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S eccin

D erecho C omercial
INFORME
El rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn.................................... 63
MODELOS COMERCIALES
Enajenacin de activos que exceden el 50% del capital social de una sociedad annima.............................. 66

Informe Comercial
El rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
y de propiedad comn
1. DEFINICIN
Los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad, centros y
galeras comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con
bienes comunes, cuando pertenezcan
a propietarios distintos, se encuentran
comprendidos en el regimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn.
Este rgimen es de aplicacin obligatoria cuando las secciones que la
conforman pertenezcan a dos o ms
propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo.
Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn, reguladas
por este rgimen, son:
a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.
b) Quintas
c) Casas en copropiedad
d) Centros y galeras comerciales o
campos feriales.
e) Otras unidades inmobiliarias con
bienes comunes.
2. REGMENES
Los propietarios pueden elegir entre regmenes de propiedad exclusiva y propiedad comn o independizacin y copropiedad. Esta opcin debe constar en
el Formulario nico Oficial y debe inscribirse en el Registro correspondiente.
Ambos regmenes podrn coexistir en
una misma unidad inmobiliaria, por
bloques o sectores.
3. REGLAMENTO INTERNO
Las edificaciones deben contar necesariamente con un Reglamento Interno

elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los

propietarios con el voto favorable de
ms del cincuenta por ciento (50%) de
los porcentajes de participacin.
4. BIENES DE PROPIEDAD COMN
Los bienes de propiedad comn pueden ser, segn sea el caso:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos
y dems elementos estructurales, siempre que stos no sean integrantes nicamente de una seccin sino que sirven a una o ms
secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras,
y, en general, vas areas de circulacin de uso comn.
d) Los ascensores y montacargas
e) Las obras decorativas exteriores a
la edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad comn.
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portera,
guardiana y otros.
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de basura y
otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular.
h) Los stanos y azoteas, salvo que
en los ttulos de propiedad de las
secciones aparezcan clusulas en
contrario.
i) Los patios, pozos de luz, ductos y
dems espacios abiertos.
j) Los dems bienes destinados al uso
y disfrute de todos los propietarios.

5. CONTENIDO
El Reglamento Interno debe contener,
obligatoriamente, lo siguiente:
a) La descripcin de las secciones,
con indicacin del rea construida
de las mismas y destino o uso al
que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros).
b) Los bienes de propiedad comn y
los servicios comunes.
c) Los derechos y obligaciones de los
propietarios.
d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad
de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender
los gastos que demanden los servicios comunes, la conservacin,
mantenimiento y administracin de
la edificacin, y en las votaciones
para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios.
e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum,
votaciones, acuerdos, funciones y
dems, de las Juntas de Propietarios.
6. TRANSFERENCIA DE BIENES
DE PROPIEDAD COMN
La transferencia de bienes de propiedad comn debe aprobarse por los
dos tercios de los votos de la Junta
de Propietarios. Los propietarios que
debidamente citados, no hubiesen
asistido a la Junta, son notificados
por conducto notarial y si en el plazo
de veinte (20) das tiles, contados a
partir de dicha notificacin, no manifiestan por escrito notarial su discrepancia, se entendern vinculados al
acuerdo, que no ser ejecutado hasta

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Seccin Derecho Comercial

que transcurra tal plazo. Cualquier
transferencia realizada sin contar con
la votacin antes dispuesta es nula de
pleno derecho.

los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros.

7. BIENES COMUNES INTRANSFERIBLES

Las obras que se ejecuten en bienes comunes, requieren autorizacin expresa

de la Junta de Propietarios, adoptado
por mayora simple si estn destinadas a
su conservacin o mantenimiento, y por
mayora calificada si estn destinadas a
algn fin que implique la modificacin o
limitacin de su uso. Estas obras debern obtener, obligatoriamente, Licencia
de Obra antes de su ejecucin.

Son bienes comunes intransferibles,

salvo pacto en contrario establecido
en el Reglamento Interno:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos
o ms secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l se constituya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos
y dems elementos estructurales
esenciales para la estabilidad de
la edificacin, siempre que sirvan a
dos o ms secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a
la instalacin de equipos y en general, vas y reas de circulacin
comn.

