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INFORME

Caso N 1: Demanda de desalojo- Consignacin de alquileres


Autos:

Florenti Csar c/ Jorge Santos.

1.- Enumere los requisitos de procedencia del pago por consignacin.


Dispone el art. 758 del C.C. que la consignacin no tendr fuerza de
pago sino concurriendo en cuanto a las personas, objeto, modo y
tiempo, todos los requisitos sin los cules el pago no puede ser vlido.
No concurriendo estos requisitos, el acreedor no est obligado a
aceptar el pago.
En cuanto a las personas: Pueden consignar el deudor y, en general,
todos los que tengan un inters legtimo en el cumplimiento de la
obligacin (garantes, fiadores, etc.). Debe admitirse, asimismo, el
derecho de los terceros a consignar, puesto que la ley les reconoce la
facultad de pagar la deuda de otro. Pero slo puede admitirse su
consignacin si la hicieran como tales, es decir, como terceros; si, en
cambio, pretenden ostentar una calidad de deudor que el demandado
les niega y que ellos no demuestran, la consignacin debe ser
rechazada.
El consignante debe ser capaz: el acreedor no podra ser obligado a
recibir un pago que luego podra ser impugnado.
La demanda de consignacin debe dirigirse contra el acreedor o contra
cualquiera de las personas que segn el art. 731 tienen derecho a
recibir pagos.
En cuanto al objeto:

El pago debe ser completo, abarcando los

intereses y las costas, si las hubiera. Aunque el deudor impugne el

carcter

usurario

de

los

intereses,

la

consignacin

debe

comprenderlos todos, sin perjuicio de su derecho de hacer


reserva de la cuestin para plantearla por juicio separado.
Igualmente debe comprender los intereses moratorios.
En cuanto al modo No puede hacerse pago por consignacin vlido
sino se deposita judicialmente. Nada obsta que, al hacer la
consignacin el demandado deje reserva de su derecho de repetir lo
que considera debidamente pagado.
En cuanto al tiempo: La consignacin debe ser hecha en tiempo
oportuno. Debe rechazarse aquella que fuera realizada antes del
vencimiento de la obligacin o despus que el deudor hubiera incurrido
en mora. En otras palabras, la consignacin puede ser hecha entre el
momento del vencimiento de la obligacin y el de la mora.
2.- Enumere los requisitos de fondo que hacen a la viabilidad del
desalojo por falta de pago.
El incumplimiento del deudor autoriza al acreedor a pedir la resolucin,
por aplicacin de la regla del pacto comisorio implcito (art.1204).
El primer requisito es entonces la mora del deudor que es
automtica y se produce por el solo vencimiento del plazo de pago del
alquiler. El segundo elemento es la exigencia de un plazo de gracia
para el pago. El deudor ya est en mora, pero la ley exige darle un
plazo adicional para otorgarle una ltima oportunidad de pago que evite
la resolucin, que es de quince das por aplicacin de la regla general,
(art. 1204) y que en las locaciones urbanas nunca puede ser
inferior a diez das corridos a partir de la recepcin de la
intimacin (art. 5, ley 23...091).3.- Cual es el objetivo del art. 5 de ley 23.091.

Siguiendo autorizada doctrina Enrique Luis ABATTI, Omar E. GRIFFI e


Ival ROCCA (h) en su trabajo El reconocimiento de la deuda en el
desalojo por falta de pago, purga la omisin del requerimiento previo,
publicado en la ley 1986 C pag. 196 y sgtes.- La verdadera razn
de la existencia legal de previa intimacin estriba en la necesidad de
evitar que locadores desaprensivos usen abusivamente de la
posibilidad de desalojar, atribuyendo un incumplimiento que en esencia
no provino de demoras del inquilino.
4.-

La posibilidad de consignar caduca si se ha demandado la

rescisin del contrato de locacin? Porqu?.


