PENILAIAN SEWA TAPAK ATAS PENGGUNAAN MENARA TELEKOMUNIKASI

Berdasarkan Peraturan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum,

Menteri Komunikasi dan Informatika, dan Kepala Badan Koordinasi Penanaman
Modal
Nomor
18
Tahun
2009/Nomor
07/PRT/M/2009
Nomor
19/PER/M.KOMINFO/03/2009 Nomor 03/P/2009, menara telekomunikasi (menara)
adalah bangunan-bangunan untuk kepentingan umum yang didirikan di atas tanah
atau bangunan yang merupakan satu kesatuan konstruksi dengan bangunan
gedung yang dipergunakan untuk kepentingan umum yang struktur fisiknya dapat
berupa rangka baja yang diikat oleh berbagai simpul atau berupa bentuk tunggal
tanpa simpul, dimana fungsi, desain dan konstruksinya disesuaikan sebagai sarana
penunjang menempatkan perangkat telekomunikasi.
Berdasarkan bentuknya, menara dibagi menjadi 3 (tiga) jenis, yaitu:
1. Rectangular, berbentuk segi empat dengan empat kaki
2. Triangle, berbentuk segitiga dengan tiga kaki
3. Pole, berbentuk tabung dengan satu kaki
Berdasarkan letaknya, menara dibagi menjadi 2 (dua) jenis, yaitu:
1. Greenfield, merupakan menara yang berdiri di atas tanah
2. Rooftop, merupakan menara yang berdiri di atas bangunan
Komponen menara telekomunikasi terdiri dari:
1. Menara, adalah bangunan khusus yang berguna sebagai sarana penunjang
untuk menempatkan peralatan telekomunikasi yang desain dan bentuk
konstruksinya
disesuaikan
dengan
keperluan
penyelenggaraan
telekomunikasi, dan digunakan untuk meletakkan antena dan feeder.
2. Antena, adalah sebuah atau sekelompok konduktor yang digunakan untuk
memancarkan atau meneruskan gelombang elektromagnetik menuju ruang
bebas atau menangkap gelombang elektromagnetik. Antena terdiri dari
antena sektoral dan antena microwave.
3. Shelter, merupakan ruangan untuk menyimpan peralatan telekomunikasi.
4. Base Transceiver Station (BTS), berfungsi menjembatani perangkat
komunikasi pengguna dengan jaringan yang ada menuju jaringan yang lain.
5. Feeder, merupakan bagian switched network yang mengkoneksi node akses
ke jaringan inti.
Objek penilaian Sewa Tapak atas penggunaan menara telekomunikasi, berupa:
1. Lahan kosong, dan/atau
2. Space/bangunan
Metodologi penilaian Sewa Tapak atas penggunaan menara telekomunikasi, paling
tepat menggunakan pendekatan data pasar. Hal ini berdasarkan pada kenyataan
bahwa data pembanding untuk Sewa atas tapak untuk menara telekomunikasi

dapat
diperoleh
dilapangan.
Sedangkan
pendekatan
pendapatan
tidak
dipergunakan dengan pertimbangan bahwa pendapatan dari penggunaan menara
telekomunikasi tidak dapat terukur dengan pasti. Satu menara telekomunikasi dapat
terkait dengan menara telekomunikasi lainnya.
Pendekatan data pasar untuk menentukan nilai Sewa atas tapak untuk menara
telekomunikasi dilakukan dengan analisis perbandingan antara objek Penilaian
dengan objek pembanding berdasarkan faktor-faktor yang relevan. Faktor-faktor
penyesuaian meliputi:
1. Lokasi
Lokasi lahan menentukan penempatan menara telekomunikasi optimal
menyebarkan sinyal ke seluruh area potensial. Semakin strategis lokasi
penempatan menara akan semakin tinggi nilai Sewa. Keberadaan menara
BTS lain di sekitar lokasi objek Penilaian akan meningkatkan nilai dari lokasi
objek Penilaian, hal ini terkait dengan coverage area menara BTS. Kepadatan
penduduk/pengguna potensial di sekitar lokasi mempengaruhi nilai Sewa.
2. Jenis Transaksi
Jenis transaksi pada umumnya penawaran dan kontrak. Kontrak dengan
jangka waktu lebih panjang akan lebih rendah nilainya dibandingkan kontrak
jangka pendek.
3. Ketinggian Antena
Ketinggian antena berperan dalam pelayanan operator. Semakin tinggi
menara, maka akan semakin luas coverage sinyal yang diberikan, dan
semakin tinggi nilai Sewa tapak. Ketinggian menara juga dapat mengatasi
gangguan
komunikasi
yang
timbul
akibat
faktor
pengganggu
(gedung/bangunan tinggi di sekitar objek penilaian).
4. Luas dan Letak Shelter
Semakin luas shelter maka akan semakin tinggi nilai Sewa tapak. Shelter
jenis rooftop memiliki biaya dan tingkat risiko yang lebih tinggi dibandingkan
dengan jenis greenfield, sehingga nilai Sewa tapak lebih tinggi.
5. Jenis dan jumlah antena yang digunakan
Jenis rooftop terdiri dari antena luar dan dalam, sehingga nilai Sewa tapak
lebih tinggi daripada greenfield. Semakin banyak jumlah antena sektoral
yang dipasang akan semakin luas coverage area dari operator dan akan
meningkatkan nilai.
6. Coverage (jangkauan telekomunikasi).
Jangkauan telekomunikasi pada daerah pemukiman, komersial, atau
campuran memiliki nilai yang berbeda. Fasilitas publik yang berada di sekitar
menara mempengaruhi nilai Sewa, semakin berdekatan dengan fasilitas
publik maka semakin besar pelanggan provider yang terlayani, sehingga nilai
Sewa tapak semakin tinggi.

