PENGERTIAN KONTRAK KONSTRUKSI

Kontrak atau Perjanjian adalah sebagai berikut :

Suatu perbuatan dengan mana satu orang atau
lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang
lain atau lebih
UUJK No.18 Tahun 1999 pasal 1 ayat 5 Kontrak
kerja Konstruksi adalah keseluruhan dokumen
yang
mengatur
hubungan
hukum
antara
pengguna jasa dan penyedia jasa dalam
penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.
Sedangkan Kontrak Konstruksi, adalah suatu
perjanjian untuk membangun suatu bangunan
dengan persyaratan-persyaratan tertentu yang
dibuat oleh pihak I sebagai pemilik, dengan pihak
II sebagai pelaksana.

Dokumen Kontrak
Dalam Kontrak Konstruksi atau perjanjian antara Pengguna
Jasa dan Penyedia Jasa terdiri dari beberapa dokumen yang
saling melengkapi dan secara bersama disebut Dokumen
Dokumen Kontrak secara lengkap terdiri atas :
Kontrak.
1. Dokumen Tender, meliputi :
a. Undangan tender
b. Petunjuk kepada peserta tender
c . Formulir penawaran dan lampirannya
d. Syarat-syarat umum dan khusus
e. Speseifikasi Tehnik
f. Gambar Tender
g. Daftar item dan kuantitas pekerjaan
h. Addendum
2. Surat Penunjukan
3. Surat Perjanjian
4. Syarat-syarat Perjanjian
5. Rincian Pekerjaan dan Harga
6. Dokumen lain : Berita Acara Aanwijzing (Risalah
Penjelasan)

Kerangka surat perjanjian terdiri dari

a. Pembukaan, yg meliputi :
1) Judul Kontrak
2) Nomor kontrak
3) Tanggal kontrak
4) Kalimat pembuka
5) Para pihak dalam kontrak
6) Penanda tanganan kontrak
b. Isi meliputi, pernyataan bahwa :
1) para pihak telah sepakat untuk
mengadakan kontrak
2) para pihak telah menyetujui besarnya
harga kontrak
3) ungkapan2 dlm perjanjian hrs memp. arti
dan makna spt yg tercantum dlm kontrak
4) kontrak yg dibuat meliputi beberapa dok.
Dan merupakan satu kesatuan kontrak
5) apabila terjadi pertentangan antara
ketentuan yg ada dlm dok kontrak, maka
yg dipakai adalah dok urutannya lebih
dulu ;
6) mengenai persetujuan para pihak untuk
melaksanakan kewajiban masing2
7) mengenai jangka waktu pekerjaan, kapan
dimulai dan diakhirinya pekerjaan ;

c.

Penutup yang meliputi :

1) Pernyataan bahwa para pihak dalam
perjanjian ini telah menyetujui untuk
melaksanakan perjanjian sesuai ketentuan
peraturan per undang2 an yang berlaku di
Indonesia [pada hari dan tanggal penanda
tanganan perjanjian tersebut ;
2) Tanda tangan para pihak dalam surat
perjanjian dengan dibubuhi meterai dan
tanggal pada meterai

B. Isi Dokumen Kontrak

1. Para Pihak, menjelaskan tentang :
1) Nama Instansi / Badan Usaha atau Usaha/
Orang Perorangan
2) Nama Wakil / Kuasa atau Sertifikat Keahlian
dan
ketrampilan bila Usaha
Perorangan
3) Tempat kedudukan dan alamat usaha
2. Rumusan pekerjaan, menguraikan tentang :
1) Pokok-pokok pekerjaan
2) Volume pekerjaan
3) Nilai pekerjaan, dan ketentuan untuk
penyesuaian
harga
4) Pekerjaan tambah kurang
5) Tata cara penilaian hasil pekerjaan untuk
pembayaran