La posibilidad de consignar caduca por que el contrato ha quedado
resuelto, y el acreedor ha optado, ante el incumplimiento del deudor por
resolver el contrato y la aplicacin de la clusula penal. La
consignacin no se realiz oportunamente.
Al pago por consignacin efectuado le estara faltando el requisito
tiempo : (arts. 757 758 y siguientes del C.C.).
Requisitos relativos al tiempo del pago: El pago debe ser cumplido en
tiempo propio; ni prematuro cuando se hace antes del tiempo
oportuno del cumplimiento de la obligacin ni tardo cuando al
tiempo de hacerse, el pagador carece de derecho a pagar; por
ejemplo,

cuando

la

obligacin

ha

quedado

resuelta

por

incumplimiento del deudor.


5.- Explique el siguiente prrafo:
El pago debe ser completo, abarcando los interese y las costas, si las
hubiera. Aunque el deudor impugne el carcter usurario de los interese,
la consignacin debe comprenderlos a todos, sin perjuicio de su
derecho de hacer reserva de la cuestin para plantearla por juicio
separado. Igualmente debe comprender los interese moratorios. Borda

Guillermo, tratado de Derecho Civil Obligaciones, Abeledo Perrot,


1968, Lexis N 1115/003780.
Principio de la integridad: Borda dice que: El pago debe ser ntegro; el
acreedor no puede ser obligado a recibir pagos parciales (art.742 C.C.).
Y si se debiese una suma de dinero con intereses, el pago no se
estimar ntegro sino pagndose todos los intereses con el capital (art.
744 C.C.). El pago debe ser completo y hecho en la oportunidad
debida. Si el acreedor pudiera ser obligado a recibir pagos parciales,
con frecuencia se vera perjudicado en sus intereses, ya que no se le
paga lo adeudado. En la prctica de los tribunales es frecuente que el
ejecutado por una obligacin se presente a juicio depositando una
suma de dinero que cubre parte de la deuda, para paralizar el juicio. El
acreedor tiene derecho a no aceptarla y a seguir la ejecucin adelante
para cobrarse el monto total.
Si

la

deuda

lleva

intereses,

deben

depositarse

todos

los

correspondientes hasta el da del pago.


1.- Conforme el Cdigo Procesal Civil y Comercial de Provincia qu
tipo de trmite se le imprime a la presente causa?
a.- Si la pregunta se refiere al juicio por consignacin de alquileres,
tramita por juicio abreviado segn artculo 418 del C.P.C y C.C.
b.- Si la pregunta se refiere al juicio de desalojo tramita por juicio
ejecutivo regulado por los artculos 750 al 768 del C.P.C. y C.C.
2.- Ensaye como Juez de la causa, una solucin.
Sobre el caso puede consultar; Beluccio,

Augusto C Zannoni,

Eduarado A., Cdigo Civil, T 7, pag. 492. Caseaux; pedro N; Trigo


Represas Flix A, Derecho de las Obligaciones, 3 edicin, Lep., La
Plata, 1991, T III, p.253.
Semanario Jurdico tomo N 94-2006-B Autos: Sarmiento Daniela c/
Bernasconi,

Walter

Recurso de Apelacin.

Oscar-Abreviado-Consignacin

de

alquileres-

MODELO DE SENTENCIA

Poder Judicial de la Nacin


Expte N 14.245
San Nicols, 30 de abril de 2009.
AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en esta causa
caratulada: FLORES CESAR C/ SANTOS JORGE S/ JUICIO DE
DESALOJO, Expediente N 14.245, que tramita por ante este
Juzgado Civil y Comercial N 1, de los que:
RESULTA:
I).- Se presenta el Sr. Csar Florenti a entablar demanda
por desalojo contra el Sr. Jorge Santos por la suma de $2.000.- (Pesos
dos mil).
Presenta un contrato de locacin el da 01.11.2007, con fecha de
vencimiento el da 31.10.2009. El alquiler pactado segn clusula
quinta es de pesos cuatrocientos ($400.-) mensuales, pagaderos del 1
al 5 de cada mes, por adelantado. El mencionado contrato es sobre un
inmueble que se encuentra situado en Bolvar 342, de San Nicols,
propiedad del actor. En el mes junio de 2008, el demandado dejo de
pagar el alquiler, procediendo el 22 de setiembre de 2008 a intimar
mediante telegrama con aviso n 6820, segn los trminos del art. 5
de la ley 23.091, conminndolo a que, en el plazo legal, abone las
sumas adeudadas. Frente al silencio del ahora demandado, se inicia la
presente demanda de desalojo.II).- A fs. 15/16 contesta la demanda el demandado niega
todas y cada una de las aseveraciones de la parte actora y sostiene
que en realidad, ha intentado en varias oportunidades abonar el alquiler

