Renouvellement Du Centre Originel de La Ville de Guelma

REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE
MINISTERE DE LENSEIGNEMENT SUPERIEUR

ET DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE
UNIVERSITE MENTOURI DE CONSTANTINE

FACULTE DES SCIENCES DE LA TERRE, DE GEOGRAPHIE
ET DE LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE
DEPARTEMENT DE LARCHITECTURE ET DE LURBANISME

N dordre.
Srie
MEMOIRE
POUR LOBTENTION DU DIPLOME DE MAGISTERE EN URBANISME
OPTION : VILLE ET PROJET URBAIN

Prsent par : Mr. BOUDRA Messaoud
THEME :
RENOUVELLEMENT DU CENTRE ORIGINEL DE LA VILLE DE GUELMA
PAR LA DEMARCHE DU PROJET URBAIN
Sous la direction du Dr Aiche Messaoud, M. C.
Universit Mentouri Constantine
Soutenu le
Jury dexamen :
- Prsident
- Examinateurs
: Pr. Labii B.
: Dr. Bouchareb A.
Dr. Kabouche A.

A ma mre,
mre,
A Leila,
Leila, ma femme,
femme,
A Iqbal,
Iqbal, Yousra,
Yousra, Ilys,
Ilys, et Maram mes enfants.
enfants.
TABLE DES MATIERES
Introduction
01
Problmatique
04
Mthodologie dapproche
12
Indexes et abrviations
PARTIE I.
APPROCHE CONCEPTUELLE
CHAPITRE I.
De la notion de projet urbain : un concept dactualit, trs in ,
19
1. Essai de dfinition de la notion de projet urbain, est ce une nouvelle

discipline ?
21
2. Les chelles du projet urbain, un faisceau trs large,
23
2.1. Le projet urbain politique ou projet de ville
24
2.2. Le projet urbain oprationnel
24
2.3. Le projet urbain architectural
25
3. Les dimensions du projet urbain
26
3.1. Un processus de planification ouvert et souple
26
3.2. Cohrence locale, stratgie versus planification
27
3.3. Intgration et ouverture dmocratique, ou le jeu des acteurs
28
3.4. Dmocratie locale, un projet concert
28
3.4.1. Les acteurs
29
3.4.1.1. Les habitants/usagers, les experts du quotidien
30
3.4.1.2. Les professionnels de l'espace
31
3.4.1.3. Les acteurs conomiques
31
3.4.1.4. Les acteurs politiques
31
4. La gouvernance, ou la dmocratie locale participative
32
4.1. Terme qui dsigne les transformations des formes de laction publique
33
4.2. Crer les conditions dune dmocratie locale participative
35
Conclusion,
38
CHAPITRE II. :
Notions de centre et centralit : un binme ambigu
40
Introduction
40
1- Le centre : une notion dlicate manier
41
1.1- Les dimensions et/ou indicateurs du centre
43
1.1.1. Laccessibilit
43
1.1.2. Densit et/ou concentration
43
1.2. Les types de centres
44
1.2.1. Le centre ancien / centre historique
44
1.2.2. Le centre des affaires (CBD)
44
a- Essai de dfinition
44
b- Le zoning du C.B.D
45
c- La dlimitation du C.B.D
45
1.2.3. Le centre ville, le centre de la priode coloniale
46
1.2.4. Le centre secondaire
47
2. La centralit, un ancien outil de lecture de la ville
47
2.1. Essai de dfinition
49
2.2. Les dimensions de la centralit
52
2.2.1. La centralit politique
52
2.2.2. La centralit conomique
52
2.2.3. La centralit commerciale
52
2.2.4. La centralit daccessibilit
53
2.2.5. La centralit sociale
53
Conclusion
56
CHAPITRE III.
LE RENOUVELLEMENT URBAIN, ou le morpho - social
58
Introduction
58
1. Dfinition et cadrage du concept, un concept nouveau, une pratique

ancienne
60
1.1. Le renouvellement urbain spontan, dinitiative prive
63
1.2. Le renouvellement planifi, dinitiative gnralement publique,
64
2. Les dimensions du renouvellement urbain,
65
2.1. La dimension morphologique, construire la ville sur la ville
65
2.1.1. Les oprations classiques du renouvellement morphologique, une somme

de termes avec le prfixe re
66
2.1.1.1. La rhabilitation,
66
2.1.1.2. La restauration,
67
2.1.1.3. La rnovation,
68
21.1.4. La restructuration,
69
2.2. La dimension socio-conomique, la mixit et le dveloppement social une

gageure
71
3. Le montage des oprations de renouvellement urbain
72
3.1. Constituer un comit de pilotage pertinent
72
3.1.1. Les collectivits locales, acteur central du renouvellement.
73
3.1.2. LEtat Ministres, Wilaya, Dara, Directions dconcentre, initiateurs et

financeurs des politiques damlioration de lhabitat et du cadre de vie,
73
3.1.3. Habitants et acteurs privs, partenaires part entire,
74
3.2. Le montage financier dune opration de renouvellement urbain
76
3.2.1. Structure des cots de lopration,
76
3.2.2. Exemple de structure de cot et de financement :
77
4. Lexemple dun renouvellement urbain, Roubaix, ville renouvele ,

Introduction
78
Problmatique du site
78
4.1. Historique, du projet de Roubaix au Grand Projet de Centre-ville
79
4.1.1. Historique du site
79
4.1.2. Historique du grand projet de Centre-ville
80
4.2. lments de programme
84
4.2.1. Amnagements urbains
84
4.2.2. Commerce
84
4.2.3. Habitat, opration Habitat Patrimoine
85
4.2.4. Culture
85
4.3. Les Acteurs
86
4.3.1. La ville de Roubaix
86
4.3.2. La SEM ville renouvele,
86
4.3.3. Les partenariats publics / privs
87
4.4. Le Projet
88
4.4.1. Le projet de centre-ville
88
4.4.2. Amnagements urbains,
90
4.4.3. Commerce / Economie,
92
4.4.3.1. Commerce
92
4.4.3.2. conomie / Emploi
94
4.4.4. Habitat
95
4.4.4.1. Rappel historique
95
4.4.4.2. Situation actuelle
96
4.5. Art & Histoire
98
4.6. Les quipements
99
Conclusion,
101
PARTIE II.
ANALYSE DU CAS DETUDE
CHAPITRE IV /
CONTEXTE GENERAL DU TERRITOIRE DE GUELMA
103
1- Prsentation de la ville de Guelma :
103
1-1. Situation et description de la ville,
103
1-2. Aperu historique,
105
1-2-1. Priode davant 1830,
105
1-2-2. Priode de 1836 1962,
107
a- La cit militaire 1836-1851
107
b- Commune de plein exercice,
110
c- Caractristiques urbaines de la ville,
111
2- LA VISION DE LA VILLE DANS LES PROJETS TERRITORIAUX :

2.1. Les orientations du SNAT,
114
2.2. Les orientations du SRAT,
115
2.3. Les orientations du SDAT,
117
2.4. Les orientations du PAW,
120
CHAPITRE V /
ANALYSE DES PERIMETRES PERTINENTS :
Introduction,
1. Prsentation de laire dtude, primtre largi / primtre restreint
121
121
122
1.1. Introduction
122
1.2. Localisation
122
1.2.1. Primtre largi, la ville de la priode coloniale Guelma
122
1.2.2. Primtre restreint, le centre originel de Guelma
123
2. Evaluation et diagnostic du primtre largi : une ville hypertrophie,
126
2.1. Elaboration du diagnostic : un patrimoine sculaire, un paysage magique
128
2.1.1. Le contexte gographique : situation privilgie entre deux mtropoles
129
2.1.1.1. Le contexte
129
2.1.1.2. Lanalyse AFOM
130
a- Atouts
130
b- Faiblesses,
131
c- Opportunits,
132
d- Menaces,
132
2.1.1.3. Dfi et enjeu,
133
2.1.2. Le contexte conomique, lconomie un enjeu majeur pour la commune
133
2.1.2.1. Le contexte,
133
2.1.2.2. Lanalyse AFOM,
134
a- Atouts
134
b- Faiblesses,
135
c- Opportunits,
136
d- Menaces,
136
136
2.1.3. Le contexte social - dmographique, un ralentissement de la croissance,
137
137
141
a- Atouts
141
b- Faiblesses,
141
c- Opportunits,
141
d- Menaces
141
142
2.1.4. Le contexte environnemental,
142
142
143
a- Atouts
143
b- Faiblesses,
143
c- Opportunits,
143
d- Menaces
144
144
2.1.5. Le contexte culturel et touristique, un label ville dart et dhistoire
144
144
148
a- Atouts
148
b- Faiblesses,
149
c- Opportunits,
149
d- Menaces
149
149
2.1.5.4. Le tourisme culturel, cultuel et vnementiel,
151
2.1.5.5. Le tourisme naturel et de randonne,
151
3. Lanalyse du primtre restreint
152
Introduction,
152
3.1. Lintrt du primtre dtude,
154
3.2. Dlimitation du primtre dtude (restreint),
156
3.3. Analyse urbaine :
160
3.3.1. Caractristiques urbaines,
160
3.3.2. Trame btie et espace public
161
3.3.3. Analyse du rseau viaire
162
3.3.4. Axes structurants,
168
3.3.5. Axes secondaire,
168
4. Les rsultats de lenqute :
170
4.1. Dfinition de la mthode
170
4.1. Le modle de dveloppement : talement versus faire la ville sur la ville
173
4.2. La gouvernance, motivations et lgitimit des acteurs,
174
4.3. Les modes dappropriation, lapprciation, limage !
175
4.4. La frquentation, un centre ddi au commerce et linformel,
177
4.5. Le projet urbain, le plein de propositions !
178
Conclusion
180
Conclusion gnrale
182
Bibliographie
186
ANNEXES
Cartes
Graphiques
II
Photos
III
Tableau
III
Le questionnaire
IV
Rsum et mots cls
XI
SIGLES ET ABREVIATIONS
ZHUN
Zone dHabitat Urbain Nouvelle
PUD
Plan dUrbanisme Directeur
PMU
Plan de Modernisation Urbaine
SONITEX
Socit Nationale de lIndustrie du Textile
PDAU
Plan Directeur dAmnagement et dUrbanisme
POS
Plan dOccupation des Sols
AFOM
Atouts Faiblesses Opportunits - Menaces
CNES
Conseil National Economique et Social
RGPH
Recensement Gnral de la Population et de lHabitat
SWOT
Strengths Weaknesses Opportunities - Threats
SNAT
Schma National de lAmnagement du Territoire
SRAT
Schma Rgional de lAmnagement du Territoire
PAW
Plan dAmnagement de la Wilaya
CBD
Central Business District
CERTU
Le Centre Franais d'tudes sur les rseaux, les transports, et

l'urbanisme
CNL
Caisse Nationale du Logement
CDC
la Caisse des dpts et des consignations en France
GPV,
le Grand Projet de Ville
GPU
le Grand Projet Urbain est mis en oeuvre
SEM
la Socit dEconomie Mixte
ZFU
Zone Franche Urbaine
ANRU
lAgence Nationale de Rnovation Urbaine
TIC
Technologies de lInformation et de la Communication
GCAT
Grands chantiers damnagement du territoire
PAT
Programmes damnagement du territoire
SDAT
Schma Directeur de lAmnagement Touristique
RN
Route Nationale
SAU
Surface Agricole Utile
CLS
Centre de Loisir Scientifique
SCU
Schma de Cohrence Urbaine
COS
Coefficient dOccupation des Sols
Introduction :
La cit antique a accompagn les premiers dveloppements de grandes civilisations. Si

les hommes se rassemblent dans les villes pour vivre nous dit Aristote, ils y
restent ensemble pour bien vivre . La ville ntait pas dans lide des Anciens quune
simple question de nombre dhabitants ou d'tendue gographique mais bien un projet
politique, lorganisation sociale dune communaut dhommes anims par le dsir de
bien vivre ensemble. Et cette vie commune tait assure et consolide par la rfrence
des rites et des lois intgres et partages.
La ville est le lieu de lnergie, du commerce, de la cration et du progrs. Elle est pour
toutes ces raisons le rendez-vous des ambitieux et de lascension sociale. A nous
deux ! Maintenant ! , lance Rastignac Paris.
Mais, la ville d'aujourd'hui est clate, htrogne comme le sont les comportements
sociaux de plus en plus individuels. Deux visions s'affrontent, l'une selon laquelle la ville
serait ncessairement centrifuge appele se disperser dans le territoire sans limites.
L'autre selon laquelle, il importerait au contraire de rassembler, de reconqurir et
densifier les territoires qui ont t dj gaspills, et de cesser de btir "la ville hors la
ville".
Face ces ralits de nouvelles politiques se dfinissent en faveur de l'conomie des

territoires, de lorganisation de relations entre transports et urbanisation, de lutte contre
les logiques sectorielles au profit d'une ville plus compacte, densifiant les vides urbains
et priurbains 1 donnant sens aux notions de faire la ville sur la ville et de
dveloppement durable.
En effet, depuis quelques annes une forme d'opposition systmatique tout projet
d'extension (talement) touchant l'environnement. Les pressions sur le sol se sont en
effet accentues. En consquence, le sol est devenu une denre rare et prcieuse.
Cette situation de pnurie oblige les tats y compris les amnageurs une modification
de leurs objectifs.
1
Ariella MASBOUNGI , Recycler le territoire , in projet urbain n15, dcembre 1998, p.3.
A linstar des autres villes algriennes, Guelma a connu une croissance dmesure,
mal contrle et sans approche planifie, traduisant une politique urbaine trop
longtemps diffre. Le centre ville traverse aujourdhui une crise aigue o se
conjuguent : dtrioration du cadre de vie, congestion, augmentation des problmes
sociaux (inscurit), dpassement des seuils de saturation des espaces publics, et
strilit des actions entreprises par les pouvoirs publics.
Cet tat de fait est le rsultat des politiques publiques adoptes jusqualors, tournes
vers ltalement urbain et la cration de nouveaux centres, ngligeant dans la majorit
des cas lintervention sur les centres historiques et les tissus constitus, qui dans le cas
de Guelma revtent une importance majeure par leur symbolique et leurs fonctions
hautement commerciales.
A titre indicatif, la surface occupe par le centre ville reprsente 2% de la surface totale
urbanisable de la ville de Guelma. Aggrav par une frquentation quasi journalire des
habitants de toute la wilaya, les espaces publics du centre ne suffisent plus aux besoins
des usagers.
Ce mmoire a pour objet le renouvellement du centre ville de Guelma par une

dmarche de projet urbain. Une opportunit pour la ville. Le premier enjeu de cette
dmarche, est qu'elle prne une action concerte et multisectorielle en prenant en
compte les spcificits locales ainsi que l'paisseur historique du lieu.
Le deuxime enjeu, est que toutes les composantes de la socit locale seront
sollicites et mobilises, habitants, usagers, associations, entreprises, groupes
religieux. Ces acteurs peuvent participer au pilotage gnral du projet renouvellement
du centre ville-.
Un troisime volet, qui pourrait constituer un enjeu majeur est l'existence de friches
urbaines composes des anciennes curies. Cet lment pourrait constituer une
opportunit pour la russite du projet de renouvellement.
Ce choix est motiv d'un ct, par les transformations opres au niveau du centre ville
et qui, pour un temps seulement ont constitues des solutions aux problmes dont
souffrait ce dernier.
D'un autre ct, la prise de conscience rcente de ce phnomne dnomm

renouvellement urbain est dsormais au premier plan de lactualit urbaine. La
production extensive semble rvolue. L'heure est au "construire la ville sur la ville",
dans un objectif damlioration de la qualit du cadre de vie de la vie en ville.
Problmatique :
La ville de Guelma, vritable charnire, ville qui sert dappui trois mtropoles :
Constantine, Skikda et Annaba. Cette localisation stratgique donne de la pertinence et
du dynamisme tout le territoire guelmi. Ce rfrent attribu la localisation est un
enjeu principal du dveloppement de la ville qui reste cependant li aux volutions
organisationnelles et intentionnelles et particulirement lamnagement rcent des
infrastructures de base, laugmentation en matire de potentialits conomiques et
par la cration demploi.
Malgr les multiples pressions qu'elle ne cesse de subir notamment la croissance

dmographique, Guelma sort de son grand isolement, elle devient une ville ouverte. Le
contact avec les communes limitrophes est plus que possible. Son cadre de contact
slargit. Ce fait, modifie fortement les ressorts des dynamiques urbaines de son centre
ville et les conditions de son attractivit. Ce nouveau paradoxe permet-il Guelma de
devenir un territoire prometteur lexemple de Skikda, Annaba et Constantine
notamment de par sa proximit avec le port et l'aroport dAnnaba (trois quarts
d'heure), une bonne desserte en matire d'infrastructure de transport (le projet de
chemin de fer Khroubs Bouchegouf ?
Ces critres qui dessinent eux seuls la structure dune polarit, renforcent aussi la
notion de centre ville. Si toutefois selon ces critres on peut notamment valoriser ce
territoire, crer de la centralit et diminuer la marginalisation. Lorganisation de cette
polarit ne donne-t-elle pas le point de dpart pour rflchir sur lmergence dun projet
urbain au profit dun nouvel urbanisme compte tenu de la densit, du poids de la
population journalire, et de lactivit commerciale ? " Une ville est un lieu de cration et
de consommation de richesses. Il en rsulte une concentration, une accumulation et
une convergence de population. Plus une ville offre de biens et de services, plus son
aire dinfluence en tant que lieu central est tendue."(Walter CHRITALLER, Jena,
1933, les lieux centraux dans le sud de l'Allemagne).
Cest pourquoi la proccupation pour la requalification urbaine du centre ville de

Guelma interroge les politiques urbaines, et les besoins des habitants. Or, une
requalification a toujours conduit une organisation urbaine structure autour de la
notion de centralit.
Or, la centralit vcue est la fois une configuration et une affirmation matrielle trs
historique car l'existence de Guelma en tant que ville est profondment ancre dans
l'histoire ancienne.
Les ruines romaines attestent jusqu' aujourd'hui de ce passage historique. Son histoire
est riche en vnements. Tour tour, elle ft envahit par les vandales (4me 5me
sicle), suivis par les byzantins avant la conqute musulmane au 7me sicle et les
Turcs du 16me au 19me sicle2.
Avec l'arrive des Franais en 1836, Guelma ft reconstruite sur ses anciens vestiges
romains qui rpondaient fort bien aux critres de site dfensif.
Le premier noyau de la ville devenu ultrieurement le centre ville, ft un trac en damier
avec des boulevards trs larges et des lots rguliers. Et c'est justement partir de ce
centre que la ville dmarra sa croissance.
Le centre ville pour n'importe qu'elle ville a une valeur trs particulire (Laborde 1994)3.
Il reprsente le cur et l'me de lagglomration. Il reprsente ses origines (ndlr, la
collectivit). Pour toutes ces raisons (et bien d'autres), le centre de Guelma mriterait
toute l'attention.
Il tait dj le centre de la ville romaine pour y avoir difi le thtre romain (un joyau
architectural). On y accdait au centre par les cinq portes : Beb Annaba (au nord), Beb
Ain Defla (au sud-ouest), Beb Essooug (au sud), Beb Souk Ahras ou la porte de la
ppinire, ( lest), et Beb Skikda ( louest). Les Franais avaient difi le centre
(glise, square, jardin, caserne, mairie, prison, tribunal) sur les traces romaines.
2
Inscriptions latines de lAlgrie Tome Deuxime, Volume deuxime

Inscription de la confdration cirtenne, de Cuicul et la tribu des suburrures . Rececuillis par Stephone
Gsell,publies par H-G-Pflaum, dit Paris 1957,dit par la socit nationale ddition et de diffusion
(SNED), 1976.
3
me
Laborde P. (1994), Les espaces urbains dans le monde , Paris , 2
dition,PPS 150-151
C'est au niveau des rues d'Announa et de Dbabi que se faisaient le commerce et

l'change entre communauts juive et musulmane. Et cela, se manifestait aussi par le
voisinage de la mosque et de la synagogue. Par contre la rue Sadi Carnot avec ses
quipements d'envergure : le tribunal, la caserne, la prison, la mairie, le square, le
jardin et les boutiques, ainsi que la place Saint Augustin attenant l'glise (basilique
byzantine) taient les lieux de frquentation des europens.
Le secteur des autochtones (arabes et juifs) connut et connat une concentration du

commerce tels que : ventes de tissus, confection des tapis et des ustensiles en bois, la
prolifration de certaines activits comme dinandiers et la pratique de l'levage marqu
par la prsence d'curies (hrites de la priode des janissaires turcs).
L'intrt des pouvoirs publics pour lancien centre ville a connu diverses fluctuations.
Mais, cest la priode d'aprs guerre qui marqua le plus la morphologie de la ville, et o
cette dernire a connu un talement sans prcdent. Les nouvelles formes
d'urbanisation ont vu l'mergence de nouveaux noyaux de vie, diffrents les uns des
autres tant sur le plan morphologique que spatial. Cette priode a donn naissance aux
grandes tendues rserves aux ZHUN et la prolifration des zones d'habitat
individuel -lotissements.
Entre temps, le centre ville qui a t dlaiss pendant trs longtemps ne se porte pas
bien et une seule constante le caractrise, cest celle d'un dclin soutenu. (Aydalot,
1985)4.
Progressivement, le centre se voit attribuer toutes les difficults de la socit urbaine :

inscurit, dlinquance, dgradation des conditions et du cadre de vie (bruit, qualit de
lair), parc de logements sur utilis et/ou mal entretenu, manque despaces verts, de
regroupement, et de places de stationnement symbole dune russite matrielle dans
le pass, le centre devient alors celui dune civilisation en crise (Lvy, 1988, p.40).
Ni le PUD5 de l'poque qui se limitait amnager et de dlimiter les zones urbaniser,
ni le PMU6 qui contribua rsoudre des problmes de viabilits ne sont arrivs
Aydalot P., 1985, Economie rgionale et urbaine, Paris, Economica

Plan durbanisme directeur, tabli en 1975 par la CADAT de Annaba
6
Plan de modernisation urbain tabli par la CADAT de Constantine en 1970
5
arrter la spirale de dgradation que connat le centre. Il fallait attendre les annes 80,
pour voir les autorits locales s'intresser ce lieu symbolique.
La ville a connu lors de cette priode de grands bouleversements qui ont modifi un
peu sa structure urbaine. Ctait peut-tre un modle (tentative qui ntait pas inscrite
dans une problmatique globale de la ville et son centre) de renouvellement urbain
spcifique Guelma que les acteurs urbains ont pratiqu sans savoir le nom ? On peut
citer parmi les oprations ralises par exemple :
La dmolition de la caserne de gendarmerie avec lcole primaire adjacente, et
l'amnagement la place d'une grande esplanade attenante au thtre municipale
(nouvellement restaur),
la reconversion de la rue d'Announa, en rue pitonne,
la dmolition de l'unit de SONITEX7 attenante au thtre romain qui constituait une
friche urbaine, et l'amnagement au lieu et place d'un jardin anthropologique,
la rcupration de la caserne et sa raffectation des quipements publics : hpital,
tribunal, banque, assurance, salles de sport
Ces oprations de requalification urbaine ont eu un impact vritable sur la ville et

particulirement sur le centre. Elles ont attnu la pression sur celui-ci. Au regard de
laquelle le primtre du centre s'est vu agrandir. Il est devenu plus large et bien ar.
Des lieux qui taient occups par ces quipements obsoltes sont devenus des lieux de
grande affluence.
Puis vint l're des instruments de planification. Le PDAU8 de la commune de Guelma
resta muet sur le devenir du centre. Aucun POS n'est venu rglementer pour arrter les
agressions rptes ou dfinir un projet pour revitaliser ce lieu oh ! Combien
symbolique. Autrement dit la proposition du PDAU s'est limite la cration de deux
nouveaux centres d'quilibres : le POS nord et le POS sud qui, une fois urbaniss vont
soulager le centre originel. Cette solution n'a pas eu l'effet escompt. On na russi
Petite unit de confection cre en 1964, dissoute en 2000 par manque de capitaux et faible
rendement.
8
Plan directeur damnagement et durbanisme tabli par LANAT de Guelma en 1994
jusque l qu' crer des cits dortoirs, incapables de rivaliser avec la ville harmonieuse
cre par les europens : le centre ville.
Et c'est justement cet chec, qui a fait du cur de la ville, un gant ple drainant de
plus en plus de monde, et alourdit leffet de sa centralit de jour en jour. Ce qui aggrave
encore cette situation, ce sont les mouvements pendulaires des communes " banlieues
" sous quipes ne disposant daucune technique la mesure des enjeux dune gestion
communale complexe. Celles-ci se caractrisent par un environnement peu attractif.
Les besoins de la majorit de leur population, tant commerciaux, culturels ou de
services se trouvent au niveau du centre ville de Guelma.
Le centre ville est devenu le seul endroit dattraction de lensemble de la population de

la wilaya et que la mobilit est organise essentiellement autour du centre.
L'influence considrable qu'exerce Guelma sur son environnement provoque une

mobilit de plus en plus forte. Cette pression est grandissante sur les quipements et
les espaces publics. Le centre ville attire beaucoup de gens car il est le moteur de
toutes les attractivits. Il offre du travail, une grande varit de loisir qui nourrit les
habitants. Cest ce qui sduit tant de monde la perspective dun emploi, la promesse,
du plus grand confort et la possibilit de raliser ses ambitions. (Laborde 1994)9.
Par ailleurs, la politique ngative du laisser faire, conjugue au fruit du statut de coproprit de ces btisses, fait que le cadre bti se trouve dans un piteux tat. Et ce
n'est srement pas les tentatives de modernisation qui prennent forme a et l, entre
autres les revtements en aluminium des faades des commerces, ou les grandes
enseignes lumineuses qu'on pourrait stabiliser la recrudescence du centre ville.
Ces tentatives bien intentionnes sont souvent trs limites. Elles tmoignent
seulement des faiblesses des moyens mis en uvre qui ne sont pas la hauteur de
lambition politique et des attentes de la population. Cest aussi parce que les
collectivits locales ne se sont jamais attaques au problme de fond, pour tablir un
diagnostic srieux et une rflexion globale impliquant tous les acteurs concerns de
9
Op.Cit. p.237
prs ou de loin par le rle que doit jouer la ville de Guelma et par consquent son
centre.
Malgr ces alas, la ville europenne jouit dune centralit qui demeure un composant
essentiel de l'identit et du patrimoine (hritage des civilisations passes) de la
collectivit Guelmie. Elle est bien plus qu'une ville qui regorge de commerce de "luxe",
bien au-del, elle est l'image et lidentit de la ville - avec son square, ses jardins, son
thtre romain- et qui a une incidence certaine sur ses visiteurs, ses investisseurs
potentiels et ses propres citoyens.
Les expriences des annes 1980, avaient pour ide stratgique llargissement du
primtre du noyau central. Et lors desquelles on s'est pay mme le luxe de
reconvertir la rue d'Announa, mcanique et bruyante en rue pitonne sur toute sa
longueur. Ces expriences nont pas t suivies et values et/ou actualises par
dautres initiatives dextension en fonction des besoins nouveaux, malgr limpact
positif
Le centre dispose-t-il de potentialits pouvant lui assurer un rehaussement qualitatif et

lui permettre de jouer pleinement le rle qui lui revient ?
Comprendre les problmes du centre pour en proposer les solutions, reviendrait
formuler dj plusieurs questions :
Quelles sont les actions entreprendre pour rendre le centre plus attrayant plus
dynamique, plus comptitif ?
Comment grer toutes les tensions que connat le centre pour prolonger
l'animation du centre jusqu'au soir pour attnuer la tension de la journe ?
Est-ce que la valorisation du patrimoine culturel et historique constituerait un
essor conomique pour le centre et la ville ?
Est-ce que cest lactivit conomique du centre ville domine par les commerces
(centre commercial ciel ouvert) qui produit cette congestion et terni son
image ?
Enfin par quelle dmarche et quel projet pour le centre afin qu'il rponde aux
attentes des diffrents acteurs de la ville (investisseurs potentiels, des visiteurs,
et de ses citoyens) ?
Partant donc du fait que ce centre ne rempli plus son rle pleinement, sa requalification
renvoie une stratgie du renouvellement urbain, qui vise une confirmation de son rle
et de sa fonction (de commandement et de services) et une mutation douce de sa
structure et de sa forme. Cela nest pas une chose aise du fait de la particularit de ce
centre. En effet, sa surface rduite, son histoire, son caractre architectural particulier,
la spcificit de ses rues, en grandes majorits, commerantes, la nature des divers
quipements, les banques, les quipements administratifs, la nature du foncier, les
quipements ducatifs et culturels qui sy trouvent, gnrent une forte mobilit qui
engendre une forte congestion.
Dautant plus, que tous ces critres font que, la presque totalit de la population se
dplace quotidiennement, et au moins une deux fois par jour, voir mme plus. Les
aires de stationnements ne suffisent plus pour une population de plus en plus
motorise, les endroits de rencontre et de vie collective tels que les places, cafs ne
suffisent plus aussi.
Le centre ville est en crise, frapp de maux, et il sagit de trouver des solutions. Etant le
cur et le poumon de la ville. Cest partir du centre que lensemble du tissu est irrigu
par un ensemble de rues et dartres. Mais ce centre souffre de congestion, est menac
de paralysie. En effet, Le centre ville doit faire lobjet dune forte attention parce que, et
cest presque une certitude, en transformant le centre, en remodelant sa centralit,
limage de la ville toute entire va en tre transforme.
On sinterrogera alors sur la manire dintervenir sur ce corps malade . Le prfixe

re : requalification, revalorisation, renouvellement simpose ds lors soulignant la
ncessit de redonner une certaine re-centralit au noyau ancien.
Question de recherche :
Si lon ne prtend pas travers ce travail rpondre toutes les questions que lon se
pose autour du thme, on va centrer lanalyse sur linterrogation principale :
Quelle stratgie faudrait-il adopter pour un meilleur renouvellement du centre ville de
Guelma afin de lui conforter le rle quil doit jouer par rapport son aire urbaine ?
Quelle centralit faut il renforcer et par quelles fonctions afin de rpondre aux attentes
des diffrents acteurs de la ville ?
Hypothse de recherche :
La rponse cette question conduit la vrification de lhypothse suivante :

La dmarche de projet urbain demeure une opportunit pour un renouvellement urbain
durable du centre originel de Guelma, ce que lui confre les moyens pour recouvrir et
renforcer sa centralit.
Les Objectifs de la recherche :
Lobjectif principal de ltude est de prouver que le renouvellement durable du centre

ville de Guelma passe par la dmarche du projet urbain, autrement dit : Prouver la
relation de dpendance qui existe entre une dmarche globale adquate de projet
urbain et la construction de limage de ville par la rgnration de ses territoires, le
centre en loccurrence.
Dautres effets induits peuvent tre escompts travers ce travail :
Dfinir les jalons dune dmarche de projet urbain de renouvellement
Evaluation des potentialits du centre ville
valuation
des
diffrentes
modernisation, etc.)
oprations
ayant
touch
le
centre
(POS,
Mthodologie dapproche :
Notre travail est structur en deux (02) parties et cinq (05) chapitres :
Ltude consistera donc dfinir dans une premire partie le cadre conceptuel qui
recouvre toute la partie thorique. Il sera question de dvelopper le sens des concepts
relatifs au thme de recherche ainsi quaux diffrentes dimensions et autres critres y
affrents. Trois chapitres seront consacrs aux concepts projet urbain, de gouvernance,
de centre et centralit, du renouvellement urbain. Lexemple de renouvellement urbain
trait dans ce chapitre et qui est un cas dcole est celui de la ville de Roubaix sous
lintitul de Roubaix ville renouvele .
Dans la seconde partie, il sera question de lanalyse du cas dtude savoir la ville de
Guelma comme primtre largi, et le centre originel comme primtre restreint.
Pour ce faire, le quatrime chapitre sera une rtrospective de la construction de la ville
diffrentes poques.
Lanalyse des primtres pertinents sera traite dans le cinquime chapitre par la
mthode AFOM10. En effet, le choix de cette mthode nest pas fortuit, parce que les
rsultats de ce type danalyse nous fait aboutir dfinir des enjeux.
Prcisment, ces enjeux qui seront identifis prcdemment, correspondent des
points sur lesquels les divers acteurs vont accepter de miser. a sera le soubassement
ou la plate forme sur laquelle va se baser tout le processus de concertation des acteurs
de la ville.
Enfin, le dernier chapitre sera une analyse urbaine du primtre restreint, ainsi quau
traitement des rsultats de lenqute.
Pour pouvoir comprendre le point de vue des acteurs et leur attitude vis--vis de la
situation du centre ville et de son devenir, on a eu recours une mthodologie qui
sappuit sur lenqute comme mthode et le questionnaire comme technique classique
dinvestigation.
10
Atouts, Faiblesses, Opportunits, Menaces
Compte tenu de nos objectifs, nous avons choisi un questionnaire compos de

questions fermes. Lenqute a t mene auprs de quatre (04) catgories de
population11 .
Les acteurs sonds sont : des reprsentants de directions locales (notamment de
lurbanisme et de la construction, de lenvironnement, du tourisme), des responsables
municipaux, des architectes (spcialiss dans les tudes durbanisme), des prsidents
dassociations (protection de lenvironnement, bienfaisance, quartier, commerants membre du CNES-), et un chantillon pris de la population en exploitant les rsultats du
RGPH 2008, en ce qui concerne les proportions de sexe (femme/homme), et la
pyramide des ges.
La dmarche adopte pour llaboration du questionnaire est calque sur la partie

thorique. Les questions sont troitement lies aux indicateurs relatifs aux concepts de
projet urbain, de centre et centralit et de renouvellement urbain et elles (questions)
concernent diverses dimensions :
1. le modle de dveloppement : talement versus faire la ville sur la ville,
Ou ville diffuse / ville compacte. Lextension urbaine de la ville de Guelma prsente
plusieurs contraintes qui sont dfavorables. En effet, cette dernire est ceinture des
trois cts par le primtre irrigu et les terres agricoles haute valeur agricole.
Empiter sur ces primtres est chose difficile sinon impossible. Une seule alternative
soffert aux dcideurs. Soit, supporter une urbanisation coteuse (du fait de la pente et
du sol rocheux) qui obligent ces derniers aller vers les hauteurs de djebel Halouf
jusqu la commune de Bendjerrah. Soit, une utilisation rationnelle du foncier dj
disponible ou rcuprer en requalifiant et/ou rnovant les friches urbaines au sein du
primtre urbanis.
2. La gouvernance, motivations et lgitimit des acteurs.

Lobjectif poursuivi, est de connatre, dun ct le degr daptitudes des citadins
collaborer dans un ventuel projet de renouvellement de leur centre ville,
individuellement ou par le biais dassociations, et de prendre leur responsabilit entire
dans la gestion de laction publique. Dun autre ct, si lautorit publique est dj prte
(mre), dlguer une partie de ses prrogatives ses concitoyens.
11
Ces quatre catgories dacteurs ont t dveloppes dans le chapitre projet urbain (gouvernance)
3. Les modes dappropriation, lapprciation, limage !

Il sagissait de savoir le type de reprsentations quont les citadins sur leur centre ville.
De prciser ses limites (les rsultats sont intressants). De cerner les lieux de
centralits. Quelle image ils se font de leur centre (qui est ngative de lavis de la
majorit des sonds).
4. La frquentation, un centre ddi au commerce et linformel. Les rponses aux

questions relatives la frquence de frquentation du centre sont intressantes plus
dun titre. En effet cette frquentation diffrente dune tranche dge une autre, et ne
concerne pas les mmes lieux du centre.
5. Le projet urbain, le plein de propositions !