9. OBRAS EN BIENES COMUNES

10. SERVICIOS COMUNES

Son servicios comunes, entre otros:
a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas y ambientes
comunes, instalaciones sanitarias y
elctricas de uso comn, y en general de cualquier otro elemento
de los bienes comunes. Esto incluye
la reparacin y/o reposicin de los
bienes o de sus partes.
b) La administracin de la edificacin

d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de

propiedad exclusiva.

c) La guardiana, la jardinera y portera

e) Los sistemas de instalaciones para

agua, desage, electricidad, eliminacin de basura y otros servicios
que no estn destinados a una seccin en particular.

e) La eliminacin de basura

f) Los patios, pozos de luz, ductos de

ventilacin o de instalaciones, salvo los propios de una seccin de
propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos
reglamentariamente.

exigidos

h) Aquellos que se sealen como tales

en el Reglamento Interno.
8. ACTOS DE DISPOSICIN DE
BIENES COMUNES
La transferencia, gravamen, cesin en
uso o la celebracin de cualquier otro
acto o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienes
comunes susceptibles de ser transferidos, deber ser autorizada por la
Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de
cuando menos las dos terceras partes
de los propietarios de las secciones de
propiedad exclusiva.
Dicha autorizacin ser otorgada,
siempre que los actos mencionados
en el primer prrafo no contravengan los parmetros urbansticos y
edificatorios, y las normas de edificacin vigentes, ni se perjudique las
condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificacin, ni se afecte

64 Asesor Empresarial

d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificacin en conjunto.

f) Los servicios de publicidad
g) La administracin de las playas de
estacionamiento.
h) Los dems que acuerde la Junta de
Propietarios.
Los servicios sealados en el inciso a)
son obligatorios para todas las edificaciones sujetas a lo antes sealado.
Los dems servicios, una vez establecidos por acuerdo de la Junta de Propietarios, tambin son obligatorios.

- Ubicacin o accesibilidad de las

mismas, entre otros porcentajes
que no son necesariamente iguales a los de participacin en el dominio de los bienes comunes.
12. ACUMULACIN, SUBDIVISIN
O INDEPENDIZACIN
Los propietarios pueden acumular,
subdividir o independizar sus bienes
de dominio exclusivo, de acuerdo a
las normas del Reglamento Nacional
de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio comn se
obtendrn sumando o detrayendo los
porcentajes que correspondan de las
unidades acumuladas, subdivididas o
independizadas, segn cada caso. En
estos casos el interesado notifica de
tales hechos a la Junta de Propietarios
para que proceda a la modificacin
respectiva del Reglamento Interno y
asume los gastos que se generen.
13. PLURALIDAD DE REGLAMENTOS
INTERNOS
En todos los casos se puede otorgar
ms de un Reglamento y conformar
la respectiva Junta de Propietarios
por reas fsicamente determinables,
que comprenden un conjunto de unidades, si as lo acuerdan la mayora
simple del total de propietarios.
De requerirse por los interesados, se
constituir adems una Junta General de Propietarios con delegados de
las diferentes Juntas de Propietarios,
la cual se encargar de todo lo concerniente a asuntos que afecten a la
edificacin en su conjunto.

11. GASTOS COMUNES

La conformacin, funciones, mecanismos de coordinacin entre Juntas y dems aspectos concernientes, sern fijados en un Reglamento Interno General.

Son gastos comunes, entre otros:

14. INSCRIPCIONES

a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados previamente, cargas,
responsabilidades y, en general,
cualquier gasto que no sea susceptible de individualizacin.

En el Registro Pblico correspondiente

se archivan los planos de la edificacin (distribucin arquitectnica) y se
inscriben las reas y linderos perimtricos, as como la declaratoria de fbrica, el reglamento interno y la Junta
de Propietarios.

b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.

El pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los porcentajes
establecidos en el Reglamento Interno
teniendo en cuenta criterios de:

Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se independizarn de conformidad con lo dispuesto por la normatividad correspondiente.

