si la accin proviene de 3ros. no condminos, todos los
condminos tienen el ejercicio de la accin reivindicatoria.
2) Persona contra quien se dirige la reivindicacin: a) Contra el poseedor: la accin se dirige contra el poseedor,
cuando el titular ha sido desposedo contra su voluntad. Si hubo un desprendimiento voluntario no procede la accin
reivindicatoria hasta tanto no se haya hecho caer el acto jurdico que fue causa de la tradicin; b) Contra el que
detenta la cosa a nombre de otro: quien detenta la cosa es una persona que no produjo el despojo, pero la detenta a
nombre de otro (el que produjo el despojo). Si el detentador denuncia el nombre y el domicilio de la persona que es
poseedora de la cosa, puede librarse de la accin persecutoria; c) demandado que niega poseer: en esta caso debe ser
condenado a transferir al demandante, desde que este pruebe que se haya en poder de aquel; d) Poseedor ficto: en
estos casos el demandado no es poseedor y por lo tanto no puede ser condenado a restituir. Puede suceder cuando el
demandado se diere por poseedor sin serlo o bien cuando hubiere dejado de poseer por dolo o por un hecho suyo; e)
contra el heredero del poseedor: Es el supuesto que muere la persona que estaba poseyendo y que debera ser el
demandado por reivindicacin, entonces el titular de la accin reivindicatoria puede dirigirla contra los herederos, ya
que resultan aplicables las reglas de la sucesin.
3) Objeto y alcance de la accin reivindicatoria: Puede ser reivindicada toda cosa que pueda ser poseda y que se
encuentre en el comercio; ya que la accin se dirige contra aquel que se encuentra en posesin de la cosa.
Cuando se reivindica cosas inmuebles es necesario su individualizacin, ubicacin, superficie, linderos,
nomenclatura catastral, etc. Y si es una cosa mueble ser necesario indicar sus caractersticas, su calidad y todos
aquellos datos que pueden llevar a su individualizacin.
I) Son objeto de reivindicacin: Las cosas particulares, sean muebles o inmuebles; siempre que el reivindicante
acreditare el dominio sobre ellos. Los ttulos de crditos nominativos o a la orden. Las partes ideales en el
condominio.
II) No pueden reivindicarse: Los ttulos de crditos al portador. Los bienes que no sean cosas. Las cosas futuras ni de
los derechos reales. Las cosas muebles futuras. Las cosas accesorias no pueden ser reivindicadas separadamente de las
principales. Las cosas muebles cuya identidad no pueda ser reconocida: dinero, ttulos al portador o cosas fungibles.
Las universalidades de bienes: una sucesin cuestionada.
III) Reemplazo por acciones personales: Las acciones reales pueden tener como efecto accesorio la obligacin de
indemnizar el dao causado. En el caso del art. 2779 el titular de dominio puede reclamar el valor de la cosa.
IV) Alcance de la accin: a) casos en que no hay discusin: si se realiz la transmisin de derechos reales a terceros
sobre un inmueble por una persona que no lleg a ser propietaria en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y
pueden ser reclamados directamente del poseedor actual. b) caso del tercer adquirente a titulo oneroso: el tercero de
buena fe y a titulo oneroso no queda desprotegido ya que su posesin se basa en justo ttulo y teniendo buena fe a los
diez aos operaria a su favor la prescripcin adquisitiva corta.
3. Juicio de reivindicacin: Medidas de seguridad. Pruebas. Sentencia.
Antes de iniciar un juicio de reivindicacin de una cosa mueble o en cualquier estado del juicio, el reivindicante puede
solicitar la medida preliminar de que se la exhiba. El objetivo es la individualizacin y constatacin del estado de la
cosa y resulta til para asegurar la existencia, el lugar y el estado en que se halla. Tambin puede solicitar una
Anotacin de Litis, para hacer conocer a los terceros la existencia de un juicio. Procede en el caso que se trate de cosas
muebles o inmuebles registrables. Esto no impide la enajenacin de la cosa, pero quien la adquiera no podr invocar
buena fe desde su inscripcin en el Registro.
Embargo Preventivo: La jurisprudencia ha establecido que el embargo no puede afectar a los frutos a fin de no
lesionar el derecho de propiedad del demandado.

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Secuestro: resulta procedente el secuestro cuando el embargo preventivo no asegure por s slo el derecho invocado
por el solicitante. El art. 2786 del C.C. faculta al reivindicante a solicitar el secuestro de la cosa mueble cuando
hubiese motivos para temer que la cosa se pierda o deteriore en manos del poseedor.
Prohibicin de innovar: A travs de esta medida se va a procurar que la persona que detenta la cosa no realice actos
que puedan ocasionar un perjuicio a la misma. Si se trata de cosas muebles, esa facultad se hace efectiva mediante el
secuestro y designando un depositario judicial; en caso de inmuebles se realiza una constatacin del estado fsico y de
ocupacin del mismo.
Pruebas: quien inicia la accin reivindicatoria tiene la carga de la prueba y deber acreditar el ttulo que tiene sobre la
cosa. En cosas muebles, la posesin de buena fe otorga titulo suficiente para reivindicar. En el caso de inmuebles debe
demostrar que toda la cadena de anteriores dueos de la cosa tenan justo ttulo en virtud del cual le transmitieron la
cosa.
Efectos de la sentencia: El objeto principal de la accin de reivindicacin es el de obtener la restitucin de la cosa, es
decir, esta ser una sentencia de condena. Si se trata de una cosa mueble, el demandado tiene que devolver la cosa en
el lugar en que sta se halle. Si se trata de una cosa inmueble, el demandado que perdi el juicio deber dejarlo
desocupado y en estado en que el reivindicante pueda entrar en su posesin, debiendo poner en conocimiento del actor
su voluntad de desocuparlo para hacerle entrega del mismo. La restitucin de la cosa comprende tambin la de todos
los accesorios adheridos fsicamente al inmueble.