Dans cette dernire liste de questions, il est demand aux questionns comment ils
voient leur centre dans le futur. Sur quel crneau ou thmatique sappuyer pour
amliorer limage du centre. En dfinitive quel type de projet urbain (culturel,
touristique) le mieux adapt pour renforcer limage (le label) de ville de culture et
dhistoire.
Ce questionnaire se termine par le recueil de renseignements signaltiques tels que le
sexe, lge, la situation de famille, le lieu de rsidence et la classe socio
professionnelle.
Un chantillon de 94 personnes a t interrog pendant la rentre conomique et

sociale (septembre). On a choisi cette priode de lanne pour laffluence et lintensit
de la frquentation que connat ce lieu durant cette priode de lanne. On a veill
varier les caractristiques socio dmographiques, notamment en ce qui concerne lge,
le sexe, la classe socio professionnelle et le lieu de rsidence.
Pour lanalyse, lchelle de Likert12 sera de mise. Cette mthode est une forme de
questionnaire psychologique permettant de quantifier les attitudes. Elle est compose
12
Lchelle de Likert, du nom du psychologue amricain Rensis Likert (1903 - 1981) est une chelle de
mesure rpandue dans les questionnaires psychomtriques.
d'une srie d'affirmations auxquelles le sujet doit indiquer son degr d'accord. Les items
font lobjet dun codage en quatre points :
0 : pas dopinions ,
1 : pas du tout daccord ,
2 : plutt pas daccord ,
3 : plutt daccord ,
4 : tout fait daccord .
La moyenne (M) est forte quand la moyenne de litem est suprieure la moyenne
thorique (deux points).
Ce questionnaire a fait lobjet de passation directe auprs de 94 enquts, rencontrs
dans diffrents endroits de la ville. Le choix de la population interroge sest bas sur
les rsultats du dernier recensement de la population RGPH 2008-, savoir :
Tranche dges : de 0 19 ans --------------= 36%
de 20 59 ans ------------= 55%
plus de 60 ans ------------= 09%
Avec une proportion de sexe gale 50%. Nanmoins et vu les difficults donner des
rponses au questionnaire par ceux dont la tranche dge est infrieure 20 ans, nous
avons dpartag cet effectif entre les deux autres tranches.
Tableau n 01 : Tranches dges suivant le RGPH 200 8
Effectif par sexes
Les questionns
Les questionns
hommes
femmes
De 20 59 ans
37
36
Plus de 60 ans
11
10
Tranches dge
total
94
Source : auteur, 2011
Enfin, cest en allant dans les diffrents lieux denqute, que nous avons choisi au
hasard nos enquts parmi les personnes qui sy trouvaient.
Pour pouvoir comprendre ltat actuel des potentialits du centre de Guelma, c'est-dire dresser un diagnostic de ltat actuel, nous avons eu recours la mthode
danalyse dite AFOM (Atouts, Faiblesses, Opportunits, Menaces). Cette mthode
permet de mettre en vidence les atouts et les faiblesses du site et didentifier les
opportunits et les menaces prsentes lextrieur, dans le contexte o lon opre.
Devenue aujourdhui, un outil universel daide la dcision, elle permet dune part,
dvaluer une situation afin de prendre les bonnes dcisions pour lamliorer, et de
fournir des alternatives stratgiques. Et dautre part, elle sappuie sur lintervention de
nombreux acteurs.
Le choix de la mthode
Lobjectif de ltude est de raliser un diagnostic et une analyse AFOM (Atouts,

Faiblesses, Opportunits, Menaces) des primtres dtude (ville et centre de Guelma),
afin dune part de proposer des choix dorientations stratgiques pour lavenir, et dautre
part, reprer les donnes descriptives les plus caractristiques de la ville, et noncer
les grands enjeux ainsi que les projets qui y sont engags.
La mthode AFOM (swot)
AFOM est un acronyme signifiant Atouts, Faiblesses, Opportunits, Menaces. En

anglais, SWOT est un acronyme signifiant Strengths, Weaknesses, Opportunities,
Threats. Cest une technique danalyse aujourdhui trs rpandue et applique
plusieurs types dorganismes, des institutions aux entreprises.
Lanalyse AFOM (SWOT) permet de mettre en vidence les atouts et les faiblesses du
site et didentifier les opportunits et les menaces prsentes lextrieur, dans le
contexte o lon opre. Il est important davoir la conscience que les atouts et les
faiblesses sont des lments foncirement placs sous le contrle de lorganisme (
quelques limites prs), tandis que ceux qui sont relatifs lextrieur sont des
phnomnes dont on peut ventuellement profiter ou vis vis desquels il faut prendre
des prcautions. Ils ne peuvent pas, sinon dans une moindre mesure, tre modifis par
lorganisme laquelle lanalyse AFOM (SWOT) se rfre.
Voici une srie de questions typiques utilises couramment dans lanalyse AFOM
(SWOT).
a. Atouts :
Quels sont les avantages dont peut disposer notre organisme pour esprer un succs
dans les initiatives programmes ou en cours de mise en oeuvre ? De quelles
comptences disposons-nous ? Que savons-nous bien faire ? De quelles ressources le
site dispose-t-il dans une perspective de dveloppement local, et qui savrent
avantageuses par rapport celles dautres ralits territoriales ?
b. Faiblesses :
Quelles sont les difficults que nous pouvons rencontrer dans nos initiatives ? O se
situent nos limites et nos carences ? Habituellement, do proviennent nos difficults ?
Quels sont les inconvnients et les obstacles aux processus de dveloppement local
par rapport dautres ralits territoriales ?
c. Opportunits :
Quels avantages visons-nous par nos initiatives ? Quelles autres opportunits
pourraient ressortir si nous russissions dans notre projet ? Quelles sont les
opportunits dintervention pour la valorisation du patrimoine territorial ?
d. Menaces :
Quels sont les obstacles qui pourraient merger ou quil faudra affronter ?
Des difficults financires, sociales ou politiques pourraient-elles merger ? Quel
impact financier pourrait avoir certaines actions ? Quels sont les risques qui peuvent
influencer ngativement le dveloppement du territoire ?
Les rponses ces questions aident clairer les conditions internes et externes avec
lesquelles actions, projets ou dcisions dtermines doivent se confronter. Il est bien de
savoir que certains aspects peuvent constituer en mme temps des atouts ou des
faiblesses, de mme que certaines opportunits peuvent aussi reprsenter des
menaces.
On sattachera ensuite lanalyse des documents crits et cartes disponibles au niveau

des directions, de l'assemble populaire communale. L'analyse des donnes
statistiques disponibles (RGPH13 1987-1998- 2008) travers aussi l'volution de la ville,
et lexamen des outils de planification : le SNAT, le SRAT14, le PAW15, le groupement
d'urbanisme, et le PDAU. Ce qui nous permettra dvaluer les potentialits du centre et
de ses capacits de charge.
13
Recensement gnral de la population et de l'habitat

Schma rgional de l'amnagement du territoire
15
Plan d'amnagement de la wilaya
14
PARTIE I.
APPROCHE CONCEPTUELLE
CHAPITRE I.
De la notion de projet urbain : un concept dactualit, trs in ,
De nos jours, lurbanisme se trouve face de nouveaux enjeux : repousser

ternellement les limites urbaines et fabriquer une ville nouvelle nest plus lunique
ou la seule solution possible. Il sagira au contraire dintervenir dans la substance
existante, de reprendre et de renouveler lurbain.
Durant le milieu du sicle pass, on a eu en effet beaucoup construit, rapidement et sur

lensemble du territoire urbain. Ces urbanisations massives se rfrent aux ides
expurges de leur dimension culturelle. Les villes se dveloppaient avec une
urbanisation si spectaculaire sur les campagnes environnantes quil a fallu proposer des
concepts nouveaux comme ceux de conurbation ou de rurbanisation pour
essayer de comprendre ce qui se passait.
Mettez-moi de lordre dans ce b avait dclar un minent prsident de la

rpublique. La planification peu peu gnralise se rsume en un processus
conomico administratif ignorant jusquau visage des lieux quelle modlise pour enfin
les banaliser.
La crise gnre par les pratiques contestes et contestables des thories du

mouvement moderne pose la question de lidentit des lieux et du respect des
habitants.
Ainsi, lamlioration du cadre de vie plutt que ltalement urbain se trouve au cur des
dbats actuels. Je crois que, par petites touches on peut avoir lthique de rendre la
situation chaque fois plus positive, aprs chaque intervention (Baudrillard, nouvel,
2000, p.35).
Il sagit donc dinnover, de voir les choses dune autre manire. Ainsi, alors que la
planification urbaine suivait autrefois des rgles prtablies, les professionnels de
lespace se trouvent de nos jours dans lincapacit dutiliser des recettes toutes
faites. Ils se doivent dsormais de trouver de nouvelles stratgies et de poser, de cas
en cas un diagnostic adquat.
Aucune certitude, aucun modle, aucune utopie, aucune vision du future ne
simposent aujourdhui avec lvidence, et donc la force qui ft celle dhier. Lassurance
des voies traces lavance et de la matrise des lendemains appartient dsormais
un pass rvolu. Plus rien aujourdhui ne va de soi 16.
Lurbanisme dfinitif aux projets figs est ainsi devenu obsolte, lintgration de
nouvelles dimensions telles que la rversibilit, la flexibilit et la durabilit tant
devenues des notions essentielles. Comme le remarque Raymond Ledrut, un des
spcialistes de la sociologie urbaine franaise, la ville n'est pas un spectacle achev,
accompli, mais une uvre dont la structure est la fois ferme et rvisible 17.
Le projet urbain est une alternative lurbanisme fonctionnaliste. Il concerne

gnralement des oprations de restructuration et de rhabilitation de quartiers (mais
peut aussi renvoyer dautres chelles), et se dfinit comme un scnario, une
dmarche plutt quun modle. Le scnario consiste en un processus en devenir
permettant de faire merger des ides, de poser des questions plutt que de chercher
les rsoudre tout prix : cest en dautres termes, une nouvelle conduite des oprations
qui est souligne, conduite dont les rgles du jeu sont clairement poses et
comprhensibles pour tous.
Ntant plus rserv une corporation de spcialistes, le projet urbain supposait donc
la participation active de tous les acteurs urbains, y compris les habitants, non pas
seulement pour les informer au terme des tudes mais dans llaboration mme du
projet damnagement. Permettant ainsi chacun de se reprer facilement.
16
Chalas Y., L'invention de la ville, Economica,2000,p.155
17 -R. Ledrut, l'espace social de la ville, Paris, Anthropos, 1968, p.358.
Selon cette orientation, la mise en place de dispositifs techniques et spatiaux est

insuffisante : "les contraintes du lieu et la capacit de la population participer et
adhrer aux projets ou au contraire sy opposer sont des dimensions
incontournables"18.
La ville ne devait plus tre considre comme une totalit mais comme un ensemble de
fragments ayant chacun une personnalit. Cest dailleurs ce qui fait la varit et la
richesse des projets urbains car en donnant la priorit la notion reconstruire la ville
sur la ville en interprtant cette dernire de manire fort diverse dune ville lautre
pour ne pas dire dun quartier un autre.
Par ailleurs les thoriciens du projet urbain sappuient sur lesprit du lieu ce qui se
dgage du site-, la dfinition et la rsolution du problme devant ncessairement
dcouler des caractristiques la fois gographiques, urbanistiques, sociales,
conomiques et patrimoniales du lieu. Le projet urbain doit entretenir un rapport
ncessaire avec la mmoire de la ville, et tre ainsi conu dans le respect du pass tout
en tant assum par les acteurs locaux aussi divers ou opposs soient ils.
1. Essai de dfinition de la notion de projet urbain, est ce une nouvelle discipline ?
Le mot est la mode. Tout le monde dclare faire des projets urbains, mme ceux dont
la profession est loigne de la notion de projet.
Peut-on alors donner une dfinition au projet urbain ? Difficile faire du moment que ce
concept a un sens de plus en plus insaisissable. "Utilis tout bout de champs par les
maires, appropri par les architectes qui le considre essentiellement dans son aspect
formel, discut par les chercheurs des sciences sociales, et d'autres intellectuels qui en
soulignent le caractre plus vaste que la seule dimension spatiale, cette notion devient
de plus en plus confuse".
18
Toussaint J.-Y., Zimmermann M., Projet urbain, mnager les gens ,amnager la ville, Mardaga, Lige,
1998,
En fait, le projet urbain comme le souligne Christian Devillers intgre bien entendu
une dimension programmatique et le droit gnral de lurbanisme, mais il dfinit
principalement la forme des espaces publics, et reprsente les qualits concrtes de
lespace, c'est--dire ses qualits dusage, de sens et de forme .
Son ambigut rsulte du fait qu'il est en constante volution, comme il connat des
nuances et des variations selon les pays, les coles et les ateliers qui le pratiquent de
par le monde. Ce qui est sr c'est qu'il renvoie certaines rgles communes qui font
consensus. Celles-ci peuvent tre numres ainsi :
-
Le projet urbain peut tre dfini comme tant une stratgie, la fois pense
(dessein) et spatialise (dessin). Il est rapport un contexte existant et un
territoire bien prcis : mtropole, agglomration, ville, centre, quartier ou autre
secteur urbain.
Le projet urbain exige une articulation multidimensionnelle donc une mdiation

entre :
des chelles : architecturale, urbaine et territoriale,
des logiques : sociale, conomique, et spatiale
des acteurs : usagers, associations, professionnels, et gestionnaires
locaux.
Le terme projet urbain sous-entend la fois une opration particulire

d'amnagement et un concept trs spcifique, une alternative la planification
traditionnelle. Il est alors entendu comme tant une pratique planificatrice
ouverte et souple, comme le produit de la rencontre d'acteurs autour d'un
territoire. D'ailleurs, P. Ingallina19 souligne que la rflexion sur le projet urbain est
en cours; il s'agit d'un concept et d'une manire d'agir en formation qui
marquent un moment de transition entre la manire traditionnelle de penser
l'urbanisme et une nouvelle approche, moins fige et plus ouverte aux
transformations et aux dbats .
En effet, Le projet urbain vient combler le vide laiss par lurbanisme juridique et
programmatique tel quil a t codifi par le mouvement moderne. Cette manire
de faire dfinit essentiellement des quantits (densits, coefficients demprise et
19
INGALLINA Patrizia, Le projet urbain, Editions Que sais je ? , France, 2001, p.3
doccupation des sols, prospects), et affecte des fonctions et des programmes

(implantations dquipements et des rseaux).
- La formule projet urbain a t employe en Europe partir des annes

soixante-dix (Tomas 1998; Ingallina 2001), pour s'opposer lurbanisme
fonctionnaliste dans un contexte socio-conomique en volution. L'intervention
sur la ville se situe aujourd'hui en effet dans un contexte de r urbanisation,
favorisant des interventions par projet. Il ne s'agit plus de rguler, guider et
contrler la croissance, bien souvent en priphrie de la ville mais de trouver des
initiatives pour stimuler un dveloppement des espaces centraux et ralentir
l'talement de la tache urbaine. C'est ce que Chaline20 appelle l'urbanisme de
rgnration .
-
Ou est ce tout simplement une nouvelle discipline ? Les auteurs ne s'entendent

pas pour dfinir le projet urbain et la tentative d'associer ce concept une
discipline existante est des plus contradictoire. Plusieurs auteurs associent projet
urbain et urban design (Merlin et Choay 1996, 648; Ingallina, 2001), tandis que
d'autres soulignent au contraire la diffrence entre ces deux approches
(Giraldeau, 1990). Deux auteurs trs impliqus dans des ralisations concrtes
soulignent que le projet urbain se situe un niveau intermdiaire entre la
planification et l'architecture (Devillers, 1990, p.5) ou entre le plan et le projet
traditionnel (Busquets, 1990). Enfin certains intervenants parlent d'urbanisme de
projet, notamment pour qualifier l'urbanisme barcelonais des annes quatre-vingt
(Bohigas, 1985) ou de systme d'urbanisme de projet quand ce sont les projets
particuliers qui composent le plan global (Merlin et Choay 1996, 647).
2. Les chelles du projet urbain, un faisceau trs large,

Le concept de projet urbain recouvre de nombreuses situations et ambitions. Il y a un
consensus sur l'ide qu'une certaine confusion, qu'un flou rgne autour du sens de la
notion de projet urbain. A travers sa double dimension de projet
et d' urbain il
tmoigne de temporalits et d'chelles varies d'interventions sur la ville. Merlin et
20
Chaline C., La rgnration urbaine, Presses Universitaires de France ,Paris, 1999
Choay21 distinguent trois types de signification au projet urbain : le projet urbain

politique, le projet urbain oprationnel et le projet urbain architectural et urbanistique.
Et cette dmarche constitue dj, une premire faon d'aborder ce concept.
2.1. Le projet urbain politique ou projet de ville
Le projet urbain politique est un projet pour la ville, en tant que cit ; il propose des
images collectives de l'avenir 22. Le projet doit permettre de toucher les dcideurs
et d'emporter l'adhsion de la population du quartier ou de la commune autour de
l'affirmation d'une identit collective et d'une conception partage de l'avenir collectif
23
. En effet, le projet urbain veut mobiliser l'ensemble des acteurs autour d'une image
future (Piton 1996, p.127).

F. Ascher24 parle dans ce sens de projet de ville et de projet
d'agglomration . Ces projets, qui rejoignent les objectifs de la planification
stratgique, ncessitent d'identifier les potentialits et les handicaps de la ville, les
enjeux majeurs, d'organiser une dmarche de consultation et de partenariat et de
prsenter un projet consensuel. Les projets adopts vont privilgier le choix d'axes
gnraux de dveloppement. Ils tmoignent d'une rflexion sur les moyens et les
acteurs du dveloppement urbain. Les interventions sur la ville sont par la suite
conues de manire cible par l'intermdiaire de projets spcifiques.
2.2. Le projet urbain oprationnel
Le projet urbain oprationnel est reprsent par des oprations urbaines d'une
certaine ampleur, durant au moins une dizaine d'annes, gnralement
multifonctionnelles, associant des acteurs privs et publics nombreux et ncessitant
une conception et une gestion d'ensemble 25 . Ce sont des oprations urbaines
complexes, qui runissent des projets varis dans un programme, un plan et des
21
Merlin P., Choay F., Dictionnaire de l'urbanisme et de l'amnagement du territoire, PUF, Paris, 1998,
p.645
22
Op. Cit, Merlin et Choay 1996, p.646

Op. Cit, Merlin et Choay 1996 p.644
24
Ascher F., Mtapolis ou lavenir des villes, Jacob, Paris, 1995, p.238
25
Op. Cit, F. Ascher, p.647
23
formes d'ensemble 26. Ces oprations urbaines peuvent profiter d'un vnement
particulier (jeux olympiques ou exposition universelle) pour enclencher un projet pour
la ville.
Ce qui est mis de l'avant dans ces oprations, c'est leur lien avec la ville; la capacit
de ces projets la fois de transformer la ville sur un espace particulier et de participer
une vision d'ensemble, donc de jouer un rle structurant. Pour Merlin et Choay
(p.647), ces oprations ont un statut nouveau servant tout la fois de point d'appui,
de bras de levier et de ples structurants pour entraner, animer et organiser le
dveloppement humain . Busquets (1991, p.129) ajoute que le processus
urbanistique est articul partir des actions et/ou projets qui ont la capacit d'tre
excuts et qui dans leur ensemble, sont capables de mettre en mouvement la ville
ou un grand secteur de celle-ci, pour cette raison ils ont leur propre force mais aussi
une grande capacit inductrice . F. Ascher (1991, p.13) cite dans ce sens les
masterprojects qu'il dfinit comme des oprations ponctuelles ayant un impact sur
l'urbanisation, l'image d'un quartier ou d'une ville. Il s'agit de raliser un quipement
ayant une fonction urbaine spcifique (une gare, un hpital, un muse, un palais des
congrs, un complexe de loisirs, etc. ...) et d'impulser par et autour de celui-ci une
dynamique urbaine (de croissance, de mutation, de restructuration).
2.3. Le projet urbain architectural,

Le projet urbain architectural est centr sur un btiment, ou un ensemble de
btiments. Il s'agit d'une dmarche architecturale et urbanistique intgre. Le projet
architectural est dfini en relation troite avec les lments de la forme urbaine
environnante. Huet (1986), parle d'un projet urbain comme instrument de mdiation
entre la ville et l'architecture. La prise en compte de la forme urbaine ou des formes
urbaines dpasse le domaine strict des techniciens pour intgrer les aspects
conomiques, culturels et sociaux (Mangin et Panerai 1999).
Les architectes insistent sur le travail du projet pour mieux distinguer la conception
comme processus, qui participe elle-mme l'laboration du programme, et la
conception comme produit, comme mise en forme du programme
26
Op. Cit, F. Ascher, p.646
(Merlin et Choay 1996, p.648). C'est un va et vient entre programme et produit qui
permet de prciser et d'affiner le projet final.
3. Les dimensions du projet urbain,
Face ces diffrentes acceptations du projet urbain - qui pour certaines restent
encore trop sectorielles - il est important de synthtiser ce qu'apporte de spcifique
cette pratique planificatrice, ceci quelles que soient les chelles d'intervention ou les
disciplines considres. Cette partie dgage les dimensions qui sont mises de l'avant
par le projet urbain, en les comparant aux dimensions qui ont t avances par la
planification traditionnelle.
3.1. Un processus de planification ouvert et souple,
Le projet urbain s'inscrit dans un processus de planification ouvert et souple. Il n'est
pas statique et fig, il volue et doit s'intgrer dans un environnement en volution. Il
doit trouver sa place dans la dynamique urbaine. Sa rationalit n'est pas donne
l'avance, elle se fabrique progressivement au cours du processus de planification.
C'est une attitude qui permet une ouverture aux opportunits et aux incertitudes. C'est
aussi un positionnement qui cherche associer dans la conception et la mise en
oeuvre du projet des acteurs diversifis. Le projet urbain permet l'apprentissage des
acteurs au sein du processus de planification et l'appropriation par la population du
projet. Il se proccupe de la construction progressive de sens du projet.
Dans le modle traditionnel, le projet est quelque chose de bien dfini, ou bien il sera
ralis tel que prvu, ou bien il y aura des drogations, mais on ne prend pas en
compte au dbut l'cart possible entre le projet et sa ralisation. C'est une vision
linaire de la conception, puis de la ralisation et du suivi d'un projet qui est affiche.
Dans le projet urbain on considre ds le dpart, que le projet va voluer au fur et
mesure de sa conception et de sa ralisation. Le processus de dcision peut tre
considr comme un processus pluraliste de convergence vers un compromis, tel que
l'expose Monnier (1992), propos de l'valuation de l'action des pouvoirs publics.
Le programme ne progresse pas linairement depuis la dclaration d'intention initiale
jusqu'aux rsultats, mais se transforme sous l'effet des conflits successifs, une
dcision "merge" de l'change de points de vue et d'arguments de diverses natures.
Le processus de dcision peut se reprsenter trs schmatiquement sous la forme
d'un flux tourbillonnaire qui comprend trois composantes principales : la formulation
de l'action, la mise en oeuvre de l'action et l'valuation des effets.
Le projet urbain doit tre encore plus que dans la planification traditionnelle,
formalis, explicit, durable, totalement accept et appropri par tous les intervenants;
les stratgies doivent tre plus procdurales, c'est--dire porter sur des manires de
problmatiser et des schmas d'actions, et non sur des choix particuliers (Ascher
1995, p.212) fermes et non rvisables. Le projet urbain propose une conception du
rapport entre connaissance et action o il n'y a plus de rapport de dpendance de
l'un l'autre comme dans le pass mais des allers et retours continuels entre l'un et
l'autre.
3.2. Cohrence locale, stratgie versus planification,
Le projet urbain propose une cohrence locale, c'est--dire l'approfondissement d'un

projet particulier, dlimit dans le temps et l'espace. Il prsente l'intrt d'tre prcis et
concret. Bohigas (1985) parle de ralisme conomique, social, culturel et politique .
Le projet urbain tmoigne d'une rflexion sur les acteurs en prsence et les moyens
disponibles. Pour Busquets (1990, 1991), c'est le caractre concret du projet urbain qui
lui donne sa force et sa capacit transformer la ville, la mettre en mouvement, dans la
mesure o il repose sur une rflexion plus gnrale.
Dans la planification traditionnelle, c'est plus une cohrence globale qui tait
recherche. Le plan directeur visait une certaine exhaustivit l'chelle de la ville et
avait l'ambition de donner une vision gnrale intgre des diffrentes dimensions du
territoire. Ce plan gnral dictait des projets particuliers qui devaient s'intgrer dans un
schma directeur prcis et fig. Or l'inadaptation de l'un l'autre en faisait souvent des
catgories contradictoires et conduisait des drogations. A la diffrence du
Mouvement moderne, qui dfinissait une hirarchie en "cascade" entre les chelles,
l'exprience actuelle dmontre l'avantage qu'il y a travailler de manire simultane
des chelles diffrentes dans un va-et-vient rciproque (Busquets, 1999, p.8). Cest
de moins en moins le plan d'ensemble qui dfinit les projets particuliers, et de plus en
plus les projets particuliers qui composent le plan global (Merlin et Choay 1996, 647).
3.3. Intgration et ouverture dmocratique, ou le jeu des acteurs
Alors que le projet urbain doit surgir de la dynamique locale (Remy 1998, p.5). Le
projet d'urbanisme traditionnel rsulte d'une dmarche d'experts, dans une logique qui
s'est voulue scientifique. Il est bas sur des objectifs gnraux dfinis par des
planificateurs. Il s'est d'autre part souvent laiss enfermer dans une approche juridique
et rglementaire qui a fini par l'exclure. C'est--dire quand les donnes chiffres du
programme telles que les hauteurs, densits, superficies, occultent le projet, la vocation
du lieu, sa spcificit, son symbolisme ou encore son image. A l'ambition scientifique du
projet d'urbanisme, le projet urbain propose au contraire un choix, une revendication
politique.
Le projet urbain est une dmarche d'insertion et d'intgration, il propose une ouverture
dmocratique. L'intrt gnral doit tre construit progressivement avec les acteurs. Il
ne s'agit plus de faire prvaloir un intrt gnral mais d'aboutir une certaine forme de
compromis. C'est la dmarche mise en oeuvre qui est importante et qui permet
d'aboutir cette ide de compromis. Il y a une volution de l'intrt gnral substantiel
vers l'intrt gnral procdural. C'est le caractre concret du projet et son potentiel
mobilisateur qui facilitent les dbats et qui autorisent une rflexion et des partenariats
sur quelque chose de prcis : un projet particulier plutt que des objectifs gnraux
pour la socit.
3.4. Dmocratie locale, un projet concert,
Le potentiel rconciliateur du projet urbain et son pouvoir dialectique lui donnent sa

force. Le projet urbain permet de rpondre des oppositions, notamment entre
conception et ralisation qui ne sont pas des tapes autonomes ; le projet englobe
l'action et se laisse englober par elle (Boutinet 1993, pp. 65,83, 252). Il ajoute que le
projet se situe quelque part entre thorie et pratique et pourrait les rconcilier en
posant un pied dans celui du discours et l'autre dans celui du faire .
Il y a un consensus sur l'ide que le projet urbain est issu d'une critique de l'urbanisme
rglementaire et techniciste (Hayot, 1997, p.22) et qu'il y apporte une alternative
intressante. C'est une certaine globalit que recherche le projet urbain et qui est
souligne de manire diffrente par plusieurs auteurs (Roncayolo 1997; Ingallina 2001).
Mais finalement peu d'auteurs se sont engages donner une dfinition du projet urbain
et celles qui existent sont gnralement succinctes; elles sont lies un aspect ou une
situation particulire, ce qui contredit cette ide de globalit.
La dfinition qui me semble la plus forte et la plus rvlatrice des enjeux qui viennent
d'tre dtailles est celle propose par Laperriere (1998, p.116) : Le projet urbain est
le produit de la rencontre des acteurs sociaux autour de la dfinition des enjeux, du
choix des stratgies .
3.4.1. Les acteurs
Dfinissons, dans un premier temps, les acteurs comme des individus (groupes ou
organisations) qui se caractrisent par une position sociale particulire, cette position
implique des rles distincts, ainsi que des valeurs et intrts particuliers.
Ces individus peuvent appartenir plusieurs groupes (professions multiples).

Enfin, les types dacteurs varient en fonction des chelons d'analyse considrs
(espaces publics, quartiers, centres-villes, agglomrations etc.). Une connaissance
approfondie des aspects suivants est par consquent fondamentale :
-Lidentit des acteurs : qui sont-ils ? Quelle est leur position au sein de la socit ?
Que font-ils ? Quelles sont leurs ressources ?
-Les valeurs qui caractrisent les divers acteurs : que pensent-ils ? Quelles
sont les logiques et reprsentations qui guident leurs actions ?
-La lgitimit des acteurs ; qu'est-ce qui justifie les actions entreprises, ceci diverses
tapes du projet (laboration, mise en oeuvre, gestion) : est-ce l'appartenance des
acteurs au territoire (ou citoyennet), l'usage et l'appropriation qu'ils en ont, leurs
comptences (technique ,professionnelle), leur implication (politique, conomique)?
Relevons quatre types dacteurs : les habitants usagers, les professionnels de lespace
(architectes, urbanistes, ingnieurs), les acteurs conomiques et les acteurs politiques.
Pour simplifier lanalyse nous prenons en considration que ces quatre types dacteurs,
il est clair que certains recoupements existent : tous sont, dans une certaine mesure,
des usagers ; les acteurs conomiques peuvent aussi tre des acteurs politiques, etc.
3.4.1.1. Les habitants/usagers, les experts du quotidien,

Ce groupe d'acteurs est constitu :
-
d'habitants, pour qui l'appropriation de l'espace est essentielle ;
d'usagers, qui se distinguent selon les pratiques et la frquentation qu'ils ont de

l'espace,
de citoyens, qui se portent en responsables de la gestion urbaine.
Relevons que les habitants usagers sont parfois difficilement cernables et leurs
connaissances et ressources peuvent varier considrablement. Enfin, selon s'il est isol
ou s'il entrane une fraction importante de citadins, le pouvoir des habitants usagers est
nul ou considrable (Bassand ,Joye, 1999).
Nous estimons que les habitants usagers sont d'importants crateurs d'espace,
dans la mesure o ce sont leurs motivations qui mobilisent frquemment d'autres
acteurs, dbouchant sur des actions concrtes ou, au contraire, entravant des projets
(destructions prvues par exemple).
Mais les usagers sont aussi des "consommateurs d'espace, car ce sont travers les
appropriations multiples quils gnrent (usages et/ou reprsentations) que la ville
devient un vritable lieu de vie.
Les manires dont les usagers conoivent et utilisent l'espace construit et amnag par
les autres acteurs constituent de vritables baromtres des oprations.
L'enthousiasme, l'indiffrence ou la protestation des habitants usagers citoyens face
un projet urbain sont des cls permettant de guider les actions ultrieures.
Du fait qu'ils vivent et pratiquent l'espace (urbain), il est justifi que les habitants
usagers citoyens soient intgrs aux processus de dcision. Cette gestion par le bas
favorise l'appropriation des espaces de vie par les divers groupes de population et
suscite l'acceptation des choix effectus .
A l'inverse, les choix exclusivement imposs par le haut (ndlr, administration)

peuvent avoir des rpercussions nfastes, difficilement grables. Cependant une
rencontre entre les deux approches ( administration/professionnels et habitants
/usagers ) est possible, tout en reconnaissant que la ralit est plus complexe et met
en scne une varit d'acteurs.
Cest donc, condition de prendre en compte les dsirs/besoins des habitants usagers
et de les consulter rgulirement que les professionnels de l'espace, ainsi que les
autres acteurs, produiront un amnagement dont les enjeux seront le mieux assums .
3.4.1.2. Les professionnels de l'espace
Ce groupe runit un ensemble d'acteurs concerns par la planification, la conception et
la gestion de l'espace ; ce sont les architectes, urbanistes et ingnieurs travaillant de
faon indpendante ou au sein de services responsables de l'amnagement du
territoire. Ces acteurs se caractrisent par une connaissance de l'urbain qui les
positionne non seulement en tant que porte-parole des autres groupes, mais leur donne
une certaine autonomie et une mainmise sur les projets. Ce pouvoir tend, de nos
jours, tre remis en cause par les autres acteurs qui revendiquent davantage de
lgitimit dans les projets .
3.4.1.3. Les acteurs conomiques

Ce groupe est constitu d'entrepreneurs, de propritaires fonciers et de promoteurs ;
ces acteurs sont frquemment les instigateurs premiers des dynamiques urbaines. A
ces acteurs s'ajoutent des organismes de promotion et de marketing urbain (offices du
tourisme par exemple), dont le principal enjeu est l'attraction d'entrepreneurs et de
touristes .
3.4.1.4. Les acteurs politiques

Ce groupe runit les administrations publiques, les autorits communales, ou
institutions nationales. Ces acteurs peuvent jouer des rles aux niveaux excutif,
lgislatif ou administratif ; ils accompagnent ou contestent les dcisions des autres
acteurs. En tant qu'lus du peuple, ils sont les principaux dcideurs. Cependant, ils
manquent parfois de connaissances dans les domaines spcifiques dans lesquels ils
sont chargs d'intervenir .
4. La gouvernance, ou la dmocratie locale participative,
La notion de gouvernance a fait son apparition la fin des annes 80 dans un autre
champ, celui des relations internationales. Le terme de good governance est
employ par les institutions financires internationales pour dfinir les critres dune
bonne administration publique dans les pays soumis des programmes dajustement
structurel. Les organismes de prt internationaux prconisent par le biais de cette
notion des rformes institutionnelles ncessaires la russite de leurs programmes
conomiques.
Le terme de gouvernance aurait donc t import du monde de lentreprise pour

dsigner des modes de coordination et de partenariats diffrents du march mis en
uvre au niveau du pouvoir politique.
Depuis quelque temps, on se trouve en prsence de mouvements manant de groupes

de populations diversifis qui dfendent des intrts particuliers, remettant ainsi en
cause l'efficacit de la gestion urbaine. La production et la gestion de l'espace se
caractrisent, par consquent, par de nouveaux rapports de force et de partenariats : ce
n'est plus une institution municipale qui gre les nombreuses activits, de nouvelles
formes d'actions publiques et prives prennent progressivement le relais.
La notion de gouvernance permet donc de souligner la transition d'un type de pilotage

donn un autre et implique la mise en oeuvre de nouvelles relations entre l'Etat et la
socit civile.
Cette approche apparat comme la consquence du passage de logiques

fonctionnelles et linaires, caractristique du faire la ville fonctionnaliste de la grande
priode de l'urbanisation des annes d'aprs guerre des logiques d'intervention plus
complexes, appelant une simultanit des interventions, caractristiques du faire
avec la ville et la socit civile (Jacquier, 1995, p. 9).
4.1. Terme qui dsigne les transformations des formes de laction publique
Bien que la notion de gouvernance soit employe par des courants de pense diffrents
avec des finalits diffrentes, il est possible de dterminer quels sont les lments
communs auxquels se rfrent les diffrentes approches lorsquelles utilisent ce terme.
Le terme de gouvernance est apparu pour rendre compte des transformations des
formes de laction publique. La gouvernance se dfinit de manire gnrale comme
un processus de coordination dacteurs, de groupes sociaux, dinstitutions, pour
atteindre des buts propres discuts et dfinis collectivement dans des environnements
fragments et incertains -ou encore comme- les nouvelles formes interactives de
gouvernement dans lesquelles les acteurs privs, les diffrentes organisations
publiques, les groupes ou communauts de citoyens, ou dautres types dacteurs,
prennent part la formulation de la politique .
Dans son rapport dat de 1995, la Commission sur la gouvernance mondiale dfinit la
gouvernance comme la somme des diffrentes faons dont les individus et les
institutions, publics et privs, grent leurs affaires communes. Cest un processus
continu de coopration et daccommodement entre des intrts divers et conflictuels.
Elle inclut les institutions officielles et les rgimes dots de pouvoirs excutoires tout
aussi bien que les arrangements informels sur lesquels les peuples et les institutions
sont tombs daccord ou quils peroivent tre de leur intrt .
La gouvernance met laccent sur plusieurs types de transformation des modalits de

laction publique :
- elle repose sur une dnonciation du modle de politique traditionnel qui confie aux
seules autorits politiques la responsabilit de la gestion des affaires publiques. Elle
s'oppose donc au concept de gouvernement qui lui, est associ une forme
organise, rationnelle, cohrente, o l'autorit locale est le lieu naturel et lgitime du
pouvoir local et des politiques (Gals, 1995, p. 58). La gouvernance implique de
s'intresser non plus seulement au gouvernement, ses pouvoirs et ses instruments,
mais au contraire des mcanismes alternatifs de ngociation entre diffrents groupes,
rseaux, sous-systmes, susceptibles de rendre possible l'action de gouvernement

(Gals, 1995, p. 59).
- Elle se distingue donc de lide classique du gouvernement, qui lui se caractrise par
la capacit de prendre des dcisions et de pouvoir les appliquer en vertu dun pouvoir
coercitif lgitime dont les institutions de gouvernement ont le monopole.
Avec la notion de gouvernance, le rle surplombant de contrle et de
commandement, centr sur une construction institutionnelle est remis en cause au profit
dune approche plurale et interactive du pouvoir . Cette conception repose sur
lhypothse selon laquelle les socits connaissent actuellement une crise de la
gouvernabilit, des problmes d'chec gouverner. La gouvernance apparat alors
comme la meilleure rponse possible aux contradictions engendres par le
dveloppement politique et social, comme un moyen de rpondre la crise par de
nouvelles formes de rgulation.
- Elle met l'accent sur la multiplicit et la diversit des acteurs qui interviennent ou
peuvent intervenir dans la gestion des affaires publiques. La crise de la gouvernabilit
invite en effet les Etats, les collectivits territoriales, les organismes internationaux ou
les diffrentes rgions du monde se tourner vers des interlocuteurs, tels que les
organisations but non lucratif, les entreprises prives et les citoyens, qui sont en
mesure de trouver des solutions aux problmes collectifs que rencontrent la socit. Ce
faisant, la gouvernance attire l'attention sur le dplacement des responsabilits qui
s'opre entre l'Etat, la socit civile et les forces du march lorsque de nouveaux
acteurs sont associs au processus de dcision et sur le dplacement des frontires
entre le secteur priv et le secteur public. La gouvernance implique donc le
dplacement des barrires entre acteur public et acteur priv, et le brouillage des
repres traditionnels (Gales, 1995, p. 60). Les autorits publiques qui sen remettent
davantage aux secteurs priv et associatif voient leur rle modifi, dinterventionnistes,
elles doivent passer un rle de facilitateur, de stratge, danimateur, de rgulateur.
- la notion de gouvernance met galement l'accent sur l'interdpendance des pouvoirs

associs l'action collective. La gestion des affaires publiques repose sur un processus
dinteraction/ngociation entre intervenants htrognes. Dans la nouvelle
gouvernance, les acteurs de toute nature et les institutions publiques s'associent,

mettent en commun leurs ressources, leur expertise, leurs capacits et leurs projets, et
crent une nouvelle coalition d'action fonde sur le partage des responsabilits. Cette
interaction est rendue ncessaire par le fait qu'aucun acteur, public ou priv, ne dispose
des connaissances et des moyens ncessaires pour s'attaquer seuls aux problmes.
La gouvernance implique donc la participation, la ngociation et la coordination. En

effet, ces nouvelles formes de transaction mettent en scne des forces
dorganisation qui peuvent avoir des logiques dintrt ou de fonctionnement
divergentes, voire contradictoires. Il est donc essentiel de cerner la structure des
rseaux en prsence, afin de prendre en compte le changement des socits urbaines
(Gales, 1995). Une large place doit tre faite lespace public, celui dans lequel les
diffrentes composantes de la socit affirment leur existence, entrent en
communication les unes avec les autres, dbattent en exerant leur pouvoir
dexpression et de critique. Ces ngociations doivent permettre de dpasser les intrts
divers et conflictuels et ventuellement de parvenir un consensus.
En rsum, la gouvernance trouverait donc son fondement dans un dysfonctionnement

croissant de laction publique qui dicterait lmergence de nouveaux principes et de
nouvelles modalits de rgulation publique. Celles-ci consistent associer la gestion
des affaires publiques des acteurs de toute nature, membres de la socit civile,
professionnels, citoyens, syndicalistes, au travers de processus de participation et de
ngociation qui doivent permettre de dboucher sur des objectifs et des projets
communs.
4.2. Crer les conditions dune dmocratie locale participative
Les autorits locales ont compris depuis longtemps quil tait difficile de gouverner sans
tenir compte des demandes sociales qui se font jour dans les villes et sans associer les
citoyens et les associations locales aux projets qui les concernent. Des dispositifs de
participation des habitants aux politiques urbaines ont donc t mis en place le plus
souvent lchelle du quartier sous forme de commissions locales, de commissions
extra municipales, de comits de quartiers.
La gouvernance implique dsormais quune citoyennet se mobilise lchelle de la

ville ou de lagglomration, lchelle laquelle se pose tel ou tel problme
damnagement, de transport, de scurit et quelle ne se limite pas uniquement une
citoyennet de proximit. Elle devrait reposer sur une vritable participation du citoyen
toutes les tapes de la mise en place dun projet ou certaines dentre elles.
Ces tapes sont le diagnostic, la formulation dun problme, llaboration dune

stratgie, la dfinition de ses objectifs et des moyens affects, la mise en uvre du
projet et son valuation. Il sagit daller au-del de la simple information et consultation
de la population et de parvenir tablir une vritable relation de partenariat avec les
habitants afin de rapprocher la dcision du citoyen.
Des initiatives dans ce sens ont dj vu le jour en Amrique Latine, en Amrique du