- Uso

15. JUNTA DE PROPIETARIOS

- Espacio ocupado

15.1 Constitucin

- Demanda de servicios
- Nmero de personas que ocupan
las secciones

La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las

secciones de Propiedad Exclusiva de

Seccin Derecho Comercial

la edificacin y tiene la representacin conjunta de stos.
La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del
Reglamento Interno, el cual contendr obligatoriamente la nominacin
del Presidente si existiera pluralidad
de propietarios al momento de registrar el Reglamento.
Su inscripcin se efecta en el Registro de Propiedad Inmueble, en la
partida registral del predio matriz o
en la que corresponde a los bienes
comunes.
La renuncia de uno o ms propietarios no impedir la constitucin de
la Junta y su admisin en el seno de
sta siempre estar expedita.
Esta renuncia no libera al propietario
de las obligaciones comunes ni del
cumplimiento de los acuerdos de la
Junta.
Si slo quedar un propietario hbil,
este asumir las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea aplicable.
La Junta de Propietarios estar presidida por uno de sus miembros
que tendr la calidad de Presidente,
quien ejercer la representacin legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este
reglamento seala. El reglamento interno podr disponer la constitucin
de una Directiva cuando lo estime
conveniente, sealando su composicin y funciones.
15.2 Presidente de la Junta de
Propietarios
El Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades generales
y especiales de representacin sealadas en los artculos 74 y 75 del
Cdigo Procesal Civil.
Segn este cuerpo normativo, dicho
Presidente tendr la representacin
judicial que confiere al representante
las atribuciones y potestades generales que corresponden al representado, salvo aquellas para las que la ley
exige facultades expresas.
La representacin se entiende otorgada para todo el proceso, incluso para
la ejecucin de la sentencia y el cobro de costas y costos, legitimando al
representante para su intervencin en
el proceso y realizacin de todos los
actos del mismo, salvo aquellos que
requieran la intervencin personal y
directa del representado.
Se requiere el otorgamiento de facultades especiales para realizar todos los
actos de disposicin de derechos sustantivos y para demandar, reconvenir,

contestar demandas y reconvenciones,

desistirse del proceso y de la pretensin, allanarse a la pretensin, conciliar, transigir, someter a arbitraje las
pretensiones controvertidas en el proceso, sustituir o delegar la representacin procesal y para los dems actos
que exprese la ley.
El otorgamiento de facultades especiales se rige por el principio de literalidad. No se presume la existencia
de facultades especiales no conferidas
explcitamente.
Para ejercer la representacin procesal antes referida se requiere copia
certificada por Notario del Acta de
Sesin de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que
est debidamente inscrita.
15.3 Propietarios hbiles
Se entender por propietario hbil
al que est en condicin de ejercer
su derecho a voto en las sesiones de
las Juntas de Propietarios por haber
cumplido con el pago de todas las
cuotas establecidas por la Junta de
Propietarios.
La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitacin de los
propietarios que hayan incumplido
con pagar tres (3) o ms cuotas ordinarias o al menos una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria.
Para tales efectos, la Directiva de la
Junta de Propietarios enva una comunicacin al propietario moroso
comunicndole su calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesar al momento de cancelarse la deuda pendiente.
Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las sesiones slo con
derecho a voz y no se les considera
para el cmputo del qurum.
Slo podrn impugnar los acuerdos
de la Junta de Propietarios aqullos
que no se encuentren inhabilitados.
15.4 Convocatoria
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin
por el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco (5) das
naturales, mediante aviso contenido
en carta, esquela, facsmil, correo
electrnico o cualquier otro medio
que permita dejar constancia de su
entrega o recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras
que al efecto debe mantener la administracin en uno o varios sitios
visibles de la edificacin. Los avisos

y carteles contendrn la indicacin

del da, hora y lugar de la reunin y
las materias a tratarse.
Si la sesin debidamente convocada
no se celebrara en la fecha prevista,
la Junta deber ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de
los tres (3) das naturales desde la fecha de la sesin no celebrada.
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en
el predio.
15.5 Representacin de los propietarios o poseedores en la
Junta
Los propietarios o poseedores podrn
hacerse representar por otras personas ante la Junta de Propietarios, de
acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno. La representacin
debe conferirse por escrito y con carcter especial para cada sesin, salvo que se trate de poder otorgado por
escritura pblica.
15.6 Contenido y forma del acta
En el acta de cada sesin deber indicarse:
- El lugar, fecha y hora en que sta
se realiz.
- La relacin de los propietarios
concurrentes, con indicacin de
sus porcentajes de participacin
en los bienes de dominio comn.
- El nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta.
- Los puntos de la agenda.
- La forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados.
Esta acta ser firmada por el Presidente y el Secretario designado, o
por los miembros de la directiva si la
hubiera, y por todos los participantes
en la Junta.
El reglamento interno podr contener
reglas que faciliten la suscripcin del
acta.

Autor: Martnez Isuiza, Benjamn

Egresado de la PUCP; Especialista en Derecho
Laboral y Derecho Societario; Participante
del Segundo Curso de Actualizacin Laboral
ofrecida por la Revista Ius et Veritas de la PUCP
conjuntamente con la Consultora Ernst &
Young y el Ministerio de Economa y Finanzas;
Coordinador General de la Edicin de la Revista
Asesor Empresarial y Miembro del Staff de sta.