4. Accin reivindicatoria en materia de bienes muebles: Cuando procede. Naturaleza jurdica de la adquisicin.
Artculos 2413 y 2414 del Cdigo Civil. Corolarios del Art. 2412 del Cdigo Civil. Excepciones al Art. 2412 dentro
del Cdigo.
Cuando procede: esta accin procede cuando no se cumplan los requisitos del 2412 (cosa no robada o perdida o buena
fe del adquirente) o cuando la adquisicin sea a ttulo gratuito. Puede reivindicarse las cosas posedas de mala fe, las
robadas o prdidas, aunque sean posedas de buena fe y a titulo oneroso; y las cosas adquiridas a ttulo gratuito aunque
no fueran robadas o perdidas o sean de buena fe.
Naturaleza jurdica de la adquisicin: 1) prescripcin adquisitiva instantnea: supone que la posesin haya durado un
tiempo ms o menos extenso; 2) un modo de adquisicin legal de la propiedad: por imperio de la ley, 3) una
presuncin de propiedad, en virtud de que la accin de reivindicacin nace del dominio.
Arts.: 2413: las acciones de resolucin, nulidad o rescisin no pueden dirigirse contra el poseedor actual de buena fe.
2414: el que en virtud de un ttulo tiene la obligacin de restituir no es poseedor de la cosa, es tenedor, por lo que falta
uno de los requisitos exigidos para el ejercicio de la accin de reivindicacin.
Excepciones del art. 2412: si bien se trata de cosas muebles, la ley les otorga un rgimen distinto, por lo que quedan
excluido de la presuncin establecida en el art. 2412: ellos son: los automotores; las aeronaves; los buques y los
equinos de pura sangre.
5. Acciones negatorias y confesorias. Breves nociones.
Accin negatoria: (arts. 2800 al 2806) Art.2800: es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les
impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida. Procede cuando
medie una turbacin (actos posesorios en un inmueble, con intencin de poseer, pero sin que resulte una exclusin
absoluta del poseedor). Para que proceda esta accin es necesario la realizacin de actos posesorios que impliquen el
ejercicio de un derecho real, caso contrario ser una accin personal a fin de que se indemnice los daos causados por
el ilcito. Legitimacin activa: a) los poseedores de inmuebles; b) Los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer
libremente sus derechos; c) El condmino. Legitimacin pasiva: procede contra todo aquel que no permita ejercer a
otro el derecho de poseer. Prueba: al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin
necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer. Efectos de la accin
negatoria: restablecer la libertad del derecho real alterada por la conducta del demandado. Privar al demandado de
todo ulterior ejercicio de un derecho real y reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real. Como
efecto accesorio se puede reclamar y obtener la reparacin de los perjuicios ocasionados, pudiendo los tribunales
aplicar sanciones pecuniarias compulsivas y progresivas.
Accin confesoria: esta accin es la derivada de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos
reales o las servidumbres activas, con el fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan. El mbito de la

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accin confesoria tiene una doble actuacin: 1) tutela a los titulares de todos los derechos reales que se ejercen por la
posesin cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la misma; 2) tutela a los titulares de
servidumbres activas, reales y personales, cuando fuesen impedidos de ejercerlas.
Legitimacin Activa: a) el condominio (2799) cuando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores
con derecho de poseer, la accin confesoria compete a cada uno de ellos y contra cada uno de ellos; y las sentencias
perjudicarn o aprovecharn a todos respecto a su efecto principal, pero no respecto al efecto de la indemnizacin del
dao. El restablecimiento de la servidumbre aprovechar o perjudicar a todos los condminos, hayan o no
intervenido en el proceso; b) acreedor hipotecario (2796) compete la accin confesoria a los acreedores hipotecarios
de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesin, ya que se
ver afectado por disminucin el valor del asiento de la garanta, resultando lgico el inters del titular de la hipoteca
de remover el obstculo y restablecer la situacin alterada y el valor comprometido. Legitimacin pasiva: la accin se
da contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesin de otro o sus servidumbres activas. Prueba: al
actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante, cuando el derecho impedido no fuese servidumbre;
y su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa o su derecho de hipoteca cuando fuese tal el
derecho impedido.
UNIDAD XXVI - PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
1. Publicidad: Concepto. La publicidad y los derechos reales. Sistemas de publicidad. La posesin y la publicidad.
Concepto: es toda actividad destinada a producir la difusin de un hecho para producir efectos que van desde producir
un mero anoticiamiento hasta una publicidad constitutiva (caso de los automotores)
La publicidad y los derechos reales: es muy importante la publicidad en los derechos reales, la que por su carcter de
absolutos es necesario que sean conocidos y respetados, cumplindose ese conocimiento a travs de la publicidad que
se logra por medio de los registros.
Sistemas de publicidad: a) no registrales: se usan otros medios para lograr la publicidad de los derechos reales, como
el contrato y la tradicin en lugar de la inscripcin; b) los registrales: se usa la inscripcin para lograr la publicidad del
derecho real. Entre ellos tenemos: 1) sistema registral de transcripcin o inscripcin (aqu se exige la transcripcin de
todo o sntesis del derecho real en cuestin). 2) sistema registral personal o real (personal: los ttulos se anotan
cronolgicamente por el nombre del titular, real: con los datos de la cosa se llega a su estado jurdico); 3) sistema
registral constitutivo o declarativo (constitutivo: se exige la inscripcin para que se constituya el derecho real;
declarativo: sirve como publicidad frente a terceros); 4) sistema registral que convalida o no convalida ttulo
(convalida: la inscripcin subsana cualquier vicio del ttulo; no convalida no subsana sus defectos ni convalida el
ttulo). Nuestro sistema registral es: de inscripcin, no convalida, real y declarativo, salvo el del los automotores que
es constitutivo.