Nord ou en Europe. Les habitants et/ou les associations se voient confier la ralisation
dun projet en partenariat avec la municipalit (exemples : gestion des dchets
Curitiba au Brsil ; budget participatif Porto Alegre, toujours au Brsil) ou bien
prennent directement en charge la production de biens et de services (exemples : auto
construction collective de logements en Afrique du sud, cration dun espace public par
les habitants Seattle).
Ladhsion des habitants aux projets qui les concernent est essentielle mais pose la
question de leur reprsentation. La citoyennet sexprime en gnral par le
regroupement dindividus au sein de structures associatives qui dfendent des intrts
organiss. Mais tout se passe aujourdhui comme si ce type de reprsentation lgale
tait galvaud et navait plus la lgitimit suffisante pour exprimer les intrts collectifs.
De nouveaux lieux de dbat public, de nouveaux espaces publics dlaboration de
projets, de nouvelles formes de mdiation doivent tre expriments afin que les
citoyens et les reprsentants de la socit civile puissent se rencontrer, confronter leurs
intrts, dlibrer et participer la dcision.
Selon Georges Cavallier, la gouvernance urbaine cest donc finalement la capacit et

la coresponsabilit de projet, la possibilit dtablir un cadre collectif daction solidaire,
de rflexion stratgique reliant les principaux acteurs autour du niveau de dcision

politique.... A chaque niveau, le partenariat doit pouvoir se concrtiser autour dune
stratgie commune, dun cadre collectif dintervention donnant du sens laction
urbaine, dun projet suffisamment mobilisateur pour motiver toutes les parties
concernes .
En conclusion, dans une bonne gouvernance, lEtat se trouve, dans une crise de
lgitimit : il nest plus lacteur prdominant, dautres acteurs sont prsents (socit
civile et ses reprsentants, acteurs conomiques, politiques, acteurs privs ou publics),
leurs rapports de force pouvant varier considrablement selon les situations, les enjeux
et les chelles.
Enfin, ces nouvelles formes de transaction mettent en scne des forces
dorganisation qui peuvent avoir des logiques dintrt ou de fonctionnement
divergentes, voire contradictoires " (Gales, 1995).
La gouvernance reprsente une recherche de rgles du jeu et peut tre comprise

comme une transaction politique ayant pour partenaire lEtat (les pouvoirs publics) et
dautres (groupes) dacteurs . Sous-jacente la question de la gouvernance se trouve
celle de la participation des habitants usagers aux processus de dcision, quelle place
leur accorder ? Comment faire pour qu'ils deviennent des acteurs partenaires et non
des spectateurs destinataires des projets ? Ce dernier point est essentiel car il implique
la mobilisation des usagers, qui elle, peut tre en effet gnratrice de lien social et de
sentiments d'appartenance.
Cependant, la gouvernance comporte le risque de devenir chaotique , la prsence

d'acteurs multiples et diversifis posant de srieux problmes de coordination et ne
facilitant gure la prise en compte des usagers. L'laboration de rgles du jeu tablies
de faon explicite, ainsi que la mise en place d'une organisation claire et adquate du
systme sont des facteurs essentiels de russite du point de vue de la qualit de vie
urbaine .
Conclusion,
Cette hsitation pour rapprocher le projet urbain des disciplines existantes ou au
contraire marquer sa spcificit, montre que ce concept est en cours de dfinition. Il
nous semble que plutt que d'enfermer le projet urbain dans l'une ou l'autre des
disciplines ou chelles d'intervention, l'intrt de ce concept se situe au contraire dans
sa capacit de liaison et d'articulation. Il constitue un pont entre lurbanisme et
larchitecture, spars et cloisonns pendant toute la priode fonctionnaliste.
En dfinitive, le projet urbain est porteur :
* de plusieurs actions qui sont en rupture avec les logiques traditionnelles
damnagement,
Proposer une alternative ltalement urbain
Recourir des pratiques pluridisciplinaires
Renouvellement des pratiques
Remise en cause des outils traditionnels danalyse
Cheminer ensemble pour aboutir un consensus
. La fabrication de la ville est collective
* de plusieurs finalits,
Faire partager un diagnostic
Gnrer un dialogue matres douvrage / matre duvre / acteurs
Formaliser des prises de dcisions
Intgrer des actualisations (analyse mi-parcours) tout au long de la mise en

uvre
La rflexion autour des espaces publics est incontournable.
Choisir des objectifs prioritaires et dcider dune stratgie pour les atteindre
En conclusion et pour reprendre les termes de Devillers (1994, p.12), le projet urbain
ne relve pas d'une profession mais d'une comptence, ce n'est pas une procdure
mais une dmarche. Il s'agit de constituer une quipe pluridisciplinaire, de dpasser
les logiques sectorielles et d'adopter une attitude ouverte. Il s'agit de composer avec
l'existant.
Cest une dmarche qui associe et prend en compte les diffrents points de vues des
acteurs sur le devenir de leur ville. La concertation prend plusieurs formes et stale
sur le temps (temporalits). Elle est en amont du choix des indicateurs et de
lhypothse, et en aval du projet.
Pour notre cas dtude, elle se situe en amont, ce qui aiderait esquisser les grandes
lignes et orientations du futur projet urbain de renouvellement du centre de Guelma.
Etant donn que le projet urbain intervient sur les tissus constitus construire la ville
sur la ville -, il est impratif daborder et danalyser les notions de centre et centralit.
Aussi, il sera question dans le chapitre suivant de dcrypter ces deux concepts, den
dterminer les dimensions et autres critres, de saisir les similitudes et les
dissemblances entre ces deux notions trs proches.
CHAPITRE II. :
Notions de centre et centralit : un binme ambigu,
Introduction,
Tout au long de ce chapitre, il sagira ainsi de prsenter les dfinitions des notions de
centre et centralit. En plus de clarifier ces deux notions, on va tenter de dmontrer que
celles-ci, qui ont pourtant la mme racine nominale ne sont pas du tout synonymes, et
ne veulent pas dire la mme chose. Plus encore, dans certaines situations, la centralit
se trouve ailleurs que dans le centre (un centre sans centralit). Cet exercice nest pas
une fin en soi, loin de l. Il sagira en fait de prsenter les diffrentes dimensions et
autres indicateurs que nous retenons pour la mthodologie danalyse.
Nous aborderons ensuite les diffrents types de centres ainsi que les mthodes de
dtermination de ceux-ci, par rapport aux travaux de William-Olsson 27 sur la structure
de Stockholm, et les recherches faites par Murphy et Vance28.
Retenons dabord, que vouloir donner un sens la centralit cela revient dire que la
centralit nest pas aussi facilement identifiable que le centre. On peroit et on nomme
un centre, par contre on value et on mesure la centralit.
A priori, la centralit serait le fait dtre central. Elle pourrait tre dfinie comme tant la
qualit du centre. Ds lors, elle dsigne les attributs du centre, c'est--dire son contenu.
Par contre, le centre est le lieu et lespace qui renferme de la centralit, cest donc un
contenant.
27
William-Olsson (W.), Stockholm, its Structure and development , geographie. Review, vol.30, p420438, 1940.
28
Murphy (R.) and Vance (J.-E.), Delimiting the C.B.D. Economic geography, vol. 30, p189-222, 1954
1- Le centre : une notion dlicate manier,
Si la dfinition gomtrique du mot centre se traduit par une transposition spatiale,

le concept urbanistique ne peut se rduire cette dimension. Il recouvre une ralit
plus complexe.
Il est tantt un terme neutre qui dsigne un espace situ au milieu de quelque
chose , tantt concept dsignant l o les choses se passent, le nud de toutes les
relations (Reynaud, 1992).
Daprs le petit Larousse, il est comme le milieu dun espace quelconque, point de
convergence, de rayonnement de diverses forces . Lencyclopdie Encarta le dfinit
comme : lemplacement situ au milieu dun espace, lieu dimportance (o se
regroupent certaines activits), point sur lequel se focalise lattention .
Un centre est habituellement identifi comme un lieu spcifique caractris par un

ensemble de facteurs qui le distinguent dautres lieux avec lesquels il est dans une
relation de dominance. A. Zuchelli29 le confirme pour sa part que : ce lieu dusage
minemment collectif, se distingue de lenvironnement par la nature des activits qui sy
droulent et par la configuration du bti et de lespace. .
Cest au niveau du primtre du centre que les surfaces sont plus chres, parce que la
concurrence pour les acqurir est plus grande, il est le sige du pouvoir, quil soit
conomique, financier ou politique parce que les acteurs principaux de la dcision y
rsident, il concentre les usagers parce quil offre diffrents biens, services et
quipements de loisirs et de culture. Barthes30 le souligne juste titre que le centre
de nos villes est toujours plein : lieu marqu, cest en lui que se rassemble et condense
les valeurs de la civilisation : la spiritualit ( avec les glises ), le pouvoir ( avec les
bureaux ), largent ( avec les banques ), la marchandise ( avec les grands magasins ),
la parole ( avec les agoras : cafs et promenades ). .
Le centre peut aussi tre dfinit travers les notions de concentrations et de densits
(population et activits).
29
30
A. Zuchelli, Introduction lurbanisme oprationnel, dition.OPU, Alger, 1984.

Barthes, 1970, p.43 ; cit par Monet, p.409, 2000.
Il nest pas un espace fig, mais il sest faonn travers le temps. Aussi, tout espace
qui semble se dmarquer de ce qui lentoure par son positionnement, son accessibilit,
ses fonctions, ou par sa symbolique peut tre qualifi de centre. Dailleurs, D. Pumain31
le qualifie comme celui qui exerce une activit de contrle sur le territoire qui lentoure.
Ainsi, il est possible de parler de centre de quartier, de centre de ville, de centre de
pays pour autant quune concentration dlments de facteurs ou de valeurs soit
prsente.
Burgess32 soulignait : il ya dans toute ville une tendance naturelle des transports
converger vers le centre daffaires. Dans le secteur central de toute grande ville, on
sattend trouver les grands magasins, les gratte-ciels occupes par des bureaux, les
gares ferroviaires,les grands htels, les thtres, le muse, lhtel de ville, dune faon
toute naturelle, et presque invitable, la vie conomique , culturelle et politique se
centre ici .
En somme, le centre se caractrise par la concentration en un lieu, dune certaine

masse de population, de fonctions conomiques, dactivits de production, de services
et de richesses. Cest un lieu trs attractif, bnficiant dune grande accessibilit.
Par ailleurs, cette dfinition fonctionnaliste du centre est complte par une autre
approche qui sinterroge sur lespace central comme expression des signes. En dautres
termes le centre serait le lieu o les habitants reconnaissent leur ville, et sidentifient
elle travers les symboles quelle expose .A ce propos, dans sa dfinition du centre, JP Lvy33 confirme que le centre nest donc pas que cet espace fonctionnel que le
XXme sicle fru de zonage sest plu voir. Il est un espace charg de signes et de
symboles que lui donnent un contenu bien peu fonctionnel, ou qui va largement audel .
En ralit aucune de ces dfinitions ne se suffit elle-mme. Les multiples dimensions
fonctionnelles et symboliques du centre sont complmentaires.
31
PUMAIN D. [1994], villes et agglomrations urbaines , in AURAY J-P, BAILLY A., DERYCKE P-H,
HURIOT J-M, Encyclopdie dconomie spatiale, chap.15, pp.111-125, conomica.
32
BURGESS Ernest, naissance de lcologie urbaine, Pris, Aubier, collection RES, champs urbain,1984,
p.132.
33
JP Lvy, centres villes en mutations , Editions du CNRS, 1987, Paris, p.71
1.1- Les dimensions et/ou indicateurs du centre :

Un centre peut tre dfinit par plusieurs critres qui peuvent tre pris sparment ou
dans diffrentes combinaisons.
1.1.1. Laccessibilit :
Le centre est un dabord concept gomtrique. Lide de centre renvoie communment
au milieu dun espace quelconque, le point central dou de proprits actives et
dynamiques, le point de convergence o diverses activits sont concentres. En fait, il
est le point qui possde la meilleure position relative en termes de distances aux autres
points.
A titre dexemple, le chef lieu de dpartement en France a t dtermin de faon que

tout citoyen ait la possibilit de rencontrer le reprsentant de ltat en se dplaant en
une journe de maximum ( cheval).
En effet, en labsence de frontires ou de limites, ou sur la surface de certaines formes

gomtriques (sphre, espace continu) il est difficile de dterminer un centre sinon
impossible.
D'autre part, le centre ne se confond plus avec le milieu gographique. L'volution des
transports bouleverse la notion d'accessibilit et remet en cause les critres
traditionnels de localisation de certaines activits.
Aussi, le centre en termes daccessibilit est entirement dpendant de lespace de

rfrence. En consquence, le seul critre de la distance exprim en temps ou en cot
est pauvre et en gnral insuffisant pour identifier correctement un centre.
1.1.2. Densit et/ou concentration :
Le centre est caractris par une forte densit du bti. Dautre part, on observe au
niveau du centre une permanence de concentrations maximum de population,
demplois, dactivits conomiques et/ou culturelles, de cration de richesses, de
connaissances, du pouvoir de dcider et de contrler. Le centre serait ainsi le lien o
sont concentrs les fonctions urbaines les plus importantes et o est agglutin une
grande varit dindividus et dactivits productives ayant une certaine influence sur
lorganisation de lespace urbain.
Les meilleurs indicateurs de la concentration sont donns par les densits demplois ou
par les ratios emplois/population (MacDonald, 1987).
1.2. Les types de centres :
1.2.1. Le centre ancien / centre historique,
Il correspond au noyau ancien et le lieu dorigine de la ville. Hritier dune vielle
organisation et riche en patrimoine historique, il rassemble les activits essentielles de
la ville. Sa dlimitation demeure aise tant donn que le dveloppement des villes
sest effectu avec un aspect urbanistique et architectural diffrent. Et dans la majorit
des villes actuelles, il se confond avec le centre ville.
Franoise Choay rsume les centres anciens de la manire suivante : la ville
ancienne est caractrise par ses limites, la lenteur de son rythme de vie, la petite
chelle des pleins et des vides qui forment son tissu, la solidarit dans la proximit des
lments de son bti dont aucun nest dot dautonomie par rapport aux autres dans
une relation darticulation ou dit autrement, de contextualit 34.
1.2.2. Le centre des affaires (CBD),
Le centre des affaires est lexpression mme de la puissance urbaine, il en est le cur
vivant de la cit. Par sa localisation, son aire dinfluence, les types dactivits qui sy
droulent, ltat de modernisme quil offre, il traduit les phases de la vie urbaine, ainsi
que les effets des politiques urbaines nationales ou locales. Il est lun des lments
importants qui structure le systme urbain.
a- Essai de dfinition,
Il est dsign par les anglophones par le signe C.B.D. (Central Business District). Il est
le lieu de rassemblement des activits qui dirigent et qui rapportent. Il donne la
population la possibilit de combler ses exigences les plus leves. Le sol, objet dune
intense concurrence, atteint des pris records qui chassent lhabitat. Cet tat, fait que les
seules activits trs lucratives ayant besoin de localisation particulirement accessibles
34
Extrait de lintroduction de louvrage de Gustavo Giovannoni ; Op. cit. pp.9-10
et dune grande frquentation. Cest une zone de sous peuplement, o le commerce

banale est rare, et o prdominent au contraire les commerces exceptionnels ainsi que
les entreprises caractre national ou international. J.Beaujeu-Garnier dfinit Paris par
les caractristiques suivantes : cest la zone o la proportion dachats faits dans les
commerces non quotidiens est la plus fortecelle o se dploient toutes les ressources
du tertiaire le plus raffincelle enfin, o la superposition de ces activits est telle
quelle finit par envahir lespace urbain 35.
Au niveau des villes moyennes, le C.B.D. est facilement localisable : le centre cest le
carrefour autour duquel les prix du sol atteignent leurs plus hautes valeurs (Murphy,
1966)36.
b- Le zoning du C.B.D.,
La disposition des activits lintrieur du C.B.D. dessine plusieurs zones : dans le
noyau, se trouvent gnralement quelques grands magasins, des restaurants et un
commerce trs spcialis. Ce sont les activits qui ont le moins besoin despace et le
plus fort rendement financier par rapport au sol occup qui choisissent la position la
plus centrale. Parfois, dans les villes moyennes, un btiment administratif et un parc
peuvent s y trouver. Plus loin, dautres btiments abritent des services et des activits
financires au niveau des tages de bureaux.
Dans les villes, o les gratte-ciel multiplient les niveaux, toutes ces activits ont des
changes verticaux trs intenses. Certaines grandes firmes marquent leur puissance en
occupant tout un immeuble. Il ya aussi les banques, les compagnies dassurances et
de grands htels.
A la priphrie du C.B.D., apparaissent les grands magasins, les expostions de voitures
et ventuellement quelques supermarchs.
c- La dlimitation du C.B.D.,
Comment dlimiter cet espace spcifique ? Quels critres utiliser ? Les travaux de
William-Olsson 37 (1940) sur la structure de Stockholm a utilis un indicateur calcul
partir du loyer total pay par les boutiques de commerce, de restauration , de loisirs
35
Beaujeu Garnier (J.), Mthode dtude pour le centre des villes , Annuaire degographie n 406,
p.695-707, 1965.
36
Murphy (R.), The Central Business District, Londres, 1972
37
William-Olsson (W.), Stockholm, its Structure and development , geogr. Review, vol.30, p420-438,
1940.
dun immeuble divis par la longueur de la faade ce qui lui fourni le schop rent index.
Mais, ces donnes restent souvent dlicates obtenir.
Dautres tudes au lieu et place de la rue, se sont fondes sur le bloc. Parmi ces
recherches celle faite par Murphy et Vance38 (1954) en travaillant directement sur le
terrain ont propos le calcul dun indice particulier : le central business index. Le calcul
de cet index prend en compte laccumulation des activits typiques du centre daffaires.
Le recensement est fait bloc par bloc, et tage par tage afin de dterminer exactement
la surface occupe par les activits spcialises.
A partir de ce recensement, deux ratios sont calculs :
Le central business height index (C.B.H.I), qui est le rapport du nombre dtages
dactivits spcifiques par la surface du bloc,
Le central business intensity index (C.B.I.I), qui est le pourcentage de lespace

total utilis aux diffrents tages par les activits du C.B.D, divis par la surface
totale de lensemble des tages du bloc.
Le dit bloc est considr comme appartenant au C.B.D, sil remplit les conditions
suivante : un C.B.H.I. de 1 et plus, C.B.I.I. de 50% ou plus, et il doit tre situ sur un sol
trs haute valeur vnale. Par contre, un bloc qui na pas dindices suffisants est
entour par dautres bocs qui les ont, est considr comme faisant partie du C.B.D.
1.2.3. Le centre ville, le centre de la priode coloniale,

la ville sera divise en douze portions dont la premire qui recevra le nom
dAcropole, sera affect au temple de Hestia, ainsi que de Zeus et dAthna, une
enceinte lentourera et cest partir de ce centre que se fera en douze portions le
slectionnement, tant de la ville que de tout le territoire Platon.
Le centre ville cest celui qui a un pass historique avec des vestiges importants. Il est
caractris par des rues souvent troites et des monuments historiques prcieusement
conservs.
Il est le lieu de rassemblement par excellence de la population, et cela dans diverses
occasions. Il comporte une place publique principale, un difice civique, et les lieux de
culte les plus importants.
Cest la partie fondamentale de lorganisation urbaine assurant la vie et lactivit. Il est
le sige du pouvoir public et priv et est le lieu de la prdominance intellectuelle. Ce
38
Murphy (R.) and Vance (J.-E.), Delimiting the C.B.D. Economic geography, vol. 30, p189-222, 1954
centre est caractris par la prsence dune bonne infrastructure et une disposition des
moyens ncessaires sa vitalit.
Stendant sur une surface rduite, il est multifonctionnel dans les grandes villes et
couvre tout un espace diffrenci, associant des quartiers spcialiss le quartier du
commerce de dtail et de gros, le quartier des affaires, le quartier administratif
1.2.4. Le centre secondaire,

Dans les tissus urbains des grandes agglomrations, le centre urbain majeur est assist
par des centres secondaires qui peuvent tre de deux types :
Dun ct, les centres relais, situs au-del du centre urbain principal et desservant des
quartiers excentrs. Dun autre ct, les centres complmentaires, fonctionnant dans le
cadre gnral de ce mme centre urbain et ayant des activits usuelles.
Situs en priphrie des villes, ils renferment des activits de proximit, moins
nombreuses et moins attractives que celles du centre principal tout en ayant une
centralit secondaire.
Tantt classs centres sous rgionaux, tantt de quartiers ou de voisinage,
lemplacement et la nature de ces centres dans les villes actuelles sont dfinis par des
normes en fonction de la croissance urbaine notamment celle relative la population.
Ils ont connu des volutions considrables afin de sadapter au nouveau rle qui leur a
t assign et rpondre ainsi aux besoins toujours croissant de la population.
2. La centralit, un ancien outil de lecture de la ville,
Durant lantiquit, la centralit sidentifiait aux acropoles, aux chteaux, aux temples et
aux cathdrales. Ainsi lagora, la place centrale borde ddifices publics prestigieux
demeure le lieu de centralit par excellence.
A lpoque romaine, le forum est n au carrefour du cardo maximus et du decumanus

maximus qui accueillait toutes les activits publiques et religieuses tels que thermes,
amphithtres, forums La puissance de Rome et son prestige taient affirms en
soignant lesthtique et le dcor. A cela sajoute, les cirques, les gymnases qui taient
les prtextes pour embellir les villes et les rendre plus attractives.
Quant l'urbanisme mdival tait caractris par la constitution de villes dont toutes
les lignes convergent vers le centre, et le contour est gnralement circulaire . C'est le
systme radioconcentrique, compos d'un lment dattraction : l'glise, le chteau, la
halle, le march ou l'htel de ville et autour duquel la ville tend son attractivit.
La renaissance, le centre de la ville tait toujours reprsent par une place : carre,
rectangulaire, polygonale ou circulaire. Les princes cette poque ont cherch
donner leur ville une image de marque base sur la valorisation des places
monumentales et des perspectives dalles vertes. A cette poque la centralit se
manifestait par une apprciation plus qualitative de lespace.
Par contre la fin du XIXme sicle, la construction des gares en priphrie de la ville,
cre un nouveau centre d'attraction et d'changes de personnes, qui se dveloppe
autour du quartier de la gare en liaison avec le centre ville. L'avenue de la gare, la place
de la gare, les boulevards, les cours, les esplanades seront les espaces publics
majeurs de sociabilit et de reprsentation de cette centralit.
En 1933 W. Christaller dans la thorie des lieux centraux dfinit la centralit comme la
proprit confre une ville d'offrir des biens et des services une population
extrieure .
Et en 1972, Manuel Castells39, concluait que la centralit est la combinaison un
moment donn d'activits conomiques, de fonctions politiques et administratives, de
pratique sociale, de reprsentation collective, qui concourent au contrle et la
rgulation de l'ensemble de la structure de la ville . Il part de l'ide que le centre doit
rassembler les fonctions centrales conomiques, politiques et idologiques.
Par ailleurs, F. Choay prcise que le pouvoir dattraction peut tre un centre urbain, un
quipement polarisant plus spcialis (centre commercial, culturel, financier,
39
Castells Manuel, La question urbaine, Maspero, Paris, 1972.
administratif...). Mais, elle conditionne la centralit par je cite L'accessibilit est une
condition majeure .
Enfin, comme le signale J.C. Gallety la centralit doit s'appuyer sur de bonnes
fonctionnalits mais aussi sur l'image, le bien-tre et le plaisir visuel. Faire centralit,
c'est travailler sur l'agencement harmonieux des espaces et le respect de
l'environnement. Cela passe par la qualit de l'architecture, de l'espace public et du
paysage. La logique de scne doit devenir une proccupation majeure des matres
d'ouvrage, pour que la centralit soit synonyme d'art urbain.
2.1. Essai de dfinition,
Concept universel la centralit est la cl de bon nombre de disciplines. Elle est un

instrument de mesure et danalyse au niveau dune agglomration urbaine.
La centralit, contrairement au centre nest pas dfinie directement par un seul lieu. En
effet, le suffixe nominal it, rattach une racine nominale est assimil une notion
de proprit, de fonction. Ceci implique que nous pouvons dfinir la centralit comme le
fait dtre dun centre. Comme lexprime Jrme Monnet40 la centralit est la qualit
attribue un espace [dcembre 2000, pages 399 418]. Une centralit
urbaine possde aussi cette caractristique, la diffrence vient du fait du caractre
unique du centre alors quune centralit urbaine peut se rpter un certain nombre de
fois au sein dune mme ville. Selon les spcificits de ces dernires, plusieurs
centralits peuvent cohabiter sur un mme territoire urbain.
Il est en effet possible den mettre en vidence un certain nombre. Ainsi, Thomas
Dawance en 2004 nous en cite plusieurs : culturelle, conomique et financire,
commerciale, politique, technologique, de loisir, de dtente, etc. Chacune de ces
fonctions peut permettre lexistence dune centralit. Cette dernire peut en possder
une seule ou plusieurs la fois.
40
Cahiers de Gographie du Qubec Volume 44, n 123 , Les dimensions symboliques de la centralit,
Pages 399-418, dcembre 2000.
Plusieurs critres pourraient permettre de hirarchiser les diffrentes centralits comme

lindique Denise Pumain. Leur taille peut par exemple varier assez fortement. Il est alors
possible de dire que celle occupant le plus de surface serait
une centralit prdominante par rapport aux autres.
Claire et Michel Duplay41 dcrivent la centralit comme tant un phnomne de
concentration : supporte par du bti, des figures urbaines qui ne sont pas
ncessairement particulires, elle consiste en une densification, une acclration des
fonctions et des rseaux de relations .
Selon Yves Grafmeyer42, les proprits gomtriques de l'espace, l'antriorit
historique du noyau initial partir duquel la ville s'est tendue, les reprsentations
symboliques qui lui sont associes, sont autant d'lments qui tendent faire du coeur
gographique de l'agglomration le principal point d'appui et le lieu emblmatique d'un
grand nombre de fonctions centrales.
La centralit est ainsi le lieu o les interdpendances sociales et conomiques sont
leur maximum : c'est le lieu des centralits de pouvoir, de marchs, de culte, de
loisirs...et la ville ne peut donc exister sans centre ni centralit. Et cest cette dernire,
qui va donner sens au centre ; son absence, au contraire, va disqualifier la qualit du
centre.
En 1999, Le Centre Franais d'tudes sur les rseaux, les transports, et l'urbanisme
(CERTU) dfinit la centralit comme un lieu o le mouvement est prsent, un lieu qui
diffuse, qui rayonne, qui provoque des changes, qui permet une communication,
visuelle, de parole ou de mouvement. Il ne peut pas y avoir dactivits sans les individus
et pas de centralit sans concentration dindividus dans un espace prcis .
Pour sa part, H. Lefebvre rsume, pour ce qui est de la centralit, lide de totalit par la
concentration des richesses, du pouvoir, de linformation, de la connaissance, de la
culture, etc. tout en insistant sur son ct instable et fluctuant. Quest-ce que la
centralit (urbaine, sociale) sinterroge Lefebvre ? Une forme, celle du
rassemblement, de la rencontre, de la simultanit. De quoi ? De tout ce qui peut se
41
Claire et Michel Duplay, Op. cit. p. 51
42
Grafmeyer Y., Sociologie urbaine, Paris, Nathan, 1994.
runir, se rencontrer, se rassembler. La forme vide peut et doit se remplir. Ainsi chaque
poque, chaque priode, chaque mode de production a-t-il suscit (produit) sa
centralit propre : centre politique, commercial, religieux, etc. Actuellement, la
centralisation se veut totale. Elle constitue les richesses, le pouvoir, les moyens de
puissance, linformation, la connaissance, la culture , etc. bref, tout.
Lauteur dsigne la centralit comme un lment indispensable la vie urbaine et, si

elle vient manquer ou se disloquer, cest la pratique urbaine qui est attaque dans
son essence mme. En dautres termes, la centralit est un critre dcisif de
laccomplissement de la vie urbaine.
Par ailleurs et abondant dans le mme sens sur la question de centralit F. Choay et P.
Merlin43 rpondent de la faon suivante : La centralit qualifie laction dun lment
central sur sa priphrie. Elle dpend du pouvoir dattraction ou de diffusion de cet
lment qui repose la fois sur lefficacit du ple central et sur son accessibilit.
Llment peut tre un centre urbain, un quipement polarisant plus spcialis (centre
commercial, culturel, financier...). Elle varie en fonction des changements techniques,
conomiques ou politiques.. Cette dfinition rsume de faon concise la notion de
centralit.
La centralit urbaine est gnralement dpendante de ses usagers et des pouvoirs
dcisionnelles des politique et autres techniciens. Ceci dit, deux formes de
centralits peuvent tre dgages :
Les centralits planifies, qui sont voulues mais pas toujours imposes par les pouvoirs
publics, ces centralits renvoient la volont de mise (ou remise) en ordre du territoire
urbain, soit quil sagisse de le fixer, ou de procder un changement de morphologie.
Concernant ces centralits planifies ou volontaristes, les techniciens intervenant dans
le fait urbain jouent un rle non ngligeable dans la dsignation de ces dernires.
43
Choay. F et Merlin. P, Dictionnaire de l'urbanisme et de l'amnagement , Paris, PUP, 1996.
Par ailleurs, il existe en second lieu les centralits induites par les pratiques des
citadins. Pratiques quotidiennes, banales, non programmes, de ces centralits
impulses par le bas , par ceux qui sont journalirement consommateurs des
espaces centraux. Cette autre catgorie de centralits, est celles qui impliquent les
habitants, les usagers, et les citadins.
2.2. Les dimensions de la centralit,
2.2.1. La centralit politique
La centralit politique correspond la localisation des principaux centres de dcision et
les siges de ladministration notamment celles centrales et de souverainet.
Ce sont les quipements porteurs de centralit vocation politique et juridique
ministres, siges sociaux, mairie, prfectures (dara), cour de justice.
2.2.2. La centralit conomique

La centralit conomique se mesure en fonction de la concentration des siges des
entreprises et des socits. Les CBD (Central Business District dfinis par Murphy et
Vance ds 1954) autant que centres spcialiss dans la direction des affaires sont un
bon exemple de centralit conomique.
2.2.3. La centralit commerciale

Le processus de dispersion de fonctions centrales du centre vers la priphrie des
agglomrations urbaines est certain dans le domaine de la centralit commerciale.
Limplantation des centres commerciaux a dabord modifi le schma centre priphrie,
en opposant essentiellement les petits commerces du centre aux grandes surfaces de
la priphrie (Monnet, 1997)44.
Dun autre ct, et eu gard la centralit quelle gnre lactivit commerciale est en
effet lune des plus marquantes. Les commerces font de la ville tout la fois un espace
de vie, un espace conomique, un espace de sociabilit. Les commerces font aussi de
la ville un ple dattraction incontournable pour les rsidents des campagnes
limitrophes, voire des villes moins bien quipes sur ce plan.
44
MONNET, Jrme (1995) Usos e imagenes del Centro Histrico de la ciudad de Mxico. Mexico,
DDF/CEMCA, 372 p.
La question-rponse de Nicolas Lebrun45 nest pas sans intrt Est-ce un hasard si

les villes rputes comme tant les plus en crise sont aussi souvent celles o la densit
des commerces est la plus faible ? . Et de poursuivre un peu plus loin, dautres
activits, dautres forces, forgent la spcificit et lidentit de la centralit . Mais la
ville ne se rsume pas une simple place marchande aussi important cet aspect soitil .
2.2.4. La centralit daccessibilit

Lvolution de la centralit commerciale a beaucoup voir avec celle de la centralit
daccessibilit. Au schma qui valorise un point unique comme celui qui offre la
meilleure accessibilit globale pour tous les autres points (Claval, 1981 : 554), succde
un schma qui donne, au contraire, lavantage la priphrie, comme la montr Serge
Thibault (2000).
Les localisations sur les voies rapides (autoroutes, priphriques, rocades, etc.),
situes linterface entre lagglomration dont la densit du btie est leve et son aire
de chalandise, se trouvent donc valorises en termes daccessibilit.
Longtemps les terminaux de transport routier, ferroviaire et arien ont t implants

dans cette position dinterface. Sans remonter aux temps des grandes foires du Moyenge qui se tenaient aux portes des villes, on a tendance oublier que les gares
ferroviaires du XIXe sicle, les premires gares routires ou mme les arogares les
plus anciennes, ont t construites en priphrie avant que ltalement de lespace
urbain et de son centre nen viennent les englober.
2.2.5. La centralit sociale

Le centre tant porteur aussi dimages et de valeurs sociales, la centralit sociale est
caractrise par le croisement de deux mesures principales :
45
Nicolas Lebrun, thse de doctorat, centralits urbaines et concentration de commerces, universit de

Reims, 2002.
Dune part, lobservation des pratiques spatiales tout en identifiant les lieux les plus
frquents, dautre part, lanalyse des reprsentations de lespace en caractrisant les
lieux les plus prsents dans le corpus des images et les discours sociaux.
Rappelons quil y a des lieux frquents trs rgulirement par un grand nombre de
gens, dont limportance en termes de reprsentation est mineure.
La centralit de ces espaces est plus perue en termes de pratiques quen termes de
reprsentations, telles que les gares, les cits administratives et les zones dactivits.
Par contre, dautres lieux sont considrs comme centraux au niveau des
reprsentations, mais sont trs peu frquents. Cest le cas des monuments
historiques.
Les sociologues parlent, en voquant la reprsentation, de dimension cache, ou de

toile de fond ; selon eux, la reprsentation dicte les habitudes rgissant
quotidiennement le comportement des hommes, sans que ceux-ci n'en soient
ncessairement conscients.
Claval Paul propose une dfinition plus complte de la reprsentation en insistant sur
les dynamiques de transmission et d'interprtation. La reprsentation renvoie, selon lui,
lensemble de ce que nous avons acquis au cours de notre existence, soit qu'il nous
ait t transmis par l'ducation ou l'imitation directe de nos ans, soit que nous l'ayons
bti partir de notre propre exprience ou de nos rflexions, la part reue est
prdominante, mais elle n'est pas exclusive, ce qui explique que le contenu des
cultures change sans cesse : les conditionnements qui nous prparent jouer les rles
que l'on attend de nous ne sont jamais parfaits .
Ainsi, les lments, s'ils sont largement hrits (c'est--dire transmis, appris), se
modifient aussi en fonction de nos expriences : ce que nous hritons est charg de
sens et de valeurs, dbouchant sur une rinterprtation constante du monde. C'est
donc d'un jeu entre pass/mmoire et prsent/futur qu'il s'agit.
Cette faon d'aborder la reprsentation a l'avantage d'intgrer nos manires de vivre et

de penser, de concevoir la socit et de partager divers espaces et valeurs. En ce
sens, la reprsentation permet dorganiser et dorienter les actions, tout comme

rciproquement, nos actions contribuent structurer notre propre culture.
Par ailleurs, lusage dun lieu nimplique pas forcement que ce dernier est plein de sens.
La combinaison des proportions de la frquentation et de la reprsentation dtermine
donc la centralit sociale dun lieu. Certains points de repre visuels bnficient de
cette qualit prcisment parce quils sont mobiliss de faon routinire dans la
perception de la ville, cest--dire frquents rgulirement par le regard du citadin
(ou du visiteur) qui se dplace dans lespace urbain.
Conclusion,
Figure clef de lurbanisme, le centre ne saurait tre le fait dune seule science. Le
concept de centre a toujours t un lment important travers lhistoire des villes et de
leurs volutions. Quand le centre va, tout va.
Les dfinitions dveloppes dans ce chapitre des concepts de centre et de centralit,

ont permis de dgager les principaux processus de formation despaces centraux
capables de dynamiser un territoire, dimpulser des mouvements tels que les
phnomnes dattractions, de diffusions, mais aussi danimations. Dautre part, Ce
chapitre a permis aussi de faire le point sur lambigut et la confusion entre les notions
de centre et centralit. Le centre est un lieu unique dune ville et est gnralement
dsign et dlimit arbitrairement par les instances dcisionnelles.
La centralit est un lieu parmi dautres, qui possde les caractristiques dtre attractif,
davoir une forte accessibilit ou encore une forte intensit urbaine. Les centralits
peuvent se rvler de diffrentes manires. La localisation est une caractristique
importante. Elle est directement lie laccessibilit. Une centralit doit attirer les plus
grands flux de personnes mais aussi de la marchandise selon ses fonctions. Ces
dernires sont diverses : culturelle, conomique, commerciale, politique.
En fait, voquer le concept de centre implique forcment la centralit, mais le contraire

nest pas rciproque. Par contre, voquer la notion de centralit ne veut pas dire
systmatiquement le centre. Cela sexplique, par dabord, le fait quautrefois la centralit
sidentifiait au centre, mais lmergence de ples priphriques, la centralit pourrait
tre identifier un quipement, un centre commercialensuite,
Une autre caractristique des centralits urbaines est leur capacit de changement
dans le temps et lespace. Elles peuvent en effet ne pas tre figes, ce sont des entits
mouvantes.
Les centres (villes), nourris par lpaisseur historique et du contexte affectif des lieux,
ont pu garder leur suprmatie, car ils sont vcus comme lespace par excellence de
lurbanit46. La question de leur renouveau est au cur des politiques urbaines

actuelles.
Etant les nouveaux moteurs de la croissance urbaine, les pouvoirs publics donnent
limpulsion ces centres relays dans leur lan par les oprateurs privs. Ce regain
dintrt pour les centres nest pas fortuit, en effet, ils (les centres urbains) sont devenus
les lieux privilgis de linvestissement.
Ce renouveau urbain, sensible et en mme temps impratif dans beaucoup de villes est
lobjet de notre tude dans le chapitre suivant.
46
Urbanit, caractre de mesure humaine et de convivialit conserv ou donn une ville , petit
Larousse 2006.
CHAPITRE III.
LE RENOUVELLEMENT URBAIN, ou le morpho - social
Introduction,
Aprs avoir clairci les notions de centre et de centralit, il simpose nous durant ce
qui suit de traiter des modes et techniques urbaines dintervention sur les tissus
existants et notamment ceux des centres urbains.
En effet, il sera question dans un premier temps, de dvelopper et dexpliciter ces

techniques classiques qui sont la rnovation, la restructuration, la rhabilitation et la
restauration. Dans un second temps, on essayera de, de dfinir la notion actuelle et
plus globale qui est celle du renouvellement urbain, sa dfinition, ses dimensions, son
montage financier, ses acteurs...
En plus de toucher la morphologie des tissus, dmolition reconstruction,

requalification des diffrents types de friches (urbaines, industrielles) le
renouvellement urbain traitera en parallle le volet social et conomique (mixit sociale
et mixit des activits).
Dcidemment, Le renouvellement urbain est devenu un enjeu majeur pour l'ensemble

des villes et agglomrations.
La diversit des facteurs gnrateurs de disparits sociales, conomiques et

territoriales s'inscrit autant dans les milieux urbains denses que dans les priphries,
les espaces priurbains et rurbains.
Quels que soient les termes, la "ville renouvele" initie l'origine par la mtropole
lilloise, le "renouvellement urbain" voqu et pratiqu actuellement, traduisent la
pertinence d'une exigence forte d'amliorer sinon de changer la ville.
Les interventions sur la ville sont avant tout au service du projet social et concernent de
prime abord :
La restructuration des espaces urbains dgrads par la rsorption de

l'habitat insalubre
La requalification du bti ancien
Le traitement des friches industrielles
Les dmolitions et les reconstructions de logements inadapts
La cration de nouvelles fonctions urbaines
La ralisation d'quipements structurants
L'amlioration de la desserte en transports
L'accompagnement social des habitants
Le caractre transversal dans la conduite des actions, affirmer dans chaque projet
urbain, se rvle indispensable, mais trs difficile mettre en uvre.
Une vision politique et stratgique s'impose dans la perspective d'enrayer la spirale

ngative de ces territoires. Il sagit dintervenir sur tous les lments dficients,
dvalorisants, marquants, en les insrant dans les procdures et les projets. Comme le
souligne Guy Baudelle (1995)47 le traitement de ces paysages fossiles, stigmates de
leffondrement dun systme, savre dautant plus indispensable que ceux-ci
prsentent des traits dissuasifs pour les investisseurs. Ces formes peu engageantes, en
particulier les friches industrielles et urbaines, les dcharges, les espaces dgrads et
tous les dlaisss, pour reprendre un terme technique, compromettent
linstallation de nouvelles activits en confrant ces lieux une image ngative et
rpulsive .
Puis la priorit est dagir globalement sur les facteurs de rupture sociale, conomique,
socitale et ainsi renouveler la ville.
Cet argumentaire domine depuis quelques annes les initiatives politiques actuelles en
la matire.
Trois interrogations sont soumises tout projet de renouvellement urbain :
47BAUDELLE
G. Le systme spatial de la mine, lexemple du bassin houiller du Nord Pas de,