Segunda Quincena - Octubre 2015 65

Seccin Derecho Comercial

Modelos Comerciales
Enajenacin de activos que exceden el 50% del
capital social de una sociedad annima
La Junta General de Accionistas de la Sociedad Annima,
es competente para acordar la enajenacin, en un solo
acto, de activos cuyo valor contable exceda el 50% del capital de la Sociedad, debe acuerdo a lo establecido en el
artculo 115 numeral 5 de la Ley General de Sociedades.
Entendemos por enajenar, toda forma de traspaso o de
cesin de bienes y derechos que, en definitiva, lleve consigo la propiedad sobre stos. En ese sentido, al referirnos
a la enajenacin de activos societarios, lo hacemos en

trminos generales, a ese grupo de activos que conforman

el conjunto de bienes de cada Sociedad y que tienen un
reflejo en el pasivo del Balance General, de modo tal que
de ambos (activo y pasivo) se mantenga un equilibrio contable permanente en los Estados Financieros de la Sociedad. Adicionalmente, se debe considerar que no se busca
proteger en esencia el capital sino el patrimonio social,
cuando se pretende enajenar activos de gran valor econmico para la Sociedad.

MODELO DE ACTA DE ENAJENACIN DE ACTIVOS CUYO VALOR EXCEDE EL 50% DEL CAPITAL SOCIAL
En la ciudad de Lima, a horas 10:00 a.m. del da.de.de 20 se llev a cabo la sesin de junta general de accionistas de la sociedad ..S.A.,

en su sede social ubicada en la Av. N., con la participacin de los siguientes accionistas:

a) Don con D.N.I. N.y domicilio en Av...N.., distrito de .,provincia de..,departamento de.,titular de 60 acciones del capital social. Las mismas que se encuentran totalmente suscritas y pagadas.
b) Don con D.N.I. N.y domicilio en Av...N.., distrito de .,provincia de..,departamento de.,titular de 20 acciones del capital social. Las mismas que se encuentran totalmente suscritas y pagadas.
e) Don con D.N.I. N.y domicilio en Av...N.., distrito de .,provincia de..,departamento de.,titular de 20 acciones del capital social. Las mismas que se encuentran totalmente suscritas y pagadas.
Actu como presidente de la junta el seor . y como secretaria de la misma a segn acordaron los accionistas presentes.
El presidente manifest que para efectos de la celebracin de esta junta se ha efectuado la convocatoria mediante avisos conforme a lo establecido en el
Artculo 116 de la Ley General de Sociedades, de manera que contndose con la presencia de accionistas cuyas acciones representan el 80% del capital
social, es decir, ms de los dos tercios de las acciones suscritas y pagadas con derecho a voto, se declar vlidamente instalada la presente junta y vlidos los
acuerdos que en ella se adopten, en armona con lo previsto en los Artculos 124 y 126 de la acotada Ley.
Seguidamente, de comn acuerdo se aprob tratar la siguiente agenda:
1. Enajenacin en un solo acto de activos cuyo valor contable excede el 50% del capital social.
Al respecto, el presidente de la sesin hizo uso de la palabra para manifestar que por razones de diversa ndole, inclusive financieras, se haba visto por conveniente proceder a la venta de activos de la sociedad cuyos valores contables exceden del 50% del capital de la sociedad, por lo que de acuerdo a lo dispuesto
por el numeral 5 del Artculo 115 de la Ley General de Sociedades, la junta general de accionistas deba acordar la enajenacin.
Luego de un breve dilogo se acord por unanimidad lo siguiente:
Primero.- Proceder a la enajenacin de los siguientes activos de la sociedad:
1. La venta del inmueble ubicado en la Av...N, distrito de............provincia de y departamento de..el mismo que se encuentra
inscrito en el asiento
de la partida N
del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
Segundo.- La venta del bien descrito en el acuerdo precedente se efectuar a favor de..S.A., por un precio de US$............. (..y
00/100 dlares americanos), entidad con la que a su vez se celebra un contrato de arrendamiento financiero, siendo materia del mismo el bien antes descrito.
Tercero.- Se autoriza al, con D.N.I. N, a intervenir en la venta del bien antes descrito, en su calidad de gerente general de la sociedad y haciendo uso de los poderes con facultades especiales de representacin que tiene inscritos en la partida N del Registro de Personas Jurdicas de
Lima.
En este estado y no habiendo ms asuntos que tratar, se levant la sesin a horas 11:00 a.m., previa redaccin y lectura de la presenta acta, la misma que
fue suscrita por los asistentes en seal de aprobacin.

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ACCIONISTA 1

Autor: Salvatierra Valdivieso, Ricardo

Miembro del Staff de la Revista Asesor Empresarial.

66 Asesor Empresarial

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ACCIONISTA 2

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ACCIONISTA 3