La posesin y la publicidad: la posesin es un medio de publicidad. En el caso Todros es dnde un titular registral
(que no tena la posesin del inmueble) constituy sobre el mismo una hipoteca. Al no pagarla y ser ejecutada por el
banco, en el acto de la constatacin surge que el mismo se encontraba ocupado por un adquirente por boleto de
compraventa con tradicin de la cosa. ste ltimo plante la nulidad de la escritura traslativa de dominio porque
afirmaba que el titular que figura en el ttulo no era titular del dominio por falta de la tradicin de la cosa y sin sta no
se adquiere ningn derecho real, por lo que la hipoteca tambin es nula por no haber sido constituida por el titular
dominial. En el fallo citado se resolvi que si el banco hubiera procedido diligentemente habra constatado que el
inmueble se encontraba ocupado por una persona distinta a la tomadora del crdito, con posesin pacfica y publica,
por lo que la escritura fue declara nula. Distinto hubiera sido el caso si se trataba de un terreno baldo, ya que no se
habra podido constatar la posesin del mismo.
2. La publicidad y los registros: El derecho registral. Concepto, naturaleza, fundamentos. El derecho registral en un
estado federal. Diversas especies de derecho registral. Sobre la existencia de una teora general del derecho registral.
Concepto: es un conjunto de normas que tiene por objeto el estudio del organismo encargado del publicitar personas,
hechos, actos, contratos, documentos y derechos, como as tambin la forma en como la misma va a ser realizada; los
efectos de dicha publicidad, entre las partes y frente a 3ros. Abarca todo tipo de actividad publicitaria jurdica:
Registro Inmobiliario, Automotores, Registro Prendario, Registro Pblico de Comercio, Registro de Reincidencias,
Registro de Mandatos, etc.-

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Naturaleza de las normas del Derecho Registral : En el derecho registral existen una gran variedad de normas: derecho
civil (alcance, carcter y efectos); derecho administrativo (organizacin de los registros), derecho procesal (trmite
que debe cumplirse para inscribir un documento), derecho tributario (pago de sellados), etc.
El derecho registral en un estado federal. En el mbito del Derecho Registral todo aquello que hace a la estructura del
organismo se rige por normas del derecho administrativo, y como tales son de resorte de las Provincias, salvo en el
caso del Registro del Automotor que es de competencia de la Nacin y su estructuracin es igual en todo el pas. Si el
rgano registrado va a depender del Poder Ejecutivo o Judicial y como va a registrar, es una cuestin que depende de
cada Provincia. Todo aquello que se refiere a cmo se inscribe, plazos, si bien son normas procesales se rigen por la
Ley Nacional, pero todo aquello que haga al procedimiento recursivo -si el registrador deniega una inscripcin- las
vas recursivas, plazos, rganos ante los cuales deber interponerse el recurso, etc., forman parte de la legislacin
provincial. Y con relacin a los efectos de la registracin, eso ya es materia de la legislacin de fondo. La ley nacional
es la que va a establecer si una determinada registracin tiene efectos constitutivos o declarativos.
Diversas especies de derecho registral: tenemos distintos registros, entre ellos: 1) Registros de Hechos: El registro da a
conocer un hecho que facilita la prueba (ej.: Registro Civil inscribe el nacimiento o el fallecimiento de una persona).
2) Registros de actos y contratos: Existe una inmediacin entre los intervinientes y el rgano registrador. El acto
jurdico o el contrato no existe si no se celebra ante el Registro (ej.: matrimonio slo vlido si se celebra por ante el
R.C.). 3) Registro de Documentos: es donde se registra la cosa que contiene el hecho (ej: Registro de Testamentos,
Registro de Mandatos). 4) Registro de Ttulos: El objeto de la registracin es el documento como elemento portante de
un negocio jurdico causal. (ej: Registro de la Propiedad. Registro del automotor). 5) Registro de derechos: es una
modalidad que se da en el sistema alemn en donde no se anota el negocio causal, sino la transmisin, esto es el
derecho. 6) Registros Reales y Registros Personales: En los reales se registran cosas en el sentido del 2311 (Ej:
inmuebles, vehculos, buques), en personales se registran cosas relativas a las personas (ej: Registro Civil). De
acuerdo a los efectos, tenemos: los declarativos son cuando el derecho existe antes de la registracin, lo publicitado ya
existe y la inscripcin a los fines de tornarlo oponible frente a terceros (Registro Inmobiliario). Los constitutivos, son
aquellos en donde el derecho real nace cuando se lo inscribe en el Registro, tal el caso de los automotores. 7)
Registros de Transcripcin: lo que ingresa al registro es todo el documento, sea porque el registrador lo transcribe
ntegro al documento, sea porque ingresa una copia o una fotocopia del documento; ej: automotores. 8) Registros de
Inscripcin: No se transcribe todo el documento, el documento ingresa al Registro y se extraen de l las constancias de
trascendencia real, lo que hace al derecho real. (ej: Registro Inmobiliario; no se inscribe ntegra la hipoteca, por ej: el
monto de la hipoteca si se lo inscribe, pero en cuantas cuotas deber abonarse el mutuo, eso ya no hace al derecho real
y por lo tanto no se inscribe).
Sobre la existencia de una teora general del derecho registral. Se refiere a un conjunto de principios que sean
aplicables a todos tipos de registros, sean reales o personales. Existen dos teoras: 1) la afirmativa consagra la
autonoma del derecho registral y afirma la existencia de un conjunto de principios aplicables a toda clase de registro y
no slo a los bienes y cosas transmisibles. 2) la postura negativa: sostiene de que la formulacin de un derecho
registral unitario solo puede hacerse con los registro de bienes, pero singularmente de aquellos bienes destinados a
circular.
3. El derecho registral inmobiliario: Nocin. Terminologa. Concepto; caracteres. Relaciones con otras ramas del
derecho. Evolucin histrica de la publicidad inmobiliaria.