Calais, thse de Doctorat dtat s Lettres, Lille III., 1995.
Quelles mthodes et pratiques mises en uvre l'occasion des projets de

renouvellement urbain ?
Quels sont les dmarches et procdures pour la mobilisation des financements ?
Quelles sont les cls de la mobilisation des acteurs et partenaires dans les
dmarches ?
Les rponses ces questions peuvent tre dclines sous forme de deux
dimensions, celle morphologique et socio-conomique.
1. Dfinition et cadrage du concept, un concept nouveau, une pratique ancienne,
Concept issu des politiques anglo-saxonnes menes ds les annes 1970 dans le but
de lutter contre les effets de la crise qui affecte les industries traditionnelles (sidrurgie,
exploitation minire, textile, etc.).
La disparition dune partie de ces activits dans les villes provoque lapparition de
friches qui saccompagnent gnralement dune dgradation de lenvironnement naturel
et bti du quartier o elles se situent, ainsi que dune dtrioration des conditions
conomiques et sociales (diminution des investissements, chmage, prcarit).
Cette dcadence urbaine (urban decay), ainsi que lont nomme certains auteurs
anglais ds la fin des annes 1960 comme D. F. Medhurst et J. Parry Lewis (1969),
entrane les villes concernes sur la pente du dclin aussi bien physique
quconomique et social.
Il sagit alors pour les autorits locales de trouver des solutions capables denrayer ce
dclin et de rendre la ville son dynamisme pass.
Les politiques mises en place prennent alors le nom de politiques de renouvellement
urbain urbain renewal : politiques qui portent tout dabord sur la rhabilitation du
bti, lamlioration du cadre physique et de lenvironnement (notamment au niveau des
friches industrielles), ce qui doit permettre de rendre le secteur concern plus attractif
pour de futurs investisseurs et de nouvelles activits.
Ces oprations physiques saccompagnent dinterventions conomiques (incitations

linvestissement, dveloppement de partenariats) et dactions sociales visant par
exemple favoriser le retour lemploi de la population au chmage.
Plus que la simple reconversion conomique dun secteur en friche, le renouvellement

urbain apporte une rponse globale la crise de la ville industrielle des annes 19701980.
Lexpression renouvellement urbain est entoure aujourdhui dune nbuleuse, comme

cela arrive pour les termes la mode , que lon utilise trop, de manire galvaude,
tort et travers. A.Charre48 souligne lambigut de cette notion par La diversit
mme des nonciations comme celle de son contenu rel rendent de fait difficiles, et
lapprofondissement de ce concept, et la formulation globale des politiques conduire
son propos. Car il sagit dun phnomne global comme en tmoigne lexpression
amricaine urbain renewal il est parfois dfini comme une ncessit daction sur
des secteurs urbains qui rclament des actions coordonnes, par suite dvolutions
urbaines suscitant des inquitudes un titre ou un autre
Le renouvellement daprs le Petit Robert, est le remplacement de choses, de gens,

par dautres semblables . Cest aussi le changement complet des formes qui cre un
tat nouveau , ainsi que la remise en vigueur dans les mmes conditions. .
On oscille donc toujours, avec lide de renouvellement, entre un pareil ractiv et un

changement radical. Le prfixe re- montre que lon a affaire des sites o lon refait la
ville sur la ville, le renouvellement sapparente alors aux notions de rgnration,
restructuration urbaine ; le renouvellement contient les deux notions de rhabilitation et
de rnovation qui ont des dfinitions plus prcises en terme daction sur la ville. Dans
tous les cas, on a bien lide de mutations urbaines qui participent de la production de
la ville, et de sa reproduction, ce mode sopposant au mcanisme dexpansion urbaine
et ses drives (talement urbain,).
48
A.CHARRE - les nouvelles conditions du projet urbain critique et mthodes - Editions, Mardaga France 2001 - page 67.
Si le terme, trs en vogue, vient en quelque sorte requalifier aujourdhui une politique de
la ville dj en place depuis plusieurs annes, lutilisation de la notion de
renouvellement urbain marque aussi une volont plus forte de restructurer la ville, de
matriser son dveloppement, de la recentrer sur elle-mme et de linsrer dans les
problmatiques du dveloppement durable.
Il s'agit en fait, de rompre avec une pratique antrieure ancienne, ancre dans les
habitudes urbanistiques, qui consistait crer, en dehors du territoire dj urbanis de
la ville, les ensembles de construction dont avait besoin sa croissance, tant pour
l'habitat que pour les activits.
Ainsi, et face ltalement urbain, et aux ncessits environnementales, socitales et

conomiques du dveloppement durable, reconstruire la ville sur elle-mme, sans
consommer de nouveaux terrains vierges est devenu incontournable. Le
renouvellement urbain tente de faire face ce problme en densifiant le tissu urbain
existant. La ville de demain doit voluer sur elle-mme et sa croissance se fera par
mutation du tissu urbain.
Par dfinition, le renouvellement urbain est une forme d'volution de la ville. C'est une
notion large qui dsigne une action de reconstruction de la ville sur elle-mme. Cela
permet en particulier de se pencher sur les divers dysfonctionnements des quartiers
anciens. C'est un outil privilgi de lutte contre la pauprisation, contre l'habitat indigne,
les villes dortoirs et la sgrgation sociale. Dans ce contexte, le renouvellement
urbain se dfinit comme un nouveau mode de dveloppement et de fonctionnement
de la ville visant conomiser les espaces et lnergie, rgnrer les territoires
urbains dgrads et accrotre la mixit sociale (Jegouzo, 2001, p.12)49.
En somme, Le renouvellement urbain est, dans le domaine de lurbanisme oprationnel,

une forme d'volution de la ville qui dsigne l'action de reconstruction de la ville sur ellemme et de recyclage de son bti. Il vise en particulier traiter les problmes sociaux,
conomiques, urbanistiques, architecturaux de certains quartiers anciens ou dgrads,
49
Jegouzo Yves (2001) La loi SRU. Dossier in Lactualit juridique - droit administratif, 20 janvier 2001, p.
9-17
ainsi qu susciter de nouvelles dynamiques de dveloppement notamment

conomiques, et dvelopper les solidarits l'chelle de l'agglomration (meilleure
rpartition des populations dfavorises, au travers de lhabitat social notamment).
C'est un outil privilgi de lutte contre la pauprisation, contre l'habitat indigne et, et la
sgrgation sociale et spatiale (pour faire face au risque de le gentrification) au sein des
agglomrations.
Cette activit de renouvellement urbain, ancienne et dintensit variable, a galement

connu des modalits diffrentes de mise en oeuvre au cours du temps. ce titre, on
peut distinguer deux formules principales qui coexistent encore aujourdhui: le
renouvellement spontan (la formule la plus ancienne) et le renouvellement planifi.
1.1. Le renouvellement urbain spontan, dinitiative prive,
En terme daction sur la ville, le renouvellement urbain nest pas nouveau : la

restructuration de la ville sur elle-mme est un phnomne naturel qui sopre
depuis toujours dans la constitution de la ville. On a toujours dmoli pour mieux
reconstruire. Certaines priodes de lhistoire ont t effaces par le mcanisme de
destruction des monuments et de reconstruction. Bien souvent en se servant des
fondations, ou en utilisant des matriaux rcuprs, niant dailleurs toute notion de
patrimoine.
Le renouvellement est donc lun des deux modes de la production de la ville, avec
ltalement urbain. Jusquau XIXme Sicle, la ville se construisait par linitiative prive
dans une logique de march qui ntait soumise aucun droit. Le droit de lurbanisme
et plus globalement lintervention de lacteur public (urbanisme oprationnel) dans
lamnagement de la ville remonte la fin du XIXme Sicle notamment pour des
objectifs de salubrit et de scurit (Haussmann Paris).
Ainsi lacteur priv est celui dont laction sur la ville est la plus ancienne et mme le plus
courant de la construction et de lamnagement dune ville.
Par consquent il existe bien un renouvellement de la ville qui est spontan et se fait
par le libre jeu du march.
1.2 Le renouvellement planifi, dinitiative gnralement publique,
Son action est gnralement concentre sur un espace circonscrit, ou encore dinitiative
publique car il a lieu dans le cadre doprations planifies damnagement.
On observe ici une forme de renouvellement bien plus rcente que le renouvellement
diffus. En effet, les procdures planifies de renouvellement nexistaient pas aux
poques antrieures.
Pour exemple, en France, le renouvellement planifi trouve ses racines les plus
profondes dans le fameux dit de 1607, plus prcisment dans son article 05 instituant
les plans dalignement, et donnait ladministration le pouvoir thorique de contraindre
les particuliers respecter ces plans, empchant les empitements sur la voie publique
de faon faciliter la circulation.
En fait, Cest le Prfet Haussmann qui a mis au point la formule du renouvellement

planifi la plus efficace, en le concevant comme une opration durbanisme complte50,
associant un vritable remembrement urbain une opration de dmolition et de
reconstruction : la ralisation des perces intgrait en effet la matrise foncire dun
secteur, son dgagement, sa viabilisation, et finalement sa reconstruction en accord
avec un plan densemble.
Dautres oprations urbanistiques ont par la suite perptu ces premires expriences
de renouvellement urbain planifi, notamment loccasion doprations de perces qui
se sont ralises dans des villes de province, ou dans dautres villes du monde
(Bruxelles, Mexico, Barcelone, ...). Mais toutes ces oprations ne correspondent qu
des rpliques, dans lensemble, elles se contentent de suivre lexemple parisien et la
mthode des perces de Haussmann.
50
Il sagit des clbres oprations de Haussmann menes Paris partir de 1852, qui seront imites
dans le monde entier et donneront la capitale son aspect actuel.
2. Les dimensions du renouvellement urbain, ou la morpho-sociale,

Marion Desjardins51 dfini le renouvellement urbain comme lensemble des
interventions mises en uvre dans les quartiers en crise, en vue damliorer leur
fonctionnement et de favoriser leur insertion dans la ville. Ces interventions empruntent
plusieurs voies et vont de la restructuration des immeubles de logements, lamlioration
de la desserte des transports, la cration de nouveaux services publics, limplantation
dentreprises et laccompagnement social des habitants .
Linnovation donc, induite par le renouvellement urbain consiste en lide

daccompagner laction physique (la dimension morphologique) par des actions
conomiques et sociales (la dimension sociale-conomique).
Le but tant de faire une reconqute globale, de favoriser les partenariats public-priv,
de rinsrer les quartiers dans la ville et dagir dans une volont de dveloppement
durable.
Le renouvellement urbain peut alors tre dfini comme une politique ou une action
globale visant reconqurir un secteur urbain en dclin suite une crise de son activit
originelle, grce des amnagements et des amliorations du cadre bti et de
lenvironnement ainsi quun accompagnement conomique et social, dans lide de
rintgrer le quartier dans la ville et de linsrer dans un processus de dveloppement
durable.
Lobjectif tant donc, de transformer des quartiers en difficult, dans le cadre dun projet
urbain cohrent.
51
Marion Desjardins, Renouvellement urbain, lurbanisme au service du social, DIV, aot 2002
2.1. La dimension morphologique, construire la ville sur la ville,
Il est incontestable que le renouvellement urbain morphologique a toujours exist. Tout

comme nos organismes renouvellent rgulirement leurs cellules pour continuer vivre,
les villes ont aussi renouvel leur contenu depuis leur cration, pour se succder
elles-mmes tout en modifiant leur aspect gnral et leurs extensions.
Toute ville est ainsi touche par le phnomne du renouvellement urbain, mme si ce
processus a connu des intensits variables dans le temps et selon les contextes locaux
qui lont favoris.
La gographie particulire des villes est aussi un facteur de transformation. La forme
des villes peut favoriser le renouvellement urbain : quand ltendue est limite, on a
tendance construire en hauteur, pour loger le maximum de gens ou daffaires sur le
minimum de place.
Dans les villes fortifies, il fallait se serrer lintrieur des remparts, et ceci explique
ltroitesse des rues et le rapprochement des maisons dans les vieux quartiers
historiques 52. Les villes fermes, entoures dune lourde ceinture de murs et de foss,
emprisonnes dans leur corset dacier et de pierre, nont pour seul espace dextension
faible cot que leur propre tissu, elles se sont donc plus intensment renouveles
(physiquement) que les villes ouvertes.
Ce processus de renouvellement connu est dsign par des termes assez divers :
ravaudage, recyclage, rgnration, remodelage, changement, restructuration, la ville
sur la ville ... Chaline53 (1999) parle mme dun urbanisme de la transformation
qui sopposerait un urbanisme de cration et dextensions priphriques .
52
53
Beaujeu Garnier J. (1995) Gographie urbaine. Paris, Armand Colin, p.71

Chaline Claude (1999) La rgnration urbaine. Paris, PUF coll. QSJ n3496, 127 p.
2.1.1. Les oprations classiques du renouvellement morphologique, une somme

de termes avec le prfixe re
2.1.1.1. La rhabilitation,
Selon le dictionnaire Le Robert , la rhabilitation signifie : le fait de restituer ou de
regagner lestime, et la considration perdusRhabilitation dun auteur tomb dans
loubli Rhabilitation dun quartier, dimmeubles vtustes, leurs remise en tat
dhabitation .
M. Sadouni54 dfini la rhabilitation urbaine comme cette action, assez rcente dans
le discours et la pratique urbanistique, a pour objectif lintgration de secteurs urbains
marginaux au reste de la ville, par des interventions aussi bien sur le cadre physique
que sur le cadre social .
La rhabilitation donc ne se limite pas exclusivement la conservation, mais peut
introduire la transformation de lexistant tout en vrifiant les potentialits qui peuvent
tre valorises pour satisfaire le ct fonctionnel et social. En fait, la rhabilitation est la
valorisation dun patrimoine architectural ou urbain par le renouvellement de ses valeurs
immobilires et lamlioration des conditions de vie de ses habitants.
Avec Pascal Joffroy, un nouveau seuil est abord. En effet, dans son ouvrage, la
rhabilitation des btiments , il crit aprs le temps de laccumulation urbaine, voici
venu le lre de la transformation : celle de lhritage quil faut grer, de la ralit quil
faut accepteril faut admettre aujourdhui limpuret et lhtrognit de nos acquis,
issus la fois de la ville historique et de la ville moderne. Apprendre rparer et
valoriser le paysage urbain constitu devient un thme majeur .
2.1.1.2. La restauration,
Daprs M. Sadouni55, la restauration est ce type dintervention urbanistique se limite
au cas de figure dune entit identit culturelle et /ou architecturale menace, qui
rclame des mesures de sauvegarde .
54
Maouia Sadouni, lments dintroduction lurbanisme, ditions Casbah, 2000, p.130

55
Op. Cit. p.129.
La restauration est considre comme la sauvegarde ou la rfection, de part leur

valeurs patrimoniale, esthtique ou artistique, de tout ou une partie ddifices
architecturaux, ou densembles monumentaux, de quartiers ou de centres urbains
entiers, lgus par lhistoire et endommags par le temps et lhomme.
Par ailleurs, la charte de Venise dans son article 09, considre la restauration comme :
une opration qui doit garder un caractre exceptionnel. Elle a pour but de conserver
et de rvler les valeurs esthtiques et historiques du monument et se fonde sur le
respect de la substance ancienne et de documents authentiques la restauration sera
toujours prcde et accompagne dune tude archologique et historique du
monument .
2.1.1.3. La rnovation,
Au sens strict, il y a rnovation quand un nouveau bti est difi en lieu et place de
celui qui lui prexistait.
Lobjectif de la rnovation selon M. Sadouni56 est quelle adapte une entit donne
de nouvelles conditions dhygine, de confort, de fonctionnement, de qualit
architecturale et urbanistique. Cette intervention est de nature beaucoup plus
radicaleLa modernisation urbaine a impos la rnovation comme principal type
dintervention lintrieur des villes, mais la contrainte de plus en plus prsente de
patrimoine urbain a rduit le recours ce procd radical de transformation des
espaces urbains .
Lobjectif de la rnovation de cette opration tant de restituer aux anciens centres

urbains une structure et une architecture compatibles avec les exigences desthtique
et de salubrit. Laction peut aller donc jusqu la dmolition et la reconstruction des
btiments sur des emprises remembres, avec largissement des voies publiques.
Par ailleurs, les immeubles prsentant un intrt certain ou qui sont des tmoins du
pass seront conservs et classs patrimoine urbain.
56
Op. Cit. p.128
Il ya lieu de prciser que cette opration est trs onreuse. Son cot est la fois
dordre financier et aussi et surtout social. Lintervention dans des tissus constitus,
situs au cur des agglomrations, fait que la valeur vnale du foncier soit leve,
laquelle il faudrait rajouter la valeur du btiment, les cots de la dmolition, de la remise
en tat et/ou de la reconstruction.
Tout ceci, une fois lopration termine, rend le cot de cession ou de location des
logements neufs ou remis en tat trs lev. De ce fait, la structure sociale des
quartiers rnovs change de caractre, engendrant une certaine sgrgation sociale :
cest le phnomne de gentrification57.
Un des enjeux justement, du renouvellement urbain est de corriger ce type de drive de

la rnovation par la mixit sociale.
2.1.1.4. La restructuration,
Gnralement lourde en procdure, et budgtivore, la restructuration consiste en une

rorganisation dun btiment isol ou dun quartier en entier par la modification de ses
lments structurants. En fait, la restructuration introduit une nouvelle configuration des
entits urbaines htrognes, dgrades en les remodelant par un changement radical
assez vaste, aussi bien au niveau de son trac que de son cadre bti.
Zucchelli A. rsume cette notion comme lensemble des dispositions et des actions
administratives, juridiques, financires, et techniques coordonnes et dcides par les
responsables de la gestion urbaine avec les partenaires publics et privs pour intervenir
dans certaines parties de la ville existantes 58.
57
Occupation dans les centres urbains dune couche sociale aise au lieu et place des premiers
habitants en situation difficile.
58
Zucchelli Alberto, Introduction lurbanisme oprationnel et la composition urbaine, d. OPU, 1984,
p.306
Tableau n 02 : Comparaison entre les oprations cl assiques et celles du renouvellement urbain
Oprations classiques
damnagement
Projets de
renouvellement urbain
Etude de projet
urbain
projet complet sous un Dmarche partenariale entre

primtre dlimit
plusieurs matres douvrage
Achat de terrain
Matre douvrage sous

lautorit de la
collectivit publique
Effectu par lamnageur
Dmolitions
Effectues par
lamnageur
Relogements
Assurs par :
- les vendeurs de terrains
amnager
- ou par lamnageur
- ou par les bailleurs
sociaux
Etape de processus plus long

Processus complexe dchanges
entre matres douvrage
Chaque propritaire de
logements dmolir est matre
douvrage de ses dmolitions
Pices matresses du
renouvellement urbain, les
stratgies et modalits de
relogement.
Rtrocession de
terrains
constructibles
Lensemble des ventes

effectues par
lamnageur
Amnagement du
domaine public
Toutes oprations de
travaux dquipement et
damnagement par
lamnageur
Lobjectif est de concilier la

ncessit de diversification
sociale et urbaine et la
rponse aux besoins des
locataires, la prservation de
leur droit.
Vente par chacun des matres
douvrage propritaires anciens
du terrain, except dun
amnageur et double cession
Matrise douvrage APC,
ponctuellement interventions
dautres oprateurs : bailleurs,
collectivits
En rsum :
Oprateur unique
Oprateurs multiples
Lisibilit de
lintervention
Complexit des
interventions
Caractre fini de
lintervention
Caractre progressif du
projet
2.2. La dimension socio-conomique, la mixit et le dveloppement social une

gageure,
Comme le dit Olivier Brochard59, on ne peut pas dissocier lurbain du social .
Linnovation donc, induite par le renouvellement urbain consiste en lide
daccompagner laction physique par des actions conomiques et sociales, de faire une
reconqute globale, de favoriser les partenariats public-priv, de rinsrer les quartiers
dans la ville et dagir dans une volont de dveloppement durable.
Le renouvellement urbain peut alors, aussi tre dfini comme une politique ou une
action globale visant reconqurir un secteur urbain en dclin suite une crise de son
activit originelle, grce des amnagements et des amliorations du cadre bti et de
lenvironnement ainsi quun accompagnement conomique et social, dans lide de
rintgrer le quartier dans la ville et de linsrer dans un processus de dveloppement
durable.
Les problmes de gestion urbaine notamment ceux lis au volet social sont des
problmes anciens et dlicats. Toutefois, ceux-ci ont pris au XXme sicle une ampleur
inhabituelle dans les villes surtout occidentales, du fait des masses innombrables et
diversifies impliques dans nos organismes urbains, et du fait du zoning qui distribue
lespace social de la ville en le segmentant en quartiers pauvres, intermdiaires et
riches.
Les premires meutes urbaines remontent au dbut des annes 1960 aux USA, et ce
nest qu partir des annes 1970, que les grandes villes dEurope connurent ces
problmes, avec la crise du ptrole et avec les premiers constats des dgts causs
par lurbanisation galopante des annes 1950 et 1960 et par son approche
fonctionnaliste.
Cette crise urbaine a vu certaines catgories sociales, les plus modestes, vont se
trouver en situation difficile, alors que dautres russiront se maintenir (les classes
moyennes) voire dvelopper leur richesse (les classes aises). Les consquences de
cet ingal dveloppement social vont affecter la ville dont certains quartiers vont
59
Olivier Brochard, charg de mission la Direction Interministrielle la Ville (DIV)
sombrer dans les problmes (chmage, drogue, dlinquance) et la dprciation alors

que dautres seront pargns, voire mme valoriss par ces volutions.
Plusieurs actions ont t engages ds lapparition des premiers problmes pour

essayer de les rsoudre. En effet, la premire mesure prise tait celle de limiter la
construction des grands ensembles, voire la dmolition de certains dentre eux travers
toute lEurope. Paralllement il a t lanc les premires oprations de rhabilitation
des logements sociaux, en veillant associer des interventions sociales aux
interventions sur le bti. Lobjectif poursuivi tant :
- La rhabilitation physique des immeubles et rtablissement de la dignit des
habitants,
- corriger les erreurs en intervenant aussi sur limage du quartier, par le traitement des
espaces extrieurs au logement, et implication des habitants dans les dcisions
prendre pour lavenir de leur quartiers.
- et parfois, laction conomique visant injecter lartisanat et les entreprises dans ces
secteurs pour absorber et/ou attnuer le chmage.
La nouveaut de ces solutions consistait en fait, rsoudre localement les difficults

dans le cadre dun dialogue avec les habitants. La consultation prconise permet
dintroduire du local dans la rsolution des problmes et donc de scarter des solutions
toutes faites, conues en haut et appliques en bas localement. On est dj loin
ce moment de lEtat omnipotent qui dcidait la rgle et lappliquait en matre absolu.
De ce qui prcde, on relve de nouvelles solutions urbaines, qui tendent vers une
prise en compte plus large des problmes. Le temps o lon traitait ces problmes
uniquement par une conception structuraliste de la ville, justifiant lapproche
fonctionnaliste et sectorielle est dcidment, et dfinitivement rvolu.
3. Le montage des oprations de renouvellement urbain
3.1. Constituer un comit de pilotage pertinent

Lorganisation dune opration de renouvellement urbain seffectue autour dun
partenariat de projet, constitu au minimum de :
3.1.1. Les collectivits locales, acteur central du renouvellement.
Les collectivits locales (communes) sont, sans conteste, un acteur central de la chane
du renouvellement urbain. Elles le sont, tout au long de la chane. En effet :
Elles sont en amont, invitablement en premire ligne face aux
dysfonctionnements urbains, face aux drives sociales, face la dqualification
et au dprissement de certains sites, face des demandes plus ou moins
formalises des populations et des activits.
Elles le sont en tant quinitiateur (ou en tant que porteur et indispensable relais)
de projets et dactions destines apporter des solutions pour que ces sites
fonctionnent mieux, puissent se renouveler, rentrent dans un processus de
valorisation.
Elles le sont en tant que matre douvrage majeur du projet et de ses diffrentes
composantes, en tant aussi que conducteur principal du projet.
Elles le sont en tant que responsables politiques vis vis des autres
partenaires publics et privs et vis vis des habitants du site et de lensemble de
la population de la ville.
Elles le sont vis vis du suivi des oprations et des actions et de leur bonne
mise en oeuvre, de leur ralisation, de leur efficacit.
Bien entendu, En fonction de leurs comptences en matire durbanisme, elles doivent :

Exercer le pilotage de laction et le mode dorganisation du projet
Dfinir les stratgies dvelopper, le programme daction
Mobiliser les diffrents partenaires publics et privs
Valider les diffrentes tapes du droulement du projet
Concevoir la mobilisation de la population et des propritaires privs
3.1.2. LEtat Ministres, Wilaya, Dara, Directions dconcentre, initiateurs et
Financeurs des politiques damlioration de lhabitat et du cadre de vie,
Dveloppent des mesures concernant les quartiers anciens, comme laide
lamlioration du cadre bti
Apportent notamment des subventions des populations de faibles ressources,
Mettent en place des dispositifs daide sociale aux populations dfavorises pour
laccs au logement ou le maintien dans le logement,
Participent la matrise douvrage de certaines oprations de ralisation,
Assurent la protection du patrimoine
financent et prennent en charge des parties communes des coproprits,
Font participer les tablissements financiers aux oprations de renouvellement telle la CNL (la Caisse Nationale du Logement) chez nous, la CDC (la Caisse
des dpts et des consignations) en France-, pour :
Aide la conception et la gestion des projets, par des crdits dingnierie, en
cofinancement aux cts des collectivits et de lEtat
Investit dans le cadre de partenariats publics / privs, pour la ralisation
doprations immobilire et foncire dans les quartiers en renouvellement
Facilite les oprations par la mise en place dun dispositif davances sur
subventions et assure ainsi la trsorerie des oprations
Prte aux collectivits ou aux amnageurs pour la ralisation dquipements ou
damnagements publics
3.1.3. Habitants et acteurs privs, partenaires part entire,
Les acteurs publics doivent dvelopper la communication de projet, en vue de mobiliser

lintrt et ladhsion de toutes les parties concernes. Ils doivent apprendre
dialoguer, et construire des partenariats, tant avec la population quavec tous les
acteurs conomiques.
En effet, La participation des habitants est un enjeu important certes, mais difficile
concrtiser. Les habitants du quartier sont concerns au premier chef, mais aussi les
habitants qui ny habitent pas et qui construisent une image plus ou moins marque du
territoire.
Il ressort de toute analyse sur les territoires du renouvellement urbain que deux
populations sont prendre en compte : les habitants du site, ceux qui y vivent, mais
aussi parfois ceux qui y travaillent et puis les autres lchelle de la ville, ou de
lagglomration, qui se font une ide du territoire qui vhiculent une image, un
marquage du territoire.
Limplication de la population est un long et patient processus qui suppose de

pratiquer, une coute attentive, une information durable et accessible et de mener une
communication rgulire et solide selon des modes diversifis et adapts. Il y a
ncessit dun grand souci de pdagogie et de rapprochement des langages entre la
population et lensemble des acteurs, matres douvrage et matres doeuvre.
Au del, cela demande aussi de recourir des formes diverses de participation et

dimplication (conseils ou commissions municipales, associations locales,
manifestations ponctuelles, expositions, etc..).
Lorganisation de la matrise douvrage de projet :
- runit les diffrents acteurs publics impliqus

- dcide des objectifs
- Le comit de pilotage
- dcide de la stratgie urbaine
Prsid par la commune
- tablit le programme dactions

- rfrence les moyens que chaque partenaire
sengage consacrer
Pour la conduite du projet

Un chef de projet Coordonne lensemble des oprations menes directement sous la
matrise douvrage de :
La wilaya : directions dconcentres - DUC, DLEP, DAL, DHW, DTP
prestataires publics, tels lOPGI, lAgence Foncire, Agence Rgionale

dUrbanisme (cre rcemment)....
prestataires privs (qui peuvent tre aussi des propritaires)
Le chef de projet rend compte de lexcution de lensemble du programme au comit de

pilotage et prpare les dcisions prendre au cours de la ralisation du projet.
3.2. Le montage financier dune opration de renouvellement urbain
Une opration de renouvellement urbain concerne un primtre dans la plupart des cas
dj bti ou affect des usages urbains actuels ou passs. La libration du terrain
constitue alors une phase pralable tout rinvestissement urbain. Or, le cot
dacquisition du gisement foncier salourdit considrablement,
dune part parce que nimporte quel usage urbain est dune valeur beaucoup plus
leve que celle dun usage agricole par exemple,
dautre part et surtout parce que sy ajoutent les cots de libration du sol.
3.2.1. Structure des cots de lopration,
Les cots dtudes dexpertises et de conception du projet
Ces cots sont gnralement engags par la collectivit locale porteur du projet ou
loprateur quelle a dsign.
Ces cots peuvent ventuellement faire lobjet de subventions au titre des politiques
menes par lEtat.
Les cots dacquisition et de la gestion
Ces cots sont pris en charge par loprateur du portage foncier (collectivit locale,
Agence Foncire ou autre).
Les cots de requalification et de restructuration
Ces cots peuvent tre couverts par un dispositif de subvention de lEtat, ou de la
collectivit locale dans le cadre de ses plans communaux de dveloppement.
Les cots damnagement (et de construction)
Ces cots traduisent le programme retenu dans le cadre du projet.
Ils peuvent faire lobjet de prfinancement par lEtat ou la collectivit locale au regard de
la vocation sociale de ces oprations : logement social, espaces verts, accueil
dentreprises, etc.
Les cots fonciers admissibles par loprateur
Ces cots rsultent dune confrontation entre les cots damnagement et de
construction, et les recettes de cessions ou de la mise en location attendue
lachvement de lopration.
Les recettes de cessions et de mise en location

Les recettes de cession et de mise en location traduisent la rinsertion du site dans une
conomie normale de la ville .
Elles ne sont pas incompatibles avec les objectifs de mixit (aides la personne,
politique de peuplement).
Le diffrentiel des charges foncires
Le diffrentiel de charges foncires rsulte de la confrontation entre les charges
foncires aprs achvement de lopration et celle admissible par lopration.
Pour les oprations de renouvellement urbain, et lexception de contexte de marchs
immobiliers trs porteurs, ce diffrentiel de charge foncire est ngatif et il ncessite
une prise en charge financire publique pour ne pas rendre lopration impossible.
3.2.2. Exemple de structure de cot et de financement :

Tableau n 03 : Exemple de structure de cot et de financement
Exemple dune structure
COUTS
FINANCEMENTS
de bilan de renouvellement urbain

1. Etudes pralables,
0.2
autofinancs par la collectivit publique

2. Acquisitions foncires
0.2
4.0
3. - Restructuration foncire, dmolition,

dpollution,
1.0
- Subvention restructuration foncire

1.0
(Etat, APC)
5. Amnagement (rseaux, VRD)
1.5
6. Vente droits btir ou loyers actualiss
2.2
7. Dficit restant financer

(2) + (5) (6) = (7)
TOTAL
3.3
6.7
6.7
Source : Vade-mecum du renouvellement urbain, 2004
4. Lexemple dun renouvellement urbain, Roubaix, ville renouvele ,
Introduction,
La spcificit du dveloppement de la ville de Roubaix rside essentiellement dans la
reconqute dun centre-ville qui tait devenu fantomatique. Durant le XXe sicle, la ville
a men de nombreuses actions souvent infructueuses en faveur de son
dveloppement. Au dbut des annes 1990, Roubaix entreprend de se reconstruire sur
elle-mme et devient le berceau de la Ville Renouvele. Cette dynamique urbaine vise
les rquilibrages sociaux comme la valorisation spatiale. Au-del des stratgies
urbaines traditionnelles, elle fait converger de multiples objectifs pour retrouver une
image positive de la ville.
Deux tudes thmatiques sintressent lune aux magasins dusine, lautre aux
politiques de lhabitat menes dans la ville. Le tout permet de questionner en guise de
synthse, la notion de projet urbain dans ce cadre spcifique de la ville renouvele.
Problmatique du site
En organisant la reconqute du centre ville sur tous les fronts (conomique, social,
culturel, urbain, architectural), la ville a entam depuis plusieurs annes un lent et
constant travail dans lpaisseur mme de tous les composants de la ville. Cependant,
les difficults persistent et les changements occasionns ne profitent pas quitablement
toutes les couches de la population. Les emplois crs sont
essentiellement pourvus par une population trangre la ville.
De faon paradoxale, le taux de
chmage peine descendre sous les
20%, alors que loffre demploi
excde nettement la population
rsidente.
Depuis le milieu du XXe sicle, la
ville a pourtant entrepris de
Photo n 01 : Usine de textile Roubaix
Source :
Laboratoire LACTH (ENSAPLlille)
nombreuses actions en faveur de son dveloppement. Mais, certaines de ces

interventions nont fait, par le pass, quaggraver des situations dj problmatiques : le
centre commercial Roubaix 2000, grand projet des annes 1960 ; l'Alma Gare, projetphare des luttes urbaines des annes 1970 ou encore la perce de lavenue des
Nations Unies, important projet urbain des annes 1970 1990.
Afin dinverser durablement limage dune cit chaotique, et deffacer celle dune ville
devenue laboratoire urbain, la ville a mobilis tous les vecteurs du dveloppement au
service du renforcement de la centralit.
Cette stratgie urbaine, vise les rquilibrages sociaux autant que la valorisation
spatiale. Elle dpasse les procdures traditionnelles et reste originale par le souci de
faire converger de multiples objectifs pour reconstruire une image positive de la ville de
Roubaix.
4.1. Historique, du projet de Roubaix au Grand Projet de Centre-ville
4.1.1. Historique du site :

Photo n 02 : Vue sur un quartier de Roubaix - France
1880 1945 mergence

dune politique urbaine
municipale
Jusqu la dernire partie du

XIXe s, les pouvoirs municipaux
nont que peu de prise sur
lvolution urbaine. Ce sont les
propritaires privs et surtout le
patronat local qui dessinent
et
rgissent le dveloppement
urbain coup de spculation
foncire.
Source : Laboratoire LACTH (ENSAPLlille)
Aprs 1863, on assiste une vritable municipalisation des politiques urbaines et

sociales roubaisiennes. Dans un contexte dexplosion dmographique et de lutte contre
linsalubrit, la ville est soucieuse de matriser sa croissance en la rendant plus
rationnelle.
Annes 1970, il faut remplacer le textile par dautres type demplois ,
- Arrt dfinitif de la politique nationale des grands ensembles

- Dsenclavement partiel de la ville avec la perce de lavenue des Nations Unies
- Inauguration du Centre Commercial Roubaix 2000,
- Projet de la municipalit pour le quartier de lAlma (rnovation urbaine et table rase)
- Schma directeur de lAlma Gare
- mergence dacteurs locaux sengageant dans les luttes urbaines
- Cration du 1er Schma Directeur de la ville de Roubaix
- Inscription de la filature Motte-Bossut linventaire des monuments historiques.
Annes 1980 _ Prenons acte que Roubaix est une ville industrielle et
gardons cet atout
- Cration de la SEM Versant Nord Est

- Mise en place dun tableau de bord de laction municipale Roubaix
- Visite de Franois MITTERAND : Roubaix, ville en pril, est lexemple mme de ce
quil ne faut pas faire
Annes 1990
- Mise en place du Grand Projet Urbain.