3. Pertanggungan
Jenis pertanggungan yang menjadi kewajiban
penyedia jasa :
1) Pembayaran uang muka : dengan jaminan
uang muka
2) Pelaksanaan pekerjaan : dengan jaminan
pelaksanaan
3) Hasil pekerjaan : dengan ditahan sebagian
pembayarannya (retensi)
4) Tenaga kerja : dengan asuransi tenaga kerja
5) Tuntutan pihak ketiga : dengan jaminan
asuransi
6) Kegagalan bangunan : dengan jaminan
asuransi
4. Tenaga Ahli, menjelaskan tentang :
1) Persyaratan klasifikasi dan kualifikasi
tenaga ahli
2) Prosedur penerimaan dan atau

5. Cara Pembayaran, berisi uraian tentang :

1) Volume fisik pekerjaan yang bisa dibayar
2) Cara/tahapan pembayaran hasil pekerjaan
3) Jangka waktu pembayaran
4) Besarnya potongan retensi, angsuran
pengembalian
uang muka
5) Denda keterlambatan pembayaran
6. Pekerjaan tambah dan kurang, menjelaskan
tentang :
1) Definisi pekerjaan tambah kurang
2) Dasar timbulnya pekerjaan tambah kurang
3) Dampaknya terhadap harga kontrak
4) Dampaknya terhadap waktu pelaksanaan
5) Cara pembayaran pekerjaan tambah

7. Ketentuan mengenai cidera janji

1) Bentuk cidera janji
a. Oleh Penyedia Jasa :
i. tidak menyelesaikan pekerjaan
ii. tidak menyerahkan hasil pekerjaan
b. Oleh Pengguna Jasa
i. terlambat serahkan lahan, sarana
pelaksanaan
ii. terlambat membayar
iii. tidak membayar
2) Bila satu pihak cidera janji, pihak lainnya
mendapat kompensasi berupa antara lain :
i. perpanjangan waktu
ii. penggantian biaya
iii. pemberian ganti rugi
iv. perbaikan hasil pekerjaan

8. Penyelesaian perselisihan
didalamnya memuat ketentuan :
1) Penyelesaian menggunakan lembaga
peradilan, yaitu
melalui pengadilan sesuai Hukum Acara Perdata,
atau Pengadilan Niaga
2) penyelesaian menggunakan alternatif
penyelesaian
sengketa, yaitu melalui upaya
mediasi atau konsiliasi
9. Ketentuan mengenai pengakhiran/pemutusan
kontrak,
menguraikan tentang :
1) bentuk pemutusan yang disepakati, atau
pemutusan
sepihak
2) kewajiban dan hak masing-masing pihak
sebagai konsekuensi dari adanya pemutusan
kontrak
10. Ketentuan mengenai keadaan memaksa

11. Kewajiban para pihak dalam hal kegagalan

bangunan,
menjelaskan tentang :
1) Jangka waktu pertanggung jawaban kegagalan
bangunan
2) Bentuk tanggung jawab terhadap kegagalan
bangunan
12. Ketentuan mengenai perlindungan pekerja,
meliputi :
1) Kewajiban memenuhi ketentuan perundangan
2) Bentuk tangung jawab dalam perlindungan
pekerja
13. Ketentuan mengenai aspek lingkungan,
menjelaskan tentang:
1) Kewajiban memenuhi ketentuan perundangan
2) Bentuk tangung jawab mengenai gangguan
terhadap
lingkungan dan manusia
14. Ketentuan-ketentuan lain diantaranya :

Pasal-pasal Penting dalam Kontrak

1. Lingkup pekerjaan : berisi tentang uraian
pekerjaan yang
termasuk dalam kontrak
2. Jangka waktu pelaksanaan, menjelaskan
tentang:
1) Total durasi pelaksanaan
2) Pentahapan (milestone), bila ada
3) Hak memperoleh perpanjangan waktu
4) Ganti rugi keterlambatan
3. Harga borongan, menjelaskan:
1) Nilai yang harus dibayarkan oleh pemilik
proyek kepada
kontraktor untuk melaksanakan
seluruh lingkup pekerjaan,
2) Sifat kontrak, lumpsum fixed price atau unit
price