Nocin: Entre el Derecho Registral y el Derecho Registral Inmobiliario hay una relacin de gnero a especie, es una
de las ramas del Derecho Registral. Estudia todo lo concerniente a la registracin de inmuebles, cules son los
documentos que se van a registrar, para qu se registran, qu requisitos deben reunir, cmo se los registra y dnde se
los registra.
Terminologa: el Derecho Registral Inmobiliario naci en la Ley Hipotecaria Espaola. En realidad resulta incorrecta
la utilizacin de esta terminologa, ya que el Derecho Registral Inmobiliario abarca la registracin de los derechos
reales y no slo de la hipoteca. De all que la terminologa correcta sera derecho registral inmobiliario
Concepto. Caracteres: conjunto de principios y normas destinadas a reglar la organizacin y funcionamiento de los
organismos estatales encargados de receptar los actos y documentos concernientes a los derechos reales o los que
afectan relativos a los inmuebles, as como las formas y resultados de tal registracin y los efectos y consecuencias
que se deriven de ella. Caracteres: Nuestro sistema registral es: de inscripcin, no convalida, real y declarativo.

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Relaciones con otras ramas del derecho: El Derecho Registral se aparta del Derecho Civil y hasta en algunas
oportunidades lo contradice introduciendo nuevos elementos. Con el Derecho Comercial: Los registros no se limitan a
la toma de razn de documentos concernientes a los derechos reales. El Cdigo de Comercio ha establecido la
existencia de un Registro especial para anotar la condicin de comerciantes y rubricar los libros mercantiles. La Ley
de Sociedades Comerciales que crea el Registro Nacional de Sociedades Por Acciones. La transferencia de fondos de
comercios en donde interviene el Registro Pblico de Comercio. Con el Derecho Administrativo: En nuestro pas los
Registros inscriptores son organismos estatales, dependiendo del Ministerio de Economa o del Ministerio de Justicia,
o de Gobierno. Su personal integra los cuadros administrativos, existiendo un control a cargo del estado, el que se
ejerce en el mbito del Derecho Administrativo. Con el Derecho Tributario: En todo lo relativo a los impuestos y
sellados que debern abonarse para la registracin. Con el Derecho Penal: Las leyes sobre Patentes y Marcas,
Propiedad Intelectual, Prenda sin Desplazamiento y Registro de Automotores contienen sanciones de tipo penal que
coadyuvan a la tutela jurdica emanada de esas disposiciones. Con el Derecho Procesal: Las leyes que organizan el
funcionamiento de los registros incluyen en sus normativas reglas procesales o bien remiten a las normas contenidas
en los Cdigos de Procedimiento. Con el Derecho Notarial: La gran mayora de documentos que se presentan para la
registracin son de origen notarial, es por ellos que a los notarios les interesa sobremanera el buen funcionamiento de
los Registros, ya que estos complementan su labor, en especial los registros Inmobiliarios.
4. Sistemas registrales: Nocin: I) Sistema francs. II) Sistema alemn. III) Sistema suizo. IV) Sistema australiano
(Acta Torrens).
Nocin: hace referencia a las distintas formas en que se pueden organizar los registros inmobiliarios, as como los
efectos que va a tener la inscripcin, no slo en cuanto puede ser constitutiva o declarativa sino tambin lo
concerniente a la proteccin de los terceros. Tradicionalmente los sistemas de registracin de la propiedad raz se
denominan por el nombre del pas que les dio origen.
Sistema francs: En este sistema la distincin entre ttulo y modo desaparece y los derechos reales como los derechos
personales se adquieren por el mero transcurso del tiempo. El sistema de registracin francesa es meramente
declarativo y lo que est inscripto resulta oponible a terceros. ltimamente se ha ido volcando el sistema del folio
personal al folio real, la inscripcin es obligatoria.
Sistema alemn: sistema que utiliza el folio real, cada inmueble tiene una hoja registral en donde se inscribe todo lo
relacionado con l. La inscripcin es constitutiva, es decir el derecho real no existe en tanto y en cuanto no se
encuentre inscripto. Lo que registra es el derecho real. El sistema alemn consagra la fe pblica registral. En este
sistema el tercero tiene una mayor proteccin si es de buena fe y a ttulo oneroso a travs de la Fe Pblica Registral.
Sistema suizo: es similar al sistema alemn. La inscripcin es constitutiva y no declarativa. Es real y no personal.
Sistema australiano o Torrens: La matriculacin del inmueble es un requisito fundamental para que funcione el
sistema, la que se inicia a peticin del propietario. El Registro realiza un minucioso anlisis de los ttulos y de la
configuracin fsica del inmueble, luego de lo cual los terceros para que puedan formular oposiciones al pedido de
matriculacin. Si nadie se opone, el registro emite el llamado certificado de ttulo. Para transferir el dominio, se
presenta en el registro el acto jurdico causal y el certificado de ttulo y si todo est en orden anula el certificado
anterior y emite un nuevo certificado. Ellos consideran que con cada transmisin, el dominio vuelve al Estado, que es
quien lo transmite al nuevo titular y en el supuesto de inexactitudes, el Estado abona una indemnizacin. Es real pues
toma al inmueble como unidad y no slo es constitutivo, sino tambin convalidante, puesto que purga al ttulo de
cualquier nulidad al entenderse que la cosa vuelve al dominio del estado cada vez que se efecta una transferencia.
5. Evolucin histrica del derecho registral inmobiliario en la Repblica Argentina: II)
Las
leyes
provinciales; inconstitucionalidad. III) Los proyectos de reforma. IV) El nuevo Art. 2505, su fuente, crtica y su
complementacin por el Decreto-Ley 17.801.
I) Sistema del C.C.: Vlez establece el sistema del ttulo (acto jurdico causal otorgado por una persona capaz y
legitimada al efecto e instrumentado por escritura pblica) y el modo (la tradicin). Slo para las hipotecas previ un
rgimen registral en razn de tratarse de un derecho real que no se ejerca por la posesin.