- Arrive du mtro, ligne 2 dans le centre-ville.
4.1.2. Historique du Grand Projet de Centre-Ville
Les annes 1970 sont marques la fois par les espoirs du projet-phare de lAlma
Gare et de ses luttes urbaines et par limplantation du centre commercial moderniste
Roubaix 2000.
Paralllement, on assiste la dsindustrialisation massive et au dclin de lancienne

cit textile florissante du dbut du XXe sicle.
Lourdement affecte par la crise des annes 1970, Roubaix doit faire face la
pauprisation et la dvitalisation progressive de son centre-ville. Par son dclin
inexorable durant les annes 1980, la ville de Roubaix devient un contre-modle en
matire de politique urbaine. Le centre commercial Roubaix 2000 connat trs
rapidement un chec retentissant. Des projets innovants comme la Zone de
Tlcommunications Avances dEurotlport sont lancs avec lespoir dune
renaissance de la ville dans de nouveaux domaines dactivits.
Au cours des annes 1990, 30 000m2 de commerces ont disparu du fait de lattractivit
des centres commerciaux qui se dveloppent en priphrie, mais aussi de la ville de
Lille. Ds 1994, avec lapplication de la politique de la Ville Renouvele, la reconqute
commerciale, conomique, sociale, culturelle, urbaine et architecturale du centre de
Roubaix devient une priorit : il sagit de resserrer gographiquement le centre afin de
lui confrer une plus grande densit commerciale et de permettre le renforcement
de la centralit roubaisienne lchelle mtropolitaine.
GPV, le Grand Projet de Ville
De 1994 2000, le Grand Projet Urbain est mis en oeuvre. Il sagit dapporter un effort
public important des quartiers ncessitant une reconversion de leur tissu urbain et
une mutation conomique et sociale. Le primtre dactions complte celui engag
dans le cadre du Grand Projet de Centre. En 2001, suite la ralisation dun diagnostic
urbain, conomique et social par les diffrents partenaires locaux, le GPU devient le
GPV Lille Mtropole, un dispositif intercommunal pour laccompagnement des
communes et la rinsertion des quartiers en difficult.
Carte n 01 : Les secteurs dintervention de lANRU (lAgence Nationale de Rnovation Urbain).
Une somme dtudes et de projets urbains vient concrtiser le Grand Projet de Ville. Il
sagit entre autres pour :
les amnagements urbains
- tude pralable la restructuration du site de lUnion

- Plan de rfrence lchelle de la ville et identification des diffrentes priorits :
reconqute du centre-ville
- Amnagement de la GrandPlace et mise en place de la Zone Franche Urbaine
- Arrive du mtro ligne 2 dans le centre-ville de Roubaix.
Commerce
- La rue des Longues Haies est dmolie dans le cadre de la rnovation urbaine,
- Inauguration du centre commercial Roubaix 2000
- Cration du magasin dusines lUsine
- Signature dune convention dacquisitions foncires et immobilires de reconqute
commerciale du centre-ville
- Ouverture du centre de magasins de marques Mac Arthur Glen

- Cration de lassociation pour la gestion du centre-ville
- Ouverture de lEspace GrandRue
- Ouverture dune librairie Furet du Nord dans lEspace GrandRue.
Habitat
- Les 1 324 coures roubaisiennes rassemblent prs de 48% de la population

- Cration de lOffice Publique des Habitations Bon March
Photo n 03 : Reconversion de la Piscine en Muse d es Arts et
dIndustrie
- Naissance de la ZAC EdouardAnseele, quartier nouveau de

logements collectifs, cole et centre
commercial
- Dbut de lopration de rhabilitation
des HBM,
- Cration du projet Habitat Patrimoine.
Culture
- Inscription de lusine Motte-Bossut

lInventaire supplmentaire des
Monuments Historiques :
reconnaissance de la valeur
patrimoniale de larchitecture industrielle du Nord

- Concours darchitectes sur esquisse pour le projet de rhabilitation de lusine MotteBossut, et Installation des Archives du Monde du Travail dans celle-ci.
- Conversion de la Piscine en Muse des Arts et dIndustrie
- Projet dagrandissement du muse de la Piscine
4.2. lments de programme
4.2.1. Amnagements urbains

La Grand Place
- Secteurs oprationnels GrandPlace : parvis de lHtel de ville et de lglise st Martin,

abords du mtro, etc.
- Programme Amnagements urbains avec arrive du mtro
Le Canal de Roubaix
- Secteurs oprationnels Quartiers de la Boucle du Canal
- Programme Amnagements des berges et divers projets dans les quartiers
limitrophes.
Le Mtro
- Site Sept stations sur Roubaix

- Secteurs oprationnels Epeule Montesquieu, Charles de Gaulle, Grand Place
- Programme Stations souterraines et gare dchange de transports mtropolitains.
4.2.2. Commerce,
Centre Mac Arthur Glen
- Site 1,5 ha
- Secteurs oprationnels ZAC Edouard Anseele (emplacement de Roubaix 2000)
- Programme - Centre commercial : 15 000 m2 ;
- Parking : 1 500 places.
Centre Grand Rue
- Site 2,5 ha
- Programme - Centre commercial : hypermarch Gant 8 300 m2 et galerie marchande
13000 m2 (caftria de 1 500m2, des surfaces spcialises et des boutiques),
- Cinma le Duplex : 9 salles, 1 800 fauteuils,
- Un parking arien de 1 500 places sur 3 niveaux, un parking paysager de 50 places
ainsi que 3 000 places au centre de Roubaix,
- Bureaux,
4.2.3. Habitat, opration Habitat Patrimoine
- Programme de 2000 logements rhabilits
- Les oprations de logements privs concernent le quartier du centre-ville,
4.2.4. Culture
La Condition Publique
- Site 2 ha dans le quartier du Pile

- Secteurs oprationnels Place du Gnral Faidherbe
- Programme Fabrique culturelle regroupant : 2 halles de 2 400m2, une rue
intrieure sous verrire de 15 m de large sur 140 m de long, 244m de faades dcores
de briques mailles et des toits terrasse. Soit 12000m2 despaces
amnags en : lieux dexposition, bureaux, espaces de rptition, spectacles, concerts,
caf-restaurant.
Les Archives du Monde du Travail
- Site 18 240 m2 shon60 dont 14 000 m2 utiles soit 8 000 m2 darchives et 6 000 m2
daccueil du public,
- Programme - Salles darchives et salles de lecture, Lieux dexposition et auditorium,
La Piscine, muse des Arts et dIndustrie
- Site 11 000 m2
- Programme Lieux dexpositions permanentes et temporaires
- Ateliers de cration Auditorium de 100 places pour confrences et projections ;
- Bibliothque et tissuthque ;
- Boutique et restaurant,
Le Quartier des Modes
- Site 1 500 m2 de surfaces commerciales

ddies la mode et la cration
- Programme Boutiques - ateliers, incubateur,
etc.
Photo n 04 : Vue sur le quartier des modes
60
Surface Habitable hors uvre Nette
4.3. Les Acteurs

4.3.1. La ville de Roubaix
Aujourdhui, les alternances municipales rptes ont cd la place un contexte
politique particulier o le seul vritable enjeu est la renaissance de Roubaix.
La municipalit a engag, depuis une quinzaine dannes, la ville dans une politique
daction urbaine dynamique. Dans le cadre du contrat de plan 2000-2006, les
grandes orientations ont t formules travers le Projet de Territoire. Lun des axes
prioritaires fixs dans le document est le projet de reconqute du centre-ville pour

lequel Roubaix a bnfici daides successives accordes au titre de la politique de la
ville. Rcemment la ville a entam la ralisation dun
plan de rfrences / Master plan qui vise mettre en cohrence les projets en cours et
venir. Ce document propose des orientations gnrales lchelle de la ville, tout en
guidant les interventions urbaines pour la prochaine dcennie.
4.3.2. La SEM Ville Renouvele,
la fin des annes 1970, les villes de Roubaix et Tourcoing, confrontes une crise
profonde et durable de leurs activits textiles, dcident de ragir. En 1980, elles crent,
la Socit dEconomie Mixte du Versant Nord Est. Il sagit, au dpart, dun outil ddi au
recyclage des nombreuses friches industrielles.
Situes au coeur mme de ces villes, elles rsultent de la crise et de labandon brutal
dun immense patrimoine architectural, urbain et paysager souvent de grande qualit.
Les missions de la SEM consistent acqurir des sites et des btiments industriels
dlaisss et y ramener de nouvelles entreprises aprs rnovation et transformation.
En 1993, la SEM est absorbe par la communaut urbaine de Lille et devient la SEM
Ville Renouvele, un des amnageurs dlgus de la Communaut Urbaine. La SEM
se positionne depuis en assembleur urbain , capable dorganiser et de manager les
partenariats et les montages les plus complexes.
Elle offre une gamme complte des mtiers de la ville : damnageur et constructeur
des comptences en matire de gestion de biens et de services et en matire de
rnovation de lhabitat. Dans le cadre du projet de centre-ville, elle a assist la ville de
Roubaix dans son rle damnageur dlgu en prenant en charge la ZAC Edouard
Anseele (Centre Mac Arthur Glen) jusquen 2006 et la ZAC de lHtel des Ventes
(Centre GrandRue).
4.3.3. Les partenariats publics / privs
Au milieu des annes 1980, une socit parisienne est le premier investisseur priv
venir construire Roubaix avec le projet Eurotlport et Les Paraboles. Il faut ensuite
attendre les annes 1990, pour assister la ralisation dune nouvelle opration prive
Roubaix. Cette rcente attractivit rsulte dune politique stratgique mene ces
dernires dcennies par la municipalit.
Linvestissement public est all la rencontre de linitiative prive pour crer les
conditions de lmergence de projets privs. Un travail complet sur lattractivit de la
ville a t ralis au niveau des transports, de la culture, des services, des espaces
publics, du cadre de vie, etc. Ces actions ont conduit un changement notable de
limage de la ville et ont permis dattirer les investisseurs.
La Ville Renouvele a constitu un terrain privilgi de rencontres entre les initiatives

prives et les initiatives publiques. La rsidence des Musales, fut la premire
amorcer le mouvement et a profit du voisinage du muse de la Piscine. Son
implantation a eu un effet dclencheur sur les investissements suivants.
Depuis, la ville attire de plus en plus dinvestisseurs privs tant dans le domaine de
lhabitat, que du tertiaire, de nombreux partenariats public/priv ont t mis en oeuvre.
Mais cette attractivit reste relative : elle ne concerne pas encore tous les quartiers et
couvre un primtre relativement restreint autour du centre-ville.
Toutefois les nombreux btiments industriels reconvertir ainsi que lamlioration des
espaces publics conduisent le priv investir dans dautres secteurs et notamment le
long du canal.
4.4. Le Projet
4.4.1. Le projet de centre-ville
Roubaix, lindustrie textile a faonn lespace de la ville. Un ensemble de quartiers

populaires trs anims sest organis autour dune centralit plutt faible trs dilue et
complexe, linverse dun hypercentre contemporain. Durant les dernires dcennies,
les flux pitons et automobiles se sont concentrs sur la place de la Libert et ont
progressivement confin la Grand Place une centralit symbolique.
Depuis la seconde moiti du XXe sicle, nombre de rflexions et dactions ont entrepris
de (re)donner au centre de Roubaix une cohrence, une image de marque ainsi quun
poids rel dans lagglomration. Axe stratgique du projet de territoire, le projet de
centre-ville vise renforcer la centralit roubaisienne en sappuyant sur une reconqute
des espaces publics, des transports en commun et des axes de circulation, en
renforant lattractivit commerciale et en dveloppant de nouvelles activits, culturelle
entre autres.
Organis en plusieurs phases, le projet dbute par le renouvellement de loffre

commerciale travers la cration de deux ensembles commerciaux. Des morceaux de
quartiers environnants sont ensuite intgrs dans la perspective dun largissement du
centre-ville profitable des structures importantes comme le Muse de la Piscine. De
nombreux prolongements sont progressivement mis en place vers des projets
stratgiques du territoire roubaisien comme le ple dexcellence de lUnion.
Le cumul daides, de financements et de dispositifs varis et adapts contribue agir

efficacement sur le territoire. Le centre-ville semble aujourdhui devenu polymorphe :
la fois lieu dchanges entre les diffrentes populations, centre symbolique, vitrine de la
ville renaissante et centre metteur des dcisions politiques. Toutefois, le
chevauchement des diffrents primtres dapplication propose une dfinition floue du

primtre de cohrence du centre-ville et freine la ralisation de certains projets. Les
objectifs poursuivis par la municipalit sont les suivants :
Commerce
- Renouer avec la dynamique commerciale par limportation en centre-ville de structures

traditionnellement priphriques, mais rinterprtes ici selon les formes urbaines
dominantes : la rue commerciale (Mac Arthur Glen),
Emploi
- Stimuler lconomie locale et limplantation dactivits productrices demploi par la

cration dune Zone Franche Urbaine ;
- Associer le ple dexcellence de la Mode (ENSAIT, ESMOD, ),
- Attirer de nouveaux investisseurs.
Formation
- Dvelopper le ple universitaire (pour les carrires juridiques et en informatique et

statistique, les langues trangres appliques et dinfo communication ).
Espaces publics
- Requalifier et valoriser des espaces publics: amnagement de la GrandPlace, projets

de parc sappuyant sur ltude du canal de Roubaix, place de la Libert, etc.
Logements
- Engager une politique de mixit de lhabitat qui puisse contribuer rquilibrer

socialement la population de la ville : favoriser la mixit, limiter lhabitat social, attirer
des classes moyennes, dvelopper des partenariats de promoteurs privs, proposer
des projets innovants.
Culture
- Assurer le regroupement culturel en renforant les lieux de diffusion (La Piscine, la

Condition Publique), ainsi que lenseignement et la production (Ballets du Nord)
- Poursuivre une politique patrimoniale par-del les friches industrielles (label Ville dArt
et dHistoire, immeubles dactivits dans la ZFU) ;
- Renouveler limage de la ville.
4.4.2. Amnagements urbains,
Les espaces publics
La volont municipale a privilgi la qualit urbaine et le travail sur lespace public

comme le premier acte dune dmarche, visant encourager linvestissement priv
ncessaire pour requalifier la ville et la sortir de lexclusion sociale. Cette action a
dclench de la part de ces investisseurs une inversion du regard et une attention
particulire un secteur gographique. Les quatre axes de laction sur lespace public
sont : le canal, les grandes infrastructures, les parcs et lamnagement des quartiers.
Les oprations finances par les investissements publics (la Ville de Roubaix, SEM Ville
Renouvele) ont ainsi port sur :
- La recomposition de nouveaux espaces publics
- Les divers amnagements lis la ralisation du mtro, de la gare dchanges des
transports urbains collectifs et des nouvelles implantations commerciales,
- La circulation pitonne facilite dans lensemble du centre-ville,
- Lidentification de chaque espace et de chaque lieu par un projet spcifique,
- La desserte des projets commerciaux par des voies priphriques au centre-ville.
La Grand Place
En 1993, ltude est lance pour lamnagement de la GrandPlace propose un projet

de requalification de lespace central de la place en crant une structure unificatrice et
des limites prcises permettant de constituer diffrents lieux au sein dun mme
espace.
Le projet illustre laspect symbolique que reprsente une grande place pour une ville de
plus de cent mille habitants, il favorise sa rappropriation par les roubaisiens en tant
quespace public majeur de la ville. Le maintien dune continuit pitonnire depuis la
GrandRue rsout de nombreux problmes dont ceux lis la circulation et au
stationnement.
Le projet vident, simple, conome et durable affirme une prsence et une identit
forte. Illustration des rapports particuliers entre la ville et la communaut urbaine, le
projet initial a fait lobjet de quelques modifications du fait de larrive du mtro

(contraintes relatives la localisation des accs par exemple).
Le mtro
En 1999, le mtro arrive Roubaix aprs une trs longue attente et de nombreux
dbats avec la Communaut Urbaine de Lille. Le prolongement de la ligne 2 tait un
facteur dattractivit dterminant pour la venue des nouveaux investisseurs dans le
centre. Les transports roubaisiens sont venus sarticuler en centre-ville, proximit des
centres commerants, sur le site dEurotlport, vritable noeud dchanges entre le
mtro, le bus et le tramway. Le mtro a rendu le centre-ville plus accessible.
Les projets urbains
Le projet de centre-ville a t men simultanment deux autres projets de reconqute

du territoire roubaisien situs proximit : le Canal de Roubaix et le site de l Union.
Cependant, la priorit oprationnelle et financire qui a t donne au projet de centreville a retard ou a laiss inacheves ces deux interventions. Laboutissement des
travaux du centre permet aujourdhui de concentrer lattention et les moyens sur ces
secteurs ainsi que sur les autres quartiers de la ville.
Le canal de Roubaix
La fermeture des usines a entran labandon progressif du canal de Roubaix, voie

deau longtemps destine lindustrie textile. la fin des annes 1980, des tudes
permettent de redcouvrir le canal et les terrains environnants. En 1991, une premire
tude est mene au niveau du site de lUnion.
En 1993, un concours durbanisme international est lanc : un an plus tard, le laurat,

lurbaniste parisien Christian Devillers, propose un projet urbain qui opre un
retournement des quartiers roubaisiens sur le canal. Un plan de rfrence est labor
pour rintroduire de la valeur . De nouvelles dynamiques sont ainsi identifies pour
lensemble des territoires de Roubaix. En 2003, un projet prvoit la remise en
navigation du Canal pour 2008.
LUnion
Non loin du centre-ville roubaisien, cheval sur les territoires de Roubaix, Tourcoing et
Wattrelos, le site intercommunal de lUnion porte sur 250 ha principalement en friches.
Au carrefour de trois infrastructures majeures, il est travers par le canal de Roubaix. Il
constitue un territoire mtropolitain stratgique lhistoire ancienne et complexe et aux
enjeux multiples, il a fait lobjet de nombreuses tudes souvent demeures sans suite.
Lors de la rvision du Schma Directeur dAmnagement et
dUrbanisme de Lille Mtropole (valid en 2002), le site de lUnion est dsign comme
Ple dexcellence prioritaire.
Les orientations damnagement mtropolitaines le choisissent comme ple

conomique capable de moderniser et de redynamiser lconomie du versant nord-est
de lagglomration. Le projet propos prvoit le dveloppement dun second centreville autour dun grand parc urbain. Illustrant la mixit urbaine, il regroupe un ple
image, un ple de recherche et de formation textile, ainsi que des logements, des
bureaux, des quipements publics et des commerces.
4.4.3. Commerce / Economie,
4.4.3.1. Commerce
En 1995, dans le cadre du Grand Projet de centre-ville, la ratification dune convention
de reconqute commerciale organise le dveloppement du commerce et de lartisanat
roubaisien autour de trois axes : les linaires, limage et la population.
Cette stratgie vise replacer la ville au sein dun dispositif commercial dchelle
mtropolitaine. Ds lorigine, le projet de centre-ville a davantage t conu comme un
projet de centre commerant que comme un projet urbain. Les objectifs formuls
pour rconcilier la ville et le commerce local et mtropolitain ont t de :
- Conserver la ville son rle d'animation, en favorisant les implantations
commerciales,
- Assurer l'attractivit des centres-villes et maintenir une offre commerciale de
proximit,
- Limiter le dveloppement des ples commerciaux priphriques,
- Promouvoir la qualit architecturale, paysagre et environnementale des implantations

commerciales, en particulier des entres de ville et des centres commerciaux,
- Conforter le dveloppement du commerce dans les centres-villes, les quartiers, les
linaires urbains.
Le centre de marques Mac Arthur Glen
Ds 1996, la municipalit envisage de dvelopper un second centre de magasins

dusines, en centre-ville. En 1999, le centre de marques Mac Arthur Glen ouvre,
permettant Roubaix de consolider son rle de Capitale des bonnes affaires.
Premire ralisation du centre commerant, le centre de marques est un ple
commercial de porte rgionale en France et en Belgique. Il regroupe des boutiques de
fabricants qui coulent leurs invendus de lanne. Choix stratgique bien que risqu
pour la socit britannique actionnaire, le projet Mac Arthur Glen a t au coeur des
dbats pendant de nombreuses annes.
La mise en place dun Schma Directeur dUrbanisme Commercial a permis aux

roubaisiens de sexprimer sur le sujet.
La dmarche des responsables a rsid dans la re-cration dune rue thme .
Situe lemplacement de lancienne rue de Lannoy, elle devait tre capable dattirer
une nouvelle clientle tout en participant la reprise conomique du centre-ville. Le
projet a apport la ville des emplois, une nouvelle attractivit, une nouvelle population
et une taxe professionnelle. Son implantation a exerc une vritable force dattraction
sur les investisseurs potentiels, notamment le groupe Casino, en charge de lespace
GrandRue.
le Centre GrandRue
Le centre commercial GrandRue constitue un ple de commerce dchelle plus locale.

Lopration visait redonner une image attractive au centre-ville et attirer dans les
rues de Roubaix une population de salaris travaillant sur place et de Roubaisiens
ayant renonc depuis longtemps faire leur course dans le centre.
Seul un hypermarch pouvait crer llectrochoc ncessaire au retour de la clientle

sur Roubaix . Lappel doffre lanc par la municipalit roubaisienne, suivi de longues
ngociations, a conduit la cration de lhypermarch et de sa galerie commerante
sur le site de lancien Htel des Ventes. La prsence dun investisseur reconnu, a eu un
impact considrable sur lconomie urbaine, engendrant des plus values et une
augmentation du prix du foncier. En 2004, un cinma, le Duplexe est venu complter le
complexe commercial et de loisirs, formant un ensemble cohrent avec le Centre
GrandRue et ses logiques financires.
Le Contrat de rue de lEpeule
Le Contrat de Rue de lEpeule sinscrit dans un projet global de reconqute des

linaires commerciaux dans les quartiers . Il repose sur une volont de renouveau
commercial et de requalification urbaine du quartier de lEpeule. Ce quartier a connu de
profondes dgradations urbaines et sociales qui ont notamment entran le dclin
progressif de son artre commerciale majeure, la rue de lEpeule.
Le Contrat de Rue se base sur la mise en place conjointe dun primtre de

revitalisation et dun primtre de cohrence. Celui-ci sapplique au quartier et traite
des difficults et des potentialits des secteurs attenants au Contrat de rue. En
considrant la rue comme un territoire avec une dynamique propre, ce dispositif
dintervention global professionnalise loffre et agit sur la rhabilitation du bti et des
commerces.
4.4.3.2. conomie / Emploi
Avec un taux de chmage de plus de 20%, le retour lemploi de la population

constituait un axe majeur de la politique locale. Le second axe est la ncessit dun
retour des activits dans le centre-ville. Ces objectifs ont pu en partie tre atteints par la
mise en place dun dispositif spcifique : la ZFU (la Zone Franche Urbaine)
La Zone Franche Urbaine
La cration de la zone franche urbaine constitue une action complmentaire la

stratgie de renforcement de la centralit commerante. Cas unique en France, la zone
franche couvre lensemble du centre ville : cette caractristique gographique a attir

nombre dactivits librales.
Ce dispositif tait charg damener des entreprises dans des zones dvitalises. Sur le
plan spatial, cela sest traduit par la diffusion dactivits dans des quartiers jusque-l
principalement rsidentiels.
4.4.4. Habitat
Dans le cadre de la Ville Renouvele et du projet de centre-ville, lhabitat est devenu
une vritable stratgie de reconqute pour la ville de Roubaix. Mais la situation actuelle
dcoule dune histoire du logement riche et complexe qui, entre exprimentation et
rhabilitation, est depuis longtemps au coeur des enjeux politiques, sociaux et urbains
de la ville.
4.4.4.1. Rappel historique
Coures
Au XIXe sicle, lindustrialisation brutale et massive a gnr un tissu urbain complexe

et a structur la ville en un ensemble de quartiers - villages . Un habitat spcifique
est cr par le patronat pour rapprocher la main doeuvre des lieux de travail : les
coures. La population ouvrire est ainsi concentre proximit des usines dans des
conditions de confort et dhygine trs sommaires. Face cette situation, la
municipalit, oeuvre pour une politique locale en matire de salubrit et marque sa
volont de matriser le dveloppement urbain de la ville.
Habitat Bon March
Pendant lentre-deux-guerres, les politiques urbaines roubaisiennes se sont

municipalises, notamment par le biais de la construction de HBM (Cration de lOffice
Publique des HBM en 1920). En 1921, le projet dembellissement a conduit la ville
poursuivre son extension vers le sud en ralisant le quartier du Nouveau Roubaix. La
question du logement social, au centre des proccupations, provoque de vives
discussions. lpoque, la problmatique du logement est double. On assiste la fois
la mise en chantier dexpriences sociales et au maintien de la plus extrme prcarit
dans le logement proltaire.
Alma gare
Au dbut des annes 1970, la dmolition programme du quartier ancien et dlabr de

lAlma provoque de vives ractions chez une partie des roubaisiens. Les habitants du
secteur se regroupent et crent un Atelier Populaire dUrbanisme. Les ngociations
entre la municipalit et ces habitants ont pris la forme dun schma directeur prsentant
les dmolitions, rhabilitations et constructions neuves et privilgiant la mixit sociale et
gnrationnelle. Lopration Alma-gare est devenu le symbole des luttes urbaines et a
inaugur la notion de projet urbain Roubaix. Cependant une mauvaise gestion
urbaine, ainsi quun dsengagement public sur le quartier et une dgradation des lieux
ont amen sa dshrence progressive. Aujourdhui, le quartier a subi de profonds
remaniements qui ont entran la dmolition dune grande partie des immeubles.
4.4.4.2. Situation actuelle

Le Grand Projet de Ville et la politique de Ville Renouvele ont dfini comme prioritaires
la requalification du parc immobilier et la revalorisation du march de logements. Afin
dattirer les investissements privs, la municipalit a opr un retournement de limage
de la ville. Le renouvellement de son parc de logements vise favoriser un retour de la
population dans le centre.
De nombreux dispositifs sont mis en place pour amliorer les conditions dhabitat et
favoriser ces investissements. La cration de lofts et lorganisation de concours
darchitecture permettent la ville de se ressourcer et de rpondre aux nouveaux
besoins de la population.
La promotion prive
Depuis 1999, la ville a mis en place toutes les conditions ncessaires un retour des
investisseurs privs dans le domaine du logement : mtro, commerces, aides
financires, etc. A la suite de ces efforts, le priv a commenc investir dans des
projets immobiliers dans le centre-ville, puis dans quelques autres quartiers proximit.
Des prix attrayants et un cadre de vie revaloris attirent un large public jusqualors
tourn vers Lille. La promotion prive concerne plusieurs types doprations et de
produits : de lhabitat neuf individuel, group et intermdiaire, ainsi que des
rhabilitations de logements ouvriers et des requalifications densembles industriels en
lofts. Paralllement aux oprations menes dans le centre-ville, des programmes de

logements sociaux sont mis en construction dans la ville.
La russite de ces oprations immobilires rside dans la mise en place dun
partenariat actif entre le public et le priv.
Les lofts
Les projets de lofts se multiplient Roubaix. Ce type de logements, jadis marginal, est
aujourdhui en pleine expansion, mais ne reprsente quune faible part de lensemble du
parc immobilier.
De nombreux programmes se sont dvelopps au sein danciennes fabriques
construites la fin du XIXe sicle. Ils offrent de vastes espaces habitables de plus en
plus recherchs pour leur image moderne et de qualit. Ces oprations favorisent la
restauration et la conservation dun patrimoine industriel architectural et urbain qui fait la
singularit de Roubaix. La restructuration de ces friches industrielles et larrive dune
nouvelle population (cadres, architectes, stylistes, jeunes mnages) favorisent certes la
mixit sociale et urbaine de la ville, mais contribuent galement un phnomne de
gentrification du centre et de certains quartiers roubaisiens.
Habitat Patrimoine
Sous limpulsion de la SEM Ville Renouvele, une opration de requalification de

lhabitat de grande ampleur, Habitat Patrimoine , est mene depuis quelques annes
dans la mtropole lilloise. La Rhabilitation Re-qualifiante constitue une dmarche
complexe jouant de toutes les possibilits daides et les intgrant dans des montages
tout aussi complexes. Dispositif oprationnel incitatif, cette opration porte sur 12 000
15 000 logements ncessitant dimportants travaux de rhabilitation.
ANRU
Mise en place en 2004, la suite de la loi Solidarit & Renouvellement Urbain, lAgence
Nationale de Rnovation Urbaine est largement inspire de la politique de Ville
Renouvele locale. Lune de ses principales missions est dintroduire de la mixit
sociale dans les zones urbaines sensibles. Deux mthodes sont utilises : la dmolition
de logements sociaux et leur remplacement in-situ par des programmes plus diversifis.
Les demandes formules Roubaix sont particulires, car elles portent sur des
interventions dans des quartiers dhabitat ancien priv et pas uniquement sur des sites
HLM comme ailleurs.
4.5. Art & Histoire
La Culture
La culture doit sous-tendre la politique de la ville renouvele, autant que lurbanisme et

lconomie.
La politique de Ville Renouvele a contribu remodeler le visage de Roubaix et faire
voluer ses reprsentations. Elle sest accompagne dun travail identitaire complexe
bas sur une rappropriation de lhistoire locale et sur le dveloppement culturel de la
ville. Lhistoire, le patrimoine ainsi que les associations et les initiatives citoyennes en
sont le ciment. Une politique de communication et de valorisation particulire ont
particip ce changement dimage. Le dsert culturel des annes 1970 a cd la place
un foisonnement culturel aujourdhui reconnu par tous.
Dans ce retournement de situation, la culture a agi comme un instrument stratgique

pour les actions urbaines et sociales. travers son offre culturelle, la ville cherche
dvelopper lintgration sociale, la citoyennet et lattractivit rsidentielle. Mene par la
Direction Gnrale de la Ville Renouvele, Education et Culture, la politique mise en
oeuvre lie cration artistique, rnovation patrimoniale, amlioration du bti et
participation des habitants. Les divers axes de cette culture pour tous concernent la
promotion des cultures urbaines, le soutien des troupes thtrales et des pratiques
amateurs, le dveloppement du ple danseimage, et la valorisation du patrimoine.
Des quipements comme le Muse de la Piscine, les Archives du Monde du Travail, la

Condition Publique ont ainsi contribu reconfigurer limage de Roubaix dans le
paysage culturel mtropolitain.
Le tourisme
En 2000, Roubaix reoit avec le label de Ville dArt et dHistoire la reconnaissance

officielle de son travail de transformation : son patrimoine et son histoire deviennent
alors les vecteurs du dveloppement conomique et touristique. La ville exploite un
tourisme la fois culturel et commercial : des parcours sont organiss entre les muses
et les magasins dusines. Par ailleurs, afin dimpliquer au maximum les roubaisiens de
rsidence et de coeur dans la transformation de la ville, lOffice de Tourisme leur
propose de devenir ambassadeur de la ville sous la bannire : Fier dtre dici,
faites le savoir ailleurs . En outre, le traitement des espaces publics et leur
signaltique ont un impact notable sur le tourisme local : ils guident les visiteurs dans
leur promenade tout en leur contant lhistoire de la cit.
Le Quartier des Modes
Forte de son pass textile et de ses nombreux atouts dans ce secteur, la ville de
Roubaix a particip la cration dun ple dexcellence en matire de mode et de
cration textile : le Quartier des Modes. Le projet ambitionne daccompagner la
mutation du secteur textile local, les projets damnagement et de renouvellement
urbain des quartiers, ainsi que de crer une dynamique fdratrice autour de la cration
textile. Dans ce secteur ddi la mode, des cellules boutiques ateliers
accueillent des crateurs darticles de mode et de dcoration, porteurs dun projet
conomique. Un March des Modes se droule galement plusieurs fois par an : cest
un lieu privilgi de rencontres entre les crateurs et leur (future) clientle.
Les manifestations
Le calendrier culturel roubaisien offre un large choix dactivits, de visites et

dexpositions, ouvertes au plus grand nombre. Les programmations du muse La
Piscine ont aujourdhui acquis une porte et une reconnaissance nationale, voire
internationale.
4.6. Les quipements
Archives du Monde du Travail
Lancienne Filature Monstre , lusine Motte-Bossut, accueille, depuis 1993, les

Archives du Monde du Travail. Suite larrt de son activit au dbut des annes 1980,
cette imposante friche industrielle entre dans les projets de reconstruction du centreville. Dans le cadre du programme des Banlieues 89 , la ville de Roubaix rachte les
locaux pour y amnager dans un premier temps un Centre International de la
Communication (projet Eurotlport et projet des Paraboles). Sa rhabilitation lui a
permis de devenir lemblme du patrimoine industriel roubaisien. Aujourdhui, le
centre a pour mission de collecter, de traiter, de conserver et de mettre la disposition
du public les fonds d'archives dits du monde du travail (usines, architectes, etc.).
La Piscine, muse dArt et dIndustrie
Dsaffecte depuis 1985, lancienne piscine municipale de Roubaix a fait lobjet dun
important chantier de rnovation entre 1997 et 2001. La Piscine est la fois un lieu
ancr dans la mmoire collective roubaisienne et un projet musographique et

architectural fort et novateur. Cet quipement sinscrit dans une logique de projet
solidaire ouvert tous : les jeunes, les associations caritatives et les milieux les plus
dfavoriss. Il a contribu transformer une partie du centre-ville, entre la gare et
la Grand Place, qui tait considrablement dgrade. Aujourdhui, le muse avoisine le
quartier des modes et des rsidences de standing. Laccueil de manifestations
publiques et prives dchelle nationale et la reconnaissance du public en font un outil
conomique et touristique privilgi pour la ville. Le succs de lquipement a motiv
ltude dun projet dextension.
La Condition Publique
Lvnement Lille 2004 a permis au projet de requalification de La Condition Publique

de voir le jour. Lancien btiment du conditionnement , de laines et de soies, sest
ainsi transform en une fabrique culturelle situe proximit du centre, dans le
quartier populaire du Pile. Ce lieu de programmation et de diffusion culturelle reconnu
accueille de nombreux vnements et manifestations (concerts, expositions,
confrences, Braderie de lArt ). Il hberge galement des artistes ainsi que de
jeunes socits de graphisme, darchitecture, etc. Son ouverture sest accompagne
dun renouvellement progressif des espaces publics environnants.
Conclusion,
Dans ce chapitre, il tait question de montrer les diffrentes facettes du renouvellement

urbain. En plus du jeu des acteurs, il tait question de mettre en exergue les techniques
de pilotage, les formes de montage financier et des exemples de reconversion de
friches urbaines (industrielles).
Le renouvellement urbain recouvre donc des ralits trs diffrentes. Il apparat quil
nexiste pas de solution, ni mme de mthode pour recrer la ville sur elle-mme. En
touchant lexistant pour en tirer quelque chose de neuf, on touche ce qui a trait la
vie quotidienne et limaginaire des habitants dun quartier, ou dune ville. Lenjeu est
donc de renouveler la ville en faisant ressortir ce qui faisait son identit et en exaltant
ses potentiels.
Le projet de renouvellement urbain permet dlaborer plusieurs synthses quil faut

prendre en considration pour le traitement des grands dysfonctionnements
fonctionnelles de nos villes, qui en entravent la bonne marche :
La spcificit des dysfonctionnements spatiaux et fonctionnels des villes, mme sils
sagit gnralement des mmes problmatiques, le contexte et les approches diffre
selon les caractristiques urbaines et gographiques de chaque tissu ;
Lefficacit de cette nouvelle approche est tributaire du consensus et de la
participation effective de tous les acteurs concerns par la gestion locale,
Le renouvellement urbain, grce son montage et aux actions quil suggre, permet
douvrir de nouveaux horizons.
La russite de cette approche ncessite des capacits financires et
organisationnelles pour la ralisation de ces projets,
Le point fort de lapproche rside dans son dynamisme et sa souplesse au niveau des
interventions, lment qui manquait aux moyens traditionnels de la planification
urbaine,
La stratgie de renouvellement urbain des villes est tributaire de lassainissement du
foncier et dune rglementation de la co-proprit qui palie toutes les situations.
Le renouvellement urbain offre galement aux collectivits locales une opportunit

damliorer leur image et de dpasser les problmes et les tensions de la gestion
urbaine quotidienne.
En fait, le renouvellement urbain permettra, en tant que mthode de travail participatif

(dans llaboration du projet et ventuellement dans le montage financier) avec les
acteurs locaux, dadopter et dfendre un projet collectif pour lamnagement de
lespace urbain.
Ainsi, ayant consacr la premire partie de cette tude lexplication des notions de
projet urbain, de centre-centralit, et de renouvellement urbain, la deuxime partie de
ce travail sera consacre la prsentation et lanalyse de la ville et du centre originel
de la ville de Guelma, de sa dlimitation comme primtre restreint, et de la ville de
Guelma comme primtre (dtude) largi. Pour cela, il sera appliqu les dimensions
des concepts traits dans la partie prcdente pour en dterminer les limites, les parties
obsoltes (friches urbaines)
La mthode AFOM (atouts, faiblesses, opportunits, menaces), qui sera applique aux
deux primtres dtude, nous permettra notamment, une concertation large avec les
acteurs de la ville sur les diffrents enjeux (tirs de lanalyse AFOM) pour dterminer un
cadre de projet urbain pour le centre originel de Guelma.
PARTIE II.
ANALYSE DU CAS DETUDE
CHAPITRE IV /
CONTEXTE GENERAL DU TERRITOIRE DE GUELMA
1- Prsentation de la ville de Guelma :
1-1. Situation et description de la ville,

Ville de l'Est Algrien, Guelma est situe au nord-est de l'Algrie, 60 km de la mer
mditerrane, 100 km de la mtropole Constantine et 150 km de la frontire
tunisienne. Elle est limite par pas moins de six wilayas qui sont :
Au nord par Annaba, Skikda et Taref
Au sud par Oum El-Bouaghi
A l'est par Souk Ahras
Et enfin par l'ouest par la mtropole Constantine
Graphique n 01 : Situation de la wilaya de Guelma
Source : Google Earth, 2011
Guelma se situe au cur d'une grande rgion agricole 290 m d'altitude, entoure de
montagnes (Maouna, Debegh, Houara) ce qui lui donne le nom de ville assiette, sa
rgion bnficie d'une grande fertilit grce notamment la Seybouse et dun grand
barrage qui assure un vaste primtre d'irrigation.
Elle occupe aussi une position gographique stratgique, en sa qualit de carrefour

dans la rgion nord-est de lAlgrie, reliant le littoral des Wilaya de Annaba, El Tarf et
Skikda, aux rgions intrieures telles que les Wilaya de Constantine, Oum El Bouaghi
et Souk-Ahras.
Compose de 34 communes, la wilaya prsente une armature urbaine wilayale

tripolaire avec un noyau rgulateur dominant (Guelma) et deux ples de moindre
importance (Bouchegouf et Oued Zenati):
- La zone centrale comprenant la plaine de Guelma, c'est--dire les terrains
irrigables et les monts les plus levs djebels Maouna (1411 m) et Houera
(1292 m),
- La zone Est de Bouchegouf, domine par les pimonts et la plaine de
Bouchegouf, qui elle aussi, est irrigable,
- La zone de Oued Zenati, l'Ouest compose de montagnes aux versants doux
et ses hautes plaines intrieures rputes pour leur bl.
L'organisation spatiale de l'armature urbaine se caractrise par l'existence de deux

zones plus ou moins distinctes. Une partie priphrique relief montagneux
relativement dpeuple et une partie centrale relativement surpeuple totalisant les
41.6% de la population totale, et o la densit avoisine les 500 hab. / km2.
Cette configuration est le rsultat d'intenses mouvements migratoires internes qui ont
surtout affect les agglomrations proches du chef lieu de wilaya, et qui ont intgrs ce
dernier par le phnomne de conurbation.
Les routes nationales n20 Constantine Guelma, n21 An naba Guelma, et n80 Skikda
Guelma, constituent les principaux couloirs d'urbanisation le long desquelles sont
situes les agglomrations les plus dynamiques.
1-2. Aperu historique,

En vu dune meilleure apprhension des traits actuels de la ville de Guelma et de son
territoire, il est suggr une lecture de son histoire en remontant aussi bien son pass
colonial qu la priode prcoloniale.
1-2-1. Priode davant 1830,

L'existence de Guelma en tant que territoire est profondment ancre dans l'histoire
ancienne, les ruines romaines attestent jusqu' aujourd'hui de ce passage historique.
En l'an 311 de notre re, Calama connt un violent sisme qui l'a entirement dtruite.
Entre le 4e et 5e sicle, les vandales l'envahirent, suivis par les byzantins avant de
connatre la conqute musulmane au 7e sicle et les turcs du 16e au 19e sicle.
Agro-pastorale par excellence, la rgion de Guelma est habite depuis laube de

lhumanit, comme latteste divers matriaux, inscriptions libyques et stles funraires
mis au jour par les chercheurs archologiques. Avec Hippone, Taghaste et Cirta,
lantique Calama constitue alors, indniablement un centre dhabitat de la civilisation
numide au cours de 1er millnaire avant J.C., au point que les phniciens sy installent
progressivement, faisant de Calama et sa rgion une enclave convoite o ils rigent
des postes et des fortifications.
La ville numide s'appelait Malacca et fut importante sous le rgne de Massinissa. Des
inscriptions libyques trouves Guelma prouvent que la rgion a t civilise bien
avant l'arrive des Carthaginois ou des Romains; des mentions latines attestent que
Guelma portait dj le nom de Calama , bien que ce nom soit probablement
d'origine phnicienne.
Au cur de la Numidie orientale et du royaume Massyle qui couvre le Nord

Constantinois, Calama assiste aux guerres puniques entre Rome et Carthage qui sen
disputent lhmognie. Jugurtha aurait livr bataille et vaincu non loin de ses murs,
prcisment dans la mystrieuse Suthul (Ain Nechma) le gnral romains Postumus.
Devenue possession romaine prospre ds le 1er sicle de notre re, Calama
est rige en Municipe puis en colonie, pour constituer, avec Hippone et Stifis, les
principaux greniers bl de lempire, sous le rgne des Svre. Son imposant thtre
de 4500 places, lun des plus grands et des mieux conservs dAfrique du Nord, est
tmoin de son statut de ple conomique et dchanges.
Photo n 05 : Faade du thtre romain de Guelma
Photo n 06 : Guelma, vue du thtre romain
Source : Archive du muse de Guelma
Carrefour stratgique au centre des antiques Rusicada, Tunizia, Taghaste,