Latar Belakang

Penilaian sewa tapak untuk menara telekomunikasi berupa monopole pada KPKNL
Yogyakarta, bermula dari permohonan ijin PT Bali Towerindo Sentral kepada Balai
Besar Wilayah Sungai Serayu Opak untuk mendirikan menara telekomunikasi
berupa monople yang akan dibangun di 10 (sepuluh) titik sepanjang jalur selokan
mataram. Selanjutnya, BBWS Serayu Opak menyampaian permohonan penetapan
nilai ke KPKNL Yogyakarta.
Adapun koordinat lokasi pembangunan monopole yang menjadi objek penilaian
adalah:
1. Long
2. Long
3. Long
4. Long
5. Long
6. Long
7. Long
8. Long
9. Long
10.Long

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

110.40504 , Lat : -7.77086

110.39957, Lat : -7.76768
110.38469, Lat : -7.76681
110.38028, Lat : -7.76638
110.37838, Lat : -7.76580
110.37582, Lat : -7.76466
110.37387, Lat: -7.76388
110.36559, Lat: -7.76187
110.36192, Lat: -7.76133
110.35635, Lat : -7.75605

Data pembanding yang digunakan adalah 10 (sepuluh) unit monopole di wilayah

Universitas Gajah Mada, yang dimanfaatkan sekurang-kurangnya oleh 2(dua)
operator, dengan nilai sewa lahan sebesar Rp80.000.000,00/tahun, terdiri dari:
1. UGM_MC_6 Kedokteran Hewan
2. UGM_MC_7 Agro
3. UGM_MC_5 Rektorat
4. UGM_MC_9 SIC
5. UGM_MC_3 Medika
6. UGM_MC_2 Olahraga
7. UGM_MC_1 Pancasila
8. UGM_MC_4 Kaliurang
9. UGM_MC_8 Pertamina
10.UGM_MC_10 Teknik

(Long : 110.38275, Lat : -7.76775)

(Long : 110.390934, Lat : -7.76675)
(Long : 110.378149, Lat : -7.76796)
(Long : 110.374691, Lat : -7.76675)
(Long : 110.374935, Lat : -7.77007)
(Long : 110.380566, Lat : -7.77063)
(Long : 110.376486, Lat : -7.7738)
(Long : 110.377486, Lat : -7.76867)
(Long : 110.379341, Lat : -7.771420)
(Long : 110.372759, Lat : -7.765519)

ANALISIS CAKUPAN PASAR

Definisi
Cakupan pasar adalah....
Dalam membuat analisis cakupan pasar data pembanding yang terdapat di wilayah
Universitas UGM, kami menggunakan beberapa indikator, yaitu:

1. Pangsa pasar, diukur berdasarkan jumlah mahasiswa, jumlah pegawai,

jumlah dosen dan akademisi, yang diperoleh berdasarkan data sekunder
melalui website UGM.
2. Area Pasar, diukur berdasarkan jumlah titik kumpul (infrastruktur publik, area
komersial, dan landmark), tingkat keramaian lalu lintas, dan frekuensi
kegiatan/event kemahasiswaan.
3. Lokasi, diukur berdasarkan tingkat kemudahan perizinan, tingkat keamanan
terhadap monopole, ada/tidaknya faktor gangguan, serta resiko yang
mungkin ditimbulkan.
Keterbatasan:
1. Data jumlah mahasiswa dan pegawai di UGM tidak diperoleh secara lengkap
2. Tarif sewa per titik monopole tidak diketahui secara jelas, karena tarif sewa
dilakukan terhadap keseluruhan titik monopole.