II) Leyes provinciales: Las provincias organizan los registros de la propiedad a fin de poder inscribir las hipotecas,
para su oponibilidad a terceros as como tambin las adquisiciones, modificaciones, transferencias y extinciones de
cualquier derecho real relativo a inmuebles. Pese a que la CSJN declar la inconstitucionalidad de las leyes
registrales, los RPI continuaron funcionando e inscribindose las escrituras.

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III) Proyectos de reforma: Diversos fueron los Proyectos de reforma al C.C. que intentaron incorporar la publicidad
registral: Proyecto del Dr. Eleodoro Lobos. Proyecto del Dr. Julin Barraquero. Proyecto del Dr. Jos Galiano, que
introduca el sistema Torrens. Anteproyecto de Bibiloni (sistema alemn). Proyecto de la Comisin de Reformas de
1936. Anteproyecto de Joaqun Llambas.IV) El nuevo Art. 2505, su fuente, crtica y su complementacin por el Decreto-Ley 17.801.
La fuente directa del art. 2505 fue el III Congreso Nacional de Derecho Civil, celebrado en Crdoba. Con el art. 2505
se pone fin a la cuestin constitucional que se haba planteado y adems incorpora la registracin como pieza
fundamental del rgimen publicitario regulado por la ley 17801. El art. 2505 encierra una contradiccin entre la 1ra
parte del artculo y su 2da parte. La 1ra parte prev un sistema de inscripcin constitutiva con tres requisitos: ttulo,
modo e inscripcin y en la 2da parte, cuando dice que esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a
terceros mientras no estn registradas, implementaba un sistema declarativo. Esto dio lugar a una serie de crticas y
de polmicas que se solucion con la sancin de la Ley 17801 que en su art. 2 establece que para su oponibilidad a
3ros y dems previsiones de sta ley, en los registros se anotarn o inscribirn..., con lo cual sin lugar a dudas deja en
claro que nuestro sistema registral es un sistema declarativo y no constitutivo; el derecho real nace fuera del registro,
pero la inscripcin es un requisito para su oponibilidad frente a los terceros. La inscripcin nada tiene que ver con la
tradicin, con el modo. La inscripcin es un requisito que hace a la publicidad del derecho real.
6. Rgimen registral de los automotores. La transmisin del dominio de los automotores deber formalizarse por
instrumento pblico o privado y slo producir efectos entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha de su
inscripcin en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor. La inscripcin de buena fe de un automotor en el
registro confiere al titular de la misma la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin de
reivindicacin, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado. Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el
propietario podr reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese
abonado si la inscripcin fuera de buena fe y conforme a las normas establecidas por este decreto-ley. El que tuviese
inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podr repeler la accin reivindicatoria transcurridos DOS (2)
aos de la inscripcin, siempre que durante ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en forma continua. Cuando un
automotor hurtado o robado hubiera sido adquirido con anterioridad a la vigencia del presente en venta pblica o en
comercio dedicado a la venta de automotores, el reivindicante deber resarcir al poseedor de buena fe del importe
pagado en la venta pblica o en el comercio en que lo adquiri. El reivindicante podr repetir lo que pagase, contra el
vendedor de mala fe.
UNIDAD XXVII
1. Anlisis del Decreto-Ley 17.801: A) Documentos inscribibles; requisitos. B) Naturaleza jurdica y efectos de la
inscripcin. C) Clases de inscripcin. D) Peticin de inscripcin, asiento de presentacin; desistimiento de la peticin.
Ley provincial 5.148.
La ley 17801 legisla sobre el rgimen que debern sujetarse los RPI existente en cada provincia.
A) documentos que deben inscribirse: segn el art. 2 deben inscribirse: 1) los que constituyan, trasmitan, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; 2) los que dispongan embargos, inhibiciones y dems
providencias cautelares; 3) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Requisitos: a) para instrumentos
pblicos: 1) estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa segn corresponda por ley.
2) tener la formalidad establecida por la ley y estar autorizado sus originales y copias por quin tenga facultad para
hacerlo. 3) revestir el carcter de autntico y hacer fe por s mismo o con otros complementarios en cuanto al
contenido objeto de la registracin sirviendo de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable; b) en cuanto a
instrumentos privados, ellos no pueden ser registrados salvo casos excepcionales y expresos establecidos por ley; en
los cuales las firmas de sus otorgantes deben estar certificadas por escribano pblico o funcionario competente.
B) naturaleza jurdica y efectos de la inscripcin: la inscripcin en el RPI, conforme el art. 2 de la ley 17801 que vino
a dilucidar la contradiccin del art. 2505 CC, estableciendo que el sistema registral es un sistema declarativo y no
constitutivo. El derecho real nace fuera del registro pero la inscripcin es un requisito para su publicidad y
oponibilidad a terceros.
C) clases de inscripcin: por inscripcin se debe entender toda toma de razn de carcter definitivo, provisional o
condicional que se practique en la matrcula como consecuencia de la presentacin de un instrumento pblico
(constitucin de usufructo, servidumbre, transmisin de dominio). Y por anotacin se debe entender todo asiento
temporal que se practique con relacin a una instruccin, dnde resulta que la integridad de la inscripcin queda
afectada por alguna causal que resulte del documento (el embargo conf. Art. 37 de la 17801 dura 5 aos, pudindose
reinscribir).
D) Peticin de inscripcin: el RPI nunca acta de oficio para la inscripcin o anotacin de un documento. Siempre se
realiza a pedido de parte. Esto responde al principio registral principio de rogacin. Esta peticin da inicio al

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procedimiento de registracin para que se inscriba o anota un documento, finalizando con la inscripcin definitiva o
devolucin sin inscripcin del documento por faltarle requisitos esenciales. Los autorizados a peticionar una
inscripcin o anotacin son: a) el autorizante del documento o su representante legal y b) quien tuviere intereses en
asegurar un derecho.