Hippone et Thevestre, toutes danciennes citadelles carthaginoises, Calama, accde au
rang de foyer culturel quelle partage avec Taghaste.
Au cours de lmergence puis de lhgmonie du monothisme chrtien, Calama

est leve au statut dvque. Ds que se confirme la menace dinvasion vandale, en
431, Possidius se rfugie Hippone et Calama tombe sous lempire de Gensric, avant
dtre reprise par Byzance, dans le cadre de la reconqute de lAfrique du Nord , par
Solomon, gnral de Justinien, qui y difie une place forte.
Vint ensuite l'poque de la civilisation arabo-muslmane qui marquera jamais, l'histoire

de Calama appele dsormais Guelma . Elle participe ds lors au rayonnement
conomique et culturel sous le rgime des Fatimides et des Zirides. Ds le dbut du
11me sicle, des tribus arabes, en particulier les Banou Hilal, s'taient dj installes
dans cette rgion attractive Selon Ibn Khaldoun.
L'poque ottomane, quant elle, n'a pas effectu de changements radicaux dans
le paysage socioculturel de la ville, cependant elle a bien laiss des traces elle aussi,
ne serait-ce que par quelques noms de famille quon retrouve aujourdhui.
L'histoire prcoloniale de Guelma est riche en vnements, et son territoire est
parsem de sites d'une tonnante originalit.
1-2-2. Priode de 1836 1962,
Avec l'arrive des Franais en 1836, Guelma ft reconstruite sur ses anciennes traces,
et le mur de l'enceinte ft repris. Ainsi, l'hritage lgu ft un trac en damier
boulevards larges de 09 12 mtres et des lots rguliers dans la majorit de 60 x 80
mtres. Ce qui fait de lui aujourd'hui une composante urbaine assez distincte qualifie
de ville basse, ensoleille et assez are et partir de laquelle d'ailleurs la ville a
dmarr sa croissance.
Une ville est lie son histoire, elle est le lieu o se manifestent diffrents courants, et
diffrents intervenants. Beaucoup d'vnements marquent donc l'espace et remonter
dans le temps, c'est trouver dans la gense d'une ville les marques d'une succession
d'poques et donc l'explication de l'tat actuel.
L'histoire d'une ville reprsente un tmoignage consquent dans ce sens. Dans le cas
de la ville de Guelma, l'on entend par histoire, les squelles retrouves au niveau de
l'espace urbain que le temps a marqu par le passage du pouvoir politique, ainsi que
les autorits locales charges de la gestion de son espace.
Le flash back concernant la ville de Guelma est donc impratif pour apprhender le
champ d'investigation qu'est le centre ville. Pour cela, l'on proposera de remonter dans
le temps en commenant initialement par :
a- La cit militaire 1836-1851

Rpondant aux critres de site dfensif, les vestiges romains ont servi comme assiette
d'implantation pour la colonisation franaise. Les remparts ont assur la scurit de la
ville naissante, photo n07.
Photo n 07 : Les limites de la ville ancienne, Les remparts, le thtre romain, Bab Annaba,
Source : site www.delcamp.net
Ainsi, Guelma, a t construite par le Gnie Militaire. Aucune trace de sdentarit des
populations n'est apparente. Guelma n'est qu'un point d'eau pour les nomades de
passage.
La ville est fonde par le Gnral Duvivier, prs des ruines et dcombres antiques sur
lesquels des maisons et de rares gourbis dissmins, formaient la Guelma des Arabes.
En 1844, un plan relatif aux travaux de dfense et aux alignements de la future ville est
dress. Le Gnie construit un pont sur la Seybouse et le trac de la route.
Des forts d'oliviers environnent Guelma dans toutes les directions et produisent une
huile excellente. La vigne peut tre cultive avec profit, quoiqu'elle n'ait pas pris ici toute
l'extension qu'on lui a donne dans les rgions de Annaba et de Souk-Ahras.
Les magnifiques carrires de marbres colors de la Mahouna ( six kilomtres de la

ville, au sud), deviendront aussi rapidement une des principales sources de richesses
de Guelma. Les laines, l'huile, les bls et la pierre btir, que l'on rencontre aux portes
mmes de la ville, sont les principaux dbouchs offerts sur place par la nature
l'industrie locale.
La ville, quelques annes aprs loccupation est claire l'lectricit. Une usine
vapeur, bien outille, alimente l'clairage public et celui des particuliers.
Le 20 janvier 1845, cration d'un centre europen de 250 familles, annexe au camp
militaire; en 1851 commence l'administration civile.
Photo n 08 : Bab Annaba, limite de la rue Sadi Car not
Photo n 09 : Bab Souk Ahras, avec la fontaine
Source : site www.delcamp.net, 2011
Carte n 02 : Les accs de la ville ancienne.
centre europeen
centre autochtone
bab skikda
bab annaba
le nord
bab qsentina
b- Commune de plein exercice,

Erige en commune en 1858, Guelma prend un rapide dveloppement, la cration d'un
rseau d'eau potable et de rejet des gouts, l'arrive du chemin de fer contribue
l'essor de cette cit naissante.
La ville moderne , depuis sa fondation relativement rcente, tant donn le rle

exclusivement militaire qu'elle joua pendant la premire priode de la colonisation, a
pris, elle aussi, une grande extension qui la place immdiatement aprs Annaba et
Skikda parmi les grandes sous-prfectures du dpartement de Constantine.
c- Caractristiques urbaines de la ville,

Les grands traits de la cit militaire ont largement repris ceux de la cit romaine. Son
plan, trac au cordeau, ses vastes rues droites et longues, du centre desquelles la vue
s'tend jusqu' l'enceinte de la ville, et qui se coupent angles rigoureusement droits.
Tout atteste l'origine militaire.
Carte n 03 : Reprsentation du damier du centre vi lle avec les quipements structurants
le theatre romain
le square
la gendarmerie
leglise
bab skikda
bab annaba
le nord
bab qsentina
p.t.t
la synagogue
bab souk ahras
la mosque
la prison
le theatre municipal
la caserne
Le croisement de deux axes donne la place publique matrialise par la prsence de

l'glise et de la place Saint Augustin qui prend l'emplacement de l'ex-forum romain.
Selon des tmoignages une partie du secteur Sud-est tait le lieu de rsidence, de
commerce et d'change pour les communauts juives et musulmanes.
La prsence de ces communauts se manifestait par le voisinage de la mosque (ElAtiq) et de la synagogue.
Photo n 10 : Reprsentation des espaces destins
Photo n 11 : La mosque El-Atik
aux autochtones, la rue de Announa
Source : site www.notrefamille.com, 2011
Source : Auteur, 2011
La concentration du commerce et de l'artisanat, tels que : vente de dattes et tissus,

confection des cuillres en bois et des tapis, la prolifration de certaines activits
comme dinandiers, piciers ainsi que la pratique de l'levage marque par la prsence
de certaines curies, dnote cette priode l'existence de certaines pratiques spatiales
caractre rural reprsentant la communaut arabe.
Photo n 12 : Reprsentation des espaces destins a ux europens, la rue S. Carnot
Source : site www.delcampe.net
Par ailleurs, concentrant

les quipements de
grande envergure
savoir : la gendarmerie,
la caserne, le tribunal, la
prison, les boutiques et
jardins en bancs et
anims par des
kiosques. Dote d'une
architecture particulire,
la rue Carnot constituait
le lieu d'attraction pour
tous les Franais et Maltais de la cit.
Guelma et sa rgion nont cess dtre des foyers de rsistance loccupation

franaise. De Kaid Keblouti Ben Tahar, originaire de Hammam Nbails et anctre de
lcrivain Kateb Yacine Ahmed Chabbi Ben Ali dit Ahmed Erouchi , en passant par
la glorieuse bataille de Agbet Ettrab, la rsistance dans la rgion connu ses meilleurs
gloires. Mais cest le 8 Mai 1945, lissue de la seconde guerre mondiale, que Guelma
sillustre par des massacres sans prcdent dans lhistoire visant les communauts
musulmanes, en reprsailles leurs manifestations pacifiques dmancipation.
Dix ans plus tard, llite nationale lorigine de la rvolution de Novembre 1954 va
y constituer un vritable fief de combat qui a branl le pouvoir colonial. Elle va surtout
jouer un rle prpondrant dans lacheminement des armes partir de la base de lEst
en Tunisie et le transit des lments de lA.L.N. En fin, elle va tre le thtre de batailles
mmorables dont la rgion garde les squelles.
Et si le glorieux Boudjma Souidani et lillustre homme dEtat que fut Houari

Boumdiene en sont originaires, le hros Mokhtar Badji a accd au martyr sur son
territoire.
Et si Guelma parlait, elle dirait : Je fus une terre de batailles et de passions. Tout
au long des sicles, les eaux de la Seybouse ont rougi du sang de mes braves J'ai
vcu les guerres puniques, connu la colonisation romaine, et ctoy Byzance avant de
rentrer dans la spiritualit de l'Islam, pour retomber dans lemprise des ottomans et
replonger dans la colonisation franaise et retrouver enfin lindpendance .
2- LA VISION DE LA VILLE DANS LES PROJETS TERRITORIAUX :
2.1 Les orientations du SNAT,

Cinq lignes directrices viennent orienter le SNAT 2025 et rpondre aux enjeux du
dveloppement du territoire algrien tels quils ont t identifis dans le diagnostic puis
dclins en diffrents futurs possibles dans les scnarios. Ces lignes directrices sont
les suivantes :
1. Ligne directrice n1 : Vers un territoire durable
Problmatique de leau
Conservation des sols et lutte contre la dsertification
Prservation de la biodiversit et du capital naturel
Mise en valeur des patrimoines naturels et culturels.
2. Ligne directrice n2 : Crer les dynamiques du rquilibrage territorial
Le littoral gagne en profondeur, Il sappuie sur un rseau urbain tellien mieux
structur avec des villes aux fonctions plus distinctes.
Freinage du littoral et rquilibrage du Tell
Dveloppement des Hauts Plateaux / Dveloppement du Sud
Rquilibrage du systme urbain/ Armature urbaine hirarchise
3. Ligne directrice n3 : Assurer lattractivit et la comptitivit des territoires
Politique de dveloppement rgional et local
Mtropoles attractives
Dveloppement des TIC
Emergence de ples de comptitivit.
4. Ligne directrice n4 : Mettre en oeuvre lquit territoriale
Revitaliser les territoires ruraux.
Renouvellement urbain : mise en place d'une ville durable, restructuration de la
ville
5. Ligne directrice n5 : La gouvernance territoriale dans le SNAT.
Dveloppement dun modle de gouvernance participative, associant lensemble
des acteurs.
On y ajoute la dimension transversale de la gouvernance, qui permettra la mise en

place de circuits de dcision adapts aux ambitions des lignes directrices.
Les lignes directrices sappuient sur la ralit du territoire algrien et des politiques
sectorielles ou territoriales qui y sont menes. Elles intgrent donc un grand nombre de
dispositifs existants mais sefforcent de les mettre en perspective dans les enjeux de
dveloppement spatial propres au SNAT lhorizon 2025.
Ces lignes directrices se dclinent en orientations puis en axes stratgiques pour tre
ensuite mises en oeuvre travers des Grands chantiers damnagement du territoire
(GCAT) et des Programmes damnagement du territoire (PAT).
2.2 Les orientations du SRAT,

Une consolidation du dveloppement de lespace rgional cadre la planification et la
promotion, par un instrument adapt quest le Schma Rgional dAmnagement du
Territoire (S.R.A.T). Celui-ci suggre la mise en oeuvre des procdures et des
mcanismes de solidarit et de complmentarit inter wilayas, lchelon rgional. Il
offre ainsi le cadre le plus appropri pour surmonter les difficults locales et asseoir les
grandes options de laction rgionale dans le projet global damnagement du territoire.
Le Schma Rgional dAmnagement du Territoire est considr ce propos, comme

linstrument cl de la nouvelle politique damnagement.
Le schma devrait prendre en compte diverses questions comme :
La comptitivit des territoires
La performance de lappareil productif
Louverture de la rgion sur le monde et le positionnement des atouts et des
comptences rgionales dans la croissance mondiale
La performance du systme dacteurs rgional
La consolidation des politiques territoriales par une structuration de projets des
chelles conomiques et sociales suffisantes
La monte en comptence de lingnierie de projet territoriale valorisant les
savoir faire et les complmentarits de la rgion
Lmergence et la ralisation de grands projets structurants au niveau rgional.

Le Schma Rgional dAmnagement du Territoire fixe les orientations fondamentales
du dveloppement des rgions programme. A cet effet, il tablit pour la Rgion
Programme damnagement et de dveloppement durable :
1. Les atouts, vocations principales et vulnrabilits spcifiques de cet espace,
2. La localisation des grandes infrastructures et services collectifs dintrt national,
3. Les dispositions relatives la prservation et lutilisation rationnelle des ressources

et notamment de leau,
4. Lorganisation dagglomrations favorisant le dveloppement conomique,
5. La solidarit et lintgration des populations, la rpartition des activits et des

services et la gestion matrise de lespace,
6. La promotion des activits agricoles et la revitalisation des espaces ruraux en tenant

compte de leur diversit et en assurant lamlioration du cadre de vie des populations
qui y vivent et la diversification des activits conomiques, notamment non agricoles,
7. Les actions de dynamisation de lconomie rgionale, par le soutien au

dveloppement des activits et de lemploi et par le renouvellement et la revitalisation
des espaces menacs,
8. Les projets conomiques porteurs dindustrialisation et demploi,
9. Les prescriptions dorganisation de larmature urbaine et le dveloppement

harmonieux des villes,
10. Les actions et traitements spcifiques que ncessitent cologiquement ou

conomiquement fragiles,
11. La programmation de la ralisation des grandes infrastructures et des services

collectifs dintrt national,
12. Les actions de prservation et de valorisation des patrimoines culturels, historiques

et archologiques, travers la promotion de ples de dveloppement culturel et des
activits lies la cration artistique et lexploitation adapte des richesses
culturelles.
2.3. Les orientations du SDAT61,
Parmi les villes disposant de grandes potentialits touristiques, le SDAT recense la ville
de Guelma. En plus dtre un ple urbain avec diffrentes activits conomiques
pouvant gnrer une frquentation importante, Guelma dispose dun gisement
touristique naturel de premier ordre, cest un mariage de la nature et de lhistoire, de
montagnes couvertes, de forts et dune vgtation dense.
Une grande varit de potentialits, qui justifient le choix de la ville de Guelma dans la
politique du secteur du tourisme, dont notamment :
- Potentialits naturelles et paysagres,

Rgion situe entre la mer et les monts de lAtlas tellien :
Ressources hydriques superficielles et souterraines importantes (nappe de
Debegh),
Agro-pastorale par excellence,
Vues panoramiques incontestables.
61
Schma Directeur de lAmnagement Touristique
Photo n 13 : La plaine de la Seybouse

Photo n 14 : Vue panoramique de la rgion de Debag h
Source : Document SDAT
- Capacits conomiques pour la cration des richesses de bien,

Situation stratgique et attractive :
Entre deux ples de comptitivit et dexcellence Constantine et Annaba,
Bonne accessibilit,
Zone de transit.
Photo n 15 : Lartisanat, le tapis traditionnel
Richesses patrimoniales diverses : archologiques, historiques et culturelles

La rgion de Guelma est dune existence sculaire. Elle y a accueilli diffrentes
civilisations, Les numidiens, les romains
Photo n 16 : Site romain de Thibilis
- Des sources thermales en nombre important, rputes la fois pour :

Celle de Hammam Debagh est classe 2me au monde aprs celle de lIslande
du point de vue de la temprature de leau (95C),
Un ensemble dune dizaine de sources de fort dbit (500 l/seconde)
La cascade de debagh ptrifie de 8m de haut sur un front de 400m
Vestiges de piscines romaines
Existence dun lac souterrain, class en 1993, de 80m de long dans une grande
caverne.
Photo n 17 : La cascade de Hammam Challala
2.4 Les orientations du PAW,
Pho to n 18 : Le bain des Damns
Au plan des principes, cet instrument prend option pour une organisation spatiale
optimale et cohrente lchelle de tout lespace de la wilaya. II privilgie lorganisation
de centres priphriques, dans la perspective de :
La limitation de laccroissement excessif de la population des villes entre
autre le chef lieu de wilaya.
Lmergence dune couronne dagglomrations, autour du chef lieu de
wilaya partir dune meilleure diffusion du dveloppement.
La cration dactivit pour le maintien des populations de la zone rurale,
Renforcement de laxe de Oued Zenati Guelma Bouchegouf en
profitant du niveau de desserte offerte par la RN20.
Structurer le territoire de la wilaya pour permettre le bon fonctionnement
de larmature urbaine.
Le renforcement de certaines liaisons interurbaines en vue de se situer
un niveau rgional, voir mme national travers les oprations de
modernisation de la RN20, RN21, RN16, RN80 et la concrtisation du
projet de la nouvelle voie ferre,
CHAPITRE V /
ANALYSE DES PERIMETRES PERTINENTS :
Introduction,
Toute ville doit penser son devenir, dfinir ses proprits, dessiner ses espaces et
projeter ses prvisions dans le court, moyen et long terme dans le cadre dune logique
et stratgie urbaine cohrente visant un dveloppement durable voulu et non subi.
Dans labsence de cette stratgie, la ville de Guelma et linstar de toutes les villes
algriennes a connu les dernires dcennies un dveloppement acclr, peu matris,
effectu sous la pression des faits extrieurs en loccurrence la forte pousse
dmographique, lexode scuritaire et rural qui ont donn naissance une crise
accentue en terme de logement.
Les formes de rponses spatiales ces besoins en gnral sans conception

densemble, sappuyant uniquement sur des lments de viabilits existants ont amen
la cration dun amalgame de tissus qui prsentent rarement un paysage cohrent
rellement urbain.
Ainsi, la crise du logement a pris lampleur dune crise urbaine. Ltalement urbain au
dtriment des terres agricoles, le dveloppement en tache dhuile, la monotonie des
formes de lurbanisation et les extensions rapides en rupture avec la structure spatiale
existante ne donnent pas nos villes un paysage agrable.
Un centre triqu et congestionn, linsuffisance en quipements, le manque ou

labsence des espaces verts, des aires de jeux.
Tous ces lments constituent le paysage urbain de la ville de Guelma actuelle et
posent aujourdhui une problmatique do la ncessit dune vision globale en matire
damnagement et durbanisme lchelle communale et mme intercommunal.
1. Prsentation de laire dtude, primtre largi / primtre restreint
1.1. Introduction
Voyons dans ce qui suit, comment les notions thoriques que nous avons abordes
dans la premire partie peuvent tre appliques notre terrain dtude choisi. Cette
deuxime partie de ce travail concerne le primtre largi quest la commune, et le
primtre restreint, c'est--dire le centre originel de Guelma.
1.2. Localisation
Les deux chelles d'analyse sont illustrs ci-dessous : la carte dans son ensemble
reprsente la commune de Guelma. Les limites du centre-ville sont traces selon les
critres pris en considration (densit de constructions, de commerces, typologie, etc.).
En outre, nous avons montr que le centre intgre des dimensions multiples (du
fonctionnel au symbolique, en passant par le commercial) et que sa dfinition reste
difficile et dpend, par consquent, des divers points de vue.
Notre primtre concerne le centre ville et ses abords ; il est dlimit :
A lOuest par le boulevard du volontariat
Au nord le quartier de la gare
A lEst par laxe routier menant Belkheir et la cit du du bon accueil
Et au Sud par la ZHUN champs manuvre.
1.2.1. Primtre largi, la ville de la priode coloniale Guelma,
Le centre ou la centralit peut tre dfinie par son accessibilit ou par sa fonction.
Dans le cas de Guelma, on a affaire une classe de centres un peu particulire. En
effet, La ville se confond avec son centre.
Le centre ville actuel, dlimit avec les critres cits ci-dessus, tait tout simplement la
ville, dduction faite des parties rsidentielles des colons.
Gnralement, ce type de classe de centres est en effet plus important que la ville ellemme, car cest au centre quest dirig le visiteur son arrive en ville. Cela pose
toujours le problme de la rduction de la ville un seul contenu le centre- et par l

mme, une assimilation et une confusion entre la ville et son contenu.
Si son centre-ville est class comme historique on aura tendance dire que la ville est
historique, sil est administratif quelle est administrative.
Pour cette raison, lors de lanalyse du centre et de la ville, il nous a t difficile (pas
dans tous les cas), de discerner entre les atouts, les faiblesses, de la commune et
celles du centre.
1.2.2. Primtre restreint, le centre originel de Guelma

Produit colonial avec un espace limit (les anciens remparts de la ville). A travers ses
phases volutives, le centre ville de Guelma est le produit dune transition qui jadis est
une parfaite illustration dune conjonction d'intrt entre dune part, une partie nord trs
accessible par de grandes artres ddie au commerce et l'administration coloniale
square et ses arcades, lglise, la mairie, le thtre romain, le thtre municipal, la rue
Sadi Carnot, le boulevard, lhpital.
Contrairement la zone nord, qui jouit dun bon style architectural. La partie sud qui
constitue le secteur des activits des arabes et des juifs, caractrise pour une grande
part par des btiments vtustes avec comme quipements daccompagnements : la
mosque, la synagogue, les curies et quelques petits commerces.
Notre primtre restreint sinscrit dans la continuit des processus classiques de
restructuration qua connu le centre-ville, processus qui vise, essentiellement
contrebalancer la tendance gnrale ltalement et au dveloppement priphrique. Il
faut signaler, que ce nest quavec laccession de Guelma au rang de wilaya en 1974
que les premires extensions de la ville se sont effectues hors de ses remparts et au
dpends des terres agricoles.
Ce secteur, qui constitue le noyau primaire de la vie et de la ville Guelma, se situe au

centre gographique de la ville, desservi par de grandes artres. Il reprsente, de nos
jours, un enjeu (immobilier ,conomique, culturel, etc.) considrable.
Cette zone a connu un ensemble d'oprations de rnovation et de rhabilitation

(urbaine et industriel), ainsi que lamnagement des espaces publics. Ces interventions
ont eu des rpercussions sur le reste du secteur, voire au-del.
2. Evaluation et diagnostic du primtre largi : une ville hypertrophie,

La comparaison entre la ville et le corps humain est une conception biologique du
dveloppement de la ville. Cette illustration on la retrouve dans le vocabulaire classique
utilis pour parler de la ville : croissance, tissu, artre etc. Lanalyse dune ville, de
ses dysfonctionnements entre autres est de pouvoir reprer les pathologies telles que,
la congestion, lhypertrophie urbaine, on parle de vritables maladies urbaines
(Rancayollo, 1997).
Le Larousse encyclopdie 2001, dfinie lhypertrophie comme un terme purement

biologique qui dsigne : une augmentation de volume dun tissu, dun organe due
un dveloppement excessive de ses constituants . Le terme dhypertrophie a t
utilis pour la premire fois il ya une vingtaine dannes pour dsigner le trop gros
dveloppement dune ville par rapport larrire pays.
Dans la majorit des cas, la notion dhypertrophie est assimile des

disfonctionnements et/ou maladies urbaines. Lexagration, la disproportion, la
dmesure, lamplification, le gonflement et linflation des villes, tous ces termes
dsignent la notion dhypertrophie urbaine. En fait, elle correspond une situation o
une ville est exagrment dveloppe par rapport la population des autres villes et en
devient gocentrique (Brunet et al., 1993).
A Guelma, le fait urbain est, l'image des autres wilayat, marqu par la prsence d'une
seule grande ville, le chef lieu de wilaya, qui tend son influence sur toute l'tendue du
territoire. La commune crase de tout son poids les villes de la wilaya qui
s'chelonnent, pour les plus ou moins importantes, le long des principales voies de
communications (route nationales n20 et 21).
Depuis une vingtaine dannes, la ville de Guelma a connu un dveloppement sans

prcdent. La majorit des investissements tant publics que privs en conomie ou en
quipements ainsi que la cration de nouveaux ples de dveloppement ont t
raliss au niveau du chef lieu de wilaya. Ainsi, le dsquilibre de larmature urbaine
sest accentu par cet effort dinvestissement et lapport de nouvelles populations.
Consquence, la ville de Guelma hypertrophie, ne parvient plus rpondre aux

besoins de sa population et se trouve confront des problmes multiples. Narrivant
plus jouer le rle qui lui sied, la ville voit son image se dgrader de jour en jour par la
surconsommation de ses espaces publics.
Graphique n 02 : Volume des investissements tatiq ues hors logements- par Dara
durant la dcennie 2000-2010
12 000 000
10 000 000
8 000 000
6 000 000
4 000 000
2 000 000
0
Guelma
Heliopolis
Bouchegouf
Oued Zenati
Ain Makhlouf
G.Bousbaa
H. N'Bails
H. Debagh
A.Hassainia
Khezaras
SOURCE : Chiffres DPAT
Tableau n 04 : Volume des investissements tatique s par Dara durant la dcennie 20002010 (en millier de DA)
BOUCHEGOUF
O. ZENATI
A.MAKHLOUF
A.
HASSAINIA
H.DEBAGH
HELIOPOLI
S
GBS
KHEZARA
H.NBAILS
11 224 521
1 092 974
1036570
817 622
223 952
324 492
1 145 753
593 919
194 568
477 343
65.52%
6.38%
6.05%
4.77%
1.31%
1.89%
6.69%
3.47%
1.14%
2.79%
GUELMA
Source : Chiffres DPAT
Graphique n 03 : Rpartition de la population par Dara suivant RGPH (2008)
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
GUELMA
BOUCHEGOUF
O. ZENATI
A.MAKHLOUF
A. HASSAINIA
H.DEBAGH
HELIOPOLIS
GBS
KHEZARA
H.NBAIL
SOURCE : DPAT, RGPH 2008
Tableau n 05 : Rpartition de la population par Da ra suivant RGPH (2008)

GUELMA
BOUCHEGOUF
O.
ZENATI
A.MAKHLOUF
A.
HASSAINIA
H.DEBAGH
HELIOPOLIS
GBS
KHEZARA
H.NBAIL
128 929
50 391
51 324
39 264
21 007
30 904
45 649
61 179
20 987
38 586
26%
10%
11%
8%
4%
6%
9%
13%
4%
8%
SOURCE : DPAT, RGPH 2008
2.1. Elaboration du diagnostic : un patrimoine sculaire, un paysage magique
Les principaux thmes du diagnostic,

La logique du diagnostic effectu procde de principes stratgiques impliquant le
double niveau de rflexion et dintervention la fois communal et intercommunal. Il
sagit de faire ressortir les principales caractristiques de la commune entendue au
sens de sa configuration physique et des ressources dont elle dispose, des dynamiques
qui marquent son territoire et des contraintes spcifiques qui entravent son
dveloppement.
Pour cela, cinq thmatiques ont t dtermines pour lanalyse des principales
caractristiques de la ville de Guelma :
Contexte gographique
Contexte conomique
Contexte social
Contexte environnemental et paysager
Contexte culturel et touristique
2.1.1. Le contexte gographique : situation privilgie entre deux mtropoles,
Avec sa superficie rduite de 45 km2 ( 2me plus petite commune aprs Guelaat
Bousbaa), sa forte densit du territoire (2 820,00 hab./Km2), son taux durbanisation qui
avoisine les 100% (99,30), la pression foncire grandissante (dont plus de 70% de
SAU62) , lutilisation croissante des espaces libres notamment agricoles, lurbanisation
et la suburbanisation, laugmentation du trafic pendulaire de personnes et de
marchandises, constituent les principaux dfis de lamnagement du territoire Guelmi.
Ce territoire qui est caractris par sa structure monocentrique on ny trouve un centre

unique (le centre ville), mais de nombreux grands centres planifis comme tels
(orientation du PDAU), qui narrivent pas se hisser vritablement au rang de centre
pour allger un temps soit peu la pression sur le centre originel.
Il est noter que les 04 communes situes dans le bassin de la Seybouse se sont
lances dans la rvision du PDAU intercommunal, vritable projet de coopration et de
solidarit intercommunale. Cette coopration qui peut aller jusqu la cration de zones
dactivit communes, la concrtisation de projets de dveloppement (infrastructure de
loisirs, la gestion des dchets), en passant par la ralisation dun rseau de liaison
62
S.A.U. : Surface Agricole Utile
plus dense. Malheureusement, les approches, le contenu et notamment les priorits

dactions sont divergents, et dnotent une absence dun projet de dveloppement
partag et concert.
Graphique n 04 : Situation de Guelma, et son envir onnement rgional.
ANNABA
-port et aroportTUNIS
CONSTANTINE
-aroport-
330 km
Source : Google Earth, 2011
a- Atouts,
Sa situation de ville relais et de carrefour entre deux mtropoles que sont

Constantine et Annaba,
Prsence dun vrai centre ville : Guelma dispose dun vrai centre ville identifiable
et reconnu par ses habitants. Abritant de nombreux services, quipements et
commerces, il permet dassurer une mixit de toutes les populations du territoire
au coeur de la ville et constitue ainsi un espace de rencontres et dchanges.
Prsence de Oued Seybouse
Une ville situe au carrefour de quatre principales voies de communication (la

RN 20 qui relie Constantine Guelma, la RN 21 qui relie Annaba Guelma et
celle en provenance de Skikda, la RN 80 et qui relie Souk Ahras Guelma).
Proximit du port et de laroport (moins dune heure),
Proximit avec la frontire tunisienne (moins de 150 km),
Prsence dune ville concentrant tous les quipements socioculturels,
Prsence de nombreuses friches urbaines, telles les curies de la rue Announa,

lancienne caserne, et de nombreux locaux,
Une ville assiette (cuvette) entoure dune diversit de paysages prsentant un

haut niveau de naturalit : vergers, terrasses, pturages, forets.
Ville dun seul tenant, ntant pas coupe ni par les infrastructures de transport
(les routes nationales, le projet de la voie ferre) ni par Oued Seybouse, avec
une grande varit des ressources du sous-sol, notamment en eau,
b- Faiblesses,
Primtre urbain entour de terres agricoles sur ses trois flancs (Nord, Est et
Ouest),
Un dveloppement urbain vers Djebel Mahouna, sloignant de plus en plus des

infrastructures de transport, et rendant ainsi la zone Sud moins accessible, ne lui
permettant pas de jouer ainsi son rle qui lui a t dvolu par le PDAU63
(intercommunal en cours de rvision) de centre secondaire,
Le primtre est entirement urbanis. Il est donc relativement difficile

dintervenir sur la structure urbaine, et notamment de densifier.
Une topographie pour les terrains des secteurs durbanisations futures

montueuse, rendant lurbanisation coteuse,
c- Opportunits,
Dveloppement de la liaison routire par la concrtisation du projet de route (2 x

3 voies, en cours dtude) reliant Guelma Annaba, pour une meilleure
connexion avec lextrieur,
63
PDAU Plan Directeur dAmnagement et dUrbanisme intercommunal, regroupant 04 communes

formant la premire couronne du chef lieu de wilaya (Guelma, Bendjerrah, Belkheir, El-edjoudj)
Ce projet va rendre laccs lautoroute Est-ouest au niveau de Ain Berda (25

Km) plus rapide,
Guelma commence se positionner dun point de vue stratgique dans la rgion,

grce aux nombreux projets concrets dinfrastructure de transport notamment le
ddoublement de routes et la ligne ferroviaire Khroubs - Bouchegouf,
Possibilit de couvrir ce primtre par un POS, afin daugmenter les droits

construire dans cette zone,
Le plan de transport de la ville, arrivant terme constitue une occasion pour

corriger les disfonctionnements.
d- Menaces,
Lautoroute Est-ouest qui une fois fonctionnel, peut crer un change plus dense
et diversifi entre les deux mtropoles qui sont Constantine et Annaba et donner
le dos ainsi Guelma,
Un dveloppement de larrire pays le nouveau ple urbain (POS SUD UC1 et le

POS SUD IIme extension) qui se fait loin des infrastructures importantes (les
routes nationales N 20, 21 et 80) de transport, et d e fait la nouvelle ville de
plus de 180 Ha devient moins sinon inaccessible,
Risque de contamination par la culture intensive des nappes captives qui

stendent sur plus de 40 km le long de la valle de la Seybouse et qui sont les
plus importantes de la wilaya (400 l/s de dbit, alimentant aussi une partie de la
wilaya de Annaba).

Rguler la consommation de lespace par une politique foncire adapte,
Exploiter la connexion forte (autoroute Est-ouest) qui existe avec les deux
mtropoles voisines pour nouer et intensifier des relations conomiques
durables.
2.1.2. Le contexte conomique, lconomie un enjeu majeur pour la commune
Le dveloppement conomique est un facteur de croissance important qui permet
Guelma de conserver son dynamisme et doffrir des conditions de vie favorables ses
habitants.
Dans la stratgie globale du schma rgional damnagement du territoire, Guelma
devrait avoir un rle complmentaire et non comptitif par rapport aux deux mtropoles
que sont Constantine et Annaba
Au coeur de la stratgie de cette stratgie de dveloppement, lconomie de Guelma

est en mutation (investissement vari et concurrentiel durant ces dernires annes) et
fait face des dfis importants tant au niveau rgional que national, quil convient
danticiper et de relever.
Le chef lieu de wilaya, demeure un important foyer dactivits. Comptant un peu moins
de 57 500 emplois reprsentant les 30% de loffre totale de la wilaya, Guelma accueille
une multitude de fonctions correspondant un trs large ventail dactivits.
* Les activits industrielles et artisanales,

A considrer globalement le chiffre des emplois quelle offre encore aujourdhui,
lindustrie Guelma reste toujours en de des esprances des autorits locales
malgr un tissu consquent relativement la taille de la commune : 788 emplois
seulement pour les trois grandes units industrielles qui stalent sur 38.10 Ha, soit
20,60 emploi/Ha, chiffre qui reste trs en de de la norme.
Par ailleurs, Guelma dispose de matires premires ncessaires au dveloppement
des activits artisanales, mais lartisanat traditionnel (la broderie traditionnelle, la
poterie, peinture sur soie, peinture sur bois et bijoux en argent) est presque inexistante,
lexception dune seule unit dartisanat de production de tapis traditionnels faits en
mosaque romains. Cependant, on enregistre un engouement certain pour ces mtiers
notamment au niveau des centres de formation et des tablissements de jeunesse,

dans les domaines de la poterie, le tissage, la broderie et la bijouterie.
Graphique n 05 : Situation des units industrielle s Units : Sucre, Cramique, Motocycles
Graphique n 06 : Situation du nouveau ple industr iel la Zone Industrielle-.
versConstantine
versAnnaba
versSouk-Ahras
UNITEDE
CERAMIQUES
Ex-SONACOME
cycles&motocycles
UNITEDESUCRE
versSouk-Ahras
UNITEDE
CERAMIQUES
Ex-SONACOME
cycles&motocycles
LAZONE
INDUSTRIELLE
Source: Google Earth, 2011
Source: Google Earth, 2011
a- Atouts,
Une offre importante demplois dans les secteurs de lagriculture, et des services.
Plus de 25% de la population de la wilaya vit dans la plaine de la Seybouse.
Localisation de trois grandes units industrielles : E.N. CYCMA, Une unit de

Fabrication de sucre (reprise par un grand industriel algrien), Une unit de
Fabrication de Cramique (reprise par un groupe Italien),
Dynamisme commercial du centre-ville de Guelma
Existence dune unit artisanale, et dun savoir faire local reconnu lchelle
nationale,
Une agriculture en reconversion autour de produits de qualit : pommes,

raisin.
Des entreprises de transformation des produits agricoles (laiteries, semoulerie,

transformation des viandes),
Grandes possibilits de valorisation et de mise en valeur permettant de

redynamiser lagriculture de montagne,
Une zone industrielle dont la surface avoisine les 50 ha compltement viabilis,
Une station dpuration (en activit) qui va prendre en charge les eaux uses de
plus de 40% de la population, et qui va attnuer le niveau de pollution au niveau
de oued Seybouse
b- Faiblesses,
De nombreuses friches urbaines lintrieur du primtre du centre ville

(anciennes curies, dpts ex- ex-Onafla64, Textile.)
Des commerces de centre-ville en cours de spcialisation (manque de diversit).
Paysage dgrad des trois entres de ville,
Absence dune vritable industrie de lhtellerie do une ncessit de

requalification pour lhtellerie.
Absence dun vritable march rgional de gros (fruits et lgumes),
Absence dun rseau de points de vente des produits agricoles locaux,
un secteur de dveloppement dominant, qui est lagriculture = risque dinstabilit

de lconomie de la commune,
Inexistence de zones de loisirs caractre local ou rgional,
rgression de loffre demploi dans les domaines industrie,
Absence de mise niveau des entreprises, pour tre concurrentielles
Inexistence dentreprises grandes gnratrices demplois,
Des petites entreprises isoles, avec peu de moyens logistiques
c- Opportunits,
Concrtisation du projet du chemin de fer (les tudes dexcution finalises).
Cration dun rseau dagritourisme, vu la richesse et la diversit que recle la

rgion : Les trois massifs montagneux de Mahouna, Houara et Bouhamdane
offrent dimportantes potentialits
64
cration dune Maison de lartisanat
Office National des Fruits et Lgumes dAlgrie
d- Menaces,
Des ressources territoriales peu valorises.
Privatisation gnrale du secteur de lindustrie,
Problme de pollution grandissant, notamment des nappes phratiques
Rorganiser lactivit industrielle et commerciale,
Favoriser la mixit des activits, en soutenant le dveloppement de lagriculture,

de lindustrie, des activits tertiaires, en organisant spatialement le territoire par
une politique foncire adapte pour attnuer la pression foncire (raret du
foncier),
Dveloppement d'actions en direction de la cration et de la reprise d'entreprises

(celles-ci actuellement ne sont ni rentables ni concurrentes au niveau national),
Un effort particulier doit tre entrepris en faveur des activits industrielles et

artisanales,
2.1.3. Le contexte social - dmographique, un ralentissement de la croissance,

3.2.1.3.1. Le contexte,
La connaissance, ltude et la matrise de la donne dmographique sont
fondamentales dans la prise en charge des besoins sociaux de la population, dans la
recherche de l'quilibre et lvolution spatiale dun territoire. Pour ce faire, le poids
dmographique, son rythme de croissance, ainsi que toutes les sous populations qui
dcoulent de la structure par ges, savoir les populations scolarisables, en ge de
travailler et les personnes ges reprsentent les lments essentiels et vitaux.
Lanalyse de la situation dmographique passe et prsente est ncessaire pour
apprhender la situation future.
Evolution de la population,
Lvolution de la population a t apprhende travers les rsultats exhaustifs des
trois derniers recensements (RGPH 1987-1998 et 2008). (source DPAT).
La wilaya de Guelma a un taux daccroissement moyen suprieur celui enregistr au

niveau national durant la priode 1987 1998 (3,09 % contre 2,09 % pour la moyenne
nationale). Cet accroissement dans le taux serait du louverture politique amorce
durant la fin des annes 1980.
Il est noter que la tendance gnrale la baisse du taux daccroissement moyen

constate durant le recensement de 1998, sest poursuivie durant la priode 1998
2008.
Tableau n 06 : Evolution de la population traver s les diffrents recensements.
LOCALITE
Guelma
Population
Population
TAGMA65
Population
TAGMA
1987
1998
87-98
2008
98-2008
85 209
110 525
3,09
127 400
2,50
Source: DPAT
Tableau n 07 : Evolution des taux daccroissement
Evolution des taux

daccroissement
GUELMA
Algrie
1977/ 1987
1987 / 1998
1998 / 2008
3,14
3,09
2,50
3,12
2,09
1,77
Source: DPAT
La population de la wilaya de Guelma sest accrue assez fortement, est passe de

352.627 habitants en 1987 une population de 488.220 habitants en 2008, soit un
accroissement moyen annuel de lordre 2,30%.
65
TAGMA = Taux d'accroissement global moyen annuel
En perptuant la tendance dvolution constate entre 1998 2008. La population de

Guelma atteindrait en lan 2025 : 580.000 habitants.
La part de la population du chef lieu de Wilaya de Guelma est galement en constante

volution (127.400 habitants en 1987), elle reprsente en 2008, 26 % de la population
totale de la wilaya, alors quelle ne reprsentait que 18 % en 1987 de la population
totale de la wilaya.
Graphique n 07 : Rpartition de la population par Communes (34) suivant RGPH (2008)
POPULATION
GUELMA
BEN DJARAH
GUELAAT BOU SBAA
NECHMAYA
BELKHEIR
BENI MEZLINE
BOUMAHRA AHMED
DJEBALLAH KHEMISSI
HELIOPOLIS
BOUATI MAHMOUD
EL FEDJOUDJ
OUED ZENATI
BORDJ SABAT
AIN REGADA
AIN MAKHLOUF
TAMLOUKA
AIN LARBI
BOUCHEGOUF
OUED FRAGHA
AIN BEN BEIDA
MEDJEZ SFA
KHEZARAS
AIN SANDEL
BOUHACHANA
AIN HASSANIA
SELLAOUA ANNOUNA
RAS EL AGBA
MEDJEZ AMAR
HAMMAM DEBAGH
ROKNIA
BOUHAMDANE
HAMMAM N'BAIL
OUED CHEHAM
DAHOUARA
Laccroissement constat lchelle de la commune a t particulirement important

pendant les deux derniers recensements au niveau du chef-lieu avec une population qui
s'est accrue de 33% en 11 ans (1987-2008) avec un taux daccroissement de 2.39%.
Cet accroissement est reprsent au 2/3 par un apport de population nouvelle

dcoulant de laccroissement naturel (naissances dcs) et au 1/3 par un apport
migratoire relativement important pendant cette mme priode.
Cet apport supplmentaire de population est orient vers le chef lieu de commune eu
gard la concentration des quipements primordiaux.
Cette volution trouve son explication dans la politique dmographique encourage par
toutes les actions entreprises par ltat.
Les caractristiques sociodmographiques et culturelles de la population ainsi que
lamlioration des conditions de vie ont t les facteurs dterminants dans la baisse
continuelle du niveau de fcondit qui est pass au niveau national de 7,9 enfants par
femme en 1970 2,66 en 1998.
Les rsultats encourageants, ont t le fruit de plusieurs lments socio

dmographiques :
La baisse du taux d'analphabtisme,
La participation de la femme l'activit conomique,
Le retard l'ge au mariage et l'amlioration de la couverture sanitaire

(planification familiale).
Les indicateurs de lvolution dmographique de la wilaya de Guelma ont la mme

tendance constate au niveau national. Guelma se caractrise par une baisse du taux
daccroissement global, du taux de natalit et du taux de mortalit. Le taux
daccroissement global de 3,27 % peut constituer une opportunit la wilaya pour
raliser et atteindre les diffrents objectifs assigns. Ceci parait un lment fort
encourageant pour une meilleure prise en charge de cette population, une meilleure
coordination et concentration de sa localisation et un facteur dterminent dans la lutte
contre les atteintes et les pressions sur l'environnement (fonciers, terres agricoles,
forts).
La pyramide des ges de la population de la commune de Guelma se caractrise
l'instar des autres communes du pays, par une base rduite. Comparativement celles
des pyramides des ges dcoulant des 1er, 2me et 3me RGPH, du fait de la baisse
trs importante du taux daccroissement naturel qui est pass de 3.14% par an entre
1977-1987 2.15% par an pendant la troisime priode intercensitaire de 1987-1998
(meilleure couverture en matire de planning familial, retard dans lge du mariage.).
Nanmoins, cette population reste jeune et est constitue de plus de 55 % de

personnes plus de 20 ans ce qui constitue un atout favorable pour lessor et le progrs
socio-conomique et culturel de la commune si ce potentiel est pris en charge dans des

bonnes conditions, pour la population juvnile de 00-19 ans le taux et de 36%, enfin
pour la population vieille plus de 60 ans elle reprsente 9% de la population
communale.
Graphique n 08 : Pyramide des ges RGPH (2008)
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Population de 0-19 ans
Population de 20-59 ans
Population plus de 60 ans

Source : Recensement 2008, DPAT
a- Atouts,
Croissance dmographique soutenue, vitalit de la population,
Avec 127 400 habitants, la ville reprsente 26% de la population de la wilaya.
Territoire en dveloppement, arrive de jeune population
Population jeune Potentiel de la force de travail (population en ge dactivit),
Faiblesse - 9% -de la population charge (plus de 60 ans)
b- Faiblesses,
Faiblesse du taux dactivit, notamment pour les femmes,
Niveau de chmage lev notamment chez les jeunes,
Carences du march de lemploi

c- Opportunits,
Freinage trs sensible de la croissance dmographique
Diminution de la population charge : les moins de 15 ans
Augmentation des actifs en ge de travailler
d- Menaces,
faibles perspectives demplois pour les nouveaux actifs.
Peu dactivits conomiques et professionnelles pour les jeunes sur le territoire,
Poursuite de lexode rural, toutes les politiques pour le maintien des populations
dans le monde rural ont chou.

