INGENIERIA DE VALUACIONES

ING. ALEJANDRO CRISPIN GOMEZ

b) VALUACIN
DE
LAS
EDIFICACIONES
PRINCIPALES,
OBRAS
COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES.
La valuacin de las edificaciones (VE), que incluye la totalidad de las construcciones
bsicas, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se tomar en cuenta
los siguientes factores:
rea techada (AT); valores unitarios de edificacin (VUE) que segn los casos, sern los
precios oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes
a la fecha de valuacin, o los que obtengan el perito a travs de su propio anlisis.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material de
construccin predominante.
El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor
similar nuevo (VSN):
VE = VSN D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario
de la edificacin (VUE):
VSN = AT x VUE
La depreciacin (D) se determina tomando un porcentaje (%) del valor similar nuevo
(VSN), considerndose en sta por antigedad y estado de conservacin que vara de
acuerdo al material de construccin predominante:
D

%
AT VUE
100

El valor de la edificacin ser el resultado de la aplicacin de la siguiente frmula:

100 - %

100

VE AT VUE

Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin presentan en las tablas
adjuntos como Anexos a este trabajo, segn se trate de casas habitacin, tiendas,
depsitos, etc. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no
se encuentren tabulados; en el caso de calificar como muy malo un estado de
conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o lo fijar un valor relativo
fundamentando.
En las edificaciones con caractersticas especiales o usos especiales, las obras
complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones
inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que la conforman; y las
depreciaciones por antigedad y estado de conservacin ser estimada por el perito.
Una edificacin en desuso, se considerar como tal, cuando ya no se utiliza para el objeto
a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o
utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser
aprovechado de manera alguna.

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Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las

partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio
unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.
EJEMPLO N 01.- Determinar el valor de la edificacin (VE), de una vivienda de una
planta, que tiene las siguientes caractersticas:
1. Muros y Columnas: Estructuras en forma de arco, de concreto armado, que incluye
una armadura de cimentacin y en el techo.
2. Techos: Losa aligerada de concreto armado horizontal.
3. Pisos: Mrmol nacional y parquet fino.
4. Puertas y Ventanas: Madera fina de caoba.
5. Revestimiento: Tarrajeo frotachado y con molduras de yeso en el cielo raso y
pintura lavable.
6. Baos: Completos importados con cermica decorativo importado.
7. Elctricas y Sanitarias: Sistema de bombeo, agua fra y caliente, telfono e
instalacin monofsica.
Siendo su rea techada (AT) de 75 m2. Se tiene la Declaracin de Fbrica de la edificacin
que indica su construccin en enero del ao de 1968 y su estado de conservacin es regular.
SOLUCION
a. Se determina el valor unitario de la edificacin, de acuerdo a las caractersticas
especificadas en la edificacin:
- Muros y Columnas: (A) =
S/. 312.84 /m2
- Techos: (C) =
S/. 105.81 /m2
- Pisos: (B) =
S/. 100.58 /m2
- Puertas y Ventanas: (B) =
S/. 90.27 /m2
- Revestimiento: (F) =
S/. 39.54 /m2
- Baos: (B) =
S/. 47.36 /m2
- Elctricas y Sanitarias: (C) =
S/. 83.08 /m2
VUE =
S/. 779.48 / m2
b. Se determina el valor similar nuevo (VSN), aplicando la frmula se tiene:
VSN = AT x VUE = 75 m2 x S/. 779.48 / m2 = S/. 58 461.00
c. Determinado la depreciacin (D), para lo cual se toma en cuenta el tiempo de
servicio y el estado de conservacin:
%

D = VSN x
= 58 461.00
100
100
d. Determinando el valor de la edificacin:

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D 58,461.00

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39.8
23267.48
100

VE = VSN D = S/. 58 461.00 S/. 23 267.48 = 35193.52 Soles Respuesta

EJEMPLO N 02.- Determinar el valor de la edificacin (VE), de un edificio de 06 pisos
ms una azotea que tiene las siguientes caractersticas:
1. Muros y Columnas: Estructuras en forma de arco, de concreto armado, que incluye
una armadura de cimentacin y en el techo.
2.
Techos: Losa aligerada de concreto armado inclinado.
3. Pisos: Mrmol nacional y parquet fino.
4. Puertas y Ventanas: Madera fina de caoba.
5. Revestimiento: Tarrajeo frotachado y con molduras de yeso en el cielo raso y
pintura lavable.
6. Baos: Completos importados con cermica decorativo importado.
7. Elctricas y Sanitarias: Sistema de bombeo, ascensor, agua fra y caliente, telfono e
instalacin trifsica.
Siendo su rea techada (AT) de 200.00m2 por piso, ms 100.00 m2 de azotea. Se tiene la
Declaracin de Fbrica de la edificacin que indica su construccin en enero del ao de
1968 y su estado de conservacin es regular.
SOLUCION
a. Se determina el valor unitario de la edificacin, de acuerdo a las caractersticas
especificadas en la edificacin:
- Muros y Columnas: (A) =
S/. 351.03 /m2
- Techos: (B) =
S/. 124.58 /m2
- Pisos: (B) =
S/. 107.21 /m2
- Puertas y Ventanas: (B) =
S/. 122.74 /m2
- Revestimiento: (F) =
S/. 44.97 /m2
- Baos: (B) =
S/. 41.34 /m2
- Elctricas y Sanitarias: (B) =
S/. 129.02 /m2
VUE =
S/. 920.89 / m2
b. Se determina el valor similar nuevo (VSN) por cada piso ms la azotea, aplicando la
frmula se tiene:
AT = 6 x 200.00 m2 + 100.00 m2 = 1300.00 m2
VSN = AT x VUE = 1300 m2 x S/. 920.89 / m2 = S/. 1 197 157.00
c. Determinado la depreciacin (D), para lo cual se toma en cuenta el tiempo de
servicio y el estado de conservacin:
%