Asiento de presentacin: el asiento de presentacin consiste en el registro en el respectivo libro de mesa de entradas
del documentado presentado en el que se asienta: documento que se presente, escribano actuante, numero de escritura,
fecha y hora, y numero de orden cronolgico. Este asiento va a regir el principio de prioridad; quiere decir que entre
dos documentos que ingresen al Registro va a tener prioridad el primero que ingresa. As tambin para las medidas
cautelares.
Desistimiento de la peticin: es la peticin que se efecta en el registro para que se interrumpa el examen del
documento cuya inscripcin o anotacin se solicit, o se deje sin efecto la calificacin producida. Se podr desistir
hasta antes de su registracin. Hecha sta slo proceder la cancelacin realizada slo por las partes. El escribano est
autorizado para peticionar la inscripcin pero carece de facultades para desistir de la misma. No procede el
desistimiento en aquellos casos en que la inscripcin del documento est establecida como una obligacin (ej.:
prehorizontalidad).
2. Principio de legalidad: Concepto. La funcin calificadora. Alcance. Jurisprudencia. Inscripcin provisoria, plazos,
prrroga. El contencioso registral.
Concepto: es aquel por el cual se impone que los documentos que se pretenden inscribir o anotar en el RPI renan los
requisitos exigidos por las leyes para su registracin a cuyo fin es necesario proceder a un previo examen, verificacin
o calificacin que asegure su validez o perfeccin.
La funcin calificadora: es la que realiza el RPI para hacer efectivo el principio de legalidad.
Alcance: el RPI examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite.
Asimismo dicha calificacin abarcar la libertad de disposicin, examinando si quien dispone del inmueble se
encuentra o no inhibido para su disposicin.
Jurisprudencia: caso Feldman en donde el RPI examin ms all de las formas extrnsecas. Este fallo determin que
faltaba para ajustar el ttulo que se quera inscribir, el asentimiento del cnyuge (forma intrnseca, contenido) y no hizo
lugar a la inscripcin.
Inscripcin provisoria, plazo, prrroga: ante una inscripcin el RPI, puede: a) inscribir en forma definitiva; b) inscribir
en forma provisoria; c) devolver sin registrar y d) inscribir forma condicional. Plazo: El registrador tiene un plazo de
30 das para devolver el documento dejando constancia que se inscribe en forma provisoria y el peticionante tiene un
plazo de 180 das para subsanar el defecto. ste plazo comienza a contarse desde la fecha en que se present el
documento. Prrroga: Antes del vencimiento de los 180 das, se puede pedir una prrroga, si no se ha podido subsanar
el defecto. El Registro la otorgar por 180 das. Si no subsana se puede volver a solicitar por 90 das o por 180 das,
segn el caso. No hay una ley que determine el plazo de prrroga, pero por la prctica se la concede hasta 5 veces.
Contencioso registral: Presentado el documento y si el registro lo devuelve o lo inscribe en forma provisoria y el
particular no est de acuerdo con ello puede presentar un Recurso.
Art. 9: Si observare el documento, el RPI proceder: a) rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y
manifiesta. b) si el defecto fuere subsanable, lo devolver, para que lo rectifique, pudiendo inscribirlo
provisionalmente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que
rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin. Si no es rectificada podr
promoverse el recurso o impugnacin correspondiente, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin
provisional. Recurso de recalificacin: a partir de la notificacin: 10 das. Fundado con toda la prueba documental y
dems. Si es de puro derecho no se abre a prueba. Ante: Jefe del Dpto. Jurdico. Plazo Para resolver: 10 das: a) si se
concede, se inscribe en forma definitiva. b) si se deniega, tiene otro recurso. Recurso de apelacin: Plazo: 10 das Fundado. Ante: Director General de Inmuebles previo dictamen de Asesora. Tiene que resolver en 20 das. Resuelve:
a) concede: Inscripcin definitiva. b) deniega. Recurso de apelacin ante la corte: 10 das para interponerlo ante el
Director. a) Concede: Eleva a la Corte. Aunque con la creacin de las Cmaras Civiles, lo correcto sera que se eleve
all y no a la corte. En el escrito se debe constituir domicilio dentro del radio de la ciudad, sino se tiene por tal la
secretaria de la Direccin General de Inmuebles. Notificacin: personalmente, por cdula o por otro medio fehaciente.
Mientras dura la sustanciacin del recurso, la inscripcin provisoria queda prorrogada. Se plantea el problema si
estamos frente a un caso Contencioso Administrativo o de Jurisdiccin Voluntaria. Si es una cuestin contenciosa,

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entonces tenemos que agotar la instancia administrativa y luego ir a la sede judicial. Si es de jurisdiccin voluntaria se
puede acudir a la va jurdica en el momento que lo estime conveniente por va de recurso y no por va de demanda,
ante la Corte.
3. Principio de matriculacin: Concepto. Inmuebles del dominio pblico. El Folio real, nocin, elementos que
contiene; contenido de los asientos y forma de practicarlos. Subdivisin y unificacin de inmuebles.
Concepto: es el procedimiento que tomando como base una inscripcin de dominio tiene por objeto el ingreso en
forma originaria al registro abriendo folio dnde se determina y se le da una caracterstica de ordenamiento, y
mientras no se presente otro documento pblico posterior que modifique esto, permanece inalterable.
Inmuebles del dominio pblico: se encuentran excluidos expresamente por el art. 10. Esto quiere decir que aquellos
inmuebles que sean del dominio pblico provincial, nacional o municipal no deben asignrseles un folio, no seran
susceptibles de matriculacin.