Opportunit la wilaya pour raliser et atteindre Les diffrents objectifs
assigns, vu la baisse du taux daccroissement global, du taux de natalit et
du taux de mortalit.
2.1.4. Le contexte environnemental,
Guelma se trouve dans une phase de transition environnementale concomitante
celle de sa transition conomique . Les enjeux et dfis qui se prsentent son
territoire, de mme que la nature et ltendue des problmes environnementaux
rencontrs montrent clairement que la dgradation cologique, mme si elle n'a pas
atteint son paroxysme, risque de devenir irrversible, notamment en ce qui concerne le
capital naturel (dont une partie nest pas renouvelable). La fragilit de ce milieu, une fois
dlaisse, risque de compromettre une bonne partie des acquis conomiques et
sociaux des trois dernires dcennies et galement limiter les possibilits de gains de
bien-tre des gnrations futures.
A linstar des autres wilayas du pays, la wilaya de Guelma prsente un milieu physique
sensible et parfois instable.
Principales contraintes recenses :

Les contraintes de pollution ou de risque de pollution lis la gestion des dchets
(liquides et solides) recenss travers la wilaya de Guelma : rejets des eaux uses
urbaines et industrielles, rejets poussireux des carrires en exploitation, les dpotoirs
sauvages ).
Autres Contraintes lies la fragilit de lespace de la wilaya :

Ltalement urbain se pose en termes de mitage dans les principales plaines irrigables
marquant ainsi la pression exerce sur les espaces agricoles. Le ratio SAU par habitant
est pass de 0,49 ha/hab. 0,39 ha/hab. alors que celui enregistr au niveau national
est de 0,30 ha/hab.
Ce constat permet dapprhender sans risque de se tromper lacuit du problme.
a- Atouts,
Ressources naturelles nombreuses et forte diversit cologique et paysagre
Population sensibilise de faon croissante au thme de la protection de

lenvironnement, par la prsence dune multitude dassociations de protection de
lenvironnement (on compte une association par Dara),
les zones despaces verts et la zone forestire constituent 30% de la surface

totale du territoire
diversit des paysages sur le territoire de la commune
plusieurs zones dintrt paysager au plan.
b- Faiblesses,
Les conflits de priorits classiques entre, dune part, les exigences dun
dveloppement conomique dynamique et, dautre part, les enjeux dun
cosystme sensible, se manifestent de faon particulirement prgnante en
raison de ses particularits topographiques et paysagres,
Le potentiel de recherche et de dveloppement dans le secteur des nergies

renouvelables nest pas suffisamment dvelopp.
c- Opportunits,
Une protection active de la nature permettrait de maintenir lattractivit et de

dvelopper de nouvelles capacits dans le domaine du tourisme durable
Dveloppement positif, de la prise de conscience, par la population, des risques

environnementaux,
La fort et le massif de la Mahouna mrite une revalorisation,
Amlioration de lpuration des eaux uses mnagres et industrielles

(ralisation de la station puration),
Diversit agricole : culture marachre et ppinire.
d- Menaces,
A lavenir, les risques environnementaux augmenteront plutt quils ne

diminueront, aussi, les menaces environnementales risquent daugmenter plus
rapidement que les capacits trouver des solutions aux problmes qui se
posent
Tant que la situation conomique restera dfavorable, il y a un risque que la

priorit soit donne aux besoins socioconomiques de court terme, ce qui
retardera lexploitation des potentiels de moyen terme favorisant la mise en
compatibilit de lconomie et de lcologie,
Aggravation de la pollution par industries prsentes ou venir
Pratique agricole intensive, consquence sur la nappe phratique,
Urbanisation croissante met en pril la plaine agricole de la Seybouse,
Rduire les pollutions, les risques gotechniques et les nuisances
Valoriser le patrimoine naturel et paysager,
Mettre en oeuvre la protection et le dveloppement des primtres dintrt

paysager en vue de prserver le cadre de vie qualitatif des habitants.
2.1.5. Le contexte culturel et touristique, un label ville dart et dhistoire
La rgion de Guelma dispose dun riche potentiel en sites et monuments
archologiques et historiques.
Ce patrimoine est dautant plus renforc par des sites naturels et de ressources
thermales de renomme nationale.
Mal connus, le plus souvent peu ou pas du tout entretenus, ces sites constituent le
support idoine pour le dveloppement dune industrie touristique intgre au
programme de dveloppement durable de la wilaya.
Des ressources diversifies,

Un potentiel assez riche par sa diversit, par sa rpartition travers tout lespace de la
wilaya:
Une quinzaine de sources thermales aux proprits thrapeutiques reconnues sont
recenses ce jour dans la rgion. Les unes sont exploites et disposent
d'infrastructures d'accueil intressantes, mais beaucoup d'autres attendent les
investisseurs potentiels pour leur mise en valeur.
Grande cascade de Hammam Debagh,
Photo n 19 : Cascade Chellala
Source : Site guelma.org
... Cest une image majestueuse dune cataracte ptrifie. Elle clipse les autres
formations de mme nature dont celle cre fortuitement dans la tranche creuse, au
19e sicle, pour la construction du chemin de fer. La grande cascade est due aux
griffons dont elle reoit les eaux thermales. Elle constitue une merveille et occupe une
surface presque verticale de trente mtres de hauteur au-dessus dun tronon de loued
Chdakha, son passage au bas du thtre de plein air...
Sites et monuments naturels :

- Sites forestiers, les forts de Mahouna et Bni Salah,
- Grottes de Taya,
- Lac souterrain (Bir Osman) Ain-Hassainia.
- Thtre Romain et muse antique Guelma.
- Thtre municipal Guelma.
- Vestiges des civilisations anciennes (square de Guelma).
- Ncropole Musulmane de Roknia.
Sites prhistoriques : en passant par le palolithique et lEpipalolithique

(culture caspienne),
Sites archologiques : de la prhistoire jusqu nos jours, la rgion de Guelma

recle un patrimoine archologique trs important de sites et de monuments :
Thibilis (Sellaoua Announa)
Photo n 20 : Thibilis (Sellaoua Announa)
... Cest un vieux centre libyque (comme en tmoigne une inscription trouve sur le
site daprs Bernelle), et il a connu une volution administrative en commenant par
tre un pagus romain dpendant de la colonie de Cirta et formant une quasi
commune , car, si Calama se trouvait en Afrique proconsulaire, il tait situ en
Numidie, proximit de la frontire provinciale...
Les ncropoles dolmniques
Photo n 21 : Ncropoles dolmniques dans la commun e de Roknia
Celles de Satha dans la commune de Roknia (Dara de Hammam Debagh) ont t

qualifies des plus clbres de lest du pays.
Photo n 22 : Parcours pittoresques, les narcisses, oliviers:
Le patrimoine immatriel (Arts et mtiers traditionnels) :

Sur le plan culturel la rgion est porteuse dune forte charge symbolique. Elle cumule
une multitude de genres musicaux de danses populaires et darts culinaires et
dartisanat, qui tmoignent sinon de la richesse du moins du raffinement et du savoir
vivre des ses habitants.
Cet ascendant positif peut lui seul constituer le support dune activit touristique
intense et donner lieux de possibles investissements socioculturels et de services.
Le tourisme un moteur de lconomie par :
-
Ses effets incitatifs sur les grands quilibres : de emplois, croissance, quilibres
externes, investissements,
Ses Impacts sur les autres Secteurs : Agriculture, Artisanat, Culture, Services,
Transports, Btiments, Travaux Publics, Revenus, Devises, Dveloppement
Local,
Laide la cration des changes et louverture tant au niveau national

quinternational
a- Atouts,
-
Diversit du paysage
Ville conviviale et accueillante
Riche patrimoine en sites historiques, culturels, et en patrimoine bti
Nombreuses sources thermales
Qualit de lartisanat dart : tapis, poteries, et surtout la bijouterie
Richesse de la culture traditionnelle : chants, danses, costumes, culinaire, ftes,
Existence de troupes thtrales amateurs,
Existence dinfrastructures culturels : centre de loisir scientifique (CLS), maison

de la culture, maisons de jeunes.
Organisation ces deux dernires annes au niveau du thtre romain du festival

national de la musique actuelle (sa deuxime dition). Cette anne, il ya eu la
visite inopportune de son excellence lambassadeur de lInde.
b- Faiblesses,
-
Dgradation des sites historiques et culturels par insuffisance ou absence

dentretien et par lurbanisation non contrle,
Absence, graves insuffisances dans la mise en valeur des sites et des

monuments et dans la gestion des sites patrimoniaux, mconnaissance des sites
patrimoniaux,
Dficit en savoir-faire en matire de valorisation et dconomie du patrimoine,
Situation archaque et gestion dsastreuse des ressources thermales,
Disparition de sites patrimoniaux naturels, historiques, culturels do une perte

de richesses formant lidentit nationale,
Infrastructures concentres majoritairement dans le chef lieu
Pas de cinma
c- Opportunits,
-
Une rserve naturelle, la fort de Beni Salah
d- Menaces,
-
Guelma, ville que lon traverse sans sy arrter, surtout avec la mise en service
de lautoroute Est-ouest
Lenjeu majeur est de faire aboutir un ple de tourisme
Changer limage du centre
Le tourisme, un moteur de lconomie par :

-
Ses effets incitatifs sur les grands quilibres : emplois, croissance, quilibres
externes, investissements,
Ses Impacts sur les autres Secteurs : Agriculture, Artisanat, Culture, Services,
Transports, Btiments, Travaux Publics, Revenus, Devises, Dveloppement
Local,
Laide la cration des changes et louverture tant au niveau national

quinternational
La Wilaya de Guelma dispose de potentialits touristiques indniables. Leurs diversits

permettent un dveloppement de cette activit, selon trois crneaux majeurs et
complmentaires. Un quatrime pourrait avec le temps apparatre au niveau du chef
lieu de wilaya, est celui du tourisme daffaires. Ce crneau tant aujourdhui lapanage
des deux mtropoles que sont Constantine et Annaba.
2.1.5.4. Le tourisme culturel, cultuel et vnementiel,

Tableau n 08 : Crneaux majeurs du tourisme
Les
thmatiques
Les sites
historiques
Les projets entreprendre ventuellement
Mise en valeur et en lumire des sites antiques et des sites

archologiques.
Politique de prservation et Cration de circuits de spectacles,
espaces concerts
Le tourisme
cultuel
Restaurer lexistant et le faire connatre dabord aux habitants et

dans un second temps aux touristes.
(lopration de restauration de la mosque El-Atik situ au centre
ville est en cours dexcution, ainsi que celle relative la
rhabilitation de la zaoua de Benabdelmlek dont les travaux de
rhabilitation sont en achvement)
Le tourisme
culturel
Dvelopper les grands rendez-vous avec la mise en

place dun schma national de lvnementiel autour de moments
forts comme:
Le festival du thtre rgional
La semaine de lEnvironnement : leau et la vie, le cadre de vie
La ville peut appuyer la mise en uvre de ces actions qui ont trait
au tourisme sur de nombreuses ftes locales traditionnelles et
vnements cultuels.
Source : Direction du tourisme
2.1.5.5. Le tourisme naturel et de randonne,
Compte tenu de la qualit des forts qui couvrent les hauteurs des montagnes au Sud
de la Wilaya, notamment dans les rgions de Guelma, Sellaoua Announa, Roknia, .
La piscine romaine
Les vestiges dAscours
Ain Sefra
Les ncropoles dolmniques
Hammam Meskhoutine
Le lac souterrain
Barrage Bouhamdane
Ghaar Djemaa,
Tableau n 09 : Les thmatiques touristiques prsen tes Guelma
Les
thmatiques
Les projets entreprendre ventuellement
La dcouverte
- Aider consolider loffre artisanale
co touristique
- Dcouverte du patrimoine bti

- Aider les habitants dvelopper des micros produits et des
LAgro tourisme
micros entreprises autour des terres irrigues,

- Organisation de circuits et randonnes organises pour les
Randonnes
touristes et populations locales

Source : Direction du tourisme
3. Lanalyse du primtre restreint
Introduction,
Durant la priode allant de 1830 1930, le territoire algrien a connu les

premires greffes coloniales. Il sagissait de cration ex-nihilo dagglomrations
nouvelles contrlant, touffant et parfois se substituant aux tablissements antrieurs
(dechra, mdina). Ces implantations coloniales devinrent du jour au lendemain les
hauts lieux du nouveau pouvoir en place. Trs vite, elles s'rigrent en ples d'activits
puis accdrent dfinitivement au statut de centre ville, non seulement administratif
mais aussi conomique (Cte, 1993).
A l'indpendance, les tendances de l'urbanisation que soustendaient

vraisemblablement les orientations politiques de l'poque, ont induit plusieurs schmas
et autres configurations de ces centres. On peut en recenser deux effets majeurs :
-
Le premier effet majeur concerne, l'exclusion des noyaux coloniaux du

dveloppement global des agglomrations. Cette marginalisation a pris des
formes diverses et a t le rsultat de beaucoup de dgts. Surtout que le
dveloppement de la ville sest fait en donnant le dos ces centres qui
aujourdhui on peut leur reconnatre le triste statut de centres marginaliss.
Leur emplacement en marge de la ville rend leur situation encore plus
problmatique au regard des volutions dangereuses qu'ils connaissent et
qui compromettent leur survie.
Le second effet est celui des centres qui restent vivants et qui participent
pleinement la vie urbaine de la ville. Le mode de dveloppement de la ville
qui sest fait tout autour de ces centres (mode de dveloppement
concentrique) a grandement contribu cet tat de choses, rendant le rle de
ces entits non seulement important, mais aussi une donne essentielle que
les dcideurs doivent prendre en considration pour apprhender la ville sous
plusieurs aspects notamment celui du social, de lconomique, et de limage
de la ville.
Le centre originel de la ville de Guelma est une des illustrations de ces centres se
trouvant, aujourdhui, au milieu (gographique, de lanimation, du commerce ) de la ville
actuelle. Hritage urbain et architectural de la priode coloniale, le centre part d'une
ralit sociale, conomique et occupe, de par ses qualits historiques, symboliques et
patrimoniales une position singulire dans la construction de limage de la ville de
Guelma. Malheureusement, il a rarement fait lobjet dtudes consistantes, peut tre
aussi que la difficult rside du fait de son statut mme de centre ville et de limage quil
vhicule.
Ni le PDAU, dans ces deux versions communal et intercommunal nont pu sarrter

sur le devenir de ce centre, part cette expression insipide de zone restructurer .
Expression destine pour tous les tissus constitus sans distinctions aucune.
Le centre ville de Guelma est trs htrogne en matire durbanisme. Il abrite ainsi
une zone pavillonnaire au Nord et au Nord-Est, un ensemble de logements collectifs
lEst, remontant au plan de Constantine (1958) et la zone de commerces et de services.
Le territoire du centre est entirement urbanis. Il est donc relativement

difficile dintervenir sur la structure urbaine, et notamment de densifier. Nanmoins,
lexistence de friches urbaines telles, lancienne caserne, les curies sur les rues de
Announa, prsente une opportunit pour dvelopper un projet urbain pour le centre ville
quil soit la mesure des ambitions de sa population et de ses lus eu gard la
richesse de son histoire et du patrimoine bti quil renferme.
3.1. Lintrt du primtre dtude,
Cette zone reprsente, dans le cadre de la prsente recherche, un intrt plusieurs

niveaux :
Au niveau morphologique, ce secteur a jou, au cours du temps, un rle plus ou moins
prpondrant. Il est le lieu du commerce de premier ordre. Il reste le seul lieu
daccessibilit pour le reste de la ville, soudure entre deux tissus urbains diffrents celui
planifi des ZHUN, des lotissements et des quipements publics (de rang de chef lieu
de wilaya), et deux autres, dont un autre spontan et lautre prcaire - le premier a t
rgularis dans le cadre de lordonnance de 1985, et le deuxime a bnfici dune
opration de restructuration dans le cadre de laide de la banque mondiale-.
Au niveau social, les nombreuses transformations en termes d'activits, de morphologie

et de populations ont considrablement modifi l'allure de la zone. De nos jours, si
ce secteur reste central (toutes les extensions post indpendance se sont faites autour
du centre) du point de vue spatial, il reprsente un lieu de rencontre important, un
vritable ple majeur pour une large frange de la population.
Cette zone a connu durant les vingt dernires annes dimportants projets
damnagements despaces publics divers chelons : allant de la dmolitionreconstruction et ramnagement despaces de rcration (places, jardin botanique..)
la ralisation de grandes infrastructures (banque centrale, siges sociaux..)
Ces diverses oprations refltent les tendances de la politique urbaine actuelle :

- encouragement une meilleure accessibilit aux espaces centraux par des modes
de mobilit collectifs,
- amlioration de la circulation routire (trmies...)
- actualisation et modernisation du schma de transport (en cours de rvision),
- pitonisation de certains secteurs (la voie longeant le lyce 1er novembre, la rue
Announa par le pass, etc.).
Malheureusement, toutes ces transformations sont issues dun modle domin par
l'autorit tatique (ladministration), o le dbat et la concertation sont inexistants. Le
dbat actuellement sur l'amnagement de cette zone doit devenir public et il doit
dpasser le cadre strict de ladministration. Il doit mettre en scne une srie dacteurs,
aux stratgies et enjeux diffrencies.
Cette nouvelle forme de collaboration permet de sinterroger sur la notion de
gouvernance urbaine et illustre la transition une situation o des acteurs multiples
revendiquent la responsabilit des dcisions. Enfin, cette prsence dacteurs provenant
de divers bords (politiques, social, etc.) souligne le fait que les divergences de points de
vue, si elles dbouchent frquemment sur des situations de blocage, peuvent aussi
mener des compromis et/ou consensus de sortie de crise .
Cette faon de faire, met en exergue les motivations des acteurs sauvegarder
certains lments, proposer les commerces qui doivent tre dans ce secteur de la
ville, et ceux dont lactivit doit tre moins prsente ou dfaut tre carrment
dlocaliss.
En effet, la prsence de locaux vacants (curies, ancienne caserne), sans qualification
(friches urbaine) rend le dbat sur le renouvellement du centre plus pertinent.
En conclusion, ce primtre, relativement restreint du point de vue spatial, et dont

lpaisseur historique nest plus dmontrer, a une importance certaine (conomique
culturel et mental) pour Guelma, et cela divers chelons :
Au niveau du quartier, pour la population locale,
Au niveau de la ville, pour certains groupes de population,
Au niveau rgional (propos par le SRAT66 et le SDAT67 comme offre

complmentaire par rapport aux deux villes que sont Constantine et Annaba),
Au niveau national et osons- international pour les touristes de passage.
Ce dernier chelon pourra tre fond sur des slogans ou labels tels Guelma, ville
propre (plusieurs fois prime dans les annes 80 comme, la ville la plus propre, ville la
mieux clair, ville des thermes (Hammam Debagh, Hammam NBails, Hammam
Belhachani), ville dhistoire, ville de verdure, et ville dote d'une bonne qualit de vie .
3.2. Dlimitation du primtre dtude (restreint),
Il sagit pour ce point, en premier lieu dtablir plusieurs cartes suivant diverses
thmatiques relatives aux :
densits des constructions et de la typologie,
densits des commerces, et linaires des constructions destins aux
activits,
densits et la rpartition des quipements patrimoniaux
La superposition de ces diffrentes cartes, va faire ressortir un primtre pertinent, cest
le primtre de laire dtude (le centre ville). Cette technique utilise durant lanne
thorique de magistre sest avre trs pertinente pour la dtermination de laire
urbaine des SCU68 des villes de Guelma et Mila.
La densit du bti la plus leve, avoisinant les 100% (densit nette) est identifiable au
niveau du centre originel, le faubourg de la gare, et lhabitat spontan des annes
soixante dix situ au-del de la rive de Oued Skhoune.
Le chiffre de la densit des commerces au niveau du centre ville est ingalable. Les
commerces et /ou les services occupent la totalit des RDC des btiments, sans
compter ceux se trouvant ltage et ils sont nombreux. Sur une superficie totale de
36,50 ha du centre, on recense plus de 25,50 ha de surface qui sont destins aux
66
Schma Rgional dAmnagement du Territoire

Schma Directeur dAmnagement Touristique
68
Schma de Cohrence Urbaine, ce document a t introduit par la loi 06-06 relative la ville.
67
commerces. Soit une densit nette -dduction faite de la surface de la voirie- des
commerces suprieure 1.
Parmi les recherches faites par Murphy et Vance69 (1954) sur les dlimitations des
centres (Central Business District), ils ont propos le calcul dun indice, le C.B.I.I.70, qui
est le pourcentage de la surface totale utilise aux diffrents tages par les activits,
divis par la surface totale de lensemble des tages du bloc. Le bloc est considr
comme lintrieur dun primtre de centre, sil remplit la condition dun indice de 50%
ou plus.
Dun autre ct, le linaire des espaces destins aux activits et aux commerces
avoisine au niveau du primtre pertinent les trois fois et demi le primtre de ce
dernier, soit 17.50.km.
Par ailleurs, une autre technique a consister en la dlimitation des zones homognes
(densits quipements / logements), de la typologie des constructions, des hauteurs ou
des matriaux de construction, le rsultat de la dlimitation nous donne un primtre un
peu plus large quon a appel largi carte n 05 Ce dernier, regroupe en plus du
centre ville proprement dit, le faubourg de la gare, les lotissements bon accueil ,
beau march arabe
Le rsultat du croisement de tous ces primtres nous donne un qui est pertinent et
quon va appeler dans tout ce qui suit primtre restreint carte n 05.
Par contre plus on sloigne du centre (les limites de la ville davant 1962), plus la
densit devient de plus en plus lche. Cest lpoque des ZHUN71, o pas mois de trois
de ces dernires ont t cres durant la fin des annes soixante dix et le dbut des
annes quatre vingt. Ce sont par ordre chronologique la ZHUN champs manuvres, et
celle de Ain Defla I. et II.
Ce modle de dveloppement, quon pourrait appeler concentrique, stalant sur une
superficie de 22,90 ha, a ceintur le centre ville sur ses flancs Sud, Sud-est et Est.
Le flanc ouest a t squatt par les constructions illicites longeant oued Skhoune72,
devenu plus tard aprs amnagement le boulevard du volontariat carte n 12.
69
Op., cit. p189-222.

Le central business intensity index.
71
Zone dhabitat urbain nouvelle
72
Oued longent le tissu urbain sur plus dun kilomtre, recevant toutes les eaus du bassin versant de
djebel Halouf, ainsi que les rejets et autres dtritus. Durant les annes quatre vingt, il a tait recalibr et
recouvert pour ressouder le tissu de la priode coloniale et celui des ZHUN. Les travaux ont t raliss
gratuitement par les entreprises publiques, d'o la dnomination de boulevard du volontariat
70
3.3. Analyse urbaine :
Afin dinscrire le projet de renouvellement urbain dans un processus logique de

dveloppement, il est ncessaire dadopter une dmarche rtrospective (traite dans
les chapitres prcdents) et une autre prospective avec une halte sur la situation
actuelle du primtre dtude.
Pour ce faire une auscultation dans un premier temps des lments principaux et des
usages qui participent renforcer la spirale ngative du centre afin de cibler les actions
mme denrayer cette spirale.
Dans un second lieu, il sagira de recenser toutes les potentialits (dont une grande
partie a t traite par la mthode AFOM) qui constitueraient le soubassement pour la
dfinition du cadre du projet (urbain) qui aura lambition dabord de corriger les
dficiences pour arriver un changement de limage du centre ville et rpondre ainsi
aux attentes des habitants usagers.
3.3.1. Caractristiques urbaines,

Espace originel o la ville a pris naissance, le centre ville de Guelma occupe sur le plan
gographique une position centrale par rapport aux diffrentes extensions carte n 12
Cet espace dune forme urbaine issue de lurbanisme orthogonal de la priode coloniale
est entour de tissus aux formes urbaines diversifies :
-
sur le flanc ouest, un tissu lche constitu par la ZHUN Ain Defla occupant le
1/3 de la surface, et les 2/3 compos par un tissu dense, squatt par lhabitat
spontan.
Sur les flancs est et sud, un tissu type ZHUN, ainsi que les lotissements,
Le centre ville reprsente les mmes caractristiques des tissus anciens bordure
continue, caractris par une forte densit et un COS lev.
La forme urbaine est un trac en damier boulevards larges de 09 12 mtres et des
lots rguliers dans la majorit de 60 x 80 mtres, lexception des grands quipements
qui ncessitent une emprise foncire plus importante, tels la caserne, la prison. Les
immeubles aligns sont difis en bordure des voies, avec des trottoirs de 1 m et des
voies de 7 m.
Les constructions sont de hauteurs modestes rpondant au qualificatif de ville basse.

Allant du simple rez-de-chausse RDC+3, elles sont marques par des bandeaux
dtage horizontaux, corniche et soubassement. Les balcons sont rares, voire
totalement absents de certaines rues.
La qualit architecturale y est simple ne prsentant ni motif singulier ni dcoration, sauf

pour les quipements (tribunal, prison, Ex. sige de la prfecture, mosque Al-Atik, le
sige des PTT) et les immeubles arcades situs aux environs de lancien square.
3.3.2. Trame btie et espace public

Le bti s'implante majoritairement l'alignement de la voie. Le centre ville affiche une
densit btie assez forte principalement le long des voies principales et secondaires,
laissant gnralement les curs d'lots vides. Cela se vrifie surtout au niveau des
immeubles de la partie basse du primtre. Par contre, la partie haute, dont le bti est
traite presque uniquement en RDC, les curs dlots sont affects aux curies.
Photos n 23 : Les curs dlots, le long de la ru e Announa
Dans la majorit des lots, le bti s'implante sur les limites de la parcelle, tout en tant
toujours l'alignement de la voie. Cela engendre une perspective et une continuit
visuelle absolue, due plusieurs btiments accols les uns aux autres sur toute une
rue.
Dans le paysage urbain de la priode coloniale, la place publique joue un rle

fdrateur. Cest autour de cet espace que sorganisent les principaux lments du
centre. Le centre de Guelma na pas drog la rgle, en effet, cest lglise, devenu
plus tard aprs lindpendance la mosque Ibn Badis qui assure ce rle de fdrateur :
les plus beaux btiments arcades se trouvent autour de cette place, le jardin public de
la ville est en continuit de cette place
3.3.3. Analyse du rseau viaire

Photo n 24 : Boulevard Soui dani B.
La lecture des plans anciens montre

lexistence des grands axes de rentre et
sortie du centre historique vers lEst, lOuest et
le Nord.
Ces grands axes, comme la rue Carnot

(actuellement rue du 1er novembre), la rue
dAnnouna et le boulevard Souidani Boudjma
constituent la trame de lancien trac de la
ville.
La persistance des chemins historiques
constitue lessentiel du rseau primaire.
Les chemins daccs la ville sont devenus
peu peu des boulevards et avenues, largis,
rgls, calibrs. Ils sont aujourdhui des axes de circulation importants dentre et de
sortie de la cit.
Photo n 25 : Rue S. Carnot-1
er
novembre-
Photo n 26 : Rue S. Ann ouna
La structure du rseau viaire principal est trs nettement visible sur la Carte n11
elle vient complter le trac orthogonal prcdent de la ville ancienne :
La rue Boumaza S. (4) vient complter le boulevard Souidani B. (3), pour

assurer laccessibilit la cit bon accueil , la cit Agabi, aux units
industrielles (03), et assure une seconde liaison avec la route nationale n20,
elle constitue le premier franchissement au-del de cette route (RN 20).
La rue Zamen Azzeddine vient en continuit de la rue de lALN (05) bab

Souk Ahras-, pour garantir laccessibilit de lextension de la ville par sa
partie Est savoir le sige de la wilaya, les siges sociaux, les
tablissements scolaires (technicum et lyce Ben Mahmoud), lcole de
lagriculture, le stade communal, les cits du 8 mars et celle de
SORECCO . Elle aboutie au niveau de la route nationale n 80 menant
vers Sedrata.
On constate que toute lextension de la ville, que ce soit par le sud ou louest o se
situe le campus universitaire, la nouvelle caserne, les ZHUN, ainsi que tout le secteur
durbanisation futur de la ville, sest faite en prolongement de la rue Carnot qui reste le
principal accs au centre la ville.
Pire encore, laccs la commune de Bendjerrah qui constitue la rserve foncire

future de la commune de Guelma dpend en grande partie de cette rue. Carte n11
En conclusion, La mise en corrlation des diffrentes poques de construction de la

ville met en avant la persistance des tracs historiques dans la zone dtude.
3.3.4. Axes structurants :
On distingue en premier lieu :

Un certain nombre daxes dfinissant des pntrantes sur la ville, ce sont la rue Carnot,
la rue dAnnouna, la rue Zamen Azzeddine et le boulevard Souidani Boudjma. Ces
voies donnent des perspectives sur le centre ville, et de fait, se lisent comme le premier
plan dintroduction laire dtude.
Le sens actuel de circulation, la topographie (de bas en haut), lalignement des arbres
contribue encore cette lecture.
Dautres voies, trs structurantes pour la ville, jouent galement ce rle, cest le cas de
la rue Boumaza Sad, parallle la rue S. Carnot, une ligne de droite de 15 mtres de
large et de plus de deux kilomtres de long, qui aboutie sur la route nationale n20.
Lensemble de ces axes mrite attention, leurs longueurs, leurs largeurs, leurs
perspectives ne sont certainement pas sans consquences sur le paysage urbain.
3.3.5. Rseau secondaire,

Lanalyse du rseau secondaire permet de mettre en avant les grandes lignes de
structuration des lots. Ce dessin rvle diffrentes typologies de btis selon les
secteurs.
Les typologies bties peuvent tre identifies, on peut en distinguer quatre catgories :
Un parcellaire de grands lots du XIXme, autour de lglise et le long du la rue

S. Carnot constitu dimmeubles de grande qualit.
Un parcellaire plus modeste, situ au Sud, compos dimmeubles en RDC et en

RDC+1, en majorit destin aux commerces,
Un parcellaire alliant constructions modestes et immeubles en R+4 (du plan de

Constantine), dont le gabarit dfinit des squences qui marquent le paysage
urbain, et le caractrise. On les trouve pour lessentiel le long du boulevard
Soiudani B.
Photo n 27 : Boulevard S.
Photo n 28 : Boulevard S.
Le parcellaire du faubourg de la gare (jouxtant le boulevard Soiudani B.)

prsente une typologie cohrente, dhabitat modeste dun niveau sur rez-dechausse. Encore peu touch, cet ensemble propose de belles squences dont
laspect quelque peu pittoresque est dun rel intrt.
lextrmit de cette zone, dans le quartier bon accueil, un habitat plus

pavillonnaire sur une trame urbaine orthogonale rpond une typologie plus
rcente de la moiti du XXme sicle.
4. Les rsultats de lenqute :

4.1. Dfinition de la mthode,
La mthode adopte pour mener lenqute est celle de lchelle de Likert. Cest une
chelle gradue dapprciation de tout fait pas du tout , comportant un
nombre de degrs. Lchelle permet de mesurer des reprsentations positives ou
ngatives. Les rpondants doivent indiquer leur niveau daccord ou de dsaccord sur
une chelle allant de : tout fait daccord : 4 points - plutt daccord : 3 points plutt pas daccord : 2 points - pas du tout daccord : 1 point - sans opinions
: 0 point.
La mthode est trs usit pour sa simplicit, sa clart, et par sa facilit pour les
rpondants.
Le calcul de la moyenne se fera par le produit du pourcentage des sonds par le
nombre de points y affrents. La sommation de toutes ces moyennes nous donne la
note moyenne de lindicateur et/ou la dimension. La moyenne ainsi obtenue est forte
quant elle est suprieure la moyenne de lchelle [(4+3+2+1+0)/5=2], et elle est faible
lorsque la note est infrieure cette moyenne.
Cette valeur de mesure permet de reconstituer une rponse sur une dimension
particulire (ex. : construire la ville sur la ville, gouvernance, centre-centralit).
Nous nous attacherons ainsi, dans tout ce qui suit prouver que tous les ingrdients
composants le projet urbain, le renouvellement urbain sont rassembls pour mener
bien une vritable dmarche afin de dfinir un projet durable pour le centre ville de
Guelma.
Pour cela, on sattachera mesurer les diffrents indicateurs et autres dimensions
relatifs aux concepts cits plus haut.
Aussi nous avons gnr un ensemble de paramtres sous forme de questions- qui
dfinissent les diffrentes dimensions. La dtermination de ces paramtres et/ou
indicateurs nous permet de mesurer les concepts tudis et en dterminer ainsi le
degr de rfrence ceux-ci.
Notre hypothse tant de prouver que la dmarche du projet urbain reste une
opportunit pour le renouvellement du centre. En consquence, la recherche sera
centre sur les mesures des indicateurs qui dcrivent et dfinissent les concepts
dvelopps dans la premire partie. Les mesures concerneront les indicateurs relatifs
au projet urbain, tels que la gouvernance, faire la ville sur la ville
De mme pour le cas du renouvellement urbain o les mesures porteront sur le
changement de limage du centre par la reconversion des friches urbaines (curies,),
ainsi que sur la concertation, et le degr des acteurs mener une telle aventure :
participation llaboration du projet urbain de renouvellement du centre.
Au pralable de tout ceci, on sattachera de vrifier les limites du centre ville (laire
dtude) telles que dtermines en premire partie lors de lanalyse avec les
reprsentations des questionns sur lieux de centralits.
En dfinitive, on essayera de cerner limage que se font actuellement les habitants
usagers de leur centre, et limage laquelle ils aspirent dans le futur.
Les rsultats que nous allons dvelopper dans tout ce qui suit, sont les conclusions de
lapplication de la mthode de lchelle de Likert73 dveloppe ci-dessus et en premire
partie de ce mmoire.
Explications ayant trait aux rsultats mentionns au tableau n 10,
- Le tableau est une rcapitulation des rsultats obtenus par rapport chaque question
(les indicateurs de chaque dimension). Vous trouverez en annexe les rsultats complets
de chaque dimension.
- Les pourcentages mentionns dans le tableau reprsentent le rapport des sonds par
rapport lchantillon (94), et ayant exprimer la mme opinion par rapport aux
diffrentes questions (indicateurs) qui dfinissent la dimension mesurer.
- La note moyenne M est obtenue par la sommation des quatre rsultats rsultant du
produit du pourcentage et de la note y affrente :
73
Op.cit, p.14
M = (% x 1pt.) + (% x 2pts.) + (% x 3pts.) + (% x 4pts.)