adeudado pero al concurrir al domicilio del acreedor, nunca lo


encontr.Luego, tiempo ms tarde, cuando pretende abonar los meses
adeudados, el seor Florenti se niega a recibirle el pago y aduce en
ese momento, voluntad de rescindir el contrato. El ahora demandado,
entonces procede a la consignacin judicial de los alquileres
adeudados iniciando juicio de consignacin el 20 de marzo de 2009,
dando origen al expediente n 10.201 que se acumula al presente de
acuerdo a los art. 448 al 455 del C.P.C y C. de Pcia de Bs. As en el
cual hace el depsito judicial de pesos

un mil ciento cincuenta

($1.150), comprendiendo los dos meses reclamados ms intereses,


rechazando en ese acto la clusula penal contractual, por considerarla
usuraria.
CONSIDERANDO:
La parte actora ha probado el inters legtimo para accionar del
Sr. Florenti Csar y la cuanta del importe adeudado en la documental
agregada a los autos a fs. 14 y reconocida en audiencia de
reconocimiento de documental. Mediante prueba informativa a fs. 32
se acredita la recepcin del telegrama por parte del demandado.
En cuanto a la parte demandada ha quedado probado que el Sr.
Santos reconoce en audiencia de reconocimiento de documental el
contrato de locacin celebrado con el seor Florenti. De la
acumulacin de autos surge que se ha opuesto excepcin de pago
mediante la consignacin judicial de la suma de

un mil ciento

cincuenta ($1.150.-) que ataca a la pretensin del actor. En la misma


tambin afirma que como deudor moroso tiene la facultad de liberarse
pagando los intereses, manifestando su oposicin a pagar el importe
de la clusula penal, que considera excesiva y usuraria.
En defensa a la excepcin de pago el actor rechaza la
consignacin judicial considerndola extempornea y solicitando

resolucin contractual de la locacin, segn artculo 1579 CC, con


efectos retroactivos al da de la presentacin de la demanda.
La consignacin realizada por el deudor no lo libera. Y esto es
as porque l no puede pretender pagar el capital separado de los
intereses compensatorios accesorios, sino que debe cumplir adems
con la clusula penal estipulada contractualmente, y luego, si para su
criterio eran excesivos o usurarios, al depositar la totalidad y previa
reserva,

incoar nuevo

juicio

para

dirimir la

discrepancia.

La

consignacin efectuada ha sido extempornea e insatisfactoria.En virtud de lo expuesto ut supra, FALLO: Hacer lugar a la demanda
incoada por el seor Csar Florenti contra el seor Jorge Santos sobre
desalojo, desestimando la consignacin judicial y con costas a cargo de
la vencida en estos actuados.
Honorarios: Acreditada que sea la condicin impositiva de los
profesionales intervinientes, sern regulados.-

JOSE CARLOS RUIZ DIAZ

JUEZ

BIBLIOGRAFIA QUE USE EN LA BIBLIOTECA DE LA FACULTAD


CODIGO CIVIL.
CODIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE CORDOBA
ANGELINA FERREYRA DE LA RA CRISTINA GONZALEZ
DE LA VEGA DE OLP Crdoba 2006.
LEY N 23.091.
INSTITUCIONES

DE

DERECHO

PRIVADO

PIZARRO

RAMON DANIEL Y VALLESPINOS CARLOS GUSTAVO Ediciones Hammurabi Jos Depalma Buenos Aires.
TRATADO DE DERECHO CIVIL ARGENTINO BORDA
GUILLERMO- Editorial Abeledo Perrot Buenos Aires 1971.
CURSO DE OBLIGACIONES ALTERINI AMEAL LOPEZ
CABANA Tomo 1 Abeledo Perrot.

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