Folio real: El sistema impuesto por la ley consiste en asignar a cada inmueble una matrcula, destinndole
individualmente un folio especial con una caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo. Este sistema
puede implementarse tanto en Libros, hojas mviles, carpetas o legajos. El sistema argentino de cdulas parcelarias
ofrece la ventaja de poder conocer la situacin del inmueble en forma rpida, ofrece mayor seguridad para la
exhibicin a terceros y evitar fraudes. Facilita la labor de los registradores. Elementos que contiene: 1) en los
inmuebles rurales: departamento, localidad y matrcula; 2) para inmuebles urbanos: departamento, localidad, seccin,
manzana, parcela y matrcula. Si est afectado al rgimen de PH se agrega el n de UF. Contenido de los asientos: a)
de inmuebles: ubicacin y descripcin del inmueble, medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten
necesarias para su completa individualizacin; b) de los titulares: nombres y dems datos personales que se requieren
en la escritura pblica, en caso de personas jurdicas se exige nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio.
Forma de practicarlos: se llevarn por estricto orden cronolgico con la debida especificacin de las circunstancias
particulares que resulten de los documentos especialmente con relacin al derecho que se inscribe. En el lugar
correspondiente del folio se registran: posteriores transmisiones de dominio, hipotecas, gravmenes, cancelaciones,
extinciones, constancias de certificacin.
Subdivisin y unificacin de inmuebles: La divisin del inmueble originar tantas nuevas matrculas como partes
resultaren, anotndose en el folio primitivo la desmembracin operada. Si del plano resultare que dos o ms inmuebles
se anexan o unifican, se har una nueva y nica matrcula de las anteriores, ponindose nota de correlacin.
4. Certificado con reserva de prioridad: El bloqueo o cierre registral. Plazo de validez del certificado; certificado
usado por distinto escribano o para un acto distinto; escritura sin certificado; escritura simultnea. Inscripcin
condicional. Plazo para presentar los documentos. Diversas alternativas. Medidas que puede solicitar el titular de una
inscripcin condicional. Informe, concepto, diferencia con los certificados.
Bloqueo registral: el certificado no slo produce un anoticiamiento del estado de dominio, sino que adems asegura su
inmutabilidad durante el plazo de ley, es el llamado Bloqueo Registral. Se llama certificado a la constancia
emanada del Registro, a peticin de parte, que publicita la situacin jurdica de los inmuebles y de las personas,
produciendo simultneamente el cierre registra. Es necesario para los actos de transmisin, constitucin,
modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles.
Plazo de validez: Una vez solicitado por el escribano, ste tiene un plazo de validez de 15, 25 o 30 das segn la
radicacin de la oficina del escribano (en la Ciudad asiento del Registro, interior provincial o fuera del mbito de la
Provincia). El plazo de validez se cuenta desde la 0 (cero) hora del da de su expedicin. Se cuenta por das corridos y
son perentorios. Una vez expedido el Certificado produce a favor del escribano que lo solicita el efecto de una
anotacin preventiva o bloqueo registral o cierre registral.
Si se presenta un oficio judicial ordenando que se tome nota de un embargo, el embargo se anotar pero en forma
condicional, lo que significa que si dentro del plazo de validez se autoriza la escritura y si dentro de los 45 das se
presenta para su inscripcin, el embargo que estaba inscripto en forma condicional, caer por cuanto estaba
condicionado a que el acto se instrumente o no y que se presente el documento. Pero si el escribano autoriza el acto,
no ya el da 15 de validez del certificado, sino el da 16, an cuando lo presente para su inscripcin dentro de los 45
das, el embargo dejar de ser condicional y pasar a ser definitivo.
El certificado debe ser usado por el escribano que lo solicit y para los fines pedidos, de lo contrario no produce como
efecto la anotacin preventiva. Se admite que sea usado por el reemplazante legal del escribano o escribano adscripto
o que sea usado por otro escribano cuando as se dej constancia en la solicitud de certificacin.

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La escritura otorgada sin certificado es vlida, pero slo ser oponible a los terceros interesados desde el momento de
su presentacin en el Registro.
Escrituras simultneas: Pese que se trate de escrituras realizadas por distintos escribanos o para distintos actos todos
utilizan el mismo certificado (ej.: caso por ej., de que se venda un inmueble y se constituya una hipoteca por el saldo
de precio, generalmente estas dos operaciones van a instrumentarse en una sola escritura pero si la compraventa la va
a otorgar un escribano y la constitucin de la hipoteca, otro escribano, el que otorga la hipoteca puede utilizar el
certificado pedido por el de la compraventa).
Inscripcin condicional: procede cuando se presenta para su toma de razn un documento y se ha expedido un
certificado que se encuentra vigente.
Inscripcin provisoria: era la inscripcin que efectuaba el registrador cuando el documento presentaba algn defecto
que deba ser subsanado.
Plazo para presentar los documentos. Diversas alternativas. las escrituras pblicas se presentarn dentro de los
cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento.
Medidas que puede solicitar el titular de una inscripcin condicional. Cuando el Registro anota en forma condicional
un embargo, el juez puede ordenar que el mismo se traslade al precio de venta del inmueble. Medidas judiciales: a)
antes de la escritura: se pueden disponer medidas precautorias dirigidas al notario las que paralizan los efectos de la
reserva de prioridad; b) despus de la escritura: prohibicin de innovar -no se paraliza la actividad registraldebindose continuar en forma automtica con los trmites, sin que se puedan alterar los plazos y sus efectos. Si se
dispone una medida innovativa (ordenar hacer o dejar de hacer) deber tratarse de una prohibicin de inscribir el
documento.
Informe, concepto, diferencia con los certificados: el informe solo produce el anoticiamiento de la situacin jurdica,
en tanto que el certificado adems del anoticiamiento asegura su inmutabilidad durante el plazo determinado por la
ley, llamado bloqueo registral. Se llama certificado a la constancia emanada del RPI, a peticin de parte que publicita
la situacin jurdica de los inmuebles y de las personas, produciendo simultneamente el cierre registral.
5. El tracto sucesivo: Concepto. Tracto abreviado, distintos supuestos. Principios de prioridad o rango. Reserva,
permuta, posposicin y coparticipacin de rango. Rectificacin de asientos. Caducidad de inscripciones. Anotaciones
personales.