4. Cara pembayaran, berisi ketentuan tentang:

1) Tahapan pembayaran
2) Cara pengukuran prestasi
3) Jangka waktu pembayaran
4) Jumlah pembayaran yang ditahan pada setiap
tahap
5) Konsekuensi apabila terjadi keterlambatan
pembayaran
5. Pekerjaan tambah atau kurang, berisi:
1) Definisi pekerjaan tambah/kurang
2) Dasar pelaksanaan pekerjaan tambah/kurang
3) Dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap
harga
borongan
4) Dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap
waktu
pelaksanaan
5) Cara pembayaran pekerjaan tambah/kurang
6. Pengakhiran perjanjian, berisi ketentuan tentang:
1) Hal-hal yang dapat mengakibatkan pengakhiran
perjanjian
2) Hak untuk mengakhiri perjanjian

JENIS-JENIS KONTRAK
Berdasarkan cara perhitungan :
1. Kontrak dengan harga tetap (fixed price

contract)
2. Kontrak dengan harga tidak tetap (prime cost
contract)

Berdasarkan Bentuk Imbalan :

1. Kontrak Lumpsum. Adalah kontrak pengadaan
barang / jasa
untuk penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas
waktu tertentu,
dengan jumlah harga kontrak yang pasti dan tetap,
serta semua
resiko yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan
pekerjaan
sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa
atau kontraktor
pelaksana.
2. Kontrak Unit Price /HargaSatuan. Adalah

3. Kontrak Gabungan / Lumpsum dan Unit Price.

Adalah
kontrak yang merupakan gabungan lumpsum &
harga satuan
dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan.
4. Kontrak Terima Jadi / Turn Key. Adalah kontrak
pengadaan
barang / jasa pemborongan atas EPC (Engineering
Proquirement
& Consctruction) penyelesaian seluruh pekerjaan
dalam batas
waktu tertentu dengan jumlah harga pasti & tetap
sampai seluruh
bangunan/konstruksi, peralatan & jaringan utama
maupun
penunjangnya dapat berfungsi dengan baik sesuai
dengan kriteria
kinerja yg telah ditetapkan.
5. Kontrak Persentase. Adalah kontrak
pelaksanaan jasa

7. Kontrak Design & Built. Adalah kontrak

pelaksanaan jasa
pemborongan mulai dari proses perencanaan
sampai dengan
pelaksanaan konstruksi fisik yang dilaksanakan oleh
Penyedia
Jasa Jangka Waktu Pelaksanaan :
Berdasarkan
kontrak
yangTunggal.
sama.
1. satu
Kontrak
Tahun
Adalah kontrak
pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana
anggaran untuk masa 1 (satu) tahun anggaran
2. Kontrak Tahun Jamak. Adalah kontrak
pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana
anggaran untuk masa lebih dari 1 ( satu ) tahun
anggaran yang dilakukan atas persetujuan oleh
Menteri Keuangan untuk pengadaan yang dibiayai
APBN, Gubernur untuk pengadaan yg dibiayai
APBD Propinsi, Bupati / Walikota untuk pengadaan
yang dibiayai APBD Kabupaten / Kota.

Berdasarkan Jumlah Pengguna Barang/Jasa :

1. Kontrak Pengadaan Tunggal. Adalah kontrak
antara satu unit kerja atau satu proyek dengan
penyedia barang/jasa tertentu untuk
menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu
tertentu.
2. Kontrak Pengadaan Bersama. Adalah kontrak
antara beberapa unit kerja atau beberapa proyek
dengan penyedia barang / jasa tertentu untuk
menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu
tertentu sesuai dengan kegiatan bersama yg jelas
dari masing-masing unit kerja dan pendanaan
bersama yang dituangkan dalam kesepakatan
bersama

ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG

DALAM KONTRAK KONSTRUKSI
Aspek Teknis Syarat-syarat Umum Kontrak, lampiran,
Aspek
Hukum

Syarat khusus, spesifikasi teknis,

gambar-gambar
kontrak
Penghentian
sementara
pekerjaan, Pemutusan Kon
Penyelesaian Perselisihan , Keadaan Memaksa , Huk
yang Berlaku, Bahasa Kontrak , Domisili

Nilai Kontrak, Cara Pembayaran , Jaminan-jamina

Aspek
Keuangan (jaminan uang muka, jaminan pelaksanaan, jam
perawatan atas cacat

Aspek
Perpajakan
Aspek
Administrasi

Pajak Pertambahan Nilai (PPN),

pajak penghasilan (PPH)
laporan keuangan, surat menyurat
dan hubungan kerja antara pihak.

HARGA KONTRAK & SUMBER DANA

1.
2.

Rincian harga kontrak sesuai dengan rincian yg

tercantum dalam dokumen kontrak ( Daftar
Kuantitas dan Harga)
Kontrak pekerjaan dibiayai dengan sumber dana
Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah
( APBD ), Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara ( APBN ) Murni/sebagian atau seluruhnya
dibiayai dari Pinjaman / Hibah Luar Negeri
(PHLN)

PENANDA TANGAN KONTRAK

Setelah SPPJ ( surat penunjukan penyedia jasa)
diterbitkan,
pengguna jasa menyiapkan dan menandatangan
kontrak
pelaksanaan pekerjaan apabila dananya telah cukup
tersedia
dalam dokumen anggaran, dengan ketentuan sbb :
1. Penanda tangan kontrak dilaksanakan paling
lambat 14 hr setelah terbit SPPJ dan setelah
penyedia jasa menyerahkan jaminan
pelaksanaan dengan ketentua sbb :
a. Nilai jaminan pelaksanaan dalm bentuk
jaminan bank atau surety bond sesuai
ketentuan dok kontrak
b. Masa berlakunya jaminan min. sejak tanggal
penandatangan kontrak s.d 14 hr setelah
tanggal masa pemeliharaan berakhir sesuai
ketentuan dok. Kontrak.
2. Apabila penyedia jasa yg ditunjuk

3.

Pengguna jasa dan penyedia jasa tdk diperkenankan

mengubah dok pengadaan secara sepihak sampai
dengan penanda tananganan kontrak
Pengguna jasa dan penyedia jasa wajib memeriksa
konsep perjanjian, meliputi substansi,
bahasa/redaksional, angka, dan huruf serta
membubuhkan paraf pada lembar demi lembar
perjanjian.
Banyaknya rangkap kontrak dibuat sesuai kebutuhan,
:

4.

5.

6.

Se kurang2nya 2 kontrak asli bermeterai

Rangkap kontrak lainnya tanpa meterai

Kontrak untuk pek jasa pemborongan dng nilai > 50

milyard rp. Ditanda tangani pengguna jasa stlh
memperoleh pendapat ahli hukum kontrak yg prof.
atau ditetapkan dengan Kepmen.

PELAKSANAAN KONTRAK
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.
K.
L.
M.
N.
O.
P.
Q.

DIREKSI PEKERJAAN, DIREKSI TEKNIS, WAKIL PENYEDIA

JASA, PANITIA PENELITI PELAK. KONTRAK, PANITIA
PENERIMA PEKERJAAN.
WEWENANG DAN KEPUTUSAN PENGGUNA JASA
HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK
RESIKO PENGGUNA JASA DAN PENYEDIA JASA
JAMINAN
ASURANSI
PERPAJAKAN
PEMBAYARAN
PENYERAHAN LAPANGAN
SPMK
PMC
PROGRAM MUTU
PERUBAHAN KEGIATAN PEKERJAAN
PEMBAYARAN UNTUK PERUBAHAN
AMANDEMEN KONTRAK
MOBILISASI
PELAKSANAAN PEKERJAAN