Plus la valeur M est leve plus nous pensons que la dimension est vrifie. Par contre,
une moyenne faible indique une dimension du concept qui ne vrifie pas.
Tableau n 10 : Rcapitulatif des rsultats du ques tionnaire
1. Dimension, le modle de dveloppement : talement/faire la ville sur la ville
pas
pas du tout plutt pas
Plutt
tout fait
NOTE
dopinions
daccord
daccord
daccord
daccord
MOYENNE
(00) pt
(01) pt
(02) pts
(03) pts
(04) pts
M=
POINTS
2,84
0,00
0,18
0,28
0,80
1,59
%
0,02
0,18
0,14
0,27
0,40
1,00
2. Dimension : gouvernance, motivations et lgitimit des acteurs
pas
d'opinions
POINTS
%
0,00
0,01
pas du tout
d'accord
0,31
0,31
plutt pas
d'accord
0,19
0,09
Plutt
d'accord
0,41
0,14
NOTE
MOYENNE
M=
2,71
1,80
0,45
1,00
tout fait
d'accord
3. Dimension : modes dappropriation, lapprciation, limage !

pas
d'opinions
POINTS
%
0,00
0,03
pas du tout
d'accord
0,37
0,37
plutt pas
d'accord
0,68
0,34
Plutt
d'accord
0,58
0,19
NOTE
MOYENNE
M=
1,90
0,27
0,07
1,00
tout fait
d'accord
4. Dimension : frquentation, un centre ddi au commerce et linformel,

pas
d'opinions
POINTS
%
0,00
0,00
pas du tout
d'accord
0,00
0,00
plutt pas
d'accord
0,04
0,02

pas
d'opinions
d'accord
d'accord
POINTS
%
0,00
0,01
0,16
0,16
0,06
0,03
Plutt
d'accord
0,45
0,15
Plutt
d'accord
0,34
0,11
NOTE
MOYENNE
M=
3,81
3,32
0,83
1,00
tout fait
d'accord
tout fait
d'accord
NOTE
MOYENNE
M=
3,28
2,71
0,68
1,00
Source : lauteur, 2011
Dune manire gnrale, nous pouvons conclure affirmer que si les dimensions
vrifient, c'est--dire des notes moyennes (M) au dessus de 2 (deux), nous pouvons
confirmer lhypothse de dpart.
4.1. Le modle de dveloppement : talement versus faire la ville sur la ville

Graphique n 09 : Les rsultats du questionnai re relative la dimension modle de dveloppement-
Le modle de dveloppement
1,40
1,20
1,00
pas du tout d'accord
0,80
Points
plutt pas d'accord

0,60
plutt d'accord
0,40
tout f ait d'accord
0,20
0,00
pas du tout
d'accord
plutt pas
d'accord
plutt
d'accord
tout f ait
d'accord
Aux questions choisies pour vrifier quel modle de dveloppement les acteurs
prfrent, le rsultat est au dessus de la moyenne (M = 2,84), ce qui dnote une
prfrence pour la densification, et rpulsion pour ltalement au dpend des terres
agricoles.
En effet, la question, Prfrez-vous que lon construise surtout en ville (densifier) pour
prserver les terres agricoles ? 87% des sonds ont rpondu tre tout fait daccord
pour la prservation des terres agricoles. Lextension de la ville devrait se faire vers
Djebel Halouf. A dfaut, dmolir toutes les constructions (dont le bti est dgrad)
simple niveau se trouvant au centre ville et construire au lieu et place des tours.
Il faut dire que cette rponse coule de source . Les habitants sont connus pour leur
attachement aux terres agricoles et aux paysages naturels uniques quoffrent le
territoire Guelmi.
77% taient plutt daccord pour les dmolitions entreprises dans les annes quatre
vingt (la caserne de la gendarmerie, lcole Svign, le dpt textile).
Par ailleurs, les avis taient partags quant lutilisation judicieuse du foncier ainsi
dgag. Sils sont unanimes pour la ralisation du jardin botanique jouxtant le thtre
romain la place du dpt de textile, la ralisation de la grande esplanade en
prolongement du thtre municipal ne fait pas consensus.
En effet, certains sont nostalgiques par rapport lcole Svign (15%), dautres (25%)
voyaient quil tait plus judicieux de raliser un centre (tour) daffaires, rejoignant ainsi la
proposition de la dmolition reconstruction de tours au niveau du centre. Par contre
dautres, disent quil nexiste pas de mixit et que la nature mme de lactivit exclue
toute la gente fminine de la frquentation de cette esplanade.
4.2. La gouvernance, motivations et lgitimit des acteurs,
Graphique n 10 : Les rsultats du questionnair e relative la dimension gouvernanceGouvernance
1,80
1,60
1,40
Points
pas d'opinions
1,20
1,00
0,80
plutt pas d'accord
0,60
plutt d'accord
0,40
0,20
tout fait d'accord
0,00
pas
d'opinions d'accord
d'accord
plutt
d'accord
tout fait
d'accord
Le graphique n 10 montre que les personnes interrog es sont prtes pour participer
la gestion de leur cit, et assumer la responsabilit des dcisions quils auront
prendre lors de llaboration du projet.
Avec une moyenne de M = 2.74, et un pourcentage de questionns de 91% favorable

une participation et la concertation pour la dfinition dun projet urbain pour le centre
ville, les habitants montrent une relle motivation pour rentrer de plain pied dans la
gestion du centre ville.
Ils posent nanmoins un pralable cette participation, qui consiste la prise en

compte de leurs suggestions. Car plus de 64% pensent, que comme par le pass leurs
propositions resteront lettre morte et que ladministration aura toujours le dernier mot.
Quatre vingt six (86) personnes sur un chantillon de 94 adhrent lide de participer
telle aventure, nanmoins ils sont rticents ce que cette participation soit par le biais
de lassociation. Ils veulent faire entendre leurs voix directement sans intermdiaire.
79% disent ntres pas affilis une association, et ils ne sont prts ltre. Il faut dire
que les associations ne jouissent pas dune bonne rputation : prsidence ternelle, ne
tiennent ni congrs ni prsentent de bilansen plus de profiter de leur situation de
prsident dassociation.
4.3. Les modes dappropriation, lapprciation, limage !
Graphique n 11 : Les rsultats du qu estionnaire relative aux modes dappropriation

Les m odes d'appropriation
0,70
0,60
0,50
pas d'opinions
0,40
Points
0,30
plutt pas d'accord
0,20
plutt d'accord
0,10
n,, j!
0,00
pas
d'opinions
plutt pas
d'accord
n,, j!
Les rsultats du graphique n 10 nous renseignent sur le degr de disparit des limites
du centre chez les habitants.
En prsentant la carte des limites du centre ville telles que rsultes de lanalyse
cartographique, les avis taient partags entre plutt pas daccord et plutt
daccord . 2% uniquement des sonds taient tout fait daccord sur les rsultats de
lanalyse urbaine.
En analysant un peu plus finement les reprsentations, on constate que lchantillon se
proclamant ne pas tre daccord avec ces rsultats tait celui dont la tranche dge se
situe entre 20 32 ans. Cette tranche ne reconnat pas la qualit de centralit au deux
tiers du primtre du centre ville. Pour eux, la vraie centralit se situe lintrieur du
triangle form par le boulevard S. Boudjema, la partie haute la rue du 1er novembre, et
enfin la place, le jardin Sridi M. jusquau 7me -bab Souk Ahras- (carte n 13) . Ils
motivent le choix de ce primtre par la qualit de la promenade, des espaces publics
et du mobilier, larges trottoirs, lenvironnement bti, la trame verte (presque centenaire),
la qualit des revtements et de lclairage, et en dfinitive loffre commerciale de
qualit (boutiques de luxe).
Les personnes composants lchantillon des plus de 32 ans, considrent que les limites
du centre tires de lanalyse urbaine sont exactes. Nanmoins, certains dont le
prsident de lassociation des commerants et membre du CNES, juge quil ya lieu de
rajouter la zone le long du boulevard du volontariat qui connat ces dernires annes
une affluence record due essentiellement la prsence du march des lgumes et de
nombreux centres commerciaux.
Aux questions, Le cadre de vie au niveau du centre ville est il agrable ? Est-ce facile
de circuler en voiture ou pied ? Est-ce facile de trouver une place de parking ? Existe
il assez despaces de rencontre ? Tous les sonds sont catgoriques : la vie en ville
nest pas du tout agrable. Il ya un mcontentement sur tous les plans.
Concernant loffre commerciale, 76% jugent quelle est en de des esprances des
habitants. Cest un bazar ciel ouvert. Et le prsident de lassociation (un entretien qui
a dur trois quarts dheure) qui renchrit cest pas avec une offre commerciale bas de
gamme quon va concurrencer Annaba. Vente de tissus, de vtements, de laine, de
chaussurespeuvent occuper une partie de la ville, mais pas 80% du centre ville .
4.4. Dimension : La frquentation, un centre ddi au commerce et linformel,
Graphique n 12 : Les rsultats du qu estionnaire relative la frquentation
La frquentation
3,50
3,00
2,50
2,00
points
plutt pas d'accord
1,50
plutt d'accord
1,00
tout fait d'accord
0,50
0,00
pas du tout
d'accord
plutt pas
d'accord
plutt
d'accord
tout fait
d'accord
La mthode Likert a fait ressortir dans le tableau n 11, une moyenne de frquentation
trs forte, M = 3,81. Cest presque du 100%. Et cest un chiffre qui reflte effectivement
la ralit. Parce que quasiment tout le monde va en ville. Mais l une prcision
simpose.
Les questionns de Lchantillon des moins de 32 ans ne se rendent que rarement
sinon jamais aux trois quarts des endroits du centre. Et vice versa. Un taux faible des
plus de 32 ans frquentent la partie basse du centre ville (boulevard S. Boudjema
rue 1er novembre jardin public Sridi M.). Par contre, tous les questionns des moins
de 32 ans ont affirm quils ne se rendent jamais dans la partie haute du centre ville
(carte n 13).
Une remarque comme mme importante souligner est que la question, pourquoi ils
se rendaient au centre :
- les moins de 32 ans, rpondent quils y vont ( leur centre eux), ou pour des achats
et la majorit du temps pour se balader, flner (Hakak bark)74.
- Les plus de 32 ans se rendent ( leur centre eux) uniquement pour des achats.
4.5. Le projet urbain, le plein de propositions !
Graphique n 13 : Les rsultats du questionnai re relative au projet urbain
Le projet Urbain
3,00
2,50
2,00
Points 1,50
plutt pas d'accord

plutt d'accord
1,00
tout fait d'accord
0,50
0,00
pas du tout
d'accord
plutt pas
d'accord
plutt d'accord
74
Expression voulant dire : Comme a, sans but prcis
tout fait
d'accord
A la question comment ils imaginent limage future du centre ville, les propositions
fusent de partout. Avec une moyenne sur lchelle de Likert de M = 3,28 les 94
personnes sont unanimes pour que le centre ait un autre visage (image).
80% sont daccord pour dmolir ce qui reste comme constructions pour agrandir
lesplanade du thtre municipal jusquau thtre romain, avec la cration de tours des
deux cts de lesplanade, de rduire le nombre de cafs pour plus de mixit
(lesplanade utilis actuellement uniquement par les hommes), cette espace devra tre
un lieu de dtente, de rencontre et tre destin lanimation culturelle, regarder les
matchs sur grand cran.
Ils sont unanimes pour retrouver la rue pitonne de Announa, et que tous les lots
occups actuellement par les anciennes curies soient balays du centre.
Ils proposent diminuer laccessibilit de la voiture au niveau du boulevard S.
Boudjema, et que le terre-plein soit plus large pour constituer une esplanade identique
au cour de la rvolution de Annaba.
Ils sont aussi, unanimes dire que le centre manque de lieux de sociabilit. Tous les
bons cafs ont disparu du centre aux dpends de commerces bas de gamme .
Ayant un potentiel patrimonial exceptionnel, le centre doit se tourner vers une autre
clientle on peut attirer les touristes, condition de relooker le centre et diminuer ce
commerce de bas de gamme , rflexion dun questionn.
Conclusion,
Parmi les rsultats escompts travers ce travail (modeste) tait, entre autres de
dfinir les jalons dune dmarche de projet urbain ( travers le questionnaire), ainsi que
lvaluation des potentialits de la ville et de son centre (par la mthode AFOM).
En effet, le croisement de ces deux modles danalyse savoir la mthode AFOM et
celle du questionnaire a permis de mettre en exergue les grandes balises pour orienter
le dbat afin de dfinir les caractristiques du centre et de l, dterminer la vocation
de ce dernier. Parmi les aspects spcifiques de la ville de Guelma, et quil ya lieu de
souligner :
-
Le centre jouit de nombreux points forts, tels sa localisation qui constitue le

centre gomtrique de la ville, ce qui lui procure une animation intense durant
toute la journe,
Une des faiblesses du centre est sa surface rduite (espaces publics) qui ne
permet pas de contenir toute cette animation,
Le patrimoine de grande qualit du centre peut constituer une opportunit pour

un vritable essor conomique notamment dans le domaine du tourisme avec
des retombes positives certaines pour le centre et la ville. Le centre compte pas
moins de trois monuments classs : le thtre romain, la mosque dEl-Atiq et la
muraille de la caserne,
un potentiel commercial valoriser, des commerces existants soutenir, de

nouveaux commerces attirer pour mettre en valeur le potentiel culturel et
historique de la rgion afin de dvelopper une stratgie touristique, eu gard au
potentiel touristique rel mais trop peu exploit
Unanimit de rhabiliter et de rnover le tissu du centre ville pour lui donner une
image qui sied avec le label de ville culturelle et dhistoire,
Le degr de maturit, de responsabilit et de disponibilit des habitants usagers

de participer dans le dbat sur le devenir et limage du centre ville.
Que les habitants sont conscients des paramtres de dysfonctionnements du

centre, et que ce dernier peut aspirer mieux. La preuve est, la qualit des
propositions concrtes (des projets pertinents) mises lors de lenqute.
Que loffre commerciale telle quelle existe actuellement, notamment dans la

partie haute du centre exclue toute une frange de la population jeune (moins de
32 ans).
Une des conclusions de lenqute est que le centre pour les habitants usagers il
existe deux centres. Celui pratiqu par les habitants en majorit des moins de 32
ans, et un autre celui de la partie haute frquent par les plus de 32ans. En
poussant la rflexion, on constate quen majorit sinon la totalit qui frquente le
premier centre sont ceux dits oueled lebled 75. Ce type dorganisation
sapparente trangement celle de la priode coloniale. Cest comme il existe un
rfrant cette organisation, o la partie basse constitue le centre colonial, par
contre la partie haute jouxtant bab Essooug (le march bestiaux) est celle des
arabes et juifs.
La co-proprit est une des causes des dgradations du cadre bti, et peut
constituer un handicap quil ya lieu de solutionner avant toute opration de
renouvellement,
75
Expression voulant dire les citadins, ceux natifs de la ville.
CONCLUSION GENERALE,
Au terme de cette recherche, quelles sont les rponses apportes la problmatique

de dpart, qui voulait rappeler cette volution des modes de penser et dagir sur la ville.
Il est opr le passage dune vision selon laquelle la ville serait ncessairement
centrifuge, appeler staler et se disperser sans limites au gr des disponibilit et de
la facilit. A contrario de lautre vision, o il importerait de rassembler, de reconqurir et
densifier les territoires gaspills par cinquante annes de rgime fonctionnaliste . Et
de cesser et/ou limiter de construire la ville en dehors de la ville.
Lobjectif de ce mmoire (sans prtention), tait de faire prendre conscience des

notions nouvelles de construire la ville sur la ville, de projet urbain (vous remarquerez le
plonasme), de renouvellement urbain, ainsi que limpact quont ces notions sur
llaboration des interventions urbaines.
Ceci est dautant plus vrai, que le centre ville de Guelma a connu par le pass (annes
1980), des bouleversements spectaculaires de son tissu urbain (dmolition
reconstruction) qui ont changs le paysage urbain de la ville. Malheureusement, tout cet
effort, vingt ans aprs est devenu vain.
Nous jugeons que ces interventions malgr leur ampleur nont pas t prennes. Parce
que dun ct, elles nont pas t prcdes dun diagnostic efficient et prospectif. Dun
autre ct, lintervention, classique dailleurs, sest limite sur le plan de la morphologie
du tissu urbain en omettant la dimension sociale (dveloppe dans le chapitre
renouvellement urbain). Olivier Brochard76 prcise qu on ne peut pas dissocier
lurbain du social . Justement, la nouvelle notion de renouvellement urbain consiste en
lide daccompagner laction physique par des actions conomiques et sociales et
dagir dans une volont de dveloppement durable.
En troisime lieu, lautorit publique na pas jug utile de faire associer les habitants.
Vivants et pratiquants lespace urbain, ces experts du quotidien sont un acteur
incontournable dans le fait urbain.
76
Op., cit.
Aprs avoir dvelopp ces notions dans la premire partie de ce travail et leurs liens
avec notre cas dtude, le centre ville de Guelma, on sest efforc dans la deuxime
partie dessayer de prouver que si ces notions arrivaient tre appliques pourraient
changer radicalement limage du centre, ternie actuellement par un cadre bti en
dgradation continuelle, des conditions de vie des habitants - usagers dplorables
(congestion, pollution, inscurit, chmage).
Pour ce faire, le choix de la mthode de diagnostic est crucial. Pour ce genre

dintervention le diagnostic ne doit pas tre simplement descriptif, mais plutt prospectif
pour mettre en vidence les points forts valoriser et les faiblesses corriger. La
mthode qui a t adopte pour lanalyse du centre est celle dite AFOM77.
Le choix de cette mthode nest pas fortuit. En effet, lavantage de cette mthode, en
plus de la comprhension et la lecture des composantes du site, ainsi que ses atouts,
ses faiblesses, nous a permis didentifier les enjeux et les conclusions susceptibles de
fonder une stratgie pour dfinir le cadre du projet urbain de renouvellement.
Ces mmes enjeux, peuvent constituer des points sur les quels les diffrents acteurs
peuvent miser en vue dun dveloppement global de la ville.
Pur produit de la priode coloniale, le centre ville de Guelma est caractris par des
potentialits fortes, riches par son cadre urbain, sa trame verte centenaire, ses
monuments et ses sites historiques.
Un projet urbain la hauteur des capacits du centre et des ambitions des ses
habitants peut donner la ville une place de choix dans lchiquier de larmature
urbaine rgionale, comme le prconisent aussi bien les orientations du SRAT78 que
celles du SDAT79.
77
Atouts Faiblesses Opportunits Menaces, Op., cit.

Schma Rgional de lAmnagement du Territoire.
79
Schma Directeur de lAmnagement Touristique.
78
Ces habitants qui, lors de la ralisation de lenqute ont non seulement montr leur
disponibilit collaborer dans un tel projet, mais taient porteurs de vritables projets
urbains.
Il en ressort de ce qui prcde la pertinence de reconstruire dautres centralits (que
commerciale) au sein de ce territoire en utilisant tous les ingrdients (indicateurs) de
projet urbain et de renouvellement pour enrayer de manire irrversible et durable le
processus de dclin, qui menace la ville et par consquent toute la rgion.
A lissu de ce parcours on peut pouvoir affirmer que lhypothse de renouvellement du

centre originelle de la ville de Guelma par la dmarche du projet urbain formule au
dbut du mmoire est vrifie (en partie). Puisquen examinant certains indicateurs
dfinissants les concepts cits ci-dessus, la concrtisation dune telle dmarche est
possible :
- construire la ville sur la ville = Existence de friches urbaines, les anciennes curies,
immeubles vtustes composants quelques lots centraux
- Existence dune relle volont politique (perue lors de lenqute),
- Disponibilit des habitants adhrer cette dmarche (confirme lors de lenqute).
Toutefois, nous pouvons mettre quelques limites notre valuation. Dabord, on a test
notre questionnaire sur un chantillon rduit. Un chantillon plus grand et plus toff
(plus de cadres), eu gard limportance du centre et limage quil vhicule aurait pu
nous donner des rsultats plus probants et plus pertinents.
Ensuite, il aurait t intressant de mener des entretiens en complment du

questionnaire pour une meilleure mesure des reprsentations des acteurs sur leur
centre. En effet lentretien quon a men avec le prsident des commerants qui est
aussi membre du CNES tait plein denseignements.
En dernier, il aurait t intressant de dterminer les limites du centre par la mthode

de Murphy et Vance (1954)80. Malheureusement, cette mthode demanderait beaucoup
plus de temps et surtout dinformations quil est presque impossible de recueillir.
80
Op. cit, p.189-222
Nanmoins, nous confirmons quil existe dautres pistes mme de freiner cette spirale
de dcadence et transformer limage du centre. Notamment, celle prconise par le
PDAU (1re version), savoir crer de nouvelles centralits pour allger le centre
originel. Il ya aussi cette hypertrophie de la ville qui a des rpercussions ngatives sur
le fonctions urbaines, et quil ya lieu altrer un temps soit peu son intensit.
Ces orientations pourront constituer de vritables pistes mme dquilibrer les

territoires grce une bonne rpartition des activits et des individus.
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ANNEXES
TABLES DES ILLUSTRATIONS
LISTE DES CARTES

Carte n 01
Les secteurs dintervention de lANRU
82
Carte n 02
Les accs de la ville ancienne
110
Carte n 03
Reprsentation du damier du centre ville avec les

quipements structurants
111
Carte n 04
Primtre Communal
124
Carte n 05
localisation Primtre largi / Primtre restreint
125
Carte n 06
Densit du bti
158
Carte n 07
Densit des commerces
158
Carte n 08
Densit du rseau viaire
159
Carte n 09
Densit des quipements
159
Carte n 10
Le trac la ville ancienne
164
Carte n 11
Le trac viaire actuel
165
Carte n 12
Lvolution urbaine de la ville
167
Carte n 13
Donnes de lenqute
176
LISTE DES GRAPHIQUES

Graphique n 01
Situation de la wilaya de Guelma
Graphique n 02
Volume des investissements tatiques ho rs logements- par
1 03
Dara durant la dcennie 2000-2010
127
Graphique n 03
Rpartition de la population par D ara suivant RGPH (2008)
128
Graphique n 04
Situation de Guelma, et son environ nement rgional
130
Graphique n 05
Situation des units industrielles Un its : Sucre, Cramique,

motocycles
134
Graphique n 06
Situation du nouveau ple industrie l la Zone Industrielle
134
Graphique n 07
Rpartition de la population par C ommunes (34) RGPH 2008
138
Graphique n 08
Pyramide des ges RGPH 2008
140
Graphique n 09
Graphique n 10
Les rsultats du questionnaire relati f la dimension modle

de dveloppement-
173
Les rsultats du questionnaire relati f la dimension
174
gouvernanceGraphique n 11
Les rsultats du questionnaire relati f la dimension- modes
175
dappropriation
Graphique n 12
Les rsultats du questionnaire relati f la dimension- la
177
frquentation.
Graphique n 13
Les rsultats du questionnaire relati f au projet urbain
178
LISTE DES PHOTOS

Photo n 01
Usine de textile Roubaix
78
Photo n 02
Vue sur un quartier de Roubaix - France
79
Photo n 03
Reconversion de la Piscine en Muse des Arts et dIndustrie
83
Photo n 04
Vue sur le quartier des modes
85
Photo n 05
Faade du thtre romain de Guelma
106
Photo n 06
Guelma, vue du thtre romain
106
Photo n 07
Les limites de la ville ancienne, Les rempa rts, le thtre

romain, Bab Annaba,
108
Photo n 08
Bab Annaba, limite de la rue Sadi Carno t
109
Photo n 09
Bab Souk Ahras, avec la fontaine
109
Photo n 10
Reprsentation des espaces destins aux autoch tones, la
112
rue de Announa
Photo n 11
La mosque El-Atik
Photo n 12
Reprsentation des espaces destins aux europ ens, la rue
112
S. Carnot
112
Photo n 13
La plaine de la Seybouse
118
Photo n 14
Vue panoramique de la rgion de Debagh
118
Photo n 15
Lartisanat, le tapis traditionnel
118
Photo n 16
Site romain de Thibilis
119
Photo n 17
La cascade de Hammam Chellala
119
Photo n 18
Le bain des Damns
119
Photo n 19
Cascade Chellala
145
Photo n 20
Thibilis (Sellaoua Announa)
146
Photo n 21
Ncropoles dolmniques dans la commune de Roknia
147
Photo n 22
Parcours pittoresques, les narcisses, oliviers
161
Photos n23
Les curs dlots, le long de la rue Announ a
161
Photo n 24
Boulevard Souidani B.
162
Photo n 25
Rue S. Carnot-1 er novembre
163
Photo n 26
Rue S. Announa
163
Photos n 27
Forme et faade urbaine le long du boule vard S. Boudjema
169
LISTE DES TABLEAUX

Tableau n 01
Tranches dges suivant le RGPH 2008
15
Tableau n 02
Comparaison entre les oprations classique s et celles du
70
renouvellement urbain.
Tableau n 03
Exemple de structure de cot et de fina ncement
77
Tableau n 04
Volume des investissements tatiques par Da ra durant la
127
dcennie 2000- 2010 (en millier de DA)

Tableau n 05
Rpartition de la population par Dar a suivant RGPH (2008)
128
Tableau n 06
Evolution de la population travers l es diffrents
137
recensements
Tableau n 07
Evolution des taux daccroissement
138
Tableau n 08
Crneaux majeurs du tourisme
151
Tableau n 09
Les thmatiques touristiques prsentes G uelma
152
Tableau n 10
Rcapitulatif des rsultats du questionnai re
172
LE QUESTIONNAIRE
Enqute auprs de la population frquentant
le centre ville de la commune de Guelma
Dateheure..
Bonjour Madame, Mademoiselle, Monsieur,
Je suis tudiant en poste graduation linstitut darchitecture de luniversit Mentouri de
Constantine. Je ralise une tude sur la situation actuelle du centre et de son devenir afin
de mieux cerner limage quont les Guelmis sur celui-ci et les amliorations souhaites
apporter pour pouvoir dfinir un projet urbain pour le centre.
Je vous remercie davance de remplir ce questionnaire et de le retourner la personne qui
vous la remis.
Renseignements
- Vous tes : Homme
Femme.
- Quel ge avez-vous
- Quel est votre profession
- O habitez vous
1. Dimension, le modle de dveloppement : talement/faire la ville sur la ville

1.1.- Prfrez-vous que lon construise surtout en ville (densifier) pour prserver les terres
agricoles ?
Oui
Non
1.2. La dmolition de lancienne caserne, de lcole primaire Mouloud Feraoun et du dpt de

textile, selon vous a amlior le cadre de vie dans le centre ville
1.2.1. pas du tout daccord .
1.2.2. plutt pas daccord
1.2.3. plutt daccord
1.2.4. tout fait daccord
1.2.5. pas dopinions .

1.3. Lusage qui en a t fait du foncier ainsi dgag vous semble,
1.3.1. pas du tout judicieux .
1.3.2. plutt pas judicieux .
1.3.3. plutt judicieux .

1.3.4. tout fait judicieux .
1.4. Les dmolitions/amnagements cits plus haut, vous semble

1.4.1. pas du tout suffisant .
1.4.2. plutt pas suffisant .
1.4.3. plutt suffisant .
1.4.4. tout fait suffisant .
1.5. Parmi la liste des btiments ci-dessous, lequel devrait tre dmoli
1.5.1. les curies de la rue Announa .
1.5.2. les commerces de bab Skikda .
1.5.3. les commerces de bab Qacentina
1.5.4. les btiments en face du thtre
romain
1.5.5. autres prciser
2. Dimension : gouvernance, motivations et lgitimit des acteurs

2.1. Est-ce que vous tes affili une association ?
Oui
Non
2.2. Concernant les tudes et/ou les travaux damlioration du cadre de vie du centre ville de
Guelma, la participation des habitants est :
2.2.1. pas du tout ncessaire .
2.4.2. plutt pas ncessaire .
2.4.3. plutt ncessaire .
2.4.4. tout fait ncessaire .
2.3. Est-ce que vous serez prt participer lors de llaboration du plan damnagement relatif
lamlioration du cadre de vie du centre ville ?
Oui
Non
2.4. Comment ?
Individuellement
Par le biais dune association
2.5. Estimez vous que la participation des habitants usagers est ncessaire ou plutt
accessoire ?
2.5.1. pas du tout ncessaire .
2.5.2. plutt pas ncessaire .
2.5.3. plutt ncessaire .
2.5.4. tout fait ncessaire .
2.6. Pensez vous que les suggestions des habitants usagers seront pris en considration?
2.6.1. pas du tout sre .
2.6.2. plutt pas sre .
2.6.3. plutt sre .
2.6.4. tout fait sre .
2.7. Selon vous quelles sont les personnes ou organismes qui devront tre associs dans
llaboration dun tel plan ?
2.7.1. APC (maire, lus)
2.7.2. Dara
2.7.3. DUCH
2.7.4. Direction du Tourisme
2.7.5. Direction de la Culture
2.7.6. Propritaires/co-propritaires
2.7.7. Habitants/usagers
2.7.8. Organisme du tourisme
2.7.9. Association des commerants
2.7.10. Association du quartier
3. Dimension : modes dappropriation, lapprciation, limage !

3.1. En examinant les limites du centre ville sur la carte (dlimitation du centre ville selon le
diagnostic), elles sont,
3.1.1. pas du tout exactes .
3.1.2. plutt pas exactes .
3.1.3. plutt exactes .
3.1.4. tout fait exactes .
3.2. Pour vous o se situe les limites du centre ?

3.2.1.
3.2.2.
3.2.3.
3.2.4.
3.2.5.
3.3. Le cadre de vie au niveau du centre ville est,
3.3.1. pas du tout agrable .
3.3.2. plutt pas agrable .
3.3.3. plutt agrable .
3.3.4. tout fait agrable .
3.4. Circuler pied en ville est
3.4.1. pas du tout aise .
3.4.2. plutt pas aise .
3.4.3. plutt aise .
3.4.4. tout fait aise .
3.5. Circuler en voiture en ville est
3.5.1. pas du tout facile .
3.5.2. plutt pas facile .
3.5.3. plutt facile .
3.5.4. tout fait facile .
3.6. Trouvez une place de parking en ville est :

3.6.1. pas du tout vident .
3.6.2. plutt pas vident .
3.6.3. plutt vident .
3.6.4. tout fait vident .
3.7. Comment jugez vous la qualit de loffre commerciale :

3.7.1. pas du tout bonne .
3.7.2. plutt pas bonne .
3.7.3. plutt bonne .
3.7.4. tout fait bonne .
3.8. Quel type de commerce ou activit considrez vous quil est de trop et que vous voudriez
bien quil disparaisse du centre :
3.8.1.
3.8.2.
3.8.2.
3.9. Quel type de commerce ou activit vous voudriez bien quil soit plus prsent au centre :
3.9.1.
3.9.2.
3.9.2.
3.10. Selon vous existe-il assez de places et despaces de rencontre ?

oui.
non
4. Dimension : frquentation, un centre ddi au commerce et linformel,
4.1. A quelle frquence vous vous rendez en ville ?
4.1.1. Une fois par semaine ou plus
3.1.2. Entre une fois par semaine et une fois par
mois
3.1.3. Moins d'une fois par mois
3.1.4. Jamais
3.1.5. pas dopinions
4.2. Vous vous rendez en ville :

4.2.1. pour faire des achats
4.2.2. pour se balader
Si oui,
4.2.1.1. la qualit de loffre est plus diversifie
4.2.1.2. le rapport qualit/prix est plus intressant
4.2.2. pour se promener
4.2.3. sans but prcis (par habitude)

5.1. Lors des dmolitions cites plus haut, lide du premier magistrat de la wilaya est de
pouvoir crer un autre cour de la rvolution similaire celui de la ville de Annaba. Long de plus
de 325,00 mtres, il liera les deux thtres (joyeux architecturaux) municipal et romain. Si on
vous aurait demand votre avis vous auriez t :

5.2. La reconversion de la rue commerante dAnnouna81 (longue de 560,00 m) en rue pitonne
est une ide :
5.2.1. pas du tout bonne .
5.2.2. plutt pas bonne
5.2.3. plutt bonne
5.2.4. tout fait bonne
5.3. Quest-ce qui fait, selon vous, le succs ou les points forts du centre ville ?
(classement par ordre dimportance)
81 Un premire reconversion de rue mcanique en pitonne a t ralise durant la fin des

annes 80, lors de lopration de renouvellement initie par le wali de lpoque.
5.4. Que faut il amlior en priorit dans le centre ville ?

(Mettre un classement de 1 le plus important 5 le moins important)
Qualit des amnagements des espaces publics
(largissement des trottoirs, rues pitonnes)
places de stationnement
Le plan de circulation automobile
Diversit de loffre commerciale et de services
Les transports urbains
- Autre, prciser
..
5.5. Quest ce qui selon vous fait le plus dfaut au centre ville ?
trop de commerces et offre non diversifie
on circule mal (en voiture et/ou pied)
ltat dgrad du bti
absence de magasins de luxe
- Autre, prciser
..
5.6. Est-ce que selon vous, le centre ville de Guelma manque de lieux de sociabilit
(cafs, restaurants, places .)
5.7. Au niveau rgional, quels sont les lments, les usages ou limage qui peuvent,
selon vous, amener un atout supplmentaire au centre ville pour concurrencer les villes
limitrophes que sont Annaba et Constantine ?
5.7.1. Le dveloppement de loffre touristique
organise
5.7.2. Une offre commerciale spcifique en centre
ville.
LE RESUME
Le thme de la valorisation des tissus anciens est devenu un des axes porteurs du
dbat sur la ville. Se focalisant uniquement sur laspect morphologique, les actions
classiques dintervention sur les tissus urbains ont montr leurs limites. Un nouvel outil
sest affirm ses vingt dernires annes dans les politiques publiques. En plus de
laction classique, la priorit aujourdhui est dagir globalement sur les facteurs de
rupture sociale, conomique, socitale et ainsi renouveler la ville. Lheure est au
construire la ville sur la ville .
Pur produit de la priode coloniale, le centre ville de Guelma jouissait jusque l dune
priode faste jusquaux annes quatre vingt dix o celui-ci entame sa phase de dclin,
malgr quil ait connu auparavant une mue profonde de son tissu urbain, traduite par de
grandes oprations de dmolition-reconstruction. Ville hypertrophie, avec un centre
rduit souffrant de congestion, de pollution et un cadre bti en continuelle dgradation,
le centre ville traverse aujourdhui une crise aigue, o tous les efforts entrepris par les
pouvoirs publics sont devenus striles. Lobjectif du mmoire tant dabord, de mettre
en exergue cette volution dans les modes de penser et dagir sur la ville. En effet, le
renouvellement du centre ville par la dmarche du projet urbain constitue une
opportunit pour une requalification durable et prenne du centre, et o lhabitant, cet
expert du quotidien doit saffirmer comme nouvel acteur incontournable. Pour cela, la
mthode AFOM (dans le sens o elle permet une concertation efficace) sest avre
judicieuse pour connatre les atouts et faiblesses du primtre dtude. En effet, ces
derniers peuvent tre traduits en enjeux sur lesquels peuvent miser les acteurs pour
fonder une stratgie qui dfinie le cadre du projet urbain de renouvellement qui sied
avec le label de ville de culture et dhistoire.
Mots-cls : centre ville, hypertrophie, acteur, projet urbain, renouvellement urbain

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ABSTRACT :
The theme of the valuation of antique fabrics has become one of the main carriers of
the debate over the city. Focusing solely on the morphological appearance, actions
conventional intervention on the urban fabric have schown their limits. A new tool has
emerged the last twenty years in public policy. In addition to the classical action, the
priority today is to act globally on the things that break social, economic, social and
renew the city. It is time to build the city over the city .
A product of the colonial period, the center of Guelma previously enjoyed a good period
to the nineties where it enters its phase of decline, despite haveen been previously
driven a deep tissue of the areas, resulted in large demolition and reconstruction.
Enlarged city, with a center suffiring from

Renouvellement Du Centre Originel de La Ville de Guelma

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REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE

MINISTERE DE LENSEIGNEMENT SUPERIEUR

UNIVERSITE MENTOURI DE CONSTANTINE

DEPARTEMENT DE LARCHITECTURE ET DE LURBANISME

OPTION : VILLE ET PROJET URBAIN

Universit Mentouri Constantine

TABLE DES MATIERES

1. Essai de dfinition de la notion de projet urbain, est ce une nouvelle

2. Les chelles du projet urbain, un faisceau trs large,

2.1. Le projet urbain politique ou projet de ville

2.2. Le projet urbain oprationnel

2.3. Le projet urbain architectural

3. Les dimensions du projet urbain

3.1. Un processus de planification ouvert et souple

3.2. Cohrence locale, stratgie versus planification

3.3. Intgration et ouverture dmocratique, ou le jeu des acteurs

3.4. Dmocratie locale, un projet concert

3.4.1. Les acteurs

3.4.1.1. Les habitants/usagers, les experts du quotidien

3.4.1.2. Les professionnels de l'espace

3.4.1.3. Les acteurs conomiques

3.4.1.4. Les acteurs politiques

4. La gouvernance, ou la dmocratie locale participative

4.2. Crer les conditions dune dmocratie locale participative

1- Le centre : une notion dlicate manier

1.1- Les dimensions et/ou indicateurs du centre

1.1.2. Densit et/ou concentration

1.2. Les types de centres

1.2.1. Le centre ancien / centre historique

1.2.2. Le centre des affaires (CBD)

1.2.3. Le centre ville, le centre de la priode coloniale

1.2.4. Le centre secondaire

2. La centralit, un ancien outil de lecture de la ville

2.1. Essai de dfinition

2.2. Les dimensions de la centralit

2.2.1. La centralit politique

2.2.2. La centralit conomique

2.2.3. La centralit commerciale

2.2.4. La centralit daccessibilit

2.2.5. La centralit sociale

1. Dfinition et cadrage du concept, un concept nouveau, une pratique

1.1. Le renouvellement urbain spontan, dinitiative prive

1.2. Le renouvellement planifi, dinitiative gnralement publique,

2. Les dimensions du renouvellement urbain,

2.1. La dimension morphologique, construire la ville sur la ville

2.1.1. Les oprations classiques du renouvellement morphologique, une somme

2.2. La dimension socio-conomique, la mixit et le dveloppement social une

3. Le montage des oprations de renouvellement urbain

3.1. Constituer un comit de pilotage pertinent

3.1.1. Les collectivits locales, acteur central du renouvellement.

3.1.2. LEtat Ministres, Wilaya, Dara, Directions dconcentre, initiateurs et

3.1.3. Habitants et acteurs privs, partenaires part entire,

3.2. Le montage financier dune opration de renouvellement urbain

3.2.1. Structure des cots de lopration,

3.2.2. Exemple de structure de cot et de financement :

4. Lexemple dun renouvellement urbain, Roubaix, ville renouvele ,

4.1. Historique, du projet de Roubaix au Grand Projet de Centre-ville

4.1.1. Historique du site

4.1.2. Historique du grand projet de Centre-ville

4.2. lments de programme

4.2.1. Amnagements urbains

4.2.3. Habitat, opration Habitat Patrimoine

4.3. Les Acteurs

4.3.1. La ville de Roubaix