Concepto: El principio de tracto sucesivo significa que quien dispone, tiene que figurar en el registro como titular, o
sea que si en la escritura aparece vendiendo en el asiento registral tiene que figurar como titular. Si aparece otra
persona se ha roto el principio del tracto sucesivo y en consecuencia el documento va a ser objeto de observacin; es
un principio comn en todas las legislaciones y es un elemento bsico para el buen funcionamiento de un Registro.
Tracto abreviado: es una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite por la que permite concentrar en un
asiento nico dos o ms transmisiones operadas desde el titular inscripto. Distinto supuestos: a) trata el supuesto de
una obligacin contrada en vida por el causante, estando pendiente nicamente la obligacin de escriturar; b) es el
supuesto que dispone del bien los herederos o los sucesores del causante antes de que finalice el juicio sucesorio.
Tanto en el supuesto del inc. a como del b. es necesario que en el expediente sucesorio se haya dictado declaratoria de
herederos, no siendo necesario que sta se encuentre inscripta en el Registro de la Propiedad; c) cuando sea
consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios; d) contempla el supuesto en que se practiquen por
actos entre vivos dos transmisiones simultneas de derechos, que parten de un titular inscripto y pasan por un primer
adquirente todava no inscripto que realiza un nuevo acto de disposicin.
Principio de prioridad o rango: implica que el documento que ingrese primero en el tiempo desplaza al que ingresa
posteriormente, pero no es absoluto y a partir de la Ley 17.801 la prioridad puede retrotraerse; ej.: el certificado
desplaza a un embargo.
Reserva, permuta, posposicin y coparticipacin de rango: Reserva: posibilita que al momento de constituirse la
hipoteca, el titular del dominio con el consentimiento del acreedor hipotecario se reserve el derecho de constituir otra
hipoteca de grado preferente por determinado monto. Permuta: es el intercambio de rango entre dos derechos
inscriptos. Si por ej: un acreedor hipotecario en 1er. trmino acuerda con el acreedor hipotecario en 2do. trmino que
el primero pase al lugar del segundo y ste a primer trmino. Posposicin: Se asemeja a la reserva de rango, pero la
reserva se hace al momento de constituirse la hipoteca, en cambio la posposicin la puedo hacer con un derecho real
ya constituido. Debe formalizarse en escritura pblica e inscribirse en el registro. Es posible tambin con relacin a los
otros derechos reales y medidas cautelares. Coparticipacin: La coparticipacin tiene lugar cuando dos o ms

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personas por crditos distintos y sin constituirse en coacreedores pasan a ser acreedores en un mismo rango y de un
mismo deudor y sobre el mismo inmueble.
Rectificacin de asientos: Puede ocurrir que el error est en el documento portante del negocio jurdico, en cuyo caso
deber rectificarse el documento, formulando la peticin quien tenga inters legtimo y acompaando el documento
inscripto que dio lugar a la inexactitud. Si el error est en el asiento registral, por ej. se consign mal el nmero de
documento del comprador, se presenta una nota y se acompaa el documento y ante ello, el registrador corrige el error
mediante un asiento. Los asientos pueden ser rectificados siempre que los terceros no se hayan apoyado en el registro,
caso de que se hubieran expedido certificados, siendo necesario en tal caso que los terceros conozcan de la
inexactitud.
Caducidad de las Inscripciones: Caducidad no es lo mismo que cancelacin. La caducidad se produce de pleno
derecho por el solo transcurso del tiempo y es independiente que se haya producido la prescripcin de la deuda. En los
supuestos de caducidad no es necesaria la realizacin de un asiento. Las medidas cautelares y la Inhibicin caducan a
los cinco aos de la toma de razn o sea desde la fecha en que la medida fue presentada al Registro para su anotacin.
La hipoteca tiene un plazo de caducidad de 20 aos.
Anotaciones Personales: A diferencia de las registraciones reales, las personales tienen fundamentalmente en mira al
sujeto (persona fsica o jurdica) y no al objeto de la registracin. Se registran: 1) La declaracin de inhibicin de las
personas para disponer libremente de sus bienes. Es una medida que tiene lugar cuando se desconocen bienes de
propiedad del deudor o porque stos no cubren el importe de la deuda. 2) La declaracin de incapacidad. 3) La
declaracin de inhabilitacin. 4) La que dispone la inhabilitacin en los concursos y quiebras. 5) La cesin de
derechos hereditarios: que debe estar instrumentada en escritura pblica, no resultando suficiente el acta judicial
labrada en el expediente sucesorio o en un instrumento privado presentado en el sucesorio y reconocido por los
firmantes. 6) La declaratoria de Herederos.6. Catastro y registro: Vinculaciones y diferencias. El Decreto-Ley 20.440, breves nociones.
Vinculacin: los RPI tienen a otorgar estabilidad a los ttulos sobre inmuebles. La eficacia de dichos registros est
relacionada con la exactitud de los datos fsicos que surjan del catastro, y viceversa. Debe existir una estrecha
correlacin entre ambos a efectos del intercambio de los datos que produzcan en forma simultnea con las
anotaciones y registraciones que cada uno de ellos practique sobre los inmuebles. Diferencia: La certificacin catastral
acredita el estado parcelario del inmueble (la correcta ubicacin y delimitacin del inmueble), mientras en el RPI se
registran las transmisiones de dominio, gravmenes y dems limitaciones con relacin al dominio, cancelaciones,
certificaciones, y certificaciones expedidas.
Dto.Ley 20.440: Por este decreto se establece las normas a las que debern ajustarse el funcionamiento de las
direcciones de catastro provinciales. Determina la ubicacin, lmites de los inmuebles, estados parcelarios, y adems
establece el poder de polica inmobiliario catastral cuyo fin es exigir a los propietarios las declaraciones juradas, hacer
censos, cartografas catastrales, establecer las valuaciones fiscales, etc.

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