D = VSN x
= 1 197 157.00
100
100
d. Determinando el valor de la edificacin, para lo cual se determinar el porcentaje de
la depreciacin:

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D 1197157 .00

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47.4
567452.42
100

VE = VSN D = S/. 1 197 157.00 S/. 567 452.42 = 629 704.58 Soles Respuesta
c) VALOR TOTAL DEL PREDIO
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:
VTP = VT + VE + VI + VOC
Donde: VTP = Valor total del predio
VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificacin
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio
VOC = Valor de las obras complementarias.
En caso necesario el perito aadir el monto de los valores intangibles al valor total
del predio.
Los anexos son considerados como documentos explicativos, que pueden ser
fotografas, declaraciones escritas y otros que permitan apreciar la valuacin.
d) VALUACIN DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMUN.
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
comn, el terreno matriz es bien comn y pertenece a todas las unidades
inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se
proceder de la siguiente manera:
1. Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda
al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el
reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente
registrados.
2. En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de
participacin de cada de las secciones del bien, se prorratear el valor total
del terreno entre las secciones del edificio o conjunto habitacional *,
proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno.
En los casos de unidades inmobiliaria de propiedad exclusiva y de propiedad comn,
el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn
fijados en lo correspondiente a Valuacin de Predios Urbanos que se explic
anteriormente. Para el efecto, deber considerarse tanto las reas propias de uso
privado, cuando las que les corresponden a la seccin por las obras o reas techadas
que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.
*

N. E. Considerndose que se refiere a un conjunto habitacional.

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En caso que no se conozca el porcentaje de las reas comunes de la seccin por tasar
el valor se calcular en base al 15 % (quince por ciento) del valor de cada una de las
zonas de uso exclusivo.
El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del
terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo
y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde.
EJEMPLO: Se desea determinar el valor del terreno que le corresponde, al departamento o
unidad habitacional D1 de un edificio de cuatro pisos, el acceso a cada uno de los
departamentos es independiente a travs de una escalera de concreto armado, que se
encuentra indicado en el plano siguiente como acceso al piso. Considerar como el Valor
Arancelario Urbano de S/. 120.00 el metro cuadrado.

NOTA: En caso que el problema hubiera solicitado el valor de todo el inmueble, se

tomar en cuenta la parte que corresponde a Valuacin de las Edificaciones
Principales que corresponde al punto b). Agregando a este las rea propias de uso
privado, que es la escalera que da acceso a cada uno de los pisos, siendo sta
tambin proporcional a cada uno de los departamentos.
e) VALUACIN
DE
AGROPECUARIOS.

PREDIOS

RUSTICOS

OTROS

BIENES

DEFINICIN:
Predio Rstico : Son terrenos ubicados en zona rural, dedicados a uso agrcola,
pecuario, forestal. Pueden ser eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos; los que
encuentran comprendidos fuera de la expansin urbana.
Forma parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las
construcciones e instalaciones fijas y permanentes que existan en l.
Terreno Eriazo : Son aquellos que se encuentran sin cultivo por falta o exceso de agua
y los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo largo del
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litoral de la Repblica, en la franja de 1 Km. medio a partir de la lnea de la ms alta

marea. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarn situados fuera del rea
urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansin urbana
sealados en los planes urbanos, o en los estudios urbansticos debidamente aprobados
por la autoridad competente..
Se debe exceptuar a esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las tomas con
pastos naturales dedicados a la ganadera.
Construcciones Fijas y Permanentes : Son edificaciones en general, tales como
vivienda, depsitos, cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de productos,
plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vas, infraestructura de riego, etc.
Plantacin Permanente: Conjunto de vegetales establecidos en un predio rstico que
son susceptibles de explotacin econmica por ms de dos campaas agrcolas y que
pertenezca a cualquiera de las categoras siguientes:
- Frutales.
- Otras especies cuya produccin se mantenga durante ms de dos aos, sin necesidad
de efectuar nueva siembra.
No se considera plantacin permanente cuando las especies antes citadas se
encuentren aisladamente, pues en este caso su valuacin ser individual.
Plantaciones Anuales : Son aquellas cuyo perodo vegetativo normal es igual o menor
de un ao.

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